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ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

São Paulo – SP / Berrini 2011

i

MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por

Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

Trabalho de conclusão de curso - TCC apresentado no Curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria – TURMA 2 Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização Programa FGV Management São Paulo – SP/ Berrini 2011

ii

MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

e aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do certificado do curso de pós-graduação, nível de especialização, do programa FGV Management

São Paulo, novembro de 2011

Coordenandor Betovem Coura, MSc

Professor Orientador Adelcio Sant`Anna, MSc

iii

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

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TERMO DE COMPROMISSO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz abaixo-assinados, do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini, localizada em São Paulo, no período de abril de 2010 a novembro de 2011, declaram que o conteúdo do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, é autêntico, original, e de sua autoria exclusiva.

São Paulo, 10 de novembro de 2011. ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama _____________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz

v

DECLARAÇÃO

A Empresa EZTEC Empreendimentos e Participações AS, representada neste documento pelo Sr. Antonio Emilio Clemente Fugazza (Diretor Financeiro e de Relações com Investidores), autoriza a divulgação de informações e dados coletadosem sua organização, na elaboração do trabalho em grupo, intitulado: “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, realizado pelos alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz do Curso “MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA” do Programa FGV Management.

São Paulo, 10 de Novembro de 2011.

____________________________________________ Diretor Financeiro e de Relações com Investidores EZTEC Empreendimentos e Participações SA

do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria. Gerson Carvalho Marin. do Programa FGV Management. Patrícia de Mori Lopes Jimenez. localizada em São Paulo no período de abril de 2010 a novembro de 2011. abaixo-assinados.vi DECLARAÇÃO Os alunos Augusto Tomio Yokoyama. 10 de novembro de 2011 ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama ______________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz .autorizama divulgação de informações e dados apresentados na elaboração do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO em veículos IMOBILIÁRIA” acadêmicos. Celso Adelino de Mattos. realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini. Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz. Cintia Pereira Barcellos. com objetivos de publicação e/ou divulgação São Paulo. Luiz Fernando Moreira Cruz.

da EZTEC. Sr.vii Agradecimentos Aos professores.I. ao Diretor Financeiro e de R. monitores e funcionários da Fundação Getúlio Vargas. que muito contribuíram para a realização deste estudo e para o aprimoramento do nosso conhecimento. Antonio Emílio Clemente Fugazza. .

viii Dedicatória Aos nossos familiares. . cujo apoio e paciência permitiram a nossa dedicação e envolvimento no curso e neste trabalho.

discorrer sobre as fontes de financiamento e sobre as formas de investimento no setor. com ênfase a uma empresa do setor. analisar o retorno sobre o capital empregado também das principais empresas do setor. e identificar como os conceitos de sustentabilidade são aplicados na empresa. destacar as particularidades contábeis e o impacto do IFRS no setor. analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto imobiliário da empresa. Especificamente se busca: analisar a estratégia da empresa através das ferramentas de SWOT e Cinco Forças de Porter. Estratégia. Palavras-Chave: Incorporação Imobiliária. a EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. . analisar a rentabilidade das principais empresas do setor via modelo de Análise DuPont. Análise DuPont.ix RESUMO O objetivo do presente trabalho é analisar o mercado de incorporação imobiliária. Rentabilidade.

Strategy. questionnaire and interview with the manager.x ABSTRACT The purpose of this paper is to examine the real estate development market. . reflect on finance sources and the different forms of investment in the sector. analyze the economic and financial feasibility of a real estate project of the company. Finally. study the profitability of the main companies in the sector via DuPont analysis model. focusing on EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. a company of the civil construction sector. highlight the accounting peculiarities and the impact of the IFRS on the sector and identify how the sustainability concepts are applied in the company. The paper aims to analyze the strategy of the company by means of analysis tools such as SWOT and Porter´s Five Forces Analysis. Keywords: Real Estate Development. Profitability. a case study with several methods of data collection has been used amongst which documentary analysis. analyze the return on capital employed of the main companies in the sector. In order to achieve these objectives. major consideration is provided as to the Brazilian real estate development sector and its main players. DuPont Analysis.

a empresa do setor previamente selecionada para tanto. Nos casos em que. estadual ou federal. levando até mesmo algumas empresas do setor a não utilizá-lo como fator decisivo a tomada de um projeto. O capítulo dois discorrerá sobre a viabilidade econômico-financeira dos projetos imobiliários. Taxa Interna de Retorno (TIR). lançaram vários programas de incentivo ao financiamento do setor. necessitam de grande volume de capital empregado e apresentam baixa liquidez (característica do setor). Como os recursos disponíveis para o setor não eram suficientes para a redução do déficit. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). levando as construtoras e incorporadoras a aumentarem em grande escala o volume de desenvolvimento de empreendimentos. o que obriga não só o conhecimento técnico. Para tanto. o mercado imobiliário sofre interferências constantes da economia global. foi a EZ TEC Empreendimentos e Participações S. que tem por objetivo analisar o mercado de incorporação imobiliária. O primeiro capítulo deste trabalho fará uma revisão da literatura sobre análise estratégica.A e a metodologia empregada para a realização dos estudos. Análise Swot. Associados a este cenário. serão aplicados estudos de caso hipotéticos e reais a fim de verificar cada item da teoria relacionada ao setor. o pay back é lento. focando o estudo nos principais índices utilizados pelo setor. baseou-se em entrevistas pessoais e questionários. a aplicação será com base em exemplos reais. juntamente com os estados e municípios.xi SUMÁRIO EXECUTIVO É fato que o setor imobiliário brasileiro encontra-se aquecido. Valor Presente Líquido (VPL). Tais fatos justificam a relevância do presente trabalho. Os projetos imobiliários como um todo. das cinco forças de Porter. mas também conhecer todos os stakeholders envolvidos na dinâmica deste setor. . bem como a verificação dos conceitos analisando-se a estratégia da EZTEC. na maioria dos capítulos que incorporam este estudo. seja na esfera municipal. dissertando sobre os conceitos de Missão e Visão. por este motivo. além de apresentar o referencial teórico. Muito se houve a respeito da redução do déficit imobiliário. o governo federal. calculados a partir da elaboração de um fluxo de caixa hipotético de um empreendimento imobiliário.

