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Direito Imobilirio

SUMRIO

SUMRIO ABERTURA .................................................................................................................................. 9 APRESENTAO .......................................................................................................................................................................... 9 OBJETIVO E CONTEDO ......................................................................................................................................................... 9 BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................................................................................... 11 PROFESSORAS-AUTORAS ...................................................................................................................................................... 13 MDULO 1 INTRODUO AO DIREITO IMOBILIRIO ........................................................... 15 APRESENTAO ........................................................................................................................................................................ 15 UNIDADE 1 BENS IMVEIS ............................................................................................................... 15 1.1 BEM IMVEL ...................................................................................................................................................................... 15 1.2 IMVEL URBANO E RURAL ............................................................................................................................................ 15 1.3 ESTATUTO DA TERRA ....................................................................................................................................................... 15 1.4 UTILIDADE DA CLASSIFICAO .................................................................................................................................. 16 1.5 REGISTROS ........................................................................................................................................................................... 16 1.5.1 ABERTURA DE MATRCULA ........................................................................................................................................ 16 1.5.2 OPERAES ..................................................................................................................................................................... 16 1.6 ESPECIFICIDADE DOS IMVEIS RURAIS ................................................................................................................... 17 1.6.1 CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMVEL RURAL ............................................................................................. 17 1.6.2 LEI 10.267/01 ................................................................................................................................................................... 17 1.6.2.1 CANCELAMENTO DE MATRCULA E REGISTRO ............................................................................................... 18 1.6.2.2 GEORREFERENCIAMENTO ....................................................................................................................................... 18 1.6.3 RESERVA LEGAL .............................................................................................................................................................. 19 1.6.4 RESTRIES ALIENAO ........................................................................................................................................ 19 1.6.4.1 CASOS DE INAPLICABILIDADE DAS RESTRIES ........................................................................................... 20 1.6.4.2 EMPRESA BRASILEIRA CONTROLADA POR ESTRANGEIROS ........................................................................ 20 1.7 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 20 UNIDADE 2 TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS ........................................................................... 20 2.1 APROPRIAO .................................................................................................................................................................... 20 2.2 PATRIMNIO E DIREITOS ................................................................................................................................................ 21 2.3 CARACTERSTICAS DOS DIREITOS REAIS .................................................................................................................. 21 2.3.1 RELAO TAXATIVA OU NUMERUS CLAUSUS ................................................................................................... 22 2.3.2 CARTER ERGA OMNES ............................................................................................................................................... 24 2.3.3 DIREITO DE SEQUELA .................................................................................................................................................. 24 2.3.4 AO REAL ....................................................................................................................................................................... 24 2.3.5 PREFERNCIA ................................................................................................................................................................... 25 2.4 CLASSIFICAO DOS DIREITOS REAIS ...................................................................................................................... 25 2.4.1 DIREITO REAL SOBRE COISA PRPRIA .................................................................................................................... 25 2.4.2 DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA ...................................................................................................................... 26 2.4.3 DIREITO REAL DE AQUISIO ................................................................................................................................... 26 2.5 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 27 UNIDADE 3 POSSE E PROPRIEDADE ................................................................................................ 27 3.1 CONCEITOS INICIAIS ........................................................................................................................................................ 27 3.2 POSSE .................................................................................................................................................................................... 27

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3.2.1 PODER SOBRE BEM ....................................................................................................................................................... 28 3.2.2 EFEITOS DA POSSE ........................................................................................................................................................ 28 3.2.3 AQUISIO E TRANSMISSO .................................................................................................................................... 29 3.2.4 DESDOBRAMENTO DA POSSE .................................................................................................................................. 29 3.2.5 TIPOS DE POSSE ............................................................................................................................................................. 29 3.3 PROPRIEDADE ..................................................................................................................................................................... 29 3.3.1 CONSTITUIO DE 1988 ............................................................................................................................................. 30 3.3.2 DIREITO DE PROPRIEDADE ......................................................................................................................................... 30 3.3.3 FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE ....................................................................................................................... 30 3.3.3.1 PROPRIEDADES URBANAS ....................................................................................................................................... 31 3.3.3.2 PROPRIEDADES RURAIS ............................................................................................................................................ 32 3.3.3.3 DIREITO DE PROPRIEDADE E FUNO SOCIAL ............................................................................................... 33 3.3.4 AQUISIO DA PROPRIEDADE .................................................................................................................................. 34 3.3.5 PERDA DA PROPRIEDADE ............................................................................................................................................ 35 3.4 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 35 UNIDADE 4 DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR .................................................................... 35 4.1 PROCESSO DE COMPRA-VENDA DE IMVEL ......................................................................................................... 35 4.2 PROMESSA DE COMPRA E VENDA ............................................................................................................................. 36 4.3 CONCLUSO DE COMPRA E VENDA ......................................................................................................................... 36 4.4 ESCRITURA PBLICA ........................................................................................................................................................ 37 4.4.1 ADQUIRENTE DE M-F .............................................................................................................................................. 37 4.5 ARRAS .................................................................................................................................................................................... 38 4.5.1 RESOLUO DO ACORDO .......................................................................................................................................... 38 4.5.2 DESISTNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR .................................................................................................... 39 4.6 ADJUDICAO COMPULSRIA ................................................................................................................................... 39 4.6.1 COMPROMISSO NO REGISTRADO NA MATRCULA ........................................................................................ 39 4.7 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 40 UNIDADE 5 DIREITO REGISTRAL ..................................................................................................... 40 5.1 SISTEMA REGISTRAL ........................................................................................................................................................ 40 5.2 MATRCULA ......................................................................................................................................................................... 40 5.3 REGISTRO E AVERBAO ............................................................................................................................................... 41 5.4 ATRIBUTOS DO SISTEMA REGISTRAL ........................................................................................................................ 41 5.4.1 AUTENTICIDADE ............................................................................................................................................................ 41 5.4.2 SEGURANA .................................................................................................................................................................... 42 5.4.3 PUBLICIDADE .................................................................................................................................................................. 42 5.4.4 EFICCIA ........................................................................................................................................................................... 42 5.5 CUIDADOS NA AQUISIO ........................................................................................................................................... 42 5.5.1 CERTIDES OBRIGATRIAS ........................................................................................................................................ 43 5.5.1.1 CERTIDES RELATIVAS AO IMVEL ..................................................................................................................... 43 5.5.1.2 CERTIDES DE DISTRIBUIO DE FEITOS JUDICIAIS ................................................................................... 44 5.5.1.3 CERTIDES PESSOAIS DO VENDEDOR ............................................................................................................... 44 5.5.2 FRAUDE ............................................................................................................................................................................. 44 5.5.3 ROL ESPECFICO DE CERTIDES .............................................................................................................................. 45 5.6 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 45

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UNIDADE 6 CENRIO CULTURAL ..................................................................................................... 45 6.1 FILME .................................................................................................................................................................................... 45 6.2 OBRA LITERRIA ................................................................................................................................................................ 46 6.3 OBRA DE ARTE ................................................................................................................................................................... 46 MDULO 2 CONDOMNIO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS ....................................... 47 APRESENTAO ........................................................................................................................................................................ 47 UNIDADE1 ESPCIES DE CONDOMNIO ........................................................................................... 47 1.1 CONDOMNIO VOLUNTRIO ........................................................................................................................................ 47 1.1.1 DIREITOS DO CONDMINO ....................................................................................................................................... 47 1.1.2 DESPESAS ......................................................................................................................................................................... 48 1.1.3 INDIVISIBILIDADE .......................................................................................................................................................... 48 1.1.3.1 DIVISO DE CONDOMNIO ..................................................................................................................................... 49 1.1.4 ADMINISTRAO ........................................................................................................................................................... 49 1.2 CONDOMNIO NECESSRIO .......................................................................................................................................... 49 1.3 CONDOMNIO EDILCIO ................................................................................................................................................. 50 1.3.1 REAS DE USO COMUM ............................................................................................................................................. 50 1.3.2 INSTITUIO DO CONDOMNIO .............................................................................................................................. 51 1.3.3 CONVENO DO CONDOMNIO ............................................................................................................................. 51 1.3.3.1 DETERMINAES DA CONVENO .................................................................................................................... 52 1.3.3.2 DESPESAS DO CONDOMNIO ................................................................................................................................ 52 1.3.3.3 RESERVA LEGAL ........................................................................................................................................................... 53 1.3.3.4 PERSONALIDADE JURDICA .................................................................................................................................... 53 1.3.3.5 ASSEMBLEIAS .............................................................................................................................................................. 53 1.3.4 DEVERES DOS CONDMINOS .................................................................................................................................. 55 1.3.5 DIREITOS DOS CONDMINOS .................................................................................................................................. 56 1.3.6 REALIZAO DE OBRAS .............................................................................................................................................. 56 1.3.7 EXTINO DO CONDOMNIO ................................................................................................................................... 57 1.4 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 57 UNIDADE 2 INCORPORAO IMOBILIRIA .................................................................................... 57 2.1 DEFINIO .......................................................................................................................................................................... 57 2.2 INCORPORADOR ................................................................................................................................................................ 58 2.2.1 OBRIGAES DO INCORPORADOR ......................................................................................................................... 58 2.2.2 CONDIO DO INCORPORADOR ............................................................................................................................. 58 2.2.3 MEMORIAL DE INCORPORAO .............................................................................................................................. 59 2.2.4 CRIME CONTRA ECONOMIA POPULAR .................................................................................................................. 59 2.2.5 PRAZO DE CARNCIA ................................................................................................................................................... 60 2.3 FINANCIAMENTO E CONSTRUO ............................................................................................................................ 60 2.3.1 PROTEO AOS ADQUIRENTES ................................................................................................................................ 60 2.3.2 PATRIMNIO DE AFETAO ...................................................................................................................................... 61 2.3.3 BENEFCIO ........................................................................................................................................................................ 61 2.4 CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR .................................................................................................................. 61 2.4.1 FORNECEDOR .................................................................................................................................................................. 62 2.4.2 CONSUMIDOR ................................................................................................................................................................. 62 2.5 REVISO DO CONTRATO ................................................................................................................................................ 63

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2.6 CLUSULA PENAL OU MULTA ..................................................................................................................................... 63 2.7 FATO DO PRODUTO E VCIO DO PRODUTO ............................................................................................................ 63 2.8 APLICAO DAS REGRAS ............................................................................................................................................... 64 2.9 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 64 UNIDADE 3 LOTEAMENTO .............................................................................................................. 65 3.1 DEFINIO .......................................................................................................................................................................... 65 3.2 LOTE ....................................................................................................................................................................................... 65 3.3 INFRAESTRUTURA ............................................................................................................................................................. 65 3.4 FUNO DO LOTEADOR ................................................................................................................................................ 66 3.5 COMPETNCIA PARA LEGISLAR ................................................................................................................................... 66 3.6 APROVEITAMENTO DO SOLO ....................................................................................................................................... 66 3.7 CONDOMNIOS FECHADOS .......................................................................................................................................... 67 3.8 PARCELAMENTO DE IMVEL RURAL ........................................................................................................................ 67 3.9 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 67 UNIDADE 4 CENRIO CULTURAL ..................................................................................................... 68 4.1 FILME .................................................................................................................................................................................... 68 4.2 OBRA LITERRIA ................................................................................................................................................................ 68 4.3 OBRA DE ARTE ................................................................................................................................................................... 68 MDULO 3 INVESTIMENTOS IMOBILIRIOS ........................................................................ 69 APRESENTAO ........................................................................................................................................................................ 69 UNIDADE 1 CDULA DE CRDITO IMOBILIRIO .............................................................................. 69 1.1 TTULO DE CRDITO ........................................................................................................................................................ 69 1.1.1 ORDENAMENTO JURDICO ......................................................................................................................................... 69 1.2 CRDITOS IMOBILIRIOS ............................................................................................................................................... 70 1.3 EMISSO E NEGOCIAO DE CCI ............................................................................................................................... 70 1.4 FORMAS DE EMISSO ..................................................................................................................................................... 70 1.5 REQUISITOS ESSENCIAIS ................................................................................................................................................ 71 1.6 SINTETIZANDO A UNIDADE .......................................................................................................................................... 71 UNIDADE 2 CERTIFICADO DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS ............................................................... 71 2.1 CRI ........................................................................................................................................................................................... 71 2.1.1 CARACTERSTICAS ......................................................................................................................................................... 72 2.2 REGISTRO E NEGOCIAO ............................................................................................................................................ 72 2.2.1 TERMO DE SECURITIZAO DE CRDITOS .......................................................................................................... 72 2.3 GARANTIA ............................................................................................................................................................................ 73 2.4 PATRIMNIO SEPARADO ................................................................................................................................................ 73 2.4.1 REGIME FIDUCIRIO ..................................................................................................................................................... 73 2.5 DEVERES DA SECURITIZADORA ................................................................................................................................... 74 2.6 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 74 UNIDADE 3 FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO .................................................................. 74 3.1 CRIAO E CARACTERSTICAS ..................................................................................................................................... 74 3.2 SUBSCRIO DAS QUOTAS ........................................................................................................................................... 75 3.3 PAGAMENTO DAS QUOTAS .......................................................................................................................................... 75 3.3.1 INVESTIDORES QUALIFICADOS ................................................................................................................................ 75 3.4 CARTEIRA DOS FIIS ........................................................................................................................................................... 76

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3.5 LIMITAES E RESTRIES ........................................................................................................................................... 76 3.6 ADMINISTRADOR DOS FIIS ............................................................................................................................................ 77 3.6.1 OBRIGAES ................................................................................................................................................................... 77 3.7 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 77 UNIDADE 4 GARANTIAS IMOBILIRIAS .......................................................................................... 78 4.1 MODALIDADES .................................................................................................................................................................. 78 4.2 HIPOTECA ............................................................................................................................................................................ 78 4.2.1 CONSERVAO DO BEM ............................................................................................................................................. 78 4.2.2 CONSTITUIO DA HIPOTECA ................................................................................................................................. 79 4.2.3 TRANSFERNCIA OU POSSE ....................................................................................................................................... 79 4.2.4 OUTRAS HIPOTECAS ..................................................................................................................................................... 79 4.2.5 PRENOTAO .................................................................................................................................................................. 80 4.2.6 VENDA OU ALIENAO .............................................................................................................................................. 80 4.2.7 INADIMPLEMENTO ....................................................................................................................................................... 80 4.2.8 PRAZO DA HIPOTECA ................................................................................................................................................... 81 4.2.9 MODALIDADES DE HIPOTECA .................................................................................................................................. 81 4.2.10 EXTINO DA HIPOTECA ......................................................................................................................................... 82 4.2.11 REMIO HIPOTECRIA ............................................................................................................................................ 82 4.2.12 DIVISO DO NUS ..................................................................................................................................................... 82 4.3 ALIENAO FIDUCIRIA ................................................................................................................................................ 83 4.3.1 CONSTITUIO ............................................................................................................................................................... 83 4.3.2 POSSE DO IMVEL ........................................................................................................................................................ 84 4.3.3 ITBI E LAUDMIO ........................................................................................................................................................... 84 4.3.4 PAGAMENTO DA DVIDA ............................................................................................................................................ 84 4.3.5 VENDA DO IMVEL ...................................................................................................................................................... 85 4.3.6 VANTAGEM ...................................................................................................................................................................... 85 4.4 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 85 UNIDADE 5 CENRIO CULTURAL ..................................................................................................... 86 5.1 FILME .................................................................................................................................................................................... 86 5.2 OBRA LITERRIA ................................................................................................................................................................ 86 5.3 OBRA DE ARTE ................................................................................................................................................................... 86 MDULO 4 LOCAO ............................................................................................................ 87 APRESENTAO ........................................................................................................................................................................ 87 UNIDADE 1 ARRENDAMENTO E PARCERIA RURAL ......................................................................... 87 1.1 INTRODUO ..................................................................................................................................................................... 87 1.2 PARTES NO ARRENDAMENTO ...................................................................................................................................... 88 1.2.1 PRAZOS MNIMOS ......................................................................................................................................................... 88 1.2.2 RENOVAO DE CONTRATO ...................................................................................................................................... 88 1.2.3 PROTEO E DIREITOS ................................................................................................................................................ 89 1.2.4 DEVERES ............................................................................................................................................................................ 89 1.2.5 EXTINO E SUBARRENDAMENTO ........................................................................................................................ 89 1.2.6 SUBARRENDAMENTO .................................................................................................................................................. 90 1.3 PARCERIA RURAL ............................................................................................................................................................... 90 1.3.1 PRAZOS .............................................................................................................................................................................. 90

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1.3.2 DIVISO DOS FRUTOS ................................................................................................................................................. 90 1.3.3 COBRANAS .................................................................................................................................................................... 91 1.4 SNTESE ................................................................................................................................................................................ 91 UNIDADE 2 LOCAES URBANAS ................................................................................................... 91 2.1 IMVEIS URBANOS .......................................................................................................................................................... 91 2.2 CONTRATO DE LOCAO .............................................................................................................................................. 92 2.2.1 DENNCIA ........................................................................................................................................................................ 92 2.2.2 RESCISO PELO TERCEIRO ADQUIRENTE .............................................................................................................. 92 2.2.3 EXCEO REGRA DE ALIENAO ........................................................................................................................ 93 2.2.4 LOCAO DESFEITA ..................................................................................................................................................... 93 2.3 SUBLOCAES .................................................................................................................................................................. 93 2.4 ALUGUEL ............................................................................................................................................................................. 94 2.5 DEVERESDO LOCADOR ................................................................................................................................................... 94 2.6 DEVERES DO LOCATRIO ............................................................................................................................................... 94 2.7 DIREITO DE PREFERNCIA .............................................................................................................................................. 94 2.7.1 OBRIGAO LEGAL ...................................................................................................................................................... 95 2.8 BENFEITORIAS .................................................................................................................................................................... 95 2.9 GARANTIAS LOCATCIAS ................................................................................................................................................ 96 2.9.1 CAUO ............................................................................................................................................................................ 96 2.9.2 FIANA .............................................................................................................................................................................. 96 2.9.3 SEGURO DE FIANA LOCATCIA ............................................................................................................................... 97 2.10 SNTESE .............................................................................................................................................................................. 97 UNIDADE 3 OUTRAS LOCAES E PROCEDIMENTOS .................................................................... 97 3.1 LOCAO RESIDENCIAL ................................................................................................................................................. 97 3.2 LOCAO PARA TEMPORADA ...................................................................................................................................... 98 3.2.1 PRORROGAO DO CONTRATO ............................................................................................................................... 98 3.3 LOCAO NO RESIDENCIAL ...................................................................................................................................... 98 3.3.1 LOCAES COMERCIAIS ............................................................................................................................................. 99 3.3.2 FUNDO DE COMRCIO ................................................................................................................................................ 99 3.3.3 LOCAO NO RENOVADA ..................................................................................................................................... 100 3.4 PROCEDIMENTOS JUDICIAIS ...................................................................................................................................... 100 3.4.1 AES DE DESPEJO .................................................................................................................................................... 100 3.4.2 RESCISO EVITADA ..................................................................................................................................................... 101 3.4.3 AO PROCEDENTE .................................................................................................................................................... 101 3.4.4 NECESSIDADE DE CAUO ..................................................................................................................................... 101 3.5 AO DE CONSIGNAO DE ALUGUEL ................................................................................................................ 101 3.6 AO REVISIONAL DE ALUGUEL .............................................................................................................................. 102 3.7 AO RENOVATRIA ...................................................................................................................................................... 102 3.7.1 INCIO DA AO ........................................................................................................................................................... 103 3.7.2 CONTESTAO DO LOCADOR ................................................................................................................................ 103 3.8 LOCAES EM SHOPPING CENTER ......................................................................................................................... 103 3.9 SNTESE .............................................................................................................................................................................. 104 UNIDADE 4 OPERAES BUILT TO SUIT ....................................................................................... 104 4.1 CONSTRUO SOB ENCOMENDA ............................................................................................................................ 104

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4.2 CONCEITO .......................................................................................................................................................................... 104 4.3 CARTER PECULIAR ........................................................................................................................................................ 105 4.4 CONTROVRSIAS ............................................................................................................................................................. 105 4.5 ETAPAS DA OPERAO ............................................................................................................. 105 4.5.1 DEFINIO DO TIPO DE PRDIO ............................................................................................................................ 105 4.5.2 BUSCADO IMVEL ...................................................................................................................................................... 106 4.5.3 AQUISIO DO IMVEL ............................................................................................................................................ 106 4.5.4 CELEBRAO DO CONTRATO ................................................................................................................................. 106 4.5.5 DESENVOLVIMENTO E APROVAO .................................................................................................................... 107 4.5.6 CONSTRUO E ENTREGA ....................................................................................................................................... 107 4.5.7 NEGCIOS CORRELATOS .......................................................................................................................................... 107 4.6 SNTESE .............................................................................................................................................................................. 108 UNIDADE 5 - CENRIO CULTURAL ................................................................................................... 108 5.1 FILME .................................................................................................................................................................................. 108 5.2 OBRA LITERRIA .............................................................................................................................................................. 108 5.3 OBRA DE ARTE ................................................................................................................................................................. 108 MDULO 5 ENCERRAMENTO .............................................................................................. 109 APRESENTAO ...................................................................................................................................................................... 109

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ABERTURA

ABERTURA

APRESENTAO
A disciplina Direito Imobilirio est cada vez mais em pauta, em razo, sobretudo, da grande expanso do mercado imobilirio ocorrida nos ltimos anos. Novos instrumentos de investimentos imobilirios foram os grandes propulsores do crescimento do setor. O velho e bom investimento em tijolo foi substitudo por papis de emisso das grandes construtoras, o que deu mais agilidade aos negcios imobilirios. Recentemente, passamos por uma grave crise econmica mundial, que teve como origem a fragilidade do sistema imobilirio americano. Apesar de ter sido o vilo da vez nos Estados Unidos, o mercado imobilirio funciona aqui no Brasil como um forte sustentculo de nossa economia, sendo um dos primeiros setores a sofrer a interveno do Estado em momentos de crise. Por essa razo, as questes imobilirias permeiam o cotidiano das pessoas, tanto para o cidado comum, na busca do sonho pela casa prpria bem como nos simples contratos de locao de seu apartamento ou de seu ponto comercial, como para o grande investidor, seja adquirindo imveis, diretamente, para a realizao de grandes empreendimentos imobilirios, seja investindo em papis fundos de investimentos imobilirios, certificados de recebveis imobilirios, entre outros. Dessa forma, a disciplina Direito Imobilirio dirige-se a todos os profissionais que atuam no mercado imobilirio, visando proporcionar uma maior compreenso dos institutos e temas to presentes em nossas vidas. A opo de fazer o Direito imobilirio tambm a de participar de um novo mtodo de ensino o ensino a distncia. Dessa forma, haver bastante flexibilidade para realizar as atividades nele previstas. Embora se possa definir o tempo que se dedica a este trabalho, ele foi planejado para ser concludo em um prazo determinado. Verifique sempre, no calendrio, o tempo disponvel para dar conta das atividades nele propostas. L estaro agendadas todas as atividades, inclusive aquelas a serem realizadas em equipe ou encaminhadas, em data previamente determinada, ao Professor-Tutor.

OBJETIVO E CONTEDO
O curso Direito imobilirio tem como objetivo ambientar o aluno nas principais questes imobilirias, passando pelos principais institutos jurdicos necessrios compreenso do regime imobilirio brasileiro, possibilitando, assim, aos tantos profissionais do mercado uma atuao consistente e fundamentada juridicamente.

