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PLANOS DIRETORES REGIONAIS

P L A N E J A R U M A B H M E L H O R PA R A T O D O S

Realizao
Secretaria Municipal de Governo Secretaria Municipal Adjunta de Gesto Compartilhada Secretaria Municipal de Desenvolvimento Secretaria Municipal Adjunta de Planejamento Urbano

Apresentao

Belo Horizonte, ao longo dos anos, vem avanando na poltica urbana municipal. Com a participao da populao e de diversos segmentos da sociedade, muitas conquistas foram alcanadas. A elaborao dos Planos Diretores das Regionais Administrativas do municpio Barreiro, Centro-Sul, Leste, Nordeste, Noroeste, Norte, Oeste, Pampulha e Venda Nova uma dessas conquistas. Atravs desses planos possvel definir uma estrutura urbana de qualidade para Belo Horizonte, especialmente com a ajuda dos instrumentos de Poltica Urbana que garantem a aplicao dos princpios do Plano Diretor Municipal. O objetivo promover o desenvolvimento local de forma menos desigual, e que os benefcios da urbanizao sejam melhor distribudos para as diversas reas da cidade. Esta car tilha apresenta os objetivos dos Planos Diretores Regionais e os instrumentos de Poltica Urbana e como eles podem ser utilizados para melhorar nossa cidade. Agradecemos a todos que participam, acompanham e contribuem e contamos com a sua colaborao em mais uma jornada do planejamento de Belo Horizonte. Prefeitura de Belo Horizonte

Sumrio

1. 2. 3.
a)

O que so os Planos Diretores Regionais? A origem dos Planos Diretores Regionais O que so e para que servem os instrumentos de Poltica Urbana?
Como proteger o patrimnio histrico ou ambiental? Como proteger patr teger reas de Diretri rea reas Diretrizes Especiais (ADEs) e rizes Especiais (ADE speci i DEs) Transferncia do Direito de Co Transferncia d Direito de Construir (TDC) r ernci r c i Construir (TDC) i DC) Como assegurar espaos bem localizados para equipamentos p C Como assegurar espaos em localizados para equi g r a z o uipamentos pblicos e habitao o de interesse social? de int resse social? nter o Direito de Pre mp (Direito de Preferncia) Direito Preempo (Direito Preferncia) et reempo D o er i ) reas de Esp re reas Especial Interesse Social (AEIS) special Interesse Social (AEIS e es Soci EIS) Como combate a reteno de te Co combater reteno de terras para espe ao? b ter e eno para especulao? pecula Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios e IPTU Progressivo no Tempo Parc ament Parcelame to, ficao ou Utilizao Compulsrios a l za P Como recupe ar par a cidade o benefcio conce do a alguns para construir acima m recuperar para cuper ara benefcio concedido alguns n ncedido lguns do coe ciente permit do pela lei? d coefic te permitido oeficiente miti al lei? O og Outorga Onerosa eo Direit de Constru r i eito C strui Outorga Onerosa do Direito de Construir m ree ruturar grandes eestru g ndes cidade? e? Como reestruturar grandes reas da cidade? Operao Urbana Simplificada Op Urbana ficada d Operao Urbana Co o ciada Operao Urbana Consor ana Consorciada 3.1 Comparando os instrumentos

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b)

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c) d)

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e)

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4. Concluso

1. O que so os Planos Diretores Regionais?


So planos que vo direcionar o desenvolvimento de cada uma das nove regionais de Belo Horizonte: Barreiro, Centro-Sul, Leste, Nordeste, Noroeste, Norte, Oeste, Pampulha e Venda Nova. Eles cuidam para que cada regio cresa garantindo lugares agradveis e seguros para morar e com facilidade de acesso escola, ao trabalho, ao lazer e aos servios de educao e sade. Alm disso, tambm procuram garantir comrcio e servios prximos, com oportunidades de trabalho e consu moradores cad o sumo para os moradores de cada regional.

