LEI COMPLEMENTAR Nº 073, DE 22 DE JANEIRO DE 2020.

Estabelece o regulamento dos

loteamentos fechados, dos
condomínios horizontais de lotes no
perímetro urbano do município de
Caruaru e dá outras providências.

A PREFEITA DO MUNICÍPIO DE CARUARU, ESTADO DE PERNAMBUCO: Faço

saber que a Câmara Municipal aprovou e eu sanciono a seguinte Lei Complementar:

CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1° O parcelamento do solo para fins de implantação de loteamentos fechados e de

condomínios horizontais de lotes, no perímetro urbano do município de Caruaru, serão
regidos por esta Lei.

§ 1º A infraestrutura básica completa do empreendimento e seu acesso serão de

responsabilidade do empreendedor ou proprietários.

§ 2º O parcelamento do solo e o percentual de área pública devem observar o disposto

nas legislações urbanísticas vigentes nos âmbitos federal, estadual e municipal.

Art. 2º Para efeito desta Lei, considera-se:

I - Loteamento fechado: a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação horizontal,
residencial ou empresarial, formado por edificações independentes localizadas em terrenos de
uso privado e dotados de infraestrutura e serviços comuns, mantidos pelos proprietários, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação
ou ampliação das vias existentes, com fechamento do seu perímetro, por muro ou outra forma
e dotado de portaria, com ou sem controle de acesso, devendo ser aprovado atendendo ao
disposto na Lei Federal nº 6.766/79, no tocante às normas gerais, observados ainda os termos
previstos no Capítulo II e compreendendo 3 (três) situações específicas:
a) Os loteamentos fechados a serem implantados no Município, após a publicação desta
Lei, que deverão observar suas disposições para aprovação de projeto;
b) Os loteamentos fechados já implantados no Município, antes da publicação desta Lei,
que deverão observar suas disposições para fins de regularização;
c) Os loteamentos abertos já implantados, que venham a se tornar fechados, nos termos
desta Lei.
II - Condomínio horizontal de lotes: o empreendimento no qual as vias de circulação,
unidades autônomas e áreas comuns são de domínio privado do empreendedor e/ou dos
titulares das unidades autônomas, nos termos do artigo 82 da Lei Federal nº 4.591/1964.
III - Infraestrutura básica: os equipamentos de escoamento das águas pluviais, iluminação
pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, energia elétrica pública e
domiciliar, e áreas destinadas a sistemas de circulação.

CAPÍTULO II
 DOS LOTEAMENTOS FECHADOS

Art. 3º Os loteamentos fechados que, na data da publicação desta Lei, comprovadamente,

já estiverem fechados, por muro, portaria, cancela ou outro elemento de controle de acesso,
poderão ter seu fechamento regularizado, desde que:
I – já estejam regularmente aprovados pelos órgãos públicos e registrados no Cartório de
Registro de Imóveis;
II – seja providenciada, previamente, a regularização do parcelamento do solo, caso se
trate de loteamento irregular;
III – o fechamento não obstrua ou interfira no trânsito de ruas ou avenidas que façam
ligação com outros loteamentos ou outras vias; e nem cause o isolamento de propriedades
vizinhas, que tenham acesso unicamente pelas vias do loteamento em questão, exceto se
promovida a adequação do sistema viário sem ônus para o município;
IV – seja previamente constituída pessoa jurídica, com no mínimo, 50% (cinquenta por
cento) dos proprietários de lotes e que esta comprove, previamente, que convocou de forma
expressa todos os proprietários de lotes para participarem de assembleia com finalidade
específica para deliberação quanto ao fechamento do loteamento, e que houve aprovação de,
no mínimo, 70% (setenta por cento) dos proprietários dos lotes.
V – a entidade representativa dos proprietários responsabiliza-se pela manutenção dos
bens e execução dos serviços públicos na área fechada;
VI - no prazo máximo de 12 (doze) meses após a publicação desta Lei, prorrogável
justificadamente por igual período, a entidade representativa dos proprietários protocole ao
órgão com poderes para conceder a regularização do fechamento, que deverá ser instruído
com cópia do seu ato constitutivo cuja pauta específica seja a deliberação dos proprietários
em relação à regularização do fechamento de que trata esta Lei, nos termos do inciso IV, além
dos seguintes documentos:
a) planta da área a ter seu fechamento regularizado, com indicação de suas divisas e
confrontantes, das áreas verdes, equipamentos comunitários e das vias públicas, intramuros,
bem como de todos os lotes existentes dentro do perímetro fechado, nos moldes dos projetos
urbanísticos dos loteamentos;
b) memorial descritivo da área a ser fechada;
c) prova da constituição da entidade representativa dos proprietários da área em questão,
acompanhada do regimento interno;
d) comprovação de que o loteamento já estava fechado, quando da publicação da presente
Lei.