ABERTURA

Direito Imobilirio

Sob esse foco, o Direito imobilirio foi estruturado em cinco mdulos, onde foi inserido o seguinte contedo... Mdulo 1 Introduo ao direito imobilirio Neste mdulo, apresentaremos os principais conceitos necessrios compreenso do direito imobilirio, dando noo sobre o que so bens imveis e a distino entre os urbanos e rurais; o que so direitos reais e suas principais caractersticas, bem como a importncia do direito registral imobilirio dentro de nosso sistema jurdico.

Mdulo 2 Condomnio e empreendimentos imobilirios Neste mdulo, analisaremos trs espcies de condomnio, estabelecendo as principais diferenas entre elas, apontando suas principais caractersticas. Alm disso, mostraremos as principais caractersticas das duas formas mais comuns de desenvolvimento de empreendimentos imobilirios incorporao e loteamento abordando ainda as questes mais discutidas atualmente em cada uma delas.

Mdulo 3 Investimentos imobilirios Neste mdulo, analisaremos diferentes formas de investimento no ramo imobilirio sem que, necessariamente, haja a compra direta de imveis, mas sim de ttulos lastreados, isto , embasados por crditos imobilirios, que o caso das Cdulas de Crdito Imobilirio e dos Certificados de Recebveis Imobilirios, ou de quotas de fundos de investimentos dedicados exclusivamente ao desenvolvimento de empreendimentos imobilirios. Analisaremos tambm as principais garantias constitudas sobre imveis e que so normalmente utilizadas no mbito das operaes de financiamento imobilirio, como o caso da hipoteca e da alienao fiduciria.

Mdulo 4 Locao Neste mdulo, passaremos anlise das formas pelas quais normalmente so utilizados, a ttulo oneroso, imveis de terceiros, sejam eles rurais ou urbanos.

Mdulo 5 Encerramento Neste mdulo, alm da avaliao deste trabalho, haver algumas divertidas opes para testar seus conhecimentos sobre o contedo desenvolvido nos mdulos anteriores: caa-palavras, jogo da memria, jogo da caa e jogo do labirinto. Entre neles e bom trabalho!

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ABERTURA

BIBLIOGRAFIA
AGHIARIAN, Hrcules. Curso de Direito Imobilirio. Rio de Janeiro: Lumen Iuris, 7 edio, 2008. O autor aborda, nesta obra, os aspectos da posse, da propriedade e demais direitos reais, segundo o clssico Direito das Coisas. Enfrenta, ademais, sua realizabilidade luz da Lei de Registros Pblicos, onde se encontra o intitulado sistema registral brasileiro. So enfrentados ainda os aspectos da compra e venda, da promessa, a questo condominial edilcia, a incorporao imobiliria e o parcelamento do solo urbano, questes de shopping center e multipropriedade, o Estatuto da Cidade e o Patrimnio de Afetao. AVVAD, Pedro Elias. Condomnio em Edificaes. Rio de Janeiro/So Paulo: Editora Renovar, 2.004. Nesta obra, as consideraes do autor sobre as incorporaes e sobre a dinmica da vida condominial nas construes de porte no so as de quem ter vivido apenas no exerccio da advocacia, mas as de quem adicionou ao exerccio ordinrio da profisso, com estudo sistemtico, uma viso prpria dessa nova modalidade alheia ao Cdigo de 1916. BASLIO, Joo Augusto. Shopping Centers. Rio de Janeiro: Editora Renovar, 2005. Nesta obra, foi apresentado, inicialmente, um breve histrico acerca do aparecimento dos shopping centers no Brasil, examinando-se, em seguida, a natureza jurdica dos vrios contratos de ocupao remunerada de espaos em shoppings firmados entre empreendedores e lojistas. Em seguida, foi feita uma anlise em torno dos diversos personagens envolvidos em uma locao em shopping center, identificando o papel de cada um nessa nova forma de mercancia coletiva, tendo sido examinada ainda a estrutura jurdica dos shopping centers. BASTIDA, Cristiana Moreira. Consideraes gerais sobre o patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias in ALVES, Alexandre Ferreira de Assumpo; GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da Coord.). Temas de Direito Civil-Empresarial. Renovar: Rio de Janeiro, 2008, p. 467-503. Artigo da Professora-Autora, Cristiana Moreira Bastida, publicado no livro Temas de Direito Civil-Empresarial, obra que atende no apenas ao pblico universitrio, de graduao e de ps-graduao em Direito, mas tambm se mostra de grande valia para os profissionais do Direito e tambm de outras reas do conhecimento humano conectadas Cincia Jurdica. BRAGA,Fabio de Almeida. Notas sobre a Lei 10.931, de 2 de Agosto de 2004.Revista de Direito Bancrio e do Mercado de Captais, 2004. Trata da Lei 10.931, que dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias, letra de crdito imobilirio, cdula de crdito imobilirio, cdula de crdito bancrio, altera o Decreto-Lei 911, de 1 de outubro de 1969, as Leis 4591, de 16 de dezembro de 1964 , 4728, de 14 de julho de 1965, e 10406, de 10 de janeiro de 2002, e d outras providncias.

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CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporao Imobiliria. Rio de Janeiro: Editora Renovar, 2005. Nesta obra, o autor aprecia o negcio jurdico da incorporao imobiliria, compreendendo o exame de todos os aspectos relativos formao, execuo e extino do contrato de compra e venda de imveis na planta. ________. Negcio Fiducirio. Rio de Janeiro: Renovas, 2009. Esta obra contm os fundamentos do novo sistema de garantias reais imobilirias do direito brasileiro, ressaltando a importncia da fidcia para os negcios modernos, em especial os fundos de investimento de aes, de renda fixa e de imveis. COSTA, Wille Duarte. Ttulos de Crditos de acordo com o Novo Cdigo Civil. Belo Horizonte: Editora Del Rey, 2003. Esta obra envolve praticamente todos os ttulos de crdito tpicos, sendo que os tradicionais e principais so a letra de cmbio, a nota promissria, o cheque, a duplicata mercantil e de prestao de servios, os ttulos rurais, os industriais, os comerciais e muitos outros regulados por nossas leis ora vigentes. FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Lmen Jris, 2006. Este livro mantm a viso constitucionalizada do Direito Civil, unindo esforos intelectuais em torno de um ideal comum apresentar uma obra de Direito Civil que, a um s tempo, conseguisse transmitir aos estudantes, com didtica e linguagem acessvel, o panorama geral do ramo mais cotidiano da vida humana, alm de conseguir atingir os profissionais, estreitando o dilogo com os temas mais atuais e polmicos do Direito Privado, emprestando utilidade prtica e proposies tericas. FRANCO, J. Nascimento. Condomnio. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 3 edio, 2001. Nesta obra, o autor aprofunda-se, com preciso, em questes de grande relevncia para o conhecimento do tema, tais como o objeto e os rgos administrativos do condomnio, o sndico, suas atribuies, os procedimentos para sua destituio, bem como a responsabilidade do condomnio por ao ou omisso sua.Trata da assembleia geral, seus procedimentos de convocao, sua instalao e seu funcionamento, e da comunicao das decises aos condminos. GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19 edio. Atualizada por FACHIN, Luiz Edson. Rio de Janeiro: Forense, 2007. Esta obra abrange todos os ramos do Direito Civil, expressando, de maneira muito didtica, os princpios e alicerces fundamentais em que se fundamenta o Direito Civil. KARPAT, Ladislau. Shopping Centers: Manual Jurdico. 2 Ed. Revista e ampliada. Rio de Janeiro: Forense, 1999. Este livro, elaborado por vrios colaboradores todos consagrados juristas , aborda, com maior profundidade, diversos aspectos juridicos que suscitaram e ainda suscitam acaloradas discussoes doutrinrias.

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ABERTURA

OPITZ, Silvia Carlinda Barbosa; OPITZ, Oswaldo. Curso Completo de Direito Agrrio. So Paulo: Saraiva, 2007. Esta obra apresenta-se como referncia bibliogrfica completa sobre o tema, por tratar das fontes do direito agrrio e sua posio no sistema jurdico, das restries ao direito de propriedade, da usucapio constitucional rural, da reforma agrria, da poltica agrria, entre tantos outros aspectos relacionados ao tema. RODRIGUES, Slvio. Direito Civil. Vol. 5 - Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva, 2002. O volume 5 desta consagrada coleo examina os direitos das coisas e encontra-se adaptado luz do novo Cdigo Civil, institudo pela Lei 10.406/2002, sem deixar de considerar a lei anterior, possibilitando traar um paralelo entre os dois diplomas, algo essencial para estudiosos, professores e acadmicos do direito.

PROFESSORAS-AUTORAS
Christiane Scabell Hhn Ps-Graduada em Gesto Empresarial pela Fundao Getulio Vargas e formada pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro UERJ. Advogada especializada em Direito Imobilirio, autora de diversos artigos publicados em obras especializadas, no Brasil e no Exterior.

Cristiana Moreira Bastida Mestre em Direito Civil e Ps-Graduada em Direito Civil Constitucional, ambos pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro UERJ , e formada pela Pontifcia Universidade Catlica do Rio de Janeiro PUC/RJ. Advogada especializada em Direito Imobilirio, autora de artigos publicados em obras especializadas, no Brasil e no Exterior, e professora em cursos de especializao e PsGraduao.

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MDULO 1

MDULO 1 INTRODUO AO DIREITO IMOBILIRIO

APRESENTAO
Neste mdulo, apresentaremos os principais conceitos necessrios compreenso do direito imobilirio, apresentando uma noo sobre o que so bens imveis e a distino entre os imveis urbanos e rurais; o que so direitos reais e suas principais caractersticas, bem como a importncia do direito registral imobilirio dentro de nosso sistema jurdico.

UNIDADE 1 BENS IMVEIS

1.1 BEM IMVEL


Bem imvel consiste no solo e em tudo aquilo que lhe incorporado e acrescido de forma natural, ou seja, por fora da natureza, ou artificial, isto , por fora do homem.

1.2 IMVEL URBANO E RURAL


Os conceitos de imvel rural e imvel urbano bem como sua distino no so pacficos no Brasil. A Constituio Federal, em seus Artigos 182 a 191, distingue os imveis com base, unicamente, em sua localizao. Imvel rural... Imvel rural aquele situado em zona rural do municpio em que o bem est localizado, de acordo com o respectivo plano diretor e suas alteraes sistemticas. Imveis urbanos... Imveis urbanos so aqueles situados em rea urbana ou de expanso urbana, de acordo com o que estabelecer o plano diretor do respectivo municpio.

1.3 ESTATUTO DA TERRA


O Estatuto da Terra Lei 4.504/64 utiliza critrios diversos, estabelecendo a destinao do imvel como base para sua determinao como rural. Dessa forma, o Estatuto da Terra considera como imvel rural aquele que, independentemente de sua localizao, destine-se explorao agrcola. Esse tambm o critrio utilizado pela Lei da Reforma Agrria Lei 8.629/93. A jurisprudncia brasileira tem aceitado ainda o critrio da destinao do imvel para definio dos tributos incidentes sobre ele.

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1.4 UTILIDADE DA CLASSIFICAO


Para que serve a definio legal de imvel rural ou urbano? A definio do bem imvel como rural ou urbano serve... ... identificao dos tributos impostos, taxas e contribuies incidentes... ...a fins de reforma agrria. A definio do bem imvel igualmente importante para a contagem do prazo de ocupao da rea para fins de usucapio, regras aplicveis locao...

1.5 REGISTROS
A Lei 6.015/73 criou um sistema de registro de imveis por meio do qual todos os imveis no Brasil devem ser cadastrados em matrcula prpria, no competente cartrio de registro de imveis. Esse registro pblico acessvel a qualquer pessoa. A matrcula aberta quando do primeiro registro, a ser feito na vigncia da Lei 6.015/73.

1.5.1 ABERTURA DE MATRCULA


De acordo com o Artigo 176 da Lei 6.015/73, a abertura de matrcula possui os seguintes requisitos... o nmero de ordem que seguir ao infinito; a data; a identificao do imvel, que ser feita com indicao de... se rural, cdigo do imvel, dados constantes do certificado de cadastro de imvel rural CCIR , denominao e caractersticas, confrontaes, localizao e rea; se urbano, caractersticas e confrontaes, localizao, rea, logradouro, nmero e designao cadastral, se houver; o nome, o domiclio e a nacionalidade do proprietrio, alm de... tratando-se de pessoa fsica, estado civil, profisso, nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas Fsicas do Ministrio da Fazenda ou do Registro Geral da cdula de identidade ou falta deste, sua filiao; tratando-se de pessoa jurdica, sede social e nmero de inscrio no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda; nmero do registro anterior.

1.5.2 OPERAES
Todas as operaes envolvendo determinado imvel devem ser objeto de registro ou averbao na respectiva matrcula.

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As operaes so enumeradas nos Incisos I e II do Artigo 167 da Lei 6.015/73 Lei de Registros Pblicos. Por meio de certides, emitidas pelo registro geral de imveis onde o imvel est matriculado, de inteiro teor ou de nus reais, possvel verificar... o proprietrio do imvel; a existncia de nus ou gravames; eventuais impedimentos a sua alienao.

1.6 ESPECIFICIDADE DOS IMVEIS RURAIS


As reas rurais devem ter suas reas especificadas na matrcula em hectares, o que nem sempre ocorre. Em muitos casos, so encontradas referncias a reas em outras formas de medio, tais como alqueires, tarefas, braadas...

1.6.1 CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMVEL RURAL


Alm da inscrio no registro geral de imveis, aplicvel a todos os imveis, os imveis rurais esto sujeitos ao registro junto ao Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria, o INCRA, criado pelo Estatuto da Terra. O registro no INCRA chamado de certificado de cadastro de imvel rural CCIR. Em caso de transferncia, a qualquer ttulo, do imvel rural, obrigatria a apresentao de... CCIR; prova de quitao do imposto sobre a propriedade territorial rural ITR , correspondente aos ltimos cinco exerccios.

1.6.2 LEI 10.267/01


Por ser um pas de dimenses continentais e com um histrico de pouco rigor na identificao das reas rurais, a sobreposio de reas tornou-se fato corriqueiro no Brasil. H um longo histrico de ocupaes ilegais de terras pblicas que advm, especialmente, da falta de uma boa delimitao dos bens imveis rurais. Com vistas a amenizar tais dificuldades, a Lei 10.267/01 veio a criar mecanismos legais que tm por objetivo bsico promover a identificao de imveis rurais, a fim de melhor fiscaliz-los e de conferir maior segurana jurdica aos negcios que tenham imveis rurais como objeto.

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1.6.2.1 CANCELAMENTO DE MATRCULA E REGISTRO


A Lei 10.267/01 estabeleceu, por exemplo, que... ...verificado que terras pblicas foram objeto de apropriao indevida por quaisquer meios inclusive decises judiciais , a Unio, o Estado, o Distrito Federal ou o Municpio prejudicado, bem como seus respectivos rgos ou entidades competentes, podero requerer o cancelamento da matrcula e do registro. O cancelamento do registro dar-se- vista de prova da nulidade identificada.

1.6.2.2 GEORREFERENCIAMENTO
A Lei 10.267/01 criou o georrefenciamento e o Cadastro Nacional de Imveis Rurais. Georreferenciamento um memorial descritivo da rea rural, assinado por profissional habilitado, contendo as coordenadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA. Esse memorial descritivo, elaborado de acordo com as normas fixadas pelo INCRA, ser certificado pelo mesmo rgo, o qual atestar a inexistncia de outra rea sobreposta ao imvel rural em questo. Essa certificao dever ser registrada no Registro de Imveis competente. O georreferenciamento ser obrigatrio para todos os imveis rurais, observado o cronograma fixado pela lei, que varia de acordo com o tamanho do imvel. Uma vez decorrido o prazo estabelecido em Lei para a realizao do georreferenciamento, o registro de qualquer dos seguintes atos, relativamente ao imvel rural em questo, depender da concluso do georreferenciamento... desmembramento; loteamento; remembramento; em caso de transferncia do bem, a qualquer ttulo.

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1.6.3 RESERVA LEGAL


Os imveis rurais esto sujeitos a outra obrigao legal, de carter ambiental, que a instituio de uma rea de reserva legal. Pela Lei 4.771/65, a reserva legal uma rea geogrfica coberta por vegetao, criada para a proteo da fauna, da flora e do solo. Ela deve representar, no mnimo, 20% da vegetao nativa da propriedade. O percentual total ir variar de acordo com cada regio do Brasil. De acordo com a Lei, a reserva legal deve estar registrada na matrcula do imvel. O Artigo 55 do Decreto n 6.514/2008, com a redao dada pelo Decreto n 6.686/2008, passou a considerar a falta de averbao da reserva legal como infrao administrativa, sujeita a uma multa diria. Essa regra vigora a partir do dia 11/12/2009.

1.6.4 RESTRIES ALIENAO


A alienao de imveis rurais a estrangeiros sofre algumas restries legais estabelecidas pela Lei 5.709/71, regulamentada pelo Decreto 74.965/74. So elas... o estrangeiro, pessoa fsica, deve ser residente no Pas e estar inscrito no Cadastro de Pessoas Fsicas CPF; a rea do imvel no pode ser superior a 3 mdulos de explorao indefinida da regio; a propriedade rural no pode ultrapassar os limites percentuais de terras de estrangeiros no municpio Artigo 12, Pargrafo 1 da Lei 5.709/71; o imvel no pode estar situado em faixa de fronteira; o estrangeiro no pode possuir outro imvel no Pas. Ocorrendo qualquer dessas hipteses, a aquisio por estrangeiro de imvel rural depender de autorizao... do INCRA, no caso de pessoa fsica; do Ministrio da Agricultura, em caso de pessoa jurdica. Nos casos de imvel rural situado em faixa de fronteira, a aquisio depender de autorizao do Conselho de Defesa Nacional. Nos casos de imvel com rea superior a 50 mdulos de explorao indefinida da regio, a aquisio depender de aprovao do Presidente da Repblica, exarada por decreto.

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1.6.4.1 CASOS DE INAPLICABILIDADE DAS RESTRIES


As restries alienao so extensivas a brasileiros casados com estrangeiros, mas no se aplicam... ...a estrangeiro que tenha filho brasileiro, ou seja, casado com pessoa brasileira, pelo regime da comunho universal de bens. ...em casos de transmisso do imvel a estrangeiro por sucesso herana , em caso de morte do antigo proprietrio.

1.6.4.2 EMPRESA BRASILEIRA CONTROLADA POR ESTRANGEIROS


A possibilidade de a empresa brasileira controlada por estrangeiros adquirir imvel rural no Pas muito discutida. Essa possibilidade foi objeto de recente parecer elaborado pela Advocacia Geral da Unio Parecer CGU/AGU n 01/2008-RVJ e de orientaes do Conselho Nacional de Justia. Isso porque, at agosto de 2010, entendia-se, com base no Parecer AGU n 22/1194 e no Parecer AGR n GQ 181/1998, que o Pargrafo 1 do Artigo 1 da Lei 5.709/71 que estebelece restries a empresas brasileiras com capital estrangeiro no havia sido recepcionado pela Constituio de 1988... ...em especial aps a Emenda Constitucional n 6, que revogou o Artigo 171 da Constituio Federal. Contudo, o CGU/AGU n 01/2008-RVJ, aprovado pelo Advogado Geral da Unio e pelo Presidente da Repblica trouxe nova interpretao deste tema e entendeu pela recepo do dispositivo legal em tela. Desse modo, desde 23 de agosto de 2010 data da publicao do Parecer CGU/AGU n 01/2008RVJ , os rgos da Administrao Pblica Federal passaram a ser obrigados a aplicar as restries previstas no Pargrafo 1 do Artigo 1 da Lei 5.709/71, limitando, portanto, a aquisio de imveis rurais por empresas brasileiras com capital estrangeiro.

1.7 SNTESE
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UNIDADE 2 TEORIA GERAL DOS DIREITOS REAIS

2.1 APROPRIAO
Desde os primrdios, o homem procura satisfazer suas necessidades a partir da apropriao de coisas encontradas na natureza. Contudo, a apropriao s se torna objeto de estudo quando tem por objeto coisas teis e escassas.

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Como bem preceitua Slvio Rodrigues, bens abundantes como o ar ou a gua, embora sejam extremamente teis, no se mostram capazes de instigar no homem o desejo de apropriao.

2.2 PATRIMNIO E DIREITOS


O patrimnio de certo indivduo a conjugao de bens materiais e imateriais e direitos pessoais e reais , tanto de carter passivo como ativo. Direitos pessoais... Tambm chamados de obrigacionais, so definidos como uma faculdade, uma relao transitria entre um credor e um devedor, que tem por objeto a prestao devida por este quele que pode ser uma obrigao de dar, de fazer ou mesmo de no fazer alguma coisa. Comumente, tm por objeto o crdito como direito imaterial de uma parte em relao outra. Direitos reais... Os direitos reais so faculdades que pertencem a uma pessoa, com excluso de qualquer outra, incidentes indiretamente sobre uma coisa determinada, oponvel erga omnes isto , perante todos. So exemplos o direito de propriedade, o direito de servido, entre outros. Enquanto o direito pessoal uma relao entre dois indivduos, o direito real traduz-se em uma relao entre uma coisa e um indivduo. O direito real d ao indivduo uma srie de prerrogativas sobre a coisa que, inclusive, podem ser plenamente oponveis a terceiros.

2.3 CARACTERSTICAS DOS DIREITOS REAIS


Em decorrncia do liame jurdico exclusivo entre uma coisa e um indivduo, possvel identificar certas caractersticas que auxiliam na delineao dos direitos reais. No sistema jurdico brasileiro atual, os direitos reais... ...prevalecem contra todos os demais indivduos. ...outorgam a seu titular o direito de sequela direito de perseguir a coisa com quem quer que ela esteja e a ao real ao utilizada para proteger ou assegurar o direito de propriedade bem como os demais direitos dele decorrentes. ...por terem seu exerccio desvinculado da atuao de outros indivduos, tm seu nmero limitado ao expressamente previsto em lei. Essa previso expressa chamada de taxatividade ou numerus clausus - do latim, nmero fechado.

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2.3.1 RELAO TAXATIVA OU NUMERUS CLAUSUS


Embora incorporados ao direito privado em que prevalece a mxima na qual tudo o que no est proibido permitido , os direitos reais, em decorrncia de sua oponibilidade erga omnes isto , a todos os indivduos possuem maior rigor em sua constituio. Nesse sentido, a lei, necessariamente, enumera todos os direitos reais existentes no sistema jurdico ptrio. O principal rol dos direitos reais encontra-se no Artigo 1.225 do Cdigo Civil, com alterao dada pela Lei 11.481/07. Nele so arrolados, como direitos reais... Propriedade... o mais tpico dos direitos reais. Pode ser traduzido como o poder pleno, absoluto, exclusivo e perptuo sobre determinada coisa. Superfcie... Direito real sobre imvel pelo qual se opera a suspenso do princpio da acesso ou seja, separa-se a propriedade de tudo aquilo que acede ao solo da propriedade do prprio solo. Ao se instituir o direito de superfcie, as construes ou plantaes passam a pertencer ao superficirio titular do direito de superfcie e o solo permanece com o titular do imvel. O direito de superfcie encontra-se regulado, de forma genrica, nos Artigos 1.369 a 1.377 do Cdigo Civil e, especialmente, nos Artigos 21 e seguintes do Estatuto da Cidade Lei 10.257/01. Servides... Direito real constitudo sobre um imvel imvel serviente em favor de outro imvel imvel dominante. Por meio da servido, os titulares do imvel dominante podero utilizar a rea do imvel serviente gravado com a servido. Normalmente, constitui-se servido para passagem de pessoas e animais, dutos, linhas de transmisso de energia eltrica, acesso a fontes d'gua ou vias pblicas. Est regulado nos Artigos 1.378 a 1.389 do Cdigo Civil. Usufruto... Direito conferido a outrem usufruturio de usar, gozar e fruir da coisa livremente, remanescendo o proprietrio nu-proprietrio apenas com o poder de disposio da coisa. O direito de usufruto est regulado nos Artigos 1.390 a 1.411 do Cdigo Civil.

