UNIVERSIDADE LUSÍADA DE LISBOA

DIREITO DE PROPRIEDADE EM ESTUDOS DE CASOS:

ACESSÃO INDUSTRIAL IMOBILIÁRIA E
PROPRIEDADE HORIZONTAL

LISBOA 2021

Universidade Lusíada de Lisboa - Raimundo Armindo do N. Nunes Junior Fiuza - 11018820

 UNIVERSIDADE LUSÍADA DE LISBOA

DIREITO DE PROPRIEDADE EM ESTUDOS DE CASOS:

ACESSÃO INDUSTRIAL IMOBILIÁRIA E
PROPRIEDADE HORIZONTAL

Dissertação apresentada a disciplina Direitos

Reais do curso de Pós-Graduação em Direito
Imobiliário da Universidade Lusíada de
Lisboa sob orientação do Professor Rui
Miguel Simão

LISBOA 2021

Universidade Lusíada de Lisboa - Raimundo Armindo do N. Nunes Junior Fiuza - 11018820

 “Toda grande sociedade se fundamenta no direito da propriedade”
(Voltaire)

Universidade Lusíada de Lisboa - Raimundo Armindo do N. Nunes Junior Fiuza - 11018820

 Sumário

RESUMO ......................................................................................................................... 1

Resumen ........................................................................................................................... 2

INTRODUÇÃO ................................................................................................................ 3

DIREITO DE PROPRIEDADE ....................................................................................... 5

ACESSÃO ........................................................................................................................ 6

PROPRIEDADE HORIZONTAL .................................................................................... 9

ESTUDOS DE CASO .................................................................................................... 13

ACESSÃO INDUSTRIAL IMOBILIÁRIA ........................................................................................ 13

PROPRIEDADE HORIZONTAL ................................................................................................... 15

CONCLUSÃO ................................................................................................................ 20

REFERÊNCIAS ............................................................................................................. 22

Universidade Lusíada de Lisboa - Raimundo Armindo do N. Nunes Junior Fiuza - 11018820

 RESUMO

Dos mais remotos tempos, da necessidade da dominação à era da

informação, a propriedade é instrumento de ambições e conflitos, inspirando disciplina e
a produção de regras jurídicas. Se apresenta como comunitária, familiar, individual,
mística, política, aristocrática, democrática, estatal e coletiva. Sendo flexível em seu
conceito, está muito longe de ser engessada pelo direito positivo, se desalinhando e
revelando sua tendenciosa fase de desenvolvimento permanente junto a cristalização de
seus princípios.
Inspirados no pressuposto essencial de todo o Direito Real, a existência
da coisa, e nas várias formas de propriedade privada, positivadas no Livro III – Direito
das Coisas, Título II – Direito de Propriedade, a partir do Art. 1302º do Código Civil
Português (CCP), apresentamos esta monografia com o objetivo de mostrar, através de
estudos de casos, a dinâmica dos conceitos de propriedade em dois focos principais,
buscando estro para um entendimento acadêmico sobre uma noção de acessão industrial
imobiliária, presente no Art. 1339º CCP e seguintes e propriedade horizontal, firmado no
Art. 1414º CCP e seguintes.

Palavras chaves: Direito das Coisas, propriedade e acessão.

1
 Resumen

De los tiempos más remotos, desde la necesidad de dominación hasta

la era de la información, la propiedad es un instrumento de ambiciones y conflictos,
inspirando disciplina y la producción de reglas legales. A menudo siendo comunidad,
familia, individuo, místico, político, aristocrático, democrático, estatal y colectivo.
Siendo flexible en su concepto, está lejos de ser elegido por la derecha positiva,
desalineándose y revelando su fase sesgada de desarrollo permanente junto con la
cristalización de sus principios.
Inspirado por la presuposición esencial de toda ley real, la existencia de
la cosa, y las diversas formas de propiedad privada, Positivo en el Libro III – Ley de las
Cosas, Título II – Derecho de propiedad, del Art. 1302 del Código Civil Portugués (CCP),
presentamos esta monografía con el objetivo de mostrar, a través de estudios de caso, la
dinámica de los conceptos de propiedad en dos focos principales, buscando una
comprensión académica de uno en el apartado de adhesión industrial inmobiliaria,
presente en el Art. 1339 CCP y propiedad siguiente y horizontal, firmado en art. 1414
CCP y siguientes.

Palabras clave: Derecho de las cosas, propiedad y adhesión.

