Modelo de gestão da manutenção em edifícios da

Santa Casa da Misericórdia de Lisboa

Indicadores de desempenho da manutenção de edifícios

Ana Luísa Reis Natário

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em

Construção e Reabilitação

Orientadores: Professora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen

Professor Jorge Manuel Caliço Lopes de Brito

Júri
Presidente: Professor Pedro Gameiro Henriques
Vogal: Professora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen
Vogal: Professora Sónia Maria Cancela dos Santos Raposo Costa e Silva

Outubro de 2016
Agradecimentos

À Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, cujo património, vasto e diverso, constitui um objecto de estudo
interessante e possibilita uma aprendizagem constante.

Aos responsáveis e colegas da instituição que sempre me motivaram para a conclusão desta dissertação.

À minha família, em particular ao Tiago e à Sofia, pelo apoio e compreensão durante os tempos de reclusão.

Um agradecimento especial à Professora Inês Flores Colen pela disponibilidade, contínuo apoio e orientação
durante o período da realização desta dissertação e ao professor Jorge de Brito pela cuidada análise e comentários.

I
II
Resumo

A presente dissertação desenvolve um modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção para o parque
imobiliário urbano de rendimento da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. Este é caracterizado por um elevado número de
edifícios e fracções autónomas, abrangente distribuição territorial e diversidade de tipologias construtivas e usos.

Tem como principal objectivo a definição de indicadores de desempenho do sistema de gestão da manutenção
proposto para a instituição. Este trabalho permitiu igualmente a definição de processos e procedimentos para a gestão da
manutenção dos imóveis, nos quais se incluem a avaliação da condição dos imóveis, a avaliação do estado de conservação
dos elementos fonte de manutenção, a identificação de anomalias construtivas e um modelo de hierarquização de
prioridades de intervenção através da definição de prazos para a execução.

Os procedimentos e indicadores foram aplicados a um conjunto de imóveis constituído por 25 edifícios e 28

fracções para validação. Os indicadores de desempenho técnico de avaliação da condição de imóveis e de prioridade de
intervenção são adequados. Contudo o modelo de prioridades foi repensado para incluir mais um nível e reduzir os prazos
de resposta. O indicador de desempenho da prestação de serviço relativo à distribuição percentual do tipo de manutenção
proposto aferiu o aumento da manutenção preventiva. Os indicadores de desempenho da manutenção que analisam a sua
produtividade e eficiência são mais indicados para o estudo de grandes intervenções de manutenção contudo, no contexto
das pequenas intervenções, podem ser aplicados à avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de
manutenção.

Palavras-chave: Indicadores desempenho; Gestão da manutenção; Parque edificado urbano; Avaliação da condição de
edifícios; Santa Casa da Misericórdia de Lisboa

III
Abstract

This dissertation develops a tool to support the decision of maintenance management of the building stock of
“Santa Casa da Misericórdia de Lisboa”. This features a high number of properties and units, broad territorial distribution and
diversity of construction typologies and uses.

Its main objective is the definition of maintenance management performance indicators for the institution. This work
also enabled the definition of processes and procedures for the building maintenance management, which include the
assessment of building condition, the evaluation of the conservation status of construction elements, the identification of
construction defects and a hierarchical model defining intervention priorities by setting deadlines for the execution of
maintenance works.

The indicators and procedures were applied to a group of properties consisting of 25 buildings and 28 units for
validation. The technical performance indicators developed that evaluate the condition of the building stock and establishes
an intervention priority are appropriate. However the model of defining priorities has been rethought to include another level
and reduce response times. The maintenance service performance indicator on the distribution of the type of service
proposed has measured the increase in preventive maintenance. Performance indicators of the maintenance that analyze its
productivity and efficiency are best suited for the study of major maintenance work but, in the context of small interventions,
can be applied to the evaluation of conservation status of construction elements.

Key words: Performance indicators; Maintenance management; Building stock; Assessment of building condition; Santa
Casa da Misericórdia de Lisboa

IV
Índice

Agradecimentos .......................................................................................................................................................................... I
Resumo ..................................................................................................................................................................................... III
Abstract ..................................................................................................................................................................................... IV
Índice .......................................................................................................................................................................................... V
Lista de figuras .......................................................................................................................................................................... IX
Lista de tabelas ......................................................................................................................................................................... XI
Lista de abreviaturas ............................................................................................................................................................... XIII
1. Introdução ......................................................................................................................................................................... 1
1.1. Considerações preliminares.................................................................................................................................... 1
1.2. Objectivos e metodologia da dissertação ............................................................................................................... 2
1.3. Organização da dissertação ................................................................................................................................... 3
2. Sistemas e metodologias de gestão da manutenção de edifícios .................................................................................... 5
2.1. Considerações iniciais ............................................................................................................................................ 5
2.2. A gestão da manutenção de edifícios ..................................................................................................................... 5
2.2.1. Conceitos e definições de manutenção ........................................................................................................ 5
2.2.2. Estratégias de manutenção ........................................................................................................................... 6
2.2.3. Gestão da manutenção ................................................................................................................................. 7
2.3. Sistema de gestão da manutenção de edifícios ..................................................................................................... 9
2.3.1. Fases constituintes de um sistema ............................................................................................................... 9
2.3.2. Sistema Integrado de Manutenção ............................................................................................................. 11
2.3.3. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais em Lisboa............................................................. 12
2.3.4. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais na Holanda ........................................................... 14
2.3.5. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais no Reino Unido .................................................... 16
2.4. Indicadores de desempenho dos sistemas de gestão da manutenção ................................................................ 18
2.4.1. Indicadores de desempenho técnico ........................................................................................................... 20
2.4.2. Indicadores de desempenho do serviço de manutenção ............................................................................ 24
2.4.3. Indicadores de desempenho da manutenção ............................................................................................. 26
2.5. Síntese do capítulo ............................................................................................................................................... 28
3. A gestão do património imobiliário da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa ............................................................... 29
3.1. Considerações iniciais .......................................................................................................................................... 29
3.2. A Santa Casa da Misericórdia de Lisboa .............................................................................................................. 29
3.3. A gestão técnica, económica e funcional dos edifícios da SCML ......................................................................... 30
3.4. A gestão da manutenção na SCML ...................................................................................................................... 32
3.4.1. Modelo de gestão da manutenção em vigor ............................................................................................... 33
3.4.2. Análise do modelo de gestão da manutenção ............................................................................................ 34
3.5. Indicadores de desempenho da gestão da manutenção da SCML ...................................................................... 37
3.6. Organização do parque imobiliário da SCML ....................................................................................................... 39
3.7. Caracterização do edificado urbano da SCML ..................................................................................................... 40

V
 3.7.1. A tipologia construtiva dos edifícios da SCML ............................................................................................ 42
3.7.2. O estado de conservação dos edifícios ...................................................................................................... 43
3.8. Caracterização dos casos de estudo .................................................................................................................... 45
3.8.1. Edifícios de tipologia pombalina .................................................................................................................. 46
3.8.2. Edifícios de tipologia gaioleiro ..................................................................................................................... 46
3.8.3. Edifícios de tipologia mista .......................................................................................................................... 46
3.8.4. Edifícios de tipologia betão armado “pouco dúctil” ...................................................................................... 47
3.8.5. Edifícios de tipologia betão armado “recente” ............................................................................................. 48
3.9. Síntese do capítulo ............................................................................................................................................... 48
4. Proposta de modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção de edifícios da SCML ........................................... 49
4.1. Considerações iniciais .......................................................................................................................................... 49
4.2. Sistema de gestão da manutenção de edifícios proposto .................................................................................... 49
4.3. Processos a implementar...................................................................................................................................... 53
4.3.1. Caracterização técnica dos imóveis ............................................................................................................ 54
4.3.2. Nível da qualidade de desempenho ............................................................................................................ 55
4.3.3. Condição dos edifícios ................................................................................................................................ 56
4.3.3.1. Avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção .......................................... 56
4.3.3.2. Avaliação da condição dos imóveis ........................................................................................................ 60
4.3.4. Estratégias de intervenção .......................................................................................................................... 61
4.3.5. Definição de prioridades de intervenção ..................................................................................................... 62
4.4. Indicadores e sua aplicação ao caso de estudo ................................................................................................... 62
4.4.1. Indicadores de desempenho técnico ........................................................................................................... 62
4.4.1.1. Identificação de anomalias ..................................................................................................................... 63
4.4.1.2. Avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção .......................................... 66
4.4.1.3. Avaliação da condição dos imóveis ........................................................................................................ 67
4.4.1.4. Definição de prioridades de intervenção ................................................................................................ 69
4.4.2. Indicadores de desempenho da prestação de serviço ................................................................................ 71
4.4.2.1. Tipo de manutenção proposto ................................................................................................................ 72
4.4.2.2. Recursos Humanos da organização ...................................................................................................... 72
4.4.3. Indicadores de desempenho da manutenção ............................................................................................. 73
4.4.3.1. Custo médio por edifício ......................................................................................................................... 73
4.4.3.2. Produtividade e eficiência da manutenção ............................................................................................. 73
4.5. Conclusão do capítulo........................................................................................................................................... 75
5. Conclusão ....................................................................................................................................................................... 77
5.1. Considerações finais ............................................................................................................................................. 77
5.2. Conclusões principais ........................................................................................................................................... 77
5.3. Desenvolvimentos futuros ..................................................................................................................................... 79
Referências bibliográficas ........................................................................................................................................................ 81
Anexo A – Organograma da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa a 31 de Dezembro de 2015 (SCML, 2016) .......................i

VI
Anexo B – Ficha de caracterização do imóvel ........................................................................................................................... iii
Anexo C – Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de inspecção do imóvel ...................................................................... vii
Anexo D – Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de avaliação da condição do imóvel (inicial) ....................................... xi
Anexo E – Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de avaliação da condição do imóvel (após intervenção) ................... xiii
Anexo F – Ficha de relatório de manutenção preventiva .......................................................................................................... xv
Anexo G – Plano de manutenção para edifícios “críticos” e “importantes ............................................................................. xvii
Anexo H – Plano de manutenção para edifícios “regulares” .................................................................................................. xviii
Anexo I – Excerto da folha de cálculo do registo de avaliações do estado de conservação dos elementos fonte de
manutenção.............................................................................................................................................................................. xix

VII
VIII
Lista de figuras

Figura 1.1 – Fluxograma do processo para o desenvolvimento do modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção ..... 2
Figura 2.1 – Organograma dos tipos de manutenção segundo a ocorrência de falha (adaptado de Hallberg, 2009). .............. 6
Figura 2.2 – Desempenho óptimo devido aos custos (adaptado de Hallberg, 2009). ............................................................... 7
Figura 2.3 – Processo de gestão da manutenção baseada em (Hallberg, 2009) e segundo (Silva, 2010). .............................. 8
Figura 2.4 – Organograma do processo do sistema de gestão da manutenção (Silva, 2010) baseado na norma italiana (UNI
10604, 1997). ............................................................................................................................................................................. 9
Figura 2.5 – Diagrama da estrutura das diferentes áreas de um Sistema Integrado de Manutenção (Calejo Rodrigues, 2001). 11
Figura 2.6 – Diagrama da relação da estratégia de gestão imobiliária e técnica (Straub, 2002). ............................................ 14
Figura 2.7 – Diagrama das estratégias de exploração contínua de imóveis (Straub, 2002). ................................................... 15
Figura 2.8 – Modelo das fases do processo de manutenção das entidades gestoras inglesas (Jones e Sharp, 2007) (Cooper
e Jones, 2008) baseado (Raposo et al., 2012). ....................................................................................................................... 16
Figura 2.9 – Modelo de execução da manutenção proposto por Sharp e Jones (2012). ........................................................ 17
Figura 2.10 – Metodologia de identificação de indicadores de desempenho da manutenção (Muchiri et al., 2011). .............. 19
Figura 2.11 – Modelo de avaliação do desempenho do SGM de edifícios (Silva, 2010). ........................................................ 20
Figura 2.12 – Organograma do processo de avaliação da condição do edifício (Straub, 2009). ............................................ 22
Figura 2.13 – Indicador de Desempenho do Edifício (BPI) relacionado com a Despesa Anual de Manutenção Normalizada
(NAME) de clínicas (Shohet e Lavy, 2012). ............................................................................................................................. 27
Figura 3.1 – Organograma do Departamento de Gestão Imobiliária e Património. ................................................................. 31
Figura 3.2 – Diagrama do processo dos pedidos de manutenção. .......................................................................................... 33
Figura 3.3 – Número de requisições registadas segundo a afectação do imóvel. ................................................................... 34
Figura 3.4 – Número de requisições de manutenção correctiva por categorias de Julho 2013 a Junho 2015. ....................... 34
Figura 3.5 – Percentagem de requisições para edifícios de rendimento por categorias de Julho 2013 a Junho 2015. .......... 35
Figura 3.6 – Percentagem de pedidos por especialidade para a categoria de construção civil de prédios de rendimento de
Julho 2013 a Junho 2015. ........................................................................................................................................................ 35
Figura 3.7 – Análise da execução dos pedidos. ....................................................................................................................... 36
Figura 3.8 – Tipo de propriedade dos imóveis geridos pela SCML. ........................................................................................ 39
Figura 3.9 – Distribuição dos prédios urbanos da SCML pelos distritos nacionais. ................................................................. 40
Figura 3.10 – Situação de ocupação dos 273 imóveis da SCML em estudo. .......................................................................... 41
Figura 3.11 – Proveniência dos 273 imóveis da SCML em análise. ........................................................................................ 41
Figura 3.12 – Percentagem das tipologias construtivas dos edifícios da SCML. ..................................................................... 42
Figura 3.13 – Distribuição das tipologias construtivas pelo tipo de propriedade do imóvel da SCML. .................................... 43
Figura 3.14 – Distribuição percentual de edifícios da SCML, existentes em Lisboa e a nível nacional por tipologia construtiva
(INE, 2012). .............................................................................................................................................................................. 43
Figura 3.15 – Percentagem do estado de conservação dos 273 imóveis da SCML em estudo. ............................................. 44
Figura 3.16 – Relação da tipologia construtiva com o estado de conservação dos 273 imóveis da SCML em estudo. ......... 44
Figura 3.17 – Edifício 11013988 (SCML). ................................................................................................................................ 46
Figura 3.18 – Edifício 11016288. ............................................................................................................................................. 46
Figura 3.19 – Edifício 11017388. ............................................................................................................................................. 46

IX
Figura 3.20 – Edifício 11005288.…………………… ................................................................................................................. 47
Figura 3.21 – Edifício 11008488. …………………… ................................................................................................................ 47
Figura 3.22 – Edifício 11016888. …………………… ................................................................................................................ 47
Figura 3.23 – Edifício 11000188. …………………… ................................................................................................................ 47
Figura 3.24 – Edifício 11012288 (SCML). …………………… .................................................................................................. 47
Figura 3.25 – Edifício 11012388 (SCML). …………………… .................................................................................................. 47
Figura 4.1 – Sistema de Gestão da Qualidade da SCML (SCML, 2011). ................................................................................ 50
Figura 4.2 – Proposta da relação entre a gestão patrimonial e a gestão de recursos e serviços (FM) dos prédios de
rendimento da SCML. .............................................................................................................................................................. 51
Figura 4.3 – Diagrama do Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios proposto para a SCML. ..................................... 52
Figura 4.4 - Metodologia aplicada no trabalho de campo ao caso de estudo constituído por 25 edifícios e 28 fracções. ...... 54
Figura 4.5 – Hierarquia de identificação dos elementos construtivos no SGM da SCML. ....................................................... 55
Figura 4.6 – Esquema do balanço financeiro por prédio. ......................................................................................................... 55
Figura 4.7 – Esquema dos critérios a considerar na avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção... 56
Figura 4.8 – Distribuição percentual por elemento fonte de manutenção das avaliações realizadas nos 25 edifícios
estudados. ................................................................................................................................................................................ 58
Figura 4.9 – Distribuição das avaliações ao estado de conservação dos elementos fonte de manutenção (ECE) dos edifícios
estudados. ................................................................................................................................................................................. 58
Figura 4.10 – Distribuição percentual por elemento fonte de manutenção das avaliações realizadas nas fracções estudadas.
................................................................................................................................................................................................. 58
Figura 4.11 – Distribuição das avaliações ao estado de conservação dos elementos fonte de manutenção (ECE) das fracções
estudadas. ................................................................................................................................................................................. 59
Figura 4.12 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção no âmbito das vistorias do estado de
conservação dos imóveis. ........................................................................................................................................................ 66
Figura 4.13 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção no âmbito de solicitações. ................................ 66
Figura 4.14 – Relação entre as tipologias e o estado de conservação dos elementos. .......................................................... 67
Figura 4.15 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção dos edifícios de tipologia gaioleiro. .................. 67
Figura 4.16 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção dos edifícios de tipologia mista. ....................... 67
Figura 4.17 – N.º de edifícios por tipologia por nível de avaliação da sua condição. .............................................................. 68
Figura 4.18 – N.º de fracções por tipologia por nível de avaliação da sua condição. .............................................................. 69
Figura 4.19 – Distribuição percentual dos 25 edifícios caso de estudo pelos prazos de intervenção. .................................... 70
Figura 4.20– Distribuição percentual das 28 fracções caso de estudo pelos prazos de intervenção. ..................................... 70
Figura 4.21 – Tipos de intervenção propostos aos elementos fonte de manutenção avaliados. ............................................. 72
Figura 4.22 – Avaliações da condição do imóvel antes e após intervenção e respectivo valor. .............................................. 74
Figura 4.23 – Relação entre custo de intervenção e produtividade da manutenção. .............................................................. 74
Figura 4.24 – Indicador de eficiência da manutenção. ............................................................................................................. 75

X
Lista de tabelas

Tabela 2.1 – Definição dos conceitos de Manutenção e Reabilitação (ISO, 2011). .................................................................. 5
Tabela 2.2 – Tipos de manutenção (IPQ, 2007). ....................................................................................................................... 6
Tabela 2.3 – Níveis de actividade da gestão de parques edificados (Silva, 2010 baseado em Bonetto e Sauce, 2005).......... 8
Tabela 2.4 – Características dos graus de Sistemas Gestão Manutenção de Edifícios (SGME) (Raposo et al., 2012). ........ 10
Tabela 2.5 – N.º de atendimentos nos Gabinetes de Bairro (Gebalis, 2014; 2015; 2016)....................................................... 13
Tabela 2.6 – Indicadores gerais da Direcção de Conservação do Património (Gebalis, 2014; 2015; 2016). .......................... 13
Tabela 2.7 – Indicadores de intervenções de conservação e manutenção (Gebalis, 2014; 2015). ......................................... 13
Tabela 2.8 – Fases de desenvolvimento da contratação de actividades de manutenção (Straub, 2005). .............................. 16
Tabela 2.9 – Indicadores de desempenho (Cooper e Jones, 2009). ....................................................................................... 17
Tabela 2.10 – Indicadores de desempenho técnico. ................................................................................................................ 20
Tabela 2.11 – Escala de classificação dos vários sistemas Pn e dos critérios de avaliação (Shohet e Lavy, 2012) (Shohet, 2006). ... 21
Tabela 2.12 – Matriz de resultados da avaliação da condição dos elementos com anomalias críticas (Straub, 2009). ......... 23
Tabela 2.13 – Escalas de avaliação da condição dos componentes do edifício de alguns dos métodos analisados (Straub,
2009) (Vilhena, 2011). .............................................................................................................................................................. 23
Tabela 2.14 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de manutenção. ........................................................... 24
Tabela 2.15 – Indicadores de desempenho da manutenção. .................................................................................................. 26
Tabela 3.1 – Obras de Misericórdia (SCML, 2013a). ............................................................................................................... 29
Tabela 3.2 – Rendimentos e Gastos do DGIP (SCML, 2014b; 2015b; 2016).......................................................................... 33
Tabela 3.3 – Lista não exaustiva de indicadores da SCML considerados de análise do desempenho técnico. ..................... 37
Tabela 3.4 – Lista não exaustiva de indicadores da SCML considerados de desempenho do serviço de manutenção. ........ 38
Tabela 3.5 – Lista de indicadores da SCML considerados de análise do desempenho da manutenção. ............................... 38
Tabela 3.6 – Património Imobiliário da SCML (SCML, 2014b; 2015b; 2016). ......................................................................... 39
Tabela 3.7 – Tipologias construtivas de edifícios urbanos correntes (LNEC, 2005), (Cóias, 2007; 2009), (INE, 2012; 2013).42
Tabela 3.8 – Classificação do estado de conservação e relação com a classificação do INE (INE, 2012). ............................ 43
Tabela 3.9 – Listagem dos imóveis seleccionados como casos de estudo. ............................................................................ 45
Tabela 3.10 – Edifício de tipologia pombalina .......................................................................................................................... 46
Tabela 3.11 – Edifícios de tipologia gaioleira ........................................................................................................................... 46
Tabela 3.12 – Edifícios de tipologia mista. ............................................................................................................................... 47
Tabela 3.13 – Edifícios de tipologia de betão armado “pouco dúctil”. ...................................................................................... 47
Tabela 3.14 – Edifícios de tipologia de betão armado “recente”. ............................................................................................. 48
Tabela 4.1 – Actividades principais e processos de suporte. .................................................................................................. 49
Tabela 4.2 – Informação de caracterização do edificado para o SGM da SCML. ................................................................... 54
Tabela 4.3 – Classificação do nível de qualidade de desempenho exigido para os prédios da SCML. .................................. 55
Tabela 4.4 - Nível de qualidade de desempenho atribuído aos edifícios caso de estudo. ...................................................... 56
Tabela 4.5 – Descrição do critério de avaliação do nível da anomalia em elementos fonte de manutenção. ......................... 57
Tabela 4.6 – Descrição dos níveis do critério de avaliação do efeito da falha em elementos fonte de manutenção. ............. 57
Tabela 4.7 – Descrição dos níveis do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção. .................................... 57
Tabela 4.8 – Exemplo dos campos a preencher na Ficha de Inspecção do Imóvel. ............................................................... 57
Tabela 4.9 – Elementos fonte de manutenção propostos e respectivas ponderações e identificação de alguns componentes. 59

XI
Tabela 4.10 – Intervalos de classificação da Avaliação da Condição dos Imóveis. ................................................................ 60
Tabela 4.11 – Propostas de intervenção para as anomalias identificadas nas vistorias. ........................................................ 61
Tabela 4.12 – Prioridade para a realização da intervenção no edifício ou fracção. ................................................................. 62
Tabela 4.13 – Indicadores de desempenho técnico propostos. ............................................................................................... 63
Tabela 4.14 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção do edifício e partes comuns dos 25 casos de estudo. . 64
Tabela 4.15 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção da fracção nos 28 casos de estudo. ................... 64
Tabela 4.16 – Hierarquização das anomalias. ......................................................................................................................... 65
Tabela 4.17 – Distribuição dos edifícios pela avaliação da sua condição face ao nível de desempenho por tipologia. .......... 68
Tabela 4.18 – Fracções cuja avaliação é distinta da efectuada ao edifício. ............................................................................ 69
Tabela 4.19 – Hierarquização de prioridade para os 25 edifícios e 28 fracções e respectivos prazos. .................................. 70
Tabela 4.20 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de atendimento e de manutenção propostos. ............. 71
Tabela 4.21 – Aplicação de indicadores de desempenho da organização. ............................................................................. 73
Tabela 4.22 – Indicadores de desempenho da manutenção propostos. ................................................................................. 73
Tabela 4.23 – Aplicação do indicador de desempenho da manutenção. ................................................................................. 73
Tabela 4.24 – Aplicação dos indicadores de produtividade e eficiência da manutenção aos casos de estudo. ..................... 74
Tabela 5.1 – Prioridade para a realização da intervenção no edifício ou fracção. ................................................................... 78
Tabela 5.2 – Relação entre avaliação da condição de imóvel e nível de classificação do edifício. ......................................... 78
Tabela 5.3 - Nova proposta de prioridade para os edifícios estudados....………………………………………………………….78

XII
Lista de abreviaturas

ABC – Área Bruta de Construção

ACI – Avaliação de Condição do Imóvel
ACy – Coeficiente de idade da construção
AME – Despesa Anual em Manutenção
AVAC – Aquecimento, ventilação e ar condicionado
BPI – Building Performance Indicator
BS – Norma Britânica
BSI – British Standards Institution (Reino Unido)
CEN – European Committee for Standardization
CML – Câmara Municipal de Lisboa
CMT – Custo Total de Manutenção
CREM – Corporate Real Estate Management
DC – Coeficiente de ocupação/densidade
DHS – The Decent Home Standard
DGIP – Departamento de Gestão Imobiliária e Património
DICM – Direcção de Comunicação e Marketing
DIF – Direcção Financeira
DIP – Direcção de Património
DIPO – Direcção de Projectos e Obras
DJ – Departamento de Jogos da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa
DQI – Departamento da Qualidade e Inovação
ECE – Estado de Conservação dos Elementos fonte de manutenção
EF – Efeito da Falha
EFM – Elementos Fonte de Manutenção – elementos construtivos seleccionados num sistema de gestão da
manutenção de edifícios
EN – Norma Europeia
EPIQR – Energy Performance and Indoor Environmental Quality Retrofit
FAC – Coeficiente do edifício
FM – Facility Management
FMEA – Método de análise dos modos de falha e seus efeitos
GAG – Gabinete de Apoio à Gestão
GEBALIS EM – Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, Empresa Municipal
GJ – Gabinete Jurídico
HHSRS – Housing Health and Safety Rating System (Reino Unido)
IE – Indicador de desempenho económico
INE – Instituto Nacional de Estatística
IO – Indicador de desempenho organizacional
IPQ – Instituto Português da Qualidade
ISO – International Standard Organization

XIII
IT – Indicador de desempenho técnico
LNEC – Laboratório Nacional de Engenharia Civil
MAEC – Método de Avaliação do Estado de Conservação de edifícios
MEI – Indicador de Eficiência da Manutenção
MPF – Modos potenciais de falha
MSC – Controlo da Gestão da Manutenção
MSR – Rácio dos recursos de manutenção
MTTR – Tempo Médio de Reparação
NA – Nível da Anomalia
NAME – Despesa Anual em Manutenção Normalizada
NE – Núcleo de Equipamentos
NEN – Nederlands Normalisatie Instituut
NP – Norma Portuguesa
NPU – Núcleo de Prédios Urbanos
PI – Prioridade de intervenção
PDCA – Planear, executar, verificar e agir
RJUE – Regulamento Jurídico da Urbanização e Edificação
SCML – Santa Casa da Misericórdia de Lisboa
SGME – Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios
SLA – Service Level Agreement
TF – Taxa de Falha
TOBUS – Tool for selecting Office Building Upgrading Solutions
TMI – Tempo Médio entre Intervenções
TTR – Tempo Total de Resposta
UA – Unidade de Activos
UCM – Unidade de Conservação e Manutenção
UNI – Ente Nazionale Italiano di Unificazione
XENIOS – Audit tool for hotel buildings and the promotion of rational use of energy and exploitation of renewable energy
sources

XIV
1. Introdução

1.1. Considerações preliminares

A preocupação relativa ao nível da qualidade e conforto ambiental na construção dos edifícios tem aumentado
consideravelmente devido a novas exigências regulamentares, funcionais e energéticas. Por isso, o conceito de construção
sustentável tem sido determinante ao nível da concepção, construção e operação ao longo da vida útil de um edifício.

A manutenção periódica dos edifícios é essencial para minimizar a degradação dos edifícios e a evitar obras de
reabilitação profunda. Apesar de o Regulamento Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) no n.º 1 art.º 89 (Assembleia
da República, 2007), prever a realização de obras de conservação, pelo menos, uma vez em cada período de oito anos, esta
obrigatoriedade legal raramente é cumprida. De facto não existe um mecanismo de controlo ou verificação da realização das
obras de manutenção dos edifícios, o que é mais uma justificação para o estado de conservação do património edificado. A
manutenção dos edifícios e, em particular, a dos grandes parques imobiliários existentes em Portugal, quer das Câmaras
Municipais, do Estado quer de outras instituições, como a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa (SCML), pode conduzir a
uma gestão mais eficiente dos seus activos e melhorar as condições de habitabilidade, contribuindo para a sustentabilidade
das organizações e do meio construído.

A presente dissertação tem como objecto de estudo o património imobiliário da Santa Casa da Misericórdia de
Lisboa e pretende contribuir para desenvolver um modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção do seu parque
imobiliário, de modo a promover a optimização dos seus recursos e contribuir para a sua sustentabilidade económica
concorrendo para o cumprimento da sua missão social.

O património imobiliário da SCML é vasto e diverso, constituído por 488 imóveis, afectos à actividade social e a
rendimento, com diferentes tipologias, usos, idade de construção e distribuição geográfica. A Administração tem promovido a
reabilitação dos imóveis devolutos e degradados com o intuito de obter novas fontes de rendimento. Nesse seguimento, o
departamento responsável apresenta como objectivo a implementação de estratégia de manutenção da construção civil, pois
considera a manutenção como um importante modo de preservação do investimento efectuado.

A manutenção do parque imobiliário em bom estado de conservação, nos edifícios em utilização ou após a sua
reabilitação, implica uma gestão racional que se deve basear em informação fidedigna sobre a construção e a sua
conservação, essencial para uma utilização eficiente durante a sua vida útil. No entanto, o elevado número de imóveis, em
conjugação com um limite orçamental para as obras regulares de conservação e a inexistência de plano de manutenção do
parque imobiliário, podem dificultar a definição de prioridades para as intervenções que deverão ser concretizadas
contribuindo, assim, para o agravamento da condição do edificado.

O desenvolvimento de um modelo que apoie na análise do património, na elaboração de uma estratégia de

manutenção e na sua execução, é essencial para uma boa gestão do parque imobiliário. Esta deverá assentar na aplicação
de metodologias de análise técnica e económica e na definição de indicadores de desempenho. Esta ferramenta de gestão
pretende contribuir para o planeamento da manutenção e das intervenções a realizar nos edifícios de grandes parques
imobiliários, no qual a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa se insere.

1
 1.2. Objectivos e metodologia da dissertação

A dissertação pretende contribuir para a optimização da gestão da manutenção do edificado da SCML, tendo como
principal objectivo a definição de indicadores de desempenho do sistema de gestão da manutenção a propor para a
instituição. Para a execução da dissertação, são apresentados igualmente os seguintes objectivos específicos:

 definição de indicadores de desempenho da gestão técnica, da organização do sistema e da manutenção;

 desenvolvimento de um modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção estabelecendo prioridades para as
intervenções de manutenção a curto, médio e longo prazo;
 caracterização de um sistema de gestão da manutenção com o desenvolvimento de um conjunto de processos e
procedimentos para a gestão de imóveis;
 realização de trabalho de campo para aplicação e validação dos procedimentos e indicadores desenvolvidos a um
conjunto de 25 edifícios e 28 fracções.

Para a concretização destes objectivos, foi necessário analisar a informação sobre o património da instituição, mais
concretamente sobre os edifícios em estudo, e o serviço de manutenção de modo a adequar o sistema de gestão a
desenvolver e os respectivos indicadores de desempenho, conforme a Figura 1.1.

Inventário do Sistema de Gestão da Manutenção Análise do serviço de

património (edifícios rendimento SCML) manutenção da SCML

Indicadores de desempenho do
SGME da SCML

Trabalho de campo
(aplicação e avaliação do modelo)

Figura 1.1 – Fluxograma do processo para o desenvolvimento do modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção

Para iniciar o trabalho, realizou-se uma pesquisa para recolha de informação em documentação bibliográfica sobre
manutenção, sistemas de gestão da manutenção e indicadores de desempenho para desenvolvimento do estudo teórico do
estado da arte. A análise focou-se na apresentação de exemplos de sistemas de gestão da manutenção nacionais e
internacionais aplicados a parques imobiliários e numa síntese de indicadores de desempenho da manutenção, identificados e
desenvolvidos por diversos autores, considerando a sua finalidade e área de avaliação do sistema de gestão da manutenção.

Paralelamente, foi necessário proceder à identificação e recolha de informação das bases de dados sobre os
edifícios património da SCML. Uma vez existirem várias fontes de informação dentro da instituição e nenhuma reunir toda a
informação necessária, procurou-se completar a base de dados existente de modo a possibilitar a análise do universo de
imóveis em estudo. Para tal, agregou-se a informação do estado de conservação, a data de construção, o número de pisos, o
tipo de utilização principal e afectação, assim como se introduziu novos critérios, como a tipologia construtiva e a data da
última intervenção, quando aplicável e disponível. Alguma da informação, nomeadamente a tipologia dos edifícios e o estado
de conservação, foi obtida através da observação de fotografias e da consulta de registos existentes.

2
 Analisou-se, igualmente, o modelo em vigor na instituição para a manutenção dos edifícios, incluindo os registos, a
base de dados das requisições de manutenção emitidas e indicadores estabelecidos de modo a identificar os critérios
relevantes da manutenção dos edifícios de rendimento da SCML. Esta informação conjugada com a experiência profissional
do trabalho realizado na instituição permitiu estabelecer a base das necessidades da SCML.

Para a realização do trabalho de campo, procedeu-se à identificação de 25 edifícios e 28 fracções a integrar a

amostra de estudo, para os quais se recolhem dados, nomeadamente sobre as características construtivas, os contratos de
arrendamento e as intervenções. A realização de vistorias a esses edifícios e fracções permitiu a sua caracterização, a
análise das soluções construtivas, a identificação de anomalias e propostas de intervenção. No trabalho de campo, elaborou-
se as fichas de inspecção dos edifícios e fracções que permitiram a sua caracterização e avaliação detalhada para posterior
desenvolvimento e aplicação do modelo proposto.

O desenvolvimento do sistema de gestão da manutenção proposto para a SCML passou pela identificação dos
processos e respectivos procedimentos, dos quais se destacam a avaliação da condição dos edifícios e fracções, a definição
de indicadores de desempenho e de um modelo de apoio à decisão através da hierarquização de prioridades das
intervenções de manutenção.

1.3. Organização da dissertação

Propõe-se uma dissertação organizada em cinco capítulos, a bibliografia e anexos, com a estrutura e organização
dos conteúdos que são a seguir apresentados.

Após esta introdução, no segundo capítulo pretende-se desenvolver as definições dos conceitos relativos à
manutenção e gestão da manutenção de edifícios, apresentar as características e organização de sistemas de gestão da
manutenção de modo a reunir a informação necessária para a elaboração da proposta do sistema de gestão da manutenção
e modelo de apoio à decisão a aplicar na SCML.

No terceiro capítulo, é apresentada a organização da SCML e procede-se à análise da base de dados das
requisições de manutenção emitidas e dos indicadores já estabelecidos. Realiza-se a caracterização do parque imobiliário da
instituição pela análise da base de dados existente e a apresentação dos edifícios seleccionados para a amostra de estudo.

O sistema de gestão da manutenção proposto adaptado à realidade do património e dos serviços da Santa Casa da
Misericórdia de Lisboa é apresentado no capítulo 4. São tipificados e sistematizados procedimentos de gestão da manutenção
dos edifícios a nível técnico, económico e funcional, através de fichas e relatórios tipo, tendo por base a análise efectuada no
estado da arte. Foram desenvolvidos indicadores de desempenho de caracterização técnica dos imóveis, de avaliação do
sistema de gestão da manutenção e do serviços e da manutenção, assim como se definiu o modelo de apoio à decisão para
determinar prioridades para as intervenções. Por fim, foram aplicados os procedimentos, fichas desenvolvidas, indicadores e
um modelo de prioridades aos casos de estudo, constituído por 25 edifícios e 28 fracções, com o objectivo de validar o
modelo de apoio à decisão.

No último capítulo, são apresentadas as conclusões finais deste estudo através da sintetização dos resultados
obtidos, assim como as linhas de orientação para futuros trabalhos neste âmbito. Por último, são apresentadas as referências
bibliográficas e anexos com o organograma da SCML, a ficha de caracterização de um edifício, a ficha de manutenção

3
preventiva, planos de manutenção dos edifícios e a metodologia proposta aplicada a um edifício com as respectivas fichas de
inspecção e avaliação do imóvel, inicial e após a intervenção.

4
2. Sistemas e metodologias de gestão da manutenção de edifícios

2.1. Considerações iniciais

No presente capítulo, são apresentadas as definições dos conceitos relativos à manutenção, gestão da
manutenção de edifícios, assim como são mencionadas as características e organização de um sistema de gestão da
manutenção e apresentados exemplos de aplicação a grandes parques imobiliários, nomeadamente o Sistema Integrado de
Manutenção, dos bairros sociais de Lisboa, Holanda e Reino Unido. Por último, são identificados alguns dos indicadores
existentes relacionados com o desempenho da manutenção desenvolvidos por vários autores e organizados em indicadores
de desempenho técnico, do serviço de manutenção e de desempenho da manutenção.

2.2. A gestão da manutenção de edifícios

2.2.1. Conceitos e definições de manutenção

O termo “manutenção” tem a sua origem no contexto militar (Farinha, 2011) e só posteriormente foi transposto para o
universo empresarial devido ao reconhecimento, na actividade industrial, da sua importância para o bom desempenho
produtivo dos equipamentos (Cabral, 1998). Devido às necessidades de produção, as empresas passaram de uma fase inicial
de correcção das falhas a procurar evitar que estas surgissem, através da actuação na prevenção de anomalias. Só
posteriormente, com a expansão da aviação comercial, surge a engenharia de manutenção baseada em processos científicos
cujo objectivo era melhorar a fiabilidade dos equipamentos (Farinha, 2011). Actualmente, este conceito tem evoluído com a
introdução de novas disciplinas e interacção com outras áreas do conhecimento, o que contribui para a origem de diversas
terminologias. Não obstante, num esforço de normalização, foram discriminados os conceitos na norma EN 13306 (CEN,
2010).

Nas últimas décadas, o conceito de manutenção tem sido alvo de aplicação gradual ao contexto da engenharia
civil e ao edificado, num âmbito mais abrangente de satisfação das exigências funcionais do edifício (Flores-Colen, 2010). A
partir do momento da sua construção, os edifícios enfrentam continuamente um processo de degradação devido à
exposição ambiental e às condições de utilização. Por isso, na fase de utilização, estão englobadas as actividades de
manutenção e reabilitação necessárias para assegurar a funcionalidade, as características de qualidade, eficiência e valor
económico da construção.

A norma ISO 15686-1 (ISO, 2011) estabelece uma sistematização da terminologia utilizada no edificado,
enquadrando a actividade de manutenção com as outras necessárias à gestão da manutenção de edifícios ao longo da sua
vida em serviço, que são apresentadas na Tabela 2.1.

Tabela 2.1 – Definição dos conceitos de Manutenção e Reabilitação (ISO, 2011).

Designação Descrição
Combinação de todas as acções técnicas, administrativas e de gestão, durante o ciclo de vida útil do edifício ou dos seus elementos
Manutenção
constituintes, destinadas a mantê-los num estado em que desempenhem as funções requeridas
Reabilitação Alteração e melhoria do edifício ou das suas partes de modo a atingir uma condição aceitável

5
 Sintetizando, quando é necessário manter o desempenho do edifício, procede-se a acções de manutenção mas
no caso de alteração dos requisitos de desempenho, devido a nova regulamentação ou a novas exigências funcionais dos
utilizadores, é necessário reabilitar o edifício.

As acções de manutenção periódicas e sistemáticas resultam numa degradação mais suave do edifício conseguindo
que este mantenha um nível de desempenho próximo do inicial durante um maior período de tempo. A reabilitação só deve
ocorrer quando se atinge o fim de vida útil do edifício ou de elementos construtivos, o que implica grandes intervenções
pontuais. Para garantir que um edifício e os seus componentes satisfazem os requisitos de desempenho durante a sua vida
em serviço, têm-se realizado conferências e estudos que procuram estabelecer relações entre a degradação, a necessidade
da manutenção dos edifícios e dos seus componentes e a sua vida útil, analisando os custos inerentes a estas actividades.
Destacam-se os estudos desenvolvidos por Calejo Rodrigues (2001), Lanzinha et al. (2002), Balaras et al. (2005), Abbott et
al. (2007), Gaspar e Brito (2008), Silva (2010), Silva et al. (2012), Dias et al. (2014) e Han et al. (2014).

2.2.2. Estratégias de manutenção

Os elementos fonte de manutenção, denominação utilizada por Calejo Rodrigues (1989) para elementos
construtivos, são alvo de actividades de manutenção que podem ter diversas nomenclaturas consoante a presença de uma
anomalia ou o planeamento e execução do trabalho. A norma BS 8210 (BSI, 2012) distingue os vários tipos de manutenção
tendo em consideração a existência de planeamento ou a sua execução devido à existência de falhas. Outros autores, como
Calejo Rodrigues (2001), Flores-Colen (2010) e Hallberg (2009), apresentam uma classificação simplificada dos trabalhos de
manutenção, tendo em conta as duas estratégias possíveis em função da ocorrência de falhas. A proposta deste último autor é
apresentada no organograma da Figura 2.1.