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Uso... Direito conferido a outrem de usar de forma temporria, de acordo com suas necessidades e de sua famlia coisa alheia. Est regulado nos Artigos 1.412 e 1.413 do Cdigo Civil. Habitao... Direito conferido a outrem de usar coisa alheia exclusivamente para fins de habitao, conforme regulado pelos Artigos 1.414 a 1.416 do Cdigo Civil. Direito do promitente comprador do imvel... Direito real decorrente da promessa de compra e venda registrada perante o Registro de Imveis, de acordo com os termos dos Artigos 1.417 e 1.418 do Cdigo Civil. Penhor... Direito real de garantia constitudo sobre bens mveis, regulado pelos Artigos 1.431 a 1.472 do Cdigo Civil. Hipoteca... Direito real de garantia constitudo sobre bens imveis, regulado pelos Artigos 1.473 a 1.505 do Cdigo Civil. Anticrese... Direito real de garantia, que tem por objeto os frutos e rendimentos de um bem imvel. regulado pelos Artigos 1.506 a 1.510 do Cdigo Civil. Concesso de uso especial para fins de moradia... Concesso para moradia de rea ou imvel pblico de at 250m, habitado por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, desde que quem habite no seja proprietrio de outro imvel. regulada pela Medida Provisria n 2.220/01. Concesso de direito real de uso... Transferncia de imvel pblico para particular, de forma resolvel, para que dele se utilize em fins especficos de urbanizao, industrializao, edificao, cultivo ou qualquer outra explorao de interesse social. Encontra-se regulada pelo Decreto-Lei 271/67. Os direitos reais no se restringem ao rol apresentado. H muitas outras normas legais que criaram direitos reais.

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2.3.2 CARTER ERGA OMNES


O titular de um direito real tem a prerrogativa de exercer seu direito sobre a coisa, devendo todos os demais respeitar tal prerrogativa. Dessa forma, os sujeitos passivos de um direito real so todos os demais indivduos alm do prprio titular. O preceito objetiva que ningum possa perturbar o exerccio, por exemplo, do direito de propriedade, que o direito real por excelncia. Por isso, a Lei torna necessria a publicidade do direito, por meio do registro dos atos que importem na constituio, modificao ou transferncia de direitos reais sobre imveis, perante as respectivas matrculas no Cartrio de Registro de Imveis competente. Dessa forma, ningum poder alegar desconhecimento de um direito real e, portanto, dever respeit-lo.

2.3.3 DIREITO DE SEQUELA


A sequela prevista no Artigo 1.228 do Cdigo Civil, que assim dispe... ...o proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. A parte final do Artigo 1.228 j traz em si o conceito do direito de sequela. Encontra-se regulada regulado pelo Decreto-Lei 271/67. Direito de sequela aquele que tem o titular de direito real de seguir a coisa em poder de quem quer que com ela esteja. Desse modo, o direito real adere coisa como a lepra ao corpo uti lepra cuti , no importando qualquer usurpao que venha a ocorrer Orlando Gomes.

2.3.4 AO REAL
A defesa do direito real que tenha sido violado ou que esteja prestes a ser violado feita pelo manuseio de medidas judiciais ou extrajudiciais prescritas em lei. Trata-se das aes reais. As aes reais... ...servem defesa da posse, propriedade ou de outro direito sobre a coisa.

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...sempre buscam a reintegrao do direito posse, propriedade... violado. ...so comumente propostas contra aquele que infringir o dever jurdico de respeitar o direito real alheio. ...tendo em vista a perpetuidade dos direitos reais, tm ainda uma caracterstica que no comum a qualquer ao judicial podem ser propostas sempre que forem necessrias, inclusive, contra o mesmo violador, para defesa do direito real.

2.3.5 PREFERNCIA
A preferncia a prevalncia do direito real sobre o direito pessoal de outrem. A preferncia se aplica aos direitos de crdito detidos pelos credores reais. Os credores reais isto , aqueles que tm seus crditos garantidos por direitos reais so considerados privilegiados em relao a outros credores no momento em que um bem dado em garantia disputado na justia por mais de um credor. Os recursos auferidos na execuo de uma determinada garantia sobre um bem so primeiramente utilizados para satisfazer os credores reais. Se houver sobra de recursos, os demais credores podero satisfazer-se. Uma vez constitudo o direito real de garantia sobre certa coisa, esse direito de garantia fica ligado coisa, acompanhando-a mesmo que ela mude de dono ou seja, independentemente de quem a possua ou a tenha sob seu domnio.

2.4 CLASSIFICAO DOS DIREITOS REAIS


Os direitos reais podem ser classificados em... direito real sobre coisa prpria; direito real sobre coisa alheia; direito real de aquisio.

2.4.1 DIREITO REAL SOBRE COISA PRPRIA


Na classificao de direito real sobre coisa prpria, est includo o direito de propriedade, que o direito real por excelncia isto , aquele que permite a seu titular aproveitar todas as utilidades que a coisa lhe confere. Segundo Farias e Rosenvald... ...a propriedade a manifestao primria e fundamental dos direitos reais, detendo um carter complexo em que os atributos de uso, gozo, disposio e

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reivindicao renem-se. Em contrapartida, os direitos reais em coisa alheia somente se manifestam quando do desdobramento eventual das faculdades contidas no domnio.

2.4.2 DIREITO REAL SOBRE COISA ALHEIA


O direito real sobre coisa alheia encontra-se entre os direitos reais limitados, que no conferem a seu titular todos os poderes inerentes propriedade como usar, gozar, fruir e dispor , mas apenas alguns deles. Desse modo, o proprietrio de um imvel pode conferir a uma outra pessoa um direito real sobre seu imvel, sem perder sua propriedade, apenas restringindo-a.

2.4.3 DIREITO REAL DE AQUISIO


O Cdigo Civil de 2002 introduziu o direito real de aquisio como direito real aplicvel a todo e qualquer imvel. O direito real de aquisio aquele conferido ao promissrio comprador de um imvel, o qual, uma vez pago o preo, poder requerer em juzo a transferncia da propriedade para si na ao chamada de adjudicao compulsria. Para que o promitente comprador adquira o direito real aquisio do imvel, beneficiando-se de todos os atributos tpicos dos direitos reais, faz-se necessrio que a promessa de compra e venda... ...seja celebrada em carter irrevogvel e irretratvel ou seja, sem clusula de arrependimento... ...seja registrada na matrcula do imvel, perante o Cartrio do Registro de Imveis competente.

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2.5 SNTESE
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UNIDADE 3 POSSE E PROPRIEDADE

3.1 CONCEITOS INICIAIS


Desde muito tempo, os conceitos de posse e de propriedade sempre fizeram parte de nosso cotidiano, sendo concebidos, muitas vezes, como algo nico e indissocivel. O ter sempre esteve presente em nossa sociedade e, como um de seus pilares, sempre mereceu total ateno e proteo de nosso sistema jurdico. Quem j no usou a frase... Esse bem meu e fao dele o que eu bem entender! a partir dessa ideia totalmente arraigada em nossa cultura que tentaremos explicar a distino entre a posse e a propriedade dos bens imveis em nosso sistema jurdico, explicitando suas diferenas e seus pontos de convergncia, para, enfim, verificar se essa mxima ainda continua absoluta.

3.2 POSSE
O estudo do instituto da posse um dos temas mais conturbados no mundo jurdico desde o Direito Romano. Diversas foram as teorias que buscaram reconhecer a posse como mero fato jurdico ou propriamente como um direito. Certo consenso doutrinrio ainda se mantm ao considerar a posse como a exteriorizao do direito de propriedade. assim que a posse est regulada em nosso sistema jurdico. Da mesma forma como ocorre com a propriedade, nosso legislador tambm no conceituou a posse. O legislador apenas destacou o contedo da posse como o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes proprietrios. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade Artigo 1.196 do Cdigo Civil.

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3.2.1 PODER SOBRE BEM


Podemos entender como posse um poder de fato sobre um bem uso, gozo e fruio , em razo de uma relao de... direito real quando o proprietrio de um determinado bem tambm seu possuidor; direito pessoal que o caso dos locatrios, que possuem um bem de propriedade do locador. A posse sobre um bem tambm pode acontecer mesmo sem que haja qualquer vinculo jurdico com seu legtimo proprietrio, como o caso da posse de imveis sem justo ttulo. Justo ttulo aquele que, muito embora no seja hbil para transferir a propriedade ou garantir a posse, suficiente para demonstrar que o sujeito acreditava que a coisa era sua ou que a ocupava de forma legtima.

3.2.2 EFEITOS DA POSSE


Sem prejuzo da natureza jurdica que se pretende dar posse se um direito, real ou pessoal, ou se um fato jurdico... ...nossa Lei protege o possuidor, garantindo-lhe o direito de ser mantido na posse, de reav-la ou de impedir sua violao em caso de ameaa iminente. Esses so os principais efeitos da posse... A posse confere ao possuidor o direito s aes possessrias de manuteno na posse, reintegrao de posse e interdito proibitrio, conforme previstas no Artigo 1.210 do Cdigo Civil. Muitos outros so os efeitos da posse, especialmente os direitos conferidos ao possuidor no que se refere aos frutos e s benfeitorias explicitados nos Artigos 1.210 a 1.222 do Cdigo Civil. A posse no passvel de qualquer registro perante nosso sistema jurdico. Por isso, no possvel conferir posse os efeitos da oponibilidade erga omnes - isto , opor a posse contra todos e da sequela ou seja, direito de perseguir a coisa com quem quer que ela esteja , prprios dos direitos reais.

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3.2.3 AQUISIO E TRANSMISSO


Diferentemente do que ocorre com a propriedade, a Lei no exige qualquer formalidade para a aquisio e transmisso da posse. A posse adquirida desde o momento em que se pode exercer, em nome prprio, qualquer dos poderes inerentes propriedade Artigo 1.204 do Cdigo Civil. A posse pode ser transmitida a terceiros com as mesmas caractersticas com que foi adquirida.

3.2.4 DESDOBRAMENTO DA POSSE


De acordo com o Artigo 1.197 do Cdigo Civil, h a possibilidade de desdobramento da posse. O titular da posse pode transferir, temporariamente, para outrem o poder de fato sobre o bem a posse direta , reservando para si a posse jurdica sobre o bem a posse indireta. Esse processo ocorre quando o usufruturio de um imvel titular de um direito real de usufruto sobre um bem imvel, podendo usar e fruir livremente da coisa aluga-o a um terceiro. No caso, o locatrio ter a posse direta e o usufruturio permanecer com a posse indireta.

3.2.5 TIPOS DE POSSE


Mltiplos so os tipos de posse, variando de acordo com os aspectos subjetivos posse de boa-f ou m-f ou objetivos justo ttulo. A posse ser caracterizada pela inteno de dono de seu possuidor posse ad usucapionem , que produzir o principal efeito da posse. O principal efeito da posse o de conferir a seu titular o direito usucapio, meio pelo qual ser adquirida a propriedade do imvel.

3.3 PROPRIEDADE
O Cdigo Civil de 1916, inspirado pelo iderio liberal do sculo XIX, colocava a propriedade privada como ncleo de nosso ordenamento jurdico, ao lado do contrato e da famlia. Desse modo, o Cdigo Civil de 1916 garantia ao proprietrio, em seu Artigo 524, o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, da forma mais absoluta possvel. O Artigo 524 garantia tambm o direito de reaver os bens do poder de quem quer que injustamente os possusse.

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A concepo individualista marca o conceito tradicional de propriedade como garantia da liberdade individual, promotora do desenvolvimento da sociedade moderna. Apesar de se admitirem algumas limitaes ao direito de propriedade como as limitaes administrativas e os direitos de vizinhana , essas limitaes no poderiam ser de forma tal a anular a total liberdade do proprietrio.

3.3.1 CONSTITUIO DE 1988


A Constituio Federal de 1988 conhecida como Constituio-Cidad , teve uma participao fundamental na formao da atual concepo do direito de propriedade refletida, posteriormente, pelo Cdigo Civil de 2002. O grande mrito da Constituio de 1988 foi estabelecer no s a propriedade privada mas o atendimento a sua funo social, como direito e garantia fundamentais Artigo 5, XXII e XXIII. A Constituio manteve ainda a funo social da propriedade como princpio norteador das polticas... econmicas Artigo 170, Inciso III; urbanas Artigo 182; agrrias Artigos 184, 185 e 186.

3.3.2 DIREITO DE PROPRIEDADE


O Artigo 5 da Constituio de 1988 determina que todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e propriedade. O Artigo 5 elenca, em seus setenta e oito incisos, o rol de direitos individuais e coletivos tutelados. O Inciso XXII do Artigo 5 determina que garantido o direito de propriedade e o Inciso XXIII garante tambm que a propriedade atender a sua funo social.

3.3.3 FUNO SOCIAL DA PROPRIEDADE


Em que consistiria a funo social da propriedade conforme os ditames da Constituio de 1988? O contedo da funo social da propriedade encontra-se no prprio texto constitucional, que consagrou, em seu Artigo 1 e no Artigo 3, os seguintes fundamentos e objetivos da Repblica...

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Artigo 1 A Repblica Federativa do Brasil, formada pela unio indissolvel dos Estados e Municpio e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrtico de Direito e tem como fundamentos: I a soberania; II a cidadania; III a dignidade da pessoa humana; IV os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa; V o pluralismo poltico. Artigo 3 Constituem objetivos fundamentais da Repblica Federativa do Brasil: I construir uma sociedade livre, justa e solidria; II garantir o desenvolvimento nacional; III erradicar a pobreza e a marginalizao e reduzir as desigualdades sociais e regionais; IV promover o bem de todos, sem preconceitos de origem, raa, sexo, cor, idade e quaisquer outras formas de discriminao. Esses so os interesses sociais a serem almejados e perseguidos, por toda a coletividade, no cumprimento da funo social da propriedade, servindo como uma bssola para orientar todos os destinatrios da norma constitucional o proprietrio, terceiros no-proprietrios, o legislador e o juiz. A funo social da propriedade, constitucionalmente garantida, seria aquela promovedora da dignidade da pessoa humana, a fim de atingir os objetivos fundamentais da erradicao da pobreza e da reduo das desigualdades sociais. Esse o entendimento que deve nortear a compreenso das regras contidas nos Artigos 182 e 186 da Constituio de 1988, que dispem, respectivamente, sobre a funo social das propriedades urbanas e rurais.

3.3.3.1 PROPRIEDADES URBANAS


O Pargrafo 2 do Artigo 182 determina que a propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor. A regulamentao posterior sobre a funo social da propriedade urbana deu-se com a Lei n 10.257/01, criando o Estatuto da Cidade. Por sua vez, o Pargrafo 4 do Artigo 182 estabelece as penalidades para a propriedade urbana que no atenda a sua funo social...

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Pargrafo 4 facultado ao Poder Pblico municipal, mediante lei especfica para rea includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: I parcelamento ou edificao compulsrios; II imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III desapropriao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de emisso previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenizao e os juros legais. Desse modo, o constituinte... ...estabeleceu a funo social da propriedade como um princpio constitucional, no rol dos direitos fundamentais do Artigo 5, aplicvel a todo e qualquer tipo de propriedade bens de consumo, bens de produo, propriedade imobiliria, propriedade intelectual, entre outras , caracterizando-se, portanto, como uma clusula geral... ...especificamente com relao aos imveis urbanos, determinou os requisitos essenciais ao cumprimento da sua funo social, delegando ao Poder Pblico Municipal o poder de detalhamento de tais requisitos, de acordo com as peculiaridades de cada cidade. A Constituio de 1988, ao determinar o cumprimento da funo social das cidades, estabeleceu tambm as penalidades que podero ser aplicadas pelos municpios de acordo com o que vier a ser estabelecido no plano diretor s propriedades urbanas que no atendam a sua funo social. Essas penalidades culminam com a perda da propriedade, por meio da chamada desapropriao-sano.

3.3.3.2 PROPRIEDADES RURAIS


Da mesma forma que estabeleceu para os imveis urbanos, o constituinte especificou tambm os requisitos necessrios ao cumprimento da funo social da propriedade rural... Artigo 186 A funo social cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critrios e graus de exigncia estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: I aproveitamento racional e adequado; II utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente; III observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho; IV explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores.

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Os Artigos 184 a 191 da Constituio de 1988 foram regulamentados pela Lei n 8.629/93. Essa lei reproduziu, em seu Artigo 9, os requisitos necessrios ao cumprimento da funo social do imvel rural especificando, em seus pargrafos, a dimenso de cada um deles. A lei estabeleceu ainda os procedimentos para a desapropriao-sano prevista no Artigo 184 da Constituio, para fins de reforma agrria. O Artigo 185 da Constituio determina que no podem ser desapropriadas para fins de reforma agrria... ...a pequena e mdia propriedade rural, conforme definidas em lei no caso, a Lei n 8.629/93 , desde que seu proprietrio no possua outra propriedade Inciso I. ...a propriedade produtiva Inciso II.

3.3.3.3 DIREITO DE PROPRIEDADE E FUNO SOCIAL


O Cdigo Civil de 2002 Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002 , apesar de no ter conceituado o direito de propriedade, inovou ao determinar, expressamente, que tal direito deve ser exercido em consonncia com sua funo social. Desse modo, o Cdigo Civil consagrou, de vez, a nova concepo do direito de propriedade, fundada pela Constituio de 1988 conforme podemos interpretar do Artigo 1.228... Artigo 1.228 O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 1 O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas. 2 So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem. 3 O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriao, por necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem como no de requisio, em caso de perigo pblico iminente. 4 O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de 5 (cinco)

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anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesses social e econmico relevante. 5 No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores.

3.3.4 AQUISIO DA PROPRIEDADE


O Direito brasileiro adota o sistema romano com relao aquisio da propriedade. No basta um ato jurdico para transferir a propriedade; necessria a observncia de determinada formalidade jurdica para transferir ao adquirente tal direito. O Cdigo Civil de 1916 trazia expressamente, em seu Artigo 530, as modalidades de aquisio da propriedade imvel, a saber... a transcrio do ttulo de transferncia no Registro de Imvel, que um modo peculiar de transferir a propriedade imobiliria; a acesso; o usucapio; o direito hereditrio. J o Cdigo Civil de 2002 no definiu em apenas um artigo os modos de aquisio da propriedade imobiliria. O Cdigo Civil de 2002 regulou, em seus Artigos...

O Cdigo Civil de 2002 manteve a sucesso hereditria isto , a herana como modo de aquisio de propriedade, em obedincia a nossa tradio jurdica. Entretanto, o Cdigo no tratou, expressamente, o como modo de aquisio da propriedade em seu Livro III Direito das Coisas.

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3.3.5 PERDA DA PROPRIEDADE


No que se refere perda da propriedade imobiliria, tanto o Cdigo Civil de 1916 quanto o de 2002 estabelecem em um s dispositivo suas modalidades, as quais se encontram, atualmente, reguladas nos Artigos 1.275 e 1.276 do diploma em vigor. Artigo 1.275 Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a propriedade: I por alienao; II pela renncia; III por abandono; IV por perecimento da coisa; V por desapropriao. Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imveis. Artigo 1.276 O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, 3 (trs) anos depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscries. 1 O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstncias, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, 3 (trs) anos depois, propriedade da Unio, onde quer que ele se localize. 2 Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os nus fiscais.

3.4 SNTESE
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UNIDADE 4 DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

4.1 PROCESSO DE COMPRA-VENDA DE IMVEL


Ao se interessar por um imvel que est colocado venda, o comprador procura o proprietrio do imvel ou pessoa por este indicada e se iniciam as tratativas para serem estabelecidas as condies do negcio, tais como... preo; forma de pagamento; ocasio da imisso na posse; garantias...

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Aps atingirem consenso quanto aos aspectos negociais, comprador e vendedor buscam formalizar os entendimentos havidos por meio de instrumentos jurdicos adequados s expectativas de ambas as partes com relao quele negcio. comum as partes firmarem, preliminarmente, promessas ou compromissos de compra e venda antes de assinarem a escritura definitiva de compra e venda. O processo de firmar promessa ou compromisso ocorre em virtude... ...do dinamismo que norteia o mercado imobilirio, no qual as negociaes tendem a ser rpidas, e a oferta, muitas vezes, inferior demanda... ...da lentido imposta pela burocracia estatal para que o comprador tenha acesso s certides e aos documentos que lhe garantam que aquela aquisio juridicamente possvel e relativamente segura.

4.2 PROMESSA DE COMPRA E VENDA


A promessa de compra e venda um contrato preliminar em que se objetiva a concluso de um outro contrato, de carter definitivo a escritura definitiva de compra e venda de imvel.

4.3 CONCLUSO DE COMPRA E VENDA


Normalmente, a concluso da compra e da venda de um imvel est sujeita ao cumprimento de determinadas condies, tais como... pagamento integral do preo; obteno de certides; aprovao de projetos de construo. Outras condies podem vir a ser negociadas entre as partes. O Cdigo Civil de 2002 regula, expressamente, os contratos preliminares nos Artigos 462 a 466. A promessa de compra e venda de imveis tem tratamento especfico nos Artigos 1.417 e 1.418, que regulam o direito real do promitente comprador. No que se refere a imveis objeto de loteamento, a promessa de compra e venda ganha tratamento especial pela Lei 6.766/79.

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4.4 ESCRITURA PBLICA


Em virtude do Artigo 108 do Cdigo Civil... ...a escritura pblica requisito essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao e renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o salrio mnimo vigente no Pas salvo disposio legal em contrrio. A promessa de compra e venda uma das excees a essa formalidade legal. A promessa de compra e venda pode ser celebrada por meio de instrumento particular contrato , conforme expressamente previsto no Artigo 1.417 do Cdigo Civil e no Artigo 26 da Lei 6.766/79. As partes firmam o contrato preliminar sem clusula de arrependimento isto , em carter irrevogvel e irretratvel para formalizar a inteno firme de concluir o negcio. Com o registro desse contrato na matrcula do imvel, junto ao competente Registro de Imveis, o promitente comprador passa a deter um direito real de aquisio sobre aquele imvel Artigo 1.417 do Cdigo Civil. Com isso, ele faz com que o acordo preliminar celebrado com o proprietrio do imvel seja pblico, oponvel a toda e qualquer pessoa efeito erga omnes e, portanto, preferencial sobre direitos de terceiros no registrados na matrcula do imvel.

4.4.1 ADQUIRENTE DE M-F


Se uma terceira pessoa vier a celebrar uma compra e venda de um imvel sobre o qual j exista uma promessa de compra e venda registrada, aquele terceiro ser considerado um adquirente de m-f, submetendo seu direito concluso da promessa de compra e venda. praxe, nas transaes imobilirias, a celebrao entre promitente comprador e proprietrio do imvel do recibo de sinal e do princpio de pagamento. Deles constam entre outras informaes a descrio sucinta do imvel, o valor da transao e a forma de pagamento.

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No entanto, recomendvel que o promitente comprador, j no ato do pagamento do sinal arras , exija a celebrao de um contrato de promessa de compra e venda, o qual como um contrato preliminar dever ter os mesmos requisitos de validade do contrato definitivo que se almeja, isto ... o preo; o objeto ou seja, o imvel e sua descrio; o acordo entre as partes.

