Thesis Final

O Valor do Tempo em Propostas de Loteamento e
Pedidos de Edificação
Inês Roque Carreira
Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em
Urbanismo e Ordenamento do Território
Júri
Presidente: Prof. Fernando José Silva e Nunes da Silva
Orientadora: Profª. Maria Beatriz Marques Condessa
Orientador: Prof. José Álvaro Pereira Antunes Ferreira
Vogal: Prof.Jorge Manuel Lopes Baptista e Silva
Vogal: Profª. Maria Joana Coruche de Castro e Almeida Passanha Gonçalves
Novembro de 2013
ii
Resumo
Geralmente os particulares interessados em desenvolver loteamentos e obras de construção,
sujeitos a licenciamento, tendem a proceder a uma prévia análise de viabilidade por forma a
perceber se as operações urbanísticas são compensatórias economicamente.
Por forma a haver uma maior eficácia do sistema a favor do setor privado e aumentando a
responsabilidade dos particulares foi revisto em 1999 o Regime Jurídico da Urbanização e da
Edificação (RJUE) que ao longo dos anos tem vindo a sofrer alterações, sendo que as mais
recentes se encontram no DL nº26/2010 de 30 de Março.
O foco principal desta dissertação é demonstrar como o decorrer do tempo no processo de

licenciamento pode influenciar o preço de habitação no mercado imobiliário. Para tal é efetuado
um processo de amostragem de pedidos de loteamento e de edificação. Considerando alguns
critérios de restrição num caso de estudo seleccionado.
Desta forma o desenvolvimento da dissertação tem como base a consulta a legislação, mais
propriamente o RJUE, pois é este que regula o sistema de urbanização e edificação em
Portugal.
Numa primeira abordagem importa perceber os conceitos básicos da avaliação económica de

projetos, como taxa de atualização, cash-flow, valor atualizado líquido e taxa interna de
rentabilidade.
Posteriormente, e com estes conceitos bem sedimentados deu-se início ao desenvolvimento do

caso de estudo através do levantamento dos tempos de resposta do processo de
licenciamento, quer por parte da administração pública, quer do promotor, permitindo assim
atingir o principal objetivo da dissertação.
PALAVRAS- CHAVE: Operações Urbanísticas, Pedidos de Loteamentos, Pedidos de

Edificação, Licença, Avaliação Económica.
i
Abstract
Normally people who are interested in developing allotments and construction works, which are
subjected to licensing, tend to make a preliminary feasibility analysis in order to understand
which urban projects are compensatory economically.
In order to be a more efficient system in favor of the private sector and increasing accountability
of individuals was created in 1999 the Legal System of Urbanization and Building (RJUE), by
what over the years has undergone changes which the most recent are written in DL n º
26/2010 of 30 March.
The main focus of this dissertation is to demonstrate how over time the licensing process can
influence the price of housing in the real state market. Through a sampling procedure of
allotments and construction works request and applying some criteria are obtained study case.
Thus the development of the thesis is based on the consultation of the legislation, specifically
the RJUE, because this is the system that regulates urban development and building in
Portugal.
An initial assessment is important to understand the basics of economic evaluation for projects,
such as discount rate, cash flow, net present value and internal rate of return.
Later, and with these concepts well established, has been started to develop the study case
through analysis of the response times of the licensing process, either by the government or the
promoter. And thus reach the main objective of the thesis.
KEYWORDS: Urban Operations, Allotments Requests, Construction, License Requests,

Economic Evaluation.
ii
Agradecimentos
Agradeço aos meus orientadores José Antunes Ferreira e Beatriz Condessa por todo o apoio e
dedicação, sugestões, críticas e rigor que impuseram ao longo do desenvolvimento da
dissertação. E até mesmo sugestões para um futuro profissional.
À Câmara Municipal das Caldas da Rainha que me proporcionou o desenvolvimento da

presente dissertação, em especial à secção de Obras Particulares que me deram todo o apoio
para que a consulta dos pedidos de obras fosse mais fácil. Um agradecimento especial à Dr.ª
Dulce Deyllot que me esclareceu dúvidas e deu sugestões para que o trabalho fosse mais fácil.
Aos amigos e colegas de curso que fizeram com que estes dois anos fossem inesquecíveis,
em especial à Teresa e ao Tiago que me permitiram ter momentos de descontração, animação
não esquecendo o trabalho.
Inês, Rita e Daniela obrigada pela vossa disposição e paciência para as minhas mudanças de
humor e crises ao longo deste último ano e pelos momentos de diversão.
Aos meus pais um grande obrigado por tudo e especialmente à avó, pois sem eles nada era
possível.
iii
Índice
1. Introdução .................................................................................................... 1
1.1.Motivação ............................................................................................................ 1
1.2.Objectivos ........................................................................................................... 1
1.3 Metodologia......................................................................................................... 2
1.4 Estrutura da dissertação...................................................................................... 2
2.Avaliação Económica de Projetos ................................................................... 3
2.1 Introdução ........................................................................................................... 3
2.2 Conceitos ............................................................................................................ 3
2.3 Indicadores de avaliação económica de projetos ................................................ 5
2.3.1 Conceito de Cash-Flow ................................................................................. 7
2.3.2 Valor Atual Líquido (VAL).............................................................................. 8
2.3.3 Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) ............................................................. 9
2.3.4 Comparação entre VAL e TIR ..................................................................... 10
2.3.5 Período de Recuperação do Investimento (PRI) ......................................... 10
2.3.6 Índice de Rendibilidade (IR) ........................................................................ 11
2.4 Influência do tempo no Valor Atualizado Liquido ............................................... 12
3.Pedidos de Loteamentos e de Construção ................................................... 14
3.1.Introdução ......................................................................................................... 14
3.2.Evolução da legislação ...................................................................................... 14
3.3.Regime Jurídico da Urbanização e Edificação .................................................. 16
3.3.1 Projeto de loteamento urbano ..................................................................... 16
3.3.2 Relação entre processos ............................................................................ 27
4.Gestão de Projetos ........................................................................................ 29
4.1.Atividades do projeto ......................................................................................... 29
4.1.1.Duração das atividades............................................................................... 31
4.1.2.Custo das atividades ................................................................................... 31
4.1.3.Rede de atividades ..................................................................................... 31
5.Caso de Estudo ............................................................................................. 35
5.1.Introdução ......................................................................................................... 35
5.2.Enquadramento Geográfico............................................................................... 35
5.3 Levantamento de dados para o caso de estudo ................................................ 37
5.4 Análise e Interpretação dos pedidos de construção e edificação ....................... 45
5.4.1 Pedidos de Edificação ................................................................................ 45
5.4.2 Pedidos de loteamento ............................................................................... 55
iv
5.5.Discussão.......................................................................................................... 57
6.Conclusões.................................................................................................... 59
Referências Bibliográficas ................................................................................ 60
ANEXOS
Anexo I – Fichas Informativas dos Pedidos de Edificação
Anexo II – Fichas Informativas dos Pedidos de Loteamento
Anexo III – Ficha de Entrevistas
v
INDICE DE ILUSTRAÇÕES
ILUSTRAÇÃO 1: NOÇÃO DE INVESTIMENTO. ........................................................................................ 7

ILUSTRAÇÃO 2: FUNÇÃO TIR (SOARES, 2007). ................................................................................. 9
ILUSTRAÇÃO 3: ATIVIDADES A TER EM CONTA NUM PROJETO DE LOTEAMENTO................................... 16
ILUSTRAÇÃO 4: ESTRUTURA DE ORGANIZAÇÃO DOS ELEMENTOS INSTRUTORES. ................................ 18
ILUSTRAÇÃO 5: PROCESSO DO PEDIDO DE INFORMAÇÃO PRÉVIA. FONTE: RJUE. .............................. 19
ILUSTRAÇÃO 6: PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE UMA OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO SEM OBRAS DE
URBANIZAÇÃO PARA OBTENÇÃO DE ALVARÁ. FONTE: RJUE...................................................... 22
ILUSTRAÇÃO 7: PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE UMA OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO COM OBRAS DE

URBANIZAÇÃO. FONTE: RJUE. ............................................................................................... 24
ILUSTRAÇÃO 8: PROCESSO DE LICENCIAMENTO PARA OBRAS DE CONSTRUÇÃO. FONTE: RJUE. ......... 26
ILUSTRAÇÃO 9: RELAÇÃO ENTRE OS PROCESSOS ANTERIORMENTE DESCRITOS................................. 28
ILUSTRAÇÃO 10: ATIVIDADES DE UM PROJETO DE LOTEAMENTO SEM OBRAS DE URBANIZAÇÃO SUJEITO A
LICENÇA. ............................................................................................................................... 30
ILUSTRAÇÃO 11: ATIVIDADES DE UM PROJETO DE LOTEAMENTO COM OBRAS DE URBANIZAÇÃO SUJEITO

A LICENÇA. ............................................................................................................................ 30
ILUSTRAÇÃO 12: ATIVIDADES DE UM PROJETO DE CONSTRUÇÃO SUJEITO A LICENÇA.......................... 31

ILUSTRAÇÃO 13: REDE DE ATIVIDADES INSERIDAS NO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE UMA
OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO SEM OBRAS DE URBANIZAÇÃO. ..................................................... 32

OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO SEM OBRAS DE URBANIZAÇÃO E SEM PARECER DAS ENTIDADES
EXTERNAS. ............................................................................................................................ 32

OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO COM OBRAS DE URBANIZAÇÃO E COM PARECER DAS ENTIDADES
EXTERNAS. ............................................................................................................................ 32

OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO COM OBRAS DE URBANIZAÇÃO E SEM PARECER DAS ENTIDADES
EXTERNAS. ............................................................................................................................ 33
ILUSTRAÇÃO 17: REDE DE ATIVIDADES INSERIDAS NO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE OBRAS DE

EDIFICAÇÃO COM PARECER DE ENTIDADES EXTERNAS. ............................................................. 34
ILUSTRAÇÃO 18: REDE DE ATIVIDADES INSERIDAS NO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE OBRAS DE

EDIFICAÇÃO SEM PARECER DE ENTIDADES EXTERNAS. ............................................................. 34
ILUSTRAÇÃO 19: PRINCIPAIS ACESSOS DO CONCELHO DE CALDAS DA RAINHA. FONTE: GOOGLEMAPS.
............................................................................................................................................. 35
ILUSTRAÇÃO 20: LIMITE E FREGUESIAS DO CONCELHO DE CALDAS DA RAINHA. FONTE: GOOGLEMAPS.
............................................................................................................................................. 36
ILUSTRAÇÃO 21: SISTEMA DE PROCESSOS DE OBRAS (SPO). ......................................................... 37
vi
LISTA DE TABELAS
TABELA 1: RELAÇÃO ENTRE A TIR E A TAXA DE ATUALIZAÇÃO. ......................................................... 10
TABELA 2: RELAÇÃO ENTRE O PRI E O TEMPO. ................................................................................ 11
TABELA 3: RELAÇÃO ENTRE O IR E O VAL....................................................................................... 12
TABELA 4: EVOLUÇÃO DA LEGISLAÇÃO RESPEITANTE AOS LOTEAMENTOS URBANOS (COSTA LOBO,
2005 E CONDESSA, 2012). .................................................................................................... 15
TABELA 5: NÚMERO DE PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO E LOTEAMENTO POR ANO E POR FREGUESIA. ........... 37
TABELA 6: NÚMERO DE PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO COM LICENÇA DE UTILIZAÇÃO POR ANO E POR
FREGUESIA. ........................................................................................................................... 39
TABELA 7: NÚMERO DE PEDIDOS DE LOTEAMENTO COM ALVARÁ DE LOTEAMENTO POR ANO E POR
FREGUESIA. ........................................................................................................................... 41
TABELA 8: NÚMERO DE PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO COM LICENÇA DE UTILIZAÇÃO POR ANO E POR
FREGUESIA, APLICANDO OS CRITÉRIOS DE SELEÇÃO. ............................................................... 42
TABELA 9: NÚMERO DE PEDIDOS DE LOTEAMENTO COM ALVARÁ DE LOTEAMENTO POR ANO E POR
FREGUESIA, APLICANDO OS CRITÉRIOS DE SELEÇÃO. ............................................................... 42
TABELA 10: MATRIZ PARA OS PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO COM LICENÇA DE UTILIZAÇÃO......................... 43
TABELA 11: MATRIZ PARA OS 30 PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO ANALISADOS. ........................................... 44
TABELA 12: MATRIZ PARA OS PEDIDOS DE LOTEAMENTO COM ALVARÁ DE LOTEAMENTO..................... 44
TABELA 13: MATRIZ PARA OS 3 PEDIDOS DE LOTEAMENTO ANALISADOS. ........................................... 45
TABELA 14: PRAZOS DO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DOS PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO ANALISADOS... 47
TABELA 15:CALENDARIZAÇÃO E ORÇAMENTAÇÃO DOS PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO. .............................. 50
TABELA 16: PREÇOS MÉDIOS DE VENDA POR TIPOLOGIA. ................................................................. 51
TABELA 17: RELAÇÃO ENTRE O TEMPO DO PROCESSO DE LICENCIAMENTO E O VAL. ......................... 52
TABELA 18:PRAZOS DO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DOS PEDIDOS DE LOTEAMENTO. ................... 55
TABELA 19: CALENDARIZAÇÃO E ORÇAMENTAÇÃO DOS PEDIDOS DE LOTEAMENTO. ........................... 55
TABELA 20: RELAÇÃO ENTRE O TEMPO DO PROCESSO DE LICENCIAMENTO E O VAL. ......................... 56
LISTA DE GRÁFICOS
GRÁFICO 1: RELAÇÃO DO VAL COM O TEMPO. ................................................................................ 13
GRÁFICO 2: EDIFÍCIOS DE HABITAÇÃO CONCLUÍDOS NAS FREGUESIAS URBANAS. FONTE: INE. ........... 36
GRÁFICO 3: NÚMERO DE PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO. .......................................................................... 38
GRÁFICO 4: NÚMERO DE PEDIDOS DE LOTEAMENTO......................................................................... 39
GRÁFICO 5: PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO COM LICENÇA DE UTILIZAÇÃO. ................................................. 40
GRÁFICO 6: COMPARAÇÃO ENTRE O NÚMERO DE PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO E O NÚMERO DE LICENÇAS DE
UTILIZAÇÃO CONCEDIDAS........................................................................................................ 40
GRÁFICO 7: PEDIDOS DE LOTEAMENTO QUE OBTIVERAM ALVARÁ. ..................................................... 41

GRÁFICO 8: PERCENTAGEM DE PRAZOS CUMPRIDOS E EM INCUMPRIMENTO NOS PEDIDOS DE
EDIFICAÇÃO ANALISADOS. ....................................................................................................... 48
vii
GRÁFICO 9: PERCENTAGEM DOS PRAZOS CUMPRIDOS DE ACORDO COM O RJUE NOS PEDIDOS QUE
SOFRERAM ALTERAÇÕES. ....................................................................................................... 49
GRÁFICO 10: RELAÇÃO ENTRE AS PERCENTAGENS DE PEDIDOS E ACRÉSCIMOS NO VALOR DE VENDA DA

HABITAÇÃO (CENÁRIO 1). ........................................................................................................ 54
GRÁFICO 11: RELAÇÃO ENTRE AS PERCENTAGENS DE PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO E ACRÉSCIMO NO VALOR

DE VENDA DA HABITAÇÃO (CENÁRIO 2). ................................................................................... 54
viii
ACRÓNIMOS
ACP………………………………………………………………….…..Área de Construção Prioritária
ADUP…………………………………………………...Área de Desenvolvimento Urbano Prioritário
CCDR…………………………………….Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional
INE……………………………………………………………………...Instituto Nacional de Estatística
IR…………………………………………………………………………………Índice de Rendibilidade
PDM……………………………………………………………………………...Plano Diretor Municipal
PEOT…………………………………………………..Plano Especial de Ordenamento do Território
PMOT…………………………………………………Plano Municipal de Ordenamento do Território
PP………………………………………………………………………………………...Plano Pormenor
PRI………………………………………………………….Período de Recuperação do Investimento
PRIA………………………………………………………..Período de Recuperação do Investimento
PU………………………………………………………………………………….Plano de Urbanização
RJUE…………………………………………………..Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
SPO……………………………………………………………………Sistema de Processos de Obras
TIR………………………………………………………………………..Taxa Interna de Rendibilidade
VAL……………………………………………………………………………………Valor Atual Líquido
ix
1. Introdução
Neste capítulo apresenta-se de uma forma sucinta o conteúdo presente na dissertação, que tem
como tema o valor do tempo em pedidos de loteamento e pedidos de construção, bem como as
motivações que levaram a este estudo. O estudo do valor do tempo de projetos de loteamento e
pedidos de construção vai permitir perceber como o prolongar do tempo no decorrer destes pedidos
no processo de licenciamento pode afetar os preços do mercado imobiliário, especialmente no sector
da habitação.
Descrevem-se também os objetivos inicialmente traçados bem como a metodologia a aplicar para a
obtenção de resultados. Em último lugar será descrita a estrutura da dissertação.
1.1.Motivação
Em 1965 dá-se início à regulamentação dos loteamentos urbanos coincidindo assim com a abertura
da faculdade de urbanizar à iniciativa privada. Com esta faculdade por parte dos privados foi
necessário proceder ao enquadramento do controlo prévio das operações de loteamento e respetivas
obras de urbanização de maneira a conseguir-se assegurar a defesa do interesse público e o respeito
pela legislação em vigor. É de referir que a legislação ao longo do tempo tem vindo a ser alterada.
Nos dias de hoje a legislação encontra-se bem sedimentada, e é nela que se encontram dispostas as
condições que permitem a obtenção de licença para este tipo de operações. Por vezes estas
condições são as causadoras de processos complexos e duradouros o que faz com que os projetos
se arrastem nas câmaras durante longos anos após a sua entrada. O fator temporal do licenciamento
é motivo de preocupação pois quando este se prolonga não há entrada de receitas, o que vai
influenciar o preço de venda da habitação.
Por forma a perceber o comportamento destes projetos com o arrastar do tempo dos processos
administrativos, recorre-se à avaliação dos mesmos através de vários indicadores de avaliação de
investimentos que têm por base o cash-flow, como é o caso do Valor Atual Líquido (VAL), da Taxa
Interna de Rendibilidade (TIR) e do Período de Recuperação de Investimento (PRI).
Em suma, com este estudo pretende-se verificar a influência que o tempo recorrente dos processos
complexos e longos até à obtenção da licença têm no preço final da habitação e como vai afetar o
mercado imobiliário.
1.2.Objectivos
O objetivo principal desta dissertação consiste em estimar através de um processo de amostragem os
tempos de resposta por parte de uma Câmara Municipal selecionada e dos promotores no processo
de licenciamento, e conhecendo os custos e receitas dos pedidos de loteamento e construção,
estimar o acréscimo de valor no preço de habitação.
Para tal, são tidos em conta alguns objetivos específicos:
 Definir os processos que dizem respeito a loteamentos urbanos e pedidos de construção que
estão sujeitos a licença administrativa;
1
 Verificar o tempo de resposta do processo de licenciamento por parte da administração
pública e privados;
 Levantar os custos e receitas associados a cada pedido de loteamento e construção;
 Utilizar indicadores de análise económica para perceber como os projetos se comportam
economicamente ao longo do tempo;
 Demonstrar como o tempo de resposta influencia os custos e o preço da habitação no
mercado imobiliário.
1.3 Metodologia
A dissertação inicia-se com uma pesquisa bibliográfica a nível nacional e internacional sobre o tema
em discussão. Neste caso, as técnicas de avaliação económica de investimentos, pedidos de
loteamentos urbanos e de construção.
Dada por completa a pesquisa bibliográfica, dá-se o início ao caso de estudo. Para tal são recolhidos
dados por forma a permitir o desenvolvimento do caso de estudo com sólidas bases que permitirão
mais à frente a sua análise e interpretação. Com a recolha de todos os dados necessários para o
desenvolvimento do caso de estudo efetuada, procede-se então à sua análise e posteriormente são
aplicadas as variadas técnicas de avaliação de investimentos para perceber o comportamento dos
pedidos com o prolongar do tempo.
Aquando da aplicação dos diferentes indicadores aos vários pedidos, estes serão comparados e tirar-
se-ão conclusões dos resultados que daí surjam.
Assim esta dissertação dá-se por concluída com propostas que permitam melhorar o que foi
demonstrado ao longo da mesma, e deixar algumas sugestões para trabalhos futuros que possam a
vir a ser importantes nesta área.
1.4 Estrutura da dissertação

