Apostila de Lei Do Inquilinato Atualizada

01/11/2022 10:08 Apostila de lei do inquilinato atualizada
Capítulos:
INTRODUÇÃO
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LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA
1 - Introdução
O presente trabalho tem por objetivo analisar sistematicamente as mudanças ocorridas na Lei do Inquilinato (Lei
n° 8.245 de 18 de outubro de 1991), introduzidas pela Lei n° 12.112 de 09 de dezembro de 2009, expondo a
reforma em exames pontuais e realizados dentro da conjuntura social e jurídica em que a atual Lei do Inquilinato
se propõe a ser o regime legal de solução e pacificação dos problemas ligados a locação urbana.
Antes da análise da lei 12.112/2009, foi realizado a localização atual da Lei do Inquilinato, situando-a dentro do
espaço urbano/social e do novo código civil e seus princípios constitucionais. Posteriormente, parte-se ao exame
das alterações materiais e procedimentais à Lei n° 8.245/1991.
Diante deste contexto, esta pesquisa divide-se em cinco partes. O primeiro capítulo tratará da evolução histórica
da locação urbana, com reflexões quanto ao objetivo da Lei do Inquilinato.
O segundo capítulo esclarecerá quanto ao posicionamento da Lei do Inquilinato no ordenamento jurídico,

expondo a interação presente com o Código Civil e seus princípios constitucionais.
No terceiro capítulo, parte-se à conceituação do contrato de locação e seus elementos formadores.
O quarto trabalhará a análise das mudanças materiais na Lei do Inquilinato, dando maior enfoque ao estudo da
exoneração extrajudicial da fiança.
E, por último, o quinto capítulo disporá sobre as mudanças ocorridas nos procedimentos da ação de despejo, da
ação revisional de aluguel e da ação renovatória.
Assim, pretende-se demonstrar sobre a importância da Lei do Inquilinato como microssistema jurídico capaz de
ajudar no equilíbrio do binômio economia/ moradia, ponderando sobre a importância social da habitação, mas
sem valorizar o mau pagador. Por isso, após 18 anos, a Lei 12.112/09 adéqua normativamente a Lei do
Inquilinato às interpretações da jurisprudência e elimina entraves antigos das normas processuais nela presentes.
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Capítulos:
BREVES CONSIDERAÇÕES HISTÓRICAS E ATUAIS SOBRE A LOCAÇÃO URBANA
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2 - Breves Considerações Históricas E Atuais Sobre A Locação Urbana
Devido ao grande problema social da falta de moradia própria que aflige grande parcela da população, as leis do inquilinato como
resultado sempre tenderam à proteger excessivamente o inquilino, parte teoricamente mais suscetível. Desta forma, criou-se na
mentalidade geral que o locador seria sempre o grande investidor capitalista do mercado imobiliário – por isso, um vilão – e que
faria de todos os locatários presas fáceis e indefesas. Vê-se, porém, o contrário. Um levantamento realizado pelo Conselho
Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) mostra que 70% dos imóveis alugados no Brasil pertencem a proprietários com um ou
dois imóveis para locação, ou seja, não são grandes investidores. O aluguel é para o locador remuneração necessária, na grande
maioria, para o sustento de sua família, para complementação de aposentadoria e renda, para o pagamento do estudo de filhos,
para gastos em saúde etc. Mas, por outro lado, o aluguel é parte expressiva dos gastos das famílias no país. Segundo dados do
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística sobre a despesa média das famílias brasileiras:
"O grupo de despesas que mais pesa no bolso da família brasileira é Habitação (29,26% da despesa total ou R$ 520,22
mensais), que inclui aluguel, telefone, luz, gás, água, manutenção e móveis, entre outros itens. O segundo grupo de maior peso é
Alimentação (R$ 304,12 ou 17,10%), e o terceiro, Transporte (R$ 270,16 ou 15,19%). Os três grupos fazem parte das chamadas
Despesas de consumo que, entre o ENDEF de 1974-75 e a POF de 2002-03, aumentaram sua participação no total das
despesas de 74,59% para 82,41%3 . As despesas de alimentação, habitação e transporte corresponderam a 75,3% da despesa
de consumo média mensal das famílias brasileiras, ou a 61,3% da despesa total. Na Alimentação (19,8%) a proporção rural
(27,6%) superou a urbana (19%). Na Habitação (35,9%) deu-se o inverso: urbana (36,4%) e rural (30,6%)."
Assim, entende-se o caráter social da legislação inquilinária sobre a proteção do inquilino, visto que a história da habitação social
no Brasil é marcada por pensamentos que dirigiram a locação urbana ora pelo extremismo do liberalismo econômico e
patrimonialista, e, ora sob a proteção excessiva do locatário que desestabilizaram o mercado imobiliário, aumentando os preços
dos aluguéis. Para exemplificar, no começo do século XX, as grandes cidades brasileiras do sudeste, como Rio de Janeiro e São
Paulo, experimentaram o inchaço urbano proporcionado pelas migrações e pela produção cafeeira. O professor Nabil Bonduki,
em estudo que tradicionalmente domina, explica que, por causa deste crescimento enorme das áreas urbanas, as cidades foram
moldadas em novos cenários citadinos por investidores imobiliários que se empreenderam na construção de imóveis para
locação, sendo que na cidade de São Paulo da década de 1920, apenas 19% dos prédios eram habitados pelos seus
proprietários, predominando largamente o aluguel como forma básica de acesso à moradia, e por isso, muito rentável. A
habitação fora tratada pela República Velha com total ausência do Estado na produção da moradia e na regulamentação da
locação, interferindo apenas em questões de higiene e salubridade:
"Surgem, assim, inúmeras soluções habitacionais, a maior parte das quais buscando economizar terrenos e materiais através da
geminação e da inexistência de recuos frontais e laterais, cada qual destinado a uma capacidade de pagamento do aluguel: do
cortiço, moradia operária por excelência, sequência de pequenas moradias ou cômodos insalubres ao longo de um corredor, sem
instalações hidráulicas, aos palacetes padronizados produzidos em série para uma classe média que se enriquecia, passando por
soluções pobres mas decentes de casas geminadas em vilas ou ruas particulares que perfuravam quarteirões para aumentar o
aproveitamento de um solo caro e disputado pela intensa especulação imobiliária."
Atenta-se que o Código Civil de 1916, que regulava a questão, estabelecia o império absoluto da propriedade, não prevendo
qualquer regra na fixação dos aluguéis, que eram regidos por contratos particulares, sob a ótica exclusiva do princípio
fundamental da autonomia privada. Conquanto o problema da habitação tratasse, também, de uma questão social.
Assim, em outro extremo, os governos populistas, após a revolução de 1930, em resposta a base de sustentação de seu poder
político – as massas populares urbanas – e preocupados com os problemas da habitação no país, constroem uma política de
implementação da habitação social, regulamentada pelo Estado. Deste modo, é instituído o decreto-lei do inquilinato em 1942,
que de forma inexorável congelou os aluguéis em todo Brasil, ocasionando nos locadores total desinteresse na locação de seus
imóveis.
"Parece que se buscava atribuir à habitação um peso muito maior do que ela realmente tinha no encarecimento geral do custo de
vida para justificar uma medida drástica de intervenção no mercado, como foi o controle dos aluguéis. A análise da política de
desenvolvimento nacional implementada no Brasil pelo governo Vargas e seguintes revela outros aspectos significativos para a
explicação da política oficial de locação, que, praticamente, manteve o congelamento dos valores nominais dos aluguéis entre
1942 e 1964."
Parte-se do principio paternalista de proteção exacerbada do inquilino, conclusão sumária que se faz no sentido de que a maior
parte da população não possui moradia própria. Por isso, os locadores pagariam pelo problema histórico da habitação no país,
tendo seus imóveis alugados revestidos em política governamental de habitação social.
"No entanto, a experiência das anteriores leis do inquilinato demonstrou que a excessiva proteção ao inquilino, a médio e longo
prazo, provoca efeito contrário. Isto é, tão acossado se vê o proprietário de imóvel ou o detentor de certo capital, que foge do
mercado imobiliário, não adquire nem constrói imóveis para a locação. Assim sendo, diminuem os imóveis disponíveis e como
consequência inevitável da lei econômica, com excesso de procura e pouca oferta, disparam os preços das locações. Ficam
apenas na memória dos que viveram as “vilas” construídas nas grandes cidades do país por capitalistas, conjunto de casas
dirigidas a classes menos favorecidas ou até mesmo à classe média, exclusivamente para locação. Se a iniciativa particular se
viu inibida de ofertar moradias à locação, o poder público se viu assoberbado na tarefa de construir a casa própria, ingressando
em irremediável fracasso que só mais recentemente foi remediado.".
Pelas experiências destas épocas, mostra-se perceptível que a locação de imóveis urbanos deve estar condicionada sim a
preceitos de ordem pública sem, contudo, atribuir à sociedade privada um peso grande demais que juridicamente não é dela, ou
seja, não é responsabilidade do particular a habitação social. O direito a moradia está presente em nossa Constituição como
direito social, e ensina Pedro Lenza que os direitos sociais “apresentam-se como prestações positivas a serem implementadas
pelo Estado (Social de Direito) e tendem a concretizar a perspectiva de uma isonomia substancial e social na busca de melhores
e adequadas condições de vida” 8 . Do mesmo modo, conceitua José Afonso da Silva:
"Direito à moradia significa, em primeiro lugar, não ser privado arbitrariamente de uma habitação e de consegui uma; e, por outro
lado, significa o direito de obter uma, o que exige medidas e prestações estatais adequadas à sua efetivação.".
Assim, a atual Lei do Inquilinato de 1991 firmou-se como uma legislação equilibrada, que aprendeu com os problemas
historicamente aglutinados, não estabelecendo a locação apenas por critérios econômicos mas também levando em conta a
questão social da importância da proteção ao locatário, sem, contudo, permitir que se transformasse em um instituto de tutela ao
mal pagador ou para o serviço do Estado como controlador de crise habitacionais.
"Esta Lei veio substituir a legislação anterior que regulava separadamente as locações residenciais e não-residenciais, tendo
adotado uma política menos protetiva do locatário, diante da constatação de que a tutela demasiada, especialmente na locação
residencial, estava em verdade contribuindo para o aumento do déficit habitacional, já que não incentivava os proprietários a
alugarem seus imóveis. O grande desafio do legislador ao regular a locação está exatamente em encontrar um ponto de equilíbrio
entre tutelar os interesses do locatário, parte mais fraca da relação jurídica, e ao mesmo tempo possibilitar ao locador a obtenção
de um resultado razoável na exploração do seu imóvel, de forma a incentivar o seu aproveitamento econômico.".
A fim de não perder este ponto de equilíbrio, a Lei 12.112 se fez necessária para perpetuar a Lei do Inquilinato como importante
microssistema em nosso ordenamento, restabelecendo-a força legal que porventura perdera nesta quase duas décadas de
interpretações judiciais, e mantendo-a como legislação permanente e capaz de estabilizar o mercado habitacional no país.
Segundo o presidente do Cofeci, João Teodoro: “A previsão é que cerca de três milhões de imóveis entrem no mercado até o fim
de 2011, porque muitos preferiam deixar o patrimônio fechado a disponibilizá-lo para locação.”.
Conceituação
O contrato de locação é tradicionalmente, atrás apenas da compra e venda, o mais importante e comum negócio jurídico em
nossa sociedade, sendo um dos mais utilizados no cotidiano. De fato, a locação está presente nos momentos de lazer, quando
alugamos um imóvel na praia, por exemplo; nos transportes, nos aluguéis de carros e motos, de barcos, de tratores; em
momentos marcantes como os casamentos, com os aluguéis de vestidos, ternos, salão de festas, e outros incontáveis
preparativos; e em atos simples como alugar um filme para o final de semana. Mas, de todas as espécies possíveis, o que mais
preocupa todos, pelo seu caráter econômico e social, é a locação para moradia e para o estabelecimento comercial. Trataremos,
então, neste primeiro contato com a matéria, em distinguir a locação predial urbana residencial e não-residencial das demais.
A locação de prédio urbano é subordinada à Lei do Inquilinato – LI – (lei 8245/91, com as alterações introduzidas pela lei 12.112,
de 09 de dezembro de 2009). O Código Civil de 2002 não dispõe a respeito da locação de prédios, ficando sob sua regência a
locação de coisas, de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, de espaços destinados à
publicidade, de apart-hotéis, hotéis residência, ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a
seus usuários e, como tais, sejam autorizados a funcionar. Por outro lado, as locações de imóveis de propriedade da União, dos
Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; e o arrendamento mercantil, em qualquer de suas
modalidades, são disciplinadas pelo Direito Administrativo.
"Na locação que tem como locador o Poder Público, não se aplica nem a Lei de Locação nem o Código Civil. Sendo a União
locadora, aplica-se o Decreto-Lei nº 9760/1946 e a Lei nº 8666/1993. Sendo o locador o Estado, o Município, suas autarquias e
fundações públicas, haverá, neste âmbito, leis específicas variando de acordo com cada ente, porém respeitando, sempre os
dispositivos constitucionais. Por fim, o arrendamento mercantil será tratado por lei própria, ou seja, a Lei nº 6099/1974 e as
Resoluções do Bacen (Banco Central do Brasil).".
Por conseguinte, quando o Poder Público, representados pela administração direta ou indireta, se apresenta no outro polo
contratual, como locatário, será aplicado a Lei do Inquilinato.
O Código Civil conceitua a locação em seu art. 565, com a seguinte redação: “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a
ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”. No mesmo sentido,
na locação urbana, o locador dispõe ao locatário a posse direta de imóvel, destinado a sua residência familiar ou a
estabelecimento comercial, mediante o pagamento de remuneração (aluguel), por certo tempo, restituindo-o ao término ao
locador no mesmo estado de conservação em que fora recebido. Desta forma, o contrato de locação estabelece-se em três
elementos básicos:
a) o objeto, imóvel urbano, assim classificado não pela localização geográfica, mas pela sua destinação e utilização. Assim,
exemplo comum na jurisprudência, os postos de gasolina, mesmo que situados em zona rural, encontram-se sujeitos à Lei do
Inquilinato, bem como qualquer outra atividade que tenha a sua destinação voltada ao comércio ou à industria, ou ainda, servindo
o imóvel rural, mesmo que para moradia, sem a utilização da terra para cultivo, labor ou subsistência, está, do mesmo modo,
sujeito a locação urbana – trata-se de interpretação teleológica da lei;
b) a remuneração, ou seja, o pagamento de um aluguel, sendo interessante expor que a remuneração não é necessariamente
fixada em dinheiro, o artigo 17 da Lei dispõe que é livre a convenção do aluguel, vedando, porém, a sua vinculação ao salário
mínimo, à variação cambial e à sua estipulação em moeda estrangeira.
O valor do aluguel é reajustado segundo a lei que instituiu o Plano Real (Lei n° 9.069/95), deste modo, o reajuste poderá ser
realizado anualmente. Por fim, quanto a remuneração na locação, o preço deve ser determinado ou ao menos determinável, nada
impedindo que o valor seja variável de acordo com indicies aceitos pela lei;
c) o tempo; a locação pactuada por escrito deverá ser determinada, se por prazo superior a 30 (trinta) meses, a resolução do
contrato ocorrerá findo o prazo ajustado, podendo o locador denunciar o contrato – o que se convencionou denominar de
denúncia vazia –, pedindo a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias sem justificativa para o pedido, sendo o fim do prazo a
exigência suficiente. Se a locação, findo o prazo, continuar por mais de trinta dias sem oposição do locador perdurará por prazo
indeterminado.
De outra forma, quanto ao tempo, a locação constituída verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 (trinta) meses terá
dogmática diferente quanto à resolução da locação. O imóvel poderá ser retomado somente nos casos descritos na lei – denúncia
cheia –. Assim, o artigo 47 da LI dispõe que pode ser retomado o imóvel na ocorrência dos motivos de desfazimento da locação,
presentes no art. 9° da LI; e, na extinção do contrato de trabalho, no caso da locação em que o locatário se confunde na pessoa
do empregado; para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que
não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; para demolição e edificação licenciadas
pelo Poder Público que aumentem no mínimo em vinte por cento a área construída; para a exploração do imóvel como hotel ou
pensão, em cinquenta por cento no mínimo; e, por fim, o único caso de denúncia vazia (denúncia imotivada), presente no art. 47
da LI:
a vigência ininterrupta da locação por prazo superior a cinco anos, que deverá ser efetuada mediante notificação prévia do
inquilino, pois ao contrário do artigo 46, não há disposição expressa quanto à dispensabilidade da notificação ou aviso. O
descumprimento das justificativas para a desocupação, presentes no artigo 47 – principalmente, por ser mais comum, o desvio de
uso – possuem reflexos penais, sendo punidos por detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação
de serviços à comunidade, a fim de proteger o inquilino de simulações do locador, evitando fraudes à lei.
Caracterização Do Contrato De Locação

