NEGOCIAÇÃO

DE SUCESSO
7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO
EM LINHAS DE TRANSMISSÃO
Juliano de Avila
 Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

D285n De Avila, Juliano

Negociação de Sucesso: 7 etapas para indenização em

linhas de transmissão / Juliano De Avila –
Concórdia/SC: Edição do Autor, 2023.

PDF, 2400Kb
ISBN 978-65-00-89386-1

1. Direito. 2. Negociação. 3. Indenização I. Título

CDD 340
Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

Edição I
Volume I

Autor: Juliano de Avila

@deavilajuliano1
@fundiariodescomplicado

Todos os Direitos Reservados – É proibida a reprodução total ou parcial deste mate-

rial, de qualquer forma ou por qualquer meio. A violação dos direitos de autor (Lei nº
9.610/98) é crime estabelecido pelo Artigo 184 do Código Penal Brasileiro.

Detentor dos direitos autorais: Juliano de Avila.

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 SUMÁRIO
PREFÁCIO 05

INTRODUÇÃO 06

OS PRINCIPAIS FUNDAMENTOS 08

CADASTRO E GEOESPACIALIZAÇÃO 11

O QUE DEVE SER INDENIZADO 13

RESTRIÇÕES ÀS ATIVIDADES ECONÔMICAS 13

PROJETOS DEVIDAMENTE AUTORIZADOS PELOS ÓRGÃOS COMPETENTES 14

RISCOS 14

INCÔMODOS 15

DANOS 15

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 19

AVALIAÇÃO BASEADA NO MÉTODO DE RENDA 20

AVALIAÇÃO BASEADA NOS COEFICIENTES DE SERVIDÃO 20

NEGOCIAÇÃO NA PRÁTICA 24

O QUE FAZER QUANDO NÃO HAJA ACORDO DO VALOR INDENIZATÓRIO 25

A CONSTRUÇÃO 27

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 29
Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

Passos essenciais para

você fazer uma excelente
negociação no processo de
indenização para passagem
de linhas de transmissão de
energia elétrica em imóveis
rurais.
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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

PREFÁCIO

Este e-book representa o fruto de duas décadas dedicado ao tema fundiário, com
foco especial em projetos de geração e transmissão de energia elétrica no Brasil. Du-
rante esta jornada, me deparei com uma série de desafios éticos e morais, ao interagir
tanto com empresas em busca de eficiência quanto com proprietários de terras em-
penhados em defender os interesses de suas famílias e proteger suas propriedades.

Ao longo desse período, vivenciei uma rica diversidade de experiências em mais de 20

projetos distribuídos pelas diversas regiões brasileiras, cada um repleto de histórias
e casos singulares.
Este livro é, portanto, uma obra que se propõe a ampliar a compreensão no âmbito
fundiário, oferecendo insights e orientações fundamentais para aqueles envolvidos,
de alguma maneira, em empreendimentos do setor elétrico principalmente de linhas
de transmissão.
Que estas páginas possam desvendar códigos, ensinar e enriquecer a compreensão
de pessoas e empresas comprometidas com a complexidade e dinâmica desse cená-
rio, proporcionando uma visão aprofundada e reflexiva sobre os desafios e oportuni-
dades que permeiam o campo fundiário no contexto dos projetos elétricos no Brasil
nos próximos anos.

Juliano de Avila

Estudou em escola Agrícola, possui graduação em Gestão Ambiental, MBA em

Gestão Empresarial e atualmente é pós-graduando em Economia da Escola
Austríaca. Atuou em conceituadas empresas nacionais e internacionais de
consultoria, geração e transmissão de energia.

Juliano de Avila
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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

INTRODUÇÃO

Este e-book tem como foco descrever os passos essenciais para você fazer uma exce-
lente negociação no processo de indenização para passagem de linhas de transmis-
são de energia elétrica em imóveis rurais. Ele convida à reflexão, baseada na experi-
ência do autor e nas melhores práticas de mercado, para fornecer uma compreensão
aprofundada do tema fundiário no procedimento de avaliação dos impactos gerados
em imóveis rurais pela construção de linhas de transmissão por meio dos princípios
fundamentais para uma negociação bem-sucedida.

Nos últimos anos, a construção de linhas infraestrutura de transmissão elétrica no

de transmissão de energia elétrica tem se
destacado como um tema de relevância
no contexto brasileiro. O país tem busca-
do ampliar sua capacidade de transmis-
são para atender à crescente demanda
por energia, impulsionada pelo cresci-
mento econômico e pelas mudanças nos
padrões de vida da população. O setor de
Brasil passou por um processo intenso
de modernização e expansão nas últimas
décadas, com avanços garantindo o for-
necimento eficiente e seguro de energia
elétrica, reduzindo as perdas energéticas
e melhorando a confiabilidade do sistema
para promover o desenvolvimento tecno-
lógico e econômico do país.

