MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

São Paulo – SP / Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por

Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

Trabalho de conclusão de curso - TCC apresentado no Curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria – TURMA 2 Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização Programa FGV Management São Paulo – SP/ Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

e aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do certificado do curso de pós-graduação, nível de especialização, do programa FGV Management

São Paulo, novembro de 2011

Coordenandor Betovem Coura, MSc

Professor Orientador Adelcio Sant`Anna, MSc

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ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

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TERMO DE COMPROMISSO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz abaixo-assinados, do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini, localizada em São Paulo, no período de abril de 2010 a novembro de 2011, declaram que o conteúdo do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, é autêntico, original, e de sua autoria exclusiva.

São Paulo, 10 de novembro de 2011. ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama _____________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz

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DECLARAÇÃO

A Empresa EZTEC Empreendimentos e Participações AS, representada neste documento pelo Sr. Antonio Emilio Clemente Fugazza (Diretor Financeiro e de Relações com Investidores), autoriza a divulgação de informações e dados coletadosem sua organização, na elaboração do trabalho em grupo, intitulado: “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, realizado pelos alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz do Curso “MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA” do Programa FGV Management.

São Paulo, 10 de Novembro de 2011.

____________________________________________ Diretor Financeiro e de Relações com Investidores EZTEC Empreendimentos e Participações SA

vi DECLARAÇÃO Os alunos Augusto Tomio Yokoyama. abaixo-assinados. 10 de novembro de 2011 ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama ______________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz . do Programa FGV Management. realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini. Celso Adelino de Mattos.autorizama divulgação de informações e dados apresentados na elaboração do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO em veículos IMOBILIÁRIA” acadêmicos. com objetivos de publicação e/ou divulgação São Paulo. Cintia Pereira Barcellos. Luiz Fernando Moreira Cruz. Gerson Carvalho Marin. Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz. localizada em São Paulo no período de abril de 2010 a novembro de 2011. Patrícia de Mori Lopes Jimenez. do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria.

Sr. monitores e funcionários da Fundação Getúlio Vargas.vii Agradecimentos Aos professores. ao Diretor Financeiro e de R. . que muito contribuíram para a realização deste estudo e para o aprimoramento do nosso conhecimento. Antonio Emílio Clemente Fugazza. da EZTEC.I.

. cujo apoio e paciência permitiram a nossa dedicação e envolvimento no curso e neste trabalho.viii Dedicatória Aos nossos familiares.

Palavras-Chave: Incorporação Imobiliária. e identificar como os conceitos de sustentabilidade são aplicados na empresa. . Estratégia. destacar as particularidades contábeis e o impacto do IFRS no setor. analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto imobiliário da empresa. Rentabilidade. analisar a rentabilidade das principais empresas do setor via modelo de Análise DuPont. analisar o retorno sobre o capital empregado também das principais empresas do setor. Especificamente se busca: analisar a estratégia da empresa através das ferramentas de SWOT e Cinco Forças de Porter.ix RESUMO O objetivo do presente trabalho é analisar o mercado de incorporação imobiliária. Análise DuPont. com ênfase a uma empresa do setor. a EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. discorrer sobre as fontes de financiamento e sobre as formas de investimento no setor.

highlight the accounting peculiarities and the impact of the IFRS on the sector and identify how the sustainability concepts are applied in the company. a company of the civil construction sector. In order to achieve these objectives.x ABSTRACT The purpose of this paper is to examine the real estate development market. . reflect on finance sources and the different forms of investment in the sector. analyze the return on capital employed of the main companies in the sector. study the profitability of the main companies in the sector via DuPont analysis model. focusing on EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. The paper aims to analyze the strategy of the company by means of analysis tools such as SWOT and Porter´s Five Forces Analysis. major consideration is provided as to the Brazilian real estate development sector and its main players. a case study with several methods of data collection has been used amongst which documentary analysis. Strategy. Keywords: Real Estate Development. DuPont Analysis. Profitability. Finally. analyze the economic and financial feasibility of a real estate project of the company. questionnaire and interview with the manager.

lançaram vários programas de incentivo ao financiamento do setor. seja na esfera municipal. Análise Swot. a empresa do setor previamente selecionada para tanto. Valor Presente Líquido (VPL). o mercado imobiliário sofre interferências constantes da economia global. levando até mesmo algumas empresas do setor a não utilizá-lo como fator decisivo a tomada de um projeto. necessitam de grande volume de capital empregado e apresentam baixa liquidez (característica do setor). das cinco forças de Porter. o que obriga não só o conhecimento técnico.xi SUMÁRIO EXECUTIVO É fato que o setor imobiliário brasileiro encontra-se aquecido. focando o estudo nos principais índices utilizados pelo setor. O primeiro capítulo deste trabalho fará uma revisão da literatura sobre análise estratégica. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). o governo federal. estadual ou federal. na maioria dos capítulos que incorporam este estudo. Tais fatos justificam a relevância do presente trabalho. por este motivo. a aplicação será com base em exemplos reais. Os projetos imobiliários como um todo. além de apresentar o referencial teórico. dissertando sobre os conceitos de Missão e Visão. Associados a este cenário. Para tanto. mas também conhecer todos os stakeholders envolvidos na dinâmica deste setor. baseou-se em entrevistas pessoais e questionários. O capítulo dois discorrerá sobre a viabilidade econômico-financeira dos projetos imobiliários. calculados a partir da elaboração de um fluxo de caixa hipotético de um empreendimento imobiliário. levando as construtoras e incorporadoras a aumentarem em grande escala o volume de desenvolvimento de empreendimentos. o pay back é lento. bem como a verificação dos conceitos analisando-se a estratégia da EZTEC. Muito se houve a respeito da redução do déficit imobiliário. Taxa Interna de Retorno (TIR). Como os recursos disponíveis para o setor não eram suficientes para a redução do déficit. juntamente com os estados e municípios. serão aplicados estudos de caso hipotéticos e reais a fim de verificar cada item da teoria relacionada ao setor. foi a EZ TEC Empreendimentos e Participações S. que tem por objetivo analisar o mercado de incorporação imobiliária. .A e a metodologia empregada para a realização dos estudos. Nos casos em que.

as maneiras oferecidas aos investidores de investirem no setor. . em seguida. galpões industriais. nos capítulos posteriores contextualizará o conceito de Sustentabilidade e Desenvolvimento Sustentável no ambiente corporativo. estratégia e estrutura de capital. Com a revisão da teoria e aplicação dos estudos de caso apresentados nos capítulos a seguir. como a aquisição de ativos (para renda ou especulação). Em seguida. como as formas de apuração e recolhimento de tributos. Ações. fundos de investimento imobiliário (comerciais. Fundo de Investimento Imobiliário. seja na forma de unidades residenciais. Por fim. normas internacionais de contabilidade) no setor. residenciais. shoppings. e as considerações sobre as formas de financiamento na EZTEC. será aplicado o conceito ROCE (Retorno sobre o Capital Empregado). built-to-suit. hoteis). no que tange as dimensões ambiental. comerciais. abrangerá as particularidades contábeis e o impacto do IFRS (International Financial Reporting Standards. fundos de investimentos.xii Já o terceiro capítulo. será possível também a verificação da pertinência de todos os tópicos e assuntos discutidos no decorrer do curso de MBA em Gestão Financeira concluído. discorrerá também sobre o Triple Bottom Line. no 24º capítulo apresentará as formas de investimento no setor. etc. Para tanto. lajes corporativas. bem como o retorno do capital empregado pelas principais incorporadoras do setor. forma de organização societária. incorporação imobiliária. ou seja.. ou seja. O quinto e sexto capítulos analisarão a rentabilidade das incorporadoras de capital aberto. o ROE (Retorno sobre o Patrimônio). mencionando a aplicabilidade desses itens na EZTEC. No capítulo quatro. Letra Hipotecária. o comparativo da receita. será utilizada para o estudo a análise Dupont. securitização e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). com base nos resultados das principais empresas do setor. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). ressaltando os conceitos de Responsabilidade Social e Governança Corporativa. Poupança. com ênfase ao “patrimônio de afetação – RET”. ações de empresas do setor. social e econômica. através de LCI ou CRI e. o tripé da sustentabilidade. lucro líquido e margem líquida da EZTEC. serão verificadas as formas de financiamento do setor. lojas em Shoppings Centers. atendendo o objetivo proposto. Debêntures. LCI (Letra de Crédito Imobiliário).

..Pelo Lucro Presumido ...xiii LISTA DE TABELAS Tabela 1 ........................................ 38 Tabela 2 ......................... 173 Tabela 25 ........... 66 Tabela 5 ...........DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado... 172 Tabela 24 ........................................................................Lucro Real Anual............................................................Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) ......... 154 Tabela 20 ............... 157 Tabela 23.... 90 Tabela 15 .................................DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo................... 156 Tabela 22 .............Letra Hipotecária ................................................ 96 Tabela 18 .................Lucro Real Anual..................Lucro Real Trimestral .............................................Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes .............. 179 Tabela 27 ................................................. 63 Tabela 3 ..............Contribuição Social e Imposto de Renda ...... 182 ...Contribuição Social e Imposto de Renda .................................................DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo . 75 Tabela 9 ........... 76 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra ..Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica ........................................ 177 Tabela 26 ..........Imposto de Renda Lucro Real Trimestral .........................................................................Ações ..................................................................................................Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 .................................................................. 155 Tabela 21 .......................... 68 Tabela 6 ........................Terrenos a Pagar ............................................................ 64 Tabela 4 ..................... 105 Tabela 19 .......Fluxo de Caixa Equity (Receitas) ........................ 89 Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário .. 181 Tabela 28 .......Contribuição Social e Imposto de Renda ..Receita de Venda............... 73 Tabela 8 .Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação ..............................................Fluxo de Caixa Equity (Despesas) ........Contribuição Social e Imposto de Renda ............................ 93 Tabela 16 .. 87 Tabela 13 ................. 85 Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE .....................................DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa ... 79 Tabela 11 ........Fluxo do Investimento Equity ..............Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | ..................................................... 72 Tabela 7 .Cenário................. 95 Tabela 17 ................Registro da permuta por unidade pronta no local ..............................................RET) ............Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS....Modelo de análise SWOT ..

..............................Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado ................... 255 .......... 220 Tabela 40 ...................Análise SWOT da empresa EZTEC ...................Demonstrativos Financeiros 2010 ..............Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida..........................................NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 ........... 249 Tabela 41 ........... 186 Tabela 31 .................................................. 184 Tabela 30 ........................................................................................................Contas a Receber de Clientes Consolidado...................Letras de crédito imobiliário ............................................. 215 Tabela 35 ............. 191 Tabela 33 ................... 217 Tabela 37 .................... 217 Tabela 38 .....................Caixa ...............ROCE .....xiv Tabela 29 ............ 216 Tabela 36 ...Análise Econômica-Financeira .......................................................Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) ................................. 215 Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011 ..NOPAT e Capital Empregado 2010 ........................................................................................................................Fluxo do Investimento Alavancado ............. 187 Tabela 32................... 218 Tabela 39 ....................

..............Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) ................................................................................Comparativo de Receita............................................ROE e Margem Líquida (2008/2011) ................................................................................................................ 203 Gráfico 17 ......... 207 Gráfico 21 ................................... 91 Gráfico 5 ....... Crédito Imobiliário .......................................Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões)....... 206 Gráfico 20 ..............................................Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário ....................................................................... 88 Gráfico 4 ....... 85 Gráfico 2 ........................................Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) .........................................Financiamento Imobiliário vs............ 200 Gráfico 13 ................... 100 Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) ................... 147 Gráfico 10 ..............................xv LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 ................... 97 Gráfico 7 ...........Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões)......................................................................Margem x Giro = ROCE ...................................FII x Ibovespa x IMOB .................................................................Cotação das Ações Ajustadas ....ROE x Margem Líquida (2010/2011) .................. 204 Gráfico 19 .................... 86 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões)............................IS11 Acumulado 12 meses ...................................Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 ................... 198 Gráfico 12 ........... PIB ... 103 Gráfico 9 ...... 220 Gráfico 22 ......................................... Lucro Líquido e Margem Líquida ..................................Estratégia e Estrutura de Capital ............Acumulado 2008/2011 ....................Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) ................... 148 Gráfico 11 ..... 204 Gráfico 18 .................................................................................... 245 ........................................................Valor de Mercado .. 202 Gráfico 16 ....Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativolastro (em R$ milhões) ...........Taxa de Juros vs... 93 Gráfico 6 ..... 201 Gráfico 15 ............. 200 Gráfico 14 ....

... 107 Figura 2 .................................xvi LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura 1 – Modelo de securitização....... 140 Figura 5 ................ 127 Figura 4 ..........Balanço Patrimonial e demonstração de resultado ... 142 Figura 6 ................................Apresentação corporativa Gafisa .......................................Triple Bottom Line ..................Apresentação Corporativa EZTEC 1 ..................... 112 Figura 3 ..........................................................................Apresentação Corporativa EZTEC 2 ....................................................... 147 ......................................................

.Comissão de Valores Mobiliários .International Financial Reporting Interpretations Committee .Percentage of Completion .Initial Public Offering .xvii LISTA DE SIGLAS CPC CVM IASB IFRIC IFRS IPO POC .International Accounting Standards Board.International Financial Reporting Standards .Comitê de Pronunciamentos Contábeis .

C.O. – Percentage of Completion ou. preparar e emitir normas de padrões internacionais de contabilidade. em português. Oferta Inicial de Ações. criada em 1973 para estudar. Entidade do setor privado. independente. IPO – Initial Public Offering ou. Percentual de Conclusão.xviii GLOSSÁRIO IASB – International Accounting Standards Board. em português. P. .

.............................................. 54 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) ...........................1 1............................. 32 1..... 31 1..................................3.................. 39 Críticas ao modelo .........2 ANÁLISE SWOT.......................................................................3...............2....................................................... 40 1.........1 Posicionar a companhia . 35 A Matriz SWOT .................................. 41 1................................... 29 1................................................................................. 54 Particularidades do Setor ..................4 Origem do Modelo ...6 Ameaça de novos entrantes......2 1.............................................3...........3 1..............3 1....1 1.... 46 Poder de barganha dos fornecedores .. 47 Formulação de estratégias.................1 A necessidade de ter uma visão.................................................1....... 29 Visão. 55 ..5 2.............................................................................................1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ................6 2.....................2.......................2............ 53 Período de Retorno do Investimento (Pay back) ................................2..............2.............1........ 49 2..................................................... 47 1............................. 52 Taxa Interna de Retorno (TIR) . 48 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS ..........3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER ............... 36 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT ...2 Componentes críticos do processo visionário.........2.......................3 Explorar as mudanças da indústria ................. 45 Poder de barganha dos compradores ........................6.....2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos ..........6...............2 Missão .............................................................2..........2.............................................................xix SUMÁRIO INTRODUÇÃO ....... 50 2......2....................................................................................... 47 1......... 44 Produtos substitutos.2 2.. 29 1...............2....... 51 Valor Presente Líquido (VPL)........1 1................................... 55 Análise da Região ........................................ 34 1....................................... 33 1.........................................................................................................................6............. 42 Rivalidade entre os atuais competidores .... 29 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA .......... 49 2.......................................1 2.......................................................................3 2... 26 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ..........2 INDICADORES DE QUALIDADE ...................5 1..................................................................3..........................3..7 Fluxo de caixa ..........4 1..3.......................3...............................1......2.........1.............................2 1..........................................................3.......3.....................................2.................................................... 48 1..................2.................1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA .............................4 2....................................

..............2 Antecipação de recebíveis ................................1 Estudo de Mercado ........................ 81 3........... 77 3........................1 Provisão para garantia .............8...xx 2...........................2...5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO .... 77 3.. 57 2......................4.9.......... 60 3... 82 3...1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS ....................................9................1..2 Estudo Vocacional........2 Pelo Critério Societário .........3 ANÁLISE DE RISCOS ...................... 84 .............1 Principais destaques ................... 58 2...........7............................................................ 60 3...................................... 81 3.......1 SPE............................1 Venda a vista de unidade .......................................... 77 3....................... 78 3.........................2.................7................................................ 81 3......................................................................1 3............... 81 3........1 Principais particularidades do setor........................7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS ....................... .............................................................. 73 3............................................... PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE ...........................................................................3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra .....8.............. 73 3.............................................9..... 60 3............................................9..............3 ASPECTOS FISCAIS..............................7......2 Venda a prazo de unidade ............. 81 3.................1 Permuta de bens imóveis ....1............ 58 3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ........2.................8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO ............8.....7......2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS................1......... 74 3..............2 Lucro Real Trimestral .............3 Ajuste a valor presente ........... 73 3.........2........2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local....................................1 Pelo critério fiscal ..1.................... 82 3.... 64 Lucro Real Anual ................................................... 62 3..........................6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-LAS.......................... FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO .................................................... 72 3.............. 77 3........2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo .................... 82 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ............9............................1...........9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR................................................1 Despesas com comissões de vendas..................................... 73 3............................. 62 3........ Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) ..7.........................................8....2.....................................4......4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL......................................................................9......... 73 3....................... 65 3....................6.....9......................

.........................................1 CONTEXTO HISTÓRICO ...................................................6 Fundos de Investimento Imobiliário .......................4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE .. 132 .......................1Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários ....................................................1..........1..................1........5......................................... 115 6...1.............. 108 5.......................2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ....... 114 6................. 117 Capital Empregado .... 122 7...............................1.............2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ... 119 7.....................1 6........................................................................... 120 7.... 114 6.............. 105 4................5................. 100 4.....................7................ 91 4..........................3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE ....................8 Cédula de Crédito Imobiliário ............. 130 7.1.................................................. 118 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ........................4....................................1............. 119 7.......2Classificação das Operações ........... 94 4...............xxi 4......................................5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA ..................... 98 4...3 Letra Hipotecária ............................................................ 103 4................. 114 6.................................1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO .......5 Debêntures...1 BALANÇO PATRIMONIAL ..... 95 4.............3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA .................................4 TRIPLE BOTTOM LINE....................1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO ................ 116 6....1......7...........................................................................................................2 Letra de Crédito Imobiliário .........2 7 Receita Líquida .. 126 7.......................... 107 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR .1....... 129 Dimensão Ambiental ..................................................... 108 5.............. 114 6...................................................4 Ações ............ 84 4..............................................1.....................1 7...............................................1.......1..1 Poupança ...................... 100 4.1..........................................2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO ......................................................................1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço...........................1....................... 86 4.5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) ................................................ 89 4........ 108 5...............2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) .......4.......1.........................1.......................1.........................................................2 Dimensão Social .............1.......................... 84 4.. 110 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO .........1..........................1........3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT .....1...................................................................................................................7 Securitização...............

138 Investimento Fundos Imobiliários ....................... 140 9........2 9......... 137 8......1.....3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER .........2...xxii 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ..........................................1 8........................2.......5 Poder de barganha dos fornecedores .................................1 Cenário .3....2 10.......1 Ameaça de novos entrantes.....1.. 151 9.....................................................1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO ............................ 143 9.3. 166 10.................1 9..................3................................................ 187 ......................................... 149 9........................... 137 8...................................4 Ameaças ............. 143 Características do setor .......................2..........3 Oportunidades ............................................................................1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO............................... 139 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO ..................................... 162 10..........................3..................... 144 O “boom dos IPO’s” no setor.....................1 Bolha .............. 149 9...............................................................................3.........3 Presença de Capital Especulativo ...........5 Objetivos Estratégicos da EZTEC ........................... 177 11.....................................................2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS .............................2 Rivalidade entre os atuais competidores ..............................3 Produtos substitutos....................3......................1.............. 167 10...........................1 Forças............................. 159 10...................................................1..................2 Fluxo de Caixa .....................................................................1 11.....................1.................................................... 158 QUANTO A ANÁLISE SWOT ......................................3 Momento atual do setor ..........3........ 164 10.. 1645 10........1...................3...................... 154 APLICAÇÃO PRÁTICA ....2....2 Fraquezas ........................ 152 9. 169 11.............. 172 11.................................................................................................................................... 167 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS169 ESTUDO DE CASO ................ 166 10............................................. 166 10.................1....................................................4 Poder de barganha dos compradores ......................................3 Resultados ......................2..................1.................... 159 10...........2 Investimento em Ativos ..................................................................................... 163 10...................................................................................1..... 158 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ................................................................................1 10.............................................................1................................ 140 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC .................... 167 10.........................................2 Crédito Imobiliário .......1. 158 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC ..........................

.1........................4............................... 197 14..3 15.1 Seleção da Amostra ...........................................2 Imposto com recolhimento diferido....4 Análise do giro sobre o capital empregado .... 221 15.........2 Resultados 2º trimestre 2011 ............1................3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis ...................................................................4..................3 Cotação das ações ...4..5 Análise do ROCE ..............................2 Coleta de Dados ............5....... 188 12.............................................. 210 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS .............. 216 15...........................................................5............................1....................................................1 15.................1. 208 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ................................1 Resultados 2010 .........................................................2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS ..............................EZTEC .. 188 12..................1 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO ..... 194 14.................. 201 14............... 192 ESTUDO DE CASO: EZTEC ................. 192 13.....................................................2 ANÁLISE DOS RESULTADOS ..... 219 15................................................................................................................ 188 ESTUDO DE CASO ..................... 216 15....... 194 14........................................................................... 194 14.....1.......................2...........3 Breve histórico das empresas selecionadas ... 189 12................................................... 214 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ..........4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados .....4......... 194 14.....................4 SELEÇÃO DA AMOSTRA ................. 205 14.... 218 15.............1................................ 189 12...........................................3 Análise da Margem .2 Análise DuPont ...................... 210 15........ 221 ...................................4................4.......................................................................................2 MRV ..............................................................................................2..................1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio .......................................................................1....1 Imposto de renda e contribuição social .1 Eztec ......... 194 14........................................................1 12..................xxiii 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ...................................................3 15 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC ................ 196 14.................... 216 15.......................... 190 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO .................................. 210 FONTE DE DADOS .4............1 METODOLOGIA .......2 15.......... 203 14......2...................... 217 15.......................

................... 225 16...........3 Triple Bottom Line ................7.......................................................... 226 16........................... 247 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE ............. 240 17..................................................................................................................................................................1............................... 247 RESGATE ANTECIPADO ..7 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO ....3 17...................... 254 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...2 17.......................1........................1 Seleção de Amostras ...............1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários............. 247 FORMA DE APLICAÇÃO .....7......1....................................................................................................................................................................1................. 245 17...................................................... 224 16........................... 252 18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS ......................6 17...............1.......................... 236 17......................................................3 Incorporação Imobiliária ................. 224 METODOLOGIA ............................................................ 245 17..........................................................................2..........................1 Problemas de Pesquisa ..........5 17........ 295 APENDICE ................... 232 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ....................1............................xxiv 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ..1 16............................................2 Aquisição de Ativos............2...........................3 Método de Pesquisa ..........................................1.......................... 226 16............ 235 17...........................................4 Fundos de Investimento Imobiliário ..........................................................2 Como funciona ..................................................2 Objetivos da Pesquisa . 270 ANEXOS ... 248 LIQUIDEZ ................... 251 17...........7...............2 Sustentabilidade Corporativa ..................6 LCI – Letras de Credito Imobiliário .........................................1 Análise dos Dados ............................................. 226 16............. 229 16... 248 17...............1....1 17........2............4 Instrumento de coleta de dados .................................................1.................................1.................... 250 17..........2.........................................................4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa....................... 235 17...................................................................................... 238 17........... 247 TRIBUTAÇÃO ...........................................3 Ações de empresas do setor....................... 235 METODOLOGIA .......................... 224 16...4 17........................................... 224 16............. 300 .....................................A .......................................................... 227 16........5 Fundos de Investimentos ...........................................................................................................2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S...................

O segmento é visto por muitos como a “bola da vez”. da oferta de crédito. aliado a incentivos governamentais. Outro foco do trabalho é o de apresentar as particularidades contábeis em tais projetos. a metodologia utilizada é um Estudo de Caso. sob a luz da análise SWOT. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). Para tanto. assim. contábeis e principalmente tributárias. ou seja. o objetivo do presente trabalho é realizar uma análise setor imobiliário no Brasil tendo como referencia a visão estratégica de um dos principais players do setor. Espera-se. Considerando ainda que vamos sediar dois grandes eventos esportivos: Copa do Mundo 2014 e Olimpíadas 2016. Será analisada a maneira como é feito o estudo da viabilidade econômicofinanceira. Hoje é difícil não nos depararmos com um empreendimento imobiliário em nossos trajetos do dia-a-dia. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. atingir o melhor resultado. Um grande passo foi dado nesta direção. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). a Incorporadora e Construtora EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. entidade criada para esta finalidade. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). Em decorrência do déficit habitacional. Nela iremos ver os fatores positivos e negativos do ambiente interno e externo a organização.26 INTRODUÇÃO A construção civil vem apresentando um crescimento significativo nos últimos seis anos. . Diante desse cenário. consequentemente. responder aos objetivos desta pesquisa de traçar uma análise estratégica da empresa em estudo e desta maneira poderemos ter uma referência para o setor como um todo. O segmento tem suas particularidades societárias. com coleta de dados via análise documental e entrevista com gestor. e analisar o mercado de incorporação e construção civil através do Modelo das Cinco Forças de Porter. que coloca o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. Objetivando a competitividade. É de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto.

Após considerar tais conceitos vemos também algo novo em nossos dias que o conceito de Sustentabilidade que ainda é muito recente para algumas empresas. o setor da construção civil retomou a atenção de investidores ao longo dos últimos anos. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. Os gestores das empresas devem mudar sua forma de gerir e pensar para que o negócio permaneça para as futuras gerações. A relação Crédito imobiliário X PIB ainda é muito tímida no Brasil e tudo leva a crer que teremos um crescimento muito expressivo e a fonte de financiamento que hoje esta baseada em recursos sobre responsabilidade do Governo (FGTS) ou regulados por ele (Poupança). prometendo alto crescimento e geração de valor aos investidores. gerando a necessidade da estruturação de outras fontes de financiamento tendo em vista que projeções estimam que os recursos da poupança devam se esgotar já nos próximos anos. por que não. .27 Com o crescimento mercado imobiliário brasileiro. alternativas de mercado de capitais e principalmente a Secutirização. O presente trabalho objetiva avaliar o desempenho das principais empresas de capital aberto do setor com foco na rentabilidade após a onda de IPO`s ocorrida entre 2005 e 2007. Passada a euforia. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que 21 empresas do setor imobiliário abrissem o capital entre 2005 e 2007. Com tais condições econômicas e de crédito favoráveis. a estratégia do governo de priorizar os financiamentos destinados ao setor popular habitacional aliado ao crescimento do PIB e uma taxa de juros mais adequada proporciona uma demanda imobiliária acima da oferta. crédito abundante. o cenário hoje é outro. principalmente no mercado de incorporação imobiliária (Real Estate). onde diversas empresas acabaram sendo incorporadas para sobreviver e o preço das ações do setor atingiu o menor patamar dos últimos anos. pois envolve uma mudança na cultura organizacional e quebra de muitos paradigmas. Fatores macroeconômicos. aplicando ferramentas como Modelo de análise DuPont sobre os demonstrativos financeiros comparando os resultados da empresa EZ TEC com seus pares. expandirão para títulos de captação de recursos exclusivos de instituições financeiras.

fundos de investimentos em geral como LCI. Nos últimos anos vem aumenta a busca de tipos de investimento diversificados no setor como. tais formas de investimento tem atraído investidores desde o pequeno até o de grande porte. por exemplo. . CRI. vemos que muitos investidores de grande porte têm buscado oportunidades de entrar nesta onda e poder participar desse momento promissor. entre outros. os papeis de empresas que colocaram suas ações na bolsa.28 Quando pensamos em todo esse quadro positivo do setor imobiliário que se apresenta em nosso país.

portanto. . os valores da empresa. ser distintiva para diferenciar a organização de seus concorrentes. Matejka. Bateman e Snell (2007) acrescentam aos fatores acima. Brown (1998) concorda que a missão mantém uma organização centrada nos seus principais clientes.1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Ao realizar a análise estratégica de uma empresa grande parte dos autores inicia seus estudos com uma explanação sobre os conceitos de missão e visão. breve e flexível e deve.1. A missão seria. deve ser simples. acima de tudo. defendem que a missão define metas organizacionais. e ajuda a avaliar novas oportunidades de negócio para garantir que eles se encaixam no âmbito da organização. comportamentos e estratégias baseadas no objetivo da instituição e que dará origem a um plano estratégico. 1. Hoskisson e Ireland (2007).29 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA Por Cintia Pereira Barcellos 1. Desse modo. Para Hitt. a razão de ser e existir da organização.1 Missão Foster (1993) define missão como uma declaração de existência e de ambição da empresa. Foster (1993) cita alguns elementos que devem compor a missão. produtos e serviços. Em adição. como: a descrição do negócio. Ele ainda defende que a missão servirá como um guia para todas as atividades e estratégias da empresa e para tanto. das intenções estratégicas e dos valores da instituição. a missão deve especificar o negócio ou negócios em que a empresa tem intenção de concorrer e quais os clientes deseja atender. Kurke e Gregory (1993). o capítulo que segue é uma breve revisão da literatura sobre o assunto.

Matejka. ajudando a organização a avançar na mesma direção.cit. que geram efeito direto no desempenho financeiro da empresa. senso de direção e objetivos para todo o público envolvido com a organização. Em defesa da missão. Wright. limitando-se a dizer o óbvio e representando muitas vezes um processo de criação oneroso para as empresas. a maioria dos entrevistados não percebeu um impacto visível na performance e competitividade da empresa. Mullane (op. Kurke e Gregory (1993).30 Consensualmente. Kroll e Parnell (2000) concordam que uma organização com uma missão clara e bem definida tem muito mais chances de ser bem sucedida do que outra que não tenha uma compreensão de sua própria identidade e de sua razão de existir.). Bateman e Snell (2007) defendem que a missão deve ser uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. Apesar disso. Os autores defendem ainda que a eficácia da missão enquanto guia comportamental está diretamente ligada ao grau de envolvimento partilhado pelos funcionários. uma vez que ela tem o poder de unir todos colaboradores a um objetivo comum. por outro lado. 2002) considera missão inútil e defende que facilmente é esquecida. também cita outro estudo realizado com quinhentos gestores dos Estados Unidos que concluiu que a missão é uma das mais utilizadas ferramenta de estratégia. e representa um importante veiculo para comunicar ideais. acreditam que uma missão claramente comunicada e reforçada por um sistema de recompensas pode afetar positivamente o comportamento dos empregados. os gestores entrevistados estão muito satisfeitos com o uso da missão. O autor questiona a real utilidade da missão nas operações do dia a dia das empresas. Para Harrison (2005) a missão é capaz de inspirar os funcionários. Em consonância. Bart (apud Mullane. Ele critica a sua construção com palavras evasivas e excessiva formalidade. 2002) fez um estudo com 88 gestores seniors da América do Norte e concluiu que em apenas 8% dos casos a missão era clara para toda a organização e que 73% dos entrevistados não estavam totalmente satisfeitos com o processo de criação da mesma. Segundo este estudo. Goett (apud Mullane. Comportamentos esses. Mullane (2002) recorda que existe um debate sobre a importância da missão dentro de uma organização. .

para uma visão ser bem concebida precisa estar sustentada em dois componentes centrais: essência ideológica e vislumbramento do futuro. Em adição. descentralização. que a diferencia e a torna única. que transcendem os ciclos de produção e do mercado. é o que une a empresa ao longo do seu processo de crescimento. ou seja. diversificação ou expansão global. enquanto a marca possui algo na sua essência que a mantém viva por um longo período de tempo. nas mãos de executivos que saibam como utilizá-la. 1. a visão é um guia que estabelece quais competências essenciais preservar e qual o processo que estimulará a empresa a seguir o melhor caminho rumo ao futuro. visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser e do que pretende atingir. Porém. pois estes são voláteis e mutáveis. p. . Para Bateman e Snell (2007. por isso. será a unificação da organização que a levará ao sucesso competitivo e financeiro. poderá unificar a organização e estabelecer conceitos claros de propósito e direção. Ireland e Hoskisson (2007).1. descobertas tecnológicas ou estilos de gestão. Não obstante. Segundo os autores. 127) a visão é “o direcionamento de longo prazo e intenção estratégica de uma companhia”. Ela deve ter o poder de desafiar os colaboradores da empresa evocando emoções e impulsionando-os à ação. Englobam as características duradouras da organização.31 Por fim. parecer obsoleta e ou ineficiente. a missão poderá ser mal utilizada e. como os valores e os propósitos organizacionais. Lindstrom (2007) complementa que a visão é uma declaração fiel à marca da empresa e não aos seus produtos. Nas palavras de Collins e Porras (1996). um plano orientador das prioridades e metas da organização.2 Visão Conforme Hitt. Mullane (2002) conclui que. Lucas (1998) define visão como uma carta da organização contendo os seus princípios e valores fundamentais. tal como qualquer outra ferramenta. A essência ideológica é definida como aquilo que a empresa é e o porquê da sua existência. Em resumo.

1 A necessidade de ter uma visão De acordo com Lucas (1998). os autores. sem se deixar influenciar pelas exigências do ambiente externo. Assim. Quanto aos propósitos organizacionais pode-se dizer que estes envolvem a alma da empresa. pois estão relacionados com a razão fundamental da sua existência.2. Ready e Conger (2008) resumem estas opiniões. 1.32 Os valores que constituem a essência ideológica são um conjunto de princípios importantes para os colaboradores da organização e não podem ser considerados como um tipo de estratégia. Funciona também como um mecanismo de controle. enquanto que o vislumbramento do futuro será a criação dos mesmos. O vislumbramento do futuro é definido por Collins e Porras (1996) como aquilo que a organização aspira ser e que exigirá a criação de algo que irá desencadear mudanças e progressos a atingir no tempo. mantendo a organização consciente da realidade. uma visão bem articulada tem o poder de conduzir diretamente às prioridades e metas estabelecidas. para conseguir definir o que são hoje e o que querem ser amanhã. Os autores defendem que uma empresa deve decidir por si própria quais os valores a considerar fundamentais (idealmente um máximo de cinco). . ao escrever que uma visão terá de ser inspiradora. e direcionada ao que se quer atingir. a dinâmica básica das empresas visionárias consiste em preservar a essência e estimular os processos. portanto. nada mais se faz do que reagir ao exterior e imitar os concorrentes.1. O autor acrescenta que sem uma visão claramente definida. pois recorda o fundamental. identificam a essência ideológica como a descoberta dos processos. Em resumo. o autor alerta para a necessidade das organizações se libertarem das expectativas do passado. sofisticada e de longo alcance. evitando a fragmentação e a dispersão pelo caminho.

para que todos os colaboradores da empresa. mas antes um reflexo da identidade da organização. quando a visão chegar ao coração da organização. só então podendo tornar-se uma realidade. Neste sentido. antes de tudo.2. no sentido da empresa conhecerem melhor internamente antes de decidir para onde quer ir: “Quem somos realmente?”. para a visão produzir um efeito real. tais como: não abusar no detalhe nem torná-la demasiado genérica. “Quais são os nossos valores fundamentais?”. Será por esta razão que Sal Marino (1999) refere que uma visão implica um período de gestação. Defende ainda que esta deve ser. um documento vivo.1. verificar a sua consistência com as prioridades a enfatizar. é preciso ir além dos conselhos de consultores e dos resultados da análise comparativa com outras organizações. de todos os níveis a possam conhecer. permitirá responder a questões-chave sobre as suas vantagens competitivas e acrescenta que. que incorpore e integre o melhor da empresa no passado. “Por que somos?”. reconhecer que a visão não é um mero projeto. Lucas (1998) defende que. ao invés do que se gostaria de atingir. o autor chama a atenção para alguns cuidados a ter na construção da visão. Quando este processo de construção não é bem desenvolvido. escolher o que se deve fazer e pode ser atingido. mas ainda viável no futuro. “Quais são as nossas competências nucleares (e incompetências)?”. Para isso terá de soar verdadeira e representar a partilha das aspirações mais profundas das pessoas. não sucumbir a palavras vazias. não assentar a sua definição nos resultados. dar espaço aos empregados para que possam pronunciar-se. Só então se iniciará o processo de definição e implementação da nova visão. compreender e questionar.33 1. a visão poderá representar uma ficção e ser reduzida a uma mera frase sem sentido ou utilidade prática. .2 Componentes críticos do processo visionário Lucas (1998) afirma que uma visão deixará de ser uma mera frase quando se tornar uma força motriz que impulsiona as pessoas a mudar e a crescer. Este mesmo autor aconselha a colocação de questões primordiais. mas naquilo que os poderá gerar.

Na primeira. atualmente impõe-se uma revisão contínua das atividades e estratégias de uma organização. Por fim. Kroll e Parnell (2000) defendem que subsequente à formulação da missão. faz-se necessário definir metas e desafios e estabelecer prioridades. A terceira fase se concentra em construir capacidades e competências críticas novas de modo a reduzir a diferença entre aquilo que a empresa pretende atingir e aquilo que pode fazer. A segunda fase requer o envolvimento de toda a organização. a última fase refere-se à motivação da organização através do reconhecimento do valor das pessoas. Ready e Conger (2008) descrevem um modelo para a construção de uma visão eficiente baseado em cinco fases. mediante criação de planos. Afinal. habilitações e competências das pessoas e os requisitos para criar capacidade competitiva na organização. as empresas podiam manter as suas estratégicas por um longo período de tempo. No entanto. em uma abordagem feita dos níveis mais altos para a base. A fase seguinte envolve o alinhamento dos processos à nova visão. bem como suas oportunidades e ameaças.34 Em consonância. condição fundamental para o sucesso organizacional na corrida competitiva. é primordial ter um mecanismo de reconhecimento e avaliação de talentos que permita fazer a adequada correspondência entre as capacidades. . Os autores acreditam ser fundamental para a formulação de estratégias de sucesso avaliar as oportunidades e ameaças do ambiente externo em conjunto com as forças e fraquezas do ambiente interno e sugerem para essa análise o uso da ferramenta SWOT.2 ANÁLISE SWOT Wright. a sua capacidade. Para isso. cabe à empresa analisar seus pontos fortes e fracos. Os autores lembram que ainda há algumas décadas atrás. programas e sistemas que permitam uma adequação das práticas e políticas de gestão com a nova visão. são elas que têm o poder de transformar qualquer intenção em realidade. 1. de forma a estimular um maior compromisso de todos no processo. assim como uma redefinição da visão. ou seja.

1. o lançamento de novo produto. SWOT teria sido desenvolvida por acadêmicos da mesma universidade uma década depois. Para Hill e Westbrook (1997). 1989). Oportunidade (Opportunity) e Ameaça (Threat) e corresponde a uma ferramenta de análise estratégica extremamente útil para compreensão do negócio e auxilio à tomada de decisão. Alguns autores. que teriam criado essa ferramenta no início da década de 1950. a origem desta teoria é controversa. Ela pode ser usada para qualquer tipo de tomada de decisão. creditam SWOT aos professores da Universidade de Harvard George Albert Smith Jr. a entrada em novo mercado. Pode ser utilizada tanto para análise de uma organização como um todo como para parte dela (unidades de negócio) ou até mesmo para projetos individuais. dentre os quais Panagiotou (2003). .2.1 Origem do Modelo Apesar de mundialmente conhecida tanto no ambiente de negócios como no meio acadêmico. Fraqueza (Weakness).35 O modelo de análise estratégica SWOT é um acrônimo para os seguintes termos em inglês: Força (Strength). como a aquisição de um novo negócio. dentre outras possibilidades (PIERCY e GILES. e Roland Christiensen. uma vez que seu uso incentiva o pensamento proativo dos gestores em oposição a instintos reativos. Os autores também ensinam que a análise SWOT é uma avaliação subjetiva organizada em um formato lógico baseado em quatro dimensões: duas internas (forças e fraquezas) e duas externas à empresa ou negócio em questão (oportunidades e ameaças).

confirmando a origem da análise SWOT conforme citado acima por Wang (op. De fato. oportunidades e ameaças do objeto de análise. foi publicada no SRI Alumni Association Newsletter uma carta de Albert Humphrey. Mesmo assim. Com o passar do tempo. apesar da popularidade dessa ferramenta. dando origem assim ao acrônimo em inglês e ferramenta de análise SOFT. o primeiro passo de uma análise SWOT é definir criteriosamente o sujeito a ser analisado. 2007.). não existe nenhum documento de referência publicado sobre o assunto. nos Estados Unidos. cujo objetivo era descobrir porque o planejamento corporativo não estava dando certo e criar um novo sistema de gerenciamento da mudança.2. no entanto. para as quais foram perguntadas questões como: o que é bom e o que é ruim no seu negócio hoje e o que poderia ser bom ou ruim no futuro? As respostas daquilo que é bom no presente foram chamadas de Satisfatórias (Satisfactory) e bom no futuro de Oportunidades (Opportunities). credita SWOT a Albert Humphrey.2 A Matriz SWOT Para Piercy e Giles (1989). aos aspectos ruins no presente foram chamados de Culpa (Fault) e no futuro Ameaças (Threats). que liderou uma pesquisa entre as décadas de 1960 e 1970. Constituíam sua população de estudo as quinhentas empresas listadas na revista Fortune 500. . Em seguida. 2005).cit. é dado início ao processo de listar as forças. as variáveis foram alteradas chegando ao modelo hoje conhecido como SWOT (WANG. fraquezas.36 A maioria dos autores. professor da Universidade de Stanford. HUMPHREY. em Dezembro de 2005. 1.

acesso a matérias-primas. rede de distribuição e tecnologia. . que podem ser tanto humanos (experiência. etc. organizacionais (cultura da empresa. localização geográfica. Kroll e Parnell (2000) ensinam que os mesmos representam os recursos da empresa. Wright. E seu principal objetivo é identificar os principais fatores (internos e externos) capazes de fazer a empresa atingir seus objetivos. Os fatores internos são as forças e fraquezas internas à organização. conhecimentos. pesquisa e desenvolvimento. dentre outros).). etc. a análise SWOT é uma avaliação dos ambientes interno e externo do seu objeto de estudo.37 Segundo Wang (2007). sistemas de informação e controle.) como físicos (instalações e equipamentos. capacidade.

agências. compromisso. comunicação Cultura. Na tabela 1. canais de distribuição Produção. conhecimento Reservas financeiras. qualidade Certificações Processos.Modelo de análise SWOT Forças Capacidades Vantagens competitivas Recursos. abaixo são listados diversos exemplos das quatro dimensões que formam SWOT. efeitos no meio ambiente Desenvolvimentos tecnológicos Intenção dos concorrentes Demanda do mercado Novas tecnologias. economias de escala Sazonalidade. integralização horizontal ou vertical Nichos de mercado Geográfico: exportação e importação Novos pontos de venda Grandes contratos Desenvolvimento de negócio e ou produto Pesquisa e desenvolvimento Parcerias. Tabela 1 . sucessão Ameaças Efeitos políticos Legislação ambiental. serviços. atitude. efeitos do clima Fraquezas Falta de capacidade Falta de forças competitivas Reputação. Ativos Experiência. distribuição. comportamento Sucessão Oportunidades Desenvolvimentos de mercado Vulnerabilidades dos concorrentes Tendências Inovação e desenvolvimento de tecnologia Influencia global Novos mercados. retorno esperado Marketing: alcance. sistemas de TI. Pessoas. liderança Certificações Gestão. presença e alcance Problemas financeiros Vulnerabilidades Prazos e pressões Fluxo de caixa Continuidade Robustez da cadeia de suprimentos Distrações. 2007 . efeito nas atividades chave Confiabilidade dos dados do plano. consciência Inovação Localização geográfica Preço. efeitos do clima Fonte: Wang. ideias Contratos vitais e parcerias Manutenção de capacidades internas Obstáculos enfrentados Fraquezas intransponíveis Perda de pessoal chave Apoio financeiro sustentável Economia (domestica e internacional) Sazonalidade.38 Já os fatores externos correspondem às oportunidades e ameaças que o ambiente externo infringe a companhia (WANG. 2007). volume. valor. previsibilidade Moral.