Os planos no tm o poder de resolver todos os problemas, mas indicam em cada regional: - as reas que devem ser protegidas para garantir uma melhor qualidade de vida, ou seja, onde implantar parques, proteger nascentes, proteger o patrimnio cultural ou preservar o modo de vida num bairro; - as reas que podem receber mais moradores e edifcios altos sem sobrecarregar o trnsito e as redes de gua, esgoto e drenagem quer dizer, as reas que podem ser adensadas; - as reas que devem ser reservadas para as atividades econmicas e geradoras de empregos; - as reas que devem ser destinadas construo de moradias de interesse social; - as reas que devem ser reservadas para a construo de equipamentos sociais e pblicos, tais como centros de sade e escolas, entre outros; - os locais de comrcio e servios j existentes e aqueles que devero ser criados para facilitar a vida do cidado perto de sua casa. Isso diminui a necessidade de deslocamento das pessoas, alm de promover novos lugares de encontro. Sabemos que no fcil definir essas questes, pois depende dos interesses dos cidados, dos tcnicos, dos empresrios, dos proprietrios de terra, dos polticos, que s vezes so conflitantes. Por isso a sua participao muito importante e pode fazer a diferena na garantia da qualidade de vida em cada bairro da cidade.

2. A origem dos origem Planos Diretores Regionais Planos a

Como todas as cidades brasileiras, Belo Horizonte cresceu marcada por profundas desigualdades. Possui bairros onde a qualidade de vida muito boa em contraste com outros onde faltam infraestrutura, servios, comrcio ou equipamentos de sade, educao e lazer. At bem pouco tempo, os municpios brasileiros no tinham poder para resolver alguns desses problemas, especialmente a disputa pela terra urbanizada e bem localizada. Por isso, a partir de 1988, o pas criou novas regras que comearam a mudar a forma de planejar as nossas cidades. A elaborao de planos regionais foi definida no Plano Diretor de Belo Horizonte, em 1996, e se insere no contexto do histrico apresentado a seguir:
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Constituio Federal: Estabelece o Plano Diretor Participativo e a Gesto Democrtica

Em 1988, a principal lei brasileira, a Constituio Federal, estabeleceu que as cidades e as propriedades precisam cumprir sua funo social, ou seja, atender aos interesses da sociedade como um todo, garantindo o bem-estar dos cidados. Tambm foi definido que os municpios com mais de 20 mil habitantes elaborem seu Plano Diretor e que a gesto das cidades seja feita de forma democrtica, com a participao de todos. Atendendo Constituio, desde 1993 a Prefeitura de Belo Horizonte passou a ouvir a populao nas decises sobre a cidade, por meio do Oramento Participativo e das Conferncias Municipais de Poltica Urbana, sob a responsabilidade do Conselho Municipal de Poltica Urbana, o COMPUR. Nessas oportunidades, a populao chamada a refletir sobre a cidade, seus conflitos, problemas e potencialidades. A cada Conferncia so discutidas propostas que vm mudando as chamadas leis urbansticas: o Plano Diretor, o Cdigo de Obras, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo. Ou seja, as leis que definem o que se pode ou no fazer em cada parte ou lote da cidade. Na I Conferncia Municipal de Poltica Urbana, realizada em 1996, foram debatidas as diretrizes do Plano Diretor e, desde ento, foi estabelecida a necessidade de elaborar os Planos Diretores Regionais.

Plano Diretor de Belo Horizonte: Criao das Conferncias e do Conselho Municipal de Poltica Urbana (COMPUR)

Estatuto da Cidade

Em 2001, a Lei Federal n 10.257, denominada Estatuto da Cidade, detalhou o captulo da Poltica Urbana da Constituio de 1988 e definiu o que eram as funes sociais da cidade. Assim cada propriedade tem de ser usada de modo a garantir o bem-estar e a segurana dos cidados, com equilbrio ambiental e boa qualidade de vida. Para alcanar esses objetivos, o Estatuto estabeleceu uma srie de instrumentos, chamados instrumentos urbansticos, cujo objetivo central proteger o interesse coletivo e dar limites queles que usam a cidade exclusivamente para enriquecer. O Estatuto da Cidade como uma caixa de ferramentas colocada disposio dos municpios, para garantir uma cidade mais justa para todos. Cada municpio escolhe as ferramentas que achar mais adequadas sua realidade. 9

II Conferncia Municipal de Poltica Urbana

Em 2003, a II Conferncia Municipal de Poltica Urbana teve como principal objetivo adequar o Plano Diretor de 1996 ao Estatuto da Cidade. Ela tambm deu as diretrizes para reduzir a verticalizao de alguns bairros e evitar que o excesso de construes prejudicasse a qualidade de vida local. Infelizmente o projeto de lei proposto na ocasio no se tornou realidade.

