MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

São Paulo – SP / Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por

Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

Trabalho de conclusão de curso - TCC apresentado no Curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria – TURMA 2 Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização Programa FGV Management São Paulo – SP/ Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

e aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do certificado do curso de pós-graduação, nível de especialização, do programa FGV Management

São Paulo, novembro de 2011

Coordenandor Betovem Coura, MSc

Professor Orientador Adelcio Sant`Anna, MSc

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ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

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TERMO DE COMPROMISSO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz abaixo-assinados, do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini, localizada em São Paulo, no período de abril de 2010 a novembro de 2011, declaram que o conteúdo do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, é autêntico, original, e de sua autoria exclusiva.

São Paulo, 10 de novembro de 2011. ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama _____________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz

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DECLARAÇÃO

A Empresa EZTEC Empreendimentos e Participações AS, representada neste documento pelo Sr. Antonio Emilio Clemente Fugazza (Diretor Financeiro e de Relações com Investidores), autoriza a divulgação de informações e dados coletadosem sua organização, na elaboração do trabalho em grupo, intitulado: “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, realizado pelos alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz do Curso “MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA” do Programa FGV Management.

São Paulo, 10 de Novembro de 2011.

____________________________________________ Diretor Financeiro e de Relações com Investidores EZTEC Empreendimentos e Participações SA

Patrícia de Mori Lopes Jimenez. Luiz Fernando Moreira Cruz. com objetivos de publicação e/ou divulgação São Paulo.autorizama divulgação de informações e dados apresentados na elaboração do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO em veículos IMOBILIÁRIA” acadêmicos. realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini. do Programa FGV Management. do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria. localizada em São Paulo no período de abril de 2010 a novembro de 2011. Gerson Carvalho Marin. abaixo-assinados.vi DECLARAÇÃO Os alunos Augusto Tomio Yokoyama. Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz. 10 de novembro de 2011 ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama ______________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz . Cintia Pereira Barcellos. Celso Adelino de Mattos.

que muito contribuíram para a realização deste estudo e para o aprimoramento do nosso conhecimento.I. Sr. Antonio Emílio Clemente Fugazza. monitores e funcionários da Fundação Getúlio Vargas. da EZTEC. ao Diretor Financeiro e de R.vii Agradecimentos Aos professores. .

viii Dedicatória Aos nossos familiares. . cujo apoio e paciência permitiram a nossa dedicação e envolvimento no curso e neste trabalho.

a EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. analisar o retorno sobre o capital empregado também das principais empresas do setor. analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto imobiliário da empresa. Palavras-Chave: Incorporação Imobiliária. Rentabilidade. com ênfase a uma empresa do setor. Especificamente se busca: analisar a estratégia da empresa através das ferramentas de SWOT e Cinco Forças de Porter. discorrer sobre as fontes de financiamento e sobre as formas de investimento no setor. Análise DuPont. e identificar como os conceitos de sustentabilidade são aplicados na empresa.ix RESUMO O objetivo do presente trabalho é analisar o mercado de incorporação imobiliária. . Estratégia. destacar as particularidades contábeis e o impacto do IFRS no setor. analisar a rentabilidade das principais empresas do setor via modelo de Análise DuPont.

a case study with several methods of data collection has been used amongst which documentary analysis. analyze the return on capital employed of the main companies in the sector. The paper aims to analyze the strategy of the company by means of analysis tools such as SWOT and Porter´s Five Forces Analysis. a company of the civil construction sector. . Profitability. highlight the accounting peculiarities and the impact of the IFRS on the sector and identify how the sustainability concepts are applied in the company. focusing on EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. Finally. DuPont Analysis. In order to achieve these objectives. study the profitability of the main companies in the sector via DuPont analysis model. questionnaire and interview with the manager.x ABSTRACT The purpose of this paper is to examine the real estate development market. major consideration is provided as to the Brazilian real estate development sector and its main players. reflect on finance sources and the different forms of investment in the sector. Keywords: Real Estate Development. analyze the economic and financial feasibility of a real estate project of the company. Strategy.

Para tanto. juntamente com os estados e municípios. lançaram vários programas de incentivo ao financiamento do setor. bem como a verificação dos conceitos analisando-se a estratégia da EZTEC. o mercado imobiliário sofre interferências constantes da economia global. serão aplicados estudos de caso hipotéticos e reais a fim de verificar cada item da teoria relacionada ao setor. o que obriga não só o conhecimento técnico. o governo federal. levando as construtoras e incorporadoras a aumentarem em grande escala o volume de desenvolvimento de empreendimentos.A e a metodologia empregada para a realização dos estudos. focando o estudo nos principais índices utilizados pelo setor. dissertando sobre os conceitos de Missão e Visão.xi SUMÁRIO EXECUTIVO É fato que o setor imobiliário brasileiro encontra-se aquecido. O primeiro capítulo deste trabalho fará uma revisão da literatura sobre análise estratégica. que tem por objetivo analisar o mercado de incorporação imobiliária. O capítulo dois discorrerá sobre a viabilidade econômico-financeira dos projetos imobiliários. Análise Swot. estadual ou federal. a aplicação será com base em exemplos reais. Valor Presente Líquido (VPL). mas também conhecer todos os stakeholders envolvidos na dinâmica deste setor. por este motivo. a empresa do setor previamente selecionada para tanto. calculados a partir da elaboração de um fluxo de caixa hipotético de um empreendimento imobiliário. Muito se houve a respeito da redução do déficit imobiliário. Associados a este cenário. foi a EZ TEC Empreendimentos e Participações S. Os projetos imobiliários como um todo. Taxa Interna de Retorno (TIR). levando até mesmo algumas empresas do setor a não utilizá-lo como fator decisivo a tomada de um projeto. o pay back é lento. Como os recursos disponíveis para o setor não eram suficientes para a redução do déficit. seja na esfera municipal. necessitam de grande volume de capital empregado e apresentam baixa liquidez (característica do setor). na maioria dos capítulos que incorporam este estudo. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). Tais fatos justificam a relevância do presente trabalho. baseou-se em entrevistas pessoais e questionários. Nos casos em que. . além de apresentar o referencial teórico. das cinco forças de Porter.

o comparativo da receita.xii Já o terceiro capítulo. será aplicado o conceito ROCE (Retorno sobre o Capital Empregado). Poupança. social e econômica. estratégia e estrutura de capital. Debêntures. LCI (Letra de Crédito Imobiliário). as maneiras oferecidas aos investidores de investirem no setor. lojas em Shoppings Centers. em seguida. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Em seguida. será possível também a verificação da pertinência de todos os tópicos e assuntos discutidos no decorrer do curso de MBA em Gestão Financeira concluído. fundos de investimento imobiliário (comerciais. hoteis). galpões industriais. ou seja. bem como o retorno do capital empregado pelas principais incorporadoras do setor. fundos de investimentos. Ações. abrangerá as particularidades contábeis e o impacto do IFRS (International Financial Reporting Standards. comerciais. Com a revisão da teoria e aplicação dos estudos de caso apresentados nos capítulos a seguir. ou seja. securitização e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Fundo de Investimento Imobiliário. O quinto e sexto capítulos analisarão a rentabilidade das incorporadoras de capital aberto. com ênfase ao “patrimônio de afetação – RET”. mencionando a aplicabilidade desses itens na EZTEC. com base nos resultados das principais empresas do setor. built-to-suit. no 24º capítulo apresentará as formas de investimento no setor. residenciais. shoppings. como a aquisição de ativos (para renda ou especulação). nos capítulos posteriores contextualizará o conceito de Sustentabilidade e Desenvolvimento Sustentável no ambiente corporativo. . Letra Hipotecária. o ROE (Retorno sobre o Patrimônio). no que tange as dimensões ambiental. serão verificadas as formas de financiamento do setor. Por fim. seja na forma de unidades residenciais.. incorporação imobiliária. etc. lajes corporativas. ressaltando os conceitos de Responsabilidade Social e Governança Corporativa. será utilizada para o estudo a análise Dupont. ações de empresas do setor. discorrerá também sobre o Triple Bottom Line. atendendo o objetivo proposto. No capítulo quatro. normas internacionais de contabilidade) no setor. forma de organização societária. Para tanto. e as considerações sobre as formas de financiamento na EZTEC. lucro líquido e margem líquida da EZTEC. o tripé da sustentabilidade. como as formas de apuração e recolhimento de tributos. através de LCI ou CRI e.

...........................DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .............Fluxo de Caixa Equity (Receitas) ........Lucro Real Anual........................Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica .................. 157 Tabela 23.................................Registro da permuta por unidade pronta no local .......................................................................................Receita de Venda...Letra Hipotecária ...............Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação ..................... 85 Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE .............Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) . 96 Tabela 18 ......................................................................................................... 38 Tabela 2 ............. 89 Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário ..Contribuição Social e Imposto de Renda ...... 177 Tabela 26 ...........................DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado.......................... 155 Tabela 21 ............Fluxo de Caixa Equity (Despesas) ............................ 76 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra .................. 182 ......................Lucro Real Anual... 172 Tabela 24 ................Ações .....................................Fluxo do Investimento Equity ......DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo...................... 79 Tabela 11 ............................. 87 Tabela 13 ...................................... 154 Tabela 20 ....... 156 Tabela 22 ................xiii LISTA DE TABELAS Tabela 1 .Contribuição Social e Imposto de Renda ......... 90 Tabela 15 .........................Modelo de análise SWOT ..................................................Lucro Real Trimestral .Cenário.........Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 .......................................................... 95 Tabela 17 ....................................................... 75 Tabela 9 ..... 73 Tabela 8 .............. 68 Tabela 6 .............DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .........Contribuição Social e Imposto de Renda ..............Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS............................................................ 72 Tabela 7 . 63 Tabela 3 .......... 181 Tabela 28 ........................................Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | .....Pelo Lucro Presumido ............................................................. 93 Tabela 16 ..Contribuição Social e Imposto de Renda ..................................Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes .......................................... 179 Tabela 27 .........RET) ...................................................Imposto de Renda Lucro Real Trimestral ...... 173 Tabela 25 ...................................... 64 Tabela 4 ....... 66 Tabela 5 .....Terrenos a Pagar ........................ 105 Tabela 19 .................................

.................................. 218 Tabela 39 .NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 ...Análise SWOT da empresa EZTEC .................. 217 Tabela 38 .....................NOPAT e Capital Empregado 2010 ........................ 255 ....................................................Análise Econômica-Financeira .........xiv Tabela 29 ................. 191 Tabela 33 ...Demonstrativos Financeiros 2010 ................... 187 Tabela 32......................................Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) .........................Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado ............................ 215 Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011 ........Fluxo do Investimento Alavancado .....ROCE ............................ 186 Tabela 31 .................................................... 220 Tabela 40 ......................................................................Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida........Contas a Receber de Clientes Consolidado. 184 Tabela 30 ............... 249 Tabela 41 ........................Letras de crédito imobiliário .......Caixa ..................... 215 Tabela 35 ....................................................................................... 216 Tabela 36 ............. 217 Tabela 37 ....................................................................................................................................

........................................ 220 Gráfico 22 ..............................Cotação das Ações Ajustadas ..............................................................Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 .........xv LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 .......Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário .....................................................ROE e Margem Líquida (2008/2011) ......... 91 Gráfico 5 ............... Crédito Imobiliário ................................. 204 Gráfico 19 ................................. 100 Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) .................................................................................................................................... 201 Gráfico 15 .............................Valor de Mercado ......IS11 Acumulado 12 meses ........................ 200 Gráfico 13 .................Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) ............ 97 Gráfico 7 ......... 88 Gráfico 4 ............................................. 147 Gráfico 10 .................. 93 Gráfico 6 ...Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativolastro (em R$ milhões) ............................................................. 85 Gráfico 2 .. PIB .......................................FII x Ibovespa x IMOB . 202 Gráfico 16 ............ 204 Gráfico 18 ............................ 198 Gráfico 12 ...................................... 245 .............. 148 Gráfico 11 .......................................................... 206 Gráfico 20 .............ROE x Margem Líquida (2010/2011) .................................................... 200 Gráfico 14 ............Financiamento Imobiliário vs.........................................................................Margem x Giro = ROCE ......... 207 Gráfico 21 ..........................................Estratégia e Estrutura de Capital ........Comparativo de Receita.................... 203 Gráfico 17 ............................. Lucro Líquido e Margem Líquida .. 86 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões)..............................Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .. 103 Gráfico 9 ................................................................Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) ......Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões).............Acumulado 2008/2011 ..............................Taxa de Juros vs..........................................Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões)...

..................Apresentação Corporativa EZTEC 2 ................... 112 Figura 3 .....................................Apresentação corporativa Gafisa .Apresentação Corporativa EZTEC 1 .... 147 ..............xvi LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura 1 – Modelo de securitização............................. 127 Figura 4 ......................................... 140 Figura 5 .........Triple Bottom Line ....Balanço Patrimonial e demonstração de resultado .................................................................................................................................................................... 107 Figura 2 ........... 142 Figura 6 ..............

.Initial Public Offering .International Financial Reporting Standards .International Financial Reporting Interpretations Committee .Percentage of Completion .Comissão de Valores Mobiliários .International Accounting Standards Board.Comitê de Pronunciamentos Contábeis .xvii LISTA DE SIGLAS CPC CVM IASB IFRIC IFRS IPO POC .

Entidade do setor privado. criada em 1973 para estudar. IPO – Initial Public Offering ou. em português.O.C. Percentual de Conclusão. – Percentage of Completion ou. independente.xviii GLOSSÁRIO IASB – International Accounting Standards Board. preparar e emitir normas de padrões internacionais de contabilidade. . em português. P. Oferta Inicial de Ações.

............................................................3 Explorar as mudanças da indústria ....................6 Ameaça de novos entrantes................................................................................................ 31 1...........................................................................................4 1.................................1 1....... 26 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ...........2 Missão .. 29 Visão....................................................................2 1...............................2............2 2.... 29 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA .............................................................3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER .........2.....................1 Posicionar a companhia ...........2.3.....................................................6 2................xix SUMÁRIO INTRODUÇÃO .......................1........... 29 1.2..2.. 36 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT . 45 Poder de barganha dos compradores .....................1 1...........3....................... 46 Poder de barganha dos fornecedores .......................................................................2...............................................3.......1.......4 2. 40 1.......................................... 52 Taxa Interna de Retorno (TIR) ... 51 Valor Presente Líquido (VPL)..... 50 2................................................ 55 ..........................................1....................1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA ............ 54 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) ....1..........5 2.................................................................................. 49 2.2.................4 Origem do Modelo ....3....1 2............... 49 2............................ 29 1.2 Componentes críticos do processo visionário..............2..................3.......3.................................................2 ANÁLISE SWOT...........................3 1...... 47 1.. 53 Período de Retorno do Investimento (Pay back) ..6.2 INDICADORES DE QUALIDADE ..........2............................................................... 32 1..............2.................................2.....................................3............................. 55 Análise da Região ......................... 35 A Matriz SWOT .......................3 2...... 42 Rivalidade entre os atuais competidores ............. 54 Particularidades do Setor ....... 39 Críticas ao modelo ....... 48 1........7 Fluxo de caixa ....................... 34 1...3... 44 Produtos substitutos................2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos ................................................................................ 47 1.................................................1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ....2 1......1 A necessidade de ter uma visão.....................6..........................2...........5 1.......................................................................... 33 1........................6..... 48 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS .......................................... 47 Formulação de estratégias.....................................................1 1..................................................................................................2.............................. 41 1..3 1...3.......................................................................................

.....1.............................1 SPE................... 73 3......................3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra ....4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL................................2 Lucro Real Trimestral .. 58 3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ..........................................7.......................... 60 3.........7............................................................2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS....... 81 3......... 82 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ............ 82 3....................2 Antecipação de recebíveis .....9.........1 Principais particularidades do setor.........................2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo ..................... 58 2.9.....................................................................9... FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO ......2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local............6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-LAS......7...............1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS ...............2...................................................2. 82 3......................... 62 3...............1 Permuta de bens imóveis .......................................3 Ajuste a valor presente .............................3 ANÁLISE DE RISCOS .......1............................................... PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE ......... 72 3............................9..4........ 81 3............1 Provisão para garantia ..xx 2............... 77 3............................... 81 3... 60 3........... 73 3...... 60 3........................1 Venda a vista de unidade ...............................9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR.......................2 Pelo Critério Societário ...1........ 57 2........ ..........2 Estudo Vocacional...2............................ 77 3................................1 3...........................................8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO ..................................8..............1 Pelo critério fiscal ........... 81 3...................8............9................................ 77 3..........7................ Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) ........1.... 74 3... 78 3............7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS .........9...... 81 3...........9...........2.............................................................................................................................................................................................................. 73 3...... 84 . 77 3.......................1 Estudo de Mercado ......1 Despesas com comissões de vendas.........................................2 Venda a prazo de unidade ...8................................................................................... 73 3....................................2...............1 Principais destaques ......................... 62 3..........4................ 73 3...... 64 Lucro Real Anual ........7............................1...........................8.....3 ASPECTOS FISCAIS...............................................................................5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO .6................................................ 65 3............................

....3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT ........ 94 4........................................... 132 ............ 114 6.............................. 122 7...........................................1..2 Letra de Crédito Imobiliário ................. 86 4.........7...5..........................................................4 Ações ............. 114 6.................2 7 Receita Líquida ..........1............2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO . 105 4..........1.................. 91 4.................................. 95 4..........1..........1.......1.....................1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO .............................................1 6..................................8 Cédula de Crédito Imobiliário ..................... 126 7................................... 115 6..................................................... 116 6..........5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) ...............1.........................................1..........................5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA .. 108 5............. 120 7.7 Securitização...............................1......................3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE ...1................. 89 4.......2 Dimensão Social .......................................................1 BALANÇO PATRIMONIAL .............5....................1................................4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ............ 119 7......................... 110 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ......................1.................xxi 4..................................... 100 4..................1...1 7.... 84 4............... 119 7...................2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL .............1Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários .......2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE . 117 Capital Empregado .........7........................ 108 5......................................................6 Fundos de Investimento Imobiliário ........................................... 118 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ............................................................ 98 4...............1...........................1............2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) ................................................................................4.........2Classificação das Operações . 103 4...................................................1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO ............................1.. 130 7.......................................................................................... 100 4.. 108 5....... 114 6..................................................1.............1 Poupança ..................................... 107 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR ....................1.....3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ...........................1 CONTEXTO HISTÓRICO ............................1......3 Letra Hipotecária ....................................................................................................4 TRIPLE BOTTOM LINE...1................... 129 Dimensão Ambiental .............................................5 Debêntures.....................................4..................... 114 6..........1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço... 84 4...............................1.............

...............1 Bolha ........................3...............................................................3 Oportunidades .......4 Poder de barganha dos compradores .... 158 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ....1 10................................... 163 10............. 151 9....................................................................... 154 APLICAÇÃO PRÁTICA ........1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO .............4 Ameaças .........................................................1 Forças.. 137 8...3..........................................2................................................................................ 144 O “boom dos IPO’s” no setor......................................................................1..2 Fraquezas ....................... 1645 10......................................................................2 Investimento em Ativos .................................... 167 10...............................1............................. 187 ............ 166 10............ 169 11....................1.......................................................3......................1 Cenário .......................3. 172 11..................................................................................................2............................. 138 Investimento Fundos Imobiliários .................. 158 QUANTO A ANÁLISE SWOT ......................xxii 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO .3 Produtos substitutos.3..... 149 9.........................2 Crédito Imobiliário ................ 139 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO ......... 143 Características do setor ......5 Poder de barganha dos fornecedores ................................ 143 9..........................2.... 159 10...................................................................................................................................................................5 Objetivos Estratégicos da EZTEC ................ 149 9.........................3.............. 140 9................1 11...............1..................................3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER ............3 Resultados .......................................................2 10..........3 Momento atual do setor . 166 10......2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS .........1....................1......................1............1 8.......................... 152 9..................................................................2..................................... 167 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS169 ESTUDO DE CASO .... 167 10................................ 140 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC ........................................ 162 10.................3 Presença de Capital Especulativo ....................................3.......2.... 164 10.... 177 11...........1.....................1.........1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO........................3............2 9................ 158 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC ................. 159 10......................................1 Ameaça de novos entrantes......................1........................................................................................1 9........2 Fluxo de Caixa ........................................................................................1........... 137 8................2 Rivalidade entre os atuais competidores ................. 166 10................

..........................................4........................................................................... 192 ESTUDO DE CASO: EZTEC ...............2 Resultados 2º trimestre 2011 ........... 190 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO .........................4 SELEÇÃO DA AMOSTRA .............. 194 14......................................3 Análise da Margem ........................ 201 14.......2.................... 194 14........1 15...........................3 15. 188 ESTUDO DE CASO .............. 214 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ...................................... 192 13....................................................2...........................1.2 15............................1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio .........1 Eztec ........................ 189 12..............4........ 221 15................... 196 14....................1...................... 210 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS ........ 203 14.....................................................................................................4..5 Análise do ROCE ............................................................................. 194 14.............................4......................2 Imposto com recolhimento diferido..............................................................3 Breve histórico das empresas selecionadas .1 METODOLOGIA ....................................................2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS ......1. 216 15................................................................. 188 12............... 218 15.......2 Coleta de Dados ..... 194 14.......3 Cotação das ações ................................ 216 15.........1 Resultados 2010 . 216 15...................................................................................1 Seleção da Amostra ........3 15 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC .1........................1.............4 Análise do giro sobre o capital empregado ..............1.4....5..................................... 197 14......................... 219 15.................... 210 15..3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis ...........2 Análise DuPont ................................................................................................. 210 FONTE DE DADOS .........................................................................................4......................1 12...................2.............................EZTEC ............................4.........5..... 188 12.. 189 12................ 221 ....... 194 14....... 205 14............................1 Imposto de renda e contribuição social ..........................2 ANÁLISE DOS RESULTADOS ............4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados ...........................................................xxiii 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR .1.................. 217 15.......2 MRV ...........1 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO .................... 208 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO .............................................

............................. 224 16....... 226 16.......1 16................................... 270 ANEXOS ............1 Problemas de Pesquisa ................. 238 17.......................1.......... 236 17.................... 247 TRIBUTAÇÃO ........2....................................2...........7............................................................6 17........................................1..........................................2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.................................................... 250 17.......................................A ..................................... 235 17.........1.........................................................................2......... 248 LIQUIDEZ .....................................1..............4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa........... 235 METODOLOGIA ............................ 245 17.....1 Seleção de Amostras ......2 17...................1..................... 240 17.......................... 252 18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS .............................................1....... 224 16............6 LCI – Letras de Credito Imobiliário ..........1................ 235 17...............................2 Objetivos da Pesquisa ............................................................................................. 224 16...........5 Fundos de Investimentos ............................................................................3 Método de Pesquisa ................................................................................ 295 APENDICE .2 Sustentabilidade Corporativa ............................................................ 245 17.........1...................................1 Análise dos Dados ............... 251 17.....................1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários................................................................ 226 16.............2 Aquisição de Ativos..7...7.........................................................................................4 17............................................................1 17....................... 254 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................... 227 16....................................................... 248 17..............3 Incorporação Imobiliária .................................... 300 .4 Fundos de Investimento Imobiliário .....................................1.................................................................................................2 Como funciona ................................................1..................................3 Triple Bottom Line .............................................................. 226 16...............3 Ações de empresas do setor........ 229 16................................................ 224 METODOLOGIA ....5 17......................... 247 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE ............. 225 16......................................3 17............................7 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO ................4 Instrumento de coleta de dados ..2............................................ 232 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ..................................................................xxiv 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ............................ 247 FORMA DE APLICAÇÃO ............... 247 RESGATE ANTECIPADO ..........

o objetivo do presente trabalho é realizar uma análise setor imobiliário no Brasil tendo como referencia a visão estratégica de um dos principais players do setor. com coleta de dados via análise documental e entrevista com gestor. a metodologia utilizada é um Estudo de Caso. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. contábeis e principalmente tributárias. ou seja. consequentemente. . assim. da oferta de crédito. entidade criada para esta finalidade. Nela iremos ver os fatores positivos e negativos do ambiente interno e externo a organização. Espera-se. Outro foco do trabalho é o de apresentar as particularidades contábeis em tais projetos. Considerando ainda que vamos sediar dois grandes eventos esportivos: Copa do Mundo 2014 e Olimpíadas 2016. O segmento tem suas particularidades societárias. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). sob a luz da análise SWOT. É de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. a Incorporadora e Construtora EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. Objetivando a competitividade.26 INTRODUÇÃO A construção civil vem apresentando um crescimento significativo nos últimos seis anos. Para tanto. que coloca o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. Será analisada a maneira como é feito o estudo da viabilidade econômicofinanceira. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). Um grande passo foi dado nesta direção. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). e analisar o mercado de incorporação e construção civil através do Modelo das Cinco Forças de Porter. responder aos objetivos desta pesquisa de traçar uma análise estratégica da empresa em estudo e desta maneira poderemos ter uma referência para o setor como um todo. aliado a incentivos governamentais. Hoje é difícil não nos depararmos com um empreendimento imobiliário em nossos trajetos do dia-a-dia. Diante desse cenário. O segmento é visto por muitos como a “bola da vez”. Em decorrência do déficit habitacional. atingir o melhor resultado.

por que não. prometendo alto crescimento e geração de valor aos investidores. alternativas de mercado de capitais e principalmente a Secutirização. O presente trabalho objetiva avaliar o desempenho das principais empresas de capital aberto do setor com foco na rentabilidade após a onda de IPO`s ocorrida entre 2005 e 2007. Os gestores das empresas devem mudar sua forma de gerir e pensar para que o negócio permaneça para as futuras gerações. Passada a euforia. gerando a necessidade da estruturação de outras fontes de financiamento tendo em vista que projeções estimam que os recursos da poupança devam se esgotar já nos próximos anos. Após considerar tais conceitos vemos também algo novo em nossos dias que o conceito de Sustentabilidade que ainda é muito recente para algumas empresas. o setor da construção civil retomou a atenção de investidores ao longo dos últimos anos. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que 21 empresas do setor imobiliário abrissem o capital entre 2005 e 2007. . pois envolve uma mudança na cultura organizacional e quebra de muitos paradigmas. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. o cenário hoje é outro. aplicando ferramentas como Modelo de análise DuPont sobre os demonstrativos financeiros comparando os resultados da empresa EZ TEC com seus pares. Fatores macroeconômicos. Com tais condições econômicas e de crédito favoráveis. expandirão para títulos de captação de recursos exclusivos de instituições financeiras. onde diversas empresas acabaram sendo incorporadas para sobreviver e o preço das ações do setor atingiu o menor patamar dos últimos anos. a estratégia do governo de priorizar os financiamentos destinados ao setor popular habitacional aliado ao crescimento do PIB e uma taxa de juros mais adequada proporciona uma demanda imobiliária acima da oferta. A relação Crédito imobiliário X PIB ainda é muito tímida no Brasil e tudo leva a crer que teremos um crescimento muito expressivo e a fonte de financiamento que hoje esta baseada em recursos sobre responsabilidade do Governo (FGTS) ou regulados por ele (Poupança). principalmente no mercado de incorporação imobiliária (Real Estate). crédito abundante.27 Com o crescimento mercado imobiliário brasileiro.

os papeis de empresas que colocaram suas ações na bolsa. vemos que muitos investidores de grande porte têm buscado oportunidades de entrar nesta onda e poder participar desse momento promissor. entre outros.28 Quando pensamos em todo esse quadro positivo do setor imobiliário que se apresenta em nosso país. por exemplo. CRI. tais formas de investimento tem atraído investidores desde o pequeno até o de grande porte. Nos últimos anos vem aumenta a busca de tipos de investimento diversificados no setor como. . fundos de investimentos em geral como LCI.

breve e flexível e deve. a missão deve especificar o negócio ou negócios em que a empresa tem intenção de concorrer e quais os clientes deseja atender.1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Ao realizar a análise estratégica de uma empresa grande parte dos autores inicia seus estudos com uma explanação sobre os conceitos de missão e visão. Matejka. 1. defendem que a missão define metas organizacionais. Para Hitt. como: a descrição do negócio. Ele ainda defende que a missão servirá como um guia para todas as atividades e estratégias da empresa e para tanto. comportamentos e estratégias baseadas no objetivo da instituição e que dará origem a um plano estratégico. Brown (1998) concorda que a missão mantém uma organização centrada nos seus principais clientes. os valores da empresa. Bateman e Snell (2007) acrescentam aos fatores acima. produtos e serviços. o capítulo que segue é uma breve revisão da literatura sobre o assunto.29 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA Por Cintia Pereira Barcellos 1. e ajuda a avaliar novas oportunidades de negócio para garantir que eles se encaixam no âmbito da organização. das intenções estratégicas e dos valores da instituição. Hoskisson e Ireland (2007). Foster (1993) cita alguns elementos que devem compor a missão. Em adição. ser distintiva para diferenciar a organização de seus concorrentes.1. portanto. acima de tudo. Kurke e Gregory (1993). a razão de ser e existir da organização. deve ser simples. Desse modo.1 Missão Foster (1993) define missão como uma declaração de existência e de ambição da empresa. . A missão seria.

os gestores entrevistados estão muito satisfeitos com o uso da missão. limitando-se a dizer o óbvio e representando muitas vezes um processo de criação oneroso para as empresas. a maioria dos entrevistados não percebeu um impacto visível na performance e competitividade da empresa. Ele critica a sua construção com palavras evasivas e excessiva formalidade. Kroll e Parnell (2000) concordam que uma organização com uma missão clara e bem definida tem muito mais chances de ser bem sucedida do que outra que não tenha uma compreensão de sua própria identidade e de sua razão de existir. 2002) considera missão inútil e defende que facilmente é esquecida.cit. . Matejka.30 Consensualmente. Segundo este estudo. acreditam que uma missão claramente comunicada e reforçada por um sistema de recompensas pode afetar positivamente o comportamento dos empregados. 2002) fez um estudo com 88 gestores seniors da América do Norte e concluiu que em apenas 8% dos casos a missão era clara para toda a organização e que 73% dos entrevistados não estavam totalmente satisfeitos com o processo de criação da mesma. Wright. Goett (apud Mullane. Mullane (op. Os autores defendem ainda que a eficácia da missão enquanto guia comportamental está diretamente ligada ao grau de envolvimento partilhado pelos funcionários. Apesar disso. O autor questiona a real utilidade da missão nas operações do dia a dia das empresas. Para Harrison (2005) a missão é capaz de inspirar os funcionários. e representa um importante veiculo para comunicar ideais. que geram efeito direto no desempenho financeiro da empresa. Em defesa da missão.). Em consonância. por outro lado. ajudando a organização a avançar na mesma direção. Kurke e Gregory (1993). Bateman e Snell (2007) defendem que a missão deve ser uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. também cita outro estudo realizado com quinhentos gestores dos Estados Unidos que concluiu que a missão é uma das mais utilizadas ferramenta de estratégia. Mullane (2002) recorda que existe um debate sobre a importância da missão dentro de uma organização. uma vez que ela tem o poder de unir todos colaboradores a um objetivo comum. Bart (apud Mullane. Comportamentos esses. senso de direção e objetivos para todo o público envolvido com a organização.

31 Por fim. será a unificação da organização que a levará ao sucesso competitivo e financeiro.1. a missão poderá ser mal utilizada e. Segundo os autores. . Lucas (1998) define visão como uma carta da organização contendo os seus princípios e valores fundamentais. diversificação ou expansão global. que a diferencia e a torna única. é o que une a empresa ao longo do seu processo de crescimento. por isso. 1. pois estes são voláteis e mutáveis. Ela deve ter o poder de desafiar os colaboradores da empresa evocando emoções e impulsionando-os à ação. Lindstrom (2007) complementa que a visão é uma declaração fiel à marca da empresa e não aos seus produtos. para uma visão ser bem concebida precisa estar sustentada em dois componentes centrais: essência ideológica e vislumbramento do futuro. descobertas tecnológicas ou estilos de gestão.2 Visão Conforme Hitt. tal como qualquer outra ferramenta. Não obstante. enquanto a marca possui algo na sua essência que a mantém viva por um longo período de tempo. visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser e do que pretende atingir. Em adição. ou seja. Englobam as características duradouras da organização. Nas palavras de Collins e Porras (1996). Ireland e Hoskisson (2007). Porém. p. 127) a visão é “o direcionamento de longo prazo e intenção estratégica de uma companhia”. descentralização. parecer obsoleta e ou ineficiente. como os valores e os propósitos organizacionais. nas mãos de executivos que saibam como utilizá-la. A essência ideológica é definida como aquilo que a empresa é e o porquê da sua existência. Para Bateman e Snell (2007. um plano orientador das prioridades e metas da organização. poderá unificar a organização e estabelecer conceitos claros de propósito e direção. Mullane (2002) conclui que. que transcendem os ciclos de produção e do mercado. a visão é um guia que estabelece quais competências essenciais preservar e qual o processo que estimulará a empresa a seguir o melhor caminho rumo ao futuro. Em resumo.

enquanto que o vislumbramento do futuro será a criação dos mesmos. evitando a fragmentação e a dispersão pelo caminho. para conseguir definir o que são hoje e o que querem ser amanhã. Assim. Funciona também como um mecanismo de controle. portanto. ao escrever que uma visão terá de ser inspiradora. identificam a essência ideológica como a descoberta dos processos.1 A necessidade de ter uma visão De acordo com Lucas (1998). e direcionada ao que se quer atingir. os autores.32 Os valores que constituem a essência ideológica são um conjunto de princípios importantes para os colaboradores da organização e não podem ser considerados como um tipo de estratégia. pois estão relacionados com a razão fundamental da sua existência. O autor acrescenta que sem uma visão claramente definida.2. Ready e Conger (2008) resumem estas opiniões. sem se deixar influenciar pelas exigências do ambiente externo. Os autores defendem que uma empresa deve decidir por si própria quais os valores a considerar fundamentais (idealmente um máximo de cinco). a dinâmica básica das empresas visionárias consiste em preservar a essência e estimular os processos. Quanto aos propósitos organizacionais pode-se dizer que estes envolvem a alma da empresa. nada mais se faz do que reagir ao exterior e imitar os concorrentes. 1. mantendo a organização consciente da realidade. uma visão bem articulada tem o poder de conduzir diretamente às prioridades e metas estabelecidas.1. o autor alerta para a necessidade das organizações se libertarem das expectativas do passado. pois recorda o fundamental. Em resumo. O vislumbramento do futuro é definido por Collins e Porras (1996) como aquilo que a organização aspira ser e que exigirá a criação de algo que irá desencadear mudanças e progressos a atingir no tempo. . sofisticada e de longo alcance.

verificar a sua consistência com as prioridades a enfatizar. tais como: não abusar no detalhe nem torná-la demasiado genérica. só então podendo tornar-se uma realidade. ao invés do que se gostaria de atingir.2. Só então se iniciará o processo de definição e implementação da nova visão. não assentar a sua definição nos resultados. de todos os níveis a possam conhecer. a visão poderá representar uma ficção e ser reduzida a uma mera frase sem sentido ou utilidade prática. Para isso terá de soar verdadeira e representar a partilha das aspirações mais profundas das pessoas. Neste sentido. “Por que somos?”. compreender e questionar. mas naquilo que os poderá gerar. quando a visão chegar ao coração da organização. permitirá responder a questões-chave sobre as suas vantagens competitivas e acrescenta que.2 Componentes críticos do processo visionário Lucas (1998) afirma que uma visão deixará de ser uma mera frase quando se tornar uma força motriz que impulsiona as pessoas a mudar e a crescer. Quando este processo de construção não é bem desenvolvido. para a visão produzir um efeito real. Lucas (1998) defende que. Este mesmo autor aconselha a colocação de questões primordiais. o autor chama a atenção para alguns cuidados a ter na construção da visão. que incorpore e integre o melhor da empresa no passado. mas antes um reflexo da identidade da organização. não sucumbir a palavras vazias. para que todos os colaboradores da empresa. Será por esta razão que Sal Marino (1999) refere que uma visão implica um período de gestação. mas ainda viável no futuro. reconhecer que a visão não é um mero projeto. Defende ainda que esta deve ser. “Quais são os nossos valores fundamentais?”. “Quais são as nossas competências nucleares (e incompetências)?”. antes de tudo.1.33 1. um documento vivo. . no sentido da empresa conhecerem melhor internamente antes de decidir para onde quer ir: “Quem somos realmente?”. dar espaço aos empregados para que possam pronunciar-se. escolher o que se deve fazer e pode ser atingido. é preciso ir além dos conselhos de consultores e dos resultados da análise comparativa com outras organizações.

atualmente impõe-se uma revisão contínua das atividades e estratégias de uma organização. cabe à empresa analisar seus pontos fortes e fracos. programas e sistemas que permitam uma adequação das práticas e políticas de gestão com a nova visão. 1. A fase seguinte envolve o alinhamento dos processos à nova visão. são elas que têm o poder de transformar qualquer intenção em realidade. Por fim. Ready e Conger (2008) descrevem um modelo para a construção de uma visão eficiente baseado em cinco fases. ou seja. Para isso. mediante criação de planos.34 Em consonância. Kroll e Parnell (2000) defendem que subsequente à formulação da missão. é primordial ter um mecanismo de reconhecimento e avaliação de talentos que permita fazer a adequada correspondência entre as capacidades. Na primeira. a sua capacidade. de forma a estimular um maior compromisso de todos no processo. a última fase refere-se à motivação da organização através do reconhecimento do valor das pessoas. as empresas podiam manter as suas estratégicas por um longo período de tempo.2 ANÁLISE SWOT Wright. . condição fundamental para o sucesso organizacional na corrida competitiva. faz-se necessário definir metas e desafios e estabelecer prioridades. Os autores acreditam ser fundamental para a formulação de estratégias de sucesso avaliar as oportunidades e ameaças do ambiente externo em conjunto com as forças e fraquezas do ambiente interno e sugerem para essa análise o uso da ferramenta SWOT. A terceira fase se concentra em construir capacidades e competências críticas novas de modo a reduzir a diferença entre aquilo que a empresa pretende atingir e aquilo que pode fazer. em uma abordagem feita dos níveis mais altos para a base. bem como suas oportunidades e ameaças. habilitações e competências das pessoas e os requisitos para criar capacidade competitiva na organização. No entanto. Os autores lembram que ainda há algumas décadas atrás. assim como uma redefinição da visão. Afinal. A segunda fase requer o envolvimento de toda a organização.

o lançamento de novo produto. dentre os quais Panagiotou (2003). a entrada em novo mercado. creditam SWOT aos professores da Universidade de Harvard George Albert Smith Jr. Oportunidade (Opportunity) e Ameaça (Threat) e corresponde a uma ferramenta de análise estratégica extremamente útil para compreensão do negócio e auxilio à tomada de decisão.2. dentre outras possibilidades (PIERCY e GILES. 1989). 1.1 Origem do Modelo Apesar de mundialmente conhecida tanto no ambiente de negócios como no meio acadêmico. . que teriam criado essa ferramenta no início da década de 1950. a origem desta teoria é controversa. como a aquisição de um novo negócio. SWOT teria sido desenvolvida por acadêmicos da mesma universidade uma década depois.35 O modelo de análise estratégica SWOT é um acrônimo para os seguintes termos em inglês: Força (Strength). e Roland Christiensen. Ela pode ser usada para qualquer tipo de tomada de decisão. Pode ser utilizada tanto para análise de uma organização como um todo como para parte dela (unidades de negócio) ou até mesmo para projetos individuais. Fraqueza (Weakness). Para Hill e Westbrook (1997). uma vez que seu uso incentiva o pensamento proativo dos gestores em oposição a instintos reativos. Alguns autores. Os autores também ensinam que a análise SWOT é uma avaliação subjetiva organizada em um formato lógico baseado em quatro dimensões: duas internas (forças e fraquezas) e duas externas à empresa ou negócio em questão (oportunidades e ameaças).

1. em Dezembro de 2005. Em seguida. HUMPHREY. professor da Universidade de Stanford. não existe nenhum documento de referência publicado sobre o assunto. nos Estados Unidos. o primeiro passo de uma análise SWOT é definir criteriosamente o sujeito a ser analisado. apesar da popularidade dessa ferramenta. as variáveis foram alteradas chegando ao modelo hoje conhecido como SWOT (WANG. é dado início ao processo de listar as forças.36 A maioria dos autores. De fato. .2 A Matriz SWOT Para Piercy e Giles (1989). confirmando a origem da análise SWOT conforme citado acima por Wang (op. aos aspectos ruins no presente foram chamados de Culpa (Fault) e no futuro Ameaças (Threats). Mesmo assim. para as quais foram perguntadas questões como: o que é bom e o que é ruim no seu negócio hoje e o que poderia ser bom ou ruim no futuro? As respostas daquilo que é bom no presente foram chamadas de Satisfatórias (Satisfactory) e bom no futuro de Oportunidades (Opportunities). 2007. Com o passar do tempo. que liderou uma pesquisa entre as décadas de 1960 e 1970. foi publicada no SRI Alumni Association Newsletter uma carta de Albert Humphrey. no entanto. dando origem assim ao acrônimo em inglês e ferramenta de análise SOFT. credita SWOT a Albert Humphrey. 2005). cujo objetivo era descobrir porque o planejamento corporativo não estava dando certo e criar um novo sistema de gerenciamento da mudança. Constituíam sua população de estudo as quinhentas empresas listadas na revista Fortune 500. fraquezas.cit. oportunidades e ameaças do objeto de análise.).2.

a análise SWOT é uma avaliação dos ambientes interno e externo do seu objeto de estudo. organizacionais (cultura da empresa. etc. Wright. Os fatores internos são as forças e fraquezas internas à organização.37 Segundo Wang (2007). dentre outros). capacidade. conhecimentos. que podem ser tanto humanos (experiência. sistemas de informação e controle. acesso a matérias-primas. etc. localização geográfica. Kroll e Parnell (2000) ensinam que os mesmos representam os recursos da empresa. E seu principal objetivo é identificar os principais fatores (internos e externos) capazes de fazer a empresa atingir seus objetivos.) como físicos (instalações e equipamentos. .). rede de distribuição e tecnologia. pesquisa e desenvolvimento.

sucessão Ameaças Efeitos políticos Legislação ambiental. comunicação Cultura. atitude. consciência Inovação Localização geográfica Preço. efeitos no meio ambiente Desenvolvimentos tecnológicos Intenção dos concorrentes Demanda do mercado Novas tecnologias. qualidade Certificações Processos. sistemas de TI. previsibilidade Moral. Tabela 1 . valor. agências. economias de escala Sazonalidade. efeito nas atividades chave Confiabilidade dos dados do plano.38 Já os fatores externos correspondem às oportunidades e ameaças que o ambiente externo infringe a companhia (WANG. conhecimento Reservas financeiras. compromisso. liderança Certificações Gestão. Ativos Experiência. ideias Contratos vitais e parcerias Manutenção de capacidades internas Obstáculos enfrentados Fraquezas intransponíveis Perda de pessoal chave Apoio financeiro sustentável Economia (domestica e internacional) Sazonalidade. 2007 . distribuição. presença e alcance Problemas financeiros Vulnerabilidades Prazos e pressões Fluxo de caixa Continuidade Robustez da cadeia de suprimentos Distrações. Na tabela 1. efeitos do clima Fraquezas Falta de capacidade Falta de forças competitivas Reputação. Pessoas. 2007). volume. serviços. integralização horizontal ou vertical Nichos de mercado Geográfico: exportação e importação Novos pontos de venda Grandes contratos Desenvolvimento de negócio e ou produto Pesquisa e desenvolvimento Parcerias. efeitos do clima Fonte: Wang.Modelo de análise SWOT Forças Capacidades Vantagens competitivas Recursos. retorno esperado Marketing: alcance. abaixo são listados diversos exemplos das quatro dimensões que formam SWOT. canais de distribuição Produção. comportamento Sucessão Oportunidades Desenvolvimentos de mercado Vulnerabilidades dos concorrentes Tendências Inovação e desenvolvimento de tecnologia Influencia global Novos mercados.

criando uma maneira simples de construir um time capaz de alcançar objetivos maiores. como uma maneira de tornar o estudo mais completo e abrangente. resultando em quatro estratégias possíveis. podendo estabelecer prioridades de curto e longo prazo. Ao utilizar a análise SWOT o gestor deve obter no final uma avaliação prática dos fatores internos e externos ao negócio.3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT Wang (2007) defende que a análise SWOT é muito útil para propor uma série de alternativas para a companhia baseada na combinação dos quatro fatores estratégicos. distribuição e ou logística. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Compreende basicamente ações para minimizar as fraquezas e evitar ameaças. São elas: i) Estratégia ofensiva (SO): Deve focar em como fazer uso das forças do negócio para aproveitar as oportunidades do ambiente externo. O autor defende que a análise de cada vetor interno e externo do negócio deve ser realizada à luz dessas categorias. 2007) cita seis categorias que podem auxiliar no processo de análise SWOT.2. priorizar e otimizar as oportunidades e rebater as ameaças (PIERCY e GILES. eliminar ou remediar as fraquezas. cliente. 1. 1989). a matriz SWOT ilustra como as oportunidades e ameaças externas podem ser relacionadas com as forças e fraquezas internas.39 Humphrey (apud Wang. . finanças e administração. ii) Estratégia defensiva (ST): Visa utilizar as forças da organização para se defender de ameaças externas. iii) Estratégia de debilidade (WO): Busca eliminar as fraquezas de modo a aproveitar oportunidades do mercado. processo. São elas: produto. O resultado deve ser um conjunto de ações e estratégias que possam manter e mesmo fortalecer as forças identificadas. Desse modo.

