MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

São Paulo – SP / Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por

Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

Trabalho de conclusão de curso - TCC apresentado no Curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria – TURMA 2 Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização Programa FGV Management São Paulo – SP/ Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

e aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do certificado do curso de pós-graduação, nível de especialização, do programa FGV Management

São Paulo, novembro de 2011

Coordenandor Betovem Coura, MSc

Professor Orientador Adelcio Sant`Anna, MSc

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ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

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TERMO DE COMPROMISSO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz abaixo-assinados, do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini, localizada em São Paulo, no período de abril de 2010 a novembro de 2011, declaram que o conteúdo do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, é autêntico, original, e de sua autoria exclusiva.

São Paulo, 10 de novembro de 2011. ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama _____________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz

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DECLARAÇÃO

A Empresa EZTEC Empreendimentos e Participações AS, representada neste documento pelo Sr. Antonio Emilio Clemente Fugazza (Diretor Financeiro e de Relações com Investidores), autoriza a divulgação de informações e dados coletadosem sua organização, na elaboração do trabalho em grupo, intitulado: “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, realizado pelos alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz do Curso “MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA” do Programa FGV Management.

São Paulo, 10 de Novembro de 2011.

____________________________________________ Diretor Financeiro e de Relações com Investidores EZTEC Empreendimentos e Participações SA

10 de novembro de 2011 ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama ______________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz . com objetivos de publicação e/ou divulgação São Paulo. Gerson Carvalho Marin.autorizama divulgação de informações e dados apresentados na elaboração do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO em veículos IMOBILIÁRIA” acadêmicos. Cintia Pereira Barcellos. Patrícia de Mori Lopes Jimenez.vi DECLARAÇÃO Os alunos Augusto Tomio Yokoyama. localizada em São Paulo no período de abril de 2010 a novembro de 2011. do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria. Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz. do Programa FGV Management. abaixo-assinados. Luiz Fernando Moreira Cruz. Celso Adelino de Mattos. realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini.

da EZTEC. ao Diretor Financeiro e de R.I. monitores e funcionários da Fundação Getúlio Vargas. que muito contribuíram para a realização deste estudo e para o aprimoramento do nosso conhecimento.vii Agradecimentos Aos professores. Sr. Antonio Emílio Clemente Fugazza. .

.viii Dedicatória Aos nossos familiares. cujo apoio e paciência permitiram a nossa dedicação e envolvimento no curso e neste trabalho.

. Estratégia.ix RESUMO O objetivo do presente trabalho é analisar o mercado de incorporação imobiliária. Análise DuPont. Palavras-Chave: Incorporação Imobiliária. com ênfase a uma empresa do setor. Especificamente se busca: analisar a estratégia da empresa através das ferramentas de SWOT e Cinco Forças de Porter. destacar as particularidades contábeis e o impacto do IFRS no setor. a EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. analisar o retorno sobre o capital empregado também das principais empresas do setor. analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto imobiliário da empresa. e identificar como os conceitos de sustentabilidade são aplicados na empresa. Rentabilidade. analisar a rentabilidade das principais empresas do setor via modelo de Análise DuPont. discorrer sobre as fontes de financiamento e sobre as formas de investimento no setor.

Strategy. a company of the civil construction sector. highlight the accounting peculiarities and the impact of the IFRS on the sector and identify how the sustainability concepts are applied in the company. major consideration is provided as to the Brazilian real estate development sector and its main players. a case study with several methods of data collection has been used amongst which documentary analysis. Keywords: Real Estate Development. . Finally. reflect on finance sources and the different forms of investment in the sector.x ABSTRACT The purpose of this paper is to examine the real estate development market. In order to achieve these objectives. Profitability. The paper aims to analyze the strategy of the company by means of analysis tools such as SWOT and Porter´s Five Forces Analysis. focusing on EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. analyze the economic and financial feasibility of a real estate project of the company. study the profitability of the main companies in the sector via DuPont analysis model. analyze the return on capital employed of the main companies in the sector. DuPont Analysis. questionnaire and interview with the manager.

dissertando sobre os conceitos de Missão e Visão. Como os recursos disponíveis para o setor não eram suficientes para a redução do déficit. que tem por objetivo analisar o mercado de incorporação imobiliária. mas também conhecer todos os stakeholders envolvidos na dinâmica deste setor. por este motivo. Muito se houve a respeito da redução do déficit imobiliário. foi a EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A e a metodologia empregada para a realização dos estudos. Tais fatos justificam a relevância do presente trabalho. Nos casos em que. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). juntamente com os estados e municípios. além de apresentar o referencial teórico. . Os projetos imobiliários como um todo. Taxa Interna de Retorno (TIR). o pay back é lento. das cinco forças de Porter. O primeiro capítulo deste trabalho fará uma revisão da literatura sobre análise estratégica. levando as construtoras e incorporadoras a aumentarem em grande escala o volume de desenvolvimento de empreendimentos. Valor Presente Líquido (VPL). Análise Swot.xi SUMÁRIO EXECUTIVO É fato que o setor imobiliário brasileiro encontra-se aquecido. necessitam de grande volume de capital empregado e apresentam baixa liquidez (característica do setor). Associados a este cenário. a aplicação será com base em exemplos reais. o mercado imobiliário sofre interferências constantes da economia global. o governo federal. na maioria dos capítulos que incorporam este estudo. calculados a partir da elaboração de um fluxo de caixa hipotético de um empreendimento imobiliário. levando até mesmo algumas empresas do setor a não utilizá-lo como fator decisivo a tomada de um projeto. Para tanto. O capítulo dois discorrerá sobre a viabilidade econômico-financeira dos projetos imobiliários. baseou-se em entrevistas pessoais e questionários. focando o estudo nos principais índices utilizados pelo setor. o que obriga não só o conhecimento técnico. a empresa do setor previamente selecionada para tanto. serão aplicados estudos de caso hipotéticos e reais a fim de verificar cada item da teoria relacionada ao setor. estadual ou federal. lançaram vários programas de incentivo ao financiamento do setor. bem como a verificação dos conceitos analisando-se a estratégia da EZTEC. seja na esfera municipal.

etc. Poupança. Fundo de Investimento Imobiliário. com ênfase ao “patrimônio de afetação – RET”. residenciais. será aplicado o conceito ROCE (Retorno sobre o Capital Empregado). incorporação imobiliária. ressaltando os conceitos de Responsabilidade Social e Governança Corporativa. como as formas de apuração e recolhimento de tributos. normas internacionais de contabilidade) no setor. social e econômica. lajes corporativas. No capítulo quatro. discorrerá também sobre o Triple Bottom Line. o ROE (Retorno sobre o Patrimônio). nos capítulos posteriores contextualizará o conceito de Sustentabilidade e Desenvolvimento Sustentável no ambiente corporativo. forma de organização societária. bem como o retorno do capital empregado pelas principais incorporadoras do setor. Para tanto. atendendo o objetivo proposto. abrangerá as particularidades contábeis e o impacto do IFRS (International Financial Reporting Standards. fundos de investimentos. LCI (Letra de Crédito Imobiliário). comerciais. as maneiras oferecidas aos investidores de investirem no setor. com base nos resultados das principais empresas do setor. o tripé da sustentabilidade.xii Já o terceiro capítulo. securitização e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). o comparativo da receita. ou seja. lojas em Shoppings Centers. ou seja. Em seguida. em seguida. fundos de investimento imobiliário (comerciais. através de LCI ou CRI e. Ações. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).. como a aquisição de ativos (para renda ou especulação). será possível também a verificação da pertinência de todos os tópicos e assuntos discutidos no decorrer do curso de MBA em Gestão Financeira concluído. O quinto e sexto capítulos analisarão a rentabilidade das incorporadoras de capital aberto. ações de empresas do setor. estratégia e estrutura de capital. será utilizada para o estudo a análise Dupont. e as considerações sobre as formas de financiamento na EZTEC. shoppings. lucro líquido e margem líquida da EZTEC. Letra Hipotecária. Debêntures. no 24º capítulo apresentará as formas de investimento no setor. Com a revisão da teoria e aplicação dos estudos de caso apresentados nos capítulos a seguir. hoteis). no que tange as dimensões ambiental. serão verificadas as formas de financiamento do setor. mencionando a aplicabilidade desses itens na EZTEC. seja na forma de unidades residenciais. built-to-suit. . Por fim. galpões industriais.

.................................DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo ..... 179 Tabela 27 ................. 64 Tabela 4 ............. 95 Tabela 17 ........ 172 Tabela 24 ........DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado.................. 90 Tabela 15 .............Registro da permuta por unidade pronta no local ........... 66 Tabela 5 ........ 93 Tabela 16 ..................................Contribuição Social e Imposto de Renda ...............Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | .......Fluxo de Caixa Equity (Receitas) .....................Ações ..Lucro Real Trimestral ......................... 177 Tabela 26 ................. 157 Tabela 23............Imposto de Renda Lucro Real Trimestral ........................................Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes ..........Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS...............Letra Hipotecária .............Contribuição Social e Imposto de Renda ........................................ 76 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra ..................................................... 85 Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE ................................................................Contribuição Social e Imposto de Renda ......................... 173 Tabela 25 ......................Terrenos a Pagar . 89 Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário ...........Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) .................Pelo Lucro Presumido ........................................Fluxo do Investimento Equity ..... 75 Tabela 9 ...Lucro Real Anual.Modelo de análise SWOT .....DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo.. 73 Tabela 8 ......................... 72 Tabela 7 ......... 105 Tabela 19 ........... 154 Tabela 20 ................................................ 156 Tabela 22 ..........................................DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .................................................................RET) ...................................Cenário........................................................................................................................................... 38 Tabela 2 ........ 181 Tabela 28 .........................Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 ... 87 Tabela 13 ............Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação ..Fluxo de Caixa Equity (Despesas) .......................Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica ...... 182 .Contribuição Social e Imposto de Renda ........................................... 63 Tabela 3 .......xiii LISTA DE TABELAS Tabela 1 ...... 79 Tabela 11 ..........Lucro Real Anual.......................................... 68 Tabela 6 ................................................. 96 Tabela 18 ........................................................................................................................ 155 Tabela 21 .................Receita de Venda.....

.................Letras de crédito imobiliário ................. 186 Tabela 31 .................................................. 217 Tabela 38 . 187 Tabela 32......... 220 Tabela 40 .............. 215 Tabela 35 ......................................................Caixa ...NOPAT e Capital Empregado 2010 ............................................Contas a Receber de Clientes Consolidado....Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida. 218 Tabela 39 .............Demonstrativos Financeiros 2010 ....Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) ................................................................................................Análise SWOT da empresa EZTEC .......xiv Tabela 29 ...............Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado ..........................Fluxo do Investimento Alavancado ............................................. 191 Tabela 33 ........................Análise Econômica-Financeira ................ 249 Tabela 41 ................................................................................................. 184 Tabela 30 .......................... 217 Tabela 37 .......ROCE ............................................................. 215 Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011 .. 216 Tabela 36 ...........................................NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 .......................................................... 255 .........

.................... 93 Gráfico 6 .........FII x Ibovespa x IMOB ......................Financiamento Imobiliário vs.................................ROE x Margem Líquida (2010/2011) ........................... 88 Gráfico 4 ................................ 201 Gráfico 15 .......................................................Margem x Giro = ROCE ....................................................................... 147 Gráfico 10 .......Acumulado 2008/2011 ......................... 204 Gráfico 18 ............ 200 Gráfico 14 ... 148 Gráfico 11 ................Valor de Mercado ....................... 203 Gráfico 17 ................................................................ Crédito Imobiliário ................................................................................................Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativolastro (em R$ milhões) ..............................................................Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) ................ 198 Gráfico 12 ......................................Cotação das Ações Ajustadas ....Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões).......Taxa de Juros vs........................................................................... 204 Gráfico 19 ...................... Lucro Líquido e Margem Líquida ...................................... 97 Gráfico 7 .....Estratégia e Estrutura de Capital ...........Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário ................................... 220 Gráfico 22 .. 85 Gráfico 2 ........................Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) .................Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .....................IS11 Acumulado 12 meses ...........Comparativo de Receita........... 245 ............. 202 Gráfico 16 ........................................ 207 Gráfico 21 ........xv LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 ...ROE e Margem Líquida (2008/2011) ............................................................... 100 Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) ......... 200 Gráfico 13 ...............Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões)....................................................................................... 91 Gráfico 5 ....Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 ....................................................... 86 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões).. 103 Gráfico 9 ..................... 206 Gráfico 20 .................................... PIB ...................

......... 107 Figura 2 ................ 147 ..............................Apresentação Corporativa EZTEC 1 ...................................................................................Apresentação corporativa Gafisa ........... 127 Figura 4 ... 142 Figura 6 .....Balanço Patrimonial e demonstração de resultado .................................................................xvi LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura 1 – Modelo de securitização..............................................Apresentação Corporativa EZTEC 2 ......................................... 140 Figura 5 ....................Triple Bottom Line ............................ 112 Figura 3 ........

Percentage of Completion . .xvii LISTA DE SIGLAS CPC CVM IASB IFRIC IFRS IPO POC .International Financial Reporting Interpretations Committee .Comissão de Valores Mobiliários .International Financial Reporting Standards .Comitê de Pronunciamentos Contábeis .Initial Public Offering .International Accounting Standards Board.

Oferta Inicial de Ações.O. . Percentual de Conclusão. IPO – Initial Public Offering ou. em português. P. – Percentage of Completion ou. preparar e emitir normas de padrões internacionais de contabilidade.C. independente. Entidade do setor privado. criada em 1973 para estudar.xviii GLOSSÁRIO IASB – International Accounting Standards Board. em português.

......... 35 A Matriz SWOT ..............................................................4 Origem do Modelo ......3..............................2 1................................. 47 Formulação de estratégias........................1..............7 Fluxo de caixa .....1.........2 Componentes críticos do processo visionário...1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA .....................................................................2 INDICADORES DE QUALIDADE ..................................4 2.......................3 Explorar as mudanças da indústria ... 26 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ...........................5 1....2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos ...1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO .... 53 Período de Retorno do Investimento (Pay back) ........................3 1..3..6 Ameaça de novos entrantes....................................3... 47 1............................................................. 29 1...... 50 2.....................................................2...............................3 1..................................................................... 36 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT .............................................................................................................2 1.........2................ 32 1...............................3.............................2.......................................... 40 1..........................................6 2...........3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER ..........................6........1........................................................................................2...........2............. 49 2........ 31 1.................................................... 29 1........................................................ 48 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS ..................... 34 1........................2 Missão ... 45 Poder de barganha dos compradores ...... 49 2.................................... 46 Poder de barganha dos fornecedores ..................................4 1..... 54 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) ........ 51 Valor Presente Líquido (VPL).......3.................. 54 Particularidades do Setor ...............1 2.............................3.................................................... 33 1............................3.......3 2..................................................2.........................................................5 2.........1............................. 55 .2.........1 1....2............................xix SUMÁRIO INTRODUÇÃO ...2 ANÁLISE SWOT...1 A necessidade de ter uma visão..2........................3...... 41 1.............3........................2............... 44 Produtos substitutos..... 42 Rivalidade entre os atuais competidores .......................................................................................1 Posicionar a companhia ........ 52 Taxa Interna de Retorno (TIR) ............. 48 1.................................2 2.... 55 Análise da Região ....1 1............2...1 1................... 29 Visão..................... 39 Críticas ao modelo .....2....................................................................................................6.......................................6............................................2.................................................. 47 1............ 29 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA .....

............. 77 3...8...................1 SPE............9..................................... 62 3.............................................................................................2 Antecipação de recebíveis ..................1 Provisão para garantia ......................9.........9............1.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL.....................2.............................................................1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS .... 81 3.................................3 Ajuste a valor presente ................... FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO ............7... 82 3.........................................1.........4.. 72 3................................ 60 3. 58 2..... 73 3...........1 Despesas com comissões de vendas............... 73 3....... 73 3............................7..........2............................................................................2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local................. 77 3..................6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-LAS................................................2 Lucro Real Trimestral ....7...............................................................1..........7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS ......2.............7............ 81 3...1 Principais particularidades do setor......2 Estudo Vocacional............3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra . PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE .. 81 3.............................................................................................................2......... 78 3.......................3 ANÁLISE DE RISCOS ........................................................9.........................xx 2............ 62 3......6.................................................... 81 3.1 Estudo de Mercado ...1 Venda a vista de unidade .......................8.................3 ASPECTOS FISCAIS...................................7.............. 60 3............9........1............................8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO .......9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR......................9.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo ........ 60 3. 73 3............................. 82 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ...........................................2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS...................... 82 3.....5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO ................................. 65 3................. 77 3...............9........... Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) ........ 81 3.. 77 3..................................................1 Permuta de bens imóveis ................................8............................. .................. 73 3...................1 Principais destaques ..................................................1 Pelo critério fiscal ...................... 58 3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR . 57 2.............8.......................2 Venda a prazo de unidade ............... 74 3.................................................................1 3........2................2 Pelo Critério Societário ....................................... 64 Lucro Real Anual ......... 84 ............4......................1........

.............1................................ 91 4.............................4......................3 Letra Hipotecária ............................................ 116 6...... 117 Capital Empregado ..............................................5.....3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE ...1...3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA .............................................1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.....3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT .................. 98 4............. 100 4......2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO ..................5 Debêntures...........1........2 Letra de Crédito Imobiliário ........................................... 84 4... 108 5... 114 6.............. 100 4...............................5.........1.. 107 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR ......................7 Securitização...1..........6 Fundos de Investimento Imobiliário ................................1.......................1...1 CONTEXTO HISTÓRICO .............1...........1...................7............ 108 5........1Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários . 130 7..............................................2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) ........ 114 6......................................................1................... 118 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA .......................... 89 4............................................... 122 7.................................. 115 6......................................................2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ....................................................... 108 5.. 120 7....................................................................1....1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO .......4.....................................7........................................xxi 4....................................... 114 6.....1.....8 Cédula de Crédito Imobiliário ....................................1....................................4 Ações .1................2 7 Receita Líquida ........5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) .....4 TRIPLE BOTTOM LINE............ 114 6................... 105 4........ 95 4.........1 6............... 132 ...................... 86 4...............................................1........................................... 84 4...........................................................................................2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL .................2Classificação das Operações ..4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ..1...5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA ...1 BALANÇO PATRIMONIAL ................................1.................................. 129 Dimensão Ambiental .1...........1................................................. 103 4................................2 Dimensão Social .................. 110 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ............................. 126 7............................................................ 94 4.. 119 7.........................1.............................1 7......................1 Poupança ....... 119 7...........................................................................................1..................................................1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO .....................................

....................3....................................2 Crédito Imobiliário ...................3...... 187 ............. 137 8.................................................................... 167 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS169 ESTUDO DE CASO ..............3................................ 158 QUANTO A ANÁLISE SWOT ..................................2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS ....................................................... 152 9...................3.............................2 10............... 164 10......................................3.........................................1 Ameaça de novos entrantes...............1 Forças................................................................3 Resultados ........................ 149 9.....1.....................2.................................................... 154 APLICAÇÃO PRÁTICA ...... 140 9.. 166 10.................................................3......... 139 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO ......... 167 10..........2...........2 Investimento em Ativos ... 1645 10....... 163 10.1.5 Poder de barganha dos fornecedores ..........2. 138 Investimento Fundos Imobiliários .... 177 11.....................................1 Bolha ..... 162 10....................................................... 159 10..............................................3 Presença de Capital Especulativo ............................ 140 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC .....................................................................1........................ 149 9...................1.......................................3 Oportunidades .2.1............................ 137 8.......1...........................................................1 Cenário .................................... 158 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC ......................1.....1................................................................. 151 9... 169 11.... 166 10..1.................................1.......................................................................................................3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER .......................................................................2 Fluxo de Caixa .................................................1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO....1.1 9............xxii 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ............ 172 11.................................... 159 10..................5 Objetivos Estratégicos da EZTEC ....................... 166 10...3 Momento atual do setor ...............................2 Fraquezas .....................................3... 167 10......3 Produtos substitutos......................................2 Rivalidade entre os atuais competidores .................................................4 Poder de barganha dos compradores .1 11................................4 Ameaças ........................ 143 Características do setor ...............2................................................2 9....................................... 158 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO .................................1 8........ 143 9......................... 144 O “boom dos IPO’s” no setor.....1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO ..3...................................................................................................................1 10..................................................................................

..2 Imposto com recolhimento diferido................. 190 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO .........4............................1 Seleção da Amostra .........2.....................5....4...4................. 218 15........................................ 201 14.....1 Eztec .... 216 15.1.1.... 203 14........................1.................................. 221 ................................. 210 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS ..............................................2 Coleta de Dados ...........................3 Cotação das ações ...................... 189 12.... 208 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO .......... 192 13.............4...........................1.........1 Imposto de renda e contribuição social .................. 189 12.......2 MRV ................1.............................. 216 15.........4....................... 219 15..............4 SELEÇÃO DA AMOSTRA ...... 210 FONTE DE DADOS ............3 Breve histórico das empresas selecionadas ............. 188 12............3 Análise da Margem .2 ANÁLISE DOS RESULTADOS ............ 194 14.............. 194 14... 192 ESTUDO DE CASO: EZTEC .....................................................................................1 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO ............ 188 ESTUDO DE CASO ...1 12................................... 221 15......................................................4.......2 Resultados 2º trimestre 2011 .......................................................................................................................... 205 14...............5 Análise do ROCE .................................... 188 12...................................................... 210 15............ 217 15.....................................................5..... 194 14.......................................1..2 15................................1 Resultados 2010 ............................................ 214 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS .......4 Análise do giro sobre o capital empregado ...................................................................3 15 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC ................. 194 14.......................................3 15................2 Análise DuPont ....................................2.................................................................................................................................................................................................................1 METODOLOGIA ..........2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS ...................................................... 194 14............... 196 14.......1...4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados ...............................2...3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis ........................................xxiii 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR .1 15.. 216 15..............4..EZTEC ............................1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio .............................. 197 14........................................

............................ 225 16.................................................................................................................. 226 16............................................................A ..........1 17...... 224 16.........................1..1............................. 224 METODOLOGIA .............................. 251 17.................. 229 16......... 247 FORMA DE APLICAÇÃO ......1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários.............5 17......... 252 18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS .....................................................................2.......................1.........4 17..........................................3 Incorporação Imobiliária .............1 Seleção de Amostras ... 236 17.......................................................4 Fundos de Investimento Imobiliário .......................................................... 224 16........7......... 247 RESGATE ANTECIPADO .....................................................................................................................4 Instrumento de coleta de dados ..............................3 Método de Pesquisa ....... 248 17. 245 17...........6 17....4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa.............1.................................................................................... 300 ....................... 226 16.1................ 254 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................7 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO .............................. 226 16...........................1 16............................................................................................................................................2 Objetivos da Pesquisa ................................2 Aquisição de Ativos.................2 Como funciona .....1....................................................1............................................2.................................. 250 17. 235 17...2 Sustentabilidade Corporativa ..................7...2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.............................................................1..................................................................................................2.1 Análise dos Dados ............................. 227 16...................................1 Problemas de Pesquisa ..... 245 17................3 Ações de empresas do setor............... 270 ANEXOS .................................................................................................................. 247 TRIBUTAÇÃO ............. 248 LIQUIDEZ ...............................2............................. 224 16....2 17......1............................ 235 17......................................7........ 240 17.................... 235 METODOLOGIA ............ 238 17.............................................................................5 Fundos de Investimentos ..................... 295 APENDICE .............................3 Triple Bottom Line .......................1.................................6 LCI – Letras de Credito Imobiliário ...... 247 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE ................................................................................xxiv 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ... 232 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO .................................3 17..........

sob a luz da análise SWOT. a metodologia utilizada é um Estudo de Caso. Outro foco do trabalho é o de apresentar as particularidades contábeis em tais projetos. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). Um grande passo foi dado nesta direção. entidade criada para esta finalidade. Será analisada a maneira como é feito o estudo da viabilidade econômicofinanceira. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. atingir o melhor resultado. responder aos objetivos desta pesquisa de traçar uma análise estratégica da empresa em estudo e desta maneira poderemos ter uma referência para o setor como um todo. Considerando ainda que vamos sediar dois grandes eventos esportivos: Copa do Mundo 2014 e Olimpíadas 2016. . a Incorporadora e Construtora EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. Diante desse cenário.26 INTRODUÇÃO A construção civil vem apresentando um crescimento significativo nos últimos seis anos. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). Para tanto. contábeis e principalmente tributárias. e analisar o mercado de incorporação e construção civil através do Modelo das Cinco Forças de Porter. O segmento tem suas particularidades societárias. Hoje é difícil não nos depararmos com um empreendimento imobiliário em nossos trajetos do dia-a-dia. consequentemente. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. Nela iremos ver os fatores positivos e negativos do ambiente interno e externo a organização. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). É de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. assim. Espera-se. com coleta de dados via análise documental e entrevista com gestor. aliado a incentivos governamentais. da oferta de crédito. O segmento é visto por muitos como a “bola da vez”. o objetivo do presente trabalho é realizar uma análise setor imobiliário no Brasil tendo como referencia a visão estratégica de um dos principais players do setor. Em decorrência do déficit habitacional. ou seja. que coloca o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. Objetivando a competitividade.

o cenário hoje é outro. expandirão para títulos de captação de recursos exclusivos de instituições financeiras. . prometendo alto crescimento e geração de valor aos investidores. onde diversas empresas acabaram sendo incorporadas para sobreviver e o preço das ações do setor atingiu o menor patamar dos últimos anos. Passada a euforia. crédito abundante. por que não. Com tais condições econômicas e de crédito favoráveis. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. gerando a necessidade da estruturação de outras fontes de financiamento tendo em vista que projeções estimam que os recursos da poupança devam se esgotar já nos próximos anos. o setor da construção civil retomou a atenção de investidores ao longo dos últimos anos. Os gestores das empresas devem mudar sua forma de gerir e pensar para que o negócio permaneça para as futuras gerações. alternativas de mercado de capitais e principalmente a Secutirização. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que 21 empresas do setor imobiliário abrissem o capital entre 2005 e 2007. aplicando ferramentas como Modelo de análise DuPont sobre os demonstrativos financeiros comparando os resultados da empresa EZ TEC com seus pares.27 Com o crescimento mercado imobiliário brasileiro. Fatores macroeconômicos. a estratégia do governo de priorizar os financiamentos destinados ao setor popular habitacional aliado ao crescimento do PIB e uma taxa de juros mais adequada proporciona uma demanda imobiliária acima da oferta. principalmente no mercado de incorporação imobiliária (Real Estate). O presente trabalho objetiva avaliar o desempenho das principais empresas de capital aberto do setor com foco na rentabilidade após a onda de IPO`s ocorrida entre 2005 e 2007. Após considerar tais conceitos vemos também algo novo em nossos dias que o conceito de Sustentabilidade que ainda é muito recente para algumas empresas. pois envolve uma mudança na cultura organizacional e quebra de muitos paradigmas. A relação Crédito imobiliário X PIB ainda é muito tímida no Brasil e tudo leva a crer que teremos um crescimento muito expressivo e a fonte de financiamento que hoje esta baseada em recursos sobre responsabilidade do Governo (FGTS) ou regulados por ele (Poupança).

tais formas de investimento tem atraído investidores desde o pequeno até o de grande porte. entre outros. por exemplo. os papeis de empresas que colocaram suas ações na bolsa.28 Quando pensamos em todo esse quadro positivo do setor imobiliário que se apresenta em nosso país. Nos últimos anos vem aumenta a busca de tipos de investimento diversificados no setor como. fundos de investimentos em geral como LCI. . CRI. vemos que muitos investidores de grande porte têm buscado oportunidades de entrar nesta onda e poder participar desse momento promissor.

produtos e serviços. defendem que a missão define metas organizacionais. 1. comportamentos e estratégias baseadas no objetivo da instituição e que dará origem a um plano estratégico. Matejka. Em adição. os valores da empresa. das intenções estratégicas e dos valores da instituição. .29 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA Por Cintia Pereira Barcellos 1. Para Hitt. a missão deve especificar o negócio ou negócios em que a empresa tem intenção de concorrer e quais os clientes deseja atender.1. Brown (1998) concorda que a missão mantém uma organização centrada nos seus principais clientes. Bateman e Snell (2007) acrescentam aos fatores acima. acima de tudo. portanto. Ele ainda defende que a missão servirá como um guia para todas as atividades e estratégias da empresa e para tanto. Hoskisson e Ireland (2007). A missão seria. o capítulo que segue é uma breve revisão da literatura sobre o assunto. breve e flexível e deve. como: a descrição do negócio. Desse modo. e ajuda a avaliar novas oportunidades de negócio para garantir que eles se encaixam no âmbito da organização.1 Missão Foster (1993) define missão como uma declaração de existência e de ambição da empresa. deve ser simples.1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Ao realizar a análise estratégica de uma empresa grande parte dos autores inicia seus estudos com uma explanação sobre os conceitos de missão e visão. a razão de ser e existir da organização. Foster (1993) cita alguns elementos que devem compor a missão. ser distintiva para diferenciar a organização de seus concorrentes. Kurke e Gregory (1993).

Matejka. os gestores entrevistados estão muito satisfeitos com o uso da missão. Comportamentos esses. Bateman e Snell (2007) defendem que a missão deve ser uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. Os autores defendem ainda que a eficácia da missão enquanto guia comportamental está diretamente ligada ao grau de envolvimento partilhado pelos funcionários. Em consonância. por outro lado.30 Consensualmente. também cita outro estudo realizado com quinhentos gestores dos Estados Unidos que concluiu que a missão é uma das mais utilizadas ferramenta de estratégia. Mullane (2002) recorda que existe um debate sobre a importância da missão dentro de uma organização. ajudando a organização a avançar na mesma direção. uma vez que ela tem o poder de unir todos colaboradores a um objetivo comum. Bart (apud Mullane. Goett (apud Mullane. 2002) fez um estudo com 88 gestores seniors da América do Norte e concluiu que em apenas 8% dos casos a missão era clara para toda a organização e que 73% dos entrevistados não estavam totalmente satisfeitos com o processo de criação da mesma. que geram efeito direto no desempenho financeiro da empresa.). Para Harrison (2005) a missão é capaz de inspirar os funcionários. Ele critica a sua construção com palavras evasivas e excessiva formalidade. senso de direção e objetivos para todo o público envolvido com a organização. e representa um importante veiculo para comunicar ideais. . a maioria dos entrevistados não percebeu um impacto visível na performance e competitividade da empresa. Kurke e Gregory (1993). Apesar disso.cit. 2002) considera missão inútil e defende que facilmente é esquecida. Wright. limitando-se a dizer o óbvio e representando muitas vezes um processo de criação oneroso para as empresas. Em defesa da missão. Mullane (op. Segundo este estudo. Kroll e Parnell (2000) concordam que uma organização com uma missão clara e bem definida tem muito mais chances de ser bem sucedida do que outra que não tenha uma compreensão de sua própria identidade e de sua razão de existir. O autor questiona a real utilidade da missão nas operações do dia a dia das empresas. acreditam que uma missão claramente comunicada e reforçada por um sistema de recompensas pode afetar positivamente o comportamento dos empregados.

Englobam as características duradouras da organização. tal como qualquer outra ferramenta. descentralização. diversificação ou expansão global. visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser e do que pretende atingir. Não obstante.2 Visão Conforme Hitt. um plano orientador das prioridades e metas da organização. nas mãos de executivos que saibam como utilizá-la. para uma visão ser bem concebida precisa estar sustentada em dois componentes centrais: essência ideológica e vislumbramento do futuro. . por isso. ou seja. Segundo os autores. 127) a visão é “o direcionamento de longo prazo e intenção estratégica de uma companhia”. A essência ideológica é definida como aquilo que a empresa é e o porquê da sua existência. Em resumo. a visão é um guia que estabelece quais competências essenciais preservar e qual o processo que estimulará a empresa a seguir o melhor caminho rumo ao futuro. Lindstrom (2007) complementa que a visão é uma declaração fiel à marca da empresa e não aos seus produtos. que transcendem os ciclos de produção e do mercado. enquanto a marca possui algo na sua essência que a mantém viva por um longo período de tempo. Ela deve ter o poder de desafiar os colaboradores da empresa evocando emoções e impulsionando-os à ação. p. poderá unificar a organização e estabelecer conceitos claros de propósito e direção. Porém. Mullane (2002) conclui que. parecer obsoleta e ou ineficiente.1. como os valores e os propósitos organizacionais. 1. que a diferencia e a torna única. Nas palavras de Collins e Porras (1996). descobertas tecnológicas ou estilos de gestão.31 Por fim. a missão poderá ser mal utilizada e. será a unificação da organização que a levará ao sucesso competitivo e financeiro. Em adição. é o que une a empresa ao longo do seu processo de crescimento. pois estes são voláteis e mutáveis. Para Bateman e Snell (2007. Ireland e Hoskisson (2007). Lucas (1998) define visão como uma carta da organização contendo os seus princípios e valores fundamentais.

32 Os valores que constituem a essência ideológica são um conjunto de princípios importantes para os colaboradores da organização e não podem ser considerados como um tipo de estratégia. O autor acrescenta que sem uma visão claramente definida. sofisticada e de longo alcance. . Ready e Conger (2008) resumem estas opiniões. pois recorda o fundamental. uma visão bem articulada tem o poder de conduzir diretamente às prioridades e metas estabelecidas. Em resumo.1.1 A necessidade de ter uma visão De acordo com Lucas (1998). mantendo a organização consciente da realidade.2. Assim. os autores. Os autores defendem que uma empresa deve decidir por si própria quais os valores a considerar fundamentais (idealmente um máximo de cinco). 1. nada mais se faz do que reagir ao exterior e imitar os concorrentes. O vislumbramento do futuro é definido por Collins e Porras (1996) como aquilo que a organização aspira ser e que exigirá a criação de algo que irá desencadear mudanças e progressos a atingir no tempo. e direcionada ao que se quer atingir. para conseguir definir o que são hoje e o que querem ser amanhã. a dinâmica básica das empresas visionárias consiste em preservar a essência e estimular os processos. ao escrever que uma visão terá de ser inspiradora. Quanto aos propósitos organizacionais pode-se dizer que estes envolvem a alma da empresa. portanto. enquanto que o vislumbramento do futuro será a criação dos mesmos. pois estão relacionados com a razão fundamental da sua existência. evitando a fragmentação e a dispersão pelo caminho. sem se deixar influenciar pelas exigências do ambiente externo. identificam a essência ideológica como a descoberta dos processos. Funciona também como um mecanismo de controle. o autor alerta para a necessidade das organizações se libertarem das expectativas do passado.

antes de tudo. Este mesmo autor aconselha a colocação de questões primordiais.1. “Por que somos?”. no sentido da empresa conhecerem melhor internamente antes de decidir para onde quer ir: “Quem somos realmente?”. . o autor chama a atenção para alguns cuidados a ter na construção da visão. quando a visão chegar ao coração da organização. tais como: não abusar no detalhe nem torná-la demasiado genérica. Neste sentido. não sucumbir a palavras vazias. dar espaço aos empregados para que possam pronunciar-se. não assentar a sua definição nos resultados. Para isso terá de soar verdadeira e representar a partilha das aspirações mais profundas das pessoas. “Quais são os nossos valores fundamentais?”. Defende ainda que esta deve ser. mas ainda viável no futuro. mas antes um reflexo da identidade da organização. é preciso ir além dos conselhos de consultores e dos resultados da análise comparativa com outras organizações. verificar a sua consistência com as prioridades a enfatizar. Será por esta razão que Sal Marino (1999) refere que uma visão implica um período de gestação. que incorpore e integre o melhor da empresa no passado. Só então se iniciará o processo de definição e implementação da nova visão. permitirá responder a questões-chave sobre as suas vantagens competitivas e acrescenta que. para a visão produzir um efeito real. um documento vivo. escolher o que se deve fazer e pode ser atingido.33 1.2 Componentes críticos do processo visionário Lucas (1998) afirma que uma visão deixará de ser uma mera frase quando se tornar uma força motriz que impulsiona as pessoas a mudar e a crescer. de todos os níveis a possam conhecer. a visão poderá representar uma ficção e ser reduzida a uma mera frase sem sentido ou utilidade prática. reconhecer que a visão não é um mero projeto. Lucas (1998) defende que. ao invés do que se gostaria de atingir.2. para que todos os colaboradores da empresa. Quando este processo de construção não é bem desenvolvido. só então podendo tornar-se uma realidade. “Quais são as nossas competências nucleares (e incompetências)?”. compreender e questionar. mas naquilo que os poderá gerar.

a última fase refere-se à motivação da organização através do reconhecimento do valor das pessoas. A fase seguinte envolve o alinhamento dos processos à nova visão. é primordial ter um mecanismo de reconhecimento e avaliação de talentos que permita fazer a adequada correspondência entre as capacidades. programas e sistemas que permitam uma adequação das práticas e políticas de gestão com a nova visão. Afinal.34 Em consonância. Os autores lembram que ainda há algumas décadas atrás. .2 ANÁLISE SWOT Wright. são elas que têm o poder de transformar qualquer intenção em realidade. Kroll e Parnell (2000) defendem que subsequente à formulação da missão. mediante criação de planos. de forma a estimular um maior compromisso de todos no processo. ou seja. Por fim. habilitações e competências das pessoas e os requisitos para criar capacidade competitiva na organização. a sua capacidade. Os autores acreditam ser fundamental para a formulação de estratégias de sucesso avaliar as oportunidades e ameaças do ambiente externo em conjunto com as forças e fraquezas do ambiente interno e sugerem para essa análise o uso da ferramenta SWOT. No entanto. cabe à empresa analisar seus pontos fortes e fracos. Ready e Conger (2008) descrevem um modelo para a construção de uma visão eficiente baseado em cinco fases. condição fundamental para o sucesso organizacional na corrida competitiva. A segunda fase requer o envolvimento de toda a organização. 1. faz-se necessário definir metas e desafios e estabelecer prioridades. Para isso. assim como uma redefinição da visão. atualmente impõe-se uma revisão contínua das atividades e estratégias de uma organização. A terceira fase se concentra em construir capacidades e competências críticas novas de modo a reduzir a diferença entre aquilo que a empresa pretende atingir e aquilo que pode fazer. em uma abordagem feita dos níveis mais altos para a base. bem como suas oportunidades e ameaças. as empresas podiam manter as suas estratégicas por um longo período de tempo. Na primeira.

e Roland Christiensen. Fraqueza (Weakness). Ela pode ser usada para qualquer tipo de tomada de decisão. dentre outras possibilidades (PIERCY e GILES. a entrada em novo mercado. que teriam criado essa ferramenta no início da década de 1950. 1.1 Origem do Modelo Apesar de mundialmente conhecida tanto no ambiente de negócios como no meio acadêmico.35 O modelo de análise estratégica SWOT é um acrônimo para os seguintes termos em inglês: Força (Strength). Para Hill e Westbrook (1997). 1989). Alguns autores. como a aquisição de um novo negócio. Pode ser utilizada tanto para análise de uma organização como um todo como para parte dela (unidades de negócio) ou até mesmo para projetos individuais. a origem desta teoria é controversa. Os autores também ensinam que a análise SWOT é uma avaliação subjetiva organizada em um formato lógico baseado em quatro dimensões: duas internas (forças e fraquezas) e duas externas à empresa ou negócio em questão (oportunidades e ameaças). . o lançamento de novo produto.2. dentre os quais Panagiotou (2003). SWOT teria sido desenvolvida por acadêmicos da mesma universidade uma década depois. creditam SWOT aos professores da Universidade de Harvard George Albert Smith Jr. Oportunidade (Opportunity) e Ameaça (Threat) e corresponde a uma ferramenta de análise estratégica extremamente útil para compreensão do negócio e auxilio à tomada de decisão. uma vez que seu uso incentiva o pensamento proativo dos gestores em oposição a instintos reativos.

). Mesmo assim. professor da Universidade de Stanford.36 A maioria dos autores. que liderou uma pesquisa entre as décadas de 1960 e 1970. as variáveis foram alteradas chegando ao modelo hoje conhecido como SWOT (WANG. 2005).2. apesar da popularidade dessa ferramenta. para as quais foram perguntadas questões como: o que é bom e o que é ruim no seu negócio hoje e o que poderia ser bom ou ruim no futuro? As respostas daquilo que é bom no presente foram chamadas de Satisfatórias (Satisfactory) e bom no futuro de Oportunidades (Opportunities). nos Estados Unidos. credita SWOT a Albert Humphrey. Constituíam sua população de estudo as quinhentas empresas listadas na revista Fortune 500. fraquezas. é dado início ao processo de listar as forças. De fato. oportunidades e ameaças do objeto de análise. 1. Com o passar do tempo. no entanto. aos aspectos ruins no presente foram chamados de Culpa (Fault) e no futuro Ameaças (Threats). em Dezembro de 2005. não existe nenhum documento de referência publicado sobre o assunto. dando origem assim ao acrônimo em inglês e ferramenta de análise SOFT.cit. HUMPHREY. confirmando a origem da análise SWOT conforme citado acima por Wang (op. Em seguida. foi publicada no SRI Alumni Association Newsletter uma carta de Albert Humphrey. .2 A Matriz SWOT Para Piercy e Giles (1989). cujo objetivo era descobrir porque o planejamento corporativo não estava dando certo e criar um novo sistema de gerenciamento da mudança. o primeiro passo de uma análise SWOT é definir criteriosamente o sujeito a ser analisado. 2007.

acesso a matérias-primas. . Kroll e Parnell (2000) ensinam que os mesmos representam os recursos da empresa.). que podem ser tanto humanos (experiência. etc. etc. dentre outros). localização geográfica. sistemas de informação e controle. organizacionais (cultura da empresa.) como físicos (instalações e equipamentos. conhecimentos. rede de distribuição e tecnologia. a análise SWOT é uma avaliação dos ambientes interno e externo do seu objeto de estudo. E seu principal objetivo é identificar os principais fatores (internos e externos) capazes de fazer a empresa atingir seus objetivos. Wright. pesquisa e desenvolvimento. capacidade.37 Segundo Wang (2007). Os fatores internos são as forças e fraquezas internas à organização.

retorno esperado Marketing: alcance. compromisso. Tabela 1 . efeito nas atividades chave Confiabilidade dos dados do plano. comunicação Cultura. consciência Inovação Localização geográfica Preço. sistemas de TI.Modelo de análise SWOT Forças Capacidades Vantagens competitivas Recursos. efeitos do clima Fonte: Wang. previsibilidade Moral. canais de distribuição Produção. serviços. Na tabela 1. 2007 . qualidade Certificações Processos. economias de escala Sazonalidade. efeitos no meio ambiente Desenvolvimentos tecnológicos Intenção dos concorrentes Demanda do mercado Novas tecnologias. Pessoas. Ativos Experiência. comportamento Sucessão Oportunidades Desenvolvimentos de mercado Vulnerabilidades dos concorrentes Tendências Inovação e desenvolvimento de tecnologia Influencia global Novos mercados. conhecimento Reservas financeiras. atitude. sucessão Ameaças Efeitos políticos Legislação ambiental. 2007). distribuição. agências. volume. ideias Contratos vitais e parcerias Manutenção de capacidades internas Obstáculos enfrentados Fraquezas intransponíveis Perda de pessoal chave Apoio financeiro sustentável Economia (domestica e internacional) Sazonalidade. integralização horizontal ou vertical Nichos de mercado Geográfico: exportação e importação Novos pontos de venda Grandes contratos Desenvolvimento de negócio e ou produto Pesquisa e desenvolvimento Parcerias. valor. liderança Certificações Gestão. efeitos do clima Fraquezas Falta de capacidade Falta de forças competitivas Reputação. presença e alcance Problemas financeiros Vulnerabilidades Prazos e pressões Fluxo de caixa Continuidade Robustez da cadeia de suprimentos Distrações.38 Já os fatores externos correspondem às oportunidades e ameaças que o ambiente externo infringe a companhia (WANG. abaixo são listados diversos exemplos das quatro dimensões que formam SWOT.