Desse modo. 1. cliente.2. Ao utilizar a análise SWOT o gestor deve obter no final uma avaliação prática dos fatores internos e externos ao negócio. ii) Estratégia defensiva (ST): Visa utilizar as forças da organização para se defender de ameaças externas. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Compreende basicamente ações para minimizar as fraquezas e evitar ameaças. iii) Estratégia de debilidade (WO): Busca eliminar as fraquezas de modo a aproveitar oportunidades do mercado. 1989). priorizar e otimizar as oportunidades e rebater as ameaças (PIERCY e GILES. 2007) cita seis categorias que podem auxiliar no processo de análise SWOT. O resultado deve ser um conjunto de ações e estratégias que possam manter e mesmo fortalecer as forças identificadas. resultando em quatro estratégias possíveis. a matriz SWOT ilustra como as oportunidades e ameaças externas podem ser relacionadas com as forças e fraquezas internas. distribuição e ou logística. finanças e administração. eliminar ou remediar as fraquezas. O autor defende que a análise de cada vetor interno e externo do negócio deve ser realizada à luz dessas categorias.39 Humphrey (apud Wang. processo. podendo estabelecer prioridades de curto e longo prazo. São elas: produto. como uma maneira de tornar o estudo mais completo e abrangente. criando uma maneira simples de construir um time capaz de alcançar objetivos maiores. São elas: i) Estratégia ofensiva (SO): Deve focar em como fazer uso das forças do negócio para aproveitar as oportunidades do ambiente externo. .3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT Wang (2007) defende que a análise SWOT é muito útil para propor uma série de alternativas para a companhia baseada na combinação dos quatro fatores estratégicos.

quando os mercados eram mais estáveis e previsíveis. . fato que justifica a importância que essa ferramenta assumiu para os gestores da época. iii) Estratégia da colheita (harvest): Quando as fraquezas superam as forças e as oportunidades superam as ameaças. 2009) sugerem outras quatro conclusões que derivam da análise SWOT: i) Estratégia de crescimento: Quando as forças superam as fraquezas e as oportunidades superam as ameaças. Panagiotou (2003) critica o modelo afirmando que é uma análise simplista que possui uma série de limitações técnicas. Com o desenvolvimento da teoria estratégica ao longo do tempo outras ferramentas mais sofisticadas surgiram para dar suporte à tomada de decisão. os autores defendem que talvez parte das deficiências desse modelo se deva a época de sua criação. Valentim (2001) tece criticas ao modelo tradicional de SWOT ao afirmar que o produto dessa análise são frequentemente proposições superficiais e pouco prováveis de resolver problemas realmente críticos à organização. o campo de análise estratégica era ainda muito incipiente. O autor afirma que quando a análise SWOT foi criada. iv) Estratégia de redução (retrenchment): Quando as fraquezas superam as forças e as ameaças superam as oportunidades. Por outro lado. 1. Rowley e Armandi (apud Valkanos.2. mas apenas chama a atenção para a sua simplicidade excessiva. Ele não nega a importância histórica desse modelo ou mesmo sua utilidade como uma primeira análise de determinado problema. Em consonância. Anastasiou e Androutsou.40 Além disso. Sherman. no qual concluem que SWOT não foi efetiva como uma ferramenta de análise. entre as décadas de 1960 e 1970.4 Críticas ao modelo Hill e Westbrook (1997) promovem um estudo em vinte empresas localizadas no Reino Unido. Eles argumentam que o resultado encontrado não vai além da descrição genérica de estratégias. ii) Estratégia de manutenção: Quando as forças superam as fraquezas e as ameaças superam as oportunidades.

mas uma boa alternativa para uma primeira análise dos fatores internos e externos que influenciam uma organização. maior o potencial de obtenção de lucros acima da media. o estrategista deve investigar a fundo as origens e causas do comportamento de cada força/dimensão. poder de barganha dos compradores e poder de barganha dos fornecedores. . Em outras palavras. pode-se dizer que SWOT não é uma ferramenta completa em si. o gestor pode e deve utilizar outras ferramentas de planejamento estratégico para complementar sua análise. É o conjunto e interação dessas forças que determinara a intensidade e a capacidade de geração de lucro de uma indústria. mas os autores defendem que o Modelo das 5 Forças de Porter é um dos mais utilizados e recomendados. A partir de seu uso. o desafio do gestor estratégico é encontrar o melhor posicionamento para sua empresa. é se posicionar perante a indústria de modo a melhor se defender das forças ou a usá-las em seu benefício. Para tanto. Porter (1979.41 Por outro lado. 1989) ensina que o nível de concorrência em uma indústria depende basicamente de cinco forças ou dimensões: ameaça de novos entrantes. Piercy e Giles (1989) defendem que a análise SWOT se tornou tão popular devido principalmente a sua técnica simples e acessível e a não exigência de sistema complexo e ao mesmo tempo a sua flexibilidade de incorporálo quando necessário. existência de produtos substitutos. 1. Existem muitos instrumentais teóricos disponíveis para realizar essa análise. Em resumo. Quanto mais fracas forem em seu conjunto. rivalidade entre os concorrentes. a essência da formulação de estratégias se concentra em analisar o ambiente externo à empresa. Independente do poder de interação dessas cinco dimensões.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER Segundo Arons e Waalewijn (1999).

1989). unicidade essa que subsidia as forças competitivas. à entrada e quanto mais os potenciais entrantes esperarem retaliação por parte dos competidores. 2004) cita algumas das principais barreiras à entrada. São elas: i) Economias de escala: Corresponde à redução no custo unitário de produção à medida que o volume absoluto por período aumenta. os novos entrantes de uma indústria acrescentam à mesma capacidade produtiva. Barreiras á entrada correspondem a componentes estruturais de uma indústria capazes de limitar ou mesmo impedir a entrada de um novo competidor (ARONS. Porter (1979. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. aporte de recursos e o desejo de ganhar mercado.42 A ou as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. 1999). Para tanto. Detém a entrada ao forçar o novo entrante a assumir uma escala maior ou a aceitar uma desvantagem de custo. portanto. Quanto maiores às barreiras. ii) Diferenciação de produto: Ocorre quando as empresas já estabelecidas na indústria possuem uma marca forte e clientes leais.3.1 Ameaça de novos entrantes De acordo com Porter (1979. Cria barreiras ao forçar os novos entrantes a investir ainda mais para compensar a fidelidade dos clientes às marcas já presentes no mercado. no decorrer do capítulo as cinco forças de Porter serão analisadas com mais detalhes. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. menor será a ameaça/risco de novos entrantes. 1. . A seriedade da ameaça de um potencial entrante dependerá das barreiras à entrada existentes na indústria e da reação esperada dos concorrentes existentes. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. WAALEWIJN.

v) Acesso a canais de distribuição: É fundamental para o entrante ter um canal onde distribuir seu produto ou serviço. . 1979. acesso limitado a certas matérias-primas e outras regulamentações (como exigência de controle de poluição. O novo entrante deve oferecer mais benefícios. para poder superar seus concorrentes. etc). caso eles possam reduzir preço para manter seu posicionamento ou por possuir excesso de capacidade. de segurança. seja em custo ou em desempenho. caso os mesmos tenham muitos recursos para defender-se. ou caso a taxa de crescimento da indústria seja baixa. Podendo inclusive forçar o novo entrante a criar o seu próprio canal. subsídios governamentais e curva de aprendizagem ou experiência (tendência dos custos unitários diminuírem à medida que a empresa acumula maior experiência na produção). localização favorável. vii) Custos de mudança: Referem-se aos custos que os consumidores incorrem ao trocar de fornecedor e. São exemplos: patentes. vi) Políticas governamentais: Ocorre nos casos em que o governo pode controlar o acesso a determinados setores da economia. situação que causaria redução do desempenho financeiro de todos os participantes da indústria (PORTER. A não existência constitui uma das maiores barreiras à entrada. especialmente quando esses investimentos são custos irrecuperáveis (sunk costs). como propaganda e pesquisa e desenvolvimento.43 iii) Exigências de capital: Surge quando a entrante é obrigada a investir grandes somas de capital para poder entrar na indústria. O entrante irá pensar duas vezes antes de entrar caso: haja histórico de retaliação no setor por parte dos atuais concorrentes. por exemplo. podem representar uma barreira à entrada caso sejam muito altos. via licenças. acesso a matéria-prima. 2004). uma vez que quanto mais limitado for o acesso aos canais de distribuição. 1989. portanto. independente de seu tamanho ou economia de escala. mais difícil será a entrada na indústria. A expectativa do potencial entrante com relação à resposta dos atuais concorrentes também influencia na sua decisão de entrada. iv) Desvantagem de custo independente da escala: Quando as empresas atuantes na indústria possuem vantagens de custo impossíveis de serem superadas pela potencial entrante.

as ações de uma influenciam a rentabilidade da outra. A rivalidade é resultado da pressão sofrida pelos competidores e/ou pela oportunidade de melhorar seu posicionamento. a rivalidade entre os concorrentes de uma indústria normalmente toma a forma de disputa por posição. lançamento de novos produtos e aumento da qualidade dos serviços entregues ao cliente. publicidade e propaganda. Para o autor. alguns movimentos competitivos podem provocar uma situação pior para toda a indústria.cit. maior será a disputa entre os concorrentes por espaço no mercado). o grau de ameaça muda de acordo com alterações nas barreiras à entrada. a intensidade da rivalidade esta relacionada à presença de uma série de fatores: i) Número de concorrentes ou equilíbrio dos mesmos em termos de tamanho e poder. ii) Taxa de crescimento da indústria (quanto mais lenta for.) cita dois fatores adicionais sobre ameaça de novos entrantes.2 Rivalidade entre os atuais competidores Segundo Porter (1979. 2004). iii) Alto custo fixo ou de armazenamento. Porter (op. Devido ao fato das empresas de uma indústria ser mutuamente dependentes. levando a períodos de excesso de capacidade e corte nos preços). via preço. Segundo. . uma vez que criam fortes pressões sobre preços e escalas de produção. 1989. v) Capacidade aumentada em grandes incrementos (quando a economia de escala exige esse tipo de movimento. normalmente provoca desbalanceamento entre oferta e demanda da indústria. 1. Primeiro.44 Por fim. decisões estratégicas envolvendo grande parte da indústria têm um impacto maior nas condições que determinam as barreiras à entrada. iv) Ausência de diferenciação ou de custos de mudança (aumentam a pressão sobre os preços e a qualidade dos produtos). ou seja.3.

reduzindo também a rentabilidade e alterando o nível de competitividade da indústria. cultura e relacionamentos com suas matrizes tendem a competir continuamente ao longo do tempo.45 vi) Concorrentes divergentes quanto a estratégias.3 Produtos substitutos Arons e Waalewijn (1999) os definem como produtos ou soluções capazes de desempenhar basicamente as mesmas funções de outro produto. etc. geralmente através de uma tecnologia diferente. Quanto mais atrativa for à relação preço-desempenho do substituto em relação ao original. acordos trabalhistas. as taxas de crescimento decaem. . como por exemplo. 1. A menos que a mesma consiga melhorar sua qualidade e adicionar diferenciais irá sofrer com redução de lucro e crescimento. pressões de gestores ou governo. Porter (1979. ao estabelecer um teto para o preço de seus produtos. representam fatores diversos (econômicos. vii) Interesses estratégicos altos (a rivalidade da indústria se torna ainda mais instável quando algumas companhias possuem grandes interesses em jogo).3. inter-relacionamento importante entre unidades de negócio da mesma empresa ou grupo. a entrada de um novo competidor. maior será a pressão exercida sobre a rentabilidade da indústria. origens. à medida que a indústria chega a sua maturidade. São exemplos de barreiras à saída: ativos fixos sem uso alternativo. 1989. viii) Elevadas barreiras à saída. emocionais ou estratégicos) que mantém as empresas competindo mesmo com baixa ou mesmo nula rentabilidade.cit. Além disso. Porter (op.) defende que mudanças em qualquer dos fatores acima citados podem alterar as condições de rivalidade da indústria. 2004) alerta que os produtos substitutos diminuem os retornos potenciais de uma indústria.

vi) vii) Mediante a ameaça de integração para trás dos compradores.3. são aqueles produzidos por empresas com alta lucratividade. através do seu poder de negociação. Caso o produto da indústria não seja relevante para a qualidade do produto do comprador. etc). viii) Caso o comprador tenha total informação sobre o mercado (demanda. 1. iii) iv) v) Se os produtos adquiridos são padronizados e não diferenciados. Quando não existem muitos custos de mudança. maior será seu poder de barganha. Primeiro.4 Poder de barganha dos compradores Conforme Porter (1979.46 O autor ainda destaca dois tipos de produtos substitutos que merecem maior atenção. De acordo com Porter (2004). . são aqueles produtos com capacidade de melhorar sua relação de preço-desempenho. Os principais fatores que determinam o poder de barganha dos compradores são: i) A concentração da indústria. 2004). uma empresa pode melhorar seu posicionamento estratégico ao selecionar um grupo de compradores com poder mínimo de influenciá-la. uma vez que lucros reduzidos incentivam a redução do custo de compras. ou seja. quanto mais concentrada é a indústria dos compradores ou quando um comprador adquire grandes volumes em relação às vendas do fornecedor. o substituto terá maior margem para incorrer em uma disputa de preços. preços. ii) Quando os produtos que adquire representam uma parcela considerável dos seus custos. custos dos fornecedores. Neste caso. E segundo. 1989. Quando o comprador possui baixa lucratividade. A análise dessas tendências é importante para a empresa definir qual será sua estratégia: se tentará suplantar o substituto ou construir seu posicionamento considerando a existência do mesmo. os compradores. A escolha da empresa de para quem vender deve ser vista como uma decisão estratégica crucial para o negócio. podem forçar as empresas a reduzir seu preço ou melhorar a qualidade de seus produtos ou serviços.

ii) iii) iv) A indústria consumidora não é um cliente importante para o fornecedor. 2004) ensina que os fornecedores podem exercer seu poder de barganha ao ameaçar aumentar os preços ou reduzir a qualidade de seus produtos. Porter (1979) sugere que o estrategista deve analisar as forças e fraquezas da empresa e então formular um plano de ação que contemple: 1.3. 1989. Segundo o autor. Quando seu produto é único ou altamente diferenciado. v) vi) Caso existam custos de mudança para o comprador. podem reduzir a lucratividade de uma indústria quando a mesma não consegue repassar o aumento de custos para seus preços. Seu produto é essencial para o negócio do comprador.3.1 Posicionar a companhia Estratégia pode ser vista como a construção de defesas contra as forças competitivas ou como a busca por posicionamento na indústria onde elas são mais fracas.6 Formulação de estratégias Após analisar as forças que afetam a competitividade de uma indústria. Porter (1979. O conhecimento das competências da companhia e das forças competitivas da indústria indica as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitá-los. 1.6.5 Poder de barganha dos fornecedores Da mesma forma.47 1.3. . portanto. um grupo de fornecedores possui poder de mercado quando: i) São dominados por poucas empresas e são mais concentrados que a indústria para onde vendem. Por ameaça de verticalização do fornecedor. não sofrendo ameaça de produtos substitutos. Fornecedores poderosos.

3.3 Explorar as mudanças da indústria A evolução traz com ela mudanças nas fontes de competição de uma indústria. . É uma postura que vai além do simples lidar com as forças competitivas. Porter (1979) defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. portanto. 1. fornecedores e por produtos substitutos. O gestor das companhias envolvidas deve.6.48 1. Em resumo.2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos Considerando que parte do equilíbrio das forças é resultado de fatores externos e parte das ações da companhia. estar atento para essas mudanças durante o seu processo de formulação estratégica. as mesmas podem adotar estratégias ofensivas que alterem esse equilíbrio a seu favor.3. a sua essência.6. mas sim alterar as suas causas. As tendências mais relevantes são aquelas que afetam as forças mais importantes para o setor.

que auxiliem na análise e interpretação. conforme descreve COSTA (2009) é extrair informações das demonstrações financeiras e dos demais relatórios (sejam eles dos últimos anos ou projetadas). Costa Neto (2003) nos recorda ainda que no geral os projetos de construção civil exigem grande volume de capital investido e mesmo sendo os preços geralmente maiores que os custos. consequentemente. ou seja. é de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. analisar um projeto do ponto de vista econômico financeiro. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. Muitas são as oportunidades existentes. levando a necessidade de alavancar recursos antecipadamente para que se possa colocar em prática o projeto. Independente do aspecto econômico principal. . em termos quantitativos. O objetivo deste estudo.49 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS Por Renato de Almeida Silva 2. Costa Neto (2003) nos faz refletir que toda decisão pela oportunidade correta parte do pressuposto que a busca inicial de todo empreendedor é o lucro e alguma garantia que ele será realmente alcançado. que é a geração de lucro. avaliar se o resultado será a obtenção de lucros pelo investidor e. atingir o melhor resultado. para tanto. onde o resultado das análises deverá apresentar preço maior que custo e receitas maiores que gastos. ou seja. as entradas acontecem muito tempo depois da necessidade de pagamentos de despesas. portanto. nada mais é que. é comum que qualquer viabilização inicie-se pelo aspecto econômico. evitar que existam saldos negativos no fluxo de caixa no decorrer do desenvolvimento do empreendimento. Deste modo.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA O estudo da viabilidade econômico-financeira é o que colocará o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. qual será o efeito das decisões tomadas. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e.

Dada à vasta gama de fatores que interferem nos empreendimentos imobiliários e o extenso período que separam a tomada da decisão e a finalização do empreendimento. Atualmente. é de fundamental importância analisar a qualidade dos investimentos. 2003 p. Recorda-nos Lima Jr. Lima Jr. No que tange as particularidades do setor.50 2.2 INDICADORES DE QUALIDADE Assim como define Zvi. para tanto. O setor da construção civil é um mercado com particularidades que tornam muito difícil ao empreendedor tomar a decisão de investir. Estudo de Mercado e Estudo Vocacional. as técnicas mais utilizadas pelas empresas do setor imobiliário são Fluxo de Caixa. algumas ferramentas como Análise da Região. Valor Presente Líquido (VPL). (2000). o processo que leva o empreendedor a decidir ou não pelo investimento. (2011) que poucos são os textos que tratam as características específicas do setor. operar análises da qualidade fará com que o empreendedor tenha informações suficientes para decidir. investir é comprometer “recursos atuais na expectativa de obter maiores recursos futuros”. mas também pelas particularidades do setor. o que. segundo Gonzáles (1999 apud COSTA. Quando falamos em técnicas de análise econômica. 10) leva o empresário a muitas vezes tomar a decisão de forma intuitiva. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). deve estar suportado não só pelas técnicas de análise econômica. auxiliarão na tomada de decisão. (1998) nos recorda que estamos referindo-nos as ferramentas que auxiliarão a analisar a qualidade do investimento. sendo assim. Taxa Interna de Retorno (TIR). embasando-se em sua experiência e percepção das condições em que se encontra o mercado. .

entre outros. recebimento ou pagamento de juros bancários. pois os valores considerados são baseados em peças orçamentárias. imponha a necessidade de revisões periódicas do fluxo provisionado.1 Fluxo de caixa Como descrevem Abreu Filho at. Assim como em qualquer empresa: “os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado. 8). dado o grau de impacto do fluxo de caixa no retorno do resultado esperado. como receitas de vendas. 2008. previsão de devedores duvidosos em virtude do perfil dos reais encaixes advindos das receitas de vendas a prazo. determinar a previsão dos recebimentos e desembolsos de cada período. . p. tempos de retorno. 2001. (2008). a elaboração do fluxo de caixa considera exaustivos levantamentos de duas categorias de dados: “Dados básicos – dados financeiros operacionais normais da empresa. o que. AL. mão de obra etc.” (NBR 14653-1. 2008.. colocando então a qualidade do fluxo provisionado sobremaneira dependente do grau de confiabilidade dos valores estimados. p.” (SARDINHA at.AL. como receitas e despesas com aquisição e venda de imóveis. Sardinha at. taxas internas de retorno.51 2. o objetivo da elaboração do Fluxo de Caixa é “prever o saldo de caixa ao término de cada período considerado.2. 82). 82). Além disso. Contudo.. (2008) ressaltam que elaborar um fluxo de caixa para períodos longos (como é o caso dos empreendimentos imobiliários).. nos imprime considerável grau de imprecisão. determinar o fluxo de caixa de uma empresa é o ponto de início para que ela possa ser avaliada e também sejam realizadas projeções adequadas. dados de investimentos. Dados complementares – prazos normais de recebimento e desembolso para a empresa. equipamentos diversos etc. a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido. p.” (SARDINHA at. AL. despesas com compras. Pata tanto cabe ainda destacar que. AL.

para que seja mais bem compreendido o discernimento do VPL é necessário lembrarmos que: “VP de um projeto quer dizer o seu valor presente. é a ferramenta denominada Valor Presente Líquido.2.2 Valor Presente Líquido (VPL) Umas das técnicas mais utilizadas para a análise de um projeto. segundo Abreu Filho (2008). isto porque. 2008. 82). Apresentadas as descrições acima. incluindo o valor do investimento a realizar. que é a diferença entre o valor presente do projeto e o custo do projeto na data atual. assim todo o projeto estudado que apresentar valor presente líquido positivo será lucrativo. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. cabe destacar que os fluxos de caixa são projetados com o intuito de oferecer apoio às tomadas de decisões por determinados projetos além de ser o ponto de partida para o cálculo dos indicadores necessários a análise financeira. podemos dizer então que o VPL. O valor presente líquido (VPL) é o indicador que de acordo com a NBR 14653-4 é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado. AL. o VPL permite a fácil interpretação dos resultados obtidos. pode ser representado pela equação abaixo: . p.52 Por fim. Completando. 2. e que I0 representa o investimento inicial necessário ou o custo para a aquisição ou implementação do projeto na data zero. Galesne (1999) descreve o VPL dos projetos de investimento como sendo a diferença entre o resultado de valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa acompanhados do projeto e ao investimento inicial necessário. comumente conhecida por VPL.” (ABREU Filho at. projetado no horizonte do empreendimento.

teremos uma equação do grau n para resolver. o resultado será prejuízo. pois para “um ativo que apresente n períodos de operação. ao traçar o gráfico. há a verificação de que o projeto é mais custoso que seu valor e se a decisão for por implementá-lo. incluindo o valor do investimento a realizar.3 Taxa Interna de Retorno (TIR) Conforme verificamos na NBR 14653-4. 86).” (NBR 14653-4. em sendo o resultado obtido negativo. não existe uma forma simples de se calcular a TIR. a interpretação obtida é que o projeto vale mais do que custa. p.” (NBR 14653-4. calculada a equação apresentada. concluímos que.2. Dado que. n raízes. 2. a “taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projeto no horizonte do empreendimento. norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que balizam os estudos relacionados aos empreendimentos imobiliários brasileiros. p. encontraremos a TIR. 2001. deparando com a taxa de desconto que anula o VPL. caso o VPL encontrado seja positivo. sendo assim lucrativo. . 2001. a TIR é a taxa que anula o valor presente líquido (VPL).53 Ainda seguindo a descrição de VPL oferecido por Abreu Filho (2008). No caso dos empreendimentos imobiliários.” (ABREU Filho at. 2008. AL. Abreu Filho (2008) nos remete a ideia de que uma maneira de se obter a TIR é através do gráfico de variação do VPL. Se não houver mudanças no sinal dos fluxos de caixa após t = 0.13). teremos apenas uma raiz positiva: a TIR. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. na maioria dos casos. a Taxa Interna de Retorno nada mais é que.13). Contudo. p. o projeto “será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. Serão obtidas.

critério pay back é a análise do “tempo que um investimento leva para pagar de volta ao seu dono o investimento inicial. conforme descreve Abreu Filho (2008). consiste em demonstrar a relação entre o valor presente das receitas líquidas de dos investimentos.5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) O índice de lucratividade líquida. ou seja.4 Período de Retorno do Investimento (Pay back) O período de retorno do investimento. o período no qual os resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem ao investimento. A obtenção dessa medida se dá pela contagem de quantos períodos o projeto necessita para acumular retorno igual ao do investimento realizado.2.2. de forma alguma. 2008. . ou. de acordo com a NBR 14653-4 (2001). mas sim. 77).54 2.” (ABREU Filho. 93). segundo a NBR 14653-4 (2001). 2. Abreu Filho (2008) adverte que. para oferecer ao investidor a ideia aproximada do tempo de maturação de seu investimento. conclui-se que o índice de rentabilidade terá sempre de ser maior ou igual a 1 para que o VPL não seja negativo. 2008. É também.” (ABREU Filho. p. p. verificado através da fórmula: Dessa forma. o pay back deve ser o critério que orienta a decisão de realizar ou não o investimento. “é a medida relativa de benefício/custo”. “sabendo-se que o VPL não pode ser negativo. Contudo.

Assim como podemos encontrar na NBR 14653-1 (2001).2.).2. zoneamento. é importante que seja realizada análise do mercado onde se deseja desenvolver o empreendimento. possibilitando ao investidor ter um retorno mais próximo do esperado. conduta e desempenho do mercado. Esta análise divide-se em três seguimentos distintos e complementares: àEstudo de localização: Busca-se neste estudo um diagnóstico preliminar e de reconhecimento das principais características da região do empreendimento em tela. utilizam também outras ferramentas que as auxiliam na tomada de decisão. Para avaliar as particularidades do setor imobiliário.55 2. .6 Particularidades do Setor Dadas às muitas particularidades do setor. 2. Estudo da malha urbana. Barreiras geográficas. as empresas devem buscar informações nas mais variadas fontes. Transporte coletivo. a maioria das empresas do ramo da construção civil. Estes estudos compreenderão os seguintes tópicos: ü ü ü ü ü ü Localização geográfica. De posse dos resultados dos indicadores de qualidade econômica juntamente com a pesquisa setorial.7 Análise da Região Esta análise consiste em investigar toda a região onde o imóvel está situado. Acessibilidade local e regional. verificando o tanto quanto possível. Vetores de crescimento. pesquisas e estatísticas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). encontra-se a melhor forma de utilização do imóvel. IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). atingindo-se assim. toda a estrutura. como legislação do município onde se deseja desenvolver o empreendimento (plano diretor. etc. etc. melhor preço na hora da venda. além dos indicadores de qualidade econômica.

ü ü ü ü Perfil econômico predominante da região. Infraestrutura urbana. abaixo discriminados: ü ü ü ü ü ü Tendências de movimentação e crescimento populacional da região. ü Regulamentações e legislação ambiental municipal. Polarização. comerciais e industriais em formação. Tráfego. Visibilidade. Estudo das migrações da região. Pontos fracos e fortes. Infraestrutura básica. àPesquisas socioeconômicas: Para uma visão ampla e caracterização das tendências de crescimento do município e região. à Regulamentação Urbana e Ambiental ü ü ü Verificação da Legislação de Uso e Ocupação de Solo. Estudo da população economicamente ativa. . bem como a obtenção do perfil demográfico e tendências de crescimento da cidade e região. para tanto. devem ser realizados estudos direcionados para os seguintes temas. Percentual da população economicamente ativa. Índices habitacionais e suas tendências. Análise da economia do município e de suas políticas econômicas e de desenvolvimento. Desapropriações e projetos urbanos especiais e implicações com a área em estudo. Perspectivas para a região considerando-se o contexto micro e macro econômico. Perfil de ocupação da região. estadual e federal. Infraestrutura de apoio. por segmento e idade.56 ü ü ü ü ü ü ü ü Bairros residenciais. Renda familiar por região. Lei de diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano do município.

ü ü ü Empreendimentos relevantes surgidos recentemente. conforme a NBR 14653-4 (2001).57 2. por segmento e padrão (velocidade e tendências). bem como de seus problemas mercadológicos atuais.1 Estudo de Mercado O Estudo de Mercado tem por objetivo alcançar um profundo conhecimento da situação imobiliária local. com o propósito de traçar o perfil atual e expectativas do mercado local. Comercial e Serviços.7. serão os seguintes: ü ü ü ü ü ü ü ü ü Residencial. hoteleira. lotes e outros produtos por segmento e padrão. Logística. Estoques e sua distribuição. Industrial. ü Preços de comercialização de unidades habitacionais. é realizada pesquisa de informações detalhadas e específicas do setor imobiliário na região em questão. conforme abaixo apresentado: ü Pesquisa de projetos imobiliários relevantes previstos. comercial. Empresarial. Entretenimento e Lazer. Perfil de ocupação. em processo de aprovação ou em execução na área industrial.2. industrial e outros. Saúde. ü Absorção de unidades por empreendimento. lazer. . Os setores preliminarmente analisados na região. Hoteleiro. Educacional. Para execução deste estudo.

é o sucesso. de preservação e viárias.2. Permite a concepção de soluções criativas e muitas vezes inusitadas que se traduzem em satisfação e melhor retorno do investimento para o empreendedor. Proposta de implantação dos produtos e distribuição destes na área em estudo. ü Aproveitamento eficaz das áreas verdes. Esta análise é feita de forma holística e sem pré-conceitos. Após a definição das vocações.3 ANÁLISE DE RISCOS Risco.7. . institucionais. na qual o mesmo se insere. O Estudo de Vocação Imobiliária objetiva detectar os melhores usos para um determinado imóvel baseado em tendências e oportunidades macro e microeconômicas. por este motivo.58 2. ü Estratégia de lançamento. diz respeito “à probabilidade de se ter um resultado diferente do esperado”. pois o resultado desta decisão não é algo rotineiro. que objetiva a apresentação de uma proposta para o desenvolvimento e ocupação da área em estudo ao longo do tempo. parte-se para a elaboração de um Master Plan conceitual que compreende: ü ü Definição preliminar dos produtos. e o que se espera. as decisões sobre investimentos são comumente chamadas de decisões estratégicas. em nível Conceitual. levando em consideração todas as informações apuradas nos estudos mercadológicos e regionais anteriores para a elaboração de um estudo de Vocação e um Master Plan. o resultado é obtido apenas no longo prazo. na descrição de Abreu Filho (2008). 2.2 Estudo Vocacional O estudo vocacional aborda o objeto de estudo de forma detalhada.

decidir por determinado projeto se torne assumir o risco de fracasso do empreendimento. Lima Junior (1993) sugere a avaliação dos riscos pelos critérios de “medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento”. no decorrer do projeto. já Costa Neto (2003) mencionam problemas relacionados ao clima. acontecimentos políticos e sociais. principalmente com o fluxo de caixa. onde será verificado o limite de desvio das variáveis não monitoráveis a qualidade do empreendimento. Apresentados os fatores acima.43). p. Abreu Filho (2008) ressalta as variáveis ligadas a problemas financeiros que invariavelmente podem ocorrer. Tais fatores fazem com que. em que as expectativas de desempenho do empreendimento são estabelecidas a partir de expectativas de comportamento. 1998. chega-se a conclusão de que: “Uma decisão de investimento apoiada e informações sobre indicadores da qualidade não se sustenta em certezas.59 A decisão tomada não garante que o resultado obtido será o esperado. que avalia as variações que estão fora dos limites previstos na margem de segurança e. Portanto. muitos fatores externos podem interferir do que foi provisionado. dentro de processos de simulação. . dado que. descobertas científicas. na medida em que os indicadores são extraídos de manipulações em modelos. etc. “medida da capacidade de suporte do empreendimento”. presentes em cenários arbitrados no planejamento.” (LIMA Junior. no que concernem as receitas e despesas.

“Art. FIPECAFI.052. Existem três tipos de sociedades comuns no segmento que são: ü A Limitada. e IBRACON. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). (Revista Apimec. 3. 1. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas (Lei 6404/76 das Sociedades por Ações) às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). Um grande passo foi dado nesta direção. Objetivando a competitividade. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). São membros do CPC: a ABRASCA.60 3 SETOR PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO Por Celso Adelino de Mattos 3. CFC . APIMEC. fevereiro/março 2007). entidade criada para esta finalidade (Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade). no titulo II da sociedade.Conselho Federal de Contabilidade. mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social”.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS. Na sociedade limitada. A partir do artigo 981 é possível conhecer as diversas formas de sociedade e suas características. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. BM&F BOVESPA. PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE Os tipos de sociedades estão definidos no Código Civil de 10 de janeiro de 2002. . a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas.1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS O segmento tem suas particularidades societárias. contábeis e principalmente tributárias.

como por exemplo. Parágrafo único. exclusivamente perante este. 214 do Decreto 3000 de 1999. nos termos do contrato social”. ü As Sociedades em Conta de Participação “Art. 1. Na sociedade por ações. Considerando que a empresa deverá adquirir material para a construção. o sócio participante. Sindicato Patronal (Art. 149 da Constituição Federal de 1988) podendo ser no Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e ou Secovi (Sindicato das Empresas de Compra. e. Na sociedade em conta de participação. endereço sede da empresa. Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo.Art. com todas as características do negócio. o capital divide-se em ações.61 ü A Sociedade por ações “Art.435 de 15/09/1976. obtendo o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) . representação da quantidade de quotas ou de ações. destacando os principais: (Receita Federal do Brasil). em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade. participando os demais dos resultados correspondentes. considerando que alem da prestação de serviços. ela também pratica atos de comércio. e registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia). obtendo o CCM (Cadastro de Contribuinte Mobiliário) Lei 8. obrigando-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou adquirir”. Venda. INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social). qualificação dos sócios/ acionistas. A etapa seguinte é proceder ao registro nos diversos órgãos fiscais. determinação de sua participação e suas funções na sociedade. valor capital social. Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo). No que diz respeito sociedade limitada e a sociedade por ações. 991. Com tudo adequadamente formalizado deve-se registrá-lo no Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Art. em São Paulo (JUCESP). é necessário elaborar o contrato social. seu registro deve ser na Junta Comercial.088. estas últimas qualificadas entre ordinárias (com poder de voto) ou preferenciais (preferidas na distribuição de dividendos) e forma de integralização. objeto social. a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo. (Prefeitura do Município). 998 do Código Civil Brasileiro. denominação social. também deve obter inscrição estadual conforme prevê o anexo XI do RICMS São Paulo. .

1998.000.10. publicada no Diário Oficial da União em 30.00 (Vinte mil reais) por mês calendário quando este for inferior à dose meses. artigo 46). . A partir de 01 de janeiro de 1999. passou também a poder optar pelo Lucro Presumido. publicada no Diário Oficial da União em 28.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL A forma de tributação pelo lucro real está prevista entre os artigos 244 e 515 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda). haverá um adicional de 10% sobre o excedente.000. aplica-se as alíquotas vigentes sendo: a) Imposto de renda 15% direto sobre o lucro. Se o lucro exceder R$ 240.637/2002.00 (Duzentos e quarenta mil reais) no ano ou R$ 20. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO Até 31 de dezembro de 1998 a atividade imobiliária era obrigada a apuração de seus impostos pelo Lucro Real.11.1998. que segue a legislação societária. 3.718. ou proporcional ao número de meses do período. b) Contribuição social 9% direto sobre o lucro. desde que sua receita total.000.000.724.3 ASPECTOS FISCAIS. revestido de todas as normas pertinentes e realizar ajustes (Artigo 247).62 3. Consiste em partir do lucro apurado na contabilidade. através da Medida Provisória nº 1.00 (Quarenta milhões de reais). quando inferior a 12 meses (Lei nº 10. no ano anterior ao da opção não seja superior a R$ 48. convertida na Lei nº 9. Somando-se as denominadas adições (despesas não aceitas pelo fisco) e subtraindo-se as exclusões (receitas não tributadas) para se chegar ao lucro que a autoridade tributária (RFB) denomina lucro real (Artigos 249 e 250). sobre este.

000.00) 250.00) (120.Lucro Real 30. A forma trimestral é geralmente recomenda para empresas que possuam lucro em todos os trimestres.00 .00 (7.00 (-) IR 15% s/ R$ 80.200. para fins fiscais. Contudo. construção e venda de imóveis: .63 A seguir quadro demonstrativo de apuração do lucro real: Tabela 2 .R$ 60.000.430 de 1996). evidentemente limitado ao saldo do prejuízo. Assim. ela pode compensar este prejuízo até o limite de 30% do lucro apurado no trimestre seguinte.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80. embora a empresa não tenha encerrado seu exercício social.000.000.000.000.Imposto de Renda Lucro Real Trimestral Resultado contábil (+) Adições: Provisão para devedores duvidosos Resultado positivo de participações societárias (80.00) (2. 3º da Lei 9. pois sua metodologia de apuração implica em tributação definitiva no trimestre.00) (-) CSL 9% s/ R$ 80.000.00 80. se a empresa apurar lucro no trimestre deve recolher os impostos apurados e se tiver prejuízo em outro não poderá compensar com o lucro do trimestre anterior.00 (12.00 (-) Exclusões: Resultado negativo de participações societárias Resultado Fiscal .000.000.000.000.00) A forma de recolhimento e apuração do lucro real deve ser definida no início do ano calendário e não pode ser mudada naquele ano (Art. A seguir são apresentados alguns exemplos simplificados admitindo uma empresa que atue no segmento de incorporação.

Lucro Real Trimestral Primeiro Trimestre Segundo Trimestre Terceiro Trimestre Quarto Trimestre No exercício Resultado Fiscal 80.440.000.000.040.00) (2.00) (55.00 136.000.000.00 (80.000.00) - (8.200.00) (32.000.1 Lucro Real Trimestral Tabela 3 .00) 80.000.00) (14.00 Contribuição Social 9% Imposto de Renda: Alíquota normal 15% (a) Alíquota adicional Total do Imposto de Renda (7.200.000. limitado ao saldo de prejuízo disponível .00) (4.840.400.000.000.00) (a) 10% sobre a diferença entre o resultado e R$ 60.64 3.00 (b) (-) Compensação do prejuízo (24.000.00) (=) Base de cálculo 80.440.00) (24.00) (8.00) (2.200.000.00) (7.00) 56.00 160.00) (12.000.400.00) - (5.4.00) (36.00 80.000.000.000.000.Contribuição Social e Imposto de Renda .00 no Trimestre (b) 30% do saldo do resultado do período.000.000.400.00) (19.200.00 (80.00) (13.400.00 80.000.00) (21.00) (12.00) (14.00) Total da contribuição social e do Imposto de Renda (21.

b) Por balanços intermediários.00 para compensar em períodos futuros.000. 3.65 Neste exemplo. . embora o resultado fiscal no período tenha sido R$ 160. a base de cálculo foi de R$ 136. Nesta. os impostos devem ser apurados mensalmente. ajustando tudo no balanço do final do período. mas permite administrar melhor os impostos.00.000. restando ainda R$ 56.2 Lucro Real Anual A forma de apuração e recolhimento pelo lucro real anual demanda um pouco mais de trabalho.4.000.00. sendo possível adotar dois métodos: a) Pela estimativa de resultado mensal.

66

Exemplo de recolhimento com base em estimativa: Os impostos são devidos mensalmente na apuração com base no lucro real. Se o contribuinte não apurar seu resultado na forma determinada pela lei, é possível apurá-lo partindo do faturamento, sobre ele, aplica-se um percentual e ao resultado apurado aplica-se a alíquota.
Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (495.000,00) -45.000,00 (540.000,00)

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Real 9% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota

15.000,00

15.000,00

(20.000,00)

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.750,00

-

6.750,00

6.300,00

6.300,00

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.500,00

-

7.500,00

67

Descrição Real 15% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Total dos Impostos Descrição

Janeiro

Fevereiro

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

14.250,00

14.250,00

1.368,00 Acumulado no exercício

1.368,00 Recolhido até o período base Novembro

570,00 A recolher período base Dezembro

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

14.250,00

20.550,00

34.800,00

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00)

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: 9% de alíquota Imposto de Renda: 15% de alíquota Total dos Impostos

145.000,00

-

-

13.050,00

6.750,00

6.300,00

21.750,00

7.500,00

14.250,00

34.800,00

14.250,00

20.550,00

68

Em nosso exemplo, nota-se que a empresa recolheu seus impostos mensalmente, na forma da lei, pela estimativa, em valor menor ao que seria devido se apurasse o lucro real e só ajustou no final do período, pode-se dizer que ela “trabalhou com os recursos que seriam destinados aos impostos”. Exemplo de recolhimento por balanço intermediário:
Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 145.000,00 (45.000,00 (45.000,00 ) ) (135.000,00)

60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (495.000,00 (45.000,00 (540.000,00 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 9% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Sobra R$ 396,00. R$ 1.296,00 (-) R$ 900,00

15.000,00

15.000,00

(20.000,00 )

10.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.480,00

6.570,00

13.050,00

1.296,00

900,00

(396,00)

69

Descrição Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 15% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Falta R$ 60,00. R$ 1.440,00 (-) R$ 1.500,00 Total dos Impostos no mês

Janeiro

Fevereiro

Março

Acumulado

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.260,00

14.490,00

21.750,00

1.440,00

1.500,00

60,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

13.740,00

21.060,00

34.800,00

70

Descrição

Acumulad o no exercício

Recolhid o até o período base Novembr o

A recolher período base Dezembr o

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00 )

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: 9% de alíquota Descrição

145.000,00

-

-

13.050,00 Acumulad o no exercício

6.480,00 Recolhid o até o período base Novembr o

6.570,00 A recolher período base Dezembr o

Total dos Impostos

34.800,00

13.740,00

21.060,00

71

No exemplo a empresa recolheu impostos nos meses de janeiro e fevereiro com base na estimativa, mas em março, ao levantar o balanço, verificou que se aplicassem os impostos sobre seu resultado real não recolheria a contribuição social, pois o saldo acumulado até fevereiro foi maior que o apurado até março, suspendendo, portanto o recolhimento e o imposto deveriam ser complementados em menos do que o valor pela estimativa, reduzindo o recolhimento. Conforme previsto na legislação, ela pode mesclar o recolhimento pela estimativa mensal ou pelo balanço de redução/ suspensão, mas no final do exercício, deverá levantar o balanço definitivo.

00 7.200.200.00 Alíquota 9% 1.200.00 60.000.000.00 2.00 7.200.600.200.00 60.00 7.00 Estimativa 8% da Receita de Vendas 4.00 60.00 7.00 180.00 4.Contribuição Social e Imposto de Renda .160.00 2.00 60.00 4.600.00 1.800.00 7.000.200. Consiste em estimar qual seria a base de cálculo dos impostos.00 4.00 1.200.00 2.00 3.944.400.800.72 3.566.000.00 60.00 2.00 4.000.00 Alíquota 15% 4.200.00 60.00 4.600. cuja apuração deve ser trimestral.00 60.00 .00 21.200.000.944.000.800.000.00 60.00 180.000.000.00 21.800.200.800.800.000.00 60.00 4.160.800.00 7.800.000.00 7.00 21.600.00 1.Pelo Lucro Presumido Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Acumulado Julho Agosto Setembro Acumulado Outubro Novembro Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.800.00 60.00 14.5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO Esta forma de tributação está prevista entre os artigos 516 a 520 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).740.00 180.000.400.00 7.00 Estimativa 12% da Receita de Vendas 7.00 4.800.000.00 25.000.00 7.000.400.160. Exemplo de recolhimento por estimativa: Tabela 6 .200.944.400.00 4.00 4.00 145.000.00 11.800.00 14.00 7.00 14.000.00 17.00 1.