III Conferncia Municipal de Poltica Urbana

A III Conferncia Municipal de Poltica Urbana, realizada em 2009, deu diretrizes para a reviso do Plano Diretor, segundo o Estatuto da Cidade, inserindo diversos instrumentos.

Reviso do Plano Diretor e aprovao da Lei n 9.959 de 2010

A Conferncia de 2009 resultou na aprovao da Lei n 9.959 de 2010, que trouxe modificaes ao Plano Diretor, tais como: Reduo de 10% na possibilidade de construo de todos os edifcios da cidade e em particular no tamanho dos prdios construdos nos bairros Buritis, Carlos Prates, Padre Eustquio, Prado, Floresta, Santa Efignia e Santa Tereza; Criao de novas reas de interesse cultural, ambiental e de proteo da paisagem urbana; Licenciamento dos usos conforme a capacidade e tradio da rua; Regulamentao das reas de Especial Interesse Social (AEIS). Nesta lei tambm foram definidos os instrumentos do Estatuto da Cidade que seriam utilizados em Belo Horizonte. 10

Em 2011/2012 Belo Horizonte elabora os Planos Diretores Regionais que estabelecem a aplicao dos instrumentos urbansticos previstos no Plano Diretor.

IV Conferncia Municipal de Poltica Urbana

Em 2013/2014 est programada a IV Conferncia Municipal de Poltica Urbana.

Todo esse processo contribuiu para definir e regulamentar os intrumentos do Estatuto da Cidade em Belo Horizonte. Veja a seguir.
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3. O que so e para que servem os instrumentos de Poltica Urbana? q p q


S ferram as que mun cpio tem So ferramentas que o municpio tem para garantir que a cid de cresa de for mais justa e mais f ramenta munic p e e cida cresa forma cidade esa orma ju a mais as agradvel. Cada agradvel. Cada um dess s instrumen os tem um ob e desses instrumentos m um objetivo, po isso preci esse n r ment por isso precisamos entend-los para so cisamos en nd-los para o entend-lo sabe o saber como onde utiliz-los. saber como e onde utiliz-los. nde i s

e e bjet v Se o objetivo :
a vida al m mbiental /o mo de vida t i trim i oteg r Proteger atrimni h stri Proteger o patrimnio histrico, ambiental e/ou o modo o ros. dos do airros dos bairros. o lico p ment s blicos e a e em ar se ra e Assegura terre Assegurar terrenos bem localizados para equipamen os pb c t b habitao de nteres ocial. habitao de int se social c o o uco r pao terreno upa t Estimular Estimular a ocupao de terrenos e prdios vazios ou pou s a om nfraest u r ados ca u lizad , local zad utilizados, localizados em reas com infraestrutura. a a vestim to bli feitos m alguma reas, Recuper Recuperar os inves mentos pbl cos fe em al mas q em ancei financeira) de quem quiser alor (con r partid an cobran cobrando um valo (co trapartida s onstrui mais construir mais. s dos ios dos d a cida fica Modificar m o r m a e cidade tende d rio Modifica e melhorar uma parte da cidade atendendo vr ivo ob eti o acim objetivos ac ma.
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o e trumen Os elhore instrument o: Os melhores instrumentos so:


eas D etrize c a A criao de reas de Diretrizes ia ran f p Espec a (A Es Especiais (ADEs) e a Transferncia do C) ruir str Dire D r ito e onstru T Diireito de Construir (TD m ito Direit de reempo r s O Direito de Preempo e reas de ci AE S a E p cial te e Especiall Interesse Social (AEIS) c arcel ento Parce a en Edific O Parcelamento, Edificao ou IPTU Util z Ut iz omp s o Utilizao Compulsrios e o IPTU p ss r gressivo n empo Progressivo no Tempo re to uto g ne osa Outorga Onerosa do Direito de ru C n trui Construir e p raes U b n Operaes Urbanas

a) Como proteger o patrimnio histrico ou ambiental?

reas de Diretrizes Especiais (ADEs) So reas da cidade que queremos proteger pela sua importncia ambiental ou na paisagem da cidade (como as ADEs da Serra do Curral, do Vale do Arrudas e da Pampulha), para valorizar as construes ou o patrimnio cultural (como as ADEs da Lagoinha e da Cidade Jardim), para preservar um modo de vida do bairro (como as ADEs de Santa Tereza ou do Primeiro de Maio), para proteger os usos ou atividades existentes (como no Polo da Moda no Barro Preto e as diversas ADEs residenciais).

