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AVALIAÇÃO
DE IMÓVEIS
MÓDULO 01

Prof. Alex-Sandro Pinheiro Cardoso

Perito Avaliador Imobiliário

CRECI 16788 – CNAI 3437

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1 | Introdução à avaliação de imóveis.

Avaliação Imobiliária

A Avaliação de imóveis é por princípio o ato de avaliar, porém deve-se observar que este conceito é
carregado de tratamentos científicos. Pois, avaliar exige do profissional os conhecimentos fundamen-
tados em teorias avaliatórias, metodologias consagradas e, acima de tudo, um bom relacionamento
com profissionais de outras áreas do conhecimento, como por exemplo: Engenheiros, Arquitetos,
Agrônomos, Geólogos, Agrimensores, Contabilistas, Corretores de Imóveis e até mesmo profissionais
da área do Direito.

O conhecimento técnico e por seguinte o bom ne-
twork, trará mais segurança ao avaliador na hora
de decidir que tipo de estudo será aplicado para
efetuar a avaliação imobiliária, pois dentre todos os
recursos disponíveis no mercado, terá o avaliador
de saber bem utilizar instruções técnicas como:
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• No ramo do direito: direito imobiliário, direito
civil, normas técnicas;
Por fim, e não menos importante, o avaliador terá de as-
sociar todo seu estudo avaliatório em pesquisa científica
fundamentando-se em ciência e prevista em Norma.

• No ramo da matemática: estatística básica e “A Avaliação

inferencial, matemática aplicada e financeira, de imóveis é
análise de investimentos e de balanços etc.; por princípio o
• No ramo da sociologia: conhecimentos de micro ato de avaliar,
e macroeconomia, planejamento urbano, socio- porém deve-se
logia urbana, pesquisa social, econometria; observar que
este conceito
é carregado de
tratamentos
científicos.”
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1.1 Avaliação de imóveis: um apanhado histórico
Avaliação Imobiliária

Para que se possa entender a história da avaliação de vilas e anteparos comerciais ao longo do ter-
imobiliária no Brasil, é importante resgatar a própria ritório, foram surgindo importantes feitos para a
história de ocupação de seu território e a função da- consolidação de uma nova atividade laboral no
quilo que chamamos “terra” ou “propriedade”. território, o “Corretor de Imóveis”.

Nos primeiros momentos da colonização brasileira,
a importância, ou seja, o “valor” que se dava a uma
área de terras era basicamente pelo seu poder de
exploração, em princípio por extração (Pau-Brasil
e outros recursos) e posteriormente por intenção
agrícola. Nesse período tivemos como fontes de
valoração de uma área de terras, ciclos como o da
extração do Pau-Brasil, Ciclo da Cana-De-Açúcar e
o Ciclo do Ouro. É nesse último (Ciclo do Ouro), que
as áreas de terras passaram a ter denominação di-
ferenciada, “datas”, e os valores dessas áreas pas-
saram a ser mensurados conforme a quantidade e
tipo de metais preciosos que se encontravam nele.
Logo, com o aprofundamento da ocupação ter-
ritorial brasileira, bem como, com o surgimento
O momento em que surgem os primeiros cor-
retores de imóveis se dá com a fundação de
algumas companhias de comércio, são elas:
em 1649 foi fundada a primeira Cia. Geral de
Comércio do Brasil, seguida pela Companhia
Regional do Maranhão (1682), pela Cia. Geral
de Comércio do Grão-Pará e Maranhão (1755)
e pela Cia. Geral do Comércio de Pernambuco e
Paraíba (1759).
Sendo assim, a crescente demanda comercial
de terras no território, bem como a possibilida-
de de aumentar a invasão e posse de parte do
território mesmo após a independência brasi-
leira, fez com que o governo no ano de 1850
criasse a Lei de Terras.

LEI Nª 601, DE 18 DE SETEMBRO DE 1850.

Dispõe sobre as terras devolutas no Império, e acerca das que são possuídas por titulo de sesmaria sem preenchi-
mento das condições legais. bem como por simples titulo de posse mansa e pacifica; e determina que, medidas e
demarcadas as primeiras, sejam elas cedidas a titulo oneroso, assim para empresas particulares, como para o esta-
belecimento de colonias de nacionaes e de extrangeiros, autorizado o Governo a promover a colonisação extrangeira
na forma que se declara.