Assim, o contrato de locação se caracteriza por ser bilateral, oneroso, comutativo, típico, consensual, não formal e de trato
sucessivo.
Desde a origem da locação, há para ambas as partes, locador e locatário, obrigações recíprocas, daí sua bilateralidade. “O
contrato de locação é bilateral por sua própria natureza, não podendo a vontade das partes alterar essa característica”16. Esta
especialidade desprende-se em importantes construções doutrinárias aplicadas à locação por sua bilateralidade. Neste sentido,
atua no contrato de locação o principio contratual de exceção de contrato não cumprido.
"Somente nos contratos bilaterais é aplicável a exceptio non adimpleti contractus, exceção (defesa) substancial do contrato não
cumprido, prevista expressamente no Código Civil brasileiro (art. 476 do CC-02; art. 1092 do CC-16), consistente na regra de que
nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação (o que já afasta a sua incidência em contratos unilaterais), pode
exigir o implemento da prestação do outro. Por conseqüência, a garantia de execução do contrato (outrora prevista no mesmo art.
1092 do CC-16 e, hoje, em dispositivo próprio, a saber, o art. 477 do CC-02) também pode ser invocada em tais avenças
sinalagmáticas pela incompatibilidade estrutural com os contratos unilaterais.".
Está característica bilateral do contrato de locação confere-lhe importantes aplicações práticas, atuando conjuntamente com os
princípios da lealdade contratual ou boa-fé objetiva. De fato, não poderá o inquilino cobrar consertos e exigir obrigações do
locador se ele não pagar o aluguel e encargos, do mesmo modo, não poderá o locador, sem cumprir com os seus deveres, exigir
do locatário o cumprimento de suas responsabilidades, assim, a “exceção de contrato não cumprido” firma-se no equilíbrio
contratual das partes, característica típica da bilateralidade.
Todo contrato bilateral é oneroso, possuindo reciprocidade de direitos e deveres para ambos os contratantes. Na subdivisão de
contrato oneroso, a locação se classifica como contrato comutativo. É comutativo, pois os contratantes já conhecem a priori as
suas respectivas obrigações, contrapondo-se aos contratos aleatórios que se sujeitam a álea ou sorte.
O contrato de locação é regulado e disciplinado por lei própria, a lei 8245/91, por isso sua relação é típica.
Quanto a consensualidade, a locação se concretiza com a simples declaração de vontade, e, por conseguinte, trata-se de
contrato não-solene, pois a ordem jurídica não exige forma prescrita, sendo possível até mesmo o contrato verbal de locação.
Quanto ao tempo, o contrato de locação classifica-se como de duração ou de trato sucessivo, sendo por prazo determinado ou
indeterminado. Esta característica molda a relação contratual, pois no decurso do tempo a relação pode se modificar, quanto a
valores, garantias, aditivos contratuais, renovando-se – caso as partes agreguem novas cláusulas – ou reconduzindo-se o
contrato – se este se mantém sem modificações. É importante salientar que, nos casos de renovação do contrato, é necessário a
anuência de todas as partes, assim perderá a garantia o novo contrato ou aditivo que não possua as assinaturas dos fiadores ou
a renovação da garantia locatícia.
Deste modo, após a conceituação e classificação contratual, passamos ao posicionamento da locação urbana no universo do
direito, apresentando as relações da matéria locatícia com o direito privado e suas novas tendências.
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Capítulos:
POSICIONAMENTO DA LEI DO INQUILINATO NO UNIVERSO JURÍDICO: TEORIA DO DIÁLOG
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3 - Posicionamento Da Lei Do Inquilinato No Universo Jurídico: Teoria Do Diálogo Das Fontes E A Lei Do
Inquilinato
Antes de atentarmos para o estudo analítico das mudanças à Lei do Inquilinato, propõe-se, primeiramente, situarmos esta lei
numa nova dogmática do Direito contemporâneo, estabelecendo preceitos básicos, filiando este aprendizado com o que se
estabeleceu chamar de Direito Civil-Constitucional.
O Direito atual não se estabelece de forma fechada, em um positivismo extremado de valorização da norma. Não que os moldes
do cientificismo positivista esteja superado e dispensável, pelo contrário, trata-se de uma evolução do Direito que pós-guerra não
poderia mais se construir apenas em acepções técnicas.
E nesta realidade pós-moderna, há uma explosão legislativa (Big Bang), e com absoluta certeza, nenhum aplicador do Direito
conhece todas as leis de seu país; assim, como se encontrar neste universo legal?
Ricardo Lorenzetti ensina-nos que se pode comparar o Direito Privado a um sistema Solar, em que o Sol é a Constituição
Federal, e os planetas em sua órbita seriam os códigos tradicionais – Código de Processo Civil, Código Civil, Código Tributário
Nacional, CLT – com seus satélites em torno; por exemplo, Código Civil e suas “luas”, Código de Defesa do Consumidor, Estatuto
da Criança e do Adolescente e, dentre outros, em especial a este estudo, a Lei do Inquilinato.
E dentre estas “luas”, estão as leis especiais denominadas pela expressão microssistema. “É fundamental apontar que essas leis
especiais não são fechadas, estando em interação com as demais normas jurídicas, dentro de uma ideia unitária de sistema. De
imediato, justifica-se a teoria o ‘diálogo das fontes’ ” 20. Em opinião sobre a importância dos estatutos jurídicos, com normas tanto
materiais, cíveis e penais, quanto processuais, Silvio de Salvo Venosa prediz que:
"A tendência contemporânea é a legislação por microssistemas ou estatutos, devendo, em futuro não distante, ficarem os
Códigos apenas com os princípios gerais. Por isso, a exemplo do que temos com relação a um Código de Defesa do Consumidor
e uma Lei do Inquilinato, exemplos típicos de microssistemas jurídicos, dentre tantos, no futuro certamente teremos um Estatuto
da Família e das Sucessões, dos Direitos Reais e Registrários etc.".
Há tempos, os professores das primeiras disciplinas de Introdução ao Direito, ao ensinar aos alunos a hierarquia das normas,
desenhavam um grande triângulo com a Constituição Federal no topo. De fato, o desenho que deve estar na mente do atual
civilista e alunos é a imagem do Sistema Solar. Substitui-se, assim, a “pirâmide das normas” – Hans Kelsen: Teoria Pura do
Direito – para o Universo do Direito, que após um Big Bang se constrói à luz e à energia da Constituição Federal, permitindo a
integração necessária do Direito com o fato, o valor, e a norma, assim ensinado por Miguel Reale.
Assim, torna-se “imprescindível e urgente uma releitura do Código Civil e das leis especiais à luz da Constituição”. Pietro
Perlingeri adverte que:
A solução para cada controvérsia não pode mais ser encontrada levando em conta simplesmente o artigo de lei que parece
contê-la e resolvê-la, mas, antes, à luz do inteiro ordenamento jurídico, e, em particular, de seus princípios fundamentais,
considerados como opções de base que o caracterizam.
Nesta nova leitura do Direito Privado, constrói-se a teoria do diálogo das fontes, mantendo entre os vários assuntos do Direito
uma conversação que une a ciência em busca de novos horizontes, permitindo uma complementaridade necessária na imensidão
de normas que, por vezes, estatui sobre o mesmo tema. Assim, são necessárias estas linhas sobre o diálogo das fontes para
compreendermos melhor a ligação do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor (CDC) com o microssistema, a Lei do
Inquilinato, que mantém neste sistema unitário, possíveis interlocuções.
Depois desta breve localização do atual Direito Civil, torna-se necessário distinguir um possível conflito aparente de normas entre
a Lei do Inquilinato com o Código de Defesa do Consumidor, que por vezes confundem a comunidade jurídica.
Tanto o CDC quanto a Lei do Inquilinato buscam proteger o contratante, em tese, juridicamente mais fraco. Para que se possa
utilizar o Código de Defesa do consumidor concomitante à Lei do Inquilinato é necessário que exista uma relação de consumo.
Nesta relação teórica, “não apenas continua aplicável o Código Civil, no que não conflitar com a lei especial, como também se
aplicará o CDC, sem qualquer dúvida, à relação inquilinaria, se o conceito de locador for o de fornecedor de serviços” ou se a
classificação do locatário for a de consumidor. Trata-se de uma categoria muito ampla que pode suscitar dúvidas quanto aos
limites. Atualmente, a jurisprudência é unânime em não admitir o Código de Defesa do Consumidor às relações locatícias, desta
forma, decidiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ), recentemente, sobre o assunto:
"RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