No entanto, a construção de linhas de transmissão frequentemente atravessa

propriedades privadas, resultando em impactos adversos, como por exemplo,
no agronegócio e prejuízos originados pela restrição do uso do solo na faixa de
servidão em virtude da falta de compreensão das questões relacionadas à ava-
liação de bens e benfeitorias e o processo construtivo.

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

Nesse contexto, o presente livro foi cuidadosamente estruturado em três partes fun-
damentais, proporcionando uma compreensão aprofundada do tema em questão. A
primeira seção dedica-se aos fundamentos que devem ser cuidadosamente conside-
rados para a celebração de um acordo indenizatório vantajoso. A segunda parte abor-
da os elementos essenciais na análise da avaliação necessária para a implementação
da linha de transmissão. Por fim, são apresentados os dois métodos de avaliação con-
siderados mais apropriados, os quais representam de forma precisa os reais prejuízos
ocasionados pela instalação das linhas de transmissão.

A figura 1 exibe uma torre estaiada situada em área de cultivo, enquanto ao fundo destaca-se algu-
mas torres autoportantes, integradas à exuberante vegetação da Mata Atlântica no Estado do Paraná.

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

CAPÍTULO 1:
OS PRINCIPAIS FUNDAMENTOS
I. A ABNT, sigla para Associação Brasileira de Normas Técnicas, é uma entida-
de privada sem fins lucrativos que atua no desenvolvimento e elaboração
de normas técnicas no Brasil. Essas normas são documentos que estabe-
lecem critérios e diretrizes para a produção de bens e serviços, evoluindo
para padronização e qualidade em diversos setores da indústria, comércio
e serviços. A NBR 14.653 é uma “família” de normas que estabelece os pro-
cedimentos e critérios para avaliação de bens. A ABNT NBR 14.653 - Ava-
liação de bens faz parte de uma série de normas que abordam diferentes
aspectos relacionados à avaliação de bens e é dividida em sete partes: Parte
1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imóveis urbanos; Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações
e bens industriais em geral; Parte 6: Recursos naturais e ambientais; Parte
7: Patrimônios históricos. Essa norma fornece diretrizes sobre como realizar
avaliações de diversos tipos de bens, como terrenos, edificações, máquinas,
equipamentos, entre outros. Ela estabelece os procedimentos gerais que de-
vem ser seguidos para garantir a consistência e a qualidade do processo de
avaliação.

II. Um imóvel rural é considerado um ativo imobilizado, capaz de gerar recei-

tas, destinado à exploração extrativista agrícola, pecuária ou agroindustrial.
É de suma importância compreender e mensurar minuciosamente o valor
real desse ativo. A compreensão da receita que o imóvel gera por hectare é
essencial, facilitando assim a apresentação ou aceitação de uma oferta in-
denizatória mais embasada e alinhada com o valor econômico deste imóvel.
Esse entendimento aprofundado contribui para uma avaliação mais precisa
do potencial financeiro do imóvel rural.

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

III. A faixa de servidão é uma área de terreno necessária para garantir a segu-
rança e operação de linhas de transmissão, com largura variável. A titulari-
dade/propriedade da faixa permanece com o proprietário do imóvel, mas o
uso é compartilhado sob regras de usabilidade que podem afetar a receita
do proprietário. A largura da faixa é determinada pelo projeto de engenharia.
O respeito às normas e a mensuração da perda de receita são fundamentais.

IV. As linhas de transmissão são consideradas obras de utilidade pública, pro-

movendo o desenvolvimento tecnológico e o bem-estar social. A Agência
Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) declara a área necessária como utilida-
de pública por meio da Declaração de Utilidade Pública (DUP). Isso permite a
construção coercitiva da linha, mesmo sem a concordância do proprietário.
A palavra “coercitivo” está relacionada à “coerção”, que se refere ao ato de
forçar, persuadir ou pressionar alguém a fazer algo contra sua vontade. O
termo “coercitivo” geralmente carrega uma conotação de força ou imposi-
ção, indicando que a ação é realizada contra a vontade da parte envolvida.

V. Os proprietários sujeitos à servidão têm direito à indenização prévia, em con-

formidade com o Decreto nº 35.851, de 16/07/1954, correspondente à justa
reposição dos prejuízos causados pelo uso público e restrições impostas ao
gozo da propriedade. O cálculo do valor justo deve ser feito considerando o
presente, sem alimentar falsas expectativas futuras. A indenização relacio-
nada à instituição de servidão para a instalação de linhas de transmissão
não está sujeita à tributação do imposto de renda, pois é exclusivamente
reconhecida como uma forma de reposição patrimonial. Isso exonera o con-
cessionário da obrigação de pagar qualquer retenção no pagamento das in-
denizações.

VI. O proprietário mantém a titularidade da área de servidão ou área serviente,

sem ocorrer transferência de titularidade. O Estado ou a empresa transmis-
sora não manifestam interesse em adquirir a propriedade, buscando apenas
garantir o direito de passagem.