Ao utilizar a análise SWOT o gestor deve obter no final uma avaliação prática dos fatores internos e externos ao negócio. 1. priorizar e otimizar as oportunidades e rebater as ameaças (PIERCY e GILES. ii) Estratégia defensiva (ST): Visa utilizar as forças da organização para se defender de ameaças externas. cliente. eliminar ou remediar as fraquezas. 2007) cita seis categorias que podem auxiliar no processo de análise SWOT. como uma maneira de tornar o estudo mais completo e abrangente.39 Humphrey (apud Wang. O autor defende que a análise de cada vetor interno e externo do negócio deve ser realizada à luz dessas categorias. criando uma maneira simples de construir um time capaz de alcançar objetivos maiores. Desse modo. distribuição e ou logística. O resultado deve ser um conjunto de ações e estratégias que possam manter e mesmo fortalecer as forças identificadas. .3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT Wang (2007) defende que a análise SWOT é muito útil para propor uma série de alternativas para a companhia baseada na combinação dos quatro fatores estratégicos. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Compreende basicamente ações para minimizar as fraquezas e evitar ameaças.2. podendo estabelecer prioridades de curto e longo prazo. São elas: produto. 1989). resultando em quatro estratégias possíveis. processo. a matriz SWOT ilustra como as oportunidades e ameaças externas podem ser relacionadas com as forças e fraquezas internas. São elas: i) Estratégia ofensiva (SO): Deve focar em como fazer uso das forças do negócio para aproveitar as oportunidades do ambiente externo. iii) Estratégia de debilidade (WO): Busca eliminar as fraquezas de modo a aproveitar oportunidades do mercado. finanças e administração.

Em consonância. iii) Estratégia da colheita (harvest): Quando as fraquezas superam as forças e as oportunidades superam as ameaças. Por outro lado. Ele não nega a importância histórica desse modelo ou mesmo sua utilidade como uma primeira análise de determinado problema. Eles argumentam que o resultado encontrado não vai além da descrição genérica de estratégias. os autores defendem que talvez parte das deficiências desse modelo se deva a época de sua criação. Panagiotou (2003) critica o modelo afirmando que é uma análise simplista que possui uma série de limitações técnicas. 1. o campo de análise estratégica era ainda muito incipiente. fato que justifica a importância que essa ferramenta assumiu para os gestores da época. quando os mercados eram mais estáveis e previsíveis. Com o desenvolvimento da teoria estratégica ao longo do tempo outras ferramentas mais sofisticadas surgiram para dar suporte à tomada de decisão.2.4 Críticas ao modelo Hill e Westbrook (1997) promovem um estudo em vinte empresas localizadas no Reino Unido. 2009) sugerem outras quatro conclusões que derivam da análise SWOT: i) Estratégia de crescimento: Quando as forças superam as fraquezas e as oportunidades superam as ameaças.40 Além disso. . O autor afirma que quando a análise SWOT foi criada. mas apenas chama a atenção para a sua simplicidade excessiva. entre as décadas de 1960 e 1970. Anastasiou e Androutsou. Valentim (2001) tece criticas ao modelo tradicional de SWOT ao afirmar que o produto dessa análise são frequentemente proposições superficiais e pouco prováveis de resolver problemas realmente críticos à organização. ii) Estratégia de manutenção: Quando as forças superam as fraquezas e as ameaças superam as oportunidades. Sherman. Rowley e Armandi (apud Valkanos. no qual concluem que SWOT não foi efetiva como uma ferramenta de análise. iv) Estratégia de redução (retrenchment): Quando as fraquezas superam as forças e as ameaças superam as oportunidades.

a essência da formulação de estratégias se concentra em analisar o ambiente externo à empresa. o desafio do gestor estratégico é encontrar o melhor posicionamento para sua empresa. poder de barganha dos compradores e poder de barganha dos fornecedores. mas uma boa alternativa para uma primeira análise dos fatores internos e externos que influenciam uma organização. existência de produtos substitutos. .41 Por outro lado. o estrategista deve investigar a fundo as origens e causas do comportamento de cada força/dimensão. maior o potencial de obtenção de lucros acima da media. A partir de seu uso. Porter (1979. é se posicionar perante a indústria de modo a melhor se defender das forças ou a usá-las em seu benefício. mas os autores defendem que o Modelo das 5 Forças de Porter é um dos mais utilizados e recomendados. rivalidade entre os concorrentes. 1. Para tanto.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER Segundo Arons e Waalewijn (1999). Em resumo. Existem muitos instrumentais teóricos disponíveis para realizar essa análise. Piercy e Giles (1989) defendem que a análise SWOT se tornou tão popular devido principalmente a sua técnica simples e acessível e a não exigência de sistema complexo e ao mesmo tempo a sua flexibilidade de incorporálo quando necessário. Em outras palavras. o gestor pode e deve utilizar outras ferramentas de planejamento estratégico para complementar sua análise. pode-se dizer que SWOT não é uma ferramenta completa em si. Quanto mais fracas forem em seu conjunto. 1989) ensina que o nível de concorrência em uma indústria depende basicamente de cinco forças ou dimensões: ameaça de novos entrantes. Independente do poder de interação dessas cinco dimensões. É o conjunto e interação dessas forças que determinara a intensidade e a capacidade de geração de lucro de uma indústria.

Cria barreiras ao forçar os novos entrantes a investir ainda mais para compensar a fidelidade dos clientes às marcas já presentes no mercado. unicidade essa que subsidia as forças competitivas. Porter (1979. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. 1999). São elas: i) Economias de escala: Corresponde à redução no custo unitário de produção à medida que o volume absoluto por período aumenta.1 Ameaça de novos entrantes De acordo com Porter (1979. no decorrer do capítulo as cinco forças de Porter serão analisadas com mais detalhes. menor será a ameaça/risco de novos entrantes. Detém a entrada ao forçar o novo entrante a assumir uma escala maior ou a aceitar uma desvantagem de custo. 1. 2004) cita algumas das principais barreiras à entrada. portanto. ii) Diferenciação de produto: Ocorre quando as empresas já estabelecidas na indústria possuem uma marca forte e clientes leais. 1989).3. Barreiras á entrada correspondem a componentes estruturais de uma indústria capazes de limitar ou mesmo impedir a entrada de um novo competidor (ARONS. A seriedade da ameaça de um potencial entrante dependerá das barreiras à entrada existentes na indústria e da reação esperada dos concorrentes existentes. WAALEWIJN. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. . aporte de recursos e o desejo de ganhar mercado.42 A ou as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. os novos entrantes de uma indústria acrescentam à mesma capacidade produtiva. Quanto maiores às barreiras. Para tanto. à entrada e quanto mais os potenciais entrantes esperarem retaliação por parte dos competidores.

caso eles possam reduzir preço para manter seu posicionamento ou por possuir excesso de capacidade. ou caso a taxa de crescimento da indústria seja baixa. 1989. etc). A não existência constitui uma das maiores barreiras à entrada. 1979. São exemplos: patentes. vii) Custos de mudança: Referem-se aos custos que os consumidores incorrem ao trocar de fornecedor e. acesso limitado a certas matérias-primas e outras regulamentações (como exigência de controle de poluição. uma vez que quanto mais limitado for o acesso aos canais de distribuição. acesso a matéria-prima. como propaganda e pesquisa e desenvolvimento. caso os mesmos tenham muitos recursos para defender-se. O novo entrante deve oferecer mais benefícios. por exemplo. Podendo inclusive forçar o novo entrante a criar o seu próprio canal. independente de seu tamanho ou economia de escala. seja em custo ou em desempenho. subsídios governamentais e curva de aprendizagem ou experiência (tendência dos custos unitários diminuírem à medida que a empresa acumula maior experiência na produção). .43 iii) Exigências de capital: Surge quando a entrante é obrigada a investir grandes somas de capital para poder entrar na indústria. para poder superar seus concorrentes. de segurança. vi) Políticas governamentais: Ocorre nos casos em que o governo pode controlar o acesso a determinados setores da economia. A expectativa do potencial entrante com relação à resposta dos atuais concorrentes também influencia na sua decisão de entrada. especialmente quando esses investimentos são custos irrecuperáveis (sunk costs). podem representar uma barreira à entrada caso sejam muito altos. O entrante irá pensar duas vezes antes de entrar caso: haja histórico de retaliação no setor por parte dos atuais concorrentes. portanto. localização favorável. mais difícil será a entrada na indústria. via licenças. iv) Desvantagem de custo independente da escala: Quando as empresas atuantes na indústria possuem vantagens de custo impossíveis de serem superadas pela potencial entrante. 2004). situação que causaria redução do desempenho financeiro de todos os participantes da indústria (PORTER. v) Acesso a canais de distribuição: É fundamental para o entrante ter um canal onde distribuir seu produto ou serviço.

levando a períodos de excesso de capacidade e corte nos preços). Segundo. publicidade e propaganda. 1989. . a intensidade da rivalidade esta relacionada à presença de uma série de fatores: i) Número de concorrentes ou equilíbrio dos mesmos em termos de tamanho e poder. 1. ii) Taxa de crescimento da indústria (quanto mais lenta for. Devido ao fato das empresas de uma indústria ser mutuamente dependentes.2 Rivalidade entre os atuais competidores Segundo Porter (1979. ou seja. Para o autor.cit. Primeiro. iv) Ausência de diferenciação ou de custos de mudança (aumentam a pressão sobre os preços e a qualidade dos produtos). via preço. a rivalidade entre os concorrentes de uma indústria normalmente toma a forma de disputa por posição. o grau de ameaça muda de acordo com alterações nas barreiras à entrada. alguns movimentos competitivos podem provocar uma situação pior para toda a indústria. maior será a disputa entre os concorrentes por espaço no mercado). normalmente provoca desbalanceamento entre oferta e demanda da indústria. decisões estratégicas envolvendo grande parte da indústria têm um impacto maior nas condições que determinam as barreiras à entrada. iii) Alto custo fixo ou de armazenamento.) cita dois fatores adicionais sobre ameaça de novos entrantes. 2004). as ações de uma influenciam a rentabilidade da outra.44 Por fim.3. uma vez que criam fortes pressões sobre preços e escalas de produção. v) Capacidade aumentada em grandes incrementos (quando a economia de escala exige esse tipo de movimento. A rivalidade é resultado da pressão sofrida pelos competidores e/ou pela oportunidade de melhorar seu posicionamento. lançamento de novos produtos e aumento da qualidade dos serviços entregues ao cliente. Porter (op.

vii) Interesses estratégicos altos (a rivalidade da indústria se torna ainda mais instável quando algumas companhias possuem grandes interesses em jogo). pressões de gestores ou governo. inter-relacionamento importante entre unidades de negócio da mesma empresa ou grupo. à medida que a indústria chega a sua maturidade. geralmente através de uma tecnologia diferente. viii) Elevadas barreiras à saída. 1989. A menos que a mesma consiga melhorar sua qualidade e adicionar diferenciais irá sofrer com redução de lucro e crescimento. ao estabelecer um teto para o preço de seus produtos. etc. Quanto mais atrativa for à relação preço-desempenho do substituto em relação ao original. emocionais ou estratégicos) que mantém as empresas competindo mesmo com baixa ou mesmo nula rentabilidade.) defende que mudanças em qualquer dos fatores acima citados podem alterar as condições de rivalidade da indústria. maior será a pressão exercida sobre a rentabilidade da indústria. Além disso. 2004) alerta que os produtos substitutos diminuem os retornos potenciais de uma indústria.cit. cultura e relacionamentos com suas matrizes tendem a competir continuamente ao longo do tempo.3 Produtos substitutos Arons e Waalewijn (1999) os definem como produtos ou soluções capazes de desempenhar basicamente as mesmas funções de outro produto. como por exemplo. São exemplos de barreiras à saída: ativos fixos sem uso alternativo. origens. 1. reduzindo também a rentabilidade e alterando o nível de competitividade da indústria.3. Porter (op.45 vi) Concorrentes divergentes quanto a estratégias. Porter (1979. acordos trabalhistas. representam fatores diversos (econômicos. a entrada de um novo competidor. as taxas de crescimento decaem. .

o substituto terá maior margem para incorrer em uma disputa de preços. Caso o produto da indústria não seja relevante para a qualidade do produto do comprador. ou seja. Quando o comprador possui baixa lucratividade. De acordo com Porter (2004).4 Poder de barganha dos compradores Conforme Porter (1979.46 O autor ainda destaca dois tipos de produtos substitutos que merecem maior atenção. vi) vii) Mediante a ameaça de integração para trás dos compradores. 1989. viii) Caso o comprador tenha total informação sobre o mercado (demanda. . são aqueles produzidos por empresas com alta lucratividade. uma empresa pode melhorar seu posicionamento estratégico ao selecionar um grupo de compradores com poder mínimo de influenciá-la. podem forçar as empresas a reduzir seu preço ou melhorar a qualidade de seus produtos ou serviços. etc). 2004). iii) iv) v) Se os produtos adquiridos são padronizados e não diferenciados. custos dos fornecedores. A escolha da empresa de para quem vender deve ser vista como uma decisão estratégica crucial para o negócio.3. através do seu poder de negociação. A análise dessas tendências é importante para a empresa definir qual será sua estratégia: se tentará suplantar o substituto ou construir seu posicionamento considerando a existência do mesmo. são aqueles produtos com capacidade de melhorar sua relação de preço-desempenho. 1. preços. uma vez que lucros reduzidos incentivam a redução do custo de compras. E segundo. os compradores. Quando não existem muitos custos de mudança. Primeiro. Neste caso. Os principais fatores que determinam o poder de barganha dos compradores são: i) A concentração da indústria. quanto mais concentrada é a indústria dos compradores ou quando um comprador adquire grandes volumes em relação às vendas do fornecedor. ii) Quando os produtos que adquire representam uma parcela considerável dos seus custos. maior será seu poder de barganha.

6 Formulação de estratégias Após analisar as forças que afetam a competitividade de uma indústria. .5 Poder de barganha dos fornecedores Da mesma forma. portanto. um grupo de fornecedores possui poder de mercado quando: i) São dominados por poucas empresas e são mais concentrados que a indústria para onde vendem. v) vi) Caso existam custos de mudança para o comprador.3. 2004) ensina que os fornecedores podem exercer seu poder de barganha ao ameaçar aumentar os preços ou reduzir a qualidade de seus produtos. Fornecedores poderosos. Seu produto é essencial para o negócio do comprador.47 1. Quando seu produto é único ou altamente diferenciado. 1.3. Porter (1979) sugere que o estrategista deve analisar as forças e fraquezas da empresa e então formular um plano de ação que contemple: 1. Segundo o autor. O conhecimento das competências da companhia e das forças competitivas da indústria indica as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitá-los. Por ameaça de verticalização do fornecedor. não sofrendo ameaça de produtos substitutos. ii) iii) iv) A indústria consumidora não é um cliente importante para o fornecedor.1 Posicionar a companhia Estratégia pode ser vista como a construção de defesas contra as forças competitivas ou como a busca por posicionamento na indústria onde elas são mais fracas.3. Porter (1979. podem reduzir a lucratividade de uma indústria quando a mesma não consegue repassar o aumento de custos para seus preços. 1989.6.

2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos Considerando que parte do equilíbrio das forças é resultado de fatores externos e parte das ações da companhia.6.6.3 Explorar as mudanças da indústria A evolução traz com ela mudanças nas fontes de competição de uma indústria. As tendências mais relevantes são aquelas que afetam as forças mais importantes para o setor.48 1. Porter (1979) defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. . mas sim alterar as suas causas.3. É uma postura que vai além do simples lidar com as forças competitivas.3. Em resumo. 1. fornecedores e por produtos substitutos. O gestor das companhias envolvidas deve. portanto. as mesmas podem adotar estratégias ofensivas que alterem esse equilíbrio a seu favor. estar atento para essas mudanças durante o seu processo de formulação estratégica. a sua essência.

O objetivo deste estudo. evitar que existam saldos negativos no fluxo de caixa no decorrer do desenvolvimento do empreendimento. levando a necessidade de alavancar recursos antecipadamente para que se possa colocar em prática o projeto. as entradas acontecem muito tempo depois da necessidade de pagamentos de despesas. nada mais é que. Costa Neto (2003) nos faz refletir que toda decisão pela oportunidade correta parte do pressuposto que a busca inicial de todo empreendedor é o lucro e alguma garantia que ele será realmente alcançado. ou seja. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. conforme descreve COSTA (2009) é extrair informações das demonstrações financeiras e dos demais relatórios (sejam eles dos últimos anos ou projetadas). em termos quantitativos. para tanto. onde o resultado das análises deverá apresentar preço maior que custo e receitas maiores que gastos. Independente do aspecto econômico principal. qual será o efeito das decisões tomadas. avaliar se o resultado será a obtenção de lucros pelo investidor e. . é comum que qualquer viabilização inicie-se pelo aspecto econômico. consequentemente. é de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. ou seja. Costa Neto (2003) nos recorda ainda que no geral os projetos de construção civil exigem grande volume de capital investido e mesmo sendo os preços geralmente maiores que os custos. que auxiliem na análise e interpretação. Deste modo. que é a geração de lucro. analisar um projeto do ponto de vista econômico financeiro. portanto. atingir o melhor resultado. Muitas são as oportunidades existentes. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA O estudo da viabilidade econômico-financeira é o que colocará o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado.49 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS Por Renato de Almeida Silva 2.

embasando-se em sua experiência e percepção das condições em que se encontra o mercado. Atualmente. operar análises da qualidade fará com que o empreendedor tenha informações suficientes para decidir. para tanto. (1998) nos recorda que estamos referindo-nos as ferramentas que auxiliarão a analisar a qualidade do investimento. deve estar suportado não só pelas técnicas de análise econômica. as técnicas mais utilizadas pelas empresas do setor imobiliário são Fluxo de Caixa.50 2. o que. investir é comprometer “recursos atuais na expectativa de obter maiores recursos futuros”. No que tange as particularidades do setor. Quando falamos em técnicas de análise econômica. 10) leva o empresário a muitas vezes tomar a decisão de forma intuitiva. (2011) que poucos são os textos que tratam as características específicas do setor. o processo que leva o empreendedor a decidir ou não pelo investimento. mas também pelas particularidades do setor. segundo Gonzáles (1999 apud COSTA. Lima Jr. Dada à vasta gama de fatores que interferem nos empreendimentos imobiliários e o extenso período que separam a tomada da decisão e a finalização do empreendimento. sendo assim. algumas ferramentas como Análise da Região. . Taxa Interna de Retorno (TIR). 2003 p. Valor Presente Líquido (VPL). O setor da construção civil é um mercado com particularidades que tornam muito difícil ao empreendedor tomar a decisão de investir. é de fundamental importância analisar a qualidade dos investimentos. Estudo de Mercado e Estudo Vocacional. auxiliarão na tomada de decisão. (2000). Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL).2 INDICADORES DE QUALIDADE Assim como define Zvi. Recorda-nos Lima Jr.

Dados complementares – prazos normais de recebimento e desembolso para a empresa. 82). Sardinha at. o objetivo da elaboração do Fluxo de Caixa é “prever o saldo de caixa ao término de cada período considerado.” (SARDINHA at. 82). imponha a necessidade de revisões periódicas do fluxo provisionado. tempos de retorno. mão de obra etc. determinar a previsão dos recebimentos e desembolsos de cada período. a elaboração do fluxo de caixa considera exaustivos levantamentos de duas categorias de dados: “Dados básicos – dados financeiros operacionais normais da empresa. entre outros. taxas internas de retorno.2. dado o grau de impacto do fluxo de caixa no retorno do resultado esperado. nos imprime considerável grau de imprecisão. (2008) ressaltam que elaborar um fluxo de caixa para períodos longos (como é o caso dos empreendimentos imobiliários).1 Fluxo de caixa Como descrevem Abreu Filho at. pois os valores considerados são baseados em peças orçamentárias. como receitas de vendas. a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido. 2008. Além disso. despesas com compras. Pata tanto cabe ainda destacar que.. (2008). recebimento ou pagamento de juros bancários. colocando então a qualidade do fluxo provisionado sobremaneira dependente do grau de confiabilidade dos valores estimados. determinar o fluxo de caixa de uma empresa é o ponto de início para que ela possa ser avaliada e também sejam realizadas projeções adequadas. como receitas e despesas com aquisição e venda de imóveis. Assim como em qualquer empresa: “os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado. o que.51 2. AL. previsão de devedores duvidosos em virtude do perfil dos reais encaixes advindos das receitas de vendas a prazo. p. .. equipamentos diversos etc. p. 2008.. 8). p.” (NBR 14653-1. 2001.” (SARDINHA at. Contudo.AL. AL. AL. dados de investimentos.

52 Por fim. podemos dizer então que o VPL. Completando. 2. projetado no horizonte do empreendimento. p.” (ABREU Filho at. o VPL permite a fácil interpretação dos resultados obtidos. Galesne (1999) descreve o VPL dos projetos de investimento como sendo a diferença entre o resultado de valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa acompanhados do projeto e ao investimento inicial necessário. comumente conhecida por VPL. 82). que é a diferença entre o valor presente do projeto e o custo do projeto na data atual. 2008.2 Valor Presente Líquido (VPL) Umas das técnicas mais utilizadas para a análise de um projeto. assim todo o projeto estudado que apresentar valor presente líquido positivo será lucrativo. é a ferramenta denominada Valor Presente Líquido.2. para que seja mais bem compreendido o discernimento do VPL é necessário lembrarmos que: “VP de um projeto quer dizer o seu valor presente. incluindo o valor do investimento a realizar. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. e que I0 representa o investimento inicial necessário ou o custo para a aquisição ou implementação do projeto na data zero. isto porque. segundo Abreu Filho (2008). O valor presente líquido (VPL) é o indicador que de acordo com a NBR 14653-4 é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado. pode ser representado pela equação abaixo: . Apresentadas as descrições acima. AL. cabe destacar que os fluxos de caixa são projetados com o intuito de oferecer apoio às tomadas de decisões por determinados projetos além de ser o ponto de partida para o cálculo dos indicadores necessários a análise financeira.

não existe uma forma simples de se calcular a TIR.13). a TIR é a taxa que anula o valor presente líquido (VPL). teremos uma equação do grau n para resolver. deparando com a taxa de desconto que anula o VPL. na maioria dos casos. a interpretação obtida é que o projeto vale mais do que custa.13). em sendo o resultado obtido negativo. Contudo. No caso dos empreendimentos imobiliários. ao traçar o gráfico. Abreu Filho (2008) nos remete a ideia de que uma maneira de se obter a TIR é através do gráfico de variação do VPL.53 Ainda seguindo a descrição de VPL oferecido por Abreu Filho (2008). calculada a equação apresentada. 2001.” (ABREU Filho at. p. a “taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projeto no horizonte do empreendimento. 86). Dado que. n raízes. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. incluindo o valor do investimento a realizar. a Taxa Interna de Retorno nada mais é que. 2008.” (NBR 14653-4. p. . concluímos que. o resultado será prejuízo. sendo assim lucrativo. norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que balizam os estudos relacionados aos empreendimentos imobiliários brasileiros. p. encontraremos a TIR. pois para “um ativo que apresente n períodos de operação.3 Taxa Interna de Retorno (TIR) Conforme verificamos na NBR 14653-4. AL. há a verificação de que o projeto é mais custoso que seu valor e se a decisão for por implementá-lo. Se não houver mudanças no sinal dos fluxos de caixa após t = 0. 2. caso o VPL encontrado seja positivo. 2001.” (NBR 14653-4.2. teremos apenas uma raiz positiva: a TIR. Serão obtidas. o projeto “será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

2008. verificado através da fórmula: Dessa forma. o pay back deve ser o critério que orienta a decisão de realizar ou não o investimento. . 2008. conclui-se que o índice de rentabilidade terá sempre de ser maior ou igual a 1 para que o VPL não seja negativo. Contudo. 93). “sabendo-se que o VPL não pode ser negativo. A obtenção dessa medida se dá pela contagem de quantos períodos o projeto necessita para acumular retorno igual ao do investimento realizado. ou seja.2. o período no qual os resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem ao investimento.” (ABREU Filho. É também.4 Período de Retorno do Investimento (Pay back) O período de retorno do investimento. segundo a NBR 14653-4 (2001).5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) O índice de lucratividade líquida. mas sim.2. conforme descreve Abreu Filho (2008). 2. para oferecer ao investidor a ideia aproximada do tempo de maturação de seu investimento.” (ABREU Filho.54 2. p. de forma alguma. Abreu Filho (2008) adverte que. critério pay back é a análise do “tempo que um investimento leva para pagar de volta ao seu dono o investimento inicial. de acordo com a NBR 14653-4 (2001). 77). p. ou. consiste em demonstrar a relação entre o valor presente das receitas líquidas de dos investimentos. “é a medida relativa de benefício/custo”.

2. possibilitando ao investidor ter um retorno mais próximo do esperado. Transporte coletivo. conduta e desempenho do mercado.).6 Particularidades do Setor Dadas às muitas particularidades do setor. atingindo-se assim. a maioria das empresas do ramo da construção civil. encontra-se a melhor forma de utilização do imóvel. zoneamento. melhor preço na hora da venda. Para avaliar as particularidades do setor imobiliário. Acessibilidade local e regional. etc. toda a estrutura. Estudo da malha urbana.2. as empresas devem buscar informações nas mais variadas fontes. utilizam também outras ferramentas que as auxiliam na tomada de decisão.7 Análise da Região Esta análise consiste em investigar toda a região onde o imóvel está situado. pesquisas e estatísticas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).55 2. Barreiras geográficas. verificando o tanto quanto possível. Assim como podemos encontrar na NBR 14653-1 (2001). Esta análise divide-se em três seguimentos distintos e complementares: àEstudo de localização: Busca-se neste estudo um diagnóstico preliminar e de reconhecimento das principais características da região do empreendimento em tela. Estes estudos compreenderão os seguintes tópicos: ü ü ü ü ü ü Localização geográfica. IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). De posse dos resultados dos indicadores de qualidade econômica juntamente com a pesquisa setorial. como legislação do município onde se deseja desenvolver o empreendimento (plano diretor.2. é importante que seja realizada análise do mercado onde se deseja desenvolver o empreendimento. além dos indicadores de qualidade econômica. . Vetores de crescimento. etc.

56 ü ü ü ü ü ü ü ü Bairros residenciais. Percentual da população economicamente ativa. à Regulamentação Urbana e Ambiental ü ü ü Verificação da Legislação de Uso e Ocupação de Solo. Visibilidade. abaixo discriminados: ü ü ü ü ü ü Tendências de movimentação e crescimento populacional da região. . Estudo da população economicamente ativa. Perspectivas para a região considerando-se o contexto micro e macro econômico. para tanto. Tráfego. devem ser realizados estudos direcionados para os seguintes temas. estadual e federal. ü Regulamentações e legislação ambiental municipal. ü ü ü ü Perfil econômico predominante da região. Infraestrutura urbana. Perfil de ocupação da região. bem como a obtenção do perfil demográfico e tendências de crescimento da cidade e região. Polarização. Lei de diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano do município. Análise da economia do município e de suas políticas econômicas e de desenvolvimento. Renda familiar por região. Estudo das migrações da região. Pontos fracos e fortes. àPesquisas socioeconômicas: Para uma visão ampla e caracterização das tendências de crescimento do município e região. Desapropriações e projetos urbanos especiais e implicações com a área em estudo. Índices habitacionais e suas tendências. Infraestrutura básica. comerciais e industriais em formação. Infraestrutura de apoio. por segmento e idade.

Educacional. conforme abaixo apresentado: ü Pesquisa de projetos imobiliários relevantes previstos. Industrial. comercial. lazer. Os setores preliminarmente analisados na região. industrial e outros.2. Empresarial. ü Absorção de unidades por empreendimento. com o propósito de traçar o perfil atual e expectativas do mercado local. hoteleira. Para execução deste estudo. ü Preços de comercialização de unidades habitacionais.1 Estudo de Mercado O Estudo de Mercado tem por objetivo alcançar um profundo conhecimento da situação imobiliária local. Entretenimento e Lazer. em processo de aprovação ou em execução na área industrial. Estoques e sua distribuição. . serão os seguintes: ü ü ü ü ü ü ü ü ü Residencial. bem como de seus problemas mercadológicos atuais. Perfil de ocupação. Saúde. é realizada pesquisa de informações detalhadas e específicas do setor imobiliário na região em questão.7. lotes e outros produtos por segmento e padrão. Comercial e Serviços. conforme a NBR 14653-4 (2001).57 2. por segmento e padrão (velocidade e tendências). Logística. Hoteleiro. ü ü ü Empreendimentos relevantes surgidos recentemente.

institucionais. por este motivo. e o que se espera. o resultado é obtido apenas no longo prazo.2 Estudo Vocacional O estudo vocacional aborda o objeto de estudo de forma detalhada. Esta análise é feita de forma holística e sem pré-conceitos. 2. .3 ANÁLISE DE RISCOS Risco. é o sucesso. as decisões sobre investimentos são comumente chamadas de decisões estratégicas. Após a definição das vocações. parte-se para a elaboração de um Master Plan conceitual que compreende: ü ü Definição preliminar dos produtos. na descrição de Abreu Filho (2008). ü Aproveitamento eficaz das áreas verdes. Permite a concepção de soluções criativas e muitas vezes inusitadas que se traduzem em satisfação e melhor retorno do investimento para o empreendedor.7. pois o resultado desta decisão não é algo rotineiro.2. O Estudo de Vocação Imobiliária objetiva detectar os melhores usos para um determinado imóvel baseado em tendências e oportunidades macro e microeconômicas.58 2. diz respeito “à probabilidade de se ter um resultado diferente do esperado”. na qual o mesmo se insere. Proposta de implantação dos produtos e distribuição destes na área em estudo. que objetiva a apresentação de uma proposta para o desenvolvimento e ocupação da área em estudo ao longo do tempo. levando em consideração todas as informações apuradas nos estudos mercadológicos e regionais anteriores para a elaboração de um estudo de Vocação e um Master Plan. em nível Conceitual. ü Estratégia de lançamento. de preservação e viárias.

. Portanto. “medida da capacidade de suporte do empreendimento”. Apresentados os fatores acima. onde será verificado o limite de desvio das variáveis não monitoráveis a qualidade do empreendimento. etc. na medida em que os indicadores são extraídos de manipulações em modelos. no que concernem as receitas e despesas.43).59 A decisão tomada não garante que o resultado obtido será o esperado. presentes em cenários arbitrados no planejamento. muitos fatores externos podem interferir do que foi provisionado. descobertas científicas. Abreu Filho (2008) ressalta as variáveis ligadas a problemas financeiros que invariavelmente podem ocorrer. dado que. Tais fatores fazem com que. em que as expectativas de desempenho do empreendimento são estabelecidas a partir de expectativas de comportamento. dentro de processos de simulação. principalmente com o fluxo de caixa. 1998. p. acontecimentos políticos e sociais. já Costa Neto (2003) mencionam problemas relacionados ao clima. chega-se a conclusão de que: “Uma decisão de investimento apoiada e informações sobre indicadores da qualidade não se sustenta em certezas.” (LIMA Junior. no decorrer do projeto. Lima Junior (1993) sugere a avaliação dos riscos pelos critérios de “medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento”. que avalia as variações que estão fora dos limites previstos na margem de segurança e. decidir por determinado projeto se torne assumir o risco de fracasso do empreendimento.

precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). BM&F BOVESPA. Objetivando a competitividade. Um grande passo foi dado nesta direção. entidade criada para esta finalidade (Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade). 1. (Revista Apimec. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. no titulo II da sociedade. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas (Lei 6404/76 das Sociedades por Ações) às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). APIMEC. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis).Conselho Federal de Contabilidade. São membros do CPC: a ABRASCA. . mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social”.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS.60 3 SETOR PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO Por Celso Adelino de Mattos 3. CFC . 3. Existem três tipos de sociedades comuns no segmento que são: ü A Limitada.1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS O segmento tem suas particularidades societárias. fevereiro/março 2007). A partir do artigo 981 é possível conhecer as diversas formas de sociedade e suas características. e IBRACON. “Art. Na sociedade limitada. PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE Os tipos de sociedades estão definidos no Código Civil de 10 de janeiro de 2002.052. contábeis e principalmente tributárias. a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas. FIPECAFI.

Art. considerando que alem da prestação de serviços. objeto social. seu registro deve ser na Junta Comercial. denominação social. 998 do Código Civil Brasileiro. Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo. com todas as características do negócio. é necessário elaborar o contrato social. Considerando que a empresa deverá adquirir material para a construção. 149 da Constituição Federal de 1988) podendo ser no Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e ou Secovi (Sindicato das Empresas de Compra. nos termos do contrato social”. como por exemplo. Sindicato Patronal (Art. destacando os principais: (Receita Federal do Brasil). em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade. (Prefeitura do Município). obtendo o CCM (Cadastro de Contribuinte Mobiliário) Lei 8. e registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia). ü As Sociedades em Conta de Participação “Art.088. participando os demais dos resultados correspondentes. e. endereço sede da empresa. valor capital social. No que diz respeito sociedade limitada e a sociedade por ações. o sócio participante.61 ü A Sociedade por ações “Art. qualificação dos sócios/ acionistas. representação da quantidade de quotas ou de ações. 991. Com tudo adequadamente formalizado deve-se registrá-lo no Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Art. Na sociedade por ações. A etapa seguinte é proceder ao registro nos diversos órgãos fiscais. exclusivamente perante este.435 de 15/09/1976. ela também pratica atos de comércio. 214 do Decreto 3000 de 1999. Na sociedade em conta de participação. também deve obter inscrição estadual conforme prevê o anexo XI do RICMS São Paulo. obtendo o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) . em São Paulo (JUCESP). o capital divide-se em ações. determinação de sua participação e suas funções na sociedade. Parágrafo único. a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo. 1. estas últimas qualificadas entre ordinárias (com poder de voto) ou preferenciais (preferidas na distribuição de dividendos) e forma de integralização. Venda. INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social). Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo). . obrigando-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou adquirir”.

11. 3.00 (Quarenta milhões de reais).637/2002. convertida na Lei nº 9. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO Até 31 de dezembro de 1998 a atividade imobiliária era obrigada a apuração de seus impostos pelo Lucro Real.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL A forma de tributação pelo lucro real está prevista entre os artigos 244 e 515 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda). sobre este. ou proporcional ao número de meses do período.62 3. A partir de 01 de janeiro de 1999. . desde que sua receita total.724. artigo 46).1998.000. publicada no Diário Oficial da União em 30. b) Contribuição social 9% direto sobre o lucro.718.00 (Vinte mil reais) por mês calendário quando este for inferior à dose meses. Consiste em partir do lucro apurado na contabilidade. através da Medida Provisória nº 1. passou também a poder optar pelo Lucro Presumido. quando inferior a 12 meses (Lei nº 10. haverá um adicional de 10% sobre o excedente.1998. no ano anterior ao da opção não seja superior a R$ 48. Se o lucro exceder R$ 240.000.000. que segue a legislação societária.10. Somando-se as denominadas adições (despesas não aceitas pelo fisco) e subtraindo-se as exclusões (receitas não tributadas) para se chegar ao lucro que a autoridade tributária (RFB) denomina lucro real (Artigos 249 e 250). aplica-se as alíquotas vigentes sendo: a) Imposto de renda 15% direto sobre o lucro.000. revestido de todas as normas pertinentes e realizar ajustes (Artigo 247).3 ASPECTOS FISCAIS.00 (Duzentos e quarenta mil reais) no ano ou R$ 20. publicada no Diário Oficial da União em 28.

R$ 60. se a empresa apurar lucro no trimestre deve recolher os impostos apurados e se tiver prejuízo em outro não poderá compensar com o lucro do trimestre anterior.00 (-) IR 15% s/ R$ 80.00) (120.00 (12.00 (-) Exclusões: Resultado negativo de participações societárias Resultado Fiscal .000.00 80. ela pode compensar este prejuízo até o limite de 30% do lucro apurado no trimestre seguinte.000.00 .000.00) (-) CSL 9% s/ R$ 80.00) 250.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.Imposto de Renda Lucro Real Trimestral Resultado contábil (+) Adições: Provisão para devedores duvidosos Resultado positivo de participações societárias (80. embora a empresa não tenha encerrado seu exercício social.00 (7. para fins fiscais.000.00) (2.000.430 de 1996).000. 3º da Lei 9. pois sua metodologia de apuração implica em tributação definitiva no trimestre.200. evidentemente limitado ao saldo do prejuízo.00) A forma de recolhimento e apuração do lucro real deve ser definida no início do ano calendário e não pode ser mudada naquele ano (Art.000. A forma trimestral é geralmente recomenda para empresas que possuam lucro em todos os trimestres.000. Assim. Contudo.000.000. construção e venda de imóveis: .Lucro Real 30.63 A seguir quadro demonstrativo de apuração do lucro real: Tabela 2 .000. A seguir são apresentados alguns exemplos simplificados admitindo uma empresa que atue no segmento de incorporação.

Lucro Real Trimestral Primeiro Trimestre Segundo Trimestre Terceiro Trimestre Quarto Trimestre No exercício Resultado Fiscal 80.400.00) 56.000.000.00 (b) (-) Compensação do prejuízo (24.00) (24.000.00 80.1 Lucro Real Trimestral Tabela 3 .00 (80.4.00 no Trimestre (b) 30% do saldo do resultado do período.000.400.200.64 3.00 Contribuição Social 9% Imposto de Renda: Alíquota normal 15% (a) Alíquota adicional Total do Imposto de Renda (7.00 136. limitado ao saldo de prejuízo disponível .00) (12.00) (36.00) (55.000.00) (8.000.200.400.440.000.00 (80.000.00) 80.200.000.00) (13.00 160.000.000.Contribuição Social e Imposto de Renda .00) (=) Base de cálculo 80.040.00) - (5.000.00) (a) 10% sobre a diferença entre o resultado e R$ 60.00) (2.000.00) (4.000.00) (14.400.000.840.00) (14.00) - (8.00) (7.00) (32.00 80.00) (2.000.000.00) (21.000.00) (19.000.000.440.200.00) (12.00) Total da contribuição social e do Imposto de Renda (21.

os impostos devem ser apurados mensalmente.000. ajustando tudo no balanço do final do período.000. 3. Nesta.4.65 Neste exemplo. . embora o resultado fiscal no período tenha sido R$ 160.00.2 Lucro Real Anual A forma de apuração e recolhimento pelo lucro real anual demanda um pouco mais de trabalho.000. sendo possível adotar dois métodos: a) Pela estimativa de resultado mensal. restando ainda R$ 56. a base de cálculo foi de R$ 136. b) Por balanços intermediários.00. mas permite administrar melhor os impostos.00 para compensar em períodos futuros.

66

Exemplo de recolhimento com base em estimativa: Os impostos são devidos mensalmente na apuração com base no lucro real. Se o contribuinte não apurar seu resultado na forma determinada pela lei, é possível apurá-lo partindo do faturamento, sobre ele, aplica-se um percentual e ao resultado apurado aplica-se a alíquota.
Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (495.000,00) -45.000,00 (540.000,00)

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Real 9% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota

15.000,00

15.000,00

(20.000,00)

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.750,00

-

6.750,00

6.300,00

6.300,00

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.500,00

-

7.500,00

67

Descrição Real 15% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Total dos Impostos Descrição

Janeiro

Fevereiro

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

14.250,00

14.250,00

1.368,00 Acumulado no exercício

1.368,00 Recolhido até o período base Novembro

570,00 A recolher período base Dezembro

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

14.250,00

20.550,00

34.800,00

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00)

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: 9% de alíquota Imposto de Renda: 15% de alíquota Total dos Impostos

145.000,00

-

-

13.050,00

6.750,00

6.300,00

21.750,00

7.500,00

14.250,00

34.800,00

14.250,00

20.550,00

68

Em nosso exemplo, nota-se que a empresa recolheu seus impostos mensalmente, na forma da lei, pela estimativa, em valor menor ao que seria devido se apurasse o lucro real e só ajustou no final do período, pode-se dizer que ela “trabalhou com os recursos que seriam destinados aos impostos”. Exemplo de recolhimento por balanço intermediário:
Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 145.000,00 (45.000,00 (45.000,00 ) ) (135.000,00)

60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (495.000,00 (45.000,00 (540.000,00 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 9% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Sobra R$ 396,00. R$ 1.296,00 (-) R$ 900,00

15.000,00

15.000,00

(20.000,00 )

10.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.480,00

6.570,00

13.050,00

1.296,00

900,00

(396,00)

69

Descrição Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 15% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Falta R$ 60,00. R$ 1.440,00 (-) R$ 1.500,00 Total dos Impostos no mês

Janeiro

Fevereiro

Março

Acumulado

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.260,00

14.490,00

21.750,00

1.440,00

1.500,00

60,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

13.740,00

21.060,00

34.800,00

70

Descrição

Acumulad o no exercício

Recolhid o até o período base Novembr o

A recolher período base Dezembr o

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00 )

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: 9% de alíquota Descrição

145.000,00

-

-

13.050,00 Acumulad o no exercício

6.480,00 Recolhid o até o período base Novembr o

6.570,00 A recolher período base Dezembr o

Total dos Impostos

34.800,00

13.740,00

21.060,00

71

No exemplo a empresa recolheu impostos nos meses de janeiro e fevereiro com base na estimativa, mas em março, ao levantar o balanço, verificou que se aplicassem os impostos sobre seu resultado real não recolheria a contribuição social, pois o saldo acumulado até fevereiro foi maior que o apurado até março, suspendendo, portanto o recolhimento e o imposto deveriam ser complementados em menos do que o valor pela estimativa, reduzindo o recolhimento. Conforme previsto na legislação, ela pode mesclar o recolhimento pela estimativa mensal ou pelo balanço de redução/ suspensão, mas no final do exercício, deverá levantar o balanço definitivo.