A dissertação encontra-se organizada em seis capítulos, sendo que ao primeiro corresponde à
introdução. O segundo capítulo destina-se desenvolvimento dos conceitos básicos sobre a Análise
Económica dos projetos. Neste capítulo abordam-se os principais indicadores de avaliação
económica e como o tempo pode influenciar o seu comportamento.
No terceiro capítulo aborda-se a problemática do licenciamento nos pedidos de loteamento e de
edificação, tendo por base o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.
Relativamente ao quarto capítulo, há uma sumária abordagem à gestão de projetos, fazendo assim
uma interligação aos pedidos de loteamento e edificação.
No quinto capítulo há a definição de uma amostra de pedidos de licenciamento onde se aplicaram os
procedimentos definidos no capítulo 3 com recurso a conceitos explícitos no capítulo 4. As
conclusões da presente dissertação encontram-se no último capítulo, é neste capítulo que se faz uma
breve avaliação em relação aos objetivos definidos, e ainda algumas considerações para o
desenvolvimento de trabalhos futuros.
2
2.Avaliação Económica de Projetos
2.1 Introdução
Neste capítulo pretende-se desenvolver o tema da avaliação económica de projetos de investimento
ligados à promoção imobiliária, na ótica do investidor. Para tal, foi efetuada uma pesquisa
bibliográfica direcionada para o campo da avaliação económica de projetos mas numa abordagem
mais tradicional (análise que tem por base o cash-flow).
Consegue-se assim identificar os indicadores de rendibilidade mais utilizados neste contexto de
avaliação económica. São eles o Valor Atual Líquido (VAL), a Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) e o
Período de Recuperação de Investimento (PRI). Estes indicadores vão ser desenvolvidos de uma
forma mais exaustiva mais à frente, nesta dissertação, devido ao facto de serem os mais utilizados.
Por fim, pretende-se demostrar as vantagens e desvantagens que estão associadas a cada indicador
e como estes são aplicados a projetos.
É necessário ter em atenção que a pesquisa bibliográfica é feita com uma base cronológica por forma
a compreender a sua evolução ao longo dos tempos. Sendo utilizada a informação mais recente
porque é a que está em vigor, contudo esta pode-se completar com informações mais antigas e que
ainda se encontrem atualizadas.
2.2 Conceitos
Estando Portugal a atravessar uma crise económica e financeira alguns sectores da economia
ressentem-se mais do que outros. Em relação ao sector da construção, este tem sido bastante
penalizado devido ao facto da banca não facilitar os financiamentos aos promotores, a procura por
habitação ter vindo a diminuir e haver bastantes fogos que se encontram desabitados.
Contudo o mercado imobiliário continua a ser uma oportunidade de investimento, através da aposta
no sector da regeneração urbana que é essencial para o crescimento e aumento da competitividade,
e que deve ser feita em articulação entre o público e o privado. Um dos maiores desafios que se
colocam atualmente, afirma António Costa (Presidente da Câmara Municipal de Lisboa) está
precisamente “em conseguir reinventar a atividade da promoção imobiliária, uma vez que o
paradigma da construção nova e do crédito fácil e barato acabou”.
Desta forma a excelência da oferta dita agora as regras para que os promotores tenham sucesso, e
portanto estes não têm margem para erros. É assim de esperar que os investidores sejam mais
criteriosos nas suas escolhas devido ao facto do mercado de investimento imobiliário se caracterizar
por uma menor liquidez. Desta forma, os investidores têm de ter em atenção a viabilidade dos seus
investimentos de maneira a precaver uma saturação de mercado.
De acordo com Ismael Clemente, do Deutsche Asset & Wealth Management’s (Parte do Grupo
Deutsche Bank), os fatores que mantém os investidores afastados é o facto dos processos de
licenciamento serem morosos, haver dificuldade na obtenção de crédito imobiliário e ainda devido às
leis laborais. Este afirma ainda “estes são aspetos que não são novos, e que têm constituído
verdadeiros entraves ao investimento no país, mesmo antes de toda esta crise do deficit. E que, por
3
isso, urgem, mais do que nunca, melhorar, para criar condições de atração de capital estrangeiro
para o país”. O que tem acontecido, explica, é que «em Portugal, os projetos imobiliários estão
sujeitos a um risco de planeamento e desenvolvimento muito elevado, afastando o financiamento
internacional devido à incerteza na sua aprovação, e ao grande envolvimento das autoridades
públicas neste processo, havendo frequentemente mudanças das regras do jogo por questões
políticas”(Ismael Clemente, 2012).
De acordo com o ranking do Banco Mundial, Portugal encontra-se em 78º lugar, entre 185 países no
que diz respeito ao timing de licenciamento, este é um dos fatores que mais entraves trás à aposta no
mercado português por parte de investidores nacionais e internacionais. Ismael Clemente considera
ainda que “ em Portugal não há valorização do timing de aprovação dos projetos. Esse timing, isto é,
a celeridade do processo, é muito importante para os investidores”.
António Costa, Presidente da Câmara Municipal de Lisboa, reconhece que uma forma de agilizar
estes processos morosos de licenciamento passa pelo planeamento antecipado, através da criação,
revisão dos Planos Diretores Municipais, Planos de Urbanização e Planos Pormenor.
Por forma a compreender o que foi dito anteriormente, serão descritos alguns conceitos importantes
para o desenvolver do tema da dissertação.
De um ponto de vista financeiro, investimento corresponde à “imobilização” de recursos com o

objetivo destes permanecerem investidos durante um período (Holanda, 1975).
Para Sandroni (1999) o investimento é uma aplicação de recursos que tende a render lucros,
geralmente a longo prazo. De uma forma generalizada, o conceito de investimento pode aplicar-se
tanto à compra de equipamentos como à compra de títulos financeiros (letras de câmbio, ações).
Para além destas opiniões o conceito de investimento possui diferentes perspetivas consoante a sua
ótica de análise, não sendo portanto uma definição universal. Assim segundo a ótica das finanças
empresariais ou microeconómicas, investimento é definido como sendo uma aplicação de recursos
que tem por fim obter benefícios futuros, já numa ótica macroeconómica o investimento define-se
somente às aplicações de recursos que permitam aumentar a quantidade de capital produtivo em
edifícios, equipamentos, tecnologia e existências.
Segundo Samuelson (2005) fala-se de investimento quando “ existe a compra de um lote de terreno,
ações de uma empresa instalada, ou qualquer título de propriedade. Em economia, estas aquisições
são efetivamente transações financeiras, ou investimentos financeiros, dado que uma pessoa está a
comprar, outra está a vender.” Já para Sousa (2005) este conceito está associado “ à afetação de
fundos que possibilitem, por via direta ou indireta, a manutenção ou o aumento da capacidade
produtiva instalada” e para Dixit e Pindyck (1994) o investimento é caracterizado através do ato em
que um dado agente económico se envolve em gastos imediatos por forma a obter benefícios futuros.
Na mesma linha de pensamento, Damodaram (2001) sugere que um investimento, numa definição
aplicada diretamente aos projetos de investimento é caracterizado por possuir:
4
 Um custo inicial avultado;
 Um conjunto de fluxos financeiros durante um certo período de tempo;
 Um valor residual final, que pretende objetivar o valor dos ativos do projeto à data da
respetiva conclusão.
Os investimentos têm um papel fundamental na atribuição de valor às empresas e para o seu futuro,
isto porque os investimentos podem criar condições para estas se expandirem mas também para o
seu declínio. Para tal, antes de qualquer tomada de decisão de investimento é necessário proceder à
sua análise com vista a apurar se o investimento é ou não uma opção válida à priori. Normalmente
este processo passa por várias fases, identificação, preparação, análise, decisão e concretização do
investimento (Barros, 2005).
Primeiramente importa perceber o que se entende por projeto, que neste caso é definido como um
conjunto de informações que têm como objetivo fundamentar uma decisão de investimento. Este
projeto normalmente envolve um conjunto de decisões e objetivos como a determinação das receitas
e despesas e a escolha das fontes de financiamento (Barros, 1998).
Segundo Little e Mirrless (2009) “um projeto de investimento é qualquer plano ou parte de um plano,
para investir recursos que possam ser racionalmente analisados e avaliados como uma unidade
independente”.
Se olharmos de uma perspetiva empresarial, “um projeto de investimento é avaliado através da seu
grau de rendibilidade, isto é, se o projeto tem capacidade para assegurar a recuperação de todo o
capital investido, ao mesmo tempo que concede um rendimento adicional em montante suficiente
para liquidar os juros relativos às fontes de financiamento de capital alheio e remunerar os respetivos
sócios/acionistas em função da rendibilidade requerida.” (Abecassis & Cabral, 2000).
Assim, a determinação da rendibilidade de um projeto assenta no confronto direto do montante de

capital investido com o montante dos fluxos financeiros (cash flow) decorrentes da exploração do
mesmo, durante a sua vida útil. Por forma a compreender o que foi dito anteriormente, importa definir
o termo cash-flow como sendo o saldo de receitas e custos que ocorrem durante o período
(geralmente anos) de vida de um investimento.
2.3 Indicadores de avaliação económica de projetos

Geralmente na avaliação de projetos recorre-se a indicadores de rendibilidade por forma a apoiar a
decisão de investir ou não investir num projeto. Um indicador de rendibilidade de um projeto de
investimento é um índice calculado a partir do cash-flow do projeto e que tenta medir uma
determinada dimensão da qualidade do investimento. Recorre-se a estes indicadores devido a estes
expressarem o valor económico do projeto em termos numéricos, e desta maneira permitirem
simplificar uma análise potencialmente complexa. Depois de calculados os indicadores para cada
projeto o investidor pode ordená-los de maneira a que seja mais fácil identificar os projetos mais
atrativos.
5
Os indicadores que usualmente são mais utilizados nesta avaliação são descritos posteriormente e
recorrem a projeções dos cash-flows o que vai permitir a determinação da rendibilidade dos projetos.
Os indicadores que têm por base o cash-flow podem se considerar como sendo os indicadores de
excelência na avaliação de rendibilidade de projetos de investimento, entre eles encontram-se o Valor
Atual Líquido (VAL), a Taxa Interna de Rendibilidade (TIR), o Período de Recuperação de
Investimento (PRI) e o Índice de Rendibilidade (IR) (Barros, 2005).
É de chamar a atenção que nestes indicadores é normal ter em consideração o fator tempo, mais
propriamente o fator de atualização, pois este permite focar num determinado momento todos os
fluxos financeiros que se encontrem em períodos de tempo diferentes.
Para melhor compreensão destes indicadores é necessário esclarecer alguns conceitos que julgo
serem pertinentes, como é o caso da noção de atualização e capitalização.
Quando estamos perante fluxos financeiros gerados em períodos diferentes, para procedermos à sua
soma ou comparação, temos de os passar ao mesmo instante temporal. Normalmente o instante
temporal escolhido é o atual, daí este processo se chamar atualização. Como referido anteriormente,
o processo referido atrás tem implícita uma taxa, a chamada taxa de atualização.
Esta vai refletir o custo de oportunidade do capital ou a taxa mínima de rendibilidade de um projeto.
Assim, a taxa de atualização depende do modo de cálculo dos Cash-Flows, havendo distinção entre
duas situações: numa primeira situação considera-se que os preços são constantes (sem inflação), e
numa segunda situação que os preços são correntes (com inflação).
Segundo Caldeira (2001), faz-se uma avaliação a preços constantes quando se prevê que os preços
relativos dos bens e serviços vendidos e comprados não variam ao longo da vida do projeto, isto é,
todos os preços se mantêm constantes, não havendo, portanto, influência da taxa de inflação.
Já na avaliação a preços correntes considera-se que há uma evolução real esperada dos preços de
todas as rubricas. Esta avaliação é utilizada quando a taxa de inflação é elevada e os preços evoluem
a taxas diferentes ao longo dos anos.
Considerando que na avaliação, ou seja, os montantes futuros são estimados a preços constantes a
taxa de atualização designar-se-á por taxa de atualização real.
Assim ao estabelecer-se uma relação entre unidades monetárias que se encontrem em unidades
temporais diferentes através do recurso ao sistema de preços, e onde a taxa de juro é o valor da
unidade monetária futura. Pode-se dizer que o dinheiro recebido no futuro vale menos que o dinheiro
recebido hoje. O conceito de capitalização afirma que “um euro hoje vale mais que um euro dentro de
um ano”. A seguinte expressão permite calcular o valor temporal do dinheiro:
n
VF = VA (1+i) (1)
em que,
VF – Valor futuro do dinheiro;
VA – Valor atual do dinheiro;
i – taxa de capitalização (taxa de juro);
n – número do ano relativamente ao momento inicial.
6
Se olharmos de outra perspetiva, e onde pretendemos saber quanto vale hoje um investimento que
tem um determinado valor no futuro, então teremos de passar esses valores futuros para o presente e
a isto define-se atualização, como referido anteriormente
O processo de atualização expressa-se por:
onde,
VF – Valor final do dinheiro;
VA – Valor atual do dinheiro;
i – taxa de atualização (taxa de juro);
n – número do ano relativamente ao momento inicial.
Em suma, o processo de capitalização permite-nos chegar ao processo de atualização, visto que são
processos inversos.
2.3.1 Conceito de Cash-Flow
O cash-flow mede a diferença entre as receitas e as despesas de durante um certo período de tempo
como foi dito anteriormente.
Segundo Soares (2007), um investimento que pretende obter benefícios futuros pode ser
representado graficamente da seguinte forma (Ilustração 1).
Ilustração 1: Noção de investimento.
Fazendo uma interpretação da ilustração 1, o Cash-Flow no momento zero (CF0) refere-se ao

presente, ou seja ao momento atual, daí ser representado no período zero, e é neste que estão
inseridos os pagamentos que têm de ser feitos no início do projeto. Com o decorrer do tempo vão
sendo feitos pagamentos e recebimentos, estes são tidos em conta nos CF 1 a CFn.
Segundo Soares (2007) os investimentos podem classificar-se segundo a distribuição temporal das
suas receitas e despesas, uma vez que estas vão estar distribuídas ao longo da sua vida útil.
Os investimentos podem classificar-se em investimentos convencionais e não convencionais. Os

investimentos convencionais caracterizam-se por ter uma sequência inicial constituída
essencialmente pelos custos de investimento, e portanto as despesas são superiores às receitas, e
numa fase posterior ocorre o inverso, as receitas são superiores às despesas. Já os investimentos
7
não convencionais caracterizam-se por possuírem uma sequência alternada de fluxos negativos e
positivos.
Em suma, o cash-flow representa o saldo que está em caixa no período n.
2.3.2 Valor Atual Líquido (VAL)

Define-se como Valor Atual Líquido a comparação entre cash-flows gerados por um projeto e o
capital investido, ou seja, somatório atualizado das receitas e dos custos ao longo de um período. Por
outras palavras, é o somatório dos cash-flows ao longo de um período atualizados à taxa de
atualização.
Para Miguel (2006) o VAL de um projeto é determinado tendo em conta cinco etapas: proceder à
fixação da taxa de atualização (i); determinar o capital investido; atualizar o cash-flow; somar os cash-
flows já atualizados; e subtrair o valor atual dos cash-flows ao custo do investimento.
O valor atual líquido expressa-se por (Soares,2006):
onde,
CF – Cash-Flow das fases de investimento ou exploração, positivo ou negativo;

i – taxa de atualização;
k – número de período
No caso da taxa de atualização variar ao longo do tempo, o VAL, expressa-se como:
Fazendo a análise dos resultados do valor atual líquido temos que:

 VAL < 0 – O projeto não é economicamente atrativo, deve ser rejeitado.
 VAL = 0 – O projeto é economicamente atrativo, pois há uma recuperação do investimento
inicial. Contudo este projeto tem uma grande probabilidade de se tornar inviável.
 VAL > 0 – O projeto é economicamente atrativo, porque há uma recuperação do investimento
inicial e ainda consegue gerar um excedente financeiro.
Visto que o VAL é uma medida de rendibilidade absoluta de análise de projetos, então quanto maior
for o esse valor (VAL) maior é a rendibilidade do projeto em termos económicos. Este critério
pressupõe que a taxa de atualização é conhecida e apropriada, devendo ser igual ao custo médio da
capital da empresa, e que esta permanece constante ao longo do tempo.
Em suma, este critério apresenta algumas vantagens, como a facilidade de cálculo e ter associada
uma fórmula correta e completa relativamente a outro critérios. Por outro lado, também apresenta
uma desvantagem que diz respeito ao facto da determinação da taxa de atualização apropriada ser
problemática.
8
2.3.3 Taxa Interna de Rendibilidade (TIR)
A taxa interna de rendibilidade de um projeto de investimento designa-se como sendo a taxa de
atualização para o qual o valor atual líquido se anula.
com TIR = i.
onde i – taxa de atualização.
Graficamente a TIR é uma função decrescente e convexa que tende para um valor negativo do
investimento (I) quando a taxa de atualização (i) tende para infinito (ilustração 2).
Ilustração 2: Função TIR (Soares, 2007).
Em termos práticos, a TIR é calculada através de um processo iterativo. Este processo consiste em
determinar (por tentativas) dois valores do VAL, sendo um positivo e outro negativo, que
correspondem a dois valores de i tão próximos quanto possível. Explicando melhor este processo,
começa-se por estimar um valor que nos pareça próximo da solução final, e no caso de o VAL ser
positivo, então ensaia-se um novo valor de “i” superior. Já no caso de o VAL ser negativo, o novo
valor de “i” a ensaiar terá de ser menor. Quando estes dois pontos estiverem demasiadamente
próximos, procede-se à interpolação linear o que vai resultar em i=TIR. Este valor da TIR é calculado
através da expressão
em que,
i1 – taxa para o qual o VAL > 0;
i2 – taxa para o qual o VAL < 0;
VAL1 – valor atual líquido positivo;
VAL2 – valor atual líquido negativo.
9
Hoje em dia existem ferramentas informáticas que facilitam estes cálculos e permitem obter os
resultados de uma forma automática, simplificando assim este processo de cálculo.
Segundo Caldeira (2001) quando há análise de um projeto isolado, a TIR e o VAL são equivalentes
relativamente à sua conclusão sobre rejeição ou aceitação do projeto tendo em conta que:
Tabela 1: Relação entre a TIR e a taxa de atualização.
Implica que o VAL > 0, o projeto consegue gerar

TIR > i uma taxa de rendibilidade superior ao custo de
oportunidade do capital, pelo que estamos perante
um projeto economicamente atrativo.
Implica que o VAL < 0, o projeto não consegue
gerar uma taxa de rendibilidade superior ao custo
TIR < i de oportunidade do capital, pelo que estamos
perante um projeto que não é economicamente
atrativo.
Assim quanto mais elevada a TIR, maior será a capacidade do projeto gerar capital superior ao que
foi investido.
2.3.4 Comparação entre VAL e TIR

Ambos os indicadores descritos anteriormente são utilizados frequentemente de uma forma
complementar visto que respondem a necessidades de análise diferentes.
A TIR permite que um projeto seja avaliado de forma imediata através da seleção daqueles que têm
uma TIR superior a um dado valor predefinido e eliminando assim os que se encontram abaixo desse
valor.
No caso da avaliação de um só projeto, o indicador de aceitação será TIR maior que a taxa de
atualização, o que equivale a um VAL à mesma da taxa de atualização positivo.
2.3.5 Período de Recuperação do Investimento (PRI)

O período de recuperação do investimento ou “payback period” é um indicador que como o nome
indica permite medir o número de períodos de tempo que são necessários para que haja recuperação
do capital investido no projeto. Por outras palavras, representa o tempo necessário para que o Valor
Atual Líquido (VAL) atinja valores positivos.
A expressão que permite calcular este período é a seguinte:
em que,
CFk – cash-flow no período k;
k – número de períodos da análise do projeto de investimento.
10
No entanto esta abordagem apresenta pontos fracos. Segundo Miguel (2006) esta abordagem não
contabiliza com a desvalorização monetária e Cabedo (2000) explicita que apesar de ser uma
abordagem bastante utilizada na avaliação de projetos só considera o cash-flow gerado até á data em
que este é recuperado esquecendo o que será gerado posteriormente a esta data.
Os resultados do PRI podem ser interpretados da seguinte maneira:
Tabela 2: Relação entre o PRI e o tempo.
Não aceitar o projeto. O investimento realizado não

PRI > k
é recuperado na vida útil do projeto.
Aceitar o projeto. Permite recuperar o investimento
PRI = k
realizado no fim da vida útil do projeto.
Aceitar o projeto. Permite recuperar o investimento
PRI < k
realizado dentro da vida útil do projeto.
Por forma a resolver um dos pontos fracos anteriormente descritos, a desvalorização monetária, é
necessário efetuar cálculos mas com os valores atualizados do cash-flow e do investimento. E para
isso recorre-se ao Período de Recuperação do Investimento Atualizado, que é dado pela seguinte
expressão:
Em que,
Ik – valor do investimento no período k;
Rk – receitas de exploração do período k;
Ck – custos de exploração do período k;
Rk-Ck – cash-flow de exploração no período k;
n – número de períodos da análise do projeto de investimento.
2.3.6 Índice de Rendibilidade (IR)

