Tudo Sobre A Reurb (Regularização Fundiária Urbana)

01/08/2022 13:18 Tudo sobre a Reurb (Regularização Fundiária Urbana)
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Saiba tudo sobre a REURB e como utilizá-la a seu favor

por Rafael de Oliveira Lage e Thales Estevam Ramalho Marques | 20, maio, 2021
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Na semana passada já falamos um pouco sobre uma das grandes novidades da Lei 13.465/2017, o condomínio de
lotes. Envie-nos uma mensagem
Essa Lei, todavia, foi muito além. Na verdade, o seu principal objetivo, já estabelecido no artigo 1º, foi dispor sobre a
regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária
e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal (…).
O ainda recente regramento trazido pela Lei 13.465/2017 alterou várias outras leis, mas, sobretudo, reformou
profundamente o sistema de regularização fundiária urbana (Reurb), configurando verdadeira mudança de
paradigma.
A lei trouxe implicações práticas para a regularização de imóveis e empreendimentos urbanos, como assentamentos,
loteamentos e condomínios até então irregulares perante o Município.
Foram inseridas novas formas de regularização fundiária urbana, a fim de se garantir o direito de moradia à
população, sobretudo de baixa renda, e o cumprimento da função social da propriedade, por meio de diversos
instrumentos da lei.
Com esses novos dispositivos, imóveis e estruturas habitacionais antes não consideradas regulares e/ou urbanas
poderão ser regularizadas e, consequentemente, ter o status de imóveis urbanos individualizados e registrados,
atraindo investimentos privados, bem como a atenção do Poder Público, no sentido da prestação de serviços públicos
urbanos básicos.
Neste artigo explicaremos o conceito de Reurb; seus objetivos, modalidades, procedimentos e principais
instrumentos; veremos também como funciona a demarcação urbanística, quais são os principais problemas
apontados por certos setores da sociedade em relação à Lei 13.465/2017 e quais foram as medidas tomadas para se
impedir sua vigência e, finalmente, o que é o direito real de laje.
Por isso, se você se interessa pelo assunto e quer entender melhor como funcionam os sistemas de regulação
fundiária definidos na Lei 13.465/2017, leia este artigo até o fim.
Índice [Ocultar]
1 Conceito de Regularização Fundiária Urbana (Reurb)

1.1 Objetivos da Reurb
1.2 O que é e como funciona a Demarcação Urbanística
2 Quais são as principais mudanças trazidas pela nova lei na Reurb?
2.1 Porque a Lei 13.465/2017 é tão questionada?
2.2 Que tipo de ações foram realizadas para impedir as mudanças trazidas pela lei?
2.3 Qual será o papel do Município em matéria de regularização fundiária?
3 Modalidades de Regularização Fundiária Urbana – Reurb
4 Quais os principais impactos da lei para conflitos fundiários e urbanos?
5 Legitimados para requerer a Reurb
5.1 Solicitações individuais de Reurb
6 Instrumentos da Reurb
7 Distinção entre a Legitimação Fundiária e a Legitimação de Posse
7.1 Legitimação Fundiária
7.2 Legitimação de Posse
8 Principais diferenças
9 Procedimento administrativo e registro da Reurb
10 Direito real de laje
11 Conclusão
Conceito de Regularização Fundiária Urbana (Reurb)

