COMO COMEÇAR NA

ENGENHARIA
DIAGNÓSTICA
PARA ENGENHEIROS E ARQUITETOS

Yuri Abas Frazão

 SUMÁRIO
APRESENTAÇÃO 3
INTRODUÇÃO 4
O QUE É ENGENHARIA DIAGNÓSTICA? 5
VISTORIA PREDIAL 9
INSPEÇÃO PREDIAL 10
AUDITORIA 11
PERÍCIA 12
CONSULTORIA 13
QUEM PODE ATUAR? 15
COMO COMEÇAR? 16
VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA 17
RECEBIMENTO DE IMÓVEL 22
VISTORIA DE LOCAÇÃO 25
CONSIDERAÇÕES FINAIS 28
 3

1APRESENTAÇÃO
APRESENTAÇÃO
Olá eu me chamo Yuri Abas Frazão, arquite-
to, engenheiro civil e diagnóstico. Tenho pós
graduação em Avaliação e Perícia de enge-
nharia, Engenharia Diagnóstica e Estruturas
de Concreto Armado e Fundações.

Sou um entusiasta da patologia construtiva, e

atuo no desenvolvimento de laudos de visto-
ria, inspeção, auditoria e consultoria em resi-
dências e condomínios. Além de atuar como
Perito Judicial e Extradicial.

Desenvolvi este ebook para ajudar arquitetos

e engenheiros, que assim como eu, buscam
atuar em uma área fascinante e um nicho
bastante lucrativo.

@abbas.engenharia www.PatologiaConstrutiva.com.br
yuri.frazão@spotcursos.com.br
 4

Mas para que entenda mais detalhada-

mente irei te apresentar de forma didá-
tica e bem coerente o caminho para
você compreender o que é, e como
atuar com engenharia diagnóstica.

Então vem comigo que no andamen-

to deste ebook eu te explico tudo que
você precisa saber para começar
a atuar neste mercado.

INTRODUÇÃO
A engenharia Diagnóstica em edificações é um
processo de investigação técnica e, como tal,
segue o caminho progressivo da atividade in-
telectual, passando pela percepção, intuição,
comparação e dedução. (GOMIDE, 2016).

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2 O QUE É ENGENHARIA DIAGNÓSTICA?
A engenharia diagnóstica é uma doutrina, é isso mes-
mo D-O-U-T-R-I-N-A, talvez esse nome seja estranho
para você, mas vou te explicar cuidadosamente.

Esse termo é muito comum na área do direito, e se re-

fere a uma nova forma de pensamento ou interpre-
tação descrita em uma literatura. Logo, a engenha-
ria diagnóstica é um conjunto de ideias que buscam
orientar a realização investigações técnicas voltadas
para a qualidade das edificações.
6

Na medicina, o termo diagnóstico é usado

para o ato de determinar a origem e razões
de uma doença, através da observação
dos sintomas apresentados pelo paciente
(CONCEITO.DE, 2011). Já na engenharia, o
conceito não é diferente, apenas é muda-
do o objeto da diagnose, que passa do cor-
po humano para uma edificação.
A edificação, assim como o corpo humano
apresenta sinais ou sintomas.

EDIFICAÇÃO
X
CORPO HUMANO

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 7

Termos da medicina são trazidos para a engenharia para traduzir

atividades necessárias para o estudo, manutenção e reparo das
edificações.

• ANAMNESE: Ato de entender o histórico da edificação (paciente),

por meio de entrevista e questionário. Ex: perguntar quando e como
o problema começou e sobre histórico de manutenção da edifica-
ção.

• PROFILAXIA: Atividades e atos que buscam prevenir problemas. Ex.

Realizar serviços de manutenção preventiva.

• DIAGNÓSTICO: Entender a origem e causa do problema estuda-

do. Ex. Descobri que a infiltração da fachada é por falha no rejunte
da cerâmica.

• PROGNÓSTICO: Compreender a evolução do problema. Ex. A evo-

lução de uma oxidação de armadura de uma estrutura é o colap-
so, caso não haja intervenção.

