MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

São Paulo – SP / Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por

Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

Trabalho de conclusão de curso - TCC apresentado no Curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria – TURMA 2 Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização Programa FGV Management São Paulo – SP/ Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

e aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do certificado do curso de pós-graduação, nível de especialização, do programa FGV Management

São Paulo, novembro de 2011

Coordenandor Betovem Coura, MSc

Professor Orientador Adelcio Sant`Anna, MSc

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ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

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TERMO DE COMPROMISSO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz abaixo-assinados, do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini, localizada em São Paulo, no período de abril de 2010 a novembro de 2011, declaram que o conteúdo do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, é autêntico, original, e de sua autoria exclusiva.

São Paulo, 10 de novembro de 2011. ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama _____________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz

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DECLARAÇÃO

A Empresa EZTEC Empreendimentos e Participações AS, representada neste documento pelo Sr. Antonio Emilio Clemente Fugazza (Diretor Financeiro e de Relações com Investidores), autoriza a divulgação de informações e dados coletadosem sua organização, na elaboração do trabalho em grupo, intitulado: “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, realizado pelos alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz do Curso “MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA” do Programa FGV Management.

São Paulo, 10 de Novembro de 2011.

____________________________________________ Diretor Financeiro e de Relações com Investidores EZTEC Empreendimentos e Participações SA

10 de novembro de 2011 ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama ______________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz . Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz. Cintia Pereira Barcellos. do Programa FGV Management. Luiz Fernando Moreira Cruz. com objetivos de publicação e/ou divulgação São Paulo.vi DECLARAÇÃO Os alunos Augusto Tomio Yokoyama.autorizama divulgação de informações e dados apresentados na elaboração do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO em veículos IMOBILIÁRIA” acadêmicos. localizada em São Paulo no período de abril de 2010 a novembro de 2011. Patrícia de Mori Lopes Jimenez. abaixo-assinados. Gerson Carvalho Marin. realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini. Celso Adelino de Mattos. do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria.

ao Diretor Financeiro e de R. Sr.vii Agradecimentos Aos professores.I. monitores e funcionários da Fundação Getúlio Vargas. . Antonio Emílio Clemente Fugazza. que muito contribuíram para a realização deste estudo e para o aprimoramento do nosso conhecimento. da EZTEC.

viii Dedicatória Aos nossos familiares. . cujo apoio e paciência permitiram a nossa dedicação e envolvimento no curso e neste trabalho.

destacar as particularidades contábeis e o impacto do IFRS no setor. analisar a rentabilidade das principais empresas do setor via modelo de Análise DuPont. com ênfase a uma empresa do setor. analisar o retorno sobre o capital empregado também das principais empresas do setor. Análise DuPont. . analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto imobiliário da empresa.ix RESUMO O objetivo do presente trabalho é analisar o mercado de incorporação imobiliária. e identificar como os conceitos de sustentabilidade são aplicados na empresa. Estratégia. Rentabilidade. Especificamente se busca: analisar a estratégia da empresa através das ferramentas de SWOT e Cinco Forças de Porter. a EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. Palavras-Chave: Incorporação Imobiliária. discorrer sobre as fontes de financiamento e sobre as formas de investimento no setor.

focusing on EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. study the profitability of the main companies in the sector via DuPont analysis model. In order to achieve these objectives. questionnaire and interview with the manager. reflect on finance sources and the different forms of investment in the sector. analyze the economic and financial feasibility of a real estate project of the company. DuPont Analysis. analyze the return on capital employed of the main companies in the sector. Profitability.x ABSTRACT The purpose of this paper is to examine the real estate development market. major consideration is provided as to the Brazilian real estate development sector and its main players. a company of the civil construction sector. The paper aims to analyze the strategy of the company by means of analysis tools such as SWOT and Porter´s Five Forces Analysis. Finally. . Keywords: Real Estate Development. highlight the accounting peculiarities and the impact of the IFRS on the sector and identify how the sustainability concepts are applied in the company. Strategy. a case study with several methods of data collection has been used amongst which documentary analysis.

O primeiro capítulo deste trabalho fará uma revisão da literatura sobre análise estratégica. Valor Presente Líquido (VPL). juntamente com os estados e municípios. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). das cinco forças de Porter.xi SUMÁRIO EXECUTIVO É fato que o setor imobiliário brasileiro encontra-se aquecido. Os projetos imobiliários como um todo. Associados a este cenário.A e a metodologia empregada para a realização dos estudos. O capítulo dois discorrerá sobre a viabilidade econômico-financeira dos projetos imobiliários. a aplicação será com base em exemplos reais. que tem por objetivo analisar o mercado de incorporação imobiliária. seja na esfera municipal. focando o estudo nos principais índices utilizados pelo setor. foi a EZ TEC Empreendimentos e Participações S. estadual ou federal. calculados a partir da elaboração de um fluxo de caixa hipotético de um empreendimento imobiliário. o que obriga não só o conhecimento técnico. levando até mesmo algumas empresas do setor a não utilizá-lo como fator decisivo a tomada de um projeto. . o pay back é lento. mas também conhecer todos os stakeholders envolvidos na dinâmica deste setor. bem como a verificação dos conceitos analisando-se a estratégia da EZTEC. a empresa do setor previamente selecionada para tanto. Taxa Interna de Retorno (TIR). levando as construtoras e incorporadoras a aumentarem em grande escala o volume de desenvolvimento de empreendimentos. Muito se houve a respeito da redução do déficit imobiliário. lançaram vários programas de incentivo ao financiamento do setor. Para tanto. além de apresentar o referencial teórico. o governo federal. Tais fatos justificam a relevância do presente trabalho. o mercado imobiliário sofre interferências constantes da economia global. dissertando sobre os conceitos de Missão e Visão. Nos casos em que. na maioria dos capítulos que incorporam este estudo. Como os recursos disponíveis para o setor não eram suficientes para a redução do déficit. Análise Swot. necessitam de grande volume de capital empregado e apresentam baixa liquidez (característica do setor). por este motivo. serão aplicados estudos de caso hipotéticos e reais a fim de verificar cada item da teoria relacionada ao setor. baseou-se em entrevistas pessoais e questionários.

incorporação imobiliária. o tripé da sustentabilidade. discorrerá também sobre o Triple Bottom Line. . residenciais. Por fim. hoteis). estratégia e estrutura de capital. será utilizada para o estudo a análise Dupont. em seguida. serão verificadas as formas de financiamento do setor. nos capítulos posteriores contextualizará o conceito de Sustentabilidade e Desenvolvimento Sustentável no ambiente corporativo. Em seguida. fundos de investimento imobiliário (comerciais. como a aquisição de ativos (para renda ou especulação). mencionando a aplicabilidade desses itens na EZTEC. e as considerações sobre as formas de financiamento na EZTEC. forma de organização societária. através de LCI ou CRI e. Ações. com ênfase ao “patrimônio de afetação – RET”. no 24º capítulo apresentará as formas de investimento no setor. O quinto e sexto capítulos analisarão a rentabilidade das incorporadoras de capital aberto. comerciais. LCI (Letra de Crédito Imobiliário). ressaltando os conceitos de Responsabilidade Social e Governança Corporativa. lajes corporativas. as maneiras oferecidas aos investidores de investirem no setor. lojas em Shoppings Centers. securitização e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). atendendo o objetivo proposto. Poupança. Letra Hipotecária. o comparativo da receita.. Para tanto. lucro líquido e margem líquida da EZTEC. fundos de investimentos. galpões industriais. abrangerá as particularidades contábeis e o impacto do IFRS (International Financial Reporting Standards. como as formas de apuração e recolhimento de tributos.xii Já o terceiro capítulo. etc. social e econômica. ou seja. o ROE (Retorno sobre o Patrimônio). Debêntures. Com a revisão da teoria e aplicação dos estudos de caso apresentados nos capítulos a seguir. built-to-suit. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). será aplicado o conceito ROCE (Retorno sobre o Capital Empregado). ou seja. normas internacionais de contabilidade) no setor. ações de empresas do setor. Fundo de Investimento Imobiliário. bem como o retorno do capital empregado pelas principais incorporadoras do setor. shoppings. com base nos resultados das principais empresas do setor. no que tange as dimensões ambiental. No capítulo quatro. seja na forma de unidades residenciais. será possível também a verificação da pertinência de todos os tópicos e assuntos discutidos no decorrer do curso de MBA em Gestão Financeira concluído.

................................RET) ........................................ 93 Tabela 16 .........Fluxo de Caixa Equity (Receitas) ..........................Contribuição Social e Imposto de Renda ..Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) . 76 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra ... 182 .......Lucro Real Anual..........................Lucro Real Anual..............................................................................Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes ..Letra Hipotecária ...........................................Cenário.........................DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .............................. 66 Tabela 5 .................................................................Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 ........Contribuição Social e Imposto de Renda .......... 172 Tabela 24 ........................Lucro Real Trimestral .............................................. 173 Tabela 25 .........Pelo Lucro Presumido ......................... 79 Tabela 11 ........Contribuição Social e Imposto de Renda .............Fluxo do Investimento Equity ............ 177 Tabela 26 ............................ 179 Tabela 27 ........ 68 Tabela 6 ..................... 75 Tabela 9 ......Imposto de Renda Lucro Real Trimestral .......Modelo de análise SWOT ............ 181 Tabela 28 ................................ 105 Tabela 19 ..... 95 Tabela 17 .............................Fluxo de Caixa Equity (Despesas) ................................................................Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | ............. 90 Tabela 15 ............ 73 Tabela 8 .................... 89 Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário ...................................... 38 Tabela 2 . 63 Tabela 3 ................. 156 Tabela 22 .................................................... 157 Tabela 23...........xiii LISTA DE TABELAS Tabela 1 ..... 72 Tabela 7 ............................................................. 155 Tabela 21 .................. 85 Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE ................Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS.................. 154 Tabela 20 ...... 87 Tabela 13 .......................................................Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação ............ 64 Tabela 4 .....DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo.....................................Receita de Venda.................................. 96 Tabela 18 ........Ações ..........................................DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado..............Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica .....Registro da permuta por unidade pronta no local ...................................Contribuição Social e Imposto de Renda ..........DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .....Terrenos a Pagar .................................................................................

.....Contas a Receber de Clientes Consolidado......................................................................................Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) .................... 191 Tabela 33 ......Análise Econômica-Financeira ................Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida.....Caixa ................................. 186 Tabela 31 ....Fluxo do Investimento Alavancado ............................................................... 217 Tabela 37 ........................................................................................................ 249 Tabela 41 ....................................................ROCE .......Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado .................. 216 Tabela 36 .................Letras de crédito imobiliário ........................................... 255 ........................... 217 Tabela 38 ...... 215 Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011 .............Análise SWOT da empresa EZTEC ........................ 220 Tabela 40 ....... 215 Tabela 35 .................................Demonstrativos Financeiros 2010 ... 187 Tabela 32............................................ 184 Tabela 30 ........................................NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 .........................NOPAT e Capital Empregado 2010 ..............xiv Tabela 29 ............... 218 Tabela 39 .................................

........Financiamento Imobiliário vs.......ROE x Margem Líquida (2010/2011) .............. 97 Gráfico 7 ..................... Lucro Líquido e Margem Líquida ........... 103 Gráfico 9 ............................Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 ... Crédito Imobiliário ........................ 203 Gráfico 17 ................. 206 Gráfico 20 ..................................................................................ROE e Margem Líquida (2008/2011) ............................................................................ 88 Gráfico 4 .....................................Taxa de Juros vs................... 204 Gráfico 18 .................. 207 Gráfico 21 .................................................................Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .Cotação das Ações Ajustadas ..........xv LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 ................... PIB ......................... 202 Gráfico 16 ....Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) ............................... 201 Gráfico 15 ....................... 86 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões)....................................Valor de Mercado ............................................... 200 Gráfico 13 ..Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário ...... 204 Gráfico 19 .......................................... 91 Gráfico 5 ................................................................Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões)...Estratégia e Estrutura de Capital ................. 93 Gráfico 6 ....................................................... 147 Gráfico 10 ............................ 220 Gráfico 22 .......................................................................................FII x Ibovespa x IMOB ...........IS11 Acumulado 12 meses .Comparativo de Receita............................................................... 200 Gráfico 14 .................................................Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões)..... 100 Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) ....... 85 Gráfico 2 ......................................................... 148 Gráfico 11 .......................................Margem x Giro = ROCE .... 198 Gráfico 12 ......Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .........................Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativolastro (em R$ milhões) ...................................................................................Acumulado 2008/2011 .... 245 .....

.................................................xvi LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura 1 – Modelo de securitização............................... 140 Figura 5 ................... 107 Figura 2 ........................................Apresentação Corporativa EZTEC 2 .....Apresentação corporativa Gafisa .................................................................Triple Bottom Line ............. 147 .........Balanço Patrimonial e demonstração de resultado .... 142 Figura 6 ....................................... 112 Figura 3 ......................Apresentação Corporativa EZTEC 1 .................................................... 127 Figura 4 .................

International Accounting Standards Board. .Initial Public Offering .International Financial Reporting Standards .Percentage of Completion .xvii LISTA DE SIGLAS CPC CVM IASB IFRIC IFRS IPO POC .Comitê de Pronunciamentos Contábeis .International Financial Reporting Interpretations Committee .Comissão de Valores Mobiliários .

em português. preparar e emitir normas de padrões internacionais de contabilidade.xviii GLOSSÁRIO IASB – International Accounting Standards Board. P. – Percentage of Completion ou. Entidade do setor privado.O. Percentual de Conclusão. Oferta Inicial de Ações. independente. IPO – Initial Public Offering ou. criada em 1973 para estudar.C. . em português.

....1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ...........................................3 1................... 50 2...4 1........6 2...........3..................1 Posicionar a companhia ............................................... 47 1..............................................................3..............2.....4 2................................ 36 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT ..........6...........................................1 1...3 2.............................................................1 1........ 31 1.............................. 55 Análise da Região ............. 47 Formulação de estratégias..... 29 Visão.........2............................................................................................ 53 Período de Retorno do Investimento (Pay back) .............2 Componentes críticos do processo visionário.....................7 Fluxo de caixa .......2...................................................................2 1.......... 41 1................... 32 1..............................2............................2............................2........2.....................3.............................. 26 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ......3.................2...2......................................1..............................3.................................................6...............................3 1................................1..........................................................2........ 55 ..................................5 2.............................................................................. 29 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA ............................................. 54 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) ..........3............................................1 1.....2 INDICADORES DE QUALIDADE .........................................................................................................2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos ...........4 Origem do Modelo .......................................................3.... 39 Críticas ao modelo ...................3 Explorar as mudanças da indústria ...........3.... 44 Produtos substitutos.... 40 1.. 45 Poder de barganha dos compradores ....................................................2.3......................................2 Missão .................... 49 2............... 29 1............. 35 A Matriz SWOT ...1 A necessidade de ter uma visão.....3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER .....1..................6................................................... 51 Valor Presente Líquido (VPL)....1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA ...............2...................1 2....6 Ameaça de novos entrantes............ 52 Taxa Interna de Retorno (TIR) ......5 1................................... 33 1........ 49 2.................................................................................. 48 1....2 ANÁLISE SWOT............................ 42 Rivalidade entre os atuais competidores ..........................................................1............................................................. 54 Particularidades do Setor ....................... 48 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS .........................................2 2...2 1......................................... 34 1.xix SUMÁRIO INTRODUÇÃO .................. 47 1... 29 1....2. 46 Poder de barganha dos fornecedores .................

.. 81 3..... 62 3..2.............2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local.....................................................................8............... 60 3.......................................2 Pelo Critério Societário ............9.......................................................7................2................. 81 3.................................1 Permuta de bens imóveis .............4......................................3 ASPECTOS FISCAIS................................................ 65 3.................1 Principais destaques .................................7...................... 77 3...................................................4...............................1.................1 Estudo de Mercado .................. 81 3......................... 78 3...................7...... 73 3.......6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-LAS......... 73 3..................................... 60 3........................9.......................6...........................................................3 Ajuste a valor presente .......1...1 Despesas com comissões de vendas........ 58 3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ..................................1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS ........5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO ................... 62 3..... 58 2............. 72 3...................................... 74 3.........1 3.......... 77 3...................................................xx 2..........................2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo ................2 Estudo Vocacional...... ......9..................................8............. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO ....2.................................... 81 3......1 SPE...... 57 2.................1 Provisão para garantia ........................ 60 3.1 Pelo critério fiscal ........... PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE ........... 84 .......1..... 82 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO .........................................2 Venda a prazo de unidade ..................................8................7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS ..................4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL..................................2 Lucro Real Trimestral ....................................9..........................................................................................9.......................................................................9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR...........................1 Venda a vista de unidade ......3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra ........ Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) ..9.......................3 ANÁLISE DE RISCOS .1 Principais particularidades do setor....................... 64 Lucro Real Anual .. 77 3............... 73 3.... 81 3...............2........................2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS......7.................... 73 3................... 73 3.......................2............8................. 82 3...............................9... 82 3..........................8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO ..............................1.......1............7.....2 Antecipação de recebíveis .................... 77 3......................

.......................................................................................................................... 100 4................ 84 4...1....3 Letra Hipotecária ...........................................xxi 4.................... 118 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ............................1..................1.................................... 107 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR .................................. 110 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ...................................................................................4 Ações ........1Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários .....................1..2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) ...........1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço........... 94 4....4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ... 129 Dimensão Ambiental ....................1 BALANÇO PATRIMONIAL .7....... 122 7..............1..........1...1............................................... 98 4............................................................2 Dimensão Social ..........1.....1............. 117 Capital Empregado .................................................................. 108 5... 119 7............................2 7 Receita Líquida .................1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO .........1.5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA ...........1... 108 5...... 114 6....................................6 Fundos de Investimento Imobiliário .1........................................1...................5 Debêntures.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE ..................................1 CONTEXTO HISTÓRICO .............................1 Poupança ..................2Classificação das Operações ................ 130 7..................................4.....5........................................... 120 7.. 105 4...................1.........4 TRIPLE BOTTOM LINE........ 95 4.................. 132 .................2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ......................................1...................................................................................................... 89 4.............................1...... 91 4.........3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT .....................2 Letra de Crédito Imobiliário ....1............................ 114 6............... 108 5...................................8 Cédula de Crédito Imobiliário ..........................................1.................... 115 6...7 Securitização................ 119 7.................... 100 4....................................1...1................................. 114 6.............................. 114 6..2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ..............................5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) .................5...................1 7............ 126 7...2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO ..................1 6..............................4............1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO ............................. 84 4.................................................7.............3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA .............. 103 4.................... 86 4......................................................................................................................1........ 116 6.............................

........... 143 9........... 154 APLICAÇÃO PRÁTICA ...........................................................................................................1 8..............................3.................................................................................................... 149 9. 187 ....2....2 Crédito Imobiliário ........................................................................................2 Rivalidade entre os atuais competidores .......1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO.........3 Presença de Capital Especulativo ..................................................................................... 149 9.........2 10...1 Forças...................4 Ameaças ................1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO ..........2 Fluxo de Caixa ................... 140 9....................................................3 Produtos substitutos.......... 143 Características do setor ..................1 9................................5 Objetivos Estratégicos da EZTEC ............. 1645 10......1................................... 137 8.............3.................................. 151 9....................................2.....1..... 158 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC ............. 172 11....... 167 10..1 Cenário ..........2......2 Investimento em Ativos ...1......................... 166 10....................................3........................................1 Bolha ..............1 Ameaça de novos entrantes................................................... 138 Investimento Fundos Imobiliários ....... 163 10......2 Fraquezas ................................................................................. 166 10.................................................1 11.............1..3.............. 158 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ..............................................................1.................1......3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER ................2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS ..................................................................... 144 O “boom dos IPO’s” no setor.................3................... 158 QUANTO A ANÁLISE SWOT ..................................................................................................................................................................2 9...... 169 11.............................. 159 10.................. 140 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC ... 152 9.....................................................................................................................2............3 Momento atual do setor ......................1............................................................. 167 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS169 ESTUDO DE CASO .............. 137 8.......3 Resultados ............... 177 11............................3 Oportunidades ........ 162 10............xxii 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ....3...... 139 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO ........................1......1 10.....3.......... 167 10........................1........................................1........................1.............................. 166 10.... 159 10........................................................................5 Poder de barganha dos fornecedores .......................3................... 164 10...................4 Poder de barganha dos compradores ......2................................................

.....4.......1 Seleção da Amostra .............................4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados ................ 216 15................................1.............................. 188 ESTUDO DE CASO ........ 210 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS .........3 15 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC ..................................................................................... 216 15....................5............................... 208 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO .................................1 Imposto de renda e contribuição social ............... 205 14......... 218 15..................4............................................. 219 15..................................................................... 196 14..... 210 FONTE DE DADOS .................................................................................................1 Eztec .................................2.. 190 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO ............ 214 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS . 210 15......... 188 12.........1 METODOLOGIA ...........................4.........................1 15...4 Análise do giro sobre o capital empregado ...EZTEC ...2 Resultados 2º trimestre 2011 ................4.......................4 SELEÇÃO DA AMOSTRA ......................3 15......... 216 15.......................................................... 192 ESTUDO DE CASO: EZTEC ..................................5 Análise do ROCE ..5...................1.................................. 197 14........................................................2 15....... 221 ........................3 Cotação das ações ....................................................................2 Coleta de Dados .....1....................................................4.............................................. 188 12....................2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS ..1......4........... 194 14.............................. 217 15......1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio .....2.......................... 221 15. 203 14........................... 194 14..... 194 14..3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis ........ 194 14....................1 Resultados 2010 .. 189 12......................................... 201 14......................1... 194 14..................................1 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO .......................................................3 Análise da Margem ........................... 192 13.................2 Imposto com recolhimento diferido..............................................................................2 MRV ..............................................................1.................3 Breve histórico das empresas selecionadas .......................................2... 189 12.............................1 12..4.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS .......xxiii 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ..................................................................................1...............2 Análise DuPont ...............

....7 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO ........ 247 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE ........5 Fundos de Investimentos .....................4 17.................................................................................................................. 226 16............... 245 17......... 224 16.....................1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários.......2 Objetivos da Pesquisa .................................... 235 17...............1....................................................... 247 RESGATE ANTECIPADO ..........1.....................................................4 Instrumento de coleta de dados ....................7...........3 Ações de empresas do setor..4 Fundos de Investimento Imobiliário .....2 17..........................................................................................2...........................................6 LCI – Letras de Credito Imobiliário ......................................................1 Seleção de Amostras .................... 295 APENDICE .......................2...........................1 Problemas de Pesquisa .....................1...........................................1.............7.......................3 Triple Bottom Line ....................................A ................... 250 17................................................1 16.............1 17.. 226 16........ 248 17.........2 Como funciona ......................................... 247 TRIBUTAÇÃO .......................................... 270 ANEXOS .................................. 252 18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS ..............5 17.........................................1 Análise dos Dados ........................................ 225 16............ 247 FORMA DE APLICAÇÃO ...... 238 17............................................ 245 17........... 248 LIQUIDEZ ...........................................................2....................................................................2........................ 251 17................................................ 254 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........... 229 16...............................................6 17..................................... 236 17..................................................................................2 Aquisição de Ativos............................ 227 16........... 300 .3 Método de Pesquisa ....................................4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa..........................2 Sustentabilidade Corporativa ............................1..............................................................2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.......3 Incorporação Imobiliária ..................... 224 16.................................. 235 17...................1............................................... 226 16............ 240 17...........................7....1............................ 224 METODOLOGIA . 235 METODOLOGIA ....... 224 16....................................................... 232 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ................................................................................xxiv 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA .......................1..........1......................3 17......................................................1..............................................................................

Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). Outro foco do trabalho é o de apresentar as particularidades contábeis em tais projetos. assim. que coloca o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. . com coleta de dados via análise documental e entrevista com gestor. O segmento é visto por muitos como a “bola da vez”. Será analisada a maneira como é feito o estudo da viabilidade econômicofinanceira. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). a Incorporadora e Construtora EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. É de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. Diante desse cenário. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. Hoje é difícil não nos depararmos com um empreendimento imobiliário em nossos trajetos do dia-a-dia. Espera-se.26 INTRODUÇÃO A construção civil vem apresentando um crescimento significativo nos últimos seis anos. entidade criada para esta finalidade. contábeis e principalmente tributárias. da oferta de crédito. Nela iremos ver os fatores positivos e negativos do ambiente interno e externo a organização. O segmento tem suas particularidades societárias. ou seja. o objetivo do presente trabalho é realizar uma análise setor imobiliário no Brasil tendo como referencia a visão estratégica de um dos principais players do setor. Em decorrência do déficit habitacional. responder aos objetivos desta pesquisa de traçar uma análise estratégica da empresa em estudo e desta maneira poderemos ter uma referência para o setor como um todo. Objetivando a competitividade. a metodologia utilizada é um Estudo de Caso. consequentemente. e analisar o mercado de incorporação e construção civil através do Modelo das Cinco Forças de Porter. Considerando ainda que vamos sediar dois grandes eventos esportivos: Copa do Mundo 2014 e Olimpíadas 2016. Para tanto. aliado a incentivos governamentais. sob a luz da análise SWOT. atingir o melhor resultado. Um grande passo foi dado nesta direção.

Passada a euforia. expandirão para títulos de captação de recursos exclusivos de instituições financeiras. a estratégia do governo de priorizar os financiamentos destinados ao setor popular habitacional aliado ao crescimento do PIB e uma taxa de juros mais adequada proporciona uma demanda imobiliária acima da oferta. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. o cenário hoje é outro. crédito abundante. Com tais condições econômicas e de crédito favoráveis. gerando a necessidade da estruturação de outras fontes de financiamento tendo em vista que projeções estimam que os recursos da poupança devam se esgotar já nos próximos anos. Os gestores das empresas devem mudar sua forma de gerir e pensar para que o negócio permaneça para as futuras gerações. pois envolve uma mudança na cultura organizacional e quebra de muitos paradigmas. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que 21 empresas do setor imobiliário abrissem o capital entre 2005 e 2007. Após considerar tais conceitos vemos também algo novo em nossos dias que o conceito de Sustentabilidade que ainda é muito recente para algumas empresas. principalmente no mercado de incorporação imobiliária (Real Estate). aplicando ferramentas como Modelo de análise DuPont sobre os demonstrativos financeiros comparando os resultados da empresa EZ TEC com seus pares.27 Com o crescimento mercado imobiliário brasileiro. alternativas de mercado de capitais e principalmente a Secutirização. Fatores macroeconômicos. O presente trabalho objetiva avaliar o desempenho das principais empresas de capital aberto do setor com foco na rentabilidade após a onda de IPO`s ocorrida entre 2005 e 2007. o setor da construção civil retomou a atenção de investidores ao longo dos últimos anos. A relação Crédito imobiliário X PIB ainda é muito tímida no Brasil e tudo leva a crer que teremos um crescimento muito expressivo e a fonte de financiamento que hoje esta baseada em recursos sobre responsabilidade do Governo (FGTS) ou regulados por ele (Poupança). onde diversas empresas acabaram sendo incorporadas para sobreviver e o preço das ações do setor atingiu o menor patamar dos últimos anos. por que não. prometendo alto crescimento e geração de valor aos investidores. .

tais formas de investimento tem atraído investidores desde o pequeno até o de grande porte. fundos de investimentos em geral como LCI. entre outros. CRI. por exemplo. vemos que muitos investidores de grande porte têm buscado oportunidades de entrar nesta onda e poder participar desse momento promissor. Nos últimos anos vem aumenta a busca de tipos de investimento diversificados no setor como. os papeis de empresas que colocaram suas ações na bolsa.28 Quando pensamos em todo esse quadro positivo do setor imobiliário que se apresenta em nosso país. .

Em adição. como: a descrição do negócio. ser distintiva para diferenciar a organização de seus concorrentes. Brown (1998) concorda que a missão mantém uma organização centrada nos seus principais clientes. a missão deve especificar o negócio ou negócios em que a empresa tem intenção de concorrer e quais os clientes deseja atender. Desse modo. Matejka. A missão seria. breve e flexível e deve.1 Missão Foster (1993) define missão como uma declaração de existência e de ambição da empresa. produtos e serviços. e ajuda a avaliar novas oportunidades de negócio para garantir que eles se encaixam no âmbito da organização.1. defendem que a missão define metas organizacionais. Kurke e Gregory (1993).1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Ao realizar a análise estratégica de uma empresa grande parte dos autores inicia seus estudos com uma explanação sobre os conceitos de missão e visão. 1. Para Hitt. das intenções estratégicas e dos valores da instituição. comportamentos e estratégias baseadas no objetivo da instituição e que dará origem a um plano estratégico. deve ser simples. Ele ainda defende que a missão servirá como um guia para todas as atividades e estratégias da empresa e para tanto. . Bateman e Snell (2007) acrescentam aos fatores acima. Hoskisson e Ireland (2007). Foster (1993) cita alguns elementos que devem compor a missão. o capítulo que segue é uma breve revisão da literatura sobre o assunto.29 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA Por Cintia Pereira Barcellos 1. os valores da empresa. acima de tudo. a razão de ser e existir da organização. portanto.

Para Harrison (2005) a missão é capaz de inspirar os funcionários. Apesar disso. Goett (apud Mullane. Ele critica a sua construção com palavras evasivas e excessiva formalidade.). os gestores entrevistados estão muito satisfeitos com o uso da missão. Kroll e Parnell (2000) concordam que uma organização com uma missão clara e bem definida tem muito mais chances de ser bem sucedida do que outra que não tenha uma compreensão de sua própria identidade e de sua razão de existir. Bart (apud Mullane. Mullane (2002) recorda que existe um debate sobre a importância da missão dentro de uma organização. Matejka. Wright. Kurke e Gregory (1993). Bateman e Snell (2007) defendem que a missão deve ser uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. por outro lado. acreditam que uma missão claramente comunicada e reforçada por um sistema de recompensas pode afetar positivamente o comportamento dos empregados. senso de direção e objetivos para todo o público envolvido com a organização. limitando-se a dizer o óbvio e representando muitas vezes um processo de criação oneroso para as empresas. e representa um importante veiculo para comunicar ideais. 2002) considera missão inútil e defende que facilmente é esquecida. Em consonância.cit. também cita outro estudo realizado com quinhentos gestores dos Estados Unidos que concluiu que a missão é uma das mais utilizadas ferramenta de estratégia. Os autores defendem ainda que a eficácia da missão enquanto guia comportamental está diretamente ligada ao grau de envolvimento partilhado pelos funcionários. Comportamentos esses. a maioria dos entrevistados não percebeu um impacto visível na performance e competitividade da empresa. ajudando a organização a avançar na mesma direção. Segundo este estudo. Em defesa da missão.30 Consensualmente. . uma vez que ela tem o poder de unir todos colaboradores a um objetivo comum. que geram efeito direto no desempenho financeiro da empresa. Mullane (op. O autor questiona a real utilidade da missão nas operações do dia a dia das empresas. 2002) fez um estudo com 88 gestores seniors da América do Norte e concluiu que em apenas 8% dos casos a missão era clara para toda a organização e que 73% dos entrevistados não estavam totalmente satisfeitos com o processo de criação da mesma.

que a diferencia e a torna única. pois estes são voláteis e mutáveis. Em adição. p.1. Nas palavras de Collins e Porras (1996). Porém. a visão é um guia que estabelece quais competências essenciais preservar e qual o processo que estimulará a empresa a seguir o melhor caminho rumo ao futuro. A essência ideológica é definida como aquilo que a empresa é e o porquê da sua existência. por isso. que transcendem os ciclos de produção e do mercado. será a unificação da organização que a levará ao sucesso competitivo e financeiro. . parecer obsoleta e ou ineficiente. é o que une a empresa ao longo do seu processo de crescimento. como os valores e os propósitos organizacionais. Lindstrom (2007) complementa que a visão é uma declaração fiel à marca da empresa e não aos seus produtos. 1. visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser e do que pretende atingir. nas mãos de executivos que saibam como utilizá-la. para uma visão ser bem concebida precisa estar sustentada em dois componentes centrais: essência ideológica e vislumbramento do futuro. diversificação ou expansão global. descobertas tecnológicas ou estilos de gestão. a missão poderá ser mal utilizada e. Ela deve ter o poder de desafiar os colaboradores da empresa evocando emoções e impulsionando-os à ação. um plano orientador das prioridades e metas da organização. Segundo os autores.31 Por fim. descentralização. enquanto a marca possui algo na sua essência que a mantém viva por um longo período de tempo. Ireland e Hoskisson (2007). poderá unificar a organização e estabelecer conceitos claros de propósito e direção. ou seja. Lucas (1998) define visão como uma carta da organização contendo os seus princípios e valores fundamentais. Em resumo. Não obstante. Mullane (2002) conclui que. 127) a visão é “o direcionamento de longo prazo e intenção estratégica de uma companhia”.2 Visão Conforme Hitt. tal como qualquer outra ferramenta. Englobam as características duradouras da organização. Para Bateman e Snell (2007.

para conseguir definir o que são hoje e o que querem ser amanhã. enquanto que o vislumbramento do futuro será a criação dos mesmos. sofisticada e de longo alcance. sem se deixar influenciar pelas exigências do ambiente externo. pois recorda o fundamental. ao escrever que uma visão terá de ser inspiradora. Ready e Conger (2008) resumem estas opiniões. a dinâmica básica das empresas visionárias consiste em preservar a essência e estimular os processos. Quanto aos propósitos organizacionais pode-se dizer que estes envolvem a alma da empresa. O vislumbramento do futuro é definido por Collins e Porras (1996) como aquilo que a organização aspira ser e que exigirá a criação de algo que irá desencadear mudanças e progressos a atingir no tempo. Os autores defendem que uma empresa deve decidir por si própria quais os valores a considerar fundamentais (idealmente um máximo de cinco). o autor alerta para a necessidade das organizações se libertarem das expectativas do passado. os autores. identificam a essência ideológica como a descoberta dos processos. Assim. nada mais se faz do que reagir ao exterior e imitar os concorrentes.1 A necessidade de ter uma visão De acordo com Lucas (1998). Funciona também como um mecanismo de controle.1. pois estão relacionados com a razão fundamental da sua existência. mantendo a organização consciente da realidade. Em resumo. e direcionada ao que se quer atingir. . portanto. evitando a fragmentação e a dispersão pelo caminho. O autor acrescenta que sem uma visão claramente definida.32 Os valores que constituem a essência ideológica são um conjunto de princípios importantes para os colaboradores da organização e não podem ser considerados como um tipo de estratégia. 1. uma visão bem articulada tem o poder de conduzir diretamente às prioridades e metas estabelecidas.2.

a visão poderá representar uma ficção e ser reduzida a uma mera frase sem sentido ou utilidade prática. “Quais são os nossos valores fundamentais?”. antes de tudo. para a visão produzir um efeito real.2 Componentes críticos do processo visionário Lucas (1998) afirma que uma visão deixará de ser uma mera frase quando se tornar uma força motriz que impulsiona as pessoas a mudar e a crescer. compreender e questionar. Para isso terá de soar verdadeira e representar a partilha das aspirações mais profundas das pessoas. reconhecer que a visão não é um mero projeto.2. tais como: não abusar no detalhe nem torná-la demasiado genérica. para que todos os colaboradores da empresa. não sucumbir a palavras vazias.1. mas antes um reflexo da identidade da organização. quando a visão chegar ao coração da organização. permitirá responder a questões-chave sobre as suas vantagens competitivas e acrescenta que. ao invés do que se gostaria de atingir. que incorpore e integre o melhor da empresa no passado. Lucas (1998) defende que. um documento vivo. Defende ainda que esta deve ser. Só então se iniciará o processo de definição e implementação da nova visão. verificar a sua consistência com as prioridades a enfatizar. não assentar a sua definição nos resultados. “Por que somos?”. mas ainda viável no futuro. dar espaço aos empregados para que possam pronunciar-se. . “Quais são as nossas competências nucleares (e incompetências)?”. escolher o que se deve fazer e pode ser atingido. no sentido da empresa conhecerem melhor internamente antes de decidir para onde quer ir: “Quem somos realmente?”. Este mesmo autor aconselha a colocação de questões primordiais. Será por esta razão que Sal Marino (1999) refere que uma visão implica um período de gestação. só então podendo tornar-se uma realidade. de todos os níveis a possam conhecer.33 1. é preciso ir além dos conselhos de consultores e dos resultados da análise comparativa com outras organizações. Neste sentido. Quando este processo de construção não é bem desenvolvido. o autor chama a atenção para alguns cuidados a ter na construção da visão. mas naquilo que os poderá gerar.

mediante criação de planos. são elas que têm o poder de transformar qualquer intenção em realidade. No entanto. bem como suas oportunidades e ameaças. faz-se necessário definir metas e desafios e estabelecer prioridades. A fase seguinte envolve o alinhamento dos processos à nova visão. Por fim. programas e sistemas que permitam uma adequação das práticas e políticas de gestão com a nova visão.2 ANÁLISE SWOT Wright. atualmente impõe-se uma revisão contínua das atividades e estratégias de uma organização. condição fundamental para o sucesso organizacional na corrida competitiva. a sua capacidade. . Os autores lembram que ainda há algumas décadas atrás. cabe à empresa analisar seus pontos fortes e fracos. Afinal.34 Em consonância. a última fase refere-se à motivação da organização através do reconhecimento do valor das pessoas. assim como uma redefinição da visão. é primordial ter um mecanismo de reconhecimento e avaliação de talentos que permita fazer a adequada correspondência entre as capacidades. Kroll e Parnell (2000) defendem que subsequente à formulação da missão. A terceira fase se concentra em construir capacidades e competências críticas novas de modo a reduzir a diferença entre aquilo que a empresa pretende atingir e aquilo que pode fazer. Ready e Conger (2008) descrevem um modelo para a construção de uma visão eficiente baseado em cinco fases. A segunda fase requer o envolvimento de toda a organização. de forma a estimular um maior compromisso de todos no processo. Para isso. 1. as empresas podiam manter as suas estratégicas por um longo período de tempo. ou seja. em uma abordagem feita dos níveis mais altos para a base. Os autores acreditam ser fundamental para a formulação de estratégias de sucesso avaliar as oportunidades e ameaças do ambiente externo em conjunto com as forças e fraquezas do ambiente interno e sugerem para essa análise o uso da ferramenta SWOT. habilitações e competências das pessoas e os requisitos para criar capacidade competitiva na organização. Na primeira.

Para Hill e Westbrook (1997). creditam SWOT aos professores da Universidade de Harvard George Albert Smith Jr. dentre os quais Panagiotou (2003). 1989). Pode ser utilizada tanto para análise de uma organização como um todo como para parte dela (unidades de negócio) ou até mesmo para projetos individuais.2. a entrada em novo mercado. Alguns autores. SWOT teria sido desenvolvida por acadêmicos da mesma universidade uma década depois. Os autores também ensinam que a análise SWOT é uma avaliação subjetiva organizada em um formato lógico baseado em quatro dimensões: duas internas (forças e fraquezas) e duas externas à empresa ou negócio em questão (oportunidades e ameaças). dentre outras possibilidades (PIERCY e GILES. o lançamento de novo produto. Ela pode ser usada para qualquer tipo de tomada de decisão. e Roland Christiensen. como a aquisição de um novo negócio. Fraqueza (Weakness). Oportunidade (Opportunity) e Ameaça (Threat) e corresponde a uma ferramenta de análise estratégica extremamente útil para compreensão do negócio e auxilio à tomada de decisão. que teriam criado essa ferramenta no início da década de 1950. a origem desta teoria é controversa.35 O modelo de análise estratégica SWOT é um acrônimo para os seguintes termos em inglês: Força (Strength). 1.1 Origem do Modelo Apesar de mundialmente conhecida tanto no ambiente de negócios como no meio acadêmico. uma vez que seu uso incentiva o pensamento proativo dos gestores em oposição a instintos reativos. .

cit. aos aspectos ruins no presente foram chamados de Culpa (Fault) e no futuro Ameaças (Threats). nos Estados Unidos. HUMPHREY. 1. 2007. dando origem assim ao acrônimo em inglês e ferramenta de análise SOFT. as variáveis foram alteradas chegando ao modelo hoje conhecido como SWOT (WANG. 2005). Constituíam sua população de estudo as quinhentas empresas listadas na revista Fortune 500. é dado início ao processo de listar as forças. . professor da Universidade de Stanford.2. cujo objetivo era descobrir porque o planejamento corporativo não estava dando certo e criar um novo sistema de gerenciamento da mudança. foi publicada no SRI Alumni Association Newsletter uma carta de Albert Humphrey. em Dezembro de 2005. o primeiro passo de uma análise SWOT é definir criteriosamente o sujeito a ser analisado. Em seguida. credita SWOT a Albert Humphrey.36 A maioria dos autores.2 A Matriz SWOT Para Piercy e Giles (1989). não existe nenhum documento de referência publicado sobre o assunto. fraquezas. para as quais foram perguntadas questões como: o que é bom e o que é ruim no seu negócio hoje e o que poderia ser bom ou ruim no futuro? As respostas daquilo que é bom no presente foram chamadas de Satisfatórias (Satisfactory) e bom no futuro de Oportunidades (Opportunities).). De fato. que liderou uma pesquisa entre as décadas de 1960 e 1970. Com o passar do tempo. no entanto. apesar da popularidade dessa ferramenta. Mesmo assim. oportunidades e ameaças do objeto de análise. confirmando a origem da análise SWOT conforme citado acima por Wang (op.

a análise SWOT é uma avaliação dos ambientes interno e externo do seu objeto de estudo. localização geográfica. rede de distribuição e tecnologia.37 Segundo Wang (2007). organizacionais (cultura da empresa. E seu principal objetivo é identificar os principais fatores (internos e externos) capazes de fazer a empresa atingir seus objetivos. etc. dentre outros). conhecimentos. Kroll e Parnell (2000) ensinam que os mesmos representam os recursos da empresa. acesso a matérias-primas.). . capacidade.) como físicos (instalações e equipamentos. etc. que podem ser tanto humanos (experiência. Os fatores internos são as forças e fraquezas internas à organização. sistemas de informação e controle. Wright. pesquisa e desenvolvimento.

sistemas de TI. Pessoas. efeito nas atividades chave Confiabilidade dos dados do plano. sucessão Ameaças Efeitos políticos Legislação ambiental.38 Já os fatores externos correspondem às oportunidades e ameaças que o ambiente externo infringe a companhia (WANG. canais de distribuição Produção. efeitos no meio ambiente Desenvolvimentos tecnológicos Intenção dos concorrentes Demanda do mercado Novas tecnologias. consciência Inovação Localização geográfica Preço. ideias Contratos vitais e parcerias Manutenção de capacidades internas Obstáculos enfrentados Fraquezas intransponíveis Perda de pessoal chave Apoio financeiro sustentável Economia (domestica e internacional) Sazonalidade. integralização horizontal ou vertical Nichos de mercado Geográfico: exportação e importação Novos pontos de venda Grandes contratos Desenvolvimento de negócio e ou produto Pesquisa e desenvolvimento Parcerias. efeitos do clima Fonte: Wang. economias de escala Sazonalidade. comunicação Cultura. qualidade Certificações Processos. presença e alcance Problemas financeiros Vulnerabilidades Prazos e pressões Fluxo de caixa Continuidade Robustez da cadeia de suprimentos Distrações. abaixo são listados diversos exemplos das quatro dimensões que formam SWOT. Na tabela 1. previsibilidade Moral. volume. distribuição. conhecimento Reservas financeiras. serviços. comportamento Sucessão Oportunidades Desenvolvimentos de mercado Vulnerabilidades dos concorrentes Tendências Inovação e desenvolvimento de tecnologia Influencia global Novos mercados. retorno esperado Marketing: alcance. Tabela 1 .Modelo de análise SWOT Forças Capacidades Vantagens competitivas Recursos. 2007). compromisso. efeitos do clima Fraquezas Falta de capacidade Falta de forças competitivas Reputação. liderança Certificações Gestão. valor. 2007 . agências. Ativos Experiência. atitude.

