Universidade Estácio de Sá

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo - Campus Niterói

Ateliê de Projeto 3 2012.2

• Plano Urbanístico da regional das Praias da Baía

• Coletânea do Código de Obras de Niterói
AS REGIÕES DE PLANEJAMENTO

De acordo com características locais próprias, o Plano Diretor dividiu o município em

cinco regiões, garantindo-lhes diretrizes que nortearão o desenvolvimento e a
estruturação urbana respeitadas estas características e os anseios da população. São
elas:

Região das Praias da Baía, com 197.588 habitantes (IBGE 1991) e área de 21,62 km²,
está situada no entorno da Baía de Guanabara e é composta pelos bairros de Boa
Viagem, Cachoeira, Charitas, Centro, Fátima, Gragoatá, Icaraí, Ingá, Jurujuba, Morro do
Estado, Pé Pequeno, Ponta d'Areia, Santa Rosa, São Domingos, São Francisco,
Viradouro e Vital Brasil. É a região mais populosa e mais densa do município. O seu
maior crescimento se deu nas décadas de 50 e 60. mas atualmente apresenta uma das
menores taxas de crescimento demográfico anual (0,36%).

O PUR DAS PRAIAS DA BAÍA

Em função da Política Urbana que vêm sendo implementada, parece coerente

aceitar a noção do Plano Diretor como um pacto ou compromisso do Governo com a
população. A Prefeitura de Niterói acredita nisso e adotou um conceito de planejamento,
que fosse capaz não só de coexistir com a diversidade dos interesses dos vários
segmentos da sociedade, mas de incorporá-la.

Neste sentido, como primeiro plano regional a ser preparado, o PUR das Praias
da Baía executou uma estratégia de participação comunitária que teve como grande
preocupação garantir ampla participação popular, seguida do acompanhamento
sistemático das lideranças comunitárias.

O Processo de Participação

Os encontros regionais constituíram o principal instrumento de participação

popular nos trabalhos de elaboração do PUR das Praias da Baía, e objetivaram debater,
com a população de cada Sub-Região, as diretrizes do Plano Diretor para a sua área,
além de contribuir para a consolidação das novas propostas a serem inseridas no PUR.

É interessante destacar que, deparando-se com questões conceituais e estruturais

complexas, tais como, representatividade, legitimidade e democracia, a equipe técnica da
Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente, enfrentou o desafio de debater o planejamento
da cidade com cidadãos ansiosos por verem resolvidos seus problemas mais imediatos.

As propostas surgidas destes encontros estão consolidadas num dos capítulos da

“Caracterização da Região das Praias da Baía”, diagnóstico básico para a elaboração da
minuta do projeto de Lei.

Esta a minuta foi submetida à apreciação do Conselho de urbanismo e Meio

Ambiente (CMUMA), que instituiu uma Câmara Técnica integrada pela Secretaria de
Urbanismo e Meio Ambiente, a Federação de Associações de Moradores de Niterói
(FAMNIT), a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI), o
Instituo de Arquitetos do Brasil (IAB) e o Conselho Comunitário da Região Oceânica
(CCRON), com o fim de analisá-la e compatibilizar as propostas encaminhadas pelas
entidades representadas no Conselho.

As Diretrizes

Foram os seguintes os objetivos referentes a uso e ocupação do solo e as

diretrizes principais em cada uma das sub-regiões que compõe a Região das Praias da
Baía:
I - Na Sub-Região Centro se procurou direcionar o adensamento urbano para a Área de
Preservação do Ambiente Urbano - APA-U- Centro e para as áreas adjacentes cuja
população tem diminuído nos últimos vinte anos, com critérios compatíveis à manutenção
das características locais através do estímulo ao uso residencial como forma de
revitalização, aproveitando a infra-estrutura e os serviços disponíveis, simplificando a
legislação de forma a oferecer opções de moradia diferenciadas. Assim, incentiva-se a
construção de edifícios residenciais de quatro andares. Foi garantido também o apoio a
todas as medidas previstas na regulamentação das Áreas de Preservação do Centro,
Ponta d’Areia e São Domingos, Gragoatá e Boa Viagem prevendo a aplicação de
instrumentos de política urbana. Nas ruas já caracterizadas por prédios mais altos, ou em
áreas que tendem a degradar-se, como as ruas Andrade Neves, a Padre Anchieta e a
Feliciano Sodré, são permitidos prédios de doze andares.