Regularização fundiária urbana, ou Reurb, nada mais é do que dar conformidade jurídica, ou seja, formalizar,
estruturas de habitação, terrenos, empreendimentos e outras formas existentes na prática, então irregulares, de uso
e ocupação do solo urbano, os chamados núcleos urbanos informais.
Em outras palavras, é se criar regras e procedimentos para que prédios, terrenos, assentamentos, ocupações,
empreendimentos diversos, em áreas com características urbanas, antes irregulares por descumprimento de
parâmetros urbanísticos, possam se oficializar nos termos das leis aplicáveis, e se tornar, formalmente, estruturas
reconhecidas pelo direito, atraindo investimentos privados e públicos, permitindo, ainda o pleno exercício de direitos
reais sobre os bens, como o direito à propriedade.
Por exemplo, o proprietário de uma área irregular que vira alvo de Reurb poderá, após regularizado seu terreno, o
transferir formalmente, passando a terceiros o título do imóvel.
É importante reforçar que núcleos urbanos informais podem ser não apenas conjuntos de habitação surgidos
espontaneamente, mas também condomínios, loteamentos e outros, que tenham sido irregularmente executados
ou não tenham sido finalizados.
Portanto, a Reurb não é voltada apenas para regularização de favelas, assentamentos e ocupações, mas também de
loteamentos clandestinos que não tenham seguido os trâmites da Lei 6.766/79 em sua implantação e até
edifícios urbanos.
O artigo 9º da Lei 13.465/2017, nesse contexto, relaciona a Reurb com medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e
sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de
seus ocupantes.
O produto final da Reurb é a expedição de uma Certidão de Regularização Fundiária (CRF), documento, nos termos
da lei, é constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua
execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano
informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos (inciso V do artigo
11 da Lei 13.465/2017). Envie-nos uma mensagem
É válido se ressaltar que a regularização fundiária urbana é uma matriz ou gênero, existindo, dentro dela, diversas
maneiras (instrumentos) de regularização, como mostraremos nos tópicos a seguir.
Objetivos da Reurb
Os objetivos principais da Reurb estão listados no artigo 10 da Lei 13.465/2017:
Art. 10. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios:
I – identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de
serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à
situação de ocupação informal anterior;
II – criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos
reais em favor dos seus ocupantes;
III – ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos
ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados;
IV – promover a integração social e a geração de emprego e renda;
V – estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e
sociedade;
VI – garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
VII – garantir a efetivação da função social da propriedade;
VIII – ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes;
IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
X – prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;
XI – conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
XII – franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária. Envie-nos uma mensagem
Os incisos são autoexplicativos, mas vale notar que todos são voltados ao atendimento de direitos constitucionais
relacionados precipuamente ao ambiente urbano: moradia digna, pleno cumprimento da função social da
propriedade e da cidade e integração dos núcleos urbanos informais às demais áreas da cidade.
O que é e como funciona a Demarcação Urbanística
A demarcação urbanística já era prevista na Lei 11.977/2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida –
hoje substituído pelo Programa Casa Verde e Amarela –, como procedimento administrativo pelo qual o poder
público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado,
definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a
natureza e o tempo das respectivas posses (inciso III do artigo 47, ambos revogados pela Lei 13.465/2017).
Basicamente, a demarcação era um procedimento preparatório para a futura regularização de situações informais,
resultando no reconhecimento, pelo Poder Público da posse exercida pela população de baixa renda (daí a
classificação como de “interesse social”) sobre determinada área ou imóvel.
Na Lei 13.465/2017, ela é definida como a atividade a ser desempenhada pelo Poder Público, com o auxílio de
demais interessados do setor privado, como organizações sociais, destinada a identificar imóveis em que haja, na
prática, alguma forma de ocupação ou estrutura passível de ser alvo de Reurb, em qualquer das suas
modalidades.
Veja como a definição do inciso IV do artigo 11 da Lei 13.465/2017 é bem mais precisa do que a “original” da Lei
11.977/2009:
IV – demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo
núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dosuma mensagem
Envie-nos
imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização
fundiária, a ser promovida a critério do Município.
Com a identificação desses imóveis, os proprietários formais dos bens são notificados acerca da admissibilidade de
Reurb sobre eles, no intuito de se obter sua anuência para registro desse fato na matrícula imobiliária e posterior
execução da Reurb, a critério do Município.
O que isso, na prática, significa? Que o Município poderá, ativamente, procurar e identificar todos os núcleos urbanos
informais presentes em seu território, intimar os proprietários formais (ou seja, aqueles que já não exercem a posse
do imóvel) e regularizar, com anuência deles, sem necessidade de ação judicial, a situação irregular.
É, portanto, um trabalho a ser desempenhado pelos Municípios, no sentido de se estudar, a fundo, a ocupação do
solo municipal e se viabilizar a regularização fundiária.
Por exemplo, o Município pode promover a demarcação urbanística em terreno, no qual haja uma ocupação já
consolidada, verificando com os formais proprietários da área a inexistência do interesse deles sobre aquele terreno e
averbando nas matrículas imobiliárias a aptidão à Reurb daqueles bens.
É interessante se observar que a demarcação urbanística, apesar de dizer respeito a ocupações e formas de
habitação urbanas, não sendo a princípio cabível para áreas rurais, pode, nos termos da lei, avançar para as zonas
rurais dos municípios.
Afinal, como mostraremos melhor a seguir, o conceito de núcleo urbano no novo ato normativo envolve a finalidade e
as características urbanas, não importando se tais núcleos estão em zonas não classificadas como urbanas.
Nos termos dos artigos 19 a 22 da Lei 13.465/2017, a demarcação urbanística respeitará requisitos e
procedimentos próprios. Inicialmente, deverá ser lavrado o auto de demarcação urbanística, pelo Município, que
conterá (§ 1º do artigo 19):
I – planta e memorial descritivo da área a ser regularizada, nos quais constem suas medidas perimetrais, área
total, confrontantes, coordenadas georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites, números das
matrículas ou transcrições atingidas, indicação dos proprietários identificados e ocorrência de situações de domínio
privado com proprietários não identificados em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores;
II – planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante do registro de imóveis.
Com o auto preparado, o proprietário deve ser notificado, pessoalmente ou pela via postal, para impugnar o auto ou
manifestar concordância com a Reurb, no prazo de 30 dias.
Caso não encontrado o proprietário ou negado o recebimento da notificação, a intimação ocorrerá mediante
publicação de edital.
O proprietário pode impugnar total ou parcialmente o auto, sendo que, se viável, no caso de impugnação parcial, a
averbação poderá ser realizada, parcialmente, incidente sobre a parte incontroversa da demarcação.
Atenção: o silêncio do proprietário significa sua concordância

quanto à demarcação urbanística, ou seja, se você é
proprietário de imóvel “invadido”, fique bastante atento para a
abertura de um procedimento de demarcação urbanística caso

não concorde com a perda da propriedade.
As impugnações feitas pelo proprietário serão alvo de disputa com o Poder Público, sendo que a lei estabelece a via
consensual e extrajudicial como preferencial para a resolução do conflito, em detrimento da judicialização.
A demarcação urbanística culminará, como visto, com a averbação no registro imobiliário dos imóveis objeto dela, a
qual conterá os seguintes elementos (§ 1º do artigo 22):
I – a área total e o perímetro correspondente ao núcleo urbano informal a ser regularizado;