comerciais. shoppings. Ações. ou seja. Fundo de Investimento Imobiliário. como as formas de apuração e recolhimento de tributos. nos capítulos posteriores contextualizará o conceito de Sustentabilidade e Desenvolvimento Sustentável no ambiente corporativo. etc. com ênfase ao “patrimônio de afetação – RET”. LCI (Letra de Crédito Imobiliário). mencionando a aplicabilidade desses itens na EZTEC. o ROE (Retorno sobre o Patrimônio). abrangerá as particularidades contábeis e o impacto do IFRS (International Financial Reporting Standards. ou seja. Debêntures. discorrerá também sobre o Triple Bottom Line. seja na forma de unidades residenciais. será possível também a verificação da pertinência de todos os tópicos e assuntos discutidos no decorrer do curso de MBA em Gestão Financeira concluído. Para tanto. incorporação imobiliária. galpões industriais. securitização e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). no 24º capítulo apresentará as formas de investimento no setor. o comparativo da receita. forma de organização societária. Com a revisão da teoria e aplicação dos estudos de caso apresentados nos capítulos a seguir. lajes corporativas. hoteis).. Letra Hipotecária. fundos de investimentos. e as considerações sobre as formas de financiamento na EZTEC. lojas em Shoppings Centers. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).xii Já o terceiro capítulo. Em seguida. Poupança. ações de empresas do setor. será aplicado o conceito ROCE (Retorno sobre o Capital Empregado). fundos de investimento imobiliário (comerciais. o tripé da sustentabilidade. ressaltando os conceitos de Responsabilidade Social e Governança Corporativa. normas internacionais de contabilidade) no setor. como a aquisição de ativos (para renda ou especulação). estratégia e estrutura de capital. as maneiras oferecidas aos investidores de investirem no setor. residenciais. social e econômica. No capítulo quatro. lucro líquido e margem líquida da EZTEC. Por fim. atendendo o objetivo proposto. no que tange as dimensões ambiental. . com base nos resultados das principais empresas do setor. em seguida. através de LCI ou CRI e. O quinto e sexto capítulos analisarão a rentabilidade das incorporadoras de capital aberto. serão verificadas as formas de financiamento do setor. será utilizada para o estudo a análise Dupont. built-to-suit. bem como o retorno do capital empregado pelas principais incorporadoras do setor.

.....................................................................Terrenos a Pagar ......Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS....................................... 75 Tabela 9 .....................Contribuição Social e Imposto de Renda .. 179 Tabela 27 .................Fluxo de Caixa Equity (Receitas) .................... 181 Tabela 28 ..........Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 ................. 73 Tabela 8 .... 76 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra ......xiii LISTA DE TABELAS Tabela 1 ......................Fluxo de Caixa Equity (Despesas) ............................................Contribuição Social e Imposto de Renda ........... 90 Tabela 15 .. 177 Tabela 26 ............................ 72 Tabela 7 ..Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes .......................Modelo de análise SWOT .......... 38 Tabela 2 ......Contribuição Social e Imposto de Renda ...Pelo Lucro Presumido .....Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica ..........Imposto de Renda Lucro Real Trimestral ..........Lucro Real Anual......................... 173 Tabela 25 ..........Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) ..... 105 Tabela 19 ..................... 63 Tabela 3 ....................................... 93 Tabela 16 ........... 156 Tabela 22 ............ 79 Tabela 11 ................... 96 Tabela 18 ........ 157 Tabela 23........................ 68 Tabela 6 .... 182 ...........DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado.................................................. 155 Tabela 21 .....................................................................................Letra Hipotecária .............................................................. 66 Tabela 5 .Ações .DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .........................................................Lucro Real Anual..........Registro da permuta por unidade pronta no local ........................................................ 64 Tabela 4 ..........Cenário...................... 172 Tabela 24 .........................Lucro Real Trimestral ....... 95 Tabela 17 ................Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação .Receita de Venda.................................................................................... 85 Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE ..........................................DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .....................................Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | .......Contribuição Social e Imposto de Renda ......................................................................................................RET) ........................... 89 Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário ...............................DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo.. 154 Tabela 20 . 87 Tabela 13 ..............Fluxo do Investimento Equity .............................................................

.................... 218 Tabela 39 ................................ 216 Tabela 36 ..................Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado ..................................... 186 Tabela 31 ......ROCE ....................................Letras de crédito imobiliário ........xiv Tabela 29 ........... 217 Tabela 38 .................................................................. 217 Tabela 37 ....................Análise Econômica-Financeira ...................... 191 Tabela 33 ..Análise SWOT da empresa EZTEC .........Demonstrativos Financeiros 2010 ......................NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 ...... 184 Tabela 30 ..............................................................Contas a Receber de Clientes Consolidado..... 215 Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011 ........ 187 Tabela 32............................ 249 Tabela 41 ................................. 215 Tabela 35 .......................Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida.......................................... 255 .NOPAT e Capital Empregado 2010 ...............................................................................Fluxo do Investimento Alavancado ...........Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) ..................................................................................Caixa ................................................................... 220 Tabela 40 .......