MANUTENÇÃO

Manutenção pró-activa Manutenção reactiva

Manutenção baseada em Manutenção baseada na

intervalos de tempo condição

Inspecção Monitorização
Calendarização Exploração
periódica contínua

Figura 2.1 – Organograma dos tipos de manutenção segundo a ocorrência de falha (adaptado de Hallberg, 2009).

Na Tabela 2.2, são apresentadas as designações de cada tipo de manutenção de acordo com o especificado na
NP EN 13306 (IPQ, 2007).

Tabela 2.2 – Tipos de manutenção (IPQ, 2007).

Designação
Manutenção reactiva ou correctiva
Manutenção pró-activa ou preventiva
Manutenção baseada em intervalos de
tempo pré-definidos
Manutenção baseada na condição
Descrição
Manutenção efectuada após a detecção de uma avaria ou falha e cujo objectivo é a reposição do
elemento em condições de funcionamento o mais rapidamente possível.
Manutenção realizada com uma frequência estabelecida em que se pretende reduzir a probabilidade
de avaria ou a degradação do elemento
Manutenção planeada que ocorre periodicamente em espaços temporais definidos
Manutenção planeada que ocorre devido à vigilância e análise do estado de degradação do elemento

A manutenção reactiva (ou correctiva) é um tipo de manutenção que pode ser utilizado nos casos em que os
custos económicos são de tal modo elevados na realização da manutenção pró-activa, por comparação com as

6
consequências da falha, que aquela se torna injustificável. É uma estratégia assente numa análise custo-benefício da
realização da intervenção, sendo deste modo possível monitorizar o mecanismo de degradação e actuar apenas para a
reparação da anomalia. É, no entanto, necessário salvaguardar as consequências económicas, de segurança e funcionais
no caso de ocorrerem eventuais falhas. Pode igualmente ocorrer para a correcção de anomalias imprevistas nas quais se
inserem os acidentes.

A manutenção pró-activa é dividida em dois outros tipos de manutenção planeada: a manutenção baseada em
intervalos de tempo pré-definidos ou a manutenção baseada na condição. A primeira implica que as acções a desenvolver
ocorram em intervalos de tempo definidos, independentemente da condição do elemento fonte de manutenção, sendo
necessário conhecimento sobre o risco de falha e o ciclo de vida útil dos elementos. A manutenção baseada na condição
procura a detecção da eventual degradação e possíveis falhas no elemento de modo a possibilitar a adopção de medidas para
prevenir a falha, cuja monitorização pode ser realizada através de inspecções periódicas ou monitorização contínua.

A gestão da manutenção deve ponderar a utilização das duas estratégias, pois só deste modo é possível tentar
alcançar uma relação óptima entre a manutenção pró-activa e correctiva, conforme representado na Figura 2.2, tentando
obter a melhor relação entre os custos de realização dos trabalhos de manutenção e os que decorrem de não haver um
desempenho suficiente por parte do elemento.

Figura 2.2 – Desempenho óptimo devido aos custos (adaptado de Hallberg, 2009).

Uma vez que os elementos construtivos estão sujeitos a fenómenos de obsolescência e degradação, o objectivo
da manutenção programada consiste na racionalização da gestão técnica e económica das intervenções necessárias para
manter o desempenho qualitativo de um edifício e, assim, estabelecer um nível de eficiência e fiabilidade das intervenções
(Cutrale, 2008). Nesse sentido, é importante identificar as acções de manutenção estritamente necessárias para a sua
optimização. Tal situação exige ferramentas de apoio à decisão para definição de quais as acções a realizar o que, por sua
vez, implica métodos de medição e previsão do desempenho dos elementos construtivos e do edifício. Só com esta
informação é possível determinar e minimizar as inspecções e monitorizações necessárias, de modo a conseguir a
diminuição dos custos referentes à manutenção pró-activa.

2.2.3. Gestão da manutenção

As várias disciplinas envolvidas nas actividades de manutenção contribuem para que a sua gestão seja complexa.
A gestão da manutenção busca o equilíbrio entre as acções de manutenção necessárias para o nível especificado de
desempenho e os custos inerentes a estas actividades, considerando igualmente os factores não económicos, tendo em
vista o bom desempenho dos bens (Cabral, 1998).

7
 A gestão da manutenção de edifícios está integrada na gestão de parques edificados, um conceito mais abrangente e
com áreas de actividade mais vastas que, conforme se pode observar na Tabela 2.3, pode ser agrupado em três conjuntos (Silva,
2010): a gestão estratégica de bens, a gestão da propriedade e a gestão técnica. A gestão estratégica de bens abrange as
decisões relativas ao edificado, como a sua compra e venda e operações financeiras associadas, de modo a controlar e
avaliar o parque imobiliário. Na gestão da propriedade, encontram-se as actividades necessárias para o cumprimento das
obrigações administrativas, regulamentares, de segurança e ambiental, assim como a operacionalização dos
empreendimentos. A gestão técnica engloba as actividades inerentes ao funcionamento de um edifício para a garantia das
condições de desempenho necessárias à sua exploração, designadamente a gestão de uso e da manutenção. Existem,
igualmente, actividades transversais relacionadas com a gestão financeira e económica, assim como a gestão da informação e dos
recursos disponíveis.

Tabela 2.3 – Níveis de actividade da gestão de parques edificados (Silva, 2010 baseado em Bonetto e Sauce, 2005).
Níveis de gestão Âmbito Actividades Actividades de carácter transversal
Bens Estratégia Análise global
patrimonial Compra-venda
Demolição / Construção
Propriedade Administração Gestão jurídica

Contabilidade geral, análise e gestão de

Gestão do conhecimento do património

Gestão de pagamentos (taxas)

Gestão e seguimento das actividades

Gestão de garantias

Gestão contabilística e económica

Segurança Gestão do cumprimento regulamentar
Operações Programação

Gestão de recursos humanos

(construção, Construção

Inventário e planeamento
grandes obras) Recepção
Gestão técnica Manutenção Manutenção preventiva
Manutenção correctiva

Gestão de meios
Exploração Controlo das instalações
Controlo de acessos, chaves
Gestão de energia mercados
Serviços associados Recepção
Telefones

Paralelamente, existe o conceito de “Facilities Management” que é definido pela International Facility Management
Association como a profissão que abrange vários serviços para garantir a funcionalidade do ambiente construído,
integrando pessoas, espaços, processos e tecnologia (Atkin e Brooks, 2009) (Chanter e Swallow, 2007).

O processo de manutenção pode ter como base os sistemas de gestão da qualidade (método planear-executar-
verificar-actuar) para o desenvolvimento de um sistema de gestão, com o intuito de alcançar uma melhoria contínua na
qualidade do serviço prestado (IPQ, 2008). Estes procedimentos têm sido adaptados ao contexto da construção e à gestão
da manutenção de edifícios, como é o caso do modelo desenvolvido por Hallberg (2009), apresentado na Figura 2.3. Estes
processos apoiam a organização da gestão da manutenção de edifícios mas as estratégias de manutenção a adoptar
dependem do tipo e características do parque edificado, assim como dos requisitos de desempenho e objectivos
especificados pelo gestor dos bens imobiliários.

Estratégia de Programa de Planeamento da

manutenção manutenção Acção
manutenção

Requisitos e objectivos Resultados

Re-planeamento de
Introdução de melhorias Análise da informação Relatórios
recursos

Figura 2.3 – Processo de gestão da manutenção baseada em (Hallberg, 2009) e segundo (Silva, 2010).

8
 2.3. Sistema de gestão da manutenção de edifícios

2.3.1. Fases constituintes de um sistema

A nível nacional, os sistemas de gestão da manutenção foram sistematizados na norma portuguesa NP 4483
(IPQ, 2008), mas a nível internacional existem normas mais vocacionadas para o edificado. A norma inglesa BS 8210 (BSI,
2012) e a italiana UNI 10604 (1997) definem orientações para o desenvolvimento, gestão e controlo de sistemas de gestão
da manutenção de edifícios (SGME) ou parques edificados (Raposo et al., 2012). Estas normas revelam algumas
preocupações comuns, o que possibilita a identificação de fases consideradas como essenciais para a definição de um
sistema de gestão da manutenção dos edifícios, que são: a definição da política e estratégia da manutenção; o seu
planeamento estratégico; a implementação do sistema de manutenção e o desempenho do mesmo. Como referido, a
gestão da manutenção insere-se no processo da gestão do património imobiliário e, para tal, deve ter em consideração a
estratégia definida pela entidade responsável pela sua gestão (Bonetto e Sauce, 2006). A norma UNI 10604 (EIN, 1997)
define uma metodologia para desenvolver um sistema integrado de manutenção do património imobiliário, público ou
privado, novo ou existente, inserido no processo de gestão de bens imobiliários. Na Figura 2.4, apresenta-se um
organograma representativo das várias fases de desenvolvimento e implementação do sistema de gestão da manutenção.

3. IMPLEMENTAÇÃO 2. PLANEAMENTO DA 1. OBJECTIVOS E

DO PLANO MANUTENÇÃO CONHECIMENTO

Definição da prioridade de
imprevistos
Trabalhos

intervenção

Nível de qualidade
de desempenho
Nível de manutenção (trabalho e

Condição de funcionamento dos

Orçamentação (mão de obra,
Estimativa do custo anual

frequência dos trabalhos)

Implementação do plano

Actualização do balanço

edifícios em relação ao
material, equipamento)
Não

pretendido
financeiro

Sim
?
degradação e de
obsolescência
Processo de
Informação de

Técnicas e tempos de
retorno

execução

Estratégia de intervenção
(formas de manutenção, categorias de
Disponibilidade de obras, formas de contrato e organização Avaliação da condição dos
recursos financeiros de trabalho) edifícios

POLÍTICA DE MANUTENÇÃO
INFORMAÇÃO
SISTEMAS DE

POLÍTICA DE GESTÃO DE IMÓVEIS

Tipo e função dos Localização dos imóveis Valor patrimonial dos Rendas dos imóveis
edifícios imóveis

ESTRATÉGIA DE GESTÃO DO PATRIMÓNIO

Figura 2.4 – Organograma do processo do sistema de gestão da manutenção (Silva, 2010) baseado na norma italiana (EIN, 1997).

9
 A definição da política de manutenção deve ter em consideração a política estabelecida para o parque edificado, assim
como as características dos edifícios, nomeadamente a sua dispersão geográfica, o tipo de utilização, o grau de complexidade e
a tipologia construtiva. De modo a cumprir os objectivos estabelecidos, após a definição dos princípios da manutenção, é
necessário o desenvolvimento de um plano estratégico de manutenção que operacionalize e especifique os processos, os
documentos e recursos necessários, identificando as funções a serem executadas por cada departamento ou área. Para a
operacionalização do sistema de gestão da manutenção, é necessário desenvolver um conjunto de processos, entre os quais se
destacam a avaliação da condição dos edifícios, o planeamento da manutenção, a sua previsão orçamental e financiamento, a
definição do programa de trabalhos da manutenção, a sua concretização e a elaboração da documentação necessária.

Os indicadores de desempenho permitem a monitorização e medição dos processos do sistema de gestão da

manutenção, dos trabalhos de manutenção e do desempenho dos elementos fonte manutenção dos edifícios. Para tal,
devem existir métodos de monitorização adequados para cada um dos processos e para as características do serviço com o
objectivo de verificar se os requisitos foram cumpridos. A melhoria contínua do sistema de gestão da manutenção é
essencial para a sua eficácia mas é necessária a análise de dados, a realização de acções correctivas e preventivas e a
revisão efectuada pela gestão de topo (IPQ, 2008). Assim, os dados recolhidos devem ser válidos, fiáveis e actualizados
para obter uma informação de qualidade. A sua quantidade não deve ser excessiva de modo a não aumentar os custos da
sua recolha. Em suma, para a análise do sistema de gestão da manutenção, é necessário estabelecer indicadores simples
e precisos para apoiar a organização na avaliação dos objectivos.

Um sistema de gestão da manutenção pode ter vários estágios de implementação e desenvolvimento, assim como
diferentes graus de complexidade. Uma análise comparativa entre a aplicação de vários sistemas permitiu a especificação
de um modelo de classificação de Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios (SGME) de acordo com os respectivos
graus de desenvolvimento. Raposo et al. (2012) procederam à definição de três graus de maturidade (Básico, Intermédio e
Avançado), em que se inserem os sistemas avaliados em função dos seguintes critérios: tempo de implementação e
experiência das entidades gestoras; características dos parques edificados e dos utentes e utilizadores; e existência de uma
visão integrada de gestão. A Tabela 2.4 sintetiza as diferenças características de um SGME Básico e um Avançado de
modo a facilitar a sua classificação. Considera-se que o modelo em vigor na SCML encontra-se num nível Básico pois,
apesar de nos últimos anos terem sido implementados procedimentos, um programa informático simples e o recurso a
contratos de manutenção de construção civil, a organização é rígida, não existem planos de manutenção para os edifícios
assim como não ocorre uma análise e avaliação da manutenção de modo a promover a sua melhoria.

Tabela 2.4 – Características dos graus de Sistemas Gestão Manutenção de Edifícios (SGME) (Raposo et al., 2012).

Critérios SGME - Básico SGME - Avançado

Avaliação do desempenho do
edifício
Tecnologias de Informação
Organização
Realização dos trabalhos de
manutenção
Realização de inspecção para avaliação do estado Avaliação periódica através de indicadores de
de conservação dos elementos desempenho (físico, ambiental, social e económico)
Não existem Existem
Políticas e estratégias de gestão do património edificado.
Boas práticas de gestão.
Sistema rígido
Inovação, flexibilidade e disseminação de boas práticas.
Constante análise e melhoria do desempenho
Contratação tradicional Criação de parcerias ou cooperações a longo prazo

De seguida, são apresentados casos de sistemas de gestão da manutenção em edifícios aplicados a habitação e
ensino. Estes sistemas foram inicialmente aplicados em património de organizações públicas, mais concretamente em
edifícios com utilização intensiva, ou em organizações com responsabilidade de gestão de grandes parques habitacionais.

10
 2.3.2. Sistema Integrado de Manutenção

Calejo Rodrigues (1989) desenvolveu uma metodologia para um sistema de gestão da manutenção que procurava
tipificar procedimentos e obter registos da sua prática. Este tinha como objectivo conhecer o estado de degradação dos
edifícios através de índices de desempenho (rácios de reclamações, ocorrências de emergências, tempo médio entre
intervenções, etc.), determinar tendências, efectuar previsões para tipificar acções e, assim, optimizar custos de
manutenção considerando o desempenho dos edifícios.

O sistema define que os procedimentos de manutenção se podem desenvolver em etapas de acordo com o
interveniente: a primeira, ao nível da utilização corrente efectuada pelos utilizadores diários cujos procedimentos podem ser
estruturados num manual de utilização; a segunda, na realização de inspecções, preventivas ou condicionadas, efectuada
por técnicos; a terceira, e última, ao nível da análise de anomalias tendo em vista a sua reparação. Este sistema especifica
que deve existir uma interacção entre as inspecções e os planos de manutenção para se proceder à sua actualização e,
assim, antecipar a necessidade de eventuais intervenções. O Sistema Integrado de Manutenção encontra-se estruturado
em três áreas: cadastro, plano de manutenção e intervenção, cujas relações são apresentadas no fluxograma da Figura 2.5.

Recursos
Identificação Decisão
Quadros Bolsa Colaboradores Piquete Contrato

Arquivo

CADASTRO PLANO DE MANUTENÇÃO INTERVENÇÃO Avaliação do

desempenho
Técnico Manutenção Preventiva Actuação padrão
Descrição das existências Condicionada Fichas tipo

Económico Gestão da Vida Útil Registo

Caracterização económica Sistemática
Emergência
Funcional Manutenção Correctiva
Caracterização do estímulo Reactiva
de utilização - utentes Urgências
Planeada Reabilitação
Grande dimensão
Pequena dimensão

Aguardar volume

Contabilidade Administrativo

Figura 2.5 – Diagrama da estrutura das diferentes áreas de um Sistema Integrado de Manutenção (Calejo Rodrigues, 2001).

O cadastro reúne a informação respeitante aos edifícios, através da sua caracterização económica e funcional, no
qual consta: a identificação dos projectistas e empreiteiros, a descrição construtiva dos elementos, as características das
soluções construtivas mais relevantes, as especialidades, os registos históricos (intervenções, inspecções, rotatividade dos
inquilinos, reclamações, etc.), os custos associados (construção, exploração, manutenção, reabilitação) e os proveitos
(rendas e outros). Este registo deve ser codificado desde o bairro até ao nível do compartimento de modo a obter-se um
maior rigor e detalhe na avaliação do desempenho do edifício.

Estes dados permitem definir indicadores de desempenho com o objectivo de estabelecer níveis de alerta de
intervenção. Os indicadores podem ser técnicos, tendo em consideração uma classificação de intensidade com base na
gravidade da anomalia, na sua progressão e no tempo médio entre intervenções, assim como de cariz económico,
originados pelos custos de manutenção e reparação, considerando critérios de rentabilidade. A informação relativa aos

11
encargos, intervenções e dados de desempenho deve ser actualizada, sendo que, neste último caso, se utiliza as
inspecções e reclamações efectuadas.

O Plano de Manutenção é composto por três tipos de acções: a manutenção preventiva; a gestão da vida útil; e a
manutenção correctiva. A manutenção preventiva realiza inspecções de rotina para identificar as anomalias existentes e, assim,
determinar quais as intervenções a realizar antes do aparecimento de uma anomalia ou da sua progressão gravosa. A
periodicidade das inspecções varia consoante os elementos fonte de manutenção de acordo com o plano de manutenção
(rotinas preventivas) ou devido a informação de uma eventual falha (rotina directa). Estas podem ser aleatórias, para avaliar o
desempenho de alguns elementos fonte de manutenção, gerais, quando se verifica todos os elementos, ou intencionais,
quando ocorrem para identificar situações de potencial risco. A gestão da vida útil pretende estabelecer procedimentos para
determinar a substituição dos elementos construtivos, através de acções planeadas e sistemáticas, baseado na sua vida útil
expectável. A manutenção correctiva consiste nas intervenções realizadas após a identificação de anomalias, cujas acções se
encontram subdivididas em grande dimensão (beneficiação, reconstrução ou trabalhos de maior envergadura), pequena dimensão
(trabalhos para repor a solução original com excepção dos anteriores) e urgências (intervenções reactivas e imediatas).

A etapa de Intervenção prevê as acções tipificadas que podem ocorrer num edifício separando-as em: intervenções
padrão, ao uniformizar as mais frequentes de modo a haver uma bolsa de colaboradores formados na sua execução;
intervenções de emergência, cujas solicitações mais prementes são igualmente tipificadas; e intervenções de reabilitação que,
embora fora do âmbito da manutenção, são essenciais na gestão do património. O autor apresenta uma metodologia de
diagnóstico de anomalias em edifícios com o objectivo de melhor especificar a correcta solução a adoptar na intervenção de
manutenção dos edifícios.

Na sua dissertação de doutoramento em 2001, Calejo Rodrigues desenvolveu um processo de simulação técnica e
económica para previsão da vida útil dos elementos fonte de manutenção com recurso ao método de Monte Carlo. No estudo,
utilizou como base as actividades de manutenção realizadas no parque edificado da Câmara Municipal do Porto, considerando a
análise efectuada à realidade dos edifícios estudados. Esta metodologia é apoiada por uma ferramenta informática designada de
SIMULA, na qual são especificados indicadores, como o Tempo Médio entre Intervenções (TMI) e a Taxa de Falha (TF), que
permitem auxiliar na gestão dos edifícios através do planeamento das intervenções e na decisão da sua execução (Calejo
Rodrigues, 2001).

2.3.3. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais em Lisboa

Em Lisboa, a Gebalis EM, uma empresa municipal com autonomia administrativa, patrimonial e financeira, gere 66
bairros municipais com quase 23 000 fogos. A empresa apresenta uma política de gestão integrada com os seguintes
objectivos: a administração dos bairros, a qualidade de vida das populações residentes e a conservação do património
(Brás e Tomás, 2012).

São efectuados atendimentos aos utentes nos Gabinetes de Bairro e, conforme se pode observar na Tabela 2.5,
dos registos de 2013, quase 29% referem-se a ocorrências relativas ao edificado. No mesmo ano, os técnicos da empresa
realizaram 3 161 vistorias aos fogos e espaços comuns (Gebalis, 2014). No ano de 2014, verificou-se uma subida nos
atendimentos relativos ao edificado de quase 2 200 atendimentos; no entanto, em 2015, este número reduziu-se em mais de
10 000 atendimentos. A instituição tem realizado acções de sensibilização junto dos moradores e fornecido o Guia do Morador de
modo a informar os mesmos sobre a correcta utilização dos edifícios e minorar o número de ocorrências (Brás e Tomás, 2012).

12
 Tabela 2.5 – N.º de atendimentos nos Gabinetes de Bairro (Gebalis, 2014; 2015; 2016).
Actividades Total 2013 Total 2014 Total 2015
Atendimento social 66 698 69 184 54 018
Atendimento edificado 32 017 35 208 22 142
Atendimento para verificação de ocupação e recursos 12 330 17 891 -
Total 111 045 122 283 76 160

A Direcção de Conservação do Património tem como responsabilidade a manutenção, conservação, requalificação

e inovação do património sob a gestão da Gebalis, que inclui várias tipologias: habitação, comércio, serviços,
equipamentos, zonas de lazer e áreas verdes. Para melhor compreensão da dimensão e organização do parque imobiliário
da Gebalis, são apresentados na Tabela 2.6 alguns indicadores gerais.

Tabela 2.6 – Indicadores gerais da Direcção de Conservação do Património (Gebalis, 2014; 2015; 2016).
Indicadores gerais 2013 2014 2015
N.º lotes + 2 000 3 340 3 276
N.º fogos 22 800 22 621 22 520
N.º ascensores 1 232 1 211 1 201
N.º lojas + 1 100 1 100 1 100
Área de parques de estacionamento [m2] 91 500 aprox. 91 500 aprox. 91 500
Recursos humanos 58 42 41

Em 2013, a Gebalis gastou cerca de 8 300 000,00 € com obras, das quais 3 018 311,85 € em intervenções de
manutenção e conservação e 25 015,45 € de conservação obrigatória, ou seja decorrente de exigências regulamentares, no
património edificado (Gebalis, 2014). Em 2014, 10 078 800,11 € foram despendidos em obras representando um aumento
de 21,07% e, em 2015, foram gastos 10 669 344,52 €, mais 5,86% face a 2014 (Gebalis, 2016). Ao nível da manutenção e
conservação, em 2013, estiveram em curso 5 empreitadas, cada uma associada a uma zona de Lisboa e a um parque
habitacional definido. Em 2014 e 2015, foram lançados 7 novos procedimentos em cada ano. Os indicadores das
intervenções de manutenção e conservação são apresentados na Tabela 2.7.

Tabela 2.7 – Indicadores de intervenções de conservação e manutenção (Gebalis, 2014; 2015).

Fogos e zonas Fogos e zonas Instalações eléctricas Instalações eléctricas
Manutenção / Conservação
comuns 2013 comuns 2014 2013 2014
Zona Norte Ocidental 1 840 1 800 906 991
Zona Ocidental 1 320 1 020 599 556
Zona Norte Oriental 1 880 1 890 796 681
Zona Oriental 1 230 1 202 993 1007
Zona Sul 1 560 1 580 485 482
Intervenções totais 7 840 7 492 3 779 3 717

O Núcleo de Intervenções Especiais da Direcção de Conservação do Património tem responsabilidade na

manutenção dos edifícios, nomeadamente nas instalações de drenagem predial e situações classificadas de emergência e,
em 2013, executou 323 intervenções nas redes de drenagem predial e 587 intervenções de emergência. Estes indicadores
desceram em 2014 para 281 intervenções na rede e 408 urgências, voltando novamente a subir em 2015 para valores
superiores aos de 2103 – 358 e 611, respectivamente.

A Gebalis tem registado os dados quantitativos da manutenção de modo a realizar estudos comparativos. Para tal,
de acordo com o tipo de manutenção, utiliza dois registos, um no caso de ser uma acção planeada (onde regista o
executante, local e data, situação inicial, acções desenvolvidas, situação final e recomendações) o outro se for inesperado
(relator, local e data, vistoria, executante, local e data, situação inicial, acções desenvolvidas, situação final, causas,

13
consequências e recomendações). Nestes registos, tem-se em consideração as imposições legais e normativas, os
requisitos da organização e a interferência da realização dos trabalhos com a utilização dos locais. Esta informação é
complementada pelo cadastro do património com a compilação técnica, as telas finais e a Ficha Técnica da Habitação.

A execução dos trabalhos de manutenção inicia-se pelo estudo dos métodos de trabalho, recursos humanos e
materiais a utilizar. Posteriormente, existe uma programação dos trabalhos para a coordenação dos meios disponíveis e
define-se o responsável pelo lançamento das ordens de trabalhos, especificando as urgências e disponibilidade dos
recursos. Por último, executa-se os trabalhos realizando-se a sua fiscalização (Brás e Tomás, 2012).

2.3.4. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais na Holanda

Na Holanda, as entidades gestoras de bairros residenciais têm sob a sua responsabilidade cerca de 2,4 milhões
de habitações, representando cerca de um terço do parque edificado do país (Overmeeren e Zijlstra, 2009). São instituições
privadas sem fins lucrativos e de utilidade pública com abrangente responsabilidade no mercado imobiliário porque
administram, técnica e financeiramente, as habitações sociais do país. Na década de 90 do século passado, as empresas
obtiveram uma maior autonomia relativamente ao Governo e, consequentemente, o apoio financeiro disponibilizado foi reduzido
o que originou a adopção de estratégias mais comerciais, orientadas para o mercado e para o cliente (Straub, 2005).

O facto de algumas destas instituições gerirem quase 40 000 habitações obriga a uma eficiência e eficácia nos
processos de manutenção que determinou o desenvolvimento de investigações em várias áreas. Uma das questões
estudadas é a interligação entre as políticas de gestão do património e da gestão da manutenção, uma vez que a definição
da estratégia de manutenção depende da definição da estratégia de gestão do parque edificado, em que se realiza uma
avaliação do mesmo e se considera os requisitos de desempenho pretendidos. Para tal, é necessário desenvolver um modo
de obter informação mais precisa e fiável sobre: o desempenho das condições técnicas dos componentes dos edifícios
através de dados sobre o estado de conservação; a qualidade construtiva (dos equipamentos e acabamentos); a qualidade
ambiental (tipo de materiais aplicados e consumo de energia); e os custos de manutenção e reabilitação (Straub, 2004). Só
assim é possível elaborar um sistema de gestão da manutenção que esteja de acordo com a política de gestão do
património e desenvolver indicadores conjuntos de modo a apoiar na definição de prioridades de intervenção.

Conforme se verifica na Figura 2.6, a organização define qual a composição desejável da sua carteira imobiliária e
estabelece as suas estratégias por linhas de produto, identificando para cada uma se procura o investimento no
crescimento ou a venda. Deste modo, é possível estabelecer os critérios de qualidade para os conjuntos edificados e para
as habitações, dependendo de qual linha de produto a que pertença (Straub, 2002).

Estratégias de mercado

Estratégias conjuntos edificados Estratégia de gestão imobiliária

Projecto
Estratégias de manutenção

Planeamento Gestão técnica

Execução
Figura 2.6 – Diagrama da relação da estratégia de gestão imobiliária e técnica (Straub, 2002).

14
 Se o pretendido é uma exploração contínua dos imóveis a longo prazo, pode-se especificar a estratégia a adoptar,
nomeadamente a preservação ou melhoria do desempenho técnico dos edifícios ou fracções, considerando a consolidação
da gama de mercado a que se destina o imóvel ou a procura de novos clientes de uma gama de mercado distinta. Com esta
definição do presente e dos objectivos de futuro, e conforme apresentado na Figura 2.7, pode-se identificar qual a estratégia
para a intervenção e, deste modo, mais facilmente se define os critérios de desempenho dos componentes dos edifícios
para as partes comuns e para as habitações (Straub, 2002).

Grupo de clientes existente Consolidação

Manutenção para preservar as
condições do imóvel
Grupo de clientes novo Realocação
Conjunto edificado
Grupo de clientes existente Melhoria
Manutenção para alterar as
condições do imóvel
Grupo de clientes novo Reabilitação

Figura 2.7 – Diagrama das estratégias de exploração contínua de imóveis (Straub, 2002).

Ao definir as estratégias de manutenção, tem-se a possibilidade de antecipar as intervenções necessárias nos imóveis;
no entanto, as acções podem variar de acordo com os diferentes níveis de desempenho estabelecidos. Por isso, é necessário ter
em conta o tipo de manutenção a realizar, ou seja, se é uma acção de manutenção reactiva, de manutenção preventiva ou entre
contratos de arrendamento. Muitas das associações utilizam níveis de desempenho no planeamento de acções de manutenção
para determinação dos limites orçamentais disponíveis e, consequentemente, na priorização e relação entre os tipos de
manutenção a concretizar (Straub, 2004). Para o planeamento da manutenção, as associações utilizam a avaliação das
condições de desempenho dos componentes através da realização de inspecções que variam na sua frequência, pois podem ser
anuais ou de três em três anos. Contudo, existe uma diferenciação entre as inspecções para avaliação da condição do edifício,
que implicam uma análise exaustiva dos componentes, e as inspecções anuais para a actualização do planeamento, apenas
para verificação das actividades de manutenção a executar (Straub, 2004). O planeamento da manutenção efectua-se a longo
prazo, com o apoio de programas informáticos que consideram entre 10 e 50 componentes, na maioria dos casos, e entre 50 e
100 componentes nos restantes. Para processar a informação necessária num sistema de gestão da manutenção, deve-se
recorrer a sistemas informáticos para facilitar a comparação de orçamentos, níveis de qualidade e indicadores de desempenho. A
manutenção planeada realiza-se através da contratação após concurso público (Straub, 2002).

O facto de as associações procurarem concentrar-se no seu negócio principal e considerarem a manutenção

como um processo secundário levou ao estudo de novas formas de contratação. A subcontratação da manutenção surgiu
como uma alternativa preferível porque possibilita a realização de contratos baseados no desempenho (Service Level
Agreement) que podem ser mais adaptados à especificidade do parque habitacional. Nestes contratos, o fornecedor não
executa apenas o trabalho de manutenção mas participa em todo o processo ao assumir, durante um período de tempo,
riscos e responsabilidades perante a qualidade e custos das actividades de manutenção. Por este motivo, dependendo das
funções do elemento do edifício, é necessário estabelecer requisitos de desempenho que sejam facilmente mensuráveis,
preferencialmente através do recurso a normas internacionais para estabelecer critérios de aceitação das execuções dos
trabalhos. No entanto, a parceria a estabelecer depende da dimensão, estrutura organizacional, modelo de negócio, tipo de
manutenção, componentes do edifício a incluir e dos objectivos do sistema de gestão da manutenção da empresa (Straub,
2005), existindo várias fases de desenvolvimento conforme apresentado na Tabela 2.8. Aplicando esta realidade à SCML
verifica-se que a instituição recorre maioritariamente à contratação tradicional, contudo já decorrem contratos de
manutenção com base no desempenho e preço.

15
 Tabela 2.8 – Fases de desenvolvimento da contratação de actividades de manutenção (Straub, 2005).
Objectivos da Associação
de Habitação
Responsável pelo risco
Tipo de comissões e
acordos
Período do contrato
Papel do fornecedor
Selecção de fornecedores
Contratação Contratos com base no
tradicional desempenho e preço
Mais baixo preço ou Melhoria da qualidade, segurança
melhor relação orçamental, poupança directa,
qualidade-preço desenvolvimento de relações
sustentáveis
Associação Habitação - Riscos financeiros apresentados pelo fornecedor
Descrição detalhada Acordo de desempenho baseado
das especificações em actividades padrão e preços
dos trabalhos unitários.
Execução do trabalho Válido para um ou dois intervalos
entre manutenções
Execução do trabalho Contribui para o processo de
manutenção
Concurso público Cooperação com um grupo
seleccionado de fornecedores
Cooperação a longo prazo
Atingir a qualidade estabelecida pela política da
organização, permitir ao cliente a gestão geral do
processo, melhoria do processo, alcançar poupanças
indirectas e promover a inovação dos fornecedores
Contratos baseados no desempenho com acordos
para o valor e desempenho a longo prazo
Até ao desejado fim do ciclo de vida operacional do
conjunto edificado ou vários intervalos de manutenção
Consultor
Cooperação com um grupo seleccionado de
fornecedores

2.3.5. Sistema de gestão da manutenção dos bairros sociais no Reino Unido

Em Inglaterra, 18% das habitações estão inseridas no sector de arrendamento social, das quais 2,2 milhões são
das “Local Authorities” e 1,7 milhões dos “Registered Social Landlords”, instituições que gerem os bairros sociais (Cooper e
Jones, 2008). Devido a preocupações ao nível das condições de habitabilidade do parque edificado por este ser antigo, foi
elaborado em 2010 o “The Decent Home Standard” (DHS) que especifica requisitos mínimos de habitabilidade e obriga à
execução de intervenções quando estas não são cumpridas.

As entidades gestoras dos bairros sociais ingleses apresentam práticas de manutenção cujas fases estão
sistematizadas na Figura 2.8. Este modelo permite apoiar o processo de decisão da manutenção das habitações sociais ao
analisar as necessidades de manutenção e respectivo orçamento para um período de curto prazo (12 meses) e de médio prazo
(10 anos). Para tal, é necessária informação respeitante ao estado de conservação dos elementos, através da realização de
inspecções ao parque habitacional, do cálculo da estimativa da sua vida útil residual e do cumprimento dos requisitos DHS. A
partir deste perfil das necessidades de manutenção de cada edifício e do parque edificado, são realizados estudos de viabilidade
da realização dos trabalhos de manutenção para os quais são considerados os constrangimentos orçamentais e os requisitos
regulamentares. Efectua-se, igualmente, uma análise de risco de modo a assegurar a manutenção do parque edificado em
condições viáveis até à realização de obras de reabilitação. Por último, são utilizados algoritmos e consideradas outras hipóteses
de estratégias de manutenção (planeada, reactiva, entre outros) de modo a seleccionar a melhor solução financeira.

Política Informação Modelação Planeamento Acção Finalização

Inspecção ao
estado de Opções de
Modelação do
conservação do prioridades
ciclo de vida
parque
habitacional Estratégias de
Opções
manutenção
Orçamento
Risco
Condicionamentos
Especificações

Figura 2.8 – Modelo das fases do processo de manutenção das entidades gestoras inglesas (Jones e Sharp, 2007) (Cooper e Jones,
2008) baseado (Raposo et al., 2012).

Este modelo apresenta alguns problemas aquando da sua aplicação (Cooper e Jones, 2008), nomeadamente: os
objectivos definidos da política de manutenção podem não ser claros e os objectivos estratégicos podem não estar
associados aos programas de manutenção; a eficácia e eficiência da utilização do processo de análise do estado de

16
conservação dos edifícios como base para desenvolver o planeamento dos programas de manutenção ainda não estão
demonstradas; a insuficiente especificação dos requisitos iniciais; a incapacidade de prever custos a longo prazo; o variado
nível de experiência dos inspectores contribui para resultados inapropriados; e o estabelecimento de prioridades é, por
vezes, simplista com a introdução de elementos subjectivos nas decisões.

A inclusão de princípios sustentáveis na estratégia de manutenção é reduzida pois não é efectuada uma medição rotineira do
desempenho dos edifícios através de indicadores de sustentabilidade. Quando estes critérios existem, verifica-se o
desenvolvimento de uma metodologia específica adaptada às necessidades e prioridades de cada entidade. Cooper, Jones
(2008) e Sharp e Jones (2012) têm vindo a aperfeiçoar um novo modelo de manutenção, que incorpora critérios de
sustentabilidade, através da análise multicritério do desempenho de habitações em utilização como se mostra na Figura 2.9.
Este tem em vista minimizar a ineficiência do processo de manutenção e a aproximação às expectativas do inquilino.

Política / Identificação Identificação Definição de acções Desenvolvimento Avaliação das

Estratégia necessidades de causas a executar da solução soluções adoptadas

Factores Indicadores de Análise de indicadores Programa base Modelação de dados Estudo dos
críticos de desempenho impactes
Inquéritos Hipóteses /Cenários
sucesso Descrição do problema
Económico Análise origem da causa Avaliação pós-
Tomada Decisão
Satisfação do Ambiental Descrição das Multicritério ocupação
Análise Efeitos
inquilino melhorias necessárias
Social Modos Falha Modelos de impacte na Service Level
Decent Homes Análise do nível de manutenção Agreements (SLA)
Valor Patrimonial
Standard (DHS) reparação

Figura 2.9 – Modelo de execução da manutenção proposto por Sharp e Jones (2012).

Neste modelo, com o objectivo de garantir o uso eficiente dos recursos, a entidade gestora precisa de desenvolver
estratégias de manutenção com princípios organizacionais para que as operações correspondam às aspirações
estratégicas. A identificação das necessidades das habitações é efectuada pela análise de indicadores de desempenho,
apresentados na Tabela 2.9, que avalia e compara os resultados de acordo com os objectivos estabelecidos na estratégia.

Tabela 2.9 – Indicadores de desempenho (Cooper e Jones, 2009).

Desempenho físico Desempenho social Desempenho ambiental Desempenho económico
Saúde e segurança Bem-estar dos inquilinos Consumo de água Valor patrimonial
Requisitos regulamentares Envolvimento da comunidade Emissões de CO2 Exposição futura e riscos
Segurança da comunidade Origem e utilização de materiais Alteração climática
Custos de funcionamento da habitação Poluição Custo de vida global
Desperdício
Energia

Os indicadores de desempenho das habitações são posteriormente analisados de modo a elaborar um programa
base especificando as causas dos problemas e as necessidades de melhoria. Posteriormente, são priorizadas as
intervenções e escolhida a estratégia de manutenção a adoptar (preventiva, reactiva ou funcionamento até à falha). Por
último, uma série de processos analisa o impacte das intervenções perante as necessidades especificadas e reporta os
resultados de volta ao modelo para referência futura.

Este modelo encontra-se em desenvolvimento e é considerado uma evolução em relação ao anterior por analisar
os edifícios de acordo com o seu desempenho e não pelo estado de conservação, o que implica um estudo a todas as fases
de operação.

17
 2.4. Indicadores de desempenho dos sistemas de gestão da manutenção

Um vasto património imobiliário necessita, ao nível da sua gestão, de tomadas de decisão, por vezes em curtos
espaços de tempo. Por este motivo, requer previamente a definição de critérios, prioridades e modelos de manutenção.
Estes, por sua vez, implicam a existência de processos e ferramentas de planeamento operacional que necessitam de uma
avaliação sintética do estado de conservação, da elaboração de planos de acção e da gestão, sistemática e unificada, do
património (Cutrale, 2008). Para tal, recorre-se aos indicadores de desempenho para apoiar na tomada de decisão quer da
gestão do património quer na sua manutenção. Para a análise do sistema de gestão da manutenção, é necessário
estabelecer indicadores simples e precisos para apoiar a organização na avaliação dos objectivos. Nestes sistemas, os
indicadores de desempenho permitem a monitorização e medição dos processos, dos trabalhos de manutenção e do
desempenho dos elementos fonte manutenção dos edifícios. Para tal, devem existir métodos de monitorização adequados
para cada um dos processos e para as características do serviço de modo a verificar se os requisitos foram cumpridos.

De acordo com a NP 4483 (IPQ, 2008), são necessários indicadores de desempenho cujos métodos aplicáveis,
como técnicas estatísticas, devem ser previamente estabelecidos com vista a determinar as possibilidades de melhoria da
eficácia do sistema de gestão da manutenção. A melhoria contínua do sistema de gestão da manutenção é essencial para a
sua eficácia, para o que é necessária a análise de dados, a realização de acções correctivas e preventivas e da revisão
efectuada pela gestão de topo (IPQ, 2008).

Parmenter (2010) refere as principais características para a definição dos indicadores chave de desempenho,
nomeadamente a necessidade da sua frequente medição (diário, semanal), não serem estritamente económicos, devem ser
informativos para a direcção ou equipa de gestão, assim como para os colaboradores (para determinar as acções
requeridas para a melhoria do sistema e vincular as responsabilidades às respectivas equipas), representativos de, pelo
menos, um factor crítico de sucesso no negócio e potenciar as decisões e acções necessárias.

