Exmo Senhor

Presidente da

Comissão de Economia, Obras Públicas,

Planeamento e Habitação

Data: 25 de maio de 2023

N. Refª : PARC- 000121-2023

Assunto: Proposta de Lei 71/XV/1 - Aprova medidas no âmbito do plano de intervenção

«Mais Habitação»

Tendo tido conhecimento da iniciativa acima mencionada, junto enviamos os nossos

comentários, mantendo-nos ao dispor para quaisquer esclarecimentos adicionais, 1

Com os meus melhores cumprimentos,

A Diretora Geral

(Ana Cristina Tapadinhas)

Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor – DECO

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1269 – 160 Lisboa
ENQUADRAMENTO:

O presente comentário assenta na Proposta de Lei n.º 71/XV/1.ª. O mencionado

documento contempla um conjunto de medidas, orientadas no reforço da legislação no
âmbito da habitação com o propósito de assegurar a sua melhoria, as quais, conforme
resulta do comunicado do Conselho de Ministros, de 16 de fevereiro, visam concretizar
o desígnio de ter um parque habitacional capaz de garantir habitação digna a toda a
população.

Mais se esclarece que o presente parecer incide apenas no que concerne às medidas
que merecem uma apreciação crítica por parte da DECO, as restantes não constituirão
o núcleo da nossa análise uma vez que, em momento oportuno, a posição da presente
Associação já foi remetida.

2
Ainda assim é importante sublinhar que a DECO entende que pese embora a bondade
subjacente à intenção governamental de apresentação desta proposta, a presente
Associação entende que será necessário assumir que dificilmente se conseguirá alterar
o atual paradigma do acesso à habitação no prazo desejável, pelo que é urgente a
aplicação de medidas eficazes e que possam mitigar a atual crise habitacional em curso,
em particular com medidas dirigidas ao mercado de arrendamento e ao crédito
habitação, que não se podem esgotar na aprovação de medidas de apoio às rendas e
bonificação de juros como atualmente se assiste.

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NA ESPECIALIDADE

PROMOÇÃO DE HABITAÇÃO ACESSÍVEL

Pese embora a DECO concorde com uma política assente na promoção de um

arrendamento acessível é importante que resulte clara a diferença entre os regimes
vigentes. O Decreto-Lei 68/2019, de 22 de maio veio criar o Programa de Arrendamento
Acessível o qual veio a ser alterado pelo Decreto-Lei 90-C/2022, de 30 de dezembro que
entre outras alterações veio modificar a designação do referido apoio, renomeando-o
como Programa de Apoio ao Arrendamento.

A promoção de habitação acessível prevista no diploma em análise parece ser distinto

do programa de apoio ao arrendamento até porque visa essencialmente entidades que
queiram utilizar uma linha de financiamento ou a cedência de terrenos e edifícios
3
públicos, pelo que será importante no entendimento da DECO que este regime venha a
ser definitivamente distinto daquele que se encontra previsto para particulares e cujo
regime vem agora ser estabelecido pelo Decreto-Lei 90-C/2022, de 30 de Dezembro.

A este respeito reforçamos que será por demais importante encontrar instrumentos
que promovam o apoio ao arrendamento no âmbito do programa de apoio ao
arrendamento e incentivem a sua adesão por parte dos consumidores, sejam eles
senhorios e/ou arrendatários, tentando que com isso não se cometam os mesmos erros
até aqui verificados.

No que a esta proposta diz respeito e em particular no que diz respeito à cedência de
terrenos e edifícios públicos para disponibilização e gestão de arrendamento acessível,
não se especifica, ao longo do presente diploma, como se concretizará esta cedência.

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Do mesmo modo, e no que a este ponto diz respeito, parece não resultar do diploma
que fiscalização existirá quanto a implementação destas medidas e caso exista como e
a quem caberá esta fiscalização, seria também importante a definição da obrigação de
um relatório anual sobre a implementação das medidas em matéria do arrendamento
acessível de forma que pudessem ser realizadas reajustes ou alterações a estratégia
agora definida.

NOVA GERAÇÃO DE COOPERATIVISMO PARA A PROMOÇÃO DE HABITAÇÃO

ACESSÍVEL

Parece-nos bastante positiva a introdução de uma nova geração de cooperativismo para

a promoção de habitação acessível mas será importante que esta atividade venha a ser
complementada por uma regulação especifica que evidencie os direitos e deveres que
serão estabelecidos entre as cooperativas e os cooperantes de acordo com a 4

regulamentação atualmente vigente em matéria de direitos e deveres no que diz

respeito à aquisição, construção e manutenção de imóveis, em particular no respeitante
ao regime de venda de bens com garantia.