O Código de Edificações

A nova legislação urbana exige e está sendo elaborado um novo Código de

Edificações. Até sua aprovação, que depende de amplo debate com a sociedade, foram
propostas alterações, complementares à legislação de edificações vigente, no que diz
respeito a novos parâmetros de edificações, imprescindíveis à aplicação das normas da
nova Lei de Uso e Ocupação do Solo. São as seguintes as principais alterações:

- Permite a construção de unidades residenciais nos pavimentos térreos em edificações

com até quatro pavimentos, resgatando o caráter urbano da rua, perdido quando a
legislação vigente afastou o cidadão de sua rua, como conseqüência da proibição de
unidades ao seu nível.

- Torna mais flexível a implantação da área de recreação nas edificações residenciais

coletivas, que poderá ser coberta ou descoberta e de livre localização na edificação ou no
terreno, sem prejuízo de seu dimensionamento relacionado com o número de
compartimentos habitáveis.

- Faculta ao arbítrio de empreendedores e consumidores a exigência de dependências

dos empregados da zeladoria coletiva ou da unidade residencial individual, garantindo no
entanto, o mínimo de vestiário e sanitário para os primeiros e sanitários para os
segundos, apenas em apartamentos com três dormitórios ou mais, atualizando-se nos
costumes da classe média .

- Relaciona e explicita por fim, o elenco de infrações e penalidades relativas à aplicação

das normas urbanísticas e edificatórias, tornando claros para todos os limites individuais
diante da responsabilidade coletiva de construir a cidade.
Ás Áreas de Preservação do Ambiente Urbano

As áreas de Preservação do Ambiente Urbano são áreas que

apresentam peculiaridades locais. O Plano Diretor de Niterói define-a como “aquela que
testemunha a formação da cidade e cujo significado se identifica ainda com a escala
tradicional, devendo, por essa razão, ter protegidas e conservadas as principais relações
ambientais dos seus suportes físicos, constituídos pelos espaços de ruas, praças e outros
logradouros, bem como a volumetria das edificações em geral, e , ainda, para a qual
deverão ser criados mecanismos de estímulo para atividades típicas ou compatíveis com
objetivos de revitalizarão destas aéreas, preservando e estimulando seus aspectos”. O
Plano Diretor criou as APA-U do Centro, da Ponta d’Areia e de São Domingos / Gragoatá
/ Boa Viagem, e indicou ainda o Morro de São Lourenço, berço da cidade, e o Ponto Cem
Réis como objeto de futura classificação como APA-U.
 LEI Nº 1469 de 11 de Dezembro de 1995

Altera disposições da legislação de

edificações e dá outras providências.

A CÂMARA MUNICIPAL DE NITERÓI DECRETA E EU SANCIONO E PROMULGO A SEGUINTE

LEI:

CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º Esta lei tem por objetivo estabelecer disposições transitórias referentes à legislação de Uso
e Ocupação do Solo e Edificações.

Parágrafo único: As normas de que trata esta Lei não substituem a necessidade de elaborar um
novo e completo Código de Edificações do Município, dentro do espírito do Plano Diretor e da
legislação urbanística dele decorrente.

Art. 2º- A altura máxima dos pavimentos será de 3,50m (três metros e cinqüenta) de piso a piso,
exceto o pavimento térreo que não deverá exceder a 5,50m (cinco metros e cinqüenta
centímetros).

Parágrafo único - Será permitida a utilização de alturas maiores às estabelecidas no caput deste
artigo computando-se um pavimento a cada 3,50m (três metros e cinqüenta) ou fração.

Art. 3º- O subsolo não poderá abrigar compartimentos de permanência prolongada de uso
residencial.

