ROTEIRO REDAÇÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

(Prof. Carlos E. Elias)

Professor Carlos E. Elias de Oliveira

Instagram e Twitter: @profcarloselias e @direitoprivadoestrangeiro
Facebook: Carlos Eduardo Elias de Oliveira
E-mail: carloseliasdeoliveira@yahoo.com.br
Blog: https://profcarloselias.blogspot.com/

1) Diante de várias inovações no Direito Civil, recomendo a leitura dos seguintes

textos que tivemos a oportunidade de escrever (todos estão disponíveis
(http://www.flaviotartuce.adv.br/artigos_convidados):

- Sistemas de registros públicos na visão da professora Mónica Jardim: breves notas e

reflexões sobre o modelo brasileiro

- Comentários à “Lei do Superendividamento” (lei nº 14.181, de 01 de julho de 2021) e o

princípio do crédito responsável: uma primeira análise (em coautoria com Pablo Stolze
Gagliano)

- Condomínio edilício de graus sucessivos e outras questões práticas.

- Condomínios edilícios, de lotes ou em multipropriedade: usucapião extrajudicial,

proteção possessória e outras repercussões práticas

- Guarda compartilhada, regime de convívio e alimentos: uma abordagem crítica

- Princípio da prioridade relativa da família natural: diretrizes para a soluções de

conflitos e para o legislador

- A dispensa de inventário e o pagamento direto

- Constitucionalização e Recivilização constitucional do Direito Civil: um mapeamento

atual

- Princípio da prioridade relativa da família natural

- Princípio do prestígio aos familiares privilegiados e as vítimas indiretas de danos

morais reflexos

- “Zona Livre para Ofensas” e as Redes Sociais.

- “Princípio da vontade soberana do testador e o censurável ‘testamento magistral’”

- “Questões polêmicas sobre a irrepetibilidade dos alimentos”

- “Escritura Pública de Dispensa de Colação Pós-Doação”

- “Retroatividade das Leis: a situação das leis emergenciais em Tempos de Pandemia”

1
- “Continuando os comentários à “Lei da Pandemia” (Lei nº 14.010, de 10 de junho de
2020 - RJET): Análise dos novos artigos”

- “Comentários à ‘Lei da Pandemia” (Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020 - RJET):

Análise Detalhada das Questões de Direito Civil e Direito Processual Civil’” (artigo em
coautoria com Prof. Pablo Stolze)

- “Responsabilidade Civil do Estado e responsabilidade civil e administrativa dos

agentes públicos fora ou dentro do contexto da pandemia do covid-19 à luz da Medida
Provisória nº 966/2020”.

- “O coronavírus, a quebra antecipada não culposa de contratos e a revisão contratual:

o teste da vontade presumível”.

- “A medida provisória 925/2020: aplicabilidade apenas para os contratos anteriores e

sua possível inconstitucionalidade. artigo de Carlos Eduardo Elias de Oliveira”.

- “Lei da Liberdade Econômica: diretrizes interpretativas da nova Lei e Análise

Detalhada das mudanças no Direito Civil e nos Registros Públicos”.

- “Cobrança judicial de dívida garantidas por alienação fiduciária em garantia de

imóvel: um diálogo do direito civil com o processo civil”.

- “Soluções contratuais para ineficiências de cobrança judicial de dívida: o bloqueio

liminar, a citação ficta e a fragilidade dos contratos com pessoas jurídicas”.

- “O Princípio do Aviso Prévio a uma Sanção no Direito Civil Brasileiro”.

- “A Segurança Hermenêutica nos vários Ramos do Direito e nos Cartórios

Extrajudiciais: repercussões da LINDB após a Lei nº 13.655/2018”.

- “A Dúvida Jurídica Razoável e a Cindibilidade dos Efeitos Jurídicos: hipótese de

excludente ou atenuante de responsabilidade civil e de afastamento de efeitos jurídicos
desproporcionais em outros ramos do Direito”.

- “O princípio da proteção simplificada do luxo, o princípio da proteção simplificada

do agraciado e a responsabilidade civil do generoso”.

- “Análise Detalhada da Multipropriedade no Brasil”.

- “Novidades da Lei nº 13.465/2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano

simples e o loteamento de acesso controlado”.

- “A Natureza Jurídica da Caução e Repercussões Civis, Processuais, Penais Notarial e

de Registro Público”.

- “Termo Inicial da Prescrição da Ação de Petição de Herança: uma necessidade de

readequação da orientação da 3ª Turma do STJ”.