................................................................... 200 Gráfico 13 ...................................................................................... 204 Gráfico 18 .....Financiamento Imobiliário vs.... 100 Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) ......Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .....FII x Ibovespa x IMOB ......................... 201 Gráfico 15 ........................................................................................................Acumulado 2008/2011 ... 147 Gráfico 10 ................ Crédito Imobiliário .................... PIB ................................... 204 Gráfico 19 ............................. 103 Gráfico 9 .........................................Comparativo de Receita.... 203 Gráfico 17 .....IS11 Acumulado 12 meses ....................................... 207 Gráfico 21 ..................................Valor de Mercado ..........................................Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário .Taxa de Juros vs............................................................................Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões)................................................................... 245 .................................... 198 Gráfico 12 .......... Lucro Líquido e Margem Líquida ............................... 88 Gráfico 4 ............Margem x Giro = ROCE ............. 85 Gráfico 2 .......................... 91 Gráfico 5 ........................... 200 Gráfico 14 ..........Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativolastro (em R$ milhões) ........................................... 97 Gráfico 7 ................ 206 Gráfico 20 .................Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 ..........................ROE x Margem Líquida (2010/2011) ......... 93 Gráfico 6 ..............................Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) .....Cotação das Ações Ajustadas ................................... 202 Gráfico 16 ..................................Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões).........Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) ................... 148 Gráfico 11 .......................ROE e Margem Líquida (2008/2011) ..... 86 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões).... 220 Gráfico 22 .........................Estratégia e Estrutura de Capital ..................xv LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 ............................................................................................

........................ 127 Figura 4 ............................................Balanço Patrimonial e demonstração de resultado ..............................................................................................Apresentação Corporativa EZTEC 2 ................. 107 Figura 2 ....... 142 Figura 6 ................... 140 Figura 5 ....................... 147 ..............................Triple Bottom Line ....Apresentação corporativa Gafisa ......................................................................................xvi LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura 1 – Modelo de securitização.......Apresentação Corporativa EZTEC 1 .. 112 Figura 3 ........

Initial Public Offering . .xvii LISTA DE SIGLAS CPC CVM IASB IFRIC IFRS IPO POC .International Accounting Standards Board.Comitê de Pronunciamentos Contábeis .International Financial Reporting Standards .Comissão de Valores Mobiliários .Percentage of Completion .International Financial Reporting Interpretations Committee .

– Percentage of Completion ou.xviii GLOSSÁRIO IASB – International Accounting Standards Board.C.O. criada em 1973 para estudar. Oferta Inicial de Ações. Percentual de Conclusão. em português. independente. em português. preparar e emitir normas de padrões internacionais de contabilidade. Entidade do setor privado. . IPO – Initial Public Offering ou. P.

......xix SUMÁRIO INTRODUÇÃO ...........................................3..........................6 Ameaça de novos entrantes.....................................1 Posicionar a companhia ....................................... 48 1................................................ 55 ........5 1...................................................... 32 1.................... 54 Particularidades do Setor .................................2.............2...............................................2................................. 36 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT ............ 51 Valor Presente Líquido (VPL).... 49 2........................... 49 2.....................................................6............2.............................2 INDICADORES DE QUALIDADE .....................3 2...........................2...............2.................2..................................... 53 Período de Retorno do Investimento (Pay back) .......6................................. 39 Críticas ao modelo .3.................1.....1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA ........................ 47 1.............. 31 1.2 Componentes críticos do processo visionário..............................................................2 1..................................... 29 Visão..........1................2....................2...........4 1.....................1 1.............................................................................. 54 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) ....2 2.1........................3................................................. 40 1....... 29 1................................2 1........... 55 Análise da Região ...................................................................................................................... 47 1...........4 Origem do Modelo . 26 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ......................... 33 1..................................................................................... 47 Formulação de estratégias........3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER ..............3.1 2.....3.........5 2..............3 1.........................................1 1.......2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos .6..7 Fluxo de caixa . 48 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS ...................................... 42 Rivalidade entre os atuais competidores ..............................................................3.........1..... 52 Taxa Interna de Retorno (TIR) ....4 2.....3......................2 Missão ....... 41 1.......................................... 29 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA ....................... 29 1.... 46 Poder de barganha dos fornecedores ....2............................... 44 Produtos substitutos.......................................... 45 Poder de barganha dos compradores .....................6 2....................3 Explorar as mudanças da indústria .......................3 1........3.......................1 A necessidade de ter uma visão.........................1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO . 50 2..2...................................... 34 1..............................................................................2 ANÁLISE SWOT......................2.................................................. 35 A Matriz SWOT ..........1 1............................................2................................3..................................................

...9..9....2 Estudo Vocacional.......2 Lucro Real Trimestral ...8... 60 3.......................2.............2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local... 60 3..............................2........................................................... 72 3.................2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo .....3 ASPECTOS FISCAIS.........1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS ................... 73 3.......... 81 3..................6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-LAS...............................1........................xx 2...... 77 3....7....................... 62 3............................ 73 3...................................9....... 77 3...............................................................................................1.. 58 3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR .....1 Despesas com comissões de vendas............. 65 3.............6......................2....1 SPE.........................3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra ........................... 73 3...................7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS ...................... 82 3................ 82 3.................................................................................... 81 3................................1 Estudo de Mercado ....................4...........................9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR. Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) ..1 Permuta de bens imóveis ...................... 58 2.....4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL. 73 3.....................................................1 Pelo critério fiscal ........8.....9... 78 3........ 84 ...........1 3............ 60 3.... 73 3..................................................................8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO .................... 57 2.................... PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE .9.......................7.3 Ajuste a valor presente ................................................ 77 3............................................................................................2 Venda a prazo de unidade ...................9.............. 81 3......1.................................1 Provisão para garantia ...................1 Principais destaques .............2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS.......................................................................................................9........................................ 74 3.......................1.......................................... FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO .......... 62 3.....8... 81 3......4........3 ANÁLISE DE RISCOS ............................................7.........8........................................................7....2 Pelo Critério Societário ......2....................... ................................... 82 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ....... 77 3..1 Venda a vista de unidade ......2................................................ 64 Lucro Real Anual ...................................................................7...........1 Principais particularidades do setor.............................5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO ............2 Antecipação de recebíveis ........................1...... 81 3.

