Os tipos contratuais utilizados na

implementação de
empreendimentos de geração de
energia solar e eólica e suas
distinções: como identificar o
modelo ideal?
Fabiana Arend Branco[1]
Luciana Cordeiro Rodrigues[2]

https://ibradim.org.br/os-tipos-contratuais-utilizados-na-implementacao-de-
empreendimentos-de-geracao-de-energia-solar-e-eolica-e-suas-distincoes-como-
identificar-o-modelo-ideal/
 
1. Introdução
 

Diante do atual panorama de crise hídrica – a pior seca dos últimos 90 anos desde o início
das medições em 1930 – o Brasil pode sofrer um novo apagão energético agora no
segundo semestre de 2021 e, desta vez, bem pior que o de 2001[3]. Com os níveis baixos
dos reservatórios e crise de abastecimento elétrico, a implementação de novos
empreendimentos de geração de energia renovável que não dependam da flutuação
hidrológica se mostra cada vez mais urgente em razão dos impactos da degradação
ambiental.
Embora a crise energética instaurada ande em paralelo com a crise econômica decorrente
dos efeitos da pandemia do COVID-19, o momento é oportuno para busca de
investimentos na diversificação da matriz elétrica, sobretudo através da implantação de
parques eólicos ou solares fotovoltaicos que apontam perspectivas de crescimento
contínuo.

O “pontapé” inicial do empreendedor que busca a implementação desses parques

energéticos é a prospecção, por exemplo, de imóveis localizados em zonas rurais. Nesta
busca, a grande maioria não se interessa pela aquisição da propriedade e sim, tão
somente, pelo direito de uso/posse. Tão logo a equipe técnica identifique a área a ser
explorada e inicie os primeiros contatos e tratativas com os proprietários, é a vez da
equipe jurídica entrar em ação para realizar os estudos de due diligence da área e
formalizar, contratualmente, as regras estabelecidas pelas partes para utilização do
imóvel, de forma a auferir segurança jurídica.
Este singelo estudo, longe de revelar o modelo contratual “perfeito” para estes tipos de
projetos, visa analisar as características das principais modalidades adotadas, quais
sejam, o arrendamento, a locação e o direito real de superfície e, ao fim, trazer uma
reflexão sobre essa temática, contribuindo, ainda que de forma simplória, para o
aprofundamento do tema ainda pouco explorado e debatido e com entendimentos até
então diversificados.

2. Tipos Contratuais
 
2.1. Arrendamento
Existem 02 (dois) modelos de contratos de arrendamento tipificados e regulamentados por
Lei:

(i)  o contrato de arrendamento rural, previsto no Estatuto da Terra e regulamentado por

seu Decreto n° 59.566/66, que tem por objeto atividades agrárias; e

(ii) o contrato de arrendamento mercantil, previsto na Lei n° 6.099/74, comercialmente

conhecido como Leasing.
A atividade de exploração do potencial energético de imóveis rurais não está
expressamente abrangida na previsão do artigo 1º do Estatuto da Terra[4], a seguir
transcrito, in verbis:
“Art. 1º Esta Lei regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins
de execução da Reforma Agrária e promoção da Política Agrícola (grifos nossos).”
Igualmente não está mencionada no art. 3º do Decreto Federal nº 59.566/1966, que
regulamenta o mencionado Estatuto da Terra:

“Art. 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra,
por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo,
ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades,  com o objetivo de nele  ser exercida atividade de
exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou
aluguel, observados os limites percentuais da Lei (grifos nossos)”.
 E finalmente, não se adequa ao arrendamento mercantil regulamentado pela Lei nº
6.099/74.
Os contratos de arrendamento comumente utilizados pelas empresas produtoras de
energia não possuem as características típicas do arrendamento rural, visto que a
atividade de geração de energia, além de ser regulada por normas especiais e por agência
federal, é enquadrada como industrial na Classificação Nacional de Atividades
Econômicas – CNAE, nem do arrendamento mercantil, sendo regidos, grande parte das
vezes, pelas disposições do Código Civil.
A modalidade de arrendamento ainda comumente utilizado para formalização de contratos
que visam a exploração de potencial energético não se encaixa nas hipóteses típicas
previstas na legislação antes referida, assemelhando-se mais a uma locação. Apesar da
atipicidade, ainda é modalidade muitas vezes eleita com o objetivo, sobretudo, de afastar
eventuais questionamentos em relação aos prazos de vigência neles estabelecidos.

