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UNIVERSIDADE LUSÍADA DE LISBOA

UM ESTUDO SOBRE O CONTRATO DE ARRENDAMENTO

PARA HABITAÇÃO A LUZ DA LEI Nº6/2006 DE 27 DE
FEVEREIRO (NRAU) EM PORTUGAL

LISBOA 2021
 UNIVERSIDADE LUSÍADA DE LISBOA

UM ESTUDO SOBRE O CONTRATO DE ARRENDAMENTO

PARA HABITAÇÃO A LUZ DA LEI Nº6/2006 DE 27 DE
FEVEREIRO (NRAU) EM PORTUGAL

Dissertação apresentada a disciplina

Contratos Típicos Sobre Imóveis do curso de
Pós-Graduação em Direito Imobiliário da
Universidade Lusíada de Lisboa sob
orientação do Professor José Gonzalez.

LISBOA 2021
 RESUMO

A questão da moradia tem sido doravante debatida ao longo dos tempos,

e as Políticas de Habitação implementadas nem sempre foram produtivas e abrigadas por
todos os partícipes.
Hoje, o arrendamento imprime uma busca mais elevada que a compra
de habitação, procura esta provocada também por conta da atual crise econômica mundial.
Não obstante, a queda relevante do juro do crédito à habitação, as instituições financeiras
não enfrentam o consentimento de créditos como nas últimas décadas, e o arrendamento
aparece como a alternativa para a busca de morada. Assim sendo, surgem as
oportunidades para impulsionar o Mercado de Arrendamento fazendo com que esta
solução para habitar faça parte das opções da população.
Nesta dissertação, apresentamos um estudo sobre os contratos de
arrendamento para habitação a luz da lei nº6/2006 de 27 de fevereiro (NRAU) e suas
alterações e revogações, que objetivou a revisão do antecedente sistema de arrendamento
que admitiu a manutenção de rendas com valores muito baixos, com a consequente
deterioração do parque citadino nas principais cidades portuguesas, criação de injustiças
para inquilinos e proprietários, falta de condições de moradia de muitas unidades etc.
Levando em consideração que ainda tenha pouco tempo de implantação da lei, ainda
aguardamos que revele sua eficácia quanto a resolução destes problemas. Apesar disso, é
relevante analisar os resultados alcalinos a sua utilidade futura.

Palavras-chave: Política de Habitação, Contratos.

 ABSTRACT

The housing issue has now been debated over time, and the Housing
Policies implemented have not always been productive and embraced by all participants.
Today, leasing is more of a pursuit than the purchase of housing, which
is also due to the current global economic crisis. Notwithstanding, the relevant drop in
the interest rate on housing loans, financial institutions do not face the consent of credits
as in the last decades, and leasing appears as the alternative for finding an address.
Therefore, opportunities arise to boost the Rental Market, making this solution for living
part of the population's options.
In this dissertation, we present a study on the lease agreements for
housing in the light of law no. 6/2006 of February 27 (NRAU) and its amendments and
repeals, which aimed to review the previous rental system that admitted the maintenance of
rents with very low values, with the consequent deterioration of the city park in the main
Portuguese cities, creation of injustices for tenants and owners, lack of housing conditions

of many units etc. Considering that there is still little time to implement the law, we still
wait for it to reveal its effectiveness in solving these problems. Nevertheless, it is
relevant to analyze the alkaline results of their future usefulness.

Keywords: Housing Policy, Contracts.