COMPROVAÇÃO DA TITULARIDADE DO BEM. DESNECESSIDADE. INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONTRATUAIS. ANÁLISE.
INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DESTA CORTE. LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
INAPLICABILIDADE.
1. O entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que é possível a cobrança dos aluguéis pelo locador, sem a
exigência de prova da propriedade, sendo suficiente a apresentação do contrato de locação para a instrução da execução
extrajudicial. Precedentes.
2. Desconstituir o entendimento da instância a quo, soberana em matéria de prova, para reconhecer a inexistência de débitos
contratuais, implicaria, necessariamente, reexame da matéria fático-probatória constante dos autos, impossível na via estreita do
recurso especial, a teor do disposto no verbete sumular n.º 07 deste Tribunal Superior.
3. A Lei de Usura, destinada a regular os contratos de mútuo, assim como o Código de Defesa do Consumidor não são
aplicáveis aos contratos locatícios.
4. Recurso especial desprovido. (grifos nossos).".
Sendo, também, a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:
"DESPEJO – CONTRATO – PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - FIANÇA - EXONERAÇÃO - CONTRATO

BENÉFICO - INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA – CDC – INAPLICABILIDADE- MULTA - VOTO VENCIDO. Prorrogado o prazo do
contrato de locação por prazo indeterminado, fica o fiador exonerado de suas obrigações, por se tratar a fiança de contrato
benéfico, devendo ser interpretado restritivamente. O contrato de locação não se inclui dentre aqueles denominados
'contratos de adesão ', sendo inaplicáveis as regras da legislação consumerista ao mesmo. A multa moratória fixada em
10% (dez por cento) sobre o valor do débito não se mostra excessiva, atendendo aos fins sociais a que se dirige. Apelação
provida parcialmente. VV.: Apesar de não se caracterizar como uma relação consumerista, o contrato de locação que prevê multa
moratória no percentual de 10%, estaria a beneficiar o credor, com seu conseqüente enriquecimento ilícito – Des. Cabral da Silva.
(grifos nossos).".
Em respeito ao principio da especialização, a Lei do Inquilinato tem afastado o poder do CDC no que toca as relações locatícias,
sendo, dificilmente, no campo prático a consagração do locador como fornecedor ou do locatário como consumidor, sendo estes
conceitos, como dito, muito amplos. Possuindo, também, a Lei do Inquilinato, assim como o CDC, princípios protetivos à parte,
em tese, economicamente mais vulnerável.
Quanto ao possível conflito de normas com o Código Civil, a vontade do legislador é clara no livro Das Disposições Finais e
Transitória, art. 2036: “A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”.
Mas em se tratando do diálogo do Código Civil com a Lei 8.245/91, fica claro a sua importância principalmente na edificação da
relação locatícia, emprestando a esta seus princípios constitucionais da Teoria Geral dos Contratos, aplicados nos princípios da
boa-fé objetiva, na função social dos contratos e no equilíbrio econômico do contrato, em respeito à eficácia normativa dos
princípios da Constituição de 1988.
"A livre determinação do conteúdo do regulamento contratual encontra-se condicionada à observância das regras e princípios
constitucionais, o que significa, no quadro de valores apresentado pela Constituição brasileira, conceber o contrato como um
instrumento a serviço da pessoa, sua dignidade e desenvolvimento.".
Estes são fundamentos de uma Constituição democrática, que se contrapõem à uma Constituição que se limita à fixação e
formação do Estado:
"De outro lado, o regime autoritário convive com a vestimenta constitucional, sem que a Lei Maior tenha capacidade normativa,
adulterando-se no aparente constitucionalismo – o constitucionalismo nominal, no qual a Carta tem validade jurídica mas não se
adapta ao processo político, ou o constitucionalismo semântico, no qual o ordenamento jurídico apenas reconhece a situação de
poder dos detentores autoritários.".
Nosso direito constitucional, após a Constituição de 1988, progride em uma constante evolução, devolvendo ao Direito a força
normativa dos princípios constitucionais, deixando para trás uma constituição que apenas estabelecia o Estado e sua
organização, de forma a legitimar o poder. No contrato de locação, o Estado estabelece normas que regem a relação privada,
trata-se de normas de ordem pública, por isso o contrato de locação inseriu-se na categoria doutrinariamente denominada de
contrato dirigido. Complementa Nelson Rosenvald, sobre a normatividade dos princípios civil-constitucionais, que “o fato da
locação urbana ser governada por legislação especial não torna a matéria infensa às diretrizes de socialidade, eticidade e
operabilidade”.
Deste modo, em diálogo com o Código Civil de 2002 surgiram possibilidades, não prevista na Lei do Inquilinato de 1991, como a
exoneração extrajudicial da fiança (art. 845 CC/02), o pagamento proporcional de multa compensatória, a sub-rogação do
companheiro na posição de locatário, dentre outros, que fez ser necessária uma atualização da lei de locação, adequando-a
normativamente ao Código Civil e eliminando os entraves antigos das normas processuais nela presentes, instituindo a Lei
12.112 de 09 de dezembro de 2009.
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Capítulos:
DAS ALTERAÇÕES MATERIAIS À LEI DO INQUILANATO
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4 - Das Alterações Materiais À Lei Do Inquilanato
Proporcionalidade Do Pagamento Da Multa Penal