Art. 1º Ficam prohibidas as acquisições de terras devolutas por outro titulo que não seja o de compra.

Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l0601-1850.htm
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Em síntese, a Lei obrigava o reconhecimento da posse de terras através de documento de compra e

Avaliação de imóveis
venda, comprovando a compra feita pelo indivíduo. Contudo ela ainda limitava por tempo determinado
a aquisição de terras por estrangeiros, ou seja, só seria possível um estrangeiro adquirir terras no país,
caso comprovasse ao menos três anos de permanência por aqui.

Portanto, o surgimento da Engenharia de Avaliações no Brasil se deu a partir da promulgação desta Lei,
pois com ela foi extinto o Sistema de Concessões de Terras, como era feito antigamente. Sendo assim,
a propriedade particular foi evidentemente reconhecida no Brasil. De acordo com Souza et al (2007):

No início do século XIX, com os movimentos abolicionistas, os escravos que até então eram o principal capital dos
fazendeiros, foram substituídos pelas terras, que passaram a ser consideradas como forma de reservas e apropriação
de capitais. As terras apresentavam valor em função das expectativas de ganhos financeiros, por meio dos aluguéis,
dos arrendamentos, da produção agrícola e das vendas.

Desde então, tem-se o início da especulação imobiliária, fato esse provado nos primeiros ensaios téc-
nicos sobre o assunto, pois datam de 1918.

Foi nos Boletins do Instituto de Engenharia da Revista Politécnica e da Revista Engenharia Mackenzie,
além dos Boletins de Engenharia da Revista do Arquivo Municipal e da Revista Engenharia Municipal,
de São Paulo onde essa nova atividade se confirmou no país, mesmo com atraso de meio século com-
parado aos países europeus. Os mais ilustres personagens da época foram os engenheiros Victor da
Silva Freire, José de Sá Rocha e Vitor da Silva Freire (1923), com seus estudos empregando a técnica
de curva de profundidade de Lindsay-bernard para avaliação de terrenos. É na Cidade de São Paulo
que também ocorre às primeiras configurações sobre a sistematização de Avaliações, através da Di-
visão de Taxa de Melhoria e Avaliações (1929).
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O inicio do século XX é muito rico em acontecimen-
Avaliação Imobiliária

tos na área de avaliação imobiliária, pois além dos

sucessivos trabalhos apresentados por engenhei-
ros da época, os corretores de imóveis também
vinham se organizando, fato comprovado pela cria-
ção do primeiro Sindicato de Corretores de Imó-
veis em 1937, no Rio de Janeiro e pela obra sobre
avaliações de terrenos, publicada pelo então enge-
nheiro Prof. Lysandro Pereira da Silva, na revista de
Engenharia Municipal (São Paulo), em 1937.
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Vale ressaltar que nesse período o Engenheiro

Avaliação de imóveis
e Escritor Luis Carlos Berrine (1884-1949), vem
produzindo trabalhos de profunda importância
para área de perícia e avaliações e em 1949, ele
é responsável pela publicação da obra que hoje
é respeitosamente reconhecida como a “bíblia”
da Engenharia de Avaliações, o livro “Avaliação
de Imóveis”, publicado e editado pelo autor e im-
presso pelas Escolas Profissionais Salesianos.

Desta data, para os dias atuais muitas novidades e

formalizações técnicas ocorreram ao longo do tempo.

Para os Engenheiros, um acontecimento marcante

ocorreu em 1957, que por iniciativa do Engenheiro
Hélio de Caires, foi fundado o Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE.
Esta é uma entidade de caráter técnico, é federati-
va e nacional e está à frente de todas as principais
iniciativas relacionadas à difusão de conhecimento
técnico, treinamento e aprimoramento da catego-
ria profissional no ramo de perícias e avaliações.

• 1938 - Surge no Largo do Café, na cidade de São Paulo, a Associação Profissional dos Corretores
de Imóveis. A Carta Patente do Ministério do Trabalho veio em 1942.

• 1940 - A profissão já era organizada e reconhecida pela sociedade.

• 1942 - Os Sindicatos de Corretores de Imóveis de São Paulo e do Rio de Janeiro lançam o decálogo
do corretor, que descreve como deveria ser o espírito e a conduta dos profissionais, instituindo
inclusive uma disciplina para o pagamento de comissão ao corretor. É nesta data também que se
cria a “opção de venda”, atrelando o corretor a autorização de negociação fornecida pelo cliente.

