MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

São Paulo – SP / Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por

Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

Trabalho de conclusão de curso - TCC apresentado no Curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria – TURMA 2 Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização Programa FGV Management São Paulo – SP/ Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

e aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do certificado do curso de pós-graduação, nível de especialização, do programa FGV Management

São Paulo, novembro de 2011

Coordenandor Betovem Coura, MSc

Professor Orientador Adelcio Sant`Anna, MSc

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ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

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TERMO DE COMPROMISSO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz abaixo-assinados, do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini, localizada em São Paulo, no período de abril de 2010 a novembro de 2011, declaram que o conteúdo do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, é autêntico, original, e de sua autoria exclusiva.

São Paulo, 10 de novembro de 2011. ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama _____________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz

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DECLARAÇÃO

A Empresa EZTEC Empreendimentos e Participações AS, representada neste documento pelo Sr. Antonio Emilio Clemente Fugazza (Diretor Financeiro e de Relações com Investidores), autoriza a divulgação de informações e dados coletadosem sua organização, na elaboração do trabalho em grupo, intitulado: “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, realizado pelos alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz do Curso “MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA” do Programa FGV Management.

São Paulo, 10 de Novembro de 2011.

____________________________________________ Diretor Financeiro e de Relações com Investidores EZTEC Empreendimentos e Participações SA

autorizama divulgação de informações e dados apresentados na elaboração do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO em veículos IMOBILIÁRIA” acadêmicos. do Programa FGV Management. localizada em São Paulo no período de abril de 2010 a novembro de 2011. Luiz Fernando Moreira Cruz. Patrícia de Mori Lopes Jimenez. abaixo-assinados. Cintia Pereira Barcellos.vi DECLARAÇÃO Os alunos Augusto Tomio Yokoyama. Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz. do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria. Celso Adelino de Mattos. 10 de novembro de 2011 ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama ______________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz . Gerson Carvalho Marin. com objetivos de publicação e/ou divulgação São Paulo. realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini.

.I. Antonio Emílio Clemente Fugazza. da EZTEC. monitores e funcionários da Fundação Getúlio Vargas.vii Agradecimentos Aos professores. ao Diretor Financeiro e de R. Sr. que muito contribuíram para a realização deste estudo e para o aprimoramento do nosso conhecimento.

viii Dedicatória Aos nossos familiares. cujo apoio e paciência permitiram a nossa dedicação e envolvimento no curso e neste trabalho. .

Palavras-Chave: Incorporação Imobiliária. destacar as particularidades contábeis e o impacto do IFRS no setor. e identificar como os conceitos de sustentabilidade são aplicados na empresa. com ênfase a uma empresa do setor.ix RESUMO O objetivo do presente trabalho é analisar o mercado de incorporação imobiliária. Estratégia. a EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. analisar a rentabilidade das principais empresas do setor via modelo de Análise DuPont. discorrer sobre as fontes de financiamento e sobre as formas de investimento no setor. analisar o retorno sobre o capital empregado também das principais empresas do setor. analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto imobiliário da empresa. Rentabilidade. . Especificamente se busca: analisar a estratégia da empresa através das ferramentas de SWOT e Cinco Forças de Porter. Análise DuPont.

x ABSTRACT The purpose of this paper is to examine the real estate development market. analyze the return on capital employed of the main companies in the sector. DuPont Analysis. major consideration is provided as to the Brazilian real estate development sector and its main players. study the profitability of the main companies in the sector via DuPont analysis model. In order to achieve these objectives. reflect on finance sources and the different forms of investment in the sector. focusing on EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. Strategy. questionnaire and interview with the manager. Keywords: Real Estate Development. Finally. Profitability. highlight the accounting peculiarities and the impact of the IFRS on the sector and identify how the sustainability concepts are applied in the company. . analyze the economic and financial feasibility of a real estate project of the company. a case study with several methods of data collection has been used amongst which documentary analysis. The paper aims to analyze the strategy of the company by means of analysis tools such as SWOT and Porter´s Five Forces Analysis. a company of the civil construction sector.

foi a EZ TEC Empreendimentos e Participações S. Nos casos em que.A e a metodologia empregada para a realização dos estudos. Associados a este cenário. seja na esfera municipal. estadual ou federal. Para tanto. O capítulo dois discorrerá sobre a viabilidade econômico-financeira dos projetos imobiliários. por este motivo. Como os recursos disponíveis para o setor não eram suficientes para a redução do déficit. mas também conhecer todos os stakeholders envolvidos na dinâmica deste setor. além de apresentar o referencial teórico. que tem por objetivo analisar o mercado de incorporação imobiliária. juntamente com os estados e municípios. dissertando sobre os conceitos de Missão e Visão. o pay back é lento. O primeiro capítulo deste trabalho fará uma revisão da literatura sobre análise estratégica. levando as construtoras e incorporadoras a aumentarem em grande escala o volume de desenvolvimento de empreendimentos. serão aplicados estudos de caso hipotéticos e reais a fim de verificar cada item da teoria relacionada ao setor.xi SUMÁRIO EXECUTIVO É fato que o setor imobiliário brasileiro encontra-se aquecido. focando o estudo nos principais índices utilizados pelo setor. baseou-se em entrevistas pessoais e questionários. o governo federal. Taxa Interna de Retorno (TIR). Tais fatos justificam a relevância do presente trabalho. Muito se houve a respeito da redução do déficit imobiliário. lançaram vários programas de incentivo ao financiamento do setor. calculados a partir da elaboração de um fluxo de caixa hipotético de um empreendimento imobiliário. o que obriga não só o conhecimento técnico. levando até mesmo algumas empresas do setor a não utilizá-lo como fator decisivo a tomada de um projeto. na maioria dos capítulos que incorporam este estudo. Os projetos imobiliários como um todo. das cinco forças de Porter. Valor Presente Líquido (VPL). o mercado imobiliário sofre interferências constantes da economia global. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). a empresa do setor previamente selecionada para tanto. Análise Swot. necessitam de grande volume de capital empregado e apresentam baixa liquidez (característica do setor). . bem como a verificação dos conceitos analisando-se a estratégia da EZTEC. a aplicação será com base em exemplos reais.

seja na forma de unidades residenciais. no que tange as dimensões ambiental. como a aquisição de ativos (para renda ou especulação). no 24º capítulo apresentará as formas de investimento no setor. Por fim. serão verificadas as formas de financiamento do setor. incorporação imobiliária. Fundo de Investimento Imobiliário. nos capítulos posteriores contextualizará o conceito de Sustentabilidade e Desenvolvimento Sustentável no ambiente corporativo. bem como o retorno do capital empregado pelas principais incorporadoras do setor. O quinto e sexto capítulos analisarão a rentabilidade das incorporadoras de capital aberto. galpões industriais. e as considerações sobre as formas de financiamento na EZTEC. Letra Hipotecária. ações de empresas do setor. shoppings. o tripé da sustentabilidade. comerciais. será possível também a verificação da pertinência de todos os tópicos e assuntos discutidos no decorrer do curso de MBA em Gestão Financeira concluído. fundos de investimentos. o ROE (Retorno sobre o Patrimônio). hoteis). lajes corporativas. social e econômica. ressaltando os conceitos de Responsabilidade Social e Governança Corporativa. com base nos resultados das principais empresas do setor. Poupança.xii Já o terceiro capítulo. ou seja. lucro líquido e margem líquida da EZTEC. em seguida. residenciais. discorrerá também sobre o Triple Bottom Line. mencionando a aplicabilidade desses itens na EZTEC. será aplicado o conceito ROCE (Retorno sobre o Capital Empregado). Debêntures. através de LCI ou CRI e.. Em seguida. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). abrangerá as particularidades contábeis e o impacto do IFRS (International Financial Reporting Standards. etc. fundos de investimento imobiliário (comerciais. LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Com a revisão da teoria e aplicação dos estudos de caso apresentados nos capítulos a seguir. atendendo o objetivo proposto. forma de organização societária. built-to-suit. Para tanto. . ou seja. será utilizada para o estudo a análise Dupont. estratégia e estrutura de capital. lojas em Shoppings Centers. como as formas de apuração e recolhimento de tributos. o comparativo da receita. normas internacionais de contabilidade) no setor. com ênfase ao “patrimônio de afetação – RET”. Ações. securitização e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). as maneiras oferecidas aos investidores de investirem no setor. No capítulo quatro.

................... 87 Tabela 13 .......................................Lucro Real Trimestral ...... 96 Tabela 18 ..Lucro Real Anual........................................... 105 Tabela 19 ...................................DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa ............. 75 Tabela 9 .. 156 Tabela 22 ....................Contribuição Social e Imposto de Renda ............................................................Contribuição Social e Imposto de Renda ......... 89 Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário .................................. 93 Tabela 16 ..... 38 Tabela 2 .Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes ............................................... 68 Tabela 6 ...... 182 ............. 85 Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE ............... 66 Tabela 5 ........... 73 Tabela 8 .................Fluxo de Caixa Equity (Receitas) .....................................................Pelo Lucro Presumido .....Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | .Modelo de análise SWOT .Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS................................................................. 179 Tabela 27 ........................DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo.Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) ............................................. 154 Tabela 20 ..............DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo ......................... 63 Tabela 3 ................................... 155 Tabela 21 .....Lucro Real Anual...............................RET) ..........................................Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação ..............................xiii LISTA DE TABELAS Tabela 1 ...................................... 90 Tabela 15 .................................................. 64 Tabela 4 ................................................................Terrenos a Pagar ....... 76 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra ...DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado.............................................................................................................Receita de Venda.....Imposto de Renda Lucro Real Trimestral .. 72 Tabela 7 .... 172 Tabela 24 ..................Contribuição Social e Imposto de Renda ..................Letra Hipotecária ............................................................Fluxo de Caixa Equity (Despesas) ........................................................................Fluxo do Investimento Equity . 79 Tabela 11 .......Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica ... 181 Tabela 28 ....................................Contribuição Social e Imposto de Renda ...Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 ....................................................... 173 Tabela 25 ... 177 Tabela 26 ........Cenário...........Registro da permuta por unidade pronta no local ...... 95 Tabela 17 ....................... 157 Tabela 23..Ações .....

.................. 249 Tabela 41 .....Caixa .Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) ................... 220 Tabela 40 ..............Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado ........................................................ 255 ............. 187 Tabela 32..Análise Econômica-Financeira ...........................ROCE ......................................................................................................Letras de crédito imobiliário .........................Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida........................................................NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 ... 186 Tabela 31 .... 217 Tabela 37 ........................... 191 Tabela 33 ...................................................................................... 218 Tabela 39 ................ 184 Tabela 30 ..................Demonstrativos Financeiros 2010 ........................................ 215 Tabela 35 .NOPAT e Capital Empregado 2010 ................................. 216 Tabela 36 .........................Análise SWOT da empresa EZTEC ...................... 215 Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011 ...Contas a Receber de Clientes Consolidado..........................................................xiv Tabela 29 ................. 217 Tabela 38 ....................................................Fluxo do Investimento Alavancado ....................

......... 103 Gráfico 9 .......................FII x Ibovespa x IMOB . 220 Gráfico 22 ..........................................................................................................Cotação das Ações Ajustadas ...Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões).................Estratégia e Estrutura de Capital ............................................................ 198 Gráfico 12 ...................... 201 Gráfico 15 .................... 204 Gráfico 19 .................................Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .................... 88 Gráfico 4 ................................................................................ 202 Gráfico 16 ........................xv LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 ...... 91 Gráfico 5 ..........................IS11 Acumulado 12 meses ......................................Acumulado 2008/2011 ....................... 200 Gráfico 14 ........... PIB ........................................................... 204 Gráfico 18 ..... 245 ................................... 203 Gráfico 17 .. 148 Gráfico 11 ..................................... 85 Gráfico 2 ..............Margem x Giro = ROCE ............Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 ................... 200 Gráfico 13 ............................ Lucro Líquido e Margem Líquida ........................................... 93 Gráfico 6 ......Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) .............Financiamento Imobiliário vs........................... 100 Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) ............. 207 Gráfico 21 ................... 147 Gráfico 10 ...............................ROE x Margem Líquida (2010/2011) ........Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões).....................................Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário ............................................................................................ 206 Gráfico 20 ........................Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativolastro (em R$ milhões) ......Valor de Mercado .............Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) ... 86 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões)..............................Taxa de Juros vs.Comparativo de Receita................ Crédito Imobiliário ..ROE e Margem Líquida (2008/2011) ........................................................................................................................... 97 Gráfico 7 .................................................

Triple Bottom Line ................................................Apresentação Corporativa EZTEC 2 .................................Apresentação Corporativa EZTEC 1 ..............xvi LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura 1 – Modelo de securitização.........................................................Apresentação corporativa Gafisa .. 107 Figura 2 ............................ 112 Figura 3 ........................... 142 Figura 6 ...Balanço Patrimonial e demonstração de resultado ... 127 Figura 4 .......... 140 Figura 5 ............................................................................................................................. 147 ...............

International Financial Reporting Standards .xvii LISTA DE SIGLAS CPC CVM IASB IFRIC IFRS IPO POC .International Accounting Standards Board.Initial Public Offering . .Comissão de Valores Mobiliários .Comitê de Pronunciamentos Contábeis .Percentage of Completion .International Financial Reporting Interpretations Committee .

Entidade do setor privado. em português.C. independente. P.O.xviii GLOSSÁRIO IASB – International Accounting Standards Board. criada em 1973 para estudar. . Oferta Inicial de Ações. – Percentage of Completion ou. Percentual de Conclusão. em português. preparar e emitir normas de padrões internacionais de contabilidade. IPO – Initial Public Offering ou.

...1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA ..............................2 1........5 2..................3 1..6.... 51 Valor Presente Líquido (VPL)... 49 2................................ 29 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA ..............6....................................................... 49 2........1......... 46 Poder de barganha dos fornecedores ............................................... 50 2.................................. 44 Produtos substitutos.....................................3 Explorar as mudanças da indústria ........3...................................... 33 1......................2..... 31 1....................................... 55 Análise da Região ...... 48 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS .........................2... 36 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT ............................................. 42 Rivalidade entre os atuais competidores ................................................................................. 41 1........... 29 Visão................ 47 1......2 Missão .......................2.........4 2.................................................1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ..........2 ANÁLISE SWOT..2......................3..........4 1.......................................1..................................................................6 Ameaça de novos entrantes.......................6......................2......4 Origem do Modelo ............2..................................................................3 2....1...........2 Componentes críticos do processo visionário.6 2.....................2... 40 1............ 34 1..................................................................................... 52 Taxa Interna de Retorno (TIR) ...............................................................2..................................... 47 1...........................................2...................xix SUMÁRIO INTRODUÇÃO ............ 35 A Matriz SWOT .................3.....................................................3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER .................... 54 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) ................................................3.................2... 32 1.......5 1..............1..2 1..........1 A necessidade de ter uma visão......................2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos .............. 29 1..........1 1.........3............................... 48 1............................2............. 53 Período de Retorno do Investimento (Pay back) ..................3...............................................3............. 29 1........................................................................................1 1................................ 26 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA .................................3.. 55 .....3..2 2..................2 INDICADORES DE QUALIDADE ...........2..............................................................................................................................2............................................................... 47 Formulação de estratégias.. 54 Particularidades do Setor ..........................1 Posicionar a companhia ......................................... 39 Críticas ao modelo ...7 Fluxo de caixa ...........3 1..... 45 Poder de barganha dos compradores ....1 2.......................................................1 1................................

......9...............................................................................2 Lucro Real Trimestral ...............................5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO ................2 Antecipação de recebíveis .....9............................................................................................................................. 73 3....................................................2........... 77 3...2............2 Estudo Vocacional...1................. 77 3................................ 82 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ........xx 2.................2....7......................9..................................................................8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO .............. 73 3..............................2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo .............. 81 3..........7................................................................................7..........8.....1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS ........................................ 60 3.... 77 3........... 57 2................1 Principais destaques .............................1 3................................................ 84 .. 64 Lucro Real Anual ............... PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE ......................1... 73 3.................................1 Principais particularidades do setor.....2 Venda a prazo de unidade ................................................ 58 2.......... 77 3................... 78 3.........................3 ANÁLISE DE RISCOS ........................2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS.............1 Pelo critério fiscal .......1 Estudo de Mercado ... 72 3...............7.................... 73 3..................... 65 3............. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO .....................4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL..9........... 62 3................................2.......4..............................................2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local.. 81 3.....4... 73 3....1...........................................6..... 62 3........6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-LAS.. 60 3..........................................3 Ajuste a valor presente ...................7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS ..2....................... 81 3... 74 3........................................9...................... 81 3.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR............................8.............. 60 3...9...............1 Despesas com comissões de vendas..............................................9........... 58 3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ................................8.. Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) .............1 SPE........8............................ 82 3............................................................................... 81 3...................1 Provisão para garantia ....2 Pelo Critério Societário ...1 Venda a vista de unidade .................. 82 3...................................................................................3 ASPECTOS FISCAIS..................................1.............1........ ...........7....1 Permuta de bens imóveis .........3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra ......

........1.....................1 BALANÇO PATRIMONIAL ...............5..... 130 7............4...... 103 4................................. 100 4................1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO .................................................................................... 114 6......................................8 Cédula de Crédito Imobiliário .....................1.....1 CONTEXTO HISTÓRICO ....................2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO ...5................... 120 7..................... 132 ...........2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) ..........................................................4 Ações ......................................4 TRIPLE BOTTOM LINE...1Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários ......................1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.............. 122 7................... 95 4....................................1..............................1................................................................................ 126 7...............1 7..........7........................1... 84 4..........................1................. 91 4............................ 86 4..... 94 4...............1................................................ 116 6......5 Debêntures.. 108 5............................................... 118 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA .........1.1................2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ....7 Securitização...............2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE .................2 Dimensão Social ........3 Letra Hipotecária ........1..............1 Poupança ............................................................. 115 6..............1.....................3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE ......6 Fundos de Investimento Imobiliário ...........1................ 105 4.........3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ...............2 7 Receita Líquida ....2Classificação das Operações ...................................................5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) ..........................................................7.. 108 5......1............. 108 5.............................. 107 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR .........1.............................. 119 7..........................................1................5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA ............1 6..........................................................................................................................4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ..... 114 6...... 89 4..1...... 114 6............................ 98 4....................1.......2 Letra de Crédito Imobiliário ................................ 84 4.................................................1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO .......... 129 Dimensão Ambiental .......1......................................................................... 119 7..................xxi 4...................................... 114 6..........1.......................................1............................................................................................... 117 Capital Empregado ..........3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT ........4..................... 110 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO .................1............. 100 4.........................

.......... 177 11.....2 Investimento em Ativos ... 164 10..................... 149 9....3..................................................................................... 143 Características do setor ................................................................................................................................... 159 10............................................... 151 9............................2............1...............2 10......................................1 8....................2.....2............................................3 Oportunidades .............2 9........................ 167 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS169 ESTUDO DE CASO .......1 11.................... 152 9.................................................................... 158 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC ..........................1...................................................5 Poder de barganha dos fornecedores ......... 154 APLICAÇÃO PRÁTICA ...............2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS ..3......1.. 159 10. 140 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC ................2.......1 9...................................................1 Ameaça de novos entrantes.............. 166 10..... 140 9.3....................................... 1645 10........................................................................................2 Fraquezas .....3 Produtos substitutos........1..... 187 ........... 158 QUANTO A ANÁLISE SWOT ...................................................1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO......... 163 10........................................... 167 10...................... 169 11........................................1....................................1 Forças...............3......................................3...............................1...1.....................4 Ameaças ..... 149 9. 143 9....................................................1...................3.............................3 Presença de Capital Especulativo ................................ 166 10.......................................1 Bolha ......................................1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO .................................................. 144 O “boom dos IPO’s” no setor....................1............................................................. 158 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ......xxii 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ...................................................2 Crédito Imobiliário ....................2 Rivalidade entre os atuais competidores .......................................... 137 8...............1.............3 Resultados .....................4 Poder de barganha dos compradores .............................3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER ......................... 162 10.............5 Objetivos Estratégicos da EZTEC .....................2 Fluxo de Caixa ................................. 166 10............ 167 10.........................1............................3 Momento atual do setor .......................................2........ 172 11.................1 Cenário .............................................3........................1 10. 137 8............ 139 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO ...........................................3.................. 138 Investimento Fundos Imobiliários ..............................................................................

..................................................... 190 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO ....................................2.... 194 14...................2.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis ...........................2 Coleta de Dados ...................................1 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO ..... 197 14.........2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS .............1..3 Breve histórico das empresas selecionadas ..5................2 Análise DuPont ............ 188 12..................2 MRV .. 192 ESTUDO DE CASO: EZTEC ..................2 ANÁLISE DOS RESULTADOS ......4..................4........1 12................xxiii 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ................................................. 214 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ...5 Análise do ROCE . 221 .....................................EZTEC ................4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados ....................... 218 15................................ 210 15............................1................ 208 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ................1 Eztec ...........................................1.............................................................. 216 15..........................................................1 Seleção da Amostra ..... 201 14........1......................1 METODOLOGIA ..................4 Análise do giro sobre o capital empregado .................3 15............................................................. 205 14. 210 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS ...................1... 194 14..................................................1 Resultados 2010 ............... 217 15...................................................................................................... 219 15.......................................................................... 189 12.....3 15 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC ........................2 15................ 189 12...... 192 13....... 221 15..2 Resultados 2º trimestre 2011 . 194 14........ 210 FONTE DE DADOS ..1..........1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio .................................. 216 15................................4....................1 15....... 203 14.............................3 Análise da Margem ..3 Cotação das ações ...................................... 188 ESTUDO DE CASO ...................... 194 14............ 216 15.........................5......................4..............4.............4 SELEÇÃO DA AMOSTRA .........................4............................................................................................................................................................2............................................................... 194 14..................4..............1 Imposto de renda e contribuição social ................... 188 12.............................................................. 196 14...........................................2 Imposto com recolhimento diferido.....................1..............

.............xxiv 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ...................3 Incorporação Imobiliária . 232 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ............................4 Instrumento de coleta de dados .........................................................................2......................................2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.........................................................1 Problemas de Pesquisa ........................................................................... 247 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE ................................. 226 16................................................... 226 16..1..........1.................. 252 18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS ......................... 224 16..................................................................... 227 16...............................................1....2......1 17.................................................... 235 METODOLOGIA ....................................3 Triple Bottom Line .....1...................................1....................6 LCI – Letras de Credito Imobiliário .....5 Fundos de Investimentos ...............1 Seleção de Amostras ...................2 Como funciona ....... 247 RESGATE ANTECIPADO ...................1 16.................. 236 17. 235 17.....5 17...........................................................................7 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO ...................................6 17..... 240 17............................2...................... 226 16................................................ 248 17.....2 Sustentabilidade Corporativa ................. 225 16......... 247 FORMA DE APLICAÇÃO .............2............................................................................7..4 17..........................................4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa......... 238 17..................................... 270 ANEXOS ........................................... 224 METODOLOGIA .....3 Método de Pesquisa ...........................................................1 Análise dos Dados ................................................7....................................4 Fundos de Investimento Imobiliário ................... 247 TRIBUTAÇÃO .............2 Objetivos da Pesquisa .... 295 APENDICE ..............2 17.......................... 224 16............1................... 254 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ..................................1.................................................................... 300 .........................................7..................................................... 245 17.......................................................................................................................................3 17.............................. 250 17........................................ 235 17...1.............................1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários...............................2 Aquisição de Ativos................. 229 16......................................................................... 248 LIQUIDEZ ............... 251 17................................................A ..................1.......3 Ações de empresas do setor.............. 224 16...........................................1................................. 245 17.............................

a metodologia utilizada é um Estudo de Caso. a Incorporadora e Construtora EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. O segmento é visto por muitos como a “bola da vez”. responder aos objetivos desta pesquisa de traçar uma análise estratégica da empresa em estudo e desta maneira poderemos ter uma referência para o setor como um todo. atingir o melhor resultado. consequentemente. Nela iremos ver os fatores positivos e negativos do ambiente interno e externo a organização. e analisar o mercado de incorporação e construção civil através do Modelo das Cinco Forças de Porter. Em decorrência do déficit habitacional. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. Um grande passo foi dado nesta direção. Será analisada a maneira como é feito o estudo da viabilidade econômicofinanceira. Diante desse cenário. É de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). Considerando ainda que vamos sediar dois grandes eventos esportivos: Copa do Mundo 2014 e Olimpíadas 2016. aliado a incentivos governamentais. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. Objetivando a competitividade. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). O segmento tem suas particularidades societárias.26 INTRODUÇÃO A construção civil vem apresentando um crescimento significativo nos últimos seis anos. Para tanto. da oferta de crédito. Hoje é difícil não nos depararmos com um empreendimento imobiliário em nossos trajetos do dia-a-dia. Espera-se. sob a luz da análise SWOT. assim. com coleta de dados via análise documental e entrevista com gestor. ou seja. entidade criada para esta finalidade. contábeis e principalmente tributárias. o objetivo do presente trabalho é realizar uma análise setor imobiliário no Brasil tendo como referencia a visão estratégica de um dos principais players do setor. . Outro foco do trabalho é o de apresentar as particularidades contábeis em tais projetos. que coloca o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado.

o cenário hoje é outro. o setor da construção civil retomou a atenção de investidores ao longo dos últimos anos. prometendo alto crescimento e geração de valor aos investidores. principalmente no mercado de incorporação imobiliária (Real Estate). por que não. Os gestores das empresas devem mudar sua forma de gerir e pensar para que o negócio permaneça para as futuras gerações. . crédito abundante. Passada a euforia. pois envolve uma mudança na cultura organizacional e quebra de muitos paradigmas. Fatores macroeconômicos. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que 21 empresas do setor imobiliário abrissem o capital entre 2005 e 2007. O presente trabalho objetiva avaliar o desempenho das principais empresas de capital aberto do setor com foco na rentabilidade após a onda de IPO`s ocorrida entre 2005 e 2007. Com tais condições econômicas e de crédito favoráveis. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. onde diversas empresas acabaram sendo incorporadas para sobreviver e o preço das ações do setor atingiu o menor patamar dos últimos anos. aplicando ferramentas como Modelo de análise DuPont sobre os demonstrativos financeiros comparando os resultados da empresa EZ TEC com seus pares. expandirão para títulos de captação de recursos exclusivos de instituições financeiras. alternativas de mercado de capitais e principalmente a Secutirização. a estratégia do governo de priorizar os financiamentos destinados ao setor popular habitacional aliado ao crescimento do PIB e uma taxa de juros mais adequada proporciona uma demanda imobiliária acima da oferta. gerando a necessidade da estruturação de outras fontes de financiamento tendo em vista que projeções estimam que os recursos da poupança devam se esgotar já nos próximos anos.27 Com o crescimento mercado imobiliário brasileiro. Após considerar tais conceitos vemos também algo novo em nossos dias que o conceito de Sustentabilidade que ainda é muito recente para algumas empresas. A relação Crédito imobiliário X PIB ainda é muito tímida no Brasil e tudo leva a crer que teremos um crescimento muito expressivo e a fonte de financiamento que hoje esta baseada em recursos sobre responsabilidade do Governo (FGTS) ou regulados por ele (Poupança).

fundos de investimentos em geral como LCI. . vemos que muitos investidores de grande porte têm buscado oportunidades de entrar nesta onda e poder participar desse momento promissor. os papeis de empresas que colocaram suas ações na bolsa. entre outros.28 Quando pensamos em todo esse quadro positivo do setor imobiliário que se apresenta em nosso país. CRI. por exemplo. tais formas de investimento tem atraído investidores desde o pequeno até o de grande porte. Nos últimos anos vem aumenta a busca de tipos de investimento diversificados no setor como.

Bateman e Snell (2007) acrescentam aos fatores acima. Em adição.1. produtos e serviços. A missão seria. Foster (1993) cita alguns elementos que devem compor a missão. defendem que a missão define metas organizacionais. deve ser simples. acima de tudo.1 Missão Foster (1993) define missão como uma declaração de existência e de ambição da empresa. breve e flexível e deve. Desse modo. e ajuda a avaliar novas oportunidades de negócio para garantir que eles se encaixam no âmbito da organização. como: a descrição do negócio. Ele ainda defende que a missão servirá como um guia para todas as atividades e estratégias da empresa e para tanto. Hoskisson e Ireland (2007). comportamentos e estratégias baseadas no objetivo da instituição e que dará origem a um plano estratégico. 1. Para Hitt. das intenções estratégicas e dos valores da instituição.29 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA Por Cintia Pereira Barcellos 1. os valores da empresa. . a missão deve especificar o negócio ou negócios em que a empresa tem intenção de concorrer e quais os clientes deseja atender. Brown (1998) concorda que a missão mantém uma organização centrada nos seus principais clientes. Matejka. Kurke e Gregory (1993). ser distintiva para diferenciar a organização de seus concorrentes. o capítulo que segue é uma breve revisão da literatura sobre o assunto. portanto.1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Ao realizar a análise estratégica de uma empresa grande parte dos autores inicia seus estudos com uma explanação sobre os conceitos de missão e visão. a razão de ser e existir da organização.

Segundo este estudo. Ele critica a sua construção com palavras evasivas e excessiva formalidade. Comportamentos esses. Bateman e Snell (2007) defendem que a missão deve ser uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. 2002) considera missão inútil e defende que facilmente é esquecida. Kurke e Gregory (1993). Bart (apud Mullane.30 Consensualmente. Mullane (2002) recorda que existe um debate sobre a importância da missão dentro de uma organização. a maioria dos entrevistados não percebeu um impacto visível na performance e competitividade da empresa. por outro lado. Em consonância.). Matejka. limitando-se a dizer o óbvio e representando muitas vezes um processo de criação oneroso para as empresas. acreditam que uma missão claramente comunicada e reforçada por um sistema de recompensas pode afetar positivamente o comportamento dos empregados. O autor questiona a real utilidade da missão nas operações do dia a dia das empresas. senso de direção e objetivos para todo o público envolvido com a organização. também cita outro estudo realizado com quinhentos gestores dos Estados Unidos que concluiu que a missão é uma das mais utilizadas ferramenta de estratégia. Kroll e Parnell (2000) concordam que uma organização com uma missão clara e bem definida tem muito mais chances de ser bem sucedida do que outra que não tenha uma compreensão de sua própria identidade e de sua razão de existir.cit. ajudando a organização a avançar na mesma direção. que geram efeito direto no desempenho financeiro da empresa. . uma vez que ela tem o poder de unir todos colaboradores a um objetivo comum. Goett (apud Mullane. Wright. 2002) fez um estudo com 88 gestores seniors da América do Norte e concluiu que em apenas 8% dos casos a missão era clara para toda a organização e que 73% dos entrevistados não estavam totalmente satisfeitos com o processo de criação da mesma. Apesar disso. Os autores defendem ainda que a eficácia da missão enquanto guia comportamental está diretamente ligada ao grau de envolvimento partilhado pelos funcionários. Para Harrison (2005) a missão é capaz de inspirar os funcionários. Em defesa da missão. e representa um importante veiculo para comunicar ideais. Mullane (op. os gestores entrevistados estão muito satisfeitos com o uso da missão.

Nas palavras de Collins e Porras (1996). a missão poderá ser mal utilizada e. Ireland e Hoskisson (2007). Mullane (2002) conclui que. A essência ideológica é definida como aquilo que a empresa é e o porquê da sua existência. Ela deve ter o poder de desafiar os colaboradores da empresa evocando emoções e impulsionando-os à ação. Para Bateman e Snell (2007.31 Por fim. Englobam as características duradouras da organização. que a diferencia e a torna única. Em adição. pois estes são voláteis e mutáveis. um plano orientador das prioridades e metas da organização. enquanto a marca possui algo na sua essência que a mantém viva por um longo período de tempo. visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser e do que pretende atingir. p. Segundo os autores. nas mãos de executivos que saibam como utilizá-la.2 Visão Conforme Hitt. tal como qualquer outra ferramenta. Lucas (1998) define visão como uma carta da organização contendo os seus princípios e valores fundamentais. Porém. descobertas tecnológicas ou estilos de gestão. que transcendem os ciclos de produção e do mercado. será a unificação da organização que a levará ao sucesso competitivo e financeiro. como os valores e os propósitos organizacionais. a visão é um guia que estabelece quais competências essenciais preservar e qual o processo que estimulará a empresa a seguir o melhor caminho rumo ao futuro. Em resumo. parecer obsoleta e ou ineficiente. para uma visão ser bem concebida precisa estar sustentada em dois componentes centrais: essência ideológica e vislumbramento do futuro. é o que une a empresa ao longo do seu processo de crescimento. . descentralização. ou seja. 1. diversificação ou expansão global.1. Não obstante. Lindstrom (2007) complementa que a visão é uma declaração fiel à marca da empresa e não aos seus produtos. 127) a visão é “o direcionamento de longo prazo e intenção estratégica de uma companhia”. por isso. poderá unificar a organização e estabelecer conceitos claros de propósito e direção.

32 Os valores que constituem a essência ideológica são um conjunto de princípios importantes para os colaboradores da organização e não podem ser considerados como um tipo de estratégia. Os autores defendem que uma empresa deve decidir por si própria quais os valores a considerar fundamentais (idealmente um máximo de cinco). e direcionada ao que se quer atingir. a dinâmica básica das empresas visionárias consiste em preservar a essência e estimular os processos. identificam a essência ideológica como a descoberta dos processos. O vislumbramento do futuro é definido por Collins e Porras (1996) como aquilo que a organização aspira ser e que exigirá a criação de algo que irá desencadear mudanças e progressos a atingir no tempo. Assim. 1. Em resumo.1.1 A necessidade de ter uma visão De acordo com Lucas (1998). os autores. Funciona também como um mecanismo de controle. O autor acrescenta que sem uma visão claramente definida. . o autor alerta para a necessidade das organizações se libertarem das expectativas do passado. para conseguir definir o que são hoje e o que querem ser amanhã. pois estão relacionados com a razão fundamental da sua existência. Quanto aos propósitos organizacionais pode-se dizer que estes envolvem a alma da empresa.2. ao escrever que uma visão terá de ser inspiradora. nada mais se faz do que reagir ao exterior e imitar os concorrentes. mantendo a organização consciente da realidade. pois recorda o fundamental. sofisticada e de longo alcance. sem se deixar influenciar pelas exigências do ambiente externo. portanto. enquanto que o vislumbramento do futuro será a criação dos mesmos. uma visão bem articulada tem o poder de conduzir diretamente às prioridades e metas estabelecidas. Ready e Conger (2008) resumem estas opiniões. evitando a fragmentação e a dispersão pelo caminho.

mas antes um reflexo da identidade da organização. Neste sentido. reconhecer que a visão não é um mero projeto. que incorpore e integre o melhor da empresa no passado. é preciso ir além dos conselhos de consultores e dos resultados da análise comparativa com outras organizações. um documento vivo. no sentido da empresa conhecerem melhor internamente antes de decidir para onde quer ir: “Quem somos realmente?”. quando a visão chegar ao coração da organização. escolher o que se deve fazer e pode ser atingido. “Por que somos?”. Este mesmo autor aconselha a colocação de questões primordiais. o autor chama a atenção para alguns cuidados a ter na construção da visão. para a visão produzir um efeito real. a visão poderá representar uma ficção e ser reduzida a uma mera frase sem sentido ou utilidade prática. Será por esta razão que Sal Marino (1999) refere que uma visão implica um período de gestação. Quando este processo de construção não é bem desenvolvido. permitirá responder a questões-chave sobre as suas vantagens competitivas e acrescenta que.1. Lucas (1998) defende que. antes de tudo. verificar a sua consistência com as prioridades a enfatizar. não assentar a sua definição nos resultados. mas ainda viável no futuro. “Quais são os nossos valores fundamentais?”. Defende ainda que esta deve ser.2 Componentes críticos do processo visionário Lucas (1998) afirma que uma visão deixará de ser uma mera frase quando se tornar uma força motriz que impulsiona as pessoas a mudar e a crescer. ao invés do que se gostaria de atingir. compreender e questionar. dar espaço aos empregados para que possam pronunciar-se. não sucumbir a palavras vazias. só então podendo tornar-se uma realidade. Para isso terá de soar verdadeira e representar a partilha das aspirações mais profundas das pessoas. de todos os níveis a possam conhecer. tais como: não abusar no detalhe nem torná-la demasiado genérica. “Quais são as nossas competências nucleares (e incompetências)?”. para que todos os colaboradores da empresa.33 1.2. mas naquilo que os poderá gerar. Só então se iniciará o processo de definição e implementação da nova visão. .

atualmente impõe-se uma revisão contínua das atividades e estratégias de uma organização. . A terceira fase se concentra em construir capacidades e competências críticas novas de modo a reduzir a diferença entre aquilo que a empresa pretende atingir e aquilo que pode fazer. Para isso. de forma a estimular um maior compromisso de todos no processo. Os autores acreditam ser fundamental para a formulação de estratégias de sucesso avaliar as oportunidades e ameaças do ambiente externo em conjunto com as forças e fraquezas do ambiente interno e sugerem para essa análise o uso da ferramenta SWOT. as empresas podiam manter as suas estratégicas por um longo período de tempo. a última fase refere-se à motivação da organização através do reconhecimento do valor das pessoas. programas e sistemas que permitam uma adequação das práticas e políticas de gestão com a nova visão. é primordial ter um mecanismo de reconhecimento e avaliação de talentos que permita fazer a adequada correspondência entre as capacidades. habilitações e competências das pessoas e os requisitos para criar capacidade competitiva na organização. são elas que têm o poder de transformar qualquer intenção em realidade. Os autores lembram que ainda há algumas décadas atrás.34 Em consonância. assim como uma redefinição da visão. Na primeira. bem como suas oportunidades e ameaças. mediante criação de planos. condição fundamental para o sucesso organizacional na corrida competitiva. No entanto.2 ANÁLISE SWOT Wright. Afinal. faz-se necessário definir metas e desafios e estabelecer prioridades. Kroll e Parnell (2000) defendem que subsequente à formulação da missão. Ready e Conger (2008) descrevem um modelo para a construção de uma visão eficiente baseado em cinco fases. 1. em uma abordagem feita dos níveis mais altos para a base. cabe à empresa analisar seus pontos fortes e fracos. Por fim. ou seja. A fase seguinte envolve o alinhamento dos processos à nova visão. A segunda fase requer o envolvimento de toda a organização. a sua capacidade.

como a aquisição de um novo negócio. Fraqueza (Weakness). que teriam criado essa ferramenta no início da década de 1950. o lançamento de novo produto.2. Ela pode ser usada para qualquer tipo de tomada de decisão.35 O modelo de análise estratégica SWOT é um acrônimo para os seguintes termos em inglês: Força (Strength). Para Hill e Westbrook (1997). 1. 1989). Pode ser utilizada tanto para análise de uma organização como um todo como para parte dela (unidades de negócio) ou até mesmo para projetos individuais. . e Roland Christiensen. Os autores também ensinam que a análise SWOT é uma avaliação subjetiva organizada em um formato lógico baseado em quatro dimensões: duas internas (forças e fraquezas) e duas externas à empresa ou negócio em questão (oportunidades e ameaças). Alguns autores. creditam SWOT aos professores da Universidade de Harvard George Albert Smith Jr. SWOT teria sido desenvolvida por acadêmicos da mesma universidade uma década depois. dentre outras possibilidades (PIERCY e GILES.1 Origem do Modelo Apesar de mundialmente conhecida tanto no ambiente de negócios como no meio acadêmico. Oportunidade (Opportunity) e Ameaça (Threat) e corresponde a uma ferramenta de análise estratégica extremamente útil para compreensão do negócio e auxilio à tomada de decisão. uma vez que seu uso incentiva o pensamento proativo dos gestores em oposição a instintos reativos. a origem desta teoria é controversa. dentre os quais Panagiotou (2003). a entrada em novo mercado.

2. o primeiro passo de uma análise SWOT é definir criteriosamente o sujeito a ser analisado. oportunidades e ameaças do objeto de análise. Com o passar do tempo. credita SWOT a Albert Humphrey. 1. 2007. De fato. dando origem assim ao acrônimo em inglês e ferramenta de análise SOFT. apesar da popularidade dessa ferramenta.cit. as variáveis foram alteradas chegando ao modelo hoje conhecido como SWOT (WANG. não existe nenhum documento de referência publicado sobre o assunto. confirmando a origem da análise SWOT conforme citado acima por Wang (op.2 A Matriz SWOT Para Piercy e Giles (1989). foi publicada no SRI Alumni Association Newsletter uma carta de Albert Humphrey. que liderou uma pesquisa entre as décadas de 1960 e 1970.36 A maioria dos autores. para as quais foram perguntadas questões como: o que é bom e o que é ruim no seu negócio hoje e o que poderia ser bom ou ruim no futuro? As respostas daquilo que é bom no presente foram chamadas de Satisfatórias (Satisfactory) e bom no futuro de Oportunidades (Opportunities). professor da Universidade de Stanford. Constituíam sua população de estudo as quinhentas empresas listadas na revista Fortune 500. é dado início ao processo de listar as forças. HUMPHREY. cujo objetivo era descobrir porque o planejamento corporativo não estava dando certo e criar um novo sistema de gerenciamento da mudança. fraquezas. Mesmo assim. 2005).). Em seguida. no entanto. nos Estados Unidos. . aos aspectos ruins no presente foram chamados de Culpa (Fault) e no futuro Ameaças (Threats). em Dezembro de 2005.

a análise SWOT é uma avaliação dos ambientes interno e externo do seu objeto de estudo. Os fatores internos são as forças e fraquezas internas à organização. conhecimentos. dentre outros). etc.) como físicos (instalações e equipamentos. etc.37 Segundo Wang (2007). acesso a matérias-primas. Kroll e Parnell (2000) ensinam que os mesmos representam os recursos da empresa. capacidade. que podem ser tanto humanos (experiência. organizacionais (cultura da empresa. pesquisa e desenvolvimento. sistemas de informação e controle. Wright.). rede de distribuição e tecnologia. localização geográfica. . E seu principal objetivo é identificar os principais fatores (internos e externos) capazes de fazer a empresa atingir seus objetivos.

retorno esperado Marketing: alcance. sistemas de TI. comportamento Sucessão Oportunidades Desenvolvimentos de mercado Vulnerabilidades dos concorrentes Tendências Inovação e desenvolvimento de tecnologia Influencia global Novos mercados. efeitos do clima Fonte: Wang. Ativos Experiência. Tabela 1 . efeitos no meio ambiente Desenvolvimentos tecnológicos Intenção dos concorrentes Demanda do mercado Novas tecnologias. canais de distribuição Produção. previsibilidade Moral. Pessoas. integralização horizontal ou vertical Nichos de mercado Geográfico: exportação e importação Novos pontos de venda Grandes contratos Desenvolvimento de negócio e ou produto Pesquisa e desenvolvimento Parcerias. economias de escala Sazonalidade. comunicação Cultura. abaixo são listados diversos exemplos das quatro dimensões que formam SWOT. qualidade Certificações Processos. Na tabela 1. 2007 . sucessão Ameaças Efeitos políticos Legislação ambiental. liderança Certificações Gestão. presença e alcance Problemas financeiros Vulnerabilidades Prazos e pressões Fluxo de caixa Continuidade Robustez da cadeia de suprimentos Distrações. serviços. volume.Modelo de análise SWOT Forças Capacidades Vantagens competitivas Recursos. efeitos do clima Fraquezas Falta de capacidade Falta de forças competitivas Reputação.38 Já os fatores externos correspondem às oportunidades e ameaças que o ambiente externo infringe a companhia (WANG. 2007). distribuição. consciência Inovação Localização geográfica Preço. ideias Contratos vitais e parcerias Manutenção de capacidades internas Obstáculos enfrentados Fraquezas intransponíveis Perda de pessoal chave Apoio financeiro sustentável Economia (domestica e internacional) Sazonalidade. valor. agências. compromisso. atitude. efeito nas atividades chave Confiabilidade dos dados do plano. conhecimento Reservas financeiras.