O arrendamento pode ser firmado por instrumento particular e o seu registro e/ou
averbação perante o Cartório de Registro de Imóveis irão garantir a publicidade do ato
perante terceiros, assim como oponibilidade erga omnes.
Em se tratando de pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, ou ainda, pessoas jurídicas
brasileiras que tenham sócio controlador estrangeiro interessadas em arrendar imóveis
rurais, deverá ser observado o regramento do Provimento nº 43 da Corregedoria Nacional
de Justiça, bem como as restrições estabelecidas pela Lei nº 5.709/71 e seu Decreto
Regulamentador nº 74.965 de 1974[5], que direcionam a aquisição de imóveis rurais por
estrangeiros.
 

2.2. Locação
Herança do direito romano, o contrato de locação é um dos mais tradicionais contratos
típicos que se adaptou ao dinamismo das relações históricas, sociais e econômicas,
chegando até os nossos dias e permanecendo vivo no ordenamento jurídico.

Existem dois critérios para classificar os imóveis quanto a sua natureza:  a rigor, de acordo
com a localidade e/ou destinação, os imóveis podem ser rotulados em rurais ou urbanos.

Em sua maioria, os empreendimentos eólicos ou solares fotovoltaicos são instalados em

áreas rurais, porém, embora a localização tenha a designação de rural, a atividade nela
desenvolvida/sua destinação é industrial e, por esta razão, é possível a utilização do
instituto da locação.

A fundamentação poderá ser a da Lei n° 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), ou das normas

gerais de locação de coisas da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil).

Nas hipóteses de celebração de contratos de locação de imóveis cuja finalidade seja o

investimento em implementação de parques para produção de energia, recomenda-se que
sejam registrados na matrícula do imóvel, a fim de efetivar os direitos de preferência e de
vigência em caso de alienação.

A vigência do contrato de locação em caso de alienação do imóvel é oponível tanto ao

adquirente em negociações entre particulares como ao arrematante que adquire o bem por
meio de alienação judicial.

Importante destacar, ainda, que a lei de locações, em seu art. 9º, traz algumas hipóteses
de rescisão do contrato de locação que merecem atenção: (i) mútuo acordo entre as
partes; (ii) prática de infração legal ou contratual; (iii) falta de pagamento de aluguel ou
encargos da locação e (iv) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo
Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do
locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-la.

Observados estes apontamentos, não há empecilhos para a adoção desse modelo

contratual, tendo sido, inclusive, recomendado pelo Colégio Registral Imobiliário de Minas
Gerais – CORI/MG, no parecer n° 001/2018, publicado em 05/11/2018.

Nota-se, na prática, que instituições financeiras, como condição para concessão de

financiamento bancário, têm exigido substituição do contrato de arrendamento ou de
locação pela constituição do direito real de superfície.

2.3. Superfície
O direito de superfície foi reintroduzido no ordenamento jurídico pátrio, incialmente, pela
Lei n° 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e posteriormente também recebeu regramento
pela Lei n° 10.406/2002 (Código Civil). Não obstante a sua previsão em dois diplomas
legais distintos, é de se destacar que aparentemente inexiste conflitos de normas, bem
como não ocorreu a revogação dos dispositivos do Estatuto da Cidade com o advento do
Código Civil.

A Lei n° 10.257/2001 é uma norma especial, um microssistema legal que se configura num
instrumento de política urbana para regularizar situações em que o Poder Público
outorgava a posse de imóveis públicos a particulares para construírem a sua casa no local
e lá residirem por longo prazo sem, no entanto, renunciar ao domínio pleno sobre o imóvel.
De outro turno, o Código Civil, como uma lei geral, é aplicado às demais situações
jurídicas não contempladas na lei especial.

O direito de superfície representa mais do que a concessão de um direito de uso e de

entrega da posse do imóvel, pois há uma segregação entre a propriedade do solo, que
permanece em nome do proprietário tabular, e a propriedade da superfície do imóvel, que
é transferida a um terceiro, denominado superficiário. Ressalte-se que a legislação não
permite a perpetuidade desse instituto: podendo ser pactuado por prazo indeterminado,
nas hipóteses do Estatuto da Cidade, e por prazo determinado, nas do Código Civil.