Com o desenvolvimento da teoria estratégica ao longo do tempo outras ferramentas mais sofisticadas surgiram para dar suporte à tomada de decisão. Anastasiou e Androutsou. os autores defendem que talvez parte das deficiências desse modelo se deva a época de sua criação. 2009) sugerem outras quatro conclusões que derivam da análise SWOT: i) Estratégia de crescimento: Quando as forças superam as fraquezas e as oportunidades superam as ameaças. fato que justifica a importância que essa ferramenta assumiu para os gestores da época. Eles argumentam que o resultado encontrado não vai além da descrição genérica de estratégias. quando os mercados eram mais estáveis e previsíveis.4 Críticas ao modelo Hill e Westbrook (1997) promovem um estudo em vinte empresas localizadas no Reino Unido. no qual concluem que SWOT não foi efetiva como uma ferramenta de análise. iv) Estratégia de redução (retrenchment): Quando as fraquezas superam as forças e as ameaças superam as oportunidades. Panagiotou (2003) critica o modelo afirmando que é uma análise simplista que possui uma série de limitações técnicas. ii) Estratégia de manutenção: Quando as forças superam as fraquezas e as ameaças superam as oportunidades. entre as décadas de 1960 e 1970. Sherman. O autor afirma que quando a análise SWOT foi criada. Rowley e Armandi (apud Valkanos. 1. Ele não nega a importância histórica desse modelo ou mesmo sua utilidade como uma primeira análise de determinado problema. Valentim (2001) tece criticas ao modelo tradicional de SWOT ao afirmar que o produto dessa análise são frequentemente proposições superficiais e pouco prováveis de resolver problemas realmente críticos à organização. . mas apenas chama a atenção para a sua simplicidade excessiva. iii) Estratégia da colheita (harvest): Quando as fraquezas superam as forças e as oportunidades superam as ameaças. Em consonância. o campo de análise estratégica era ainda muito incipiente.2.40 Além disso. Por outro lado.

rivalidade entre os concorrentes. o gestor pode e deve utilizar outras ferramentas de planejamento estratégico para complementar sua análise. o desafio do gestor estratégico é encontrar o melhor posicionamento para sua empresa. poder de barganha dos compradores e poder de barganha dos fornecedores. Existem muitos instrumentais teóricos disponíveis para realizar essa análise. mas os autores defendem que o Modelo das 5 Forças de Porter é um dos mais utilizados e recomendados.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER Segundo Arons e Waalewijn (1999).41 Por outro lado. a essência da formulação de estratégias se concentra em analisar o ambiente externo à empresa. mas uma boa alternativa para uma primeira análise dos fatores internos e externos que influenciam uma organização. 1989) ensina que o nível de concorrência em uma indústria depende basicamente de cinco forças ou dimensões: ameaça de novos entrantes. Independente do poder de interação dessas cinco dimensões. É o conjunto e interação dessas forças que determinara a intensidade e a capacidade de geração de lucro de uma indústria. Quanto mais fracas forem em seu conjunto. Em resumo. Porter (1979. é se posicionar perante a indústria de modo a melhor se defender das forças ou a usá-las em seu benefício. o estrategista deve investigar a fundo as origens e causas do comportamento de cada força/dimensão. 1. . maior o potencial de obtenção de lucros acima da media. A partir de seu uso. existência de produtos substitutos. Para tanto. Em outras palavras. pode-se dizer que SWOT não é uma ferramenta completa em si. Piercy e Giles (1989) defendem que a análise SWOT se tornou tão popular devido principalmente a sua técnica simples e acessível e a não exigência de sistema complexo e ao mesmo tempo a sua flexibilidade de incorporálo quando necessário.

aporte de recursos e o desejo de ganhar mercado. os novos entrantes de uma indústria acrescentam à mesma capacidade produtiva. no decorrer do capítulo as cinco forças de Porter serão analisadas com mais detalhes. WAALEWIJN. Cria barreiras ao forçar os novos entrantes a investir ainda mais para compensar a fidelidade dos clientes às marcas já presentes no mercado. ii) Diferenciação de produto: Ocorre quando as empresas já estabelecidas na indústria possuem uma marca forte e clientes leais.1 Ameaça de novos entrantes De acordo com Porter (1979. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. . Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. Para tanto. A seriedade da ameaça de um potencial entrante dependerá das barreiras à entrada existentes na indústria e da reação esperada dos concorrentes existentes. Porter (1979. portanto.3. à entrada e quanto mais os potenciais entrantes esperarem retaliação por parte dos competidores. Detém a entrada ao forçar o novo entrante a assumir uma escala maior ou a aceitar uma desvantagem de custo. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. menor será a ameaça/risco de novos entrantes. Barreiras á entrada correspondem a componentes estruturais de uma indústria capazes de limitar ou mesmo impedir a entrada de um novo competidor (ARONS. São elas: i) Economias de escala: Corresponde à redução no custo unitário de produção à medida que o volume absoluto por período aumenta. unicidade essa que subsidia as forças competitivas. 1999). 2004) cita algumas das principais barreiras à entrada. 1989).42 A ou as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. 1. Quanto maiores às barreiras.

ou caso a taxa de crescimento da indústria seja baixa. portanto. A não existência constitui uma das maiores barreiras à entrada. por exemplo. caso os mesmos tenham muitos recursos para defender-se. mais difícil será a entrada na indústria. v) Acesso a canais de distribuição: É fundamental para o entrante ter um canal onde distribuir seu produto ou serviço. etc). vi) Políticas governamentais: Ocorre nos casos em que o governo pode controlar o acesso a determinados setores da economia. O entrante irá pensar duas vezes antes de entrar caso: haja histórico de retaliação no setor por parte dos atuais concorrentes. A expectativa do potencial entrante com relação à resposta dos atuais concorrentes também influencia na sua decisão de entrada. podem representar uma barreira à entrada caso sejam muito altos. 1989. O novo entrante deve oferecer mais benefícios. de segurança. independente de seu tamanho ou economia de escala. 2004). caso eles possam reduzir preço para manter seu posicionamento ou por possuir excesso de capacidade. para poder superar seus concorrentes. São exemplos: patentes. seja em custo ou em desempenho. . Podendo inclusive forçar o novo entrante a criar o seu próprio canal. 1979. situação que causaria redução do desempenho financeiro de todos os participantes da indústria (PORTER. acesso a matéria-prima. acesso limitado a certas matérias-primas e outras regulamentações (como exigência de controle de poluição. via licenças.43 iii) Exigências de capital: Surge quando a entrante é obrigada a investir grandes somas de capital para poder entrar na indústria. localização favorável. como propaganda e pesquisa e desenvolvimento. especialmente quando esses investimentos são custos irrecuperáveis (sunk costs). subsídios governamentais e curva de aprendizagem ou experiência (tendência dos custos unitários diminuírem à medida que a empresa acumula maior experiência na produção). iv) Desvantagem de custo independente da escala: Quando as empresas atuantes na indústria possuem vantagens de custo impossíveis de serem superadas pela potencial entrante. vii) Custos de mudança: Referem-se aos custos que os consumidores incorrem ao trocar de fornecedor e. uma vez que quanto mais limitado for o acesso aos canais de distribuição.

Porter (op.3. lançamento de novos produtos e aumento da qualidade dos serviços entregues ao cliente. uma vez que criam fortes pressões sobre preços e escalas de produção. iv) Ausência de diferenciação ou de custos de mudança (aumentam a pressão sobre os preços e a qualidade dos produtos). maior será a disputa entre os concorrentes por espaço no mercado). v) Capacidade aumentada em grandes incrementos (quando a economia de escala exige esse tipo de movimento. Para o autor. o grau de ameaça muda de acordo com alterações nas barreiras à entrada. via preço. ou seja. normalmente provoca desbalanceamento entre oferta e demanda da indústria. 1989.2 Rivalidade entre os atuais competidores Segundo Porter (1979. as ações de uma influenciam a rentabilidade da outra. a intensidade da rivalidade esta relacionada à presença de uma série de fatores: i) Número de concorrentes ou equilíbrio dos mesmos em termos de tamanho e poder. . levando a períodos de excesso de capacidade e corte nos preços).) cita dois fatores adicionais sobre ameaça de novos entrantes. 2004).44 Por fim. publicidade e propaganda. Segundo. ii) Taxa de crescimento da indústria (quanto mais lenta for. 1. a rivalidade entre os concorrentes de uma indústria normalmente toma a forma de disputa por posição. Primeiro. decisões estratégicas envolvendo grande parte da indústria têm um impacto maior nas condições que determinam as barreiras à entrada. iii) Alto custo fixo ou de armazenamento. Devido ao fato das empresas de uma indústria ser mutuamente dependentes.cit. A rivalidade é resultado da pressão sofrida pelos competidores e/ou pela oportunidade de melhorar seu posicionamento. alguns movimentos competitivos podem provocar uma situação pior para toda a indústria.

viii) Elevadas barreiras à saída.3. maior será a pressão exercida sobre a rentabilidade da indústria. 1989. Além disso.3 Produtos substitutos Arons e Waalewijn (1999) os definem como produtos ou soluções capazes de desempenhar basicamente as mesmas funções de outro produto. acordos trabalhistas. Porter (1979. Porter (op. 2004) alerta que os produtos substitutos diminuem os retornos potenciais de uma indústria. inter-relacionamento importante entre unidades de negócio da mesma empresa ou grupo.cit. origens.45 vi) Concorrentes divergentes quanto a estratégias. a entrada de um novo competidor. representam fatores diversos (econômicos. Quanto mais atrativa for à relação preço-desempenho do substituto em relação ao original. pressões de gestores ou governo. como por exemplo. emocionais ou estratégicos) que mantém as empresas competindo mesmo com baixa ou mesmo nula rentabilidade. 1. à medida que a indústria chega a sua maturidade. reduzindo também a rentabilidade e alterando o nível de competitividade da indústria. . vii) Interesses estratégicos altos (a rivalidade da indústria se torna ainda mais instável quando algumas companhias possuem grandes interesses em jogo).) defende que mudanças em qualquer dos fatores acima citados podem alterar as condições de rivalidade da indústria. São exemplos de barreiras à saída: ativos fixos sem uso alternativo. cultura e relacionamentos com suas matrizes tendem a competir continuamente ao longo do tempo. A menos que a mesma consiga melhorar sua qualidade e adicionar diferenciais irá sofrer com redução de lucro e crescimento. ao estabelecer um teto para o preço de seus produtos. geralmente através de uma tecnologia diferente. etc. as taxas de crescimento decaem.

são aqueles produzidos por empresas com alta lucratividade. maior será seu poder de barganha. são aqueles produtos com capacidade de melhorar sua relação de preço-desempenho. uma vez que lucros reduzidos incentivam a redução do custo de compras. Quando o comprador possui baixa lucratividade. Neste caso. Os principais fatores que determinam o poder de barganha dos compradores são: i) A concentração da indústria. o substituto terá maior margem para incorrer em uma disputa de preços. Caso o produto da indústria não seja relevante para a qualidade do produto do comprador. etc). custos dos fornecedores.3. 2004). Primeiro. ou seja. Quando não existem muitos custos de mudança. ii) Quando os produtos que adquire representam uma parcela considerável dos seus custos. vi) vii) Mediante a ameaça de integração para trás dos compradores. A escolha da empresa de para quem vender deve ser vista como uma decisão estratégica crucial para o negócio.4 Poder de barganha dos compradores Conforme Porter (1979. De acordo com Porter (2004). 1. preços. A análise dessas tendências é importante para a empresa definir qual será sua estratégia: se tentará suplantar o substituto ou construir seu posicionamento considerando a existência do mesmo. quanto mais concentrada é a indústria dos compradores ou quando um comprador adquire grandes volumes em relação às vendas do fornecedor. uma empresa pode melhorar seu posicionamento estratégico ao selecionar um grupo de compradores com poder mínimo de influenciá-la.46 O autor ainda destaca dois tipos de produtos substitutos que merecem maior atenção. os compradores. iii) iv) v) Se os produtos adquiridos são padronizados e não diferenciados. E segundo. . podem forçar as empresas a reduzir seu preço ou melhorar a qualidade de seus produtos ou serviços. através do seu poder de negociação. 1989. viii) Caso o comprador tenha total informação sobre o mercado (demanda.

5 Poder de barganha dos fornecedores Da mesma forma.6 Formulação de estratégias Após analisar as forças que afetam a competitividade de uma indústria.47 1. podem reduzir a lucratividade de uma indústria quando a mesma não consegue repassar o aumento de custos para seus preços.3. portanto. 1. 1989. 2004) ensina que os fornecedores podem exercer seu poder de barganha ao ameaçar aumentar os preços ou reduzir a qualidade de seus produtos. Fornecedores poderosos. . Porter (1979) sugere que o estrategista deve analisar as forças e fraquezas da empresa e então formular um plano de ação que contemple: 1. ii) iii) iv) A indústria consumidora não é um cliente importante para o fornecedor. O conhecimento das competências da companhia e das forças competitivas da indústria indica as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitá-los. Seu produto é essencial para o negócio do comprador. Segundo o autor. Por ameaça de verticalização do fornecedor. um grupo de fornecedores possui poder de mercado quando: i) São dominados por poucas empresas e são mais concentrados que a indústria para onde vendem. v) vi) Caso existam custos de mudança para o comprador. Quando seu produto é único ou altamente diferenciado. Porter (1979.3.6.3.1 Posicionar a companhia Estratégia pode ser vista como a construção de defesas contra as forças competitivas ou como a busca por posicionamento na indústria onde elas são mais fracas. não sofrendo ameaça de produtos substitutos.

Porter (1979) defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. .48 1. Em resumo. mas sim alterar as suas causas.3 Explorar as mudanças da indústria A evolução traz com ela mudanças nas fontes de competição de uma indústria. portanto. fornecedores e por produtos substitutos.6. As tendências mais relevantes são aquelas que afetam as forças mais importantes para o setor. estar atento para essas mudanças durante o seu processo de formulação estratégica.6. É uma postura que vai além do simples lidar com as forças competitivas. a sua essência.3. O gestor das companhias envolvidas deve.2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos Considerando que parte do equilíbrio das forças é resultado de fatores externos e parte das ações da companhia.3. 1. as mesmas podem adotar estratégias ofensivas que alterem esse equilíbrio a seu favor.

para tanto.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA O estudo da viabilidade econômico-financeira é o que colocará o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. as entradas acontecem muito tempo depois da necessidade de pagamentos de despesas. evitar que existam saldos negativos no fluxo de caixa no decorrer do desenvolvimento do empreendimento. qual será o efeito das decisões tomadas. portanto. é de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas.49 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS Por Renato de Almeida Silva 2. que auxiliem na análise e interpretação. levando a necessidade de alavancar recursos antecipadamente para que se possa colocar em prática o projeto. Deste modo. O objetivo deste estudo. Costa Neto (2003) nos faz refletir que toda decisão pela oportunidade correta parte do pressuposto que a busca inicial de todo empreendedor é o lucro e alguma garantia que ele será realmente alcançado. nada mais é que. Muitas são as oportunidades existentes. ou seja. conforme descreve COSTA (2009) é extrair informações das demonstrações financeiras e dos demais relatórios (sejam eles dos últimos anos ou projetadas). . Independente do aspecto econômico principal. ou seja. atingir o melhor resultado. Costa Neto (2003) nos recorda ainda que no geral os projetos de construção civil exigem grande volume de capital investido e mesmo sendo os preços geralmente maiores que os custos. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. onde o resultado das análises deverá apresentar preço maior que custo e receitas maiores que gastos. que é a geração de lucro. é comum que qualquer viabilização inicie-se pelo aspecto econômico. avaliar se o resultado será a obtenção de lucros pelo investidor e. em termos quantitativos. consequentemente. analisar um projeto do ponto de vista econômico financeiro.

Atualmente. algumas ferramentas como Análise da Região. 10) leva o empresário a muitas vezes tomar a decisão de forma intuitiva. para tanto. Dada à vasta gama de fatores que interferem nos empreendimentos imobiliários e o extenso período que separam a tomada da decisão e a finalização do empreendimento. é de fundamental importância analisar a qualidade dos investimentos. . Quando falamos em técnicas de análise econômica. as técnicas mais utilizadas pelas empresas do setor imobiliário são Fluxo de Caixa. Valor Presente Líquido (VPL). (1998) nos recorda que estamos referindo-nos as ferramentas que auxiliarão a analisar a qualidade do investimento. Taxa Interna de Retorno (TIR). Recorda-nos Lima Jr. Lima Jr.50 2. o que. o processo que leva o empreendedor a decidir ou não pelo investimento. 2003 p. auxiliarão na tomada de decisão. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). embasando-se em sua experiência e percepção das condições em que se encontra o mercado. O setor da construção civil é um mercado com particularidades que tornam muito difícil ao empreendedor tomar a decisão de investir. investir é comprometer “recursos atuais na expectativa de obter maiores recursos futuros”. (2000). mas também pelas particularidades do setor. operar análises da qualidade fará com que o empreendedor tenha informações suficientes para decidir. segundo Gonzáles (1999 apud COSTA. (2011) que poucos são os textos que tratam as características específicas do setor. No que tange as particularidades do setor. Estudo de Mercado e Estudo Vocacional.2 INDICADORES DE QUALIDADE Assim como define Zvi. deve estar suportado não só pelas técnicas de análise econômica. sendo assim.

AL. mão de obra etc. Contudo. colocando então a qualidade do fluxo provisionado sobremaneira dependente do grau de confiabilidade dos valores estimados. 82). Pata tanto cabe ainda destacar que. pois os valores considerados são baseados em peças orçamentárias. 82). 2001.AL.” (NBR 14653-1. previsão de devedores duvidosos em virtude do perfil dos reais encaixes advindos das receitas de vendas a prazo. a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido. recebimento ou pagamento de juros bancários.” (SARDINHA at. AL. entre outros. tempos de retorno. 8).1 Fluxo de caixa Como descrevem Abreu Filho at. determinar a previsão dos recebimentos e desembolsos de cada período.. equipamentos diversos etc. como receitas de vendas. como receitas e despesas com aquisição e venda de imóveis.. dado o grau de impacto do fluxo de caixa no retorno do resultado esperado. . despesas com compras. Além disso. Assim como em qualquer empresa: “os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado. p. determinar o fluxo de caixa de uma empresa é o ponto de início para que ela possa ser avaliada e também sejam realizadas projeções adequadas. 2008. a elaboração do fluxo de caixa considera exaustivos levantamentos de duas categorias de dados: “Dados básicos – dados financeiros operacionais normais da empresa. Dados complementares – prazos normais de recebimento e desembolso para a empresa. (2008). Sardinha at.. nos imprime considerável grau de imprecisão. imponha a necessidade de revisões periódicas do fluxo provisionado. o que. AL.2. taxas internas de retorno. (2008) ressaltam que elaborar um fluxo de caixa para períodos longos (como é o caso dos empreendimentos imobiliários). 2008. p.51 2.” (SARDINHA at. o objetivo da elaboração do Fluxo de Caixa é “prever o saldo de caixa ao término de cada período considerado. dados de investimentos. p.

AL. Completando. Galesne (1999) descreve o VPL dos projetos de investimento como sendo a diferença entre o resultado de valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa acompanhados do projeto e ao investimento inicial necessário. p. cabe destacar que os fluxos de caixa são projetados com o intuito de oferecer apoio às tomadas de decisões por determinados projetos além de ser o ponto de partida para o cálculo dos indicadores necessários a análise financeira. isto porque. 82). 2008.” (ABREU Filho at. é a ferramenta denominada Valor Presente Líquido.52 Por fim. O valor presente líquido (VPL) é o indicador que de acordo com a NBR 14653-4 é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado.2. segundo Abreu Filho (2008). projetado no horizonte do empreendimento. podemos dizer então que o VPL. comumente conhecida por VPL. assim todo o projeto estudado que apresentar valor presente líquido positivo será lucrativo. incluindo o valor do investimento a realizar. e que I0 representa o investimento inicial necessário ou o custo para a aquisição ou implementação do projeto na data zero. 2. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. Apresentadas as descrições acima. que é a diferença entre o valor presente do projeto e o custo do projeto na data atual. o VPL permite a fácil interpretação dos resultados obtidos. para que seja mais bem compreendido o discernimento do VPL é necessário lembrarmos que: “VP de um projeto quer dizer o seu valor presente. pode ser representado pela equação abaixo: .2 Valor Presente Líquido (VPL) Umas das técnicas mais utilizadas para a análise de um projeto.

há a verificação de que o projeto é mais custoso que seu valor e se a decisão for por implementá-lo. Abreu Filho (2008) nos remete a ideia de que uma maneira de se obter a TIR é através do gráfico de variação do VPL.2. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que.” (ABREU Filho at. No caso dos empreendimentos imobiliários. Dado que.53 Ainda seguindo a descrição de VPL oferecido por Abreu Filho (2008). na maioria dos casos. norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que balizam os estudos relacionados aos empreendimentos imobiliários brasileiros. p. a TIR é a taxa que anula o valor presente líquido (VPL). . em sendo o resultado obtido negativo. Se não houver mudanças no sinal dos fluxos de caixa após t = 0. sendo assim lucrativo. Contudo. o resultado será prejuízo. calculada a equação apresentada.13). teremos uma equação do grau n para resolver. concluímos que. 86). AL. incluindo o valor do investimento a realizar. 2008. deparando com a taxa de desconto que anula o VPL. ao traçar o gráfico. não existe uma forma simples de se calcular a TIR. pois para “um ativo que apresente n períodos de operação. p. encontraremos a TIR. n raízes. p. caso o VPL encontrado seja positivo. a “taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projeto no horizonte do empreendimento. Serão obtidas. 2.13). 2001. 2001. teremos apenas uma raiz positiva: a TIR.” (NBR 14653-4.3 Taxa Interna de Retorno (TIR) Conforme verificamos na NBR 14653-4.” (NBR 14653-4. a interpretação obtida é que o projeto vale mais do que custa. o projeto “será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. a Taxa Interna de Retorno nada mais é que.

“é a medida relativa de benefício/custo”.2. 2008. consiste em demonstrar a relação entre o valor presente das receitas líquidas de dos investimentos. conforme descreve Abreu Filho (2008). É também. critério pay back é a análise do “tempo que um investimento leva para pagar de volta ao seu dono o investimento inicial. ou.2. 2. conclui-se que o índice de rentabilidade terá sempre de ser maior ou igual a 1 para que o VPL não seja negativo. o pay back deve ser o critério que orienta a decisão de realizar ou não o investimento.4 Período de Retorno do Investimento (Pay back) O período de retorno do investimento. 77). A obtenção dessa medida se dá pela contagem de quantos períodos o projeto necessita para acumular retorno igual ao do investimento realizado. de forma alguma. 2008. ou seja.” (ABREU Filho. 93). o período no qual os resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem ao investimento. de acordo com a NBR 14653-4 (2001). segundo a NBR 14653-4 (2001). mas sim.5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) O índice de lucratividade líquida. . verificado através da fórmula: Dessa forma. p. Abreu Filho (2008) adverte que. “sabendo-se que o VPL não pode ser negativo. p. para oferecer ao investidor a ideia aproximada do tempo de maturação de seu investimento.54 2.” (ABREU Filho. Contudo.

6 Particularidades do Setor Dadas às muitas particularidades do setor. atingindo-se assim.2.7 Análise da Região Esta análise consiste em investigar toda a região onde o imóvel está situado. encontra-se a melhor forma de utilização do imóvel. conduta e desempenho do mercado. IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). 2. possibilitando ao investidor ter um retorno mais próximo do esperado.). Estes estudos compreenderão os seguintes tópicos: ü ü ü ü ü ü Localização geográfica. verificando o tanto quanto possível.2. etc. além dos indicadores de qualidade econômica. De posse dos resultados dos indicadores de qualidade econômica juntamente com a pesquisa setorial. Estudo da malha urbana. toda a estrutura. melhor preço na hora da venda. zoneamento. utilizam também outras ferramentas que as auxiliam na tomada de decisão.55 2. é importante que seja realizada análise do mercado onde se deseja desenvolver o empreendimento. Esta análise divide-se em três seguimentos distintos e complementares: àEstudo de localização: Busca-se neste estudo um diagnóstico preliminar e de reconhecimento das principais características da região do empreendimento em tela. Assim como podemos encontrar na NBR 14653-1 (2001). etc. Acessibilidade local e regional. Transporte coletivo. pesquisas e estatísticas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). como legislação do município onde se deseja desenvolver o empreendimento (plano diretor. Barreiras geográficas. . Vetores de crescimento. Para avaliar as particularidades do setor imobiliário. as empresas devem buscar informações nas mais variadas fontes. a maioria das empresas do ramo da construção civil.

comerciais e industriais em formação. Infraestrutura urbana. Estudo da população economicamente ativa. ü Regulamentações e legislação ambiental municipal. Infraestrutura de apoio. . devem ser realizados estudos direcionados para os seguintes temas. para tanto. abaixo discriminados: ü ü ü ü ü ü Tendências de movimentação e crescimento populacional da região. Estudo das migrações da região. àPesquisas socioeconômicas: Para uma visão ampla e caracterização das tendências de crescimento do município e região. Lei de diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano do município. Renda familiar por região. Perfil de ocupação da região. por segmento e idade. estadual e federal. Visibilidade. Perspectivas para a região considerando-se o contexto micro e macro econômico. Polarização.56 ü ü ü ü ü ü ü ü Bairros residenciais. Índices habitacionais e suas tendências. Percentual da população economicamente ativa. Desapropriações e projetos urbanos especiais e implicações com a área em estudo. à Regulamentação Urbana e Ambiental ü ü ü Verificação da Legislação de Uso e Ocupação de Solo. Pontos fracos e fortes. ü ü ü ü Perfil econômico predominante da região. Infraestrutura básica. bem como a obtenção do perfil demográfico e tendências de crescimento da cidade e região. Tráfego. Análise da economia do município e de suas políticas econômicas e de desenvolvimento.

Comercial e Serviços. industrial e outros.1 Estudo de Mercado O Estudo de Mercado tem por objetivo alcançar um profundo conhecimento da situação imobiliária local.57 2. Os setores preliminarmente analisados na região. lazer. ü ü ü Empreendimentos relevantes surgidos recentemente. é realizada pesquisa de informações detalhadas e específicas do setor imobiliário na região em questão. comercial. Empresarial. hoteleira. Entretenimento e Lazer. bem como de seus problemas mercadológicos atuais. Para execução deste estudo. ü Preços de comercialização de unidades habitacionais. conforme abaixo apresentado: ü Pesquisa de projetos imobiliários relevantes previstos. Perfil de ocupação. ü Absorção de unidades por empreendimento. Industrial. Saúde. serão os seguintes: ü ü ü ü ü ü ü ü ü Residencial. conforme a NBR 14653-4 (2001). lotes e outros produtos por segmento e padrão. Hoteleiro. com o propósito de traçar o perfil atual e expectativas do mercado local.7. em processo de aprovação ou em execução na área industrial.2. Logística. por segmento e padrão (velocidade e tendências). Estoques e sua distribuição. . Educacional.

diz respeito “à probabilidade de se ter um resultado diferente do esperado”. que objetiva a apresentação de uma proposta para o desenvolvimento e ocupação da área em estudo ao longo do tempo.3 ANÁLISE DE RISCOS Risco. em nível Conceitual. levando em consideração todas as informações apuradas nos estudos mercadológicos e regionais anteriores para a elaboração de um estudo de Vocação e um Master Plan. na descrição de Abreu Filho (2008). de preservação e viárias. e o que se espera. pois o resultado desta decisão não é algo rotineiro. O Estudo de Vocação Imobiliária objetiva detectar os melhores usos para um determinado imóvel baseado em tendências e oportunidades macro e microeconômicas. parte-se para a elaboração de um Master Plan conceitual que compreende: ü ü Definição preliminar dos produtos. Permite a concepção de soluções criativas e muitas vezes inusitadas que se traduzem em satisfação e melhor retorno do investimento para o empreendedor. as decisões sobre investimentos são comumente chamadas de decisões estratégicas. Esta análise é feita de forma holística e sem pré-conceitos. por este motivo. o resultado é obtido apenas no longo prazo. é o sucesso.7. Após a definição das vocações.2 Estudo Vocacional O estudo vocacional aborda o objeto de estudo de forma detalhada. institucionais. na qual o mesmo se insere. 2.2. ü Estratégia de lançamento. .58 2. Proposta de implantação dos produtos e distribuição destes na área em estudo. ü Aproveitamento eficaz das áreas verdes.

presentes em cenários arbitrados no planejamento. já Costa Neto (2003) mencionam problemas relacionados ao clima. acontecimentos políticos e sociais. que avalia as variações que estão fora dos limites previstos na margem de segurança e. “medida da capacidade de suporte do empreendimento”. no decorrer do projeto.” (LIMA Junior. chega-se a conclusão de que: “Uma decisão de investimento apoiada e informações sobre indicadores da qualidade não se sustenta em certezas. 1998. dentro de processos de simulação. . Portanto. etc. no que concernem as receitas e despesas. na medida em que os indicadores são extraídos de manipulações em modelos. onde será verificado o limite de desvio das variáveis não monitoráveis a qualidade do empreendimento. dado que. p.59 A decisão tomada não garante que o resultado obtido será o esperado. em que as expectativas de desempenho do empreendimento são estabelecidas a partir de expectativas de comportamento.43). descobertas científicas. Tais fatores fazem com que. principalmente com o fluxo de caixa. decidir por determinado projeto se torne assumir o risco de fracasso do empreendimento. Apresentados os fatores acima. muitos fatores externos podem interferir do que foi provisionado. Lima Junior (1993) sugere a avaliação dos riscos pelos critérios de “medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento”. Abreu Filho (2008) ressalta as variáveis ligadas a problemas financeiros que invariavelmente podem ocorrer.

Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. fevereiro/março 2007). precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). 1. BM&F BOVESPA. contábeis e principalmente tributárias. .2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS. Na sociedade limitada. Objetivando a competitividade. 3. Um grande passo foi dado nesta direção.052. FIPECAFI. “Art. APIMEC. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas (Lei 6404/76 das Sociedades por Ações) às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas.Conselho Federal de Contabilidade. e IBRACON. no titulo II da sociedade. (Revista Apimec. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis).1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS O segmento tem suas particularidades societárias. mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social”. São membros do CPC: a ABRASCA. PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE Os tipos de sociedades estão definidos no Código Civil de 10 de janeiro de 2002. A partir do artigo 981 é possível conhecer as diversas formas de sociedade e suas características.60 3 SETOR PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO Por Celso Adelino de Mattos 3. entidade criada para esta finalidade (Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade). Existem três tipos de sociedades comuns no segmento que são: ü A Limitada. CFC .

valor capital social. como por exemplo. em São Paulo (JUCESP). e. com todas as características do negócio. objeto social. Com tudo adequadamente formalizado deve-se registrá-lo no Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Art. também deve obter inscrição estadual conforme prevê o anexo XI do RICMS São Paulo. Na sociedade em conta de participação. 214 do Decreto 3000 de 1999. qualificação dos sócios/ acionistas. No que diz respeito sociedade limitada e a sociedade por ações. . representação da quantidade de quotas ou de ações. INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social). Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo). obrigando-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou adquirir”. considerando que alem da prestação de serviços. em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade. exclusivamente perante este.61 ü A Sociedade por ações “Art. 149 da Constituição Federal de 1988) podendo ser no Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e ou Secovi (Sindicato das Empresas de Compra. 991. Na sociedade por ações. 998 do Código Civil Brasileiro. ü As Sociedades em Conta de Participação “Art. e registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia). Parágrafo único. denominação social. A etapa seguinte é proceder ao registro nos diversos órgãos fiscais. obtendo o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) .088. seu registro deve ser na Junta Comercial.Art. endereço sede da empresa. Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo. destacando os principais: (Receita Federal do Brasil). 1. obtendo o CCM (Cadastro de Contribuinte Mobiliário) Lei 8. é necessário elaborar o contrato social. estas últimas qualificadas entre ordinárias (com poder de voto) ou preferenciais (preferidas na distribuição de dividendos) e forma de integralização. Venda. participando os demais dos resultados correspondentes. o capital divide-se em ações. o sócio participante. (Prefeitura do Município). Sindicato Patronal (Art. Considerando que a empresa deverá adquirir material para a construção.435 de 15/09/1976. nos termos do contrato social”. a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo. determinação de sua participação e suas funções na sociedade. ela também pratica atos de comércio.

passou também a poder optar pelo Lucro Presumido. Somando-se as denominadas adições (despesas não aceitas pelo fisco) e subtraindo-se as exclusões (receitas não tributadas) para se chegar ao lucro que a autoridade tributária (RFB) denomina lucro real (Artigos 249 e 250). FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO Até 31 de dezembro de 1998 a atividade imobiliária era obrigada a apuração de seus impostos pelo Lucro Real.3 ASPECTOS FISCAIS. Consiste em partir do lucro apurado na contabilidade.11.10.00 (Quarenta milhões de reais). b) Contribuição social 9% direto sobre o lucro.718. desde que sua receita total. artigo 46).00 (Duzentos e quarenta mil reais) no ano ou R$ 20. publicada no Diário Oficial da União em 30. . convertida na Lei nº 9. Se o lucro exceder R$ 240. aplica-se as alíquotas vigentes sendo: a) Imposto de renda 15% direto sobre o lucro. sobre este. 3.00 (Vinte mil reais) por mês calendário quando este for inferior à dose meses. revestido de todas as normas pertinentes e realizar ajustes (Artigo 247).000.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL A forma de tributação pelo lucro real está prevista entre os artigos 244 e 515 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).1998.637/2002.1998. haverá um adicional de 10% sobre o excedente. ou proporcional ao número de meses do período. publicada no Diário Oficial da União em 28. quando inferior a 12 meses (Lei nº 10.000. que segue a legislação societária.000. no ano anterior ao da opção não seja superior a R$ 48.62 3. através da Medida Provisória nº 1. A partir de 01 de janeiro de 1999.000.724.

000.Imposto de Renda Lucro Real Trimestral Resultado contábil (+) Adições: Provisão para devedores duvidosos Resultado positivo de participações societárias (80.000.430 de 1996). para fins fiscais.Lucro Real 30.00 (7.000. A forma trimestral é geralmente recomenda para empresas que possuam lucro em todos os trimestres.000.000.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80. A seguir são apresentados alguns exemplos simplificados admitindo uma empresa que atue no segmento de incorporação.000.00 (12.00) (2. Assim. Contudo.00) A forma de recolhimento e apuração do lucro real deve ser definida no início do ano calendário e não pode ser mudada naquele ano (Art. evidentemente limitado ao saldo do prejuízo.00 (-) IR 15% s/ R$ 80. embora a empresa não tenha encerrado seu exercício social.000. se a empresa apurar lucro no trimestre deve recolher os impostos apurados e se tiver prejuízo em outro não poderá compensar com o lucro do trimestre anterior. ela pode compensar este prejuízo até o limite de 30% do lucro apurado no trimestre seguinte. construção e venda de imóveis: .00 80.00) (-) CSL 9% s/ R$ 80. 3º da Lei 9.63 A seguir quadro demonstrativo de apuração do lucro real: Tabela 2 .00) (120.00 .000.000.000.000.00 (-) Exclusões: Resultado negativo de participações societárias Resultado Fiscal . pois sua metodologia de apuração implica em tributação definitiva no trimestre.200.00) 250.R$ 60.

00) Total da contribuição social e do Imposto de Renda (21.000.00) (7.400.00) (4.200.00 Contribuição Social 9% Imposto de Renda: Alíquota normal 15% (a) Alíquota adicional Total do Imposto de Renda (7.000.00) (14.00 (b) (-) Compensação do prejuízo (24.200. limitado ao saldo de prejuízo disponível .00) (12.000.000.00) (55.00) 80.000.000.00) (8.400.00) - (8.000.00 (80.00) - (5.440.400.000.00) (13.Contribuição Social e Imposto de Renda .00 80.000.00) (2.440.040.00) (24.000.00) (=) Base de cálculo 80.000.000.00) (36.000.200.00) (14.00) (2.000.00 no Trimestre (b) 30% do saldo do resultado do período.00) (32.000.4.00) (a) 10% sobre a diferença entre o resultado e R$ 60.00 160.000.00) 56.400.000.840.00) (12.000.Lucro Real Trimestral Primeiro Trimestre Segundo Trimestre Terceiro Trimestre Quarto Trimestre No exercício Resultado Fiscal 80.200.1 Lucro Real Trimestral Tabela 3 .00 (80.000.00) (19.00 136.000.64 3.00 80.00) (21.

embora o resultado fiscal no período tenha sido R$ 160.4.000. sendo possível adotar dois métodos: a) Pela estimativa de resultado mensal.000. mas permite administrar melhor os impostos.65 Neste exemplo. .000. ajustando tudo no balanço do final do período. b) Por balanços intermediários.2 Lucro Real Anual A forma de apuração e recolhimento pelo lucro real anual demanda um pouco mais de trabalho. Nesta. 3. restando ainda R$ 56. os impostos devem ser apurados mensalmente. a base de cálculo foi de R$ 136.00.00.00 para compensar em períodos futuros.

66

Exemplo de recolhimento com base em estimativa: Os impostos são devidos mensalmente na apuração com base no lucro real. Se o contribuinte não apurar seu resultado na forma determinada pela lei, é possível apurá-lo partindo do faturamento, sobre ele, aplica-se um percentual e ao resultado apurado aplica-se a alíquota.
Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (495.000,00) -45.000,00 (540.000,00)

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Real 9% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota

15.000,00

15.000,00

(20.000,00)

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.750,00

-

6.750,00

6.300,00

6.300,00

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.500,00

-

7.500,00

67

Descrição Real 15% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Total dos Impostos Descrição

Janeiro

Fevereiro

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

14.250,00

14.250,00

1.368,00 Acumulado no exercício

1.368,00 Recolhido até o período base Novembro

570,00 A recolher período base Dezembro

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

14.250,00

20.550,00

34.800,00

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00)

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: 9% de alíquota Imposto de Renda: 15% de alíquota Total dos Impostos

145.000,00

-

-

13.050,00

6.750,00

6.300,00

21.750,00

7.500,00

14.250,00

34.800,00

14.250,00

20.550,00

68

Em nosso exemplo, nota-se que a empresa recolheu seus impostos mensalmente, na forma da lei, pela estimativa, em valor menor ao que seria devido se apurasse o lucro real e só ajustou no final do período, pode-se dizer que ela “trabalhou com os recursos que seriam destinados aos impostos”. Exemplo de recolhimento por balanço intermediário:
Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 145.000,00 (45.000,00 (45.000,00 ) ) (135.000,00)

60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (495.000,00 (45.000,00 (540.000,00 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 9% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Sobra R$ 396,00. R$ 1.296,00 (-) R$ 900,00

15.000,00

15.000,00

(20.000,00 )

10.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.480,00

6.570,00

13.050,00

1.296,00

900,00

(396,00)

69

Descrição Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 15% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Falta R$ 60,00. R$ 1.440,00 (-) R$ 1.500,00 Total dos Impostos no mês

Janeiro

Fevereiro

Março

Acumulado

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.260,00

14.490,00

21.750,00

1.440,00

1.500,00

60,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

13.740,00

21.060,00

34.800,00

70

Descrição

Acumulad o no exercício

Recolhid o até o período base Novembr o

A recolher período base Dezembr o

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00 )

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: 9% de alíquota Descrição

145.000,00

-

-

13.050,00 Acumulad o no exercício

6.480,00 Recolhid o até o período base Novembr o

6.570,00 A recolher período base Dezembr o

Total dos Impostos

34.800,00

13.740,00

21.060,00

71

No exemplo a empresa recolheu impostos nos meses de janeiro e fevereiro com base na estimativa, mas em março, ao levantar o balanço, verificou que se aplicassem os impostos sobre seu resultado real não recolheria a contribuição social, pois o saldo acumulado até fevereiro foi maior que o apurado até março, suspendendo, portanto o recolhimento e o imposto deveriam ser complementados em menos do que o valor pela estimativa, reduzindo o recolhimento. Conforme previsto na legislação, ela pode mesclar o recolhimento pela estimativa mensal ou pelo balanço de redução/ suspensão, mas no final do exercício, deverá levantar o balanço definitivo.