. As operações de um empreendimento afetado não se misturam com os demais empreendimentos do incorporador. mas o contrário pode acontecer. o que foi considerada a maior tragédia da história do setor imobiliário brasileiro. pois as operações não se misturam com as demais. assim. assim. Jornal o Estado de São Paulo. além de o investidor e mutuário ficarem mais “protegidos”. Ao adotá-lo o incorporador assume de forma irrevogável que este será mantido por toda execução do empreendimento. Após a falência da empresa.6. que foi alterada pela Lei 12. caderno de economia 02/05/2011. o resultado e a tributação são individualizados.6 LAS FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ- 3. o incorporador tem seu patrimônio comprometido para garantir as operações do patrimônio afetado. Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) “Caso Encol é marco negativo na história do setor imobiliário Fundada em 1961. A quebra da Encol estimulou a criação de mecanismos de defesa do consumidor mais rígidos e acelerou a criação da Lei de Patrimônio de Afetação”.73 3. que entrou na Justiça para requerer o direito à obra e. firmar acordos com construtoras para concluir os empreendimentos.024 de 2009. O Patrimônio da Afetação é semelhante à SPE. mas veio à falência em 1999. após a constatação de diversas irregularidades administrativas e financeiras. as empresas do setor passaram a adotar a sociedade de propósito específica. visando oferecer mais segurança aos mutuários. Ao constituir uma SPE a empresa tem a possibilidade de se associar aos investidores naquele empreendimento específico e ter a atividade individualizada. Em decorrência do caso Encol e por exigência das instituições financeiras.1 SPE. o governo criou através da Medida Provisória 2221/2001 o Patrimônio da Afetação e com a finalidade de estimular a sua adoção. os proprietários lesados se organizaram em comissões. instituiu através da Lei 10. a Encol chegou a ser uma das maiores construtoras brasileiras. Na época.931/2004 o RET (Regime Especial de Tributação). seus recursos não servem de garantia aos demais empreendimentos do incorporador. mas a sua adoção é mais rígida. Com a finalidade de minimizar riscos. a construtora deixou mais de 700 edifícios inacabados.

em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. O problema na sua adoção era a possível “ingerência dos mutuários. o mutuário pode acompanhar a execução da obra e até. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I . 0.65% de PIS. . Art. indiscutivelmente uma grande segurança para o mutuário. bem como os demais bens e direitos a ela vinculados.00% de COFINS. se for o caso. exceto aquelas calculadas na forma do art. Parágrafo único.” Lei 12. II .73%: Sendo 3.08% de Contribuição social e {(15%x8%=1. à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. Com sua adoção. Art.PIS/PASEP. “O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal. conforme nos dispostos arts.20% “alíquota normal”) + (8%x10% = 0.74 “Art. trocar construtora. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação. (9%x12%) = 1. além de a incidência tributária que comparada ao lucro presumido acabava sendo maior”. 1 Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às o incorporações imobiliárias.COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público . conforme regulamentação a ser estabelecida.80% “alíquota adicional”)} = 2. à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido .00%.afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. Alíquota máxima para o lucro presumido 6.CSLL. 31-A a 31-E da Lei no 4. não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas .591. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação.IRPJ.024 de 2009. de 16 de dezembro de 1964.

A questão tributária deixou de ser problema. além de 3. pois através da Lei 12.65% para o PIS. sendo: 1.56% para o PIS. além de 2.57% para a COFINS e 0.98% de Contribuição Social.000 mil e ainda se superar este valor a tributação deverá ser pelo Lucro Real.15% de Contribuição Social. “6% sobre a receita”. é a alíquota é única.20% de Imposto de Renda e 1.89% de Imposto de Renda e 0. A outra vantagem.75 Quando instituído o RET apresentava 7% de alíquota. enquanto no Presumido a alíquota máxima na atividade será de 6.024 de 2009 o governo mudou a alíquota para 6%.73%. A seguir um comparativo dos três métodos de tributação: . sendo: 2. Uma das vantagens tributárias na sua adoção é que não há limite de receita para adotá-la ao passo que a opção pelo Lucro Presumido está limitada a receita de R$ 48.00% para a COFINS e 0.

13%) (37.000.000.000.60 (=) Lucro contábil liquido 415.00) (=) Lucro contábil liquido 312.562.000.00) (150.800.00 40.000.400.00 (41.00 (-) Custo dos produtos vendidos (600.0 0 (-) Confins e Pis (3.90) (110.000.890.0 0 (-) Confins e Pis (3.440.878.010.814.00 (12.800.00) (33.000.00 (=) Lucro contábil liquido 434.65%) (43.162.73 Tabela 7 .RET) Descrição Lucro Real Descrição Lucro Presumido Descrição Ret (afetação) Receita das Vendas de Unidades 1.190.00) 1.65%) (2.65%) (43.Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação .00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.00) 464.00) (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida 1.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.000.00 (-) Confins e Pis (3.002.00 40.348.200.200.65%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (2.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.00) 470.000.00) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (150.00) 1.156.13%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (1.000.00 40.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.200.000.010.00 (15.200.00) (23.760.200.000.120.50) 464.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00 (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.560.000.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.000.00 .000.00) Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.246.000.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.190.156.00) (150.

00 Base de cálculo 12% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 9% Total da CSLL IRPJ: Receita das Vendas de Unidades Base de cálculo 8% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 1.200.00 CSLL: Receita das Vendas de Unidades Receita das Vendas de Unidades (-) IR 15% s/ R$ 80.00 156.000.00 40.00 40.000.000.000.Confis e Pis no lucro real com base na cumulatividade 3.000.00 12.120.760.000.00 12.260.000.000.00 40.00 .601.000.74 Considerações: 1.00 41.000.401.000.0 0 108.348.000.000.00 CSLL: 1.50 40.90 1.00 20.00 40.R$ 60.Supondo o resultado no trimestre 2.Lucro contábil igual a lucro real ( não houve ajuste) Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Resultado contábil = Fiscal 464.000.120.00 69.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 20.00 .000.200.200.000.00 15.0 0 96.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.00 1.200.00 Receita das Vendas de Unidades 1.000.000.00 20.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 0.348.260.000.000.00 (-) CSL 9% s/ R$ 80.98% Total da CSLL IRPJ: 20.000.010.00 1.00 168.00 15.000.

110.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 12.438.200.000.0 0 20.00 197.000.00 110.110.00 Total % dos impostos sobre Faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: 1.00 33.40 Lucro Presumido 94.348.000.814.00 Total do IRPJ Somatória das contribuições e impostos Somatória das contribuições e impostos 96.200.990.00 9.00 33.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total % dos impostos sobre o faturamento: Lucro real Faturamento: 41.000.0 0 15.69% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.000.00 40.000.00 94.00 20.000.00 1.00 Alíquota de 15% s/ R$ 156.000.000.400.Afetação 75.00 40.260.0 0 20.000.00 23.89% Total do IRPJ 23.260.753.000.600.000.002.00 Alíquota 1.90 45.00 45.00 1.000.00 40.000.814.47% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.0 0 7.000.00 Alíquota de 10% s/ R$ 96.75 Adicional de 10% sobre parcela excedente a R$ 60.00 39.00% .990.753.00 Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.600.000.00 75.200.600.814.000.760.50 197.120.00 RET .40 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 15.00 6.00 23.00 23.000.260.

3.1. Quanto à questão tributária. combinado com ICPC 02. Quando a operação não gera diferença entre os valores não há ganho ou perda.7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS O registro das operações seguem as normas do conselho federal de contabilidade. esta prática tem uma legislação específica (IN SRF 107/88).7. b) Na fiscal prevalece o regime de caixa. que pode ser denominada – contabilidade societária.1 Principais particularidades do setor 3. conforme Resolução CFC 1266 e CPC 17. conforme estabelece a Instrução Normativa 84/79 da Secretaria da Receita Federal do Brasil e os (Artigos 410 a 414 do Decreto 3000/1999).7.1 Permuta de bens imóveis É comum existir no segmento a troca (permuta) de unidades imobiliárias. utilizando critérios de apuração de resultado com base no % realizado da obra. . não havendo imposto a pagar.73 3. OCPC01 e OCPC04. nela é possível obter os aspectos fiscais de acordo com o legislador tributário. existe uma significativa diferença no critério de apuração da receita: a) Enquanto na societária a apuração é feita com base no regime de competência.

Outro procedimento foi o de registrar o custo a débito de estoque de terrenos em contrapartida com terrenos a pagar no passivo. a empresa comprometeu-se a entregar 2 unidades prontas.000. Sabe-se que existiram diversos procedimentos. um deles era o de não registrar a permuta. diluindo o custo total das unidades para as 18 unidades que seriam comercializadas.000. Exemplificando: Vamos admitir que um empreendimento com 20 unidades a serem construídas. a empresa em vez de pagar o terreno em dinheiro. Na medida em que a empresa incorria no custo das 20 unidades. está também vendendo um imóvel. cujo terreno tivesse o custo de R$ 1.00.7.1. .2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local É prática comum e às vezes financeiramente melhor.000. comprometer-se em entregar unidades no futuro empreendimento.74 3.00 por unidade e em lugar de pagar em dinheiro. e o custo previsto de construção fosse de R$ 500. procedia ao rateio pela quantidade total a construir e baixava no passivo à parte equivalente as 2 unidades oferecidas em permuta. o custo do terreno era apenas rateado para as 18 unidades a comercializar. Mas como registrar esta operação? Ao mesmo tempo em que a empresa está comprando o terreno.

00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.000.000.00 Amortização do saldo de terrenos a pagar D Terrenos a pagar C Obras em andamento 40. somente a aquisição.00.75 Tabela 8 . .000.000.Terrenos a Pagar Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Terrenos a pagar 1. não havia o registro da venda das unidades.000.00 Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.Registro da permuta por unidade pronta no local .000.00 Valor correspondente à baixa do custo incorrido de duas unidades oferecidas em permuta Neste procedimento. sendo que para cada unidade num total de 20 o valor seria R$ 20.

00 % realizado do custo 14% (R$ 1. considerando que além de comprar o terreno.000.000.76 O procedimento recomendado atualmente é o de registrar o estoque de terrenos em contrapartida com adiantamento de clientes (OCPC 01 itens 20 a 23).000.00) Baixa de adiantamento de clientes D Adiantamento de Clientes C Receita de venda de imóveis 14% sobre R$ 1.00 / R$ 10.00 Custo incorrido R$ 400. que tecnicamente pode ser considerada a forma mais adequada.000.00 do terreno Custo total previsto R$ 10.000.00 de obra + R$ 1. ela também vendeu unidade.000.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400. .000. procedendo à baixa de adiantamento de clientes na medida em que a obra evolui fisicamente.000.00 140.00 de obra Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.000.000.000.Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Adiantamento de Clientes 1.00 Adotando este procedimento é possível reconhecer à receita da venda da unidade.000.000.400.000.000. Tabela 9 .

. mas deverá fazer controle da evolução destes custos durante a execução da obra e deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se estes forem inferiores a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).8.8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO A diferença existente entre o critério societário e o fiscal é que no societário devemos seguir as normas contábeis e reconhecer a receita.1 Pelo critério fiscal 3. valores efetivamente recebidos. mas a empresa poderá adotar ou não o custo orçado (estimativa de custo total da unidade).8. Se adotar.2 Venda a prazo de unidade ü Concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 11 da IN SRF84/1979). na medida em que forem incorridos. e consequentemente o resultado pela competência já no fiscal pode reconhecer pelo regime de “caixa”. juntamente com seu custo de forma proporcional (Item 13 da IN SRF84/1979).1 Venda a vista de unidade ü Concluída .A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 12 da IN SRF84/1979).1. ü Em construção . Se não adotar.1. 3. deverá reconhecer o custo incorrido até a data da venda e registrar os custos futuros em resultado. 3. poderá baixar o custo correspondente da unidade na data da venda.77 3.8.

poderá reconhecer o custo na medida em que ele incorrer de forma proporcional a parcela recebida (Item 14.00 na entrega das chaves. Se a empresa optar pelo custo orçado. 3.000. poderá contabilizar o custo total na data da venda e reconhecer de forma proporcional à parcela recebida (Item 14.000. Deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se o custo real for inferior a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).A receita e os respectivos custos são registrados no resultado pelo regime de competência.2 Pelo Critério Societário ü Venda a vista ou a prazo de unidade concluída .2 da IN SRF84/1979). Exemplo: Um empreendimento com 10 unidades e um custo total previsto de R$ 5.000.000. tenha a empresa recebido os valores resultantes da venda ou não.78 ü Não concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados.Se a unidade não estiver concluída.00 no ato.000.000. este percentual é apurado levando se em conta o valor total gasto na obra em relação ao total previsto (incluído o valor do terreno). . neste caso deverá acompanhar e ajustar o orçamento durante a execução da obra. Se a empresa não optar pelo custo orçado.1 da IN SRF84/1979). se a unidade está concluída sua venda é reconhecida no ato da operação.000.000.00. a receita deverá ser reconhecida pelo percentual realizado da obra (Item 13 do ICPC02).000. Terreno pago no ato e os custos de obra contratados até a data no valor de R$ 250. ü Venda a vista ou a prazo de unidade em construção .00 com recebimento de R$ 300.000. Venda de uma unidade a prazo pelo valor de R$ 1. 20 parcelas mensais de R$ 20.00 corresponde ao terreno e o restante a obra. que será em 36 meses da data da venda.8.00 sendo que R$ 1.00 e R$ 300.

00 sendo R$ 400.000.000.00 R$ 250.00 valor do contrato Baixa do custo da venda D Custo das unidades vendidas (Resultado) Estoque de unidades (Ativo C Circulante) Terreno .250.R$ 1. Temos então: R$1.00 + R$ 250.000.000.00 / 10 unidades Obras em andamento .000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00 mensais Saldo de R$ 300.000.00 a receber na entrega das chaves.00 / R$ 5.00 R$1.00 para cada unidade Valor do custo de obra previsto R$ 4.000.00 R$ 100.00 a receber 20 x R$ 20.000.00 R$ 1.00 = R$ 1.00 sendo R$ 100.000.00 = R$ 5.R$ 250.000.00 R$ 25.000.000.00 para cada unidade Gasto incorrido de obra no valor de R$ 250.000.250.000.000.000.000.000.00.000. Recebimento do ato D Banco conta movimento (Ativo Circulante) C Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) R$ 300.00 / 10 unidades Reclassificação do saldo antecipado de clientes D Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não C circulante) R$ 250.000.000.79 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra Valor do terreno R$ 1.00 Valor recebido no ato R$ 300.000.00 R$ 400.00 .00 Reconhecimento da receita no resultado Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não D circulante) C Receita de vendas (Resultado) Sendo 25% s/ R$ 1.00 = 25% Total gasto Total previsto % realizado até a data Valor do contrato de Venda R$ 1.00 + R$ 4.000.000.000.000.000.

restando adiantado pelo cliente R$ 50.000. .00 que corresponde a 5% do contrato.80 Note que no exemplo apresentado o valor recebido do cliente em relação ao contrato foi de 30% enquanto o percentual realizado da obra foi de 25%.

2. 3.1. . tendo seu reconhecimento no resultado de acordo com o percentual de realização das receitas. 3.1 Principais destaques 3.81 3. e podem ser obtidas através da leitura dos pronunciamentos CPC 17. assim como com o apartamento modelo devem ser registrados no ativo imobilizado.9.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR As determinações do IFRS ficaram a cargo do CPC.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo As despesas com a preparação do Stand de vendas.1 Despesas com comissões de vendas As despesas com vendas devem ser registradas no ativo em contas antecipadas.1 Provisão para garantia As garantias oferecidas devem ser registradas no custo das unidades vendidas em contrapartida com passivo.9. da Interpretação ICPC 02 e das orientações OCPC01 e OCPC04. sofrendo depreciação pelo desgaste e pela vida útil. bem como deve ser avaliada periodicamente para verificar a sua “recuperabilidade”. 3.9. Estes valores devem ser apurados com base em histórico que a empresa deve manter.9.

caso contrário deverá baixar as contas a receber.2.3 Ajuste a valor presente A característica das operações de venda de unidades é de longo prazo e se nestas. houver juros será necessário trazê-las a valor presente na data do balanço em contrapartida com o resultado do período. os custos incorridos contratados.82 3. é necessário julgamento e sustentação quanto ao registro. 3. bem como o custo previsto devem sofrer ajuste a valor presente. 3.2 Antecipação de recebíveis Caso a empresa antecipe suas contas a receber.9. neste caso deverá manter as contas a receber registrado e contabilizar a antecipação em contrapartida com o passivo. .2. sendo possível classificar em despesas operacionais ou financeiras. será necessário avaliar se ela detém o controle e a responsabilidade pela carteira.9. Como o critério de reconhecimento da receita no resultado segue o critério de percentual de evolução da obra. Deverá mencionar em nota explicativa qual foi o procedimento adotado.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra O ponto polêmico na adoção do IFRS foi e ainda está sendo o critério de reconhecimento da receita.9.

com isto a incorporador deve retornar com a unidade para o estoque ou mesmo o próprio adquirente ceder seus direitos a outra pessoa. A unidade é vendida após a conclusão. . pois teriam que esperar a entrega para apurar o lucro e distribuir dividendos. ou seja. a receita e consequentemente o lucro são reconhecidos na entrega das chaves. Devemos aguardar novas determinações quanto a esta questão.83 O proposto pela norma é que só se pode reconhecer a receita quanto se transfere os riscos e benefícios ao adquirente. as empresas brasileiras mantém o método de reconhecer a receita proporcional ao custo realizado. Ainda que fosse determinado que o reconhecimento pela entrega fosse apenas para os novos empreendimentos. O que se discute é que só neste momento é que ocorreu a transferência dos riscos e benefícios ao adquirente. Muito se critica a sistemática de reconhecimento do lucro pelo critério fiscal. Nós vendemos o imóvel na planta e durante a execução da obra o adquirente pode desistir do contrato. Talvez o impacto nas empresas com muitos empreendimentos fosse menor. as características do negócio são diferentes do nosso. recebimento de recursos e consequentemente “liquidez”. ainda que o imóvel não esteja concluído. o impacto poderia não ser dos melhores. A questão é que naqueles países. Mas ainda assim o principal prejudicado seriam os acionistas. Não seria o caso de avaliar se este não deveria ser o método mais adequado? De todo modo. mas a meu ver ele parece ser o “mais justo”. Pelas características do segmento em países da Europa e mesmo nos Estados Unidos. principalmente as empresas que possuem poucos empreendimentos. Se as empresas tiverem que adotar o critério de reconhecer somente na entrega. pois trata o reconhecimento pelo regime de caixa. o impacto desta medida no lucro poderia ser desastroso. talvez aí pudesse se entender que houve a transferência de riscos e benefícios. Nosso método de reconhecimento da receita e do lucro está baseado na realização financeira da obra apurando o % realizado sobre o valor total previsto.

o mercado imobiliário pode se financiar pelo seu capital próprio. Fundos de Investimento e a Securitização através dos CRIs. onde encontramos a emissão de ações.84 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Por Gerson Carvalho Marin 4. o próprio resultado da atividade. e a Caixa Econômica Federal administra o processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO Financiamento é a ação ou efeito de financiar. e outra alternativa é a emissão de debêntures. abaixo discorro sobre as principais fontes de financiamento disponíveis para o mercado imobiliário. com foco no setor popular. 4. . pode se financiar por recursos de terceiros e neste caso encontramos formas que tem grande influencia do governo como os recurso oriundos do FGTS e Poupança e as outras fontes alternativas que o mercado passou a utilizar como as LCIs.1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são definidas pelo Governo Federal.1.

879 5.4 12.6 5.1 -2.5 Variação (%) Valor Médio Financiado (R$) 12.5 -4.020 174.735 15.1 47.8 8.555 -20.6 42.8 4.013 217.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões) .138 195.709 41.156 37.9 53.520 16.136 337.519 660.6 21.253 241.516 14.4 1.4 2.008 27.766 407.746 -4.190 246.101 274.1 Variação (%) Número de Unidades 316.4 20.983 6.870 3.133 192.019 218.3 -6.264 264. 3.021 253.7 Variação (%) Fonte: CBIC/Uq| bar Gráfico 1 .408 16.6 26.377 17.8 74.242 287.052 -16.073 3.687 36.236 11.d.819 3.2 -1.5 55.119 20.9 51.107 267.3 10.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS Ano Quantidade de Operações Montante (R$ milhões) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 238.85 Tabela 11 .853 10.750 198.8 4.8 -18.856 424.5 26.389 n.905 331.5 20.8 -13.8 72.638 14.9 26.731 3.532 6.095 309.

5%.54 bilhões em 2009. sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado.07. no mínimo.519 unidades no ano anterior.46 bilhões em 2010. as normas do CMN (Resoluções nº 1. comparado com 424.1.86 O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou sua cota de participação de R$ 16. Ambas as fontes trouxeram recursos no último ano equivalente a um múltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual correspondiam suas contribuições no ano de 2003.Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões) 4.1993 e nº 3.980.1 Poupança Conforme informações do site do Banco Central. desde que a metade. disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE.1.04. o fundo financiou 660. para R$ 27. contra R$ 33. um salto de 44.005. . de 30. atualmente. no mínimo. devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários. Ao todo. estabelecendo que 65%.052 unidades em 2010. o equivalente a um crescimento de 72. o montante de recursos repassados do Orçamento Geral da União do Governo Federal sob a forma de empréstimos imobiliários atingiu R$ 48. bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações de faixa livre. de 30. Por sua vez.1%.55 bilhões.01 bilhões. em 2009. em operações de financiamento habitacional.2002). em 2010. Gráfico 2 .

184 38.549 36.870 1.3 -11.756 28.696 1.87 A alocação dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo de depósitos de poupança.3 9.474 Variação (%) 42.871 1.6 12.6 7.1 19.780 78.6 Número de Unidades 61.217 3.3 96.910 1.4 25.0 53.7 . Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalente.822 55.993 Variação (%) 7. depois de um crescimento tépido em 2009.084 1.3 64.305 61.8 17.697 52. os financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010.314 18.6 -19.988 194. tanto em termos de montante como pelo critério de número de unidades financiadas.6 13.463 1.685 302.2 26.9 27.2 -1.5 12.384 46.793 9.1 -5.266 40.1 47.2 -4.204 48.560 38. Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE Ano 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Montante (R$ milhões) 1.673 100.6 -8.000 4.170 93.5 13.0 12.017 55.3 74.384 Variação (%) -24.8 -18.768 2.4 5.286 35.0 64.446 53.680 416.212 112.6 -8.0 84.8 -7.8 1.188 60.8 -21.6 Financiamento Médio por Unidade (R$) 28.902 36.581 47.7 94. entre os dois últimos anos.1 -17.887 35.5 17.6 -2.735 1.0 -0. em termos de saldo de depósitos.725 2.2 -0.869 83.0 37.786 60.9 20.2 10.565 52.3 35.3 59.6 2.853 299.3 41.253 30.598 53.0 10.487 38.768 111.032 34.333 35.386 134.

em 2010. .88 bilhões em 2010.02 bilhões (302. o qual se compara a apenas 13. além de ter incorporado um volume maior de depósitos oriundos da caderneta de poupança. o nível de depósitos. Mas o montante de financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34.2% em 2010 versus 17. Assim.6%. para R$ 55. representando um crescimento anual de 64. aumentou o seu grau de utilização destes recursos para direcionamento para o financiamento imobiliário.3% entre 2008 e 2009.7% em 2009).99 bilhões (416. em 2009.384 unidades).680 unidades).88 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões) O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). manteve um nível similar de taxa de crescimento anual verificada no ano anterior (18. que alcançou a cifra de R$ 299.

outras garantias do emissor. possivelmente. .89 Tabela 13 . bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário. ou por solicitação justificada do credor da letra. associações de poupança e empréstimo. se for o caso. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. atualização monetária nela estipulados. A LCI pode contar também com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. ü Garantia:Caução de créditos imobiliários. nos casos de liquidação ou vencimento antecipado do crédito. O crédito imobiliário caucionado pode ser substituído por outro crédito da mesma natureza.1.1. ü Emissor:Somente bancos comerciais.2 Letra de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel e. por iniciativa do emissor da LCI. observado que a soma do valor principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor.Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica 4. ü Lastro:Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem imóvel. a Caixa Econômica Federal. juros e. companhias hipotecárias e demais instituições expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. sociedades de crédito imobiliário. por sua vez garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel.

A atualização de valor é permitida. quando ocorrer o resgate antecipado. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. por índice de 12 meses preço Mensal. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Atualização mensal é permitida. deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. em prazo inferior ao mínimo. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajustes mínimos de um ano.90 ü Forma e Registro:Cartular e escritural. Porém. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). por índice de 36 meses preço . total ou parcial. A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro. Na forma escritural. Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 36 meses TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Anual. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante.

esta cifra alcançou R$ 26.44 bilhões.1. atualização monetária nela estipulados.19 bilhões.1. A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. O montante de depósitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde 2006. em 2010. e agora.06 bilhões. ü Descrição:Título de crédito. juros e. quando este registrava apenas R$ 3. ü Emissor:Privativa das instituições que atuam na concessão de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação . foram R$ 39. 4.3 Letra Hipotecária Vem apresentando papel decrescente no setor devido à natureza não mais favorecida do tipo de garantia comumente associada ao lastro deste título. garantido por créditos hipotecários e. outras garantias do emissor. se for o caso. possivelmente.SFH.Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) O desempenho do mercado das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) continua traduzindo toda a força de expansão do mercado de financiamento imobiliário. Em 2009. .91 Gráfico 4 .

Atualização mensal é permitida. quando ocorrer o resgate antecipado. no caso de liquidação ou vencimento antecipado. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). a periodicidade de atualização não pode ser inferior a um ano. Forma e Registro:Cartular e escritural. O crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza. Poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. Nas operações com cláusula de reajuste por índice de preços. sujeito à limitação de que a soma do valor principal das letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários em poder do emissor. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. . por iniciativa do emissor. ü ü Garantia:Hipoteca.92 ü Lastro:Um ou mais créditos hipotecários. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. total ou parcial. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. ou por solicitação do credor da letra. em prazo inferior ao mínimo. Porém. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. A LH não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos hipotecários que lhe servem de lastro. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Se a instituição financeira não o honrar. Transferência: Na forma cartular. Gráfico 5 . o titular responde por sua veracidade. Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. ü Ao transferir a letra para outrem. o titular não poderá exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra. na forma escritural.Letra Hipotecária Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 180 dias TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Índice de Preço 60 meses ü Pagamento:Pagamentos de principal ou juros são feitos periodicamente ou de uma única vez no vencimento. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil.93 Tabela 15 . ü ü Negociação:Diretamente entre as partes interessadas. ü Liquidação Financeira CETIP. mas não pelo pagamento. endosso.Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .

94 As Letras Hipotecárias (LH) apontam para um futuro de inexistência. 4.1. respectivamente. R$ 1. esta última cada vez mais frequente no mercado. sendo eles pequenas frações de seus valores 5. à injeção de capital no caixa possibilita a empresa a alavancar os seus negócios e foi o que fizeram a maioria das empresas do setor abriram seu capital entre os anos de 2005 e 2007.SFH. .14 bilhões.90 bilhão e R$ 157. totalizando R$ 3.1. 10. as LH são cada vez menos favorecidas por investidores. devido principalmente à baixa atratividade da hipoteca como forma de garantia vis-à-vis a alienação fiduciária. No total foram seis ofertas públicas de ações. Sendo um título mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitação . como no caso de negociação. O mercado esta aguardando o retorno sobre este capital investido e com isso observamos uma redução significativa desta modalidade. estoque (dezembro) e negociação de LH em 2010.4 Ações A emissão de ações tem a função de financiamento em longo prazo com taxas atrativas. representam a continuidade do declínio do uso deste título.9 milhões. todas estas três variáveis caíram. Em relação a 2009.57 bilhão. Os números de depósitos. ou até 17 anos atrás. O número e o montante de ofertas públicas registradas e de emissões de ações de empresas do setor imobiliário em 2010 caíram em relação ao ano anterior e ficaram distantes se comparados ao ano recorde de 2007. R$ 1.

334 5.000 62. O volume total de emissões de debêntures de empresas do setor imobiliário era virtualmente nulo até 2006. Do total de dezenove empresas emissoras.000 9. .579.100 Sim 05/03/201 0 1.000 IPO* Sim Não Data 28/01/201 0 03/02/201 0 817.000 3.50 6.062.004 Não 16/04/201 0 207.333.1.000.500.1.520.51 Montante (R$) 450. sem que isto configure aumento de capital.700 85.00 37.000 280.304 4.0%.000.Ações Quantidade de Preço Ações (R$) 50.95 Empresa Aliansce Centers Inpar BR Properties Gafisa Even Construtora e Incorporadora LPS Brasil Consultoria de Imóveis Total Shopping Tabela 16 .00 12.890.5 Debêntures São títulos emitidos pelas sociedades anônimas em decorrência de empréstimos contraídos junto ao público. tendo crescido acentuadamente desde então. tendo sido realizadas 23 emissões.500. Nos últimos dois anos esta cifra mais do que triplicou e no último ano o crescimento foi maior que 50.00 Não 24/03/201 0 0 326.000.000.00 87.134.20 13.53 bilhões.000 54.000. Em 2010 o volume de emissões atingiu R$ 5. sendo que as outras seis tem como foco principal outras atividades imobiliárias como incorporação.143.200 Não 22/10/201 0 3. desta forma.055. treze pertencem ao grupo cuja principal área de atuação é a construção. o detentor de uma debênture será credor e não sócio da companhia. intermediação e gestão.

000 1. e Part.000.000 450.000 Espécie Quirografária Quirografária Quirografária Subordinada Quirografária Garantia Real Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Garantia Flutuante Garantia Real Quirografária .400.000. Hélio Borenstein Adm.96 Tabela 17 .000 150.000 500.Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Empresa Brookfield Incorporações Brookfield Incorporações MRV Engenharia e Part.573.000 1.000 90.000 1. WTORRE Properties Kallas Inc.000.000 10.000 10.000.000.427 11. e Part. 28.000 Montante 284. Mudar SPE Master Emp. Quant.000.000 1..000 516.000 280 150 450 270 600 300 90 288.000.000.000 1.000 400.000 270.000 550.000 300 6.000 600.000.000.000 1.000.000 1. e Constr.000.000 288.000.000 1.000 300.000.000 300.000 1.000 50.000 100.000 10.000. Cyrela Commercial Properties Rossi Residencial Rodo bens Negócios Imobiliários OAS Empreendimentos PDG Realty Empreend.466 8.000.000.000 70.000 81.000.000. e Com. Tecnisa Queiroz Galvão Desenv.000 1.000.000.140 51.427.660.000.000.000 300.000 60.000 1.400.000 1.000 90.000.000.000 1.000 10.000.000.000.000 1.000 60.000 1.000 11.000. Cyrela Brazil Realty Helbor Empreendimentos Gafisa Gafisa Moura Dubeux Engenharia CR2 Empreend.000. Imob. JHSF Participações PDG Realty Empreend.000.573 400 60 90 70 50 550 Preço 10.000. Part.000 1. Imob.000 1.000 280.000. Imob.640 100 300 50.000 1.000. MRV Engenharia e Part.

57 bilhões em 2009. analisado abaixo. que se comparam às 19 emissões e R$ 3. o setor imobiliário tende a ser um dos principais beneficiários de tais medidas. A medida objetiva tornar processos de emissão mais flexíveis e dinamizar o mercado secundário destes títulos. Apesar das mudanças regulatórias se aplicarem de forma mais abrangente para o mercado de debêntures. No final de 2010. Tal tendência na estratégia de captação das empresas do setor refletiu condições de mercado que indicaram um custo comparativo melhor para emissão de dívida versus equity. o Governo Federal lançou uma série de “medidas de desenvolvimento e modernização financeira” visando estimular o financiamento de longo prazo da economia brasileira. está à edição da medida provisória n° 517.Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário Foram 23 emissões no ano. . e a um mercado quase nulo há seis anos. que propõe incentivos tributários e importantes mudanças na Lei das Sociedades Anônimas relativas à emissão de debêntures. totalizando R$ 5.53 bilhões. Na direção oposta do mercado de emissões de ações de empresas do setor imobiliário. Dentre as iniciativas. Estes são números recordes. o mercado de debêntures cresceu em 2010 e emitiu muito mais.97 Gráfico 6 .

no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo. com o fim específico de estabelecer. Emissor:Fundos de Investimento Imobiliário (FII). ü ü Forma e Registro:Escritural e nominativa. notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII. para cada série. ü Subscrição:Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido.6 Fundos de Investimento Imobiliário ü ü Descrição:Fração ideal de patrimônio do Emissor. desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos. exclusivamente.1.98 4. (b) títulos imobiliários de renda fixa. . sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. atividades permitidas aos FII. ü Série:Emissão de cotas pode ser dividida em séries. e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento. (c) ações. (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII. ü Distribuição:Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. datas diversas de integralização. debêntures. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior. Classe:Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado.1. (e) certificados de potencial adicional de construção. uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis.

99 ü

Integralização:Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no

compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários. ü Amortizações:Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas

preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas. ü ü (i) (ii) (iii) (iv) ü Resgate Não é permitido Retorno Capital: Investido em cotas de FII é retornado através da distribuição de resultados; da amortização das cotas; da venda das cotas no mercado secundário; da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas. Transferência:As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão

e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação. ü ü Ambiente de Negociação:BM&FBOVESPA (bolsa e balcão) e CetipNet. Liquidação Financeira:BM&FBOVESPA e CETIP.

Conforme expectativa de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um forte crescimento no setor de fundos imobiliários. Qualquer que seja a métrica utilizada, o mercado destes fundos mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou como opção significativa para captação de recursos para o setor imobiliário. A rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no mercado secundário refletiram este contexto. O histórico de montante emitido para FII listados e para a indústria em geral. No ano de 2010 o volume emitido, tanto para os fundos listados quanto para a indústria em geral, mais que triplicou em relação ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10 bilhões e R$ 4,10 bilhões, respectivamente.

100

4.1.1.7

Securitização

Em 2010 o mercado de securitização retomou o crescimento, sendo que o segmento de operações com lastro imobiliário (Securitização Imobiliária) praticamente dobrou o volume de títulos emitidos.

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)

4.1.1.7.1 Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários

ü ü ü

Descrição:Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em

créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. Emissor:Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários. Lastro:Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em

dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer ao limite máximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poderá ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado:

1) Tenha registro de companhia aberta; 2) Seja instituição financeira ou equiparada;

101

3) Seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais demonstrações financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquivamento das demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI:

1)

Seja objeto de oferta pública de distribuição que tenha como público

destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociação dos CRI no mercado secundário; 2) Possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de

Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do que 20 investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição, caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI subscritos para um único investidor. ü Garantia:Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral

sobre o ativo do Emissor, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Poderá contar com instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários. ü Regime Fiduciário:Sistema que permite que os créditos imobiliários de

uma operação de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais estão vinculados e às despesas e obrigações fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam. ü Forma e Registro:Escritural, devendo ser registrado em sistemas

centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

102 ü

Classe:É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possui

preferência para efeitos de amortização e resgate, e CRI de classes subordinadas, que se subordinam aos CRI de classe sênior para efeito de amortização e resgate. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. CRI não podem ser indexados a moedas estrangeiras. ü Pagamento Principal: Normalmente através de amortizações periódicas

mensais, não existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Juros – Normalmente através de parcelas periódicas mensais, não

existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Negociação:Diretamente entre as partes para ofertas públicas com

montante de captação não superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Através de instituição financeira intermediária para montante de captação superior a esse valor. ü ü ü Transferência:Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação

financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Liquidação Financeira:CETIP e BM&FBOVESPA. Ambiente de Negociação:CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

103

Em 2010 o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou taxas altas de crescimento de todas as suas variáveis principais, mostrando o histórico anual de montante consolidado de emissão de CRI, vê-se um crescimento de mais de 100,0% no último ano, tendo o montante em 2010 atingido a cifra de R$ 8,53 bilhões. Em relação à composição dos créditos representados pelos CRI emitidos, a preponderância continua sendo a de créditos corporativos, os quais representaram cerca de 85,0% do lastro consolidado no último ano.

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

4.1.1.7.2 Classificação das Operações

Embora ainda não exista uma padronização com relação a vários dos seus aspectos estruturais, muitas operações de CRI realizadas no mercado brasileiro apresentam algumas características estruturais comuns, o que permite então classificálas de acordo com determinados critérios. Ø Quanto ao Reforço de Crédito

Operações com lastro predominantemente em créditos originados junto a pessoas físicas, que são decorrentes da compra de imóveis residenciais, geralmente contam com determinados tipos de estruturas de reforço de crédito que se repetem.

104

Estas operações podem então ser classificadas como Sênior-subordinada e de Sobre garantias. Os nomes destas classificações destacam o principal reforço de crédito existente na estrutura da operação, porém, são comum outros mecanismos de reforço de crédito também existirem na operação, tanto do tipo estrutural, quanto àqueles proporcionados por terceiros. Em 2010, do total de 37 operações com lastro Residencial, representando um montante de R$ 1,28 bilhão, 10 operações podem ser classificadas como do tipo Sênior-subordinada, totalizando R$ 392,3 milhões; ao passo que 8 operações foram estruturadas utilizando a sobre garantia como o principal reforço de crédito, referentes à R$ 217,0 milhões. As outras dezenove operações não se encaixam nessa classificação. Ø Quanto à Origem do Crédito

Algumas operações com lastro Corporativo que têm como devedor uma única empresa ou grupo econômico também podem ser classificadas. Neste caso, o critério que dá nome às classificações são os tipos de estrutura utilizada para dar origem ao crédito que é posteriormente securitizado, sendo eles o Build-to-suit e o Sale and Lease-back. Estas estruturas são favorecidas quando os tomadores dos recursos buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas ou captar recursos, para fins diversos, através do uso de seus imóveis. Ø Emissores

As composições apontam para um mercado ainda bastante concentrado. Em 2010, ano recorde de emissões, cinco empresas foram responsáveis por mais de 90,0% do total emitido no ano, enquanto que em termos acumulados, três Securitizadoras Imobiliárias respondem por mais de 70,0% de tudo que foi emitido de CRI no país.

655 100.032.244 5.775.708.725.1.600 339 45 845 1.000 256. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser integral.475. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa. número de ações integralizadas e principais acionistas foram obtidos nos arquivos “Formulário de Referência” de 2010 e “ITR” de 30 de setembro de 2010.440 100.727 2.260 15 2 2 792 1. Tabela 18 .845. Cédulas fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez.440 100. . ou ao longo do tempo.722.8 Cédula de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título representativo de créditos imobiliários. quando representar parte dele.000 7. disponíveis no site da CVM.000 7.987 453.996.652 453.544 13.000 68.775. não podendo a soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.000 66. quando representar a totalidade do crédito.700 500.228.000 256.105 Os dados de capital social.364.000 Beta Brazilian Securities BRC CIA Província Cibrasec Gaia Habitasec NSG Capital Pátria PDG RB Capital RB Capital Residencial 15/09/2004 10/04/2000 02/01/2007 18/10/2000 31/07/1997 11/07/2005 19/12/2007 20/08/2008 26/05/1998 10/03/2008 17/11/1999 09/09/1998 06/06/2005 23/04/2001 03/12/2007 31/03/2010 12/01/1999 10/08/2009 08/11/2010 06/05/2010 21/10/2002 14/07/2009 06/07/2006 10/05/2000 30 3.457 9.364. ou fracionária. desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas representam.157 45.000 531.944.1.Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadora Data de Data de Montante Número e Tipo Constituiç Primeira Emitido de Ações ão Emissão em 2010(R$ Integralizadas milhões) Áquilla 14/01/2008 11/02/2010 55 100.547 9. Emissor: Credor do crédito imobiliário.481 65 16.000 10.927 42. ü ü A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.700 500.865 Capital Social (R$) 100.003 531.283 4.

Transferência: Na forma cartular. A emissão da cédula sob a forma escritural é feita mediante escritura pública ou instrumento particular.106 ü ü Lastro: Créditos Imobiliários. ü A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário. ü ü ü Pagamento: Pagamentos de principal e juros são feitos em parcelas periódica ou única no vencimento. Negociação: Diretamente entre as partes interessadas. quando representado por CCI emitida sob a forma escritural. a série e a instituição custodiante da CCI. no caso de contrato de alienação fiduciária. ficando o cessionário. Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. ü ü Sistema de Registro:CETIP e BM&FBOVESPA. na forma escritural. endosso. ü Forma e Registro: Escritural ou cartular. a emissão da cédula deverá ser averbada em registro de imóveis. ü A cessão de crédito garantido por direito real. sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula. . mencionando-se apenas o número. investido na propriedade fiduciária. está dispensada de averbação no registro de imóveis. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real. Liquidação Financeira:ETIP.

que tem como garantia os créditos imobiliários. Figura 1 – Modelo de securitização Este é o modelo utilizado por países onde o credito imobiliário é mais desenvolvido e deve se desenvolver muito no mercado brasileiro.107 4.2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO A Secutirizadora adquire os créditos imobiliários de construtoras ou incorporadoras. . que são lastreados em contratos de compra e venda de imóveis residenciais ou comercias de empreendimentos concluídos ou não. Estes créditos são securitizados e utilizados para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que são disponibilizados para investidores interessados nestes títulos. Exemplo operação de CRI “Pulverizado” de uma das principais secutirizadora do mercado a “Brazilian Securities”.

1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO Segundo o dicionário da Editora Porto. mede a eficácia do uso dos ativos da empresa para gerar resultado. Sem o lucro. as relações e o bem-estar dos “stakeholders”. etc) ficam prejudicados. clientes. encontramos algumas outras definições para o lucro conforme citado por GUERREIRO (1991): “. o que não pode ser negado é que ele é um dos fatores principais e essenciais para a sobrevivência e longevidade da companhia. credores. 5. o lucro é o rendimento residual obtido por uma operação de compra e venda ou de produção depois de pagos os custos..quantia que uma pessoa pode consumir durante um período de tempo e estar tão bem no final do período como estava no início.108 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR Por Augusto Tomio Yokoyama 5. proprietários.” (Hendriksen) Muito se discute se o lucro é o principal objetivo da empresa.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE a) Margem= Lucro/Receita A margem mede a rentabilidade sobre as receitas.” (Adam Smith) “. . ou grupos de interesse (funcionários..” (Chang) “é imaginado como o fluxo de riqueza ou serviços em excesso àquele necessário para manter o capital constante...quantia que pode ser consumida sem prejudicar o capital.. governo. fornecedores.” (Hicks) “. Abaixo. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA expressa a rentabilidade sobre o ativo..quantia máxima que a firma pode distribuir como dividendos e ainda esperar estar tão bem no final do período como ela estava no começo.

p. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas. p. . A fórmula básica do EVA.54) “O lucro por ação geralmente é utilizado para os investidores atuais e potenciais e para a administração”. d) LPA (lucro por ação) = Lucro/número de ações Segundo Gitman (2008. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. p 64). adaptada de BRIGHAM et al (2001.174). e) EVA® O EVA® segundo Assaf Neto (2003.109 c) ROE (Return on equity) = Lucro/Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda).

60) o sistema DuPont “reúne. inicialmente. Liquido L . a margem de lucro líquido. ROE = Lucro x Receita x Receita Ativo Ativo Patr. p. dentro da empresa americana DuPont. Segundo Gitman (2008. e consiste em analisar a rentabilidade de uma empresa a partir da decomposição da taxa de retorno do ativo (ROA) em Taxas de Margem de Lucro e Giro dos Negócios.110 5. com seu giro do ativo total. que indica a eficiência com que ela tem usado seus ativos para gerar vendas”: ROA = Margem de Lucro x Giro do ativo ou ROA = Lucro x Receita = Lucro Receita Ativo Ativo Se ampliarmos a visão. que mede a rentabilidade das vendas da empresa . Liquido = Lucro Patr. aonde podemos analisar a decomposição do ROE ou retorno sobre o patrimônio líquido: ROE = Margem de Lucro x Giro do ativo x Alavancagem Financeira sendo GAF= (Passivo + PL)/PL ou simplesmente GAF= Ativo/PL. chegaremos ao Modelo Dupont Ajustado.3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT Esta metodologia surgiu na década de 20. considerando o grau de alavancagem financeira no modelo.