VII. A compensação pela área da faixa de servidão é de caráter perpétuo, sendo

efetuada em um único pagamento ao proprietário mediante assinatura de
um instrumento público ou particular. Recomenda-se evitar acordos parciais
antecipados que não estabeleçam de maneira clara tanto a localização exata
da faixa quanto o valor total da indenização.

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VIII. A antecipação de uma indenização justa tem como objetivo restaurar inte-
gralmente o patrimônio, correspondendo precisamente aos prejuízos so-
fridos. Os recursos devem ser direcionados para uma atividade econômica
substituta ou investimentos que complementem a receita anual da proprie-
dade. A alocação deverá ser realizada com prudência, alinhada ao propósito
original da indenização.

IX. Os acessos para construção deverão ser realizados dentro da faixa de ser-
vidão. Se não for viável, a indenização deverá ser calculada, considerando
danos ao solo e culturas de valor comercial no novo local de acesso. Se optar
por manter o acesso perpétuo, calcule o valor justo correspondente a 99% do
valor da terra nua e adote um instrumento protetor dos interesses de ambas
as partes.

X. Na ausência de investimentos ou melhorias no imóvel, não há justificativa

para buscar uma margem adicional durante as negociações. É importante
discernir a distinção entre o aumento indevido de valor e aumento resultante
de investimentos no imóvel. Lembre-se que a indenização é a consequência
da reposição dos recursos investidos na propriedade. Entenda e valorize os
recursos do imóvel.

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

CAPÍTULO 2:
CADASTRO E GEOESPACIALIZAÇÃO

O ato de cadastrar um imóvel rural compreende o processo de inclusão das informa-

ções pertinentes a essa propriedade no banco de dados da empresa concessionária.
Tal procedimento é de suma importância para a identificação da titularidade legal,
bem como para o mapeamento preciso de sua localização e limites confrontantes.

O cadastro de imóveis rurais demanda, geralmente, a apresentação de documentação

que ateste a titularidade perante entidades como o Cartório de Registro de Imóveis
(CRI) e o cadastro deste no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (IN-
CRA), a Receita Federal do Brasil (RFB) e o Cadastro Ambiental Rural (CAR), assim como
a apresentação da documentação legível do proprietário tais como RG, CPF, certidão
de nascimento ou casamento, endereço, coordenadas geográficas da residência, te-
lefone e e-mail em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) a qual
refere-se a uma legislação brasileira que tem como objetivo regulamentar o tratamento
de dados pessoais por organizações, sejam elas públicas ou privadas. A LGPD (Lei nº
13.709/2018) foi promulgada em agosto de 2018 e entrou em vigor em setembro de
2020.

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

Este cadastro desempenha um papel fundamental na organização e controle das áreas

afetadas por um empreendimento, contribuindo para a gestão fundiária, a localização
precisa e a avaliação patrimonial. Além disso, é um componente essencial no processo
de elaboração da escritura pública de constituição de servidão de passagem.
Nesse contexto, é fundamental fazer a gestão dos stakeholders fundiários e geoes-
pacialização das propriedades e suas sedes, assim como a residência do proprietário.
Stakeholders são partes interessadas ou envolvidas em uma organização, projeto ou
iniciativa, que podem ser afetadas por suas ações ou que têm o potencial de afetar o
seu desempenho. A gestão eficaz de stakeholders é uma prática importante nas orga-
nizações, visando compreender e atender às expectativas, minimizar conflitos e maxi-
mizar o apoio para os objetivos da empresa. Essa abordagem contribui para a constru-
ção de relacionamentos positivos e sustentáveis com os proprietários envolvidos.
Da mesma forma, os proprietários dos imóveis devem manter o cadastro da empre-
sa atualizado, solicitando informações essenciais para a identificação e comunicação
eficiente. Isso inclui o nome da empresa responsável, o número do Cadastro Nacional
da Pessoa Jurídica (CNPJ), o endereço comercial, os números de contato telefônico e
e-mail, além dos dados da ouvidoria. Não menos importante é a verificação do crachá
e do número de contato telefônico do(s) técnico(s) que se apresentarem a pedido da
empresa, promovendo assim a transparência e segurança nas interações entre ambas
as partes.

A figura 2 ilustra uma esfera de sinalização. O principal propósito das esferas de sinalização é me-
lhorar a detecção e a consciência dos pilotos de aeronaves em relação às estruturas das linhas de
transmissão, ajudando a evitar colisões acidentais.

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CAPÍTULO 3:
O QUE DEVE SER INDENIZADO

Este capítulo é crucial, pois apresenta uma análise detalhada dos elementos que de-
vem ser objeto de estudo e análise no contexto da avaliação para passagem da li-
nha de transmissão. Em outras palavras, são esses elementos que irão determinar a
quantia a ser paga ao proprietário.