Cuidar-se-á neste momento sobre o estudo da multa compensatória, conceituada por Sílvio de Salvo Venosa como:
"Uma prefixação antecipada de perdas e danos. Trata-se de obrigação acessória que onerará a parte que deixar de dar
cumprimento à obrigação acessória, ou apenas retardá-la. São duas, pois as faces da chamada cláusula penal: de um lado tem a
finalidade de uma indenização prévia de perdas e danos, de outro a de penalizar o devedor moroso. Daí então a multa
compensatória e a multa moratória.".
O art. 4° da Lei do Inquilinato, alterado pela novíssima lei 12.112/09, definiu definitivamente o caráter especial da lei 8245/91,
consolidando a proporcionalidade no pagamento de multa penal compensatória por decorrência da devolução do imóvel pelo
locatário na vigência do prazo pactuado.
A lei 8245/91 firmava como técnica a proporção, remetendo-se ao art. 924 do Código Civil de 1916. Antes da Lei 12.112/09, havia
uma discussão doutrinária sobre qual artigo do Código Civil seria usado para se interpretar a norma do art. 4°, 2° parte, da Lei do
Inquilinato. Para parte da doutrina, o novo Código Civil de 2002 estabelece, em seu artigo 413, a equidade como critério para a
redução da multa pactuada, e um dever do Juiz, decorrente da devolução do imóvel pelo locatário antes do prazo determinado
em contrato.
Desta forma, decidiu o Conselho Federal de Justiça (CJF), em seu enunciado n° 357, da Quarta Jornada de Direito Civil que “o
art. 413 do Código Civil é o que complementa o art. 4° da Lei 8245/91. Revogado o Enunciado 179 da III Jornada.”.
Tamanha era a controvérsia, que o mesmo Conselho decidira no enunciado 179, ora revogado, da Terceira Jornada que:
"A regra do art. 572 do novo CC é aquela que atualmente complementa a norma do art. 4º, 2ª parte, da Lei n. 8245/91 (Lei de
Locações), balizando o controle da multa mediante a denúncia antecipada do contrato de locação pelo locatário durante o prazo
ajustado.".
A posição doutrinária pela equidade, apesar de seu caráter social, trazia insegurança jurídica ao determinar na estipulação da
multa julgamentos de valor que se transformavam em diferentes decisões a critério sempre do julgador, ficando muitas vezes
difícil a resolução bilateral e extrajudicial entre locador e locatário, que deveriam recorrer a árbitros judiciais ou extrajudiciais para
se estabelecer o quanto equável. A lei 12.112/09 torna a relação locatícia mais pacificada ao determinar em lei uma forma
estática e firme, em respeito à liberdade contratual e, ao mesmo tempo, propiciando a aplicação dos princípios da razoabilidade e
da vedação do enriquecimento sem causa; assim, determina-se que a penalidade imposta na cláusula penal deve levar em conta
o cumprimento parcial da obrigação.
Convém evidenciar que se mesmo após a redução proporcional da multa, esta se mantiver excessivamente abusiva, poderá o
juiz, ante a inexistência de critério legal objetivo para aferir a excessividade, reduzi-la, baseando-se no princípio da função social
do contrato, cláusula geral que permite que o magistrado atenue os efeitos nocivos dos contratos em favor da coletividade.
Deste modo, se a multa penal estabelecida em contrato de locação é correspondente ao valor de três alugueis vigentes, mas o
locatário morou metade do prazo determinado, deverá pagar ao locador a metade de três alugueres.
"Convém notar que não há qualquer limitação à multa na Lei do Inquilinato que, a rigor, está limitada apenas ao valor do contrato
nos termos do art. 412 do Código Civil, ou seja, ao valor do aluguel multiplicado pelo número de vezes da vigência contratada.
Todavia, a praxe indica que normalmente é estipulada em três meses de aluguel.".
É necessário discernir que a cobrança da multa “não se confunde com o pedido de indenização de perdas e danos. Estas são
apuradas na ação e devem corresponder ao exato prejuízo demonstrado pelo lesado. A cláusula penal é prefixada de comum
acordo pelas partes, podendo ser cobrada mesmo sem alegação de prejuízo (CC, art. 416)”. Com efeito, dispõe o parágrafo único
do art. 416 do novo diploma civil:
"Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi
convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.".
Assim, deverá escolher o locador entre a multa compensatória ou a devida indenização por perdas e danos.
Por fim, o art. 4° da lei especial prediz que na falta da multa pactuada o juiz deve estipulá-la em juízo, seguindo a mesma regra
da proporcionalidade.
A Sub-Rogação Do Cônjuge Ou Companheiro Na Situação De Locatário E A Possibilidade Da

Exoneração Do Fiador
Dispõe a nova redação do art. 12 da Lei 8245/91:
"Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
§ 1° Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta
for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2° O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da
comunicação oferecida pelo subrogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a
notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)."
Nos casos de morte, separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, sub-rogará nos poderes do
locatário o cônjuge ou companheiro sobrevivente, no caso de morte, ou o que permanecer no imóvel, nos demais casos.
Tal prerrogativa contempla a proteção da moradia da família, por isso, “se nem o locatário, nem seu consorte permanecer no
imóvel, não há infração contratual se sua prole ali permanece, ou seu ascendentes, se já residiam no imóvel, pois essa é a
intenção da lei. O texto deveria ser explicito a esse respeito, contudo.”.
O parágrafo único deste artigo 12 foi revogado, criando-se dois outros parágrafos que corrige a antiga dogmática, possibilitando a
exoneração do fiador que no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado pode se
dispensar de suas responsabilidades, estando, ainda, obrigado durante 120 dias após a notificação ao locador.
Inova a lei ao permitir a exoneração extrajudicial da fiança, o que antes só era conseguido mediante acordo ou sentença, mas
não estabelece prazo para o aviso por escrito do inquilino. Nisto, a lei não previu a situação do fiador ante a hipótese de o sub-
rogado não levar a conhecimento do locador e do fiador a comunicação da sub-rogação. É evidente que esta exoneração deve
ser proposta em tempo hábil, não tendo o fiador direito de se eximir da obrigação na demanda judicial de um processo de
despejo, por exemplo.
A sub-rogação automática do locatário em razão da lei não implica na exoneração de imediato da fiança, esta deverá ser
estabelecida nos ditames do parágrafo 2° do art. 12, ou seja:
"Houve inversão do ônus. Antes, o fiador estava automaticamente exonerado em razão da alteração do locatário. Com efeito,
agora caberá ao fiador, igualmente notificado da sub-rogação, também notificar o locador, informando-o que não permanecerá
mais como garante, sob pena de, ao não tomar esta providencia no prazo de trinta dias, permanecer na condição de fiança,
garantindo o sub-rogado.".
Antes da lei 12.112/09, a jurisprudência decidia ora exonerando de imediato o fiador, entendo pela pessoalidade do contrato de
fiança, ora pela exegese do art. 12 da Lei que em sua redação antiga determinava, também, a comunicação ao locador. Neste
sentido, decidiu a 2ª Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo:
"EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. EMBARGOS À EXECUÇAO. SEPARAÇAO JUDICIAL DO AFIANÇADO. SUB-ROGAÇÃO

DO LOCATÁRIO. EXTINÇÃO DA FIANÇA.
1. A eficácia da sub-rogação do locatário, decorrente da separação judicial, depende da notificação do locador e a substituição da
garantia da locação, quando por este exigida. Exegese do art. 12.
§ único, da lei 8245/91. 2. Os honorários advocatícios do contrato destinam-se à purgação da mora, não se confundindo ao
sucumbencial, que somente ao juiz cabe fixar. Recurso parcialmente provido.".
Com as modificações em 2009, a Lei do Inquilinato posicionou-se a favor desta interpretação do art. 12, e para ponderar os
conflitos provenientes da fiança permitiu-se a exoneração extrajudicial do fiador. Assim, ainda que não exista a notificação,
poderá o fiador exonerar-se, comunicando o locador, manifestando sua vontade.
Contudo, reitera-se que a lei não previu a situação do fiador no caso de o sub-rogado não levar a efeito a comunicação que lhe
compete. Assim, hipóteses práticas levam-nos às indagações. Não recebendo o fiador nem o locador a notificação da sub-
rogação, em processo judicial poderá o fiador alegar que desconhecia o fato e por isso não se exonerou de acordo com o art. 12?
Acreditamos não ser o melhor entendimento a exoneração automática do fiador, visto que o locador ficaria totalmente
desprotegido de uma condição à qual não anuiu, entendemos a versatilidade da Súmula 214/STJ, e a bilateralidade desta
espécie contratual, sugerida pelo próprio §1º do art. 12, respeitando o imperativo legal, “será comunicada por escrito ao locador e
ao fiador”, não havendo comunicado a ambos, considera-se sem efeitos tal notificação. Mas caberá ao juiz verificar as
peculiaridades do caso concreto.
É bom elucidar que a presença das assinaturas de ambos os cônjuges ou companheiros no contrato de locação afasta a
possibilidade da exoneração do fiador, tendo, neste caso, evidentemente, anuído a fiança a ambos. Trata-se de hipótese de dois
locatários, já elucidada pela Lei em seu art. 2°.
Conclui-se, de toda a forma, que não comunicando o sub-rogado legal ao locador e ao fiador, estará sujeito ao despejo por
infração à norma legal (art. 9°, inc. II, da Lei 8245/91).
Da Extensão Das Garantias Até A Efetiva Entrega Das Chaves

A redação do novo artigo 39, estabelece, esclarece e expande aquilo que a jurisprudência já confirmava, qualquer das garantias
da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Desta forma, Sílvio de Salvo Venosa conclui que:
"A Lei estampa regra que vinha sendo seguida na jurisprudência, mormente em relação ao fiador. Este vinha sendo responsável
pela garantia até a efetiva entrega das chaves. O contrário só poderia resultar de disposição restritiva expressa no contrato.
Assim, não é a sentença que faz extinguir as garantias, mas a efetiva devolução do imóvel. A redação da lei atual é mais
enfática, pois houve tentativas na jurisprudência de modificar esse entendimento. (grifos nossos)".
Há tempo, decidia-se que a extensão das garantias locatícias se limitava ao prazo pactuado em contrato. Com a determinação da
súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, firmou-se entendimento quanto à fiança locatícia, que o fiador não responde por
obrigações resultantes ao aditamento ao qual não anuiu. Desta forma, esta súmula foi utilizada, interpretando o art. 39 da Lei do
Inquilinato, exonerando o fiador nas locações prorrogadas por prazo indeterminado, o que ocorre depois de trinta dias do final do
contrato sem manifestação do locador ou devolução do imóvel por parte do locatário.
Atualmente, já se construiu, na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) desde 2007, a extensão das garantias
locatícias até a entrega efetiva das chaves, determinava, porém, na maioria das decisões, que o contrato de locação contivesse
cláusula expressa sobre a extensão. Deste modo, é largamente comum encontrar decisões do tipo:
"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. CLÁUSULA DE GARANTIA ATÉ A EFETIVA