Diz-se que a alavancagem é positiva (ou favorável). quando a taxa de retorno de investimento é maior que o custo de capital. é negativa (ou desfavorável) quando se está pagando um custo de capital superior ao retorno gerado pelo próprio negócio”. p.111 Ao calcularmos o grau de alavancagem financeira (GAF). o giro do ativo e a utilização de capital de terceiros interagem para determinar o retorno sobre o patrimônio líquido”.. estamos verificando qual a participação de recursos de terceiros no financiamento das atividades da empresa.33): “O efeito de alavancagem pode ser benéfico ou não para uma empresa. a taxa de retorno sobre os ativos (ROA) seria igual à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido (ROE). Assim.. a fórmula DuPont mostra como a margem líquida. ao contrário. Se a companhia utilizar somente capital próprio. Segundo KASSAI et al (2007. sobre a formula modificada DuPont Brigham e Houston (1999. 97) concluem: “. . p.

Balanço Patrimonial e demonstração de resultado Fonte: Gitman (1997) . é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária. conforme abaixo: Figura 2 .112 Por fim.

assim as empresas continuam apresentando os balanços pelo método P. poderão causar forte impacto quando do término da obra (positiva ou negativamente). O dilema está em quando as incorporadoras devem reconhecer seus resultados: ao longo da construção do empreendimento ou somente no término (entrega das chaves). que se não forem revisados periodicamente. Assim. estes são contabilizados proporcionalmente à evolução do empreendimento medida pelo custo da obra realizado (incluindo terreno e projetos) dividido pelo custo total orçado. Recentemente algumas empresas do setor reconheceram estouros em seus orçamentos e tiveram impactos relevantes e negativos em seus demonstrativos. . estão diretamente relacionados ao custo orçado do empreendimento. Até o momento não existe consenso entre os participantes do mercado e os órgãos reguladores. o reconhecimento das receitas e custos e consequentemente dos resultados.O. Este percentual é aplicado sobre o valor da venda.O. Os valores recebidos e superiores às receitas contabilizadas são registrados como adiantamento de clientes. Esta forma de reconhecimento foi motivo de discussões nos últimos anos com a aderência do Brasil ao IFRS. e aguardam novos pronunciamentos e esclarecimentos por parte do IASB. sendo o valor resultante contabilizado como contas a receber. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. ou seja. que adota como critério a transferência contínua de riscos e benefícios ao comprador.C.C. IFRIC. CVM e CPC.113 Vale ressaltar que as demonstrações das empresas incorporadoras analisadas estão seguindo o método P.

2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) Também conhecido como demonstrativo de lucros e perdas.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE É comum ouvirmos empresários mencionando sobre a rentabilidade do seu negócio.114 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Para o estudo proposto. pensando em lucratividade. 6.59). . Segundo Padoveze (2004. 6. p. chegando ao percentual de lucro obtido sobre as vendas. segundo Netto (1999. além da fundamentação teórica mencionada abaixo. Quando as despesas excedem as receitas é chamado de prejuízo líquido do exercício. utilizaremos os demonstrativos financeiros das empresas de capital aberto que serão analisadas. Precisamos separar estes conceitos distintos. o demonstrativo de resultados do exercício apresenta as receitas e despesas em dado período (Netto. Informa também o quanto as receitas excederam as despesas. Apresenta o resumo dos recursos e das obrigações de uma empresa em determinado momento ou exercício.1 BALANÇO PATRIMONIAL O Balanço Patrimonial. 20). p. a lucratividade é o lucro líquido dividido pela receita líquida. em especial o balanço patrimonial e o demonstrativo de resultados do exercício.36).1999. 6. chamado de lucro líquido do exercício. é um dos principais relatórios financeiros de uma empresa e procura refletir a posição financeira em determinado momento da vida dessa empresa. p.

isto é quanto renderam os investimentos e. a rentabilidade mostra qual é o retorno sobre o investimento que foi feito na empresa em longo prazo. a rentabilidade é o lucro líquido dividido pelo patrimônio (valor encontrado no balanço patrimonial da empresa). 6. Na tentativa de identificar o sucesso ou fracasso de seu negócio as empresas analisam a rentabilidade. de ativos. .20). b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA mensura sua eficiência global em gerar lucros a partir dos ativos (Gitman. Dentre os principais indicadores. portanto. Ainda segundo Padoveze (2004. p. Mensura a rentabilidade sobre as receitas (vendas). os índices de rentabilidade mostram qual a rentabilidade dos capitais investidos.142). qual o grau de sucesso ou fracasso econômico da empresa. Portanto. Enquanto a lucratividade reflete os ganhos imediatos do negócio. essa análise é feita com base no resultado econômico.1984. do patrimônio ou do capital investido. p. p. vendas e investimentos.142). segundo Gitman (1984.115 Já a rentabilidade indica o percentual de remuneração do capital investido na empresa. elencamos: a) Margem = Lucro / Receita (Vendas) A margem bruta. mensura a percentagem de cada unidade monetária de vendas que sobra após a empresa pagar por seus produtos.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE Os indicadores de rentabilidade permitem avaliar os lucros de determinada empresa em relação a um dado nível de vendas.

tão pouco o custo do capital das mesmas. 6. .174). é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado e) NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda) f) WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). adaptada de BRIGHAM et al (2001. p.1984. não levando em consideração a estrutura ou alavancagem financeira das empresas.116 c) ROE (Return on equity) = Lucro / Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. nosso enfoque será na rentabilidade operacional. d) EVA O EVA. buscaremos entender e analisar a margem operacional e o giro da receita sobre o capital investido das principais companhias do setor. utilizaremos o indicador ROCE. Para isso. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas (Gitman. p 64). “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”.142). p. segundo Assaf Neto (2003. Portanto. A fórmula básica do EVA.5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) Para este estudo específico.

Permite estimar o resultado das operações sem a inclusão das receitas ou despesas financeiras. 6.117 Segundo Damodaran (2004. . p. EBIT ("Earnings Before Interest and Taxes") Em português é conhecido pela sigla LAJIR.1 Receita Líquida É a Receita Bruta subtraindo as Deduções (deduções das vendas. independentemente de como elas são financiadas (STEWART. 99). p. 2000. 2011. os abatimentos e os Impostos sobre vendas) (FERRARI. “o retorno sobre o capital pode ser escrito como uma função da margem de lucro operacional sobre vendas e seu índice de giro de capital”. NOPAT = EBIT – IR ou NOPAT = Receita Líquida (-) Custos e Despesas Operacionais (-) Depreciação e Impostos. que significa "Lucro Antes de Juros e Imposto de Renda” e reflete o resultado das atividades operacionais da empresa. 94). ROCE (Return on Capital Employed) = Retorno sobre o capital empregado ROCE = ___NOPAT________ Receita Líquida x Receita Líquida____ Capital Empregado Onde: NOPAT (“Net Operating Profit After Taxes”) Em português é conhecido como lucro operacional líquido após impostos e representa o lucro gerado pelas operações.97). p.5.

O'BYRN. iremos explorar em outro capítulo as diversas formas fiscais de estruturação dos projetos do setor. Ou seja. temos: NOPAT = EBIT Ajustado – IR padrão Onde: EBIT Ajustado = EBIT + Custos Financeiros (diferido no COGS) IR padrão = 3% * Receita Líquida . 51). Além disso. bem como. Para isso. devemos excluir todo e qualquer impacto financeiro do resultado analisado.5. no cálculo do NOPAT. excluindo qualquer efeito de estrutura e alavancagem financeira. Os indicadores de rentabilidade que utilizaremos em nosso trabalho e na análise das incorporadoras serão os mencionados acima.00% da Receita Líquida. Para termos uma análise da margem exclusivamente operacional. qualquer divergência de estrutura e planejamento fiscal. p. Neste tópico específico destacaremos as diversas vantagens e desvantagens fiscais que cada estrutura possui. o capital empregado ou investido é igual à soma do patrimônio líquido que pertence aos acionistas com os empréstimos e financiamentos. pertencentes a credores (YOUNG.2 Capital Empregado O Capital Empregado é calculado a partir do Balanço Patrimonial da empresa e é a soma de todos os financiamentos da empresa. de curto e a longos prazos. iremos padronizar a alíquota do Imposto de Renda em 3. Porém. como contas a pagar de fornecedores e provisões para salários e imposto de renda. 2011. mas dado à peculiaridade contábil do setor algumas explanações e ajustes conceituais são necessários. no intuito de não distorcermos a análise da margem operacional pelas diversas estruturas societárias e fiscais praticadas pelas empresas. apartados dos passivos não onerosos de curto prazo.118 6. Portanto. utilizaremos o EBIT ajustado excluindo o custo financeiro que é diferido dentro do custo operacional no setor imobiliário.

em 100 anos”. p. onde este inferia que. 2004. p. produção de alimentos e exploração dos recursos naturais. Neste ano. um estudo dos Limites do Crescimento. p. surgiram discussões e preocupações sobre os problemas relativos à degradação do meio ambiente (MARTINS. o canadense Maurice Strong publicou o conceito de ecodesenvolvimento. 2004). 2004.119 7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 7.1). Para contribuir com este tema. Isto provocaria a súbita redução da população e da capacidade industrial mundial (MARTINS. foi publicado. Contudo a ONU participou da elaboração do relatório Dag-Hammarskjöld. forçando a população pobre a usar outros solos.1 CONTEXTO HISTÓRICO Em meados da década de 60. promovendo a devastação ambiental” (MARTINS. informava que “a causa da explosão demográfica era a pobreza. que também gerava a destruição desenfreada dos recursos naturais” (MARTINS.1). onde “esta teoria referia-se principalmente às regiões subdesenvolvidas. poluição. por Dennis Meadows e os pesquisadores do "Clube de Roma". o limite de desenvolvimento do planeta seria atingido. em 1975. Em 1973. Estes dois relatórios possuem “a exigência de mudanças nas estruturas de propriedade do campo e a rejeição pelos governos dos países industrializados” (MARTINS. sendo que este complementa o de Cocoyok “afirmando que as potências coloniais concentraram as melhores terras das colônias nas mãos de uma minoria. “mantidos os níveis de industrialização.1). das Nações Unidas. 2004. 2004. Tais questões “levaram a ONU a promover uma Conferência sobre o Meio Ambiente em Estocolmo (1972)” (MARTINS. 2004. 2004. p. p. no máximo. envolvendo uma crítica à sociedade industrial” (MARTINS. p.1). a Declaração de Cocoyok.1). .1).

p. escala e limites”. envolvendo continuidade de crescimento para os primeiros e eliminação da pobreza para os últimos (MARTINS. Declaração de Princípios sobre o Uso das Florestas. 2005). No ano de 1992. que apresenta um programa de ação e planejamento do futuro de forma sustentável (GOMES. a Comissão Mundial da ONU sobre o Meio Ambiente e Desenvolvimento (UNCED). . BRITO.2). BERNARDO. mas não determina quem financiará sua aplicação em escala internacional (RIBEIRO apud GOMES. BRITO.120 Em 1987. 30) “a história da sustentabilidade se inicia a partir da discussão de padrões econômicos relacionados a crescimento produtivo e populacional. 2005. disponibilidade de recursos. Em 2002. onde este trazia o significado de desenvolvimento sustentável e não mais mostrava as críticas à sociedade industrial. apresentou o relatório Brundtland (Our Common Future). com 27 princípios voltados para a proteção ambiental e para o desenvolvimento sustentável. Além disso. Foram as discussões em torno do eco-desenvolvimento que deixaram o caminho aberto para o desenvolvimento sustentável. a Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento. BRITO. 2004).2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL Para Guilherme (2007. p. a Agenda 21. onde foi elaborado o Plano de Implementação que reconhece a real necessidade da conservação ambiental. 7. Demandava crescimento nos países desenvolvidos e subdesenvolvidos. BERNARDO. ocorreu a Conferência Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável. quatro acordos foram feitos: “Declaração do Rio. gerou entre outros documentos. entre eles o princípio do pagamento pela produção de poluição que é o embrião do Protocolo de Kyoto. mais conhecida como Rio-92. BERNARDO. Convenção sobre Diversidade Biológica e a Convenção sobre Mudanças Climáticas” (GOMES. 2005).

De acordo com Guilherme (2007. p. segurança social e respeito a outras culturas. O conceito surgiu na década de 1980. p. elaboração de um sistema social que garanta emprego.1). A ciência ao longo dos anos desenvolveu diversas tecnologias para melhor adaptar os seres humanos no ambiente em que vivem. e preservação ambiental de outro (GONÇALVES. satisfazendo suas necessidades pessoais e profissionais. p.19). diz que o conceito surgiu “como uma resposta à preocupação da humanidade. considerando um pré-requisito fundamental para a governabilidade”. o ser humano deve estar ao centro deste novo processo de desenvolvimento.1). este “procura conciliar a necessidade de desenvolvimento econômico da sociedade com a promoção do desenvolvimento social e com o respeito ao meio-ambiente. preservação dos recursos naturais e do meio ambiente.121 Gonçalves (2005. 2005). de um lado. 2008. porém não se atentou nas consequências negativas que traria para o meio ambiente. por Lester Brown (fundador do Wordwatch Institute) onde definiu “comunidade sustentável como a que é capaz de satisfazer às próprias necessidades sem reduzir as oportunidades das gerações futuras” (TRIGUEIRO. 2004. solidariedade com as gerações futuras. participação da população envolvida. Ainda segundo Guilherme (2007). Para ele será com a Política que se encontrará a mediação para a transição a este novo paradigma. o crescimento econômico tem que ser considerado como ecologicamente limitado. programas de educação” (MARTINS. Ainda segundo o autor.32) “a sustentabilidade é um novo paradigma de desenvolvimento.” A sustentabilidade teve origem através da constatação de que os recursos naturais que os seres vivos dependiam para viver é finito. Esta ideia servirá para resolver as questões entre crescimento econômico e redução da miséria. diante da crise ambiental e social que se abateu sobre o mundo desde a segunda metade do século passado. protegendo assim as gerações atuais e futuras e respeitando a integridade dos recursos naturais que permitem a nossa sobrevivência na Terra. Os caminhos do desenvolvimento seriam seis: “satisfação das necessidades básicas. p. .

2010). Silva (2006. reabilitar o meio natural e operacionalizar uma redistribuição de renda”. O crescimento durável pode promover um crescimento com um melhor rendimento de recursos. cultural e econômica a partir do individual para o global”. precisou-se incluir o desenvolvimento econômico e social. social.3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA De acordo com Zylbersztajn e Lins (2010) a sustentabilidade corporativa nos instiga a um novo modelo de gestão de negócio. p. social e cultural. sendo que este ao gerar frutos poderá ser utilizado para reduzir os “consumos intermediários. seja nos períodos de escassez” (SILVA. ambiental.18) ainda afirma que é “um processo de transformação que ocorre de forma harmoniosa nas dimensões espacial.122 Para aprimorar os objetivos e redefinir concepções. ambiental e social. p. seja nos momentos de disponibilização de recursos. consolidando no conceito de desenvolvimento sustentável conforme abaixo: “é o processo político. vindo de encontro com as definições de sustentabilidade e desenvolvimento sustentável (GUILHERME. que leva em consideração para o processo de tomada de decisão as dimensões: econômico-financeira. 2007. pois fazem parte da cadeia de valor (ZYLBERSZTAJN. Esta concepção é para empresas que acreditam que suas atividades afetam o ambiente a qual pertencem tanto o social quanto o ambiental. 7. LINS. ambiental. . devido sua importância e também para que a deteriorização do meio ambiente fosse interrompida. 2006. sejam elas coletivas ou individuais. espacial.29).132). tendo em vista o alcance e a manutenção da qualidade de vida. participativo que integra a sustentabilidade econômica. p.

que as empresas que não adaptarem este conceito a gestão de negócios e marketing e a ações concretas. mas também a incorporação do social à sustentabilidade ambiental” (KLABIN. 2010). XVI) destacam que “sustentabilidade corporativa não é assistencialismo nem filantropia”. “As empresas têm como missão fundamental fazer com que a sustentabilidade seja fator de referência em um mercado no qual o produto final não representa apenas o lucro financeiro. LINS. os compromissos éticos estão sendo exigidos às organizações por toda sociedade. relacionamento com partes interessadas. Esta é uma tendência mundial. onde cada vez mais. 2010.123 No entanto essa sustentabilidade refere-se: “[. LINS. Ela abrange processos produtivos.. 2010. levando em consideração também o impacto ao meio ambiente (ZYLBERSZTAJN. bem como ao tipo de negócios que uma empresa pretende desenvolver. p.XV).. prestação de contas e compromissos públicos e requer disposição para a quebra de paradigmas” (ZYLBERSZTAJN. terão dificuldades para se mantiver nos próximos anos. ambientais e sociais na condução das empresas. Zylbersztajn e Lins (2010. não sendo aceitável apresentá-los como oponentes uns dos outros e sim como fundamentais e inseparáveis no mesmo processo. Para Zylbersztajn e Lins (2010) a pressão que atualmente a sociedade e o mercado estão fazendo é tão grande. .8).] à forma de se fazer negócios. O desempenho das empresas deve ser analisado não somente pelos aspectos econômico-financeiros. p. Para Lemme (2010) o conceito parte do equilíbrio entre os fatores financeiros. p. mas também trazendo os resultados para os demais da cadeia produtiva.

criando uma excelente oportunidade para os negócios (LEMME. 2010.41). 2010. p. Lemme (2010) afirma que ao compreender a ligação entre a empresa com o ambiente natural e social..39). Com uma nova mentalidade e fiscalização da sociedade. capacitação tecnológica e liderança de marcas. a intensificação dos conflitos étnicos e a violência urbana chamam a atenção para a necessidade de refletir sobre o impacto recíproco de longo prazo entre desenvolvimento econômico e social. “No campo social.124 Em decorrência aos impactos causados pelos Homens ao meio ambiente. com a decisão “entre cumprir apenas as leis ou antecipar-se a elas como posicionamento estratégico.. para que os resultados das empresas possam se sustentar no longo prazo é necessário preservar e desenvolver essas duas formas de capital. tornando-a pioneira. 2010.39). as empresas terão restrições operacionais ou criarão novas oportunidades.39).] a atividade das empresas desenvolve-se em um contexto socioambiental que condiciona a qualidade e a disponibilidade de dois tipos fundamentais de capital.” Lembrando que com a inclusão dos grupos antes excluídos. 2010.” Essa relação trará uma melhor distribuição dos recursos das companhias e do planeta. com o objetivo de alcançar os resultados das empresas de longo prazo e a melhora na qualidade de vida das pessoas desta e das futuras gerações(LEMME. alterando suas decisões e valores. até mesmo modelo. os gestores poderão ajudá-la a conseguir uma posição de liderança em seus ramos de atividades. 1 Partes interessadas que devem estar de acordo com as práticas de governança corporativa executadas pela empresa.p. as empresas ganham um vasto publico que terá acesso aos serviços e produtos ofertados. .p. reagir e se antecipar a essas mudanças em seu ambiente de atuação” (LEMME. “[. aproximando a comunidade empresarial dos diversos stakeholders1 envolvidos nas questões socioambientais. “As dificuldades existentes podem ser geradoras de oportunidades. Assim. e fortalecendo seus ativos intangíveis. as empresas terão que lidar cada vez mais frequente. em equilíbrio com os capitais industrial e financeiro”(LEMME. Sua rentabilidade pode ser influenciada pela capacidade de compreender. p. como imagem institucional. o natural e o humano.

p. obtendo redução tanto dos custos operacionais quando dos impactos ambientais ao longo da cadeia produtiva. p. aumenta a eficiência na utilização dos insumos. máquinas e pessoal. Segundo Lemme (2010. p. mediante apólices. algumas vezes em conjunto com a rotulagem ambiental” (LEMME. “A dificuldade dos atuais modelos de gestão empresarial em lidar com o esgotamento dos recursos naturais e a degradação social gera um conjunto de oportunidades estratégicas para as empresas” (LEMME. .56). d) Acessar fontes de financiamento com a respectiva redução do custo de capital: “As mais importantes fontes internacionais e nacionais para financiamentos de longo prazo de projetos e empresas seguem padrões claros de requisitos socioambientais” (LEMME.60). que as empresas. redução ou absorção e transferência dele. c) Gerenciamento de riscos operacionais: com o valor dos ativos e impactos socioambientais formulam-se as apólices de seguro. indicadores de desempenho e cadeia de valor” (LEMME. p. 2010. 2010. 2010.53).52).125 O aspecto socioambiental deve estar interligado “à estratégia da empresa e à dinâmica operacional.52) um dos maiores desafios dos gestores em gerir a organização com o conceito de sustentabilidade é “identificar a relação entre sustentabilidade corporativa e desempenho empresarial” e para isto segue quatro formas de estabelecer esta relação: a) Inovação tecnológica ou gerencial: para cada inovação e melhora nos processos. p. b) Crescimento de receitas: “decorrente da diferenciação dos produtos e de seu posicionamento nos mercados. pois será nesta análise que será calculado o desconto do prêmio para as empresas que representarem o menor risco de problemas futuros. refletindo-se nos fatores críticos de sucesso. mas é com a gestão do risco. 2010. buscarão a prevenção.

O desempenho corporativo e a sustentabilidade precisam estar ligados ao modelo de negócio. habilidade. econômico e social. p.61) as empresas precisam identificar problemas e oportunidades com perguntas e respostas que façam sentido no longo prazo. Ainda segundo Lemme (2010) nenhuma empresa consegue sobreviver sem resultados financeiros.4 TRIPLE BOTTOM LINE Em decorrência a necessidade de equilíbrio das 3 dimensões: ambiental. 2010. Estes devem seguir juntos como alicerces para a prosperidade e bemestar para todas as formas de vida da Terra. Esta requer “conhecimento. . XVI). além disso. 7. [. a empresa poderá criar um efeito multiplicador. surgiu o tripé da sustentabilidade ou triple bottom line (TBL). p. situado e inserido na cadeia de valor e planejamento e operação respectivamente (LEMME. LINS. “na expressão original cunhada por John Elkington.. o questionamento não deve só mostrar quanto custará para aplicar o conceito de sustentabilidade para a realidade da empresa.126 Estas podem surgir com a criação de tecnologias mais limpas e inovações tecnológicas que gerarão vantagens competitivas sustentáveis. além da financeira” (ZYLBERSZTAJN. por esta razão não faz sentido confrontá-los com resultados socioambientais. disseminando as práticas adotadas a toda cadeia de suprimentos. paciência e persistência”. 2010). Para Lemme (2010.. para quem o modelo de negócios tradicional. Lemme (2010) diz que ao aplicar a gestão sustentável em um grupo de fornecedores. mas também deve trazer as oportunidades para acompanhar a implantação.]expande-se para um novo modelo ao contemplar a performance ambiental e social da companhia.

onde há uma relação “suportável” (bearable) entre o Meio Ambiente (environment) e a Sociedade (social). ambiental e social. o impacto direto na organização das três dimensões. Arrebola (2004. p. “equitativa” (equitable) para a Sociedade e a Economia (economic). “pois da mesma maneira que o desenvolvimento econômico não se sustenta sem uma contrapartida ambiental e social. p. Por fim o conceito de sustentabilidade encontra-se no centro das dimensões.127 Figura 3 .4). este conceito “é utilizado para refletir esses três fatores de uma organização e buscar minimizar possíveis danos resultantes da atuação empresarial”. 2009 A figura 3 mostra a ligação entre as três dimensões. e diante desta visão Epelbaum (2004) acrescenta que com a gestão sustentável a empresa conseguirá atingir bons resultados nas áreas econômica. . Segundo Lima et al. Ainda para Arrebola (2004.Triple Bottom Line Fonte: Dreosvg. (2009) a figura representa também. onde terão que se adaptar as novas realidades. inovar e progredir para se tornarem competitivas. e uma relação “viável” (viable) para a Economia e o Meio Ambiente. diz que os três lados devem possuir pesos iguais.4). os outros também não se sustentam sem a contrapartida de desenvolvimento econômico da empresa”.

e fornecedores que devem ser medidas. é uma ferramenta de alerta precoce que lhe permite reagir mais rapidamente a mudanças no comportamento dos stakeholderse as incorporar na estratégia antecipando-se". auditadas e reportadas. o conceito de lucro foi modificado ao longo dos anos “pelos modelos econômicos liberais. 2010.1. (NORMAN. p. assim como as informações financeiras que já passam por esse processos há mais de um século”. “do cumprimento integral das obrigações para a sociedade. p. relacionamentos mais concretos com seus clientes e fornecedores. ou seja. contribuindo para seu crescimento e solidez no mercado.3. um maior comprometimento dos funcionários. clientes. tradução nossa). Klabin (2010) acredita que o novo modelo de desenvolvimento sustentável estará pronto quando a referência de lucro estiver interligada aos recursos naturais. (2009) a tendência para as empresas ao aplicarem o conceito e as práticas do TBL é de ter uma gestão clara e consciente com relação a sua missão. Para Norman e MacDonald (2003. “O conceito de TBL ressalta que a sustentação dos resultados das empresas no longo prazo depende da conservação e do desenvolvimento das diversas formas de capital. de acordo com seus limites e usando de forma sustentável. p. pois “a maior parte dos valores que circulam no mercado não tem lastro nem em produto. nem nas relações que deveriam reger o conceito fundamental de lucro”.12). os funcionários. calculadas. 2003. a aplicação do Triple Bottom Line é feita através. MACDONALD. . mas ela traz o equilíbrio necessário entre a oferta de bens e serviços com seu uso e disponibilidade. Para Klabin (2010.39). não podendo ser definido como lucro um resultado calculado antes da consideração das reduções na base do capital” (LEMME. p. moedas virtuais sem lastro econômico”. mas acreditam também que este conceito vem mudando com a sustentabilidade. artificialmente. Com isso. tendo uma melhora em sua imagem perante a sociedade. TBL é "uma valiosa ferramenta de gestão. elas conseguirão um ambiente de trabalho melhor.128 De acordo com Lima et al. que passaram a criar. tradução nossa).

muito importante. 2005). incluindo os stakeholders (NORMAN. 2003.9). Estes indicadores permitirão: que as empresas com desempenho social bom sejam mais rentáveis ao longo do tempo. que possam acompanhar se a inclusão social está sendo feita e de que forma.129 7. MACDONALD. p.1 Dimensão Social “A dimensão de sustentabilidade social inerente ao conceito. mas implica na ultrapassagem do econômico: não pela rejeição da eficiência econômica e nem pela abdicação do crescimento econômico. Para Klabin (2010.37) afirma que “a sustentabilidade social refere-se a um processo de desenvolvimento que leve a um crescimento estável com distribuição equitativa de renda. Existem vários níveis de inclusão social neste conceito e um deles. . existem maneiras de medir a performance social das organizações de forma objetiva com base em indicadores. deve ser obtido também com o redirecionamento das riquezas globais”. tradução nossa). não diz respeito apenas ao estabelecimento de limites ou restrições à persistência do desenvolvimento. a diminuição das atuais diferenças entre os diversos níveis na sociedade e a melhoria das condições de vida das populações”. p. por fim divulgar as informações para todos os interessados. “O conceito econômico na base do lucro em si não é ético porque ignora a importância e a responsabilidade da empresa com relação ao contexto socioeconômico em que ela opera” (KLABIN. gerando. é a recuperação da ética para o modelo econômico.4. De acordo com Norman e MacDonald (2003. 2010. ou seja. tradução nossa).11) “O desenvolvimento futuro não poderá ser alcançado apenas mediante o aumento das rendas individuais. o qual poderão ser auditados e compostos em relatórios. ponto este que ainda se desconhece. Sachs apud Bellen (2005. Segundo Klabin (2010) o nível da sociedade mais pobre poderá empurrar as empresas para um novo modelo de desenvolvimento. p. mas pela colocação dos mesmos a serviço de um novo projeto societário” (GONÇALVES. com isso.

7. para isto será necessário inserir uma abordagem diferente de compreensão com relação à qualidade ambiental onde estará ligada ao processo de desenvolvimento adotado pelas nações (MARTINS. a fim de melhorar seu desempenho social (e ambiental)” (NORMAN. em consequência ao modo como a sociedade utiliza os recursos naturais. sendo que as grandes nações já reconhecem a urgência dos problemas ambientais. e que as empresas devem usar esses resultados. armazenamento e transporte de resíduos perigosos. Os problemas ambientais não serão resolvidos de forma individual. ao mesmo tempo em que se mantém a sua deterioração em um nível mínimo”. p.1). MACDONALD. desertificação. A degradação ambiental é o resultado de um processo social. pressão populacional sobre os recursos naturais.37) afirma que “sustentabilidade ecológica significa ampliar a capacidade do planeta pela utilização do potencial encontrado nos diversos ecossistemas. “Entretanto. 2004).130 “Os defensores do TBL.1). dentre eles: “a destruição da camada de ozônio.4. alterações climáticas.4. perda de biodiversidade” (MARTINS. 2003. . a complexidade dos problemas ambientais exige mais do que medidas pontuais que busquem resolver problemas a partir de seus efeitos. poluição hídrica e atmosférica. 2004. p. p. ignorando ou desconhecendo suas causas” (MARTINS. 2004. p. tradução nossa). Sachs apud Bellen (2005.2 Dimensão Ambiental A questão ambiental tornou-se uma preocupação global nas últimas décadas. acreditam que a performance social (e ambiental) pode ser medida de forma bastante objetiva.

] para atender a pressão da sociedade ou de ambientalistas”. Os autores acreditam que as empresas devem guiar este assunto de forma proativa e de acordo com os padrões de gerenciamento de impacto do meio ambiente. 2009. “A interlocução e engajamento dos stakeholders. transparência e integridade são condições fundamentais para a existência da gestão socioambiental” (LIMA et al. aqueles tecnologicamente compatíveis com os requisitos da sustentabilidade e das necessidades dos consumidores” ( ALMEIDA.26).27). A Leadership in Energy and Environment Design (Leed).23) “torna-se fundamental a mudança da cultura organizacional tipicamente reativa. p. O segmento da construção civil já possui organização certificadora de empreendimentos sustentáveis. p. “define os requisitos e critérios para que empreendimentos comerciais e residenciais sejam classificados como construção sustentável” (ALMEIDA. p. KRUGLIANSKAS. ética. GUIMARÃES.5). resultante de sua estratégia vinculada a responsabilidade da empresa frente às futuras gerações. GUIMARÃES. 2009. 2009. sempre propensa a resolver os problemas que envolvem as questões socioambientais [. Para Almeida. p. KRUGLIANSKAS.131 Segundo Almeida. demonstram que é possível obter resultados positivos diante as expectativas dos stakeholders e acionistas e também estarão preparadas para a nova realidade e exigências dos mercados. Kruglianskas e Guimarães (2009. “O alinhamento estratégico da gestão ambiental ao core business permite a definição da matriz dos negócios corporativos e principalmente de portfólio de produtos verdes. .. Kruglianskas e Guimarães (2009) as empresas que já tiveram experiências com a gestão ambiental..

132 A base destes critérios e requisitos vai além da preocupação com a produção de resíduos e reciclagem.5. melhorando seu relacionamento com seus stakeholders. relações éticas e transparentes. RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA De acordo com Filho (2006. p. possuindo um grande diferencial no mercado. Segundo Norman e MacDonald (2003. (2009). afirma Lima et al. GUIMARÃES. 2009): ü ü ü ü 7. p. KRUGLIANSKAS. Já para Lima et al. o empreendimento sustentável está de acordo com os seguintes conceitos (ALMEIDA.5 Eficiência energética: aproveitar a luz do dia reduzindo o consumo da energia elétrica. “a responsabilidade social e ética deve ajudar a empresa a sustentar seus lucros no longo prazo”. comunidade e meio ambiente”. A responsabilidade social tornou-se fator de competitividade para as empresas. . tradução nossa). A empresa que possuir princípios socialmente responsáveis estará cumprindo além das obrigações legais. Para Neto e Froés (2001) este conceito surgiu quando os empresários perceberam que os problemas sociais estavam atrapalhando o andamento de seus negócios.24) responsabilidade social corporativa são “as decisões de negócios tomadas com base em valores éticos que incorporam as dimensões legais. Sustentabilidade de espaço: preservando a biodiversidade do local. Racionalidade no uso da água: utilizar alternativas eficientes para o reuso da água e equipamentos que diminuam o consumo. (2009) a empresa que se comprometer com a responsabilidade social se tornará agente de mudanças culturais. o respeito pelas pessoas. Sustentabilidade de matérias: utilizando materiais certificados e sem compostos voláteis.

social e ambiental” (LIMA et al. práticas e responsabilidade social são importantes funções de governança corporativa e gestão. MACDONALD. 2003. “Dessa forma. acionistas e outras partes interessadas. De acordo com Lima et al.133 “Se acreditamos que os negócios éticos. p. pois um de seus princípios é a transparência e o diálogo. (2009) para as organizações administrarem melhor seus riscos é preciso ter responsabilidade social. 2009). Lima (2007. melhorias no clima. como voluntariado. p. p. então devemos desenvolver ferramentas que tornam mais transparente para os gestores. 2009.5). As externas correspondem às atividades sociais relacionadas à sociedade. . o valor em longo prazo da implementação da responsabilidade social e ambiental para os acionistas e stakeholders será tanto maior quanto a organização conseguir entregar e obter desempenho superior nestas três dimensões: econômica. “extrapolando as fronteiras empresariais clássicas e fazendo com que os empresários busquem novos paradigmas em termos de gestão empresarial”. Afirma também que a comunicação é importante para identificar problemas e buscar suas soluções. investimento social. treinamentos. sobre o quão bem uma empresa está fazendo a este respeito” (NORMAN. apoio a projetos ambientais e as organizações não governamentais (LIMA. segurança e qualidade de vida. há um maior vinculo com todos os envolvidos. criando uma maior estabilidade e longevidade da empresa (LIMA et al.1. 1) diz que a este movimento busca novas relações éticas tanto internas quanto externas. Com a responsabilidade social a imagem institucional e a marca são valorizadas. 2007). As dimensões internas são relacionadas às atividades para o cliente interno das organizações. tradução nossa). ou seja.

” Essas dimensões dão uma “boa reputação e trazem vantagens competitivas sustentáveis às empresas no longo prazo”. tendo como resultante o seu status moral e socioeconômico”. “O capital reputacional é formado por varias dimensões que moldam a sua imagem. e a filantrópica. gerações e a consequência são seus produtos. legal e econômica. p.48).50) como “o produto de um processo competitivo no qual a firma sinaliza suas características distintas para o público(interno e externo à empresa). p.52) com a integração dos mercados. 2006. sendo que três são fundamentais: ética. . A dimensão econômica está ligada a responsabilidade da empresa em se manter/crescer ao longo dos anos. A dimensão legal contempla “o enquadramento da conduta da empresa em regras formais estabelecidas” e por fim a ética que “amplia o enfoque.50). pois a conduta ética pressupõe comportamento além do formalismo legal. que “defende as ações de responsabilidade social mesmo que não tragam retornos para a empresa”. de acordo com os códigos informais estabelecidos” (FILHO. a reputação positiva da empresa pode ser fator fundamental para sua sobrevivência. “de que no longo prazo as ações de responsabilidade social trazem benefícios para a empresa”. Filho (2006) diz que responsabilidade social pode ser vista de uma forma ampla. compreendendo as atividades ligadas ao negócio que vão além das responsabilidades clássicas e de visão estreita que possuem único objetivo de maximizar valor ao acionista.33) a responsabilidade ampla é dividida em 2 visões: a moderna. “O capital reputacional é aquela porção do valor de mercado da empresa que pode ser atribuída à percepção da firma como uma corporação de boa conduta no mercado” (FILHO. a curva de demanda para os produtos dessa corporação”. p. serviços e a geração de valores. de forma vantajosa. Reputação corporativa é definida por Filho (2006. Segundo Filho (2006.52) afirma que “é possível que as ações que aprimoram a imagem pública de uma corporação mudem. 2006. Para Filho (2006. p.134 A responsabilidade social pode ser dividida em quatro dimensões. Com isso. Filho (2006. p. p.

auditoria independente e conselho fiscal. de que as empresas possuem responsabilidades sociais para com um amplo conjunto de agentes.85). segundo Filho (2006).83).66) pode criar ou manter o capital reputacional sob os aspectos abaixo: ü ü “Criando vantagens competitivas. “Minimizando riscos de perdas de reputação”. 2006. equidade. a “empresa com capital pulverizado. ante os gestores que conduzem a organização” (FILHO. entre os quais as comunidades que podem se beneficiar de ações sociais por parte das organizações” (FILHO.76). 80) afirma que “governança corporativa trata dos mecanismos externos e internos para alinhamento de interesses entre gestores e os acionistas. prestação de contas e ética. p. segundo Filho (2006. p. 2006. conselho de administração. As empresas criam a governança para lidar com as delegações de poderes. “governança trata da minimização de assimetrias e conflitos de interesse à delegação de poder”. Filho (2006. para sustentar o crescimento (FILHO. De acordo com Filho (2006. aprimorando a capacidade da empresa em atrair e manter recursos”. que desejam maior transparência entre si e os gestores e equidade entre as partes acionárias minoritárias e majoritárias”. p. p. 2006). O conceito. p. diretoria. com a finalidade de otimizar o desempenho da empresa e facilitar o acesso ao capital” (FILHO. Para Filho (2006. “As práticas de governança corporativa constituem uma forma de proteção aos acionistas. “São as práticas e os relacionamentos entre os acionistas/cotistas.135 A responsabilidade social. com mecanismos transparentes de governança. p. . 2006.50). as ações sociais implementadas devem estar ligadas à lógica da agregação de valor à empresa”. “As ações sociais estão inseridas na visão da teoria dos stakeholders. baseia-se em princípios de transparência. Cada vez mais as empresas ao crescerem precisam revisar suas estruturas de capital.83). especialmente aos minoritários. p.

“Os mecanismos externos [. Já os internos “são representados pelo papel do conselho. p.98). . o sistema de remuneração e a estrutura de capital da organização” (FILHO.136 O alinhamento dos interesses das organizações envolvem mecanismos externos e internos. 2006.99). Esta busca está ligada a responsabilidade econômica que faz parte da responsabilidade social corporativa.] são o próprio sistema legal e regulatório e o mercado de capitais”. p. 2006... “Os mecanismos de governança corporativa são fundamentais para que esse processo se consolide na prática” (FILHO. A empresa precisa buscar o lucro pelas vias legais e éticas.

quanto o risco do investimento. A decisão sobre a alocação de ativos é a escolha entre classes gerais de ativos. imóveis. compartilham um atributo-chave que é central a todos os investimentos: você sacrifica algo de valor agora. um indivíduo pode comprar ações na esperança de que futuros resultados monetários destas ações justifiquem tanto o tempo em que o dinheiro dele estará empatado. na expectativa de se beneficiar deste sacrifício depois.137 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 8. pag 28) (*01) um investimento é o compromisso atual de dinheiro ou de outros recursos na expectativa de colher benefícios futuros. e assim por diante. Embora dois investimentos sejam diversos em muitas maneiras. O tempo em que você passará estudando esse livro (sem mencionar o seu custo) também é um investimento de tempo e de esforço. mercadorias. Marcus e Bodie (2000. obrigações. Ativos de Investimento podem ser caracterizados em classes gerais de ativos. como ações. . Por exemplo. Os investidores tomam dois tipos de decisão ao construir as suas carteiras. enquanto que a decisão sobre a seleção de títulos é a escolha de quais títulos específicos possui em cada classe de ativo.1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO Segundo Kane.

9% ao mês. em geral. A desconfiança com relação a ativos financeiros também estimulou o mercado. Em 2002.00% ao mês) (Campos 27 de maio de 2002). gerando incertezas nos investidores (Dias.1 Investimento em Ativos Segundo Botelho (2007. 2002).7 a 0. em 2002. . tendo em vista que o governo. com uma rentabilidade calculada em torno de 0. Ao contrario quando o patrimônio esta em investimentos financeiros o mesmo pode sofrer uma desvalorização muito grande no curto prazo podendo não compensar a espera para recuperação em longo prazo. como um “porto-seguro” em tempos de crise. Os Fundos de Investimento Imobiliário também apresentaram aumento na procura por seus títulos nesse mesmo ano. 2002).1.7 a 1. Vemos desta maneira que uma maneira encontrada pelos investidores de preservar o seu patrimônio é o de investir em ativos. quando que no longo prazo o patrimônio se mantém seguro.138 8. pois também seriam vistos como uma aplicação segura para parcela dos investidores que desconfiavam do sistema bancário ou temiam a desvalorização da moeda (Pauliquevis. houve um aumento na venda de imóveis residenciais de alto padrão. e loteamentos residenciais e de lazer. além da maior procura por unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0. ano de incertezas econômicas e políticas no Brasil. por exemplo. pag 26)*02 refere que a ideia de que investimento em imóveis é considerado. neste caso mesmo que haja uma desvalorização devido a uma possível instabilidade econômica essa desvalorização se ocorre no curto prazo. alterou a regra da contabilização dos ganhos dos fundos de investimentos financeiros.

esses ativos são o meio pelo qual os indivíduos em economias bem desenvolvidas reivindicam os seus direitos sobre os ativos reais. Markus e Bodie. desta forma. Em vez disso. Usando o exemplo de Kane. isto é. os prédios.1. participar na renda derivada da produção de automóveis. Esta capacidade é uma função dos ativos reais da economia: A terra. como ações e obrigações. . os bens e os serviços que seus membros conseguem criar. ou possuir títulos de um fundo de investimento que financia o setor. Esses títulos nada mais são do que pedaços de papel (ou entradas em um computador) e não contribuem diretamente para a capacidade produtiva de uma economia. as máquinas e o conhecimento que pode ser usado para produzir bens e serviços. Marcus e Bodie (2000. Os Ativos financeiros são reivindicações pela renda gerada por ativos reais (ou reivindicações pela renda do governo). Em oposição a esses ativos reais estão os ativos financeiros. mas este pode em sua esfera possuir ações de uma respectiva empresa.2 Investimento Fundos Imobiliários Segundo Kane. Não podemos ser donos de nossa própria fábrica de automóveis. mas podemos comprar ações da General Motors ou da Toyota e.139 8. pode não ser possível para um pequeno investidor construir um edifício. pag 24) *01 a riqueza material de uma sociedade é basicamente determinada pela capacidade produtiva de sua economia.

construção e incorporação imobiliária começaram em 1979. sob comando de seus fundadores Srs. empresa de engenharia. Em 2006 a companhia passou por uma reorganização societária onde se criou a EZTEC Empreendimentos e Participações S. Com isso sua operação vem sendo conduzida por sociedades operacionais e administradas pelos acionistas fundadores. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. Em 2007 a EZTEC iniciou sua operação na bolsa. Ernesto Zarzur. Figura 4 . a criação de uma estrutura societária que permitisse listar suas ações ordinárias no Novo Mercado e assim promover as suas atividades como engenharia.Apresentação Corporativa EZTEC 1 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) . construção e incorporação.140 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC As atividades da EZTEC. Esta reorganização teve como objetivo principal.A e fez-se a transferência de ativos ligados ao ramo imobiliário.

é administrada para ter seus custos controlados e gestão conservadora de caixa e possui o hábito de pagar seus terrenos à vista. com uma margem líquida crescente ao longo dos anos que em 2010 chegou a 38%. Imobiliária: manutenção das vendas dos empreendimentos. .141 Ela é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais de São Paulo e se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. A EZTEC faz financiamento próprio com seus clientes. não trabalhando com permuta. A companhia atua há 32 anos na Região Metropolitana de São Paulo e é dividida em três unidades de negócios: ü ü ü Incorporação: prospectando e desenvolvendo empreendimentos que antecipam as tendências de mercado. gerencia sua carteira de recebíveis com enfoque comercial e estratégico. Engenharia e Construção: garante a qualidade e entrega no prazo. de forma a garantir a sustentabilidade do negócio.

mas também sem correr grandes riscos. As vendas das unidades ocorrem. sempre procurando manter sua lucratividade e conservadorismo nas decisões. O objetivo da EZTEC.com. 2 http://ri.asp?idioma=0&conta=28 . Sua grande experiência e expertise lhe garantem desenvolvimento de produtos competitivos com excelente qualidade.br/eztec2009/web/default_pt. é de buscar “melhorias no desenvolvimento de suas atividades. no geral. fornecedores. se destacando entre seus concorrentes.142 Figura 5 . demonstrando a grande credibilidade que possui junto a seus clientes. maximizando a lucratividade dos seus acionistas e propiciando vantagens sobre os seus concorrentes. sempre focando em oportunidades de alto retorno”. logo no primeiro mês de lançamento.Apresentação Corporativa EZTEC 2 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) Com agilidade e competência a EZTEC consegue antecipar as tendências de mercado e atender a demanda de imóveis para os padrões compreendidos entre Médio e Alto Padrão. etc.eztec. ou seja. não se aventurando em grandes inovações. segundo o site2. donos de terrenos.

9. Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo. A estabilidade econômica. o setor da construção civil.143 Sendo assim.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO 9. Eventos futuros como a Copa do Mundo e Olimpíadas além da criação do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e Programa Minha Casa Minha Vida pelo governo também contribuem para a expectativa de manutenção de crescimento nos próximos anos. que representa significativa fatia do PIB nacional. voltou a crescer de forma acelerada nos últimos anos. o aumento de renda da população e a queda na taxa de juros associados à disponibilização de crédito e à política de diminuição de déficit habitacional voltaram a atrair fortes investimentos. ü ü ü ü Expandir sua atuação no Estado de São Paulo e desenvolver Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado em empreendimentos mistos. Continuar a reduzir custos. maximizar eficiência de construção e manter margens elevadas.1. . Aperfeiçoar nossa Política de Financiamento aos Clientes com objetivo de maximizar o nosso volume e velocidade de vendas.1 Momento atual do setor Após muitos anos de estagnação. possui os seguintes pontos chaves em sua estratégia. inclusive recursos estrangeiros. fortalecendo ainda mais sua marca: ü que atua.

gera descontrole sobre a oferta de produtos. onde o principal cliente é o setor público seguidos pelas empresas estatais e privadas. . 15): a) Subsetor de serviços ou de obras empreitadas: caracterizado por serviços para construção de obras por empreitada e abrangendo obras de edificações.2 Características do setor Este setor que é formado pelos “elos da indústria da construção. podendo ser imóveis residenciais e/ ou comerciais. p. b) Não há como reconhecer a demanda já que não se conhece previamente os compradores1. esta situação só não ocorre nos empreendimentos a “preço de custo”. esta não é a tradição neste mercado. 21). que “contratam”a empreendedora para gerir seu empreendimento. sendo a velocidade média de vendas já incorrida o único balizamento para o mercado sobre a demanda. segundo ASSUMPÇÃO (1996.1. O foco deste trabalho é analisar o subsetor de empreendimentos imobiliários. p. De acordo com Assumpção (1996. entretanto. 20): a) O mercado é totalmente aberto e o acesso de novos entrantes. especificamente a atividade de incorporação imobiliária cujas principais características são. onde o produto é estabelecido para um conjunto de clientes previamente selecionados. b) Subsetor de produtos – empreendimentos imobiliários ou de base imobiliária: caracterizado por obras de edificações produzidas para venda no mercado aberto. com ou sem tradição no setor. hoteis e flats. podendo ser Shopping Centers. 2010. construção pesada e de montagem industrial. do comércio. dos serviços e da indústria de equipamentos” (ABRAMAT/ FGV. p. p.144 9. sendo ainda distribuídos em edificações. 52) é dividido em dois segmentos segundo Assumpção (1996. e edificações para exploração comercial do imóvel. construção pesada e montagem industrial. da indústria de materiais.

145 c) Os produtos são comercializados a ‘preço fechado’ antes de se iniciar o ciclo de produção. podem variar bastante conforme a localização e tamanho do terreno. Os terrenos (matéria-prima fundamental) também não estão concentrados já que os fornecedores são milhões de proprietários espalhados pelo país (pessoas físicas. em uma troca aonde o(s) proprietário(s) oferece(m) o terreno e a incorporadora cede unidades a serem construídas ou já concluídas (permuta física). e até mesmo sem se dispor dos projetos e especificações detalhadas para sua execução. podendo oferecer também um percentual do resultado financeiro (permuta financeira). não existe vínculo entre as receitas de vendas. e o programa de produção. variáveis como descontaminação do solo. como o próprio nome sugere. Para a definição do produto em determinado terreno. o que é denominado ‘venda na planta’. a qual se sujeita às oscilações no cenário econômico e descolamento entre os custos previstos e realizados por se dar em prazos longos. seja de capital aberto ou fechado. estudos de impacto ambiental. compensação por impactos no trânsito entre outras. sendo que muitos terrenos possuem mais de um dono. o incorporador necessita de conhecimentos específicos das legislações de cada município e às vezes da região específica dentro da mesma cidade (é o caso das Operações Urbanas em São Paulo). dependendo do caso. Há ainda. . o “market share” está distribuído entre inúmeras empresas. d) Exceção feita aos empreendimentos com financiamento para a produção. que dependem da velocidade de vendas sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar. A permuta é um instrumento muito usado por algumas empresas para aquisição de lotes a fim de não precisar de desembolso em moeda e consiste. jurídicas além da União. ou seja. Podemos complementar com outra característica: trata-se de um mercado muito pulverizado. o tempo de aprovação de um empreendimento e seus respectivos custos. Assim. estado e municípios).

Devido ao aquecimento do setor. o segundo é mais difícil de segurar já que ainda não há importação significante de mão de obra. é preciso de um bom controle de custo e prazos para o alcance do resultado planejado. sendo este o controle deste custo um dos maiores desafios do segmento. o primeiro tem sido controlado com o aumento da concorrência através da importação. pode haver descolamento entre o índice utilizado e o desvio real no orçamento inicialmente previsto. .146 No que tange à construção do empreendimento. haja vista o aumento de demanda causado pelos mega eventos da Copa do Mundo e Olimpíadas. os custos com materiais e principalmente mão de obra têm sofrido altas consideráveis nos últimos anos. esta pode ser terceirizada (é comum estabelecer um custo máximo no contrato) ou realizada pela própria empresa incorporadora desde que esta possua uma equipe própria para este fim. pois apesar dos contratos de venda geralmente preverem ajuste das parcelas por algum índice de correção (sendo INCC e o CUB os mais utilizados). podemos destacar os recursos da poupança e do FGTS tanto para financiamento dos adquirentes quanto para produção das edificações. Em relação ao sistema de “funding”. Neste caso.

sendo um dos grandes catalisador para o aquecimento do setor considerando também a queda nas taxas e o aumento do prazo para o comprador (até 30 anos). 25 Podemos ver no gráfico abaixo que a partir de 2005 o volume de crédito imobiliário disponível iniciou sua trajetória de crescimento exponencial. Gráfico 9 .147 Figura 6 .Taxa de Juros vs. Crédito Imobiliário Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. 26 .Apresentação corporativa Gafisa Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p.

letras hipotecárias. já que a poupança é limitada e pode ter seus recursos esgotados em 2 ou 3 anos de acordo com estimativas da ABECIP. garantidos por financiamentos imobiliários). Gráfico 10 . soluções já difundidas em outros países. além dos “Covered bonds” (instrumentos de dívida. . que permite a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s). PIB Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p.Financiamento Imobiliário vs. A solução deverá vir através do mercado de capitais com a securitização (este mercado tem crescido fortemente ultimamente no Brasil). o Brasil possui somente 4% do PIB disponível para o crédito imobiliário e a estimativa é que esta relação atinja entre 10% e 11% até 2015. 26 (Ago/11) Para acompanhar o ritmo previsto. há necessidade de estruturar novas formas de disponibilização de recurso do setor.148 A seguir podemos verificar que apesar do crescimento visto acima.

crédito abundante. .3 O “boom dos IPO’s” no setor Fatores macroeconômicos.1. não tinham mais recursos disponíveis para tocarem seus empreendimentos. 9. o valor de precificação dos IPO’s estimados pelos estruturadores era baseado em premissas e múltiplos em função da receita e crescimento projetados. a crescente avalanche de notícias na mídia e cada vez mais informações desencontradas. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que. sem fundamentos. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. os valores de mercado das empresas chegaram até ficar abaixo de seus valores patrimoniais.1. Durante a crise de 2008 algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas pois seguindo esta estratégia de forte crescimento.1 Bolha A finalidade principal deste trabalho não é encontrar a verdade sobre as especulações de uma possível “bolha” no setor imobiliário.149 9. Além disso. dado o tópico de nosso estudo. buscaremos nos posicionar sobre o tema. 22 empresas do setor de incorporação imobiliária captassem juntas mais de R$ 11 bilhões considerando somente os IPO’s. ver o retorno. sendo a maior parte dos investimentos provenientes do exterior. Assim. A definição de bolha na percepção coloquial é de crescimento sem sustentação. os investidores querem. por que não. Atualmente o mercado tem valorizado as empresas que conseguiram aproveitar este período com bons resultados e geração de caixa já que após tanto dinheiro aplicado. este número sobe para mais de R$ 20 bilhões até 2011.3. descolado da realidade. Por falta de histórico e talvez um pouco de comodidade e pressa para conseguir realizar a abertura de capital das empresas. se adicionarmos ofertas públicas (primárias) e privadas adicionais. iniciou-se uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. com toda razão. Porém. entre os anos de 2005 e 2009.

3. levando a uma espiral de elevação continua até que algum fator econômico ou não estoure a bolha. Estes especialistas acreditam não ser o que acontece no mercado imobiliário brasileiro atual. nos três pontos destacados abaixo: 1) 2) Crédito abundante. de oferta e demanda. Um “frenesi” da mídia acompanhando o aumento de preço. Do outro lado da moeda. Fortes aumentos de preços de ativos como imobiliários ou acionários. Interesse crescente desses ativos entre o público em geral. os artigos ou estudos publicados se baseiam. 5. Queda nas vendas de imóveis novos e dificuldade das incorporadoras se manter sem geração de caixa e algumas reduzindo as margens. Shiller acredita que o surgimento de bolhas tem uma conotação psicológica e lista sinais de quando uma bolha estaria se formando: 1. E a mais explorada: 3) Aumento de preços irracionais. Grande excitação pública sobre os aumentos de preços. . Num artigo do New York Times.150 A definição clássica mais utilizada é a de Stiglitz (1990): se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço – então uma bolha existe. especialistas. 4. Estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro. defendem que o desenvolvimento do setor é gradual. de diferentes maneiras. Ou seja. causando inveja naqueles que não participaram. quando há descolamento das causas básicas de movimentos de preços na economia. 2. apenas as expectativas da própria variação de preços comanda a evolução desses preços hoje. sustentado e o que caracterizaria uma bolha é um forte descasamento entre oferta e demanda. Na frente dos que defendem que existe uma bolha no setor imobiliário.

Com isso. o banco contabiliza a carteira de crédito em seu ativo. mostra que o grau de alavancagem no financiamento brasileiro ainda é muito baixo. de forma mais direta. Este estudo pretende aprofundar na análise dos dois fatores acima.151 6. 9. prazos excessivos. ii. Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli). O mercado de capitais brasileiro com operações mais sofisticadas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).. enquanto nos EUA a securitização corresponde a quase totalidade do mecanismo de financiamento. Crédito irresponsável.2 Crédito Imobiliário Estudo da MB Associados. etc. etc. FIDC (Fundo Imobiliário Direito Creditório).1. os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel mediante criteriosa análise de crédito do comprador. João da Rocha Lima Jr.3. Além disso. Forte presença de capital especulativo e investidor desinformado. Sendo a maior parte do financiamento realizada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). . Um declínio na qualidade e quantidade de informações que levariam à decisão de crédito em condições oferecidas muito ruins (sem entrada.).. mitigando o risco de concessão de crédito com alto risco ou especulativo. acredita que a bolha de mercado é feita por: i. segundo estudo da MB Associados. 7. ainda está engatinhando quando comparado com EUA ou Europa e o mercado secundário ainda é muito incipiente. o acompanhamento da evolução da inadimplência fica em posse do credor. Teorias de uma nova era que justifiquem os aumentos de preços sem precedentes. não passa de 12% do estoque total de crédito imobiliário no país. As taxas de inadimplência são inferiores a 3% nos últimos anos segundo informações da Abecip. Quando analisamos o crédito para o setor imobiliário. O estoque de CRI. como regra geral. ainda existe uma total dependência da poupança ou FGTS.

3.Redução do desemprego. vale lembrar que a participação total de crédito imobiliário na economia ainda é muito baixa quando comparado com países da própria América Latina. mas a mais otimista estima cerca de 7% do PIB. Mas se os investidores especuladores são minoria.Elevado déficit habitacional. Portanto. principalmente da classe média.Fatores macro econômicos como queda de juros e inflação controlada. “os grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez. mas a análise dos fatores abaixo podem dar subsídios para esta pergunta: . João da Rocha Lima Jr. que não existe concessão de crédito irresponsável e eliminamos a primeira hipótese.152 Além deste fator. 9. analisando as estruturas atuais de financiamentos fica difícil imaginar que qualquer desaceleração nos preços dos imóveis possa trazer grandes prejuízos aos credores.. etc.. . Porém.1. . Concluímos assim.3 Presença de Capital Especulativo Os dados do setor ainda são muito desencontrados e pouco confiáveis quando buscamos entender o volume de vendas. como bolsa de valores ou commodities. o que explicaria este crescente aumento dos preços nos últimos anos? A resposta não é simples e estamos longe de ter um consenso entre os especialistas. . .Aumento expressivo do poder de renda da população. quando temos 100% PIB nos EUA e 60% PIB na Espanha.. Os números divergem conforme a fonte. Lima Jr. qual o perfil dos compradores. deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário”. Maior número de pessoas migrando para as classes A e B. podemos afirmar que a participação de investidores na aquisição de imóveis ainda é muito baixa quando comparado ao volume total e não existe forte presença de capital especulativo no setor imobiliário. Segundo. aumento de preços. com base na experiência de integrantes do grupo que atuam no próprio setor há anos e no estudo do prof.

153 .. Destacamos.Melhores estruturas jurídicas e garantias aos credores.Esforços e programas governamentais para fomentar o setor. Obviamente podemos identificar regiões específicas onde oferta e demanda convirja. no segmento comercial existe um consenso entre especialistas que o valor das salas comerciais (“salinhas”) está acima dos padrões aceitáveis sem qualquer embasamento e alguns já mencionam que algo muito parecido com os flats na década de 90 deve se repetir neste segmento. devido à desinformação das pessoas que estão investidos nesses imóveis. . os pilares que sustentam este forte crescimento nas vendas e consequente aumento dos preços. na opinião do grupo. Neste segmento. que diferente do segmento residencial. Após décadas de retração e baixo crescimento do setor imobiliário.) são. ocorrendo reduções e adequações pontuais de preço. porém. segundo Lima Jr. materiais.Dados demográficos do país. mão de obra. mas não acreditamos em queda brusca de preços ou estouro de bolha no setor imobiliário residencial puxado por especuladores.Grande Disponibilidade Crédito e melhores taxas de financiamento. etc. os preços chegaram nestes patamares. a composição de todos os fatores acima e o expressivo aumento dos custos de toda a cadeia do setor (terreno. . . com população mais madura e redução do número de pessoas por casa. .

DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS Tabela 19 .154 9.

155 Tabela 20 .DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo .

DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado .156 Tabela 21 .

DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .157 Tabela 22 .

Por fim. Conceito esse aplicado na missão proposta. Foster (1993) define missão como a razão de ser e existir da organização. Na mesma linha. enquanto sua ambição seria proporcionar qualidade de vida a seus clientes.com. Essa missão vai ao encontro do que Bateman e Snell (2007) defendem que uma missão deveria ser. a missão proposta para a empresa é: “construir qualidade de vida”. com a maior rentabilidade do setor.br e http://ri. grande parte dos autores ainda defende que a missão deve incluir o negócio da companhia. uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. fato também coberto pela proposta visto que a construção civil representa fundamentalmente o negócio da EZTEC. 3 http://www. sua declaração de existência e de ambição. uma vez que a razão de ser da EZTEC é a construção civil. o que a sugestão é. identificou-se que a mesma não possui definido os conceitos de missão nem tampouco de visão. com base no seu slogan “construindo qualidade de vida”.158 APLICAÇÃO PRÁTICA 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC Por Cintia Pereira Barcellos 10. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. ou seja.eztec. Com relação à visão estratégica da empresa. Desse modo.1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Após analisar as informações divulgadas pela empresa em seu web site3.br .com. O autor também acredita que a missão deve ser flexível. a sugestão proposta é a seguinte: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo.eztec. maximizando a lucratividade dos acionistas.

maximizar lucratividade para os acionistas e proporcionar vantagens aos clientes). proporcionar vantagens e focar em oportunidades de alto retorno) somado a declaração do gestor Emilio Fugazza quando questionado sobre onde ele vê a EZTEC em cinco ou dez anos. 4 http://ri. fez-se um apanhado das possíveis forças da empresa.1 Forças Através da análise de documentos.2 QUANTO A ANÁLISE SWOT 10.com. de intenção estratégica de Bateman e Snell (2007) e de plano orientador das prioridades de Lucas (1998). que concordou com todas. portanto.2. de vê-la como empresa líder de mercado e com alta rentabilidade. Ireland e Hoskisson (2007). notícias e relatórios divulgados na mídia sobre a empresa EZTEC. São. esse conceito está em consonância com a definição de visão de Hitt. que afirmam que a visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser (líder de mercado) e do que pretende atingir (maior rentabilidade do setor. Em adição. forças da EZTEC: (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua (faixas de média e alta renda). a visão proposta também incorpora os conceitos de vislumbramento do futuro de Collins e Porras (1996). Além disso.br . 10.159 Essa visão foi construída com base na estratégia da empresa divulgada em seu site de Relacionamento com os Investidores4 (maximizar a lucratividade dos acionistas. arquitetos e administradores).eztec. Posteriormente essas possibilidades foram apresentadas ao gestor de Finanças e RI da empresa. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado (devido a ampla experiência e competência da sua equipe de engenheiros.

com isso.com. catalisar suas vendas. minimizando seu risco de crédito concedido). pela metade do valor pago pelos concorrentes). fidelizados através da pontualidade no pagamento). de modo a agilizar o processo e.construcaomercado. no entanto. a companhia monitora continuamente sua carteira de recebíveis. 5 <http://revista. em media.br/negócios-incorporacao-construcao/124/artigo240393-1. a EZTEC compra terrenos.160 (S03) Alta rentabilidade (margem líquida acima de 40%. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista (é prática comum de mercado adquirir terrenos via permuta. conseguindo assim além de preços melhores a manutenção de sua margem. quanto perante os fornecedores. (S07) Alta velocidade de vendas (reflexo da força e credibilidade da marca. no máximo). Além disso. a EZTEC negocia sempre com pagamento em dinheiro. medido através da velocidade das vendas. aliado ao fato da construtora apenas lançar empreendimentos com demanda comprovada). (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade (tanto perante o público consumidor. (S08) Sólida situação financeira (por estratégia a EZTEC possui alta capacidade de caixa e baixa alavancagem). por ter caixa para negociar.asp> . enquanto a média dos concorrentes fica entre 10% e 20%. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (a empresa mantém um processo flexível e bem estruturado de aprovação de crédito ao consumidor. Conforme reportagem publicada na Revista Construção5 em Novembro 2011.

tendo margem para lidar com possíveis contratempos e atrasos). a EZTEC não acredita que exista ganho de negociação em ser uma empresa nacional. Em resumo. a escala não traria nenhum benefício em termos de custo. O gestor afirma que existem três principais grupos de fornecedores no setor: fornecedor de terreno. de mão de obra e de materiais. com o aumento da oferta de produtos importados. no entanto. analisando pela óptica da receita. O único grupo de fornecedores cuja negociação nacional pode trazer algum tipo de ganho de escala é o fornecedor de materiais. a maioria dos grandes fornecedores de materiais está localizada na região. o que também justifica o próximo item). (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (a empresa mantém sua estratégia restrita aos segmentos onde possui tradição e expertise acumulados em seus 32 anos de existência). Além dessas. O segundo também é regional e exige negociações independentes para cada cidade onde a empresa queira atuar.161 (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (empresa se planeja para entregar os empreendimentos três meses antes do cronograma oficial. de acordo com o entrevistado. Analisando pela estrutura de custo. a estratégia regional é considerada uma força porque. logo. seu poder de barganha também está restrito. O primeiro é regional e pulverizado. o estado de São Paulo é o estado com a população com a maior concentração de renda do país. o que torna a negociação novamente regional. pela importância produtiva do estado. ser uma empresa regional (é visto como uma força tanto pelo lado do custo quanto da receita. Por outro lado. a estratégia de negociação deve ser igualmente regional. muitos materiais necessitam de fornecedores locais. durante a entrevista foram identificadas outras três forças da empresa: (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo. Por fim. Além disso. ou seja. .

por receio de que essa operação lhe reduza a margem). pois ela está submetida a apenas um poder público devido a sua estratégia regional. Em resumo. porque enquanto o setor público não aprova um projeto o mesmo não pode ser executado e essa demora pode atrasar o calendário de projetos e. Segundo o gestor. a alavancagem financeira não é válida para a construção civil devido a uma fraqueza real do setor que é a total ausência de controle sobre o processo de geração de negócio e seu tempo de duração. a construtora fica dependente de um único mercado consumidor. percebeu-se que uma das grandes forças da EZTEC é o fato dela ser uma empresa regional e focada no seu posicionamento geográfico e de públicoalvo. meio e fim dos projetos (por depender.162 (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio (a EZTEC possui baixíssimo nível de endividamento com terceiros e escolheu como modelo de negócio o financiamento via capital dos sócios. no limite. ela pode manter seus controles de custos e operação mais rígidos. dado que nesse setor não existe prazo certo para o começo. Desse modo. o faturamento da empresa). fato considerado uma fraqueza pelo gestor entrevistado). para a EZTEC é mais crítica. (W02) Estar submetido a um único público consumidor (novamente devido a estratégia regional. muitas vezes.2. O entrevistado classifica essa dependência como uma fraqueza.2 Fraquezas Durante a entrevista. além de manter sua alta margem de rentabilidade. . 10. foram citados os seguintes pontos negativos do ambiente interno da EZTEC: (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (apesar de ser uma fraqueza setorial. de forças alheias como o poder público) ele não se permite usar capital de terceiro para se alavancar. Ou seja.

10. corresponde a 40% do mercado . onde ela possa melhorar o seu perfil de risco). (O02) Coabitação (assim é chamado quando mais de uma família compartilha o mesmo domicílio.2. a escassez de áreas incorporáveis faz com que a EZTEC assuma na sua estrutura de custos o metro quadrado mais caro do país).3 Oportunidades Passando a analisar o ambiente externo à empresa. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (a combinação de todos esses fatores gera oportunidades reais para as empresas do setor). (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. pela casa própria. Fugazza acredita que existe a oportunidade da construtora se expandir para mercados semelhantes ao de São Paulo. caro. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor (representa uma oportunidade porque ainda possui muito espaço para crescimento: apenas 26% da área total do estado é urbanizada. consequentemente. foram identificados como oportunidades da EZTEC: (O01) Expansão para outros mercados geográficos (apesar de não fazer parte da atual estratégia da empresa. uma vez que torna o principal insumo do processo produtivo escasso e. É um dos indicadores que compõem o déficit habitacional (somado a ausência de habitação e habitação precária) e é o único considerado uma oportunidade pelo gestor). (O04) Preferência sócio cultural do brasileiro. Ou seja.163 (W03) Estoque de terrenos caro e limitado (a estratégia regional gera outro efeito negativo.

Segundo o gestor. uma vez ser impossível. especialmente de taxa de juros (quando o Governo tem uma política instável de economia de longo prazo ele provoca uma manifestação de insegurança no consumidor. (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional (é uma ameaça não pela ótica do financiamento da companhia. Em geral. ele atingir o volume de vendas atual se o cliente final não tiver acesso a fontes de financiamento).2. conta com uma população de cerca de 20 milhões de habitantes. desconhecem todos os riscos presentes no processo produtivo. Fugazza citou as seguintes ameaças: (T01) Concorrentes (principalmente a concorrência caracterizada por ele como predatória. passa a comparar seu rendimento com um apartamento versus aplicação em títulos públicos). enquanto investidor. é a região com maior participação no PIB brasileiro e que concentra a maior demanda por imóveis do país. que seriam aqueles concorrentes que não atuam no mercado. mas pelo lado do cliente.164 imobiliário do Brasil. forçando a EZTEC ou a baixar seus preços ou a investir mais em marketing). Em resumo. . uma vez que o consumidor. 10. e. quando o Governo aumenta a taxa de juros provoca uma reação de redução das vendas. portanto. todas essas estatísticas representam oportunidade de ampliar o market share da companhia). segundo o entrevistado. esses concorrentes oferecem produtos similares a preços mais baixos. (T02) Políticas públicas. mas entram porque veem uma oportunidade de negócio.4 Ameaças No decorrer da entrevista.

mantendo assim sua força (S03). conforme força (S10) e desenvolver empreendimentos mistos (que são prédios de escritório. (OE04) Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo (aquisição de terrenos via pagamento em dinheiro e não permuta. (OE02) Expandir sua atuação no Estado de São Paulo. de modo a manter margens elevadas.165 10. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno.5 Objetivos Estratégicos da EZTEC Com base nos resultados da análise SWOT da empresa.2. ou seja. em congruência com a força (S06). em consonância com suas forças (S01) e (S11). com a maior rentabilidade do setor. ampliar sua participação no mercado de médio e alto padrão. maximizando a lucratividade dos acionistas. de ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo. (OE05) Aperfeiçoar a política de financiamento aos clientes com objetivo de maximizar o volume e velocidade de vendas. O resumo dos objetivos estratégicos acima descritos encontra-se refletido na visão proposta para a EZTEC. (OE03) Continuar a reduzir custos e maximizar sua eficiência de construção. pode-se identificar os seus objetivos estratégicos. conforme força (S04)). que são: (OE01) Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado onde atua. centros comerciais e shopping centers construídos em conjunto com empreendimentos residenciais). .

. por outro lado. Nos grandes centros. enquanto que o maior desenvolvedor desse mercado possui cerca de 4. Nesses casos.166 10. Sr. a concorrência não é considerada tão acirrada. 10. pode se associar com outros e montar uma pequena construtora. Augusto Emilio Fugazza.3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER 10.1 Ameaça de novos entrantes Analisando o segmento de incorporação imobiliária com base na entrevista do diretor Financeiro e de RI da empresa. prevalece a vantagem do pioneiro: quem enxerga primeiro fica com o mercado para si.7%. um concorrente irá oferecer risco direto se posicionar muito próximo geograficamente e se resolver lançar seu empreendimento ao mesmo tempo. o volume de produção e oferta é tão grande que acaba por fornecer poder de barganha aos consumidores. uma vez que não há mercado suficiente para suportar número maior de incorporadores. percebe-se que o setor é pulverizado e totalmente sem barreiras a entrada.2 Rivalidade entre os atuais competidores No que tange a rivalidade entre os atuais competidores. Fugazza complementa que hoje a EZTEC ao lançar cerca de um bilhão de reais por ano em empreendimentos possui apenas 3% do market share de São Paulo.3. Caso contrário. O que significa que mesmo as grandes incorporadoras fazem pouca diferença no mercado. de posse ou não de muitos recursos.3. não pode existir concorrência. Nesses casos. Nas primeiras. O gestor defende que qualquer pessoa. o entrevistado divide o setor em dois mercados diferentes: em cidades pequenas do interior e em grandes centros.

simplesmente porque ele detém em suas mãos o principal insumo produtivo da cadeia. 10. de longe.3. 10. o único substituto para o produto da construtora seria o aluguel de apartamentos. Nessa época. teve sua posição alterada nos últimos anos.3. Agora. embora exista demanda. algum poder de barganha dentro de suas aquisições.3. ele ganhou poder de . o poder de barganha existe. o consumidor do setor de incorporação imobiliária só não tem poder de barganha em momentos muito específicos. a possibilidade de substituição se encontra no aluguel. na decisão de comprar um apartamento da EZTEC ou de qualquer um de seus concorrentes. O volume de produção é muito grande e. os preços explodiram e o poder de negociação dos clientes era absolutamente zero. por outro lado. esse grupo era abundante.5 Poder de barganha dos fornecedores Com relação ao poder de barganha dos fornecedores. como durante o boom imobiliário ocorrido no Brasil entre 2009 e 2010. com o passar do tempo e a escassez de mão de obra qualificada. Há pouco tempo atrás. de mão de obra e de materiais. por sua vez.4 Poder de barganha dos compradores De acordo com o gestor. o entrevistado dividiu os fornecedores do setor de incorporação imobiliária em basicamente três grupos: fornecedor de terreno. mal remunerado e possuía zero poder de barganha. Isto é. uma situação totalmente esporádica e sazonal. nos limites da razoabilidade. com altas taxas de desemprego. O dono do terreno é o dono do jogo.3 Produtos substitutos Conforme o diretor entrevistado. O fornecedor de mão de obra. o maior poder de barganha do setor. No entanto.167 10. O primeiro grupo é aquele que possui. o excesso de oferta permite ao consumidor ter.

substitutos claros para a produção nacional. Os produtos importados são. Como reflexo dessas movimentações.168 negociação. portanto. Graças a isso hoje o operário da construção civil ganha três vezes mais e pode escolher onde vai trabalhar. . Por fim. atualmente o índice setorial de inflação é puxado para cima pela mão de obra e para baixo pela parte relacionada aos materiais. o aumento das importações nos últimos anos tirou quase que totalmente o poder de barganha dos fornecedores de materiais. em uma direção completamente oposta.

ü ü ü ü ü ü Área do terreno: 4.000 m² Número de unidades: 120 Área privativa por unidade: 100 m² Área equivalente: 21.169 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS Por Renato de Almeida Silva 11.000 m² Área privativa total: 12.000 m² Área construída: 22. utilizando para tanto. elaborou-se o fluxo de caixa e foram calculados os indicadores de qualidade econômica. àCaracterísticas Físicas: Trata-se de um empreendimento lançado em fase única. o modelo utilizado pela empresa Dworking Consultoria Imobiliária.000 m² . quando da realização de estudos de viabilidade econômica para empreendimentos de empresas para as quais oferece seus serviços.1 ESTUDO DE CASO Por se tratarem de informações confidenciais relacionadas às estratégias das empresas do setor. de padrão médio alto. De posse dessas informações. empresa que presta consultoria na área imobiliária para grandes empresas do setor. para a aplicação da teoria acima apresentada serão utilizadas informações hipotéticas obtidas juntamente a Dworking Consultoria Imobiliária.

000. . realizado um mês antes do lançamento.00. àIncorporação: as despesas de incorporação foram de R$ 176. As despesas de transação consideradas foram de 2. pagas um mês antes do lançamento. a construtora considera que as vendas acontecem 25% no mês de lançamento. com o financiamento bancário.00 m².170 àReceitas de Venda: As vendas acontecem através de financiamento direto com a construtora ou com financiamento bancário.3%. Valor de venda de área privativa: R$ 6. 5% na entrega das chaves e o saldo.000. àAquisição do Terreno: o valor nominal do terreno na aquisição foi de R$ 8. o saldo na entrega das chaves é financiado diretamente com a construtora. durante o período de obras o pagamento por parte do comprador segue o mesmo fluxo apresentado para pagamento através de financiamento bancário. sendo pago em 50% no ato da compra e o saldo em cinco parcelas iguais. 40% durante a obra e o saldo de 25% após a entrega. a construção do edifício é financiada em 80% pelas instituições bancárias a uma taxa de juros entre 10% e 11% ao ano.00. àVelocidade de Vendas: no estudo preliminar.00. já que. a taxa de juros de 12% ao ano acrescido de IGP-M. na concepção da construtora são insignificantes. contudo.400. o comprador deve pagar uma entrada que gira em torno de 8% do valor de venda do imóvel. àProjeto e Aprovação: o valor estimado para o custo do projeto foi de R$ 220. A expectativa de prazo para a aprovação dos projetos é de 5 meses. 70%. As vendas a vista não são consideradas no modelo.000.000. àFinanciamento da Obra: a construtora não financia a compra do terreno e nem trabalha com permutas. Já a venda direta pela construtora. 20% em parcelas durante as obras. a proporção gira em torno de 30% das vendas diretamente com a construtora e 70% com financiamento bancário. Quando a venda é através de financiamento bancário.

àImpostos: para o cálculo da tributação. bem como montagem do stand de vendas e sua manutenção ao longo do período de vendas esperado.000.89% e. 2. adotou-se o valor de R$ 27. CSLL. incluindo-se 8% de custo de gerenciamento. considera-se o patrimônio de afetação.98%. 1. PIS. sendo COFINS. A produção do empreendimento.171 àEdificação: para o desenvolvimento dos projetos. àParâmetros de tomada de decisão: Margem Líquida a Valor Presente: > 16% Índice de Lucratividade: > 25% Margem Bruta: > 38% Margem Líquida: > 22% TIR: 17% a 24% . para tanto.2% sobre o valor das vendas. foram estimados entre 18 e 36 meses.00. 056%.5% do VGV (Valor Geral de Venda) como margem de contribuição geral de administração. pagos no mês da receita. totalizando-se o percentual de 6%. 0. IR. conforme as etapas de lançamento que foram divididos. àComissão sobre vendas: o valor considerado é de 4. àMarketing: o custo de marketing inclui todas as despesas com publicidade necessárias para o lançamento do produto. àMargem de Contribuição Geral de Administração: considera-se 2.000. estimou-se o percentual de 4% do valor de vendas.57%.

00% 12.800.00% 10.00 10.200. PRIVATIVA EFETIVA A.00 10. Fase ÁREA DO TERRENO BRUTO ÁREA DO TERRENO LÍQUIDO ÁREA A DEMOLIR OU RESTAURAR ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL ÁREA PRIVATIVA TOTAL A. 1 1 1 90.00 4.800.00% 15.1.00 120 90. unid.000.000.0 85.000.200.00% 15.00 100.00 120 1 85.000. PRIVATIVA PERMUTADA ÁREA PRIVATIVA POR UNIDADE Nº DE UNIDADES TOTAL Nº DE UNIDADES EFETIVA Nº DE UNIDADES PERMUTADA m² m² m² m² m² m² m² m² unid.172 11.00 100.Cenário EMPREENDIMENTO Empreendimento: aa Endereço: bb Tipo de uso: cc Proprietário: dd QUADRO DE ÁREAS Equity Num.00 Área/Unid.000.00 1.00 4. Alavancado Num.00 4. unid.00% 12.00 1.0 .00% 10.0 10.00% 102.000. 4.0 15.00% 108. Fase 1 1 Área/Unid.1 Cenário Tabela 23.

00 120 423.000.00% 1 420.95% 423.435 1 6 6 30.000 30.000 30.R$ N° Mê s % .000.235 6.000 72.00 6 6 11 Alavancado 1.000 6 102.000.000 48.000 0.000 4.040 72.000.000 0.000 6.R$ R$/m² .R$ % .000.29 0% 100% 6 56 600.000.985.000 12.435 1 30.173 Tabela 24 .478.00 30 12 41 25% 1.00 6 6 11 50% 10.040 Velocidade de Venda Fas e I Equity VELOCIDADE DE VENDA 1 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s Alavancado 10.R$ N° Mê s % .000 42 420.R$ Alavancado 72.29 0% 100% 6 56 6.000.000 12.00 8% 4 17% 23 0% 2 0% 2 5% 1 -12 70% 12.00 30 12 41 50% Fase II Equity VELOCIDADE DE VENDA 2 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s 25% .000.000 48.985.00% 1 420.R$ N° Mê s % .000 6 102.00 8% 4 17% 23 0% 1 0% 1 5% 1 -12 70% 12.R$ Alavancado 600.00 6.000 600.235 6.000 600.478.000 6.Receita de Venda RECEITAS Receita de Venda Equity À VISTA À PRAZO ENTRADA PARCELA INÍCIO INTERMEDIÁRIA I PARCELA N° MESES APÓS ENTRADA INTERMEDIÁRIA II PARCELA N° MESES APÓS INT I INTERMEDIÁRIA III PARCELA N° MESES APÓS INT II CHAVES PARCELA INÍCIO FINANCIAMENTO JUROS N° DE MESES PARCELA PORCENTAGEM DE VENDAS À VISTA PORCENTAGEM DE VENDAS À PRAZO INÍCIO TÉRMINO Mê s Mê s R$ N° N° Mê s R$/m² .95% 6.00 6.00 120 R$/m² .R$ N° Mê s VGV Equity VGV À VISTA VGV À PRAZO R$/m² .000 72.000 42 420.000 4.

000% 0.00% 2.0% 11.200.00% 5 8.00 2. Fase III Equity VELOCIDADE DE VENDA 3 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da des N° Mes es Mês Mês Alavancado 2.400.000 168.000 168.000 1 2 6 8. .174 Tabela 23 continua.400.m N° de Meses R$/m² Mês Mês Mês Alavancado Incorporador Área Terreno 8.000 0.00% 5 8.000% DESPESAS DE IMPLANTAÇÃO Aquisição da Propriedade Equity QUEM PAGARÁ PELA AQUISIÇÃO ? VALOR /m² SOBRE ? À VISTA VALOR /M² Privativo ENTRADA FINANCIAMENTO PARCELA JUROS QDE DE PARCELAS À PRAZO INÍCIO ENTRADA INÍCIO PARCELAS TÉRMINO ? ? R$/m² R$/m² % . DESCONTO INCORPORADOR Financiamento de Obra Equity HAVERÁ FINANCIAMENTO DA OBRA ? VALOR DO FINANCIAMENTO TAXA DE JUROS SEGURO DANO FÍSICO SEGURO RESPONSABILIDADE CIVIL DATA AMORTIZAÇÃO ? .000 168.328.00% 2.000 4.000% 0.400 1 1 1 2.R$ % .87% NÃO 80.100.400.00% 0.400 1 1 1 2.m -a .00 4.000 71.0% 0.R$ % .m 12.85% 8.00% 0.R$ % .200.00% 0.400.00 15 42 56 25% INFORMAÇÕES ECONÔMICAS Conjuntura Econômica Tx.00% 0.a .00 0.100.R$ R$ a .100.85% Tabela 23 continua.00 700.95% Alavancado SIM 0.a % % Mês p.400.a .0% 11.000 840.00% 0.400.100.R$ R$ Mês Mês Mês Alavancado 8.000 0.000 71.000 840.000 Incorporador Área Terreno 2.a .000 1 2 6 50% 50% 0% 4.000 4.p.00% 0.200.00 700.000 0.000% 43 43 23.000 2.200.00 50% 50% 0% Transação Equity VALOR ESTIMADO DA PROPRIEDADE COMISSÃO DESP ADVOCATÍCIAS ITBI CARTÓRIO AVALIAÇÃO PARCELAS INÍCIO TÉRMINO R$/m² % .87% 80.R$ R$ R$ a .00 15 42 56 25% 2.

152.400 12 41 Marketi ng Fase III % .956 .0% 4.R$ 4.R$ % .R$ R$ % 3.000 5 1 5 0.287 1.369.400 12 41 20% 576.200 6.13% 0.00 SIM 2.000 5 1 5 0.839 1.000.250.152.268.0% Alavancado 1.000 6.175 Projeto & Aprovação Equity VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO %-R$ N° de Meses Mês Mês Alavancado 220.000 38.000 38.000 192.50% 0% 2.00 SIM 8% DESPESAS OPERACIONAIS Estratégia de Marketing Equity TOTAL % VGV .2% 4.0% Equity Marketing Fase I VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO % .0% 4 2.R$ Mês Mês Alavancado 27.569 710.000 24.98% 1.R$ R$/mês Mês Mês 40% 1.98% 1.811.8% 220.880.839 1.160.287 1.000 6 11 40% 1.000 38.R$ Alavancado 2.000 6 41 27.R$ % .2% 4 3.400 42 56 Comissões Venda TOTAL POR UNIDADE PARCELAS % .000 36 2.R$ R$/mês Mês Mês 20% 576.89% 2.880.R$ N° .152.000 192.400 42 56 2.268.8% Edificação Equity VALOR PARCELAS UTILIZAR CURVA "S" ? GERENCIAMENTO INÍCIO TÉRMINO R$/m² .250.89% 2.000 36 2.811.880.160.000 38.369.000 4.R$ R$/mês Mês Mês 40% Marketi ng Fase II % .024.R$ N° de Meses ? % .300 4.000 4.13% 0.000 6 41 8% 2.R$ % .000 IMPOSTOS & DIVERSOS PIS/COFINS CSLL IR CGA CPMF % .50% 0% 2.152.956 3.000 25.000.000 6 11 40% 1.569 710.

927 154.0 1.000 360.000 48.021 264.085 296.419 3.830 456.2 Fluxo de Caixa Tabela 25 .545 324.000 48.052 121.998 CHAVES 50.Fluxo de Caixa Equity (Receitas) RECEITA Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 Velocidade Real 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 N° Unidades Vendas à Vista 120 120 À VISTA 5.447 391.0 10.600.085 302.085 254.927 634.235 33.000 48.000 48.085 248.949 279.0 1.878.830 560.391 332.0 1.000 480.143 90.000 48.164 352.624.0 10.0 1.000 156.000 264.891 294.990 247.000 269.000 48.0 1.019 380.000 48.0 1.143 419.000 48.049 236.260 268.021 216.0 10.000 48.0 1.418 242.0 1.0 10.0 1.0 1.697 376.000 48.0 10.347 195.0 10.460 309.0 1.000 480.000 48.347 351.164 304.691 207.968.000 48.949 231.990 199.456 221.000 240.978 FINANCTO 72.830 188.092 273.697 328.580 Total de Receitas 120.240.478.000 48.0 1.418 290.000 48.019 360.000 2.000 48.0 1.0 1.361.0 1.0 1.0 10.0 1.019 408.0 1.000 372.143 570.768 203.771 212.000 4.0 10.0 1.000 48.1.000 48.691 255.143 59.260 316.000 480.0 1.235 49.391 284.364 315.049 284.000 48.0 1.000 48.019 428.419 Estoque Acumulado de Venda Vendas 120 120 120 120 120 120 120 120 110 10 100 20 90 30 80 40 70 50 60 60 59 61 58 62 57 63 56 64 55 65 54 66 53 67 52 68 51 69 50 70 49 71 48 72 47 73 46 74 45 75 44 76 43 77 42 78 41 79 40 80 39 81 38 82 37 83 36 84 35 85 N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo Intermediária 10.456 269.447 343.0 1.830 192.694 ENTRADA 120.0 1.000 48.760.910 INTERMED 29.0 1.0 1.000 12.364 363.338.545 276.0 10.177 11.000 48.460 261.000 8.0 1.0 1.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 .092 225.0 20.768 251.000 48.0 1.000 48.0 1.382.771 260.0 1.052 601.891 342.

000 96.000 48.0 Intermediária 1 1.000 204.000 96.207.000 60.000 96.971 847.000 204.971 1.0 2 2.971 847.207.998 CHAVES 2.000 60.971 1.978 FINANCTO 39.624.235 49.000 204.207.207.971 1.000 39.000 96.919 2.207.922.919 490.000 204.0 2 2.000 72.000 96.000 96.878.0 2 2.207.971 847.000 60.178 Tabela 24 continua.0 2 2.0 2 2.000 48.919 439.910 INTERMED 405.760.971 847.000 96.971 847.919 640.006.971 847.000 204.207.971 1.000 204.0 2 2.000 24.919 487.123.000 60.000 2.971 1.971 847.971 1.0 2 2.000 204.971 847.000 60.000 204.000 60.000 204.0 2 2.207.0 2 2.338.760.971 48.971 1.000 96.000 204.207.000 96.000 60.971 1.207.000 50.000 84.971 1.0 1 1.000 204.000 204.580 Total de Receitas 453.000 12.000 3.0 1 2.000 24.235 33. RECEITA Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 120 Acumulado de Velocidade Vendas TOTAL 86 1 87 1 88 1 89 1 90 2 92 2 94 2 96 2 98 2 100 2 102 2 104 2 106 2 108 2 110 2 112 2 114 2 116 2 118 2 120 120 120 120 120 120 À VISTA 5.0 2 2.000 72.971 847.0 2 - .694 ENTRADA 48.0 1 1.478.000 60.0 2 2.919 102.000 8.000 60.000 Velocidade N° Unidades Vendas à Real Vista 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo 1.000 48.240.971 1.000 204.000 60.971 847.000 60.000 60.000 96.207.000 96.000 60.971 1.207.971 1.0 2 2.0 2 2.000 60.971 72.647 1.000 204.382.000 204.971 847.971 847.968.971 847.195.000 4.000 96.0 2 2.971 1.600.000 48.342.919 538.919 592.000 60.361.647 847.