RESTRIÇÕES ÀS ATIVIDADES
ECONÔMICAS
A restrição às atividades econômicas implica na perda de liberdade do proprietário para
gerar receitas a partir do seu imóvel, resultando na diminuição do seu poder de controle
sobre as atividades realizadas, especialmente na faixa de servidão. Em termos simples,
essa restrição limita o uso do imóvel, acarretando uma redução direta na receita do
proprietário.
Essa restrição é imposta devido à proibição de atividades que podem comprometer
a estabilidade das estruturas e cabos, colocando em risco o funcionamento da rede
e, principalmente, a segurança das pessoas. Por exemplo, é expressamente vedada
a construção de edificações, queimadas, irrigação por aspersão tipo pivô central, ex-
ploração de jazidas, cultivo de culturas de médio e grande porte, bem como a prática
de silvicultura (reflorestamento). Em resumo, atividades ou culturas especialmente na
fase adulta, que interfiram nos cabos, são impedidas.

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A restrição, ao significar uma redução de receita para o proprietário, deverá ser devida-
mente indenizada na proporção adequada.

PROJETOS DEVIDAMENTE AUTORIZADOS

PELOS ÓRGÃOS COMPETENTES
Os projetos devidamente autorizados pelos órgãos competentes e em fase de imple-
mentação também exigem compensação adequada. Por exemplo, caso o proprietário
tenha realizado investimentos em projetos como de casas, galpões, loteamentos, entre
outros, é necessário que seja ressarcido devidamente.

RISCOS
O risco associado à queda de torres, rompimento de cabos e choque elétrico em linhas
de transmissão é uma questão crítica na gestão da segurança dessas infraestruturas.
A possibilidade de eventos como a queda de torres não apenas ameaça à integridade
estrutural, mas também coloca em risco a operação eficiente do sistema elétrico, o que
pode resultar em interrupções no fornecimento de energia e, sobretudo, representar
ameaças à saúde das pessoas. O rompimento de cabos acrescenta uma camada adi-
cional de perigo, com implicações sérias para a segurança das pessoas. O choque elé-
trico, por sua vez, é uma preocupação significativa, com riscos iminentes para o gado,
trabalhadores, comunidade local e a família do proprietário. Devido a esses perigos po-
tenciais, são implementadas medidas rigorosas de manutenção, inspeção e segurança
para mitigar tais riscos e garantir a operação segura e confiável das linhas de transmis-
são. Em qualquer caso, é imperativo que esses riscos sejam considerados no cálculo da
indenização.
Além desses riscos tangíveis, surge uma controvérsia em relação às possíveis conse-
quências à saúde das pessoas resultantes da exposição prolongada a campos eletro-
magnéticos gerados por linhas de transmissão de alta tensão. No contexto brasileiro, a
NBR 5.422 de 1985 – que está passando por um processo de atualização – estabelece
diretrizes para o projeto da largura da faixa de servidão de uma linha de transmissão,
considerando diversos fatores, entre eles, o nível de tensão da linha. Essa abordagem
busca mitigar os impactos e desconfortos decorrentes da presença dessas estruturas,
destacando a importância de regulamentações que equilibrem o desenvolvimento da
infraestrutura elétrica com a preservação do meio ambiente e a qualidade de vida das
comunidades afetadas.

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A figura 3 representa um aviso que reitera o perigo associado à escalada na torre.

INCÔMODOS
As inconveniências relacionadas às linhas de transmissão compreendem uma varie-
dade de elementos, que abarcam desde a interferência em dispositivos eletrônicos,
a desestabilização de drones usados na agricultura, a redução da beleza estética da
paisagem e a presença de pessoas e veículos na região afetada. Em todos os casos, é
fundamental que esses inconvenientes sejam devidamente contemplados no processo
de cálculo da indenização.

DANOS
O termo “dano” é empregado com o propósito de denotar prejuízos, lesões ou perdas
infligidas a algo ou alguém, especialmente em contextos como as linhas de transmis-
são, onde se refere especificamente a danos materiais. Essas ocorrências englobam a
destruição, a remoção total ou parcial de benfeitorias, avarias em cercas, esmagamen-
to de culturas e pastagens, compactação do solo de cultivo, dentre outros. A avaliação
dos danos deve ser realizada de maneira individualizada, considerando os valores de
mercado na localidade e o contexto econômico mais recente disponível (contempora-
neidade). Para determinar o montante indenizatório, torna-se essencial a avaliação das
benfeitorias, tanto reprodutivas quanto não reprodutivas, afetadas pela presença da
linha de transmissão.