2
- “A recente Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018): o novo cenário jurídico dos contratos
de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou de loteamento” (em
conjunto com Bruno Mattos e Silva).

- “Conexões entre as instâncias penal, administrativa, civil e de improbidade:

prescrição e efeito vinculante”.

- “Casamento religioso no Brasil: rápido comparativo com experiência da Inglaterra

com os casamentos islâmicos (“nikah”)”.

- “Um pouco sobre o civilista San Tiago Dantas: biografia e lições sobre a estabilidade
do Direito Civil diante das transformações sociais”.

- “Direito Real de Laje à luz da Lei nº 13.465/2017: nova lei, nova hermenêutica”
- “Lei nº 13.838/2019: carta de anuência dos confinantes e o georreferenciamento no
Registro de Imóveis”.

2) Recomendamos ainda a leitura destes textos:

OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Entes Despersonalizados: controvérsias

jurídicas e lacunas legislativas. Brasília: Núcleo de Estudos e
Pesquisas/CONLEG/Senado, Maio 2020 (Texto para Discussão nº 276). Disponível em:
www.senado.leg.br/estudos. Acesso em 19 de maio de 2020.

________________. Contrato de cessão de meação: cabimento, forma e registro.

Disponível em: https://migalhas.uol.com.br/coluna/migalhas-
contratuais/337013/contrato-de-cessao-de-meacao--cabimento--forma-e-registro.
Publicado em 1º de outubro de 2020.

________________. Doação com encargo e a eficácia contra terceiros e o Registro de

Imóveis. Disponível em: https://migalhas.uol.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-
registrais/334813/doacao-com-encargo-e-a-eficacia-contra-terceiros-e-o-registro-de-
imoveis. Publicado em 14 de outubro de 2020.

________________. Redação, interpretação e integração de contratos e de outros

negócios jurídicos após a lei da liberdade econômica. Disponível em:
https://migalhas.uol.com.br/depeso/336161/redacao--interpretacao-e-integracao-de-
contratos-e-de-outros-negocios-juridicos-apos-a-lei-da-liberdade-economica. Publicado
em 10 de novembro de 2020.

________________. Dever de negociar e o dever de pagar/indenizar os honorários

contratuais e sucumbenciais. Disponível em:
https://migalhas.uol.com.br/coluna/migalhas-de-responsabilidade-
civil/332832/dever-de-negociar-e-o-dever-de-pagar-indenizar-os-honorarios-
contratuais-e-sucumbenciais. Publicado em 3 de setembro de 2020.

________________. Doação entre cônjuges no regime da comunhão universal de bens.

Disponível em:

3
https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/333622/doacao-entre-
conjuges-no-regime-da-comunhao-universal-de-bens. Publicado em 21 de setembro de
2020.

________________. Alimentos naturais para ex-cônjuge ou parentes culpados.

Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-jul-27/direito-civil-atual-alimentos-
naturais-ex-conjuge-ou-parentes-culpados. Publicado em 27 de julho de 2020.

________________. Nova Lei de Locações na Argentina: Um Breve Resumo.

Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-
contratuais/330267/nova-lei-de-locacoes-na-argentina--um-breve-resumo. Publicado
em 6 de julho de 2020.

________________. Hipoteca e Outras Garantias Reais no Brasil: Debilidades

Traiçoeiras Diante de Credores “Privilegiados. In: Revista Brasileira de Direito
Contratual, ano I, nº 3, abr. a jun 2020, pp. 12-22.

________________. Cobrança judicial de dívida garantidas por alienação fiduciária de

imóvel: um diálogo do direito civil com o processo civil. Disponível em:
https://www.anoreg.org.br/site/wp-content/uploads/2019/09/2019-9-
Alienac%CC%A7a%CC%83o-Fiducia%CC%81ria-e-judicial-PDF.pdf. Elaborado em 2
de setembro de 2019.

RODRIGUES JR. Otávio Luiz; OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de Oliveira. Notícia
Histórica, Bibliográfica e Biográfica ao artigo “Inoficiosidade das doações a estranhos –
Modo de Calculá-la”, de José Manoel de Azevedo Marques. In: Revista de Direito
Civil Contemporâneo (RDCC). Edição 19 (Disponível em:
https://independent.academia.edu/CarlosOliveira32).

RODRIGUES JR., Otávio Luiz. Direito Civil Contemporâneo: estatuto epistemológico,

constituição e direitos fundamentais. Rio de Janeiro: Forense Universitária.

OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; BENÍCIO, Hércules Alexandre da Costa. Assinatura

eletrônica nos contratos e em outros atos jurídicos. Disponível em:
https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/330879/assinatura-
eletronica-nos-contratos-e-em-outros-atos-juridicos. Publicado em 20 de julho de 2020.

OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Contrato de Mandato e o Substabelecimento: a

Responsabilidade do Advogado por Ato do Substabelecido à luz do STJ. In: Revista Brasileira
de Direito Contratual. Ano I, nº 1, Out-Dez 2019, pp. 186-190 (Disponível em:
https://independent.academia.edu/CarlosOliveira32).

___________________________. Parâmetros Analíticos do Direito Civil Constitucional: por

um equilíbrio entre os discursos de Direito, Estado, Economia e Sociedade. Dissertação de
mestrado apresentada perante a Faculdade de Direito da Universidade de Brasília,
2017. (Disponível em:
https://independent.academia.edu/CarlosOliveira32).

4
___________________________. Termo inicial da prescrição da ação de petição de
herança: uma necessidade de readequação da orientação da 3ª Turma do STJ.
Disponível em: https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/670582508/termo-
inicial-da-prescricao-da-acao-de-peticao-de-heranca?ref=feed. Elaborado em 31 de
janeiro de 2019.

___________________________. Coronavírus, responsabilidade civil e honorários

sucumbenciais. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-abr-10/direito-civil-
atual-coronavirus-responsabilidade-civil-honorarios-sucumbenciais. Publicado em 10
de abril de 2020.

___________________________. Dúvida jurídica razoável como excludente de

responsabilidade civil, de enriquecimento sem causa e de outros remédios contra
ilícitos civis: comentários a um julgado do STJ. In: Revista IBERC, v. 3, n. 1, pp. 1-19,
jan-abr/2020 (Disponível em:
https://revistaiberc.responsabilidadecivil.org/iberc/article/view/102/83).

___________________________. Coronavírus e Cartório Eletrônico. Disponível em:

https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-
estudos/boletins-legislativos/bol83. Publicado em abril de 2020.

THOMALES, Chris. Cuius Regnum eius Iudicium: emancipando o discurso jurídico privado
em face dos direitos humanos. In: Revista de Direito Civil Contemporâneo (RDCC), vol.
13, ano 4, São Paulo, Editora RT, out-dez 2017, pp. 391-418 (Disponível em
https://direitocivilcontemporaneo.academia.edu/REVISTADEDIREITOCIVILCONTE
MPOR%C3%82NEORDCC).

___________________________. Coronavírus, responsabilidade civil e honorários

sucumbenciais. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2020-abr-10/direito-civil-
atual-coronavirus-responsabilidade-civil-honorarios-sucumbenciais. Publicado em 10
de abril de 2020.

___________________________. Usufruto para deixar imóvel "no nome do filho":

Aspectos registrais, tributários, sucessórios e dever de colação. In: Coluna Migalhas
Notariais e Registrais (coordenação Carlos E. Elias de Oliveira, Flauzilino dos
Santos, Hércules Alexandre da Costa Benício, Ivan Jacopetti do Lago, Izaías G. Ferro
Junior e Sérgio Jacomino). Disponível em:
https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais. Publicado em
2 de junho de 2021.

___________________________. Cartórios extrajudiciais e responsabilidade civil: oficial,

preposto e Estado. In: Coluna Migalhas Notariais e Registrais (coordenação Carlos E.
Elias de Oliveira, Flauzilino dos Santos, Hércules Alexandre da Costa Benício, Ivan
Jacopetti do Lago, Izaías G. Ferro Junior e Sérgio Jacomino). Disponível em:
https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais. Publicado em
9 de junho de 2021.

___________________________. Patrimônio de afetação, Regime Fiduciário e Escrow

account. In: Coluna Migalhas Notariais e Registrais (coordenação Carlos E. Elias de
Oliveira, Flauzilino dos Santos, Hércules Alexandre da Costa Benício, Ivan Jacopetti

5
do Lago, Izaías G. Ferro Junior e Sérgio Jacomino). Disponível em:
https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais. Publicado em
15 de junho de 2021.

________________________. Serviços notariais e registrais: mapeamento e algumas propostas

de aprimoramento - Parte I. In: Coluna Migalhas Notariais e Registrais (coordenação
Carlos E. Elias de Oliveira, Flauzilino dos Santos, Hércules Alexandre da Costa
Benício, Ivan Jacopetti do Lago, Izaías G. Ferro Junior e Sérgio Jacomino). Disponível
em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-
registrais/350974/servicos-notariais-e-registrais--parte-i. Publicado em 1º de setembro
de 2021.