Art. 4º - Em edificações residenciais coletivas até 04 (quatro) pavimentos o Térreo poderá ser
ocupado por unidades residenciais em toda sua extensão, resguardadas as condições mínimas de
acesso.

Art. 5º - No projeto arquitetônico deverá estar indicada a capacidade de lotação do

estacionamento, bem como estar demonstrado graficamente a viabilidade de acesso e circulação
de veículos e a distribuição e dimensionamento das vagas.

Art. 6º - As vagas de estacionamento deverão obedecer as seguintes dimensões:

a) 2,50m(dois metros e cinqüenta centímetros) X 5,00m (cinco metros) em geral;
b) 2,20m(dois metros e vinte centímetros) de largura quando dispostas linearmente.

Art. 7º - As vagas para estacionamento referentes às unidades residenciais e comerciais nas

edificações de uso misto deverão estar devidamente demarcadas no projeto de arquitetura.

Art. 8º - Quando existirem vãos de ventilação de garagens abertos para as divisas, deverá ser
respeitado o afastamento lateral ou de fundos mínimo de 2,50m (dois metros e cinqüenta
centímetros);
Parágrafo único - As garagens poderão ser ventiladas através de prismas secundários quando
estes não forem abertos para as divisas confrontantes.

Art. 9º- Poço de ventilação é a área destinada a ventilar sanitários e circulações. O diâmetro
mínimo do poço é de 0,60m (sessenta centímetros).
Parágrafo Único - Os poços deverão atender ao disposto no quadro I do anexo I quando
ventilarem sanitários e ao dobro deste quando ventilarem circulações.

Art. 10º- Os prismas e poços deverão ter largura interna constante, em função da dimensão
estabelecida no quadro I do anexo I para o pavimento mais elevado, não podendo haver
escalonamento.

§ 1º - Os prismas e poços de ventilação deverão ser visitáveis na sua base.

§ 2º - Para o dimensionamento dos poços e dos prismas, será considerado como primeiro o mais
baixo pavimento a ser iluminado e ventilado.

§ 3º - A área mínima do Prisma Principal é de 9,00 m² (nove metros quadrados);

§ 4º - A área mínima do Prisma Secundário é de 6,00 m² (seis metros quadrados).

Art. 11- O terraço sobre o embasamento deverá obedecer as seguintes disposições:

I - o terraço poderá ser utilizado, desde que não coberto;
II - o terraço deverá ter mureta de proteção de altura mínima de 0,90m (noventa
centímetros) e máxima de 1,10m (um metro e dez centímetros) na sua face frontal podendo ser
gradeado até a altura de 1,80m (um metro e oitenta centímetros) medida a partir do piso daquele
pavimento.

Art. 12- Nas edificações residenciais com mais de 6 (seis) unidades deverá ser destinada área de
recreação, coberta ou descoberta correspondendo a relação de 0,50m² (meio metro quadrado) por
dormitório, garantindo uma área mínima de 30,00m² (trinta metros quadrados) que deverá ser
contínua e ter diâmetro mínimo de 4,00m (quatro metros), ser separada do estacionamento de
veículos através de mureta de altura mínima de 0,80m (oitenta centímetros) e distante do depósito
ou coletor de lixo no mínimo 3,00m (três metros).

§ 1º- A área de recreação referida no caput deste artigo poderá se situar em qualquer ponto da
edificação ou do terreno.

§ 2º - Quando da existência do salão de festas, a área deste poderá ser computada como no
máximo 25% (vinte e cinco por cento) da área destinada a recreação.

Art. 13 - Será obrigatória a inclusão de dependências de zeladoria, constituídas de no mínimo

vestiário e banheiro em edificações coletivas com total de 08 (oito) ou mais unidades, não
havendo obrigatoriedade de apartamento de zelador.

Art. 14 - É facultativa a existência de quarto de empregada.

Art. 15 - Será obrigatória a existência de banheiro de serviço em unidades residenciais com 3

(três) ou mais quartos.

Art. 16 - Fica dispensada a exigência de área mínima para as unidades habitacionais.