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 INTRODUÇÃO

Pela complexidade de sua noção jurídica, o conceito de direito de

propriedade, dentro de um dinamismo temporal, flutua conforme as realizações políticas,
econômicas e filosóficas de cada estado.
Houve um tempo em que não se conhecia o direito de propriedade,
como na velha Roma. Durante o período da Idade Média é interessante notar que a visão
da propriedade como algo absoluto passa incólume quando o direito de propriedade é
mantido inclusive como condição de manutenção da divisão social, havendo uma
concentração imobiliária nas mãos de poucos (senhores feudais) que detinham certo
poder social sobre os demais indivíduos (vassalos).
Segundo o professor Caio Tácito, é nessa época que a propriedade se
trona mais definida através do Direito: “Embora o Direito Romano não ofereça um
conceito explícito da propriedade, os juristas da Idade Média foram colher em fragmento
do Digesto o princípio essencial do aspecto dominante da senhoria a se exprimir na
faculdade de usar, fruir e dispor da coisa como um direito subjetivo que se opõe a
terceiros, obrigados a respeitá-los (jus utendi, fruendi e disponendi)”.
Indispensável regulamentar este direito durante a idade média, tendo
em vista ser a concentração de terras a forma imperativa para a conservação do poder.
Essa centralização de propriedade é motivo de fortalecimento, até mesmo, das
monarquias absolutistas que nascem com o começo da Idade Moderna, onde o poder e
autoridade dos Reis era mensurado em decorrência do que possuía cada Reino. A
conquista de novas terras e até mesmo o apoderamento do direito de propriedade alheio
era condição para a consolidação do poder real que surgia soberana.
Já, no século XX, em 1948, em seu art. 17º, a Declaração Universal dos
Direitos Humanos, declara que: “1. toda pessoa, individual ou coletiva, tem direito a
propriedade; 2. ninguém pode ser arbitrariamente privado de sua propriedade”, ou seja, a
propriedade é um direito universal e garantido por lei.
No caput do art. 5º da Constituição Federal de 1988, no Brasil, são
assegurados os direitos e deveres individuais e coletivos garantindo a todos os iguais
perante a lei, brasileiros e aos estrangeiros residentes, a inviolabilidade do direito a
propriedade, ratificado no inciso XXII do mesmo artigo.

3
 A Constituição da República Portuguesa, de 2 de abril de 1976, traz em
seu artigo 62º que “1. a todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua
transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição; 2. a requisição e a
expropriação por utilidade pública só podem ser efetuadas com base na lei e mediante o
pagamento de justa indenização”. Assim, a lei fundamental, reconhece na utilidade
pública uma das restrições possíveis ao direito de propriedade, mas sempre com a
compensação do ressarcimento certo.
Como destacam GOMES CANOTILHO e VITAL MOREIRA, o
direito de propriedade não figura entre os direitos, liberdades e garantias, na CRP, o que
não lhe subtrai importância, porém retira-lhe “a dimensão quase sacrossanta que lhe era
conferida no individualismo possessivo e na concepção tradicional conservadora dos
direitos fundamentais assente na indissociabilidade da liberdade e propriedade”.

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 DIREITO DE PROPRIEDADE

A Constituição da República Portuguesa garante a proteção do direito

de propriedade no artigo 62.º, remetendo implicitamente o desenho das faculdades nele
contidas para a lei civil, que absorve o percurso histórico do instituto (cfr. o art. 1305º do
Código Civil, doravante CC).
Ser proprietário traduz-se em gozar de forma plena e exclusiva dos
direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertençam, embora com os limites
e restrições impostos pela lei, estabelece o Código Civil Português. E a Lei Fundamental,
precisamente no artigo 62.º, n.º 2, reconhece na utilidade pública uma das restrições
possíveis ao direito de propriedade — a mais drástica, uma vez que o extingue —, mas
sempre com a contrapartida da justa indenização.
Percebe-se que, no Artigo 2º- da Declaração dos Direitos do Homem e
do Cidadão, de 1789 “O fim de toda a associação política é a conservação dos direitos
naturais e imprescritíveis do homem. Esses Direitos são a liberdade. a propriedade, a
segurança e a resistência à opressão”, ou seja, a propriedade é considerada um direito
fundamental para a sobrevivência do homem, um direito universalmente protegido.
Também, no mesmo diploma, o artigo 17º, que determina – “Como a
propriedade é um direito inviolável e sagrado, ninguém dela pode ser privado, a não ser
quando a necessidade pública legalmente comprovada o exigir evidentemente e sob
condição de justa e prévia indenização” – difundiu o modelo para as constituições
liberais e para as atuais Cartas de Direitos. Apesar de caracterizar o direito de propriedade
como um direito “inviolável e sagrado”, não deixou de observar a exceção da
“necessidade pública” como causa de restrição, destacando a compensação da “justa e
prévia” indenização.
Por fim, o próprio projeto económico, social e político da Constituição
implica uma aproximação do âmbito de poderes tradicionalmente associados à
propriedade privada e à admissão de restrições, quer a favor do Estado ou da coletividade,
quer a favor de terceiros, das liberdades de uso, fruição e disposição.
Vários são os modos de aquisição da propriedade, conforme o art. 1316º
do Código Civil, ditamos, o contrato, a sucessão por morte, o usucapião, a ocupação e
destacamos a acessão que será o nosso próximo foco de observação científica.

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 ACESSÃO

A palavra acessão tem origem no latim accessiōne, (acréscimo), e

segundo o Dicionário Infopédia da Língua Portuguesa significa “o ato ou efeito de aceder,
consentimento, anuência; acrescentamento, adição, aumento; em ambiente jurídico, a
situação que ocorre quando a uma coisa que é propriedade de alguém se une e incorpora
outra coisa que não lhe pertencia; subida ao trono”.
Previsto no Art. 1325º e seguintes da CCP, a acessão é a aquisição de
propriedade por incorporação de coisa pertencente a terceiro em coisa própria. Na
definição da lei no artigo supracitado: “Dá-se a acessão, quando com a coisa que é
propriedade de alguém se une e incorpora outra coisa que lhe não pertencia”.
Ela pode apresentar-se em duas modalidades, sendo natural (art. 1327º
CCP), quando acontecem sob intervenção da natureza onde destacamos dois tipos
principais: o aluvião e a avulsão (art. 1328º e 1329º CCP, respectivamente); ou industrial
(art. 1339º CCP) onde temos a intervenção do homem no processo, podendo ser
mobiliária ou imobiliária.
Conforme nosso estudo sobre acessão industrial imobiliária, foco de
nossa contextualização, devemos levar em consideração a intenção com a qual é
praticada, caso seja de boa ou má fé, tendo em vista que quem faz obra em terreno alheio
de boa fé, tem direito de adquirir este terreno se o valor que as obras tiverem trazido à
totalidade do prédio for maior do que o valor que o mesmo tinha antes (art. 1340º CCP).
Dando prosseguimento as modalidades de acessão industrial podemos
observar que o art. 1339º do CCP trata de obras, sementeiras e plantações em terreno
próprio com materiais alheios. Sendo assim, a solução encontrada é a aquisição dos
materiais usados pelo dono do prédio, contra o pagamento do valor respectivo sem
prejuízo da indenização a que haja eventualmente lugar.
Desdobram-se várias hipóteses referentes ao art. 1340º e 1341º do CCP
os quais tratam de obras, sementeiras ou plantações em terreno alheio quais sejam
segundo o professor Rui Pinto Duarte:
“- o autor da incorporação está de boa fé (ou seja, desconhecer o caráter alheio do
terreno ou ter sido autorizado a fazer a incorporação pelo respectivo dono – art.
1340, nº4);
- o valor acrescentado ser igual, maior ou menor que o valor do terreno.”