________________________. Serviços notariais e registrais: mapeamento e algumas propostas

de aprimoramento - Parte II. In: Coluna Migalhas Notariais e Registrais (coordenação
Carlos E. Elias de Oliveira, Flauzilino dos Santos, Hércules Alexandre da Costa
Benício, Ivan Jacopetti do Lago, Izaías G. Ferro Junior e Sérgio Jacomino). Disponível
em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-
registrais/351288/servicos-notariais-e-registrais-mapeamento-e-algumas-propostas.
Publicado em 8 de setembro de 2021.

________________________. A procuração "em causa própria" como forma indireta de

alienação de bens: ITBI e registro de imóveis. In: Coluna Migalhas Notariais e Registrais
(coordenação Carlos E. Elias de Oliveira, Flauzilino dos Santos, Hércules Alexandre
da Costa Benício, Ivan Jacopetti do Lago, Izaías G. Ferro Junior e Sérgio Jacomino).
Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-
registrais/348160/procuracao-em-causa-propria-como-forma-indireta-de-alienacao-de-
bens. Publicado em 7 de julho de 2021.

3) Recomendamos a leitura destes livros:

- OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida; ARAÚJO, André
Villaverde; COUTINHO, Fabrício Petinelli Vieira. Comentários à Lei da Multipropriedade
(Lei nº 13.777/2018). São Paulo: Thomas Reuters Brasil, 2020.

- OLIVEIRA, Carlos E. Elias de. Capítulo IX – Da Habilitação – arts. 687 a 692. In:
STRECK, Lenio Luiz; NUNES, Dierle; CUNHA, Leonardo Carneiro; FREIRE, Alexandre.
Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 2016.

- OLIVEIRA, Carlos E. Elias de. Capítulo XII – Da Homologação do Penhor Legal – arts.
703 a 706. In: STRECK, Lenio Luiz; NUNES, Dierle; CUNHA, Leonardo Carneiro; FREIRE,
Alexandre. Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 2016.

- OLIVEIRA, Carlos E. Elias de. Coronavírus, Responsabilidade Civil e Honorários

Sucumbenciais: um espaço para a dúvida jurídica razoável. In: MONTEIRO FILHO,
Carlos Edison do Rêgo; ROSENVALD, Nelson; DENSA, Roberta. Coronavírus e
Responsabilidade Civil: impactos contratuais e extracontratuais. Indaituba/SP: Editora
Foco, 2020, pp. 65-72.

6
 SUMÁRIO

1. Principais contratos e negócios jurídicos no Mercado Imobiliário .............. 7

1.1. Cessão de posse .................................................................................................................... 7
1.2. Procuração em causa própria ........................................................................................... 7
1.3. Promessa de Compra e Venda e Compra e venda .................................................... 7
1.4. Financiamento e parcelamentos em aquisição de imóveis .................................... 7
1.5. Permuta ................................................................................................................................... 8
1.6. Locação .................................................................................................................................... 8
1.7. Comodato ............................................................................................................................... 8
1.8. Multipropriedade Imobiliária, Regime de Pool Hoteleiro e Sistema de
Intercâmbio ....................................................................................................................................... 8
1.9. Parcerias empresariais ....................................................................................................... 8
1.10. Fundo de Investimento Imobiliário .............................................................................. 8
2. CUIDADOS NA REDAÇÃO DO INSTRUMENTO ......................................... 8

1. Principais contratos e negócios jurídicos no Mercado Imobiliário

1.1. Cessão de posse

1) Comum para imóveis irregulares
1.2. Procuração em causa própria
2) Imóveis regulares e irregulares
1.3. Promessa de Compra e Venda e Compra e venda
3) Forma
4) Coexistência?
a. Problema de cláusulas não transpostas para a escritura pública de
compra e venda. Ex.: multa moratória ou compensatória.
5) Utilidade

1.4. Financiamento e parcelamentos em aquisição de imóveis

6) Parcelamento do preço:
a. Pacto comissório
b. Alienação Fiduciária em Garantia
c. Juros remuneratórios
i. Limite do art. 591 do CC.
d. correção monetária:
i. Regra: anual (art. 28, Lei nº 9.069/1995 e Lei nº 10.192/2001).
ii. Exceção: lei específica.

7
 1. Exe.: periocidade mensal para incorporadoras e
imobiliárias nos contratos de venda de imóveis (art. 1º,
Lei nº 4.864/1965).
7) Financiamento (mútuo):
a. Alienação Fiduciária em Garantia
b. Cessão Fiduciária ou caução de direitos creditórios
8) Securitização: emissão de CRI.
9) Cessão de Direitos Creditórios a Fundo de Investimento em Direito Creditório
10) Fundo de Investimento em Participação
a. Investidor compra quotas do Fundo, que direciona as verbas
participando de uma incorporadora.