800.00 4.00 21.800.600.00 180.00 1.600.944.00 Estimativa 12% da Receita de Vendas 7.400.00 60.00 4.00 4.200.000.00 60.00 .200. cuja apuração deve ser trimestral.00 7.000.200. Exemplo de recolhimento por estimativa: Tabela 6 .00 4.000.00 Alíquota 9% 1.00 60.00 1.00 2.200.600.200.800.000.00 2.000.00 7.00 60.00 7.00 Estimativa 8% da Receita de Vendas 4.000.00 14.00 7.00 60.00 145.00 14.200.00 Alíquota 15% 4.800.200.00 7.160.00 60.00 1.00 2.800.00 4.72 3.000.160.400.00 25.000.566.800.000.740.600.200.00 14.800.5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO Esta forma de tributação está prevista entre os artigos 516 a 520 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).00 60.800.000.000.00 21.00 21.200.800.160.00 7.944.400.944.Contribuição Social e Imposto de Renda .Pelo Lucro Presumido Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Acumulado Julho Agosto Setembro Acumulado Outubro Novembro Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.200.00 180.000.800.800.000.000.000.00 7.00 11.00 4.000.200.00 4.00 2.00 4. Consiste em estimar qual seria a base de cálculo dos impostos.00 7.00 1.00 60.00 7.00 7.00 17.000.400.00 4.00 180.000.00 60.00 60.00 3.

o governo criou através da Medida Provisória 2221/2001 o Patrimônio da Afetação e com a finalidade de estimular a sua adoção. mas a sua adoção é mais rígida. mas o contrário pode acontecer. a Encol chegou a ser uma das maiores construtoras brasileiras. O Patrimônio da Afetação é semelhante à SPE.73 3. pois as operações não se misturam com as demais. visando oferecer mais segurança aos mutuários. . Com a finalidade de minimizar riscos. o resultado e a tributação são individualizados.024 de 2009. Ao adotá-lo o incorporador assume de forma irrevogável que este será mantido por toda execução do empreendimento. As operações de um empreendimento afetado não se misturam com os demais empreendimentos do incorporador. após a constatação de diversas irregularidades administrativas e financeiras. além de o investidor e mutuário ficarem mais “protegidos”.1 SPE. caderno de economia 02/05/2011. Após a falência da empresa. que foi alterada pela Lei 12. mas veio à falência em 1999.931/2004 o RET (Regime Especial de Tributação). assim.6 LAS FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ- 3. instituiu através da Lei 10. Jornal o Estado de São Paulo. o que foi considerada a maior tragédia da história do setor imobiliário brasileiro. Ao constituir uma SPE a empresa tem a possibilidade de se associar aos investidores naquele empreendimento específico e ter a atividade individualizada. que entrou na Justiça para requerer o direito à obra e. as empresas do setor passaram a adotar a sociedade de propósito específica. Na época. Em decorrência do caso Encol e por exigência das instituições financeiras. assim. firmar acordos com construtoras para concluir os empreendimentos.6. Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) “Caso Encol é marco negativo na história do setor imobiliário Fundada em 1961. A quebra da Encol estimulou a criação de mecanismos de defesa do consumidor mais rígidos e acelerou a criação da Lei de Patrimônio de Afetação”. a construtora deixou mais de 700 edifícios inacabados. seus recursos não servem de garantia aos demais empreendimentos do incorporador. os proprietários lesados se organizaram em comissões. o incorporador tem seu patrimônio comprometido para garantir as operações do patrimônio afetado.

além de a incidência tributária que comparada ao lucro presumido acabava sendo maior”. 0. em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.00%. 31-A a 31-E da Lei no 4.024 de 2009.afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social .65% de PIS. conforme nos dispostos arts. bem como os demais bens e direitos a ela vinculados. à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido . exceto aquelas calculadas na forma do art.74 “Art.80% “alíquota adicional”)} = 2. “O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I .” Lei 12.20% “alíquota normal”) + (8%x10% = 0.COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público . trocar construtora. Alíquota máxima para o lucro presumido 6. se for o caso.PIS/PASEP. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação. . 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.591.08% de Contribuição social e {(15%x8%=1.entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal.73%: Sendo 3. Art.IRPJ. II . Com sua adoção. (9%x12%) = 1.CSLL. não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas . 1 Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às o incorporações imobiliárias. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. de 16 de dezembro de 1964. Parágrafo único. indiscutivelmente uma grande segurança para o mutuário. conforme regulamentação a ser estabelecida. Art.00% de COFINS. o mutuário pode acompanhar a execução da obra e até. O problema na sua adoção era a possível “ingerência dos mutuários.

enquanto no Presumido a alíquota máxima na atividade será de 6.75 Quando instituído o RET apresentava 7% de alíquota. pois através da Lei 12.20% de Imposto de Renda e 1.65% para o PIS. A outra vantagem. é a alíquota é única. A questão tributária deixou de ser problema.00% para a COFINS e 0.98% de Contribuição Social. “6% sobre a receita”. sendo: 2.15% de Contribuição Social.89% de Imposto de Renda e 0.56% para o PIS.57% para a COFINS e 0. A seguir um comparativo dos três métodos de tributação: .024 de 2009 o governo mudou a alíquota para 6%. Uma das vantagens tributárias na sua adoção é que não há limite de receita para adotá-la ao passo que a opção pelo Lucro Presumido está limitada a receita de R$ 48.73%.000 mil e ainda se superar este valor a tributação deverá ser pelo Lucro Real. além de 2. além de 3. sendo: 1.

00) 464.00) 1.190.00) (33.65%) (43.73 Tabela 7 .00) (150.00) 1.000.000.000.65%) (43.00) (150.00 40.120.400.000.000.Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação .00 40.65%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (2.00) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (150.90) (110.800.00 (15.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.010.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00 (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.200.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.800.000.010.00 (41.00 (12.000.13%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (1.348.000.200.562.190.200.890.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.000.00) (=) Lucro contábil liquido 312.000.00 .00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.200.814.200.002.000.00 40.000.65%) (2.162.00) (23.760.0 0 (-) Confins e Pis (3.13%) (37.00) Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00) (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida 1.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.00) 470.000.000.60 (=) Lucro contábil liquido 415.50) 464.000.440.00 (-) Confins e Pis (3.560.00 (=) Lucro contábil liquido 434.00 (-) Custo dos produtos vendidos (600.246.RET) Descrição Lucro Real Descrição Lucro Presumido Descrição Ret (afetação) Receita das Vendas de Unidades 1.0 0 (-) Confins e Pis (3.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.000.878.156.156.

010.000.00 CSLL: Receita das Vendas de Unidades Receita das Vendas de Unidades (-) IR 15% s/ R$ 80.000.00 41.00 40.00 156.00 168.260.50 40.00 Base de cálculo 12% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 9% Total da CSLL IRPJ: Receita das Vendas de Unidades Base de cálculo 8% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 1.00 20.00 1.000.000.760.000.000.000.00 Receita das Vendas de Unidades 1.R$ 60.0 0 96.200.200.00 15.120.00 40.260.200.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 20.000.Supondo o resultado no trimestre 2.00 (-) CSL 9% s/ R$ 80.00 1.00 .Lucro contábil igual a lucro real ( não houve ajuste) Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Resultado contábil = Fiscal 464.000.000.601.000.000.00 CSLL: 1.000.00 69.348.000.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.00 12.200.000.00 15.120.000.98% Total da CSLL IRPJ: 20.348.000.Confis e Pis no lucro real com base na cumulatividade 3.0 0 108.00 .00 40.000.00 40.74 Considerações: 1.00 12.90 1.000.000.00 20.000.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 0.000.401.

00% .990.000.760.00 1.000.0 0 20.000.00 39.000.110.00 33.814.69% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.000.00 1.00 Alíquota de 15% s/ R$ 156.00 23.200.000.00 40.00 40.110.000.000.00 40.00 Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.002.260.90 45.0 0 7.00 RET .753.000.348.600.00 20.00 23.00 23.753.000.Afetação 75.120.814.75 Adicional de 10% sobre parcela excedente a R$ 60.40 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 15.990.000.00 75.200.260.400.260.000.000.438.200.0 0 20.0 0 15.000.00 Alíquota 1.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 12.000.000.000.00 94.00 9.000.47% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.00 6.00 Total do IRPJ Somatória das contribuições e impostos Somatória das contribuições e impostos 96.00 33.00 197.89% Total do IRPJ 23.814.50 197.00 110.600.40 Lucro Presumido 94.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total % dos impostos sobre o faturamento: Lucro real Faturamento: 41.00 Total % dos impostos sobre Faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: 1.00 45.00 Alíquota de 10% s/ R$ 96.600.

que pode ser denominada – contabilidade societária. esta prática tem uma legislação específica (IN SRF 107/88).73 3.7. OCPC01 e OCPC04.1 Principais particularidades do setor 3. existe uma significativa diferença no critério de apuração da receita: a) Enquanto na societária a apuração é feita com base no regime de competência. 3.7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS O registro das operações seguem as normas do conselho federal de contabilidade. nela é possível obter os aspectos fiscais de acordo com o legislador tributário. utilizando critérios de apuração de resultado com base no % realizado da obra.1. não havendo imposto a pagar. . b) Na fiscal prevalece o regime de caixa. Quanto à questão tributária. Quando a operação não gera diferença entre os valores não há ganho ou perda.7.1 Permuta de bens imóveis É comum existir no segmento a troca (permuta) de unidades imobiliárias. combinado com ICPC 02. conforme estabelece a Instrução Normativa 84/79 da Secretaria da Receita Federal do Brasil e os (Artigos 410 a 414 do Decreto 3000/1999). conforme Resolução CFC 1266 e CPC 17.

.1.7. Exemplificando: Vamos admitir que um empreendimento com 20 unidades a serem construídas.000. Sabe-se que existiram diversos procedimentos. comprometer-se em entregar unidades no futuro empreendimento. Na medida em que a empresa incorria no custo das 20 unidades.74 3. procedia ao rateio pela quantidade total a construir e baixava no passivo à parte equivalente as 2 unidades oferecidas em permuta. diluindo o custo total das unidades para as 18 unidades que seriam comercializadas. Outro procedimento foi o de registrar o custo a débito de estoque de terrenos em contrapartida com terrenos a pagar no passivo. está também vendendo um imóvel. cujo terreno tivesse o custo de R$ 1. a empresa em vez de pagar o terreno em dinheiro. e o custo previsto de construção fosse de R$ 500. Mas como registrar esta operação? Ao mesmo tempo em que a empresa está comprando o terreno.000.000.2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local É prática comum e às vezes financeiramente melhor. o custo do terreno era apenas rateado para as 18 unidades a comercializar.00 por unidade e em lugar de pagar em dinheiro. a empresa comprometeu-se a entregar 2 unidades prontas. um deles era o de não registrar a permuta.00.

000.000.000.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.00. sendo que para cada unidade num total de 20 o valor seria R$ 20.00 Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400. somente a aquisição.000.000.000.75 Tabela 8 .Registro da permuta por unidade pronta no local . .Terrenos a Pagar Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Terrenos a pagar 1.00 Valor correspondente à baixa do custo incorrido de duas unidades oferecidas em permuta Neste procedimento.00 Amortização do saldo de terrenos a pagar D Terrenos a pagar C Obras em andamento 40. não havia o registro da venda das unidades.

00 de obra Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.000.00 Custo incorrido R$ 400.400.000.000.00 % realizado do custo 14% (R$ 1.00 do terreno Custo total previsto R$ 10.00 Adotando este procedimento é possível reconhecer à receita da venda da unidade.Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Adiantamento de Clientes 1.000.000.000.000. Tabela 9 .00 de obra + R$ 1. ela também vendeu unidade.000.000.00 140. . que tecnicamente pode ser considerada a forma mais adequada.76 O procedimento recomendado atualmente é o de registrar o estoque de terrenos em contrapartida com adiantamento de clientes (OCPC 01 itens 20 a 23). considerando que além de comprar o terreno.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.00) Baixa de adiantamento de clientes D Adiantamento de Clientes C Receita de venda de imóveis 14% sobre R$ 1.000.000.00 / R$ 10. procedendo à baixa de adiantamento de clientes na medida em que a obra evolui fisicamente.000.000.000.000.

poderá baixar o custo correspondente da unidade na data da venda.77 3. mas deverá fazer controle da evolução destes custos durante a execução da obra e deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se estes forem inferiores a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).1 Venda a vista de unidade ü Concluída . Se adotar. 3.1. na medida em que forem incorridos. e consequentemente o resultado pela competência já no fiscal pode reconhecer pelo regime de “caixa”. juntamente com seu custo de forma proporcional (Item 13 da IN SRF84/1979).8.8.2 Venda a prazo de unidade ü Concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados.8. mas a empresa poderá adotar ou não o custo orçado (estimativa de custo total da unidade). valores efetivamente recebidos. Se não adotar. deverá reconhecer o custo incorrido até a data da venda e registrar os custos futuros em resultado.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 11 da IN SRF84/1979). ü Em construção .8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO A diferença existente entre o critério societário e o fiscal é que no societário devemos seguir as normas contábeis e reconhecer a receita.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 12 da IN SRF84/1979).1. 3. .1 Pelo critério fiscal 3.

que será em 36 meses da data da venda. poderá contabilizar o custo total na data da venda e reconhecer de forma proporcional à parcela recebida (Item 14. tenha a empresa recebido os valores resultantes da venda ou não.00 na entrega das chaves.000. Se a empresa não optar pelo custo orçado.2 Pelo Critério Societário ü Venda a vista ou a prazo de unidade concluída .000. se a unidade está concluída sua venda é reconhecida no ato da operação.000.A receita e os respectivos custos são registrados no resultado pelo regime de competência. ü Venda a vista ou a prazo de unidade em construção . poderá reconhecer o custo na medida em que ele incorrer de forma proporcional a parcela recebida (Item 14.000. Exemplo: Um empreendimento com 10 unidades e um custo total previsto de R$ 5. Se a empresa optar pelo custo orçado.00 no ato.78 ü Não concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados.000. Deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se o custo real for inferior a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).Se a unidade não estiver concluída. 3. a receita deverá ser reconhecida pelo percentual realizado da obra (Item 13 do ICPC02). neste caso deverá acompanhar e ajustar o orçamento durante a execução da obra.00 sendo que R$ 1. .000.8.00 e R$ 300. 20 parcelas mensais de R$ 20.000.000.00 com recebimento de R$ 300. este percentual é apurado levando se em conta o valor total gasto na obra em relação ao total previsto (incluído o valor do terreno).00 corresponde ao terreno e o restante a obra. Terreno pago no ato e os custos de obra contratados até a data no valor de R$ 250.2 da IN SRF84/1979).00.1 da IN SRF84/1979).000.000. Venda de uma unidade a prazo pelo valor de R$ 1.

00 a receber na entrega das chaves.00 mensais Saldo de R$ 300.00 para cada unidade Valor do custo de obra previsto R$ 4.00 R$ 400.000.00 Valor recebido no ato R$ 300.00 para cada unidade Gasto incorrido de obra no valor de R$ 250.00 sendo R$ 400.00 a receber 20 x R$ 20.000.00 sendo R$ 100.000.250.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 R$ 250.00 = R$ 1.000.000.00 .000.00 / 10 unidades Obras em andamento .250. Temos então: R$1.000.00 + R$ 250.000.000.000.00 R$ 25.000.000.00 R$ 1.R$ 250.000.00 = R$ 5.00 / 10 unidades Reclassificação do saldo antecipado de clientes D Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não C circulante) R$ 250.00 valor do contrato Baixa do custo da venda D Custo das unidades vendidas (Resultado) Estoque de unidades (Ativo C Circulante) Terreno .00 + R$ 4.00 / R$ 5.000.000.000.00 = 25% Total gasto Total previsto % realizado até a data Valor do contrato de Venda R$ 1.000.00 Reconhecimento da receita no resultado Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não D circulante) C Receita de vendas (Resultado) Sendo 25% s/ R$ 1.000.000.R$ 1.00 R$1.000.000.000.00.000.000.00 R$ 100.79 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra Valor do terreno R$ 1.000. Recebimento do ato D Banco conta movimento (Ativo Circulante) C Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) R$ 300.000.

.00 que corresponde a 5% do contrato.000.80 Note que no exemplo apresentado o valor recebido do cliente em relação ao contrato foi de 30% enquanto o percentual realizado da obra foi de 25%. restando adiantado pelo cliente R$ 50.

.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR As determinações do IFRS ficaram a cargo do CPC. bem como deve ser avaliada periodicamente para verificar a sua “recuperabilidade”. 3.1 Principais destaques 3.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo As despesas com a preparação do Stand de vendas. e podem ser obtidas através da leitura dos pronunciamentos CPC 17.1 Provisão para garantia As garantias oferecidas devem ser registradas no custo das unidades vendidas em contrapartida com passivo.1 Despesas com comissões de vendas As despesas com vendas devem ser registradas no ativo em contas antecipadas. da Interpretação ICPC 02 e das orientações OCPC01 e OCPC04. tendo seu reconhecimento no resultado de acordo com o percentual de realização das receitas. Estes valores devem ser apurados com base em histórico que a empresa deve manter.9.81 3. 3. assim como com o apartamento modelo devem ser registrados no ativo imobilizado.9. 3.1.9.9.2. sofrendo depreciação pelo desgaste e pela vida útil.

2. neste caso deverá manter as contas a receber registrado e contabilizar a antecipação em contrapartida com o passivo. é necessário julgamento e sustentação quanto ao registro. . os custos incorridos contratados.9.3 Ajuste a valor presente A característica das operações de venda de unidades é de longo prazo e se nestas. 3. bem como o custo previsto devem sofrer ajuste a valor presente. houver juros será necessário trazê-las a valor presente na data do balanço em contrapartida com o resultado do período. Deverá mencionar em nota explicativa qual foi o procedimento adotado. sendo possível classificar em despesas operacionais ou financeiras.9.2.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra O ponto polêmico na adoção do IFRS foi e ainda está sendo o critério de reconhecimento da receita.9. Como o critério de reconhecimento da receita no resultado segue o critério de percentual de evolução da obra.2 Antecipação de recebíveis Caso a empresa antecipe suas contas a receber.82 3. caso contrário deverá baixar as contas a receber. será necessário avaliar se ela detém o controle e a responsabilidade pela carteira. 3.

Nosso método de reconhecimento da receita e do lucro está baseado na realização financeira da obra apurando o % realizado sobre o valor total previsto. pois teriam que esperar a entrega para apurar o lucro e distribuir dividendos. talvez aí pudesse se entender que houve a transferência de riscos e benefícios. Mas ainda assim o principal prejudicado seriam os acionistas. Não seria o caso de avaliar se este não deveria ser o método mais adequado? De todo modo. com isto a incorporador deve retornar com a unidade para o estoque ou mesmo o próprio adquirente ceder seus direitos a outra pessoa. o impacto desta medida no lucro poderia ser desastroso. Se as empresas tiverem que adotar o critério de reconhecer somente na entrega. ainda que o imóvel não esteja concluído. principalmente as empresas que possuem poucos empreendimentos. Nós vendemos o imóvel na planta e durante a execução da obra o adquirente pode desistir do contrato. o impacto poderia não ser dos melhores. a receita e consequentemente o lucro são reconhecidos na entrega das chaves. as características do negócio são diferentes do nosso. mas a meu ver ele parece ser o “mais justo”. Ainda que fosse determinado que o reconhecimento pela entrega fosse apenas para os novos empreendimentos. Talvez o impacto nas empresas com muitos empreendimentos fosse menor. Muito se critica a sistemática de reconhecimento do lucro pelo critério fiscal. Pelas características do segmento em países da Europa e mesmo nos Estados Unidos.83 O proposto pela norma é que só se pode reconhecer a receita quanto se transfere os riscos e benefícios ao adquirente. A questão é que naqueles países. recebimento de recursos e consequentemente “liquidez”. pois trata o reconhecimento pelo regime de caixa. ou seja. . as empresas brasileiras mantém o método de reconhecer a receita proporcional ao custo realizado. O que se discute é que só neste momento é que ocorreu a transferência dos riscos e benefícios ao adquirente. Devemos aguardar novas determinações quanto a esta questão. A unidade é vendida após a conclusão.

o próprio resultado da atividade.84 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Por Gerson Carvalho Marin 4. .1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são definidas pelo Governo Federal.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO Financiamento é a ação ou efeito de financiar. o mercado imobiliário pode se financiar pelo seu capital próprio. Fundos de Investimento e a Securitização através dos CRIs. abaixo discorro sobre as principais fontes de financiamento disponíveis para o mercado imobiliário. e outra alternativa é a emissão de debêntures.1. com foco no setor popular. 4. onde encontramos a emissão de ações. pode se financiar por recursos de terceiros e neste caso encontramos formas que tem grande influencia do governo como os recurso oriundos do FGTS e Poupança e as outras fontes alternativas que o mercado passou a utilizar como as LCIs. e a Caixa Econômica Federal administra o processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores.

519 660.013 217.709 41.8 74.905 331.4 12.008 27.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões) .107 267.2 -1.555 -20.819 3.853 10.8 8.856 424.5 26.138 195.516 14.236 11.731 3.4 20.8 4.85 Tabela 11 .1 47.8 4.133 192.5 -4.020 174.9 51.6 21.687 36.101 274.1 Variação (%) Número de Unidades 316.136 337.6 5.9 26.190 246.264 264.073 3.408 16.156 37.7 Variação (%) Fonte: CBIC/Uq| bar Gráfico 1 .253 241.879 5.735 15.750 198.4 1.5 20.8 -18.870 3.532 6.638 14.746 -4.242 287.095 309.766 407.019 218.021 253.1 -2.9 53.052 -16.6 42.3 -6.5 Variação (%) Valor Médio Financiado (R$) 12.8 -13.983 6.377 17.389 n.d.6 26.520 16.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS Ano Quantidade de Operações Montante (R$ milhões) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 238.8 72.119 20. 3.5 55.4 2.3 10.

sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado. contra R$ 33. para R$ 27.1.Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões) 4. atualmente.052 unidades em 2010. disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE. Por sua vez. no mínimo.1 Poupança Conforme informações do site do Banco Central.07.2002). o montante de recursos repassados do Orçamento Geral da União do Governo Federal sob a forma de empréstimos imobiliários atingiu R$ 48.54 bilhões em 2009. Ambas as fontes trouxeram recursos no último ano equivalente a um múltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual correspondiam suas contribuições no ano de 2003. em 2009.86 O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou sua cota de participação de R$ 16. no mínimo. Gráfico 2 . Ao todo. em 2010.04. de 30. o equivalente a um crescimento de 72.519 unidades no ano anterior. bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações de faixa livre.005. estabelecendo que 65%. um salto de 44. em operações de financiamento habitacional.1%. o fundo financiou 660. desde que a metade.55 bilhões. . as normas do CMN (Resoluções nº 1.46 bilhões em 2010. comparado com 424.01 bilhões.1993 e nº 3.5%. de 30.980.1. devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários.

266 40. tanto em termos de montante como pelo critério de número de unidades financiadas.487 38.386 134.0 -0.2 -1.598 53.314 18.212 112.084 1.910 1.0 10.6 -19.673 100.170 93.3 41.3 35.2 -0.993 Variação (%) 7.384 46.384 Variação (%) -24.1 -5.7 94.2 26.0 84.0 53.6 Financiamento Médio por Unidade (R$) 28.3 96.560 38.217 3.0 37.5 13.4 5.9 20.6 7.6 13.204 48.286 35.9 27.725 2.6 -8.463 1.768 111.871 1.853 299.6 -2.780 78.305 61.3 74.5 12.000 4.6 2. entre os dois últimos anos.8 17.184 38.685 302.988 194.887 35.1 -17. depois de um crescimento tépido em 2009.3 64.7 .6 12.870 1.902 36. Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalente.768 2.3 -11.549 36.8 -7.756 28.3 9.822 55.3 59.87 A alocação dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo de depósitos de poupança. os financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010.032 34.793 9.2 -4.5 17. em termos de saldo de depósitos.697 52.8 -21.581 47.017 55.188 60.4 25.446 53.869 83. Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE Ano 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Montante (R$ milhões) 1.333 35.565 52.8 1.0 64.8 -18.680 416.2 10.6 Número de Unidades 61.474 Variação (%) 42.696 1.0 12.6 -8.786 60.1 19.1 47.253 30.735 1.

2% em 2010 versus 17. aumentou o seu grau de utilização destes recursos para direcionamento para o financiamento imobiliário.88 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões) O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). o nível de depósitos.99 bilhões (416. em 2010. representando um crescimento anual de 64.7% em 2009). Mas o montante de financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34. manteve um nível similar de taxa de crescimento anual verificada no ano anterior (18.384 unidades). além de ter incorporado um volume maior de depósitos oriundos da caderneta de poupança. Assim. que alcançou a cifra de R$ 299. o qual se compara a apenas 13. para R$ 55.3% entre 2008 e 2009.88 bilhões em 2010. .02 bilhões (302.6%. em 2009.680 unidades).

atualização monetária nela estipulados. ou por solicitação justificada do credor da letra. por sua vez garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel. observado que a soma do valor principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor. . outras garantias do emissor.1. a Caixa Econômica Federal.1. juros e. associações de poupança e empréstimo. ü Lastro:Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem imóvel. nos casos de liquidação ou vencimento antecipado do crédito. A LCI pode contar também com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. possivelmente. ü Garantia:Caução de créditos imobiliários. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. ü Emissor:Somente bancos comerciais.89 Tabela 13 . por iniciativa do emissor da LCI. bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário.2 Letra de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel e. se for o caso.Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica 4. sociedades de crédito imobiliário. O crédito imobiliário caucionado pode ser substituído por outro crédito da mesma natureza. companhias hipotecárias e demais instituições expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

A atualização de valor é permitida. por índice de 36 meses preço . Porém.90 ü Forma e Registro:Cartular e escritural. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. em prazo inferior ao mínimo. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 36 meses TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Anual. por índice de 12 meses preço Mensal. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. quando ocorrer o resgate antecipado. deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Atualização mensal é permitida. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. total ou parcial. A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro. desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajustes mínimos de um ano. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Na forma escritural.

em 2010. A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. .06 bilhões. quando este registrava apenas R$ 3. Em 2009.1. garantido por créditos hipotecários e. O montante de depósitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde 2006. atualização monetária nela estipulados. outras garantias do emissor. se for o caso.Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) O desempenho do mercado das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) continua traduzindo toda a força de expansão do mercado de financiamento imobiliário.1. ü Emissor:Privativa das instituições que atuam na concessão de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação .3 Letra Hipotecária Vem apresentando papel decrescente no setor devido à natureza não mais favorecida do tipo de garantia comumente associada ao lastro deste título.SFH. esta cifra alcançou R$ 26.44 bilhões. 4. e agora. juros e. ü Descrição:Título de crédito.91 Gráfico 4 . possivelmente.19 bilhões. foram R$ 39.

Poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. por iniciativa do emissor. . A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). total ou parcial. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. em prazo inferior ao mínimo. sujeito à limitação de que a soma do valor principal das letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários em poder do emissor. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. A LH não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos hipotecários que lhe servem de lastro. a periodicidade de atualização não pode ser inferior a um ano. Forma e Registro:Cartular e escritural. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. Porém. Atualização mensal é permitida. O crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza. no caso de liquidação ou vencimento antecipado. quando ocorrer o resgate antecipado. Nas operações com cláusula de reajuste por índice de preços.92 ü Lastro:Um ou mais créditos hipotecários. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. ou por solicitação do credor da letra. ü ü Garantia:Hipoteca.

na forma escritural. o titular não poderá exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra. ü Ao transferir a letra para outrem.93 Tabela 15 . Gráfico 5 . ü ü Negociação:Diretamente entre as partes interessadas. o titular responde por sua veracidade. Transferência: Na forma cartular.Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) . mas não pelo pagamento. endosso. ü Liquidação Financeira CETIP. Se a instituição financeira não o honrar. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos.Letra Hipotecária Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 180 dias TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Índice de Preço 60 meses ü Pagamento:Pagamentos de principal ou juros são feitos periodicamente ou de uma única vez no vencimento.

10. Os números de depósitos.90 bilhão e R$ 157. sendo eles pequenas frações de seus valores 5. R$ 1. O número e o montante de ofertas públicas registradas e de emissões de ações de empresas do setor imobiliário em 2010 caíram em relação ao ano anterior e ficaram distantes se comparados ao ano recorde de 2007. 4. as LH são cada vez menos favorecidas por investidores.1. todas estas três variáveis caíram. como no caso de negociação. Em relação a 2009. à injeção de capital no caixa possibilita a empresa a alavancar os seus negócios e foi o que fizeram a maioria das empresas do setor abriram seu capital entre os anos de 2005 e 2007.1. O mercado esta aguardando o retorno sobre este capital investido e com isso observamos uma redução significativa desta modalidade.94 As Letras Hipotecárias (LH) apontam para um futuro de inexistência.57 bilhão.SFH.14 bilhões. Sendo um título mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitação . representam a continuidade do declínio do uso deste título. esta última cada vez mais frequente no mercado. R$ 1. . respectivamente.4 Ações A emissão de ações tem a função de financiamento em longo prazo com taxas atrativas. No total foram seis ofertas públicas de ações.9 milhões. totalizando R$ 3. devido principalmente à baixa atratividade da hipoteca como forma de garantia vis-à-vis a alienação fiduciária. estoque (dezembro) e negociação de LH em 2010. ou até 17 anos atrás.

333.055.20 13.062. . Nos últimos dois anos esta cifra mais do que triplicou e no último ano o crescimento foi maior que 50.00 Não 24/03/201 0 0 326.000.579.000.000 3.520. tendo sido realizadas 23 emissões.53 bilhões.5 Debêntures São títulos emitidos pelas sociedades anônimas em decorrência de empréstimos contraídos junto ao público.95 Empresa Aliansce Centers Inpar BR Properties Gafisa Even Construtora e Incorporadora LPS Brasil Consultoria de Imóveis Total Shopping Tabela 16 .50 6.700 85.00 87.500. desta forma.890. intermediação e gestão.00 12.1.004 Não 16/04/201 0 207.500.000.000 280.143. treze pertencem ao grupo cuja principal área de atuação é a construção.0%.200 Não 22/10/201 0 3.000 54.00 37.134. o detentor de uma debênture será credor e não sócio da companhia.000 IPO* Sim Não Data 28/01/201 0 03/02/201 0 817.334 5.000 62. Do total de dezenove empresas emissoras. sem que isto configure aumento de capital.Ações Quantidade de Preço Ações (R$) 50.51 Montante (R$) 450.100 Sim 05/03/201 0 1.000 9.000. O volume total de emissões de debêntures de empresas do setor imobiliário era virtualmente nulo até 2006. Em 2010 o volume de emissões atingiu R$ 5.304 4.1. sendo que as outras seis tem como foco principal outras atividades imobiliárias como incorporação.000. tendo crescido acentuadamente desde então.

000 10.000. Tecnisa Queiroz Galvão Desenv.000 1.000.000.000 81.000 516.000.000 11.Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Empresa Brookfield Incorporações Brookfield Incorporações MRV Engenharia e Part.000 1.000 1.000.000. Cyrela Commercial Properties Rossi Residencial Rodo bens Negócios Imobiliários OAS Empreendimentos PDG Realty Empreend.000 1.000 500. Imob.000. Cyrela Brazil Realty Helbor Empreendimentos Gafisa Gafisa Moura Dubeux Engenharia CR2 Empreend.000.000 Montante 284.000.000.000.000. e Part.000.000.000 1.000 1. Imob.000 10.000.000 1.000.427 11. Hélio Borenstein Adm.000 1.000 280 150 450 270 600 300 90 288.000.000 1.000 300.000 280.000 Espécie Quirografária Quirografária Quirografária Subordinada Quirografária Garantia Real Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Garantia Flutuante Garantia Real Quirografária .000.000 300 6.000.000 1.96 Tabela 17 .000 450. JHSF Participações PDG Realty Empreend.427.000 60.000 1.000 550.640 100 300 50.000 288.000.660..000.000 90.000.000 300.000 400. Part.000 1. Mudar SPE Master Emp.000.000 300.000.000 600.000 1. e Part.000 10.000.000. Quant.000 270.000.000 1.000.000.000.573. 28.000 1. Imob.140 51.000.400.573 400 60 90 70 50 550 Preço 10. e Constr. MRV Engenharia e Part.000 70. WTORRE Properties Kallas Inc.000 1.000 10.000 1. e Com.000 150.466 8.000 100.000 90.000 50.000.000 1.000.000 60.000.400.

Na direção oposta do mercado de emissões de ações de empresas do setor imobiliário. Tal tendência na estratégia de captação das empresas do setor refletiu condições de mercado que indicaram um custo comparativo melhor para emissão de dívida versus equity. Estes são números recordes.57 bilhões em 2009. o setor imobiliário tende a ser um dos principais beneficiários de tais medidas. Apesar das mudanças regulatórias se aplicarem de forma mais abrangente para o mercado de debêntures.Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário Foram 23 emissões no ano. totalizando R$ 5. analisado abaixo. A medida objetiva tornar processos de emissão mais flexíveis e dinamizar o mercado secundário destes títulos. Dentre as iniciativas.97 Gráfico 6 . o Governo Federal lançou uma série de “medidas de desenvolvimento e modernização financeira” visando estimular o financiamento de longo prazo da economia brasileira. . o mercado de debêntures cresceu em 2010 e emitiu muito mais. No final de 2010. que se comparam às 19 emissões e R$ 3. que propõe incentivos tributários e importantes mudanças na Lei das Sociedades Anônimas relativas à emissão de debêntures. está à edição da medida provisória n° 517.53 bilhões. e a um mercado quase nulo há seis anos.

98 4. ü Série:Emissão de cotas pode ser dividida em séries. sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. (b) títulos imobiliários de renda fixa. exclusivamente. no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo. com o fim específico de estabelecer. notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII. . (c) ações. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado.1. datas diversas de integralização. Classe:Classe única no caso de fundos para investidores em geral. para cada série. debêntures.6 Fundos de Investimento Imobiliário ü ü Descrição:Fração ideal de patrimônio do Emissor. ü Subscrição:Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos. (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior. Emissor:Fundos de Investimento Imobiliário (FII). ü Distribuição:Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento. uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis. atividades permitidas aos FII.1. (e) certificados de potencial adicional de construção. ü ü Forma e Registro:Escritural e nominativa. desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado.

99 ü

Integralização:Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no

compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários. ü Amortizações:Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas

preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas. ü ü (i) (ii) (iii) (iv) ü Resgate Não é permitido Retorno Capital: Investido em cotas de FII é retornado através da distribuição de resultados; da amortização das cotas; da venda das cotas no mercado secundário; da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas. Transferência:As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão

e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação. ü ü Ambiente de Negociação:BM&FBOVESPA (bolsa e balcão) e CetipNet. Liquidação Financeira:BM&FBOVESPA e CETIP.

Conforme expectativa de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um forte crescimento no setor de fundos imobiliários. Qualquer que seja a métrica utilizada, o mercado destes fundos mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou como opção significativa para captação de recursos para o setor imobiliário. A rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no mercado secundário refletiram este contexto. O histórico de montante emitido para FII listados e para a indústria em geral. No ano de 2010 o volume emitido, tanto para os fundos listados quanto para a indústria em geral, mais que triplicou em relação ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10 bilhões e R$ 4,10 bilhões, respectivamente.

100

4.1.1.7

Securitização

Em 2010 o mercado de securitização retomou o crescimento, sendo que o segmento de operações com lastro imobiliário (Securitização Imobiliária) praticamente dobrou o volume de títulos emitidos.

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)

4.1.1.7.1 Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários

ü ü ü

Descrição:Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em

créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. Emissor:Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários. Lastro:Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em

dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer ao limite máximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poderá ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado:

1) Tenha registro de companhia aberta; 2) Seja instituição financeira ou equiparada;

101

3) Seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais demonstrações financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquivamento das demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI:

1)

Seja objeto de oferta pública de distribuição que tenha como público

destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociação dos CRI no mercado secundário; 2) Possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de

Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do que 20 investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição, caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI subscritos para um único investidor. ü Garantia:Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral

sobre o ativo do Emissor, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Poderá contar com instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários. ü Regime Fiduciário:Sistema que permite que os créditos imobiliários de

uma operação de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais estão vinculados e às despesas e obrigações fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam. ü Forma e Registro:Escritural, devendo ser registrado em sistemas

centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

102 ü

Classe:É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possui

preferência para efeitos de amortização e resgate, e CRI de classes subordinadas, que se subordinam aos CRI de classe sênior para efeito de amortização e resgate. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. CRI não podem ser indexados a moedas estrangeiras. ü Pagamento Principal: Normalmente através de amortizações periódicas

mensais, não existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Juros – Normalmente através de parcelas periódicas mensais, não

existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Negociação:Diretamente entre as partes para ofertas públicas com

montante de captação não superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Através de instituição financeira intermediária para montante de captação superior a esse valor. ü ü ü Transferência:Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação

financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Liquidação Financeira:CETIP e BM&FBOVESPA. Ambiente de Negociação:CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

103

Em 2010 o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou taxas altas de crescimento de todas as suas variáveis principais, mostrando o histórico anual de montante consolidado de emissão de CRI, vê-se um crescimento de mais de 100,0% no último ano, tendo o montante em 2010 atingido a cifra de R$ 8,53 bilhões. Em relação à composição dos créditos representados pelos CRI emitidos, a preponderância continua sendo a de créditos corporativos, os quais representaram cerca de 85,0% do lastro consolidado no último ano.

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

4.1.1.7.2 Classificação das Operações

Embora ainda não exista uma padronização com relação a vários dos seus aspectos estruturais, muitas operações de CRI realizadas no mercado brasileiro apresentam algumas características estruturais comuns, o que permite então classificálas de acordo com determinados critérios. Ø Quanto ao Reforço de Crédito

Operações com lastro predominantemente em créditos originados junto a pessoas físicas, que são decorrentes da compra de imóveis residenciais, geralmente contam com determinados tipos de estruturas de reforço de crédito que se repetem.

104

Estas operações podem então ser classificadas como Sênior-subordinada e de Sobre garantias. Os nomes destas classificações destacam o principal reforço de crédito existente na estrutura da operação, porém, são comum outros mecanismos de reforço de crédito também existirem na operação, tanto do tipo estrutural, quanto àqueles proporcionados por terceiros. Em 2010, do total de 37 operações com lastro Residencial, representando um montante de R$ 1,28 bilhão, 10 operações podem ser classificadas como do tipo Sênior-subordinada, totalizando R$ 392,3 milhões; ao passo que 8 operações foram estruturadas utilizando a sobre garantia como o principal reforço de crédito, referentes à R$ 217,0 milhões. As outras dezenove operações não se encaixam nessa classificação. Ø Quanto à Origem do Crédito

Algumas operações com lastro Corporativo que têm como devedor uma única empresa ou grupo econômico também podem ser classificadas. Neste caso, o critério que dá nome às classificações são os tipos de estrutura utilizada para dar origem ao crédito que é posteriormente securitizado, sendo eles o Build-to-suit e o Sale and Lease-back. Estas estruturas são favorecidas quando os tomadores dos recursos buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas ou captar recursos, para fins diversos, através do uso de seus imóveis. Ø Emissores

As composições apontam para um mercado ainda bastante concentrado. Em 2010, ano recorde de emissões, cinco empresas foram responsáveis por mais de 90,0% do total emitido no ano, enquanto que em termos acumulados, três Securitizadoras Imobiliárias respondem por mais de 70,0% de tudo que foi emitido de CRI no país.

244 5.655 100.725.364.1.927 42.440 100. ou fracionária.105 Os dados de capital social.003 531.775. disponíveis no site da CVM.547 9.987 453.481 65 16.727 2. quando representar parte dele.000 10.000 Beta Brazilian Securities BRC CIA Província Cibrasec Gaia Habitasec NSG Capital Pátria PDG RB Capital RB Capital Residencial 15/09/2004 10/04/2000 02/01/2007 18/10/2000 31/07/1997 11/07/2005 19/12/2007 20/08/2008 26/05/1998 10/03/2008 17/11/1999 09/09/1998 06/06/2005 23/04/2001 03/12/2007 31/03/2010 12/01/1999 10/08/2009 08/11/2010 06/05/2010 21/10/2002 14/07/2009 06/07/2006 10/05/2000 30 3.700 500.364. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.000 66.000 256.845.996.000 256.775.457 9.600 339 45 845 1.708.Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadora Data de Data de Montante Número e Tipo Constituiç Primeira Emitido de Ações ão Emissão em 2010(R$ Integralizadas milhões) Áquilla 14/01/2008 11/02/2010 55 100.032.700 500. quando representar a totalidade do crédito.475.544 13.228. ü ü A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.1. Emissor: Credor do crédito imobiliário. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser integral.000 7. Cédulas fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez. número de ações integralizadas e principais acionistas foram obtidos nos arquivos “Formulário de Referência” de 2010 e “ITR” de 30 de setembro de 2010.440 100. . não podendo a soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.157 45.722.000 68. ou ao longo do tempo.000 7. Tabela 18 .944.000 531.865 Capital Social (R$) 100.652 453.8 Cédula de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título representativo de créditos imobiliários.260 15 2 2 792 1. desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas representam.283 4.

mencionando-se apenas o número. . está dispensada de averbação no registro de imóveis. na forma escritural. sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula. investido na propriedade fiduciária. ü A cessão de crédito garantido por direito real. endosso. ü A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário.106 ü ü Lastro: Créditos Imobiliários. Transferência: Na forma cartular. a série e a instituição custodiante da CCI. ficando o cessionário. Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória. Negociação: Diretamente entre as partes interessadas. quando representado por CCI emitida sob a forma escritural. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real. ü Forma e Registro: Escritural ou cartular. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. A emissão da cédula sob a forma escritural é feita mediante escritura pública ou instrumento particular. ü ü Sistema de Registro:CETIP e BM&FBOVESPA. Liquidação Financeira:ETIP. devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. a emissão da cédula deverá ser averbada em registro de imóveis. ü ü ü Pagamento: Pagamentos de principal e juros são feitos em parcelas periódica ou única no vencimento. no caso de contrato de alienação fiduciária.

. que tem como garantia os créditos imobiliários.2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO A Secutirizadora adquire os créditos imobiliários de construtoras ou incorporadoras. Estes créditos são securitizados e utilizados para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que são disponibilizados para investidores interessados nestes títulos. que são lastreados em contratos de compra e venda de imóveis residenciais ou comercias de empreendimentos concluídos ou não. Exemplo operação de CRI “Pulverizado” de uma das principais secutirizadora do mercado a “Brazilian Securities”. Figura 1 – Modelo de securitização Este é o modelo utilizado por países onde o credito imobiliário é mais desenvolvido e deve se desenvolver muito no mercado brasileiro.107 4.

quantia que pode ser consumida sem prejudicar o capital.108 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR Por Augusto Tomio Yokoyama 5.. credores. clientes. as relações e o bem-estar dos “stakeholders”.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE a) Margem= Lucro/Receita A margem mede a rentabilidade sobre as receitas.quantia máxima que a firma pode distribuir como dividendos e ainda esperar estar tão bem no final do período como ela estava no começo. . b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA expressa a rentabilidade sobre o ativo. 5. ou grupos de interesse (funcionários. proprietários..quantia que uma pessoa pode consumir durante um período de tempo e estar tão bem no final do período como estava no início.. governo.” (Adam Smith) “.1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO Segundo o dicionário da Editora Porto.” (Hendriksen) Muito se discute se o lucro é o principal objetivo da empresa. Abaixo..” (Chang) “é imaginado como o fluxo de riqueza ou serviços em excesso àquele necessário para manter o capital constante.. o lucro é o rendimento residual obtido por uma operação de compra e venda ou de produção depois de pagos os custos.. mede a eficácia do uso dos ativos da empresa para gerar resultado. encontramos algumas outras definições para o lucro conforme citado por GUERREIRO (1991): “. fornecedores. o que não pode ser negado é que ele é um dos fatores principais e essenciais para a sobrevivência e longevidade da companhia. Sem o lucro. etc) ficam prejudicados.” (Hicks) “.

é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas. p. d) LPA (lucro por ação) = Lucro/número de ações Segundo Gitman (2008. A fórmula básica do EVA. adaptada de BRIGHAM et al (2001.174).109 c) ROE (Return on equity) = Lucro/Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa.54) “O lucro por ação geralmente é utilizado para os investidores atuais e potenciais e para a administração”. e) EVA® O EVA® segundo Assaf Neto (2003. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda). p. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). p 64). .

a margem de lucro líquido.110 5. considerando o grau de alavancagem financeira no modelo. dentro da empresa americana DuPont. 60) o sistema DuPont “reúne. Liquido = Lucro Patr. Segundo Gitman (2008. e consiste em analisar a rentabilidade de uma empresa a partir da decomposição da taxa de retorno do ativo (ROA) em Taxas de Margem de Lucro e Giro dos Negócios. p. ROE = Lucro x Receita x Receita Ativo Ativo Patr. aonde podemos analisar a decomposição do ROE ou retorno sobre o patrimônio líquido: ROE = Margem de Lucro x Giro do ativo x Alavancagem Financeira sendo GAF= (Passivo + PL)/PL ou simplesmente GAF= Ativo/PL. Liquido L . com seu giro do ativo total.3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT Esta metodologia surgiu na década de 20. que mede a rentabilidade das vendas da empresa . chegaremos ao Modelo Dupont Ajustado. inicialmente. que indica a eficiência com que ela tem usado seus ativos para gerar vendas”: ROA = Margem de Lucro x Giro do ativo ou ROA = Lucro x Receita = Lucro Receita Ativo Ativo Se ampliarmos a visão.