00 4.000.944.800.740.00 14.400.200.00 4.00 7.00 60.600.00 1.00 60.200.00 7.000.00 Estimativa 12% da Receita de Vendas 7.000.400.00 180.566.00 180.00 60.00 25.00 145.200.00 2.00 60.Pelo Lucro Presumido Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Acumulado Julho Agosto Setembro Acumulado Outubro Novembro Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.200.000.00 7. Exemplo de recolhimento por estimativa: Tabela 6 .800.00 4.800.200.00 180.00 11.400.000.000.000.000.00 1.00 60.200.200.5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO Esta forma de tributação está prevista entre os artigos 516 a 520 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).000.160.000.600.00 7.00 60.800.000.160.00 7.00 14.800.800.72 3.00 1.000.200.00 4.Contribuição Social e Imposto de Renda .800.00 4.160.00 Alíquota 9% 1.00 2.000.00 60.00 21.800.00 7.00 7.000.00 4.00 4.000.00 4.944.800.00 21. cuja apuração deve ser trimestral.000.00 60.00 1.00 7.00 Alíquota 15% 4.800.00 21.200.200.00 17.00 60.00 2.200.00 4.800.400.00 3.00 60.00 7.00 7.00 14.000. Consiste em estimar qual seria a base de cálculo dos impostos.944.000.00 2.00 .600.600.00 Estimativa 8% da Receita de Vendas 4.

visando oferecer mais segurança aos mutuários.024 de 2009.73 3. a Encol chegou a ser uma das maiores construtoras brasileiras. O Patrimônio da Afetação é semelhante à SPE.931/2004 o RET (Regime Especial de Tributação). Ao adotá-lo o incorporador assume de forma irrevogável que este será mantido por toda execução do empreendimento. mas o contrário pode acontecer. Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) “Caso Encol é marco negativo na história do setor imobiliário Fundada em 1961. as empresas do setor passaram a adotar a sociedade de propósito específica. Jornal o Estado de São Paulo. os proprietários lesados se organizaram em comissões. a construtora deixou mais de 700 edifícios inacabados. além de o investidor e mutuário ficarem mais “protegidos”. mas a sua adoção é mais rígida. assim. Após a falência da empresa. As operações de um empreendimento afetado não se misturam com os demais empreendimentos do incorporador. pois as operações não se misturam com as demais. o que foi considerada a maior tragédia da história do setor imobiliário brasileiro. que foi alterada pela Lei 12. Ao constituir uma SPE a empresa tem a possibilidade de se associar aos investidores naquele empreendimento específico e ter a atividade individualizada.1 SPE. . Com a finalidade de minimizar riscos. firmar acordos com construtoras para concluir os empreendimentos.6. A quebra da Encol estimulou a criação de mecanismos de defesa do consumidor mais rígidos e acelerou a criação da Lei de Patrimônio de Afetação”. o incorporador tem seu patrimônio comprometido para garantir as operações do patrimônio afetado. Na época. seus recursos não servem de garantia aos demais empreendimentos do incorporador. Em decorrência do caso Encol e por exigência das instituições financeiras. o governo criou através da Medida Provisória 2221/2001 o Patrimônio da Afetação e com a finalidade de estimular a sua adoção. mas veio à falência em 1999. que entrou na Justiça para requerer o direito à obra e. assim. instituiu através da Lei 10. o resultado e a tributação são individualizados. após a constatação de diversas irregularidades administrativas e financeiras. caderno de economia 02/05/2011.6 LAS FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ- 3.

bem como os demais bens e direitos a ela vinculados.PIS/PASEP. Art. O problema na sua adoção era a possível “ingerência dos mutuários.80% “alíquota adicional”)} = 2.00% de COFINS. Parágrafo único. conforme regulamentação a ser estabelecida. se for o caso. não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas .” Lei 12.74 “Art.entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público . de 16 de dezembro de 1964. 31-A a 31-E da Lei no 4.024 de 2009. Alíquota máxima para o lucro presumido 6. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. além de a incidência tributária que comparada ao lucro presumido acabava sendo maior”. Com sua adoção. (9%x12%) = 1. indiscutivelmente uma grande segurança para o mutuário. conforme nos dispostos arts. o mutuário pode acompanhar a execução da obra e até. “O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.00%. 1 Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às o incorporações imobiliárias.CSLL. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I . à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido .08% de Contribuição social e {(15%x8%=1.591. Art.IRPJ. . 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação. à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social .73%: Sendo 3. em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. 0. exceto aquelas calculadas na forma do art.65% de PIS.20% “alíquota normal”) + (8%x10% = 0. trocar construtora. II .

além de 2. Uma das vantagens tributárias na sua adoção é que não há limite de receita para adotá-la ao passo que a opção pelo Lucro Presumido está limitada a receita de R$ 48.73%.00% para a COFINS e 0.98% de Contribuição Social.024 de 2009 o governo mudou a alíquota para 6%.20% de Imposto de Renda e 1. A outra vantagem. além de 3. sendo: 1. pois através da Lei 12.000 mil e ainda se superar este valor a tributação deverá ser pelo Lucro Real. é a alíquota é única.89% de Imposto de Renda e 0. sendo: 2. A seguir um comparativo dos três métodos de tributação: .75 Quando instituído o RET apresentava 7% de alíquota. enquanto no Presumido a alíquota máxima na atividade será de 6.15% de Contribuição Social. “6% sobre a receita”.57% para a COFINS e 0.65% para o PIS. A questão tributária deixou de ser problema.56% para o PIS.

000.000.156.65%) (2.00 40.00) Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.60 (=) Lucro contábil liquido 415.000.000.878.Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação .00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.760.200.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00) (150.162.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.0 0 (-) Confins e Pis (3.562.200.000.00) 1.120.50) 464.00 (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.00 .00) (33.440.000.190.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.65%) (43.73 Tabela 7 .00 40.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.000.90) (110.010.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.13%) (37.000.RET) Descrição Lucro Real Descrição Lucro Presumido Descrição Ret (afetação) Receita das Vendas de Unidades 1.65%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (2.002.200.156.000.00) (150.400.13%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (1.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.000.00) (=) Lucro contábil liquido 312.000.00 (-) Confins e Pis (3.800.65%) (43.00 (41.00) 464.246.00 40.800.000.814.200.00) 470.000.00) (23.00 (15.000.00) (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida 1.00 (-) Custo dos produtos vendidos (600.00 (=) Lucro contábil liquido 434.00 (12.890.190.200.00) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (150.560.010.000.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.000.00) 1.0 0 (-) Confins e Pis (3.348.

000.0 0 108.000.000.200.000.010.401.90 1.601.000.00 40.00 .000.00 12.000.000.000.200.00 .260.00 15.00 40.00 Receita das Vendas de Unidades 1.760.000.200.00 69.00 12.000.00 1.00 1.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.0 0 96.000.Lucro contábil igual a lucro real ( não houve ajuste) Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Resultado contábil = Fiscal 464.00 Base de cálculo 12% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 9% Total da CSLL IRPJ: Receita das Vendas de Unidades Base de cálculo 8% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 1.348.00 (-) CSL 9% s/ R$ 80.00 20.50 40.000.74 Considerações: 1.00 40.000.R$ 60.000.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 20.00 CSLL: Receita das Vendas de Unidades Receita das Vendas de Unidades (-) IR 15% s/ R$ 80.120.120.200.000.98% Total da CSLL IRPJ: 20.000.260.348.00 41.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 0.000.00 168.000.00 15.00 CSLL: 1.Confis e Pis no lucro real com base na cumulatividade 3.00 20.000.000.00 156.Supondo o resultado no trimestre 2.00 40.000.

00 20.600.990.814.753.000.000.50 197.200.Afetação 75.00 45.110.000.00 6.000.000.000.000.002.000.00 Alíquota de 10% s/ R$ 96.75 Adicional de 10% sobre parcela excedente a R$ 60.200.000.00 110.89% Total do IRPJ 23.40 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 15.000.00 75.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total % dos impostos sobre o faturamento: Lucro real Faturamento: 41.753.00 Alíquota 1.0 0 20.760.40 Lucro Presumido 94.000.00 23.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 12.260.000.00 33.814.0 0 20.600.000.0 0 15.000.000.00 23.47% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.438.000.814.000.120.00 1.00 40.990.00% .400.00 40.00 1.600.00 RET .00 39.00 Total % dos impostos sobre Faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: 1.110.90 45.00 40.260.69% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.00 9.00 33.00 197.00 Total do IRPJ Somatória das contribuições e impostos Somatória das contribuições e impostos 96.00 Alíquota de 15% s/ R$ 156.200.00 94.000.260.00 Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.348.0 0 7.00 23.

não havendo imposto a pagar.1 Permuta de bens imóveis É comum existir no segmento a troca (permuta) de unidades imobiliárias.7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS O registro das operações seguem as normas do conselho federal de contabilidade.7.73 3. conforme estabelece a Instrução Normativa 84/79 da Secretaria da Receita Federal do Brasil e os (Artigos 410 a 414 do Decreto 3000/1999). que pode ser denominada – contabilidade societária. combinado com ICPC 02. utilizando critérios de apuração de resultado com base no % realizado da obra.7. . esta prática tem uma legislação específica (IN SRF 107/88).1 Principais particularidades do setor 3. existe uma significativa diferença no critério de apuração da receita: a) Enquanto na societária a apuração é feita com base no regime de competência. OCPC01 e OCPC04. Quanto à questão tributária. 3. conforme Resolução CFC 1266 e CPC 17. nela é possível obter os aspectos fiscais de acordo com o legislador tributário. b) Na fiscal prevalece o regime de caixa. Quando a operação não gera diferença entre os valores não há ganho ou perda.1.

Sabe-se que existiram diversos procedimentos. diluindo o custo total das unidades para as 18 unidades que seriam comercializadas.00. procedia ao rateio pela quantidade total a construir e baixava no passivo à parte equivalente as 2 unidades oferecidas em permuta.74 3. a empresa em vez de pagar o terreno em dinheiro. Na medida em que a empresa incorria no custo das 20 unidades.000. cujo terreno tivesse o custo de R$ 1.7. um deles era o de não registrar a permuta.1. . e o custo previsto de construção fosse de R$ 500.000. Exemplificando: Vamos admitir que um empreendimento com 20 unidades a serem construídas. Mas como registrar esta operação? Ao mesmo tempo em que a empresa está comprando o terreno. a empresa comprometeu-se a entregar 2 unidades prontas.00 por unidade e em lugar de pagar em dinheiro.2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local É prática comum e às vezes financeiramente melhor. o custo do terreno era apenas rateado para as 18 unidades a comercializar.000. está também vendendo um imóvel. comprometer-se em entregar unidades no futuro empreendimento. Outro procedimento foi o de registrar o custo a débito de estoque de terrenos em contrapartida com terrenos a pagar no passivo.

000.75 Tabela 8 .000. não havia o registro da venda das unidades.Registro da permuta por unidade pronta no local .00 Amortização do saldo de terrenos a pagar D Terrenos a pagar C Obras em andamento 40. .000.00 Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.000.000.Terrenos a Pagar Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Terrenos a pagar 1.000.00. sendo que para cada unidade num total de 20 o valor seria R$ 20.00 Valor correspondente à baixa do custo incorrido de duas unidades oferecidas em permuta Neste procedimento. somente a aquisição.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.

000. que tecnicamente pode ser considerada a forma mais adequada.00 de obra Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.00 140.00 Custo incorrido R$ 400.00 Adotando este procedimento é possível reconhecer à receita da venda da unidade.000.00 / R$ 10.00) Baixa de adiantamento de clientes D Adiantamento de Clientes C Receita de venda de imóveis 14% sobre R$ 1.000.00 % realizado do custo 14% (R$ 1. procedendo à baixa de adiantamento de clientes na medida em que a obra evolui fisicamente.000. considerando que além de comprar o terreno.000.Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Adiantamento de Clientes 1.000.000. .000.000.00 de obra + R$ 1.000.400.000.000.76 O procedimento recomendado atualmente é o de registrar o estoque de terrenos em contrapartida com adiantamento de clientes (OCPC 01 itens 20 a 23).000.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.000.00 do terreno Custo total previsto R$ 10. Tabela 9 .000. ela também vendeu unidade.

1.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 12 da IN SRF84/1979).1 Pelo critério fiscal 3.77 3. .2 Venda a prazo de unidade ü Concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados.1 Venda a vista de unidade ü Concluída . mas deverá fazer controle da evolução destes custos durante a execução da obra e deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se estes forem inferiores a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979). na medida em que forem incorridos.1. mas a empresa poderá adotar ou não o custo orçado (estimativa de custo total da unidade). Se não adotar. juntamente com seu custo de forma proporcional (Item 13 da IN SRF84/1979). poderá baixar o custo correspondente da unidade na data da venda. ü Em construção . 3. e consequentemente o resultado pela competência já no fiscal pode reconhecer pelo regime de “caixa”.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 11 da IN SRF84/1979). deverá reconhecer o custo incorrido até a data da venda e registrar os custos futuros em resultado.8.8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO A diferença existente entre o critério societário e o fiscal é que no societário devemos seguir as normas contábeis e reconhecer a receita.8. Se adotar. 3.8. valores efetivamente recebidos.

Se a empresa optar pelo custo orçado.8.1 da IN SRF84/1979). Terreno pago no ato e os custos de obra contratados até a data no valor de R$ 250.00 no ato.000. poderá reconhecer o custo na medida em que ele incorrer de forma proporcional a parcela recebida (Item 14. este percentual é apurado levando se em conta o valor total gasto na obra em relação ao total previsto (incluído o valor do terreno). se a unidade está concluída sua venda é reconhecida no ato da operação.00 corresponde ao terreno e o restante a obra.000. que será em 36 meses da data da venda.00 sendo que R$ 1. ü Venda a vista ou a prazo de unidade em construção . neste caso deverá acompanhar e ajustar o orçamento durante a execução da obra. tenha a empresa recebido os valores resultantes da venda ou não.000.00 e R$ 300. Venda de uma unidade a prazo pelo valor de R$ 1.00.78 ü Não concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados. Deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se o custo real for inferior a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979). 20 parcelas mensais de R$ 20.2 Pelo Critério Societário ü Venda a vista ou a prazo de unidade concluída . a receita deverá ser reconhecida pelo percentual realizado da obra (Item 13 do ICPC02).000.000. poderá contabilizar o custo total na data da venda e reconhecer de forma proporcional à parcela recebida (Item 14.00 na entrega das chaves. Exemplo: Um empreendimento com 10 unidades e um custo total previsto de R$ 5.00 com recebimento de R$ 300.000. .000. 3.2 da IN SRF84/1979).Se a unidade não estiver concluída.000.000.000.A receita e os respectivos custos são registrados no resultado pelo regime de competência. Se a empresa não optar pelo custo orçado.

R$ 250.00 R$ 250.250.00 a receber 20 x R$ 20.00 / R$ 5.000.000.00 R$ 100.000.000.000.000.000.00 sendo R$ 100.000.00 para cada unidade Gasto incorrido de obra no valor de R$ 250.000.00 sendo R$ 400.00 / 10 unidades Reclassificação do saldo antecipado de clientes D Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não C circulante) R$ 250.000.00 Valor recebido no ato R$ 300.000.000.000.000.000.00 + R$ 250.00 a receber na entrega das chaves.000.00 mensais Saldo de R$ 300.79 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra Valor do terreno R$ 1.000.00 valor do contrato Baixa do custo da venda D Custo das unidades vendidas (Resultado) Estoque de unidades (Ativo C Circulante) Terreno .000.R$ 1.000.000.00 .00 R$ 25.000.000.000.00 = R$ 1.00 Reconhecimento da receita no resultado Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não D circulante) C Receita de vendas (Resultado) Sendo 25% s/ R$ 1.000. Temos então: R$1.000.000.000.00 = 25% Total gasto Total previsto % realizado até a data Valor do contrato de Venda R$ 1.250.00 + R$ 4.00 para cada unidade Valor do custo de obra previsto R$ 4.000. Recebimento do ato D Banco conta movimento (Ativo Circulante) C Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) R$ 300.00.000.00 R$ 1.000.00 / 10 unidades Obras em andamento .000.00 R$ 400.000.000.00 = R$ 5.000.000.00 R$1.000.

00 que corresponde a 5% do contrato.80 Note que no exemplo apresentado o valor recebido do cliente em relação ao contrato foi de 30% enquanto o percentual realizado da obra foi de 25%. . restando adiantado pelo cliente R$ 50.000.

9.81 3.1 Provisão para garantia As garantias oferecidas devem ser registradas no custo das unidades vendidas em contrapartida com passivo.9.9.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR As determinações do IFRS ficaram a cargo do CPC. 3. 3. tendo seu reconhecimento no resultado de acordo com o percentual de realização das receitas. 3.1. .1 Despesas com comissões de vendas As despesas com vendas devem ser registradas no ativo em contas antecipadas. e podem ser obtidas através da leitura dos pronunciamentos CPC 17. Estes valores devem ser apurados com base em histórico que a empresa deve manter. bem como deve ser avaliada periodicamente para verificar a sua “recuperabilidade”. da Interpretação ICPC 02 e das orientações OCPC01 e OCPC04.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo As despesas com a preparação do Stand de vendas.2.9. sofrendo depreciação pelo desgaste e pela vida útil. assim como com o apartamento modelo devem ser registrados no ativo imobilizado.1 Principais destaques 3.

houver juros será necessário trazê-las a valor presente na data do balanço em contrapartida com o resultado do período.2.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra O ponto polêmico na adoção do IFRS foi e ainda está sendo o critério de reconhecimento da receita.3 Ajuste a valor presente A característica das operações de venda de unidades é de longo prazo e se nestas. bem como o custo previsto devem sofrer ajuste a valor presente.2. será necessário avaliar se ela detém o controle e a responsabilidade pela carteira.82 3. Como o critério de reconhecimento da receita no resultado segue o critério de percentual de evolução da obra. caso contrário deverá baixar as contas a receber. 3. sendo possível classificar em despesas operacionais ou financeiras. os custos incorridos contratados.9. 3. . neste caso deverá manter as contas a receber registrado e contabilizar a antecipação em contrapartida com o passivo.9.9.2 Antecipação de recebíveis Caso a empresa antecipe suas contas a receber. é necessário julgamento e sustentação quanto ao registro. Deverá mencionar em nota explicativa qual foi o procedimento adotado.

pois teriam que esperar a entrega para apurar o lucro e distribuir dividendos. pois trata o reconhecimento pelo regime de caixa. Se as empresas tiverem que adotar o critério de reconhecer somente na entrega. mas a meu ver ele parece ser o “mais justo”. Pelas características do segmento em países da Europa e mesmo nos Estados Unidos. Mas ainda assim o principal prejudicado seriam os acionistas. ainda que o imóvel não esteja concluído. as características do negócio são diferentes do nosso. principalmente as empresas que possuem poucos empreendimentos. A questão é que naqueles países. Talvez o impacto nas empresas com muitos empreendimentos fosse menor. Muito se critica a sistemática de reconhecimento do lucro pelo critério fiscal. Não seria o caso de avaliar se este não deveria ser o método mais adequado? De todo modo. recebimento de recursos e consequentemente “liquidez”. O que se discute é que só neste momento é que ocorreu a transferência dos riscos e benefícios ao adquirente. talvez aí pudesse se entender que houve a transferência de riscos e benefícios. Nosso método de reconhecimento da receita e do lucro está baseado na realização financeira da obra apurando o % realizado sobre o valor total previsto. Devemos aguardar novas determinações quanto a esta questão. A unidade é vendida após a conclusão. com isto a incorporador deve retornar com a unidade para o estoque ou mesmo o próprio adquirente ceder seus direitos a outra pessoa. . as empresas brasileiras mantém o método de reconhecer a receita proporcional ao custo realizado. Ainda que fosse determinado que o reconhecimento pela entrega fosse apenas para os novos empreendimentos. o impacto poderia não ser dos melhores. ou seja. a receita e consequentemente o lucro são reconhecidos na entrega das chaves. o impacto desta medida no lucro poderia ser desastroso.83 O proposto pela norma é que só se pode reconhecer a receita quanto se transfere os riscos e benefícios ao adquirente. Nós vendemos o imóvel na planta e durante a execução da obra o adquirente pode desistir do contrato.

o mercado imobiliário pode se financiar pelo seu capital próprio. com foco no setor popular. pode se financiar por recursos de terceiros e neste caso encontramos formas que tem grande influencia do governo como os recurso oriundos do FGTS e Poupança e as outras fontes alternativas que o mercado passou a utilizar como as LCIs. o próprio resultado da atividade.1.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO Financiamento é a ação ou efeito de financiar.1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são definidas pelo Governo Federal. Fundos de Investimento e a Securitização através dos CRIs. . abaixo discorro sobre as principais fontes de financiamento disponíveis para o mercado imobiliário. 4.84 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Por Gerson Carvalho Marin 4. e outra alternativa é a emissão de debêntures. onde encontramos a emissão de ações. e a Caixa Econômica Federal administra o processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores.

5 55.735 15.133 192.6 26.746 -4.3 10.4 2.020 174.8 -13.879 5.520 16.709 41.052 -16.3 -6.8 8.516 14.8 72.532 6.819 3.013 217.138 195.095 309. 3.8 -18.d.687 36.4 1.6 21.107 267.408 16.983 6.555 -20.8 4.766 407.870 3.4 12.377 17.264 264.638 14.905 331.750 198.1 -2.85 Tabela 11 .119 20.242 287.136 337.073 3.6 42.5 -4.7 Variação (%) Fonte: CBIC/Uq| bar Gráfico 1 .8 4.8 74.9 26.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões) .5 26.236 11.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS Ano Quantidade de Operações Montante (R$ milhões) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 238.5 Variação (%) Valor Médio Financiado (R$) 12.253 241.156 37.1 47.5 20.9 53.389 n.019 218.853 10.190 246.101 274.4 20.1 Variação (%) Número de Unidades 316.731 3.6 5.519 660.021 253.2 -1.9 51.856 424.008 27.

sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado.54 bilhões em 2009. comparado com 424. as normas do CMN (Resoluções nº 1. atualmente. devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários. o montante de recursos repassados do Orçamento Geral da União do Governo Federal sob a forma de empréstimos imobiliários atingiu R$ 48. Ambas as fontes trouxeram recursos no último ano equivalente a um múltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual correspondiam suas contribuições no ano de 2003.005. estabelecendo que 65%.1 Poupança Conforme informações do site do Banco Central.052 unidades em 2010. de 30. Ao todo.86 O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou sua cota de participação de R$ 16. bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações de faixa livre. o fundo financiou 660. em 2010.2002). um salto de 44.1. para R$ 27.1%. no mínimo. desde que a metade. de 30. Gráfico 2 . disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE.04. Por sua vez.01 bilhões.519 unidades no ano anterior.980.55 bilhões.Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões) 4.07. em 2009. em operações de financiamento habitacional. .5%. o equivalente a um crescimento de 72.46 bilhões em 2010. no mínimo. contra R$ 33.1993 e nº 3.1.

4 25.673 100.474 Variação (%) 42. os financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010.1 47. Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE Ano 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Montante (R$ milhões) 1.598 53.188 60.870 1.0 84. tanto em termos de montante como pelo critério de número de unidades financiadas.565 52.000 4.2 26.314 18.8 17.384 Variação (%) -24.0 12.3 41.384 46.756 28.902 36.0 64.2 -4.4 5.217 3.446 53.988 194.3 9. em termos de saldo de depósitos.696 1.6 Número de Unidades 61.3 96.887 35.910 1.549 36.5 12.8 1.0 10.2 -0.793 9.87 A alocação dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo de depósitos de poupança.8 -7.685 302.6 -8.3 74.266 40.084 1.0 53.560 38.993 Variação (%) 7.5 13.1 -5.2 10.253 30.184 38. Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalente.871 1.3 64.3 -11.032 34.1 19.697 52.6 2.581 47.463 1.768 111.6 Financiamento Médio por Unidade (R$) 28.725 2.8 -21.786 60.680 416.6 -2.6 -19.853 299. depois de um crescimento tépido em 2009.305 61.286 35.8 -18. entre os dois últimos anos.487 38.3 59.170 93.735 1.6 13.822 55.9 27.9 20.6 -8.5 17.2 -1.0 -0.869 83.768 2.0 37.7 .3 35.386 134.212 112.6 7.204 48.1 -17.780 78.6 12.7 94.333 35.017 55.

99 bilhões (416.88 bilhões em 2010. representando um crescimento anual de 64.02 bilhões (302. o nível de depósitos. manteve um nível similar de taxa de crescimento anual verificada no ano anterior (18. Mas o montante de financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34. além de ter incorporado um volume maior de depósitos oriundos da caderneta de poupança. que alcançou a cifra de R$ 299.2% em 2010 versus 17.88 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões) O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). aumentou o seu grau de utilização destes recursos para direcionamento para o financiamento imobiliário. o qual se compara a apenas 13.3% entre 2008 e 2009. em 2009. Assim.680 unidades).6%.7% em 2009). .384 unidades). para R$ 55. em 2010.

observado que a soma do valor principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor. ü Garantia:Caução de créditos imobiliários. ou por solicitação justificada do credor da letra. nos casos de liquidação ou vencimento antecipado do crédito.1. se for o caso. atualização monetária nela estipulados. possivelmente. associações de poupança e empréstimo. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal.Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica 4. a Caixa Econômica Federal. outras garantias do emissor.89 Tabela 13 . por iniciativa do emissor da LCI.1. companhias hipotecárias e demais instituições expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. O crédito imobiliário caucionado pode ser substituído por outro crédito da mesma natureza. juros e. sociedades de crédito imobiliário. .2 Letra de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel e. bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário. ü Lastro:Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem imóvel. A LCI pode contar também com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. por sua vez garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel. ü Emissor:Somente bancos comerciais.

desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajustes mínimos de um ano. total ou parcial. Porém. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. quando ocorrer o resgate antecipado. A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro. A atualização de valor é permitida. por índice de 36 meses preço . em prazo inferior ao mínimo. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. Atualização mensal é permitida. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses.90 ü Forma e Registro:Cartular e escritural. Na forma escritural. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. por índice de 12 meses preço Mensal. deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 36 meses TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Anual.

A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. juros e.06 bilhões. se for o caso. garantido por créditos hipotecários e. em 2010. e agora. possivelmente. quando este registrava apenas R$ 3.44 bilhões.19 bilhões.1. foram R$ 39.3 Letra Hipotecária Vem apresentando papel decrescente no setor devido à natureza não mais favorecida do tipo de garantia comumente associada ao lastro deste título.SFH. O montante de depósitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde 2006. outras garantias do emissor. ü Emissor:Privativa das instituições que atuam na concessão de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação .1. . atualização monetária nela estipulados. Em 2009.Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) O desempenho do mercado das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) continua traduzindo toda a força de expansão do mercado de financiamento imobiliário. 4. ü Descrição:Título de crédito.91 Gráfico 4 . esta cifra alcançou R$ 26.

ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.92 ü Lastro:Um ou mais créditos hipotecários. Poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. sujeito à limitação de que a soma do valor principal das letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários em poder do emissor. a periodicidade de atualização não pode ser inferior a um ano. total ou parcial. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Forma e Registro:Cartular e escritural. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. A LH não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos hipotecários que lhe servem de lastro. Atualização mensal é permitida. em prazo inferior ao mínimo. no caso de liquidação ou vencimento antecipado. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. O crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza. ü ü Garantia:Hipoteca. por iniciativa do emissor. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. Porém. quando ocorrer o resgate antecipado. Nas operações com cláusula de reajuste por índice de preços. . é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. ou por solicitação do credor da letra.

o titular não poderá exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra. ü Ao transferir a letra para outrem. na forma escritural. ü ü Negociação:Diretamente entre as partes interessadas. endosso. Se a instituição financeira não o honrar. Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Gráfico 5 .Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .Letra Hipotecária Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 180 dias TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Índice de Preço 60 meses ü Pagamento:Pagamentos de principal ou juros são feitos periodicamente ou de uma única vez no vencimento. Transferência: Na forma cartular. ü Liquidação Financeira CETIP. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. mas não pelo pagamento. o titular responde por sua veracidade.93 Tabela 15 .

representam a continuidade do declínio do uso deste título. as LH são cada vez menos favorecidas por investidores. Em relação a 2009.9 milhões. como no caso de negociação. O mercado esta aguardando o retorno sobre este capital investido e com isso observamos uma redução significativa desta modalidade. O número e o montante de ofertas públicas registradas e de emissões de ações de empresas do setor imobiliário em 2010 caíram em relação ao ano anterior e ficaram distantes se comparados ao ano recorde de 2007.90 bilhão e R$ 157. sendo eles pequenas frações de seus valores 5. Os números de depósitos. . 10.94 As Letras Hipotecárias (LH) apontam para um futuro de inexistência.57 bilhão. Sendo um título mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitação . R$ 1. devido principalmente à baixa atratividade da hipoteca como forma de garantia vis-à-vis a alienação fiduciária. No total foram seis ofertas públicas de ações.4 Ações A emissão de ações tem a função de financiamento em longo prazo com taxas atrativas.14 bilhões.SFH. 4. esta última cada vez mais frequente no mercado.1. ou até 17 anos atrás. todas estas três variáveis caíram.1. R$ 1. totalizando R$ 3. estoque (dezembro) e negociação de LH em 2010. respectivamente. à injeção de capital no caixa possibilita a empresa a alavancar os seus negócios e foi o que fizeram a maioria das empresas do setor abriram seu capital entre os anos de 2005 e 2007.

000.95 Empresa Aliansce Centers Inpar BR Properties Gafisa Even Construtora e Incorporadora LPS Brasil Consultoria de Imóveis Total Shopping Tabela 16 . .000 280.0%.134. sem que isto configure aumento de capital.304 4.20 13. sendo que as outras seis tem como foco principal outras atividades imobiliárias como incorporação.000 3. treze pertencem ao grupo cuja principal área de atuação é a construção. Nos últimos dois anos esta cifra mais do que triplicou e no último ano o crescimento foi maior que 50.5 Debêntures São títulos emitidos pelas sociedades anônimas em decorrência de empréstimos contraídos junto ao público.100 Sim 05/03/201 0 1.333. O volume total de emissões de debêntures de empresas do setor imobiliário era virtualmente nulo até 2006.000.000 54.520.890.53 bilhões.500.00 12. Do total de dezenove empresas emissoras.500.000 IPO* Sim Não Data 28/01/201 0 03/02/201 0 817.00 Não 24/03/201 0 0 326.700 85.1.000 62. desta forma.50 6. tendo sido realizadas 23 emissões.004 Não 16/04/201 0 207.51 Montante (R$) 450.000 9.000.062.1.00 87. tendo crescido acentuadamente desde então.055.579. intermediação e gestão.143. Em 2010 o volume de emissões atingiu R$ 5.000. o detentor de uma debênture será credor e não sócio da companhia.Ações Quantidade de Preço Ações (R$) 50.000.200 Não 22/10/201 0 3.334 5.00 37.

000 60.466 8.000.000.400.000.000 10.000. e Constr.000 1.640 100 300 50.Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Empresa Brookfield Incorporações Brookfield Incorporações MRV Engenharia e Part. Imob. JHSF Participações PDG Realty Empreend.000 1.000. MRV Engenharia e Part.000.000 1.000.000 280.000.000 81.000 1.000.000 1.660.000 1.000 280 150 450 270 600 300 90 288.000 Espécie Quirografária Quirografária Quirografária Subordinada Quirografária Garantia Real Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Garantia Flutuante Garantia Real Quirografária .000 516.000 1.000.000 1.000.000.000.000.000.000 1. e Part.000 10.000 1. e Com.000 1.000.000. Quant.000 50.000 270.000 10.000.000.000 100.000 1.000 450.000 288.000.000 500.000 90.140 51.000. 28.000 60. Imob. Mudar SPE Master Emp. Hélio Borenstein Adm.573. Cyrela Commercial Properties Rossi Residencial Rodo bens Negócios Imobiliários OAS Empreendimentos PDG Realty Empreend.000 550.000 1.000 300. Tecnisa Queiroz Galvão Desenv.000.400.000.000 1.000.000.000 300. Cyrela Brazil Realty Helbor Empreendimentos Gafisa Gafisa Moura Dubeux Engenharia CR2 Empreend. WTORRE Properties Kallas Inc.000 300. e Part. Imob.427 11.000.96 Tabela 17 .000.000 1..000 1.000.000 300 6.000.000 1.000 Montante 284.427. Part.000 11.000.000 70.000.000 600.000 10.000 150.000 90.000.573 400 60 90 70 50 550 Preço 10.000.000 1.000.000 400.

. Apesar das mudanças regulatórias se aplicarem de forma mais abrangente para o mercado de debêntures. o setor imobiliário tende a ser um dos principais beneficiários de tais medidas. e a um mercado quase nulo há seis anos. que se comparam às 19 emissões e R$ 3. Dentre as iniciativas. Tal tendência na estratégia de captação das empresas do setor refletiu condições de mercado que indicaram um custo comparativo melhor para emissão de dívida versus equity. o Governo Federal lançou uma série de “medidas de desenvolvimento e modernização financeira” visando estimular o financiamento de longo prazo da economia brasileira.Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário Foram 23 emissões no ano. totalizando R$ 5.53 bilhões. que propõe incentivos tributários e importantes mudanças na Lei das Sociedades Anônimas relativas à emissão de debêntures. No final de 2010.57 bilhões em 2009. está à edição da medida provisória n° 517. Na direção oposta do mercado de emissões de ações de empresas do setor imobiliário. Estes são números recordes. A medida objetiva tornar processos de emissão mais flexíveis e dinamizar o mercado secundário destes títulos. analisado abaixo. o mercado de debêntures cresceu em 2010 e emitiu muito mais.97 Gráfico 6 .

ü Série:Emissão de cotas pode ser dividida em séries.1. Classe:Classe única no caso de fundos para investidores em geral. no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.1. datas diversas de integralização. (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII.98 4. desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos.6 Fundos de Investimento Imobiliário ü ü Descrição:Fração ideal de patrimônio do Emissor. ü Distribuição:Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. para cada série. atividades permitidas aos FII. ü ü Forma e Registro:Escritural e nominativa. (c) ações. (e) certificados de potencial adicional de construção. ü Subscrição:Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido. sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento. exclusivamente. com o fim específico de estabelecer. debêntures. uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis. . Emissor:Fundos de Investimento Imobiliário (FII). (b) títulos imobiliários de renda fixa. notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII.

99 ü

Integralização:Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no

compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários. ü Amortizações:Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas

preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas. ü ü (i) (ii) (iii) (iv) ü Resgate Não é permitido Retorno Capital: Investido em cotas de FII é retornado através da distribuição de resultados; da amortização das cotas; da venda das cotas no mercado secundário; da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas. Transferência:As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão

e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação. ü ü Ambiente de Negociação:BM&FBOVESPA (bolsa e balcão) e CetipNet. Liquidação Financeira:BM&FBOVESPA e CETIP.

Conforme expectativa de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um forte crescimento no setor de fundos imobiliários. Qualquer que seja a métrica utilizada, o mercado destes fundos mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou como opção significativa para captação de recursos para o setor imobiliário. A rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no mercado secundário refletiram este contexto. O histórico de montante emitido para FII listados e para a indústria em geral. No ano de 2010 o volume emitido, tanto para os fundos listados quanto para a indústria em geral, mais que triplicou em relação ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10 bilhões e R$ 4,10 bilhões, respectivamente.

100

4.1.1.7

Securitização

Em 2010 o mercado de securitização retomou o crescimento, sendo que o segmento de operações com lastro imobiliário (Securitização Imobiliária) praticamente dobrou o volume de títulos emitidos.

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)

4.1.1.7.1 Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários

ü ü ü

Descrição:Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em

créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. Emissor:Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários. Lastro:Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em

dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer ao limite máximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poderá ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado:

1) Tenha registro de companhia aberta; 2) Seja instituição financeira ou equiparada;

101

3) Seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais demonstrações financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquivamento das demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI:

1)

Seja objeto de oferta pública de distribuição que tenha como público

destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociação dos CRI no mercado secundário; 2) Possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de

Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do que 20 investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição, caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI subscritos para um único investidor. ü Garantia:Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral

sobre o ativo do Emissor, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Poderá contar com instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários. ü Regime Fiduciário:Sistema que permite que os créditos imobiliários de

uma operação de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais estão vinculados e às despesas e obrigações fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam. ü Forma e Registro:Escritural, devendo ser registrado em sistemas

centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

102 ü

Classe:É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possui

preferência para efeitos de amortização e resgate, e CRI de classes subordinadas, que se subordinam aos CRI de classe sênior para efeito de amortização e resgate. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. CRI não podem ser indexados a moedas estrangeiras. ü Pagamento Principal: Normalmente através de amortizações periódicas

mensais, não existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Juros – Normalmente através de parcelas periódicas mensais, não

existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Negociação:Diretamente entre as partes para ofertas públicas com

montante de captação não superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Através de instituição financeira intermediária para montante de captação superior a esse valor. ü ü ü Transferência:Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação

financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Liquidação Financeira:CETIP e BM&FBOVESPA. Ambiente de Negociação:CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

103

Em 2010 o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou taxas altas de crescimento de todas as suas variáveis principais, mostrando o histórico anual de montante consolidado de emissão de CRI, vê-se um crescimento de mais de 100,0% no último ano, tendo o montante em 2010 atingido a cifra de R$ 8,53 bilhões. Em relação à composição dos créditos representados pelos CRI emitidos, a preponderância continua sendo a de créditos corporativos, os quais representaram cerca de 85,0% do lastro consolidado no último ano.

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

4.1.1.7.2 Classificação das Operações

Embora ainda não exista uma padronização com relação a vários dos seus aspectos estruturais, muitas operações de CRI realizadas no mercado brasileiro apresentam algumas características estruturais comuns, o que permite então classificálas de acordo com determinados critérios. Ø Quanto ao Reforço de Crédito

Operações com lastro predominantemente em créditos originados junto a pessoas físicas, que são decorrentes da compra de imóveis residenciais, geralmente contam com determinados tipos de estruturas de reforço de crédito que se repetem.

104

Estas operações podem então ser classificadas como Sênior-subordinada e de Sobre garantias. Os nomes destas classificações destacam o principal reforço de crédito existente na estrutura da operação, porém, são comum outros mecanismos de reforço de crédito também existirem na operação, tanto do tipo estrutural, quanto àqueles proporcionados por terceiros. Em 2010, do total de 37 operações com lastro Residencial, representando um montante de R$ 1,28 bilhão, 10 operações podem ser classificadas como do tipo Sênior-subordinada, totalizando R$ 392,3 milhões; ao passo que 8 operações foram estruturadas utilizando a sobre garantia como o principal reforço de crédito, referentes à R$ 217,0 milhões. As outras dezenove operações não se encaixam nessa classificação. Ø Quanto à Origem do Crédito

Algumas operações com lastro Corporativo que têm como devedor uma única empresa ou grupo econômico também podem ser classificadas. Neste caso, o critério que dá nome às classificações são os tipos de estrutura utilizada para dar origem ao crédito que é posteriormente securitizado, sendo eles o Build-to-suit e o Sale and Lease-back. Estas estruturas são favorecidas quando os tomadores dos recursos buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas ou captar recursos, para fins diversos, através do uso de seus imóveis. Ø Emissores

As composições apontam para um mercado ainda bastante concentrado. Em 2010, ano recorde de emissões, cinco empresas foram responsáveis por mais de 90,0% do total emitido no ano, enquanto que em termos acumulados, três Securitizadoras Imobiliárias respondem por mais de 70,0% de tudo que foi emitido de CRI no país.

228.000 256.000 256.Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadora Data de Data de Montante Número e Tipo Constituiç Primeira Emitido de Ações ão Emissão em 2010(R$ Integralizadas milhões) Áquilla 14/01/2008 11/02/2010 55 100. ou ao longo do tempo.775.000 68. disponíveis no site da CVM. não podendo a soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.105 Os dados de capital social. Cédulas fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez. Emissor: Credor do crédito imobiliário. quando representar a totalidade do crédito.364.600 339 45 845 1.544 13.700 500.1.157 45.244 5.000 7. Tabela 18 . . quando representar parte dele.987 453. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.457 9.440 100.440 100.944.481 65 16.000 66.655 100. ü ü A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.364.865 Capital Social (R$) 100.003 531.722.996.927 42.000 Beta Brazilian Securities BRC CIA Província Cibrasec Gaia Habitasec NSG Capital Pátria PDG RB Capital RB Capital Residencial 15/09/2004 10/04/2000 02/01/2007 18/10/2000 31/07/1997 11/07/2005 19/12/2007 20/08/2008 26/05/1998 10/03/2008 17/11/1999 09/09/1998 06/06/2005 23/04/2001 03/12/2007 31/03/2010 12/01/1999 10/08/2009 08/11/2010 06/05/2010 21/10/2002 14/07/2009 06/07/2006 10/05/2000 30 3.000 531.260 15 2 2 792 1.000 7. número de ações integralizadas e principais acionistas foram obtidos nos arquivos “Formulário de Referência” de 2010 e “ITR” de 30 de setembro de 2010.727 2.547 9.708.652 453.000 10.775.725.845.8 Cédula de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título representativo de créditos imobiliários. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser integral.032. ou fracionária.283 4. desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas representam.1.475.700 500.

na forma escritural. Negociação: Diretamente entre as partes interessadas. ficando o cessionário.106 ü ü Lastro: Créditos Imobiliários. sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula. mencionando-se apenas o número. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. quando representado por CCI emitida sob a forma escritural. endosso. está dispensada de averbação no registro de imóveis. ü ü ü Pagamento: Pagamentos de principal e juros são feitos em parcelas periódica ou única no vencimento. ü Forma e Registro: Escritural ou cartular. a emissão da cédula deverá ser averbada em registro de imóveis. devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. . Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória. ü A cessão de crédito garantido por direito real. Transferência: Na forma cartular. A emissão da cédula sob a forma escritural é feita mediante escritura pública ou instrumento particular. ü ü Sistema de Registro:CETIP e BM&FBOVESPA. Liquidação Financeira:ETIP. investido na propriedade fiduciária. no caso de contrato de alienação fiduciária. ü A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário. a série e a instituição custodiante da CCI.

Exemplo operação de CRI “Pulverizado” de uma das principais secutirizadora do mercado a “Brazilian Securities”. Estes créditos são securitizados e utilizados para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que são disponibilizados para investidores interessados nestes títulos. .107 4. Figura 1 – Modelo de securitização Este é o modelo utilizado por países onde o credito imobiliário é mais desenvolvido e deve se desenvolver muito no mercado brasileiro. que são lastreados em contratos de compra e venda de imóveis residenciais ou comercias de empreendimentos concluídos ou não.2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO A Secutirizadora adquire os créditos imobiliários de construtoras ou incorporadoras. que tem como garantia os créditos imobiliários.

encontramos algumas outras definições para o lucro conforme citado por GUERREIRO (1991): “. governo..” (Adam Smith) “. as relações e o bem-estar dos “stakeholders”. Abaixo.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE a) Margem= Lucro/Receita A margem mede a rentabilidade sobre as receitas.quantia que uma pessoa pode consumir durante um período de tempo e estar tão bem no final do período como estava no início. proprietários. o lucro é o rendimento residual obtido por uma operação de compra e venda ou de produção depois de pagos os custos. fornecedores.108 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR Por Augusto Tomio Yokoyama 5. Sem o lucro. etc) ficam prejudicados..” (Chang) “é imaginado como o fluxo de riqueza ou serviços em excesso àquele necessário para manter o capital constante.1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO Segundo o dicionário da Editora Porto.” (Hendriksen) Muito se discute se o lucro é o principal objetivo da empresa. 5. o que não pode ser negado é que ele é um dos fatores principais e essenciais para a sobrevivência e longevidade da companhia. credores. . ou grupos de interesse (funcionários. clientes..quantia máxima que a firma pode distribuir como dividendos e ainda esperar estar tão bem no final do período como ela estava no começo.quantia que pode ser consumida sem prejudicar o capital..” (Hicks) “.. mede a eficácia do uso dos ativos da empresa para gerar resultado. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA expressa a rentabilidade sobre o ativo..

p. d) LPA (lucro por ação) = Lucro/número de ações Segundo Gitman (2008.109 c) ROE (Return on equity) = Lucro/Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. p 64). é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda). . “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas.174). A fórmula básica do EVA. adaptada de BRIGHAM et al (2001. e) EVA® O EVA® segundo Assaf Neto (2003. p.54) “O lucro por ação geralmente é utilizado para os investidores atuais e potenciais e para a administração”. WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro).

e consiste em analisar a rentabilidade de uma empresa a partir da decomposição da taxa de retorno do ativo (ROA) em Taxas de Margem de Lucro e Giro dos Negócios. Liquido = Lucro Patr. p. que indica a eficiência com que ela tem usado seus ativos para gerar vendas”: ROA = Margem de Lucro x Giro do ativo ou ROA = Lucro x Receita = Lucro Receita Ativo Ativo Se ampliarmos a visão. chegaremos ao Modelo Dupont Ajustado. aonde podemos analisar a decomposição do ROE ou retorno sobre o patrimônio líquido: ROE = Margem de Lucro x Giro do ativo x Alavancagem Financeira sendo GAF= (Passivo + PL)/PL ou simplesmente GAF= Ativo/PL. ROE = Lucro x Receita x Receita Ativo Ativo Patr. inicialmente. Segundo Gitman (2008. com seu giro do ativo total. dentro da empresa americana DuPont. Liquido L . 60) o sistema DuPont “reúne. a margem de lucro líquido. considerando o grau de alavancagem financeira no modelo.3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT Esta metodologia surgiu na década de 20. que mede a rentabilidade das vendas da empresa .110 5.

estamos verificando qual a participação de recursos de terceiros no financiamento das atividades da empresa. sobre a formula modificada DuPont Brigham e Houston (1999. 97) concluem: “. p. quando a taxa de retorno de investimento é maior que o custo de capital.. é negativa (ou desfavorável) quando se está pagando um custo de capital superior ao retorno gerado pelo próprio negócio”. Diz-se que a alavancagem é positiva (ou favorável).. Segundo KASSAI et al (2007. a fórmula DuPont mostra como a margem líquida. o giro do ativo e a utilização de capital de terceiros interagem para determinar o retorno sobre o patrimônio líquido”. Se a companhia utilizar somente capital próprio.33): “O efeito de alavancagem pode ser benéfico ou não para uma empresa.111 Ao calcularmos o grau de alavancagem financeira (GAF). Assim. a taxa de retorno sobre os ativos (ROA) seria igual à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido (ROE). ao contrário. . p.