• PRESCRIÇÃO: Com o diagnóstico, é possível prescrever e recomen-

dar a solução do problema. Ex. Recomendar a substituição do aço
do concreto armado.

• TERAPIA: Ato de intervir para solucionar: Ex. Realizar a substituição

do aço do concreto armado.

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A engenharia diagnóstica é orga-
nizada em atividades progressivas
de investigação, e são conhecidas
como ferramentas.

De acordo com o Instituto de En-

genharia (2016), a metodologia da
engenharia diagnóstica contempla
cinco etapas que são usadas de
acordo com a progressão dos traba-
lhos diagnósticos, são elas:

1. Vistorias

2. Inspeção

3. Auditoria

4. Perícia

5. Consultoria

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2.1VISTORIA PREDIAL
O Instituto de Engenharia (2016, pg. 24) define a visto-
ria como uma “constatação técnica de determinado
fato, condição ou direito relativo a um edifício”.

Basicamente é a tarefa de registrar os aspectos téc-

nicos e construtivos, apresentando anomalias e falhas
visíveis naquele momento. Não é função da vistoria
predial, diagnosticar, responsabilizar ou prescrever re-
paros, pois estas são atribuições dos demais serviços
da engenharia diagnóstica.

É o primeiro passo e mais simples para o desenvolvi-

mento dos serviços diagnósticos. Por isso, são os servi-
ços de vistoria que recomendo para todos os profissio-
nais que querem iniciar a atuar na área de engenharia
diagnóstica.

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2.2 INSPEÇÃO PREDIAL
A inspeção é a etapa seguinte à vistoria, é defi-
nida como a análise de fato, direito ou condição
de uma edificação, baseado em informações
genéricas e experiência do inspetor (INSTITUTO
DE ENGENHARIA, 2016).
Assim como a vistoria, a inspeção predial tem um
caráter tátil e visual, com a função de constatar
a situação da edificação e a existência, ou não,
de qualquer anomalia ou falha.
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10
Cuidado:
A diferença entre a vistoria e a
inspeção, é o caráter preventi-
vo e classificatório. A inspeção
predial, no final das contas, é um
checkup da edificação, e uma
analogia perfeita são as consul-
tas de rotina que realizamos no
médico para aferir pressão san-
guínea, colesterol, triglicérides
e todos os outros indicativos de
possíveis problemas de saúde.
A inspeção registra e analisa os
problemas construtivos de uma
edificação, classificando-os por
grau de risco, de forma a reco-
mendar uma maior prioridade
aos reparos de problemas que
apresentarem maior perigo à
saúde e segurança.
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11
2.3 AUDITORIA
O serviço de auditoria na engenharia
diagnóstica é a ferramenta seguinte
à inspeção. É a certificação técnica
da conformidade com os preceitos
normativos, contratuais e “condições
ou direito relativo a um edifício” (INSTI-
TUTO DE ENGENHARIA, 2016, p. 24).

O serviço de auditoria é fundamen-

tal para a resolução de demandas
judiciais, pois são baseados e encor-
pados por normas técnicas e docu-
mentação pertinente, e busca saber
do atendimento a todos os requisitos
pontuados nas referidas documenta-
ções (GULLO, 2016).

No momento que analisamos projetos,

planilhas, memoriais, licenças e qual-
quer documento, a fim de atestar, ou
não, a sua conformidade com o fato
em questão, estamos realizando uma
auditoria.
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2.4 PERÍCIA
A perícia é a etapa seguinte a da auditoria,
e busca constatar tecnicamente a origem,
motivo e mecanismo de ação de um acon-
tecimento.

A palavra chave para entendermos a fun-

ção da perícia é RESPONSABILIDADE. Então,
a perícia busca encontrar a origem do pro-
blema, a fim de constatar um fato e respon-
sabilizar a quem é de direito.

O serviço pericial é bastante comum no âmbito judicial (mas pode ser ex-
trajudicial, também), uma vez que a perícia tem como finalidade, elucidar
e subsidiar uma decisão judicial em casos controvertidos, nas respostas aos
quesitos formulado pelas partes e pelo juiz do caso. (FACUNDES NETO, 2016).