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 Levando em consideração a redação dada pelo art. 1341º do CCP, se o
autor da incorporação em terreno alheio tiver agido de má fé, o dono do terreno tem
direito, à sua escolha, ainda segundo o professor Duarte:
“- ou a ficar com a obra, sementeira ou plantação, pagando um valor calculado
segundo as regras do enriquecimento sem causa;
- ou a exigir que a incorporação seja desfeita que o terreno seja restituído ao seu
estado anterior à custa do autor da incorporação.

Ainda assim, nos termos do art. 1340º, agindo de boa fé o executor da

incorporação, há de ser considerado diferenciar o valor acrescentado qual seja maior,
igual ou menor que o valor do terreno antes da incorporação. Desta forma conforme
ortografa o professor Duarte:
“- se o valor acrescentado for menor, as obras, sementeira ou plantações ficam a
pertencer ao dono do terreno, cabendo a este indenizar o autor da incorporação pelo
valor das mesmas ao tempo da incorporação (nº3);
- se o valor acrescentado for maior, o autor da incorporação pode adquirir o terreno,
contra o pagamento do valor do mesmo anteriormente às obras, sementeiras ou
plantações (nº1);
- se o valor acrescentado for igual ao do terreno, haverá licitação entre o dono e o
autor da incorporação (nº2).”

Já no art. 1342º do CCP, o legislador tratando da realização de obras,

sementeiras ou plantações em terreno alheio com materiais alheios, afirma, neste caso,
que cabem ao dono dos materiais os direitos conferidos no art. 1340º ao autor da
incorporação, sendo o dono dos materiais de boa ou má fé. O dono dos materiais tendo
culpa deverá somente receber o valor dos mesmos segundo as regras de enriquecimento
sem causa, ainda repartindo o valor com o autor da incorporação referente ao valor da
mão de obra e dos materiais (nº2)
No caso do art. 1343º do CCP, prolongamento de edifício por terreno
alheio de boa fé, passando o prazo de três meses sem que o proprietário se oponha, o
construtor pode adquirir o terreno em causa pagando o valor correspondente, na
observância de reparar a depreciação do resto do terreno. Caso houver oposição do dono
do terreno, o construtor é obrigado a destruir o que fora construído no local.
No estudo de caso em questão, onde podemos observar a boa fé na
incorporação da edificação de uma casa e uma piscina em terreno alheio, a incorporadora,

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conforme o art. 1340º nº1, tem a faculdade de exercer seu direito de acessão adquirindo
o terreno do dono pelo valor justo e atual. Observamos que a rigor, o que podemos
verificar é a atribuição a incorporadora de uma competência para aquisição, o qual não
pode ser contestado pela outra parte, qualificando o direito potestativo atribuído a
incorporadora. Em contrapartida, por mais que a acessão industrial imobiliária seja um
direito potestativo, este fato não impede que o dono do terreno e a incorporadora celebrem
um acordo que venha a satisfazer a necessidade de ambos.
Segundo o professor Luís Carvalho Fernandes
“(...) Mal se compreenderia, aliás, a imposição em geral ao beneficiário da
aquisição do direito de propriedade sobre a coisa, tanto mais quanto é certo ser ela
em regra acompanhada da obrigação de pagar uma indenização à outra parte. Só
pelas razões expostas, a tese da aquisição imediata ficaria posta em causa. Mas outra
se pode acrescentar.
Vários são os casos em que a lei claramente estabelece uma correlação
entre a aquisição do direito e o pagamento de certas quantias à parte contrária.
Sempre que assim aconteça, significa isso que o exercício do direito
potestativo acima referido tem a sua eficácia condicionada, por força da lei, a esse
pagamento, não fazendo sentido, também, que a aquisição do direito opere antes do
pagamento.”

Daí que por todo o exposto não se possa deixar de concluir, em consonância
com a Secção III do Título II Livro III do Código Civil Português que acessão, como forma de
aquisição do direito de propriedade utiliza-se de todo cabedal jurídico com o objetivo de fornecer
a base legal no que concerne a postura justa das partes envolvidas no processo.