 Os Contratos de Arrendamento no Século XXI

O contrato, previsto no Código Civil como espécie das Fontes das

Obrigações, a partir do Art. 405 (CC), é o instrumento jurídico fundamental que
corresponde à ideia de liberdade e autonomia privada. É um negócio jurídico bilateral que
carece de um acordo de vontades entre duas ou mais partes. Em outras palavras, é um
encontro de duas ou mais declarações de vontade.
O contrato de arrendamento, como um tipo de Locação de bens imóveis,
estabelece a obrigação de se proporcionar o gozo de uma coisa, temporariamente, contra
uma obrigação de retribuição. É através do locatio conductio que o locador é vinculado a
proporcionar ao locatário o gozo do locado.
No início deste século, surge o Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU), aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de fevereiro. Com esta norma legislativa, a
matéria do arrendamento urbano passa a constituir o Código Civil, enquanto um dos
gêneros do contrato de locação. Segundo Gouveia, com o NRAU propõem-se atingir os
objetivos de ...
“... promover o mercado de arrendamento para a habitação,
criando um alternativa, económica e real, à aquisição de casa própria;
proporcionar a mobilidade dos cidadãos, em especial dos mais jovens, permitindo
a sua adequação às necessidades do mercado de trabalho; incentivar a reabilitação
urbana, criando em consequência condições para o regresso da população ao
centro das cidades; encorajar a racional utilização dos recursos habitacionais
disponíveis, através da colocação no mercado de arrendamento dos fogos vagos
e de uso sazonal; proporcionar o aumento da qualidade habitacional, por via do
incentivo à recuperação dos fogos degradados.”

A prorrogação obrigatória do contrato de arrendamento foi

decididamente revogada admitindo-se a denúncia pelo senhorio frente a comunicação ao
arrendatário com uma antecedência de cinco anos nos contratos de duração indeterminada
(art. 1110º, alínea c) CC), e nos contratos com prazo determinado a oposição à renovação
pelo senhorio mediante comunicação com uma antecedência não inferior a um ano do
termo do prazo acordado (art. 1097º CC). Observamos assim, que o NRAU criou uma
“divisão” nos contratos de arrendamento diferenciando duas grandes categorias, os
arrendamentos para habitação e os arrendamentos para fins não habitacionais, e dentro de
cada uma destas categorias podem existir contratos de arrendamento com prazo certo e
contratos de arrendamento de duração indeterminada. Assim, o legislador colocou na
vontade das partes a duração do contrato e no silêncio dos contraentes estabeleceu
supletivamente que o contrato seria de duração indeterminada, de forma a estimular à
permanência dele.
Os contratos de arrendamento para habitação com prazo certo,
constantes nos arts. 1095º, nº 1 e 2 e 1096º do CC, apresentam uma duração mínima de 5
anos e máxima de 30 anos. A renovação é automática por um período não superior
sucessivo de três anos, na falta de manifestação expressa das partes em contrário.
Poderia ser requerida a atualização da renda, por iniciativa do senhorio
ou do arrendatário (arts. 35º e 48º NRAU), contudo seria sempre necessária uma
verificação fiscal ao locado (arts. 32º e 33º NRAU e 38º a 46º do Código IMI), para
determinar a situação de conservação do imóvel em excelente, bom, médio, mal ou
péssimo. Porém, de acordo com o art. 31º do NRAU o valor máximo de atualização da
renda seria 4% do valor do locado. Assim, nos arrendamentos antigos a atualização da
renda seria conforme o estado de conservação do imóvel. A atualização da renda
funcionava, portanto, como resultado da garantia de condições de habitabilidade ao
arrendatário.
A situação econômica e social dos arrendatários não foi ignorada, sendo
praticado um sistema de aproximação gradual das rendas antigas, com aumentos
progressivos durante um período faseado de dois, cinco ou dez anos, previsto nos arts.
38º, 39º, 40º e 41º do NRAU, assim como prevista a possiblidade de renda apoiada (art.
46º NRAU). Desta forma, começa a ser atribuída ao Estado uma obrigação que há muito
lhe cabia, prevista no art. 65º da CRP, a garantia do direito à habitação, cuja
responsabilidade, durante muitas e muitas décadas, foi incorretamente imposta aos
senhorios. Embora a boa intenção da mudança legislativa, estes mecanismos de
atualização de rendas comprovaram sua ineficácia devido aos elevados custos que eram
exigidos aos senhorios para poderem proceder a tal, e por se tratar de um processo moroso
e burocrático, estando a maioria dos contratos antigos com as rendas por atualizar.
Nos contratos antigos manteve-se ainda a proibição de denúncia pelo
senhorio. Como podemos observar, a reforma legal de 2006 não atingiu os objetivos que
desejava cumprir. Os contratos antigos mantiveram-se vinculados, mantendo-se os
limites à dinamização do mercado de arrendamento, bem como o desgaste do parque
edificado. Conclui-se neste momento a necessidade de uma reforma legal mais ampla,
impulsionada pelo aumento da crise financeira internacional de 2007 que também se
projetou no sector imobiliário ao impor elevadas barreiras ao recurso ao crédito,
responsável por uma enorme fatia da dívida externa privada de Portugal. Na Europa, a
menor porcentagem de imóveis arrendados era em Portugal. Observa-se que, recorrendo
a dados dos Censos 2011, a percentagem de alojamentos arrendados é de 20% e de casa
própria 73%, comparados com os de 2001, são números que não diferem muito, sendo de
21 % e 75%, respectivamente. Considerando os dados dos Censos 2011 quanto ao
mercado de arrendamento em si, predominavam os contratos de duração indeterminada
com cerca de 56% do total, já os contratos com prazo certo correspondiam a 18%, e os
contratos com renda apoiada fixavam-se nos 8%. Desta forma, com o acesso ao crédito a
decisão da maioria das famílias para a aquisição da habitação, doravante, era necessária
intervenção urgentemente em ordem à dinamização do mercado de arrendamento.
A procura cada vez maior por arrendamento, em resposta a crise do
mercado da construção e do imobiliário e a carência de oferta de arrendamento a menores
preços, acarretaram que a reforma do arrendamento urbano fosse assumida de forma
prioritária no domínio da habitação. Assim, a revisão do arrendamento urbano de 2006
não foi suficiente para dar uma resposta aos problemas basilares com que se contenda o
arrendamento urbano, notadamente os pertinentes com os contratos com rendas anteriores
a 1990, com a dificuldade de efetivação de obras de reabilitação em imóveis arrendados
e com um complexo e lento processo de despejo.
Em que pese a contextualização acima, no dia 12 de novembro de 2012
entra em vigor a Lei 31/2012, alterada pela Lei 79/2014 de 19 de dezembro e pela Lei
43/2017 de 14 de junho, procedendo a revisão do regime jurídico de arrendamento
urbano, introduzindo, segundo o site “Portal da Habitação”, várias medidas a promover o
mercado de arrendamento as quais se destacam:

1. Maior liberdade na estipulação da duração dos contratos pelas partes

- No caso de contratos de arrendamento para fins habitacionais, deixa de existir
um prazo mínimo para os contratos, sendo que, se as partes não estipularem prazo,
os contratos se consideram celebrados pelo prazo certo de 5 anos;
- Nos contratos não habitacionais, é mantida a liberdade das partes para
estabelecerem a duração do contrato, prevendo-se que, em caso de silêncio das
partes, o contrato se considera celebrado por 5 anos.

Neste primeiro ponto podemos observar uma maior liberdade por parte
dos interessados no que tange a duração dos contratos, tendo em vista que a norma escrita
preteritamente ditava regras que engessavam, do ponto de vista comercial, a proposta
inicial do contrato de ser um acordo de vontade entre as partes legalmente exequível.
(grifo nosso).
Como exemplo temos a decisão do Supremo Tribunal de Justiça que
ora apresentamos:
Processo: 8536/14.0T8LSB.L1. S1
Nº Convencional: 7ª SECÇÃO Relator: SOUSA LAMEIRA
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO.
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
DENÚNCIA PRAZO COMUNICAÇÃO SUCESSÃO DE LEIS NO
TEMPO ACTUALIZAÇÃO DE RENDA ATUALIZAÇÃO DE
RENDA Data do Acordão: 15/11/2017 Nº Único do Processo: Votação:
UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual:
REVISTA Decisão: NEGADA A REVISTA Área Temática:
DIREITO CIVIL – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS
EM ESPECIAL / LOCAÇÃO / ARRENDAMENTO DE PRÉDIO
URBANOS / DISPOSIÇÕES ESPECIAIS DO ARRENDAMENTO
PARA HABITAÇÃO / DURAÇÃO / CONTRATO DE DURAÇÃO
INDETERMINADA / DISPOSIÇÕES ESPECIAIS DO
ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL – PROCESSO DE DECLARAÇÃO
/ RECURSOS.