......................5.........................2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ......... 105 4....................................5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA ...................3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ......... 129 Dimensão Ambiental ................1............................................. 115 6............................................5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) .................1 7.............................1................................................ 89 4..5.......1................................................. 110 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ......................................... 100 4... 86 4.......... 122 7...............1.......................1.............. 114 6............1.......................................... 114 6............5 Debêntures......................6 Fundos de Investimento Imobiliário ..........2Classificação das Operações .............................................................4 Ações .1.............. 117 Capital Empregado .......2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO ...................2 7 Receita Líquida .1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO ........................................ 107 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR .................. 108 5.................................1..............................................1.....1.......................................................4 TRIPLE BOTTOM LINE...................4..............2 Dimensão Social ...........1 6...... 94 4...7 Securitização........................................... 114 6..................... 108 5.............1.... 120 7......................................................................... 119 7..................................2 Letra de Crédito Imobiliário ........................1........... 114 6......................3 Letra Hipotecária ................................................. 108 5......2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) ...... 84 4...............3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE ...........1 Poupança ...................................... 119 7.......................... 118 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ............................................................ 98 4......1...................1...........1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço............... 116 6.......................................xxi 4..............................1....8 Cédula de Crédito Imobiliário .....................1.............. 103 4................ 84 4..............3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT .............................7.....2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ......1.1...................................................................................... 95 4........................................ 91 4.......................................1Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários ...............................................4....... 132 .......... 100 4.................................................... 130 7.........1..1....................1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO .......1.....1 CONTEXTO HISTÓRICO . 126 7.................7.....................................................1 BALANÇO PATRIMONIAL ......................4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ..........................

....................................................3...................2.................. 164 10....................... 137 8.. 159 10....................3................................ 138 Investimento Fundos Imobiliários .............1............................................ 163 10.. 1645 10...............................................1..........5 Objetivos Estratégicos da EZTEC ....................................................4 Poder de barganha dos compradores ........................1.... 172 11.......................................................................... 162 10...............1 Cenário .............. 187 ...2 Investimento em Ativos ........................xxii 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ............... 154 APLICAÇÃO PRÁTICA .......1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO................... 149 9............................1 Ameaça de novos entrantes... 149 9..1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO ........3 Resultados ............................................................................... 166 10.................................................3........................... 158 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ......... 151 9....1 Bolha ....... 177 11.................... 158 QUANTO A ANÁLISE SWOT ..............................1 10....................................................................1.......................3...................................................... 169 11.2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS ................ 166 10................................................................1.....3 Oportunidades ......................................3...............1........ 143 Características do setor ...............................................................2............1 8...................................... 158 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC ........................................................................................................................3 Momento atual do setor ................ 137 8...... 167 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS169 ESTUDO DE CASO ......................3 Produtos substitutos.....................................1... 152 9.............2 Fluxo de Caixa ..................2............. 144 O “boom dos IPO’s” no setor...........................2...........2 Crédito Imobiliário ...2.........4 Ameaças ...............................................................3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER ............5 Poder de barganha dos fornecedores ..........................2 Fraquezas ...........................................3..................................................................................1..3.......3......................................2 9...................................................................1 Forças.... 159 10.........................1 11.. 139 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO ......2 Rivalidade entre os atuais competidores ....................... 167 10.............................1...... 140 9....3 Presença de Capital Especulativo ............................................................. 167 10...........................................1........................ 143 9....................................... 166 10....................................................................1 9.....................................2 10..................... 140 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC .....1.................

...............................1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio ................................1....2.................................................................................................1..................1 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO ....................... 194 14...........................4.......................... 216 15....... 218 15.. 188 12......1 Imposto de renda e contribuição social .......... 221 .......... 216 15....... 201 14... 216 15........................................................................................1............................................ 210 FONTE DE DADOS .........3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis ... 219 15........ 194 14............. 214 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ........................................................................3 15..................... 190 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO ....3 15 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC ............................... 192 13.........2 Imposto com recolhimento diferido..................................................................................2 15.... 188 12..4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados ..................................................................................4 Análise do giro sobre o capital empregado ..........2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS ........... 197 14............................1..................................1 Resultados 2010 ...................2............................... 189 12................................. 203 14.....3 Breve histórico das empresas selecionadas . 189 12...5.......3 Cotação das ações ..............................................................................................2 Coleta de Dados ........2 ANÁLISE DOS RESULTADOS ...5............................... 194 14........4 SELEÇÃO DA AMOSTRA ...........................2......................2 Análise DuPont ...................1 15......... 194 14......................1 Eztec . 188 ESTUDO DE CASO .. 192 ESTUDO DE CASO: EZTEC ..........5 Análise do ROCE ..............4.................... 208 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO .....................................................EZTEC ....1 12...........................................................................................................4..........1 METODOLOGIA ........................2 MRV ................4..............4.............................1....3 Análise da Margem .................................................. 194 14.................................................................................................... 196 14................................................ 210 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS ...............1..........2 Resultados 2º trimestre 2011 ............ 205 14.4................. 210 15.................1 Seleção da Amostra ... 217 15......................... 221 15.............4.............................xxiii 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR .................1....................

................................5 17......................................1 Seleção de Amostras ............................................................................................... 224 METODOLOGIA ........4 Instrumento de coleta de dados ..7 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO ................................ 248 LIQUIDEZ .............................. 236 17..4 Fundos de Investimento Imobiliário ........ 227 16.....2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.......1............1...... 300 .....6 LCI – Letras de Credito Imobiliário .......... 226 16........................................................ 224 16............................................... 226 16....1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários...................... 247 RESGATE ANTECIPADO .....................................................1...................................1 17.........................................................................3 Incorporação Imobiliária ......................3 Triple Bottom Line .............................xxiv 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ...........1...............3 Método de Pesquisa ............................... 247 FORMA DE APLICAÇÃO ..........................................1.....2......................................................................... 225 16.................................................. 247 TRIBUTAÇÃO ..................5 Fundos de Investimentos ..............2..................................................... 248 17.......................................................2 Objetivos da Pesquisa ..............................................................4 17.........................................................................................................2 17.......................................................1 16................................................................................3 Ações de empresas do setor.....................................................................................................................2 Aquisição de Ativos.......................................... 240 17...............................................................7.......1. 252 18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS .......................1....1....................................2 Como funciona ...... 254 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .............. 245 17............................. 232 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO . 270 ANEXOS ................ 251 17............ 229 16.................3 17.............................A ............2.............. 224 16...... 250 17.2 Sustentabilidade Corporativa ........ 224 16................................ 226 16......................................... 245 17................... 295 APENDICE .......1 Análise dos Dados ..................................................4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa....... 235 17.....1......................................................6 17...........2............ 238 17........................................................... 235 METODOLOGIA ........................................................................ 247 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE .......................................................................1.....1 Problemas de Pesquisa ............7.................................... 235 17...............7....................