4.5 ARRAS
A promessa de compra e venda o instrumento contrato normalmente utilizado para a compra de imveis com pagamento a prazo. Essa promessa garante ao vendedor que ele somente ir vender seu imvel quando do recebimento integral do preo. A fim de assegurar o negcio, o promitente comprador, no ato da celebrao do primeiro instrumento com o proprietrio do imvel, paga a ele determinada quantia em dinheiro. A quantia em dinheiro funciona como sinal arras e princpio de pagamento. Desse pagamento, o promitente comprador deve exigir que o proprietrio lhe outorgue, no corpo do prprio documento, plena e irrevogvel quitao por seu recebimento.

4.5.1 RESOLUO DO ACORDO


Muitas vezes, o pagamento do sinal realizado antes que o promitente comprador tenha acesso s certides necessrias do proprietrio e do prprio imvel. Nesse caso, o contrato dever prever uma hiptese de resoluo do acordo, isto , de trmino do contrato. A resoluo do acordo dever acontecer mesmo que as partes tenham acordado celebrar um compromisso irrevogvel e irretratvel, sem clusula de arrependimento. A hiptese de resoluo do acordo deve ser considerada caso, aps ter acesso s certides necessrias compra do imvel, o promitente comprador identifique a existncia de aes judiciais ou dbitos fiscais do proprietrio ou do imvel. As aes judiciais ou dbitos fiscais do proprietrio ou do imvel podem impedir a transferncia da propriedade do imvel bem como oferecer riscos a sua aquisio.

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Nessa hiptese, o compromisso celebrado com o proprietrio deve ser resolvido isto , encerrado , sendo restabelecido o status quo ante estado das coisas antes da celebrao , com a consequente devoluo dos valores pagos pelo promitente comprador ao proprietrio a ttulo de arras.

4.5.2 DESISTNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR


Admitindo a possibilidade de arrependimento na promessa de compra e venda... ...o vendedor pode vir a reter o valor recebido a ttulo de arras, caso o promitente comprador desista de realizar a compra e venda. ...o vendedor pode ter de devolver o valor do arras em dobro, no caso de ele mesmo desistir de concluir o negcio. Tudo isso est de acordo com o disposto no Artigo 418 do Cdigo Civil.

4.6 ADJUDICAO COMPULSRIA


Na hiptese de se tratar de contrato celebrado em carter irrevogvel e irretratvel... ...caso o proprietrio do imvel recuse-se a vend-lo ao promitente comprador, esse comprador, alternativamente resoluo do contrato e devoluo das arras, poder requerer, judicialmente, a adjudicao compulsria do imvel, nos termos do Artigo 1.418 do Cdigo Civil. A sentena judicial servir como ttulo hbil para registro da propriedade do imvel em nome do promitente comprador junto ao Registro de Imveis competente. A adjudicao compulsria um meio judicial para suprir a falta da manifestao da vontade do vendedor na concluso da compra e venda. Por isso, todas as condies necessrias para a compra e venda ajustadas entre as partes tero de estar cumpridas o pagamento do preo, o pagamento do imposto de transmisso...

4.6.1 COMPROMISSO NO REGISTRADO NA MATRCULA


A grande questo trazida pelo Cdigo Civil de 2002 envolvendo a adjudicao compulsria era sua viabilidade em se tratando de compromisso de compra e venda no registrado na matrcula do imvel. Nesse caso, o promitente comprador teria direito adjudicao compulsria?

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Seria fcil dizer que no quando o promitente vendedor no era mais o proprietrio, j tendo alienado o imvel a terceiro, visto que um adquirente de boa-f, que no sabia da existncia da promessa de venda, no poderia ter sua compra cancelada por acordo que no lhe era oponvel, em virtude da ausncia de registro do compromisso anterior. No entanto, o Superior Tribunal de Justia, por meio da Smula n 239, pacificou o entendimento da justia no sentido de que no necessrio o registro do compromisso de compra e venda para obteno do direito adjudicao compulsria.

4.7 SNTESE
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UNIDADE 5 DIREITO REGISTRAL

5.1 SISTEMA REGISTRAL


. Um imvel, para fins registrais, consiste na coisa imvel, compreendendo o solo e seus acrscimos.

A definio atual de imvel se observa nos Artigos 79, 80, 81, 1.229 e 1.230 do Cdigo Civil. O registro imobilirio tem por finalidade garantir a autenticidade, segurana, eficcia e publicidade dos atos jurdicos inter vivos entre pessoas vivas ou causa mortis em funo de herana. Nesse sentido, o registro serve para constituir, modificar, transmitir ou extinguir os direitos reais sobre imveis. O sistema registral atualmente vigente no Brasil regulamentado pela Lei de Registros Pblicos, que instituiu a matrcula em nosso ordenamento, por meio de seus Artigos 176, 227 e 228.

5.2 MATRCULA
A matrcula o ato cadastral de individualizao do imvel que apenas o caracteriza e confronta. pr-requisito dos registros ou das averbaes referentes aos atos que envolvem o imvel. Compete ao registro de imveis... ...matricular todos os imveis...

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...efetuar o registro dos negcios ou atos jurdicos que envolvem a aquisio e a transferncia da propriedade imobiliria, assim como a constituio de direitos, nus e gravames a ela inerentes... ...averbar os atos que afetam os assentos registrais, seja em relao ao imvel ou s pessoas nele interessadas.

5.3 REGISTRO E AVERBAO


Registro... Os atos ou negcios jurdicos sujeitos ao registro so aqueles que se encontram taxativamente enumerados no Artigo 167, Inciso I da Lei de Registros Pblicos. Averbao... Os atos sujeitos averbao so aqueles relacionados no Inciso II do mesmo Artigo, assim como outras ocorrncias que, de qualquer modo, alterem o registro, conforme Artigo 246 da Lei de Registros Pblicos. Ao contrrio da averbao, os atos objeto de registros devero estar previstos em lei. Para a efetivao do registro ou da averbao, o ttulo dever ser apresentado no cartrio de registro de imveis competente. O ttulo ficar prenotado at que o serventurio conclua a anlise do ttulo. O serventurio s efetuar o registro ou a averbao conforme o caso se o ttulo estiver de acordo com os requisitos exigidos por lei.

5.4 ATRIBUTOS DO SISTEMA REGISTRAL


O registro imobilirio no apenas um procedimento formal, destinado preservao dos atos praticados com relao aos imveis, com o fim de resguardar o contedo e a estrutura do direito. O registro imobilirio um procedimento que visa garantir autenticidade, segurana, eficcia e publicidade, conforme disposto no Artigo 1 da Lei n 6.015/73 e Artigo 1 da Lei 8.935/94.

5.4.1 AUTENTICIDADE
O ato de registro praticado pelo serventurio, no regular exerccio de sua funo e atendendo s formalidades legais, revestido de f pblica. O ato de registro gera a presuno de que aquele direito real pertence pessoa em cujo nome se registrou, salvo prova em contrrio. A autenticidade garantida pelo registro relativa to somente ao ato de registro; ela no significa jamais a autenticidade do negcio jurdico imobilirio celebrado.

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5.4.2 SEGURANA
O ato registral resulta de um rgido procedimento previsto em Lei para identificao... do titular da propriedade ou do domnio; dos nus que, porventura, recaiam sobre o imvel as restries ao direito do proprietrio. Aos atos praticados pelo Cartrio do Registro de Imveis conferida f pblica.

5.4.3 PUBLICIDADE
Alm de se tratar de um atributo, a publicidade uma das finalidades do ato registral. A publicidade visa tornar conhecida, a qualquer interessado, a situao jurdica do imvel. Os oficiais de cartrios imobilirios tm o dever de mostrar aos interessados os livros registrais para que eles possam ter acesso real situao do imvel.

5.4.4 EFICCIA
Os instrumentos, pblicos ou particulares, que envolvam imveis, enquanto no registrados no cartrio de registro de imveis competente, s produzem efeitos entre as partes contratantes. Para que esses instrumentos tenham eficcia erga omnes, necessrio o registro no cartrio de registro de imveis competente. Preserva-se, assim, os direitos de terceirosde boa-f. Os direitos reais sobre imveis s se constituem com o registro do ttulo que lhe deu origem. Portanto, no caso de uma compra e venda de imvel, a propriedade imobiliria s ser transferida com o registro da escritura de compra e venda perante o registro imobilirio Artigo 1.227 do Cdigo Civil. Enquanto isso no ocorrer, o contrato celebrado entre as partes valido, porm o direito do comprador apenas um direito pessoal.

5.5 CUIDADOS NA AQUISIO


A compra de um imvel requer diligncia e ateno do comprador para uma srie de informaes a serem verificadas, com relao ao imvel e a seu proprietrio, antes de ser firmado qualquer tipo de vnculo jurdico.

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Diversas so as certides que devero ser apresentadas pelo vendedor... na celebrao da escritura de compra e venda de imveis; no caso de onerao dos imveis. Esse procedimento tem como finalidade verificar a existncia de... impedimentos legais alienao transferncia do bem; comprometimento do patrimnio do vendedor em razo de dvidas pr-existentes. Desse modo, evitado o risco de cancelamento da alienao por se caracterizar fraude execuo ou fraude contra credores do vendedor.

5.5.1 CERTIDES OBRIGATRIAS


O Decreto n 93.240/86 que regulamenta a Lei n 7.433/85 e dispe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras pblicas indica, em seu Artigo 1, as certides obrigatrias para lavratura de atos notariais relativos a imveis.

5.5.1.1 CERTIDES RELATIVAS AO IMVEL


Entre as certides obrigatrias para lavratura de atos notariais, primeiramente, destacam-se as certides relativas ao imvel objeto do negcio imobilirio. Essas certides variam em razo de o imvel ser urbano ou rural. Certido de nus reais da matrcula do imvel... A principal certido a ser apresentada em todo e qualquer negcio imobilirio a certido de nus reais da matrcula do imvel. Por meio dela, possvel verificar quem o proprietrio e se h algum nus ou gravame. Essa certido expedida pelo Cartrio do Registro de Imveis competente. Por fora do Decreto n 93.240/86, a certido de nus reais do imvel, expedida pelo registro de imveis competente, possui prazo de validade de trinta dias. Outras certides emitidas pelo Cartrio de Registro de Imveis... Outras certides emitidas pelo Cartrio de Registro de Imveis ajudam na anlise da situao jurdica do imvel, tais como... certido de filiao vintenria certido do imvel da qual constam os registros e as averbaes realizados nos ltimos 20 anos; certido de inteiro teor certido do imvel da qual constam todos os registros e as averbaes realizados desde a criao da matrcula do imvel. Anlise do ttulo de propriedade do atual proprietrio do imvel... Alm das certides emitidas pelo Registro de Imveis com relao matrcula do imvel, a anlise do ttulo de propriedade do atual proprietrio do imvel de extrema importncia.

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Em conjunto, esses documentos possibilitam a confirmao de uma srie de informaes de extrema relevncia a titularidade, a existncia de nus reais ou gravames incidindo sobre o imvel, rea de terreno, confrontao com vizinhos, existncia de eventuais construes e sua regularidade, rea til construda... Certides que comprovem a regularidade fiscal do imvel... necessria a apresentao das certides que comprovem a regularidade fiscal do imvel, ou seja, se os impostos sobre ele incidentes IPTU ou ITR esto quites. Para o caso de imveis em condomnios, tambm essencial a apresentao da quitao condominial. Impostos sobre os imveis e contribuies condominiais so dvidas que acompanham o imvel obrigaes propter rem, pois acompanham a coisa quando h a transferncia da propriedade , no importando quem seja seu proprietrio.

5.5.1.2 CERTIDES DE DISTRIBUIO DE FEITOS JUDICIAIS


Outros documentos cuja apresentao essencial para lavratura de escrituras relativas a imveis so as certides de distribuio de feitos judiciais. Essas certides identificam eventuais aes movidas em nome de ou contra algum em nome dos vendedores, tanto na esfera estadual como na federal. Compreendem as certides da justia comum, justia do trabalho, justia federal...

5.5.1.3 CERTIDES PESSOAIS DO VENDEDOR


A apresentao de certides pessoais do vendedor faz-se necessria a fim de verificar se a alienao daquele imvel no caracterizar fraude a credores ou fraude execuo isto , o esvaziamento do patrimnio do vendedor, tornando-o incapaz de honrar suas dvidas pr-existentes.

5.5.2 FRAUDE
Fraude contra credores... Prevista no Artigo 158 e seguintes do Cdigo Civil, causa de anulao do ato de alienao praticado pelo vendedor. Os atos passveis de anulao que o caso da fraude contra credores produzem efeitos at que sua anulao seja determinada. Fraude execuo... Prevista no Artigo 593 do Cdigo de Processo Civil, causa de ineficcia da alienao. No caso da fraude execuo, apesar de o ato fraudulento existir e produzir efeitos entre as partes, ele no oponvel aos credores do devedor.

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Esses credores podem ignorar o ato de alienao, como se ele nunca tivesse existido, e requerer, judicialmente, a penhora do bem.

5.5.3 ROL ESPECFICO DE CERTIDES


O rol especfico das certides que devem ser apresentadas para a celebrao de escrituras pblicas que envolvam imveis varia de estado para estado. Outros documentos podero ser exigidos de acordo com a especificidade do imvel. Os tipos de imveis que exigem certides especficas so... Imveis foreiros Unio... Deve ser apresentada uma certido que autorize a transferncia do imvel, evidenciando que o imvel est quite com foros e laudmios. Terrenos de marinha... Assim como no caso de imveis foreiros Unio, deve ser apresentada uma certido que autorize a transferncia do imvel, evidenciando que o imvel est quite com foros e laudmios. Imveis rurais... Devero ser apresentados o Certificado de Cadastro de Imvel Rural CCIR , expedido pelo INCRA , uma espcie de matrcula dos imveis rurais perante aquele rgo e a quitao de Imposto Territorial Rural ITR. Imvel de propriedade de pessoa jurdica... Alm de seus atos constitutivos atualizados isto , a cpia do ltimo contrato social consolidado ou estatuto social, a cpia do ato societrio que elege os atuais administradores ou diretores da sociedade e a certido simplificada da Junta Comercial ou Registro Civil de Pessoas Jurdicas competente , devem ser apresentadas a Certido Negativa de Dbito do INSS CND e a Certido Conjunta de Quitao de Tributos e Contribuies Federais e Dvida Ativa da Unio, expedida pela Receita Federal do Brasil.

5.6 SNTESE
Acesse, no ambiente on-line, a sntese desta unidade.

UNIDADE 6 CENRIO CULTURAL

6.1 FILME
Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, assista a uma cena do filme The Corporation no CD que acompanha a apostila.

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6.2 OBRA LITERRIA


Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, leia o texto Dirio ntimo no ambiente on-line.

6.3 OBRA DE ARTE


Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, aprecie a obra Vista panormica de Auvers no ambiente on-line.

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MDULO 2 CONDOMNIO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

APRESENTAO
O Cdigo Civil regula o condomnio em seus Artigos 1.314 a 1.358. Existem trs espcies de condomnio o condomnio voluntrio, condomnio necessrio e o condomnio edilcio. Neste mdulo, analisaremos essas espcies de condomnio, estabelecendo as principais diferenas entre elas bem como apontando suas principais caractersticas. Alm disso, mostraremos as principais caractersticas das duas formas mais comuns de desenvolvimento de empreendimentos imobilirios, quais sejam, a incorporao e o loteamento, abordando ainda as questes mais discutidas, atualmente, sobre cada uma delas.

UNIDADE1 ESPCIES DE CONDOMNIO

1.1 CONDOMNIO VOLUNTRIO


Existem trs espcies de condomnio o condomnio voluntrio, o condomnio necessrio e o condomnio edilcio. H condomnio voluntrio ou copropriedade quando duas ou mais pessoas tornam-se proprietrias de um mesmo bem. O condomnio voluntrio est regulado nos Artigos 1.314 a 1.326 do Cdigo Civil.

1.1.1 DIREITOS DO CONDMINO


Cada condmino pode... ...usar da coisa conforme sua destinao... ...exercer sobre a coisa todos os direitos compatveis com a indiviso... ...reivindicar a coisa de terceiro... ...defender a posse da coisa... ...alienar sua parte ideal... ...instituir nus e gravames sobre a coisa. Nenhum dos condminos, no entanto, pode alterar a destinao da coisa comum.

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Nenhum dos condminos pode permitir que terceiros utilizem a coisa comum como um todo, sem o consenso dos demais coproprietrios.

1.1.2 DESPESAS
Com relao s despesas originadas pelo bem em condomnio, elas sero rateadas de acordo com a quota-parte de que cada condmino for titular. Quota-parte a frao detida individualmente pelo condmino naquele bem por exemplo, 50%, 1/3... Quando no ficar determinado qual o percentual pertencente a cada um dos condminos, o Pargrafo nico do Artigo 1.315 do Cdigo Civil estabelece uma presuno de que as partes so iguais para todos.

Caso o condomnio no queira arcar com o pagamento das despesas e dvidas, ele poder renunciar a sua quota-parte. Na ocasio da renncia, os demais condminos que pagarem tais despesas assumiro a quotaparte daquele que a ela renunciou Artigo 1.316. De forma geral, a regra para o pagamento das despesas salvo disposio expressa em contrrio ... ...os condminos iro suportar as despesas proporcionalmente a sua parte na propriedade em comum.

1.1.3 INDIVISIBILIDADE
Normalmente, o condomnio voluntrio indivisvel. Essa indivisibilidade pode resultar de acordo entre as partes ou de imposio pelo doador ou testador que deixou aquele bem para aquelas pessoas. No entanto, a indivisibilidade do condomnio no poder ser fixada por prazo superior a cinco anos. Ningum obrigado a ficar como coproprietrio de um mesmo bem por mais de cinco anos.

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1.1.3.1 DIVISO DE CONDOMNIO


A diviso do condomnio pode ser feita amigavelmente ou por meio de ao judicial de dissoluo de condomnio. Quando o estado da coisa permitir sua diviso fsica por exemplo, um terreno, uma fazenda , os condminos podem desmembr-la de forma que cada um fique com uma parte. Quando a natureza do bem no permitir sua diviso fsica sem que seja alterada sua substncia e utilidade da coisa por exemplo, uma casa ou um apartamento , ser tomada uma providncia especial quanto diviso. A diviso poder ser feita da seguinte forma, conforme o Artigo 1.322... Um ou mais condminos poder adquirir a parte daquele que deseja sair do condomnio. A coisa comum ser vendida, e o valor obtido ser repartido entre todos os condminos, na proporo de suas participaes. Na segunda hiptese, os condminos sempre tero o direito de preferncia na aquisio do imvel, em igualdade de condies com terceiros. Entre os condminos, a regra que ter preferncia aquele que tiver, na coisa, as benfeitorias mais valiosas. No havendo benfeitorias mais valiosas, o que tem a maior parte ou o maior quinho ter preferncia.

1.1.4 ADMINISTRAO
Quanto administrao da coisa comum, a maioria escolher o administrador, que poder ser uma terceira pessoa estranha ao condomnio. As deliberaes sero tomadas pela maioria absoluta.

1.2 CONDOMNIO NECESSRIO


Condomnio necessrio aquele cuja lei determina a constante indivisibilidade. O condomnio geral tem carter transitrio, temporrio isto , a possibilidade de diviso aps determinado prazo. Por sua vez, o condomnio por meao de paredes, valas, muros, cercas, pastagens, entre outros, permanente e insuscetvel de diviso.

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Essa indivisibilidade decorre da prpria natureza da coisa. No h como separar, fisicamente, um muro que divide duas casas sem que ele perca sua utilidade. Essa espcie de condomnio est regulada nos Artigos 1.327 a 1.330 do Cdigo Civil.

1.3 CONDOMNIO EDILCIO


O condomnio edilcio est regulado, atualmente, pelos Artigos 1.331 a 1.358 do Cdigo Civil. Condomnios edilcios so os tpicos condomnios dos edifcios de apartamentos ou de um conjunto de casas. A principal caracterstica do condomnio edifcio a coexistncia de reas que so de uso comum a todos os condminos e reas que so de propriedade exclusiva de cada um dos condminos. Em um edifcio de apartamentos, por exemplo, os apartamentos pertencem, exclusivamente, a cada um dos condminos, e as reas comuns corredores, elevadores, paredes externas, playground... pertencem a todos os proprietrios de apartamentos. No condomnio edilcio... ...as partes de propriedade exclusiva como apartamentos, casas, lojas e salas podem ser livremente alienadas e gravadas por seus proprietrios. ...cada condmino pode, livremente, vender a terceiros sua parte de propriedade exclusiva por exemplo, seu apartamento. A venda de parte da propriedade, no condomnio edilcio, pode ser feita sem que os demais condminos daquele edifcio tenham qualquer direito de preferncia.

1.3.1 REAS DE USO COMUM


As reas de uso comum compreendem... o solo; a estrutura do prdio; o telhado; a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade; a calefao e a refrigerao centrais. As demais partes comuns inclusive o acesso ao logradouro pblico no podem ser alienadas separadamente ou divididas.

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No condomnio edifcio, de acordo com o estabelecido no Pargrafo 3 do Artigo 1.331 do Cdigo Civil, a cada unidade imobiliria apartamento, casa... caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do solo e das outras partes comuns. A frao ideal do solo e das partes comuns ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. Por exemplo, ao se constituir um condomnio em um edifcio com 10 apartamentos, possvel estabelecer que cada apartamento tem uma frao ideal de 1/10 do terreno e das demais partes comuns playground, corredores, elevador, escadas...

1.3.2 INSTITUIO DO CONDOMNIO


Segundo o disposto no Artigo 1.332 do Cdigo Civil, o condomnio edilcio pode ser constitudo... por acordo entre as partes; por meio de instrumento pblico ou particular; por disposio em testamento. O ato que constituiu o condomnio deve ser registrado perante o Cartrio do Registro de Imveis competente.

1.3.3 CONVENO DO CONDOMNIO


O contrato pelo qual se constitui o condomnio chamado de conveno de condomnio. A conveno de condomnio o contrato que reger a relao entre os condminos isto , os proprietrios das unidades autnomas no que diz respeito utilizao e administrao das reas comuns. Informaes constantes e assinaturas... Da conveno do condomnio deve constar obrigatoriamente... a discriminao e a individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e s partes comuns; o fim a que se destinam as unidades se residencial ou comercial, por exemplo. De acordo com o Artigo 1.333 do Cdigo Civil, a conveno de condomnio dever ser assinada pelos titulares ou a eles equiparados de, no mnimo, dois teros das fraes ideais. A conveno de condomnio torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre todas as unidades autnomas do condomnio edilcio.

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Registro e obrigatoriedade... A publicidade necessria para ser oponvel perante terceiros estranhos ao condomnio d-se com o registro da respectiva conveno perante o Registro de Imveis competente. A partir do momento em que se registra a conveno do Registro de Imveis, ela passar a ser obrigatria tambm a todos aqueles que se tornarem titulares de direitos relativos s unidades autnomas. Desse modo, no importa se houve a participao expressa daquela pessoa na formao da conveno, assim como no necessria sua concordncia expressa posteriormente.

1.3.3.1 DETERMINAES DA CONVENO


O Artigo 1.334 do Cdigo Civil estabelece que, alm dos requisitos previstos na instituio de condomnio, a conveno determinar... a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; a forma de administrao do condomnio; a competncia das assembleias, a forma de sua convocao e o qurum exigido para as deliberaes a serem tomadas pelos condminos; as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores, no caso de descumprimento das clusulas da conveno condominial; o regimento interno do condomnio, ou seja, as normas que regero o dia a dia do condomnio.