HARMONIZAÇÃO DO REGIME DE CLASSIFICAÇÃO DE PRÉDIO DEVOLUTO

Cabe destacar que nos parece positivo a definição de uma harmonização do regime de
classificação de prédio devoluto, nos termos do artigo 13º, o que permitirá uma
equidade e transparência da aplicação do referido conceito.

Contudo parece-nos, salvo melhor entendimento, que a alteração sugerida no âmbito

do Decreto-Lei 159/2006, de 8 de agosto poderá vir a revelar-se excessiva face à atual
redação vigente.

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Na verdade, art. 5.º do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto estabelece atualmente
que:

Todas as entidades têm o dever de cooperar com os municípios,

designadamente através do envio de informação solicitada tendo em
vista apurar se determinado prédio urbano ou fração autónoma se
encontra devolutas.

As empresas de telecomunicações e de fornecimento de água, gás e

eletricidade prestam aos municípios, mediante solicitação escrita, a
informação necessária à identificação da existência de contratos de
fornecimentos, ou de consumo, por cada prédio urbano ou fração
autónoma, preferencialmente através de comunicação eletrónica ou
outro suporte informático.

As organizações aqui prevista exercer esta atividade, mediante um dever de cooperação

que está institucionalizado e que promove a existência de troca de informação
necessária à identificação da existência de contratos de fornecimento. Esta consagração 5
é distinta da que é agora apresentada e que poderá colocar até em causa o regime
jurídico estabelecido no que diz respeito à proteção dos dados dos consumidores, pelo
que será importante densificar a norma de forma a vir a concretizar-se de que forma as
empresas teriam acesso a essa informação e qual seria o procedimento a adotar pelas
mesmas, tendo em vista evitar a lesão dos direitos e interesses legalmente protegidos
dos proprietários destas habitações.

ALOJAMENTO LOCAL

O art. 16.º da proposta em análise vem propor uma alteração ao artigo 9.º do Decreto-
Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, prevendo que no caso de a atividade de alojamento
local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano
suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de
mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de

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alojamento local na referida fração, salvo quando o título constitutivo expressamente
preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação
expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele
fim.

Sem prejuízo da DECO já se ter pronunciado sobre este tema em anterior contributo,
reforçamos que a proposta de lei em apreço poderá conduzir a algumas dificuldades de
interpretação quando prevê que atividade de alojamento local exercício numa fração
autónoma de edifício ou parte de prédio urbano poderá cessar por oposição da
assembleia de condóminos. Ora, no caso em apreço o que estará em causa serão os
apartamentos dedicados ao alojamento local e, eventualmente os hostels, ficando de
fora a restantes modalidade de alojamentos local. Do mesmo modo, parece não ser
claro se os hostels serão também os alojamentos locais visados pela norma, pelo que
cumprirá esclarecer este ponto em particular.
6

Sem prescindir e sem prejuízo de se assumir que o turismo poderá vir a ser um dos focos
que concorre para o aumento do preço das habitações, no entendimento da DECO é
importante que estas medidas sejam devidamente articuladas com os respetivos
Municípios, de forma a garantir que esta será uma boa medida a nivel local.

Para este efeito, é importante analisar os números e os dados e verificar se de facto a

oferta de alojamento local atual – já com as imposições decorrentes de alguns
regulamentos camarários que obrigam à suspensão de alguns AL – consubstancia um
verdadeiro entrave ao alargamento da oferta e ao aumento das rendas.

Importa não descurar a importância que este setor teve e continua a ter no âmbito do
crescimento económico de algumas cidades. Para além disso, é importante reforçar que
tantos as cidades como cidadão criaram a expetativa de poder vir a desenvolver esta
atividade, estando muitos deles dependentes única exclusivamente dessa profissão,

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pelo que questionamos como serão compensadas estas pessoas? Por via da promoção
fiscal da passagem para um “negócio” cujo rendimento será potencialmente baixo
quando comparado com os valores que atualmente auferem?

Convém do mesmo modo não esquecer, que a atual legislação, em particular o Código
Civil prevê a possibilidade de celebração de contratos de arrendamento temporários
com fins turísticos o que na prática consubstancia uma figura similar ao do alojamento
local com a agravante de não ser sujeita a qualquer fiscalização de atividade. Vedar o
acesso e o exercício de uma atividade de alojamento local, poderá em nosso
entendimento, vir a permitir a existência de negócios paralelos que fogem à fiscalização
e que, simultaneamente, concorram para uma oferta com menos qualidade e
segurança, o que já ocorria há já alguns anos, antes do regime jurídico de exploração de
alojamento local vir a existir.