ENTREGA DAS CHAVES. Continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do
contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos arts. 1500 do CC/16 ou 835 do
CC/02, a depender da época que firmaram a avença."
"FIANÇA – FIADOR – LOCAÇÃO – EXONERAÇÃO DA FIANÇA – IMPOSSIBILIDADE – Responsabilidade dos fiadores até a
entrega das chaves e desocupação efetiva do imóvel locado – Subsistência – Existência de expressa previsão contratual
vinculando a garantia até a devolução do bem locado – Irrelevante o término do prazo contratual – Precedentes – Sentença
reformada – Recurso provido.".
Neste entendimento, Leandro Lomeu, em artigo antecessor à Lei 12.112, comenta a nova interpretação do STJ:
"Diante desta nova visão afronta-se a fiança locatícia e a inerência a este instituto da nova roupagem principiológica dos
contratos, principalmente a importância da autonomia privada na relações locatícias, o que felizmente pode ser observado pelas
recentes decisões dos tribunais pátrios, reconstruindo-se assim os dogmas do direito privado.".
Estabelecia, assim, o STJ, em respeito ao princípio da autonomia da vontade, o cumprimento do contrato.
Desta forma, com o advento da lei 12.112/2009, o art. 39 adquire a seguinte redação:
"Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda
que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”
Tamanha eram as divergências doutrinárias durante 18 anos de variadas interpretações, que o poder legislativo consolidou a
força de seu poder constitucional na expressão “por força desta lei”, determinando expressamente a vontade literal do artigo
modificado, agindo de forma cogente, firmando as decisões judiciais na vontade da lei. Este dispositivo legal vai além das
determinações da jurisprudência, prescrevendo de forma taxativa a extensão das garantias, inclusive a fiança, ainda que
prorrogada a locação por prazo indeterminado, não necessitando de cláusula de garantia até a entrega efetiva das chaves.
“Não há lugar mais para se duvidar de que a extensão da fiança, em tal situação, não está atrelada à anuência do fiador à
prorrogação da locação.”
Em ponderação, a lei contrabalançou, quanto à fiança, em razão de sua característica intuitu personae, permitindo a possibilidade
da exoneração do fiador, estando o contrato por prazo indeterminado.
Exoneração Do Fiador Em Razão Da Prorrogação Do Contrato De Locação Por Prazo

Indeterminado
Ao lado da inovação do art. 39, ocorreu o acréscimo do inciso X ao art. 40:
"Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos seguintes casos: (...)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração,
ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob
pena de desfazimento da locação."
O Código Civil, em seu artigo 835, já estabelecia a possibilidade da exoneração extrajudicial do fiador, mediante notificação por
escrito (única formalidade exigida), ficando este obrigado por todos os efeitos, durante sessenta dias após a notificação, mas, em
contraposição, não solucionava o estado de insegurança jurídica da locação que após a exoneração se encontrava sem garantia.
Em referência a este artigo, comenta Sílvio de Salvo Venosa:
"A importante inovação do dispositivo reside na simplificação que o legislador outorgou doravante para a exoneração da fiança
nos contratos em geral. Esta não mais depende de intervenção judicial, como vinha se entendendo, mas de mera notificação ao
credor, pois o fiador ainda responderá pelos efeitos da garantia até sessenta dias após a notificação. Aqui houve uma reviravolta
no instituto, procurando a lei atingir os fins sociais da norma e do contrato. Mormente em sede de locação imobiliária, a
jurisprudência do passado, por força do espírito das sucessivas leis do inquilinato, sempre colocaram óbices à livre exoneração
do fiador, entendendo-se, da forma mais simplista, que o garante era responsável por todos os encargos da locação até a efetiva
entrega do imóvel. O simples fato de se exigir decisão judicial para essa exoneração já era obstáculo a dificultar sobremaneira a
exoneração do fiador.".
Em situações práticas, a fiança locatícia se tornou um encargo de duração ilimitada, pois a exoneração era necessariamente
judicial, sobretudo porque o Judiciário é lento e sempre vira com aversão essa exoneração. Assim, apesar das posições
tradicionalmente contrárias, após a novidade do Código, este em diálogo com a Lei do Inquilinato modificou a forma de
interpretação, adotando o Superior Tribunal de Justiça pela obrigação do fiador até a entrega definitiva do imóvel, podendo se
exonerar após o prazo determinado em contrato de acordo com o art. 835 descrito.
A lei 12.112/09, a fim de pacificar a jurisprudência sobre o tema, ponderou a solução, atendendo de forma objetiva ao interesse e
à finalidade social do contrato, possibilitando a exoneração extrajudicial do fiador, ficando obrigado por 120 dias após a
notificação; e, por outro lado, acrescentou ao art. 59, em proteção ao locador e à manutenção da boa ordem econômica, a
concessão de liminar, para desocupação em 15 dias, em decorrência do término do prazo notificatório previsto no parágrafo único
do art. 40, sem apresentação de nova garantia.
Neste sentido, Humberto Theodoro Júnior conclui:
"A locação não ficará descoberta de garantia, pois, dentro dos cento e vinte dias de subsistência da fiança após a notificação
exoneratória, será possível ao locador promover a retomada liminar, caso não providencie o locatário a apresentação de novo
fiador ou de outra garantia idônea prevista na lei inquilinaria.".
Desta maneira, com a alteração da lei a vontade do fiador é respeitada com a possibilidade de exoneração extrajudicial, não se
sujeitando a uma obrigação indefinida que poderia configurar imposição insuportável e contrária a direito seu; conciliando a Lei do
Inquilinato com o art. 835 do Código Civil, mas, ao mesmo tempo, proporcionando segurança jurídica à relação locatícia,
necessária ao bom andamento econômico dos empreendimentos imobiliários, que possibilitam a maior quantidade de imóveis
disponíveis para a locação, com a possibilidade do despejo liminarmente apreciado nos ditames do artigo 40 da Lei do Inquilinato.
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Capítulos:
DAS ALTERAÇÕES PROCEDIMENTAIS À LEI DO INQUILINATO
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5 - Das Alterações Procedimentais À Lei Do Inquilinato
Adição De Novas Liminares Na Ação De Despejo

O artigo 59, § 1°, da Lei do Inquilinato destina-se aos casos possíveis de liminares. Por tempo, discutiu-se a possibilidade ou não
de concessão de antecipação de tutela, presente no artigo 273 do Código de Processo Civil (CPC), no caso de despejo. Ou seja,
a dúvida consistia em saber se na ação de despejo seria possível medidas liminares apenas nos casos taxativos do art. 59 da
Lei, que antes da lei 12.112/09 não contemplava nenhum caso de liminar por falta de pagamento de aluguel. Assim, muitos
pedidos de antecipação de tutela chegaram nos Tribunais, formando-se uma interpretação baseada ora na especialidade da Lei
do Inquilinato, sendo que muitos julgados não admitem nas ações de despejo a antecipação de tutela de que trata o artigo 273 do
Código de Processo Civil, e ora na concessão da liminar baseada no CPC. Neste sentido, decidiu o Tribunal de Justiça de Minas
Gerais:
"EMENTA: AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - TUTELA ANTECIPADA - IMPOSSIBILIDADE. Em ação de
despejo por falta de pagamento, não há como, em antecipação de tutela, determinar o despejo do imóvel, pois isto implicaria em
impedir o inquilino de exercer o seu direito de purgar a mora, evitando, por conseqüência, a rescisão da locação.".
Noutro entendimento, outras decisões deste mesmo Tribunal concluem:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - REQUISITOS DO ART.273 DO CÓDIGO