2007) cita seis categorias que podem auxiliar no processo de análise SWOT. 1. Desse modo. distribuição e ou logística. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Compreende basicamente ações para minimizar as fraquezas e evitar ameaças. como uma maneira de tornar o estudo mais completo e abrangente. . podendo estabelecer prioridades de curto e longo prazo. eliminar ou remediar as fraquezas. São elas: i) Estratégia ofensiva (SO): Deve focar em como fazer uso das forças do negócio para aproveitar as oportunidades do ambiente externo. O autor defende que a análise de cada vetor interno e externo do negócio deve ser realizada à luz dessas categorias. ii) Estratégia defensiva (ST): Visa utilizar as forças da organização para se defender de ameaças externas.2.3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT Wang (2007) defende que a análise SWOT é muito útil para propor uma série de alternativas para a companhia baseada na combinação dos quatro fatores estratégicos. a matriz SWOT ilustra como as oportunidades e ameaças externas podem ser relacionadas com as forças e fraquezas internas. criando uma maneira simples de construir um time capaz de alcançar objetivos maiores. Ao utilizar a análise SWOT o gestor deve obter no final uma avaliação prática dos fatores internos e externos ao negócio. resultando em quatro estratégias possíveis. 1989). priorizar e otimizar as oportunidades e rebater as ameaças (PIERCY e GILES. cliente. iii) Estratégia de debilidade (WO): Busca eliminar as fraquezas de modo a aproveitar oportunidades do mercado. São elas: produto. O resultado deve ser um conjunto de ações e estratégias que possam manter e mesmo fortalecer as forças identificadas.39 Humphrey (apud Wang. processo. finanças e administração.

ii) Estratégia de manutenção: Quando as forças superam as fraquezas e as ameaças superam as oportunidades.4 Críticas ao modelo Hill e Westbrook (1997) promovem um estudo em vinte empresas localizadas no Reino Unido. O autor afirma que quando a análise SWOT foi criada. Rowley e Armandi (apud Valkanos. . Ele não nega a importância histórica desse modelo ou mesmo sua utilidade como uma primeira análise de determinado problema. iv) Estratégia de redução (retrenchment): Quando as fraquezas superam as forças e as ameaças superam as oportunidades. Eles argumentam que o resultado encontrado não vai além da descrição genérica de estratégias. mas apenas chama a atenção para a sua simplicidade excessiva. fato que justifica a importância que essa ferramenta assumiu para os gestores da época. quando os mercados eram mais estáveis e previsíveis.40 Além disso. Anastasiou e Androutsou. Panagiotou (2003) critica o modelo afirmando que é uma análise simplista que possui uma série de limitações técnicas. o campo de análise estratégica era ainda muito incipiente. Em consonância. 1. os autores defendem que talvez parte das deficiências desse modelo se deva a época de sua criação.2. iii) Estratégia da colheita (harvest): Quando as fraquezas superam as forças e as oportunidades superam as ameaças. Sherman. Por outro lado. 2009) sugerem outras quatro conclusões que derivam da análise SWOT: i) Estratégia de crescimento: Quando as forças superam as fraquezas e as oportunidades superam as ameaças. entre as décadas de 1960 e 1970. Com o desenvolvimento da teoria estratégica ao longo do tempo outras ferramentas mais sofisticadas surgiram para dar suporte à tomada de decisão. Valentim (2001) tece criticas ao modelo tradicional de SWOT ao afirmar que o produto dessa análise são frequentemente proposições superficiais e pouco prováveis de resolver problemas realmente críticos à organização. no qual concluem que SWOT não foi efetiva como uma ferramenta de análise.

. pode-se dizer que SWOT não é uma ferramenta completa em si. mas os autores defendem que o Modelo das 5 Forças de Porter é um dos mais utilizados e recomendados. É o conjunto e interação dessas forças que determinara a intensidade e a capacidade de geração de lucro de uma indústria.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER Segundo Arons e Waalewijn (1999). Em outras palavras. Piercy e Giles (1989) defendem que a análise SWOT se tornou tão popular devido principalmente a sua técnica simples e acessível e a não exigência de sistema complexo e ao mesmo tempo a sua flexibilidade de incorporálo quando necessário. o estrategista deve investigar a fundo as origens e causas do comportamento de cada força/dimensão. o desafio do gestor estratégico é encontrar o melhor posicionamento para sua empresa. maior o potencial de obtenção de lucros acima da media. Porter (1979. rivalidade entre os concorrentes. 1. Independente do poder de interação dessas cinco dimensões. Para tanto. a essência da formulação de estratégias se concentra em analisar o ambiente externo à empresa. 1989) ensina que o nível de concorrência em uma indústria depende basicamente de cinco forças ou dimensões: ameaça de novos entrantes. mas uma boa alternativa para uma primeira análise dos fatores internos e externos que influenciam uma organização. Quanto mais fracas forem em seu conjunto. é se posicionar perante a indústria de modo a melhor se defender das forças ou a usá-las em seu benefício.41 Por outro lado. Em resumo. poder de barganha dos compradores e poder de barganha dos fornecedores. o gestor pode e deve utilizar outras ferramentas de planejamento estratégico para complementar sua análise. Existem muitos instrumentais teóricos disponíveis para realizar essa análise. existência de produtos substitutos. A partir de seu uso.

São elas: i) Economias de escala: Corresponde à redução no custo unitário de produção à medida que o volume absoluto por período aumenta. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. menor será a ameaça/risco de novos entrantes. à entrada e quanto mais os potenciais entrantes esperarem retaliação por parte dos competidores. portanto.1 Ameaça de novos entrantes De acordo com Porter (1979. 1989).3. A seriedade da ameaça de um potencial entrante dependerá das barreiras à entrada existentes na indústria e da reação esperada dos concorrentes existentes. aporte de recursos e o desejo de ganhar mercado. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. 1. Cria barreiras ao forçar os novos entrantes a investir ainda mais para compensar a fidelidade dos clientes às marcas já presentes no mercado. Barreiras á entrada correspondem a componentes estruturais de uma indústria capazes de limitar ou mesmo impedir a entrada de um novo competidor (ARONS. Porter (1979. . WAALEWIJN. Quanto maiores às barreiras.42 A ou as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. ii) Diferenciação de produto: Ocorre quando as empresas já estabelecidas na indústria possuem uma marca forte e clientes leais. Detém a entrada ao forçar o novo entrante a assumir uma escala maior ou a aceitar uma desvantagem de custo. unicidade essa que subsidia as forças competitivas. 1999). no decorrer do capítulo as cinco forças de Porter serão analisadas com mais detalhes. 2004) cita algumas das principais barreiras à entrada. Para tanto. os novos entrantes de uma indústria acrescentam à mesma capacidade produtiva. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é.

São exemplos: patentes. acesso a matéria-prima. vi) Políticas governamentais: Ocorre nos casos em que o governo pode controlar o acesso a determinados setores da economia. portanto. como propaganda e pesquisa e desenvolvimento. via licenças. localização favorável. etc). para poder superar seus concorrentes. seja em custo ou em desempenho. Podendo inclusive forçar o novo entrante a criar o seu próprio canal. caso os mesmos tenham muitos recursos para defender-se. 1989. situação que causaria redução do desempenho financeiro de todos os participantes da indústria (PORTER. 1979. especialmente quando esses investimentos são custos irrecuperáveis (sunk costs). de segurança. uma vez que quanto mais limitado for o acesso aos canais de distribuição. vii) Custos de mudança: Referem-se aos custos que os consumidores incorrem ao trocar de fornecedor e. ou caso a taxa de crescimento da indústria seja baixa. O entrante irá pensar duas vezes antes de entrar caso: haja histórico de retaliação no setor por parte dos atuais concorrentes. podem representar uma barreira à entrada caso sejam muito altos. A não existência constitui uma das maiores barreiras à entrada. independente de seu tamanho ou economia de escala. 2004). caso eles possam reduzir preço para manter seu posicionamento ou por possuir excesso de capacidade. v) Acesso a canais de distribuição: É fundamental para o entrante ter um canal onde distribuir seu produto ou serviço. iv) Desvantagem de custo independente da escala: Quando as empresas atuantes na indústria possuem vantagens de custo impossíveis de serem superadas pela potencial entrante. subsídios governamentais e curva de aprendizagem ou experiência (tendência dos custos unitários diminuírem à medida que a empresa acumula maior experiência na produção). . acesso limitado a certas matérias-primas e outras regulamentações (como exigência de controle de poluição. O novo entrante deve oferecer mais benefícios. mais difícil será a entrada na indústria. por exemplo. A expectativa do potencial entrante com relação à resposta dos atuais concorrentes também influencia na sua decisão de entrada.43 iii) Exigências de capital: Surge quando a entrante é obrigada a investir grandes somas de capital para poder entrar na indústria.

ou seja. decisões estratégicas envolvendo grande parte da indústria têm um impacto maior nas condições que determinam as barreiras à entrada. a rivalidade entre os concorrentes de uma indústria normalmente toma a forma de disputa por posição. . Primeiro.cit. publicidade e propaganda. v) Capacidade aumentada em grandes incrementos (quando a economia de escala exige esse tipo de movimento.44 Por fim. a intensidade da rivalidade esta relacionada à presença de uma série de fatores: i) Número de concorrentes ou equilíbrio dos mesmos em termos de tamanho e poder. normalmente provoca desbalanceamento entre oferta e demanda da indústria. Para o autor. uma vez que criam fortes pressões sobre preços e escalas de produção. iv) Ausência de diferenciação ou de custos de mudança (aumentam a pressão sobre os preços e a qualidade dos produtos). alguns movimentos competitivos podem provocar uma situação pior para toda a indústria. iii) Alto custo fixo ou de armazenamento. as ações de uma influenciam a rentabilidade da outra. 1989. maior será a disputa entre os concorrentes por espaço no mercado).) cita dois fatores adicionais sobre ameaça de novos entrantes. lançamento de novos produtos e aumento da qualidade dos serviços entregues ao cliente. A rivalidade é resultado da pressão sofrida pelos competidores e/ou pela oportunidade de melhorar seu posicionamento. 1. 2004). via preço. ii) Taxa de crescimento da indústria (quanto mais lenta for. Devido ao fato das empresas de uma indústria ser mutuamente dependentes. Segundo.2 Rivalidade entre os atuais competidores Segundo Porter (1979. o grau de ameaça muda de acordo com alterações nas barreiras à entrada. levando a períodos de excesso de capacidade e corte nos preços).3. Porter (op.

inter-relacionamento importante entre unidades de negócio da mesma empresa ou grupo. a entrada de um novo competidor. A menos que a mesma consiga melhorar sua qualidade e adicionar diferenciais irá sofrer com redução de lucro e crescimento.3 Produtos substitutos Arons e Waalewijn (1999) os definem como produtos ou soluções capazes de desempenhar basicamente as mesmas funções de outro produto. emocionais ou estratégicos) que mantém as empresas competindo mesmo com baixa ou mesmo nula rentabilidade. representam fatores diversos (econômicos. geralmente através de uma tecnologia diferente. origens. Porter (op. pressões de gestores ou governo. como por exemplo. São exemplos de barreiras à saída: ativos fixos sem uso alternativo. Além disso. ao estabelecer um teto para o preço de seus produtos. maior será a pressão exercida sobre a rentabilidade da indústria.3. reduzindo também a rentabilidade e alterando o nível de competitividade da indústria.) defende que mudanças em qualquer dos fatores acima citados podem alterar as condições de rivalidade da indústria.45 vi) Concorrentes divergentes quanto a estratégias. 2004) alerta que os produtos substitutos diminuem os retornos potenciais de uma indústria. acordos trabalhistas. Porter (1979. 1989. à medida que a indústria chega a sua maturidade. cultura e relacionamentos com suas matrizes tendem a competir continuamente ao longo do tempo. Quanto mais atrativa for à relação preço-desempenho do substituto em relação ao original.cit. 1. etc. viii) Elevadas barreiras à saída. as taxas de crescimento decaem. . vii) Interesses estratégicos altos (a rivalidade da indústria se torna ainda mais instável quando algumas companhias possuem grandes interesses em jogo).

De acordo com Porter (2004). Neste caso. ii) Quando os produtos que adquire representam uma parcela considerável dos seus custos. são aqueles produzidos por empresas com alta lucratividade. iii) iv) v) Se os produtos adquiridos são padronizados e não diferenciados. são aqueles produtos com capacidade de melhorar sua relação de preço-desempenho. o substituto terá maior margem para incorrer em uma disputa de preços. 2004). uma vez que lucros reduzidos incentivam a redução do custo de compras.46 O autor ainda destaca dois tipos de produtos substitutos que merecem maior atenção. quanto mais concentrada é a indústria dos compradores ou quando um comprador adquire grandes volumes em relação às vendas do fornecedor. viii) Caso o comprador tenha total informação sobre o mercado (demanda. uma empresa pode melhorar seu posicionamento estratégico ao selecionar um grupo de compradores com poder mínimo de influenciá-la. maior será seu poder de barganha. custos dos fornecedores. Quando não existem muitos custos de mudança. vi) vii) Mediante a ameaça de integração para trás dos compradores. podem forçar as empresas a reduzir seu preço ou melhorar a qualidade de seus produtos ou serviços. 1989. Caso o produto da indústria não seja relevante para a qualidade do produto do comprador. A análise dessas tendências é importante para a empresa definir qual será sua estratégia: se tentará suplantar o substituto ou construir seu posicionamento considerando a existência do mesmo. os compradores.4 Poder de barganha dos compradores Conforme Porter (1979. . E segundo. Os principais fatores que determinam o poder de barganha dos compradores são: i) A concentração da indústria. Primeiro. ou seja. Quando o comprador possui baixa lucratividade. etc). através do seu poder de negociação.3. A escolha da empresa de para quem vender deve ser vista como uma decisão estratégica crucial para o negócio. 1. preços.

ii) iii) iv) A indústria consumidora não é um cliente importante para o fornecedor. O conhecimento das competências da companhia e das forças competitivas da indústria indica as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitá-los.6. Por ameaça de verticalização do fornecedor.6 Formulação de estratégias Após analisar as forças que afetam a competitividade de uma indústria.1 Posicionar a companhia Estratégia pode ser vista como a construção de defesas contra as forças competitivas ou como a busca por posicionamento na indústria onde elas são mais fracas. Seu produto é essencial para o negócio do comprador.3. Segundo o autor. Fornecedores poderosos. 1. Porter (1979) sugere que o estrategista deve analisar as forças e fraquezas da empresa e então formular um plano de ação que contemple: 1. um grupo de fornecedores possui poder de mercado quando: i) São dominados por poucas empresas e são mais concentrados que a indústria para onde vendem. Quando seu produto é único ou altamente diferenciado. v) vi) Caso existam custos de mudança para o comprador. 1989. .47 1.5 Poder de barganha dos fornecedores Da mesma forma. Porter (1979. não sofrendo ameaça de produtos substitutos. podem reduzir a lucratividade de uma indústria quando a mesma não consegue repassar o aumento de custos para seus preços.3. portanto. 2004) ensina que os fornecedores podem exercer seu poder de barganha ao ameaçar aumentar os preços ou reduzir a qualidade de seus produtos.3.

.6.2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos Considerando que parte do equilíbrio das forças é resultado de fatores externos e parte das ações da companhia. a sua essência. mas sim alterar as suas causas.3. As tendências mais relevantes são aquelas que afetam as forças mais importantes para o setor. Em resumo. 1.48 1. portanto. É uma postura que vai além do simples lidar com as forças competitivas. Porter (1979) defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. fornecedores e por produtos substitutos. O gestor das companhias envolvidas deve.6.3 Explorar as mudanças da indústria A evolução traz com ela mudanças nas fontes de competição de uma indústria. estar atento para essas mudanças durante o seu processo de formulação estratégica.3. as mesmas podem adotar estratégias ofensivas que alterem esse equilíbrio a seu favor.

Costa Neto (2003) nos faz refletir que toda decisão pela oportunidade correta parte do pressuposto que a busca inicial de todo empreendedor é o lucro e alguma garantia que ele será realmente alcançado. para tanto. evitar que existam saldos negativos no fluxo de caixa no decorrer do desenvolvimento do empreendimento. Muitas são as oportunidades existentes. as entradas acontecem muito tempo depois da necessidade de pagamentos de despesas. consequentemente. atingir o melhor resultado. O objetivo deste estudo. qual será o efeito das decisões tomadas. portanto. avaliar se o resultado será a obtenção de lucros pelo investidor e. conforme descreve COSTA (2009) é extrair informações das demonstrações financeiras e dos demais relatórios (sejam eles dos últimos anos ou projetadas). . Costa Neto (2003) nos recorda ainda que no geral os projetos de construção civil exigem grande volume de capital investido e mesmo sendo os preços geralmente maiores que os custos. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. Independente do aspecto econômico principal. onde o resultado das análises deverá apresentar preço maior que custo e receitas maiores que gastos. Deste modo. ou seja. nada mais é que. é de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas.49 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS Por Renato de Almeida Silva 2. que auxiliem na análise e interpretação. que é a geração de lucro.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA O estudo da viabilidade econômico-financeira é o que colocará o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. é comum que qualquer viabilização inicie-se pelo aspecto econômico. em termos quantitativos. analisar um projeto do ponto de vista econômico financeiro. levando a necessidade de alavancar recursos antecipadamente para que se possa colocar em prática o projeto. ou seja.

sendo assim.2 INDICADORES DE QUALIDADE Assim como define Zvi. No que tange as particularidades do setor. o que. Estudo de Mercado e Estudo Vocacional. é de fundamental importância analisar a qualidade dos investimentos. algumas ferramentas como Análise da Região. Recorda-nos Lima Jr. Dada à vasta gama de fatores que interferem nos empreendimentos imobiliários e o extenso período que separam a tomada da decisão e a finalização do empreendimento. Taxa Interna de Retorno (TIR). Valor Presente Líquido (VPL). para tanto. Lima Jr. operar análises da qualidade fará com que o empreendedor tenha informações suficientes para decidir. auxiliarão na tomada de decisão. Quando falamos em técnicas de análise econômica. . O setor da construção civil é um mercado com particularidades que tornam muito difícil ao empreendedor tomar a decisão de investir. deve estar suportado não só pelas técnicas de análise econômica. (1998) nos recorda que estamos referindo-nos as ferramentas que auxiliarão a analisar a qualidade do investimento. (2011) que poucos são os textos que tratam as características específicas do setor. Atualmente. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). 10) leva o empresário a muitas vezes tomar a decisão de forma intuitiva. segundo Gonzáles (1999 apud COSTA. embasando-se em sua experiência e percepção das condições em que se encontra o mercado. mas também pelas particularidades do setor. as técnicas mais utilizadas pelas empresas do setor imobiliário são Fluxo de Caixa. o processo que leva o empreendedor a decidir ou não pelo investimento. 2003 p.50 2. (2000). investir é comprometer “recursos atuais na expectativa de obter maiores recursos futuros”.

determinar o fluxo de caixa de uma empresa é o ponto de início para que ela possa ser avaliada e também sejam realizadas projeções adequadas. imponha a necessidade de revisões periódicas do fluxo provisionado. Contudo. equipamentos diversos etc.. Dados complementares – prazos normais de recebimento e desembolso para a empresa.51 2. como receitas de vendas. 2008. previsão de devedores duvidosos em virtude do perfil dos reais encaixes advindos das receitas de vendas a prazo. pois os valores considerados são baseados em peças orçamentárias.AL. despesas com compras. AL. Assim como em qualquer empresa: “os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado.” (SARDINHA at. Pata tanto cabe ainda destacar que. 8).2. p. p. 82). colocando então a qualidade do fluxo provisionado sobremaneira dependente do grau de confiabilidade dos valores estimados. o que. (2008). AL. taxas internas de retorno. 2001.. tempos de retorno. mão de obra etc. o objetivo da elaboração do Fluxo de Caixa é “prever o saldo de caixa ao término de cada período considerado. Sardinha at.1 Fluxo de caixa Como descrevem Abreu Filho at. (2008) ressaltam que elaborar um fluxo de caixa para períodos longos (como é o caso dos empreendimentos imobiliários). como receitas e despesas com aquisição e venda de imóveis. determinar a previsão dos recebimentos e desembolsos de cada período.. a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido. a elaboração do fluxo de caixa considera exaustivos levantamentos de duas categorias de dados: “Dados básicos – dados financeiros operacionais normais da empresa.” (SARDINHA at. entre outros. dados de investimentos. Além disso. 82). . p. 2008.” (NBR 14653-1. recebimento ou pagamento de juros bancários. dado o grau de impacto do fluxo de caixa no retorno do resultado esperado. nos imprime considerável grau de imprecisão. AL.

82).52 Por fim. Completando. AL. Apresentadas as descrições acima. p. é a ferramenta denominada Valor Presente Líquido. O valor presente líquido (VPL) é o indicador que de acordo com a NBR 14653-4 é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado. para que seja mais bem compreendido o discernimento do VPL é necessário lembrarmos que: “VP de um projeto quer dizer o seu valor presente. 2008. 2. cabe destacar que os fluxos de caixa são projetados com o intuito de oferecer apoio às tomadas de decisões por determinados projetos além de ser o ponto de partida para o cálculo dos indicadores necessários a análise financeira. Galesne (1999) descreve o VPL dos projetos de investimento como sendo a diferença entre o resultado de valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa acompanhados do projeto e ao investimento inicial necessário. comumente conhecida por VPL. pode ser representado pela equação abaixo: . projetado no horizonte do empreendimento. que é a diferença entre o valor presente do projeto e o custo do projeto na data atual.2 Valor Presente Líquido (VPL) Umas das técnicas mais utilizadas para a análise de um projeto. o VPL permite a fácil interpretação dos resultados obtidos. podemos dizer então que o VPL. e que I0 representa o investimento inicial necessário ou o custo para a aquisição ou implementação do projeto na data zero. assim todo o projeto estudado que apresentar valor presente líquido positivo será lucrativo.” (ABREU Filho at. incluindo o valor do investimento a realizar.2. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. isto porque. segundo Abreu Filho (2008).

Contudo. sendo assim lucrativo. No caso dos empreendimentos imobiliários.” (ABREU Filho at. Abreu Filho (2008) nos remete a ideia de que uma maneira de se obter a TIR é através do gráfico de variação do VPL. em sendo o resultado obtido negativo.2. 2. 2001. na maioria dos casos. calculada a equação apresentada. encontraremos a TIR.53 Ainda seguindo a descrição de VPL oferecido por Abreu Filho (2008). 86). teremos uma equação do grau n para resolver. Se não houver mudanças no sinal dos fluxos de caixa após t = 0. a interpretação obtida é que o projeto vale mais do que custa. . p. Serão obtidas. a TIR é a taxa que anula o valor presente líquido (VPL). norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que balizam os estudos relacionados aos empreendimentos imobiliários brasileiros. p. AL. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. a “taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projeto no horizonte do empreendimento. caso o VPL encontrado seja positivo. 2008. não existe uma forma simples de se calcular a TIR. ao traçar o gráfico. o projeto “será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. teremos apenas uma raiz positiva: a TIR.13). a Taxa Interna de Retorno nada mais é que.3 Taxa Interna de Retorno (TIR) Conforme verificamos na NBR 14653-4.13). deparando com a taxa de desconto que anula o VPL. Dado que. 2001. há a verificação de que o projeto é mais custoso que seu valor e se a decisão for por implementá-lo.” (NBR 14653-4. o resultado será prejuízo.” (NBR 14653-4. concluímos que. n raízes. pois para “um ativo que apresente n períodos de operação. p. incluindo o valor do investimento a realizar.

ou. ou seja. segundo a NBR 14653-4 (2001). de forma alguma. É também.” (ABREU Filho. o pay back deve ser o critério que orienta a decisão de realizar ou não o investimento. p. 2008.” (ABREU Filho. . conclui-se que o índice de rentabilidade terá sempre de ser maior ou igual a 1 para que o VPL não seja negativo. “é a medida relativa de benefício/custo”. 2008.2. de acordo com a NBR 14653-4 (2001). o período no qual os resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem ao investimento. p.2. 93).4 Período de Retorno do Investimento (Pay back) O período de retorno do investimento.5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) O índice de lucratividade líquida. verificado através da fórmula: Dessa forma. 2. Contudo. consiste em demonstrar a relação entre o valor presente das receitas líquidas de dos investimentos. 77). conforme descreve Abreu Filho (2008). mas sim. critério pay back é a análise do “tempo que um investimento leva para pagar de volta ao seu dono o investimento inicial. Abreu Filho (2008) adverte que.54 2. “sabendo-se que o VPL não pode ser negativo. A obtenção dessa medida se dá pela contagem de quantos períodos o projeto necessita para acumular retorno igual ao do investimento realizado. para oferecer ao investidor a ideia aproximada do tempo de maturação de seu investimento.

Esta análise divide-se em três seguimentos distintos e complementares: àEstudo de localização: Busca-se neste estudo um diagnóstico preliminar e de reconhecimento das principais características da região do empreendimento em tela. Para avaliar as particularidades do setor imobiliário. além dos indicadores de qualidade econômica. encontra-se a melhor forma de utilização do imóvel. as empresas devem buscar informações nas mais variadas fontes. melhor preço na hora da venda. De posse dos resultados dos indicadores de qualidade econômica juntamente com a pesquisa setorial. Acessibilidade local e regional.2. pesquisas e estatísticas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). etc. utilizam também outras ferramentas que as auxiliam na tomada de decisão. Estudo da malha urbana. é importante que seja realizada análise do mercado onde se deseja desenvolver o empreendimento. IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). Transporte coletivo. toda a estrutura. etc.6 Particularidades do Setor Dadas às muitas particularidades do setor.). 2. Assim como podemos encontrar na NBR 14653-1 (2001). zoneamento. Estes estudos compreenderão os seguintes tópicos: ü ü ü ü ü ü Localização geográfica.2. a maioria das empresas do ramo da construção civil. conduta e desempenho do mercado. atingindo-se assim.55 2. . possibilitando ao investidor ter um retorno mais próximo do esperado. Barreiras geográficas. como legislação do município onde se deseja desenvolver o empreendimento (plano diretor.7 Análise da Região Esta análise consiste em investigar toda a região onde o imóvel está situado. Vetores de crescimento. verificando o tanto quanto possível.

Análise da economia do município e de suas políticas econômicas e de desenvolvimento. devem ser realizados estudos direcionados para os seguintes temas. ü ü ü ü Perfil econômico predominante da região. por segmento e idade. comerciais e industriais em formação. Polarização. Renda familiar por região. Lei de diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano do município. àPesquisas socioeconômicas: Para uma visão ampla e caracterização das tendências de crescimento do município e região. abaixo discriminados: ü ü ü ü ü ü Tendências de movimentação e crescimento populacional da região. ü Regulamentações e legislação ambiental municipal. Índices habitacionais e suas tendências. Estudo das migrações da região. Desapropriações e projetos urbanos especiais e implicações com a área em estudo. Visibilidade. Infraestrutura urbana. Percentual da população economicamente ativa. estadual e federal. Pontos fracos e fortes. Infraestrutura de apoio.56 ü ü ü ü ü ü ü ü Bairros residenciais. Tráfego. à Regulamentação Urbana e Ambiental ü ü ü Verificação da Legislação de Uso e Ocupação de Solo. Perfil de ocupação da região. bem como a obtenção do perfil demográfico e tendências de crescimento da cidade e região. Infraestrutura básica. Perspectivas para a região considerando-se o contexto micro e macro econômico. para tanto. . Estudo da população economicamente ativa.

conforme a NBR 14653-4 (2001). Os setores preliminarmente analisados na região. com o propósito de traçar o perfil atual e expectativas do mercado local.57 2. ü Absorção de unidades por empreendimento. em processo de aprovação ou em execução na área industrial. bem como de seus problemas mercadológicos atuais. Industrial. ü Preços de comercialização de unidades habitacionais. Educacional. Saúde. por segmento e padrão (velocidade e tendências).7. Para execução deste estudo. Logística.2.1 Estudo de Mercado O Estudo de Mercado tem por objetivo alcançar um profundo conhecimento da situação imobiliária local. Hoteleiro. serão os seguintes: ü ü ü ü ü ü ü ü ü Residencial. hoteleira. ü ü ü Empreendimentos relevantes surgidos recentemente. comercial. lazer. Estoques e sua distribuição. é realizada pesquisa de informações detalhadas e específicas do setor imobiliário na região em questão. lotes e outros produtos por segmento e padrão. conforme abaixo apresentado: ü Pesquisa de projetos imobiliários relevantes previstos. Entretenimento e Lazer. Perfil de ocupação. . Comercial e Serviços. Empresarial. industrial e outros.

em nível Conceitual. Após a definição das vocações. ü Aproveitamento eficaz das áreas verdes. 2. levando em consideração todas as informações apuradas nos estudos mercadológicos e regionais anteriores para a elaboração de um estudo de Vocação e um Master Plan.58 2. que objetiva a apresentação de uma proposta para o desenvolvimento e ocupação da área em estudo ao longo do tempo. por este motivo. as decisões sobre investimentos são comumente chamadas de decisões estratégicas.3 ANÁLISE DE RISCOS Risco.7. Proposta de implantação dos produtos e distribuição destes na área em estudo. ü Estratégia de lançamento. . Permite a concepção de soluções criativas e muitas vezes inusitadas que se traduzem em satisfação e melhor retorno do investimento para o empreendedor. é o sucesso. parte-se para a elaboração de um Master Plan conceitual que compreende: ü ü Definição preliminar dos produtos. de preservação e viárias. O Estudo de Vocação Imobiliária objetiva detectar os melhores usos para um determinado imóvel baseado em tendências e oportunidades macro e microeconômicas.2. diz respeito “à probabilidade de se ter um resultado diferente do esperado”. e o que se espera. pois o resultado desta decisão não é algo rotineiro.2 Estudo Vocacional O estudo vocacional aborda o objeto de estudo de forma detalhada. o resultado é obtido apenas no longo prazo. na qual o mesmo se insere. institucionais. Esta análise é feita de forma holística e sem pré-conceitos. na descrição de Abreu Filho (2008).

muitos fatores externos podem interferir do que foi provisionado. “medida da capacidade de suporte do empreendimento”. 1998. Lima Junior (1993) sugere a avaliação dos riscos pelos critérios de “medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento”. no que concernem as receitas e despesas. dentro de processos de simulação.59 A decisão tomada não garante que o resultado obtido será o esperado. que avalia as variações que estão fora dos limites previstos na margem de segurança e. na medida em que os indicadores são extraídos de manipulações em modelos. presentes em cenários arbitrados no planejamento. chega-se a conclusão de que: “Uma decisão de investimento apoiada e informações sobre indicadores da qualidade não se sustenta em certezas. principalmente com o fluxo de caixa. decidir por determinado projeto se torne assumir o risco de fracasso do empreendimento. Abreu Filho (2008) ressalta as variáveis ligadas a problemas financeiros que invariavelmente podem ocorrer. Apresentados os fatores acima. dado que. acontecimentos políticos e sociais. Portanto. . em que as expectativas de desempenho do empreendimento são estabelecidas a partir de expectativas de comportamento. onde será verificado o limite de desvio das variáveis não monitoráveis a qualidade do empreendimento. descobertas científicas. já Costa Neto (2003) mencionam problemas relacionados ao clima. etc. p.” (LIMA Junior. Tais fatores fazem com que. no decorrer do projeto.43).

contábeis e principalmente tributárias. São membros do CPC: a ABRASCA. “Art. . no titulo II da sociedade. Existem três tipos de sociedades comuns no segmento que são: ü A Limitada. A partir do artigo 981 é possível conhecer as diversas formas de sociedade e suas características. entidade criada para esta finalidade (Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade). BM&F BOVESPA. a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. 3.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS.Conselho Federal de Contabilidade. Um grande passo foi dado nesta direção. 1. CFC . PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE Os tipos de sociedades estão definidos no Código Civil de 10 de janeiro de 2002. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas (Lei 6404/76 das Sociedades por Ações) às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). Na sociedade limitada. mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social”. APIMEC.052. FIPECAFI.60 3 SETOR PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO Por Celso Adelino de Mattos 3. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). fevereiro/março 2007). Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis).1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS O segmento tem suas particularidades societárias. e IBRACON. (Revista Apimec. Objetivando a competitividade.

como por exemplo. Sindicato Patronal (Art. 1. e. endereço sede da empresa. Na sociedade em conta de participação. com todas as características do negócio. Com tudo adequadamente formalizado deve-se registrá-lo no Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Art. Parágrafo único. valor capital social. INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social). representação da quantidade de quotas ou de ações. o sócio participante.61 ü A Sociedade por ações “Art. estas últimas qualificadas entre ordinárias (com poder de voto) ou preferenciais (preferidas na distribuição de dividendos) e forma de integralização. também deve obter inscrição estadual conforme prevê o anexo XI do RICMS São Paulo.435 de 15/09/1976. qualificação dos sócios/ acionistas. No que diz respeito sociedade limitada e a sociedade por ações. ü As Sociedades em Conta de Participação “Art. Na sociedade por ações. 149 da Constituição Federal de 1988) podendo ser no Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e ou Secovi (Sindicato das Empresas de Compra. objeto social. e registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia). obtendo o CCM (Cadastro de Contribuinte Mobiliário) Lei 8. exclusivamente perante este. destacando os principais: (Receita Federal do Brasil). obtendo o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) . 214 do Decreto 3000 de 1999. nos termos do contrato social”. 998 do Código Civil Brasileiro. a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo. A etapa seguinte é proceder ao registro nos diversos órgãos fiscais. denominação social. seu registro deve ser na Junta Comercial. obrigando-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou adquirir”.Art. o capital divide-se em ações. em São Paulo (JUCESP). é necessário elaborar o contrato social. em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade. ela também pratica atos de comércio. Considerando que a empresa deverá adquirir material para a construção. Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo). (Prefeitura do Município). . participando os demais dos resultados correspondentes. 991. Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo. Venda. considerando que alem da prestação de serviços. determinação de sua participação e suas funções na sociedade.088.

haverá um adicional de 10% sobre o excedente. através da Medida Provisória nº 1. 3. convertida na Lei nº 9. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO Até 31 de dezembro de 1998 a atividade imobiliária era obrigada a apuração de seus impostos pelo Lucro Real.1998.00 (Duzentos e quarenta mil reais) no ano ou R$ 20.00 (Quarenta milhões de reais). Consiste em partir do lucro apurado na contabilidade. ou proporcional ao número de meses do período.000. passou também a poder optar pelo Lucro Presumido.000.11. . publicada no Diário Oficial da União em 28.000. Se o lucro exceder R$ 240.000. revestido de todas as normas pertinentes e realizar ajustes (Artigo 247). no ano anterior ao da opção não seja superior a R$ 48.10.00 (Vinte mil reais) por mês calendário quando este for inferior à dose meses.718.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL A forma de tributação pelo lucro real está prevista entre os artigos 244 e 515 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).637/2002. aplica-se as alíquotas vigentes sendo: a) Imposto de renda 15% direto sobre o lucro. artigo 46). Somando-se as denominadas adições (despesas não aceitas pelo fisco) e subtraindo-se as exclusões (receitas não tributadas) para se chegar ao lucro que a autoridade tributária (RFB) denomina lucro real (Artigos 249 e 250). b) Contribuição social 9% direto sobre o lucro. desde que sua receita total. publicada no Diário Oficial da União em 30.724.62 3. quando inferior a 12 meses (Lei nº 10.1998. que segue a legislação societária. sobre este.3 ASPECTOS FISCAIS. A partir de 01 de janeiro de 1999.

construção e venda de imóveis: .000.00) (2. Assim.Imposto de Renda Lucro Real Trimestral Resultado contábil (+) Adições: Provisão para devedores duvidosos Resultado positivo de participações societárias (80.000. para fins fiscais.00 (-) Exclusões: Resultado negativo de participações societárias Resultado Fiscal . se a empresa apurar lucro no trimestre deve recolher os impostos apurados e se tiver prejuízo em outro não poderá compensar com o lucro do trimestre anterior.000.00 . ela pode compensar este prejuízo até o limite de 30% do lucro apurado no trimestre seguinte.000. A seguir são apresentados alguns exemplos simplificados admitindo uma empresa que atue no segmento de incorporação.000.63 A seguir quadro demonstrativo de apuração do lucro real: Tabela 2 .Lucro Real 30.000.00 (7.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80. A forma trimestral é geralmente recomenda para empresas que possuam lucro em todos os trimestres.00 (12. Contudo.00) 250.00) (120. evidentemente limitado ao saldo do prejuízo.000. embora a empresa não tenha encerrado seu exercício social. pois sua metodologia de apuração implica em tributação definitiva no trimestre.000.00) A forma de recolhimento e apuração do lucro real deve ser definida no início do ano calendário e não pode ser mudada naquele ano (Art.00) (-) CSL 9% s/ R$ 80.000.00 (-) IR 15% s/ R$ 80.200.430 de 1996). 3º da Lei 9.R$ 60.00 80.000.000.

000.400.400.00) (14.00) (=) Base de cálculo 80.00 no Trimestre (b) 30% do saldo do resultado do período.200.200.00) (7.000.200.200.000.00) (36.000.00 80.1 Lucro Real Trimestral Tabela 3 .000.840.00) 80.00 80.00) - (8.000.000.00) (21.000.64 3.4.040.00) (19.00 (80.Contribuição Social e Imposto de Renda .00) (12.440.400.000.400.00) (a) 10% sobre a diferença entre o resultado e R$ 60.00) 56.00) (24.000.00 (b) (-) Compensação do prejuízo (24.00) (12.00) (2.00) (13. limitado ao saldo de prejuízo disponível .000.440.000.000.Lucro Real Trimestral Primeiro Trimestre Segundo Trimestre Terceiro Trimestre Quarto Trimestre No exercício Resultado Fiscal 80.000.00 (80.00) (8.000.00 Contribuição Social 9% Imposto de Renda: Alíquota normal 15% (a) Alíquota adicional Total do Imposto de Renda (7.00) (14.00) Total da contribuição social e do Imposto de Renda (21.000.000.000.00) - (5.00) (32.00 160.00) (55.00 136.000.000.00) (2.00) (4.

ajustando tudo no balanço do final do período. embora o resultado fiscal no período tenha sido R$ 160.000.000.2 Lucro Real Anual A forma de apuração e recolhimento pelo lucro real anual demanda um pouco mais de trabalho. b) Por balanços intermediários. . sendo possível adotar dois métodos: a) Pela estimativa de resultado mensal.4. Nesta. restando ainda R$ 56. os impostos devem ser apurados mensalmente. a base de cálculo foi de R$ 136. 3.00. mas permite administrar melhor os impostos.00.00 para compensar em períodos futuros.65 Neste exemplo.000.

66

Exemplo de recolhimento com base em estimativa: Os impostos são devidos mensalmente na apuração com base no lucro real. Se o contribuinte não apurar seu resultado na forma determinada pela lei, é possível apurá-lo partindo do faturamento, sobre ele, aplica-se um percentual e ao resultado apurado aplica-se a alíquota.
Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (495.000,00) -45.000,00 (540.000,00)

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Real 9% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota

15.000,00

15.000,00

(20.000,00)

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.750,00

-

6.750,00

6.300,00

6.300,00

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.500,00

-

7.500,00

67

Descrição Real 15% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Total dos Impostos Descrição

Janeiro

Fevereiro

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

14.250,00

14.250,00

1.368,00 Acumulado no exercício

1.368,00 Recolhido até o período base Novembro

570,00 A recolher período base Dezembro

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

14.250,00

20.550,00

34.800,00

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00)

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: 9% de alíquota Imposto de Renda: 15% de alíquota Total dos Impostos

145.000,00

-

-

13.050,00

6.750,00

6.300,00

21.750,00

7.500,00

14.250,00

34.800,00

14.250,00

20.550,00

68

Em nosso exemplo, nota-se que a empresa recolheu seus impostos mensalmente, na forma da lei, pela estimativa, em valor menor ao que seria devido se apurasse o lucro real e só ajustou no final do período, pode-se dizer que ela “trabalhou com os recursos que seriam destinados aos impostos”. Exemplo de recolhimento por balanço intermediário:
Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 145.000,00 (45.000,00 (45.000,00 ) ) (135.000,00)

60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (495.000,00 (45.000,00 (540.000,00 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 9% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Sobra R$ 396,00. R$ 1.296,00 (-) R$ 900,00

15.000,00

15.000,00

(20.000,00 )

10.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.480,00

6.570,00

13.050,00

1.296,00

900,00

(396,00)

69

Descrição Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 15% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Falta R$ 60,00. R$ 1.440,00 (-) R$ 1.500,00 Total dos Impostos no mês

Janeiro

Fevereiro

Março

Acumulado

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.260,00

14.490,00

21.750,00

1.440,00

1.500,00

60,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

13.740,00

21.060,00

34.800,00

70

Descrição

Acumulad o no exercício

Recolhid o até o período base Novembr o

A recolher período base Dezembr o

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00 )

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: 9% de alíquota Descrição

145.000,00

-

-

13.050,00 Acumulad o no exercício

6.480,00 Recolhid o até o período base Novembr o

6.570,00 A recolher período base Dezembr o

Total dos Impostos

34.800,00

13.740,00

21.060,00

71

No exemplo a empresa recolheu impostos nos meses de janeiro e fevereiro com base na estimativa, mas em março, ao levantar o balanço, verificou que se aplicassem os impostos sobre seu resultado real não recolheria a contribuição social, pois o saldo acumulado até fevereiro foi maior que o apurado até março, suspendendo, portanto o recolhimento e o imposto deveriam ser complementados em menos do que o valor pela estimativa, reduzindo o recolhimento. Conforme previsto na legislação, ela pode mesclar o recolhimento pela estimativa mensal ou pelo balanço de redução/ suspensão, mas no final do exercício, deverá levantar o balanço definitivo.

740.00 60.72 3.00 60.00 7.800.000.200.160.00 25.000.00 180.00 4.000.400.800.00 4.566.00 180.00 Estimativa 8% da Receita de Vendas 4.00 21.00 60.00 60.00 1.00 .200.200.600.00 3.00 2.800.00 4.00 60.00 145.00 2.200.00 Alíquota 15% 4.00 4.Contribuição Social e Imposto de Renda .600.00 60.944.00 11.00 21.944.00 4.800.200.000.5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO Esta forma de tributação está prevista entre os artigos 516 a 520 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).160.160.800.00 7.800.00 14.00 7.00 7.000.200.944.200.200.000.200.00 7.00 7.800.00 60.800.000.00 4.400.00 Alíquota 9% 1.200.00 60.400.800.000.00 60. cuja apuração deve ser trimestral.800.00 14.000.00 14. Exemplo de recolhimento por estimativa: Tabela 6 .Pelo Lucro Presumido Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Acumulado Julho Agosto Setembro Acumulado Outubro Novembro Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.00 21.600.000.000.800. Consiste em estimar qual seria a base de cálculo dos impostos.00 60.000.00 1.000.00 2.00 Estimativa 12% da Receita de Vendas 7.00 7.00 4.00 7.000.00 1.400.00 1.000.000.200.00 180.00 2.600.00 4.000.000.00 17.00 7.00 4.00 7.