Parágrafo único. As mesmas exigências serão atribuídas aos loteamentos fechados a

serem implantados e àqueles que manifestem vontade de se tornarem fechados.

Art. 4º Quando da regularização do fechamento, as áreas verdes e equipamentos

comunitários, as vias de circulação, intramuros, serão objeto de autorização onerosa de uso
por tempo indeterminado à entidade representativa dos proprietários, a qual ficará responsável
pela manutenção das áreas retromencionadas e pelos serviços a serem prestados na forma do
art. 6º desta Lei.

§ 1º O preço público pela autorização onerosa de uso será devido anualmente e calculado
de acordo com a fórmula constante no anexo único, devendo ser pago até o dia 31 de janeiro
de cada exercício.
 § 2º A autorização onerosa de uso e o fechamento da área poderão ser revogados a
qualquer momento pelo Poder Público, caso houver interesse público, sem implicar em
qualquer ressarcimento ou gerar indenização, seja a que título for.

§ 3º Havendo indeferimento do pedido para regularização do fechamento de loteamento,

o ato deverá ser motivado e fundamentado de acordo com razões técnicas apontadas pelos
órgãos competentes.

§ 4º As edificações já construídas na área de equipamentos comunitários deverão se

regularizar perante o Município.

Art. 5º Fica o Poder Público autorizado a desafetar as áreas públicas e a autorizar o uso
de que trata o artigo 4º, nos seguintes termos:
I – a autorização de uso será outorgada à entidade representativa dos proprietários que
represente, no mínimo, 50% (cinquenta por cento) dos proprietários de lotes;
II – a autorização de uso e a aprovação do loteamento fechado serão formalizadas por
decreto do Poder Executivo;
III - no decreto que autoriza o uso deverão constar todos os encargos relativos à
manutenção e à conservação dos bens públicos em causa;
IV - deverá constar do mesmo decreto que qualquer outra utilização das áreas públicas
somente poderá ocorrer se houver objeto de autorização específica da administração direta ou
indireta, por meio dos órgãos competente.

Art. 6º Para fins de regularização do fechamento de loteamento, no mínimo 50%

(cinquenta por cento) do sistema de áreas verdes e equipamentos comunitários deverão ficar
externamente à área fechada e contígua a esta, quando for possível.

Parágrafo único. Quando não for possível o atendimento ao caput deste artigo, será
admitida porcentagem menor ou mesmo a dispensa de área verde externa, a critério do órgão
municipal competente.

Art. 7º Na regularização do loteamento fechado as áreas públicas preferencialmente se

situar externamente ao perímetro fechado, podendo ser autorizada a localização interna por
deliberação técnica fundamentada do órgão municipal competente, mediante autorização de
uso, ficando sua manutenção e limpeza sob responsabilidade da entidade representativa dos
proprietários.

Art. 8º Será de inteira responsabilidade da entidade representativa dos proprietários, nos

limites do fechamento do loteamento, dentre outros:
I – os serviços de manutenção das árvores e poda no loteamento e nas áreas verdes,
quando necessário;
II – a manutenção e conservação das vias públicas de circulação, da pavimentação e da
sinalização de trânsito;
III – a coleta e remoção de lixo domiciliar internamente à área fechada, o qual deverá ser
depositado na portaria onde houver recolhimento da coleta pública;
IV – a limpeza das vias públicas;
V – a prevenção de sinistros;
 VI – o parque de iluminação das vias internas do loteamento, incluindo a despesa com
manutenção, conservação e o consumo de energia, conforme tarifa definida pela
concessionária.
VII – a obrigatoriedade de manutenção de campanha educativa visando o pagamento
pelos moradores do loteamento do IPTU das unidades;
VIII – outros serviços que se fizerem necessários;
IX – garantir o acesso livre e desimpedido das autoridades e entidades públicas que
zelam pela segurança e bem estar da população, bem como daquelas que detenham poder
fiscalizatório.