II – as matrículas alcançadas pelo auto de demarcação urbanística e, quando possível, a área abrangida em cada
uma delas; e
III – a existência de áreas cuja origem não tenha sido identificada em razão de imprecisões dos registros
anteriores.
O procedimento de demarcação urbanística poderá ser conduzido pelo Registro Imobiliário competente, caso assim
seja delegado pelo Município.
Quais são as principais mudanças trazidas pela nova lei na

Reurb? Envie-nos uma mensagem
Inicialmente, há de se explicar que a intenção da Lei 13.465/2017 foi a desburocratização, a simplificação e a

ampliação dos meios de formalização da titularidade de imóveis urbanos, principalmente em favor dos núcleos
urbanos informais.
Nesse sentido, as principais mudanças trazidas pela nova lei foram a flexibilização de requisitos e a ampliação das
espécies de implementação da Reurb.
De forma associada, a lei pretendeu o aquecimento do mercado imobiliário, ao permitir a abertura de novas
matrículas imobiliárias e, portanto, novos direitos reais sobre bens imóveis que, após formalização, passam a ser
livremente negociáveis.
Como mudanças de destaque tem-se a alteração de conceitos e a implementação/melhoria de instrumentos da

Reurb, possibilitando a ampliação do seu alcance. Essas mudanças serão abordadas mais adiante.
Quanto às mudanças conceituais trazidas pela lei, podemos destacar as seguintes:
A Reurb passa a alcançar todos os núcleos informais com características de urbano, ainda que localizados em
zonas rurais, a exemplo de domicílios que se encontram na denominada “Amazônia Legal”;
O conceito de “assentamento irregular” foi abandonado pelo ordenamento jurídico nacional, passando a integrar o
conceito de “núcleo urbano informal”, que contempla núcleos clandestinos e irregulares, com usos residenciais e
não residenciais, sob a forma de parcelamento do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais,
verticais ou mistos.
Simplificação na classificação da Reurb, que pode ser de interesse social (Reurb-S) ou de interesse específico
(Reurb-E), a critério do Município, conceitos que explicaremos mais adiante.
Porque a Lei 13.465/2017 é tão questionada?
Uma das principais críticas que a Lei 13.465/2017 sofre é com relação ao processo legislativo para sua criação.
Afinal, inicialmente o regramento foi criado na forma de uma Medida Provisória do Poder Executivo (MP 759/2016).
Sendo assim, não teria havido, essencialmente, um debate público com a população e demais instituições
democráticas, como a mídia, a fim de que houvesse uma compreensão geral acerca do assunto que estava sendo
discutido.
Isso porque, uma vez publicada a Medida Provisória, inicia-se o prazo de 60 dias, prorrogável por igual período, para
que o Congresso a converta em lei, período que, segundo alguns especialistas, não seria suficiente à discussão das
importantes mudanças trazidas pela Lei 13.465/2017.
Outra crítica feita por alguns urbanistas e pesquisadores é no sentido de que a lei federal viola a competência
municipal, definida constitucionalmente (artigos 182 e 183 da Constituição da República), por tratar assuntos de
política urbana que deveriam ser regulados localmente, conferindo, ainda, espaço para que os governos municipais
violem os próprios Planos Diretores de suas cidades.
Isso viria, justamente, com a ampliação da Reurb não apenas a áreas urbanas e de expansão urbana, conforme já
podiam prever os Planos Diretores Municipais, mas também para áreas que possuam núcleos urbanos informais, ou
seja, com características urbanas, mesmo que localizados em área rurais.
Por fim, há ainda uma crítica quanto às modalidades de Reurb-E individuais, solicitadas por particulares, que,
segundo alguns movimentos sociais, favoreceria a regularização da “grilagem”, sobretudo em regiões amazônicas.
Que tipo de ações foram realizadas para impedir as mudanças trazidas

pela lei? Envie-nos uma mensagem
Ainda como Medida Provisória, as inovações vinham sendo questionadas por entidades como o Conselho Nacional
de Direitos Humanos (CNDH), a Associação Nacional dos Defensores Públicos (ANADEP), a FNA (Federação
Nacional dos Arquitetos e Urbanistas), e o FNRU (Fórum Nacional da Reforma Urbana).
Já depois da conversão em lei, a Procuradoria Geral da República propôs uma Ação Direta de Inconstitucionalidade
(ADIn nº 5.883), seguida de outra proposta pelo Partido dos Trabalhadores, demandas que ainda serão apreciadas
pelo Supremo Tribunal Federal.
A pretensão dessa judicialização é a anulação da Lei nº 13.465/2017, por causa da alegada supressão do
protagonismo municipal, no tocante à regulação da política urbana.
Qual será o papel do Município em matéria de regularização fundiária?
O Município segue sendo, à maneira determinada pela Constituição da República, o principal ente federativo na
condução da regularização fundiária e da política urbana no país.
Apesar de ter trazido, em âmbito federal, normas que adentram nas questões da Reurb e da política urbana, que de
maneira geral é de competência municipal, a Lei 13.465/2017 prevê a implementação dos instrumentos que
discutiremos abaixo e de, praticamente, todas as medidas para fins da realização da Reurb pelo próprio Poder
Público Municipal.
Isto é, em que pese ter enfraquecido, ao relativizar e, em alguns pontos, possivelmente, contradizer legislações
municipais pelo país, a exemplo dos Planos Diretores, a Lei 13.465/2017 segue conferindo a competência para a
execução da Reurb ao Município.
O que pode ter ocorrido como um efeito indireto da lei é, portanto, um fortalecimento do Poder Executivo Municipal
em relação ao Poder Legislativo Municipal.
Modalidades de Regularização Fundiária Urbana – Reurb