Após a falência da empresa. mas o contrário pode acontecer. A quebra da Encol estimulou a criação de mecanismos de defesa do consumidor mais rígidos e acelerou a criação da Lei de Patrimônio de Afetação”. pois as operações não se misturam com as demais. seus recursos não servem de garantia aos demais empreendimentos do incorporador. que entrou na Justiça para requerer o direito à obra e. mas veio à falência em 1999. o resultado e a tributação são individualizados. Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) “Caso Encol é marco negativo na história do setor imobiliário Fundada em 1961. o governo criou através da Medida Provisória 2221/2001 o Patrimônio da Afetação e com a finalidade de estimular a sua adoção. . Ao constituir uma SPE a empresa tem a possibilidade de se associar aos investidores naquele empreendimento específico e ter a atividade individualizada. as empresas do setor passaram a adotar a sociedade de propósito específica.931/2004 o RET (Regime Especial de Tributação). mas a sua adoção é mais rígida. assim. Ao adotá-lo o incorporador assume de forma irrevogável que este será mantido por toda execução do empreendimento. que foi alterada pela Lei 12. Jornal o Estado de São Paulo. os proprietários lesados se organizaram em comissões.024 de 2009. após a constatação de diversas irregularidades administrativas e financeiras. o que foi considerada a maior tragédia da história do setor imobiliário brasileiro. a Encol chegou a ser uma das maiores construtoras brasileiras.1 SPE.73 3. O Patrimônio da Afetação é semelhante à SPE. instituiu através da Lei 10. caderno de economia 02/05/2011. além de o investidor e mutuário ficarem mais “protegidos”. firmar acordos com construtoras para concluir os empreendimentos. a construtora deixou mais de 700 edifícios inacabados. Na época. As operações de um empreendimento afetado não se misturam com os demais empreendimentos do incorporador. Em decorrência do caso Encol e por exigência das instituições financeiras. Com a finalidade de minimizar riscos.6. assim.6 LAS FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ- 3. visando oferecer mais segurança aos mutuários. o incorporador tem seu patrimônio comprometido para garantir as operações do patrimônio afetado.

2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. O problema na sua adoção era a possível “ingerência dos mutuários. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I . o mutuário pode acompanhar a execução da obra e até. (9%x12%) = 1.591.CSLL.00%. Parágrafo único. 1 Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às o incorporações imobiliárias. trocar construtora. 0. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação. de 16 de dezembro de 1964. não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas .80% “alíquota adicional”)} = 2. Art. 31-A a 31-E da Lei no 4. conforme nos dispostos arts.00% de COFINS. . além de a incidência tributária que comparada ao lucro presumido acabava sendo maior”. conforme regulamentação a ser estabelecida. Alíquota máxima para o lucro presumido 6. em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.IRPJ.afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária.08% de Contribuição social e {(15%x8%=1.024 de 2009. “O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada. indiscutivelmente uma grande segurança para o mutuário. à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . Art. Com sua adoção.73%: Sendo 3. à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido .74 “Art. se for o caso.65% de PIS.” Lei 12.20% “alíquota normal”) + (8%x10% = 0.PIS/PASEP. exceto aquelas calculadas na forma do art.COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público . II . bem como os demais bens e direitos a ela vinculados.entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal.

20% de Imposto de Renda e 1.75 Quando instituído o RET apresentava 7% de alíquota. A questão tributária deixou de ser problema.000 mil e ainda se superar este valor a tributação deverá ser pelo Lucro Real. além de 3. é a alíquota é única. A seguir um comparativo dos três métodos de tributação: . sendo: 2. enquanto no Presumido a alíquota máxima na atividade será de 6. sendo: 1. “6% sobre a receita”. pois através da Lei 12.65% para o PIS.56% para o PIS.98% de Contribuição Social.57% para a COFINS e 0.89% de Imposto de Renda e 0. além de 2. Uma das vantagens tributárias na sua adoção é que não há limite de receita para adotá-la ao passo que a opção pelo Lucro Presumido está limitada a receita de R$ 48.00% para a COFINS e 0.024 de 2009 o governo mudou a alíquota para 6%.15% de Contribuição Social. A outra vantagem.73%.

00) (=) Lucro contábil liquido 312.000.000.65%) (2.00) (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida 1.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.0 0 (-) Confins e Pis (3.00) 1.000.00) 464.000.00 .65%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (2.000.890.Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação .200.00) (33.00 (41.190.0 0 (-) Confins e Pis (3.00) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (150.200.00) (150.00) (23.000.562.65%) (43.156.000.00 (15.010.00 (12.000.440.800.13%) (37.00 (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.190.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00) Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.156.000.RET) Descrição Lucro Real Descrição Lucro Presumido Descrição Ret (afetação) Receita das Vendas de Unidades 1.00 (-) Custo dos produtos vendidos (600.120.00 40.348.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.200.00) 470.65%) (43.13%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (1.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.00 40.000.000.000.00 (=) Lucro contábil liquido 434.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.000.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.000.878.760.50) 464.800.90) (110.002.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.400.162.200.200.00 40.560.246.814.73 Tabela 7 .60 (=) Lucro contábil liquido 415.00 (-) Confins e Pis (3.00) (150.000.000.010.00) 1.

Supondo o resultado no trimestre 2.74 Considerações: 1.000.000.00 40.00 1.000.010.601.0 0 108.401.00 40.120.00 69.200.Lucro contábil igual a lucro real ( não houve ajuste) Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Resultado contábil = Fiscal 464.00 156.00 Base de cálculo 12% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 9% Total da CSLL IRPJ: Receita das Vendas de Unidades Base de cálculo 8% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 1.120.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.000.000.000.00 (-) CSL 9% s/ R$ 80.200.98% Total da CSLL IRPJ: 20.000.0 0 96.00 CSLL: 1.00 40.00 .000.000.348.000.00 12.000.000.00 15.00 15.000.00 CSLL: Receita das Vendas de Unidades Receita das Vendas de Unidades (-) IR 15% s/ R$ 80.000.000.260.000.00 20.000.00 168.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 20.R$ 60.200.200.00 12.000.000.00 .00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 0.00 1.260.00 40.00 41.00 Receita das Vendas de Unidades 1.Confis e Pis no lucro real com base na cumulatividade 3.90 1.000.000.000.50 40.760.348.00 20.

760.000.00 20.400.600.990.814.000.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total % dos impostos sobre o faturamento: Lucro real Faturamento: 41.00 40.200.00 45.00 Alíquota 1.753.0 0 15.00 23.00 75.0 0 7.110.00 33.50 197.00 6.40 Lucro Presumido 94.120.75 Adicional de 10% sobre parcela excedente a R$ 60.753.000.90 45.000.002.000.110.00% .00 40.00 Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.260.00 1.0 0 20.000.814.00 197.260.Afetação 75.00 39.00 Total % dos impostos sobre Faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: 1.00 110.814.200.200.000.000.000.000.000.0 0 20.00 1.00 RET .00 40.00 Alíquota de 15% s/ R$ 156.00 Total do IRPJ Somatória das contribuições e impostos Somatória das contribuições e impostos 96.00 94.00 33.990.69% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.000.000.00 23.260.600.438.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 12.600.000.348.000.00 Alíquota de 10% s/ R$ 96.000.000.47% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.00 9.000.00 23.89% Total do IRPJ 23.40 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 15.

7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS O registro das operações seguem as normas do conselho federal de contabilidade. conforme estabelece a Instrução Normativa 84/79 da Secretaria da Receita Federal do Brasil e os (Artigos 410 a 414 do Decreto 3000/1999).7.73 3. esta prática tem uma legislação específica (IN SRF 107/88). 3.1 Permuta de bens imóveis É comum existir no segmento a troca (permuta) de unidades imobiliárias. combinado com ICPC 02.1. b) Na fiscal prevalece o regime de caixa. OCPC01 e OCPC04.7. não havendo imposto a pagar. nela é possível obter os aspectos fiscais de acordo com o legislador tributário. existe uma significativa diferença no critério de apuração da receita: a) Enquanto na societária a apuração é feita com base no regime de competência. . conforme Resolução CFC 1266 e CPC 17. Quando a operação não gera diferença entre os valores não há ganho ou perda. Quanto à questão tributária. que pode ser denominada – contabilidade societária. utilizando critérios de apuração de resultado com base no % realizado da obra.1 Principais particularidades do setor 3.

7. a empresa em vez de pagar o terreno em dinheiro.00 por unidade e em lugar de pagar em dinheiro. diluindo o custo total das unidades para as 18 unidades que seriam comercializadas.1. a empresa comprometeu-se a entregar 2 unidades prontas. comprometer-se em entregar unidades no futuro empreendimento. Outro procedimento foi o de registrar o custo a débito de estoque de terrenos em contrapartida com terrenos a pagar no passivo. Mas como registrar esta operação? Ao mesmo tempo em que a empresa está comprando o terreno. procedia ao rateio pela quantidade total a construir e baixava no passivo à parte equivalente as 2 unidades oferecidas em permuta.74 3.000.00. está também vendendo um imóvel. Na medida em que a empresa incorria no custo das 20 unidades. Exemplificando: Vamos admitir que um empreendimento com 20 unidades a serem construídas. um deles era o de não registrar a permuta. Sabe-se que existiram diversos procedimentos.2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local É prática comum e às vezes financeiramente melhor. .000. cujo terreno tivesse o custo de R$ 1. o custo do terreno era apenas rateado para as 18 unidades a comercializar.000. e o custo previsto de construção fosse de R$ 500.

000. .00 Valor correspondente à baixa do custo incorrido de duas unidades oferecidas em permuta Neste procedimento. sendo que para cada unidade num total de 20 o valor seria R$ 20.00.000.000.000.Registro da permuta por unidade pronta no local . não havia o registro da venda das unidades.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400. somente a aquisição.000.000.00 Amortização do saldo de terrenos a pagar D Terrenos a pagar C Obras em andamento 40.75 Tabela 8 .00 Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.Terrenos a Pagar Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Terrenos a pagar 1.

000.400. que tecnicamente pode ser considerada a forma mais adequada.000. ela também vendeu unidade.00 do terreno Custo total previsto R$ 10.76 O procedimento recomendado atualmente é o de registrar o estoque de terrenos em contrapartida com adiantamento de clientes (OCPC 01 itens 20 a 23). considerando que além de comprar o terreno. Tabela 9 .000.000.00 de obra Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.00 140.000.000. .00 Adotando este procedimento é possível reconhecer à receita da venda da unidade.000.000.00) Baixa de adiantamento de clientes D Adiantamento de Clientes C Receita de venda de imóveis 14% sobre R$ 1.Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Adiantamento de Clientes 1. procedendo à baixa de adiantamento de clientes na medida em que a obra evolui fisicamente.000.000.00 / R$ 10.000.000.00 de obra + R$ 1.000.00 Custo incorrido R$ 400.000.00 % realizado do custo 14% (R$ 1.000.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.

mas a empresa poderá adotar ou não o custo orçado (estimativa de custo total da unidade).2 Venda a prazo de unidade ü Concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados. 3.1 Venda a vista de unidade ü Concluída . Se não adotar.1. valores efetivamente recebidos.1 Pelo critério fiscal 3.8.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 11 da IN SRF84/1979). mas deverá fazer controle da evolução destes custos durante a execução da obra e deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se estes forem inferiores a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979). . ü Em construção . juntamente com seu custo de forma proporcional (Item 13 da IN SRF84/1979). poderá baixar o custo correspondente da unidade na data da venda. deverá reconhecer o custo incorrido até a data da venda e registrar os custos futuros em resultado.77 3. 3. na medida em que forem incorridos.1.8. e consequentemente o resultado pela competência já no fiscal pode reconhecer pelo regime de “caixa”.8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO A diferença existente entre o critério societário e o fiscal é que no societário devemos seguir as normas contábeis e reconhecer a receita.8.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 12 da IN SRF84/1979). Se adotar.

000.2 Pelo Critério Societário ü Venda a vista ou a prazo de unidade concluída . se a unidade está concluída sua venda é reconhecida no ato da operação. este percentual é apurado levando se em conta o valor total gasto na obra em relação ao total previsto (incluído o valor do terreno).8.78 ü Não concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados. Se a empresa optar pelo custo orçado.Se a unidade não estiver concluída. poderá reconhecer o custo na medida em que ele incorrer de forma proporcional a parcela recebida (Item 14.1 da IN SRF84/1979).00 sendo que R$ 1. Se a empresa não optar pelo custo orçado. 3.00 e R$ 300. neste caso deverá acompanhar e ajustar o orçamento durante a execução da obra. 20 parcelas mensais de R$ 20.2 da IN SRF84/1979). Exemplo: Um empreendimento com 10 unidades e um custo total previsto de R$ 5.00 na entrega das chaves. . ü Venda a vista ou a prazo de unidade em construção .000.000.000.000.000. Deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se o custo real for inferior a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).A receita e os respectivos custos são registrados no resultado pelo regime de competência.00 com recebimento de R$ 300.000.000. tenha a empresa recebido os valores resultantes da venda ou não. que será em 36 meses da data da venda. poderá contabilizar o custo total na data da venda e reconhecer de forma proporcional à parcela recebida (Item 14.00.00 no ato.00 corresponde ao terreno e o restante a obra. Venda de uma unidade a prazo pelo valor de R$ 1. a receita deverá ser reconhecida pelo percentual realizado da obra (Item 13 do ICPC02).000. Terreno pago no ato e os custos de obra contratados até a data no valor de R$ 250.000.

000. Recebimento do ato D Banco conta movimento (Ativo Circulante) C Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) R$ 300.000.000.00 sendo R$ 400.000.00 a receber na entrega das chaves.000.00 R$ 1.000.00 Reconhecimento da receita no resultado Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não D circulante) C Receita de vendas (Resultado) Sendo 25% s/ R$ 1.00 .00 Valor recebido no ato R$ 300.00 = R$ 1.00 = 25% Total gasto Total previsto % realizado até a data Valor do contrato de Venda R$ 1.00 R$ 250.00 / 10 unidades Reclassificação do saldo antecipado de clientes D Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não C circulante) R$ 250.000.000.000.00 R$ 25.000.000.00.00 mensais Saldo de R$ 300.000.R$ 250.00 R$1.000.000.000.R$ 1.000.000.00 para cada unidade Gasto incorrido de obra no valor de R$ 250.000.000.000.00 / R$ 5.000.000.000.000.00 sendo R$ 100.000.000. Temos então: R$1.250.000.000.000.00 R$ 400.250.00 valor do contrato Baixa do custo da venda D Custo das unidades vendidas (Resultado) Estoque de unidades (Ativo C Circulante) Terreno .000.00 + R$ 4.000.00 para cada unidade Valor do custo de obra previsto R$ 4.000.00 / 10 unidades Obras em andamento .000.000.00 R$ 100.00 = R$ 5.00 a receber 20 x R$ 20.00 + R$ 250.000.79 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra Valor do terreno R$ 1.000.

00 que corresponde a 5% do contrato. restando adiantado pelo cliente R$ 50.000. .80 Note que no exemplo apresentado o valor recebido do cliente em relação ao contrato foi de 30% enquanto o percentual realizado da obra foi de 25%.

81 3. sofrendo depreciação pelo desgaste e pela vida útil. tendo seu reconhecimento no resultado de acordo com o percentual de realização das receitas.9.9. 3. e podem ser obtidas através da leitura dos pronunciamentos CPC 17.1. assim como com o apartamento modelo devem ser registrados no ativo imobilizado.9. Estes valores devem ser apurados com base em histórico que a empresa deve manter. 3.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo As despesas com a preparação do Stand de vendas.1 Despesas com comissões de vendas As despesas com vendas devem ser registradas no ativo em contas antecipadas.9.1 Principais destaques 3. da Interpretação ICPC 02 e das orientações OCPC01 e OCPC04.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR As determinações do IFRS ficaram a cargo do CPC. . 3.2.1 Provisão para garantia As garantias oferecidas devem ser registradas no custo das unidades vendidas em contrapartida com passivo. bem como deve ser avaliada periodicamente para verificar a sua “recuperabilidade”.

houver juros será necessário trazê-las a valor presente na data do balanço em contrapartida com o resultado do período. os custos incorridos contratados.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra O ponto polêmico na adoção do IFRS foi e ainda está sendo o critério de reconhecimento da receita. 3.9. caso contrário deverá baixar as contas a receber. Deverá mencionar em nota explicativa qual foi o procedimento adotado. bem como o custo previsto devem sofrer ajuste a valor presente. é necessário julgamento e sustentação quanto ao registro.2.9.3 Ajuste a valor presente A característica das operações de venda de unidades é de longo prazo e se nestas.9. sendo possível classificar em despesas operacionais ou financeiras. . será necessário avaliar se ela detém o controle e a responsabilidade pela carteira. neste caso deverá manter as contas a receber registrado e contabilizar a antecipação em contrapartida com o passivo.2 Antecipação de recebíveis Caso a empresa antecipe suas contas a receber. 3.82 3.2. Como o critério de reconhecimento da receita no resultado segue o critério de percentual de evolução da obra.

Não seria o caso de avaliar se este não deveria ser o método mais adequado? De todo modo. Nós vendemos o imóvel na planta e durante a execução da obra o adquirente pode desistir do contrato. principalmente as empresas que possuem poucos empreendimentos. ou seja. A unidade é vendida após a conclusão. . Pelas características do segmento em países da Europa e mesmo nos Estados Unidos. O que se discute é que só neste momento é que ocorreu a transferência dos riscos e benefícios ao adquirente. a receita e consequentemente o lucro são reconhecidos na entrega das chaves. Nosso método de reconhecimento da receita e do lucro está baseado na realização financeira da obra apurando o % realizado sobre o valor total previsto. pois teriam que esperar a entrega para apurar o lucro e distribuir dividendos. o impacto poderia não ser dos melhores. Devemos aguardar novas determinações quanto a esta questão. Muito se critica a sistemática de reconhecimento do lucro pelo critério fiscal. Se as empresas tiverem que adotar o critério de reconhecer somente na entrega. recebimento de recursos e consequentemente “liquidez”. ainda que o imóvel não esteja concluído. Talvez o impacto nas empresas com muitos empreendimentos fosse menor.83 O proposto pela norma é que só se pode reconhecer a receita quanto se transfere os riscos e benefícios ao adquirente. as características do negócio são diferentes do nosso. as empresas brasileiras mantém o método de reconhecer a receita proporcional ao custo realizado. com isto a incorporador deve retornar com a unidade para o estoque ou mesmo o próprio adquirente ceder seus direitos a outra pessoa. Ainda que fosse determinado que o reconhecimento pela entrega fosse apenas para os novos empreendimentos. pois trata o reconhecimento pelo regime de caixa. A questão é que naqueles países. Mas ainda assim o principal prejudicado seriam os acionistas. o impacto desta medida no lucro poderia ser desastroso. mas a meu ver ele parece ser o “mais justo”. talvez aí pudesse se entender que houve a transferência de riscos e benefícios.

onde encontramos a emissão de ações. e a Caixa Econômica Federal administra o processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores. .1. o mercado imobiliário pode se financiar pelo seu capital próprio. Fundos de Investimento e a Securitização através dos CRIs.1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são definidas pelo Governo Federal. 4. com foco no setor popular. e outra alternativa é a emissão de debêntures. o próprio resultado da atividade. pode se financiar por recursos de terceiros e neste caso encontramos formas que tem grande influencia do governo como os recurso oriundos do FGTS e Poupança e as outras fontes alternativas que o mercado passou a utilizar como as LCIs.84 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Por Gerson Carvalho Marin 4.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO Financiamento é a ação ou efeito de financiar. abaixo discorro sobre as principais fontes de financiamento disponíveis para o mercado imobiliário.

052 -16.516 14.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS Ano Quantidade de Operações Montante (R$ milhões) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 238.377 17.4 12.020 174.138 195.879 5.735 15.870 3.8 -13.408 16.750 198.6 5.687 36.746 -4.519 660.6 21.119 20.1 Variação (%) Número de Unidades 316.5 55.4 2.5 -4.853 10.019 218.8 74.983 6.8 4.532 6.4 20.d.8 72.389 n.638 14.819 3.253 241.856 424.4 1.1 -2.905 331.8 8.9 26.555 -20.709 41.5 Variação (%) Valor Médio Financiado (R$) 12.2 -1.9 53.8 -18.5 20.264 264.766 407.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões) .7 Variação (%) Fonte: CBIC/Uq| bar Gráfico 1 .731 3.3 10.073 3. 3.3 -6.236 11.8 4.85 Tabela 11 .008 27.1 47.013 217.133 192.5 26.021 253.520 16.095 309.190 246.107 267.6 26.156 37.136 337.9 51.6 42.101 274.242 287.

o equivalente a um crescimento de 72.07. bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações de faixa livre.86 O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou sua cota de participação de R$ 16. comparado com 424.980. sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado.1993 e nº 3. um salto de 44.005.519 unidades no ano anterior. contra R$ 33. .5%. para R$ 27.54 bilhões em 2009.2002).052 unidades em 2010. Gráfico 2 . de 30. Por sua vez. estabelecendo que 65%. em 2009. atualmente. em 2010.1 Poupança Conforme informações do site do Banco Central. Ao todo.55 bilhões. desde que a metade.46 bilhões em 2010. Ambas as fontes trouxeram recursos no último ano equivalente a um múltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual correspondiam suas contribuições no ano de 2003. devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários. as normas do CMN (Resoluções nº 1.04. de 30. no mínimo. o montante de recursos repassados do Orçamento Geral da União do Governo Federal sob a forma de empréstimos imobiliários atingiu R$ 48.Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões) 4. em operações de financiamento habitacional. no mínimo. o fundo financiou 660.1%.01 bilhões.1.1. disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE.

212 112.6 7.871 1.549 36.6 2.3 35.5 13.735 1. tanto em termos de montante como pelo critério de número de unidades financiadas.0 -0.2 -4.786 60.3 59.756 28.9 20.6 -8.598 53. Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalente.7 .286 35.0 10.3 96.184 38. Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE Ano 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Montante (R$ milhões) 1.446 53.017 55.463 1.333 35.768 2.5 12.673 100.7 94.887 35.3 41.3 74.253 30.560 38.1 -5.697 52.474 Variação (%) 42.2 10.0 84.4 5.305 61.0 37. entre os dois últimos anos.2 26.910 1.6 13.2 -0.1 19.5 17.032 34.680 416.3 64.685 302.853 299.6 -19.3 -11.725 2.8 17.314 18.266 40.6 Financiamento Médio por Unidade (R$) 28.384 Variação (%) -24.6 Número de Unidades 61.1 -17.902 36.870 1.565 52.2 -1.084 1.3 9.8 -18.204 48.000 4.386 134.993 Variação (%) 7.6 12.6 -8.768 111.9 27.4 25.384 46.8 1.822 55.581 47.988 194.87 A alocação dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo de depósitos de poupança.869 83.780 78.6 -2.696 1.1 47.0 64. os financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010.188 60. depois de um crescimento tépido em 2009.8 -21.793 9.0 12.8 -7.170 93.0 53. em termos de saldo de depósitos.487 38.217 3.

384 unidades). Mas o montante de financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34.680 unidades). .7% em 2009).2% em 2010 versus 17. em 2009. Assim.99 bilhões (416. o qual se compara a apenas 13. em 2010. manteve um nível similar de taxa de crescimento anual verificada no ano anterior (18.88 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões) O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).88 bilhões em 2010. o nível de depósitos. representando um crescimento anual de 64.6%. para R$ 55. que alcançou a cifra de R$ 299.02 bilhões (302. além de ter incorporado um volume maior de depósitos oriundos da caderneta de poupança. aumentou o seu grau de utilização destes recursos para direcionamento para o financiamento imobiliário.3% entre 2008 e 2009.

outras garantias do emissor. atualização monetária nela estipulados. . ü Emissor:Somente bancos comerciais.2 Letra de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel e.1. ü Garantia:Caução de créditos imobiliários. por iniciativa do emissor da LCI.Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica 4. sociedades de crédito imobiliário. associações de poupança e empréstimo. ü Lastro:Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem imóvel. possivelmente. companhias hipotecárias e demais instituições expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. ou por solicitação justificada do credor da letra. por sua vez garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel. juros e. bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário. se for o caso. A LCI pode contar também com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. O crédito imobiliário caucionado pode ser substituído por outro crédito da mesma natureza. observado que a soma do valor principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor.89 Tabela 13 . a Caixa Econômica Federal. nos casos de liquidação ou vencimento antecipado do crédito. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal.1.

exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. em prazo inferior ao mínimo. desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajustes mínimos de um ano. Atualização mensal é permitida. A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. por índice de 12 meses preço Mensal. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. A atualização de valor é permitida. deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. por índice de 36 meses preço .90 ü Forma e Registro:Cartular e escritural. total ou parcial. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Na forma escritural. Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 36 meses TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Anual. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. quando ocorrer o resgate antecipado. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. Porém.

Em 2009.44 bilhões. atualização monetária nela estipulados. garantido por créditos hipotecários e. em 2010. ü Descrição:Título de crédito. O montante de depósitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde 2006.91 Gráfico 4 . quando este registrava apenas R$ 3. juros e. e agora. se for o caso.1.1.3 Letra Hipotecária Vem apresentando papel decrescente no setor devido à natureza não mais favorecida do tipo de garantia comumente associada ao lastro deste título.SFH. ü Emissor:Privativa das instituições que atuam na concessão de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação . possivelmente. outras garantias do emissor. esta cifra alcançou R$ 26. foram R$ 39.Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) O desempenho do mercado das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) continua traduzindo toda a força de expansão do mercado de financiamento imobiliário.19 bilhões. 4.06 bilhões. . A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal.

92 ü Lastro:Um ou mais créditos hipotecários. Atualização mensal é permitida. em prazo inferior ao mínimo. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. Forma e Registro:Cartular e escritural. . sujeito à limitação de que a soma do valor principal das letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários em poder do emissor. Nas operações com cláusula de reajuste por índice de preços. total ou parcial. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. ou por solicitação do credor da letra. ü ü Garantia:Hipoteca. Poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. A LH não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos hipotecários que lhe servem de lastro. O crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza. quando ocorrer o resgate antecipado. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. por iniciativa do emissor. a periodicidade de atualização não pode ser inferior a um ano. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Porém. no caso de liquidação ou vencimento antecipado. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante.

Gráfico 5 .Letra Hipotecária Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 180 dias TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Índice de Preço 60 meses ü Pagamento:Pagamentos de principal ou juros são feitos periodicamente ou de uma única vez no vencimento. ü Liquidação Financeira CETIP. na forma escritural. Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. endosso. Se a instituição financeira não o honrar. Transferência: Na forma cartular. o titular não poderá exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra. ü ü Negociação:Diretamente entre as partes interessadas. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. o titular responde por sua veracidade. ü Ao transferir a letra para outrem.Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) . mas não pelo pagamento.93 Tabela 15 .

14 bilhões. totalizando R$ 3. R$ 1.57 bilhão.9 milhões. No total foram seis ofertas públicas de ações.94 As Letras Hipotecárias (LH) apontam para um futuro de inexistência. como no caso de negociação. representam a continuidade do declínio do uso deste título. respectivamente. 4. 10. à injeção de capital no caixa possibilita a empresa a alavancar os seus negócios e foi o que fizeram a maioria das empresas do setor abriram seu capital entre os anos de 2005 e 2007. todas estas três variáveis caíram. estoque (dezembro) e negociação de LH em 2010.90 bilhão e R$ 157.1. devido principalmente à baixa atratividade da hipoteca como forma de garantia vis-à-vis a alienação fiduciária. R$ 1. O mercado esta aguardando o retorno sobre este capital investido e com isso observamos uma redução significativa desta modalidade. ou até 17 anos atrás. O número e o montante de ofertas públicas registradas e de emissões de ações de empresas do setor imobiliário em 2010 caíram em relação ao ano anterior e ficaram distantes se comparados ao ano recorde de 2007. Em relação a 2009. as LH são cada vez menos favorecidas por investidores.SFH.4 Ações A emissão de ações tem a função de financiamento em longo prazo com taxas atrativas. esta última cada vez mais frequente no mercado.1. . Os números de depósitos. Sendo um título mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitação . sendo eles pequenas frações de seus valores 5.

5 Debêntures São títulos emitidos pelas sociedades anônimas em decorrência de empréstimos contraídos junto ao público. tendo sido realizadas 23 emissões. o detentor de uma debênture será credor e não sócio da companhia.51 Montante (R$) 450.890. sendo que as outras seis tem como foco principal outras atividades imobiliárias como incorporação.53 bilhões.000.20 13.334 5.134.000 62. intermediação e gestão.579.333.000.000.000 9.100 Sim 05/03/201 0 1.00 Não 24/03/201 0 0 326.000 3. O volume total de emissões de debêntures de empresas do setor imobiliário era virtualmente nulo até 2006. desta forma.95 Empresa Aliansce Centers Inpar BR Properties Gafisa Even Construtora e Incorporadora LPS Brasil Consultoria de Imóveis Total Shopping Tabela 16 .055.000 280. sem que isto configure aumento de capital.143.062.304 4.200 Não 22/10/201 0 3. tendo crescido acentuadamente desde então.700 85.000.500.1. treze pertencem ao grupo cuja principal área de atuação é a construção.00 12.000.50 6. Nos últimos dois anos esta cifra mais do que triplicou e no último ano o crescimento foi maior que 50.0%.000 54.1.00 37.520. Em 2010 o volume de emissões atingiu R$ 5.004 Não 16/04/201 0 207.00 87.500. Do total de dezenove empresas emissoras.Ações Quantidade de Preço Ações (R$) 50. .000 IPO* Sim Não Data 28/01/201 0 03/02/201 0 817.

640 100 300 50. WTORRE Properties Kallas Inc.000 1.000 10.000. Quant.000. 28..000 1.466 8.000.000 300 6.000 60.000 11.000 300.000 516. Imob.000 300.000.000.000.000 10.000.000.000.000. Hélio Borenstein Adm. e Part.000 1.000 280.000 1.000.000 1.000 1.140 51.427. Cyrela Commercial Properties Rossi Residencial Rodo bens Negócios Imobiliários OAS Empreendimentos PDG Realty Empreend. Mudar SPE Master Emp.000.400.000 550.000.000 1. Cyrela Brazil Realty Helbor Empreendimentos Gafisa Gafisa Moura Dubeux Engenharia CR2 Empreend.000.000 1.000 81.000.000 1.000 450. e Com.000.000.000 Montante 284.96 Tabela 17 .000 400.000 10.000.000 1.000.573.000.000 1.000 500. MRV Engenharia e Part.000.000 90.000.000. e Part.000 50.000 1.000.427 11.000 1.660.000 300.000 600.000 60.Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Empresa Brookfield Incorporações Brookfield Incorporações MRV Engenharia e Part.000.000.000 1.000 Espécie Quirografária Quirografária Quirografária Subordinada Quirografária Garantia Real Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Garantia Flutuante Garantia Real Quirografária .000 10.000. Tecnisa Queiroz Galvão Desenv.000.000.000 288.000. Imob.000 70.000 150.000 280 150 450 270 600 300 90 288.000 90. JHSF Participações PDG Realty Empreend.000 1. e Constr.000.000 270. Imob.000 1.000.000 1.400.000. Part.000 100.000.000 1.573 400 60 90 70 50 550 Preço 10.

Dentre as iniciativas. Estes são números recordes. No final de 2010. Na direção oposta do mercado de emissões de ações de empresas do setor imobiliário. analisado abaixo.57 bilhões em 2009. o mercado de debêntures cresceu em 2010 e emitiu muito mais. e a um mercado quase nulo há seis anos. Tal tendência na estratégia de captação das empresas do setor refletiu condições de mercado que indicaram um custo comparativo melhor para emissão de dívida versus equity. o setor imobiliário tende a ser um dos principais beneficiários de tais medidas. está à edição da medida provisória n° 517. o Governo Federal lançou uma série de “medidas de desenvolvimento e modernização financeira” visando estimular o financiamento de longo prazo da economia brasileira. totalizando R$ 5. . que propõe incentivos tributários e importantes mudanças na Lei das Sociedades Anônimas relativas à emissão de debêntures. A medida objetiva tornar processos de emissão mais flexíveis e dinamizar o mercado secundário destes títulos.53 bilhões.97 Gráfico 6 .Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário Foram 23 emissões no ano. que se comparam às 19 emissões e R$ 3. Apesar das mudanças regulatórias se aplicarem de forma mais abrangente para o mercado de debêntures.

(d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII.98 4. ü Subscrição:Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido. (b) títulos imobiliários de renda fixa. . ü ü Forma e Registro:Escritural e nominativa. (c) ações. no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo. para cada série. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado. (e) certificados de potencial adicional de construção. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos. datas diversas de integralização. debêntures. e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento.6 Fundos de Investimento Imobiliário ü ü Descrição:Fração ideal de patrimônio do Emissor. com o fim específico de estabelecer. Classe:Classe única no caso de fundos para investidores em geral. ü Série:Emissão de cotas pode ser dividida em séries. Emissor:Fundos de Investimento Imobiliário (FII). atividades permitidas aos FII. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior. exclusivamente.1.1. desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado. ü Distribuição:Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis. sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII.

99 ü

Integralização:Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no

compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários. ü Amortizações:Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas

preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas. ü ü (i) (ii) (iii) (iv) ü Resgate Não é permitido Retorno Capital: Investido em cotas de FII é retornado através da distribuição de resultados; da amortização das cotas; da venda das cotas no mercado secundário; da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas. Transferência:As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão

e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação. ü ü Ambiente de Negociação:BM&FBOVESPA (bolsa e balcão) e CetipNet. Liquidação Financeira:BM&FBOVESPA e CETIP.

Conforme expectativa de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um forte crescimento no setor de fundos imobiliários. Qualquer que seja a métrica utilizada, o mercado destes fundos mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou como opção significativa para captação de recursos para o setor imobiliário. A rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no mercado secundário refletiram este contexto. O histórico de montante emitido para FII listados e para a indústria em geral. No ano de 2010 o volume emitido, tanto para os fundos listados quanto para a indústria em geral, mais que triplicou em relação ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10 bilhões e R$ 4,10 bilhões, respectivamente.

100

4.1.1.7

Securitização

Em 2010 o mercado de securitização retomou o crescimento, sendo que o segmento de operações com lastro imobiliário (Securitização Imobiliária) praticamente dobrou o volume de títulos emitidos.

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)

4.1.1.7.1 Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários

ü ü ü

Descrição:Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em

créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. Emissor:Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários. Lastro:Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em

dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer ao limite máximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poderá ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado:

1) Tenha registro de companhia aberta; 2) Seja instituição financeira ou equiparada;

101

3) Seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais demonstrações financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquivamento das demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI:

1)

Seja objeto de oferta pública de distribuição que tenha como público

destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociação dos CRI no mercado secundário; 2) Possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de

Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do que 20 investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição, caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI subscritos para um único investidor. ü Garantia:Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral

sobre o ativo do Emissor, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Poderá contar com instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários. ü Regime Fiduciário:Sistema que permite que os créditos imobiliários de

uma operação de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais estão vinculados e às despesas e obrigações fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam. ü Forma e Registro:Escritural, devendo ser registrado em sistemas

centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

102 ü

Classe:É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possui

preferência para efeitos de amortização e resgate, e CRI de classes subordinadas, que se subordinam aos CRI de classe sênior para efeito de amortização e resgate. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. CRI não podem ser indexados a moedas estrangeiras. ü Pagamento Principal: Normalmente através de amortizações periódicas

mensais, não existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Juros – Normalmente através de parcelas periódicas mensais, não

existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Negociação:Diretamente entre as partes para ofertas públicas com

montante de captação não superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Através de instituição financeira intermediária para montante de captação superior a esse valor. ü ü ü Transferência:Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação

financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Liquidação Financeira:CETIP e BM&FBOVESPA. Ambiente de Negociação:CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

103

Em 2010 o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou taxas altas de crescimento de todas as suas variáveis principais, mostrando o histórico anual de montante consolidado de emissão de CRI, vê-se um crescimento de mais de 100,0% no último ano, tendo o montante em 2010 atingido a cifra de R$ 8,53 bilhões. Em relação à composição dos créditos representados pelos CRI emitidos, a preponderância continua sendo a de créditos corporativos, os quais representaram cerca de 85,0% do lastro consolidado no último ano.

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

4.1.1.7.2 Classificação das Operações

Embora ainda não exista uma padronização com relação a vários dos seus aspectos estruturais, muitas operações de CRI realizadas no mercado brasileiro apresentam algumas características estruturais comuns, o que permite então classificálas de acordo com determinados critérios. Ø Quanto ao Reforço de Crédito

Operações com lastro predominantemente em créditos originados junto a pessoas físicas, que são decorrentes da compra de imóveis residenciais, geralmente contam com determinados tipos de estruturas de reforço de crédito que se repetem.

104

Estas operações podem então ser classificadas como Sênior-subordinada e de Sobre garantias. Os nomes destas classificações destacam o principal reforço de crédito existente na estrutura da operação, porém, são comum outros mecanismos de reforço de crédito também existirem na operação, tanto do tipo estrutural, quanto àqueles proporcionados por terceiros. Em 2010, do total de 37 operações com lastro Residencial, representando um montante de R$ 1,28 bilhão, 10 operações podem ser classificadas como do tipo Sênior-subordinada, totalizando R$ 392,3 milhões; ao passo que 8 operações foram estruturadas utilizando a sobre garantia como o principal reforço de crédito, referentes à R$ 217,0 milhões. As outras dezenove operações não se encaixam nessa classificação. Ø Quanto à Origem do Crédito

Algumas operações com lastro Corporativo que têm como devedor uma única empresa ou grupo econômico também podem ser classificadas. Neste caso, o critério que dá nome às classificações são os tipos de estrutura utilizada para dar origem ao crédito que é posteriormente securitizado, sendo eles o Build-to-suit e o Sale and Lease-back. Estas estruturas são favorecidas quando os tomadores dos recursos buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas ou captar recursos, para fins diversos, através do uso de seus imóveis. Ø Emissores

As composições apontam para um mercado ainda bastante concentrado. Em 2010, ano recorde de emissões, cinco empresas foram responsáveis por mais de 90,0% do total emitido no ano, enquanto que em termos acumulados, três Securitizadoras Imobiliárias respondem por mais de 70,0% de tudo que foi emitido de CRI no país.

157 45.000 7.475.228. ü ü A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.987 453. não podendo a soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.260 15 2 2 792 1.000 256.652 453. desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas representam.944. Tabela 18 .000 68.000 Beta Brazilian Securities BRC CIA Província Cibrasec Gaia Habitasec NSG Capital Pátria PDG RB Capital RB Capital Residencial 15/09/2004 10/04/2000 02/01/2007 18/10/2000 31/07/1997 11/07/2005 19/12/2007 20/08/2008 26/05/1998 10/03/2008 17/11/1999 09/09/1998 06/06/2005 23/04/2001 03/12/2007 31/03/2010 12/01/1999 10/08/2009 08/11/2010 06/05/2010 21/10/2002 14/07/2009 06/07/2006 10/05/2000 30 3.544 13.440 100.865 Capital Social (R$) 100.105 Os dados de capital social.457 9.996.722.000 256.8 Cédula de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título representativo de créditos imobiliários.708.727 2.000 10.1. Cédulas fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez.655 100.775.481 65 16.000 66.440 100.364. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.700 500. número de ações integralizadas e principais acionistas foram obtidos nos arquivos “Formulário de Referência” de 2010 e “ITR” de 30 de setembro de 2010. disponíveis no site da CVM. ou ao longo do tempo.700 500. ou fracionária.600 339 45 845 1.Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadora Data de Data de Montante Número e Tipo Constituiç Primeira Emitido de Ações ão Emissão em 2010(R$ Integralizadas milhões) Áquilla 14/01/2008 11/02/2010 55 100.927 42.547 9.1.775.244 5.845. Emissor: Credor do crédito imobiliário.032.000 7.283 4. . quando representar a totalidade do crédito.364.725. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser integral. quando representar parte dele.003 531.000 531.

ü A cessão de crédito garantido por direito real. está dispensada de averbação no registro de imóveis. ü A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real. devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. ficando o cessionário. Negociação: Diretamente entre as partes interessadas.106 ü ü Lastro: Créditos Imobiliários. Transferência: Na forma cartular. Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória. ü ü Sistema de Registro:CETIP e BM&FBOVESPA. endosso. no caso de contrato de alienação fiduciária. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. A emissão da cédula sob a forma escritural é feita mediante escritura pública ou instrumento particular. mencionando-se apenas o número. ü Forma e Registro: Escritural ou cartular. Liquidação Financeira:ETIP. na forma escritural. . investido na propriedade fiduciária. quando representado por CCI emitida sob a forma escritural. ü ü ü Pagamento: Pagamentos de principal e juros são feitos em parcelas periódica ou única no vencimento. a emissão da cédula deverá ser averbada em registro de imóveis. a série e a instituição custodiante da CCI. sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula.

Estes créditos são securitizados e utilizados para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que são disponibilizados para investidores interessados nestes títulos. Exemplo operação de CRI “Pulverizado” de uma das principais secutirizadora do mercado a “Brazilian Securities”. que são lastreados em contratos de compra e venda de imóveis residenciais ou comercias de empreendimentos concluídos ou não. . que tem como garantia os créditos imobiliários.2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO A Secutirizadora adquire os créditos imobiliários de construtoras ou incorporadoras. Figura 1 – Modelo de securitização Este é o modelo utilizado por países onde o credito imobiliário é mais desenvolvido e deve se desenvolver muito no mercado brasileiro.107 4.

mede a eficácia do uso dos ativos da empresa para gerar resultado. Abaixo. o lucro é o rendimento residual obtido por uma operação de compra e venda ou de produção depois de pagos os custos. 5.quantia que uma pessoa pode consumir durante um período de tempo e estar tão bem no final do período como estava no início. etc) ficam prejudicados.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE a) Margem= Lucro/Receita A margem mede a rentabilidade sobre as receitas.108 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR Por Augusto Tomio Yokoyama 5.. . as relações e o bem-estar dos “stakeholders”. encontramos algumas outras definições para o lucro conforme citado por GUERREIRO (1991): “.. credores. clientes. fornecedores.” (Chang) “é imaginado como o fluxo de riqueza ou serviços em excesso àquele necessário para manter o capital constante.. o que não pode ser negado é que ele é um dos fatores principais e essenciais para a sobrevivência e longevidade da companhia. proprietários. Sem o lucro.. governo.. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA expressa a rentabilidade sobre o ativo.” (Hendriksen) Muito se discute se o lucro é o principal objetivo da empresa..quantia que pode ser consumida sem prejudicar o capital.1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO Segundo o dicionário da Editora Porto. ou grupos de interesse (funcionários.” (Hicks) “.quantia máxima que a firma pode distribuir como dividendos e ainda esperar estar tão bem no final do período como ela estava no começo.” (Adam Smith) “.