1.3.3.2 DESPESAS DO CONDOMNIO


A Lei 8.245/91 Lei de Locaes de Imveis Urbanos define as despesas do condomnio como... Despesas ordinrias... Despesas necessrias administrao do condomnio. Por exemplo... salrios; encargos trabalhistas; contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio. Despesas extraordinrias... Despesas que no fazem parte da rotina da administrao do condomnio. Por exemplo... obras de reformas ou acrscimos estrutura integral do prdio; pintura da fachada externa.

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1.3.3.3 RESERVA LEGAL


Os imveis rurais esto sujeitos a outra obrigao legal, de carter ambiental, que a instituio de uma rea de reserva legal. Pela Lei 4.771/65, a reserva legal uma rea geogrfica coberta por vegetao, criada para a proteo da fauna, da flora e do solo. Ela deve representar, no mnimo, 20% da vegetao nativa da propriedade. O percentual total ir variar de acordo com cada regio do Brasil. De acordo com a lei, a reserva legal deve estar registrada na matrcula do imvel. O Artigo 55 do Decreto no 6.514/2008, com a redao dada pelo Decreto no 6.686/2008, passou a considerar a falta de averbao da reserva legal como infrao administrativa, sujeita a uma multa diria. Essa regra vigora a partir do dia 11/12/2009.

1.3.3.4 PERSONALIDADE JURDICA


O condomnio edifcio no possui personalidade jurdica, ou seja, no considerado pessoa capaz de contrair direitos e obrigaes. O condomnio representa a comunho de direitos e obrigaes de propriedade de seus condminos, ou seja, dos titulares das unidades autnomas. Nosso sistema jurdico, no entanto, confere ao condomnio capacidade processual ativa e passiva. Por isso, o condomnio pode... ...propor ao de cobrana de cotas condominiais... ...contratar e demitir funcionrios... ...contratar servios terceirizados.

1.3.3.5 ASSEMBLEIAS
Normalmente, as convenes do condomnio regulam trs espcies de assembleias dos condminos... Assembleia geral ordinria... aquela que trata de assuntos ordinrios normais do condomnio. Como exemplo, podemos citar... a eleio de sndico e subsndico; a eleio do conselho consultivo;

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a prestao de contas; a aprovao do oramento; o rateio das receitas e despesas, com a consequente fixao do valor da contribuio condominial. De acordo com o Artigo 1.350 do Cdigo Civil, a assembleia ordinria dever ser realizada, ao menos, uma vez por ano. O sndico deve convocar a assembleia ordinria dos condminos, na forma prevista na conveno. A convocao um requisito de validade da prpria assembleia. De acordo com o Artigo 1.354 do Cdigo Civil, a assembleia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio. Caso o sndico no faa a convocao, 1/4 dos condminos poder faz-lo. Se a assembleia no se reunir, o juiz poder decidir a requerimento de qualquer condmino. Assembleia especial... aquela prevista no Artigo 1.349 do Cdigo Civil, a qual tem por objeto deliberar sobre a transferncia dos poderes de representao do condomnio ou das funes administrativas, pelo sndico, a uma terceira pessoa, total ou parcialmente. Da mesma forma, por meio do voto favorvel da maioria absoluta metade mais um de seus membros, a assembleia especial poder destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas ou no administrar convenientemente o condomnio. Os locatrios de unidades autnomas podem participar das assembleias do condomnio, desde que o proprietrio no comparea mesma. Nesse caso, o locatrio poder votar apenas nas matrias que se refiram s despesas ordinrias do condomnio. O mesmo no vlido em relao s demais matrias constantes da ordem do dia como, por exemplo, deliberao de despesas extraordinrias , exceto se o locatrio tiver procurao especfica para tanto do proprietrio da unidade. H entendimentos de que os locatrios, por se encontrarem temporariamente ligados ao imvel, no teriam verdadeiro interesse em resolver questes que afetariam permanentemente a situao do condomnio. Assembleia geral extraordinria... utilizada para matrias urgentes ou extraordinrias, em que no possvel aguardar o transcorrer do ano para apreciao dos condminos. Por exemplo... a realizao de obras emergenciais; a restaurao da fachada; a substituio dos elevadores...

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Nada impede que, na ordem do dia de uma assembleia geral ordinria, possa ser decidida matria urgente, de carter extraordinrio, desde que haja qurum para tanto. Caso a lei ou a conveno no estabelea um qurum especial para determinada deliberao, as decises sero sempre tomadas, em primeira convocao, pela maioria simples dos condminos presentes assembleia, que representem, no mnimo, 50% das fraes ideais da totalidade do condomnio. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar por maioria dos votos dos presentes Artigos 1.352 e 1.353. O Artigo 1.351 do Cdigo Civil estabelece qurum qualificado de 2/3 dos votos dos condminos para a alterao da conveno condominial e de unanimidade dos condminos para a mudana da destinao do edifcio ou da unidade imobiliria.

1.3.4 DEVERES DOS CONDMINOS


Segundo o disposto no Artigo 1.336 do Novo Cdigo Civil, os principais deveres dos condminos so... I. contribuir para as despesas do condomnio na proporo de suas fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno... Quando a unidade estiver locada, caber ao locatrio o pagamento das despesas ordinrias necessrias administrao do edifcio, ou seja, rotineiras e ao locador, das despesas extraordinrias de condomnio aquelas relativas estrutura do edifcio. Caso haja dbitos condominiais em aberto, por ser uma obrigao que segue o imvel, se este for transferido, ficar na responsabilidade do adquirente. No vlido o argumento de que os dbitos foram gerados antes de sua aquisio. Tambm permitida a cobrana de multa por atraso no pagamento, a qual dever ser de at 2% sobre o valor do dbito, com juros moratrios dentro do convencionado. Na ausncia de estipulao, os juros so de 1% ao ms. Esses dbitos podero ser cobrados judicialmente. II. no realizar obras que comprometam a segurana da edificao... III. no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas... IV. dar a suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes... O Pargrafo 2 do Artigo 1.336 prev ainda a possibilidade de imposio de multa de at cinco vezes o valor da cota condominial para aquele condmino que descumprir com os deveres indicados nesses itens.

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Da mesma forma, o Artigo 1.337 faculta a imposio de multa de at cinco vezes o valor da cota condominial para o condmino que, reiteradamente constantemente , no cumpre com seus deveres perante o condomnio, bem como de multa de at dez vezes o valor da cota para o condmino que, em razo de seu comportamento antissocial, torna incompatvel sua convivncia com os demais condminos. A cobrana das multas previstas no Pargrafo 2 do Artigo 1.336 e no Artigo 1337 deve estar prevista na conveno condominial ou deve ser aprovada em assembleia geral dos condminos, com qurum especial para tanto.

1.3.5 DIREITOS DOS CONDMINOS


Segundo o disposto no Artigo 1.335 do Novo Cdigo Civil, os condminos tm os seguintes direitos... ...usar, fruir e dispor, livremente, de suas unidades... ...usar as partes comuns, conforme sua destinao, contanto que no exclua a utilizao pelos demais condminos... ...votar nas deliberaes da assembleia e delas participar desde que estejam com o pagamento de suas cotas condominiais em dia.

1.3.6 REALIZAO DE OBRAS


A realizao de obras no condomnio depender de aprovao de dois teros dos condminos, se forem de natureza volunturia. Se forem benfeitorias teis, a realizao das obras depender da maioria dos condminos. As obras ou reparaes necessrias no urgentes podem ser realizadas independentemente de autorizao pelo sndico ou, em caso de omisso ou de seu impedimento, por qualquer condmino. Caso impliquem despesas excessivas, essas obras s podero ser efetuadas aps a autorizao da assembleia especialmente convocada para esse fim, seja pelo sndico ou, na falta dele, por qualquer condmino. Caso se trate de obras ou reparaes necessrias urgentes, que impliquem despesas excessivas, assim que for determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assembleia. A assembleia dever ser convocada imediatamente pelo sndico ou condmino responsvel pela iniciativa das obras ou reparaes necessrias.

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A ideia tratar assunto urgente com deciso rpida, sem a tramitao prevista para obras de outra natureza.

1.3.7 EXTINO DO CONDOMNIO


Diversamente do condomnio tradicional, o condomnio edilcio marcado por uma indivisibilidade essencial. Em regra, o condomnio edilcio constitudo para durar perpetuamente, diferentemente do condomnio voluntrio. No so poucas, no entanto, as causas que podem determinar o fim do condomnio. So as mais importantes... a desapropriao do edifcio; o perecimento do objeto como incndio ou destruio; a alienao de todo o edifcio, aprovada pela unanimidade dos condminos. Se a destruio for parcial, a parte atingida dever ser reconstruda ao menos se o titular da propriedade assim no desejar. Havendo desapropriao uma das formas de interveno do Estado na propriedade privada , o valor total da indenizao ser repartido entre os condminos, observando-se o valor das unidades autnomas.

1.4 SNTESE
Acesse, no ambiente on-line, a sntese desta unidade.

UNIDADE 2 INCORPORAO IMOBILIRIA

2.1 DEFINIO
A incorporao imobiliria regida pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. De acordo com o Pargrafo nico do Artigo 28 da Lei 4.591/64, a incorporao imobiliria conceituada como... Pargrafo nico Para efeito desta lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

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Nas incorporaes imobilirias... ...o incorporador vende fraes ideais do terreno vinculadas s acesses das unidades autnomas apartamentos, casas, salas, lojas... , a serem construdas ou j em construo. Dessa forma, so obtidos os recursos necessrios implementao da edificao.

2.2 INCORPORADOR
Quem o incorporador? O incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas em edificaes a serem construdas ou em construo, sob o regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas Artigo 29 da Lei 4.591/64. O incorporador deve respeitar os requisitos impostos pelo Artigo 31 da Lei 4.591/64. Desse modo, o incorporador ser... ...o proprietrio do terreno, seu promitente comprador, cessionrio ou promitente cessionrio do terreno, com ttulo celebrado em carter irrevogvel e irretratvel. ...um construtor ou corretor na qualidade de procurador de um desses sujeitos.

2.2.1 OBRIGAES DO INCORPORADOR


Alm daquelas previstas em lei, so outras obrigaes do incorporador... transferir a frao ideal alienada; outorgar a escritura definitiva de venda da frao ideal do terreno, transmitindo o domnio, juntamente com as acesses relativas unidade autnoma; promover a construo do edifcio dividido em unidades autnomas, diretamente ou por meio de construtora contratada; fixar as condies da construo; entregar aos adquirentes as unidades que compraram, prontas e acabadas.

2.2.2 CONDIO DO INCORPORADOR


A condio de incorporador extensiva aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios destinados constituio em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras Artigo 30 da Lei 4.591/64.

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Para que seja possvel efetivar a alienao de unidades em construo ou a serem construdas ou seja, que ainda no existem fisicamente , indispensvel o registro da incorporao imobiliria no Registro Geral de Imveis competente, com a individualizao das unidades da edificao a ser construda. Para tanto, faz-se necessrio o registro do memorial de incorporao. A negociao de fraes ideais de terreno, sem a observncia das disposies legais dentre elas, o registro do memorial de incorporao considerada como contraveno penal, punvel com multa de 5 a 20 vezes o salrio mnimo nacional, conforme previsto pelo Artigo 66 da Lei 4.591/64.

2.2.3 MEMORIAL DE INCORPORAO


O que o memorial de incorporao? O memorial de incorporao o conjunto dos documentos enumerados no Artigo 32 da Lei 4.591/64, referentes ao imvel, ao incorporador e ao empreendimento... ttulo aquisitivo do imvel; projeto de construo do empreendimento aprovado pelas autoridades competentes; memorial descritivo, com as especificaes do empreendimento; discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades autnomas a elas correspondentes; minuta da futura conveno do condomnio edilcio. De acordo com a Lei 4.591/64, o oficial do Registro de Imveis, ao registrar e arquivar os documentos relacionados no Artigo 32, ter o prazo de 15 dias para fornecer certido que relacione a documentao apresentada.

2.2.4 CRIME CONTRA ECONOMIA POPULAR


O incorporador responder por crime contra a economia popular, em caso de afirmaes falsas sobre a constituio, alienao ou construo das edificaes. Esse crime ser punvel com recluso de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o salrio mnimo nacional Artigo 65 da Lei 4.591/64. Ademais, o Artigo 66 da Lei 4.591/64 estabelece que... ...a negociao de fraes ideais de terreno em desconformidade com as disposies legais do Artigo 32 constitui contraveno penal relativa economia popular, punvel com multa de cinco a vinte vezes o salrio mnimo nacional.

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2.2.5 PRAZO DE CARNCIA


O incorporador pode estabelecer um prazo de carncia de no mximo 180 dias para a incorporao. Durante o prazo de 180 dias, o incorporador poder desistir de continuar a incorporao. A incluso desse tipo de clusula de carncia razoavelmente comum, especialmente, em tempos de incerteza econmica ou jurdica. Em tempos de incerteza, o incorporador no pode determinar, com razovel exatido, qual demanda encontrar para o produto objeto da incorporao. Em caso de utilizao desse recurso, o incorporador ter o prazo de 45 dias, contados do trmino da carncia, para celebrar os contratos de venda das unidades cuja reserva tenha sido efetuada durante a carncia.

2.3 FINANCIAMENTO E CONSTRUO


A incorporao imobiliria sempre mereceu a ateno do legislador a fim de proteger os adquirentes das unidades imobilirias em construo. Esses adquirentes acabam por financiar, na maioria dos casos, a construo de seus imveis. O grande fantasma que sempre assombrou os adquirentes dos imveis na planta era a falncia do incorporador. Enquanto no estivesse concluda a construo e no tivesse sido pago o preo pelos adquirentes,ainda no teria ocorrido a transferncia do domnio das unidades para os adquirentes. Desse modo, as unidades... ...continuavam a pertencer ao patrimnio geral do incorporador... ...poderiam, portanto, vir a satisfazer outros credores do incorporador como as dvidas trabalhistas e tributrias , luz do princpio de que o patrimnio de uma pessoa a garantia geral de seus credores.

2.3.1 PROTEO AOS ADQUIRENTES


A fim de proteger os adquirentes de imveis em construo, a Lei 10.931/94 incluiu os Artigos 31-A a 31-F na Lei 4.591/64. Esses artigos preveem a possibilidade de instituio de um patrimnio de afetao sobre determinada incorporao imobiliria.

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Pela lgica do patrimnio de afetao, o imvel em construo ficaria em um patrimnio separado do restante do patrimnio do incorporador, respondendo apenas pelas dvidas relativas a sua construo. Essa medida garantiria ao adquirente que, ao final da construo, ele viesse a receber seu imvel.

2.3.2 PATRIMNIO DE AFETAO


O que patrimnio de afetao? A incorporao imobiliria submetida ao patrimnio de afetao aquela na qual, a critrio do incorporador, seu terreno e suas acesses isto , as construes , bem como os demais bens e direitos a ela vinculados ficam segregados do patrimnio do incorporador. O objetivo da medida atingir uma finalidade especfica, qual seja, a construo e a entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes. Nesse caso, o imvel e suas acesses s respondero pelas dvidas e obrigaes relativas quela construo, sem se comunicar com o restante do patrimnio do incorporador.

2.3.3 BENEFCIO
O grande benefcio decorrente da medida prevista no Artigo 31-A da Lei 4.591/64 que... ...em caso da falncia do incorporador, as obras que sejam realizadas dentro do patrimnio de afetao no respondem perante os demais credores do incorporador falido, e sim somente perante os compradores das unidades daquele edifcio em construo. O patrimnio de afetao pode ser constitudo, a qualquer tempo, mediante a averbao no Registro de Imveis competente, de termo firmado pelo incorporador e pelos titulares de direitos aquisitivos sobre o terreno se for o caso. Os demais artigos da Lei 4.591/64 estabelecem todos os procedimentos prprios da incorporao imobiliria submetida ao patrimnio de afetao.

2.4 CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR


A Lei 8.078/90, o Cdigo de Defesa do Consumidor CDC , tem como pressuposto a vulnerabilidade do consumidor nas relaes de consumo.

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O consumidor tido como o lado mais fraco da relao, seja em razo de seu poder econmico, seja em razo de seu conhecimento tcnico. Com o intuito de manter o equilbrio entre as partes nas relaes de consumo, o CDC confere uma srie de protees ao consumidor, visando evitar que o lado mais forte sempre prevalea neste caso, os fornecedores. Os contratos de incorporao imobiliria, logicamente, no poderiam fugir a essa regra, na medida em que, em sua maioria, apresentam-se na forma de contratos de adeso. Nos contratos de adeso, o comprador de um imvel em construo coloca-se em posio de inferioridade em relao ao vendedor incorporador , visto que os contratos de adeso tm, como caracterstica marcante, a impossibilidade de se negociar com liberdade o contedo do acordo.

2.4.1 FORNECEDOR
O conceito de fornecedor que consta do Artigo 3 do CDC se encaixa perfeitamente na figura do incorporador... Artigo 3 Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio ou comercializao de produtos ou prestao de servios. O conceito de fornecedor abrange todos aqueles que ofertam bens ou servios no mercado de consumo incluindo, indubitavelmente, o incorporador imobilirio.

2.4.2 CONSUMIDOR
Para fecharmos o entendimento acerca da possibilidade de se aplicar o CDC s incorporaes imobilirias, resta verificar se o adquirente ou comprador da unidade imobiliria em construo tambm pode ser equiparado a consumidor. Vejamos a definio de consumidor trazida no Artigo 2 do CDC... Artigo 2. Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final. Dessa forma, a incorporao imobiliria pode ser caracterizada como uma relao de consumo, na qual o incorporador o fornecedor, o adquirente o consumidor e as unidades em construo, o produto. Desse modo, so diretamente aplicveis vrias normas constantes do CDC.

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2.5 REVISO DO CONTRATO


O grande benefcio e instrumento de proteo ao consumidor que podemos destacar na aplicao do CDC nos contratos de incorporao imobiliria a ideia da flexibilizao do pacta sunt servanda nos casos previstos no Artigo 6, Inciso V, e no Artigo 51, Pargrafo 2. Esses casos admitem a reviso do contrato caso seja verificada a presena de clusulas abusivas ao direito do consumidor ou em razo de fatos supervenientes que o tornem excessivamente oneroso para o consumidor. O CDC determina a nulidade de clusulas que... excluam ou reduzam a responsabilidade do fornecedor por vcio do produto; subtraiam do consumidor a opo de reembolso da quantia paga, nos casos previstos no CDC; transfiram a responsabilidade do fornecedor a terceiros; estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada; permitam ao fornecedor variar o preo do produto, entre outras.

2.6 CLUSULA PENAL OU MULTA


Em observncia aos princpios de boa-f e funo social dos contratos... ...o contrato de incorporao celebrado luz do Cdigo de Defesa do Consumidor dever prever clusula penal multa, isto , penalidade ajustada entre as partes para o descumprimento de uma obrigao que no seja excessivamente onerosa para o adquirente. O contrato de incorporao tambm dever ter a previso de clusula penal contra o incorporador em caso de descumprimento contratual. Por exemplo... ...a clusula penal contra o incorporador que atrasa a entrega da obra deve ser em regra na mesma proporo da multa que vier a ser estabelecida para a hiptese de no devoluo do imvel por parte do adquirente inadimplente em caso de resoluo ou trmino do contrato.

2.7 FATO DO PRODUTO E VCIO DO PRODUTO


Mesmo aps o trmino do contrato, sobrevive a aplicao do CDC relao constituda entre incorporador e adquirente... ...ainda que haja a entrega dos imveis aos adquirentes dentro do prazo contratual, em estrita observncia aos termos contratados, com cumprimento e quitao das obrigaes contradas pelas partes por parte do incorporador, entregar a unidade e, por parte do adquirente, pagar o preo.

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Portanto, o incorporador responsvel pelos danos que o consumidor venha a sofrer em razo do fato do produto ou do vcio do produto... Fato do produto... o defeito de qualidade ou quantidade que, alm de comprometer a servibilidade do produto, oferece risco, de qualquer maneira que seja, segurana do consumidor ou de terceiros. Vcio do produto... o defeito que compromete a prestabilidade ou servibilidade do imvel ofertado. O imvel est em desconformidade entre a prestao construo e entrega da unidade e a contraprestao pagamento do preo estipulado. Como exemplo, podemos destacar a pintura, o revestimento e o funcionamento das instalaes eltricas ou hidrulicas, que diminuem o valor patrimonial do imvel. O defeito tambm pode se verificar se o imvel apresentar dimenso em mais de 5% do anunciado ou ofertado Artigo 500 do Cdigo Civil de 2002. Em qualquer dos casos, a responsabilidade do incorporador objetiva ou seja, independe da demonstrao de culpa. Eis os prazos para o adquirente reivindicar do incorporador a reparao pelos danos sofridos... fato do produto cinco anos contados da data do conhecimento do dano Artigo 27 do CDC; vcio do produto que poderia ser facilmente constatado, tratando-se de imvel 90 dias.

2.8 APLICAO DAS REGRAS


A aplicao das regras do CDC aos contratos de incorporao imobiliria inequvoca, com respaldo em trs caractersticas que configuram a relao entre o incorporador e o adquirente... ...o contrato de adeso coloca o adquirente em uma posio vulnervel frente ao incorporador. ...o incorporador considerado como fornecedor de bens e servios. ...o adquirente torna-se consumidor quando o bem imvel destinado a seu uso.

2.9 SNTESE
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UNIDADE 3 LOTEAMENTO

3.1 DEFINIO
A Lei 6.766, de 19/12/1979, dispe sobre o parcelamento ou a diviso do solo urbano. Essa lei estabelece que o parcelamento poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento. No, na lei, h qualquer diferenciao entre os parcelamentos destinados a atividades comerciais ou atividades residenciais. Loteamento... De acordo com o Artigo 2, Pargrafo 1 da Lei 6.766/79, a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes. Desmembramento... Conforme o Artigo 2, Pargrafo 2 da Lei 6.766/79, a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento, a modificao ou a ampliao dos j existentes. O que distingue o loteamento do desmembramento , basicamente, a existncia, no loteamento, de dois conceitos que inexistem no desmembramento... a criao de espaos para reas pblicas; a criao ou a ampliao do sistema virio.

3.2 LOTE
O loteamento pressupe a diviso de uma grande rea de terras em lotes. Segundo a Lei 6.766/79, lote ... ...o terreno servido de infraestrutura bsica cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou Lei municipal para a zona em que se situe Artigo 2, Pargrafo 4.

3.3 INFRAESTRUTURA
O que infraestrutura bsica? So os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto e saneamento e abastecimento de gua potvel e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao, pavimentadas ou no Artigo 2, Pargrafo 5 da Lei 6.766/79. Cabe ao parcelador do solo a obrigao de realizar as obras de infraestrutura do parcelamento seja loteamento ou desmembramento.

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3.4 FUNO DO LOTEADOR


Da mesma forma que ocorre nas incorporaes imobilirias, o loteador tambm obrigado a registrar o memorial de loteamento no Cartrio do Registro de Imveis competente. O memorial de loteamento consiste em uma srie de documentos relativos ao imvel, pessoa do loteador e ao prprio loteamento. Os documentos previstos no memorial de loteamento se encontram listados no Artigo 18 da Lei 6.766/79. Uma vez registrado o loteamento perante o Registro de Imveis competente... ...todas as vias de circulao, praas, espaos livres e destinados a equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo do loteamento passam a pertencer ao domnio do municpio, conforme disposto no Artigo 22 da Lei 6.766/79. Em um loteamento, tudo aquilo que no lote de propriedade privada do loteador , em tese, passa a pertencer ao domnio pblico municipal a partir do registro do memorial.