A DECO entende esta medida e já por variadíssimas vezes alertou para a necessidade de 7

se revisitar o regime jurídico de exploração de estabelecimento de alojamento local,

tendo inclusivamente contribuído para a solução atualmente adotada no sentido de se
vir a impor limites à pressão instalada nas cidades, decorrente da existência de
alojamentos locais.

No entanto, considera que a medida agora poderá criar regime diferentes para situações
que são semelhantes, porque igual exigência não será adotada para outros
estabelecimentos turísticos.

BENEFÍCIOS FISCAIS

Afigura-se bastante positivo que parte das medidas versem sobre os efeitos fiscais em
matéria de habitação, como a isenção do IMT, isenções de mais valias ou reduções em
matéria de IRS para senhorios são medidas importantes, bem como alterações em

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matéria de IMI, imposto de selo e redução do IVA em empreitadas de construção ou
reabilitação de imóveis de habitações económicas, habitações a custos controlados ou
habitações para arrendamento acessível.

Contudo será essencial não definir critérios restritos pouco passiveis de serem
concretizados na prática ou excessivamente burocráticos, quanto à sua concretização.

A título de exemplo será importante destacar o incentivo que é concedido aos

proprietários de imóveis que coloquem os seus imóveis no âmbito do Programa de
Apoio ao Arrendamento.

Nos termos do art. 23.º da presente Proposta:

Aos prédios urbanos ou frações autónomas, adquiridos, reabilitados ou construídos para

afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento são aplicáveis os seguintes benefícios 8

fiscais: a) Isenção do imposto municipal sobre imóveis por um período de três anos a
contar do ano, inclusive, da aquisição, podendo ser renovado, a requerimento do
proprietário, por mais cinco anos; e b) Isenção de imposto municipal sobre as
transmissões onerosas de imóveis.

Ora, para além de no presente normativo estar a falar-se em tributos cuja receita reverte
diretamente para os Municípios, é importante entender como este preceito se irá
aplicar na prática nomeadamente, como poderá o proprietário requerer a isenção por
mais cinco anos, se mediante a verificação dos mesmos requisitos ou se face a requisitos
adicionais que se venham a verificar.

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ARRENDAMENTO OBRIGATÓRIO DE CASAS DEVOLUTAS

Em breves traços e tal como referido anteriormente, a DECO entende que esta é uma
medida que deverá ser devidamente fundamentada e sustentada do ponto de vista
constitucional de forma a evitar que se coloque em causa o direito de propriedade,
uma vez que mais uma vez reforçamos o direito à habitação inclui também o direito de
propriedade e é importante que seja assegurado que os dois não serão beliscados.

É importante não olvidar que na base deste tipo de procedimento deverão imperar
princípios de proporcionalidade, adequação e necessidade que obrigam a que sejam
sempre considerados como atuações de último recurso e última necessidade.

De facto, é importante analisar os números e entender quantos imóveis pertencentes

ao erário público estão disponíveis para vir a integrar e a alargar a oferta habitacional,
dados que parecem não resultar de forma clara de nenhum lado. 9

Ora, só após ser possível identificar estes fogos e mediante a verificação de a

impossibilidade de estes virem a ser utilizados para efeitos de cobertura necessária a
nível nacional, então se ponderaria avançar para uma medida mais gravosa.

No entanto e ainda assim, consideramos que existem outros mecanismos que também
incentivam a utilização dos imóveis particulares devolutos, em particular por via do
agravamento no que diz respeito à tributação de imóveis devolutos e em complemento
medidas efetivas e de carácter dinamizador no que diz respeito à reabilitação destes
imóveis juntos dos particulares e respetiva utilização para efeitos habitacionais de
terceiros mediante um custo adequado.

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RENDA DE NOVOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

Defendemos, tal como decorre do Mais Habitação, a adoção de medidas relativas à

estabilização do valor das rendas, as quais são imperativas e urgentes. No entanto,
justifica-se a salvaguarda dos interesses dos senhorios que não impuseram aos
arrendatários valores de renda especulativos.

De acordo com a mencionada Proposta de Lei, a renda inicial dos novos contratos de
arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos
quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos
anteriores à entrada em vigor da presente lei não pode exceder o valor da última renda
praticada sobre o mesmo imóvel em anterior contrato, aplicado o coeficiente de 1,02.