253.554) (8.400) (38.069.Fluxo de Caixa Equity (Despesas) DESPESAS Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.834) (4.375) (5.110) (7.200) (25.792) (72.376) (29.468) (1.000.964) COMISSÃO Venda (63.400) (38.569) (1.000) (71.253.792) (72.199) (2.880) (1.900) (909.200) (25.554) (14.131) (6.410) (710.811.369.000) (44.705) (1.274) (5.454.400) (38.000) (2.870) (17.292) (6.127.276) MKT FASE I (192.544.179) (3.880) (1.200) (25.453) (3.710) (11.427.561) (7.001) (1.685) (2.268.160.938) MKT FASE II (38.376) (72.000) (840.655) (1.880) (1.376) (29.200) (25.964) (3.200) (367.267) (9.914) (8.900) (909.200) (367.832) (3.729) (213.874) (1.400) (38.287) (1.638) (4.097) (1.200) (25.900) (25.734) (8.400) (367.908) (10.251) (15.467) (6.044.741) (1.840) (19.000) (840.400) (221.900) (909.353) (3.683) (4.239) (12.400) (38.200) (25.153) (10.792) (72.917) (482.989) (655.284) (11.880) (17.152.668.566) (891.947) (612.344.278) (482.400) (220.479) (14.878) (8.467) (9.262) (3.000) (44.653) (4.000) (1.809) (9.000) (4.575) (8.200) (25.731) (7.472) (1.424) (13.277) (8.017) (7.783) (12.788) (1.740) (894.000) (884.310) (100.000) (1.843) (18.522) (4.423) (8.452.268) (5.200) (25.000) (168.712) (29.376) (29.400) (38.792) (72.000) (195.625) (6.031) (3.400) (38.376) (11.795) (481.200) (25.073.400) (38.596) (5.900) (1.000) (840.421) (70.537) (677.874) (7.983) (6.000) (2.200) (367.735) (2.366) (546.200) (25.922) (10.400) (221.000) (192.400) (38.880) (1.000) (44.660) (6.200) (50.771) (13.446.071.465) CGA (3.792) (72.000) (44.000) (840.900) (909.000) (221.253.200) (25.900) (909.027) (1.756) (8.949) (1.376) (29.880) (1.712) (17.999) (4.092) (9.483) (5.000) (71.394) (6.000) (192.774) (11.900) (909.451.710) (3.392) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO (4.376) (29.371) TOTAL (4.110) (8.400) (38.233.518) (932.400) (38.200) (25.011) (1.729) (10.165) (1.496) (4.739) (731.252) (7.102) (3.880) (1.310) (100.200) (367.501) (6.029) (11.459) (1.179 Tabela 26 .447.070.899) (6.400) (38.253.080) (9.253.428) (2.000) (252.845) (5.300) (138.086) (5.976) (7.070.400) (38.873) (20.178) (5.200) (367.310) (100.592) (2.070.200) (367.376) (29.292) (6.310) (100.000) (884.253.000) (899.757) (4.084.000) (4.849) (6.400) (221.400) (38.548) (2.956) (1.564) (3.069.200) (25.310) (100.200) (10.200.716) (5.507) (2.312) (579.792) (72.000) (6.450) (2.637) (2.376) (29.854.400) (38.310) (1.400) (576.400) (38.310) (100.376) (29.998) (10.072.902) (9.611) (6.800) (6.787) (2.900) (909.712) (8.400) (884.472) (3.200) (25.000) (884.200.390) (7.021) (11.400) (44.587) (5.865) (1.200) (367.578) (1.384) (11.400) (38.200) (25.712) (17.998) (5.200) (367.419) (10.000) (252.200) (367.727) (6.200) (909.579) (1.400) (38.000) (192.400) (38.409) (8.449.108) (5.086) (1.000) (1.448.660) (166.000) (27.000) (192.200) (25.000) (252.000) (189.000) (192.024.200) (25.200) (25.376) (29.600) (81.200) (25.000) (168.176) (2.467) (2.400) (38.198) (1.920) MKT FASE III (2.755) (7.600) (8.902) (2.160.402) (7.680) (9.400) (38.792) (72.253.298) PIS/COFINS (3.570) (481.322) (8.896) (1.063.792) (100.087) (7.200) (25.483.236) (481.792) (72.152.400) (38.200) (25.115) (7.048) (15.712) (17.006) (8.000) (126.446.871) (14.073.206) .843) (2.310) (100.253.900) (909.194) (6.792) (72.400) (38.200) (25.400) (38.119) (17.139) (8.050) (40.200.221) (5.000) (362.900) (909.880) (1.411) (9.839) (483.499) IMPOSTOS CSLL IR (1.689) (3.914) (4.000) (840.072.775) (10.400) (38.

477) (191.477) (191.809) (35.400) (37.839) (483.400) (37.264) (543.199) (30.434) (38.920) (1.831) (11.579) (4.310) (38.184) (38.400) (37.369.272) (402.199) (30.200) (25.160.400) (37.400) (37.477) (133.421) (70.160.576) (11.569) (4.015) (21.400) (15.831) (11.152.180) (1.838) (22.199) (30.473) (16.800) (44.544.964) COMISSÃO Venda (25.558) (743.186) (6.400) (50.243) (470) (907) (235) (454) (1.337) (29.477) (191.000) (27.636) (55.(1.425) (38.809) (38.200) (600) (3.400) (20.(1.604) (11.809) (38.854.400) (16.831) (11.180 Tabela 25 continua.200) (25.500) (37.281) (12.113) (28.838) (22.400) (50.400) (37.127.873) (20.287) (1.199) (30.831) (11.838) (22.522) (4.640) .809) (38.152.477) (191.298) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS (1.400) (220.809) (38.000) (2.838) (22.477) (191.400) (50.809) (38.200) (25.880) (100.729) (213.184) (38.226) (385.100) (50.477) (191.198) (13.566) (29.880) (100.200) (31.157) (191.199) (30.502) (751) (710.831) (11.938) (362.831) (11.831) (11.270) (3.956) (1.000) (4.000) (168.222) (5.448) (8.809) (38.660) (166.838) (22.233.400) (37.400) (37.831) (11.050) (40.868) (402.199) (30.400) (50.200.459) (38.518) (932.600) (50.892) (552.392) .199) (30.465) CGA (11.199) (30.400) (37.838) (22.400) (37.400) (50.000) .838) (22.268.061) (38.000) (2.477) (191.300) (32.000) (576.456.371) TOTAL (1.281) (10.831) (11.831) (11.831) (11.782) (9.896) (1.000) (2.838) (22.400) (50.199) (30.000.809) (38.253.023) (73.400) (50.099) (1.199) (28.562) (318.325) (184.809) (38.024.420.838) (22.499) IMPOSTOS CSLL IR (4.400) (50.044.838) (22.280) (14.809) (38.400) (37.400) (37.200) (12.427.063.668.721) (22.899) (30.477) (191.231.200.809) (38.477) (191.400) (50.477) (191.300) (32.838) (22.400) (91.459.838) (22.000) (1.400) (37. DESPESAS Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.400) (37.208) (1.477) (191.348) (12.400) (50.800) (25.084.400) (1.276) (899.199) (30.809) (38.199) (30.400) (50.050) (983.831) (11.374) (1.400) (14.253.811.310) (38.000) (71.

489 3.842.842.034 42.493) (1.394.842.959.016.842.852 52.366.825 5.842.852 22.167 18.007 46.824.493) (1.493 1.675.493) (1.842.167 48.842.180 46.472 51.016.357 2.185 9.185 52.633) (18.756.185 52.813) (1.394.394.016.692.165.443.852 22.185 52.322) (1.725.258 30.181 Tabela 27 .825 52.493) (1.667 24.991 578.087 38.493 1.185 52.016.842.394.603.842.692.852 22.772 22.751.016.990 1.852 52.394.002.493) (1.016.011.448.139 22.384.227.720) (9.409 9.394.842.807.493) (990.659.493) (1.011.922.772 52.852 22.180 16.194 44.708.842.842.455) (971.357 (27.293.493) (1.394.493 1.486 49.493) (1.842.852 (52.852 22.153 50.Fluxo do Investimento Equity Fluxo do Investimento Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 22.185 52.362 - .842.933.210.194.698) RETORNO (0) (0) (0) (88.626.185 52.493 1.016.016.758.493) (1.357) (2.971 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENT FLUXO APÓS O ACUMULADO O INVESTIMENTO (29.842.708.357) (2.185 52.370.209) FLUXO I/R 1.852 52.833.852 22.493) (1.051 616.185 52.455 971.720 9.394.016.139 52.185 52.725.185 52.016.360.493 1.394.791.814.472.016.692.842.852) (34.741.394.973) 88.514 45.555 39.758.493 1.016.629.842.016.016.457.209 MOVIMENTO (1.500 47.493) (1.493) (1.659.358.209 VPL (700.412 604.741.357 2.394.842.852 22.016.842.325.493 1.842.394.852 52.148 667.715 41.493) (1.852 52.185 52.842.260.493 1.087 8.584 25.016.774.993 48.493) (1.394.185 52.852 52.814.852 52.852 22.842.153 20.614.642.016.394.002.016.177) (672.016.842.185) (9.185 52.842.833.852 22.842.852 22.701 13.394.852 52.211.687 15.493) (990.016.322 1.660 19.493 1.222 40.852 22.807.852 52.309.852 52.002.852 52.842.852 22.048 40.675.188 23.614.842.185 52.360) (22.185 52.813) (1.185 52.493) (1.774.493) (1.852 43 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 9.394.842.455 (0) (30.603.394.954 622.011.852 52.979 50.185 52.842.105 52.842.129 646.345 (30.715 11.394.852 22.342.016.394.317 652.842.493) (1.694) 971.016.842.243.276.016.015 958.742 38.842.730) (35.194 14.673 47.492 22.813 1.842.633) (18.687 45.208 42.842.394.493 1.581.492 52.527 43.493 990.852 22.493) (1.675 598.185 52.852 52.493) (1.852 52.646 51.000 639.016.842.541 41.493) (1.265 10.973 (88.852 52.701 43.852 52.852 52.842.493) (1.016.360) PAYBACK (0) 0 88.730) (35.016.852 52.852 22.852 22.564 658.011.310) 88.016.852 22.322) (1.349) 1.448.394.928 633.842.852 52.016.842.016.020 44.409) 59.852 22.626.692.580) 2.375.016.842.222 10.791.603.673 17.781 664.852 22.842.394.016.824.730 35.211.852 22.016.973 0 (30.185 52.852 52.719.842.667) 4.493 1.345 4.922.016.922.345) (4.842.633 18.720) (9.409 39.642.098.913 627.360 9.394.016.852 22.842.646 21.016.394.185 52.208 12.016.204 610.493) (1.660 49.185 52.211.070) (3.185 52.177.511.852 52.842.

0 1.0 1.000 8.347 351.0 1.0 1.000 264.000 48.260 316.000 48.624.000 29.0 1.927 154.000 480.0 10.419 .000 48.000 48.021 216.0 1.361.000 48.000 48.000 48.460 261.000 48.000 4.364 363.447 391.235 33.000 372.694 ENTRADA 12.0 10.418 290.460 309.0 10.0 1.0 1.052 601.0 10.545 276.0 10.990 199.391 284.143 59.0 1.000 48.0 1.085 302.0 1.949 231.143 90.347 195.000 48.000 240.949 279.000 269.545 324.000 48.182 Tabela 28 .830 192.092 273.164 352.000 480.0 10.697 376.143 419.478.927 634.000 48.092 225.771 212.000 48.0 1.998 CHAVES 50.085 296.0 1.000 48.830 188.768 251.0 1.049 284.382.0 10.000 360.0 1.000 48.000 48.0 1.456 221.000 480.990 247.019 428.0 1.391 332.000 48.0 1.000 48.000 48.760.019 380.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Estoque Venda 120 5.000 48.968.419 - - 120.978 FINANCTO 72.000 48.338.0 10.0 1.456 269.0 1.364 315.260 268.0 1.697 328.891 294.580 Total de Receitas Velocidade Real À VISTA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 120 120 120 120 120 110 100 90 80 70 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 120.691 207.052 121.418 242.600.Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) RECEITA Alavancado Totais VPL Mês 120 120 Acumulado de Vendas 10 20 30 40 50 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 N° Unidades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 10.878.447 343.771 260.049 236.0 1.0 1.235 49.0 120 Velocidade de Venda Intermediária I 20.830 560.164 304.0 1.000 48.0 1.768 203.240.0 1.019 360.000 2.0 1.143 570.085 248.021 264.0 1.085 254.0 1.830 456.000 48.910 INTERMED 3.691 255.000 156.0 10.0 1.019 408.891 342.

207.971 72.919 490.971 847.0 2.207.971 1.624.207.000 204.971 1.000 50.000 4.342.971 48.000 204.000 96.0 2.971 1.235 49.000 204.000 96.971 1.207.207.000 48.971 847.207.998 CHAVES 2.000 96.240.000 204.000 .647 1.207.971 1.919 439.000 60.000 24.000 96.971 847.000 12.000 96. RECEITA Alavancado Totai s VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 120 Acumulado de Vendas 86 87 88 89 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118 120 120 120 Velocidade TOTAL 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 120 N° Uni dades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 1.006.000 60.919 102.971 847.0 2.000 60.000 204.000 204.971 1.580 Total de Recei tas 453.978 FINANCTO 39.0 2.123.760.971 847.000 204.968.000 48.971 1.919 592.0 2.183 Tabela 27 continua.000 2.0 2.919 487.000 72.971 1.000 39.0 1.000 96.000 96.195.000 96.000 48.971 847.000 60.000 96.760.000 60.478.0 120 Vel ocidade de Venda Intermedi ária I 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Veloci dade Real 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 À VISTA 5.207.0 1.000 204.971 847.000 60.971 847.971 847.694 ENTRADA 48.207.0 2.000 8.000 60.0 2.878.919 640.647 847.971 1.000 48.000 204.971 847.338.207.000 3.000 60.000 96.000 60.000 204.361.000 96.000 204.971 847.207.000 60.971 1.0 2.000 60.000 96.000 60.971 1.922.971 1.0 1.0 2.0 2.0 2.0 2.600.919 2.000 60.000 204.000 60.382.235 33.000 204.000 84.0 2.971 847.0 2.207.000 204.910 INTERMED 405.000 204.000 24.000 72.971 1.971 847.919 538.000 60.

595) (82.689) (3.048) (15.900) (909.400) (38.693) (386.376) (29.310) (100.253.268) (5.200) (10.400) (367.063.000) (1.902) (2.421) ITBI (168.262) (3.276) MKT FASE I (1.083.792) (100.960) (571.261 317.735) (2.792) (72.596) (5.710) (60.792) (72.417) .639) (505.849) (6.200) (367.233.253.729) (10.423) (8.261 317.000) (166.000) (884.261 317.376) (29.998) (5.199) (2.115) (7.000) (132.324) (359.000) (24.544.400) (38.914) (4.000) (24.000) (840.160.251) (15.880) (1.450) (2.000.376) (29.630 RECEBIMENTO (26.000) (4.450) (140.483) (5.352 1.000) (24.651.862) (68.589) (323.376) (72.253.000) (24.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.310) (100.083.119) (17.342) (5.976) (7.083.273) (246.400) (38.400) (38.310) (100.400) (38.712) (8.525) (121.128) (54.999) (4.184 Tabela 29 .444.000) (192.569) (1.000) (24.400) (38.352 (1.200) (367.400) (38.154 786.787) (2.292) (6.274) (5.400) (38.400) (38.624) (34.154 786.000) (24.353) (3.352 1.000) (240.000) (166.301) (178.000) - (71.400) - (44.561) (7.261 317.853) (31.013) (6.587) (5.499) IR (1.200) (367.308) (195.000) (44.376) (29.454) (12.400) (38.839) (932.419) (10.668.637) (2.000) (24.987) (131.384) (11.376) (11.000) (24.453) (3.108) (5.224.086) (189.840) (19.000) (840.400) (221.194) (6.902) (9.400) (38.660) (6.400) (38.310) 191.086) (5.277) (8.352 1.083.462) (534.653) (344.173) (186.087) (7.200.097) (3.062) (112.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.880) (1.290 191.843) (18.507) (2.154 786.501) (366.000) (180.710) (11.000) (24.410) (1.376) (29.376) (29.896) EDIFICAÇÃO (2.400) (38.000) (213.322) (8.029) (11.938) MKT FASE II (576.792) (72.000) (120.310) (100.000) - (38.933) (577.000 18.400) (221.771) (13.400) (38.000) - (168.021) (11.995) (61.900) (909.000) (44.200) (367.253.000) (192.400) (38.685) (2.394) (6.574) (474.000) (24.252) (7.441) (198.400) (221.727) (6.768) (20.900) (909.845) (5.400) (38.900) (909.792) (72.712) (17.899) (6.328.000) (2.900) (909.400) (38.983) (6.290 191.310) (100.261 317.755) (7.031) (3.548) (2.832) (3.352 1.638) (4.683) (9.935) (40.600) (8.376) (29.160.000) (4.073) (330.885) (17.000) (192.539) (23.083.083.267) (9.792) (72.287) (483.611) (6.900) (909.400) - (3.792) (72.908) (10.000) (6.000) (24.880) (1.313) (537.220) (548.400) (38.261 317.900) (909.729) Cartório (220.253.102) (3.000) (899.518) IMPOSTOS CSLL (1.774) (11.000) (192.200) (367.154 1.081) (28.375) (5.409) (8.792) (72.000) (1.080) (9.200) (367.811.310) (100.421) Transação (71.000) (840.716) (5.376) (29.176) (2.253.284) (11.000) (240.611) (526.179) (3.000) (24.592) (2.467) (2.800) (6.712) (17.261 786.878) (8.154 786.000) (24.059) (484.226) (14.843) (2.262) (48.083.000) (24.734) (8.200.040) (389.154 786.874) (7.376) (29.329) (96.854.002.653) (4.292) (6.900) (909.044.922) (10.347) COMISSÃO Venda (53.352) (337.467) (9.554) (382.997) (17.683) (4.261 317.400) (884.290 191.671) (3.200) (367.000) (884.712) (17.400) (38.268.151.298) PIS/COFINS (710.809) (9.000) (362.428) (2.424) (13.000) (24.000) (44.000) (24.375) (159.870) (17.843.154 786.000) (24.395) (41.253.998) (10.253.000) (24.913) (150.000) (44.000) (24.290 317.479) (14.496) (4.131) (6.914) (8.390) (7.190) (192.756) (8.757) (4.501) (6.154 786.400) (38.154 786.400) (38.153) (10.000) (840.834) (4.200.109) (374.522) EMPREENDTO SINAL (4.352 1.428) PAGAMENTO (1.312.000) - (840.712) (29.956) (1.221) (5.310) (26.152.369.139) (8.000) (24.880) (1.783) (12.239) (12.261 317.178) (5.462) (89.880) (17.000) (24.041) (460.000) (186.400) (38.880) (1.000) (192.964) (3.000) (240.000) (4.092) (9.017) (7.261 317.575) (8.400) (38.880) (1.792) (72.402) (7.465) CGA (2.763) (192.154 786.309) (494.Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.792) (72.000) (1.554) (14.472) (3.083.976) (352.900) (1.352 1.871) (14.411) (9.000) (24.680) (9.467) (6.000) (24.920) MKT FASE III (2.000) - (221.728) (75.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.110) (8.000) - (168.110) (7.701) (367.000) (884.195) (103.200) (367.400) (38.400) (70.000) (78.838) (169.383) (306.352 1.006) (8.775) (10.200) (367.000) (20.873) Projeto e Aprovação (27.065) (515.564) (3.152.200) (909.880) (1.400) (38.018.625) (6.900) (909.554) (8.731) (7.310) (100.880.

809) (37.199) (30.459) (1.525) (182.083.077) (189.421) ITBI (168.831) (22.880) (1.831) (22.231.000) (4.186) (12.000) (48.310) (32.199) (30.000) (48.000) (166.199) (30.843.689) (200.000) (24.536) (520.200) (600) (24.000) (36.400) - (38.809) (37.000) (42.077) (189.579) (9.000) (36.829) (407.537) (28.312.400) (38.400) (38.809) (37.328.400) (38.761) (203.831) (22.400) (38.935) (40.630 RECEBIMENTO (26.838) (11.199) (30.544.838) (11.831) (22.400) (38.428) PAGAMENTO (1.276) MKT FASE I (1.809) (37.152.023) (73.002.180) (1.000.000) (30.868) (20.287) (483.083.531) (26.199) (30.160.077) (189.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.347) COMISSÃO Venda (53.746.522) EMPREENDTO SINAL (4.077) (189.000) (48.077) (189.057) (189.369.854.885) (17.000) (48.160.761) (23.050) (983.047) (572.896) EDIFICAÇÃO (2.809) (37.831) (22.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.199) (30.199) (28.421) Transação (71.185 Tabela 28 continua.400) (38.000) (1.272) (16.077) (189.000) (899.000) (4.198) (13.000) (213.061) (91.000) (2.040) .400) (38.000) (24.400) (38.831) (22.310) (100.839) (932.400) - (14.809) (37.348) (12.838) (11.604) (22.000) (48.044.838) (11.809) (37.809) (37.000) (48.434) (37.200.152.300) - (100.809) (37.000) (12.199) (30.184) - 1.077) (189.400) (38.956) (1.831) (22.400) (38.782) (5.233.000) (48.809) (35.838) (11.000) (48.000 18.838) (11.000) (24.587 - (188.226) (743.831) (22.838) (11.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 - - - - - - (1.000) (48.838) (11.400) (38.222) (10.226) (197.281) (28.448) (4.400) (395.184) (32.099) (1.473) (16.224.298) PIS/COFINS (710.080) (14.721) (11.636) (385.838) (11.077) (189.400) (38.400) (38.077) (189.352 347.729) Cartório (220.831) (22.199) (30.281) (6.576) (22.880) (402.587 347.400) (38.018.831) (22.000) (48.499) IR (1.077) (189.831) (21.000) (560.400) (70.569) (1.300) (402.873) Projeto e Aprovação (27.809) (37.566) (29.199) (30.113) (55.000) - - (38.809) (37.444.811.253.838) (11.000) (48.558) (11.063.425) (37.938) MKT FASE II (576.199) (30.838) (11.199) (30.668.268.000) (24.920) MKT FASE III (2.015) (470) (235) (8.880.077) (189.899) (30.077) (131.000) (1.000) (48. DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.502) (751) (4.000) (20.253.400) (38.465) CGA (2.725) (203.838) (11.400) (38.200.208) (15.400) (38.000) (362.518) IMPOSTOS CSLL (1.000) (166.328.352 1.243) (907) (454) (11.831) (22.

127 29.018.599 975.893) (1.299.230.163 8.018.311) (9.300) (9.127) (58.481) 143.400) (6.089 233.064 16.089) (233.098) (10.908 27.018.374) (8.501 63.018.650) (65.913) (1.154 8.893) (1.406.399 824.977 17.253.893 992.514) (8.893 1.201) (119.482.841.519 5.336 23.018.100) (10.992) (9.596.464) (8.993 57.368) (139.495) (65.387.240) (63.707) (10.482.694 29.609 MOVIMENTO 8.073 158.013.463 64.004.425.437 623.128) (84.444) (8.136.193.338.037.614.893 1.658 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.866 780.920) (9.023.580 65.018.018.651.018.460) (859.145) (142.303.814 INVESTIMENTO 13.463.870 2.312.294 129.943.898 41.448 150.008) (8.637.603) (60.452) 98.615.444.275) (141.122.801 28.436 696.142 FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 10.164) (135.875) (8.651.414 316.300 4.893) (1.018.133 659.847 836.913) (1.911) (8.680.164 135.089 376.893) (1.481.400 884.693) (116.669 647.409 629.400) (8.319) 35.018.419.707 9.406.693 116.960) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.545) RETORNO (19.336 23.501.753 634.778.295) (65.607.403) (58.653) (9.018.182) (141.893 1.433 19.425.898 41.306) (851.870 18.987 19.331) (8.616.377.998 106.089 376.716.936 760.401.960) .093) (9.015 26.893 1.201 119.187.443 22.122 1.127 29.102 600.420) (38.018.637.920 9.312) (6.893) (992.469) (12.092 29.910.167) (103.842 11.018.893) (1.486.732) FLUXO I/R 9.742.550 21.960 (4.374) (8.000 884.473 2.007 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (0) (4.899) (10.447 470.963) (84.998 106.000 884.449) (8.294) (129.797 405.342.893 1.893) (1.765) 4.227) (974.223.126.694 29.329 194.018.913 1.385.018.000) (884.693 116.521 14.000 884.031.270 7.Fluxo do Investimento Alavancado Fluxo do Investimento Alavancado Totais VPL Mês 19.622.893) (1.853.682 62.018.405 579.893) (1.383.031.669.441) (9.977 17.294 129.893 1.400) (884.798) (9.469) (12.383) (2.870 18.243.368 139.253.514) (100.862 466.047 29.117.335.817 61.374.605) (9.949 10.908 27.094 18.893) (1.122) (1.400) (9.854 606.433) (19.400) (5.000 1.201 119.073) (9.860 661.893) (1.213) (91.226) (9.018.595.501.609) (74.164 135.920) (9.450) (8.098 FLUXO APÓS O INVESTIMENTO (29.248) (8.705 (143.000 884.898) (41.596.893) (1.000 884.018.596.539.018.893 1.438 635.303 599.075 105.253.401.864) (8.018.605.469 12.098.333) (105.316 11.018.229 24.897) (9.056 9.139.893) (1.000) (884.374.018.275 141.847) (8.943) (97.520.656 20.000) (884.893 1.340 19.018.018.464 721.616) (64.659 611.015.018.656 20.607.018.000) (1.990.128 84.488 142.000 884.193.540.433) (19.031.456 1.502 340.980 890.335.893) (1.060.368 139.539.942 15.007) (19.535.018.063 535.481 (143.007.558) (62.801 28.550 21.777.007 - 0 0 4.558.998) (106.525 641.893) (1.240.893 1.893 1.893) (1.073.808.357 6.018.596.018.825 133.007 274.528.936 572.873.229 24.018.243.308 16.248.444.893) (1.488 142.481 - 0 0 35.122 25.392.018.400 884.420 19.018.319 8.893) (1.089) (233.275 141.893) (1.679) (867.015 26.167) (142.219) (9.300 9.013.201 17.628 13.473 2.303) (9.186 Tabela 30 .463.627.383.085 122.980) (56.858) (109.254.102.595.804.248.971.219.013.614.558.092 65.651.627.174.942 15.060.809) (9.079.893 1.552.763 19.763 19.212.387.122) (1.777.383) (2.893) (1.735 12.520 617.486) (9.128 84.893) (1.155.558) (8.576.235) (7.637.893) (1.893) (992.655.018.520.122 25.319 8.401.607.443 22.576.872 653.131 669.047 29.042.618) (10.167 666.867 (53.018.000 1.229) (843.226) (10.400) (7.732 PAYBACK 43 VPL 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.064 16.651.383 2.906.018.415 15.893) (1.018.

67% 36.285) 25.800) (3.85% 18.m Valor Presente Líquido Recei ta Bruta Tota l a VP Despes a Tota l a VP VPL/VGV à Vi s ta Ma rgem Líqui da a VP Índice de Lucratividade VPL I nves ti mento a VP Margem Bruta Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns Comi ssã o Receta Líqui da Tota l Despes as de Impl a nta çã o Retorno Bruto Margem Líquida Nom inal Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns CSLL IR Comi ssã o Despes as de Impl a nta çã o Despes as Opera ci ona i s Lucro Líqui do TIR Exposição Máxim a Expos i çã o Má xi ma /VGV à Vi sta Da ta Exposi çã o (30.1.489) 43.562.000 22.667) 9.400) 28.a 2.000.248.000 30.115 26.235 (53.31% 9.383.600) (705.722.304.842.10% a.600) (1.707) 9.935) 29.000.253.253.67% 9.400) (4.852 (30.000 (2.Análise Econômica-Financeira Análise Econômica-Financeira INCORPORADOR Equity VGV à Vista Lucro Nominal Recei ta Bruta Tota l Despes a Tota l Retorno Nomi na l I nves ti mento Nomi na l (Exp.75% 93.000 (2.803.814) 38.23% 72.338.209 49.000) (41.019.691.600) (1.478.338.224.360.600) (2.644 28.972) 12.000) (38.185 72.285) (4.478. >22% >38% >16% >25% 72.600) (3.02% 72.050) 52.253.253.400 (38.007 (10.211.127.a 2.383.866.000) 66.248.000.880.31% a.732 (9.732 49.667) 42% 40 43 Payback .580 (40.600) (705.800) (2.79% 18.400 (41.000 (2.370.000.56% a.580 (40.880.873.m (10.448.394.637.000) 66.187 11.3 Resultados Tabela 31 .759 35.304.Má xi ma ) Parâmetros Alavancado 72.235 (50.956) 21.956) 18.024.000.691.000 (2.703.707) 14% 39 43 17% a 24% a.253.002.024.a.211.371) 12.360.47% a.000.48% 72.209 (25.448.000 19.019.084.12% 72.300 72.944.

gov. os impostos são calculados como percentual do lucro líquido.rad. a Companhia e cada uma de suas controladas. No critério de apuração pelo lucro real. e acrescido de 100% de outras receitas. podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do lucro real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação. 6 http://www. Em cada ano fiscal. A seguir em destaque aquelas relacionadas forma de tributação bem como a prática societária no reconhecimento da receita. desde que atendam aos requisitos legais.1 Imposto de renda e contribuição social Correntes Conforme permitido pela legislação fiscal. respectivamente. divulgadas na Bovespa web site6. aplicandose uma taxa de 25% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social. o lucro é presumido como 8% e 12% das receitas operacionais. para o imposto de renda e a contribuição social. O imposto de renda e a contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%. totalizando 34%.cvm. as receitas relacionadas às vendas de unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no critério descrito na nota explicativa nº 2.EZTEC Ao acessar as informações da EZTEC Participações e Empreendimentos S/A. 12.188 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos 12. respectivamente.br . No critério de apuração pelo lucro presumido.1 ESTUDO DE CASO .1. foi possível constatar a aplicação das práticas contábeis e fiscais mencionadas na extensão do trabalho. para reconhecimento dessa receita.15.

Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras.89% e 0. levando-se em consideração a análise das operações quanto ao atendimento dos requisitos previstos na referida orientação técnica para o reconhecimento de suas receitas e custos operacionais. que engloba as receitas de venda e os custos de terreno. a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido . descrito na nota explicativa nº 2. é apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida que ocorre sua evolução financeira. utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento. sendo os recebimentos superiores a esses créditos a receber registrados no passivo circulante como “Adiantamento de clientes”. o Programa de Integração Social .3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis O resultado das vendas imobiliárias. são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização.PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social .189 Para o caso de patrimônio de afetação. em conformidade com os critérios estabelecidos na orientação técnica OCPC 04 . respectivamente. . sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total estimado do empreendimento.1. decorrentes das vendas de unidades em construção. O recolhimento diferido refere-se à diferença entre o reconhecimento pelo critério societário. conforme expectativa de recebimento das parcelas prevista nos contratos de compra e venda. 12.CSLL. e o critério fiscal em que a receita é tributada no momento do recebimento.98%. 12. Os valores a receber de clientes. construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação imobiliária. o imposto de renda e a contribuição social são calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação aplicando-se as taxas de 1. aprovada pela CVM e pelo CFC.16.2 Imposto com recolhimento diferido O imposto de renda.1.COFINS diferidos de recolhimento são reconhecidos no curto e longo prazo..

Para as unidades concluídas a apropriação das receitas de vendas é de forma integral. 12. estão demonstrados. que incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas patrimoniais e os montantes ainda não registrados.2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS Conforme descrito na nota explicativa nº 2.IFRIC”. deixaram de compor os saldos das contas patrimoniais estão detalhados na nota explicativa nº 13.190 Os saldos das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis em construção que. bem como seus custos. em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido conforme orientação técnica OCPC 04 aplicável às atividades imobiliárias: . a seguir identificados como "não realizado". benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo “International Financial Reporting Interpretation Committee . Os resultados dessa análise podem fazer com que as entidades de incorporação imobiliária tenham de revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas.. os valores totais das operações de incorporação imobiliária de venda de unidades em construção. Determinados assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de transferência contínua de riscos.16. de acordo com os critérios estabelecidos pelos referidos pronunciamentos. a seguir.

341 105.882 533.124 303.030 139.996 73.479 261.191 Tabela 32.337 178.% realizado Contas a receber .% não realizado 445.744 453.964 655.086 401.622 352.979 .509 Não circulante: Contas a receber .746 397.658 31/12/2009 01/01/2009 150.IFRS e BR GAAP 31/12/2010 Ativo circulante: Contas a receber .425 301.% realizado Contas a receber .457 232.% não realizado 850.Contas a Receber de Clientes Consolidado a) Contas a receber de clientes Consolidado .015 295.

rentabilidade. Sempre manteve os pés no chão em suas operações. “Abrir o capital não foi um processo complicado. Flávio e Silvio Zarzur.1 ESTUDO DE CASO: EZTEC Neste estudo de caso observamos que a fonte de financiamento foi a emissão de ações com o IPO de 2007 e a geração de caixa do próprio resultado da empresa. evitando as já referidas alavancagens excessivas. explica o diretor financeiro e de RI (Relações com Investidores). a Eztec atua de forma concentrada na Região Metropolitana de São Paulo. A empresa ingressou na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) em 2007. A companhia vislumbrou a possibilidade de fazer mais daquilo que já vinha fazendo. . resume o diretor de engenharia. não o volume de produtos”. Marcelo Zarzur.192 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin 13. que a Eztec concentra suas energias. Fundada em 1979 pelo empresário Ernesto Zarzur e seus filhos. Antônio Emílio Fugazza. captando o montante de R$ 542 milhões. “Nosso foco é a margem. É nesse quesito. com empreendimentos residenciais e comerciais. endividamentos e outras medidas que pusessem em risco os pilares de sua estrutura financeira. dando uma rentabilidade acima da média”.

” diz Flavio Queiroz. Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui.” Conforme relatório divulgado. Zarzur informou que a ameaça de desaquecimento da economia no auge da crise de 2008 fez com que reavaliasse a estratégia de aplicar os 542 milhões de reais captados no IPO de junho 2007 em sua expansão pelo país seguindo o caminho de muitos de seus concorrentes. “Aqui o lucro vem em primeiro lugar” diz ele.4 milhões em recebíveis performados. preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do país. representam um caixa líquido de R$274. além de R$183. O dilema passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais. a Companhia novamente gerou caixa no trimestre. . “A Eztec percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer os resultados.7 milhões.193 Em reportagem da revista exame de 19/10/2011. remunerados a IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização. É importante destacar que a EZ TEC já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar desta forma de financiamento se for viável estrategicamente.3 milhões (exclusivos de linhas do SFH aplicados a produção). que. reduziu a remuneração variável dos executivos em 25% e determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões que já atuava. analista de imóveis do banco Santander. ele demitiu cerca de 50 funcionários. encerrando o 3T11 com R$314. descontados o endividamento de R$39. “Em vez disso.0 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras.

o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG). a partir de 2004. com o auxílio do software ECONOMÁTICA® que obtém dados da CVM. MRV.1. operadoras de “shoppings”.1 METODOLOGIA 14.1. CYRELA.1.194 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama 14. ROSSI. EZTEC. GAFISA. 14.3 Breve histórico das empresas selecionadas PDG (PDGR3) – A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo. TECNISA e EVEN. Empresas dos segmentos de intermediação imobiliária. BROOKFIELD. 14. passou a ser o maior acionista da Companhia.1 Seleção da Amostra Foram selecionadas as 9 maiores empresas em valor de mercado (com base na cotação de suas ações em agosto de 2011) do segmento de incorporação imobiliária (“real estate”): PDG. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. “properties” (CCP) não foram consideradas por possuírem “core business” diferenciados. .2 Coleta de Dados A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas referentes ao período de 2007 ao 2T11 (2º Trimestre de 2011).

Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ).. e Norcon. EZTEC (EZTC3) . com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. e que deu origem ao que hoje é a Tecnisa S. os Srs.Fundada em 1980. que atua há 111 anos no Brasil. BROOKFIELD (BISA3) . Atualmente a companhia não possui nenhum acionista detentor de mais de 5% do capital social total. Realizou seu IPO em 2007. Atua fortemente com foco na construção de unidades para população de baixa-renda.195 CYRELA (CYRE3) . a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. ou simplesmente “GAF”.A. abriu seu capital na Bolsa em 2005 incorporou as empresas RJZ. constituíram a EZTEC Engenharia. Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste). ROSSI (RSID3) . construção e incorporação imobiliária sob a marca EZTEC tiveram início em 1979. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina.Em 24 de agosto de 1977. a Companhia concluiu sua oferta pública inicial de ações. MRV (MRVE3) . criou em 1992 o “Plano 100” face à escassez do crédito imobiliário na época. empresa voltada para o segmento econômico. o Sr. Possui “joint ventures” com a Toctao Engenharia.foi constituída em 1954. no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda. Grupo GMS. sociedade por meio da qual iniciou suas atividades no setor de engenharia e construção civil. Meyer Joseph Nigri constituiu a Tecnisa Engenharia. Adquiriu o controle da loteadora ALPHAVILLE em 2006 e incorporou a construtora TENDA em 2010.As atividades de engenharia. Ernesto Zarzur. TECNISA (TCSA3) .O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. em 1997 estabeleceu uma parceria com a GP Investimentos SA. Em 2007. que assumiu o controle em 2004. . Goldsztein e Concima além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. quando os acionistas fundadores da Companhia. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na Bovespa. GAFISA (GFSA3) .Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn.

utilizamos a fórmula: ROE 2010 = Lucro líquido em 2010 . Giro do Ativo e Alavancagem Financeira neste trabalho. adotamos no denominador. Em 2002.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados Utilizamos ROE.1. Podemos observar que na bibliografia pesquisada os autores não mencionam de qual período devemos utilizar os denominadores para cálculo dos indicadores de rentabilidade. e da Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. a Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda.196 EVEN (EVEN3) . o uso do lucro operacional e outros adotam o lucro líquido. esta diferença de critério não impactará no objetivo final deste trabalho. Considerando os valores obtidos nas demonstrações financeiras das empresas. a média dos 4 trimestres anteriores ao resultado.A Even é uma empresa resultante da combinação das atividades da ABC Construtora e Incorporadora Ltda. por exemplo: Para o cálculo do ROE. As fórmulas de cálculo dos indicadores de rentabilidade podem variar dependendo do autor. teve sua denominação social alterada para Even Incorporadora e Construtora Ltda. que foi o numerador utilizado nos cálculos deste estudo. Alguns consideram. 14. Margem. e em abril de 2007 foi realizada a sua abertura de capital. Neste trabalho. por exemplo. PL médio dos 4 trimestres anteriores . (Lucro/PL) do exercício de 2010.

856 11.197 14. INDICADORES DE RENTABILIDADE ________ ROE . A.C.626 3.C.153 10% 13% 15% 13% 17% 15% 18% 15% 15% 14% + Argentina 4.C. P..968 1.885 30% 21% 20% 2.N. (R$mi) P.772 .575 30% 25% 20% 21% 13% 18% 15% 10% 12% 8% 10% 4.227 10% 10% 8% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 6% 7% 11% 14% 11% 8% 8% 3.864 3..315 7.483 10% 0% 2007 2008 2009 2010 24% 1S2011 24% MRVEconômic o 4..220 0% 5% 2007 2008 2009 2010 11% 16% 21% 21% 18% 20% 1S2011 GAFISA Econômico Médio Médio-Alto Loteamento 2.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS EMPRESA/ Principais Segmentos de atuação Atuação Geográfica Estrutura de Capital (1S11) A.L.512 8.MARGEM LÍQUIDA PDG Econômico Médio Médio-alto 4.390 0% 7% 2007 2008 2009 24% 2010 1S2011 CYRELA Econômico Médio Médio-alto Alto Padrão + Argentina/Uruguai 4.068 4.612 6..356 3.036 30% 20% 4.871 30% 20% 5.284 10% 2.C. P.N.

692 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 BROOKFIELD Econômico Médio Médio-Alto Comerciais 40% 1.829 4.574 30% 20% 14% 4.305 730 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 TECNISA Médio Médio-alto 2.163 2.436 867 1.910 2.Estratégia e Estrutura de Capital .681 4.198 ROSSI Econômico Médio Médio-Alto 1.993 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 43% 8% 10% 37% 13% 11% 14% 11% 11% 10% EZTEC Médio Médio-alto Comerciais 826 162 69 50% 40% 30% 25% 19% 10% 13% 38% 31% 32% 24% 26% 1.043 30% 21% 15% 10% 10% 0% 4% 2007 2008 2009 2010 1S2011 16% 13% 14% 20% 14% 20% 10% 1.447 10% 18% 12% 14% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% 1.505 Gráfico 11 .126 3.124 1.270 10% 2. Médio Médio-Alto Comercial 1.547 EVEN Econômico.911 30% 20% 2.884 769 30% 22% 20% 8% 11% 7% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 19% 15% 8% 13% 13% 10% 575 1.

000 4.000 422 1.000 - Margem Líquida 25% CYRELA 18% 10% 729 278 30% 25% 20% PDG 15% 17% 15% 13% 14% 20% 15% 10% 12% 8% 600 170 15% 10% 5% 0% 1.000 25% 31% 32% 163 244 157 500 102 46 20% 10% 0% 500 200 10% 33 15% 75 16% 111 14% 14% 128 20% 10% 0% - - 2007 2008 2009 2010 1S11 2007 2008 2009 2010 1S11 .000 1.000 3.000 5.000 3.000 - 470 5% 0% 2007 4.199 RECEITA LÍQUIDA 6.500 2008 2009 EZTEC 2010 1S11 43% 50% 40% 30% 1.000 2.000 1.000 3.000 1.000 5.000 3.000 2.000 2.000 1.000 1.000 43 - 2008 2009 MRV 2010 1S11 32% 4.000 - 2008 2009 ROSSI 2010 1S11 40% 30% 4.500 2007 2008 2009 Tecnisa 2010 1S11 50% 40% 30% 38% 1.000 3.000 2.000 790 338 182 71 LUCRO LÍQUIDO 30% 25% 6.000 2.000 2007 2008 2009 GAFISA 2010 1S11 32% 24% 21% 11% 21% 21% 20% 24% 16% 10% 114 11% 110 214 416 16% 634 347 231 342 8% 0% 6% 7% 8% 39 8% 0% - 2007 4.000 2007 37% 2008 2009 2010 1S11 40% 30% Brookfield 18% 10% 131 119 14% 218 14% 350 13% 163 20% 10% 0% 13% 155 103 11% 202 11% 364 20% 10% 144 10% 0% - 2007 1.000 2.000 3.000 4.