3.5 COMPETNCIA PARA LEGISLAR


Outro aspecto de relevante interesse na anlise dos loteamentos a definio da competncia para legislar sobre o parcelamento do solo. O municpio possui competncia legal para aprovar os projetos de loteamento. Na Lei 6.766/79, h disposio expressa no sentido de que, em casos especficos, cabe ao Estado disciplinar essa aprovao. A Constituio Federal de 1988 posterior vigncia da Lei 6.766/79 , no pice de sua hierarquia normativa, garante a autonomia municipal. A CF confere ao Municpio, no Artigo 30, Inciso VIII, a competncia para planejar e controlar o uso, o parcelamento e a ocupao do solo urbano, tendo em vista o interesse local.

3.6 APROVEITAMENTO DO SOLO


O loteamento dever obedecer aos requisitos fixados pelo Artigo 4 da Lei 6.766/79, especialmente quanto s regras de aproveitamento do solo e ocupao das reas do loteamento. A obedincia aos requisitos fixados pelo Artigo 4 inclui metragens mnimas e mximas dos lotes que so tambm de competncia dos municpios.

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O loteamento uma das formas de se realizar um empreendimento imobilirio, utilizado, normalmente, para grandes reas em que necessria a urbanizao como a construo de redes de gua, luz, esgoto, ruas, caladas.

3.7 CONDOMNIOS FECHADOS


Existem duas formas de se constituir os chamados condomnios fechados... Loteamento convencional... A primeira modalidade se define como aquele loteamento convencional, aprovado em conformidade com a Lei 6.766/79. Esse loteamento, com ou sem aprovao da prefeitura municipal, cercado e murado, impedindo-se a livre circulao das pessoas pelos espaos pblicos existentes na rea loteada ruas, praas, rea verdes... Condomnios horizontais... Outra modalidade de condomnio fechado so os condomnios fechados constitudos sob a gide do Artigo 8 da Lei 4.591/64. Esses so os condomnios legitimamente fechados, visto que, nesse caso, as reas internas no so reas pblicas tal como ocorre nos loteamentos , mas sim reas de uso comum dos condminos. Esses condomnios fechados so tambm chamados de condomnios horizontais. Os condomnios horizontais se contrapem aos condomnios verticais hoje chamados de edifcios. Tal como em um prdio de apartamentos, possvel cercar e colocar cancelas na entrada e na sada de um condomnio de casas, a fim de limitar a livre circulao de pessoas.

3.8 PARCELAMENTO DE IMVEL RURAL


Com relao ao parcelamento de imvel rural, so aplicveis as normas da IN 17-b de 22/12/1980. Sero aplicveis as regras relativas a loteamento quando o parcelamento tiver destinao urbana. Quando o parcelamento tiver destinao rural seja para fins de alienao parcial de gleba ou no , a regra mais importante que... ...nenhum imvel rural pode ser desmembrado em rea menor do que a frao mnima de parcelamento FMP determinada pelo INCRA, expressa em hectares, a qual varia de cidade para cidade.

3.9 SNTESE
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UNIDADE 4 CENRIO CULTURAL

4.1 FILME
Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, assista a uma cena do filme Zona do crime no CD que acompanha a apostila.

4.2 OBRA LITERRIA


Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, leia o texto O Mulato no ambiente on-line.

4.3 OBRA DE ARTE


Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, aprecie a obra Casa Batll no ambiente on-line.

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MDULO 3

MDULO 3 INVESTIMENTOS IMOBILIRIOS

APRESENTAO
Neste mdulo, analisaremos diferentes formas de investimento no ramo imobilirio sem que, necessariamente, haja a compra direta de imveis, mas sim de ttulos lastreados, isto , embasados por crditos imobilirios, que o caso das Cdulas de Crdito Imobilirio e dos Certificados de Recebveis Imobilirios, ou de quotas de fundos de investimentos dedicados exclusivamente ao desenvolvimento de empreendimentos imobilirios. Analisaremos tambm as principais garantias constitudas sobre imveis e que so normalmente utilizadas no mbito das operaes de financiamento imobilirio, como o caso da hipoteca e da alienao fiduciria.

UNIDADE 1 CDULA DE CRDITO IMOBILIRIO

1.1 TTULO DE CRDITO


A cdula de crdito ... ...um ttulo de crdito, representando uma promessa direta de pagamento ou promessa de entrega de produtos, com ou sem garantia real ou fidejussria, constituda cedularmente, representada por hipoteca, penhor, alienao fiduciria ou aval. As cdulas de crditos no dependem de escritura pblica para sua constituio, mesmo quando emitida com garantia real. Para fins de formalizao da garantia, a prpria cdula de crdito pode ser levada a registro. A CCI um ttulo executivo extrajudicial que pode ser cobrado por meio de ao de execuo, pelo valor que for apurado de acordo com as clusulas constantes no contrato que lhe deu origem, conforme o Artigo 20 da Lei 10.931/04.

1.1.1 ORDENAMENTO JURDICO


A cdula de crdito imobilirio CCI foi introduzida no ordenamento jurdico brasileiro, juntamente com a letra de crdito imobilirio por meio da Medida Provisria n 2.223, de 4 de setembro de 2001. A CCI um ttulo de crdito que representa crditos imobilirios, total ou parcialmente, e pode ser emitida por qualquer pessoa, fsica ou jurdica... ...desde que essa pessoa seja titular dos crditos imobilirios.

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Quando uma CCI cedida a um terceiro, todos os crditos que ela representa so cedidos e o titular da CCI passa a ser o novo credor dos crditos imobilirios.

1.2 CRDITOS IMOBILIRIOS


A CCI rene, em um nico ttulo, os crditos decorrentes de vrios contratos imobilirios, evitando que sejam celebrados vrios contratos de cesso de crdito bem como a anuncia dos devedores... ...o que exigido em qualquer operao de cesso de crdito, conforme o Artigo 290 do Cdigo Civil. O Artigo 21 da Lei 10.931/04 determina que a emisso e a negociao de CCI independem de autorizao do devedor do crdito imobilirio, facilitando, dessa forma, as operaes desse tipo. A cesso da CCI implica tambm a cesso dos crditos imobilirios que ela representa, transmitindo ao cessionrio, ou seja, ao titular da CCI, todas as garantias constitudas para o pagamento dos crditos. CCI visa facilitar as operaes com recebveis imobilirios.

1.3 EMISSO E NEGOCIAO DE CCI


A CCI pode representar a totalidade de um crdito imobilirio cdula integral ou apenas parte dele cdula fracionria. No caso de a CCI representar parte de um crdito imobilirio cdula fracionria , vrias cdulas podero ser emitidas, visando representar outras fraes do mesmo crdito e observado o valor total do crdito imobilirio representado.

1.4 FORMAS DE EMISSO


H duas formas de a CCI ser emitida... ...sob a forma cartular como uma nota promissria; ...sob a forma escritural por meio de escritura pblica ou instrumento particular. A escritura pblica dever permanecer custodiada em instituio financeira e registrada em sistemas de registro e liquidao financeira de ttulos privados, autorizados pelo Banco Central do Brasil. Um exemplo de cmara de compensao e liquidao a CETIP.

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1.5 REQUISITOS ESSENCIAIS


O Artigo 19 da Lei n 10.931/2004 estabelece os requisitos essenciais que, obrigatoriamente, devero constar da CCI... a denominao Cdula de Crdito Imobilirio, quando emitida cartularmente; o nome, a qualificao e o endereo do credor e do devedor e, no caso de emisso escritural, tambm o do custodiante; a identificao do imvel objeto do crdito imobilirio, com a indicao da respectiva matrcula no Registro de Imveis competente e do registro da constituio da garantia, se for o caso; a modalidade da garantia, se for o caso; o nmero e a srie da cdula; o valor do crdito que representa; a condio de integral ou fracionria e, nessa ltima hiptese, tambm a indicao da frao que representa; o prazo, a data de vencimento, o valor da prestao total, nela includas as parcelas de amortizao e os juros, as taxas, os seguros e os demais encargos contratuais de responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas contratualmente, com a indicao do local de pagamento; o local e a data da emisso; a assinatura do credor, quando emitida cartularmente; a autenticao pelo oficial do Registro de Imveis competente, no caso de contar com garantia real; clusula ordem, se endossvel.

1.6 SINTETIZANDO A UNIDADE


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UNIDADE 2 CERTIFICADO DE RECEBVEIS IMOBILIRIOS

2.1 CRI
De acordo com o Artigo 6 da Lei n 9.514/97, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobilirio SFI , o Certificado de Recebveis Imobilirios CRI um ttulo de crdito nominativo. O CRI um ttulo de crdito emitido por companhias securitizadoras, representando crditos imobilirios. O CRI um ttulo de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios, e constitui uma promessa de pagamento em dinheiro. Diferentemente da CCI, o CRI s pode ser emitido por companhias securitizadoras.

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2.1.1 CARACTERSTICAS
De acordo com o Artigo 7 da Lei n 9.514/97, o CRI dever possuir as seguintes caractersticas... nome da companhia emitente; nmero de ordem, local e data de emisso; denominao Certificado de Recebveis Imobilirios; forma escritural; nome do titular; valor nominal. data de pagamento ou, se emitido para pagamento parcelado, discriminao dos valores e das datas de pagamento das diversas parcelas; taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, admitida a capitalizao; clusula de reajuste, observada a legislao pertinente; lugar do pagamento; identificao do Termo de Securitizao de Crditos que lhe tenha dado origem.

2.2 REGISTRO E NEGOCIAO


O registro e a negociao do CRI so feitos por meio de sistemas centralizados de custdia e liquidao financeira de ttulos privados. O CRI destina-se realizao de uma operao de securitizao de recebveis que, de acordo com o Artigo 8 da Lei n 9.514/97... ... a operao pela qual os crditos imobilirios so expressamente vinculados emisso de uma srie de ttulos de crdito os CRIs mediante a celebrao pela companhia securitizadora de um Termo de Securitizao de Crditos, que ser averbado nos Registros de Imveis em que os respectivos imveis estejam matriculados.

2.2.1 TERMO DE SECURITIZAO DE CRDITOS


No Termo de Securitizao de Crditos, devero constar, obrigatoriamente, os seguintes requisitos... a identificao do devedor e o valor nominal de cada crdito que lastreie a emisso do CRI; a identificao dos ttulos emitidos; a constituio de outras garantias de resgate dos ttulos da srie emitida, se for o caso. Na identificao do devedor, dever constar a individualizao do imvel a que esteja vinculado e a indicao do Cartrio de Registro de Imveis em que o imvel esteja registrado e sua respectiva matrcula, bem como a indicao do ato pelo qual o crdito foi cedido.

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2.3 GARANTIA
A garantia das operaes de securitizao de recebveis imobilirios representados pelos CRIs est na possibilidade de a companhia securitizadora instituir um regime fiducirio sobre os crditos imobilirios. Da mesma forma que ocorre com o patrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias, os crditos imobilirios que do lastro para aquele determinado ttulo ficam segregados do patrimnio da securitizadora. Os crditos imobilirios ficam exclusivamente vinculados a uma finalidade especfica a de pagar os CRIs.

2.4 PATRIMNIO SEPARADO


Os crditos submetidos ao regime fiducirio pela securitizadora constituem um patrimnio separado, no se confundindo com o restante do patrimnio da securitizadora. Contudo, o patrimnio separado no possui personalidade jurdica, ele continua sendo propriedade da securitizadora. O patrimnio separado fica exclusivamente destinado a garantir o pagamento do CRI que ele lastreia... ...bem como garantir o pagamento dos custos de administrao e das obrigaes fiscais. Os crditos que compem o patrimnio separado no respondem por qualquer dvida da securitizadora, mesmo em caso de falncia... ...apesar de a securitizadora ficar obrigada a complementar o patrimnio, caso ele no seja suficiente para liquidar os ttulos a ele vinculados. O patrimnio separado responde somente pelas obrigaes relativas aos CRIs.

2.4.1 REGIME FIDUCIRIO


O regime fiducirio ser institudo mediante declarao unilateral da companhia securitizadora no Termo de Securitizao de Crditos. Alm de conter os elementos de que trata o Artigo 8 da Lei n 9.514/97, o Termo de Securitizao de Crditos dever submeter-se s seguintes condies... constituio do regime fiducirio sobre os crditos que lastreiem a emisso do CRI;

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constituio de patrimnio separado, integrado pela totalidade dos crditos submetidos ao regime fiducirio que lastreiem a emisso do CRI; afetao dos crditos como lastro da emisso da respectiva srie de ttulos; nomeao do agente fiducirio, com a definio de seus deveres, suas responsabilidades e sua remunerao, bem como as hipteses, as condies e a forma de sua destituio ou substituio, e as demais condies de sua atuao; forma de liquidao do patrimnio separado.

2.5 DEVERES DA SECURITIZADORA


A securitizadora que instituir o regime fiducirio sobre os crditos imobilirios dever... administrar aquele patrimnio separado; manter registros contbeis independentes relacionados a cada um deles; elaborar e publicar as respectivas demonstraes financeiras. O CRI considerado valor mobilirio e, portanto, est tambm submetido a regras impostas pela Comisso de Valores Mobilirios CVM.

2.6 SNTESE
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UNIDADE 3 FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO

3.1 CRIAO E CARACTERSTICAS


Os Fundos de Investimentos Imobilirios FII foram criados pela Lei n 8.668/93 e regulamentados pela Instruo CVM 205/94, recentemente revogada pela Instruo CVM 472, de 31/10/2008. As principais caractersticas dos FIIs so... os FIIs so condomnios fechados, e, portanto, no possuem personalidade jurdica; por no dispor de personalidade jurdica prpria, as obrigaes do FII so assumidas pelo administrador do FII em nome prprio, mas por conta do FII; os FIIs representam uma comunho de recursos, dividida em quotas, cujo resgate proibido por lei; os recursos que compem um FII so captados por meio do sistema de distribuio mercado de valores mobilirios , pela oferta pblica de suas quotas; os FIIs podem ser constitudos por prazo determinado ou indeterminado.

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3.2 SUBSCRIO DAS QUOTAS


A subscrio das quotas de um FII somente se torna possvel aps seu registro na CVM... ...com a apresentao de prospecto, regulamento e outros documentos exigidos por lei e pela CVM. Uma vez concedido o registro do FII, o administrador do FII dispe de um prazo de 180 dias para comprovar que um valor mnimo de recursos para o FII foi captado. Caso a hiptese no ocorra, os recursos j captados so rateados proporcionalmente entre os subscritores de quotas do FII.

3.3 PAGAMENTO DAS QUOTAS


As quotas podem ser integralizadas, isto , pagas... ... vista, em moeda corrente nacional... ...a prazo, conforme determinado no compromisso de investimento; ...com imveis ou direitos reais sobre eles... ...mediante conferncia de ttulos e valores mobilirios ao FII, sendo que a integralizao em bens e direitos deve ser feita com base em laudo de avaliao. O subscritor das quotas de um FII no responde, pessoalmente, por qualquer obrigao legal ou contratual relativa aos imveis e empreendimentos integrantes do FII ou do administrador. A resposta do subscritor por qualquer obrigao legal ou contratual se dar apenas quanto obrigao de pagamento das quotas que subscrever. A partir de ento, sua responsabilidade passa a ser limitada ao montante investido.

3.3.1 INVESTIDORES QUALIFICADOS


Em caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, a Instruo CVM 472 prev a dispensa de diversas formalidades, como... a elaborao de prospecto; a realizao de publicaes; a elaborao de laudos de avaliao; a possibilidade de integralizao direta de quotas de FII mediante a utilizao de ttulos e valores mobilirios.

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3.4 CARTEIRA DOS FIIS


Com a edio da nova instruo CVM sobre a matria, os FIIs passaram a poder aplicar seus recursos em... quaisquer direitos reais sobre imveis; aes, debntures, bnus, direitos e recibos de subscrio, cotas de fundos de investimento, notas promissrias e quaisquer outros valores mobilirios, desde que sua emisso ou negociao tenha sido objeto de registro ou autorizao pela CVM, e que os respectivos emissores tenham atividade preponderante permitida aos FIIs; aes ou quotas de sociedades de propsito especfico SPE na rea imobiliria; quotas de fundos de investimento em participaes FIPs com poltica de investimento, exclusivamente, em empresas das reas de construo ou imobiliria; certificados de potencial adicional de construo CEPACs; quotas de outros FIIs; recebveis imobilirios e cotas de fundos de investimento em direitos creditrios FIDCs; letras hipotecrias e de crdito imobilirio. Os bens imveis e outros direitos a serem adquiridos pelo FII devero ser objetos de uma avaliao prvia.

3.5 LIMITAES E RESTRIES


Aos FIIs tambm so impostas limitaes, dentre as quais, as mais importantes so... conceder ou contrair emprstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas ou abrir crditos sob qualquer modalidade, sendo admitida, contudo, a realizao de adiantamentos para projetos de construo, inclusive para aquisio de terreno, execuo de obra ou lanamento comercial do empreendimento; onerar, sob qualquer forma, os ativos imobilirios ou mobilirios do FII, sendo que essa vedao no impede a aquisio pelo FII de um imvel j onerado. Os bens e direitos integrantes da carteira do FII, bem como seus frutos e rendimentos, esto igualmente sujeitos a restries como... no integram o ativo do administrador; no respondem, direta ou indiretamente, por qualquer obrigao de responsabilidade do administrador; no compem a lista de bens e direitos do administrador, para efeito de liquidao judicial ou extrajudicial, nem sero passveis de execuo por seus credores, por mais privilegiados que sejam; no podem ser dados em garantia de dbito de operao do administrador. no podem ser objeto de constituio de quaisquer nus reais.

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3.6 ADMINISTRADOR DOS FIIS


Nos termos da Instruo CVM 472, a administrao do FII compreende o conjunto de servios relacionados, direta ou indiretamente, a seu funcionamento e sua manuteno. Esses servios podem ser prestados pelo prprio administrador ou por terceiros por ele contratados, por escrito, em nome do fundo. O administrador do FII deve ser, obrigatoriamente, uma instituio financeira, como... bancos comerciais; bancos mltiplos com carteira de investimento ou carteira de crdito imobilirio; bancos de investimento; sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobilirios; sociedades de crdito imobilirio, caixas econmicas e companhias hipotecrias. A remunerao pelos servios prestados pelo administrador do FII deve ser prevista em seu regulamento. A remunerao pelos servios prestados pode incluir uma parcela varivel, calculada em funo do desempenho do fundo ou de indicador relevante que possa ser razoavelmente comparado ao FII para o mercado imobilirio.

3.6.1 OBRIGAES
Dentre as diversas obrigaes do administrador est a de providenciar a averbao, no cartrio de registro de imveis, das restries determinadas pelo Artigo 7 da Lei no 8.668/93. O patrimnio do FII pertence a seus quotistas j que o FII no possui personalidade jurdica. Contudo,a lei determina que a propriedade fiduciria dos ativos dos FII transferida ao administrador, que representar, ativa e passivamente, o FII. Portanto, os ativos do FII constituem um patrimnio separado da instituio administradora... ...e no respondem por suas dvidas, ficando afetados aos objetivos do FII.

3.7 SNTESE
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UNIDADE 4 GARANTIAS IMOBILIRIAS

4.1 MODALIDADES
A hipoteca a espcie tpica de direito real de garantia cujo objeto um bem imvel ou bens equiparados a imveis, para fins exclusivos de constituio de hipoteca. Alternativamente, a Lei 9.514/97 criou uma outra modalidade de garantia sobre bem imvel, a alienao fiduciria sobre imvel. Apesar de a alienao fiduciria estar regulada na mesma Lei que criou o SFI, ela no privativa das entidades autorizadas a atuar nesse sistema.

4.2 HIPOTECA
Hipoteca um tipo de garantia real regulada pelos Artigos 1.473 a 1.505 do Cdigo Civil. Por meio da hipoteca, o devedor disponibiliza, como garantia de uma determinada obrigao, um bem imvel que ser gravado em favor do credor. Portanto, a garantia dessa obrigao o valor do imvel gravado pela hipoteca. O devedor hipotecrio deve cuidar para que o imvel no perca seu valor patrimonial a fim de garantir aquele credor.

4.2.1 CONSERVAO DO BEM


O credor pode praticar atos de conservao do bem, visando manuteno de seu valor originrio. Caso o proprietrio seja negligente com o objeto da garantia, ele poder ser intimado, pelo credor da garantia, a cumprir as medidas necessrias, ou seja, reforar ou substituir a garantia. A pena para o no cumprimento ser o vencimento antecipado da dvida, conforme determina o Inciso I do Artigo 1.425 do Cdigo Civil. As demais hipteses de vencimento antecipado podem ser verificadas nos Artigos 333 e 1.425 do Cdigo Civil.

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4.2.2 CONSTITUIO DA HIPOTECA


Como todo direito real, a hipoteca deve ser constituda por meio de escritura pblica. A oponibilidade da hipoteca a terceiros fica condicionada ao registro junto matrcula do imvel no Registro de Imveis competente. A hipoteca uma garantia acessria que tem efeito coercitivo sobre o devedor, uma vez que, no caso do no cumprimento da obrigao principal, o credor da hipoteca poder executar, judicialmente, aquele bem, a fim de reaver seu crdito.

4.2.3 TRANSFERNCIA OU POSSE


A hipoteca no importa na transferncia da propriedade ou da posse do bem. Nesse caso, ela permanece no patrimnio do devedor hipotecrio. A hipoteca apenas grava um determinado imvel no patrimnio do devedor hipotecrio, destinando-o, prioritariamente, ao pagamento da obrigao garantida. Contudo, o proprietrio do imvel hipotecado permanece com o uso, o gozo e a livre disposio do bem. O proprietrio do imvel pode, inclusive, instituir outros nus reais sobre o imvel, como a servido e o usufruto. Esses nus no sero oponveis ao credor hipotecrio, tendo em vista a prioridade de seu direito real.

4.2.4 OUTRAS HIPOTECAS


Outras hipotecas sobre o imvel, em favor do mesmo credor ou de outro, podero ser constitudas. No caso de execuo, a anterioridade no registro no cartrio de Registro de Imveis dever ser respeitada. No caso em que for instituda mais de uma hipoteca sobre o imvel, importante verificar que o credor da segunda hipoteca, embora vencida, no poder executar o imvel antes de vencida a primeira. O devedor tambm no ser considerado insolvente se ele atrasar o pagamento das obrigaes garantidas por hipotecas posteriores primeira. A anterioridade na execuo est prevista no Artigo 1.476 do Cdigo Civil.

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4.2.5 PRENOTAO
Quanto ao registro de mais de uma hipoteca, devemos verificar a regra contida no Artigo 1.495 do Cdigo Civil. A regra contida no Artigo 1.495 estabelece que quando for apresentado ttulo de hipoteca que mencione a existncia de uma hipoteca anterior no registrada, ela ser prenotada. O oficial do cartrio, entretanto, no prosseguir com o registro, aguardando pelo prazo de trinta dias para que a hipoteca anterior seja registrada. Caso o interessado no promova o registro da hipoteca anterior, ser dada preferncia no registro para a hipoteca posterior.