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 2.5 CONSULTORIA 13

A última ferramenta, em escala, da engenharia

diagnóstica. A consultoria é caracterizada por
prescrever e detalhar os reparos necessários para
a recuperação da anomalia ou falha, ou seja, a
solução técnica do problema.

O escopo da consultoria vai além da perícia, pois

“em termos práticos, além de diagnosticar o pro-
blema, prescreve para o gestor ou usuários da
edificação a forma tecnicamente adequada de
solucioná-lo” (ZANDONELLO, 2016).

A consultoria pode ser realizada de duas formas;

sumária ou detalhada. A consultoria sumária é
feita de forma emergencial, tendo um resultado
sucinto da prescrição ou recomendação. A con-
sultoria detalhada é acompanhada de memorias,
projetos, orçamentos, ilustrações, e tudo que fun-
damente o prognóstico (INSTITUTO DE ENGENHA-
RIA, 2016).

A exemplo, um serviço de análise, diagnóstico e

reparo, que resulta em um projeto de recupera-
ção estrutural de uma viga. Perceba que este é o
serviço mais complexo e exige bastante conheci-
mento técnico para o seu desenvolvimento.

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3 QUEM PODE ATUAR?
Queria ganhar R$1,00 para cada vez que já ouvi essa
pergunta: Yuri, quem pode trabalhar com perícia ou
qualquer outro serviço da engenharia diagnóstica?

É uma resposta tão simples que tenho até vergonha

de revelar. Lá vai...

Qualquer engenheiro ou arquiteto legalmente habi-

litado pelos respectivos conselhos de classe (CREA
ou CAU). Não há a obrigação de pós graduação ou
anos de experiências. Simples assim.

Mas CUIDADO:

Nem tudo que pode ser feito, deve ser feito.

Digo isso pois uma boa formação acadêmi-
ca com pós graduações e uma sólida expe-
riência prática fornecerá subsídios para um
melhor desenvolvimento nesta e em qualquer
área. Então óbvio que recomendo muito es-
tudo, e a prática você vai ganhando com o
tempo e por isso precisa saber como começar
e quais serviços exigem menos requisitos teóri-
cos e práticos.

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4 COMO COMEÇAR?
Talvez essa resposta seja
o principal motivo de
você ter baixado este
ebook. E eu quero te aju-
dar a começar a atuar
neste mercado.
Como disse anteriormente, existem
serviços mais triviais e serviços mais
complexo. Por isso quero apresen-
tar 3 serviços que você, mesmo
sem experiência, pode prestar e
iniciar a sua carreira dentro da en-
genharia diagnóstica.

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4.1 VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA
17

Como já explicado neste ebook, a vistoria é uma atividade técnica que busca
CONSTATAR um fato ou uma condição. Por isso, o laudo de vizinhança é um docu-
mento que deve conter a descrição atual dos imóveis, sem buscar diagnosticar ou
prescrever qualquer reparo.
O laudo cautelar busca antever situa-
ções prejudiciais, prevenindo e conser-
vando direitos. Sendo assim, objetiva-
mente, o laudo cautelar de vizinhança
tem a função de defender direitos da
vizinhança de um empreendimento,
seja ele, público, privado, de pequeno
ou grande porte.

Na prática, o laudo de vizinhança tem

o objetivo de verificar o estado das edi-
ficações vizinhas, essencialmente, an-
tes do início da obra. Pois, apenas assim
é possível constatar os efeitos danosos
que a nova obra causou às edificações
pré-existentes e também verificar se tais
manifestações patológicas já estavam
presentes antes do início da obra.
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A norma ABNT NBR 12722 é clara ao definir que sempre que for ne-
cessário resguardar o interesse às propriedades vizinhas deverá ser
feito uma vistoria preliminar em todas as edificações e logradouros
confinantes e também, nas edificações não confinantes que o téc-
nico julgar necessário.
A verdade é que o raio de vistoria vai depender do projeto do empreen-
dimento e do porte das edificações vizinhas. É sabido que abaixo das fun-
dações é criado um bulbo de tensões atuante no solo e o tamanho deste
bulbo depende do carregamento da edificação e do projeto de funda-
ções. O grande problema é a interseção dos bulbos das edificações vizi-
nhas com a nova edificação. Essa interseção afeta a estabilidade do solo
e consequentemente desestabiliza as fundações das edificações vizinhas,
provocando possíveis danos estéticos ou mesmo estruturais.