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BENFEITORIAS REPRODUTIVAS E NÃO

REPRODUTIVAS
As benfeitorias reprodutivas referem-se a investimentos que valorizam o imóvel, sendo
categorizadas em culturas agrícolas anuais e permanentes. O Método de Capitalização
de Renda, que utiliza a capitalização presente da renda líquida prevista, é mais indicado
para avaliar essas benfeitorias, uma vez que fornece uma análise mais precisa.
Por outro lado, as benfeitorias não reprodutivas são investimentos que não geram
renda diretamente, incluindo as construções, edificações e instalações. O Método de
Quantificação do Custo, utilizando orçamentos analíticos com as quantidades de ma-
teriais e serviços e custos diretos e indiretos, é o mais recomendado para avaliar essas
benfeitorias, refletindo de maneira mais precisa a sua avaliação. É essencial calcular a
composição dos custos unitários. Ao avaliar benfeitorias não reprodutivas, é necessá-
rio considerar o custo de reprodução e reedição. O custo de reprodução é o gasto para
reproduzir um bem com preços do dia da avaliação, sem depreciação, enquanto o custo
de reedição desconta a depreciação do bem a partir do seu estado atual. Em resumo,
é mais prudente utilizar o custo de reprodução, a menos que existam especificações
exclusivas no contexto da avaliação.

A seguir descrevo as principais perguntas que deverão ser respondidas

sobre danos nas benfeitorias:
a. Quanto efetivamente custa para reconstruir (reproduzir) a edificação/
construção (cerca, galpão etc.) removida pela transmissora?
b. Quanto efetivamente custa para descompactar, recuperar e prepa-
rar o solo de cultivo para torná-lo apto à agricultura novamente após
a finalização das obras (hora máquina, adubação, calagem, replantio
etc.)?
c. A oferta contempla o valor das benfeitorias reprodutivas propriamen-
te dita, adicionados aos custos para replantio e tratos culturais soma-
dos com a perda de renda até essas benfeitorias se tornarem produ-
tivas e rentáveis novamente?

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Por fim, é aconselhável que a concessionária de transmissão reserve no mínimo 5%

do orçamento fundiário para cobrir os custos decorrentes de danos emergentes que
possam surgir durante o processo construtivo. Essa prática de contingenciamento visa
proporcionar uma margem financeira que permita lidar com imprevistos e eventuali-
dades, garantindo uma gestão mais eficiente dos recursos disponíveis e contribuindo
para a viabilidade e sucesso do empreendimento sem paralisações.

A figura 4 retrata uma benfeitoria não reprodutiva, exemplificada por um galpão, situada em área de
cultivo ocupada por uma benfeitoria reprodutiva, especificamente uma cultura de trigo, no Paraná.

INVIABILIDADE ECONÔMICA DA ÁREA

REMANESCENTE DO IMÓVEL
A inviabilidade econômica da área remanescente do imóvel rural no contexto de im-
plantação de linhas de transmissão de energia refere-se à situação em que a parcela
de terra remanescente após a instituição de servidão de parte da área para a instalação
das linhas de transmissão torna-se economicamente inviável para atividades agrícolas
ou rurais usuais comprometendo a segurança financeira da família.
Quando uma empresa de energia necessita utilizar parte de uma propriedade rural para
a construção de linhas de transmissão, pode ocorrer a suspensão da atividade econô-
mica dessa área específica. No entanto, o remanescente que não faz parte do objeto
da servidão pode ser afetado em suas projeções econômicas, seja pela redução da área

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

disponível para atividades agrícolas, limitações de acesso, interferência nas atividades

tradicionais, entre outros fatores.
Em tais situações, é aconselhável realizar uma análise de opções de viabilidade econô-
mica da porção remanescente. Se esta análise confirmar a inviabilidade, a negociação
deve abranger o imóvel como um todo.

Em paralelo: Plano Decenal de Expansão de Energia 2030 (PDE 2030)

O Plano Decenal de Expansão de Transmissão (PDE) é um documento estra-
tégico elaborado no setor elétrico que delineia as diretrizes e as projeções
para a expansão da infraestrutura de transmissão de energia elétrica ao lon-
go de um período de dez anos. Esse plano é fundamental para garantir o de-
senvolvimento adequado e funcionamento do Sistema Interligado Nacional
(SIN).
A projeção para a expansão da transmissão nos próximos 10 anos prevê a
melhoria de 37.454 km, representando um aumento de 24% na extensão do
sistema. Desse total, está previsto que 26.280 km entrem em operação até
2025. É notável que uma parte substancial dessa expansão se concentra nas
regiões Norte, Nordeste, Sul e Sudeste, com a instalação de grandes troncos
de interligação. Esses troncos têm o objetivo de aumentar a capacidade de
alimentação elétrica entre os subsistemas, conectando regiões antes iso-
ladas do Sistema Interligado Nacional (SIN), como o estado de Roraima e a
região oeste do Acre.
Além disso, as linhas de transmissão têm como objetivo facilitar o escoa-
mento da energia gerada pela Usina Hidrelétrica de Belo Monte, localizada no
Norte, e das usinas eólicas, fotovoltaicas e térmicas no Nordeste e Sudeste.
Destaca-se também, uma expansão específica na região Sul, com troncos
interligando os estados dessa região, permitindo o escoamento da geração
do parque eólico existente, além das Usinas Hidrelétricas (UHEs) e Peque-
nas Centrais Hidrelétricas (PCHs). A ampliação da rede de transmissão não
atende apenas à crescente demanda por energia elétrica, especialmente nas
capitais, mas também abrange expansões em todas as regiões do Brasil.
No cenário de referência, prevê-se um aumento de aproximadamente 40 mil
km de novas linhas de transmissão até o ano de 2030, resultando em uma
estimativa de mais de 200 mil km de linhas em operação no final do horizonte
deste PDE. Antecipa-se que os investimentos totais em transmissão atingi-
rão cerca de R$ 89,6 bilhões ao longo da próxima década, distribuídos entre
R$ 62,5 bilhões em linhas de transmissão e R$ 27,1 bilhões em subestações,
incluindo as instalações de transmissão de fronteira. Nota-se que desse
montante, R$ 30,4 bilhões serão investidos em empreendimentos que ainda
não obtiveram outorga.