Legislação Nacional:
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 1100.º E 1110.º, N.º 1, ALÍNEA
A). CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGO 635.º.
NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU),
APROVADO PELA LEI N.º 6/2006, DE 27-02, NA REDACÇÃO
INTRODUZIDA PELA LEI N.º 31/2012, DE 14-08: - ARTIGOS 9.º,
11.º, 30.º, 31.º, N.º 3, ALÍNEA D), 32.º, 33.º, 34.º, N.º 1, 35.º, 43.º, N.º 5
E 50.º.

Sumário:
I - Através do direito especial de denúncia previsto nos arts. 31.º e 34.ºda
Lei n.º 6/2006, de 27-02, na redacção introduzida pela Lei n.º31/2012, de
14-08, a lei confere aos arrendatários o poder de extinguir o contrato de
arrendamento dentro do prazo de 30 dias a contar da recepção da
comunicação pelo senhorio, face ao direito potestativo que o locador tem
de iniciar um procedimento conducente a uma alteração extraordinária de
rendas.
II - Nisto se distingue do regime geral de denúncia dos contratos de
arrendamento para fins não habitacionais prevista no art. 1110.º do CC que
prevê, na falta de estipulação em contrário, um prazo de antecedência não
inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação.

2. Maior relevo da negociação das partes na atualização das rendas antigas

- Nos contratos para fins habitacionais celebrados antes de 1990, a atualização
assenta num mecanismo de negociação da renda pelas partes, sendo, porém,
 salvaguardadas as situações de carência económica e de arrendatários com 65 ou
mais anos de idade ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60%;
- Para os contratos não habitacionais celebrados antes de 1995 foi igualmente
estabelecido um mecanismo de negociação da renda entre as partes, sem prejuízo
da previsão de um período transitório de 10 anos para os casos de microempresa.
Compreendemos que o condicionalismo colidia novamente com o livre-
arbítrio contratual das partes, colocando os senhorios numa situação desvantajosa face
aos arrendatários pois, a ratio legis que norteou a criação dos chamados contratos de
duração definitiva, extinguindo os contratos vitalícios, deixara de ter sentido porque, caso
os senhorios almejassem corrigir o valor da renda com base neste critério, teriam
basicamente de celebrar contratos com prazo superior a oito anos, que em termos
objetivos, acarretava aos resquícios dos contratos vitalícios. (grifo nosso).
Como exemplo temos a decisão do Supremo Tribunal de Justiça que
ora apresentamos:
Processo: 403/18.4T8VLG.P1
Nº Convencional:JTRP000 Relator: ALEXANDRA PELAYO
Descritores: ARRENDAMENTO SUCESSÃO DE LEIS NO TEMPO
ALARGAMENTO DO PRAZO CONTAGEM DO PRAZO Nº do
Documento: RP20191008403/18.4T8VLG.P1 Data do Acordão:
08/10/2019 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade:
1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Indicações
Eventuais: 2ª SECÇÃO (LIVRO DE REGISTOS Nº 911, FLS 117-
127) Área Temática:

Sumário:
I - Relativamente e visando os contratos de arrendamento celebrados antes
da entrada em vigor da Lei 6/2006 de 27.2, veio a ser publicada em 14 de
agosto de 2012 a Lei31/2012, com objetivo da dinamização do mercado
do arrendamento, a qual aprovou, entre outras, uma medida que tinha em
vista a alteração do regime transitório daqueles contratos, reforçando a
negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos
para o novo regime (o NRAU).
II - As alterações introduzidas pela Lei 31/2012 de 14.8. na Lei 6/2006
visaram, entre outros fins, estabelecer um regime especial de atualização
de rendas antigas –designadamente as anteriores a 1990 -, ao abrigo do
qual o senhorio poderia atualizar o valor da renda através de um processo
de negociação com o inquilino, permitindo, porém, aos arrendatários em
comprovada situação de carência económica, um período temporário de
cinco anos, durante o qual se mantinha a renda anterior.
III - A Lei 43/2017 de 14.6, veio operar um retrocesso dessa reforma então
em curso, estabelecendo uma dilação do período do “congelamento das
rendas”, estendendo aquele prazo de cinco anos inicialmente previsto, para
o prazo de oito anos (art. 35º nº 1e 36º nº 6 do NRAU).
 IV - Por força do princípio geral contido no artigo 297º nº 2 do Código
Civil, os prazos de cinco anos fixados no art. 35º nº 1 do NRAU, na redação
dada pela Lei 31/2012 que se encontravam em curso aquando da entrada
em vigor da nova lei (Lei 43/2017 de 14.6, com início de vigência no dia
15 de junho de 2017), ficam sujeitos ao novo prazo de oito anos,
computando-se, porém, na sua contagem todo o tempo decorrido desde o
seu momento inicial.
V - No caso em apreço, só decorridos os oito anos, (considerando-se na
contagem tempo decorrido desde o dia da resposta da arrendatária feita ao
abrigo dos arts. 30º e sido NRAU), o senhorio poderá, (na falta de acordo)
promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, não
podendo o arrendatário voltar a invocar a situação dos seus rendimentos
(art. 35º nº 6 do NRAU).