000 16.5% Lucro Líquido Acum.200 2.000 20.400 1. 11.500 1. 10.6% Brookfield. Abaixo da média Mg.000 10.000 4.000 18.600 1.5% CYRELA.0% MRV.200 1.000 14. 11.5%).800 1.000 EZTEC.Comparativo de Receita. Brookfield e Gafisa. Receitas e Lucros acumulados de 2008 à jun/2011 (R$ mil) 1.9% Tecnisa. Lucro Líquido e Margem Líquida No gráfico logo abaixo acumulamos os lucros e receitas desde 2008 e chegamos à margem líquida média do período (12. 6. que esta última teve uma receita quase 6 vezes maior no período e a pior margem.000 12.=tamanho da bolha Mg.Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 .000 6. 32. 10.3% EVEN. Podemos observar que a EZTEC destacase pela margem muito superior à média e mesmo com a menor receita da amostra.8% LEGENDA: Empresa. 13.000 8.000 500 - EVEN 40% 30% 252 7% 30 59 124 114 7% 11% 13% 13% 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S11 Gráfico 12 . desde 2008 2.000 PDG.6% ROSSI. desde 2008 Gráfico 13 . Acima da média Margem=Lucro/REceita Receita Líquida acum.000 800 600 400 200 0 0 2.000 1. ela acumulou o terceiro maior lucro e muito próximo dos lucros de empresas muito maiores como Rossi. 14. Líq. 19. Mg.4% GAFISA.

000 7. 7.000 5.1% LEGENDA: Empresa. A intenção é demonstrar de uma maneira simplista e análoga ao EVA®.000 2.3% EZTEC.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio Nos 2 próximos gráficos estão apresentados os indicadores de ROE e Margem líquida e as suas respectivas médias.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Receitas e Lucros últimos 12 meses (R$ mil)-jul/10 a jun/11 Lucro Líquido 12 meses PDG. No primeiro. acumulados desde 2008 e no segundo acumulados os últimos 12 meses.7% Tecnisa. 14.000 10.3 vezes maior.1% CYRELA. . 8. registrou o 4º melhor lucro.=tamanho da bolha Mg.000 Receita Líquida 12 meses 9.9% EVEN.5% Brookfield. 13.201 1. 42.2. Líq. 14. 20.000 Gráfico 14 .000 8. superando a Gafisa que obteve uma receita 5.000 4.000 3. quais as empresas estão gerando (ROE>WACC) ou destruindo valor (ROE<WACC).0% MRV. Acima da média Margem=Lucro/REceita 0 0 1.000 6. 13.8% ROSSI. 12.8% GAFISA. Abaixo da média Mg.Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) Analisando somente os últimos 12 meses (de julho de 2010 a junho de 2011) a margem da EZTEC é ainda maior (fruto do aumento dos preços na região metropolitana de São Paulo) e com uma receita ainda baixa perante aos seus pares. 9. Mg. Foi apresentado também uma esimativa do custo médio ponderado de capital (CMPC ou WACC) das empresas do setor.

As setas tracejadas indicam o movimento para posição nos úlitmos 12 meses. É interessante reparar no gráfico abaixo que as 5 empresas com menor rentabilidade sobre o patrimônio têm estratégias semelhantes no que tange à diversificaçao geográfica. estando elas estre as 6 maiores empresas do setor (em receita e valor de mercado). As empresas Tecnisa. situação do próximo gráfico. enquanto as empresas Gafisa e Brookfiel e Rossi estão com seus indicadores abaixo da média e na zona de destruição de valor ao acionista. percebemos que a maioria das empresas melhorou seus ROE’s com exceção da Gafisa e Cyrela. desde2008 para os últimos 12 meses PDG Tecnisa ROSSI CYRELA Brookfield EVEN GAFISA MRV Mg. acumulados de 2008 a jun/2011 Margem Líquida estimativa do WACC do setor EZTEC Movimento Acum. atrás de EZTEC e MRV.202 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% ROE e Margem Líquida. Comparando o gráfico acima (acumulado desde 2008) com o próximo (acumulado 12 meses). . ficando na zona de criação de valor. Even e PDG entraram na região de geração de valor.Líq.ROE e Margem Líquida (2008/2011) Podemos observar no gráfico acima que as empresas EZTEC e MRV destacamse como detentoras das maiores margens e ROE’s.Média ROE médio ROE 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 15 .

Líq. Nos 2 próximos gráficos podemos verificar no eixo “x” a margem.Média ROSSI GAFISA Brookfield CYRELA Diversificação Geográfica moderada (até 5 estados) ROE 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 16 . no rótulo de dados constam o ROE e a alavancagem financeira.2.julho de 2010 a junho de 2011 Margem Líquida ROE médio estimativa do WACC do setor EZTEC Foco e experiência em São Paulo Alta diversificação geográfica e de segmentos MRV PDG EVEN Tecnisa Foco e experiência no padrão Econômico Mg. no eixo “y” o giro sobre o ativo. além disso.2 Análise DuPont Conforme exposto anteriormente.203 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ROE x Margem Líquida . giro e alavancagem.ROE x Margem Líquida (2010/2011) 14. a análise DuPont nos permite decompor a análise do ROE através da maregm. sendo que este último é base para o tamanho da bolha no gráfico (quanto maior a área. maior a alavancagem da empresa): .

11. 24.8% EZTC.228%.226%.8% Empresa. 27.249%. Alavancagem (Ativo/PL). 11.204 65% EVEN.5% 45% GFSA.2% 50% CYRE. 12.228%.0% 40% Margem média Tamanho da bolha: ROE Giro lento com margem abaixo da média 35% 0% 5% 10% Giro lento com margem acima da média 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Margem Líquida Gráfico 17 .282%.0% 60% Giro rápido com margem acima da média 55% Movimento Acum.5% Empresa. 18.7% 45% CYRE. desde2008 para os últimos 12 meses MRV.0% EZTC. 18.8% 1S11-ACUMULADO 12 MESES Giro rápido com margem abaixo da média TCSA.9% PDG. 9.225%.273%.ROE 40% GFSA.2008 a jun/2011 1S11- 60% Giro rápido com margem abaixo da média Giro rápido com margem acima da média 55% Giro do Ativo ROSSI.0% ROSSI.IS11 Acumulado 12 meses .8% PDG. 14.220%.123%. 18.ROE Brook.9% TCSA. 8.8% Giro do Ativo 50% Giro médio Brook.255%. 13.177%.116%. 14. 22. Alavancagem (Ativo/PL).Acumulado 2008/2011 65% EVEN.274%.262%.299%.227%.211%. 14.8% Giro médio MRV.0% Margem média Tamanho da bolha: ROE 35% 0% Giro lento com margem abaixo da média 5% 10% Giro lento com margem acima da média 20% 25% 30% 35% 40% 45% 15% Margem Líquida Gráfico 18 .256%. 8. 15. 14.8% ACUM.

Na região ideal. como podemos observar no gráfico acima.3 Cotação das ações Abaixo. todas com um grau de alavancagem (Ativo/PL) acima de 250%.205 Podemos notar que na pior região (giro lento e margem abaixo da média) estão as empresas Gafisa.2. foram plotadas as cotações das ações das empresas ao final de cada exercício e também em 31 de outubro de 2011. encontram-se a EZTEC (com grande ganho de margem e de giro). prejudicando seu ROE. são a Cyrela. Os valores já estão ajustados aos desdobramentos e grupamentos realizados. Brookfield e Cyrela. É possível constatar que a EZTEC tem a menor alavancagem entre as empresas devido à política de uso de capital próprio. a MRV e Tecnisa (com ganhos de giro) e a EVEN (mantendo-se como o maior giro e com evolução de margem). Tecnisa. 14. tomando dívida somente de financiamento à produção. Brookfield e Gafisa. . As empresas mais alavancadas. esta última teve quedas no giro e na margem se comparado com a acumulado.

90 dez-09 dez-09 8. assumiu tornou-se a maior incorporadora do país.10 6.40 2.30 7.50 14.57 15.75 10.61 12.90 dez-08 dez-08 2. especialmente a Gafisa e a EVEN ambas com 62% de queda.78 8.12 15.56 8.01 12.60 22.00 6.78 2.40 8. Além da EZTEC.60 15.60 dez-10 out-11 7.29 16.25 24.37 10.79 9.08 8.16 21. As empresas MRV e Tecnisa tiveram variações nas suas ações próximas de zero. As demais viram a desvalorização dos seus papeis.79 8.Cotação das Ações Ajustadas Fonte: Economática® É possível verificar que as ações da EZTEC foram as que mais valorizaram no período.20 3.04 14.85 15.R$ 25 PDG Cyrela MRV 15 Gafisa Rossi 10 Brookfield EZ TEC 5 Tecnisa EVEN dez-07 PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN dez-07 6. destacando-se a partir do ano de 2010. quando o mercado passou a perceber que o modelo de crescimento e expansão geográfica adotada por algumas empresas não estavam trazendo resultados esperados.85 11.68 16.25 3.85 6.63 14.20 12.30 11. a única que obteve variação positiva das suas ações desde dezembro de 2007 foi a PDG (até então com foco no segmento econômico) que adquiriu a AGRE em 2010.54 dez-10 10.37 2.39 out/11 20 - Gráfico 19 . .03 11.35 3.10 14. empresa com foco no médio e médio alto padrão e assim.206 30 Cotação das ações ajustadas .68 24.50 10.27 5.

822 3.383 1.999 6.Valor de Mercado Fonte: Economática® set/08=Brookfield adquire Company set/08=Gafisa adquire Tenda mai/10=PDG adquire AGRE set/09= Klabin.052 3.675 6.628 3.756 2. AGRE PDG Cyrela MRV 8.526 dez-10 11.217 2.006 dez-10 out-11 8.273 1.561 out/11 - PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN Gráfico 20 .010 1.070 1. Abyara e Agra= AGRE .607 5.531 5.000.000 10.000 Brookfield EZ TEC 2.218 1.239 9.000 Gafisa Rossi 4.000 12.511 1.282 2.642 2.035 1.188 3.376 dez-08 1.764 10.243 7.553 2.000 6.080 3.643 8.000 Aquis.117 2.710 4.788 4.R$ x 1.321 1.363 721 620 338 494 518 dez-09 dez-09 6.146 4.000 Tecnisa EVEN dez-07 dez-08 dez-07 3.207 Abaixo podemos acompanhar as variações nos valores de mercado das companhias: Valor de Mercado .331 1.348 6.934 3.610 2.297 3.

constatamos que empresa EZTEC. fruto da sua estratégia cujo objetivo principal é a rentabilidade. a EZTEC decidiu abrir mão da briga pela liderança. Com uma política sempre conservadora e com controle e gestão de base familiar. Só entre os anos de 2005 e 2007 foram captados mais de R$ 11 bilhões por 21 empresas. obteve destaque com indicadores de rentabilidade substancialmente acima da média entre as 9 empresas da amostra. assim. mantendo seus esforços em projetos na região metropolitana de São Paulo. Ela abriu seu capital em junho de 2007. atualmente o valor obtido em ofertas públicas primárias já passa dos R$ 20 bilhões sendo a maior parte proveniente de investidores estrangeiros. suas ações foram preteridas pelo mercado. o mercado precificava as ações com base nestes fatores que para os analistas eram premissas de receitas e lucros futuros.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC Após a análise dos indicadores de rentabilidade. pois não tinham mais recursos para tocarem seus empreendimentos. as incorporadoras iniciaram uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. objeto deste estudo de caso. Com o vasto dinheiro captado nos IPO’s. Nesta época. que durante a crise de 2008 liquidaram suas posições derrubando as cotações destas empresas. quando captou R$ 542 milhões em uma época propícia em que diversas incorporadoras também realizaram seus IPO’s. Algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas. Em 2009 foi lançado o programa “Minha Casa Minha Vida” e o mercado e diversas empresas (muitas sem experiência neste nicho) direcionaram os holofotes para o segmento de baixa-renda e mais uma vez a administração da EZTEC decidiu não desviar o foco. .208 14.

Os principais custos deste setor estão baseados no tripé: terreno.209 A partir de 2010. Já com relação aos materiais. a estratégia de desenvolver parcerias regionais ao longo do país sem controle adequado. não existindo grandes fornecedores que possam atender diversas regiões ao mesmo tempo. elevando fortemente o preço da sua ação descolando dos seus pares. Outro ponto importante que diferencia a EZTEC é sua baixa alavancagem. . é possível obter ganho. pelos resultados acumulados e geração de caixa da operação. Assim. não podendo ser adquirido por atacado. estes altos endividamentos muitas vezes consomem boa parte dos resultados dos empreendimentos. sendo que atualmente ela possui um caixa maior que a dívida e após o seu IPO não necessitou de novas captações. fortes desvios nos custos de construção e atrasos na entrega de empreendimentos que prejudicaram seus resultados e suas marcas. O primeiro trata-se de uma matéria prima em que o poder de barganha do incorporador é baixo já que os terrenos são insumos regionais e com vendedores pulverizados. tem o fato da distância dificultar e encarecer o controle dos projetos. Somado a tudo isso. além das taxas serem maiores (debêntures e capital de giro). Assim. porém para produtos específicos em que o transporte seja possível e valha a pena economicamente. os investidores começaram a questionar as empresas sobre o retorno do capital investido e a EZTEC passou a destacar-se perante o mercado com a sua estratégia. ela utiliza financiamento apenas para produção. As demais empresas endividaram-se para financiar o crescimento. o problema é que. sendo uma das causas do desempenho abaixo do esperado. Podemos concluir que a economia de escala esperada pelas companhias através do forte crescimento e da expansão geográfica não foi alcançada. os projetos desenvolvidos muitas vezes não tem uma boa qualidade econômica. algumas empresas divulgaram em seus demonstrativos. sendo este último um importante gargalo do setor. velocidade baixa de vendas. mão de obra e materiais de construção. ou seja. seja por estouro nos custos. com taxas em torno de 11% ao ano enquanto o crescimento é sustentado pelo capital próprio. não é o caso de concreto por exemplo. atrasos na entrega ou pela demora das aprovações por parte dos órgãos públicos. A mão de obra também é regional. seus resultados e geração de caixa.

As demonstrações das empresas incorporadoras analisadas ainda estão seguindo o método P. .1 SELEÇÃO DA AMOSTRA Foram selecionadas as 6 empresas mais líquidas (com base no volume de negociações médio na Bovespa em 2011) do segmento de incorporação imobiliária: PDG.O.210 15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz 15. Todas as demonstrações financeiras foram colhidas nos próprios sites das incorporadoras. foco de nosso trabalho. GAFISA. Todas as informações foram obtidas na área de relação com investidores do site das próprias incorporadoras. MRV. selecionamos a empresa EZTEC. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. ROSSI e BROOKFIELD. 15. A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas pelas companhias mencionadas acima referentes ao período de 2010 e 2º Trimestre de 2011.C.2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS Abaixo daremos um breve histórico e os principais números das empresas que serão analisadas neste estudo. Além destas. CYRELA.

Médio Alto e Alto / Comercial Presença Regional – Estado de São Paulo PDG Histórico – Hoje é a maior empresa incorporadora do país. Médio.5 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico.6 Bilhões (Bradesco Investment Bank . Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país . Mkt Cap – R$ 1. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo.A EZTEC Engenharia foi fundada pelos acionistas controladores Ernesto Zarzur.Equity Research – 3 de Outubro. Mkt Cap – R$ 6. passou a ser o maior acionista da Companhia. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur em 1979 e realizou seu IPO em 2007. A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo e a partir de 2004.8Bilhões (Economática. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 887mm Vendas 2010 – R$ 748mm Segmento Foco – Residencial: Médio.0 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. 03 de Outubro. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG).211 EZTEC Histórico .

Mkt Cap – R$ 4. com atuação em 101 cidades e 18 estados.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 3.7 Bilhões (Bradesco Investment Bank .2 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Living). 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4.4 Bilhões (Bradesco Investment Bank .8 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico Presença Regional – Todas as regiões do país . 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.Equity Research – 3 de Outubro.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. Médio Alto e Alto / Comercial (marca Cyrela) Presença Regional – Todas as regiões do país MRV Histórico . hoje é a segunda maior do setor em volume de lançamentos. Incorporou as empresas RJZ.Equity Research – 3 de Outubro. A MRV está entre as maiores incorporadoras e construtoras brasileira no segmento de empreendimentos residenciais econômicos. Médio.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. Goldsztein e Concima. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn e foi pioneira do setor na abertura de capital na Bolsa em 2005.212 CYRELA Histórico – A Cyrela já foi líder de mercado. Mkt Cap – R$ 4. mas com as aquisições da concorrente PDG.

213

GAFISA Histórico - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.. A GP Investimentos assumiu o controle em 2004 e com a entrada do investidor Sam Zell em 2005, através da Equity International possibilitou a abertura do capital em 2006. É a companhia que possui o capital mais pulverizado do setor, com nenhum acionista detendo mais de 5% do capital social total. Incorporou a loteadora Alphaville Urbanismo em 2008 e a construtora TENDA em 2010, empresa voltada para o segmento econômico. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4,5 bilhões Vendas 2010 – R$ 4,0 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Tenda), Médio, Médio Alto e Alto / Loteamento (marca Alphaville) Presença Regional – Todas as regiões do país ROSSI Histórico - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na BOVESPA. Possui algumas parceiras com incorporadoras regionais. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,4 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,1 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país

214

BROOKFIELD Histórico - Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ), Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Mkt Cap – R$ 2,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,0 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,6 bilhões Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto. Pequena participação no econômico e comercial Presença Regional – São Paulo, Rio de Janeiro e Centro-Oeste. Total de 8 regiões metropolitanas.

15.3 FONTE DE DADOS

Nas tabelas 31 e 32 abaixo consolidamos as informações excluídas do balanço patrimonial e demonstrativo do resultado das empresas que servirão de base para nossos cálculos e análises. Todas as fontes e sites para obtenção das informações dos demonstrativos financeiros para o ano de 2010 e 2º trimestre de 2011 estão detalhados na referência bibliográfica.

215

###### Premissas

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield
Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros 3,00% 3.433 1.155 2.278 4.682 4.539 4.890 (3.353) 782 (61) 3,00% 5.666 1.721 3.945 5.888 5.191 5.262 (3.685) 949 (361) 3,00% 1.939 1.167 772 3.053 2.886 3.021 (2.044) 670 (112) 3,00% 1.997 814 1.183 2.702 2.616 3.284 (2.336) 637 (131)

Rossi 3,00% 2.111 970 1.141 2.522 2.469

Gafisa 3,00% 3.670 1.201 2.469 3.784 3.183

Eztec 3,00% 57 192 (135) 1.117 1.058 636 (339) 227 (7)

Balanço Patrimonial

2.496 3.710 (1.708) (2.635) 386 562 (158) (139)

DRE

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011
######

Cyrela
Premissas

PDG 3,0% 6.426 1.474 4.952 6.473 6.078 1.741 (1.266) 292 (132)

MRV 3,0% 2.135 985 1.150 3.425 3.144 988 (670) 220 (30)

2Q11 Brookfield 3,0% 2.957 930 2.027 2.993 2.771 881 (630) 144 (37)

Rossi 3,0% 3.033 1.358 1.675 2.692 2.572 752 (521) 87 (48)

Gafisa 3,0% 3.973 1.163 2.810 3.850 3.809 1.041 (822) 65 (58)

Eztec 3,0% 50 307 (257) 1.324 1.272 177 (92) 65 (1)

Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros

3,0% 4.186 1.568 2.618 4.845 4.728 1.383 (1.000) 134 (43)

DRE

Balanço Patrimonial

216

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

15.4.1 Resultados 2010

Utilizando os conceitos mencionados no item 2.3. (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações das tabelas acima, calculamos:

(1) (2) (3) (4) Dez/10) (5)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio

(média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 33.
Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield 843 1.310 783 768 696 1.152 692 670
6.960 6.370 9.832 7.935 3.824 3.373 3.884 3.716

####

(1) EBIT Ajustado (2) NOPAT

Rossi 544 469 3.663 3.247

Gafisa 701 589 6.253 5.026

Eztec 234 215 982 973

(3) Capital empregado (Final Período) (4) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011

Utilizando os conceitos mencionados abaixo (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações Tabela 32 acima, calculamos:

(1) (2)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

217

(3) (4) Jun/11) (5)

NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio +

Minoritários (média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 34.
Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 2Q11 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi 177 424 251 181 135 136 371 221 155 112 7.463 7.020 11.426 9.579 4.574 3.962 5.020 4.158 4.368 3.781

####

(5) EBIT Ajustado (6) NOPAT

Gafisa 123 92 6.660 6.204

Eztec 66 61 1.067 1.018

(7) Capital empregado (Final Período) (8) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.3 Análise da Margem

Após calculo do NOPAT demonstrado acima, calculamos a margem para os dois períodos analisados:

Margem = NOPAT / Receita Líquida

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 35 abaixo.
Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida

Cyrela 14,2% NOPAT / Receita Líquida Cyrela 9,8%

PDG 21,9% PDG 21,3%

FY10 MRV Brookfield 22,9% 20,4% 2Q11 MRV Brookfield 22,4% 17,6%

Rossi 18,8% Rossi 14,9%

Gafisa 15,9% Gafisa 8,8%

Eztec 33,8% Eztec 34,3%

A Eztec é a empresa que apresentou a maior margem operacional nos períodos analisados, em torno de 34% e muito acima que seus principais concorrentes.

218

A MRV e a PDG apresentaram margem operacional média de 22,7% e 21,6%, respectivamente, e são as empresas com maior margem dentre as mais líquidas (maior volume negociado na Bovespa em 2011). Já as empresas Cyrela e Gafisa foram as que apresentaram as piores margens operacionais nos dois períodos analisados.

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado

Após cálculo do Capital Empregado como demonstrado acima, calculamos o giro para os dois períodos analisados:

Giro = Receita Líquida / Capital Empregado

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 36 abaixo.
Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa 0,77x 0,66x 0,90x 0,88x 0,77x 0,74x Receita Líquida / Capital Empregado Direto Cyrela 0,20x PDG 0,18x 2Q11 MRV Brookfield 0,25x 0,21x

Eztec 0,65x

Rossi 0,20x

Gafisa 0,17x

Eztec 0,17x

A Eztec é a empresa que apresentou o menor giro sobre o capital empregado, 0,65 x no ano de 2010 e 0,17x no 2º trimestre de 2011. Este resultado já era esperado dado à concentração da empresa em empreendimentos de médio/alto-padrão cujo ciclo de obra é mais longo e pelo menor volume de projetos em andamento.

4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011 capitalizado (anualizado). 15.25x no 2º trimestre de 2011. realizamos o cálculo do ROCE dos dois períodos.4.4. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011. são as principais razões deste melhor giro do capital. Para o cálculo do ROCE. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011 Anualizado = ((1 + ROCE 2T2011P) ^ (4)) -1 . utilizamos a fórmula: ROCE 2010 = NOPAT acumulado 2010 x Receita Líquida Acum 2010 Receita Líquida Acum. acima. Ser a única empresa de nossa análise que atua exclusivamente no setor econômico onde o ciclo de obras pode ser metade do ciclo convencional e atuar no modelo de repasse com a CEF ao longo de obras (Crédito Associativo).219 A MRV á a empresa que apresentou o melhor giro sobre o capital empregado.5 Análise do ROCE Após cálculo da margem e giro como demonstrado nos itens 26.3. e 26. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011P = NOPAT 2T 2011 Receita Líquida 2T2011 x Receita Líquida 2T 2011 Capital empregado (média últ. com 0. do exercício de 2010. ROCE período.90x no ano de 2010 e 0. 2010 Capital empregado (média últ.

0% 12.9% 16. 2010 100% 95% 90% Aumentar Margem Manter Margem e Giro MRV. 11.3% FY10 Brookfield 18. onde a margem está no eixo horizontal (x). Tabela 39 .5% BISA.1% 22.1% Giro médio CYRE.9% Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 1.7% Rossi 14.5% MRV 5.0% 26. 14.5% EZTC.0% 18.4% MRV 20.1% Eztec 22.7% Gafisa 1.9% 10.0% PDG 14.4% Gafisa 11.7% 11. 22. 18.2% Demonstramos graficamente a composição do resultado de 2010 de todas as empresas analisada.5% 14. 10. ROCE Aumentar Margem e Giro 50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Aumentar Giro 35% Margem (NOPAT / Receita Líquida) Gráfico 21 .7% Empresa.9% 8.6% 24.Margem x Giro = ROCE Tamanho das bolas = % ROCE . o giro no eixo vertical (y) e o ROCE é representado pelo tamanho da “bola”.5% 20.ROCE Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 10.4% 14.9% ROSSI.4% GFSA. 14.1% Eztec 6.0% 2Q11 Brookfield 3.5% 6.220 Assim.0% Giro (Receita Líquida / Capital Empregado) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% Margem média PDG.5% PDG 3.4% Rossi 3.7% 15. alcançamos os resultados da Tabela 39 abaixo. 20.

Desde a abertura do capital suas margens não foram impactadas e manteve um volume conservador de lançamentos. passaram de 5 obras para 50. a Eztec se destaca pela maior margem e a MRV. Outras empresas. de uma só vez. Saiu de um volume de 5 obras simultâneas. Eztec e MRV são as duas empresas que se destacam. Antecipação das demandas de mercado e identificação das tendências para lançamento do correto produto nas diversas regiões 15. Porém. .2 MRV ü Atuação exclusiva e grande experiência no segmento econômico. apresentando um retorno sobre o capital empregado (ROCE) maior que 20% nos períodos analisados. em 2006.1 Eztec ü Prioriza sempre a margem líquida dos produtos em vez da quantidade de lançamentos (volume de novos produtos colocados no mercado). onde o ciclo de construção é mais curto e faz com que o capital investido retorne mais rápido. no boom das aberturas de capital. Aprofundando nosso estudo. para 10 obras em 2008 e 15 em 2009. possui uma gestão altamente eficiente e próxima ao negócio. muito superior aos seus pares. Hoje são apenas 22 empreendimentos administrados ao mesmo tempo pela companhia. pelo melhor giro sobre o capital empregado no setor.5. além de ser a região de maior poder aquisitivo do país. ü ü ü Com este baixo volume de projetos em andamento. com destaque para controle dos custos. mais importante gerando valores aos acionistas.5.4.4.221 Na tabela 39 e gráfico 21 acima. buscando lançar apenas produtos de liquidez e qualidade. A atuação regional e concentrada na Região Metropolitana de São Paulo facilita o ponto acima. buscamos identificar estratégias e algumas práticas que podem justificar este melhor retorno sobre o capital empregado: 15. principalmente.

ü ü Lançamentos líquidos e com alta velocidade vendas. Eficiência do Canal de Vendas com 2. Em outras palavras. Inicio do modelo de construção com formas de alumínio – padronização e possível redução do ciclo.222 ü A grande velocidade no repasse dos clientes à CEF e utilização do Crédito Associativo (transferência do cliente no início das obras ao banco) na grande maioria de seus projetos. Controle de custos no próprio canteiro de obras. Nas regiões em que atua mantém um relacionamento de longo prazo com a cadeia de suprimentos. destacamos: ü ü ü Desvio de custos. No outro extremo. Canteiros cada vez maiores para obter otimização de processos e custos indiretos diluídos.500 corretores próprios e alto volume de vendas pela internet. Alta concentração de obras na mesma região. Maiores números das unidades por empreendimentos. com impacto na receita (POC) e giro. mas não podemos avaliar que estes ganhos já foram capturados. temos Gafisa e Cyrela com os menores ROCE´s do setor nos períodos analisados e destruindo valor dos acionistas. Possui e mantém parcerias com subempreiteiros evitando rompimento de contratos e/ou sobre preço. Aprendizado e difícil execução no segmento econômico. utilizando o mesmo gestor para conduzirem alguns projetos e diluição dos gastos fixos. ü ü ü ü ü ü Estratégia operacional diferenciada e rígido orçamento de custo de obras Mecanização das obras. . o fluxo de caixa fica positivo durante o período de construção e aumenta capacidade de reinvestimento. são fatores que também corroboram para este bom resultado. Desvio de prazo de entrega. principalmente no ciclo de obras e repasse dos clientes. tendo pouca necessidade de uso de capital próprio. Dentro os principais fatores que podem justificar esta baixa performance na margem e no giro sobre o capital empregado destas empresas.

encontrando grandes dificuldades com a cadeia de suprimentos em diversas regiões do país por falta de parcerias ou planejamento. .223 ü Pioneiras na abertura de capital com rápida expansão geográfica e presença nacional.

12) Segundo Koche (2006.107). “a delimitação do problema é resultado de um trabalho mental.1 METODOLOGIA 16. O objetivo geral desta pesquisa é avaliar a importância da Sustentabilidade para a continuidade nos negócios para as próximas gerações. 2002 p. p. p. o problema de pesquisa analisado foi: ü Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC? 16. A indagação básica que o pesquisador deve fazer para a elaboração correta do objetivo de pesquisa é: que informações são necessárias para resolver o problema de pesquisa” (SAMARA. 2002.1.1. de construção teórica. Definir o problema de pesquisa significa entender e explicitar quais os problemas ou oportunidades [. . com o objetivo de estruturar as peças soltas do quebra cabeças.. pois todo projeto de pesquisa deve partir de uma real necessidade de informação. de uma situação em que haja indagações e de dúvidas a serem respondidas. A definição da problemática indica o propósito da pesquisa”..224 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 16. BARROS. procurando entender a malha de relações de interdependência que há entre os fatos”. Sendo assim.] que geram a necessidade de informação para tomada de decisão.2 Objetivos da Pesquisa “Os objetivos de pesquisa são determinados de maneira a trazer as informações que solucionam o problema de pesquisa. É um problema interdependente e que exige total coerência entre o problema definido e os objetivos do projeto de pesquisa. BARROS.13). (SAMARA. através de uma pesquisa exploratória aplicada em um estudo de caso.1 Problemas de Pesquisa “A definição do problema de pesquisa e o primeiro e mais importante passo do projeto de pesquisa.

. BARROS. onde tem por objetivo formular o problema de pesquisa.A. Antonio Emilio Clemente Fugazza. A pesquisa é qualitativa.. BARROS. 16.22).13). na sede da empresa EZ TEC Empreendimentos e Participações S. diretor financeiro e de relações com investidores. Conhecer como é a Governança Corporativa na empresa participante do estudo de caso. Conhecer como as dimensões sustentáveis são vistas pela empresa. 2002 p.13). portanto são todas as informações que levarão a cumprir o objetivo primário” (SAMARA. Segundo Mattar (1996. . convém novamente lembrar que seu objetivo é o de gerar hipóteses e não verificá-las.1.3 Método de Pesquisa O método de pesquisa a ser utilizado neste trabalho é a pesquisa exploratória. além de possibilitar a ampliação dos conhecimentos sobre o problema em estudo”. ü ü ü ü Conhecer como a sustentabilidade corporativa é aplicada na empresa participante do estudo de caso.225 “Os objetivos específicos são decorrentes das hipóteses. Conhecer como é vista a questão dos empreendimentos verdes para os negócios da empresa. “As pesquisas qualitativas são realizadas a partir de entrevistas individuais ou discussões em grupo. “como o estudo de caso é um método de pesquisa exploratória. p. 2002 p. feita a partir da entrevista com o Sr. e sua análise [.] permite identificar pontos comuns e distintivos presentes na amostra escolhida” (SAMARA.

. A condução deste estudo de caso foi realizada em duas etapas.4 Instrumento de coleta de dados Os dados para este Estudo de Caso foram coletados através de questionário não estruturado. Antonio Emilio Clemente Fugazza.226 16. Entrevistou-se.1 Análise dos Dados Os dados desse estudo de caso foram obtidos através de um roteiro de entrevistas. A primeira contemplou o levantamento de informações relevantes ao tema proposto por meio de pesquisa bibliográfica e acessos ao site da EZTEC. onde o entrevistado cria alternativas de respostas com suas próprias palavras. diretor financeiro e de relações com investidores. por sua vez.A 16. 16. Foi aplicado diretamente ao Diretor Financeiro e de relações com investidores.1. o Sr. A segunda.2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S. com a finalidade de obtenção de respostas amplas para o problema estudado.2. definido no Apêndice A. contemplou a entrevista com o Diretor Financeiro e de relações com investidores.

A entrega do empreendimento ao cliente sempre no prazo estipulado. a gente procura tratar com o máximo de respeito possível”.2 Sustentabilidade Corporativa Identificou-se que a EZTEC possui gestão sustentável e se preocupa em manter seus negócios para os próximos anos e futuras gerações. ou seja. A. que todos recebam treinamento e proteção individual adequados e que eles entendam que a companhia é parte do processo de crescimento pessoal deles”. ou com os trabalhadores que estão envolvidos na obra. A. A. EZTEC. construir apartamentos. EZTEC: “Ao vender e entregar apartamentos a gente procura respeitar ao máximo todas essas relações em sociedade. para EZTEC a gestão sustentável é: “é aquilo que consigo enxergar. . como presente. que é conseguir gerar recursos para se manter ativa no cenário econômico para os próximos anos” (FUGAZZA. Ainda para Fugazza. então sendo a nossa missão trabalhar dentro desta sociedade. ou seja.227 16. a empresa. com a qualidade esperada e cobrando o valor adequado.2. ou seja. A sustentabilidade para a EZTEC está incorporada em suas atitudes e nos seus objetivos. para Fugazza. seja na integração com o cliente a gente vai procurar respeitar todas as normas e toda a legislação vigente. a gente procura agir de forma que todos os trabalhadores sejam registrados. a EZTEC possui um fundamento de não arriscar suas operações numa aventura coorporativa. EZTEC) Segundo Fugazza. a sociedade com remuneração adequada e práticas honestas de relações de trabalho e talvez o principal fator. como o respeito: ao meio ambiente. lançando e vendendo atuando de uma forma ética e objetiva com os clientes. “quando a gente fala em sustentabilidade é entender que a empresa está presente hoje e daqui a trinta anos nessa sociedade. porque esta compartilhando seu crescimento junto com a sociedade através de vários atributos. num ambiente econômico naquela sociedade para os próximos anos.

comprar um apartamento da EZTEC fundamentado no fato que ele vê de quem comprou recebendo alguma coisa e ficando até surpreso positivamente com aquilo que esta recebendo e com a maneira que a gente age”(FUGAZZA. com qualidade etc. “Então isso gera valor tanto pelo lado das pessoas que trabalham que acabam curtindo trabalhar em uma companhia em que se acredita no que faz.228 A Sustentabilidade “é o que gera valor. De acordo com Fugazza. “a preços bons porque não adianta ter mais vendas com margens ruins”. traz uma imagem de uma companhia em que as pessoas querem estar presentes. EZTEC). é tudo que gera valor”. EZTEC. porque é um desejo do comprador. é enorme. A EZTEC claramente é uma empresa que acabou se destacando por causa do nosso foco regional nós nos impusemos uma tarefa mais simples do que as outras empresas que buscaram o foco nacional. isto traz em primeiro lugar mais vendas.EZTEC). e estavam crescendo e a maior parte delas prometia uma serie de crescimento com um determinado padrão de qualidade. “Nós percebemos isso hoje claramente. A. O fato é que procurando trabalhar entregando as obras no prazo. então a nossa preocupação com o cliente. EZTEC). A. quanto pelo lado do cliente que paga bem por aquilo que vai comprar e isso também nos melhora em termos de perfomance” (FUGAZZA. diz Fugazza. quando abrimos o capital em 2007 e muitas empresas também abriram capital. nós criamos uma imagem que se eu te disser comparado a 2007 a marca EZTEC talvez representasse zero. EZTEC. onde o “ponto é trabalhar em uma companhia que tenho respeito” e orgulho em dizer que trabalho nela. ou seja. percebemos quantas empresas conseguiram entregar de fato tudo que prometeram. “Isso reflete até no site Reclame Aqui que nós temos as melhores notas do setor se comparado com as outras empresas e fazemos sempre um estudo mensal” (FUGAZZA. A. hoje em 2011 a marca vale muito. hoje passado 4 ou 5 anos de todo esse volume que veio ao mercado. A. . A.

faz-se a manutenção/ criação de bosques nas áreas disponíveis. na concepção e desenvolvimento dos projetos. a Companhia toma cuidados como: anteriormente ao inicio das obras. ü Dessa forma. revitaliza-se praças próximas ao imóvel. um engenheiro verifica o terreno com relação às áreas de preservação ambiental e possíveis danos.229 16. Ainda segundo o site. a sustentabilidade faz parte de sua estratégia não só para gerir os negócios ao longo dos anos. que tem por objetivo “diminuir o impacto de suas atividades no meio ambiente e promover a preservação das áreas verdes”.3 Triple Bottom Line Percebe-se que o processo de produção a EZTEC está completamente interligado com o tripé da sustentabilidade. dos futuros moradores e de toda a comunidade onde o empreendimento está inserido”. replanta-se duas árvores para cada uma que fora derrubada. preserva-se árvores do terreno que estão registradas em cartório. De acordo com seu site. que estão em conformidade com a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) 307. além de favorecer a organização e a limpeza da obra e controlar o desperdício”. mas também de seus programas internos. onde o descarte dos resíduos é feito através de uma análise critica de acordo com uma série de atividades.2. a EZTEC conta com as seguintes ações ambientais: ü Programa de Gestão de Resíduos: “O programa visa minimizar o impacto dos resíduos gerados pelas atividades da EZTEC no meio-ambiente. ü Projeto Morar Bem: “a manutenção das áreas verdes está diretamente relacionada com o bem-estar dos trabalhadores. ü A gestão de resíduos é introduzida desde o planejamento até a conclusão da obra. . planta-se mudas nas calçadas em torno do empreendimento.

A. então a EZTEC optou por fazer cem por cento ao em vez de parte dele. Com relação aos empreendimentos verdes. seja do lado do projeto. por exemplo. confusão. a EZTEC está dando passos e “cada vez mais que estas tecnologias se tornarem mais acessíveis em termos de custo de implantação e manutenção estaremos lá tirando proveito disso. fazendo isso acontecer nas obras” (FUGAZZA. reaproveitar água para irrigar jardins”. A. “Sua atuação engloba três frentes distintas. temos que fazer reservatórios para água de chuva. etc. EZTEC afirma que: “tudo que da para fazer. EZTEC). visa apoiar ações sócio ambientais e a capacitação técnica por meio de atividades sustentáveis que auxiliem na conservação da Mata Atlântica”. canalizando os problemas que temos ali e vamos retirar a água. Procuramos passar a informação para aqueles vizinhos da construção do que efetivamente vai acontecer lá e nos colocarmos a disposição deles para resolver qualquer problema que exista”. todas de vital importância para a preservação e recuperação do meio ambiente: o sequestro de carbono (CO2). A. Fugazza. procuramos minimizar esse impacto urbano. Esse programa reúne a sociedade como um todo em torno do reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira.230 ü Programa Florestas do Futuro: “A EZTEC é a primeira empresa do setor de incorporação e construção a tornar-se parceira do Programa Florestas do Futuro da Fundação SOS Mata Atlântica”. porque geraremos lixo. para aquele local que estamos inserindo. lama. Fugazza. é uma necessidade hoje nos projetos novos que a gente faça coisas como: parte dos empreendimentos verticais tem que ser alimentado por água quente de energia solar. seja se precisamos fazer adequações viárias. EZTEC afirma que: “quando olhamos para o meio. procuramos ter um respeito social por aquele ambiente de tal forma a minimizar o impacto que iremos causar. que consiga com praticas de mercado ir atrás e incluir no projeto e fazer com que isso aconteça. então vamos nos colocar a disposição do poder público para fazê-las. é intenção clara da EZTEC em fazer. mas podemos melhorar um pouquinho. mesmo sendo básico de legislação. Além disso. a manutenção da biodiversidade e a preservação dos recursos hídricos da Companhia. Este assunto é um pouco jovem para ela. limpando as ruas. . se vamos causar tumulto na rua.

231 “Hoje estamos fazendo o prédio corporativo de primeira linha que a nossa intenção é de chegar mais perto da perfeição daquilo que existe disponível no Brasil em tecnologia” (FUGAZZA. a empresa conta atualmente com as seguintes ações sociais: ü Projeto Leitura na Obra: “O projeto oferece a todos os seus colaboradores uma biblioteca no canteiro de obras. ü Programa de Bolsas de Estudo: a EZTEC com o objetivo de ajudar na educação de seus colaboradores fornece uma bolsa-auxílio equivalente a 50% do valor dos cursos de ensino médio. . jornais e revistas.se que com relação à Sustentabilidade social. As obras seguem as mais rigorosas normas de segurança e higiene para garantir um bom ambiente de trabalho e os operários são filiados ao SINTRACON (Sindicato dos Trabalhadores das Indústrias da Construção Civil de São Paulo)”. segundo o site: “a EZTEC privilegia a qualidade de vida dos seus colaboradores por meio da implantação de diversos projetos e programas sociais em diferentes áreas. EZTEC). incentivando a leitura e a atualização diária”. A. A EZTEC também se preocupa com o desenvolvimento social das comunidades onde atua e com isso. Verificou. graduação e pós-graduação. Nas bibliotecas estão disponíveis livros.

tais regras ampliam os direitos dos acionistas e melhoram a qualidade da informação fornecida aos acionistas”. Antes de qualquer atividade no terreno. EZTEC “a Governança Corporativa trata-se de pessoas. relacionamento e engenharia”. que você vê quão madura a empresa está em itens de Governança Corporativa”. Além de cumprir todas as leis municipais. a Companhia preza pela limpeza das calçadas que circundam as obras e pela rigorosa fiscalização dos fornecedores e prestadores de serviços que se comprometem a respeitar as mesmas leis. sugestões e reclamações são respondidas em um período de até 48 horas por profissionais das áreas de marketing. sob pena de multa.com. 16. Todas as dúvidas.232 Projeto Convivência Amiga: “O projeto tem o objetivo de estabelecer uma boa convivência com todos os vizinhos de seus empreendimentos. de implantar cultura que você adquire ao longo dos anos e a partir de um momento que se passa pelo problema. Em geral. “em 2000. desde a construção do empreendimento até as vendas das unidades. conhecidos como Níveis 1 e 2 de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa e Novo Mercado”. Notou-se que de acordo com o site da EZTEC.2.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa Para Fugazza. Uma carta é enviada aos moradores mais próximos. Seu objetivo foi de “criar um mercado secundário para valores mobiliários emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores práticas de governança corporativa”. . A. O código da EZTEC no Novo Mercado da BM&FBovespa é EZTC3.br. é feita uma prospecção nas casas e prédios vizinhos para a prevenção de possíveis transtornos. Ainda segundo o site: “Os segmentos de listagem são destinados à negociação de ações emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a cumprir práticas de boa governança corporativa e maiores exigências de divulgação de informações em relação àquelas já impostas pela legislação brasileira. informando o cronograma e os horários das obras e um canal de comunicação é aberto por meio do email engenheiro@EZTEC. a Bovespa introduziu três segmentos especiais para listagem.

no mínimo. ü ü ü Favorecer a dispersão acionária. 5 membros. “Realizar. no mínimo. “Limitar o mandato de todos os membros do conselho de administração da Companhia a. “Adotar exclusivamente as normas do regulamento de arbitragem da Bovespa. “Limitar a composição do Conselho de Administração a. se instalado. estejam em realizadas pelos acionistas controladores da Companhia. Concessão a todos os acionistas do direito de venda conjunta (“tag along”) Assegurar que 25% do capital total das ações da EZTEC. . 2 anos. pelo menos uma vez ao ano. sendo que. conselheiros e diretores envolvendo valores mobiliários de sua emissão”. “Seguir políticas mais rígidas de divulgação com relação às negociações Emissão somente de ações ordinárias. para divulgar informações quanto à sua respectiva situação econômico-financeira. projetos e perspectivas”. nos procedimentos de oferta. ü ü ü ü “Submeter quaisquer acordos de acionistas e programas de opções de compra de ações existentes à Bovespa. reunião pública com analistas e quaisquer outros interessados.233 As regras do Novo Mercado. a companhia. os administradores. comprometem-se a resolver toda e qualquer disputa ou controvérsia relacionada ao regulamento de listagem por meio de arbitragem”. podendo ser reeleitos”. 20% deles deverão ser independentes”. exigem o atendimento dos seguintes requisitos. as quais a EZTEC se enquadra. o acionista controlador. no máximo. entre outros: ü ü ü circulação. e os membros do Conselho Fiscal da Companhia. pelas quais a Bovespa. Cumprir divulgação trimestral de informações com padrões mínimos.