.54) “O lucro por ação geralmente é utilizado para os investidores atuais e potenciais e para a administração”. p 64). p. p. WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). d) LPA (lucro por ação) = Lucro/número de ações Segundo Gitman (2008. A fórmula básica do EVA. adaptada de BRIGHAM et al (2001. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”.109 c) ROE (Return on equity) = Lucro/Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. e) EVA® O EVA® segundo Assaf Neto (2003. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda).174).

com seu giro do ativo total. ROE = Lucro x Receita x Receita Ativo Ativo Patr. e consiste em analisar a rentabilidade de uma empresa a partir da decomposição da taxa de retorno do ativo (ROA) em Taxas de Margem de Lucro e Giro dos Negócios. a margem de lucro líquido. dentro da empresa americana DuPont. Segundo Gitman (2008. chegaremos ao Modelo Dupont Ajustado.3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT Esta metodologia surgiu na década de 20. Liquido = Lucro Patr. Liquido L . p. que indica a eficiência com que ela tem usado seus ativos para gerar vendas”: ROA = Margem de Lucro x Giro do ativo ou ROA = Lucro x Receita = Lucro Receita Ativo Ativo Se ampliarmos a visão. inicialmente. que mede a rentabilidade das vendas da empresa . aonde podemos analisar a decomposição do ROE ou retorno sobre o patrimônio líquido: ROE = Margem de Lucro x Giro do ativo x Alavancagem Financeira sendo GAF= (Passivo + PL)/PL ou simplesmente GAF= Ativo/PL.110 5. considerando o grau de alavancagem financeira no modelo. 60) o sistema DuPont “reúne.

a fórmula DuPont mostra como a margem líquida. o giro do ativo e a utilização de capital de terceiros interagem para determinar o retorno sobre o patrimônio líquido”. Diz-se que a alavancagem é positiva (ou favorável). p.. . Assim. ao contrário. é negativa (ou desfavorável) quando se está pagando um custo de capital superior ao retorno gerado pelo próprio negócio”. quando a taxa de retorno de investimento é maior que o custo de capital..111 Ao calcularmos o grau de alavancagem financeira (GAF). sobre a formula modificada DuPont Brigham e Houston (1999.33): “O efeito de alavancagem pode ser benéfico ou não para uma empresa. p. 97) concluem: “. Segundo KASSAI et al (2007. a taxa de retorno sobre os ativos (ROA) seria igual à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido (ROE). estamos verificando qual a participação de recursos de terceiros no financiamento das atividades da empresa. Se a companhia utilizar somente capital próprio.

conforme abaixo: Figura 2 .112 Por fim.Balanço Patrimonial e demonstração de resultado Fonte: Gitman (1997) . é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária.

estes são contabilizados proporcionalmente à evolução do empreendimento medida pelo custo da obra realizado (incluindo terreno e projetos) dividido pelo custo total orçado. o reconhecimento das receitas e custos e consequentemente dos resultados. Esta forma de reconhecimento foi motivo de discussões nos últimos anos com a aderência do Brasil ao IFRS. ou seja. estão diretamente relacionados ao custo orçado do empreendimento. assim as empresas continuam apresentando os balanços pelo método P. que adota como critério a transferência contínua de riscos e benefícios ao comprador. e aguardam novos pronunciamentos e esclarecimentos por parte do IASB. Os valores recebidos e superiores às receitas contabilizadas são registrados como adiantamento de clientes.C. O dilema está em quando as incorporadoras devem reconhecer seus resultados: ao longo da construção do empreendimento ou somente no término (entrega das chaves). Até o momento não existe consenso entre os participantes do mercado e os órgãos reguladores. CVM e CPC. Assim.C. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. que se não forem revisados periodicamente. Este percentual é aplicado sobre o valor da venda. poderão causar forte impacto quando do término da obra (positiva ou negativamente).113 Vale ressaltar que as demonstrações das empresas incorporadoras analisadas estão seguindo o método P. sendo o valor resultante contabilizado como contas a receber.O. IFRIC. .O. Recentemente algumas empresas do setor reconheceram estouros em seus orçamentos e tiveram impactos relevantes e negativos em seus demonstrativos.

114 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Para o estudo proposto. 20). p. chamado de lucro líquido do exercício. Informa também o quanto as receitas excederam as despesas. 6. utilizaremos os demonstrativos financeiros das empresas de capital aberto que serão analisadas. em especial o balanço patrimonial e o demonstrativo de resultados do exercício.1999.59).36). p. Quando as despesas excedem as receitas é chamado de prejuízo líquido do exercício.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE É comum ouvirmos empresários mencionando sobre a rentabilidade do seu negócio. o demonstrativo de resultados do exercício apresenta as receitas e despesas em dado período (Netto.2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) Também conhecido como demonstrativo de lucros e perdas. Precisamos separar estes conceitos distintos. chegando ao percentual de lucro obtido sobre as vendas. 6. Segundo Padoveze (2004. p. além da fundamentação teórica mencionada abaixo. segundo Netto (1999. é um dos principais relatórios financeiros de uma empresa e procura refletir a posição financeira em determinado momento da vida dessa empresa. a lucratividade é o lucro líquido dividido pela receita líquida. pensando em lucratividade. Apresenta o resumo dos recursos e das obrigações de uma empresa em determinado momento ou exercício.1 BALANÇO PATRIMONIAL O Balanço Patrimonial. . 6.

Mensura a rentabilidade sobre as receitas (vendas). elencamos: a) Margem = Lucro / Receita (Vendas) A margem bruta. Dentre os principais indicadores. a rentabilidade é o lucro líquido dividido pelo patrimônio (valor encontrado no balanço patrimonial da empresa). vendas e investimentos. portanto.20).115 Já a rentabilidade indica o percentual de remuneração do capital investido na empresa. p. a rentabilidade mostra qual é o retorno sobre o investimento que foi feito na empresa em longo prazo.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE Os indicadores de rentabilidade permitem avaliar os lucros de determinada empresa em relação a um dado nível de vendas. essa análise é feita com base no resultado econômico. segundo Gitman (1984.142). p. p. isto é quanto renderam os investimentos e. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA mensura sua eficiência global em gerar lucros a partir dos ativos (Gitman. . qual o grau de sucesso ou fracasso econômico da empresa. Na tentativa de identificar o sucesso ou fracasso de seu negócio as empresas analisam a rentabilidade.1984. os índices de rentabilidade mostram qual a rentabilidade dos capitais investidos. 6. Portanto.142). Enquanto a lucratividade reflete os ganhos imediatos do negócio. mensura a percentagem de cada unidade monetária de vendas que sobra após a empresa pagar por seus produtos. Ainda segundo Padoveze (2004. de ativos. do patrimônio ou do capital investido.

é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado e) NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda) f) WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. p. Para isso. nosso enfoque será na rentabilidade operacional.142).116 c) ROE (Return on equity) = Lucro / Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. A fórmula básica do EVA.5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) Para este estudo específico. não levando em consideração a estrutura ou alavancagem financeira das empresas. p. Portanto.174). buscaremos entender e analisar a margem operacional e o giro da receita sobre o capital investido das principais companhias do setor. 6. . d) EVA O EVA. p 64). adaptada de BRIGHAM et al (2001. utilizaremos o indicador ROCE. segundo Assaf Neto (2003.1984. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas (Gitman. tão pouco o custo do capital das mesmas.

p. p. 99). os abatimentos e os Impostos sobre vendas) (FERRARI. Permite estimar o resultado das operações sem a inclusão das receitas ou despesas financeiras. independentemente de como elas são financiadas (STEWART.97).5.1 Receita Líquida É a Receita Bruta subtraindo as Deduções (deduções das vendas. 2011.117 Segundo Damodaran (2004. 6. NOPAT = EBIT – IR ou NOPAT = Receita Líquida (-) Custos e Despesas Operacionais (-) Depreciação e Impostos. EBIT ("Earnings Before Interest and Taxes") Em português é conhecido pela sigla LAJIR. “o retorno sobre o capital pode ser escrito como uma função da margem de lucro operacional sobre vendas e seu índice de giro de capital”. ROCE (Return on Capital Employed) = Retorno sobre o capital empregado ROCE = ___NOPAT________ Receita Líquida x Receita Líquida____ Capital Empregado Onde: NOPAT (“Net Operating Profit After Taxes”) Em português é conhecido como lucro operacional líquido após impostos e representa o lucro gerado pelas operações. que significa "Lucro Antes de Juros e Imposto de Renda” e reflete o resultado das atividades operacionais da empresa. . p. 2000. 94).

Portanto. Além disso. temos: NOPAT = EBIT Ajustado – IR padrão Onde: EBIT Ajustado = EBIT + Custos Financeiros (diferido no COGS) IR padrão = 3% * Receita Líquida . Para isso. Ou seja. p. apartados dos passivos não onerosos de curto prazo. como contas a pagar de fornecedores e provisões para salários e imposto de renda. de curto e a longos prazos. qualquer divergência de estrutura e planejamento fiscal. Neste tópico específico destacaremos as diversas vantagens e desvantagens fiscais que cada estrutura possui. excluindo qualquer efeito de estrutura e alavancagem financeira.5. 51). Porém. pertencentes a credores (YOUNG. o capital empregado ou investido é igual à soma do patrimônio líquido que pertence aos acionistas com os empréstimos e financiamentos.00% da Receita Líquida. Para termos uma análise da margem exclusivamente operacional. no intuito de não distorcermos a análise da margem operacional pelas diversas estruturas societárias e fiscais praticadas pelas empresas.2 Capital Empregado O Capital Empregado é calculado a partir do Balanço Patrimonial da empresa e é a soma de todos os financiamentos da empresa. 2011. O'BYRN. devemos excluir todo e qualquer impacto financeiro do resultado analisado. utilizaremos o EBIT ajustado excluindo o custo financeiro que é diferido dentro do custo operacional no setor imobiliário.118 6. iremos explorar em outro capítulo as diversas formas fiscais de estruturação dos projetos do setor. iremos padronizar a alíquota do Imposto de Renda em 3. no cálculo do NOPAT. Os indicadores de rentabilidade que utilizaremos em nosso trabalho e na análise das incorporadoras serão os mencionados acima. bem como. mas dado à peculiaridade contábil do setor algumas explanações e ajustes conceituais são necessários.

em 100 anos”. em 1975. onde “esta teoria referia-se principalmente às regiões subdesenvolvidas. surgiram discussões e preocupações sobre os problemas relativos à degradação do meio ambiente (MARTINS. 2004. a Declaração de Cocoyok. “mantidos os níveis de industrialização. 2004). p. promovendo a devastação ambiental” (MARTINS.119 7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 7. p. sendo que este complementa o de Cocoyok “afirmando que as potências coloniais concentraram as melhores terras das colônias nas mãos de uma minoria. Tais questões “levaram a ONU a promover uma Conferência sobre o Meio Ambiente em Estocolmo (1972)” (MARTINS. um estudo dos Limites do Crescimento.1). forçando a população pobre a usar outros solos. 2004. das Nações Unidas.1). Isto provocaria a súbita redução da população e da capacidade industrial mundial (MARTINS. . 2004.1). 2004. produção de alimentos e exploração dos recursos naturais. no máximo. Para contribuir com este tema. 2004. o canadense Maurice Strong publicou o conceito de ecodesenvolvimento. o limite de desenvolvimento do planeta seria atingido.1). p. que também gerava a destruição desenfreada dos recursos naturais” (MARTINS. Em 1973.1 CONTEXTO HISTÓRICO Em meados da década de 60. 2004. informava que “a causa da explosão demográfica era a pobreza. p.1). envolvendo uma crítica à sociedade industrial” (MARTINS. poluição. foi publicado. Neste ano. por Dennis Meadows e os pesquisadores do "Clube de Roma". p. Estes dois relatórios possuem “a exigência de mudanças nas estruturas de propriedade do campo e a rejeição pelos governos dos países industrializados” (MARTINS. Contudo a ONU participou da elaboração do relatório Dag-Hammarskjöld. p.1). onde este inferia que.

2). a Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento. 2005). BERNARDO. Demandava crescimento nos países desenvolvidos e subdesenvolvidos. quatro acordos foram feitos: “Declaração do Rio.2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL Para Guilherme (2007. mas não determina quem financiará sua aplicação em escala internacional (RIBEIRO apud GOMES. 2005. escala e limites”. que apresenta um programa de ação e planejamento do futuro de forma sustentável (GOMES. a Agenda 21. a Comissão Mundial da ONU sobre o Meio Ambiente e Desenvolvimento (UNCED). p. Além disso. disponibilidade de recursos. ocorreu a Conferência Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável. apresentou o relatório Brundtland (Our Common Future). Convenção sobre Diversidade Biológica e a Convenção sobre Mudanças Climáticas” (GOMES. Foram as discussões em torno do eco-desenvolvimento que deixaram o caminho aberto para o desenvolvimento sustentável. p.120 Em 1987. entre eles o princípio do pagamento pela produção de poluição que é o embrião do Protocolo de Kyoto. BERNARDO. BRITO. BRITO. 2005). envolvendo continuidade de crescimento para os primeiros e eliminação da pobreza para os últimos (MARTINS. onde este trazia o significado de desenvolvimento sustentável e não mais mostrava as críticas à sociedade industrial. . Declaração de Princípios sobre o Uso das Florestas. mais conhecida como Rio-92. com 27 princípios voltados para a proteção ambiental e para o desenvolvimento sustentável. 7. onde foi elaborado o Plano de Implementação que reconhece a real necessidade da conservação ambiental. BRITO. 30) “a história da sustentabilidade se inicia a partir da discussão de padrões econômicos relacionados a crescimento produtivo e populacional. BERNARDO. gerou entre outros documentos. 2004). Em 2002. No ano de 1992.

2005). o ser humano deve estar ao centro deste novo processo de desenvolvimento. p. e preservação ambiental de outro (GONÇALVES. satisfazendo suas necessidades pessoais e profissionais. porém não se atentou nas consequências negativas que traria para o meio ambiente. preservação dos recursos naturais e do meio ambiente. Os caminhos do desenvolvimento seriam seis: “satisfação das necessidades básicas. considerando um pré-requisito fundamental para a governabilidade”. 2004. p.32) “a sustentabilidade é um novo paradigma de desenvolvimento. Ainda segundo o autor. diante da crise ambiental e social que se abateu sobre o mundo desde a segunda metade do século passado. de um lado. . solidariedade com as gerações futuras. o crescimento econômico tem que ser considerado como ecologicamente limitado.121 Gonçalves (2005. p. elaboração de um sistema social que garanta emprego.1). segurança social e respeito a outras culturas. Ainda segundo Guilherme (2007). 2008. por Lester Brown (fundador do Wordwatch Institute) onde definiu “comunidade sustentável como a que é capaz de satisfazer às próprias necessidades sem reduzir as oportunidades das gerações futuras” (TRIGUEIRO. De acordo com Guilherme (2007. programas de educação” (MARTINS.1). Esta ideia servirá para resolver as questões entre crescimento econômico e redução da miséria. O conceito surgiu na década de 1980.” A sustentabilidade teve origem através da constatação de que os recursos naturais que os seres vivos dependiam para viver é finito. protegendo assim as gerações atuais e futuras e respeitando a integridade dos recursos naturais que permitem a nossa sobrevivência na Terra.19). p. Para ele será com a Política que se encontrará a mediação para a transição a este novo paradigma. este “procura conciliar a necessidade de desenvolvimento econômico da sociedade com a promoção do desenvolvimento social e com o respeito ao meio-ambiente. A ciência ao longo dos anos desenvolveu diversas tecnologias para melhor adaptar os seres humanos no ambiente em que vivem. participação da população envolvida. diz que o conceito surgiu “como uma resposta à preocupação da humanidade.

2010). pois fazem parte da cadeia de valor (ZYLBERSZTAJN.132). 2007. LINS. Esta concepção é para empresas que acreditam que suas atividades afetam o ambiente a qual pertencem tanto o social quanto o ambiental. participativo que integra a sustentabilidade econômica.18) ainda afirma que é “um processo de transformação que ocorre de forma harmoniosa nas dimensões espacial. . O crescimento durável pode promover um crescimento com um melhor rendimento de recursos. seja nos períodos de escassez” (SILVA. espacial. ambiental. consolidando no conceito de desenvolvimento sustentável conforme abaixo: “é o processo político.3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA De acordo com Zylbersztajn e Lins (2010) a sustentabilidade corporativa nos instiga a um novo modelo de gestão de negócio. p. reabilitar o meio natural e operacionalizar uma redistribuição de renda”. sendo que este ao gerar frutos poderá ser utilizado para reduzir os “consumos intermediários. Silva (2006. tendo em vista o alcance e a manutenção da qualidade de vida. vindo de encontro com as definições de sustentabilidade e desenvolvimento sustentável (GUILHERME. p. seja nos momentos de disponibilização de recursos. que leva em consideração para o processo de tomada de decisão as dimensões: econômico-financeira. sejam elas coletivas ou individuais. social e cultural.29). ambiental e social. devido sua importância e também para que a deteriorização do meio ambiente fosse interrompida. ambiental. 7. p. social. precisou-se incluir o desenvolvimento econômico e social. 2006.122 Para aprimorar os objetivos e redefinir concepções. cultural e econômica a partir do individual para o global”.

os compromissos éticos estão sendo exigidos às organizações por toda sociedade. p. p. Esta é uma tendência mundial. Zylbersztajn e Lins (2010. terão dificuldades para se mantiver nos próximos anos. prestação de contas e compromissos públicos e requer disposição para a quebra de paradigmas” (ZYLBERSZTAJN. 2010. onde cada vez mais. 2010).. mas também trazendo os resultados para os demais da cadeia produtiva.] à forma de se fazer negócios.123 No entanto essa sustentabilidade refere-se: “[. que as empresas que não adaptarem este conceito a gestão de negócios e marketing e a ações concretas. LINS. Para Lemme (2010) o conceito parte do equilíbrio entre os fatores financeiros. O desempenho das empresas deve ser analisado não somente pelos aspectos econômico-financeiros. LINS. XVI) destacam que “sustentabilidade corporativa não é assistencialismo nem filantropia”.8). não sendo aceitável apresentá-los como oponentes uns dos outros e sim como fundamentais e inseparáveis no mesmo processo. p. Ela abrange processos produtivos. mas também a incorporação do social à sustentabilidade ambiental” (KLABIN. .. ambientais e sociais na condução das empresas.XV). 2010. bem como ao tipo de negócios que uma empresa pretende desenvolver. relacionamento com partes interessadas. “As empresas têm como missão fundamental fazer com que a sustentabilidade seja fator de referência em um mercado no qual o produto final não representa apenas o lucro financeiro. Para Zylbersztajn e Lins (2010) a pressão que atualmente a sociedade e o mercado estão fazendo é tão grande. levando em consideração também o impacto ao meio ambiente (ZYLBERSZTAJN.

as empresas terão restrições operacionais ou criarão novas oportunidades. reagir e se antecipar a essas mudanças em seu ambiente de atuação” (LEMME.] a atividade das empresas desenvolve-se em um contexto socioambiental que condiciona a qualidade e a disponibilidade de dois tipos fundamentais de capital.” Lembrando que com a inclusão dos grupos antes excluídos. 2010. com o objetivo de alcançar os resultados das empresas de longo prazo e a melhora na qualidade de vida das pessoas desta e das futuras gerações(LEMME. criando uma excelente oportunidade para os negócios (LEMME.39).” Essa relação trará uma melhor distribuição dos recursos das companhias e do planeta. as empresas terão que lidar cada vez mais frequente. a intensificação dos conflitos étnicos e a violência urbana chamam a atenção para a necessidade de refletir sobre o impacto recíproco de longo prazo entre desenvolvimento econômico e social. como imagem institucional. alterando suas decisões e valores. e fortalecendo seus ativos intangíveis. para que os resultados das empresas possam se sustentar no longo prazo é necessário preservar e desenvolver essas duas formas de capital. . p. capacitação tecnológica e liderança de marcas.41). tornando-a pioneira. “No campo social. Assim. os gestores poderão ajudá-la a conseguir uma posição de liderança em seus ramos de atividades.p. “[.39). Sua rentabilidade pode ser influenciada pela capacidade de compreender.39). com a decisão “entre cumprir apenas as leis ou antecipar-se a elas como posicionamento estratégico.. aproximando a comunidade empresarial dos diversos stakeholders1 envolvidos nas questões socioambientais. em equilíbrio com os capitais industrial e financeiro”(LEMME. as empresas ganham um vasto publico que terá acesso aos serviços e produtos ofertados. 2010. 1 Partes interessadas que devem estar de acordo com as práticas de governança corporativa executadas pela empresa. até mesmo modelo. 2010. 2010. “As dificuldades existentes podem ser geradoras de oportunidades. o natural e o humano.. Lemme (2010) afirma que ao compreender a ligação entre a empresa com o ambiente natural e social.p.124 Em decorrência aos impactos causados pelos Homens ao meio ambiente. p. Com uma nova mentalidade e fiscalização da sociedade.

52). p. Segundo Lemme (2010. 2010. algumas vezes em conjunto com a rotulagem ambiental” (LEMME. pois será nesta análise que será calculado o desconto do prêmio para as empresas que representarem o menor risco de problemas futuros. p. 2010.56). buscarão a prevenção. aumenta a eficiência na utilização dos insumos. que as empresas. p. mas é com a gestão do risco. “A dificuldade dos atuais modelos de gestão empresarial em lidar com o esgotamento dos recursos naturais e a degradação social gera um conjunto de oportunidades estratégicas para as empresas” (LEMME. b) Crescimento de receitas: “decorrente da diferenciação dos produtos e de seu posicionamento nos mercados. p. mediante apólices.53). 2010. máquinas e pessoal. redução ou absorção e transferência dele. obtendo redução tanto dos custos operacionais quando dos impactos ambientais ao longo da cadeia produtiva. . c) Gerenciamento de riscos operacionais: com o valor dos ativos e impactos socioambientais formulam-se as apólices de seguro. refletindo-se nos fatores críticos de sucesso. d) Acessar fontes de financiamento com a respectiva redução do custo de capital: “As mais importantes fontes internacionais e nacionais para financiamentos de longo prazo de projetos e empresas seguem padrões claros de requisitos socioambientais” (LEMME.125 O aspecto socioambiental deve estar interligado “à estratégia da empresa e à dinâmica operacional. indicadores de desempenho e cadeia de valor” (LEMME.52) um dos maiores desafios dos gestores em gerir a organização com o conceito de sustentabilidade é “identificar a relação entre sustentabilidade corporativa e desempenho empresarial” e para isto segue quatro formas de estabelecer esta relação: a) Inovação tecnológica ou gerencial: para cada inovação e melhora nos processos.60). 2010. p.

para quem o modelo de negócios tradicional. Lemme (2010) diz que ao aplicar a gestão sustentável em um grupo de fornecedores. disseminando as práticas adotadas a toda cadeia de suprimentos. por esta razão não faz sentido confrontá-los com resultados socioambientais. XVI). habilidade. Esta requer “conhecimento.126 Estas podem surgir com a criação de tecnologias mais limpas e inovações tecnológicas que gerarão vantagens competitivas sustentáveis. Estes devem seguir juntos como alicerces para a prosperidade e bemestar para todas as formas de vida da Terra. [. o questionamento não deve só mostrar quanto custará para aplicar o conceito de sustentabilidade para a realidade da empresa. LINS. 7. mas também deve trazer as oportunidades para acompanhar a implantação. além da financeira” (ZYLBERSZTAJN.61) as empresas precisam identificar problemas e oportunidades com perguntas e respostas que façam sentido no longo prazo. a empresa poderá criar um efeito multiplicador. 2010).. “na expressão original cunhada por John Elkington. Ainda segundo Lemme (2010) nenhuma empresa consegue sobreviver sem resultados financeiros. O desempenho corporativo e a sustentabilidade precisam estar ligados ao modelo de negócio. situado e inserido na cadeia de valor e planejamento e operação respectivamente (LEMME. 2010.4 TRIPLE BOTTOM LINE Em decorrência a necessidade de equilíbrio das 3 dimensões: ambiental. p. . econômico e social. p. surgiu o tripé da sustentabilidade ou triple bottom line (TBL).]expande-se para um novo modelo ao contemplar a performance ambiental e social da companhia.. paciência e persistência”. além disso. Para Lemme (2010.

Segundo Lima et al. os outros também não se sustentam sem a contrapartida de desenvolvimento econômico da empresa”. Arrebola (2004.Triple Bottom Line Fonte: Dreosvg. “pois da mesma maneira que o desenvolvimento econômico não se sustenta sem uma contrapartida ambiental e social. . diz que os três lados devem possuir pesos iguais. 2009 A figura 3 mostra a ligação entre as três dimensões.4). Por fim o conceito de sustentabilidade encontra-se no centro das dimensões. este conceito “é utilizado para refletir esses três fatores de uma organização e buscar minimizar possíveis danos resultantes da atuação empresarial”. ambiental e social. Ainda para Arrebola (2004. p. onde terão que se adaptar as novas realidades. (2009) a figura representa também. o impacto direto na organização das três dimensões. p. e diante desta visão Epelbaum (2004) acrescenta que com a gestão sustentável a empresa conseguirá atingir bons resultados nas áreas econômica.4). onde há uma relação “suportável” (bearable) entre o Meio Ambiente (environment) e a Sociedade (social).127 Figura 3 . e uma relação “viável” (viable) para a Economia e o Meio Ambiente. inovar e progredir para se tornarem competitivas. “equitativa” (equitable) para a Sociedade e a Economia (economic).

2003. os funcionários. nem nas relações que deveriam reger o conceito fundamental de lucro”. mas acreditam também que este conceito vem mudando com a sustentabilidade. moedas virtuais sem lastro econômico”. “O conceito de TBL ressalta que a sustentação dos resultados das empresas no longo prazo depende da conservação e do desenvolvimento das diversas formas de capital. e fornecedores que devem ser medidas. “do cumprimento integral das obrigações para a sociedade.3. tradução nossa). (2009) a tendência para as empresas ao aplicarem o conceito e as práticas do TBL é de ter uma gestão clara e consciente com relação a sua missão. Para Klabin (2010. não podendo ser definido como lucro um resultado calculado antes da consideração das reduções na base do capital” (LEMME.39). Para Norman e MacDonald (2003. a aplicação do Triple Bottom Line é feita através. um maior comprometimento dos funcionários. tendo uma melhora em sua imagem perante a sociedade.1. pois “a maior parte dos valores que circulam no mercado não tem lastro nem em produto. de acordo com seus limites e usando de forma sustentável. Klabin (2010) acredita que o novo modelo de desenvolvimento sustentável estará pronto quando a referência de lucro estiver interligada aos recursos naturais. auditadas e reportadas. relacionamentos mais concretos com seus clientes e fornecedores. 2010. o conceito de lucro foi modificado ao longo dos anos “pelos modelos econômicos liberais. tradução nossa). assim como as informações financeiras que já passam por esse processos há mais de um século”. (NORMAN. Com isso. p. é uma ferramenta de alerta precoce que lhe permite reagir mais rapidamente a mudanças no comportamento dos stakeholderse as incorporar na estratégia antecipando-se". que passaram a criar. artificialmente. elas conseguirão um ambiente de trabalho melhor. TBL é "uma valiosa ferramenta de gestão. p. MACDONALD. contribuindo para seu crescimento e solidez no mercado. ou seja. p. clientes. p. mas ela traz o equilíbrio necessário entre a oferta de bens e serviços com seu uso e disponibilidade.12).128 De acordo com Lima et al. calculadas. .

4. deve ser obtido também com o redirecionamento das riquezas globais”. Estes indicadores permitirão: que as empresas com desempenho social bom sejam mais rentáveis ao longo do tempo. Para Klabin (2010. por fim divulgar as informações para todos os interessados.37) afirma que “a sustentabilidade social refere-se a um processo de desenvolvimento que leve a um crescimento estável com distribuição equitativa de renda. De acordo com Norman e MacDonald (2003. tradução nossa).129 7. ponto este que ainda se desconhece. p. o qual poderão ser auditados e compostos em relatórios. 2005). . p. Existem vários níveis de inclusão social neste conceito e um deles. ou seja.1 Dimensão Social “A dimensão de sustentabilidade social inerente ao conceito. MACDONALD. a diminuição das atuais diferenças entre os diversos níveis na sociedade e a melhoria das condições de vida das populações”. Segundo Klabin (2010) o nível da sociedade mais pobre poderá empurrar as empresas para um novo modelo de desenvolvimento. gerando. muito importante. tradução nossa).9). 2010. incluindo os stakeholders (NORMAN. p. não diz respeito apenas ao estabelecimento de limites ou restrições à persistência do desenvolvimento. 2003. “O conceito econômico na base do lucro em si não é ético porque ignora a importância e a responsabilidade da empresa com relação ao contexto socioeconômico em que ela opera” (KLABIN. mas implica na ultrapassagem do econômico: não pela rejeição da eficiência econômica e nem pela abdicação do crescimento econômico. com isso. que possam acompanhar se a inclusão social está sendo feita e de que forma. mas pela colocação dos mesmos a serviço de um novo projeto societário” (GONÇALVES.11) “O desenvolvimento futuro não poderá ser alcançado apenas mediante o aumento das rendas individuais. é a recuperação da ética para o modelo econômico. existem maneiras de medir a performance social das organizações de forma objetiva com base em indicadores. Sachs apud Bellen (2005.

sendo que as grandes nações já reconhecem a urgência dos problemas ambientais. Sachs apud Bellen (2005. “Entretanto. a fim de melhorar seu desempenho social (e ambiental)” (NORMAN. p. desertificação. poluição hídrica e atmosférica.37) afirma que “sustentabilidade ecológica significa ampliar a capacidade do planeta pela utilização do potencial encontrado nos diversos ecossistemas. tradução nossa). MACDONALD. 2004. pressão populacional sobre os recursos naturais.4. 2004). perda de biodiversidade” (MARTINS.4. e que as empresas devem usar esses resultados.1). p. p. ao mesmo tempo em que se mantém a sua deterioração em um nível mínimo”. A degradação ambiental é o resultado de um processo social. 2004. em consequência ao modo como a sociedade utiliza os recursos naturais. Os problemas ambientais não serão resolvidos de forma individual. dentre eles: “a destruição da camada de ozônio. alterações climáticas. a complexidade dos problemas ambientais exige mais do que medidas pontuais que busquem resolver problemas a partir de seus efeitos. p. 2003.1).2 Dimensão Ambiental A questão ambiental tornou-se uma preocupação global nas últimas décadas. armazenamento e transporte de resíduos perigosos. 7.130 “Os defensores do TBL. . ignorando ou desconhecendo suas causas” (MARTINS. para isto será necessário inserir uma abordagem diferente de compreensão com relação à qualidade ambiental onde estará ligada ao processo de desenvolvimento adotado pelas nações (MARTINS. acreditam que a performance social (e ambiental) pode ser medida de forma bastante objetiva.

p. “define os requisitos e critérios para que empreendimentos comerciais e residenciais sejam classificados como construção sustentável” (ALMEIDA.5). “A interlocução e engajamento dos stakeholders. A Leadership in Energy and Environment Design (Leed). Os autores acreditam que as empresas devem guiar este assunto de forma proativa e de acordo com os padrões de gerenciamento de impacto do meio ambiente. ética.. resultante de sua estratégia vinculada a responsabilidade da empresa frente às futuras gerações.27).] para atender a pressão da sociedade ou de ambientalistas”. Kruglianskas e Guimarães (2009. demonstram que é possível obter resultados positivos diante as expectativas dos stakeholders e acionistas e também estarão preparadas para a nova realidade e exigências dos mercados. transparência e integridade são condições fundamentais para a existência da gestão socioambiental” (LIMA et al. aqueles tecnologicamente compatíveis com os requisitos da sustentabilidade e das necessidades dos consumidores” ( ALMEIDA. p. . p. “O alinhamento estratégico da gestão ambiental ao core business permite a definição da matriz dos negócios corporativos e principalmente de portfólio de produtos verdes.131 Segundo Almeida. O segmento da construção civil já possui organização certificadora de empreendimentos sustentáveis. 2009. p. 2009. KRUGLIANSKAS. sempre propensa a resolver os problemas que envolvem as questões socioambientais [. Para Almeida. 2009. KRUGLIANSKAS.23) “torna-se fundamental a mudança da cultura organizacional tipicamente reativa. GUIMARÃES. Kruglianskas e Guimarães (2009) as empresas que já tiveram experiências com a gestão ambiental.. GUIMARÃES.26).

GUIMARÃES. o empreendimento sustentável está de acordo com os seguintes conceitos (ALMEIDA. (2009) a empresa que se comprometer com a responsabilidade social se tornará agente de mudanças culturais. o respeito pelas pessoas. melhorando seu relacionamento com seus stakeholders. . (2009). RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA De acordo com Filho (2006. KRUGLIANSKAS. Sustentabilidade de matérias: utilizando materiais certificados e sem compostos voláteis. p. Para Neto e Froés (2001) este conceito surgiu quando os empresários perceberam que os problemas sociais estavam atrapalhando o andamento de seus negócios. Sustentabilidade de espaço: preservando a biodiversidade do local. relações éticas e transparentes. possuindo um grande diferencial no mercado.5.5 Eficiência energética: aproveitar a luz do dia reduzindo o consumo da energia elétrica. afirma Lima et al. p. comunidade e meio ambiente”. Já para Lima et al. Segundo Norman e MacDonald (2003.24) responsabilidade social corporativa são “as decisões de negócios tomadas com base em valores éticos que incorporam as dimensões legais. tradução nossa). “a responsabilidade social e ética deve ajudar a empresa a sustentar seus lucros no longo prazo”.132 A base destes critérios e requisitos vai além da preocupação com a produção de resíduos e reciclagem. A empresa que possuir princípios socialmente responsáveis estará cumprindo além das obrigações legais. 2009): ü ü ü ü 7. A responsabilidade social tornou-se fator de competitividade para as empresas. Racionalidade no uso da água: utilizar alternativas eficientes para o reuso da água e equipamentos que diminuam o consumo.

acionistas e outras partes interessadas. treinamentos. “Dessa forma. sobre o quão bem uma empresa está fazendo a este respeito” (NORMAN. De acordo com Lima et al. então devemos desenvolver ferramentas que tornam mais transparente para os gestores. p. segurança e qualidade de vida. p.133 “Se acreditamos que os negócios éticos. o valor em longo prazo da implementação da responsabilidade social e ambiental para os acionistas e stakeholders será tanto maior quanto a organização conseguir entregar e obter desempenho superior nestas três dimensões: econômica. Com a responsabilidade social a imagem institucional e a marca são valorizadas. apoio a projetos ambientais e as organizações não governamentais (LIMA. ou seja. 2009).1. 2009. práticas e responsabilidade social são importantes funções de governança corporativa e gestão. melhorias no clima. tradução nossa). social e ambiental” (LIMA et al. . As dimensões internas são relacionadas às atividades para o cliente interno das organizações. p. 1) diz que a este movimento busca novas relações éticas tanto internas quanto externas. criando uma maior estabilidade e longevidade da empresa (LIMA et al. investimento social. como voluntariado. há um maior vinculo com todos os envolvidos. 2003. As externas correspondem às atividades sociais relacionadas à sociedade. 2007).5). (2009) para as organizações administrarem melhor seus riscos é preciso ter responsabilidade social. Afirma também que a comunicação é importante para identificar problemas e buscar suas soluções. MACDONALD. “extrapolando as fronteiras empresariais clássicas e fazendo com que os empresários busquem novos paradigmas em termos de gestão empresarial”. Lima (2007. pois um de seus princípios é a transparência e o diálogo.

e a filantrópica. a curva de demanda para os produtos dessa corporação”.48). p. de acordo com os códigos informais estabelecidos” (FILHO. 2006. sendo que três são fundamentais: ética. Filho (2006) diz que responsabilidade social pode ser vista de uma forma ampla. “O capital reputacional é aquela porção do valor de mercado da empresa que pode ser atribuída à percepção da firma como uma corporação de boa conduta no mercado” (FILHO. Para Filho (2006.” Essas dimensões dão uma “boa reputação e trazem vantagens competitivas sustentáveis às empresas no longo prazo”. p.50) como “o produto de um processo competitivo no qual a firma sinaliza suas características distintas para o público(interno e externo à empresa). “O capital reputacional é formado por varias dimensões que moldam a sua imagem. tendo como resultante o seu status moral e socioeconômico”. serviços e a geração de valores. de forma vantajosa. 2006. p. p. que “defende as ações de responsabilidade social mesmo que não tragam retornos para a empresa”. Filho (2006.52) com a integração dos mercados. a reputação positiva da empresa pode ser fator fundamental para sua sobrevivência. gerações e a consequência são seus produtos. “de que no longo prazo as ações de responsabilidade social trazem benefícios para a empresa”. A dimensão econômica está ligada a responsabilidade da empresa em se manter/crescer ao longo dos anos. p. p.50). Segundo Filho (2006. legal e econômica.52) afirma que “é possível que as ações que aprimoram a imagem pública de uma corporação mudem.33) a responsabilidade ampla é dividida em 2 visões: a moderna. A dimensão legal contempla “o enquadramento da conduta da empresa em regras formais estabelecidas” e por fim a ética que “amplia o enfoque. Reputação corporativa é definida por Filho (2006. pois a conduta ética pressupõe comportamento além do formalismo legal. compreendendo as atividades ligadas ao negócio que vão além das responsabilidades clássicas e de visão estreita que possuem único objetivo de maximizar valor ao acionista.134 A responsabilidade social pode ser dividida em quatro dimensões. Com isso. .

80) afirma que “governança corporativa trata dos mecanismos externos e internos para alinhamento de interesses entre gestores e os acionistas. “São as práticas e os relacionamentos entre os acionistas/cotistas. p. Cada vez mais as empresas ao crescerem precisam revisar suas estruturas de capital.76). Para Filho (2006.83). equidade. p. As empresas criam a governança para lidar com as delegações de poderes. segundo Filho (2006). com a finalidade de otimizar o desempenho da empresa e facilitar o acesso ao capital” (FILHO. 2006. “As práticas de governança corporativa constituem uma forma de proteção aos acionistas. que desejam maior transparência entre si e os gestores e equidade entre as partes acionárias minoritárias e majoritárias”.85). prestação de contas e ética.50). ante os gestores que conduzem a organização” (FILHO. “Minimizando riscos de perdas de reputação”. 2006. especialmente aos minoritários. De acordo com Filho (2006. segundo Filho (2006. diretoria. p. O conceito. .135 A responsabilidade social. “As ações sociais estão inseridas na visão da teoria dos stakeholders.66) pode criar ou manter o capital reputacional sob os aspectos abaixo: ü ü “Criando vantagens competitivas. de que as empresas possuem responsabilidades sociais para com um amplo conjunto de agentes. para sustentar o crescimento (FILHO. baseia-se em princípios de transparência. auditoria independente e conselho fiscal.83). conselho de administração. 2006. p. p. com mecanismos transparentes de governança. Filho (2006. “governança trata da minimização de assimetrias e conflitos de interesse à delegação de poder”. 2006). aprimorando a capacidade da empresa em atrair e manter recursos”. entre os quais as comunidades que podem se beneficiar de ações sociais por parte das organizações” (FILHO. p. as ações sociais implementadas devem estar ligadas à lógica da agregação de valor à empresa”. p. a “empresa com capital pulverizado.

98). Já os internos “são representados pelo papel do conselho.. p. 2006. 2006. “Os mecanismos externos [.99). Esta busca está ligada a responsabilidade econômica que faz parte da responsabilidade social corporativa.136 O alinhamento dos interesses das organizações envolvem mecanismos externos e internos.. . p. A empresa precisa buscar o lucro pelas vias legais e éticas. “Os mecanismos de governança corporativa são fundamentais para que esse processo se consolide na prática” (FILHO. o sistema de remuneração e a estrutura de capital da organização” (FILHO.] são o próprio sistema legal e regulatório e o mercado de capitais”.

O tempo em que você passará estudando esse livro (sem mencionar o seu custo) também é um investimento de tempo e de esforço. pag 28) (*01) um investimento é o compromisso atual de dinheiro ou de outros recursos na expectativa de colher benefícios futuros. e assim por diante. Marcus e Bodie (2000. Por exemplo. A decisão sobre a alocação de ativos é a escolha entre classes gerais de ativos. mercadorias. . Os investidores tomam dois tipos de decisão ao construir as suas carteiras. um indivíduo pode comprar ações na esperança de que futuros resultados monetários destas ações justifiquem tanto o tempo em que o dinheiro dele estará empatado. quanto o risco do investimento. imóveis. na expectativa de se beneficiar deste sacrifício depois. obrigações.1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO Segundo Kane. Embora dois investimentos sejam diversos em muitas maneiras. compartilham um atributo-chave que é central a todos os investimentos: você sacrifica algo de valor agora.137 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 8. Ativos de Investimento podem ser caracterizados em classes gerais de ativos. como ações. enquanto que a decisão sobre a seleção de títulos é a escolha de quais títulos específicos possui em cada classe de ativo.

138 8. quando que no longo prazo o patrimônio se mantém seguro.00% ao mês) (Campos 27 de maio de 2002). alterou a regra da contabilização dos ganhos dos fundos de investimentos financeiros. pag 26)*02 refere que a ideia de que investimento em imóveis é considerado. A desconfiança com relação a ativos financeiros também estimulou o mercado. gerando incertezas nos investidores (Dias. 2002).1. pois também seriam vistos como uma aplicação segura para parcela dos investidores que desconfiavam do sistema bancário ou temiam a desvalorização da moeda (Pauliquevis. com uma rentabilidade calculada em torno de 0.7 a 1. . por exemplo. ano de incertezas econômicas e políticas no Brasil. Vemos desta maneira que uma maneira encontrada pelos investidores de preservar o seu patrimônio é o de investir em ativos.1 Investimento em Ativos Segundo Botelho (2007. em 2002. Os Fundos de Investimento Imobiliário também apresentaram aumento na procura por seus títulos nesse mesmo ano. 2002). em geral. e loteamentos residenciais e de lazer. além da maior procura por unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0.7 a 0. Ao contrario quando o patrimônio esta em investimentos financeiros o mesmo pode sofrer uma desvalorização muito grande no curto prazo podendo não compensar a espera para recuperação em longo prazo. como um “porto-seguro” em tempos de crise. houve um aumento na venda de imóveis residenciais de alto padrão. tendo em vista que o governo.9% ao mês. Em 2002. neste caso mesmo que haja uma desvalorização devido a uma possível instabilidade econômica essa desvalorização se ocorre no curto prazo.

os prédios. os bens e os serviços que seus membros conseguem criar. isto é.139 8. ou possuir títulos de um fundo de investimento que financia o setor. participar na renda derivada da produção de automóveis. Marcus e Bodie (2000. Markus e Bodie. Esta capacidade é uma função dos ativos reais da economia: A terra. Em vez disso. esses ativos são o meio pelo qual os indivíduos em economias bem desenvolvidas reivindicam os seus direitos sobre os ativos reais. como ações e obrigações. Os Ativos financeiros são reivindicações pela renda gerada por ativos reais (ou reivindicações pela renda do governo). pag 24) *01 a riqueza material de uma sociedade é basicamente determinada pela capacidade produtiva de sua economia.1.2 Investimento Fundos Imobiliários Segundo Kane. pode não ser possível para um pequeno investidor construir um edifício. Não podemos ser donos de nossa própria fábrica de automóveis. . mas este pode em sua esfera possuir ações de uma respectiva empresa. Em oposição a esses ativos reais estão os ativos financeiros. mas podemos comprar ações da General Motors ou da Toyota e. Usando o exemplo de Kane. Esses títulos nada mais são do que pedaços de papel (ou entradas em um computador) e não contribuem diretamente para a capacidade produtiva de uma economia. as máquinas e o conhecimento que pode ser usado para produzir bens e serviços. desta forma.

construção e incorporação. Esta reorganização teve como objetivo principal. Em 2007 a EZTEC iniciou sua operação na bolsa. Em 2006 a companhia passou por uma reorganização societária onde se criou a EZTEC Empreendimentos e Participações S.140 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC As atividades da EZTEC. construção e incorporação imobiliária começaram em 1979. sob comando de seus fundadores Srs. Figura 4 . a criação de uma estrutura societária que permitisse listar suas ações ordinárias no Novo Mercado e assim promover as suas atividades como engenharia. Ernesto Zarzur.A e fez-se a transferência de ativos ligados ao ramo imobiliário.Apresentação Corporativa EZTEC 1 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) . Com isso sua operação vem sendo conduzida por sociedades operacionais e administradas pelos acionistas fundadores. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. empresa de engenharia.

não trabalhando com permuta.141 Ela é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais de São Paulo e se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. Imobiliária: manutenção das vendas dos empreendimentos. é administrada para ter seus custos controlados e gestão conservadora de caixa e possui o hábito de pagar seus terrenos à vista. A companhia atua há 32 anos na Região Metropolitana de São Paulo e é dividida em três unidades de negócios: ü ü ü Incorporação: prospectando e desenvolvendo empreendimentos que antecipam as tendências de mercado. . com uma margem líquida crescente ao longo dos anos que em 2010 chegou a 38%. Engenharia e Construção: garante a qualidade e entrega no prazo. de forma a garantir a sustentabilidade do negócio. gerencia sua carteira de recebíveis com enfoque comercial e estratégico. A EZTEC faz financiamento próprio com seus clientes.

segundo o site2. sempre procurando manter sua lucratividade e conservadorismo nas decisões. donos de terrenos.142 Figura 5 . 2 http://ri. é de buscar “melhorias no desenvolvimento de suas atividades. logo no primeiro mês de lançamento. demonstrando a grande credibilidade que possui junto a seus clientes. Sua grande experiência e expertise lhe garantem desenvolvimento de produtos competitivos com excelente qualidade. maximizando a lucratividade dos seus acionistas e propiciando vantagens sobre os seus concorrentes. etc. no geral.com. se destacando entre seus concorrentes. O objetivo da EZTEC. ou seja. fornecedores. As vendas das unidades ocorrem. mas também sem correr grandes riscos. sempre focando em oportunidades de alto retorno”.eztec.Apresentação Corporativa EZTEC 2 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) Com agilidade e competência a EZTEC consegue antecipar as tendências de mercado e atender a demanda de imóveis para os padrões compreendidos entre Médio e Alto Padrão. não se aventurando em grandes inovações.asp?idioma=0&conta=28 .br/eztec2009/web/default_pt.

possui os seguintes pontos chaves em sua estratégia. . Aperfeiçoar nossa Política de Financiamento aos Clientes com objetivo de maximizar o nosso volume e velocidade de vendas.1 Momento atual do setor Após muitos anos de estagnação. que representa significativa fatia do PIB nacional.1.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO 9. fortalecendo ainda mais sua marca: ü que atua. o setor da construção civil.143 Sendo assim. Eventos futuros como a Copa do Mundo e Olimpíadas além da criação do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e Programa Minha Casa Minha Vida pelo governo também contribuem para a expectativa de manutenção de crescimento nos próximos anos. Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo. o aumento de renda da população e a queda na taxa de juros associados à disponibilização de crédito e à política de diminuição de déficit habitacional voltaram a atrair fortes investimentos. inclusive recursos estrangeiros. A estabilidade econômica. voltou a crescer de forma acelerada nos últimos anos. maximizar eficiência de construção e manter margens elevadas. Continuar a reduzir custos. ü ü ü ü Expandir sua atuação no Estado de São Paulo e desenvolver Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado em empreendimentos mistos. 9.

com ou sem tradição no setor. gera descontrole sobre a oferta de produtos. 15): a) Subsetor de serviços ou de obras empreitadas: caracterizado por serviços para construção de obras por empreitada e abrangendo obras de edificações. 2010. De acordo com Assumpção (1996. p.144 9.2 Características do setor Este setor que é formado pelos “elos da indústria da construção. p. 52) é dividido em dois segmentos segundo Assumpção (1996. construção pesada e montagem industrial. p. podendo ser Shopping Centers. esta situação só não ocorre nos empreendimentos a “preço de custo”. do comércio. entretanto. da indústria de materiais. que “contratam”a empreendedora para gerir seu empreendimento. construção pesada e de montagem industrial. sendo a velocidade média de vendas já incorrida o único balizamento para o mercado sobre a demanda. onde o principal cliente é o setor público seguidos pelas empresas estatais e privadas. O foco deste trabalho é analisar o subsetor de empreendimentos imobiliários. b) Subsetor de produtos – empreendimentos imobiliários ou de base imobiliária: caracterizado por obras de edificações produzidas para venda no mercado aberto. b) Não há como reconhecer a demanda já que não se conhece previamente os compradores1. dos serviços e da indústria de equipamentos” (ABRAMAT/ FGV. p. onde o produto é estabelecido para um conjunto de clientes previamente selecionados. . especificamente a atividade de incorporação imobiliária cujas principais características são. hoteis e flats. 20): a) O mercado é totalmente aberto e o acesso de novos entrantes. segundo ASSUMPÇÃO (1996. podendo ser imóveis residenciais e/ ou comerciais. esta não é a tradição neste mercado. e edificações para exploração comercial do imóvel. 21).1. sendo ainda distribuídos em edificações.