A DECO louva o facto de o Governo ter criado uma regra que vise evitar uma assimetria
nos contratos de arrendamento por referência aos limites gerais de renda estabelecidos 10

na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, mas ainda
assim mantém a proposta de se defender a garantia de uma renda equilibrada
estipulando-se um limite (a fixar de acordo com o concelho e tipologia, entre outros
fatores), até ao qual os senhorios poderiam fixar livremente o valor da renda no âmbito
de um novo contrato de arrendamento, e só depois de alcançado esse limite aplicar-se-
ia o limite de 2%.

Por outro lado, poderia vir a tentar encontrar-se soluções mais equilibradas para alguns
casos como seja a de um aumento gradual, como acontece em alguns contratos de
crédito habitação que estão submetidos a taxas progressivas ou mistas, sendo que esta
graduação poderia não vir a ter lugar. em determinadas situações de desemprego,
quebra de rendimento ou uma alteração anormal das circunstâncias (entre outras).
Nestes casos, o Estado “entrava em cena” no sentido de apoiar os senhorios na

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expetativa existente para o aumento gradual da renda que, entretanto não foi
operacionalizada por via da motivação de exceção aí presente.

Do mesmo modo, importa referir que este assunto toca diretamente numa matéria
pouco abordada, mas de especial interesse. As rendas especulativas são, habitualmente,
praticadas por entidades ou organizações que visam o lucro e promovem essas rendas
ao abrigo de um exercício e de uma atividade profissional não devidamente regulada do
ponto de vista da proteção do consumidor. Nestes casos, quando o senhorio é uma
sociedade ou uma empresa devidamente estruturada e regular, o arrendatário coloca-
se numa situação de verdadeiro desequilíbrio equivalentes à de um consumidor. Seria
importante que se verificasse um reforço da legislação que viesse a promover a proteção
do consumidor arrendatário para efeitos desta e de outras medidas.

DESCIDA DE IRS E DEDUÇÕES

11

A este respeito e como a DECO já teve oportunidade de assinalar, consideramos de

extrema importância que se reduza a carga fiscal referente ao setor da habitação como
principal promotor e dinamizar de um alargamento da oferta.

Por esse motivo, a DECO considera positivo que o Governo tenha agora previsto incluir
no âmbito da isenção da tributação das mais-valias o imóvel transmitido tenha sido
destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado
familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à
data da transmissão.

A este respeito a DECO nos primeiros contributos que apresentou ao Governo,

sublinhou a importância de serem criadas soluções para jovens no âmbito da compra e
venda de imóveis que se mostrem mais favoráveis, em particular a possibilidade de

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poderem beneficiar da isenção de mais-valias na aquisição de imóveis por via sucessória,
pelo que seria importante este alargamento.

No entanto e ainda assim consideramos de extrema relevância que se concretize o

consagrado na proposta de alteração ao art. 41.º do IRS bem como sejam dados
incentivos maiores aos senhorios no âmbito dos contratos de arrendamento
considerados tradicionais.

ALTERAÇÃO AO NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

Esta é uma medida importante, mas que poderá ainda assim levantar algumas dúvidas.
De acordo com o regime atualmente vigente o arrendatário que invoque um RABC
inferior a cinco RMNA sofrerá uma atualização de renda de acordo com 1/15 do valor
do locado, calculados nos termos do art. 38.º do CIMI sendo que o valor atualizado da
renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social 12

a uma percentagem calculada em função do rendimento.

Ora, de acordo com a proposta apresentada resulta que estes contratos antigos não irão
transitar para o NRAU mas a atualização de renda será realizada nos termos do art. 24.º
do NRAU ou seja o coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de
arrendamento é o resultante da totalidade da variação do índice de preços no
consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais
existam valores disponíveis à data de 31 de agosto, apurado pelo Instituto Nacional de
Estatística.

Ora, partindo-se do pressuposto que estes contratos não caberão em nenhum dos
apoios previstos na proposta, fica por esclarecer que tipo de apoio ao pagamento de
renda ficarão adstritos estes contratos quando titulados por arrendatários que se

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encontrem numa situação de vulnerabilidade económica como os que se traduzem na
norma prevista no art. 35.º do NRAU.

A DECO considera que a proteção aos inquilinos que celebram contratos de

arrendamento anteriores a 1990 é, de facto, importante face às expectativas que foram
sendo criadas ao longo dos anos relativamente a estes contratos.