• 1956 - O Sindicato dos Corretores de Imóveis apresenta uma proposta para formação de curso
técnico.

• 1957 - Acontece o I Congresso Nacional de Corretores de Imóveis, no auditório da Associação

Comercial do Rio de Janeiro. Nessa época, foi elaborado o primeiro projeto de lei para regula-
mentar a profissão de corretor de imóveis.

• Em 12 de maio de 1978, o então presidente militar Ernesto Geisel, sanciona a lei 6530. Cuja fina-
lidade era de reconhecer a figura do corretor de imóveis e dar tanto para o corretor, quanto para
o cliente maior segurança nas relações.
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Para os Corretores de imóveis, segue abaixo al-
Avaliação Imobiliária

guns marcos importantes até a criação do CNAI.

Finalmente em 2007 é incluído um ato normativo

que estabelece a nova regulamentação para o fun-
cionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários.

RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007 (Publicada no

D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192) (com
Ato Normativo-Cofeci nº 001/2011).

Estabelece nova regulamentação para o funcionamen-

to do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários,
assim como para elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e dá outras providências.

https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/
resolucao_1066_07_ato_normativo.pdf

Atualmente os profissionais voltados para exer-

cer o labor na área de perícias e avaliações, de-
vem necessariamente atender a rigor técnico as
Normas e os Procedimentos Técnicos descritos
na ABNT NBR 14.653 e suas derivativas, confor-
me necessidade.

Por fim, vale salientar que a atitude científica ao

qual deve-se habitualmente fundamentar qual-
quer ciência, consiste em estabelecer um conjun-
to de conceitos para a parametrizar os trabalhos
avaliatórios, sendo assim, são atributos desejá-
veis: a Independência; a Categoricidade; a Gene-
ralidade; e a Simplicidade.

“(...) a atitude científica ao

qual deve-se habitualmente
fundamentar qualquer ciência,
consiste em estabelecer um
conjunto de conceitos para
a parametrizar os trabalhos
avaliatórios”
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1.2 Avaliação de imóveis: conceitos básicos

Avaliação de imóveis
Avaliar, ou Precificar um bem, requer conhecimentos técnicos e científicos para tal fim, pois a pericia
é uma prova documental cujos conhecimentos acerca dos fatos e características do imóvel avaliando
exigem esclarecimentos técnicos, fundamentados em normas e procedimentos, a fim de produzir ele-
mentos probatórios que justifiquem o “valor” apurado.

Na avaliação de imóveis urbanos ou rurais, bem como galpões industriais, complexos comerciais, entre
outros, deve-se avaliar de forma clara, concisa, detalhada e respeitar as Normas estabelecidas em Lei, a
fim de propor ao trabalho de avaliação (laudo ou parecer técnico), profissionalismo e veracidade dos dados.

O Perito Avaliador Imobiliário deve possuir um vasto conhecimento de práticas de mercado no que diz
respeito à compra e venda e também na “precificação” de imóveis para fins de aluguel ou arrendamento,
levantamento de custos para futuros empreendimentos; incorporações; desmembramentos; entre outras
práticas do mercado imobiliário. Porém, como já mencionado neste material, para a avaliação de proprieda-
des urbanas ou rurais e até mesmo grandes empreendimentos industriais o avaliador deverá possuir não só
os conhecimentos gerais da Engenharia de Avaliações, mas também noções básicas sobre matemática, leis
e mercado imobiliário e prudentemente o perito avaliador deve se apoiar nos conhecimentos de assistentes
técnicos como; Engenheiros Civis, Florestais, Agrônomos, Agrimensores, Arquitetos, Biólogos, Geógrafos,
entre outros profissionais que venham contribuir cientifica e tecnicamente com o trabalho de avaliação.
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Avaliação Imobiliária
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Deve o Perito usar de toda a sua experiência, Desta forma, entendem-se como sendo dois os