112 Por fim. é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária. conforme abaixo: Figura 2 .Balanço Patrimonial e demonstração de resultado Fonte: Gitman (1997) .

O. estes são contabilizados proporcionalmente à evolução do empreendimento medida pelo custo da obra realizado (incluindo terreno e projetos) dividido pelo custo total orçado.C. O dilema está em quando as incorporadoras devem reconhecer seus resultados: ao longo da construção do empreendimento ou somente no término (entrega das chaves).O. Até o momento não existe consenso entre os participantes do mercado e os órgãos reguladores.113 Vale ressaltar que as demonstrações das empresas incorporadoras analisadas estão seguindo o método P. que se não forem revisados periodicamente.C. IFRIC. . ou seja. Os valores recebidos e superiores às receitas contabilizadas são registrados como adiantamento de clientes. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. que adota como critério a transferência contínua de riscos e benefícios ao comprador. estão diretamente relacionados ao custo orçado do empreendimento. Recentemente algumas empresas do setor reconheceram estouros em seus orçamentos e tiveram impactos relevantes e negativos em seus demonstrativos. assim as empresas continuam apresentando os balanços pelo método P. Esta forma de reconhecimento foi motivo de discussões nos últimos anos com a aderência do Brasil ao IFRS. Este percentual é aplicado sobre o valor da venda. e aguardam novos pronunciamentos e esclarecimentos por parte do IASB. sendo o valor resultante contabilizado como contas a receber. poderão causar forte impacto quando do término da obra (positiva ou negativamente). o reconhecimento das receitas e custos e consequentemente dos resultados. CVM e CPC. Assim.

Segundo Padoveze (2004. Precisamos separar estes conceitos distintos. p. . p. p. em especial o balanço patrimonial e o demonstrativo de resultados do exercício. pensando em lucratividade. segundo Netto (1999.36).1 BALANÇO PATRIMONIAL O Balanço Patrimonial. Apresenta o resumo dos recursos e das obrigações de uma empresa em determinado momento ou exercício. é um dos principais relatórios financeiros de uma empresa e procura refletir a posição financeira em determinado momento da vida dessa empresa.2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) Também conhecido como demonstrativo de lucros e perdas. 6. a lucratividade é o lucro líquido dividido pela receita líquida. utilizaremos os demonstrativos financeiros das empresas de capital aberto que serão analisadas.1999.59). chamado de lucro líquido do exercício. chegando ao percentual de lucro obtido sobre as vendas. o demonstrativo de resultados do exercício apresenta as receitas e despesas em dado período (Netto. 6. além da fundamentação teórica mencionada abaixo. Quando as despesas excedem as receitas é chamado de prejuízo líquido do exercício.114 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Para o estudo proposto.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE É comum ouvirmos empresários mencionando sobre a rentabilidade do seu negócio. 20). Informa também o quanto as receitas excederam as despesas. 6.

. p. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA mensura sua eficiência global em gerar lucros a partir dos ativos (Gitman. Na tentativa de identificar o sucesso ou fracasso de seu negócio as empresas analisam a rentabilidade. 6. Portanto. segundo Gitman (1984. mensura a percentagem de cada unidade monetária de vendas que sobra após a empresa pagar por seus produtos. vendas e investimentos. p. essa análise é feita com base no resultado econômico. Enquanto a lucratividade reflete os ganhos imediatos do negócio. isto é quanto renderam os investimentos e. a rentabilidade é o lucro líquido dividido pelo patrimônio (valor encontrado no balanço patrimonial da empresa). Dentre os principais indicadores. os índices de rentabilidade mostram qual a rentabilidade dos capitais investidos. Ainda segundo Padoveze (2004.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE Os indicadores de rentabilidade permitem avaliar os lucros de determinada empresa em relação a um dado nível de vendas.1984. a rentabilidade mostra qual é o retorno sobre o investimento que foi feito na empresa em longo prazo. portanto. qual o grau de sucesso ou fracasso econômico da empresa.115 Já a rentabilidade indica o percentual de remuneração do capital investido na empresa.20). do patrimônio ou do capital investido. de ativos. p.142). Mensura a rentabilidade sobre as receitas (vendas).142). elencamos: a) Margem = Lucro / Receita (Vendas) A margem bruta.

não levando em consideração a estrutura ou alavancagem financeira das empresas.1984. . Para isso. nosso enfoque será na rentabilidade operacional. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado e) NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda) f) WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro).174). d) EVA O EVA.142). é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas (Gitman. 6. Portanto. buscaremos entender e analisar a margem operacional e o giro da receita sobre o capital investido das principais companhias do setor. utilizaremos o indicador ROCE.116 c) ROE (Return on equity) = Lucro / Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. p. tão pouco o custo do capital das mesmas. A fórmula básica do EVA. adaptada de BRIGHAM et al (2001.5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) Para este estudo específico. p. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. p 64). segundo Assaf Neto (2003.

99). p. NOPAT = EBIT – IR ou NOPAT = Receita Líquida (-) Custos e Despesas Operacionais (-) Depreciação e Impostos. ROCE (Return on Capital Employed) = Retorno sobre o capital empregado ROCE = ___NOPAT________ Receita Líquida x Receita Líquida____ Capital Empregado Onde: NOPAT (“Net Operating Profit After Taxes”) Em português é conhecido como lucro operacional líquido após impostos e representa o lucro gerado pelas operações.1 Receita Líquida É a Receita Bruta subtraindo as Deduções (deduções das vendas. “o retorno sobre o capital pode ser escrito como uma função da margem de lucro operacional sobre vendas e seu índice de giro de capital”. 6. 2011. p. .117 Segundo Damodaran (2004.5. EBIT ("Earnings Before Interest and Taxes") Em português é conhecido pela sigla LAJIR. 94). Permite estimar o resultado das operações sem a inclusão das receitas ou despesas financeiras. p. independentemente de como elas são financiadas (STEWART. que significa "Lucro Antes de Juros e Imposto de Renda” e reflete o resultado das atividades operacionais da empresa.97). 2000. os abatimentos e os Impostos sobre vendas) (FERRARI.

no intuito de não distorcermos a análise da margem operacional pelas diversas estruturas societárias e fiscais praticadas pelas empresas. bem como.118 6.00% da Receita Líquida. iremos explorar em outro capítulo as diversas formas fiscais de estruturação dos projetos do setor. Para termos uma análise da margem exclusivamente operacional. pertencentes a credores (YOUNG. Porém. O'BYRN. no cálculo do NOPAT. de curto e a longos prazos. p. qualquer divergência de estrutura e planejamento fiscal. Os indicadores de rentabilidade que utilizaremos em nosso trabalho e na análise das incorporadoras serão os mencionados acima. mas dado à peculiaridade contábil do setor algumas explanações e ajustes conceituais são necessários.5. utilizaremos o EBIT ajustado excluindo o custo financeiro que é diferido dentro do custo operacional no setor imobiliário. 51). Neste tópico específico destacaremos as diversas vantagens e desvantagens fiscais que cada estrutura possui. temos: NOPAT = EBIT Ajustado – IR padrão Onde: EBIT Ajustado = EBIT + Custos Financeiros (diferido no COGS) IR padrão = 3% * Receita Líquida . apartados dos passivos não onerosos de curto prazo. o capital empregado ou investido é igual à soma do patrimônio líquido que pertence aos acionistas com os empréstimos e financiamentos. devemos excluir todo e qualquer impacto financeiro do resultado analisado. Além disso. excluindo qualquer efeito de estrutura e alavancagem financeira. Ou seja. iremos padronizar a alíquota do Imposto de Renda em 3.2 Capital Empregado O Capital Empregado é calculado a partir do Balanço Patrimonial da empresa e é a soma de todos os financiamentos da empresa. Para isso. Portanto. como contas a pagar de fornecedores e provisões para salários e imposto de renda. 2011.

Estes dois relatórios possuem “a exigência de mudanças nas estruturas de propriedade do campo e a rejeição pelos governos dos países industrializados” (MARTINS. p. Neste ano. que também gerava a destruição desenfreada dos recursos naturais” (MARTINS. Contudo a ONU participou da elaboração do relatório Dag-Hammarskjöld. o limite de desenvolvimento do planeta seria atingido. 2004. por Dennis Meadows e os pesquisadores do "Clube de Roma". “mantidos os níveis de industrialização.1). foi publicado. sendo que este complementa o de Cocoyok “afirmando que as potências coloniais concentraram as melhores terras das colônias nas mãos de uma minoria. 2004.119 7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 7.1). 2004. no máximo. a Declaração de Cocoyok. Isto provocaria a súbita redução da população e da capacidade industrial mundial (MARTINS. informava que “a causa da explosão demográfica era a pobreza.1). 2004. em 100 anos”. p. surgiram discussões e preocupações sobre os problemas relativos à degradação do meio ambiente (MARTINS. promovendo a devastação ambiental” (MARTINS. 2004. p. p. 2004). poluição. em 1975. das Nações Unidas. Tais questões “levaram a ONU a promover uma Conferência sobre o Meio Ambiente em Estocolmo (1972)” (MARTINS.1). forçando a população pobre a usar outros solos. Em 1973. p. um estudo dos Limites do Crescimento. o canadense Maurice Strong publicou o conceito de ecodesenvolvimento. 2004. Para contribuir com este tema. onde este inferia que. p. produção de alimentos e exploração dos recursos naturais. envolvendo uma crítica à sociedade industrial” (MARTINS.1).1).1 CONTEXTO HISTÓRICO Em meados da década de 60. . onde “esta teoria referia-se principalmente às regiões subdesenvolvidas.

2). ocorreu a Conferência Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável. Em 2002. 2005). a Comissão Mundial da ONU sobre o Meio Ambiente e Desenvolvimento (UNCED). mais conhecida como Rio-92. BRITO. BERNARDO. Demandava crescimento nos países desenvolvidos e subdesenvolvidos. Declaração de Princípios sobre o Uso das Florestas. 2004). que apresenta um programa de ação e planejamento do futuro de forma sustentável (GOMES. . Foram as discussões em torno do eco-desenvolvimento que deixaram o caminho aberto para o desenvolvimento sustentável. com 27 princípios voltados para a proteção ambiental e para o desenvolvimento sustentável. 2005. onde foi elaborado o Plano de Implementação que reconhece a real necessidade da conservação ambiental. gerou entre outros documentos. BRITO. escala e limites”. p. Convenção sobre Diversidade Biológica e a Convenção sobre Mudanças Climáticas” (GOMES. No ano de 1992. entre eles o princípio do pagamento pela produção de poluição que é o embrião do Protocolo de Kyoto. p. Além disso.120 Em 1987. a Agenda 21. envolvendo continuidade de crescimento para os primeiros e eliminação da pobreza para os últimos (MARTINS. 30) “a história da sustentabilidade se inicia a partir da discussão de padrões econômicos relacionados a crescimento produtivo e populacional. 2005). 7. onde este trazia o significado de desenvolvimento sustentável e não mais mostrava as críticas à sociedade industrial. apresentou o relatório Brundtland (Our Common Future). a Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento. disponibilidade de recursos. BERNARDO. mas não determina quem financiará sua aplicação em escala internacional (RIBEIRO apud GOMES.2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL Para Guilherme (2007. quatro acordos foram feitos: “Declaração do Rio. BERNARDO. BRITO.

participação da população envolvida. diz que o conceito surgiu “como uma resposta à preocupação da humanidade. o crescimento econômico tem que ser considerado como ecologicamente limitado. 2005). A ciência ao longo dos anos desenvolveu diversas tecnologias para melhor adaptar os seres humanos no ambiente em que vivem.19). solidariedade com as gerações futuras. considerando um pré-requisito fundamental para a governabilidade”. 2004.32) “a sustentabilidade é um novo paradigma de desenvolvimento. diante da crise ambiental e social que se abateu sobre o mundo desde a segunda metade do século passado. De acordo com Guilherme (2007.1). segurança social e respeito a outras culturas. por Lester Brown (fundador do Wordwatch Institute) onde definiu “comunidade sustentável como a que é capaz de satisfazer às próprias necessidades sem reduzir as oportunidades das gerações futuras” (TRIGUEIRO. programas de educação” (MARTINS. elaboração de um sistema social que garanta emprego. p. O conceito surgiu na década de 1980. . este “procura conciliar a necessidade de desenvolvimento econômico da sociedade com a promoção do desenvolvimento social e com o respeito ao meio-ambiente. e preservação ambiental de outro (GONÇALVES. p. Os caminhos do desenvolvimento seriam seis: “satisfação das necessidades básicas. protegendo assim as gerações atuais e futuras e respeitando a integridade dos recursos naturais que permitem a nossa sobrevivência na Terra.” A sustentabilidade teve origem através da constatação de que os recursos naturais que os seres vivos dependiam para viver é finito. 2008. Ainda segundo o autor. p. Esta ideia servirá para resolver as questões entre crescimento econômico e redução da miséria. Ainda segundo Guilherme (2007). preservação dos recursos naturais e do meio ambiente.121 Gonçalves (2005. satisfazendo suas necessidades pessoais e profissionais. Para ele será com a Política que se encontrará a mediação para a transição a este novo paradigma. p. o ser humano deve estar ao centro deste novo processo de desenvolvimento. porém não se atentou nas consequências negativas que traria para o meio ambiente.1). de um lado.

122 Para aprimorar os objetivos e redefinir concepções. p. precisou-se incluir o desenvolvimento econômico e social. ambiental e social. seja nos períodos de escassez” (SILVA.29). social. 2006. cultural e econômica a partir do individual para o global”. Esta concepção é para empresas que acreditam que suas atividades afetam o ambiente a qual pertencem tanto o social quanto o ambiental.18) ainda afirma que é “um processo de transformação que ocorre de forma harmoniosa nas dimensões espacial. p. ambiental.132). sendo que este ao gerar frutos poderá ser utilizado para reduzir os “consumos intermediários. espacial. sejam elas coletivas ou individuais. O crescimento durável pode promover um crescimento com um melhor rendimento de recursos. devido sua importância e também para que a deteriorização do meio ambiente fosse interrompida. que leva em consideração para o processo de tomada de decisão as dimensões: econômico-financeira. vindo de encontro com as definições de sustentabilidade e desenvolvimento sustentável (GUILHERME. p. 7.3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA De acordo com Zylbersztajn e Lins (2010) a sustentabilidade corporativa nos instiga a um novo modelo de gestão de negócio. participativo que integra a sustentabilidade econômica. . Silva (2006. pois fazem parte da cadeia de valor (ZYLBERSZTAJN. tendo em vista o alcance e a manutenção da qualidade de vida. ambiental. 2010). consolidando no conceito de desenvolvimento sustentável conforme abaixo: “é o processo político. reabilitar o meio natural e operacionalizar uma redistribuição de renda”. LINS. social e cultural. seja nos momentos de disponibilização de recursos. 2007.

123 No entanto essa sustentabilidade refere-se: “[. Zylbersztajn e Lins (2010. os compromissos éticos estão sendo exigidos às organizações por toda sociedade. onde cada vez mais. 2010. p.. . 2010). mas também trazendo os resultados para os demais da cadeia produtiva. não sendo aceitável apresentá-los como oponentes uns dos outros e sim como fundamentais e inseparáveis no mesmo processo. “As empresas têm como missão fundamental fazer com que a sustentabilidade seja fator de referência em um mercado no qual o produto final não representa apenas o lucro financeiro. O desempenho das empresas deve ser analisado não somente pelos aspectos econômico-financeiros. ambientais e sociais na condução das empresas. que as empresas que não adaptarem este conceito a gestão de negócios e marketing e a ações concretas. Para Lemme (2010) o conceito parte do equilíbrio entre os fatores financeiros. terão dificuldades para se mantiver nos próximos anos. 2010.XV). mas também a incorporação do social à sustentabilidade ambiental” (KLABIN. Esta é uma tendência mundial. Para Zylbersztajn e Lins (2010) a pressão que atualmente a sociedade e o mercado estão fazendo é tão grande. LINS. LINS. XVI) destacam que “sustentabilidade corporativa não é assistencialismo nem filantropia”.] à forma de se fazer negócios. levando em consideração também o impacto ao meio ambiente (ZYLBERSZTAJN. p..8). bem como ao tipo de negócios que uma empresa pretende desenvolver. prestação de contas e compromissos públicos e requer disposição para a quebra de paradigmas” (ZYLBERSZTAJN. relacionamento com partes interessadas. p. Ela abrange processos produtivos.

“No campo social. 1 Partes interessadas que devem estar de acordo com as práticas de governança corporativa executadas pela empresa. com o objetivo de alcançar os resultados das empresas de longo prazo e a melhora na qualidade de vida das pessoas desta e das futuras gerações(LEMME. Lemme (2010) afirma que ao compreender a ligação entre a empresa com o ambiente natural e social. . com a decisão “entre cumprir apenas as leis ou antecipar-se a elas como posicionamento estratégico. aproximando a comunidade empresarial dos diversos stakeholders1 envolvidos nas questões socioambientais. até mesmo modelo. “[. p. Sua rentabilidade pode ser influenciada pela capacidade de compreender.. capacitação tecnológica e liderança de marcas. os gestores poderão ajudá-la a conseguir uma posição de liderança em seus ramos de atividades. tornando-a pioneira.” Essa relação trará uma melhor distribuição dos recursos das companhias e do planeta. como imagem institucional.” Lembrando que com a inclusão dos grupos antes excluídos. p. 2010.41). “As dificuldades existentes podem ser geradoras de oportunidades. alterando suas decisões e valores.124 Em decorrência aos impactos causados pelos Homens ao meio ambiente. as empresas ganham um vasto publico que terá acesso aos serviços e produtos ofertados. a intensificação dos conflitos étnicos e a violência urbana chamam a atenção para a necessidade de refletir sobre o impacto recíproco de longo prazo entre desenvolvimento econômico e social. para que os resultados das empresas possam se sustentar no longo prazo é necessário preservar e desenvolver essas duas formas de capital.. Assim. as empresas terão que lidar cada vez mais frequente.39). o natural e o humano.39). 2010.p. e fortalecendo seus ativos intangíveis.] a atividade das empresas desenvolve-se em um contexto socioambiental que condiciona a qualidade e a disponibilidade de dois tipos fundamentais de capital.39). as empresas terão restrições operacionais ou criarão novas oportunidades.p. em equilíbrio com os capitais industrial e financeiro”(LEMME. criando uma excelente oportunidade para os negócios (LEMME. Com uma nova mentalidade e fiscalização da sociedade. reagir e se antecipar a essas mudanças em seu ambiente de atuação” (LEMME. 2010. 2010.

que as empresas. redução ou absorção e transferência dele. máquinas e pessoal. . b) Crescimento de receitas: “decorrente da diferenciação dos produtos e de seu posicionamento nos mercados.52). refletindo-se nos fatores críticos de sucesso.125 O aspecto socioambiental deve estar interligado “à estratégia da empresa e à dinâmica operacional. 2010. algumas vezes em conjunto com a rotulagem ambiental” (LEMME. p. Segundo Lemme (2010. p. pois será nesta análise que será calculado o desconto do prêmio para as empresas que representarem o menor risco de problemas futuros.53).52) um dos maiores desafios dos gestores em gerir a organização com o conceito de sustentabilidade é “identificar a relação entre sustentabilidade corporativa e desempenho empresarial” e para isto segue quatro formas de estabelecer esta relação: a) Inovação tecnológica ou gerencial: para cada inovação e melhora nos processos. p. “A dificuldade dos atuais modelos de gestão empresarial em lidar com o esgotamento dos recursos naturais e a degradação social gera um conjunto de oportunidades estratégicas para as empresas” (LEMME. 2010. p. indicadores de desempenho e cadeia de valor” (LEMME. obtendo redução tanto dos custos operacionais quando dos impactos ambientais ao longo da cadeia produtiva. 2010.60). d) Acessar fontes de financiamento com a respectiva redução do custo de capital: “As mais importantes fontes internacionais e nacionais para financiamentos de longo prazo de projetos e empresas seguem padrões claros de requisitos socioambientais” (LEMME. buscarão a prevenção.56). mas é com a gestão do risco. p. mediante apólices. aumenta a eficiência na utilização dos insumos. c) Gerenciamento de riscos operacionais: com o valor dos ativos e impactos socioambientais formulam-se as apólices de seguro. 2010.

surgiu o tripé da sustentabilidade ou triple bottom line (TBL). Lemme (2010) diz que ao aplicar a gestão sustentável em um grupo de fornecedores. Estes devem seguir juntos como alicerces para a prosperidade e bemestar para todas as formas de vida da Terra. Para Lemme (2010. além disso. para quem o modelo de negócios tradicional. 2010). p.126 Estas podem surgir com a criação de tecnologias mais limpas e inovações tecnológicas que gerarão vantagens competitivas sustentáveis.61) as empresas precisam identificar problemas e oportunidades com perguntas e respostas que façam sentido no longo prazo. o questionamento não deve só mostrar quanto custará para aplicar o conceito de sustentabilidade para a realidade da empresa.. “na expressão original cunhada por John Elkington. além da financeira” (ZYLBERSZTAJN. . XVI). mas também deve trazer as oportunidades para acompanhar a implantação. 2010. O desempenho corporativo e a sustentabilidade precisam estar ligados ao modelo de negócio. LINS. Esta requer “conhecimento. paciência e persistência”. disseminando as práticas adotadas a toda cadeia de suprimentos. Ainda segundo Lemme (2010) nenhuma empresa consegue sobreviver sem resultados financeiros. p. 7.]expande-se para um novo modelo ao contemplar a performance ambiental e social da companhia..4 TRIPLE BOTTOM LINE Em decorrência a necessidade de equilíbrio das 3 dimensões: ambiental. por esta razão não faz sentido confrontá-los com resultados socioambientais. situado e inserido na cadeia de valor e planejamento e operação respectivamente (LEMME. [. habilidade. a empresa poderá criar um efeito multiplicador. econômico e social.

e uma relação “viável” (viable) para a Economia e o Meio Ambiente.4).127 Figura 3 . Por fim o conceito de sustentabilidade encontra-se no centro das dimensões. onde há uma relação “suportável” (bearable) entre o Meio Ambiente (environment) e a Sociedade (social). p. os outros também não se sustentam sem a contrapartida de desenvolvimento econômico da empresa”. Segundo Lima et al. inovar e progredir para se tornarem competitivas. diz que os três lados devem possuir pesos iguais. Ainda para Arrebola (2004. este conceito “é utilizado para refletir esses três fatores de uma organização e buscar minimizar possíveis danos resultantes da atuação empresarial”. onde terão que se adaptar as novas realidades.4). “equitativa” (equitable) para a Sociedade e a Economia (economic). e diante desta visão Epelbaum (2004) acrescenta que com a gestão sustentável a empresa conseguirá atingir bons resultados nas áreas econômica. ambiental e social. . p. Arrebola (2004.Triple Bottom Line Fonte: Dreosvg. 2009 A figura 3 mostra a ligação entre as três dimensões. o impacto direto na organização das três dimensões. (2009) a figura representa também. “pois da mesma maneira que o desenvolvimento econômico não se sustenta sem uma contrapartida ambiental e social.

Para Norman e MacDonald (2003. mas ela traz o equilíbrio necessário entre a oferta de bens e serviços com seu uso e disponibilidade.12). (NORMAN. um maior comprometimento dos funcionários. mas acreditam também que este conceito vem mudando com a sustentabilidade. 2010. “do cumprimento integral das obrigações para a sociedade. tradução nossa). os funcionários. calculadas. de acordo com seus limites e usando de forma sustentável. assim como as informações financeiras que já passam por esse processos há mais de um século”.3. p. (2009) a tendência para as empresas ao aplicarem o conceito e as práticas do TBL é de ter uma gestão clara e consciente com relação a sua missão. Com isso. . clientes. ou seja. contribuindo para seu crescimento e solidez no mercado. e fornecedores que devem ser medidas.1. moedas virtuais sem lastro econômico”. MACDONALD. elas conseguirão um ambiente de trabalho melhor. que passaram a criar. tradução nossa). Para Klabin (2010. p. é uma ferramenta de alerta precoce que lhe permite reagir mais rapidamente a mudanças no comportamento dos stakeholderse as incorporar na estratégia antecipando-se". 2003. relacionamentos mais concretos com seus clientes e fornecedores. p. pois “a maior parte dos valores que circulam no mercado não tem lastro nem em produto. nem nas relações que deveriam reger o conceito fundamental de lucro”. o conceito de lucro foi modificado ao longo dos anos “pelos modelos econômicos liberais. não podendo ser definido como lucro um resultado calculado antes da consideração das reduções na base do capital” (LEMME. auditadas e reportadas. Klabin (2010) acredita que o novo modelo de desenvolvimento sustentável estará pronto quando a referência de lucro estiver interligada aos recursos naturais. a aplicação do Triple Bottom Line é feita através. artificialmente. TBL é "uma valiosa ferramenta de gestão. tendo uma melhora em sua imagem perante a sociedade.128 De acordo com Lima et al. p. “O conceito de TBL ressalta que a sustentação dos resultados das empresas no longo prazo depende da conservação e do desenvolvimento das diversas formas de capital.39).

ponto este que ainda se desconhece. “O conceito econômico na base do lucro em si não é ético porque ignora a importância e a responsabilidade da empresa com relação ao contexto socioeconômico em que ela opera” (KLABIN. De acordo com Norman e MacDonald (2003. Para Klabin (2010. é a recuperação da ética para o modelo econômico. mas implica na ultrapassagem do econômico: não pela rejeição da eficiência econômica e nem pela abdicação do crescimento econômico. que possam acompanhar se a inclusão social está sendo feita e de que forma. muito importante. Sachs apud Bellen (2005. 2005).1 Dimensão Social “A dimensão de sustentabilidade social inerente ao conceito. gerando. tradução nossa).37) afirma que “a sustentabilidade social refere-se a um processo de desenvolvimento que leve a um crescimento estável com distribuição equitativa de renda. p. por fim divulgar as informações para todos os interessados. p.129 7. não diz respeito apenas ao estabelecimento de limites ou restrições à persistência do desenvolvimento. 2003. Segundo Klabin (2010) o nível da sociedade mais pobre poderá empurrar as empresas para um novo modelo de desenvolvimento. deve ser obtido também com o redirecionamento das riquezas globais”.9). a diminuição das atuais diferenças entre os diversos níveis na sociedade e a melhoria das condições de vida das populações”. mas pela colocação dos mesmos a serviço de um novo projeto societário” (GONÇALVES. Estes indicadores permitirão: que as empresas com desempenho social bom sejam mais rentáveis ao longo do tempo. incluindo os stakeholders (NORMAN. ou seja.11) “O desenvolvimento futuro não poderá ser alcançado apenas mediante o aumento das rendas individuais. o qual poderão ser auditados e compostos em relatórios. MACDONALD. Existem vários níveis de inclusão social neste conceito e um deles. tradução nossa). com isso. 2010. . existem maneiras de medir a performance social das organizações de forma objetiva com base em indicadores.4. p.

armazenamento e transporte de resíduos perigosos. acreditam que a performance social (e ambiental) pode ser medida de forma bastante objetiva.37) afirma que “sustentabilidade ecológica significa ampliar a capacidade do planeta pela utilização do potencial encontrado nos diversos ecossistemas. Sachs apud Bellen (2005. “Entretanto. MACDONALD.4. p. sendo que as grandes nações já reconhecem a urgência dos problemas ambientais.2 Dimensão Ambiental A questão ambiental tornou-se uma preocupação global nas últimas décadas. ignorando ou desconhecendo suas causas” (MARTINS. A degradação ambiental é o resultado de um processo social. em consequência ao modo como a sociedade utiliza os recursos naturais. dentre eles: “a destruição da camada de ozônio. Os problemas ambientais não serão resolvidos de forma individual. 2004. p.1). 2003. 2004.130 “Os defensores do TBL. tradução nossa). perda de biodiversidade” (MARTINS. ao mesmo tempo em que se mantém a sua deterioração em um nível mínimo”. . alterações climáticas. a complexidade dos problemas ambientais exige mais do que medidas pontuais que busquem resolver problemas a partir de seus efeitos. pressão populacional sobre os recursos naturais. desertificação. 2004). p.1). p. para isto será necessário inserir uma abordagem diferente de compreensão com relação à qualidade ambiental onde estará ligada ao processo de desenvolvimento adotado pelas nações (MARTINS. poluição hídrica e atmosférica. e que as empresas devem usar esses resultados. 7.4. a fim de melhorar seu desempenho social (e ambiental)” (NORMAN.

“define os requisitos e critérios para que empreendimentos comerciais e residenciais sejam classificados como construção sustentável” (ALMEIDA. “O alinhamento estratégico da gestão ambiental ao core business permite a definição da matriz dos negócios corporativos e principalmente de portfólio de produtos verdes. GUIMARÃES. “A interlocução e engajamento dos stakeholders.] para atender a pressão da sociedade ou de ambientalistas”. p. 2009. A Leadership in Energy and Environment Design (Leed).131 Segundo Almeida. O segmento da construção civil já possui organização certificadora de empreendimentos sustentáveis. KRUGLIANSKAS... aqueles tecnologicamente compatíveis com os requisitos da sustentabilidade e das necessidades dos consumidores” ( ALMEIDA. Kruglianskas e Guimarães (2009. p.23) “torna-se fundamental a mudança da cultura organizacional tipicamente reativa. demonstram que é possível obter resultados positivos diante as expectativas dos stakeholders e acionistas e também estarão preparadas para a nova realidade e exigências dos mercados. resultante de sua estratégia vinculada a responsabilidade da empresa frente às futuras gerações. p.5). p. Kruglianskas e Guimarães (2009) as empresas que já tiveram experiências com a gestão ambiental. sempre propensa a resolver os problemas que envolvem as questões socioambientais [. ética.26). 2009. .27). KRUGLIANSKAS. 2009. GUIMARÃES. Os autores acreditam que as empresas devem guiar este assunto de forma proativa e de acordo com os padrões de gerenciamento de impacto do meio ambiente. Para Almeida. transparência e integridade são condições fundamentais para a existência da gestão socioambiental” (LIMA et al.

. afirma Lima et al. Sustentabilidade de espaço: preservando a biodiversidade do local. relações éticas e transparentes. RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA De acordo com Filho (2006. Sustentabilidade de matérias: utilizando materiais certificados e sem compostos voláteis. Já para Lima et al. A responsabilidade social tornou-se fator de competitividade para as empresas.5 Eficiência energética: aproveitar a luz do dia reduzindo o consumo da energia elétrica. Segundo Norman e MacDonald (2003. 2009): ü ü ü ü 7. (2009) a empresa que se comprometer com a responsabilidade social se tornará agente de mudanças culturais. “a responsabilidade social e ética deve ajudar a empresa a sustentar seus lucros no longo prazo”. Para Neto e Froés (2001) este conceito surgiu quando os empresários perceberam que os problemas sociais estavam atrapalhando o andamento de seus negócios.5. Racionalidade no uso da água: utilizar alternativas eficientes para o reuso da água e equipamentos que diminuam o consumo. tradução nossa). p. o respeito pelas pessoas. possuindo um grande diferencial no mercado.24) responsabilidade social corporativa são “as decisões de negócios tomadas com base em valores éticos que incorporam as dimensões legais. melhorando seu relacionamento com seus stakeholders. GUIMARÃES. comunidade e meio ambiente”. p. KRUGLIANSKAS. (2009). o empreendimento sustentável está de acordo com os seguintes conceitos (ALMEIDA. A empresa que possuir princípios socialmente responsáveis estará cumprindo além das obrigações legais.132 A base destes critérios e requisitos vai além da preocupação com a produção de resíduos e reciclagem.

práticas e responsabilidade social são importantes funções de governança corporativa e gestão. p. 2009). “extrapolando as fronteiras empresariais clássicas e fazendo com que os empresários busquem novos paradigmas em termos de gestão empresarial”. Com a responsabilidade social a imagem institucional e a marca são valorizadas. sobre o quão bem uma empresa está fazendo a este respeito” (NORMAN.133 “Se acreditamos que os negócios éticos. As dimensões internas são relacionadas às atividades para o cliente interno das organizações. MACDONALD. 2003. melhorias no clima. . acionistas e outras partes interessadas. “Dessa forma. 1) diz que a este movimento busca novas relações éticas tanto internas quanto externas. Afirma também que a comunicação é importante para identificar problemas e buscar suas soluções. p. treinamentos. segurança e qualidade de vida. há um maior vinculo com todos os envolvidos. ou seja. então devemos desenvolver ferramentas que tornam mais transparente para os gestores. 2009. (2009) para as organizações administrarem melhor seus riscos é preciso ter responsabilidade social. apoio a projetos ambientais e as organizações não governamentais (LIMA.1. social e ambiental” (LIMA et al. De acordo com Lima et al. investimento social. 2007).5). As externas correspondem às atividades sociais relacionadas à sociedade. tradução nossa). p. como voluntariado. Lima (2007. o valor em longo prazo da implementação da responsabilidade social e ambiental para os acionistas e stakeholders será tanto maior quanto a organização conseguir entregar e obter desempenho superior nestas três dimensões: econômica. pois um de seus princípios é a transparência e o diálogo. criando uma maior estabilidade e longevidade da empresa (LIMA et al.

33) a responsabilidade ampla é dividida em 2 visões: a moderna. “O capital reputacional é formado por varias dimensões que moldam a sua imagem.48). 2006. p. p. Reputação corporativa é definida por Filho (2006. que “defende as ações de responsabilidade social mesmo que não tragam retornos para a empresa”. e a filantrópica. . legal e econômica. Segundo Filho (2006. p. de acordo com os códigos informais estabelecidos” (FILHO. a reputação positiva da empresa pode ser fator fundamental para sua sobrevivência.” Essas dimensões dão uma “boa reputação e trazem vantagens competitivas sustentáveis às empresas no longo prazo”. a curva de demanda para os produtos dessa corporação”.52) com a integração dos mercados. de forma vantajosa. gerações e a consequência são seus produtos. p. A dimensão econômica está ligada a responsabilidade da empresa em se manter/crescer ao longo dos anos. Para Filho (2006. sendo que três são fundamentais: ética.52) afirma que “é possível que as ações que aprimoram a imagem pública de uma corporação mudem. Filho (2006) diz que responsabilidade social pode ser vista de uma forma ampla. tendo como resultante o seu status moral e socioeconômico”. “O capital reputacional é aquela porção do valor de mercado da empresa que pode ser atribuída à percepção da firma como uma corporação de boa conduta no mercado” (FILHO. 2006.50). A dimensão legal contempla “o enquadramento da conduta da empresa em regras formais estabelecidas” e por fim a ética que “amplia o enfoque.50) como “o produto de um processo competitivo no qual a firma sinaliza suas características distintas para o público(interno e externo à empresa). compreendendo as atividades ligadas ao negócio que vão além das responsabilidades clássicas e de visão estreita que possuem único objetivo de maximizar valor ao acionista. p. p. Filho (2006. “de que no longo prazo as ações de responsabilidade social trazem benefícios para a empresa”. pois a conduta ética pressupõe comportamento além do formalismo legal. serviços e a geração de valores. Com isso.134 A responsabilidade social pode ser dividida em quatro dimensões.

“Minimizando riscos de perdas de reputação”. que desejam maior transparência entre si e os gestores e equidade entre as partes acionárias minoritárias e majoritárias”.135 A responsabilidade social. As empresas criam a governança para lidar com as delegações de poderes. p. p. 2006. O conceito. equidade. baseia-se em princípios de transparência.50). p. 2006. segundo Filho (2006. auditoria independente e conselho fiscal. para sustentar o crescimento (FILHO. com a finalidade de otimizar o desempenho da empresa e facilitar o acesso ao capital” (FILHO.83). ante os gestores que conduzem a organização” (FILHO. “São as práticas e os relacionamentos entre os acionistas/cotistas. Cada vez mais as empresas ao crescerem precisam revisar suas estruturas de capital. conselho de administração. 2006. entre os quais as comunidades que podem se beneficiar de ações sociais por parte das organizações” (FILHO. Filho (2006.85). Para Filho (2006. . a “empresa com capital pulverizado. com mecanismos transparentes de governança. as ações sociais implementadas devem estar ligadas à lógica da agregação de valor à empresa”. segundo Filho (2006).83). especialmente aos minoritários. p. p. 80) afirma que “governança corporativa trata dos mecanismos externos e internos para alinhamento de interesses entre gestores e os acionistas. de que as empresas possuem responsabilidades sociais para com um amplo conjunto de agentes.66) pode criar ou manter o capital reputacional sob os aspectos abaixo: ü ü “Criando vantagens competitivas. aprimorando a capacidade da empresa em atrair e manter recursos”. De acordo com Filho (2006. diretoria.76). prestação de contas e ética. p. “As ações sociais estão inseridas na visão da teoria dos stakeholders. 2006). “governança trata da minimização de assimetrias e conflitos de interesse à delegação de poder”. “As práticas de governança corporativa constituem uma forma de proteção aos acionistas. p.

.. A empresa precisa buscar o lucro pelas vias legais e éticas. o sistema de remuneração e a estrutura de capital da organização” (FILHO.136 O alinhamento dos interesses das organizações envolvem mecanismos externos e internos.] são o próprio sistema legal e regulatório e o mercado de capitais”. “Os mecanismos de governança corporativa são fundamentais para que esse processo se consolide na prática” (FILHO.99). 2006. p. “Os mecanismos externos [. Esta busca está ligada a responsabilidade econômica que faz parte da responsabilidade social corporativa..98). p. 2006. Já os internos “são representados pelo papel do conselho.

Ativos de Investimento podem ser caracterizados em classes gerais de ativos. imóveis. O tempo em que você passará estudando esse livro (sem mencionar o seu custo) também é um investimento de tempo e de esforço. mercadorias.1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO Segundo Kane. quanto o risco do investimento. obrigações. um indivíduo pode comprar ações na esperança de que futuros resultados monetários destas ações justifiquem tanto o tempo em que o dinheiro dele estará empatado. A decisão sobre a alocação de ativos é a escolha entre classes gerais de ativos. Os investidores tomam dois tipos de decisão ao construir as suas carteiras. Embora dois investimentos sejam diversos em muitas maneiras. na expectativa de se beneficiar deste sacrifício depois. como ações. e assim por diante. enquanto que a decisão sobre a seleção de títulos é a escolha de quais títulos específicos possui em cada classe de ativo. compartilham um atributo-chave que é central a todos os investimentos: você sacrifica algo de valor agora. Por exemplo. pag 28) (*01) um investimento é o compromisso atual de dinheiro ou de outros recursos na expectativa de colher benefícios futuros.137 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 8. Marcus e Bodie (2000. .

e loteamentos residenciais e de lazer. em 2002. como um “porto-seguro” em tempos de crise. por exemplo. houve um aumento na venda de imóveis residenciais de alto padrão.138 8. gerando incertezas nos investidores (Dias.1. pag 26)*02 refere que a ideia de que investimento em imóveis é considerado.7 a 0.7 a 1. com uma rentabilidade calculada em torno de 0.9% ao mês. Em 2002. tendo em vista que o governo. Ao contrario quando o patrimônio esta em investimentos financeiros o mesmo pode sofrer uma desvalorização muito grande no curto prazo podendo não compensar a espera para recuperação em longo prazo. Os Fundos de Investimento Imobiliário também apresentaram aumento na procura por seus títulos nesse mesmo ano. 2002). 2002). Vemos desta maneira que uma maneira encontrada pelos investidores de preservar o seu patrimônio é o de investir em ativos. quando que no longo prazo o patrimônio se mantém seguro.00% ao mês) (Campos 27 de maio de 2002). alterou a regra da contabilização dos ganhos dos fundos de investimentos financeiros. em geral. pois também seriam vistos como uma aplicação segura para parcela dos investidores que desconfiavam do sistema bancário ou temiam a desvalorização da moeda (Pauliquevis. além da maior procura por unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0. . ano de incertezas econômicas e políticas no Brasil. A desconfiança com relação a ativos financeiros também estimulou o mercado.1 Investimento em Ativos Segundo Botelho (2007. neste caso mesmo que haja uma desvalorização devido a uma possível instabilidade econômica essa desvalorização se ocorre no curto prazo.

Markus e Bodie. como ações e obrigações.2 Investimento Fundos Imobiliários Segundo Kane.1. Esses títulos nada mais são do que pedaços de papel (ou entradas em um computador) e não contribuem diretamente para a capacidade produtiva de uma economia. os bens e os serviços que seus membros conseguem criar. desta forma. mas podemos comprar ações da General Motors ou da Toyota e. . ou possuir títulos de um fundo de investimento que financia o setor. Em vez disso. Marcus e Bodie (2000. Os Ativos financeiros são reivindicações pela renda gerada por ativos reais (ou reivindicações pela renda do governo). participar na renda derivada da produção de automóveis.139 8. pode não ser possível para um pequeno investidor construir um edifício. esses ativos são o meio pelo qual os indivíduos em economias bem desenvolvidas reivindicam os seus direitos sobre os ativos reais. as máquinas e o conhecimento que pode ser usado para produzir bens e serviços. os prédios. isto é. Em oposição a esses ativos reais estão os ativos financeiros. Esta capacidade é uma função dos ativos reais da economia: A terra. Usando o exemplo de Kane. Não podemos ser donos de nossa própria fábrica de automóveis. pag 24) *01 a riqueza material de uma sociedade é basicamente determinada pela capacidade produtiva de sua economia. mas este pode em sua esfera possuir ações de uma respectiva empresa.

Em 2007 a EZTEC iniciou sua operação na bolsa. Esta reorganização teve como objetivo principal.140 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC As atividades da EZTEC. Com isso sua operação vem sendo conduzida por sociedades operacionais e administradas pelos acionistas fundadores.Apresentação Corporativa EZTEC 1 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) . Em 2006 a companhia passou por uma reorganização societária onde se criou a EZTEC Empreendimentos e Participações S. construção e incorporação.A e fez-se a transferência de ativos ligados ao ramo imobiliário. a criação de uma estrutura societária que permitisse listar suas ações ordinárias no Novo Mercado e assim promover as suas atividades como engenharia. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. sob comando de seus fundadores Srs. empresa de engenharia. construção e incorporação imobiliária começaram em 1979. Figura 4 . Ernesto Zarzur.

A companhia atua há 32 anos na Região Metropolitana de São Paulo e é dividida em três unidades de negócios: ü ü ü Incorporação: prospectando e desenvolvendo empreendimentos que antecipam as tendências de mercado. com uma margem líquida crescente ao longo dos anos que em 2010 chegou a 38%. Imobiliária: manutenção das vendas dos empreendimentos. . gerencia sua carteira de recebíveis com enfoque comercial e estratégico.141 Ela é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais de São Paulo e se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. de forma a garantir a sustentabilidade do negócio. é administrada para ter seus custos controlados e gestão conservadora de caixa e possui o hábito de pagar seus terrenos à vista. não trabalhando com permuta. A EZTEC faz financiamento próprio com seus clientes. Engenharia e Construção: garante a qualidade e entrega no prazo.