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 PROPRIEDADE HORIZONTAL

A construção de um conceito intervém na ruptura da teoria do

conhecimento de uma ciência com o senso comum e no desenvolvimento de modelos
científicos voltados para a observação, descrição e interpretação dos objetos teóricos e
empíricos de um campo do conhecimento. Assim, baseados no conhecimento jurídico,
através do Código Civil Português (CCP) apresentamos uma noção conceitual da
propriedade horizontal ou condomínios1, nas palavras do professor Luís A. Carvalho
Fernandes “(...) o conjunto, incindível, de poderes que recaem sobre uma fração autônoma
de um prédio urbano e sobre as partes comuns do mesmo edifício. Ao titular deste direito
atribui a lei a designação de condômino.” – para o que fora utilizado os artºs. 1414º, 1415º
e 1420º do referido código.
Importante destacar que, para que tais direitos sejam considerados, há
a necessidade de constituição de uma propriedade horizontal obedecendo a alguns
critérios que venham a satisfazer certos requisitos que são extraídos dos preceitos citados.
Os requisitos do objeto da propriedade horizontal primordialmente
precisam obedecer aos seguintes critérios: 1) Autonomia das unidades ou frações
independentes, distintas e isoladas uma das outras, tendo cada uma saída própria para
parte comum do edifício ou para a via pública; 2) Existência de áreas comuns os quais
não serão alienados separados da unidade autônoma, nem poderá ser renunciado de suas
despesas, meio necessárias à sua conservação ou fruição.
No art. 1421º do CCP são descritas as áreas comuns do prédio que são
divididas em duas partes qualificadas na primeira como as partes comuns que não podem,
em caso algum, ser modificada como o solo, os alicerces, colunas, pilares, o telhado,
mesmo os que compõe as coberturas, as escadas, as instalações de água, eletricidade e
gás entre outros.
A segunda parte do artigo cita partes comuns que podem ser
modificadas por uma decisão unânime dos condôminos, podendo ser afetadas ao uso
exclusivo de algum ou alguns deles. Esta decisão pode constar no próprio título
constitutivo da propriedade horizontal, ou em deliberação posterior. Segundo o nº2 do

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Condomínio: do Latim DOMUS, “casa”. O senhor dela era, por derivação, chamado de DOMINUS. Como
ele detinha o comando de todos os que moravam ali, surgiu o verbo DOMINARE, “dominar”, “comandar”.
Quando as pessoas exercem o controle em conjunto, formam um “con-domínio”, como no caso dos que
moram num edifício.

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art. 1421º do CCP podemos exemplificar os pátios, jardins, ascensores, áreas
administrativas, garagens ou tudo que não seja de uso exclusivo do condômino.
Com o objetivo primeiro de harmonizar a convivência interpessoal nos
condomínios, o Código Civil rege no art. 1422º as limitações ao exercício dos direitos,
esclarecendo no nº1 que existem limitações e que elas são impostas aos condôminos tanto
como donos de suas unidades independentes como comproprietários das áreas comuns. E
no nº2 vem as vedações em suas alíneas a exemplificar: a) Prejudicar com obras novas
ou descaso a linha arquitetônica do prédio; b) Distorcer o uso de sua unidade autônoma,
desviando-a dos bons costumes; c) Dar-lhe uso diverso a que se destina; d) Ir de encontro
as decisões dos atos constitutivos e deliberações posteriores.
Ainda no art. 1422º temos os nºs. 3 e 4 que vem ratificar as limitações
às obras que vem a modificar as linhas arquitetônicas do prédio, as quais precisam de
prévia autorização da assembleia dos condôminos que é o órgão supremo onde os
condôminos exprimem sua vontade coletiva e que funciona como instância dos atos do
administrador. E no nº4 delimita o fim de cada fração que para ser modificado precisa
dos votos dos condôminos que representam dois terços do valor total do prédio.
Ato contínuo, o art. 1422º A, fala sobre a junção e divisão de frações
autônomas, que logo no nº1 revela que, no caso de junção de duas ou mais frações do
mesmo edifício, desde que sejam adjacentes, não precisa de autorização dos demais
condôminos. Os demais números serão delimitadores de contiguidade entre frações,
subdivisão das próprias frações em frações autônomas sem a permissão dos demais
condôminos e, caso o seja, será de responsabilidade do condômino a responsabilidade da
alteração do título constitutivo, devendo num prazo de 10 dias ser comunicado ao
administrador do prédio.
O pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das
partes comuns do edifício, estão previstas no art.1424º do CCP, como sendo de obrigação
dos condôminos, assim como as despesas com serviços de interesse comum. Essas
despesas podem ser divididas em partes iguais entre os proprietários ou podem ser
proporcionais a cada fração, conforme o regulamento do condomínio, devidamente
aprovado sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor do prédio. Caso
a parte comum sirva a apenas as necessidades de determinado condômino, este terá que
ser responsável pela despesa referente a este espaço. E é previsto ainda que as despesas
com os ascensores são de responsabilidade somente àqueles que possam se servir dos