É de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. Um grande passo foi dado nesta direção. entidade criada para esta finalidade. assim.26 INTRODUÇÃO A construção civil vem apresentando um crescimento significativo nos últimos seis anos. Outro foco do trabalho é o de apresentar as particularidades contábeis em tais projetos. Considerando ainda que vamos sediar dois grandes eventos esportivos: Copa do Mundo 2014 e Olimpíadas 2016. consequentemente. Diante desse cenário. a Incorporadora e Construtora EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. . Nela iremos ver os fatores positivos e negativos do ambiente interno e externo a organização. e analisar o mercado de incorporação e construção civil através do Modelo das Cinco Forças de Porter. O segmento tem suas particularidades societárias. Hoje é difícil não nos depararmos com um empreendimento imobiliário em nossos trajetos do dia-a-dia. com coleta de dados via análise documental e entrevista com gestor. ou seja. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. Objetivando a competitividade. sob a luz da análise SWOT. O segmento é visto por muitos como a “bola da vez”. Para tanto. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). da oferta de crédito. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. atingir o melhor resultado. Será analisada a maneira como é feito o estudo da viabilidade econômicofinanceira. Espera-se. Em decorrência do déficit habitacional. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. o objetivo do presente trabalho é realizar uma análise setor imobiliário no Brasil tendo como referencia a visão estratégica de um dos principais players do setor. contábeis e principalmente tributárias. aliado a incentivos governamentais. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). responder aos objetivos desta pesquisa de traçar uma análise estratégica da empresa em estudo e desta maneira poderemos ter uma referência para o setor como um todo. a metodologia utilizada é um Estudo de Caso. que coloca o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis).

.27 Com o crescimento mercado imobiliário brasileiro. Os gestores das empresas devem mudar sua forma de gerir e pensar para que o negócio permaneça para as futuras gerações. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que 21 empresas do setor imobiliário abrissem o capital entre 2005 e 2007. A relação Crédito imobiliário X PIB ainda é muito tímida no Brasil e tudo leva a crer que teremos um crescimento muito expressivo e a fonte de financiamento que hoje esta baseada em recursos sobre responsabilidade do Governo (FGTS) ou regulados por ele (Poupança). onde diversas empresas acabaram sendo incorporadas para sobreviver e o preço das ações do setor atingiu o menor patamar dos últimos anos. expandirão para títulos de captação de recursos exclusivos de instituições financeiras. alternativas de mercado de capitais e principalmente a Secutirização. O presente trabalho objetiva avaliar o desempenho das principais empresas de capital aberto do setor com foco na rentabilidade após a onda de IPO`s ocorrida entre 2005 e 2007. gerando a necessidade da estruturação de outras fontes de financiamento tendo em vista que projeções estimam que os recursos da poupança devam se esgotar já nos próximos anos. principalmente no mercado de incorporação imobiliária (Real Estate). Fatores macroeconômicos. crédito abundante. pois envolve uma mudança na cultura organizacional e quebra de muitos paradigmas. prometendo alto crescimento e geração de valor aos investidores. o cenário hoje é outro. aplicando ferramentas como Modelo de análise DuPont sobre os demonstrativos financeiros comparando os resultados da empresa EZ TEC com seus pares. Com tais condições econômicas e de crédito favoráveis. a estratégia do governo de priorizar os financiamentos destinados ao setor popular habitacional aliado ao crescimento do PIB e uma taxa de juros mais adequada proporciona uma demanda imobiliária acima da oferta. Após considerar tais conceitos vemos também algo novo em nossos dias que o conceito de Sustentabilidade que ainda é muito recente para algumas empresas. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. Passada a euforia. por que não. o setor da construção civil retomou a atenção de investidores ao longo dos últimos anos.

.28 Quando pensamos em todo esse quadro positivo do setor imobiliário que se apresenta em nosso país. fundos de investimentos em geral como LCI. entre outros. CRI. Nos últimos anos vem aumenta a busca de tipos de investimento diversificados no setor como. os papeis de empresas que colocaram suas ações na bolsa. tais formas de investimento tem atraído investidores desde o pequeno até o de grande porte. por exemplo. vemos que muitos investidores de grande porte têm buscado oportunidades de entrar nesta onda e poder participar desse momento promissor.

ser distintiva para diferenciar a organização de seus concorrentes. Desse modo. como: a descrição do negócio.1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Ao realizar a análise estratégica de uma empresa grande parte dos autores inicia seus estudos com uma explanação sobre os conceitos de missão e visão. Hoskisson e Ireland (2007). comportamentos e estratégias baseadas no objetivo da instituição e que dará origem a um plano estratégico. Para Hitt. Brown (1998) concorda que a missão mantém uma organização centrada nos seus principais clientes.1. Foster (1993) cita alguns elementos que devem compor a missão. Matejka. os valores da empresa. Em adição. Ele ainda defende que a missão servirá como um guia para todas as atividades e estratégias da empresa e para tanto. a razão de ser e existir da organização. A missão seria. a missão deve especificar o negócio ou negócios em que a empresa tem intenção de concorrer e quais os clientes deseja atender. produtos e serviços. Bateman e Snell (2007) acrescentam aos fatores acima.29 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA Por Cintia Pereira Barcellos 1. . e ajuda a avaliar novas oportunidades de negócio para garantir que eles se encaixam no âmbito da organização. defendem que a missão define metas organizacionais. deve ser simples. breve e flexível e deve. acima de tudo. portanto. 1. Kurke e Gregory (1993).1 Missão Foster (1993) define missão como uma declaração de existência e de ambição da empresa. o capítulo que segue é uma breve revisão da literatura sobre o assunto. das intenções estratégicas e dos valores da instituição.