T Transferncia d Di it de Construir (TDC) f i do Direito d C t i ( TD TDC) Este instrumento existe para que as construes antigas e importantes no sejam derrubadas e transformadas em novos prdios. A TDC permite ao proprietrio preservar o seu imvel tombado, mas d a ele o direito de vender os metros quadrados que poderiam ser construdos em seu lote. Esse direito de venda se transforma num direito de construir em outro local da cidade. O proprietrio podendo vend-lo no sai prejudicado e a cidade mantm sua histria preservada.
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A TDC pode tambm ser aplicada quando o terreno tem valor ambiental ou for considera o de ado necessrio para imp n ar equipamentos urbanos comunitrios, regu derado necessrio para implantar equ a ent s urbanos e comunitrios regularizaessrio a mplant r quipamento r nos munitrios, regularizaa o fundiria ou projetos habitacionais de interesse social. un i a projetos habitacionai r etos habitacio ais interesse social. ntere e o al o fundiria

b) Como assegurar espaos bem localizados para equipamentos pblicos e habitao de interesse social?

Direito de Preempo (Direito de Preferncia) Esse instrumento d ao Poder Pblico a preferncia na compra de imvel urbano colocado venda no mercado. Ele poder ser utilizado sempre que a cidade precisar de terrenos bem localizados para a construo de escolas, centros de sade, habitao popular, praas, terminais de nibus, por exemplo.
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reas de Especial Interesse Social (AEIS) So terrenos ou edificaes (vazios ou pouco utilizados) reservados para a construo habitaes ca mb c de habitaes de interesse social. Podem ser tambm demarcados como AEIS os losocial. Podem tambm demarcados teamentos irregula ocupados por populao de baixa renda, o que vai possibilitar teame s teamentos irregulares ocupados por populao baixa renda, g lares u d baixa r d a possi o b o z sua urbanizao e regularizao fundiria. urbanizao regularizao

c) Como combater a reteno de terras para especulao?

Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios e IPTU Progressivo no Tempo O Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios tm por objetivo evitar que reas bem localizadas e com boa infraestrutura na cidade sejam guardadas, esperando que tenham maior valorizao. O parcelamento compulsrio a obrigao de lotear um grande terreno no ocupado e bem localizado. A edificao compulsria a obrigao de construir em terreno vago e a utilizao compulsria a obrigao de dar uso a uma grande edificao abandonada (como um prdio ou um galpo).
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O Plano Diretor deve definir o melhor uso para esses imveis. A Prefeitura dar ao proprietrio um prazo para utiliz-los, parcelando ou construindo prdios ou casas que sero teis cidade. O proprietrio ter um prazo de dois anos para apresentar o projeto, mais dois anos para iniciar a obra e mais um para construir. Depois de passado todo esse tempo, se o proprietrio nada fizer, a Prefeitura pode comear a cobrar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo, cujo valor aumenta ano a ano. Passados cinco anos de cobrana do IPTU Progressivo, o imvel pode ser desapropriado com pagamento em ttulos da dvida pblica. Junto com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), esses so os principais instrumentos para estimular a utilizao de terrenos ou
edifcios vazios ou subutilizados. Eles ajudam a redu-

zir o preo da terra urbana e ampliar a oferta de imveis na cidade.

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d) Como recuperar para a cidade o benefcio concedido a alguns para construir acima do coeficiente permitido pela lei? Outorga Onerosa do Direito de Construir Outorga Onerosa do Direito de Construir, tambm chamado Solo Criado, um benefcio concedido pela Prefeitura para quem quer construir acima do Coeficiente de Aproveitamento Bsico previsto em lei.

Coeficiente de Aproveitamento (CA) um nmero que, multiplicado pela rea do lote, indica quantos metros quadrados podem ser construdos no local.