Ao número de unidades de receitas geradas pelo projeto por cada unidade de capital investido à taxa
de custo de oportunidade de capital designa-se por índice de rendibilidade. Este índice pode ainda
ser definido como retorno de investimento (ROI), sendo uma medida de rendibilidade efetiva do
projeto.
Este índice obtém se através da seguinte expressão:
em que,
Rp – receitas de exploração do projeto do período k;
Cp – custos de exploração do projeto no período k;
Ip – despesas de investimento no momento k;
11
i – taxa de atualização dos cash-flows.
Segundo Miguel (2006), a relação entre este índice e o VAL é:
Tabela 3: Relação entre o IR e o VAL.
Índice de rendibilidade (IR) Valor Atual Líquido (VAL)
IR > 1 O VAL do projeto é superior a zero, o que torna o

projeto aceitável. O projeto é rentável.
IR = 1 O VAL do projeto é nulo.
IR < 1 O VAL do projeto é inferior a zero, ou seja
negativo. O projeto não é rentável.
Assim o IR é indicado para estabelecer a hierarquia de preferência entre projetos independentes, ou

seja, a ordem segundo a qual se deve proceder à sua seleção representando o benefício gerado por
cada unidade de capital investido.
2.4 Influência do tempo no Valor Atualizado Liquido
A partir da expressão de cálculo do Valor Atual Líquido
constata-se que há uma relação entre o VAL e o tempo, k.
Se fixarmos a taxa de atualização, i, e compararmos dois projetos com o mesmo tempo de vida útil e
custos e receitas iguais iremos perceber que mudando só o período em que as receitas dão entrada
irá influenciar o comportamento do VAL.
Dando dois exemplos e definindo uma taxa de atualização em 3% temos:
Custos
500€
100€ 100€
0 1 2 3 4 5 6
Receitas 500€ 500€
12
500€ Custos
100€ 100€
0 1 2 3 4 5 6
500€ 500€
Receitas
A partir dos exemplos acima conseguiu-se chegar ao seguinte gráfico.
VAL
Gráfico 1: Relação do VAL com o tempo.
Assim conclui-se que quanto mais depressa entrarem receitas, maior será o VAL. Ou seja, à medida
que um projeto se arrasta no tempo sem que haja entrada de receitas, o VAL tende a diminuir, como
demonstra o gráfico 1.
Neste caso pretende-se demonstrar que quanto mais o processo de licenciamento se prolonga, o
investidor não tem maneira de receber receitas que cubram os custos iniciais de investimento e
portanto o VAL tende a ser menor.
13
3.Pedidos de Loteamentos e de Construção
3.1.Introdução
Atualmente as operações de loteamento urbano e respetivas obras de urbanização são uma das
formas mais relevantes na ocupação do solo nas áreas urbanas por parte da iniciativa privada. Nos
últimos anos houve um decréscimo da procura por parte da iniciativa privada neste tipo de operação
urbanística devido à situação em que o país se encontra. Anteriormente a esta crise havia bastante
procura por parte da iniciativa privada o que fez com que este tipo de operações urbanísticas fossem
enquadradas em processos administrativos de controlo prévio.
Por sua vez, estes processos administrativos estão a cabo da administração local, o que não impede
a consulta a outras entidades. O processo de controlo prévio é composto por várias modalidades
sendo elas a licença, a comunicação prévia e a autorização de utilização. Nesta tese pretende-se
desenvolver mais a primeira modalidade, ou seja, o licenciamento, devido ao facto desta ser a mais
usada.
Os particulares, para iniciarem um pedido de loteamento ou de construção, têm de percorrer várias

etapas para que o licenciamento esteja concluído. Essas etapas encontram-se estipuladas no
Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) que se encontra em vigor.
Quanto ao RJUE, este está definido no DL nº555/99 de 16 de Dezembro, alterado pelo DL nº26/2010
de 30 de Março. Neste regulamento as operações de loteamento estão definidas como sendo “as
ações que tenham por objeto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou
subsequentemente, à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios, ou do seu
1
reparcelamento ”. De acordo com o Artigo 41º do RJUE, as operações de loteamento só se podem
realizar em áreas situadas dentro do perímetro urbano e em terrenos já urbanizados ou cuja
urbanização se encontre programada em plano municipal de ordenamento do território (PMOT).
Com este capítulo pretende-se descrever as várias etapas a que os pedidos de loteamento e de
construção estão sujeitos até obterem licença por parte da administração central e local, conforme o
RJUE e a restante legislação em vigor.
3.2.Evolução da legislação
Sendo as operações de loteamento urbano e as respetivas obras de urbanização processos de
ocupação do solo, estas vão dar origem a novos espaços destinados quer à habitação quer a
atividades económicas. Segundo Costa Lobo (2005) estas operações devem ser enquadradas em
processos administrativos para que o interesse público seja assegurado e que haja respeito pela
legislação em vigor.
1
Artigo 2º, do RJUE.
14
“Nos anos 60 desencadeia-se uma forte explosão de loteamentos e construções ditas “clandestinas”,
à margem da lei, e o Estado abdica da sua função exclusiva de urbanizador das novas expansões,
aceitando loteamentos de iniciativa privada” (Costa Lobo, 2011).
É também na década de 60, mais propriamente em 1965, que tem início a regulamentação dos
loteamentos urbanos. Esta data coincide assim com a abertura à faculdade de urbanizar por parte
dos privados. Ao longo dos tempos esta regulamentação tem vindo a ser alterada e na tabela 4 é
descrita de forma sucinta a sua evolução.
Tabela 4: Evolução da legislação respeitante aos loteamentos urbanos (Costa Lobo, 2005 e Condessa, 2012).
Ano Legislação Descrição
Sanciona-se o princípio dos loteamentos privados. Não é assegurada a qualidade mínima

1965 DL 466/73
da atividade “urbanística” dos loteadores.
1973 DL 289/73 Fixa-se a obrigatoriedade das áreas de cedência e reforça-se a legislação, tornando-a
mais dura no caso de prevaricadores.
1984 DL 400/84 Fixam-se três tipos de procedimento, “especial”, “ordinário” e “simples”. É eliminado o
princípio das áreas de cedência com um mínimo obrigatório.
Volta o princípio das áreas de cedência mínimas. A figura do destaque de um lote é

dispensada do regime de licenciamento. O direito à informação e publicitação são
1991 DL 448/91 reforçados. É imposto o pedido de parecer à Comissão de Coordenação e
Desenvolvimento Regional (CCDR) sempre que a operação de loteamento seja fora das
áreas abrangidas pelo Plano Municipal Ordenamento do Território.
Reforça-se a legislação a favor dos loteadores através do encurtamento de prazos e

1995 DL 292/95
simplificações processuais.
DL 555/99 Reúne-se num só diploma a edificação e urbanização por forma a aumentar a eficácia do
1999
(RJUE) sistema a favor do sector privado e aumentando a responsabilidade dos particulares.
2001 DL 177/2001 Após dois anos de suspensão este diploma é aprovado e torna eficaz o RJUE.
Ocorre a dispensa da discussão pública de loteamentos em situações em que haja

causas concretas de indeferimento. Os projetos passam a ser apresentados por via
2007 LEI 60/2007
eletrónica, passa a existir um gestor de procedimento e é atribuído à CCDR o poder de
concertação entre as várias entidades consultadas.
Tomam-se medidas fundamentadas na confiança e responsabilização de cada

interveniente no processo de licenciamento das operações urbanísticas. Clarifica-se que
há uma transferência automática da titularidade da licença de utilização de imóveis com a
2010 DL 26/2010
transferência da propriedade dos mesmos. Alargamento dos prazos para a apresentação
de requerimentos de emissão de títulos de operação urbanística e para a execução de
obras.
15
Atualmente o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação é expresso no DL nº555/99 de 16 de
Dezembro, integrando as subsequentes alterações, com a redação dada pelo DL nº26/2010 de 30 de
Março.
3.3.Regime Jurídico da Urbanização e Edificação

3.3.1 Projeto de loteamento urbano
Para a concretização de qualquer projeto é necessário fazer uma programação de maneira a chegar
a um resultado final. Sendo o projeto de loteamento urbano igual a todos os outros projetos então é
necessário perceber quais as principais atividades a ter em conta na sua programação de forma a
chegar ao resultado final. Na figura seguinte pode-se visualizar, de uma forma simples e geral, as
atividades necessárias à programação de uma operação de loteamento.
Elementos Aquisição do
Instrutores Terreno
Informação
Edificações Programação de uma Prévia
operação de loteamento (facultativa)
Infraestruturas Licenciamento
Ilustração 3: Atividades a ter em conta num projeto de loteamento.
3.3.1.1 Aquisição do Terreno

Para se poder executar uma operação de loteamento é necessário ter um terreno onde este possa
ser implantado, portanto, tem de haver por parte do promotor uma aquisição de terreno no caso de
não o possuir. De acordo com o artigo 1316º do Código Civil, uma propriedade pode ser adquirida de
variadas formas sendo elas: “contrato (compra e venda ou doação), sucessão por morte, usucapião,
ocupação ou acessão e demais previstos na lei”. Normalmente nestas situações, em que se trata de
projetos de investimento, a aquisição do terreno é por meio de contrato de compra e venda.
16
Posteriormente à compra do terreno, para legalizar e atualizar (informação jurídica do terreno) este
ato, o promotor tem de proceder ao registo predial do terreno nas finanças.
3.3.1.2 Elementos Instrutores

Aquando da realização de um projeto de loteamento urbano é necessário reunir uma série de
documentos que têm por base os projetos elaborados anteriormente, como é o caso do projeto de
loteamento, o projeto de obras de urbanização e o projeto de edificação.
É através do cumprimento destes elementos que se chega à possibilidade de obtenção da

informação prévia e do alvará de licença, tendo em atenção que o pedido de informação prévia não é
obrigatório mas sim facultativo.
2
O artigo 4º do DL 292/95 de 14 Novembro refere quem elabora os projetos de operações de
loteamento apresentando ainda assim algumas exceções, que são descritas seguidamente.
 No caso das operações de loteamento que não ultrapassem, em número de fogos e em área,
os limites para os efeitos fixados em regulamento municipal; não incidam em áreas
abrangidas por plano de urbanização ou de pormenor; e onde os lotes confinem todos os
arruamentos públicos existentes, a equipa é formada por um arquiteto, um engenheiro civil,
técnico urbanista ou engenheiro técnico civil.
 No caso de o loteamento se situar em zona de proteção a edifícios classificados com área
abrangida por plano de urbanização, de pormenor ou de salvaguarda, o projeto é elaborado
por um arquiteto.
 No caso de um loteamento em zona de proteção a edifícios classificados com área não
abrangida por plano de urbanização, de pormenor ou de salvaguarda, o projeto é elaborado
por uma equipa multidisciplinar.
A consulta dos elementos instrutores é feita no RJUE e respetivas portarias (Portaria 232/2008,
de 11 de Março e Portaria 216-E/2008, de 3 de Março). De uma forma esquemática, a informação
contida nestas portarias está descrita na ilustração seguinte.
2
“os projetos de operações de loteamento urbano são elaborados por equipas multidisciplinares, que devem incluir pelo menos
um arquiteto, um engenheiro civil, ou engenheiro técnico civil, e um arquiteto paisagista. Estas equipas dispõem de um
coordenador técnico designado de entre os seus membros.”
17
pedido de informação
prévia
Pedidos de realização de
operações urbanísticas
(Portaria 232/2008)
Elementos Instrutores pedidos de licenciamento

Pedidos de emissão dos
alvarás de licença das
operações urbanísticas
(Portaria 216-E/2008)
Ilustração 4: Estrutura de organização dos elementos instrutores.
Todos os procedimentos anteriormente descritos têm início através de um requerimento ou

comunicação apresentados com recurso a meios eletrónicos, ou outros meios previstos na lei,
dirigidos ao presidente da câmara municipal. Neste requerimento ou comunicação deve constar a
identificação do requerente ou comunicante, incluindo o domicílio ou sede, bem como a indicação da
qualidade de titular de qualquer direito que lhe confira a faculdade de realizar a operação urbanística.
Deve ainda constar a indicação do pedido ou objeto em termos claros e precisos, identificando o tipo
de operação urbanística a realizar bem como a sua localização (Artigo 9º, nº 1 e 2).
Quando o pedido respeite a mais de um tipo dos tipos de operações urbanísticas devem-se identificar
todas as operações abrangidas, aplicando-se neste caso a forma de procedimento correspondente a
cada tipo de operação, sem prejuízo da tramitação e apreciação conjunta (Artigo 9º, nº3).
3.3.1.3 Informação Prévia

Antes da realização de um loteamento urbano, qualquer interessado pode pedir à entidade
licenciadora, neste caso a câmara municipal, informação sobre a viabilidade da realização do mesmo
tendo em conta os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares relativos a infraestruturas,
servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas,
afastamentos e outros condicionantes (Artigo 14º nº1).
Qualquer interessado pode fazer o pedido de informação prévia, mesmo não sendo o proprietário.
Contudo este pedido deve incluir a identificação do interessado bem como dos titulares de qualquer
outro direito real sobre o prédio, através de certidão emitida pela conservatória do registo predial.
18
Apresentação/Reformulação do
Corrigir/Completar o pedido pedido de informação prévia
Processo
Notificação da Câmara não
corretamente
instruído?
sim
sim Câmara consulta

Parecer das entidades entidades
20 dias externas?
20 ou 30 dias não 20 ou 30 dias
Deliberação do pedido de informação prévia
Informação
favorável?
sim não
Procedimento a que deve ser

sujeita (licença, comunicação Termos em que pode
ser revista
prévia, isenta)
<1 ano
Ilustração 5: Processo do pedido de informação prévia. Fonte: RJUE.
19
Explicando a aplicação do prazo de 20 ou 30 dias desde o parecer das entidades até à deliberação
do pedido de informação prévia, conclui-se do artigo 16º nº1 que a câmara municipal delibera sobre o
pedido de informação prévia no prazo de 20 dias em situações normais e em 30 dias no caso previsto
3
no artigo 14º nº2. Estes critérios também se aplicam no caso de não haver consulta a entidades
externas, daí os prazos até à deliberação do pedido de informação prévia ser também de 20 ou 30
dias.
3.3.1.4 Licenciamento
Para se poder realizar um loteamento é necessário que a entidade competente, neste caso a câmara
municipal, conceda uma licença administrativa. No caso das operações urbanísticas, o licenciamento
é titulado por alvará de licença.
De acordo com o Artigo 4º, nº2 do RJUE, as operações urbanísticas que estão sujeitas a licença
administrativa são as operações de loteamento, as obras de urbanização e obras de construção.
Contudo existem exceções, e portanto estão isentos de licença:
- os atos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que
se situe em perímetro urbano, desde que as parcelas resultantes do destaque confrontem com
arruamentos públicos (Artigo 6º, nº4).
-os atos descritos anteriormente, no caso de se situarem em áreas fora dos perímetros urbanos e que
cumpras as condições seguintes (Artigo 6º, nº5).
 Na parcela destacada só seja construído edifício que se destine exclusivamente a fins

habitacionais e que não tenha mais de dois fogos;
 Na parcela restante se respeite a área mínima fixada no projeto de intervenção em espaço
rural em vigor ou, quando aquele não exista, a área de unidade de cultura fixada nos termos
de lei geral para a região respetiva.
Os processos para a obtenção de alvará são descritos seguidamente e em separado, isto é, para
cada um dos tipos de operação urbanística. Contudo no final faz-se uma ligação entre estes por
forma a perceber o processo num todo.
Quanto as operações de loteamento, estas apresentam condições especiais de licenciamento

quanto à sua localização (Artigo 41º) e ao parecer da CCDR (Artigo 42º). Relativamente à sua
localização, estas só se podem realizar em áreas que estejam dentro do perímetro urbano e em
terrenos já urbanizados ou onde a sua urbanização esteja programada no PMOT.
Do artigo 42º retira-se que a CCDR tem de dar um parecer prévio favorável no caso de licenciamento
de operação de loteamento se realize em área não abrangida por qualquer plano municipal de
ordenamento do território. Devido ao facto de todos os municípios portugueses terem pelo menos um
3
“ Quando o pedido respeite a operação de loteamento, em área não abrangida por plano pormenor, ou a obra de construção,
ampliação ou alteração em área não abrangida por plano de pormenor ou operação de loteamento”.
20
Plano Diretor Municipal (PDM), à exceção de Lagos, a consulta a este artigo é dispensável. Este
parecer tem como finalidade avaliar a operação de loteamento do ponto de vista do ordenamento do
território e ainda verificar a sua articulação com os instrumentos de desenvolvimento territorial
previstos na lei.
Podem ser consultadas outras entidades para além da CCDR para dar parecer sobre o processo de
licenciamento. Esta consulta é promovida pelo gestor de procedimento ao qual compete comunicar o
pedido com identificação das entidades a consultar à CCDR.
Antes de ser dada a deliberação final, a câmara pode levar o processo a discussão pública quando a
operação de loteamento exceda os 4 hectares, 100 fogos e 10% da população do aglomerado urbano
em que se insere a pretensão ou em condições expressas em regulamento municipal, ou quando
ocorrem alterações à licença. A consulta pública é anunciada num prazo de 8 dias e perdura durante
15 dias.
A deliberação final é da competência da câmara municipal, e no caso de operações de loteamento

esta entidade tem deliberar sobre o pedido de licenciamento no prazo de 45 dias.
Se a deliberação ao pedido de licença de loteamento for positiva o interessado tem de requerer a

emissão do alvará no prazo de um ano. Este alvará é emitido no prazo de 30 dias após a
apresentação do requerimento.
O pedido de licenciamento diz-se indeferido quando, de acordo com o artigo 24º, este violar plano
municipal de ordenamento do território (PMOT), plano especial de ordenamento do território (PEOT),
medidas preventivas, área de desenvolvimento urbano prioritário (ADUP), área de construção
prioritária (ACP), servidão administrativa, restrição de utilidade pública ou outras normas legais e
regulamentares aplicáveis; existir declaração pública para efeitos de expropriação que abranja o
prédio; tiver tido parecer negativo, ou recusa de aprovação ou autorização de qualquer entidade
consultada; afetar negativamente o património arqueológico, histórico, cultural ou paisagístico, natural
ou edificado ou constituir uma sobrecarga incomportável para as infraestruturas ou serviços gerais
existentes.
Todo este processo de licenciamento de uma operação de loteamento para obtenção do respetivo
alvará está esquematizado na figura seguinte.
21
Apresentação /reformulação do Correção/ completamento
pedido de licença de loteamento do pedido
Notificação da
Câmara
Processo
corretamente não
instruído?
sim
Câmara consulta
Entidades externas?
não
sim 20 dias
Parecer das
entidades
Consulta pública
45 dias
Deliberação do pedido de
Licença de loteamento
positiva negativa
< 1 ano
Pedido indeferido
Requerimento para a emissão

de alvará de loteamento
30 dias
Emissão do alvará Publicitação do alvará

de loteamento 10 dias
Ilustração 6: Processo de licenciamento de uma operação de loteamento sem obras de urbanização para
obtenção de alvará. Fonte: RJUE.
22
Quanto as obras de urbanização, estas são definidas no RJUE como sendo “ as obras de criação e
remodelação de infraestruturas destinadas a servir diretamente os espaços urbanos ou as
edificações, designadamente arruamentos viários e pedonais, redes de esgotos e de abastecimento
de água, eletricidade, gás e telecomunicações, e ainda espaços verdes e outros espaços de
utilização coletiva” (Artigo 2º, alínea h)).
Perante a execução das obras de urbanização é necessário que o proprietário e os restantes titulares
de direitos reais sobre o prédio a lotear cedam gratuitamente ao município parcelas para se proceder
à implantação dessas mesmas obras (espaços verdes públicos e equipamentos de utilização coletiva
e infraestruturas) de acordo com a lei e a licença (Artigo 44º, nº1). No caso de o prédio a lotear já ser
servido de obras de urbanização ou não se justificar a localização de qualquer equipamento ou
espaço verde públicos, então não há necessidade de ceder parcelas para esse fim. Nesta situação o
proprietário fica obrigado ao pagamento de uma compensação ao município, em numerário ou em
espécie, de acordo com o regulamento municipal (Artigo 44º, nº4).
No caso de uma operação de loteamento necessitar de obras de urbanização, o interessado pode

fazer o pedido de licença de obras de urbanização juntamente com o pedido de licença de
loteamento, isto porque será emitido um único alvará (Ilustração 7).
Quando a execução das obras de urbanização está a cargo de mais de um responsável, há

necessidade de realizar um contrato de urbanização onde o município, o proprietário e outros titulares
de direitos reais sobre o prédio são partes obrigatórias e as empresas de serviços públicos ou outras
entidades envolvidas na operação de loteamento ou na urbanização são partes facultativas. É neste
contrato que são estabelecidas as obrigações e responsabilidades de todas as partes e os prazos de
execução das obras de urbanização. A proposta de contrato de urbanização pode ser feita
juntamente com o requerimento inicial ou a qualquer momento do procedimento até à aprovação das
obras de urbanização.
23
Licença de loteamento
30 dias positivo
Deliberação do pedido de licença

de obras de urbanização
< 1 ano
Requerimento para emissão

de alvará de loteamento e de
obras de urbanização
30 dias
Emissão do alvará de loteamento

e de obras de urbanização
10 dias
Publicitação do alvará
Ilustração 7: Processo de licenciamento de uma operação de loteamento com obras de urbanização. Fonte:
RJUE.
3.3.1.5 Infraestruturas
Primeiramente importa definir o que se entende por infraestrutura pública. Assim de um ponto de vista
mais abrangente, na infraestrutura pública estão incluídos: “todo o espaço público, de circulação e de
estar, pedonal e automóvel; inclui vias, praças, estacionamento, espaços livres e verdes; as redes de
água, esgotos domésticos e pluviais, energia elétrica e iluminação pública, gás e telefone, recolha de
lixo; os equipamentos de educação, desporto, saúde, cultura, segurança social, proteção civil e lazer”
(CARVALHO, 2002).
As infraestruturas têm um papel fundamental pois prestam um serviço que pode ter uma maior ou
menor abrangência geográfica podendo ser da competência da administração central ou local. Estas
infraestruturas podem ser divididas em infraestruturas locais ou de proximidade, infraestruturas gerais
ou municipais e ainda em infraestruturas supramunicipais.
Segundo Carvalho (2002) as infraestruturas de proximidade “incluem arruamentos, estacionamento e

pequenos espaços livres e verdes e as correspondentes redes/canalização de infraestruturas, que se
articulam diretamente com um conjunto edificado ou a edificar”, e são estas que normalmente fazem
parte das obras de urbanização como foi referido anteriormente.
24
Já as infraestruturas municipais “ são todas as de competência municipal, não consideradas como
locais e incluem a adução, tratamento e depósito de água, os emissários principais e o tratamento de
esgotos domésticos, as vias sem construção adjacente, as zonas verdes de maior dimensão e a
generalidade dos equipamentos sociais” e as infraestruturas supramunicipais “incluem as estradas
nacionais, caminhos-de-ferro, zonas amplas de proteção da natureza, universidades, tribunais, todos
os equipamentos de responsabilidade não municipal”.
Neste caso, e sendo o trabalho sobre loteamentos urbanos, importa referir que as infraestruturas que
têm maior importância e impacto são as de proximidade ou locais.
3.3.1.6 Edificações
A obtenção do alvará de edificação é uma das condições mais importantes para que um
empreendimento prossiga, visto que este dá autorização ao seu titular de exercer uma atividade de
construção.
Relativamente às obras de edificação, por forma a obter o seu licenciamento é necessário percorrer
um longo processo, como o que está demonstrado na ilustração seguinte.
Para o pedido de licenciamento das edificações estar corretamente instruído, este deve conter o
projeto de arquitetura. Por sua vez, o projeto de arquitetura deve incluir uma memória descritiva,
plantas, cortes, alçados e pormenores de execução. Aquando da apreciação do projeto de
arquitetura, este deve estar em conformidade não só com os instrumentos de planeamento territorial
existentes mas também com as outras normas legais e regulamentares aplicáveis, como as relativas
ao aspeto exterior dos edifícios e à sua inserção urbana e paisagística.
Sendo a deliberação sobre o projeto de arquitetura positiva devem ser apresentados os projetos de
especialidades, pois a não apresentação destes leva à caducidade do projeto de arquitetura e ao
arquivamento do processo. Os projetos de especialidades contêm as especificações técnicas
necessárias para a instalação de equipamentos diversos, tais como o projeto de estabilidade, de
alimentação e distribuição de energia elétrica, de instalações de gás, de redes prediais de águas e
esgotos, de arranjos exteriores, de instalações telefónicas e telecomunicações, de segurança contra
incêndios, etc.
A obra que está em processo de licenciamento pode ser executada em fases quando o requerente
assim o desejar. Para tal é necessário que este identifique no projeto de arquitetura os trabalhos
incluídos em cada uma das fases e não esquecendo que a cada fase deve corresponder a uma parte
de edificação passível de utilização autónoma (artigo 59º).
Neste tipo de obras (obras de construção) o titular da licença de construção fica ainda obrigado a
afixar no exterior da edificação a identificação do diretor de obra (artigo 61º).
25
Apresentação/Reformulação do Correção/Completamento
Pedido de licença de edificação do pedido
Processo não
corretamente Notificação da Câmara
instruído?
sim
Câmara consulta não