4.2.6 VENDA OU ALIENAO


O proprietrio de imvel hipotecado tambm pode vend-lo ou alien-lo sob qualquer forma. O Artigo 1.475 do Cdigo Civil estabelece que a clusula que institui a inalienabilidade do imvel na pendncia da hipoteca nula. possvel, contudo, que se estabelea, contratualmente, que a alienao ou onerao do imvel hipotecado seja hiptese de vencimento antecipado da dvida garantida pela hipoteca. H leis especficas sobre cdulas de crdito que, ao prever a hipoteca como uma forma de garantia vedam a alienao ou onerao do bem objeto da hipoteca. Havendo adquirente de imvel hipotecado que no tenha se obrigado, pessoalmente, a pagar a dvida aos credores hipotecrios... ...poder exonerar-se - ou seja, desobrigar-se - da hipoteca, abandonando o imvel aos credores, para que eles promovam a execuo, nos termos do Artigo 1.479, e seguintes, do Cdigo Civil.

4.2.7 INADIMPLEMENTO
No caso de inadimplemento pelo credor quanto ao cumprimento da obrigao principal, o credor dever promover a execuo judicial da garantia hipotecria, por meio da ao de execuo, penhorando o bem e retirando o devedor de sua posse. Aps a penhora, o imvel levado a leilo, para se obter o dinheiro necessrio satisfao do crdito do credor.

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Caso os recursos obtidos com a venda judicial do imvel no sejam suficientes para quitar o crdito do credor... ...o devedor permanecer obrigado com relao quela diferena. Caso os recursos sejam em montante maior que o valor da dvida... ...o credor fica obrigado a devolver a diferena ao devedor.

4.2.8 PRAZO DA HIPOTECA


No que se refere ao prazo, possvel prorrogar a hipoteca por at trinta anos da data do contrato, mediante averbao requerida por ambas as partes. Desse modo, aps o prazo estipulado, o contrato de hipoteca s poder permanecer caso seja reconstitudo por ttulo e registro novos, sendo mantida sua precedncia.

4.2.9 MODALIDADES DE HIPOTECA


Em relao s modalidades de hipoteca, apresentamos cinco tipos... Hipoteca convencional... Resulta de um contrato de carter acessrio que gera outro contrato que contm a obrigao principal. Hipoteca legal... a hipoteca instituda por determinao da lei, visando tutelar uma determinada classe de credores que tm seus bens administrados por terceiros que poderiam causar-lhes prejuzos ou por aqueles que foram vtimas de infraes penais. Hipoteca judiciria... decorrente de sentenas em aes condenatrias de obrigao de dar dinheiro. Hipotecas especiais... So referentes s hipotecas institudas em navios e aeronaves, e so, portanto, institudas em bens mveis. Hipoteca cedular... a hipoteca que garante cdulas de crdito. O Artigo 1.486 do Cdigo Civil trata da possibilidade de emisso de cdula hipotecria.

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4.2.10 EXTINO DA HIPOTECA


Nos termos dos Artigos 1.499 e 1.500 do Cdigo Civil, a hipoteca extingue-se... pela extino da obrigao principal por exemplo, pagamento da dvida garantida; pelo perecimento da coisa; pela resoluo da propriedade, ou seja, quando h o adimplemento de uma condio resolutiva determinada no prprio ttulo de aquisio da propriedade, fazendo com que o devedor hipotecrio perca a propriedade do imvel; pela renncia do credor garantia hipotecria; pela remio, que decorre do resgate do nus hipotecrio ou do pagamento da dvida hipotecria; pela arrematao em leilo ou adjudicao, e pelo cancelamento no registro de imveis.

4.2.11 REMIO HIPOTECRIA


Existem quatro hipteses de remio hipotecria. Remio da execuo... a extino do processo de execuo que poder ocorrer at a assinatura do auto de arrematao ou de adjudicao, com liberao do nus real tendo em vista o pagamento integral da obrigao principal e das despesas processuais. Remio de bens... a preferncia na aquisio que o cnjuge, os ascendentes e os descendentes do devedor tm, em igualdade de condies com terceiros, de forma que o bem permanea no patrimnio da famlia. Remio pelo adquirente... Ocorre no caso em que o adquirente de imvel hipotecado tem o prazo de trinta dias, contados da data do registro do ttulo, para exercer o direito de resgate pelo preo mnimo equivalente ao da aquisio do imvel. Remio pelo credor sub-hipotecrio... o direito que o credor de uma hipoteca registrada em momento posterior tem de quitar a primeira hipoteca no momento de seu vencimento, caso o primeiro devedor no se oferea para pag-la, sub-rogando-se o credor sub-hipotecrio no direito real.

4.2.12 DIVISO DO NUS


Se o imvel dado em garantia hipotecria for loteado ou se for constitudo condomnio edilcio, o nus poder ser dividido gravando cada lote ou unidade autnoma, obedecendo proporo entre o valor de cada um, se o credor, o devedor ou os donos o requererem ao juiz.

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Com relao diviso do nus, recentemente, foi editada a Smula 308 do Superior Tribunal de Justia STJ. A Smula 308 estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel.

4.3 ALIENAO FIDUCIRIA


A alienao fiduciria sobre imveis foi introduzida em nosso sistema pela Lei n 9.514/97 aquela que regula o SFI. Pela alienao fiduciria, o proprietrio do imvel e devedor de qualquer obrigao, chamado de devedor fiduciante, em garantia de seu cumprimento, transfere ao credor a propriedade resolvel do imvel, em carter fiducirio, isto , em confiana. Por meio da alienao fiduciria, o devedor fiduciante transfere a propriedade do imvel para o credor. Essa transferncia feita em carter fiducirio, at que sua dvida esteja quitada. Uma vez paga a dvida, a propriedade plena volta ao devedor. Caso o devedor no pague a dvida, a propriedade plena consolida-se no credor fiducirio.

4.3.1 CONSTITUIO
A alienao fiduciria pode ser constituda por qualquer pessoa, fsica ou jurdica, por meio de instrumento pblico ou particular. Como todo direito real, a alienao fiduciria tambm depende, para sua constituio, de registro junto ao Registro de Imveis competente. O contrato de alienao fiduciria dever conter... valor do principal da dvida; prazos e condies do emprstimo ou do crdito garantido; taxa de juros e demais encargos; clusula de constituio da propriedade fiduciria; clusula assegurando ao devedor fiduciante, enquanto estiver em dia com a obrigao garantida, a livre utilizao do imvel, por sua conta e risco; indicao do valor do imvel para fins de leilo; clusula dispondo sobre a venda do imvel, pelo credor fiducirio, em caso de no pagamento da dvida garantida.

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4.3.2 POSSE DO IMVEL


No que se refere posse do imvel objeto de alienao fiduciria, a Lei determina que, ao se instituir a propriedade fiduciria em favor do credor, h o desdobramento da posse. A posse indireta transferida ao credor e o devedor permanece na posse direta do imvel. Dessa forma, o devedor fiduciante... ...continua podendo utilizar livremente o imvel... ...fica responsvel pelo pagamento de todos os impostos, taxas e quaisquer outros encargos que incidam sobre o imvel.

4.3.3 ITBI E LAUDMIO


Ao se constituir a alienao fiduciria, no h incidncia de Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis ITBI nem de laudmio, nos casos de imveis enfituticos. A Lei expressa no sentido de que somente incidir o ITBI e, caso a propriedade plena do imvel seja consolidada em nome do credor fiducirio, tambm o laudmio. A hiptese da incidncia de ITBE e laudmio para o caso de no pagamento da dvida.

4.3.4 PAGAMENTO DA DVIDA


Na hiptese de pagamento da dvida, a propriedade plena revertida automaticamente em favor do fiduciante. O fiduciante dever efetuar o cancelamento da alienao fiduciria no cartrio de Registro de Imveis por meio de termo de quitao. O termo de quitao deve ser entregue pelo credor fiducirio no prazo de at trinta dias aps a quitao do preo. Caso no haja o pagamento, na data ajustada, da dvida pelo devedor fiduciante... ...o credor fiducirio dever promover a intimao do devedor, por meio do Oficial do Registro de Imveis. No prazo de 15 dias, o devedor ter de pagar o valor em atraso, com todos os acrscimos ajustados no contrato.

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4.3.5 VENDA DO IMVEL


Aps o registro da propriedade plena do imvel em seu nome, o credor fiducirio dever promover, por meio de leilo pblico e extrajudicial, a venda do imvel, obedecendo aos procedimentos estabelecidos no Artigo 27 da Lei 9.514/97. Dessa forma, fica claro que a consolidao da propriedade do imvel em nome do credor no significa, imediatamente, quitao da dvida. O credor obrigado a vender o imvel em leilo, a fim de obter os recursos necessrios satisfao de seu crdito. Diferentemente do que ocorre na hipoteca, caso no haja, no primeiro leilo, nenhum lance em valor superior ao valor do imvel e, no segundo leilo, o maior lance oferecido no seja igual ou superior ao valor da dvida... ...a dvida ser considerada extinta e o credor poder ficar com o imvel para si, como forma de pagamento.

4.3.6 VANTAGEM
Uma outra vantagem da alienao fiduciria frente hipoteca est no fato de que o credor fiducirio, no caso de falncia do devedor, no corre o risco de perder o imvel objeto da garantia. A alienao fiduciria importa na transferncia da propriedade resolvel do imvel ao credor. Desse modo, se o devedor falir durante a vigncia do contrato, o imvel no ser arrecadado pela massa falida. Nesse caso, o imvel j no faz parte do patrimnio do devedor. Como o credor tem apenas a propriedade resolvel e em carter fiducirio daquele imvel, o bem fica tambm em patrimnio separado do credor. O bem no responde por nenhuma de suas dvidas, mesmo em caso de falncia do credor.

4.4 SNTESE
Acesse, no ambiente on-line, a sntese sobre esta unidade.

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UNIDADE 5 CENRIO CULTURAL

5.1 FILME
Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, assistaa uma cena do filme O scio no CD que acompanha a apostila.

5.2 OBRA LITERRIA


Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, leia o texto O Alienista no ambiente on-line.

5.3 OBRA DE ARTE


Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, aprecie a obra Janelas no ambiente on-line.

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MDULO 4 LOCAO

APRESENTAO
Neste mdulo passaremos anlise das formas pelas quais normalmente so utilizados, a ttulo oneroso, imveis de terceiros, sejam eles rurais ou urbanos.

UNIDADE 1 ARRENDAMENTO E PARCERIA RURAL

1.1 INTRODUO
O Estatuto da Terra Lei n 4.504 de 30/11/64 tipificou os contratos que regulamentam a posse ou o uso temporrio de imveis rurais por terceiros. A finalidade da tipificao era desenvolver atividade agrcola, pecuria, agroindustrial, extrativa ou mista. Esses contratos agrrios so denominados contrato de arrendamento rural e parceria rural. Arrendamento rural o contrato por meio do qual uma pessoa se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e o gozo de um imvel rural, no todo ou em parte, incluindo ou no outros bens, outras benfeitorias ou outras facilidades. O objetivo do arrendamento o de ser exercida, no imvel rural, atividade de explorao, agrcola, pecuria, agroindustrial, extrativista ou mista, mediante alguma retribuio ou aluguel. A parceria rural prev o uso especfico do imvel rural com o mesmo objetivo do arrendamento rural. A parceria rural diferencia-se do arrendamento pela forma de remunerao do proprietrio ou possuidor do imvel. Na parceria rural, o parceiro-outorgante proprietrio ou possuidor do imvel e o parceirooutorgado partilham riscos de caso fortuito e de fora maior do empreendimento isto , da colheita ou da criao de animais, assim como os frutos, produtos ou lucros havidos, obedecidos os limites legais. Apesar de bastante parecidos, com regras comuns previstas na legislao, cada uma dessas relaes jurdicas parceria e arrendamento possui peculiaridades que as diferenciam.

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1.2 PARTES NO ARRENDAMENTO


As partes no contrato de arrendamento so arrendador e arrendatrio. Arrendador quem cede ou aluga o imvel rural. Arrendatrio quem recebe o imvel rural ou o toma por aluguel. O arredamento rural tem caractersticas bem prximas da locao. Vejamos... A forma de remunerao do contrato de arrendamento rural estabelecida em moeda corrente, mas seu pagamento pode ser avenado em entrega de frutos ou produtos da atividade desenvolvida no imvel.

1.2.1 PRAZOS MNIMOS


Apesar de o arrendamento rural poder ser celebrado por tempo indeterminado, a lei prev prazos mnimos para esse contrato... de trs anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de explorao de lavoura temporria e ou de pecuria de pequeno e mdio portes; de cinco anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de explorao de lavoura permanente ou de pecuria de grande porte para cria, recria, engorda ou extrao de matrias-primas de origem animal; de sete anos, nos casos em que ocorra atividade de explorao florestal. Na hiptese de o arrendamento ser firmado por prazo indeterminado, presumimos sua contratao pelo prazo mnimo de trs anos. Dessa forma, facultado s partes renovar ou prorrogar o contrato de arrendamento rural com prazo vencido, sempre respeitando os prazos mnimos.

1.2.2 RENOVAO DE CONTRATO


O prazo de um contrato de arrendamento rural somente termina uma vez finalizada a colheita. Quando retardada a colheita por motivo de fora maior, os prazos sero considerados prorrogados nas mesmas condies, at sua finalizao. Se no houver estipulao expressa no contrato acerca da renovao, a lei prev que o contrato se presume automaticamente renovado, caso o arrendatrio no manifeste seu desinteresse nessa renovao.

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1.2.3 PROTEO E DIREITOS


Ao arrendatrio assegurada, pelo Estatuto da Terra, uma proteo a fim de lhe propiciar um crescimento social e econmico. Os direitos do arrendatrio so... preferncia na aquisio do imvel, em igualdade de condies com terceiros; irrenunciabilidade dos direitos garantidos por lei; indenizao pelas benfeitorias teis e necessrias, podendo permanecer no imvel e dele usufruir enquanto no for indenizado. Tambm so indenizveis as benfeitorias volupturias, desde que autorizadas anteriormente pelo arrendador.

1.2.4 DEVERES
Conforme prev o regulamento do Estatuto da Terra, o arrendatrio deve... ...pagar, pontualmente, o valor do aluguel, as obrigaes trabalhistas e previdencirias. ...conservar o imvel da mesma forma como o recebeu. ...preservar a fauna, a flora e os mananciais hdricos... ...manter o imvel livre de invases e turbaes, e devolver os bens recebidos da mesma forma como os recebeu. Caso o arrendamento abranja animais, eles devem ser devolvidos em mesmo nmero, espcie e valor. A alienao ou a imposio de nus real ao imvel arrendado no interrompe a vigncia dos contratos de arrendamento rural com isso, o adquirente fica sub-rogado nos direitos e nas obrigaes do alienante.

1.2.5 EXTINO E SUBARRENDAMENTO


O arrendamento extingue-se, conforme estipula o Artigo 26 do Decreto n 59.566/66... pelo trmino do prazo do contrato e de sua renovao; pela retomada do imvel; pela aquisio do imvel arrendado pelo arrendatrio; pelo distrato ou pela resciso do contrato; por motivo de fora maior que impossibilite a execuo do contrato; por sentena judicial irrecorrvel; pela perda do imvel rural;

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pela desapropriao parcial ou total do imvel rural; por qualquer outra causa prevista na lei.

1.2.6 SUBARRENDAMENTO
Subarrendamento o contrato pela qual o arrendatrio transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e as obrigaes de seu contrato de arrendamento. O subarrendamento, assim como a cesso do contrato ou o emprstimo do imvel, somente permitido mediante o prvio e expresso consentimento do arrendador.

1.3 PARCERIA RURAL


Os contratos de parceria rural tm como partes o parceiro-outorgante - proprietrio ou possuidor do bem e o parceiro-outorgado aquele que participar do empreendimento com sua mo de obra. bastante comum que o parceiro-outorgado participe desse tipo de contrato de parceria rural com o conjunto familiar.

1.3.1 PRAZOS
O prazo mnimo da parceria rural de trs anos, seja qual for sua modalidade agrcola ou pecuria. O prazo das parcerias rurais assim como ocorre com o arrendamento somente termina depois de ultimada a colheita. Da mesma forma, quando retardada a colheita por motivo de fora maior, os prazos sero considerados prorrogados nas mesmas condies at sua finalizao. A parceria rural no tem, entretanto, previso legal de renovao automtica, como ocorre com o arrendamento.

1.3.2 DIVISO DOS FRUTOS


A diviso dos frutos obedece s seguintes porcentagens a favor do parceiro outorgante... 20% quando ele concorrer s com a terra-nua; 25% quando ele concorrer com a terra preparada e a moradia; 30% caso concorra com o conjunto bsico de benfeitorias, constitudo, especialmente, pela casa de moradia, por galpes, pelo banheiro para gado, pelas cercas, pelas valas ou pelos currais, conforme o caso; 50% caso concorra com a terra preparada, a moradia e o conjunto bsico de benfeitorias, bem como as mquinas e os implementos agrcolas, as sementes e os animais de trao, e, na parceria pecuria, com animais de cria em proporo superior a 50% do nmero total de cabeas objeto de parceria;

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75% nas zonas de pecuria ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporo superior a 25% do rebanho, e onde se adotem a meao do leite e a comisso mnima de 5% por animal vendido.

1.3.3 COBRANAS
O parceiro-outorgante pode cobrar do parceiro-outorgado, pelo preo de custo, o valor dos fertilizantes, das vacinas, dos medicamentos e dos inseticidas fornecidos no percentual que corresponder participao do parceiro-outorgado. Se o parceiro-outorgado receber do parceiro-outorgante pagamento em dinheiro, fica descaracterizada a parceria agrcola, prevalecendo o trabalho rural, sujeitando-se assim legislao trabalhista. As hipteses de extino da parceria rural so as mesmas previstas para o arrendamento rural. A subparceria, a cesso do contrato ou o emprstimo do imvel objeto de parceria rural so vedados sem o prvio e expresso consentimento do parceiro-outorgante.

1.4 SNTESE
Acesse, no ambiente on-line, a sntese desta unidade.

UNIDADE 2 LOCAES URBANAS

2.1 IMVEIS URBANOS


Os contratos de locao de imveis urbanos so regidos pela Lei n 8.245/91 Lei do Inquilinato ou Lei de Locaes , recentemente alterada pela Lei n 12.112/2009. A definio de imveis urbanos, para fins de aplicao da lei, feita por excluso, ou seja, aplicamos a Lei do Inquilinato para a locao de qualquer imvel urbano. No entanto, h algumas excees... espaos publicitrios, por exemplo, outdoor; imveis de propriedade da Unio, do Estado ou do Municpio, suas autarquias e fundaes pblicas; vagas de garagem e espaos para estacionamento de veculos; apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados, como flats; arrendamento mercantil em qualquer de suas modalidades, os quais so regidos pelo Cdigo Civil ou pelas leis especiais.

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2.2 CONTRATO DE LOCAO


O contrato de locao de imvel pode ser firmado pelo prazo que for conveniente para as partes. Se o prazo, contudo, for igual ou superior a dez anos, ser necessria a concordncia do cnjuge das partes no ato de celebrao do contrato. A locao pode ser ajustada por contrato escrito ou verbal, bem como por prazo determinado ou indeterminado. O Artigo 4 da Lei de Locaes determina que os contratos por prazo determinado no podem ser rescindidos antecipadamente pelo locador antes de terminado o prazo ajustado. A lei permite, entretanto, que o locatrio devolva o imvel antes do trmino do prazo contratual, mediante pagamento da multa ajustada entre as partes, a qual, normalmente, fixada no valor de trs aluguis.

2.2.1 DENNCIA
O contrato de locao pode ser denunciado por terceiros, nos casos de extino de usufruto ou de fideicomisso, isto , os nus que gravam o imvel. Nas hipteses de extino de usufruto ou de fideicomisso, a locao celebrada pelo usufruturio ou pelo fiducirio pode ser denunciada pelo proprietrio do imvel.

A denncia se d no prazo de 90 dias contados da extino do fideicomisso ou da averbao da extino de usufruto. Nesse caso, ser fixado o prazo de 30 dias para desocupao pelo locatrio.

2.2.2 RESCISO PELO TERCEIRO ADQUIRENTE


De acordo com o Artigo 8 da Lei de Locaes, em caso de alienao do imvel durante a vigncia do contrato, o terceiro adquirente tambm pode rescindir a locao... ...pedindo a devoluo do imvel. ...conferindo ao locatrio o prazo mximo de 90 dias para desocupao.

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2.2.3 EXCEO REGRA DE ALIENAO


A exceo regra de alienao do imvel durante o contrato est condicionada ao implemento cumulativo das seguintes condies... A locao deve ser firmada por prazo determinado. Deve constar do contrato uma clusula de vigncia em caso de alienao, ou seja, a locao continua vigente mesmo em caso de venda do imvel. Deve ser registrado o contrato de locao junto matrcula do imvel, no Cartrio de Registro de Imveis competente, tornando essa clusula oponvel a terceiros. Se as condies forem implementadas, a regra a de que, em caso de alienao do imvel durante a locao, o adquirente poder rescindir o contrato. A resciso, contudo, somente se dar se o adquirente se manifestar no prazo de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso de compra e venda perante o Registro de Imveis. Na ausncia de manifestao durante o prazo de 90 dias, presumimos a concordncia do adquirente com a manuteno da locao.

2.2.4 LOCAO DESFEITA


Alm das outras hipteses de resciso da locao previstas na Lei de Locao, o Artigo 9 estabelece que a locao tambm pode ser desfeita nas seguintes hipteses... por mtuo acordo entre as partes; em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; em decorrncia da falta de pagamento de aluguel e encargos da locao por exemplo, condomnio, IPTU, luz, gua; para realizao de obras urgentes, determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou se puder permanecer ele se recuse a consenti-las.

2.3 SUBLOCAES
Conforme dispe a Lei do Inquilinato... ...aplicam-se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes. A sublocao um contrato acessrio ao contrato de locao. Dessa forma, uma vez rescindida ou terminada a locao, tambm se resolve a sublocao, assegurado ao sublocatrio o direito de indenizao contra o sublocador.

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Ainda em razo de sua condio acessria, o valor do aluguel cobrado na sublocao no pode exceder o da locao nesse caso, o sublocatrio pode reduzir o aluguel at os limites legais.

2.4 ALUGUEL
O aluguel deve ser estipulado em moeda corrente nacional. Os reajustes, conforme estabelece a lei, no podem ter como base a variao cambial ou o salrio mnimo. A Lei n 10.192/01 determinou que a periodicidade dos reajustes do valor do aluguel no pode ser inferior a um ano.

2.5 DEVERESDO LOCADOR


Nos contratos de locao, como em quaisquer outros, existem deveres para ambas as partes. Os principais deveres atribudos aos locadores, conforme dispe o Artigo 22 da Lei do Inquilinato, so... entregar o imvel alugado ao locatrio; garantir, durante a locao, o uso pacfico do imvel; responder por vcios ou defeitos anteriores locao; pagar as eventuais despesas extraordinrias de condomnio; pagar as eventuais taxas de administrao imobiliria e de intermediao do negcio locatcio; pagar os impostos e as taxas, bem como o prmio do seguro contra incndio, salvo por disposio expressa em contrrio no contrato.

2.6 DEVERES DO LOCATRIO


O locatrio tem como principais deveres... efetuar os pagamentos dos aluguis e encargos da locao dentro dos prazos estabelecidos; tratar o imvel com o mesmo cuidado de um proprietrio; pagar as despesas ordinrias de condomnio; obedecer, integralmente, a uma eventual conveno de condomnio e ao regulamento interno; pagar as eventuais despesas de telefone, energia eltrica, gs, gua e utilizao de esgoto.