São elas: i) Estratégia ofensiva (SO): Deve focar em como fazer uso das forças do negócio para aproveitar as oportunidades do ambiente externo. eliminar ou remediar as fraquezas. finanças e administração. a matriz SWOT ilustra como as oportunidades e ameaças externas podem ser relacionadas com as forças e fraquezas internas. como uma maneira de tornar o estudo mais completo e abrangente. 1989). iii) Estratégia de debilidade (WO): Busca eliminar as fraquezas de modo a aproveitar oportunidades do mercado. O autor defende que a análise de cada vetor interno e externo do negócio deve ser realizada à luz dessas categorias. 1.3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT Wang (2007) defende que a análise SWOT é muito útil para propor uma série de alternativas para a companhia baseada na combinação dos quatro fatores estratégicos. podendo estabelecer prioridades de curto e longo prazo. . cliente. ii) Estratégia defensiva (ST): Visa utilizar as forças da organização para se defender de ameaças externas. priorizar e otimizar as oportunidades e rebater as ameaças (PIERCY e GILES. resultando em quatro estratégias possíveis. Ao utilizar a análise SWOT o gestor deve obter no final uma avaliação prática dos fatores internos e externos ao negócio. São elas: produto.2.39 Humphrey (apud Wang. 2007) cita seis categorias que podem auxiliar no processo de análise SWOT. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Compreende basicamente ações para minimizar as fraquezas e evitar ameaças. distribuição e ou logística. Desse modo. processo. O resultado deve ser um conjunto de ações e estratégias que possam manter e mesmo fortalecer as forças identificadas. criando uma maneira simples de construir um time capaz de alcançar objetivos maiores.

O autor afirma que quando a análise SWOT foi criada. fato que justifica a importância que essa ferramenta assumiu para os gestores da época. Panagiotou (2003) critica o modelo afirmando que é uma análise simplista que possui uma série de limitações técnicas. ii) Estratégia de manutenção: Quando as forças superam as fraquezas e as ameaças superam as oportunidades.2. o campo de análise estratégica era ainda muito incipiente. no qual concluem que SWOT não foi efetiva como uma ferramenta de análise. Eles argumentam que o resultado encontrado não vai além da descrição genérica de estratégias. os autores defendem que talvez parte das deficiências desse modelo se deva a época de sua criação.4 Críticas ao modelo Hill e Westbrook (1997) promovem um estudo em vinte empresas localizadas no Reino Unido. . 2009) sugerem outras quatro conclusões que derivam da análise SWOT: i) Estratégia de crescimento: Quando as forças superam as fraquezas e as oportunidades superam as ameaças. quando os mercados eram mais estáveis e previsíveis. Valentim (2001) tece criticas ao modelo tradicional de SWOT ao afirmar que o produto dessa análise são frequentemente proposições superficiais e pouco prováveis de resolver problemas realmente críticos à organização. mas apenas chama a atenção para a sua simplicidade excessiva.40 Além disso. entre as décadas de 1960 e 1970. iii) Estratégia da colheita (harvest): Quando as fraquezas superam as forças e as oportunidades superam as ameaças. Anastasiou e Androutsou. Com o desenvolvimento da teoria estratégica ao longo do tempo outras ferramentas mais sofisticadas surgiram para dar suporte à tomada de decisão. Por outro lado. 1. Em consonância. Rowley e Armandi (apud Valkanos. Sherman. Ele não nega a importância histórica desse modelo ou mesmo sua utilidade como uma primeira análise de determinado problema. iv) Estratégia de redução (retrenchment): Quando as fraquezas superam as forças e as ameaças superam as oportunidades.

mas uma boa alternativa para uma primeira análise dos fatores internos e externos que influenciam uma organização. A partir de seu uso. Independente do poder de interação dessas cinco dimensões. Para tanto. 1989) ensina que o nível de concorrência em uma indústria depende basicamente de cinco forças ou dimensões: ameaça de novos entrantes.41 Por outro lado. pode-se dizer que SWOT não é uma ferramenta completa em si. Existem muitos instrumentais teóricos disponíveis para realizar essa análise.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER Segundo Arons e Waalewijn (1999). existência de produtos substitutos. Porter (1979. a essência da formulação de estratégias se concentra em analisar o ambiente externo à empresa. mas os autores defendem que o Modelo das 5 Forças de Porter é um dos mais utilizados e recomendados. o desafio do gestor estratégico é encontrar o melhor posicionamento para sua empresa. . o estrategista deve investigar a fundo as origens e causas do comportamento de cada força/dimensão. rivalidade entre os concorrentes. É o conjunto e interação dessas forças que determinara a intensidade e a capacidade de geração de lucro de uma indústria. poder de barganha dos compradores e poder de barganha dos fornecedores. maior o potencial de obtenção de lucros acima da media. é se posicionar perante a indústria de modo a melhor se defender das forças ou a usá-las em seu benefício. Em resumo. Quanto mais fracas forem em seu conjunto. Piercy e Giles (1989) defendem que a análise SWOT se tornou tão popular devido principalmente a sua técnica simples e acessível e a não exigência de sistema complexo e ao mesmo tempo a sua flexibilidade de incorporálo quando necessário. o gestor pode e deve utilizar outras ferramentas de planejamento estratégico para complementar sua análise. Em outras palavras. 1.

unicidade essa que subsidia as forças competitivas. A seriedade da ameaça de um potencial entrante dependerá das barreiras à entrada existentes na indústria e da reação esperada dos concorrentes existentes. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. ii) Diferenciação de produto: Ocorre quando as empresas já estabelecidas na indústria possuem uma marca forte e clientes leais. 1999). WAALEWIJN. 1. 2004) cita algumas das principais barreiras à entrada. os novos entrantes de uma indústria acrescentam à mesma capacidade produtiva. portanto. Porter (1979. 1989). Cria barreiras ao forçar os novos entrantes a investir ainda mais para compensar a fidelidade dos clientes às marcas já presentes no mercado.42 A ou as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são.1 Ameaça de novos entrantes De acordo com Porter (1979.3. Quanto maiores às barreiras. aporte de recursos e o desejo de ganhar mercado. menor será a ameaça/risco de novos entrantes. . Barreiras á entrada correspondem a componentes estruturais de uma indústria capazes de limitar ou mesmo impedir a entrada de um novo competidor (ARONS. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. à entrada e quanto mais os potenciais entrantes esperarem retaliação por parte dos competidores. Para tanto. São elas: i) Economias de escala: Corresponde à redução no custo unitário de produção à medida que o volume absoluto por período aumenta. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. Detém a entrada ao forçar o novo entrante a assumir uma escala maior ou a aceitar uma desvantagem de custo. no decorrer do capítulo as cinco forças de Porter serão analisadas com mais detalhes.

A não existência constitui uma das maiores barreiras à entrada. via licenças. acesso a matéria-prima. podem representar uma barreira à entrada caso sejam muito altos. etc). Podendo inclusive forçar o novo entrante a criar o seu próprio canal. vii) Custos de mudança: Referem-se aos custos que os consumidores incorrem ao trocar de fornecedor e.43 iii) Exigências de capital: Surge quando a entrante é obrigada a investir grandes somas de capital para poder entrar na indústria. para poder superar seus concorrentes. v) Acesso a canais de distribuição: É fundamental para o entrante ter um canal onde distribuir seu produto ou serviço. acesso limitado a certas matérias-primas e outras regulamentações (como exigência de controle de poluição. subsídios governamentais e curva de aprendizagem ou experiência (tendência dos custos unitários diminuírem à medida que a empresa acumula maior experiência na produção). seja em custo ou em desempenho. localização favorável. São exemplos: patentes. caso eles possam reduzir preço para manter seu posicionamento ou por possuir excesso de capacidade. de segurança. independente de seu tamanho ou economia de escala. 2004). A expectativa do potencial entrante com relação à resposta dos atuais concorrentes também influencia na sua decisão de entrada. O novo entrante deve oferecer mais benefícios. O entrante irá pensar duas vezes antes de entrar caso: haja histórico de retaliação no setor por parte dos atuais concorrentes. por exemplo. uma vez que quanto mais limitado for o acesso aos canais de distribuição. mais difícil será a entrada na indústria. 1989. 1979. como propaganda e pesquisa e desenvolvimento. portanto. . iv) Desvantagem de custo independente da escala: Quando as empresas atuantes na indústria possuem vantagens de custo impossíveis de serem superadas pela potencial entrante. ou caso a taxa de crescimento da indústria seja baixa. caso os mesmos tenham muitos recursos para defender-se. especialmente quando esses investimentos são custos irrecuperáveis (sunk costs). vi) Políticas governamentais: Ocorre nos casos em que o governo pode controlar o acesso a determinados setores da economia. situação que causaria redução do desempenho financeiro de todos os participantes da indústria (PORTER.

Segundo. 1989. maior será a disputa entre os concorrentes por espaço no mercado). Para o autor. decisões estratégicas envolvendo grande parte da indústria têm um impacto maior nas condições que determinam as barreiras à entrada. . 1. publicidade e propaganda. as ações de uma influenciam a rentabilidade da outra. a rivalidade entre os concorrentes de uma indústria normalmente toma a forma de disputa por posição.3.cit. v) Capacidade aumentada em grandes incrementos (quando a economia de escala exige esse tipo de movimento. via preço. o grau de ameaça muda de acordo com alterações nas barreiras à entrada.44 Por fim. levando a períodos de excesso de capacidade e corte nos preços). a intensidade da rivalidade esta relacionada à presença de uma série de fatores: i) Número de concorrentes ou equilíbrio dos mesmos em termos de tamanho e poder. Devido ao fato das empresas de uma indústria ser mutuamente dependentes. ou seja. normalmente provoca desbalanceamento entre oferta e demanda da indústria. iii) Alto custo fixo ou de armazenamento. lançamento de novos produtos e aumento da qualidade dos serviços entregues ao cliente. Porter (op. ii) Taxa de crescimento da indústria (quanto mais lenta for. iv) Ausência de diferenciação ou de custos de mudança (aumentam a pressão sobre os preços e a qualidade dos produtos). A rivalidade é resultado da pressão sofrida pelos competidores e/ou pela oportunidade de melhorar seu posicionamento. Primeiro. 2004).) cita dois fatores adicionais sobre ameaça de novos entrantes.2 Rivalidade entre os atuais competidores Segundo Porter (1979. uma vez que criam fortes pressões sobre preços e escalas de produção. alguns movimentos competitivos podem provocar uma situação pior para toda a indústria.

viii) Elevadas barreiras à saída. A menos que a mesma consiga melhorar sua qualidade e adicionar diferenciais irá sofrer com redução de lucro e crescimento. 2004) alerta que os produtos substitutos diminuem os retornos potenciais de uma indústria.45 vi) Concorrentes divergentes quanto a estratégias. emocionais ou estratégicos) que mantém as empresas competindo mesmo com baixa ou mesmo nula rentabilidade. representam fatores diversos (econômicos. 1. geralmente através de uma tecnologia diferente. acordos trabalhistas. etc. maior será a pressão exercida sobre a rentabilidade da indústria. Além disso.3. as taxas de crescimento decaem. . como por exemplo. Quanto mais atrativa for à relação preço-desempenho do substituto em relação ao original.) defende que mudanças em qualquer dos fatores acima citados podem alterar as condições de rivalidade da indústria. a entrada de um novo competidor.cit. ao estabelecer um teto para o preço de seus produtos. Porter (1979. à medida que a indústria chega a sua maturidade. vii) Interesses estratégicos altos (a rivalidade da indústria se torna ainda mais instável quando algumas companhias possuem grandes interesses em jogo). cultura e relacionamentos com suas matrizes tendem a competir continuamente ao longo do tempo. inter-relacionamento importante entre unidades de negócio da mesma empresa ou grupo. reduzindo também a rentabilidade e alterando o nível de competitividade da indústria. São exemplos de barreiras à saída: ativos fixos sem uso alternativo. Porter (op.3 Produtos substitutos Arons e Waalewijn (1999) os definem como produtos ou soluções capazes de desempenhar basicamente as mesmas funções de outro produto. origens. 1989. pressões de gestores ou governo.

Quando não existem muitos custos de mudança. através do seu poder de negociação. podem forçar as empresas a reduzir seu preço ou melhorar a qualidade de seus produtos ou serviços. ou seja. A escolha da empresa de para quem vender deve ser vista como uma decisão estratégica crucial para o negócio. maior será seu poder de barganha. o substituto terá maior margem para incorrer em uma disputa de preços. preços. . uma empresa pode melhorar seu posicionamento estratégico ao selecionar um grupo de compradores com poder mínimo de influenciá-la. vi) vii) Mediante a ameaça de integração para trás dos compradores. E segundo.46 O autor ainda destaca dois tipos de produtos substitutos que merecem maior atenção. são aqueles produzidos por empresas com alta lucratividade.4 Poder de barganha dos compradores Conforme Porter (1979. iii) iv) v) Se os produtos adquiridos são padronizados e não diferenciados. Os principais fatores que determinam o poder de barganha dos compradores são: i) A concentração da indústria. os compradores.3. 1. quanto mais concentrada é a indústria dos compradores ou quando um comprador adquire grandes volumes em relação às vendas do fornecedor. são aqueles produtos com capacidade de melhorar sua relação de preço-desempenho. Caso o produto da indústria não seja relevante para a qualidade do produto do comprador. uma vez que lucros reduzidos incentivam a redução do custo de compras. Primeiro. Neste caso. custos dos fornecedores. etc). De acordo com Porter (2004). Quando o comprador possui baixa lucratividade. ii) Quando os produtos que adquire representam uma parcela considerável dos seus custos. A análise dessas tendências é importante para a empresa definir qual será sua estratégia: se tentará suplantar o substituto ou construir seu posicionamento considerando a existência do mesmo. viii) Caso o comprador tenha total informação sobre o mercado (demanda. 1989. 2004).

3. portanto. Fornecedores poderosos. ii) iii) iv) A indústria consumidora não é um cliente importante para o fornecedor. . Quando seu produto é único ou altamente diferenciado.6 Formulação de estratégias Após analisar as forças que afetam a competitividade de uma indústria.3. v) vi) Caso existam custos de mudança para o comprador. 1. 1989. Porter (1979) sugere que o estrategista deve analisar as forças e fraquezas da empresa e então formular um plano de ação que contemple: 1. Porter (1979.1 Posicionar a companhia Estratégia pode ser vista como a construção de defesas contra as forças competitivas ou como a busca por posicionamento na indústria onde elas são mais fracas.3. Seu produto é essencial para o negócio do comprador. podem reduzir a lucratividade de uma indústria quando a mesma não consegue repassar o aumento de custos para seus preços.5 Poder de barganha dos fornecedores Da mesma forma. um grupo de fornecedores possui poder de mercado quando: i) São dominados por poucas empresas e são mais concentrados que a indústria para onde vendem.6.47 1. não sofrendo ameaça de produtos substitutos. O conhecimento das competências da companhia e das forças competitivas da indústria indica as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitá-los. 2004) ensina que os fornecedores podem exercer seu poder de barganha ao ameaçar aumentar os preços ou reduzir a qualidade de seus produtos. Segundo o autor. Por ameaça de verticalização do fornecedor.

O gestor das companhias envolvidas deve.3 Explorar as mudanças da indústria A evolução traz com ela mudanças nas fontes de competição de uma indústria. a sua essência.2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos Considerando que parte do equilíbrio das forças é resultado de fatores externos e parte das ações da companhia. As tendências mais relevantes são aquelas que afetam as forças mais importantes para o setor. .6. Em resumo. É uma postura que vai além do simples lidar com as forças competitivas.3. 1.48 1.3. as mesmas podem adotar estratégias ofensivas que alterem esse equilíbrio a seu favor. portanto. fornecedores e por produtos substitutos.6. mas sim alterar as suas causas. Porter (1979) defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. estar atento para essas mudanças durante o seu processo de formulação estratégica.

que é a geração de lucro. analisar um projeto do ponto de vista econômico financeiro. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. levando a necessidade de alavancar recursos antecipadamente para que se possa colocar em prática o projeto. qual será o efeito das decisões tomadas. Costa Neto (2003) nos recorda ainda que no geral os projetos de construção civil exigem grande volume de capital investido e mesmo sendo os preços geralmente maiores que os custos. avaliar se o resultado será a obtenção de lucros pelo investidor e. ou seja. . Independente do aspecto econômico principal. ou seja. O objetivo deste estudo. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. as entradas acontecem muito tempo depois da necessidade de pagamentos de despesas. Muitas são as oportunidades existentes. que auxiliem na análise e interpretação. é de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. portanto. é comum que qualquer viabilização inicie-se pelo aspecto econômico. em termos quantitativos. atingir o melhor resultado. Deste modo.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA O estudo da viabilidade econômico-financeira é o que colocará o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. conforme descreve COSTA (2009) é extrair informações das demonstrações financeiras e dos demais relatórios (sejam eles dos últimos anos ou projetadas).49 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS Por Renato de Almeida Silva 2. evitar que existam saldos negativos no fluxo de caixa no decorrer do desenvolvimento do empreendimento. Costa Neto (2003) nos faz refletir que toda decisão pela oportunidade correta parte do pressuposto que a busca inicial de todo empreendedor é o lucro e alguma garantia que ele será realmente alcançado. onde o resultado das análises deverá apresentar preço maior que custo e receitas maiores que gastos. para tanto. consequentemente. nada mais é que.

auxiliarão na tomada de decisão. o que. as técnicas mais utilizadas pelas empresas do setor imobiliário são Fluxo de Caixa. Dada à vasta gama de fatores que interferem nos empreendimentos imobiliários e o extenso período que separam a tomada da decisão e a finalização do empreendimento. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL).50 2. . Recorda-nos Lima Jr. deve estar suportado não só pelas técnicas de análise econômica. Quando falamos em técnicas de análise econômica. mas também pelas particularidades do setor. Lima Jr. 10) leva o empresário a muitas vezes tomar a decisão de forma intuitiva.2 INDICADORES DE QUALIDADE Assim como define Zvi. Valor Presente Líquido (VPL). O setor da construção civil é um mercado com particularidades que tornam muito difícil ao empreendedor tomar a decisão de investir. (2000). segundo Gonzáles (1999 apud COSTA. (1998) nos recorda que estamos referindo-nos as ferramentas que auxiliarão a analisar a qualidade do investimento. No que tange as particularidades do setor. 2003 p. (2011) que poucos são os textos que tratam as características específicas do setor. Estudo de Mercado e Estudo Vocacional. Atualmente. sendo assim. algumas ferramentas como Análise da Região. investir é comprometer “recursos atuais na expectativa de obter maiores recursos futuros”. embasando-se em sua experiência e percepção das condições em que se encontra o mercado. é de fundamental importância analisar a qualidade dos investimentos. operar análises da qualidade fará com que o empreendedor tenha informações suficientes para decidir. Taxa Interna de Retorno (TIR). para tanto. o processo que leva o empreendedor a decidir ou não pelo investimento.

pois os valores considerados são baseados em peças orçamentárias. dado o grau de impacto do fluxo de caixa no retorno do resultado esperado. nos imprime considerável grau de imprecisão. tempos de retorno. dados de investimentos. 2008. equipamentos diversos etc. a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido. p. (2008) ressaltam que elaborar um fluxo de caixa para períodos longos (como é o caso dos empreendimentos imobiliários). 2008. Pata tanto cabe ainda destacar que. imponha a necessidade de revisões periódicas do fluxo provisionado. p. Além disso.. taxas internas de retorno. como receitas e despesas com aquisição e venda de imóveis. despesas com compras. .51 2. recebimento ou pagamento de juros bancários. AL. 82). 2001. a elaboração do fluxo de caixa considera exaustivos levantamentos de duas categorias de dados: “Dados básicos – dados financeiros operacionais normais da empresa. AL. Dados complementares – prazos normais de recebimento e desembolso para a empresa. entre outros. mão de obra etc. determinar a previsão dos recebimentos e desembolsos de cada período.” (SARDINHA at.AL.” (SARDINHA at. 82)..1 Fluxo de caixa Como descrevem Abreu Filho at. 8). o que. Sardinha at.. previsão de devedores duvidosos em virtude do perfil dos reais encaixes advindos das receitas de vendas a prazo. o objetivo da elaboração do Fluxo de Caixa é “prever o saldo de caixa ao término de cada período considerado. AL.2. p. colocando então a qualidade do fluxo provisionado sobremaneira dependente do grau de confiabilidade dos valores estimados. Assim como em qualquer empresa: “os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado.” (NBR 14653-1. determinar o fluxo de caixa de uma empresa é o ponto de início para que ela possa ser avaliada e também sejam realizadas projeções adequadas. Contudo. (2008). como receitas de vendas.

Completando.” (ABREU Filho at. 82). podemos dizer então que o VPL. o VPL permite a fácil interpretação dos resultados obtidos. que é a diferença entre o valor presente do projeto e o custo do projeto na data atual.2 Valor Presente Líquido (VPL) Umas das técnicas mais utilizadas para a análise de um projeto. 2008.2. 2. isto porque. cabe destacar que os fluxos de caixa são projetados com o intuito de oferecer apoio às tomadas de decisões por determinados projetos além de ser o ponto de partida para o cálculo dos indicadores necessários a análise financeira. é a ferramenta denominada Valor Presente Líquido. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. comumente conhecida por VPL. AL. projetado no horizonte do empreendimento.52 Por fim. segundo Abreu Filho (2008). para que seja mais bem compreendido o discernimento do VPL é necessário lembrarmos que: “VP de um projeto quer dizer o seu valor presente. Galesne (1999) descreve o VPL dos projetos de investimento como sendo a diferença entre o resultado de valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa acompanhados do projeto e ao investimento inicial necessário. Apresentadas as descrições acima. incluindo o valor do investimento a realizar. O valor presente líquido (VPL) é o indicador que de acordo com a NBR 14653-4 é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado. e que I0 representa o investimento inicial necessário ou o custo para a aquisição ou implementação do projeto na data zero. assim todo o projeto estudado que apresentar valor presente líquido positivo será lucrativo. pode ser representado pela equação abaixo: . p.

há a verificação de que o projeto é mais custoso que seu valor e se a decisão for por implementá-lo.2.3 Taxa Interna de Retorno (TIR) Conforme verificamos na NBR 14653-4. p. o projeto “será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. a Taxa Interna de Retorno nada mais é que. a TIR é a taxa que anula o valor presente líquido (VPL). caso o VPL encontrado seja positivo. ao traçar o gráfico. o resultado será prejuízo. teremos uma equação do grau n para resolver. sendo assim lucrativo. 2001.13). 2. concluímos que.” (NBR 14653-4. teremos apenas uma raiz positiva: a TIR. norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que balizam os estudos relacionados aos empreendimentos imobiliários brasileiros. p. a “taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projeto no horizonte do empreendimento. Abreu Filho (2008) nos remete a ideia de que uma maneira de se obter a TIR é através do gráfico de variação do VPL. a interpretação obtida é que o projeto vale mais do que custa.13). em sendo o resultado obtido negativo.” (ABREU Filho at. pois para “um ativo que apresente n períodos de operação. n raízes. AL. deparando com a taxa de desconto que anula o VPL. Dado que. calculada a equação apresentada.53 Ainda seguindo a descrição de VPL oferecido por Abreu Filho (2008). encontraremos a TIR. No caso dos empreendimentos imobiliários. incluindo o valor do investimento a realizar. .” (NBR 14653-4. 2001. p. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. Serão obtidas. 2008. na maioria dos casos. Se não houver mudanças no sinal dos fluxos de caixa após t = 0. 86). não existe uma forma simples de se calcular a TIR. Contudo.

A obtenção dessa medida se dá pela contagem de quantos períodos o projeto necessita para acumular retorno igual ao do investimento realizado. ou seja.5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) O índice de lucratividade líquida.” (ABREU Filho. segundo a NBR 14653-4 (2001). 77). o período no qual os resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem ao investimento. Abreu Filho (2008) adverte que.” (ABREU Filho. o pay back deve ser o critério que orienta a decisão de realizar ou não o investimento.4 Período de Retorno do Investimento (Pay back) O período de retorno do investimento. É também. Contudo. p. de acordo com a NBR 14653-4 (2001). “sabendo-se que o VPL não pode ser negativo. para oferecer ao investidor a ideia aproximada do tempo de maturação de seu investimento. verificado através da fórmula: Dessa forma. critério pay back é a análise do “tempo que um investimento leva para pagar de volta ao seu dono o investimento inicial. consiste em demonstrar a relação entre o valor presente das receitas líquidas de dos investimentos. de forma alguma. ou. p. 2008.54 2.2. 93).2. conforme descreve Abreu Filho (2008). 2. 2008. mas sim. “é a medida relativa de benefício/custo”. . conclui-se que o índice de rentabilidade terá sempre de ser maior ou igual a 1 para que o VPL não seja negativo.

além dos indicadores de qualidade econômica. verificando o tanto quanto possível. Assim como podemos encontrar na NBR 14653-1 (2001). atingindo-se assim. melhor preço na hora da venda. De posse dos resultados dos indicadores de qualidade econômica juntamente com a pesquisa setorial. Transporte coletivo. utilizam também outras ferramentas que as auxiliam na tomada de decisão. Acessibilidade local e regional. as empresas devem buscar informações nas mais variadas fontes. 2.7 Análise da Região Esta análise consiste em investigar toda a região onde o imóvel está situado.6 Particularidades do Setor Dadas às muitas particularidades do setor.2. Esta análise divide-se em três seguimentos distintos e complementares: àEstudo de localização: Busca-se neste estudo um diagnóstico preliminar e de reconhecimento das principais características da região do empreendimento em tela. pesquisas e estatísticas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). toda a estrutura. zoneamento. Estes estudos compreenderão os seguintes tópicos: ü ü ü ü ü ü Localização geográfica.2. como legislação do município onde se deseja desenvolver o empreendimento (plano diretor. etc. etc. Vetores de crescimento. Para avaliar as particularidades do setor imobiliário.). a maioria das empresas do ramo da construção civil. . IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). Estudo da malha urbana.55 2. é importante que seja realizada análise do mercado onde se deseja desenvolver o empreendimento. possibilitando ao investidor ter um retorno mais próximo do esperado. Barreiras geográficas. encontra-se a melhor forma de utilização do imóvel. conduta e desempenho do mercado.

bem como a obtenção do perfil demográfico e tendências de crescimento da cidade e região. devem ser realizados estudos direcionados para os seguintes temas. àPesquisas socioeconômicas: Para uma visão ampla e caracterização das tendências de crescimento do município e região. ü Regulamentações e legislação ambiental municipal. Visibilidade. Desapropriações e projetos urbanos especiais e implicações com a área em estudo.56 ü ü ü ü ü ü ü ü Bairros residenciais. . ü ü ü ü Perfil econômico predominante da região. abaixo discriminados: ü ü ü ü ü ü Tendências de movimentação e crescimento populacional da região. Estudo das migrações da região. Lei de diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano do município. Perfil de ocupação da região. Pontos fracos e fortes. estadual e federal. por segmento e idade. Índices habitacionais e suas tendências. Infraestrutura urbana. Polarização. Análise da economia do município e de suas políticas econômicas e de desenvolvimento. Estudo da população economicamente ativa. Renda familiar por região. Tráfego. à Regulamentação Urbana e Ambiental ü ü ü Verificação da Legislação de Uso e Ocupação de Solo. Infraestrutura de apoio. Infraestrutura básica. comerciais e industriais em formação. para tanto. Percentual da população economicamente ativa. Perspectivas para a região considerando-se o contexto micro e macro econômico.

Estoques e sua distribuição. serão os seguintes: ü ü ü ü ü ü ü ü ü Residencial.7. lotes e outros produtos por segmento e padrão. hoteleira. lazer. ü Absorção de unidades por empreendimento. Para execução deste estudo. industrial e outros. Saúde. ü ü ü Empreendimentos relevantes surgidos recentemente. Os setores preliminarmente analisados na região. ü Preços de comercialização de unidades habitacionais. . comercial. Hoteleiro. Comercial e Serviços. por segmento e padrão (velocidade e tendências). Empresarial. com o propósito de traçar o perfil atual e expectativas do mercado local.57 2.1 Estudo de Mercado O Estudo de Mercado tem por objetivo alcançar um profundo conhecimento da situação imobiliária local. Perfil de ocupação. é realizada pesquisa de informações detalhadas e específicas do setor imobiliário na região em questão. conforme abaixo apresentado: ü Pesquisa de projetos imobiliários relevantes previstos. em processo de aprovação ou em execução na área industrial. Logística.2. Entretenimento e Lazer. conforme a NBR 14653-4 (2001). Industrial. bem como de seus problemas mercadológicos atuais. Educacional.

é o sucesso. e o que se espera.58 2. de preservação e viárias. na descrição de Abreu Filho (2008). pois o resultado desta decisão não é algo rotineiro. institucionais. por este motivo. as decisões sobre investimentos são comumente chamadas de decisões estratégicas. Permite a concepção de soluções criativas e muitas vezes inusitadas que se traduzem em satisfação e melhor retorno do investimento para o empreendedor. ü Aproveitamento eficaz das áreas verdes. diz respeito “à probabilidade de se ter um resultado diferente do esperado”. ü Estratégia de lançamento. Após a definição das vocações. O Estudo de Vocação Imobiliária objetiva detectar os melhores usos para um determinado imóvel baseado em tendências e oportunidades macro e microeconômicas. 2. Proposta de implantação dos produtos e distribuição destes na área em estudo. parte-se para a elaboração de um Master Plan conceitual que compreende: ü ü Definição preliminar dos produtos.2 Estudo Vocacional O estudo vocacional aborda o objeto de estudo de forma detalhada. levando em consideração todas as informações apuradas nos estudos mercadológicos e regionais anteriores para a elaboração de um estudo de Vocação e um Master Plan. que objetiva a apresentação de uma proposta para o desenvolvimento e ocupação da área em estudo ao longo do tempo. Esta análise é feita de forma holística e sem pré-conceitos. na qual o mesmo se insere.7.3 ANÁLISE DE RISCOS Risco. em nível Conceitual. o resultado é obtido apenas no longo prazo. .2.

descobertas científicas. Apresentados os fatores acima. p. 1998. chega-se a conclusão de que: “Uma decisão de investimento apoiada e informações sobre indicadores da qualidade não se sustenta em certezas. dado que. . que avalia as variações que estão fora dos limites previstos na margem de segurança e. dentro de processos de simulação. Tais fatores fazem com que. principalmente com o fluxo de caixa. decidir por determinado projeto se torne assumir o risco de fracasso do empreendimento. no decorrer do projeto. presentes em cenários arbitrados no planejamento. na medida em que os indicadores são extraídos de manipulações em modelos. muitos fatores externos podem interferir do que foi provisionado. “medida da capacidade de suporte do empreendimento”. Portanto. em que as expectativas de desempenho do empreendimento são estabelecidas a partir de expectativas de comportamento. Lima Junior (1993) sugere a avaliação dos riscos pelos critérios de “medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento”.” (LIMA Junior. acontecimentos políticos e sociais. onde será verificado o limite de desvio das variáveis não monitoráveis a qualidade do empreendimento. Abreu Filho (2008) ressalta as variáveis ligadas a problemas financeiros que invariavelmente podem ocorrer.59 A decisão tomada não garante que o resultado obtido será o esperado. etc. no que concernem as receitas e despesas. já Costa Neto (2003) mencionam problemas relacionados ao clima.43).

. fevereiro/março 2007). FIPECAFI. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). entidade criada para esta finalidade (Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade). 1. Na sociedade limitada. e IBRACON. contábeis e principalmente tributárias. a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas. APIMEC. “Art. A partir do artigo 981 é possível conhecer as diversas formas de sociedade e suas características.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS. Existem três tipos de sociedades comuns no segmento que são: ü A Limitada. São membros do CPC: a ABRASCA. mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social”. BM&F BOVESPA.Conselho Federal de Contabilidade. 3. Um grande passo foi dado nesta direção. Objetivando a competitividade. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis).052. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças.1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS O segmento tem suas particularidades societárias. CFC . (Revista Apimec.60 3 SETOR PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO Por Celso Adelino de Mattos 3. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas (Lei 6404/76 das Sociedades por Ações) às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). no titulo II da sociedade. PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE Os tipos de sociedades estão definidos no Código Civil de 10 de janeiro de 2002.

61 ü A Sociedade por ações “Art. valor capital social. 991. representação da quantidade de quotas ou de ações. obtendo o CCM (Cadastro de Contribuinte Mobiliário) Lei 8. ü As Sociedades em Conta de Participação “Art. o sócio participante. seu registro deve ser na Junta Comercial. é necessário elaborar o contrato social. Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo). Na sociedade por ações. . participando os demais dos resultados correspondentes. No que diz respeito sociedade limitada e a sociedade por ações. endereço sede da empresa.088. 1. INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social). estas últimas qualificadas entre ordinárias (com poder de voto) ou preferenciais (preferidas na distribuição de dividendos) e forma de integralização. com todas as características do negócio. Considerando que a empresa deverá adquirir material para a construção. 149 da Constituição Federal de 1988) podendo ser no Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e ou Secovi (Sindicato das Empresas de Compra. (Prefeitura do Município). Com tudo adequadamente formalizado deve-se registrá-lo no Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Art. 998 do Código Civil Brasileiro. exclusivamente perante este. Sindicato Patronal (Art. 214 do Decreto 3000 de 1999. considerando que alem da prestação de serviços. Na sociedade em conta de participação.Art. nos termos do contrato social”. e. obtendo o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) . Venda. objeto social. denominação social. obrigando-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou adquirir”. Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo. ela também pratica atos de comércio. qualificação dos sócios/ acionistas. em São Paulo (JUCESP).435 de 15/09/1976. determinação de sua participação e suas funções na sociedade. e registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia). também deve obter inscrição estadual conforme prevê o anexo XI do RICMS São Paulo. a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo. em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade. A etapa seguinte é proceder ao registro nos diversos órgãos fiscais. o capital divide-se em ações. como por exemplo. destacando os principais: (Receita Federal do Brasil).

000. ou proporcional ao número de meses do período. b) Contribuição social 9% direto sobre o lucro. sobre este.3 ASPECTOS FISCAIS. revestido de todas as normas pertinentes e realizar ajustes (Artigo 247).000.724.00 (Vinte mil reais) por mês calendário quando este for inferior à dose meses.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL A forma de tributação pelo lucro real está prevista entre os artigos 244 e 515 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda). passou também a poder optar pelo Lucro Presumido.11.637/2002. Consiste em partir do lucro apurado na contabilidade. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO Até 31 de dezembro de 1998 a atividade imobiliária era obrigada a apuração de seus impostos pelo Lucro Real.000. publicada no Diário Oficial da União em 30. 3. Somando-se as denominadas adições (despesas não aceitas pelo fisco) e subtraindo-se as exclusões (receitas não tributadas) para se chegar ao lucro que a autoridade tributária (RFB) denomina lucro real (Artigos 249 e 250).00 (Quarenta milhões de reais).1998.718. haverá um adicional de 10% sobre o excedente. desde que sua receita total. Se o lucro exceder R$ 240. aplica-se as alíquotas vigentes sendo: a) Imposto de renda 15% direto sobre o lucro.10. através da Medida Provisória nº 1. quando inferior a 12 meses (Lei nº 10.62 3. A partir de 01 de janeiro de 1999. no ano anterior ao da opção não seja superior a R$ 48.1998. que segue a legislação societária. publicada no Diário Oficial da União em 28. . convertida na Lei nº 9.00 (Duzentos e quarenta mil reais) no ano ou R$ 20. artigo 46).000.

000.00 (7. 3º da Lei 9. construção e venda de imóveis: .00) (2.000.00 (-) IR 15% s/ R$ 80. A seguir são apresentados alguns exemplos simplificados admitindo uma empresa que atue no segmento de incorporação.000. Assim.000.63 A seguir quadro demonstrativo de apuração do lucro real: Tabela 2 .Imposto de Renda Lucro Real Trimestral Resultado contábil (+) Adições: Provisão para devedores duvidosos Resultado positivo de participações societárias (80.Lucro Real 30. se a empresa apurar lucro no trimestre deve recolher os impostos apurados e se tiver prejuízo em outro não poderá compensar com o lucro do trimestre anterior.00) 250.00 (12.430 de 1996).00 .200.000.000.00 (-) Exclusões: Resultado negativo de participações societárias Resultado Fiscal . Contudo. pois sua metodologia de apuração implica em tributação definitiva no trimestre.000.000. ela pode compensar este prejuízo até o limite de 30% do lucro apurado no trimestre seguinte.00) (-) CSL 9% s/ R$ 80.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.00 80.000.00) A forma de recolhimento e apuração do lucro real deve ser definida no início do ano calendário e não pode ser mudada naquele ano (Art.000. A forma trimestral é geralmente recomenda para empresas que possuam lucro em todos os trimestres.00) (120. evidentemente limitado ao saldo do prejuízo.000. embora a empresa não tenha encerrado seu exercício social.R$ 60. para fins fiscais.

400.00) (a) 10% sobre a diferença entre o resultado e R$ 60.000.440.00) 56.1 Lucro Real Trimestral Tabela 3 .00 (80.000.00) (19.000.040.00) (2.200.00) (14.00) (36.200.4.00 no Trimestre (b) 30% do saldo do resultado do período.00 (b) (-) Compensação do prejuízo (24.00 160.00) - (8. limitado ao saldo de prejuízo disponível .00 80.00 (80.200.00) (2.00) - (5.000.00 Contribuição Social 9% Imposto de Renda: Alíquota normal 15% (a) Alíquota adicional Total do Imposto de Renda (7.400.00) (7.840.440.00) (12.000.000.00) (8.00) (=) Base de cálculo 80.400.00) (21.Contribuição Social e Imposto de Renda .400.00) (32.200.000.000.000.00) (4.000.000.00) (14.000.000.00) (24.000.00 136.000.00 80.00) 80.00) Total da contribuição social e do Imposto de Renda (21.00) (13.000.64 3.000.00) (55.000.000.Lucro Real Trimestral Primeiro Trimestre Segundo Trimestre Terceiro Trimestre Quarto Trimestre No exercício Resultado Fiscal 80.00) (12.000.

000. restando ainda R$ 56. mas permite administrar melhor os impostos.000.000.00. os impostos devem ser apurados mensalmente. b) Por balanços intermediários. a base de cálculo foi de R$ 136.00 para compensar em períodos futuros.65 Neste exemplo. ajustando tudo no balanço do final do período.00.4.2 Lucro Real Anual A forma de apuração e recolhimento pelo lucro real anual demanda um pouco mais de trabalho. embora o resultado fiscal no período tenha sido R$ 160. sendo possível adotar dois métodos: a) Pela estimativa de resultado mensal. Nesta. 3. .

66

Exemplo de recolhimento com base em estimativa: Os impostos são devidos mensalmente na apuração com base no lucro real. Se o contribuinte não apurar seu resultado na forma determinada pela lei, é possível apurá-lo partindo do faturamento, sobre ele, aplica-se um percentual e ao resultado apurado aplica-se a alíquota.
Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (495.000,00) -45.000,00 (540.000,00)

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Real 9% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota

15.000,00

15.000,00

(20.000,00)

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.750,00

-

6.750,00

6.300,00

6.300,00

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.500,00

-

7.500,00

67

Descrição Real 15% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Total dos Impostos Descrição

Janeiro

Fevereiro

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

14.250,00

14.250,00

1.368,00 Acumulado no exercício

1.368,00 Recolhido até o período base Novembro

570,00 A recolher período base Dezembro

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

14.250,00

20.550,00

34.800,00

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00)

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: 9% de alíquota Imposto de Renda: 15% de alíquota Total dos Impostos

145.000,00

-

-

13.050,00

6.750,00

6.300,00

21.750,00

7.500,00

14.250,00

34.800,00

14.250,00

20.550,00

68

Em nosso exemplo, nota-se que a empresa recolheu seus impostos mensalmente, na forma da lei, pela estimativa, em valor menor ao que seria devido se apurasse o lucro real e só ajustou no final do período, pode-se dizer que ela “trabalhou com os recursos que seriam destinados aos impostos”. Exemplo de recolhimento por balanço intermediário:
Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 145.000,00 (45.000,00 (45.000,00 ) ) (135.000,00)

60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (495.000,00 (45.000,00 (540.000,00 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 9% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Sobra R$ 396,00. R$ 1.296,00 (-) R$ 900,00

15.000,00

15.000,00

(20.000,00 )

10.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.480,00

6.570,00

13.050,00

1.296,00

900,00

(396,00)

69

Descrição Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 15% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Falta R$ 60,00. R$ 1.440,00 (-) R$ 1.500,00 Total dos Impostos no mês

Janeiro

Fevereiro

Março

Acumulado

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.260,00

14.490,00

21.750,00

1.440,00

1.500,00

60,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

13.740,00

21.060,00

34.800,00

70

Descrição

Acumulad o no exercício

Recolhid o até o período base Novembr o

A recolher período base Dezembr o

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00 )

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: 9% de alíquota Descrição

145.000,00

-

-

13.050,00 Acumulad o no exercício

6.480,00 Recolhid o até o período base Novembr o

6.570,00 A recolher período base Dezembr o

Total dos Impostos

34.800,00

13.740,00

21.060,00

71

No exemplo a empresa recolheu impostos nos meses de janeiro e fevereiro com base na estimativa, mas em março, ao levantar o balanço, verificou que se aplicassem os impostos sobre seu resultado real não recolheria a contribuição social, pois o saldo acumulado até fevereiro foi maior que o apurado até março, suspendendo, portanto o recolhimento e o imposto deveriam ser complementados em menos do que o valor pela estimativa, reduzindo o recolhimento. Conforme previsto na legislação, ela pode mesclar o recolhimento pela estimativa mensal ou pelo balanço de redução/ suspensão, mas no final do exercício, deverá levantar o balanço definitivo.

00 4.000.00 21.200.944.740.00 14.000.000.00 14.00 1.00 7.00 1.600.00 145.600.400.00 4.00 60.00 7.00 2.160.160.200.00 2.200.00 180.000.800.000.000.200.00 17.000.800.00 3.00 .Pelo Lucro Presumido Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Acumulado Julho Agosto Setembro Acumulado Outubro Novembro Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.800.00 Alíquota 15% 4.00 60.00 7.00 Estimativa 12% da Receita de Vendas 7.00 60.00 60.000.00 7.000.00 60.000.00 2.800.160.800.800.000.200.800. Consiste em estimar qual seria a base de cálculo dos impostos.000.400.800.00 4.00 11.00 4.00 7.400.00 180.00 Estimativa 8% da Receita de Vendas 4.000.000.200.566.00 4.00 4.5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO Esta forma de tributação está prevista entre os artigos 516 a 520 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).00 21.00 7. Exemplo de recolhimento por estimativa: Tabela 6 .800.00 25.00 14.00 21.200.00 7.00 60.00 1.00 2.000.00 7.00 4.800.600.00 60.200.200.400.000.00 7.00 60.800.Contribuição Social e Imposto de Renda .000.200.00 4.600.00 180.200.00 4.00 60.944.00 60.00 1.00 Alíquota 9% 1.000.944. cuja apuração deve ser trimestral.72 3.00 7.

pois as operações não se misturam com as demais. firmar acordos com construtoras para concluir os empreendimentos. assim. mas veio à falência em 1999. o incorporador tem seu patrimônio comprometido para garantir as operações do patrimônio afetado. A quebra da Encol estimulou a criação de mecanismos de defesa do consumidor mais rígidos e acelerou a criação da Lei de Patrimônio de Afetação”. Em decorrência do caso Encol e por exigência das instituições financeiras.931/2004 o RET (Regime Especial de Tributação). além de o investidor e mutuário ficarem mais “protegidos”. o que foi considerada a maior tragédia da história do setor imobiliário brasileiro. Ao adotá-lo o incorporador assume de forma irrevogável que este será mantido por toda execução do empreendimento. as empresas do setor passaram a adotar a sociedade de propósito específica. mas o contrário pode acontecer.6. . O Patrimônio da Afetação é semelhante à SPE. seus recursos não servem de garantia aos demais empreendimentos do incorporador. que entrou na Justiça para requerer o direito à obra e. o governo criou através da Medida Provisória 2221/2001 o Patrimônio da Afetação e com a finalidade de estimular a sua adoção. Ao constituir uma SPE a empresa tem a possibilidade de se associar aos investidores naquele empreendimento específico e ter a atividade individualizada. mas a sua adoção é mais rígida. Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) “Caso Encol é marco negativo na história do setor imobiliário Fundada em 1961. As operações de um empreendimento afetado não se misturam com os demais empreendimentos do incorporador. Jornal o Estado de São Paulo. Após a falência da empresa. após a constatação de diversas irregularidades administrativas e financeiras.6 LAS FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ- 3.1 SPE. que foi alterada pela Lei 12. visando oferecer mais segurança aos mutuários. a Encol chegou a ser uma das maiores construtoras brasileiras. instituiu através da Lei 10. os proprietários lesados se organizaram em comissões. a construtora deixou mais de 700 edifícios inacabados.73 3.024 de 2009. assim. caderno de economia 02/05/2011. Na época. o resultado e a tributação são individualizados. Com a finalidade de minimizar riscos.