10
mesmos. Finalmente, as rampas e plataformas de acesso são de responsabilidade das
unidades as quais procederam sua instalação e utilizam-se dos mesmos.
As inovações condominiais são previstas no art. 1425º do CCP, sendo
que precisam ser aprovadas pela maioria dos condôminos que representem dois terços do
valor total do prédio. No caso da instalação de ascensores e gás canalizado, o prédio deve
ter no mínimo oito frações e as inovações devem ser aprovadas pela maioria dos
condôminos que representa a maioria do valor total do prédio. Sendo pessoa com
deficiência a ser agregado familiar residente no condomínio, observando as normas
técnicas, em comunicação a administração num prazo de 15 dias de antecedência, poderá
instalar rampas de acesso e plataformas elevatórias quando se fizer necessário. Essas
adaptações devem observar a dois critérios previstos em lei: 1) não podem causar danos
ao prédio; 2) e, existindo mais de um condômino interessado, que haja acordo entre eles.
A secção IV do CCP fala sobre a administração das partes comuns do
edifício que em seu art. 1430º esclarece sobre os dois órgãos administrativos, quais sejam,
a assembleia dos condôminos e o administrador, e a distribuição dos votos na assembleia
para cada condômino conforme a quantidade de unidades inteiras lhe couberem na
percentagem.
Na mesma secção, no art. 1431º fala sobre a assembleia dos
condôminos que sob convocação do administrador deverá se reunir na primeira quinzena
do mês de janeiro com o objetivo de discutir e aprovar as contas referentes ao último ano,
assim como, aprovar o orçamento para o exercício daquele ano. Extraordinariamente,
haverá reunião ainda quando o administrador assim convocar, como também pode ser
convocada pelos condôminos que representem pelo menos vinte e cinco por cento do
capital investido. Nas assembleias os condôminos podem fazer-se presentes através de
procuração.
As determinações sobre a convocação e o funcionamento das
assembleias, estão previstas no art. 1432º, convocadas com 10 dias de antecedência. As
deliberações são decididas por maioria dos votos representativos do capital investido,
salvo disposição especial. Se o número de condôminos for insuficiente para se obter
vencimento, considera-se convocada uma nova reunião para uma semana depois, na
mesma hora e local, podendo a assembleia neste ato decidir por maioria de votos dos
presentes, desde que, pelo menos, estes representem um quarto do valor total do prédio.
As decisões que precisem ser aprovadas por unanimidade, podem ser
aprovadas pelos condôminos presentes unanimemente, desde que estes representem, pelo

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menos, dois terços do capital investido, sob a condição de aprovação da deliberação pelos
condôminos ausentes. A estes, devem ser comunicadas todas as deliberações, num prazo
de 30 dias, através de carta registrada com AR. Após o recebimento da carta os
condôminos possuem 90 dias para comunicar, por escrito a assembleia, o seu
consentimento ou discordância. O silencio dos condôminos é considerado como
aprovação.
Os condôminos não residentes devem comunicar ao administrador, por
escrito, o seu domicílio ou do seu representante.
O direito de impugnar as deliberações das assembleias está previsto no
art. 1433º do CCP, sendo que é necessário um requerimento daquele condômino que não
as tenha aprovado. Para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes, o
administrador, num prazo de 20 dias deverá fazer convocação para uma nova assembleia,
hora extraordinária, exigida pelos condôminos num prazo de 10 dias a partir das
deliberações. Passados 30 dias, qualquer condômino pode sujeitar a deliberação a um
centro de arbitragem. A representação judiciária compete ao administrador ou à pessoa
que seja designada pela assembleia.
Ratificando nosso enredo sobre basearmos nossa pesquisa acadêmica
no estudo de caso em questão, reportamo-nos ao Capítulo III, Secção I, no art. 1346º que
disciplina sobre a emissão de fumo, produção de ruídos e fatos semelhantes, dando a
discricionariedade ao proprietário de opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores,
cheiro, calor ou ruídos, trepidações ou outros fatos semelhantes proveniente de prédios
vizinhos, sempre que tais fatos trazerem prejuízos considerados que venha a comprometer
o uso normal do imóvel.
Neste momento, apresentamos respectivamente os estudos de caso em
questão, fonte de nossas análises, compilados do livro “Casos Práticos Direitos Reais”
dos autores José Alberto Vieira, Tiago Soares da Fonseca e Vitor Palmela Fidalgo.

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 ESTUDOS DE CASO
ACESSÃO INDUSTRIAL IMOBILIÁRIA
(VÍTOR PALMELA FIDALGO)

Epaminondas realizou um dos seus sonhos de criança. Aos 35 anos

comprou um pequeno terreno no Alentejo pelo valor de 30 mil euros. Para ficar
plenamente satisfeito só faltava completar seu outro objetivo: convidar a sua amada para
ir viver com ele. E foi o que se sucedeu. Em janeiro de 2012, Epaminondas e Gumercinda
“juntaram os trapinhos” e foram viver juntos para a quinta. Dadas as dificuldades
financeiras de Epaminondas, Gumercinda decidiu ajudar o seu amado, construindo uma
pequena morada e uma piscina naquele terreno. Contudo, de um ano para cá, as coisas
começaram a ficar ruins entre o casal. As constantes brigas tornaram-se insustentáveis,
fazendo com que Epaminondas expulsasse Gumercinda de casa.
Gumercinda não aceita esta decisão de Epaminondas. Segundo ela, com
a construção da morada e da piscina, o valor do terreno passou a ser de 70 mil euros, o
que a torna, segundo ela, proprietária da quinta.
Pergunta-se: Gumercinda tem razão quando afirma que é titular do
direito de propriedade sobre a quinta? Admitindo-se que Gumercinda tinha razão, em que
momento é que se daria a aquisição do direito de propriedade? Poderiam, Gumercinda e
Epaminondas contrariar, voluntariamente, a cominação legal?
Inicialmente, podemos estar perante um caso de acessão. A acessão
constitui um modo de aquisição originária do direito de propriedade (Art. 1317º, d, CCP).
Nos termos do Art. 1325º do CCP, “dá-se a acessão, quando com a coisa que é
propriedade de alguém se une e incorpora outra coisa que lhe não pertencia”. Para que
haja acessão, terão que ser preenchido dois requisitos prévios: 1. A união ou a mistura de
duas ou mais coisas (Art. 1325º CCP); 2. A inseparabilidade que resultou desta união ou
mistura de duas ou mais coisas autônomas (Art. 1333º, nº1, CCP). Ambos os requisitos
são preenchidos no presente caso. O próximo passo será o de verificarmos qual a posição
jurídica de Gumercinda nesta hipótese.
Gumercinda, ao construir a morada e a piscina em terreno que pertence
a Epaminondas, suscita a aplicação do regime da acessão industrial imobiliária, presentes
nos Arts. 1340º e 1341º CCP. A norma, a ser aplicada, depende de dois fatores: 1. Da boa
ou má fé do autor da união; 2. Do valor que o implante proporciona ao prédio.