97) concluem: “. ao contrário. sobre a formula modificada DuPont Brigham e Houston (1999. p. a fórmula DuPont mostra como a margem líquida.111 Ao calcularmos o grau de alavancagem financeira (GAF). p. . Diz-se que a alavancagem é positiva (ou favorável). estamos verificando qual a participação de recursos de terceiros no financiamento das atividades da empresa. é negativa (ou desfavorável) quando se está pagando um custo de capital superior ao retorno gerado pelo próprio negócio”. o giro do ativo e a utilização de capital de terceiros interagem para determinar o retorno sobre o patrimônio líquido”. Segundo KASSAI et al (2007. a taxa de retorno sobre os ativos (ROA) seria igual à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido (ROE)... Se a companhia utilizar somente capital próprio. Assim.33): “O efeito de alavancagem pode ser benéfico ou não para uma empresa. quando a taxa de retorno de investimento é maior que o custo de capital.

Balanço Patrimonial e demonstração de resultado Fonte: Gitman (1997) . é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária. conforme abaixo: Figura 2 .112 Por fim.

(“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. que se não forem revisados periodicamente. poderão causar forte impacto quando do término da obra (positiva ou negativamente).C. Esta forma de reconhecimento foi motivo de discussões nos últimos anos com a aderência do Brasil ao IFRS. O dilema está em quando as incorporadoras devem reconhecer seus resultados: ao longo da construção do empreendimento ou somente no término (entrega das chaves).C. ou seja. estão diretamente relacionados ao custo orçado do empreendimento. Recentemente algumas empresas do setor reconheceram estouros em seus orçamentos e tiveram impactos relevantes e negativos em seus demonstrativos.O. sendo o valor resultante contabilizado como contas a receber.O. e aguardam novos pronunciamentos e esclarecimentos por parte do IASB. IFRIC. Assim. Até o momento não existe consenso entre os participantes do mercado e os órgãos reguladores. que adota como critério a transferência contínua de riscos e benefícios ao comprador. o reconhecimento das receitas e custos e consequentemente dos resultados. Este percentual é aplicado sobre o valor da venda. CVM e CPC. Os valores recebidos e superiores às receitas contabilizadas são registrados como adiantamento de clientes. .113 Vale ressaltar que as demonstrações das empresas incorporadoras analisadas estão seguindo o método P. estes são contabilizados proporcionalmente à evolução do empreendimento medida pelo custo da obra realizado (incluindo terreno e projetos) dividido pelo custo total orçado. assim as empresas continuam apresentando os balanços pelo método P.

chamado de lucro líquido do exercício.1999. p. Informa também o quanto as receitas excederam as despesas.114 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Para o estudo proposto. utilizaremos os demonstrativos financeiros das empresas de capital aberto que serão analisadas.1 BALANÇO PATRIMONIAL O Balanço Patrimonial. segundo Netto (1999. . 20). 6.2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) Também conhecido como demonstrativo de lucros e perdas. pensando em lucratividade. Quando as despesas excedem as receitas é chamado de prejuízo líquido do exercício. o demonstrativo de resultados do exercício apresenta as receitas e despesas em dado período (Netto. Precisamos separar estes conceitos distintos. em especial o balanço patrimonial e o demonstrativo de resultados do exercício. chegando ao percentual de lucro obtido sobre as vendas. é um dos principais relatórios financeiros de uma empresa e procura refletir a posição financeira em determinado momento da vida dessa empresa.59). 6. p.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE É comum ouvirmos empresários mencionando sobre a rentabilidade do seu negócio. Segundo Padoveze (2004. p. Apresenta o resumo dos recursos e das obrigações de uma empresa em determinado momento ou exercício. além da fundamentação teórica mencionada abaixo.36). 6. a lucratividade é o lucro líquido dividido pela receita líquida.

p. p. de ativos. a rentabilidade é o lucro líquido dividido pelo patrimônio (valor encontrado no balanço patrimonial da empresa). essa análise é feita com base no resultado econômico. . Dentre os principais indicadores. Ainda segundo Padoveze (2004.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE Os indicadores de rentabilidade permitem avaliar os lucros de determinada empresa em relação a um dado nível de vendas. vendas e investimentos. mensura a percentagem de cada unidade monetária de vendas que sobra após a empresa pagar por seus produtos. Portanto.115 Já a rentabilidade indica o percentual de remuneração do capital investido na empresa. Enquanto a lucratividade reflete os ganhos imediatos do negócio.1984.142). a rentabilidade mostra qual é o retorno sobre o investimento que foi feito na empresa em longo prazo.20).142). isto é quanto renderam os investimentos e. portanto. 6. p. Mensura a rentabilidade sobre as receitas (vendas). segundo Gitman (1984. elencamos: a) Margem = Lucro / Receita (Vendas) A margem bruta. Na tentativa de identificar o sucesso ou fracasso de seu negócio as empresas analisam a rentabilidade. os índices de rentabilidade mostram qual a rentabilidade dos capitais investidos. do patrimônio ou do capital investido. qual o grau de sucesso ou fracasso econômico da empresa. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA mensura sua eficiência global em gerar lucros a partir dos ativos (Gitman.

é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado e) NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda) f) WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). tão pouco o custo do capital das mesmas.1984. segundo Assaf Neto (2003. Para isso. buscaremos entender e analisar a margem operacional e o giro da receita sobre o capital investido das principais companhias do setor. Portanto. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas (Gitman. adaptada de BRIGHAM et al (2001. A fórmula básica do EVA. não levando em consideração a estrutura ou alavancagem financeira das empresas. utilizaremos o indicador ROCE.174).116 c) ROE (Return on equity) = Lucro / Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. 6. d) EVA O EVA.142).5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) Para este estudo específico. p. p. nosso enfoque será na rentabilidade operacional. p 64). .

que significa "Lucro Antes de Juros e Imposto de Renda” e reflete o resultado das atividades operacionais da empresa. p. ROCE (Return on Capital Employed) = Retorno sobre o capital empregado ROCE = ___NOPAT________ Receita Líquida x Receita Líquida____ Capital Empregado Onde: NOPAT (“Net Operating Profit After Taxes”) Em português é conhecido como lucro operacional líquido após impostos e representa o lucro gerado pelas operações. NOPAT = EBIT – IR ou NOPAT = Receita Líquida (-) Custos e Despesas Operacionais (-) Depreciação e Impostos.97). Permite estimar o resultado das operações sem a inclusão das receitas ou despesas financeiras. . p. 99). 6. 2000.117 Segundo Damodaran (2004. independentemente de como elas são financiadas (STEWART.5.1 Receita Líquida É a Receita Bruta subtraindo as Deduções (deduções das vendas. 2011. 94). “o retorno sobre o capital pode ser escrito como uma função da margem de lucro operacional sobre vendas e seu índice de giro de capital”. os abatimentos e os Impostos sobre vendas) (FERRARI. p. EBIT ("Earnings Before Interest and Taxes") Em português é conhecido pela sigla LAJIR.

2011.00% da Receita Líquida. Os indicadores de rentabilidade que utilizaremos em nosso trabalho e na análise das incorporadoras serão os mencionados acima. bem como. como contas a pagar de fornecedores e provisões para salários e imposto de renda. excluindo qualquer efeito de estrutura e alavancagem financeira. utilizaremos o EBIT ajustado excluindo o custo financeiro que é diferido dentro do custo operacional no setor imobiliário. Para termos uma análise da margem exclusivamente operacional. Ou seja. de curto e a longos prazos.5. mas dado à peculiaridade contábil do setor algumas explanações e ajustes conceituais são necessários. qualquer divergência de estrutura e planejamento fiscal. iremos explorar em outro capítulo as diversas formas fiscais de estruturação dos projetos do setor. Porém. Além disso. temos: NOPAT = EBIT Ajustado – IR padrão Onde: EBIT Ajustado = EBIT + Custos Financeiros (diferido no COGS) IR padrão = 3% * Receita Líquida . apartados dos passivos não onerosos de curto prazo. pertencentes a credores (YOUNG. Portanto. devemos excluir todo e qualquer impacto financeiro do resultado analisado. p. O'BYRN. no intuito de não distorcermos a análise da margem operacional pelas diversas estruturas societárias e fiscais praticadas pelas empresas. Para isso. o capital empregado ou investido é igual à soma do patrimônio líquido que pertence aos acionistas com os empréstimos e financiamentos. Neste tópico específico destacaremos as diversas vantagens e desvantagens fiscais que cada estrutura possui. no cálculo do NOPAT.118 6. iremos padronizar a alíquota do Imposto de Renda em 3. 51).2 Capital Empregado O Capital Empregado é calculado a partir do Balanço Patrimonial da empresa e é a soma de todos os financiamentos da empresa.

Tais questões “levaram a ONU a promover uma Conferência sobre o Meio Ambiente em Estocolmo (1972)” (MARTINS. em 1975. 2004. o limite de desenvolvimento do planeta seria atingido. p. Em 1973.1). que também gerava a destruição desenfreada dos recursos naturais” (MARTINS.119 7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 7. Isto provocaria a súbita redução da população e da capacidade industrial mundial (MARTINS. Estes dois relatórios possuem “a exigência de mudanças nas estruturas de propriedade do campo e a rejeição pelos governos dos países industrializados” (MARTINS. onde este inferia que. produção de alimentos e exploração dos recursos naturais. 2004.1 CONTEXTO HISTÓRICO Em meados da década de 60. o canadense Maurice Strong publicou o conceito de ecodesenvolvimento.1). 2004. promovendo a devastação ambiental” (MARTINS. onde “esta teoria referia-se principalmente às regiões subdesenvolvidas. poluição. por Dennis Meadows e os pesquisadores do "Clube de Roma".1). p.1). Para contribuir com este tema. 2004. 2004). das Nações Unidas. sendo que este complementa o de Cocoyok “afirmando que as potências coloniais concentraram as melhores terras das colônias nas mãos de uma minoria. forçando a população pobre a usar outros solos.1). p. surgiram discussões e preocupações sobre os problemas relativos à degradação do meio ambiente (MARTINS. a Declaração de Cocoyok. “mantidos os níveis de industrialização. no máximo. 2004. 2004. . envolvendo uma crítica à sociedade industrial” (MARTINS. um estudo dos Limites do Crescimento. Neste ano. p. informava que “a causa da explosão demográfica era a pobreza.1). Contudo a ONU participou da elaboração do relatório Dag-Hammarskjöld. p. foi publicado. p. em 100 anos”.

mas não determina quem financiará sua aplicação em escala internacional (RIBEIRO apud GOMES. que apresenta um programa de ação e planejamento do futuro de forma sustentável (GOMES. BRITO. escala e limites”. Além disso.2). . p. com 27 princípios voltados para a proteção ambiental e para o desenvolvimento sustentável. Declaração de Princípios sobre o Uso das Florestas. ocorreu a Conferência Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável. Foram as discussões em torno do eco-desenvolvimento que deixaram o caminho aberto para o desenvolvimento sustentável. a Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento. p. disponibilidade de recursos. 2005). Em 2002. BRITO. apresentou o relatório Brundtland (Our Common Future). gerou entre outros documentos. mais conhecida como Rio-92. 30) “a história da sustentabilidade se inicia a partir da discussão de padrões econômicos relacionados a crescimento produtivo e populacional. a Comissão Mundial da ONU sobre o Meio Ambiente e Desenvolvimento (UNCED). a Agenda 21. 7. 2004). No ano de 1992. BRITO. 2005. BERNARDO. quatro acordos foram feitos: “Declaração do Rio.2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL Para Guilherme (2007. 2005). BERNARDO. onde foi elaborado o Plano de Implementação que reconhece a real necessidade da conservação ambiental.120 Em 1987. onde este trazia o significado de desenvolvimento sustentável e não mais mostrava as críticas à sociedade industrial. Demandava crescimento nos países desenvolvidos e subdesenvolvidos. envolvendo continuidade de crescimento para os primeiros e eliminação da pobreza para os últimos (MARTINS. Convenção sobre Diversidade Biológica e a Convenção sobre Mudanças Climáticas” (GOMES. BERNARDO. entre eles o princípio do pagamento pela produção de poluição que é o embrião do Protocolo de Kyoto.

protegendo assim as gerações atuais e futuras e respeitando a integridade dos recursos naturais que permitem a nossa sobrevivência na Terra. A ciência ao longo dos anos desenvolveu diversas tecnologias para melhor adaptar os seres humanos no ambiente em que vivem. Para ele será com a Política que se encontrará a mediação para a transição a este novo paradigma.” A sustentabilidade teve origem através da constatação de que os recursos naturais que os seres vivos dependiam para viver é finito. e preservação ambiental de outro (GONÇALVES. satisfazendo suas necessidades pessoais e profissionais. considerando um pré-requisito fundamental para a governabilidade”. este “procura conciliar a necessidade de desenvolvimento econômico da sociedade com a promoção do desenvolvimento social e com o respeito ao meio-ambiente. Os caminhos do desenvolvimento seriam seis: “satisfação das necessidades básicas. o crescimento econômico tem que ser considerado como ecologicamente limitado. diz que o conceito surgiu “como uma resposta à preocupação da humanidade. elaboração de um sistema social que garanta emprego. programas de educação” (MARTINS. porém não se atentou nas consequências negativas que traria para o meio ambiente. 2008. participação da população envolvida.1). o ser humano deve estar ao centro deste novo processo de desenvolvimento. por Lester Brown (fundador do Wordwatch Institute) onde definiu “comunidade sustentável como a que é capaz de satisfazer às próprias necessidades sem reduzir as oportunidades das gerações futuras” (TRIGUEIRO. solidariedade com as gerações futuras.1). Ainda segundo Guilherme (2007). p. de um lado.121 Gonçalves (2005. preservação dos recursos naturais e do meio ambiente.19). 2004.32) “a sustentabilidade é um novo paradigma de desenvolvimento. diante da crise ambiental e social que se abateu sobre o mundo desde a segunda metade do século passado. 2005). . segurança social e respeito a outras culturas. Ainda segundo o autor. p. O conceito surgiu na década de 1980. p. p. De acordo com Guilherme (2007. Esta ideia servirá para resolver as questões entre crescimento econômico e redução da miséria.

seja nos períodos de escassez” (SILVA. Silva (2006. consolidando no conceito de desenvolvimento sustentável conforme abaixo: “é o processo político. vindo de encontro com as definições de sustentabilidade e desenvolvimento sustentável (GUILHERME. precisou-se incluir o desenvolvimento econômico e social. Esta concepção é para empresas que acreditam que suas atividades afetam o ambiente a qual pertencem tanto o social quanto o ambiental. espacial. O crescimento durável pode promover um crescimento com um melhor rendimento de recursos. p.132). 7. LINS.18) ainda afirma que é “um processo de transformação que ocorre de forma harmoniosa nas dimensões espacial. reabilitar o meio natural e operacionalizar uma redistribuição de renda”. tendo em vista o alcance e a manutenção da qualidade de vida. ambiental. social e cultural.29). p. que leva em consideração para o processo de tomada de decisão as dimensões: econômico-financeira.3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA De acordo com Zylbersztajn e Lins (2010) a sustentabilidade corporativa nos instiga a um novo modelo de gestão de negócio. sejam elas coletivas ou individuais. pois fazem parte da cadeia de valor (ZYLBERSZTAJN. . 2010). social. devido sua importância e também para que a deteriorização do meio ambiente fosse interrompida. p. 2007. cultural e econômica a partir do individual para o global”. ambiental.122 Para aprimorar os objetivos e redefinir concepções. seja nos momentos de disponibilização de recursos. ambiental e social. participativo que integra a sustentabilidade econômica. 2006. sendo que este ao gerar frutos poderá ser utilizado para reduzir os “consumos intermediários.

não sendo aceitável apresentá-los como oponentes uns dos outros e sim como fundamentais e inseparáveis no mesmo processo.123 No entanto essa sustentabilidade refere-se: “[. ambientais e sociais na condução das empresas. prestação de contas e compromissos públicos e requer disposição para a quebra de paradigmas” (ZYLBERSZTAJN. Esta é uma tendência mundial. os compromissos éticos estão sendo exigidos às organizações por toda sociedade. “As empresas têm como missão fundamental fazer com que a sustentabilidade seja fator de referência em um mercado no qual o produto final não representa apenas o lucro financeiro. Ela abrange processos produtivos. 2010. XVI) destacam que “sustentabilidade corporativa não é assistencialismo nem filantropia”. O desempenho das empresas deve ser analisado não somente pelos aspectos econômico-financeiros. levando em consideração também o impacto ao meio ambiente (ZYLBERSZTAJN.. Para Zylbersztajn e Lins (2010) a pressão que atualmente a sociedade e o mercado estão fazendo é tão grande. LINS. Para Lemme (2010) o conceito parte do equilíbrio entre os fatores financeiros. Zylbersztajn e Lins (2010. relacionamento com partes interessadas. bem como ao tipo de negócios que uma empresa pretende desenvolver. LINS.] à forma de se fazer negócios. p. . p. mas também a incorporação do social à sustentabilidade ambiental” (KLABIN. mas também trazendo os resultados para os demais da cadeia produtiva.. 2010). 2010. onde cada vez mais. que as empresas que não adaptarem este conceito a gestão de negócios e marketing e a ações concretas. p.8).XV). terão dificuldades para se mantiver nos próximos anos.

39). “No campo social. . com o objetivo de alcançar os resultados das empresas de longo prazo e a melhora na qualidade de vida das pessoas desta e das futuras gerações(LEMME.. p. alterando suas decisões e valores. 2010.p. o natural e o humano.41). criando uma excelente oportunidade para os negócios (LEMME. 2010. 1 Partes interessadas que devem estar de acordo com as práticas de governança corporativa executadas pela empresa. as empresas terão que lidar cada vez mais frequente. 2010. Sua rentabilidade pode ser influenciada pela capacidade de compreender.” Lembrando que com a inclusão dos grupos antes excluídos. em equilíbrio com os capitais industrial e financeiro”(LEMME. os gestores poderão ajudá-la a conseguir uma posição de liderança em seus ramos de atividades. aproximando a comunidade empresarial dos diversos stakeholders1 envolvidos nas questões socioambientais. para que os resultados das empresas possam se sustentar no longo prazo é necessário preservar e desenvolver essas duas formas de capital.39).] a atividade das empresas desenvolve-se em um contexto socioambiental que condiciona a qualidade e a disponibilidade de dois tipos fundamentais de capital. e fortalecendo seus ativos intangíveis.39). reagir e se antecipar a essas mudanças em seu ambiente de atuação” (LEMME. as empresas ganham um vasto publico que terá acesso aos serviços e produtos ofertados. tornando-a pioneira. 2010. as empresas terão restrições operacionais ou criarão novas oportunidades. até mesmo modelo.. p. a intensificação dos conflitos étnicos e a violência urbana chamam a atenção para a necessidade de refletir sobre o impacto recíproco de longo prazo entre desenvolvimento econômico e social. “As dificuldades existentes podem ser geradoras de oportunidades. Assim.p. Com uma nova mentalidade e fiscalização da sociedade. “[. como imagem institucional. capacitação tecnológica e liderança de marcas. com a decisão “entre cumprir apenas as leis ou antecipar-se a elas como posicionamento estratégico.124 Em decorrência aos impactos causados pelos Homens ao meio ambiente.” Essa relação trará uma melhor distribuição dos recursos das companhias e do planeta. Lemme (2010) afirma que ao compreender a ligação entre a empresa com o ambiente natural e social.

2010. aumenta a eficiência na utilização dos insumos. buscarão a prevenção. que as empresas. “A dificuldade dos atuais modelos de gestão empresarial em lidar com o esgotamento dos recursos naturais e a degradação social gera um conjunto de oportunidades estratégicas para as empresas” (LEMME. mediante apólices. obtendo redução tanto dos custos operacionais quando dos impactos ambientais ao longo da cadeia produtiva.125 O aspecto socioambiental deve estar interligado “à estratégia da empresa e à dinâmica operacional. indicadores de desempenho e cadeia de valor” (LEMME. p. máquinas e pessoal. . refletindo-se nos fatores críticos de sucesso. p. pois será nesta análise que será calculado o desconto do prêmio para as empresas que representarem o menor risco de problemas futuros. redução ou absorção e transferência dele. b) Crescimento de receitas: “decorrente da diferenciação dos produtos e de seu posicionamento nos mercados. p. Segundo Lemme (2010.52) um dos maiores desafios dos gestores em gerir a organização com o conceito de sustentabilidade é “identificar a relação entre sustentabilidade corporativa e desempenho empresarial” e para isto segue quatro formas de estabelecer esta relação: a) Inovação tecnológica ou gerencial: para cada inovação e melhora nos processos. d) Acessar fontes de financiamento com a respectiva redução do custo de capital: “As mais importantes fontes internacionais e nacionais para financiamentos de longo prazo de projetos e empresas seguem padrões claros de requisitos socioambientais” (LEMME. 2010. 2010. algumas vezes em conjunto com a rotulagem ambiental” (LEMME. mas é com a gestão do risco. 2010. p. p.56). c) Gerenciamento de riscos operacionais: com o valor dos ativos e impactos socioambientais formulam-se as apólices de seguro.60).52).53).

2010). mas também deve trazer as oportunidades para acompanhar a implantação. Esta requer “conhecimento. Para Lemme (2010. Lemme (2010) diz que ao aplicar a gestão sustentável em um grupo de fornecedores. .61) as empresas precisam identificar problemas e oportunidades com perguntas e respostas que façam sentido no longo prazo. Estes devem seguir juntos como alicerces para a prosperidade e bemestar para todas as formas de vida da Terra. o questionamento não deve só mostrar quanto custará para aplicar o conceito de sustentabilidade para a realidade da empresa. a empresa poderá criar um efeito multiplicador. disseminando as práticas adotadas a toda cadeia de suprimentos. “na expressão original cunhada por John Elkington. LINS. 2010. habilidade. O desempenho corporativo e a sustentabilidade precisam estar ligados ao modelo de negócio. surgiu o tripé da sustentabilidade ou triple bottom line (TBL). 7.4 TRIPLE BOTTOM LINE Em decorrência a necessidade de equilíbrio das 3 dimensões: ambiental. Ainda segundo Lemme (2010) nenhuma empresa consegue sobreviver sem resultados financeiros. paciência e persistência”. econômico e social. situado e inserido na cadeia de valor e planejamento e operação respectivamente (LEMME. p...126 Estas podem surgir com a criação de tecnologias mais limpas e inovações tecnológicas que gerarão vantagens competitivas sustentáveis. XVI). para quem o modelo de negócios tradicional. [.]expande-se para um novo modelo ao contemplar a performance ambiental e social da companhia. além da financeira” (ZYLBERSZTAJN. além disso. por esta razão não faz sentido confrontá-los com resultados socioambientais. p.

p. 2009 A figura 3 mostra a ligação entre as três dimensões. e diante desta visão Epelbaum (2004) acrescenta que com a gestão sustentável a empresa conseguirá atingir bons resultados nas áreas econômica. os outros também não se sustentam sem a contrapartida de desenvolvimento econômico da empresa”. “equitativa” (equitable) para a Sociedade e a Economia (economic).127 Figura 3 . ambiental e social. e uma relação “viável” (viable) para a Economia e o Meio Ambiente. o impacto direto na organização das três dimensões. onde há uma relação “suportável” (bearable) entre o Meio Ambiente (environment) e a Sociedade (social). Ainda para Arrebola (2004. .4). (2009) a figura representa também. Arrebola (2004. Segundo Lima et al. p.4). inovar e progredir para se tornarem competitivas. diz que os três lados devem possuir pesos iguais. “pois da mesma maneira que o desenvolvimento econômico não se sustenta sem uma contrapartida ambiental e social.Triple Bottom Line Fonte: Dreosvg. onde terão que se adaptar as novas realidades. Por fim o conceito de sustentabilidade encontra-se no centro das dimensões. este conceito “é utilizado para refletir esses três fatores de uma organização e buscar minimizar possíveis danos resultantes da atuação empresarial”.

p. calculadas. tradução nossa).3. . que passaram a criar. e fornecedores que devem ser medidas. mas acreditam também que este conceito vem mudando com a sustentabilidade. auditadas e reportadas. Klabin (2010) acredita que o novo modelo de desenvolvimento sustentável estará pronto quando a referência de lucro estiver interligada aos recursos naturais. mas ela traz o equilíbrio necessário entre a oferta de bens e serviços com seu uso e disponibilidade. de acordo com seus limites e usando de forma sustentável. um maior comprometimento dos funcionários. moedas virtuais sem lastro econômico”. tendo uma melhora em sua imagem perante a sociedade. MACDONALD. p. elas conseguirão um ambiente de trabalho melhor. contribuindo para seu crescimento e solidez no mercado. (NORMAN. Para Klabin (2010.128 De acordo com Lima et al. “O conceito de TBL ressalta que a sustentação dos resultados das empresas no longo prazo depende da conservação e do desenvolvimento das diversas formas de capital.1. o conceito de lucro foi modificado ao longo dos anos “pelos modelos econômicos liberais. ou seja. pois “a maior parte dos valores que circulam no mercado não tem lastro nem em produto. artificialmente.39). assim como as informações financeiras que já passam por esse processos há mais de um século”. Com isso. p. não podendo ser definido como lucro um resultado calculado antes da consideração das reduções na base do capital” (LEMME. tradução nossa). nem nas relações que deveriam reger o conceito fundamental de lucro”. “do cumprimento integral das obrigações para a sociedade. relacionamentos mais concretos com seus clientes e fornecedores. a aplicação do Triple Bottom Line é feita através. 2010. os funcionários. 2003. p. é uma ferramenta de alerta precoce que lhe permite reagir mais rapidamente a mudanças no comportamento dos stakeholderse as incorporar na estratégia antecipando-se". (2009) a tendência para as empresas ao aplicarem o conceito e as práticas do TBL é de ter uma gestão clara e consciente com relação a sua missão.12). clientes. Para Norman e MacDonald (2003. TBL é "uma valiosa ferramenta de gestão.

existem maneiras de medir a performance social das organizações de forma objetiva com base em indicadores. tradução nossa). com isso. p. p. o qual poderão ser auditados e compostos em relatórios. a diminuição das atuais diferenças entre os diversos níveis na sociedade e a melhoria das condições de vida das populações”. que possam acompanhar se a inclusão social está sendo feita e de que forma. tradução nossa). Segundo Klabin (2010) o nível da sociedade mais pobre poderá empurrar as empresas para um novo modelo de desenvolvimento.4.37) afirma que “a sustentabilidade social refere-se a um processo de desenvolvimento que leve a um crescimento estável com distribuição equitativa de renda. p. Existem vários níveis de inclusão social neste conceito e um deles. incluindo os stakeholders (NORMAN. Sachs apud Bellen (2005. deve ser obtido também com o redirecionamento das riquezas globais”. gerando. muito importante. Para Klabin (2010. MACDONALD. 2003. não diz respeito apenas ao estabelecimento de limites ou restrições à persistência do desenvolvimento. por fim divulgar as informações para todos os interessados.1 Dimensão Social “A dimensão de sustentabilidade social inerente ao conceito.11) “O desenvolvimento futuro não poderá ser alcançado apenas mediante o aumento das rendas individuais. é a recuperação da ética para o modelo econômico. .129 7. Estes indicadores permitirão: que as empresas com desempenho social bom sejam mais rentáveis ao longo do tempo. “O conceito econômico na base do lucro em si não é ético porque ignora a importância e a responsabilidade da empresa com relação ao contexto socioeconômico em que ela opera” (KLABIN. 2005). mas implica na ultrapassagem do econômico: não pela rejeição da eficiência econômica e nem pela abdicação do crescimento econômico. mas pela colocação dos mesmos a serviço de um novo projeto societário” (GONÇALVES. ponto este que ainda se desconhece. ou seja. 2010.9). De acordo com Norman e MacDonald (2003.

2004.4.4. para isto será necessário inserir uma abordagem diferente de compreensão com relação à qualidade ambiental onde estará ligada ao processo de desenvolvimento adotado pelas nações (MARTINS. A degradação ambiental é o resultado de um processo social. 2003. p.2 Dimensão Ambiental A questão ambiental tornou-se uma preocupação global nas últimas décadas. armazenamento e transporte de resíduos perigosos. perda de biodiversidade” (MARTINS. . poluição hídrica e atmosférica. p.130 “Os defensores do TBL. ao mesmo tempo em que se mantém a sua deterioração em um nível mínimo”. sendo que as grandes nações já reconhecem a urgência dos problemas ambientais. 2004).1). tradução nossa). 2004. “Entretanto. alterações climáticas. ignorando ou desconhecendo suas causas” (MARTINS. 7. p. Sachs apud Bellen (2005. em consequência ao modo como a sociedade utiliza os recursos naturais. a complexidade dos problemas ambientais exige mais do que medidas pontuais que busquem resolver problemas a partir de seus efeitos. p. acreditam que a performance social (e ambiental) pode ser medida de forma bastante objetiva. e que as empresas devem usar esses resultados. dentre eles: “a destruição da camada de ozônio. MACDONALD.1). a fim de melhorar seu desempenho social (e ambiental)” (NORMAN. pressão populacional sobre os recursos naturais. desertificação. Os problemas ambientais não serão resolvidos de forma individual.37) afirma que “sustentabilidade ecológica significa ampliar a capacidade do planeta pela utilização do potencial encontrado nos diversos ecossistemas.

resultante de sua estratégia vinculada a responsabilidade da empresa frente às futuras gerações. 2009. A Leadership in Energy and Environment Design (Leed). “define os requisitos e critérios para que empreendimentos comerciais e residenciais sejam classificados como construção sustentável” (ALMEIDA. sempre propensa a resolver os problemas que envolvem as questões socioambientais [. 2009.131 Segundo Almeida. GUIMARÃES. GUIMARÃES. 2009. demonstram que é possível obter resultados positivos diante as expectativas dos stakeholders e acionistas e também estarão preparadas para a nova realidade e exigências dos mercados. transparência e integridade são condições fundamentais para a existência da gestão socioambiental” (LIMA et al.. ..27). KRUGLIANSKAS. p. p. Para Almeida. KRUGLIANSKAS.23) “torna-se fundamental a mudança da cultura organizacional tipicamente reativa. Kruglianskas e Guimarães (2009. “O alinhamento estratégico da gestão ambiental ao core business permite a definição da matriz dos negócios corporativos e principalmente de portfólio de produtos verdes. ética.5).26). aqueles tecnologicamente compatíveis com os requisitos da sustentabilidade e das necessidades dos consumidores” ( ALMEIDA. p. Os autores acreditam que as empresas devem guiar este assunto de forma proativa e de acordo com os padrões de gerenciamento de impacto do meio ambiente.] para atender a pressão da sociedade ou de ambientalistas”. p. Kruglianskas e Guimarães (2009) as empresas que já tiveram experiências com a gestão ambiental. O segmento da construção civil já possui organização certificadora de empreendimentos sustentáveis. “A interlocução e engajamento dos stakeholders.

afirma Lima et al. comunidade e meio ambiente”. p. (2009). A empresa que possuir princípios socialmente responsáveis estará cumprindo além das obrigações legais. 2009): ü ü ü ü 7. melhorando seu relacionamento com seus stakeholders. Racionalidade no uso da água: utilizar alternativas eficientes para o reuso da água e equipamentos que diminuam o consumo.132 A base destes critérios e requisitos vai além da preocupação com a produção de resíduos e reciclagem. tradução nossa). possuindo um grande diferencial no mercado. Sustentabilidade de matérias: utilizando materiais certificados e sem compostos voláteis.5. Para Neto e Froés (2001) este conceito surgiu quando os empresários perceberam que os problemas sociais estavam atrapalhando o andamento de seus negócios. o empreendimento sustentável está de acordo com os seguintes conceitos (ALMEIDA.24) responsabilidade social corporativa são “as decisões de negócios tomadas com base em valores éticos que incorporam as dimensões legais. Sustentabilidade de espaço: preservando a biodiversidade do local. GUIMARÃES. p.5 Eficiência energética: aproveitar a luz do dia reduzindo o consumo da energia elétrica. A responsabilidade social tornou-se fator de competitividade para as empresas. RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA De acordo com Filho (2006. Segundo Norman e MacDonald (2003. KRUGLIANSKAS. “a responsabilidade social e ética deve ajudar a empresa a sustentar seus lucros no longo prazo”. Já para Lima et al. . o respeito pelas pessoas. (2009) a empresa que se comprometer com a responsabilidade social se tornará agente de mudanças culturais. relações éticas e transparentes.

tradução nossa).5). sobre o quão bem uma empresa está fazendo a este respeito” (NORMAN. De acordo com Lima et al. social e ambiental” (LIMA et al. MACDONALD. pois um de seus princípios é a transparência e o diálogo. então devemos desenvolver ferramentas que tornam mais transparente para os gestores. As externas correspondem às atividades sociais relacionadas à sociedade. 2003. segurança e qualidade de vida. (2009) para as organizações administrarem melhor seus riscos é preciso ter responsabilidade social. “Dessa forma. Afirma também que a comunicação é importante para identificar problemas e buscar suas soluções. Lima (2007. 2007). como voluntariado. há um maior vinculo com todos os envolvidos. melhorias no clima.1. As dimensões internas são relacionadas às atividades para o cliente interno das organizações.133 “Se acreditamos que os negócios éticos. treinamentos. p. ou seja. p. Com a responsabilidade social a imagem institucional e a marca são valorizadas. 2009. 1) diz que a este movimento busca novas relações éticas tanto internas quanto externas. investimento social. “extrapolando as fronteiras empresariais clássicas e fazendo com que os empresários busquem novos paradigmas em termos de gestão empresarial”. 2009). acionistas e outras partes interessadas. . apoio a projetos ambientais e as organizações não governamentais (LIMA. práticas e responsabilidade social são importantes funções de governança corporativa e gestão. p. criando uma maior estabilidade e longevidade da empresa (LIMA et al. o valor em longo prazo da implementação da responsabilidade social e ambiental para os acionistas e stakeholders será tanto maior quanto a organização conseguir entregar e obter desempenho superior nestas três dimensões: econômica.

p. . Filho (2006) diz que responsabilidade social pode ser vista de uma forma ampla. compreendendo as atividades ligadas ao negócio que vão além das responsabilidades clássicas e de visão estreita que possuem único objetivo de maximizar valor ao acionista. p. pois a conduta ética pressupõe comportamento além do formalismo legal. p. 2006. A dimensão legal contempla “o enquadramento da conduta da empresa em regras formais estabelecidas” e por fim a ética que “amplia o enfoque. tendo como resultante o seu status moral e socioeconômico”. p. a reputação positiva da empresa pode ser fator fundamental para sua sobrevivência. Para Filho (2006. Filho (2006.” Essas dimensões dão uma “boa reputação e trazem vantagens competitivas sustentáveis às empresas no longo prazo”. de acordo com os códigos informais estabelecidos” (FILHO. legal e econômica. sendo que três são fundamentais: ética. “O capital reputacional é aquela porção do valor de mercado da empresa que pode ser atribuída à percepção da firma como uma corporação de boa conduta no mercado” (FILHO. Segundo Filho (2006. 2006. serviços e a geração de valores.50). e a filantrópica.52) com a integração dos mercados.52) afirma que “é possível que as ações que aprimoram a imagem pública de uma corporação mudem. A dimensão econômica está ligada a responsabilidade da empresa em se manter/crescer ao longo dos anos. p. Reputação corporativa é definida por Filho (2006.134 A responsabilidade social pode ser dividida em quatro dimensões.48). p. Com isso.50) como “o produto de um processo competitivo no qual a firma sinaliza suas características distintas para o público(interno e externo à empresa). gerações e a consequência são seus produtos. a curva de demanda para os produtos dessa corporação”. “O capital reputacional é formado por varias dimensões que moldam a sua imagem. “de que no longo prazo as ações de responsabilidade social trazem benefícios para a empresa”. que “defende as ações de responsabilidade social mesmo que não tragam retornos para a empresa”. de forma vantajosa.33) a responsabilidade ampla é dividida em 2 visões: a moderna.

De acordo com Filho (2006. 80) afirma que “governança corporativa trata dos mecanismos externos e internos para alinhamento de interesses entre gestores e os acionistas. p. 2006. equidade. “As ações sociais estão inseridas na visão da teoria dos stakeholders.66) pode criar ou manter o capital reputacional sob os aspectos abaixo: ü ü “Criando vantagens competitivas. segundo Filho (2006. 2006. As empresas criam a governança para lidar com as delegações de poderes. “As práticas de governança corporativa constituem uma forma de proteção aos acionistas. entre os quais as comunidades que podem se beneficiar de ações sociais por parte das organizações” (FILHO. 2006). com mecanismos transparentes de governança. segundo Filho (2006). especialmente aos minoritários. conselho de administração. prestação de contas e ética. auditoria independente e conselho fiscal. com a finalidade de otimizar o desempenho da empresa e facilitar o acesso ao capital” (FILHO. p. baseia-se em princípios de transparência. O conceito. diretoria. p. que desejam maior transparência entre si e os gestores e equidade entre as partes acionárias minoritárias e majoritárias”. Para Filho (2006. para sustentar o crescimento (FILHO. de que as empresas possuem responsabilidades sociais para com um amplo conjunto de agentes. p. p. 2006. ante os gestores que conduzem a organização” (FILHO. p. aprimorando a capacidade da empresa em atrair e manter recursos”.83). Filho (2006.135 A responsabilidade social. p. as ações sociais implementadas devem estar ligadas à lógica da agregação de valor à empresa”. “São as práticas e os relacionamentos entre os acionistas/cotistas.83).76). . Cada vez mais as empresas ao crescerem precisam revisar suas estruturas de capital. “governança trata da minimização de assimetrias e conflitos de interesse à delegação de poder”.85). “Minimizando riscos de perdas de reputação”. a “empresa com capital pulverizado.50).

. 2006. p. 2006.98)..] são o próprio sistema legal e regulatório e o mercado de capitais”. “Os mecanismos de governança corporativa são fundamentais para que esse processo se consolide na prática” (FILHO..99).136 O alinhamento dos interesses das organizações envolvem mecanismos externos e internos. “Os mecanismos externos [. Já os internos “são representados pelo papel do conselho. A empresa precisa buscar o lucro pelas vias legais e éticas. p. o sistema de remuneração e a estrutura de capital da organização” (FILHO. Esta busca está ligada a responsabilidade econômica que faz parte da responsabilidade social corporativa.

1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO Segundo Kane. na expectativa de se beneficiar deste sacrifício depois. pag 28) (*01) um investimento é o compromisso atual de dinheiro ou de outros recursos na expectativa de colher benefícios futuros. Os investidores tomam dois tipos de decisão ao construir as suas carteiras. compartilham um atributo-chave que é central a todos os investimentos: você sacrifica algo de valor agora.137 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 8. quanto o risco do investimento. Embora dois investimentos sejam diversos em muitas maneiras. O tempo em que você passará estudando esse livro (sem mencionar o seu custo) também é um investimento de tempo e de esforço. como ações. enquanto que a decisão sobre a seleção de títulos é a escolha de quais títulos específicos possui em cada classe de ativo. imóveis. A decisão sobre a alocação de ativos é a escolha entre classes gerais de ativos. um indivíduo pode comprar ações na esperança de que futuros resultados monetários destas ações justifiquem tanto o tempo em que o dinheiro dele estará empatado. Marcus e Bodie (2000. Por exemplo. e assim por diante. obrigações. . Ativos de Investimento podem ser caracterizados em classes gerais de ativos. mercadorias.

gerando incertezas nos investidores (Dias. com uma rentabilidade calculada em torno de 0. Ao contrario quando o patrimônio esta em investimentos financeiros o mesmo pode sofrer uma desvalorização muito grande no curto prazo podendo não compensar a espera para recuperação em longo prazo. em 2002. e loteamentos residenciais e de lazer. 2002). Em 2002. 2002). . além da maior procura por unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0. neste caso mesmo que haja uma desvalorização devido a uma possível instabilidade econômica essa desvalorização se ocorre no curto prazo. pag 26)*02 refere que a ideia de que investimento em imóveis é considerado.138 8. em geral.7 a 1.00% ao mês) (Campos 27 de maio de 2002). alterou a regra da contabilização dos ganhos dos fundos de investimentos financeiros. por exemplo.9% ao mês.1 Investimento em Ativos Segundo Botelho (2007. pois também seriam vistos como uma aplicação segura para parcela dos investidores que desconfiavam do sistema bancário ou temiam a desvalorização da moeda (Pauliquevis. Vemos desta maneira que uma maneira encontrada pelos investidores de preservar o seu patrimônio é o de investir em ativos. tendo em vista que o governo. quando que no longo prazo o patrimônio se mantém seguro. houve um aumento na venda de imóveis residenciais de alto padrão. A desconfiança com relação a ativos financeiros também estimulou o mercado.1. como um “porto-seguro” em tempos de crise.7 a 0. Os Fundos de Investimento Imobiliário também apresentaram aumento na procura por seus títulos nesse mesmo ano. ano de incertezas econômicas e políticas no Brasil.

Os Ativos financeiros são reivindicações pela renda gerada por ativos reais (ou reivindicações pela renda do governo). Esta capacidade é uma função dos ativos reais da economia: A terra. Marcus e Bodie (2000. participar na renda derivada da produção de automóveis. Markus e Bodie. como ações e obrigações.2 Investimento Fundos Imobiliários Segundo Kane. isto é. esses ativos são o meio pelo qual os indivíduos em economias bem desenvolvidas reivindicam os seus direitos sobre os ativos reais. Em oposição a esses ativos reais estão os ativos financeiros. pode não ser possível para um pequeno investidor construir um edifício. Não podemos ser donos de nossa própria fábrica de automóveis. as máquinas e o conhecimento que pode ser usado para produzir bens e serviços. . mas podemos comprar ações da General Motors ou da Toyota e. Esses títulos nada mais são do que pedaços de papel (ou entradas em um computador) e não contribuem diretamente para a capacidade produtiva de uma economia.139 8.1. Usando o exemplo de Kane. desta forma. ou possuir títulos de um fundo de investimento que financia o setor. os bens e os serviços que seus membros conseguem criar. mas este pode em sua esfera possuir ações de uma respectiva empresa. pag 24) *01 a riqueza material de uma sociedade é basicamente determinada pela capacidade produtiva de sua economia. Em vez disso. os prédios.

A e fez-se a transferência de ativos ligados ao ramo imobiliário. Figura 4 .Apresentação Corporativa EZTEC 1 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) . construção e incorporação imobiliária começaram em 1979. construção e incorporação.140 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC As atividades da EZTEC. Com isso sua operação vem sendo conduzida por sociedades operacionais e administradas pelos acionistas fundadores. sob comando de seus fundadores Srs. a criação de uma estrutura societária que permitisse listar suas ações ordinárias no Novo Mercado e assim promover as suas atividades como engenharia. Esta reorganização teve como objetivo principal. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. empresa de engenharia. Ernesto Zarzur. Em 2006 a companhia passou por uma reorganização societária onde se criou a EZTEC Empreendimentos e Participações S. Em 2007 a EZTEC iniciou sua operação na bolsa.

Imobiliária: manutenção das vendas dos empreendimentos. de forma a garantir a sustentabilidade do negócio. A companhia atua há 32 anos na Região Metropolitana de São Paulo e é dividida em três unidades de negócios: ü ü ü Incorporação: prospectando e desenvolvendo empreendimentos que antecipam as tendências de mercado. . é administrada para ter seus custos controlados e gestão conservadora de caixa e possui o hábito de pagar seus terrenos à vista. Engenharia e Construção: garante a qualidade e entrega no prazo. com uma margem líquida crescente ao longo dos anos que em 2010 chegou a 38%.141 Ela é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais de São Paulo e se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. não trabalhando com permuta. gerencia sua carteira de recebíveis com enfoque comercial e estratégico. A EZTEC faz financiamento próprio com seus clientes.