agregada à técnica e a ciência da avaliação, para
que possa ser o mais claro e exato possível. No
caso de perícia judicial, segundo Rodrigues (1985).
A perícia judicial é uma medida de instrução, neces-
sitando de investigações complexas, - confiadas pelo
juiz, em virtude de seu poder soberano de aprecia-
ção -, a um especialista a fim de que ele informe so-
bre as questões puramente técnicas, excedentes de
sua competência e seus conhecimentos. Não deve
ser confundida com a perícia extrajudicial; seja ela
a perícia amigável, resultante de acordo das partes
interessadas; seja a perícia oficiosa, esta fora e ante-
rior ao litígio ou ainda nascida do litígio e em curso de
processo, independente da decisão do juiz, na qual
as partes pretendem colher elementos para melhor
conhecimento da questão.
Avaliação de imóveis
objetivos fundamentais da Avaliação. A sua Va-
loração, ou seja, a valoração de um bem quan-
do o perito avaliador atribui valores a terrenos,
infraestruturas, edificações, instalações, recursos
naturais, indenizações, entre outros, o profissional
valora algo, portanto atua no campo da Valoração.
E o da Decisão. Pois, quando o perito avaliador
analisa a viabilidade econômica ou financeira de
projetos, bem como, empreendimentos ou in-
vestimento, quando se apreciam as condições de
solvência e segurança, ou até mesmo, quando se
opina sobre situações diversas como: leilões, co-
mercialização, contratos, o perito avaliador entra
no campo da Teoria da Decisão, influenciando tec-
nicamente sobre a Decisão de algo ou de alguém.

Portanto, no que diz respeito à Avaliação, seja ela de Bens Imóveis, ou simplesmente Bens que sejam
suscetíveis de transação, o que significa dizer, quaisquer operações ou pacto de natureza mercantil,
econômica ou financeira, tais como: cessão de direitos, penhor, compra e venda, permuta, emprésti-
mos, bens, para os efeitos de Avaliação podem ser classificados em natureza, de:

Bens Tangíveis (ou corpóreos); que por definição apresentam-se como aqueles que podem
ser tocados tem existência física, ou seja, identificados materialmente, tais como: terrenos, edifí-
cios, máquinas, instalações entre outros.

Bens Intangíveis (ou incorpóreos); são aqueles representados por direitos, que não se pode
identificar materialmente, porém apresentam um valor adicional ao bem, tais como: marcas,
patentes, fundo de comércio, ponto comercial e outros também não materializáveis diretamente
por objetos ou bens físicos.

Para que o Perito Avaliador faça seu laudo ou parecer técnico de forma clara é de suma impor-
tância que se tenha conhecimento de algumas conceituações técnicas, sendo algumas delas
abordadas abaixo.

Avaliação – conforme norma NB 5676: “é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de

um direito sobre o mesmo” e de acordo com a ABNT NBR 14.653 diz que a Avaliação de Imóveis
é a analise técnica, realizada por um engenheiro de avaliações, para identificar o valor de mer-
cado de bens tangíveis ou intangíveis, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua
utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data.
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Avaliação Imobiliária
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Definição de Bens – tudo o que é propriedade, possessão ou domí-

Avaliação de imóveis
nio de alguém.

Bens Imóveis – os bens que, por natureza ou por destino, não po-
dem ser removidos de um lugar para outro sem perda de sua forma e
substância.

Benfeitoria – resultado da obra ou serviço realizado num bem e que

não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano que altere sua
constituição original ou, simplesmente, o mantendo em tal estado.

Benfeitoria necessária – benfeitoria indispensável para conservar o

bem ou evitar sua deterioração.

Benfeitoria útil – benfeitoria que aumenta ou facilita seu uso, embo-

ra dispensável.

Benfeitoria voluptuária – benfeitoria que visa simples deleite ou

recreio, sem aumentar o uso normal do bem.

Valor – Este possui varias definições:

Valor de mercado – é referido como sendo o preço pelo qual o pro-

prietário o venderia e um comprador igualmente desejoso o adquiriria,
sendo que nenhum deles estaria sujeito a pressões anormais.

Valor de reposição - é aquele valor de propriedade, baseado no que ela

custaria (geralmente ao nível de preços correntes de mercado), para repor
a propriedade ou seus serviços igual e satisfatoriamente com, pelo menos,
outro preço de propriedade semelhante sua utilidade ou seus serviços.

Valor potencial - representado pela capacidade que o imóvel possui

de produzir renda máxima. Pode se situar aquém ou além do valor
econômico. A avaliação vai mostrar se, em face do valor potencial, um
negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação de capitais.