Os indicadores podem e devem contribuir para a análise e tomada de decisão sobre quais as melhores estratégias
de manutenção e, consequentemente, para a gestão do parque imobiliário das organizações. Esta é mais uma perspectiva
da Gestão Corporativa de Bens Imobiliários (Corporate Real Estate Management – CREM), que se diferencia do Facility
Management porque, em vez de uma perspectiva baseada na prestação de serviços de apoio à utilização dos edifícios, se
foca nos bens imóveis como activos físicos e económicos que podem ser utilizados pela organização, ou seja numa
vertente de gestão imobiliária (Jensen et al., 2012).

Nos últimos anos, têm sido desenvolvidos vários estudos, quer pela comunidade científica quer por organizações
normativas, para o desenvolvimento de indicadores de desempenho da manutenção, com o objectivo de melhor compreender e
analisar o funcionamento do sistema. Estes podem contribuir para identificar oportunidades de melhoria com o intuito de alcançar o
desempenho desejado, assim como relacionar as estratégias definidas pelas empresas com a operacionalização da
manutenção nas mesmas (Muchiri et al., 2011). Para a definição dos indicadores de desempenho mais adequados à
organização e ao sistema de gestão da manutenção, Muchiri et al. (2011) desenvolveram uma metodologia para a medição
do desempenho que se propõe apoiar na identificação dos elementos e processos chave que contribuem para a gestão da
manutenção. Conforme se pode observar na Figura 2.10, este está dividido em três secções principais: manutenção
alinhada com a produção; análise de desempenho do processo da manutenção (“leading”); e análise de desempenho da
manutenção (“lagging”).

18
 Formulação da Estratégia Processo da Manutenção
da Manutenção Resultados da Manutenção
Execução do Desempenho Custo
Estratégia corporativa
trabalho equipamento manutenção

Requisitos de desempenho Identificação Circuito Agendamento

da manutenção do trabalho manutenção do trabalho Análise do
desempenho

Objectivos da Planeamento do
manutenção trabalho Objectivos de desempenho e
“Benchmarks”

Alinhamento da manutenção Indicadores do processo da manutenção Indicadores de desempenho da manutenção

com os requisitos da produção “Leading” “Lagging”

Figura 2.10 – Metodologia de identificação de indicadores de desempenho da manutenção (Muchiri et al., 2011).

A norma europeia EN 15341 (CEN, 2005) fornece um conjunto de 71 indicadores de desempenho que podem ser
aplicados às actividades de manutenção, desde a indústria ao edificado, dividindo-os em três grupos: económicos, técnicos
e organizacionais. Para cada grupo, os indicadores são separados em três níveis de detalhe, em que o primeiro é mais
abrangente e o terceiro mais detalhado. Para a identificação dos indicadores de desempenho, a empresa deverá definir os
objectivos nos diferentes níveis (da organização, dos processos e dos bens) e escolher, da listagem da norma, os
indicadores que melhor se adequam ou realizar uma análise dos seus processos funcionais e das actividades de
manutenção desenvolvidas.

Shohet (2006, 2010) analisa o desempenho dos edifícios e da sua manutenção, relacionando, entre outros
elementos, as áreas de construção, idades de construção, taxas de ocupação, despesas de manutenção e recursos
humanos envolvidos na manutenção. Nos últimos estudos (Shohet e Lavy, 2012), os indicadores mais adequados ao
universo em análise são separados em grupos: Indicadores de Desenvolvimento de Activos, nos quais se quantificam os
efeitos da condição de serviço do edifício e se preveem os recursos necessários para os manter no desempenho
designado; Indicadores de Gestão da Manutenção, que fornecem conhecimento sobre a organização e permitem o controlo
de custos da prestação de serviços de manutenção; e Indicadores da Gestão do Desempenho, que abrangem o
desempenho físico do edifício, assim como a eficiência no qual são utilizados os recursos alocados na manutenção.

Silva (2010), na sua tese de doutoramento, analisa um conjunto de edifícios do ensino básico do 1º ciclo da cidade
de Lisboa para desenvolver indicadores de desempenho da manutenção. Inicialmente foram caracterizados os edifícios
estudados, identificando os seguintes itens: ano de construção; número de utentes, total de pisos; área do lote; área de
implantação; área de construção; área de espaços verdes; área de campos de jogos; área de recreio; descrição dos
subsistemas (construção, instalações e equipamentos e espaços exteriores); e custos de construção total e de cada
subsistema. Nesse estudo, foram desenvolvidos 17 indicadores de desempenho divididos em três grupos: 10 indicadores de
desempenho económico (IE), 5 indicadores de desempenho técnico (IT), e 2 indicadores de desempenho organizacional (IO).
Alguns destes indicadores apresentam subdivisões para melhor caracterizar os trabalhos de manutenção de componentes e
equipamentos dos edifícios. A autora sintetiza o modelo de avaliação do desempenho de um sistema de gestão da
manutenção de edifício conforme apresentado na Figura 2.11.

19
 1 2 5
Caracterização dos edifícios: Planeamento da Recursos Humanos
manutenção preventiva Indicadores de desempenho
Ano de construção Materiais
Número de utentes
económico (IEi)
Actividades e periodicidades Equipamentos
Total de pisos
Área do lote
Área de implantação 3 FMEA
Área de construção Manutenção planeada MPF Indicadores de desempenho
Área de espaços verdes Causas
Estudos dos elementos críticos Efeitos técnico (ITi)
Área de campos de jogos
Detecção
Área de recreio
Descrição dos subsistemas:
- Construção 4 Água
- Instalações e equipamentos Indicadores de desempenho
- Espaços exteriores Exploração do edifício Electricidade
Custos de construção total e de organizacional (IOi)
cada subsistema Gás

Concepção e construção Manutenção e exploração Avaliação do processo

Figura 2.11 – Modelo de avaliação do desempenho do SGM de edifícios (Silva, 2010).

A manutenção é uma importante parte do ciclo de vida dos edifícios, pelo que é necessário medir o desempenho
técnico e organizacional do sistema que faz a gestão da manutenção. Pati et al. (2009) desenvolveram 10 indicadores de
desempenho da manutenção que permitem apoiar: na determinação do desempenho relativamente à eficiência,
produtividade, negócio, oportunidade, etc.; no desenvolvimento de um protocolo sistemático de manutenção; e na decisão
para a optimização da política de manutenção. Em seguida, são apresentados vários indicadores de desempenho com
possibilidade de aplicação à manutenção dos edifícios, considerando a necessidade de examinar o processo de
manutenção, de efectuar a análise técnica dos edifícios e da própria prestação do serviço de manutenção, assim como os
resultados inerentes deste processo.

2.4.1. Indicadores de desempenho técnico

Na Tabela 2.10, são apresentados alguns dos indicadores técnicos, especificados por vários autores, que se
considera pertinentes para a dissertação, separando-os pelo objectivo e função que pretendem monitorizar, nomeadamente
a caracterização dos edifícios, a análise do seu desempenho, a frequência da ocorrência de falhas e o impacte ambiental
das resultante da utilização do edifício através do consumo de energia, água e emissões de dióxido de carbono.

Tabela 2.10 – Indicadores de desempenho técnico.

Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade Bibliografia
S1 Área Bruta de Construção m2
Caracterização

Á𝑟𝑒𝑎 𝐵𝑟𝑢𝑡𝑎 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜

S2 × 1000 -
𝑁º 𝑑𝑒 𝑢𝑡𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠/𝑐𝑎𝑚𝑎𝑠
Shohet e
S3 ACy= Coeficiente Idade de construção - Lavy (2012)
OCy=Coeficiente de ocupação/densidade
FAC=Coeficiente do edifício
BPI=∑10
n=1 Pn × 𝑊𝑛 - Shohet e
Análise técnica

S8
Pn=𝐶𝑛∗ 𝑊(𝐶)𝑛 + 𝐹𝑛∗ 𝑊(𝐹)𝑛 + 𝑃𝑀𝑛∗ 𝑊(𝑝𝑚)𝑛 - Lavy (2012)
IT1 N.º intervenções manutenção a realizar no edifício ao longo dos 50 anos Nº
Análise do desempenho

IT2 N.º intervenções manutenção a realizar no sistema de construção Nº Silva

IT3 N.º intervenções manutenção a realizar nas instalações e equipamentos Nº (2010)
IT4 N.º intervenções nos espaços exteriores Nº
𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑒𝑚 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜
T1 × 100 %
𝑇𝑇𝑂+𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑖𝑛𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑝𝑜𝑟 𝑚𝑎𝑛𝑢𝑡𝑒𝑛çã𝑜
𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑒𝑚 𝑓𝑢𝑛𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 EN 15341
T2 × 100 %
𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑛𝑒𝑐𝑒𝑠𝑠á𝑟𝑖𝑜 𝑒𝑚 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜 (CEN, 2005)
𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑒𝑚 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜
T5 Horas
(𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑒𝑚 𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜+𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑖𝑛𝑜𝑝𝑒𝑟𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 𝑝𝑜𝑟 𝑓𝑎𝑙ℎ𝑎𝑠)

20
 Tabela 2.10 – Indicadores de desempenho técnico (continuação).
Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade Bibliografia
N.º modos potenciais de falha da cobertura plana e rede de águas
IT61 pluviais
Nº
Silva
IT62 N.º modos potenciais de falha dos vãos de janela e portas exteriores Nº
Frequência de falha
(2010)
N.º modos potenciais de falha da rede de abastecimento de água, de
I63 drenagem de águas residuais e dos equipamentos sanitários
Nº
𝑁º 𝑑𝑒 𝑓𝑎𝑙ℎ𝑎𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑐𝑎𝑢𝑠𝑎𝑚 𝑎𝑐𝑖𝑑𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠
T10 × 100 %
Análise técnica

𝑁º 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑓𝑎𝑙ℎ𝑎𝑠 EN 15341

𝑇𝑒𝑚𝑝𝑜 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑒𝑚 𝑂𝑝𝑒𝑟𝑎çã𝑜 (CEN, 2005)
T16 = 𝑀𝑇𝑇𝐹 Horas
𝑁º 𝑑𝑒 𝑓𝑎𝑙ℎ𝑎𝑠
N.º falhas classificado pela consequência (operacional, não-operacional, Muchiri et al.
Tipo de falhas Nº
segurança, etc.) (2011)
Somatório do consumo de energia com aquecimento, arrefecimento, Total por Pati et al.
Energia
humidificação, iluminação, bombas, ventoinhas, água quente unidade (2009)
ambiental
Impacte

Total por
Água Água consumida
unidade Parmenter
Impacte (2007)
Emissões de CO2 Total
ambiental

Dos indicadores apresentados destacam-se os de Shohet que especificam parâmetros de caracterização dos
edifícios, nomeadamente a Área Bruta de Construção (S1) e a Taxa de Ocupação (S2), que são depois relacionados de
modo a obter coeficientes que permitem a comparação entre diferentes edifícios (Shohet e Lavy, 2012). No entanto, este
autor também analisa o desempenho do edifício, desenvolvendo o Indicador de Desempenho do Edifício (BPI - Building
Performance Indicator) que permite a avaliação do estado global do edifício de acordo com a avaliação do desempenho
físico dos seus componentes construtivos ou instalações técnicas.

O Indicador de Desempenho do Edifício (BPI) é expresso por um valor de 0 a 100 pontos, considerando o
desempenho dos seus componentes (Pn) também avaliados de 0 a 100 pontos, conforme as escalas de classificação
identificadas na Tabela 2.11. A sua fórmula agrega a informação da condição actual do componente (Cn), das falhas que
afectam o serviço providenciado pelo componente (Fn) e as actividades de manutenção realizadas de modo a manter o
componente numa condição aceitável (PMn) (Shohet, 2006).

Tabela 2.11 – Escala de classificação dos vários sistemas Pn e dos critérios de avaliação (Shohet e Lavy, 2012) (Shohet, 2006).
Condição de Condição actual de Frequência de ocorrência de
Valor Valor Valor
desempenho do sistema desempenho do sistema falhas nos últimos 12 meses
Pn≤60 Perigosa Cn≤20 Mau Fn=20 Frequente (12x)
60<Pn≤70 Deteriorada 20<Cn≤40 Falha
Marginal - 70
70<Pn≤80 40<Cn≤60 Deteriorado
Satisfatória - 80
Pn>80 Boa Cn>60 Completo Fn=100 Sem falhas

O BPI considera a adequação da estrutura do edifício para as cargas em serviço, dos espaços existentes à
utilização actual do edifício, dos materiais de acabamento e a adequação das instalações técnicas ao uso determinado
(electricidade, sistema de climatização e ventilação, elevadores e segurança contra incêndio, etc.), conforme as
ponderações (Wn), e obtidas pela análise do custo do ciclo de vida de cada sistema (construção, manutenção e
substituição). Este indicador de Shohet revela-se complexo e reúne um conjunto abrangente de informação para a análise
do edifício que pode ser mais difícil de analisar. Contudo, possibilita a comparação dos valores obtidos com o desempenho
de outros edifícios (inter-organização) e a comparação do sistema de gestão da manutenção de modo a verificar a eficiência
das várias equipas de manutenção (intra-organização).

Silva (2010) desenvolveu os indicadores que avaliam o desempenho de um edifício pela actividade de manutenção
planeada, ou seja, o número de intervenções previstas de manutenção a realizar no edifício ao longo de 50 anos (IT1),

21
subdividido em sistemas de construção, instalações e equipamentos e espaços exteriores. Para este indicador, é necessário
caracterizar os diversos componentes, sistemas e equipamentos do edifício, assim como determinar o tipo e periodicidade das
actividades de manutenção, tendo em consideração a sua vida útil. Com a elaboração de perfis de manutenção planeada para
os vários elementos de construção, é possível determinar o número de intervenções expectáveis nos próximos 50 anos.

Outra área de estudo do desempenho dos edifícios passa pela aplicação de processos normalizados na avaliação
do estado de conservação dos elementos construtivos, das instalações e equipamentos. As metodologias de avaliação do
estado de conservação dos edifícios são um conjunto de procedimentos para verificação das anomalias dos elementos
construtivos e equipamentos de um imóvel. Deste modo, a partir da determinação das anomalias existentes, dos efeitos que
estas têm sobre a funcionalidade dos elementos construtivos é possível verificar as condições de habitabilidade e utilização
dos prédios ou dos locados. Consequentemente, tal permite a uma entidade proprietária, que detenha um extenso parque
imobiliário, estabelecer prioridades de intervenção e reabilitação quer para o edifício como para alguns elementos
construtivos, identificando casos graves com risco para a segurança dos utilizadores.

Das várias metodologias existentes e por se inserir no âmbito desta dissertação, destaca-se a norma holandesa
de “Avaliação do estado de conservação de edifícios” NEN 2767 (NEN, 2006) destinado ao apoio à gestão de um elevado
número de propriedades. A sua aplicação permite o diagnóstico e controlo da condição do edificado, a determinação do
estado actual da condição dos elementos, do edifício e da sua condição desejável, assim como contribui para o
planeamento da manutenção e a definição de prioridades no orçamento para manutenção (Straub, 2009). A norma
holandesa baseia-se numa inspecção visual dos edifícios ou fracções para agilizar o processo de avaliação mas propõe
uma desagregação do edifício num elevado número de elementos de modo a obter uma avaliação mais rigorosa. Esta define
um processo para a determinação da condição dos elementos construtivos, que se pode analisar na Figura 2.12, e que se inicia
pela avaliação das anomalias. Para tal, utiliza três critérios: avalia a gravidade da anomalia, a sua extensão e intensidade.

Componente do edifício

Anomalia Extensão / Intensidade

(classificação da importância)

Resultado da anomalia

Avaliação da condição

Figura 2.12 – Organograma do processo de avaliação da condição do edifício (Straub, 2009).

A importância das anomalias, ou a sua gravidade, depende da influência que a anomalia tem sobre a
funcionalidade do elemento, encontrando-se dividida em três categorias: anomalias menores, graves e críticas. A
intensidade das anomalias procura definir a degradação do elemento separada em três classes de intensidade: reduzida,
média e elevada, enquanto a extensão da anomalia avalia se a sua presença é localizada ou generalizada em todo o
elemento construtivo, para tal, avalia-se a percentagem de superfície afectada do elemento dividindo-se em cinco classes. A
avaliação da condição resulta da combinação dos três factores apresentados em matrizes, da qual se apresenta um
exemplo na Tabela 2.12. Contudo considera-se que esta metodologia de avaliação é complexa e difícil de concretizar
dependendo da visibilidade das anomalias e da experiência do técnico inspector.

22
 Tabela 2.12 – Matriz de resultados da avaliação da condição dos elementos com anomalias críticas (Straub, 2009).

Extensão
Intensidade <2% 2%-10% 10%-30% 30%-70% ≥70%
1 - Reduzida 1 1 2 3 4
2 - Média 1 2 3 4 5
3 - Elevada 2 3 4 5 6

Na metodologia de agregação da avaliação da condição técnica de um elemento construtivo relacionando-o com

outros componentes do edifício, primeiro determina-se a ponderação do elemento relativamente à sua integração no elemento
principal, com base no custo de substituição destes elementos. Para tal, existe uma hierarquia para os vários componentes,
separando-os em elementos construtivos principais (fachadas, coberturas, janelas e portas, varandas e sistema de
aquecimento), secundários (acabamentos e instalações) e revestimentos. Posteriormente, a média da ponderação dos
elementos principais do edifício é determinada. Deste modo, obtém-se dois indicadores: o da condição calculada, que engloba
todos os elementos construtivos; e o de manutenção, no qual não se integram os elementos construtivos que normalmente são
excluídos do planeamento da manutenção ou que não são substituídos durante a sua vida útil (Straub, 2009).

A NEN 2767 (2006), para a determinação da condição dos componentes do edifício, especifica uma escala com
seis categorias de avaliação com a respectiva descrição (Straub, 2009). Outras metodologias utilizam escalas de quatro ou
cinco categorias, nomeadamente a utilizada no Método de Avaliação do Estado de Conservação de edifícios (MAEC)
(Presidência do Conselho de Ministros, 2006; 2006a), com cinco categorias, ou a Housing Health and Safety Rating System
(Parlamento do Reino Unido, 2004), com quatro categorias, conforme se apresenta na Tabela 2.13.

Tabela 2.13 – Escalas de avaliação da condição dos componentes dos edifícios de alguns dos métodos analisados (Straub, 2009)
(Vilhena, 2011).

MAEC HHSRS NEN 2767 EPIQR, TOBUS e XENOS

1 – Excelente
5 – Muito ligeiras Seriamente defeituoso ou
2 – Bom A - Boa condição
4 – Ligeiras impróprio
Escalas de 3 – Razoável B – Degradação ligeira
3 – Médias Defeituoso
avaliação 4 – Medíocre C – Degradação média
2 – Graves Apenas aceitável
5 – Mau D – Fim da vida útil
1 – Muito graves Satisfatório
6 – Muito mau

Para a obtenção do coeficiente de conservação, o MAEC atribui ponderações a cada elemento funcional, sendo
as mais elevadas relativas à estrutura, considerado como mais importante, enquanto no método holandês as ponderações
têm por base estruturas de custos, sendo esta solução mais adequada quando o objectivo é a realização de obras de
manutenção ou de reabilitação (Vilhena et al., 2012).

O MAEC permite a avaliação de vários elementos funcionais e o registo das anomalias existentes através do
preenchimento de uma ficha, sem recurso a uma aplicação informática, e através da utilização de elementos de apoio que
visam a imparcialidade do técnico no processo de avaliação do estado de degradação e na recolha da informação
necessária. No entanto, esta metodologia não possibilita a determinação da causa provável da anomalia pois não a
classifica e apenas determina a gravidade da mesma, impossibilitando a identificação dos trabalhos de manutenção
necessários (Pedro et al., 2008).

23
 2.4.2. Indicadores de desempenho do serviço de manutenção

A prestação do serviço de manutenção distribui-se por várias áreas, desde os vários tipos de trabalhos de
manutenção a realizar, passando pelo seu planeamento e a execução das várias actividades para a sua concretização mas,
também, pela estrutura da própria organização, principalmente ao nível dos recursos humanos disponíveis e de
fornecedores para a execução de alguns dos trabalhos de manutenção. Cada vez mais se considera importante a
satisfação do cliente e os impactes que a concretização da manutenção pode ter no meio ambiente. Para os indicadores
organizacionais, é necessário identificar em que medida a gestão da manutenção pode contribuir para a melhoria do
desempenho global da organização. Só assim é possível definir os meios mais eficientes para ajudar nos objectivos da
gestão da manutenção e facilitar a identificação dos indicadores mais adequados.

Na Tabela 2.14, são apresentados os indicadores de desempenho que pretendem analisar a eficiência e eficácia
nas várias funções existentes na prestação do serviço de manutenção, assim como da organização da empresa para a
realização da manutenção.

Tabela 2.14 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de manutenção.

Objectivo Função ID Indicador de Desempenho Unidade Bibliografia
Parmenter
Requisições de serviço introduzidas Un.
(2007)
N.º/
URI Requisições de reparação urgentes
10000m2 Pati et al.
N.º/ (2009)
Tipo de trabalho

GRI Requisições de reparações gerais

10000m2
Percentagem da Horas − homem de menutenção pró − activa
manutenção pró- %
Total de horas − homem disponivel para manutenção
activa
Percentagem da Horas − homem de menutenção reactiva
manutenção %
Total de horas − homem disponivel para manutenção
reactiva
Eficácia

Taxa de resposta Requisições em espera < 5 dias

%
a requisições Total requisições Muchiri et al.
Taxa Trabalho planeado (2011)
%
planeamento Trabalho total executado
Qualidade do Percentagem de ordens de trabalho
Planeamento do trabalho

%
planeamento Total Ordens de trabalho
Resposta do Percentagem de ordens de trabalho em planeamento < 5 dias
%
planeamento Total Ordens de trabalho
Intensidade do Horas − homem planeada
agendamento Total Horas − homem disponíveis
Horas − homem de menutenção planeada e programada
O5 × 100 %
Total de horas − homem disponivel para manutenção
Nº de Ordens Trabalho realizadas como previsto
O22 × 100 %
Nº Total de Ordens Trabalho previstas
Tempo inoperacional por manutenção preventiva
T7 × 100 %
Tempo inoperacional relacionado com manutenção EN 15341
Tempo inoperacional por manutenção baseada na condição (CEN, 2005)
T9 × 100 %
Tempo inoperacional relacionado com manutenção
Tempo Total em Operação
T15
Execução do trabalho

N. º ordens trabalho de manutenção

Tempo manutenção correctiva imediata
O11 × 100 %
Eficiência

Total Tempo inoperacional relacionado manutenção

Cumprimento de
Percentagem de ordens de trabalho executadas dentro do prazo %
prazos
Tempo médio de Tempo inoperacional Muchiri et al.
MTTR = Horas
reparação Nº de falhas (2011)
Qualidade de Percentagem de trabalho de manutenção a necessitar de nova
%
execução intervenção
Tempo Total de TTR= Tempo chegada ao local prestador + Tempo resolução Maurício
Horas
Resposta anomalia (2011)

24
 Tabela 2.15 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de manutenção (cont.).
Objectivo Função ID Indicador de Desempenho Unidade Bibliografia
Recursos Humanos de manutenção
S4 × 1000
Área bruta construção
Recursos Humanos internos/externos manutenção Shohet e Lavy
S5 MSR= × 100 % (2012)
Recursos Humanos de manutenção
Recursos humanos gestão manutenção
S6 MSC=
Recursos Humanos subordinados
Recursos Humanos
S7 Tipo de estrutura [gestão tradicional ou inovadora]
N.º Recursos Humanos internos de manutenção
O1 × 100 %
Total Recursos Humanos internos
N.º R.H.internos indirectos de manutenção
O2 × 100 %
N.º Recursos Humanos internos de manutenção EN 15341
N.º Recursos Humanos indirecto de manutenção (CEN, 2005)
O3 × 100 %
N.º Recursos Humanos directo de manutenção
N.º acidentes de Recursos Humanos de manutenção
Organização

O6 x1000
Total pessoal manutenção
Recursos humanos utilizados em inspecção e manutenção da horas/ Silva
IO2 cobertura plana equipa (2010)
IO3 N.º contratos de gestão por estabelecimento N.º
Fornecedor Grau de satisfação da empresa quanto ao desempenho dos
Avaliação dos
fornecedores. Média das classificações individuais para as 10 1-10
Fornecedores
respostas
Satisfação do Serviço e Avaliação do grau de satisfação do cliente relativamente ao produto e
1-10
cliente produto serviço, usando uma escala. Pinheiro
Consumo de Energia – CO2 do consumo anual de energia na (2011)
Energia CO2/100m2
realização do produto por 100 m2 de área bruta
Ambiente

Consumo de água – quantidade de m3 necessária na realização do

Água m3/100m2
produto por 100 m2 de área bruta
Quantidade de resíduos produzidos no processo, em m3, por
Resíduos m3/100.000
€100.000 do valor do empreendimento

Vários autores procuram rácios entre os tipos de manutenção, preventiva e correctiva, através da determinação de
horas-homem efectuadas (Muchiri et al., 2011) ou tipo de requisições solicitadas (Parmenter, 2007) (Pati et al., 2009). Para o
planeamento do trabalho, Muchiri et al. (2011) e a norma europeia EN 15341 (CEN, 2005) monitorizam a percentagem do trabalho
efectuado relativamente ao planeado para identificar a eficácia do planeamento, enquanto para determinar a eficiência da
manutenção é analisada a execução do trabalho e medido o tempo de inoperacionalidade dos elementos ou edifícios. Maurício
(2011) refere o indicador de Tempo Total de Resposta das equipas de manutenção para os fornecedores. A qualidade de serviço é
um indicador mencionado por Muchiri et al. (2011) e medido pela percentagem de trabalho a necessitar de nova intervenção.

Ao nível da análise da organização, Shohet e Lavy (2012) definem o indicador de recursos humanos por área bruta de
construção (S4) e o Rácio dos Recursos de Manutenção (MSR). Este último identifica a relação entre os recursos externos
utilizados em actividades de manutenção e o total de recursos internos na mesma área, especificando uma percentagem para a
contratação externa (S51) e para os trabalhos realizados por colaboradores da organização (S52) num edifício. A análise efectuada
pelo autor determinou que, para edifícios hospitalares com utilização normal e localizados em grandes zonas urbanas, a
combinação de 60% de contratação externa para 40% de utilização de recursos internos é um valor equilibrado (Shohet e Lavy,
2012). Os mesmos autores também desenvolveram o rácio entre o número de gestores e o respectivo número de trabalhadores
subordinados, nomeado de Controlo da Gestão da Manutenção (MSC), de modo a analisar a dimensão das equipas de
manutenção. Para as clínicas, devido à sua dispersão geográfica e dimensão, verifica-se uma organização hierárquica pois um
gestor da manutenção regional controla várias clínicas (Shohet e Lavy, 2012). A norma europeia EN 15341 (CEN, 2005) apresenta
vários indicadores organizacionais que também analisam os recursos humanos utilizados na manutenção dos bens de uma
empresa, da qual se menciona a análise dos acidentes de trabalho decorrentes de acções relativas à manutenção, uma vez este
indicador poder ser considerado como um critério de sustentabilidade do sistema de gestão da manutenção.

A análise do impacte dos fornecedores nas actividades de manutenção é também brevemente analisada por
Pinheiro (2011) e Silva (2010). O primeiro autor desenvolveu indicadores para a análise da satisfação do cliente e do impacte

25
ambiental do processo construtivo e do produto, que se considera possível transpor, com algumas adaptações, para a
manutenção.

2.4.3. Indicadores de desempenho da manutenção

Quando os processos de manutenção estão completos, os seus resultados devem ser monitorizados por um
determinado período de tempo. A esta análise pode foi atribuída a designação de “Lagging” (Muchiri et al., 2011). Para tal, a
medição dos resultados deve ser efectuada, tanto ao estado do componente ou equipamento como ao seu desempenho, e
ainda se deve considerar os custos com a manutenção e a utilização eficaz dos recursos para a realização da manutenção.
Só deste modo é possível determinar o sucesso do processo da manutenção. A análise destes indicadores permite
identificar falhas no desempenho, contribuindo para a melhoria contínua do sistema de gestão da manutenção, devendo
haver uma comparação entre os resultados conseguidos e os objectivos estimados (Muchiri et al., 2011).

Os indicadores de desempenho da manutenção consistem em determinar as despesas e ganhos, ou seja, medir o

custo-benefício da realização de acções e actividades de manutenção. Na Tabela 2.16Tabela 2.10, são apresentados
alguns dos indicadores de desempenho do equipamento, componente ou edifício, assim como, indicadores económicos.

Tabela 2.16 – Indicadores de desempenho da manutenção.

Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade Bibliografia

Custo Total de Manutenção
S9 AME = -
Área Bruta Construção
Custo Total de Manutenção
S10 €/utentes Shohet e Lavy
Número de utentes/camas
AME 1 1 (2012)
S11 MEI= × × × ic -
FACy BPI OC
AME
NAME= -
Desempenho técnico

FACy
Eficácia geral do
OEE=disponibilidade × índice de desempenho × índice de qualidade %
equipamento Muchiri et al.
Tempo em operação (2011)
Disponibilidade %
Tempo de inoperacionalidade
Produtividade da Estado do edifício Pati et al.
-
manutenção Custo de manutenção (2009)
IE1 Custo do Ciclo de Vida €
Custo de ciclo de vida
Análise técnico-económica

IE2 €/m2
m2 de Área bruta Silva (2010)
Custo de ciclo de vida
IE3 €/m2
m2 de Área útil
IE4 Custo total de manutenção por estabelecimento escolar €
IE5 Custo de manutenção anual €
IE6 Custo de manutenção anual médio por utente €/aluno
IE7 Percentagem do custo de manutenção face ao custo de construção %
Gestão económica do serviço de manutenção

Custo de manutenção anual dos elementos de construção (envolvente, Silva (2010)

IE8 €
cobertura, interior e revestimentos)
IE9 Custo de manutenção anual das instalações e equipamentos €
IE10 Custo de manutenção anual dos espaços exteriores €
Custo directo da Muchiri et al.
Total do custo da manutenção correctiva e preventiva €
manutenção (2011)
Custo Total de Manutenção
E1 × 100 %
Custo de Substituição
Custo Total de Manutenção
E3 -
Output das operações
Custo dos Recursos Humanos Internos na Manutenção EN 15341
E8 × 100 %
Custo Total de Manutenção (CEN, 2005)
Custo Manutenção Correctiva
E15 × 100 %
Custo Total de Manutenção
Custo Manutenção Preventiva
E16 × 100 %
Custo Total de Manutenção

26
 Existem vários indicadores para o cálculo do custo de manutenção. A norma europeia EN 15341 (CEN, 2005)
especifica o Custo Total de Manutenção (CTM) calculado, normalmente, de ano a ano e que engloba os custos com todas as
actividades de manutenção efectuadas. Shohet (2006) desenvolveu a Despesa Anual em Manutenção (AME) que demonstra a
despesa anual em manutenção por metro quadrado (excluindo os gastos com limpeza, energia e segurança) e permite
determinar a despesa global em bens construídos de uma organização para poder relacioná-la com o seu volume de negócios.

Silva (2010) utiliza o método de análise do custo do ciclo de vida e recorre ao método de Valor Actual para
efectuar uma estimativa dos gastos em manutenção para um período de 50 anos, recorrendo à aplicação de uma taxa de
actualização. Deste modo, estabelece um perfil dos custos de manutenção planeada para cada edifício. Para permitir obter
os valores de investimento necessários, é necessário efectuar primeiro a caracterização dos componentes e equipamentos
dos edifícios e o tipo de actividades, periodicidades e rácios de trabalho de manutenção planeada. A análise efectuada
possibilitou observar a ocorrência de picos de investimento aos 10, 15, 20, 25, 30, 40 e 50 anos que resultam da realização
de trabalhos de substituição em vários elementos. Verificou-se, igualmente, que os vãos exteriores e interiores, as
coberturas, a iluminação fluorescente, os tectos falsos, as paredes interiores, as Unidades de Tratamento de Ar, as portas
corta-fogo e o tratamento da relva são os elementos que necessitam de maior número de actividades de manutenção. A
autora comparou os encargos de duas fases do ciclo de vida do edifício ao determinar a relação percentual do custo de
manutenção face ao custo de construção (IE7). Esta análise permitiu concluir que o custo total de manutenção das escolas
mais recentes, para 50 anos, varia entre 51 e 72% do custo total de construção (Silva, 2010).

Para analisar a alocação de recursos da manutenção referenciada ao desempenho do edifício, ou seja, para avaliar o
serviço de manutenção, Shohet (2010) desenvolveu o Indicador de Eficiência da Manutenção (MEI). A sua fórmula determina a
despesa em manutenção em função do desempenho do edifício (BPI), ajustado às condições do edifício por ano (FAC(y)) e aos
preços de construção (ic). O estudo efectuado para as clínicas (Shohet e Lavy, 2012) determina que o valor padrão do Indicador
da Eficiência da Manutenção é de 0,30, tendo sido especificados limites superiores e inferiores. Assim: MEI < 0,20 indica uma
elevada eficiência da utilização dos recursos, uma escassez dos recursos de manutenção ou ambos; para MEI entre 0,20 e
0,40, o valor inferior significa uma boa eficiência e o valor superior representa uma baixa eficiência da manutenção ou falta de
recursos; para MEI > 0,40 os recursos utilizados na manutenção são elevados para a sua eficiência e, por isso, significam
despesas elevadas em manutenção, baixo desempenho do edifício ou uma combinação destas situações.

Os mesmos autores (Shohet e Lavy, 2012) analisaram a Despesa Anual em Manutenção Normalizada (NAME),
similar ao indicador anterior, mas no qual não consideram os efeitos da idade (ACy), a densidade ou ocupação do edifício
(DC ou OC) e as condições ambientais do Coeficiente do Edifício (FACy). A Figura 2.13 apresenta a relação entre os
indicadores BPI, NAME e MEI.
BPI

NAME
Figura 2.13 – Indicador de Desempenho do Edifício (BPI) relacionado com a Despesa Anual de Manutenção Normalizada (NAME) de
clínicas (Shohet e Lavy, 2012).

27
 2.5. Síntese do capítulo

Iniciou-se este capítulo com os conceitos de manutenção e reabilitação que foram definidos como actividades
executadas num edifício tendo em consideração o objectivo, periodicidade e profundidade dos trabalhos realizados,
podendo ambas coexistir num edifício ao longo da sua vida útil. A estratégia de manutenção adoptada pode consistir em
actividades reactivas e pró-activas, dependendo se decorre da correcção de uma falha ou se procura a prevenção das
mesmas. É pela combinação destas duas vertentes que se procura obter um desempenho óptimo dos custos associados a
estes trabalhos. Por isso, para a realização das actividades necessárias, é necessário que a gestão da manutenção englobe
várias disciplinas e recorra a várias áreas, desde a gestão ao apoio administrativo, assim como as componentes técnicas. O
conceito de melhoria contínua, decorrente das normas de qualidade ISO 9001, pode ser aplicável à manutenção do
edificado de modo a criar modelos que contribuam para a análise do processo de manutenção.

Um sistema de gestão da manutenção especifica procedimentos metódicos e estabelecidos com vista a garantir a
eficácia do desempenho do edificado. Para tal, o SGME desenvolvido, como está inserido numa organização e
complementa as áreas de gestão de bens imobiliários, deve considerar as políticas, definindo objectivos para a manutenção
e, assim, estabelecer um planeamento estratégico que apoie na sua implementação. O planeamento da manutenção deve
ser concretizado pela elaboração de planos de manutenção, de modo a prever os trabalhos de manutenção preventiva
necessários, complementado pela realização de inspecções (rotina, periódicas ou por solicitação) para que a concretização
dos trabalhos ocorra da forma mais eficiente possível.

Os Sistemas de Gestão da Manutenção de Edifícios apresentados procuram estabelecer uma orientação para a
manutenção aplicada aos edifícios. No caso dos exemplos nacionais um dos aspectos identificados é a existência de um
manual ou guia para os utilizadores de modo a promover o uso correcto dos edifícios, a identificação precoce de problemas e o
correcto encaminhamento das solicitações de modo a diminuir o número e gravidade das ocorrências. No caso do sector de
habitação social inglês e holandês existem algumas normas que possibilitam o desenvolvimento de sistemas mais complexos,
onde se evidencia uma preocupação com novas formas de contratação e de aplicação de indicadores que analisem o sistema
de gestão da manutenção implementado. Estes indicadores contribuem para a análise e tomada de decisão sobre as melhores
estratégias de manutenção e, consequentemente, para a gestão do parque imobiliário das organizações.

Por último, foram apresentados indicadores de desempenho de sistemas de gestão da manutenção, organizados em
indicadores de desempenho técnico, do serviço de manutenção e da manutenção. Os indicadores de desempenho da
manutenção, especialmente os económicos, são mais estudados devido à necessária gestão orçamental e análise da relação
de custo benefício das intervenções de manutenção realizadas. Destacam--se os indicadores BPI, NAME, MEI, MSR, MSC e
os métodos de avaliação do estado de conservação dos edifícios MAEC e da norma holandesa dada a sua complexidade e
adequação da análise da manutenção dos edifícios. No entanto, é necessário considerar que, para a aplicação em grandes
parques edificados, deverá existir uma adaptação do esforço na obtenção de dados que alimentem os indicadores tendo em
conta os objectivos em análise e a aplicabilidade de identificação dos trabalhos de manutenção a executar.

No capítulo seguinte, é contextualizada a instituição, o modelo de organização existente para a manutenção do

edificado, assim como é caracterizado o património que se constitui como o universo e são apresentados os casos
seleccionados para estudo. Aos edifícios escolhidos para o estudo são aplicados os procedimentos e indicadores propostos
no capítulo 4.

28
3. A gestão do património imobiliário da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa

3.1. Considerações iniciais

Este capítulo inicia-se com a apresentação da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, respectiva missão e
organização. Explicita-se ainda os objectivos da instituição para o património imobiliário e apresenta-se a organização
actual do modelo de manutenção do edificado, no qual se examina as bases de dados de registo das requisições. São
analisados os indicadores utilizados na gestão da manutenção dos imóveis de rendimento e serviços. Por último, faz-se a
caracterização do património imobiliário de rendimento de modo a conhecer o universo em estudo e permitir a definição dos
25 edifícios e 28 fracções que serão os casos de estudo.

3.2. A Santa Casa da Misericórdia de Lisboa

A primeira Misericórdia portuguesa foi fundada a 15 de Agosto de 1498, em Lisboa, impulsionada pela Rainha D.
Leonor e com o apoio do Rei D. Manuel I, que instituiu a Irmandade de Invocação a Nossa Senhora, na Capela de Nossa
Senhora da Piedade ou da Terra Solta, na Sé de Lisboa. A Irmandade da Misericórdia era inicialmente constituída por cem
irmãos orientados pelos princípios estabelecidos no Compromisso da Misericórdia consubstanciados nas 14 Obras de
Misericórdia, apresentadas na Tabela 3.1 (SCML, 2013a).

Tabela 3.1 – Obras de Misericórdia (SCML, 2013a).

7 Obras espirituais 7 Obras corporais

Ensinar os simples
Dar bom conselho
Corrigir com caridade os que erram
Consolar os que sofrem
Perdoar os que nos ofendem
Sofrer as injúrias com paciência
Rezar a Deus pelos vivos e pelos mortos
Remir os cativos e visitar os presos
Curar e assistir os doentes
Vestir os nus
Dar de comer a quem tem fome
Dar de beber a quem tem sede
Dar pousada aos peregrinos
Sepultar os mortos

No século XVI, foram instituídas Misericórdias em várias localidades do país e nos territórios do ultramar. Em
Lisboa, a Misericórdia cresceu em prestígio mas também em responsabilidade devido ao aumento das tarefas de apoio às
órfãs, aos enjeitados e à administração do Hospital Real de Todos-os-Santos. Estas responsabilidades, em conjugação com
o contexto económico-social do país, originaram dificuldades financeiras acrescidas. Dada a necessidade de mais fundos a
Instituição solicitou à Rainha D. Maria I a permissão para criar uma lotaria anual a qual foi concedida por carta régia de 18
de Novembro de 1783. Durante o século XIX, devido à instabilidade política das Invasões Francesas e Revolução Liberal, a
situação financeira da Misericórdia agravou-se (SCML, 2013a).

No século XX, o apoio social da instituição alargou-se às novas realidades e carências, nomeadamente o apoio à
maternidade e à infância, a assistência médica aos mais desfavorecidos e o apoio alimentar aos mais pobres. Manteve o
acompanhamento e formação dos invisuais, o apoio aos desempregados e estudantes com dificuldades, a atribuição de
subsídios para transporte de doentes, assim como o auxílio a viúvas e, sempre que necessário, integrou instituições e
concedeu subsídios a entidades com finalidade social (SCML, 2013a).