As vendas das unidades ocorrem. sempre procurando manter sua lucratividade e conservadorismo nas decisões. mas também sem correr grandes riscos. donos de terrenos. sempre focando em oportunidades de alto retorno”. segundo o site2.142 Figura 5 . fornecedores. Sua grande experiência e expertise lhe garantem desenvolvimento de produtos competitivos com excelente qualidade. logo no primeiro mês de lançamento. é de buscar “melhorias no desenvolvimento de suas atividades. etc. 2 http://ri.asp?idioma=0&conta=28 . maximizando a lucratividade dos seus acionistas e propiciando vantagens sobre os seus concorrentes. não se aventurando em grandes inovações. O objetivo da EZTEC.br/eztec2009/web/default_pt. se destacando entre seus concorrentes. ou seja. demonstrando a grande credibilidade que possui junto a seus clientes.eztec. no geral.com.Apresentação Corporativa EZTEC 2 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) Com agilidade e competência a EZTEC consegue antecipar as tendências de mercado e atender a demanda de imóveis para os padrões compreendidos entre Médio e Alto Padrão.

ü ü ü ü Expandir sua atuação no Estado de São Paulo e desenvolver Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado em empreendimentos mistos. inclusive recursos estrangeiros.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO 9.1. Eventos futuros como a Copa do Mundo e Olimpíadas além da criação do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e Programa Minha Casa Minha Vida pelo governo também contribuem para a expectativa de manutenção de crescimento nos próximos anos. 9. A estabilidade econômica. voltou a crescer de forma acelerada nos últimos anos. possui os seguintes pontos chaves em sua estratégia. Continuar a reduzir custos. o aumento de renda da população e a queda na taxa de juros associados à disponibilização de crédito e à política de diminuição de déficit habitacional voltaram a atrair fortes investimentos. . maximizar eficiência de construção e manter margens elevadas. Aperfeiçoar nossa Política de Financiamento aos Clientes com objetivo de maximizar o nosso volume e velocidade de vendas. fortalecendo ainda mais sua marca: ü que atua. o setor da construção civil. Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo.143 Sendo assim.1 Momento atual do setor Após muitos anos de estagnação. que representa significativa fatia do PIB nacional.

podendo ser Shopping Centers. p. 20): a) O mercado é totalmente aberto e o acesso de novos entrantes. dos serviços e da indústria de equipamentos” (ABRAMAT/ FGV. construção pesada e montagem industrial. gera descontrole sobre a oferta de produtos. construção pesada e de montagem industrial. da indústria de materiais. p. b) Subsetor de produtos – empreendimentos imobiliários ou de base imobiliária: caracterizado por obras de edificações produzidas para venda no mercado aberto. p. p. que “contratam”a empreendedora para gerir seu empreendimento. 15): a) Subsetor de serviços ou de obras empreitadas: caracterizado por serviços para construção de obras por empreitada e abrangendo obras de edificações. De acordo com Assumpção (1996. entretanto.144 9. sendo a velocidade média de vendas já incorrida o único balizamento para o mercado sobre a demanda. hoteis e flats. onde o produto é estabelecido para um conjunto de clientes previamente selecionados. esta não é a tradição neste mercado. podendo ser imóveis residenciais e/ ou comerciais.1. . com ou sem tradição no setor. 2010. 21). b) Não há como reconhecer a demanda já que não se conhece previamente os compradores1. especificamente a atividade de incorporação imobiliária cujas principais características são. sendo ainda distribuídos em edificações.2 Características do setor Este setor que é formado pelos “elos da indústria da construção. e edificações para exploração comercial do imóvel. onde o principal cliente é o setor público seguidos pelas empresas estatais e privadas. do comércio. segundo ASSUMPÇÃO (1996. 52) é dividido em dois segmentos segundo Assumpção (1996. O foco deste trabalho é analisar o subsetor de empreendimentos imobiliários. esta situação só não ocorre nos empreendimentos a “preço de custo”.

jurídicas além da União. o tempo de aprovação de um empreendimento e seus respectivos custos. estado e municípios). Há ainda. o que é denominado ‘venda na planta’. o incorporador necessita de conhecimentos específicos das legislações de cada município e às vezes da região específica dentro da mesma cidade (é o caso das Operações Urbanas em São Paulo). ou seja. Os terrenos (matéria-prima fundamental) também não estão concentrados já que os fornecedores são milhões de proprietários espalhados pelo país (pessoas físicas. A permuta é um instrumento muito usado por algumas empresas para aquisição de lotes a fim de não precisar de desembolso em moeda e consiste. não existe vínculo entre as receitas de vendas. seja de capital aberto ou fechado. Podemos complementar com outra característica: trata-se de um mercado muito pulverizado. que dependem da velocidade de vendas sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar. a qual se sujeita às oscilações no cenário econômico e descolamento entre os custos previstos e realizados por se dar em prazos longos. podem variar bastante conforme a localização e tamanho do terreno. e até mesmo sem se dispor dos projetos e especificações detalhadas para sua execução. sendo que muitos terrenos possuem mais de um dono. variáveis como descontaminação do solo. dependendo do caso. como o próprio nome sugere. estudos de impacto ambiental. e o programa de produção. . o “market share” está distribuído entre inúmeras empresas. compensação por impactos no trânsito entre outras. podendo oferecer também um percentual do resultado financeiro (permuta financeira).145 c) Os produtos são comercializados a ‘preço fechado’ antes de se iniciar o ciclo de produção. Para a definição do produto em determinado terreno. Assim. em uma troca aonde o(s) proprietário(s) oferece(m) o terreno e a incorporadora cede unidades a serem construídas ou já concluídas (permuta física). d) Exceção feita aos empreendimentos com financiamento para a produção.

pode haver descolamento entre o índice utilizado e o desvio real no orçamento inicialmente previsto. esta pode ser terceirizada (é comum estabelecer um custo máximo no contrato) ou realizada pela própria empresa incorporadora desde que esta possua uma equipe própria para este fim. Em relação ao sistema de “funding”. . o primeiro tem sido controlado com o aumento da concorrência através da importação. o segundo é mais difícil de segurar já que ainda não há importação significante de mão de obra. podemos destacar os recursos da poupança e do FGTS tanto para financiamento dos adquirentes quanto para produção das edificações. haja vista o aumento de demanda causado pelos mega eventos da Copa do Mundo e Olimpíadas. os custos com materiais e principalmente mão de obra têm sofrido altas consideráveis nos últimos anos.146 No que tange à construção do empreendimento. é preciso de um bom controle de custo e prazos para o alcance do resultado planejado. Devido ao aquecimento do setor. pois apesar dos contratos de venda geralmente preverem ajuste das parcelas por algum índice de correção (sendo INCC e o CUB os mais utilizados). Neste caso. sendo este o controle deste custo um dos maiores desafios do segmento.

Crédito Imobiliário Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. 25 Podemos ver no gráfico abaixo que a partir de 2005 o volume de crédito imobiliário disponível iniciou sua trajetória de crescimento exponencial. sendo um dos grandes catalisador para o aquecimento do setor considerando também a queda nas taxas e o aumento do prazo para o comprador (até 30 anos).Taxa de Juros vs. Gráfico 9 .Apresentação corporativa Gafisa Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p.147 Figura 6 . 26 .

soluções já difundidas em outros países. PIB Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. além dos “Covered bonds” (instrumentos de dívida. que permite a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s). o Brasil possui somente 4% do PIB disponível para o crédito imobiliário e a estimativa é que esta relação atinja entre 10% e 11% até 2015.Financiamento Imobiliário vs. já que a poupança é limitada e pode ter seus recursos esgotados em 2 ou 3 anos de acordo com estimativas da ABECIP. 26 (Ago/11) Para acompanhar o ritmo previsto. há necessidade de estruturar novas formas de disponibilização de recurso do setor. garantidos por financiamentos imobiliários). Gráfico 10 . A solução deverá vir através do mercado de capitais com a securitização (este mercado tem crescido fortemente ultimamente no Brasil). . letras hipotecárias.148 A seguir podemos verificar que apesar do crescimento visto acima.

o valor de precificação dos IPO’s estimados pelos estruturadores era baseado em premissas e múltiplos em função da receita e crescimento projetados. iniciou-se uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. Assim. A definição de bolha na percepção coloquial é de crescimento sem sustentação. sem fundamentos. a crescente avalanche de notícias na mídia e cada vez mais informações desencontradas.3. por que não. dado o tópico de nosso estudo. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. crédito abundante. os investidores querem. buscaremos nos posicionar sobre o tema. Além disso. Atualmente o mercado tem valorizado as empresas que conseguiram aproveitar este período com bons resultados e geração de caixa já que após tanto dinheiro aplicado. os valores de mercado das empresas chegaram até ficar abaixo de seus valores patrimoniais. ver o retorno.1 Bolha A finalidade principal deste trabalho não é encontrar a verdade sobre as especulações de uma possível “bolha” no setor imobiliário. entre os anos de 2005 e 2009.1. descolado da realidade. se adicionarmos ofertas públicas (primárias) e privadas adicionais. com toda razão. Por falta de histórico e talvez um pouco de comodidade e pressa para conseguir realizar a abertura de capital das empresas.149 9.1. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que. Porém. não tinham mais recursos disponíveis para tocarem seus empreendimentos. 22 empresas do setor de incorporação imobiliária captassem juntas mais de R$ 11 bilhões considerando somente os IPO’s. este número sobe para mais de R$ 20 bilhões até 2011. 9. . sendo a maior parte dos investimentos provenientes do exterior. Durante a crise de 2008 algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas pois seguindo esta estratégia de forte crescimento.3 O “boom dos IPO’s” no setor Fatores macroeconômicos.

defendem que o desenvolvimento do setor é gradual. Na frente dos que defendem que existe uma bolha no setor imobiliário. 3. Shiller acredita que o surgimento de bolhas tem uma conotação psicológica e lista sinais de quando uma bolha estaria se formando: 1. nos três pontos destacados abaixo: 1) 2) Crédito abundante. E a mais explorada: 3) Aumento de preços irracionais. Estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro. especialistas. 2. Queda nas vendas de imóveis novos e dificuldade das incorporadoras se manter sem geração de caixa e algumas reduzindo as margens. sustentado e o que caracterizaria uma bolha é um forte descasamento entre oferta e demanda. de oferta e demanda. apenas as expectativas da própria variação de preços comanda a evolução desses preços hoje. Interesse crescente desses ativos entre o público em geral. Um “frenesi” da mídia acompanhando o aumento de preço. 4. de diferentes maneiras. 5. Num artigo do New York Times. os artigos ou estudos publicados se baseiam. Ou seja. causando inveja naqueles que não participaram. levando a uma espiral de elevação continua até que algum fator econômico ou não estoure a bolha. Grande excitação pública sobre os aumentos de preços. quando há descolamento das causas básicas de movimentos de preços na economia.150 A definição clássica mais utilizada é a de Stiglitz (1990): se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço – então uma bolha existe. . Fortes aumentos de preços de ativos como imobiliários ou acionários. Estes especialistas acreditam não ser o que acontece no mercado imobiliário brasileiro atual. Do outro lado da moeda.

mostra que o grau de alavancagem no financiamento brasileiro ainda é muito baixo. segundo estudo da MB Associados. Crédito irresponsável.). João da Rocha Lima Jr. Este estudo pretende aprofundar na análise dos dois fatores acima. acredita que a bolha de mercado é feita por: i. Além disso. não passa de 12% do estoque total de crédito imobiliário no país. . Teorias de uma nova era que justifiquem os aumentos de preços sem precedentes. Quando analisamos o crédito para o setor imobiliário. ii. de forma mais direta. Com isso. os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel mediante criteriosa análise de crédito do comprador. o acompanhamento da evolução da inadimplência fica em posse do credor. etc. Forte presença de capital especulativo e investidor desinformado. Um declínio na qualidade e quantidade de informações que levariam à decisão de crédito em condições oferecidas muito ruins (sem entrada. As taxas de inadimplência são inferiores a 3% nos últimos anos segundo informações da Abecip. como regra geral.151 6. 7.. o banco contabiliza a carteira de crédito em seu ativo.. etc. Sendo a maior parte do financiamento realizada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O mercado de capitais brasileiro com operações mais sofisticadas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli). ainda está engatinhando quando comparado com EUA ou Europa e o mercado secundário ainda é muito incipiente.1. enquanto nos EUA a securitização corresponde a quase totalidade do mecanismo de financiamento. ainda existe uma total dependência da poupança ou FGTS. prazos excessivos. FIDC (Fundo Imobiliário Direito Creditório). 9.3. mitigando o risco de concessão de crédito com alto risco ou especulativo. O estoque de CRI.2 Crédito Imobiliário Estudo da MB Associados.

Os números divergem conforme a fonte.. quando temos 100% PIB nos EUA e 60% PIB na Espanha. Segundo. mas a análise dos fatores abaixo podem dar subsídios para esta pergunta: .3 Presença de Capital Especulativo Os dados do setor ainda são muito desencontrados e pouco confiáveis quando buscamos entender o volume de vendas.1. vale lembrar que a participação total de crédito imobiliário na economia ainda é muito baixa quando comparado com países da própria América Latina.. Mas se os investidores especuladores são minoria. aumento de preços. Concluímos assim.Redução do desemprego.Fatores macro econômicos como queda de juros e inflação controlada. o que explicaria este crescente aumento dos preços nos últimos anos? A resposta não é simples e estamos longe de ter um consenso entre os especialistas.152 Além deste fator. analisando as estruturas atuais de financiamentos fica difícil imaginar que qualquer desaceleração nos preços dos imóveis possa trazer grandes prejuízos aos credores. . podemos afirmar que a participação de investidores na aquisição de imóveis ainda é muito baixa quando comparado ao volume total e não existe forte presença de capital especulativo no setor imobiliário. Lima Jr. mas a mais otimista estima cerca de 7% do PIB. “os grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez. 9. Maior número de pessoas migrando para as classes A e B. Portanto. deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário”. com base na experiência de integrantes do grupo que atuam no próprio setor há anos e no estudo do prof. que não existe concessão de crédito irresponsável e eliminamos a primeira hipótese.3. como bolsa de valores ou commodities.. João da Rocha Lima Jr.Aumento expressivo do poder de renda da população. principalmente da classe média. . Porém. etc. qual o perfil dos compradores. . .Elevado déficit habitacional.

segundo Lima Jr. etc. . os preços chegaram nestes patamares.Melhores estruturas jurídicas e garantias aos credores. Neste segmento. Obviamente podemos identificar regiões específicas onde oferta e demanda convirja. porém.Esforços e programas governamentais para fomentar o setor. devido à desinformação das pessoas que estão investidos nesses imóveis.153 .) são.. na opinião do grupo. mão de obra. ocorrendo reduções e adequações pontuais de preço.Grande Disponibilidade Crédito e melhores taxas de financiamento. no segmento comercial existe um consenso entre especialistas que o valor das salas comerciais (“salinhas”) está acima dos padrões aceitáveis sem qualquer embasamento e alguns já mencionam que algo muito parecido com os flats na década de 90 deve se repetir neste segmento. Destacamos. mas não acreditamos em queda brusca de preços ou estouro de bolha no setor imobiliário residencial puxado por especuladores. materiais. . Após décadas de retração e baixo crescimento do setor imobiliário. que diferente do segmento residencial.Dados demográficos do país. com população mais madura e redução do número de pessoas por casa. . . os pilares que sustentam este forte crescimento nas vendas e consequente aumento dos preços. a composição de todos os fatores acima e o expressivo aumento dos custos de toda a cadeia do setor (terreno.

2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS Tabela 19 .DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .154 9.

DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo .155 Tabela 20 .

156 Tabela 21 .DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado .

157 Tabela 22 .DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .

sua declaração de existência e de ambição. Com relação à visão estratégica da empresa. enquanto sua ambição seria proporcionar qualidade de vida a seus clientes. ou seja. com base no seu slogan “construindo qualidade de vida”. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Essa missão vai ao encontro do que Bateman e Snell (2007) defendem que uma missão deveria ser. uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. O autor também acredita que a missão deve ser flexível.br e http://ri.1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Após analisar as informações divulgadas pela empresa em seu web site3.eztec. Desse modo. grande parte dos autores ainda defende que a missão deve incluir o negócio da companhia. a sugestão proposta é a seguinte: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo. Foster (1993) define missão como a razão de ser e existir da organização. 3 http://www. fato também coberto pela proposta visto que a construção civil representa fundamentalmente o negócio da EZTEC. Conceito esse aplicado na missão proposta.com.br . Por fim.com. com a maior rentabilidade do setor. o que a sugestão é. uma vez que a razão de ser da EZTEC é a construção civil. a missão proposta para a empresa é: “construir qualidade de vida”. Na mesma linha. maximizando a lucratividade dos acionistas. identificou-se que a mesma não possui definido os conceitos de missão nem tampouco de visão.eztec.158 APLICAÇÃO PRÁTICA 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC Por Cintia Pereira Barcellos 10.

4 http://ri. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado (devido a ampla experiência e competência da sua equipe de engenheiros. 10. São. proporcionar vantagens e focar em oportunidades de alto retorno) somado a declaração do gestor Emilio Fugazza quando questionado sobre onde ele vê a EZTEC em cinco ou dez anos. forças da EZTEC: (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua (faixas de média e alta renda).1 Forças Através da análise de documentos.eztec. fez-se um apanhado das possíveis forças da empresa. Em adição. de vê-la como empresa líder de mercado e com alta rentabilidade. maximizar lucratividade para os acionistas e proporcionar vantagens aos clientes).2.159 Essa visão foi construída com base na estratégia da empresa divulgada em seu site de Relacionamento com os Investidores4 (maximizar a lucratividade dos acionistas. Posteriormente essas possibilidades foram apresentadas ao gestor de Finanças e RI da empresa. de intenção estratégica de Bateman e Snell (2007) e de plano orientador das prioridades de Lucas (1998). notícias e relatórios divulgados na mídia sobre a empresa EZTEC.2 QUANTO A ANÁLISE SWOT 10. portanto. que afirmam que a visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser (líder de mercado) e do que pretende atingir (maior rentabilidade do setor.br . Ireland e Hoskisson (2007). esse conceito está em consonância com a definição de visão de Hitt.com. que concordou com todas. Além disso. arquitetos e administradores). a visão proposta também incorpora os conceitos de vislumbramento do futuro de Collins e Porras (1996).

fidelizados através da pontualidade no pagamento). Além disso.asp> . quanto perante os fornecedores. (S07) Alta velocidade de vendas (reflexo da força e credibilidade da marca. com isso. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista (é prática comum de mercado adquirir terrenos via permuta. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade (tanto perante o público consumidor. medido através da velocidade das vendas. enquanto a média dos concorrentes fica entre 10% e 20%. aliado ao fato da construtora apenas lançar empreendimentos com demanda comprovada). pela metade do valor pago pelos concorrentes). Conforme reportagem publicada na Revista Construção5 em Novembro 2011. a EZTEC negocia sempre com pagamento em dinheiro. de modo a agilizar o processo e. catalisar suas vendas.br/negócios-incorporacao-construcao/124/artigo240393-1. a companhia monitora continuamente sua carteira de recebíveis. por ter caixa para negociar. a EZTEC compra terrenos.160 (S03) Alta rentabilidade (margem líquida acima de 40%. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (a empresa mantém um processo flexível e bem estruturado de aprovação de crédito ao consumidor. em media. (S08) Sólida situação financeira (por estratégia a EZTEC possui alta capacidade de caixa e baixa alavancagem). no entanto.construcaomercado. conseguindo assim além de preços melhores a manutenção de sua margem. minimizando seu risco de crédito concedido). 5 <http://revista.com. no máximo).

Além disso. no entanto. muitos materiais necessitam de fornecedores locais. o estado de São Paulo é o estado com a população com a maior concentração de renda do país. a maioria dos grandes fornecedores de materiais está localizada na região. tendo margem para lidar com possíveis contratempos e atrasos). de mão de obra e de materiais. a estratégia regional é considerada uma força porque.161 (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (empresa se planeja para entregar os empreendimentos três meses antes do cronograma oficial. Além dessas. durante a entrevista foram identificadas outras três forças da empresa: (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo. O segundo também é regional e exige negociações independentes para cada cidade onde a empresa queira atuar. Por outro lado. seu poder de barganha também está restrito. Por fim. O único grupo de fornecedores cuja negociação nacional pode trazer algum tipo de ganho de escala é o fornecedor de materiais. Analisando pela estrutura de custo. o que torna a negociação novamente regional. a estratégia de negociação deve ser igualmente regional. ser uma empresa regional (é visto como uma força tanto pelo lado do custo quanto da receita. analisando pela óptica da receita. logo. pela importância produtiva do estado. ou seja. a EZTEC não acredita que exista ganho de negociação em ser uma empresa nacional. o que também justifica o próximo item). O gestor afirma que existem três principais grupos de fornecedores no setor: fornecedor de terreno. a escala não traria nenhum benefício em termos de custo. Em resumo. com o aumento da oferta de produtos importados. (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (a empresa mantém sua estratégia restrita aos segmentos onde possui tradição e expertise acumulados em seus 32 anos de existência). O primeiro é regional e pulverizado. de acordo com o entrevistado. .

a construtora fica dependente de um único mercado consumidor. o faturamento da empresa). ela pode manter seus controles de custos e operação mais rígidos. . (W02) Estar submetido a um único público consumidor (novamente devido a estratégia regional. porque enquanto o setor público não aprova um projeto o mesmo não pode ser executado e essa demora pode atrasar o calendário de projetos e. Segundo o gestor. por receio de que essa operação lhe reduza a margem). além de manter sua alta margem de rentabilidade. a alavancagem financeira não é válida para a construção civil devido a uma fraqueza real do setor que é a total ausência de controle sobre o processo de geração de negócio e seu tempo de duração. fato considerado uma fraqueza pelo gestor entrevistado). muitas vezes.2. Ou seja.2 Fraquezas Durante a entrevista. no limite. meio e fim dos projetos (por depender. Em resumo. 10. Desse modo. de forças alheias como o poder público) ele não se permite usar capital de terceiro para se alavancar. para a EZTEC é mais crítica. percebeu-se que uma das grandes forças da EZTEC é o fato dela ser uma empresa regional e focada no seu posicionamento geográfico e de públicoalvo. pois ela está submetida a apenas um poder público devido a sua estratégia regional. foram citados os seguintes pontos negativos do ambiente interno da EZTEC: (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (apesar de ser uma fraqueza setorial.162 (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio (a EZTEC possui baixíssimo nível de endividamento com terceiros e escolheu como modelo de negócio o financiamento via capital dos sócios. dado que nesse setor não existe prazo certo para o começo. O entrevistado classifica essa dependência como uma fraqueza.

consequentemente.163 (W03) Estoque de terrenos caro e limitado (a estratégia regional gera outro efeito negativo. onde ela possa melhorar o seu perfil de risco). (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor (representa uma oportunidade porque ainda possui muito espaço para crescimento: apenas 26% da área total do estado é urbanizada.3 Oportunidades Passando a analisar o ambiente externo à empresa.2. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (a combinação de todos esses fatores gera oportunidades reais para as empresas do setor). Ou seja. a escassez de áreas incorporáveis faz com que a EZTEC assuma na sua estrutura de custos o metro quadrado mais caro do país). corresponde a 40% do mercado . pela casa própria. uma vez que torna o principal insumo do processo produtivo escasso e. É um dos indicadores que compõem o déficit habitacional (somado a ausência de habitação e habitação precária) e é o único considerado uma oportunidade pelo gestor). (O04) Preferência sócio cultural do brasileiro. (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. (O02) Coabitação (assim é chamado quando mais de uma família compartilha o mesmo domicílio. 10. caro. foram identificados como oportunidades da EZTEC: (O01) Expansão para outros mercados geográficos (apesar de não fazer parte da atual estratégia da empresa. Fugazza acredita que existe a oportunidade da construtora se expandir para mercados semelhantes ao de São Paulo.

2. 10. segundo o entrevistado. (T02) Políticas públicas. que seriam aqueles concorrentes que não atuam no mercado. uma vez que o consumidor.4 Ameaças No decorrer da entrevista. Fugazza citou as seguintes ameaças: (T01) Concorrentes (principalmente a concorrência caracterizada por ele como predatória.164 imobiliário do Brasil. ele atingir o volume de vendas atual se o cliente final não tiver acesso a fontes de financiamento). todas essas estatísticas representam oportunidade de ampliar o market share da companhia). enquanto investidor. portanto. Segundo o gestor. mas pelo lado do cliente. (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional (é uma ameaça não pela ótica do financiamento da companhia. uma vez ser impossível. Em resumo. quando o Governo aumenta a taxa de juros provoca uma reação de redução das vendas. esses concorrentes oferecem produtos similares a preços mais baixos. Em geral. e. . mas entram porque veem uma oportunidade de negócio. desconhecem todos os riscos presentes no processo produtivo. especialmente de taxa de juros (quando o Governo tem uma política instável de economia de longo prazo ele provoca uma manifestação de insegurança no consumidor. forçando a EZTEC ou a baixar seus preços ou a investir mais em marketing). passa a comparar seu rendimento com um apartamento versus aplicação em títulos públicos). é a região com maior participação no PIB brasileiro e que concentra a maior demanda por imóveis do país. conta com uma população de cerca de 20 milhões de habitantes.

em congruência com a força (S06). mantendo assim sua força (S03).2.5 Objetivos Estratégicos da EZTEC Com base nos resultados da análise SWOT da empresa. O resumo dos objetivos estratégicos acima descritos encontra-se refletido na visão proposta para a EZTEC. conforme força (S10) e desenvolver empreendimentos mistos (que são prédios de escritório. com a maior rentabilidade do setor. pode-se identificar os seus objetivos estratégicos. . em consonância com suas forças (S01) e (S11). maximizando a lucratividade dos acionistas. que são: (OE01) Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado onde atua. conforme força (S04)). de ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno. ampliar sua participação no mercado de médio e alto padrão.165 10. centros comerciais e shopping centers construídos em conjunto com empreendimentos residenciais). de modo a manter margens elevadas. (OE05) Aperfeiçoar a política de financiamento aos clientes com objetivo de maximizar o volume e velocidade de vendas. ou seja. (OE02) Expandir sua atuação no Estado de São Paulo. (OE04) Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo (aquisição de terrenos via pagamento em dinheiro e não permuta. (OE03) Continuar a reduzir custos e maximizar sua eficiência de construção.

Fugazza complementa que hoje a EZTEC ao lançar cerca de um bilhão de reais por ano em empreendimentos possui apenas 3% do market share de São Paulo. Nas primeiras. pode se associar com outros e montar uma pequena construtora. por outro lado. Nesses casos. Caso contrário. . uma vez que não há mercado suficiente para suportar número maior de incorporadores.7%. Sr. o volume de produção e oferta é tão grande que acaba por fornecer poder de barganha aos consumidores. O que significa que mesmo as grandes incorporadoras fazem pouca diferença no mercado. Nos grandes centros.3.3.3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER 10. Nesses casos. O gestor defende que qualquer pessoa.166 10. Augusto Emilio Fugazza. o entrevistado divide o setor em dois mercados diferentes: em cidades pequenas do interior e em grandes centros. não pode existir concorrência. prevalece a vantagem do pioneiro: quem enxerga primeiro fica com o mercado para si. 10. de posse ou não de muitos recursos. um concorrente irá oferecer risco direto se posicionar muito próximo geograficamente e se resolver lançar seu empreendimento ao mesmo tempo. percebe-se que o setor é pulverizado e totalmente sem barreiras a entrada.1 Ameaça de novos entrantes Analisando o segmento de incorporação imobiliária com base na entrevista do diretor Financeiro e de RI da empresa. a concorrência não é considerada tão acirrada. enquanto que o maior desenvolvedor desse mercado possui cerca de 4.2 Rivalidade entre os atuais competidores No que tange a rivalidade entre os atuais competidores.

10.3. algum poder de barganha dentro de suas aquisições.3. Agora.3. 10. nos limites da razoabilidade. Há pouco tempo atrás. No entanto. O fornecedor de mão de obra. como durante o boom imobiliário ocorrido no Brasil entre 2009 e 2010. ele ganhou poder de . por outro lado. o entrevistado dividiu os fornecedores do setor de incorporação imobiliária em basicamente três grupos: fornecedor de terreno. uma situação totalmente esporádica e sazonal. por sua vez. O volume de produção é muito grande e.3 Produtos substitutos Conforme o diretor entrevistado. esse grupo era abundante. os preços explodiram e o poder de negociação dos clientes era absolutamente zero. o consumidor do setor de incorporação imobiliária só não tem poder de barganha em momentos muito específicos. o único substituto para o produto da construtora seria o aluguel de apartamentos. a possibilidade de substituição se encontra no aluguel. teve sua posição alterada nos últimos anos. Nessa época. o excesso de oferta permite ao consumidor ter. mal remunerado e possuía zero poder de barganha. na decisão de comprar um apartamento da EZTEC ou de qualquer um de seus concorrentes. com o passar do tempo e a escassez de mão de obra qualificada. o poder de barganha existe. O primeiro grupo é aquele que possui. O dono do terreno é o dono do jogo.4 Poder de barganha dos compradores De acordo com o gestor. o maior poder de barganha do setor. de mão de obra e de materiais. simplesmente porque ele detém em suas mãos o principal insumo produtivo da cadeia.5 Poder de barganha dos fornecedores Com relação ao poder de barganha dos fornecedores.167 10. embora exista demanda. com altas taxas de desemprego. de longe. Isto é.

atualmente o índice setorial de inflação é puxado para cima pela mão de obra e para baixo pela parte relacionada aos materiais. Como reflexo dessas movimentações. Por fim. substitutos claros para a produção nacional. em uma direção completamente oposta. portanto. Os produtos importados são.168 negociação. Graças a isso hoje o operário da construção civil ganha três vezes mais e pode escolher onde vai trabalhar. o aumento das importações nos últimos anos tirou quase que totalmente o poder de barganha dos fornecedores de materiais. .

quando da realização de estudos de viabilidade econômica para empreendimentos de empresas para as quais oferece seus serviços. ü ü ü ü ü ü Área do terreno: 4.000 m² Número de unidades: 120 Área privativa por unidade: 100 m² Área equivalente: 21. para a aplicação da teoria acima apresentada serão utilizadas informações hipotéticas obtidas juntamente a Dworking Consultoria Imobiliária.169 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS Por Renato de Almeida Silva 11.000 m² Área construída: 22. utilizando para tanto. De posse dessas informações.1 ESTUDO DE CASO Por se tratarem de informações confidenciais relacionadas às estratégias das empresas do setor. o modelo utilizado pela empresa Dworking Consultoria Imobiliária. empresa que presta consultoria na área imobiliária para grandes empresas do setor. àCaracterísticas Físicas: Trata-se de um empreendimento lançado em fase única. de padrão médio alto.000 m² . elaborou-se o fluxo de caixa e foram calculados os indicadores de qualidade econômica.000 m² Área privativa total: 12.

a construção do edifício é financiada em 80% pelas instituições bancárias a uma taxa de juros entre 10% e 11% ao ano. na concepção da construtora são insignificantes. a construtora considera que as vendas acontecem 25% no mês de lançamento.3%. sendo pago em 50% no ato da compra e o saldo em cinco parcelas iguais. àFinanciamento da Obra: a construtora não financia a compra do terreno e nem trabalha com permutas. Valor de venda de área privativa: R$ 6. realizado um mês antes do lançamento.000. àIncorporação: as despesas de incorporação foram de R$ 176.00. 5% na entrega das chaves e o saldo. A expectativa de prazo para a aprovação dos projetos é de 5 meses. já que. àAquisição do Terreno: o valor nominal do terreno na aquisição foi de R$ 8. contudo. com o financiamento bancário. As despesas de transação consideradas foram de 2.000. . 70%. 20% em parcelas durante as obras. pagas um mês antes do lançamento. durante o período de obras o pagamento por parte do comprador segue o mesmo fluxo apresentado para pagamento através de financiamento bancário. a proporção gira em torno de 30% das vendas diretamente com a construtora e 70% com financiamento bancário.000.00. o saldo na entrega das chaves é financiado diretamente com a construtora.170 àReceitas de Venda: As vendas acontecem através de financiamento direto com a construtora ou com financiamento bancário.400.00. àProjeto e Aprovação: o valor estimado para o custo do projeto foi de R$ 220. As vendas a vista não são consideradas no modelo. Quando a venda é através de financiamento bancário.000. a taxa de juros de 12% ao ano acrescido de IGP-M. àVelocidade de Vendas: no estudo preliminar. Já a venda direta pela construtora.00 m². 40% durante a obra e o saldo de 25% após a entrega. o comprador deve pagar uma entrada que gira em torno de 8% do valor de venda do imóvel.

adotou-se o valor de R$ 27. A produção do empreendimento.171 àEdificação: para o desenvolvimento dos projetos. àParâmetros de tomada de decisão: Margem Líquida a Valor Presente: > 16% Índice de Lucratividade: > 25% Margem Bruta: > 38% Margem Líquida: > 22% TIR: 17% a 24% . 056%. 0. CSLL. 1.000. IR.57%. considera-se o patrimônio de afetação. pagos no mês da receita. conforme as etapas de lançamento que foram divididos.89% e. 2. àImpostos: para o cálculo da tributação. àComissão sobre vendas: o valor considerado é de 4. para tanto. foram estimados entre 18 e 36 meses. àMargem de Contribuição Geral de Administração: considera-se 2.000. àMarketing: o custo de marketing inclui todas as despesas com publicidade necessárias para o lançamento do produto.00. bem como montagem do stand de vendas e sua manutenção ao longo do período de vendas esperado.2% sobre o valor das vendas. incluindo-se 8% de custo de gerenciamento. PIS. sendo COFINS. estimou-se o percentual de 4% do valor de vendas. totalizando-se o percentual de 6%.5% do VGV (Valor Geral de Venda) como margem de contribuição geral de administração.98%.

00% 10.00 100.00% 10.00 100.0 15.00 120 1 85.800.000. PRIVATIVA EFETIVA A.172 11.00% 102.0 85. 1 1 1 90.000.00 Área/Unid.200.1 Cenário Tabela 23.000. 4.0 .000.00 1.00% 12.0 10.800.000.200.00% 15.00% 15.00 4.00 10.00 10. Fase 1 1 Área/Unid. unid. PRIVATIVA PERMUTADA ÁREA PRIVATIVA POR UNIDADE Nº DE UNIDADES TOTAL Nº DE UNIDADES EFETIVA Nº DE UNIDADES PERMUTADA m² m² m² m² m² m² m² m² unid. Alavancado Num. Fase ÁREA DO TERRENO BRUTO ÁREA DO TERRENO LÍQUIDO ÁREA A DEMOLIR OU RESTAURAR ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL ÁREA PRIVATIVA TOTAL A.00 4.000.00 4.00% 12. unid.00 120 90.1.00 1.00% 108.Cenário EMPREENDIMENTO Empreendimento: aa Endereço: bb Tipo de uso: cc Proprietário: dd QUADRO DE ÁREAS Equity Num.

235 6.000 72.000 0.000.95% 423.00% 1 420.00 6 6 11 Alavancado 1.173 Tabela 24 .435 1 6 6 30.R$ % .000 6 102.000.00 6.000.00 30 12 41 50% Fase II Equity VELOCIDADE DE VENDA 2 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s 25% .000 42 420.000 48.00 30 12 41 25% 1.00% 1 420.000.00 120 423.R$ Alavancado 600.29 0% 100% 6 56 6.00 8% 4 17% 23 0% 1 0% 1 5% 1 -12 70% 12.000 600.000 48.000 12.000 6.000 72.000 30.000.000 6.000 42 420.00 6 6 11 50% 10.478.000.R$ N° Mê s % .95% 6.00 8% 4 17% 23 0% 2 0% 2 5% 1 -12 70% 12.R$ N° Mê s % .29 0% 100% 6 56 600.235 6.000 30.R$ N° Mê s % .000 4.000.000.000 6 102.040 72.R$ R$/m² .985.00 120 R$/m² .000 600.000 4.478.00 6.985.000 0.000 12.Receita de Venda RECEITAS Receita de Venda Equity À VISTA À PRAZO ENTRADA PARCELA INÍCIO INTERMEDIÁRIA I PARCELA N° MESES APÓS ENTRADA INTERMEDIÁRIA II PARCELA N° MESES APÓS INT I INTERMEDIÁRIA III PARCELA N° MESES APÓS INT II CHAVES PARCELA INÍCIO FINANCIAMENTO JUROS N° DE MESES PARCELA PORCENTAGEM DE VENDAS À VISTA PORCENTAGEM DE VENDAS À PRAZO INÍCIO TÉRMINO Mê s Mê s R$ N° N° Mê s R$/m² .R$ N° Mê s VGV Equity VGV À VISTA VGV À PRAZO R$/m² .R$ Alavancado 72.435 1 30.040 Velocidade de Venda Fas e I Equity VELOCIDADE DE VENDA 1 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s Alavancado 10.

a % % Mês p.m 12.000 Incorporador Área Terreno 2.R$ R$ R$ a .200.000 0.000 168.a .00% 0.87% 80.100.00 15 42 56 25% INFORMAÇÕES ECONÔMICAS Conjuntura Econômica Tx.m -a .00 700.R$ % .100.000% 0.85% 8. .00 50% 50% 0% Transação Equity VALOR ESTIMADO DA PROPRIEDADE COMISSÃO DESP ADVOCATÍCIAS ITBI CARTÓRIO AVALIAÇÃO PARCELAS INÍCIO TÉRMINO R$/m² % .000 168.000 2.00 15 42 56 25% 2.00 0. Fase III Equity VELOCIDADE DE VENDA 3 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da des N° Mes es Mês Mês Alavancado 2.100.400 1 1 1 2.00% 0.a .95% Alavancado SIM 0.200.R$ % .p.400.0% 11.00% 2.85% Tabela 23 continua.R$ R$ Mês Mês Mês Alavancado 8.400.R$ % .328.000 1 2 6 50% 50% 0% 4.R$ R$ a .000 71.000% DESPESAS DE IMPLANTAÇÃO Aquisição da Propriedade Equity QUEM PAGARÁ PELA AQUISIÇÃO ? VALOR /m² SOBRE ? À VISTA VALOR /M² Privativo ENTRADA FINANCIAMENTO PARCELA JUROS QDE DE PARCELAS À PRAZO INÍCIO ENTRADA INÍCIO PARCELAS TÉRMINO ? ? R$/m² R$/m² % .m N° de Meses R$/m² Mês Mês Mês Alavancado Incorporador Área Terreno 8.100.000 1 2 6 8.00 4.400.400.00 700.000% 43 43 23.000 840. DESCONTO INCORPORADOR Financiamento de Obra Equity HAVERÁ FINANCIAMENTO DA OBRA ? VALOR DO FINANCIAMENTO TAXA DE JUROS SEGURO DANO FÍSICO SEGURO RESPONSABILIDADE CIVIL DATA AMORTIZAÇÃO ? .000 71.400.00% 0.200.000 0.400 1 1 1 2.000 4.000 840.00% 5 8.00% 0.00 2.000% 0.000 0.0% 11.200.00% 5 8.00% 0.000 168.87% NÃO 80.a .00% 0.174 Tabela 23 continua.000 4.00% 2.400.0% 0.

000 38.R$ R$ % 3.000 192.000 6 11 40% 1.R$ R$/mês Mês Mês 40% 1.2% 4.268.369.2% 4 3.13% 0.287 1.024.R$ Mês Mês Alavancado 27.880.000 36 2.956 .000 38.50% 0% 2.200 6.000.152.839 1.400 42 56 Comissões Venda TOTAL POR UNIDADE PARCELAS % .98% 1.000 192.000 4.956 3.00 SIM 8% DESPESAS OPERACIONAIS Estratégia de Marketing Equity TOTAL % VGV .13% 0.175 Projeto & Aprovação Equity VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO %-R$ N° de Meses Mês Mês Alavancado 220.000 5 1 5 0.8% Edificação Equity VALOR PARCELAS UTILIZAR CURVA "S" ? GERENCIAMENTO INÍCIO TÉRMINO R$/m² .000 IMPOSTOS & DIVERSOS PIS/COFINS CSLL IR CGA CPMF % .369.000 38.R$ 4.000 6 41 8% 2.000 38.R$ % .R$ R$/mês Mês Mês 20% 576.000 6.250.811.250.152.152.R$ N° .880.300 4.569 710.0% 4.569 710.268.00 SIM 2.R$ % .880.8% 220.000 6 41 27.50% 0% 2.839 1.000 25.400 42 56 2.0% Equity Marketing Fase I VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO % .89% 2.400 12 41 Marketi ng Fase III % .811.000 24.000.R$ N° de Meses ? % .160.R$ R$/mês Mês Mês 40% Marketi ng Fase II % .R$ Alavancado 2.98% 1.000 4.000 6 11 40% 1.160.287 1.400 12 41 20% 576.000 5 1 5 0.0% Alavancado 1.R$ % .000 36 2.152.0% 4 2.89% 2.

0 10.085 296.0 1.000 269.382.0 1.260 268.0 10.000 264.092 273.000 8.0 10.000 480.0 1.0 1.0 1.049 284.000 48.000 48.143 90.0 10.545 276.0 10.361.021 264.085 302.0 1.021 216.418 290.085 254.000 48.1.419 Estoque Acumulado de Venda Vendas 120 120 120 120 120 120 120 120 110 10 100 20 90 30 80 40 70 50 60 60 59 61 58 62 57 63 56 64 55 65 54 66 53 67 52 68 51 69 50 70 49 71 48 72 47 73 46 74 45 75 44 76 43 77 42 78 41 79 40 80 39 81 38 82 37 83 36 84 35 85 N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo Intermediária 10.978 FINANCTO 72.000 156.000 48.998 CHAVES 50.019 428.691 255.000 48.0 1.456 221.0 1.000 480.0 10.949 279.580 Total de Receitas 120.0 1.347 351.0 1.000 4.000 48.447 391.000 480.000 48.0 10.391 332.Fluxo de Caixa Equity (Receitas) RECEITA Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 Velocidade Real 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 N° Unidades Vendas à Vista 120 120 À VISTA 5.910 INTERMED 29.760.878.0 1.019 380.694 ENTRADA 120.000 48.0 1.000 48.830 560.478.260 316.143 59.0 1.830 192.000 2.391 284.600.460 261.000 48.052 121.624.456 269.000 360.0 1.000 48.0 1.000 48.000 48.000 48.0 1.364 315.0 10.0 10.0 20.0 1.000 240.0 1.0 1.000 48.927 154.164 304.235 33.338.927 634.235 49.052 601.691 207.049 236.240.949 231.0 1.891 294.768 251.019 360.000 48.000 48.830 188.990 199.364 363.447 343.545 324.000 48.697 376.0 1.0 1.000 48.768 203.0 1.019 408.771 260.000 48.460 309.891 342.419 3.771 212.2 Fluxo de Caixa Tabela 25 .000 48.000 12.000 48.0 1.085 248.990 247.092 225.0 1.143 570.000 372.0 1.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 .697 328.0 1.418 242.143 419.0 1.0 1.164 352.968.347 195.000 48.0 1.830 456.177 11.

919 640.000 3.207.694 ENTRADA 48.971 847.624.0 2 2.000 96.971 847.971 1.000 96.207.0 2 2.207.000 96.178 Tabela 24 continua.000 60.207.382.000 96.000 204.919 490.000 24.338.600.000 204.0 2 2.000 60.000 60.000 48.000 60.000 60.971 847.971 1.207.000 204.207.919 538.000 204.000 60.195.971 847.978 FINANCTO 39.000 50.000 204.971 1.998 CHAVES 2.0 2 2. RECEITA Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 120 Acumulado de Velocidade Vendas TOTAL 86 1 87 1 88 1 89 1 90 2 92 2 94 2 96 2 98 2 100 2 102 2 104 2 106 2 108 2 110 2 112 2 114 2 116 2 118 2 120 120 120 120 120 120 À VISTA 5.0 1 2.342.0 2 2.919 592.971 72.207.235 33.971 847.0 2 2.760.919 2.000 60.240.0 2 2.000 60.235 49.000 96.478.000 204.000 204.000 84.971 847.580 Total de Receitas 453.971 1.000 96.000 60.919 102.760.000 48.647 1.000 96.0 2 2.000 72.000 60.000 2.207.000 204.000 204.000 24.0 2 2.919 439.000 48.910 INTERMED 405.361.971 847.006.123.000 96.922.000 96.971 847.000 204.000 204.878.971 847.000 4.000 204.647 847.000 60.971 1.000 48.971 1.000 96.971 1.0 2 2.000 204.000 12.0 1 1.000 Velocidade N° Unidades Vendas à Real Vista 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo 1.207.971 1.971 847.000 60.000 96.919 487.000 204.971 1.0 2 2.0 2 2.207.000 96.968.000 204.000 72.000 60.971 847.971 1.000 39.0 2 - .207.0 Intermediária 1 1.000 60.971 1.971 1.971 847.207.0 1 1.971 1.0 2 2.000 8.971 847.0 2 2.000 60.971 48.