1 Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às o incorporações imobiliárias. Parágrafo único. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação. trocar construtora. .80% “alíquota adicional”)} = 2. de 16 de dezembro de 1964. exceto aquelas calculadas na forma do art.IRPJ.entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal. não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas .024 de 2009. conforme nos dispostos arts.COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público . 31-A a 31-E da Lei no 4.” Lei 12. indiscutivelmente uma grande segurança para o mutuário. se for o caso.00% de COFINS. conforme regulamentação a ser estabelecida. bem como os demais bens e direitos a ela vinculados.591.PIS/PASEP. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. II .afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. “O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada. 0. O problema na sua adoção era a possível “ingerência dos mutuários. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I .65% de PIS. além de a incidência tributária que comparada ao lucro presumido acabava sendo maior”. à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido .20% “alíquota normal”) + (8%x10% = 0.08% de Contribuição social e {(15%x8%=1.00%. (9%x12%) = 1.74 “Art. Art.CSLL. o mutuário pode acompanhar a execução da obra e até. em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . Art.73%: Sendo 3. Com sua adoção. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação. Alíquota máxima para o lucro presumido 6.

é a alíquota é única.20% de Imposto de Renda e 1.98% de Contribuição Social. A seguir um comparativo dos três métodos de tributação: .89% de Imposto de Renda e 0.000 mil e ainda se superar este valor a tributação deverá ser pelo Lucro Real. Uma das vantagens tributárias na sua adoção é que não há limite de receita para adotá-la ao passo que a opção pelo Lucro Presumido está limitada a receita de R$ 48.65% para o PIS. sendo: 2. sendo: 1.75 Quando instituído o RET apresentava 7% de alíquota. A questão tributária deixou de ser problema. enquanto no Presumido a alíquota máxima na atividade será de 6.024 de 2009 o governo mudou a alíquota para 6%.56% para o PIS. pois através da Lei 12.73%. A outra vantagem.57% para a COFINS e 0.15% de Contribuição Social. além de 3.00% para a COFINS e 0. “6% sobre a receita”. além de 2.

400.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.814.162.00) 1.RET) Descrição Lucro Real Descrição Lucro Presumido Descrição Ret (afetação) Receita das Vendas de Unidades 1.00) (=) Lucro contábil liquido 312.00 (15.50) 464.010.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.000.200.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.000.000.878.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.65%) (43.120.00) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (150.000.73 Tabela 7 .348.13%) (37.60 (=) Lucro contábil liquido 415.65%) (2.00) 470.000.562.90) (110.000.00) 464.00) (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida 1.800.00 (12.000.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00 (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.00) (150.00) (23.156.0 0 (-) Confins e Pis (3.00) Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00) (150.246.000.00) 1.00 (41.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.800.000.00 40.000.000.440.000.00 (-) Custo dos produtos vendidos (600.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.0 0 (-) Confins e Pis (3.00 .000.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.560.190.65%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (2.000.200.156.65%) (43.13%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (1.002.00 (=) Lucro contábil liquido 434.000.890.190.000.010.Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação .00 40.200.00) (33.200.760.00 40.00 (-) Confins e Pis (3.200.

00 15.00 15.00 41.00 40.90 1.R$ 60.Confis e Pis no lucro real com base na cumulatividade 3.000.50 40.000.00 CSLL: Receita das Vendas de Unidades Receita das Vendas de Unidades (-) IR 15% s/ R$ 80.200.000.000.200.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 0.00 156.000.Lucro contábil igual a lucro real ( não houve ajuste) Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Resultado contábil = Fiscal 464.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 20.00 (-) CSL 9% s/ R$ 80.000.601.200.74 Considerações: 1.000.760.00 .000.000.348.Supondo o resultado no trimestre 2.348.00 168.000.260.000.00 CSLL: 1.260.00 12.00 40.0 0 96.00 1.0 0 108.00 40.000.000.000.98% Total da CSLL IRPJ: 20.000.00 20.00 Base de cálculo 12% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 9% Total da CSLL IRPJ: Receita das Vendas de Unidades Base de cálculo 8% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 1.00 12.00 .00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.000.401.120.00 Receita das Vendas de Unidades 1.000.010.200.00 20.000.000.00 1.000.00 69.000.000.120.00 40.

00% .200.00 6.110.00 23.000.00 40.002.000.120.990.260.75 Adicional de 10% sobre parcela excedente a R$ 60.00 33.00 Total % dos impostos sobre Faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: 1.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 12.600.90 45.400.47% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.000.00 110.000.000.990.50 197.0 0 20.200.753.00 45.000.260.00 1.00 40.000.00 Total do IRPJ Somatória das contribuições e impostos Somatória das contribuições e impostos 96.00 1.348.000.0 0 20.814.00 23.000.00 Alíquota 1.00 23.69% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.00 RET .438.00 Alíquota de 10% s/ R$ 96.000.600.00 Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.00 Alíquota de 15% s/ R$ 156.89% Total do IRPJ 23.000.00 20.00 94.814.000.0 0 7.000.40 Lucro Presumido 94.00 197.000.760.600.00 40.Afetação 75.000.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total % dos impostos sobre o faturamento: Lucro real Faturamento: 41.00 9.753.200.40 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 15.000.000.00 33.00 39.000.814.0 0 15.110.260.00 75.

utilizando critérios de apuração de resultado com base no % realizado da obra.7. b) Na fiscal prevalece o regime de caixa.7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS O registro das operações seguem as normas do conselho federal de contabilidade.7. não havendo imposto a pagar.1 Permuta de bens imóveis É comum existir no segmento a troca (permuta) de unidades imobiliárias.1. existe uma significativa diferença no critério de apuração da receita: a) Enquanto na societária a apuração é feita com base no regime de competência. nela é possível obter os aspectos fiscais de acordo com o legislador tributário. combinado com ICPC 02.73 3. OCPC01 e OCPC04. . conforme estabelece a Instrução Normativa 84/79 da Secretaria da Receita Federal do Brasil e os (Artigos 410 a 414 do Decreto 3000/1999). Quando a operação não gera diferença entre os valores não há ganho ou perda.1 Principais particularidades do setor 3. 3. que pode ser denominada – contabilidade societária. Quanto à questão tributária. esta prática tem uma legislação específica (IN SRF 107/88). conforme Resolução CFC 1266 e CPC 17.

Mas como registrar esta operação? Ao mesmo tempo em que a empresa está comprando o terreno. Na medida em que a empresa incorria no custo das 20 unidades.74 3. a empresa comprometeu-se a entregar 2 unidades prontas. um deles era o de não registrar a permuta. Sabe-se que existiram diversos procedimentos. comprometer-se em entregar unidades no futuro empreendimento. diluindo o custo total das unidades para as 18 unidades que seriam comercializadas. . procedia ao rateio pela quantidade total a construir e baixava no passivo à parte equivalente as 2 unidades oferecidas em permuta. cujo terreno tivesse o custo de R$ 1.2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local É prática comum e às vezes financeiramente melhor.000.000.000. Outro procedimento foi o de registrar o custo a débito de estoque de terrenos em contrapartida com terrenos a pagar no passivo. Exemplificando: Vamos admitir que um empreendimento com 20 unidades a serem construídas.7. e o custo previsto de construção fosse de R$ 500.00.1. está também vendendo um imóvel. o custo do terreno era apenas rateado para as 18 unidades a comercializar.00 por unidade e em lugar de pagar em dinheiro. a empresa em vez de pagar o terreno em dinheiro.

.Terrenos a Pagar Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Terrenos a pagar 1.00 Amortização do saldo de terrenos a pagar D Terrenos a pagar C Obras em andamento 40.000.00 Valor correspondente à baixa do custo incorrido de duas unidades oferecidas em permuta Neste procedimento.75 Tabela 8 . não havia o registro da venda das unidades.000.000.000.000.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.Registro da permuta por unidade pronta no local .00. somente a aquisição. sendo que para cada unidade num total de 20 o valor seria R$ 20.00 Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.000.

000.Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Adiantamento de Clientes 1.00 Custo incorrido R$ 400.00 do terreno Custo total previsto R$ 10. ela também vendeu unidade.000.00 de obra + R$ 1.000.000.000.000.00) Baixa de adiantamento de clientes D Adiantamento de Clientes C Receita de venda de imóveis 14% sobre R$ 1.000.000.00 Adotando este procedimento é possível reconhecer à receita da venda da unidade.00 / R$ 10. considerando que além de comprar o terreno.000.76 O procedimento recomendado atualmente é o de registrar o estoque de terrenos em contrapartida com adiantamento de clientes (OCPC 01 itens 20 a 23).00 de obra Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400. procedendo à baixa de adiantamento de clientes na medida em que a obra evolui fisicamente.000.000. .000.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400. que tecnicamente pode ser considerada a forma mais adequada.00 140.000.000. Tabela 9 .400.00 % realizado do custo 14% (R$ 1.000.

ü Em construção .8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO A diferença existente entre o critério societário e o fiscal é que no societário devemos seguir as normas contábeis e reconhecer a receita. poderá baixar o custo correspondente da unidade na data da venda. e consequentemente o resultado pela competência já no fiscal pode reconhecer pelo regime de “caixa”.1 Pelo critério fiscal 3. .A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 12 da IN SRF84/1979). juntamente com seu custo de forma proporcional (Item 13 da IN SRF84/1979). 3. 3.2 Venda a prazo de unidade ü Concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados. mas a empresa poderá adotar ou não o custo orçado (estimativa de custo total da unidade). deverá reconhecer o custo incorrido até a data da venda e registrar os custos futuros em resultado. Se adotar. mas deverá fazer controle da evolução destes custos durante a execução da obra e deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se estes forem inferiores a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).8.8.1.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 11 da IN SRF84/1979). valores efetivamente recebidos.77 3.1. Se não adotar.8. na medida em que forem incorridos.1 Venda a vista de unidade ü Concluída .

poderá reconhecer o custo na medida em que ele incorrer de forma proporcional a parcela recebida (Item 14.00 no ato.00 e R$ 300. este percentual é apurado levando se em conta o valor total gasto na obra em relação ao total previsto (incluído o valor do terreno).78 ü Não concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados. poderá contabilizar o custo total na data da venda e reconhecer de forma proporcional à parcela recebida (Item 14. Deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se o custo real for inferior a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).A receita e os respectivos custos são registrados no resultado pelo regime de competência.00 sendo que R$ 1.000.1 da IN SRF84/1979).00 corresponde ao terreno e o restante a obra. se a unidade está concluída sua venda é reconhecida no ato da operação.000.8.000.000.00 na entrega das chaves.000.Se a unidade não estiver concluída.000. . a receita deverá ser reconhecida pelo percentual realizado da obra (Item 13 do ICPC02).2 Pelo Critério Societário ü Venda a vista ou a prazo de unidade concluída . Se a empresa não optar pelo custo orçado. tenha a empresa recebido os valores resultantes da venda ou não. neste caso deverá acompanhar e ajustar o orçamento durante a execução da obra.2 da IN SRF84/1979).00. 20 parcelas mensais de R$ 20.000. Venda de uma unidade a prazo pelo valor de R$ 1.000.000. que será em 36 meses da data da venda. Exemplo: Um empreendimento com 10 unidades e um custo total previsto de R$ 5. ü Venda a vista ou a prazo de unidade em construção . Terreno pago no ato e os custos de obra contratados até a data no valor de R$ 250. Se a empresa optar pelo custo orçado. 3.000.00 com recebimento de R$ 300.

000.000.00 Reconhecimento da receita no resultado Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não D circulante) C Receita de vendas (Resultado) Sendo 25% s/ R$ 1.00 a receber na entrega das chaves.250.000. Temos então: R$1.00 = 25% Total gasto Total previsto % realizado até a data Valor do contrato de Venda R$ 1.00 valor do contrato Baixa do custo da venda D Custo das unidades vendidas (Resultado) Estoque de unidades (Ativo C Circulante) Terreno .R$ 1.00 / 10 unidades Reclassificação do saldo antecipado de clientes D Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não C circulante) R$ 250.000.000.000.000.000.000.R$ 250.000.000.00 + R$ 250.00 para cada unidade Valor do custo de obra previsto R$ 4.000.00 + R$ 4.000.000.000.00 R$1.000.00 para cada unidade Gasto incorrido de obra no valor de R$ 250.00 R$ 400.00 = R$ 1.000.000.000.00.00 R$ 1.000.00 a receber 20 x R$ 20.00 .00 R$ 250.000.00 sendo R$ 400.79 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra Valor do terreno R$ 1. Recebimento do ato D Banco conta movimento (Ativo Circulante) C Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) R$ 300.00 sendo R$ 100.000.000.000.00 Valor recebido no ato R$ 300.000.250.000.00 / R$ 5.000.000.00 R$ 100.000.000.000.000.000.00 R$ 25.000.00 mensais Saldo de R$ 300.00 = R$ 5.000.00 / 10 unidades Obras em andamento .000.

.80 Note que no exemplo apresentado o valor recebido do cliente em relação ao contrato foi de 30% enquanto o percentual realizado da obra foi de 25%.000. restando adiantado pelo cliente R$ 50.00 que corresponde a 5% do contrato.

1. tendo seu reconhecimento no resultado de acordo com o percentual de realização das receitas. 3.1 Principais destaques 3.1 Despesas com comissões de vendas As despesas com vendas devem ser registradas no ativo em contas antecipadas. assim como com o apartamento modelo devem ser registrados no ativo imobilizado.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR As determinações do IFRS ficaram a cargo do CPC.9.9.2. e podem ser obtidas através da leitura dos pronunciamentos CPC 17. da Interpretação ICPC 02 e das orientações OCPC01 e OCPC04. bem como deve ser avaliada periodicamente para verificar a sua “recuperabilidade”.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo As despesas com a preparação do Stand de vendas. 3. 3. sofrendo depreciação pelo desgaste e pela vida útil. .9.1 Provisão para garantia As garantias oferecidas devem ser registradas no custo das unidades vendidas em contrapartida com passivo. Estes valores devem ser apurados com base em histórico que a empresa deve manter.9.81 3.

3.82 3. Como o critério de reconhecimento da receita no resultado segue o critério de percentual de evolução da obra. houver juros será necessário trazê-las a valor presente na data do balanço em contrapartida com o resultado do período.2 Antecipação de recebíveis Caso a empresa antecipe suas contas a receber. sendo possível classificar em despesas operacionais ou financeiras. será necessário avaliar se ela detém o controle e a responsabilidade pela carteira.2. Deverá mencionar em nota explicativa qual foi o procedimento adotado.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra O ponto polêmico na adoção do IFRS foi e ainda está sendo o critério de reconhecimento da receita.9. bem como o custo previsto devem sofrer ajuste a valor presente. caso contrário deverá baixar as contas a receber. os custos incorridos contratados.9. 3.3 Ajuste a valor presente A característica das operações de venda de unidades é de longo prazo e se nestas. neste caso deverá manter as contas a receber registrado e contabilizar a antecipação em contrapartida com o passivo. é necessário julgamento e sustentação quanto ao registro. .2.9.

mas a meu ver ele parece ser o “mais justo”.83 O proposto pela norma é que só se pode reconhecer a receita quanto se transfere os riscos e benefícios ao adquirente. as características do negócio são diferentes do nosso. pois trata o reconhecimento pelo regime de caixa. a receita e consequentemente o lucro são reconhecidos na entrega das chaves. o impacto poderia não ser dos melhores. Não seria o caso de avaliar se este não deveria ser o método mais adequado? De todo modo. pois teriam que esperar a entrega para apurar o lucro e distribuir dividendos. A unidade é vendida após a conclusão. Ainda que fosse determinado que o reconhecimento pela entrega fosse apenas para os novos empreendimentos. O que se discute é que só neste momento é que ocorreu a transferência dos riscos e benefícios ao adquirente. Pelas características do segmento em países da Europa e mesmo nos Estados Unidos. recebimento de recursos e consequentemente “liquidez”. ou seja. ainda que o imóvel não esteja concluído. talvez aí pudesse se entender que houve a transferência de riscos e benefícios. Muito se critica a sistemática de reconhecimento do lucro pelo critério fiscal. principalmente as empresas que possuem poucos empreendimentos. as empresas brasileiras mantém o método de reconhecer a receita proporcional ao custo realizado. Nosso método de reconhecimento da receita e do lucro está baseado na realização financeira da obra apurando o % realizado sobre o valor total previsto. com isto a incorporador deve retornar com a unidade para o estoque ou mesmo o próprio adquirente ceder seus direitos a outra pessoa. Mas ainda assim o principal prejudicado seriam os acionistas. Nós vendemos o imóvel na planta e durante a execução da obra o adquirente pode desistir do contrato. o impacto desta medida no lucro poderia ser desastroso. Talvez o impacto nas empresas com muitos empreendimentos fosse menor. A questão é que naqueles países. . Se as empresas tiverem que adotar o critério de reconhecer somente na entrega. Devemos aguardar novas determinações quanto a esta questão.

onde encontramos a emissão de ações. pode se financiar por recursos de terceiros e neste caso encontramos formas que tem grande influencia do governo como os recurso oriundos do FGTS e Poupança e as outras fontes alternativas que o mercado passou a utilizar como as LCIs.84 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Por Gerson Carvalho Marin 4.1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são definidas pelo Governo Federal.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO Financiamento é a ação ou efeito de financiar.1. e a Caixa Econômica Federal administra o processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores. o próprio resultado da atividade. 4. e outra alternativa é a emissão de debêntures. Fundos de Investimento e a Securitização através dos CRIs. . com foco no setor popular. abaixo discorro sobre as principais fontes de financiamento disponíveis para o mercado imobiliário. o mercado imobiliário pode se financiar pelo seu capital próprio.

1 47.8 8.532 6.905 331.008 27.7 Variação (%) Fonte: CBIC/Uq| bar Gráfico 1 .5 -4.073 3.242 287.136 337.4 1.555 -20.638 14.8 74.4 2.8 -13.5 20.052 -16.d.853 10.6 42.731 3.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS Ano Quantidade de Operações Montante (R$ milhões) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 238.1 -2.377 17.389 n.408 16.2 -1.687 36.735 15.516 14.5 55.1 Variação (%) Número de Unidades 316.3 -6.9 26.519 660.264 264.870 3.5 Variação (%) Valor Médio Financiado (R$) 12. 3.095 309.119 20.019 218.020 174.9 53.236 11.190 246.6 5.4 20.6 21.101 274.021 253.819 3.766 407.253 241.107 267.6 26.3 10.879 5.8 72.8 -18.8 4.709 41.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões) .156 37.983 6.520 16.013 217.8 4.746 -4.9 51.750 198.856 424.85 Tabela 11 .133 192.4 12.138 195.5 26.

Ambas as fontes trouxeram recursos no último ano equivalente a um múltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual correspondiam suas contribuições no ano de 2003.005. contra R$ 33.1.5%. de 30. em 2010.46 bilhões em 2010.07.519 unidades no ano anterior.1. devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários. em 2009.01 bilhões.2002).86 O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou sua cota de participação de R$ 16. estabelecendo que 65%.1%.980. atualmente.55 bilhões. de 30. bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações de faixa livre. Por sua vez. comparado com 424. um salto de 44. as normas do CMN (Resoluções nº 1. Gráfico 2 .Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões) 4. em operações de financiamento habitacional. disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE. sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado. o montante de recursos repassados do Orçamento Geral da União do Governo Federal sob a forma de empréstimos imobiliários atingiu R$ 48.04. o equivalente a um crescimento de 72. Ao todo. o fundo financiou 660.54 bilhões em 2009. no mínimo. . para R$ 27.052 unidades em 2010.1993 e nº 3. no mínimo.1 Poupança Conforme informações do site do Banco Central. desde que a metade.

032 34.6 -8.3 64.8 -21.696 1.6 Número de Unidades 61.487 38.204 48.993 Variação (%) 7.1 -5.314 18.581 47.5 12.3 59.902 36.565 52. Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalente.756 28.333 35.3 35.887 35.6 Financiamento Médio por Unidade (R$) 28.5 17. tanto em termos de montante como pelo critério de número de unidades financiadas.0 64.286 35.2 -1.853 299.3 9. Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE Ano 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Montante (R$ milhões) 1.2 26.786 60.266 40.8 17.184 38.384 46.6 -8.253 30. os financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010.3 96.3 -11.780 78.9 27.6 -19.2 -0.7 94.673 100.1 47. entre os dois últimos anos.822 55.697 52.463 1.4 5.869 83.3 74.4 25.8 -18.2 -4.2 10.685 302.212 112.6 2.988 194.768 111.871 1.768 2.017 55.170 93. em termos de saldo de depósitos.6 -2.6 7.0 12.0 84.910 1. depois de um crescimento tépido em 2009.446 53.3 41.000 4.384 Variação (%) -24.680 416.084 1.0 -0.8 1.7 .217 3.598 53.6 13.793 9.6 12.8 -7.386 134.1 -17.870 1.0 37.0 53.560 38.474 Variação (%) 42.5 13.549 36.9 20.305 61.735 1.725 2.87 A alocação dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo de depósitos de poupança.188 60.0 10.1 19.

aumentou o seu grau de utilização destes recursos para direcionamento para o financiamento imobiliário.02 bilhões (302. para R$ 55. manteve um nível similar de taxa de crescimento anual verificada no ano anterior (18. Mas o montante de financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34.384 unidades).88 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões) O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). além de ter incorporado um volume maior de depósitos oriundos da caderneta de poupança.680 unidades). .7% em 2009).99 bilhões (416. em 2009. o nível de depósitos.2% em 2010 versus 17. que alcançou a cifra de R$ 299.3% entre 2008 e 2009. Assim. representando um crescimento anual de 64. em 2010. o qual se compara a apenas 13.88 bilhões em 2010.6%.

. possivelmente. A LCI pode contar também com garantia fidejussória adicional de instituição financeira.Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica 4. se for o caso.89 Tabela 13 . ü Garantia:Caução de créditos imobiliários. ou por solicitação justificada do credor da letra. outras garantias do emissor. por iniciativa do emissor da LCI. ü Emissor:Somente bancos comerciais. ü Lastro:Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem imóvel. O crédito imobiliário caucionado pode ser substituído por outro crédito da mesma natureza. nos casos de liquidação ou vencimento antecipado do crédito. companhias hipotecárias e demais instituições expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. observado que a soma do valor principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor. sociedades de crédito imobiliário. atualização monetária nela estipulados. juros e.2 Letra de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel e. por sua vez garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel. a Caixa Econômica Federal. associações de poupança e empréstimo. bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário.1.1. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal.

total ou parcial. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Atualização mensal é permitida. por índice de 12 meses preço Mensal. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. em prazo inferior ao mínimo. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 36 meses TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Anual. Porém. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária).90 ü Forma e Registro:Cartular e escritural. A atualização de valor é permitida. por índice de 36 meses preço . A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro. Na forma escritural. deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajustes mínimos de um ano. quando ocorrer o resgate antecipado.

ü Emissor:Privativa das instituições que atuam na concessão de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação . juros e. quando este registrava apenas R$ 3. Em 2009. foram R$ 39. ü Descrição:Título de crédito.19 bilhões.1. possivelmente. . se for o caso.1. atualização monetária nela estipulados.3 Letra Hipotecária Vem apresentando papel decrescente no setor devido à natureza não mais favorecida do tipo de garantia comumente associada ao lastro deste título.Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) O desempenho do mercado das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) continua traduzindo toda a força de expansão do mercado de financiamento imobiliário. A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal.91 Gráfico 4 .44 bilhões. 4. outras garantias do emissor. O montante de depósitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde 2006.06 bilhões. garantido por créditos hipotecários e. e agora.SFH. em 2010. esta cifra alcançou R$ 26.

quando ocorrer o resgate antecipado. O crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza. total ou parcial. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). sujeito à limitação de que a soma do valor principal das letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários em poder do emissor. Forma e Registro:Cartular e escritural. Poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. a periodicidade de atualização não pode ser inferior a um ano. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. ou por solicitação do credor da letra. . em prazo inferior ao mínimo. ü ü Garantia:Hipoteca. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. por iniciativa do emissor.92 ü Lastro:Um ou mais créditos hipotecários. Nas operações com cláusula de reajuste por índice de preços. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. Porém. Atualização mensal é permitida. no caso de liquidação ou vencimento antecipado. A LH não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos hipotecários que lhe servem de lastro.

Se a instituição financeira não o honrar. ü ü Negociação:Diretamente entre as partes interessadas.Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) . através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. mas não pelo pagamento. Gráfico 5 .Letra Hipotecária Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 180 dias TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Índice de Preço 60 meses ü Pagamento:Pagamentos de principal ou juros são feitos periodicamente ou de uma única vez no vencimento. Transferência: Na forma cartular.93 Tabela 15 . Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. o titular não poderá exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra. endosso. ü Ao transferir a letra para outrem. o titular responde por sua veracidade. ü Liquidação Financeira CETIP. na forma escritural.

4 Ações A emissão de ações tem a função de financiamento em longo prazo com taxas atrativas. como no caso de negociação. No total foram seis ofertas públicas de ações.1. todas estas três variáveis caíram. representam a continuidade do declínio do uso deste título. O mercado esta aguardando o retorno sobre este capital investido e com isso observamos uma redução significativa desta modalidade. devido principalmente à baixa atratividade da hipoteca como forma de garantia vis-à-vis a alienação fiduciária.9 milhões. esta última cada vez mais frequente no mercado. ou até 17 anos atrás. as LH são cada vez menos favorecidas por investidores. estoque (dezembro) e negociação de LH em 2010. R$ 1. Em relação a 2009.14 bilhões. Os números de depósitos. respectivamente.1.94 As Letras Hipotecárias (LH) apontam para um futuro de inexistência. 4.57 bilhão.90 bilhão e R$ 157. R$ 1. O número e o montante de ofertas públicas registradas e de emissões de ações de empresas do setor imobiliário em 2010 caíram em relação ao ano anterior e ficaram distantes se comparados ao ano recorde de 2007. Sendo um título mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitação . sendo eles pequenas frações de seus valores 5.SFH. . 10. totalizando R$ 3. à injeção de capital no caixa possibilita a empresa a alavancar os seus negócios e foi o que fizeram a maioria das empresas do setor abriram seu capital entre os anos de 2005 e 2007.

1.100 Sim 05/03/201 0 1.000 280.00 87.51 Montante (R$) 450. desta forma.1.500.000 9.700 85.000 62.00 12.20 13.890. treze pertencem ao grupo cuja principal área de atuação é a construção.579.004 Não 16/04/201 0 207.00 37.062. tendo sido realizadas 23 emissões.50 6. sem que isto configure aumento de capital. tendo crescido acentuadamente desde então.134.333. O volume total de emissões de debêntures de empresas do setor imobiliário era virtualmente nulo até 2006. Nos últimos dois anos esta cifra mais do que triplicou e no último ano o crescimento foi maior que 50.000.143. intermediação e gestão.53 bilhões. Do total de dezenove empresas emissoras. sendo que as outras seis tem como foco principal outras atividades imobiliárias como incorporação.000 IPO* Sim Não Data 28/01/201 0 03/02/201 0 817.304 4.5 Debêntures São títulos emitidos pelas sociedades anônimas em decorrência de empréstimos contraídos junto ao público.000 54.000.055.00 Não 24/03/201 0 0 326.334 5.520. .000.200 Não 22/10/201 0 3.0%.Ações Quantidade de Preço Ações (R$) 50.000. o detentor de uma debênture será credor e não sócio da companhia. Em 2010 o volume de emissões atingiu R$ 5.000 3.95 Empresa Aliansce Centers Inpar BR Properties Gafisa Even Construtora e Incorporadora LPS Brasil Consultoria de Imóveis Total Shopping Tabela 16 .000.500.

000 400..000.000 60.000 1.000.000.000 550.000 270.000 1.000.000 1.000 10.000.000 1.000 90.000.000. Hélio Borenstein Adm.000 60.000.96 Tabela 17 .660.000 288.000 1.573 400 60 90 70 50 550 Preço 10. JHSF Participações PDG Realty Empreend.000 516.000 1.000.000 1.Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Empresa Brookfield Incorporações Brookfield Incorporações MRV Engenharia e Part.000.000 1.000 450.000. Cyrela Brazil Realty Helbor Empreendimentos Gafisa Gafisa Moura Dubeux Engenharia CR2 Empreend.000 1.000.000.000.000 1.400.000 10.000. Quant. Imob.000.000 280 150 450 270 600 300 90 288. e Part.000.000 81.000.000 1.140 51. e Part.466 8.000.000.000 100. WTORRE Properties Kallas Inc.000 1.400. Tecnisa Queiroz Galvão Desenv.000.000.640 100 300 50. Imob.000 90. MRV Engenharia e Part.000.000 50. Imob.000.000.000 Espécie Quirografária Quirografária Quirografária Subordinada Quirografária Garantia Real Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Garantia Flutuante Garantia Real Quirografária .000.000 280. Cyrela Commercial Properties Rossi Residencial Rodo bens Negócios Imobiliários OAS Empreendimentos PDG Realty Empreend.427 11.000 11.000.000.000. e Com. Part.000 300.000 1.000 70.000 Montante 284.000 500. Mudar SPE Master Emp.573.000.000 10.000 1.000 1.000 1.000 600.000 1.427. 28.000 1. e Constr.000 300.000.000.000 300 6.000 150.000.000 10.000 300.000.

está à edição da medida provisória n° 517. totalizando R$ 5.97 Gráfico 6 . Apesar das mudanças regulatórias se aplicarem de forma mais abrangente para o mercado de debêntures. No final de 2010. o setor imobiliário tende a ser um dos principais beneficiários de tais medidas. . que propõe incentivos tributários e importantes mudanças na Lei das Sociedades Anônimas relativas à emissão de debêntures.Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário Foram 23 emissões no ano. analisado abaixo. e a um mercado quase nulo há seis anos. que se comparam às 19 emissões e R$ 3. o mercado de debêntures cresceu em 2010 e emitiu muito mais. Tal tendência na estratégia de captação das empresas do setor refletiu condições de mercado que indicaram um custo comparativo melhor para emissão de dívida versus equity. o Governo Federal lançou uma série de “medidas de desenvolvimento e modernização financeira” visando estimular o financiamento de longo prazo da economia brasileira. Dentre as iniciativas.53 bilhões. A medida objetiva tornar processos de emissão mais flexíveis e dinamizar o mercado secundário destes títulos. Estes são números recordes.57 bilhões em 2009. Na direção oposta do mercado de emissões de ações de empresas do setor imobiliário.

datas diversas de integralização. no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo. (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII. com o fim específico de estabelecer. (b) títulos imobiliários de renda fixa. exclusivamente. sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. debêntures. para cada série.1. uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis. (c) ações. Classe:Classe única no caso de fundos para investidores em geral. notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior. ü Subscrição:Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido. atividades permitidas aos FII.1. desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado. . Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos.98 4. ü ü Forma e Registro:Escritural e nominativa. e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento. ü Distribuição:Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado.6 Fundos de Investimento Imobiliário ü ü Descrição:Fração ideal de patrimônio do Emissor. ü Série:Emissão de cotas pode ser dividida em séries. (e) certificados de potencial adicional de construção. Emissor:Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

99 ü

Integralização:Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no

compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários. ü Amortizações:Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas

preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas. ü ü (i) (ii) (iii) (iv) ü Resgate Não é permitido Retorno Capital: Investido em cotas de FII é retornado através da distribuição de resultados; da amortização das cotas; da venda das cotas no mercado secundário; da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas. Transferência:As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão

e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação. ü ü Ambiente de Negociação:BM&FBOVESPA (bolsa e balcão) e CetipNet. Liquidação Financeira:BM&FBOVESPA e CETIP.

Conforme expectativa de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um forte crescimento no setor de fundos imobiliários. Qualquer que seja a métrica utilizada, o mercado destes fundos mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou como opção significativa para captação de recursos para o setor imobiliário. A rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no mercado secundário refletiram este contexto. O histórico de montante emitido para FII listados e para a indústria em geral. No ano de 2010 o volume emitido, tanto para os fundos listados quanto para a indústria em geral, mais que triplicou em relação ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10 bilhões e R$ 4,10 bilhões, respectivamente.

100

4.1.1.7

Securitização

Em 2010 o mercado de securitização retomou o crescimento, sendo que o segmento de operações com lastro imobiliário (Securitização Imobiliária) praticamente dobrou o volume de títulos emitidos.

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)

4.1.1.7.1 Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários

ü ü ü

Descrição:Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em

créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. Emissor:Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários. Lastro:Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em

dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer ao limite máximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poderá ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado:

1) Tenha registro de companhia aberta; 2) Seja instituição financeira ou equiparada;

101

3) Seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais demonstrações financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquivamento das demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI:

1)

Seja objeto de oferta pública de distribuição que tenha como público

destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociação dos CRI no mercado secundário; 2) Possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de

Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do que 20 investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição, caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI subscritos para um único investidor. ü Garantia:Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral

sobre o ativo do Emissor, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Poderá contar com instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários. ü Regime Fiduciário:Sistema que permite que os créditos imobiliários de

uma operação de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais estão vinculados e às despesas e obrigações fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam. ü Forma e Registro:Escritural, devendo ser registrado em sistemas

centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

102 ü

Classe:É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possui

preferência para efeitos de amortização e resgate, e CRI de classes subordinadas, que se subordinam aos CRI de classe sênior para efeito de amortização e resgate. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. CRI não podem ser indexados a moedas estrangeiras. ü Pagamento Principal: Normalmente através de amortizações periódicas

mensais, não existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Juros – Normalmente através de parcelas periódicas mensais, não

existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Negociação:Diretamente entre as partes para ofertas públicas com

montante de captação não superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Através de instituição financeira intermediária para montante de captação superior a esse valor. ü ü ü Transferência:Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação

financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Liquidação Financeira:CETIP e BM&FBOVESPA. Ambiente de Negociação:CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

103

Em 2010 o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou taxas altas de crescimento de todas as suas variáveis principais, mostrando o histórico anual de montante consolidado de emissão de CRI, vê-se um crescimento de mais de 100,0% no último ano, tendo o montante em 2010 atingido a cifra de R$ 8,53 bilhões. Em relação à composição dos créditos representados pelos CRI emitidos, a preponderância continua sendo a de créditos corporativos, os quais representaram cerca de 85,0% do lastro consolidado no último ano.

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

4.1.1.7.2 Classificação das Operações

Embora ainda não exista uma padronização com relação a vários dos seus aspectos estruturais, muitas operações de CRI realizadas no mercado brasileiro apresentam algumas características estruturais comuns, o que permite então classificálas de acordo com determinados critérios. Ø Quanto ao Reforço de Crédito

Operações com lastro predominantemente em créditos originados junto a pessoas físicas, que são decorrentes da compra de imóveis residenciais, geralmente contam com determinados tipos de estruturas de reforço de crédito que se repetem.

104

Estas operações podem então ser classificadas como Sênior-subordinada e de Sobre garantias. Os nomes destas classificações destacam o principal reforço de crédito existente na estrutura da operação, porém, são comum outros mecanismos de reforço de crédito também existirem na operação, tanto do tipo estrutural, quanto àqueles proporcionados por terceiros. Em 2010, do total de 37 operações com lastro Residencial, representando um montante de R$ 1,28 bilhão, 10 operações podem ser classificadas como do tipo Sênior-subordinada, totalizando R$ 392,3 milhões; ao passo que 8 operações foram estruturadas utilizando a sobre garantia como o principal reforço de crédito, referentes à R$ 217,0 milhões. As outras dezenove operações não se encaixam nessa classificação. Ø Quanto à Origem do Crédito

Algumas operações com lastro Corporativo que têm como devedor uma única empresa ou grupo econômico também podem ser classificadas. Neste caso, o critério que dá nome às classificações são os tipos de estrutura utilizada para dar origem ao crédito que é posteriormente securitizado, sendo eles o Build-to-suit e o Sale and Lease-back. Estas estruturas são favorecidas quando os tomadores dos recursos buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas ou captar recursos, para fins diversos, através do uso de seus imóveis. Ø Emissores

As composições apontam para um mercado ainda bastante concentrado. Em 2010, ano recorde de emissões, cinco empresas foram responsáveis por mais de 90,0% do total emitido no ano, enquanto que em termos acumulados, três Securitizadoras Imobiliárias respondem por mais de 70,0% de tudo que foi emitido de CRI no país.

996.1.228. ou fracionária.000 256. ü ü A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.544 13.865 Capital Social (R$) 100. disponíveis no site da CVM.775. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser integral.708.105 Os dados de capital social. Tabela 18 .700 500.8 Cédula de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título representativo de créditos imobiliários.364.000 10.722.000 531.283 4. . número de ações integralizadas e principais acionistas foram obtidos nos arquivos “Formulário de Referência” de 2010 e “ITR” de 30 de setembro de 2010.944. não podendo a soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.1.003 531.652 453.000 Beta Brazilian Securities BRC CIA Província Cibrasec Gaia Habitasec NSG Capital Pátria PDG RB Capital RB Capital Residencial 15/09/2004 10/04/2000 02/01/2007 18/10/2000 31/07/1997 11/07/2005 19/12/2007 20/08/2008 26/05/1998 10/03/2008 17/11/1999 09/09/1998 06/06/2005 23/04/2001 03/12/2007 31/03/2010 12/01/1999 10/08/2009 08/11/2010 06/05/2010 21/10/2002 14/07/2009 06/07/2006 10/05/2000 30 3.032.987 453.Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadora Data de Data de Montante Número e Tipo Constituiç Primeira Emitido de Ações ão Emissão em 2010(R$ Integralizadas milhões) Áquilla 14/01/2008 11/02/2010 55 100.440 100. desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas representam.000 7.481 65 16.475.775.547 9. quando representar a totalidade do crédito. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.927 42.244 5.700 500.725.440 100.655 100.600 339 45 845 1.727 2.364.000 66. quando representar parte dele.000 256. Cédulas fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez. ou ao longo do tempo.845.457 9.000 68. Emissor: Credor do crédito imobiliário.260 15 2 2 792 1.157 45.000 7.

a série e a instituição custodiante da CCI. quando representado por CCI emitida sob a forma escritural. a emissão da cédula deverá ser averbada em registro de imóveis. está dispensada de averbação no registro de imóveis. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. Transferência: Na forma cartular. sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula. Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real. ficando o cessionário. investido na propriedade fiduciária. ü Forma e Registro: Escritural ou cartular. na forma escritural. devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Negociação: Diretamente entre as partes interessadas. endosso. . ü A cessão de crédito garantido por direito real. ü ü Sistema de Registro:CETIP e BM&FBOVESPA. A emissão da cédula sob a forma escritural é feita mediante escritura pública ou instrumento particular. ü ü ü Pagamento: Pagamentos de principal e juros são feitos em parcelas periódica ou única no vencimento. no caso de contrato de alienação fiduciária. ü A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário. Liquidação Financeira:ETIP.106 ü ü Lastro: Créditos Imobiliários. mencionando-se apenas o número.

que são lastreados em contratos de compra e venda de imóveis residenciais ou comercias de empreendimentos concluídos ou não. Exemplo operação de CRI “Pulverizado” de uma das principais secutirizadora do mercado a “Brazilian Securities”. que tem como garantia os créditos imobiliários. .2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO A Secutirizadora adquire os créditos imobiliários de construtoras ou incorporadoras. Figura 1 – Modelo de securitização Este é o modelo utilizado por países onde o credito imobiliário é mais desenvolvido e deve se desenvolver muito no mercado brasileiro.107 4. Estes créditos são securitizados e utilizados para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que são disponibilizados para investidores interessados nestes títulos.

credores. as relações e o bem-estar dos “stakeholders”.quantia que uma pessoa pode consumir durante um período de tempo e estar tão bem no final do período como estava no início. governo. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA expressa a rentabilidade sobre o ativo. Sem o lucro. encontramos algumas outras definições para o lucro conforme citado por GUERREIRO (1991): “. ... Abaixo..quantia máxima que a firma pode distribuir como dividendos e ainda esperar estar tão bem no final do período como ela estava no começo. ou grupos de interesse (funcionários. mede a eficácia do uso dos ativos da empresa para gerar resultado. etc) ficam prejudicados. clientes. o que não pode ser negado é que ele é um dos fatores principais e essenciais para a sobrevivência e longevidade da companhia.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE a) Margem= Lucro/Receita A margem mede a rentabilidade sobre as receitas. fornecedores.quantia que pode ser consumida sem prejudicar o capital. 5.” (Adam Smith) “.” (Hicks) “.108 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR Por Augusto Tomio Yokoyama 5..” (Chang) “é imaginado como o fluxo de riqueza ou serviços em excesso àquele necessário para manter o capital constante.1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO Segundo o dicionário da Editora Porto..” (Hendriksen) Muito se discute se o lucro é o principal objetivo da empresa. proprietários. o lucro é o rendimento residual obtido por uma operação de compra e venda ou de produção depois de pagos os custos..

. A fórmula básica do EVA. p. p 64).174). WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). e) EVA® O EVA® segundo Assaf Neto (2003. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”.109 c) ROE (Return on equity) = Lucro/Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda). p. adaptada de BRIGHAM et al (2001. d) LPA (lucro por ação) = Lucro/número de ações Segundo Gitman (2008.54) “O lucro por ação geralmente é utilizado para os investidores atuais e potenciais e para a administração”. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas.

p. Liquido L .3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT Esta metodologia surgiu na década de 20. que mede a rentabilidade das vendas da empresa . chegaremos ao Modelo Dupont Ajustado. dentro da empresa americana DuPont. que indica a eficiência com que ela tem usado seus ativos para gerar vendas”: ROA = Margem de Lucro x Giro do ativo ou ROA = Lucro x Receita = Lucro Receita Ativo Ativo Se ampliarmos a visão. inicialmente. 60) o sistema DuPont “reúne. a margem de lucro líquido. com seu giro do ativo total.110 5. aonde podemos analisar a decomposição do ROE ou retorno sobre o patrimônio líquido: ROE = Margem de Lucro x Giro do ativo x Alavancagem Financeira sendo GAF= (Passivo + PL)/PL ou simplesmente GAF= Ativo/PL. Segundo Gitman (2008. e consiste em analisar a rentabilidade de uma empresa a partir da decomposição da taxa de retorno do ativo (ROA) em Taxas de Margem de Lucro e Giro dos Negócios. considerando o grau de alavancagem financeira no modelo. Liquido = Lucro Patr. ROE = Lucro x Receita x Receita Ativo Ativo Patr.