entidades Indeferido
externas?
30 dias
negativo
sim 20 dias
30 dias
Parecer das Deliberação sobre
entidades projeto de arquitetura
positivo 6 meses
Requerimento para aprovação

dos projetos de especialidades
45 dias
licença de edificação
< 1 ano
Requerimento para a
emissão do alvará
30 dias
10 dias
Publicitação do alvará Emissão do alvará
Ilustração 8: Processo de licenciamento para obras de construção. Fonte: RJUE.
26
3.3.2 Relação entre processos
Fazendo uma análise dos processos atrás descritos, é importante perceber como estes se relacionam
por forma a criar um único processo. Este processo final tem início com o pedido de informação
prévia e posteriormente são feitas as várias ligações como os demais processos (Ilustração 9).
Novamente refiro que nas operações de loteamento não é obrigatório efetuar obras de urbanização,
isto porque nem todos os loteamentos têm necessidade de obras de urbanização. É de referir que as
obras de urbanização e de construção podem ser requeridas por diferentes promotores, e portanto
um promotor que dê entrada de um projeto de loteamento pode não efetuar obras de construção.
27
Apresentação/
Corrigir/
Corrigir/Completar o Apresentação/Reformulação do Reformulação do
Completar o
pedido pedido de informação prévia pedido de licença de
pedido
loteamento
Notificação da Câmara
Processo
Processo
corretamente Notificação
corretamente
instruído? da Câmara
instruído?
CM consulta
CM consulta entidades
entidades externas?
externas?
sim não
sim
não Parecer das entidades
Parecer das entidades
Deliberação da final
Deliberação da Câmara
Obras de
urbanização?
Informação
favorável?
não sim não
Pedido de alvará Pedido de alvará

sim de loteamento e de loteamento
obras de
Aquisição do terreno urbanização
Publicitação
Emissão do Emissão do
do alvará
alvará alvará
Registo Predial
Publicitação Emissão do Pedido de alvará de sim Obras de

do alvará alvará obras de construção construção?
não
Fim
Ilustração 9: Relação entre os processos anteriormente descritos.
28
4.Gestão de Projetos
Com este capítulo pretende-se demonstrar a importância que a gestão tem nos projetos de
loteamento e de pedidos de construção. Pois é através da gestão dos mesmos que conseguimos
chegar as metas definidas.
TAVARES et al. (1996) designa por gestão de projetos uma “organização dos diversos tipos de
recursos em equipas orientadas para atingir as metas predefinidas, bem como a coordenação e a
gestão das suas atividades segundo critérios de qualidade, eficácia e eficiência”.
Também MARTÍN (2008) define gestão de projetos como sendo uma “intervenção baseada na
utilização de processos dinâmicos de otimização dos meios e métodos, sustentado por um sistema
integrador das ações e destinado a conseguir objetivos concretos”. Este autor afirma ainda que esta
intervenção é “um processo diretivo que determina o que se deve fazer e como fazer, numa série de
ações intimamente relacionadas entre si mediante uma sequência lógica, capaz de imprimir a
dinâmica necessária ao cumprimento dos objetivos”.
Hoje em dia existem disponíveis no mercado alguns programas que permitem chegar aos resultados
pretendidos mais facilmente, através da monitorização e controlo dos projetos. Contudo nesta tese
não se pretende desenvolver de uma forma mais profunda este tema.
4.1.Atividades do projeto
Segundo BATTERSBY (1967) um projeto pode ser decomposto num conjunto de atividades inter-
relacionadas a levar a cabo, e neste caso atividade define-se como sendo uma operação, tarefa ou
processo que consome tempo e, em geral, outros tipos de recursos. Assim, a análise de um projeto
tendo em vista a preparação do seu planeamento começa sempre pela identificação das atividades e
da relação existentes entre elas.
Neste trabalho, as atividades a ter em conta para obter o licenciamento de um loteamento e de obras
de construção são as atividades que se encontram identificadas nos fluxogramas do capítulo anterior.
Nos esquemas seguintes estão identificadas as atividades, quer por parte da administração pública (a
azul) quer do promotor (a preto), que compõem o planeamento para a obtenção de licença de um
pedido de loteamento e de construção.
29
Terreno Elementos Instrutores Informação Prévia Licenciamento
• Apresentação do
pedido de loteamento
• Notificação da Câmara
para corrigir ou
completar o pedido
pedido de informação • Reformulação do
prévia pedido de loteamento
• Notificação da Câmara • Consulta a entidades
• Realização do projecto externas
de loteamento para corrigir ou
completar o pedido • Parecer das entidades
• Aquisição do Terreno externas
• Reformulação do
• Registo Predial pedido • Consulta Pública
• Consulta a entidades • Deliberação do pedido
externas de licença de
• Parecer das entidades loteamento
externas • Requerimento para
• Deliberaçao do pedido emissão de alvará de
de informação prévia loteamento
• Emissão do alvará de
loteamento
• Publicitação do alvará
Ilustração 10: Atividades de um projeto de loteamento sem obras de urbanização sujeito a licença.
Terreno Elementos Instrutores Informação Prévia Licenciamento

pedido de loteamento
para corrigir ou
completar o pedido
• Apresentação do pedido de loteamento
prévia • Consulta a entidades
externas
para corrigir ou • Parecer das entidades
completar o pedido externas
• Realização do projecto • Consulta Pública
de loteamento • Reformulação do
pedido • Deliberação do pedido
• Aquisição do Terreno • Realização do projecto de licença de
de obras de • Consulta a entidades
• Registo Predial externas loteamento
urbanização • Deliberação do pedido
• Parecer das entidades
externas de licença de obras de
urbanização
• Deliberaçao do pedido
de informação prévia • Requerimento para
emissão de alvará de
loteamento e de obras
de urbanização
loteamento e de obras
de urbanização
Ilustração 11: Atividades de um projeto de loteamento com obras de urbanização sujeito a licença.
30
Terreno Elementos Instrutores Informação Prévia Alvará de licença
pedido de licença de
edificação
para corrigir ou
completar o pedido
prévia • Reformulação do
pedido de licença de
edificação
para corrigir ou
completar o pedido • Consulta a entidades
• Aquisição do Terreno • Realização do projecto externas
• Registo Predial de arquitectura
pedido • Parecer das entidades
• Realização do externas
• Consulta a entidades
projectos de
externas • Deliberação sobre
especialidades projecto de
• Parecer das entidades
arquitectura
externas
• Requerimento de
• Deliberaçao do pedido
aprovação dos
de informação prévia
projectos de
especialidades
• Deliberação do pedido
de licença de
edificação
• Requerimento para
emissão do alvará
edificação
Ilustração 12: Atividades de um projeto de construção sujeito a licença.
4.1.1.Duração das atividades

As atividades que se encontram dentro da informação prévia e do alvará de licença têm prazos legais
estipulados no RJUE, Lei nº26/2010 de 30 de Março, os quais têm de ser cumpridos quer pelos
particulares como pela administração pública.
Nesta dissertação não se tem em conta os prazos que ocorrem desde a aquisição do terreno até ao
seu registo na conservatória. Assim assume-se que a aquisição do terreno ocorre no momento zero e
seguidamente, e de forma facultativa, procede-se à informação prévia.
O tempo a ter em conta para a execução da obra, foi consultado no pedido, uma vez que quando o
promotor dá entrada de um pedido tem de apresentar a calendarização da obra.
4.1.2.Custo das atividades

Para o processo de gestão dos projetos prosseguir é necessário fazer uma estimativa dos custos que
estão associados a cada atividade. No caso desta dissertação, os custos a ter em conta foram os
custos de construção e de aquisição do terreno que foram disponibilizados pelos diferentes
promotores.
4.1.3.Rede de atividades
“Uma rede compreende todas as atividades, identificando todos os acontecimentos associados com
as várias fases de desenvolvimento do projeto e indica as inter-relações e as interdependências de
atividades e acontecimentos” (TAVARES, et al. 1996).
31
Traçando a rede que demonstra o processo de licenciamento de uma operação de loteamento sem
obras de urbanização, tendo em conta que o processo está corretamente instruído e onde ocorre
consulta a entidades externas, obtemos a rede representada na ilustração 13:
Parecer das Requerimento para a

Aquisição entidades emissão do alvará de Publicitação
do terreno externas loteamento do alvará
20 dias 45 dias < 1 ano 30 dias 10 dias
Pedido de licença Deliberação sobre Emissão do

de loteamento o pedido de licença de alvará de
loteamento loteamento
Ilustração 13: Rede de atividades inseridas no processo de licenciamento de uma operação de loteamento sem obras de urbanização.
O que diferencia a rede anterior com a que está representada seguidamente (ilustração 14), é o facto
de a Câmara Municipal não pedir um parecer às entidades externas.
Requerimento para a
Aquisição emissão do alvará de Publicitação
do terreno loteamento do alvará
45 dias < 1 ano 30 dias 10 dias
Pedido de licença Deliberação sobre Emissão do

de loteamento o pedido de licença de alvará de
loteamento loteamento
Ilustração 14: Rede de atividades inseridas no processo de licenciamento de uma operação de loteamento sem obras de urbanização e
sem parecer das entidades externas.
Em ambas as figuras anteriores não foi considerado o período de consulta pública visto, que esta
etapa só se aplica em situações excecionais, como foi dito no capítulo anterior.
Quando estamos perante um processo de licenciamento de uma operação de loteamento com obras
de urbanização a rede irá prolongar-se pois há mais atividades a ter em conta. Seguidamente estão
esquematizadas duas redes que mostram as atividades deste processo, tendo em conta que há
consulta a entidades externas ou não.
32
Requerimento para a
Parecer das Deliberação sobre
emissão do alvará de
Aquisição entidades o pedido de licença de Publicitação
loteamento e obras de
do terreno externas obras de urbanização do alvará
urbanização
20 dias 45 dias 30 dias < 1 ano 30 dias 10 dias
Pedido de licença Deliberação sobre Emissão do alvará de

de loteamento o pedido de licença de loteamento e obras
loteamento de urbanização
Requerimento para a
Deliberação sobre emissão do alvará de
Aquisição o pedido de licença de loteamento e obras de Publicitação
do terreno obras de urbanização urbanização do alvará
45 dias 30dias < 1 ano 30 dias 10dias
Pedido de licença Deliberação sobre Emissão do alvará de

de loteamento o pedido de licença de loteamento e obras
loteamento de urbanização
Ilustração 16: Rede de atividades inseridas no processo de licenciamento de uma operação de loteamento com obras de urbanização e
sem parecer das entidades externas.
Pela mesma razão anteriormente descrita, o período de consulta pública também não foi considerado
nestas duas ilustrações.
Relativamente ao processo de licenciamento de obras de edificação, a rede de atividades está

esquematizada seguidamente. Na primeira rede de atividades há a consulta a entidades externas por
parte da Câmara Municipal e na segunda não. Por comparação destas duas redes consegue-se
perceber a diferença de tempo no decorrer do processo de licenciamento. É de referir que em ambos
os esquemas considera-se que os processos estão corretamente instruídos. Visto que o pedido de
informação prévia é facultativo, não foi considerado nos esquemas, contudo se a considerasse esta
etapa estaria localizada antes do pedido de licença de edificação.
33
Pedido de Deliberação sobre Deliberação sobre o
licença de o projeto de pedido de licença de Emissão do
edificação arquitetura edificação alvará
20 dias 30 dias 6 meses 45 dias < 1 ano 30 dias 10 dias
Parecer das Requerimento para Requerimento para

entidades externas aprovação dos projetos emissão do alvará de
de especialidades edificação
Ilustração 17: Rede de atividades inseridas no processo de licenciamento de obras de edificação com parecer de entidades
externas.
Pedido de Requerimento para Requerimento

aprovação dos projetos Publicitação
licença de para emissão
de especialidades do alvará
edificação do alvará
30 dias 6 meses 45 dias < 1 ano 30 dias 10 dias
Deliberação sobre o Emissão

Deliberação sobre o
pedido de licença de do alvará
projeto de
edificação
arquitetura
Ilustração 18: Rede de atividades inseridas no processo de licenciamento de obras de edificação sem parecer de entidades
externas.
34
5.Caso de Estudo
5.1.Introdução
Neste capítulo pretende-se efetuar um estudo sobre a celeridade dos processos de loteamento e de
construção no Município das Caldas da Rainha.
Este estudo foi possível pelo facto de a Câmara Municipal facultar a consulta aos pedidos de
loteamento e de construção. Assim, numa primeira fase, restringiu-se este estudo às freguesias
urbanas do concelho das Caldas da Rainha. Quanto ao fator temporal, só foram analisados os
pedidos que deram entrada a partir do ano 2000, inclusive, até Julho de 2013. Isto porque é a partir
do ano 2000 que os processos se encontram de acordo com o RJUE.
5.2.Enquadramento Geográfico
A zona em estudo localiza-se na região da Estremadura, mais precisamente na cidade de Caldas da
Rainha, pertencente ao município com o mesmo nome. A sua população é composta por 51.729
habitantes (INE, 2011), e encontra-se num processo de crescimento mais moderado do que as
projeções demográficas indicavam, pois estas indicavam uma população de 51.791 habitantes para
2011.
O concelho das Caldas da Rainha insere-se no distrito de Leiria e tem uma localização privilegiada
devido à facilidade de acessos que o ligam quer à capital de distrito (Leiria) quer a Lisboa.
Ilustração 19: Principais acessos do concelho de Caldas da Rainha. Fonte: GoogleMaps.
O município das Caldas da Rainha integra-se no agrupamento dos municípios do Oeste, possui uma
área de aproximadamente 25.916 hectares, sendo constituído por 16 freguesias: A-dos-Francos,
Alvorninha, Carvalhal Benfeito, Coto, Foz do Arelho, Landal, Nadadouro, Nossa Senhora do Pópulo,
Salir de Matos, Salir do Porto, Santa Catarina, São Gregório, Serra do Bouro, Tornada, Vidais e
35
Santo Onofre, sendo que as freguesias de Santo Onofre e Nossa Senhora do Pópulo são de cariz
urbano.
Ilustração 20: Limite e freguesias do concelho de Caldas da Rainha. Fonte: GoogleMaps.
No gráfico 2 está representado o número de edifícios de habitação que foram concluídos nas
freguesias urbanas, desde o ano 2000 até ao ano de 2012, pelo que dá a entender que ao longo
desses anos o número de construções tem vindo a diminuir drasticamente.
Gráfico 2: Edifícios de habitação concluídos nas freguesias urbanas. Fonte: INE.
O concelho das Caldas da Rainha está regulado por instrumentos de gestão territorial como, por
exemplo, o PDM, o PP da área de equipamento de apoio náutico da Foz do Arelho, o PP da estrada
atlântica da Foz do Arelho, o PU da área de integração do Nadadouro, o PU da Foz do Arelho e o PU
de Salir de Matos. Assim nas freguesias urbanas, as que vão ser alvo de estudo, só estão reguladas
pelo PDM.
36
5.3 Levantamento de dados para o caso de estudo
Para o desenvolvimento desta dissertação foi necessário proceder ao levantamento de pedidos de
construção e de loteamentos no concelho das Caldas da Rainha. Visto que este concelho é composto
por 16 freguesias optou-se por trabalhar só com as freguesias urbanas, ou seja, a freguesia de Nossa
Senhora do Pópulo e a de Santo Onofre. Outra opção feita foi em relação ao ano de entrada dos
pedidos na Câmara, escolhendo-se desde o ano 2000, inclusive, até Julho de 2013.
Dando a Câmara Municipal das Caldas da Rainha acesso ao Sistema de Processos de Obras (SPO)
houve uma facilidade de levantar dados relativamente a estes processos, pois este sistema permite
visualizar o número de processos que dão entrada por ano, e por freguesia.
Ilustração 21: Sistema de Processos de Obras (SPO).
Na tabela seguinte estão enumerados os pedidos de construção e de loteamento que deram entrada
na câmara, por ano e freguesia.
Tabela 5: Número de pedidos de edificação e loteamento por ano e por freguesia.
Pedidos de edificação Pedidos de loteamento

Ano
Nossa Sª Pópulo Santo Onofre Nossa Sª Pópulo Santo Onofre
2000 196 100 4 2
2001 151 76 4 1
2002 160 107 2 2
2003 139 70 5 5
2004 124 52 1 1
2005 120 63 1 3
2006 124 65 3 -
2007 103 65 1 -
2008 95 38 2 -
37
2009 81 35 - -
2010 52 27 - 1
2011 56 23 - -
2012 59 26 1 -
2013 26 15 - -
TOTAIS 1486 762 24 15
No gráfico 3, assim como na tabela acima, estão representados os pedidos de edificação que deram
entrada na câmara das Caldas da Rainha referentes às duas freguesias urbanas desde o ano 2000
até Julho de 2013. Procedendo a uma análise do gráfico, pode-se concluir que os pedidos de
edificação têm vindo a decrescer ao longo dos anos, contudo há anos em que ocorre o inverso, ou
seja, há um acréscimo de pedidos, como por exemplo no ano de 2002.
Pedidos de edificação
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Nossa Sª Pópulo Santo Onofre
Gráfico 3: Número de pedidos de edificação.
Quanto ao gráfico 4, este representa o número de pedidos de loteamento. O número de pedidos de

loteamento ao longo dos anos tem vindo a decrescer, sendo que no ano 2003 ocorreu um pico, ou
seja, foi o ano em que houve mais pedidos deste género em ambas as freguesias. Importa também
referir que em certos anos não ocorre qualquer pedido de loteamento, como por exemplo no ano de
2009 e 2011, para estas freguesias urbanas.
38
Pedidos de loteamento
6
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gráfico 4: Número de pedidos de loteamento.
Em relação aos pedidos de construção só interessam os que já possuem licença de utilização, pois
esta licença comprova a conformidade da obra concluída com o projeto aprovado e a observância
das normas técnicas e de segurança aplicáveis, bem como as relativas às condições sanitárias e à
segurança contra riscos de incêndio. Portanto dos pedidos de construção enumerados no quadro 5
só interessam os que até à data já possuem a dita licença de utilização (tabela 6).
Tabela 6: Número de pedidos de edificação com licença de utilização por ano e por freguesia.
Licença de utilização
Ano
2000 118 56
2001 55 34
2002 81 64
2003 75 40
2004 60 23
2005 54 29
2006 58 24
2007 40 23
2008 39 12
2009 27 11
2010 20 6
2011 12 4
2012 6 1
2013 2 1
TOTAIS 647 328
39
Pedidos de edificação com licença de utilização
140
120
100
80
60
40
20
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gráfico 5: Pedidos de edificação com licença de utilização.
Uma forma de comparar o número de pedidos de edificação que deram entrada com os que
obtiveram licença de utilização foi através da sobreposição dos gráficos 3 e 5. Desta forma é mais
fácil verificar que o número de licenças de utilização concedidas é menor do que o número de
pedidos de edificação.
200
180
160
pedidos de edificação
(Santo Onofre)
140
120 pedidos de edificação

(Nossa Sª Pópulo)
100
licenças de utilização
80 concedidas (Santo
Onofre)
60 licenças de utilização
concedidas (Nossa Sª
40 Pópulo)
20
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gráfico 6: Comparação entre o número de pedidos de edificação e o número de licenças de utilização

concedidas.
40
Relativamente aos pedidos de loteamento, os que interessam desenvolver são os que já possuem
alvará de loteamento. Dos pedidos de loteamento inicialmente enumerados só vinte é que possuem
alvará de loteamento (tabela 7).
Tabela 7: Número de pedidos de loteamento com alvará de loteamento por ano e por freguesia.
Alvará de loteamento
Ano
2000 3 -
2001 2 -
2002 2 -
2003 3 4
2004 1 1
2005 1 2
2006 1 -
TOTAIS 13 7
Pedidos de loteamento com alvará

