AÇÃO 24 (parte)

Revisão da Lei de Zoneamento e de

Parcelamento da Terra
(crítica das normas)

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ANÁLISE CRÍTICA DAS LEIS DE ZONEAMENTO E DE PARCELAMENTO DA
TERRA EM VIGOR NA CIDADE DE SÃO JOÃO DE MERITI

1. Introdução

A Lei de Zoneamento de São João de Meriti, Lei 213 de junho de 1981 é constituída por
61 artigos, organizada em 12 capítulos; já o Parcelamento da Terra é regido pela Lei
211 de junho de 1981. É uma lei com 08 capítulos e 73 artigos. É preciso antes de
qualquer análise, contextualizar o cenário em que elas foram concebidas e entraram em
vigor.

Naquela época, estávamos vivendo uma fase de introdução ao Planejamento Urbano,

pós Planos de Desenvolvimento Local Integrado, pós SERFHAU, e de modo mais
sistemático nas cidades da Região Metropolitana do Rio, pós Fusão (ou melhor,
reincorporação da Cidade do Rio de Janeiro pelo Estado do Rio de Janeiro) e sob a
égide e coordenação da FUNDREM - Fundação para o Desenvolvimento da Região
Metropolitana do Rio de Janeiro. A FUNDREM, em convênio e cooperação com as
Prefeituras, promoveu uma série de Planos Diretores desenvolvidos por equipes mistas
da FUNDREM e dos municípios, nos anos de 1976 a 1978.

Tais Planos tiveram genericamente diagnósticos muito focados no Uso do

Solo/Zoneamento e Parcelamento e seu histórico em cada cidade. No caso da Baixada,
antes até da ação concreta da FUNDREM, outro documento de planejamento, este que
de fato se transformou em Lei, e influenciou vários municípios e que esteve em vigor
quase integralmente ou com modificações não só em Nova Iguaçu, a Lei 50/1975 de
Uso e Ocupação do Solo/Zoneamento, mas também nos municípios que de lá se
desmembraram, Japeri, Queimados, Belford Roxo e Mesquita e em outros municípios
sob a influência técnica de Nova Iguaçu, como especificamente São João de Meriti.

Este documento legal, a Lei 50 de Nova Iguaçu já fez parte de um movimento local de
planejadores, arquitetos, advogados e economistas, de reação ao Planejamento
centralizado, de algum modo, naquele momento, exógeno, da FUNDREM. Finalmente, a
promulgação da Lei Federal 6766 de 19 de dezembro de 1979, que rege o Parcelamento
da Terra Urbana, que redunda de uma grande discussão nacional vinda desde o
Seminário de Habitação e Reforma Urbana de 1963, e que tencionou ordenar o caótico
quadro de loteamentos sem infra estrutura e sem responsabilidade dos loteadores
reinante, (embora haja análises que culpam a Lei 6766 parcialmente, pelo processo de

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ocupação informal, modo favela, que se tornaram mais agudos nas cidades brasileiras
desde então). É neste cenário, e sob estas influências que ocorre a elaboração e
aprovação das Leis de Parcelamento da Terra, Código de Obras e Lei de Zoneamento,
respectivamente Leis 211, 212 e 213 de junho de 1981.

Há, portanto, dois tipos de críticas a se fazer às Leis 211/81 de Parcelamento e 213/81
de Zoneamento. Um é funcional, relativo à análise do que nelas não funcionou bem, e
daí tem que ser revisto.

O outro é de caráter histórico e extrapola o documento técnico-legal em si. Tem a ver

com os diplomas legais que vieram depois e que tem que ser considerados para
estabelecermos uma nova, atual Legislação destes temas e correspondente ao estágio
atual e futuro do desenvolvimento de São João de Meriti:

* a Constituição Federal de 1988

* a Lei do Plano Diretor de 1981 (já revogada)
* o Estatuto da Cidade
* Lei do Plano Diretor aprovada em 2006
* Projeto de Lei de Responsabilidade Territorial que tramita no Congresso Nacional com
ênfase na Lei do Plano aprovada, seus capítulos específicos e sua filosofia, já que estas
novas Leis, serão coordenadas e complementares à do Plano.