Os terrenos (matéria-prima fundamental) também não estão concentrados já que os fornecedores são milhões de proprietários espalhados pelo país (pessoas físicas. o tempo de aprovação de um empreendimento e seus respectivos custos. sendo que muitos terrenos possuem mais de um dono. d) Exceção feita aos empreendimentos com financiamento para a produção. o incorporador necessita de conhecimentos específicos das legislações de cada município e às vezes da região específica dentro da mesma cidade (é o caso das Operações Urbanas em São Paulo). o “market share” está distribuído entre inúmeras empresas. Para a definição do produto em determinado terreno. como o próprio nome sugere. seja de capital aberto ou fechado. e o programa de produção. Podemos complementar com outra característica: trata-se de um mercado muito pulverizado. e até mesmo sem se dispor dos projetos e especificações detalhadas para sua execução. estado e municípios). o que é denominado ‘venda na planta’. Há ainda. jurídicas além da União. que dependem da velocidade de vendas sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar.145 c) Os produtos são comercializados a ‘preço fechado’ antes de se iniciar o ciclo de produção. dependendo do caso. em uma troca aonde o(s) proprietário(s) oferece(m) o terreno e a incorporadora cede unidades a serem construídas ou já concluídas (permuta física). a qual se sujeita às oscilações no cenário econômico e descolamento entre os custos previstos e realizados por se dar em prazos longos. Assim. ou seja. não existe vínculo entre as receitas de vendas. . A permuta é um instrumento muito usado por algumas empresas para aquisição de lotes a fim de não precisar de desembolso em moeda e consiste. estudos de impacto ambiental. podem variar bastante conforme a localização e tamanho do terreno. variáveis como descontaminação do solo. compensação por impactos no trânsito entre outras. podendo oferecer também um percentual do resultado financeiro (permuta financeira).

o segundo é mais difícil de segurar já que ainda não há importação significante de mão de obra. pode haver descolamento entre o índice utilizado e o desvio real no orçamento inicialmente previsto. . pois apesar dos contratos de venda geralmente preverem ajuste das parcelas por algum índice de correção (sendo INCC e o CUB os mais utilizados). podemos destacar os recursos da poupança e do FGTS tanto para financiamento dos adquirentes quanto para produção das edificações. Em relação ao sistema de “funding”. os custos com materiais e principalmente mão de obra têm sofrido altas consideráveis nos últimos anos. haja vista o aumento de demanda causado pelos mega eventos da Copa do Mundo e Olimpíadas.146 No que tange à construção do empreendimento. sendo este o controle deste custo um dos maiores desafios do segmento. esta pode ser terceirizada (é comum estabelecer um custo máximo no contrato) ou realizada pela própria empresa incorporadora desde que esta possua uma equipe própria para este fim. o primeiro tem sido controlado com o aumento da concorrência através da importação. Devido ao aquecimento do setor. Neste caso. é preciso de um bom controle de custo e prazos para o alcance do resultado planejado.

25 Podemos ver no gráfico abaixo que a partir de 2005 o volume de crédito imobiliário disponível iniciou sua trajetória de crescimento exponencial. sendo um dos grandes catalisador para o aquecimento do setor considerando também a queda nas taxas e o aumento do prazo para o comprador (até 30 anos). 26 . Crédito Imobiliário Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. Gráfico 9 .Apresentação corporativa Gafisa Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p.147 Figura 6 .Taxa de Juros vs.

soluções já difundidas em outros países. há necessidade de estruturar novas formas de disponibilização de recurso do setor. já que a poupança é limitada e pode ter seus recursos esgotados em 2 ou 3 anos de acordo com estimativas da ABECIP. letras hipotecárias.Financiamento Imobiliário vs.148 A seguir podemos verificar que apesar do crescimento visto acima. que permite a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s). o Brasil possui somente 4% do PIB disponível para o crédito imobiliário e a estimativa é que esta relação atinja entre 10% e 11% até 2015. PIB Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. Gráfico 10 . além dos “Covered bonds” (instrumentos de dívida. A solução deverá vir através do mercado de capitais com a securitização (este mercado tem crescido fortemente ultimamente no Brasil). garantidos por financiamentos imobiliários). . 26 (Ago/11) Para acompanhar o ritmo previsto.

A definição de bolha na percepção coloquial é de crescimento sem sustentação. 9. com toda razão.1. sem fundamentos.3. dado o tópico de nosso estudo.3 O “boom dos IPO’s” no setor Fatores macroeconômicos.1 Bolha A finalidade principal deste trabalho não é encontrar a verdade sobre as especulações de uma possível “bolha” no setor imobiliário. sendo a maior parte dos investimentos provenientes do exterior. Além disso. os valores de mercado das empresas chegaram até ficar abaixo de seus valores patrimoniais. crédito abundante. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. ver o retorno. entre os anos de 2005 e 2009. não tinham mais recursos disponíveis para tocarem seus empreendimentos. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que. buscaremos nos posicionar sobre o tema. 22 empresas do setor de incorporação imobiliária captassem juntas mais de R$ 11 bilhões considerando somente os IPO’s. . este número sobe para mais de R$ 20 bilhões até 2011.1. o valor de precificação dos IPO’s estimados pelos estruturadores era baseado em premissas e múltiplos em função da receita e crescimento projetados. se adicionarmos ofertas públicas (primárias) e privadas adicionais. os investidores querem. descolado da realidade. a crescente avalanche de notícias na mídia e cada vez mais informações desencontradas. Por falta de histórico e talvez um pouco de comodidade e pressa para conseguir realizar a abertura de capital das empresas. iniciou-se uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional.149 9. Assim. Porém. Atualmente o mercado tem valorizado as empresas que conseguiram aproveitar este período com bons resultados e geração de caixa já que após tanto dinheiro aplicado. Durante a crise de 2008 algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas pois seguindo esta estratégia de forte crescimento. por que não.

quando há descolamento das causas básicas de movimentos de preços na economia. 3. Interesse crescente desses ativos entre o público em geral. E a mais explorada: 3) Aumento de preços irracionais. Grande excitação pública sobre os aumentos de preços. Num artigo do New York Times. 5. sustentado e o que caracterizaria uma bolha é um forte descasamento entre oferta e demanda. Na frente dos que defendem que existe uma bolha no setor imobiliário. Queda nas vendas de imóveis novos e dificuldade das incorporadoras se manter sem geração de caixa e algumas reduzindo as margens. Estes especialistas acreditam não ser o que acontece no mercado imobiliário brasileiro atual. Ou seja. levando a uma espiral de elevação continua até que algum fator econômico ou não estoure a bolha. Fortes aumentos de preços de ativos como imobiliários ou acionários. Estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro. causando inveja naqueles que não participaram. nos três pontos destacados abaixo: 1) 2) Crédito abundante. apenas as expectativas da própria variação de preços comanda a evolução desses preços hoje. Um “frenesi” da mídia acompanhando o aumento de preço. Do outro lado da moeda.150 A definição clássica mais utilizada é a de Stiglitz (1990): se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço – então uma bolha existe. . os artigos ou estudos publicados se baseiam. 4. defendem que o desenvolvimento do setor é gradual. 2. especialistas. de oferta e demanda. Shiller acredita que o surgimento de bolhas tem uma conotação psicológica e lista sinais de quando uma bolha estaria se formando: 1. de diferentes maneiras.

mostra que o grau de alavancagem no financiamento brasileiro ainda é muito baixo.. de forma mais direta. O estoque de CRI. prazos excessivos. etc.1. como regra geral. etc. o banco contabiliza a carteira de crédito em seu ativo.. Além disso. FIDC (Fundo Imobiliário Direito Creditório). Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli).2 Crédito Imobiliário Estudo da MB Associados. segundo estudo da MB Associados. ainda existe uma total dependência da poupança ou FGTS. João da Rocha Lima Jr. Teorias de uma nova era que justifiquem os aumentos de preços sem precedentes. Crédito irresponsável. Um declínio na qualidade e quantidade de informações que levariam à decisão de crédito em condições oferecidas muito ruins (sem entrada. mitigando o risco de concessão de crédito com alto risco ou especulativo. Com isso. 7. Forte presença de capital especulativo e investidor desinformado. não passa de 12% do estoque total de crédito imobiliário no país. As taxas de inadimplência são inferiores a 3% nos últimos anos segundo informações da Abecip.). o acompanhamento da evolução da inadimplência fica em posse do credor. os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel mediante criteriosa análise de crédito do comprador.151 6. enquanto nos EUA a securitização corresponde a quase totalidade do mecanismo de financiamento. ii. acredita que a bolha de mercado é feita por: i. ainda está engatinhando quando comparado com EUA ou Europa e o mercado secundário ainda é muito incipiente. . Sendo a maior parte do financiamento realizada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).3. O mercado de capitais brasileiro com operações mais sofisticadas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Quando analisamos o crédito para o setor imobiliário. 9. Este estudo pretende aprofundar na análise dos dois fatores acima.

mas a análise dos fatores abaixo podem dar subsídios para esta pergunta: . Os números divergem conforme a fonte.Aumento expressivo do poder de renda da população. . o que explicaria este crescente aumento dos preços nos últimos anos? A resposta não é simples e estamos longe de ter um consenso entre os especialistas.Redução do desemprego.3. . mas a mais otimista estima cerca de 7% do PIB. Porém. etc. Mas se os investidores especuladores são minoria. Concluímos assim.Elevado déficit habitacional.. qual o perfil dos compradores.Fatores macro econômicos como queda de juros e inflação controlada. que não existe concessão de crédito irresponsável e eliminamos a primeira hipótese. “os grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez. Lima Jr. aumento de preços. analisando as estruturas atuais de financiamentos fica difícil imaginar que qualquer desaceleração nos preços dos imóveis possa trazer grandes prejuízos aos credores. . principalmente da classe média. 9. vale lembrar que a participação total de crédito imobiliário na economia ainda é muito baixa quando comparado com países da própria América Latina.3 Presença de Capital Especulativo Os dados do setor ainda são muito desencontrados e pouco confiáveis quando buscamos entender o volume de vendas.152 Além deste fator. Segundo. podemos afirmar que a participação de investidores na aquisição de imóveis ainda é muito baixa quando comparado ao volume total e não existe forte presença de capital especulativo no setor imobiliário.. quando temos 100% PIB nos EUA e 60% PIB na Espanha. como bolsa de valores ou commodities.1. Maior número de pessoas migrando para as classes A e B.. João da Rocha Lima Jr. deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário”. Portanto. com base na experiência de integrantes do grupo que atuam no próprio setor há anos e no estudo do prof. .

Após décadas de retração e baixo crescimento do setor imobiliário. no segmento comercial existe um consenso entre especialistas que o valor das salas comerciais (“salinhas”) está acima dos padrões aceitáveis sem qualquer embasamento e alguns já mencionam que algo muito parecido com os flats na década de 90 deve se repetir neste segmento.Grande Disponibilidade Crédito e melhores taxas de financiamento. Obviamente podemos identificar regiões específicas onde oferta e demanda convirja. mas não acreditamos em queda brusca de preços ou estouro de bolha no setor imobiliário residencial puxado por especuladores. materiais. na opinião do grupo. os preços chegaram nestes patamares.Dados demográficos do país. devido à desinformação das pessoas que estão investidos nesses imóveis. a composição de todos os fatores acima e o expressivo aumento dos custos de toda a cadeia do setor (terreno. Destacamos. . mão de obra.Esforços e programas governamentais para fomentar o setor. com população mais madura e redução do número de pessoas por casa.. segundo Lima Jr. etc. . ocorrendo reduções e adequações pontuais de preço.Melhores estruturas jurídicas e garantias aos credores. . que diferente do segmento residencial. .153 . os pilares que sustentam este forte crescimento nas vendas e consequente aumento dos preços. Neste segmento. porém.) são.

154 9.2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS Tabela 19 .DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .

155 Tabela 20 .DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo .

156 Tabela 21 .DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado .

DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .157 Tabela 22 .

uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. maximizando a lucratividade dos acionistas. sua declaração de existência e de ambição. ou seja. fato também coberto pela proposta visto que a construção civil representa fundamentalmente o negócio da EZTEC.br .eztec. Por fim. Foster (1993) define missão como a razão de ser e existir da organização. grande parte dos autores ainda defende que a missão deve incluir o negócio da companhia. O autor também acredita que a missão deve ser flexível. Desse modo. com base no seu slogan “construindo qualidade de vida”. com a maior rentabilidade do setor. a missão proposta para a empresa é: “construir qualidade de vida”. Essa missão vai ao encontro do que Bateman e Snell (2007) defendem que uma missão deveria ser.158 APLICAÇÃO PRÁTICA 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC Por Cintia Pereira Barcellos 10. Com relação à visão estratégica da empresa. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. 3 http://www. Na mesma linha. Conceito esse aplicado na missão proposta.com. a sugestão proposta é a seguinte: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo. o que a sugestão é.eztec. enquanto sua ambição seria proporcionar qualidade de vida a seus clientes.com. identificou-se que a mesma não possui definido os conceitos de missão nem tampouco de visão.br e http://ri. uma vez que a razão de ser da EZTEC é a construção civil.1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Após analisar as informações divulgadas pela empresa em seu web site3.

Ireland e Hoskisson (2007). maximizar lucratividade para os acionistas e proporcionar vantagens aos clientes). Além disso.br . notícias e relatórios divulgados na mídia sobre a empresa EZTEC. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado (devido a ampla experiência e competência da sua equipe de engenheiros. proporcionar vantagens e focar em oportunidades de alto retorno) somado a declaração do gestor Emilio Fugazza quando questionado sobre onde ele vê a EZTEC em cinco ou dez anos.2 QUANTO A ANÁLISE SWOT 10. que afirmam que a visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser (líder de mercado) e do que pretende atingir (maior rentabilidade do setor. arquitetos e administradores).159 Essa visão foi construída com base na estratégia da empresa divulgada em seu site de Relacionamento com os Investidores4 (maximizar a lucratividade dos acionistas. esse conceito está em consonância com a definição de visão de Hitt.2. de intenção estratégica de Bateman e Snell (2007) e de plano orientador das prioridades de Lucas (1998). de vê-la como empresa líder de mercado e com alta rentabilidade. portanto. fez-se um apanhado das possíveis forças da empresa. a visão proposta também incorpora os conceitos de vislumbramento do futuro de Collins e Porras (1996). São. 10.eztec.1 Forças Através da análise de documentos.com. Em adição. 4 http://ri. Posteriormente essas possibilidades foram apresentadas ao gestor de Finanças e RI da empresa. que concordou com todas. forças da EZTEC: (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua (faixas de média e alta renda).

a EZTEC compra terrenos. a companhia monitora continuamente sua carteira de recebíveis. em media. de modo a agilizar o processo e. a EZTEC negocia sempre com pagamento em dinheiro. aliado ao fato da construtora apenas lançar empreendimentos com demanda comprovada).br/negócios-incorporacao-construcao/124/artigo240393-1. Além disso. 5 <http://revista. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista (é prática comum de mercado adquirir terrenos via permuta. pela metade do valor pago pelos concorrentes).160 (S03) Alta rentabilidade (margem líquida acima de 40%. quanto perante os fornecedores. no entanto.asp> . Conforme reportagem publicada na Revista Construção5 em Novembro 2011. catalisar suas vendas. no máximo). conseguindo assim além de preços melhores a manutenção de sua margem. enquanto a média dos concorrentes fica entre 10% e 20%. com isso. minimizando seu risco de crédito concedido). (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade (tanto perante o público consumidor. (S07) Alta velocidade de vendas (reflexo da força e credibilidade da marca.com. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (a empresa mantém um processo flexível e bem estruturado de aprovação de crédito ao consumidor. fidelizados através da pontualidade no pagamento). medido através da velocidade das vendas. (S08) Sólida situação financeira (por estratégia a EZTEC possui alta capacidade de caixa e baixa alavancagem). por ter caixa para negociar.construcaomercado.

a escala não traria nenhum benefício em termos de custo. O primeiro é regional e pulverizado. o estado de São Paulo é o estado com a população com a maior concentração de renda do país. O gestor afirma que existem três principais grupos de fornecedores no setor: fornecedor de terreno. logo. ou seja. Por outro lado. de acordo com o entrevistado. Além disso. a EZTEC não acredita que exista ganho de negociação em ser uma empresa nacional. O segundo também é regional e exige negociações independentes para cada cidade onde a empresa queira atuar. o que também justifica o próximo item). seu poder de barganha também está restrito. pela importância produtiva do estado. . (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (a empresa mantém sua estratégia restrita aos segmentos onde possui tradição e expertise acumulados em seus 32 anos de existência). o que torna a negociação novamente regional. com o aumento da oferta de produtos importados. a estratégia de negociação deve ser igualmente regional. O único grupo de fornecedores cuja negociação nacional pode trazer algum tipo de ganho de escala é o fornecedor de materiais.161 (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (empresa se planeja para entregar os empreendimentos três meses antes do cronograma oficial. de mão de obra e de materiais. Em resumo. Analisando pela estrutura de custo. Além dessas. Por fim. analisando pela óptica da receita. ser uma empresa regional (é visto como uma força tanto pelo lado do custo quanto da receita. no entanto. muitos materiais necessitam de fornecedores locais. tendo margem para lidar com possíveis contratempos e atrasos). a maioria dos grandes fornecedores de materiais está localizada na região. durante a entrevista foram identificadas outras três forças da empresa: (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo. a estratégia regional é considerada uma força porque.

o faturamento da empresa). Segundo o gestor. (W02) Estar submetido a um único público consumidor (novamente devido a estratégia regional. Desse modo. foram citados os seguintes pontos negativos do ambiente interno da EZTEC: (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (apesar de ser uma fraqueza setorial. pois ela está submetida a apenas um poder público devido a sua estratégia regional. Em resumo. por receio de que essa operação lhe reduza a margem).2 Fraquezas Durante a entrevista. de forças alheias como o poder público) ele não se permite usar capital de terceiro para se alavancar. percebeu-se que uma das grandes forças da EZTEC é o fato dela ser uma empresa regional e focada no seu posicionamento geográfico e de públicoalvo.2. 10. O entrevistado classifica essa dependência como uma fraqueza. ela pode manter seus controles de custos e operação mais rígidos. dado que nesse setor não existe prazo certo para o começo. porque enquanto o setor público não aprova um projeto o mesmo não pode ser executado e essa demora pode atrasar o calendário de projetos e. no limite. além de manter sua alta margem de rentabilidade. a alavancagem financeira não é válida para a construção civil devido a uma fraqueza real do setor que é a total ausência de controle sobre o processo de geração de negócio e seu tempo de duração. a construtora fica dependente de um único mercado consumidor. meio e fim dos projetos (por depender. . muitas vezes. para a EZTEC é mais crítica.162 (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio (a EZTEC possui baixíssimo nível de endividamento com terceiros e escolheu como modelo de negócio o financiamento via capital dos sócios. Ou seja. fato considerado uma fraqueza pelo gestor entrevistado).

(O04) Preferência sócio cultural do brasileiro. caro.2. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (a combinação de todos esses fatores gera oportunidades reais para as empresas do setor). (O02) Coabitação (assim é chamado quando mais de uma família compartilha o mesmo domicílio. corresponde a 40% do mercado . a escassez de áreas incorporáveis faz com que a EZTEC assuma na sua estrutura de custos o metro quadrado mais caro do país). (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor (representa uma oportunidade porque ainda possui muito espaço para crescimento: apenas 26% da área total do estado é urbanizada.163 (W03) Estoque de terrenos caro e limitado (a estratégia regional gera outro efeito negativo. (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. É um dos indicadores que compõem o déficit habitacional (somado a ausência de habitação e habitação precária) e é o único considerado uma oportunidade pelo gestor). onde ela possa melhorar o seu perfil de risco). uma vez que torna o principal insumo do processo produtivo escasso e. Ou seja. consequentemente.3 Oportunidades Passando a analisar o ambiente externo à empresa. Fugazza acredita que existe a oportunidade da construtora se expandir para mercados semelhantes ao de São Paulo. foram identificados como oportunidades da EZTEC: (O01) Expansão para outros mercados geográficos (apesar de não fazer parte da atual estratégia da empresa. pela casa própria. 10.

10. especialmente de taxa de juros (quando o Governo tem uma política instável de economia de longo prazo ele provoca uma manifestação de insegurança no consumidor. portanto. desconhecem todos os riscos presentes no processo produtivo. é a região com maior participação no PIB brasileiro e que concentra a maior demanda por imóveis do país. ele atingir o volume de vendas atual se o cliente final não tiver acesso a fontes de financiamento). quando o Governo aumenta a taxa de juros provoca uma reação de redução das vendas. todas essas estatísticas representam oportunidade de ampliar o market share da companhia). que seriam aqueles concorrentes que não atuam no mercado. (T02) Políticas públicas.2. mas pelo lado do cliente. uma vez que o consumidor. esses concorrentes oferecem produtos similares a preços mais baixos.4 Ameaças No decorrer da entrevista.164 imobiliário do Brasil. Segundo o gestor. e. uma vez ser impossível. Em resumo. Fugazza citou as seguintes ameaças: (T01) Concorrentes (principalmente a concorrência caracterizada por ele como predatória. segundo o entrevistado. . (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional (é uma ameaça não pela ótica do financiamento da companhia. mas entram porque veem uma oportunidade de negócio. conta com uma população de cerca de 20 milhões de habitantes. enquanto investidor. passa a comparar seu rendimento com um apartamento versus aplicação em títulos públicos). forçando a EZTEC ou a baixar seus preços ou a investir mais em marketing). Em geral.

2. O resumo dos objetivos estratégicos acima descritos encontra-se refletido na visão proposta para a EZTEC. . proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno. ampliar sua participação no mercado de médio e alto padrão. (OE03) Continuar a reduzir custos e maximizar sua eficiência de construção. de ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo. pode-se identificar os seus objetivos estratégicos. (OE05) Aperfeiçoar a política de financiamento aos clientes com objetivo de maximizar o volume e velocidade de vendas. (OE02) Expandir sua atuação no Estado de São Paulo. com a maior rentabilidade do setor. que são: (OE01) Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado onde atua. em consonância com suas forças (S01) e (S11). conforme força (S10) e desenvolver empreendimentos mistos (que são prédios de escritório.5 Objetivos Estratégicos da EZTEC Com base nos resultados da análise SWOT da empresa. conforme força (S04)). de modo a manter margens elevadas. ou seja. mantendo assim sua força (S03). maximizando a lucratividade dos acionistas. em congruência com a força (S06). centros comerciais e shopping centers construídos em conjunto com empreendimentos residenciais).165 10. (OE04) Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo (aquisição de terrenos via pagamento em dinheiro e não permuta.

3. Fugazza complementa que hoje a EZTEC ao lançar cerca de um bilhão de reais por ano em empreendimentos possui apenas 3% do market share de São Paulo. Nesses casos. O gestor defende que qualquer pessoa.166 10. o entrevistado divide o setor em dois mercados diferentes: em cidades pequenas do interior e em grandes centros.1 Ameaça de novos entrantes Analisando o segmento de incorporação imobiliária com base na entrevista do diretor Financeiro e de RI da empresa. uma vez que não há mercado suficiente para suportar número maior de incorporadores. por outro lado. de posse ou não de muitos recursos. Augusto Emilio Fugazza. o volume de produção e oferta é tão grande que acaba por fornecer poder de barganha aos consumidores. percebe-se que o setor é pulverizado e totalmente sem barreiras a entrada. prevalece a vantagem do pioneiro: quem enxerga primeiro fica com o mercado para si. .7%.3.3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER 10. Nos grandes centros. Nesses casos. O que significa que mesmo as grandes incorporadoras fazem pouca diferença no mercado. pode se associar com outros e montar uma pequena construtora. um concorrente irá oferecer risco direto se posicionar muito próximo geograficamente e se resolver lançar seu empreendimento ao mesmo tempo.2 Rivalidade entre os atuais competidores No que tange a rivalidade entre os atuais competidores. não pode existir concorrência. a concorrência não é considerada tão acirrada. Sr. enquanto que o maior desenvolvedor desse mercado possui cerca de 4. 10. Caso contrário. Nas primeiras.

o maior poder de barganha do setor. Isto é. ele ganhou poder de . os preços explodiram e o poder de negociação dos clientes era absolutamente zero. algum poder de barganha dentro de suas aquisições. esse grupo era abundante. Nessa época. O primeiro grupo é aquele que possui. O volume de produção é muito grande e. com o passar do tempo e a escassez de mão de obra qualificada. O dono do terreno é o dono do jogo. embora exista demanda. na decisão de comprar um apartamento da EZTEC ou de qualquer um de seus concorrentes. de longe. teve sua posição alterada nos últimos anos. o único substituto para o produto da construtora seria o aluguel de apartamentos.4 Poder de barganha dos compradores De acordo com o gestor.3.3. a possibilidade de substituição se encontra no aluguel. 10. por outro lado. o entrevistado dividiu os fornecedores do setor de incorporação imobiliária em basicamente três grupos: fornecedor de terreno. nos limites da razoabilidade. simplesmente porque ele detém em suas mãos o principal insumo produtivo da cadeia. 10. o excesso de oferta permite ao consumidor ter. No entanto. como durante o boom imobiliário ocorrido no Brasil entre 2009 e 2010. uma situação totalmente esporádica e sazonal. o consumidor do setor de incorporação imobiliária só não tem poder de barganha em momentos muito específicos. Agora. Há pouco tempo atrás. o poder de barganha existe.5 Poder de barganha dos fornecedores Com relação ao poder de barganha dos fornecedores. O fornecedor de mão de obra.3 Produtos substitutos Conforme o diretor entrevistado. com altas taxas de desemprego.3.167 10. mal remunerado e possuía zero poder de barganha. por sua vez. de mão de obra e de materiais.

o aumento das importações nos últimos anos tirou quase que totalmente o poder de barganha dos fornecedores de materiais. Como reflexo dessas movimentações. substitutos claros para a produção nacional.168 negociação. Por fim. atualmente o índice setorial de inflação é puxado para cima pela mão de obra e para baixo pela parte relacionada aos materiais. . Graças a isso hoje o operário da construção civil ganha três vezes mais e pode escolher onde vai trabalhar. em uma direção completamente oposta. Os produtos importados são. portanto.

000 m² Número de unidades: 120 Área privativa por unidade: 100 m² Área equivalente: 21.000 m² Área privativa total: 12. empresa que presta consultoria na área imobiliária para grandes empresas do setor. ü ü ü ü ü ü Área do terreno: 4. de padrão médio alto.169 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS Por Renato de Almeida Silva 11. o modelo utilizado pela empresa Dworking Consultoria Imobiliária. De posse dessas informações.000 m² Área construída: 22. utilizando para tanto. quando da realização de estudos de viabilidade econômica para empreendimentos de empresas para as quais oferece seus serviços.000 m² . para a aplicação da teoria acima apresentada serão utilizadas informações hipotéticas obtidas juntamente a Dworking Consultoria Imobiliária. àCaracterísticas Físicas: Trata-se de um empreendimento lançado em fase única.1 ESTUDO DE CASO Por se tratarem de informações confidenciais relacionadas às estratégias das empresas do setor. elaborou-se o fluxo de caixa e foram calculados os indicadores de qualidade econômica.

o saldo na entrega das chaves é financiado diretamente com a construtora. a construção do edifício é financiada em 80% pelas instituições bancárias a uma taxa de juros entre 10% e 11% ao ano. àFinanciamento da Obra: a construtora não financia a compra do terreno e nem trabalha com permutas. Já a venda direta pela construtora. 70%. 40% durante a obra e o saldo de 25% após a entrega. já que. durante o período de obras o pagamento por parte do comprador segue o mesmo fluxo apresentado para pagamento através de financiamento bancário. pagas um mês antes do lançamento. àIncorporação: as despesas de incorporação foram de R$ 176.000.3%.00. . A expectativa de prazo para a aprovação dos projetos é de 5 meses. realizado um mês antes do lançamento. àProjeto e Aprovação: o valor estimado para o custo do projeto foi de R$ 220. àAquisição do Terreno: o valor nominal do terreno na aquisição foi de R$ 8. contudo.00 m². sendo pago em 50% no ato da compra e o saldo em cinco parcelas iguais. Quando a venda é através de financiamento bancário.000.000. a construtora considera que as vendas acontecem 25% no mês de lançamento. na concepção da construtora são insignificantes.00. com o financiamento bancário.00. a proporção gira em torno de 30% das vendas diretamente com a construtora e 70% com financiamento bancário.170 àReceitas de Venda: As vendas acontecem através de financiamento direto com a construtora ou com financiamento bancário. Valor de venda de área privativa: R$ 6. a taxa de juros de 12% ao ano acrescido de IGP-M. As despesas de transação consideradas foram de 2. 5% na entrega das chaves e o saldo.000.400. 20% em parcelas durante as obras. o comprador deve pagar uma entrada que gira em torno de 8% do valor de venda do imóvel. àVelocidade de Vendas: no estudo preliminar. As vendas a vista não são consideradas no modelo.

57%. estimou-se o percentual de 4% do valor de vendas. PIS. A produção do empreendimento.000. àMarketing: o custo de marketing inclui todas as despesas com publicidade necessárias para o lançamento do produto. 1. totalizando-se o percentual de 6%. considera-se o patrimônio de afetação. adotou-se o valor de R$ 27. àImpostos: para o cálculo da tributação.000.2% sobre o valor das vendas. àParâmetros de tomada de decisão: Margem Líquida a Valor Presente: > 16% Índice de Lucratividade: > 25% Margem Bruta: > 38% Margem Líquida: > 22% TIR: 17% a 24% .98%. 0. 056%.89% e.171 àEdificação: para o desenvolvimento dos projetos. para tanto. foram estimados entre 18 e 36 meses. IR. 2. conforme as etapas de lançamento que foram divididos. sendo COFINS. àComissão sobre vendas: o valor considerado é de 4. bem como montagem do stand de vendas e sua manutenção ao longo do período de vendas esperado. pagos no mês da receita.5% do VGV (Valor Geral de Venda) como margem de contribuição geral de administração. incluindo-se 8% de custo de gerenciamento.00. CSLL. àMargem de Contribuição Geral de Administração: considera-se 2.

00 4. Fase 1 1 Área/Unid.200. unid.00% 10.000.00% 10. 1 1 1 90.00 1.000.00 120 90.00% 12.00 10.0 15. unid.200.00% 108.800.1 Cenário Tabela 23.0 10.000. Fase ÁREA DO TERRENO BRUTO ÁREA DO TERRENO LÍQUIDO ÁREA A DEMOLIR OU RESTAURAR ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL ÁREA PRIVATIVA TOTAL A.00 1.000.00% 12.00 120 1 85.000.00% 102.00 4.800.1.00% 15.00 100.00 10.00 Área/Unid.00% 15. PRIVATIVA EFETIVA A.00 100.000. PRIVATIVA PERMUTADA ÁREA PRIVATIVA POR UNIDADE Nº DE UNIDADES TOTAL Nº DE UNIDADES EFETIVA Nº DE UNIDADES PERMUTADA m² m² m² m² m² m² m² m² unid.Cenário EMPREENDIMENTO Empreendimento: aa Endereço: bb Tipo de uso: cc Proprietário: dd QUADRO DE ÁREAS Equity Num.0 85.172 11.0 . 4. Alavancado Num.00 4.

95% 423.00% 1 420.000.040 Velocidade de Venda Fas e I Equity VELOCIDADE DE VENDA 1 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s Alavancado 10.478.985.R$ N° Mê s % .R$ N° Mê s % .000 48.00 8% 4 17% 23 0% 2 0% 2 5% 1 -12 70% 12.R$ Alavancado 72.235 6.R$ Alavancado 600.00 120 R$/m² .000 6.173 Tabela 24 .R$ R$/m² .000 4.00 6.29 0% 100% 6 56 600.000.000 6 102.985.000 42 420.000 48.000.000 72.435 1 6 6 30.000 30.00 8% 4 17% 23 0% 1 0% 1 5% 1 -12 70% 12.235 6.R$ % .000 600.000.478.95% 6.000 6.R$ N° Mê s % .00 6.000 42 420.000.00 6 6 11 Alavancado 1.00 6 6 11 50% 10.000.000 12.000 6 102.00 30 12 41 25% 1.Receita de Venda RECEITAS Receita de Venda Equity À VISTA À PRAZO ENTRADA PARCELA INÍCIO INTERMEDIÁRIA I PARCELA N° MESES APÓS ENTRADA INTERMEDIÁRIA II PARCELA N° MESES APÓS INT I INTERMEDIÁRIA III PARCELA N° MESES APÓS INT II CHAVES PARCELA INÍCIO FINANCIAMENTO JUROS N° DE MESES PARCELA PORCENTAGEM DE VENDAS À VISTA PORCENTAGEM DE VENDAS À PRAZO INÍCIO TÉRMINO Mê s Mê s R$ N° N° Mê s R$/m² .000 0.000 0.R$ N° Mê s VGV Equity VGV À VISTA VGV À PRAZO R$/m² .000.000 600.000 4.000 12.040 72.435 1 30.00 30 12 41 50% Fase II Equity VELOCIDADE DE VENDA 2 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s 25% .000 72.000.29 0% 100% 6 56 6.000 30.00 120 423.00% 1 420.

00 700.000 840.174 Tabela 23 continua.000 4.0% 0.R$ % .0% 11.400.00 0.200.R$ % .000 1 2 6 8.000 0.00 2.00 15 42 56 25% 2.000 4.00% 0.000 71.00 50% 50% 0% Transação Equity VALOR ESTIMADO DA PROPRIEDADE COMISSÃO DESP ADVOCATÍCIAS ITBI CARTÓRIO AVALIAÇÃO PARCELAS INÍCIO TÉRMINO R$/m² % .00% 0.00 4.000 0.m 12.200.m -a .000 71.100.200.a % % Mês p.100.000 2.100.000 168.000 0.000 168.400.00 15 42 56 25% INFORMAÇÕES ECONÔMICAS Conjuntura Econômica Tx.000% DESPESAS DE IMPLANTAÇÃO Aquisição da Propriedade Equity QUEM PAGARÁ PELA AQUISIÇÃO ? VALOR /m² SOBRE ? À VISTA VALOR /M² Privativo ENTRADA FINANCIAMENTO PARCELA JUROS QDE DE PARCELAS À PRAZO INÍCIO ENTRADA INÍCIO PARCELAS TÉRMINO ? ? R$/m² R$/m² % .87% NÃO 80.a .0% 11.400.00% 0.R$ R$ a .000 168.00% 0.a .00% 5 8.400.95% Alavancado SIM 0. DESCONTO INCORPORADOR Financiamento de Obra Equity HAVERÁ FINANCIAMENTO DA OBRA ? VALOR DO FINANCIAMENTO TAXA DE JUROS SEGURO DANO FÍSICO SEGURO RESPONSABILIDADE CIVIL DATA AMORTIZAÇÃO ? .000 Incorporador Área Terreno 2.m N° de Meses R$/m² Mês Mês Mês Alavancado Incorporador Área Terreno 8.328.100.00% 0. .00% 2.400.p. Fase III Equity VELOCIDADE DE VENDA 3 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da des N° Mes es Mês Mês Alavancado 2.00% 2.00% 5 8.85% Tabela 23 continua.87% 80.000% 43 43 23.85% 8.R$ R$ R$ a .R$ R$ Mês Mês Mês Alavancado 8.000% 0.400 1 1 1 2.a .000 840.R$ % .400 1 1 1 2.00% 0.200.000 1 2 6 50% 50% 0% 4.00 700.000% 0.400.

13% 0.287 1.R$ Mês Mês Alavancado 27.R$ % .0% Equity Marketing Fase I VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO % .000 192.000 6 41 27.000 6 11 40% 1.000 38.000 192.000 38.0% 4 2.R$ Alavancado 2.200 6.98% 1.R$ N° .569 710.000 38.000 36 2.R$ % .880.300 4.287 1.160.000 36 2.811.R$ % .89% 2.000 5 1 5 0.569 710.000 IMPOSTOS & DIVERSOS PIS/COFINS CSLL IR CGA CPMF % .2% 4.152.000 6.839 1.400 12 41 20% 576.89% 2.000.00 SIM 8% DESPESAS OPERACIONAIS Estratégia de Marketing Equity TOTAL % VGV .880.400 42 56 Comissões Venda TOTAL POR UNIDADE PARCELAS % .400 12 41 Marketi ng Fase III % .R$ R$/mês Mês Mês 20% 576.000 24.000 38.50% 0% 2.0% Alavancado 1.00 SIM 2.R$ R$/mês Mês Mês 40% Marketi ng Fase II % .839 1.400 42 56 2.250.R$ 4.000 5 1 5 0.152.956 .369.000 6 11 40% 1.2% 4 3.000 25.152.13% 0.000.000 6 41 8% 2.000 4.024.98% 1.50% 0% 2.811.268.250.160.369.8% 220.8% Edificação Equity VALOR PARCELAS UTILIZAR CURVA "S" ? GERENCIAMENTO INÍCIO TÉRMINO R$/m² .000 4.956 3.152.R$ R$ % 3.0% 4.R$ N° de Meses ? % .R$ R$/mês Mês Mês 40% 1.268.880.175 Projeto & Aprovação Equity VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO %-R$ N° de Meses Mês Mês Alavancado 220.

177 11.0 10.364 363.0 10.891 342.768 203.052 601.418 242.456 221.0 1.691 207.694 ENTRADA 120.0 1.0 1.143 570.0 20.143 419.000 48.600.143 59.021 216.092 273.347 351.927 634.085 248.0 1.000 372.990 199.260 268.0 10.000 480.000 480.000 48.Fluxo de Caixa Equity (Receitas) RECEITA Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 Velocidade Real 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 N° Unidades Vendas à Vista 120 120 À VISTA 5.019 360.0 1.000 48.0 1.460 309.019 408.0 1.0 1.0 1.949 279.000 48.000 264.0 1.000 48.164 352.000 48.000 48.235 33.000 360.0 1.2 Fluxo de Caixa Tabela 25 .019 380.000 48.049 284.0 1.000 48.235 49.891 294.419 3.771 212.021 264.0 1.391 332.260 316.000 48.0 1.447 343.092 225.000 48.000 48.478.000 48.697 376.000 48.164 304.0 1.000 48.0 1.545 276.418 290.049 236.460 261.878.364 315.0 10.000 480.830 192.0 10.382.990 247.691 255.000 48.697 328.085 296.456 269.000 156.000 48.085 302.000 2.0 1.000 48.085 254.0 1.0 1.949 231.0 1.000 48.0 10.1.347 195.0 1.447 391.830 188.000 48.910 INTERMED 29.000 8.240.998 CHAVES 50.419 Estoque Acumulado de Venda Vendas 120 120 120 120 120 120 120 120 110 10 100 20 90 30 80 40 70 50 60 60 59 61 58 62 57 63 56 64 55 65 54 66 53 67 52 68 51 69 50 70 49 71 48 72 47 73 46 74 45 75 44 76 43 77 42 78 41 79 40 80 39 81 38 82 37 83 36 84 35 85 N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo Intermediária 10.0 1.760.0 1.143 90.000 12.000 240.0 10.968.000 48.000 4.0 1.000 48.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 .624.830 560.978 FINANCTO 72.768 251.000 269.830 456.000 48.019 428.0 1.580 Total de Receitas 120.0 10.927 154.0 1.391 284.0 1.338.0 1.361.0 1.545 324.0 1.0 10.052 121.771 260.

0 2 2. RECEITA Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 120 Acumulado de Velocidade Vendas TOTAL 86 1 87 1 88 1 89 1 90 2 92 2 94 2 96 2 98 2 100 2 102 2 104 2 106 2 108 2 110 2 112 2 114 2 116 2 118 2 120 120 120 120 120 120 À VISTA 5.000 60.0 1 1.971 847.647 1.919 490.000 60.000 96.0 2 2.000 60.000 204.000 60.760.207.000 50.919 538.0 2 2.0 Intermediária 1 1.910 INTERMED 405.000 4.0 2 2.971 1.971 1.000 60.000 96.0 2 2.0 1 1.342.694 ENTRADA 48.000 48.000 96.971 847.000 12.000 96.0 2 - .000 204.0 2 2.0 2 2.971 1.000 96.919 640.235 33.207.0 2 2.000 24.000 48.968.000 204.000 96.971 847.000 60.971 847.000 204.000 96.000 24.361.971 847.000 204.919 439.919 102.0 2 2.000 48.000 39.000 204.0 2 2.000 96.000 3.760.000 204.000 96.971 847.971 847.971 847.971 1.240.207.647 847.978 FINANCTO 39.178 Tabela 24 continua.971 48.000 204.971 1.0 2 2.207.971 847.971 1.971 847.478.000 204.207.971 1.207.000 60.000 60.971 847.000 204.971 847.000 2.195.971 1.922.000 96.338.000 60.919 592.0 2 2.000 204.0 2 2.000 60.123.000 204.580 Total de Receitas 453.006.000 204.624.600.000 60.0 2 2.971 1.919 487.235 49.971 1.000 60.000 60.000 72.000 96.000 204.000 96.000 48.000 72.971 1.919 2.000 60.000 8.207.207.207.000 Velocidade N° Unidades Vendas à Real Vista 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo 1.000 60.878.207.971 72.971 847.971 1.971 1.0 1 2.000 84.382.207.998 CHAVES 2.000 204.207.