No entanto, a DECO também entende que este regime de proteção deverá ser aplicado
em qualquer situação em que o inquilino se mostre efetivamente vulnerável, sem ter
em consideração o ano em que celebrou o contrato. Na verdade, e tal como referido em
anteriores contributos, entende a DECO que deveria ser desenvolvido um pacote
específico de proteção de inquilinos que se encontrem numa situação de
vulnerabilidade, construído de forma coesa, inclusiva e integrada, evitando soluções
injustas dirigidas a situações aparentemente justas.
13

A este respeito, seria também bastante importante que as normas respeitantes ao

regime estabelecido para os contratos celebrados na vigência do RAU até à entrada em
vigor do NRAU viesse a ser simplificada para efeitos de maior proteção, equilíbrio,
confiança e segurança das partes.

REABILITAÇÃO TÉRMICA DE HABITAÇÕES

A DECO não poderia deixar de aproveitar esta oportunidade para aplaudir esta iniciativa
do Governo no sentido promover habitações orientadas para um maior conforto
térmico. Desde há longos anos que a DECO tem vindo a defender uma maior articulação
entre o setor da energia e o da habitação, que aparentemente autónomos caminham
juntos para a tao almejada transição energética. Ainda assim a DECO considera que a
previsão atualmente prevista poderá ficar aquém daquilo que é o pretendido e

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necessário uma vez que só tem em consideração as habitações que se destinem a
arrendamento acessível, faltando ainda uma maior densificação da norma apresentada.

ASPETOS QUE NÃO INTEGRAM O PACOTE E QUE SE REVELAM ESSENCIAIS PARA

PROMOVER UM ACESSO À HABITAÇÃO

Ainda assim e sem prejuízo da análise na especialidade de cada medida avançada no

âmbito deste pacote, não poderia a DECO perder a oportunidade de uma vez mais
reforçar aspetos que não constam da proposta em apreço e que se revelam, em nosso
entendimento, essenciais para promover um melhor acesso e garantia de uso e gozo de
habitação, em particular:

• Desenvolver uma lei única referente à habitação que integre distintas matérias que
vão desde a construção à habitação, em vez de termos documentos fragmentados,
desatualizados e sobrepostos que perante uma matéria tão sensível agudizam a 14

dificuldade de interpretação que dela se faz.

• Desenvolver um regime jurídico que permita integrar arrendatário numa verdadeira
relação de consumo perante senhorios que assumem este papel através de
organizações que visam o lucro e desenvolvem uma verdadeira atividade
profissional. Esta medida promoveria não só uma melhor fiscalização do mercado,
um regime de proteção do arrendatário mais forte, bem como a adoção de medidas
fiscais que potencialmente poderiam promover um menor custo na fixação de
rendas.
• Criar regras específicas para cidadãos que apresentem vulnerabilidades, tanto do
ponto de vista económico, energético e habitacional, de forma estruturada, agrupada
e integrada, ao invés de existirem proteções avulsas em documentos dispares e
sobrepostos.
• Uma regulamentação específica que impeça a subida contínua das taxas de juro no
crédito habitação e a asfixia financeira das famílias portuguesa, sendo que a DECO

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 considera que a medida atualmente em vigor referente à bonificação dos juros não
será, de todo, suficiente para mitigar os impactos negativos decorrentes do atual
panorama inflacionista.
• Resolver o problema habitacional dos jovens estudantes deslocados bem como dos
migrantes que parecem não merecer qualquer atenção no âmbito do pacote
anunciado;
• Desenvolver mecanismos extrajudiciais acessíveis, céleres, eficazes e simplificados
aptos a resolver conflitos entre arrendatários e senhorios e também entre
condóminos.
• Reforçar o apoio técnico, humano e financeiro das entidades responsáveis pelo setor
em particular o IHRU e os municípios, edilidades que por excelência, conhecem a
realidade do terreno, identificam as necessidades e desenvolvem soluções locais
adaptáveis a cada situação em concreto;
• Criar observatórios locais de habitação aptos a promover uma rede de partilha entre
todas as situações locais, melhores práticas e maior fiscalização (face a evidente falta 15

de capacidade do IHRU em exercer esta função).

• Criar uma plataforma e um balcão único de atendimento local de habitação apto a
dar informação aos cidadãos sobre os programas de apoio à habitação existentes a
nível local e a nível nacional.
• Distinguir claramente os programas de apoio existentes e acautelar que eles se
interligam e não vedam o acesso por quem já beneficia de um apoio a nível local,
desde que naturalmente a necessidade assim o exija.

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