é de buscar “melhorias no desenvolvimento de suas atividades. 2 http://ri. mas também sem correr grandes riscos. As vendas das unidades ocorrem. sempre procurando manter sua lucratividade e conservadorismo nas decisões. maximizando a lucratividade dos seus acionistas e propiciando vantagens sobre os seus concorrentes. segundo o site2.br/eztec2009/web/default_pt. ou seja. se destacando entre seus concorrentes.142 Figura 5 . etc. Sua grande experiência e expertise lhe garantem desenvolvimento de produtos competitivos com excelente qualidade. sempre focando em oportunidades de alto retorno”.com. logo no primeiro mês de lançamento. donos de terrenos. demonstrando a grande credibilidade que possui junto a seus clientes.asp?idioma=0&conta=28 . fornecedores. no geral. O objetivo da EZTEC.Apresentação Corporativa EZTEC 2 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) Com agilidade e competência a EZTEC consegue antecipar as tendências de mercado e atender a demanda de imóveis para os padrões compreendidos entre Médio e Alto Padrão. não se aventurando em grandes inovações.eztec.

que representa significativa fatia do PIB nacional. o setor da construção civil. Continuar a reduzir custos.143 Sendo assim. Eventos futuros como a Copa do Mundo e Olimpíadas além da criação do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e Programa Minha Casa Minha Vida pelo governo também contribuem para a expectativa de manutenção de crescimento nos próximos anos. A estabilidade econômica. inclusive recursos estrangeiros. o aumento de renda da população e a queda na taxa de juros associados à disponibilização de crédito e à política de diminuição de déficit habitacional voltaram a atrair fortes investimentos.1 Momento atual do setor Após muitos anos de estagnação. . fortalecendo ainda mais sua marca: ü que atua. voltou a crescer de forma acelerada nos últimos anos. maximizar eficiência de construção e manter margens elevadas. ü ü ü ü Expandir sua atuação no Estado de São Paulo e desenvolver Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado em empreendimentos mistos. 9.1. Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo. possui os seguintes pontos chaves em sua estratégia. Aperfeiçoar nossa Política de Financiamento aos Clientes com objetivo de maximizar o nosso volume e velocidade de vendas.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO 9.

construção pesada e montagem industrial. dos serviços e da indústria de equipamentos” (ABRAMAT/ FGV. 52) é dividido em dois segmentos segundo Assumpção (1996. p. . gera descontrole sobre a oferta de produtos.144 9. 20): a) O mercado é totalmente aberto e o acesso de novos entrantes. p. De acordo com Assumpção (1996. do comércio. onde o principal cliente é o setor público seguidos pelas empresas estatais e privadas. podendo ser imóveis residenciais e/ ou comerciais. sendo a velocidade média de vendas já incorrida o único balizamento para o mercado sobre a demanda. segundo ASSUMPÇÃO (1996. 21). 2010.2 Características do setor Este setor que é formado pelos “elos da indústria da construção. sendo ainda distribuídos em edificações. e edificações para exploração comercial do imóvel. especificamente a atividade de incorporação imobiliária cujas principais características são. onde o produto é estabelecido para um conjunto de clientes previamente selecionados. 15): a) Subsetor de serviços ou de obras empreitadas: caracterizado por serviços para construção de obras por empreitada e abrangendo obras de edificações. O foco deste trabalho é analisar o subsetor de empreendimentos imobiliários. da indústria de materiais. construção pesada e de montagem industrial.1. esta situação só não ocorre nos empreendimentos a “preço de custo”. p. que “contratam”a empreendedora para gerir seu empreendimento. hoteis e flats. com ou sem tradição no setor. esta não é a tradição neste mercado. entretanto. b) Subsetor de produtos – empreendimentos imobiliários ou de base imobiliária: caracterizado por obras de edificações produzidas para venda no mercado aberto. b) Não há como reconhecer a demanda já que não se conhece previamente os compradores1. p. podendo ser Shopping Centers.

que dependem da velocidade de vendas sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar. seja de capital aberto ou fechado. o “market share” está distribuído entre inúmeras empresas. estado e municípios). ou seja. a qual se sujeita às oscilações no cenário econômico e descolamento entre os custos previstos e realizados por se dar em prazos longos. d) Exceção feita aos empreendimentos com financiamento para a produção. sendo que muitos terrenos possuem mais de um dono. não existe vínculo entre as receitas de vendas. podendo oferecer também um percentual do resultado financeiro (permuta financeira). o que é denominado ‘venda na planta’. o incorporador necessita de conhecimentos específicos das legislações de cada município e às vezes da região específica dentro da mesma cidade (é o caso das Operações Urbanas em São Paulo). jurídicas além da União.145 c) Os produtos são comercializados a ‘preço fechado’ antes de se iniciar o ciclo de produção. e até mesmo sem se dispor dos projetos e especificações detalhadas para sua execução. dependendo do caso. Há ainda. compensação por impactos no trânsito entre outras. podem variar bastante conforme a localização e tamanho do terreno. como o próprio nome sugere. Podemos complementar com outra característica: trata-se de um mercado muito pulverizado. variáveis como descontaminação do solo. estudos de impacto ambiental. e o programa de produção. Para a definição do produto em determinado terreno. em uma troca aonde o(s) proprietário(s) oferece(m) o terreno e a incorporadora cede unidades a serem construídas ou já concluídas (permuta física). Os terrenos (matéria-prima fundamental) também não estão concentrados já que os fornecedores são milhões de proprietários espalhados pelo país (pessoas físicas. A permuta é um instrumento muito usado por algumas empresas para aquisição de lotes a fim de não precisar de desembolso em moeda e consiste. Assim. o tempo de aprovação de um empreendimento e seus respectivos custos. .

Em relação ao sistema de “funding”. Devido ao aquecimento do setor. . esta pode ser terceirizada (é comum estabelecer um custo máximo no contrato) ou realizada pela própria empresa incorporadora desde que esta possua uma equipe própria para este fim. sendo este o controle deste custo um dos maiores desafios do segmento. pode haver descolamento entre o índice utilizado e o desvio real no orçamento inicialmente previsto.146 No que tange à construção do empreendimento. é preciso de um bom controle de custo e prazos para o alcance do resultado planejado. haja vista o aumento de demanda causado pelos mega eventos da Copa do Mundo e Olimpíadas. os custos com materiais e principalmente mão de obra têm sofrido altas consideráveis nos últimos anos. pois apesar dos contratos de venda geralmente preverem ajuste das parcelas por algum índice de correção (sendo INCC e o CUB os mais utilizados). o segundo é mais difícil de segurar já que ainda não há importação significante de mão de obra. podemos destacar os recursos da poupança e do FGTS tanto para financiamento dos adquirentes quanto para produção das edificações. o primeiro tem sido controlado com o aumento da concorrência através da importação. Neste caso.

Crédito Imobiliário Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. 26 .Apresentação corporativa Gafisa Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. Gráfico 9 . sendo um dos grandes catalisador para o aquecimento do setor considerando também a queda nas taxas e o aumento do prazo para o comprador (até 30 anos). 25 Podemos ver no gráfico abaixo que a partir de 2005 o volume de crédito imobiliário disponível iniciou sua trajetória de crescimento exponencial.Taxa de Juros vs.147 Figura 6 .

garantidos por financiamentos imobiliários). Gráfico 10 . soluções já difundidas em outros países. o Brasil possui somente 4% do PIB disponível para o crédito imobiliário e a estimativa é que esta relação atinja entre 10% e 11% até 2015.148 A seguir podemos verificar que apesar do crescimento visto acima. 26 (Ago/11) Para acompanhar o ritmo previsto. . que permite a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s). PIB Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. A solução deverá vir através do mercado de capitais com a securitização (este mercado tem crescido fortemente ultimamente no Brasil). letras hipotecárias.Financiamento Imobiliário vs. há necessidade de estruturar novas formas de disponibilização de recurso do setor. além dos “Covered bonds” (instrumentos de dívida. já que a poupança é limitada e pode ter seus recursos esgotados em 2 ou 3 anos de acordo com estimativas da ABECIP.

Atualmente o mercado tem valorizado as empresas que conseguiram aproveitar este período com bons resultados e geração de caixa já que após tanto dinheiro aplicado. . o valor de precificação dos IPO’s estimados pelos estruturadores era baseado em premissas e múltiplos em função da receita e crescimento projetados. este número sobe para mais de R$ 20 bilhões até 2011. Porém. sem fundamentos. A definição de bolha na percepção coloquial é de crescimento sem sustentação. buscaremos nos posicionar sobre o tema. se adicionarmos ofertas públicas (primárias) e privadas adicionais. Além disso. dado o tópico de nosso estudo. entre os anos de 2005 e 2009. com toda razão. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. descolado da realidade. 22 empresas do setor de incorporação imobiliária captassem juntas mais de R$ 11 bilhões considerando somente os IPO’s.1. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que. Durante a crise de 2008 algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas pois seguindo esta estratégia de forte crescimento. por que não. ver o retorno. 9. a crescente avalanche de notícias na mídia e cada vez mais informações desencontradas. não tinham mais recursos disponíveis para tocarem seus empreendimentos. Por falta de histórico e talvez um pouco de comodidade e pressa para conseguir realizar a abertura de capital das empresas. crédito abundante.1 Bolha A finalidade principal deste trabalho não é encontrar a verdade sobre as especulações de uma possível “bolha” no setor imobiliário. os investidores querem. Assim.1.3.3 O “boom dos IPO’s” no setor Fatores macroeconômicos. iniciou-se uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. os valores de mercado das empresas chegaram até ficar abaixo de seus valores patrimoniais. sendo a maior parte dos investimentos provenientes do exterior.149 9.

sustentado e o que caracterizaria uma bolha é um forte descasamento entre oferta e demanda. causando inveja naqueles que não participaram. Grande excitação pública sobre os aumentos de preços. Num artigo do New York Times. 3. Do outro lado da moeda. levando a uma espiral de elevação continua até que algum fator econômico ou não estoure a bolha. Estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro.150 A definição clássica mais utilizada é a de Stiglitz (1990): se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço – então uma bolha existe. especialistas. apenas as expectativas da própria variação de preços comanda a evolução desses preços hoje. quando há descolamento das causas básicas de movimentos de preços na economia. Queda nas vendas de imóveis novos e dificuldade das incorporadoras se manter sem geração de caixa e algumas reduzindo as margens. Shiller acredita que o surgimento de bolhas tem uma conotação psicológica e lista sinais de quando uma bolha estaria se formando: 1. Fortes aumentos de preços de ativos como imobiliários ou acionários. 5. de diferentes maneiras. Interesse crescente desses ativos entre o público em geral. defendem que o desenvolvimento do setor é gradual. . E a mais explorada: 3) Aumento de preços irracionais. nos três pontos destacados abaixo: 1) 2) Crédito abundante. de oferta e demanda. Ou seja. Estes especialistas acreditam não ser o que acontece no mercado imobiliário brasileiro atual. 2. 4. Na frente dos que defendem que existe uma bolha no setor imobiliário. os artigos ou estudos publicados se baseiam. Um “frenesi” da mídia acompanhando o aumento de preço.

etc. Teorias de uma nova era que justifiquem os aumentos de preços sem precedentes. prazos excessivos.. segundo estudo da MB Associados. os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel mediante criteriosa análise de crédito do comprador. 7. ainda existe uma total dependência da poupança ou FGTS. o acompanhamento da evolução da inadimplência fica em posse do credor. o banco contabiliza a carteira de crédito em seu ativo. acredita que a bolha de mercado é feita por: i. Forte presença de capital especulativo e investidor desinformado. ii. As taxas de inadimplência são inferiores a 3% nos últimos anos segundo informações da Abecip.3. mitigando o risco de concessão de crédito com alto risco ou especulativo. .1. Sendo a maior parte do financiamento realizada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). ainda está engatinhando quando comparado com EUA ou Europa e o mercado secundário ainda é muito incipiente. Quando analisamos o crédito para o setor imobiliário. Além disso. O estoque de CRI. Crédito irresponsável. Este estudo pretende aprofundar na análise dos dois fatores acima.151 6. mostra que o grau de alavancagem no financiamento brasileiro ainda é muito baixo. etc. O mercado de capitais brasileiro com operações mais sofisticadas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).. Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli). como regra geral. de forma mais direta. FIDC (Fundo Imobiliário Direito Creditório). Com isso. não passa de 12% do estoque total de crédito imobiliário no país. 9.).2 Crédito Imobiliário Estudo da MB Associados. João da Rocha Lima Jr. enquanto nos EUA a securitização corresponde a quase totalidade do mecanismo de financiamento. Um declínio na qualidade e quantidade de informações que levariam à decisão de crédito em condições oferecidas muito ruins (sem entrada.

Os números divergem conforme a fonte. podemos afirmar que a participação de investidores na aquisição de imóveis ainda é muito baixa quando comparado ao volume total e não existe forte presença de capital especulativo no setor imobiliário. como bolsa de valores ou commodities. Segundo. com base na experiência de integrantes do grupo que atuam no próprio setor há anos e no estudo do prof. vale lembrar que a participação total de crédito imobiliário na economia ainda é muito baixa quando comparado com países da própria América Latina. que não existe concessão de crédito irresponsável e eliminamos a primeira hipótese.152 Além deste fator. etc. deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário”.3. “os grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez. analisando as estruturas atuais de financiamentos fica difícil imaginar que qualquer desaceleração nos preços dos imóveis possa trazer grandes prejuízos aos credores. . 9... o que explicaria este crescente aumento dos preços nos últimos anos? A resposta não é simples e estamos longe de ter um consenso entre os especialistas. Porém. . Mas se os investidores especuladores são minoria.. quando temos 100% PIB nos EUA e 60% PIB na Espanha. mas a análise dos fatores abaixo podem dar subsídios para esta pergunta: .Aumento expressivo do poder de renda da população.Elevado déficit habitacional. . João da Rocha Lima Jr.3 Presença de Capital Especulativo Os dados do setor ainda são muito desencontrados e pouco confiáveis quando buscamos entender o volume de vendas. principalmente da classe média.Redução do desemprego. Maior número de pessoas migrando para as classes A e B. Portanto.1. Concluímos assim. qual o perfil dos compradores. mas a mais otimista estima cerca de 7% do PIB. . Lima Jr.Fatores macro econômicos como queda de juros e inflação controlada. aumento de preços.

que diferente do segmento residencial. os pilares que sustentam este forte crescimento nas vendas e consequente aumento dos preços. .153 . com população mais madura e redução do número de pessoas por casa. . mas não acreditamos em queda brusca de preços ou estouro de bolha no setor imobiliário residencial puxado por especuladores.Grande Disponibilidade Crédito e melhores taxas de financiamento.) são.Dados demográficos do país.Melhores estruturas jurídicas e garantias aos credores.. materiais. ocorrendo reduções e adequações pontuais de preço. na opinião do grupo.Esforços e programas governamentais para fomentar o setor. . porém. Neste segmento. mão de obra. devido à desinformação das pessoas que estão investidos nesses imóveis. segundo Lima Jr. Destacamos. a composição de todos os fatores acima e o expressivo aumento dos custos de toda a cadeia do setor (terreno. . Obviamente podemos identificar regiões específicas onde oferta e demanda convirja. os preços chegaram nestes patamares. no segmento comercial existe um consenso entre especialistas que o valor das salas comerciais (“salinhas”) está acima dos padrões aceitáveis sem qualquer embasamento e alguns já mencionam que algo muito parecido com os flats na década de 90 deve se repetir neste segmento. Após décadas de retração e baixo crescimento do setor imobiliário. etc.

DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .154 9.2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS Tabela 19 .

155 Tabela 20 .DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo .

DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado .156 Tabela 21 .

157 Tabela 22 .DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .

3 http://www. Por fim.158 APLICAÇÃO PRÁTICA 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC Por Cintia Pereira Barcellos 10. a missão proposta para a empresa é: “construir qualidade de vida”.eztec. identificou-se que a mesma não possui definido os conceitos de missão nem tampouco de visão. Foster (1993) define missão como a razão de ser e existir da organização. com base no seu slogan “construindo qualidade de vida”.1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Após analisar as informações divulgadas pela empresa em seu web site3. maximizando a lucratividade dos acionistas.br . O autor também acredita que a missão deve ser flexível. sua declaração de existência e de ambição. grande parte dos autores ainda defende que a missão deve incluir o negócio da companhia. a sugestão proposta é a seguinte: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo.com. com a maior rentabilidade do setor. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. uma vez que a razão de ser da EZTEC é a construção civil. fato também coberto pela proposta visto que a construção civil representa fundamentalmente o negócio da EZTEC. Essa missão vai ao encontro do que Bateman e Snell (2007) defendem que uma missão deveria ser.br e http://ri. Conceito esse aplicado na missão proposta. ou seja.com. o que a sugestão é. Desse modo. enquanto sua ambição seria proporcionar qualidade de vida a seus clientes. Na mesma linha. uma expressão clara e concisa do propósito da empresa.eztec. Com relação à visão estratégica da empresa.

Além disso. notícias e relatórios divulgados na mídia sobre a empresa EZTEC. 4 http://ri.159 Essa visão foi construída com base na estratégia da empresa divulgada em seu site de Relacionamento com os Investidores4 (maximizar a lucratividade dos acionistas. 10. que concordou com todas. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado (devido a ampla experiência e competência da sua equipe de engenheiros. que afirmam que a visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser (líder de mercado) e do que pretende atingir (maior rentabilidade do setor. a visão proposta também incorpora os conceitos de vislumbramento do futuro de Collins e Porras (1996). fez-se um apanhado das possíveis forças da empresa. Posteriormente essas possibilidades foram apresentadas ao gestor de Finanças e RI da empresa.br . São.1 Forças Através da análise de documentos.2.eztec. proporcionar vantagens e focar em oportunidades de alto retorno) somado a declaração do gestor Emilio Fugazza quando questionado sobre onde ele vê a EZTEC em cinco ou dez anos. de intenção estratégica de Bateman e Snell (2007) e de plano orientador das prioridades de Lucas (1998).com. esse conceito está em consonância com a definição de visão de Hitt. arquitetos e administradores). maximizar lucratividade para os acionistas e proporcionar vantagens aos clientes).2 QUANTO A ANÁLISE SWOT 10. Em adição. Ireland e Hoskisson (2007). de vê-la como empresa líder de mercado e com alta rentabilidade. portanto. forças da EZTEC: (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua (faixas de média e alta renda).

no entanto. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (a empresa mantém um processo flexível e bem estruturado de aprovação de crédito ao consumidor. no máximo).com. (S07) Alta velocidade de vendas (reflexo da força e credibilidade da marca. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade (tanto perante o público consumidor. minimizando seu risco de crédito concedido). enquanto a média dos concorrentes fica entre 10% e 20%. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista (é prática comum de mercado adquirir terrenos via permuta. 5 <http://revista.br/negócios-incorporacao-construcao/124/artigo240393-1. a EZTEC negocia sempre com pagamento em dinheiro. pela metade do valor pago pelos concorrentes).asp> . com isso.construcaomercado. conseguindo assim além de preços melhores a manutenção de sua margem. catalisar suas vendas. Além disso. de modo a agilizar o processo e. (S08) Sólida situação financeira (por estratégia a EZTEC possui alta capacidade de caixa e baixa alavancagem). em media. fidelizados através da pontualidade no pagamento). Conforme reportagem publicada na Revista Construção5 em Novembro 2011. por ter caixa para negociar. aliado ao fato da construtora apenas lançar empreendimentos com demanda comprovada). medido através da velocidade das vendas.160 (S03) Alta rentabilidade (margem líquida acima de 40%. a EZTEC compra terrenos. quanto perante os fornecedores. a companhia monitora continuamente sua carteira de recebíveis.

Por outro lado. Analisando pela estrutura de custo. analisando pela óptica da receita. o que também justifica o próximo item). a escala não traria nenhum benefício em termos de custo. Por fim. Além dessas. O segundo também é regional e exige negociações independentes para cada cidade onde a empresa queira atuar. seu poder de barganha também está restrito. de acordo com o entrevistado. a estratégia regional é considerada uma força porque. logo. a EZTEC não acredita que exista ganho de negociação em ser uma empresa nacional. a maioria dos grandes fornecedores de materiais está localizada na região. durante a entrevista foram identificadas outras três forças da empresa: (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo. muitos materiais necessitam de fornecedores locais. ou seja. de mão de obra e de materiais. (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (a empresa mantém sua estratégia restrita aos segmentos onde possui tradição e expertise acumulados em seus 32 anos de existência).161 (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (empresa se planeja para entregar os empreendimentos três meses antes do cronograma oficial. ser uma empresa regional (é visto como uma força tanto pelo lado do custo quanto da receita. Em resumo. O gestor afirma que existem três principais grupos de fornecedores no setor: fornecedor de terreno. no entanto. com o aumento da oferta de produtos importados. tendo margem para lidar com possíveis contratempos e atrasos). O primeiro é regional e pulverizado. Além disso. o estado de São Paulo é o estado com a população com a maior concentração de renda do país. o que torna a negociação novamente regional. O único grupo de fornecedores cuja negociação nacional pode trazer algum tipo de ganho de escala é o fornecedor de materiais. . pela importância produtiva do estado. a estratégia de negociação deve ser igualmente regional.

por receio de que essa operação lhe reduza a margem). Desse modo. 10. foram citados os seguintes pontos negativos do ambiente interno da EZTEC: (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (apesar de ser uma fraqueza setorial.2. a alavancagem financeira não é válida para a construção civil devido a uma fraqueza real do setor que é a total ausência de controle sobre o processo de geração de negócio e seu tempo de duração. a construtora fica dependente de um único mercado consumidor. Segundo o gestor. de forças alheias como o poder público) ele não se permite usar capital de terceiro para se alavancar. (W02) Estar submetido a um único público consumidor (novamente devido a estratégia regional. Em resumo. Ou seja. O entrevistado classifica essa dependência como uma fraqueza. porque enquanto o setor público não aprova um projeto o mesmo não pode ser executado e essa demora pode atrasar o calendário de projetos e. percebeu-se que uma das grandes forças da EZTEC é o fato dela ser uma empresa regional e focada no seu posicionamento geográfico e de públicoalvo.2 Fraquezas Durante a entrevista. muitas vezes. . no limite. o faturamento da empresa). além de manter sua alta margem de rentabilidade. pois ela está submetida a apenas um poder público devido a sua estratégia regional. fato considerado uma fraqueza pelo gestor entrevistado).162 (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio (a EZTEC possui baixíssimo nível de endividamento com terceiros e escolheu como modelo de negócio o financiamento via capital dos sócios. ela pode manter seus controles de custos e operação mais rígidos. dado que nesse setor não existe prazo certo para o começo. meio e fim dos projetos (por depender. para a EZTEC é mais crítica.

Ou seja. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (a combinação de todos esses fatores gera oportunidades reais para as empresas do setor). a escassez de áreas incorporáveis faz com que a EZTEC assuma na sua estrutura de custos o metro quadrado mais caro do país). onde ela possa melhorar o seu perfil de risco). consequentemente. caro. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor (representa uma oportunidade porque ainda possui muito espaço para crescimento: apenas 26% da área total do estado é urbanizada. corresponde a 40% do mercado .2.3 Oportunidades Passando a analisar o ambiente externo à empresa. 10. (O02) Coabitação (assim é chamado quando mais de uma família compartilha o mesmo domicílio. foram identificados como oportunidades da EZTEC: (O01) Expansão para outros mercados geográficos (apesar de não fazer parte da atual estratégia da empresa. uma vez que torna o principal insumo do processo produtivo escasso e.163 (W03) Estoque de terrenos caro e limitado (a estratégia regional gera outro efeito negativo. (O04) Preferência sócio cultural do brasileiro. Fugazza acredita que existe a oportunidade da construtora se expandir para mercados semelhantes ao de São Paulo. (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. pela casa própria. É um dos indicadores que compõem o déficit habitacional (somado a ausência de habitação e habitação precária) e é o único considerado uma oportunidade pelo gestor).

(T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional (é uma ameaça não pela ótica do financiamento da companhia. forçando a EZTEC ou a baixar seus preços ou a investir mais em marketing). segundo o entrevistado. Segundo o gestor.2. e. 10. esses concorrentes oferecem produtos similares a preços mais baixos. Em resumo. passa a comparar seu rendimento com um apartamento versus aplicação em títulos públicos). . quando o Governo aumenta a taxa de juros provoca uma reação de redução das vendas. (T02) Políticas públicas. mas pelo lado do cliente. Em geral. ele atingir o volume de vendas atual se o cliente final não tiver acesso a fontes de financiamento). todas essas estatísticas representam oportunidade de ampliar o market share da companhia). que seriam aqueles concorrentes que não atuam no mercado. conta com uma população de cerca de 20 milhões de habitantes. especialmente de taxa de juros (quando o Governo tem uma política instável de economia de longo prazo ele provoca uma manifestação de insegurança no consumidor. desconhecem todos os riscos presentes no processo produtivo. mas entram porque veem uma oportunidade de negócio. portanto.164 imobiliário do Brasil. uma vez que o consumidor.4 Ameaças No decorrer da entrevista. uma vez ser impossível. Fugazza citou as seguintes ameaças: (T01) Concorrentes (principalmente a concorrência caracterizada por ele como predatória. enquanto investidor. é a região com maior participação no PIB brasileiro e que concentra a maior demanda por imóveis do país.

proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno. (OE03) Continuar a reduzir custos e maximizar sua eficiência de construção. de modo a manter margens elevadas. de ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo. mantendo assim sua força (S03). que são: (OE01) Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado onde atua. (OE02) Expandir sua atuação no Estado de São Paulo. ou seja. com a maior rentabilidade do setor. (OE05) Aperfeiçoar a política de financiamento aos clientes com objetivo de maximizar o volume e velocidade de vendas. em consonância com suas forças (S01) e (S11). conforme força (S10) e desenvolver empreendimentos mistos (que são prédios de escritório. .165 10. O resumo dos objetivos estratégicos acima descritos encontra-se refletido na visão proposta para a EZTEC. em congruência com a força (S06). conforme força (S04)).5 Objetivos Estratégicos da EZTEC Com base nos resultados da análise SWOT da empresa. centros comerciais e shopping centers construídos em conjunto com empreendimentos residenciais). pode-se identificar os seus objetivos estratégicos. (OE04) Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo (aquisição de terrenos via pagamento em dinheiro e não permuta. ampliar sua participação no mercado de médio e alto padrão. maximizando a lucratividade dos acionistas.2.

por outro lado. Sr. o volume de produção e oferta é tão grande que acaba por fornecer poder de barganha aos consumidores. um concorrente irá oferecer risco direto se posicionar muito próximo geograficamente e se resolver lançar seu empreendimento ao mesmo tempo. . não pode existir concorrência. enquanto que o maior desenvolvedor desse mercado possui cerca de 4.3. Nesses casos. Nas primeiras. Nesses casos. Caso contrário. de posse ou não de muitos recursos. O que significa que mesmo as grandes incorporadoras fazem pouca diferença no mercado.2 Rivalidade entre os atuais competidores No que tange a rivalidade entre os atuais competidores. o entrevistado divide o setor em dois mercados diferentes: em cidades pequenas do interior e em grandes centros. a concorrência não é considerada tão acirrada. O gestor defende que qualquer pessoa. 10. prevalece a vantagem do pioneiro: quem enxerga primeiro fica com o mercado para si.3.1 Ameaça de novos entrantes Analisando o segmento de incorporação imobiliária com base na entrevista do diretor Financeiro e de RI da empresa. pode se associar com outros e montar uma pequena construtora. Fugazza complementa que hoje a EZTEC ao lançar cerca de um bilhão de reais por ano em empreendimentos possui apenas 3% do market share de São Paulo.3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER 10. uma vez que não há mercado suficiente para suportar número maior de incorporadores. percebe-se que o setor é pulverizado e totalmente sem barreiras a entrada. Augusto Emilio Fugazza.7%. Nos grandes centros.166 10.

3. embora exista demanda. No entanto. os preços explodiram e o poder de negociação dos clientes era absolutamente zero. por sua vez. de longe. algum poder de barganha dentro de suas aquisições. Nessa época. mal remunerado e possuía zero poder de barganha.5 Poder de barganha dos fornecedores Com relação ao poder de barganha dos fornecedores. o maior poder de barganha do setor. o consumidor do setor de incorporação imobiliária só não tem poder de barganha em momentos muito específicos. simplesmente porque ele detém em suas mãos o principal insumo produtivo da cadeia. Agora. por outro lado. 10.167 10.3. ele ganhou poder de . na decisão de comprar um apartamento da EZTEC ou de qualquer um de seus concorrentes. teve sua posição alterada nos últimos anos. Há pouco tempo atrás. esse grupo era abundante.3 Produtos substitutos Conforme o diretor entrevistado. com o passar do tempo e a escassez de mão de obra qualificada. O volume de produção é muito grande e. com altas taxas de desemprego.3. o excesso de oferta permite ao consumidor ter. O dono do terreno é o dono do jogo. como durante o boom imobiliário ocorrido no Brasil entre 2009 e 2010. o único substituto para o produto da construtora seria o aluguel de apartamentos. o entrevistado dividiu os fornecedores do setor de incorporação imobiliária em basicamente três grupos: fornecedor de terreno. 10. O primeiro grupo é aquele que possui.4 Poder de barganha dos compradores De acordo com o gestor. nos limites da razoabilidade. de mão de obra e de materiais. Isto é. o poder de barganha existe. uma situação totalmente esporádica e sazonal. O fornecedor de mão de obra. a possibilidade de substituição se encontra no aluguel.

168 negociação. atualmente o índice setorial de inflação é puxado para cima pela mão de obra e para baixo pela parte relacionada aos materiais. Os produtos importados são. o aumento das importações nos últimos anos tirou quase que totalmente o poder de barganha dos fornecedores de materiais. . portanto. em uma direção completamente oposta. substitutos claros para a produção nacional. Como reflexo dessas movimentações. Graças a isso hoje o operário da construção civil ganha três vezes mais e pode escolher onde vai trabalhar. Por fim.

utilizando para tanto. o modelo utilizado pela empresa Dworking Consultoria Imobiliária. para a aplicação da teoria acima apresentada serão utilizadas informações hipotéticas obtidas juntamente a Dworking Consultoria Imobiliária.000 m² . ü ü ü ü ü ü Área do terreno: 4. àCaracterísticas Físicas: Trata-se de um empreendimento lançado em fase única.000 m² Área privativa total: 12.1 ESTUDO DE CASO Por se tratarem de informações confidenciais relacionadas às estratégias das empresas do setor.000 m² Número de unidades: 120 Área privativa por unidade: 100 m² Área equivalente: 21. empresa que presta consultoria na área imobiliária para grandes empresas do setor. de padrão médio alto. elaborou-se o fluxo de caixa e foram calculados os indicadores de qualidade econômica.000 m² Área construída: 22.169 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS Por Renato de Almeida Silva 11. De posse dessas informações. quando da realização de estudos de viabilidade econômica para empreendimentos de empresas para as quais oferece seus serviços.

a taxa de juros de 12% ao ano acrescido de IGP-M.00. realizado um mês antes do lançamento. contudo. o saldo na entrega das chaves é financiado diretamente com a construtora. o comprador deve pagar uma entrada que gira em torno de 8% do valor de venda do imóvel. com o financiamento bancário. sendo pago em 50% no ato da compra e o saldo em cinco parcelas iguais. a construção do edifício é financiada em 80% pelas instituições bancárias a uma taxa de juros entre 10% e 11% ao ano. 40% durante a obra e o saldo de 25% após a entrega.170 àReceitas de Venda: As vendas acontecem através de financiamento direto com a construtora ou com financiamento bancário.00 m². As despesas de transação consideradas foram de 2.000. . àIncorporação: as despesas de incorporação foram de R$ 176. àAquisição do Terreno: o valor nominal do terreno na aquisição foi de R$ 8. a construtora considera que as vendas acontecem 25% no mês de lançamento.000. pagas um mês antes do lançamento. já que. Quando a venda é através de financiamento bancário.00. durante o período de obras o pagamento por parte do comprador segue o mesmo fluxo apresentado para pagamento através de financiamento bancário. 20% em parcelas durante as obras.3%. 5% na entrega das chaves e o saldo. àFinanciamento da Obra: a construtora não financia a compra do terreno e nem trabalha com permutas. Valor de venda de área privativa: R$ 6.000. 70%. a proporção gira em torno de 30% das vendas diretamente com a construtora e 70% com financiamento bancário. Já a venda direta pela construtora. As vendas a vista não são consideradas no modelo. àProjeto e Aprovação: o valor estimado para o custo do projeto foi de R$ 220. àVelocidade de Vendas: no estudo preliminar.000.400. A expectativa de prazo para a aprovação dos projetos é de 5 meses.00. na concepção da construtora são insignificantes.

estimou-se o percentual de 4% do valor de vendas. A produção do empreendimento. conforme as etapas de lançamento que foram divididos.171 àEdificação: para o desenvolvimento dos projetos.000.89% e.57%. àMargem de Contribuição Geral de Administração: considera-se 2. sendo COFINS. 2. totalizando-se o percentual de 6%. CSLL.00. considera-se o patrimônio de afetação. 1. IR. incluindo-se 8% de custo de gerenciamento. 0.5% do VGV (Valor Geral de Venda) como margem de contribuição geral de administração. adotou-se o valor de R$ 27. para tanto. bem como montagem do stand de vendas e sua manutenção ao longo do período de vendas esperado. foram estimados entre 18 e 36 meses. 056%. PIS.2% sobre o valor das vendas. àComissão sobre vendas: o valor considerado é de 4. pagos no mês da receita. àImpostos: para o cálculo da tributação.98%. àParâmetros de tomada de decisão: Margem Líquida a Valor Presente: > 16% Índice de Lucratividade: > 25% Margem Bruta: > 38% Margem Líquida: > 22% TIR: 17% a 24% .000. àMarketing: o custo de marketing inclui todas as despesas com publicidade necessárias para o lançamento do produto.

00% 12.00 10.800.00 100.0 15.000.00% 10.00% 10.00% 15.00 10.0 10.00 1.000. 1 1 1 90.0 85.172 11.00 120 90.000.00 100.200.Cenário EMPREENDIMENTO Empreendimento: aa Endereço: bb Tipo de uso: cc Proprietário: dd QUADRO DE ÁREAS Equity Num.00% 15. 4.0 .00 1. Alavancado Num.00 4. Fase ÁREA DO TERRENO BRUTO ÁREA DO TERRENO LÍQUIDO ÁREA A DEMOLIR OU RESTAURAR ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL ÁREA PRIVATIVA TOTAL A.00 4.00% 102.1. unid.00% 12.1 Cenário Tabela 23.00% 108.800.000.00 Área/Unid.00 4. Fase 1 1 Área/Unid. unid. PRIVATIVA EFETIVA A. PRIVATIVA PERMUTADA ÁREA PRIVATIVA POR UNIDADE Nº DE UNIDADES TOTAL Nº DE UNIDADES EFETIVA Nº DE UNIDADES PERMUTADA m² m² m² m² m² m² m² m² unid.000.200.000.00 120 1 85.

000 72.00 8% 4 17% 23 0% 2 0% 2 5% 1 -12 70% 12.000 6 102.000 4.000.000.000.00 6 6 11 50% 10.000.R$ N° Mê s % .000.000 600.95% 6.000 30.00 6 6 11 Alavancado 1.00 120 423.00 120 R$/m² .95% 423.000 12.Receita de Venda RECEITAS Receita de Venda Equity À VISTA À PRAZO ENTRADA PARCELA INÍCIO INTERMEDIÁRIA I PARCELA N° MESES APÓS ENTRADA INTERMEDIÁRIA II PARCELA N° MESES APÓS INT I INTERMEDIÁRIA III PARCELA N° MESES APÓS INT II CHAVES PARCELA INÍCIO FINANCIAMENTO JUROS N° DE MESES PARCELA PORCENTAGEM DE VENDAS À VISTA PORCENTAGEM DE VENDAS À PRAZO INÍCIO TÉRMINO Mê s Mê s R$ N° N° Mê s R$/m² .000.435 1 6 6 30.R$ % .478.R$ Alavancado 600.000 48.00 6.00 30 12 41 25% 1.000 6.R$ Alavancado 72.985.000 42 420.R$ N° Mê s VGV Equity VGV À VISTA VGV À PRAZO R$/m² .R$ R$/m² .478.435 1 30.00 30 12 41 50% Fase II Equity VELOCIDADE DE VENDA 2 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s 25% .R$ N° Mê s % .040 72.000.000.235 6.000 600.040 Velocidade de Venda Fas e I Equity VELOCIDADE DE VENDA 1 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s Alavancado 10.00% 1 420.000 48.000 12.000 6 102.29 0% 100% 6 56 600.00% 1 420.000 6.R$ N° Mê s % .00 6.00 8% 4 17% 23 0% 1 0% 1 5% 1 -12 70% 12.000 0.173 Tabela 24 .29 0% 100% 6 56 6.235 6.000 4.000 72.000 30.000 0.000 42 420.985.

000% 43 43 23.00 4.0% 11.0% 0.000 4.a .000 168.00% 0. .100.400 1 1 1 2.00% 2.200.100.000 Incorporador Área Terreno 2.R$ % .95% Alavancado SIM 0.00% 2.400.400.400 1 1 1 2.000 2.00% 0.100.a % % Mês p.000 0.100. Fase III Equity VELOCIDADE DE VENDA 3 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da des N° Mes es Mês Mês Alavancado 2.m N° de Meses R$/m² Mês Mês Mês Alavancado Incorporador Área Terreno 8.87% 80.R$ R$ Mês Mês Mês Alavancado 8.00 15 42 56 25% 2.000% 0.00 700.R$ % .85% Tabela 23 continua.R$ R$ a .000% DESPESAS DE IMPLANTAÇÃO Aquisição da Propriedade Equity QUEM PAGARÁ PELA AQUISIÇÃO ? VALOR /m² SOBRE ? À VISTA VALOR /M² Privativo ENTRADA FINANCIAMENTO PARCELA JUROS QDE DE PARCELAS À PRAZO INÍCIO ENTRADA INÍCIO PARCELAS TÉRMINO ? ? R$/m² R$/m² % .200.00% 0.000 71.m -a .85% 8.00 0. DESCONTO INCORPORADOR Financiamento de Obra Equity HAVERÁ FINANCIAMENTO DA OBRA ? VALOR DO FINANCIAMENTO TAXA DE JUROS SEGURO DANO FÍSICO SEGURO RESPONSABILIDADE CIVIL DATA AMORTIZAÇÃO ? .400.200.000 0.00% 0.174 Tabela 23 continua.R$ R$ R$ a .00% 5 8.87% NÃO 80.00 15 42 56 25% INFORMAÇÕES ECONÔMICAS Conjuntura Econômica Tx.m 12.000 840.328.400.000 168.000 840.00 700.200.400.00 50% 50% 0% Transação Equity VALOR ESTIMADO DA PROPRIEDADE COMISSÃO DESP ADVOCATÍCIAS ITBI CARTÓRIO AVALIAÇÃO PARCELAS INÍCIO TÉRMINO R$/m² % .0% 11.000 1 2 6 50% 50% 0% 4.00% 0.00% 5 8.a .000 168.000% 0.00% 0.a .000 1 2 6 8.p.00 2.000 71.000 0.R$ % .000 4.400.

000 5 1 5 0.R$ % .000 24.000 192.569 710.2% 4 3.0% Alavancado 1.R$ R$/mês Mês Mês 40% Marketi ng Fase II % .000 6 11 40% 1.00 SIM 2.R$ N° .0% 4.000 6 41 8% 2.200 6.250.268.R$ % .R$ 4.152.160.956 .152.R$ R$ % 3.956 3.287 1.8% 220.000.0% Equity Marketing Fase I VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO % .839 1.R$ Alavancado 2.400 12 41 Marketi ng Fase III % .400 12 41 20% 576.89% 2.000 IMPOSTOS & DIVERSOS PIS/COFINS CSLL IR CGA CPMF % .024.8% Edificação Equity VALOR PARCELAS UTILIZAR CURVA "S" ? GERENCIAMENTO INÍCIO TÉRMINO R$/m² .000.250.811.000 38.152.000 6 11 40% 1.880.569 710.R$ Mês Mês Alavancado 27.287 1.839 1.R$ N° de Meses ? % .000 36 2.0% 4 2.152.000 38.400 42 56 Comissões Venda TOTAL POR UNIDADE PARCELAS % .000 38.13% 0.98% 1.98% 1.2% 4.000 6.000 36 2.00 SIM 8% DESPESAS OPERACIONAIS Estratégia de Marketing Equity TOTAL % VGV .R$ % .50% 0% 2.000 38.369.400 42 56 2.000 6 41 27.880.268.175 Projeto & Aprovação Equity VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO %-R$ N° de Meses Mês Mês Alavancado 220.13% 0.000 25.000 5 1 5 0.811.369.160.50% 0% 2.000 4.R$ R$/mês Mês Mês 20% 576.300 4.89% 2.R$ R$/mês Mês Mês 40% 1.880.000 192.000 4.

694 ENTRADA 120.260 268.0 10.240.0 10.000 48.0 1.347 195.000 2.0 1.771 260.177 11.0 1.691 255.085 296.092 273.0 1.460 261.0 1.361.830 456.000 48.460 309.382.0 1.0 1.000 48.0 1.0 1.419 3.418 242.0 1.447 343.771 212.143 59.Fluxo de Caixa Equity (Receitas) RECEITA Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 Velocidade Real 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 N° Unidades Vendas à Vista 120 120 À VISTA 5.697 376.391 284.000 48.978 FINANCTO 72.143 419.891 342.143 90.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 .990 247.085 254.830 188.0 20.338.000 48.000 48.927 154.830 192.0 1.910 INTERMED 29.164 352.0 10.600.0 10.000 48.000 48.0 1.000 480.0 1.164 304.2 Fluxo de Caixa Tabela 25 .021 216.000 48.260 316.0 10.019 408.000 240.0 1.000 48.0 1.391 332.949 279.927 634.580 Total de Receitas 120.0 1.447 391.456 221.000 48.000 12.000 48.000 264.545 276.768 251.364 363.0 1.456 269.000 360.0 1.019 428.0 1.0 1.052 601.768 203.000 48.949 231.364 315.0 1.0 10.019 360.000 48.000 480.0 1.0 10.000 269.0 10.000 8.760.021 264.000 48.049 284.000 48.0 1.998 CHAVES 50.891 294.092 225.000 480.830 560.000 156.0 1.235 49.0 1.624.085 248.000 48.419 Estoque Acumulado de Venda Vendas 120 120 120 120 120 120 120 120 110 10 100 20 90 30 80 40 70 50 60 60 59 61 58 62 57 63 56 64 55 65 54 66 53 67 52 68 51 69 50 70 49 71 48 72 47 73 46 74 45 75 44 76 43 77 42 78 41 79 40 80 39 81 38 82 37 83 36 84 35 85 N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo Intermediária 10.052 121.085 302.478.235 33.0 1.019 380.000 48.000 48.347 351.990 199.000 48.143 570.691 207.968.000 48.000 48.000 48.418 290.697 328.545 324.0 10.000 372.0 1.0 1.000 4.878.049 236.0 1.1.0 1.

000 96.0 2 2.000 12.971 847.0 2 2.000 96.0 2 2.971 847.919 439.000 204.207.647 847.207.0 2 2.000 60.910 INTERMED 405.207.919 592.207.207.694 ENTRADA 48.000 204.0 2 2.0 2 2.000 24.000 96.000 60.240.000 60.000 204.000 204.342.000 60.000 60.971 847.000 48.000 96.624.760.968.971 1.971 847.000 204.000 60.971 1.178 Tabela 24 continua.647 1.000 96.478.971 1.0 2 2.235 49.235 33.000 96.195.0 1 1.207.000 84.000 4.000 204.000 96.000 60.922.971 1.971 1.000 24.971 847.971 847.000 204.971 847.207.0 2 2.000 204.0 1 1.0 2 2.000 60.123.0 2 2.760.000 2.000 96.580 Total de Receitas 453.000 50.000 60.000 60.000 204.971 847.998 CHAVES 2.000 3.0 2 2.971 847.382.207.971 847.971 1.971 1.878.000 60.000 96.000 60.971 48.000 72.207.207. RECEITA Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 120 Acumulado de Velocidade Vendas TOTAL 86 1 87 1 88 1 89 1 90 2 92 2 94 2 96 2 98 2 100 2 102 2 104 2 106 2 108 2 110 2 112 2 114 2 116 2 118 2 120 120 120 120 120 120 À VISTA 5.000 96.000 60.0 2 - .919 640.971 1.000 39.000 204.919 487.971 847.000 8.000 204.600.971 1.971 1.207.361.000 Velocidade N° Unidades Vendas à Real Vista 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo 1.000 48.0 2 2.919 490.000 96.0 1 2.000 60.000 48.000 96.971 1.0 2 2.006.338.971 1.207.971 1.000 204.919 538.971 847.000 204.919 102.0 Intermediária 1 1.000 204.000 72.919 2.971 72.0 2 2.978 FINANCTO 39.000 60.971 847.000 204.000 48.