Apesar disso. . e representa um importante veiculo para comunicar ideais. ajudando a organização a avançar na mesma direção. os gestores entrevistados estão muito satisfeitos com o uso da missão. limitando-se a dizer o óbvio e representando muitas vezes um processo de criação oneroso para as empresas. também cita outro estudo realizado com quinhentos gestores dos Estados Unidos que concluiu que a missão é uma das mais utilizadas ferramenta de estratégia. 2002) considera missão inútil e defende que facilmente é esquecida. por outro lado. Os autores defendem ainda que a eficácia da missão enquanto guia comportamental está diretamente ligada ao grau de envolvimento partilhado pelos funcionários. uma vez que ela tem o poder de unir todos colaboradores a um objetivo comum. Ele critica a sua construção com palavras evasivas e excessiva formalidade. Mullane (op. Em consonância.cit. acreditam que uma missão claramente comunicada e reforçada por um sistema de recompensas pode afetar positivamente o comportamento dos empregados. Kurke e Gregory (1993). a maioria dos entrevistados não percebeu um impacto visível na performance e competitividade da empresa. senso de direção e objetivos para todo o público envolvido com a organização. Goett (apud Mullane. Bateman e Snell (2007) defendem que a missão deve ser uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. Bart (apud Mullane. Mullane (2002) recorda que existe um debate sobre a importância da missão dentro de uma organização. que geram efeito direto no desempenho financeiro da empresa. Matejka. Comportamentos esses. O autor questiona a real utilidade da missão nas operações do dia a dia das empresas. Para Harrison (2005) a missão é capaz de inspirar os funcionários.30 Consensualmente. Kroll e Parnell (2000) concordam que uma organização com uma missão clara e bem definida tem muito mais chances de ser bem sucedida do que outra que não tenha uma compreensão de sua própria identidade e de sua razão de existir.). Em defesa da missão. 2002) fez um estudo com 88 gestores seniors da América do Norte e concluiu que em apenas 8% dos casos a missão era clara para toda a organização e que 73% dos entrevistados não estavam totalmente satisfeitos com o processo de criação da mesma. Wright. Segundo este estudo.

Ireland e Hoskisson (2007). poderá unificar a organização e estabelecer conceitos claros de propósito e direção. pois estes são voláteis e mutáveis. descobertas tecnológicas ou estilos de gestão. Mullane (2002) conclui que. Porém. visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser e do que pretende atingir. a missão poderá ser mal utilizada e. ou seja. nas mãos de executivos que saibam como utilizá-la. . Não obstante.1. Lucas (1998) define visão como uma carta da organização contendo os seus princípios e valores fundamentais. para uma visão ser bem concebida precisa estar sustentada em dois componentes centrais: essência ideológica e vislumbramento do futuro. como os valores e os propósitos organizacionais. 1. Lindstrom (2007) complementa que a visão é uma declaração fiel à marca da empresa e não aos seus produtos. parecer obsoleta e ou ineficiente. p. Para Bateman e Snell (2007. será a unificação da organização que a levará ao sucesso competitivo e financeiro. Em resumo. a visão é um guia que estabelece quais competências essenciais preservar e qual o processo que estimulará a empresa a seguir o melhor caminho rumo ao futuro. que transcendem os ciclos de produção e do mercado. Em adição.31 Por fim.2 Visão Conforme Hitt. A essência ideológica é definida como aquilo que a empresa é e o porquê da sua existência. tal como qualquer outra ferramenta. Ela deve ter o poder de desafiar os colaboradores da empresa evocando emoções e impulsionando-os à ação. que a diferencia e a torna única. Segundo os autores. Nas palavras de Collins e Porras (1996). 127) a visão é “o direcionamento de longo prazo e intenção estratégica de uma companhia”. enquanto a marca possui algo na sua essência que a mantém viva por um longo período de tempo. por isso. um plano orientador das prioridades e metas da organização. diversificação ou expansão global. é o que une a empresa ao longo do seu processo de crescimento. Englobam as características duradouras da organização. descentralização.

1 A necessidade de ter uma visão De acordo com Lucas (1998). identificam a essência ideológica como a descoberta dos processos. portanto. uma visão bem articulada tem o poder de conduzir diretamente às prioridades e metas estabelecidas. e direcionada ao que se quer atingir. 1. evitando a fragmentação e a dispersão pelo caminho. enquanto que o vislumbramento do futuro será a criação dos mesmos.1. Quanto aos propósitos organizacionais pode-se dizer que estes envolvem a alma da empresa. nada mais se faz do que reagir ao exterior e imitar os concorrentes. Ready e Conger (2008) resumem estas opiniões. os autores. O autor acrescenta que sem uma visão claramente definida. O vislumbramento do futuro é definido por Collins e Porras (1996) como aquilo que a organização aspira ser e que exigirá a criação de algo que irá desencadear mudanças e progressos a atingir no tempo. pois estão relacionados com a razão fundamental da sua existência. sem se deixar influenciar pelas exigências do ambiente externo. sofisticada e de longo alcance.32 Os valores que constituem a essência ideológica são um conjunto de princípios importantes para os colaboradores da organização e não podem ser considerados como um tipo de estratégia. Assim.2. mantendo a organização consciente da realidade. pois recorda o fundamental. ao escrever que uma visão terá de ser inspiradora. . Os autores defendem que uma empresa deve decidir por si própria quais os valores a considerar fundamentais (idealmente um máximo de cinco). o autor alerta para a necessidade das organizações se libertarem das expectativas do passado. Funciona também como um mecanismo de controle. para conseguir definir o que são hoje e o que querem ser amanhã. a dinâmica básica das empresas visionárias consiste em preservar a essência e estimular os processos. Em resumo.