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 Iniciando pelo primeiro fator, nos termos do Art. 1340º, nº4, CCP,
“entende-se que houve boa-fé, se o autor da obra, sementeira ou plantação desconhecia
que o terreno era alheio, ou se foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno”. Tendo
em vista que Gumercinda foi autorizada a construir no terreno de Epaminondas, não
existem quaisquer dúvidas sobre a boa fé desta quando decidiu construir a morada e a
piscina.
Estamos, assim, no âmbito do Art. 1340º CCP, que se aplica as “obras,
sementeiras ou plantações feitas de boa fé feitas em terreno alheio” e que, na verdade,
derroga o princípio de superfícies solo cedit, na medida em que Gumercinda, estando de
boa-fé, poderá adquirir o direito de propriedade sobre a quinta, contanto que no implante
tenha trazido uma valorização superior ao prédio. Isto mesmo confirma o Art. 1340º, nº2,
CCP, estipulando que, “se alguém, de boa-fé, construir obra em terreno alheio, ou nele
fizer sementeira ou plantação, e o valor que as obras, sementeiras ou plantações tiverem
trazido à totalidade do prédio foi maior do que o valor que este tinha antes, o autor da
incorporação adquire a propriedade dele, pagando o valor que o prédio tinha antes das
obras, sementeira ou plantações”. O valor a aferir deverá ser o valor atual do prédio, e
não o valor a que o mesmo foi adquirido. Neste sentido, se o mesmo, sem os implantes,
ainda mantiver o valor de 30 mil euros, Gumercinda poderá adquirir o prédio unido, tendo
de proceder ao pagamento do valor respectivo a Epaminondas.
Ao contrário da acessão natural, a acessão industrial constitui um direito
potestativo. Relacionando-se a nossa hipótese com o caso de acessão industrial
imobiliária, poderemos invocar a regra presente no Art. 1340º, nº1, CCP, que estabelece
que “o autor da incorporação adquire a propriedade dele, pagando o valor que o prédio
tinha antes das obras (...)”. Com efeito, querendo Gumercinda exercer o seu direito de
acessão, esta terá de proceder ao pagamento do valor que o prédio tinha antes das obras,
constituindo esta uma condição para aquisição do direito de propriedade da coisa unida.
Qualquer manifestação de vontade por parte de Gumercinda em adquirir a propriedade
da coisa unida, quando não acompanhada pelo pagamento do valor do prédio, não terá
quaisquer efeitos reais.
Sem embargo, o direito potestativo de acessão não obstará a que as
partes, por meio de negócio jurídico, estipulem uma solução diferente daquela que é
reservada por lei. Por exemplo, permitindo que Epaminondas pague a Gumercinda o
montante devido pela incorporação realizada por esta, sendo, com efeito, Epaminondas a
beneficiar-se da acessão.

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 PROPRIEDADE HORIZONTAL
(TIAGO SOARES DA FONSECA)

Vasco, titular da fração correspondente ao 2º andar esquerdo, de um

edifício de três andares, em regime de propriedade horizontal, recebeu um telefonema de
Xavier, seu inquilino nessa fração, avisando-o de que, no dia 1 do passado mês, reunira a
respectiva assembleia de condôminos, de onde resultaram as seguintes deliberações:
a) Impermeabilização, das varandas e do terraço de cobertura;
b) Colocação de plataformas elevatórias em todos os andares, de modo a possibilitar
a passagem da cadeira de rodas da proprietária do 3º andar;
c)Autorização de abertura de uma porta de ligação entre o 1º andar direito e o 1º
andar esquerdo;
d) Proibição dos condôminos fazerem fritos em suas casas, por causa dos cheiros
provocados nas partes comuns.
Tendo em conta esta fatualidade, Xavier diz que vai denunciar o
arrendamento, uma vez que não dispersa os fritos, pelo menos numa refeição por dia.
Vasco, surpreendido com tais novidades, até porque não se recorda de
ter recebido qualquer comunicação em sua casa, discorda de todas as deliberações
tomadas, pretendendo impugná-las.
Quid uris?
RESOLUÇÃO:
O caso pratico em apreço, diz respeito ao direito real de propriedade
horizontal (designação lega), também chamado, por alguma doutrina, de direito real de
condomínio ou propriedade parcelar. Previsto nos artigos 1414º e seguintes do Código
Civil, autonomiza-se do direito de propriedade e caracteriza-se pela existência de
diferentes frações num edifício, em condições de constituírem unidades independentes
(frações autónomas), e de partes comuns desse mesmo edifício. O direito de propriedade
horizontal compreende, portanto, estas duas realidades suscitando, em reflexo disso
mesmo, uma duplicidade de regime. Por exemplo, cada condômino é proprietário
exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício
(artigo 1420º, nº 1, do Código Civil).
Os órgãos do condomínio são a assembleia de condôminos e o
administrador.