3. Duração do período de transição dos contratos antigos para o novo regime

- Após um período de 8, ou 10 anos, a renda dos contratos habitacionais pode ser
atualizada, competindo à Segurança Social encontrar resposta para as situações de
carência económica;
- Os contratos de arrendatários com 65 ou mais anos de idade ou com grau de
incapacidade igual ou superior a 60%, só transitam de regime, ou cessam o
contrato, mediante o acordo entre as partes.

Promovendo de forma clara a objetividade dos negócios imobiliários,

neste ponto observamos o legislador promovendo aos contratos antigos um benefício para
o senhorio no sentido de assegurar o valor real da renda no que tange a segurança jurídica
atribuindo a Segurança Social a responsabilidade de uma provável, já prevista, carência
econômica. E ainda, no avançar da idade, o que estatisticamente em Portugal para cada
100 jovens existem 153 idosos, com suas devidas incapacidades, sendo o terceiro país
com maior número de idosos na União Europeia, segundo o Jornal Expresso, ao que se
refere a transição do regime é colocado de forma discricionária na celebração do acordo
entre as partes, prevalecendo o que fica melhor para as partes. (grifo nosso).
Como exemplo temos a decisão do Supremo Tribunal de Justiça que
ora apresentamos:
Processo: 4658/18.6T8VNG.P1
Nº Convencional: JTRP000 Relator: JORGE SEABRA Descritores:
INCONSTITUCIONALIDADE PRINCÍPIO DA
PROPORCIONALIDADE SEGURANÇA JURÍDICA
ARRENDAMENTO URBANO Nº do Documento:
RP201909234658/18.6T8VNG.P1 Data do Acordão: 23/09/2019
Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio
Processual: APELAÇÃO Decisão: REVOGADA Indicações
 Eventuais: 5ª SECÇÃO (LIVRO DE REGISTOS Nº 702-A, FLS 63-
85) Área Temática:

Sumário:
I - É inconstitucional, por violação dos princípios da segurança jurídica e
da proteção da confiança, integrantes do princípio do Estado de Direito
Democrático contido no artigo 2ºda Constituição, a alteração introduzida
pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, no artigo26º, n.º 4, alínea a), da Lei
n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (que aprovou o Novo Regime do
Arrendamento Urbano), ao desconsiderar o direito do arrendatário à
permanência no arrendado quando aí se tenha mantido por um período
superior a trinta anos integralmente transcorrido à data da entrada em vigor
daquela Lei n.º 31/2012.
II - É Inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade,
ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo
2º da Constituição, a norma extraída dos artigos 30º e 31º, n.º 6 do Novo
Regime do Arrendamento Urbano, aprovado ela Lei n.º 6/20006, de 27 de
Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14de Agosto, segundo
a qual a ausência de reposta do arrendatário à proposta do senhorio quanto
à transição do contrato de arrendamento para o Novo Regime do
Arrendamento urbano, quanto ao tipo de contrato, quanto à sua duração e
quanto ao valor da renda, significa, sem que ao arrendatário tenham sido
comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que ele tenha sido
advertido do efeito cominatório associado ao seu eventual silêncio, a sua
aceitação quanto à transição do contrato, quanto ao seu tipo, quanto ao seu
prazo e quanto ao valor da renda.