Conforme previsto no artigo 13, incisos I e II, da Lei 13.465/2017, existem duas modalidades de Reurb: a de
interesse social (Reurb-S) e a de interesse específico (Reurb-E).
A Reurb-S compreende aquelas regularizações fundiárias de núcleos urbanos informais ocupados por população
de baixa renda, de acordo com definição feita pelo próprio Município.
É válido se destacar, entretanto, que para a qualificação como núcleo urbano informal de baixa renda, para fins de
Reurb-S, o grupamento deve ter sido assim classificado pela Administração Direta ou Indireta do Município até o dia
22/12/2016, data da promulgação da MP nº 759/2016.
A Reurb- E, por sua vez, compreende os demais núcleos urbanos informais, não caracterizados como de baixa
renda, para fins de Reurb-S.
A principal diferença entre ambas é que, para realização do procedimento, a Reurb-S é isenta de quaisquer custas e
emolumentos para seus beneficiários, isenção incidente, principalmente, sobre atos notariais e de registro
imobiliário, quando da consolidação da regularização e emissão dos títulos dos direitos reais (matrículas, registros e
averbações).
A legislação prevê que os Estados criem fundos específicos para compensar total ou parcialmente a isenção de
despesas incidentes sobre a Reurb-S.
Quais os principais impactos da lei para conflitos fundiários e

urbanos?
Além da clara preferência pela resolução consensual dos conflitos entre Poder Público e proprietários que sejam
“vítimas” de autos de demarcação urbanística para fins de execução da Reurb, a lei traz alternativas para a
resolução de conflitos possessórios já instalados, por meio da Reurb, em áreas públicas.
Isto é, bens públicos que são alvo de disputa judicial podem, a partir da Lei 13.465/2017, ser objeto de Reurb,
desde que firmado acordo extrajudicial ou judicial nesse sentido, o que se configura como nova forma de se
colocar fim à disputa. Essas novidades são trazidas pelos artigos 16, parágrafo único, e 17 da lei.
Legitimados para requerer a Reurb