4
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Gráfico 7: Pedidos de loteamento que obtiveram alvará.
No gráfico 7 está representado o número de pedidos de loteamento que possuem alvará de

loteamento. Em suma, dos 39 pedidos de loteamento que deram entrada só a 20 é que foi concedido
alvará de loteamento.
41
Posteriormente ao levantamento dos pedidos de construção e loteamento, procedeu-se à escolha de
uma amostra para fazer uma análise mais exaustiva. Para se obter essa amostra teve-se em conta
alguns critérios de seleção: edifícios para uso habitacional; em que o promotor é uma empresa
sediada nas Caldas da Rainha e que ainda esteja no ativo. Através de informação facultada na
Câmara Municipal constata-se que nas Caldas da Rainha só se encontram em funções três
empresas, sendo elas: “Agostinho Pereira”, “Henrique Querido Sociedade de Construção S.A.” e
“Construções Linto & Marques S.A.”.
O facto de o promotor ser uma empresa sediada nas Caldas da Rainha e que ainda esteja no ativo,
permite fazer entrevistas para obter informações mais específicas relativamente aos processos de
edificação e loteamento. Estas informações vão desde como ocorreu a aquisição do terreno, como foi
calculada a margem de lucro e como se chegou ao valor de venda da habitação.
Com a introdução destes critérios de seleção, os processos de construção e loteamento reduzem
significativamente como se pode verificar nas tabelas 8 e 9.
Tabela 8: Número de pedidos de edificação com licença de utilização por ano e por freguesia, aplicando os
critérios de seleção.
Licença de utilização
Ano
2000 2 1
2001 - 2
2002 4 1
2003 8 -
2004 - 1
2005 5 3
2007 - 2
2008 1 -
TOTAIS 20 10
Tabela 9: Número de pedidos de loteamento com alvará de loteamento por ano e por freguesia, aplicando os
critérios de seleção.
Alvará de loteamento
Ano
2000 1 -
2003 - 2
TOTAIS 1 2
Antes de uma análise mais exaustiva importa perceber de uma forma mais generalizada quanto
tempo, em média, estes pedidos demoram até serem dados como finalizados. Isto é, no caso dos
pedidos de construção, quando obtêm a licença de utilização, e no caso dos pedidos de loteamento,
o alvará de loteamento. Para tal foi efetuada uma matriz que tem em conta a data de entrada dos
processos e a data de obtenção de licença de utilização ou de alvará de loteamento.
42
Numa primeira matriz estão todos os pedidos de construção que já possuem licença de utilização e
numa segunda os que formam a amostra em estudo, ou seja, os 30 pedidos.
Tabela 10: Matriz para os pedidos de edificação com licença de utilização.
%
Ano pedidos
Entrada\ média com
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Lic. (anos) licença
Utilização de
utilização
2000 23 54 38 24 15 8 5 3 2 - - 1 - 3 58%
2001 12 23 20 17 4 6 2 1 1 - 1 - 3 38%
2002 23 31 16 36 14 10 6 2 1 1 - 4 52%
2003 20 22 31 13 11 9 2 1 - 1 3 53%
2004 10 18 20 17 8 4 2 1 - 3 46%
2005 10 20 26 12 8 3 2 1 3 45%
2006 13 33 20 9 4 1 - 3 42%
2007 15 15 18 10 4 1 3 38%
2008 10 23 8 3 3 2 36%
2009 11 14 8 - 2 28%
2010 11 2 4 2 22%
2011 12 1 1 17%
2012 2 1 2%
2013 - -
TOTAL: - 23 66 84 95 80 107 91 117 83 78 54 36 13 - -
Média: 3
A partir da matriz anterior verifica-se que foi no ano de 2008 que ocorreu um maior número de
emissões de licenças de utilização. O ano em que se obteve menor número de licenças de utilização
foi o ano 2001, visto que o ano 2013 não pode ser considerado devido ao facto de não ter dados
referentes ao ano completo.
A média de anos para a obtenção de licença de utilização em todos os pedidos de edificação
levantados foi de 3 anos.
No ano 2000, entraram 296 pedidos de edificação mas destes só 173 é que obtiveram licença de
utilização até Julho de 2013 pelo que a percentagem de licenças de utilização dadas foi de 58%. Isto
significa que mais de metade das edificações estão concluídas e em conformidade com o projeto de
arquitetura. Outro exemplo, no ano 2012 deram entrada 85 pedidos dos quais 2 já possuem licença
de utilização, sendo portanto a percentagem de 2%.
Na tabela 11 está representada uma matriz onde se relacionam os anos de entrada do pedido com o
ano em que esse mesmo pedido teve concessão da licença de utilização, mas esta matriz só tem em
conta os 30 pedidos de edificação que foram analisados. A partir desta matriz verifica-se que um
pedido de edificação demora em média 3 anos até obtenção de licença de utilização.
43
Tabela 11: Matriz para os 30 pedidos de edificação analisados.
Ano Entrada\ Média

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Lic. utilização (anos)
2000 - 2 1 - - - - - - - - - - 2
2001 - - - 1 - 1 - - - - - - 5
2002 1 1 3 - - - - - - - 3
2003 - - 6 1 1 - - - - - 3
2004 - 1 - - - - - - - 2
2005 - - 1 3 3 - 1 - 5
2006 - - - - - - - 0
2007 - - - - 1 1 6
2008 - - - - 1 5
TOTAL: - - 2 1 1 2 10 2 2 3 3 - 2 2 -
Média: 3
Para os pedidos de loteamento procedeu-se da mesma forma, tendo como resultado as seguintes
matrizes.
Tabela 12: Matriz para os pedidos de loteamento com alvará de loteamento.
%
Ano Entrada\ média pedidos
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Alv. Loteamento (anos) com
alvará
2000 - 1 - - - - - 2 - - - - - 6 50%
2001 - 1 - - - 1 - - - - - - 4 40%
2002 - - - - 2 - - - - - - 5 50%
2003 - 1 - 2 3 1 - - - - 4 70%
2004 - 1 1 - - - - - - 3 100%
2005 - 1 1 1 - - - - 3 75%
2006 - - 1 - - - - 3 33%
TOTAL: - - 1 1 - 1 1 7 6 3 - - - - - -
Média: 4
Da matriz representada anteriormente conclui-se que mais de metade dos pedidos de loteamento que
deram entrada percorrem toda a tramitação até à obtenção do alvará de loteamento. No ano 2000
deram entrada seis pedidos de loteamento, e somente três obtiveram alvará de loteamento. No ano
2004 só deram entrada dois pedidos de loteamento, e esses dois obtiveram o respetivo alvará de
loteamento. Outro exemplo, no ano 2006 dos três pedidos entregues na câmara, só um é que possui
alvará de loteamento. Para os pedidos de loteamento a média de anos para a obtenção de alvará de
loteamento foi de 4 anos.
44
Tabela 13: Matriz para os 3 pedidos de loteamento analisados.
Ano Entrada\ média

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Alv. Loteamento (anos)
2000 - 1 - - - - - - - - - - - 2
2003 - 1 - - - 1 - - - - 4
Média: 3
A partir da matriz representada na tabela 13 percebe-se dos 3 pedidos de loteamento analisados a

média para a obtenção do alvará foi de 3 anos.
No primeiro caso, ou seja, relativamente aos pedidos de loteamento que deram entrada no ano 2000,
visto que só houve entrada de um pedido verificou-se que demorou dois anos até ser emitido o alvará
de loteamento. Já no segundo caso, relativo ao ano 2003, ocorreu a entrada de dois pedidos de
loteamentos, em que um obteve alvará de loteamento em 2005 e o outro em 2009, pelo que a média
de anos fica pelos quatro anos
5.4 Análise e Interpretação dos pedidos de construção e edificação

Após o levantamento dos dados procedeu-se à análise exaustiva dos 30 pedidos de construção e dos
3 pedidos de loteamento, por forma a perceber a celeridade destes processos quer por parte da
administração pública quer por parte do promotor. Nesta análise verifica-se se os prazos das várias
etapas dos pedidos estão de acordo com os estipulados no RJUE, e em caso negativo tenta-se
perceber o porquê da ocorrência.
Para cada pedido de edificação e loteamento foi feita uma ficha informativa, que se encontra em
anexo, e que contém características do pedido, os prazos respeitantes a cada uma das etapas para
obtenção do licenciamento com uma breve descrição. Na ficha informativa e para uma fácil
compreensão, estão as datas em que o pedido obteve cada etapa do licenciamento, sendo que os
prazos se encontram a verde quando estão de acordo com o RJUE e a vermelho quando ocorre o
contrário. Outra opção que se tomou foi pôr do lado direito os prazos respeitantes à administração
pública e do lado esquerdo os que dizem respeito ao promotor. Por fim, procurou-se entrevistar os
três promotores envolvidos por forma a obter resposta a perguntas que são interessantes para o
desenvolvimento da dissertação, mais propriamente para se conseguir proceder ao cálculo do Valor
Atualizado Liquido e verificar como este varia com o decorrer do tempo.
5.4.1 Pedidos de Edificação
Começando pelos pedidos de edificação, foram analisados 12 pedidos de Agostinho Pereira –
Construção Unipessoal, 10 de Henrique Querido – Sociedade de Construções S.A. e 8 de
Construções Linto & Marques S.A.. Seguidamente foram analisados os pedidos um a um, por
forma a chegar às datas para cada etapa.
Na tabela abaixo representada encontram-se as datas das várias etapas a que os pedidos estão
sujeitos até à emissão do alvará de edificação. Os pedidos que possuem duas datas para a mesma
etapa correspondem a pedidos que foram alvo de alterações após já lhes ter sido emitido o alvará de
construção. Desta forma, os procedimentos tiveram de voltar ao inicio e percorrer novamente as
45
etapas todas até obterem um novo alvará de edificação, que substitui o anterior. Uma forma de
visualizar mais facilmente o facto de estes prazos estarem ou não de acordo com o RJUE foi através
de atribuição de distintas cores, onde o vermelho representa os prazos não cumpridos e por sua vez
o verde os prazos cumpridos. Na tabela estão identificados como “não disponíveis” 5 pedidos. Isto
deve-se ao facto de não se encontrarem no arquivo, na data em que foi feito o levantamento, para
consulta.
46
Tabela 14: Prazos do processo de licenciamento dos pedidos de edificação analisados.
Ped. de
licença de Req. para aprovação Delib. do ped. de Req. Para emissão do
Pedido nº edificação Delib. proj. Arquitetura proj. de espec. licença de edificação alvará Emissão do alvará
147/00 não disponível
148/00 23-02-2000 12-06-2000 - 22-08-2000 - 28-09-2000 - 31-05-2001 - 06-06-2001 -
10/01 10-01-2001 03-02-2003 - 01-08-2003 - 25-03-2004 - 21-02-2005 - 03-03-2005 -
493/02 12-09-2002 28-10-2002 - 04-12-2002 - 13-12-2002 - 02-01-2003 - 06-01-2003 -
251/02 14-05-2002 02-09-2002 - 06-03-2003 - 28-11-2003 - 19-01-2004 - 21-01-2004 -
252/02 14-05-2002 02-09-2002 16-05-2005 06-03-2003 02-06-2005 28-11-2003 14-07-2005 19-01-2004 16-09-2005 21-01-2004 19-09-2005
253/02 14-05-2002 02-09-2002 22-12-2004 06-03-2003 27-04-2005 28-11-2003 06-07-2005 19-01-2004 28-07-2005 21-01-2004 03-08-2005
449/03 28-10-2003 13-02-2004 23-06-2005 19-10-2004 13-10-2005 28-10-2004 09-03-2006 29-10-2004 14-03-2006 09-11-2004 16-03-2006
16/04 16-01-2004 21-06-2004 - 01-02-2005 - 02-06-2005 - 20-10-2005 - 25-10-2005 -
148/05 24-04-2005 07-11-2005 - 06-05-2006 - 02-11-2006 - 27-06-2007 - 03-07-2007 -
413/05 24-10-2005 19-03-2007 - 30-08-2007 - 11-10-2007 - 22-04-2008 - 24-04-2008 -
78/05 26-02-2007 14-06-2007 - 18-12-2007 - 03-12-2009 - 03-12-2009 - 14-12-2009 -
79/05 26-02-2007 14-06-2007 - 18-12-2007 - 03-12-2009 - 03-12-2009 - 14-12-2009 -
386/00 36686,00 20-11-2000 - 28-02-2002 - 06-05-2002 - 07-05-2002 - 08-05-2002 -

158/00 25-02-2000 05-06-2000 - 09-11-2000 - 29-11-2000 - 04-12-2000 - 14-12-2000 -
447/01 27-07-2001 03-09-2002 06-02-2004 10-12-2002 22-03-2004 28-12-2002 19-07-2004 02-04-2003 04-08-2004 07-04-2003 09-08-2004
462/03 04-11-2003 29-04-2004 10-07-2005 16-06-2004 11-04-2006 09-02-2005 26-05-2006 15-02-2005 16-06-2006 18-02-2005 22-06-2006
463/03 04-11-2003 21-04-2004 14-02-2006 09-06-2004 05-09-2006 09-02-2005 30-11-2006 03-09-2005 19-04-2007 22-09-2005 23-04-2007
464/03 04-11-2003 21-04-2004 - 16-06-2004 - 09-02-2005 - 18-10-2006 - 24-10-2006 -
280/05 22-07-2005 21-10-2005 - 20-01-2006 - 30-03-2006 - 16-06-2006 - 22-06-2006 -
281/05 22-07-2005 21-10-2005 - 20-01-2006 - 30-03-2006 - 16-06-2006 - 22-06-2006 -
343/05 20-04-2005 25-09-2006 - 12-04-2007 - 08-06-2007 - 14-07-2009 - 16-07-2009 -
12/08 08-01-2008 08-07-2008 - 20-02-2009 - 29-02-2009 - 01-02-2010 - 04-02-2010 -
272/02 22-05-2002 05-08-2002 - 14-11-2002 - 26-11-2002 - 10-12-2002 - 13-12-2002 -

533/03 19-12-2003 06-02-2004 13-02-2006 02-04-2004 08-03-2006 16-06-2004 07-04-2006 13-09-2004 08-05-2006 20-09-2004 16-05-2006
534/03 19-12-2003 06-02-2004 04-03-2006 12-04-2006 08-03-2006 21-09-2004 05-05-2006 28-09-2004 08-05-2006 06-10-2004 16-05-2006
546/03 30-12-2003 08-04-2004 31-03-2006 03-08-2004 03-04-2006 21-09-2004 05-05-2006 28-09-2004 08-05-2006 06-10-2004 16-05-2006
547/03 30-12-2003 08-03-2004 04-03-2006 09-03-2004 08-03-2006 25-05-2004 05-05-2006 13-09-2004 08-05-2006 17-09-2004 16-05-2006
110/05 31-03-2005 12-12-2005 03-09-2008 21-02-2006 04-02-2009 31-03-2006 19-02-2009 20-06-2006 20-03-2009 22-06-2006 24-03-2009
111/05 31-03-2005 12-12-2005 03-09-2008 21-02-2006 04-02-2009 31-03-2006 16-02-2009 20-06-2006 20-03-2009 22-06-2006 24-03-2009
112/05 31-03-2005 12-12-2005 03-09-2008 21-02-2006 04-02-2009 31-03-2006 16-02-2009 20-06-2006 20-03-2009 22-06-2006 24-03-2009
Nº prazos
cumpridos - 0 - 27 12 14 10 29 13 30 13
Seguidamente, construíram-se dois gráficos para perceber quais as etapas que têm mais dificuldade
em cumprir os prazos estipulados. O primeiro gráfico (8) corresponde aos pedidos que decorreram
47
dentro das etapas normais, enquanto o segundo (gráfico 9) corresponde aos pedidos que sofreram
alterações e portanto foram sujeitos a reapreciação.
20% 20% 19% 20%

18%
18%
16%
14%
12% 11%
10% 9%
8%
6%
4%
2%
2% 1%
0% 0%
0%
Del. proj. Req. Del. Pedido de Req. emissão Emissão
arquitectura aprovação licença alvára alvará
proj.
especialidades
prazos cumpridos prazos não cumpridos
Gráfico 8: Percentagem de prazos cumpridos e em incumprimento nos pedidos de edificação analisados.
Como se pode observar na tabela 14, dividiu-se o procedimento de licenciamento em cinco etapas.
De forma a permitir uma análise de conjunto, os prazos relativos a cada uma dessas etapas
corresponde a uma percentagem, no máximo de 20%.
Analisando o gráfico 8 verifica-se que na etapa de deliberação do projeto de arquitetura há uma

percentagem de atrasos de 20%, o que significa que em nenhum pedido este prazo está de acordo
com o RJUE. A etapa de requerimento de aprovação dos projetos de especialidades possui 18% e
2% de prazos que estão em cumprimento e incumprimento, respetivamente. Já a etapa de
deliberação do pedido de licença de edificação possui uma maior percentagem de incumprimento
(9%) em relação à percentagem de prazos que estão dentro dos 45 dias estipulados pelo RJUE, que
neste caso corresponde a 11%. Nas duas últimas etapas, ou seja, no requerimento para emissão do
alvará e a emissão do mesmo a percentagem de cumprimento é de 19% e 20%, respetivamente.
Nesta amostra as etapas que sofrem mais atrasos dependem do aval da administração pública.
Contudo os promotores também demoram um pouco a dar entrada dos projeto de especialidades
para aprovação, mas como se viu anteriormente esta percentagem é reduzida em relação aos que
dão entrada no prazo correto.
48
25% 25% 25%
23%
20% 19%
15%
10%
6%
5%
2%
0% 0% 0% 0%
0%
Del. proj. Req. aprovação Del. Pedido de Req. emissão Emissão alvará
arquitectura proj. licença alvára
especialidades
prazos não cumpridos prazos cumpridos
Gráfico 9: Percentagem dos prazos cumpridos de acordo com o RJUE nos pedidos que sofreram alterações.
O gráfico 9 como foi dito anteriormente diz respeito a pedidos que tiveram de passar pela mesma
etapa duas vezes, sendo que neste gráfico só estão a ser considerados os segundos prazos. Neste
caso as percentagens para cada etapa são diferentes do gráfico anterior, visto que nem todos os
pedidos estão sujeitos a reapreciação. Desta forma, para proceder a uma análise de conjunto, os
prazos relativos a cada etapa correspondem, no máximo, a 25% (só estão a ser analisadas quatros
etapas). Na etapa de requerimento de aprovação dos projetos de especialidades há uma maior
percentagem de casos que foram entregues dentro dos 6 meses, e uma percentagem de 2% em que
o promotor não os conseguiu apresentar dentro do prazo. Na situação da deliberação do pedido de
licença de edificação há uma maior percentagem de prazos que vão de encontro ao estipulado no
RJUE. Para as duas últimas etapas e em todos os casos, o requerimento para a emissão do alvará e
a emissão do mesmo são efetuados nos devidos prazos.
Para passar a uma outra fase importante para o desenvolvimento desta dissertação, foi necessário
recorrer aos promotores por forma a facilitarem informações mais específicas de cada pedido. Estas
informações referem-se à aquisição do terreno e à construção do edifício.
As informações a recolher sobre o terreno foram como ocorreu a sua aquisição, data da sua
aquisição e valor de compra. Nestes pontos, todos os promotores referiram o mesmo, o modo de
aquisição que utilizam é o de contrato de compra e venda. Já em relação à data de compra e valor de
compra não entraram em pormenores, ou seja, não forneceram datas nem valores.
Relativamente à construção do edifício, as informações a obter foram o tempo previsto para a

construção, o custo de construção, quando é que se dá início à venda dos fogos e o seu valor de
venda. De acordo com as respostas dos promotores construiu-se a tabela 15, onde estão os custos e
duração da construção.
49
Tabela 15:Calendarização e Orçamentação dos pedidos de edificação.
promotor nº processo ano entrada Calendarização inicial Orçamentação inicial
147 2000 - -
148 2000 24 meses 448.918,10 €
10 2001 24 meses 1.920.318,72€
493 2002 24 meses 720.743,00 €
251 2002 24 meses 870.737,94 €

Agostinho Pereira
252 2002 24 meses 859.202,83 €
253 2002 24 meses 869.132,02 €
449 2003 24 meses 775.207,85 €
16 2004 12 meses 95.497,21 €
376 2004 - -
148 2005 12 meses 323.985,91 €
413 2005 24 meses 916.051,99 €
78 2007 24 meses 569.175,28 €
79 2007 24 meses 569.175,28 €
386 2000 24 meses 392.081,95 €
158 2000 24 meses 399.038,31 €
447 2001 24 meses 306.098,68 €
554 2002 - -
Henrique Querido
462 2003 36 meses 1.020.438,38 €
463 2003 36 meses 771.820,64 €
464 2003 36 meses 1.142.706,72 €
280 2005 18 meses 283.276,49 €
281 2005 18 meses 331.731,84 €
343 2005 18 meses 376.951,45 €
12 2008 24 meses 884.189,90 €

272 2002 24 meses 75.953,06 €
533 2003 24 meses 74.168,32 €
534 2003 24 meses 72.882,99 €
Linto & Marques
546 2003 24 meses 72.882,99 €

547 2003 24 meses 76.618,12 €
110 2005 24 meses 139.692,58 €
111 2005 24 meses 140.498,32 €
112 2005 24 meses 139.692,58 €
121 2005 - -
188 2007 - -
Com os dados fornecidos pelos diferentes promotores relativos ao preço de venda das várias
tipologias obteve-se a seguinte tabela. É de referir que os promotores não facultaram os valores de
venda para cada pedido mas sim um valor médio por tipologia. A maioria dos promotores começa a
vender os fogos ainda em projeto; já em relação aos preços de venda os promotores afirmam que os
preços têm de se adaptar ao mercado dado que a situação atual da construção e imobiliário não
50
deixam muita margem para lucro. No caso do Linto & Marques, o entrevistado afirma que “é preferível
vender a um preço mais baixo e ter prejuízo do que ficar com demasiados fogos em carteira”.
Tabela 16: Preços médios de venda por tipologia.
Preços de Venda/ Tipologia T1 T2 T3 T4 T5