239) (12.792) (72.200) (25.087) (7.739) (731.956) (1.712) (17.200) (25.775) (10.880) (1.792) (72.400) (38.200) (25.001) (1.102) (3.479) (14.024.000) (44.376) (29.795) (481.292) (6.366) (546.000) (71.689) (3.400) (38.625) (6.914) (8.376) (29.592) (2.371) TOTAL (4.400) (221.902) (2.735) (2.710) (11.119) (17.450) (2.353) (3.449.086) (5.262) (3.716) (5.518) (932.069.400) (38.070.000) (252.896) (1.792) (72.840) (19.277) (8.000) (192.200) (909.000) (1.400) (38.000) (195.071.870) (17.554) (8.200.914) (4.200) (25.989) (655.400) (38.400) (38.310) (100.499) IMPOSTOS CSLL IR (1.253.922) (10.734) (8.278) (482.153) (10.084.400) (884.908) (10.900) (909.410) (710.092) (9.611) (6.000) (252.200) (367.200) (25.200) (25.600) (8.178) (5.253.198) (1.839) (483.000) (44.200) (25.400) (38.139) (8.400) (38.044.200) (25.783) (12.376) (29.375) (5.179 Tabela 26 .792) (72.310) (100.200) (25.253.854.729) (213.865) (1.998) (5.376) (72.400) (38.000) (884.447.400) (367.000) (840.566) (891.483.554) (14.787) (2.000) (192.411) (9.710) (3.900) (909.390) (7.880) (17.400) (38.756) (8.507) (2.000) (192.564) (3.446.011) (1.073.537) (677.310) (100.384) (11.467) (9.637) (2.755) (7.000.200.000) (168.729) (10.757) (4.000) (2.000) (840.400) (38.638) (4.900) (909.006) (8.179) (3.878) (8.900) (25.792) (72.600) (81.544.200) (10.400) (38.453) (3.200.740) (894.660) (166.200) (25.900) (909.253.070.200) (25.200) (25.376) (29.063.376) (29.292) (6.376) (29.027) (1.160.483) (5.569) (1.472) (1.423) (8.400) (38.917) (482.400) (220.268) (5.427.834) (4.792) (72.578) (1.522) (4.152.000) (884.400) (38.200) (367.900) (909.579) (1.097) (1.680) (9.267) (9.276) MKT FASE I (192.176) (2.000) (2.000) (71.000) (362.110) (7.000) (168.712) (17.253.000) (840.400) (38.200) (25.200) (25.200) (367.376) (29.811.000) (899.050) (40.200) (367.409) (8.206) .880) (1.771) (13.000) (252.Fluxo de Caixa Equity (Despesas) DESPESAS Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.310) (100.115) (7.900) (909.200) (25.570) (481.310) (100.874) (1.274) (5.152.548) (2.000) (221.660) (6.788) (1.683) (4.501) (6.845) (5.200) (367.468) (1.322) (8.000) (27.400) (38.000) (840.448.200) (367.200) (25.983) (6.131) (6.668.419) (10.421) (70.400) (38.310) (1.873) (20.394) (6.976) (7.727) (6.268.685) (2.200) (25.029) (11.849) (6.998) (10.832) (3.000) (4.376) (11.253.880) (1.587) (5.400) (38.596) (5.655) (1.000) (44.880) (1.467) (6.199) (2.964) (3.200) (25.874) (7.021) (11.900) (909.073.843) (18.000) (189.160.072.194) (6.200) (25.236) (481.731) (7.200) (25.200) (367.251) (15.400) (38.465) CGA (3.400) (221.452.400) (221.086) (1.200) (367.200) (367.843) (2.080) (9.200) (25.000) (1.999) (4.392) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO (4.070.900) (909.310) (100.809) (9.200) (50.252) (7.938) MKT FASE II (38.792) (72.108) (5.000) (192.705) (1.472) (3.400) (38.400) (38.792) (72.165) (1.000) (44.253.947) (612.000) (840.400) (38.298) PIS/COFINS (3.899) (6.048) (15.400) (38.400) (38.741) (1.871) (14.900) (1.712) (29.459) (1.964) COMISSÃO Venda (63.712) (8.031) (3.072.300) (138.200) (25.428) (2.561) (7.369.451.400) (576.902) (9.000) (6.000) (884.496) (4.792) (72.792) (100.000) (4.312) (579.880) (1.653) (4.880) (1.467) (2.253.446.287) (1.949) (1.069.000) (126.017) (7.900) (909.800) (6.712) (17.774) (11.310) (100.000) (1.127.221) (5.402) (7.400) (44.233.400) (38.110) (8.575) (8.376) (29.424) (13.284) (11.376) (29.920) MKT FASE III (2.454.880) (1.000) (192.344.

050) (40.809) (38.477) (191.400) (16.270) (3.477) (191.200) (25.199) (30.892) (552.400) (37.199) (30.809) (38.186) (6.400) (20.473) (16.180) (1.456.200.199) (30.459.400) (50.400) (50. DESPESAS Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.809) (38.253.400) (50.400) (50.272) (402.831) (11.199) (30.024.(1.831) (11.569) (4.400) (50.325) (184.400) (50.800) (44.337) (29.427.199) (28.099) (1.448) (8.477) (191.640) .964) COMISSÃO Venda (25.956) (1.400) (37.499) IMPOSTOS CSLL IR (4.253.400) (37.831) (11.287) (1.831) (11.113) (28.838) (22.063.264) (543.809) (35.477) (133.400) (37.838) (22.298) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS (1.425) (38.348) (12.600) (50.477) (191.400) (50.400) (37.184) (38.838) (22.896) (1.800) (25.000) (4.502) (751) (710.838) (22.160.838) (22.838) (22.300) (32.421) (70.477) (191.838) (22.000) (2.809) (38.831) (11.180 Tabela 25 continua.477) (191.152.518) (932.281) (12.782) (9.400) (37.200) (600) (3.809) (38.831) (11.809) (38.199) (30.938) (362.838) (22.000) (2.400) (37.061) (38.157) (191.729) (213.400) (50.899) (30.838) (22.000) (2.562) (318.831) (11.268.084.880) (100.477) (191.199) (30.160.477) (191.(1.184) (38.200) (25.831) (11.477) (191.276) (899.400) (50.838) (22.721) (22.281) (10.392) .000) (71.000) .400) (15.152.050) (983.604) (11.400) (37.000) (168.839) (483.400) (37.500) (37.636) (55.809) (38.300) (32.044.310) (38.371) TOTAL (1.920) (1.400) (1.566) (29.854.400) (37.400) (37.200.544.400) (37.000) (27.576) (11.811.199) (30.000) (1.809) (38.400) (37.200) (31.374) (1.420.233.838) (22.369.660) (166.400) (91.465) CGA (11.434) (38.831) (11.199) (30.831) (11.459) (38.100) (50.400) (220.200) (25.208) (1.579) (4.809) (38.400) (14.015) (21.868) (402.831) (11.200) (12.198) (13.831) (11.000) (576.400) (37.838) (22.809) (38.199) (30.226) (385.222) (5.199) (30.023) (73.280) (14.310) (38.522) (4.873) (20.880) (100.477) (191.000.809) (38.127.231.243) (470) (907) (235) (454) (1.668.199) (30.400) (50.477) (191.558) (743.400) (50.

842.087 38.016.153 20.584 25.646 21.185 52.774.185 52.016.185 52.564 658.781 664.842.527 43.626.758.493) (1.825 5.493) (1.730) (35.394.357) (2.990 1.185 52.852 52.051 616.852 22.366.394.973 (88.016.633) (18.756.493 1.928 633.394.842.493) (1.603.016.842.493) (1.814.185 52.016.852 52.208 42.342.852 52.720 9.842.493 1.394.180 16.185 52.493) (1.394.455) (971.016.642.015 958.852 52.659.493 1.016.016.511.185 52.852 52.105 52.493 1.016.185 9.394.016.852 22.842.842.345 4.852 52.000 639.185 52.180 46.842.276.715 11.701 13.394.991 578.185 52.979 50.852 22.394.842.933.751.852 (52.813) (1.692.016.194.034 42.007 46.322 1.730) (35.185 52.642.087 8.139 52.194 14.842.993 48.852 52.209 MOVIMENTO (1.016.741.360.692.016.842.011.673 47.701 43.409) 59.309.833.514 45.720) (9.741.842.358.500 47.293.165.614.208 12.177) (672.317 652.048 40.493) (1.922.016.692.493) (1.842.842.852 22.148 667.633) (18.725.758.016.493) (1.842.322) (1.211.209) FLUXO I/R 1.687 15.310) 88.394.913 627.493 1.070) (3.357 (27.493 1.492 22.493) (1.362 - .375.814.345 (30.842.833.493) (1.646 51.824.360) (22.455 971.791.016.492 52.973 0 (30.629.185 52.443.493 1.139 22.345) (4.842.185 52.185 52.016.016.842.493 1.409 9.394.472 51.265 10.813 1.394.842.720) (9.633 18.493) (990.209 VPL (700.852 22.493) (1.455 (0) (30.852 22.384.167 48.922.852 52.959.394.002.842.489 3.016.185 52.394.675.211.715 41.486 49.626.394.227.852 22.842.954 622.243.016.153 50.185 52.185 52.322) (1.011.825 52.659.694) 971.791.409 39.852 52.493) (1.394.325.020 44.725.807.842.842.370.742 38.016.842.852 22.842.349) 1.852 22.098.394.852 52.842.204 610.842.852 52.842.842.394.842.852 22.493) (1.852 52.708.002.258 30.852 52.394.852 22.185 52.211.614.842.719.852 22.188 23.807.360) PAYBACK (0) 0 88.394.667 24.842.493) (1.842.852 52.011.016.360 9.852 22.394.852 22.448.194 44.660 49.016.016.357 2.412 604.581.016.660 19.772 22.167 18.852 52.185 52.129 646.493) (990.852 22.842.Fluxo do Investimento Equity Fluxo do Investimento Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 22.842.185 52.842.016.394.852 22.002.842.016.730 35.493 1.852 22.772 52.472.357 2.852 52.708.852 22.181 Tabela 27 .842.457.016.852) (34.016.667) 4.842.692.394.185) (9.852 52.394.698) RETORNO (0) (0) (0) (88.185 52.493 990.016.016.493 1.493) (1.222 10.852 52.011.016.842.973) 88.493) (1.852 52.016.493) (1.842.357) (2.541 41.842.493) (1.493 1.852 52.673 17.824.774.260.813) (1.185 52.185 52.971 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENT FLUXO APÓS O ACUMULADO O INVESTIMENTO (29.493) (1.852 22.580) 2.016.177.852 22.222 40.852 52.675.842.842.493) (1.852 43 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 9.675 598.852 22.687 45.493) (1.922.016.394.493) (1.016.555 39.842.448.603.210.603.

000 48.0 1.891 294.364 363.000 48.0 1.000 48.000 264.697 328.694 ENTRADA 12.000 8.000 4.347 351.000 48.000 48.361.391 284.771 260.391 332.0 10.049 284.0 1.260 268.338.0 1.545 324.0 1.0 1.0 120 Velocidade de Venda Intermediária I 20.000 48.000 48.949 231.000 48.697 376.830 456.0 1.0 1.580 Total de Receitas Velocidade Real À VISTA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 120 120 120 120 120 110 100 90 80 70 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 120.990 199.085 248.000 269.000 480.0 1.0 10.019 380.085 254.478.0 10.768 251.447 391.364 315.691 207.0 1.927 634.910 INTERMED 3.418 290.052 121.019 428.092 225.000 156.019 360.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Estoque Venda 120 5.0 1.052 601.456 221.000 48.600.021 264.164 352.000 48.891 342.0 1.830 192.0 1.182 Tabela 28 .000 48.0 1.691 255.418 242.143 419.0 10.000 48.049 236.000 48.000 48.830 560.000 48.000 48.998 CHAVES 50.949 279.0 1.624.768 203.0 10.092 273.000 372.460 309.0 1.0 1.419 .978 FINANCTO 72.0 1.968.0 1.Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) RECEITA Alavancado Totais VPL Mês 120 120 Acumulado de Vendas 10 20 30 40 50 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 N° Unidades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 10.0 1.760.143 90.990 247.000 480.000 48.771 212.0 1.260 316.927 154.240.0 1.000 480.000 240.235 33.019 408.000 48.000 2.000 48.0 1.447 343.0 1.456 269.021 216.000 29.0 1.0 10.460 261.235 49.347 195.0 10.0 10.830 188.545 276.085 302.0 1.000 48.164 304.0 1.0 1.0 1.000 360.143 570.0 10.000 48.085 296.0 1.878.419 - - 120.382.143 59.000 48.000 48.

647 847.000 96.000 39.000 204.207.235 49.000 72.000 96.207.000 204.971 847.971 847.978 FINANCTO 39.0 2.0 2.0 2.971 72.971 1.000 60.0 120 Vel ocidade de Venda Intermedi ária I 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Veloci dade Real 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 À VISTA 5.000 60.000 60.0 2.000 204.000 204.000 48.919 592.000 48.971 1.000 72.647 1.000 60.000 .207.0 2.000 96.971 847.000 50.000 4.207.971 1.183 Tabela 27 continua.000 204.971 1.0 2.0 2.000 204.361.000 96.0 2.0 2.600.919 439.207.760.919 538.000 96.971 847.0 2.000 24.000 48.971 847.000 8.0 2.000 60.971 847.624.000 60.971 1.000 60.000 204.971 1.338.998 CHAVES 2.000 204.207. RECEITA Alavancado Totai s VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 120 Acumulado de Vendas 86 87 88 89 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118 120 120 120 Velocidade TOTAL 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 120 N° Uni dades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 1.919 2.000 24.919 102.240.000 60.000 96.000 2.000 60.0 2.000 84.000 60.000 60.000 48.000 96.971 1.006.000 204.123.919 640.971 847.0 2.000 96.760.910 INTERMED 405.000 96.000 60.971 1.971 847.971 1.207.207.207.000 204.971 847.000 204.382.971 847.000 204.342.207.000 96.207.971 1.0 2.0 1.971 48.971 847.207.235 33.478.000 204.971 847.0 1.968.971 1.000 3.878.919 490.000 204.0 1.922.000 60.694 ENTRADA 48.000 96.580 Total de Recei tas 453.0 2.000 96.000 60.971 847.000 60.000 12.971 1.000 204.195.971 1.919 487.

376) (29.352 (1.154 786.268.410) (1.233.453) (3.710) (60.176) (2.792) (72.353) (3.400) (367.376) (29.400) (38.880) (1.284) (11.000) - (221.400) (38.110) (7.160.518) IMPOSTOS CSLL (1.200) (367.083.253.712) (17.421) ITBI (168.044.006) (8.710) (11.501) (6.013) (6.787) (2.400) (38.000) (240.574) (474.976) (7.483) (5.554) (14.843) (2.444.554) (382.000.292) (6.261 317.840) (19.290 191.400) (38.310) (100.467) (9.000) (24.352) (337.874) (7.221) (5.000) (24.880) (1.276) MKT FASE I (1.081) (28.262) (3.000) (180.880) (1.277) (8.938) MKT FASE II (576.000) (44.086) (5.933) (577.253.899) (6.611) (6.200.154 786.956) (1.151.261 317.000) (240.402) (7.000) - (71.000) (44.086) (189.596) (5.274) (5.195) (103.637) (2.862) (68.428) PAGAMENTO (1.308) (195.987) (131.178) (5.253.611) (526.983) (6.792) (72.843.880) (1.087) (7.000) (840.000) (24.290 191.499) IR (1.329) (96.625) (6.902) (9.400) - (44.908) (10.154 786.501) (366.000) (899.154 786.400) (38.153) (10.376) (29.792) (72.727) (6.173) (186.000) (24.000) (840.000) (884.653) (4.131) (6.322) (8.400) (38.152.000) (20.783) (12.352 1.467) (6.261 317.108) (5.000) (186.310) (100.660) (6.428) (2.110) (8.310) 191.683) (9.000) (2.065) (515.792) (72.792) (72.310) (26.267) (9.763) (192.575) (8.200) (367.000) (4.771) (13.080) (9.467) (2.200) (367.871) (14.200) (367.073) (330.190) (192.000) (24.587) (5.097) (3.000 18.000) - (168.409) (8.671) (3.261 317.253.496) (4.253.914) (4.261 317.253.352 1.653) (344.896) EDIFICAÇÃO (2.261 317.352 1.400) (38.292) (6.755) (7.394) (6.775) (10.000) - (168.000) (24.400) (38.880) (17.423) (8.000) (24.712) (29.083.000) - (38.624) (34.995) (61.400) - (3.261 317.115) (7.768) (20.239) (12.128) (54.900) (909.792) (72.352 1.400) (38.287) (483.479) (14.920) MKT FASE III (2.000) (24.083.000) (78.845) (5.328.400) (38.539) (23.450) (140.262) (48.000) (24.251) (15.873) Projeto e Aprovação (27.000) - (840.139) (8.309) (494.400) (38.002.384) (11.734) (8.253.000) (840.525) (121.922) (10.839) (932.900) (909.200) (367.000) (4.976) (352.756) (8.400) (221.154 786.000) (1.261 786.843) (18.352 1.411) (9.651.811.522) EMPREENDTO SINAL (4.000) (240.900) (909.913) (150.880) (1.000) (24.083.000) (1.000) (24.548) (2.400) (38.063.400) (38.390) (7.301) (178.220) (548.900) (909.880.395) (41.792) (72.900) (909.352 1.000) (884.900) (909.154 786.376) (29.000) (24.119) (17.000) (24.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.544.000) (24.900) (909.017) (7.083.668.638) (4.273) (246.600) (8.589) (323.352 1.376) (29.000) (120.226) (14.290 191.592) (2.400) (38.376) (29.900) (909.383) (306.454) (12.716) (5.000) (884.000) (192.712) (17.935) (40.310) (100.000) (24.554) (8.290 317.000) (24.200) (367.154 786.792) (72.000) (24.900) (1.083.000) (44.310) (100.400) (38.298) PIS/COFINS (710.964) (3.342) (5.450) (2.041) (460.048) (15.000) (213.849) (6.561) (7.729) (10.735) (2.880) (1.000) (362.880) (1.376) (29.179) (3.729) Cartório (220.885) (17.900) (909.400) (221.000) (4.312.564) (3.062) (112.059) (484.569) (1.376) (29.029) (11.400) (38.154 786.109) (374.998) (5.000) (192.376) (72.838) (169.400) (38.424) (13.200) (10.595) (82.400) (38.000) (24.031) (3.000) (132.200) (909.792) (72.400) (38.000) (192.870) (17.194) (6.417) .224.832) (3.997) (17.Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.200.639) (505.253.152.268) (5.000) (166.960) (571.154 1.000) (24.092) (9.712) (8.000) (24.693) (386.400) (38.154 786.854.441) (198.999) (4.685) (2.683) (4.160.310) (100.000) (192.472) (3.369.021) (11.774) (11.507) (2.400) (38.400) (70.689) (3.400) (38.000) (24.000) (44.400) (38.998) (10.018.252) (7.701) (367.757) (4.200) (367.199) (2.800) (6.728) (75.853) (31.902) (2.680) (9.083.347) COMISSÃO Venda (53.400) (38.000) (6.465) CGA (2.000) (24.000) (24.200) (367.310) (100.200.731) (7.184 Tabela 29 .375) (159.324) (359.462) (534.313) (537.000) (166.000) (1.102) (3.630 RECEBIMENTO (26.376) (29.310) (100.400) (884.376) (11.083.834) (4.261 317.000) (192.712) (17.040) (389.809) (9.261 317.400) (38.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.419) (10.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.421) Transação (71.792) (100.914) (8.462) (89.000) (840.878) (8.400) (221.200) (367.375) (5.

015) (470) (235) (8.000) (48.831) (22.000) (560.400) (38.880) (1.000) (166.809) (37.831) (22.829) (407.310) (100.077) (131.809) (35.899) (30.838) (11.200.838) (11.352 347.231.502) (751) (4.721) (11.160.400) - (14.400) (395.199) (30.400) (38.300) (402.224.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 - - - - - - (1.920) MKT FASE III (2.044.077) (189.400) (38.809) (37.569) (1.809) (37.000) (48.243) (907) (454) (11.809) (37.222) (10.312.018.348) (12.000) (48.000) (24.880.531) (26.000) (36.000) (2.400) (38.226) (743.000) (42.854.113) (55.838) (11.199) (30.077) (189.868) (20.199) (30.434) (37.746.000) (48.838) (11.276) MKT FASE I (1.831) (22.811.328.459) (1.725) (203.587 347.838) (11.831) (22.310) (32.400) (38.400) - (38.838) (11.300) - (100.782) (5.400) (38.536) (520.499) IR (1.000) (166.000) (48.099) (1.444.000) (1.838) (11.281) (28.000) (48.518) IMPOSTOS CSLL (1.831) (22.000) (24.208) (15.425) (37.400) (38.000) (48.400) (70.831) (22.938) MKT FASE II (576.198) (13.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.843.809) (37.000) (30.000) (48.000) (48.448) (4.537) (28.002.077) (189.000 18.809) (37.809) (37.272) (16.428) PAGAMENTO (1.186) (12.956) (1.184) (32.885) (17.160.558) (11.630 RECEBIMENTO (26.199) (30.040) .880) (402.831) (22.185 Tabela 28 continua.000) (4.522) EMPREENDTO SINAL (4.000) (4.057) (189.525) (182.000) (213.184) - 1.077) (189.604) (22.421) ITBI (168.023) (73.838) (11.268.838) (11.077) (189.199) (30.400) (38.199) (30.080) (14.328.400) (38.061) (91.199) (30.000) (24.077) (189.465) CGA (2.000) (48.000) (36.180) (1.831) (22.063.000.152.199) (28.369.831) (22.839) (932.083.000) (48.896) EDIFICAÇÃO (2.253.077) (189.809) (37.199) (30.352 1.000) (24.636) (385.200.400) (38.831) (21.281) (6.935) (40.083.421) Transação (71.000) (20.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.400) (38.668.199) (30.400) (38.400) (38.761) (203.838) (11.761) (23.347) COMISSÃO Venda (53.000) (362.873) Projeto e Aprovação (27.831) (22.000) (1.000) - - (38.838) (11.077) (189.000) (12.400) (38.000) (899.226) (197.200) (600) (24.809) (37.050) (983.544.576) (22.400) (38.199) (30. DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.077) (189.400) (38.400) (38.838) (11.000) (48.579) (9.152.831) (22.077) (189.566) (29.199) (30.809) (37.047) (572.473) (16.587 - (188.253.809) (37.729) Cartório (220.689) (200.233.298) PIS/COFINS (710.077) (189.287) (483.

913) (1.013.860 661.405 579.122) (1.000 884.018.535.128) (84.128 84.300) (9.303 599.873.525 641.482.018.862 466.047 29.248.018.607.227) (974.576.400) (6.007 274.219.609 MOVIMENTO 8.943.306) (851.911) (8.614.092 29.545) RETORNO (19.971.127 29.936 572.501 63.377.627.949 10.605) (9.906.898 41.031.875) (8.437 623.893 1.899) (10.777.193.637.801 28.977 17.316 11.000 1.089 233.018.520.651.778.910.960) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.018.893 1.018.018.186 Tabela 30 .000 1.893) (1.596.680.550 21.460) (859.893) (1.669 647.073 158.007 - 0 0 4.294 129.814 INVESTIMENTO 13.336 23.550 21.420) (38.226) (9.514) (8.018.943) (97.502 340.464) (8.089) (233.127 29.098.463 64.858) (109.452) 98.018.383) (2.229 24.018.008) (8.403) (58.018.253.960 (4.193.240.866 780.448 150.018.893) (992.893) (1.473 2.000) (1.872 653.488 142.420 19.164 135.136.018.521 14.018.653) (9.312.908 27.595.409 629.319 8.473 2.201) (119.235) (7.808.167) (103.399 824.913) (1.383.763 19.469) (12.092 65.936 760.558) (62.777.000) (884.089) (233.615.400 884.596.920) (9.155.122 25.658 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.212.275 141.374.514) (100.253.481 - 0 0 35.213) (91.015.436 696.018.229 24.023.128 84.942 15.987 19.501.735 12.018.187.998) (106.893 992.893 1.383) (2.075 105.223.254.481 (143.650) (65.519 5.898) (41.707) (10.018.164) (135.018.469 12.596.651.609) (74.732 PAYBACK 43 VPL 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.893) (1.085 122.809) (9.064 16.707 9.374.400) (884.622.000 884.893) (1.089 376.897) (9.637.374) (8.616.441) (9.018.558.990.018.000 884.248) (8.182) (141.433) (19.126.864) (8.201 17.576.018.920 9.240) (63.392.797 405.501.893 1.804.102 600.015 26.Fluxo do Investimento Alavancado Fluxo do Investimento Alavancado Totais VPL Mês 19.993 57.294 129.300 9.098 FLUXO APÓS O INVESTIMENTO (29.102.614.275) (141.248.607.368) (139.847) (8.893 1.801 28.870 18.060.980 890.018.122.133 659.319 8.705 (143.018.007.000) (884.605.893) (1.481.401.913 1.893 1.425.089 376.093) (9.145) (142.847 836.007 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (0) (4.004.300 4.000 884.311) (9.167 666.444.335.338.920) (9.342.117.893) (1.303) (9.319) 35.870 18.163 8.980) (56.295) (65.385.580 65.174.400) (8.893 1.444.270 7.294) (129.603) (60.329 194.331) (8.694 29.893) (1.275 141.908 27.000 884.015 26.520.007) (19.226) (10.336 23.870 2.000 884.977 17.122 25.122 1.893) (1.898 41.401.312) (6.357 6.400) (9.893) (1.960) .893) (1.893) (1.303.854 606.539.443 22.616) (64.679) (867.893) (1.765) 4.425.893 1.599 975.481) 143.482.486) (9.047 29.998 106.018.893) (1.763 19.893) (1.383 2.495) (65.469) (12.037.627.753 634.656 20.447 470.401.018.742.651.893) (992.693 116.406.841.018.094 18.893) (1.000) (884.018.387.042.018.167) (142.893) (1.693) (116.558.893) (1.340 19.253.655.201 119.154 8.825 133.716.073) (9.867 (53.539.520 617.656 20.018.230.486.060.963) (84.694 29.400) (5.842 11.893) (1.893) (1.383.013.693 116.450) (8.243.651.558) (8.443 22.127) (58.064 16.414 316.893 1.122) (1.013.243.201 119.031.031.018.400 884.299.893) (1.682 62.098) (10.415 15.595.219) (9.449) (8.419.018.368 139.732) FLUXO I/R 9.079.552.618) (10.893 1.142 FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 10.596.893 1.406.335.659 611.669.942 15.607.139.018.628 13.333) (105.998 106.637.308 16.463.229) (843.992) (9.540.400) (7.853.164 135.488 142.444) (8.433) (19.073.368 139.464 721.463.528.817 61.387.438 635.131 669.056 9.374) (8.018.063 535.018.456 1.893) (1.798) (9.433 19.100) (10.018.018.

304.285) 25.000 (2.691.866.814) 38.732 49.a 2.637.79% 18.1.12% 72.707) 9.707) 14% 39 43 17% a 24% a.000 (2.580 (40.400 (38.935) 29.48% 72.02% 72.084.000 (2.000.000) (38.187 11.000) 66.a 2.300 72.562.691.000.000.a.209 (25.667) 42% 40 43 Payback .944.000) 66.75% 93.803.127.211.248.56% a.019.000 19.600) (2.400 (41.31% a.360.024.Análise Econômica-Financeira Análise Econômica-Financeira INCORPORADOR Equity VGV à Vista Lucro Nominal Recei ta Bruta Tota l Despes a Tota l Retorno Nomi na l I nves ti mento Nomi na l (Exp.880.224.383.400) (4.002.360.644 28.m Valor Presente Líquido Recei ta Bruta Tota l a VP Despes a Tota l a VP VPL/VGV à Vi s ta Ma rgem Líqui da a VP Índice de Lucratividade VPL I nves ti mento a VP Margem Bruta Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns Comi ssã o Receta Líqui da Tota l Despes as de Impl a nta çã o Retorno Bruto Margem Líquida Nom inal Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns CSLL IR Comi ssã o Despes as de Impl a nta çã o Despes as Opera ci ona i s Lucro Líqui do TIR Exposição Máxim a Expos i çã o Má xi ma /VGV à Vi sta Da ta Exposi çã o (30.Má xi ma ) Parâmetros Alavancado 72.383.880.000.800) (3.600) (705.3 Resultados Tabela 31 .253.489) 43.185 72. >22% >38% >16% >25% 72.956) 18.732 (9.667) 9.000.448.338.m (10.209 49.478.600) (1.47% a.211.972) 12.759 35.873.253.000 30.842.703.253.338.478.722.248.400) 28.235 (50.10% a.007 (10.019.371) 12.23% 72.67% 9.285) (4.852 (30.115 26.394.448.600) (3.000) (41.600) (1.000 (2.85% 18.800) (2.024.304.253.370.050) 52.000.600) (705.67% 36.253.31% 9.000 22.956) 21.235 (53.580 (40.

O imposto de renda e a contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%. No critério de apuração pelo lucro presumido. 6 http://www. respectivamente.1 Imposto de renda e contribuição social Correntes Conforme permitido pela legislação fiscal. o lucro é presumido como 8% e 12% das receitas operacionais. divulgadas na Bovespa web site6. 12. os impostos são calculados como percentual do lucro líquido. Em cada ano fiscal.15. podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do lucro real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação. totalizando 34%.cvm. desde que atendam aos requisitos legais. a Companhia e cada uma de suas controladas.gov.1 ESTUDO DE CASO . A seguir em destaque aquelas relacionadas forma de tributação bem como a prática societária no reconhecimento da receita.rad.EZTEC Ao acessar as informações da EZTEC Participações e Empreendimentos S/A. aplicandose uma taxa de 25% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social. para reconhecimento dessa receita. No critério de apuração pelo lucro real.188 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos 12. para o imposto de renda e a contribuição social. foi possível constatar a aplicação das práticas contábeis e fiscais mencionadas na extensão do trabalho. respectivamente.1. as receitas relacionadas às vendas de unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no critério descrito na nota explicativa nº 2.br . e acrescido de 100% de outras receitas.

16. o Programa de Integração Social . respectivamente.1.89% e 0. 12. o imposto de renda e a contribuição social são calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação aplicando-se as taxas de 1. em conformidade com os critérios estabelecidos na orientação técnica OCPC 04 . utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento. a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido .2 Imposto com recolhimento diferido O imposto de renda.PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . descrito na nota explicativa nº 2. levando-se em consideração a análise das operações quanto ao atendimento dos requisitos previstos na referida orientação técnica para o reconhecimento de suas receitas e custos operacionais. Os valores a receber de clientes. O recolhimento diferido refere-se à diferença entre o reconhecimento pelo critério societário.COFINS diferidos de recolhimento são reconhecidos no curto e longo prazo. decorrentes das vendas de unidades em construção.1. é apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida que ocorre sua evolução financeira.CSLL. 12. sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total estimado do empreendimento.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis O resultado das vendas imobiliárias. construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação imobiliária.Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras. . sendo os recebimentos superiores a esses créditos a receber registrados no passivo circulante como “Adiantamento de clientes”. que engloba as receitas de venda e os custos de terreno. aprovada pela CVM e pelo CFC.98%. conforme expectativa de recebimento das parcelas prevista nos contratos de compra e venda.. são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização. e o critério fiscal em que a receita é tributada no momento do recebimento.189 Para o caso de patrimônio de afetação.

de acordo com os critérios estabelecidos pelos referidos pronunciamentos. 12. em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido conforme orientação técnica OCPC 04 aplicável às atividades imobiliárias: .. Determinados assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de transferência contínua de riscos. deixaram de compor os saldos das contas patrimoniais estão detalhados na nota explicativa nº 13. que incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas patrimoniais e os montantes ainda não registrados.190 Os saldos das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis em construção que. estão demonstrados. Para as unidades concluídas a apropriação das receitas de vendas é de forma integral.16. a seguir. Os resultados dessa análise podem fazer com que as entidades de incorporação imobiliária tenham de revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas. a seguir identificados como "não realizado". bem como seus custos. os valores totais das operações de incorporação imobiliária de venda de unidades em construção. benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo “International Financial Reporting Interpretation Committee .2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS Conforme descrito na nota explicativa nº 2.IFRIC”.

744 453.996 73.Contas a Receber de Clientes Consolidado a) Contas a receber de clientes Consolidado .086 401.191 Tabela 32.457 232.% não realizado 850.479 261.425 301.882 533.337 178.030 139.746 397.% realizado Contas a receber .% não realizado 445.IFRS e BR GAAP 31/12/2010 Ativo circulante: Contas a receber .% realizado Contas a receber .124 303.622 352.979 .964 655.509 Não circulante: Contas a receber .658 31/12/2009 01/01/2009 150.015 295.341 105.

dando uma rentabilidade acima da média”.192 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin 13. explica o diretor financeiro e de RI (Relações com Investidores). Antônio Emílio Fugazza. evitando as já referidas alavancagens excessivas. Flávio e Silvio Zarzur. rentabilidade. captando o montante de R$ 542 milhões. com empreendimentos residenciais e comerciais. Sempre manteve os pés no chão em suas operações. “Abrir o capital não foi um processo complicado. a Eztec atua de forma concentrada na Região Metropolitana de São Paulo. que a Eztec concentra suas energias.1 ESTUDO DE CASO: EZTEC Neste estudo de caso observamos que a fonte de financiamento foi a emissão de ações com o IPO de 2007 e a geração de caixa do próprio resultado da empresa. Fundada em 1979 pelo empresário Ernesto Zarzur e seus filhos. resume o diretor de engenharia. A companhia vislumbrou a possibilidade de fazer mais daquilo que já vinha fazendo. A empresa ingressou na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) em 2007. não o volume de produtos”. . endividamentos e outras medidas que pusessem em risco os pilares de sua estrutura financeira. É nesse quesito. Marcelo Zarzur. “Nosso foco é a margem.

” Conforme relatório divulgado. “A Eztec percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer os resultados.7 milhões. preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do país. Zarzur informou que a ameaça de desaquecimento da economia no auge da crise de 2008 fez com que reavaliasse a estratégia de aplicar os 542 milhões de reais captados no IPO de junho 2007 em sua expansão pelo país seguindo o caminho de muitos de seus concorrentes. descontados o endividamento de R$39. . reduziu a remuneração variável dos executivos em 25% e determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões que já atuava.3 milhões (exclusivos de linhas do SFH aplicados a produção). “Aqui o lucro vem em primeiro lugar” diz ele. remunerados a IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização.” diz Flavio Queiroz. “Em vez disso. que. É importante destacar que a EZ TEC já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar desta forma de financiamento se for viável estrategicamente. analista de imóveis do banco Santander. ele demitiu cerca de 50 funcionários. a Companhia novamente gerou caixa no trimestre.0 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras. encerrando o 3T11 com R$314. O dilema passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais.4 milhões em recebíveis performados. Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui. além de R$183.193 Em reportagem da revista exame de 19/10/2011. representam um caixa líquido de R$274.

o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG). TECNISA e EVEN.194 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama 14. GAFISA. operadoras de “shoppings”. com o auxílio do software ECONOMÁTICA® que obtém dados da CVM. CYRELA. passou a ser o maior acionista da Companhia. MRV. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. BROOKFIELD. . EZTEC.1. “properties” (CCP) não foram consideradas por possuírem “core business” diferenciados.1 METODOLOGIA 14.2 Coleta de Dados A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas referentes ao período de 2007 ao 2T11 (2º Trimestre de 2011). a partir de 2004. 14. ROSSI. Empresas dos segmentos de intermediação imobiliária.3 Breve histórico das empresas selecionadas PDG (PDGR3) – A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo.1.1.1 Seleção da Amostra Foram selecionadas as 9 maiores empresas em valor de mercado (com base na cotação de suas ações em agosto de 2011) do segmento de incorporação imobiliária (“real estate”): PDG. 14.

abriu seu capital na Bolsa em 2005 incorporou as empresas RJZ. EZTEC (EZTC3) . os Srs. Meyer Joseph Nigri constituiu a Tecnisa Engenharia. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste). MRV (MRVE3) . empresa voltada para o segmento econômico. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na Bovespa. sociedade por meio da qual iniciou suas atividades no setor de engenharia e construção civil. Atua fortemente com foco na construção de unidades para população de baixa-renda.Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ). o Sr. . a Companhia concluiu sua oferta pública inicial de ações. e Norcon.foi constituída em 1954. BROOKFIELD (BISA3) . constituíram a EZTEC Engenharia. quando os acionistas fundadores da Companhia. Ernesto Zarzur. Goldsztein e Concima além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. Realizou seu IPO em 2007. Atualmente a companhia não possui nenhum acionista detentor de mais de 5% do capital social total. que atua há 111 anos no Brasil. com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Adquiriu o controle da loteadora ALPHAVILLE em 2006 e incorporou a construtora TENDA em 2010. ou simplesmente “GAF”.A.Fundada em 1980. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. ROSSI (RSID3) . Possui “joint ventures” com a Toctao Engenharia.As atividades de engenharia. que assumiu o controle em 2004. construção e incorporação imobiliária sob a marca EZTEC tiveram início em 1979. criou em 1992 o “Plano 100” face à escassez do crédito imobiliário na época.Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn. e que deu origem ao que hoje é a Tecnisa S.. Em 2007.195 CYRELA (CYRE3) . em 1997 estabeleceu uma parceria com a GP Investimentos SA.Em 24 de agosto de 1977. no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda. TECNISA (TCSA3) . Grupo GMS. GAFISA (GFSA3) . a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield.

Em 2002.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados Utilizamos ROE. por exemplo.1. esta diferença de critério não impactará no objetivo final deste trabalho. Margem. Alguns consideram. teve sua denominação social alterada para Even Incorporadora e Construtora Ltda. por exemplo: Para o cálculo do ROE. que foi o numerador utilizado nos cálculos deste estudo. Giro do Ativo e Alavancagem Financeira neste trabalho. Considerando os valores obtidos nas demonstrações financeiras das empresas. e da Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. Podemos observar que na bibliografia pesquisada os autores não mencionam de qual período devemos utilizar os denominadores para cálculo dos indicadores de rentabilidade.196 EVEN (EVEN3) . PL médio dos 4 trimestres anteriores . (Lucro/PL) do exercício de 2010. Neste trabalho. 14. a média dos 4 trimestres anteriores ao resultado. e em abril de 2007 foi realizada a sua abertura de capital. As fórmulas de cálculo dos indicadores de rentabilidade podem variar dependendo do autor. o uso do lucro operacional e outros adotam o lucro líquido. adotamos no denominador.A Even é uma empresa resultante da combinação das atividades da ABC Construtora e Incorporadora Ltda. utilizamos a fórmula: ROE 2010 = Lucro líquido em 2010 . a Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda.

INDICADORES DE RENTABILIDADE ________ ROE .2 ANÁLISE DOS RESULTADOS EMPRESA/ Principais Segmentos de atuação Atuação Geográfica Estrutura de Capital (1S11) A.612 6.C.864 3.197 14.968 1.315 7.MARGEM LÍQUIDA PDG Econômico Médio Médio-alto 4.885 30% 21% 20% 2.C..068 4.284 10% 2.C. P.036 30% 20% 4.390 0% 7% 2007 2008 2009 24% 2010 1S2011 CYRELA Econômico Médio Médio-alto Alto Padrão + Argentina/Uruguai 4.356 3.512 8.220 0% 5% 2007 2008 2009 2010 11% 16% 21% 21% 18% 20% 1S2011 GAFISA Econômico Médio Médio-Alto Loteamento 2. (R$mi) P..227 10% 10% 8% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 6% 7% 11% 14% 11% 8% 8% 3.153 10% 13% 15% 13% 17% 15% 18% 15% 15% 14% + Argentina 4.772 . P.575 30% 25% 20% 21% 13% 18% 15% 10% 12% 8% 10% 4.C.L.483 10% 0% 2007 2008 2009 2010 24% 1S2011 24% MRVEconômic o 4.856 11.N.N..626 3. A..871 30% 20% 5.

911 30% 20% 2.447 10% 18% 12% 14% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% 1.574 30% 20% 14% 4.163 2.043 30% 21% 15% 10% 10% 0% 4% 2007 2008 2009 2010 1S2011 16% 13% 14% 20% 14% 20% 10% 1.Estratégia e Estrutura de Capital .910 2.993 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 43% 8% 10% 37% 13% 11% 14% 11% 11% 10% EZTEC Médio Médio-alto Comerciais 826 162 69 50% 40% 30% 25% 19% 10% 13% 38% 31% 32% 24% 26% 1.198 ROSSI Econômico Médio Médio-Alto 1.505 Gráfico 11 .692 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 BROOKFIELD Econômico Médio Médio-Alto Comerciais 40% 1.547 EVEN Econômico.884 769 30% 22% 20% 8% 11% 7% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 19% 15% 8% 13% 13% 10% 575 1.126 3.681 4.829 4.270 10% 2. Médio Médio-Alto Comercial 1.305 730 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 TECNISA Médio Médio-alto 2.124 1.436 867 1.

000 422 1.000 3.199 RECEITA LÍQUIDA 6.000 2007 37% 2008 2009 2010 1S11 40% 30% Brookfield 18% 10% 131 119 14% 218 14% 350 13% 163 20% 10% 0% 13% 155 103 11% 202 11% 364 20% 10% 144 10% 0% - 2007 1.000 2.000 3.000 3.000 3.500 2008 2009 EZTEC 2010 1S11 43% 50% 40% 30% 1.000 - 470 5% 0% 2007 4.000 3.000 1.000 1.500 2007 2008 2009 Tecnisa 2010 1S11 50% 40% 30% 38% 1.000 4.000 2.000 1.000 3.000 4.000 5.000 2007 2008 2009 GAFISA 2010 1S11 32% 24% 21% 11% 21% 21% 20% 24% 16% 10% 114 11% 110 214 416 16% 634 347 231 342 8% 0% 6% 7% 8% 39 8% 0% - 2007 4.000 2.000 790 338 182 71 LUCRO LÍQUIDO 30% 25% 6.000 - 2008 2009 ROSSI 2010 1S11 40% 30% 4.000 25% 31% 32% 163 244 157 500 102 46 20% 10% 0% 500 200 10% 33 15% 75 16% 111 14% 14% 128 20% 10% 0% - - 2007 2008 2009 2010 1S11 2007 2008 2009 2010 1S11 .000 43 - 2008 2009 MRV 2010 1S11 32% 4.000 1.000 2.000 2.000 1.000 - Margem Líquida 25% CYRELA 18% 10% 729 278 30% 25% 20% PDG 15% 17% 15% 13% 14% 20% 15% 10% 12% 8% 600 170 15% 10% 5% 0% 1.000 2.000 5.