Diz-se que a alavancagem é positiva (ou favorável). a fórmula DuPont mostra como a margem líquida. sobre a formula modificada DuPont Brigham e Houston (1999.33): “O efeito de alavancagem pode ser benéfico ou não para uma empresa.111 Ao calcularmos o grau de alavancagem financeira (GAF). ao contrário.. p. é negativa (ou desfavorável) quando se está pagando um custo de capital superior ao retorno gerado pelo próprio negócio”. quando a taxa de retorno de investimento é maior que o custo de capital. Segundo KASSAI et al (2007. 97) concluem: “.. o giro do ativo e a utilização de capital de terceiros interagem para determinar o retorno sobre o patrimônio líquido”. a taxa de retorno sobre os ativos (ROA) seria igual à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido (ROE). . p. Se a companhia utilizar somente capital próprio. estamos verificando qual a participação de recursos de terceiros no financiamento das atividades da empresa. Assim.

conforme abaixo: Figura 2 .112 Por fim.Balanço Patrimonial e demonstração de resultado Fonte: Gitman (1997) . é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária.

Assim. que se não forem revisados periodicamente. Este percentual é aplicado sobre o valor da venda. ou seja. . Os valores recebidos e superiores às receitas contabilizadas são registrados como adiantamento de clientes. Até o momento não existe consenso entre os participantes do mercado e os órgãos reguladores. Esta forma de reconhecimento foi motivo de discussões nos últimos anos com a aderência do Brasil ao IFRS. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. assim as empresas continuam apresentando os balanços pelo método P.C.O. estão diretamente relacionados ao custo orçado do empreendimento. O dilema está em quando as incorporadoras devem reconhecer seus resultados: ao longo da construção do empreendimento ou somente no término (entrega das chaves). estes são contabilizados proporcionalmente à evolução do empreendimento medida pelo custo da obra realizado (incluindo terreno e projetos) dividido pelo custo total orçado.113 Vale ressaltar que as demonstrações das empresas incorporadoras analisadas estão seguindo o método P. poderão causar forte impacto quando do término da obra (positiva ou negativamente).C. que adota como critério a transferência contínua de riscos e benefícios ao comprador. Recentemente algumas empresas do setor reconheceram estouros em seus orçamentos e tiveram impactos relevantes e negativos em seus demonstrativos. e aguardam novos pronunciamentos e esclarecimentos por parte do IASB.O. IFRIC. sendo o valor resultante contabilizado como contas a receber. o reconhecimento das receitas e custos e consequentemente dos resultados. CVM e CPC.

6. além da fundamentação teórica mencionada abaixo. Apresenta o resumo dos recursos e das obrigações de uma empresa em determinado momento ou exercício. chegando ao percentual de lucro obtido sobre as vendas. em especial o balanço patrimonial e o demonstrativo de resultados do exercício.1 BALANÇO PATRIMONIAL O Balanço Patrimonial. o demonstrativo de resultados do exercício apresenta as receitas e despesas em dado período (Netto.59). . p. 6. é um dos principais relatórios financeiros de uma empresa e procura refletir a posição financeira em determinado momento da vida dessa empresa.114 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Para o estudo proposto. chamado de lucro líquido do exercício. Precisamos separar estes conceitos distintos.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE É comum ouvirmos empresários mencionando sobre a rentabilidade do seu negócio. p. segundo Netto (1999. utilizaremos os demonstrativos financeiros das empresas de capital aberto que serão analisadas.2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) Também conhecido como demonstrativo de lucros e perdas. 20). Segundo Padoveze (2004.1999.36). a lucratividade é o lucro líquido dividido pela receita líquida. 6. Informa também o quanto as receitas excederam as despesas. p. Quando as despesas excedem as receitas é chamado de prejuízo líquido do exercício. pensando em lucratividade.

p.1984. p. Na tentativa de identificar o sucesso ou fracasso de seu negócio as empresas analisam a rentabilidade. Mensura a rentabilidade sobre as receitas (vendas).20). portanto. mensura a percentagem de cada unidade monetária de vendas que sobra após a empresa pagar por seus produtos. a rentabilidade é o lucro líquido dividido pelo patrimônio (valor encontrado no balanço patrimonial da empresa). do patrimônio ou do capital investido.115 Já a rentabilidade indica o percentual de remuneração do capital investido na empresa. elencamos: a) Margem = Lucro / Receita (Vendas) A margem bruta. Ainda segundo Padoveze (2004. Dentre os principais indicadores. segundo Gitman (1984. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA mensura sua eficiência global em gerar lucros a partir dos ativos (Gitman.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE Os indicadores de rentabilidade permitem avaliar os lucros de determinada empresa em relação a um dado nível de vendas.142). qual o grau de sucesso ou fracasso econômico da empresa. . Enquanto a lucratividade reflete os ganhos imediatos do negócio. p. de ativos. os índices de rentabilidade mostram qual a rentabilidade dos capitais investidos. 6.142). essa análise é feita com base no resultado econômico. vendas e investimentos. a rentabilidade mostra qual é o retorno sobre o investimento que foi feito na empresa em longo prazo. isto é quanto renderam os investimentos e. Portanto.

6.5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) Para este estudo específico. não levando em consideração a estrutura ou alavancagem financeira das empresas. A fórmula básica do EVA. p. segundo Assaf Neto (2003. utilizaremos o indicador ROCE. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. Portanto. p 64). nosso enfoque será na rentabilidade operacional.174). buscaremos entender e analisar a margem operacional e o giro da receita sobre o capital investido das principais companhias do setor.142).1984. tão pouco o custo do capital das mesmas. . Para isso. adaptada de BRIGHAM et al (2001. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado e) NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda) f) WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). d) EVA O EVA.116 c) ROE (Return on equity) = Lucro / Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas (Gitman. p.

os abatimentos e os Impostos sobre vendas) (FERRARI. independentemente de como elas são financiadas (STEWART. p.5.117 Segundo Damodaran (2004.1 Receita Líquida É a Receita Bruta subtraindo as Deduções (deduções das vendas. ROCE (Return on Capital Employed) = Retorno sobre o capital empregado ROCE = ___NOPAT________ Receita Líquida x Receita Líquida____ Capital Empregado Onde: NOPAT (“Net Operating Profit After Taxes”) Em português é conhecido como lucro operacional líquido após impostos e representa o lucro gerado pelas operações.97). 2011. NOPAT = EBIT – IR ou NOPAT = Receita Líquida (-) Custos e Despesas Operacionais (-) Depreciação e Impostos. EBIT ("Earnings Before Interest and Taxes") Em português é conhecido pela sigla LAJIR. 99). . “o retorno sobre o capital pode ser escrito como uma função da margem de lucro operacional sobre vendas e seu índice de giro de capital”. p. p. que significa "Lucro Antes de Juros e Imposto de Renda” e reflete o resultado das atividades operacionais da empresa. 2000. 94). Permite estimar o resultado das operações sem a inclusão das receitas ou despesas financeiras. 6.

p. no cálculo do NOPAT. Ou seja. Portanto. Para termos uma análise da margem exclusivamente operacional. qualquer divergência de estrutura e planejamento fiscal. O'BYRN. devemos excluir todo e qualquer impacto financeiro do resultado analisado.5.2 Capital Empregado O Capital Empregado é calculado a partir do Balanço Patrimonial da empresa e é a soma de todos os financiamentos da empresa. apartados dos passivos não onerosos de curto prazo. 2011. Neste tópico específico destacaremos as diversas vantagens e desvantagens fiscais que cada estrutura possui. pertencentes a credores (YOUNG.118 6. utilizaremos o EBIT ajustado excluindo o custo financeiro que é diferido dentro do custo operacional no setor imobiliário. o capital empregado ou investido é igual à soma do patrimônio líquido que pertence aos acionistas com os empréstimos e financiamentos. excluindo qualquer efeito de estrutura e alavancagem financeira. 51). Porém. bem como.00% da Receita Líquida. como contas a pagar de fornecedores e provisões para salários e imposto de renda. Para isso. de curto e a longos prazos. iremos explorar em outro capítulo as diversas formas fiscais de estruturação dos projetos do setor. Além disso. no intuito de não distorcermos a análise da margem operacional pelas diversas estruturas societárias e fiscais praticadas pelas empresas. temos: NOPAT = EBIT Ajustado – IR padrão Onde: EBIT Ajustado = EBIT + Custos Financeiros (diferido no COGS) IR padrão = 3% * Receita Líquida . Os indicadores de rentabilidade que utilizaremos em nosso trabalho e na análise das incorporadoras serão os mencionados acima. iremos padronizar a alíquota do Imposto de Renda em 3. mas dado à peculiaridade contábil do setor algumas explanações e ajustes conceituais são necessários.

a Declaração de Cocoyok.1). p. . no máximo. Neste ano. Estes dois relatórios possuem “a exigência de mudanças nas estruturas de propriedade do campo e a rejeição pelos governos dos países industrializados” (MARTINS. 2004). 2004. que também gerava a destruição desenfreada dos recursos naturais” (MARTINS. o canadense Maurice Strong publicou o conceito de ecodesenvolvimento. Para contribuir com este tema.1). informava que “a causa da explosão demográfica era a pobreza. Tais questões “levaram a ONU a promover uma Conferência sobre o Meio Ambiente em Estocolmo (1972)” (MARTINS. surgiram discussões e preocupações sobre os problemas relativos à degradação do meio ambiente (MARTINS. 2004. 2004. o limite de desenvolvimento do planeta seria atingido. Contudo a ONU participou da elaboração do relatório Dag-Hammarskjöld. 2004. envolvendo uma crítica à sociedade industrial” (MARTINS.1). Isto provocaria a súbita redução da população e da capacidade industrial mundial (MARTINS. poluição.1). onde “esta teoria referia-se principalmente às regiões subdesenvolvidas. 2004. Em 1973. p. por Dennis Meadows e os pesquisadores do "Clube de Roma".1).1). p. um estudo dos Limites do Crescimento. forçando a população pobre a usar outros solos. p. produção de alimentos e exploração dos recursos naturais. em 1975. 2004. foi publicado.119 7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 7. p. “mantidos os níveis de industrialização. p. onde este inferia que. das Nações Unidas. promovendo a devastação ambiental” (MARTINS.1 CONTEXTO HISTÓRICO Em meados da década de 60. sendo que este complementa o de Cocoyok “afirmando que as potências coloniais concentraram as melhores terras das colônias nas mãos de uma minoria. em 100 anos”.

p. apresentou o relatório Brundtland (Our Common Future). Além disso. No ano de 1992. 30) “a história da sustentabilidade se inicia a partir da discussão de padrões econômicos relacionados a crescimento produtivo e populacional.2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL Para Guilherme (2007. p. BERNARDO.2). BRITO. . Foram as discussões em torno do eco-desenvolvimento que deixaram o caminho aberto para o desenvolvimento sustentável. BERNARDO. BERNARDO. Demandava crescimento nos países desenvolvidos e subdesenvolvidos. ocorreu a Conferência Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável. disponibilidade de recursos. que apresenta um programa de ação e planejamento do futuro de forma sustentável (GOMES. 2004). Em 2002. com 27 princípios voltados para a proteção ambiental e para o desenvolvimento sustentável. a Agenda 21. onde foi elaborado o Plano de Implementação que reconhece a real necessidade da conservação ambiental. quatro acordos foram feitos: “Declaração do Rio. 2005). 2005).120 Em 1987. 2005. envolvendo continuidade de crescimento para os primeiros e eliminação da pobreza para os últimos (MARTINS. BRITO. a Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento. mais conhecida como Rio-92. mas não determina quem financiará sua aplicação em escala internacional (RIBEIRO apud GOMES. BRITO. gerou entre outros documentos. entre eles o princípio do pagamento pela produção de poluição que é o embrião do Protocolo de Kyoto. a Comissão Mundial da ONU sobre o Meio Ambiente e Desenvolvimento (UNCED). Declaração de Princípios sobre o Uso das Florestas. onde este trazia o significado de desenvolvimento sustentável e não mais mostrava as críticas à sociedade industrial. escala e limites”. 7. Convenção sobre Diversidade Biológica e a Convenção sobre Mudanças Climáticas” (GOMES.

Ainda segundo o autor. porém não se atentou nas consequências negativas que traria para o meio ambiente. Os caminhos do desenvolvimento seriam seis: “satisfação das necessidades básicas.32) “a sustentabilidade é um novo paradigma de desenvolvimento. preservação dos recursos naturais e do meio ambiente. elaboração de um sistema social que garanta emprego. Ainda segundo Guilherme (2007). diz que o conceito surgiu “como uma resposta à preocupação da humanidade.121 Gonçalves (2005. de um lado. protegendo assim as gerações atuais e futuras e respeitando a integridade dos recursos naturais que permitem a nossa sobrevivência na Terra. . p. satisfazendo suas necessidades pessoais e profissionais. O conceito surgiu na década de 1980. p. 2008. diante da crise ambiental e social que se abateu sobre o mundo desde a segunda metade do século passado.” A sustentabilidade teve origem através da constatação de que os recursos naturais que os seres vivos dependiam para viver é finito. o ser humano deve estar ao centro deste novo processo de desenvolvimento. este “procura conciliar a necessidade de desenvolvimento econômico da sociedade com a promoção do desenvolvimento social e com o respeito ao meio-ambiente. 2005). p. 2004.1). segurança social e respeito a outras culturas. e preservação ambiental de outro (GONÇALVES. o crescimento econômico tem que ser considerado como ecologicamente limitado. De acordo com Guilherme (2007.1). participação da população envolvida. por Lester Brown (fundador do Wordwatch Institute) onde definiu “comunidade sustentável como a que é capaz de satisfazer às próprias necessidades sem reduzir as oportunidades das gerações futuras” (TRIGUEIRO. p. A ciência ao longo dos anos desenvolveu diversas tecnologias para melhor adaptar os seres humanos no ambiente em que vivem. Para ele será com a Política que se encontrará a mediação para a transição a este novo paradigma. Esta ideia servirá para resolver as questões entre crescimento econômico e redução da miséria. programas de educação” (MARTINS. solidariedade com as gerações futuras.19). considerando um pré-requisito fundamental para a governabilidade”.

p. social. espacial. sendo que este ao gerar frutos poderá ser utilizado para reduzir os “consumos intermediários. vindo de encontro com as definições de sustentabilidade e desenvolvimento sustentável (GUILHERME. seja nos momentos de disponibilização de recursos. consolidando no conceito de desenvolvimento sustentável conforme abaixo: “é o processo político.3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA De acordo com Zylbersztajn e Lins (2010) a sustentabilidade corporativa nos instiga a um novo modelo de gestão de negócio. reabilitar o meio natural e operacionalizar uma redistribuição de renda”. O crescimento durável pode promover um crescimento com um melhor rendimento de recursos.122 Para aprimorar os objetivos e redefinir concepções. pois fazem parte da cadeia de valor (ZYLBERSZTAJN. p. 2010). . devido sua importância e também para que a deteriorização do meio ambiente fosse interrompida. sejam elas coletivas ou individuais.18) ainda afirma que é “um processo de transformação que ocorre de forma harmoniosa nas dimensões espacial. p. que leva em consideração para o processo de tomada de decisão as dimensões: econômico-financeira. tendo em vista o alcance e a manutenção da qualidade de vida. 7. participativo que integra a sustentabilidade econômica. ambiental. social e cultural. Silva (2006. ambiental e social.132). precisou-se incluir o desenvolvimento econômico e social.29). ambiental. seja nos períodos de escassez” (SILVA. 2006. LINS. Esta concepção é para empresas que acreditam que suas atividades afetam o ambiente a qual pertencem tanto o social quanto o ambiental. cultural e econômica a partir do individual para o global”. 2007.

8). terão dificuldades para se mantiver nos próximos anos. 2010.. mas também trazendo os resultados para os demais da cadeia produtiva. que as empresas que não adaptarem este conceito a gestão de negócios e marketing e a ações concretas. ambientais e sociais na condução das empresas. não sendo aceitável apresentá-los como oponentes uns dos outros e sim como fundamentais e inseparáveis no mesmo processo. prestação de contas e compromissos públicos e requer disposição para a quebra de paradigmas” (ZYLBERSZTAJN. LINS. 2010.] à forma de se fazer negócios. 2010). Para Lemme (2010) o conceito parte do equilíbrio entre os fatores financeiros. relacionamento com partes interessadas. “As empresas têm como missão fundamental fazer com que a sustentabilidade seja fator de referência em um mercado no qual o produto final não representa apenas o lucro financeiro. p..123 No entanto essa sustentabilidade refere-se: “[.XV). os compromissos éticos estão sendo exigidos às organizações por toda sociedade. Ela abrange processos produtivos. XVI) destacam que “sustentabilidade corporativa não é assistencialismo nem filantropia”. mas também a incorporação do social à sustentabilidade ambiental” (KLABIN. levando em consideração também o impacto ao meio ambiente (ZYLBERSZTAJN. onde cada vez mais. bem como ao tipo de negócios que uma empresa pretende desenvolver. O desempenho das empresas deve ser analisado não somente pelos aspectos econômico-financeiros. Para Zylbersztajn e Lins (2010) a pressão que atualmente a sociedade e o mercado estão fazendo é tão grande. LINS. . p. p. Esta é uma tendência mundial. Zylbersztajn e Lins (2010.

tornando-a pioneira. Com uma nova mentalidade e fiscalização da sociedade. alterando suas decisões e valores. Sua rentabilidade pode ser influenciada pela capacidade de compreender. “As dificuldades existentes podem ser geradoras de oportunidades. o natural e o humano. 2010. até mesmo modelo.” Lembrando que com a inclusão dos grupos antes excluídos.124 Em decorrência aos impactos causados pelos Homens ao meio ambiente. 1 Partes interessadas que devem estar de acordo com as práticas de governança corporativa executadas pela empresa. com a decisão “entre cumprir apenas as leis ou antecipar-se a elas como posicionamento estratégico. 2010. 2010. criando uma excelente oportunidade para os negócios (LEMME. os gestores poderão ajudá-la a conseguir uma posição de liderança em seus ramos de atividades. “[.p. p. as empresas ganham um vasto publico que terá acesso aos serviços e produtos ofertados. e fortalecendo seus ativos intangíveis. a intensificação dos conflitos étnicos e a violência urbana chamam a atenção para a necessidade de refletir sobre o impacto recíproco de longo prazo entre desenvolvimento econômico e social. para que os resultados das empresas possam se sustentar no longo prazo é necessário preservar e desenvolver essas duas formas de capital. Assim.p. aproximando a comunidade empresarial dos diversos stakeholders1 envolvidos nas questões socioambientais. como imagem institucional. reagir e se antecipar a essas mudanças em seu ambiente de atuação” (LEMME. em equilíbrio com os capitais industrial e financeiro”(LEMME. .] a atividade das empresas desenvolve-se em um contexto socioambiental que condiciona a qualidade e a disponibilidade de dois tipos fundamentais de capital. as empresas terão restrições operacionais ou criarão novas oportunidades.” Essa relação trará uma melhor distribuição dos recursos das companhias e do planeta..39). as empresas terão que lidar cada vez mais frequente. com o objetivo de alcançar os resultados das empresas de longo prazo e a melhora na qualidade de vida das pessoas desta e das futuras gerações(LEMME.39). “No campo social.. p. 2010.39). capacitação tecnológica e liderança de marcas.41). Lemme (2010) afirma que ao compreender a ligação entre a empresa com o ambiente natural e social.

indicadores de desempenho e cadeia de valor” (LEMME. 2010. p.60). Segundo Lemme (2010. b) Crescimento de receitas: “decorrente da diferenciação dos produtos e de seu posicionamento nos mercados. que as empresas.53).52) um dos maiores desafios dos gestores em gerir a organização com o conceito de sustentabilidade é “identificar a relação entre sustentabilidade corporativa e desempenho empresarial” e para isto segue quatro formas de estabelecer esta relação: a) Inovação tecnológica ou gerencial: para cada inovação e melhora nos processos. 2010. mas é com a gestão do risco. pois será nesta análise que será calculado o desconto do prêmio para as empresas que representarem o menor risco de problemas futuros. máquinas e pessoal. 2010. buscarão a prevenção. algumas vezes em conjunto com a rotulagem ambiental” (LEMME. p. refletindo-se nos fatores críticos de sucesso. p. . p. aumenta a eficiência na utilização dos insumos. c) Gerenciamento de riscos operacionais: com o valor dos ativos e impactos socioambientais formulam-se as apólices de seguro. 2010. mediante apólices. redução ou absorção e transferência dele.56).125 O aspecto socioambiental deve estar interligado “à estratégia da empresa e à dinâmica operacional. p. obtendo redução tanto dos custos operacionais quando dos impactos ambientais ao longo da cadeia produtiva. “A dificuldade dos atuais modelos de gestão empresarial em lidar com o esgotamento dos recursos naturais e a degradação social gera um conjunto de oportunidades estratégicas para as empresas” (LEMME. d) Acessar fontes de financiamento com a respectiva redução do custo de capital: “As mais importantes fontes internacionais e nacionais para financiamentos de longo prazo de projetos e empresas seguem padrões claros de requisitos socioambientais” (LEMME.52).

LINS. Esta requer “conhecimento. econômico e social.126 Estas podem surgir com a criação de tecnologias mais limpas e inovações tecnológicas que gerarão vantagens competitivas sustentáveis. além da financeira” (ZYLBERSZTAJN. o questionamento não deve só mostrar quanto custará para aplicar o conceito de sustentabilidade para a realidade da empresa. . [. Para Lemme (2010. 2010). habilidade. disseminando as práticas adotadas a toda cadeia de suprimentos. Lemme (2010) diz que ao aplicar a gestão sustentável em um grupo de fornecedores. situado e inserido na cadeia de valor e planejamento e operação respectivamente (LEMME. mas também deve trazer as oportunidades para acompanhar a implantação. para quem o modelo de negócios tradicional. a empresa poderá criar um efeito multiplicador. 7. XVI). por esta razão não faz sentido confrontá-los com resultados socioambientais. Ainda segundo Lemme (2010) nenhuma empresa consegue sobreviver sem resultados financeiros. surgiu o tripé da sustentabilidade ou triple bottom line (TBL).. p. “na expressão original cunhada por John Elkington.4 TRIPLE BOTTOM LINE Em decorrência a necessidade de equilíbrio das 3 dimensões: ambiental. Estes devem seguir juntos como alicerces para a prosperidade e bemestar para todas as formas de vida da Terra. 2010. p.]expande-se para um novo modelo ao contemplar a performance ambiental e social da companhia.. além disso.61) as empresas precisam identificar problemas e oportunidades com perguntas e respostas que façam sentido no longo prazo. paciência e persistência”. O desempenho corporativo e a sustentabilidade precisam estar ligados ao modelo de negócio.

Arrebola (2004. e diante desta visão Epelbaum (2004) acrescenta que com a gestão sustentável a empresa conseguirá atingir bons resultados nas áreas econômica. inovar e progredir para se tornarem competitivas. este conceito “é utilizado para refletir esses três fatores de uma organização e buscar minimizar possíveis danos resultantes da atuação empresarial”. onde há uma relação “suportável” (bearable) entre o Meio Ambiente (environment) e a Sociedade (social).127 Figura 3 . 2009 A figura 3 mostra a ligação entre as três dimensões. p. (2009) a figura representa também. onde terão que se adaptar as novas realidades.Triple Bottom Line Fonte: Dreosvg. e uma relação “viável” (viable) para a Economia e o Meio Ambiente.4). p. Segundo Lima et al. “pois da mesma maneira que o desenvolvimento econômico não se sustenta sem uma contrapartida ambiental e social. “equitativa” (equitable) para a Sociedade e a Economia (economic). diz que os três lados devem possuir pesos iguais. os outros também não se sustentam sem a contrapartida de desenvolvimento econômico da empresa”. ambiental e social. o impacto direto na organização das três dimensões.4). Ainda para Arrebola (2004. Por fim o conceito de sustentabilidade encontra-se no centro das dimensões. .

tradução nossa). tendo uma melhora em sua imagem perante a sociedade. o conceito de lucro foi modificado ao longo dos anos “pelos modelos econômicos liberais. mas ela traz o equilíbrio necessário entre a oferta de bens e serviços com seu uso e disponibilidade. que passaram a criar. calculadas. moedas virtuais sem lastro econômico”. .39). de acordo com seus limites e usando de forma sustentável. p. 2010. auditadas e reportadas. não podendo ser definido como lucro um resultado calculado antes da consideração das reduções na base do capital” (LEMME. contribuindo para seu crescimento e solidez no mercado. um maior comprometimento dos funcionários. Para Klabin (2010. os funcionários. pois “a maior parte dos valores que circulam no mercado não tem lastro nem em produto. a aplicação do Triple Bottom Line é feita através. Klabin (2010) acredita que o novo modelo de desenvolvimento sustentável estará pronto quando a referência de lucro estiver interligada aos recursos naturais. nem nas relações que deveriam reger o conceito fundamental de lucro”. mas acreditam também que este conceito vem mudando com a sustentabilidade. p.3.1. MACDONALD. “O conceito de TBL ressalta que a sustentação dos resultados das empresas no longo prazo depende da conservação e do desenvolvimento das diversas formas de capital. relacionamentos mais concretos com seus clientes e fornecedores. TBL é "uma valiosa ferramenta de gestão.12). ou seja. Com isso. Para Norman e MacDonald (2003. tradução nossa). (2009) a tendência para as empresas ao aplicarem o conceito e as práticas do TBL é de ter uma gestão clara e consciente com relação a sua missão. 2003. e fornecedores que devem ser medidas. elas conseguirão um ambiente de trabalho melhor. é uma ferramenta de alerta precoce que lhe permite reagir mais rapidamente a mudanças no comportamento dos stakeholderse as incorporar na estratégia antecipando-se". artificialmente. p. assim como as informações financeiras que já passam por esse processos há mais de um século”.128 De acordo com Lima et al. clientes. “do cumprimento integral das obrigações para a sociedade. p. (NORMAN.

tradução nossa). “O conceito econômico na base do lucro em si não é ético porque ignora a importância e a responsabilidade da empresa com relação ao contexto socioeconômico em que ela opera” (KLABIN. 2010. ou seja. mas implica na ultrapassagem do econômico: não pela rejeição da eficiência econômica e nem pela abdicação do crescimento econômico. 2003.9).1 Dimensão Social “A dimensão de sustentabilidade social inerente ao conceito. o qual poderão ser auditados e compostos em relatórios. não diz respeito apenas ao estabelecimento de limites ou restrições à persistência do desenvolvimento. por fim divulgar as informações para todos os interessados. Para Klabin (2010. que possam acompanhar se a inclusão social está sendo feita e de que forma. mas pela colocação dos mesmos a serviço de um novo projeto societário” (GONÇALVES. a diminuição das atuais diferenças entre os diversos níveis na sociedade e a melhoria das condições de vida das populações”. p. deve ser obtido também com o redirecionamento das riquezas globais”. Sachs apud Bellen (2005. incluindo os stakeholders (NORMAN. com isso.11) “O desenvolvimento futuro não poderá ser alcançado apenas mediante o aumento das rendas individuais. Estes indicadores permitirão: que as empresas com desempenho social bom sejam mais rentáveis ao longo do tempo. muito importante.129 7. tradução nossa). ponto este que ainda se desconhece.4.37) afirma que “a sustentabilidade social refere-se a um processo de desenvolvimento que leve a um crescimento estável com distribuição equitativa de renda. MACDONALD. p. . p. gerando. Existem vários níveis de inclusão social neste conceito e um deles. é a recuperação da ética para o modelo econômico. De acordo com Norman e MacDonald (2003. 2005). existem maneiras de medir a performance social das organizações de forma objetiva com base em indicadores. Segundo Klabin (2010) o nível da sociedade mais pobre poderá empurrar as empresas para um novo modelo de desenvolvimento.

perda de biodiversidade” (MARTINS. a complexidade dos problemas ambientais exige mais do que medidas pontuais que busquem resolver problemas a partir de seus efeitos. . alterações climáticas. A degradação ambiental é o resultado de um processo social. tradução nossa). Os problemas ambientais não serão resolvidos de forma individual.1). sendo que as grandes nações já reconhecem a urgência dos problemas ambientais. 7. 2003. pressão populacional sobre os recursos naturais.130 “Os defensores do TBL. para isto será necessário inserir uma abordagem diferente de compreensão com relação à qualidade ambiental onde estará ligada ao processo de desenvolvimento adotado pelas nações (MARTINS. Sachs apud Bellen (2005. armazenamento e transporte de resíduos perigosos. a fim de melhorar seu desempenho social (e ambiental)” (NORMAN.37) afirma que “sustentabilidade ecológica significa ampliar a capacidade do planeta pela utilização do potencial encontrado nos diversos ecossistemas.2 Dimensão Ambiental A questão ambiental tornou-se uma preocupação global nas últimas décadas. em consequência ao modo como a sociedade utiliza os recursos naturais. ignorando ou desconhecendo suas causas” (MARTINS. 2004. p. e que as empresas devem usar esses resultados. p. poluição hídrica e atmosférica.4.1). dentre eles: “a destruição da camada de ozônio. MACDONALD. ao mesmo tempo em que se mantém a sua deterioração em um nível mínimo”. desertificação. acreditam que a performance social (e ambiental) pode ser medida de forma bastante objetiva.4. 2004). “Entretanto. p. 2004. p.

“O alinhamento estratégico da gestão ambiental ao core business permite a definição da matriz dos negócios corporativos e principalmente de portfólio de produtos verdes.26). p.] para atender a pressão da sociedade ou de ambientalistas”. 2009. 2009. p. demonstram que é possível obter resultados positivos diante as expectativas dos stakeholders e acionistas e também estarão preparadas para a nova realidade e exigências dos mercados. sempre propensa a resolver os problemas que envolvem as questões socioambientais [. Kruglianskas e Guimarães (2009. resultante de sua estratégia vinculada a responsabilidade da empresa frente às futuras gerações.23) “torna-se fundamental a mudança da cultura organizacional tipicamente reativa.5). KRUGLIANSKAS.. 2009.. transparência e integridade são condições fundamentais para a existência da gestão socioambiental” (LIMA et al. p. GUIMARÃES. ética. “A interlocução e engajamento dos stakeholders. Kruglianskas e Guimarães (2009) as empresas que já tiveram experiências com a gestão ambiental.27).131 Segundo Almeida. O segmento da construção civil já possui organização certificadora de empreendimentos sustentáveis. Os autores acreditam que as empresas devem guiar este assunto de forma proativa e de acordo com os padrões de gerenciamento de impacto do meio ambiente. A Leadership in Energy and Environment Design (Leed). Para Almeida. p. GUIMARÃES. “define os requisitos e critérios para que empreendimentos comerciais e residenciais sejam classificados como construção sustentável” (ALMEIDA. aqueles tecnologicamente compatíveis com os requisitos da sustentabilidade e das necessidades dos consumidores” ( ALMEIDA. KRUGLIANSKAS. .

comunidade e meio ambiente”. “a responsabilidade social e ética deve ajudar a empresa a sustentar seus lucros no longo prazo”. GUIMARÃES. (2009). (2009) a empresa que se comprometer com a responsabilidade social se tornará agente de mudanças culturais. o respeito pelas pessoas. p.5 Eficiência energética: aproveitar a luz do dia reduzindo o consumo da energia elétrica. KRUGLIANSKAS. Já para Lima et al. tradução nossa). Racionalidade no uso da água: utilizar alternativas eficientes para o reuso da água e equipamentos que diminuam o consumo. Segundo Norman e MacDonald (2003. Sustentabilidade de espaço: preservando a biodiversidade do local. Sustentabilidade de matérias: utilizando materiais certificados e sem compostos voláteis. A empresa que possuir princípios socialmente responsáveis estará cumprindo além das obrigações legais. A responsabilidade social tornou-se fator de competitividade para as empresas. . RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA De acordo com Filho (2006. o empreendimento sustentável está de acordo com os seguintes conceitos (ALMEIDA.24) responsabilidade social corporativa são “as decisões de negócios tomadas com base em valores éticos que incorporam as dimensões legais.132 A base destes critérios e requisitos vai além da preocupação com a produção de resíduos e reciclagem. possuindo um grande diferencial no mercado. relações éticas e transparentes. melhorando seu relacionamento com seus stakeholders. Para Neto e Froés (2001) este conceito surgiu quando os empresários perceberam que os problemas sociais estavam atrapalhando o andamento de seus negócios.5. 2009): ü ü ü ü 7. afirma Lima et al. p.

“extrapolando as fronteiras empresariais clássicas e fazendo com que os empresários busquem novos paradigmas em termos de gestão empresarial”.133 “Se acreditamos que os negócios éticos. Com a responsabilidade social a imagem institucional e a marca são valorizadas. como voluntariado. práticas e responsabilidade social são importantes funções de governança corporativa e gestão. “Dessa forma. social e ambiental” (LIMA et al.5). pois um de seus princípios é a transparência e o diálogo. então devemos desenvolver ferramentas que tornam mais transparente para os gestores. 2009). treinamentos. criando uma maior estabilidade e longevidade da empresa (LIMA et al. p. Afirma também que a comunicação é importante para identificar problemas e buscar suas soluções. 2009. segurança e qualidade de vida. o valor em longo prazo da implementação da responsabilidade social e ambiental para os acionistas e stakeholders será tanto maior quanto a organização conseguir entregar e obter desempenho superior nestas três dimensões: econômica. acionistas e outras partes interessadas. há um maior vinculo com todos os envolvidos. p. De acordo com Lima et al. tradução nossa). sobre o quão bem uma empresa está fazendo a este respeito” (NORMAN. 2003. investimento social. 1) diz que a este movimento busca novas relações éticas tanto internas quanto externas. ou seja. (2009) para as organizações administrarem melhor seus riscos é preciso ter responsabilidade social. MACDONALD. 2007). p. melhorias no clima. As externas correspondem às atividades sociais relacionadas à sociedade. apoio a projetos ambientais e as organizações não governamentais (LIMA. As dimensões internas são relacionadas às atividades para o cliente interno das organizações. . Lima (2007.1.

50) como “o produto de um processo competitivo no qual a firma sinaliza suas características distintas para o público(interno e externo à empresa). p. 2006. e a filantrópica.48). p. gerações e a consequência são seus produtos. tendo como resultante o seu status moral e socioeconômico”.52) afirma que “é possível que as ações que aprimoram a imagem pública de uma corporação mudem. “O capital reputacional é formado por varias dimensões que moldam a sua imagem. legal e econômica. . pois a conduta ética pressupõe comportamento além do formalismo legal. “de que no longo prazo as ações de responsabilidade social trazem benefícios para a empresa”. A dimensão legal contempla “o enquadramento da conduta da empresa em regras formais estabelecidas” e por fim a ética que “amplia o enfoque. sendo que três são fundamentais: ética. a reputação positiva da empresa pode ser fator fundamental para sua sobrevivência. Filho (2006) diz que responsabilidade social pode ser vista de uma forma ampla. p. de forma vantajosa. serviços e a geração de valores. a curva de demanda para os produtos dessa corporação”. Com isso.33) a responsabilidade ampla é dividida em 2 visões: a moderna. A dimensão econômica está ligada a responsabilidade da empresa em se manter/crescer ao longo dos anos. Segundo Filho (2006. 2006.50). compreendendo as atividades ligadas ao negócio que vão além das responsabilidades clássicas e de visão estreita que possuem único objetivo de maximizar valor ao acionista. Para Filho (2006. que “defende as ações de responsabilidade social mesmo que não tragam retornos para a empresa”.” Essas dimensões dão uma “boa reputação e trazem vantagens competitivas sustentáveis às empresas no longo prazo”.134 A responsabilidade social pode ser dividida em quatro dimensões.52) com a integração dos mercados. Filho (2006. “O capital reputacional é aquela porção do valor de mercado da empresa que pode ser atribuída à percepção da firma como uma corporação de boa conduta no mercado” (FILHO. p. de acordo com os códigos informais estabelecidos” (FILHO. p. Reputação corporativa é definida por Filho (2006. p.

especialmente aos minoritários. p. para sustentar o crescimento (FILHO. “governança trata da minimização de assimetrias e conflitos de interesse à delegação de poder”. aprimorando a capacidade da empresa em atrair e manter recursos”. as ações sociais implementadas devem estar ligadas à lógica da agregação de valor à empresa”.76). segundo Filho (2006. Filho (2006. p. 2006. entre os quais as comunidades que podem se beneficiar de ações sociais por parte das organizações” (FILHO. de que as empresas possuem responsabilidades sociais para com um amplo conjunto de agentes. Para Filho (2006.83). 2006). O conceito. baseia-se em princípios de transparência. diretoria. 80) afirma que “governança corporativa trata dos mecanismos externos e internos para alinhamento de interesses entre gestores e os acionistas. “São as práticas e os relacionamentos entre os acionistas/cotistas. com a finalidade de otimizar o desempenho da empresa e facilitar o acesso ao capital” (FILHO. p. Cada vez mais as empresas ao crescerem precisam revisar suas estruturas de capital. p. p. conselho de administração. As empresas criam a governança para lidar com as delegações de poderes.135 A responsabilidade social. p. com mecanismos transparentes de governança. prestação de contas e ética. 2006. que desejam maior transparência entre si e os gestores e equidade entre as partes acionárias minoritárias e majoritárias”. De acordo com Filho (2006. p. ante os gestores que conduzem a organização” (FILHO. a “empresa com capital pulverizado. equidade.50).83). segundo Filho (2006). .85). “Minimizando riscos de perdas de reputação”. auditoria independente e conselho fiscal. “As ações sociais estão inseridas na visão da teoria dos stakeholders. 2006. “As práticas de governança corporativa constituem uma forma de proteção aos acionistas.66) pode criar ou manter o capital reputacional sob os aspectos abaixo: ü ü “Criando vantagens competitivas.

99). “Os mecanismos externos [.98).. 2006. p. . p.. Esta busca está ligada a responsabilidade econômica que faz parte da responsabilidade social corporativa.] são o próprio sistema legal e regulatório e o mercado de capitais”. “Os mecanismos de governança corporativa são fundamentais para que esse processo se consolide na prática” (FILHO.136 O alinhamento dos interesses das organizações envolvem mecanismos externos e internos. Já os internos “são representados pelo papel do conselho. o sistema de remuneração e a estrutura de capital da organização” (FILHO. A empresa precisa buscar o lucro pelas vias legais e éticas. 2006.

na expectativa de se beneficiar deste sacrifício depois. Embora dois investimentos sejam diversos em muitas maneiras. um indivíduo pode comprar ações na esperança de que futuros resultados monetários destas ações justifiquem tanto o tempo em que o dinheiro dele estará empatado. Marcus e Bodie (2000. Por exemplo. imóveis. pag 28) (*01) um investimento é o compromisso atual de dinheiro ou de outros recursos na expectativa de colher benefícios futuros. mercadorias. enquanto que a decisão sobre a seleção de títulos é a escolha de quais títulos específicos possui em cada classe de ativo.137 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 8.1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO Segundo Kane. Ativos de Investimento podem ser caracterizados em classes gerais de ativos. compartilham um atributo-chave que é central a todos os investimentos: você sacrifica algo de valor agora. como ações. A decisão sobre a alocação de ativos é a escolha entre classes gerais de ativos. e assim por diante. obrigações. . quanto o risco do investimento. O tempo em que você passará estudando esse livro (sem mencionar o seu custo) também é um investimento de tempo e de esforço. Os investidores tomam dois tipos de decisão ao construir as suas carteiras.

com uma rentabilidade calculada em torno de 0. e loteamentos residenciais e de lazer.138 8. ano de incertezas econômicas e políticas no Brasil. tendo em vista que o governo. Vemos desta maneira que uma maneira encontrada pelos investidores de preservar o seu patrimônio é o de investir em ativos.7 a 1. Em 2002. pois também seriam vistos como uma aplicação segura para parcela dos investidores que desconfiavam do sistema bancário ou temiam a desvalorização da moeda (Pauliquevis. houve um aumento na venda de imóveis residenciais de alto padrão. em geral. quando que no longo prazo o patrimônio se mantém seguro.00% ao mês) (Campos 27 de maio de 2002). A desconfiança com relação a ativos financeiros também estimulou o mercado. em 2002.9% ao mês. pag 26)*02 refere que a ideia de que investimento em imóveis é considerado.1 Investimento em Ativos Segundo Botelho (2007. 2002). neste caso mesmo que haja uma desvalorização devido a uma possível instabilidade econômica essa desvalorização se ocorre no curto prazo.1. gerando incertezas nos investidores (Dias. Ao contrario quando o patrimônio esta em investimentos financeiros o mesmo pode sofrer uma desvalorização muito grande no curto prazo podendo não compensar a espera para recuperação em longo prazo. . por exemplo. além da maior procura por unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0. como um “porto-seguro” em tempos de crise. 2002). alterou a regra da contabilização dos ganhos dos fundos de investimentos financeiros. Os Fundos de Investimento Imobiliário também apresentaram aumento na procura por seus títulos nesse mesmo ano.7 a 0.

os prédios. . participar na renda derivada da produção de automóveis. mas este pode em sua esfera possuir ações de uma respectiva empresa. ou possuir títulos de um fundo de investimento que financia o setor. pode não ser possível para um pequeno investidor construir um edifício. Os Ativos financeiros são reivindicações pela renda gerada por ativos reais (ou reivindicações pela renda do governo). esses ativos são o meio pelo qual os indivíduos em economias bem desenvolvidas reivindicam os seus direitos sobre os ativos reais. Não podemos ser donos de nossa própria fábrica de automóveis. Esta capacidade é uma função dos ativos reais da economia: A terra. isto é. Usando o exemplo de Kane.139 8. as máquinas e o conhecimento que pode ser usado para produzir bens e serviços. Markus e Bodie. os bens e os serviços que seus membros conseguem criar. como ações e obrigações. pag 24) *01 a riqueza material de uma sociedade é basicamente determinada pela capacidade produtiva de sua economia. Em vez disso. mas podemos comprar ações da General Motors ou da Toyota e.1. Esses títulos nada mais são do que pedaços de papel (ou entradas em um computador) e não contribuem diretamente para a capacidade produtiva de uma economia. Marcus e Bodie (2000.2 Investimento Fundos Imobiliários Segundo Kane. desta forma. Em oposição a esses ativos reais estão os ativos financeiros.

a criação de uma estrutura societária que permitisse listar suas ações ordinárias no Novo Mercado e assim promover as suas atividades como engenharia.A e fez-se a transferência de ativos ligados ao ramo imobiliário. Em 2007 a EZTEC iniciou sua operação na bolsa. Esta reorganização teve como objetivo principal. sob comando de seus fundadores Srs. empresa de engenharia. construção e incorporação imobiliária começaram em 1979.140 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC As atividades da EZTEC. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. Com isso sua operação vem sendo conduzida por sociedades operacionais e administradas pelos acionistas fundadores. Em 2006 a companhia passou por uma reorganização societária onde se criou a EZTEC Empreendimentos e Participações S. Figura 4 .Apresentação Corporativa EZTEC 1 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) . Ernesto Zarzur. construção e incorporação.

141 Ela é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais de São Paulo e se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. A companhia atua há 32 anos na Região Metropolitana de São Paulo e é dividida em três unidades de negócios: ü ü ü Incorporação: prospectando e desenvolvendo empreendimentos que antecipam as tendências de mercado. de forma a garantir a sustentabilidade do negócio. com uma margem líquida crescente ao longo dos anos que em 2010 chegou a 38%. gerencia sua carteira de recebíveis com enfoque comercial e estratégico. A EZTEC faz financiamento próprio com seus clientes. Imobiliária: manutenção das vendas dos empreendimentos. . não trabalhando com permuta. Engenharia e Construção: garante a qualidade e entrega no prazo. é administrada para ter seus custos controlados e gestão conservadora de caixa e possui o hábito de pagar seus terrenos à vista.

eztec.br/eztec2009/web/default_pt.com. 2 http://ri. ou seja. O objetivo da EZTEC. sempre procurando manter sua lucratividade e conservadorismo nas decisões. no geral. segundo o site2. donos de terrenos.142 Figura 5 . demonstrando a grande credibilidade que possui junto a seus clientes.asp?idioma=0&conta=28 . é de buscar “melhorias no desenvolvimento de suas atividades. se destacando entre seus concorrentes. mas também sem correr grandes riscos. sempre focando em oportunidades de alto retorno”.Apresentação Corporativa EZTEC 2 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) Com agilidade e competência a EZTEC consegue antecipar as tendências de mercado e atender a demanda de imóveis para os padrões compreendidos entre Médio e Alto Padrão. não se aventurando em grandes inovações. etc. fornecedores. maximizando a lucratividade dos seus acionistas e propiciando vantagens sobre os seus concorrentes. logo no primeiro mês de lançamento. As vendas das unidades ocorrem. Sua grande experiência e expertise lhe garantem desenvolvimento de produtos competitivos com excelente qualidade.