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

CAPÍTULO 4:
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Diversos procedimentos estão disponíveis para a determinação do montante da in-

denização relativa à faixa de servidão, contudo, os métodos amplamente adotados e
mais coerentes consistem na abordagem de avaliação baseada em renda do imóvel
ou na utilização de coeficientes específicos chamado de coeficiente de servidão.

Ambos os métodos resultam na apresentação de um laudo de avaliação patrimonial

que é um documento técnico elaborado por profissionais legalmente habilitados e es-
pecializados em avaliação de bens. O laudo de avaliação patrimonial geralmente inclui
informações sobre o proprietário, beneficiário, valor unitário e global de mercado da
área afetada, quantidade, unidade, local, data e responsável técnico.
Esse documento serve como referência para negociações entre a empresa de energia
e o proprietário da terra, pois dependendo do grau de fundamentação e precisão reco-
mendados pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado o valor apontado no
laudo pode ter uma margem de ajuste para menor ou maior.

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

AVALIAÇÃO BASEADA NO
MÉTODO DE RENDA
O método de cálculo da indenização para a servidão de passagem, com base na abor-
dagem de renda, parte da valorização da receita gerada pelo imóvel afetado. Esta ava-
liação requer uma estimativa do valor da renda que será perdida devido à instituição
da servidão de passagem, bem como a determinação da taxa de capitalização relativa
para aferir o valor presente dessa renda perdida. É importante identificar a rentabilida-
de por hectare da área afetada.
A análise baseada nesse método leva em consideração o fluxo de caixa antes e depois
da imposição da construção da linha de transmissão. Portanto, é necessário calcular o
valor líquido da perda de renda, seguindo a abordagem: Em um cenário hipotético, con-
siderando uma perda anual de renda equivalente a R$ 1.000,00, a aplicação do valor de
R$ 16.215,00 em um regime de capitalização composta a uma taxa de juros de 12% ao
ano, durante 12 meses, resultará em um valor final de R$17.215,11.
Em outras palavras, o proprietário do imóvel deverá receber uma receita anual adicional
de aproximadamente R$ 1.000,11 para compensar a perda decorrente da servidão, que
é o resultado dos juros apresentados em um ano. A partir dessa pretensão, o valor justo
da indenização a ser concedido para compensar o prejuízo causado ao proprietário do
imóvel é estimado em cerca de R$16.215,00.

AVALIAÇÃO BASEADA NOS

COEFICIENTES DE SERVIDÃO
O método de cálculo do coeficiente de servidão para a determinação da indenização
é fundamentado em critérios preestabelecidos para diferentes tipos de uso e no va-
lor real da terra nua, levando em consideração o preço de mercado e a capacidade do
solo de gerar receitas. A capacidade do solo de gerar receitas pode ser identificada por
meio da classificação da capacidade de uso do solo que tem como propósito avaliar a
adequação de uma área para diversos tipos de usos, com base em suas características
físicas e potencialidades agrícolas, envolvendo a geração de receitas. Essa classifica-
ção é realizada com base em classes com variação de I a VIII, considerando critérios
como profundidade do solo, textura, drenagem, erosão, fertilidade, presença de rochas
e topografia.