14.200 2.600 1.200 1. que esta última teve uma receita quase 6 vezes maior no período e a pior margem.000 8. 6. ela acumulou o terceiro maior lucro e muito próximo dos lucros de empresas muito maiores como Rossi.000 EZTEC.500 1.6% Brookfield.3% EVEN. 32.400 1.5%). Mg.000 PDG. Brookfield e Gafisa. Acima da média Margem=Lucro/REceita Receita Líquida acum. desde 2008 2. Abaixo da média Mg.000 18. 19.000 10. Receitas e Lucros acumulados de 2008 à jun/2011 (R$ mil) 1.000 800 600 400 200 0 0 2.000 6.000 4.Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 .9% Tecnisa. Líq. 10.000 16.5% CYRELA.=tamanho da bolha Mg. 10. desde 2008 Gráfico 13 .000 500 - EVEN 40% 30% 252 7% 30 59 124 114 7% 11% 13% 13% 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S11 Gráfico 12 . Lucro Líquido e Margem Líquida No gráfico logo abaixo acumulamos os lucros e receitas desde 2008 e chegamos à margem líquida média do período (12.800 1. 13. Podemos observar que a EZTEC destacase pela margem muito superior à média e mesmo com a menor receita da amostra.000 1.4% GAFISA.000 14.6% ROSSI. 11.000 20.8% LEGENDA: Empresa.000 12.5% Lucro Líquido Acum.Comparativo de Receita.0% MRV. 11.

0% MRV.000 2. registrou o 4º melhor lucro.000 3. 13.000 Gráfico 14 . Abaixo da média Mg. 14.000 4. Acima da média Margem=Lucro/REceita 0 0 1. superando a Gafisa que obteve uma receita 5. 9.000 6. acumulados desde 2008 e no segundo acumulados os últimos 12 meses. Mg.2.8% ROSSI. 14. A intenção é demonstrar de uma maneira simplista e análoga ao EVA®.9% EVEN.3% EZTEC. 7.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Receitas e Lucros últimos 12 meses (R$ mil)-jul/10 a jun/11 Lucro Líquido 12 meses PDG.000 10.8% GAFISA. 13. quais as empresas estão gerando (ROE>WACC) ou destruindo valor (ROE<WACC).7% Tecnisa. .000 Receita Líquida 12 meses 9. Líq.1% CYRELA. No primeiro.1% LEGENDA: Empresa.Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) Analisando somente os últimos 12 meses (de julho de 2010 a junho de 2011) a margem da EZTEC é ainda maior (fruto do aumento dos preços na região metropolitana de São Paulo) e com uma receita ainda baixa perante aos seus pares.000 5.000 7.=tamanho da bolha Mg. 20.5% Brookfield. 42.000 8. 12.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio Nos 2 próximos gráficos estão apresentados os indicadores de ROE e Margem líquida e as suas respectivas médias.3 vezes maior. Foi apresentado também uma esimativa do custo médio ponderado de capital (CMPC ou WACC) das empresas do setor. 8.201 1.

202 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% ROE e Margem Líquida. desde2008 para os últimos 12 meses PDG Tecnisa ROSSI CYRELA Brookfield EVEN GAFISA MRV Mg. É interessante reparar no gráfico abaixo que as 5 empresas com menor rentabilidade sobre o patrimônio têm estratégias semelhantes no que tange à diversificaçao geográfica. atrás de EZTEC e MRV.Líq. . situação do próximo gráfico.Média ROE médio ROE 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 15 . acumulados de 2008 a jun/2011 Margem Líquida estimativa do WACC do setor EZTEC Movimento Acum. estando elas estre as 6 maiores empresas do setor (em receita e valor de mercado). percebemos que a maioria das empresas melhorou seus ROE’s com exceção da Gafisa e Cyrela. As setas tracejadas indicam o movimento para posição nos úlitmos 12 meses. As empresas Tecnisa. Even e PDG entraram na região de geração de valor. Comparando o gráfico acima (acumulado desde 2008) com o próximo (acumulado 12 meses). ficando na zona de criação de valor. enquanto as empresas Gafisa e Brookfiel e Rossi estão com seus indicadores abaixo da média e na zona de destruição de valor ao acionista.ROE e Margem Líquida (2008/2011) Podemos observar no gráfico acima que as empresas EZTEC e MRV destacamse como detentoras das maiores margens e ROE’s.

maior a alavancagem da empresa): .203 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ROE x Margem Líquida .Média ROSSI GAFISA Brookfield CYRELA Diversificação Geográfica moderada (até 5 estados) ROE 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 16 .ROE x Margem Líquida (2010/2011) 14. giro e alavancagem. sendo que este último é base para o tamanho da bolha no gráfico (quanto maior a área.2 Análise DuPont Conforme exposto anteriormente. Nos 2 próximos gráficos podemos verificar no eixo “x” a margem.Líq. no eixo “y” o giro sobre o ativo. no rótulo de dados constam o ROE e a alavancagem financeira.2. a análise DuPont nos permite decompor a análise do ROE através da maregm.julho de 2010 a junho de 2011 Margem Líquida ROE médio estimativa do WACC do setor EZTEC Foco e experiência em São Paulo Alta diversificação geográfica e de segmentos MRV PDG EVEN Tecnisa Foco e experiência no padrão Econômico Mg. além disso.

5% Empresa.0% Margem média Tamanho da bolha: ROE 35% 0% Giro lento com margem abaixo da média 5% 10% Giro lento com margem acima da média 20% 25% 30% 35% 40% 45% 15% Margem Líquida Gráfico 18 .274%.2% 50% CYRE. 14.ROE 40% GFSA.228%.282%.256%.177%.9% PDG.228%.204 65% EVEN. 11. 18. 18.9% TCSA.ROE Brook.226%.0% ROSSI.8% Giro médio MRV. 27. 14. 22. 14.220%. 8. 12.5% 45% GFSA.8% Giro do Ativo 50% Giro médio Brook.8% PDG.225%. 9.IS11 Acumulado 12 meses .7% 45% CYRE.2008 a jun/2011 1S11- 60% Giro rápido com margem abaixo da média Giro rápido com margem acima da média 55% Giro do Ativo ROSSI. Alavancagem (Ativo/PL). 15.262%.116%. 18.211%. 24.273%.8% Empresa. 11.0% EZTC.0% 40% Margem média Tamanho da bolha: ROE Giro lento com margem abaixo da média 35% 0% 5% 10% Giro lento com margem acima da média 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Margem Líquida Gráfico 17 .227%.8% ACUM. 8.249%.8% 1S11-ACUMULADO 12 MESES Giro rápido com margem abaixo da média TCSA. Alavancagem (Ativo/PL). desde2008 para os últimos 12 meses MRV.Acumulado 2008/2011 65% EVEN. 14.299%. 13.123%.0% 60% Giro rápido com margem acima da média 55% Movimento Acum.255%.8% EZTC.

2. todas com um grau de alavancagem (Ativo/PL) acima de 250%. 14. Brookfield e Gafisa.205 Podemos notar que na pior região (giro lento e margem abaixo da média) estão as empresas Gafisa. É possível constatar que a EZTEC tem a menor alavancagem entre as empresas devido à política de uso de capital próprio. encontram-se a EZTEC (com grande ganho de margem e de giro). a MRV e Tecnisa (com ganhos de giro) e a EVEN (mantendo-se como o maior giro e com evolução de margem). . são a Cyrela. Tecnisa. foram plotadas as cotações das ações das empresas ao final de cada exercício e também em 31 de outubro de 2011. Na região ideal. Os valores já estão ajustados aos desdobramentos e grupamentos realizados. esta última teve quedas no giro e na margem se comparado com a acumulado. prejudicando seu ROE. tomando dívida somente de financiamento à produção. As empresas mais alavancadas. Brookfield e Cyrela. como podemos observar no gráfico acima.3 Cotação das ações Abaixo.

50 10.56 8.25 24.79 8.30 11.78 8.25 3.37 10.R$ 25 PDG Cyrela MRV 15 Gafisa Rossi 10 Brookfield EZ TEC 5 Tecnisa EVEN dez-07 PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN dez-07 6. assumiu tornou-se a maior incorporadora do país. .08 8.90 dez-09 dez-09 8.35 3. As demais viram a desvalorização dos seus papeis.00 6. especialmente a Gafisa e a EVEN ambas com 62% de queda.10 14.10 6.61 12.85 11.50 14.75 10.01 12.30 7.12 15.68 16. destacando-se a partir do ano de 2010.03 11. a única que obteve variação positiva das suas ações desde dezembro de 2007 foi a PDG (até então com foco no segmento econômico) que adquiriu a AGRE em 2010.206 30 Cotação das ações ajustadas .39 out/11 20 - Gráfico 19 .60 dez-10 out-11 7.57 15.40 8.85 15.27 5.20 12.79 9. empresa com foco no médio e médio alto padrão e assim.20 3.78 2.60 15. As empresas MRV e Tecnisa tiveram variações nas suas ações próximas de zero.04 14.29 16. quando o mercado passou a perceber que o modelo de crescimento e expansão geográfica adotada por algumas empresas não estavam trazendo resultados esperados.16 21.Cotação das Ações Ajustadas Fonte: Economática® É possível verificar que as ações da EZTEC foram as que mais valorizaram no período.68 24.63 14.54 dez-10 10.37 2.85 6.60 22.40 2.90 dez-08 dez-08 2. Além da EZTEC.

764 10.553 2.117 2.239 9.000 Gafisa Rossi 4.331 1.000 Tecnisa EVEN dez-07 dez-08 dez-07 3.000.282 2.531 5.822 3.297 3. AGRE PDG Cyrela MRV 8.052 3.321 1.207 Abaixo podemos acompanhar as variações nos valores de mercado das companhias: Valor de Mercado .070 1.000 10.000 Brookfield EZ TEC 2.607 5.376 dez-08 1.Valor de Mercado Fonte: Economática® set/08=Brookfield adquire Company set/08=Gafisa adquire Tenda mai/10=PDG adquire AGRE set/09= Klabin.348 6.R$ x 1.000 12.643 8.243 7.610 2.526 dez-10 11.628 3.642 2.675 6.000 6.035 1.188 3.000 Aquis.934 3.710 4. Abyara e Agra= AGRE .010 1.511 1.080 3.218 1.146 4.383 1.273 1.561 out/11 - PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN Gráfico 20 .756 2.363 721 620 338 494 518 dez-09 dez-09 6.217 2.788 4.999 6.006 dez-10 out-11 8.

quando captou R$ 542 milhões em uma época propícia em que diversas incorporadoras também realizaram seus IPO’s. obteve destaque com indicadores de rentabilidade substancialmente acima da média entre as 9 empresas da amostra. Nesta época.208 14. a EZTEC decidiu abrir mão da briga pela liderança. assim. atualmente o valor obtido em ofertas públicas primárias já passa dos R$ 20 bilhões sendo a maior parte proveniente de investidores estrangeiros. Com o vasto dinheiro captado nos IPO’s. que durante a crise de 2008 liquidaram suas posições derrubando as cotações destas empresas. . pois não tinham mais recursos para tocarem seus empreendimentos. constatamos que empresa EZTEC. as incorporadoras iniciaram uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. Em 2009 foi lançado o programa “Minha Casa Minha Vida” e o mercado e diversas empresas (muitas sem experiência neste nicho) direcionaram os holofotes para o segmento de baixa-renda e mais uma vez a administração da EZTEC decidiu não desviar o foco. fruto da sua estratégia cujo objetivo principal é a rentabilidade. Só entre os anos de 2005 e 2007 foram captados mais de R$ 11 bilhões por 21 empresas.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC Após a análise dos indicadores de rentabilidade. mantendo seus esforços em projetos na região metropolitana de São Paulo. o mercado precificava as ações com base nestes fatores que para os analistas eram premissas de receitas e lucros futuros. Com uma política sempre conservadora e com controle e gestão de base familiar. suas ações foram preteridas pelo mercado. objeto deste estudo de caso. Algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas. Ela abriu seu capital em junho de 2007.

o problema é que. tem o fato da distância dificultar e encarecer o controle dos projetos. Já com relação aos materiais. elevando fortemente o preço da sua ação descolando dos seus pares. algumas empresas divulgaram em seus demonstrativos.209 A partir de 2010. ou seja. ela utiliza financiamento apenas para produção. sendo que atualmente ela possui um caixa maior que a dívida e após o seu IPO não necessitou de novas captações. Assim. mão de obra e materiais de construção. não existindo grandes fornecedores que possam atender diversas regiões ao mesmo tempo. velocidade baixa de vendas. fortes desvios nos custos de construção e atrasos na entrega de empreendimentos que prejudicaram seus resultados e suas marcas. os projetos desenvolvidos muitas vezes não tem uma boa qualidade econômica. A mão de obra também é regional. Os principais custos deste setor estão baseados no tripé: terreno. não podendo ser adquirido por atacado. a estratégia de desenvolver parcerias regionais ao longo do país sem controle adequado. os investidores começaram a questionar as empresas sobre o retorno do capital investido e a EZTEC passou a destacar-se perante o mercado com a sua estratégia. não é o caso de concreto por exemplo. As demais empresas endividaram-se para financiar o crescimento. seus resultados e geração de caixa. Assim. . Podemos concluir que a economia de escala esperada pelas companhias através do forte crescimento e da expansão geográfica não foi alcançada. estes altos endividamentos muitas vezes consomem boa parte dos resultados dos empreendimentos. seja por estouro nos custos. com taxas em torno de 11% ao ano enquanto o crescimento é sustentado pelo capital próprio. O primeiro trata-se de uma matéria prima em que o poder de barganha do incorporador é baixo já que os terrenos são insumos regionais e com vendedores pulverizados. além das taxas serem maiores (debêntures e capital de giro). atrasos na entrega ou pela demora das aprovações por parte dos órgãos públicos. sendo este último um importante gargalo do setor. porém para produtos específicos em que o transporte seja possível e valha a pena economicamente. sendo uma das causas do desempenho abaixo do esperado. é possível obter ganho. Outro ponto importante que diferencia a EZTEC é sua baixa alavancagem. Somado a tudo isso. pelos resultados acumulados e geração de caixa da operação.

2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS Abaixo daremos um breve histórico e os principais números das empresas que serão analisadas neste estudo. selecionamos a empresa EZTEC. ROSSI e BROOKFIELD. As demonstrações das empresas incorporadoras analisadas ainda estão seguindo o método P. Todas as demonstrações financeiras foram colhidas nos próprios sites das incorporadoras. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos.210 15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz 15. Além destas. CYRELA. . Todas as informações foram obtidas na área de relação com investidores do site das próprias incorporadoras. 15.C.1 SELEÇÃO DA AMOSTRA Foram selecionadas as 6 empresas mais líquidas (com base no volume de negociações médio na Bovespa em 2011) do segmento de incorporação imobiliária: PDG.O. MRV. GAFISA. foco de nosso trabalho. A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas pelas companhias mencionadas acima referentes ao período de 2010 e 2º Trimestre de 2011.

Mkt Cap – R$ 1. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur em 1979 e realizou seu IPO em 2007. A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo e a partir de 2004. Mkt Cap – R$ 6. Médio Alto e Alto / Comercial Presença Regional – Estado de São Paulo PDG Histórico – Hoje é a maior empresa incorporadora do país. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG). Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país . Médio. 03 de Outubro.211 EZTEC Histórico .8Bilhões (Economática.5 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico.6 Bilhões (Bradesco Investment Bank . 2011) Lançamentos 2010 – R$ 887mm Vendas 2010 – R$ 748mm Segmento Foco – Residencial: Médio. passou a ser o maior acionista da Companhia. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo.A EZTEC Engenharia foi fundada pelos acionistas controladores Ernesto Zarzur.0 bilhões Vendas 2010 – R$ 6.Equity Research – 3 de Outubro.

7 Bilhões (Bradesco Investment Bank . Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn e foi pioneira do setor na abertura de capital na Bolsa em 2005.8 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico Presença Regional – Todas as regiões do país . 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7. Médio Alto e Alto / Comercial (marca Cyrela) Presença Regional – Todas as regiões do país MRV Histórico . Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina.4 Bilhões (Bradesco Investment Bank .6 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. Médio. mas com as aquisições da concorrente PDG.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007.Equity Research – 3 de Outubro.2 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Living).212 CYRELA Histórico – A Cyrela já foi líder de mercado. hoje é a segunda maior do setor em volume de lançamentos.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 3. A MRV está entre as maiores incorporadoras e construtoras brasileira no segmento de empreendimentos residenciais econômicos. Mkt Cap – R$ 4.Equity Research – 3 de Outubro. com atuação em 101 cidades e 18 estados. Goldsztein e Concima. Mkt Cap – R$ 4. Incorporou as empresas RJZ. além de ter criado a marca Living para o segmento econômico.

213

GAFISA Histórico - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.. A GP Investimentos assumiu o controle em 2004 e com a entrada do investidor Sam Zell em 2005, através da Equity International possibilitou a abertura do capital em 2006. É a companhia que possui o capital mais pulverizado do setor, com nenhum acionista detendo mais de 5% do capital social total. Incorporou a loteadora Alphaville Urbanismo em 2008 e a construtora TENDA em 2010, empresa voltada para o segmento econômico. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4,5 bilhões Vendas 2010 – R$ 4,0 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Tenda), Médio, Médio Alto e Alto / Loteamento (marca Alphaville) Presença Regional – Todas as regiões do país ROSSI Histórico - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na BOVESPA. Possui algumas parceiras com incorporadoras regionais. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,4 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,1 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país

214

BROOKFIELD Histórico - Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ), Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Mkt Cap – R$ 2,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,0 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,6 bilhões Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto. Pequena participação no econômico e comercial Presença Regional – São Paulo, Rio de Janeiro e Centro-Oeste. Total de 8 regiões metropolitanas.

15.3 FONTE DE DADOS

Nas tabelas 31 e 32 abaixo consolidamos as informações excluídas do balanço patrimonial e demonstrativo do resultado das empresas que servirão de base para nossos cálculos e análises. Todas as fontes e sites para obtenção das informações dos demonstrativos financeiros para o ano de 2010 e 2º trimestre de 2011 estão detalhados na referência bibliográfica.

215

###### Premissas

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield
Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros 3,00% 3.433 1.155 2.278 4.682 4.539 4.890 (3.353) 782 (61) 3,00% 5.666 1.721 3.945 5.888 5.191 5.262 (3.685) 949 (361) 3,00% 1.939 1.167 772 3.053 2.886 3.021 (2.044) 670 (112) 3,00% 1.997 814 1.183 2.702 2.616 3.284 (2.336) 637 (131)

Rossi 3,00% 2.111 970 1.141 2.522 2.469

Gafisa 3,00% 3.670 1.201 2.469 3.784 3.183

Eztec 3,00% 57 192 (135) 1.117 1.058 636 (339) 227 (7)

Balanço Patrimonial

2.496 3.710 (1.708) (2.635) 386 562 (158) (139)

DRE

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011
######

Cyrela
Premissas

PDG 3,0% 6.426 1.474 4.952 6.473 6.078 1.741 (1.266) 292 (132)

MRV 3,0% 2.135 985 1.150 3.425 3.144 988 (670) 220 (30)

2Q11 Brookfield 3,0% 2.957 930 2.027 2.993 2.771 881 (630) 144 (37)

Rossi 3,0% 3.033 1.358 1.675 2.692 2.572 752 (521) 87 (48)

Gafisa 3,0% 3.973 1.163 2.810 3.850 3.809 1.041 (822) 65 (58)

Eztec 3,0% 50 307 (257) 1.324 1.272 177 (92) 65 (1)

Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros

3,0% 4.186 1.568 2.618 4.845 4.728 1.383 (1.000) 134 (43)

DRE

Balanço Patrimonial

216

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

15.4.1 Resultados 2010

Utilizando os conceitos mencionados no item 2.3. (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações das tabelas acima, calculamos:

(1) (2) (3) (4) Dez/10) (5)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio

(média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 33.
Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield 843 1.310 783 768 696 1.152 692 670
6.960 6.370 9.832 7.935 3.824 3.373 3.884 3.716

####

(1) EBIT Ajustado (2) NOPAT

Rossi 544 469 3.663 3.247

Gafisa 701 589 6.253 5.026

Eztec 234 215 982 973

(3) Capital empregado (Final Período) (4) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011

Utilizando os conceitos mencionados abaixo (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações Tabela 32 acima, calculamos:

(1) (2)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

217

(3) (4) Jun/11) (5)

NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio +

Minoritários (média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 34.
Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 2Q11 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi 177 424 251 181 135 136 371 221 155 112 7.463 7.020 11.426 9.579 4.574 3.962 5.020 4.158 4.368 3.781

####

(5) EBIT Ajustado (6) NOPAT

Gafisa 123 92 6.660 6.204

Eztec 66 61 1.067 1.018

(7) Capital empregado (Final Período) (8) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.3 Análise da Margem

Após calculo do NOPAT demonstrado acima, calculamos a margem para os dois períodos analisados:

Margem = NOPAT / Receita Líquida

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 35 abaixo.
Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida

Cyrela 14,2% NOPAT / Receita Líquida Cyrela 9,8%

PDG 21,9% PDG 21,3%

FY10 MRV Brookfield 22,9% 20,4% 2Q11 MRV Brookfield 22,4% 17,6%

Rossi 18,8% Rossi 14,9%

Gafisa 15,9% Gafisa 8,8%

Eztec 33,8% Eztec 34,3%

A Eztec é a empresa que apresentou a maior margem operacional nos períodos analisados, em torno de 34% e muito acima que seus principais concorrentes.

218

A MRV e a PDG apresentaram margem operacional média de 22,7% e 21,6%, respectivamente, e são as empresas com maior margem dentre as mais líquidas (maior volume negociado na Bovespa em 2011). Já as empresas Cyrela e Gafisa foram as que apresentaram as piores margens operacionais nos dois períodos analisados.

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado

Após cálculo do Capital Empregado como demonstrado acima, calculamos o giro para os dois períodos analisados:

Giro = Receita Líquida / Capital Empregado

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 36 abaixo.
Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa 0,77x 0,66x 0,90x 0,88x 0,77x 0,74x Receita Líquida / Capital Empregado Direto Cyrela 0,20x PDG 0,18x 2Q11 MRV Brookfield 0,25x 0,21x

Eztec 0,65x

Rossi 0,20x

Gafisa 0,17x

Eztec 0,17x

A Eztec é a empresa que apresentou o menor giro sobre o capital empregado, 0,65 x no ano de 2010 e 0,17x no 2º trimestre de 2011. Este resultado já era esperado dado à concentração da empresa em empreendimentos de médio/alto-padrão cujo ciclo de obra é mais longo e pelo menor volume de projetos em andamento.

4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011P = NOPAT 2T 2011 Receita Líquida 2T2011 x Receita Líquida 2T 2011 Capital empregado (média últ. Para o cálculo do ROCE.90x no ano de 2010 e 0. realizamos o cálculo do ROCE dos dois períodos. acima.219 A MRV á a empresa que apresentou o melhor giro sobre o capital empregado. ROCE período. com 0. são as principais razões deste melhor giro do capital.3. 15. utilizamos a fórmula: ROCE 2010 = NOPAT acumulado 2010 x Receita Líquida Acum 2010 Receita Líquida Acum.5 Análise do ROCE Após cálculo da margem e giro como demonstrado nos itens 26. 2010 Capital empregado (média últ. Ser a única empresa de nossa análise que atua exclusivamente no setor econômico onde o ciclo de obras pode ser metade do ciclo convencional e atuar no modelo de repasse com a CEF ao longo de obras (Crédito Associativo). 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011 capitalizado (anualizado).25x no 2º trimestre de 2011. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011 Anualizado = ((1 + ROCE 2T2011P) ^ (4)) -1 .4. e 26. do exercício de 2010.4.

10.5% EZTC. alcançamos os resultados da Tabela 39 abaixo.9% 16.4% 14. 14.7% 15.9% 8.2% Demonstramos graficamente a composição do resultado de 2010 de todas as empresas analisada. 22.0% 18.5% 20.4% MRV 20.1% Eztec 6. o giro no eixo vertical (y) e o ROCE é representado pelo tamanho da “bola”.9% ROSSI.0% 12.7% 11.4% GFSA.5% 6. 18.5% MRV 5.1% Eztec 22.7% Empresa.220 Assim. onde a margem está no eixo horizontal (x). 14. 20.6% 24.0% 26.5% PDG 3.9% 10.0% 2Q11 Brookfield 3.4% Gafisa 11.3% FY10 Brookfield 18.0% Giro (Receita Líquida / Capital Empregado) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% Margem média PDG.1% Giro médio CYRE.1% 22.7% Gafisa 1.5% 14. Tabela 39 .Margem x Giro = ROCE Tamanho das bolas = % ROCE . 11.4% Rossi 3.0% PDG 14.7% Rossi 14.5% BISA. 2010 100% 95% 90% Aumentar Margem Manter Margem e Giro MRV.9% Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 1. ROCE Aumentar Margem e Giro 50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Aumentar Giro 35% Margem (NOPAT / Receita Líquida) Gráfico 21 .ROCE Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 10.

muito superior aos seus pares. mais importante gerando valores aos acionistas.5. Eztec e MRV são as duas empresas que se destacam. com destaque para controle dos custos. a Eztec se destaca pela maior margem e a MRV. Hoje são apenas 22 empreendimentos administrados ao mesmo tempo pela companhia. Outras empresas. ü ü ü Com este baixo volume de projetos em andamento. Porém. A atuação regional e concentrada na Região Metropolitana de São Paulo facilita o ponto acima. onde o ciclo de construção é mais curto e faz com que o capital investido retorne mais rápido. possui uma gestão altamente eficiente e próxima ao negócio. além de ser a região de maior poder aquisitivo do país.1 Eztec ü Prioriza sempre a margem líquida dos produtos em vez da quantidade de lançamentos (volume de novos produtos colocados no mercado). buscando lançar apenas produtos de liquidez e qualidade. Antecipação das demandas de mercado e identificação das tendências para lançamento do correto produto nas diversas regiões 15. de uma só vez. em 2006.4. Aprofundando nosso estudo. Saiu de um volume de 5 obras simultâneas. Desde a abertura do capital suas margens não foram impactadas e manteve um volume conservador de lançamentos. no boom das aberturas de capital.5. pelo melhor giro sobre o capital empregado no setor. passaram de 5 obras para 50. principalmente.2 MRV ü Atuação exclusiva e grande experiência no segmento econômico.221 Na tabela 39 e gráfico 21 acima. . apresentando um retorno sobre o capital empregado (ROCE) maior que 20% nos períodos analisados. buscamos identificar estratégias e algumas práticas que podem justificar este melhor retorno sobre o capital empregado: 15.4. para 10 obras em 2008 e 15 em 2009.

Inicio do modelo de construção com formas de alumínio – padronização e possível redução do ciclo. Canteiros cada vez maiores para obter otimização de processos e custos indiretos diluídos. Alta concentração de obras na mesma região.222 ü A grande velocidade no repasse dos clientes à CEF e utilização do Crédito Associativo (transferência do cliente no início das obras ao banco) na grande maioria de seus projetos. ü ü ü ü ü ü Estratégia operacional diferenciada e rígido orçamento de custo de obras Mecanização das obras. Maiores números das unidades por empreendimentos. Em outras palavras. Eficiência do Canal de Vendas com 2. Possui e mantém parcerias com subempreiteiros evitando rompimento de contratos e/ou sobre preço. o fluxo de caixa fica positivo durante o período de construção e aumenta capacidade de reinvestimento. Aprendizado e difícil execução no segmento econômico. tendo pouca necessidade de uso de capital próprio. ü ü Lançamentos líquidos e com alta velocidade vendas. Desvio de prazo de entrega. temos Gafisa e Cyrela com os menores ROCE´s do setor nos períodos analisados e destruindo valor dos acionistas. Nas regiões em que atua mantém um relacionamento de longo prazo com a cadeia de suprimentos. No outro extremo. Controle de custos no próprio canteiro de obras. mas não podemos avaliar que estes ganhos já foram capturados. com impacto na receita (POC) e giro. . utilizando o mesmo gestor para conduzirem alguns projetos e diluição dos gastos fixos. destacamos: ü ü ü Desvio de custos. Dentro os principais fatores que podem justificar esta baixa performance na margem e no giro sobre o capital empregado destas empresas.500 corretores próprios e alto volume de vendas pela internet. principalmente no ciclo de obras e repasse dos clientes. são fatores que também corroboram para este bom resultado.

encontrando grandes dificuldades com a cadeia de suprimentos em diversas regiões do país por falta de parcerias ou planejamento.223 ü Pioneiras na abertura de capital com rápida expansão geográfica e presença nacional. .

de construção teórica. 2002 p.2 Objetivos da Pesquisa “Os objetivos de pesquisa são determinados de maneira a trazer as informações que solucionam o problema de pesquisa. procurando entender a malha de relações de interdependência que há entre os fatos”. através de uma pesquisa exploratória aplicada em um estudo de caso.1 Problemas de Pesquisa “A definição do problema de pesquisa e o primeiro e mais importante passo do projeto de pesquisa. . A definição da problemática indica o propósito da pesquisa”. A indagação básica que o pesquisador deve fazer para a elaboração correta do objetivo de pesquisa é: que informações são necessárias para resolver o problema de pesquisa” (SAMARA.1. p. BARROS.. de uma situação em que haja indagações e de dúvidas a serem respondidas..224 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 16. 2002. (SAMARA. BARROS.12) Segundo Koche (2006. pois todo projeto de pesquisa deve partir de uma real necessidade de informação.1.] que geram a necessidade de informação para tomada de decisão. Definir o problema de pesquisa significa entender e explicitar quais os problemas ou oportunidades [. com o objetivo de estruturar as peças soltas do quebra cabeças. Sendo assim.1 METODOLOGIA 16. “a delimitação do problema é resultado de um trabalho mental. O objetivo geral desta pesquisa é avaliar a importância da Sustentabilidade para a continuidade nos negócios para as próximas gerações. o problema de pesquisa analisado foi: ü Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC? 16. p.107).13). É um problema interdependente e que exige total coerência entre o problema definido e os objetivos do projeto de pesquisa.

Conhecer como as dimensões sustentáveis são vistas pela empresa. BARROS.A. Antonio Emilio Clemente Fugazza. Segundo Mattar (1996.. diretor financeiro e de relações com investidores. “As pesquisas qualitativas são realizadas a partir de entrevistas individuais ou discussões em grupo. p. A pesquisa é qualitativa. . “como o estudo de caso é um método de pesquisa exploratória.225 “Os objetivos específicos são decorrentes das hipóteses.] permite identificar pontos comuns e distintivos presentes na amostra escolhida” (SAMARA.22).3 Método de Pesquisa O método de pesquisa a ser utilizado neste trabalho é a pesquisa exploratória. BARROS. além de possibilitar a ampliação dos conhecimentos sobre o problema em estudo”. 2002 p.1.13). feita a partir da entrevista com o Sr. na sede da empresa EZ TEC Empreendimentos e Participações S. e sua análise [. Conhecer como é vista a questão dos empreendimentos verdes para os negócios da empresa. ü ü ü ü Conhecer como a sustentabilidade corporativa é aplicada na empresa participante do estudo de caso. portanto são todas as informações que levarão a cumprir o objetivo primário” (SAMARA. 2002 p.13).. Conhecer como é a Governança Corporativa na empresa participante do estudo de caso. onde tem por objetivo formular o problema de pesquisa. convém novamente lembrar que seu objetivo é o de gerar hipóteses e não verificá-las. 16.

com a finalidade de obtenção de respostas amplas para o problema estudado.A 16. diretor financeiro e de relações com investidores. contemplou a entrevista com o Diretor Financeiro e de relações com investidores.4 Instrumento de coleta de dados Os dados para este Estudo de Caso foram coletados através de questionário não estruturado.2. 16. onde o entrevistado cria alternativas de respostas com suas próprias palavras. Entrevistou-se. o Sr. Foi aplicado diretamente ao Diretor Financeiro e de relações com investidores. A condução deste estudo de caso foi realizada em duas etapas. por sua vez.1 Análise dos Dados Os dados desse estudo de caso foram obtidos através de um roteiro de entrevistas. A segunda. A primeira contemplou o levantamento de informações relevantes ao tema proposto por meio de pesquisa bibliográfica e acessos ao site da EZTEC.1. definido no Apêndice A. .2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.226 16. Antonio Emilio Clemente Fugazza.

227 16.2 Sustentabilidade Corporativa Identificou-se que a EZTEC possui gestão sustentável e se preocupa em manter seus negócios para os próximos anos e futuras gerações. A sustentabilidade para a EZTEC está incorporada em suas atitudes e nos seus objetivos. porque esta compartilhando seu crescimento junto com a sociedade através de vários atributos. lançando e vendendo atuando de uma forma ética e objetiva com os clientes. “quando a gente fala em sustentabilidade é entender que a empresa está presente hoje e daqui a trinta anos nessa sociedade. a gente procura tratar com o máximo de respeito possível”. ou seja. ou seja. que todos recebam treinamento e proteção individual adequados e que eles entendam que a companhia é parte do processo de crescimento pessoal deles”. A. ou seja. Ainda para Fugazza. com a qualidade esperada e cobrando o valor adequado. para EZTEC a gestão sustentável é: “é aquilo que consigo enxergar. EZTEC. a sociedade com remuneração adequada e práticas honestas de relações de trabalho e talvez o principal fator. para Fugazza. a EZTEC possui um fundamento de não arriscar suas operações numa aventura coorporativa. EZTEC: “Ao vender e entregar apartamentos a gente procura respeitar ao máximo todas essas relações em sociedade. seja na integração com o cliente a gente vai procurar respeitar todas as normas e toda a legislação vigente. como presente. então sendo a nossa missão trabalhar dentro desta sociedade. a empresa. que é conseguir gerar recursos para se manter ativa no cenário econômico para os próximos anos” (FUGAZZA. A entrega do empreendimento ao cliente sempre no prazo estipulado. . como o respeito: ao meio ambiente. EZTEC) Segundo Fugazza.2. A. a gente procura agir de forma que todos os trabalhadores sejam registrados. ou com os trabalhadores que estão envolvidos na obra. num ambiente econômico naquela sociedade para os próximos anos. A. construir apartamentos.

quando abrimos o capital em 2007 e muitas empresas também abriram capital. EZTEC. ou seja. traz uma imagem de uma companhia em que as pessoas querem estar presentes. porque é um desejo do comprador.228 A Sustentabilidade “é o que gera valor. A. hoje em 2011 a marca vale muito. então a nossa preocupação com o cliente. A EZTEC claramente é uma empresa que acabou se destacando por causa do nosso foco regional nós nos impusemos uma tarefa mais simples do que as outras empresas que buscaram o foco nacional. O fato é que procurando trabalhar entregando as obras no prazo. onde o “ponto é trabalhar em uma companhia que tenho respeito” e orgulho em dizer que trabalho nela. e estavam crescendo e a maior parte delas prometia uma serie de crescimento com um determinado padrão de qualidade. A. EZTEC). A. EZTEC). percebemos quantas empresas conseguiram entregar de fato tudo que prometeram. De acordo com Fugazza. hoje passado 4 ou 5 anos de todo esse volume que veio ao mercado. isto traz em primeiro lugar mais vendas. EZTEC. com qualidade etc. . A. diz Fugazza.EZTEC). quanto pelo lado do cliente que paga bem por aquilo que vai comprar e isso também nos melhora em termos de perfomance” (FUGAZZA. “Isso reflete até no site Reclame Aqui que nós temos as melhores notas do setor se comparado com as outras empresas e fazemos sempre um estudo mensal” (FUGAZZA. nós criamos uma imagem que se eu te disser comparado a 2007 a marca EZTEC talvez representasse zero. “Então isso gera valor tanto pelo lado das pessoas que trabalham que acabam curtindo trabalhar em uma companhia em que se acredita no que faz. “Nós percebemos isso hoje claramente. é enorme. comprar um apartamento da EZTEC fundamentado no fato que ele vê de quem comprou recebendo alguma coisa e ficando até surpreso positivamente com aquilo que esta recebendo e com a maneira que a gente age”(FUGAZZA. é tudo que gera valor”. A. “a preços bons porque não adianta ter mais vendas com margens ruins”.

preserva-se árvores do terreno que estão registradas em cartório. mas também de seus programas internos. a Companhia toma cuidados como: anteriormente ao inicio das obras. onde o descarte dos resíduos é feito através de uma análise critica de acordo com uma série de atividades. De acordo com seu site.3 Triple Bottom Line Percebe-se que o processo de produção a EZTEC está completamente interligado com o tripé da sustentabilidade. ü Dessa forma. planta-se mudas nas calçadas em torno do empreendimento. um engenheiro verifica o terreno com relação às áreas de preservação ambiental e possíveis danos. que estão em conformidade com a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) 307. Ainda segundo o site. a EZTEC conta com as seguintes ações ambientais: ü Programa de Gestão de Resíduos: “O programa visa minimizar o impacto dos resíduos gerados pelas atividades da EZTEC no meio-ambiente. além de favorecer a organização e a limpeza da obra e controlar o desperdício”.229 16.2. a sustentabilidade faz parte de sua estratégia não só para gerir os negócios ao longo dos anos. dos futuros moradores e de toda a comunidade onde o empreendimento está inserido”. na concepção e desenvolvimento dos projetos. faz-se a manutenção/ criação de bosques nas áreas disponíveis. ü Projeto Morar Bem: “a manutenção das áreas verdes está diretamente relacionada com o bem-estar dos trabalhadores. revitaliza-se praças próximas ao imóvel. que tem por objetivo “diminuir o impacto de suas atividades no meio ambiente e promover a preservação das áreas verdes”. replanta-se duas árvores para cada uma que fora derrubada. . ü A gestão de resíduos é introduzida desde o planejamento até a conclusão da obra.

Procuramos passar a informação para aqueles vizinhos da construção do que efetivamente vai acontecer lá e nos colocarmos a disposição deles para resolver qualquer problema que exista”. a manutenção da biodiversidade e a preservação dos recursos hídricos da Companhia. é intenção clara da EZTEC em fazer. seja se precisamos fazer adequações viárias. A. procuramos ter um respeito social por aquele ambiente de tal forma a minimizar o impacto que iremos causar. Além disso. Fugazza. reaproveitar água para irrigar jardins”. limpando as ruas. EZTEC). etc. então vamos nos colocar a disposição do poder público para fazê-las. mesmo sendo básico de legislação. Fugazza. visa apoiar ações sócio ambientais e a capacitação técnica por meio de atividades sustentáveis que auxiliem na conservação da Mata Atlântica”. procuramos minimizar esse impacto urbano. a EZTEC está dando passos e “cada vez mais que estas tecnologias se tornarem mais acessíveis em termos de custo de implantação e manutenção estaremos lá tirando proveito disso. . que consiga com praticas de mercado ir atrás e incluir no projeto e fazer com que isso aconteça. todas de vital importância para a preservação e recuperação do meio ambiente: o sequestro de carbono (CO2). é uma necessidade hoje nos projetos novos que a gente faça coisas como: parte dos empreendimentos verticais tem que ser alimentado por água quente de energia solar. Esse programa reúne a sociedade como um todo em torno do reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira. lama. mas podemos melhorar um pouquinho. por exemplo. fazendo isso acontecer nas obras” (FUGAZZA. canalizando os problemas que temos ali e vamos retirar a água. temos que fazer reservatórios para água de chuva. Este assunto é um pouco jovem para ela.230 ü Programa Florestas do Futuro: “A EZTEC é a primeira empresa do setor de incorporação e construção a tornar-se parceira do Programa Florestas do Futuro da Fundação SOS Mata Atlântica”. seja do lado do projeto. confusão. para aquele local que estamos inserindo. Com relação aos empreendimentos verdes. se vamos causar tumulto na rua. “Sua atuação engloba três frentes distintas. A. porque geraremos lixo. A. então a EZTEC optou por fazer cem por cento ao em vez de parte dele. EZTEC afirma que: “tudo que da para fazer. EZTEC afirma que: “quando olhamos para o meio.

incentivando a leitura e a atualização diária”. Nas bibliotecas estão disponíveis livros. graduação e pós-graduação. As obras seguem as mais rigorosas normas de segurança e higiene para garantir um bom ambiente de trabalho e os operários são filiados ao SINTRACON (Sindicato dos Trabalhadores das Indústrias da Construção Civil de São Paulo)”.231 “Hoje estamos fazendo o prédio corporativo de primeira linha que a nossa intenção é de chegar mais perto da perfeição daquilo que existe disponível no Brasil em tecnologia” (FUGAZZA. ü Programa de Bolsas de Estudo: a EZTEC com o objetivo de ajudar na educação de seus colaboradores fornece uma bolsa-auxílio equivalente a 50% do valor dos cursos de ensino médio. EZTEC).se que com relação à Sustentabilidade social. Verificou. a empresa conta atualmente com as seguintes ações sociais: ü Projeto Leitura na Obra: “O projeto oferece a todos os seus colaboradores uma biblioteca no canteiro de obras. segundo o site: “a EZTEC privilegia a qualidade de vida dos seus colaboradores por meio da implantação de diversos projetos e programas sociais em diferentes áreas. A EZTEC também se preocupa com o desenvolvimento social das comunidades onde atua e com isso. jornais e revistas. . A.

Antes de qualquer atividade no terreno. A. Em geral. Ainda segundo o site: “Os segmentos de listagem são destinados à negociação de ações emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a cumprir práticas de boa governança corporativa e maiores exigências de divulgação de informações em relação àquelas já impostas pela legislação brasileira. . informando o cronograma e os horários das obras e um canal de comunicação é aberto por meio do email engenheiro@EZTEC. relacionamento e engenharia”. que você vê quão madura a empresa está em itens de Governança Corporativa”.232 Projeto Convivência Amiga: “O projeto tem o objetivo de estabelecer uma boa convivência com todos os vizinhos de seus empreendimentos. tais regras ampliam os direitos dos acionistas e melhoram a qualidade da informação fornecida aos acionistas”. sugestões e reclamações são respondidas em um período de até 48 horas por profissionais das áreas de marketing.br. Uma carta é enviada aos moradores mais próximos. 16.com. O código da EZTEC no Novo Mercado da BM&FBovespa é EZTC3. EZTEC “a Governança Corporativa trata-se de pessoas. a Bovespa introduziu três segmentos especiais para listagem. sob pena de multa. Notou-se que de acordo com o site da EZTEC.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa Para Fugazza. conhecidos como Níveis 1 e 2 de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa e Novo Mercado”. Todas as dúvidas. Além de cumprir todas as leis municipais. é feita uma prospecção nas casas e prédios vizinhos para a prevenção de possíveis transtornos. Seu objetivo foi de “criar um mercado secundário para valores mobiliários emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores práticas de governança corporativa”.2. a Companhia preza pela limpeza das calçadas que circundam as obras e pela rigorosa fiscalização dos fornecedores e prestadores de serviços que se comprometem a respeitar as mesmas leis. desde a construção do empreendimento até as vendas das unidades. “em 2000. de implantar cultura que você adquire ao longo dos anos e a partir de um momento que se passa pelo problema.

entre outros: ü ü ü circulação. a companhia. Cumprir divulgação trimestral de informações com padrões mínimos. podendo ser reeleitos”. as quais a EZTEC se enquadra. projetos e perspectivas”. no máximo. “Limitar a composição do Conselho de Administração a. “Seguir políticas mais rígidas de divulgação com relação às negociações Emissão somente de ações ordinárias. ü ü ü ü “Submeter quaisquer acordos de acionistas e programas de opções de compra de ações existentes à Bovespa. pelo menos uma vez ao ano. nos procedimentos de oferta. pelas quais a Bovespa. . estejam em realizadas pelos acionistas controladores da Companhia. os administradores. se instalado. reunião pública com analistas e quaisquer outros interessados. 2 anos. sendo que. e os membros do Conselho Fiscal da Companhia. 20% deles deverão ser independentes”. para divulgar informações quanto à sua respectiva situação econômico-financeira. ü ü ü Favorecer a dispersão acionária.233 As regras do Novo Mercado. Concessão a todos os acionistas do direito de venda conjunta (“tag along”) Assegurar que 25% do capital total das ações da EZTEC. o acionista controlador. comprometem-se a resolver toda e qualquer disputa ou controvérsia relacionada ao regulamento de listagem por meio de arbitragem”. 5 membros. no mínimo. no mínimo. “Adotar exclusivamente as normas do regulamento de arbitragem da Bovespa. conselheiros e diretores envolvendo valores mobiliários de sua emissão”. “Limitar o mandato de todos os membros do conselho de administração da Companhia a. “Realizar. exigem o atendimento dos seguintes requisitos.

que se eu comparar com empresas que tem controle pulverizado eu acho que estamos tranquilamente melhor” (FUGAZZA. A. A. EZTEC). EZTEC). Verificou-se que a evolução. é uma evolução.234 Verificou-se que para a EZTEC: “Governança corporativa significa que no meu dia a dia de negocio eu tenho que ser o mais justo possível nas relações de trabalho de tal forma a manter uma imagem de alto nível para todos os stakeholders. Identificou-se que a EZTEC avançou muito com relação à Governança desde o aspecto da comunicação ao mercado até o aspecto de relações de controladores e administradores para com a própria empresa. desde quando abriram o capital em 2007. A. Verificou-se que a Responsabilidade Social da EZTEC criou cada vez mais valor a marca. Diria que tem muito a implementar. EZTEC. se destacando como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. . todos que estão envolvidos tem que sentir que estão participando de um jogo justo” (FUGAZZA. que em tese deveria estar muito melhor do que a gente. ou seja. Com orgulho te digo que estamos melhor do que muita companhia aberta de controle pulverizado. “Tudo aquilo que nós consideramos justo a gente esta conseguindo praticar dentro das regras que estão estabelecidas. foi constante. afirma Fugazza.