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Você deve estar pensando que o laudo de vizinhança é bom apenas para os
vizinhos do empreendimento, mas não é bem assim. A grande verdade é que
vem se tornando cada vez mais comum a contratação deste serviço por parte
da construtora do empreendimento. Isso ocorre porque com o laudo cautelar
é possível constatar também, que aquelas fissuras, infiltrações ou qualquer ou-
tra manifestação patológica já estavam presentes antes do início da obra.

Por esse motivo o público de clientes para arquitetos e engenheiros diagnós-

ticos aumenta consistentemente, já que você pode oferecer os seus serviços
tanto para o construtor, como para toda a vizinhança.

AI VAI UMA SUPER DICA PARA CAPTAR O SEU PRIMEIRO SERVIÇO DE LAUDO DE
VIZINHANÇA

Provavelmente você está perto de alguma obra, pode ter uma simples cons-
trução de uma casa na sua vizinha ou perto do seu trabalho, nem precisa ser
um grande empreendimento. O fato é que as chances são altíssimas de que
você passe perto de uma obra todos os dias. Certo?

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Pois bem, é hora de você colocar sua bota, sua trena na cintura e ir se
apresentar na vizinhança desta obra, preferencialmente nos lotes que
fazem divisa, mas também nos lotes seguintes. Nesta lógica é provável
que em cada obra você tenha 5, 7 ou mesmo 10 propensos clientes.

Aliás, ainda tem o dono da obra ou o construtor, que na verdade é o

maior interessado em realizar essa vistoria cautelar para prevenir futu-
ros prejuízos com reparos injustificáveis de manifestações patológicas
que já poderiam estar presente antes da obra.

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E para te ajudar na sua apresentação aos
clientes, estou disponibilizando um modelo
de panfleto no POWERPOINT para você co-
locar a sua marca e entregar no momento
da sua apresentação aos futuros clientes.

Lembre-se sempre de justificar as vanta-

gens da contração dos seus serviços e os
problemas que você pode evitar.

BAIXE AQUI

21
 5 RECEBIMENTO DE IMÓVEL 22

Imagina você comprar um carro usado por R$ 30.000,00, que aparentemente es-
tava em bom estado de conservação. Porém, após 5 meses descobre que o seu
amado veículo estava com um sério problema no motor e você terá que gastar
R$8.000,00 para consertar. Desagradável, não é?
Essa analogia é importante para
entender a justificativa de realizar
uma vistoria para compra de imó-
veis, seja ele novo ou usado.

Nos Estados Unidos, por exemplo,

está vistoria é essencial na compra
e vendas de imóveis, a chamada
home inspection (inspeção do lar).
Neste país 90% dos compradores
de imóveis realizam esta vistoria
para garantir a qualidade do pro-
duto a ser comprado e evitar pre-
juízos futuros inesperados.
Pois bem, no Brasil esta atividade é igualmen- 23
te fundamental e garante aos compradores e
vendedores uma negociação sem dores de ca-
beça. Pois este laudo de vistoria busca identi-
ficar falhas ou anomalias construtivas que são,
muitas vezes, ignoradas pelos leigos. No entan-
to, um engenheiro ou arquiteto tem as condi-
ções necessárias para entender, por exemplo,
que uma pequena fissura longitudinal em um pi-
lar pode ser sinal de uma oxidação no aço da
estrutura e em algum tempo essa manifestação
patológica acarretará uma intervenção onero-
sa ao comprador.

Então, é ou não é uma boa justificativa para

você apresentar para um comprador de imó-
vel, e garantir mais um serviço?