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

Vários elementos são estudados para determinar o coeficiente de servidão (CS):

a. Análise da quantidade e tipo de torres, em que um maior número de estruturas
metálicas resulta em uma maior restrição à liberdade econômica de exploração
do imóvel.
b. Análise da proximidade das torres em relação à sede do imóvel, onde uma maior
proximidade implica em maior risco e incômodo, refletindo em maior significân-
cia e peso na determinação do coeficiente de servidão (%) e, consequentemen-
te, maior valor indenizatório.
c. Análise da destinação econômica do solo na faixa de servidão, distinguindo en-
tre atividades econômicas proibidas, que não são compatíveis com a presença
da linha de transmissão e devem ser interrompidas, e atividades permitidas, que
são compatíveis com a linha, embora sujeitas a algumas restrições.
d. Proporção entre a área de servidão e a área total do imóvel, onde quanto maior o
imóvel, menor é o comprometimento da receita total da propriedade. Para por-
centagem de comprometimento, basta multiplicar a área afetada por 100 e divi-
dir pela área total do imóvel, e em casos em que a servidão de passagem impac-
ta a totalidade do imóvel (inviabilização do remanescente), tal situação deve ser
calculada para fins de indenização.
e. Posição na qual a linha de transmissão cruza o imóvel, considerando que a in-
conveniência pode variar dependendo do local.
f. Destinação econômica e exploração do imóvel, uma vez que essa destinação e
exploração desempenha um papel crucial no cálculo do valor indenizatório, visto
que a implantação da linha pode inviabilizar ou limitar a capacidade de obtenção
de receitas do imóvel, que pode ser destinada a diferentes explorações, de lazer
e turismo, de agricultura, de extrativismo, de pecuária, silvicultura, agroindus-
trial entre outras, com valores agregados distintos.
g. Tensão da linha de transmissão e largura da faixa de servidão onde as tensões
de transmissão normalmente são impostas no Brasil com variações de 138 kV
até 765 kV, incluindo tensões de 230 kV, 345 kV, 440 kV e 500 kV. A largura da
faixa de servidão é calculada de acordo com as orientações da NBR 5.422 de
1985, que estabelece a metodologia para o cálculo da largura da área de ser-
vidão de uma linha, levando em consideração diversos fatores, como o tipo de
estrutura e condutores utilizados, o nível de tensão da linha, a distância entre
as torres, a tração do condutor nas torres, a altitude e as condições climáticas
da região. Quanto maior a tensão, maior é a largura da faixa de servidão, e, por
conseguinte, maior será a restrição.

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A figura 5 apresenta uma torre autoportante em processo de construção situada na região da Caatin-
ga, na Bahia, com destaque para a infraestrutura de acesso de serviço associada.

O método de coeficientes de servidão representa uma abordagem simplificada e ágil

para o cálculo da indenização, porém, sua precisão pode ser comprometida se o profis-
sional não tiver acesso a todos os dados necessários. Em resumo, esse método envolve
a aplicação de um índice sobre o valor da terra nua da faixa de servidão impactada. Por-
tanto, após a determinação do coeficiente de servidão (CS) para o imóvel, é necessário
calcular o valor da indenização de acordo com a seguinte fórmula:

IS = (CS x VTN)

IS= Indenização
CS = Coeficiente de servidão
VTN = Valor da terra nua impactada

Exemplo:
IS =?
CS = 30%
VTN = R$30.000,00
IS= (0,3 x 30.000,00)
IS = R$9.000,00

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Para a determinação do valor da terra, é essencial cal-

cular o preço por hectare da terra nua no município.
Esse valor geralmente é obtido por meio da aplicação
do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Este método constitui uma técnica amplamente uti-
lizada na avaliação de imóveis, que se fundamenta na
comparação da propriedade em questão com outras
semelhantes que foram recentemente transaciona-
das no mercado. O objetivo é estimar o valor do imó-
vel em foco com base nos preços de venda pratica-
dos no mercado imobiliário estimando valor de terra
nua e benfeitorias de forma separada. Nesse proces-
so comparativo, diversos critérios são considerados,
abrangendo a localização, características físicas,
classes de solo, dimensão, estado de conservação e
infraestrutura da propriedade etc. Saiba que existem
outros métodos, porém não serão abordados neste
ebook.
A escolha entre os métodos de avaliação está sujeita
às particularidades específicas da servidão de passa-
gem em análise. A indenização total deve contemplar
tanto os pagamentos pela servidão propriamente dita
(restrição) quanto o ressarcimento pelos prejuízos
resultantes da construção e manutenção (danos).

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CAPÍTULO 5:
NEGOCIAÇÃO NA PRÁTICA
A negociação é um processo no qual o proprietário e a empresa se envolvem na busca
por um acordo ou resolução para a passagem da linha de transmissão, frequente-
mente caracterizada por interesses conflitantes ou divergentes.

Esse processo compreende discussão, trocas de propostas, concessões e tomadas de

decisões com o objetivo de alcançar um consenso mútuo e benéfico. Uma negociação
bem-sucedida geralmente culmina em um acordo, no qual as partes envolvidas con-
cordam com os termos e condições consideradas aceitáveis.
Geralmente, a transmissora de energia realiza três tentativas de negociação amigável.
Na primeira, apresentam o valor resultante do laudo de avaliação. A segunda ocorre
caso seja identificado algum equívoco nesse laudo, que é então submetido à revisão. A
terceira e última tentativa incorpora uma margem adicional variável, geralmente cor-
respondente aos custos prováveis associados à ação judicial. Vale ressaltar que a ini-
ciativa de entrar com uma ação acarreta custos adicionais para a transmissora, e esses
custos são integrados à última oferta apresentada. As estratégias de negociação po-
dem variar entre empresas, por isso é importante entender o procedimento de avalia-
ção para fazer o melhor negócio.
Não é recomendável aceitar a primeira proposta e, em vez disso, questionar e explorar
alternativas. Solicite ou apresente cópia da memória de cálculo da indenização ou lau-
do de avaliação para conferir se todos os itens foram considerados na oferta e promo-
ver a transparência.