2. Crítica da Lei 211/81 de Parcelamento da Terra

A lei como um todo, está tecnicamente correta cabendo algumas pequenas ressalvas
formais:

- As servidões de passagem (art. 48) mesmo quando atendem a um só lote

desmembrável nos fundos, deveriam ter uma largura mínima de 2,50 m, para que
possam nela ser abrigados automóveis, de modo que fiquem fora das ruas.

- No quadro I, as Testadas, Áreas Mínimas e as Concordâncias dos Alinhamentos

mínimas, não deveriam estar discriminadas por Zona, já que são referenciadas à
visibilidade, e ao giro de veículos, de caráter comum a todo o território municipal. Os
índices apontados podem estar escamoteando certa discriminação com bairros de
populações mais pobres, mais permissivos.

- Não há mais a FUNDREM, nem outra entidade de caráter metropolitano ou estadual, a

não serem as de caráter ambiental, mais recentes.

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- Com o uso de computadores não tem sentido citar na lei, papel tela, acetato ou cópias
heliográficas.

3. Crítica da Lei 213/81 de Zoneamento e uso e ocupação do solo

A análise da Lei de Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo foram feita por capítulos
buscando manter a sua estrutura, propiciando que na elaboração da nova lei, ela seja
mantida, a nosso ver facilitando seu manuseio por parte dos analistas da Prefeitura
como também dos usuários do espaço urbano meritiense, técnicos ou cidadãos do
Município.

Capítulo 1 - da finalidade

Não há crítica aos conceitos adotados. Podem ser agregados outros conceitos sem
prejuízo dos apresentados.

Capitulo 2 – das disposições preliminares

Tem o mesmo espírito do Plano Diretor, mantendo o seu espírito, buscando a integração
com os municípios limítrofes e com a Região Metropolitana.

Capitulo 3 – do uso do solo municipal

Este Zoneamento é bem desenhado segundo as funções que se delinearam no

território; ele só peca por não completar, numa visão de planejamento de longo prazo,
os eixos de desenvolvimento vistos de um modo compreensivo e abrangente do
território e sua inserção metropolitana, e ainda a compreensão e absorção da Linha
Vermelha e da Via Light, ainda inexistente na época de sua elaboração.

Peca ainda num exagerado detalhamento do desenho de cada Zona, correto como
“retrato” do momento, mas como é baseado na existência de infraestrutura e na
superestrutura predial visível, logo consegue ser superado, não sendo dinâmico para o
lapso de tempo que vá vigorar um zoneamento, nem fortemente indutor do que se
deseja, sendo somente fortalecedor de tendências.

Capitulo 4 - da área comprometida com a ocupação urbana

A área comprometida com a ocupação urbana é quase a totalidade do município e

abrange as zonas: Centro Administrativo, Zona Central, Zona Mista, Centros de Bairro 1,
2 e 3 e Zonas Residenciais 1, 2 e 3.

Capitulo 5 – da área industrial e mista

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A área industrial é composta de duas partes, uma menor entre a Dutra e a Estrada de
Ferro, limítrofe a Belford Roxo e o grande entorno do Shopping Grande Rio, uma área
que apesar da topografia, da erosão e da geomorfologia dominantes sempre foi vista
como “pulmão” futuro e receptáculo de todas as expansões imaginadas da cidade.

Capitulo 6 – da área de preservação

A área de preservação é composta de vários enclaves ainda verdes àquela época, todos
entre as Avenida Automóvel Clube e Duque de Caxias, e onde se concentram, nas
franjas dos morros, os pobres não inseridos na malha urbana formal, que suscitarão
agora Áreas de Especial Interesse Sócio-Ambiental.

Capitulo 7 – da área turístico/recreativa

Buscava reservar área para a criação de um Parque Metropolitano, com a limitação dos
coeficientes de aproveitamento, taxa de ocupação reduzida e tipos de uso permitido.