Preço de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela

propriedade numa transação particular. Difere do “valor de mercado”
porque se trata de um fato histórico ou concretizado, enquanto que o
valor de mercado é e permanece uma avaliação até ser comprovado.
O “preço de mercado” não envolve a adoção de conduta prudente pe-
las partes, de ausência de estímulos indevidos ou de qualquer outra
condição básica relacionada com o conceito de valor de mercado.
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Avaliação Imobiliária

Avaliação expedita – é aquela que se lou-

va em informações e na escolha arbitrária
do avaliador, sem se pautar por metodolo-
gia definida nesta norma e sem comprova-
ção expressa dos elementos e métodos que
levaram à convicção do valor.

Pólos de influência - locais que por suas

características influenciam os preços dos
imóveis situados nas imediações – pode ser
comparado a pontos ancoras.

Pólos de valorização - locais dotados de

atributos positivos, que resultam na valori-
zação dos imóveis das imediações, são lo-
cais específicos, exemplo: o Mar em cidades
litorâneas.

Vantagem da coisa feita ou “groing-

value” - acréscimo ao valor de um bem pron-
to, numa certa data, em comparação com ou-
tro de mesmas características, mas ainda por
ser construído.

Semoventes - rebanhos, gado leiteiro, de

corte, eqüinos, suínos, caprinos, piscicultu-
ra, etc.

Imóvel rural - Imóvel com vocação para

exploração animal ou vegetal, qualquer que
seja a sua localização.
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Terra bruta - Terra não trabalhada, com ou
sem vegetação natural.
Terra cultivada - Terra com cultivo agrícola.
Terra nua - Terra sem produção vegetal ou
vegetação natural.
Avaliação de imóveis
Classificação dos imóveis rurais
São classificados quanto a:
Dimensão
a) pequeno até 4 módulos fiscais;

Valor econômico - Valor presente da renda b) médio de 4 a 15 módulos fiscais;

líquida auferível pelo empreendimento ou pela
c) grande acima de 15 módulos fiscais.
produção vegetal, durante sua vida econômi-
ca, a uma taxa de desconto correspondente ao
custo de oportunidade de igual risco.
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Exploração
Avaliação Imobiliária

a) não explorado;

b) de lazer e turismo;

c) de agricultura;

d) de pecuária;

e) de silvicultura;

f) agroindustrial;

g) misto.

Classificação dos Componentes dos Imóveis Rurais

Terras

As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capaci-

dade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento
da Capacidade de Uso da Terra - III aproximação, ou o que vier a substituí-lo
para fins de avaliação de imóveis rurais.

Exploração

Quanto ao seu estágio de exploração atual, as terras são classificadas como:

a) terra bruta;

b) terra nua;

c) terra cultivada.

Benfeitorias

a) produção vegetal (culturas);

b) construções (exemplos: casa, galpão, cercas) e instalações (exemplos:

rede de energia elétrica, rede de distribuição de água);

c) obras e trabalhos de melhoria das terras.

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1.3 Noções de arquitetura

Avaliação de imóveis
e urbanismo para avaliadores
O Perito Avaliador Imobiliário é, sobretudo, um
profissional informado, com bagagem técnica de
mercado, de conhecimentos sobre as edificações
e suas estruturas, de urbanismo e de tendências
urbanísticas.

Sua análise e seu discorrer sobre o bem avalian-

do deve levar em consideração todas as carac-
terísticas do meio onde está inserido o objeto do
laudo, logo neste capítulo será apresentado um
conjunto de noções básicas sobre arquitetura e
urbanismo, a fim de complementar os conheci-
mentos do perito avaliador em seus estudos.

“O Perito
Avaliador
Imobiliário é,
sobretudo, um
profissional
informado, com
bagagem técnica
de mercado, de
conhecimentos
sobre as
edificações e
suas estruturas,
de urbanismo e
de tendências
urbanísticas.”
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Avaliação Imobiliária
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1.3.1 ABNT NBR 15.575

Avaliação de imóveis
A ABNT NBR 15.575 é uma norma que trata do desempenho de edificações
habitacionais e apresenta características indispensáveis de uma obra para o
consumidor, com o objetivo de prezar pelo conforto, acessibilidade, higiene,
estabilidade, vida útil da construção, segurança estrutural e contra incêndios.