que incorpore e integre o melhor da empresa no passado. Quando este processo de construção não é bem desenvolvido. permitirá responder a questões-chave sobre as suas vantagens competitivas e acrescenta que. reconhecer que a visão não é um mero projeto. só então podendo tornar-se uma realidade.1. Para isso terá de soar verdadeira e representar a partilha das aspirações mais profundas das pessoas. quando a visão chegar ao coração da organização. “Quais são os nossos valores fundamentais?”. para a visão produzir um efeito real.33 1.2. de todos os níveis a possam conhecer. Será por esta razão que Sal Marino (1999) refere que uma visão implica um período de gestação. o autor chama a atenção para alguns cuidados a ter na construção da visão. Só então se iniciará o processo de definição e implementação da nova visão. “Quais são as nossas competências nucleares (e incompetências)?”. Lucas (1998) defende que. tais como: não abusar no detalhe nem torná-la demasiado genérica. Este mesmo autor aconselha a colocação de questões primordiais. para que todos os colaboradores da empresa. escolher o que se deve fazer e pode ser atingido. “Por que somos?”.2 Componentes críticos do processo visionário Lucas (1998) afirma que uma visão deixará de ser uma mera frase quando se tornar uma força motriz que impulsiona as pessoas a mudar e a crescer. antes de tudo. Defende ainda que esta deve ser. . não sucumbir a palavras vazias. não assentar a sua definição nos resultados. no sentido da empresa conhecerem melhor internamente antes de decidir para onde quer ir: “Quem somos realmente?”. mas antes um reflexo da identidade da organização. compreender e questionar. mas naquilo que os poderá gerar. é preciso ir além dos conselhos de consultores e dos resultados da análise comparativa com outras organizações. mas ainda viável no futuro. Neste sentido. dar espaço aos empregados para que possam pronunciar-se. um documento vivo. a visão poderá representar uma ficção e ser reduzida a uma mera frase sem sentido ou utilidade prática. ao invés do que se gostaria de atingir. verificar a sua consistência com as prioridades a enfatizar.

Na primeira. a sua capacidade. Por fim. atualmente impõe-se uma revisão contínua das atividades e estratégias de uma organização. Os autores acreditam ser fundamental para a formulação de estratégias de sucesso avaliar as oportunidades e ameaças do ambiente externo em conjunto com as forças e fraquezas do ambiente interno e sugerem para essa análise o uso da ferramenta SWOT. em uma abordagem feita dos níveis mais altos para a base. mediante criação de planos. cabe à empresa analisar seus pontos fortes e fracos. 1. programas e sistemas que permitam uma adequação das práticas e políticas de gestão com a nova visão.2 ANÁLISE SWOT Wright. a última fase refere-se à motivação da organização através do reconhecimento do valor das pessoas. condição fundamental para o sucesso organizacional na corrida competitiva.34 Em consonância. de forma a estimular um maior compromisso de todos no processo. é primordial ter um mecanismo de reconhecimento e avaliação de talentos que permita fazer a adequada correspondência entre as capacidades. No entanto. Para isso. bem como suas oportunidades e ameaças. Ready e Conger (2008) descrevem um modelo para a construção de uma visão eficiente baseado em cinco fases. as empresas podiam manter as suas estratégicas por um longo período de tempo. assim como uma redefinição da visão. Kroll e Parnell (2000) defendem que subsequente à formulação da missão. Os autores lembram que ainda há algumas décadas atrás. habilitações e competências das pessoas e os requisitos para criar capacidade competitiva na organização. faz-se necessário definir metas e desafios e estabelecer prioridades. A terceira fase se concentra em construir capacidades e competências críticas novas de modo a reduzir a diferença entre aquilo que a empresa pretende atingir e aquilo que pode fazer. ou seja. A fase seguinte envolve o alinhamento dos processos à nova visão. A segunda fase requer o envolvimento de toda a organização. . Afinal. são elas que têm o poder de transformar qualquer intenção em realidade.

1 Origem do Modelo Apesar de mundialmente conhecida tanto no ambiente de negócios como no meio acadêmico. dentre os quais Panagiotou (2003). Para Hill e Westbrook (1997).2. Oportunidade (Opportunity) e Ameaça (Threat) e corresponde a uma ferramenta de análise estratégica extremamente útil para compreensão do negócio e auxilio à tomada de decisão. Ela pode ser usada para qualquer tipo de tomada de decisão. a entrada em novo mercado. . o lançamento de novo produto. dentre outras possibilidades (PIERCY e GILES. uma vez que seu uso incentiva o pensamento proativo dos gestores em oposição a instintos reativos. Os autores também ensinam que a análise SWOT é uma avaliação subjetiva organizada em um formato lógico baseado em quatro dimensões: duas internas (forças e fraquezas) e duas externas à empresa ou negócio em questão (oportunidades e ameaças). 1989). creditam SWOT aos professores da Universidade de Harvard George Albert Smith Jr. como a aquisição de um novo negócio. Alguns autores. Pode ser utilizada tanto para análise de uma organização como um todo como para parte dela (unidades de negócio) ou até mesmo para projetos individuais.35 O modelo de análise estratégica SWOT é um acrônimo para os seguintes termos em inglês: Força (Strength). que teriam criado essa ferramenta no início da década de 1950. e Roland Christiensen. a origem desta teoria é controversa. 1. Fraqueza (Weakness). SWOT teria sido desenvolvida por acadêmicos da mesma universidade uma década depois.