Capitulo 8 – do zoneamento municipal

O conceito tradicional de zoneamento de uso predominante, por não ser flexível o

suficiente, pode levar a fomentar duas cidades, a formal e a informal, condenando à
informalidade várias iniciativas. Nem sempre achamos motivos lógicos que justifiquem
os índices numéricos usados nos recuos, afastamentos, taxas de ocupação, coeficiente
de aproveitamento e gabaritos de altura. Também verificamos ser muito difícil
correlacionar índices com os usos, já que as edificações duram mais que os ciclos
econômicos dos usos que as ocupam.

A lei, também neste Capitulo detalha demais e subdivide em zonas, que na realidade
impede os novos e múltiplos usos das cidades contemporâneas.

No Plano Diretor são definidos ZONAS, ÄREAS e EIXOS, com os conceitos descritos
abaixo:

As zonas são contínuas e razoavelmente homogêneas, não vinculadas ao uso; por

exemplo, Zona Urbana;

Áreas são enclaves definidos e finitos com uma ou mais funções, como o CB-Centro de
Bairro ou a AEIS- Área de Especial Interesse Social;

Eixos de desenvolvimento serão o entorno de vias estruturantes e arteriais que deverão

ser alargadas e nas quais será estimulada a verticalização, quer por haver melhor
acessibilidade, quer por prever o alargamento por outorga de índices construtivos.

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A zona urbana será simples ou consolidada, em função da infraestrutura de que
disponha: com água potável, esgotamento sanitário, distribuição de energia elétrica e
manejo de águas pluviais, são urbanos; com mais iluminação pública, pavimentação e
rede de telefonia, será consolidada. A simples adição de itens de infraestrutura fará com
que a zona mude de status.

Capitulo 9 – dos tipos gerais de construção e sua intensidade nas diversas zonas

Define as tipologias das edificações. Não se aplicará mais na nova legislação em vista
das determinações do Plano Diretor, quando os índices urbanísticos e edilícios se
modificam de acordo com a infraestrutura urbana oferecida em cada área.

Capitulo 10 – dos instrumentos de controle e, sua qualificação e relações.

É apresentado um glossário dos instrumentos de controle, que deverá na nova lei ser
adequado aos instrumentos criados pelo Plano Diretor.

Capitulo 11 – da fiscalização e sanções

Define os procedimentos burocráticos para aprovação de projetos e prevê sanções para

quem não respeitar esses procedimentos. Este assunto deverá ser abordado também no
Código de Edificações Municipal.

Capitulo 12 – das disposições gerais

Define os anexos da lei e permite que o aperfeiçoamento desta Lei seja feita por
Decreto do Poder Executivo Municipal.

Obriga o Executivo a promover Planos Urbanísticos Regionais. Que não serão

necessários, porém as Áreas Especiais terão que ser regulamentadas.

4. Conceito e Preceitos, Recomendações para as novas Leis de Parcelamento

e de Zoneamento.

A Lei do Plano dá diretrizes precisas para as novas Leis de Parcelamento e Zoneamento,

baseadas em uma filosofia de adensamento e verticalização, dependentes da existência
de infraestrutura e condicionados à liberação e renaturalização através do verde.

A tendência predominante é de sucessivo parcelamento e reparcelamento do solo,

constituindo lotes cada vez menores, acessíveis por servidão. Ora estas porções cada
vez menores, são ruins para a cidade, condenando-a a uma horizontalizarão exagerada
com altas taxas de ocupação reais, não utilizando plenamente a infraestrutura

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disponível, ocupando com dois, três pavimentos os terrenos, e não permitindo que a
terra "respire" influenciando fortemente o "run-off" utilizado para os projetos de
drenagem urbana. Além do prejuízo coletivo, da cidade, há um prejuízo econômico para
os proprietários, já que com terra privativa muito pequena, fica técnica e
economicamente inviável a introdução de escadas, corredores, vagas de
estacionamento e elevadores, que permitam melhor aproveitamento econômico quando
possível, dos terrenos.

A Lei do Plano também defende a substituição gradativa desta ocupação de

"puxadinhos" horizontais majoritariamente informais, por verticalizações formais, e
obrigatoriamente liberadoras de solo, permitindo à cidade respirar e ser rearborizada.