§ 1º Os serviços de manutenção da área pública intramuros deverão ser identificados por

Termo de Compromisso firmado pela entidade representativa dos proprietários, onde
identificar-se-ão todos os detalhes técnicos e operacionais dos serviços a serem executados,
antes do decreto de regularização do loteamento fechado.

§ 2º Eventuais obras de melhoria a serem executadas nos espaços públicos internos à

área fechada deverão ser precedidas de solicitação de licença, por parte da entidade
representativa dos proprietários, mediante processo administrativo ao órgão municipal
competente, acompanhado dos projetos técnicos e memorial descritivo, devendo o referido
órgão, no caso de deferimento, indicar um engenheiro fiscal para o acompanhamento da
execução de tais obras.

§ 3º As vias objeto da autorização de uso de que trata esta Lei poderão ser dotadas de
portaria, para monitoramento da entrada de pessoas no local e garantia da segurança da
população em geral e dos moradores, permitindo-se o acesso mediante prévia identificação.

§ 4º As áreas verdes dos loteamentos fechados implantados no município não serão

inferiores a 10% (dez por cento) do total do empreendimento, podendo incluir neste
percentual áreas de preservação permanente. As áreas verdes terão sua gestão e conservação a
cargo da entidade representativa dos proprietários, seguindo as diretrizes do órgão ambiental
competente quanto à forma de manutenção e conservação destas, além das previstas nesta Lei,
na Lei Federal nº 6.766/1979 e no Plano Diretor vigente no Município. As áreas de
equipamento comunitário serão de uso comum dos proprietários, devendo ser previamente
aprovado pelo Município.

§ 5º As áreas de reserva legal, devidamente averbadas, nos termos da legislação vigente

deverão ser mantidas com as mesmas exigências feitas quando da averbação destas citadas
áreas, principalmente quanto ao seu uso e destinação, não inseridas no percentual de áreas
verdes previsto no parágrafo anterior.

§ 6º Juntamente com o registro do loteamento, além dos documentos exigidos pela Lei
Federal nº 6.766/1979, o empreendedor deverá apresentar o regulamento de uso das vias e
espaços públicos intramuros, para que possa ser averbado junto à margem do registro do
loteamento, para fins de sua publicidade, nos termos do artigo 246, da Lei de Registro
Públicos e outras ocorrências que, por qualquer modo, altere o registro.

Art. 9º Para fins de aprovação de projeto de loteamento fechado a ser implantado,

loteamento aberto a ser fechado ou loteamento fechado a ser regularizado, não poderão ser
incluídas, em seu perímetro intramuros, vias estruturais e coletoras que interliguem 2 (duas)
ou mais vias do sistema viário existente.

§ 1º Poderá ser excluído da regra do caput deste artigo, o loteamento interligado com
outro bairro, desde que a via do sistema viário existente a ser fechado não prejudique a
alimentação das vias principais do bairro que permanecer aberto, a critério dos órgãos
municipais de Urbanização, Planejamento, Meio Ambiente, Trânsito e Transportes,
demonstrando a desnecessidade da via para atendimento do bairro vizinho que tiver sua via
interditada. Fica a critério da Autarquia de Urbanização e Meio Ambiente de Caruaru solicitar
Relatório de Impacto de Trânsito (RIT) para melhor avaliar o impacto do fechamento do
empreendimento.

§ 2º Em caso de pedido de fechamento ou regularização de loteamentos distintos que

façam uso comum da via a ser obstruída, esta deverá ser objeto de regulamento de todos os
loteamentos envolvidos, dispondo sobre a forma de utilização e manutenção da via comum,
bem como a forma de rateio e responsabilidade por este serviço, construção de portaria,
acesso e controle de entrada e monitoramento da via comum.

Art. 10. Caberá à administração municipal a responsabilidade pela determinação,

aprovação e fiscalização das obras de manutenção dos bens públicos outorgados nos termos
deste capítulo.