29
 O apoio social e de saúde prestado à população só foi possível devido às verbas oriundas de grandes
benemerências e das receitas das lotarias. Para aumentar as receitas, em 1961, foi criado um novo jogo social, o Totobola.
Posteriormente, foram criados o Totoloto, a Lotaria Instantânea, o Joker e, mais recentemente, o Euromilhões (SCML,
2013a), e o Placard.

Nos termos dos respectivos Estatutos, aprovados pelo Decreto-Lei n.º 235/2008, de 3 de Dezembro, a instituição
é uma pessoa colectiva de direito privado e utilidade pública administrativa. A tutela da instituição é exercida pelo Ministro
que superintende a área da segurança social. A sua missão procura a “realização da melhoria do bem-estar das pessoas,
prioritariamente dos mais desprotegidos, abrange as prestações de acção social, saúde, educação e ensino, cultura e
promoção da qualidade de vida”, assim como a “promoção, apoio e realização de actividades que visem a inovação, a
qualidade e a segurança na prestação de serviços e, ainda, o desenvolvimento de iniciativas no âmbito da economia social”
(Ministério do Trabalho e da Solidariedade Social, 2008). A administração da Santa Casa é efectuada pela Mesa cujo
organograma se apresenta no Anexo A e, actualmente, a instituição ainda se rege de acordo com a tradição cristã.

Devido ao trabalho que realiza na sociedade portuguesa, em conjugação com a sua história e experiência, a
SCML é uma instituição de referência nacional, que assume, no âmbito do sistema de apoio social na cidade de Lisboa,
várias actividades, nomeadamente nas áreas de infância e juventude, de acolhimento social e desenvolvimento comunitário,
de emergência social, de apoio a pessoas idosas e a pessoas com deficiência, do acompanhamento terapêutico, de
educação e formação, assim como a atribuição de subsídios e de prestações pecuniárias.

Tal facto torna-se possível porque a instituição, através do Departamento de Jogos (DJ), assegura a exploração
dos jogos sociais do estado em Portugal, sendo a sua principal fonte de rendimento. Assim, é atribuído à Santa Casa da
Misericórdia de Lisboa 27,76% do valor dos resultados líquidos de exploração dos jogos sociais (Presidência do Conselho
de Ministros - Centro Jurídico, 2011), ao qual é adicionado o valor dos prémios não reclamados, o que correspondeu em
2013, a cerca de 159,4 milhões de euros e, em 2014, a 157,2 milhões de euros (Departamento de Jogos da SCML, 2015) e
177,1 milhões de euros em 2015 (SCML, 2016). Os resultados líquidos de exploração dos jogos sociais, em 2013,
registaram um valor de 541 milhões de euros, representando um crescimento de 1,2% relativamente a 2012 (SCML,
2014b), 538 milhões de euros em 2014, menos 0,55% comparando com o período homólogo (Departamento de Jogos da
SCML, 2015), e 601,4 milhões de euros em 2015, ou seja 13,2% face ao ano anterior (SCML, 2016).

3.3. A gestão técnica, económica e funcional dos edifícios da SCML

Outra fonte de rendimento da SCML provém do seu vasto património imobiliário. De acordo com os estatutos, este
património é administrado e gerido pelo Departamento de Gestão Imobiliária e Património (DGIP) que tem várias
atribuições, das quais se destacam (SCML, 2013c):

 colaborar com a Mesa (administração) na definição de políticas e estratégias de reabilitação, manutenção e

conservação do património imobiliário da SCML, incluindo instalações técnicas especiais, estabelecendo
prioridades de intervenção nos imóveis afetos a rendimento e à actividade;
 colaborar na definição de políticas e estratégias de gestão, valorização e rentabilização do património imobiliário
da SCML;
 elaborar e propor o plano de actividades e o orçamento do Departamento.

30
 O DGIP sofreu uma remodelação orgânica em 2013 (SCML, 2013c) com a integração da Direcção de Gestão de
Instalações e Equipamentos (DIGIE), anteriormente um serviço autónomo, responsável pelas obras e projectos da SCML.
Em 2015, devido à extinção da Direcção de Aprovisionamentos da SCML, são integradas as competências de aquisição e
gestão de contratos de alguns tipos de prestações de serviços, fornecimento de bens e execução de empreitadas. Em 2015,
o DGIP apresentava o organograma da Figura 3.1.

Departamento de Gestão
Imobiliária e Património

Gabinete de
Apoio à Gestão

Núcleo de Apoio Núcleo de Gestão Núcleo de Núcleo de Gestão

Administrativo e e Controlo Aquisições de Contratos
Arquivo

Direcção de Direcção de
Património Projectos e Obras

Unidade de Unidade de Projectos Unidade de Conservação

Unidade de Activos
Benemerências e Obras e Manutenção

Núcleo de
Núcleo de Núcleo de Apoio Núcleo de Instalações
Valorização e Núcleo de Projectos
Equipamentos ao Benemérito Técnicas Especiais
Cadastro

Núcleo de Núcleo de Obras e Núcleo de

Prédios Urbanos Fiscalização Conservação

Núcleo de
Prédios Rústicos

Figura 3.1 – Organograma do Departamento de Gestão Imobiliária e Património.

A Direcção de Património (DIP) superintende a exploração dos bens imóveis da SCML afetos a rendimento e à
actividade, promovendo todos os actos necessários à conservação, reabilitação, valorização e rentabilidade, assim como
define, em articulação com os serviços competentes, as necessidades de intervenção no património imobiliário da SCML,
estabelecendo prioridades de intervenção nos imóveis afetos a rendimento e à actividade. A Direcção de Projectos e Obras
(DIPO) define, em articulação com os serviços competentes, as necessidades de intervenção no património imobiliário da
SCML e estabelece prioridades para essa intervenção, de modo a poder elaborar os planos anuais e plurianuais e
assegurar a gestão da manutenção e conservação do património imobiliário da SCML. Ao Gabinete de Apoio à Gestão
(GAG) compete assegurar o apoio administrativo do departamento e seus serviços, identificar e sistematizar as aquisições
necessárias pelo qual o departamento é responsável, executar os procedimentos aquisitivos, assegurar a gestão e controlo
dos contratos de aquisição de bens, serviços e empreitadas e elaborar e controlar o orçamento anual do departamento.

Analisando o organograma do DGIP, verifica-se uma estrutura hierárquica e extensa, em que se percebe a
necessidade de promoção do trabalho de equipa entre serviços para alcançar as atribuições e objectivos da direcção. Existe
uma separação entre a gestão do património imobiliário, efectuado pela DIP, e a execução de intervenções no mesmo,
responsabilidade da DIPO, que gere as obras de manutenção ou reabilitação. Esta segregação implica o estabelecimento
de prioridades de intervenção pelo Património para posterior execução das mesmas pela direcção responsável pelas obras,
realizando os procedimentos necessários para a sua concretização.

31
 A Unidade de Activos da DIP acompanha e garante a correcta exploração dos bens imóveis, assim como do seu
estado de conservação e respectivas necessidades de obras de manutenção e reabilitação, mais concretamente pelo:
Núcleo de Equipamentos para os imóveis afectos à actividade; Núcleo de Prédios Urbanos para os imóveis de rendimento;
e Núcleo de Prédios Rústicos para os imóveis de exploração agrícola e florestal. Ao Núcleo de Valorização e Cadastro
compete a concretização dos actos administrativos e a regularização jurídica e de registo do património da SCML, assim
como a actualização do cadastro de bens imóveis e a participação na avaliação do património, elaboração de análises de
mercado e estudos de viabilidade económica. Na Direcção de Projectos e Obras (DIPO), compete à Unidade de
Conservação e Manutenção assegurar a gestão da manutenção e conservação do património imobiliário, executando
internamente ou através de prestações de serviços externas, tarefas de manutenção e, mais concretamente, ao Núcleo de
Conservação planear, preparar e controlar as obras de conservação de construção civil e de instalações técnicas, para além
de assegurar a direcção técnica das oficinas e gerir os stocks de material.

O DGIP contava, no final de 2013, com 96 colaboradores e aumentou o número de trabalhadores para 102, em
2014, e 124 em 2015. No ano de 2013, apresentou rendimentos globais perto dos 14,6 milhões de euros e gastos de cerca
de 16,6 milhões de euros (SCML, 2014b). No ano de 2014, as receitas situaram-se em cerca de 8 milhões de euros, uma
redução relativamente ao ano anterior que foi colmatada pela avaliação do património através do cálculo do Justo Valor, o
que originou um impacto extraordinário de cerca 8,2 milhões de euros, em 2013, e de 15,9 milhões, em 2014.
Relativamente às despesas, em 2014, estas diminuíram cerca de 34% para 8,9 milhões de euros. No ano de 2015, a receita
global foi de 23,4 milhões de euros dos quais 6,7 de rendimentos e 16,6 milhões da avaliação por justo valor, enquanto a
despesa ficou em 12,6 milhões de euros (SCML, 2016).

Considerando o vasto património da SCML, a actual Mesa especificou como linha estratégica de actuação da
instituição “Reabilitar o Património, honrando a confiança dos que nos transmitiram os seus pertences e as
responsabilidades perante a Comunidade”. Nesse sentido, foi desenvolvido o programa Reabilitar, no qual se assume a
reabilitação de edifícios como uma aposta estratégica da instituição. Após efectuada a análise do património e o
planeamento do programa, investiu-se cerca de 8 milhões de euros na reabilitação de 16 prédios localizados na cidade de
Lisboa, totalizando aproximadamente 14 000 m2 de área bruta de construção (SCML, 2012). No ano de 2013, foram
concluídas 5 obras e reabilitadas 10 fracções de rendimento (SCML, 2014b), enquanto em 2014 foram concluídos mais 5
edifícios. Em 2015, foram reabilitados 6 prédios e 20 fracções (SCML, 2016).

3.4. A gestão da manutenção na SCML

Em 2013, o DGIP apresentou gastos com a conservação e manutenção de edifícios de rendimento no montante
de 314 721,41 €, menos 169 665,25 € do que em 2012, enquanto para a manutenção dos edifícios afectos à actividade se
despendeu 137 259,44 €. Somando o valor das manutenções nas duas categorias de imóveis, verifica-se que corresponde
a cerca de 2,7% das despesas globais do departamento. Conforme apresentado na Tabela 3.2, em 2014, ocorreu um
aumento substancial das despesas em manutenção de imóveis devido ao montante estabelecido para o contrato de
prestação de serviços de manutenção de construção civil de 2 milhões de euros com início em Março. Os gastos incluem
igualmente as obras de reabilitação de maior dimensão e os cerca de 300 000,00 € dos serviços especializados. Pelo lado
das receitas, no mesmo ano, as rendas originaram proveitos em cerca de 4 milhões de euros. No ano de 2015, as rendas
aumentaram para 5,5 milhões de euros e a despesa de conservação e manutenção ainda apresenta os valores do contrato
de manutenção.

32
 Tabela 3.2 – Rendimentos e Gastos do DGIP (SCML, 2014b; 2015a; 2016).
Real Anual Real Anual Real Anual Real Anual
Recursos Financeiros Δ% Δ% Δ%
2012 2013 2014 2015
Rendimentos totais 6.226.547,63€ 14.620.607,13€ 135% 23.928.390,35€ 64% 23.400.492,29 € 8,6%
Rendas processadas ajustadas 3.210.693,93€ 3.374.964.20€ 5% 4.027.817.93€ 19% 5.540.176,81 € 37,5%
Gastos totais 11.294.062,37€ 16.619.916,36€ 47% 8.967.354,08€ -85% 12.629.610,03 € 44,4%
Serviços técnicos, estudos e projectos, trabalhos
727.825,21€ 495.281,05€ -32% 296.502,84€ -40% 323.639,12 € 9,1%
especializados e acompanhamento e coordenação de obras
Conservação e manutenção edifícios de rendimento 484.386,66€ 314.721,41€ -35% 1.434.126,07€ 356% 1.308.173,30 € -8,8%
Conservação e manutenção edifícios afectos a actividade 160.923,59€ 137.259,44€ -15% 552.579,22€ 303% 381.558,47 € -30,9%
Condomínios 56.358,53€ 51.848,93€ -8% 93.845,15 € 81% 75.863,36 € -19,2%

Considerando os valores despendidos, em 2012 e 2013, nos trabalhos de manutenção do edificado, cerca de
meio milhão de euros para intervenções predominantemente correctivas, identificou-se como necessário repensar a
estratégia de manutenção apostando na aplicação da manutenção preventiva de modo a melhor preservar o património que
está a ser reabilitado e minimizar os danos decorrentes da falha dos componentes dos edifícios.

3.4.1. Modelo de gestão da manutenção em vigor

O modelo de gestão actualmente implementado na instituição, que o diagrama da Figura 3.2 sintetiza, passa pela
realização de intervenções de manutenção após a recepção de pedidos dos clientes internos (serviços da SCML) e
inquilinos, que podem fazer os pedidos presencialmente, por telefone, carta ou correio eletrónico, cujo atendimento é
efectuado pelo Núcleo de Prédios Urbanos. As requisições são submetidas por formulário numa base de dados, estruturada
pelo programa Access, e são analisadas, avaliadas e triadas pelo Núcleo de Equipamentos quando o pedido provém de
serviços e pelo Núcleo de Prédios Urbanos no caso dos imóveis de rendimento. É atribuído à requisição um nível de
urgência e procede-se ao seu encaminhamento para o serviço competente. O Núcleo de Equipamentos gere o processo da
introdução e encaminhamento das requisições no sistema informático.
Serviços SCML e Direcção de Projectos e
Núcleo de Equipamentos e Núcleo de Prédios Urbanos
inquilinos Obras

Pedido de Recepção de Análise das Triagem das Encaminha a Unidade de

manutenção requisições requisições requisições requisição Conservação e
Manutenção

NE 1 Núcleo de
Anulada
Urgente Conservação

Não NE 2 Núcleo de
justifica Grave Instalações
Técnicas
Necessidade NE 3 Especiais
de Projecto Normal
Unidade de
Projectos e
Obras

Figura 3.2 – Diagrama do processo dos pedidos de manutenção.

Existem formulários para submeter os pedidos de reparação e, após a realização de vistoria, nos casos em que se
verifica esta necessidade, é definido um de três níveis de prioridade de intervenção para cada requerimento apresentado.
Estes são reencaminhados para os respectivos serviços. Quando se verifica que o pedido efectuado pelo serviço necessita
da elaboração de projecto ou não se encontra no âmbito da manutenção, é reencaminhado para a Unidade de Projectos e
Obras que pode encaminhar para elaboração de projecto interno ou recorrer a empresas externas, dependendo da
dimensão e complexidade da intervenção.

33
 Para a execução dos trabalhos, pode ser realizada uma vistoria pela Unidade de Conservação juntamente com
empresas externas que elaboram orçamentos para a execução dos trabalhos. No caso de execução por colaboradores
internos, existe um formulário, a Folha de Trabalho, para registo pelo técnico responsável. Para encerrar o processo, é
necessário a assinatura do requerente na Folha de Trabalho.

3.4.2. Análise do modelo de gestão da manutenção

A Figura 3.3 apresenta o número de requisições recebidas de Julho de 2013 a Junho de 2015 e divididas consoante
os edifícios estão afectos à actividade da instituição ou para rendimento. Verifica-se que as requisições para intervenções em
edifícios de estabelecimentos da SCML são em número muito superior, uma vez ser o negócio principal da empresa e se dever
à intensa utilização dos edifícios afectos a unidades de saúde, lares de idosos, centros de dia, lares de crianças e jovens,
centros de formação, etc. As requisições solicitadas pelo Núcleo de Prédios Urbanos relativa aos edifícios de habitação,
comércio e serviços para arrendamento, correspondem a apenas 8% dos 12 471 formulários registados.
800 57 61 58
56 14 23 33 33 61
Nº de requisições

600 39 60 74 33 39 58 41 14
46 31 35 33
39 13
400 37
200 Rendimento
0
Actividade
Fevereiro
Março

Junho

Fevereiro
Março

Junho
Setembro

Novembro
Dezembro

Setembro

Novembro
Dezembro
Agosto

Janeiro

Maio

Agosto

Janeiro

Maio
Outubro

Abril

Outubro

Abril
Julho

Julho

2013 2014 2015

Figura 3.3 – Número de requisições registadas segundo a afectação do imóvel.

Como referido, para o modelo implementado, são considerados pedidos de reparação / conservação de duas
tipologias distintas: manutenção preventiva e manutenção correctiva / avaria. Para o período em análise, verifica-se que a
maioria das requisições, 99% dos pedidos, é relativa a solicitações de manutenção correctiva, cuja divisão por categoria se
apresenta na Figura 3.4. As categorias de electricidade e canalização destacam-se com mais de 2 000 requisições cada,
seguido pela carpintaria que ultrapassa 1 500 pedidos. Também se registaram mais de 1 000 solicitações para as
categorias de serralharia, comunicações e redes e construção civil. Para as restantes, os pedidos são inferiores a 500
solicitações por cada tipo de categoria.
2500
Nº de requisições

2000
1500
1000
500
0

Figura 3.4 – Número de requisições de manutenção correctiva por categorias de Julho 2013 a Junho 2015.

Relativamente aos critérios utilizados para seleccionar as intervenções de manutenção a realizar nos edifícios de
rendimento da SCML, estes passavam pela gravidade do problema, urgência de intervenção e historial do edifício. No entanto,
estes critérios decorriam do conhecimento que os funcionários e utilizadores detêm dos edifícios sem que se tenha realizado
uma avaliação técnica à sua maioria. Assim, no caso dos imóveis de rendimento a identificação dos problemas surge devido a
reclamações apresentadas pelos inquilinos ou pelas porteiras, resultando na realização de intervenções correctivas.

34
 Ao efectuar a análise às requisições provenientes apenas dos prédios de rendimento, verifica-se a distribuição
percentual por categorias apresentada na Figura 3.5. O maior número de requisições corresponde à especialidade de
electricidade, com 20%, logo seguida da construção civil, a que correspondem 19,4% dos pedidos. Posteriormente, com
quase 17%, surgem as categorias de serralharia e canalização. Dos pedidos para trabalhos da especialidade de
canalização em edifícios de rendimento, 37% estão relacionados com problemas nas canalizações de abastecimento de
água e 23% com a rede de esgotos.
% 25
20
15
10
5
0

Figura 3.5 – Percentagem de requisições para edifícios de rendimento por categorias de Julho 2013 a Junho 2015

Analisando a categoria de construção civil, verifica-se a distribuição percentual apresentada na Figura 3.6
relativamente ao tipo de elementos intervencionados. A maioria das solicitações, um pouco mais de 50%, é respeitante a
“Outros”, ou seja, a elementos não especificados. Quando são analisadas as suas descrições, compreende-se que existem
várias solicitações para as restantes hipóteses de escolha o que revela uma má identificação da categoria por parte de
quem preenche as requisições. Existem várias entradas para anomalias em tectos, paredes, pavimentos e coberturas que
não foram identificadas como tal. Esta situação decorre do formulário ser preenchido maioritariamente por pessoas não
ligadas à área da construção e, possivelmente, por não ter havido formação suficiente para a correcta identificação dos
parâmetros do formulário. O mesmo ocorre quando se analisa as requisições respeitantes aos edifícios afectos à actividade.
% 60
50
40
30
20
10
0
Algerozes Paredes Pavimentos Pintura Tectos Telhado Outros

Figura 3.6 – Percentagem de pedidos por especialidade para a categoria de construção civil de prédios de rendimento de Julho 2013 a
Junho 2015.

As solicitações respeitantes às restantes especialidades ou elementos a intervencionar correspondem a 15% para

a especialidade de pintura, seguida por paredes e telhado com 8%. Para a categoria de serralharia, verifica-se que a
maioria das requisições de reparação é relativa a portas, representando mais de 70% dos pedidos, sendo a maioria dos
casos para reparação de fechaduras.

Para o mesmo universo, utilizando os dados da base em Access, verifica-se o recurso a empresas externas em
39% dos pedidos dados como concluídos. Esta situação ocorreu mais expressivamente na especialidade de elevadores,
cuja manutenção e reparação só pode ser executado por empresas credenciadas, correspondendo a 85% das ordens de
trabalho efectuadas. Nas restantes categorias, destacam-se a de carpintaria, com 65% dos trabalhos a serem executados
por prestadores de serviços, logo seguida pelas de canalizações com 59% e de construção civil com 48%. Tal situação

35
revela a incapacidade de resposta a todas as solicitações com recurso a colaboradores internos e a necessidade de
desenvolver um método mais eficaz quando se recorre a empresas externas. Nestes casos, é necessário efectuar um
procedimento de ajuste directo simplificado para execução do trabalho em que, por política da instituição, se deve consultar pelo
menos três empresas sendo adjudicado o serviço à que apresentar o valor inferior. Os procedimentos descritos originam maiores
tempos entre a definição dos trabalhos a realizar e a sua execução por parte da empresa à qual é adjudicado o trabalho.

Esta situação verifica-se analisando a relação entre os pedidos anulados, finalizados e ainda em aberto e
identificados por semestre na Figura 3.7. Neste gráfico, observa-se que os pedidos anulados são inferiores a 5% e quanto
maior a antiguidade do pedido maior é a percentagem dos processos concluídos. Por outras palavras, no último semestre
em análise, quase metade das solicitações efectuadas e consideradas válidas não foram concluídas nesse período de
tempo, assim como cerca de 15% dos pedidos, ao final de um ano, ainda não foram dados como concluídos.
100%
80%
60% Anulado

40% Finalizado

20% Aberto

0%
1º Semestre 2014 2º Semestre 2014 1º Semestre 2015

Figura 3.7 – Análise da execução dos pedidos.

Analisando as datas de abertura e finalização das requisições dadas como concluídas, verifica-se que o tempo de
execução para trabalhos realizados pelo pessoal interno da SCML corresponde a uma média de 28 dias, enquanto para
empresas externas é de 64 dias. Pela análise da base de dados das requisições, é perceptível que esta é, frequentemente,
preenchida incorrectamente ou não são completados alguns campos existindo, em muitos casos, informação relevante em
falta. Tal situação ocorre por haver vários intervenientes ao longo do processo, assim como mais do que um responsável na
mesma fase do processo. Igualmente pode-se constatar que a triagem da urgência das intervenções não funciona da
maneira mais correcta por falta de formação e articulação entre administrativos e técnicos.

Considerando o exposto, nomeadamente a falta de recursos humanos internos para responder a todas as
solicitações de manutenção e a obrigatoriedade de a SCML cumprir o Código dos Contratos Públicos, o Decreto-Lei
nº18/2008, de 29 de Janeiro, que implica condicionantes no recurso a empresas externas quer ao nível dos valores como de
procedimentos a adoptar que, por vezes, não permitem uma resolução célere dos trabalhos de conservação e manutenção
necessários para os estabelecimentos e prédios de rendimento, foi lançado um concurso para a contratação de prestação
de serviços de manutenção nos imóveis da SCML. Esta prestação de serviços tinha como principal intuito a procura da
satisfação das necessidades dos respectivos “clientes”, internos e externos, permitindo dar resposta de uma forma eficaz
aos problemas identificados. Das análises ao desempenho do contrato, para o primeiro trimestre de execução do mesmo,
verificou-se que foram efectuados pela SCML 51 pedidos de intervenção dos quais 23 não tiveram qualquer resposta por
parte da empresa adjudicatária. Após a conclusão do contrato, verificou-se que a adjudicação a grandes empresas de
construção civil implicou que a maioria dos trabalhos fosse realizada por subempreiteiros, o que não contribuiu para que a
qualidade de serviço estivesse ao nível do exigido. Verificou-se o incumprimento de alguns dos critérios estabelecidos como
a não implementação do sistema informático de gestão, a inexistência da equipa de prevenção, o desrespeito pelos prazos
estipulados, a qualidade na execução dos trabalhos especificados ser por vezes deficiente, entre outras ocorrências.

36
 3.5. Indicadores de desempenho da gestão da manutenção da SCML

Os vários departamentos da SCML apresentam à Mesa, todos os anos, Planos de Actividade com os seus
objectivos operacionais. Estes estão vinculados aos objectivos estratégicos definidos pela administração da instituição e
procuram delinear o trabalho ou acções que serão desenvolvidos nesse ano e que são analisados por indicadores de
reporte. O DGIP, enquanto departamento responsável pela gestão dos bens imobiliários da SCML, apresenta vários
indicadores que permitem analisar o desempenho dos serviços. Existem indicadores de gestão do património dos quais se
destaca a Taxa de rentabilidade média por imóvel, como indicativo da rentabilidade anual. No entanto, dos indicadores
existentes, não é possível determinar a rentabilidade de cada imóvel. O objectivo operacional de aumento das receitas do
DGIP implicou uma aposta na disponibilização de imóveis para uma gama superior do mercado. Este posicionamento pode
obrigar a uma maior capacidade de resposta ao nível das solicitações de manutenção dos edifícios e instalações técnicas
uma vez os inquilinos poderem ter uma postura mais exigente perante a SCML.

Considerando a metodologia de identificação de indicadores de desempenho da manutenção de Muchiri et al.

(2011), apresenta-se listas não exaustivas daqueles que se considera relacionados com o teor deste estudo, incluindo os
que se considera de análise do desempenho técnico dos edifícios na Tabela 3.3. Como se verifica, estão mais
vocacionados para a análise da elaboração de projectos e realização de obras ou intervenções do que para a análise
efectiva do estado de conservação de elementos do edifício.

Tabela 3.3 – Lista não exaustiva de indicadores da SCML considerados de análise do desempenho técnico.
Objectivo Objectivo
Acção ID Indicador de desempenho Unidade
Estratégico operacional
Executar obras de
Definir medidas/programas/
reabilitação/ N.º equipamentos SCML com medidas, programas /
estudos/projectos para os 23 Nº
conservação em estudos / projectos definidos
Reabilitar o Património equipamentos da SCML
prédios actividade
honrando a confiança
Obras de reabilitação em 5
dos que nos 19 N.º prédios reabilitados Nº
Desenvolver uma prédios de rendimento
transmitiram os seus
actuação concertada Obras de reabilitação em
pertences e as
de preservação e 10 fogos / fracções de 20 N.º fogos/fracções reabilitados Nº
responsabilidades
valorização do rendimento
perante a Comunidade
património de Elaboração de programas / N. º de prédios devolutos com projectos concluídos
rendimento e rústico estudos / projectos de 21 %
prédios devolutos N. º total de prédios devolutos

Relativamente ao desempenho do serviço de manutenção, a SCML já efectua a análise do mesmo através da

aplicação de alguns indicadores, apresentados na Tabela 3.4. Desta listagem, destaca-se os indicadores 9 e 10 que
analisam a taxa de execução dos trabalhos decorrentes das solicitações recebidas que são efectuadas por colaboradores
da instituição e os realizados por entidades externas. Outro indicador de realce é a percentagem de avaliação positiva da
satisfação do cliente que procura analisar o desempenho da organização do serviço de manutenção. A avaliação é
efectuada pelo preenchimento de um questionário em formato digital enviado aos serviços da SCML, para resposta com
uma escala de 1 a 5. Para o património de rendimento, está considerado um indicador percentual (18) que relaciona os
pedidos satisfeitos considerando o número dos pedidos recebidos, não existindo uma avaliação do serviço pelos
arrendatários da SCML. Ao nível dos planos de manutenção das instalações técnicas, existe um indicador (29) para análise
do número de planos implementados e cadernos de encargos desenvolvidos, contudo os que existem na instituição são os
decorrentes da obrigatoriedade legal. Os indicadores do processo de atendimento, recepção e encaminhamento dos
pedidos de manutenção são para análise interna do departamento.

37
 Tabela 3.4 – Lista não exaustiva de indicadores da SCML considerados de desempenho do serviço de manutenção.

Objectivo Objectivo
Acção ID Indicador de desempenho Unidade
Estratégico operacional
Registo, follow-up e feedback
das solicitações dos "clientes N. º de solicitações satisfeitas
9 %
internos" (com recurso a N. º de solicitações recebidas
Promover a entidades externas)
Modernização dos
modernização Registo, follow-up e
processos
administrativa e dos feedback das solicitações N. º de pedidos de reparação satisfeitos
administrativos internos
procedimentos do dos "clientes internos" (com 10 %
e na relação com o N. º de pedidos de reparação recebidos
DGIP recurso a operários /
exterior. Prioridade para
colaboradores internos)
a rede informática, a
Assegurar a actividade
gestão documental e as 96 Taxa de resposta aos pedidos %
corrente
compras
Executar obras de
requalificação / Efetuar vistorias aos
6 N.º vistorias realizadas a equipamentos da SCML Nº
conservação em Equipamentos da SCML
prédios actividade
Aprofundar a
Aumentar a percentagem N. º de pedidos satisfeitos
relação da SCML
de pedidos de arrendatários 18 %
com os seus N. º de pedidos recebidos
satisfeitos
arrendatários
Perceber o grau de
Reabilitar o Património satisfação dos clientes
honrando a confiança Implementar planos internos / externos na área Percentagem de respostas com grau de satisfação igual ou
25 %
dos que nos de manutenção de reabilitação e superior a 3 (escala 1 a 5).
transmitiram os seus conservação desenvolvida
pertences e as pelo DGIP
responsabilidades Desenvolver planos de
perante a Comunidade manutenção e cadernos de
encargos (elevadores,
Implementar planos N. de planos de manutenção desenvolvidos ou cadernos de
centrais térmicas, AVAC 26 Nº
de manutenção encargos realizados
Museu e gerais,
hidropressores, HOTTS,
centrais telefónicas, etc.)
N.º de pedidos de reparação / conservação recepcionados /
31 Nº
analisados / encaminhados
Manutenção e conservação N.º de vistorias realizadas no âmbito de pedidos de
Objectivos internos 32 Nº
reparação / conservação
42 N.º de ascensores intervencionados / substituídos Nº
Obras 33 N.º de prédios de actividade reabilitados Nº
N.º de operários afectos à manutenção e conservação Nº
Custo das operações de manutenção e conservação de
€
edifícios
Indicadores do serviço Manutenção e conservação
Custo unitário por operação de manutenção e conservação €
Peso da remuneração da equipa de manutenção nos
%
custos totais de manutenção e conservação

Dos indicadores aplicados na SCML, apenas um, apresentado na Tabela 3.5, se pode considerar de análise do
desempenho da manutenção, uma vez reportar a percentagem de execução do orçamento de obras. No entanto, não existe
diferenciação entre obras de reabilitação ou de manutenção, não permitindo uma análise clara do serviço de manutenção.

Tabela 3.5 – Lista de indicadores da SCML considerados de análise do desempenho da manutenção.

Objectivo Objectivo
Acção ID Indicador de desempenho Unidade
Estratégico operacional
Modernização dos
Executar obras de Obras de requalificação /
processos
requalificação / reabilitação / conservação
administrativos internos 24 Taxa de execução do orçamento de obras previsto %
conservação em em prédios afectos à
e na relação com o
prédios actividade actividade
exterior.

Os indicadores em aplicação na instituição estão mais vocacionados para a gestão global dos imóveis e análise
da sua reabilitação do que para a sua manutenção, em consonância com os objectivos estabelecidos pela administração.

38
 3.6. Organização do parque imobiliário da SCML

A Santa Casa da Misericórdia de Lisboa é gestora e proprietária de um vasto património imobiliário o qual se situa,
na sua grande maioria, na Área Metropolitana de Lisboa. Este património imobiliário é fruto de sucessivos legados em
testamento e de doações de beneméritos que relevam a missão de carácter social da instituição. Nalguns casos, os imóveis
são acompanhados de ónus e responsabilidades determinados pelos beneméritos cujo cumprimento fica a cargo da SCML.

Em 2013, a instituição geria 607 imóveis, divididos em 151 rústicos e 456 imóveis urbanos. Destes, 371 estavam
afectos a investimento e 85 afectos à actividade, conforme apresentado na Tabela 3.6 (SCML, 2014b). Em Dezembro de
2014, a instituição era detentora de 617 imóveis, 466 urbanos e 151 rústicos. Dos imóveis urbanos existentes, 379 estavam
afectos a investimento e 87 a actividade (SCML, 2015b). Em 2015, houve um aumento de 22 imóveis urbanos mas que na
sua maioria estão afectos a actividade (SCML, 2016).

Tabela 3.6 – Património Imobiliário da SCML (SCML, 2014b; 2015a; 2016).

2013 2014 2015

N.º de Afectação N.º de Afectação N.º de Afectação

Tipo de imóveis
Imóveis Actividade Investimento Imóveis Actividade Investimento Imóveis Actividade Investimento

Imóveis urbanos 456 85 371 466 87 379 488 106 382

Prédios 258 35 223 260 37 223 271 48 223
Fracções autónomas 180 49 131 188 49 139 199 57 142
Terrenos urbanos 18 1 17 18 1 17 18 1 17
Imóveis rústicos 151 4 147 151 4 147 151 4 147

O cadastro faz a distinção entre os imóveis que estão ocupados por estabelecimentos de acção social, de saúde
ou por serviços da SCML, ao considerá-los como afectos à actividade da instituição e os restantes imóveis categorizados de
investimento, uma vez poderem constituir-se como fonte de rendimento para a organização. Na Tabela 3.6, é possível
verificar que existem 271 prédios, dos quais 223 estão destinados a investimento, e 199 fracções autónomas, das quais 142
estão destinadas para o mercado de arrendamento.

Como se pode ver na Figura 3.8, em 2014, a instituição geria 617 imóveis dos quais cerca de 79%, 487 imóveis,
são propriedade da SCML (compropriedade, propriedade plena da totalidade do imóvel e propriedade plena de fracções do
imóvel) e 122 imóveis, afectos à actividade da SCML, que também são arrendados ou cedidos por outras entidades (SCML,
2015b).

23 18 1 Administrada pela SCML

69
14 Compropriedade
40
Direito de superfície / usufruto da SCML
36 Nua propriedade
1 Propriedade arrendada à SCML
15
Propriedade cedida pela Câmara Municipal de Lisboa
Propriedade cedida pelo Estado
Propriedade cedida por outras entidades
Propriedade plena da totalidade do imóvel
400 Propriedade plena de fracções do imóvel

Figura 3.8 – Tipo de propriedade dos imóveis geridos pela SCML.

39
 Os imóveis urbanos, propriedade da SCML, estão localizados em todo o território nacional, verificando-se para os
prédios, e de acordo com a Figura 3.9, que dos 470 imóveis (dados de Junho de 2014), a grande maioria se localiza no
distrito de Lisboa.

Setúbal, 18

Lisboa, 436 Outro, 34 Vila Real, 1

Porto, 1 Açores, 1
Beja, 1
Coimbra, 1
Portalegre, 7 Évora, 1
Leiria, 2 Guarda, 1
.
Figura 3.9 – Distribuição dos prédios urbanos da SCML pelos distritos nacionais.

Como se pode verificar pelos dados apresentados, a SCML tem na sua propriedade elevado número de imóveis, o
que dificulta a sua gestão. Para complicar esta situação, tem-se verificado o agravamento do seu estado de conservação,
quer pelo facto de muitos serem transferidos para a instituição em situações de precária conservação, quer por a SCML se
ter deparado, não há muito tempo a esta parte, com uma situação financeira que não lhe permitiu acorrer, de forma célere e
com capitais exclusivamente seus, à sua manutenção e reabilitação. Esta condição foi agravada pela falta de uma
estratégia de gestão coerente e articulada, a par da reduzida e insuficiente capacidade técnica instalada face à dimensão,
dispersão, diversidade e estado de conservação do parque de imóveis da SCML. A Mesa tem vindo a promover a reabilitação
de imóveis devolutos e degradados com o intuito de obter novas fontes de rendimento. Actualmente, foram apresentados
objectivos mais ambiciosos quer para a área da reabilitação do património imobiliário quer para a sua manutenção.

3.7. Caracterização do edificado urbano da SCML

Devido à extensão do património da instituição, é necessário proceder à sua análise de modo a compreender o
tipo de imóveis que o constituem. Para tal, analisa-se a base de dados dos prédios registados no programa utilizado, o SAP
Real Estate, programa que reúne a informação cadastral, dos contratos e financeira relativa à cobrança de rendas,
estabelecendo as comparações possíveis com a realidade nacional e da cidade de Lisboa. A base de dados a utilizar é
respeitante aos imóveis inseridos à data de Junho de 2014. Considerando que esta base não tinha informação completa,
procedeu-se à reunião de dados de várias fontes de informação. Procedeu-se igualmente a uma avaliação da tipologia
construtiva e estado de conservação dos imóveis de modo a ser possível estabelecer critérios de comparação entre os
mesmos. Esta análise consistiu numa avaliação rápida e geral de imagens dos imóveis, fotografias existentes na instituição
e consulta de imagens do “street view” dos mapas digitais do Google, e, por isso, passível de apresentar algumas
discrepâncias com a actualidade.

O presente estudo incide nos edifícios e fracções de investimento de prédios urbanos do qual a instituição detém
a propriedade plena ou a compropriedade, correspondendo a universo de 273 imóveis. Destes, 205 são edifícios de
propriedade total da SCML, 56 correspondem edifícios com uma ou mais fracções pertencente à instituição e 12 são
compropriedade com outras instituições. Estes imóveis estão distribuídos na sua quase totalidade pelo território nacional,
existindo apenas um edifício no Rio de Janeiro. A maior concentração de património imobiliário localiza-se no distrito de
Lisboa e Setúbal, conforme verificado na Figura 3.9. Tal situação decorre por aí se concentrar a maioria dos imóveis
urbanos da SCML, dos quais 188 (73%), quase três quartos, estão localizados no concelho de Lisboa.

40
 A maioria dos imóveis tem como utilização principal a habitação, correspondendo a 77% do universo em análise,
ou seja, 210 prédios. Em número inferior, existem prédios com utilização diversa (17) e edifícios de serviços (15). Apenas
3% dos edifícios estão destinados a comércio (7) e não foi possível verificar o tipo de utilização em 22 prédios.

Pela Figura 3.10 observa-se que a maioria dos imóveis se encontra arrendado constituindo 58% do universo em
análise. Contudo, alerta-se para a possibilidade de haver fracções vagas nalguns dos edifícios. Igualmente, cerca de 20%
dos imóveis estão vagos, muitos dos quais edifícios devolutos e a necessitar de obras de reabilitação, as quais estão
previstas para cerca de 11% (imóveis em projecto e em obra). Cerca de 1% dos imóveis são fracções que estão disponíveis
para arrendamento, quer por se ter concluído um contrato ou por terem decorrido obras de reabilitação.

Em Projecto Vago
Parceria em Curso Posse Administrativa
8,8% 19,4%
4,0% 0,4%
Serviços da SCML
0,7%
Situação Irregular
1,1%
Outro
Vago p/
13,6%
Outros arrendamento
1,8% 1,1%
Acção Judicial
0,4%
Comodato
Arrendado Em Obra 1,5%
58,2% 2,6%

Figura 3.10 – Situação de ocupação dos 273 imóveis da SCML em estudo.

A SCML gere quase 700 contratos de arrendamento, quer habitacionais quer não habitacionais, dos quais 342
estão sujeitos ao processo de actualização extraordinária de renda ao abrigo do Novo Regulamento do Arrendamento
Urbano (NRAU). Até ao final de 2014, foram concluídos 184 processos, o que possibilitou um aumento do rendimento em
140%, de um montante mensal de 25 882,95€ para 62 052,11€ (SCML, 2015b). Por outras palavras, quase metade são
contratos antigos, com valores de renda reduzidos o que permitirá maior receita para a instituição mas também implicará
maior exigência pelos inquilinos cuja renda foi e será aumentada consideravelmente.

A maioria dos imóveis em análise provém de heranças e legados, quase 70% conforme mostrado na Figura 3.11,
e apenas 7% são decorrentes de compras ou permutas. Esta realidade revela a importância dos beneméritos para a
constituição do património imobiliário da instituição. Muitas vezes, os imóveis já não estão em boas condições quando são
entregues à instituição.
Permuta Não disponível
Compra 2% 3%
5%
Outras
7%
Herança
38%
Doação
14%

Legado
31%

Figura 3.11 – Proveniência dos 273 imóveis da SCML em análise.

41
 3.7.1. A tipologia construtiva dos edifícios da SCML

De modo a criar categorias para análise do património da SCML, e considerando que não foi possível obter a data
de construção para a maioria do edificado, estabeleceu-se a classificação dos edifícios segundo a sua tipologia construtiva
com base nos principais tipos de edifícios correntes e considerando os critérios do Instituto Nacional de Estatística (INE),
apresentados na Tabela 3.7.