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 No presente caso prático, a assembleia de condôminos, órgão colegial
no qual têm assento todos os condôminos, aprovou, por maioria simples dos presentes,
um conjunto de deliberações. Importa, pois, analisar se a assembleia de condôminos foi
ou não regularmente convocada, se tinha ou não competência para deliberar sobre tais
matérias e se as mesmas, sendo permitidas, foram aprovadas com as maiorias legais
exigidas.
Vasco não se recorda de ter recebido qualquer comunicação para a
reunião ocorrida.
A assembleia de condôminos reúne anualmente, para discutir e aprovar
as contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar
durante o ano, e sempre que for convocada pelo administrador ou por condôminos que
representam, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital social investido (artigo 1.431º,
nº 1 e 2, do Código Civil). Pelo conteúdo das deliberações, estaremos na segunda situação.
Independentemente da natureza da reunião da assembleia, a mesma tem
de ser convocada por comunicação enviada com dez dias de antecedência, indicando o
dia, a hora, o local e a ordem dos trabalhos, informando ainda os assuntos cujas
deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos (artigo 1432º nº 1 e 2,
do Código Civil).
Caso as deliberações em causa não tenham sido oriundas de uma
assembleia de condôminos regularmente convocada, as mesmas são anuláveis por
contrárias à lei (artigo 1433º, nº 1, do Código Civil). A tramitação da sua impugnação
encontra-se prevista nos números 2 a 4 do artigo 1433º do Código Civil, reconhecendo
ao condômino diferentes alternativas de reação. A estas, acresce uma quarta: a suspensão
das deliberações tomadas (artigo 1433º, nº 5, do Código Civil).
Se. pelo contrário, as deliberações em causa provieram de uma
assembleia de condôminos regularmente convocada, haverá que analisar o respectivo
conteúdo. Partindo do pressuposto que nenhuma das matérias deliberadas foi regulada no
título constitutivo da propriedade horizontal, importa distinguir:
a) Impermeabilização de varandas e do terraço, afeto ao último piso.
O terraço de cobertura, ainda que destinado ao uso exclusivo de alguma fração, é
uma parte comum do edifício (artigo 1421º nº1, al. b), do Código Civil), competindo
à assembleia de condôminos a sua administração (artigo 1430º, nº1, do Código
Civil).

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As despesas relativas à impermeabilização, porquanto respeitantes a partes comuns
do edifício, devem ser suportadas pelo condomínio (artigo 1424º, n° 1, do Código
Civil).
b) Colocação de plataformas elevatórias.
A semelhança da situação anterior, estamos perante matéria relativa a partes
comuns do edifício, passível de ser objeto de deliberação pela assembleia de
condôminos (artigos 1421º, nº1.al. c). e 1430º nº1, do Código Civil,
respetivamente). Concretamente, a realização de uma obra que consubstancia uma
inovação no prédio. E permitida, contanto que tenha sido aprovada, nos termos do
n° 1 do artigo 1425° do Código Civil, pela maioria dos condôminos que
representem dois terços do valor total do prédio.
De todo o modo, não havendo deliberação nesse sentido, atendendo ao objeto da
deliberação – colocação de uma plataforma elevatória para um condômino com
mobilidade condicionada – poderia o mesmo, mediante comunicação nesse sentido
ao administrador, com 15 dias de antecedência e especificando as normas técnicas
de acessibilidade previstas em legislação específica, efetuar diretamente tais
inovações (artigo1425º, n 3, al. b), e 6 do Código Civil).
c) Autorização de abertura de uma porta de ligação entre o lado direito e o esquerdo
de duas frações no mesmo piso.
A junção de duas ou mais frações do mesmo edifício, desde que estas sejam
contiguas, não carece de autorização dos restantes condóminos do mesmo edifício
(artigo 1422º-A, n°1, do Código Civil). Por esse motivo, a referida autorização não
assume relevância jurídica.
d) Proibição dos condôminos fazerem fritos em suas casas, por causas dos cheiros
provocados nas partes comuns.
Nesta alínea deparamo-nos com uma deliberação da assembleia de condôminos
relativa às frações autónomas que compõem o prédio.
Nos termos do disposto no artigo 1420º, n° 1, do Código Civil, cada condômino é
considerado proprietário exclusivo da sua fração. Assistem-lhe, portanto,
aparentemente, os poderes de uso, fruição e disposição da fração (artigo 1305° do
Código Civil).
Por outro lado, nos termos do disposto no artigo 1430º, n 1, do Código Civil, a
administração das partes comuns do edifício compete a assembleia geral de
condôminos e a um administrador.