Identificou-se que a EZTEC avançou muito com relação à Governança desde o aspecto da comunicação ao mercado até o aspecto de relações de controladores e administradores para com a própria empresa. todos que estão envolvidos tem que sentir que estão participando de um jogo justo” (FUGAZZA. Verificou-se que a Responsabilidade Social da EZTEC criou cada vez mais valor a marca. ou seja. que em tese deveria estar muito melhor do que a gente. . é uma evolução. EZTEC).234 Verificou-se que para a EZTEC: “Governança corporativa significa que no meu dia a dia de negocio eu tenho que ser o mais justo possível nas relações de trabalho de tal forma a manter uma imagem de alto nível para todos os stakeholders. EZTEC). afirma Fugazza. se destacando como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. que se eu comparar com empresas que tem controle pulverizado eu acho que estamos tranquilamente melhor” (FUGAZZA. Com orgulho te digo que estamos melhor do que muita companhia aberta de controle pulverizado. Verificou-se que a evolução. A. A. A. “Tudo aquilo que nós consideramos justo a gente esta conseguindo praticar dentro das regras que estão estabelecidas. Diria que tem muito a implementar. EZTEC. desde quando abriram o capital em 2007. foi constante.

Fundos Imobiliários Comerciais. salas. Comercial (salas ou lajes corporativas). pode-se ver um crescimento muito significativo no mercado imobiliário. Residenciais. Buit-to-Suit . As pessoas que possuem o desejo de investir neste setor tão promissor hoje possuem mais opções que no passado que vai do pequeno ao grande investidor. lojas em shopping. Muitas pessoas viram que o tão esperado sonho da casa própria se realizaria em suas vidas.1 Seleção de Amostras Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos.1. lajes corporativas. Esses fatores que hoje convivemos traz um reflexo do que é visto em outros países em que a economia já estava estabilizada há muitos anos.1 METODOLOGIA 17. Veremos algumas possibilidades de investimento direto no setor conforme descrito abaixo: a) ü Aquisição de Ativos (para renda e/ou especulação) Apartamentos.235 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 17. galpões industriais. b) ü ü c) ü ü Incorporação Imobiliária Residencial. enquanto que outros viram uma grande oportunidade a ser mais bem explorada. .

. porém que não iremos tratar.236 ü ü d) ü ü Shoppings. pois conta com a valorização do imóvel e sua revenda para obter lucro.2 Aquisição de Ativos O que a maioria dos investidores conhece é o investimento em imóveis com aquisição na planta. e hoje as construtoras estão lançando novos empreendimentos com o valor do m2 com preços direcionados diretamente para o consumidor final dificultando assim a revenda antes do final da construção.1. 17. CRI. porém não são os únicos e com certeza poderemos ver outros meios em nosso país no futuro. Fundos de Investimentos LCI. em pré-lançamento. para posterior revenda. e) Ações de Empresas do Setor Esses podem ser alguns dos principais meios de se investir diretamente no setor. Hoteis. Outros meios de se investir indiretamente no setor também incluem o empreendedorismo que neste caso incluem as empresas prestadoras de serviço no ramo de manutenção e reformas de imóveis. Esta modalidade possui um risco mais elevado para uma entrada de investidor. urbanismo entre outras. decoração.

Outro fator a ser relevante é o que está ao redor do empreendimento. . ou seja. Quanto antes. o investidor desta modalidade corre o risco de concorrer com a própria construtora caso ela não venda todas suas unidades. qual é a procura de imóveis nesta região. Nestes casos fica mais fácil para o investidor verificar a viabilidade do investimento ao fazer um estudo das ofertas na região em que o empreendimento será lançado. Todas estas variáveis podem ser observadas. a ideia é a de buscar empreendimentos com menos unidades sendo comercializadas. Para essa modalidade de investimento vale algumas dicas que podem ajudar ao escolher o empreendimento com mais chances de valorização. por exemplo. Um tipo de imóvel que é muito valorizado devido a sua escassez nas grandes capitais e que devido a expansão econômica até mesmo algumas regiões que no passado eram economicamente fracas hoje se veem na mesma situação são os imóveis comerciais. por em exemplo um empreendimento em que haverá a oferta de varias unidades provavelmente ao final da obra a construtora ainda terá unidades a serem comercializadas. e sim na sua entrada no momento certo da cadeia de valor.237 Com a acomodação dos preços. Verificar o cenário em que o mesmo encontra-se lançado. O que se deve ter em mente é que um investimento para dar certo não deve ser baseado em expectativas de variações de preço. Isso ocorre. melhor será sua rentabilidade. Essas formas de investimento onde o ativo será negociado próximo da entrega deve-se considerar todas as variáveis. caso o investidor não consiga vender antes da entrega das chaves. o que poderá mudar ao redor durante sua obra qual o potencial de crescimento. existem outros possíveis terrenos ou imóveis que poderão dar espaço para um novo empreendimento. pois ela sempre terá melhores condições de negociação com o comprador final que o investidor. ele deverá ter ciência e estar preparado para um possível financiamento e que provavelmente irá diminuir a sua margem devido aos custos de aquisição do mesmo.

Para ter uma visão se este tipo de investimento é viável deve-se fazer também uma pesquisa de como é a taxa de vacância e qual o potencial de busca de imóveis na região. onde o empreendimento é feito sob medida para o cliente que ira alugar o imóvel e que neste caso devido as especificações necessárias para o projeto faz-se um contrato com maiores garantias para o investidor. 17.238 Outra forma de investimento nesta modalidade é a do aluguel do imóvel durante o financiamento do mesmo.6% do valor do imóvel. onde o aluguel irá pagar parte ou a totalidade do financiamento restante e que após a quitação do mesmo o investidor passa a possuir mais um ativo que pode então utilizar para manter a receita no aluguel ou utiliza-lo para a aquisição de outros imóveis. seja ele em fundos de renda fixa ou fundos variáveis. Neste contrato será estipulado um período que poderá calcular a taxa de retorno do mesmo e a viabilidade trazendo segurança para o investidor. quanto mais caro for o imóvel essa taxa vai se reduzindo. tais garantias são muito importantes nesta modalidade devido ao fato de que o imóvel ser preparado especificamente para esse locatário e que poderá não atender outro sem uma reestruturação. e estes fatores ainda mantém esse tipo de investimento muito atrativo. Embora tenha um risco considerável essas modalidades de investimento ainda são as mais conhecidas no setor e muitas pessoas tiveram excelentes ganhos nestes últimos anos. Outra modalidade deste ramo é a conhecida como Buit-to-Suit. . nesta modalidade o melhor investimento são em imóveis mais baratos direcionados a classe C. mas não possui um capital que o permitiria fazer sozinho ou naqueles casos em que gostaria de dividir os riscos potenciais uma boa opção é utilizar o método de Incorporação Imobiliária. onde o aluguel fica em torno de 0. Os imóveis tiveram uma valorização bem acima do que qualquer aplicação. Nesta modalidade os investidores fazem seus investimentos através de cotas do patrimônio a ser adquirido.3 Incorporação Imobiliária Para aqueles que gostariam de investir neste mercado tão promissor.1.

00 dando um total de 20 cotas e estipulando que quem quiser entrar no grupo deverá comprar um numero mínimo de cotas.000. Esse tipo de investimento possui varias vantagens. porém o mesmo pode ser aplicado em imóveis comerciais. em cotas de R$ 30.000. .239 Por exemplo.00 para a construção de 2 casas onde as mesmas serão comercializadas ao valor de 450. dando um lucro do capital investido de 50% no ato da venda. O exemplo apresentado trata-se de imóveis residenciais.00 cada unidade.000. A forma de administrar esse investimento seria dividir o capital necessário em cotas. Outra vantagem desse tipo de investimento é o fato de que o valor colocado no investimento não será utilizado todo de uma única vez e que o mesmo pode ficar aplicado trazendo uma receita financeira para o grupo durante a construção. porém de grande porte para uma única pessoa que em muitos casos possui um capital relativamente pequeno. Após a conclusão do empreendimento o grupo pode partir para um próximo empreendimento mantendo os mesmos patamares ou partir para um de maior porte dependendo de quanto queira investir. por exemplo. em um empreendimento em que o valor a ser investido é de R$ 600. A primeira delas é o quanto que o investidor arrisca de seu capital podendo começar com um empreendimento relativamente pequeno para um grupo formado.

A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário. assembleias. fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários. entendemos que é importante estudar e se qualificar antes de se aventurar no mundo dos investimentos. derivativos. Segundo Rafael e Tales (*03) em uma publicação da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011. Aliás. renda fixa. conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8. desta maneira o investidor não precisa ser um engenheiro ou um especialista do setor para começar esse tipo de investimento. etc. à semelhança dos fundos de ações. distribuições de resultado.668/93. No entanto. são regulados. a rentabilidade tem se mostrado bastante atrativa. etc.4 Fundos de Investimento Imobiliário Outra forma de investimento do setor imobiliário que tem começado a aparecer nas mídias e serem oferecidas pelos bancos são os Fundos Investimentos Imobiliários também conhecidos como Fundos Imobiliários. aumentos de capital. por se tratar de captação de recursos do público para investimento. Embora o investimento em imóvel passe mais segurança do que investimentos em papeis para novatos. estas modalidades ainda são pouco difundidas no mercado imobiliário e até então mais restritas a grandes investidores. Esses fundos. um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto. nestas modalidades. uma vez que ele entrou em um momento inicial da cadeia de valor do negócio.. mas atualmente vem surgindo empresas que viabilizam a entrada de investidores iniciantes como uma ótima opção para quem quer investir de verdade. além de proteger o investidor de uma eventual correção ou estagnação do valor dos imóveis. com seus acionistas.240 Existem muitas construtoras que fazem parcerias com incorporações. . 17.1.

solidariamente. em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. direitos a eles relativos. ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado. adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente. seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. São comuns as locações de escritórios. O quotista passa. em todo o tipo de negócios de base imobiliária. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472. estes fundos podem investir. parte de imóveis. então. Segundo a CVM (*04) objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação. etc. Shopping Centers e pontos comerciais em geral. Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário? Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário. o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição. por sua vez. podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que.241 Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos. indicados para compor sua carteira de ativos. . a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter. Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos. conforme o número de quotas que detiver. desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. que vigora desde 03/12/2008. O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária.

aumentando. o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis. escrituras. assim. Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários. entre outras. Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor. pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador. na proporção de suas participações. . ü É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações. a quantidade de alternativas de investimento disponíveis. não estariam ao alcance de investidores individuais. investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões. uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação. recolhimento do ITBI. especialmente os de menor capacidade financeira. pelo volume de recursos envolvidos. os quais. é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores.242 Esse tipo de fundo possui algumas vantagens: ü ü Acesso ao Mercado imobiliário. ü ü ü Ademais. Simplificação. Diversificação. ü Possibilidade de fracionar o investimento. ü ü Ganhos de Escala. os custos da administração dos investimentos do Fundo são diluídos entre todos os quotistas. Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário. pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário. ü ü ü Em suma.

não precisará. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo. os titulares poder ter desafios quando forem realizar a vende de suas cotas no mercado secundário.243 ü Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados. também. Devido ao fato de que o fundo não admite resgate de suas quotas. Pelo fato de ser uma modalidade de investimento recente em nosso país esse tipo de fundo possui baixa liquidez em comparação com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro. É um fundo fechado. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados. além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472. da venda das quotas ou. . É. Os fundos podem. que podem ser utilizados para integralização. administrado por instituição financeira. ou seja. .Não tem personalidade jurídica própria. . O modelo de FII adotado no Brasil possui além das características mencionadas acima outros pontos de relevância: . tendo em vista sua necessidade de liquidez. liquidar todo o seu investimento. as integralizações podem ser parceladas em séries. não permite resgate das quotas.O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa. na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas. efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas.Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários.Para os casos de fundos destinados a construir imóveis. quando for o caso. os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição. tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio. . obrigatoriamente. como no investimento direto em imóveis. podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade.

ü Os rendimentos e ganhos do capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário. não contará com o regime diferenciado. alterada pela lei 9779/99 as regras para tributação e distribuição de ganhos são: ü Fundo deverá distribuir a seus quotistas. mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada. no mínimo. quotista que possua. estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas. apurados segundo o regime de caixa. ü Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador. De acordo com Fundo Imobiliário . com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte. à alíquota de 20%. noventa e cinco por cento dos lucros auferidos.244 De acordo com a Lei 8668/93. podemos ver a rentabilidade dessa modalidade em comparação com o IBOVESPA E IMOB. (*05). construtor ou sócio. . quando distribuídos a qualquer beneficiário.Consultoria de Investimentos Ltda. (vinte por cento) ü Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também se sujeitam à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento).

o segundo tem começado a ser trabalhado pelos principais bancos recentemente. ampliando o leque de alternativas para o investidor e.245 Gráfico 22 .5 Fundos de Investimentos Dentro dessa modalidade podemos encontrar dois tipos principais o LCI e o CRI. Neste contexto. ambos são fundos de renda fixa lastreado em credito imobiliário. Este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário.FII x Ibovespa x IMOB Os Fundos de Investimento Imobiliário possuem um histórico positivo. já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo. 17. . novos produtos financeiros têm sido oferecidos.1. simultaneamente.6 LCI – Letras de Credito Imobiliário Devido ao atual cenário da economia brasileira muitos investidores buscam alternativas mais atrativas de renda fixa.1. a cautela deve estar presente ao se fazer esse tipo de investimento devido a sua baixa liquidez em uma possível queda das respectivas cotas adquiridas. porém vale lembrar que o risco esta presente. 17. contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário.

. com a vantagem de poderem ser lastreados por créditos imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um imóvel. No caso da Caixa Econômica Federal. no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários. São títulos de crédito lastreados por crédito imobiliário garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. Os recursos aplicados desta forma. estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. múltiplos. por exemplo. nela encontramos as seguintes características: Prazo mínimo – 60 dias .Prazo máximo* – 564 dias * O prazo máximo varia conforme a disponibilidade da margem para captação em LCI. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza. o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses. Usando a Caixa Econômica Federal (*07) como referencia. Segundo o Infomoney (*06) Os bancos comerciais.246 Um desses produtos oferecidos atualmente é o LCI – Letras de Credito Imobiliários. atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil. cuja contratação deve ser. são direcionados para financiamentos habitacionais. a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs. Ou seja. obrigatoriamente. registrada na Cetip. O prazo de vencimento destes papeis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. o que poderia acontecer. mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu. São títulos semelhantes às Letras Hipotecárias.

que é de R$ 1.R$ 5. . 17.Saldo Mínimo .00.000.00 .2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO O valor aplicado deve obrigatoriamente corresponder a múltiplos do preço unitário de emissão. 17.000.4 RESGATE ANTECIPADO Desde que contratada com esta característica.247 17.00 Os valores Máximos são definidos de acordo com a margem de captação disponível. .00 . 17.Aplicação Complementar Mínima – R$ 50. desde que decorrido o prazo mínimo definido pelo BACEN – no caso da remuneração pelo CDI é de 60 dias.00 .000.000.000. para clientes Pessoa Física.3 FORMA DE APLICAÇÃO Aplicação em dinheiro. é permitido resgate antecipado da LCI CAIXA. divulgada no início de cada mês. a qualquer tempo e a critério do cliente.5 TRIBUTAÇÃO Isenta de IRRF. com débito na Conta Corrente. portanto todas as aplicações em LCI CAIXA são feitas em múltiplos deste valor.Resgate Mínimo – R$ 5.Aplicação Mínima – R$ 50.

quando o resgate/vencimento ocorrer em prazo inferior a 30 dias . 17.50% De 181 dias a 360 dias 20.7 LIQUIDEZ É permitida a transferência de titularidade/cessão de direitos. é aplicada a curva de alíquotas conforme tabela abaixo: Curva de Alíquotas de IRRF. onde está vinculada a aplicação.50% Acima de 720 dias 15.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE É permitida a transferência de titularidade da LCI CAIXA. Até 180 dias 22. até o dia útil imediatamente anterior à data de vencimento. juntamente com os documentos que comprovem as representações. o cessionário pode ter conta corrente em outra agência que não a do cedente. na Agência onde possui conta corrente. O resgate antecipado caracteriza-se pela possibilidade de resgate através da solicitação do cliente. 17.248 Para Pessoa Jurídica. após ter completado o prazo mínimo deste tipo de papel (60 dias) observado o princípio de data a data. pelo valor total. de valor total ou parcial de sua aplicação. desde que apresentado o Termo de Cessão de Direitos com o devido registro em cartório de títulos e documentos. O vencimento dá-se ao término do prazo contratado (quando não for dia útil o crédito é no 1º dia útil subsequente). É permitida a alteração da agência e/ou conta corrente de vinculação. O titular da LCI deverá apresentar.00% De 361 dias a 720 dias 17.tabela regressiva de 1 a 30 dias.00% IOF: Incide sobre o rendimento da aplicação. Na transferência de titularidade. . o Termo de Cessão de Direitos com as firmas do cedente e do cessionário reconhecidas e com o devido registro no Cartório de Títulos e Documentos.

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Essa aplicação é destinada para investidores que tenham no mínimo R$ 50.000,00 disponíveis, lembrando que esse é o valor mínimo da Caixa, em outras instituições bancarias esse valor pode variar. Ou seja, um investidor cujas reservas sejam, inferiores a esse montante não poderá dispor dessa modalidade em seu portfólio de investimentos. Um grande diferencial das LCIs segundo Valores Reias (*08) é que o

rendimento é isento do imposto de renda, e elas acabam ganhando um CDI líquido, diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI, ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil) corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6 meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra esses números com mais precisão:
Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa

Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens, destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim, devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que consiga uma taxa acima de 100% do CDI).

250

É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e o valor do investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar, dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos.

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito de renda fixa privada, com pagamento mensal de remuneração ao investidor, de emissão exclusiva de Companhia Securitizadora e lastreado em contratos de financiamento habitacional concedidos pela CAIXA e cedidos à Brazilian Securities Companhia de Securitização. A emissão ao investidor foi de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1 mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da distribuição, é de R$ 10 mil. A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018. Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1 milhão. Segundo a Caixa Econômica Federal (*07) segue as principais características deste produto: O vencimento previsto para o CRI é 10/11/2018. No entanto, este

vencimento poderá ser antecipado em decorrência de quitações e amortizações extraordinárias realizadas pelos mutuários dos contratos de financiamentos

habitacionais que servem de lastro para o CRI.

251

-

O CRI oferece pagamento mensal de juros e amortização do principal ao

investidor, ambos creditados em contas correntes todo dia 10 ou dia útil imediatamente posterior, caso dia 10 seja dia não útil. Os juros e a amortização creditados ao investidor correspondem à posição

de CRI mantida em sua conta de custódia CBLC no fechamento do dia 10 do mês anterior.

-

Imediatamente após o crédito de juros e amortização referentes ao mês

anterior, constitui-se novo saldo em CRI para o investidor, o qual servirá de base de cálculo para o próximo crédito de juros e amortização a ocorrer no dia 10 do mês seguinte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas físicas são isentos de

imposto de renda retido na fonte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas jurídicas estão sujeitos à

incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa. No caso de ganho de capital na venda de CRI no mercado secundário,

qualquer investidor (pessoa física e jurídica) estará sujeito à incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa.

Não há incidência de IOF nas transações com CRI no mercado secundário.

17.7.2 Como funciona

-

Aquisição do Produto no Mercado Primário: exclusivamente na CAIXA, no

período de 09/03/2011 a 29/04/2011 (Investidores de Varejo) e no dia 03/05/2011 (Investidores Institucionais). Aquisição do Produto no Mercado Secundário: através de instituições

distribuidoras de títulos e valores mobiliários, a qualquer tempo durante a vida do CRI. Por meio da CAIXA não é possível adquirir CRI no mercado secundário. investidor. Remuneração: crédito mensal de juros e amortização do principal ao

252

Assim como as LCI, o CRI é lastreado em contratos de financiamentos imobiliários, aparentemente a sua rentabilidade é bem atrativa, porém vale lembrar assim como os LCIs que a qualidade do lastro é extremamente importante.

17.7.3 Ações de empresas do setor

Para o investidor que não possui o capital para a aquisição de um imóvel ou não tenha o conhecimento ou habilidade de acompanhar uma construção e também não esteja interessado em investir em fundos que financiam o setor, existe a opção de investir em ações de empresas de construção civil. Uma opção extremamente rentável desde 2009 e com grandes expectativas para o futuro devido ao cenário atual do Brasil. Nesta modalidade o investidor não terá de se preocupar se o inquilino esta pagando ou não o aluguel se o mesmo não está depredando o seu patrimônio, também não precisará dispor um valor tão elevado quanto o do imóvel mesmo que popular que não custaria menos que algumas dezenas de milhares de reais o investimento inicial para quem quer investir em papeis é muito mais acessível dependendo da empresa pode ser menos de que 5.000,00. Outra vantagem é a do Leão, que no caso do aluguel recebido é tributado como um salário que pode chegar a 27,5% da receita e que no papel é menor. Um ponto muito importante do mercado de ações é a alta liquidez, onde o dono do papel pode desfazer-se dele no mercado a preço do dia diferente de um imóvel que esta lhe dando receita através de aluguel e que caso precise do valor precisará esperar dependo da situação alguns meses ou até mesmo ser obrigado a baixar o valor do imóvel para acelerar o processo. No caso da compra na planta a situação é parecida a liquidez se dá geralmente pouco antes da entrega das chaves e às vezes posteriormente. No ramo da incorporação a liquidez se dá no ato da venda do imóvel, nos casos dos fundos você tem a carência mínima estipulada pelo fundo.

253

Porém o que pode ser uma vantagem no que se refere a Liquidez das ações também é uma preocupação devido a sua volatilidade, pois os preços podem despencar de um dia para o outro como por exemplo em 2008 em que o mercado de ações caiu drasticamente. Neste caso o investidor precisa ter muito paciência. Como definir qual a melhor empresa a se investir? Neste caso o investidor deve fazer uma pesquisa no nível de risco que lhe é aceitável e qual empresa lhe traz maior segurança ou rentabilidade prevista a curto ou longo prazo, cada construtora possui uma estratégia do mercado de atuação que afeta essas variáveis. Em nosso estudo de caso comparamos os índices de rentabilidade de varias empresas do setor que pode ser analisado com maior detalhe as rentabilidades do que podemos encontrar no mercado atualmente.

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18

CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISES ESTRATÉGICAS Por Cintia Pereira Barcellos Por fim, após revisão da literatura e aplicação do estudo de caso à empresa EZTEC, pode-se, enfim, voltar aos objetivos específicos deste estudo e tecer considerações sobre os mesmos. No que diz respeito ao primeiro, de apontar e/ou definir a missão e visão da empresa, observou-se a não existência desses conceitos na empresa, sendo, portanto, sugerido o que segue:

i) ii)

Missão: “construir qualidade de vida.” Visão: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região

metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Com relação ao segundo objetivo proposto por este estudo, pode-se concluir que as principais forças, fraquezas, oportunidades e ameaças identificadas para a empresa EZTEC estão resumidas na Tabela 41.

. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista. 2011. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade. (S03) Alta rentabilidade.255 Tabela 41 . crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (O04) Preferência sociocultural do brasileiro pela casa própria. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (S07) Alta velocidade de vendas (S08) Sólida situação financeira (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio Oportunidades (O01) Expansão para outros mercados geográficos (O02) Coabitação (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. especialmente de taxa de juros (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional Fonte: Pesquisa direta.Análise SWOT da empresa EZTEC Forças (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor Fraquezas (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (W02) Estar submetido a um único público consumidor (W03) Estoque de terrenos caro e limitado Ameaças (T01) Concorrentes (T02) Políticas públicas.

se mão de obra. Por fim. S02. é o fornecedor com maior poder de negociação. salvo exceções. terão efeito também para evitar a ameaça T01. seguem algumas considerações e sugestões para a empresa: i) Estratégias ofensivas (SO): A combinação da força S12 com a oportunidade O05. Enquanto o poder dos fornecedores varia de acordo com o produto fornecido: se terreno. o único produto identificado como substituto à compra de um apartamento. S05. ou seja. O03 e O04. pode-se afirmar que esse mercado é totalmente livre de barreiras a entrada de concorrentes. a rivalidade do setor varia de acordo com o mercado onde as empresas atuam. seu poder está crescendo ao longo do tempo com a redução do desemprego e profissionalização do setor. . iii) Estratégia de debilidade (WO): Todas as fraquezas podem ser eliminadas se a empresa alterar sua estratégia regional de modo a aproveitar a oportunidade O01. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Estratégias que minimizem as fraquezas W02 e W03. é o aluguel de um. por consequência. sua barganha é decrescente devido aos produtos importados. Por último. com base no tabela acima e seguindo o modelo de estratégias proposto por Wang (2007). possuem grande poder de negociação. S06 e S09 com as oportunidades O02. e se é fornecedor de material. o estudo demonstrou que os consumidores. sendo constantemente afetado por ameaça de novos entrantes. No que tange ao poder de barganha. ii) Estratégia defensiva (ST): Utilizar as forças de S01 a S09 para defender- se da ameaça T01. após analisar o setor de incorporação imobiliária sob a luz do Modelo das Cinco Forças de Porter.256 Desse modo. Além disso. dependendo se são cidades pequenas ou grandes centros urbanos. bem como a união das forças S01.

uma vez que guiam a companhia para a construção de uma estratégia eficaz e indicam as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitálos. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. Sendo assim. conclui-se que o conhecimento das competências das companhias e das forças competitivas das indústrias. O autor defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. 1989. são de fundamental importância para a empresa. . portanto. fornecedores e por produtos substitutos. 2004) as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é.257 Segundo Porter (1979.

Quando verificamos a TIR. espera-se resultado superior a R$ 0. da taxa de rentabilidade e dos valores de retorno.75%).00 investido.67%) ou Alavancada (18.25 a valor presente. Avaliando-se o VPL. para cada R$ 1. tanto quando a análise é baseada em Equity (18. o valor encontrado foi positivo. conclui-se que. A análise dos resultados consistiu na geração dos indicadores da qualidade do investimento no empreendimento considerado e seu ciclo de implantação e operacional. foram considerados parâmetros usuais do setor imobiliários. logo. O estudo foi desenvolvido tomando-se como moeda de referência o Real (R$). Por fim. mostrando que. o que permitiu a avaliação da tomada de decisão do empreendedor conforme segue. com o intuito de caracterizar o poder de compra da massa de recursos que o empreendimento exige para ser implantado e consequentemente o nível de exposição do investidor. satisfazendo a expectativa de retorno do investidor que era acima de 16%. pode-se considerar o projeto analisado aprovado. ele atende todas as premissas do estudo de viabilidade econômico-financeira. observa-se que os valores encontrados superam as expectativas do investidor. Para tanto. que estavam entre 17% a 24% ao ano. pelo cálculo do índice de lucratividade líquida. . observou-se que também houve superação das expectativas do investidor. Com o intuito de não prejudicar o cálculo do pay back. para tanto. dado que. que esperar 25%. verifica-se que ao final do estudo. o estudo foi realizado acima do índice geral de preços.258 CONCLUSÃO SOBRE: VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA DE PROJETOS Por Renato de Almeida Silva A Análise da Qualidade Econômica do empreendimento hipotético foi baseada na intenção de verificação da qualidade econômica do empreendimento imobiliário a ser realizado no imóvel. pois se trata de um ciclo longo. trazendo o lucro a valor presente. o projeto gerará valor superior ao custo de oportunidade do investidor.

A real necessidade de convergência aos padrões internacionais. Destaque especial é merecido na questão do Patrimônio de Afetação que enquanto algumas empresas estão começando adotar. mostrando confiança no que faz e transmitindo segurança respeito ao cliente. A convergência busca uniformizar os critérios de escrituração e devolve à contabilidade sua verdadeira função. . Era necessário partir de nossos registros contábeis e adaptá-los às normas daqueles países. Contadores e auditores tinham bastante trabalho para apresentar as informações aos investidores estrangeiros. fazendo com que por “comodismo” a contabilidade deixasse de cumprir seu principal papel que é informar. estaremos no mesmo padrão. se deve ao fato de nossa contabilidade ser até então regida por leis defasadas e muitas vezes ser influenciada pela legislação tributária. não somente no segmento. Do mesmo modo nós também poderemos compreender as demonstrações elaboradas por países estrangeiros afinal. a EZtec já faz de forma ampla.259 CONCLUSÃO SOBRE: PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos Durante a execução do trabalho pode se verificar a adoção das mencionadas práticas societárias e fiscais na empresa. mas de maneira abrangente a todos os setores de atividade. permitindo que nossas informações contábeis possam ser lidas e compreendidas exatamente como estão preparadas sem necessidade de ajustes e adaptações.

Analisando anuários do setor e matérias publicadas pela imprensa especializada observei que o setor concentrou a abertura de capital das principais empresas do setor entre 2006 e 2007 com o reforço no caixa estas investiram pesado na sua expansão e crescimento. Mas já observamos o crescimento da securitização. apesar do custo mais caro". no valor de R$ 240 milhões. a empresa fez. substituto para a poupança. afirma Leonardo Correa. a nossa proporção de credito imobiliário X PIB é muito tímida e o governo para estimular o financiamento do setor “obriga” as instituições financeira a destinar 65% dos recursos da poupança credito imobiliário. que é a tendências do mercado que deverá se regular pela oferta e demanda. principalmente através do Certificado de recebíveis imobiliários – CRI. diz. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento". como exemplo da reportagem do Jornal Valor Econômico em 02-05-2011 sobre os CRIs. A grande maioria destas empresas esta alavancada e preocupada quanto as fontes de financiamento para o setor. sua primeira emissão. diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa. por isso elas já estão buscando alternativas como emissões de debêntures e busca fundos de investimento.260 CONCLUSÃO SOBRE: FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin A tendência é que a demanda de credito pra o segmento imobiliário. que precisa ser testado. em um futuro próximo. no qual acredito que as taxas podem ser até menores do que as oriundas hoje da Poupança e FGTS. "É um produto novo. Acredito que os executivos do mercado estão preparados para esta transição. seja atendida através securitização. . neste ano. que atualmente estão concentradas nos recursos do FGTS e da Poupança. Minha Vida. Ficou claro que o mercado imobiliário brasileiro ainda esta amadurecendo. não suportada pelos recursos da poupança e FGTS. que possuem taxas baixas. mas a sinalização é que estes recursos se findem entre 2012 e 2014.

No estudo de caso.261 As fontes de captação são de extrema importância para o segmento imobiliário. pois sem isso podem por em risco a continuidade das mesmas. já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar deste meio de financiamento se for viável estrategicamente. Estrategicamente as empresas precisam acompanhar de perto as alternativas de captação e devem estar preparadas para se adequar rapidamente as mudanças de mercado. embora atualmente se financie com capital próprio. no qual a maioria das empresas trabalha alavancada e a oscilação nas taxas pode comprometer significativamente o seu resultado. EZTEC. .

realizadas através de múltiplos segundo ROCHA LIMA Jr (2008) “no final do ciclo dos IPOs. o que faz uma empresa grande e poderosa é VGV – virtual internado (área de terrenos estocados x coeficiente de aproveitamento permitido x preço/m² verificado no mercado ou arbitrado).262 CONCLUSÃO SOBRE: COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORAS DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO’s NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama Observando o comportamento das ações em conjunto com os resultados dos indicadores expostos neste trabalho. o que alavanca a relação VGV – virtual internado para o capital de investimento disponibilizado. sendo que empresas competentes adquirem terrenos sob permuta. financiando os pequenos parceiros. se sintetizam em: i. Assim. porque crédito imobiliário sempre estará disponível e o mercado de capitais pode trazer os recursos complementares. A equação de fundos para desenvolver os empreendimentos é uma questão que o tempo resolve. iii. basta desenvolver parcerias locais. podemos verificar que o mercado e os analistas do setor de “real estate” evoluíram após alguns anos de experiência com base em um histórico de comparativos que não se possuía na época das aberturas de capital. . Quanto mais espalhada pelo Brasil estiver a base de negócios da empresa. que se encontraria numa valuation mais cuidadosa e sem viés”. via mais capital. que fizeram as diretrizes de ação das empresas. para fazer isso de forma sábia. quando havia um exagero na precificação dos papeis. Minha Vida” e o mercado enxergava grande demanda e diversas empresas sem experiência decidiram apostar. o valor das ações estava muito acima do razoável. ii. fazendo um silêncio obsequioso para a evidência de que o capital mobilizado nesses financiamentos está girando a taxas muito aquém da taxa de retorno que faz a meta de Ebitda” Depois veio a fase do programa “Minha Casa. como observou ROCHA LIMA Jr (2009): “Os princípios da gestão moderna e agressiva. menores riscos de competitividade e. ou via emissão de instrumentos de dívida. o mercado precificava empresas com maior potencial de receita através do “landbank” (banco de terrenos) e do crescimento prometido. concluindo-se que o capital de giro deve se concentrar na formação de um land bank .

com necessidade de capital intenso. o que gera destruição de valor para companhia. caso a incapacidade de algumas companhias em gerar resultado se generalize. Analisando o setor como um todo. de ciclo longo e gargalo de aprovações em órgãos públicos. caracterizado por não ter barreiras. muitas vezes baseado em metas mais quantitativas do que qualitativas. Além disso. conservadora e centralizadora. atualmente os investidores tem diferenciado as empresas baseados na rentabilidade e geração de caixa sendo que a maioria ainda não conseguiu “devolver” os investimentos e continuam a queimar o caixa. ou por dificuldades de empresas que necessitariam uma nova administração em função de resultados ruins constantes.263 Após este ciclo de apuração de resultados. é possível que haja mais movimentos de fusões e aquisições. pode haver uma dificuldade em relação à captação de recursos via mercado de capitais. causando desestimulação dos investidores. ü POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS Como já ocorreu no passado. seja em busca de crescimento. Este é o principal motivo pela qual a EZTEC foi a única empresa das 9 analisadas. Com uma administração familiar. Verificamos também que a economia de escala e alta alavancagem têm limitações fortes neste setor. apesar do lucro contábil nos balanços (devido às particularidades de reconhecimento de resultado do setor como foi publicado no jornal Valor Econômico em maio de 2011). ser muito pulverizado. é possível concluir que o resultado de diversas empresas que seguiram as diretrizes “impostas” pelos analistas de mercado tem ficado abaixo do esperado e com rentabilidade do patrimônio inferior aos seus custos de capital. . cujas ações tiveram alta este ano além de ter o melhor desempenho acumulado desde dezembro de 2007. que é dificultado pelo crescimento descontrolado. Fica claro que os seus resultados dependem muito da escolha de bons projetos. o desafio da EZTEC passa a ser crescer e expandir mantendo sua ótima rentabilidade.

Em outras palavras. algumas empresas com rentabilidades insatisfatórias. podem piorar ainda mais seus demonstrativos. caso haja decisão pelos órgãos reguladores de reconhecimento contábil dos resultados somente na entrega do empreendimento ao cliente.264 Por fim. os balanços e as rentabilidades das incorporadoras sofrerão fortes impactos já que atualmente o reconhecimento proporcional à evolução física “camufla” a taxa de retorno financeira. “antecipando” o lucro que na maioria dos casos só vem ao término da obra. .

Identificamos também empresas. que o desempenho de muitas companhias ficou aquém do prometido aos investidores e credores nos últimos períodos. está o complexo método contábil do segmento. através da análise da rentabilidade das empresas mais líquidas do setor imobiliário. que continuam agregando valor aos acionistas e stakeholders através de estratégias diferenciadas e. nicho de atuação bem definidos. Além disso. Em alguns casos. principalmente. . dificuldade com a cadeia de suprimentos. concluímos neste estudo. como Eztec e MRV. Apesar de toda peculiaridade contábil. existe uma maior vulnerabilidade no processo de contabilização se todas as práticas de governança corporativa e regras contábeis não forem bem exercidas. que faz com que a avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos ao contrário de outros setores em que predomina o método do fluxo de caixa.265 CONCLUSÃO SOBRE: ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Como mencionado pelo Jornal Valor Econômico em 31/08/2011. identificamos empresas que destruíram valor (ROCE < Taxa livre de risco) devido a problemas com estouro de custos. falta de planejamento para bom atendimento em nível nacional e busca de desenvolvimento de novos nichos no setor. a análise do setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados e entre as principais dificuldades.

ü Baixa geração de caixa das companhias do setor e possível falta de liquidez. Como o crescimento do mercado imobiliário vem superando a expansão da caderneta. podemos ter um alto volume de devoluções de unidades no momento da entrega de chaves ou repasse aos bancos. Como exemplo. ü Dependência do setor residencial de financiamento vindo dos recursos oriundos da poupança e do FGTS. impactando diretamente a margem e giro das companhias. onde o preço possui um limitador (financiamento CEF e subsídio MCMV) e o ciclo é curto. a geração de caixa tende a aparecer mais rápido. as companhias precisam se preparar para enfrentar um cenário de escassez desses recursos direcionados. Se ocorrer uma desaceleração. o controle de custos precisa ser muito rígido. O ciclo operacional do setor apresenta forte desembolso no início e ao longo da construção. muitos investidores enxergam forte correlação entre o incremento dos juros e a atividade operacional das companhias. . Atenção especial na baixa renda. A geração de caixa depende do ritmo de crescimento dos lançamentos para os próximos exercícios. devemos continuar observando outros movimentos de consolidação e identificamos alguns riscos que podem impactar margem e giro destas companhias: ü Novos estouros de custos de obras em andamento que podem não ter sido reconhecidos ainda. ü Para as empresas que não foram tão rigorosas na concessão de crédito no momento das vendas. Portanto. a Cyrela identificou apenas no ano passado 30 obras com estouro. pois pouco se pode fazer ao longo do projeto para recuperar desvios. mas a entrada de caixa mais expressiva acontece apenas na entrega das unidades. uma alta dos juros pode espantar alguns investidores e o crescimento do setor.266 Olhando para o futuro do setor imobiliário. ü Apesar de não existir correlação comprovada. Na grande maioria dos casos. o reconhecimento dos desvios acontece na entrega do empreendimento.

os dados aqui apresentados são específicos dela.172). são afetados pelas ações e estratégias das organizações”. possuindo a maior lucratividade do setor. assim como disseminam e comunicam a todas as partes interessadas. a missão. Na EZTEC encontrou-se um cenário onde realmente a sustentabilidade faz parte do dia a dia dos negócios e conceitos da empresa. (FILHO. portanto. apesar de não serem acionistas. preocupando-se com o meio em que se encontra e suas relações de trabalho e de convivência com seus “vizinhos” de obras e a sociedade. referente à Sustentabilidade Corporativa aplicada na empresa EZTEC. Ficou evidente que os gestores sabem o quão fundamental ela é e como agregou valor a marca. a marca não valia quase nada e hoje é referência no mercado de incorporação imobiliária.267 CONCLUSÃO SOBRE: SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez No início desta pesquisa tinha-se como principal objetivo responder o seguinte problema de pesquisa: “Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC?”. visão e valores incorporam as questões econômicas. O estudo de caso aqui apresentado delimitou-se a analisar o que a teoria apresenta. Para tanto. ambientais e sociais. aqueles que. facilitando a divulgação e atraindo mais clientes. . p. A EZTEC adota a sustentabilidade como diretriz estratégica. 2006. informar os múltiplos principais e crescentemente respeitar os direitos dos stakeholders. conseguiu-se avaliar como os assuntos abordados nos capítulos auxiliam e beneficiam a referida empresa e seus gestores. Após as pesquisas efetuadas e o estudo da teoria que remete a Sustentabilidade Corporativa. sendo que num mesmo cenário de anos atrás. “Governar organizações implica cultivar a transparência. Outro ponto identificado é que a EZTEC possui grande sensibilidade com relação às questões ambientais e sociais.

então. Com pouco dinheiro. e deve ser aproveitada até que o pequeno investidor acumule recursos suficientes para acessar produtos diversificados. O mercado financeiro descobriu esses investidores e agora buscam dividir seus lucros com os mesmo. e ainda contar com a vantagem de não pagar imposto de renda sobre seu lucro. hoje podemos ver um investidor que já possui um imóvel próprio e que busca o segundo com o objetivo de assegurar uma segunda fonte de renda ou até mesmo aquele pensa na revenda e ganho de capital neste momento o que é chamado de especulação. quanto melhor o investidor conhecer das peculiaridades do setor mais vantagem de análise ele terá minimizando assim os riscos existentes. a vantagem dos produtos populares é real. Ao pensar em investir no mercado imobiliário o investidor brasileiro pode considerar as opções que cabem no seu bolso e poder ir diversificando na medida em que seu capital cresce e buscando novos horizontes. . Você acredita que o mercado imobiliário tende a se valorizar muito? Não tem dinheiro para comprar uma unidade imobiliária só sua? Pesquise. as dezenas de fundos imobiliários disponíveis no Brasil. você poderá ter a segurança e a rentabilidade do mercado imobiliário. ou seriam os riscos? Temos hoje no mercado alguns produtos que buscam atender aqueles investidores que não possuem um capital tão vasto para investir. cujas cotas costumam ser negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo. Quem tem pouco dinheiro deveria contar com a praticidade dos Fundos de Investimento. mas que também querem um pedaço da fatia do bolo.268 CONCLUSÃO SOBRE: FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz Ao analisar o mercado imobiliário brasileiro podemos ver um crescente número de investidores entrando neste setor que antes ficava restrito ao grande investidor. Segundo Cerbasi (2008) (*09).

O Brasil possui regras que possibilitam trazer no momento tranquilidade. Por exemplo. cotas de incorporação ou fundos de investimento. sejam em ativos. como por exemplo a Copa do Mundo e as Olimpíadas que ocorreram nos próximos anos e que devido ao alto investimento do governo e de empresas privadas para receber tais eventos possibilitam margens excelentes de crescimento. porém em uma possível crise econômica um setor que pode ser afetado seriamente é o imobiliário. . podemos encontrar vários meios que possibilitam uma boa diversificação que podem trazer ótimos rendimentos. ações. em algumas regiões ainda existem margens muito boas de rentabilidade devido aos fatores externos que contribuem para a economia brasileira. O mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos teve uma rentabilidade superior a maioria dos investimentos.269 Todo investimento possui um risco a ser considerado. O que podemos ver é que temos produtos para todos os bolsos e níveis de conhecimento do setor. ativos de alto padrão tende a desvalorizar muito rápido nestes momentos e também possuem baixa liquidez para quem precisar se desfazer desses ativos. porém a sustentabilidade do setor deve ser analisada. Ao analisar as possibilidades de se investir no mercado imobiliário.

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295 ANEXOS .

296 .

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299 .

SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA APÊNDICE A – Roteiro de Entrevista (Perguntas) 1) 2) anos? 3) A EZTEC possui gestão sustentável? A EZTEC acredita que a gestão sustentável gera valor ao longo dos Como é analisada e incorporada a dimensão social. o que falta para iniciar?Por quê? 6) 7) Como é avaliada a questão destes empreendimentos? Como é a Governança corporativa na EZTEC? Quais são seus princípios? . ambiental e econômica? Há uma gestão ambiental em seus empreendimentos? Se sim. como é feita? 4) Como é avaliado o desempenho da EZTEC?É avaliado apenas no aspecto econômico-financeiro? Se não. leva em consideração o meio ambiente?Por quê? 5) A EZTEC possui empreendimentos verdes? O que pensa a respeito? Caso não possua.300 APENDICE Patrícia De Mori Lopes Jimenez .