Tabela 3.7 – Tipologias construtivas de edifícios urbanos correntes (LNEC, 2005), (Cóias, 2007; 2009), (INE, 2012; 2013).
Época de Período Tipologias Nomenclatura
Descrição
construção INE temporal construtiva utilizada
Antes de 1919 1100 a 1500 Alvenaria - Medieval Pré-Pombalino - Geometria irregular
1500 a 1755 Alvenaria – (anteriores a - Paredes de alvenaria de pedra, em geral de má qualidade
Renascentista 1755) - Pisos de madeira
1755 a 1879 Estrutura de Pombalino - Geometria regular
alvenaria da época - Paredes principais de alvenaria de pedra de razoável qualidade
pombalina e - Paredes interiores em frontal pombalino ou “gaiola”
similares - Pisos de madeira, excepto no primeiro dos edifícios de melhor
qualidade de abóbadas de tijolo
- Dispositivos de ligação para razoável contraventamento
1880 a 1930 Estrutura de Gaioleiro - Paredes de alvenaria de pedra, de razoável ou má qualidade,
alvenaria tipo ou de alvenaria de tijolo maciço
gaioleiro - Divisórias em tabique de tábuas ao alto
- Pisos de madeira
- Contraventamento deficiente
1919-1945 1918 a 1948 Estrutura mista de Mista - Paredes de alvenaria de pedra de razoável qualidade
alvenaria e de betão - Paredes interiores de alvenaria de tijolo
(“placa”) - Lajes de betão armado
1946-1970 1935 a 1967 Estrutura mista de Betão armado - Estrutura portante de betão armado com capacidade reduzida
betão e alvenaria “pouco dúctil” para dissipar energia transmitida por eventual sismo
- Fachadas com paredes duplas de alvenaria de tijolo
- Divisórias de tijolo
1971-2011 1967 à Recentes de betão Betão armado - Estrutura de betão armado construída de acordo com a
actualidade armado “recente” regulamentação anti-sísmica a partir de 1967

No entanto, para esta identificação, em que apenas se recorreu à observação de imagens, a análise do universo
da SCML em estudo para as seis categorias de tipologias de construção permitiu verificar, segundo a Figura 3.12, uma
maior percentagem de edifícios gaioleiros, correspondendo a 34% dos imóveis, logo seguido da categoria de betão armado
“recente” (21%) e da tipologia mista (19%). Em menor quantidade, identifica-se os edifícios de betão armado “pouco dúctil”
(10%), pombalinos (9%) e pré-pombalinos (3%). Para alguns edifícios, cerca de 4%, não foi possível verificar a sua tipologia
construtiva.

4% 3% 9%

21% Pré-Pombalino
Pombalino
Gaioleiro
Mista
34% Betão armado "pouco dúctil"
10% Betão armado "recente"
Não verificado

19%

Figura 3.12 – Percentagem das tipologias construtivas dos edifícios da SCML.

Analisando as tipologias construtivas consoante o tipo de propriedade, pela Figura 3.13 verifica-se que cerca de
40% dos 205 edifícios de propriedade total são gaioleiros enquanto nas fracções mais de 70% são de betão armado
“recente”. Assim, nos edifícios, quer sejam propriedade da SCML quer compropriedade, existe uma maior percentagem de
imóveis de tipologias mais antigas enquanto nas fracções isoladas são de construção mais recente.

42
 100%
90%
80% Betão armado "recente"
70%
60% Betão armado "pouco dúctil"
50% Mista
40%
Gaioleiro
30%
20% Pombalino
10% Pré-Pombalino
0%
Compropriedade de Propriedade total de Propriedade de Fracções
edifícios ou fracções edifícios em edifícios

Figura 3.13 – Distribuição das tipologias construtivas pelo tipo de propriedade do imóvel da SCML.

De acordo com o CENSUS 2011, existiam 3 544 389 edifícios em Portugal, dos quais 52 496 no concelho de Lisboa.
Relacionando as tipologias construtivas com as épocas de construção estipuladas pelo Instituto Nacional de Estatística
conforme apresentado na Tabela 3.7, observa-se a distribuição percentual das tipologias construtivas em Portugal, concelho de
Lisboa e os edifícios pertencentes à instituição na Figura 3.14 para compreensão e comparação da realidade do parque
imobiliário da SCML. Quase 50% são edifícios de tipologias construtivas mais antigas por oposição à realidade da cidade de
Lisboa com valor inferior a 20%. Esta situação decorre do grande número de imóveis que a SCML detém de tipologia mista e
gaioleira.

100%
90%
80%
70% Betão armado "recente"
60%
50% Betão armado "pouco dúctil"
40% Mista
30%
20% Pré-Pombalino, Pombalino e Gaioleiro
10%
0%
Portugal Lisboa SCML

Figura 3.14 – Distribuição percentual de edifícios da SCML, existentes em Lisboa e a nível nacional por tipologia construtiva (INE, 2012).

3.7.2. O estado de conservação dos edifícios

Uma outra categoria de análise dos imóveis em estudo é o seu estado de conservação, para o qual se considerou
as classificações apresentadas na Tabela 3.8 e onde se estabelece uma comparação com a avaliação do estado de
conservação realizada pelo INE do parque edificado.

Tabela 3.8 – Classificação do estado de conservação e relação com a classificação do INE (2012).

Nomenclatura Descrição Estado de conservação INE

Edifício ou fracção que apresenta excelente estado de conservação, sem necessidade de
Excelente Sem necessidade de reparação
reparação aparente.
Edifício ou fracção que aparenta um estado de conservação muito bom, com necessidade
Muito Bom
de reparações ligeiras. Com necessidade de reparação –
Edifício ou fracção que aparenta um estado de conservação bom, com necessidade de pequenas reparações
Bom
pequenas reparações.
Edifício ou fracção que aparenta um estado de conservação razoável, com necessidade Com necessidade de reparação –
Médio
de reparações médias. reparações médias
Edifício ou fracção que aparenta um mau estado de conservação, com necessidade de Com necessidade de reparação –
Mau
grandes reparações. grandes reparações
Edifício ou fracção que aparenta um péssimo estado de conservação, com necessidade
Péssimo Muito degradado
de reabilitação.

43
 Observando a Figura 3.15, para o universo em estudo, verifica-se uma divisão quase equitativa dos imóveis, cerca
de um terço, pelos estados de conservação Excelente, Muito Bom e Bom (35%), Mau e Péssimo (34%) e Médio (27%).
Para cerca de 4% dos imóveis, não foi possível verificar o seu estado de conservação.

4% 5%
15% 4%
Excelente

Muito Bom

Bom
26%
Médio
19% Mau

Péssimo

Não verificado

27%

Figura 3.15 – Percentagem do estado de conservação dos 273 imóveis da SCML em estudo.

Estes dados evidenciam a necessidade de reparações de grande dimensão ou obras de reabilitação para um
conjunto de entre 15 e 34% dos imóveis (péssimo e mau), assim como, a realização de intervenções de manutenção em
72% dos imóveis considerando aqueles em bom, médio e mau estado de conservação.

Ao relacionar a tipologia com o estado de conservação dos imóveis na Figura 3.16, um número elevado (quase
30) de prédios gaioleiros encontra-se em péssimo estado de conservação e mais de 40 imóveis apresentam um nível médio
ou mau de conservação. Para a tipologia mista, quase 20 imóveis estão em mau ou péssimo estado e cerca de 23
apresentam um nível de conservação médio. Os imóveis em betão armado “recente” apresentam o maior número de
imóveis em bom estado, cerca de 27, mas quase 20 têm um nível médio de conservação. Mais de metade dos edifícios de
tipologia de betão armado “pouco dúctil” aparenta um bom estado. Dos edifícios pombalinos e pré-pombalinos, existe um
número considerável de imóveis (mais de 15) em mau estado de conservação.

30
25 Excelente
20 Muito Bom
15 Bom
10 Médio
5 Mau
0 Péssimo
Pré-Pombalino Pombalino Gaioleiro Mista Betão armado Betão armado
"pouco dúctil" "recente"

Figura 3.16 – Relação da tipologia construtiva com o estado de conservação dos 273 imóveis da SCML em estudo.

Da análise da Figura 3.16, é perceptível uma maior necessidade de acções de manutenção correctiva em imóveis
de tipologias construtivas anteriores à hegemonia das estruturas em betão armado. Deste modo, pode ser considerada a
possibilidade de apostar na manutenção preventiva para os imóveis de betão armado enquanto para os imóveis das
restantes tipologias construtivas esta possibilidade deve ser verificada para cada caso, com ressalva dos edifícios ou
fracções recentemente reabilitados ou sujeitos a obras de conservação profunda. Quando comparado o universo em estudo
da SCML com o concelho de Lisboa, é possível observar que na capital os imóveis em pior estado de conservação também
correspondem a tipologias mais antigas.

44
 3.8. Caracterização dos casos de estudo

Atendendo à caracterização geral do património urbano da SCML, apresenta-se na Tabela 3.9 a listagem dos
imóveis seleccionados como casos de estudo e onde se efectuou vistorias. A tabela sistematiza o património em análise
com uma caracterização sintética onde se identifica: o número de prédio (referência interna do cadastro da SCML), a
morada, a tipologia construtiva, o estado de conservação do edifício elaborado inicialmente pela observação de fotografias,
número de fracções, área bruta de construção estimada e tipo de vistoria efectuada. Relativamente ao tipo de vistoria
realizada, identificou-se três tipos tendo em consideração as especificidades do serviço: total, quando se analisou os espaços
comuns e todas as fracções; aos espaços comuns, quando apenas são verificados os elementos construtivos respeitantes ao
edifício e espaços comuns; e fracção, quando apenas uma fracção do edifício é analisada. A amostra em estudo é constituída
por 25 edifícios, localizados nos distritos de Lisboa e Setúbal, tendo sido igualmente analisadas 28 fracções.

Tabela 3.9 – Listagem dos imóveis seleccionados como casos de estudo.

Estado de N.º de fracções ABC
N.º prédio Morada Tipologia construtiva Vistoria
conservação inicial analisadas (m2)
11000188 Campo Santa Clara Betão armado “pouco dúctil” Bom - 7 552,00 Espaços comuns
11003988 Calçada do Lavra Gaioleiro Excelente 2 630,32 Total
11005288 Rua Leandro Braga Mista Bom 1 396,00 Fracção
11007888 Rua das Trinas Gaioleiro Excelente 4 310,73 Total
11008288 Calçada da Ajuda Mista Mau - 406,07 Espaços comuns
11008388 Rua dos Lusíadas A Mista Médio - 524,00 Espaços comuns
11008488 Rua dos Lusíadas B Mista Médio 1 348,00 Fracção
11009888 Rua Ilha do Príncipe Betão armado “pouco dúctil” Mau 1 - Fracção
11012188 Rua João de Deus Mista Médio 1 216,00 Fracção
11012288 Rua Tomás Anunciação Betão armado “pouco dúctil” Bom 1 820,00 Fracção
11012388 Rua Francisco Metrass Betão armado “pouco dúctil” Bom 1 877,80 Fracção
11013388 Rua Bartolomeu Dias Mista Médio 1 450,00 Fracção
Rua Cruz de Santa Helena e
11013988 Gaioleiro Bom 1 524,00 Fracção
Beco dos Beguinhos
11014888 Rua das Olarias Mista Bom 1 640,00 Fracção
11016288 Rua Barão Sabrosa Gaioleiro Muito Bom 2 472,30 Total
11016888 Rua Santo António á Estrela Mista Médio 1 1 048,00 Fracção
11017088 Av. Almirante Reis Gaioleiro Médio 2 1 525,00 Fracção
11017388 Praça das Flores Gaioleiro Bom 1 456,70 Total
11019588 Rua Lacerda e Almeida Mista Médio 1 520,00 Fracção
11020188 Rua D. Pedro V Pombalino Mau 1 415,00 Fracção
11033088 R. Dr. Manuel Arriaga Mista Médio 1 176,00 Total
11036288 Rua da Graça Gaioleiro Péssimo 1 296,37 Total
21028988 Rua de Almada Betão armado “recente” Bom 1 - Fracção
21032288 Rua do Carmo Betão armado “recente” Muito Bom 1 - Fracção
21034188 Rua Adriano Correia Oliveira Betão armado “recente” Bom 1 - Fracção
Total 25 edifícios 28 fracções

Os edifícios e fracções selecionados como casos de estudo apresentam características arquitectónicas e

construtivas distintas. No entanto, a identificação das tipologias construtiva é uma metodologia para agregação dos edifícios
mais similares de modo a permitir uma análise comparativa. A tipologia de edifícios mais analisada é a mista com 40%,
seguida dos gaioleiros com 28%. Relativamente ao património da SCML, verifica-se que foram realizadas mais vistorias aos
edifícios de tipologia mista, que representavam 19% do total, do que a gaioleiros que no contexto geral correspondem a
34%. No entanto, esta tipologia apresenta elevado número de imóveis devolutos enquanto os edifícios mistos se encontram
em utilização.

45
 3.8.1. Edifícios de tipologia pombalina

Foi apenas analisado um edifício de tipologia pombalina. O imóvel encontra-se parcialmente devoluto e está
prevista a sua reabilitação, estando a decorrer a elaboração de projecto de arquitectura que integra igualmente os dois
imóveis adjacentes pertença da instituição.

Tabela 3.10 – Edifício de tipologia pombalina

Estado de N.º de Área bruta de
N.º prédio Morada N.º pisos Ocupação Situação
conservação inicial fracções construção (m2)
11020188 Rua D. Pedro V Mau 4 4 415,00 Parcialmente devoluto Para reabilitar

3.8.2. Edifícios de tipologia gaioleiro

A Tabela 3.11 apresenta os edifícios de tipologia gaioleira dos quais quatro foram recentemente reabilitados e
encontram-se arrendados.

Tabela 3.11 – Edifícios de tipologia gaioleira

Estado de N.º de Área bruta de
N.º prédio Morada N.º pisos Ocupação Situação
conservação inicial fracções construção (m2)
11003988 Calçada do Lavra Excelente 6 9 630,32 Arrendado Reabilitado
11007888 Rua das Trinas Excelente 4 4 310,73 Arrendado Reabilitado
11013988 Beco Beguinhos Bom 3 4 524,00 Arrendado Utilização
11016288 Rua Barão Sabrosa Muito Bom 5 4 472,30 Arrendado Reabilitado
11017088 Av. Almirante Reis Médio 5 12 1 525,00 Serviços / arrendado Utilização
11017388 Praça das Flores Bom 4 5 456,70 Serviços / arrendado Reabilitado
11036288 Rua da Graça Péssimo 2 4 296,37 Parcialmente devoluto Utilização

Em seguida, nas Figuras 3.17, 3.18 e 3.19 são apresentadas imagens dos imóveis em análise.

Figura 3.17 – Edifício 11013988 (SCML). Figura 3.18 – Edifício 11016288. Figura 3.19 – Edifício 11017388.

3.8.3. Edifícios de tipologia mista

Dos imóveis analisados, 11 são de tipologia mista que se encontram, na sua maioria, arrendados. Em quatro
imóveis, estão a decorrer diligências com vista a sua reabilitação. Dois imóveis albergam serviços da SCML com utilização
permanente. Na Tabela 3.12, são apresentados os edifícios estudados.

46
 Tabela 3.12 – Edifícios de tipologia mista.
Estado de N.º de Área bruta de
N.º prédio Morada N.º pisos Ocupação Situação
conservação inicial fracções construção (m2)
11005288 Rua Leandro Braga Bom 3 6 396,00 Arrendado Utilização
11008288 Calçada da Ajuda Mau 3 3 406,07 Arrendado Para reabilitar
11008388 Rua dos Lusíadas A Médio 4 8 524,00 Arrendado Para reabilitar
11008488 Rua dos Lusíadas B Médio 4 8 348,00 Parcialmente devoluto Para reabilitar
11012188 Rua João de Deus Médio 2 2 216,00 Arrendado Utilização
11013388 Rua Bartolomeu Dias Médio 2 6 450,00 Arrendado Utilização
11014888 Rua das Olarias Bom 5 10 640,00 Arrendado Utilização
11016888 Rua Sto António Estrela Médio 4 9 1 048,00 Arrendado Utilização
11019588 Rua Lacerda e Almeida Médio 4 8 520,00 Arrendado Para reabilitar
11033088 R. Dr. Manuel Arriaga Médio 2 1 176,00 Devoluto Nova construção

As Figuras 3.20, 3.21 e 3.22 são representativas destes imóveis.

Figura 3.20 – Edifício 11005288. Figura 3.21 – Edifício 11008488. Figura 3.22 – Edifício 11016888.

3.8.4. Edifícios de tipologia betão armado “pouco dúctil”

Quatro edifícios de tipologia de betão armado “pouco dúctil” foram estudados conforme apresentado na Tabela
3.13. Estes edifícios foram construídos na década de 60 do século XX no âmbito da Comissão Administrativa de Obras da SCML.

Tabela 3.13 – Edifícios de tipologia de betão armado “pouco dúctil”.

Estado de N.º de Área bruta de
N.º prédio Morada N.º pisos Ocupação Situação
conservação inicial fracções construção (m2)
11000188 Campo Santa Clara Bom 9 25 7 552,00 Arrendado Utilização
11009888 Rua Ilha do Príncipe Mau 9 9 - Arrendado Utilização
11012288 Rua Tomás Anunciação Bom 5 5 820,00 Arrendado Utilização
11012388 Rua Francisco Metrass Bom 6 11 877,80 Arrendado Utilização

As imagens das Figuras 3.23, 3.24 e 3.25 mostram as fachadas dos edifícios estudados.

Figura 3.23 – Edifício 11000188. Figura 3.24 – Edifício 11012288 (Fonte: SCML). Figura 3.25 – Edifício 11012388 (Fonte: SCML).

47
 3.8.5. Edifícios de tipologia betão armado “recente”

Os edifícios estudados nesta tipologia foram construídos mais recentemente são caracterizados na Tabela 3.14. A
SCML não é proprietária de todas as fracções e, por isso, existem condomínios constituídos.
Tabela 3.14 – Edifícios de tipologia de betão armado “recente”.
Estado de N.º de Área bruta de
N.º prédio Morada N.º pisos Ocupação Situação
conservação inicial fracções construção (m2)
21028988 Rua de Almada Bom 4 2 - Vago Devoluto
21032288 Rua do Carmo Muito Bom 6 7 - Arrendado Utilização
21034188 Rua Adriano Correia Oliveira Bom 4 1 - Arrendado Utilização

3.9. Síntese do capítulo

A SCML é uma instituição com mais de cinco séculos que presta apoio social à população da cidade de Lisboa e
cujas receitas advêm dos jogos sociais e do seu património, do qual o imobiliário se destaca por ser proprietária de um
elevado número de prédios urbanos cuja maior concentração se regista no distrito de Lisboa e Setúbal. Esta é uma
organização grande, hierárquica e burocrática, no qual o DGIP é o departamento responsável pela gestão patrimonial dos
imóveis. O vasto número de edifícios e fracções localizados em todo o território nacional, o seu estado de conservação
precário em conjunto com uma organização pesada e que envolve vários serviços contribui para que a sua manutenção
seja complexa e leva à necessidade de se estabelecer uma estratégia para as intervenções de reabilitação e manutenção.

Actualmente, existe um modelo de manutenção aplicado na instituição mas a quase totalidade das requisições
solicitadas decorre após a ocorrência de uma falha, não existindo uma aposta na manutenção preventiva para além do exigido
pela legislação em vigor. O modelo de registo implementado pode ser melhorado uma vez que se verificaram ineficiências
decorrentes do mau preenchimento dos dados, quer por parte dos requisitantes quer dos técnicos. Ao nível da execução da
manutenção os tempos de execução são alargados devido ao elevado número de procedimentos em conjugação com a
complexidade do processo de aquisição e ao elevado volume de serviços que são para adquirir em simultâneo. Os indicadores
existentes na instituição estão mais vocacionados para a gestão do património, assim como para a sua reabilitação. Para
análise do modelo de manutenção em vigor, existem indicadores que incidem no processo de atendimento e encaminhamento
dos pedidos de manutenção com o intuito de avaliar a dimensão e tipo de trabalhos solicitados.

O património edificado urbano da instituição é constituído na sua maioria por imóveis antigos de tipologias construtivas
anteriores à hegemonia do betão armado (cerca de 60%), no qual os mais representativos são os gaioleiros e os mistos. Um
pouco mais de um terço dos imóveis encontra-se em mau e péssimo estado de conservação e 27% num nível médio. Os imóveis
de tipologias de betão armado apresentam uma percentagem elevada de Muito Bom e Bom nível de conservação. Deste modo,
deve-se apostar na manutenção preventiva para os edifícios destas tipologias enquanto para os restantes esta possibilidade
deverá ser equacionada para os reabilitados recentemente ou nos quais houve uma intervenção profunda. São apresentados os
imóveis que serão objecto de estudo organizados por tipologia construtiva e com a análise do seu estado de conservação.

As análises aqui apresentadas permitem estabelecer as bases para a elaboração do SGME a propor para a SCML
e que se apresenta no capítulo seguinte como elemento orientador para o estabelecimento das metodologias de avaliação
do estado de conservação dos imóveis e definição de prioridades de intervenção de manutenção, assim como dos
respectivos indicadores de apoio à gestão da manutenção. Os procedimentos e indicadores propostos são aplicados aos
edifícios apresentados como casos de estudo.

48
4. Proposta de modelo de apoio à decisão da gestão da manutenção de edifícios da SCML

4.1. Considerações iniciais

Considerando o exposto nos capítulos anteriores, apresenta-se neste o sistema de gestão da manutenção
proposto para os imóveis da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. Segue-se a descrição dos processos e procedimentos
considerados mais pertinentes e a especificação de indicadores de desempenho técnico, do serviço e da manutenção que
permitam efectuar a avaliação do SGM.

Por fim, o modelo proposto, mais concretamente os procedimentos e indicadores são aplicados aos 25 edifícios e
28 fracções que se constituem como casos de estudo do parque imobiliário da instituição. Procura-se uma solução de fácil
aplicação, que possa ser implementada por diferentes técnicos sem formação específica e permita uma hierarquização nas
intervenções propostas, tendo em vista um planeamento mais eficaz e uma execução mais eficiente da manutenção.

4.2. Sistema de gestão da manutenção de edifícios proposto

Para o desenvolvimento de um Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios (SGME) a aplicar na SCML,

pretende-se a integração com outros processos de prestação de serviços para permitir uma melhor gestão dos recursos.
Deste modo, é necessária a sua conformidade com os referenciais existentes e já aplicados na instituição, nomeadamente a
norma NP EN ISO 9001:2008 (IPQ, 2008a).

Igualmente deve ter por base um referencial normativo para apoio na sua elaboração para o qual foram
consultadas as várias partes da norma EN15221 (CEN, 2006; 2006a) sobre “Facility Management” que apresenta
definições, processos e procedimentos úteis a um SGME, mais concretamente para a definição dos serviços necessários
para os espaços e infra-estruturas, mas para o qual é sempre necessária a adaptação à realidade da organização. A
terceira parte da norma refere que a primeira análise a efectuar passa por identificar as actividades principais da instituição
e os serviços de apoio, designados de processos de suporte, a essas mesmas actividades. Na Tabela 4.1, apresenta-se a
análise efectuada para a SCML.

Tabela 4.1 – Actividades principais e processos de suporte.

Actividades principais Processos de suporte
Serviços de respostas sociais Compras / aquisição
Serviços de saúde Gestão de recursos
Serviços de exploração dos jogos sociais Gestão financeira
Serviços culturais Comunicação
Serviços de gestão de activos patrimoniais Sistema de gestão da qualidade

Considerando a missão e orgânica da instituição, verifica-se a existência de várias áreas de intervenção com
carácter principal: a exploração dos jogos sociais, a promoção da cultura, o património, assim como os serviços de saúde e
acção social. Relativamente à actividade de acção social, foi desenvolvido o Sistema de Gestão da Qualidade da SCML
cujo âmbito é a prestação de serviços das respostas sociais de Creche e Centro de Dia, representado na Figura 4.1,
consideradas como actividades primárias, ou processos de realização, e onde se apresenta os processos de suporte,
compostos pelos serviços instrumentais de apoio aos processos de realização.

49
 Processos de Realização
Clientes Clientes
Necessidades Candidatura Admissão Actividades Satisfação
e expectativas

Processos de Suporte Processos de Gestão do

Sistema

Planeamento do SGQ
Compras

Revisão do SGQ

Gestão de Recursos Medição, análise e

melhoria

Figura 4.1 – Sistema de Gestão da Qualidade da SCML (SCML, 2011).

O caso em estudo nesta dissertação respeita ao património da SCML, mais concretamente à gestão dos imóveis
de rendimento. A gestão do património assume-se como uma das actividades principais da instituição na qual a área
específica de imóveis de rendimento se insere por se procurar diversificar e aumentar as receitas da SCML que são
provenientes de outras áreas que não os Jogos Sociais. Com este estudo, pretende-se melhorar a gestão do património de
rendimento através de uma melhor prestação de serviço aos inquilinos, efectuada de forma mais eficaz e eficiente com o
objectivo de contribuir para aumentar as receitas decorrentes destes bens. No entanto, é necessário identificar as áreas de
suporte para esta actividade principal considerando a organização da instituição, a gestão integrada do património e tendo por
base a norma EN 15221-4 (CEN, 2011), mais concretamente a relação e hierarquia entre os serviços especificados.

Como se pode verificar na Figura 4.2, procurou-se esquematizar a relação entre a gestão do património da
instituição e a gestão de recursos (FM), indicando os serviços responsáveis para cada área. Na SCML, alguns dos serviços
de suporte a cargo do DGIP são os de manutenção, conservação e reabilitação de edifícios e infra-estruturas; de gestão de
zonas exteriores e espaços verdes e de fornecimento de energia e água. A aquisição e gestão de outros serviços
relacionados com o edificado, como a limpeza e desinfestação, estão atribuídos ao Departamento da Qualidade e Inovação
(DQI) (SCML, 2015a).

A SCML é uma instituição de grande dimensão, com muitos serviços, profissionais e utentes. Por este motivo,
considera-se que alguns serviços de suporte poderão continuar noutros departamentos que têm uma relação mais directa
com os utilizadores, em especial no caso da gestão dos imóveis destinados à actividade. O Departamento da Acção Social
e Saúde deve reunir algumas das prestações de serviços de apoio às actividades principais (Creche, Centro de Dia, Serviço
de Apoio Domiciliário, Unidades de Saúde, etc.) que interagem directamente com os utentes da instituição.

Sugere-se que a curto prazo deverá ser o Departamento de Gestão Imobiliária e Património (DGIP) o responsável
por todos os serviços de suporte ao edificado que ainda estão sob a alçada de outros departamentos ou direcções. De
modo a desenvolver a exploração e gestão dos imóveis de rendimento, assim como melhorar a capacidade de resposta
perante os inquilinos, considera-se importante que todas as acções necessárias à sua operacionalização devam estar sob
alçada da Direcção de Património e não distribuídas por outros serviços, uma vez as necessidades e requisitos serem
distintas dos especificados para os imóveis afectos à actividade. Esta concentração de serviços relativos aos imóveis de
rendimento permite uma melhor gestão e controlo dos serviços realizados e assim procurar a satisfação das necessidades dos
inquilinos.

50
 MESA/DGIP
estratégico
ESTRATÉGIA DE GESTÃO DO PATRIMÓNIO

Nível
POLÍTICA DE GESTÃO DE IMÓVEIS

Nível táctico
Unidade de
Activos
NE IMÓVEIS DESTINADOS À ACTIVIDADE IMÓVEIS DESTINADOS A RENDIMENTO

Urbanos (NPU)
Núcleo Prédios
operacional
GESTÃO OPERACIONAL E TÉCNICA

Nível
DOS IMÓVEIS

táctico estratégico
FM - Nível FM - Nível
GESTÃO INTEGRADA DE RECURSOS E SERVIÇOS (FACILITY MANAGEMENT)

NPU
GESTÃO DOS SERVIÇOS RELATIVOS AO
GESTÃO DOS SERVIÇOS RELATIVOS AO EDIFICADO
PESSOAL E ORGANIZAÇÃO

NPU
Edificado Zonas Limpeza Segurança e Hospitalidade Gestão de
exteriores Ambiente suporte

Sustentabilidade

Qualidade
Gestão e optimização património
Melhoria do desempenho inicial

FM - Nível operacional
Desempenho inicial do edifício

Administração da propriedade
Substituição ou Reabilitação

Fornecimento de Utilidades

Comunicação e marketing
Manutenção e operação

Limpeza após solicitação

Apoio legal e contratual

Vários serviços
Recepção de clientes
Protecção ambiental
Controlo de pragas
Limpeza periódica

Gestão financeira
Espaço adicional

Gestão hoteleira
Estacionamento
Jardinagem

Segurança

DGIP DGIP DQI DQI DGIP DIF/GJ/DICM DQI

Figura 4.2 – Proposta da relação entre a gestão patrimonial e a gestão de recursos e serviços (FM) dos prédios de rendimento da SCML.

Considerando que a manutenção dos edifícios em condições de operação é essencial para se conseguir arrendar
os imóveis, considera-se importante desenvolver um SGME que esteja integrado com as restantes áreas de actuação no
património. No âmbito deste estudo, mais vocacionado para a criação de um SMGE de rendimento a aplicar na SCML,
tenta-se respeitar o regulamento orgânico do DGIP em vigor, procurando fornecer propostas de melhoria para os processos
e procedimentos, tendo em vista a optimização do serviço e cuja base são os SGME analisados no capítulo 2, a norma
EN15221:4 e o processo PDCA.

Na Figura 4.3, observa-se o diagrama com os vários processos do sistema e onde estão definidas as várias fases
necessárias ao sistema de gestão da manutenção. Este diagrama relaciona todas as fases, desde a definição da estratégia
de gestão do património e da política da manutenção, à programação da manutenção, sua concretização e avaliação.
Também relaciona os vários processos e actividades, nomeadamente a especificação do programa e tipos de manutenção,
as entradas de solicitações, dos inquilinos e pedidos de verificação do estado de conservação das fracções e edifícios, a
execução dos trabalhos e a avaliação dos mesmos e do sistema.

Numa fase inicial, é necessária a definição de requisitos e objectivos da manutenção que têm de ser consonantes
com a gestão patrimonial. Por este motivo, é importante estabelecer uma estratégia para o património, assim como a sua
política de modo a identificar claramente os processos e actividades que melhor se lhe adequam (Taillandier et al., 2009).

51
 ESTRATÉGIA DE GESTÃO DO PATRIMÓNIO

POLÍTICA DE GESTÃO DE IMÓVEIS

Identificação dos factores críticos de sucesso Caracterização técnica dos imóveis Localização dos imóveis Balanço económico

POLÍTICA DE MANUTENÇÃO
Avaliação da
Manutenção

Avaliação da Nível de Indicadores de Reporte e

Estratégia de Especificação da Disponibilidade
condição dos qualidade do desempenho propostas de
intervenção manutenção orçamental
edifícios desempenho melhoria
Programa de Manutenção
Análise de
indicadores de
desempenho
Definição da Planos de
Verificação de
prioridade de manutenção tipo Verificação
condicionantes
intervenção OT a realizar no resultados da
âmbito contratos manutenção
Manutenção
de manutenção
preventiva
Não Sim Emissão OT com OT a realizar após
Não aprovação do Manutenção Gestão das OT e Orçamentação dos Execução dos Conclusão dos
? prioridade de a aquisição de
pedido / solicitação correctiva de recursos trabalhos trabalhos trabalhos
intervenção serviços externos
Intervenção de OT a realizar
urgência através de
Vistoria para recursos internos
Envio de resposta Monitorização Execução da Manutenção
identificação de
ao cliente
anomalias
Garantia de Processos desenvolvidos na
obra dissertação
Cliente Interno
Utilizador Responsabilidade
de terceiros Procedimentos do SGME
Solicitação ou Gestão dos Avaliação do
identificação de pedidos / estado de Elaboração de Fases do SGME
Reabilitação Empreitada
necessidades solicitações conservação projecto
Cliente externo Periódica, recepção imóvel Trabalho de campo aplicado
Inquilino / Hóspede após arrendamento ou aos casos de estudo
obras Planeamento da Manutenção

Figura 4.3 – Diagrama do Sistema de Gestão da Manutenção de Edifícios proposto para a SCML.

52
 Um dos processos para a definição da estratégia da gestão do património e da política de gestão dos imóveis é a
definição dos factores críticos de sucesso. Só assim é possível definir a política de manutenção de modo a esta estar
alinhada com a estratégia da organização. Após esta definição, é possível passar à fase de programa da manutenção com
a definição dos processos da avaliação da condição dos edifícios, do nível de qualidade de desempenho definido para cada
imóvel, das estratégias de intervenção identificando os tipos de manutenção, assim como a especificação da manutenção
preventiva e de indicadores de desempenho. A partir destes processos iniciais, surgem os processos operacionais do
sistema, nomeadamente os inseridos na fase de planeamento da manutenção. Entre estes, destacam-se os processos de
solicitação, identificação de necessidades e o de avaliação do estado de conservação que resultam na emissão de uma
ordem de trabalho especificando a prioridade de intervenção.

Na fase de execução da manutenção, estão os processos de realização das ordens de trabalho em que, após a
sua conclusão, é avaliada a gestão da qualidade da manutenção através da aplicação dos indicadores de desempenho
definidos. A última fase é a avaliação da manutenção, onde se procura controlar a execução das intervenções, verificar a
satisfação dos utentes e caracterizar os seus processos através de indicadores de desempenho. Estes analisam o
alinhamento da manutenção com a estratégia definida da organização, o processo e serviço e da manutenção. Pretende-se
desenvolver vários indicadores que permitam um benchmarking do desempenho técnico dos edifícios e da manutenção
realizada. Estes indicadores de desempenho permitem obter informação de reporte para a estratégia global da manutenção
e gestão do património tendo em vista a evolução do sistema e melhoria dos activos.

4.3. Processos a implementar

Um vasto património imobiliário necessita, ao nível da sua gestão, de tomadas de decisões, por vezes, em curtos
espaços de tempo. Por este motivo, requer previamente a definição de critérios, prioridades e modelos de manutenção.
Estes, por sua vez, implicam a existência de processos e ferramentas de planeamento operacional que necessitam uma
avaliação sintética do estado de conservação, da elaboração de planos de acção e da gestão, sistemática e unificada, do
património (Cutrale, 2008). É igualmente importante referir que o desempenho do edifício e da gestão da sua manutenção
está interligado com as restantes fases de um empreendimento e é delas uma consequência (Flores-Colen e de Brito, 2002)
e, nesse sentido, a sua selecção de materiais deve ser ponderada tendo em consideração a sua fácil manutenção, o
consumo de energia e substituição ao longo da sua vida útil (Cutrale, 2008).

O principal objectivo da implementação do processo de gestão da manutenção é sair da lógica da contínua

intervenção correctiva, comumente utilizada como método para resolver os problemas inerentes às construções de
extensos parques edificados. Estas questões originam um desperdício de recursos e uma ineficácia na manutenção dos
edifícios. Embora esta situação possa dever-se, em parte, à desorganização ou excessiva carga de trabalho das estruturas
técnicas que lidam com a manutenção dos imóveis, na maioria dos casos, a causa principal resulta da falta de coordenação
e gestão da manutenção, nomeadamente na falta de ferramentas para avaliar as oportunidades e as prioridades de acção,
quer ao nível técnico quer económico.

Nas fases de definição do programa e planeamento da manutenção inserem-se alguns dos processos essenciais
para a gestão dos serviços relativos ao edificado. Neste estudo pretende-se analisar a gestão da sua manutenção, mais
especificamente os seguintes processos que foram aplicados aos casos de estudo:
 a caracterização técnica dos imóveis;

53
  o nível da qualidade de desempenho dos imóveis;
 a avaliação da condição dos edifícios;
 as estratégias de intervenção e definição de prioridades de intervenção;
 a gestão da qualidade da manutenção com a definição de indicadores de desempenho.

A metodologia aplicada no trabalho de campo e aos 25 edifícios e 28 fracções que integram o caso de estudo é
apresentada na Figura 4.4. Para exemplificar a sua aplicação num edifício são apresentadas as fichas nos Anexos C, D e E.

Análise de indicadores de
Realização de vistoria a Avaliação da condição do Definição de prioridades de
desempenho da
edifícios e fracções imóvel intervenção
manutenção

• Identificação de anomalias • Preenchimento da Ficha • Aplicação do indicador PI • Preenchimento da Ficha

• Propostas de intervenção
• Preenchimento Ficha de
Inspecção do Imóvel (Anexo C)
• Aplicação do indicador ECE
Avaliação da Condição Imóvel
(Anexo D)
• Aplicação indicador ACI
• Verificação da importância e
nível de qualidade de
desempenho especificado para
o imóvel
• Análise da Ficha Avaliação da
Condição Imóvel
• Comparação com os indicadores
de prioridade de intervenção
Avaliação da Condição Imóvel
após intervenção (Anexo E)
• Análise de indicadores de
desempenho da manutenção
após a sua realização

Figura 4.4 - Metodologia aplicada no trabalho de campo ao caso de estudo constituído por 25 edifícios e 28 fracções.

4.3.1.Caracterização técnica dos imóveis

Para além do cadastro e da informação relevante à exploração do negócio, nomeadamente a identificação dos
inquilinos, dos contratos e dos valores de renda, é necessário informação para a operação do edifício e a sua manutenção.
Na SCML, apenas se insere no sistema informático a informação respeitante ao cadastro e à gestão administrativa e
financeira dos imóveis (SCML, 2013b). Por isso, considera-se importante a recolha de informação para a caracterização
técnica dos edifícios. Para a selecção dos dados a recolher analisou-se os especificados para o Modelo de Simulação
Técnica (Calejo Rodrigues, 2001) e para o formulário de Inspecção Técnica dos Edifícios do Património Habitacional
Municipal (CML, 2011) adaptado do Método de Avaliação do Estado de Conservação de edifícios (MAEC) decorrente do
Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) (Presidência do Conselho de Ministros, 2006; 2006a).

Com vista a correcta caracterização do edificado, para este modelo, propõe-se a recolha da informação
especificada na Tabela 4.2. Tal situação contribui para uma maior eficácia nos vários processos de operação e manutenção
do edifício. Contudo, alerta-se para a dificuldade de obtenção da informação para os edifícios antigos, especialmente para a
identificação de algumas características construtivas, as quais podem ser apenas preenchidas para os edifícios novos ou
recentemente reabilitados.

Tabela 4.2 – Informação de caracterização do edificado para o SGM da SCML.

Identificação do edifício
Número de prédio
Código do centro de custo
Código SIG
Morada
Situação de ocupação
Tipo de utilização funcional
Caracterização do edifício
Ano de construção
Número de pisos
Época de construção
Tipologia estrutural
Área bruta de construção
Área de implantação
Número de fracções
Património classificado
Importância do imóvel
Estado de conservação
N.º contador de electricidade
N.º contador de água
Caracterização da fracção
Número de divisões
Tipologia da fracção
Utilização da fracção
Situação da fracção
Área bruta
Área bruta dependente
Área útil
Certificado energético
Caracterização construtiva
Empreiteiro da obra
Data de conclusão da obra
Espaço
Elementos fonte manutenção
Componente
Descrição de materiais
Descrição acabamentos

54
 A criação de uma ficha por edifício com a sua caracterização é possível mas a inserção da informação no sistema
informático pode revelar-se uma situação mais complexa de resolver por necessitar de adaptação e desenvolvimento do
sistema existente. No Anexo B, apresenta-se a proposta da ficha que reúne a informação do edifício. A ficha encontra-se
estruturada de modo a permitir uma caracterização do edifício, dos elementos construtivos e das instalações técnicas
através da sua constituição e descrição dos materiais aplicados. O preenchimento da ficha é efectuado para os espaços
comuns e para as fracções quando estas apresentam acabamentos similares entre si. Ao nível do registo das várias partes
constituintes dos edifícios, foi necessário apresentar uma hierarquia de modo a permitir uma clara identificação dos
elementos construtivos ou equipamentos conforme a Figura 4.5.

Elemento fonte de
Prédio Parte Componente Espaço
manutenção

Figura 4.5 – Hierarquia de identificação dos elementos construtivos no SGM da SCML.

4.3.2. Nível da qualidade de desempenho

Outro tipo de informação relevante é relativa ao tipo, função, localização e classificação de património municipal
ou nacional. Esta informação, conjuntamente com a rentabilidade do imóvel, pode contribuir para uma definição da
importância que cada edifício tem para a organização, através de uma classificação.