A estabilidade econômica. Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo. o setor da construção civil.1 Momento atual do setor Após muitos anos de estagnação. fortalecendo ainda mais sua marca: ü que atua. que representa significativa fatia do PIB nacional.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO 9. .143 Sendo assim. maximizar eficiência de construção e manter margens elevadas. o aumento de renda da população e a queda na taxa de juros associados à disponibilização de crédito e à política de diminuição de déficit habitacional voltaram a atrair fortes investimentos. Eventos futuros como a Copa do Mundo e Olimpíadas além da criação do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e Programa Minha Casa Minha Vida pelo governo também contribuem para a expectativa de manutenção de crescimento nos próximos anos. Aperfeiçoar nossa Política de Financiamento aos Clientes com objetivo de maximizar o nosso volume e velocidade de vendas. 9.1. Continuar a reduzir custos. inclusive recursos estrangeiros. voltou a crescer de forma acelerada nos últimos anos. ü ü ü ü Expandir sua atuação no Estado de São Paulo e desenvolver Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado em empreendimentos mistos. possui os seguintes pontos chaves em sua estratégia.

podendo ser Shopping Centers. O foco deste trabalho é analisar o subsetor de empreendimentos imobiliários. p. construção pesada e montagem industrial. 21). com ou sem tradição no setor. sendo a velocidade média de vendas já incorrida o único balizamento para o mercado sobre a demanda. onde o produto é estabelecido para um conjunto de clientes previamente selecionados. que “contratam”a empreendedora para gerir seu empreendimento. p. podendo ser imóveis residenciais e/ ou comerciais. do comércio.1. De acordo com Assumpção (1996. da indústria de materiais. gera descontrole sobre a oferta de produtos. hoteis e flats. sendo ainda distribuídos em edificações. segundo ASSUMPÇÃO (1996. 52) é dividido em dois segmentos segundo Assumpção (1996. . construção pesada e de montagem industrial.144 9. 20): a) O mercado é totalmente aberto e o acesso de novos entrantes. b) Subsetor de produtos – empreendimentos imobiliários ou de base imobiliária: caracterizado por obras de edificações produzidas para venda no mercado aberto. onde o principal cliente é o setor público seguidos pelas empresas estatais e privadas. especificamente a atividade de incorporação imobiliária cujas principais características são. b) Não há como reconhecer a demanda já que não se conhece previamente os compradores1. e edificações para exploração comercial do imóvel. entretanto. esta situação só não ocorre nos empreendimentos a “preço de custo”.2 Características do setor Este setor que é formado pelos “elos da indústria da construção. 15): a) Subsetor de serviços ou de obras empreitadas: caracterizado por serviços para construção de obras por empreitada e abrangendo obras de edificações. dos serviços e da indústria de equipamentos” (ABRAMAT/ FGV. p. p. esta não é a tradição neste mercado. 2010.

podendo oferecer também um percentual do resultado financeiro (permuta financeira). Podemos complementar com outra característica: trata-se de um mercado muito pulverizado. podem variar bastante conforme a localização e tamanho do terreno. em uma troca aonde o(s) proprietário(s) oferece(m) o terreno e a incorporadora cede unidades a serem construídas ou já concluídas (permuta física). Para a definição do produto em determinado terreno. estudos de impacto ambiental. não existe vínculo entre as receitas de vendas.145 c) Os produtos são comercializados a ‘preço fechado’ antes de se iniciar o ciclo de produção. o incorporador necessita de conhecimentos específicos das legislações de cada município e às vezes da região específica dentro da mesma cidade (é o caso das Operações Urbanas em São Paulo). Os terrenos (matéria-prima fundamental) também não estão concentrados já que os fornecedores são milhões de proprietários espalhados pelo país (pessoas físicas. jurídicas além da União. ou seja. A permuta é um instrumento muito usado por algumas empresas para aquisição de lotes a fim de não precisar de desembolso em moeda e consiste. estado e municípios). Assim. compensação por impactos no trânsito entre outras. d) Exceção feita aos empreendimentos com financiamento para a produção. variáveis como descontaminação do solo. e o programa de produção. seja de capital aberto ou fechado. dependendo do caso. como o próprio nome sugere. Há ainda. . e até mesmo sem se dispor dos projetos e especificações detalhadas para sua execução. sendo que muitos terrenos possuem mais de um dono. o que é denominado ‘venda na planta’. o “market share” está distribuído entre inúmeras empresas. o tempo de aprovação de um empreendimento e seus respectivos custos. a qual se sujeita às oscilações no cenário econômico e descolamento entre os custos previstos e realizados por se dar em prazos longos. que dependem da velocidade de vendas sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar.

podemos destacar os recursos da poupança e do FGTS tanto para financiamento dos adquirentes quanto para produção das edificações. Devido ao aquecimento do setor. Em relação ao sistema de “funding”. haja vista o aumento de demanda causado pelos mega eventos da Copa do Mundo e Olimpíadas. pode haver descolamento entre o índice utilizado e o desvio real no orçamento inicialmente previsto. Neste caso. . o segundo é mais difícil de segurar já que ainda não há importação significante de mão de obra. os custos com materiais e principalmente mão de obra têm sofrido altas consideráveis nos últimos anos.146 No que tange à construção do empreendimento. o primeiro tem sido controlado com o aumento da concorrência através da importação. pois apesar dos contratos de venda geralmente preverem ajuste das parcelas por algum índice de correção (sendo INCC e o CUB os mais utilizados). sendo este o controle deste custo um dos maiores desafios do segmento. é preciso de um bom controle de custo e prazos para o alcance do resultado planejado. esta pode ser terceirizada (é comum estabelecer um custo máximo no contrato) ou realizada pela própria empresa incorporadora desde que esta possua uma equipe própria para este fim.

sendo um dos grandes catalisador para o aquecimento do setor considerando também a queda nas taxas e o aumento do prazo para o comprador (até 30 anos). Crédito Imobiliário Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p.147 Figura 6 .Apresentação corporativa Gafisa Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. Gráfico 9 .Taxa de Juros vs. 25 Podemos ver no gráfico abaixo que a partir de 2005 o volume de crédito imobiliário disponível iniciou sua trajetória de crescimento exponencial. 26 .

já que a poupança é limitada e pode ter seus recursos esgotados em 2 ou 3 anos de acordo com estimativas da ABECIP. o Brasil possui somente 4% do PIB disponível para o crédito imobiliário e a estimativa é que esta relação atinja entre 10% e 11% até 2015. letras hipotecárias. . garantidos por financiamentos imobiliários). além dos “Covered bonds” (instrumentos de dívida. 26 (Ago/11) Para acompanhar o ritmo previsto. PIB Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. soluções já difundidas em outros países. que permite a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s). Gráfico 10 .Financiamento Imobiliário vs. há necessidade de estruturar novas formas de disponibilização de recurso do setor.148 A seguir podemos verificar que apesar do crescimento visto acima. A solução deverá vir através do mercado de capitais com a securitização (este mercado tem crescido fortemente ultimamente no Brasil).

149 9.1 Bolha A finalidade principal deste trabalho não é encontrar a verdade sobre as especulações de uma possível “bolha” no setor imobiliário. Porém. Assim. . entre os anos de 2005 e 2009. 22 empresas do setor de incorporação imobiliária captassem juntas mais de R$ 11 bilhões considerando somente os IPO’s. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que. os valores de mercado das empresas chegaram até ficar abaixo de seus valores patrimoniais. buscaremos nos posicionar sobre o tema. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. descolado da realidade. Atualmente o mercado tem valorizado as empresas que conseguiram aproveitar este período com bons resultados e geração de caixa já que após tanto dinheiro aplicado. se adicionarmos ofertas públicas (primárias) e privadas adicionais. A definição de bolha na percepção coloquial é de crescimento sem sustentação. Por falta de histórico e talvez um pouco de comodidade e pressa para conseguir realizar a abertura de capital das empresas. dado o tópico de nosso estudo. por que não. a crescente avalanche de notícias na mídia e cada vez mais informações desencontradas. com toda razão. 9. iniciou-se uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. não tinham mais recursos disponíveis para tocarem seus empreendimentos. o valor de precificação dos IPO’s estimados pelos estruturadores era baseado em premissas e múltiplos em função da receita e crescimento projetados. sem fundamentos. Durante a crise de 2008 algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas pois seguindo esta estratégia de forte crescimento.3. crédito abundante. ver o retorno. este número sobe para mais de R$ 20 bilhões até 2011.1.1.3 O “boom dos IPO’s” no setor Fatores macroeconômicos. sendo a maior parte dos investimentos provenientes do exterior. os investidores querem. Além disso.

Estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro. Shiller acredita que o surgimento de bolhas tem uma conotação psicológica e lista sinais de quando uma bolha estaria se formando: 1. Um “frenesi” da mídia acompanhando o aumento de preço. Num artigo do New York Times. Estes especialistas acreditam não ser o que acontece no mercado imobiliário brasileiro atual. Ou seja. Interesse crescente desses ativos entre o público em geral. de diferentes maneiras. . Grande excitação pública sobre os aumentos de preços. Queda nas vendas de imóveis novos e dificuldade das incorporadoras se manter sem geração de caixa e algumas reduzindo as margens. especialistas.150 A definição clássica mais utilizada é a de Stiglitz (1990): se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço – então uma bolha existe. 2. 5. Na frente dos que defendem que existe uma bolha no setor imobiliário. apenas as expectativas da própria variação de preços comanda a evolução desses preços hoje. de oferta e demanda. levando a uma espiral de elevação continua até que algum fator econômico ou não estoure a bolha. E a mais explorada: 3) Aumento de preços irracionais. nos três pontos destacados abaixo: 1) 2) Crédito abundante. 4. Do outro lado da moeda. quando há descolamento das causas básicas de movimentos de preços na economia. defendem que o desenvolvimento do setor é gradual. Fortes aumentos de preços de ativos como imobiliários ou acionários. os artigos ou estudos publicados se baseiam. 3. sustentado e o que caracterizaria uma bolha é um forte descasamento entre oferta e demanda. causando inveja naqueles que não participaram.

. não passa de 12% do estoque total de crédito imobiliário no país.. Um declínio na qualidade e quantidade de informações que levariam à decisão de crédito em condições oferecidas muito ruins (sem entrada. segundo estudo da MB Associados.).151 6. mostra que o grau de alavancagem no financiamento brasileiro ainda é muito baixo. As taxas de inadimplência são inferiores a 3% nos últimos anos segundo informações da Abecip. 9. Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli). Além disso. mitigando o risco de concessão de crédito com alto risco ou especulativo. etc. os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel mediante criteriosa análise de crédito do comprador. Forte presença de capital especulativo e investidor desinformado. O estoque de CRI. o banco contabiliza a carteira de crédito em seu ativo. acredita que a bolha de mercado é feita por: i. prazos excessivos. O mercado de capitais brasileiro com operações mais sofisticadas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).1. 7. Crédito irresponsável. João da Rocha Lima Jr. enquanto nos EUA a securitização corresponde a quase totalidade do mecanismo de financiamento. Com isso. de forma mais direta. ainda existe uma total dependência da poupança ou FGTS. ii. Teorias de uma nova era que justifiquem os aumentos de preços sem precedentes. o acompanhamento da evolução da inadimplência fica em posse do credor. Quando analisamos o crédito para o setor imobiliário. como regra geral. FIDC (Fundo Imobiliário Direito Creditório).2 Crédito Imobiliário Estudo da MB Associados. Sendo a maior parte do financiamento realizada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). ainda está engatinhando quando comparado com EUA ou Europa e o mercado secundário ainda é muito incipiente. Este estudo pretende aprofundar na análise dos dois fatores acima. . etc.3.

3.152 Além deste fator. vale lembrar que a participação total de crédito imobiliário na economia ainda é muito baixa quando comparado com países da própria América Latina.Fatores macro econômicos como queda de juros e inflação controlada. mas a mais otimista estima cerca de 7% do PIB. principalmente da classe média. Lima Jr. o que explicaria este crescente aumento dos preços nos últimos anos? A resposta não é simples e estamos longe de ter um consenso entre os especialistas. .3 Presença de Capital Especulativo Os dados do setor ainda são muito desencontrados e pouco confiáveis quando buscamos entender o volume de vendas. Segundo. .. 9.Elevado déficit habitacional. Os números divergem conforme a fonte. quando temos 100% PIB nos EUA e 60% PIB na Espanha. Maior número de pessoas migrando para as classes A e B. . .. Concluímos assim. João da Rocha Lima Jr.Redução do desemprego. “os grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez. qual o perfil dos compradores. mas a análise dos fatores abaixo podem dar subsídios para esta pergunta: .. com base na experiência de integrantes do grupo que atuam no próprio setor há anos e no estudo do prof. aumento de preços. Portanto. etc. que não existe concessão de crédito irresponsável e eliminamos a primeira hipótese.Aumento expressivo do poder de renda da população.1. podemos afirmar que a participação de investidores na aquisição de imóveis ainda é muito baixa quando comparado ao volume total e não existe forte presença de capital especulativo no setor imobiliário. Mas se os investidores especuladores são minoria. analisando as estruturas atuais de financiamentos fica difícil imaginar que qualquer desaceleração nos preços dos imóveis possa trazer grandes prejuízos aos credores. Porém. como bolsa de valores ou commodities. deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário”.

a composição de todos os fatores acima e o expressivo aumento dos custos de toda a cadeia do setor (terreno. os pilares que sustentam este forte crescimento nas vendas e consequente aumento dos preços.Esforços e programas governamentais para fomentar o setor. . etc.Grande Disponibilidade Crédito e melhores taxas de financiamento. mas não acreditamos em queda brusca de preços ou estouro de bolha no setor imobiliário residencial puxado por especuladores. os preços chegaram nestes patamares. Neste segmento.. na opinião do grupo. . . materiais. ocorrendo reduções e adequações pontuais de preço. com população mais madura e redução do número de pessoas por casa. porém. que diferente do segmento residencial. Obviamente podemos identificar regiões específicas onde oferta e demanda convirja.153 . . devido à desinformação das pessoas que estão investidos nesses imóveis.Dados demográficos do país. no segmento comercial existe um consenso entre especialistas que o valor das salas comerciais (“salinhas”) está acima dos padrões aceitáveis sem qualquer embasamento e alguns já mencionam que algo muito parecido com os flats na década de 90 deve se repetir neste segmento. Após décadas de retração e baixo crescimento do setor imobiliário. mão de obra. Destacamos. segundo Lima Jr.Melhores estruturas jurídicas e garantias aos credores.) são.

DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS Tabela 19 .154 9.

155 Tabela 20 .DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo .

156 Tabela 21 .DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado .

DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .157 Tabela 22 .

sua declaração de existência e de ambição. uma vez que a razão de ser da EZTEC é a construção civil. Na mesma linha. enquanto sua ambição seria proporcionar qualidade de vida a seus clientes.com. a sugestão proposta é a seguinte: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo.br e http://ri. identificou-se que a mesma não possui definido os conceitos de missão nem tampouco de visão.com. ou seja. uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. Essa missão vai ao encontro do que Bateman e Snell (2007) defendem que uma missão deveria ser.br .eztec. Foster (1993) define missão como a razão de ser e existir da organização.158 APLICAÇÃO PRÁTICA 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC Por Cintia Pereira Barcellos 10.1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Após analisar as informações divulgadas pela empresa em seu web site3. com a maior rentabilidade do setor. com base no seu slogan “construindo qualidade de vida”. maximizando a lucratividade dos acionistas. o que a sugestão é. Desse modo. Conceito esse aplicado na missão proposta. O autor também acredita que a missão deve ser flexível. a missão proposta para a empresa é: “construir qualidade de vida”. 3 http://www. fato também coberto pela proposta visto que a construção civil representa fundamentalmente o negócio da EZTEC. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Com relação à visão estratégica da empresa. grande parte dos autores ainda defende que a missão deve incluir o negócio da companhia.eztec. Por fim.

Ireland e Hoskisson (2007). arquitetos e administradores). que afirmam que a visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser (líder de mercado) e do que pretende atingir (maior rentabilidade do setor. forças da EZTEC: (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua (faixas de média e alta renda).1 Forças Através da análise de documentos. 10. esse conceito está em consonância com a definição de visão de Hitt. de vê-la como empresa líder de mercado e com alta rentabilidade. fez-se um apanhado das possíveis forças da empresa.2 QUANTO A ANÁLISE SWOT 10. a visão proposta também incorpora os conceitos de vislumbramento do futuro de Collins e Porras (1996). (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado (devido a ampla experiência e competência da sua equipe de engenheiros. São. proporcionar vantagens e focar em oportunidades de alto retorno) somado a declaração do gestor Emilio Fugazza quando questionado sobre onde ele vê a EZTEC em cinco ou dez anos. Em adição. Posteriormente essas possibilidades foram apresentadas ao gestor de Finanças e RI da empresa.br . maximizar lucratividade para os acionistas e proporcionar vantagens aos clientes). Além disso. notícias e relatórios divulgados na mídia sobre a empresa EZTEC. 4 http://ri. que concordou com todas. de intenção estratégica de Bateman e Snell (2007) e de plano orientador das prioridades de Lucas (1998). portanto.com.159 Essa visão foi construída com base na estratégia da empresa divulgada em seu site de Relacionamento com os Investidores4 (maximizar a lucratividade dos acionistas.2.eztec.

no entanto.160 (S03) Alta rentabilidade (margem líquida acima de 40%. pela metade do valor pago pelos concorrentes). com isso. catalisar suas vendas. em media. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (a empresa mantém um processo flexível e bem estruturado de aprovação de crédito ao consumidor. Além disso. (S08) Sólida situação financeira (por estratégia a EZTEC possui alta capacidade de caixa e baixa alavancagem). conseguindo assim além de preços melhores a manutenção de sua margem. minimizando seu risco de crédito concedido). fidelizados através da pontualidade no pagamento). (S07) Alta velocidade de vendas (reflexo da força e credibilidade da marca.construcaomercado. no máximo). (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade (tanto perante o público consumidor. de modo a agilizar o processo e. a EZTEC compra terrenos. aliado ao fato da construtora apenas lançar empreendimentos com demanda comprovada).asp> . medido através da velocidade das vendas. 5 <http://revista. enquanto a média dos concorrentes fica entre 10% e 20%. Conforme reportagem publicada na Revista Construção5 em Novembro 2011. por ter caixa para negociar. quanto perante os fornecedores. a EZTEC negocia sempre com pagamento em dinheiro.br/negócios-incorporacao-construcao/124/artigo240393-1. a companhia monitora continuamente sua carteira de recebíveis.com. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista (é prática comum de mercado adquirir terrenos via permuta.

pela importância produtiva do estado.161 (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (empresa se planeja para entregar os empreendimentos três meses antes do cronograma oficial. muitos materiais necessitam de fornecedores locais. no entanto. o estado de São Paulo é o estado com a população com a maior concentração de renda do país. Por outro lado. a EZTEC não acredita que exista ganho de negociação em ser uma empresa nacional. Analisando pela estrutura de custo. ou seja. logo. (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (a empresa mantém sua estratégia restrita aos segmentos onde possui tradição e expertise acumulados em seus 32 anos de existência). O único grupo de fornecedores cuja negociação nacional pode trazer algum tipo de ganho de escala é o fornecedor de materiais. a escala não traria nenhum benefício em termos de custo. ser uma empresa regional (é visto como uma força tanto pelo lado do custo quanto da receita. o que torna a negociação novamente regional. Além disso. Em resumo. de mão de obra e de materiais. a maioria dos grandes fornecedores de materiais está localizada na região. . O gestor afirma que existem três principais grupos de fornecedores no setor: fornecedor de terreno. seu poder de barganha também está restrito. Além dessas. durante a entrevista foram identificadas outras três forças da empresa: (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo. o que também justifica o próximo item). analisando pela óptica da receita. de acordo com o entrevistado. a estratégia regional é considerada uma força porque. Por fim. tendo margem para lidar com possíveis contratempos e atrasos). O primeiro é regional e pulverizado. O segundo também é regional e exige negociações independentes para cada cidade onde a empresa queira atuar. a estratégia de negociação deve ser igualmente regional. com o aumento da oferta de produtos importados.

Desse modo. foram citados os seguintes pontos negativos do ambiente interno da EZTEC: (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (apesar de ser uma fraqueza setorial.2 Fraquezas Durante a entrevista. de forças alheias como o poder público) ele não se permite usar capital de terceiro para se alavancar. a alavancagem financeira não é válida para a construção civil devido a uma fraqueza real do setor que é a total ausência de controle sobre o processo de geração de negócio e seu tempo de duração. fato considerado uma fraqueza pelo gestor entrevistado). meio e fim dos projetos (por depender. a construtora fica dependente de um único mercado consumidor. O entrevistado classifica essa dependência como uma fraqueza. pois ela está submetida a apenas um poder público devido a sua estratégia regional. . por receio de que essa operação lhe reduza a margem). percebeu-se que uma das grandes forças da EZTEC é o fato dela ser uma empresa regional e focada no seu posicionamento geográfico e de públicoalvo.162 (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio (a EZTEC possui baixíssimo nível de endividamento com terceiros e escolheu como modelo de negócio o financiamento via capital dos sócios. no limite. 10. (W02) Estar submetido a um único público consumidor (novamente devido a estratégia regional. o faturamento da empresa).2. porque enquanto o setor público não aprova um projeto o mesmo não pode ser executado e essa demora pode atrasar o calendário de projetos e. muitas vezes. Ou seja. Segundo o gestor. dado que nesse setor não existe prazo certo para o começo. Em resumo. ela pode manter seus controles de custos e operação mais rígidos. além de manter sua alta margem de rentabilidade. para a EZTEC é mais crítica.

pela casa própria. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor (representa uma oportunidade porque ainda possui muito espaço para crescimento: apenas 26% da área total do estado é urbanizada. (O02) Coabitação (assim é chamado quando mais de uma família compartilha o mesmo domicílio. corresponde a 40% do mercado . crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (a combinação de todos esses fatores gera oportunidades reais para as empresas do setor). 10. (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. consequentemente. Ou seja. É um dos indicadores que compõem o déficit habitacional (somado a ausência de habitação e habitação precária) e é o único considerado uma oportunidade pelo gestor). foram identificados como oportunidades da EZTEC: (O01) Expansão para outros mercados geográficos (apesar de não fazer parte da atual estratégia da empresa.2. Fugazza acredita que existe a oportunidade da construtora se expandir para mercados semelhantes ao de São Paulo. a escassez de áreas incorporáveis faz com que a EZTEC assuma na sua estrutura de custos o metro quadrado mais caro do país). uma vez que torna o principal insumo do processo produtivo escasso e.3 Oportunidades Passando a analisar o ambiente externo à empresa.163 (W03) Estoque de terrenos caro e limitado (a estratégia regional gera outro efeito negativo. onde ela possa melhorar o seu perfil de risco). caro. (O04) Preferência sócio cultural do brasileiro.

todas essas estatísticas representam oportunidade de ampliar o market share da companhia). Em resumo. desconhecem todos os riscos presentes no processo produtivo.2. uma vez ser impossível. enquanto investidor.4 Ameaças No decorrer da entrevista. portanto. esses concorrentes oferecem produtos similares a preços mais baixos. . uma vez que o consumidor. quando o Governo aumenta a taxa de juros provoca uma reação de redução das vendas. segundo o entrevistado. forçando a EZTEC ou a baixar seus preços ou a investir mais em marketing). conta com uma população de cerca de 20 milhões de habitantes. ele atingir o volume de vendas atual se o cliente final não tiver acesso a fontes de financiamento). Fugazza citou as seguintes ameaças: (T01) Concorrentes (principalmente a concorrência caracterizada por ele como predatória. (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional (é uma ameaça não pela ótica do financiamento da companhia. passa a comparar seu rendimento com um apartamento versus aplicação em títulos públicos).164 imobiliário do Brasil. mas pelo lado do cliente. especialmente de taxa de juros (quando o Governo tem uma política instável de economia de longo prazo ele provoca uma manifestação de insegurança no consumidor. e. Em geral. Segundo o gestor. mas entram porque veem uma oportunidade de negócio. que seriam aqueles concorrentes que não atuam no mercado. (T02) Políticas públicas. 10. é a região com maior participação no PIB brasileiro e que concentra a maior demanda por imóveis do país.

. conforme força (S10) e desenvolver empreendimentos mistos (que são prédios de escritório. em consonância com suas forças (S01) e (S11).5 Objetivos Estratégicos da EZTEC Com base nos resultados da análise SWOT da empresa. (OE04) Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo (aquisição de terrenos via pagamento em dinheiro e não permuta. centros comerciais e shopping centers construídos em conjunto com empreendimentos residenciais). ampliar sua participação no mercado de médio e alto padrão. pode-se identificar os seus objetivos estratégicos. de ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo. em congruência com a força (S06). (OE03) Continuar a reduzir custos e maximizar sua eficiência de construção. com a maior rentabilidade do setor. (OE02) Expandir sua atuação no Estado de São Paulo. de modo a manter margens elevadas.2. O resumo dos objetivos estratégicos acima descritos encontra-se refletido na visão proposta para a EZTEC. maximizando a lucratividade dos acionistas. que são: (OE01) Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado onde atua. ou seja. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno. conforme força (S04)). (OE05) Aperfeiçoar a política de financiamento aos clientes com objetivo de maximizar o volume e velocidade de vendas. mantendo assim sua força (S03).165 10.

um concorrente irá oferecer risco direto se posicionar muito próximo geograficamente e se resolver lançar seu empreendimento ao mesmo tempo. não pode existir concorrência.3. Nesses casos.1 Ameaça de novos entrantes Analisando o segmento de incorporação imobiliária com base na entrevista do diretor Financeiro e de RI da empresa. O gestor defende que qualquer pessoa. Nas primeiras. enquanto que o maior desenvolvedor desse mercado possui cerca de 4. o entrevistado divide o setor em dois mercados diferentes: em cidades pequenas do interior e em grandes centros. O que significa que mesmo as grandes incorporadoras fazem pouca diferença no mercado. de posse ou não de muitos recursos. pode se associar com outros e montar uma pequena construtora. Nesses casos. uma vez que não há mercado suficiente para suportar número maior de incorporadores. Augusto Emilio Fugazza. prevalece a vantagem do pioneiro: quem enxerga primeiro fica com o mercado para si. . a concorrência não é considerada tão acirrada. Sr. 10. por outro lado.2 Rivalidade entre os atuais competidores No que tange a rivalidade entre os atuais competidores.7%. percebe-se que o setor é pulverizado e totalmente sem barreiras a entrada. o volume de produção e oferta é tão grande que acaba por fornecer poder de barganha aos consumidores. Caso contrário.166 10.3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER 10. Nos grandes centros. Fugazza complementa que hoje a EZTEC ao lançar cerca de um bilhão de reais por ano em empreendimentos possui apenas 3% do market share de São Paulo.3.

3. simplesmente porque ele detém em suas mãos o principal insumo produtivo da cadeia. de mão de obra e de materiais. o excesso de oferta permite ao consumidor ter. o consumidor do setor de incorporação imobiliária só não tem poder de barganha em momentos muito específicos. Nessa época. como durante o boom imobiliário ocorrido no Brasil entre 2009 e 2010.167 10. por outro lado. 10.3.3 Produtos substitutos Conforme o diretor entrevistado. nos limites da razoabilidade. Agora. O primeiro grupo é aquele que possui. o entrevistado dividiu os fornecedores do setor de incorporação imobiliária em basicamente três grupos: fornecedor de terreno. Há pouco tempo atrás.3. O volume de produção é muito grande e. Isto é. 10. embora exista demanda. a possibilidade de substituição se encontra no aluguel. algum poder de barganha dentro de suas aquisições.5 Poder de barganha dos fornecedores Com relação ao poder de barganha dos fornecedores.4 Poder de barganha dos compradores De acordo com o gestor. uma situação totalmente esporádica e sazonal. por sua vez. com o passar do tempo e a escassez de mão de obra qualificada. com altas taxas de desemprego. o maior poder de barganha do setor. ele ganhou poder de . o poder de barganha existe. No entanto. na decisão de comprar um apartamento da EZTEC ou de qualquer um de seus concorrentes. o único substituto para o produto da construtora seria o aluguel de apartamentos. esse grupo era abundante. teve sua posição alterada nos últimos anos. de longe. O fornecedor de mão de obra. mal remunerado e possuía zero poder de barganha. O dono do terreno é o dono do jogo. os preços explodiram e o poder de negociação dos clientes era absolutamente zero.

substitutos claros para a produção nacional. . Por fim. atualmente o índice setorial de inflação é puxado para cima pela mão de obra e para baixo pela parte relacionada aos materiais. Como reflexo dessas movimentações.168 negociação. o aumento das importações nos últimos anos tirou quase que totalmente o poder de barganha dos fornecedores de materiais. portanto. em uma direção completamente oposta. Os produtos importados são. Graças a isso hoje o operário da construção civil ganha três vezes mais e pode escolher onde vai trabalhar.

1 ESTUDO DE CASO Por se tratarem de informações confidenciais relacionadas às estratégias das empresas do setor. para a aplicação da teoria acima apresentada serão utilizadas informações hipotéticas obtidas juntamente a Dworking Consultoria Imobiliária.169 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS Por Renato de Almeida Silva 11. quando da realização de estudos de viabilidade econômica para empreendimentos de empresas para as quais oferece seus serviços.000 m² Área privativa total: 12.000 m² Área construída: 22.000 m² Número de unidades: 120 Área privativa por unidade: 100 m² Área equivalente: 21. de padrão médio alto. ü ü ü ü ü ü Área do terreno: 4. De posse dessas informações.000 m² . elaborou-se o fluxo de caixa e foram calculados os indicadores de qualidade econômica. utilizando para tanto. o modelo utilizado pela empresa Dworking Consultoria Imobiliária. empresa que presta consultoria na área imobiliária para grandes empresas do setor. àCaracterísticas Físicas: Trata-se de um empreendimento lançado em fase única.

a taxa de juros de 12% ao ano acrescido de IGP-M. Valor de venda de área privativa: R$ 6. o comprador deve pagar uma entrada que gira em torno de 8% do valor de venda do imóvel. 70%. A expectativa de prazo para a aprovação dos projetos é de 5 meses. Quando a venda é através de financiamento bancário. 5% na entrega das chaves e o saldo. a construção do edifício é financiada em 80% pelas instituições bancárias a uma taxa de juros entre 10% e 11% ao ano.000. pagas um mês antes do lançamento. 40% durante a obra e o saldo de 25% após a entrega.000. As despesas de transação consideradas foram de 2. durante o período de obras o pagamento por parte do comprador segue o mesmo fluxo apresentado para pagamento através de financiamento bancário. a construtora considera que as vendas acontecem 25% no mês de lançamento. . a proporção gira em torno de 30% das vendas diretamente com a construtora e 70% com financiamento bancário. àFinanciamento da Obra: a construtora não financia a compra do terreno e nem trabalha com permutas.00. àAquisição do Terreno: o valor nominal do terreno na aquisição foi de R$ 8.3%. contudo. o saldo na entrega das chaves é financiado diretamente com a construtora. na concepção da construtora são insignificantes.000. já que.00.00 m².400. àProjeto e Aprovação: o valor estimado para o custo do projeto foi de R$ 220. 20% em parcelas durante as obras.000. sendo pago em 50% no ato da compra e o saldo em cinco parcelas iguais. com o financiamento bancário. àVelocidade de Vendas: no estudo preliminar. realizado um mês antes do lançamento. àIncorporação: as despesas de incorporação foram de R$ 176.00.170 àReceitas de Venda: As vendas acontecem através de financiamento direto com a construtora ou com financiamento bancário. As vendas a vista não são consideradas no modelo. Já a venda direta pela construtora.

IR. 0.5% do VGV (Valor Geral de Venda) como margem de contribuição geral de administração. CSLL. PIS. estimou-se o percentual de 4% do valor de vendas. 056%.00. foram estimados entre 18 e 36 meses. pagos no mês da receita. adotou-se o valor de R$ 27. conforme as etapas de lançamento que foram divididos. A produção do empreendimento. 2. para tanto. àComissão sobre vendas: o valor considerado é de 4.171 àEdificação: para o desenvolvimento dos projetos.000. àMarketing: o custo de marketing inclui todas as despesas com publicidade necessárias para o lançamento do produto.2% sobre o valor das vendas. 1.000.98%. bem como montagem do stand de vendas e sua manutenção ao longo do período de vendas esperado. totalizando-se o percentual de 6%. àParâmetros de tomada de decisão: Margem Líquida a Valor Presente: > 16% Índice de Lucratividade: > 25% Margem Bruta: > 38% Margem Líquida: > 22% TIR: 17% a 24% . incluindo-se 8% de custo de gerenciamento.57%. àImpostos: para o cálculo da tributação.89% e. sendo COFINS. àMargem de Contribuição Geral de Administração: considera-se 2. considera-se o patrimônio de afetação.

0 85.200.00% 15. Fase ÁREA DO TERRENO BRUTO ÁREA DO TERRENO LÍQUIDO ÁREA A DEMOLIR OU RESTAURAR ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL ÁREA PRIVATIVA TOTAL A.00 Área/Unid.1.00 10.00% 12. 1 1 1 90.00 1.0 .00% 10. Alavancado Num.00 4.0 10.1 Cenário Tabela 23.800.00 100. unid.000. PRIVATIVA EFETIVA A. unid.172 11.Cenário EMPREENDIMENTO Empreendimento: aa Endereço: bb Tipo de uso: cc Proprietário: dd QUADRO DE ÁREAS Equity Num.00% 15.000. 4.00 4.800.00 10.000.00% 102.00% 108.0 15.00 100.00 1.00% 10.000.00% 12.000.00 120 90. Fase 1 1 Área/Unid.00 120 1 85.000.200.00 4. PRIVATIVA PERMUTADA ÁREA PRIVATIVA POR UNIDADE Nº DE UNIDADES TOTAL Nº DE UNIDADES EFETIVA Nº DE UNIDADES PERMUTADA m² m² m² m² m² m² m² m² unid.

000 30.000 6 102.00 8% 4 17% 23 0% 1 0% 1 5% 1 -12 70% 12.R$ Alavancado 600.00 6.R$ R$/m² .000 12.000 6 102.435 1 6 6 30.R$ N° Mê s VGV Equity VGV À VISTA VGV À PRAZO R$/m² .00 6 6 11 50% 10.000.000.00 6 6 11 Alavancado 1.00% 1 420.985.00 8% 4 17% 23 0% 2 0% 2 5% 1 -12 70% 12.478.000.000 12.000 72.000.R$ N° Mê s % .95% 6.29 0% 100% 6 56 6.000 6.000 72.000 48.000.000 6.000 0.000 42 420.00 6.000 42 420.478.000 4.235 6.435 1 30.985.000 600.000.Receita de Venda RECEITAS Receita de Venda Equity À VISTA À PRAZO ENTRADA PARCELA INÍCIO INTERMEDIÁRIA I PARCELA N° MESES APÓS ENTRADA INTERMEDIÁRIA II PARCELA N° MESES APÓS INT I INTERMEDIÁRIA III PARCELA N° MESES APÓS INT II CHAVES PARCELA INÍCIO FINANCIAMENTO JUROS N° DE MESES PARCELA PORCENTAGEM DE VENDAS À VISTA PORCENTAGEM DE VENDAS À PRAZO INÍCIO TÉRMINO Mê s Mê s R$ N° N° Mê s R$/m² .00% 1 420.000.000 30.00 30 12 41 50% Fase II Equity VELOCIDADE DE VENDA 2 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s 25% .R$ Alavancado 72.173 Tabela 24 .R$ N° Mê s % .040 Velocidade de Venda Fas e I Equity VELOCIDADE DE VENDA 1 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s Alavancado 10.R$ % .R$ N° Mê s % .00 120 R$/m² .000 4.000 0.000 600.000 48.00 120 423.95% 423.00 30 12 41 25% 1.000.040 72.235 6.29 0% 100% 6 56 600.

a % % Mês p.00% 0.95% Alavancado SIM 0.00% 2.00 2.000 840.R$ R$ R$ a .87% NÃO 80.R$ % .400.000% 0.000 71.00% 5 8.000 168. DESCONTO INCORPORADOR Financiamento de Obra Equity HAVERÁ FINANCIAMENTO DA OBRA ? VALOR DO FINANCIAMENTO TAXA DE JUROS SEGURO DANO FÍSICO SEGURO RESPONSABILIDADE CIVIL DATA AMORTIZAÇÃO ? .000 Incorporador Área Terreno 2.00 700.200.87% 80.00% 5 8.a .00% 0.400.400.000 168.a .400.85% Tabela 23 continua. .m N° de Meses R$/m² Mês Mês Mês Alavancado Incorporador Área Terreno 8.000 1 2 6 50% 50% 0% 4.R$ % .R$ R$ Mês Mês Mês Alavancado 8.400.p.200.000 71.000% DESPESAS DE IMPLANTAÇÃO Aquisição da Propriedade Equity QUEM PAGARÁ PELA AQUISIÇÃO ? VALOR /m² SOBRE ? À VISTA VALOR /M² Privativo ENTRADA FINANCIAMENTO PARCELA JUROS QDE DE PARCELAS À PRAZO INÍCIO ENTRADA INÍCIO PARCELAS TÉRMINO ? ? R$/m² R$/m² % .400 1 1 1 2.328.00% 0.a .m 12.0% 11.00 700.000 840.200.00 50% 50% 0% Transação Equity VALOR ESTIMADO DA PROPRIEDADE COMISSÃO DESP ADVOCATÍCIAS ITBI CARTÓRIO AVALIAÇÃO PARCELAS INÍCIO TÉRMINO R$/m² % .100.00% 0.000 168.000% 43 43 23.400.000% 0.100.000 4.174 Tabela 23 continua.00 15 42 56 25% 2.00 15 42 56 25% INFORMAÇÕES ECONÔMICAS Conjuntura Econômica Tx.00% 0.00 0.R$ % .m -a .000 0.000 0.400 1 1 1 2.85% 8.00% 0.100.000 0.0% 0.R$ R$ a .200.000 1 2 6 8.000 2.100. Fase III Equity VELOCIDADE DE VENDA 3 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da des N° Mes es Mês Mês Alavancado 2.00% 2.0% 11.00 4.000 4.

000.839 1.400 42 56 Comissões Venda TOTAL POR UNIDADE PARCELAS % .R$ R$/mês Mês Mês 40% Marketi ng Fase II % .160.R$ R$/mês Mês Mês 20% 576.R$ 4.98% 1.000 24.0% 4 2.268.R$ Mês Mês Alavancado 27.0% 4.152.880.000 5 1 5 0.000 25.000 36 2.000 38.2% 4.000 38.R$ Alavancado 2.50% 0% 2.R$ N° .175 Projeto & Aprovação Equity VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO %-R$ N° de Meses Mês Mês Alavancado 220.569 710.400 42 56 2.569 710.89% 2.000 38.300 4.956 .000 5 1 5 0.50% 0% 2.000 6 11 40% 1.024.0% Equity Marketing Fase I VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO % .98% 1.000 36 2.956 3.R$ R$/mês Mês Mês 40% 1.13% 0.369.287 1.811.0% Alavancado 1.000 6 11 40% 1.000 38.R$ R$ % 3.13% 0.250.89% 2.400 12 41 20% 576.00 SIM 2.000 4.268.880.R$ % .R$ % .000 192.000 6 41 27.160.00 SIM 8% DESPESAS OPERACIONAIS Estratégia de Marketing Equity TOTAL % VGV .8% 220.200 6.8% Edificação Equity VALOR PARCELAS UTILIZAR CURVA "S" ? GERENCIAMENTO INÍCIO TÉRMINO R$/m² .250.000 4.000 6 41 8% 2.152.839 1.000 192.880.000.R$ % .R$ N° de Meses ? % .287 1.369.400 12 41 Marketi ng Fase III % .2% 4 3.000 6.152.152.000 IMPOSTOS & DIVERSOS PIS/COFINS CSLL IR CGA CPMF % .811.

164 352.456 269.000 48.000 480.052 601.990 247.364 315.000 48.000 48.049 236.0 1.092 273.0 1.830 188.000 48.545 276.0 1.085 296.0 10.0 10.910 INTERMED 29.000 48.085 248.000 2.260 268.0 1.0 1.000 480.0 1.878.000 48.177 11.0 1.000 48.0 10.419 3.000 480.990 199.0 10.927 634.0 1.235 49.361.092 225.000 8.978 FINANCTO 72.830 560.021 216.0 1.0 10.968.697 376.000 48.949 279.0 1.000 48.085 254.771 212.2 Fluxo de Caixa Tabela 25 .0 10.460 261.019 360.0 1.049 284.143 59.000 12.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 .000 264.0 1.391 332.0 1.000 48.600.338.000 240.478.000 360.Fluxo de Caixa Equity (Receitas) RECEITA Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 Velocidade Real 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 N° Unidades Vendas à Vista 120 120 À VISTA 5.624.085 302.927 154.768 203.021 264.000 269.418 242.000 48.0 1.000 48.771 260.0 1.019 380.000 48.760.998 CHAVES 50.019 408.891 342.0 1.000 48.447 343.0 1.0 1.235 33.0 1.240.0 20.0 1.0 1.143 90.347 351.0 1.0 1.382.891 294.000 48.691 207.052 121.000 156.143 419.0 1.419 Estoque Acumulado de Venda Vendas 120 120 120 120 120 120 120 120 110 10 100 20 90 30 80 40 70 50 60 60 59 61 58 62 57 63 56 64 55 65 54 66 53 67 52 68 51 69 50 70 49 71 48 72 47 73 46 74 45 75 44 76 43 77 42 78 41 79 40 80 39 81 38 82 37 83 36 84 35 85 N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo Intermediária 10.768 251.0 1.0 1.000 48.830 192.830 456.143 570.691 255.949 231.000 48.000 48.456 221.000 48.0 1.694 ENTRADA 120.019 428.164 304.347 195.0 10.460 309.000 48.0 1.0 1.000 48.000 48.000 372.697 328.0 1.545 324.580 Total de Receitas 120.418 290.1.364 363.447 391.000 4.000 48.391 284.0 10.260 316.0 10.

971 847.600.178 Tabela 24 continua.971 1.971 847.000 204.000 24.971 847.000 60.971 847.000 Velocidade N° Unidades Vendas à Real Vista 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo 1.0 2 2.000 50.919 592.000 48.971 1.580 Total de Receitas 453.207.000 96.971 1.207.0 2 2.971 847.000 60.207.000 96.000 60.0 1 1.971 1.971 847.235 49.971 847.000 60.971 1.919 538.919 439.919 640.000 60.978 FINANCTO 39.0 2 2.000 3.123.000 204.971 847.971 1.968.000 204.000 72.000 96.000 204.0 2 2.971 1.000 39.207.000 204.919 102.919 487.0 2 2.0 2 2.000 60.971 48.919 2.971 1.919 490.000 96.342.361.971 1.647 1.971 1.195.000 84.000 96.000 204.000 204.207.971 72.000 60.000 12.207.000 60.971 847.207.0 2 2.624.207.000 96.922.0 2 2.971 847.000 96.000 60.647 847.000 60.998 CHAVES 2.000 8.000 204.760.910 INTERMED 405.235 33.971 847.240.000 60.971 847.006.207.000 60.207.000 204.0 2 2.000 204.0 2 2.000 60.382.0 Intermediária 1 1.000 2.000 204.0 2 2.207.971 1.694 ENTRADA 48.000 96.000 24.000 96.478.000 96.971 1.000 96.000 96.878.971 1.0 1 1.0 2 - .0 2 2.000 72.0 2 2. RECEITA Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 120 Acumulado de Velocidade Vendas TOTAL 86 1 87 1 88 1 89 1 90 2 92 2 94 2 96 2 98 2 100 2 102 2 104 2 106 2 108 2 110 2 112 2 114 2 116 2 118 2 120 120 120 120 120 120 À VISTA 5.0 2 2.000 204.000 48.000 60.0 1 2.000 204.760.000 48.338.000 48.000 60.971 847.000 204.207.000 4.000 204.