Os legitimados a requerer a Reurb são aqueles listados nos incisos do artigo 14 da Lei 13.465/2017:
I – a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração
pública indireta;
II – os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais,
associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público
ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou
regularização fundiária urbana;
III – os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
IV – a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e
V – o Ministério Público.
Os legitimados acima listados podem realizar todos os atos necessários à execução da Reurb, do início ao fim,
inclusive requerer os atos de registro.
É importante se notar, quanto à legitimação, que a solicitação e instauração de Reurb não eximem de
responsabilização civil ou criminal os proprietários de terrenos, loteadores ou incorporadores que tenham dado
causa à formação dos núcleos urbanos informais, ou seja, não é uma anistia para atos praticados.
Solicitações individuais de Reurb
Como observado dos incisos do artigo 14 da Lei 13.465/2017, aqueles habitantes de núcleos urbanos informais
podem, individualmente, solicitar e conduzir a Reurb, ainda que tal medida não seja uma iniciativa de toda a
coletividade envolvida.
Porém, conforme exposto no § 2º do mesmo artigo 14, no caso de condomínios informais, conjuntos habitacionais ou
parcelamento do solo, os demais beneficiários deverão ressarcir aquele que, eventualmente, houver sido onerado em
razão do procedimento.
Na prática, no caso de solicitações individuais de Reurb, é aceita a regularização por etapas, sendo feita, por
exemplo, a regularização de um lote de cada vez, com a exigência de que a Certidão de Regularização Fundiária
(CRF) contenha, no mínimo, a indicação das quadras do núcleo a ser regularizado e, dentre essas, aquela na qual
se encontra o lote em questão.
Instrumentos da Reurb
A Lei 13.465/2017 lista diversos instrumentos, ou seja, institutos jurídicos, para a realização da Reurb. Alguns deles
são trazidos ao ordenamento pela própria lei e outros são preexistentes no direito brasileiro, inseridos por outras leis.
Pode-se dizer, de outra maneira, que os institutos são as espécies de Reurb (encarada como um procedimento), que
como visto é um gênero, ou mesmo as vias pelas quais ela pode ser executada.
O artigo 15 da Lei 13.465/2017 elenca os seguintes instrumentos da Reurb, de forma não taxativa em relação a
outros que possam também ser adequados:
I – a legitimação fundiária e a legitimação de posse, nos termos desta Lei. – um instituto novo e outro, reformado,
trazidos pela Lei 13.465/2017, que serão explicados no tópico seguinte;
II – a usucapião, nos termos dos arts. 1.238 a 1.244 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), dos
arts. 9º a 14 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, e do art. 216-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
– de acordo com o Código Civil, a usucapião é a aquisição de propriedade de imóvel por aquele que por 15 anos
ininterruptos ostentar a posse mansa e pacífica de bem imóvel, como se dono fosse. Se o imóvel servir ao possuidor
como moradia, ou se o possuidor utilizar o imóvel como meio de produção (agricultura, empresa, escritório etc.), o
prazo de aquisição é reduzido para 10 anos. O Código Civil também traz a hipótese de usucapião rural, a partir da
qual o possuidor de imóvel urbano de até 50ha, que não possuir qualquer outro imóvel urbano ou rural, pode
adquirir a propriedade do bem após 5 anos, se a área for produtiva. Já o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) traz a
hipótese de usucapião especial urbana, fixando em 5 anos o prazo para aquisição da propriedade urbana de até
250m² – seja individualmente, seja em núcleo urbano informal, neste caso considerada a área “por cabeça” –, desde
que o beneficiário não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e tenha estabelecido sua moradia no local;
III – a desapropriação em favor dos possuidores, nos termos dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 (Código Civil); – os dispositivos do Código Civil em questão tratam sobre a hipótese de possuidores
coletivos de extensa área que tenham, em tal área, construído obras ou serviços de grande relevância social. Nesse
caso, o proprietário será indenizado;
IV – a arrecadação de bem vago, nos termos do art. 1.276 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).
– bem vago é, de acordo com o Código Civil, aquele que o proprietário abandonar com a intenção de não mais o
manter em seu patrimônio e, depois de declarado como arrecadado pelo município, permaneça desocupado por
mais 3 anos;
V – o consórcio imobiliário, nos termos do art. 46 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001; – é uma forma de
“parceria” entre o Município e o proprietário, por meio do qual este último transfere ao Poder Público a propriedade
de um terreno que tenha sido declarado subutilizado e, em troca, recebe futuras unidades autônomas do edifício que
vier a ser construído com recursos públicos;
VI – a desapropriação por interesse social, nos termos do inciso IV do art. 2º da Lei nº 4.132, de 10 de setembro de
1962; – tratamos da desapropriação pelo Poder Público, em razão do interesse público e da função social da
propriedade, como forma de condução da política urbana municipal em nosso artigo sobre o Estatuto da Cidade;
VII – o direito de preempção, nos termos do inciso I do art. 26 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 200; –tratamos
especificamente do direito de preempção em nosso artigo sobre Plano Diretor;
VIII – a transferência do direito de construir, nos termos do inciso III do art. 35 da Lei nº 10.257, de 10 de julho de
2001; – esse tema foi igualmente abordado em nosso artigo sobre Plano Diretor;
IX – a requisição, em caso de perigo público iminente, nos termos do § 3º do art. 1.228 da Lei nº 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 (Código Civil); – a requisição conforme previsto no Código Civil se dá em casos de perigo público
iminente, a ser declarado e reconhecido pelo Poder Público;
X – a intervenção do poder público em parcelamento clandestino ou irregular, nos termos do art. 40 da Lei nº
6.766, de 19 de dezembro de 1979; – o dispositivo legal em questão autoriza que o Município regularize
desmembramento ou loteamento do solo executado sem autorização ou em desacordo com o licenciamento obtido
pelo loteador, como forma de proteção aos adquirentes (entenda melhor em nosso artigo sobre a Lei 6.766/79);
XI – a alienação de imóvel pela administração pública diretamente para seu detentor, nos termos da alínea f do
inciso I do art. 17 da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993;
XII – a concessão de uso especial para fins de moradia;

XIII – a concessão de direito real de uso;
XIV – a doação; e
XV – a compra e venda.
Distinção entre a Legitimação Fundiária e a Legitimação de

Posse
Legitimação Fundiária
Ao lado da legitimação da posse, é, talvez, a mudança mais importante trazida pela Lei 13.465/2017 no âmbito da
Reurb.
A legitimação da posse já estava prevista na Lei 11.977/2009, mas foi modificada pela Lei 13.465/2017, ao passo
que a legitimação fundiária é, de fato, uma inovação.
O instrumento é definido, primeiramente, no artigo 11, inciso VII da Lei como: mecanismo de reconhecimento da
aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Reurb.
Mais adiante no texto, o artigo 23 traz definição mais completa do instituto: a legitimação fundiária constitui forma
originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no
âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária
com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de
2016.
A legitimação fundiária é, de longe, a forma mais eficaz e simples de se estabelecer a Reurb. Afinal, no caso daqueles
núcleos urbanos informais constituídos até 22/12/2016, basta que o Poder Público Municipal efetive a legitimação
fundiária, para que os posseiros de unidades tenham consolidada a propriedade para si.
Veja-se que a legitimação fundiária independe do tempo e da natureza da posse dos beneficiários sobre o bem.
Evidentemente, contudo, existem alguns requisitos para a concessão do benefício, a exemplo da limitação à espécie
da Reurb-S e dos demais listados nos incisos do artigo 23, abaixo transcritos:
I – o beneficiário não seja concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de imóvel urbano ou rural;
II – o beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a
mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto; e
III – em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o interesse
público de sua ocupação.
Em se tratando de forma de aquisição originária, a partir de um ato único do Poder Público, essa aquisição é obtida
pelo beneficiário isenta de quaisquer tributos ou emolumentos notariais e registrais.
Além disso, o bem é obtido pelo beneficiário sem qualquer ônus ou gravame, que não sejam relacionados ao próprio
beneficiário que adquire o bem.
Existindo, no momento do reconhecimento da legitimação fundiária, ônus e gravames na matrícula principal,

originária, do imóvel que originou o núcleo urbano informal, as averbações devem ser transferidas às unidades que
não forem objeto de legitimação fundiária.
O procedimento para a legitimação fundiária é mais simples em relação a outras formas de Reurb, porque o Poder
Público encaminha, diretamente ao registro imobiliário, a CRF para registro imediato.