Para determinar a rentabilidade do imóvel, deve-se efectuar um balanço financeiro do mesmo que incorpore o
indicador financeiro esquematizado na Figura 4.6. Na receita tem-se em consideração as rendas ou, quando tal não é
possível, a avaliação do prédio obtida através do Justo Valor mais recente. Para as despesas associadas à sua utilização,
deve-se considerar todos os custos, nomeadamente os de gestão e administração dos serviços (fornecimento de energia e
água, limpeza, condomínio, seguros, entre outros), dos trabalhos de manutenção regulamentar e preventiva, assim como,
dos trabalhos de manutenção não planeados, em especial os correctivos de urgência (Silva, 2010). Contudo, este balanço
pode ser complexo de obter por implicar uma estruturação do sistema informático financeiro que ainda não foi desenvolvido.

Despesa
Receita anual de Balanço
Despesas
anual do funciona financeiro
de capital
prédio mento do do prédio
prédio

Figura 4.6 – Esquema do balanço financeiro por prédio.

Propõe-se que existam quatro níveis de classificação para os edifícios para ser possível a realização de uma
triagem inicial aquando da solicitação de intervenções, conforme especificado na Tabela 4.3.

Tabela 4.3 – Classificação do nível de qualidade de desempenho exigido para os prédios da SCML.
Nível qualidade
Denominação Valor Descrição
de desempenho
Devoluto 1 Edifício desocupado ≥ Péssimo
Regular 2 Edifícios afectos à actividade com ocupação diurna e edifícios de rendimento com exploração normal ≥ Médio
Edifícios afectos à actividade ocupados em permanência, edifícios de rendimento com elevada
Importante 3 ≥ Bom
rentabilidade ou com elevado valor patrimonial
Edifício classificado ao nível do património construído, com significado para a instituição ou localização
Crítico 4 ≥ Muito Bom
premium. Ex: Igreja de São Roque, Departamento de Jogos na Av. da Liberdade

Estes níveis de classificação irão contribuir para identificar o nível de qualidade do desempenho exigido para a condição
do edifício. Esta definição permite, posteriormente, estabelecer prioridades dos trabalhos a realizar. Para tal, numa primeira fase, é

55
necessário classificar os prédios pelos vários níveis para se determinar o nível da qualidade de desempenho exigido para cada
edifício. O nível de desempenho atribuído aos 25 edifícios que são casos de estudo é apresentado na Tabela 4.4.

Tabela 4.4 - Nível de qualidade de desempenho atribuído aos edifícios caso de estudo.
Nível de Nível de
Nível de Nível de
qualidade qualidade
N.º prédio Morada classificação N.º prédio Morada classificação
desempenho desempenho
proposto proposto
proposto proposto
11020188 Rua D. Pedro V Devoluto ≥ Péssimo 11014888 Rua das Olarias Regular ≥ Médio
11003988 Calçada do Lavra Importante ≥ Bom 11016888 Rua Sto António Estrela Importante ≥ Bom
11007888 Rua das Trinas Regular ≥ Médio 11017088 Av. Almirante Reis Importante ≥ Bom
11013988 Beco Beguinhos Regular ≥ Médio 11019588 Rua Lacerda e Almeida Regular ≥ Médio
11016288 Rua Barão Sabrosa Regular ≥ Médio 11033088 R. Dr. Manuel Arriaga Devoluto ≥ Péssimo
11017388 Praça das Flores Importante ≥ Bom 11000188 Campo Santa Clara Importante ≥ Bom
11036288 Rua da Graça Regular ≥ Médio 11009888 Rua Ilha do Príncipe Importante ≥ Bom
11005288 Rua Leandro Braga Regular ≥ Médio 11012288 Rua Tomás Anunciação Regular ≥ Médio
11008288 Calçada da Ajuda Regular ≥ Médio 11012388 Rua Francisco Metrass Importante ≥ Bom
11008388 Rua dos Lusíadas A Regular ≥ Médio 21028988 Rua de Almada Regular ≥ Médio
11008488 Rua dos Lusíadas B Regular ≥ Médio 21032288 Rua do Carmo Importante ≥ Bom
11012188 Rua João de Deus Regular ≥ Médio 21034188 Rua Adriano Correia Oliveira Regular ≥ Médio
11013388 Rua Bartolomeu Dias Regular ≥ Médio

4.3.3. Condição dos edifícios

4.3.3.1. Avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção

A metodologia em desenvolvimento procura uma solução genérica de aplicação a todo o edificado da SCML,
desde o mais antigo ao reabilitado e ao novo. Nesse sentido, a primeira etapa passa por criar uma lista de elementos fonte
de manutenção geral, abrangente e com os mais recorrentes na construção. Não se opta pela criação de códigos
identificativos pois pretende-se que qualquer técnico (arquitecto ou engenheiro) compreenda rapidamente a que se refere o
elemento. Como se pretende que, para além da avaliação da condição dos edifícios, esta listagem seja uma ferramenta
para análise das anomalias construtivas baseou-se nos conteúdos das metodologias nacionais do MAEC (Presidência do
Conselho de Ministros, 2006; 2006a) e da desenvolvida por Calejo Rodrigues (1989), simplificando-as face ao objectivo, ao
tempo despendido para preenchimento e ao elevado número de imóveis da instituição. São, igualmente, definidas as
ponderações atribuídas a cada elemento fonte de manutenção tendo por base o estabelecido no MAEC e ajustada aos
casos de estudo desta dissertação, após verificação de que elementos apresentavam mais casos de anomalias com
consequências mais gravosas.

Para cada elemento fonte de manutenção, é necessário avaliar as anomalias construtivas, analisando o nível da
anomalia e o efeito em caso de falha, de modo a determinar o seu estado de conservação. Esta avaliação é feita para todos
os elementos fonte de manutenção considerando as anomalias existentes, conforme identificado no esquema da Figura 4.7
e equação 4.1.

Elemento Fonte de Estado de conservação do

Nível da anomalia Efeito da falha
Manutenção elemento

Figura 4.7 – Esquema dos critérios a considerar na avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção.

𝐸𝐶𝐸𝑖 = 𝑁𝐴𝑖 × 𝐸𝐹𝑖 (4.1)

em que ECEi corresponde ao valor de avaliação do estado de conservação do elemento fonte de manutenção, NAi
ao nível de anomalia detectado no elemento e EFi ao efeito da falha no elemento.

56
 Para compreensão e apoio à avaliação do nível de anomalia, realizada através de uma análise visual, e que
verifica a extensão e gravidade da mesma no componente, são apresentadas as orientações definidas na Tabela 4.5.

Tabela 4.5 – Descrição do critério de avaliação do nível da anomalia em elementos fonte de manutenção.
Nível da anomalia (NA) Valor Descrição
Inexistentes 0 Ausência de anomalias
Muito ligeiras 1 Anomalias pontuais que não prejudicam o aspecto e requerem trabalhos de fácil execução (pequenas fissuras)
Anomalias regulares que prejudicam o aspecto e requerem trabalhos de fácil execução (manchas, sujidade,
Ligeiras 2
colonização biológica e vegetação parasitária)
Anomalias que indiciam desgaste do elemento e que requerem trabalhos de dificuldade média de execução
Médias 3
(infiltrações, desgaste localizado em revestimentos de pavimentos)
Anomalias que prejudicam o comportamento do elemento e que requerem trabalhos de difícil execução (armaduras à
Graves 4
vista)
Ausência, inoperacionalidade ou a presença de anomalias no elemento que colocam em risco a segurança e que
Muito graves 5
requerem trabalhos de difícil execução

O efeito da falha é determinado pelas consequências que a anomalia tem para o elemento ou para os utilizadores
e é classificado segundo os critérios identificados na Tabela 4.6.

Tabela 4.6 – Descrição dos níveis do critério de avaliação do efeito da falha em elementos fonte de manutenção.
Efeito da falha (EF) Valor Descrição
Sem efeito 1 Não afecta a funcionalidade do elemento ou a segurança do utilizador
Efeito ligeiro 2 Afecta ligeiramente a funcionalidade do elemento ou prejudica o uso e conforto do utilizador
Efeito grave 3 Afecta gravemente a funcionalidade do elemento ou coloca em risco a saúde ou a segurança do utilizador

Pela multiplicação destes dois valores obtém-se o estado de conservação de elemento, conforme os níveis e
valores especificados na Tabela 4.7.

Tabela 4.7 – Descrição dos níveis do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção.

Estado de conservação dos elementos (ECE) Valor Descrição

Excelente ECE=0 O estado do elemento é excelente, não apresentando anomalias
Muito Bom 0 < ECE ≤ 2 O estado do elemento é muito bom, apresentando anomalias pontualmente
Bom 2 < ECE≤ 5 O estado do elemento é bom, apresentando poucas anomalias ligeiras
Médio 5 < ECE < 9 O estado do elemento é razoável, apresentando algumas anomalias ligeiras
Mau 9 ≤ ECE < 12 O estado do elemento é mau, apresentando anomalias grave
Péssimo 12 ≤ ECE ≤ 15 O estado do elemento é péssimo, apresentando anomalias muito graves

Como o universo de imóveis é extenso, existindo várias solicitações através de reclamações ou para verificação
da condição dos imóveis, é necessário uma avaliação rápida dos edifícios. A avaliação por este método não é totalmente
objectiva, dependendo da experiência do técnico, o que pode originar discrepâncias na avaliação. No entanto, o número de
técnicos a aplicar esta metodologia é reduzido, o que pode contribuir para as discrepâncias serem mínimas e facilmente
identificadas e corrigidas.

A avaliação do estado de conservação dos elementos é efectuada na Ficha de Inspecção do Imóvel (Tabela 4.8),
onde se regista todas as anomalias construtivas identificadas nos elementos. Nesta ficha, identifica-se a localização das
anomalias, a causa provável, as quantidades, o nível da anomalia e o efeito em caso de falha para determinar o estado de
conservação dos elementos e apresenta-se fotografias representativas, mas também se efectua uma proposta de
intervenção com a descrição dos trabalhos necessários.

Tabela 4.8 – Exemplo dos campos a preencher na Ficha de Inspecção do Imóvel.

Causa Nível da Efeito da Estado de Proposta de Descrição dos
EFM Componente Espaço Anomalia Qt. Foto
provável anomalia falha conservação intervenção trabalhos

Após o preenchimento das fichas de inspecção do imóvel decorrentes das várias vistorias realizadas aos edifícios
e fracções do caso de estudo, foram agregadas numa folha de cálculo as 620 avaliações a elementos fonte de manutenção.

57
Esta análise permitiu perceber quais os elementos mais afectados e as anomalias mais correntes. A Figura 4.8 apresenta a
análise às avaliações realizadas aos espaços comuns do prédio onde se verifica que a maioria corresponde a vãos
exteriores e fachada, respectivamente com 28 e 25%. Em seguida, com 14% registam-se as avaliações à cobertura e
paredes interiores com 10%.

Espaço exterior Estrutura

3% 4% Cobertura
Vãos exteriores 14%
28%

Fachada
Escadas 25%
7%
Pavimentos
Paredes Tectos
1%
10% 8%

Figura 4.8 – Distribuição percentual por elemento fonte de manutenção das avaliações realizadas nos 25 edifícios estudados.

Após esta análise, considerou-se que a fachada deveria apresentar uma ponderação mais elevada do que a
estrutura e cobertura e os vãos exteriores também teriam uma ponderação mais elevada do que os restantes elementos das
partes comuns do edifício. Verificou-se igualmente, na Figura 4.9, que a estrutura, cobertura, fachada e vãos exteriores têm
uma avaliação inferior ou igual a “Médio” em mais de metade das avaliações. Os elementos fonte de manutenção
constituintes da envolvente do edifício são os que apresentam um pior estado de conservação por comparação com os
restantes elementos comuns ao edifício.
100%
80% Péssimo

60% Mau

40% Médio

20% Bom

0% Muito Bom
Estrutura Cobertura Fachada Tectos Paredes Escadas Vãos exteriores

Figura 4.9 – Distribuição das avaliações ao estado de conservação dos elementos fonte de manutenção (ECE) dos edifícios estudados.

Quanto aos elementos fonte de manutenção das fracções, na Figura 4.10 pode-se verificar que a maior
percentagem de registos foi relativa às paredes (31%), logo seguida dos pavimentos (27%) e tectos (22%). As instalações
técnicas apresentam menor número de registos porque o enfoque do estudo é referente aos elementos de construção civil.

Pavimentos; 27% Vãos interiores; 5%

Instalação eléctrica; 3%
Equipamento / Mobiliário;
10%
Instalação climatização e
ventilação; 0%

Outro; 5% Instalação segurança contra

incêndio; 0%
Instalação distribuição água;
0%
Paredes; 31% Instalação drenagem águas
Tectos; 22% Instalação de gás; 1% residuais; 1%

Figura 4.10 – Distribuição percentual por elemento fonte de manutenção das avaliações realizadas nas fracções estudadas.

58
 Analisado o estado dos elementos fonte de manutenção das fracções na Figura 4.11, as avaliações iguais ou
superiores a “Bom” correspondem a uma elevada percentagem, acima de 60%, com excepção do elemento “paredes” com
cerca de 50% avaliações do estado de conservação de “Médio” ou “Mau”.

100%
90%
80% Péssimo
70%
60% Mau
50% Médio
40%
Bom
30%
20% Muito Bom
10% Excelente
0%
Tectos Paredes Pavimentos Vãos interiores Equipamento /
Mobiliário

Figura 4.11 – Distribuição das avaliações ao estado de conservação dos elementos fonte de manutenção (ECE) das fracções estudadas.

Após analisar a ocorrência das avaliações por elemento, a gravidade das anomalias e relação com o estado de
conservação dos elementos, apresenta-se na Tabela 4.9 a versão definitiva dos elementos fonte de manutenção utilizados
na metodologia proposta e respectivas ponderações, cuja distribuição dos valores foi obtida a partir da realização de
diversos testes nos casos estudados. Comparando com as metodologias do capítulo 2, esta proposta procura simplificar o
número de elementos fonte de manutenção de modo a agilizar a avaliação dos imóveis. Procura-se igualmente criar uma
base de trabalho para a correcta identificação de anomalias construtivas e de avaliação do estado de conservação dos
elementos.

Tabela 4.9 – Elementos fonte de manutenção propostos e respectivas ponderações e identificação de alguns componentes.
Parte Nº Elemento Fonte de Manutenção Componente Ponderação
Fundações
Elementos verticais
1. Estrutura 8
Elementos horizontais
Juntas de dilatação
Plana
Edifício
Inclinada
2. Cobertura 8
Instalação de drenagem de águas pluviais
Elementos salientes
Revestimento exterior de paredes e tectos
3. Fachada 9
Elementos salientes
Tecto falso
4. Tectos 3
Revestimento tecto
Paredes interiores
5. Paredes 4
Revestimento paredes
Revestimento pavimentos
6. Pavimentos 3
Rodapés
Partes Comuns Revestimentos
7. Escadas 5
Dispositivos de protecção contra quedas
Portas
8. Vãos exteriores Janelas 6
Caixas de correio
Revestimentos
9. Espaço exterior 1
Vegetação
Canalização
10. Instalação de distribuição de água 1
Coluna de abastecimento
11. Instalação de drenagem de águas residuais Rede 2
12. Instalação de gás Rede 2
Rede
Instalações técnicas comuns 13. Instalação eléctrica 2
Aparelhos de iluminação
14. Instalação de telecomunicações 1
15. Instalação de ascensores 3
16. Instalação de segurança contra incêndio 1
17. Instalação de evacuação de lixo 1

59
Tabela 4.9 – Elementos fonte de manutenção propostos e respectivas ponderações e identificação de alguns componentes (continuação).
Parte Nº Elemento Fonte de Manutenção Componente Ponderação
Tecto falso
18. Tectos 4
Revestimento tecto
Revestimento paredes cozinha
19. Paredes 3
Revestimento paredes I.S.
Revestimento pavimento cozinha
20. Pavimentos Revestimento pavimento I.S. 4
Rodapés
Revestimentos
21. Escadas 5
Dispositivos de protecção contra quedas
Portas
22. Vãos interiores 4
Dispositivos de protecção de vãos
Fracção Cozinha
23. Equipamento/Mobiliário Sanitário 2
Armários
24. Instalação de distribuição de água Comandos 3
25. Instalação de drenagem de águas residuais 3
Esquentador/Caldeira
26. Instalação de gás 3
Electrodomésticos
Iluminação
27. Instalação eléctrica 3
Electrodomésticos
28. Instalação de telecomunicações 2
29. Instalação de climatização e ventilação 3
30. Instalação de segurança contra incêndio Aparelhos 1

4.3.3.2. Avaliação da condição dos imóveis

Para realizar a avaliação da condição do edifício ou fracção deve-se utilizar a Ficha de Avaliação da Condição do
Imóvel, no Anexo C, na qual estão definidos os elementos fonte manutenção e as respectivas ponderações. É possível
analisar o edifício, partes comuns e instalações técnicas através de 17 elementos constituintes, assim como as fracções
para o qual se avaliam a globalidade dos 30 elementos, os do fogo e os do edifício.

Existindo anomalias em diversos componentes, o estado de conservação do elemento fonte de manutenção é

obtido pelo registo da avaliação mais gravosa de todas as anomalias identificadas em componentes desse elemento. Deste
modo, tem-se em consideração o pior cenário do elemento para a determinação da condição do edifício.

O valor da Avaliação da Condição do Imóvel (ACI) corresponde à média ponderada dos elementos fonte de
manutenção existentes ou analisados. No caso de não haver um dos elementos fonte de manutenção no edifício analisado ou
não ter sido possível a avaliação de determinado elemento, este não integrará a média ponderada, conforme a Equação 4.2.

∑𝑛
𝑖=1 𝐸𝐶𝐸𝑖 ×𝑃𝑖
𝐴𝐶𝐼𝑛 = ∑𝑛
(4.2)
𝑖=1 𝑃𝑖

em que ACIn é o valor da avaliação da condição do imóvel, ECEi é a avaliação do elemento fonte de manutenção
e Pi é a ponderação do respectivo elemento fonte de manutenção. O resultado da Avaliação da Condição do Imóvel irá
corresponder a um dos seis níveis de classificação de acordo com os intervalos especificados na Tabela 4.10.

Tabela 4.10 – Intervalos de classificação da Avaliação da Condição dos Imóveis.

Avaliação da Condição do Imóvel Valor Descrição
Excelente ACI=0 O edifício / fracção apresenta uma condição excelente
Muito Bom 0 < ACI ≤ 2 O edifício / fracção apresenta uma condição muito boa
Bom 2 < ACI ≤ 5 O edifício / fracção apresenta uma condição boa
Médio 5 < ACI < 9 O edifício / fracção apresenta uma condição razoável
Mau 9 ≤ ACI < 12 O edifício / fracção apresenta uma má condição
Péssimo 12 ≤ ACI ≤ 15 O edifício / fracção apresenta uma péssima condição

60
 4.3.4. Estratégias de intervenção

Após a identificação das anomalias, é necessário definir qual a proposta de intervenção a adoptar para cada caso,
existindo um campo específico na Ficha de Inspecção do Imóvel para a sua discriminação. Esta é seleccionada após a
avaliação das anomalias e considerando outras questões que podem condicionar a intervenção proposta, nomeadamente a
avaliação da condição do imóvel, o contrato, as intervenções anteriores e o histórico do edifício ou fracção. Na Tabela 4.11,
especifica-se as propostas mais correntes.

Tabela 4.11 – Propostas de intervenção para as anomalias identificadas nas vistorias.

Proposta de Intervenção Descrição

Monitorização
Manutenção preventiva
Manutenção correctiva
Intervenção de urgência
Garantia de obra
Responsabilidade de terceiros
Reabilitação
Monitorização da anomalia e realização da manutenção de acordo com o previsto no plano de manutenção senão
existir agravamento do estado de degradação do elemento
Manutenção de acordo com o previsto no plano de manutenção tipo
Manutenção que consiste na reparação ou substituição de elementos fonte de manutenção após o seu estado de
degradação provocar à ocorrência de uma falha no seu desempenho
Manutenção que consiste na reparação ou substituição urgente de elementos fonte de manutenção após o seu
estado de degradação provocar à ocorrência de uma falha no seu desempenho
Verificação da possibilidade da reparação da anomalia ser no âmbito da garantia de obra
Reparação da anomalia a cargo de outras entidades ou pessoas (inquilino, condomínio, seguradoras, etc.)
Execução de obras de reabilitação após elaboração de projecto

A realização dos trabalhos de manutenção requer planeamento de modo a uma operacionalização adequada de
acordo com os métodos e processos definidos e dos requisitos funcionais, de desempenho, normativos e regulamentares
específicos de cada elemento. No caso da manutenção pró-activa ou preventiva, é necessário um planeamento prévio
baseado no ciclo de vida útil dos elementos fonte de manutenção dos edifícios. Existem várias causas para o fim da vida útil
de um elemento ou sistema, nomeadamente a degradação natural, a má utilização ou vandalismo, a necessidade de
melhorias funcionais, o incumprimento de requisitos de segurança ou as adaptações a novos requisitos regulamentares.
Para tal, as inspecções permitem a verificação do estado dos elementos fonte de manutenção, para adequar os planos de
manutenção preventivos delineados e detectar anomalias que impliquem a realização de manutenção com carácter
reactivo. É igualmente importante a análise dos resultados dos trabalhos realizados de modo a possibilitar a revisão,
verificação, validação e controlo do planeamento e da execução dos trabalhos.

O recurso à manutenção baseada na condição permite definir a qualidade técnica dos edifícios através da
formulação de níveis de desempenho. A definição de níveis de desempenho para a manutenção dos edifícios implica a
deliberação sobre a máxima perda de desempenho, as actividades de manutenção apropriadas e os meios financeiros
disponíveis. As actividades de manutenção distinguem-se de acordo pelo tipo (limpeza, reparação e substituição), a
componente do edifício a sofrer a intervenção, a especificação de materiais, a quantidade de trabalho, a frequência de
acções cíclicas de manutenção preventiva e a natureza da manutenção (preventiva e correctiva). Os níveis de desempenho
de manutenção podem ser baseados na condição mínima dos componentes do edifício após a execução de trabalhos de
manutenção devendo ser especificados objectivos por elemento fonte de manutenção através da previsão de qual será o
seu nível após a sua realização. No entanto, esta avaliação é considerada difícil pelos técnicos (Straub, 2009).

Considera-se que a manutenção baseada na condição é a solução ideal para um vasto património como o da SCML a
par com a definição de um plano de manutenção tipo a aplicar na generalidade dos edifícios. A definição dos trabalhos que poderá
ser necessário concretizar a curto e médio prazo nos elementos fonte de manutenção é importante para apoiar na definição do tipo
de acção de manutenção a adoptar (Anexo F). No plano de manutenção tipo proposto, não foram incluídas as instalações técnicas
relativas a ascensores, à segurança contra incêndio e de climatização e de ventilação, por existirem na instituição contratos de

61
manutenção específicos. Dado o elevado número de edifícios, considera-se que devem existir dois plano tipo: um para os edifícios
considerados Críticos / Importantes (Anexo G) e outro para os edifícios Regulares (Anexo H) cuja diferença é a regularidade de
algumas actividades de manutenção. A elaboração dos planos teve por base o estudo realizado para edifícios habitacionais do
património da Câmara Municipal de Santa Maria da Feira (Leite, 2009) e a informação da Gebalis (Brás e Tomás, 2012).

4.3.5. Definição de prioridades de intervenção

A escassez de recursos financeiros implica necessariamente uma boa gestão das intervenções de manutenção no
edificado. Para tal, a avaliação e determinação de prioridades para os trabalhos planeados de manutenção é um modo de
apoiar na decisão de quais as intervenções a realizar. A norma holandesa NEN 2767 (NEN, 2006) procura fornecer
directrizes para estabelecer prioridades com base nos riscos associados à falha do elemento fonte de manutenção. Para
esta dissertação, o estado de conservação do elemento já avalia o efeito em caso de falha, de modo a incluir os riscos
inerentes às anomalias identificadas. Assim, após a identificação dos trabalhos a realizar para o processo em análise, é
efectuada uma verificação entre a Avaliação da Condição do Imóvel (ACI) e o Nível de Classificação (NC) do edifício de
modo a determinar a Prioridade de Intervenção (PI), de acordo com a equação 4.3.

𝑃𝐼𝑛 = 𝐴𝐶𝐼𝑛 × 𝑁𝐶𝑛 (4.3)

em que PIn é o valor da prioridade de intervenção, o ACIn é o valor da avaliação da condição do imóvel e o NCn
corresponde ao nível de classificação da importância do imóvel para a instituição. Com o valor obtido pela fórmula anterior,
estabelece-se uma hierarquia para as intervenções nos edifícios da SCML, assim como uma indicação temporal para a
execução das mesmas, de acordo com o apresentado na Tabela 4.12.

Tabela 4.12 – Prioridade para a realização da intervenção no edifício ou fracção.

Valor Prioridade de intervenção no imóvel
0-5 Intervenções do plano de manutenção
6-14 Intervenção até 4 anos
15-29 Intervenção até 2 anos
30-44 Intervenção até 6 meses
45-60 Intervenção imediata – até 15 dias

No entanto, a prioridade de intervenção deve ser conjugada com o controlo orçamental das intervenções. Deste
modo, é possível determinar se existe cabimentação orçamental para ser executada ou se é para ser prevista a sua
realização em anos posteriores.

4.4. Indicadores e sua aplicação ao caso de estudo

Apresenta-se a proposta dos indicadores de desempenho para o SGME da SCML assim como os resultados da
aplicação nos 25 edifícios e 28 fracções que constituem o caso de estudo dos indicadores considerados mais relevantes,
nos quais se inserem os definidos na metodologia apresentada.

4.4.1. Indicadores de desempenho técnico

Considerando a informação existente em SAP e as necessidades de priorizar as intervenções no património da

instituição, propõe-se os seguintes indicadores de caracterização dos edifícios apresentados na Tabela 4.13. Para uma
melhor compreensão dos edifícios e determinar outros indicadores relevantes, é necessária a recolha de mais informação.

62
 Tabela 4.13 – Indicadores de desempenho técnico propostos.
Informação
Objectivo Função ID Indicador de desempenho Tipo Unidade
em SAP
AC Área registada coberta Edifício m2 Sim
Caracterização edifício /
AD Área registada descoberta Edifício m2 Sim
Pisos N.º pisos Edifício Un. Não
fracção

ABC Área bruta de construção Edifício m2 Não

AU Área útil Edifício / fracção m2 Não
Edifício / fracção. /
IA Identificação de anomalias % Não
global
Estado de
Análise técnica

conservação 𝑬𝑪𝑬𝒊 = 𝑵𝑨𝒊 × 𝑬𝑭𝒊 Elemento - Não

desempenho

do elemento
Análise do

Avaliação da ∑𝒏𝒊=𝟏 𝑬𝑪𝑬𝒊 × 𝑷𝒊

condição do 𝑨𝑪𝑰𝒏 = Edifício / fracção - Não
∑𝒏𝒊=𝟏 𝑷𝒊
imóvel
Prioridade de 𝑷𝑰 = 𝑨𝑪𝑰 × 𝑵𝑪
𝒏 𝒏 𝒏 Edifício / fracção - Não
intervenção
Somatório do consumo anual de energia nos espaços comuns Total / por imóvel kWh Não
Energia
Impacte ambiental

Somatório do consumo anual de energia nas fracções vagas Total / por imóvel kWh Não
Somatório do consumo anual de água nos espaços comuns Total / por imóvel m3 Não
Água
Somatório do consumo anual de água nas fracções vagas Total / por imóvel m3 Não
Impacte
Emissões de CO2 Total KgCO2 Não
ambiental

Verifica-se que existe informação de caracterização dos edifícios que não está inserida em SAP mas que se
consegue obter, nomeadamente o número de pisos e, mais dificilmente uma vez implicar medições, a área bruta de
construção do edifício e a área útil das fracções. Relativamente à análise do desempenho dos edifícios e das fracções,
aplica-se a metodologia descrita nos subcapítulos anteriores que permitem uma classificação da condição dos imóveis. É
com esta avaliação que posteriormente se poderá determinar as prioridades para cada intervenção. Ao nível do impacte
ambiental, é necessário a recolha da informação sistematizada junto dos fornecedores. Tal situação já acontece para os
estabelecimentos da SCML afectos à actividade. É necessário proceder a esta sistematização da informação para os prédios de
rendimento de modo a monitorizar consumos, identificar desperdícios e estudar a implementação de medidas de eficiência
energética no edificado.

4.4.1.1. Identificação de anomalias

As vistorias efectuadas aos 25 edifícios e 28 fracções permitiram a realização de 620 avaliações a elementos
fonte de manutenção, tendo sido registadas nas fichas de inspecção de cada imóvel. Das avaliações realizadas, cerca de
12% correspondem a elementos fonte manutenção do edifício, 15% a partes comuns e 68% a elementos das fracções. Da
análise dos registos relativos ao edifício e partes comuns, apresenta-se na Tabela 4.14 as anomalias identificadas por
elemento fonte de manutenção estudado. Aquando da avaliação dos elementos, poderia haver várias anomalias em
simultâneo no mesmo componente tendo sido referenciada a mais gravosa.

Pela análise da Tabela 4.14, verifica-se a existência de 75 anomalias em que as mais representativas são
relativas ao empolamento e destacamento (12) e fissuração (11) de componentes da fachada. De destacar que na
cobertura houve registo de sete ocorrência de sujidade nos componentes (telhas, caleiras, etc.). Para as partes comuns,
destaca-se a existência de 47 anomalias nos vãos exteriores em que as mais representativas são relativas a falha ou avaria
de componente ou falta de estanquidade.

63
 Tabela 4.14 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção do edifício e partes comuns dos 25 casos de estudo.
N.º Elemento Fonte de
Anomalias Ref. N.º N.º total
EFM Manutenção
1. Estrutura Descasque e desagregação do betão armado com exposição de armadura corroída 1.A 3
Fissuração de componentes 1.B 3 7
Sujidade 1.C 1
2. Cobertura Colapso ou ruína 2.A 2
Material podre 2.B 2
Telhas partidas ou mal colocadas 2.C 2
Fissuração de componente 2.D 1
Empolamento de componente 2.E 1 24
Infiltração de água 2.F 3
Colonização biológica 2.G 2
Vegetação 2.H 4
Sujidade nos componentes 2.I 7
3. Fachada Falta de componente 3.A 8
Alvenaria à vista 3.B 1
Empolamento e destacamento de componente 3.C 12
Fissuração de componente 3.D 11
44
Desagregação de componente 3.E 2
Eflorescência 3.F 1
Escorrimento 3.G 6
Manchas de sujidade 3.H 3
4. Tectos Infiltração de água 4.A 1
Empolamento e destacamento de componente 4.B 3
Fissuração de componente 4.C 1 14
Manchas de humidade 4.D 5
Manchas de sujidade e marcas 4.E 4
5. Paredes Falta de componente 5.A 3
Empolamento e destacamento de componente 5.B 3
Fissuração de componente 5.C 2
Infiltração de água 5.D 1
19
Eflorescência 5.E 3
Escorrência 5.F 2
Manchas de humidade 5.G 1
Manchas de sujidade e marcas nos componentes 5.H 4
6. Pavimentos Manchas de humidade 6.A 1
3
Sujidade 6.B 2
7. Escadas Fissuração de componente 7.A 1
Desgaste de componente 7.B 4 6
Manchas de sujidade 7.C 1
8. Vãos exteriores Falha ou avaria de componente 8.A 12
Falta de estanquidade 8.B 9
Material podre 8.C 5
Empolamento e destacamento de componente 8.D 7
47
Fissuração de componente 8.E 7
Folhas empenadas ou desalinhadas 8.F 3
Vidro partido 8.G 1
Manchas de sujidade 8.H 4
9. Espaço exterior Fissuração de componente 9.A 2
Sujidade 9.B 1 5
Vegetação excessiva 9.C 2

A Tabela 4.15 realiza a mesma análise para os elementos fonte de manutenção das fracções. Neste caso,
verifica-se que são as paredes das fracções com maior número anomalias, nos quais os tipos mais registados são relativos
a manchas de sujidade e marcas nos componentes de paredes e pavimentos.

Tabela 4.15 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção da fracção nos 28 casos de estudo.
N.º Elemento Fonte de
Anomalias Ref. N.º N.º total
EFM Manutenção
18. Tectos Falta de componente 18.A 7
Infiltração de água 18.B 3
Empolamento e destacamento de componente 18.C 7
67
Fissuração de componente 18.D 9
Manchas de humidade 18.E 23
Manchas de sujidade e marcas 18.F 18

64
 Tabela 4.15 – Anomalias registadas nos elementos fonte de manutenção da fracção nos 28 casos de estudo (continuação).
N.º Elemento Fonte de
Anomalias Ref. N.º N.º total
EFM Manutenção
19. Paredes Falta de componente 19.A 10
Empolamento e destacamento de componente 19.B 17
Fissuração de componente 19.C 20
Infiltração de água 19.D 5
122
Eflorescência e desagregação de componente 19.E 5
Escorrimento 19.F 1
Manchas de humidade 19.G 25
Manchas de sujidade e marcas nos componentes 19.H 39
20. Pavimentos Falta de componente 20.A 11
Material podre 20.B 3
Infestação por térmitas ou xilófagos 20.C 2
Fissuração de componente 20.D 8 73
Manchas de humidade 20.E 9
Manchas de sujidade e marcas nos componentes 20.F 38
Acumulação de água 20.G 2
22. Vãos interiores Falha ou avaria de componente 22.A 3
Material podre 22.B 1
Empolamento e destacamento de componente 22.C 5
22
Fissuração de componente 22.D 4
Folhas empenadas ou desalinhadas 22.E 5
Manchas de sujidade e marcas nos componentes 22.F 4
23. Equipamento / Falha ou avaria de componente 23.A 11
mobiliário Fissuração de componente 23.B 2
22
Empolamento e destacamento de componente 23.C 2
Manchas de sujidade e marcas nos componentes 23.D 7

Como foram analisados imóveis reabilitados, algumas das anomalias registadas estavam no âmbito da garantia de
obra o que indicia erros de execução ou de projecto. A sistematização das anomalias permite verificar que alguns tipos são
similares e repetidos em edifícios diferentes e de tipologias distintas, mais concretamente os relacionados com os
revestimentos. Ainda que este seja um procedimento complexo, é importante para a sistematização da informação e
compreensão mais global das anomalias que existe no edificado da SCML e, assim, identificar as anomalias mais comuns.

É possível estabelecer uma prioridade para as anomalias construtivas ao multiplicar o valor do estado de
conservação do elemento fonte de manutenção pela ponderação atribuída a cada um. Esta pontuação relaciona a
gravidade da anomalia com a importância do elemento e, nesse sentido, pode contribuir para clarificar a ordem das
intervenções. Na Tabela 4.16, apresenta-se as dez anomalias com pontuação mais elevada. O que se pode constatar é que
esta hierarquização não considera a relevância do imóvel para a instituição nem as condicionantes que possam existir.
Verifica-se, igualmente, que para o mesmo edifício são efectuadas propostas de intervenção distintas para anomalias com a
mesma pontuação, uma vez que se analisa cada caso em paralelo com a condição do imóvel e considerando perspectivas
futuras.
Tabela 4.16 – Hierarquização das anomalias.
Nível da Efeito Estado de Proposta de Valor do estado de Ponde- Pontua-
Morada Parte / fracção EFM
anomalia da falha conservação intervenção conservação do EFM ração ção
Intervenção
Rua da Graça 1º Esq. Cobertura 5 3 Péssimo 15 8 120
de urgência
Rua da Graça Espaço comum Cobertura 5 3 Péssimo Monitorização 15 8 120
Intervenção
Rua da Graça Espaço comum Cobertura 5 3 Péssimo 15 8 120
de urgência
Manutenção
R. dos Lusíadas 2ºDt. Estrutura 4 3 Péssimo 12 8 96
correctiva
Manutenção
R. dos Lusíadas 2ºDt. Estrutura 4 3 Péssimo 12 8 96
correctiva
Manutenção
Rua Dr. Manuel Arriaga Espaço comum Estrutura 4 3 Péssimo 12 8 96
correctiva
Manutenção
Praça das Flores Espaço comum Fachada 3 3 Mau 9 9 81
pró-activa
R. dos Lusíadas Espaço comum Fachada 3 3 Mau Monitorização 9 9 81
Rua Dr. Manuel Arriaga Espaço comum Fachada 3 3 Mau Monitorização 9 9 81
Rua Dr. Manuel Arriaga Espaço comum Fachada 3 3 Mau Monitorização 9 9 81

65
 4.4.1.2. Avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção

As 620 avaliações resultantes das vistorias aos 25 imóveis e 28 fracções, incidiram nos elementos fonte de
manutenção de construção civil devido ao âmbito do estudo mas também foram observadas instalações técnicas. As
avaliações foram reunidas e tratadas numa folha de cálculo (Anexo I) para possibilitar a sua análise. Os elementos mais
analisados são os tectos, paredes e pavimentos das fracções com mais de 100 avaliações cada, correspondendo a 16, 22 e
19% respectivamente. Tal situação ocorre porque se registam anomalias distintas que existam num mesmo elemento e, na
vistoria do estado de conservação de uma fracção, se observar os elementos fonte de manutenção por cada divisão.
Relativamente aos elementos fonte de manutenção de edifícios e partes comuns, os mais estudados foram as fachadas
(7%) e vãos exteriores (8%) devido ao elevado número de anomalias e à fácil observação dos mesmos.

Para avaliar os elementos fonte de manutenção, foi aplicada a Equação 4.1, na qual se analisa o nível de
anomalia e o efeito da falha da mesma. No âmbito das vistorias para verificar o estado de conservação dos imóveis, foi
realizada a avaliação dos elementos fonte de manutenção do qual se observa as distribuições da Figura 4.12. É possível
verificar que existem vários elementos em “excelente” e “muito bom” estado de conservação por terem sido realizadas
várias vistorias às fracções reabilitadas para efeitos de recepção dos imóveis com vista à colocação no mercado de
arrendamento. Os pavimentos e paredes de fracções são os elementos com maior número de avaliações com “péssimo” e
“mau” estado de conservação. Vários elementos avaliados, como os vãos exteriores, os vãos interiores ou o equipamento /
mobiliário, encontram-se num estado de conservação “médio” ou superior.

30
25
20 Péssimo
15 Mau
10
Médio
5
0 Bom
Muito Bom
Excelente

Figura 4.12 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção no âmbito das vistorias do estado de conservação dos imóveis.

A Figura 4.13 apresenta as avaliações realizadas no âmbito de solicitações de inquilinos e entidades externas. As
paredes e tectos das fracções, assim como as fachadas apresentam maior número de avaliações em que o estado de
conservação é “médio”. A estrutura e cobertura têm avaliações de “péssimo” estado de conservação.

30
25
Péssimo
20
15 Mau
10
5 Médio
0 Bom
Muito Bom
Excelente

Figura 4.13 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção no âmbito de solicitações.

Na Figura 4.14, apresenta-se a relação entre o estado de conservação dos elementos fonte de manutenção e as
tipologias construtivas. Verifica-se que os edifícios gaioleiros e mistos apresentam cerca de metade de avaliações com

66
estado “médio” ou inferior enquanto os edifícios de betão armado, “pouco dúctil” e “recente”, têm mais 50% de elementos
com estado “bom” ou superior.

100%

80% Péssimo
Mau
60%
Médio
40%
Bom
20%
Muito Bom
0%
Excelente
Pombalino Gaioleiro Misto Betão armado Betão armado
"pouco dúctil" "recente"

Figura 4.14 – Relação entre as tipologias e o estado de conservação dos elementos.

A Figura 4.15 apresenta o estado de conservação dos elementos construtivos dos edifícios de tipologia gaioleiro e
a Figura 4.16 os de tipologia mista. Comparando as duas figuras, verifica-se que, nos gaioleiros, as coberturas apresentam
mais de 50% de elementos em “mau” ou “péssimo” estado de conservação enquanto nas fachadas mais de 70% das
avaliações indicam “bom” ou “muito bom” estado. Os edifícios de tipologia mista apresentam fachadas em pior estado de
conservação pois cerca de 80% dos elementos analisados apresentam “mau” ou “péssimo” estado de conservação. Tal
situação justifica-se devido à reabilitação de alguns dos edifícios gaioleiros estudados. Os tectos e paredes das fracções
dos gaioleiros apresentam, em mais de 50%, um estado de conservação “médio” ou inferior enquanto nos de tipologia mista
tal situação só ocorre nas paredes.
100%
80% Péssimo
60%
Mau
40%
Médio
20%
Bom
0%
Muito Bom
Excelente

Figura 4.15 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção dos edifícios de tipologia gaioleiro.