4. Novo regime para realização de obras em prédios arrendados

- O regime da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, de denúncia para demolição ou
obras profundas assenta na negociação entre as partes, sendo que, na falta de
acordo, há lugar ao pagamento de uma indemnização;
- O regime da denúncia para obras é completado e desenvolvido pela Lei n.º
30/2012, e a Lei nº 43/2017, de 14 de junho, que revê o regime jurídico das obras
em prédios arrendados e reforça a ligação deste regime com o da reabilitação
urbana.

A realização de obras em prédios arrendados sempre foi uma questão

que levanta algumas problematizações com relação a responsabilidade de sua execução e
de que forma as obras e reformas devem ser geridas, momento em que se observa que o
legislador deixa a cargo dos interessados os procedimentos a serem tomados. Ampliamos
ainda mais nossa observância nesta questão levando em consideração que a reabilitação
não deverá passar apenas pela habitação, mas integrar-se ao melhoramento do espaço
público e à sua revitalização. Estes espaços foram negligenciados havendo agora a
necessidade de os organizar e torná-los mais atrativos, não só para benefício de quem
neles vive ou trabalha, mas também para agrado de quem os visita. (grifo nosso).
Como exemplo temos a decisão do Supremo Tribunal de Justiça que
ora apresentamos:

Processo: 5168/11.8TCLRS.L1-7
Relator: MICAELA SOUSA Descritores: PRINCÍPIO DO
PEDIDOARRENDAMENTO EXTINÇÃO OBRAS Nº do
Documento: RL Data do Acordão: 04/06/2019 Votação:
UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual:
RECURSO DE APELAÇÃO Decisão: PARCIALMENTE
PROCEDENTE.

Sumário:
I – A sentença será nula se condenar em quantidade superior ou em objeto
diverso do que é pedido, pois que, de acordo com o princípio do
dispositivo, compete às partes delimitar o tema de cedendo, não tendo o
juiz que avaliar se naquele caso concreto se adequaria outra providência
que não a requerida.
II – Devendo cingir-se ao âmbito do pedido e da causa de pedir, estando
em causa uma dívida de valor e sendo o pedido composto por diversas
parcelas, nada obsta a que a sentença condene em montante que tenha por
referência o valor global peticionado.
III – A caducidade do contrato de arrendamento dá-se na data em que se
verifica o facto que a determina e opera ipso ire.
IV - A extinção do contrato de arrendamento por perda da coisa locada
prevista no art. 1051º, alínea e) do Código Civil ocorre quando,
objetivamente, o local tenha perdido as aptidões mínimas necessárias para
ser usado, ou seja, não é necessária a supressão física absoluta do imóvel,
bastando para tanto o desaparecimento das respectivas qualidades que
torne inviável a sua utilização para os fins convencionados no contrato.
V – Não se verifica perda da coisa locada quando as anomalias que afetam
o imóvel locado demonstradas nos autos não permitem afirmar a
necessidade de obras de demolição, esventra mento reconstrução, para
além de estar provado que, não obstante as escassas condições de
integridade do imóvel e a necessidade de obras profundas para a sua
reposição em condições de cabal utilização, tal não impediu o locatário de
nele permanecer e exercera atividade que vinha desenvolvendo no
estabelecimento comercial ali instalado.
VI – Sobre o senhorio recai o dever de facultar ao inquilino o gozoso
prédio arrendado para os fins a que se destina, cabendo-lhe executar todas
as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas
leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário,
podendo o locatário exigir que o senhorio as execute, nos termos dos
artigos 1031º, alínea b),311074º, n.º 1 e 1111º, n.º 2 do Código Civil.
VII - Se o senhorio não executar as obras necessárias para manter o imóvel
adequado à finalidade, incumpre uma obrigação contratual e o arrendatário
 poderá resolver o contrato, nos termos previstos no artigo 1083.º, n.º 5 do
Código Civil.

5. Procedimento especial de despejo

- Previsto um procedimento que corre, em grande parte, por via extrajudicial,
tornando mais simples e menos morosa a desocupação efetiva do local arrendado
por incumprimento do arrendatário, nomeadamente nos casos de falta de
pagamento de rendas, de caducidade do contrato pelo decurso do prazo e de
cessação do contrato por oposição à renovação ou por denúncia.