Agostinho Pereira 90.000,00 € 115.000,00 € 140.000,00 € 175.000,00 € 200.000,00 €
Henrique Querido 95.000,00 € 120.000,00 € 140.000,00 € 180.000,00 € -
Linto & Marques - - - 200.000,00 € 300.000,00 €
Média 92.500,00 € 117.500,00 € 140.000,00 € 185.000,00 € 250.000,00 €
De acordo com a tabela 16, o preço médio de venda de apartamento de tipologia T1 novo nas Caldas
da Rainha é de aproximadamente 92.500,00€, um T2 ronda os 117.500,00 €, um T3 os 140.000,00 €,
um T4 os 185.000,00 € e um T5 os 250.000,00€. Em relação às moradias comtempladas na amostra,
estas só compreendem tipologia T4 e T5, e o preço de venda destas ronda os 200.000,00 € e
300.000,00 €, respetivamente.
Numa última etapa fez-se uma análise de viabilidade económica para cada pedido de edificação por
forma a perceber a influência do tempo do processo de licenciamento no VAL e demonstrar como
este vai influenciar no valor de venda da habitação.
Para facilitar a análise de viabilidade foram tomadas algumas considerações como:
- Taxa de atualização anual de 4% (taxa justa para os promotores) corresponde a uma taxa
de atualização mensal de 0,33%.
- Custo de aquisição do terreno (555,56€/ m2);
- Custo de obra (valores referidos na tabela 15);
- Receitas (valor de venda dos fogos tendo em conta a tabela 16).
Desta forma, cruzando os valores acima referidos com os prazos de cada atividade obtém-se o VAL.
Contudo para se verificar qual o incremento de valor no preço de venda da habitação com a variação
do tempo do processo de licenciamento foram efetuados três cenários para cada pedido. O que varia
nos três cenários é o tempo do processo de licenciamento, pelo que no primeiro cenário o tempo do
processo de licenciamento é o real, ou seja, foi o tempo que o pedido demorou na câmara. No
segundo cenário, definiu-se que o prazo do processo de licenciamento seria de 22 meses porque se
nos guiarmos pelo RJUE e os prazos forem todos cumpridos, este é o prazo máximo. No terceiro
cenário optou-se por se adaptar os prazos que estavam em incumprimento dentro do processo de
licenciamento aos máximos previsto no RJUE para essa etapa, e não considerando alterações no
pedido. Ou seja, este cenário 3 corresponde à situação mais favorável.
Já com os três valores do VAL encontrados, pegou-se no valor mais alto, pois foi este que serviu de
referência para perceber quanto o preço de venda teria de subir nos outros cenários para obter o
51
mesmo valor de VAL. Por fim, compararam-se os valores de venda e verificou-se o acréscimo de
valor no preço final de venda da habitação.
Dado o número de pedidos de edificação estudados optou-se por remeter a respetiva análise
económica para anexo. No entanto, sumariza-se essa análise no quadro que se segue.
Tabela 17: Relação entre o tempo do processo de licenciamento e o VAL.
Nº processo Cenário 1 (real) Cenário 2 Cenário 3

VAL inicial 488.347,60€ 478.864,22€ 493.159,49€
148-00
Acréscimo no valor de venda 534,24€ 1.618,57€ -
VAL inicial 1.168.659,13€ 1.280.655,49€ 1.284.848,02€
10-01
Acréscimo no valor de venda 4.997,58€ 164,56€ -
VAL inicial 487.404,74€ 461.061,84€ 489.000,37€
493-02
VAL inicial 937.892,61€ 931.781,80€ 987.258,32€
251-02
Acréscimo no valor de venda 3.692,96€ 4.177,32€ -
VAL inicial 687.002,70€ 728.632,36€ 755.304,98€
252-02
VAL inicial 700.097,84€ 742.521,01€ 769.702,05€
253-03
VAL inicial 835.941,09€ 855.278,18€ 895.331,81€
449-03
VAL inicial 149.179,22€ 148.692,44€ 153.131,27€
16-04
VAL inicial 168.188,46€ 170.959,57€ 174.345,24€
148-05
VAL inicial 1.513.462,73€ 1.548.488,01€ 1.605.172,61€
413-05
VAL inicial 413.053,93€ 429.576,09€ 445.301,33€
78-07
Acréscimo no valor de venda 3.988,03€ 1.869,94€
VAL inicial 424.635,65€ 441.621,08€ 457.787,24€
79-07
VAL inicial 590.478,34€ 586.367,12€ 639.016,26€
386-00
VAL inicial 775.993,45€ 746.147,55€ 783.639,63€
158-00
VAL inicial 1.952.084,60€ 2.050.172,06€ 2.139.159,14€
447-01
VAL inicial 960.772,06€ 989.453,46€ 1.039.171,06€
462-03
VAL inicial 581.160,12€ 618.393,99€ 638.939,46€
463-03
464-03 VAL inicial 838.872,60€ 875.283,61€ 889.704,98€
52
VAL inicial 154.494,23€ 149.038,47€ 156.016,53€
280-05
VAL inicial 108.227,37€ 104.405,46€ 109.293,78€
281-05
Acréscimo no valor de venda 196,05€ 931,55€ -
VAL inicial 333.714,46€ 366.892,58€ 369.298,73€
343-05
VAL inicial 918.419,77€ 927.469,33€ 936.608,07€
12-08
VAL inicial 59.687,89€ 56.832,21€ 59.883,29€
272-02
VAL inicial 57.416,79€ 58.937,48€ 61.697,38€
533-03
VAL inicial 58.501,23€ 60.061,04€ 63.274,93€
534-03
VAL inicial 58.501,23€ 60.051,04€ 62.862,66€
546-03
VAL inicial 54.275,04€ 56.816,22€ 60.062,43€
547-03
VAL inicial 68.870,72€ 74.979,09€ 78.746,61€
110-05
VAL inicial 70.777,53€ 77.055,02€ 80.926,85€
111-05
VAL inicial 69.322,38€ 75.470,82€ 79.263,04€
112-05
Analisando a tabela 17, e ilustrando com o exemplo do pedido 110-05 o valor de VAL maior pertence
ao cenário 3 (78.746,61€), pelo que foi este valor que foi utilizado para perceber qual seria o
acréscimo de valor nos outros cenários para obter o mesmo valor de VAL. Deste modo, para que o
cenário 1 e 2 tivessem um VAL de 78.716,61€ o preço de venda teria de aumentar 13.427,78€ e
4.705,20€, respetivamente.
No gráfico seguinte está representada a relação entre as percentagens de pedidos e o acréscimo no

valor de venda da habitação para o cenário 1, que como foi dito anteriormente, corresponde ao tempo
de licenciamento decorrido na realidade.
Deste modo, verifica-se que há seis pedidos que têm um acréscimo no valor de venda até 1% do
valor inicial, isto é, do valor de venda estipulado na tabela 16. Verifica-se também que na maioria dos
pedidos há um acréscimo no valor de venda entre os 3% e os 5%. Contudo um acréscimo superior a
7% só ocorre num pedido.
53
Cenário 1
8
7
7
6 6
6
5
5
4
4
3
2
1 1
1
0
0
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% > 7%
Gráfico 10: Relação entre as percentagens de pedidos e acréscimo no valor de venda da habitação (cenário 1).
Procedendo da mesma maneira para o cenário 2 (gráfico 11) verifica-se a maioria dos pedidos possui
um acréscimo de valor sobre o preço de venda entre 1% e 2%, Enquanto que não existe nenhum
pedido com um acréscimo de valor apartir dos 5%
Cenário 2
16 15
14
12
10
8
6
6
4 4
4
2 1
0 0 0
0
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% > 7%
Gráfico 11: Relação entre as percentagens de pedidos de edificação e acréscimo no valor de venda da
habitação (cenário 2).
Em suma, no cenário 1 a média de acréscimo no preço de venda da habitação foi de 2.83% enquanto
no cenário 2 a média rondou os 1.76%.
54
5.4.2 Pedidos de loteamento
Olhando agora para os pedidos de loteamento, como foi dito anteriormente, foram estudados 2
pedidos de Henrique Querido – Sociedade de Construções S.A. e 1 das Construções Linto &
Marques S.A.. Estes loteamentos possuem fichas informativas, que se encontram em anexo, com as
suas características, datas das etapas do processo de licenciamento e localização. Seguidamente,
estes foram analisados um a um, por forma a obter as datas para cada etapa e verificar o
cumprimento destas com o que vem estipulado no RJUE.
Na tabela abaixo representada encontram-se as datas das várias etapas, a que os pedidos estão
sujeitos até à emissão do alvará de loteamento. Uma forma de visualizar mais facilmente o facto de
estes prazos estarem de acordo com o RJUE foi através de atribuição de diferentes cores, onde o
vermelho representa os prazos não cumpridos e por sua vez o verde os prazos cumpridos.
Tabela 18:Prazos do processo de licenciamento dos pedidos de loteamento.
Ped. de Del. do ped. de Delib. do ped. de Req. para emissão do alvará

licença de Parecer das licença de licença de obras de de loteamento e obras de Emissão do
Pedido nº loteamento entidades loteamento urbanização urbanização alvará
27-10-2000
3L/00 2-3-2000 28-5-2001 29-7-2002 14-10-2002 31-10-2002
11-5-2001
6L/03 12-2-2003 20-8-2003 15-9-2003 21-6-2004 27-1-2005 10-2-2005
7L/03 13-2-2003 8-4-2003 15-12-2003 23-10-2008 14-8-2009 17-8-2009
Nº prazos - 0 2 0 3 3
cumpridos
Analisando a tabela 18 verifica-se que as entidades externas demoram mais do que os 20 dias a dar
um parecer, desta forma a nenhum dos pedidos cumpre o prazo nesta etapa. Em relação aos prazos
de deliberação sobre o pedido de licença de loteamento, verifica-se que dois pedidos se encontram
dentro dos 45 dias, estipulados no RJUE, pelo que no terceiro pedido este prazo encontra-se em
incumprimento. Para os três pedidos de loteamento, a deliberação sobre a licença de obras de
urbanização foi dada passado os 30 dias, ou seja, fora do prazo. Quanto às duas últimas etapas e
para todos os pedidos, os prazos encontram-se de acordo com o estipulado no RJUE.
Numa fase posterior foi necessário recorrer aos promotores para obter mais informações sobre cada
loteamento, como por exemplo, qual o modo e valor de aquisição do terreno. Contudo, os promotores
2
não facilitaram o valor de compra, pelo que o mesmo foi estimado através do valor médio por m de
2
terreno (555,56€/m ) em sites imobiliários.
A orçamentação prevista nestes pedidos consiste nos custos das obras de urbanização inerentes ao
loteamento.
Tabela 19: Calendarização e Orçamentação dos pedidos de loteamento.
promotor nº processo ano entrada calendarização orçamentação

3L/00 2000 12 meses 134.512,30€
Henrique Querido
6L/03 2003 12 meses 135.635,46 €
Linto & Marques 7L/03 2003 12 meses 100.762,00€
55
Já com os custos aferidos, importa saber as receitas provenientes desta operação. No caso dos
loteamentos as receitas provêm da venda dos lotes se o promotor não avançar para a construção.
A análise de viabilidade destes pedidos pode agora ser efetuada, pois já se conhecem os custos e
receitas. Por forma a atingir o principal objetivo desta tese, foram efetuados vários cenários para
demonstrar que o tempo influencia o preço de venda e consequentemente o VAL.
Para facilitar a análise de viabilidade foram tomadas algumas considerações como:
- Taxa de atualização anual de 4% (taxa justa para os promotores) corresponde a uma taxa
de atualização mensal de 0,33%;
2
- Custo de aquisição do terreno (555,56€/m );
- Custo de obra (valores referidos na tabela 19);
2
- Receitas (valor de venda dos lotes, considerando 625€/m ).
Desta forma, foi possível com os valores acima referidos e os prazos de cada atividade obter o VAL.
Contudo para se verificar qual o incremento de valor no preço de venda do lote com a variação do
tempo do processo de licenciamento foram efetuados três cenários para cada pedido. O que varia
nos três cenários é o tempo do processo de licenciamento, pelo que no primeiro cenário o tempo do
processo de licenciamento é o real, ou seja, foi o tempo que o pedido demorou na câmara. No
segundo cenário, definiu-se que o prazo do processo de licenciamento seria de 28 meses porque se
nos guiarmos pelo RJUE e os prazos forem todos os estipulados, este é o prazo máximo. No terceiro
cenário optou-se por se adaptar os prazos que estavam em incumprimento dentro do processo de
licenciamento ao máximo previsto no RJUE para essa etapa.
Já com os três valores do VAL encontrados, pegou-se no valor mais alto, pois foi este que serviu de
referência para perceber quanto o preço de venda teria de subir nos outros cenários para obter o
mesmo valor de VAL. Por fim, compararam-se os valores de venda e verificou-se o acréscimo de
valor no preço final de venda dos lotes para habitação.
Tabela 20: Relação entre o tempo do processo de licenciamento e o VAL.
Nº processo Cenário 1 Cenário 2 Cenário 3

VAL inicial 64.551,22€ 65.400,67€ 70.047,16€
3L-00
VAL inicial 117.471,73€ 100.690,95€ 124.997,93€
6L-03
VAL inicial 5.655,15€ 6.680,91€ 7.016,61€
7L-03
Acréscimo no valor de venda 910,56€ 190,05€ -
56
Deste modo, verifica-se que para o cenário 1 todos pedidos de loteamento possuem um acréscimo no
valor de venda entre os 0% e 0,5% do valor inicial.
Já para o cenário 2 constata-se que apenas dois pedidos de loteamento possuem um acréscimo de
valor sobre o preço de venda entre 0% e 0,5%, e para o terceiro um acréscimo de 1.15%.
5.5.Discussão
Com a crise que o ramo da construção atravessa era de esperar que os pedidos de loteamento e
edificação, sujeitos a licenciamento, estivessem a decrescer. O estudo efetuado neste capítulo veio
comprovar essa situação. Outra situação que ocorre com estes pedidos é o facto de nem todos
chegarem ao final do licenciamento, isto é, obter a licença de construção e posteriormente a respetiva
licença de utilização. Uma razão para que isto aconteça é o facto de os promotores acharem que o
processo de licenciamento é burocrático. Outra razão vai de encontro ao que foi dito anteriormente,
com a situação que se vive atualmente, os promotores não tem capacidade de financiar a operação.
Em relação ao cumprimento dos prazos estipulados no RJUE, os pedidos de loteamento são os

menos cumpridores pois das cinco etapas apenas as duas últimas é que apresentam uma
percentagem de 100% quanto ao seu cumprimento e as restantes geralmente são deliberadas fora
dos prazos estipulados. Estes incumprimentos são na grande maioria pertencentes às etapas
respeitantes à administração pública, contudo o incumprimento pode não ser causado pela
administração pública mas pelo promotor. Nos pedidos analisados verifica-se que a causa dos
incumprimentos nos prazos provêm do indeferimento por parte da administração pública, ou então,
devido ao facto do promotor fazer um aditamento ao pedido.
Quanto aos pedidos de edificação, estes para obterem a licença de construção também necessitam
de passar por cinco etapas. Nos pedidos analisados, a primeira etapa, deliberação sobre o projeto de
arquitetura foi sempre deliberado fora de prazo. Quanto aos prazos para entrega do requerimento dos
projetos de especialidades, na maioria dos pedidos este prazo foi cumprido. Já a deliberação sobre a
licença de construção, esta tem um comportamento contrario à etapa anterior, pois na maioria dos
pedidos estão fora do prazo estipulado no RJUE. Quanto às últimas etapas, requerimento para a
emissão do alvará de construção e a emissão do mesmo, a percentagem de cumprimento situa-se
nos 100%. Estes incumprimentos são na grande maioria pertencentes às etapas respeitantes à
administração pública, contudo o incumprimento pode não ser causado pela administração pública
mas pelo promotor.
Em relação aos incumprimentos que foram referidos anteriormente, estes podem provir do fato de o
promotor dar entrada de projectos que não se encontram de acordo com o permitido nos
instrumentos de gestão territorial, uma vez que a legislação nem sempre é clara para o promotor em
geral.
Num futuro e por forma a reduzir este tipo de problemas poderia ser criado um gabinete de apoio ao
promotor, onde seriam tiradas todas as dúvidas em relação a este tipo de pedidos. Como por
57
exemplo, dar informação da documentação que é necessária para dar entrada destes pedidos, e
explicar/simplificar a legislação que os regula.
Outra causa, e que hoje em dia não se reflete tanto, uma vez que o número de pedidos de
licenciamento tem vindo a ser menor é o fato de por vezes a administração pública não ter
capacidade técnica para dar resposta aos mesmos pedidos.
Num último ponto foram criados três cenários para comprovar a análise económico-financeira para
cada pedido, e desta maneira comprovar que o tempo de licenciamento, ou seja, o tempo que os
pedidos estão sujeitos a apreciação da câmara para obterem a licença de construção vai influenciar o
valor do VAL que por sua vez vai influenciar o preço de venda da habitação.
58
6.Conclusões
Todos os pedidos de loteamento e edificação sujeitos ao processo de licenciamento encontram-se
regulados pelo RJUE e portanto têm de cumprir uma serie de etapas que estão exemplificadas no
capítulo 3. Este processo de licenciamento não depende da viabilidade económico-financeira dos
pedidos, contudo pode influenciar bastante o seu resultado.
Para os pedidos de loteamento, os custos associados recaem sobre o valor da aquisição do terreno e
da execução das obras de construção. Para o caso do valor da aquisição do terreno, este valor foi
estimado através da média do m2 em sites imobiliários, enquanto que o custo das obras de
urbanização se encontrava anexado ao pedido.
No caso dos pedidos de edificação, também se teve em conta o valor de aquisição do terreno
(calculado da mesma forma que nos pedidos de loteamento) e da execução do edifício.
No valor de venda (lotes para habitação, ou fogos) considerou-se para o primeiro caso 625€/m2 de
terreno e no segundo caso foram utilizados valores de venda por tipologia. Estes valores foram
levantados através de sites imobiliários.
Cruzando os custos, receitas e as durações de cada atividade, isto é desde a aquisição do terreno
até à venda dos lotes ou fogos, passando pelo processo de licenciamento e execução de obras de
urbanização ou construção de edifícios, chegou-se a um valor de VAL. Por forma a perceber o
comportamento do VAL foram efetuados vários cenários, onde a única diferença era o tempo
decorrido no processo de licenciamento. Com os três cenários levantados verificou-se qual era o mais
favorável, e assim se comparou com os restantes de maneira a verificar o acréscimo no preço de
venda para que o VAL destes cenários ficasse com o mesmo valor do cenário mais favorável.
Sendo o preço da habitação no mercado imobiliário movido pelo lucro que o promotor quer obter com
a venda da mesma, percebeu-se como o tempo de licenciamento pode afetar a escolha do lucro do
promotor.
Como propostas para um futuro estudo sobre o valor do tempo nos pedidos de loteamento e
edificação propõe-se que sejam utilizados valores reais para os custos, uma vez que os que foram
utilizados em grande parte são resultantes de uma média de valores provenientes de sites
imobiliários. Quanto às durações das atividades, por exemplo, a da construção do edifício deveria
encontrar-se descriminada para se poder verificar todos os passos da construção. Em relação às
vendas dos imóveis e dos lotes, estes deveriam estar de acordo com o que acontece na realidade,
uma vez que pode haver fogos por vender.
Outro ponto interessante seria comparar um pedido sujeito ao processo de licenciamento e outro
sujeito a comunicação prévia por forma a verificar as diferenças em relação ao desenrolar do
procedimento.
Como neste trabalho se procedeu à construção de vários cenários, seria importante num futuro vir a
considerar pedidos de empréstimos por parte dos promotores, e outras questões relativas a custos e
receitas que foram explícitadas anteriormente, por forma a fazer com que este estudo financeiro fosse
mais realista.
59
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MIGUEL, António, “Avaliação de Projetos: Construção do Business Case”, Lisboa, FCA – editora de
Informática, 2006.
SANDRONI, P., “Novíssimo Dicionário de Economia”, São Paulo: Best Seller, 1999.
SAMUELSON, Paul, NORDHAUS, William, “Economia”, 18ª edição, Lisboa, McGraw-Hill, 2005.
SOARES, João Oliveira, “Avaliação de Projetos de Investimento na Óptica Empresarial”, 2ª edição

revista e corrigida, Edições Sílabo, Lisboa, 2007.
SOARES, Isabel, MOREIRA, José, PINHO, Carlos e COUTO, João, “Decisões de Investimento –
Análise Financeira de Projetos”, Edições Sílabo, Lisboa, 2008.
TAVARES, Luís Valadares, OLIVEIRA, Rui Carvalho, THEMIDO, Isabel Hall, CORREIA, Francisco
Nunes, “Investigação Operacional”, Instituto Superior Técnico, Edições McGraw-Hill, Lisboa, 1996.
61
Legislação consultada
DECRETO-LEI Nº 292/95, de 14 de Novembro – Estabelece a qualificação oficial para a elaboração

de planos de urbanização, de planos de pormenor e de projetos de operações de loteamento.
DECRETO-LEI Nº 533/99, de 11 de Dezembro – Código do Registo Predial.
LEI Nº 60/2007, de 4 de Setembro – Procede à sexta alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de

Dezembro, que estabelece o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.
LEI Nº 26/2010 de 30 de Março – Procede à sétima alteração ao Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de

Dezembro, que estabelece o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.
DECRETO-LEI Nº 316/2007, de 19 de Setembro – Procede à quinta alteração ao Decreto-Lei n.º