O superficiário tem o chamado direito de implante[6], ou seja, poderes para plantar ou

construir no terreno, como também o direito de dar em garantia, seja por meio de hipoteca
ou de alienação fiduciária, o direito real de superfície sobre o imóvel e suas benfeitorias.
Tal direito – de dar em garantia – igualmente é mantido pelo proprietário do imóvel.
Por ser um direito real e não obrigacional, como no caso do arrendamento ou locação, é
oponível erga omnes desde sua constituição, que se dá por escritura pública e registro no
Cartório de Imóveis.
Nelson Rosenvald[7] observa o seguinte:
“Em virtude da omissão do Estatuto da Cidade e do Código Civil quanto à natureza jurídica do
modelo, repercute-se na doutrina  uma polêmica. Seria o direito real de superfície uma verdadeira
propriedade ou um direito real em coisa alheia? A resposta é: ambos. O direito de superfície é um
direito real sobre coisa alheia (lote ou gleba), pois sua formação resulta de uma concessão do
titular da propriedade para fins de futura edificação (sobre ou sob o solo) ou plantação, que,
quando concretizada pelo superficiário (concessionário), converterá o direito inicialmente
incorpóreo, em um bem materialmente autônomo à propriedade do solo do concedente”.
 
José Oliveira Ascensão[8], esclarece:
 
A superfície pode ser simplesmente definida como o direito real de ter a coisa própria incorporada
em terreno alheio. Isto basta para distinguir a superfície de qualquer outro direito real e para
englobar todas as modalidades previstas.
 

Esta observação é de extrema importância prática e suficiente para tornar dispensável a

diferenciação do direito de superfície de institutos com alguma proximidade conceitual,
como, por exemplo, a enfiteuse e o direito real de uso[9].
O Código Civil Brasileiro também concede ao superficiário direito de preferência na
aquisição do imóvel cuja superfície lhe foi cedida, em igualdade de condições com o futuro
adquirente:

 “Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o

proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.
 

Esta preferência é aplicável, inclusive, em relação à alienação judicial do imóvel. O Código

de Processo Civil determina que no caso de alienação judicial do imóvel, o superficiário
deve ser intimado da alienação para que possa opor à execução o que entender de direito,
sob pena de a alienação se tornar ineficaz em relação ao superficiário.

O direito de superfície se extingue nas seguintes hipóteses: a) término do prazo; b)

perecimento do solo; c) utilização para destinação diversa da que foi contratada; d)
desapropriação; e) distrato; f) renúncia; g) reunião na mesma pessoa da qualidade de
proprietário e de superficiário.

   A fim de diferenciar os três institutos, o arrendamento, a locação e a superfície, e facilitar

a compreensão e visualização, trazemos o quadro comparativo abaixo contendo as
principais características de cada um deles:
 

Arrendamento Atípico Locação Superfície

É direito pessoal É direito pessoal (obrigacional, É direito real

(obrigacional, em relação em relação aos contratantes (direito sobre a
aos contratantes vinculados vinculados diretamente). coisa – sobre o
diretamente). imóvel –
oponível erga
omnes, ou seja,
 todos devem
respeitá-lo,
independente da
relação direta
com o titular do
direito real ou do
domínio).

Se perfaz por
escritura pública
com registro
obrigatório no
Pode ser firmada por
Pode ser firmada por Cartório de
instrumento particular, com
instrumento particular, com Registro
registro eventual no Registro
registro eventual no Imobiliário, e
Imobiliário, em caso de cláusula
Registro Imobiliário, e não com pagamento
de vigência e de preferência, e
incide imposto para sua do ITBI, se for
não incide  imposto para sua
formalização. onerosa, ou
formalização.
ITCMD, se for
gratuita (cf.
legislação
municipal).