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CAPÍTULO 6:
O QUE FAZER QUANDO NÃO HAJA
ACORDO DO VALOR INDENIZATÓRIO

Antes de abordar os procedimentos em caso de falta de acordo sobre o valor da in-

denização, é importante compreender o funcionamento e ressaltar que o sistema ju-
diciário no Brasil enfrenta diversos desafios que afetam sua eficácia e a confiança
da sociedade. Esses desafios incluem a lentidão dos processos, casos de corrupção,
falta de transparência, dificuldades de acesso à justiça, ineficiência na administração
dos processos, carga de trabalho excessiva e a necessidade de revisão do modelo
judicial tradicional.

Nesse contexto, a estrutura e os princípios convencionais do sistema de justiça estão

sendo questionados. Especialistas e defensores dos direitos humanos argumentam a
favor da reforma do sistema judiciário brasileiro, considerando abordagens alternati-
vas, como mediação e conciliação, para aliviar a sobrecarga dos tribunais.
Quanto à questão do valor da indenização quando não há acordo, o processo de insti-
tuição da servidão ocorre por meio de uma decisão judicial. O valor final é determinado
após uma perícia judicial, que acontece após a conclusão do processo na esfera judi-
cial. Isso significa que a concessionária fará o depósito do valor da indenização em uma
conta bancária associada ao processo, seguindo as orientações do juiz e baseada no
laudo de avaliação. Uma vez obtida a autorização prévia para acesso à propriedade,
conhecida como ordem judicial de imissão de posse provisória, a construção do em-
preendimento acontecerá paralelamente ao processo judicial, e o valor adequado será
previsto no contexto do tribunal ao final do processo que aconteceria anos depois.

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É importante mencionar que a resolução desse conflito na esfera judicial

implica em custos adicionais, como honorários advocatícios, taxas judiciais
e despesas relacionadas à participação em audiências e demora no recebi-
mento do valor indenizatório, entre outros. Esses custos devem ser cuida-
dosamente observados antes de optar por seguir esse caminho legal.
Recomenda-se recorrer à negociação do valor na esfera judicial somente
após ter exaurido todas as alternativas pelas vias administrativas disponí-
veis.

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CAPÍTULO 7:
A CONSTRUÇÃO

A construção de uma linha de transmissão de energia elétrica envolve diversas fases,

desde a etapa inicial de planejamento até alcançar a operação comercial.

Durante a fase construtiva, as principais etapas incluem a implementação dos acessos

de serviço, a materialização topográfica das estruturas, a supressão vegetal (desmata-
mento), a escavação das fundações e obras civis, além da montagem das estruturas, o
lançamento de cabos e para finalizar o comissionamento. O comissionamento refere-se
ao processo de verificação e teste de sistemas, componentes ou instalações para ga-
rantir uma operação de acordo com as especificações e requisitos previamente esta-
belecidos.
Cada fase é realizada por equipes distintas e especializadas que circulam diariamen-
te pelos imóveis para cumprir o cronograma de construção. O objetivo é construir o
empreendimento no menor prazo possível. Essa circulação pode ocasionar transtornos
temporários aos proprietários de imóveis, como poeira, incômodos e danos em benfei-
torias.

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Esses problemas tornam-se mais acentuados quando a empresa responsável não

dispõe de uma equipe devidamente dimensionada e preparada para mitigar essas
questões. Profissionais com conhecimento comprovado na área fundiária, geral-
mente denominada equipe de “diligenciamento fundiário”, devem ser responsáveis
pela comunicação fundiária e identificação desses problemas intermediando as
conversas entre proprietários e transmissoras.
Por fim, lembre-se que o instrumento de instituição de servidão (escritura ou con-
trato de servidão) deve prever e regulamentar também os ressarcimentos dos danos
efetivamente comprovados durante a fase de construção e operação do sistema, ou
seja, em toda vida útil da linha de transmissão.

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Negociação de Sucesso - 7 ETAPAS PARA INDENIZAÇÃO EM LINHAS DE TRANSMISSÃO

REFERÊNCIAS
BIBLIOGRÁFICAS

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nal de Expansão de Energia 2030. Ministério de Minas e Energia. Empresa de Pes-
quisa Energética. Brasília: MME/EPE, 2021. 1v.: il.
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“c”, do Código de Águas (Decreto n° 24.643, de 10 de julho de 1934). Disponível em:
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