Art. 11. Na hipótese de descumprimento das obrigações de manutenção e conservação ou

desvirtuamento da utilização dos bens públicos concedidos pela entidade representativa dos
proprietários, a administração municipal revogará a autorização e assumirá a total
responsabilidade pelos bens públicos, determinando ainda:
I — a perda do caráter de loteamento fechado;
II — multa correspondente a duas vezes o valor pago anualmente pela autorização de uso,
a ser recolhida pela associação de proprietários.

Parágrafo único. Na hipótese da administração municipal determinar a remoção de

benfeitorias, tais como fechamentos, portarias e outros, esses serviços serão de
responsabilidade da entidade representativa dos proprietários, sob pena de ressarcimento de
custos, caso não executados no prazo determinado.

Art. 12. Após a publicação do decreto de outorga de autorização de uso, a utilização das
áreas públicas internas ao loteamento, respeitados os dispositivos legais vigentes, será objeto
de regulamentação do Município, enquanto perdurar a citada autorização de uso.

Parágrafo único. Os contratos padrão de compromisso de compra e venda e as respectivas

escrituras públicas dos lotes compreendidos no perímetro fechado do loteamento, mesmo
daqueles que venham a ser regularizados, deverão prever expressamente a obrigação do
adquirente em contribuir para a manutenção das vias, logradouros, equipamentos
comunitários e todos os bens públicos intramuros objetos da autorização onerosa de uso.

Art. 13. Na hipótese de descaracterização do loteamento fechado, através da abertura ao

uso público das áreas objeto da autorização de uso, as mesmas reintegrarão o sistema viário e
de equipamento comunitário do Município, assim como as benfeitorias executadas, sem que
assista à entidade representativa dos proprietários qualquer direito a indenização.

Parágrafo único. Se por razões urbanísticas for necessário intervir nos espaços públicos
sobre os quais incide a autorização de uso segundo esta Lei, não caberá à entidade
representativa dos proprietários qualquer indenização ou ressarcimento por benfeitorias
eventualmente afetadas.

Art. 14. Os loteamentos fechados sem a devida autorização de uso das áreas públicas,
que se encontram em situação irregular na data de publicação desta Lei, deverão enquadrar-se
nos termos de suas exigências.

§ 1º Os loteamentos que se encontram fechados sem autorização legal, disporão do prazo

de 300 (trezentos) dias para sua regularização, sob pena de aplicação de multa no valor de
0,01 (um centésimo) do maior valor do metro quadrado de terreno da área onde está inserido,
lançado na guia de IPTU do respectivo lote, aplicável a cada proprietário de lote pertencente
ao loteamento, por dia de permanência em situação irregular, após o prazo estipulado.

§ 2º Os loteamentos abertos já implantados disporão do prazo de 360 (trezentos e

sessenta) dias para requerer o fechamento, nos termos desta Lei, sendo vedado o fechamento
após o decurso deste prazo

§ 3º Somente poderão fazer uso do disposto nesta Lei os loteamentos devidamente

aprovados ou regularizados, devidamente registrados, nos termos da Lei nº 6.766/79 ou
Termo de Ajustamento de Conduta, devidamente aceito e cumprido com o Ministério Público
Estadual, que já tenha sido objeto do Registro do loteamento no Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca.

CAPÍTULO III
DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS DE LOTES

Art. 15. Aos condomínios horizontais de lotes aplica-se, no que couber, por analogia, o
disposto no Código Civil Brasileiro, em relação aos condomínios de edifícios, e na Lei
Federal nº 4.591/1964 e alterações posteriores, sendo considerado, para efeitos desta Lei, cada
lote como unidade autônoma, a ele atribuído uma fração ideal da gleba e os bens públicos
intramuros, sendo que no todo existirão igualmente as áreas e edificações de uso comum, que
também deverão ter suas frações ideais atribuídas.

Art. 16. A implantação dos condomínios horizontais de lotes não poderá interromper o
sistema viário existente ou projetado.

Art. 17. Compete aos condomínios, com relação às suas unidades autônomas:
I - a manutenção da infraestrutura condominial, incluindo vias de circulação interna, bem
como das áreas e equipamentos comuns;
II – a quitação tributária das áreas comuns;
III – a instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndios, conforme projeto
aprovado pelo Corpo de Bombeiros, se necessário.
 Art. 18. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma deverá contribuir diretamente
com as importâncias relativas aos tributos municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

Parágrafo único. As áreas comuns serão tributadas pelo Município, figurando o

condomínio como contribuinte e os condôminos como responsáveis solidários.