É sempre oneroso É sempre onerosa Pode ser gratuita

Valor fixo, pago

Valor mensal (aluguel),
Livre negociação de uma única vez
atualizado anualmente
ou parcelado

Como se trata de
um direito real,
pode ser dado
Não é aceito como garantia Não é aceito como garantia em garantia por
meio de hipoteca
ou alienação
fiduciária

Tempo
determinado
prorrogável com
Tempo determinado prorrogável ajuste e de
Tempo determinado amigavelmente ou comum acordo
prorrogável por lei se não judicialmente – mediante nova
definido em contrato. compulsoriamente nas hipóteses escritura pública
legais. ou
indeterminado
nas hipóteses do
Estatuto da Terra

Encargos e tributos
incidentes sobre o imóvel
na forma contratada.
Cessão a terceiros com
anuência do arrendador
Em caso de alienação do
imóvel, o contrato subsiste
se houver cláusula de
vigência
Arrendatário tem
preferência na aquisição do
imóvel, e, uma vez não
concedida, pode haver para
si o imóvel, depositando o
preço pago pelo terceiro
terceiro adquirente, desde que o
adquirente, desde que o
faça no prazo legal.
Medida judicial para a
retirada do arrendatário é a
ação de reintegração de do locatário é a ação de despejo.
posse.
Por ser contrato atípico Benfeitorias são indenizáveis se
assemelhado à locação, as
benfeitorias são autorização;  se úteis desde que
indenizáveis se necessárias,
independente de
autorização;  se úteis desde
que autorizadas, salvo
disposição contratual em
contrários. As voluptuárias
não são indenizáveis, mas
podem ser retiradas, se
fisicamente possível e sem
Encargos e
Encargos e tributos incidentes
tributos de
sobre o imóvel na forma
responsabilidade
contratada.
do superficiário.
Possibilidade de
Cessão a terceiros ou cessão (venda) a
sublocação com anuência do terceiros do
locador direito real de
superfície.
Em caso de
Em caso de alienação do
alienação do
imóvel, a locação subsiste se
terreno a
houver cláusula de vigência,
terceiros, o
prazo determinado e contrato
direito de
averbado à margem da
superfície
matrícula do imóvel.
subsiste.
Superficiário tem
Locatário tem preferência na
preferência na
aquisição do imóvel locado, e
aquisição do
uma vez não concedido, pode
terreno, mas uma
haver para si o imóvel,
vez não
depositando o preço pago pelo
concedida, se
resolve em
faça no prazo legal.
perdas e danos.
Medida judicial
para a retirada do
superficiário é a
Medida judicial para a retirada
ação possessória
com
possibilidade de
liminar.
A construção
necessárias, independente de fica para o
proprietário do
autorizadas, salvo disposição terreno, com ou
contratual em contrários. As sem indenização,
voluptuárias não são salvo estipulação
indenizáveis, mas podem ser em contrário
retiradas, se fisicamente pelas partes.
possível e sem que afete a
estrutura.
 que afete a estrutura.
 

3. Considerações finais
Este breve estudo buscou apresentar os aspectos gerais e as características relevantes
dos modelos de contratos imobiliários (arrendamento,  locação e direito de superfície)
comumente utilizados em projetos de geração de energia para instalação de parques
eólicos ou solares fotovoltaicos.

Não há consenso na doutrina e na jurisprudência sobre a forma contratual mais adequada

e, neste cenário de ausente regulação específica, os interessados na exploração de
energia, atentos às características de cada um dos institutos, devem eleger a modalidade
contratual que mais se adapte ao seu projeto de negócio, às normas regulatórias e às
exigências do mercado.

4. Referências
 

ASCENSÃO, José Oliveira. Direitos Reais. 5a ed. Coimbra: Ed. Coimbra Editora.

 

BOCZAR, Ana Clara Amaral Arantes; GABRICH, Frederico de Andrade. Contratos

Utilizados na Exploração de Terras Rurais para a Geração de Energia Fotovoltaica. 2021.
Disponível em: <https://www.indexlaw.org/index.php/direitoempresarial/article/view/
7709/0>.
 

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. Lei nº

6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos e dá outras
providências.
 

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. Lei nº

8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes.
 

BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. Lei nº

10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
 

BRASIL. Ministério de Minas e Energia. CMSE avalia as condições de atendimento ao SIN

e iniciativas para a transição para o período seco 2021. Disponível em:
<https://www.gov.br/mme/pt-br/assuntos/noticias/cmse-avalia-as-condicoes-de-
atendimento-ao-sin-e-iniciativas-para-a-transicao-para-o-periodo-seco-2021>.
FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento. O Direito de Superfície. 2012. Disponível
em https://www.irib.org.br/app/webroot/publicacoes/CadernoIrib2/pdf.pdf>.
 