O proprietrio dever pagar ao Poder Pblico um valor que compense o aumento da rea de seu edifcio e o impacto que ele ter no trnsito e nas redes eltricas, de telefone, de saneamento, dentre outros. O que for arrecadado com a venda da Outorga ser depositado no Fundo M depositado Fundo Municipal ue e u de Habitao, ou seja, vai ajudar na constru de casas para famlias de baix renda. Habitao, u b o r construo o para faml a de b a famlias baixa

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e) Como reestruturar grandes reas da cidade? As operaes urbanas tm por objetivo promover grandes mudanas em reas da cidade que precisam de melhorias sociais e ambientais. So coordenadas pelo Poder Pblico em parceria com vrios atores proprietrios, moradores e usurios da rea a ser atingida. Para proteger o interesse pblico, cada operao urbana deve ter sua lei especfica, contendo: a finalidade da operao, a rea a ser atingida, o plano urbanstico, o valor a ser pago pelos investidores, o programa de atendimento econmico e social da populao envolvida e os incentivos fiscais. Desta forma fica garantido que o que foi combinado vai de fato acontecer. A Operao Urbana pode ser proposta pelo Executivo ou por qualquer cidado e entidade e pode ser de dois tipos: Operao Urbana Simplificada e Operao Urbana Consorciada.

Operao Urbana Simplificada O pagamento pelo benefcio de construir alm do que permitido na lei pode ser feito atravs da troca de servios e obras, como a construo de uma praa, um centro de sade ou mora a populares. sade ou moradias populares. oradias o a

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Operao Urbana Consorciada Abrange uma rea maior e possibilita grandes transformaes, como alteraes no traado das ruas, criao de espaos pblicos ou reas destinadas s atividades econmicas, revitalizao de prdios preservados, construo de habitao de interesse social. Os recursos arrecadados nas parcerias s podem ser usados na rea da operao urbana.

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3.1 Comparando os instrumentos


OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR OPERAO URBANA SIMPLIFICADA OPERAO URBANA CONSORCIADA

PODER PBLICO: Concede mais DER direito de construir (potencial construtivo) PROPRIETRIO: Paga em dinheiro o direito de construir a mais (a outorga) Os recursos vo para o Fundo de Habitao

PODER PBLICO: Concede mais direito de construir (potencial construtivo) PROPRIETRIO: Paga em dinheiro ou construindo obra ou equipamentos de interesse da cidade Os recursos ou a obra podem ser utilizados em qualquer lugar da cidade

PODER PBLICO: Concede mais direito de construir (potencial construtivo) MERCADO IMOBILIRIO/ PROPRIETRIO: Paga em dinheiro ou em CEPAC (Certificadode Potencial Adicional de Construo) Os recursos s podem ser usados na rea da operao

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4. Concluso
Viver em uma cidade como Belo Horizonte tem vantagens e desvantagens. Ela a terceira maior metrpole do Brasil e o corao da sua regio metropolitana e do estado de Minas Gerais. Possui uma populao de 2,3 milhes de habitantes, mas mantm trocas permanentes de servios e de populao com os mais de 5,4 milhes de habitantes que vivem em toda a regio metropolitana. Cada uma das nove regionais de Belo Horizonte tem uma populao acima de 200 mil habitantes, o que corresponde a uma cidade de porte mdio do interior do estado.

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Os Planos Diretores Regionais no tm o poder de resolver todos os problemas, mas podem contribuir para melhorar a qualidade de vida em cada bairro, para ns e para as geraes futuras. Eles devem definir qual o melhor destino para cada parte da cidade: onde ela pode crescer sem aumentar os problemas, onde devem ser reservados espaos para parques e praas e para a construo de moradias populares. O desafio maior fazer com que prevalea, em cada deciso, o interesse da cidade sobre o interesse individual. No fcil! A dificuldade est no comportamento de cada um de ns: cimentamos todo o nosso lote e reclamamos das enchentes; nos queixamos do trnsito, mas queremos andar de carro e estacionar em qualquer lugar; protestamos contra o prdio em construo no lote vizinho, mas queremos construir o mximo no nosso lote.

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Esses desafios no param por a. Concludos os Planos Diretores Regionais, importante que a populao acompanhe passo a passo a sua implantao e avalie se as propostas esto alcanando os objetivos desejados. Mais ainda, preciso garantir que as decises tomadas sejam respeitadas por todos: no Oramento Participativo (OP), nos planos de obras e em cada construo feita na cidade. Fique atento. Sua participao importante e faz a diferena!

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