DE PROCESSO CIVIL - POSSIBILIDADE. Conforme orientação jurisprudencial do STJ, é possível deferir antecipação de tutela
em ação de despejo, ainda que não se trate das hipóteses previstas no artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/91, se estiverem presentes
os requisitos elencados no art.273 do CPC. Havendo prova inequívoca nos autos da relação locatícia, da mora do locatário e da
ausência de pedido de purgação pelo locatário, após citado, perfeitamente viável o deferimento ao locador de antecipação da
tutela. Recurso provido. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA
ANTECIPADA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ART. 59,§1º, DA LEI 8245/91. PRESENÇA DOS REQUISITOS. POSSIBILIDADE.
Filio-me à corrente que aceita a concessão da tutela antecipada nas ações de despejo, desde que o caso em apreço não se
enquadre nas hipóteses elencadas pelo art. 59, da Lei do Inquilinato e desde que haja os seus requisitos autorizadores
(verossimilhança das alegações e prova inequívoca). A possibilidade de irreversibilidade da medida não pode ser entendida como
obstáculo máximo à sua autorização, mormente quando há a prestação de caução, exigida pelo ordenamento jurídico vigente. Se
presentes a verossimilhança das alegações, bem como a prova inequívoca, nada obsta ao deferimento da medida.".
Deste modo, também, julgou o Superior Tribunal de Justiça:
"EMENTA: RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive
nas ações de despejo. 2. Recurso provido.".
"EMENTA: AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA ANTECIPADA. POSSIBILIDADE. Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de
tutela, como o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva) condenatória,
mandamental, se presentes os pressupostos legais. Recurso não conhecido.".
Grande parte da doutrina reitera que a especialidade da Lei deve ser utilizada como critério taxativo às liminares, restringido-as
ao art. 59 ora comentado:
"Como o art. 59 em testilha, porém, é específico e restritivo quanto a determinadas ações de forma exclusiva, merece prosperar o
entendimento segundo o qual apenas nessas hipóteses do parágrafo primeiro é possível a liminar de desocupação, que se traduz
em antecipação de tutela. Ainda mais porque nessas hipóteses o legislador inquilinaria estabeleceu a caução expressamente no
valor equivalente a três meses de aluguel. Segue-se o princípio pelo qual a norma especial derroga a geral. Leva-se em conta,
também, o microssistema que representa a lei inquilinaria no nosso ordenamento.".
Desta forma, também é a conclusão de Luiz Antonio Scavone Junior ao se filiar à jurisprudência do antigo Tribunal de Alçada de
São Paulo:
"A orientação não é nova pelo que se verifica do Enunciado 31 do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, que
dispõe: “É incabível nas ações de despejo a antecipação da tutela de que trata o art. 273 do Código de Processo Civil, em sua
nova redação.”.
Vê-se que se trata de matéria discutida, mas que o Superior Tribunal de Justiça vem fundamentando uma jurisprudência favorável
à concessão da antecipação de tutela em ações de despejo. Filiamos a esta corrente por entendermos que a Lei do Inquilinato se
comunica de forma interativa com todo o universo jurídico, por isso, através da teoria dos diálogos das fontes e do art. 79 da LI é
possível a concessão de antecipação de tutela segundo o art. 273, modificado pela lei 10.444/2002, do Código de Processo Civil,
visto que este pode ser aplicado de forma integradora na Lei do Inquilinato. Por mais, a antecipação de tutela responde aos
princípios da celeridade e eficácia do processo, hoje, tão almejados na Justiça. Assim, pela interpretação do STJ, não será
razoável o juiz decidir pelo indeferimento do pedido de antecipação de tutela, baseado no fundamento de que este instituto não
se aplica à Lei do Inquilinato, deverá apreciar o pedido e se caso negá-lo as convicções de seu ato deverão estar adstritas aos
princípios e às hipóteses apresentadas pelo artigo 273 do CPC.
Sendo a ação de despejo regida pelo procedimento ordinário, caput do art. 59, de fato é passível a aplicação também do art. 273
do CPC. Contudo, deve-se ater que o art. 59 exige a caução equivalente a três meses de aluguel para o mandado liminar de
despejo, assim, consoante a norma especial e interpretação do STJ estes requisitos adicionais da lei devem ser respeitados. O
Sr. Des. Domingos Coelho do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, em voto, deixa bem claro este entendimento, em
que o CPC possui efeito integrativo na Lei do Inquilinato para a concessão de liminares em ações de despejo:
"O instituto da tutela antecipada é um instrumento de ação do Poder Judiciário, apto a efetivar, de modo célere e eficaz, a própria
pretensão deduzida em juízo ou seus efeitos. Por ser medida característica da ação de conhecimento, de cunho satisfativo, a
meu sentir, é plenamente possível que ela seja concedida nas ações de despejo, após a nova redação do art. 59, da Lei do
Inquilinato, que estabelece o rito ordinário para esse tipo de demanda.
Inobstante a matéria em questão não esteja pacificada pela doutrina e jurisprudência, filio-me à corrente que aceita a concessão
deste pleito de urgência, desde que o caso em apreço não se enquadre nas hipóteses elencadas pelo referido dispositivo e desde
que haja os seus requisitos autorizadores (verossimilhança das alegações e prova inequívoca). (...)
Ocorre que, em sua fundamentação, o i. magistrado afirma que apesar de o Agravante ter prestado caução e notificado o réu a
desocupar o imóvel, o presente caso, além de não se encaixar nas hipóteses previstas pelo supracitado artigo, não traz fundado
receio de dano irreparável, principalmente diante do perigo de irreversibilidade do instituto, razões pelas quais não concedeu a
liminar e a tutela antecipada, respectivamente.
Permito-me, porém, divergir desta explanação, vez que a possibilidade de irreversibilidade da medida não pode ser entendida
como obstáculo máximo à sua autorização, mormente quando há a prestação de caução, exigida pelo ordenamento jurídico
vigente. (grifos nossos).
O legislador da lei n° 12.112/09, sem adentrar nestas discussões, preferiu adicionar no rol do art. 59 a correção da injustificável
omissão, a retomada liminar nas ações de despejo por falta de pagamento, causa maior dos inúmeros pedidos de antecipação de
tutela, que, como visto, ainda perdura em conflitos hermenêuticos.
De todo modo, a reforma, ao estender as hipóteses de liminar, agora, contempladas em nove casos, tratou-se de importante
avanço na locação urbana, martirizada e por vezes desinteressante investimento imobiliário, por causa da vagarosidade da
legislação e dos problemas históricos do Judiciário, que transformam um simples despejo por denúncia vazia em penosos anos.
Hipóteses Em Que Se Permite A Desocupação Liminar

O parágrafo primeiro do art. 59 traz mais uma inovação à Lei do Inquilinato. Em cinco situações era permitido o despejo liminar
para desocupação em quinze dias, sem conhecimento do réu, mediante depósito em dinheiro equivalente a três meses de
aluguel. A lei 12.112/2009 introduziu quatro outras hipóteses nas quais a liminar é permitida. A mais importante dessas inovações
é o despejo liminar por falta de pagamento, sempre reclamado desde a promulgação da Lei 8245/1991. Expõe a nova redação do
artigo 59:
"Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§1° - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9°, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas,
no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em
audiência prévia;
III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento
do contrato;
IV – a morte do locatário da locação sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada pelo locatário;
*Incisos acrescentados pela Lei 12.112/2009:
VI – o disposto no inciso IV do art. 9°, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo
poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las.
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a
segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do
cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das
garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela,
independentemente de motivo.
§ 2° - Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo
como assistentes.
§ 3° - No caso do inciso IX do § 1° deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação
se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito
judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62."
O primeiro novo caso acrescentado (inciso VI) trata-se de hipótese de segurança para o próprio inquilino e evento que acarreta
no desfazimento da locação, segundo o art. 9°, sendo necessárias reparações urgentes decretadas pelo poder público.
A segunda possibilidade, adicionada pela lei 12.112/09, ou seja, despejo liminar pelo término do prazo notificatório previsto no
parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia, já fora comentada, em seu ponto mais importante, no estudo da
exoneração do fiador no contrato por prazo indeterminado, convém, agora, apenas ampliarmos este aprendizado. Então, o
despejo liminar caberá para todos os casos do artigo 40 em que o prazo (30 dias) para apresentação de nova garantia, capaz de
manter a segurança inaugural do contrato, tenha se acabado. São estas as dez possibilidades elencadas pelo art. 40 quanto a
substituição das garantias locatícias:
"Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº
11.196, de 2005)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração,
ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei
nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob
pena de desfazimento da locação.(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)"
A terceira inovação acrescenta liminar para ação de despejo pelo término do prazo da locação não residencial. O inciso VIII deste
art. 59 versa sobre despejo liminar por denúncia vazia, ou seja, pelo simples fato do término do prazo contratual.
Entende-se por “não residencial” a locação destinada à atividade empresarial, e nos contratos residenciais em que o inquilino seja
pessoa jurídica, sendo o imóvel destinado para o uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados
(art. 55 da LI). Trata-se, também, de locação não residencial os imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais,
asilos, estabelecimento de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas
devidamente registradas. Mas quantos a estes imóveis, não caberá o despejo liminar, pois não podem ser rescindidos estes
contratos por denúncia vazia, devido ao seu caráter social e coletivo.
Todos estes imóveis, inclusive os presentes em shopping centers, estão sujeitos, após o fim do prazo contratual, à ação de
despejo liminar, sem necessidade de notificações ou de prazo para desocupação voluntária, desde que proposta a ação em até
trinta dias do término do prazo, “pelo simples fato de a devolução do imóvel ser uma obrigação imposta ao locatário (art. 23, III)”.
Mas passados os trinta dias, a locação prorroga-se por prazo indeterminado, exigindo-se, primeiro, a denúncia por escrito do
locador e concessão de prazo de trinta dias para a desocupação, assim, não cumprido a devolução do imóvel será cabível o
pedido liminar de despejo.
Vê-se que deverão ficar atentos os locatários de imóveis não residenciais, pois acertadamente a Lei posiciona a locação não
residencial em seu caráter empresarial, por isso mais rigorosa quanto ao cumprimento do prazo contratual, em respeito ao
princípio da autonomia privada. Por último, a lei 12.112/09 institui liminar na ação de despejo por falta de pagamento. Sílvio de
Salvo Venosa comenta com autoridade, necessária, que:
"Sua ausência no texto original da lei foi atribuída a cochilo do legislador e sua reparação vem somente agora após tantos anos
de vigência. Trata-se, sem dúvida, do motivo mais imperioso para a desocupação imediata do imóvel, superando a urgência dos
demais incisos. A falta de pagamento de aluguéis é a mais grave infração contratual e exige tratamento judicial rápido. O
legislador, no entanto, não avançou tanto quanto se esperava,"
"Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato
somente poderá ser rescindido: I - nas hipóteses do art. 9º; II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o
tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a
resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil."
"Prediz o art. 56: “Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições
ajustadas, mas sem prazo determinado pois o despejo liminar somente é autorizado quando o contrato estiver desprovido das
garantias locatícias possíveis.".
Naturalmente, não se sabe o porquê desta limitação da lei aos contratos sem garantia, mas pode-se imaginar que o medo de
uma quantidade imensa de mandados de despejos limitou a vontade do legislador. Pois, sabe-se que a maioria dos contratos de
locação possui alguma garantia, devido ao grande risco do negócio, propiciado pela demora dos julgamentos judiciais e dos
trâmites legais, tempo este que pode ser pesado demais para quem depende do aluguel para a subsistência da família, sendo
esta a realidade para a maioria das pessoas. De toda forma, este inciso IX vem tardiamente, mas em boa hora.
Ressalte-se que o § 3° do artigo 59 determina que o locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de
desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar
depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos. Atenta-se que não basta requerer a purga da mora, exige-se o
depósito em juízo da totalidade dos valores, que podem constituir pelos aluguéis vencidos, encargos (IPTU, taxa de lixo, contas
de consumo de água e luz, seguro contra incêndio, taxas de condomínio), multas, juros de mora, custas e honorários
advocatícios.
Com a purga da mora, extingue-se o processo, sem o mandado de despejo, responsabilizando o inquilino pelos encargos
sucumbenciais.
Mudanças No Procedimento Da Ação De Despejo Por Falta De Pagamentos E Encargos