FREITAS, Olivia. Utilização de Terras Rurais na Exploração de Energia Solar e Eólica.

Disponível em: <https://energiahoje.editorabrasilenergia.com.br/utilizacao-de-terras-rurais-
na-exploracao-de-energia-solar-e-eolica/>.
 

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. São Paulo: Ed. Método, 2002.

 

MINAS GERAIS. Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais (CORI-MG). PARECER nº

001/2018. Parecer jurídico sobre a necessidade de utilização dos instrumentos de locação
ou instituição de direito de superfície nos casos de transmissão da posse de imóvel rural
para a instalação de usinas de geração de energia fotovoltaica. 2018. Disponível em:
<https://corimg.org/files/pareceres/parecer-001-2018.pdf?x36937> .
 

MIOTTO, Maria Cecília. Breves considerações sobre o direito de superfície (CC, arts. 1.369 a
1.377) e sua comparação com a locação. Disponível em
<https://www.migalhas.com.br/depeso/91744/breves-consideracoes-sobre-o-direito-de-
superficie–cc–arts–1-369-a-1377–e-sua-comparacao-com-a-locacao>.
 

PEREIRA, Rodrigo Serra. Direito de superfície: notícia histórica e questões tópicas à luz do

Código Civil brasileiro de 2002. Disponível em
<http://www.mpsp.mp.br/portal/page/portal/documentacao_e_divulgacao/doc_biblioteca/
bibli_servicos_produtos/bibli_boletim/bibli_bol_2006/RDCivCont_n.8.11.PDF>.
 

VENOSA, Sílvio de Salvo. O Direito de Superfície no novo Código Civil. Disponível em

<https://www.migalhas.com.br/depeso/911/o-direito-de-superficie-no-novo-codigo-civil>.
 

[1] Mestra em Gestão de Políticas Públicas e Especialista em Direito Imobiliário pela

Universidade do Vale do Itajaí (Univali). Advogada (sócia do “da Fonte, Advogados”). E-
mail: fabiana.branco@dafonteadv.com.br
[2] Pós-graduada em Direito Administrativo pela Universidade Federal de Pernambuco
(UFPE). Advogada (sócia do “da Fonte, Advogados”). E-
mail: luciana.rodrigues@dafonteadv.com.br
[3] BRASIL. Ministério de Minas e Energia. CMSE avalia as condições de atendimento ao SIN
e iniciativas para a transição para o período seco
2021. https://www.gov.br/mme/pt-br/assuntos/noticias/cmse-avalia-as-condicoes-de-
atendimento-ao-sin-e-iniciativas-para-a-transicao-para-o-periodo-seco-2021. Acesso em
18/08/2021.
[4] FREITAS, Olivia. Utilização de Terras Rurais na Exploração de Energia Solar e Eólica.
Disponível em: https://energiahoje.editorabrasilenergia.com.br/utilizacao-de-terras-rurais-
na-exploracao-de-energia-solar-e-eolica/. Acesso em 18/08/2021.
[5]BOCZAR, Ana Clara Amaral Arantes; GABRICH, Frederico de Andrade. Contratos
Utilizados na Exploração de Terras Rurais para a Geração de Energia Fotovoltaica. 2021. p.
29. Disponível em: https://www.indexlaw.org/index.php/direitoempresarial/article/view/
7709/0. Acesso em 18/08/2021.
[6] VENOSA, Sílvio de Salvo. O Direito de Superfície no novo Código Civil. Disponível
em https://www.migalhas.com.br/depeso/911/o-direito-de-superficie-no-novo-codigo-civil.
Acesso em: 18/08/21.
[7] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. São Paulo: Ed. Método, 2002, p. 273
[8] ASCENSÃO, José Oliveira. Direitos Reais, 5ª ed. Coimbra: Ed. Coimbra Editora, p. 525.
[9] FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento. O Direito de Superfície. 2012. p. 10.
Disponível em: https://www.irib.org.br/app/webroot/publicacoes/CadernoIrib2/pdf.pdf.
Acesso em 18/08/2021.