100%
80%
Péssimo
60%
Mau
40%
Médio
20%
Bom
0%
Muito Bom
Excelente

Figura 4.16 – Estado de conservação dos elementos fonte de manutenção dos edifícios de tipologia mista.

4.4.1.3. Avaliação da condição dos imóveis

Fazendo a avaliação da condição do imóvel aos casos em estudo através do preenchimento da ficha de avaliação
da condição do imóvel (FAC), obtém-se os resultados apresentados na Figura 4.17.

67
 Excelente
7
6
5
Péssimo 4 Muito Bom
3 Betão armado "recente"
2
Betão armado "pouco dúctil"
1
0 Mista
Gaioleiro
Pombalino
Mau Bom

Médio

Figura 4.17 – N.º de edifícios por tipologia por nível de avaliação da sua condição.

Observa-se que nenhum edifício apresenta um nível “excelente”, três edifícios gaioleiros encontram-se em “muito
bom” estado por terem sido recentemente reabilitados, três edifícios de betão armado “pouco dúctil”, dois de tipologia mista
e um de betão armado “recente” estão em “bom” estado. Verifica-se que em condição “média” estão sete edifícios de
tipologia mista, dois de betão armado “recente”, dois gaioleiros e um de betão armado “pouco dúctil”, um edifício pombalino,
outro gaioleiro e um terceiro de tipologia mista encontram-se em “mau” estado de conservação e apenas um edifício
gaioleiro está em “péssimo” estado.

Na Tabela 4.17, relaciona-se o nível da condição dos imóveis com o nível de qualidade de desempenho proposto
identificando o número de edifícios por tipologias. Verifica-se que sete edifícios não apresentam uma condição igual ou
superior ao nível de desempenho para si especificados. Com esta avaliação, é possível sistematizar os edifícios com
necessidades de manutenção mais prementes para alcançarem o nível especificado no sistema, que são: Rua do Carmo
(betão armado “recente”); Rua Ilha do Príncipe (betão armado “pouco dúctil”); Rua Santo António à Estrela e Av. Almirante
Reis (mista); Beco dos Beguinhos, Praça das Flores e Rua da Graça (gaioleiro).

Tabela 4.17 – Distribuição dos edifícios pela avaliação da sua condição face ao nível de desempenho por tipologia.

Nível de desempenho / ACI Excelente Muito Bom Bom Médio Mau Péssimo
Tipologia
≥ Muito Bom
Betão armado “recente” 1
≥ Bom
Betão armado “pouco dúctil” 2 1
Mista 2
Gaioleiro 1 1
≥ Médio
Betão armado “recente” 2
Betão armado “pouco dúctil” 1
Mista 2 6
Gaioleiro 2 1 1
≥ Péssimo
Mista 1
Pombalino 1

Quando se procede à avaliação da condição das fracções, analisando os elementos fonte de manutenção
respeitantes a esta categoria e das partes comuns do edifício, verifica-se a distribuição registada na Figura 4.18.

68
 Excelente
5
4
3
Péssimo Muito Bom
2 Betão armado "recente"
1 Betão armado "pouco dúctil"
0
Mista

Gaioleiro

Mau Bom Pombalino

Médio

Figura 4.18 – N.º de fracções por tipologia por nível de avaliação da sua condição.

Comparando com a avaliação dos edifícios, existe maior número de fracções com classificação “muito bom”: cinco de
edifícios gaioleiros e uma de tipologia mista. Três fracções de betão armado “pouco dúctil” e outras três de tipologia gaioleira,
assim como duas de betão armado “recente” e duas de tipologia mista estão em “bom” estado. Em “média” condição, estão
cinco fracções de tipologia mista, duas de tipologia gaioleira, uma de betão armado “recente” e outra pombalina. Uma fracção
de tipologia mista e outra gaioleira estão em mau estado e uma gaioleira está em péssimo estado.

Desta análise, é possível identificar avaliações distintas entre as efectuadas às fracções e aos respectivos edifícios e
que são identificadas na Tabela 4.18. Em quatro casos, as fracções apresentam avaliação inferior ao do edifício. Em três
delas, tal deveu-se a anomalias decorrentes das obras de reabilitação que ocorrreram no edifício e, noutro caso, as partes
comuns do edifício sofreram acções de manutenção o que permitiu a subida de classificação do edifício. Em seis outros
casos, o estado de conservação dos elementos da fracção contribui para uma avaliação superior face ao edifício. Em duas
fracções esta situação verifica-se porque foram realizadas obras de reabilitação.

Tabela 4.18 – Fracções cuja avaliação é distinta da efectuada ao edifício.

Denominação Fracção Nível de Avaliação da Ocupação do edifício Avaliação da Situação

desempenho condição do edifício condição da fracção da fracção
Calçada do Lavra Hostel Bom Muito Bom Reabilitado Bom Utilização
Rua Leandro Braga 1ºEsq Médio Bom Utilização Muito Bom Reabilitado
Rua Ilha do Príncipe 3º Bom Médio Utilização Bom Reabilitado
Rua João de Deus R/C Médio Médio Utilização Bom Utilização
Rua das Olarias 3ºEsq Médio Bom Utilização Médio Devoluto
Rua Barão de Sabrosa R/C Médio Muito Bom Reabilitado Bom Reabilitado
Rua Barão de Sabrosa CV Médio Muito Bom Reabilitado Bom Reabilitado
Rua S António à Estrela 3ºDt Bom Médio Utilização Bom Devoluto
Rua D Pedro V 3º Péssimo Mau Parcialmente devoluto Médio Devoluto
Rua de Almada 1ºEsq Médio Médio Utilização Bom Devoluto

4.4.1.4. Definição de prioridades de intervenção

A partir da avaliação da condição do imóvel, é possível determinar prioridades para a realização de intervenções.
A avaliação da condição do imóvel, edifício ou fracção, é complementada com o valor atribuído à importância do edifício
para a instituição de modo a estabelecer uma ordenação de prioridades. Os valores estabelecidos para as prioridades estão
por sua vez associados a indicações temporais para a concretização das intervenções. A distribuição percentual dos prazos
indicativos para os edifícios caso de estudo é apresentada na Figura 4.19 e para fracções na Figura 4.20.

69
 6 meses Plano
Plano
4% Manutenção 2 anos
Manutenção
12% 18% 21%

2 anos
28%

4 anos
56% 4 anos
61%

Figura 4.19 – Distribuição percentual dos 25 edifícios caso de Figura 4.20 – Distribuição percentual das 28 fracções caso de
estudo pelos prazos de intervenção. estudo pelos prazos de intervenção.

A Tabela 4.19 apresenta uma proposta de hierarquização para os 25 edifícios e 28 fracções caso de estudo.
Analisando as prioridades, verifica-se que existem muitos casos com valores idênticos. Tal situação resulta de se avaliar
elementos fonte de manutenção não afectados directamente pelas anomalias identificadas. Os intervalos de valores
propostos para os prazos temporais são muito abrangentes o que resulta em vários casos com o mesmo período de
concretização. Os prazos de intervenção para a resolução dos problemas também são muito alargados tendo em
consideração a gravidade de algumas anomalias ou as exigências de conforto dos inquilinos.

Tabela 4.19 – Hierarquização de prioridade para os 25 edifícios e 28 fracções e respectivos prazos.

Prioridade de Prazo de Prioridade de Prazo de
Edifícios Fracções
intervenção intervenção intervenção intervenção
Rua da Graça 30 6 meses Rua da Graça 1º 24 2 anos
Rua Santo António á Estrela 19 2 anos Av. Almirante Reis 4ºDt 21 2 anos
Rua Ilha do Príncipe 18 2 anos Beco dos Beguinhos 18 2 anos
Beco dos Beguinhos 18 2 anos Av. Almirante Reis 4ºEsq. 18 2 anos
Av. Almirante Reis 18 2 anos Praça das Flores Loja 18 2 anos
Praça das Flores 18 2 anos Rua S António à Estrela 3ºDt 15 2 anos
Rua do Carmo 16 2 anos Rua dos Lusíadas B 14 4 anos
Campo Santa Clara 15 2 anos Rua Dr. Lacerda e Almeida 14 4 anos
Rua dos Lusíadas A 14 4 anos Rua Francisco Metrass 12 4 anos
Rua dos Lusíadas B 14 4 anos Rua Bartolomeu Dias 12 4 anos
Rua Lacerda e Almeida 14 4 anos Rua das Olarias 12 4 anos
Calçada da Ajuda 12 4 anos Rua do Carmo 12 4 anos
Rua João de Deus 12 4 anos Rua Adriano Correia de Oliveira 12 4 anos
Rua Francisco Metrass 12 4 anos Rua João de Deus 10 4 anos
Rua Bartolomeu Dias 12 4 anos Rua Tomás da Anunciação 10 4 anos
Rua de Almada 12 4 anos Rua de Almada 10 4 anos
Rua Adriano Correia Oliveira 12 4 anos Calçada do Lavra 9 4 anos
Rua Tomás Anunciação 10 4 anos Rua Ilha do Príncipe 3º 9 4 anos
Rua das Olarias 10 4 anos Rua Dr. Manuel de Arriaga 9 4 anos
Rua D. Pedro V 9 4 anos Rua D. Pedro V 3º 8 4 anos
R. Dr. Manuel Arriaga 9 4 anos Calçada do Lavra A 6 4 anos
Calçada do Lavra 6 4 anos Rua Barão de Sabrosa Cv 6 4 anos
Rua Leandro Braga 6 Plano Manutenção Rua Barão de Sabrosa R/C 6 4 anos
Rua das Trinas 4 Plano Manutenção Rua Leandro Braga 4 Plano Manutenção
Rua Barão Sabrosa 4 Plano Manutenção Rua das Trinas R/C B 4 Plano Manutenção
Rua das Trinas R/C A 4 Plano Manutenção
Rua das Trinas 1º 2 Plano Manutenção
Rua das Trinas 2º 2 Plano Manutenção

70
 4.4.2. Indicadores de desempenho da prestação de serviço

Os indicadores que existem ao nível do desempenho da prestação de serviço de manutenção permitem analisar o
serviço e identificar oportunidades de melhoria. Nesse sentido, são apresentados indicadores de desempenho que se
considera pertinentes e exequíveis de obter para avaliação dos serviços, desde o serviço de atendimento ao de
manutenção. O serviço de atendimento recebe as solicitações de clientes externos (inquilinos, hóspedes, entidades públicas
e privadas, etc.) relativamente ao património de rendimento. Estas podem ser de diferentes assuntos, desde o
arrendamento de imóveis à manutenção do edificado. Na Tabela 4.20, são apresentados os indicadores considerados
relevantes.

Tabela 4.20 – Indicadores de desempenho da prestação de serviço de atendimento e de manutenção propostos.

Informação
Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade
disponível
Percentagem de fracções 𝑁.º 𝑓𝑟𝑎𝑐çõ𝑒𝑠 𝑎𝑟𝑟𝑒𝑛𝑑𝑎𝑑𝑎𝑠
% Sim
arrendadas 𝑁.º 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑓𝑟𝑎𝑐çõ𝑒𝑠

Volume de atendimento N.º de solicitações recebidas N.º Não

Percentagem de resposta N. º de respostas
% Não
a solicitações N. º de solicitações recebidas
Percentagem de N. º de solicitações concluídas
% Não
solicitações concluídas N. º de solicitações recebidas
Serviço

Volume de vistorias N.º de vistorias realizadas N.º Não

Volume total de
Total de requisições emitidas N.º Sim
requisições
Eficácia

Volume de requisições
Requisições emitidas pelo NPU N.º Sim
NPU
Percentagem de Requisições emitidas NPU
% Sim
requisições NPU Total de requisições emitidas
Percentagem de N. º de requisições de reparação concluídas NPU
% Sim
conclusão de requisições N. º de requisições de reparação emitidas NPU
Percentagem de Requisições de manutenção preventiva
% Sim
manutenção preventiva Total de requisições de conservação e manutenção
Tipo de de
trabalho

Percentagem de Requisições de manutenção correctiva

% Sim
manutenção correctiva Total de requisições de conservação e manutenção
Percentagem de Requisições de manutenção correctiva urgente
% Não
manutenção urgente Total de requisições de conservação e manutenção
Tempo de resposta ao
Data da resposta requerente – Data de entrada NPU Dias Não
requerente por NPU

Prazos de resposta a Solicitações em espera < 10 dias

% Não
solicitações Total solicitações
Execução do trabalho

Prazos de resposta de Solicitações visitas arrendamento em espera < 3 dias

% Não
Eficiência

visitas para arrendamento Total solicitações visitas arrendamento

Prazos de resposta de Solicitações de resposta de vistoria < 8 dias
% Não
vistorias Total solicitações vistorias
Taxa de resposta a Requisições em espera < 90 dias
% Sim
requisições Total requisições
Percentagem de ordens de trabalho executadas dentro do prazo
Cumprimento de prazos % Não
especificado
Requisições repetidas por não resolução da anomalia
Qualidade de execução % Não
Total requisições
Área bruta construção prédios
Área por RH NPU/UCM m2/pessoa Sim
Recursos Recursos Humanos NPU/UCM
Humanos N. º Imóveis
Organização

Imóveis por RH NPU/UCM N.º/pessoa Sim

Recursos Humanos NPU/UCM
Avaliação dos Grau de satisfação da empresa quanto ao desempenho dos
Serviço 1-10 Não
fornecedores fornecedores
Satisfação Avaliação do grau de satisfação do cliente relativamente ao produto e
Serviço e produto 1-10 Não
do cliente serviço, usando uma escala

Para a análise de alguns dos indicadores apresentados é necessário recolher informação que, de momento, ainda
não está a ser registada. Mais especificamente, para o serviço de recepção das solicitações relativas aos prédios urbanos

71
de rendimento, nem todas as solicitações originam a emissão de requisições com ordens de trabalho. Assim, para
determinação da eficácia do serviço de atendimento, é necessário analisar o volume de solicitações recebidas, a
percentagem de resposta aos requerentes e percentagem de solicitações concluídas. Ao nível da eficiência dos serviços, é
necessário analisar os tempos de resposta e as percentagens de requisições realizadas. Considerando que o recurso à
contratação de serviços externos passa por cumprir a legislação da contratação pública, verifica-se que os tempos para os
procedimentos aquisitivos são muito demorados. Assim, a proposta inicial de um prazo aceitável a aplicar para determinar a
taxa de resposta das requisições concluídas é de 90 dias. Este prazo é indicativo e deve ser reduzido. Outra questão é o
controlo do cumprimento de prazos relativamente ao especificado no sistema de gestão da manutenção proposto e, por
isso, o registo de requisições deve ser repensado de modo a conseguir ter esta informação.

Relativamente à organização, é preciso avaliar se os recursos humanos são suficientes para os trabalhos de
manutenção tendo em conta o público-alvo que a SCML procura. O processo de actualização de rendas e imóveis
reabilitados com rendas mais elevadas origina inquilinos mais exigentes quanto à prestação de serviços de atendimento e
manutenção. Considera-se relevante, numa segunda fase da implementação do sistema de gestão da manutenção
proposto, a avaliação da satisfação dos clientes, principalmente dos inquilinos da SCML.

4.4.2.1. Tipo de manutenção proposto

As vistorias realizadas e os 620 registos de avaliações de elementos fonte de manutenção obtidos no trabalho de
campo permitem a análise, na Figura 4.21, da distribuição percentual dos tipos de intervenção propostos tendo em
consideração os níveis de qualidade de desempenho propostos no sistema de gestão da manutenção dos edifícios da SCML.
Garantia de obra
Intervenção de 8% Monitorização
urgência 19%
1%
Manutenção pró-
activa
10%
Manutenção
correctiva
62%

Figura 4.21 – Tipos de intervenção propostos aos elementos fonte de manutenção avaliados.

Mais de 60% das intervenções propostas passam pela realização de acções de manutenção correctiva e apenas
10% são propostas de realização de acções de manutenção preventiva. Existem várias propostas de monitorização da
situação, quase 20%, o que pode decorrer de o estado de conservação do elemento fonte de manutenção se encontrar
dentro dos níveis de qualidade de desempenho especificado para os edifícios. Apenas 1% dos registos foram alvo de
intervenções de urgência. Comparando com o que ocorre actualmente na instituição, as acções de manutenção correctiva
decrescem significativamente.

4.4.2.2. Recursos Humanos da organização

Analisando os recursos humanos da organização, em concreto os relacionados com o Núcleo de Prédios

Urbanos, verifica-se que actualmente os seus seis elementos dão resposta a solicitações de imóveis que totalizam 170
536,80 m2, ou seja, o indicador revela que a cada colaborador correspondem 28 442,80 m2. Para identificar mais claramente

72
a dimensão do universo de trabalho, pode-se aplicar um indicador que relacione o número de imóveis por recurso humano,
conforme se constata na Tabela 4.21.

Tabela 4.21 – Aplicação de indicadores de desempenho da organização.

Indicador 2015
Área por RH NPU 28.442,80 m2 / pessoa
Imóvel por RH NPU 63,67 imóveis / pessoa

Verifica-se uma elevada área e número de imóveis por trabalhador, o que pode constituir uma dificuldade
acrescida para possibilitar uma resposta adequada às solicitações efectuadas por inquilinos e entidades externas, devendo
ser considerado o aumento de recursos humanos afectos ao Núcleo de Prédios Urbanos.

4.4.3. Indicadores de desempenho da manutenção

A Tabela 4.22 reúne os indicadores de análise de desempenho da manutenção. Estes avaliam se a intervenção
repôs o nível da condição do imóvel exigido e qual a despesa necessária para esta reposição. É relevante uma
sistematização dos processos para determinação das despesas por imóvel e a média das despesas por edifício.

Tabela 4.22 – Indicadores de desempenho da manutenção propostos.

Informação
Objectivo Função ID Indicador de desempenho Unidade
disponível
Custo médio por Custo total anual de Manutenção
Edifícios €/edifício Sim
edifício
Desempenho

𝑐𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑣𝑒𝑛çã𝑜
Análise técnico-económica

técnico

Produtividade da €/ melhoria
Não
manutenção 𝐴𝐶𝐼𝑖𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙 − 𝐴𝐶𝐼𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙 1 ponto ACI
Eficiência da 𝐴𝐶𝐼𝑖𝑛𝑖𝑐𝑖𝑎𝑙 − 𝐴𝐶𝐼𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙
- Não
manutenção 𝑐𝑢𝑠𝑡𝑜 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑣𝑒𝑛çã𝑜
Custo anual Custo de manutenção anual € Sim
económica do

Custo total anual de Manutenção

manutenção
serviço de

Custo médio por m2 €/m2 Sim

Gestão

Área Bruta Construção

Percentagem custo Custo dos Recursos Humanos UA + UCM
× 100 % Sim
RH Custo Total de Manutenção

4.4.3.1. Custo médio por edifício

Ao analisar a Tabela 4.23, verifica-se que o custo médio de manutenção por edifício de rendimento aumentou
substancialmente de 2013 para 2014. Em 2015, o valor ficou perto de 3 500,00 € por edifício. Esta descida face a 2014
deveu-se à redução do valor despendido na conservação e manutenção e ao ligeiro aumento do número de imóveis.

Tabela 4.23 – Aplicação do indicador de desempenho da manutenção.

Indicador Anual 2013 Anual 2014 Anual 2015

Custo médio de manutenção por edifício 848,31 € 3.783,97 € 3.424,54 €

4.4.3.2. Produtividade e eficiência da manutenção

A Tabela 4.24 reúne os indicadores de produtividade da manutenção e de eficiência da manutenção para os

casos de estudo em que foi possível determinar os valores das intervenções. Estes indicadores analisam se a intervenção
repôs o nível da condição do imóvel exigido e qual a despesa necessária para a sua melhoria. Desta relação, determina-se
a produtividade da manutenção e a sua eficiência.

73
 Tabela 4.24 – Aplicação dos indicadores de produtividade e eficiência da manutenção aos casos de estudo.
Custo da Produtividade da Eficiência da
Nº Prédio Edifícios ACI inicial ACI final
intervenção (€) manutenção (€/ACI) manutenção
11000188 Campo Santa Clara 1.884,10 € 5 4 1.884,10 0,53
11008388 Rua dos Lusíadas A 545,35 € 7 7 - 0,00
11008488 Rua dos Lusíadas B 3.848,28 € 7 6 3.848,28 0,26
11009888 Rua Ilha do Príncipe 2.808,58 € 6 6 - 0,00
11012388 Rua Francisco Metrass 609,16 € 4 4 - 0,00
11013388 Rua Bartolomeu Dias 152,50 € 6 6 - 0,00
11013988 Beco dos Beguinhos 4.987,00 € 9 6 1.662,33 0,60
11014888 Rua das Olarias 2.563,81 € 5 4 2.563,81 0,39
11016888 Rua Santo António á Estrela 486,00 € 6 6 - 0,00
11019588 Rua Lacerda e Almeida 120,00 € 7 7 - 0,00
11020188 Rua D. Pedro V 3.390,25 € 9 8 3.390,25 0,29
11036288 Rua da Graça 390,00 € 15 15 - 0,00

Conforme se pode constatar na Figura 4.22, o valor de intervenção mais elevado diz respeito ao edifício do Beco dos
Beguinhos mas foi neste que se verificou maior subida do nível de condição do imóvel. Muitas mais foram as intervenções que
não resultaram na subida do nível de classificação do imóvel. Apesar de as anomalias terem sido reparadas, a melhoria da
condição do elemento fonte de manutenção não contribuiu para a subida do nível da condição do edifício porque apenas se
interveio localmente num componente não fazendo uma intervenção mais geral em vários elementos.

R. R. R. Sto
Cp Santa R. Lusíadas R. Lusíadas R. Ilha Francisco Bartolomeu Beco António R. Lacerda R. D. Pedro
Clara A B Príncipe Metrass Dias Beguinhos R. Olarias Estrela Almeida V R. Graça
0
1
2
Avaliação Condição Imóvel (ACI)

3
4 609,16€
1.884,10€ 2.563,81€
5
6 2.808,58€ 152,50€ 486,00€
545,35€ 3.848,28€ 120,00€
7
4.987,00€
8 3.390,25€ ACI inicial
9
ACI final
10
11
12
13
14
390,00€
15
Figura 4.22 – Avaliações da condição do imóvel antes e após a intervenção e respectivo valor.

Na Figura 4.23, verifica-se que só ocorreu subida de nível nas intervenções com montantes acima de 1 800,00 €.
No entanto, na Rua Ilha do Príncipe, um montante mais elevado, superior a 2 500,00 €, não possibilitou a subida de nível.
Ao aprofundar a questão, verifica-se que as despesas estiveram associadas com reparação e melhoria de instalações
técnicas, mais especificamente do elevador.
5.000,00 €
4.500,00 €
4.000,00 €
3.500,00 €
3.000,00 € Custo intervenção
2.500,00 €
2.000,00 € Produtividade da
1.500,00 € manutenção
1.000,00 €
Média da Produtividade
500,00 €
da manutenção
0,00 €

Figura 4.23 – Relação entre custo de intervenção e produtividade da manutenção.

74
 Nos casos de melhoria da avaliação da condição do imóvel, as reparações efectuadas resultaram na subida de
apenas um nível, com excepção ao edifício do Beco dos Beguinhos onde se verifica uma subida de três níveis. Apesar de
as intervenções somarem a maior despesa, o valor de subida por cada nível é inferior aos restantes edifícios,
correspondendo a 1 662,33 €. O valor zero no indicador da produtividade da manutenção corresponde a uma produtividade
nula, ou seja, a casos em que não ocorreu melhoria da condição do imóvel. Este indicador permite determinar a média da
produtividade da manutenção aplicada aos casos em que ocorre subida de nível, podendo-se constatar que o valor
despendido se situa perto de 2 600,00 €.

Para determinar a eficiência da manutenção, relaciona-se a avaliação do imóvel, inicial e após as intervenções, com o
valor despendido que contribuiu para a subida de qualidade de desempenho do edifício. Na Figura 4.24, o edifício do Beco dos
Beguinhos apresenta o índice mais elevado, o que indica uma maior eficiência da manutenção. Os valores 0 correspondem a baixa
eficiência da manutenção, uma vez a intervenção efectuada não ter contribuído para a subida de nível da condição do imóvel.

0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
0,00
Cp Santa R. R. R. Ilha R. R. Beco R. Olarias R. Sto R. Lacerda R. D. R. Graça
Clara Lusíadas A Lusíadas B Príncipe Francisco Bartolomeu Beguinhos António Almeida Pedro V
Metrass Dias Estrela

Figura 4.24 – Indicador de eficiência da manutenção.

4.5. Conclusão do capítulo

No início deste capítulo, foi apresentado o modelo de gestão da manutenção proposto para os edifícios de
rendimento da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. O modelo desenvolvido procura ser simples e prático de aplicar dado
o elevado número de imóveis da instituição. Por envolver mais do que um serviço da instituição e vários colaboradores,
procura-se sistematizar os processos principais de modo a possibilitar uma normalização de procedimentos.

A caracterização técnica dos imóveis passou por identificar os níveis de qualidade de desempenho exigidos para os
imóveis, ou seja, estabelecer um nível de desempenho consoante as suas características de utilização e importância para a
instituição. Para a análise de anomalias construtivas, foi necessário especificar os elementos fonte de manutenção dos edifícios
e fracções e foi desenvolvida uma ficha de inspecção. Para a avaliação da condição do imóvel, foi elaborada uma ficha cuja
referência foi o Método de Avaliação do Estado de Conservação de Edifícios (MAEC), por este ter sido desenvolvido para uma
análise rápida a um extenso parque edificado. O preenchimento da avaliação da condição do imóvel tem por base a análise
realizada na ficha de inspecção ao mesmo, sendo estas duas complementares. Os elementos fonte de manutenção e o método
de avaliação foram adaptados à realidade da instituição tendo em conta os objectivos para as mesmas.

Outra proposta foi estabelecer um método para obter, de um modo fácil e célere, uma hierarquia para a intervenção
no edificado. As várias solicitações de manutenção são triadas e é-lhes atribuída uma prioridade de intervenção de modo a
facilitar o planeamento dos trabalhos de manutenção a realizar. Esta hierarquização atribui prazos para a concretização das
intervenções decorrentes da avaliação efectuada ao imóvel e do nível da qualidade de desempenho exigido para o mesmo.

75
 A gestão da qualidade da manutenção passa pela definição de indicadores de desempenho que têm por base o
sistema de gestão proposto. Para alguns indicadores, é necessária informação que neste momento ainda não está
disponível mas que este sistema pretende colmatar para a sistematizar e aplicar. Os indicadores procuram analisar o
desempenho técnico dos imóveis, o desempenho do serviço e da manutenção.

Foi aplicado o modelo desenvolvido a um conjunto de imóveis da instituição, com o intuito de o validar e avaliar. A
análise efectuada permitiu verificar que a metodologia para avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de
manutenção é adequada. Na aplicação da metodologia de avaliação da condição do imóvel, verifica-se que a avaliação dos
elementos fonte de manutenção é, por vezes, difícil pois algumas anomalias podem não estar visíveis. Assim, a avaliação
pode não ser exacta pois, ao não se observar anomalias, aquela pode ser positiva e contribuir para que a condição do imóvel
tenha um nível superior ao real. Outra situação passível de ocorrer, especialmente na análise de anomalias construtivas, é
haver elementos em mau estado, que não cumprem o nível de desempenho exigido para o imóvel, mas após a avaliação de
outros elementos que estejam em boas condições, estes contribuam para a melhoria da avaliação global do imóvel.

Face ao exposto, para se obter uma avaliação mais correcta, é preferível que não se avalie determinado elemento
fonte de manutenção caso não seja possível uma análise cuidada. Esta conclusão é mais evidente no processo relativo a
anomalias construtivas, uma vez a inclusão da avaliação de elementos fonte de manutenção que estejam fora do âmbito em
análise poder influenciar a subida de níveis de classificação do estado de conservação. Propõe-se que, para a
determinação da condição dos imóveis, sejam avaliados os elementos fonte de manutenção cuja análise é possível. No
caso de análise de anomalias construtivas, a avaliação deve incidir sobre os elementos afectados.

Ao estabelecer prioridades de intervenção, concluiu-se que os intervalos para os prazos de execução propostos
são muito alargados, existindo pouca diferenciação entre os resultados obtidos e, por isso, devem ser consideradas novos
valores para os intervalos. Os prazos de execução são também demasiado longos para se conseguir a satisfação dos
inquilinos. Verifica-se que a execução técnica, a realização de vistorias, a determinação dos trabalhos a realizar e dos
respectivos orçamentos são acções mais rápidas do que o processo administrativo de aquisição dos serviços externos. No
entanto, um cliente não tem presente esta diferenciação entre o trabalho de planeamento e de execução da manutenção e o
processo administrativo de aquisição dos mesmos.

Os indicadores de desempenho da manutenção aplicados permitem analisar o SGME proposto. Constata-se que
o tipo de manutenção sugerido a partir das 620 avaliações decorrentes das vistorias aos 25 edifícios e 28 fracções aumenta
a manutenção preventiva para 10% e reduz a correctiva para 62% uma vez que o que se verifica actualmente é o seu
recurso quase em exclusivo. Um modelo de apoio à gestão através de prioridades de intervenção permite, perante um
elevado número de imóveis, sistematizar e ordenar as intervenções necessárias, permitindo a todos os serviços
intervenientes, aquisitivos e de execução, a sua consulta e contribuindo para o cumprimento do especificado.

A aplicação dos indicadores de desempenho da manutenção permite avaliar a eficiência das acções de
manutenção realizadas. Contudo, considera-se que os indicadores de produtividade e eficiência podem ser mais adequados
a intervenções de manutenção de maior envergadura cujo valor seja superior a 1 500,00 €, pois as de valor inferior podem
não contribuir para a subida da condição do imóvel e apenas do valor do estado de conservação dos elementos fonte de
manutenção.

76
5. Conclusão

5.1. Considerações finais

A gestão do património imobiliário da SCML é complexa, dado o elevado número de imóveis, as diversas
utilizações, a sua dispersão geográfica, as diferentes tipologias construtivas e o estado de conservação precário de muitos
imóveis. Esta situação verifica-se igualmente na gestão da manutenção dos imóveis, o que, combinado com as limitações
orçamentais, obriga a que seja necessário um modelo de apoio que possa contribuir para a sistematização de processos e
procedimentos e que possibilite a avaliação técnica do parque imobiliário e das intervenções de manutenção necessárias.

O património edificado urbano da instituição é constituído em cerca de 60% por imóveis antigos de tipologias
construtivas anteriores à hegemonia do betão armado. Cerca de um terço dos imóveis está em mau e péssimo estado de
conservação e cerca de 25% encontra-se num nível médio. Actualmente, a quase totalidade das requisições emitidas ocorre
após a ocorrência de uma falha, o que revela a inexistência de uma estratégia de manutenção preventiva para os elementos
de construção civil. Os indicadores existentes estão mais vocacionados para a gestão do património e sua reabilitação,
existindo igualmente indicadores para o processo de atendimento e encaminhamento dos pedidos de manutenção.

O SGME desenvolvido para a SCML caracterizou processos e procedimentos para a gestão dos imóveis através
da melhoraria de alguns dos existentes e a proposta de novas metodologias com o intuito de promover a optimização de
recursos e a sustentabilidade económica da SCML. Os processos do sistema definidos e aferidos neste estudo são: o nível
da qualidade de desempenho; a avaliação da condição dos imóveis; as estratégias de manutenção; as prioridades de
intervenção e os planos de manutenção tipo. Os indicadores de desempenho técnico concretizados são: a avaliação do
estado de conservação dos elementos fonte de manutenção; a avaliação da condição dos imóveis e a definição de
prioridades de intervenção decorrente dos dois anteriores. Os indicadores de desempenho da prestação dos serviços
aplicados são relativos ao tipo de manutenção proposto e recursos humanos da organização, enquanto para os indicadores
do resultado da manutenção são analisados o custo da manutenção por edifícios e a produtividade e eficiência da
manutenção.

5.2. Conclusões principais

A realização de trabalho de campo para aplicação dos processos, procedimentos e indicadores do SGME
proposto aos 25 edifícios e 28 fracções que constituem os casos de estudo permitiu a sua validação e as seguintes
conclusões.

Os níveis de qualidade de desempenho atribuídos aos edifícios são ajustados e as fichas de inspecção e de
avaliação da condição dos edifícios são complementares e adequadas aos fins a que se propõem.

A selecção dos elementos fonte de manutenção, a avaliação do seu estado de conservação e as respectivas
ponderações permitem uma avaliação correcta da condição dos edifícios. No entanto, verificou-se que, por vezes, é difícil a
avaliação de elementos por algumas anomalias poderem não estar visíveis, o que contribui para uma avaliação menos
exacta ou, no caso de elementos que não cumpram o nível de desempenho exigido para o imóvel, a ponderação de
elementos em boas condições permitir uma melhoria na avaliação global do edifício. Para a melhoria da determinação da

77
condição dos imóveis, propõe-se a avaliação dos elementos fonte de manutenção cuja análise é possível e, no caso de
identificação de anomalias construtivas, a avaliação deve incidir nos elementos afectados.

Conclui-se que o modelo de determinação de prioridades de intervenção define uma hierarquia com valores
aproximados e prazos para a execução das acções de manutenção similares. Após a aplicação do trabalho de campo,
propõe-se que os intervalos de prioridade sejam repensados para incluir mais um nível e os prazos sejam reduzidos para
possibilitar uma resposta mais adequada aos inquilinos, conforme apresentado na Tabela 5.1. Contudo, os prazos
propostos poderão não ser cumpridos em alguns casos em que a resolução das anomalias implique a elaboração de
projecto ou o processo aquisitivo seja longo.

Tabela 5.1 – Prioridade para a realização da intervenção no edifício ou fracção.

Valor Prioridade de intervenção no imóvel
0-5 Intervenções do plano de manutenção
6-11 Intervenção até 2 anos
12-17 Intervenção até 1 ano
18-26 Intervenção até 6 meses
27-35 Intervenção até 3 meses
36-60 Intervenção imediata / de urgência – até 15 dias

Para a melhoria do modelo de determinação da hierarquia, propõe-se a aplicação de intervenção de urgência no

caso de risco iminente que elementos fonte de manutenção possam causar a pessoas e bens. A relação entre a avaliação
da condição do imóvel e o nível de classificação do edifício proposto após a aplicação aos imóveis em estudo é
apresentada na Tabela 5.2.

Tabela 5.2 – Relação entre avaliação da condição de imóvel e nível de classificação do edifício.

Prioridade de Nível de classificação do edifício

intervenção 1 2 3 4
0 0 0 0 0
1 1 2 3 4
2 2 4 6 8
3 3 6 9 12
Avaliação da Condição do Imóvel (ACI)

4 4 8 12 16
5 5 10 15 20
6 6 12 18 24
7 7 14 21 28
8 8 16 24 32
9 9 18 27 36
10 10 20 30 40
11 11 22 33 44
12 12 24 36 48
13 13 26 39 52
14 14 28 42 56
15 15 30 45 60
Risco iminente para pessoas e bens de elementos fonte de manutenção
Intervenção imediata / de urgência

Ao aplicar esta proposta de melhoria aos 25 edifícios estudados do caso de estudo verifica-se distribuição de
prioridades de intervenção na Tabela 5.3.

78
 Tabela 5.3 – Nova proposta de prioridade para os edifícios estudados.
Edifícios Prioridade de intervenção Prazo de intervenção
Rua da Graça 30 15 dias
Rua Santo António á Estrela 19 6 meses
Rua Ilha do Príncipe 18 6 meses
Beco dos Beguinhos 18 6 meses
Av. Almirante Reis 18 6 meses
Praça das Flores 18 6 meses
Rua do Carmo 16 1 ano
Campo Santa Clara 15 1 ano
Rua dos Lusíadas A 14 1 ano
Rua dos Lusíadas B 14 1 ano
Rua Lacerda e Almeida 14 1 ano
Calçada da Ajuda 12 1 ano
Rua João de Deus 12 1 ano
Rua Francisco Metrass 12 1 ano
Rua Bartolomeu Dias 12 1 ano
Rua de Almada 12 1 ano
Rua Adriano Correia Oliveira 12 1 ano
Rua Tomás Anunciação 10 2 anos
Rua das Olarias 10 2 anos
Rua D. Pedro V 9 2 anos
R. Dr. Manuel Arriaga 9 2 anos
Calçada do Lavra 6 2 anos
Rua Leandro Braga 6 2 anos
Rua das Trinas 4 Plano Manutenção
Rua Barão Sabrosa 4 Plano Manutenção

O sistema proposto aumenta a percentagem de manutenção preventiva para 10%, resultado da aplicação aos
casos de estudo, por comparação com 1% das requisições emitidas actualmente.

Nos casos de estudo em que se analisou o indicador de produtividade e eficiência da manutenção, verifica-se que
na maioria dos imóveis a intervenção não resultou numa subida do nível da sua condição. Apenas para intervenções com
montantes superiores a 1 800,00 € se registaram subidas no nível de desempenho, com a excepção de um edifício. A
média do indicador de produtividade para os casos estudados é de 2 600,00 €. Quanto mais elevado é o valor do indicador
de eficiência, maior a eficiência da manutenção.

Como os indicadores de produtividade e eficiência da manutenção são relativos à avaliação da condição do

imóvel, relacionam a intervenção com todos os elementos fonte de manutenção mesmo que alguns não tenham sido
intervencionados. Assim, são mais indicados para a análise de grandes intervenções de manutenção e não para as
pequenas intervenções que resultam na reparação ou melhoria de determinado componente construtivo. A fórmula destes
indicadores pode ser aplicada à avaliação do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção para
determinação da sua produtividade e eficiência no contexto de intervenções mais pequenas restritas a determinadas
especialidades.

5.3. Desenvolvimentos futuros

O desenvolvimento desta dissertação permitiu abordar vários assuntos relacionados com a gestão da manutenção
de edifícios e a análise de indicadores de desempenho de SGM e validar, através da aplicação ao património da SCML, a
metodologia proposta para esta instituição. De seguida, apresenta-se algumas sugestões que poderão servir de objecto de
estudo em desenvolvimentos futuros:

 elaboração de fichas de manutenção para os elementos fonte de manutenção propostos;

79
  análise e tratamento de dados de anomalias construtivas e propostas de intervenção por elementos fonte de
manutenção compreensão da manutenção de edifícios;
 especificação das exigências funcionais dos elementos fonte de manutenção de acordo com as
especificidades do património da instituição;
 análise de mecanismos de degradação e das anomalias mais correntes nos edifícios de rendimento;
 análise de técnicas, soluções e custos das intervenções de manutenção;
 desenvolvimento de um guia para os inquilinos da SCML, com inclusão das acções para a correcta
utilização e cuidado dos edifícios;
 desenvolvimento de um manual de manutenção de edifícios de rendimento da instituição;
 análise de intervenções de manutenção e o seu impacte no edifício;
 aplicação dos indicadores desenvolvidos a outros parques imobiliários.

O desenvolvimento e melhoria de metodologias para aplicar à gestão da manutenção de parques imobiliários é

uma necessidade constante que pode originar a elaboração de diversos estudos complementares a esta dissertação.

80
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86
Anexos

Anexo A – Organograma da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa a 31 de Dezembro de 2015 (SCML, 2016).

i
ii
Anexo B – Ficha de caracterização do imóvel.