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 Considerando o regime legal descrito, a questão que se coloca é se a
assembleia de condóminos terá ou não competência para deliberar relativamente ao uso
das frações do prédio pelos respetivos condóminos. Neste caso, proibindo a realização de
fritos nas mesmas, ou, por outras palavras, a emissão de certo tipo de fumos/cheiros.
Ora, para além do disposto nos artigos 1420º, n°1, e 1430º, nº1, do
Código Civil, encontramos no artigo 1422°, nº1, do mesmo código, um conjunto de
limitações a que os condôminos estão sujeitos. Entre estas, destaca-se a proibição de
praticar atos vedados no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da
assembleia de condôminos, aprovada sem oposição (artigo1422º, nº2, al. d), do Código
Civil).
A deliberação em causa, apesar de controversa na doutrina, é suscetível
de ser reconduzida a esta situação, a par de outras situações aventadas por alguns autores,
Como a proibição, em certas circunstâncias, de animais domésticos, de emissão de ruídos
a partir de certa hora ou de colocação de certos objetos nas varandas (roupa a secar, vasos
etc.).
Admitindo que a assembleia de condóminos tinha competência para
deliberar sobre tal matéria, seria ainda necessário, para que Xavier estivesse, de fato
proibido de realizar fritos na fração arrendada, que a referida deliberação tivesse sido
tomada sem oposição. Ou seja, não bastava uma deliberação a aprovar esse limite, sendo
ainda necessário que não tivesse existido oposição dos condóminos votantes.
Sustentando-se que a assembleia de condóminos não tinha competência
para deliberar sobre tal matéria, por ser a imposição de um limite incompatível com o
direito de propriedade sobre as frações autônomas, designadamente por tais fumos ou
cheiros resultarem de uma utilização normal de uma fração destinada a habitação e de os
cheiros provocados nas partes comuns não constituírem um prejuízo substancial para os
demais condôminos (artigo 1346º do Código Civil), poderíamos estar perante uma
deliberação inválida, não tendo os condóminos afetados de as cumprir.
Por último, quanto ao quórum deliberativo, isto é, quanto à maioria
necessária para fazer aprovar as matérias objeto das deliberações, não se pode, à partida,
afirmar que as deliberações aprovadas são válidas ou inválidas, dado que a maioria dos
condôminos presentes pode significar uma maioria qualificada da permilagem
correspondente às frações. Tudo dependerá do número de condóminos presentes e da
permilagem das suas frações no valor total do prédio. Assim, tanto poderíamos estar
perante deliberações válidas em termos de quórum deliberativo, como não.

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 Em regra, salvo disposição especial as deliberações são tomadas por
maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432º, nº3, do Código
Civil). No entanto, se não comparecer um número de condóminos suficiente para se obter
vencimento, e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se
convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e no mesmo local,
podendo, neste caso, a assembleia deliberar por maioria de votos dos condôminos
presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor do prédio (artigo
1432º, nº4, do Código Civil).

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 CONCLUSÃO

Na óptica do investigador, todo o trabalho de investigação desenvolvido

deve ter como fim o desenvolvimento de percursos argumentativos que o ajudem na
procura de um caminho doutrinal possível, que permita resolver questões que foram
identificadas. Assim, o que percebemos nos estudos de caso em questão foi o dinamismo
interpretativo sob a letra da lei, a partir do qual podemos encontrar vários sentidos que se
enquadram na solução jurídica da coisa, em se tratando aqui de Direitos Reais, base
mestra de nossos estudos.
A teleologia do legislador ao organizar alguma regra – é a chamada
“ratio legis”. E é justamente sobre esta organização interpretativa, jamais à sua margem,
que devemos levantar nossos argumentos quando tratamos de interesses de propriedade
como forma de aquisição, caso da acessão ou salvaguardando nossos interesses junto a
comunidade condominial ou propriedade horizontal.
Concluímos assim que, a acessão industrial imobiliária é uma forma
potestativa de aquisição do direito de propriedade, de reconhecimento necessariamente
judicial, em que o pagamento do valor do prédio funciona como condição suspensiva da
sua transmissão, embora com efeito retroativo ao momento da incorporação. Sendo assim,
uma forma originária de aquisição da propriedade e constitui, fundamentalmente, um
modo de resolução do conflito de direitos entre o dono da obra e o dono do solo.
Entendemos a propriedade horizontal ou condomínio, como o direito de
domínio exercida por várias pessoas sobre o mesmo objeto, concomitantemente
precisamos perceber que o objetivo maior na busca pela convivência em uma comunidade
é a pela segurança, poder usufruir de sua infraestrutura, buscando mais qualidade de vida
aplicada ao cotidiano.
Na reunião condominial, onde foram levantadas as questões do nosso
estudo de caso podemos observar de que forma o Código Civil Português, em seus termos,
atua com o objetivo de dar segurança jurídica quanto a necessidade de um reparo no caso
da impermeabilização das varandas e do terraço de cobertura, a questão da acessibilidade
quando se refere a colocação de plataformas elevatórias em todos os andares de modo a
possibilitar a passagem da cadeira de rodas da proprietária do 3º andar, sob efeito quando
não se trata de uma questão jurídica com relação a autorização de abertura de uma porta
de ligação entre o 1º andar direito e o 1º andar esquerdo e finalmente, e quando delimita

20
os poderes de propriedade no caso da proibição dos condôminos fazerem fritos em suas
casas, por causa dos cheiros provocados nas partes comuns.

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 REFERÊNCIAS

ASSIS, Luiz Gustavo Bambini de. A EVOLUÇÃO DO DIREITO DE

PROPRIEDADE AO LONGO DOS TEXTOS CONSTITUCIONAIS. Revista da
Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. 2008. Disponível em:
file:///C:/Users/nunes%20fiuza/Downloads/67828-Texto%20do%20artigo-89259-1-10-
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Acessão in DICIONÁRIO INFOPÉDIA DA LÍNGUA PORTUGUESA. Porto: Porto

Editora, 2003-2021. Disponível na Internet: https://www.
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Disponível em https://ae.fd.unl.pt/wp-content/uploads/2019/12/Sebenta-In%C3%AAs-
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Lisboa, 2006.

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1992.

GOMES, Carla Amado. REFLEXÕES (A QUENTE) SOBRE O PRINCÍPIO DA

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Público. 2021. Disponível em: https://www.e-publica.pt/volumes/v4n3a02.html (acesso
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TACITO, Caio. TEMAS DE DIREITO PÚBLICO 1. Ed. Renovar: Rio de Janeiro,

1997.

VIEIRA, Alberto José; FONSECA, Soares Tiago da; FIDALGO, Vitor Palmela. CASOS
PRÁTICOS DIREITOS REAIS. Editora Almedina, 2019.

22