Legitimação de Posse
A legitimação de posse, por sua vez, está conceituada no artigo 11, inciso VI e, posteriormente, no artigo 25 da Lei
13.465/2017. Cita-se:
VI – legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a
posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei,
com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse;
Art. 25. A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária, constitui
ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto
da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual é
conversível em direito real de propriedade, na forma desta Lei.
A legitimação de posse, portanto, não confere a transferência da propriedade de área integrante de núcleo urbano
informal, mas apenas oficializa a posse daqueles possuidores atuais. A aquisição da propriedade, na hipótese de
legitimação de posse pode, posteriormente, ser adquirida por usucapião.
Ou seja, após 5 anos da legitimação da posse, continuada a posse ininterrupta, poderá haver a aquisição originária
pelo posseiro, por usucapião especial, se cumpridos os demais requisitos do arrigo 183 da Constituição da
República, quais sejam: (i) a área do imóvel não for superior a 250m²; (ii) o beneficiário não for proprietário de
qualquer outro imóvel urbano ou rural; e (iii) o bem for utilizado para a residência do beneficiário e/ou de sua
família.
Caso, após a legitimação da posse, não forem cumpridos os requisitos para aquisição da propriedade por usucapião
constitucional, mas forem cumpridos os requisitos (alguns mais rígidos), para aquisição da propriedade por alguma
das modalidades de usucapião previstas no Código Civil ou no Estatuto da Cidade, acima brevemente
demonstradas, poderá ocorrer a aquisição por essa via.
É importante se destacar que as normas do direito brasileiro não permitem a usucapião de bem público. Por esse
motivo, em uma concordância sistemática, a Lei 13.465/2017, prevê que não pode haver a legitimação da posse em
imóveis de titularidade estatal.
Ainda, conforme disposto no artigo 27 da lei, o título de legitimação de posse pode ser cancelado pelo Poder
Público emitente, caso seja constatado que o beneficiário não mais cumpre as condições da lei para sua manutenção.
Principais diferenças
Agora que mostramos os conceitos e, brevemente, como funcionam a legitimação de posse e a legitimação fundiária,
podemos destacar algumas importantes diferenças entre elas:
Legitimação fundiária Legitimação de posse
Concede a propriedade. Não concede propriedade, mas apenas oficializa a posse.
Pode ocorrer em imóveis públicos. Não pode ocorrer em imóveis públicos.
Gera aquisição originária sem qualquer ônus

Poderá gerar aquisição originária sem qualquer ônus, se,
ou gravame na matrícula da unidade
posteriormente, forem cumpridos os requisitos para usucapião.
adquirida.

O título é registrado no registro imobiliário e O título pode ser cancelado pelo Poder Público emitente caso o
não mais pode ser cancelado pelo Poder beneficiário não mais preencha as condições que originaram a
Público emitente. concessão do benefício.
Procedimento administrativo e registro da Reurb

A Reurb é implementada a partir de um procedimento administrativo, guiado pelo Poder Público, que permite a
participação dos interessados.
Geralmente, a Reurb se inicia ainda com a demarcação urbanística municipal, quando for o caso, e termina com o
competente registro da regularização pretendida em cartório de registro de imóveis.
No intervalo existente entre esses dois atos ocorre o procedimento de análise e registro, que é dividido em fases,
sendo, mais especificamente, as seguintes, listadas no artigo 28 da Lei 13.465/2017:
I – requerimento dos legitimados;

II – processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares
de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
III – elaboração do projeto de regularização fundiária;
IV – saneamento do processo administrativo;
V – decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
VI – expedição da CRF pelo Município; e
VII – registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de
imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
A Reurb, como visto, poderá ser requerida por Municípios, Estados e a União. Porém, o enquadramento da Reurb
pretendida em uma das modalidades existentes, bem como a expedição da CRF, serão sempre de competência do
Município.
Inclusive, se requerida por Estado ou União, a Reurb deve, em 180 dias, ser enquadrada pelo Município, ou
indeferida, fundamentadamente, por este.
Se não houver qualquer enquadramento pelo Município, a modalidade será aquela classificada pelo ente solicitante.
Também compete, sempre, às municipalidades, a análise e a aprovação dos projetos de Reurb, uma das fases mais
importantes do procedimento.
Instaurada a Reurb, o Município se compromete a fazer a busca dos proprietários dos bens onde estão instalados os
núcleos urbanos informais, seus confinantes e demais terceiros interessados, para, em seguida, notificar por via
postal tais partes, com prazo de 30 dias para impugnação.
Se não houver êxito na notificação pela via postal, será publicado edital para tal finalidade, tendo os interessados o
mesmo prazo para impugnar a Reurb, após publicação do edital.
É importante se notar que o silêncio daqueles que forem efetivamente notificados, após decurso do prazo de 30
dias, implica em concordância tácita com a Reurb.
Havendo impugnação, da mesma maneira que ocorre com a demarcação urbanística, será instaurado procedimento
extrajudicial de resolução de conflitos, preferencialmente, ou seja, será instaurada mediação. Se não houver
qualquer resolução amigável entre as partes envolvidas, será instaurado processo litigioso para resolução da
questão.
Direito real de laje Envie-nos uma mensagem
Outra interessante e relevante inovação trazida pela Lei 13.465/2017, em que pese não ser relacionada à Reurb, foco
principal deste artigo, como se pôde observar, é a instituição, no Código Civil, do direito real de laje.
Da mesma forma, a lei instituiu a concessão do direito de uso como direito real.
Fez isso acrescentando ao artigo 1.225 do Código Civil, que lista as espécies de direito real existentes no direito
brasileiro, os incisos XII e XIII.
Ao prever a laje como uma forma de direito real, o novo dispositivo permite titulações diferentes para proprietários
de patamares diferentes de um imóvel. Isso significa, pois, que podem coexistir direitos separados para cada laje de
uma construção.
O proprietário de uma casa pode, por exemplo, alienar, alugar, ou constituir outros gravames sobre a laje dessa casa,
ou sobre o seu subsolo, separadamente, e assim por diante.
Passa a não mais haver a necessidade de se considerar uma unicidade imobiliária para toda a construção. Podem,
inclusive, em se tratando de direito real, haver matrículas autônomas para a laje e o restante da construção.
O artigo 1510-A, também incluído ao Código Civil pela Lei 13.465/2017, define da seguinte maneira o instituto: o
proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o
titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
É importante se observar que, ao se falar em direito real de laje, pode se estar referindo a um patamar de um prédio,
que envolva também o espaço aéreo (sendo o último pavimento) ou o subsolo (sendo o pavimento térreo).
É possível a criação de lajes sucessivas, com a constituição de direito real sobre cada uma delas e, portanto, a
consolidação da autonomia de cada uma em relação às outras.
Para isso, todavia, deve haver o consentimento dos proprietários e/ou detentores dos direitos reais das lajes já
existentes no prédio.
Conclusão
Como demonstramos ao longo deste artigo, a Lei 13.465/2017 trata sobre diversos assuntos diferentes, mas trouxe
ao ordenamento brasileiro profundas mudanças na chamada Reurb, que consiste, basicamente, em procedimentos
para regularização fundiária de núcleos urbanos informais, permitindo e facilitando a formalização e registro desses
núcleos em cartório e originando unidades imobiliárias autônomas dignas, valorizadas e capazes de fomentar o
mercado imobiliário.
A ideia geral das inovações trazidas no âmbito da Reurb são mudanças conceituais, ampliação de modalidades,
simplificações e flexibilizações, para facilitar, maneira geral, o processo.
Porém, a legislação é complexa, por conter diversos instrumentos e apresentar, também, requisitos formais e
procedimentais como exigências prévias da Reurb. Envie-nos uma mensagem
Se você atua no mercado imobiliário, sobretudo com incorporação ou parcelamento do solo, e possui um
empreendimento irregular, ou se você é proprietário de um bem no qual esteja instalada alguma modalidade de
habitação que possa ser considerada núcleo urbano informal, é importante que conheça a fundo a Lei 13.465/2017 e
os institutos que ela traz acerca da Reurb. Afinal, por meio dela, você pode regularizar seu terreno, formalizar
residências, ou, até mesmo, receber a justa indenização, pela oficialização do núcleo no local.
Esperamos que este conteúdo lhe tenha sido, de alguma forma, útil.
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14 Comentários
Berenice p.Moraes no 9 de junho de 2022 a partir do 22:15
Responder
Perfeito. Bem esclarecido e comentado. Parábens pelo texo e iniciativa da publicação.
Melissa de Carvalho Santana no 19 de julho de 2022 a partir do 09:02

Responder
Olá, Berenice! Agradecemos o comentário e ficamos satisfeitos que tenha
gostado do conteúdo.
Marco Túlio no 9 de maio de 2022 a partir do 01:50

Responder
Olá, minha dúvida é em relação ao prazo de emissão do título para um imóvel que se
encontra apenas com contrato de compra e venda desde 2010. Dura em média quanto
tempo para realizar todo procedimento na modalidade Reurb-S?
Rafael de Oliveira Lage no 18 de maio de 2022 a partir do 06:04

Responder
Olá, Marco Túlio. Agradecemos o comentário. Não há como precisar esse
prazo. Dependerá, essencialmente, da situação estrutural do município
onde o imóvel se localiza.
Nair Carril Fonseca no 12 de abril de 2022 a partir do 23:31

Responder
Boa noite!
Não consigo finalizar o cadastro para obter maiores informações.
Grata pela atenção dispensada.
Nair Carril Fonseca
Rafael de Oliveira Lage no 18 de maio de 2022 a partir do 06:15

Responder
Olá, Nair! Você pode especificar o problema que está tendo?
Reginalda Correia no 9 de fevereiro de 2022 a partir do 09:15