Embora em uma transação comercial de um imóvel isso seja uma retórica

vencida pelo investidor, o não cumprimento da norma determinará mais
cedo ou mais tarde, se foi ou não um bom negócio.

Portanto, as edificações podem ser classificadas em:

Edificações habitacionais são aquelas destinadas ao uso de moradia.

Elas estão devidamente previstas na ABNT NBR 15.575, que estabelece
critérios técnicos para edificações ou conjuntos habitacionais. Confor-
me norma pode-se classificar as edificações habitacionais em; unifamiliar,
popular, multifamiliar e coletiva, sendo elas do tipo isolada, geminada, em
série, em forma de conjuntos residenciais ou edifícios.

Ainda de acordo com a Norma NBR 15.575, existem as Edificações Não

habitacionais, que são destinadas ao exercício de atividades comerciais,
industriais, de pesquisa, entre outras.

Edificações Mistas trata-se de uma edificação com sistema hibrido, ou seja,

ela pode cumprir a função habitacional e não habitacional no mesmo ambiente,
bem como, possuir duas atividades não habitacionais dentro do mesmo terreno.

Logo é importante mencionar que os requisitos previstos em norma (NBR

15.575), não estão voltados para atender a necessidade de um consumidor
em específico, ela serve para que se tenha rigor no padrão construtivo, ali-
cerçado em Segurança, Habitabilidade e Estanqueidade.

Para melhor exemplificação segue algumas características da Norma:

• Local de implantação definido;

• Projetos devem ser desenvolvidos com base nas características geomorfo-

lógicas do local, avaliando-se convenientemente os riscos de deslizamen-
tos, enchentes, erosões e outros.

• Do ponto de vista da segurança e estabilidade ao longo da vida útil da

estrutura, devem ser consideradas as condições de agressividade do solo,
do ar e da água na época do projeto, prevendo-se, quando necessário, as
proteções pertinentes à estrutura e suas partes.
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Mesmo havendo uma Norma específica para o desempenho das edifica-
Avaliação Imobiliária

ções, existem situações em que ela não se aplica.

No item 1.2 da Parte I encontramos a descrição da não aplicação desta NBR:

I.2 Esta parte da NBR 15575:2013 não se aplica a:

- Obras já concluída;

- Obras em andamento na data da entrada em vigor da Norma;

- Projetos protocolados nos órgãos competentes até a data da entrada em vigor

desta Norma;

- Obras de reforma;

- Retrofit de edifícios;

- Edificações provisórias. (NBR 15575-1:2013)

Portanto, independente da aplicação da Norma, o Código de Obras e as

Leis de Uso e Ocupação do Solo de cada município devem ser obdecidos,
atendendo assim as peculiaridades locais.

Para auxiliar o Perito Avaliador na compreensão da linguagem técnica sobre pro-

jetos arquitetônicos, referente às edificações segue abaixo pequeno glossário.

GUARDA-CORPO – parapeito; proteção de um vão.

MARQUISE – balanço constituindo cobertura.
PANO – porção de superfície plana de parede, compreendida entre duas pilastras.
PARAPEITO – resguardo de pequena altura, de TERMOS TÉCNICOS PARAPEITO – resguardo de
pequena altura, de PATAMAR – superfície intermediária entre dois lances de escada.
PÉ-DIREITO – distância vertical entre forro e piso.
PEITORIL – parte inferior da janela / distância entre o piso e o início do espaço ocupado por ela.
PÉRGOLA – construção de caráter decorativo para suporte de plantas, sem constituir cobertura.
PILOTIS – elemento de sustentação de um pavimento (pavimento térreo aberto).
PIVOTANTE – folha móvel em torno de eixo vertical.
PLANTA BAIXA – projeção horizontal; vista superior; projeção de um corte horizontal numa edificação.
RODAPÉ – faixa de proteção entre a parte inferior da parede e o piso.
SOLEIRA – elemento localizado no piso, no vão das portas, de marco a marco.
Avaliação de imóveis
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22
1.3.2. Equipamentos
Avaliação Imobiliária