400) (38.792) (72.999) (4.400) (38.660) (166.735) (2.400) (38.902) (9.428) (2.394) (6.073.400) (38.400) (38.522) (4.200) (25.792) (72.854.376) (29.900) (909.537) (677.176) (2.000) (195.000.729) (213.548) (2.840) (19.310) (100.070.421) (70.459) (1.800) (6.267) (9.566) (891.880) (1.000) (71.253.400) (38.956) (1.809) (9.262) (3.200) (25.027) (1.200.376) (29.871) (14.710) (3.287) (1.000) (840.467) (6.200) (25.199) (2.369.400) (221.410) (710.268.849) (6.072.579) (1.449.048) (15.071.792) (72.592) (2.569) (1.000) (44.518) (932.660) (6.251) (15.000) (2.983) (6.006) (8.448.788) (1.865) (1.131) (6.000) (884.845) (5.000) (192.625) (6.453) (3.467) (2.792) (72.423) (8.200) (367.843) (2.253.392) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO (4.072.731) (7.446.200) (909.409) (8.200) (367.811.200) (367.376) (29.446.400) (38.021) (11.587) (5.073.757) (4.976) (7.221) (5.200) (25.400) (38.964) (3.200) (25.922) (10.914) (4.310) (100.312) (579.200) (367.239) (12.896) (1.069.689) (3.400) (576.467) (9.000) (252.450) (2.000) (1.561) (7.000) (252.200) (367.200) (25.949) (1.086) (1.310) (100.000) (192.000) (840.000) (4.638) (4.253.578) (1.400) (38.880) (1.000) (221.253.900) (909.483.200) (25.000) (2.206) .200.200) (25.483) (5.680) (9.000) (1.501) (6.554) (14.400) (220.086) (5.179 Tabela 26 .376) (29.200) (25.787) (2.447.252) (7.253.200) (25.084.200) (25.774) (11.376) (29.292) (6.712) (17.000) (840.900) (1.253.152.000) (840.400) (38.200) (25.998) (10.000) (1.400) (38.554) (8.873) (20.839) (483.653) (4.727) (6.400) (38.938) MKT FASE II (38.268) (5.087) (7.900) (909.292) (6.400) (38.792) (72.900) (909.000) (6.544.200) (25.366) (546.376) (72.496) (4.160.000) (192.600) (8.472) (1.668.400) (38.880) (1.400) (38.795) (481.371) TOTAL (4.029) (11.110) (8.310) (100.424) (13.139) (8.468) (1.200) (367.194) (6.792) (100.000) (252.376) (29.310) (100.400) (38.947) (612.200) (367.989) (655.000) (884.400) (38.000) (44.400) (38.880) (17.775) (10.390) (7.001) (1.000) (362.000) (192.499) IMPOSTOS CSLL IR (1.000) (126.902) (2.353) (3.200) (367.998) (5.115) (7.000) (884.070.200) (25.000) (27.792) (72.253.710) (11.200) (25.900) (909.479) (14.000) (840.200) (25.400) (38.712) (29.739) (731.783) (12.050) (40.200) (50.874) (7.575) (8.Fluxo de Caixa Equity (Despesas) DESPESAS Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.507) (2.017) (7.179) (3.119) (17.400) (38.310) (1.402) (7.198) (1.899) (6.611) (6.908) (10.200) (25.771) (13.755) (7.092) (9.712) (17.472) (3.411) (9.734) (8.070.792) (72.917) (482.200) (25.108) (5.874) (1.000) (192.740) (894.322) (8.200) (25.427.400) (221.834) (4.712) (17.127.400) (38.178) (5.400) (38.344.400) (884.384) (11.069.200) (10.376) (29.843) (18.900) (909.236) (481.097) (1.832) (3.011) (1.451.376) (29.253.310) (100.200) (25.655) (1.716) (5.880) (1.277) (8.102) (3.741) (1.200) (25.063.376) (11.465) CGA (3.160.000) (189.756) (8.685) (2.298) PIS/COFINS (3.705) (1.452.792) (72.310) (100.000) (44.165) (1.274) (5.400) (44.376) (29.000) (71.600) (81.000) (4.153) (10.400) (367.683) (4.400) (38.278) (482.729) (10.200) (367.110) (7.900) (909.792) (72.900) (909.400) (38.870) (17.400) (221.000) (168.570) (481.900) (909.152.564) (3.300) (138.596) (5.454.878) (8.284) (11.920) MKT FASE III (2.000) (168.964) COMISSÃO Venda (63.000) (44.200) (25.200.400) (38.080) (9.024.914) (8.900) (25.375) (5.276) MKT FASE I (192.044.031) (3.637) (2.712) (8.880) (1.419) (10.880) (1.880) (1.233.000) (899.

015) (21.831) (11.477) (191.063.199) (30.400) (37.477) (191.400) (37.809) (38.400) (37.000.281) (12.300) (32.809) (38.044.400) (37.160.838) (22.287) (1.880) (100.084.831) (11.152.809) (38.459.400) (50.400) (37.839) (483.180) (1.831) (11.400) (37.838) (22.465) CGA (11.233.113) (28.499) IMPOSTOS CSLL IR (4.000) (576.199) (30.270) (3.400) (50.400) (50.600) (50.831) (11.544.809) (38.838) (22.000) (2.199) (30.160.000) (2.421) (70.208) (1.811.231.281) (10.558) (743.809) (38.400) (37.868) (402.838) (22.473) (16.400) (50.000) (71.668.831) (11.253.854.831) (11.660) (166.000) (4.400) (37.186) (6.(1.400) (16.477) (191.374) (1.198) (13.253.477) (133.729) (213.400) (1.200) (25.721) (22.199) (30.400) (50.500) (37.831) (11.920) (1.400) (37.456.809) (38.200) (25.838) (22.400) (15.640) .371) TOTAL (1.310) (38.400) (50.337) (29.880) (100.427.434) (38.566) (29.800) (44.272) (402.222) (5.348) (12.838) (22.477) (191.477) (191.400) (37.200.400) (50.268.298) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS (1.964) COMISSÃO Venda (25.477) (191.477) (191.400) (50.809) (35.400) (37.152.400) (20.809) (38.300) (32.400) (37.184) (38.000) (1.518) (932.200) (12.400) (50.157) (191.831) (11.502) (751) (710.899) (30.199) (28.400) (37.226) (385.199) (30.400) (220.477) (191.199) (30.831) (11.199) (30.809) (38.576) (11.420.838) (22.199) (30.831) (11.276) (899.310) (38.809) (38. DESPESAS Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.838) (22.400) (50.896) (1.579) (4.000) (168.000) (27.400) (91.831) (11.838) (22.459) (38.000) .604) (11.477) (191.809) (38.099) (1.199) (30.200) (25.061) (38.569) (4.562) (318.023) (73.400) (14.477) (191.873) (20.838) (22.199) (30.200.425) (38.522) (4.000) (2.264) (543.831) (11.199) (30.280) (14.050) (40.448) (8.800) (25.477) (191.400) (50.050) (983.892) (552.024.243) (470) (907) (235) (454) (1.956) (1.184) (38.325) (184.180 Tabela 25 continua.369.100) (50.636) (55.809) (38.200) (600) (3.938) (362.838) (22.127.400) (37.200) (31.782) (9.392) .838) (22.(1.

698) RETORNO (0) (0) (0) (88.692.185 52.701 43.493 1.852 52.842.842.852 22.673 17.842.852 22.842.852 52.633) (18.493 1.357 2.758.774.493) (1.511.725.842.842.394.180 16.185 52.227.020 44.922.016.708.842.394.016.514 45.852 52.842.210.842.626.472 51.394.954 622.394.842.774.357 (27.325.493) (990.492 22.493) (990.973) 88.185 9.959.833.852 52.455 971.493) (1.928 633.148 667.016.412 604.194.813 1.659.139 52.852 52.852 52.852 22.185 52.309.842.493) (1.852 52.185 52.493) (1.185 52.730) (35.002.708.394.048 40.842.758.034 42.185 52.642.455) (971.791.852 22.687 45.933.581.852 52.Fluxo do Investimento Equity Fluxo do Investimento Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 22.842.493) (1.493) (1.129 646.973 (88.394.842.922.375.208 42.000 639.180 46.813) (1.667 24.016.185 52.185 52.541 41.852 52.016.675.493) (1.394.614.394.813) (1.852 22.555 39.842.842.016.185 52.016.360 9.842.493 1.493) (1.842.646 21.260.011.842.852 52.852 52.360) (22.852 22.842.852 22.016.211.016.011.070) (3.394.852 22.500 47.715 41.185 52.493) (1.660 49.492 52.016.642.243.002.394.852 22.493) (1.394.842.185 52.493) (1.694) 971.493 1.394.016.991 578.394.293.852 52.675.842.016.457.842.322 1.443.098.580) 2.211.185 52.051 616.394.493 1.016.345) (4.842.493 1.185) (9.345 (30.016.493) (1.472.222 10.188 23.362 - .394.852 22.852 52.194 14.842.715 11.394.455 (0) (30.842.971 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENT FLUXO APÓS O ACUMULADO O INVESTIMENTO (29.720) (9.357 2.719.751.211.493 1.153 50.720) (9.990 1.185 52.493) (1.181 Tabela 27 .842.692.852 22.842.741.322) (1.527 43.167 18.824.603.493) (1.489 3.493) (1.185 52.852 22.185 52.852 22.011.842.448.317 652.993 48.357) (2.167 48.646 51.360) PAYBACK (0) 0 88.842.493 1.002.016.016.394.842.842.016.310) 88.852 22.772 22.493 1.842.807.842.265 10.016.825 5.852) (34.584 25.973 0 (30.208 12.486 49.394.660 19.852 22.725.016.922.852 52.204 610.675 598.842.016.629.185 52.742 38.016.659.493) (1.345 4.016.564 658.633) (18.493 990.825 52.209 MOVIMENTO (1.842.913 627.772 52.614.185 52.016.258 30.842.814.016.852 52.153 20.185 52.358.842.016.394.852 52.016.692.409) 59.852 22.730) (35.741.852 22.139 22.842.185 52.011.016.807.842.409 9.394.852 52.016.366.394.842.185 52.087 38.493) (1.493) (1.177) (672.322) (1.814.177.194 44.409 39.673 47.852 22.493) (1.209) FLUXO I/R 1.687 15.833.222 40.852 (52.493) (1.842.493) (1.394.824.276.016.626.384.852 52.852 52.701 13.852 22.394.016.342.185 52.720 9.842.087 8.016.842.493 1.349) 1.979 50.730 35.394.016.105 52.781 664.692.448.633 18.370.852 52.357) (2.852 52.842.852 43 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 9.016.209 VPL (700.493) (1.603.852 22.185 52.007 46.603.756.360.016.667) 4.016.015 958.852 22.016.493 1.165.791.

0 1.000 480.240.260 268.0 1.0 10.164 304.Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) RECEITA Alavancado Totais VPL Mês 120 120 Acumulado de Vendas 10 20 30 40 50 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 N° Unidades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 10.0 1.460 261.019 380.419 .143 90.447 391.891 294.456 221.000 48.019 360.000 48.391 332.000 48.0 1.0 1.000 2.182 Tabela 28 .694 ENTRADA 12.768 251.000 480.697 376.768 203.338.000 156.143 59.347 351.927 634.0 1.771 212.0 10.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Estoque Venda 120 5.000 4.830 192.382.000 48.0 1.019 428.0 1.092 225.878.000 48.478.000 264.021 264.049 284.891 342.949 231.460 309.0 1.0 1.771 260.990 247.000 480.235 49.000 360.0 1.456 269.000 48.092 273.990 199.361.447 343.0 1.0 10.0 1.691 255.0 120 Velocidade de Venda Intermediária I 20.000 48.052 601.019 408.927 154.052 121.000 48.624.418 242.391 284.419 - - 120.000 48.364 363.0 1.0 1.0 1.085 302.0 10.968.0 1.949 279.600.0 1.164 352.0 1.000 48.000 48.085 254.0 10.830 456.0 1.0 1.364 315.000 48.143 570.000 48.0 1.347 195.0 1.0 1.0 1.000 48.418 290.998 CHAVES 50.0 1.0 10.000 240.085 248.697 328.000 372.000 48.830 560.0 10.0 1.049 236.580 Total de Receitas Velocidade Real À VISTA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 120 120 120 120 120 110 100 90 80 70 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 120.235 33.143 419.021 216.000 48.000 48.0 10.0 1.830 188.000 48.978 FINANCTO 72.691 207.000 48.910 INTERMED 3.000 48.0 1.000 48.260 316.760.0 1.085 296.545 276.0 10.000 29.000 8.000 48.000 269.545 324.000 48.

240.694 ENTRADA 48.000 204. RECEITA Alavancado Totai s VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 120 Acumulado de Vendas 86 87 88 89 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118 120 120 120 Velocidade TOTAL 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 120 N° Uni dades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 1.000 204.0 2.0 2.000 60.207.000 3.919 439.580 Total de Recei tas 453.235 33.000 96.971 847.0 2.000 96.919 640.971 1.000 204.971 847.000 204.000 96.0 1.000 204.978 FINANCTO 39.0 2.971 1.000 60.000 24.000 204.971 847.919 2.000 39.000 204.000 60.971 1.000 72.207.000 12.000 60.000 4.971 1.971 1.195.000 60.971 1.000 60.971 847.0 2.971 1.183 Tabela 27 continua.000 204.968.971 847.000 204.998 CHAVES 2.000 96.971 1.922.760.0 2.971 847.338.000 96.000 24.0 2.971 1.971 1.0 2.971 72.0 2.910 INTERMED 405.000 8.0 1.342.971 1.971 847.000 204.0 2.971 847.000 204.919 538.0 2.000 96.971 1.478.0 120 Vel ocidade de Venda Intermedi ária I 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Veloci dade Real 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 À VISTA 5.919 490.624.000 204.207.000 60.971 48.971 1.0 2.207.207.000 48.382.0 2.971 847.000 60.000 60.000 48.600.000 96.000 84.919 592.006.971 847.971 847.000 .971 847.878.000 2.000 204.235 49.919 487.207.207.000 96.000 60.000 60.0 1.0 2.000 48.207.207.000 96.000 60.647 1.000 50.000 204.971 847.000 204.207.000 60.000 60.207.919 102.000 48.123.760.000 96.647 847.361.000 60.000 72.0 2.000 96.207.000 96.

200) (10.277) (8.441) (198.194) (6.261 317.220) (548.152.902) (2.179) (3.000) (4.261 317.200) (367.239) (12.059) (484.262) (48.154 786.400) (38.097) (3.997) (17.885) (17.900) (1.400) (38.653) (4.253.000) (24.290 191.792) (100.548) (2.000) (24.290 317.200) (367.261 317.352 1.310) (100.253.312.000) (362.400) (221.000) (24.870) (17.900) (909.933) (577.268) (5.998) (5.902) (9.756) (8.048) (15.109) (374.419) (10.108) (5.878) (8.376) (29.935) (40.400) (38.310) (100.284) (11.328.290 191.200) (367.031) (3.287) (483.000) (44.000) (1.000) (166.000) (24.310) (100.376) (29.651.839) (932.000) (24.352 1.522) EMPREENDTO SINAL (4.154 786.200.000) (840.592) (2.479) (14.342) (5.400) (367.310) (100.956) (1.000) (24.308) (195.564) (3.310) 191.063.712) (29.394) (6.624) (34.221) (5.065) (515.716) (5.731) (7.224.735) (2.976) (7.200) (367.400) (38.200) (367.376) (29.000) (240.352 1.400) (221.310) (100.467) (2.092) (9.400) (38.832) (3.668.000) (884.000) (6.424) (13.083.462) (89.154 786.680) (9.775) (10.000) (1.507) (2.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.352 (1.569) (1.683) (9.685) (2.083.119) (17.000) (884.417) .792) (72.375) (5.671) (3.002.324) (359.268.913) (150.353) (3.454) (12.400) (38.081) (28.710) (60.712) (17.395) (41.310) (100.152.689) (3.352 1.154 786.000) (840.854.874) (7.683) (4.029) (11.044.712) (17.352 1.290 191.896) EDIFICAÇÃO (2.000) (44.253.964) (3.000) (24.226) (14.729) Cartório (220.261 317.139) (8.080) (9.914) (4.000) (240.000) (166.400) (38.611) (6.000) (24.589) (323.000) (24.253.000) (899.253.900) (909.309) (494.383) (306.261 317.501) (366.554) (382.625) (6.862) (68.000) - (168.000) (4.638) (4.587) (5.160.421) ITBI (168.000) (132.310) (26.253.153) (10.450) (140.400) (38.195) (103.083.376) (29.176) (2.998) (10.000) (192.000) (186.400) (38.376) (29.000) (24.000) (884.501) (6.000) (192.639) (505.261 786.102) (3.178) (5.544.853) (31.400) (884.400) (38.472) (3.400) (70.462) (534.000.154 786.000) - (840.400) - (3.838) (169.017) (7.792) (72.880) (1.783) (12.630 RECEBIMENTO (26.987) (131.792) (72.154 786.018.000) (24.900) (909.154 786.233.693) (386.073) (330.518) IMPOSTOS CSLL (1.792) (72.400) (38.561) (7.899) (6.154 786.834) (4.611) (526.771) (13.499) IR (1.190) (192.261 317.292) (6.131) (6.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.013) (6.021) (11.410) (1.086) (189.701) (367.845) (5.660) (6.352 1.400) (38.400) (38.000) (4.525) (121.262) (3.712) (8.000) (78.444.376) (11.880) (1.873) Projeto e Aprovação (27.000) (213.483) (5.083.000) (24.809) (9.554) (14.574) (474.840) (19.322) (8.467) (6.000 18.000) (24.301) (178.727) (6.200) (367.390) (7.792) (72.922) (10.154 1.539) (23.160.774) (11.329) (96.000) (192.376) (29.768) (20.200) (909.128) (54.728) (75.900) (909.298) PIS/COFINS (710.000) (24.908) (10.995) (61.000) (240.792) (72.006) (8.199) (2.880.310) (100.000) - (168.273) (246.000) (24.173) (186.450) (2.880) (1.755) (7.999) (4.274) (5.554) (8.920) MKT FASE III (2.087) (7.261 317.400) (38.423) (8.811.400) (38.600) (8.376) (29.369.154 786.000) - (38.880) (1.200) (367.983) (6.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.000) (180.253.083.000) - (71.757) (4.843) (18.000) (24.384) (11.575) (8.960) (571.375) (159.428) (2.400) (38.653) (344.347) COMISSÃO Venda (53.880) (17.465) CGA (2.900) (909.400) (221.729) (10.083.400) (38.800) (6.292) (6.400) (38.000) - (221.267) (9.467) (9.352) (337.595) (82.409) (8.376) (29.900) (909.792) (72.000) (44.880) (1.710) (11.843) (2.083.110) (7.376) (72.000) (24.000) (840.411) (9.Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.900) (909.000) (20.086) (5.496) (4.976) (352.880) (1.900) (909.000) (192.276) MKT FASE I (1.200.115) (7.000) (24.787) (2.712) (17.402) (7.400) (38.110) (8.040) (389.400) - (44.200) (367.843.000) (44.914) (8.000) (24.000) (24.000) (840.421) Transação (71.400) (38.900) (909.000) (2.253.596) (5.880) (1.938) MKT FASE II (576.400) (38.400) (38.637) (2.000) (192.313) (537.083.200) (367.453) (3.352 1.261 317.251) (15.376) (29.000) (24.000) (24.849) (6.200.792) (72.000) (24.428) PAGAMENTO (1.871) (14.000) (120.400) (38.261 317.151.041) (460.400) (38.062) (112.400) (38.000) (1.184 Tabela 29 .763) (192.792) (72.734) (8.252) (7.

199) (30.831) (22.226) (197.499) IR (1.253.831) (22.829) (407.063.536) (520.400) (38.000) (48.152.854.057) (189.761) (23.000) (899.725) (203.000) (166.000) (362.400) (395.809) (37.200.352 347.233.000) (24.579) (9.473) (16.668.400) (70.310) (32.000) (1.276) MKT FASE I (1.838) (11.000) (36.831) (22.268.099) (1.018.160.077) (189.838) (11.044.587 347.746.186) (12.839) (932.809) (37.000) (48.400) (38.208) (15.184) - 1. DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.200.077) (189.838) (11.184) (32.000) (2.873) Projeto e Aprovação (27.843.077) (131.300) - (100.000) (12.352 1.809) (37.518) IMPOSTOS CSLL (1.000) (48.077) (189.428) PAGAMENTO (1.369.831) (22.000) (42.400) (38.838) (11.077) (189.222) (10.023) (73.587 - (188.080) (14.604) (22.000) (1.566) (29.721) (11.199) (30.000) (48.000) (4.782) (5.899) (30.400) (38.400) (38.729) Cartório (220.838) (11.000) (20.312.880.300) (402.809) (37.811.838) (11.502) (751) (4.809) (37.253.281) (6.809) (37.920) MKT FASE III (2.281) (28.000) (166.077) (189.831) (22.831) (22.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.000) (30.809) (37.199) (30.956) (1.400) - (38.199) (30.576) (22.061) (91.938) MKT FASE II (576.000) - - (38.544.298) PIS/COFINS (710.400) (38.809) (37.200) (600) (24.226) (743.347) COMISSÃO Venda (53.199) (28.838) (11.083.809) (37.199) (30.152.348) (12.400) (38.000 18.831) (22.000) (24.198) (13.809) (35.831) (22.160.400) (38.000) (48.180) (1.425) (37.400) - (14.077) (189.689) (200.199) (30.000) (48.421) ITBI (168.000.231.047) (572.199) (30.522) EMPREENDTO SINAL (4.077) (189.569) (1.199) (30.077) (189.885) (17.838) (11.400) (38.531) (26.328.000) (48.199) (30.896) EDIFICAÇÃO (2.243) (907) (454) (11.838) (11.000) (48.421) Transação (71.831) (22.400) (38.809) (37.400) (38.050) (983.185 Tabela 28 continua.287) (483.000) (36.831) (22.761) (203.831) (22.002.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 - - - - - - (1.040) .660) EMPREENDTO PARCELAS (168.272) (16.831) (21.465) CGA (2.880) (1.000) (48.537) (28.400) (38.838) (11.000) (24.868) (20.444.630 RECEBIMENTO (26.000) (48.448) (4.838) (11.224.328.809) (37.015) (470) (235) (8.400) (38.310) (100.400) (38.000) (213.000) (560.400) (38.077) (189.000) (24.636) (385.000) (4.077) (189.935) (40.083.199) (30.525) (182.077) (189.400) (38.434) (37.199) (30.000) (48.838) (11.459) (1.880) (402.400) (38.000) (48.113) (55.558) (11.

777.753 634.000 884.777.622.000) (884.275 141.893) (1.898) (41.227) (974.060.357 6.098) (10.960) .248) (8.294 129.128 84.520 617.576.018.866 780.133 659.018.596.018.008) (8.801 28.331) (8.312) (6.615.308 16.651.018.693 116.481 - 0 0 35.303) (9.682 62.651.893) (1.870 18.893 1.383) (2.893) (1.122.253.893) (992.614.383.580 65.893) (1.943) (97.213) (91.501 63.447 470.127 29.127) (58.814 INVESTIMENTO 13.154 8.596.000 884.000 1.240) (63.707) (10.609 MOVIMENTO 8.893) (1.400) (5.131 669.000) (1.609) (74.993 57.443 22.303 599.294) (129.007 - 0 0 4.018.174.576.942 15.949 10.400) (7.669 647.400) (8.226) (9.525 641.841.801 28.167) (142.540.473 2.977 17.018.163 8.042.223.031.230.599 975.971.872 653.535.122) (1.015.521 14.980) (56.018.073) (9.998 106.312.893) (1.128 84.193.063 535.300 9.145) (142.142 FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 10.893) (1.853.607.860 661.893 1.387.742.893) (1.893) (1.463.444.383 2.374.656 20.201 119.018.085 122.990.406.550 21.656 20.100) (10.444) (8.333) (105.920 9.651.469) (12.015 26.873.464) (8.294 129.893 1.229 24.018.400 884.893 1.018.155.089) (233.368) (139.425.235) (7.893) (1.906.528.201 17.658 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.486) (9.864) (8.870 18.520.385.893) (1.383.201) (119.018.013.400) (6.098.960 (4.893) (1.007) (19.031.004.319 8.809) (9.128) (84.637.716.898 41.596.539.374) (8.316 11.093) (9.306) (851.018.693) (116.219) (9.595.898 41.495) (65.501.618) (10.488 142.452) 98.539.073.336 23.778.092 65.798) (9.018.275 141.469) (12.219.229 24.627.893 992.122 25.875) (8.139.501.942 15.311) (9.482.444.013.893) (1.893 1.603) (60.992) (9.893 1.089 376.817 61.637.963) (84.804.847) (8.000) (884.167 666.765) 4.319) 35.374.808.550 21.460) (859.637.987 19.007 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (0) (4.797 405.329 194.653) (9.847 836.433) (19.910.000 884.627.469 12.763 19.825 133.732) FLUXO I/R 9.064 16.405 579.400 884.240.000 884.248.319 8.438 635.094 18.254.018.679) (867.437 623.018.193.Fluxo do Investimento Alavancado Fluxo do Investimento Alavancado Totais VPL Mês 19.018.420 19.893) (1.018.998) (106.368 139.060.420) (38.607.047 29.920) (9.037.520.018.897) (9.558) (8.481.167) (103.031.735 12.018.300) (9.763 19.867 (53.436 696.018.336 23.015 26.911) (8.383) (2.694 29.893) (1.186 Tabela 30 .401.056 9.243.007.374) (8.018.893) (1.340 19.655.122) (1.899) (10.463 64.707 9.102.018.075 105.409 629.018.018.000 1.433) (19.164) (135.117.659 611.406.481) 143.936 760.368 139.300 4.023.481 (143.018.098 FLUXO APÓS O INVESTIMENTO (29.400) (884.018.502 340.616.558.226) (10.243.401.936 572.908 27.000 884.595.842 11.449) (8.089 376.616) (64.514) (8.387.127 29.651.960) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.920) (9.893 1.482.558) (62.201 119.893) (1.419.893) (1.443 22.253.433 19.164 135.018.463.270 7.669.102 600.403) (58.377.212.164 135.000) (884.079.392.399 824.893) (1.064 16.415 15.253.414 316.514) (100.073 158.275) (141.089 233.614.338.552.628 13.893 1.650) (65.450) (8.187.018.893) (1.335.607.605) (9.893 1.558.018.018.858) (109.018.229) (843.893) (1.694 29.893 1.401.680.943.693 116.519 5.126.018.732 PAYBACK 43 VPL 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.488 142.605.299.295) (65.248.000 884.464 721.018.342.136.400) (9.425.448 150.913 1.018.018.908 27.182) (141.047 29.092 29.893 1.303.893) (992.913) (1.089) (233.122 25.486.007 274.980 890.893) (1.854 606.013.335.977 17.596.545) RETORNO (19.913) (1.441) (9.456 1.122 1.705 (143.018.870 2.998 106.473 2.862 466.

667) 9.873.235 (53.050) 52.285) (4.000 (2.000.956) 18.000.85% 18.253.253.880.600) (2.224.02% 72.187 11.67% 9.400 (41.448.248.a.000 (2.209 49.000) 66.707) 9.000.400) (4.800) (2.722.944.338.707) 14% 39 43 17% a 24% a.000) (41.000 19.304.000.580 (40.47% a.019.580 (40.000.370.338.852 (30.800) (3.637.019.371) 12.600) (1.3 Resultados Tabela 31 .732 49.253.285) 25.000 22.Análise Econômica-Financeira Análise Econômica-Financeira INCORPORADOR Equity VGV à Vista Lucro Nominal Recei ta Bruta Tota l Despes a Tota l Retorno Nomi na l I nves ti mento Nomi na l (Exp.691.814) 38.211.866.842.000) 66.703.084.759 35.489) 43.67% 36.400 (38.803.383.300 72.880.209 (25.127.478.000) (38.31% a.000 30.935) 29.185 72.000.002.253.562.79% 18.732 (9.Má xi ma ) Parâmetros Alavancado 72.383.600) (705.75% 93.360.024.12% 72.972) 12.115 26. >22% >38% >16% >25% 72.478.600) (1.m (10.691.394.007 (10.600) (3.024.304.m Valor Presente Líquido Recei ta Bruta Tota l a VP Despes a Tota l a VP VPL/VGV à Vi s ta Ma rgem Líqui da a VP Índice de Lucratividade VPL I nves ti mento a VP Margem Bruta Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns Comi ssã o Receta Líqui da Tota l Despes as de Impl a nta çã o Retorno Bruto Margem Líquida Nom inal Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns CSLL IR Comi ssã o Despes as de Impl a nta çã o Despes as Opera ci ona i s Lucro Líqui do TIR Exposição Máxim a Expos i çã o Má xi ma /VGV à Vi sta Da ta Exposi çã o (30.667) 42% 40 43 Payback .000 (2.1.400) 28.644 28.a 2.235 (50.956) 21.10% a.448.253.000 (2.211.48% 72.56% a.23% 72.31% 9.360.600) (705.a 2.248.

Em cada ano fiscal. e acrescido de 100% de outras receitas. os impostos são calculados como percentual do lucro líquido. desde que atendam aos requisitos legais.br .15. divulgadas na Bovespa web site6. podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do lucro real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação.1. A seguir em destaque aquelas relacionadas forma de tributação bem como a prática societária no reconhecimento da receita.1 ESTUDO DE CASO . aplicandose uma taxa de 25% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social. para o imposto de renda e a contribuição social.rad. respectivamente. O imposto de renda e a contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%.cvm.EZTEC Ao acessar as informações da EZTEC Participações e Empreendimentos S/A. totalizando 34%. No critério de apuração pelo lucro real.1 Imposto de renda e contribuição social Correntes Conforme permitido pela legislação fiscal. a Companhia e cada uma de suas controladas. foi possível constatar a aplicação das práticas contábeis e fiscais mencionadas na extensão do trabalho. 6 http://www. as receitas relacionadas às vendas de unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no critério descrito na nota explicativa nº 2. respectivamente. para reconhecimento dessa receita. 12. No critério de apuração pelo lucro presumido. o lucro é presumido como 8% e 12% das receitas operacionais.188 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos 12.gov.

CSLL. descrito na nota explicativa nº 2. 12. em conformidade com os critérios estabelecidos na orientação técnica OCPC 04 . e o critério fiscal em que a receita é tributada no momento do recebimento.189 Para o caso de patrimônio de afetação. que engloba as receitas de venda e os custos de terreno. o imposto de renda e a contribuição social são calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação aplicando-se as taxas de 1. . respectivamente. é apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida que ocorre sua evolução financeira. a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido .2 Imposto com recolhimento diferido O imposto de renda.COFINS diferidos de recolhimento são reconhecidos no curto e longo prazo. o Programa de Integração Social . sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total estimado do empreendimento. utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento.PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação imobiliária. 12.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis O resultado das vendas imobiliárias. sendo os recebimentos superiores a esses créditos a receber registrados no passivo circulante como “Adiantamento de clientes”. Os valores a receber de clientes. conforme expectativa de recebimento das parcelas prevista nos contratos de compra e venda.16.98%.1. O recolhimento diferido refere-se à diferença entre o reconhecimento pelo critério societário.. são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização. decorrentes das vendas de unidades em construção. levando-se em consideração a análise das operações quanto ao atendimento dos requisitos previstos na referida orientação técnica para o reconhecimento de suas receitas e custos operacionais.89% e 0. aprovada pela CVM e pelo CFC.Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras.1.

benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo “International Financial Reporting Interpretation Committee . bem como seus custos. a seguir..16. estão demonstrados.190 Os saldos das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis em construção que. 12. Os resultados dessa análise podem fazer com que as entidades de incorporação imobiliária tenham de revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas. os valores totais das operações de incorporação imobiliária de venda de unidades em construção. em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido conforme orientação técnica OCPC 04 aplicável às atividades imobiliárias: .IFRIC”. a seguir identificados como "não realizado".2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS Conforme descrito na nota explicativa nº 2. Para as unidades concluídas a apropriação das receitas de vendas é de forma integral. Determinados assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de transferência contínua de riscos. que incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas patrimoniais e os montantes ainda não registrados. de acordo com os critérios estabelecidos pelos referidos pronunciamentos. deixaram de compor os saldos das contas patrimoniais estão detalhados na nota explicativa nº 13.

744 453.% não realizado 445.337 178.746 397.030 139.IFRS e BR GAAP 31/12/2010 Ativo circulante: Contas a receber .% realizado Contas a receber .996 73.509 Não circulante: Contas a receber .341 105.457 232.622 352.479 261.Contas a Receber de Clientes Consolidado a) Contas a receber de clientes Consolidado .964 655.882 533.979 .% realizado Contas a receber .% não realizado 850.658 31/12/2009 01/01/2009 150.191 Tabela 32.124 303.086 401.425 301.015 295.

a Eztec atua de forma concentrada na Região Metropolitana de São Paulo. Flávio e Silvio Zarzur. Marcelo Zarzur. A companhia vislumbrou a possibilidade de fazer mais daquilo que já vinha fazendo. que a Eztec concentra suas energias. evitando as já referidas alavancagens excessivas. dando uma rentabilidade acima da média”. “Abrir o capital não foi um processo complicado. “Nosso foco é a margem. captando o montante de R$ 542 milhões. É nesse quesito. rentabilidade. explica o diretor financeiro e de RI (Relações com Investidores). resume o diretor de engenharia. com empreendimentos residenciais e comerciais. Sempre manteve os pés no chão em suas operações. . não o volume de produtos”. Fundada em 1979 pelo empresário Ernesto Zarzur e seus filhos. A empresa ingressou na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) em 2007. Antônio Emílio Fugazza.1 ESTUDO DE CASO: EZTEC Neste estudo de caso observamos que a fonte de financiamento foi a emissão de ações com o IPO de 2007 e a geração de caixa do próprio resultado da empresa. endividamentos e outras medidas que pusessem em risco os pilares de sua estrutura financeira.192 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin 13.

analista de imóveis do banco Santander. “Em vez disso. preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do país.” Conforme relatório divulgado. É importante destacar que a EZ TEC já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar desta forma de financiamento se for viável estrategicamente. remunerados a IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização.3 milhões (exclusivos de linhas do SFH aplicados a produção).7 milhões. Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui. reduziu a remuneração variável dos executivos em 25% e determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões que já atuava. representam um caixa líquido de R$274. Zarzur informou que a ameaça de desaquecimento da economia no auge da crise de 2008 fez com que reavaliasse a estratégia de aplicar os 542 milhões de reais captados no IPO de junho 2007 em sua expansão pelo país seguindo o caminho de muitos de seus concorrentes.193 Em reportagem da revista exame de 19/10/2011. além de R$183.0 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras. . “A Eztec percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer os resultados. ele demitiu cerca de 50 funcionários. descontados o endividamento de R$39. “Aqui o lucro vem em primeiro lugar” diz ele. que.” diz Flavio Queiroz. a Companhia novamente gerou caixa no trimestre. O dilema passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais. encerrando o 3T11 com R$314.4 milhões em recebíveis performados.

14. “properties” (CCP) não foram consideradas por possuírem “core business” diferenciados. BROOKFIELD. MRV. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo.3 Breve histórico das empresas selecionadas PDG (PDGR3) – A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo. EZTEC.1. 14.1 Seleção da Amostra Foram selecionadas as 9 maiores empresas em valor de mercado (com base na cotação de suas ações em agosto de 2011) do segmento de incorporação imobiliária (“real estate”): PDG. TECNISA e EVEN. . Empresas dos segmentos de intermediação imobiliária. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG).194 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama 14.1 METODOLOGIA 14. GAFISA. com o auxílio do software ECONOMÁTICA® que obtém dados da CVM.1. passou a ser o maior acionista da Companhia. a partir de 2004.1. ROSSI. CYRELA. operadoras de “shoppings”.2 Coleta de Dados A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas referentes ao período de 2007 ao 2T11 (2º Trimestre de 2011).

Atualmente a companhia não possui nenhum acionista detentor de mais de 5% do capital social total.As atividades de engenharia. ou simplesmente “GAF”. Adquiriu o controle da loteadora ALPHAVILLE em 2006 e incorporou a construtora TENDA em 2010.A. a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. e que deu origem ao que hoje é a Tecnisa S. Realizou seu IPO em 2007. os Srs. empresa voltada para o segmento econômico. constituíram a EZTEC Engenharia. Ernesto Zarzur. no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn.Fundada em 1980. . MRV (MRVE3) . com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. EZTEC (EZTC3) .Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ). que assumiu o controle em 2004. Em 2007. Meyer Joseph Nigri constituiu a Tecnisa Engenharia. Possui “joint ventures” com a Toctao Engenharia. Grupo GMS. TECNISA (TCSA3) . em 1997 estabeleceu uma parceria com a GP Investimentos SA.Em 24 de agosto de 1977. Atua fortemente com foco na construção de unidades para população de baixa-renda. Goldsztein e Concima além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. sociedade por meio da qual iniciou suas atividades no setor de engenharia e construção civil. criou em 1992 o “Plano 100” face à escassez do crédito imobiliário na época. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. e Norcon. GAFISA (GFSA3) . Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na Bovespa. construção e incorporação imobiliária sob a marca EZTEC tiveram início em 1979. a Companhia concluiu sua oferta pública inicial de ações. ROSSI (RSID3) . que atua há 111 anos no Brasil. o Sr.foi constituída em 1954. abriu seu capital na Bolsa em 2005 incorporou as empresas RJZ. quando os acionistas fundadores da Companhia. BROOKFIELD (BISA3) .195 CYRELA (CYRE3) .. Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste).

e da Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. 14. Podemos observar que na bibliografia pesquisada os autores não mencionam de qual período devemos utilizar os denominadores para cálculo dos indicadores de rentabilidade.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados Utilizamos ROE. Giro do Ativo e Alavancagem Financeira neste trabalho.196 EVEN (EVEN3) . e em abril de 2007 foi realizada a sua abertura de capital. Alguns consideram.A Even é uma empresa resultante da combinação das atividades da ABC Construtora e Incorporadora Ltda. teve sua denominação social alterada para Even Incorporadora e Construtora Ltda. PL médio dos 4 trimestres anteriores . As fórmulas de cálculo dos indicadores de rentabilidade podem variar dependendo do autor. que foi o numerador utilizado nos cálculos deste estudo. Margem. utilizamos a fórmula: ROE 2010 = Lucro líquido em 2010 . (Lucro/PL) do exercício de 2010. adotamos no denominador. Em 2002. Neste trabalho.1. esta diferença de critério não impactará no objetivo final deste trabalho. Considerando os valores obtidos nas demonstrações financeiras das empresas. a Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. por exemplo: Para o cálculo do ROE. a média dos 4 trimestres anteriores ao resultado. o uso do lucro operacional e outros adotam o lucro líquido. por exemplo.

036 30% 20% 4.968 1.856 11.N.068 4.356 3.C..C..227 10% 10% 8% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 6% 7% 11% 14% 11% 8% 8% 3.512 8.C. A.L..626 3.284 10% 2. (R$mi) P.772 .871 30% 20% 5.C.390 0% 7% 2007 2008 2009 24% 2010 1S2011 CYRELA Econômico Médio Médio-alto Alto Padrão + Argentina/Uruguai 4.N.612 6.MARGEM LÍQUIDA PDG Econômico Médio Médio-alto 4. P. P.575 30% 25% 20% 21% 13% 18% 15% 10% 12% 8% 10% 4.153 10% 13% 15% 13% 17% 15% 18% 15% 15% 14% + Argentina 4.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS EMPRESA/ Principais Segmentos de atuação Atuação Geográfica Estrutura de Capital (1S11) A.315 7.483 10% 0% 2007 2008 2009 2010 24% 1S2011 24% MRVEconômic o 4.885 30% 21% 20% 2.220 0% 5% 2007 2008 2009 2010 11% 16% 21% 21% 18% 20% 1S2011 GAFISA Econômico Médio Médio-Alto Loteamento 2.197 14..864 3. INDICADORES DE RENTABILIDADE ________ ROE .

574 30% 20% 14% 4.681 4.993 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 43% 8% 10% 37% 13% 11% 14% 11% 11% 10% EZTEC Médio Médio-alto Comerciais 826 162 69 50% 40% 30% 25% 19% 10% 13% 38% 31% 32% 24% 26% 1.911 30% 20% 2.692 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 BROOKFIELD Econômico Médio Médio-Alto Comerciais 40% 1.884 769 30% 22% 20% 8% 11% 7% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 19% 15% 8% 13% 13% 10% 575 1.305 730 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 TECNISA Médio Médio-alto 2.124 1.547 EVEN Econômico.447 10% 18% 12% 14% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% 1.829 4.Estratégia e Estrutura de Capital .163 2.198 ROSSI Econômico Médio Médio-Alto 1.126 3.270 10% 2.505 Gráfico 11 .910 2.436 867 1.043 30% 21% 15% 10% 10% 0% 4% 2007 2008 2009 2010 1S2011 16% 13% 14% 20% 14% 20% 10% 1. Médio Médio-Alto Comercial 1.

000 422 1.000 1.000 3.000 - Margem Líquida 25% CYRELA 18% 10% 729 278 30% 25% 20% PDG 15% 17% 15% 13% 14% 20% 15% 10% 12% 8% 600 170 15% 10% 5% 0% 1.000 - 2008 2009 ROSSI 2010 1S11 40% 30% 4.000 2.000 4.000 1.500 2008 2009 EZTEC 2010 1S11 43% 50% 40% 30% 1.000 2007 2008 2009 GAFISA 2010 1S11 32% 24% 21% 11% 21% 21% 20% 24% 16% 10% 114 11% 110 214 416 16% 634 347 231 342 8% 0% 6% 7% 8% 39 8% 0% - 2007 4.000 3.000 2.000 4.199 RECEITA LÍQUIDA 6.000 1.000 2.500 2007 2008 2009 Tecnisa 2010 1S11 50% 40% 30% 38% 1.000 1.000 2.000 3.000 25% 31% 32% 163 244 157 500 102 46 20% 10% 0% 500 200 10% 33 15% 75 16% 111 14% 14% 128 20% 10% 0% - - 2007 2008 2009 2010 1S11 2007 2008 2009 2010 1S11 .000 790 338 182 71 LUCRO LÍQUIDO 30% 25% 6.000 2.000 3.000 2.000 3.000 2007 37% 2008 2009 2010 1S11 40% 30% Brookfield 18% 10% 131 119 14% 218 14% 350 13% 163 20% 10% 0% 13% 155 103 11% 202 11% 364 20% 10% 144 10% 0% - 2007 1.000 1.000 5.000 - 470 5% 0% 2007 4.000 5.000 43 - 2008 2009 MRV 2010 1S11 32% 4.000 3.