1.5. Permuta
11) Uso por incorporadores

1.6. Locação
12) Casos comuns.
13) Air-bnb
14) Built-to-suit (BTS)

1.7. Comodato
15) Riscos de usucapião: cautelas.

1.8. Multipropriedade Imobiliária, Regime de Pool Hoteleiro e Sistema de

Intercâmbio
16) Principais negócios.

1.9. Parcerias empresariais

17) Sócio-investidor + sócio-indústria:
a. Sociedade de Propósito Específico com Acordo de Quotista
i. Problemas:
1. Como garantir que o sócio-investidor receberá os imóveis
futuros, se tal tiver sido a proposta de investimento?
2. Teoria menor da desconsideração.
3. Valor jurídico do Acordo de Quotista.
b. Contratos atípico com garantia real
18) “Consórcio” de empresas
a. Sociedade de Propósito Específico

1.10. Fundo de Investimento Imobiliário

19) Parte em contratos
20) Negócios mais praticados

2. CUIDADOS NA REDAÇÃO DO INSTRUMENTO

21) Especialidade do fato jurídico

a. Definir contratos envolvidos
b. Contratos conexos

22) Especialidade Subjetiva

a. Identificação da parte

8
 b. Problema de representação de pessoa jurídica
c. União estável
23) Especialidade Objetiva
a. Identificação do objeto conforme matrícula do Cartório de Imóveis.

24) Disponibilidade subjetiva e objetiva

a. Verificar se o disponente tem poder de dispor da coisa.
25) Meio de comunicação entre as partes
a. WhatsApp, e-mail etc.?
26) Preço ou divisão da participação financeira
a. Nulla pretio, sine venditio
i. Arts. 588 e ss do CC por analogia.
ii. Não pode deixar para pacto posterior.
b. Princípio do nominalismo
i. Correção monetária
c. Juros Remuneratórios
d. Desconto de pontualidade
27) Negócios jurídicos processuais para dar efetividade
a. Bem de família
b. Bloqueio liminar com levantamento sem garantia
c. Citação ficta
d. Autorização intimação de protesto por e-mail e WhatsApp (art. 3º, § 4º,
do Provimento nº 87/2019-CN/CNJ).
28) Cautela com pessoas jurídicas como parte
a. Problemas da desconsideração da personalidade jurídica.
b. Grupo Econômico?
i. Caso da cláusula cross default
ii. Cláusula de vencimento antecipado por rebaixamento do rating
perante agências de classificação de riscos. As principais são a
S&P (Standard & Poor's), a Finch ou a Moody’s.
c. Solidariedade com sócios?
d. Novas pessoas jurídicas com mesmos sócios?
29) Cautela com pluralidade de partes
a. Obrigação divisível, indivisível ou solidária?
30) Motivação
a. Serve de guia para a interpretação
31) Exemplos em cláusulas mais complexas
a. Facilita interpretação futura.
32) Critérios legais e voluntários de interpretação e de integração (arts. 113 e 421-A,
CC)
33) Princípio do aviso prévio a uma sanção.
34) Cláusulas sobre as exceções de pré-vencimento no caso de violação de deveres
de probidade e de boa reputação
a. Afastamento: cláusula específica
35) Cláusula sobre teoria da imprevisão
a. Afastamento: cláusula específica.
b. Ex.: variação cambial interferindo no preço dos insumos.
36) Cláusula sobre evicção
a. Afastamento: especificar risco
37) Cláusula sobre benfeitorias no caso de resolução
38) Cláusula sobre inadimplemento

9
 a. Constituição da mora
i. Problema do trânsito em julgado no caso de discussão sobre o
valor devido a ser pago.
b. Inadimplemento relativo
i. Juros moratórios
ii. Correção monetária
iii. Multa moratória
iv. Indenização
c. Inadimplemento absoluto
i. Multa compensatória
ii. Indenização
d. Honorários de advogado (STJ)
i. Judicial: não
ii. Extrajudicial: sim.
e. Violação positiva do contrato
i. Ciência no contrato.
f. Inversão de cláusula contra uma das partes
i. Teoria do abuso de direito (art. 187, CC)
ii. CDC.
g. Repetição de indébito
i. Correção monetária
h. Enriquecimento sem causa: “fruição”.
i. Arras
j. Vencimento antecipado
i. Caso da cláusula cross default
39) Garantias fidejussórias e reais

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