Urbanos e Comunitários
Ao compreendermos equipamentos urbanos e
comunitários, deve-se mencionar a Lei Federal
N. 6.766/79, que conceitua equipamentos comu-
nitários e urbanos da seguinte forma:

a) Consideram-se comunitários os equipamentos pú-

blicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares;

b) Consideram-se urbanos os equipamentos de

abastecimento de água, serviços de esgoto, ener-
gia elétrica, coleta de águas pluviais, rede telefôni-
ca e gás canalizado;

Entretanto a ABNT NBR 9050 não subdivide as

categorias de equipamentos urbanos e comuni-
tários, ela classifica apenas os equipamentos que
dão sustentação as funções urbanas.
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Portanto a Norma 9050 define que “todos os bens públicos, ou privados, de utilidade pública, destina-

Avaliação de imóveis
dos à prestação de serviços necessários ao funcionamento da cidade, implantados mediante autoriza-
ção do poder público, em aspectos públicos e privados”, estão categorizados em:

• Acessibilidade e Edificações; que por conceito expresso em norma é: a possibilidade e condição

de alcance, percepção e entendimento para utilização, com segurança e autonomia, de espaços,
mobiliários, equipamentos urbanos, edifcações, transportes, informação e comunicação, inclusive
seus sistemas e tecnologias, bem como outros serviços e instalações abertos ao público, de uso
público ou privado de uso coletivo, tanto na zona urbana como na rural, por pessoa com defciência
ou mobilidade reduzida.

• Mobiliário (urbano); conjunto de objetos existentes nas vias e nos espaços públicos, superpostos
ou adicionados aos elementos de urbanização ou de edificação, de forma que sua modificação ou seu
traslado não provoque alterações substanciais nesses ele-
mentos, como semáforos, postes de sinalização e similares,
terminais e pontos de acesso coletivo às telecomunicações,
fontes de água, lixeiras, toldos, marquises, bancos, quios-
ques e quaisquer outros de natureza análoga.

• Espaço e Equipamentos Urbanos; todos os bens públi-

cos e privados, de utilidade pública, destinados à prestação
de serviços necessários ao funcionamento da cidade, em
espaços públicos e privados.
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1.3.3. A Lei Federal N. 6.766/79 e o Parcelamento de Solo
Avaliação Imobiliária

Entre várias demandas existentes para a atividade do Avaliador imobiliário, uma delas podem ser a
avaliação de grandes áreas ou glebas urbanizáveis.

Geralmente este tipo de trabalho é solicitado por investidores no ramo de loteamentos e incorporações, pois
com o estudo e avaliação de uma gleba urbanizável, pode-se informar ao investidor, sua taxa de retorno finan-
ceiro, estipular seus gastos com infraestrutura e alertá-lo de possíveis dificuldades que o mesmo encontrará
na área avalianda.

Logo, para atuar nesse segmento de avaliações o profissional deve estar a par das leis que regulamen-
tam o parcelamento de solo, bem como de sua aplicabilidade. Para o ilustre professor José Afonso da
Silva (1989);
“(...) o parcelamento do solo urbano visa “a urbanificação de uma gleba, mediante sua divisão ou redivisão em parcelas destina-
das ao exercício das funções elementares urbanísticas.”

Desta forma, entende-se que o parcelamento do solo urbano, para fins da Lei n.º 6.766/79, consiste
na subdivisão de gleba, situado em zonas determinadas do território municipal urbano, em lotes des-
tinados à edificação. Sendo que o parcelamento compreende dois tipos:

• Loteamento; tem necessidade de abertura, modificação ou ampliação de logradouros públicos na

área. Lei n.° 6.766/79 esclarece o que entende por loteamento que dá seu conceito no art. 2°, § 1°:
“§ 1° - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias
de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

• Desmembramento; aproveita o sistema viário existente. De acordo com a lei, em seu art. 2, § 2º:
“§ 2° - Considera-se desmembramento subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do
sistema viário existente, desde que não implique abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamen-
to, modificação ou ampliação dos já existentes.”