000 4.000 500 - EVEN 40% 30% 252 7% 30 59 124 114 7% 11% 13% 13% 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S11 Gráfico 12 .Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 . 11. Brookfield e Gafisa.500 1.5%).5% CYRELA.6% Brookfield.000 8. 19.6% ROSSI.800 1. desde 2008 Gráfico 13 .000 10. desde 2008 2.8% LEGENDA: Empresa.400 1. Podemos observar que a EZTEC destacase pela margem muito superior à média e mesmo com a menor receita da amostra. 14.000 12.4% GAFISA.000 16.=tamanho da bolha Mg.3% EVEN. Abaixo da média Mg.000 14.000 1.000 6.000 18. 13.Comparativo de Receita. 6.9% Tecnisa.5% Lucro Líquido Acum. 11. 10.000 20. Líq.000 EZTEC.0% MRV.200 1. Lucro Líquido e Margem Líquida No gráfico logo abaixo acumulamos os lucros e receitas desde 2008 e chegamos à margem líquida média do período (12. que esta última teve uma receita quase 6 vezes maior no período e a pior margem.000 PDG. Mg.600 1. Acima da média Margem=Lucro/REceita Receita Líquida acum.200 2. Receitas e Lucros acumulados de 2008 à jun/2011 (R$ mil) 1.000 800 600 400 200 0 0 2. 32. 10. ela acumulou o terceiro maior lucro e muito próximo dos lucros de empresas muito maiores como Rossi.

000 10. 12. Acima da média Margem=Lucro/REceita 0 0 1. quais as empresas estão gerando (ROE>WACC) ou destruindo valor (ROE<WACC).=tamanho da bolha Mg.3% EZTEC. . Foi apresentado também uma esimativa do custo médio ponderado de capital (CMPC ou WACC) das empresas do setor.000 7.0% MRV. 13. acumulados desde 2008 e no segundo acumulados os últimos 12 meses. 9.8% ROSSI. 14.000 4.000 3.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio Nos 2 próximos gráficos estão apresentados os indicadores de ROE e Margem líquida e as suas respectivas médias.201 1.2.1% LEGENDA: Empresa.000 2. A intenção é demonstrar de uma maneira simplista e análoga ao EVA®.7% Tecnisa.1% CYRELA.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Receitas e Lucros últimos 12 meses (R$ mil)-jul/10 a jun/11 Lucro Líquido 12 meses PDG.000 6. Líq. 8. registrou o 4º melhor lucro. 14. 42. 20.000 5. 7. Mg.3 vezes maior. superando a Gafisa que obteve uma receita 5.000 Receita Líquida 12 meses 9.8% GAFISA. No primeiro.Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) Analisando somente os últimos 12 meses (de julho de 2010 a junho de 2011) a margem da EZTEC é ainda maior (fruto do aumento dos preços na região metropolitana de São Paulo) e com uma receita ainda baixa perante aos seus pares.9% EVEN.000 8. 13. Abaixo da média Mg.5% Brookfield.000 Gráfico 14 .

ROE e Margem Líquida (2008/2011) Podemos observar no gráfico acima que as empresas EZTEC e MRV destacamse como detentoras das maiores margens e ROE’s. . É interessante reparar no gráfico abaixo que as 5 empresas com menor rentabilidade sobre o patrimônio têm estratégias semelhantes no que tange à diversificaçao geográfica. Comparando o gráfico acima (acumulado desde 2008) com o próximo (acumulado 12 meses).Média ROE médio ROE 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 15 . ficando na zona de criação de valor. As empresas Tecnisa. desde2008 para os últimos 12 meses PDG Tecnisa ROSSI CYRELA Brookfield EVEN GAFISA MRV Mg. enquanto as empresas Gafisa e Brookfiel e Rossi estão com seus indicadores abaixo da média e na zona de destruição de valor ao acionista.Líq. As setas tracejadas indicam o movimento para posição nos úlitmos 12 meses. Even e PDG entraram na região de geração de valor. atrás de EZTEC e MRV. estando elas estre as 6 maiores empresas do setor (em receita e valor de mercado).202 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% ROE e Margem Líquida. situação do próximo gráfico. acumulados de 2008 a jun/2011 Margem Líquida estimativa do WACC do setor EZTEC Movimento Acum. percebemos que a maioria das empresas melhorou seus ROE’s com exceção da Gafisa e Cyrela.

2 Análise DuPont Conforme exposto anteriormente.ROE x Margem Líquida (2010/2011) 14.2. no eixo “y” o giro sobre o ativo. a análise DuPont nos permite decompor a análise do ROE através da maregm.Líq. além disso.Média ROSSI GAFISA Brookfield CYRELA Diversificação Geográfica moderada (até 5 estados) ROE 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 16 .203 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ROE x Margem Líquida .julho de 2010 a junho de 2011 Margem Líquida ROE médio estimativa do WACC do setor EZTEC Foco e experiência em São Paulo Alta diversificação geográfica e de segmentos MRV PDG EVEN Tecnisa Foco e experiência no padrão Econômico Mg. sendo que este último é base para o tamanho da bolha no gráfico (quanto maior a área. Nos 2 próximos gráficos podemos verificar no eixo “x” a margem. giro e alavancagem. maior a alavancagem da empresa): . no rótulo de dados constam o ROE e a alavancagem financeira.

18.0% ROSSI. 8.2% 50% CYRE.227%. 14.249%. 22.ROE Brook. Alavancagem (Ativo/PL).282%.8% 1S11-ACUMULADO 12 MESES Giro rápido com margem abaixo da média TCSA.7% 45% CYRE.226%.8% Giro do Ativo 50% Giro médio Brook. 18.220%.8% Giro médio MRV. 27.228%.123%.211%. 18.8% PDG. Alavancagem (Ativo/PL). 8.9% TCSA.204 65% EVEN. 12. 11.177%. 11.225%.8% EZTC.5% 45% GFSA.299%. 9.2008 a jun/2011 1S11- 60% Giro rápido com margem abaixo da média Giro rápido com margem acima da média 55% Giro do Ativo ROSSI.228%.IS11 Acumulado 12 meses .0% Margem média Tamanho da bolha: ROE 35% 0% Giro lento com margem abaixo da média 5% 10% Giro lento com margem acima da média 20% 25% 30% 35% 40% 45% 15% Margem Líquida Gráfico 18 .0% EZTC.116%.255%. 15.8% Empresa. 13. 14.262%. 14. 24.9% PDG.0% 60% Giro rápido com margem acima da média 55% Movimento Acum.274%. desde2008 para os últimos 12 meses MRV.ROE 40% GFSA.5% Empresa.Acumulado 2008/2011 65% EVEN. 14.256%.0% 40% Margem média Tamanho da bolha: ROE Giro lento com margem abaixo da média 35% 0% 5% 10% Giro lento com margem acima da média 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Margem Líquida Gráfico 17 .273%.8% ACUM.

Tecnisa.205 Podemos notar que na pior região (giro lento e margem abaixo da média) estão as empresas Gafisa. Os valores já estão ajustados aos desdobramentos e grupamentos realizados. 14. É possível constatar que a EZTEC tem a menor alavancagem entre as empresas devido à política de uso de capital próprio.3 Cotação das ações Abaixo. foram plotadas as cotações das ações das empresas ao final de cada exercício e também em 31 de outubro de 2011. esta última teve quedas no giro e na margem se comparado com a acumulado. Brookfield e Gafisa. encontram-se a EZTEC (com grande ganho de margem e de giro). todas com um grau de alavancagem (Ativo/PL) acima de 250%. são a Cyrela.2. a MRV e Tecnisa (com ganhos de giro) e a EVEN (mantendo-se como o maior giro e com evolução de margem). prejudicando seu ROE. As empresas mais alavancadas. tomando dívida somente de financiamento à produção. Brookfield e Cyrela. como podemos observar no gráfico acima. Na região ideal. .

68 24. destacando-se a partir do ano de 2010.25 24.27 5. quando o mercado passou a perceber que o modelo de crescimento e expansão geográfica adotada por algumas empresas não estavam trazendo resultados esperados.90 dez-09 dez-09 8.60 dez-10 out-11 7. As empresas MRV e Tecnisa tiveram variações nas suas ações próximas de zero.29 16.37 2.40 8. assumiu tornou-se a maior incorporadora do país.30 11.03 11.04 14.20 3.75 10.54 dez-10 10.79 8.37 10.30 7.50 14.60 22. Além da EZTEC.90 dez-08 dez-08 2.01 12.39 out/11 20 - Gráfico 19 .50 10.68 16.R$ 25 PDG Cyrela MRV 15 Gafisa Rossi 10 Brookfield EZ TEC 5 Tecnisa EVEN dez-07 PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN dez-07 6.61 12.12 15.56 8.10 6. a única que obteve variação positiva das suas ações desde dezembro de 2007 foi a PDG (até então com foco no segmento econômico) que adquiriu a AGRE em 2010.78 2.57 15. empresa com foco no médio e médio alto padrão e assim. especialmente a Gafisa e a EVEN ambas com 62% de queda.25 3.40 2.60 15.16 21.206 30 Cotação das ações ajustadas .10 14.63 14.20 12.78 8. .85 6. As demais viram a desvalorização dos seus papeis.85 15.79 9.35 3.Cotação das Ações Ajustadas Fonte: Economática® É possível verificar que as ações da EZTEC foram as que mais valorizaram no período.00 6.85 11.08 8.

553 2.321 1.999 6.531 5.822 3.Valor de Mercado Fonte: Economática® set/08=Brookfield adquire Company set/08=Gafisa adquire Tenda mai/10=PDG adquire AGRE set/09= Klabin.000 Aquis.243 7.561 out/11 - PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN Gráfico 20 .511 1.070 1.383 1.643 8.000 6.348 6.000 Brookfield EZ TEC 2.675 6.331 1.217 2.376 dez-08 1.764 10.000 Gafisa Rossi 4.239 9.006 dez-10 out-11 8.000 10. Abyara e Agra= AGRE .000 12.117 2.000.146 4.282 2.035 1.642 2.628 3. AGRE PDG Cyrela MRV 8.607 5.000 Tecnisa EVEN dez-07 dez-08 dez-07 3.756 2.526 dez-10 11.010 1.788 4.188 3.610 2.207 Abaixo podemos acompanhar as variações nos valores de mercado das companhias: Valor de Mercado .080 3.934 3.218 1.710 4.297 3.R$ x 1.273 1.363 721 620 338 494 518 dez-09 dez-09 6.052 3.

208 14. Só entre os anos de 2005 e 2007 foram captados mais de R$ 11 bilhões por 21 empresas. Algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas. obteve destaque com indicadores de rentabilidade substancialmente acima da média entre as 9 empresas da amostra. atualmente o valor obtido em ofertas públicas primárias já passa dos R$ 20 bilhões sendo a maior parte proveniente de investidores estrangeiros. mantendo seus esforços em projetos na região metropolitana de São Paulo. suas ações foram preteridas pelo mercado. Com uma política sempre conservadora e com controle e gestão de base familiar. Com o vasto dinheiro captado nos IPO’s. objeto deste estudo de caso. Nesta época. as incorporadoras iniciaram uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC Após a análise dos indicadores de rentabilidade. pois não tinham mais recursos para tocarem seus empreendimentos. o mercado precificava as ações com base nestes fatores que para os analistas eram premissas de receitas e lucros futuros. . constatamos que empresa EZTEC. a EZTEC decidiu abrir mão da briga pela liderança. Ela abriu seu capital em junho de 2007. quando captou R$ 542 milhões em uma época propícia em que diversas incorporadoras também realizaram seus IPO’s. assim. fruto da sua estratégia cujo objetivo principal é a rentabilidade. que durante a crise de 2008 liquidaram suas posições derrubando as cotações destas empresas. Em 2009 foi lançado o programa “Minha Casa Minha Vida” e o mercado e diversas empresas (muitas sem experiência neste nicho) direcionaram os holofotes para o segmento de baixa-renda e mais uma vez a administração da EZTEC decidiu não desviar o foco.

algumas empresas divulgaram em seus demonstrativos. fortes desvios nos custos de construção e atrasos na entrega de empreendimentos que prejudicaram seus resultados e suas marcas. pelos resultados acumulados e geração de caixa da operação. sendo que atualmente ela possui um caixa maior que a dívida e após o seu IPO não necessitou de novas captações. ou seja. Podemos concluir que a economia de escala esperada pelas companhias através do forte crescimento e da expansão geográfica não foi alcançada. Assim. . Já com relação aos materiais. ela utiliza financiamento apenas para produção. Somado a tudo isso. elevando fortemente o preço da sua ação descolando dos seus pares. O primeiro trata-se de uma matéria prima em que o poder de barganha do incorporador é baixo já que os terrenos são insumos regionais e com vendedores pulverizados. Os principais custos deste setor estão baseados no tripé: terreno. sendo uma das causas do desempenho abaixo do esperado. tem o fato da distância dificultar e encarecer o controle dos projetos. estes altos endividamentos muitas vezes consomem boa parte dos resultados dos empreendimentos. além das taxas serem maiores (debêntures e capital de giro).209 A partir de 2010. velocidade baixa de vendas. As demais empresas endividaram-se para financiar o crescimento. não é o caso de concreto por exemplo. seus resultados e geração de caixa. com taxas em torno de 11% ao ano enquanto o crescimento é sustentado pelo capital próprio. mão de obra e materiais de construção. atrasos na entrega ou pela demora das aprovações por parte dos órgãos públicos. A mão de obra também é regional. Outro ponto importante que diferencia a EZTEC é sua baixa alavancagem. porém para produtos específicos em que o transporte seja possível e valha a pena economicamente. os projetos desenvolvidos muitas vezes não tem uma boa qualidade econômica. o problema é que. sendo este último um importante gargalo do setor. a estratégia de desenvolver parcerias regionais ao longo do país sem controle adequado. não existindo grandes fornecedores que possam atender diversas regiões ao mesmo tempo. os investidores começaram a questionar as empresas sobre o retorno do capital investido e a EZTEC passou a destacar-se perante o mercado com a sua estratégia. é possível obter ganho. seja por estouro nos custos. Assim. não podendo ser adquirido por atacado.

A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas pelas companhias mencionadas acima referentes ao período de 2010 e 2º Trimestre de 2011. selecionamos a empresa EZTEC. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. CYRELA.2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS Abaixo daremos um breve histórico e os principais números das empresas que serão analisadas neste estudo. foco de nosso trabalho. Todas as informações foram obtidas na área de relação com investidores do site das próprias incorporadoras. MRV. Além destas. GAFISA.1 SELEÇÃO DA AMOSTRA Foram selecionadas as 6 empresas mais líquidas (com base no volume de negociações médio na Bovespa em 2011) do segmento de incorporação imobiliária: PDG. Todas as demonstrações financeiras foram colhidas nos próprios sites das incorporadoras. As demonstrações das empresas incorporadoras analisadas ainda estão seguindo o método P.O.C.210 15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz 15. 15. . ROSSI e BROOKFIELD.

Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo.Equity Research – 3 de Outubro.5 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico.A EZTEC Engenharia foi fundada pelos acionistas controladores Ernesto Zarzur. Mkt Cap – R$ 1. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG). 03 de Outubro. Mkt Cap – R$ 6.0 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo e a partir de 2004. passou a ser o maior acionista da Companhia. Médio Alto e Alto / Comercial Presença Regional – Estado de São Paulo PDG Histórico – Hoje é a maior empresa incorporadora do país. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7. Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país . Médio.211 EZTEC Histórico . Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur em 1979 e realizou seu IPO em 2007.8Bilhões (Economática. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 887mm Vendas 2010 – R$ 748mm Segmento Foco – Residencial: Médio.6 Bilhões (Bradesco Investment Bank .

com atuação em 101 cidades e 18 estados. Incorporou as empresas RJZ.4 Bilhões (Bradesco Investment Bank .8 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico Presença Regional – Todas as regiões do país . Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina.212 CYRELA Histórico – A Cyrela já foi líder de mercado. hoje é a segunda maior do setor em volume de lançamentos.7 Bilhões (Bradesco Investment Bank . além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. Goldsztein e Concima. Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn e foi pioneira do setor na abertura de capital na Bolsa em 2005. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4. Mkt Cap – R$ 4. Mkt Cap – R$ 4. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.Equity Research – 3 de Outubro. A MRV está entre as maiores incorporadoras e construtoras brasileira no segmento de empreendimentos residenciais econômicos.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007.2 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Living). Médio Alto e Alto / Comercial (marca Cyrela) Presença Regional – Todas as regiões do país MRV Histórico . mas com as aquisições da concorrente PDG.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 3.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 6.Equity Research – 3 de Outubro. Médio.

213

GAFISA Histórico - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.. A GP Investimentos assumiu o controle em 2004 e com a entrada do investidor Sam Zell em 2005, através da Equity International possibilitou a abertura do capital em 2006. É a companhia que possui o capital mais pulverizado do setor, com nenhum acionista detendo mais de 5% do capital social total. Incorporou a loteadora Alphaville Urbanismo em 2008 e a construtora TENDA em 2010, empresa voltada para o segmento econômico. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4,5 bilhões Vendas 2010 – R$ 4,0 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Tenda), Médio, Médio Alto e Alto / Loteamento (marca Alphaville) Presença Regional – Todas as regiões do país ROSSI Histórico - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na BOVESPA. Possui algumas parceiras com incorporadoras regionais. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,4 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,1 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país

214

BROOKFIELD Histórico - Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ), Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Mkt Cap – R$ 2,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,0 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,6 bilhões Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto. Pequena participação no econômico e comercial Presença Regional – São Paulo, Rio de Janeiro e Centro-Oeste. Total de 8 regiões metropolitanas.

15.3 FONTE DE DADOS

Nas tabelas 31 e 32 abaixo consolidamos as informações excluídas do balanço patrimonial e demonstrativo do resultado das empresas que servirão de base para nossos cálculos e análises. Todas as fontes e sites para obtenção das informações dos demonstrativos financeiros para o ano de 2010 e 2º trimestre de 2011 estão detalhados na referência bibliográfica.

215

###### Premissas

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield
Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros 3,00% 3.433 1.155 2.278 4.682 4.539 4.890 (3.353) 782 (61) 3,00% 5.666 1.721 3.945 5.888 5.191 5.262 (3.685) 949 (361) 3,00% 1.939 1.167 772 3.053 2.886 3.021 (2.044) 670 (112) 3,00% 1.997 814 1.183 2.702 2.616 3.284 (2.336) 637 (131)

Rossi 3,00% 2.111 970 1.141 2.522 2.469

Gafisa 3,00% 3.670 1.201 2.469 3.784 3.183

Eztec 3,00% 57 192 (135) 1.117 1.058 636 (339) 227 (7)

Balanço Patrimonial

2.496 3.710 (1.708) (2.635) 386 562 (158) (139)

DRE

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011
######

Cyrela
Premissas

PDG 3,0% 6.426 1.474 4.952 6.473 6.078 1.741 (1.266) 292 (132)

MRV 3,0% 2.135 985 1.150 3.425 3.144 988 (670) 220 (30)

2Q11 Brookfield 3,0% 2.957 930 2.027 2.993 2.771 881 (630) 144 (37)

Rossi 3,0% 3.033 1.358 1.675 2.692 2.572 752 (521) 87 (48)

Gafisa 3,0% 3.973 1.163 2.810 3.850 3.809 1.041 (822) 65 (58)

Eztec 3,0% 50 307 (257) 1.324 1.272 177 (92) 65 (1)

Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros

3,0% 4.186 1.568 2.618 4.845 4.728 1.383 (1.000) 134 (43)

DRE

Balanço Patrimonial

216

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

15.4.1 Resultados 2010

Utilizando os conceitos mencionados no item 2.3. (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações das tabelas acima, calculamos:

(1) (2) (3) (4) Dez/10) (5)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio

(média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 33.
Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield 843 1.310 783 768 696 1.152 692 670
6.960 6.370 9.832 7.935 3.824 3.373 3.884 3.716

####

(1) EBIT Ajustado (2) NOPAT

Rossi 544 469 3.663 3.247

Gafisa 701 589 6.253 5.026

Eztec 234 215 982 973

(3) Capital empregado (Final Período) (4) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011

Utilizando os conceitos mencionados abaixo (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações Tabela 32 acima, calculamos:

(1) (2)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

217

(3) (4) Jun/11) (5)

NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio +

Minoritários (média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 34.
Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 2Q11 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi 177 424 251 181 135 136 371 221 155 112 7.463 7.020 11.426 9.579 4.574 3.962 5.020 4.158 4.368 3.781

####

(5) EBIT Ajustado (6) NOPAT

Gafisa 123 92 6.660 6.204

Eztec 66 61 1.067 1.018

(7) Capital empregado (Final Período) (8) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.3 Análise da Margem

Após calculo do NOPAT demonstrado acima, calculamos a margem para os dois períodos analisados:

Margem = NOPAT / Receita Líquida

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 35 abaixo.
Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida

Cyrela 14,2% NOPAT / Receita Líquida Cyrela 9,8%

PDG 21,9% PDG 21,3%

FY10 MRV Brookfield 22,9% 20,4% 2Q11 MRV Brookfield 22,4% 17,6%

Rossi 18,8% Rossi 14,9%

Gafisa 15,9% Gafisa 8,8%

Eztec 33,8% Eztec 34,3%

A Eztec é a empresa que apresentou a maior margem operacional nos períodos analisados, em torno de 34% e muito acima que seus principais concorrentes.

218

A MRV e a PDG apresentaram margem operacional média de 22,7% e 21,6%, respectivamente, e são as empresas com maior margem dentre as mais líquidas (maior volume negociado na Bovespa em 2011). Já as empresas Cyrela e Gafisa foram as que apresentaram as piores margens operacionais nos dois períodos analisados.

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado

Após cálculo do Capital Empregado como demonstrado acima, calculamos o giro para os dois períodos analisados:

Giro = Receita Líquida / Capital Empregado

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 36 abaixo.
Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa 0,77x 0,66x 0,90x 0,88x 0,77x 0,74x Receita Líquida / Capital Empregado Direto Cyrela 0,20x PDG 0,18x 2Q11 MRV Brookfield 0,25x 0,21x

Eztec 0,65x

Rossi 0,20x

Gafisa 0,17x

Eztec 0,17x

A Eztec é a empresa que apresentou o menor giro sobre o capital empregado, 0,65 x no ano de 2010 e 0,17x no 2º trimestre de 2011. Este resultado já era esperado dado à concentração da empresa em empreendimentos de médio/alto-padrão cujo ciclo de obra é mais longo e pelo menor volume de projetos em andamento.

3. acima. utilizamos a fórmula: ROCE 2010 = NOPAT acumulado 2010 x Receita Líquida Acum 2010 Receita Líquida Acum. Ser a única empresa de nossa análise que atua exclusivamente no setor econômico onde o ciclo de obras pode ser metade do ciclo convencional e atuar no modelo de repasse com a CEF ao longo de obras (Crédito Associativo). Para o cálculo do ROCE.25x no 2º trimestre de 2011. ROCE período. 15. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011P = NOPAT 2T 2011 Receita Líquida 2T2011 x Receita Líquida 2T 2011 Capital empregado (média últ. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011 capitalizado (anualizado). realizamos o cálculo do ROCE dos dois períodos.5 Análise do ROCE Após cálculo da margem e giro como demonstrado nos itens 26. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011.90x no ano de 2010 e 0.4. com 0.219 A MRV á a empresa que apresentou o melhor giro sobre o capital empregado.4. são as principais razões deste melhor giro do capital. do exercício de 2010. e 26. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011 Anualizado = ((1 + ROCE 2T2011P) ^ (4)) -1 . 2010 Capital empregado (média últ.

5% EZTC. 10. alcançamos os resultados da Tabela 39 abaixo. 2010 100% 95% 90% Aumentar Margem Manter Margem e Giro MRV. 20. 14. o giro no eixo vertical (y) e o ROCE é representado pelo tamanho da “bola”.4% Gafisa 11. 22.1% Eztec 22.9% ROSSI.9% Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 1.7% Rossi 14.3% FY10 Brookfield 18.6% 24. 18. 14. ROCE Aumentar Margem e Giro 50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Aumentar Giro 35% Margem (NOPAT / Receita Líquida) Gráfico 21 .9% 8.0% PDG 14.0% 26.4% Rossi 3. 11.5% BISA.4% 14.7% 11.2% Demonstramos graficamente a composição do resultado de 2010 de todas as empresas analisada.5% 14.5% MRV 5.1% 22.7% 15.0% 18.220 Assim.4% MRV 20.0% 2Q11 Brookfield 3.7% Empresa.Margem x Giro = ROCE Tamanho das bolas = % ROCE .ROCE Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 10.9% 16.5% 6.7% Gafisa 1. onde a margem está no eixo horizontal (x).1% Giro médio CYRE.9% 10.0% Giro (Receita Líquida / Capital Empregado) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% Margem média PDG.0% 12.4% GFSA. Tabela 39 .5% 20.1% Eztec 6.5% PDG 3.

muito superior aos seus pares. pelo melhor giro sobre o capital empregado no setor.5.4. a Eztec se destaca pela maior margem e a MRV. Aprofundando nosso estudo. Saiu de um volume de 5 obras simultâneas. . de uma só vez. ü ü ü Com este baixo volume de projetos em andamento. para 10 obras em 2008 e 15 em 2009. possui uma gestão altamente eficiente e próxima ao negócio. Outras empresas.1 Eztec ü Prioriza sempre a margem líquida dos produtos em vez da quantidade de lançamentos (volume de novos produtos colocados no mercado). Eztec e MRV são as duas empresas que se destacam. no boom das aberturas de capital. apresentando um retorno sobre o capital empregado (ROCE) maior que 20% nos períodos analisados. Porém. passaram de 5 obras para 50. mais importante gerando valores aos acionistas.4. principalmente. Antecipação das demandas de mercado e identificação das tendências para lançamento do correto produto nas diversas regiões 15. em 2006. onde o ciclo de construção é mais curto e faz com que o capital investido retorne mais rápido.5.2 MRV ü Atuação exclusiva e grande experiência no segmento econômico. além de ser a região de maior poder aquisitivo do país. Desde a abertura do capital suas margens não foram impactadas e manteve um volume conservador de lançamentos. Hoje são apenas 22 empreendimentos administrados ao mesmo tempo pela companhia. com destaque para controle dos custos. buscamos identificar estratégias e algumas práticas que podem justificar este melhor retorno sobre o capital empregado: 15. A atuação regional e concentrada na Região Metropolitana de São Paulo facilita o ponto acima.221 Na tabela 39 e gráfico 21 acima. buscando lançar apenas produtos de liquidez e qualidade.

Desvio de prazo de entrega.500 corretores próprios e alto volume de vendas pela internet. ü ü Lançamentos líquidos e com alta velocidade vendas. Maiores números das unidades por empreendimentos. com impacto na receita (POC) e giro. o fluxo de caixa fica positivo durante o período de construção e aumenta capacidade de reinvestimento. destacamos: ü ü ü Desvio de custos. ü ü ü ü ü ü Estratégia operacional diferenciada e rígido orçamento de custo de obras Mecanização das obras. Inicio do modelo de construção com formas de alumínio – padronização e possível redução do ciclo. mas não podemos avaliar que estes ganhos já foram capturados. tendo pouca necessidade de uso de capital próprio. Eficiência do Canal de Vendas com 2. principalmente no ciclo de obras e repasse dos clientes. Alta concentração de obras na mesma região. . Canteiros cada vez maiores para obter otimização de processos e custos indiretos diluídos. são fatores que também corroboram para este bom resultado. Controle de custos no próprio canteiro de obras. No outro extremo. Nas regiões em que atua mantém um relacionamento de longo prazo com a cadeia de suprimentos. Dentro os principais fatores que podem justificar esta baixa performance na margem e no giro sobre o capital empregado destas empresas. Em outras palavras. utilizando o mesmo gestor para conduzirem alguns projetos e diluição dos gastos fixos. temos Gafisa e Cyrela com os menores ROCE´s do setor nos períodos analisados e destruindo valor dos acionistas.222 ü A grande velocidade no repasse dos clientes à CEF e utilização do Crédito Associativo (transferência do cliente no início das obras ao banco) na grande maioria de seus projetos. Possui e mantém parcerias com subempreiteiros evitando rompimento de contratos e/ou sobre preço. Aprendizado e difícil execução no segmento econômico.

.223 ü Pioneiras na abertura de capital com rápida expansão geográfica e presença nacional. encontrando grandes dificuldades com a cadeia de suprimentos em diversas regiões do país por falta de parcerias ou planejamento.

p.1. pois todo projeto de pesquisa deve partir de uma real necessidade de informação. (SAMARA.12) Segundo Koche (2006. com o objetivo de estruturar as peças soltas do quebra cabeças. O objetivo geral desta pesquisa é avaliar a importância da Sustentabilidade para a continuidade nos negócios para as próximas gerações. através de uma pesquisa exploratória aplicada em um estudo de caso. A definição da problemática indica o propósito da pesquisa”. p. procurando entender a malha de relações de interdependência que há entre os fatos”. “a delimitação do problema é resultado de um trabalho mental.107). Definir o problema de pesquisa significa entender e explicitar quais os problemas ou oportunidades [. BARROS.. . de construção teórica.13).] que geram a necessidade de informação para tomada de decisão. Sendo assim. É um problema interdependente e que exige total coerência entre o problema definido e os objetivos do projeto de pesquisa.1 Problemas de Pesquisa “A definição do problema de pesquisa e o primeiro e mais importante passo do projeto de pesquisa. A indagação básica que o pesquisador deve fazer para a elaboração correta do objetivo de pesquisa é: que informações são necessárias para resolver o problema de pesquisa” (SAMARA. de uma situação em que haja indagações e de dúvidas a serem respondidas.2 Objetivos da Pesquisa “Os objetivos de pesquisa são determinados de maneira a trazer as informações que solucionam o problema de pesquisa. 2002..224 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 16.1 METODOLOGIA 16. 2002 p. o problema de pesquisa analisado foi: ü Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC? 16. BARROS.1.

além de possibilitar a ampliação dos conhecimentos sobre o problema em estudo”. A pesquisa é qualitativa. BARROS.] permite identificar pontos comuns e distintivos presentes na amostra escolhida” (SAMARA. “como o estudo de caso é um método de pesquisa exploratória.22). BARROS. onde tem por objetivo formular o problema de pesquisa. Segundo Mattar (1996. Conhecer como é vista a questão dos empreendimentos verdes para os negócios da empresa. portanto são todas as informações que levarão a cumprir o objetivo primário” (SAMARA. feita a partir da entrevista com o Sr. diretor financeiro e de relações com investidores.. “As pesquisas qualitativas são realizadas a partir de entrevistas individuais ou discussões em grupo. . p. ü ü ü ü Conhecer como a sustentabilidade corporativa é aplicada na empresa participante do estudo de caso.3 Método de Pesquisa O método de pesquisa a ser utilizado neste trabalho é a pesquisa exploratória.. convém novamente lembrar que seu objetivo é o de gerar hipóteses e não verificá-las. 2002 p.13).225 “Os objetivos específicos são decorrentes das hipóteses.A. 2002 p.1.13). e sua análise [. Conhecer como é a Governança Corporativa na empresa participante do estudo de caso. 16. Antonio Emilio Clemente Fugazza. Conhecer como as dimensões sustentáveis são vistas pela empresa. na sede da empresa EZ TEC Empreendimentos e Participações S.

o Sr. contemplou a entrevista com o Diretor Financeiro e de relações com investidores. 16.2.226 16.A 16. Antonio Emilio Clemente Fugazza. por sua vez. A condução deste estudo de caso foi realizada em duas etapas. A segunda. definido no Apêndice A. Foi aplicado diretamente ao Diretor Financeiro e de relações com investidores.1 Análise dos Dados Os dados desse estudo de caso foram obtidos através de um roteiro de entrevistas. A primeira contemplou o levantamento de informações relevantes ao tema proposto por meio de pesquisa bibliográfica e acessos ao site da EZTEC.4 Instrumento de coleta de dados Os dados para este Estudo de Caso foram coletados através de questionário não estruturado.2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S. diretor financeiro e de relações com investidores. com a finalidade de obtenção de respostas amplas para o problema estudado.1. Entrevistou-se. onde o entrevistado cria alternativas de respostas com suas próprias palavras. .

ou seja. com a qualidade esperada e cobrando o valor adequado. a empresa. seja na integração com o cliente a gente vai procurar respeitar todas as normas e toda a legislação vigente. A.2 Sustentabilidade Corporativa Identificou-se que a EZTEC possui gestão sustentável e se preocupa em manter seus negócios para os próximos anos e futuras gerações. lançando e vendendo atuando de uma forma ética e objetiva com os clientes. EZTEC) Segundo Fugazza. Ainda para Fugazza. EZTEC. num ambiente econômico naquela sociedade para os próximos anos. A. que todos recebam treinamento e proteção individual adequados e que eles entendam que a companhia é parte do processo de crescimento pessoal deles”. ou com os trabalhadores que estão envolvidos na obra.227 16. A entrega do empreendimento ao cliente sempre no prazo estipulado. que é conseguir gerar recursos para se manter ativa no cenário econômico para os próximos anos” (FUGAZZA. a gente procura tratar com o máximo de respeito possível”.2. A. a EZTEC possui um fundamento de não arriscar suas operações numa aventura coorporativa. ou seja. A sustentabilidade para a EZTEC está incorporada em suas atitudes e nos seus objetivos. . a gente procura agir de forma que todos os trabalhadores sejam registrados. ou seja. EZTEC: “Ao vender e entregar apartamentos a gente procura respeitar ao máximo todas essas relações em sociedade. como presente. para Fugazza. construir apartamentos. como o respeito: ao meio ambiente. a sociedade com remuneração adequada e práticas honestas de relações de trabalho e talvez o principal fator. então sendo a nossa missão trabalhar dentro desta sociedade. porque esta compartilhando seu crescimento junto com a sociedade através de vários atributos. “quando a gente fala em sustentabilidade é entender que a empresa está presente hoje e daqui a trinta anos nessa sociedade. para EZTEC a gestão sustentável é: “é aquilo que consigo enxergar.

A. . De acordo com Fugazza.EZTEC). EZTEC). A. quando abrimos o capital em 2007 e muitas empresas também abriram capital. é tudo que gera valor”. é enorme. hoje passado 4 ou 5 anos de todo esse volume que veio ao mercado. A. com qualidade etc.228 A Sustentabilidade “é o que gera valor. onde o “ponto é trabalhar em uma companhia que tenho respeito” e orgulho em dizer que trabalho nela. quanto pelo lado do cliente que paga bem por aquilo que vai comprar e isso também nos melhora em termos de perfomance” (FUGAZZA. isto traz em primeiro lugar mais vendas. “Isso reflete até no site Reclame Aqui que nós temos as melhores notas do setor se comparado com as outras empresas e fazemos sempre um estudo mensal” (FUGAZZA. O fato é que procurando trabalhar entregando as obras no prazo. nós criamos uma imagem que se eu te disser comparado a 2007 a marca EZTEC talvez representasse zero. hoje em 2011 a marca vale muito. EZTEC. “Então isso gera valor tanto pelo lado das pessoas que trabalham que acabam curtindo trabalhar em uma companhia em que se acredita no que faz. EZTEC. porque é um desejo do comprador. EZTEC). A. então a nossa preocupação com o cliente. “Nós percebemos isso hoje claramente. traz uma imagem de uma companhia em que as pessoas querem estar presentes. A. percebemos quantas empresas conseguiram entregar de fato tudo que prometeram. diz Fugazza. A EZTEC claramente é uma empresa que acabou se destacando por causa do nosso foco regional nós nos impusemos uma tarefa mais simples do que as outras empresas que buscaram o foco nacional. comprar um apartamento da EZTEC fundamentado no fato que ele vê de quem comprou recebendo alguma coisa e ficando até surpreso positivamente com aquilo que esta recebendo e com a maneira que a gente age”(FUGAZZA. e estavam crescendo e a maior parte delas prometia uma serie de crescimento com um determinado padrão de qualidade. ou seja. “a preços bons porque não adianta ter mais vendas com margens ruins”.

que estão em conformidade com a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) 307. a EZTEC conta com as seguintes ações ambientais: ü Programa de Gestão de Resíduos: “O programa visa minimizar o impacto dos resíduos gerados pelas atividades da EZTEC no meio-ambiente. mas também de seus programas internos. revitaliza-se praças próximas ao imóvel. na concepção e desenvolvimento dos projetos. preserva-se árvores do terreno que estão registradas em cartório. um engenheiro verifica o terreno com relação às áreas de preservação ambiental e possíveis danos. além de favorecer a organização e a limpeza da obra e controlar o desperdício”. a sustentabilidade faz parte de sua estratégia não só para gerir os negócios ao longo dos anos. faz-se a manutenção/ criação de bosques nas áreas disponíveis. ü Dessa forma. planta-se mudas nas calçadas em torno do empreendimento. ü Projeto Morar Bem: “a manutenção das áreas verdes está diretamente relacionada com o bem-estar dos trabalhadores. replanta-se duas árvores para cada uma que fora derrubada. . onde o descarte dos resíduos é feito através de uma análise critica de acordo com uma série de atividades.229 16.2. Ainda segundo o site.3 Triple Bottom Line Percebe-se que o processo de produção a EZTEC está completamente interligado com o tripé da sustentabilidade. que tem por objetivo “diminuir o impacto de suas atividades no meio ambiente e promover a preservação das áreas verdes”. a Companhia toma cuidados como: anteriormente ao inicio das obras. dos futuros moradores e de toda a comunidade onde o empreendimento está inserido”. ü A gestão de resíduos é introduzida desde o planejamento até a conclusão da obra. De acordo com seu site.

EZTEC afirma que: “tudo que da para fazer. A. temos que fazer reservatórios para água de chuva. procuramos minimizar esse impacto urbano. fazendo isso acontecer nas obras” (FUGAZZA. A. seja do lado do projeto. mesmo sendo básico de legislação. A. “Sua atuação engloba três frentes distintas. é uma necessidade hoje nos projetos novos que a gente faça coisas como: parte dos empreendimentos verticais tem que ser alimentado por água quente de energia solar. para aquele local que estamos inserindo. todas de vital importância para a preservação e recuperação do meio ambiente: o sequestro de carbono (CO2). por exemplo. limpando as ruas. EZTEC). Com relação aos empreendimentos verdes. Esse programa reúne a sociedade como um todo em torno do reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira. a manutenção da biodiversidade e a preservação dos recursos hídricos da Companhia. que consiga com praticas de mercado ir atrás e incluir no projeto e fazer com que isso aconteça. Fugazza. seja se precisamos fazer adequações viárias. EZTEC afirma que: “quando olhamos para o meio. então vamos nos colocar a disposição do poder público para fazê-las. lama. Este assunto é um pouco jovem para ela.230 ü Programa Florestas do Futuro: “A EZTEC é a primeira empresa do setor de incorporação e construção a tornar-se parceira do Programa Florestas do Futuro da Fundação SOS Mata Atlântica”. . é intenção clara da EZTEC em fazer. confusão. mas podemos melhorar um pouquinho. porque geraremos lixo. a EZTEC está dando passos e “cada vez mais que estas tecnologias se tornarem mais acessíveis em termos de custo de implantação e manutenção estaremos lá tirando proveito disso. procuramos ter um respeito social por aquele ambiente de tal forma a minimizar o impacto que iremos causar. canalizando os problemas que temos ali e vamos retirar a água. etc. visa apoiar ações sócio ambientais e a capacitação técnica por meio de atividades sustentáveis que auxiliem na conservação da Mata Atlântica”. Além disso. Procuramos passar a informação para aqueles vizinhos da construção do que efetivamente vai acontecer lá e nos colocarmos a disposição deles para resolver qualquer problema que exista”. Fugazza. se vamos causar tumulto na rua. reaproveitar água para irrigar jardins”. então a EZTEC optou por fazer cem por cento ao em vez de parte dele.

a empresa conta atualmente com as seguintes ações sociais: ü Projeto Leitura na Obra: “O projeto oferece a todos os seus colaboradores uma biblioteca no canteiro de obras. A.231 “Hoje estamos fazendo o prédio corporativo de primeira linha que a nossa intenção é de chegar mais perto da perfeição daquilo que existe disponível no Brasil em tecnologia” (FUGAZZA. As obras seguem as mais rigorosas normas de segurança e higiene para garantir um bom ambiente de trabalho e os operários são filiados ao SINTRACON (Sindicato dos Trabalhadores das Indústrias da Construção Civil de São Paulo)”. . segundo o site: “a EZTEC privilegia a qualidade de vida dos seus colaboradores por meio da implantação de diversos projetos e programas sociais em diferentes áreas. graduação e pós-graduação.se que com relação à Sustentabilidade social. EZTEC). ü Programa de Bolsas de Estudo: a EZTEC com o objetivo de ajudar na educação de seus colaboradores fornece uma bolsa-auxílio equivalente a 50% do valor dos cursos de ensino médio. jornais e revistas. incentivando a leitura e a atualização diária”. A EZTEC também se preocupa com o desenvolvimento social das comunidades onde atua e com isso. Nas bibliotecas estão disponíveis livros. Verificou.

Seu objetivo foi de “criar um mercado secundário para valores mobiliários emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores práticas de governança corporativa”. . Notou-se que de acordo com o site da EZTEC. “em 2000.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa Para Fugazza. sob pena de multa. 16. Todas as dúvidas.br. Antes de qualquer atividade no terreno. conhecidos como Níveis 1 e 2 de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa e Novo Mercado”. O código da EZTEC no Novo Mercado da BM&FBovespa é EZTC3. Uma carta é enviada aos moradores mais próximos. a Bovespa introduziu três segmentos especiais para listagem. sugestões e reclamações são respondidas em um período de até 48 horas por profissionais das áreas de marketing.232 Projeto Convivência Amiga: “O projeto tem o objetivo de estabelecer uma boa convivência com todos os vizinhos de seus empreendimentos. é feita uma prospecção nas casas e prédios vizinhos para a prevenção de possíveis transtornos. relacionamento e engenharia”.com. a Companhia preza pela limpeza das calçadas que circundam as obras e pela rigorosa fiscalização dos fornecedores e prestadores de serviços que se comprometem a respeitar as mesmas leis. Em geral. A.2. desde a construção do empreendimento até as vendas das unidades. EZTEC “a Governança Corporativa trata-se de pessoas. tais regras ampliam os direitos dos acionistas e melhoram a qualidade da informação fornecida aos acionistas”. Além de cumprir todas as leis municipais. de implantar cultura que você adquire ao longo dos anos e a partir de um momento que se passa pelo problema. Ainda segundo o site: “Os segmentos de listagem são destinados à negociação de ações emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a cumprir práticas de boa governança corporativa e maiores exigências de divulgação de informações em relação àquelas já impostas pela legislação brasileira. que você vê quão madura a empresa está em itens de Governança Corporativa”. informando o cronograma e os horários das obras e um canal de comunicação é aberto por meio do email engenheiro@EZTEC.

reunião pública com analistas e quaisquer outros interessados. sendo que. no mínimo. o acionista controlador. Cumprir divulgação trimestral de informações com padrões mínimos. ü ü ü ü “Submeter quaisquer acordos de acionistas e programas de opções de compra de ações existentes à Bovespa. projetos e perspectivas”. 20% deles deverão ser independentes”. 5 membros. se instalado. Concessão a todos os acionistas do direito de venda conjunta (“tag along”) Assegurar que 25% do capital total das ações da EZTEC. para divulgar informações quanto à sua respectiva situação econômico-financeira. “Seguir políticas mais rígidas de divulgação com relação às negociações Emissão somente de ações ordinárias. as quais a EZTEC se enquadra. estejam em realizadas pelos acionistas controladores da Companhia. os administradores. “Limitar a composição do Conselho de Administração a. “Adotar exclusivamente as normas do regulamento de arbitragem da Bovespa. . pelas quais a Bovespa. 2 anos. “Limitar o mandato de todos os membros do conselho de administração da Companhia a. no mínimo. comprometem-se a resolver toda e qualquer disputa ou controvérsia relacionada ao regulamento de listagem por meio de arbitragem”. a companhia. podendo ser reeleitos”. entre outros: ü ü ü circulação.233 As regras do Novo Mercado. conselheiros e diretores envolvendo valores mobiliários de sua emissão”. pelo menos uma vez ao ano. e os membros do Conselho Fiscal da Companhia. no máximo. exigem o atendimento dos seguintes requisitos. nos procedimentos de oferta. “Realizar. ü ü ü Favorecer a dispersão acionária.