.1.235 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 17. Buit-to-Suit . Fundos Imobiliários Comerciais. enquanto que outros viram uma grande oportunidade a ser mais bem explorada. Veremos algumas possibilidades de investimento direto no setor conforme descrito abaixo: a) ü Aquisição de Ativos (para renda e/ou especulação) Apartamentos. As pessoas que possuem o desejo de investir neste setor tão promissor hoje possuem mais opções que no passado que vai do pequeno ao grande investidor. salas. lojas em shopping. Muitas pessoas viram que o tão esperado sonho da casa própria se realizaria em suas vidas. b) ü ü c) ü ü Incorporação Imobiliária Residencial.1 METODOLOGIA 17. galpões industriais. Comercial (salas ou lajes corporativas). lajes corporativas. Residenciais. Esses fatores que hoje convivemos traz um reflexo do que é visto em outros países em que a economia já estava estabilizada há muitos anos. pode-se ver um crescimento muito significativo no mercado imobiliário.1 Seleção de Amostras Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos.

Esta modalidade possui um risco mais elevado para uma entrada de investidor.2 Aquisição de Ativos O que a maioria dos investidores conhece é o investimento em imóveis com aquisição na planta. Fundos de Investimentos LCI. Outros meios de se investir indiretamente no setor também incluem o empreendedorismo que neste caso incluem as empresas prestadoras de serviço no ramo de manutenção e reformas de imóveis. urbanismo entre outras.236 ü ü d) ü ü Shoppings. para posterior revenda. e) Ações de Empresas do Setor Esses podem ser alguns dos principais meios de se investir diretamente no setor. e hoje as construtoras estão lançando novos empreendimentos com o valor do m2 com preços direcionados diretamente para o consumidor final dificultando assim a revenda antes do final da construção. decoração. . Hoteis. porém não são os únicos e com certeza poderemos ver outros meios em nosso país no futuro.1. 17. porém que não iremos tratar. em pré-lançamento. CRI. pois conta com a valorização do imóvel e sua revenda para obter lucro.

pois ela sempre terá melhores condições de negociação com o comprador final que o investidor. Outro fator a ser relevante é o que está ao redor do empreendimento. melhor será sua rentabilidade. Um tipo de imóvel que é muito valorizado devido a sua escassez nas grandes capitais e que devido a expansão econômica até mesmo algumas regiões que no passado eram economicamente fracas hoje se veem na mesma situação são os imóveis comerciais. Essas formas de investimento onde o ativo será negociado próximo da entrega deve-se considerar todas as variáveis. existem outros possíveis terrenos ou imóveis que poderão dar espaço para um novo empreendimento. o investidor desta modalidade corre o risco de concorrer com a própria construtora caso ela não venda todas suas unidades. Nestes casos fica mais fácil para o investidor verificar a viabilidade do investimento ao fazer um estudo das ofertas na região em que o empreendimento será lançado.237 Com a acomodação dos preços. O que se deve ter em mente é que um investimento para dar certo não deve ser baseado em expectativas de variações de preço. . Quanto antes. e sim na sua entrada no momento certo da cadeia de valor. caso o investidor não consiga vender antes da entrega das chaves. qual é a procura de imóveis nesta região. a ideia é a de buscar empreendimentos com menos unidades sendo comercializadas. por exemplo. ele deverá ter ciência e estar preparado para um possível financiamento e que provavelmente irá diminuir a sua margem devido aos custos de aquisição do mesmo. Isso ocorre. Todas estas variáveis podem ser observadas. o que poderá mudar ao redor durante sua obra qual o potencial de crescimento. Para essa modalidade de investimento vale algumas dicas que podem ajudar ao escolher o empreendimento com mais chances de valorização. Verificar o cenário em que o mesmo encontra-se lançado. por em exemplo um empreendimento em que haverá a oferta de varias unidades provavelmente ao final da obra a construtora ainda terá unidades a serem comercializadas. ou seja.

onde o aluguel fica em torno de 0.1. Outra modalidade deste ramo é a conhecida como Buit-to-Suit. tais garantias são muito importantes nesta modalidade devido ao fato de que o imóvel ser preparado especificamente para esse locatário e que poderá não atender outro sem uma reestruturação. Para ter uma visão se este tipo de investimento é viável deve-se fazer também uma pesquisa de como é a taxa de vacância e qual o potencial de busca de imóveis na região. Neste contrato será estipulado um período que poderá calcular a taxa de retorno do mesmo e a viabilidade trazendo segurança para o investidor. Nesta modalidade os investidores fazem seus investimentos através de cotas do patrimônio a ser adquirido. nesta modalidade o melhor investimento são em imóveis mais baratos direcionados a classe C. 17.3 Incorporação Imobiliária Para aqueles que gostariam de investir neste mercado tão promissor. . quanto mais caro for o imóvel essa taxa vai se reduzindo.6% do valor do imóvel. onde o empreendimento é feito sob medida para o cliente que ira alugar o imóvel e que neste caso devido as especificações necessárias para o projeto faz-se um contrato com maiores garantias para o investidor. Embora tenha um risco considerável essas modalidades de investimento ainda são as mais conhecidas no setor e muitas pessoas tiveram excelentes ganhos nestes últimos anos.238 Outra forma de investimento nesta modalidade é a do aluguel do imóvel durante o financiamento do mesmo. e estes fatores ainda mantém esse tipo de investimento muito atrativo. Os imóveis tiveram uma valorização bem acima do que qualquer aplicação. mas não possui um capital que o permitiria fazer sozinho ou naqueles casos em que gostaria de dividir os riscos potenciais uma boa opção é utilizar o método de Incorporação Imobiliária. seja ele em fundos de renda fixa ou fundos variáveis. onde o aluguel irá pagar parte ou a totalidade do financiamento restante e que após a quitação do mesmo o investidor passa a possuir mais um ativo que pode então utilizar para manter a receita no aluguel ou utiliza-lo para a aquisição de outros imóveis.

Outra vantagem desse tipo de investimento é o fato de que o valor colocado no investimento não será utilizado todo de uma única vez e que o mesmo pode ficar aplicado trazendo uma receita financeira para o grupo durante a construção.00 para a construção de 2 casas onde as mesmas serão comercializadas ao valor de 450. O exemplo apresentado trata-se de imóveis residenciais.00 cada unidade. .000.000. Esse tipo de investimento possui varias vantagens. em um empreendimento em que o valor a ser investido é de R$ 600. por exemplo. porém de grande porte para uma única pessoa que em muitos casos possui um capital relativamente pequeno. porém o mesmo pode ser aplicado em imóveis comerciais.00 dando um total de 20 cotas e estipulando que quem quiser entrar no grupo deverá comprar um numero mínimo de cotas. em cotas de R$ 30. dando um lucro do capital investido de 50% no ato da venda. A forma de administrar esse investimento seria dividir o capital necessário em cotas.239 Por exemplo. A primeira delas é o quanto que o investidor arrisca de seu capital podendo começar com um empreendimento relativamente pequeno para um grupo formado.000. Após a conclusão do empreendimento o grupo pode partir para um próximo empreendimento mantendo os mesmos patamares ou partir para um de maior porte dependendo de quanto queira investir.

etc. renda fixa. 17. a rentabilidade tem se mostrado bastante atrativa. Aliás. aumentos de capital. um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto. etc. uma vez que ele entrou em um momento inicial da cadeia de valor do negócio. desta maneira o investidor não precisa ser um engenheiro ou um especialista do setor para começar esse tipo de investimento. entendemos que é importante estudar e se qualificar antes de se aventurar no mundo dos investimentos. A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário. conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8. Segundo Rafael e Tales (*03) em uma publicação da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011. Esses fundos. além de proteger o investidor de uma eventual correção ou estagnação do valor dos imóveis.1. com seus acionistas. à semelhança dos fundos de ações. mas atualmente vem surgindo empresas que viabilizam a entrada de investidores iniciantes como uma ótima opção para quem quer investir de verdade. são regulados. Embora o investimento em imóvel passe mais segurança do que investimentos em papeis para novatos. estas modalidades ainda são pouco difundidas no mercado imobiliário e até então mais restritas a grandes investidores.4 Fundos de Investimento Imobiliário Outra forma de investimento do setor imobiliário que tem começado a aparecer nas mídias e serem oferecidas pelos bancos são os Fundos Investimentos Imobiliários também conhecidos como Fundos Imobiliários.668/93. . distribuições de resultado. No entanto..240 Existem muitas construtoras que fazem parcerias com incorporações. por se tratar de captação de recursos do público para investimento. assembleias. fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários. derivativos. nestas modalidades.

solidariamente. O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que. Shopping Centers e pontos comerciais em geral. O quotista passa. seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário.241 Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos. indicados para compor sua carteira de ativos. por sua vez. o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição. direitos a eles relativos. etc. adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis. em todo o tipo de negócios de base imobiliária. que vigora desde 03/12/2008. Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário? Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário. Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos. a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter. São comuns as locações de escritórios. podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado. então. Segundo a CVM (*04) objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação. arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. parte de imóveis. . O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472. conforme o número de quotas que detiver. estes fundos podem investir.

Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor. ü ü Ganhos de Escala. investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões. o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis. Simplificação. assim. é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores. ü Possibilidade de fracionar o investimento. .242 Esse tipo de fundo possui algumas vantagens: ü ü Acesso ao Mercado imobiliário. entre outras. não estariam ao alcance de investidores individuais. os custos da administração dos investimentos do Fundo são diluídos entre todos os quotistas. recolhimento do ITBI. ü ü ü Em suma. Diversificação. aumentando. pelo volume de recursos envolvidos. escrituras. ü É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações. ü ü ü Ademais. os quais. pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário. Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários. uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação. especialmente os de menor capacidade financeira. Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário. a quantidade de alternativas de investimento disponíveis. na proporção de suas participações. pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador.

Os fundos podem. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo. como no investimento direto em imóveis. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa. liquidar todo o seu investimento. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados. Devido ao fato de que o fundo não admite resgate de suas quotas. .O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa. as integralizações podem ser parceladas em séries. . quando for o caso. também. da venda das quotas ou. tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio. efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas. obrigatoriamente. os titulares poder ter desafios quando forem realizar a vende de suas cotas no mercado secundário. O modelo de FII adotado no Brasil possui além das características mencionadas acima outros pontos de relevância: .Para os casos de fundos destinados a construir imóveis. não permite resgate das quotas. na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas.Não tem personalidade jurídica própria. É um fundo fechado. tendo em vista sua necessidade de liquidez. os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição. não precisará. além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472. . Pelo fato de ser uma modalidade de investimento recente em nosso país esse tipo de fundo possui baixa liquidez em comparação com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro.243 ü Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados. É. podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade. que podem ser utilizados para integralização.Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários. ou seja. . administrado por instituição financeira.

sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte.Consultoria de Investimentos Ltda. com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.244 De acordo com a Lei 8668/93. . quotista que possua. mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. (vinte por cento) ü Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também se sujeitam à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento). construtor ou sócio. não contará com o regime diferenciado. (*05). apurados segundo o regime de caixa. isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada. De acordo com Fundo Imobiliário . ü Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador. alterada pela lei 9779/99 as regras para tributação e distribuição de ganhos são: ü Fundo deverá distribuir a seus quotistas. podemos ver a rentabilidade dessa modalidade em comparação com o IBOVESPA E IMOB. noventa e cinco por cento dos lucros auferidos. estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas. ü Os rendimentos e ganhos do capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário. à alíquota de 20%. no mínimo. quando distribuídos a qualquer beneficiário.

1. . Neste contexto. contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário. simultaneamente. 17. ambos são fundos de renda fixa lastreado em credito imobiliário. ampliando o leque de alternativas para o investidor e.245 Gráfico 22 .5 Fundos de Investimentos Dentro dessa modalidade podemos encontrar dois tipos principais o LCI e o CRI. o segundo tem começado a ser trabalhado pelos principais bancos recentemente. novos produtos financeiros têm sido oferecidos. Este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário. já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo.6 LCI – Letras de Credito Imobiliário Devido ao atual cenário da economia brasileira muitos investidores buscam alternativas mais atrativas de renda fixa. a cautela deve estar presente ao se fazer esse tipo de investimento devido a sua baixa liquidez em uma possível queda das respectivas cotas adquiridas.1. 17.FII x Ibovespa x IMOB Os Fundos de Investimento Imobiliário possuem um histórico positivo. porém vale lembrar que o risco esta presente.

são direcionados para financiamentos habitacionais. Segundo o Infomoney (*06) Os bancos comerciais. Ou seja. Os recursos aplicados desta forma.246 Um desses produtos oferecidos atualmente é o LCI – Letras de Credito Imobiliários.Prazo máximo* – 564 dias * O prazo máximo varia conforme a disponibilidade da margem para captação em LCI. cuja contratação deve ser. São títulos semelhantes às Letras Hipotecárias. obrigatoriamente. atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil. No caso da Caixa Econômica Federal. o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses. mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu. estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. Usando a Caixa Econômica Federal (*07) como referencia. no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia. múltiplos. o que poderia acontecer. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários. O prazo de vencimento destes papeis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. São títulos de crédito lastreados por crédito imobiliário garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs. nela encontramos as seguintes características: Prazo mínimo – 60 dias . registrada na Cetip. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza. . com a vantagem de poderem ser lastreados por créditos imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um imóvel. por exemplo.

desde que decorrido o prazo mínimo definido pelo BACEN – no caso da remuneração pelo CDI é de 60 dias.000. .Aplicação Complementar Mínima – R$ 50.Resgate Mínimo – R$ 5.4 RESGATE ANTECIPADO Desde que contratada com esta característica.3 FORMA DE APLICAÇÃO Aplicação em dinheiro. a qualquer tempo e a critério do cliente.000. divulgada no início de cada mês. .00 .00.00 .5 TRIBUTAÇÃO Isenta de IRRF. portanto todas as aplicações em LCI CAIXA são feitas em múltiplos deste valor.2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO O valor aplicado deve obrigatoriamente corresponder a múltiplos do preço unitário de emissão.000.247 17.Saldo Mínimo . 17. com débito na Conta Corrente. é permitido resgate antecipado da LCI CAIXA.R$ 5. 17. que é de R$ 1. 17.00 Os valores Máximos são definidos de acordo com a margem de captação disponível.00 .Aplicação Mínima – R$ 50.000. para clientes Pessoa Física.000.

É permitida a alteração da agência e/ou conta corrente de vinculação. .tabela regressiva de 1 a 30 dias. O titular da LCI deverá apresentar. juntamente com os documentos que comprovem as representações. 17. após ter completado o prazo mínimo deste tipo de papel (60 dias) observado o princípio de data a data. O resgate antecipado caracteriza-se pela possibilidade de resgate através da solicitação do cliente. onde está vinculada a aplicação.50% Acima de 720 dias 15. Na transferência de titularidade. O vencimento dá-se ao término do prazo contratado (quando não for dia útil o crédito é no 1º dia útil subsequente).7 LIQUIDEZ É permitida a transferência de titularidade/cessão de direitos. pelo valor total.50% De 181 dias a 360 dias 20. desde que apresentado o Termo de Cessão de Direitos com o devido registro em cartório de títulos e documentos.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE É permitida a transferência de titularidade da LCI CAIXA.00% De 361 dias a 720 dias 17. o Termo de Cessão de Direitos com as firmas do cedente e do cessionário reconhecidas e com o devido registro no Cartório de Títulos e Documentos. quando o resgate/vencimento ocorrer em prazo inferior a 30 dias . Até 180 dias 22. de valor total ou parcial de sua aplicação. na Agência onde possui conta corrente. 17.248 Para Pessoa Jurídica. o cessionário pode ter conta corrente em outra agência que não a do cedente.00% IOF: Incide sobre o rendimento da aplicação. é aplicada a curva de alíquotas conforme tabela abaixo: Curva de Alíquotas de IRRF. até o dia útil imediatamente anterior à data de vencimento.

249

Essa aplicação é destinada para investidores que tenham no mínimo R$ 50.000,00 disponíveis, lembrando que esse é o valor mínimo da Caixa, em outras instituições bancarias esse valor pode variar. Ou seja, um investidor cujas reservas sejam, inferiores a esse montante não poderá dispor dessa modalidade em seu portfólio de investimentos. Um grande diferencial das LCIs segundo Valores Reias (*08) é que o

rendimento é isento do imposto de renda, e elas acabam ganhando um CDI líquido, diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI, ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil) corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6 meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra esses números com mais precisão:
Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa

Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens, destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim, devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que consiga uma taxa acima de 100% do CDI).

250

É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e o valor do investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar, dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos.

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito de renda fixa privada, com pagamento mensal de remuneração ao investidor, de emissão exclusiva de Companhia Securitizadora e lastreado em contratos de financiamento habitacional concedidos pela CAIXA e cedidos à Brazilian Securities Companhia de Securitização. A emissão ao investidor foi de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1 mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da distribuição, é de R$ 10 mil. A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018. Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1 milhão. Segundo a Caixa Econômica Federal (*07) segue as principais características deste produto: O vencimento previsto para o CRI é 10/11/2018. No entanto, este

vencimento poderá ser antecipado em decorrência de quitações e amortizações extraordinárias realizadas pelos mutuários dos contratos de financiamentos

habitacionais que servem de lastro para o CRI.

251

-

O CRI oferece pagamento mensal de juros e amortização do principal ao

investidor, ambos creditados em contas correntes todo dia 10 ou dia útil imediatamente posterior, caso dia 10 seja dia não útil. Os juros e a amortização creditados ao investidor correspondem à posição

de CRI mantida em sua conta de custódia CBLC no fechamento do dia 10 do mês anterior.

-

Imediatamente após o crédito de juros e amortização referentes ao mês

anterior, constitui-se novo saldo em CRI para o investidor, o qual servirá de base de cálculo para o próximo crédito de juros e amortização a ocorrer no dia 10 do mês seguinte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas físicas são isentos de

imposto de renda retido na fonte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas jurídicas estão sujeitos à

incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa. No caso de ganho de capital na venda de CRI no mercado secundário,

qualquer investidor (pessoa física e jurídica) estará sujeito à incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa.

Não há incidência de IOF nas transações com CRI no mercado secundário.

17.7.2 Como funciona

-

Aquisição do Produto no Mercado Primário: exclusivamente na CAIXA, no

período de 09/03/2011 a 29/04/2011 (Investidores de Varejo) e no dia 03/05/2011 (Investidores Institucionais). Aquisição do Produto no Mercado Secundário: através de instituições

distribuidoras de títulos e valores mobiliários, a qualquer tempo durante a vida do CRI. Por meio da CAIXA não é possível adquirir CRI no mercado secundário. investidor. Remuneração: crédito mensal de juros e amortização do principal ao

252

Assim como as LCI, o CRI é lastreado em contratos de financiamentos imobiliários, aparentemente a sua rentabilidade é bem atrativa, porém vale lembrar assim como os LCIs que a qualidade do lastro é extremamente importante.

17.7.3 Ações de empresas do setor

Para o investidor que não possui o capital para a aquisição de um imóvel ou não tenha o conhecimento ou habilidade de acompanhar uma construção e também não esteja interessado em investir em fundos que financiam o setor, existe a opção de investir em ações de empresas de construção civil. Uma opção extremamente rentável desde 2009 e com grandes expectativas para o futuro devido ao cenário atual do Brasil. Nesta modalidade o investidor não terá de se preocupar se o inquilino esta pagando ou não o aluguel se o mesmo não está depredando o seu patrimônio, também não precisará dispor um valor tão elevado quanto o do imóvel mesmo que popular que não custaria menos que algumas dezenas de milhares de reais o investimento inicial para quem quer investir em papeis é muito mais acessível dependendo da empresa pode ser menos de que 5.000,00. Outra vantagem é a do Leão, que no caso do aluguel recebido é tributado como um salário que pode chegar a 27,5% da receita e que no papel é menor. Um ponto muito importante do mercado de ações é a alta liquidez, onde o dono do papel pode desfazer-se dele no mercado a preço do dia diferente de um imóvel que esta lhe dando receita através de aluguel e que caso precise do valor precisará esperar dependo da situação alguns meses ou até mesmo ser obrigado a baixar o valor do imóvel para acelerar o processo. No caso da compra na planta a situação é parecida a liquidez se dá geralmente pouco antes da entrega das chaves e às vezes posteriormente. No ramo da incorporação a liquidez se dá no ato da venda do imóvel, nos casos dos fundos você tem a carência mínima estipulada pelo fundo.

253

Porém o que pode ser uma vantagem no que se refere a Liquidez das ações também é uma preocupação devido a sua volatilidade, pois os preços podem despencar de um dia para o outro como por exemplo em 2008 em que o mercado de ações caiu drasticamente. Neste caso o investidor precisa ter muito paciência. Como definir qual a melhor empresa a se investir? Neste caso o investidor deve fazer uma pesquisa no nível de risco que lhe é aceitável e qual empresa lhe traz maior segurança ou rentabilidade prevista a curto ou longo prazo, cada construtora possui uma estratégia do mercado de atuação que afeta essas variáveis. Em nosso estudo de caso comparamos os índices de rentabilidade de varias empresas do setor que pode ser analisado com maior detalhe as rentabilidades do que podemos encontrar no mercado atualmente.

254

18

CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISES ESTRATÉGICAS Por Cintia Pereira Barcellos Por fim, após revisão da literatura e aplicação do estudo de caso à empresa EZTEC, pode-se, enfim, voltar aos objetivos específicos deste estudo e tecer considerações sobre os mesmos. No que diz respeito ao primeiro, de apontar e/ou definir a missão e visão da empresa, observou-se a não existência desses conceitos na empresa, sendo, portanto, sugerido o que segue:

i) ii)

Missão: “construir qualidade de vida.” Visão: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região

metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Com relação ao segundo objetivo proposto por este estudo, pode-se concluir que as principais forças, fraquezas, oportunidades e ameaças identificadas para a empresa EZTEC estão resumidas na Tabela 41.

(S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade.255 Tabela 41 . 2011. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (S07) Alta velocidade de vendas (S08) Sólida situação financeira (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio Oportunidades (O01) Expansão para outros mercados geográficos (O02) Coabitação (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. . crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (O04) Preferência sociocultural do brasileiro pela casa própria. especialmente de taxa de juros (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional Fonte: Pesquisa direta. (S03) Alta rentabilidade. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor Fraquezas (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (W02) Estar submetido a um único público consumidor (W03) Estoque de terrenos caro e limitado Ameaças (T01) Concorrentes (T02) Políticas públicas.Análise SWOT da empresa EZTEC Forças (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista.

possuem grande poder de negociação. seu poder está crescendo ao longo do tempo com a redução do desemprego e profissionalização do setor. o único produto identificado como substituto à compra de um apartamento. No que tange ao poder de barganha. após analisar o setor de incorporação imobiliária sob a luz do Modelo das Cinco Forças de Porter. seguem algumas considerações e sugestões para a empresa: i) Estratégias ofensivas (SO): A combinação da força S12 com a oportunidade O05. é o fornecedor com maior poder de negociação. . Por fim. dependendo se são cidades pequenas ou grandes centros urbanos. iii) Estratégia de debilidade (WO): Todas as fraquezas podem ser eliminadas se a empresa alterar sua estratégia regional de modo a aproveitar a oportunidade O01. O03 e O04. ii) Estratégia defensiva (ST): Utilizar as forças de S01 a S09 para defender- se da ameaça T01. por consequência. Por último. com base no tabela acima e seguindo o modelo de estratégias proposto por Wang (2007). terão efeito também para evitar a ameaça T01. S06 e S09 com as oportunidades O02. se mão de obra. o estudo demonstrou que os consumidores. é o aluguel de um. Além disso. ou seja. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Estratégias que minimizem as fraquezas W02 e W03. sendo constantemente afetado por ameaça de novos entrantes. S02. salvo exceções. pode-se afirmar que esse mercado é totalmente livre de barreiras a entrada de concorrentes. e se é fornecedor de material. Enquanto o poder dos fornecedores varia de acordo com o produto fornecido: se terreno. bem como a união das forças S01. a rivalidade do setor varia de acordo com o mercado onde as empresas atuam. S05. sua barganha é decrescente devido aos produtos importados.256 Desse modo.

Sendo assim. 1989. fornecedores e por produtos substitutos.257 Segundo Porter (1979. conclui-se que o conhecimento das competências das companhias e das forças competitivas das indústrias. são de fundamental importância para a empresa. uma vez que guiam a companhia para a construção de uma estratégia eficaz e indicam as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitálos. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. portanto. 2004) as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. O autor defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. .

observa-se que os valores encontrados superam as expectativas do investidor. satisfazendo a expectativa de retorno do investidor que era acima de 16%.00 investido. Por fim. que esperar 25%. que estavam entre 17% a 24% ao ano. o que permitiu a avaliação da tomada de decisão do empreendedor conforme segue.258 CONCLUSÃO SOBRE: VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA DE PROJETOS Por Renato de Almeida Silva A Análise da Qualidade Econômica do empreendimento hipotético foi baseada na intenção de verificação da qualidade econômica do empreendimento imobiliário a ser realizado no imóvel. . pelo cálculo do índice de lucratividade líquida. conclui-se que. para cada R$ 1. Quando verificamos a TIR. espera-se resultado superior a R$ 0.25 a valor presente. pois se trata de um ciclo longo. da taxa de rentabilidade e dos valores de retorno. o projeto gerará valor superior ao custo de oportunidade do investidor. mostrando que. Para tanto.75%). A análise dos resultados consistiu na geração dos indicadores da qualidade do investimento no empreendimento considerado e seu ciclo de implantação e operacional. com o intuito de caracterizar o poder de compra da massa de recursos que o empreendimento exige para ser implantado e consequentemente o nível de exposição do investidor. O estudo foi desenvolvido tomando-se como moeda de referência o Real (R$). o valor encontrado foi positivo. para tanto. dado que. o estudo foi realizado acima do índice geral de preços. tanto quando a análise é baseada em Equity (18. verifica-se que ao final do estudo. Com o intuito de não prejudicar o cálculo do pay back. foram considerados parâmetros usuais do setor imobiliários. Avaliando-se o VPL. observou-se que também houve superação das expectativas do investidor. ele atende todas as premissas do estudo de viabilidade econômico-financeira. trazendo o lucro a valor presente.67%) ou Alavancada (18. logo. pode-se considerar o projeto analisado aprovado.

. se deve ao fato de nossa contabilidade ser até então regida por leis defasadas e muitas vezes ser influenciada pela legislação tributária. permitindo que nossas informações contábeis possam ser lidas e compreendidas exatamente como estão preparadas sem necessidade de ajustes e adaptações. Contadores e auditores tinham bastante trabalho para apresentar as informações aos investidores estrangeiros. a EZtec já faz de forma ampla. A real necessidade de convergência aos padrões internacionais. Destaque especial é merecido na questão do Patrimônio de Afetação que enquanto algumas empresas estão começando adotar. fazendo com que por “comodismo” a contabilidade deixasse de cumprir seu principal papel que é informar. mas de maneira abrangente a todos os setores de atividade. não somente no segmento. mostrando confiança no que faz e transmitindo segurança respeito ao cliente.259 CONCLUSÃO SOBRE: PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos Durante a execução do trabalho pode se verificar a adoção das mencionadas práticas societárias e fiscais na empresa. A convergência busca uniformizar os critérios de escrituração e devolve à contabilidade sua verdadeira função. Do mesmo modo nós também poderemos compreender as demonstrações elaboradas por países estrangeiros afinal. Era necessário partir de nossos registros contábeis e adaptá-los às normas daqueles países. estaremos no mesmo padrão.

. que atualmente estão concentradas nos recursos do FGTS e da Poupança. Acredito que os executivos do mercado estão preparados para esta transição. a nossa proporção de credito imobiliário X PIB é muito tímida e o governo para estimular o financiamento do setor “obriga” as instituições financeira a destinar 65% dos recursos da poupança credito imobiliário. que é a tendências do mercado que deverá se regular pela oferta e demanda. em um futuro próximo. seja atendida através securitização. no valor de R$ 240 milhões. a empresa fez. diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. A grande maioria destas empresas esta alavancada e preocupada quanto as fontes de financiamento para o setor. sua primeira emissão. Mas já observamos o crescimento da securitização. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento". que precisa ser testado. neste ano. não suportada pelos recursos da poupança e FGTS. "É um produto novo. que possuem taxas baixas. como exemplo da reportagem do Jornal Valor Econômico em 02-05-2011 sobre os CRIs. no qual acredito que as taxas podem ser até menores do que as oriundas hoje da Poupança e FGTS. substituto para a poupança.260 CONCLUSÃO SOBRE: FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin A tendência é que a demanda de credito pra o segmento imobiliário. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa. diz. Ficou claro que o mercado imobiliário brasileiro ainda esta amadurecendo. Analisando anuários do setor e matérias publicadas pela imprensa especializada observei que o setor concentrou a abertura de capital das principais empresas do setor entre 2006 e 2007 com o reforço no caixa estas investiram pesado na sua expansão e crescimento. afirma Leonardo Correa. apesar do custo mais caro". por isso elas já estão buscando alternativas como emissões de debêntures e busca fundos de investimento. mas a sinalização é que estes recursos se findem entre 2012 e 2014. principalmente através do Certificado de recebíveis imobiliários – CRI. Minha Vida.

261 As fontes de captação são de extrema importância para o segmento imobiliário. EZTEC. . pois sem isso podem por em risco a continuidade das mesmas. já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar deste meio de financiamento se for viável estrategicamente. Estrategicamente as empresas precisam acompanhar de perto as alternativas de captação e devem estar preparadas para se adequar rapidamente as mudanças de mercado. no qual a maioria das empresas trabalha alavancada e a oscilação nas taxas pode comprometer significativamente o seu resultado. embora atualmente se financie com capital próprio. No estudo de caso.

o que alavanca a relação VGV – virtual internado para o capital de investimento disponibilizado. como observou ROCHA LIMA Jr (2009): “Os princípios da gestão moderna e agressiva. para fazer isso de forma sábia. ii. fazendo um silêncio obsequioso para a evidência de que o capital mobilizado nesses financiamentos está girando a taxas muito aquém da taxa de retorno que faz a meta de Ebitda” Depois veio a fase do programa “Minha Casa. que se encontraria numa valuation mais cuidadosa e sem viés”.262 CONCLUSÃO SOBRE: COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORAS DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO’s NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama Observando o comportamento das ações em conjunto com os resultados dos indicadores expostos neste trabalho. o valor das ações estava muito acima do razoável. quando havia um exagero na precificação dos papeis. Assim. o mercado precificava empresas com maior potencial de receita através do “landbank” (banco de terrenos) e do crescimento prometido. concluindo-se que o capital de giro deve se concentrar na formação de um land bank . Minha Vida” e o mercado enxergava grande demanda e diversas empresas sem experiência decidiram apostar. porque crédito imobiliário sempre estará disponível e o mercado de capitais pode trazer os recursos complementares. se sintetizam em: i. menores riscos de competitividade e. financiando os pequenos parceiros. . iii. que fizeram as diretrizes de ação das empresas. podemos verificar que o mercado e os analistas do setor de “real estate” evoluíram após alguns anos de experiência com base em um histórico de comparativos que não se possuía na época das aberturas de capital. via mais capital. ou via emissão de instrumentos de dívida. o que faz uma empresa grande e poderosa é VGV – virtual internado (área de terrenos estocados x coeficiente de aproveitamento permitido x preço/m² verificado no mercado ou arbitrado). A equação de fundos para desenvolver os empreendimentos é uma questão que o tempo resolve. realizadas através de múltiplos segundo ROCHA LIMA Jr (2008) “no final do ciclo dos IPOs. Quanto mais espalhada pelo Brasil estiver a base de negócios da empresa. sendo que empresas competentes adquirem terrenos sob permuta. basta desenvolver parcerias locais.

Analisando o setor como um todo. cujas ações tiveram alta este ano além de ter o melhor desempenho acumulado desde dezembro de 2007. conservadora e centralizadora. Fica claro que os seus resultados dependem muito da escolha de bons projetos. com necessidade de capital intenso. ou por dificuldades de empresas que necessitariam uma nova administração em função de resultados ruins constantes. atualmente os investidores tem diferenciado as empresas baseados na rentabilidade e geração de caixa sendo que a maioria ainda não conseguiu “devolver” os investimentos e continuam a queimar o caixa. ser muito pulverizado. caso a incapacidade de algumas companhias em gerar resultado se generalize. é possível que haja mais movimentos de fusões e aquisições. Este é o principal motivo pela qual a EZTEC foi a única empresa das 9 analisadas. causando desestimulação dos investidores. Além disso. o que gera destruição de valor para companhia. apesar do lucro contábil nos balanços (devido às particularidades de reconhecimento de resultado do setor como foi publicado no jornal Valor Econômico em maio de 2011). muitas vezes baseado em metas mais quantitativas do que qualitativas. caracterizado por não ter barreiras.263 Após este ciclo de apuração de resultados. . o desafio da EZTEC passa a ser crescer e expandir mantendo sua ótima rentabilidade. que é dificultado pelo crescimento descontrolado. Verificamos também que a economia de escala e alta alavancagem têm limitações fortes neste setor. Com uma administração familiar. pode haver uma dificuldade em relação à captação de recursos via mercado de capitais. seja em busca de crescimento. é possível concluir que o resultado de diversas empresas que seguiram as diretrizes “impostas” pelos analistas de mercado tem ficado abaixo do esperado e com rentabilidade do patrimônio inferior aos seus custos de capital. de ciclo longo e gargalo de aprovações em órgãos públicos. ü POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS Como já ocorreu no passado.

os balanços e as rentabilidades das incorporadoras sofrerão fortes impactos já que atualmente o reconhecimento proporcional à evolução física “camufla” a taxa de retorno financeira. . Em outras palavras. “antecipando” o lucro que na maioria dos casos só vem ao término da obra. algumas empresas com rentabilidades insatisfatórias. caso haja decisão pelos órgãos reguladores de reconhecimento contábil dos resultados somente na entrega do empreendimento ao cliente. podem piorar ainda mais seus demonstrativos.264 Por fim.

identificamos empresas que destruíram valor (ROCE < Taxa livre de risco) devido a problemas com estouro de custos. concluímos neste estudo. está o complexo método contábil do segmento. dificuldade com a cadeia de suprimentos. Em alguns casos. através da análise da rentabilidade das empresas mais líquidas do setor imobiliário. como Eztec e MRV. . nicho de atuação bem definidos. a análise do setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados e entre as principais dificuldades. principalmente. Identificamos também empresas. existe uma maior vulnerabilidade no processo de contabilização se todas as práticas de governança corporativa e regras contábeis não forem bem exercidas. Apesar de toda peculiaridade contábil. que continuam agregando valor aos acionistas e stakeholders através de estratégias diferenciadas e. Além disso. falta de planejamento para bom atendimento em nível nacional e busca de desenvolvimento de novos nichos no setor. que o desempenho de muitas companhias ficou aquém do prometido aos investidores e credores nos últimos períodos. que faz com que a avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos ao contrário de outros setores em que predomina o método do fluxo de caixa.265 CONCLUSÃO SOBRE: ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Como mencionado pelo Jornal Valor Econômico em 31/08/2011.

O ciclo operacional do setor apresenta forte desembolso no início e ao longo da construção. devemos continuar observando outros movimentos de consolidação e identificamos alguns riscos que podem impactar margem e giro destas companhias: ü Novos estouros de custos de obras em andamento que podem não ter sido reconhecidos ainda. uma alta dos juros pode espantar alguns investidores e o crescimento do setor. Na grande maioria dos casos. onde o preço possui um limitador (financiamento CEF e subsídio MCMV) e o ciclo é curto. A geração de caixa depende do ritmo de crescimento dos lançamentos para os próximos exercícios. Atenção especial na baixa renda. ü Para as empresas que não foram tão rigorosas na concessão de crédito no momento das vendas. Como exemplo. . ü Baixa geração de caixa das companhias do setor e possível falta de liquidez. Se ocorrer uma desaceleração. ü Apesar de não existir correlação comprovada. mas a entrada de caixa mais expressiva acontece apenas na entrega das unidades. as companhias precisam se preparar para enfrentar um cenário de escassez desses recursos direcionados. Portanto. Como o crescimento do mercado imobiliário vem superando a expansão da caderneta. pois pouco se pode fazer ao longo do projeto para recuperar desvios.266 Olhando para o futuro do setor imobiliário. impactando diretamente a margem e giro das companhias. o reconhecimento dos desvios acontece na entrega do empreendimento. ü Dependência do setor residencial de financiamento vindo dos recursos oriundos da poupança e do FGTS. muitos investidores enxergam forte correlação entre o incremento dos juros e a atividade operacional das companhias. podemos ter um alto volume de devoluções de unidades no momento da entrega de chaves ou repasse aos bancos. a Cyrela identificou apenas no ano passado 30 obras com estouro. o controle de custos precisa ser muito rígido. a geração de caixa tende a aparecer mais rápido.

172). facilitando a divulgação e atraindo mais clientes. A EZTEC adota a sustentabilidade como diretriz estratégica.267 CONCLUSÃO SOBRE: SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez No início desta pesquisa tinha-se como principal objetivo responder o seguinte problema de pesquisa: “Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC?”. são afetados pelas ações e estratégias das organizações”. portanto. apesar de não serem acionistas. O estudo de caso aqui apresentado delimitou-se a analisar o que a teoria apresenta. p. . Após as pesquisas efetuadas e o estudo da teoria que remete a Sustentabilidade Corporativa. conseguiu-se avaliar como os assuntos abordados nos capítulos auxiliam e beneficiam a referida empresa e seus gestores. os dados aqui apresentados são específicos dela. assim como disseminam e comunicam a todas as partes interessadas. aqueles que. “Governar organizações implica cultivar a transparência. Para tanto. a missão. ambientais e sociais. Outro ponto identificado é que a EZTEC possui grande sensibilidade com relação às questões ambientais e sociais. a marca não valia quase nada e hoje é referência no mercado de incorporação imobiliária. referente à Sustentabilidade Corporativa aplicada na empresa EZTEC. (FILHO. informar os múltiplos principais e crescentemente respeitar os direitos dos stakeholders. preocupando-se com o meio em que se encontra e suas relações de trabalho e de convivência com seus “vizinhos” de obras e a sociedade. Na EZTEC encontrou-se um cenário onde realmente a sustentabilidade faz parte do dia a dia dos negócios e conceitos da empresa. Ficou evidente que os gestores sabem o quão fundamental ela é e como agregou valor a marca. possuindo a maior lucratividade do setor. visão e valores incorporam as questões econômicas. sendo que num mesmo cenário de anos atrás. 2006.

268 CONCLUSÃO SOBRE: FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz Ao analisar o mercado imobiliário brasileiro podemos ver um crescente número de investidores entrando neste setor que antes ficava restrito ao grande investidor. mas que também querem um pedaço da fatia do bolo. Quem tem pouco dinheiro deveria contar com a praticidade dos Fundos de Investimento. você poderá ter a segurança e a rentabilidade do mercado imobiliário. a vantagem dos produtos populares é real. e deve ser aproveitada até que o pequeno investidor acumule recursos suficientes para acessar produtos diversificados. Segundo Cerbasi (2008) (*09). hoje podemos ver um investidor que já possui um imóvel próprio e que busca o segundo com o objetivo de assegurar uma segunda fonte de renda ou até mesmo aquele pensa na revenda e ganho de capital neste momento o que é chamado de especulação. Com pouco dinheiro. cujas cotas costumam ser negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo. as dezenas de fundos imobiliários disponíveis no Brasil. e ainda contar com a vantagem de não pagar imposto de renda sobre seu lucro. então. Ao pensar em investir no mercado imobiliário o investidor brasileiro pode considerar as opções que cabem no seu bolso e poder ir diversificando na medida em que seu capital cresce e buscando novos horizontes. . Você acredita que o mercado imobiliário tende a se valorizar muito? Não tem dinheiro para comprar uma unidade imobiliária só sua? Pesquise. O mercado financeiro descobriu esses investidores e agora buscam dividir seus lucros com os mesmo. ou seriam os riscos? Temos hoje no mercado alguns produtos que buscam atender aqueles investidores que não possuem um capital tão vasto para investir. quanto melhor o investidor conhecer das peculiaridades do setor mais vantagem de análise ele terá minimizando assim os riscos existentes.

. cotas de incorporação ou fundos de investimento. porém em uma possível crise econômica um setor que pode ser afetado seriamente é o imobiliário. O mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos teve uma rentabilidade superior a maioria dos investimentos. como por exemplo a Copa do Mundo e as Olimpíadas que ocorreram nos próximos anos e que devido ao alto investimento do governo e de empresas privadas para receber tais eventos possibilitam margens excelentes de crescimento. podemos encontrar vários meios que possibilitam uma boa diversificação que podem trazer ótimos rendimentos. Ao analisar as possibilidades de se investir no mercado imobiliário. ativos de alto padrão tende a desvalorizar muito rápido nestes momentos e também possuem baixa liquidez para quem precisar se desfazer desses ativos. porém a sustentabilidade do setor deve ser analisada. O que podemos ver é que temos produtos para todos os bolsos e níveis de conhecimento do setor. ações. O Brasil possui regras que possibilitam trazer no momento tranquilidade.269 Todo investimento possui um risco a ser considerado. Por exemplo. em algumas regiões ainda existem margens muito boas de rentabilidade devido aos fatores externos que contribuem para a economia brasileira. sejam em ativos.

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295 ANEXOS .

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299 .

leva em consideração o meio ambiente?Por quê? 5) A EZTEC possui empreendimentos verdes? O que pensa a respeito? Caso não possua. o que falta para iniciar?Por quê? 6) 7) Como é avaliada a questão destes empreendimentos? Como é a Governança corporativa na EZTEC? Quais são seus princípios? .SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA APÊNDICE A – Roteiro de Entrevista (Perguntas) 1) 2) anos? 3) A EZTEC possui gestão sustentável? A EZTEC acredita que a gestão sustentável gera valor ao longo dos Como é analisada e incorporada a dimensão social.300 APENDICE Patrícia De Mori Lopes Jimenez . ambiental e econômica? Há uma gestão ambiental em seus empreendimentos? Se sim. como é feita? 4) Como é avaliado o desempenho da EZTEC?É avaliado apenas no aspecto econômico-financeiro? Se não.

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