O despejo é um remédio processual com o objetivo de concretizar a

cessação do arrendamento, sem levar em consideração o fim a que este se propõe quando,
na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes, o arrendatário não
desocupe o locado, podendo ser reunido o pedido de liquidação de rendas devedoras.
Este algoritmo, de tramitação eletrônica, é aplicável nos casos de
extinção do contrato por acordo (revogação), por oposição à renovação quer do senhorio
quer do arrendatário, por caducidade pelo decurso do prazo fixado no contrato, por
denúncia do contrato pelo senhorio ou pelo arrendatário, por resolução com fundamento
em mora do pagamento de rendas e por resolução com fundamento na oposição do
arrendatário à realização de obras. Sua anuência depende da existência de contrato de
arrendamento escrito e comprovativo de pagamento do respectivo imposto do selo.
Na questão da ação especial de despejo, apenas é obrigatória a
constituição de advogado para a indução de oposição ao requerimento de despejo e nos
atos posteriores à distribuição ao tribunal. (grifo nosso).
Como exemplo temos a decisão do Supremo Tribunal de Justiça que
ora apresentamos:
Processo: 783/16.6T8ALM-A. L1.S1
Nº Convencional: 2ª SECÇÃO Relator: MARIA DA GRAÇA TRIGO
Descritores: ARRENDAMENTO URBANO DESPEJO IMEDIATO
RENDAS VENCIDAS NA PENDÊNCIA DA ACÇÃO RENDAS
VENCIDAS NA PENDÊNCIA DA AÇÃO EXIGIBILIDADE DA
OBRIGAÇÃO NOTIFICAÇÃO AO MANDATÁRIO RENDA
FALTA DE PAGAMENTO INCIDENTES DA INSTÂNCIA Nº do
Documento: SJ Data do Acordão: 13/07/2017 Votação:
UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual:
REVISTA Decisão: CONCEDIDA A REVISTA Área Temática:
ARRENDAMENTO URBANO - ACÇÃO DE DESPEJO ( AÇÃO DE
DESPEJO ). DIREITO PROCESSUAL CIVIL - ACTOS
PROCESSUAIS (ATOS PROCESSUAIS) /NOTIFICAÇÕES.
Doutrina: - Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano Anotado, 3.ª
ed., Coimbra Editora, 2014, 192. Legislação Nacional: CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGO 247.º, N.ºS 1 E 2. NRAU
(APROVADO PELA LEI Nº 6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO E
ALTERADO PELALEI Nº 31/2012, DE 14 DE AGOSTO): - ARTIGO
14.º, N.ºS 3, 4 E 5.

Sumário:
I - O incidente de despejo imediato tem como fundamento o não
pagamento das rendas vencidas na pendência da ação. A razão de ser deste
regime consiste em evitar que o arrendatário mantenha o gozo da coisa
locada durante a pendência da ação sem a correspondente remuneração do
locador.
II - Contudo, como a atual redacção do nº 5 do art. 14º do NRAU
(introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14 de agosto) evidência – ao referir-
se a “em caso de deferimento do requerimento” –, a falta de prova do
pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da ação não
implica a procedência automática do incidente de despejo imediato.
III - Alegando a R. na contestação a inexigibilidade das rendas em atraso
– incluindo as vencidas na pendência da ação – pôr as partes terem
acordado nesse sentido, uma vez que não se encontra ainda assente a sua
exigibilidade, não pode o pedido de despejo imediato proceder.
IV - Não existindo norma especial que exija a notificação pessoal, nem se
destinando a notificação a chamar a parte para a prática de ato pessoal (nº
2 do art. 247º, do CPC), vigora, quanto ao incidente de despejo imediato,
a regra geral segunda a qual “As notificações às partes em processos
pendentes são feitas na pessoa dos seus mandatários judiciais” (nº 1 do art.
247º, do CPC).
 CONCLUSÃO