400) (38.376) (29.459) (1.783) (12.160.792) (72.873) (20.376) (29.917) (482.683) (4.139) (8.400) (38.073.384) (11.554) (14.843) (18.000) (252.200) (25.292) (6.451.253.964) (3.947) (612.369.854.011) (1.200) (25.000) (192.253.000) (192.998) (10.400) (220.000) (192.900) (909.000) (1.027) (1.660) (166.000) (840.501) (6.756) (8.376) (72.274) (5.375) (5.427.200) (25.400) (38.000) (840.976) (7.446.268.874) (7.880) (1.900) (1.236) (481.000) (71.278) (482.483.727) (6.870) (17.200) (367.467) (2.450) (2.400) (38.000) (44.063.092) (9.000) (44.376) (11.411) (9.400) (576.376) (29.900) (909.880) (1.900) (909.569) (1.366) (546.268) (5.792) (100.000) (189.424) (13.221) (5.000.914) (4.108) (5.000) (44.165) (1.310) (100.178) (5.871) (14.400) (884.680) (9.200) (25.000) (2.920) MKT FASE III (2.400) (221.252) (7.712) (8.031) (3.376) (29.200) (25.176) (2.843) (2.483) (5.152.660) (6.712) (17.353) (3.119) (17.840) (19.200) (25.712) (17.792) (72.400) (38.400) (38.922) (10.400) (38.800) (6.267) (9.029) (11.000) (884.086) (5.729) (10.400) (38.310) (100.233.200) (10.716) (5.000) (71.153) (10.880) (1.044.200.902) (2.446.376) (29.792) (72.771) (13.073.518) (932.788) (1.734) (8.596) (5.849) (6.048) (15.809) (9.102) (3.200) (367.587) (5.472) (1.579) (1.832) (3.179) (3.775) (10.507) (2.115) (7.400) (38.902) (9.410) (710.072.795) (481.537) (677.000) (168.428) (2.740) (894.200) (367.200) (367.000) (6.908) (10.845) (5.900) (909.625) (6.400) (38.454.989) (655.400) (38.199) (2.376) (29.310) (100.566) (891.251) (15.880) (1.000) (899.200) (25.561) (7.200) (25.548) (2.637) (2.400) (221.465) CGA (3.322) (8.253.086) (1.668.400) (38.467) (6.741) (1.638) (4.200) (25.792) (72.000) (221.194) (6.792) (72.400) (38.080) (9.160.070.277) (8.312) (579.900) (909.998) (5.087) (7.000) (195.792) (72.200) (25.390) (7.554) (8.310) (100.499) IMPOSTOS CSLL IR (1.376) (29.880) (1.152.787) (2.310) (100.200) (25.000) (4.392) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO (4.200) (25.449.400) (38.Fluxo de Caixa Equity (Despesas) DESPESAS Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.653) (4.179 Tabela 26 .479) (14.206) .611) (6.865) (1.400) (38.200) (25.371) TOTAL (4.000) (44.900) (909.084.000) (840.276) MKT FASE I (192.070.938) MKT FASE II (38.000) (2.000) (192.287) (1.705) (1.685) (2.914) (8.467) (9.689) (3.496) (4.575) (8.001) (1.000) (27.000) (252.000) (840.110) (7.024.253.200) (367.400) (38.400) (38.964) COMISSÃO Venda (63.710) (11.292) (6.600) (81.400) (38.200.400) (221.000) (126.956) (1.200.376) (29.310) (100.880) (1.544.400) (38.300) (138.712) (29.900) (25.000) (252.127.200) (367.900) (909.423) (8.578) (1.735) (2.402) (7.097) (1.298) PIS/COFINS (3.376) (29.000) (362.253.071.712) (17.253.811.000) (192.472) (3.874) (1.880) (17.774) (11.200) (25.592) (2.000) (1.739) (731.834) (4.070.999) (4.239) (12.452.000) (884.200) (367.050) (40.729) (213.110) (8.200) (909.880) (1.253.000) (1.792) (72.200) (25.600) (8.570) (481.878) (8.400) (44.655) (1.400) (38.284) (11.000) (884.200) (25.896) (1.447.310) (1.021) (11.900) (909.400) (38.131) (6.006) (8.900) (909.200) (25.200) (25.731) (7.017) (7.400) (367.755) (7.000) (168.468) (1.949) (1.069.200) (25.448.344.839) (483.200) (25.564) (3.421) (70.262) (3.400) (38.000) (4.253.757) (4.792) (72.200) (25.409) (8.983) (6.198) (1.899) (6.200) (50.200) (367.522) (4.000) (840.310) (100.792) (72.453) (3.069.072.200) (367.710) (3.394) (6.400) (38.200) (25.400) (38.419) (10.400) (38.

325) (184.063.854.015) (21.050) (40.023) (73.518) (932.400) (37.369.253.199) (30.100) (50.199) (28.831) (11.811.160.400) (37.024.184) (38.310) (38. DESPESAS Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.160.199) (30.400) (50.831) (11.400) (50.199) (30.838) (22.838) (22.400) (50.880) (100.199) (30.180 Tabela 25 continua.000) (576.226) (385.477) (133.400) (50.061) (38.809) (38.400) (37.199) (30.157) (191.310) (38.477) (191.434) (38.400) (20.420.270) (3.050) (983.448) (8.400) (37.456.838) (22.477) (191.400) (14.200.956) (1.298) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS (1.199) (30.000) .831) (11.809) (38.522) (4.200) (25.831) (11.880) (100.544.199) (30.400) (16.782) (9.459.477) (191.809) (38.838) (22.892) (552.500) (37.348) (12.300) (32.477) (191.400) (37.668.000) (1.243) (470) (907) (235) (454) (1.400) (50.477) (191.604) (11.477) (191.473) (16.400) (50.896) (1.831) (11.499) IMPOSTOS CSLL IR (4.660) (166.729) (213.253.099) (1.831) (11.400) (50.000) (2.721) (22.809) (38.400) (50.000.400) (50.809) (38.839) (483.838) (22.400) (37.809) (38.000) (2.400) (50.000) (71.636) (55.276) (899.838) (22.(1.(1.569) (4.838) (22.113) (28.000) (2.199) (30.287) (1.281) (12.809) (38.873) (20.281) (10.400) (1.199) (30.800) (44.809) (35.371) TOTAL (1.838) (22.640) .502) (751) (710.198) (13.477) (191.264) (543.809) (38.566) (29.084.831) (11.427.208) (1.400) (91.400) (37.268.044.374) (1.477) (191.477) (191.899) (30.400) (50.300) (32.200) (12.400) (37.831) (11.400) (37.222) (5.868) (402.964) COMISSÃO Venda (25.838) (22.838) (22.280) (14.400) (220.233.152.200.400) (37.831) (11.809) (38.392) .831) (11.579) (4.477) (191.000) (27.809) (38.421) (70.000) (168.576) (11.152.200) (25.400) (37.800) (25.400) (37.600) (50.199) (30.838) (22.400) (37.831) (11.831) (11.400) (37.200) (31.272) (402.337) (29.477) (191.459) (38.231.562) (318.425) (38.000) (4.465) CGA (11.127.200) (25.400) (15.200) (600) (3.838) (22.938) (362.186) (6.558) (743.184) (38.180) (1.920) (1.199) (30.809) (38.

973 0 (30.016.211.852 52.774.362 - .852 22.007 46.842.922.165.455) (971.633) (18.725.581.758.842.180 16.167 48.842.222 10.394.852 52.758.472 51.772 22.167 18.852 22.852 22.493) (1.394.493) (1.603.493 1.455 971.260.185 9.016.194.016.842.185 52.011.629.258 30.493) (1.667) 4.720 9.276.990 1.701 13.011.000 639.493) (990.185 52.833.725.016.772 52.852 22.016.541 41.492 52.928 633.842.309.493) (1.409 39.833.791.842.842.322) (1.394.185 52.472.675.852 22.357 (27.492 22.842.310) 88.394.852 52.139 22.692.852 52.185 52.185 52.673 17.852 43 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 9.222 40.842.646 21.842.016.842.973) 88.692.493) (1.659.852) (34.443.493 1.139 52.342.603.345) (4.959.185 52.448.500 47.016.394.922.210.016.489 3.493) (1.842.204 610.922.667 24.774.852 52.227.493 1.016.852 22.814.016.185 52.852 52.626.842.715 41.852 22.015 958.016.394.360) (22.493 1.842.Fluxo do Investimento Equity Fluxo do Investimento Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 22.692.070) (3.675.842.842.394.016.394.448.852 22.208 12.933.394.842.349) 1.366.087 8.375.852 52.360) PAYBACK (0) 0 88.493) (1.493) (1.692.181 Tabela 27 .842.687 15.842.493) (1.493) (1.185 52.842.842.020 44.852 52.852 22.322 1.708.016.002.913 627.394.852 22.493 1.842.698) RETORNO (0) (0) (0) (88.185 52.493) (1.991 578.842.325.807.852 52.493) (1.493 1.852 52.852 52.002.177.842.993 48.317 652.842.016.211.016.457.016.852 52.741.185 52.971 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENT FLUXO APÓS O ACUMULADO O INVESTIMENTO (29.852 52.209) FLUXO I/R 1.814.564 658.486 49.633 18.852 52.842.185) (9.842.852 22.185 52.177) (672.394.493) (1.002.370.842.852 52.842.842.034 42.180 46.751.358.185 52.701 43.603.852 52.185 52.614.813) (1.527 43.016.511.954 622.633) (18.016.675 598.791.493) (990.646 51.016.153 50.048 40.016.514 45.584 25.842.852 22.394.715 11.394.842.265 10.842.394.824.493 1.852 22.016.016.493 1.720) (9.357 2.493 1.016.660 49.194 44.842.842.852 22.194 14.185 52.813) (1.105 52.016.852 22.660 19.824.852 22.455 (0) (30.673 47.016.842.813 1.185 52.730) (35.188 23.357 2.493) (1.153 20.842.825 52.493) (1.842.741.842.852 22.642.852 22.016.720) (9.394.051 616.394.394.129 646.842.493) (1.409) 59.185 52.394.211.842.011.016.807.659.345 4.087 38.842.580) 2.357) (2.185 52.185 52.852 22.409 9.852 22.493) (1.493 1.842.852 52.208 42.293.148 667.098.412 604.185 52.185 52.852 52.852 52.756.394.016.360 9.852 52.243.209 MOVIMENTO (1.493) (1.016.016.852 22.493 990.493) (1.357) (2.394.973 (88.185 52.016.730) (35.708.394.825 5.852 52.016.209 VPL (700.016.493) (1.852 (52.493) (1.394.642.555 39.979 50.614.185 52.016.493 1.842.394.687 45.493) (1.345 (30.016.360.719.322) (1.016.742 38.011.384.626.842.394.694) 971.781 664.730 35.

Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) RECEITA Alavancado Totais VPL Mês 120 120 Acumulado de Vendas 10 20 30 40 50 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 N° Unidades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 10.891 342.000 480.0 1.164 352.182 Tabela 28 .0 10.949 231.092 273.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Estoque Venda 120 5.418 290.830 456.000 48.019 360.998 CHAVES 50.478.694 ENTRADA 12.0 1.019 428.771 212.049 236.000 48.760.019 380.927 154.691 207.000 48.697 376.949 279.0 1.0 1.0 1.0 1.978 FINANCTO 72.382.691 255.235 49.000 48.049 284.0 10.391 284.347 351.000 48.000 480.000 264.000 480.0 10.235 33.0 10.085 248.0 1.260 316.000 48.000 360.418 242.000 269.0 10.364 363.968.000 372.0 1.456 221.0 1.0 1.0 1.545 276.0 1.0 1.000 48.000 48.0 10.768 203.0 1.000 48.092 225.0 10.910 INTERMED 3.0 1.0 1.000 48.361.347 195.830 192.000 240.143 59.364 315.260 268.143 570.0 1.0 1.0 1.0 1.878.000 48.000 48.000 156.000 29.085 254.0 1.000 4.000 48.830 560.000 8.0 120 Velocidade de Venda Intermediária I 20.697 328.000 48.0 1.000 48.000 48.0 1.768 251.021 264.000 48.052 601.143 90.0 1.419 .000 2.391 332.000 48.021 216.0 1.0 1.0 10.891 294.0 1.000 48.460 309.0 1.990 247.830 188.0 1.000 48.240.143 419.338.164 304.460 261.052 121.447 343.580 Total de Receitas Velocidade Real À VISTA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 120 120 120 120 120 110 100 90 80 70 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 120.419 - - 120.0 10.0 1.019 408.624.000 48.456 269.447 391.000 48.085 296.000 48.545 324.600.990 199.927 634.085 302.771 260.

000 204.000 4.000 50.760.971 1.971 847.919 592.0 2.000 204.207.000 96.0 2.919 538.000 96.919 487.000 60.971 1.000 60.0 2.647 1.0 2.240.0 2.000 96.000 204.000 204.000 204.235 49.580 Total de Recei tas 453.971 1.207.000 12.000 60.971 847.647 847.0 2.000 96.000 96.207.971 847.0 2.382.971 847.207.000 60.0 2.919 640.0 2.0 2.207.000 72.0 2.0 2.600.971 1.971 1.000 24.235 33.971 1.000 48.919 439.000 .361.000 96.000 204.207.478.000 204.971 847.000 204.000 204.000 60.207.000 96.000 60.000 60.000 204.971 847.000 96.000 48.998 CHAVES 2.978 FINANCTO 39.000 204.971 1.000 96.000 2.971 847.624.000 48.971 48.919 490.971 1. RECEITA Alavancado Totai s VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 120 Acumulado de Vendas 86 87 88 89 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118 120 120 120 Velocidade TOTAL 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 120 N° Uni dades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 1.971 1.000 8.000 60.971 1.207.207.000 60.919 2.342.195.000 96.971 847.183 Tabela 27 continua.123.000 204.000 84.968.0 120 Vel ocidade de Venda Intermedi ária I 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Veloci dade Real 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 À VISTA 5.000 204.971 847.207.000 96.0 2.694 ENTRADA 48.971 1.971 847.006.000 48.000 204.000 3.000 60.919 102.760.000 39.000 60.922.878.971 847.0 2.000 60.000 60.000 60.207.000 60.000 24.971 1.0 1.971 1.000 204.207.0 2.971 847.910 INTERMED 405.0 1.338.0 1.000 96.000 72.971 847.971 72.

400) (38.998) (5.253.902) (2.880) (1.000) (6.569) (1.964) (3.000) (186.668.253.284) (11.792) (72.417) .874) (7.276) MKT FASE I (1.131) (6.048) (15.554) (14.310) (100.151.310) (100.308) (195.000) - (38.000) (24.253.310) (100.000.369.013) (6.400) (38.000) (24.689) (3.195) (103.763) (192.900) (909.428) PAGAMENTO (1.200) (367.083.409) (8.002.400) (38.544.878) (8.774) (11.000) (192.194) (6.000) (4.611) (6.400) (38.792) (72.712) (29.914) (4.400) (38.000) (240.000) (1.200) (367.262) (3.383) (306.522) EMPREENDTO SINAL (4.792) (72.261 317.400) (38.880) (17.624) (34.421) Transação (71.154 1.900) (909.152.400) (38.000) (192.310) (100.154 786.233.040) (389.261 317.224.400) (38.000) (44.845) (5.880) (1.310) (100.375) (5.083.394) (6.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.843.298) PIS/COFINS (710.108) (5.900) (909.083.840) (19.444.200) (367.880) (1.154 786.400) (38.000) (180.310) (26.328.128) (54.960) (571.239) (12.000) (24.400) (38.880) (1.352) (337.728) (75.896) EDIFICAÇÃO (2.352 1.376) (29.792) (72.329) (96.324) (359.419) (10.885) (17.261 317.862) (68.839) (932.400) (38.956) (1.000) (78.000) - (840.200) (367.154 786.756) (8.251) (15.653) (344.000) (2.507) (2.731) (7.462) (534.000) (44.200) (367.729) Cartório (220.065) (515.712) (8.712) (17.625) (6.000) (20.454) (12.253.376) (29.376) (29.501) (366.000) (24.999) (4.000) (24.400) (38.548) (2.000) (24.421) ITBI (168.080) (9.154 786.716) (5.712) (17.154 786.710) (60.342) (5.757) (4.496) (4.200.000) (840.402) (7.000) (24.400) (221.611) (526.021) (11.092) (9.685) (2.000) - (71.376) (29.353) (3.000) (24.589) (323.843) (18.849) (6.400) (367.313) (537.900) (1.428) (2.000) (24.900) (909.097) (3.261 317.574) (474.651.400) (38.983) (6.400) (38.390) (7.000) (884.200) (367.913) (150.755) (7.200) (367.854.575) (8.018.000) (24.083.596) (5.347) COMISSÃO Venda (53.261 317.261 317.139) (8.273) (246.472) (3.000) (1.680) (9.261 317.853) (31.309) (494.221) (5.424) (13.160.902) (9.462) (89.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.935) (40.467) (6.525) (121.352 (1.154 786.467) (9.115) (7.000) (120.059) (484.400) (38.252) (7.400) (38.900) (909.483) (5.792) (72.153) (10.871) (14.899) (6.000) (24.000) - (221.154 786.006) (8.086) (5.000) (24.501) (6.152.160.880.274) (5.200) (909.400) (38.384) (11.693) (386.253.734) (8.154 786.787) (2.352 1.701) (367.062) (112.792) (72.870) (17.768) (20.400) (884.638) (4.450) (140.987) (131.900) (909.920) MKT FASE III (2.087) (7.031) (3.922) (10.933) (577.292) (6.376) (29.000) (24.400) (38.976) (352.683) (9.873) Projeto e Aprovação (27.261 317.154 786.290 191.000) (24.000) (4.310) (100.083.000) (362.400) (38.880) (1.554) (382.310) (100.000 18.083.000) (24.176) (2.976) (7.000) (4.465) CGA (2.110) (7.783) (12.792) (100.660) (6.000) (24.400) (221.771) (13.322) (8.000) (166.290 191.352 1.727) (6.083.000) - (168.938) MKT FASE II (576.908) (10.595) (82.184 Tabela 29 .200) (367.564) (3.671) (3.800) (6.400) (38.000) (192.261 786.000) (840.199) (2.310) 191.000) (44.376) (29.735) (2.838) (169.267) (9.376) (72.290 191.000) (192.086) (189.453) (3.301) (178.410) (1.395) (41.000) (240.262) (48.729) (10.200.400) - (3.352 1.683) (4.880) (1.102) (3.400) (221.653) (4.000) (192.600) (8.792) (72.312.775) (10.352 1.041) (460.277) (8.226) (14.000) (1.000) (240.000) (24.000) (24.587) (5.423) (8.044.997) (17.832) (3.400) (38.220) (548.200.400) (38.450) (2.914) (8.253.000) (132.441) (198.400) - (44.290 317.110) (8.Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.000) (213.900) (909.200) (367.000) (24.000) (899.000) (840.792) (72.900) (909.499) IR (1.518) IMPOSTOS CSLL (1.400) (38.190) (192.880) (1.712) (17.261 317.179) (3.637) (2.000) (884.000) - (168.376) (29.400) (38.376) (29.352 1.000) (24.109) (374.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.792) (72.592) (2.834) (4.000) (840.467) (2.000) (24.376) (11.200) (10.119) (17.083.287) (483.411) (9.995) (61.063.178) (5.400) (38.000) (24.073) (330.268.630 RECEBIMENTO (26.029) (11.554) (8.900) (909.539) (23.173) (186.352 1.268) (5.000) (884.000) (24.998) (10.809) (9.843) (2.376) (29.292) (6.811.081) (28.253.253.561) (7.639) (505.710) (11.000) (166.400) (70.375) (159.017) (7.479) (14.000) (44.

000) (24.000) (362.400) (38.233.328.199) (30.421) ITBI (168.400) (38.000) (24.199) (28.000.831) (22.544.761) (203.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.000) (48.809) (37.298) PIS/COFINS (710.831) (22.537) (28.569) (1.208) (15.831) (22.604) (22.000) - - (38.057) (189.348) (12.000) (48.199) (30.200) (600) (24.522) EMPREENDTO SINAL (4.868) (20.000) (36.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 - - - - - - (1.253.199) (30.328.956) (1.000) (4.838) (11.428) PAGAMENTO (1.400) (38.434) (37.077) (189.077) (131.180) (1.880.000) (2.400) (38.880) (402.746.831) (22.099) (1.083.023) (73.000) (166.231.809) (37.268.287) (483.300) (402.920) MKT FASE III (2.838) (11.782) (5.400) (38.838) (11.226) (197.502) (751) (4.000) (48.199) (30.000) (24.018.831) (22.400) (38.880) (1.000) (20.000) (42.831) (22.310) (100.000) (48.199) (30.935) (40.630 RECEBIMENTO (26.838) (11.725) (203.040) .839) (932.400) (70.186) (12.809) (37.873) Projeto e Aprovação (27.300) - (100.729) Cartório (220.000) (24.459) (1.809) (37.184) (32.400) (38.854.000) (4.310) (32.000 18.400) (38.000) (166.000) (48.222) (10.199) (30.938) MKT FASE II (576.000) (48.809) (37.838) (11.199) (30.047) (572.421) Transação (71.448) (4.400) (38.184) - 1.347) COMISSÃO Venda (53.838) (11.281) (28.400) (38.077) (189.831) (22.077) (189.579) (9.152.080) (14.473) (16.200.000) (36.312.000) (48.000) (48.838) (11.811.199) (30.281) (6.276) MKT FASE I (1.400) (38.400) (38.063.831) (21.400) (395.400) (38.198) (13.160.077) (189.761) (23.185 Tabela 28 continua.525) (182.083.000) (1.077) (189.253.566) (29.809) (37.400) (38.636) (385.160.536) (520.224.838) (11.809) (37.587 - (188.499) IR (1.077) (189.531) (26.899) (30.199) (30.444.369.885) (17.838) (11.352 347.400) (38.838) (11.077) (189.400) (38.352 1.831) (22.831) (22.465) CGA (2.668.831) (22.077) (189.044.002.809) (37.000) (560.829) (407.576) (22.061) (91.809) (37.113) (55.015) (470) (235) (8.518) IMPOSTOS CSLL (1.050) (983.000) (48.200. DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.809) (37.000) (48.400) (38.000) (12.689) (200.000) (48.272) (16.809) (37.425) (37.152.896) EDIFICAÇÃO (2.000) (899.838) (11.000) (213.831) (22.400) - (38.838) (11.587 347.077) (189.400) - (14.558) (11.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.199) (30.000) (30.243) (907) (454) (11.077) (189.843.226) (743.721) (11.809) (35.000) (1.077) (189.000) (48.199) (30.

163 8.Fluxo do Investimento Alavancado Fluxo do Investimento Alavancado Totais VPL Mês 19.127 29.167) (142.595.596.018.164 135.437 623.254.628 13.558.473 2.400) (6.893) (1.018.240.013.383.893) (1.627.126.018.117.540.406.018.609 MOVIMENTO 8.441) (9.486.651.018.018.943) (97.007) (19.227) (974.018.463.387.299.357 6.693 116.558.018.942 15.893) (1.433 19.552.841.013.018.514) (100.992) (9.486) (9.669 647.145) (142.444.847 836.018.893 1.993 57.122 1.400 884.164) (135.447 470.910.319 8.018.525 641.164 135.817 61.122 25.539.047 29.614.651.765) 4.406.335.804.253.336 23.167 666.336 23.735 12.018.464 721.000) (884.187.073 158.248.501.374.456 1.463 64.374) (8.018.893) (1.047 29.960 (4.627.920) (9.420 19.913) (1.000) (884.763 19.075 105.154 8.913 1.089 233.637.707) (10.133 659.018.893 1.893) (992.368 139.443 22.294 129.949 10.401.433) (19.893 1.240) (63.716.374) (8.990.694 29.742.015.128) (84.603) (60.018.998) (106.521 14.092 65.605.481) 143.174.383 2.908 27.777.893 992.127) (58.419.535.482.415 15.778.229) (843.008) (8.128 84.866 780.018.550 21.514) (8.637.893 1.658 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.893) (1.893 1.893) (992.000 1.186 Tabela 30 .482.520.060.139.127 29.596.656 20.342.226) (9.960) .018.872 653.893 1.679) (867.893) (1.680.893) (1.098) (10.306) (851.037.980) (56.248) (8.580 65.875) (8.064 16.920) (9.637.444) (8.405 579.031.867 (53.400) (8.303.219) (9.842 11.920 9.913) (1.870 2.303) (9.998 106.651.212.942 15.669.693 116.864) (8.000 884.653) (9.253.436 696.018.425.193.385.213) (91.387.893) (1.248.558) (8.893) (1.893) (1.659 611.449) (8.031.438 635.520.911) (8.847) (8.063 535.682 62.155.300 9.300 4.814 INVESTIMENTO 13.732 PAYBACK 43 VPL 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.098.596.607.650) (65.136.383) (2.018.018.618) (10.425.488 142.893 1.977 17.401.319 8.000) (1.243.443 22.444.463.409 629.007 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (0) (4.023.469) (12.893) (1.042.893) (1.656 20.893) (1.450) (8.056 9.201) (119.943.230.319) 35.860 661.064 16.018.528.015 26.275) (141.340 19.596.201 17.400 884.469 12.094 18.073.707 9.300) (9.031.501.102 600.122 25.167) (103.893) (1.801 28.893) (1.122) (1.000 884.294) (129.599 975.853.732) FLUXO I/R 9.401.018.808.399 824.098 FLUXO APÓS O INVESTIMENTO (29.460) (859.481 (143.000 1.312) (6.018.229 24.753 634.694 29.545) RETORNO (19.893 1.018.400) (7.000 884.018.705 (143.089 376.400) (884.018.000 884.870 18.519 5.128 84.798) (9.609) (74.400) (9.122) (1.576.893) (1.377.550 21.007 274.481.464) (8.338.558) (62.329 194.018.893) (1.079.898 41.018.275 141.392.383) (2.182) (141.893) (1.089 376.414 316.936 572.693) (116.469) (12.018.420) (38.007.219.908 27.229 24.893) (1.060.142 FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 10.607.018.893) (1.614.899) (10.102.000 884.893 1.335.193.018.501 63.374.201 119.777.368) (139.607.971.809) (9.502 340.448 150.131 669.018.893 1.616) (64.368 139.089) (233.862 466.092 29.605) (9.897) (9.622.403) (58.576.294 129.858) (109.893) (1.226) (10.122.998 106.093) (9.018.007 - 0 0 4.495) (65.000) (884.073) (9.243.089) (233.235) (7.316 11.615.000 884.801 28.797 405.893 1.223.270 7.539.488 142.763 19.100) (10.987 19.655.253.906.018.433) (19.898 41.331) (8.452) 98.963) (84.400) (5.013.018.085 122.595.616.308 16.960) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.275 141.977 17.312.893) (1.854 606.383.303 599.481 - 0 0 35.311) (9.825 133.873.870 18.980 890.201 119.295) (65.015 26.936 760.651.004.520 617.473 2.898) (41.018.333) (105.

873.02% 72.248.000.880.050) 52.235 (53.600) (1.000.866.667) 9.67% 36.000 22.248.759 35.600) (1.478.000 (2.253.935) 29.000) 66.000) (41.304.211.448.489) 43.956) 18.85% 18.394.127.880.285) (4.722.707) 14% 39 43 17% a 24% a.31% a.253.400 (41.600) (2.67% 9.842.562.48% 72.31% 9.360.707) 9.211.956) 21.972) 12.371) 12.a 2.000.383.253.852 (30.000) (38.691.115 26.Má xi ma ) Parâmetros Alavancado 72.019.224.400) 28.300 72.000.000 19.253.478.800) (2.Análise Econômica-Financeira Análise Econômica-Financeira INCORPORADOR Equity VGV à Vista Lucro Nominal Recei ta Bruta Tota l Despes a Tota l Retorno Nomi na l I nves ti mento Nomi na l (Exp.400 (38.000 (2.600) (705.47% a.m Valor Presente Líquido Recei ta Bruta Tota l a VP Despes a Tota l a VP VPL/VGV à Vi s ta Ma rgem Líqui da a VP Índice de Lucratividade VPL I nves ti mento a VP Margem Bruta Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns Comi ssã o Receta Líqui da Tota l Despes as de Impl a nta çã o Retorno Bruto Margem Líquida Nom inal Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns CSLL IR Comi ssã o Despes as de Impl a nta çã o Despes as Opera ci ona i s Lucro Líqui do TIR Exposição Máxim a Expos i çã o Má xi ma /VGV à Vi sta Da ta Exposi çã o (30.370.448.209 (25.580 (40.304.644 28.084.285) 25.691.000.383.360.187 11.580 (40.m (10.600) (705.400) (4.3 Resultados Tabela 31 .944.a 2.019.75% 93.667) 42% 40 43 Payback .000) 66.23% 72.703.000.024.002.253.800) (3.000 (2.007 (10.000 (2.235 (50.814) 38.338.000 30.732 49.803.1.79% 18.56% a.637.209 49.12% 72.185 72. >22% >38% >16% >25% 72.732 (9.10% a.600) (3.024.338.a.

188 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos 12. os impostos são calculados como percentual do lucro líquido. o lucro é presumido como 8% e 12% das receitas operacionais. aplicandose uma taxa de 25% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social. divulgadas na Bovespa web site6. respectivamente. 12. O imposto de renda e a contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%. respectivamente. totalizando 34%.cvm. desde que atendam aos requisitos legais. podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do lucro real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação. A seguir em destaque aquelas relacionadas forma de tributação bem como a prática societária no reconhecimento da receita. foi possível constatar a aplicação das práticas contábeis e fiscais mencionadas na extensão do trabalho. para reconhecimento dessa receita. para o imposto de renda e a contribuição social. No critério de apuração pelo lucro real. No critério de apuração pelo lucro presumido. a Companhia e cada uma de suas controladas.15.1.br .rad. Em cada ano fiscal. as receitas relacionadas às vendas de unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no critério descrito na nota explicativa nº 2. 6 http://www.gov.1 ESTUDO DE CASO .EZTEC Ao acessar as informações da EZTEC Participações e Empreendimentos S/A. e acrescido de 100% de outras receitas.1 Imposto de renda e contribuição social Correntes Conforme permitido pela legislação fiscal.

descrito na nota explicativa nº 2. em conformidade com os critérios estabelecidos na orientação técnica OCPC 04 .98%.COFINS diferidos de recolhimento são reconhecidos no curto e longo prazo. aprovada pela CVM e pelo CFC.16.Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras. sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total estimado do empreendimento. o Programa de Integração Social . conforme expectativa de recebimento das parcelas prevista nos contratos de compra e venda.PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . respectivamente. a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido . 12. é apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida que ocorre sua evolução financeira.89% e 0. 12. que engloba as receitas de venda e os custos de terreno.2 Imposto com recolhimento diferido O imposto de renda. são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização.1. utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento. o imposto de renda e a contribuição social são calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação aplicando-se as taxas de 1. O recolhimento diferido refere-se à diferença entre o reconhecimento pelo critério societário. . construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação imobiliária. Os valores a receber de clientes. decorrentes das vendas de unidades em construção. levando-se em consideração a análise das operações quanto ao atendimento dos requisitos previstos na referida orientação técnica para o reconhecimento de suas receitas e custos operacionais.CSLL.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis O resultado das vendas imobiliárias.. sendo os recebimentos superiores a esses créditos a receber registrados no passivo circulante como “Adiantamento de clientes”.189 Para o caso de patrimônio de afetação. e o critério fiscal em que a receita é tributada no momento do recebimento.1.

em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido conforme orientação técnica OCPC 04 aplicável às atividades imobiliárias: .16. que incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas patrimoniais e os montantes ainda não registrados. Para as unidades concluídas a apropriação das receitas de vendas é de forma integral. benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo “International Financial Reporting Interpretation Committee .190 Os saldos das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis em construção que. a seguir. Os resultados dessa análise podem fazer com que as entidades de incorporação imobiliária tenham de revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas. estão demonstrados. de acordo com os critérios estabelecidos pelos referidos pronunciamentos.IFRIC”..2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS Conforme descrito na nota explicativa nº 2. a seguir identificados como "não realizado". bem como seus custos. deixaram de compor os saldos das contas patrimoniais estão detalhados na nota explicativa nº 13. os valores totais das operações de incorporação imobiliária de venda de unidades em construção. Determinados assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de transferência contínua de riscos. 12.

086 401.509 Não circulante: Contas a receber .015 295.425 301.% não realizado 445.479 261.457 232.658 31/12/2009 01/01/2009 150.% realizado Contas a receber .124 303.030 139.746 397.191 Tabela 32.964 655.622 352.337 178.Contas a Receber de Clientes Consolidado a) Contas a receber de clientes Consolidado .% realizado Contas a receber .744 453.996 73.979 .882 533.341 105.IFRS e BR GAAP 31/12/2010 Ativo circulante: Contas a receber .% não realizado 850.

Sempre manteve os pés no chão em suas operações. evitando as já referidas alavancagens excessivas. que a Eztec concentra suas energias. resume o diretor de engenharia. “Nosso foco é a margem. Fundada em 1979 pelo empresário Ernesto Zarzur e seus filhos. captando o montante de R$ 542 milhões. rentabilidade. a Eztec atua de forma concentrada na Região Metropolitana de São Paulo. Marcelo Zarzur. Flávio e Silvio Zarzur. . explica o diretor financeiro e de RI (Relações com Investidores). não o volume de produtos”. “Abrir o capital não foi um processo complicado. A empresa ingressou na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) em 2007. endividamentos e outras medidas que pusessem em risco os pilares de sua estrutura financeira. com empreendimentos residenciais e comerciais. Antônio Emílio Fugazza. dando uma rentabilidade acima da média”.1 ESTUDO DE CASO: EZTEC Neste estudo de caso observamos que a fonte de financiamento foi a emissão de ações com o IPO de 2007 e a geração de caixa do próprio resultado da empresa. A companhia vislumbrou a possibilidade de fazer mais daquilo que já vinha fazendo.192 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin 13. É nesse quesito.

a Companhia novamente gerou caixa no trimestre.193 Em reportagem da revista exame de 19/10/2011. O dilema passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais. que. representam um caixa líquido de R$274.7 milhões. preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do país. analista de imóveis do banco Santander.” diz Flavio Queiroz. além de R$183. “Aqui o lucro vem em primeiro lugar” diz ele. Zarzur informou que a ameaça de desaquecimento da economia no auge da crise de 2008 fez com que reavaliasse a estratégia de aplicar os 542 milhões de reais captados no IPO de junho 2007 em sua expansão pelo país seguindo o caminho de muitos de seus concorrentes. “A Eztec percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer os resultados.3 milhões (exclusivos de linhas do SFH aplicados a produção).” Conforme relatório divulgado. “Em vez disso. Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui. ele demitiu cerca de 50 funcionários. É importante destacar que a EZ TEC já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar desta forma de financiamento se for viável estrategicamente.4 milhões em recebíveis performados. encerrando o 3T11 com R$314. descontados o endividamento de R$39.0 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras. . remunerados a IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização. reduziu a remuneração variável dos executivos em 25% e determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões que já atuava.

1. GAFISA. operadoras de “shoppings”. com o auxílio do software ECONOMÁTICA® que obtém dados da CVM.1 METODOLOGIA 14.3 Breve histórico das empresas selecionadas PDG (PDGR3) – A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo.2 Coleta de Dados A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas referentes ao período de 2007 ao 2T11 (2º Trimestre de 2011). 14. EZTEC. CYRELA. TECNISA e EVEN. “properties” (CCP) não foram consideradas por possuírem “core business” diferenciados. ROSSI. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. passou a ser o maior acionista da Companhia.194 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama 14. . BROOKFIELD. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG).1. a partir de 2004.1. Empresas dos segmentos de intermediação imobiliária. 14.1 Seleção da Amostra Foram selecionadas as 9 maiores empresas em valor de mercado (com base na cotação de suas ações em agosto de 2011) do segmento de incorporação imobiliária (“real estate”): PDG. MRV.

195 CYRELA (CYRE3) . criou em 1992 o “Plano 100” face à escassez do crédito imobiliário na época. EZTEC (EZTC3) . com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo.Em 24 de agosto de 1977. Atualmente a companhia não possui nenhum acionista detentor de mais de 5% do capital social total. abriu seu capital na Bolsa em 2005 incorporou as empresas RJZ.As atividades de engenharia.. Realizou seu IPO em 2007. Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste). empresa voltada para o segmento econômico. ou simplesmente “GAF”. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. TECNISA (TCSA3) .Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn. . construção e incorporação imobiliária sob a marca EZTEC tiveram início em 1979. em 1997 estabeleceu uma parceria com a GP Investimentos SA. quando os acionistas fundadores da Companhia. sociedade por meio da qual iniciou suas atividades no setor de engenharia e construção civil. Ernesto Zarzur. Grupo GMS.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na Bovespa. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. os Srs.A.foi constituída em 1954. no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda. BROOKFIELD (BISA3) . Em 2007. Meyer Joseph Nigri constituiu a Tecnisa Engenharia. e Norcon. que assumiu o controle em 2004. constituíram a EZTEC Engenharia. Goldsztein e Concima além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. Atua fortemente com foco na construção de unidades para população de baixa-renda.Fundada em 1980. GAFISA (GFSA3) . e que deu origem ao que hoje é a Tecnisa S. o Sr. ROSSI (RSID3) . que atua há 111 anos no Brasil. a Companhia concluiu sua oferta pública inicial de ações.Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ). a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Adquiriu o controle da loteadora ALPHAVILLE em 2006 e incorporou a construtora TENDA em 2010. MRV (MRVE3) . Possui “joint ventures” com a Toctao Engenharia.

e em abril de 2007 foi realizada a sua abertura de capital. 14.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados Utilizamos ROE. esta diferença de critério não impactará no objetivo final deste trabalho. Em 2002. o uso do lucro operacional e outros adotam o lucro líquido. PL médio dos 4 trimestres anteriores . (Lucro/PL) do exercício de 2010.A Even é uma empresa resultante da combinação das atividades da ABC Construtora e Incorporadora Ltda. por exemplo. As fórmulas de cálculo dos indicadores de rentabilidade podem variar dependendo do autor. Neste trabalho. que foi o numerador utilizado nos cálculos deste estudo. Margem. adotamos no denominador. e da Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. teve sua denominação social alterada para Even Incorporadora e Construtora Ltda. Podemos observar que na bibliografia pesquisada os autores não mencionam de qual período devemos utilizar os denominadores para cálculo dos indicadores de rentabilidade. a média dos 4 trimestres anteriores ao resultado. por exemplo: Para o cálculo do ROE. Considerando os valores obtidos nas demonstrações financeiras das empresas.196 EVEN (EVEN3) . Alguns consideram. Giro do Ativo e Alavancagem Financeira neste trabalho. a Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda.1. utilizamos a fórmula: ROE 2010 = Lucro líquido em 2010 .

C.772 .220 0% 5% 2007 2008 2009 2010 11% 16% 21% 21% 18% 20% 1S2011 GAFISA Econômico Médio Médio-Alto Loteamento 2.864 3.390 0% 7% 2007 2008 2009 24% 2010 1S2011 CYRELA Econômico Médio Médio-alto Alto Padrão + Argentina/Uruguai 4.197 14. P.512 8.483 10% 0% 2007 2008 2009 2010 24% 1S2011 24% MRVEconômic o 4..227 10% 10% 8% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 6% 7% 11% 14% 11% 8% 8% 3.C. INDICADORES DE RENTABILIDADE ________ ROE .284 10% 2.N.068 4...2 ANÁLISE DOS RESULTADOS EMPRESA/ Principais Segmentos de atuação Atuação Geográfica Estrutura de Capital (1S11) A.871 30% 20% 5.C..885 30% 21% 20% 2.153 10% 13% 15% 13% 17% 15% 18% 15% 15% 14% + Argentina 4.356 3. P.N.968 1.L.575 30% 25% 20% 21% 13% 18% 15% 10% 12% 8% 10% 4. A.036 30% 20% 4.856 11.C.626 3. (R$mi) P.MARGEM LÍQUIDA PDG Econômico Médio Médio-alto 4.315 7.612 6.

126 3.884 769 30% 22% 20% 8% 11% 7% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 19% 15% 8% 13% 13% 10% 575 1.505 Gráfico 11 . Médio Médio-Alto Comercial 1.436 867 1.829 4.681 4.447 10% 18% 12% 14% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% 1.043 30% 21% 15% 10% 10% 0% 4% 2007 2008 2009 2010 1S2011 16% 13% 14% 20% 14% 20% 10% 1.692 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 BROOKFIELD Econômico Médio Médio-Alto Comerciais 40% 1.270 10% 2.Estratégia e Estrutura de Capital .910 2.547 EVEN Econômico.911 30% 20% 2.574 30% 20% 14% 4.163 2.993 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 43% 8% 10% 37% 13% 11% 14% 11% 11% 10% EZTEC Médio Médio-alto Comerciais 826 162 69 50% 40% 30% 25% 19% 10% 13% 38% 31% 32% 24% 26% 1.305 730 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 TECNISA Médio Médio-alto 2.124 1.198 ROSSI Econômico Médio Médio-Alto 1.

000 3.000 1.500 2008 2009 EZTEC 2010 1S11 43% 50% 40% 30% 1.000 2.000 5.000 2007 2008 2009 GAFISA 2010 1S11 32% 24% 21% 11% 21% 21% 20% 24% 16% 10% 114 11% 110 214 416 16% 634 347 231 342 8% 0% 6% 7% 8% 39 8% 0% - 2007 4.000 3.000 3.000 2.000 43 - 2008 2009 MRV 2010 1S11 32% 4.000 5.000 3.000 1.000 3.000 422 1.000 3.000 2.000 - 470 5% 0% 2007 4.000 2007 37% 2008 2009 2010 1S11 40% 30% Brookfield 18% 10% 131 119 14% 218 14% 350 13% 163 20% 10% 0% 13% 155 103 11% 202 11% 364 20% 10% 144 10% 0% - 2007 1.000 25% 31% 32% 163 244 157 500 102 46 20% 10% 0% 500 200 10% 33 15% 75 16% 111 14% 14% 128 20% 10% 0% - - 2007 2008 2009 2010 1S11 2007 2008 2009 2010 1S11 .500 2007 2008 2009 Tecnisa 2010 1S11 50% 40% 30% 38% 1.000 4.000 - Margem Líquida 25% CYRELA 18% 10% 729 278 30% 25% 20% PDG 15% 17% 15% 13% 14% 20% 15% 10% 12% 8% 600 170 15% 10% 5% 0% 1.000 1.000 2.000 2.199 RECEITA LÍQUIDA 6.000 1.000 - 2008 2009 ROSSI 2010 1S11 40% 30% 4.000 2.000 790 338 182 71 LUCRO LÍQUIDO 30% 25% 6.000 1.000 4.