FICHA DE CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

IDENTIFICAÇÃO DO EDIFÍCIO
N.º do prédio 11016288 Código do Centro de Custo NPU Código SIG -
Morada Rua Barão de Sabrosa, Lisboa
Situação de ocupação Ocupado Tipo de utilização funcional Habitação

CARACTERIZAÇÃO DO EDIFÍCIO Fotos

Ano de construção 2012 N.º de pisos 5

Tipologia estrutural Gaioleiro

Área de
Área de construção 472,30 m² 110,00 m²
implantação
N.º de fracções 4 Utilização Habitação
Estado de
Certificado energético - Bom
conservação
Património
Nível de classificação do imóvel Regular Não
classificado
Fornecimento de energia eléctrica EDP - Contador nº

Fornecimento de água EPAL - Contador nº

Fornecimento de gás -

CARACTERIZAÇÃO CONSTRUTIVA

Estrutura do edifício:

Fundações Alvenaria de pedra e tijolo Foto 1 - Fachada principal

Elementos verticais Alvenaria de pedra e tijolo

Elementos horizontais Estrutura com barrotes de madeira

Juntas de dilatação -

Cobertura do edifício:

Cobertura plana -
Inclinada de duas águas, revestida a chapa de zinco ref. Quartz Zinc Foto 2 - Fachada posterior
Cobertura inclinada
com junta agrafada
Sistema de drenagem Tubagem interior

Vãos exteriores Janelas Velux modelo GGU M08 (interior branco) com 1.40x0.78m
Alvenaria de tijolo - Pintura a tinta acrílica Amarelo S0510-
Chaminés
G90Y(G948) e cinza S1502-B50G
Elementos salientes Guarda com perfis metálicos pintados à cor cinza e arames

Fachada do edifício: Foto 3 - Cobertura

Paredes exteriores
Revestimentos de paredes
Vãos exteriores
Vãos exteriores
Elementos salientes
Alvenaria de pedra e tijolo
Pintura a tinta acrílica Amarelo S0510-G90Y(G948) e cinza S1502-
B50G - Elementos em pedra existente
Recuperação de porta de entrada existente em madeira maciça
Portas
pintada a tinta de esmalte cinza RAL 7012 mate
Caixilharia de alumínio lacado RAL 7012 - SOSOARES Euro2000
Jan.
Série oculta LT com corte térmico e vidro duplo
Varanda com laje de pedra existente e guarda existente com prumos
em ferro pintado à cor cinza RAL 7012 Mate Foto 4 - Cobertura

iii
 CARACTERIZAÇÃO CONSTRUTIVA
Área exterior do edifício:
Pavimentos
Acessos (escadas/rampas)
Protecção de quedas
Zonas interiores - Espaços comuns:
Tectos falsos
Revestimento de tectos
Paredes interiores
Revestimento de paredes
Revestimento de pavimentos
Rodapés
Escadas
Protecção de quedas
Vãos interiores
Instalações técnicas:
Instalação eléctrica
Distribuição de água
Drenagem de águas residuais
Instalação de gás
Instalação de telecomunicações
Iluminação
Ascensores
Instalação de segurança contra
incêndio
Evacuação de lixo
Pára-raios
Ventilação
iv
Fotos
-
-
-
Foto 5 - Apartamento Piso -1 -
-
Terraço
Estuque pintado a tinta de esmalte à cor branco mate S0500-N
Alvenaria de tijolo pintada a tinta de esmalte à cor Branco mate
S0500-N
Estuque pintado a tinta de esmalte à cor branco mate S0500-N
Soalho de madeira / mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity
Artic ref. PN-P65 (60x60) Natural
MDF com 70mm de altura e 12mm de espessura pintado a tinta de
esmalte a branco mate
Elementos existentes (degraus e patins) em madeira - Verniz aquoso
incolor acetinado
Guarda existente com prumos em ferro pintado à cor cinza RAL 7012
Mate e corrimão em madeira
Portas Portas de segurança folheada a madeira
N.d. Foto 6 - Átrio entrada do edifício
N.d.
Sistema de bombagem com duas bombas
Gás Natural
N.d.
N.d.
-
Sistema com detector no tecto do último piso da escada e
desenfumagem por clarabóia.
-
-
-
Foto 7 - Zona técnica - Sistema
de bombagem
CARACTERIZAÇÃO CONSTRUTIVA
Zonas interiores - Fracções:
Acabamentos similares em todas as fracções?
Tectos falsos
Revestimento de tectos
Paredes interiores
Revestimento de paredes
Revestimento de pavimento
Rodapés
Revestimento de cozinha
Revestimento de cozinha
Revestimento I.S.
Revestimento I.S.
Escadas
Dispositivos protecção de vãos
exteriores
Vãos interiores
Armários
Tampos de bancadas
Equipamento de cozinha
Equipamento sanitário
Dispositivos de comando - Torneiras
Distribuição de água
Instalação de gás
Instalação eléctrica
Instalação de ventilação
Instalação de climatização
Fotos
Sim
Gesso cartonado KNAUF com 12,5 mm com estrutura e isolamento lã
de rocha 50 mm, pintado cor branco S0500-N
-
Alvenaria de tijolo e gesso cartonado
Foto 6 - Apartamento Piso 0 -
Gesso cartonado e estuque pintado à cor branco
Quarto
Pavimento flutuante - Jular Zebrano Plank, slim lifht floors, 8 mm esp.
MDF com 70mm de altura e 12mm de espessura pintado a tinta de
esmalte a branco mate
Mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity Taupe ref. PP-P70
Pav.
(60x60) Polido
Mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity Taupe ref. PP-P70
Par.
(60x60) Polido + estuque pintado a branco
Mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity Coal ref. PS-P68
Pav.
(60x60) Acetinado
Mosaico de grés porcelânico - Labicer Granity Silver ref. PS-P61 Foto 7 - Apartamento Piso 1 -
Par.
(60x60) Acetinado Sala
Perfis e degraus em chapa metálica com revestimento em madeira de
carvalho
Não existe
Portas placarol e aros e guarnições em madeira lacado a branco mate
Portas
com ferragens em aço inox da JNF
Portas em MDF lacado a branco mate e interiores em melanina branco
com ferragens em aço inox da JNF
Cozinha - Pedra Silestone Blanco Zeus
IS - Pedroa Silestone Negro Tebas polido
Lava-loiças Franke PRX 151 cromado | Exaustor Ikea Luftig BF325 Foto 8 - Apartamento Piso 2 -
Inox | Fogão placa Ariston PZ640 Inox Cozinha
Lavatórios Roca Neo Selene Branco | Sanita Valadares Nautilus
Suspenso Branco com tampo | Autoclismo Geberit Kombifix UP 100 |
Bidé Valadares Nautilus Suspenso Branco | Banheira Roca Sureste
1.70x0.70 m ou 1.50x0.70 m Branco
Bruma Lusitano Cromado e Ref. 50001001 cromado
Bruma Lusitano Cromado e Ref. 50001001 cromado
Esquentador Vulcano Estanque de 11 litros com tubagens de Foto 9 - Apartamento Piso 2 -
exaustão Instalação Sanitária
-
IS - Extractores S&P Silent 300
Não existe
Foto 10 - Apartamento Piso 3 -
Sala
v
vi
Anexo C – Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de inspecção do imóvel

FICHA DE INSPECÇÃO DO EDIFÍCIO

Prédio N.º 11020188 Morada R. D. Pedro V Concelho Lisboa Freguesia Misericórdia
Data visita 2015.08.11 Âmbito Reclamação-Vistoria Processo n.º 2015_49 Ref. FI_11020188_2105_49

ANOMALIAS IDENTIFICADAS NOS ELEMENTOS FONTE DE MANUTENÇÃO

Nível de Efeito Estado de Proposta de Descrição dos
EFM Componente Espaço Anomalia Causa provável Qt. Foto
anomalia da falha conservação intervenção trabalhos
Reparação da origem
Manchas e das infiltrações.
Infiltração pela Manutenção 01 a
Fachada Pintura Varanda fissuração 10 m2 3 2 Médio Reparação das fissuras
parede de empena correctiva 04
rendilhada e pintura da parede de
empena
Reboco em falta e Agentes
com fissuraçãoatmosféricos, Reparação do reboco
Manutenção 05 a
Fachada Reboco rendilhada. Alvenariaacumulação de 15 m2 3 3 Mau nas zonas em falta e
correctiva 08
à vista. Manchas, água e falta de com fissuras
colonização biológicamanutenção
Manchas deInfiltração pela
humidade, fungos, cobertura na zona 10
Tecto Pintura I.S. - 3 2 Médio Monitorização -
fissuras e tinta a da caleira e ralo 11
destacar do tubo de queda
Agentes
atmosféricos,
Manchas e
Fachada Platibanda acumulação de - 2 3 Médio Monitorização - 12
escorrências.
água e falta de
manutenção.
Verificação do estado
Tela de Extremidades Agentes da tela de
Manutenção
Cobertura impermeabiliza levantadas e atmosféricos e falta 15 m2 2 3 Médio impermeabilização e 07
correctiva
ção fissuração de manutenção reparação das áreas
em falta
Vegetação na zona Acumulação de Remoção da
Manutenção
Cobertura Telhado da caleira e ralo do água e falta de 5 m2 2 3 Médio vegetação e limpeza 09
correctiva
tubo de queda manutenção das caleiras e ralos
Vegetação na zona Acumulação de Verificação do estado
Manutenção
Cobertura Telhado da caleira e ralo do água e falta de - 2 3 Médio da cobertura e limpeza 09
preventiva
tubo de queda manutenção das caleiras e ralos
Manchas,
Cobertura Forro Sótão descolorações em Entrada de água - 2 2 Bom Monitorização - 13
locais pontuais
Presença de água
Reboco em falta e 14
Fachada Reboco Sótão e falta de 10 m2 2 3 Médio Monitorização -
com fissuração. 15
manutenção.
Correcta colocação ou
Deslocação das reposição de telhas.
Buraco nas telhas
telhas. Remate Manutenção Eventual aplicação de
Cobertura Telhado junto da parede de 2 m2 3 3 Médio 14
com a empena correctiva tela de
empena
com buraco impermeabilização para
remate com a empena
Notas:
Manutenção correctiva: Reparação da origem da infiltração na parede de empena e tecto da Instalação sanitária do 3º andar através da verificação do encaixe das telhas, remate
com a empena, verificação da tela de impermeabilização e limpeza e verificação de caleira e ralo do tubo de queda. Reparação das manchas e fissuras na parede da varanda.
Manutenção preventiva: Verificação do estado geral da cobertura e limpeza das caleiras e ralos.

Manutenção
TIPO DE MANUTENÇÃO: ENTIDADE: - TÉCNICO RESPONSÁVEL: Ana Luísa Natário
correctiva
DATA PEDIDO: - PRAZO:

vii
FICHA DE INSPECÇÃO DO EDIFÍCIO – VISTORIA
Prédio N.º 11020188 Morada R. D. Pedro V Concelho Lisboa Freguesia Misericórdia
Data 2015.08.11 Âmbito Reclamação-Vistoria Processo n.º 2015_49 Ref. FI_11020188_2105_49

FOTOGRAFIAS REPRESENTATIVAS

Foto 01_Parede de empena da varanda do 3º Foto 02_Parede de empena da varanda do 3º Foto 03_Parede de empena da varanda do 3º
andar com manchas e fissuração andar com manchas e fissuração andar com manchas e fissuração

Foto 04_Parede de empena da varanda do 3º Foto 05_Parede de empena com manchas e Foto 06_Parede de empena com manchas,
andar com manchas e fissuração fissuração fissuração e falta de reboco

Foto 07_ Guarda-fogo com tela de Foto 08_ Parede de empena com manchas, Foto 09_Vegetação na zona da caleira e ralo do
impermeabilização fissuração e falta de reboco tubo de queda

Foto 10_Instalação sanitária_manchas de Foto 11_Instalação sanitária_manchas de Foto 12_Platibanda junto da empena com
humidade, fungos, fissuras e tinta a destacar humidade, fungos, fissuras e tinta a destacar escorrências

Foto 13_Sotão Foto 14_Sotão_Madeira com manchas e entrada Foto 15_Sotão_Parede da empena com
de luz por telhas mal colocadas empolamentos e falta de tinta

viii
 Inexistentes 0 Ausência de anomalias.
Muito ligeiras 1 Anomalias pontuais que não prejudicam o aspeto e requerem trabalhos de fácil execução (pequenas fissuras)
Anomalias que prejudicam o aspeto e requerem trabalhos de fácil execução (manchas, sujidade, colonização biológica e
Ligeiras 2
vegetação parasitária)
Nível da
anomalia Anomalias que indiciam desgaste do elemento e que requerem trabalhos de dificuldade média de execução (infiltrações,
Médias 3
desgaste localizado em revestimentos de pavimentos)
Graves 4 Anomalias que prejudicam o comportamento do elemento e que requerem trabalhos de difícil execução (armaduras à vista).
Ausência, inoperacionalidade ou a presença de anomalias no elemento que colocam em risco a segurança e que requerem
Muito graves 5
trabalhos de difícil execução.
Sem efeito 1 Não afecta a funcionalidade do elemento ou a segurança do utilizador
Efeito em
caso de Efeito ligeiro 2 Afecta ligeiramente a funcionalidade do elemento ou prejudica o uso e conforto do utilizador
falha
Efeito grave 3 Afecta gravemente a funcionalidade do elemento ou coloca em risco a saúde ou a segurança do utilizador
Excelente ED=0 O estado do elemento é excelente, não apresentando anomalias
Muito Bom 0 < ED ≤ 2 O estado do elemento é muito bom, apresentando anomalias pontualmente
Estado de
conservação Bom 2 < ED ≤ 5 O estado do elemento é bom, apresentando poucas anomalias ligeiras
dos Médio 5 < ED < 9 O estado do elemento é razoável, apresentando algumas anomalias ligeiras
elementos
Mau 9 ≤ ED < 12 O estado do elemento é mau, apresentando anomalias graves
Péssimo 12 ≤ ED ≤ 15 O estado do elemento é péssimo, apresentando anomalias muito graves
Manutenção
Manutenção de acordo com o previsto no plano de manutenção
pró-activa
Monitorização da anomalia e realização da manutenção de acordo com o previsto no plano de manutenção senão existir
Monitorização
agravamento do estado de degradação do elemento
Proposta de Manutenção que consiste na reparação ou substituição de elementos fonte de manutenção após o seu estado de degradação
Manutenção correctiva
Intervenção provocar à ocorrência de uma falha no seu desempenho
Manutenção que consiste na reparação ou substituição urgente de elementos fonte de manutenção após o seu estado de
Intervenção de urgência
degradação provocar à ocorrência de uma falha no seu desempenho

Garantia de obra Verificação da possibilidade da reparação da anomalia ser inserida no âmbito da garantia de obra

ix
x
Anexo D - Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de avaliação da condição do imóvel (inicial).

FICHA DE AVALIAÇÃO À CONDIÇÃO DO EDIFÍCIO / FRACÇÃO

Morada R. D. Pedro V 3º Prédio N.º 11020188 Concelho Lisboa Freguesia Misericórdia

Âmbito Reclamação Data 2015.08.11 Processo nº 2015_49 Ref. FI_11020188_2105_49
Nível de
Tipo Rendimento N.º pisos 4 Tipologia construtiva Pombalino classificação Devoluto
N.º de
Utilização Habitação Fracções 4 Situação da fracção Devoluto divisões

AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS ELEMENTOS FONTE DE MANUTENÇÃO

Estado de
Nível da Efeito da Condição do edifício /
Nº EFM Edifício Valor conservação Ponderação Pontuação
anomalia falha fracção
do EFM
1. Estrutura 3 2 6 Médio 8 48
2. Cobertura 3 3 9 Mau 8 72
3. Fachada 3 3 9 Mau 9 81
Partes comuns
4. Tectos 3 3 9 Mau 3 27
5. Paredes 3 3 9 Mau 4 36
6. Pavimentos 3 3 9 Mau 3 27
7. Escadas 3 3 9 Mau 5 45
8. Vãos exteriores 4 3 12 Péssimo 6 72
9. Espaço exterior - - - - 1 -
Instalações técnicas
10. Instalação distribuição de água 3 3 9 Mau 1 9
11. Instalação drenagem de águas residuais 3 3 9 Mau 2 18
12. Instalação de gás 3 3 9 Mau 2 18
13. Instalação eléctrica 3 3 9 Mau 2 18
14. Instalação de telecomunicações 3 3 9 Mau 1 9
15. Instalação de ascensores - - - - 3 -
16. Instalação de segurança contra incêndio - - - - 1 -
17. Instalação de evacuação de lixo - - - - 1 -
Total do
54,00 9 Mau
Fracção edifício
18. Tectos 3 2 6 Médio 4 24
19. Paredes 3 2 6 Médio 3 18
20. Pavimentos 3 2 6 Médio 4 24
21. Escadas - - - - 5 -
22. Vãos interiores 2 2 4 Bom 4 16
23. Equipamento / mobiliário 3 3 9 Mau 2 18
24. Instalação distribuição de água 3 2 6 Médio 3 18
25. Instalação drenagem de águas residuais 3 2 6 Médio 3 18
26. Instalação de gás 3 2 6 Médio 3 18
27. Instalação eléctrica 3 2 6 Médio 3 18
28. Instalação de telecomunicações 3 2 6 Médio 2 12
29. Instalação de climatização e ventilação - - - - 3 -
30. Instalação de segurança contra incêndio - - - - 1 -
Total da
Avaliação da condição da fracção fracção 31,00 6 Médio
Avaliação da condição do edifício e fracção TOTAL 85,00 8 Médio
Avaliação da Condição do Edifício: 8 Classificação do edifício: 1 Prioridade: 8
Intervenção até 4 anos
Notas:
Data: Técnico responsável: Ana Natário
Notas:

xi
 Excelente ACI=0 O edifício / fracção apresenta uma condição excelente.
Avaliação da condição do

Muito Bom 0 < ACI ≤ 2 O edifício / fracção apresenta uma condição muito boa.
Bom 2 < ACI ≤ 5 O edifício / fracção apresenta uma condição boa.
imóvel

Médio 5 < ACI < 9 O edifício / fracção apresenta uma condição razoável.
Mau 9 ≤ ACI < 12 O edifício / fracção apresenta uma má condição.
Péssimo 12 ≤ ACI ≤ 15 O edifício / fracção apresenta uma péssima condição.

Nível da qualidade de
Denominação Valor Descrição
Nível de classificação do edifício

desempenho

Devoluto 1 Edifício desocupado. ≥ Péssimo

Edifícios afectos à actividade com ocupação diurna e edifícios de

Regular 2 ≥ Médio
rendimento com exploração normal.
Edifícios afectos à actividade ocupados em permanência, edifícios de
Importante 3 ≥ Bom
rendimento com elevada rentabilidade ou com elevado valor patrimonial.
Edifício classificado ao nível do património construído, com significado para
Crítico 4 ≥ Muito Bom
a instituição ou localização premium.

Nível de classificação do edifício

Prioridade intervenção 1 2 3 4
0 0 0 0 0
1 1 2 3 4
2 2 4 6 8
3 3 6 9 12
Avaliação da Condição do Imóvel (ACI)

4 4 8 12 16
5 5 10 15 20
6 6 12 18 24
7 7 14 21 28
8 8 16 24 32
9 9 18 27 36
10 10 20 30 40
11 11 22 33 44
12 12 24 36 48
13 13 26 39 52
14 14 28 42 56
15 15 30 45 60

Prioridade de intervenção no edifício

0-5 Intervenções do plano de manutenção

6-14 Intervenção até 4 anos
15-29 Intervenção até 2 anos
30-44 Intervenção até 6 meses
45-60 Intervenção imediata

xii
Anexo E - Metodologia aplicada a um edifício – Ficha de avaliação da condição do imóvel (após intervenção).

FICHA DE AVALIAÇÃO À CONDIÇÃO DO EDIFÍCIO / FRACÇÃO

Morada R. D. Pedro V 3º Prédio N.º 11020188 Concelho Lisboa Freguesia Misericórdia

Âmbito Reclamação Data 2016.04.03 Processo nº 2015_49 Ref. FI_11020188_2106_49
N.º de Nível de
Tipo Rendimento pisos 4 Tipologia construtiva Pombalino classificação Devoluto
N.º de
Utilização Habitação Fracções 4 Situação da fracção Devoluto divisões

AVALIAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS ELEMENTOS FONTE DE MANUTENÇÃO

Estado de
Nível da Efeito da Condição do edifício
Nº EFM Edifício Valor conservação Ponderação Pontuação
anomalia falha / fracção
do EFM
1. Estrutura 3 2 6 Médio 8 48
2. Cobertura 3 2 6 Médio 8 48
3. Fachada 3 3 9 Mau 9 81
Partes comuns
4. Tectos 3 3 9 Mau 3 27
5. Paredes 3 3 9 Mau 4 36
6. Pavimentos 3 3 9 Mau 3 27
7. Escadas 3 3 9 Mau 5 45
8. Vãos exteriores 4 3 12 Péssimo 6 72
9. Espaço exterior - - - - 1 -
Instalações técnicas
10. Instalação distribuição de água 3 3 9 Mau 1 9
11. Instalação drenagem de águas residuais 3 2 6 Médio 2 12
12. Instalação de gás 3 3 9 Mau 2 18
13. Instalação eléctrica 3 3 9 Mau 2 18
14. Instalação de telecomunicações 3 3 9 Mau 1 9
15. Instalação de ascensores - - - - 3 -
16. Instalação de segurança contra incêndio - - - - 1 -
17. Instalação de evacuação de lixo - - - - 1 -
Total do
54,00 8 Mau
Fracção edifício
18. Tectos 3 2 6 Médio 4 24
19. Paredes 3 2 6 Médio 3 18
20. Pavimentos 3 2 6 Médio 4 24
21. Escadas - - - - 5 -
22. Vãos interiores 2 2 4 Bom 4 16
23. Equipamento / mobiliário 3 3 9 Mau 2 18
24. Instalação distribuição de água 3 2 6 Médio 3 18
25. Instalação drenagem de águas residuais 3 2 6 Médio 3 18
26. Instalação de gás 3 2 6 Médio 3 18
27. Instalação eléctrica 3 2 6 Médio 3 18
28. Instalação de telecomunicações 3 2 6 Médio 2 12
29. Instalação de climatização e ventilação - - - - 3 -
30. Instalação de segurança contra incêndio - - - - 1 -
Total da
Avaliação da condição da fracção fracção 31,00 6 Médio
Avaliação da condição do edifício e fracção TOTAL 85,00 7 Médio
Avaliação da condição do edifício: Classificação do edifício: Prioridade:

Notas:
Data: Técnico responsável:
Notas:

xiii
xiv
Anexo F - Ficha de relatório de manutenção preventiva

FICHA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Prédio N.º Morada Concelho Freguesia

Data da visita Âmbito Processo nº Ref.
TRABALHOS DE INSPECÇÃO E LIMPEZA A REALIZAR – IDENTIFICAÇÃO DE ANOMALIAS
Periodi Nível da Efeito da Estado de Proposta de Descrição dos
EFM Acções Qt. Foto
cidade anomalia falha conservação intervenção trabalhos
Verificação do estado de conservação dos elementos estruturais
(vigas, pilares, lajes, treliças, etc.): observação dos revestimentos,
Anual
identificar princípios de fendilhação ou empena, observação do meio
Estrutura vão de vigas e encastramentos para identificação de fendilhação
Verificação do estado de conservação das juntas de dilatação:
reportar indícios de afastamento, substituição localizada de material Anual
sempre que detectadas falhas
Verificação do estado de conservação da cobertura (revestimento,
caleiras, impermeabilização, estanquidade, etc.): ajustamento de 6
telhas, substituição de telhas partidas, limpeza e varrimento de folhas meses
e outros detritos
Verificação do estado de conservação de cobertura plana / terraços
(impermeabilização, drenagem, etc.): detecção e correcção de 6
anomalias nas impermeabilizações, infiltrações, limpeza e varrimento meses
Cobertura de folhas e outros detritos
Verificação do estado de conservação do sistema de drenagem
6
(caleiras, tubos de queda, sumidouros, etc.): detecção e correcção de
meses
anomalias, limpeza e varrimento de folhas e outros detritos
Verificação do estado de conservação dos elementos salientes
(varandas, platibandas, guardas, etc.): detecção e correcção de
Anual
fissuras e corrosão, manchas e presença de humidade, folgas e
afinação de fixações, substituição de elementos em falta
Verificação do estado de conservação de todos os revestimentos de
paredes exteriores: detecção e correcção de fissuras, manchas e Anual
presença de humidade, estado de fixação de pedras de revestimento
Fachada Verificação do estado de conservação dos elementos salientes
(varandas, platibandas, guardas, etc.): detecção e correcção de
Anual
fissuras e corrosão, manchas e presença de humidade, folgas e
afinação de fixações, substituição de elementos em falta
Verificação do estado de conservação de tectos falsos: deteção de
humidades, fissuras, deformações, substituição localizada de Anual
revestimento sempre que detectadas falhas
Tectos
Verificação do estado de conservação de tectos estucados: deteção
de humidades, fissuras, empenas e destacamentos, substituição Anual
localizada de revestimento sempre que detectadas falhas
Verificação do estado de conservação das paredes interiores:
observação de fissuração coincidente com juntas entre elementos ou
ligações com a estrutura, dos pontos singulares (ligação com vãos, Anual
soleiras e peitoris), de empenas, detecção e correcção de fissuras,
Paredes manchas e presença de humidade
Verificação do estado de conservação dos revestimentos de paredes
(estuques, pinturas, cerâmicos, etc.): detecção e correcção de
Anual
fissuras, manchas e presença de humidade, retoques na pintura ou
juntas se necessário e limpeza
Verificação do estado de conservação dos pavimentos e rodapés
cerâmicos, pedra, vinílicos, etc.: limpeza, detecção de humidades,
Anual
destacamentos, juntas abertas, substituição localizada de
Pavimento revestimento sempre que detectadas falhas
s Verificação do estado de conservação dos pavimentos e rodapés em
madeira: limpeza, aspiração, enceramento, detecção de humidades,
Anual
destacamentos, juntas abertas, colagem de tacos, substituição
localizada de revestimento sempre que detectadas falhas
Verificação do estado de conservação dos revestimentos: limpeza,
detecção de humidades, destacamentos, juntas abertas, substituição Anual
localizada de revestimento sempre que detectadas falhas.
Escadas
Verificação do estado de conservação de dispositivos de protecção
contra quedas: detecção e correcção de corrosão, folgas e afinação Anual
de fixações, substituição de elementos em falta
Verificação do estado de conservação de todos os vãos exteriores,
incluindo caixilharias: afinação de fechos e puxadores, reparação de
Anual
vedantes, desobstrução de orifícios de drenagem e substituição de
vidros partidos
Vãos
Verificação do estado de conservação da porta de entrada:
exteriores
fixação/afinação de fechaduras e puxadores, afinação de molas e Anual
dobradiças
Verificação do estado de conservação das caixas do correio: afinação
Anual
de fechos e reparação de fechaduras.

xv
TRABALHOS DE INSPECÇÃO E LIMPEZA A REALIZAR – IDENTIFICAÇÃO DE ANOMALIAS
Periodi Nível da Efeito da Estado de Proposta de Descrição dos
EFM Acções Qt. Foto
cidade anomalia falha conservação intervenção trabalhos
Vãos Verificação do estado de conservação de portas interiores: limpeza,
Anual
interiores afinação de dobradiças, fechaduras e puxadores
Verificação do estado de conservação dos revestimentos: limpeza,
detecção de humidades, destacamentos, juntas abertas, substituição Anual
Espaços
localizada de revestimento sempre que detectadas falhas
exteriores
Verificação do estado da vegetação: risco de queda, necessidade de
Anual
poda ou desmatação
Verificação do estado de conservação das canalizações à vista:
detecção e correcção de fugas, corrosão, folgas e afinação de Anual
ligações, substituição de vedantes sempre que necessário
Verificação do estado de conservação da coluna de abastecimento 6
Instalação
de água: controlo de estanquicidade e caudal, detecção de fugas meses
de
Verificação do estado de conservação de torneiras, fluxómetros,
distribuiçã
sifões de lavatório, autoclismos; redutores de pressão e válvulas:
o de água
limpeza, detecção e correcção de fugas, corrosão, folgas e afinação 6
de ligações, substituir vedantes sempre que necessário; meses
manuseamento de válvulas; verificação e aperto das tampas de olho-
de-boi
Instalação Verificação do estado de conservação da rede de águas residuais:
de verificação da rede de tubos, sifões, caixa de junção e visita, fixações,
6
drenagem obstruções e estanquicidade; verificação e limpeza de sumidouros,
meses
de água fossas, sifões e caixas de visitas nas estações de bombagem; controlo
residuais da ventilação natural; manuseamento de válvulas
Verificação do estado de conservação da rede de gás: detecção de
6
fugas, verificação da pressão na rede; verificar fixações das tubagens
meses
e equipamentos
Verificação do estado de conservação de redutores de pressão,
válvulas de corte e seccionamento, válvulas de retenção e de 6
segurança: manuseamento das válvulas, verificar funcionamento das meses
electroválvulas de corte
Verificação do estado de conservação de caldeira interior: verificar o
Instalação
estado geral do sistema de queima e limpeza se necessário; 6
de gás
verificação de órgãos de segurança; verificar conduta de exaustão de meses
fumos e limpeza se necessário
Verificação do estado de conservação e funcionamento do sistema
solar térmico: verificação da pressão do circuito a quente, o nível de
água no circuito, a existência de fugas, as sondas de temperatura e
Anual
ligações eléctricas, das caixas dos colectores, do isolamento das
tubagens; verificação do funcionamento da válvula de segurança, do
vaso de expansão, do sistema de recirculação; limpeza dos vidros
Verificação do estado de conservação e funcionamento da rede
eléctrica: verificar coluna montante; verificar sobreaquecimentos,
6
verificação do funcionamento de intercomunicadores, campainhas e
meses
trinco elétrico; verificação e substituição de comutadores de escada e
botões de pressão sempre que necessário
Verificação do estado de conservação e funcionamento dos quadros
eléctricos: verificação do automático de escada; verificar
sobreaquecimentos; limpeza geral dos QE (despoeiramento); reaperto
de ligações, verificação de disjuntores, fusíveis, corta-circuitos e
6
lâmpadas do QE; ajuste de relés térmicos; verificação da existência de
Instalação meses
disparos eléctricos, verificação de ligações e aperto de bucins;
eléctrica
verificação de desenhos e etiquetagem interior e exterior; verificação
de suportes do quadro e cabos exteriores; verificação dos aparelhos
de medida dos QE; verificação das ligações à terra
Verificação do estado de conservação e funcionamento dos
aparelhos de iluminação: verificar sobreaquecimentos; substituição
de tubos defeituosos, arrancadores, balastros, suportes E27/E14 e
3
plafoniers classe II sempre que necessário; limpeza das luminárias,
meses
armaduras difusoras, globos, etc.; substituição de controlo da
continuidade das massas à terra; controlo de estanquicidade das
luminárias exteriores; substituição de lâmpadas fundidas
Instalação
de Verificação do estado de conservação e funcionamento da rede de
Anual
telecomu- telecomunicações: verificação da coluna montante
nicações
Verificação do estado de conservação dos aparelhos sanitários: Anual
Equipa-
verificação das fixações, detecção e correcção de fugas
mento /
Verificação do estado de conservação dos armários: limpeza, Anual
mobiliário
afinação de dobradiças, fechaduras e puxadores
Notas: A manutenção da rede de abastecimento de gás, água, electricidade e equipamentos mecânicos deve ser realizada exclusivamente por pessoal qualificado.

DATA PEDIDO: - PRAZO: - TÉCNICO RESPONSÁVEL:

xvi
 Anexo G - Plano de manutenção para edifícios “críticos” e “importantes”
Nº EFM Operações 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Inspecção x x
1. Estrutura
Manutenção correctiva x x
Inspecção x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
Limpeza x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
2. Cobertura Manutenção preventiva x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
Manutenção correctiva x x x x x x x x x x
Substituição x x
Inspecção x x x
Limpeza x x x
3. Fachada Manutenção preventiva x x x
Manutenção correctiva x x x
Substituição x x x
4. Inspecção x x x x x x x x x x
Tectos
18. Manutenção correctiva x x x x x
5. Inspecção x x x x x x x x x x
Paredes
19. Manutenção correctiva x x x x x
Inspecção x x x x x x x x x x
6.
Pavimentos Limpeza x x x x x x x x x x
20.
Manutenção correctiva x x x x x
7. Inspecção x x x x x x x x x x
Escadas
21. Manutenção correctiva x x x x x
Inspecção x x x x x
8. Vãos exteriores Manutenção preventiva x x x x x
Substituição x
Inspecção x x x x x x x x x x
9. Espaço exterior
Manutenção correctiva x x x x x
Inspecção x x x x x x x x x x
22. Vãos interiores
Manutenção correctiva x x x x x
Equipamento / Inspecção x x x x x x x x x x
23.
Mobiliário Manutenção correctiva x x
Instalação de Inspecção x x x x x x x x x
10. distribuição de Manutenção correctiva
água Substituição x
Instalação de Inspecção x x x x x x x x
11. drenagem de Limpeza x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
águas residuais Manutenção correctiva x x
Inspecção x x x x x x x x x
12. Instalação de gás Manutenção preventiva x x x x x x x x x
Substituição x
Instalação Inspecção x x x x x x x x x x
13.
eléctrica Manutenção preventiva x x x x x x x x x x
Instalação de Inspecção x x x x x x x x x x
14.
telecomunicações Manutenção preventiva x x x x x x x x x x
Instalação de Inspecção x x x x x x x x x x
17.
evacuação de lixo Manutenção preventiva x x x x x x x x x x

xvii
 Anexo H - Plano de manutenção para edifícios “regulares”
Nº EFM Operações 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
Inspecção x x
1. Estrutura
Manutenção correctiva x x
Inspecção x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
Limpeza x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x
2. Cobertura Manutenção preventiva x x x x x x x x x x
Manutenção correctiva x x x x x
Substituição x x
Inspecção x x x
Limpeza x x x
3. Fachada Manutenção preventiva x x x
Manutenção correctiva x x x
Substituição x x x
4. Inspecção x x x x x
Tectos
18. Manutenção correctiva x x x x x
5. Inspecção x x x x x
Paredes
19. Manutenção correctiva x x x x x
Inspecção x x x x x
6.
Pavimentos Limpeza x x x x x
20.
Manutenção correctiva x x x x x
7. Inspecção x x x x x
Escadas
21. Manutenção correctiva x x x x x
Inspecção x x x x x
8. Vãos exteriores Manutenção preventiva x x x x x
Substituição x
Inspecção x x x x x
9. Espaço exterior
Manutenção correctiva x x x x x
Inspecção x x x x x
22. Vãos interiores
Manutenção correctiva x x x x x
Equipamento / Inspecção x x x x x
23.
Mobiliário Manutenção correctiva x x
Instalação de Inspecção x x x x x x x x x
10. distribuição de Manutenção correctiva
água Substituição x
Instalação de Inspecção x x x x x x x x x x
11. drenagem de Limpeza x x x x x x x x x x
águas residuais Manutenção correctiva x x
Inspecção x x x x x x x x x
12. Instalação de gás Manutenção preventiva x x x x x x x x x
Substituição x
Instalação Inspecção x x x x x x x x x x
13.
eléctrica Manutenção preventiva x x x x x x x x x x
Instalação de Inspecção x x x x x x x x x x
14.
telecomunicações Manutenção preventiva x x x x x x x x x x
Instalação de Inspecção x x x x x x x x x x
17.
evacuação de lixo Manutenção preventiva x x x x x x x x x x

xviii
 Anexo I – Excerto da folha de cálculo do registo de avaliações do estado de conservação dos elementos fonte de manutenção

Valor do Avaliação
Nível de Efeito Nível de Valor de Nível de Prioridade
N.º do Nº Ref. da Nível da Estado de Proposta de estado de Ponder Pontua da Prazo de
classificaçã Âmbito Tipologia Parte EFM Componente Espaço Anomalia Causa provável Qt. da Descrição dos trabalhos classificaçã classifica desempen ACI de
prédio EFM anomalia anomalia conservação intervenção conservação ação ção condição intervenção
o do prédio falha o ção ho intervenção
do EFM do imóvel
Escoramento. Substituição
Reclamação Apodrecido, Infiltração pela Intervenção
11036288 Regular Gaioleiro Edifício 2 Cobertura Barrote Sala 2.B 2 un. 5 3 Péssimo das peças danificadas. Regular 2 Médio 15 8 120 12 Péssimo 24 2 anos
- Vistoria cedeu cobertura de urgência
Verificação da cobertura
Derrocada da
Reclamação 1º Dtº
11036288 Regular Gaioleiro Edifício 2 Cobertura Cobertura Ruína chaminé levou 2.A 20m2 5 3 Péssimo Monitorização Regular 2 Médio 15 8 120 12 Péssimo 24 2 anos
- Vistoria R/C Dtº.
parte da cobertura
Cedência do
Reclamação Ruína do edifício, Intervenção
11036288 Regular Gaioleiro Edifício 2 Cobertura Cobertura 1º Dtº resto da 2.A 5m2 5 3 Péssimo Escoramento Regular 2 Médio 15 8 120 12 Péssimo 24 2 anos
- Vistoria acção das chuvas de urgência
cobertura
Reparação da laje em betão
Betão armado armado incluindo a limpeza e
Infiltração pela
a desagregar, tratamento com produtos
Reclamação Laje de betão cobertura pela laje. Manutenção
11008388 Regular Misto Edifício 1 Estrutura Marquise armaduras à 1.A 6m2 4 3 Péssimo anti-corrosão das armaduras Regular 2 Médio 12 8 96 7 Médio 14 4 anos
- Vistoria armado Reparação já correctiva
vista e expostas. Verificação da
efectuada
corroídas integridade dos varões e
substituição se necessário
Reparação da laje em betão
Betão armado armado incluindo a limpeza e
Infiltração pela
a desagregar, tratamento com produtos
Reclamação Laje de betão cobertura pela laje. Manutenção
11008388 Regular Misto Edifício 1 Estrutura I.S. armaduras à 1.A 4m2 4 3 Péssimo anti-corrosão das armaduras Regular 2 Médio 12 8 96 7 Médio 14 4 anos
- Vistoria armado Reparação já correctiva
vista e expostas. Verificação da
efectuada
corroídas integridade dos varões e
substituição se necessário
Fissuração na Fissuração,
Escoramento ou fixação
Estado ligação com a infiltração e Manutenção
11033088 Devoluto Misto Edifício 1 Estrutura Escada Varanda 1.B 2m2 4 3 Péssimo mecânica. Reparação de Devoluto 1 ≥ Péssimo 12 8 96 9 Mau 9 4 anos
conservação laje da desagregação. correctiva
fissura
varanda Tensões
Acumulação de
Escorrimento água na cobertura
Estado de Parede Manutenção
11017388 Importante Gaioleiro Edifício 3 Fachada Pátio e colonização por insuficiente 3.G 20 3 3 Mau Importante 3 ≥ Bom 9 9 81 6 Médio 18 2 anos
conservação exterior pró-activa
biológica pendente das
telhas do beirado
Face inferior Verificar se não existem
Reclamação
11008388 Regular Misto Edifício 3 Fachada Cimalha - apodrecida e Cimalha degradada 3.E 100ml 3 3 Mau Monitorização infiltrações com origem na Regular 2 Médio 9 9 81 7 Médio 14 4 anos
- Vistoria
degradada cimalha
Destacamento Infiltração,
Estado de Fachada de reboco e exposição aos
11033088 Devoluto Misto Edifício 3 Fachada Revestimento 3.C 65m2 3 3 Mau Monitorização Devoluto 1 ≥ Péssimo 9 9 81 9 Mau 9 4 anos
conservação lateral pintura. agentes
Verdete atmosféricos
Destacamento Infiltração,
Estado de Fachada de reboco e exposição aos
11033088 Devoluto Misto Edifício 3 Fachada Revestimento 3.C 25m2 3 3 Mau Monitorização Devoluto 1 ≥ Péssimo 9 9 81 9 Mau 9 4 anos
conservação tardoz pintura. agentes
Verdete atmosféricos
Destacamento Infiltração,
Estado de Fachada de reboco e exposição aos
11033088 Devoluto Misto Edifício 3 Fachada Revestimento 3.C 20m2 3 3 Mau Monitorização Devoluto 1 ≥ Péssimo 9 9 81 9 Mau 9 4 anos
conservação tardoz pintura. agentes
Verdete atmosféricos
Destacamento Infiltração,
Estado de Fachada de reboco e exposição aos
11033088 Devoluto Misto Edifício 3 Fachada Revestimento 3.C 30m2 3 3 Mau Monitorização Devoluto 1 ≥ Péssimo 9 9 81 9 Mau 9 4 anos
conservação principal pintura. agentes
Verdete atmosféricos
Reboco em
falta e com
fissuração Agentes
rendilhada. atmosféricos, Reparação do reboco nas
Reclamação Manutenção
11020188 Importante Pombalino Edifício 3 Fachada Reboco - Alvenaria à acumulação de 3.B 15m2 3 3 Mau zonas em falta e com Devoluto 1 ≥ Péssimo 9 9 81 8 Médio 8 4 anos
- Vistoria correctiva
vista. água e falta de fissuras
Manchas, manutenção
colonização
biológica
Estado de Sujidade e Acidental / Manutenção
11017388 Importante Gaioleiro Edifício 2 Cobertura Telhas Atelier 1 2.B 3 3 3 Mau Importante 3 ≥ Bom 9 8 72 6 Médio 18 2 anos
conservação telhas partidas utilização pró-activa
Humidade
Estado de Parede Destacamento Manutenção
11017388 Importante Gaioleiro Edifício 3 Fachada Pátio ascendente por 3.C 10 4 2 Médio Importante 3 ≥ Bom 8 9 72 6 Médio 18 2 anos
conservação exterior de pintura pró-activa
capilaridade

xix