554) (8.902) (2.080) (9.400) (38.410) (710.097) (1.611) (6.200) (25.044.200) (25.740) (894.712) (17.199) (2.Fluxo de Caixa Equity (Despesas) DESPESAS Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.739) (731.446.000) (44.451.400) (38.000) (1.000) (2.400) (38.400) (38.638) (4.472) (1.734) (8.409) (8.239) (12.400) (38.108) (5.200) (25.072.479) (14.000) (44.310) (100.400) (367.153) (10.284) (11.400) (38.069.873) (20.900) (909.252) (7.194) (6.792) (72.000) (6.922) (10.369.832) (3.400) (38.575) (8.000) (252.179 Tabela 26 .683) (4.522) (4.499) IMPOSTOS CSLL IR (1.400) (576.914) (8.178) (5.854.200) (25.200) (367.276) MKT FASE I (192.073.998) (5.000) (27.775) (10.949) (1.400) (38.253.160.400) (38.880) (1.423) (8.712) (17.253.001) (1.070.298) PIS/COFINS (3.710) (11.900) (909.710) (3.554) (14.865) (1.561) (7.880) (1.287) (1.376) (29.874) (7.400) (38.000) (192.570) (481.000.071.465) CGA (3.200) (25.834) (4.448.400) (38.102) (3.029) (11.000) (840.917) (482.400) (38.400) (220.277) (8.200) (25.467) (2.400) (221.376) (11.200) (25.712) (17.000) (168.376) (29.119) (17.712) (29.000) (71.200) (25.402) (7.376) (29.411) (9.446.788) (1.483) (5.268) (5.792) (72.400) (38.000) (884.908) (10.400) (38.268.000) (840.483.757) (4.938) MKT FASE II (38.735) (2.795) (481.200.449.127.792) (72.000) (168.262) (3.000) (840.880) (1.800) (6.092) (9.390) (7.110) (7.578) (1.870) (17.000) (840.200) (367.783) (12.467) (9.467) (6.000) (884.011) (1.453) (3.880) (1.310) (100.253.600) (81.400) (221.400) (38.253.310) (100.849) (6.668.450) (2.705) (1.152.660) (6.069.063.200) (25.000) (44.756) (8.989) (655.251) (15.900) (909.353) (3.660) (166.200) (25.839) (483.070.880) (1.900) (909.000) (44.000) (899.899) (6.200) (367.221) (5.964) COMISSÃO Venda (63.792) (72.579) (1.729) (213.253.878) (8.200) (25.070.712) (8.017) (7.376) (72.274) (5.000) (252.564) (3.809) (9.050) (40.400) (884.400) (38.198) (1.086) (1.400) (38.845) (5.200) (367.544.566) (891.774) (11.771) (13.902) (9.200) (25.459) (1.731) (7.376) (29.000) (189.021) (11.400) (221.366) (546.000) (192.792) (72.152.371) TOTAL (4.400) (38.843) (18.376) (29.729) (10.976) (7.384) (11.689) (3.600) (8.200) (367.792) (72.537) (677.787) (2.592) (2.253.727) (6.685) (2.792) (72.292) (6.518) (932.087) (7.400) (38.179) (3.160.900) (909.000) (884.000) (4.233.310) (100.006) (8.874) (1.000) (252.278) (482.956) (1.792) (72.653) (4.300) (138.073.200) (25.139) (8.840) (19.000) (4.472) (3.200) (25.048) (15.871) (14.376) (29.741) (1.680) (9.031) (3.569) (1.253.999) (4.000) (71.200.200) (25.000) (195.454.468) (1.392) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO (4.637) (2.983) (6.027) (1.200) (25.267) (9.375) (5.200) (25.310) (100.419) (10.086) (5.024.000) (1.200) (25.206) .900) (909.400) (38.900) (909.811.947) (612.880) (1.507) (2.376) (29.200) (367.115) (7.344.200) (25.394) (6.548) (2.072.655) (1.000) (192.084.400) (38.200) (25.447.792) (72.964) (3.310) (1.587) (5.000) (1.900) (1.000) (840.755) (7.920) MKT FASE III (2.496) (4.400) (38.200.792) (100.880) (17.428) (2.200) (10.843) (2.200) (367.110) (8.501) (6.310) (100.625) (6.000) (2.176) (2.376) (29.427.200) (25.400) (44.998) (10.914) (4.376) (29.292) (6.896) (1.900) (909.200) (909.596) (5.236) (481.312) (579.200) (50.424) (13.200) (367.000) (362.253.452.880) (1.200) (367.000) (192.421) (70.400) (38.200) (25.900) (909.716) (5.131) (6.400) (38.000) (221.900) (25.310) (100.165) (1.322) (8.000) (126.000) (192.400) (38.

465) CGA (11.200) (12.392) .000) .604) (11.400) (220.270) (3.199) (30.809) (38.200) (25.809) (38.298) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS (1.838) (22.448) (8.729) (213.400) (37.400) (37.000) (2.(1.374) (1.477) (191.152.500) (37.809) (38.276) (899.782) (9.184) (38.200.809) (38.456.127.477) (191.831) (11.640) .400) (37.477) (191.023) (73. DESPESAS Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.400) (14.459) (38.400) (37.899) (30.518) (932.152.838) (22.400) (50.400) (37.337) (29.233.477) (133.000) (27.063.668.199) (30.831) (11.938) (362.400) (1.427.400) (37.281) (12.400) (37.226) (385.809) (38.400) (50.800) (44.050) (983.838) (22.000) (2.310) (38.099) (1.199) (28.831) (11.809) (38.400) (16.281) (10.400) (50.477) (191.421) (70.160.838) (22.838) (22.660) (166.880) (100.838) (22.000.199) (30.000) (576.000) (2.600) (50.522) (4.287) (1.831) (11.809) (35.160.(1.264) (543.253.831) (11.838) (22.477) (191.420.400) (37.280) (14.425) (38.268.800) (25.310) (38.839) (483.477) (191.222) (5.400) (50.199) (30.253.024.113) (28.636) (55.920) (1.000) (4.400) (37.873) (20.831) (11.200) (600) (3.400) (37.199) (30.400) (15.231.400) (50.400) (37.838) (22.809) (38.243) (470) (907) (235) (454) (1.371) TOTAL (1.434) (38.186) (6.868) (402.325) (184.400) (50.838) (22.184) (38.558) (743.400) (50.200) (31.200.721) (22.400) (37.831) (11.811.838) (22.562) (318.369.061) (38.208) (1.198) (13.000) (1.200) (25.199) (30.576) (11.477) (191.831) (11.892) (552.477) (191.544.854.400) (37.050) (40.579) (4.400) (20.809) (38.831) (11.180) (1.831) (11.809) (38.300) (32.838) (22.157) (191.400) (50.000) (71.477) (191.956) (1.300) (32.880) (100.569) (4.400) (37.400) (91.809) (38.044.896) (1.180 Tabela 25 continua.200) (25.473) (16.477) (191.499) IMPOSTOS CSLL IR (4.566) (29.459.199) (30.400) (50.199) (30.015) (21.100) (50.502) (751) (710.272) (402.831) (11.477) (191.809) (38.084.199) (30.838) (22.199) (30.400) (50.348) (12.199) (30.400) (50.964) COMISSÃO Venda (25.831) (11.000) (168.

492 52.692.357 2.842.720) (9.660 49.842.204 610.626.708.493) (1.852 22.852 52.814.842.842.194 44.345 (30.087 8.991 578.500 47.842.698) RETORNO (0) (0) (0) (88.139 22.185 52.852 22.852 52.016.322 1.153 50.185 52.384.185 52.564 658.842.842.360) PAYBACK (0) 0 88.730 35.842.394.646 51.394.194 14.673 47.016.457.448.185 52.016.394.370.842.208 12.394.493) (1.772 52.603.715 41.185 9.394.185 52.842.016.016.185 52.852 22.842.842.016.852 22.842.675.310) 88.852 22.185 52.394.412 604.394.051 616.070) (3.016.852 52.842.345) (4.555 39.016.928 633.493) (1.493 1.720 9.016.222 40.020 44.493) (1.011.852 52.852 52.188 23.098.360) (22.842.493 1.493 990.842.211.185 52.394.309.667) 4.741.852 52.409 9.715 11.016.791.842.842.016.016.730) (35.614.493) (1.492 22.642.016.833.357 (27.409 39.527 43.852 52.842.842.659.016.852 22.394.842.959.358.322) (1.584 25.842.954 622.842.581.185 52.493) (1.394.016.633) (18.973 0 (30.719.852 52.409) 59.730) (35.842.011.852 22.016.180 16.692.016.842.087 38.842.493 1.293.708.016.781 664.692.922.260.493) (1.167 18.222 10.455 971.472.177) (672.756.357 2.852 22.833.357) (2.603.720) (9.751.852 22.153 20.842.455 (0) (30.493 1.016.016.129 646.016.852 22.209) FLUXO I/R 1.493) (1.394.016.675 598.394.493) (1.852 22.394.016.493) (1.016.979 50.181 Tabela 27 .139 52.185 52.842.185 52.852 22.243.194.825 5.180 46.842.016.852 52.842.842.375.852 22.185 52.015 958.360 9.493 1.Fluxo do Investimento Equity Fluxo do Investimento Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 22.258 30.852 22.842.687 45.016.842.725.913 627.852 52.842.807.852 52.493 1.493) (1.185 52.000 639.448.493) (1.394.493) (1.011.842.971 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENT FLUXO APÓS O ACUMULADO O INVESTIMENTO (29.852 52.852 22.360.322) (1.813) (1.472 51.842.493) (1.394.852 (52.185 52.493) (990.394.185 52.852 22.852 52.493) (1.933.852 22.394.325.852) (34.493 1.852 43 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 9.842.852 52.852 22.701 13.002.629.486 49.048 40.852 52.646 21.394.842.489 3.673 17.741.016.342.165.011.265 10.105 52.824.642.842.675.842.973 (88.659.394.016.016.148 667.276.774.016.825 52.394.016.493 1.455) (971.813 1.774.514 45.016.842.185) (9.692.993 48.394.852 52.852 52.185 52.211.211.185 52.580) 2.366.349) 1.842.177.852 52.493 1.852 52.394.493) (1.541 41.973) 88.357) (2.687 15.852 52.185 52.922.185 52.443.493 1.007 46.772 22.603.493) (990.394.852 22.633 18.824.185 52.208 42.633) (18.511.852 22.209 MOVIMENTO (1.493) (1.167 48.317 652.002.016.016.922.814.493) (1.842.493) (1.209 VPL (700.807.362 - .852 22.002.990 1.626.185 52.660 19.742 38.791.758.493) (1.758.185 52.227.842.493) (1.852 52.016.493 1.493) (1.667 24.210.016.813) (1.701 43.694) 971.394.842.034 42.345 4.614.725.

000 48.143 570.691 255.019 428.545 276.0 1.910 INTERMED 3.143 90.000 264.Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) RECEITA Alavancado Totais VPL Mês 120 120 Acumulado de Vendas 10 20 30 40 50 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 N° Unidades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 10.000 48.0 1.000 48.000 48.000 48.0 1.927 154.0 1.164 352.000 48.000 48.0 10.697 328.085 254.0 1.019 408.0 10.085 302.998 CHAVES 50.092 225.052 601.0 1.694 ENTRADA 12.419 - - 120.164 304.000 48.000 480.000 240.000 48.000 48.478.000 48.418 290.768 203.0 1.0 1.000 156.000 48.235 33.049 284.0 10.771 212.447 391.019 360.000 360.460 309.0 1.0 1.927 634.624.0 1.830 188.0 1.447 343.000 48.0 1.0 10.0 10.0 1.361.771 260.021 216.0 1.760.0 1.0 1.000 8.364 363.878.000 29.347 351.0 1.0 10.830 560.0 10.0 1.0 1.092 273.456 269.143 419.460 261.021 264.768 251.000 48.990 247.260 316.0 1.0 1.000 269.600.347 195.949 279.000 48.949 231.000 2.000 48.000 372.697 376.0 1.456 221.000 48.364 315.000 48.968.000 4.580 Total de Receitas Velocidade Real À VISTA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 120 120 120 120 120 110 100 90 80 70 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 120.830 456.000 48.418 242.240.0 1.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Estoque Venda 120 5.0 1.830 192.000 48.182 Tabela 28 .049 236.0 1.391 284.545 324.085 296.391 332.000 480.0 120 Velocidade de Venda Intermediária I 20.382.000 48.019 380.419 .978 FINANCTO 72.0 1.891 342.085 248.000 48.0 1.143 59.891 294.990 199.000 480.691 207.338.052 121.0 10.260 268.235 49.0 10.0 1.000 48.0 1.

0 2.600.000 60.000 96.0 2.000 204.647 1.971 1.000 48.919 487.0 2.000 96.000 50.971 1.971 847.971 1.694 ENTRADA 48.000 96.000 204.919 102.971 72.000 96.000 .000 60.998 CHAVES 2.000 60.971 1.000 204.000 24.919 490.000 8.971 1.971 1.0 1.000 4.006.971 847.000 39.195.971 847.000 204.0 2.000 96.000 60.971 847.000 60.971 1.000 48.0 2.000 96.0 120 Vel ocidade de Venda Intermedi ária I 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Veloci dade Real 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 À VISTA 5.000 204.000 96.0 2.000 60.0 2.0 1.000 12.342.971 1.978 FINANCTO 39.000 48.000 60.971 847.207.971 48.971 847.207.0 2.971 847.760.647 847.183 Tabela 27 continua.919 2.971 1.000 204.361.0 2.000 96.919 592.000 204.0 1.0 2.580 Total de Recei tas 453.123.000 204.000 24.0 2.760.000 96. RECEITA Alavancado Totai s VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 120 Acumulado de Vendas 86 87 88 89 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118 120 120 120 Velocidade TOTAL 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 120 N° Uni dades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 1.000 204.000 60.000 84.000 60.922.235 33.000 60.478.207.000 96.971 847.971 1.000 204.0 2.235 49.624.910 INTERMED 405.240.207.919 439.971 1.207.000 60.000 60.971 847.207.971 847.968.000 60.0 2.000 60.0 2.207.971 847.207.207.000 72.000 60.971 1.000 204.000 72.919 640.000 48.919 538.878.207.000 96.000 204.000 204.000 2.207.382.207.000 204.0 2.971 847.338.000 3.000 204.971 847.971 1.000 96.

226) (14.400) (221.896) EDIFICAÇÃO (2.880) (1.284) (11.668.081) (28.908) (10.712) (17.592) (2.900) (909.400) (221.900) (909.410) (1.083.561) (7.292) (6.000) - (168.000) (24.063.000) (240.342) (5.383) (306.995) (61.000) (884.376) (72.017) (7.261 317.000) (24.154 786.809) (9.913) (150.000) (24.000) (24.900) (909.154 786.400) (221.000) (213.261 317.735) (2.353) (3.324) (359.200) (367.312.685) (2.261 317.501) (366.400) (38.899) (6.276) MKT FASE I (1.239) (12.000.310) (100.400) (70.637) (2.467) (9.564) (3.933) (577.922) (10.885) (17.040) (389.083.000) - (840.999) (4.964) (3.000) (24.639) (505.083.184 Tabela 29 .757) (4.400) (38.233.548) (2.199) (2.108) (5.880) (1.261 317.154 786.792) (72.727) (6.554) (382.000) (192.000) (44.261 317.689) (3.310) (100.554) (8.880) (1.200) (367.021) (11.194) (6.729) (10.000) - (168.292) (6.544.554) (14.154 1.701) (367.200) (367.110) (7.173) (186.352 1.483) (5.423) (8.600) (8.000) (24.771) (13.253.376) (29.417) .083.352 1.716) (5.128) (54.102) (3.680) (9.838) (169.310) (26.352 1.059) (484.083.200.731) (7.253.313) (537.261 317.352) (337.400) (38.376) (29.900) (1.710) (60.200.301) (178.400) (38.310) (100.000) (44.000) - (221.400) - (3.000) (24.352 1.352 1.268) (5.000) (24.465) CGA (2.044.290 317.000) (192.400) (38.450) (140.400) (884.400) (38.200) (10.400) (38.400) - (44.310) (100.472) (3.783) (12.625) (6.569) (1.454) (12.375) (5.073) (330.400) (38.000) (166.029) (11.441) (198.000) (24.347) COMISSÃO Venda (53.062) (112.000) (44.190) (192.252) (7.176) (2.308) (195.400) (38.041) (460.900) (909.110) (8.086) (189.261 317.880) (1.400) (38.611) (526.845) (5.976) (352.935) (40.843) (18.734) (8.287) (483.000) (192.352 1.710) (11.611) (6.000) (24.018.400) (367.139) (8.400) (38.880) (1.092) (9.998) (10.450) (2.000) (180.998) (5.000) (192.131) (6.000) (192.290 191.329) (96.756) (8.880) (17.400) (38.000) (120.914) (4.000) (186.854.087) (7.462) (89.376) (29.200.253.653) (4.328.976) (7.253.787) (2.309) (494.200) (909.638) (4.862) (68.878) (8.262) (3.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.792) (72.000) (24.000) (240.792) (72.000) (899.496) (4.000) (840.660) (6.683) (9.792) (72.763) (192.000) (24.902) (2.853) (31.421) Transação (71.152.375) (159.119) (17.253.000) (840.712) (17.000) (884.200) (367.000) (24.006) (8.467) (2.000) (24.589) (323.376) (29.843.880) (1.409) (8.274) (5.000) (24.811.402) (7.900) (909.154 786.310) (100.394) (6.000) - (38.792) (72.000) (24.200) (367.261 317.352 1.000) (24.390) (7.224.596) (5.400) (38.938) MKT FASE II (576.501) (6.395) (41.900) (909.273) (246.083.400) (38.792) (100.792) (72.Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.000) (240.400) (38.083.839) (932.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.268.755) (7.384) (11.000) (166.900) (909.000) (884.000) (4.080) (9.251) (15.792) (72.871) (14.160.595) (82.310) (100.522) EMPREENDTO SINAL (4.253.693) (386.987) (131.960) (571.832) (3.322) (8.352 (1.000) (20.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.518) IMPOSTOS CSLL (1.000) (6.467) (6.956) (1.421) ITBI (168.200) (367.768) (20.880.539) (23.983) (6.624) (34.400) (38.630 RECEBIMENTO (26.152.262) (48.840) (19.843) (2.253.253.261 786.179) (3.479) (14.154 786.428) (2.298) PIS/COFINS (710.000) (2.525) (121.154 786.065) (515.000) (1.499) IR (1.310) (100.000) (24.376) (29.376) (29.000) (4.000) (24.507) (2.000 18.729) Cartório (220.424) (13.000) (4.221) (5.574) (474.575) (8.277) (8.774) (11.376) (29.376) (11.200) (367.376) (29.997) (17.290 191.000) (132.873) Projeto e Aprovação (27.900) (909.400) (38.920) MKT FASE III (2.400) (38.013) (6.000) (840.792) (72.048) (15.261 317.000) - (71.683) (4.400) (38.154 786.151.880) (1.000) (44.109) (374.587) (5.002.086) (5.000) (78.000) (24.000) (24.115) (7.900) (909.870) (17.728) (75.195) (103.453) (3.083.712) (17.160.712) (8.154 786.400) (38.000) (840.200) (367.792) (72.411) (9.031) (3.462) (534.712) (29.000) (1.653) (344.097) (3.444.000) (24.400) (38.902) (9.400) (38.428) PAGAMENTO (1.419) (10.914) (8.400) (38.000) (362.220) (548.000) (24.800) (6.154 786.310) 191.290 191.874) (7.376) (29.671) (3.369.200) (367.267) (9.400) (38.178) (5.775) (10.651.849) (6.400) (38.153) (10.000) (1.834) (4.

400) (38.077) (189.576) (22.525) (182.061) (91.721) (11.569) (1.000) (48.725) (203.077) (189.000) (48.809) (37.000) (2.831) (22.077) (189.080) (14.044.184) - 1.935) (40.199) (30.400) (38.838) (11.000) (166.522) EMPREENDTO SINAL (4.050) (983.369.000) (48.587 - (188.083.448) (4.604) (22.421) Transação (71.809) (37.222) (10.057) (189.018.000) (48.077) (189.002.000) (48.000) (48.328.000) (48.000) (12.746.099) (1.839) (932.400) (38.668.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.938) MKT FASE II (576.400) - (14.880.186) (12.428) PAGAMENTO (1.729) Cartório (220.047) (572.199) (30.077) (131.425) (37.400) - (38.063.536) (520.268.630 RECEBIMENTO (26.838) (11.226) (743.838) (11.838) (11.421) ITBI (168.310) (100.000) (48.518) IMPOSTOS CSLL (1.400) (38. DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.300) (402.198) (13.473) (16.811.281) (28.281) (6.838) (11.199) (30.434) (37.899) (30.838) (11.537) (28.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 - - - - - - (1.885) (17.831) (21.831) (22.000) (20.000) (48.000) (1.400) (38.200) (600) (24.868) (20.160.180) (1.809) (37.502) (751) (4.761) (203.298) PIS/COFINS (710.226) (197.689) (200.000) (24.896) EDIFICAÇÃO (2.544.782) (5.199) (28.200.224.843.956) (1.809) (37.400) (38.077) (189.459) (1.444.077) (189.272) (16.809) (37.199) (30.231.233.328.300) - (100.920) MKT FASE III (2.199) (30.040) .200.160.809) (37.400) (38.347) COMISSÃO Venda (53.831) (22.400) (395.352 1.000) (166.465) CGA (2.531) (26.253.831) (22.348) (12.152.831) (22.199) (30.880) (1.838) (11.185 Tabela 28 continua.152.000) (36.854.566) (29.400) (38.838) (11.809) (37.838) (11.499) IR (1.809) (37.838) (11.000) (42.400) (38.015) (470) (235) (8.199) (30.000 18.636) (385.000) (24.000) (48.400) (38.400) (38.000) (48.000) (24.077) (189.838) (11.558) (11.000) (4.579) (9.831) (22.000) (30.199) (30.000) (24.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.199) (30.184) (32.208) (15.000) (213.400) (38.312.000) - - (38.253.000.287) (483.400) (38.000) (36.809) (37.000) (1.400) (38.000) (899.000) (362.809) (35.880) (402.831) (22.077) (189.199) (30.831) (22.400) (38.077) (189.113) (55.310) (32.761) (23.809) (37.199) (30.873) Projeto e Aprovação (27.809) (37.077) (189.000) (48.400) (38.083.831) (22.400) (70.829) (407.000) (4.352 347.838) (11.000) (560.831) (22.276) MKT FASE I (1.023) (73.587 347.243) (907) (454) (11.400) (38.831) (22.077) (189.

164) (135.447 470.469) (12.399 824.558.893 1.481.406.893) (1.893 1.971.Fluxo do Investimento Alavancado Fluxo do Investimento Alavancado Totais VPL Mês 19.089) (233.680.064 16.300 9.732 PAYBACK 43 VPL 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.866 780.893) (1.443 22.163 8.425.650) (65.893 1.607.616) (64.893 1.294) (129.977 17.098 FLUXO APÓS O INVESTIMENTO (29.401.977 17.502 340.007) (19.018.018.000 884.018.018.473 2.167) (103.732) FLUXO I/R 9.401.000 884.893 1.444) (8.960 (4.899) (10.000 1.519 5.419.963) (84.765) 4.018.230.377.622.383.128 84.558) (62.018.253.018.452) 98.960) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.908 27.614.906.383.018.528.368 139.089) (233.018.449) (8.374) (8.637.102 600.778.893) (1.073 158.420) (38.893 1.535.015 26.693 116.482.580 65.425.368) (139.627.201) (119.013.374.990.000 884.031.464) (8.405 579.193.319 8.682 62.651.893) (1.797 405.875) (8.798) (9.893) (1.299.653) (9.753 634.777.893) (1.437 623.018.521 14.596.335.000 884.742.694 29.605) (9.870 2.777.801 28.167 666.073) (9.018.628 13.637.127 29.605.164 135.102.300 4.226) (10.482.174.464 721.858) (109.550 21.433) (19.243.060.018.893) (1.018.486) (9.303) (9.089 376.539.018.042.872 653.235) (7.368 139.018.253.093) (9.443 22.694 29.406.898 41.018.463 64.893) (992.804.448 150.992) (9.013.303 599.637.000) (884.392.460) (859.336 23.018.018.481 (143.079.018.716.243.409 629.018.658 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.540.864) (8.383) (2.037.142 FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 10.294 129.187.126.400 884.842 11.018.659 611.420 19.015.015 26.060.331) (8.910.893 992.920 9.763 19.400 884.656 20.993 57.127) (58.618) (10.248.444.481 - 0 0 35.603) (60.248) (8.651.400) (6.463.133 659.936 760.128) (84.319) 35.056 9.456 1.164 135.893) (1.000) (884.004.998) (106.960) .444.400) (8.539.441) (9.415 15.013.520.486.073.342.000 884.558) (8.911) (8.735 12.295) (65.018.936 572.131 669.400) (9.867 (53.316 11.000) (1.893 1.047 29.847) (8.223.473 2.693) (116.615.898 41.893) (1.064 16.414 316.201 119.089 233.340 19.219.117.920) (9.122 25.403) (58.913 1.145) (142.275 141.047 29.501.270 7.401.240.182) (141.501.303.098) (10.000 884.998 106.870 18.841.763 19.018.094 18.400) (884.018.679) (867.308 16.300) (9.294 129.808.312) (6.018.501 63.893) (1.312.155.669 647.942 15.227) (974.450) (8.100) (10.213) (91.089 376.063 535.596.707) (10.860 661.520 617.893 1.595.609 MOVIMENTO 8.893) (1.616.212.387.154 8.018.481) 143.980 890.023.031.669.693 116.186 Tabela 30 .825 133.847 836.942 15.897) (9.092 29.201 119.893) (1.495) (65.433) (19.275) (141.943.333) (105.607.514) (8.609) (74.614.167) (142.092 65.122) (1.018.817 61.357 6.229) (843.913) (1.656 20.898) (41.980) (56.893) (1.893 1.400) (5.219) (9.018.920) (9.651.018.893) (1.576.385.576.893) (1.139.018.595.201 17.000) (884.075 105.469 12.007 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (0) (4.893) (1.122.433 19.335.329 194.338.545) RETORNO (19.122 25.253.862 466.240) (63.400) (7.463.374) (8.550 21.127 29.552.893) (992.655.893 1.018.387.943) (97.893) (1.007 - 0 0 4.275 141.707 9.913) (1.627.122) (1.949 10.596.248.809) (9.893) (1.306) (851.007.000 1.436 696.383) (2.008) (8.007 274.651.122 1.311) (9.018.488 142.469) (12.853.193.031.018.893) (1.018.599 975.085 122.987 19.607.893) (1.018.893) (1.229 24.558.136.814 INVESTIMENTO 13.525 641.596.018.893 1.908 27.438 635.488 142.998 106.374.873.870 18.854 606.254.319 8.229 24.226) (9.098.128 84.893) (1.520.336 23.705 (143.801 28.383 2.514) (100.

703.000) (41.248.000.304.944.10% a.600) (705.935) 29.000) 66.400 (38.707) 14% 39 43 17% a 24% a.600) (1.85% 18.000.478. >22% >38% >16% >25% 72.75% 93.248.a 2.667) 9.253.1.800) (3.000) (38.209 (25.000 (2.000 (2.300 72.489) 43.48% 72.000 30.000 (2.127.024.600) (3.024.880.600) (705.394.000.224.185 72.759 35.235 (53.667) 42% 40 43 Payback .47% a.084.562.338.732 (9.Má xi ma ) Parâmetros Alavancado 72.019.253.956) 18.31% 9.000.383.338.285) (4.852 (30.637.707) 9.253.285) 25.12% 72.304.873.02% 72.956) 21.814) 38.Análise Econômica-Financeira Análise Econômica-Financeira INCORPORADOR Equity VGV à Vista Lucro Nominal Recei ta Bruta Tota l Despes a Tota l Retorno Nomi na l I nves ti mento Nomi na l (Exp.732 49.360.803.253.400) (4.3 Resultados Tabela 31 .235 (50.370.187 11.000 22.000.600) (2.691.600) (1.842.478.448.a 2.67% 9.m (10.880.002.722.050) 52.000 (2.m Valor Presente Líquido Recei ta Bruta Tota l a VP Despes a Tota l a VP VPL/VGV à Vi s ta Ma rgem Líqui da a VP Índice de Lucratividade VPL I nves ti mento a VP Margem Bruta Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns Comi ssã o Receta Líqui da Tota l Despes as de Impl a nta çã o Retorno Bruto Margem Líquida Nom inal Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns CSLL IR Comi ssã o Despes as de Impl a nta çã o Despes as Opera ci ona i s Lucro Líqui do TIR Exposição Máxim a Expos i çã o Má xi ma /VGV à Vi sta Da ta Exposi çã o (30.23% 72.360.644 28.67% 36.211.000 19.383.209 49.448.79% 18.400 (41.115 26.31% a.580 (40.019.580 (40.371) 12.a.000) 66.56% a.691.400) 28.007 (10.800) (2.866.253.000.211.972) 12.

desde que atendam aos requisitos legais. No critério de apuração pelo lucro real.EZTEC Ao acessar as informações da EZTEC Participações e Empreendimentos S/A. No critério de apuração pelo lucro presumido.188 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos 12. a Companhia e cada uma de suas controladas. respectivamente.cvm. 12.15. O imposto de renda e a contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%.1.rad.gov. respectivamente.br . podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do lucro real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação. A seguir em destaque aquelas relacionadas forma de tributação bem como a prática societária no reconhecimento da receita. totalizando 34%. as receitas relacionadas às vendas de unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no critério descrito na nota explicativa nº 2. o lucro é presumido como 8% e 12% das receitas operacionais. e acrescido de 100% de outras receitas. Em cada ano fiscal. para o imposto de renda e a contribuição social. 6 http://www. aplicandose uma taxa de 25% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social.1 Imposto de renda e contribuição social Correntes Conforme permitido pela legislação fiscal. foi possível constatar a aplicação das práticas contábeis e fiscais mencionadas na extensão do trabalho. para reconhecimento dessa receita.1 ESTUDO DE CASO . divulgadas na Bovespa web site6. os impostos são calculados como percentual do lucro líquido.

respectivamente. Os valores a receber de clientes.89% e 0. O recolhimento diferido refere-se à diferença entre o reconhecimento pelo critério societário. levando-se em consideração a análise das operações quanto ao atendimento dos requisitos previstos na referida orientação técnica para o reconhecimento de suas receitas e custos operacionais. 12. em conformidade com os critérios estabelecidos na orientação técnica OCPC 04 . decorrentes das vendas de unidades em construção.189 Para o caso de patrimônio de afetação. o Programa de Integração Social . descrito na nota explicativa nº 2. a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido . conforme expectativa de recebimento das parcelas prevista nos contratos de compra e venda. sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total estimado do empreendimento. 12.Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras. sendo os recebimentos superiores a esses créditos a receber registrados no passivo circulante como “Adiantamento de clientes”..2 Imposto com recolhimento diferido O imposto de renda. é apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida que ocorre sua evolução financeira.COFINS diferidos de recolhimento são reconhecidos no curto e longo prazo. que engloba as receitas de venda e os custos de terreno. aprovada pela CVM e pelo CFC.1. construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação imobiliária. o imposto de renda e a contribuição social são calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação aplicando-se as taxas de 1. . e o critério fiscal em que a receita é tributada no momento do recebimento.1.98%. utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento.CSLL.16.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis O resultado das vendas imobiliárias.PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização.

12.2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS Conforme descrito na nota explicativa nº 2. a seguir. em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido conforme orientação técnica OCPC 04 aplicável às atividades imobiliárias: . Os resultados dessa análise podem fazer com que as entidades de incorporação imobiliária tenham de revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas. a seguir identificados como "não realizado". os valores totais das operações de incorporação imobiliária de venda de unidades em construção.16. estão demonstrados. benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo “International Financial Reporting Interpretation Committee . deixaram de compor os saldos das contas patrimoniais estão detalhados na nota explicativa nº 13. de acordo com os critérios estabelecidos pelos referidos pronunciamentos. Determinados assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de transferência contínua de riscos.. bem como seus custos.IFRIC”.190 Os saldos das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis em construção que. Para as unidades concluídas a apropriação das receitas de vendas é de forma integral. que incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas patrimoniais e os montantes ainda não registrados.

996 73.622 352.% realizado Contas a receber .746 397.425 301.479 261.030 139.882 533.658 31/12/2009 01/01/2009 150.744 453.341 105.337 178.509 Não circulante: Contas a receber .964 655.% não realizado 445.IFRS e BR GAAP 31/12/2010 Ativo circulante: Contas a receber .Contas a Receber de Clientes Consolidado a) Contas a receber de clientes Consolidado .015 295.086 401.124 303.% realizado Contas a receber .191 Tabela 32.% não realizado 850.979 .457 232.

evitando as já referidas alavancagens excessivas. que a Eztec concentra suas energias. dando uma rentabilidade acima da média”. com empreendimentos residenciais e comerciais. resume o diretor de engenharia. Antônio Emílio Fugazza.192 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin 13. não o volume de produtos”. É nesse quesito. A companhia vislumbrou a possibilidade de fazer mais daquilo que já vinha fazendo. a Eztec atua de forma concentrada na Região Metropolitana de São Paulo. “Abrir o capital não foi um processo complicado. Sempre manteve os pés no chão em suas operações. endividamentos e outras medidas que pusessem em risco os pilares de sua estrutura financeira. Fundada em 1979 pelo empresário Ernesto Zarzur e seus filhos. Marcelo Zarzur. A empresa ingressou na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) em 2007. .1 ESTUDO DE CASO: EZTEC Neste estudo de caso observamos que a fonte de financiamento foi a emissão de ações com o IPO de 2007 e a geração de caixa do próprio resultado da empresa. “Nosso foco é a margem. explica o diretor financeiro e de RI (Relações com Investidores). rentabilidade. Flávio e Silvio Zarzur. captando o montante de R$ 542 milhões.

” Conforme relatório divulgado. remunerados a IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização. analista de imóveis do banco Santander. reduziu a remuneração variável dos executivos em 25% e determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões que já atuava.7 milhões. que. Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui. “A Eztec percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer os resultados.0 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras. .4 milhões em recebíveis performados. “Aqui o lucro vem em primeiro lugar” diz ele. “Em vez disso. O dilema passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais.” diz Flavio Queiroz.3 milhões (exclusivos de linhas do SFH aplicados a produção). É importante destacar que a EZ TEC já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar desta forma de financiamento se for viável estrategicamente. descontados o endividamento de R$39. a Companhia novamente gerou caixa no trimestre. encerrando o 3T11 com R$314.193 Em reportagem da revista exame de 19/10/2011. preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do país. representam um caixa líquido de R$274. além de R$183. ele demitiu cerca de 50 funcionários. Zarzur informou que a ameaça de desaquecimento da economia no auge da crise de 2008 fez com que reavaliasse a estratégia de aplicar os 542 milhões de reais captados no IPO de junho 2007 em sua expansão pelo país seguindo o caminho de muitos de seus concorrentes.

Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. operadoras de “shoppings”. EZTEC. “properties” (CCP) não foram consideradas por possuírem “core business” diferenciados.1. Empresas dos segmentos de intermediação imobiliária. MRV.194 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama 14. 14. a partir de 2004. BROOKFIELD. passou a ser o maior acionista da Companhia. CYRELA. .1 METODOLOGIA 14. com o auxílio do software ECONOMÁTICA® que obtém dados da CVM. TECNISA e EVEN.1. ROSSI. GAFISA.1.1 Seleção da Amostra Foram selecionadas as 9 maiores empresas em valor de mercado (com base na cotação de suas ações em agosto de 2011) do segmento de incorporação imobiliária (“real estate”): PDG.3 Breve histórico das empresas selecionadas PDG (PDGR3) – A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo. 14. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG).2 Coleta de Dados A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas referentes ao período de 2007 ao 2T11 (2º Trimestre de 2011).

no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda. os Srs. criou em 1992 o “Plano 100” face à escassez do crédito imobiliário na época. Em 2007.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. Grupo GMS. Realizou seu IPO em 2007.Fundada em 1980. . Goldsztein e Concima além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. ROSSI (RSID3) . BROOKFIELD (BISA3) . empresa voltada para o segmento econômico. sociedade por meio da qual iniciou suas atividades no setor de engenharia e construção civil. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur.Em 24 de agosto de 1977. constituíram a EZTEC Engenharia. Adquiriu o controle da loteadora ALPHAVILLE em 2006 e incorporou a construtora TENDA em 2010. GAFISA (GFSA3) . Ernesto Zarzur. Atua fortemente com foco na construção de unidades para população de baixa-renda. que atua há 111 anos no Brasil.foi constituída em 1954. a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield.Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ). a Companhia concluiu sua oferta pública inicial de ações..A. quando os acionistas fundadores da Companhia. que assumiu o controle em 2004. Atualmente a companhia não possui nenhum acionista detentor de mais de 5% do capital social total. construção e incorporação imobiliária sob a marca EZTEC tiveram início em 1979.Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn. ou simplesmente “GAF”. Possui “joint ventures” com a Toctao Engenharia. e Norcon. e que deu origem ao que hoje é a Tecnisa S. MRV (MRVE3) . Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na Bovespa.As atividades de engenharia. Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste). com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. em 1997 estabeleceu uma parceria com a GP Investimentos SA. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. o Sr. EZTEC (EZTC3) . abriu seu capital na Bolsa em 2005 incorporou as empresas RJZ. TECNISA (TCSA3) .195 CYRELA (CYRE3) . Meyer Joseph Nigri constituiu a Tecnisa Engenharia.

o uso do lucro operacional e outros adotam o lucro líquido. esta diferença de critério não impactará no objetivo final deste trabalho. As fórmulas de cálculo dos indicadores de rentabilidade podem variar dependendo do autor. Neste trabalho. Considerando os valores obtidos nas demonstrações financeiras das empresas. por exemplo. a Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. por exemplo: Para o cálculo do ROE. (Lucro/PL) do exercício de 2010.A Even é uma empresa resultante da combinação das atividades da ABC Construtora e Incorporadora Ltda. adotamos no denominador.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados Utilizamos ROE. Margem. Alguns consideram.1. 14. Em 2002. Giro do Ativo e Alavancagem Financeira neste trabalho. e em abril de 2007 foi realizada a sua abertura de capital. utilizamos a fórmula: ROE 2010 = Lucro líquido em 2010 . teve sua denominação social alterada para Even Incorporadora e Construtora Ltda. a média dos 4 trimestres anteriores ao resultado. e da Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. que foi o numerador utilizado nos cálculos deste estudo. Podemos observar que na bibliografia pesquisada os autores não mencionam de qual período devemos utilizar os denominadores para cálculo dos indicadores de rentabilidade.196 EVEN (EVEN3) . PL médio dos 4 trimestres anteriores .

575 30% 25% 20% 21% 13% 18% 15% 10% 12% 8% 10% 4.153 10% 13% 15% 13% 17% 15% 18% 15% 15% 14% + Argentina 4. INDICADORES DE RENTABILIDADE ________ ROE .C.626 3.315 7.864 3.197 14. P..356 3. A.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS EMPRESA/ Principais Segmentos de atuação Atuação Geográfica Estrutura de Capital (1S11) A.856 11.220 0% 5% 2007 2008 2009 2010 11% 16% 21% 21% 18% 20% 1S2011 GAFISA Econômico Médio Médio-Alto Loteamento 2.612 6.885 30% 21% 20% 2.L. P.C.772 .483 10% 0% 2007 2008 2009 2010 24% 1S2011 24% MRVEconômic o 4.N..871 30% 20% 5.227 10% 10% 8% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 6% 7% 11% 14% 11% 8% 8% 3.284 10% 2.MARGEM LÍQUIDA PDG Econômico Médio Médio-alto 4.390 0% 7% 2007 2008 2009 24% 2010 1S2011 CYRELA Econômico Médio Médio-alto Alto Padrão + Argentina/Uruguai 4..036 30% 20% 4.C.068 4.C.N. (R$mi) P.512 8..968 1.

884 769 30% 22% 20% 8% 11% 7% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 19% 15% 8% 13% 13% 10% 575 1.911 30% 20% 2.993 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 43% 8% 10% 37% 13% 11% 14% 11% 11% 10% EZTEC Médio Médio-alto Comerciais 826 162 69 50% 40% 30% 25% 19% 10% 13% 38% 31% 32% 24% 26% 1.910 2. Médio Médio-Alto Comercial 1.505 Gráfico 11 .305 730 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 TECNISA Médio Médio-alto 2.043 30% 21% 15% 10% 10% 0% 4% 2007 2008 2009 2010 1S2011 16% 13% 14% 20% 14% 20% 10% 1.270 10% 2.681 4.Estratégia e Estrutura de Capital .124 1.447 10% 18% 12% 14% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% 1.692 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 BROOKFIELD Econômico Médio Médio-Alto Comerciais 40% 1.436 867 1.126 3.547 EVEN Econômico.829 4.198 ROSSI Econômico Médio Médio-Alto 1.163 2.574 30% 20% 14% 4.

000 422 1.000 5.000 1.000 2.000 2.500 2008 2009 EZTEC 2010 1S11 43% 50% 40% 30% 1.000 2.000 2.000 3.000 43 - 2008 2009 MRV 2010 1S11 32% 4.000 25% 31% 32% 163 244 157 500 102 46 20% 10% 0% 500 200 10% 33 15% 75 16% 111 14% 14% 128 20% 10% 0% - - 2007 2008 2009 2010 1S11 2007 2008 2009 2010 1S11 .000 1.000 2.000 1.000 3.000 - 470 5% 0% 2007 4.000 1.000 3.000 2.000 1.199 RECEITA LÍQUIDA 6.000 2007 2008 2009 GAFISA 2010 1S11 32% 24% 21% 11% 21% 21% 20% 24% 16% 10% 114 11% 110 214 416 16% 634 347 231 342 8% 0% 6% 7% 8% 39 8% 0% - 2007 4.000 4.000 5.000 3.000 2007 37% 2008 2009 2010 1S11 40% 30% Brookfield 18% 10% 131 119 14% 218 14% 350 13% 163 20% 10% 0% 13% 155 103 11% 202 11% 364 20% 10% 144 10% 0% - 2007 1.000 - Margem Líquida 25% CYRELA 18% 10% 729 278 30% 25% 20% PDG 15% 17% 15% 13% 14% 20% 15% 10% 12% 8% 600 170 15% 10% 5% 0% 1.000 3.000 - 2008 2009 ROSSI 2010 1S11 40% 30% 4.000 4.000 3.000 790 338 182 71 LUCRO LÍQUIDO 30% 25% 6.500 2007 2008 2009 Tecnisa 2010 1S11 50% 40% 30% 38% 1.

Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 .9% Tecnisa.000 14.000 16.200 2.5% Lucro Líquido Acum. desde 2008 Gráfico 13 .4% GAFISA. Acima da média Margem=Lucro/REceita Receita Líquida acum. Mg.000 8.0% MRV. 6. Lucro Líquido e Margem Líquida No gráfico logo abaixo acumulamos os lucros e receitas desde 2008 e chegamos à margem líquida média do período (12.000 18.000 800 600 400 200 0 0 2.200 1.3% EVEN.500 1. Líq. desde 2008 2.000 EZTEC.000 6.000 10. Abaixo da média Mg.600 1. 14.000 1. Receitas e Lucros acumulados de 2008 à jun/2011 (R$ mil) 1.5%). 10. Podemos observar que a EZTEC destacase pela margem muito superior à média e mesmo com a menor receita da amostra.000 20.800 1. 19. Brookfield e Gafisa.8% LEGENDA: Empresa.5% CYRELA.=tamanho da bolha Mg. 10.000 12. 32.6% Brookfield.400 1. ela acumulou o terceiro maior lucro e muito próximo dos lucros de empresas muito maiores como Rossi. 13.000 PDG.Comparativo de Receita. que esta última teve uma receita quase 6 vezes maior no período e a pior margem.000 500 - EVEN 40% 30% 252 7% 30 59 124 114 7% 11% 13% 13% 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S11 Gráfico 12 .6% ROSSI. 11. 11.000 4.

0% MRV. Foi apresentado também uma esimativa do custo médio ponderado de capital (CMPC ou WACC) das empresas do setor.000 3. No primeiro.5% Brookfield.000 5.000 4. 8. Líq.000 8. Abaixo da média Mg.000 10. 13. 14. 14.2.201 1. superando a Gafisa que obteve uma receita 5.9% EVEN.000 Gráfico 14 .Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) Analisando somente os últimos 12 meses (de julho de 2010 a junho de 2011) a margem da EZTEC é ainda maior (fruto do aumento dos preços na região metropolitana de São Paulo) e com uma receita ainda baixa perante aos seus pares.000 6.000 2. 7.000 Receita Líquida 12 meses 9. registrou o 4º melhor lucro.8% ROSSI.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio Nos 2 próximos gráficos estão apresentados os indicadores de ROE e Margem líquida e as suas respectivas médias.=tamanho da bolha Mg.8% GAFISA. acumulados desde 2008 e no segundo acumulados os últimos 12 meses. Mg.7% Tecnisa.1% CYRELA.3 vezes maior.000 7. Acima da média Margem=Lucro/REceita 0 0 1. . 42.1% LEGENDA: Empresa.3% EZTEC. A intenção é demonstrar de uma maneira simplista e análoga ao EVA®. 12. 9. quais as empresas estão gerando (ROE>WACC) ou destruindo valor (ROE<WACC). 13. 20.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Receitas e Lucros últimos 12 meses (R$ mil)-jul/10 a jun/11 Lucro Líquido 12 meses PDG.

É interessante reparar no gráfico abaixo que as 5 empresas com menor rentabilidade sobre o patrimônio têm estratégias semelhantes no que tange à diversificaçao geográfica.Média ROE médio ROE 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 15 . atrás de EZTEC e MRV. percebemos que a maioria das empresas melhorou seus ROE’s com exceção da Gafisa e Cyrela.202 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% ROE e Margem Líquida. enquanto as empresas Gafisa e Brookfiel e Rossi estão com seus indicadores abaixo da média e na zona de destruição de valor ao acionista. Comparando o gráfico acima (acumulado desde 2008) com o próximo (acumulado 12 meses). . acumulados de 2008 a jun/2011 Margem Líquida estimativa do WACC do setor EZTEC Movimento Acum.Líq. As empresas Tecnisa.ROE e Margem Líquida (2008/2011) Podemos observar no gráfico acima que as empresas EZTEC e MRV destacamse como detentoras das maiores margens e ROE’s. As setas tracejadas indicam o movimento para posição nos úlitmos 12 meses. situação do próximo gráfico. desde2008 para os últimos 12 meses PDG Tecnisa ROSSI CYRELA Brookfield EVEN GAFISA MRV Mg. estando elas estre as 6 maiores empresas do setor (em receita e valor de mercado). Even e PDG entraram na região de geração de valor. ficando na zona de criação de valor.

julho de 2010 a junho de 2011 Margem Líquida ROE médio estimativa do WACC do setor EZTEC Foco e experiência em São Paulo Alta diversificação geográfica e de segmentos MRV PDG EVEN Tecnisa Foco e experiência no padrão Econômico Mg. além disso. no eixo “y” o giro sobre o ativo.ROE x Margem Líquida (2010/2011) 14.203 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ROE x Margem Líquida . giro e alavancagem. maior a alavancagem da empresa): . a análise DuPont nos permite decompor a análise do ROE através da maregm.2. Nos 2 próximos gráficos podemos verificar no eixo “x” a margem. sendo que este último é base para o tamanho da bolha no gráfico (quanto maior a área. no rótulo de dados constam o ROE e a alavancagem financeira.2 Análise DuPont Conforme exposto anteriormente.Líq.Média ROSSI GAFISA Brookfield CYRELA Diversificação Geográfica moderada (até 5 estados) ROE 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 16 .

274%. 22.0% 40% Margem média Tamanho da bolha: ROE Giro lento com margem abaixo da média 35% 0% 5% 10% Giro lento com margem acima da média 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Margem Líquida Gráfico 17 . 18. 15.225%.226%. 8. 14. Alavancagem (Ativo/PL). desde2008 para os últimos 12 meses MRV.228%.8% Giro médio MRV.228%.204 65% EVEN. 12.9% PDG. 11. 24.123%.7% 45% CYRE. 14.2% 50% CYRE. 18. 14.8% EZTC.5% 45% GFSA.IS11 Acumulado 12 meses .256%. 14.5% Empresa.255%.227%. 13. 11. 9.116%.262%.177%. Alavancagem (Ativo/PL).0% Margem média Tamanho da bolha: ROE 35% 0% Giro lento com margem abaixo da média 5% 10% Giro lento com margem acima da média 20% 25% 30% 35% 40% 45% 15% Margem Líquida Gráfico 18 .8% Giro do Ativo 50% Giro médio Brook.ROE 40% GFSA.249%. 8.0% EZTC.8% ACUM.Acumulado 2008/2011 65% EVEN. 18.8% 1S11-ACUMULADO 12 MESES Giro rápido com margem abaixo da média TCSA.220%.211%.ROE Brook.282%.273%.299%.8% Empresa.0% 60% Giro rápido com margem acima da média 55% Movimento Acum. 27.9% TCSA.0% ROSSI.2008 a jun/2011 1S11- 60% Giro rápido com margem abaixo da média Giro rápido com margem acima da média 55% Giro do Ativo ROSSI.8% PDG.

É possível constatar que a EZTEC tem a menor alavancagem entre as empresas devido à política de uso de capital próprio. esta última teve quedas no giro e na margem se comparado com a acumulado. Brookfield e Gafisa. . foram plotadas as cotações das ações das empresas ao final de cada exercício e também em 31 de outubro de 2011. como podemos observar no gráfico acima. encontram-se a EZTEC (com grande ganho de margem e de giro). são a Cyrela. tomando dívida somente de financiamento à produção. Os valores já estão ajustados aos desdobramentos e grupamentos realizados. todas com um grau de alavancagem (Ativo/PL) acima de 250%.2. Na região ideal. Brookfield e Cyrela. 14. a MRV e Tecnisa (com ganhos de giro) e a EVEN (mantendo-se como o maior giro e com evolução de margem).3 Cotação das ações Abaixo. Tecnisa.205 Podemos notar que na pior região (giro lento e margem abaixo da média) estão as empresas Gafisa. prejudicando seu ROE. As empresas mais alavancadas.

60 15.30 11.75 10.85 6.54 dez-10 10.10 6.27 5.63 14.50 10.12 15.08 8.Cotação das Ações Ajustadas Fonte: Economática® É possível verificar que as ações da EZTEC foram as que mais valorizaram no período.20 12.37 10.90 dez-08 dez-08 2. empresa com foco no médio e médio alto padrão e assim.50 14.79 9.85 11.40 8.25 3.20 3.68 24.85 15. .03 11.68 16. destacando-se a partir do ano de 2010. especialmente a Gafisa e a EVEN ambas com 62% de queda.39 out/11 20 - Gráfico 19 .16 21. assumiu tornou-se a maior incorporadora do país.40 2.56 8.10 14. quando o mercado passou a perceber que o modelo de crescimento e expansão geográfica adotada por algumas empresas não estavam trazendo resultados esperados. As demais viram a desvalorização dos seus papeis.60 22.R$ 25 PDG Cyrela MRV 15 Gafisa Rossi 10 Brookfield EZ TEC 5 Tecnisa EVEN dez-07 PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN dez-07 6.25 24.78 2.78 8.29 16. a única que obteve variação positiva das suas ações desde dezembro de 2007 foi a PDG (até então com foco no segmento econômico) que adquiriu a AGRE em 2010.57 15.37 2.61 12.79 8.35 3.00 6.206 30 Cotação das ações ajustadas . Além da EZTEC.04 14.01 12. As empresas MRV e Tecnisa tiveram variações nas suas ações próximas de zero.90 dez-09 dez-09 8.60 dez-10 out-11 7.30 7.

788 4. Abyara e Agra= AGRE .000 Gafisa Rossi 4.553 2.000.642 2.010 1.756 2.675 6.217 2.282 2.607 5. AGRE PDG Cyrela MRV 8.710 4.218 1.239 9.610 2.Valor de Mercado Fonte: Economática® set/08=Brookfield adquire Company set/08=Gafisa adquire Tenda mai/10=PDG adquire AGRE set/09= Klabin.531 5.331 1.643 8.000 Aquis.080 3.006 dez-10 out-11 8.511 1.207 Abaixo podemos acompanhar as variações nos valores de mercado das companhias: Valor de Mercado .273 1.822 3.526 dez-10 11.348 6.999 6.383 1.934 3.000 6.070 1.000 10.000 Tecnisa EVEN dez-07 dez-08 dez-07 3.297 3.000 Brookfield EZ TEC 2.243 7.363 721 620 338 494 518 dez-09 dez-09 6.321 1.052 3.561 out/11 - PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN Gráfico 20 .146 4.000 12.R$ x 1.628 3.117 2.035 1.188 3.764 10.376 dez-08 1.

suas ações foram preteridas pelo mercado. que durante a crise de 2008 liquidaram suas posições derrubando as cotações destas empresas. Nesta época. atualmente o valor obtido em ofertas públicas primárias já passa dos R$ 20 bilhões sendo a maior parte proveniente de investidores estrangeiros. Só entre os anos de 2005 e 2007 foram captados mais de R$ 11 bilhões por 21 empresas. Com uma política sempre conservadora e com controle e gestão de base familiar. Ela abriu seu capital em junho de 2007. assim. Em 2009 foi lançado o programa “Minha Casa Minha Vida” e o mercado e diversas empresas (muitas sem experiência neste nicho) direcionaram os holofotes para o segmento de baixa-renda e mais uma vez a administração da EZTEC decidiu não desviar o foco. constatamos que empresa EZTEC. . objeto deste estudo de caso. obteve destaque com indicadores de rentabilidade substancialmente acima da média entre as 9 empresas da amostra. o mercado precificava as ações com base nestes fatores que para os analistas eram premissas de receitas e lucros futuros. pois não tinham mais recursos para tocarem seus empreendimentos. fruto da sua estratégia cujo objetivo principal é a rentabilidade. a EZTEC decidiu abrir mão da briga pela liderança. as incorporadoras iniciaram uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. mantendo seus esforços em projetos na região metropolitana de São Paulo.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC Após a análise dos indicadores de rentabilidade. Com o vasto dinheiro captado nos IPO’s.208 14. Algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas. quando captou R$ 542 milhões em uma época propícia em que diversas incorporadoras também realizaram seus IPO’s.

ou seja. não podendo ser adquirido por atacado. tem o fato da distância dificultar e encarecer o controle dos projetos. os projetos desenvolvidos muitas vezes não tem uma boa qualidade econômica. As demais empresas endividaram-se para financiar o crescimento. a estratégia de desenvolver parcerias regionais ao longo do país sem controle adequado. A mão de obra também é regional. não existindo grandes fornecedores que possam atender diversas regiões ao mesmo tempo. Assim. pelos resultados acumulados e geração de caixa da operação. é possível obter ganho. ela utiliza financiamento apenas para produção. fortes desvios nos custos de construção e atrasos na entrega de empreendimentos que prejudicaram seus resultados e suas marcas. seja por estouro nos custos. Somado a tudo isso. com taxas em torno de 11% ao ano enquanto o crescimento é sustentado pelo capital próprio. atrasos na entrega ou pela demora das aprovações por parte dos órgãos públicos. porém para produtos específicos em que o transporte seja possível e valha a pena economicamente. . O primeiro trata-se de uma matéria prima em que o poder de barganha do incorporador é baixo já que os terrenos são insumos regionais e com vendedores pulverizados.209 A partir de 2010. os investidores começaram a questionar as empresas sobre o retorno do capital investido e a EZTEC passou a destacar-se perante o mercado com a sua estratégia. mão de obra e materiais de construção. o problema é que. Podemos concluir que a economia de escala esperada pelas companhias através do forte crescimento e da expansão geográfica não foi alcançada. sendo uma das causas do desempenho abaixo do esperado. estes altos endividamentos muitas vezes consomem boa parte dos resultados dos empreendimentos. Já com relação aos materiais. algumas empresas divulgaram em seus demonstrativos. sendo que atualmente ela possui um caixa maior que a dívida e após o seu IPO não necessitou de novas captações. elevando fortemente o preço da sua ação descolando dos seus pares. não é o caso de concreto por exemplo. sendo este último um importante gargalo do setor. Assim. seus resultados e geração de caixa. além das taxas serem maiores (debêntures e capital de giro). Os principais custos deste setor estão baseados no tripé: terreno. Outro ponto importante que diferencia a EZTEC é sua baixa alavancagem. velocidade baixa de vendas.

As demonstrações das empresas incorporadoras analisadas ainda estão seguindo o método P. CYRELA.C. 15. GAFISA. Todas as informações foram obtidas na área de relação com investidores do site das próprias incorporadoras. Todas as demonstrações financeiras foram colhidas nos próprios sites das incorporadoras. A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas pelas companhias mencionadas acima referentes ao período de 2010 e 2º Trimestre de 2011.2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS Abaixo daremos um breve histórico e os principais números das empresas que serão analisadas neste estudo. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos.1 SELEÇÃO DA AMOSTRA Foram selecionadas as 6 empresas mais líquidas (com base no volume de negociações médio na Bovespa em 2011) do segmento de incorporação imobiliária: PDG. .210 15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz 15. Além destas. selecionamos a empresa EZTEC. ROSSI e BROOKFIELD.O. foco de nosso trabalho. MRV.

2011) Lançamentos 2010 – R$ 887mm Vendas 2010 – R$ 748mm Segmento Foco – Residencial: Médio.211 EZTEC Histórico .A EZTEC Engenharia foi fundada pelos acionistas controladores Ernesto Zarzur. Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país .Equity Research – 3 de Outubro. passou a ser o maior acionista da Companhia. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG).0 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. Médio Alto e Alto / Comercial Presença Regional – Estado de São Paulo PDG Histórico – Hoje é a maior empresa incorporadora do país. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur em 1979 e realizou seu IPO em 2007.8Bilhões (Economática. Médio. A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo e a partir de 2004. Mkt Cap – R$ 1. 03 de Outubro.5 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.6 Bilhões (Bradesco Investment Bank . Mkt Cap – R$ 6.

Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 3.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007.Equity Research – 3 de Outubro. hoje é a segunda maior do setor em volume de lançamentos.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn e foi pioneira do setor na abertura de capital na Bolsa em 2005.4 Bilhões (Bradesco Investment Bank . Médio Alto e Alto / Comercial (marca Cyrela) Presença Regional – Todas as regiões do país MRV Histórico . Incorporou as empresas RJZ.Equity Research – 3 de Outubro.8 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico Presença Regional – Todas as regiões do país . 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4.7 Bilhões (Bradesco Investment Bank .2 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Living). A MRV está entre as maiores incorporadoras e construtoras brasileira no segmento de empreendimentos residenciais econômicos. Mkt Cap – R$ 4. com atuação em 101 cidades e 18 estados. Goldsztein e Concima. além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. mas com as aquisições da concorrente PDG. Médio. Mkt Cap – R$ 4.212 CYRELA Histórico – A Cyrela já foi líder de mercado. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.

213

GAFISA Histórico - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.. A GP Investimentos assumiu o controle em 2004 e com a entrada do investidor Sam Zell em 2005, através da Equity International possibilitou a abertura do capital em 2006. É a companhia que possui o capital mais pulverizado do setor, com nenhum acionista detendo mais de 5% do capital social total. Incorporou a loteadora Alphaville Urbanismo em 2008 e a construtora TENDA em 2010, empresa voltada para o segmento econômico. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4,5 bilhões Vendas 2010 – R$ 4,0 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Tenda), Médio, Médio Alto e Alto / Loteamento (marca Alphaville) Presença Regional – Todas as regiões do país ROSSI Histórico - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na BOVESPA. Possui algumas parceiras com incorporadoras regionais. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,4 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,1 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país

214

BROOKFIELD Histórico - Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ), Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Mkt Cap – R$ 2,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,0 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,6 bilhões Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto. Pequena participação no econômico e comercial Presença Regional – São Paulo, Rio de Janeiro e Centro-Oeste. Total de 8 regiões metropolitanas.

15.3 FONTE DE DADOS

Nas tabelas 31 e 32 abaixo consolidamos as informações excluídas do balanço patrimonial e demonstrativo do resultado das empresas que servirão de base para nossos cálculos e análises. Todas as fontes e sites para obtenção das informações dos demonstrativos financeiros para o ano de 2010 e 2º trimestre de 2011 estão detalhados na referência bibliográfica.

215

###### Premissas

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield
Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros 3,00% 3.433 1.155 2.278 4.682 4.539 4.890 (3.353) 782 (61) 3,00% 5.666 1.721 3.945 5.888 5.191 5.262 (3.685) 949 (361) 3,00% 1.939 1.167 772 3.053 2.886 3.021 (2.044) 670 (112) 3,00% 1.997 814 1.183 2.702 2.616 3.284 (2.336) 637 (131)

Rossi 3,00% 2.111 970 1.141 2.522 2.469

Gafisa 3,00% 3.670 1.201 2.469 3.784 3.183

Eztec 3,00% 57 192 (135) 1.117 1.058 636 (339) 227 (7)

Balanço Patrimonial

2.496 3.710 (1.708) (2.635) 386 562 (158) (139)

DRE

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011
######

Cyrela
Premissas

PDG 3,0% 6.426 1.474 4.952 6.473 6.078 1.741 (1.266) 292 (132)

MRV 3,0% 2.135 985 1.150 3.425 3.144 988 (670) 220 (30)

2Q11 Brookfield 3,0% 2.957 930 2.027 2.993 2.771 881 (630) 144 (37)

Rossi 3,0% 3.033 1.358 1.675 2.692 2.572 752 (521) 87 (48)

Gafisa 3,0% 3.973 1.163 2.810 3.850 3.809 1.041 (822) 65 (58)

Eztec 3,0% 50 307 (257) 1.324 1.272 177 (92) 65 (1)

Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros

3,0% 4.186 1.568 2.618 4.845 4.728 1.383 (1.000) 134 (43)

DRE

Balanço Patrimonial

216

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

15.4.1 Resultados 2010

Utilizando os conceitos mencionados no item 2.3. (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações das tabelas acima, calculamos:

(1) (2) (3) (4) Dez/10) (5)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio

(média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 33.
Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield 843 1.310 783 768 696 1.152 692 670
6.960 6.370 9.832 7.935 3.824 3.373 3.884 3.716

####

(1) EBIT Ajustado (2) NOPAT

Rossi 544 469 3.663 3.247

Gafisa 701 589 6.253 5.026

Eztec 234 215 982 973

(3) Capital empregado (Final Período) (4) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011

Utilizando os conceitos mencionados abaixo (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações Tabela 32 acima, calculamos:

(1) (2)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

217

(3) (4) Jun/11) (5)

NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio +

Minoritários (média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 34.
Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 2Q11 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi 177 424 251 181 135 136 371 221 155 112 7.463 7.020 11.426 9.579 4.574 3.962 5.020 4.158 4.368 3.781

####

(5) EBIT Ajustado (6) NOPAT

Gafisa 123 92 6.660 6.204

Eztec 66 61 1.067 1.018

(7) Capital empregado (Final Período) (8) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.3 Análise da Margem

Após calculo do NOPAT demonstrado acima, calculamos a margem para os dois períodos analisados:

Margem = NOPAT / Receita Líquida

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 35 abaixo.
Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida

Cyrela 14,2% NOPAT / Receita Líquida Cyrela 9,8%

PDG 21,9% PDG 21,3%

FY10 MRV Brookfield 22,9% 20,4% 2Q11 MRV Brookfield 22,4% 17,6%

Rossi 18,8% Rossi 14,9%

Gafisa 15,9% Gafisa 8,8%

Eztec 33,8% Eztec 34,3%

A Eztec é a empresa que apresentou a maior margem operacional nos períodos analisados, em torno de 34% e muito acima que seus principais concorrentes.

218

A MRV e a PDG apresentaram margem operacional média de 22,7% e 21,6%, respectivamente, e são as empresas com maior margem dentre as mais líquidas (maior volume negociado na Bovespa em 2011). Já as empresas Cyrela e Gafisa foram as que apresentaram as piores margens operacionais nos dois períodos analisados.

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado

Após cálculo do Capital Empregado como demonstrado acima, calculamos o giro para os dois períodos analisados:

Giro = Receita Líquida / Capital Empregado

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 36 abaixo.
Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa 0,77x 0,66x 0,90x 0,88x 0,77x 0,74x Receita Líquida / Capital Empregado Direto Cyrela 0,20x PDG 0,18x 2Q11 MRV Brookfield 0,25x 0,21x

Eztec 0,65x

Rossi 0,20x

Gafisa 0,17x

Eztec 0,17x

A Eztec é a empresa que apresentou o menor giro sobre o capital empregado, 0,65 x no ano de 2010 e 0,17x no 2º trimestre de 2011. Este resultado já era esperado dado à concentração da empresa em empreendimentos de médio/alto-padrão cujo ciclo de obra é mais longo e pelo menor volume de projetos em andamento.

e 26. 2010 Capital empregado (média últ.219 A MRV á a empresa que apresentou o melhor giro sobre o capital empregado. acima. Para o cálculo do ROCE. Ser a única empresa de nossa análise que atua exclusivamente no setor econômico onde o ciclo de obras pode ser metade do ciclo convencional e atuar no modelo de repasse com a CEF ao longo de obras (Crédito Associativo). 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011.25x no 2º trimestre de 2011. são as principais razões deste melhor giro do capital.3. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011 capitalizado (anualizado).90x no ano de 2010 e 0. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011 Anualizado = ((1 + ROCE 2T2011P) ^ (4)) -1 .4. utilizamos a fórmula: ROCE 2010 = NOPAT acumulado 2010 x Receita Líquida Acum 2010 Receita Líquida Acum. com 0. do exercício de 2010.5 Análise do ROCE Após cálculo da margem e giro como demonstrado nos itens 26. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011P = NOPAT 2T 2011 Receita Líquida 2T2011 x Receita Líquida 2T 2011 Capital empregado (média últ.4. 15. realizamos o cálculo do ROCE dos dois períodos. ROCE período.

0% 18.5% PDG 3.7% 15.0% 12.4% GFSA. 14.Margem x Giro = ROCE Tamanho das bolas = % ROCE . 14. 20.1% Giro médio CYRE.9% 10. 10.4% 14.7% 11. onde a margem está no eixo horizontal (x).5% MRV 5. 2010 100% 95% 90% Aumentar Margem Manter Margem e Giro MRV.9% 16.220 Assim.5% BISA.0% PDG 14.9% Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 1.4% Gafisa 11.6% 24.4% MRV 20. ROCE Aumentar Margem e Giro 50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Aumentar Giro 35% Margem (NOPAT / Receita Líquida) Gráfico 21 .9% ROSSI.0% 26.7% Empresa. 18. alcançamos os resultados da Tabela 39 abaixo.0% Giro (Receita Líquida / Capital Empregado) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% Margem média PDG.0% 2Q11 Brookfield 3.5% EZTC. 22.4% Rossi 3. o giro no eixo vertical (y) e o ROCE é representado pelo tamanho da “bola”. 11.5% 6.7% Rossi 14.1% Eztec 6.ROCE Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 10.5% 14.9% 8.1% Eztec 22.7% Gafisa 1.5% 20. Tabela 39 .1% 22.3% FY10 Brookfield 18.2% Demonstramos graficamente a composição do resultado de 2010 de todas as empresas analisada.

Eztec e MRV são as duas empresas que se destacam. Desde a abertura do capital suas margens não foram impactadas e manteve um volume conservador de lançamentos.2 MRV ü Atuação exclusiva e grande experiência no segmento econômico. a Eztec se destaca pela maior margem e a MRV. principalmente. buscando lançar apenas produtos de liquidez e qualidade. buscamos identificar estratégias e algumas práticas que podem justificar este melhor retorno sobre o capital empregado: 15. mais importante gerando valores aos acionistas. Porém. Outras empresas. além de ser a região de maior poder aquisitivo do país. no boom das aberturas de capital. pelo melhor giro sobre o capital empregado no setor. muito superior aos seus pares. com destaque para controle dos custos. de uma só vez. onde o ciclo de construção é mais curto e faz com que o capital investido retorne mais rápido.5.4.5. apresentando um retorno sobre o capital empregado (ROCE) maior que 20% nos períodos analisados. ü ü ü Com este baixo volume de projetos em andamento. passaram de 5 obras para 50. . Aprofundando nosso estudo.1 Eztec ü Prioriza sempre a margem líquida dos produtos em vez da quantidade de lançamentos (volume de novos produtos colocados no mercado). A atuação regional e concentrada na Região Metropolitana de São Paulo facilita o ponto acima. Saiu de um volume de 5 obras simultâneas.221 Na tabela 39 e gráfico 21 acima.4. Hoje são apenas 22 empreendimentos administrados ao mesmo tempo pela companhia. possui uma gestão altamente eficiente e próxima ao negócio. para 10 obras em 2008 e 15 em 2009. Antecipação das demandas de mercado e identificação das tendências para lançamento do correto produto nas diversas regiões 15. em 2006.

Alta concentração de obras na mesma região. Dentro os principais fatores que podem justificar esta baixa performance na margem e no giro sobre o capital empregado destas empresas.222 ü A grande velocidade no repasse dos clientes à CEF e utilização do Crédito Associativo (transferência do cliente no início das obras ao banco) na grande maioria de seus projetos. tendo pouca necessidade de uso de capital próprio. Nas regiões em que atua mantém um relacionamento de longo prazo com a cadeia de suprimentos. principalmente no ciclo de obras e repasse dos clientes. . ü ü Lançamentos líquidos e com alta velocidade vendas. Em outras palavras. utilizando o mesmo gestor para conduzirem alguns projetos e diluição dos gastos fixos. Desvio de prazo de entrega. o fluxo de caixa fica positivo durante o período de construção e aumenta capacidade de reinvestimento.500 corretores próprios e alto volume de vendas pela internet. Inicio do modelo de construção com formas de alumínio – padronização e possível redução do ciclo. com impacto na receita (POC) e giro. Eficiência do Canal de Vendas com 2. são fatores que também corroboram para este bom resultado. ü ü ü ü ü ü Estratégia operacional diferenciada e rígido orçamento de custo de obras Mecanização das obras. temos Gafisa e Cyrela com os menores ROCE´s do setor nos períodos analisados e destruindo valor dos acionistas. Possui e mantém parcerias com subempreiteiros evitando rompimento de contratos e/ou sobre preço. Maiores números das unidades por empreendimentos. Controle de custos no próprio canteiro de obras. Aprendizado e difícil execução no segmento econômico. No outro extremo. destacamos: ü ü ü Desvio de custos. Canteiros cada vez maiores para obter otimização de processos e custos indiretos diluídos. mas não podemos avaliar que estes ganhos já foram capturados.

encontrando grandes dificuldades com a cadeia de suprimentos em diversas regiões do país por falta de parcerias ou planejamento. .223 ü Pioneiras na abertura de capital com rápida expansão geográfica e presença nacional.

pois todo projeto de pesquisa deve partir de uma real necessidade de informação. “a delimitação do problema é resultado de um trabalho mental. p. 2002. BARROS. (SAMARA. . através de uma pesquisa exploratória aplicada em um estudo de caso. com o objetivo de estruturar as peças soltas do quebra cabeças. 2002 p.] que geram a necessidade de informação para tomada de decisão. É um problema interdependente e que exige total coerência entre o problema definido e os objetivos do projeto de pesquisa. O objetivo geral desta pesquisa é avaliar a importância da Sustentabilidade para a continuidade nos negócios para as próximas gerações. de construção teórica. p.13).107).12) Segundo Koche (2006. procurando entender a malha de relações de interdependência que há entre os fatos”. A indagação básica que o pesquisador deve fazer para a elaboração correta do objetivo de pesquisa é: que informações são necessárias para resolver o problema de pesquisa” (SAMARA. o problema de pesquisa analisado foi: ü Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC? 16.1 Problemas de Pesquisa “A definição do problema de pesquisa e o primeiro e mais importante passo do projeto de pesquisa.2 Objetivos da Pesquisa “Os objetivos de pesquisa são determinados de maneira a trazer as informações que solucionam o problema de pesquisa.1.. de uma situação em que haja indagações e de dúvidas a serem respondidas. Definir o problema de pesquisa significa entender e explicitar quais os problemas ou oportunidades [. A definição da problemática indica o propósito da pesquisa”.1 METODOLOGIA 16.1.. Sendo assim.224 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 16. BARROS.

“As pesquisas qualitativas são realizadas a partir de entrevistas individuais ou discussões em grupo.1. além de possibilitar a ampliação dos conhecimentos sobre o problema em estudo”. Antonio Emilio Clemente Fugazza.3 Método de Pesquisa O método de pesquisa a ser utilizado neste trabalho é a pesquisa exploratória. . BARROS. e sua análise [. feita a partir da entrevista com o Sr.13). Segundo Mattar (1996. convém novamente lembrar que seu objetivo é o de gerar hipóteses e não verificá-las.. portanto são todas as informações que levarão a cumprir o objetivo primário” (SAMARA. “como o estudo de caso é um método de pesquisa exploratória. BARROS.. ü ü ü ü Conhecer como a sustentabilidade corporativa é aplicada na empresa participante do estudo de caso. A pesquisa é qualitativa. Conhecer como é a Governança Corporativa na empresa participante do estudo de caso. Conhecer como é vista a questão dos empreendimentos verdes para os negócios da empresa. diretor financeiro e de relações com investidores. 2002 p.13).A. 2002 p. p. onde tem por objetivo formular o problema de pesquisa.22). Conhecer como as dimensões sustentáveis são vistas pela empresa.225 “Os objetivos específicos são decorrentes das hipóteses. 16.] permite identificar pontos comuns e distintivos presentes na amostra escolhida” (SAMARA. na sede da empresa EZ TEC Empreendimentos e Participações S.

Antonio Emilio Clemente Fugazza.1. diretor financeiro e de relações com investidores. o Sr. definido no Apêndice A. 16.226 16. Foi aplicado diretamente ao Diretor Financeiro e de relações com investidores.4 Instrumento de coleta de dados Os dados para este Estudo de Caso foram coletados através de questionário não estruturado.2.2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S. . onde o entrevistado cria alternativas de respostas com suas próprias palavras.1 Análise dos Dados Os dados desse estudo de caso foram obtidos através de um roteiro de entrevistas. A primeira contemplou o levantamento de informações relevantes ao tema proposto por meio de pesquisa bibliográfica e acessos ao site da EZTEC. A condução deste estudo de caso foi realizada em duas etapas. com a finalidade de obtenção de respostas amplas para o problema estudado. contemplou a entrevista com o Diretor Financeiro e de relações com investidores. Entrevistou-se. A segunda.A 16. por sua vez.

a EZTEC possui um fundamento de não arriscar suas operações numa aventura coorporativa. lançando e vendendo atuando de uma forma ética e objetiva com os clientes. a empresa. para EZTEC a gestão sustentável é: “é aquilo que consigo enxergar. que todos recebam treinamento e proteção individual adequados e que eles entendam que a companhia é parte do processo de crescimento pessoal deles”. A. ou seja. como o respeito: ao meio ambiente. EZTEC) Segundo Fugazza. a gente procura agir de forma que todos os trabalhadores sejam registrados. que é conseguir gerar recursos para se manter ativa no cenário econômico para os próximos anos” (FUGAZZA. num ambiente econômico naquela sociedade para os próximos anos. a gente procura tratar com o máximo de respeito possível”. seja na integração com o cliente a gente vai procurar respeitar todas as normas e toda a legislação vigente. A sustentabilidade para a EZTEC está incorporada em suas atitudes e nos seus objetivos.227 16. Ainda para Fugazza. EZTEC. para Fugazza. “quando a gente fala em sustentabilidade é entender que a empresa está presente hoje e daqui a trinta anos nessa sociedade. A. porque esta compartilhando seu crescimento junto com a sociedade através de vários atributos. construir apartamentos. EZTEC: “Ao vender e entregar apartamentos a gente procura respeitar ao máximo todas essas relações em sociedade. então sendo a nossa missão trabalhar dentro desta sociedade. ou seja.2. A. ou com os trabalhadores que estão envolvidos na obra. A entrega do empreendimento ao cliente sempre no prazo estipulado. como presente. com a qualidade esperada e cobrando o valor adequado. . a sociedade com remuneração adequada e práticas honestas de relações de trabalho e talvez o principal fator. ou seja.2 Sustentabilidade Corporativa Identificou-se que a EZTEC possui gestão sustentável e se preocupa em manter seus negócios para os próximos anos e futuras gerações.

é enorme. A. “Isso reflete até no site Reclame Aqui que nós temos as melhores notas do setor se comparado com as outras empresas e fazemos sempre um estudo mensal” (FUGAZZA. percebemos quantas empresas conseguiram entregar de fato tudo que prometeram. A EZTEC claramente é uma empresa que acabou se destacando por causa do nosso foco regional nós nos impusemos uma tarefa mais simples do que as outras empresas que buscaram o foco nacional. O fato é que procurando trabalhar entregando as obras no prazo. é tudo que gera valor”. hoje em 2011 a marca vale muito. A. . com qualidade etc. “Nós percebemos isso hoje claramente. e estavam crescendo e a maior parte delas prometia uma serie de crescimento com um determinado padrão de qualidade.228 A Sustentabilidade “é o que gera valor. ou seja. EZTEC. A. diz Fugazza. De acordo com Fugazza. hoje passado 4 ou 5 anos de todo esse volume que veio ao mercado. A. isto traz em primeiro lugar mais vendas. comprar um apartamento da EZTEC fundamentado no fato que ele vê de quem comprou recebendo alguma coisa e ficando até surpreso positivamente com aquilo que esta recebendo e com a maneira que a gente age”(FUGAZZA. então a nossa preocupação com o cliente. “a preços bons porque não adianta ter mais vendas com margens ruins”. EZTEC). porque é um desejo do comprador. quando abrimos o capital em 2007 e muitas empresas também abriram capital.EZTEC). EZTEC. “Então isso gera valor tanto pelo lado das pessoas que trabalham que acabam curtindo trabalhar em uma companhia em que se acredita no que faz. EZTEC). A. nós criamos uma imagem que se eu te disser comparado a 2007 a marca EZTEC talvez representasse zero. traz uma imagem de uma companhia em que as pessoas querem estar presentes. quanto pelo lado do cliente que paga bem por aquilo que vai comprar e isso também nos melhora em termos de perfomance” (FUGAZZA. onde o “ponto é trabalhar em uma companhia que tenho respeito” e orgulho em dizer que trabalho nela.

dos futuros moradores e de toda a comunidade onde o empreendimento está inserido”. replanta-se duas árvores para cada uma que fora derrubada. ü Dessa forma. ü Projeto Morar Bem: “a manutenção das áreas verdes está diretamente relacionada com o bem-estar dos trabalhadores. De acordo com seu site. que estão em conformidade com a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) 307. preserva-se árvores do terreno que estão registradas em cartório. a sustentabilidade faz parte de sua estratégia não só para gerir os negócios ao longo dos anos. revitaliza-se praças próximas ao imóvel. faz-se a manutenção/ criação de bosques nas áreas disponíveis. Ainda segundo o site. que tem por objetivo “diminuir o impacto de suas atividades no meio ambiente e promover a preservação das áreas verdes”. a Companhia toma cuidados como: anteriormente ao inicio das obras.229 16. onde o descarte dos resíduos é feito através de uma análise critica de acordo com uma série de atividades. .2. um engenheiro verifica o terreno com relação às áreas de preservação ambiental e possíveis danos.3 Triple Bottom Line Percebe-se que o processo de produção a EZTEC está completamente interligado com o tripé da sustentabilidade. ü A gestão de resíduos é introduzida desde o planejamento até a conclusão da obra. planta-se mudas nas calçadas em torno do empreendimento. mas também de seus programas internos. além de favorecer a organização e a limpeza da obra e controlar o desperdício”. na concepção e desenvolvimento dos projetos. a EZTEC conta com as seguintes ações ambientais: ü Programa de Gestão de Resíduos: “O programa visa minimizar o impacto dos resíduos gerados pelas atividades da EZTEC no meio-ambiente.

procuramos ter um respeito social por aquele ambiente de tal forma a minimizar o impacto que iremos causar. procuramos minimizar esse impacto urbano.230 ü Programa Florestas do Futuro: “A EZTEC é a primeira empresa do setor de incorporação e construção a tornar-se parceira do Programa Florestas do Futuro da Fundação SOS Mata Atlântica”. canalizando os problemas que temos ali e vamos retirar a água. temos que fazer reservatórios para água de chuva. Esse programa reúne a sociedade como um todo em torno do reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira. a manutenção da biodiversidade e a preservação dos recursos hídricos da Companhia. Este assunto é um pouco jovem para ela. A. Além disso. lama. para aquele local que estamos inserindo. A. Fugazza. EZTEC). seja se precisamos fazer adequações viárias. EZTEC afirma que: “quando olhamos para o meio. então vamos nos colocar a disposição do poder público para fazê-las. visa apoiar ações sócio ambientais e a capacitação técnica por meio de atividades sustentáveis que auxiliem na conservação da Mata Atlântica”. mesmo sendo básico de legislação. é intenção clara da EZTEC em fazer. limpando as ruas. então a EZTEC optou por fazer cem por cento ao em vez de parte dele. é uma necessidade hoje nos projetos novos que a gente faça coisas como: parte dos empreendimentos verticais tem que ser alimentado por água quente de energia solar. a EZTEC está dando passos e “cada vez mais que estas tecnologias se tornarem mais acessíveis em termos de custo de implantação e manutenção estaremos lá tirando proveito disso. “Sua atuação engloba três frentes distintas. etc. confusão. Com relação aos empreendimentos verdes. todas de vital importância para a preservação e recuperação do meio ambiente: o sequestro de carbono (CO2). A. seja do lado do projeto. mas podemos melhorar um pouquinho. porque geraremos lixo. EZTEC afirma que: “tudo que da para fazer. por exemplo. se vamos causar tumulto na rua. fazendo isso acontecer nas obras” (FUGAZZA. Procuramos passar a informação para aqueles vizinhos da construção do que efetivamente vai acontecer lá e nos colocarmos a disposição deles para resolver qualquer problema que exista”. Fugazza. que consiga com praticas de mercado ir atrás e incluir no projeto e fazer com que isso aconteça. . reaproveitar água para irrigar jardins”.

EZTEC). ü Programa de Bolsas de Estudo: a EZTEC com o objetivo de ajudar na educação de seus colaboradores fornece uma bolsa-auxílio equivalente a 50% do valor dos cursos de ensino médio. . As obras seguem as mais rigorosas normas de segurança e higiene para garantir um bom ambiente de trabalho e os operários são filiados ao SINTRACON (Sindicato dos Trabalhadores das Indústrias da Construção Civil de São Paulo)”. Nas bibliotecas estão disponíveis livros. incentivando a leitura e a atualização diária”. graduação e pós-graduação. Verificou.231 “Hoje estamos fazendo o prédio corporativo de primeira linha que a nossa intenção é de chegar mais perto da perfeição daquilo que existe disponível no Brasil em tecnologia” (FUGAZZA. segundo o site: “a EZTEC privilegia a qualidade de vida dos seus colaboradores por meio da implantação de diversos projetos e programas sociais em diferentes áreas. A. a empresa conta atualmente com as seguintes ações sociais: ü Projeto Leitura na Obra: “O projeto oferece a todos os seus colaboradores uma biblioteca no canteiro de obras.se que com relação à Sustentabilidade social. jornais e revistas. A EZTEC também se preocupa com o desenvolvimento social das comunidades onde atua e com isso.

“em 2000.com. sugestões e reclamações são respondidas em um período de até 48 horas por profissionais das áreas de marketing. é feita uma prospecção nas casas e prédios vizinhos para a prevenção de possíveis transtornos. A.2. a Bovespa introduziu três segmentos especiais para listagem. Notou-se que de acordo com o site da EZTEC.232 Projeto Convivência Amiga: “O projeto tem o objetivo de estabelecer uma boa convivência com todos os vizinhos de seus empreendimentos. Antes de qualquer atividade no terreno. de implantar cultura que você adquire ao longo dos anos e a partir de um momento que se passa pelo problema. Uma carta é enviada aos moradores mais próximos.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa Para Fugazza.br. conhecidos como Níveis 1 e 2 de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa e Novo Mercado”. Em geral. relacionamento e engenharia”. 16. desde a construção do empreendimento até as vendas das unidades. tais regras ampliam os direitos dos acionistas e melhoram a qualidade da informação fornecida aos acionistas”. EZTEC “a Governança Corporativa trata-se de pessoas. sob pena de multa. informando o cronograma e os horários das obras e um canal de comunicação é aberto por meio do email engenheiro@EZTEC. . Ainda segundo o site: “Os segmentos de listagem são destinados à negociação de ações emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a cumprir práticas de boa governança corporativa e maiores exigências de divulgação de informações em relação àquelas já impostas pela legislação brasileira. Seu objetivo foi de “criar um mercado secundário para valores mobiliários emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores práticas de governança corporativa”. que você vê quão madura a empresa está em itens de Governança Corporativa”. Além de cumprir todas as leis municipais. a Companhia preza pela limpeza das calçadas que circundam as obras e pela rigorosa fiscalização dos fornecedores e prestadores de serviços que se comprometem a respeitar as mesmas leis. Todas as dúvidas. O código da EZTEC no Novo Mercado da BM&FBovespa é EZTC3.

exigem o atendimento dos seguintes requisitos. no mínimo. as quais a EZTEC se enquadra. entre outros: ü ü ü circulação. ü ü ü Favorecer a dispersão acionária. para divulgar informações quanto à sua respectiva situação econômico-financeira. se instalado. estejam em realizadas pelos acionistas controladores da Companhia. no mínimo. “Limitar a composição do Conselho de Administração a. ü ü ü ü “Submeter quaisquer acordos de acionistas e programas de opções de compra de ações existentes à Bovespa. a companhia. comprometem-se a resolver toda e qualquer disputa ou controvérsia relacionada ao regulamento de listagem por meio de arbitragem”. no máximo. pelas quais a Bovespa. projetos e perspectivas”. Concessão a todos os acionistas do direito de venda conjunta (“tag along”) Assegurar que 25% do capital total das ações da EZTEC. 5 membros. os administradores. e os membros do Conselho Fiscal da Companhia. . conselheiros e diretores envolvendo valores mobiliários de sua emissão”.233 As regras do Novo Mercado. “Adotar exclusivamente as normas do regulamento de arbitragem da Bovespa. “Realizar. 20% deles deverão ser independentes”. nos procedimentos de oferta. podendo ser reeleitos”. sendo que. pelo menos uma vez ao ano. Cumprir divulgação trimestral de informações com padrões mínimos. o acionista controlador. “Limitar o mandato de todos os membros do conselho de administração da Companhia a. reunião pública com analistas e quaisquer outros interessados. “Seguir políticas mais rígidas de divulgação com relação às negociações Emissão somente de ações ordinárias. 2 anos.