000 4.6% ROSSI. ela acumulou o terceiro maior lucro e muito próximo dos lucros de empresas muito maiores como Rossi.000 12.5% CYRELA.000 500 - EVEN 40% 30% 252 7% 30 59 124 114 7% 11% 13% 13% 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S11 Gráfico 12 .000 PDG. 32. Abaixo da média Mg. 10. 11.=tamanho da bolha Mg.400 1.000 EZTEC.000 8.200 1.4% GAFISA.500 1.200 2. Lucro Líquido e Margem Líquida No gráfico logo abaixo acumulamos os lucros e receitas desde 2008 e chegamos à margem líquida média do período (12.800 1. 10. Podemos observar que a EZTEC destacase pela margem muito superior à média e mesmo com a menor receita da amostra.8% LEGENDA: Empresa.5% Lucro Líquido Acum. Receitas e Lucros acumulados de 2008 à jun/2011 (R$ mil) 1.000 800 600 400 200 0 0 2.000 18.600 1.Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 .000 20.000 14.3% EVEN.0% MRV.Comparativo de Receita. 6.5%). desde 2008 2. 14.9% Tecnisa. desde 2008 Gráfico 13 .6% Brookfield. 19.000 1. que esta última teve uma receita quase 6 vezes maior no período e a pior margem.000 6. Mg. 13.000 10. Brookfield e Gafisa. Líq. 11.000 16. Acima da média Margem=Lucro/REceita Receita Líquida acum.

000 2. 13.=tamanho da bolha Mg. 14.000 5.1% CYRELA.000 6.000 Receita Líquida 12 meses 9.3 vezes maior. Mg.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Receitas e Lucros últimos 12 meses (R$ mil)-jul/10 a jun/11 Lucro Líquido 12 meses PDG.7% Tecnisa. 12.000 Gráfico 14 . 8. quais as empresas estão gerando (ROE>WACC) ou destruindo valor (ROE<WACC). registrou o 4º melhor lucro. No primeiro. . 14. 13. acumulados desde 2008 e no segundo acumulados os últimos 12 meses. Abaixo da média Mg.000 3. 20.0% MRV. Acima da média Margem=Lucro/REceita 0 0 1.5% Brookfield.000 10.2.8% GAFISA. 9.3% EZTEC. superando a Gafisa que obteve uma receita 5.000 7.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio Nos 2 próximos gráficos estão apresentados os indicadores de ROE e Margem líquida e as suas respectivas médias. 7.000 4. A intenção é demonstrar de uma maneira simplista e análoga ao EVA®. Líq.1% LEGENDA: Empresa.8% ROSSI.201 1. 42.9% EVEN. Foi apresentado também uma esimativa do custo médio ponderado de capital (CMPC ou WACC) das empresas do setor.000 8.Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) Analisando somente os últimos 12 meses (de julho de 2010 a junho de 2011) a margem da EZTEC é ainda maior (fruto do aumento dos preços na região metropolitana de São Paulo) e com uma receita ainda baixa perante aos seus pares.

As empresas Tecnisa.Líq. atrás de EZTEC e MRV. desde2008 para os últimos 12 meses PDG Tecnisa ROSSI CYRELA Brookfield EVEN GAFISA MRV Mg. enquanto as empresas Gafisa e Brookfiel e Rossi estão com seus indicadores abaixo da média e na zona de destruição de valor ao acionista.Média ROE médio ROE 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 15 .ROE e Margem Líquida (2008/2011) Podemos observar no gráfico acima que as empresas EZTEC e MRV destacamse como detentoras das maiores margens e ROE’s. acumulados de 2008 a jun/2011 Margem Líquida estimativa do WACC do setor EZTEC Movimento Acum. estando elas estre as 6 maiores empresas do setor (em receita e valor de mercado). . percebemos que a maioria das empresas melhorou seus ROE’s com exceção da Gafisa e Cyrela. ficando na zona de criação de valor.202 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% ROE e Margem Líquida. É interessante reparar no gráfico abaixo que as 5 empresas com menor rentabilidade sobre o patrimônio têm estratégias semelhantes no que tange à diversificaçao geográfica. As setas tracejadas indicam o movimento para posição nos úlitmos 12 meses. Comparando o gráfico acima (acumulado desde 2008) com o próximo (acumulado 12 meses). situação do próximo gráfico. Even e PDG entraram na região de geração de valor.

2 Análise DuPont Conforme exposto anteriormente. além disso.Média ROSSI GAFISA Brookfield CYRELA Diversificação Geográfica moderada (até 5 estados) ROE 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 16 . Nos 2 próximos gráficos podemos verificar no eixo “x” a margem.2. no eixo “y” o giro sobre o ativo. a análise DuPont nos permite decompor a análise do ROE através da maregm. maior a alavancagem da empresa): .ROE x Margem Líquida (2010/2011) 14. giro e alavancagem. sendo que este último é base para o tamanho da bolha no gráfico (quanto maior a área.julho de 2010 a junho de 2011 Margem Líquida ROE médio estimativa do WACC do setor EZTEC Foco e experiência em São Paulo Alta diversificação geográfica e de segmentos MRV PDG EVEN Tecnisa Foco e experiência no padrão Econômico Mg.Líq. no rótulo de dados constam o ROE e a alavancagem financeira.203 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ROE x Margem Líquida .

13.Acumulado 2008/2011 65% EVEN. 18.8% 1S11-ACUMULADO 12 MESES Giro rápido com margem abaixo da média TCSA.9% PDG.0% EZTC.2% 50% CYRE. 15. desde2008 para os últimos 12 meses MRV.177%. 14. 9.0% 60% Giro rápido com margem acima da média 55% Movimento Acum. 14.228%. 11.227%. 18.255%. Alavancagem (Ativo/PL).8% PDG.8% EZTC.273%. 14. 27.5% Empresa.IS11 Acumulado 12 meses .226%.228%.262%.7% 45% CYRE.299%.2008 a jun/2011 1S11- 60% Giro rápido com margem abaixo da média Giro rápido com margem acima da média 55% Giro do Ativo ROSSI. 11.8% Empresa.282%. Alavancagem (Ativo/PL). 18.204 65% EVEN. 14.225%.ROE 40% GFSA.116%.0% ROSSI.8% Giro médio MRV.123%. 8.8% Giro do Ativo 50% Giro médio Brook. 22.249%.ROE Brook.8% ACUM.274%. 12.211%.9% TCSA.0% 40% Margem média Tamanho da bolha: ROE Giro lento com margem abaixo da média 35% 0% 5% 10% Giro lento com margem acima da média 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Margem Líquida Gráfico 17 . 24.220%.0% Margem média Tamanho da bolha: ROE 35% 0% Giro lento com margem abaixo da média 5% 10% Giro lento com margem acima da média 20% 25% 30% 35% 40% 45% 15% Margem Líquida Gráfico 18 . 8.256%.5% 45% GFSA.

205 Podemos notar que na pior região (giro lento e margem abaixo da média) estão as empresas Gafisa. são a Cyrela. esta última teve quedas no giro e na margem se comparado com a acumulado. encontram-se a EZTEC (com grande ganho de margem e de giro). como podemos observar no gráfico acima. As empresas mais alavancadas.3 Cotação das ações Abaixo. Brookfield e Cyrela. a MRV e Tecnisa (com ganhos de giro) e a EVEN (mantendo-se como o maior giro e com evolução de margem). 14. prejudicando seu ROE. todas com um grau de alavancagem (Ativo/PL) acima de 250%. Tecnisa. .2. É possível constatar que a EZTEC tem a menor alavancagem entre as empresas devido à política de uso de capital próprio. Na região ideal. Os valores já estão ajustados aos desdobramentos e grupamentos realizados. foram plotadas as cotações das ações das empresas ao final de cada exercício e também em 31 de outubro de 2011. tomando dívida somente de financiamento à produção. Brookfield e Gafisa.

29 16.R$ 25 PDG Cyrela MRV 15 Gafisa Rossi 10 Brookfield EZ TEC 5 Tecnisa EVEN dez-07 PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN dez-07 6.60 15. quando o mercado passou a perceber que o modelo de crescimento e expansão geográfica adotada por algumas empresas não estavam trazendo resultados esperados.00 6. destacando-se a partir do ano de 2010.60 dez-10 out-11 7.10 6. Além da EZTEC.08 8.35 3.39 out/11 20 - Gráfico 19 .79 9.25 24. especialmente a Gafisa e a EVEN ambas com 62% de queda.37 10. As empresas MRV e Tecnisa tiveram variações nas suas ações próximas de zero.04 14.56 8.78 8.85 6. assumiu tornou-se a maior incorporadora do país.01 12.60 22.30 11.85 15.75 10.54 dez-10 10.61 12. a única que obteve variação positiva das suas ações desde dezembro de 2007 foi a PDG (até então com foco no segmento econômico) que adquiriu a AGRE em 2010.40 8.206 30 Cotação das ações ajustadas . .25 3.Cotação das Ações Ajustadas Fonte: Economática® É possível verificar que as ações da EZTEC foram as que mais valorizaram no período.50 14.30 7.12 15.03 11.90 dez-08 dez-08 2.40 2.68 24.37 2.10 14.90 dez-09 dez-09 8.57 15.68 16.79 8.16 21.85 11.50 10.20 3.27 5.20 12. empresa com foco no médio e médio alto padrão e assim.78 2. As demais viram a desvalorização dos seus papeis.63 14.

643 8.610 2.999 6.607 5.010 1.000 10.321 1.363 721 620 338 494 518 dez-09 dez-09 6.531 5.000 Brookfield EZ TEC 2.R$ x 1.511 1.756 2.526 dez-10 11. AGRE PDG Cyrela MRV 8.217 2.822 3.188 3.642 2.934 3.000 12.376 dez-08 1.561 out/11 - PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN Gráfico 20 .675 6.273 1.035 1.297 3. Abyara e Agra= AGRE .331 1.710 4.000.788 4.080 3.243 7.207 Abaixo podemos acompanhar as variações nos valores de mercado das companhias: Valor de Mercado .628 3.000 Gafisa Rossi 4.383 1.Valor de Mercado Fonte: Economática® set/08=Brookfield adquire Company set/08=Gafisa adquire Tenda mai/10=PDG adquire AGRE set/09= Klabin.000 Tecnisa EVEN dez-07 dez-08 dez-07 3.052 3.006 dez-10 out-11 8.000 Aquis.553 2.000 6.117 2.070 1.282 2.764 10.348 6.146 4.239 9.218 1.

fruto da sua estratégia cujo objetivo principal é a rentabilidade. Nesta época. objeto deste estudo de caso. Só entre os anos de 2005 e 2007 foram captados mais de R$ 11 bilhões por 21 empresas. Ela abriu seu capital em junho de 2007. Com uma política sempre conservadora e com controle e gestão de base familiar. mantendo seus esforços em projetos na região metropolitana de São Paulo. assim. as incorporadoras iniciaram uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. suas ações foram preteridas pelo mercado. que durante a crise de 2008 liquidaram suas posições derrubando as cotações destas empresas. atualmente o valor obtido em ofertas públicas primárias já passa dos R$ 20 bilhões sendo a maior parte proveniente de investidores estrangeiros. pois não tinham mais recursos para tocarem seus empreendimentos. Com o vasto dinheiro captado nos IPO’s.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC Após a análise dos indicadores de rentabilidade. a EZTEC decidiu abrir mão da briga pela liderança. constatamos que empresa EZTEC. o mercado precificava as ações com base nestes fatores que para os analistas eram premissas de receitas e lucros futuros.208 14. obteve destaque com indicadores de rentabilidade substancialmente acima da média entre as 9 empresas da amostra. Algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas. quando captou R$ 542 milhões em uma época propícia em que diversas incorporadoras também realizaram seus IPO’s. Em 2009 foi lançado o programa “Minha Casa Minha Vida” e o mercado e diversas empresas (muitas sem experiência neste nicho) direcionaram os holofotes para o segmento de baixa-renda e mais uma vez a administração da EZTEC decidiu não desviar o foco. .

ela utiliza financiamento apenas para produção. velocidade baixa de vendas. mão de obra e materiais de construção. tem o fato da distância dificultar e encarecer o controle dos projetos. ou seja. estes altos endividamentos muitas vezes consomem boa parte dos resultados dos empreendimentos. Os principais custos deste setor estão baseados no tripé: terreno. sendo que atualmente ela possui um caixa maior que a dívida e após o seu IPO não necessitou de novas captações. As demais empresas endividaram-se para financiar o crescimento. pelos resultados acumulados e geração de caixa da operação. não podendo ser adquirido por atacado. Somado a tudo isso. porém para produtos específicos em que o transporte seja possível e valha a pena economicamente. Já com relação aos materiais. sendo este último um importante gargalo do setor. sendo uma das causas do desempenho abaixo do esperado. Assim. atrasos na entrega ou pela demora das aprovações por parte dos órgãos públicos. O primeiro trata-se de uma matéria prima em que o poder de barganha do incorporador é baixo já que os terrenos são insumos regionais e com vendedores pulverizados. além das taxas serem maiores (debêntures e capital de giro). Assim. Podemos concluir que a economia de escala esperada pelas companhias através do forte crescimento e da expansão geográfica não foi alcançada. não é o caso de concreto por exemplo. fortes desvios nos custos de construção e atrasos na entrega de empreendimentos que prejudicaram seus resultados e suas marcas. os investidores começaram a questionar as empresas sobre o retorno do capital investido e a EZTEC passou a destacar-se perante o mercado com a sua estratégia. . Outro ponto importante que diferencia a EZTEC é sua baixa alavancagem. seus resultados e geração de caixa. a estratégia de desenvolver parcerias regionais ao longo do país sem controle adequado. com taxas em torno de 11% ao ano enquanto o crescimento é sustentado pelo capital próprio. A mão de obra também é regional. os projetos desenvolvidos muitas vezes não tem uma boa qualidade econômica. seja por estouro nos custos. o problema é que.209 A partir de 2010. algumas empresas divulgaram em seus demonstrativos. não existindo grandes fornecedores que possam atender diversas regiões ao mesmo tempo. é possível obter ganho. elevando fortemente o preço da sua ação descolando dos seus pares.

1 SELEÇÃO DA AMOSTRA Foram selecionadas as 6 empresas mais líquidas (com base no volume de negociações médio na Bovespa em 2011) do segmento de incorporação imobiliária: PDG.210 15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz 15. selecionamos a empresa EZTEC. MRV. 15. Todas as informações foram obtidas na área de relação com investidores do site das próprias incorporadoras. Além destas. ROSSI e BROOKFIELD. foco de nosso trabalho. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos.O. As demonstrações das empresas incorporadoras analisadas ainda estão seguindo o método P. GAFISA.2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS Abaixo daremos um breve histórico e os principais números das empresas que serão analisadas neste estudo. Todas as demonstrações financeiras foram colhidas nos próprios sites das incorporadoras. CYRELA. A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas pelas companhias mencionadas acima referentes ao período de 2010 e 2º Trimestre de 2011.C. .

A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo e a partir de 2004.5 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. passou a ser o maior acionista da Companhia.211 EZTEC Histórico .A EZTEC Engenharia foi fundada pelos acionistas controladores Ernesto Zarzur.Equity Research – 3 de Outubro. Médio Alto e Alto / Comercial Presença Regional – Estado de São Paulo PDG Histórico – Hoje é a maior empresa incorporadora do país. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur em 1979 e realizou seu IPO em 2007.8Bilhões (Economática. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7. Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país . 2011) Lançamentos 2010 – R$ 887mm Vendas 2010 – R$ 748mm Segmento Foco – Residencial: Médio. Mkt Cap – R$ 6. 03 de Outubro. Mkt Cap – R$ 1. Médio.6 Bilhões (Bradesco Investment Bank .0 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG).

além de ter criado a marca Living para o segmento econômico.8 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico Presença Regional – Todas as regiões do país .4 Bilhões (Bradesco Investment Bank . Goldsztein e Concima. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007.Equity Research – 3 de Outubro. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4.7 Bilhões (Bradesco Investment Bank .2 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Living). Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn e foi pioneira do setor na abertura de capital na Bolsa em 2005.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. Mkt Cap – R$ 4. Incorporou as empresas RJZ. mas com as aquisições da concorrente PDG.Equity Research – 3 de Outubro. hoje é a segunda maior do setor em volume de lançamentos. Médio Alto e Alto / Comercial (marca Cyrela) Presença Regional – Todas as regiões do país MRV Histórico .6 bilhões Vendas 2010 – R$ 3.212 CYRELA Histórico – A Cyrela já foi líder de mercado. Mkt Cap – R$ 4. com atuação em 101 cidades e 18 estados. A MRV está entre as maiores incorporadoras e construtoras brasileira no segmento de empreendimentos residenciais econômicos. Médio.

213

GAFISA Histórico - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.. A GP Investimentos assumiu o controle em 2004 e com a entrada do investidor Sam Zell em 2005, através da Equity International possibilitou a abertura do capital em 2006. É a companhia que possui o capital mais pulverizado do setor, com nenhum acionista detendo mais de 5% do capital social total. Incorporou a loteadora Alphaville Urbanismo em 2008 e a construtora TENDA em 2010, empresa voltada para o segmento econômico. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4,5 bilhões Vendas 2010 – R$ 4,0 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Tenda), Médio, Médio Alto e Alto / Loteamento (marca Alphaville) Presença Regional – Todas as regiões do país ROSSI Histórico - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na BOVESPA. Possui algumas parceiras com incorporadoras regionais. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,4 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,1 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país

214

BROOKFIELD Histórico - Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ), Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Mkt Cap – R$ 2,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,0 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,6 bilhões Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto. Pequena participação no econômico e comercial Presença Regional – São Paulo, Rio de Janeiro e Centro-Oeste. Total de 8 regiões metropolitanas.

15.3 FONTE DE DADOS

Nas tabelas 31 e 32 abaixo consolidamos as informações excluídas do balanço patrimonial e demonstrativo do resultado das empresas que servirão de base para nossos cálculos e análises. Todas as fontes e sites para obtenção das informações dos demonstrativos financeiros para o ano de 2010 e 2º trimestre de 2011 estão detalhados na referência bibliográfica.

215

###### Premissas

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield
Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros 3,00% 3.433 1.155 2.278 4.682 4.539 4.890 (3.353) 782 (61) 3,00% 5.666 1.721 3.945 5.888 5.191 5.262 (3.685) 949 (361) 3,00% 1.939 1.167 772 3.053 2.886 3.021 (2.044) 670 (112) 3,00% 1.997 814 1.183 2.702 2.616 3.284 (2.336) 637 (131)

Rossi 3,00% 2.111 970 1.141 2.522 2.469

Gafisa 3,00% 3.670 1.201 2.469 3.784 3.183

Eztec 3,00% 57 192 (135) 1.117 1.058 636 (339) 227 (7)

Balanço Patrimonial

2.496 3.710 (1.708) (2.635) 386 562 (158) (139)

DRE

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011
######

Cyrela
Premissas

PDG 3,0% 6.426 1.474 4.952 6.473 6.078 1.741 (1.266) 292 (132)

MRV 3,0% 2.135 985 1.150 3.425 3.144 988 (670) 220 (30)

2Q11 Brookfield 3,0% 2.957 930 2.027 2.993 2.771 881 (630) 144 (37)

Rossi 3,0% 3.033 1.358 1.675 2.692 2.572 752 (521) 87 (48)

Gafisa 3,0% 3.973 1.163 2.810 3.850 3.809 1.041 (822) 65 (58)

Eztec 3,0% 50 307 (257) 1.324 1.272 177 (92) 65 (1)

Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros

3,0% 4.186 1.568 2.618 4.845 4.728 1.383 (1.000) 134 (43)

DRE

Balanço Patrimonial

216

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

15.4.1 Resultados 2010

Utilizando os conceitos mencionados no item 2.3. (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações das tabelas acima, calculamos:

(1) (2) (3) (4) Dez/10) (5)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio

(média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 33.
Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield 843 1.310 783 768 696 1.152 692 670
6.960 6.370 9.832 7.935 3.824 3.373 3.884 3.716

####

(1) EBIT Ajustado (2) NOPAT

Rossi 544 469 3.663 3.247

Gafisa 701 589 6.253 5.026

Eztec 234 215 982 973

(3) Capital empregado (Final Período) (4) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011

Utilizando os conceitos mencionados abaixo (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações Tabela 32 acima, calculamos:

(1) (2)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

217

(3) (4) Jun/11) (5)

NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio +

Minoritários (média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 34.
Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 2Q11 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi 177 424 251 181 135 136 371 221 155 112 7.463 7.020 11.426 9.579 4.574 3.962 5.020 4.158 4.368 3.781

####

(5) EBIT Ajustado (6) NOPAT

Gafisa 123 92 6.660 6.204

Eztec 66 61 1.067 1.018

(7) Capital empregado (Final Período) (8) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.3 Análise da Margem

Após calculo do NOPAT demonstrado acima, calculamos a margem para os dois períodos analisados:

Margem = NOPAT / Receita Líquida

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 35 abaixo.
Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida

Cyrela 14,2% NOPAT / Receita Líquida Cyrela 9,8%

PDG 21,9% PDG 21,3%

FY10 MRV Brookfield 22,9% 20,4% 2Q11 MRV Brookfield 22,4% 17,6%

Rossi 18,8% Rossi 14,9%

Gafisa 15,9% Gafisa 8,8%

Eztec 33,8% Eztec 34,3%

A Eztec é a empresa que apresentou a maior margem operacional nos períodos analisados, em torno de 34% e muito acima que seus principais concorrentes.

218

A MRV e a PDG apresentaram margem operacional média de 22,7% e 21,6%, respectivamente, e são as empresas com maior margem dentre as mais líquidas (maior volume negociado na Bovespa em 2011). Já as empresas Cyrela e Gafisa foram as que apresentaram as piores margens operacionais nos dois períodos analisados.

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado

Após cálculo do Capital Empregado como demonstrado acima, calculamos o giro para os dois períodos analisados:

Giro = Receita Líquida / Capital Empregado

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 36 abaixo.
Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa 0,77x 0,66x 0,90x 0,88x 0,77x 0,74x Receita Líquida / Capital Empregado Direto Cyrela 0,20x PDG 0,18x 2Q11 MRV Brookfield 0,25x 0,21x

Eztec 0,65x

Rossi 0,20x

Gafisa 0,17x

Eztec 0,17x

A Eztec é a empresa que apresentou o menor giro sobre o capital empregado, 0,65 x no ano de 2010 e 0,17x no 2º trimestre de 2011. Este resultado já era esperado dado à concentração da empresa em empreendimentos de médio/alto-padrão cujo ciclo de obra é mais longo e pelo menor volume de projetos em andamento.

realizamos o cálculo do ROCE dos dois períodos. ROCE período. Para o cálculo do ROCE. utilizamos a fórmula: ROCE 2010 = NOPAT acumulado 2010 x Receita Líquida Acum 2010 Receita Líquida Acum. 15.3. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011 capitalizado (anualizado). do exercício de 2010. 2010 Capital empregado (média últ.25x no 2º trimestre de 2011. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011P = NOPAT 2T 2011 Receita Líquida 2T2011 x Receita Líquida 2T 2011 Capital empregado (média últ. e 26. acima.90x no ano de 2010 e 0. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011 Anualizado = ((1 + ROCE 2T2011P) ^ (4)) -1 .4. são as principais razões deste melhor giro do capital. Ser a única empresa de nossa análise que atua exclusivamente no setor econômico onde o ciclo de obras pode ser metade do ciclo convencional e atuar no modelo de repasse com a CEF ao longo de obras (Crédito Associativo).219 A MRV á a empresa que apresentou o melhor giro sobre o capital empregado. com 0.5 Análise do ROCE Após cálculo da margem e giro como demonstrado nos itens 26.4.

5% 14.4% Rossi 3.0% 12.220 Assim.4% 14.7% Empresa.1% Giro médio CYRE. onde a margem está no eixo horizontal (x). 14.7% 15.ROCE Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 10. alcançamos os resultados da Tabela 39 abaixo. 18.6% 24.9% 16.5% BISA. 10.Margem x Giro = ROCE Tamanho das bolas = % ROCE .0% 26.7% 11.9% 10. Tabela 39 . o giro no eixo vertical (y) e o ROCE é representado pelo tamanho da “bola”.5% 20. 22. 2010 100% 95% 90% Aumentar Margem Manter Margem e Giro MRV.5% MRV 5.1% 22.5% 6.4% GFSA.9% 8. 11.0% PDG 14.9% Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 1.3% FY10 Brookfield 18. 14.5% EZTC. 20.4% MRV 20.1% Eztec 6.9% ROSSI.0% 18.2% Demonstramos graficamente a composição do resultado de 2010 de todas as empresas analisada.4% Gafisa 11.0% 2Q11 Brookfield 3.7% Rossi 14.5% PDG 3.1% Eztec 22.0% Giro (Receita Líquida / Capital Empregado) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% Margem média PDG. ROCE Aumentar Margem e Giro 50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Aumentar Giro 35% Margem (NOPAT / Receita Líquida) Gráfico 21 .7% Gafisa 1.

a Eztec se destaca pela maior margem e a MRV.4. Saiu de um volume de 5 obras simultâneas. com destaque para controle dos custos. Antecipação das demandas de mercado e identificação das tendências para lançamento do correto produto nas diversas regiões 15. passaram de 5 obras para 50. mais importante gerando valores aos acionistas.1 Eztec ü Prioriza sempre a margem líquida dos produtos em vez da quantidade de lançamentos (volume de novos produtos colocados no mercado). Hoje são apenas 22 empreendimentos administrados ao mesmo tempo pela companhia.5. Porém.2 MRV ü Atuação exclusiva e grande experiência no segmento econômico.4. no boom das aberturas de capital. muito superior aos seus pares. buscando lançar apenas produtos de liquidez e qualidade. possui uma gestão altamente eficiente e próxima ao negócio.5. A atuação regional e concentrada na Região Metropolitana de São Paulo facilita o ponto acima. Desde a abertura do capital suas margens não foram impactadas e manteve um volume conservador de lançamentos. ü ü ü Com este baixo volume de projetos em andamento. Aprofundando nosso estudo. Eztec e MRV são as duas empresas que se destacam. principalmente. de uma só vez. em 2006. buscamos identificar estratégias e algumas práticas que podem justificar este melhor retorno sobre o capital empregado: 15. . apresentando um retorno sobre o capital empregado (ROCE) maior que 20% nos períodos analisados. além de ser a região de maior poder aquisitivo do país. Outras empresas. pelo melhor giro sobre o capital empregado no setor. onde o ciclo de construção é mais curto e faz com que o capital investido retorne mais rápido.221 Na tabela 39 e gráfico 21 acima. para 10 obras em 2008 e 15 em 2009.

principalmente no ciclo de obras e repasse dos clientes. o fluxo de caixa fica positivo durante o período de construção e aumenta capacidade de reinvestimento. Inicio do modelo de construção com formas de alumínio – padronização e possível redução do ciclo. temos Gafisa e Cyrela com os menores ROCE´s do setor nos períodos analisados e destruindo valor dos acionistas. . são fatores que também corroboram para este bom resultado. Dentro os principais fatores que podem justificar esta baixa performance na margem e no giro sobre o capital empregado destas empresas. Aprendizado e difícil execução no segmento econômico. ü ü Lançamentos líquidos e com alta velocidade vendas. mas não podemos avaliar que estes ganhos já foram capturados. Alta concentração de obras na mesma região. Maiores números das unidades por empreendimentos. tendo pouca necessidade de uso de capital próprio. Canteiros cada vez maiores para obter otimização de processos e custos indiretos diluídos.500 corretores próprios e alto volume de vendas pela internet. Desvio de prazo de entrega. Em outras palavras. ü ü ü ü ü ü Estratégia operacional diferenciada e rígido orçamento de custo de obras Mecanização das obras. No outro extremo. Controle de custos no próprio canteiro de obras. com impacto na receita (POC) e giro. Nas regiões em que atua mantém um relacionamento de longo prazo com a cadeia de suprimentos. destacamos: ü ü ü Desvio de custos. Possui e mantém parcerias com subempreiteiros evitando rompimento de contratos e/ou sobre preço. utilizando o mesmo gestor para conduzirem alguns projetos e diluição dos gastos fixos. Eficiência do Canal de Vendas com 2.222 ü A grande velocidade no repasse dos clientes à CEF e utilização do Crédito Associativo (transferência do cliente no início das obras ao banco) na grande maioria de seus projetos.

223 ü Pioneiras na abertura de capital com rápida expansão geográfica e presença nacional. encontrando grandes dificuldades com a cadeia de suprimentos em diversas regiões do país por falta de parcerias ou planejamento. .

1 METODOLOGIA 16.12) Segundo Koche (2006. procurando entender a malha de relações de interdependência que há entre os fatos”.1.2 Objetivos da Pesquisa “Os objetivos de pesquisa são determinados de maneira a trazer as informações que solucionam o problema de pesquisa.1. de construção teórica. p. de uma situação em que haja indagações e de dúvidas a serem respondidas. BARROS.224 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 16. “a delimitação do problema é resultado de um trabalho mental. O objetivo geral desta pesquisa é avaliar a importância da Sustentabilidade para a continuidade nos negócios para as próximas gerações. p. A indagação básica que o pesquisador deve fazer para a elaboração correta do objetivo de pesquisa é: que informações são necessárias para resolver o problema de pesquisa” (SAMARA. com o objetivo de estruturar as peças soltas do quebra cabeças.] que geram a necessidade de informação para tomada de decisão.1 Problemas de Pesquisa “A definição do problema de pesquisa e o primeiro e mais importante passo do projeto de pesquisa... BARROS. 2002. 2002 p. Definir o problema de pesquisa significa entender e explicitar quais os problemas ou oportunidades [. É um problema interdependente e que exige total coerência entre o problema definido e os objetivos do projeto de pesquisa. Sendo assim. pois todo projeto de pesquisa deve partir de uma real necessidade de informação. através de uma pesquisa exploratória aplicada em um estudo de caso. o problema de pesquisa analisado foi: ü Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC? 16. A definição da problemática indica o propósito da pesquisa”.13). . (SAMARA.107).

BARROS.22). Segundo Mattar (1996. Conhecer como é vista a questão dos empreendimentos verdes para os negócios da empresa. A pesquisa é qualitativa. onde tem por objetivo formular o problema de pesquisa. 2002 p.3 Método de Pesquisa O método de pesquisa a ser utilizado neste trabalho é a pesquisa exploratória. portanto são todas as informações que levarão a cumprir o objetivo primário” (SAMARA. feita a partir da entrevista com o Sr. Conhecer como é a Governança Corporativa na empresa participante do estudo de caso. BARROS. na sede da empresa EZ TEC Empreendimentos e Participações S.. ü ü ü ü Conhecer como a sustentabilidade corporativa é aplicada na empresa participante do estudo de caso. “As pesquisas qualitativas são realizadas a partir de entrevistas individuais ou discussões em grupo. além de possibilitar a ampliação dos conhecimentos sobre o problema em estudo”.1. p.13). “como o estudo de caso é um método de pesquisa exploratória. Antonio Emilio Clemente Fugazza.A. diretor financeiro e de relações com investidores.. e sua análise [. Conhecer como as dimensões sustentáveis são vistas pela empresa. 2002 p.225 “Os objetivos específicos são decorrentes das hipóteses. convém novamente lembrar que seu objetivo é o de gerar hipóteses e não verificá-las.13). .] permite identificar pontos comuns e distintivos presentes na amostra escolhida” (SAMARA. 16.

. 16. Antonio Emilio Clemente Fugazza. diretor financeiro e de relações com investidores.4 Instrumento de coleta de dados Os dados para este Estudo de Caso foram coletados através de questionário não estruturado. A condução deste estudo de caso foi realizada em duas etapas.1 Análise dos Dados Os dados desse estudo de caso foram obtidos através de um roteiro de entrevistas. com a finalidade de obtenção de respostas amplas para o problema estudado.1. A primeira contemplou o levantamento de informações relevantes ao tema proposto por meio de pesquisa bibliográfica e acessos ao site da EZTEC. A segunda.2. onde o entrevistado cria alternativas de respostas com suas próprias palavras. Foi aplicado diretamente ao Diretor Financeiro e de relações com investidores.A 16. definido no Apêndice A. o Sr. por sua vez.226 16.2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S. Entrevistou-se. contemplou a entrevista com o Diretor Financeiro e de relações com investidores.

2 Sustentabilidade Corporativa Identificou-se que a EZTEC possui gestão sustentável e se preocupa em manter seus negócios para os próximos anos e futuras gerações. A. EZTEC) Segundo Fugazza. lançando e vendendo atuando de uma forma ética e objetiva com os clientes. para EZTEC a gestão sustentável é: “é aquilo que consigo enxergar. seja na integração com o cliente a gente vai procurar respeitar todas as normas e toda a legislação vigente. a gente procura agir de forma que todos os trabalhadores sejam registrados. ou seja. como presente. A. a gente procura tratar com o máximo de respeito possível”.2. ou seja. . EZTEC: “Ao vender e entregar apartamentos a gente procura respeitar ao máximo todas essas relações em sociedade.227 16. que todos recebam treinamento e proteção individual adequados e que eles entendam que a companhia é parte do processo de crescimento pessoal deles”. a sociedade com remuneração adequada e práticas honestas de relações de trabalho e talvez o principal fator. A sustentabilidade para a EZTEC está incorporada em suas atitudes e nos seus objetivos. que é conseguir gerar recursos para se manter ativa no cenário econômico para os próximos anos” (FUGAZZA. EZTEC. construir apartamentos. a EZTEC possui um fundamento de não arriscar suas operações numa aventura coorporativa. para Fugazza. a empresa. Ainda para Fugazza. ou seja. ou com os trabalhadores que estão envolvidos na obra. então sendo a nossa missão trabalhar dentro desta sociedade. como o respeito: ao meio ambiente. porque esta compartilhando seu crescimento junto com a sociedade através de vários atributos. com a qualidade esperada e cobrando o valor adequado. “quando a gente fala em sustentabilidade é entender que a empresa está presente hoje e daqui a trinta anos nessa sociedade. num ambiente econômico naquela sociedade para os próximos anos. A entrega do empreendimento ao cliente sempre no prazo estipulado. A.

ou seja. O fato é que procurando trabalhar entregando as obras no prazo. EZTEC). EZTEC). porque é um desejo do comprador. comprar um apartamento da EZTEC fundamentado no fato que ele vê de quem comprou recebendo alguma coisa e ficando até surpreso positivamente com aquilo que esta recebendo e com a maneira que a gente age”(FUGAZZA. quanto pelo lado do cliente que paga bem por aquilo que vai comprar e isso também nos melhora em termos de perfomance” (FUGAZZA. De acordo com Fugazza. traz uma imagem de uma companhia em que as pessoas querem estar presentes. onde o “ponto é trabalhar em uma companhia que tenho respeito” e orgulho em dizer que trabalho nela. é tudo que gera valor”. A. “Então isso gera valor tanto pelo lado das pessoas que trabalham que acabam curtindo trabalhar em uma companhia em que se acredita no que faz. hoje em 2011 a marca vale muito. é enorme. e estavam crescendo e a maior parte delas prometia uma serie de crescimento com um determinado padrão de qualidade.EZTEC). EZTEC. A. A.228 A Sustentabilidade “é o que gera valor. então a nossa preocupação com o cliente. com qualidade etc. “a preços bons porque não adianta ter mais vendas com margens ruins”. diz Fugazza. nós criamos uma imagem que se eu te disser comparado a 2007 a marca EZTEC talvez representasse zero. EZTEC. . quando abrimos o capital em 2007 e muitas empresas também abriram capital. hoje passado 4 ou 5 anos de todo esse volume que veio ao mercado. A. percebemos quantas empresas conseguiram entregar de fato tudo que prometeram. “Isso reflete até no site Reclame Aqui que nós temos as melhores notas do setor se comparado com as outras empresas e fazemos sempre um estudo mensal” (FUGAZZA. A. “Nós percebemos isso hoje claramente. A EZTEC claramente é uma empresa que acabou se destacando por causa do nosso foco regional nós nos impusemos uma tarefa mais simples do que as outras empresas que buscaram o foco nacional. isto traz em primeiro lugar mais vendas.

um engenheiro verifica o terreno com relação às áreas de preservação ambiental e possíveis danos. revitaliza-se praças próximas ao imóvel. a Companhia toma cuidados como: anteriormente ao inicio das obras. onde o descarte dos resíduos é feito através de uma análise critica de acordo com uma série de atividades. faz-se a manutenção/ criação de bosques nas áreas disponíveis. ü Dessa forma. a EZTEC conta com as seguintes ações ambientais: ü Programa de Gestão de Resíduos: “O programa visa minimizar o impacto dos resíduos gerados pelas atividades da EZTEC no meio-ambiente. na concepção e desenvolvimento dos projetos. De acordo com seu site. ü A gestão de resíduos é introduzida desde o planejamento até a conclusão da obra. replanta-se duas árvores para cada uma que fora derrubada. dos futuros moradores e de toda a comunidade onde o empreendimento está inserido”. além de favorecer a organização e a limpeza da obra e controlar o desperdício”. que estão em conformidade com a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) 307. .3 Triple Bottom Line Percebe-se que o processo de produção a EZTEC está completamente interligado com o tripé da sustentabilidade. planta-se mudas nas calçadas em torno do empreendimento.229 16. a sustentabilidade faz parte de sua estratégia não só para gerir os negócios ao longo dos anos. mas também de seus programas internos. preserva-se árvores do terreno que estão registradas em cartório. Ainda segundo o site. que tem por objetivo “diminuir o impacto de suas atividades no meio ambiente e promover a preservação das áreas verdes”.2. ü Projeto Morar Bem: “a manutenção das áreas verdes está diretamente relacionada com o bem-estar dos trabalhadores.

A. Fugazza. “Sua atuação engloba três frentes distintas. Este assunto é um pouco jovem para ela.230 ü Programa Florestas do Futuro: “A EZTEC é a primeira empresa do setor de incorporação e construção a tornar-se parceira do Programa Florestas do Futuro da Fundação SOS Mata Atlântica”. a EZTEC está dando passos e “cada vez mais que estas tecnologias se tornarem mais acessíveis em termos de custo de implantação e manutenção estaremos lá tirando proveito disso. que consiga com praticas de mercado ir atrás e incluir no projeto e fazer com que isso aconteça. para aquele local que estamos inserindo. por exemplo. Com relação aos empreendimentos verdes. confusão. mas podemos melhorar um pouquinho. temos que fazer reservatórios para água de chuva. é uma necessidade hoje nos projetos novos que a gente faça coisas como: parte dos empreendimentos verticais tem que ser alimentado por água quente de energia solar. A. Fugazza. visa apoiar ações sócio ambientais e a capacitação técnica por meio de atividades sustentáveis que auxiliem na conservação da Mata Atlântica”. é intenção clara da EZTEC em fazer. Esse programa reúne a sociedade como um todo em torno do reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira. . limpando as ruas. procuramos minimizar esse impacto urbano. lama. canalizando os problemas que temos ali e vamos retirar a água. A. se vamos causar tumulto na rua. todas de vital importância para a preservação e recuperação do meio ambiente: o sequestro de carbono (CO2). etc. a manutenção da biodiversidade e a preservação dos recursos hídricos da Companhia. seja se precisamos fazer adequações viárias. mesmo sendo básico de legislação. fazendo isso acontecer nas obras” (FUGAZZA. reaproveitar água para irrigar jardins”. procuramos ter um respeito social por aquele ambiente de tal forma a minimizar o impacto que iremos causar. Procuramos passar a informação para aqueles vizinhos da construção do que efetivamente vai acontecer lá e nos colocarmos a disposição deles para resolver qualquer problema que exista”. EZTEC). Além disso. seja do lado do projeto. porque geraremos lixo. EZTEC afirma que: “quando olhamos para o meio. EZTEC afirma que: “tudo que da para fazer. então a EZTEC optou por fazer cem por cento ao em vez de parte dele. então vamos nos colocar a disposição do poder público para fazê-las.

se que com relação à Sustentabilidade social. graduação e pós-graduação. ü Programa de Bolsas de Estudo: a EZTEC com o objetivo de ajudar na educação de seus colaboradores fornece uma bolsa-auxílio equivalente a 50% do valor dos cursos de ensino médio. A EZTEC também se preocupa com o desenvolvimento social das comunidades onde atua e com isso. EZTEC). . incentivando a leitura e a atualização diária”. A. jornais e revistas. a empresa conta atualmente com as seguintes ações sociais: ü Projeto Leitura na Obra: “O projeto oferece a todos os seus colaboradores uma biblioteca no canteiro de obras. Verificou. segundo o site: “a EZTEC privilegia a qualidade de vida dos seus colaboradores por meio da implantação de diversos projetos e programas sociais em diferentes áreas. As obras seguem as mais rigorosas normas de segurança e higiene para garantir um bom ambiente de trabalho e os operários são filiados ao SINTRACON (Sindicato dos Trabalhadores das Indústrias da Construção Civil de São Paulo)”.231 “Hoje estamos fazendo o prédio corporativo de primeira linha que a nossa intenção é de chegar mais perto da perfeição daquilo que existe disponível no Brasil em tecnologia” (FUGAZZA. Nas bibliotecas estão disponíveis livros.

2. que você vê quão madura a empresa está em itens de Governança Corporativa”.232 Projeto Convivência Amiga: “O projeto tem o objetivo de estabelecer uma boa convivência com todos os vizinhos de seus empreendimentos. Seu objetivo foi de “criar um mercado secundário para valores mobiliários emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores práticas de governança corporativa”. Uma carta é enviada aos moradores mais próximos. Antes de qualquer atividade no terreno.br. é feita uma prospecção nas casas e prédios vizinhos para a prevenção de possíveis transtornos. “em 2000. relacionamento e engenharia”.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa Para Fugazza. sob pena de multa. O código da EZTEC no Novo Mercado da BM&FBovespa é EZTC3. a Companhia preza pela limpeza das calçadas que circundam as obras e pela rigorosa fiscalização dos fornecedores e prestadores de serviços que se comprometem a respeitar as mesmas leis. conhecidos como Níveis 1 e 2 de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa e Novo Mercado”. Notou-se que de acordo com o site da EZTEC. sugestões e reclamações são respondidas em um período de até 48 horas por profissionais das áreas de marketing. . Ainda segundo o site: “Os segmentos de listagem são destinados à negociação de ações emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a cumprir práticas de boa governança corporativa e maiores exigências de divulgação de informações em relação àquelas já impostas pela legislação brasileira.com. Em geral. Além de cumprir todas as leis municipais. 16. A. a Bovespa introduziu três segmentos especiais para listagem. tais regras ampliam os direitos dos acionistas e melhoram a qualidade da informação fornecida aos acionistas”. de implantar cultura que você adquire ao longo dos anos e a partir de um momento que se passa pelo problema. informando o cronograma e os horários das obras e um canal de comunicação é aberto por meio do email engenheiro@EZTEC. EZTEC “a Governança Corporativa trata-se de pessoas. Todas as dúvidas. desde a construção do empreendimento até as vendas das unidades.

reunião pública com analistas e quaisquer outros interessados. “Adotar exclusivamente as normas do regulamento de arbitragem da Bovespa. se instalado. pelo menos uma vez ao ano. 20% deles deverão ser independentes”. estejam em realizadas pelos acionistas controladores da Companhia. a companhia. para divulgar informações quanto à sua respectiva situação econômico-financeira. . ü ü ü ü “Submeter quaisquer acordos de acionistas e programas de opções de compra de ações existentes à Bovespa. as quais a EZTEC se enquadra. “Realizar. e os membros do Conselho Fiscal da Companhia. ü ü ü Favorecer a dispersão acionária. “Limitar a composição do Conselho de Administração a. no mínimo. “Limitar o mandato de todos os membros do conselho de administração da Companhia a. no mínimo. exigem o atendimento dos seguintes requisitos. no máximo. podendo ser reeleitos”. Concessão a todos os acionistas do direito de venda conjunta (“tag along”) Assegurar que 25% do capital total das ações da EZTEC. entre outros: ü ü ü circulação. o acionista controlador. 5 membros. 2 anos. Cumprir divulgação trimestral de informações com padrões mínimos. os administradores. conselheiros e diretores envolvendo valores mobiliários de sua emissão”. projetos e perspectivas”.233 As regras do Novo Mercado. comprometem-se a resolver toda e qualquer disputa ou controvérsia relacionada ao regulamento de listagem por meio de arbitragem”. pelas quais a Bovespa. sendo que. nos procedimentos de oferta. “Seguir políticas mais rígidas de divulgação com relação às negociações Emissão somente de ações ordinárias.