380/99, de 22 de Setembro, que estabelece o regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial.
PORTARIA Nº 216-E/2008, de 3 de Março – Enuncia todos os elementos que devem instruir os

pedidos de emissão dos alvarás de licença ou autorização de utilização das diversas operações
urbanísticas e revoga a Portaria n.º 1105/2001, de 18 de Setembro.
PORTARIA Nº 232/2008, de 11 de Março – Determina quais os elementos que devem instruir os

pedidos de informação prévia, de licenciamento e de autorização referentes a todos os tipos de
operações urbanísticas, e revoga a Portaria n.º 1110/2001, de 19 de Setembro.
62
ANEXOS
1
ANEXO I – Fichas Informativas dos Pedidos de Edificação
De acordo com a ficha informativa 1, este pedido diz respeito a um edifício de habitação
coletiva localizado na Quinta da Cutileira, com uma área de construção de 1693,00 m2,
distribuídos por 7 pisos, em que 6 estão acima da cota de soleira e 1 abaixo da mesma.
Em relação aos prazos de licenciamento, na sua maioria encontram-se em cumprimento com o

estipulado do RJUE, excetuando-se o primeiro prazo. Importa então perceber o porquê desta
demora na deliberação sobre o projeto de arquitetura. De acordo com o que está no pedido
esta demora deveu-se ao facto de ocorrer um averbamento do dono de obra, ao qual a câmara
demorou 6 meses a dar deferimento. Quanto às restantes etapas do licenciamento, estas
ocorreram dentro dos prazos acordados no RJUE e portanto não há nada em especifico a
apontar. Sendo assim a emissão do alvará de construção deste pedido tem data de 6 de Junho
de 2001, juntando este facto à data da emissão da licença de utilização, 22 de Agosto de 2002,
verifica-se que este edifício demorou 1 ano e 2 meses a ser executado, pelo que a
calendarização inicial fornecida pelo promotor, 24 meses, corresponde à realidade.
Quanto aos custos e receitas, estes foram estimados na ordem dos 448.918,10€ e
1.400.000,00€, respetivamente.
Com os custos e receitas definidos, procedeu-se ao cálculo do VAL para os vários cenários,
sendo que a única coisa que se diferencia é o tempo do processo de licenciamento.
Na ilustração seguinte ,que é meramente ilustrativa, estão representados os três cenários, e

como foi dito anteriormente, só a duração do processo de licenciamento é que se altera, isto
pode-se verificar pelo comprimento da barra a vermelho.
Ilustração 22: Processo de cálculo do VAL.
Destes cálculos resultam os valores de VAL, que se encontram no capítulo 5.
2
Ficha Informativa 1: Pedido de edificação 148/00
ficha informativa
tipo de pedido: edifício
tipo de utilização: habitação / comércio
nº fogos/ tipologia: 10 T3
nº pisos: 7
área bruta de construção: 1693,00 m2
etapas do licenciamento
pedido de licença de edificação (23-02-2000)
> 30 dias
deliberação sobre projeto de arquitetura (12-06-2000)
< 6meses
(22-28-2000) requerimento para aprovação dos projetos de especialidades
< 45 dias
deliberação do pedido de licença de edificação (28-09-2000)
< 1 ano
(31-05-2001) requerimento para emissão do alvará
< 30 dias
emissão do alvará (06-06-2001)
Localização e Fotos:
3
coletiva localizado no Bairro dos Arneiros, com uma área de construção de 4415,80 m2,
Quanto aos prazos das etapas de licenciamento a maioria encontra-se dentro dos prazos
estipulados no RJUE, havendo algumas exceções que serão explicadas seguidamente.
De acordo com o RJUE a deliberação sobre o projeto de arquitetura deveria ser dada num
prazo de 30 dias, neste pedido não aconteceu. Este atraso deveu-se ao facto do projeto de
arquitetura não estar em conformidade e portanto foi alvo de vários indeferimentos. O outro
prazo que se encontra em incumprimento diz respeito à deliberação do pedido de licença de
edificação, onde a câmara deveria dar um parecer em 45 dias após o requerimento para a
aprovação dos projetos de especialidades. Este atraso ocorreu porque o promotor deu entrada
de novas informações referentes ao pedido.
Se interligarmos a data de emissão da licença de utilização e licença de construção verificamos
que a obra demorou praticamente 2 anos a ser executada, pelo que vai de encontro à
calendarização entregue pelo promotor no início.
Quanto aos custos e receitas, estes foram estimados na ordem dos 1.920.318,72€
3.850.000,00€, respetivamente.
4
Ficha Informativa 2: Pedido de edificação 10/01
ficha informativa
tipo de utilização: habitação / comércio
nº fogos/ tipologia: 2 T1, 10 T2, 18 T3
nº pisos: 9
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
5
De acordo com a ficha informativa 3, este pedido corresponde a um edifício de habitação
Comparando os prazos deste pedido com os estipulados no RJUE, verifica-se que apenas dois
estão em incumprimento. O primeiro prazo em incumprimento diz respeito à deliberação sobre
o projeto de arquitetura, onde o deferimento do mesmo demorou 4 meses a sair, não por culpa
da câmara mas sim pelo facto do promotor dar entrada de novas peças desenhadas. O
segundo prazo em incumprimento é respeitante à deliberação do pedido de licença de
edificação, este não foi cumprido porque o promotor voltou novamente a anexar mais
informações ao pedido de edificação.
Tendo o alvará de edificação sido emitido em Janeiro de 2004 e a licença de utilização emitida
a Outubro de 2006, conclui-se que a duração da obra foi de 2 anos e 9 meses, pelo que a
calendarização inicialmente apresentada pelo promotor não foi correta, pois esta era de 2 anos.
Deste modo, o promotor teve de proceder a uma prorrogação do prazo de execução de obras.
As estimativas de custos e receitas foram de 870.737,94€ e 2.215.000,00€, respetivamente.
6
Ficha Informativa 3: Pedido de Edificação 251/02
ficha informativa
tipo de utilização: habitação
nº fogos/ tipologia: 1 T2, 15 T3
nº pisos: 10
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
7
Em relação ao decorrer do processo de licenciamento, de todos os prazos, só dois é que se
encontram em incumprimento. De acordo com o estipulado no RJUE, a câmara municipal tem
de dar uma deliberação em relação ao projeto de arquitetura no prazo de 30 dias, neste caso
específico, este prazo não foi cumprido devido ao facto do promotor requerer a substituição de
algumas peças desenhadas. Quanto ao prazo da deliberação sobre o pedido de licença de
edificação, esta foi alvo de consecutivos indeferimentos e o promotor teve de proceder a
alterações para que a decisão da câmara fosse deferida.
Em 16 de Maio de 2005 o promotor decide dar entrada de alterações ao projeto de arquitetura,
o que fez com que o pedido tivesse de ser reapreciado. Estas alterações foram aprovadas e
consequentemente, a deliberação sobre o pedido de licença de edificação deferida em 14 de
Julho de 2005. Seguidamente, o promotor requereu a emissão do alvará em 16 de Setembro
de 2005 sendo este emitido no dia 19 do mesmo mês.
Passados aproximadamente 4 anos o promotor requer a emissão da licença de utilização,
sendo esta emitida a 2 de outubro de 2006. Assim desde a emissão do primeiro alvará de
construção até à emissão da licença de utilização decorrem 2 anos, o que significa que esta
obra demorou aproximadamente 2 anos a ser executada o que vai de encontro com a
calendarização inicial apresentada na câmara.

Estas serviram para proceder à análise de viabilidade.
8
Ficha Informativa 4: Pedido de Edificação 252/02.
ficha informativa
nº pisos: 10
> 30 dias
deliberação sobre projeto de arquitetura (02-09-2002) / (16-05-2005)
< 6meses
(06-03-2003) / (02-06-2005) requerimento para aprovação dos projetos de especialidades
> 45 dias
deliberação do pedido de licença de edificação (28-11-2003) / (14-07-2005)
< 1 ano
(19-01-2004) / (16-09-2005) requerimento para emissão do alvará
< 30 dias
emissão do alvará (21-01-2004) / (19-09-2005)
9
Neste pedido de edificação os prazos que se encontram em incumprimento correspondem aos

mesmos do pedido de edificação anterior, e as razões também são as mesmas referidas
anteriormente. Este pedido após ter o alvará de construção emitido, o promotor decidiu
introduzir alterações no projeto de arquitetura pelo que o processo de licenciamento voltou
novamente atrás, e sendo emitido o novo alvará de construção em 3 de Agosto de 2005.
Depois das obras estarem todas executadas, o promotor veio requerer a respetiva licença de
utilização sendo esta foi emitida a 2 de outubro de 2006. Deste modo, a duração da construção
deste edifício foi de 2 anos, o que vai de encontro com a calendarização apresentada
inicialmente pelo promotor.
10
ficha informativa
nº pisos: 10
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
11
coletiva localizado no Bairro da Ponte, com uma área de construção de 2065,24 m2,
Em relação aos prazos de licenciamento decorridos neste pedido, todos eles se encontram de
acordo com os estipulados no RJUE. Sendo o alvará de construção emitido em 6 de Janeiro de
2003 e a licença de utilização em 23 de Março de 2004, isto permite concluir que a execução
da obra demorou aproximadamente 1 ano.
Da análise de viabilidade resultam os valores de VAL idenficados no capítulo 5.
12
ficha informativa
nº fogos/ tipologia: 2 T2, 6 T3, 1 T4, 1 T5
nº pisos: 7
< 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
13
Dos cinco prazos existentes no processo de licenciamento, apenas dois se encontram em

incumprimento. Deste modo, o primeiro prazo a não estar em conformidade com o RJUE diz
respeito à deliberação sobre o projeto de arquitetura, demorou 4 meses. Importa então saber o
porquê desta demora. Neste caso, o projeto de arquitetura foi alvo de indeferimento por parte
da câmara. O segundo prazo em incumprimento refere-se ao requerimento para aprovação dos
projetos de especialidades e neste caso a culpa do incumprimento é do promotor. Quando o
processo de licenciamento já tinha chegado à parte final, o promotor decidiu proceder a
alterações no pedido, pelo que este processo volta novamente atrás. Deste modo, o novo
alvará de construção foi emitido em 16 de Março de 2006.
Quanto à licença de utilização, esta foi emitida em 6 de Julho de 2006, pelo que a construção
da obra durou aproximadamente 2 anos a estar concluída. O que vai de encontro com a
calendarização apresentada pelo promotor.
Ilustração 28: Processo de cálculo do VAL
14
ficha informativa
nº pisos: 9
> 30 dias
> 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
15
coletiva localizado no Bairro da Ponte, com uma área de construção de 323,97 m2, distribuídos
por 3 pisos.
Em relação aos prazos respeitantes às diferentes etapas para obtenção de licença de

construção, este pedido possui três prazos que não foram cumpridos e dois que se encontram
de acordo com o estabelecido no RJUE. Desta forma, os três pedidos em incumprimento estão
representados a vermelho na ficha informativa 8. A demora do primeiro prazo em
incumprimento deve-se ao facto do pedido ser alvo de indeferimento. Quanto ao segundo
prazo em incumprimento, requerimento para aprovação dos projetos de especialidades, o
atraso foi culpa do promotor. Quanto à deliberação do pedido de licença de edificação a sua
deliberação só saiu passados 4 meses porque o Departamento de Urbanismo só deu parecer
em relação aos projetos de especialidades em 15 de Março de 2005
Quanto à licença de utilização, esta foi emitida em 13 de Novembro de 2006, o que permite
concluir que a obra demorou aproximadamente 1 ano a estar concluída e em conformidade
com o projeto aprovado. Esta informação vai de encontro com a calendarização estipulada pelo
promotor quando deu entrada do pedido na câmara.
As estimativas de custos e receitas foram de 95.497,21€ e 320.000,00€, respetivamente.

.
16
ficha informativa
nº pisos: 3
> 30 dias
> 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
17
coletiva localizado na Rua da Guiné, com uma área de construção de 1064,06 m2, distribuídos
por 4 pisos, em que 1 se encontra abaixo da cota de soleira.
No processo de licenciamento deste pedido apenas dois prazos não foram cumpridos. O
primeiro diz respeito à deliberação sobre o projeto de arquitetura, onde a deliberação deveria
ter saído num prazo de 30 dias e neste caso demorou 7 meses devido ao projeto de arquitetura
ser alvo de indeferimento. O prazo de 45 dias para a câmara dar uma deliberação sobre o
pedido de edificação não foi cumprido porque o promotor decidiu fazer um aditamento.
A emissão da licença de utilização é datada de 28 de Julho de 2009, cruzando com a data de

emissão do alvará de construção conclui-se que o edifício demorou aproximadamente 2 anos a
ser executado. Comparando com a calendarização entregue pelo promotor, que era de 1 ano,
o promotor teve de requerer prorrogação do prazo de execução das obras por mais 1 ano.
As estimativas de custos e receitas foram de 323.985,91€ e 715.000,00€, respetivamente.
18
ficha informativa
nº pisos: 4
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
emissão do alvará (03-07-2007))
19
distribuídos por 10 pisos, em que 2 se encontram abaixo da cota de soleira.
De acordo com a ficha informativa deste pedido apenas um prazo do processo de

licenciamento se encontra em incumprimento. Este prazo diz respeito à deliberação sobre o
projeto de arquitetura, e teve um atraso porque o pedido de edificação foi alvo de consecutivos
indeferimentos.
Sendo que a licença de utilização foi emitida a 7 de Abril de 2010 e o alvará de construção
emitido em 24 de Abril de 2008, pelo que a construção do edifício demorou 2 anos . Esta
duração da obra vai de encontro à calendarização apresentada pelo promotor no início do
processo de licenciamento.
20
ficha informativa
nº pisos: 10
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
21
De acordo com a ficha informativa 11, os pedidos 78/07 e 79/07 correspondem a edifícios de
habitação coletiva localizados na Rua José Fuller, com uma área de construção de 1.888,00m2
cada um, distribuídos por 5 pisos, em que 4 se encontram acima da cota de soleira.
Nestes pedidos, e em relação ao processo de licenciamento, existem apenas dois prazos em

incumprimento. Sendo que o primeiro diz respeito à deliberação sobre o projeto de arquitetura,
o atraso nesta etapa deveu-se ao facto do projeto de arquitetura ser alvo de indeferimento. O
segundo diz respeito à deliberação do pedido de licença de edificação, aqui o atraso deveu-se
ao facto de o Departamento de Urbanismo não ter dado parecer.
Quanto à licença de utilização, para o pedido 78/07 esta foi emitida em 17 de Abril de 2012 e
para o 79/07 em 11 de Fevereiro de 2013. Cruzando com a emissão do alvará de construção,
verifica-se que a duração para a execução de cada edifício foi de 2 anos e 4 anos,
respetivamente. Desta forma, o promotor teve de requerer a prorrogação da extensão da obra,
uma vez que a calendarização entregue inicialmente previa a duração de 2 anos para a
construção de cada edifício.
As estimativas de custos e receitas para cada pedido foram de 569.175,28€ e 1.260.000,00€,

respetivamente, sendo que as receitas do pedido 79/05 foi de 1.290.000,00€.
22
Ficha Informativa 11: Pedido de Edificação 78/07 e 79/07
ficha informativa
nº pisos: 5
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
23
A ficha informativa 12, pedido de edificação 158/00, diz respeito à construção de um edifício
de habitação coletiva localizado na Quinta da Cutileira, com uma área de construção de
1.631,94m2 distribuídos por 7 pisos, em que 6 se encontram acima da cota de soleira.
De acordo com o levantado na câmara municipal, o processo de licenciamento deste pedido de

edificação decorreu dentro dos prazos estipulados no RJUE, excetuando-se um prazo que diz
respeito à deliberação sobre o projeto de arquitetura. Como em pedidos anteriores, este pedido
também foi alvo de indeferimento pelo que a deliberação sobre o projeto de arquitetura só foi
deferido em 5 de Junho de 2000.
Quanto à licença de utilização, esta foi emitida em 4 de Julho de 2002, o que permite concluir
que a obra demorou aproximadamente 2 anos a estar concluída e em conformidade com o
projeto aprovado, o que vai de encontro à calendarização apresentada pelo promotor aquando
da entrega do pedido na câmara.
As estimativas de custos e receitas para cada pedido foram de 399.038,31€ e 1.400.000,00€.
24
ficha informativa
tipo de utilização: habitação/ comércio
nº pisos: 7
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
25
A ficha informativa 13, pedido de edificação 386/00, diz respeito à construção de um edifício
de habitação coletiva localizado no Bairro da Ponte, com uma área de construção de
1.843,10m2 distribuídos por 7 pisos, em que 1 se encontram abaixo da cota de soleira.
De acordo com o verificado na câmara municipal, este pedido possui três prazos em
incumprimento, ou seja, não estão de acordo com o regulado no RJUE. O primeiro prazo em
incumprimento refere-se à deliberação sobre o projeto de arquitetura, este teve um atraso no
deferimento porque o promotor decidiu proceder à substituição de algumas peças desenhadas.
O atraso na entrega do requerimento para aprovação dos projetos de especialidades é da
culpa do promotor pois este é que não apresentou os projetos dentro do prazo estipulado, os 6
meses. Posteriormente, a deliberação sobre o pedido de licença de edificação também entrou
em incumprimento devido ao facto de o Departamento de Urbanismo demorar a dar um
parecer relativo aos projetos de especialidades.
Quanto à licença de utilização, esta foi emitida em 16 de Dezembro de 2003, o que permite
concluir que a obra demorou praticamente 2 anos a estar concluída e em conformidade com o
projeto apresentado e aprovado.

respetivamente.
26
ficha informativa
tipo de utilização: Habitação/ comércio
nº pisos: 7
> 30 dias
> 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
27
A ficha informativa 14, pedido de edificação 447/01, corresponde a um edifício de habitação
coletiva localizado na Quinta do Pinheiro Manso, com uma área de construção de 4415,80m2
distribuídos por 6 pisos, em que 1 se encontram abaixo da cota de soleira.
Relativamente ao processo de licenciamento, o processo decorreu de acordo com os prazos

estipulados no RJUE, contudo houve uma exceção. Esta exceção diz respeito à deliberação
sobre o projeto de arquitetura, esta etapa demorou mais do que os 30 dias porque o projeto de
arquitetura foi alvo de vários indeferimentos.
Quanto à licença de utilização, esta foi emitida em 27 de Janeiro de 2005, o que permite
concluir que a obra demorou aproximadamente 2 anos a ser executada.

respetivamente.
28
ficha informativa
nº pisos: 9
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
29
coletiva localizado no Casal dos Ciprestes, com uma área de construção de 2538,46m2
distribuídos por 8 pisos, em que 6 se encontram acima da cota de soleira e os restantes abaixo
da mesma.
Olhando agora para o cumprimento dos prazos do processo de licenciamento, na sua maioria
estão em cumprimento com o acordado no regulamento. Contudo há dois prazos que se
encontram em desconformidade com o regulado no RJUE. O primeiro diz respeito à
deliberação sobre o projeto de arquitetura, este prazo entrou em incumprimento a partir do
momento que passaram os 30 dias. A câmara ao decidir primeiramente o indeferimento, fez
com que o promotor tivesse de proceder a alterações no projeto de arquitetura, pelo que o
deferimento quanto ao mesmo só saiu em 29 de Abril de 2004. O segundo prazo que não vai
de encontro com o estipulado no RJUE pertence à deliberação sobre o pedido de licença de
edificação, e este não foi cumprido por culpa do promotor que decidiu fazer um aditamento ao
pedido de edificação.
Sendo que a licença de utilização foi emitida em 24 de Outubro de 2006, e a emissão do alvará
de construção emitido em 18 de Fevereiro de 2005, então conclui-se que o edifício demorou
aproximadamente 2 anos a ser executado. Desta maneira vai de encontro à calendarização
estipulada pelo promotor no início do pedido de edificação.
As estimativas de custos e receitas para cada pedido foram de 1.020.438,38€ e 2.400.000,00€,

respetivamente.
30
ficha informativa
nº pisos: 8
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
31
coletiva localizado no Casal dos Ciprestes, com uma área de construção de 1.925,89m2
da mesma.
Neste pedido, os prazos que se encontram em incumprimento são os mesmos que no pedido
anterior. Assim quanto ao prazo da deliberação sobre o projeto de arquitetura, este demorou a
ser deferido pelo facto do promotor dar entrada de novas peças desenhadas. A razão que
levou ao atraso do deferimento sobre o pedido de licença de edificação foi o facto de o
promotor fazer um aditamento ao pedido. Posteriormente foi emitido o alvará de construção,
contudo o promotor decidiu novamente proceder a alterações ao projeto de arquitetura pelo
que o processo de licenciamento voltou novamente atrás. Sendo que o novo alvará de
construção foi emitido em 23 de Abril de 2007.
Com o fim das obras, o promotor requereu a licença de utilização, a qual foi emitida em 6 de
Novembro de 2007. Assim, conclui-se que o edifício demorou praticamente 2 anos a ser
executado, o que esta de acordo com a calendarização inicial.

respetivamente.
32
ficha informativa
nº pisos: 8
área bruta de construção: 1925,89m2
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
33
da mesma.
De acordo com o processo de licenciamento descrito na ficha informativa 17, este pedido
possui apenas dois prazos que se encontram em incumprimento. O primeiro corresponde à
deliberação sobre o projeto de arquitetura, esta fase sofreu atrasos no deferimento porque o
promotor decidiu dar entrada de novas informações no pedido. Quanto à deliberação sobre o
pedido de licença de edificação, esta também sofre um atraso mas por culpa da administração
pública, pois o Departamento de Urbanismo não deu um parecer dentro do devido prazo.
Posteriormente foi emitido o alvará de construção, 24 de Outubro de 2006, e deu –se inicio à
construção. Após a construção estar finalizada e em conformidade com o projeto aprovado, foi
emitida a licença de utilização, a 17 de Novembro de 2008.
As estimativas de custos e receitas para cada pedido foram de 1.142.706,72€ e 2.400.000,00€,

respetivamente.
34
ficha informativa
nº pisos: 8
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
35
A ficha informativa 18 corresponde a um edifício de habitação coletiva localizado no Casal da
Ribeira, com uma área de construção de 1.112,10m2 distribuídos por 4 pisos, em que 3 se
encontram acima da cota de soleira e os restantes abaixo da mesma.
Neste pedido, os prazos que se encontram em incumprimento pertencem às etapas

respeitantes à deliberação sobre o projeto de arquitetura e à deliberação sobre o pedido de
licença de edificação. Relativamente ao primeiro prazo a culpa da demora deveu-se ao
promotor que decidiu proceder a um aditamento.
Em 16 de Junho de 2006 foi emitido o alvará de construção, tendo a construção demorado

praticamente 3 anos, a licença de utilização só foi emitida em 19 de Janeiro de 2009. Como a
calendarização inicial entregue pelo promotor só previa 18 meses para a execução do edifício,
o promotor teve de requerer prorrogação da execução de obras por mais 18meses.
As estimativas de custos e receitas para cada pedido foram de 283.276,49€ e 620.000,00€,

respetivamente.
36
ficha informativa
nº pisos: 4
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
37
coletiva localizado no Casal da Ribeira, com uma área de construção de 1.272,89m2
da mesma.
Da mesma maneira que o pedido de edificação anterior, este pedido possui os mesmos prazos
em incumprimento. As razões que levaram ao incumprimento destes prazos foram as mesmas
descritas no pedido 280/05.
A licença de utilização deste pedido foi emitida a 28 de Novembro de 2008, o que comprova
que o edifício construído está de acordo com o projeto aprovado. A calendarização prevista
para a execução desta obra era de 18 meses, que se se cruzar a data de emissão do alvará de
construção e a de emissão da licença de utilização, verifica-se que demorou aproximadamente
3 anos, pelo que o promotor teve de requer prorrogação do prazo de execução das obras.

respetivamente.
38
ficha informativa
nº pisos: 5
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
39
A ficha informativa 20 diz respeito à construção de um edifício de habitação coletiva
localizado na Rua Eça de Queirós, com uma área de construção de 1.382,50,m2 distribuídos
por 5 pisos, em que 4 se encontram acima da cota de soleira e os restantes abaixo da mesma.
Os prazos em incumprimento neste pedido pertencem às etapas da deliberação sobre o projeto

de arquitetura e o requerimento para a emissão do alvará. Devido ao indeferimento do projeto
de arquitetura, o prazo de 30 dias não foi cumprido. Quanto ao segundo prazo em
incumprimento, este deve se ao facto do promotor não ter disponibilidade para dar início à
construção do edifício e portanto vir pedir a prorrogação do prazo para pedir a emissão do
alvará.
Após a construção do edifício foi emitida a licença de utilização (2 de Agosto de 2012).