E na compra de um imóvel novo, o recebimen-

to das chaves também é um momento crucial
na transação do imóvel com a incorporadora/
construtora. O termo de entrega do imóvel é o
documento que o comprador recebe as cha-
ves e a passa efetivamente a ter posse daque-
le apartamento ou casa. Em outras palavras o
comprador está assumindo que imóvel foi entre-
gue conforme prometido.
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 24
É claro que as leis garantem ao proprietário reivindicar diretos por vícios ocul-
tos e acionar a garantia. Porém, a incorporadora tem muito interesse na en-
trega da chave, para finalizar a transação, e o comprador deve utilizar isso
para conseguir agilidade no reparo de problemas no imóvel.
É muito comum após a entrega das chaves, o com-
prador identificar problemas e a construtora
demorar bastante, ou fazer no seu tempo o
reparo necessário. Então, um laudo
apresentando todas as inconformidades
para subsidiar a entrega das chaves é um
fundamental para que o comprador tenha
seu direito assegurado e os reparos feitos em
uma maior velocidade.
Em outras palavras, o comprador só irá
receber as chaves, após a construtora
reparar todas as inconformidades
identificadas no laudo.

Entendeu a importância do seu serviço como

arquiteto ou engenheiro?

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 6 VISTORIA DE LOCAÇÃO 25

Assim como a vistoria para recebimento de

imóvel, a vistoria de locação também asse-
gura direto na transação imobiliária.
Mas você pode perguntar: Ah! mas se tiver
algum problema oculto ou estruturante o lo-
cador terá a obrigação de consertar, pois eis
o dono do imóvel.
Sim, é verdade. Se surgir um problema no te-
lhado, ou uma infiltração em tubulações será
responsabilidade do proprietário e não do
inquilino. Porém, a vistoria de locação tem
outro objetivo, que é assegurar o estado do
imóvel no momento da assinatura do contra-
to, para que ambas as partes tenham ciên-
cia das condições do imóvel e de problema
já existente antes da locação.
Esse laudo é fundamental para assegurar di-
reitos do locador e do locatário. Vamos ima-
ginar que no momento da devolução do
imóvel o proprietário identifique fissuras ou
mesmo danos em esquadrias que não foram
apontados e documentados durante o con-
trato. Neste caso, provavelmente, cairá sobre
o inquilino a responsabilidade do reparo.

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26

Mas e se esses problemas já estives-

sem presentes e escondidos? Ou
apenas passaram despercebido por
um leigo.

Pois é, esse é ponto chave para

convencer os inquilinos, proprietário
e também imobiliárias, para se tor-
narem seus clientes.

Quando a transação é feita com

imobiliárias, é comum que ela já
apresente um “relatório”, geralmen-
te sem engenheiro ou arquiteto, pro-
duzido por um corretor ou qualquer
outro funcionário. Isso já abre duas
portas para você.

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 27

A primeira é que poderá convencer as imobi-

liárias a contratar os seus serviços e melhorar a
qualidade e segurança dos contratos de loca-
ção. A segunda é que você poderá explicar ao
futuro inquilino que aquele relatório pode ser
insuficiente ou mesmo parcial (atende apenas
os interesses da imobiliário ou locador), então é
prudente um laudo mais robusto para garantir
os direitos e evitar problemas na devolução do
imóvel.

Agora pense, quantas imobiliárias, ou aparta-

mentos com placa de aluga-se você ver todos
os dias? Quantas pessoas estão prestes a alugar
imóveis? Percebe o nicho de mercado imenso?

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7 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Bem, apresentei brevemente nesse ebook o fan-
tástico mundo da engenharia diagnóstica, e como
você, engenheiro ou arquiteto, pode começar a
trabalhar nesta área. Um nicho muito promissor e
pouco explorado, e quero te ajudar a alavancar
a sua carreira
Espero que tenha entendido os conceitos e as
oportunidades apresentadas neste EBOOK. Há
muito ainda pela frente, mas você deu o primeiro
passo para se tornar um engenheiro diagnóstico.
Por isso quero te dá um presente. Vou disponibilizar
para você o meu fissurômetro em PDF. Este equi-
pamento é muito importante par medir as aber-
turas (fissuras), e garante uma apresentação mais
interessante nos seus laudos.
Basta baixar, imprimir
e recortar. Ah, você
pode plastificar para
ser mais durável.

BAIXE AQUI

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