Diria que tem muito a implementar. ou seja. A. Verificou-se que a Responsabilidade Social da EZTEC criou cada vez mais valor a marca. foi constante. que se eu comparar com empresas que tem controle pulverizado eu acho que estamos tranquilamente melhor” (FUGAZZA. “Tudo aquilo que nós consideramos justo a gente esta conseguindo praticar dentro das regras que estão estabelecidas. todos que estão envolvidos tem que sentir que estão participando de um jogo justo” (FUGAZZA. afirma Fugazza. Identificou-se que a EZTEC avançou muito com relação à Governança desde o aspecto da comunicação ao mercado até o aspecto de relações de controladores e administradores para com a própria empresa. EZTEC). que em tese deveria estar muito melhor do que a gente. Com orgulho te digo que estamos melhor do que muita companhia aberta de controle pulverizado. A.234 Verificou-se que para a EZTEC: “Governança corporativa significa que no meu dia a dia de negocio eu tenho que ser o mais justo possível nas relações de trabalho de tal forma a manter uma imagem de alto nível para todos os stakeholders. EZTEC). se destacando como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. EZTEC. Verificou-se que a evolução. é uma evolução. desde quando abriram o capital em 2007. . A.

Veremos algumas possibilidades de investimento direto no setor conforme descrito abaixo: a) ü Aquisição de Ativos (para renda e/ou especulação) Apartamentos. pode-se ver um crescimento muito significativo no mercado imobiliário. b) ü ü c) ü ü Incorporação Imobiliária Residencial. Fundos Imobiliários Comerciais. enquanto que outros viram uma grande oportunidade a ser mais bem explorada. Comercial (salas ou lajes corporativas). Esses fatores que hoje convivemos traz um reflexo do que é visto em outros países em que a economia já estava estabilizada há muitos anos. . Muitas pessoas viram que o tão esperado sonho da casa própria se realizaria em suas vidas. As pessoas que possuem o desejo de investir neste setor tão promissor hoje possuem mais opções que no passado que vai do pequeno ao grande investidor. Buit-to-Suit .1. Residenciais.235 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 17.1 METODOLOGIA 17. lojas em shopping. lajes corporativas.1 Seleção de Amostras Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos. salas. galpões industriais.

2 Aquisição de Ativos O que a maioria dos investidores conhece é o investimento em imóveis com aquisição na planta. e hoje as construtoras estão lançando novos empreendimentos com o valor do m2 com preços direcionados diretamente para o consumidor final dificultando assim a revenda antes do final da construção. Outros meios de se investir indiretamente no setor também incluem o empreendedorismo que neste caso incluem as empresas prestadoras de serviço no ramo de manutenção e reformas de imóveis. porém que não iremos tratar. urbanismo entre outras. . para posterior revenda. decoração.236 ü ü d) ü ü Shoppings. Esta modalidade possui um risco mais elevado para uma entrada de investidor. Hoteis. Fundos de Investimentos LCI. pois conta com a valorização do imóvel e sua revenda para obter lucro.1. CRI. 17. porém não são os únicos e com certeza poderemos ver outros meios em nosso país no futuro. e) Ações de Empresas do Setor Esses podem ser alguns dos principais meios de se investir diretamente no setor. em pré-lançamento.

Quanto antes. o que poderá mudar ao redor durante sua obra qual o potencial de crescimento. Isso ocorre. Um tipo de imóvel que é muito valorizado devido a sua escassez nas grandes capitais e que devido a expansão econômica até mesmo algumas regiões que no passado eram economicamente fracas hoje se veem na mesma situação são os imóveis comerciais. Outro fator a ser relevante é o que está ao redor do empreendimento. qual é a procura de imóveis nesta região. a ideia é a de buscar empreendimentos com menos unidades sendo comercializadas. melhor será sua rentabilidade. Todas estas variáveis podem ser observadas. caso o investidor não consiga vender antes da entrega das chaves.237 Com a acomodação dos preços. Essas formas de investimento onde o ativo será negociado próximo da entrega deve-se considerar todas as variáveis. Nestes casos fica mais fácil para o investidor verificar a viabilidade do investimento ao fazer um estudo das ofertas na região em que o empreendimento será lançado. Para essa modalidade de investimento vale algumas dicas que podem ajudar ao escolher o empreendimento com mais chances de valorização. . Verificar o cenário em que o mesmo encontra-se lançado. por exemplo. ou seja. por em exemplo um empreendimento em que haverá a oferta de varias unidades provavelmente ao final da obra a construtora ainda terá unidades a serem comercializadas. e sim na sua entrada no momento certo da cadeia de valor. ele deverá ter ciência e estar preparado para um possível financiamento e que provavelmente irá diminuir a sua margem devido aos custos de aquisição do mesmo. O que se deve ter em mente é que um investimento para dar certo não deve ser baseado em expectativas de variações de preço. existem outros possíveis terrenos ou imóveis que poderão dar espaço para um novo empreendimento. o investidor desta modalidade corre o risco de concorrer com a própria construtora caso ela não venda todas suas unidades. pois ela sempre terá melhores condições de negociação com o comprador final que o investidor.

17.238 Outra forma de investimento nesta modalidade é a do aluguel do imóvel durante o financiamento do mesmo. e estes fatores ainda mantém esse tipo de investimento muito atrativo. tais garantias são muito importantes nesta modalidade devido ao fato de que o imóvel ser preparado especificamente para esse locatário e que poderá não atender outro sem uma reestruturação. mas não possui um capital que o permitiria fazer sozinho ou naqueles casos em que gostaria de dividir os riscos potenciais uma boa opção é utilizar o método de Incorporação Imobiliária.6% do valor do imóvel. . onde o aluguel fica em torno de 0.1. quanto mais caro for o imóvel essa taxa vai se reduzindo. Os imóveis tiveram uma valorização bem acima do que qualquer aplicação.3 Incorporação Imobiliária Para aqueles que gostariam de investir neste mercado tão promissor. Neste contrato será estipulado um período que poderá calcular a taxa de retorno do mesmo e a viabilidade trazendo segurança para o investidor. seja ele em fundos de renda fixa ou fundos variáveis. nesta modalidade o melhor investimento são em imóveis mais baratos direcionados a classe C. onde o empreendimento é feito sob medida para o cliente que ira alugar o imóvel e que neste caso devido as especificações necessárias para o projeto faz-se um contrato com maiores garantias para o investidor. onde o aluguel irá pagar parte ou a totalidade do financiamento restante e que após a quitação do mesmo o investidor passa a possuir mais um ativo que pode então utilizar para manter a receita no aluguel ou utiliza-lo para a aquisição de outros imóveis. Embora tenha um risco considerável essas modalidades de investimento ainda são as mais conhecidas no setor e muitas pessoas tiveram excelentes ganhos nestes últimos anos. Para ter uma visão se este tipo de investimento é viável deve-se fazer também uma pesquisa de como é a taxa de vacância e qual o potencial de busca de imóveis na região. Nesta modalidade os investidores fazem seus investimentos através de cotas do patrimônio a ser adquirido. Outra modalidade deste ramo é a conhecida como Buit-to-Suit.

00 para a construção de 2 casas onde as mesmas serão comercializadas ao valor de 450. O exemplo apresentado trata-se de imóveis residenciais.000. por exemplo. A primeira delas é o quanto que o investidor arrisca de seu capital podendo começar com um empreendimento relativamente pequeno para um grupo formado. dando um lucro do capital investido de 50% no ato da venda. A forma de administrar esse investimento seria dividir o capital necessário em cotas. porém o mesmo pode ser aplicado em imóveis comerciais. Após a conclusão do empreendimento o grupo pode partir para um próximo empreendimento mantendo os mesmos patamares ou partir para um de maior porte dependendo de quanto queira investir.000. Outra vantagem desse tipo de investimento é o fato de que o valor colocado no investimento não será utilizado todo de uma única vez e que o mesmo pode ficar aplicado trazendo uma receita financeira para o grupo durante a construção.239 Por exemplo.00 dando um total de 20 cotas e estipulando que quem quiser entrar no grupo deverá comprar um numero mínimo de cotas. em um empreendimento em que o valor a ser investido é de R$ 600. .00 cada unidade. porém de grande porte para uma única pessoa que em muitos casos possui um capital relativamente pequeno.000. em cotas de R$ 30. Esse tipo de investimento possui varias vantagens.

No entanto. Embora o investimento em imóvel passe mais segurança do que investimentos em papeis para novatos. derivativos. um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto.668/93. mas atualmente vem surgindo empresas que viabilizam a entrada de investidores iniciantes como uma ótima opção para quem quer investir de verdade. a rentabilidade tem se mostrado bastante atrativa.1. fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários.4 Fundos de Investimento Imobiliário Outra forma de investimento do setor imobiliário que tem começado a aparecer nas mídias e serem oferecidas pelos bancos são os Fundos Investimentos Imobiliários também conhecidos como Fundos Imobiliários. estas modalidades ainda são pouco difundidas no mercado imobiliário e até então mais restritas a grandes investidores. Aliás. além de proteger o investidor de uma eventual correção ou estagnação do valor dos imóveis. entendemos que é importante estudar e se qualificar antes de se aventurar no mundo dos investimentos. A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário. assembleias. são regulados. conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8.. aumentos de capital. nestas modalidades. uma vez que ele entrou em um momento inicial da cadeia de valor do negócio. com seus acionistas. desta maneira o investidor não precisa ser um engenheiro ou um especialista do setor para começar esse tipo de investimento. Esses fundos. 17. renda fixa. etc. por se tratar de captação de recursos do público para investimento. à semelhança dos fundos de ações. distribuições de resultado. Segundo Rafael e Tales (*03) em uma publicação da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011. .240 Existem muitas construtoras que fazem parcerias com incorporações. etc.

Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis. O quotista passa. O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária. Shopping Centers e pontos comerciais em geral. então. seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. direitos a eles relativos. podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição. estes fundos podem investir. que vigora desde 03/12/2008. em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. em todo o tipo de negócios de base imobiliária.241 Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos. Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos. solidariamente. São comuns as locações de escritórios. parte de imóveis. conforme o número de quotas que detiver. por sua vez. etc. Segundo a CVM (*04) objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação. ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado. a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472. arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. . adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente. O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que. indicados para compor sua carteira de ativos. Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário? Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário.

não estariam ao alcance de investidores individuais. pelo volume de recursos envolvidos. ü ü Ganhos de Escala. . a quantidade de alternativas de investimento disponíveis.242 Esse tipo de fundo possui algumas vantagens: ü ü Acesso ao Mercado imobiliário. os quais. Diversificação. recolhimento do ITBI. ü ü ü Ademais. uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação. o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis. pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador. assim. Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário. na proporção de suas participações. é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores. Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor. os custos da administração dos investimentos do Fundo são diluídos entre todos os quotistas. pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário. investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões. ü ü ü Em suma. Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários. entre outras. aumentando. Simplificação. ü É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações. ü Possibilidade de fracionar o investimento. especialmente os de menor capacidade financeira. escrituras.

quando for o caso. Pelo fato de ser uma modalidade de investimento recente em nosso país esse tipo de fundo possui baixa liquidez em comparação com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro. Devido ao fato de que o fundo não admite resgate de suas quotas. como no investimento direto em imóveis. que podem ser utilizados para integralização.243 ü Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados. na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas. da venda das quotas ou. podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade. obrigatoriamente. O modelo de FII adotado no Brasil possui além das características mencionadas acima outros pontos de relevância: . . além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472. . ou seja. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados. não permite resgate das quotas. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo. tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio.Não tem personalidade jurídica própria. . O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa. É.Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários. efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas.O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa. . administrado por instituição financeira. É um fundo fechado. tendo em vista sua necessidade de liquidez. os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição. os titulares poder ter desafios quando forem realizar a vende de suas cotas no mercado secundário. Os fundos podem. liquidar todo o seu investimento. não precisará. as integralizações podem ser parceladas em séries. também.Para os casos de fundos destinados a construir imóveis.

ü Os rendimentos e ganhos do capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário. podemos ver a rentabilidade dessa modalidade em comparação com o IBOVESPA E IMOB. . sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte. construtor ou sócio. à alíquota de 20%. apurados segundo o regime de caixa. quotista que possua. mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. quando distribuídos a qualquer beneficiário. não contará com o regime diferenciado. com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas. noventa e cinco por cento dos lucros auferidos. no mínimo. De acordo com Fundo Imobiliário .244 De acordo com a Lei 8668/93. isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada. ü Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador. (*05).Consultoria de Investimentos Ltda. alterada pela lei 9779/99 as regras para tributação e distribuição de ganhos são: ü Fundo deverá distribuir a seus quotistas. (vinte por cento) ü Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também se sujeitam à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento).

Neste contexto. o segundo tem começado a ser trabalhado pelos principais bancos recentemente. a cautela deve estar presente ao se fazer esse tipo de investimento devido a sua baixa liquidez em uma possível queda das respectivas cotas adquiridas. Este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário. simultaneamente. porém vale lembrar que o risco esta presente.5 Fundos de Investimentos Dentro dessa modalidade podemos encontrar dois tipos principais o LCI e o CRI. contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário. já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo.1. 17.6 LCI – Letras de Credito Imobiliário Devido ao atual cenário da economia brasileira muitos investidores buscam alternativas mais atrativas de renda fixa. ampliando o leque de alternativas para o investidor e.FII x Ibovespa x IMOB Os Fundos de Investimento Imobiliário possuem um histórico positivo. novos produtos financeiros têm sido oferecidos. 17.1.245 Gráfico 22 . . ambos são fundos de renda fixa lastreado em credito imobiliário.

Segundo o Infomoney (*06) Os bancos comerciais. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza. obrigatoriamente. estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. O prazo de vencimento destes papeis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. São títulos de crédito lastreados por crédito imobiliário garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel.Prazo máximo* – 564 dias * O prazo máximo varia conforme a disponibilidade da margem para captação em LCI. com a vantagem de poderem ser lastreados por créditos imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um imóvel. mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu. No caso da Caixa Econômica Federal. Ou seja. cuja contratação deve ser. nela encontramos as seguintes características: Prazo mínimo – 60 dias . As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários. São títulos semelhantes às Letras Hipotecárias. múltiplos. Os recursos aplicados desta forma. registrada na Cetip. Usando a Caixa Econômica Federal (*07) como referencia. o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses. são direcionados para financiamentos habitacionais. por exemplo.246 Um desses produtos oferecidos atualmente é o LCI – Letras de Credito Imobiliários. no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia. a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs. o que poderia acontecer. . atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil.

000.00 . divulgada no início de cada mês.R$ 5. 17. desde que decorrido o prazo mínimo definido pelo BACEN – no caso da remuneração pelo CDI é de 60 dias.Resgate Mínimo – R$ 5. 17.00 . com débito na Conta Corrente.000.3 FORMA DE APLICAÇÃO Aplicação em dinheiro.247 17.000. a qualquer tempo e a critério do cliente.Aplicação Complementar Mínima – R$ 50. que é de R$ 1.00 .Aplicação Mínima – R$ 50.00.00 Os valores Máximos são definidos de acordo com a margem de captação disponível. para clientes Pessoa Física.000.4 RESGATE ANTECIPADO Desde que contratada com esta característica.2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO O valor aplicado deve obrigatoriamente corresponder a múltiplos do preço unitário de emissão. . portanto todas as aplicações em LCI CAIXA são feitas em múltiplos deste valor.000. . é permitido resgate antecipado da LCI CAIXA. 17.5 TRIBUTAÇÃO Isenta de IRRF.Saldo Mínimo .

juntamente com os documentos que comprovem as representações. o cessionário pode ter conta corrente em outra agência que não a do cedente. Na transferência de titularidade. Até 180 dias 22. de valor total ou parcial de sua aplicação. o Termo de Cessão de Direitos com as firmas do cedente e do cessionário reconhecidas e com o devido registro no Cartório de Títulos e Documentos. após ter completado o prazo mínimo deste tipo de papel (60 dias) observado o princípio de data a data. O titular da LCI deverá apresentar.00% De 361 dias a 720 dias 17. É permitida a alteração da agência e/ou conta corrente de vinculação.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE É permitida a transferência de titularidade da LCI CAIXA. 17.00% IOF: Incide sobre o rendimento da aplicação.248 Para Pessoa Jurídica. é aplicada a curva de alíquotas conforme tabela abaixo: Curva de Alíquotas de IRRF. até o dia útil imediatamente anterior à data de vencimento. . onde está vinculada a aplicação. desde que apresentado o Termo de Cessão de Direitos com o devido registro em cartório de títulos e documentos.50% Acima de 720 dias 15.tabela regressiva de 1 a 30 dias. O resgate antecipado caracteriza-se pela possibilidade de resgate através da solicitação do cliente.7 LIQUIDEZ É permitida a transferência de titularidade/cessão de direitos. O vencimento dá-se ao término do prazo contratado (quando não for dia útil o crédito é no 1º dia útil subsequente).50% De 181 dias a 360 dias 20. quando o resgate/vencimento ocorrer em prazo inferior a 30 dias . na Agência onde possui conta corrente. 17. pelo valor total.

249

Essa aplicação é destinada para investidores que tenham no mínimo R$ 50.000,00 disponíveis, lembrando que esse é o valor mínimo da Caixa, em outras instituições bancarias esse valor pode variar. Ou seja, um investidor cujas reservas sejam, inferiores a esse montante não poderá dispor dessa modalidade em seu portfólio de investimentos. Um grande diferencial das LCIs segundo Valores Reias (*08) é que o

rendimento é isento do imposto de renda, e elas acabam ganhando um CDI líquido, diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI, ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil) corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6 meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra esses números com mais precisão:
Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa

Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens, destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim, devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que consiga uma taxa acima de 100% do CDI).

250

É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e o valor do investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar, dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos.

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito de renda fixa privada, com pagamento mensal de remuneração ao investidor, de emissão exclusiva de Companhia Securitizadora e lastreado em contratos de financiamento habitacional concedidos pela CAIXA e cedidos à Brazilian Securities Companhia de Securitização. A emissão ao investidor foi de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1 mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da distribuição, é de R$ 10 mil. A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018. Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1 milhão. Segundo a Caixa Econômica Federal (*07) segue as principais características deste produto: O vencimento previsto para o CRI é 10/11/2018. No entanto, este

vencimento poderá ser antecipado em decorrência de quitações e amortizações extraordinárias realizadas pelos mutuários dos contratos de financiamentos

habitacionais que servem de lastro para o CRI.

251

-

O CRI oferece pagamento mensal de juros e amortização do principal ao

investidor, ambos creditados em contas correntes todo dia 10 ou dia útil imediatamente posterior, caso dia 10 seja dia não útil. Os juros e a amortização creditados ao investidor correspondem à posição

de CRI mantida em sua conta de custódia CBLC no fechamento do dia 10 do mês anterior.

-

Imediatamente após o crédito de juros e amortização referentes ao mês

anterior, constitui-se novo saldo em CRI para o investidor, o qual servirá de base de cálculo para o próximo crédito de juros e amortização a ocorrer no dia 10 do mês seguinte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas físicas são isentos de

imposto de renda retido na fonte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas jurídicas estão sujeitos à

incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa. No caso de ganho de capital na venda de CRI no mercado secundário,

qualquer investidor (pessoa física e jurídica) estará sujeito à incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa.

Não há incidência de IOF nas transações com CRI no mercado secundário.

17.7.2 Como funciona

-

Aquisição do Produto no Mercado Primário: exclusivamente na CAIXA, no

período de 09/03/2011 a 29/04/2011 (Investidores de Varejo) e no dia 03/05/2011 (Investidores Institucionais). Aquisição do Produto no Mercado Secundário: através de instituições

distribuidoras de títulos e valores mobiliários, a qualquer tempo durante a vida do CRI. Por meio da CAIXA não é possível adquirir CRI no mercado secundário. investidor. Remuneração: crédito mensal de juros e amortização do principal ao

252

Assim como as LCI, o CRI é lastreado em contratos de financiamentos imobiliários, aparentemente a sua rentabilidade é bem atrativa, porém vale lembrar assim como os LCIs que a qualidade do lastro é extremamente importante.

17.7.3 Ações de empresas do setor

Para o investidor que não possui o capital para a aquisição de um imóvel ou não tenha o conhecimento ou habilidade de acompanhar uma construção e também não esteja interessado em investir em fundos que financiam o setor, existe a opção de investir em ações de empresas de construção civil. Uma opção extremamente rentável desde 2009 e com grandes expectativas para o futuro devido ao cenário atual do Brasil. Nesta modalidade o investidor não terá de se preocupar se o inquilino esta pagando ou não o aluguel se o mesmo não está depredando o seu patrimônio, também não precisará dispor um valor tão elevado quanto o do imóvel mesmo que popular que não custaria menos que algumas dezenas de milhares de reais o investimento inicial para quem quer investir em papeis é muito mais acessível dependendo da empresa pode ser menos de que 5.000,00. Outra vantagem é a do Leão, que no caso do aluguel recebido é tributado como um salário que pode chegar a 27,5% da receita e que no papel é menor. Um ponto muito importante do mercado de ações é a alta liquidez, onde o dono do papel pode desfazer-se dele no mercado a preço do dia diferente de um imóvel que esta lhe dando receita através de aluguel e que caso precise do valor precisará esperar dependo da situação alguns meses ou até mesmo ser obrigado a baixar o valor do imóvel para acelerar o processo. No caso da compra na planta a situação é parecida a liquidez se dá geralmente pouco antes da entrega das chaves e às vezes posteriormente. No ramo da incorporação a liquidez se dá no ato da venda do imóvel, nos casos dos fundos você tem a carência mínima estipulada pelo fundo.

253

Porém o que pode ser uma vantagem no que se refere a Liquidez das ações também é uma preocupação devido a sua volatilidade, pois os preços podem despencar de um dia para o outro como por exemplo em 2008 em que o mercado de ações caiu drasticamente. Neste caso o investidor precisa ter muito paciência. Como definir qual a melhor empresa a se investir? Neste caso o investidor deve fazer uma pesquisa no nível de risco que lhe é aceitável e qual empresa lhe traz maior segurança ou rentabilidade prevista a curto ou longo prazo, cada construtora possui uma estratégia do mercado de atuação que afeta essas variáveis. Em nosso estudo de caso comparamos os índices de rentabilidade de varias empresas do setor que pode ser analisado com maior detalhe as rentabilidades do que podemos encontrar no mercado atualmente.

254

18

CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISES ESTRATÉGICAS Por Cintia Pereira Barcellos Por fim, após revisão da literatura e aplicação do estudo de caso à empresa EZTEC, pode-se, enfim, voltar aos objetivos específicos deste estudo e tecer considerações sobre os mesmos. No que diz respeito ao primeiro, de apontar e/ou definir a missão e visão da empresa, observou-se a não existência desses conceitos na empresa, sendo, portanto, sugerido o que segue:

i) ii)

Missão: “construir qualidade de vida.” Visão: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região

metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Com relação ao segundo objetivo proposto por este estudo, pode-se concluir que as principais forças, fraquezas, oportunidades e ameaças identificadas para a empresa EZTEC estão resumidas na Tabela 41.

255 Tabela 41 . . (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor Fraquezas (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (W02) Estar submetido a um único público consumidor (W03) Estoque de terrenos caro e limitado Ameaças (T01) Concorrentes (T02) Políticas públicas. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (S07) Alta velocidade de vendas (S08) Sólida situação financeira (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio Oportunidades (O01) Expansão para outros mercados geográficos (O02) Coabitação (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (O04) Preferência sociocultural do brasileiro pela casa própria. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista. 2011. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado.Análise SWOT da empresa EZTEC Forças (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua. especialmente de taxa de juros (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional Fonte: Pesquisa direta. (S03) Alta rentabilidade.

e se é fornecedor de material. seu poder está crescendo ao longo do tempo com a redução do desemprego e profissionalização do setor. a rivalidade do setor varia de acordo com o mercado onde as empresas atuam. o estudo demonstrou que os consumidores. O03 e O04. iii) Estratégia de debilidade (WO): Todas as fraquezas podem ser eliminadas se a empresa alterar sua estratégia regional de modo a aproveitar a oportunidade O01. dependendo se são cidades pequenas ou grandes centros urbanos. S05. terão efeito também para evitar a ameaça T01. pode-se afirmar que esse mercado é totalmente livre de barreiras a entrada de concorrentes. é o aluguel de um. S06 e S09 com as oportunidades O02. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Estratégias que minimizem as fraquezas W02 e W03. possuem grande poder de negociação. . é o fornecedor com maior poder de negociação. ii) Estratégia defensiva (ST): Utilizar as forças de S01 a S09 para defender- se da ameaça T01. após analisar o setor de incorporação imobiliária sob a luz do Modelo das Cinco Forças de Porter. S02. Enquanto o poder dos fornecedores varia de acordo com o produto fornecido: se terreno. No que tange ao poder de barganha. ou seja. seguem algumas considerações e sugestões para a empresa: i) Estratégias ofensivas (SO): A combinação da força S12 com a oportunidade O05. o único produto identificado como substituto à compra de um apartamento. bem como a união das forças S01. sendo constantemente afetado por ameaça de novos entrantes. com base no tabela acima e seguindo o modelo de estratégias proposto por Wang (2007). sua barganha é decrescente devido aos produtos importados. salvo exceções. Além disso. Por fim. por consequência. Por último.256 Desse modo. se mão de obra.

Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. portanto. 1989. conclui-se que o conhecimento das competências das companhias e das forças competitivas das indústrias. Sendo assim. são de fundamental importância para a empresa. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. fornecedores e por produtos substitutos. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. 2004) as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. uma vez que guiam a companhia para a construção de uma estratégia eficaz e indicam as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitálos.257 Segundo Porter (1979. O autor defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. .

conclui-se que. pelo cálculo do índice de lucratividade líquida. .258 CONCLUSÃO SOBRE: VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA DE PROJETOS Por Renato de Almeida Silva A Análise da Qualidade Econômica do empreendimento hipotético foi baseada na intenção de verificação da qualidade econômica do empreendimento imobiliário a ser realizado no imóvel.00 investido. observou-se que também houve superação das expectativas do investidor. satisfazendo a expectativa de retorno do investidor que era acima de 16%. observa-se que os valores encontrados superam as expectativas do investidor.25 a valor presente. pode-se considerar o projeto analisado aprovado. trazendo o lucro a valor presente. o projeto gerará valor superior ao custo de oportunidade do investidor. O estudo foi desenvolvido tomando-se como moeda de referência o Real (R$). Com o intuito de não prejudicar o cálculo do pay back. com o intuito de caracterizar o poder de compra da massa de recursos que o empreendimento exige para ser implantado e consequentemente o nível de exposição do investidor. dado que. para cada R$ 1. mostrando que. A análise dos resultados consistiu na geração dos indicadores da qualidade do investimento no empreendimento considerado e seu ciclo de implantação e operacional.75%). espera-se resultado superior a R$ 0. o valor encontrado foi positivo. o estudo foi realizado acima do índice geral de preços. da taxa de rentabilidade e dos valores de retorno. o que permitiu a avaliação da tomada de decisão do empreendedor conforme segue. Para tanto. que estavam entre 17% a 24% ao ano. verifica-se que ao final do estudo. pois se trata de um ciclo longo.67%) ou Alavancada (18. logo. Quando verificamos a TIR. Por fim. foram considerados parâmetros usuais do setor imobiliários. que esperar 25%. tanto quando a análise é baseada em Equity (18. Avaliando-se o VPL. ele atende todas as premissas do estudo de viabilidade econômico-financeira. para tanto.

estaremos no mesmo padrão. mas de maneira abrangente a todos os setores de atividade. permitindo que nossas informações contábeis possam ser lidas e compreendidas exatamente como estão preparadas sem necessidade de ajustes e adaptações. A convergência busca uniformizar os critérios de escrituração e devolve à contabilidade sua verdadeira função. se deve ao fato de nossa contabilidade ser até então regida por leis defasadas e muitas vezes ser influenciada pela legislação tributária. mostrando confiança no que faz e transmitindo segurança respeito ao cliente. . fazendo com que por “comodismo” a contabilidade deixasse de cumprir seu principal papel que é informar. Era necessário partir de nossos registros contábeis e adaptá-los às normas daqueles países. Contadores e auditores tinham bastante trabalho para apresentar as informações aos investidores estrangeiros. Destaque especial é merecido na questão do Patrimônio de Afetação que enquanto algumas empresas estão começando adotar. a EZtec já faz de forma ampla. não somente no segmento.259 CONCLUSÃO SOBRE: PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos Durante a execução do trabalho pode se verificar a adoção das mencionadas práticas societárias e fiscais na empresa. Do mesmo modo nós também poderemos compreender as demonstrações elaboradas por países estrangeiros afinal. A real necessidade de convergência aos padrões internacionais.

no qual acredito que as taxas podem ser até menores do que as oriundas hoje da Poupança e FGTS. diz. que precisa ser testado. Mas já observamos o crescimento da securitização. a empresa fez. a nossa proporção de credito imobiliário X PIB é muito tímida e o governo para estimular o financiamento do setor “obriga” as instituições financeira a destinar 65% dos recursos da poupança credito imobiliário. substituto para a poupança. neste ano. Acredito que os executivos do mercado estão preparados para esta transição. por isso elas já estão buscando alternativas como emissões de debêntures e busca fundos de investimento. em um futuro próximo. apesar do custo mais caro". Analisando anuários do setor e matérias publicadas pela imprensa especializada observei que o setor concentrou a abertura de capital das principais empresas do setor entre 2006 e 2007 com o reforço no caixa estas investiram pesado na sua expansão e crescimento. que é a tendências do mercado que deverá se regular pela oferta e demanda. Ficou claro que o mercado imobiliário brasileiro ainda esta amadurecendo. mas a sinalização é que estes recursos se findem entre 2012 e 2014. que atualmente estão concentradas nos recursos do FGTS e da Poupança. no valor de R$ 240 milhões. como exemplo da reportagem do Jornal Valor Econômico em 02-05-2011 sobre os CRIs. . seja atendida através securitização. Minha Vida. A grande maioria destas empresas esta alavancada e preocupada quanto as fontes de financiamento para o setor. que possuem taxas baixas. "É um produto novo. não suportada pelos recursos da poupança e FGTS. diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa. afirma Leonardo Correa. principalmente através do Certificado de recebíveis imobiliários – CRI.260 CONCLUSÃO SOBRE: FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin A tendência é que a demanda de credito pra o segmento imobiliário. sua primeira emissão. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento".

EZTEC. embora atualmente se financie com capital próprio. no qual a maioria das empresas trabalha alavancada e a oscilação nas taxas pode comprometer significativamente o seu resultado. . No estudo de caso. pois sem isso podem por em risco a continuidade das mesmas. Estrategicamente as empresas precisam acompanhar de perto as alternativas de captação e devem estar preparadas para se adequar rapidamente as mudanças de mercado.261 As fontes de captação são de extrema importância para o segmento imobiliário. já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar deste meio de financiamento se for viável estrategicamente.

se sintetizam em: i. iii. para fazer isso de forma sábia. Assim. menores riscos de competitividade e. ii. porque crédito imobiliário sempre estará disponível e o mercado de capitais pode trazer os recursos complementares. podemos verificar que o mercado e os analistas do setor de “real estate” evoluíram após alguns anos de experiência com base em um histórico de comparativos que não se possuía na época das aberturas de capital. quando havia um exagero na precificação dos papeis. financiando os pequenos parceiros. que fizeram as diretrizes de ação das empresas. A equação de fundos para desenvolver os empreendimentos é uma questão que o tempo resolve. ou via emissão de instrumentos de dívida. Minha Vida” e o mercado enxergava grande demanda e diversas empresas sem experiência decidiram apostar. o que alavanca a relação VGV – virtual internado para o capital de investimento disponibilizado. . sendo que empresas competentes adquirem terrenos sob permuta. como observou ROCHA LIMA Jr (2009): “Os princípios da gestão moderna e agressiva.262 CONCLUSÃO SOBRE: COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORAS DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO’s NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama Observando o comportamento das ações em conjunto com os resultados dos indicadores expostos neste trabalho. via mais capital. o que faz uma empresa grande e poderosa é VGV – virtual internado (área de terrenos estocados x coeficiente de aproveitamento permitido x preço/m² verificado no mercado ou arbitrado). que se encontraria numa valuation mais cuidadosa e sem viés”. o valor das ações estava muito acima do razoável. Quanto mais espalhada pelo Brasil estiver a base de negócios da empresa. fazendo um silêncio obsequioso para a evidência de que o capital mobilizado nesses financiamentos está girando a taxas muito aquém da taxa de retorno que faz a meta de Ebitda” Depois veio a fase do programa “Minha Casa. realizadas através de múltiplos segundo ROCHA LIMA Jr (2008) “no final do ciclo dos IPOs. basta desenvolver parcerias locais. o mercado precificava empresas com maior potencial de receita através do “landbank” (banco de terrenos) e do crescimento prometido. concluindo-se que o capital de giro deve se concentrar na formação de um land bank .

caracterizado por não ter barreiras. Verificamos também que a economia de escala e alta alavancagem têm limitações fortes neste setor. ou por dificuldades de empresas que necessitariam uma nova administração em função de resultados ruins constantes. de ciclo longo e gargalo de aprovações em órgãos públicos. com necessidade de capital intenso. Fica claro que os seus resultados dependem muito da escolha de bons projetos. conservadora e centralizadora. causando desestimulação dos investidores. o que gera destruição de valor para companhia. ü POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS Como já ocorreu no passado. ser muito pulverizado. cujas ações tiveram alta este ano além de ter o melhor desempenho acumulado desde dezembro de 2007. apesar do lucro contábil nos balanços (devido às particularidades de reconhecimento de resultado do setor como foi publicado no jornal Valor Econômico em maio de 2011). seja em busca de crescimento. o desafio da EZTEC passa a ser crescer e expandir mantendo sua ótima rentabilidade. é possível que haja mais movimentos de fusões e aquisições.263 Após este ciclo de apuração de resultados. muitas vezes baseado em metas mais quantitativas do que qualitativas. Este é o principal motivo pela qual a EZTEC foi a única empresa das 9 analisadas. Além disso. pode haver uma dificuldade em relação à captação de recursos via mercado de capitais. é possível concluir que o resultado de diversas empresas que seguiram as diretrizes “impostas” pelos analistas de mercado tem ficado abaixo do esperado e com rentabilidade do patrimônio inferior aos seus custos de capital. caso a incapacidade de algumas companhias em gerar resultado se generalize. . que é dificultado pelo crescimento descontrolado. Com uma administração familiar. Analisando o setor como um todo. atualmente os investidores tem diferenciado as empresas baseados na rentabilidade e geração de caixa sendo que a maioria ainda não conseguiu “devolver” os investimentos e continuam a queimar o caixa.

Em outras palavras. caso haja decisão pelos órgãos reguladores de reconhecimento contábil dos resultados somente na entrega do empreendimento ao cliente. algumas empresas com rentabilidades insatisfatórias. . “antecipando” o lucro que na maioria dos casos só vem ao término da obra.264 Por fim. podem piorar ainda mais seus demonstrativos. os balanços e as rentabilidades das incorporadoras sofrerão fortes impactos já que atualmente o reconhecimento proporcional à evolução física “camufla” a taxa de retorno financeira.

Identificamos também empresas.265 CONCLUSÃO SOBRE: ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Como mencionado pelo Jornal Valor Econômico em 31/08/2011. nicho de atuação bem definidos. a análise do setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados e entre as principais dificuldades. como Eztec e MRV. Apesar de toda peculiaridade contábil. através da análise da rentabilidade das empresas mais líquidas do setor imobiliário. que continuam agregando valor aos acionistas e stakeholders através de estratégias diferenciadas e. falta de planejamento para bom atendimento em nível nacional e busca de desenvolvimento de novos nichos no setor. dificuldade com a cadeia de suprimentos. existe uma maior vulnerabilidade no processo de contabilização se todas as práticas de governança corporativa e regras contábeis não forem bem exercidas. concluímos neste estudo. que faz com que a avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos ao contrário de outros setores em que predomina o método do fluxo de caixa. identificamos empresas que destruíram valor (ROCE < Taxa livre de risco) devido a problemas com estouro de custos. Além disso. . está o complexo método contábil do segmento. principalmente. Em alguns casos. que o desempenho de muitas companhias ficou aquém do prometido aos investidores e credores nos últimos períodos.

pois pouco se pode fazer ao longo do projeto para recuperar desvios. o controle de custos precisa ser muito rígido. Se ocorrer uma desaceleração. ü Dependência do setor residencial de financiamento vindo dos recursos oriundos da poupança e do FGTS. onde o preço possui um limitador (financiamento CEF e subsídio MCMV) e o ciclo é curto. muitos investidores enxergam forte correlação entre o incremento dos juros e a atividade operacional das companhias. O ciclo operacional do setor apresenta forte desembolso no início e ao longo da construção. ü Para as empresas que não foram tão rigorosas na concessão de crédito no momento das vendas. a geração de caixa tende a aparecer mais rápido. Atenção especial na baixa renda. mas a entrada de caixa mais expressiva acontece apenas na entrega das unidades. Como o crescimento do mercado imobiliário vem superando a expansão da caderneta. Na grande maioria dos casos. uma alta dos juros pode espantar alguns investidores e o crescimento do setor. impactando diretamente a margem e giro das companhias.266 Olhando para o futuro do setor imobiliário. as companhias precisam se preparar para enfrentar um cenário de escassez desses recursos direcionados. Como exemplo. Portanto. o reconhecimento dos desvios acontece na entrega do empreendimento. . devemos continuar observando outros movimentos de consolidação e identificamos alguns riscos que podem impactar margem e giro destas companhias: ü Novos estouros de custos de obras em andamento que podem não ter sido reconhecidos ainda. ü Apesar de não existir correlação comprovada. A geração de caixa depende do ritmo de crescimento dos lançamentos para os próximos exercícios. a Cyrela identificou apenas no ano passado 30 obras com estouro. ü Baixa geração de caixa das companhias do setor e possível falta de liquidez. podemos ter um alto volume de devoluções de unidades no momento da entrega de chaves ou repasse aos bancos.

informar os múltiplos principais e crescentemente respeitar os direitos dos stakeholders.172). sendo que num mesmo cenário de anos atrás. A EZTEC adota a sustentabilidade como diretriz estratégica. ambientais e sociais. Para tanto. aqueles que. preocupando-se com o meio em que se encontra e suas relações de trabalho e de convivência com seus “vizinhos” de obras e a sociedade. visão e valores incorporam as questões econômicas. a marca não valia quase nada e hoje é referência no mercado de incorporação imobiliária. p. referente à Sustentabilidade Corporativa aplicada na empresa EZTEC. “Governar organizações implica cultivar a transparência. (FILHO. a missão. conseguiu-se avaliar como os assuntos abordados nos capítulos auxiliam e beneficiam a referida empresa e seus gestores. 2006. Na EZTEC encontrou-se um cenário onde realmente a sustentabilidade faz parte do dia a dia dos negócios e conceitos da empresa. são afetados pelas ações e estratégias das organizações”. . portanto.267 CONCLUSÃO SOBRE: SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez No início desta pesquisa tinha-se como principal objetivo responder o seguinte problema de pesquisa: “Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC?”. O estudo de caso aqui apresentado delimitou-se a analisar o que a teoria apresenta. os dados aqui apresentados são específicos dela. Outro ponto identificado é que a EZTEC possui grande sensibilidade com relação às questões ambientais e sociais. Ficou evidente que os gestores sabem o quão fundamental ela é e como agregou valor a marca. apesar de não serem acionistas. assim como disseminam e comunicam a todas as partes interessadas. Após as pesquisas efetuadas e o estudo da teoria que remete a Sustentabilidade Corporativa. possuindo a maior lucratividade do setor. facilitando a divulgação e atraindo mais clientes.

e deve ser aproveitada até que o pequeno investidor acumule recursos suficientes para acessar produtos diversificados. e ainda contar com a vantagem de não pagar imposto de renda sobre seu lucro. Com pouco dinheiro. a vantagem dos produtos populares é real. hoje podemos ver um investidor que já possui um imóvel próprio e que busca o segundo com o objetivo de assegurar uma segunda fonte de renda ou até mesmo aquele pensa na revenda e ganho de capital neste momento o que é chamado de especulação. Você acredita que o mercado imobiliário tende a se valorizar muito? Não tem dinheiro para comprar uma unidade imobiliária só sua? Pesquise. então. as dezenas de fundos imobiliários disponíveis no Brasil. O mercado financeiro descobriu esses investidores e agora buscam dividir seus lucros com os mesmo. ou seriam os riscos? Temos hoje no mercado alguns produtos que buscam atender aqueles investidores que não possuem um capital tão vasto para investir. cujas cotas costumam ser negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo. mas que também querem um pedaço da fatia do bolo. você poderá ter a segurança e a rentabilidade do mercado imobiliário.268 CONCLUSÃO SOBRE: FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz Ao analisar o mercado imobiliário brasileiro podemos ver um crescente número de investidores entrando neste setor que antes ficava restrito ao grande investidor. quanto melhor o investidor conhecer das peculiaridades do setor mais vantagem de análise ele terá minimizando assim os riscos existentes. Ao pensar em investir no mercado imobiliário o investidor brasileiro pode considerar as opções que cabem no seu bolso e poder ir diversificando na medida em que seu capital cresce e buscando novos horizontes. Quem tem pouco dinheiro deveria contar com a praticidade dos Fundos de Investimento. . Segundo Cerbasi (2008) (*09).

O Brasil possui regras que possibilitam trazer no momento tranquilidade. O mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos teve uma rentabilidade superior a maioria dos investimentos. Ao analisar as possibilidades de se investir no mercado imobiliário. Por exemplo. podemos encontrar vários meios que possibilitam uma boa diversificação que podem trazer ótimos rendimentos. sejam em ativos. O que podemos ver é que temos produtos para todos os bolsos e níveis de conhecimento do setor. como por exemplo a Copa do Mundo e as Olimpíadas que ocorreram nos próximos anos e que devido ao alto investimento do governo e de empresas privadas para receber tais eventos possibilitam margens excelentes de crescimento. porém a sustentabilidade do setor deve ser analisada. em algumas regiões ainda existem margens muito boas de rentabilidade devido aos fatores externos que contribuem para a economia brasileira. ativos de alto padrão tende a desvalorizar muito rápido nestes momentos e também possuem baixa liquidez para quem precisar se desfazer desses ativos. cotas de incorporação ou fundos de investimento. porém em uma possível crise econômica um setor que pode ser afetado seriamente é o imobiliário.269 Todo investimento possui um risco a ser considerado. . ações.

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295 ANEXOS .

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como é feita? 4) Como é avaliado o desempenho da EZTEC?É avaliado apenas no aspecto econômico-financeiro? Se não. ambiental e econômica? Há uma gestão ambiental em seus empreendimentos? Se sim.SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA APÊNDICE A – Roteiro de Entrevista (Perguntas) 1) 2) anos? 3) A EZTEC possui gestão sustentável? A EZTEC acredita que a gestão sustentável gera valor ao longo dos Como é analisada e incorporada a dimensão social. leva em consideração o meio ambiente?Por quê? 5) A EZTEC possui empreendimentos verdes? O que pensa a respeito? Caso não possua. o que falta para iniciar?Por quê? 6) 7) Como é avaliada a questão destes empreendimentos? Como é a Governança corporativa na EZTEC? Quais são seus princípios? .300 APENDICE Patrícia De Mori Lopes Jimenez .

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