As principais inovações introduzidas em relação à ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios vieram para
aperfeiçoamento da sistemática de purgação da mora nas locações em geral e adaptação à consolidada jurisprudência quanto a
cumulação de pedido, e estão elencadas no art. 62 da Lei n° 8245, sendo estas as mudanças:
A primeira modificação deste artigo está em seu caput, incluindo na ação de despejo o descumprimento de outras obrigações,
aluguel provisório, diferenças de aluguéis ou exclusivamente os acessórios da locação, tais como condomínio, contas de
consumo de água e luz, impostos, quando exigíveis no contrato. Assim, fundamenta a lei aquilo que os Tribunais já permitiam,
podendo, por exemplo, o locador pedir o despejo baseado apenas no não pagamento do seguro contra incêndio, quando
obrigatório em cláusula contratual.
O inciso I deste artigo 62 esclarece quanto à cumulação, permitindo esta faculdade do credor em reunir os pedidos de despejo e
cobrança, em respeito ao princípio da celeridade e economia processual, sem, contudo, impor esta condição. Assim, ensina
Humberto Theodoro Júnior que “o uso da via executiva não é uma imposição ou um ônus de que não possa fugir o credor.
Segundo a moderna teoria das tutelas jurisdicionais diferenciadas, a lei pode propiciar ao litigante não uma, mas diversas vias de
acesso a tutela jurisdicional”. E quanto à integração do fiador no polo passivo da demanda, a lei firma-se condizente com a
corrente majoritária da jurisprudência que determina a citação do locatário para a ação de despejo (resolução) e de cobrança, e o
fiador apenas para a ação de cobrança. Uma vez que o despejo é realizado contra o imóvel, bem este possuído pelo locatário,
estando o fiador como garantidor das obrigações locatícias. Esta inserção do fiador no polo passivo é fundamental, pois não
figurando como parte passiva na ação de despejo, a sentença não fará contra ele coisa julgada, portando, não poderá o locador
executar a dívida contra o patrimônio do garantidor. Interessante discernir que esta ausência do fiador na relação processual
ordinária na extingui a fiança, mas sua exigência deverá ser alvo de outra ação judicial.
Trata o inciso I, por último, que o cálculo da dívida deve ser apresentado, na inicial, discriminando o valor do débito, para que o
locatário possa ter oportunidade de purgar a mora.
Quanto a purga da mora, para evitar e elidir o despejo, o locatário ou o seu fiador poderão, no prazo de quinze dias, contados da
citação, pagar a dívida ou, se não concordar com a totalidade, parte dela, caso em que o credor poderá impugnar, possuindo o
réu prazo de dez dias para complementar o depósito. Não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão
prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada (inciso IV).
Este direito a purga da mora esta limitado a um período de 24 meses
"Trata-se, no caso, de aplicação legal do principio do abuso de direito. A compreensão inicial do abuso de direito não se situa,
nem deve se situar, como regra, em textos do direito positivo. A noção é supralegal. Decorre da própria natureza das coisas e da
condição humana. Extrapolar os limites de um direito em prejuízo do próximo merece reprimenda em virtude de consistir em uma
violação de princípios de finalidade da lei e equidade. No abuso de direito, sob a máscara de um ato legítimo esconde-se uma
ilegalidade. Trata-se de um ato jurídico aparentemente lícito, mas que, levado a efeito se a devida regularidade, ocasiona um
resultado tido como ilícito. A purgação de mora é um direito do devedor, mas sua reiteração pode converter-se num ato emulativo
contra o credor, forçando-o continuamente a receber em juízo.".
Resume-se, deste modo, com o ensinamento perfeito de Sílvio de Salvo Venosa sobre o Direito e a boa-fé, que o parágrafo único
do artigo 62 versa sobre a repressão ao exercício abusivo da purga da mora, acertando a lei 12.112 em restringir este direito a
um período maior de vinte quatro meses.
Execução Da Sentença De Despejo

A lei modificada agora determina para a execução da sentença apenas um mandado judicial para a desocupação do imóvel,
contendo, neste, prazo para a desocupação voluntária:
"Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de
30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze dias se: (...) b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2 o do art. 46.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (...)"
Trata-se de adaptação coerente com o Código de Processo Civil que adotou o “procedimento sumário da executio per officium
iudicis, no qual as medidas de cumprimento da sentença se seguem automaticamente ao decisório, sem maiores formalidades”.
Assim, o oficial de justiça, caso não seja cumprido o prazo para desocupação voluntária, estará desde já com o mandado de
despejo, cumprindo a função de despejar o inquilino forçadamente, segundo o art. 65 da Lei n° 8245/1991.
Execução Provisória Do Despejo: Dispensa Da Prestação Da Caução

Desde a promulgação da Lei n° 8.245/1991, não se entendia o porquê da omissão do inciso III do art. 9° (desfazimento da
locação quanto à falta de pagamento de alugueres e encargos) como hipótese de exceção para a prestação de caução na
execução provisória de despejo, pois, como já dito, o não pagamento do aluguel é, sem dúvidas, uma infração contratual e legal,
constituindo-se a falta mais grave em um contrato de locação.
Este foi, também, o entendimento do legislador ao inserir todos os casos do artigo 9° na dispensa da prestação de caução.
Assim, explicita, na justificação do projeto de lei n° 71/2007 da Câmara, o deputado federal José Carlos Araújo:
"Doutrina e jurisprudência entendem que o legislador cometeu um erro ao incluir, entre as hipóteses de dispensa da caução na
execução provisória do despejo, apenas os incisos I, II e IV do art. 9°. Por meio de interpretação sistemática, vários Tribunais vêm
dispensando também a prestação de caução na hipótese do inciso III do mesmo art. 9°, uma vez que a falta de pagamento (inciso
III) constitui espécie de infração contratual (inciso II). Propõe-se retificar o dispositivo, esclarecendo-se, no art. 64, que prescinde
de caução a execução provisória do despejo fundado em qualquer das hipóteses do art. 9°. Em condições tais, a caução fica
mantida para situações realmente justificáveis, como na retomada por melhor oferta de terceiro ou para realização de obras."
Deste modo, a nova redação do artigo 64 prediz:
"Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6
(seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei
nº 12.112, de 2009)
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor
do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder."
Esta caução descrita neste artigo, nos termos do § 1°, não se trata necessariamente de garantia em dinheiro. A expressão
utilizada na antiga redação grafava no caput a palavra “depósito”, modificada, agora, por “prestação”, condizendo com o
parágrafo subsequente e com a jurisprudência, que antes já permitia a prestação da caução através dos aluguéis vencidos, do
próprio imóvel locado ou qualquer outro bem ou crédito.
Os recursos interpostos terão, nas ações locativas, apenas efeito devolutivo (art. 58, inc. V, da LI). Atenta-se que o locatário não
poderá através de mandado de segurança ou medida cautelar sustar despejo já decretado. Assim, ensina-nos Sílvio de Salvo
Venosa: “Deve o mandado de segurança ficar restrito às suas finalidades de remédio heroico e nunca ser entendido como uma
modalidade recursal, ou para dar efeito suspensivo a recurso que não possui”. Neste sentido, é decisão do Tribunal de Justiça do
Estado do Rio Grande do Sul:
"EMENTA: MEDIDA CAUTELAR. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE, PENDENTE
RECURSO DE APELAÇÃO. DESPEJO PROVISÓRIO. CAUÇÃO. SUBLOCAÇÃO. Não se presta o processo cautelar para
suspender a execução provisória, considerando que a caução prestada deve ser discutida nos próprios autos da execução, com a
interposição do agravo de instrumento, se for o caso, assim como a matéria da sublocação deveria ter sido tratada na ação de
despejo, não tendo o autor legitimidade para defender eventuais interesses de terceiros. Inicial indeferida. Processo extinto com
fundamento no art. 295, I, c/c o parágrafo único, inc. II, c/c o art. 267, inc. I, do CPC"
A caução firma-se como indenização mínima de perdas e danos, ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu
liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, caso o dano seja maior, poderá reclamar em ação de
indenização por perdas e danos a diferença pelo que excedeu.
Não existindo caução (casos elencado no art. 9°), caberá ao réu mover ação autônoma de indenização por perdas e danos, e
reversão do despejo, alternativa pouco provável, mas que não pode ser descartada.
Alterações Na Ação Revisional De Aluguel

A ação revisional de aluguel é tratada no art. 19 da Lei do Inquilinato para os casos em que, na falta de comum acordo, se deseja
a revisão do valor do aluguel judicialmente. Trata-se de ação utilizada muito em locações não residenciais, porque é comum este
aluguéis serem de maior valor, possuírem boa localização e estarem mais prostrados às leis da economia e a contratos regidos
quase que em totalidade pelo princípio da autonomia privada, como os imóveis localizados em shopping centers.
O aluguel durante o tempo da locação pode passar por períodos de inflação da economia que o torna fora do valor de mercado,
caso mais comum, no qual o locador utiliza-se da ação revisional. Mas pode, também, o locatário fazer uso desta ação se se
sentir lesado por estar o aluguel em valor exacerbado, por motivos de deflação, de depreciação do imóvel, obras públicas ou
qualquer outro motivo que justifique a revisão.
A primeira alteração realizada na ação revisional de aluguel diz respeito ao rito processual. Adéqua-se, nos termos da Lei
9.245/1995, ao procedimento sumário e não mais sumaríssimo como estava na desatualizada redação do artigo 68 da LI.
Assim, prediz o novo texto do art. 68:
"Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-seá o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do
aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador
como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída
pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
(Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos
para tanto;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto
ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária,
designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que
fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha
sido este estipulado amigável ou judicialmente.
2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei."
A mudança mais expressiva deste artigo se encontra nas audiências e na fixação do aluguel provisório. Agora há duas
audiências, uma para conciliação e outra para instrução e julgamento, quando houver provas a produzir que a justifiquem.
Conciliando com o procedimento sumário que se caracteriza pela oralidade e imediatidade. Esta “se traduz no contato pessoal
entre o juiz, as partes, seus procuradores e testemunhas, contato este que se estabelece em duas oportunidades, na audiência
de conciliação e na de instrução, que, no entanto, agora é eventual”. Humberto Teodoro Junior adverte sobre a verdadeira
praticidade do rito sumário:
"Na verdade, a vantagem do rito sumário no processamento da ação revisional reside na audiência de conciliação, que estimula a
solução negocial para a demanda, antes mesmo da instrução e até mesmo da contestação, com vantagens tanto para as partes
como para a justiça. Se tiver de prosseguir o feito rumo à solução judicial, por falta de acordo entre os litigantes, as dificuldades e
deficiências notórias do serviço judiciário emperrarão o procedimento sumário tanto ou mais do que as vicissitude do
procedimento ordinário. Se é a aceleração da prestação jurisdicional que o legislador persegui com a adoção do rito sumário nas
ações revisionais de aluguéis, o êxito do programa legal esta nas mãos dos juízes, de cujo esforço dependem basicamente a
busca e o encontro da conciliação das partes."
O juiz poderá fixar o aluguel provisório, mediante pedido, antes da audiência de conciliação, baseando-se nos elementos
fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, como, por exemplo, avaliações de corretores de imóveis, contratos de aluguéis
vizinhos, pesquisas de entidades de classes, de administradores de imóveis e anúncios em jornais.
Este aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido, na ação proposta pelo locador. E quando
proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. Em exemplo
prático, ao adotarmos literalmente a Lei, um aluguel vigente de R$10.000,00 poderá ser majorado provisoriamente, a pedido do
locador, em até 80% do pedido, ou seja, se o pedido for de R$15.000,00, o aluguel provisório poderá ser no máximo até
R$12.000,00. Contudo, se o pedido do locatário for de diminuição para R$5.000,00, este aluguel se fixará em valor não inferior a
80% do aluguel vigente, ou seja, R$8.000,00. Assim, as partes em tese conseguiriam um aumento ou uma diminuição de até
R$2.000,00.
Por isso, perdura a leitura correta da doutrina e jurisprudência, “empreendido ao termo ‘pedido’ da redação original, que significa
o valor do aumento ou da redução pretendidos”.
O réu poderá pedir a alteração do aluguel provisório, primeiramente, mediante pedido ao juiz 68, sem prejuízo da contestação e
até a audiência. Este pedido de revisão, agora, interrompe o prazo do agravo (inciso IV).
Por isso, perdura a leitura correta da doutrina e jurisprudência, “empreendido ao termo ‘pedido’ da redação original, que significa
o valor do aumento ou da redução pretendidos”.
O réu poderá pedir a alteração do aluguel provisório, primeiramente, mediante pedido ao juiz 68, sem prejuízo da contestação e
até a audiência. Este pedido de revisão, agora, interrompe o prazo do agravo (inciso IV).
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REQUISITOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA E INCLUSÃO EXPLÍCITA DA PROVA DA IDONEIDADE
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6 - Requisitos Da Ação Renovatória E Inclusão Explícita Da Prova Da Idoneidade Financeira Do Atual