Cruzando esta data com a de emissão do alvará de construção, conclui-se que o edifício foi
executado em 3 anos. Como a calendarização inicial previa 18 meses para a execução da
obra, o promotor teve de requerer a prorrogação para o aumento do dobro do prazo para a
execução da obra.

respetivamente.
40
ficha informativa
nº pisos: 5
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
> 1 ano
< 30 dias
41
da mesma.
O único prazo que não se encontra de acordo com o estipulado no RJUE pertence à
deliberação sobre o projeto de arquitetura. Neste caso, este prazo não foi cumprido porque
houve um primeiro indeferimento que fez com que o promotor tivesse de efetuar alterações no
projeto de arquitetura para este ser deferido.
Este edifício obteve licença de utilização em 1 de Abril de 2013, e como o alvará de construção
foi emitido em 4 de Fevereiro de 2010, então a construção deste edifício demorou
aproximadamente 3 anos. Como a calendarização inicial previa que a construção demorasse
24 meses, então o promotor teve de requerer prorrogação do prazo para a execução das
obras.

respetivamente.

.
42
ficha informativa
nº fogos/ tipologia: 4 TI, 5 T2, 5 T3, 3 T4
nº pisos: 7
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
43
A ficha informativa 22, pedido de edificação 272/02, diz respeito à construção de uma
moradia localizada no Casal do Rochida, com uma área de construção de 188,50m2
da mesma.
Relativamente ao processo de licenciamento, este pedido só possui um prazo em

incumprimento. Este diz respeito à deliberação sobre o projeto de arquitetura, e sofreu um
atraso no seu deferimento porque o promotor deu entrada de um aditamento.
Sendo o alvará de construção emitido em 13 de Dezembro de 2002 e a licença de utilização

em 28 de Janeiro de 2005, conclui-se que a execução da obra durou aproximadamente 2 anos.
De acordo com a calendarização inicial, esta moradia estava prevista estar concluída em 2
anos, o que vai de acordo com o que aconteceu.

respetivamente.
44
ficha informativa
tipo de pedido: moradia
nº pisos: 3
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
45
A ficha informativa 23 pertence a uma moradia localizada no Casal do Rochida, com uma
área de construção de 198,16m2 distribuídos por 3 pisos, em que 2 se encontram acima da
cota de soleira e um abaixo da mesma.
No andamento do processo de licenciamento deste pedido, só uma das etapas é que se

encontra em incumprimento, comparando com o estipulado no RJUE. A etapa em questão
corresponde à deliberação sobre o projeto de arquitetura, e o incumprimento neste prazo
ocorreu porque o promotor não apresentou toda a documentação necessária.
A calendarização entregue inicialmente pelo promotor referia que a moradia estaria executada
num prazo de 2anos. De acordo com a emissão do alvará e de licença de utilização, conclui-se
que a execução da moradia demorou menos do estimado na calendarização.

respetivamente.
46
ficha informativa
nº pisos: 3
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
47
A ficha informativa 24 corresponde a uma moradia localizada no Casal do Rochida, com uma
área de construção de 202,57m2 distribuídos por 3 pisos, em que 2 se encontram acima da
cota de soleira e os restantes abaixo da mesma.
No decorrer do processo de licenciamento, este pedido possui dois prazos que não vão de
encontro ao acordado no RJUE. Importa agora saber o porquê desta ocorrência. No caso da
deliberação sobre o projeto de arquitetura, este não foi deferido mais rapidamente porque o
promotor não tinha dado entrada de todos os elementos necessários. Quanto à deliberação do
pedido de licença de edificação, este sofreu atrasos devido ao promotor fazer um aditamento
ao pedido.
Como as moradias anteriores, o prazo previsto para a execução das obras era de 2 anos, o
que veio a acontecer. Isto porque a emissão do alvará de construção foi dado em 16 de Maio
de 2006 e a licença de utilização em 10 de Julho de 2006.

respetivamente.
48
ficha informativa
nº pisos: 3
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
49
A ficha informativa 25, pedido de edificação 546/03, corresponde a uma moradia localizada
no Casal do Rochida, com uma área de construção de 202,57m2 distribuídos por 3 pisos, em
que 2 se encontram acima da cota de soleira e os restantes abaixo da mesma.
De acordo com o estipulado no RJUE, o prazo para a câmara dar uma deliberação sobre o
projeto de arquitetura é de 30 dias, pelo que está representado na ficha informativa este prazo
não foi cumprido. Desta maneira tentou se perceber a razão que levou a este mesmo atraso,
neste caso o promotor não apresentou todos os documentos necessários e posteriormente
teve de fazer um aditamento.
Sendo o alvará de construção emitido em 16 de Maio de 2006, e a licença de utilização em 10

de Julho de 2006, a moradia levou menos de 2 anos a ser executada e em conformidade com
o projeto aprovado.

respetivamente.
50
ficha informativa
nº pisos: 3
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
51
A ficha informativa 26 diz respeito à construção de uma moradia localizada no Casal do
Rochida, com uma área de construção de 206,61m2 distribuídos por 3 pisos, em que 2 se
Através da análise do pedido de edificação 547/03, o processo de licenciamento decorreu na

sua maioria dentro do estipulado no RJUE, havendo apenas duas exceções. A primeira diz
respeito à deliberação sobre o projeto de arquitetura, nesta etapa ocorreu um atraso porque o
promotor não apresentou os documentos necessários para proceder a análise do pedido. O
segundo prazo em incumprimento diz respeito à deliberação do pedido de licença de
edificação, esta sofreu um atraso no deferimento porque o promotor deu entrada de um
aditamento ao pedido. A licença de utilização deste pedido foi emitida a 10 de Julho de 2006.

respetivamente.
52
ficha informativa
nº pisos: 3
> 30 dias
< 6meses
> 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
53
A ficha informativa 27 diz respeito à construção de uma moradia localizada no Casal do
Rochida, com uma área de construção de 311,95m2 distribuídos por 3 pisos, em que 2 se
O processo de licenciamento desta moradia decorreu dentro da normalidade, pelo que

somente o primeiro prazo, deliberação sobre o projeto de arquitetura, não vai de encontro ao
prazo de 30 dias estipulados no RJUE. Este incumprimento deve-se ao facto do promotor não
ter apresentado todos os documentos necessários para o processo avançar.
A construção desta moradia foi dada por finalizada, e de acordo com o projeto aprovado, em 30
de Abril de 2010 pois foi nesta data que foi emitida a licença de utilização.

respetivamente.
54
ficha informativa
nº pisos: 3
área bruta de construção: 311,95m2
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
55
A ficha informativa 28 pertence a um pedido de construção de uma moradia localizada no
Casal do Rochida, com uma área de construção de 311,95m2 distribuídos por 3 pisos, em que
2 se encontram acima da cota de soleira e os restantes abaixo da mesma.
Neste pedido o processo de licenciamento desenvolveu-se dentro dos prazos estipulados no

RJUE, ocorrendo uma exceção relativamente à deliberação sobre o projeto de arquitetura,
onde o seu deferimento só saiu passados 7 meses. Este incumprimento deve-se ao facto do
promotor não ter apresentado todos os documentos necessários para o processo avançar.
Esta moradia obteve licença de utilização em 20 de Maio de 2009, pelo que a sua construção
demorou aproximadamente 3 anos. De acordo com a calendarização apresentada pelo
promotor, esta obra deveria ter sido executada no prazo de 2 anos, desta maneira o promotor
teve de pedir uma prorrogação do prazo de execução das obras.

respetivamente.
56
ficha informativa
nº pisos: 3
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
57
A ficha informativa 29 pertence a um pedido de construção de uma moradia localizada no
Casal do Rochida, com uma área de construção de 311,95m2 distribuídos por 3 pisos, em que
2 se encontram acima da cota de soleira e os restantes abaixo da mesma.
Relativamente ao processo de licenciamento desta moradia, este decorreu dentro dos prazos
estipulados no RJUE. Como o pedido anterior, 111/05, a prazo em incumprimento é referente à
mesma etapa, e a razão para tal atraso deve-se à mesma razão que foi explícita anteriormente.
Esta moradia obteve licença de utilização em 8 de Fevereiro de 2010, pelo que a sua
construção demorou praticamente 4 anos. Como a calendarização apresentada pelo promotor
prévia o prazo de 2 anos para a execução da obra, assim, neste caso o promotor teve de pedir
uma prorrogação do prazo para finalizar as obras.

respetivamente.
58
ficha informativa
nº pisos: 3
> 30 dias
< 6meses
< 45 dias
< 1 ano
< 30 dias
59
ANEXO II – Fichas informativas dos Pedidos de loteamento
O loteamento caracterizado na ficha informativa 30 está localizado num terreno com

2 2
15.150m e possui uma área de implantação de 2.925,25m . O loteamento é composto por 6
lotes que estão destinados a habitação e comércio.
O processo de licenciamento deste loteamento começou a 2 de Março de 2000. Das cinco

etapas que compõe o processo de licenciamento, neste pedido, três não cumprem os prazos
estipulados no RJUE. Seguidamente são descritas as razões que levaram a esses atrasos.
Pelo RJUE, as entidades têm de dar no prazo de 20 dias parecer sobre o pedido de
loteamento, o que neste caso não sucedeu. Isto aconteceu porque o promotor inicialmente não
apresentou toda a documentação necessária, tendo a administração dado um prazo de 30 dias
para o promotor o efectuar. Seguidamente o promotor veio requerer a prorrogação desse prazo
por mais 30 dias para entregar os documentos. Assim esta decisão foi deliberada pela
administração pública em 12 de Junho de 2000. Posteriormente o promotor deu entrada de
alterações ao projecto tendo sido deliberado pela Câmara que este iria ser alvo de parecer por
parte da Direção Regional do Ambiente e Ordenamento do Território de Lisboa e Vale do Tejo.
Deste modo, só a 27 de Outubro de 2000 é que foi solicitado o parecer a DRAOT-LVT.
A deliberação sobre o pedido de licença do loteamento deveria ter saído no prazo de 45 dias,
contudo só foi deliberado a 28 de Maio de 2001. Isto porque a DRAOT-LVT em Fevereiro
informou que o projeto não possuía as condições para ter parecer favorável, pedindo que o
promotor procedesse a rectificações. Após o promotor fazer as rectificações, o projeto foi
novamente enviado à DRAOT-LVT, a qual deu novamente parecer desfavorável. Mais uma vez
o promotor efectua rectificações, pelo que em 28 de Maio de 2001 a DRAOT-LVT emite
parecer favorável. Tendo o pedido de licenciamento das obras de urbanização dado entrada na
câmara a 20 de Junho de 2001, os projetos das infraestruturas só foram enviados para as
entidades competentes a 29 de Novembro de 2001 (EDP, PT Telecomunicações e
LusitaniaGás) para estas darem o seu parecer. Após todas as entidades terem dado parecer
positivo o pedido de licenciamento das obras de urbanização obteve deferimento (29 de Julho
de 2002).
Quanto às duas últimas etapas, ambas encontram-se dentro dos prazos estipulados pelo
RJUE.
60
Na análise de viabilidade foram tidos em conta os custos (134.512,30€) e receitas
(312.500,00€). Deste modo para o cenário 1, o VAL foi de 64.551,22€; para o cenário 2 foi de
65.400,67€ e para o cenário 3 obteve-se um VAL de 70.047,16€ pelo que é o mais favorável.
61
Ficha Informativa 30: Pedido de Loteamento 3L/00
ficha informativa
tipo de pedido: loteamento
tipo de utilização: Habitação/comércio
nº fogos: 90
nº lotes: 6
área de implantação: 2925,25 m2
pedido de licença de loteamento (02-03-2000)
> 20dias
Parecer das entidades (27-10-2000) / (11-05-2001)
> 45 dias
deliberação do pedido de licença de loteamento (28-5-2001)
> 30dias
deliberação do pedido de licença de obras de urbanização (29-07-2002)
< 1 ano
(14-10-2002) requerimento para emissão do alvará de loteamento e obras de urbanização
< 30 dias
62
Na ficha informativa 31 está caracterizado o loteamento 6L/03. Este está localizado num
2 2
terreno com 13.104m e possui uma área de implantação de 3.957,00m . O loteamento é
composto por 11 lotes que estão destinados a habitação e comércio.
Em relação ao processo de licenciamento, das cinco etapas apenas duas se encontram em

incumprimento. De acordo com o RJUE, após o pedido ter dado entrada na câmara as
entidades têm 20 dias para dar um parecer. Contudo neste pedido isto não aconteceu devido
ao facto de o promotor não ter entregue todos os documentos necessários para o processo ter
seguimento. Após a entrega dos documentos em falta a câmara informou que o projecto teria
de sofrer alterações para ser alvo de deferimento. O promotor entregou os documentos a 26 de
Agosto de 2003, pelo que as entidades deram parecer a 20 de Agosto de 2003.
Em relação ao segundo prazo em incumprimento, este refere-se à etapa da deliberação de

licença de obras de urbanização, porque de acordo com o RJUE esta deliberação deveria ter
saído no prazo de 45 dias. Isto não sucedeu porque as entidades competentes (LusitaniaGas,
EDP, PT Telecom) só deram parecer em relação aos projectos de especialidades em 25 de
Março de 2003, e o promotor deciciu fazer um aditamento ao pedido, pelo que a deliberação
sobre as obras de urbanização só foi deferido em 21 de Junho de 2004.
Quanto à análise de viabilidade, nesta entraram os custos (135.635,46€) e receitas

(2.406.250,00 €). Ao criar os cenários obteve-se os seguintes valores de VAL, 117.471,73€,
100.690,95€ e 124.997,93€, respectivamente para cada cenário.
63
ficha informativa
tipo de utilização: Habitação/comércio
nº fogos: 59
nº lotes: 11
área de implantação: 3.957,00 m2
> 20dias
Parecer das entidades (20-08-2003)
< 45 dias
> 30dias
< 1 ano
< 30 dias
64
O loteamento 7L/03 está caracterizado na ficha informativa 32. Este está localizado num
2 2
terreno com 8.352,50m e possui uma área de implantação de 1.567,00m . O loteamento é
composto por 2 lotes que estão destinados a serviços, equipamento e comércio.
O pedido de loteamento deu entrada na Câmara a 13 de Fevereiro de 2003 para ser analisado.
Os prazos estipulados no RJUE neste pedido não foram cumpridos em algumas etapas.
Importa então perceber o que levou a estes incumprimentos.
No caso do primeiro prazo em incumprimento isto deveu-se ao facto de a entidade ter

demorado a dar um parecer em relação ao pedido de loteamento, pois por parte da
administração pública esta enviou o pedido dentro do estipulado para as diferentes entidades.
A deliberação sobre o pedido de licença de loteamento só saiu a 23 de Outubro de 2008,

porque o promotor decidiu introduzir novas informações ao pedido. Quanto ao terceiro prazo
em incumprimento, isto aconteceu porque ocorre o averbamento do pedido, ou seja, ocorre a
transmisssão de responsabilidades e direitos do primeiro promotor para o actual.
Para a análise de viabiliadade teve-se em conta os custos (100.762,00€) e as

receitas(975.000,00€).
Desta forma, chegou-se aos respectivos valores de VAL para cada cenário. Para o cenário 1, o
VAL foi de 5.655,15€. No cenário 2 conseguiu-se um VAL de 6.680,91€. E no último, e o mais
favorável, obteve-se um VAL de 7.016,61€.
65
ficha informativa
tipo de utilização: comércio, serviços, equipamento
nº fogos: -
nº lotes: 2
área a lotear: 1567,00 m2
> 20dias
Parecer das entidades (8-4-2003)
> 45 dias
> 30dias
< 1 ano
< 30 dias
66
ANEXO III – Ficha de Entrevista
Modo de aquisição
Terreno
Valor de compra
Tempo de construção
Custo de construção
Construção
Tempo de venda
Valor de venda
Procedimento das contas financeiras (software)
Outros Margens de lucros
Celeridade do processo do licenciamento
67

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O Valor do Tempo em Propostas de Loteamento e

Inês Roque Carreira

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em

Urbanismo e Ordenamento do Território

Orientadora: Profª. Maria Beatriz Marques Condessa

Orientador: Prof. José Álvaro Pereira Antunes Ferreira

Vogal: Prof.Jorge Manuel Lopes Baptista e Silva

Vogal: Profª. Maria Joana Coruche de Castro e Almeida Passanha Gonçalves

O foco principal desta dissertação é demonstrar como o decorrer do tempo no processo de

Numa primeira abordagem importa perceber os conceitos básicos da avaliação económica de

Posteriormente, e com estes conceitos bem sedimentados deu-se início ao desenvolvimento do

PALAVRAS- CHAVE: Operações Urbanísticas, Pedidos de Loteamentos, Pedidos de

KEYWORDS: Urban Operations, Allotments Requests, Construction, License Requests,

À Câmara Municipal das Caldas da Rainha que me proporcionou o desenvolvimento da

Anexo II – Fichas Informativas dos Pedidos de Loteamento

Anexo III – Ficha de Entrevistas

ILUSTRAÇÃO 1: NOÇÃO DE INVESTIMENTO. ........................................................................................ 7

ILUSTRAÇÃO 7: PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE UMA OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO COM OBRAS DE

ILUSTRAÇÃO 11: ATIVIDADES DE UM PROJETO DE LOTEAMENTO COM OBRAS DE URBANIZAÇÃO SUJEITO

ILUSTRAÇÃO 12: ATIVIDADES DE UM PROJETO DE CONSTRUÇÃO SUJEITO A LICENÇA.......................... 31

ILUSTRAÇÃO 14: REDE DE ATIVIDADES INSERIDAS NO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE UMA

ILUSTRAÇÃO 15: REDE DE ATIVIDADES INSERIDAS NO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE UMA

ILUSTRAÇÃO 16: REDE DE ATIVIDADES INSERIDAS NO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE UMA

ILUSTRAÇÃO 17: REDE DE ATIVIDADES INSERIDAS NO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE OBRAS DE

ILUSTRAÇÃO 18: REDE DE ATIVIDADES INSERIDAS NO PROCESSO DE LICENCIAMENTO DE OBRAS DE

GRÁFICO 7: PEDIDOS DE LOTEAMENTO QUE OBTIVERAM ALVARÁ. ..................................................... 41

GRÁFICO 10: RELAÇÃO ENTRE AS PERCENTAGENS DE PEDIDOS E ACRÉSCIMOS NO VALOR DE VENDA DA

GRÁFICO 11: RELAÇÃO ENTRE AS PERCENTAGENS DE PEDIDOS DE EDIFICAÇÃO E ACRÉSCIMO NO VALOR

1.4 Estrutura da dissertação

De um ponto de vista financeiro, investimento corresponde à “imobilização” de recursos com o

Assim, a determinação da rendibilidade de um projeto assenta no confronto direto do montante de

2.3 Indicadores de avaliação económica de projetos

O processo de atualização expressa-se por:

2.3.1 Conceito de Cash-Flow

Ilustração 1: Noção de investimento.

Fazendo uma interpretação da ilustração 1, o Cash-Flow no momento zero (CF0) refere-se ao

Os investimentos podem classificar-se em investimentos convencionais e não convencionais. Os

Em suma, o cash-flow representa o saldo que está em caixa no período n.

2.3.2 Valor Atual Líquido (VAL)

O valor atual líquido expressa-se por (Soares,2006):

CF – Cash-Flow das fases de investimento ou exploração, positivo ou negativo;

No caso da taxa de atualização variar ao longo do tempo, o VAL, expressa-se como:

Fazendo a análise dos resultados do valor atual líquido temos que:

onde i – taxa de atualização.

Ilustração 2: Função TIR (Soares, 2007).

Tabela 1: Relação entre a TIR e a taxa de atualização.

Implica que o VAL > 0, o projeto consegue gerar

2.3.4 Comparação entre VAL e TIR

2.3.5 Período de Recuperação do Investimento (PRI)

Tabela 2: Relação entre o PRI e o tempo.

Não aceitar o projeto. O investimento realizado não

2.3.6 Índice de Rendibilidade (IR)

Segundo Miguel (2006), a relação entre este índice e o VAL é:

Tabela 3: Relação entre o IR e o VAL.

Índice de rendibilidade (IR) Valor Atual Líquido (VAL)

IR > 1 O VAL do projeto é superior a zero, o que torna o

Assim o IR é indicado para estabelecer a hierarquia de preferência entre projetos independentes, ou

2.4 Influência do tempo no Valor Atualizado Liquido

A partir da expressão de cálculo do Valor Atual Líquido

constata-se que há uma relação entre o VAL e o tempo, k.

Dando dois exemplos e definindo uma taxa de atualização em 3% temos:

Receitas 500€ 500€

A partir dos exemplos acima conseguiu-se chegar ao seguinte gráfico.

Gráfico 1: Relação do VAL com o tempo.