Art. 19. Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes

cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas nos empreendimentos,
elaborarão, por documento exarado pela assembleia geral, que contemplará, além dos
dispositivos de observância obrigatória estabelecidos pela legislação civil, no mínimo, as
seguintes obrigações:
I – vedação à construção de prédio (edificação multifamiliar);
II – vedação à construção de mais de uma unidade residencial e respectiva edícula por
unidade autônoma;
III – permissão para construção de muros de arrimo, com limites de execução até a altura
estritamente necessária a tal finalidade;
IV – concessão de servidão para passagem de águas pluviais por parte de todo
condomínio;
V – manter as unidades autônomas limpas, com vegetação aparada;
VI – responsabilidade do empreendedor pela preservação ambiental e conservação e
limpeza dos imóveis não alienados e das áreas comuns nos limites exigidos por Lei, ou que o
sindico responda, caso todas as unidades já tiverem sido alienadas.

Art. 20. O empreendedor ficará investido em todas as obrigações de síndico, enquanto

não vendidos mais de 50% (cinquenta por cento) das unidades autônomas.

Parágrafo único. Ultrapassado o limite estabelecido no caput deste artigo, o responsável

será o prazo de 30 (trinta) dias para convocar assembleia geral destinada à eleição do síndico
e demais cargos previstos na convenção de condomínio.

Art. 21. Para instruir o projeto do condomínio horizontal de lotes, para aprovação, o
empreendedor deverá apresentar, no mínimo:
I – Plantas de levantamento topográfico, arruamento e drenagem, parcelamento de solo e
grade de ruas;
II – Memorial descritivo;
III – Cronograma de obras;
IV – Memorial de infraestrutura;
V – Planilha de cálculo de áreas, nos termos da NBR 12.721/2006;
VI – Planilha de custos da realização da infraestrutura e de cada unidade autônoma;
VII – Anotação de Responsabilidade Técnica;
VIII – Minuta da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno;
IX – Licenciamento Ambiental;
X – Projetos de eletrificação aprovado pela Companhia Energética de Pernambuco -
Celpe e abastecimento e esgotamento sanitário aprovado pela Companhia Pernambucana de
Saneamento - COMPESA aprovados;
XI - Projeto Aprovado do Corpo de Bombeiros Militar do estado de Pernambuco para as
áreas comuns.
 Art. 22. Uma vez concluído o empreendimento, aprovado pela Prefeitura Municipal,
devidamente registrado no Ofício Imobiliário e constituído legalmente o condomínio, os
serviços de instalação, manutenção e conservação de via interna, recolhimento de lixo,
conservação de meio-fio, rede de energia elétrica e iluminação, rede de água e esgoto com
tratamento, deverão ser efetuados pelo próprio condomínio.

Parágrafo único. Todo o perímetro da área do condomínio horizontal de lotes poderá ser
murado, sendo que deverá ter muro permeável de 30% (trinta porcento) no alinhamento do
logradouro público, altura mínima de 1,80m (um metro e oitenta centímetros) e máxima de
3,00m (três metros), que caracterizará a separação da área utilizada da malha viária urbana, e
o acesso ao condomínio deve ser projetado para a via do Município.

CAPÍTULO IV
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 23. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação

Palácio Jaime Nejaim, 22 de janeiro de 2019; 199º da Independência; 132º da República.

RAQUEL Assinado de
forma digital
TEIXEIRA por RAQUEL
LYRA:027 TEIXEIRA
LYRA:027929
92979470 79470
RAQUEL LYRA
Prefeita

O PROJETO QUE ORIGINOU ESTA LEI É DE AUTORIA DO PODER EXECUTIVO.

 LEI COMPLEMENTAR Nº 073, DE 22 DE JANEIRO DE 2020.

ANEXO ÚNICO

CÁLCULO DO PREÇO PÚBLICO PELA AUTORIZAÇÃO ONEROSA

Onde:
PP = Preço público devido
UFM = Unidade Fiscal do Município de Caruaru
APA = Total de metros quadrados (m²) das áreas públicas objeto da autorização de uso