O Direito não está simplesmente limitado a impor regras, mas tem

também como objetivo analisar e estabelecer normas que interpretem os fenômenos
sociais. Dentre eles estão os diversos negócios jurídicos, organizados através dos
contratos. Acreditamos que harmonizar a manifestação de vontade entre as partes, através
de um contrato, seja o grande desafio para o operador do direito, frente aos meandros
impostos pela própria dinâmica social e peculiaridades a que cada situação está inserida.
As necessidades humanas sobre direito à moradia, surgiu inicialmente
através da Declaração Universal dos Direitos Humanos de 1948, a qual passou a perceber
este direito como um direito fundamental social, principalmente em seus artigos 17, 22 e
25. Este tema vem sendo tratado pelos juristas como uma causa nobre, a qual toda atenção
dispensada ainda é pouca, frente a variabilidade de demandas e a dinâmica existente no
mercado acerca da necessidade de abrigamento humano.
Com este olhar, observamos que as legislações sobre contratos, as quais
são revistas periodicamente, possuem o objetivo de intermediar as relações discordantes
entre as partes, harmonizando os interesses ambíguos, abordando também cada ponto de
intersecção das cláusulas contratuais, sempre na busca pela valorização do princípio da
boa fé e a consequente segurança do negócio jurídico.
Conforme as palavras de Mônica Felipa Moraes da Silva (Coimbra
2014),
“Foi pela necessidade de uma reforma de fundo, que
possibilitasse a transição progressiva dos contratos de arrendamento vinculativos
para o novo regime do arrendamento urbano, onde a autonomia privada impera e
é devolvida aos senhorios que se viram privados durante décadas da possibilidade
de reaverem os seus imóveis, que surge a recente Lei 31/2012”.

Em regra, o princípio que impera é o pacta sunt servanda, ou seja, o

contrato faz lei entre as partes, preponderando a ideia de que, em tempos normais, os
contratantes saberão honrar o pactuado da melhor maneira possível. Contudo, diversas
circunstâncias poderão influenciar o bom andamento do cumprimento das cláusulas
contratuais. Desta forma, observamos a necessidade de interpretação de uma legislação
que resgate os princípios da liberdade contratual e a autonomia privada das relações sobre
a regência dos contratos de arrendamento, sob um olhar positivo, dinamizando o mercado
de arrendamento urbano o que devolve, consequentemente, a confiança a todos os
investidores e interessados nesta área.
Acreditamos que, depois desta análise geral necessárias as alterações
legislativas no regime do arrendamento urbano, sempre será dado um passo no sentido
correto para a imposição prática entre os direitos humanos de habitação e propriedade,
determinando ao Estado o seu poder/dever social de implementação e cumprimento de
políticas sociais, que o direito constitucional a habitação lhe adjudica.
Os direitos fundamentais foram criados não apenas para suprir
necessidades humanas, como também para trazer-lhes felicidade.
 REFERÊNCIAS

Gouveia, Jorge Bacelar, ARRENDAMENTO URBANO, CONSTITUIÇÃO E

JUSTIÇA – PERSPECTIVAS DE DIREITO CONSTITUCIONAL E DE DIREITO
PROCESSUAL, Lisboa, O Espírito das Leis, 2004.

Jornal Expresso. SOCIEDADE: EM PORTUGAL HÁ 153 IDOSOS PARA CADA

100 JOVENS. Atualizado em 20 de outubro de 2019. Disponível em:
https://expresso.pt/sociedade/2019-10-20-Em-Portugal-ha-153-idosos-para-cada-100-
jovens (Acesso em 19/02/2021).

PORTAL DA HABITAÇÃO. Atualizado em 01 de abril de 2019. Disponível em:

https://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/apresentacao_nnrau.html (Acesso em
18/02/2021).

Silva, Mônica Felipa Moraes da. O REGIME TRANSITÓRIO DA NOVA LEI DO

ARRENDAMENTO URBANO. Coimbra 2014. Disponível em:
https://estudogeral.sib.uc.pt/bitstream/10316/34924/1/O%20Regime%20Transitorio%20
da%20Nova%20Lei%20do%20Arrendamento%20Urbano.pdf (Acesso em 20/02/2021).

Supremo Tribunal de Justiça. Disponível em : https://jurisprudencia.pt/acordao/124973/

(Acesso em: 20/02/2021).

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