A. ou seja. Diria que tem muito a implementar. EZTEC. Com orgulho te digo que estamos melhor do que muita companhia aberta de controle pulverizado. foi constante. A. é uma evolução. Verificou-se que a Responsabilidade Social da EZTEC criou cada vez mais valor a marca. Verificou-se que a evolução. que em tese deveria estar muito melhor do que a gente. desde quando abriram o capital em 2007. “Tudo aquilo que nós consideramos justo a gente esta conseguindo praticar dentro das regras que estão estabelecidas. A. afirma Fugazza. Identificou-se que a EZTEC avançou muito com relação à Governança desde o aspecto da comunicação ao mercado até o aspecto de relações de controladores e administradores para com a própria empresa. todos que estão envolvidos tem que sentir que estão participando de um jogo justo” (FUGAZZA.234 Verificou-se que para a EZTEC: “Governança corporativa significa que no meu dia a dia de negocio eu tenho que ser o mais justo possível nas relações de trabalho de tal forma a manter uma imagem de alto nível para todos os stakeholders. EZTEC). se destacando como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. que se eu comparar com empresas que tem controle pulverizado eu acho que estamos tranquilamente melhor” (FUGAZZA. EZTEC). .

Esses fatores que hoje convivemos traz um reflexo do que é visto em outros países em que a economia já estava estabilizada há muitos anos. Veremos algumas possibilidades de investimento direto no setor conforme descrito abaixo: a) ü Aquisição de Ativos (para renda e/ou especulação) Apartamentos. . Residenciais. enquanto que outros viram uma grande oportunidade a ser mais bem explorada.1 METODOLOGIA 17. galpões industriais. lojas em shopping.1.235 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 17. As pessoas que possuem o desejo de investir neste setor tão promissor hoje possuem mais opções que no passado que vai do pequeno ao grande investidor. Comercial (salas ou lajes corporativas). b) ü ü c) ü ü Incorporação Imobiliária Residencial. pode-se ver um crescimento muito significativo no mercado imobiliário. salas. Buit-to-Suit . Muitas pessoas viram que o tão esperado sonho da casa própria se realizaria em suas vidas. lajes corporativas. Fundos Imobiliários Comerciais.1 Seleção de Amostras Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos.

1. para posterior revenda. pois conta com a valorização do imóvel e sua revenda para obter lucro. e hoje as construtoras estão lançando novos empreendimentos com o valor do m2 com preços direcionados diretamente para o consumidor final dificultando assim a revenda antes do final da construção.2 Aquisição de Ativos O que a maioria dos investidores conhece é o investimento em imóveis com aquisição na planta. . Fundos de Investimentos LCI. porém não são os únicos e com certeza poderemos ver outros meios em nosso país no futuro. CRI. urbanismo entre outras.236 ü ü d) ü ü Shoppings. em pré-lançamento. porém que não iremos tratar. 17. Esta modalidade possui um risco mais elevado para uma entrada de investidor. e) Ações de Empresas do Setor Esses podem ser alguns dos principais meios de se investir diretamente no setor. decoração. Outros meios de se investir indiretamente no setor também incluem o empreendedorismo que neste caso incluem as empresas prestadoras de serviço no ramo de manutenção e reformas de imóveis. Hoteis.

o investidor desta modalidade corre o risco de concorrer com a própria construtora caso ela não venda todas suas unidades. pois ela sempre terá melhores condições de negociação com o comprador final que o investidor. melhor será sua rentabilidade. ou seja. Isso ocorre. o que poderá mudar ao redor durante sua obra qual o potencial de crescimento. existem outros possíveis terrenos ou imóveis que poderão dar espaço para um novo empreendimento. Outro fator a ser relevante é o que está ao redor do empreendimento. a ideia é a de buscar empreendimentos com menos unidades sendo comercializadas. Nestes casos fica mais fácil para o investidor verificar a viabilidade do investimento ao fazer um estudo das ofertas na região em que o empreendimento será lançado. e sim na sua entrada no momento certo da cadeia de valor. Todas estas variáveis podem ser observadas. Para essa modalidade de investimento vale algumas dicas que podem ajudar ao escolher o empreendimento com mais chances de valorização. ele deverá ter ciência e estar preparado para um possível financiamento e que provavelmente irá diminuir a sua margem devido aos custos de aquisição do mesmo. O que se deve ter em mente é que um investimento para dar certo não deve ser baseado em expectativas de variações de preço. . por em exemplo um empreendimento em que haverá a oferta de varias unidades provavelmente ao final da obra a construtora ainda terá unidades a serem comercializadas.237 Com a acomodação dos preços. Verificar o cenário em que o mesmo encontra-se lançado. qual é a procura de imóveis nesta região. Um tipo de imóvel que é muito valorizado devido a sua escassez nas grandes capitais e que devido a expansão econômica até mesmo algumas regiões que no passado eram economicamente fracas hoje se veem na mesma situação são os imóveis comerciais. Quanto antes. caso o investidor não consiga vender antes da entrega das chaves. por exemplo. Essas formas de investimento onde o ativo será negociado próximo da entrega deve-se considerar todas as variáveis.

onde o aluguel irá pagar parte ou a totalidade do financiamento restante e que após a quitação do mesmo o investidor passa a possuir mais um ativo que pode então utilizar para manter a receita no aluguel ou utiliza-lo para a aquisição de outros imóveis.3 Incorporação Imobiliária Para aqueles que gostariam de investir neste mercado tão promissor.1. seja ele em fundos de renda fixa ou fundos variáveis.238 Outra forma de investimento nesta modalidade é a do aluguel do imóvel durante o financiamento do mesmo. Neste contrato será estipulado um período que poderá calcular a taxa de retorno do mesmo e a viabilidade trazendo segurança para o investidor. mas não possui um capital que o permitiria fazer sozinho ou naqueles casos em que gostaria de dividir os riscos potenciais uma boa opção é utilizar o método de Incorporação Imobiliária. Nesta modalidade os investidores fazem seus investimentos através de cotas do patrimônio a ser adquirido. 17. tais garantias são muito importantes nesta modalidade devido ao fato de que o imóvel ser preparado especificamente para esse locatário e que poderá não atender outro sem uma reestruturação.6% do valor do imóvel. Os imóveis tiveram uma valorização bem acima do que qualquer aplicação. e estes fatores ainda mantém esse tipo de investimento muito atrativo. quanto mais caro for o imóvel essa taxa vai se reduzindo. Outra modalidade deste ramo é a conhecida como Buit-to-Suit. Para ter uma visão se este tipo de investimento é viável deve-se fazer também uma pesquisa de como é a taxa de vacância e qual o potencial de busca de imóveis na região. onde o aluguel fica em torno de 0. Embora tenha um risco considerável essas modalidades de investimento ainda são as mais conhecidas no setor e muitas pessoas tiveram excelentes ganhos nestes últimos anos. onde o empreendimento é feito sob medida para o cliente que ira alugar o imóvel e que neste caso devido as especificações necessárias para o projeto faz-se um contrato com maiores garantias para o investidor. . nesta modalidade o melhor investimento são em imóveis mais baratos direcionados a classe C.

000. O exemplo apresentado trata-se de imóveis residenciais. Outra vantagem desse tipo de investimento é o fato de que o valor colocado no investimento não será utilizado todo de uma única vez e que o mesmo pode ficar aplicado trazendo uma receita financeira para o grupo durante a construção. Após a conclusão do empreendimento o grupo pode partir para um próximo empreendimento mantendo os mesmos patamares ou partir para um de maior porte dependendo de quanto queira investir.000. por exemplo. . dando um lucro do capital investido de 50% no ato da venda. porém o mesmo pode ser aplicado em imóveis comerciais. porém de grande porte para uma única pessoa que em muitos casos possui um capital relativamente pequeno. A primeira delas é o quanto que o investidor arrisca de seu capital podendo começar com um empreendimento relativamente pequeno para um grupo formado.239 Por exemplo. em cotas de R$ 30.00 para a construção de 2 casas onde as mesmas serão comercializadas ao valor de 450.000. Esse tipo de investimento possui varias vantagens. em um empreendimento em que o valor a ser investido é de R$ 600. A forma de administrar esse investimento seria dividir o capital necessário em cotas.00 cada unidade.00 dando um total de 20 cotas e estipulando que quem quiser entrar no grupo deverá comprar um numero mínimo de cotas.

além de proteger o investidor de uma eventual correção ou estagnação do valor dos imóveis. 17. etc. nestas modalidades. conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8. fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários.4 Fundos de Investimento Imobiliário Outra forma de investimento do setor imobiliário que tem começado a aparecer nas mídias e serem oferecidas pelos bancos são os Fundos Investimentos Imobiliários também conhecidos como Fundos Imobiliários. aumentos de capital. desta maneira o investidor não precisa ser um engenheiro ou um especialista do setor para começar esse tipo de investimento.1. à semelhança dos fundos de ações. . por se tratar de captação de recursos do público para investimento.. são regulados. um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto. Aliás. A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário. Esses fundos. Embora o investimento em imóvel passe mais segurança do que investimentos em papeis para novatos. Segundo Rafael e Tales (*03) em uma publicação da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011. entendemos que é importante estudar e se qualificar antes de se aventurar no mundo dos investimentos.668/93. com seus acionistas. No entanto. distribuições de resultado. assembleias. etc. a rentabilidade tem se mostrado bastante atrativa. uma vez que ele entrou em um momento inicial da cadeia de valor do negócio. estas modalidades ainda são pouco difundidas no mercado imobiliário e até então mais restritas a grandes investidores. derivativos. mas atualmente vem surgindo empresas que viabilizam a entrada de investidores iniciantes como uma ótima opção para quem quer investir de verdade.240 Existem muitas construtoras que fazem parcerias com incorporações. renda fixa.

etc. indicados para compor sua carteira de ativos. parte de imóveis. então. que vigora desde 03/12/2008. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis. desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. conforme o número de quotas que detiver. . estes fundos podem investir. em todo o tipo de negócios de base imobiliária. podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. São comuns as locações de escritórios. a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter. O quotista passa. em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que.241 Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos. Segundo a CVM (*04) objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação. ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado. seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. direitos a eles relativos. por sua vez. Shopping Centers e pontos comerciais em geral. O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária. o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição. arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. solidariamente. Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário? Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472. Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos. adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente.

. assim. ü ü Ganhos de Escala. Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário. a quantidade de alternativas de investimento disponíveis. escrituras. investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões. pelo volume de recursos envolvidos. Diversificação. aumentando. não estariam ao alcance de investidores individuais. especialmente os de menor capacidade financeira. os custos da administração dos investimentos do Fundo são diluídos entre todos os quotistas. uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação. os quais. Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários. é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores. na proporção de suas participações. recolhimento do ITBI. ü ü ü Ademais. ü É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações. pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário. ü ü ü Em suma. entre outras. pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador. o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis. Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor.242 Esse tipo de fundo possui algumas vantagens: ü ü Acesso ao Mercado imobiliário. ü Possibilidade de fracionar o investimento. Simplificação.

. os titulares poder ter desafios quando forem realizar a vende de suas cotas no mercado secundário.243 ü Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados. na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas. os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição.Não tem personalidade jurídica própria. da venda das quotas ou. tendo em vista sua necessidade de liquidez. Pelo fato de ser uma modalidade de investimento recente em nosso país esse tipo de fundo possui baixa liquidez em comparação com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro. ou seja. administrado por instituição financeira. . obrigatoriamente. efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas.Para os casos de fundos destinados a construir imóveis. as integralizações podem ser parceladas em séries. não permite resgate das quotas. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo. . além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472. não precisará. como no investimento direto em imóveis. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados. quando for o caso. tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa. O modelo de FII adotado no Brasil possui além das características mencionadas acima outros pontos de relevância: .O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa. Os fundos podem. que podem ser utilizados para integralização. também. É um fundo fechado.Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários. podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade. . liquidar todo o seu investimento. Devido ao fato de que o fundo não admite resgate de suas quotas. É.

apurados segundo o regime de caixa. mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. construtor ou sócio. à alíquota de 20%. não contará com o regime diferenciado. quotista que possua.Consultoria de Investimentos Ltda. De acordo com Fundo Imobiliário . com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. ü Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador. ü Os rendimentos e ganhos do capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário. noventa e cinco por cento dos lucros auferidos. podemos ver a rentabilidade dessa modalidade em comparação com o IBOVESPA E IMOB. quando distribuídos a qualquer beneficiário. (*05). isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada. estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas. no mínimo. (vinte por cento) ü Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também se sujeitam à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento). . alterada pela lei 9779/99 as regras para tributação e distribuição de ganhos são: ü Fundo deverá distribuir a seus quotistas.244 De acordo com a Lei 8668/93. sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte.

FII x Ibovespa x IMOB Os Fundos de Investimento Imobiliário possuem um histórico positivo. ambos são fundos de renda fixa lastreado em credito imobiliário. Este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário. simultaneamente. já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo. ampliando o leque de alternativas para o investidor e.1. novos produtos financeiros têm sido oferecidos. contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário.245 Gráfico 22 .5 Fundos de Investimentos Dentro dessa modalidade podemos encontrar dois tipos principais o LCI e o CRI.6 LCI – Letras de Credito Imobiliário Devido ao atual cenário da economia brasileira muitos investidores buscam alternativas mais atrativas de renda fixa. . 17. Neste contexto.1. o segundo tem começado a ser trabalhado pelos principais bancos recentemente. porém vale lembrar que o risco esta presente. 17. a cautela deve estar presente ao se fazer esse tipo de investimento devido a sua baixa liquidez em uma possível queda das respectivas cotas adquiridas.

estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. São títulos de crédito lastreados por crédito imobiliário garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia. No caso da Caixa Econômica Federal. . São títulos semelhantes às Letras Hipotecárias. por exemplo. múltiplos. atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil. o que poderia acontecer. nela encontramos as seguintes características: Prazo mínimo – 60 dias . mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu. com a vantagem de poderem ser lastreados por créditos imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um imóvel. cuja contratação deve ser.Prazo máximo* – 564 dias * O prazo máximo varia conforme a disponibilidade da margem para captação em LCI. registrada na Cetip. Usando a Caixa Econômica Federal (*07) como referencia. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza. Os recursos aplicados desta forma. Ou seja. são direcionados para financiamentos habitacionais. Segundo o Infomoney (*06) Os bancos comerciais. obrigatoriamente.246 Um desses produtos oferecidos atualmente é o LCI – Letras de Credito Imobiliários. a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs. O prazo de vencimento destes papeis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários. o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses.

00 . portanto todas as aplicações em LCI CAIXA são feitas em múltiplos deste valor.5 TRIBUTAÇÃO Isenta de IRRF.Aplicação Complementar Mínima – R$ 50.000.000. com débito na Conta Corrente. para clientes Pessoa Física. 17. é permitido resgate antecipado da LCI CAIXA.00.000.2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO O valor aplicado deve obrigatoriamente corresponder a múltiplos do preço unitário de emissão. .Aplicação Mínima – R$ 50. divulgada no início de cada mês.Saldo Mínimo .Resgate Mínimo – R$ 5. a qualquer tempo e a critério do cliente. .000. 17.4 RESGATE ANTECIPADO Desde que contratada com esta característica. 17.247 17.000. desde que decorrido o prazo mínimo definido pelo BACEN – no caso da remuneração pelo CDI é de 60 dias. que é de R$ 1.00 Os valores Máximos são definidos de acordo com a margem de captação disponível.R$ 5.00 .3 FORMA DE APLICAÇÃO Aplicação em dinheiro.00 .

é aplicada a curva de alíquotas conforme tabela abaixo: Curva de Alíquotas de IRRF. na Agência onde possui conta corrente. onde está vinculada a aplicação.50% De 181 dias a 360 dias 20.248 Para Pessoa Jurídica. 17. É permitida a alteração da agência e/ou conta corrente de vinculação. 17.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE É permitida a transferência de titularidade da LCI CAIXA.7 LIQUIDEZ É permitida a transferência de titularidade/cessão de direitos. juntamente com os documentos que comprovem as representações.00% IOF: Incide sobre o rendimento da aplicação. desde que apresentado o Termo de Cessão de Direitos com o devido registro em cartório de títulos e documentos. Até 180 dias 22.00% De 361 dias a 720 dias 17.tabela regressiva de 1 a 30 dias. o cessionário pode ter conta corrente em outra agência que não a do cedente. Na transferência de titularidade. O resgate antecipado caracteriza-se pela possibilidade de resgate através da solicitação do cliente.50% Acima de 720 dias 15. após ter completado o prazo mínimo deste tipo de papel (60 dias) observado o princípio de data a data. o Termo de Cessão de Direitos com as firmas do cedente e do cessionário reconhecidas e com o devido registro no Cartório de Títulos e Documentos. de valor total ou parcial de sua aplicação. O titular da LCI deverá apresentar. pelo valor total. quando o resgate/vencimento ocorrer em prazo inferior a 30 dias . O vencimento dá-se ao término do prazo contratado (quando não for dia útil o crédito é no 1º dia útil subsequente). . até o dia útil imediatamente anterior à data de vencimento.

249

Essa aplicação é destinada para investidores que tenham no mínimo R$ 50.000,00 disponíveis, lembrando que esse é o valor mínimo da Caixa, em outras instituições bancarias esse valor pode variar. Ou seja, um investidor cujas reservas sejam, inferiores a esse montante não poderá dispor dessa modalidade em seu portfólio de investimentos. Um grande diferencial das LCIs segundo Valores Reias (*08) é que o

rendimento é isento do imposto de renda, e elas acabam ganhando um CDI líquido, diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI, ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil) corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6 meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra esses números com mais precisão:
Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa

Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens, destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim, devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que consiga uma taxa acima de 100% do CDI).

250

É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e o valor do investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar, dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos.

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito de renda fixa privada, com pagamento mensal de remuneração ao investidor, de emissão exclusiva de Companhia Securitizadora e lastreado em contratos de financiamento habitacional concedidos pela CAIXA e cedidos à Brazilian Securities Companhia de Securitização. A emissão ao investidor foi de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1 mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da distribuição, é de R$ 10 mil. A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018. Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1 milhão. Segundo a Caixa Econômica Federal (*07) segue as principais características deste produto: O vencimento previsto para o CRI é 10/11/2018. No entanto, este

vencimento poderá ser antecipado em decorrência de quitações e amortizações extraordinárias realizadas pelos mutuários dos contratos de financiamentos

habitacionais que servem de lastro para o CRI.

251

-

O CRI oferece pagamento mensal de juros e amortização do principal ao

investidor, ambos creditados em contas correntes todo dia 10 ou dia útil imediatamente posterior, caso dia 10 seja dia não útil. Os juros e a amortização creditados ao investidor correspondem à posição

de CRI mantida em sua conta de custódia CBLC no fechamento do dia 10 do mês anterior.

-

Imediatamente após o crédito de juros e amortização referentes ao mês

anterior, constitui-se novo saldo em CRI para o investidor, o qual servirá de base de cálculo para o próximo crédito de juros e amortização a ocorrer no dia 10 do mês seguinte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas físicas são isentos de

imposto de renda retido na fonte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas jurídicas estão sujeitos à

incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa. No caso de ganho de capital na venda de CRI no mercado secundário,

qualquer investidor (pessoa física e jurídica) estará sujeito à incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa.

Não há incidência de IOF nas transações com CRI no mercado secundário.

17.7.2 Como funciona

-

Aquisição do Produto no Mercado Primário: exclusivamente na CAIXA, no

período de 09/03/2011 a 29/04/2011 (Investidores de Varejo) e no dia 03/05/2011 (Investidores Institucionais). Aquisição do Produto no Mercado Secundário: através de instituições

distribuidoras de títulos e valores mobiliários, a qualquer tempo durante a vida do CRI. Por meio da CAIXA não é possível adquirir CRI no mercado secundário. investidor. Remuneração: crédito mensal de juros e amortização do principal ao

252

Assim como as LCI, o CRI é lastreado em contratos de financiamentos imobiliários, aparentemente a sua rentabilidade é bem atrativa, porém vale lembrar assim como os LCIs que a qualidade do lastro é extremamente importante.

17.7.3 Ações de empresas do setor

Para o investidor que não possui o capital para a aquisição de um imóvel ou não tenha o conhecimento ou habilidade de acompanhar uma construção e também não esteja interessado em investir em fundos que financiam o setor, existe a opção de investir em ações de empresas de construção civil. Uma opção extremamente rentável desde 2009 e com grandes expectativas para o futuro devido ao cenário atual do Brasil. Nesta modalidade o investidor não terá de se preocupar se o inquilino esta pagando ou não o aluguel se o mesmo não está depredando o seu patrimônio, também não precisará dispor um valor tão elevado quanto o do imóvel mesmo que popular que não custaria menos que algumas dezenas de milhares de reais o investimento inicial para quem quer investir em papeis é muito mais acessível dependendo da empresa pode ser menos de que 5.000,00. Outra vantagem é a do Leão, que no caso do aluguel recebido é tributado como um salário que pode chegar a 27,5% da receita e que no papel é menor. Um ponto muito importante do mercado de ações é a alta liquidez, onde o dono do papel pode desfazer-se dele no mercado a preço do dia diferente de um imóvel que esta lhe dando receita através de aluguel e que caso precise do valor precisará esperar dependo da situação alguns meses ou até mesmo ser obrigado a baixar o valor do imóvel para acelerar o processo. No caso da compra na planta a situação é parecida a liquidez se dá geralmente pouco antes da entrega das chaves e às vezes posteriormente. No ramo da incorporação a liquidez se dá no ato da venda do imóvel, nos casos dos fundos você tem a carência mínima estipulada pelo fundo.

253

Porém o que pode ser uma vantagem no que se refere a Liquidez das ações também é uma preocupação devido a sua volatilidade, pois os preços podem despencar de um dia para o outro como por exemplo em 2008 em que o mercado de ações caiu drasticamente. Neste caso o investidor precisa ter muito paciência. Como definir qual a melhor empresa a se investir? Neste caso o investidor deve fazer uma pesquisa no nível de risco que lhe é aceitável e qual empresa lhe traz maior segurança ou rentabilidade prevista a curto ou longo prazo, cada construtora possui uma estratégia do mercado de atuação que afeta essas variáveis. Em nosso estudo de caso comparamos os índices de rentabilidade de varias empresas do setor que pode ser analisado com maior detalhe as rentabilidades do que podemos encontrar no mercado atualmente.

254

18

CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISES ESTRATÉGICAS Por Cintia Pereira Barcellos Por fim, após revisão da literatura e aplicação do estudo de caso à empresa EZTEC, pode-se, enfim, voltar aos objetivos específicos deste estudo e tecer considerações sobre os mesmos. No que diz respeito ao primeiro, de apontar e/ou definir a missão e visão da empresa, observou-se a não existência desses conceitos na empresa, sendo, portanto, sugerido o que segue:

i) ii)

Missão: “construir qualidade de vida.” Visão: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região

metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Com relação ao segundo objetivo proposto por este estudo, pode-se concluir que as principais forças, fraquezas, oportunidades e ameaças identificadas para a empresa EZTEC estão resumidas na Tabela 41.

Análise SWOT da empresa EZTEC Forças (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado. 2011. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (S07) Alta velocidade de vendas (S08) Sólida situação financeira (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio Oportunidades (O01) Expansão para outros mercados geográficos (O02) Coabitação (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor Fraquezas (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (W02) Estar submetido a um único público consumidor (W03) Estoque de terrenos caro e limitado Ameaças (T01) Concorrentes (T02) Políticas públicas. (S03) Alta rentabilidade. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (O04) Preferência sociocultural do brasileiro pela casa própria. especialmente de taxa de juros (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional Fonte: Pesquisa direta.255 Tabela 41 . . (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade.

com base no tabela acima e seguindo o modelo de estratégias proposto por Wang (2007). ou seja. por consequência. bem como a união das forças S01. S05. ii) Estratégia defensiva (ST): Utilizar as forças de S01 a S09 para defender- se da ameaça T01. Além disso. S06 e S09 com as oportunidades O02. Por último. Enquanto o poder dos fornecedores varia de acordo com o produto fornecido: se terreno. sendo constantemente afetado por ameaça de novos entrantes. seu poder está crescendo ao longo do tempo com a redução do desemprego e profissionalização do setor.256 Desse modo. sua barganha é decrescente devido aos produtos importados. é o aluguel de um. seguem algumas considerações e sugestões para a empresa: i) Estratégias ofensivas (SO): A combinação da força S12 com a oportunidade O05. S02. o único produto identificado como substituto à compra de um apartamento. terão efeito também para evitar a ameaça T01. No que tange ao poder de barganha. e se é fornecedor de material. se mão de obra. o estudo demonstrou que os consumidores. pode-se afirmar que esse mercado é totalmente livre de barreiras a entrada de concorrentes. dependendo se são cidades pequenas ou grandes centros urbanos. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Estratégias que minimizem as fraquezas W02 e W03. após analisar o setor de incorporação imobiliária sob a luz do Modelo das Cinco Forças de Porter. salvo exceções. iii) Estratégia de debilidade (WO): Todas as fraquezas podem ser eliminadas se a empresa alterar sua estratégia regional de modo a aproveitar a oportunidade O01. Por fim. é o fornecedor com maior poder de negociação. a rivalidade do setor varia de acordo com o mercado onde as empresas atuam. possuem grande poder de negociação. . O03 e O04.

2004) as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são.257 Segundo Porter (1979. uma vez que guiam a companhia para a construção de uma estratégia eficaz e indicam as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitálos. portanto. conclui-se que o conhecimento das competências das companhias e das forças competitivas das indústrias. fornecedores e por produtos substitutos. 1989. O autor defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. são de fundamental importância para a empresa. . Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. Sendo assim.

satisfazendo a expectativa de retorno do investidor que era acima de 16%. A análise dos resultados consistiu na geração dos indicadores da qualidade do investimento no empreendimento considerado e seu ciclo de implantação e operacional. mostrando que.75%). ele atende todas as premissas do estudo de viabilidade econômico-financeira.00 investido. pois se trata de um ciclo longo. o projeto gerará valor superior ao custo de oportunidade do investidor. para tanto. o estudo foi realizado acima do índice geral de preços. trazendo o lucro a valor presente.25 a valor presente. conclui-se que. verifica-se que ao final do estudo. Para tanto. . para cada R$ 1.67%) ou Alavancada (18. que esperar 25%. Avaliando-se o VPL. da taxa de rentabilidade e dos valores de retorno. Com o intuito de não prejudicar o cálculo do pay back. tanto quando a análise é baseada em Equity (18. logo. pode-se considerar o projeto analisado aprovado. o valor encontrado foi positivo. Quando verificamos a TIR. pelo cálculo do índice de lucratividade líquida. observa-se que os valores encontrados superam as expectativas do investidor. que estavam entre 17% a 24% ao ano. observou-se que também houve superação das expectativas do investidor. dado que. com o intuito de caracterizar o poder de compra da massa de recursos que o empreendimento exige para ser implantado e consequentemente o nível de exposição do investidor. Por fim. O estudo foi desenvolvido tomando-se como moeda de referência o Real (R$). foram considerados parâmetros usuais do setor imobiliários.258 CONCLUSÃO SOBRE: VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA DE PROJETOS Por Renato de Almeida Silva A Análise da Qualidade Econômica do empreendimento hipotético foi baseada na intenção de verificação da qualidade econômica do empreendimento imobiliário a ser realizado no imóvel. espera-se resultado superior a R$ 0. o que permitiu a avaliação da tomada de decisão do empreendedor conforme segue.

A convergência busca uniformizar os critérios de escrituração e devolve à contabilidade sua verdadeira função. permitindo que nossas informações contábeis possam ser lidas e compreendidas exatamente como estão preparadas sem necessidade de ajustes e adaptações. Era necessário partir de nossos registros contábeis e adaptá-los às normas daqueles países. estaremos no mesmo padrão. fazendo com que por “comodismo” a contabilidade deixasse de cumprir seu principal papel que é informar. a EZtec já faz de forma ampla. Destaque especial é merecido na questão do Patrimônio de Afetação que enquanto algumas empresas estão começando adotar. mostrando confiança no que faz e transmitindo segurança respeito ao cliente. Do mesmo modo nós também poderemos compreender as demonstrações elaboradas por países estrangeiros afinal. A real necessidade de convergência aos padrões internacionais. se deve ao fato de nossa contabilidade ser até então regida por leis defasadas e muitas vezes ser influenciada pela legislação tributária. não somente no segmento. Contadores e auditores tinham bastante trabalho para apresentar as informações aos investidores estrangeiros.259 CONCLUSÃO SOBRE: PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos Durante a execução do trabalho pode se verificar a adoção das mencionadas práticas societárias e fiscais na empresa. mas de maneira abrangente a todos os setores de atividade. .

Minha Vida. afirma Leonardo Correa. . por isso elas já estão buscando alternativas como emissões de debêntures e busca fundos de investimento. Ficou claro que o mercado imobiliário brasileiro ainda esta amadurecendo. no qual acredito que as taxas podem ser até menores do que as oriundas hoje da Poupança e FGTS. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento". a empresa fez. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa. como exemplo da reportagem do Jornal Valor Econômico em 02-05-2011 sobre os CRIs. que precisa ser testado. Analisando anuários do setor e matérias publicadas pela imprensa especializada observei que o setor concentrou a abertura de capital das principais empresas do setor entre 2006 e 2007 com o reforço no caixa estas investiram pesado na sua expansão e crescimento. diz. diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. apesar do custo mais caro". que possuem taxas baixas. Acredito que os executivos do mercado estão preparados para esta transição. que atualmente estão concentradas nos recursos do FGTS e da Poupança. a nossa proporção de credito imobiliário X PIB é muito tímida e o governo para estimular o financiamento do setor “obriga” as instituições financeira a destinar 65% dos recursos da poupança credito imobiliário. que é a tendências do mercado que deverá se regular pela oferta e demanda. neste ano. seja atendida através securitização. A grande maioria destas empresas esta alavancada e preocupada quanto as fontes de financiamento para o setor. substituto para a poupança. sua primeira emissão. não suportada pelos recursos da poupança e FGTS. "É um produto novo. Mas já observamos o crescimento da securitização. mas a sinalização é que estes recursos se findem entre 2012 e 2014.260 CONCLUSÃO SOBRE: FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin A tendência é que a demanda de credito pra o segmento imobiliário. no valor de R$ 240 milhões. em um futuro próximo. principalmente através do Certificado de recebíveis imobiliários – CRI.

embora atualmente se financie com capital próprio.261 As fontes de captação são de extrema importância para o segmento imobiliário. . no qual a maioria das empresas trabalha alavancada e a oscilação nas taxas pode comprometer significativamente o seu resultado. Estrategicamente as empresas precisam acompanhar de perto as alternativas de captação e devem estar preparadas para se adequar rapidamente as mudanças de mercado. No estudo de caso. já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar deste meio de financiamento se for viável estrategicamente. EZTEC. pois sem isso podem por em risco a continuidade das mesmas.

realizadas através de múltiplos segundo ROCHA LIMA Jr (2008) “no final do ciclo dos IPOs. Quanto mais espalhada pelo Brasil estiver a base de negócios da empresa. o mercado precificava empresas com maior potencial de receita através do “landbank” (banco de terrenos) e do crescimento prometido. como observou ROCHA LIMA Jr (2009): “Os princípios da gestão moderna e agressiva. sendo que empresas competentes adquirem terrenos sob permuta. iii. quando havia um exagero na precificação dos papeis. se sintetizam em: i. Assim. concluindo-se que o capital de giro deve se concentrar na formação de um land bank . ou via emissão de instrumentos de dívida. via mais capital. menores riscos de competitividade e. fazendo um silêncio obsequioso para a evidência de que o capital mobilizado nesses financiamentos está girando a taxas muito aquém da taxa de retorno que faz a meta de Ebitda” Depois veio a fase do programa “Minha Casa. que se encontraria numa valuation mais cuidadosa e sem viés”. para fazer isso de forma sábia. o que faz uma empresa grande e poderosa é VGV – virtual internado (área de terrenos estocados x coeficiente de aproveitamento permitido x preço/m² verificado no mercado ou arbitrado). podemos verificar que o mercado e os analistas do setor de “real estate” evoluíram após alguns anos de experiência com base em um histórico de comparativos que não se possuía na época das aberturas de capital. o que alavanca a relação VGV – virtual internado para o capital de investimento disponibilizado. que fizeram as diretrizes de ação das empresas.262 CONCLUSÃO SOBRE: COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORAS DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO’s NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama Observando o comportamento das ações em conjunto com os resultados dos indicadores expostos neste trabalho. financiando os pequenos parceiros. Minha Vida” e o mercado enxergava grande demanda e diversas empresas sem experiência decidiram apostar. . A equação de fundos para desenvolver os empreendimentos é uma questão que o tempo resolve. basta desenvolver parcerias locais. ii. o valor das ações estava muito acima do razoável. porque crédito imobiliário sempre estará disponível e o mercado de capitais pode trazer os recursos complementares.

. ü POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS Como já ocorreu no passado. Com uma administração familiar. com necessidade de capital intenso. cujas ações tiveram alta este ano além de ter o melhor desempenho acumulado desde dezembro de 2007. muitas vezes baseado em metas mais quantitativas do que qualitativas. ser muito pulverizado. pode haver uma dificuldade em relação à captação de recursos via mercado de capitais. é possível concluir que o resultado de diversas empresas que seguiram as diretrizes “impostas” pelos analistas de mercado tem ficado abaixo do esperado e com rentabilidade do patrimônio inferior aos seus custos de capital. Analisando o setor como um todo. caso a incapacidade de algumas companhias em gerar resultado se generalize. o desafio da EZTEC passa a ser crescer e expandir mantendo sua ótima rentabilidade.263 Após este ciclo de apuração de resultados. de ciclo longo e gargalo de aprovações em órgãos públicos. que é dificultado pelo crescimento descontrolado. Além disso. o que gera destruição de valor para companhia. conservadora e centralizadora. Este é o principal motivo pela qual a EZTEC foi a única empresa das 9 analisadas. Verificamos também que a economia de escala e alta alavancagem têm limitações fortes neste setor. caracterizado por não ter barreiras. apesar do lucro contábil nos balanços (devido às particularidades de reconhecimento de resultado do setor como foi publicado no jornal Valor Econômico em maio de 2011). Fica claro que os seus resultados dependem muito da escolha de bons projetos. causando desestimulação dos investidores. seja em busca de crescimento. é possível que haja mais movimentos de fusões e aquisições. atualmente os investidores tem diferenciado as empresas baseados na rentabilidade e geração de caixa sendo que a maioria ainda não conseguiu “devolver” os investimentos e continuam a queimar o caixa. ou por dificuldades de empresas que necessitariam uma nova administração em função de resultados ruins constantes.

“antecipando” o lucro que na maioria dos casos só vem ao término da obra. Em outras palavras. algumas empresas com rentabilidades insatisfatórias. os balanços e as rentabilidades das incorporadoras sofrerão fortes impactos já que atualmente o reconhecimento proporcional à evolução física “camufla” a taxa de retorno financeira. caso haja decisão pelos órgãos reguladores de reconhecimento contábil dos resultados somente na entrega do empreendimento ao cliente. .264 Por fim. podem piorar ainda mais seus demonstrativos.

concluímos neste estudo. através da análise da rentabilidade das empresas mais líquidas do setor imobiliário. principalmente. a análise do setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados e entre as principais dificuldades. Identificamos também empresas. . Em alguns casos. Além disso. nicho de atuação bem definidos. que continuam agregando valor aos acionistas e stakeholders através de estratégias diferenciadas e. que o desempenho de muitas companhias ficou aquém do prometido aos investidores e credores nos últimos períodos. que faz com que a avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos ao contrário de outros setores em que predomina o método do fluxo de caixa. Apesar de toda peculiaridade contábil. dificuldade com a cadeia de suprimentos. como Eztec e MRV. falta de planejamento para bom atendimento em nível nacional e busca de desenvolvimento de novos nichos no setor. está o complexo método contábil do segmento. identificamos empresas que destruíram valor (ROCE < Taxa livre de risco) devido a problemas com estouro de custos. existe uma maior vulnerabilidade no processo de contabilização se todas as práticas de governança corporativa e regras contábeis não forem bem exercidas.265 CONCLUSÃO SOBRE: ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Como mencionado pelo Jornal Valor Econômico em 31/08/2011.

ü Baixa geração de caixa das companhias do setor e possível falta de liquidez. o reconhecimento dos desvios acontece na entrega do empreendimento.266 Olhando para o futuro do setor imobiliário. o controle de custos precisa ser muito rígido. Atenção especial na baixa renda. a geração de caixa tende a aparecer mais rápido. podemos ter um alto volume de devoluções de unidades no momento da entrega de chaves ou repasse aos bancos. Como exemplo. onde o preço possui um limitador (financiamento CEF e subsídio MCMV) e o ciclo é curto. ü Para as empresas que não foram tão rigorosas na concessão de crédito no momento das vendas. mas a entrada de caixa mais expressiva acontece apenas na entrega das unidades. Na grande maioria dos casos. O ciclo operacional do setor apresenta forte desembolso no início e ao longo da construção. muitos investidores enxergam forte correlação entre o incremento dos juros e a atividade operacional das companhias. A geração de caixa depende do ritmo de crescimento dos lançamentos para os próximos exercícios. uma alta dos juros pode espantar alguns investidores e o crescimento do setor. ü Apesar de não existir correlação comprovada. Como o crescimento do mercado imobiliário vem superando a expansão da caderneta. pois pouco se pode fazer ao longo do projeto para recuperar desvios. a Cyrela identificou apenas no ano passado 30 obras com estouro. Se ocorrer uma desaceleração. as companhias precisam se preparar para enfrentar um cenário de escassez desses recursos direcionados. impactando diretamente a margem e giro das companhias. devemos continuar observando outros movimentos de consolidação e identificamos alguns riscos que podem impactar margem e giro destas companhias: ü Novos estouros de custos de obras em andamento que podem não ter sido reconhecidos ainda. . Portanto. ü Dependência do setor residencial de financiamento vindo dos recursos oriundos da poupança e do FGTS.

a missão. referente à Sustentabilidade Corporativa aplicada na empresa EZTEC. a marca não valia quase nada e hoje é referência no mercado de incorporação imobiliária. O estudo de caso aqui apresentado delimitou-se a analisar o que a teoria apresenta. 2006. informar os múltiplos principais e crescentemente respeitar os direitos dos stakeholders. os dados aqui apresentados são específicos dela. . Na EZTEC encontrou-se um cenário onde realmente a sustentabilidade faz parte do dia a dia dos negócios e conceitos da empresa. ambientais e sociais. aqueles que. conseguiu-se avaliar como os assuntos abordados nos capítulos auxiliam e beneficiam a referida empresa e seus gestores.267 CONCLUSÃO SOBRE: SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez No início desta pesquisa tinha-se como principal objetivo responder o seguinte problema de pesquisa: “Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC?”. sendo que num mesmo cenário de anos atrás. Para tanto. são afetados pelas ações e estratégias das organizações”. A EZTEC adota a sustentabilidade como diretriz estratégica. (FILHO. possuindo a maior lucratividade do setor. Após as pesquisas efetuadas e o estudo da teoria que remete a Sustentabilidade Corporativa. portanto. preocupando-se com o meio em que se encontra e suas relações de trabalho e de convivência com seus “vizinhos” de obras e a sociedade. facilitando a divulgação e atraindo mais clientes. visão e valores incorporam as questões econômicas. assim como disseminam e comunicam a todas as partes interessadas. “Governar organizações implica cultivar a transparência.172). apesar de não serem acionistas. Outro ponto identificado é que a EZTEC possui grande sensibilidade com relação às questões ambientais e sociais. p. Ficou evidente que os gestores sabem o quão fundamental ela é e como agregou valor a marca.

então. e deve ser aproveitada até que o pequeno investidor acumule recursos suficientes para acessar produtos diversificados. quanto melhor o investidor conhecer das peculiaridades do setor mais vantagem de análise ele terá minimizando assim os riscos existentes. cujas cotas costumam ser negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo. ou seriam os riscos? Temos hoje no mercado alguns produtos que buscam atender aqueles investidores que não possuem um capital tão vasto para investir. e ainda contar com a vantagem de não pagar imposto de renda sobre seu lucro. O mercado financeiro descobriu esses investidores e agora buscam dividir seus lucros com os mesmo. Com pouco dinheiro. hoje podemos ver um investidor que já possui um imóvel próprio e que busca o segundo com o objetivo de assegurar uma segunda fonte de renda ou até mesmo aquele pensa na revenda e ganho de capital neste momento o que é chamado de especulação. a vantagem dos produtos populares é real. Você acredita que o mercado imobiliário tende a se valorizar muito? Não tem dinheiro para comprar uma unidade imobiliária só sua? Pesquise. . Ao pensar em investir no mercado imobiliário o investidor brasileiro pode considerar as opções que cabem no seu bolso e poder ir diversificando na medida em que seu capital cresce e buscando novos horizontes. Segundo Cerbasi (2008) (*09). você poderá ter a segurança e a rentabilidade do mercado imobiliário. Quem tem pouco dinheiro deveria contar com a praticidade dos Fundos de Investimento. as dezenas de fundos imobiliários disponíveis no Brasil.268 CONCLUSÃO SOBRE: FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz Ao analisar o mercado imobiliário brasileiro podemos ver um crescente número de investidores entrando neste setor que antes ficava restrito ao grande investidor. mas que também querem um pedaço da fatia do bolo.

ativos de alto padrão tende a desvalorizar muito rápido nestes momentos e também possuem baixa liquidez para quem precisar se desfazer desses ativos.269 Todo investimento possui um risco a ser considerado. sejam em ativos. cotas de incorporação ou fundos de investimento. O mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos teve uma rentabilidade superior a maioria dos investimentos. O Brasil possui regras que possibilitam trazer no momento tranquilidade. porém a sustentabilidade do setor deve ser analisada. . Por exemplo. O que podemos ver é que temos produtos para todos os bolsos e níveis de conhecimento do setor. ações. Ao analisar as possibilidades de se investir no mercado imobiliário. em algumas regiões ainda existem margens muito boas de rentabilidade devido aos fatores externos que contribuem para a economia brasileira. podemos encontrar vários meios que possibilitam uma boa diversificação que podem trazer ótimos rendimentos. como por exemplo a Copa do Mundo e as Olimpíadas que ocorreram nos próximos anos e que devido ao alto investimento do governo e de empresas privadas para receber tais eventos possibilitam margens excelentes de crescimento. porém em uma possível crise econômica um setor que pode ser afetado seriamente é o imobiliário.

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ambiental e econômica? Há uma gestão ambiental em seus empreendimentos? Se sim. o que falta para iniciar?Por quê? 6) 7) Como é avaliada a questão destes empreendimentos? Como é a Governança corporativa na EZTEC? Quais são seus princípios? . leva em consideração o meio ambiente?Por quê? 5) A EZTEC possui empreendimentos verdes? O que pensa a respeito? Caso não possua.SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA APÊNDICE A – Roteiro de Entrevista (Perguntas) 1) 2) anos? 3) A EZTEC possui gestão sustentável? A EZTEC acredita que a gestão sustentável gera valor ao longo dos Como é analisada e incorporada a dimensão social. como é feita? 4) Como é avaliado o desempenho da EZTEC?É avaliado apenas no aspecto econômico-financeiro? Se não.300 APENDICE Patrícia De Mori Lopes Jimenez .