Responder
Bom dia,
Gostaria de saber se a Lei Federal 13.465/2017, pode funcionar como substituto para
usucapião de maneira individual, mesmo dentro de um loteamento regular, ou seja, se o
indivuduo poderá se beneficiar da Lei para regularizar o seu imóvel individualmente,
mesmo sendo apenas ele o lote irregular, e se os procedimentos são similares a
solicitação coletiva?
Rafael de Oliveira Lage no 14 de fevereiro de 2022 a partir do 14:32

Responder
Olá, Reginalda! Agradecemos o comentário. A Reurb prevista na Lei
13.465/2017 e a usucapião são institutos bem diferentes e não se
confundem. Os próprios requisitos não coincidem. Então, se o seu imóvel
se enquadrar na possibilidade de Reurb, você pode seguir o
procedimento. Do contrário, deverá aguardar o prazo legal para tentar a
usucapião.
Emanoel D.S. Duarte no 10 de março de 2022 a partir do 09:27

Responder
começando a me capacitar para conhecer melhor o REURB
Pompeu no 27 de abril de 2022 a partir do 23:00

Responder
O que é um núcleo?
Como classificar? Envie-nos uma mensagem
José Elcides da Cunha Pires no 15 de dezembro de 2021 a partir do 17:06

Responder
Gostaria de saber se o REURB E, é para o plano diretor da cidade aceitar as áreas já
consolidadas ?
Rafael de Oliveira Lage no 3 de janeiro de 2022 a partir do 10:47

Responder
Olá, José! Agradecemos seu comentário. REURB não se confunde com
plano diretor. A REURB E é um procedimento jurídico-administrativo
destinado a regularizar imóveis que se encontrem em situação informal
no Município, passando por várias etapas até a conclusão do
procedimento, cujo resultado é a emissão de uma matrícula
individualizada para o bem. Se tiver mais dúvidas ou precisar de um apoio
personalizado, fique à vontade para nos contatar.
José Luiz Anjos no 24 de setembro de 2021 a partir do 13:11

Responder
Ótimo artigo, parabéns. Porém, se um empreendimento esta em área urbanas irregular
e ainda esta em área de preservação permanente, a Lei 13.465/17, fala sobre ?
Rafael de Oliveira Lage no 24 de setembro de 2021 a partir do 13:28

Responder
Olá, José Luiz! Agradecemos o comentário. Sim, a reurb pode ser feita
também em áreas irregulares e de preservação permanente. Isso está
expressamente previsto no § 2º do art. 11 da Lei 13.465/2017:
§ 2º Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou

parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de
unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de
mananciais definidas pela União, Estados ou Municípios, a Reurb
observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25
de maio de 2012 , hipótese na qual se torna obrigatória a elaboração de
estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que justifiquem as melhorias
ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive
por meio de compensações ambientais, quando for o caso.
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Tudo Sobre A Reurb (Regularização Fundiária Urbana)

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Tudo Sobre A Reurb (Regularização Fundiária Urbana)

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01/08/2022 13:18 Tudo sobre a Reurb (Regularização Fundiária Urbana)

Saiba tudo sobre a REURB e como utilizá-la a seu favor

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1 Conceito de Regularização Fundiária Urbana (Reurb)

Conceito de Regularização Fundiária Urbana (Reurb)

e ocupação do solo urbano, os chamados núcleos urbanos informais.

Os objetivos principais da Reurb estão listados no artigo 10 da Lei 13.465/2017:

O que é e como funciona a Demarcação Urbanística

Atenção: o silêncio do proprietário significa sua concordância

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abertura de um procedimento de demarcação urbanística caso

I – a área total e o perímetro correspondente ao núcleo urbano informal a ser regularizado;

Quais são as principais mudanças trazidas pela nova lei na

Inicialmente, há de se explicar que a intenção da Lei 13.465/2017 foi a desburocratização, a simplificação e a

Como mudanças de destaque tem-se a alteração de conceitos e a implementação/melhoria de instrumentos da

Quanto às mudanças conceituais trazidas pela lei, podemos destacar as seguintes:

Envie-nos uma mensagem

Porque a Lei 13.465/2017 é tão questionada?

Que tipo de ações foram realizadas para impedir as mudanças trazidas

Qual será o papel do Município em matéria de regularização fundiária?

Modalidades de Regularização Fundiária Urbana – Reurb

Quais os principais impactos da lei para conflitos fundiários e

Legitimados para requerer a Reurb

Solicitações individuais de Reurb

XII – a concessão de uso especial para fins de moradia;

XIII – a concessão de direito real de uso;

Distinção entre a Legitimação Fundiária e a Legitimação de

Existindo, no momento do reconhecimento da legitimação fundiária, ônus e gravames na matrícula principal,

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Legitimação fundiária Legitimação de posse

Concede a propriedade. Não concede propriedade, mas apenas oficializa a posse.

Pode ocorrer em imóveis públicos. Não pode ocorrer em imóveis públicos.

Gera aquisição originária sem qualquer ônus

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Pompeu no 27 de abril de 2022 a partir do 23:00

José Elcides da Cunha Pires no 15 de dezembro de 2021 a partir do 17:06

Rafael de Oliveira Lage no 3 de janeiro de 2022 a partir do 10:47

José Luiz Anjos no 24 de setembro de 2021 a partir do 13:11

Rafael de Oliveira Lage no 24 de setembro de 2021 a partir do 13:28

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§ 2º Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou

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