2.7 DIREITO DE PREFERNCIA


Nos contratos de locao regidos pela Lei n 8.245/91, conforme dispe seu Artigo 27, o locatrio tem preferncia na aquisio do imvel em igualdade de condies de terceiros, em caso de... venda; promessa de venda;

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cesso; promessa de cesso de direitos; dao em pagamento. O locador deve dar ao locatrio conhecimento do negcio mediante notificao ou qualquer outro meio de cincia inequvoca. Por meio da notificao, o locador deve informar ao locatrio todas as condies do negcio pretendido, como o preo, a forma de pagamento e a existncia de nus reais gravados sobre o imvel. O direito de preferncia do locatrio caducar caso no seja manifestada sua aceitao integral proposta apresentada pelo locador, no prazo de 30 dias.

2.7.1 OBRIGAO LEGAL


O direito de preferncia do locatrio uma obrigao legal imposta ao locador. Caso o locador venda o imvel sem dar direito de preferncia ao locatrio, este poder reclamar perdas e danos. Se o contrato de locao, entretanto, estiver averbado junto matrcula do imvel... ...o locatrio que tiver sido preterido em seu direito de preferncia pode requerer para si a propriedade do imvel alugado... ...depositando, em juzo, o mesmo preo pago pelo terceiro adquirente e as despesas do ato de transferncia. O depsito em juzo deve ser feito no prazo de at 180 dias contados do registro da transferncia da propriedade do imvel a terceiros.

2.8 BENFEITORIAS
As benfeitorias consistem em obras e modificaes realizadas nos imveis com o intuito de promover sua conservao e seu melhoramento. Conforme definido no Artigo 96 do Cdigo Civil, as benfeitorias podem ser... volupturias aquelas que no aumentam o uso habitual do bem; teis aquelas que aumentam a utilidade do bem; necessrias aquelas que tm por fim conservar o bem ou evitar sua deteriorao.

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A Lei do Inquilinato dispe, em seu Artigo 35, que todas as benfeitorias necessrias mesmo que no autorizadas pelo locador e teis desde que autorizadas introduzidas pelo locatrio no imvel devem ser indenizadas pelo locador, pois permitem o direito de reteno pelo locatrio. Desse modo, enquanto o locador no lhe pagar a indenizao, o locatrio no lhe devolve o imvel, salvo estipulao contrria ajustada no contrato firmado.

2.9 GARANTIAS LOCATCIAS


As garantias locatcias visam proteger o locador, garantindo o cumprimento das obrigaes contratuais assumidas pelo locatrio. O Artigo 37 da Lei do Inquilinato enumera as modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo locador, no sendo possvel a cumulao de mais de uma forma de garantia... cauo; fiana; seguro de fiana locatcia; cesso fiduciria de quotas de fundo de investimentos.

2.9.1 CAUO
A primeira modalidade de garantia a cauo pode ser efetuada por meio de bens mveis ou imveis. Qualquer bem mvel, com valor de comrcio, pode ser objeto de cauo. A cauo sobre bens imveis exige a devida averbao na matrcula do imvel, junto ao Cartrio de Registro de Imveis. Sobre bens mveis, a cauo deve ser registrada no Cartrio de Ttulos e Documentos. No caso da cauo em espcie, ou seja, depsito em dinheiro, a lei determina que o valor a ser depositado no seja superior a trs vezes o aluguel vigente poca da efetivao do contrato.

2.9.2 FIANA
A fiana a garantia mais utilizada na relao locatcia. O fiador na qualidade de devedor solidrio e principal pagador junto com o locatrio assume, com seu patrimnio pessoal, a responsabilidade pela satisfao das obrigaes financeiras previstas no contrato.

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2.9.3 SEGURO DE FIANA LOCATCIA


O seguro de fiana locatcia uma modalidade de garantia por meio da qual o locatrio contrata um seguro para garantir ao locador o pagamento do aluguel. A seguradora responde no caso de descumprimento do contrato, mediante o pagamento de indenizao... ...cobrindo possveis e eventuais prejuzos do locador, decorrentes da inadimplncia do locatrio. A modalidade de garantia menos utilizada at mesmo por ser a mais recente, j que instituda pela Lei n 11.196/2005 a cesso fiduciria de quotas de fundos de investimento especialmente constitudos para esse fim.

2.10 SNTESE
Acesse, no ambiente on-line, a sntese sobre esta unidade.

UNIDADE 3 OUTRAS LOCAES E PROCEDIMENTOS

3.1 LOCAO RESIDENCIAL


A locao residencial aquela em que o imvel se destina moradia do locatrio e de sua famlia. Quando ajustada por escrito e com prazo superior a 30 meses, a resoluo do contrato se d ao fim do prazo estipulado, independentemente de qualquer formalidade. Ao trmino no prazo estipulado, caso o locatrio permanea no imvel sem que seja manifestada, pelo locador, qualquer oposio... ...a locao se presume prorrogada por prazo indeterminado, nas mesmas condies anteriores. Se a locao for ajustada verbalmente, por prazo inferior a 30 meses e findo o prazo estabelecido... ...a locao se prorrogar, compulsria e automaticamente, por prazo indeterminado. Desse modo, somente poder ser retomado o imvel caso ocorra uma das hipteses previstas nos incisos do Artigo 47 da Lei do Inquilinato, em uma clara medida que visa proteger os interesses dos locatrios. Esse procedimento o que se convencionou chamar de denncia cheia, ao contrrio da denncia vazia, em que no necessria nenhuma justificativa do locador para reaver o imvel ao final do prazo ajustado.

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3.2 LOCAO PARA TEMPORADA


Conforme definio do Artigo 48 da Lei do Inquilinato, a locao por temporada ... ...aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorram to somente de determinado tempo e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o imvel. Na locao para temporada, a lei permite que o locador receba antecipadamente os aluguis e encargos. O locador pode exigir ainda qualquer outra modalidade de garantia com relao s demais obrigaes contratuais, o que representa uma exceo, diante da vedao contida no Artigo 42 da Lei do Inquilinato. O Artigo 42 da Lei do Inquilinato prev a possibilidade de pagamento antecipado do aluguel mensal apenas na hiptese de no haver outra forma de garantia.

3.2.1 PRORROGAO DO CONTRATO


Se o locatrio permanecer no imvel aps o fim do prazo estabelecido entre as partes sem oposio do locador, da mesma forma como ocorre na locao residencial, presume-se a prorrogao da locao por tempo indeterminado. Nesse caso, no ser mais possvel a exigncia quanto ao pagamento antecipado do aluguel. O locador somente pode denunciar o contrato aps 30 meses, contados do incio de sua vigncia ou se ocorrer uma das hipteses previstas no Artigo 47.

3.3 LOCAO NO RESIDENCIAL


A locao no residencial trata das locaes de imveis destinados a atividades de natureza econmica, comercial e industrial. Tambm so consideradas locaes no residenciais aquelas cuja locatria for pessoa jurdica e o imvel for destinado ao uso de seus... titulares; diretores; scios; gerentes; executivos; empregados.

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3.3.1 LOCAES COMERCIAIS


As locaes comerciais podem ser estabelecidas por qualquer prazo. No entanto, certo que, ao final, essas locaes cessam de pleno direito, independentemente de qualquer formalidade. A locao comercial pode prorrogar-se nas mesmas condies, por prazo indeterminado, a partir de quando pode ser denunciada a qualquer tempo, com antecedncia de 30 dias. O mesmo ocorre nas locaes residenciais, durante o prazo de vigncia do contrato... O locador no pode retomar o imvel. O locatrio pode, no entanto, denunciar a locao, mediante o pagamento da multa prevista no Artigo 4 da Lei do Inquilinato.

3.3.2 FUNDO DE COMRCIO


Para preservao do fundo de comrcio, considerando-se que seu locador se beneficia por agregar valor ao imvel... ...a lei, objetivando a proteo do locatrio, prev que os locatrios de imveis destinados explorao comercial tm direito renovao compulsria do contrato por igual prazo. A renovao de contrato pode acontecer, desde que, cumulativamente... ...o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado. ...o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. ...o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos. Se o locatrio mantiver todos os requisitos e a renovao da locao no for feita de comum acordo entre as partes, o locatrio poder valer-se da renovao. A ao renovatria deve ser proposta no intervalo de um ano no mximo at seis meses no mnimo anteriores data prevista para o trmino do contrato que se pretende renovar, sob pena de perder o direito de renovar a locao.

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3.3.3 LOCAO NO RENOVADA


O Artigo 52 da Lei do Inquilinato prev algumas hipteses em que o locador no est obrigado a renovar a locao... Se, por determinao do Poder Pblico, o locador tiver de realizar obras no imvel que o tranformem radicalmente ou se tiver de fazer modificaes de tal natureza que aumentem o valor do negcio ou da propriedade. Se o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano e se ele for detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente.

3.4 PROCEDIMENTOS JUDICIAIS


No que se refere locao dos imveis urbanos, podemos observar a existncia, basicamente, dos seguintes procedimentos judiciais... ao de despejo; ao de consignao de pagamento de aluguel e acessrios da locao; ao revisional de aluguel; ao renovatria da locao. Com relao aos procedimentos judiciais... O foro competente para o trmite das aes o foro do lugar de situao do imvel, salvo se houver estipulao diversa no contrato de locao. O valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel. Os recursos interpostos contra as sentenas tm efeito somente devolutivo, o que significa dizer que as decises terminativas podem ser executadas provisoriamente.

3.4.1 AES DE DESPEJO


As aes de despejo comuns podem ter por fundamento... a falta de pagamento dos aluguis e dos encargos da locao; o descumprimento de clusula contratual infrao contratual; a retomada imotivada denncia vazia, quando o prazo contratual tiver terminado; a retomada motivada a previso legal para retomada. Na hiptese de ao de despejo por falta de pagamento de aluguel, a petio inicial deve ser instruda com o clculo detalhado do valor do dbito. Nas aes de despejo por falta de pagamento de aluguel e demais encargos da locao, o pedido de resciso contratual pode ser cumulado com o de cobrana das respectivas quantias.

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3.4.2 RESCISO EVITADA


A resciso pode ser evitada pelo locatrio se ele, no prazo da contestao 15 dias contados da data da juntada do mandado de citao , requerer autorizao para pagamento do dbito atualizado. Dessa forma, devem estar includos no pagamento... os aluguis e acessrios da locao que vencerem at sua efetivao; as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis; os juros de mora, as custas e os honorrios advocatcios, fixados em 10% sobre o montante devido, se do contrato no constar disposio diversa. Quando for autorizada a emenda da mora, o depsito deve ser realizado no prazo de 15 dias aps a intimao do deferimento.

3.4.3 AO PROCEDENTE
A sentena que julgar procedente a ao de despejo deve fixar um prazo para desocupao voluntria do imvel pelo locatrio. Desse modo, devem ser respeitados aqueles dispostos no Artigo 63 da Lei de Locaes, assim como o valor da cauo para o caso de ser executada provisoriamente.

3.4.4 NECESSIDADE DE CAUO


A necessidade de cauo para a execuo provisria do despejo fundado na falta de pagamento muito questionada. Muitos defendem a falta de necessidade, pois acreditam que a mais grave das infraes contratuais, hiptese para a qual a lei expressamente a dispensa. Se o imvel no for desocupado voluntariamente no prazo fixado, devemos apelar para o despejo. s vezes, o oficial de justia pode-se valer, inclusive e se necessrio, do emprego de fora. Se o imvel for abandonado pelo locatrio durante o despejo, o locador pode imitir-se em sua posse, observados os trmites e procedimentos legais.

3.5 AO DE CONSIGNAO DE ALUGUEL


Em caso de recusa do locador em receber os aluguis e acessrios da locao, o locatrio pode consign-los judicialmente. Nesse caso, todos os requisitos legais sero observados para essa espcie de procedimento judicial.

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O pedido deve envolver a quitao das obrigaes que vencerem durante a tramitao do feito e at ser prolatada a sentena de primeira instncia. Com isso, o autor da ao deve promover os depsitos nos respectivos vencimentos. A contestao ao pedido fica restrita, quanto matria de fato... ausncia de recusa ao recebimento; se for justa a recusa; se no tiver sido efetuado o depsito no lugar do pagamento; se no tiver sido integral o pagamento.

3.6 AO REVISIONAL DE ALUGUEL


A ao revisional de aluguel obedece ao rito sumrio, e a petio inicial deve indicar, alm dos requisitos gerais, o valor do aluguel cuja fixao pretendida. A ao revisional de aluguel est baseada no direito conferido s partes pelo Artigo 19 da Lei de Locaes de requerer em juzo, caso no haja acordo, a reviso do valor do aluguel. Essa reviso pode ocorrer aps trs anos de vigncia do contrato, a fim de ajust-lo ao valor de mercado. O juiz pode, se houver pedido do autor e tomando por base os elementos por ele fornecidos ou indicados, fixar aluguel provisrio, no excedente a 80% do pedido. Desse modo, o aluguel ser devido desde a citao, podendo ser o pedido revisto mediante requerimento da outra parte. A sentena que julgar procedente a demanda fixa o aluguel, que retroage data da citao.

3.7 AO RENOVATRIA
A ao renovatria visa proteo do fundo de comrcio... ...objetivando a renovao do contrato de locao. ...garantindo a manuteno do ponto comercial onde exercida a atividade pelo locatrio. A ao renovatria deve ser proposta no prazo mximo de um ano e mnimo de seis meses anteriores ao fim da vigncia do contrato de locao que se pretende renovar, sob pena de perda do direito.

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3.7.1 INCIO DA AO
O incio da ao renovatria instruda, alm de observar os demais requisitos legais, com... a prova de que o locatrio obedece s condies para renovao; a prova do exato cumprimento do contrato em curso; a prova da quitao dos impostos e das taxas que incidiram sobre o imvel e cujo pagamento lhe incumbia; a indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao da locao; a indicao de fiador e comprovao de sua idoneidade financeira; a prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovao aceita os encargos da fiana; a prova, quando for o caso, de ser cessionrio ou sucessor, em virtude de ttulo oponvel ao proprietrio.

3.7.2 CONTESTAO DO LOCADOR


A contestao do locador, alm da defesa de direito cabvel, fica restrita... ao no preenchimento dos requisitos legais; proposta do valor do aluguel feita pelo locatrio, qua no pode refletir o valor de mercado, excluda a valorizao trazida pelo locatrio ao ponto ou ao lugar; existncia de proposta de terceiros para a locao, em condies melhores; ausncia da obrigao de renovao, conforme previsto no Artigo 52 da Lei de Locaes. As diferenas dos aluguis vencidos so executadas nos prprios autos e pagas de uma s vez, depois de julgada procedente a demanda e renovada a locao. Por outro lado, se julgada improcedente, o juiz fixa o prazo de at seis meses aps o trnsito em julgado da sentena para desocupao, se o ru houver formulado pedido nesse sentido na contestao.

3.8 LOCAES EM SHOPPING CENTER


Os contratos de locao celebrados entre os empreendedores e os lojistas so caracterizados pela ampla liberdade de contratar. Apesar de no existir uma norma especfica que regulamente as relaes locatcias em um shopping center... ...os contratos de locao devem observar as normas de ordem pblica e as normas gerais advindas do Cdigo Civil e da Lei de Locaes, para que haja validade do negcio jurdico.

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Diante das caractersticas prprias desse tipo de empreendimento, normalmente, os contratos de locao de lojas de shoppings estabelecem a renncia pelo locatrio de alguns direitos, como direito de preferncia, reviso de aluguel...

3.9 SNTESE
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UNIDADE 4 OPERAES BUILT TO SUIT

4.1 CONSTRUO SOB ENCOMENDA


H tempos, j est presente no mercado imobilirio brasileiro a atividade de construir imveis sob encomenda para alugar. Essa prtica da construo sob encomenda muito comum em galpes industriais e prdios comerciais. Desde os anos 90, com a estabilidade econmica por meio do controle da inflao... ...diversas empresas estrangeiras vieram investir no Brasil, trazendo na bagagem culturas e formataes jurdicas antes inditas no Brasil. Um desses novos formatos de investimentos imobilirios que vem ganhando espao a operao built to suit.

4.2 CONCEITO
Um dos motivos da popularizao da locao em geral a desimobilizao do patrimnio das empresas que deixam de administrar os imveis antes prprios e terceirizam essa administrao ao terceiro investidor. Essa posio vantajosa para a empresa que obtm recursos com a venda de seus imveis, em uma espcie de autofinanciamento. Em uma traduo livre, o termo built to suit significa construdo para servir sob medida. Trata-se da construo, pelo investidor ou locador, de um prdio de acordo com determinadas caractersticas estipuladas pelo futuro inquilino... ...que, por sua vez, obriga-se a permanecer como locatrio durante um perodo mnimo necessrio para remunerar o investimento feito pelo investidor ou locador.

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4.3 CARTER PECULIAR


O contrato built to suit tem um carter personalssimo, j que o investidor ou locador somente o celebra depois de conhecer o futuro inquilino e vice-versa. Alm disso, por se tratar de uma construo por encomenda do inquilino, uma vez definido o projeto, o prdio a ser construdo somente interessa quele inquilino. Desse modo, fica afastado o interesse de terceiros pelo prdio, caso ocorra a desistncia do inquilino em cumprir todo o prazo contratual.

4.4 CONTROVRSIAS
As operaes built to suit no tm previso legal expressa como contrato tpico por isso, surgem diversas controvrsias sobre a aplicao dos preceitos da Lei de Locaes a esse contrato. O built to suit no se trata de um tpico contrato de locao no residencial... O built to suit um conjunto de obrigaes de parte a parte que vo muito alm da mera utilizao de um imvel de terceiro mediante o pagamento de um aluguel.

4.5 ETAPAS DA OPERAO


A realizao de uma operao built to suit demanda a conjugao de esforos das partes, isto , investidor ou locador e locatrio. Conforme a estruturao do negcio, a operao demanda a participao de terceiros como financiadores e, eventualmente, do proprietrio do terreno. Veremos, de forma sucinta, as etapas mais comuns para os empreendimentos built to suit.

4.5.1 DEFINIO DO TIPO DE PRDIO


O inquilino realiza os estudos necessrios para determinar o tipo de prdio que ser necessrio para atender a suas necessidades. Nessa etapa, so definidos... a localizao; o tipo de imvel; as funcionalidades e os equipamentos a serem instalados no prdio; o acesso ao prdio.

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4.5.2 BUSCADO IMVEL


Depois de definir as premissas, o investidor ou locador busca imveis que atendam necessidade de localizao e acesso do inquilino e que tenham a topografia necessria para a construo. Nesse ponto, elaborada uma relao que depois apresentada ao inquilino para que ele coloque os imveis encontrados em ordem de preferncia. Depois de o inquilino colocar em ordem de preferncia os imveis encontrados, o investidor ou o locador faz as ofertas de compra aos proprietrios.

4.5.3 AQUISIO DO IMVEL


A boa tcnica recomenda que sejam firmados contratos que garantam a opo de compra dos imveis prospectados pelo investidor ou locador para que haja tempo hbil para a anlise dos imveis pelo inquilino. possvel firmar um contrato preliminar de compromisso, no qual poder ser condicionada a aquisio do imvel a uma eventual locao do prdio a ser construdo. Em matria de aquisio do imvel, temos a aquisio da propriedade plena do imvel pelo investidor ou locador por exemplo, compra e venda, que a forma mais comum. Nada impede, contudo, que o investidor ou locador, em vez de comprar o imvel, apenas adquira um direito real sobre esse imvel que lhe possibilite construir e, posteriormente, alug-lo, como o caso do direito real de superfcie.

4.5.4 CELEBRAO DO CONTRATO


O investidor ou o locador e o inquilino celebram um contrato de locao no residencial, normalmente, prevendo um prazo longo de vigncia, de forma a contemplar a construo e o futuro retorno do investimento feito pelo locador. Esse contrato de locao difere dos demais contratos de locao no residencial, especialmente em razo das seguintes caractersticas... O prazo da locao deve ser pelo tempo necessrio para que o recebimento dos aluguis remunere o investidor ou locador pela aquisio do imvel e pela construo do prdio. O locatrio, normalmente, renuncia ao direito de revisar o valor da locao, justamente porque o valor do aluguel no meramente uma contraprestao pelo uso do imvel mas tambm o retorno do investimento feito pelo investidor ou locador.

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A multa fixada para o caso de resciso antecipada da locao equivalente ao total dos aluguis a vencer at o final do prazo da locao. Essas condies so implantadas nas operaes built to suit. Se essas condies no fossem implantadas nas operaes built to suit, o exerccio dos direitos dos locatrios previstos na Lei n 8.245/91, como reviso de aluguel e trmino antecipado da locao pela multa padro de mercado trs aluguis , causaria um prejuzo enorme ao investidor ou locador, inviabilizando a prpria operao.

4.5.5 DESENVOLVIMENTO E APROVAO


Depois de definido o imvel e firmado o documento que garante ao investidor ou locador a possibilidade de construir o prdio... ...os projetos para aprovao dos rgos competentes so elaborados. A obteno das aprovaes necessrias colocada como condio da locao. Ou seja, se a construo no for autorizada pelos rgos competentes, rescinde-se a locao.

4.5.6 CONSTRUO E ENTREGA


Com a realizao das etapas obrigatrias, faz-se necessria a construo do prdio. A construo do prdio dever atender, estritamente, s solicitaes feitas pelo inquilino, exceto se essas solicitaes forem impossveis de serem cumpridas, seja por motivo tcnico ou legal. Um motivo tcnico, por exemplo, a construo em terreno imprprio. Um motivo legal, por exemplo, por atividade vedada ao zoneamento local.

4.5.7 NEGCIOS CORRELATOS


A etapa de construo pode ensejar a realizao de negcios correlatos... ...exigncia por parte do inquilino para que o investidor ou locador garanta a construo do prdio por meio da contratao de um seguro de execuo da obra. ...obteno de fundos para a construo por meio da securitizao dos recebveis da locao, por meio da emisso de CRIs. Depois de terminada a construo, o inquilino assume a posse direta do imvel e pode, de imediato, iniciar suas atividades no prdio novo.

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4.6 SNTESE
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UNIDADE 5 - CENRIO CULTURAL

5.1 FILME
Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, assista a uma cena do filme Um salo do barulho no CD que acompanha a apostila.

5.2 OBRA LITERRIA


Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, leia o texto Casa de penso no ambiente on-line.

5.3 OBRA DE ARTE


Para refletir um pouco mais sobre questes relacionadas ao contedo deste mdulo, aprecie a obra Favela no ambiente on-line.

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MDULO 5 ENCERRAMENTO

APRESENTAO
Na Unidade 1 deste mdulo, voc encontrar algumas divertidas opes para testar seus conhecimentos sobre o contedo desenvolvido em toda a disciplina. So elas... caa-palavras; jogo da memria; jogo da caa e jogo do labirinto. A estrutura desses jogos bem conhecida por todos.Voc poder escolher o jogo de sua preferncia ou jogar todos eles... a opo sua! Em cada um deles voc encontrar perguntas acompanhadas de gabaritos e comentrios por meio das quais voc poder se auto-avaliar. J, na Unidade 2, hora de falarmos srio!!!! Sabemos que o novo e a disciplina que voc terminou de cursar enquadra-se em uma modalidade de ensino muito nova para todos ns, brasileiros tem de estar sujeito crtica... a sugestes... a redefinies. Por estarmos cientes desse processo, contamos com cada um de vocs para nos ajudar a avaliar nosso trabalho. Lembre-se... Apesar de essas atividades no serem pontuadas na mdia final, o objetivo delas oferecer saber... de preferncia, com algum sabor! Divirta-se!

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