Com orgulho te digo que estamos melhor do que muita companhia aberta de controle pulverizado. EZTEC. A. Identificou-se que a EZTEC avançou muito com relação à Governança desde o aspecto da comunicação ao mercado até o aspecto de relações de controladores e administradores para com a própria empresa. Verificou-se que a Responsabilidade Social da EZTEC criou cada vez mais valor a marca. EZTEC). “Tudo aquilo que nós consideramos justo a gente esta conseguindo praticar dentro das regras que estão estabelecidas. é uma evolução. desde quando abriram o capital em 2007.234 Verificou-se que para a EZTEC: “Governança corporativa significa que no meu dia a dia de negocio eu tenho que ser o mais justo possível nas relações de trabalho de tal forma a manter uma imagem de alto nível para todos os stakeholders. EZTEC). Verificou-se que a evolução. se destacando como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. afirma Fugazza. todos que estão envolvidos tem que sentir que estão participando de um jogo justo” (FUGAZZA. que se eu comparar com empresas que tem controle pulverizado eu acho que estamos tranquilamente melhor” (FUGAZZA. ou seja. que em tese deveria estar muito melhor do que a gente. A. Diria que tem muito a implementar. foi constante. . A.

235 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 17. Buit-to-Suit . lojas em shopping. Fundos Imobiliários Comerciais. salas. b) ü ü c) ü ü Incorporação Imobiliária Residencial. lajes corporativas. Muitas pessoas viram que o tão esperado sonho da casa própria se realizaria em suas vidas. As pessoas que possuem o desejo de investir neste setor tão promissor hoje possuem mais opções que no passado que vai do pequeno ao grande investidor.1 Seleção de Amostras Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos. galpões industriais. Veremos algumas possibilidades de investimento direto no setor conforme descrito abaixo: a) ü Aquisição de Ativos (para renda e/ou especulação) Apartamentos. Residenciais. Comercial (salas ou lajes corporativas).1. enquanto que outros viram uma grande oportunidade a ser mais bem explorada. . Esses fatores que hoje convivemos traz um reflexo do que é visto em outros países em que a economia já estava estabilizada há muitos anos. pode-se ver um crescimento muito significativo no mercado imobiliário.1 METODOLOGIA 17.

CRI. pois conta com a valorização do imóvel e sua revenda para obter lucro.1. Outros meios de se investir indiretamente no setor também incluem o empreendedorismo que neste caso incluem as empresas prestadoras de serviço no ramo de manutenção e reformas de imóveis. em pré-lançamento. Fundos de Investimentos LCI. . porém que não iremos tratar. 17.2 Aquisição de Ativos O que a maioria dos investidores conhece é o investimento em imóveis com aquisição na planta.236 ü ü d) ü ü Shoppings. para posterior revenda. e) Ações de Empresas do Setor Esses podem ser alguns dos principais meios de se investir diretamente no setor. porém não são os únicos e com certeza poderemos ver outros meios em nosso país no futuro. Esta modalidade possui um risco mais elevado para uma entrada de investidor. e hoje as construtoras estão lançando novos empreendimentos com o valor do m2 com preços direcionados diretamente para o consumidor final dificultando assim a revenda antes do final da construção. urbanismo entre outras. decoração. Hoteis.

a ideia é a de buscar empreendimentos com menos unidades sendo comercializadas.237 Com a acomodação dos preços. por em exemplo um empreendimento em que haverá a oferta de varias unidades provavelmente ao final da obra a construtora ainda terá unidades a serem comercializadas. Isso ocorre. . qual é a procura de imóveis nesta região. existem outros possíveis terrenos ou imóveis que poderão dar espaço para um novo empreendimento. ou seja. pois ela sempre terá melhores condições de negociação com o comprador final que o investidor. Para essa modalidade de investimento vale algumas dicas que podem ajudar ao escolher o empreendimento com mais chances de valorização. Outro fator a ser relevante é o que está ao redor do empreendimento. Nestes casos fica mais fácil para o investidor verificar a viabilidade do investimento ao fazer um estudo das ofertas na região em que o empreendimento será lançado. Essas formas de investimento onde o ativo será negociado próximo da entrega deve-se considerar todas as variáveis. Quanto antes. ele deverá ter ciência e estar preparado para um possível financiamento e que provavelmente irá diminuir a sua margem devido aos custos de aquisição do mesmo. o que poderá mudar ao redor durante sua obra qual o potencial de crescimento. o investidor desta modalidade corre o risco de concorrer com a própria construtora caso ela não venda todas suas unidades. melhor será sua rentabilidade. Verificar o cenário em que o mesmo encontra-se lançado. Todas estas variáveis podem ser observadas. O que se deve ter em mente é que um investimento para dar certo não deve ser baseado em expectativas de variações de preço. por exemplo. e sim na sua entrada no momento certo da cadeia de valor. Um tipo de imóvel que é muito valorizado devido a sua escassez nas grandes capitais e que devido a expansão econômica até mesmo algumas regiões que no passado eram economicamente fracas hoje se veem na mesma situação são os imóveis comerciais. caso o investidor não consiga vender antes da entrega das chaves.

seja ele em fundos de renda fixa ou fundos variáveis. mas não possui um capital que o permitiria fazer sozinho ou naqueles casos em que gostaria de dividir os riscos potenciais uma boa opção é utilizar o método de Incorporação Imobiliária. . Neste contrato será estipulado um período que poderá calcular a taxa de retorno do mesmo e a viabilidade trazendo segurança para o investidor. onde o empreendimento é feito sob medida para o cliente que ira alugar o imóvel e que neste caso devido as especificações necessárias para o projeto faz-se um contrato com maiores garantias para o investidor. onde o aluguel fica em torno de 0.238 Outra forma de investimento nesta modalidade é a do aluguel do imóvel durante o financiamento do mesmo. e estes fatores ainda mantém esse tipo de investimento muito atrativo. Os imóveis tiveram uma valorização bem acima do que qualquer aplicação. tais garantias são muito importantes nesta modalidade devido ao fato de que o imóvel ser preparado especificamente para esse locatário e que poderá não atender outro sem uma reestruturação. Embora tenha um risco considerável essas modalidades de investimento ainda são as mais conhecidas no setor e muitas pessoas tiveram excelentes ganhos nestes últimos anos.3 Incorporação Imobiliária Para aqueles que gostariam de investir neste mercado tão promissor. nesta modalidade o melhor investimento são em imóveis mais baratos direcionados a classe C. onde o aluguel irá pagar parte ou a totalidade do financiamento restante e que após a quitação do mesmo o investidor passa a possuir mais um ativo que pode então utilizar para manter a receita no aluguel ou utiliza-lo para a aquisição de outros imóveis. 17.6% do valor do imóvel.1. quanto mais caro for o imóvel essa taxa vai se reduzindo. Para ter uma visão se este tipo de investimento é viável deve-se fazer também uma pesquisa de como é a taxa de vacância e qual o potencial de busca de imóveis na região. Outra modalidade deste ramo é a conhecida como Buit-to-Suit. Nesta modalidade os investidores fazem seus investimentos através de cotas do patrimônio a ser adquirido.

00 dando um total de 20 cotas e estipulando que quem quiser entrar no grupo deverá comprar um numero mínimo de cotas. por exemplo. porém o mesmo pode ser aplicado em imóveis comerciais.239 Por exemplo. porém de grande porte para uma única pessoa que em muitos casos possui um capital relativamente pequeno. dando um lucro do capital investido de 50% no ato da venda.000. em cotas de R$ 30. Após a conclusão do empreendimento o grupo pode partir para um próximo empreendimento mantendo os mesmos patamares ou partir para um de maior porte dependendo de quanto queira investir.00 para a construção de 2 casas onde as mesmas serão comercializadas ao valor de 450.000. .000. A forma de administrar esse investimento seria dividir o capital necessário em cotas. em um empreendimento em que o valor a ser investido é de R$ 600. O exemplo apresentado trata-se de imóveis residenciais. Esse tipo de investimento possui varias vantagens. A primeira delas é o quanto que o investidor arrisca de seu capital podendo começar com um empreendimento relativamente pequeno para um grupo formado.00 cada unidade. Outra vantagem desse tipo de investimento é o fato de que o valor colocado no investimento não será utilizado todo de uma única vez e que o mesmo pode ficar aplicado trazendo uma receita financeira para o grupo durante a construção.

são regulados. Esses fundos. à semelhança dos fundos de ações. . Segundo Rafael e Tales (*03) em uma publicação da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011. entendemos que é importante estudar e se qualificar antes de se aventurar no mundo dos investimentos. conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8. A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário. assembleias. renda fixa. além de proteger o investidor de uma eventual correção ou estagnação do valor dos imóveis. distribuições de resultado. Aliás. a rentabilidade tem se mostrado bastante atrativa. 17. um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto.. etc. No entanto. mas atualmente vem surgindo empresas que viabilizam a entrada de investidores iniciantes como uma ótima opção para quem quer investir de verdade.4 Fundos de Investimento Imobiliário Outra forma de investimento do setor imobiliário que tem começado a aparecer nas mídias e serem oferecidas pelos bancos são os Fundos Investimentos Imobiliários também conhecidos como Fundos Imobiliários. nestas modalidades. derivativos. desta maneira o investidor não precisa ser um engenheiro ou um especialista do setor para começar esse tipo de investimento.240 Existem muitas construtoras que fazem parcerias com incorporações. aumentos de capital.1. uma vez que ele entrou em um momento inicial da cadeia de valor do negócio. com seus acionistas. estas modalidades ainda são pouco difundidas no mercado imobiliário e até então mais restritas a grandes investidores. fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários.668/93. por se tratar de captação de recursos do público para investimento. etc. Embora o investimento em imóvel passe mais segurança do que investimentos em papeis para novatos.

241 Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos. Shopping Centers e pontos comerciais em geral. direitos a eles relativos. solidariamente. São comuns as locações de escritórios. O quotista passa. etc. . O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que. Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário? Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário. em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. então. estes fundos podem investir. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472. o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição. arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. Segundo a CVM (*04) objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação. seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. por sua vez. em todo o tipo de negócios de base imobiliária. desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. que vigora desde 03/12/2008. Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos. adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente. parte de imóveis. a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis. ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado. indicados para compor sua carteira de ativos. O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária. conforme o número de quotas que detiver.

ü ü ü Em suma. especialmente os de menor capacidade financeira. assim. a quantidade de alternativas de investimento disponíveis. ü É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações. Diversificação. Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários. uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação. . investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões. entre outras. recolhimento do ITBI. pelo volume de recursos envolvidos. ü Possibilidade de fracionar o investimento. é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores. os quais. na proporção de suas participações. ü ü Ganhos de Escala. pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário. os custos da administração dos investimentos do Fundo são diluídos entre todos os quotistas.242 Esse tipo de fundo possui algumas vantagens: ü ü Acesso ao Mercado imobiliário. aumentando. escrituras. Simplificação. ü ü ü Ademais. o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis. Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor. Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário. pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador. não estariam ao alcance de investidores individuais.

não precisará. também. na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas. . O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados. as integralizações podem ser parceladas em séries. É.Para os casos de fundos destinados a construir imóveis.O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa. . os titulares poder ter desafios quando forem realizar a vende de suas cotas no mercado secundário. É um fundo fechado. da venda das quotas ou.243 ü Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados. Devido ao fato de que o fundo não admite resgate de suas quotas. . tendo em vista sua necessidade de liquidez. obrigatoriamente. Pelo fato de ser uma modalidade de investimento recente em nosso país esse tipo de fundo possui baixa liquidez em comparação com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro. quando for o caso. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo. os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição. podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade. ou seja. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa. além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472. efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas. administrado por instituição financeira. não permite resgate das quotas.Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários. Os fundos podem.Não tem personalidade jurídica própria. tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio. que podem ser utilizados para integralização. . como no investimento direto em imóveis. O modelo de FII adotado no Brasil possui além das características mencionadas acima outros pontos de relevância: . liquidar todo o seu investimento.

244 De acordo com a Lei 8668/93. à alíquota de 20%. não contará com o regime diferenciado. quando distribuídos a qualquer beneficiário. sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte. quotista que possua.Consultoria de Investimentos Ltda. podemos ver a rentabilidade dessa modalidade em comparação com o IBOVESPA E IMOB. noventa e cinco por cento dos lucros auferidos. (*05). construtor ou sócio. mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. apurados segundo o regime de caixa. . De acordo com Fundo Imobiliário . estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas. isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada. ü Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador. no mínimo. (vinte por cento) ü Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também se sujeitam à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento). ü Os rendimentos e ganhos do capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário. alterada pela lei 9779/99 as regras para tributação e distribuição de ganhos são: ü Fundo deverá distribuir a seus quotistas.

5 Fundos de Investimentos Dentro dessa modalidade podemos encontrar dois tipos principais o LCI e o CRI.6 LCI – Letras de Credito Imobiliário Devido ao atual cenário da economia brasileira muitos investidores buscam alternativas mais atrativas de renda fixa.245 Gráfico 22 . Neste contexto.FII x Ibovespa x IMOB Os Fundos de Investimento Imobiliário possuem um histórico positivo. simultaneamente.1. 17. ambos são fundos de renda fixa lastreado em credito imobiliário. contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário. 17.1. novos produtos financeiros têm sido oferecidos. porém vale lembrar que o risco esta presente. ampliando o leque de alternativas para o investidor e. . Este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário. o segundo tem começado a ser trabalhado pelos principais bancos recentemente. já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo. a cautela deve estar presente ao se fazer esse tipo de investimento devido a sua baixa liquidez em uma possível queda das respectivas cotas adquiridas.

nela encontramos as seguintes características: Prazo mínimo – 60 dias . múltiplos. mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu. no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia. são direcionados para financiamentos habitacionais. Os recursos aplicados desta forma. estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. . As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários. Ou seja. o que poderia acontecer. obrigatoriamente. São títulos de crédito lastreados por crédito imobiliário garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. Segundo o Infomoney (*06) Os bancos comerciais. Usando a Caixa Econômica Federal (*07) como referencia. No caso da Caixa Econômica Federal. a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs. cuja contratação deve ser. registrada na Cetip. o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses. atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza.246 Um desses produtos oferecidos atualmente é o LCI – Letras de Credito Imobiliários.Prazo máximo* – 564 dias * O prazo máximo varia conforme a disponibilidade da margem para captação em LCI. O prazo de vencimento destes papeis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. São títulos semelhantes às Letras Hipotecárias. por exemplo. com a vantagem de poderem ser lastreados por créditos imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um imóvel.

00 Os valores Máximos são definidos de acordo com a margem de captação disponível. desde que decorrido o prazo mínimo definido pelo BACEN – no caso da remuneração pelo CDI é de 60 dias. portanto todas as aplicações em LCI CAIXA são feitas em múltiplos deste valor.000.00 . com débito na Conta Corrente. para clientes Pessoa Física.000.000.4 RESGATE ANTECIPADO Desde que contratada com esta característica.00 . 17.Saldo Mínimo .2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO O valor aplicado deve obrigatoriamente corresponder a múltiplos do preço unitário de emissão.5 TRIBUTAÇÃO Isenta de IRRF.Resgate Mínimo – R$ 5.Aplicação Mínima – R$ 50. divulgada no início de cada mês.00. que é de R$ 1.247 17. 17. .R$ 5.3 FORMA DE APLICAÇÃO Aplicação em dinheiro.00 .000.Aplicação Complementar Mínima – R$ 50. a qualquer tempo e a critério do cliente. 17. .000. é permitido resgate antecipado da LCI CAIXA.

50% De 181 dias a 360 dias 20. na Agência onde possui conta corrente.248 Para Pessoa Jurídica. O resgate antecipado caracteriza-se pela possibilidade de resgate através da solicitação do cliente. desde que apresentado o Termo de Cessão de Direitos com o devido registro em cartório de títulos e documentos.00% IOF: Incide sobre o rendimento da aplicação. 17. juntamente com os documentos que comprovem as representações. de valor total ou parcial de sua aplicação. . É permitida a alteração da agência e/ou conta corrente de vinculação.7 LIQUIDEZ É permitida a transferência de titularidade/cessão de direitos. o cessionário pode ter conta corrente em outra agência que não a do cedente.00% De 361 dias a 720 dias 17. 17. onde está vinculada a aplicação. o Termo de Cessão de Direitos com as firmas do cedente e do cessionário reconhecidas e com o devido registro no Cartório de Títulos e Documentos. O vencimento dá-se ao término do prazo contratado (quando não for dia útil o crédito é no 1º dia útil subsequente).tabela regressiva de 1 a 30 dias. O titular da LCI deverá apresentar. até o dia útil imediatamente anterior à data de vencimento. pelo valor total. após ter completado o prazo mínimo deste tipo de papel (60 dias) observado o princípio de data a data.50% Acima de 720 dias 15.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE É permitida a transferência de titularidade da LCI CAIXA. quando o resgate/vencimento ocorrer em prazo inferior a 30 dias . Até 180 dias 22. é aplicada a curva de alíquotas conforme tabela abaixo: Curva de Alíquotas de IRRF. Na transferência de titularidade.

249

Essa aplicação é destinada para investidores que tenham no mínimo R$ 50.000,00 disponíveis, lembrando que esse é o valor mínimo da Caixa, em outras instituições bancarias esse valor pode variar. Ou seja, um investidor cujas reservas sejam, inferiores a esse montante não poderá dispor dessa modalidade em seu portfólio de investimentos. Um grande diferencial das LCIs segundo Valores Reias (*08) é que o

rendimento é isento do imposto de renda, e elas acabam ganhando um CDI líquido, diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI, ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil) corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6 meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra esses números com mais precisão:
Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa

Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens, destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim, devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que consiga uma taxa acima de 100% do CDI).

250

É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e o valor do investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar, dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos.

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito de renda fixa privada, com pagamento mensal de remuneração ao investidor, de emissão exclusiva de Companhia Securitizadora e lastreado em contratos de financiamento habitacional concedidos pela CAIXA e cedidos à Brazilian Securities Companhia de Securitização. A emissão ao investidor foi de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1 mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da distribuição, é de R$ 10 mil. A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018. Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1 milhão. Segundo a Caixa Econômica Federal (*07) segue as principais características deste produto: O vencimento previsto para o CRI é 10/11/2018. No entanto, este

vencimento poderá ser antecipado em decorrência de quitações e amortizações extraordinárias realizadas pelos mutuários dos contratos de financiamentos

habitacionais que servem de lastro para o CRI.

251

-

O CRI oferece pagamento mensal de juros e amortização do principal ao

investidor, ambos creditados em contas correntes todo dia 10 ou dia útil imediatamente posterior, caso dia 10 seja dia não útil. Os juros e a amortização creditados ao investidor correspondem à posição

de CRI mantida em sua conta de custódia CBLC no fechamento do dia 10 do mês anterior.

-

Imediatamente após o crédito de juros e amortização referentes ao mês

anterior, constitui-se novo saldo em CRI para o investidor, o qual servirá de base de cálculo para o próximo crédito de juros e amortização a ocorrer no dia 10 do mês seguinte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas físicas são isentos de

imposto de renda retido na fonte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas jurídicas estão sujeitos à

incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa. No caso de ganho de capital na venda de CRI no mercado secundário,

qualquer investidor (pessoa física e jurídica) estará sujeito à incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa.

Não há incidência de IOF nas transações com CRI no mercado secundário.

17.7.2 Como funciona

-

Aquisição do Produto no Mercado Primário: exclusivamente na CAIXA, no

período de 09/03/2011 a 29/04/2011 (Investidores de Varejo) e no dia 03/05/2011 (Investidores Institucionais). Aquisição do Produto no Mercado Secundário: através de instituições

distribuidoras de títulos e valores mobiliários, a qualquer tempo durante a vida do CRI. Por meio da CAIXA não é possível adquirir CRI no mercado secundário. investidor. Remuneração: crédito mensal de juros e amortização do principal ao

252

Assim como as LCI, o CRI é lastreado em contratos de financiamentos imobiliários, aparentemente a sua rentabilidade é bem atrativa, porém vale lembrar assim como os LCIs que a qualidade do lastro é extremamente importante.

17.7.3 Ações de empresas do setor

Para o investidor que não possui o capital para a aquisição de um imóvel ou não tenha o conhecimento ou habilidade de acompanhar uma construção e também não esteja interessado em investir em fundos que financiam o setor, existe a opção de investir em ações de empresas de construção civil. Uma opção extremamente rentável desde 2009 e com grandes expectativas para o futuro devido ao cenário atual do Brasil. Nesta modalidade o investidor não terá de se preocupar se o inquilino esta pagando ou não o aluguel se o mesmo não está depredando o seu patrimônio, também não precisará dispor um valor tão elevado quanto o do imóvel mesmo que popular que não custaria menos que algumas dezenas de milhares de reais o investimento inicial para quem quer investir em papeis é muito mais acessível dependendo da empresa pode ser menos de que 5.000,00. Outra vantagem é a do Leão, que no caso do aluguel recebido é tributado como um salário que pode chegar a 27,5% da receita e que no papel é menor. Um ponto muito importante do mercado de ações é a alta liquidez, onde o dono do papel pode desfazer-se dele no mercado a preço do dia diferente de um imóvel que esta lhe dando receita através de aluguel e que caso precise do valor precisará esperar dependo da situação alguns meses ou até mesmo ser obrigado a baixar o valor do imóvel para acelerar o processo. No caso da compra na planta a situação é parecida a liquidez se dá geralmente pouco antes da entrega das chaves e às vezes posteriormente. No ramo da incorporação a liquidez se dá no ato da venda do imóvel, nos casos dos fundos você tem a carência mínima estipulada pelo fundo.

253

Porém o que pode ser uma vantagem no que se refere a Liquidez das ações também é uma preocupação devido a sua volatilidade, pois os preços podem despencar de um dia para o outro como por exemplo em 2008 em que o mercado de ações caiu drasticamente. Neste caso o investidor precisa ter muito paciência. Como definir qual a melhor empresa a se investir? Neste caso o investidor deve fazer uma pesquisa no nível de risco que lhe é aceitável e qual empresa lhe traz maior segurança ou rentabilidade prevista a curto ou longo prazo, cada construtora possui uma estratégia do mercado de atuação que afeta essas variáveis. Em nosso estudo de caso comparamos os índices de rentabilidade de varias empresas do setor que pode ser analisado com maior detalhe as rentabilidades do que podemos encontrar no mercado atualmente.

254

18

CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISES ESTRATÉGICAS Por Cintia Pereira Barcellos Por fim, após revisão da literatura e aplicação do estudo de caso à empresa EZTEC, pode-se, enfim, voltar aos objetivos específicos deste estudo e tecer considerações sobre os mesmos. No que diz respeito ao primeiro, de apontar e/ou definir a missão e visão da empresa, observou-se a não existência desses conceitos na empresa, sendo, portanto, sugerido o que segue:

i) ii)

Missão: “construir qualidade de vida.” Visão: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região

metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Com relação ao segundo objetivo proposto por este estudo, pode-se concluir que as principais forças, fraquezas, oportunidades e ameaças identificadas para a empresa EZTEC estão resumidas na Tabela 41.

(S03) Alta rentabilidade. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor Fraquezas (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (W02) Estar submetido a um único público consumidor (W03) Estoque de terrenos caro e limitado Ameaças (T01) Concorrentes (T02) Políticas públicas. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado.Análise SWOT da empresa EZTEC Forças (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua. 2011. . (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (S07) Alta velocidade de vendas (S08) Sólida situação financeira (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio Oportunidades (O01) Expansão para outros mercados geográficos (O02) Coabitação (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista. especialmente de taxa de juros (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional Fonte: Pesquisa direta.255 Tabela 41 . crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (O04) Preferência sociocultural do brasileiro pela casa própria.

seu poder está crescendo ao longo do tempo com a redução do desemprego e profissionalização do setor. possuem grande poder de negociação. é o fornecedor com maior poder de negociação. sua barganha é decrescente devido aos produtos importados. ii) Estratégia defensiva (ST): Utilizar as forças de S01 a S09 para defender- se da ameaça T01. se mão de obra. S06 e S09 com as oportunidades O02. ou seja. Enquanto o poder dos fornecedores varia de acordo com o produto fornecido: se terreno. sendo constantemente afetado por ameaça de novos entrantes. bem como a união das forças S01. após analisar o setor de incorporação imobiliária sob a luz do Modelo das Cinco Forças de Porter. Além disso. Por último. S02. O03 e O04.256 Desse modo. a rivalidade do setor varia de acordo com o mercado onde as empresas atuam. o único produto identificado como substituto à compra de um apartamento. com base no tabela acima e seguindo o modelo de estratégias proposto por Wang (2007). S05. e se é fornecedor de material. terão efeito também para evitar a ameaça T01. por consequência. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Estratégias que minimizem as fraquezas W02 e W03. é o aluguel de um. Por fim. salvo exceções. seguem algumas considerações e sugestões para a empresa: i) Estratégias ofensivas (SO): A combinação da força S12 com a oportunidade O05. iii) Estratégia de debilidade (WO): Todas as fraquezas podem ser eliminadas se a empresa alterar sua estratégia regional de modo a aproveitar a oportunidade O01. pode-se afirmar que esse mercado é totalmente livre de barreiras a entrada de concorrentes. dependendo se são cidades pequenas ou grandes centros urbanos. No que tange ao poder de barganha. . o estudo demonstrou que os consumidores.

1989. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. conclui-se que o conhecimento das competências das companhias e das forças competitivas das indústrias. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. portanto.257 Segundo Porter (1979. 2004) as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. O autor defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. uma vez que guiam a companhia para a construção de uma estratégia eficaz e indicam as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitálos. Sendo assim. . são de fundamental importância para a empresa. fornecedores e por produtos substitutos.

o valor encontrado foi positivo. Avaliando-se o VPL. trazendo o lucro a valor presente. espera-se resultado superior a R$ 0. que esperar 25%. pode-se considerar o projeto analisado aprovado. . foram considerados parâmetros usuais do setor imobiliários. O estudo foi desenvolvido tomando-se como moeda de referência o Real (R$). verifica-se que ao final do estudo. logo. o estudo foi realizado acima do índice geral de preços. ele atende todas as premissas do estudo de viabilidade econômico-financeira. Para tanto. dado que. A análise dos resultados consistiu na geração dos indicadores da qualidade do investimento no empreendimento considerado e seu ciclo de implantação e operacional. para cada R$ 1. mostrando que. observa-se que os valores encontrados superam as expectativas do investidor. Quando verificamos a TIR. o que permitiu a avaliação da tomada de decisão do empreendedor conforme segue. para tanto. satisfazendo a expectativa de retorno do investidor que era acima de 16%.258 CONCLUSÃO SOBRE: VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA DE PROJETOS Por Renato de Almeida Silva A Análise da Qualidade Econômica do empreendimento hipotético foi baseada na intenção de verificação da qualidade econômica do empreendimento imobiliário a ser realizado no imóvel. pelo cálculo do índice de lucratividade líquida.00 investido.67%) ou Alavancada (18.25 a valor presente. tanto quando a análise é baseada em Equity (18. o projeto gerará valor superior ao custo de oportunidade do investidor. Por fim.75%). com o intuito de caracterizar o poder de compra da massa de recursos que o empreendimento exige para ser implantado e consequentemente o nível de exposição do investidor. que estavam entre 17% a 24% ao ano. conclui-se que. pois se trata de um ciclo longo. da taxa de rentabilidade e dos valores de retorno. Com o intuito de não prejudicar o cálculo do pay back. observou-se que também houve superação das expectativas do investidor.

estaremos no mesmo padrão. mostrando confiança no que faz e transmitindo segurança respeito ao cliente. se deve ao fato de nossa contabilidade ser até então regida por leis defasadas e muitas vezes ser influenciada pela legislação tributária. A convergência busca uniformizar os critérios de escrituração e devolve à contabilidade sua verdadeira função. permitindo que nossas informações contábeis possam ser lidas e compreendidas exatamente como estão preparadas sem necessidade de ajustes e adaptações. mas de maneira abrangente a todos os setores de atividade. Destaque especial é merecido na questão do Patrimônio de Afetação que enquanto algumas empresas estão começando adotar. Do mesmo modo nós também poderemos compreender as demonstrações elaboradas por países estrangeiros afinal. Era necessário partir de nossos registros contábeis e adaptá-los às normas daqueles países. fazendo com que por “comodismo” a contabilidade deixasse de cumprir seu principal papel que é informar. . não somente no segmento. a EZtec já faz de forma ampla.259 CONCLUSÃO SOBRE: PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos Durante a execução do trabalho pode se verificar a adoção das mencionadas práticas societárias e fiscais na empresa. A real necessidade de convergência aos padrões internacionais. Contadores e auditores tinham bastante trabalho para apresentar as informações aos investidores estrangeiros.

a empresa fez. no valor de R$ 240 milhões. apesar do custo mais caro". mas a sinalização é que estes recursos se findem entre 2012 e 2014.260 CONCLUSÃO SOBRE: FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin A tendência é que a demanda de credito pra o segmento imobiliário. principalmente através do Certificado de recebíveis imobiliários – CRI. Ficou claro que o mercado imobiliário brasileiro ainda esta amadurecendo. Mas já observamos o crescimento da securitização. a nossa proporção de credito imobiliário X PIB é muito tímida e o governo para estimular o financiamento do setor “obriga” as instituições financeira a destinar 65% dos recursos da poupança credito imobiliário. como exemplo da reportagem do Jornal Valor Econômico em 02-05-2011 sobre os CRIs. Analisando anuários do setor e matérias publicadas pela imprensa especializada observei que o setor concentrou a abertura de capital das principais empresas do setor entre 2006 e 2007 com o reforço no caixa estas investiram pesado na sua expansão e crescimento. que atualmente estão concentradas nos recursos do FGTS e da Poupança. . que precisa ser testado. substituto para a poupança. Acredito que os executivos do mercado estão preparados para esta transição. "É um produto novo. que é a tendências do mercado que deverá se regular pela oferta e demanda. em um futuro próximo. no qual acredito que as taxas podem ser até menores do que as oriundas hoje da Poupança e FGTS. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento". sua primeira emissão. Minha Vida. por isso elas já estão buscando alternativas como emissões de debêntures e busca fundos de investimento. não suportada pelos recursos da poupança e FGTS. seja atendida através securitização. A grande maioria destas empresas esta alavancada e preocupada quanto as fontes de financiamento para o setor. que possuem taxas baixas. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa. diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. afirma Leonardo Correa. diz. neste ano.

EZTEC. Estrategicamente as empresas precisam acompanhar de perto as alternativas de captação e devem estar preparadas para se adequar rapidamente as mudanças de mercado. pois sem isso podem por em risco a continuidade das mesmas. no qual a maioria das empresas trabalha alavancada e a oscilação nas taxas pode comprometer significativamente o seu resultado. embora atualmente se financie com capital próprio. No estudo de caso. . já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar deste meio de financiamento se for viável estrategicamente.261 As fontes de captação são de extrema importância para o segmento imobiliário.

para fazer isso de forma sábia. fazendo um silêncio obsequioso para a evidência de que o capital mobilizado nesses financiamentos está girando a taxas muito aquém da taxa de retorno que faz a meta de Ebitda” Depois veio a fase do programa “Minha Casa. . podemos verificar que o mercado e os analistas do setor de “real estate” evoluíram após alguns anos de experiência com base em um histórico de comparativos que não se possuía na época das aberturas de capital. basta desenvolver parcerias locais. ou via emissão de instrumentos de dívida. que se encontraria numa valuation mais cuidadosa e sem viés”. Minha Vida” e o mercado enxergava grande demanda e diversas empresas sem experiência decidiram apostar. realizadas através de múltiplos segundo ROCHA LIMA Jr (2008) “no final do ciclo dos IPOs. concluindo-se que o capital de giro deve se concentrar na formação de um land bank . menores riscos de competitividade e. financiando os pequenos parceiros. se sintetizam em: i. via mais capital. Quanto mais espalhada pelo Brasil estiver a base de negócios da empresa. o mercado precificava empresas com maior potencial de receita através do “landbank” (banco de terrenos) e do crescimento prometido. como observou ROCHA LIMA Jr (2009): “Os princípios da gestão moderna e agressiva. que fizeram as diretrizes de ação das empresas. sendo que empresas competentes adquirem terrenos sob permuta. o que faz uma empresa grande e poderosa é VGV – virtual internado (área de terrenos estocados x coeficiente de aproveitamento permitido x preço/m² verificado no mercado ou arbitrado). o que alavanca a relação VGV – virtual internado para o capital de investimento disponibilizado. porque crédito imobiliário sempre estará disponível e o mercado de capitais pode trazer os recursos complementares. A equação de fundos para desenvolver os empreendimentos é uma questão que o tempo resolve. Assim. o valor das ações estava muito acima do razoável. iii.262 CONCLUSÃO SOBRE: COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORAS DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO’s NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama Observando o comportamento das ações em conjunto com os resultados dos indicadores expostos neste trabalho. quando havia um exagero na precificação dos papeis. ii.

causando desestimulação dos investidores. Analisando o setor como um todo. ser muito pulverizado. muitas vezes baseado em metas mais quantitativas do que qualitativas. é possível concluir que o resultado de diversas empresas que seguiram as diretrizes “impostas” pelos analistas de mercado tem ficado abaixo do esperado e com rentabilidade do patrimônio inferior aos seus custos de capital. com necessidade de capital intenso. Este é o principal motivo pela qual a EZTEC foi a única empresa das 9 analisadas. que é dificultado pelo crescimento descontrolado. Com uma administração familiar. cujas ações tiveram alta este ano além de ter o melhor desempenho acumulado desde dezembro de 2007. atualmente os investidores tem diferenciado as empresas baseados na rentabilidade e geração de caixa sendo que a maioria ainda não conseguiu “devolver” os investimentos e continuam a queimar o caixa. ou por dificuldades de empresas que necessitariam uma nova administração em função de resultados ruins constantes. Fica claro que os seus resultados dependem muito da escolha de bons projetos. pode haver uma dificuldade em relação à captação de recursos via mercado de capitais. o desafio da EZTEC passa a ser crescer e expandir mantendo sua ótima rentabilidade.263 Após este ciclo de apuração de resultados. conservadora e centralizadora. seja em busca de crescimento. de ciclo longo e gargalo de aprovações em órgãos públicos. Verificamos também que a economia de escala e alta alavancagem têm limitações fortes neste setor. ü POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS Como já ocorreu no passado. caracterizado por não ter barreiras. é possível que haja mais movimentos de fusões e aquisições. apesar do lucro contábil nos balanços (devido às particularidades de reconhecimento de resultado do setor como foi publicado no jornal Valor Econômico em maio de 2011). o que gera destruição de valor para companhia. caso a incapacidade de algumas companhias em gerar resultado se generalize. Além disso. .

algumas empresas com rentabilidades insatisfatórias. Em outras palavras.264 Por fim. . caso haja decisão pelos órgãos reguladores de reconhecimento contábil dos resultados somente na entrega do empreendimento ao cliente. “antecipando” o lucro que na maioria dos casos só vem ao término da obra. podem piorar ainda mais seus demonstrativos. os balanços e as rentabilidades das incorporadoras sofrerão fortes impactos já que atualmente o reconhecimento proporcional à evolução física “camufla” a taxa de retorno financeira.

que continuam agregando valor aos acionistas e stakeholders através de estratégias diferenciadas e. principalmente. existe uma maior vulnerabilidade no processo de contabilização se todas as práticas de governança corporativa e regras contábeis não forem bem exercidas. como Eztec e MRV. que o desempenho de muitas companhias ficou aquém do prometido aos investidores e credores nos últimos períodos. identificamos empresas que destruíram valor (ROCE < Taxa livre de risco) devido a problemas com estouro de custos. falta de planejamento para bom atendimento em nível nacional e busca de desenvolvimento de novos nichos no setor. a análise do setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados e entre as principais dificuldades. está o complexo método contábil do segmento. através da análise da rentabilidade das empresas mais líquidas do setor imobiliário. dificuldade com a cadeia de suprimentos. que faz com que a avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos ao contrário de outros setores em que predomina o método do fluxo de caixa. Apesar de toda peculiaridade contábil.265 CONCLUSÃO SOBRE: ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Como mencionado pelo Jornal Valor Econômico em 31/08/2011. concluímos neste estudo. . nicho de atuação bem definidos. Em alguns casos. Além disso. Identificamos também empresas.

devemos continuar observando outros movimentos de consolidação e identificamos alguns riscos que podem impactar margem e giro destas companhias: ü Novos estouros de custos de obras em andamento que podem não ter sido reconhecidos ainda. a Cyrela identificou apenas no ano passado 30 obras com estouro. onde o preço possui um limitador (financiamento CEF e subsídio MCMV) e o ciclo é curto. impactando diretamente a margem e giro das companhias. Atenção especial na baixa renda. Portanto. mas a entrada de caixa mais expressiva acontece apenas na entrega das unidades. ü Para as empresas que não foram tão rigorosas na concessão de crédito no momento das vendas. o controle de custos precisa ser muito rígido. a geração de caixa tende a aparecer mais rápido. Na grande maioria dos casos. as companhias precisam se preparar para enfrentar um cenário de escassez desses recursos direcionados. ü Apesar de não existir correlação comprovada. Se ocorrer uma desaceleração.266 Olhando para o futuro do setor imobiliário. o reconhecimento dos desvios acontece na entrega do empreendimento. podemos ter um alto volume de devoluções de unidades no momento da entrega de chaves ou repasse aos bancos. uma alta dos juros pode espantar alguns investidores e o crescimento do setor. ü Dependência do setor residencial de financiamento vindo dos recursos oriundos da poupança e do FGTS. Como o crescimento do mercado imobiliário vem superando a expansão da caderneta. pois pouco se pode fazer ao longo do projeto para recuperar desvios. . muitos investidores enxergam forte correlação entre o incremento dos juros e a atividade operacional das companhias. ü Baixa geração de caixa das companhias do setor e possível falta de liquidez. Como exemplo. A geração de caixa depende do ritmo de crescimento dos lançamentos para os próximos exercícios. O ciclo operacional do setor apresenta forte desembolso no início e ao longo da construção.

ambientais e sociais. referente à Sustentabilidade Corporativa aplicada na empresa EZTEC. (FILHO. Outro ponto identificado é que a EZTEC possui grande sensibilidade com relação às questões ambientais e sociais.267 CONCLUSÃO SOBRE: SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez No início desta pesquisa tinha-se como principal objetivo responder o seguinte problema de pesquisa: “Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC?”. visão e valores incorporam as questões econômicas. sendo que num mesmo cenário de anos atrás. portanto. assim como disseminam e comunicam a todas as partes interessadas. Ficou evidente que os gestores sabem o quão fundamental ela é e como agregou valor a marca. facilitando a divulgação e atraindo mais clientes. informar os múltiplos principais e crescentemente respeitar os direitos dos stakeholders. Na EZTEC encontrou-se um cenário onde realmente a sustentabilidade faz parte do dia a dia dos negócios e conceitos da empresa. O estudo de caso aqui apresentado delimitou-se a analisar o que a teoria apresenta. Para tanto. são afetados pelas ações e estratégias das organizações”. a missão. “Governar organizações implica cultivar a transparência. apesar de não serem acionistas. possuindo a maior lucratividade do setor. aqueles que. os dados aqui apresentados são específicos dela. A EZTEC adota a sustentabilidade como diretriz estratégica. a marca não valia quase nada e hoje é referência no mercado de incorporação imobiliária. conseguiu-se avaliar como os assuntos abordados nos capítulos auxiliam e beneficiam a referida empresa e seus gestores. preocupando-se com o meio em que se encontra e suas relações de trabalho e de convivência com seus “vizinhos” de obras e a sociedade. . 2006.172). p. Após as pesquisas efetuadas e o estudo da teoria que remete a Sustentabilidade Corporativa.

e deve ser aproveitada até que o pequeno investidor acumule recursos suficientes para acessar produtos diversificados. hoje podemos ver um investidor que já possui um imóvel próprio e que busca o segundo com o objetivo de assegurar uma segunda fonte de renda ou até mesmo aquele pensa na revenda e ganho de capital neste momento o que é chamado de especulação. Você acredita que o mercado imobiliário tende a se valorizar muito? Não tem dinheiro para comprar uma unidade imobiliária só sua? Pesquise. mas que também querem um pedaço da fatia do bolo. e ainda contar com a vantagem de não pagar imposto de renda sobre seu lucro. quanto melhor o investidor conhecer das peculiaridades do setor mais vantagem de análise ele terá minimizando assim os riscos existentes. você poderá ter a segurança e a rentabilidade do mercado imobiliário. . Com pouco dinheiro. Segundo Cerbasi (2008) (*09). a vantagem dos produtos populares é real. Ao pensar em investir no mercado imobiliário o investidor brasileiro pode considerar as opções que cabem no seu bolso e poder ir diversificando na medida em que seu capital cresce e buscando novos horizontes. as dezenas de fundos imobiliários disponíveis no Brasil. ou seriam os riscos? Temos hoje no mercado alguns produtos que buscam atender aqueles investidores que não possuem um capital tão vasto para investir. O mercado financeiro descobriu esses investidores e agora buscam dividir seus lucros com os mesmo.268 CONCLUSÃO SOBRE: FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz Ao analisar o mercado imobiliário brasileiro podemos ver um crescente número de investidores entrando neste setor que antes ficava restrito ao grande investidor. cujas cotas costumam ser negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo. então. Quem tem pouco dinheiro deveria contar com a praticidade dos Fundos de Investimento.

269 Todo investimento possui um risco a ser considerado. podemos encontrar vários meios que possibilitam uma boa diversificação que podem trazer ótimos rendimentos. O mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos teve uma rentabilidade superior a maioria dos investimentos. como por exemplo a Copa do Mundo e as Olimpíadas que ocorreram nos próximos anos e que devido ao alto investimento do governo e de empresas privadas para receber tais eventos possibilitam margens excelentes de crescimento. sejam em ativos. ações. Por exemplo. em algumas regiões ainda existem margens muito boas de rentabilidade devido aos fatores externos que contribuem para a economia brasileira. O Brasil possui regras que possibilitam trazer no momento tranquilidade. porém em uma possível crise econômica um setor que pode ser afetado seriamente é o imobiliário. O que podemos ver é que temos produtos para todos os bolsos e níveis de conhecimento do setor. cotas de incorporação ou fundos de investimento. porém a sustentabilidade do setor deve ser analisada. . Ao analisar as possibilidades de se investir no mercado imobiliário. ativos de alto padrão tende a desvalorizar muito rápido nestes momentos e também possuem baixa liquidez para quem precisar se desfazer desses ativos.

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295 ANEXOS .

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ambiental e econômica? Há uma gestão ambiental em seus empreendimentos? Se sim.300 APENDICE Patrícia De Mori Lopes Jimenez . como é feita? 4) Como é avaliado o desempenho da EZTEC?É avaliado apenas no aspecto econômico-financeiro? Se não. o que falta para iniciar?Por quê? 6) 7) Como é avaliada a questão destes empreendimentos? Como é a Governança corporativa na EZTEC? Quais são seus princípios? . leva em consideração o meio ambiente?Por quê? 5) A EZTEC possui empreendimentos verdes? O que pensa a respeito? Caso não possua.SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA APÊNDICE A – Roteiro de Entrevista (Perguntas) 1) 2) anos? 3) A EZTEC possui gestão sustentável? A EZTEC acredita que a gestão sustentável gera valor ao longo dos Como é analisada e incorporada a dimensão social.

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