Vale lembrar que a Lei 6.766/79, sofreu algumas alterações pela Lei nº 9.785/99;
“as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a es-
paços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por
lei municipal para a zona em que se situem”. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm

Em razão desta modificação a partir de 1º de fevereiro de 1999, início da vigência da Lei 9.785/99,
para a Dra. Ana Carolina Novaes (2005):
“os municípios podem exigir, por lei, o percentual que entenderem, bem como determinar as áreas mínimas e máximas dos
lotes, e os coeficientes máximos de aproveitamento. O Município poderá ainda exigir infraestrutura complementar à mínima
prevista no inciso V, do artigo 18, da Lei 6.766/79 (execução de vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes,
quadras e logradouros e das obras de escoamento de águas pluviais)”.
Avaliação de imóveis
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1.3.4. A Lei Federal N. 4.591/64 Condomínio e Incorporação
Avaliação Imobiliária

Condomínios.

Conforme o Titulo I, da referida Lei em seu artigo primeiro:

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, constru-

ídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-re-
sidenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e
constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética,

para efeitos de identificação e discriminação.

§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e
coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l4591.htm

Incorporação.

A incorporação imobiliária por sua vez é o nome do processo por meio do

qual um prédio que será construído é incorporado ao terreno por exemplo.

Nesse processo, é comum termos três atores:

• O proprietário do terreno, que negocia em forma de permuta o terreno

para a construção;

• A construtora, que efetua a obra;

• E a incorporadora, que trabalha em parceria com as outras duas partes e

lida com a venda das unidades, seja ainda na planta ou já prontas.
 27
A segurança jurídica desse processo se dá mediante contrato entre as partes, estabelecendo regras,

Avaliação de imóveis
prazos e compromissos financeiros de cada um e o mesmo é regido por Lei.

Conforme o Artigo 29 da Lei N. 4.591 considera-se:

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao
ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver
em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o
alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a
construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da
conclusão das obras. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

Desta forma, denomina-se condomínio residencial uma edificação ou um conjunto de edificações des-
tinadas ao uso habitacional para moradia, construído sob a forma de unidades autônomas devidamen-
te identificadas e fracionadas no solo e nas outras partes comuns, portanto com áreas de uso comum,
pertencentes a diversos proprietários, sendo que nenhuma propriedade imobiliária deve ser privada
do logradouro público.

“(...) denomina-se condomínio

residencial uma edificação ou
um conjunto de edificações
destinadas ao uso habitacional
para moradia, construído sob a
forma de unidades autônomas
devidamente identificadas
e fracionadas no solo e nas
outras partes comuns (...)”
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Sendo assim, segue conceitos básicos sobre tipos de condomínios:
Avaliação Imobiliária

• Condomínio Edilício; condomínios verticais, chamados de prédios.

No caso de condomínios horizontais, costuma-se chamar de condo-
mínios residenciais.

• Condomínio fechado; neste caso o acesso ao público é restrito,

está restringido conforme leis condominiais trata-se de uma área pri-
vativa que pertence aos condôminos o que inclui os lotes, as vias de
circulação, bem como os espaços comuns, como, por exemplo, play-
grounds, espaços de lazer etc.

Entretanto de forma geral os condomínios são divididos residenciais, comer-

ciais e mistos e em sua forma de construção são verticais ou horizontais.

1.3.5. O Entendimento dos Equipamentos Urbanos e Co-

munitários e a Atuação do Avaliador Imobiliário
Ao ser contratado ou nomeado como Perito Avaliador Imobiliário este profis-
sional deverá levantar dados para compor seu laudo avaliatório, portanto, deve
este “experto” preocupar-se com todos os procedimentos metodológicos que
envolvem a confecção do parecer técnico, ou seja, identificar os aparatos e equi-
pamentos urbanos, as vias de acesso, condições de trafegabilidade, polos de
atração econômica, tipo de edificação, estado de conservação das benfeitorias,
identificação de estrutura condominial, entre outros itens pertinentes ao laudo.

Portanto, a atuação do avaliador no ramo de perícias e avaliações requer

cuidados em formação acadêmica voltada para conhecimentos técnicos
nas áreas de arquitetura e urbanismo, direito e mercadológica.

Sendo assim, é importante ressaltar que em alguns casos o trabalho de ava-

liação exigirá do profissional a interação com outros profissionais vinculados
a área de interesse técnico e até mesmo a criação de equipe multidisciplinar,
visando a excelência laboral e evitando o desvio de função profissional.

“(...) a atuação do avaliador no

ramo de perícias e avaliações
requer cuidados em formação
acadêmica voltada para
conhecimentos técnicos
nas áreas de arquitetura
e urbanismo, direito e
mercadológica.”
Avaliação de imóveis
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