Fiador
Antes de se analisar as mudanças ocorridas na ação renovatória, compete listar os requisitos obrigatórios do direito a renovação
compulsória do contrato de locação não residencial (art. 51 da LI), pois se trata de critérios precisos que se não atendidos cessa
o contrato de pleno direito ao transcorrer o prazo determinado.
Deste modo, o contrato de locação não residencial deverá ser por escrito e por prazo determinado, com prazo mínimo de cinco
anos, admitindo-se a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos. O locatário deve estar no mesmo ramo pelo prazo
mínimo de três anos. Nisto, os parágrafos seguintes do artigo 51 elucidam:
"§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação
total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta
passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação,
desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no
mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor."
Atenta-se para a importância do § 5°, pois se trata do requisito mais desapercebido, sendo a causa que aflige os locatários que
rigorosamente seguiram os demais requisitos, mas por descuido ou desconhecimento, não propuseram a ação renovatória em
tempo hábil, ou seja, um ano, no máximo, ou, no mínimo, até seis meses antes que o contrato vença. Estes prazos são
decadenciais.
"EMENTA: AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - CONTRATO ESCRITO - PRAZO INDETERMINADO - ART.
51 DA LEI 8.245/91 - PRESSUPOSTO LEGAL - PRAZO DECADENCIAL -- CARÊNCIA DE AÇÃO - EXTINÇÃO DO PROCESSO
SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - AÇÃO DE DESPEJO - USO PRÓPRIO - LEI 8.245/91. 1. O não atendimento aos requisitos
essenciais e absolutamente indispensáveis, previstos na Lei 8.245/91, inviabiliza ao locatário obter a renovação da locação de
imóvel não residencial. 2. Não acontecendo a renovação do contrato, de forma expressa, fica a locação prorrogada tacitamente,
por tempo indeterminado, na exata dicção do art. 56, parágrafo único, da Lei 8.245/91, o que, à exegese do inciso I do art. 51 da
mesma lei, impede a renovatória, impossibilitada, também, a aplicação do princípio da acessio temporis entre o contrato inicial e
aquele em vigor, em razão de não mais existir a continuidade do pacto escrito. 4. O preceito contido no art. 53 da Lei 8.245/91
não ofusca o pedido de despejo, formulado sob o fundamento de uso próprio do imóvel, a ser destinado como residência da
entidade familiar.".
Ensina com magistralidade, Caio Mário Pereira sobre o direito decadencial:
"Há direitos que trazem, em si, o germe da própria destruição. São faculdades condicionadas ao exercício dentro do tempo certo,
e, então, o perecimento da relação jurídica é uma causa ínsita ao próprio direito que oferece esta alternativa: exerce-se no prazo
estabelecido ou nunca mais.".
Assim, a ação renovatória deve conter na petição inicial a prova do preenchimento dos requisitos do artigo 51. Bem como o
cumprimento do artigo 71 da Lei do Inquilinato:
"Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá
ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou
denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja
alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu
cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como
litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a
sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação."
A única mudança, realizada pela lei 12.112/09 neste artigo, está no inciso V, que possibilita pedir tanto ao fiador novo, quanto ao
fiador atual as comprovações documentais de sua idoneidade financeira.
Para isso, pode-se exigir a juntada de certidões de distribuições de ações, certidões negativas de protestos, de serviços de
proteção ao crédito, certidões recentes da matrícula de imóveis, que sejam suficientes para comprovar que o fiador novo ou atual
possa garantir os aluguéis em mais um período contratual a ser renovado.
Esta inclusão explica-se, nos termos da justificação do projeto de lei da Câmara, como necessária para restringir as
interpretações da jurisprudência:
"Encontram-se na jurisprudência precedentes que interpretam o art. 71, V, no sentido de dispensar o locatário de comprovar a
idoneidade financeira do fiador indicado quando for o mesmo do contrato renovado, exigindo tal comprovação somente quando
houver substituição do fiador. A apresentação dessa prova, contudo, justifica-se em qualquer dessas hipóteses, pois, ao longo do
prazo contratual (que, em caso de renovação compulsória, não é menor que cinco anos), o fiador pode sofrer redução substancial
no seu patrimônio, enfraquecendo a garantia."
Por fim, a Lei n° 12.112/2009 faz sua última modificação na atual Lei do Inquilinato. Trata-se da alteração do prazo para
desocupação no caso de improcedência da ação renovatória. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, desde que haja pedido na contestação
(art. 74 da LI), pois, se não houver, o locador deverá mover ação própria. Antes da lei 12.112/09 o prazo era de seis meses,
demasiadamente longo. “Geralmente, as ações renovatórias já são por si só demoradas, não se justificando mais o prazo de seis
meses de permanência do locatário no imóvel. Nessa altura da desocupação, o inquilino teve tempo de sobra para tratar de sua
mudança”.
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Capítulos:
CONCLUSÃO
100% Visualizado
Avaliação (/avaliacao/administracao/auxiliar-de-corretor-de-imoveis)
7 - Conclusão
A história da habitação no país já demonstrou que legislações emergenciais e a utilização de controles estatais na economia
imobiliária não resolvem o problema da locação urbana no Brasil. Por isso, o fortalecimento da Lei do Inquilinato, estabelecida de
forma duradora como legislação capaz de pacificar os interesses econômicos com o respeito à moradia, demonstra que esta Lei
deve ser sempre valorizada a fim de se fazer permanecer e perpetuar-se, no ordenamento jurídico, o equilíbrio que este
microssistema trouxe à locação urbana, regendo-a por mais algumas décadas.
A Lei n° 12.112/2009 veio, de bom grado, apenas continuar este trabalho, ora adequando a Lei do Inquilinato à jurisprudência dos
Tribunais pátrios, e ora dirimindo de vez as principais dúvidas que surgiram nestes últimos dezoito anos e insistiam, devido às
interpretações diversas, em não serem resolvidas, exigindo a força da lei.
A promulgação do Código Civil de 2002, também, propiciou para a necessidade desta nova lei, uma vez que surgiram
possibilidades, não previstas na Lei do Inquilinato de 1991, como a exoneração extrajudicial da fiança (art. 845 CC/02), o
pagamento proporcional de multa compensatória, a sub-rogação do companheiro na posição de locatário, dentre outros, que fez
ser necessária a atualização da lei de locação, adequando-a normativamente ao Código e eliminando os entraves antigos das
normas processuais nela presentes.
Assim, surgem mecanismos que permitem uma mais rápida desocupação do imóvel, sobretudo no caso de inadimplência do
locatário, medida liminar para cumprimento em 15 dias, que só não acontecerá se, no mesmo período, o locatário proceder ao
pagamento integral do débito. Purgação da mora apenas uma vez nos últimos 24 meses. Proteção do fiador, através da
exoneração extrajudicial da fiança, ficando responsável por mais 120 dias, e determinação de sua responsabilidade, pela
extensão das garantias locativas até a entrega definitiva do imóvel alugado, afastando as variadas decisões e súmulas dos
Tribunais.
Todas estas mudanças modernizaram e atualizaram a Lei do Inquilinato, trazendo-a mais força legal, que porventura perdera
nestas quase duas décadas de interpretações e provas. De fato, crê-se que o judiciário, a comunidade jurídica, locadores,
locatários e o mercado imobiliário receberam bem as mudanças introduzidas pela recente lei n° 12.112/2009.
Avaliação (/avaliacao/administracao/auxiliar-de-corretor-de-imoveis)
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01/11/2022 10:08 Apostila de lei do inquilinato atualizada

LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA

O segundo capítulo esclarecerá quanto ao posicionamento da Lei do Inquilinato no ordenamento jurídico,

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POSICIONAMENTO DA LEI DO INQUILINATO NO UNIVERSO JURÍDICO: TEORIA DO DIÁLOG

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4. Recurso especial desprovido. (grifos nossos).".

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"EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. EMBARGOS À EXECUÇAO. SEPARAÇAO JUDICIAL DO AFIANÇADO. SUB-ROGAÇÃO

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Desta forma, Sílvio de Salvo Venosa conclui que:

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Estabelecia, assim, o STJ, em respeito ao princípio da autonomia da vontade, o cumprimento do contrato.

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Em referência a este artigo, comenta Sílvio de Salvo Venosa:

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DAS ALTERAÇÕES PROCEDIMENTAIS À LEI DO INQUILINATO

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5 - Das Alterações Procedimentais À Lei Do Inquilinato

Adição De Novas Liminares Na Ação De Despejo

Noutro entendimento, outras decisões deste mesmo Tribunal concluem:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - REQUISITOS DO ART.273 DO CÓDIGO

Deste modo, também, julgou o Superior Tribunal de Justiça:

Hipóteses Em Que Se Permite A Desocupação Liminar

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada pelo locatário;

*Incisos acrescentados pela Lei 12.112/2009:

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

Mudanças No Procedimento Da Ação De Despejo Por Falta De Pagamentos E Encargos

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Execução Da Sentença De Despejo

Execução Provisória Do Despejo: Dispensa Da Prestação Da Caução

Deste modo, a nova redação do artigo 64 prediz:

Alterações Na Ação Revisional De Aluguel

Assim, prediz o novo texto do art. 68:

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LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA

6 - Requisitos Da Ação Renovatória E Inclusão Explícita Da Prova Da Idoneidade Financeira Do Atual

Ensina com magistralidade, Caio Mário Pereira sobre o direito decadencial:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA

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