Com o passar do tempo. dando origem assim ao acrônimo em inglês e ferramenta de análise SOFT. que liderou uma pesquisa entre as décadas de 1960 e 1970. Mesmo assim. apesar da popularidade dessa ferramenta. não existe nenhum documento de referência publicado sobre o assunto. professor da Universidade de Stanford. as variáveis foram alteradas chegando ao modelo hoje conhecido como SWOT (WANG. credita SWOT a Albert Humphrey. . o primeiro passo de uma análise SWOT é definir criteriosamente o sujeito a ser analisado.2. para as quais foram perguntadas questões como: o que é bom e o que é ruim no seu negócio hoje e o que poderia ser bom ou ruim no futuro? As respostas daquilo que é bom no presente foram chamadas de Satisfatórias (Satisfactory) e bom no futuro de Oportunidades (Opportunities).cit. aos aspectos ruins no presente foram chamados de Culpa (Fault) e no futuro Ameaças (Threats).2 A Matriz SWOT Para Piercy e Giles (1989). Constituíam sua população de estudo as quinhentas empresas listadas na revista Fortune 500. confirmando a origem da análise SWOT conforme citado acima por Wang (op. Em seguida. HUMPHREY. 1. 2005). fraquezas. no entanto. foi publicada no SRI Alumni Association Newsletter uma carta de Albert Humphrey.36 A maioria dos autores. é dado início ao processo de listar as forças. 2007. oportunidades e ameaças do objeto de análise.). De fato. nos Estados Unidos. em Dezembro de 2005. cujo objetivo era descobrir porque o planejamento corporativo não estava dando certo e criar um novo sistema de gerenciamento da mudança.

pesquisa e desenvolvimento. sistemas de informação e controle. a análise SWOT é uma avaliação dos ambientes interno e externo do seu objeto de estudo.). Kroll e Parnell (2000) ensinam que os mesmos representam os recursos da empresa. localização geográfica. conhecimentos. rede de distribuição e tecnologia. etc. etc. capacidade. Os fatores internos são as forças e fraquezas internas à organização. E seu principal objetivo é identificar os principais fatores (internos e externos) capazes de fazer a empresa atingir seus objetivos. que podem ser tanto humanos (experiência. .37 Segundo Wang (2007). acesso a matérias-primas. Wright. organizacionais (cultura da empresa. dentre outros).) como físicos (instalações e equipamentos.

efeito nas atividades chave Confiabilidade dos dados do plano.Modelo de análise SWOT Forças Capacidades Vantagens competitivas Recursos. volume. Tabela 1 . economias de escala Sazonalidade. sucessão Ameaças Efeitos políticos Legislação ambiental. liderança Certificações Gestão. presença e alcance Problemas financeiros Vulnerabilidades Prazos e pressões Fluxo de caixa Continuidade Robustez da cadeia de suprimentos Distrações. consciência Inovação Localização geográfica Preço. compromisso. previsibilidade Moral. efeitos no meio ambiente Desenvolvimentos tecnológicos Intenção dos concorrentes Demanda do mercado Novas tecnologias. agências. atitude. Ativos Experiência. abaixo são listados diversos exemplos das quatro dimensões que formam SWOT. canais de distribuição Produção. distribuição. serviços. efeitos do clima Fonte: Wang. qualidade Certificações Processos. conhecimento Reservas financeiras. comunicação Cultura. 2007 . ideias Contratos vitais e parcerias Manutenção de capacidades internas Obstáculos enfrentados Fraquezas intransponíveis Perda de pessoal chave Apoio financeiro sustentável Economia (domestica e internacional) Sazonalidade. sistemas de TI. retorno esperado Marketing: alcance. Pessoas. integralização horizontal ou vertical Nichos de mercado Geográfico: exportação e importação Novos pontos de venda Grandes contratos Desenvolvimento de negócio e ou produto Pesquisa e desenvolvimento Parcerias. 2007). Na tabela 1. valor. efeitos do clima Fraquezas Falta de capacidade Falta de forças competitivas Reputação. comportamento Sucessão Oportunidades Desenvolvimentos de mercado Vulnerabilidades dos concorrentes Tendências Inovação e desenvolvimento de tecnologia Influencia global Novos mercados.38 Já os fatores externos correspondem às oportunidades e ameaças que o ambiente externo infringe a companhia (WANG.

distribuição e ou logística. como uma maneira de tornar o estudo mais completo e abrangente. O autor defende que a análise de cada vetor interno e externo do negócio deve ser realizada à luz dessas categorias. . eliminar ou remediar as fraquezas. O resultado deve ser um conjunto de ações e estratégias que possam manter e mesmo fortalecer as forças identificadas. São elas: i) Estratégia ofensiva (SO): Deve focar em como fazer uso das forças do negócio para aproveitar as oportunidades do ambiente externo.2. Desse modo. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Compreende basicamente ações para minimizar as fraquezas e evitar ameaças. a matriz SWOT ilustra como as oportunidades e ameaças externas podem ser relacionadas com as forças e fraquezas internas. 2007) cita seis categorias que podem auxiliar no processo de análise SWOT. 1989). 1. Ao utilizar a análise SWOT o gestor deve obter no final uma avaliação prática dos fatores internos e externos ao negócio. resultando em quatro estratégias possíveis. podendo estabelecer prioridades de curto e longo prazo. cliente. priorizar e otimizar as oportunidades e rebater as ameaças (PIERCY e GILES.3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT Wang (2007) defende que a análise SWOT é muito útil para propor uma série de alternativas para a companhia baseada na combinação dos quatro fatores estratégicos. criando uma maneira simples de construir um time capaz de alcançar objetivos maiores. finanças e administração. iii) Estratégia de debilidade (WO): Busca eliminar as fraquezas de modo a aproveitar oportunidades do mercado. processo.39 Humphrey (apud Wang. ii) Estratégia defensiva (ST): Visa utilizar as forças da organização para se defender de ameaças externas. São elas: produto.

2009) sugerem outras quatro conclusões que derivam da análise SWOT: i) Estratégia de crescimento: Quando as forças superam as fraquezas e as oportunidades superam as ameaças. Com o desenvolvimento da teoria estratégica ao longo do tempo outras ferramentas mais sofisticadas surgiram para dar suporte à tomada de decisão. mas apenas chama a atenção para a sua simplicidade excessiva. Eles argumentam que o resultado encontrado não vai além da descrição genérica de estratégias. iii) Estratégia da colheita (harvest): Quando as fraquezas superam as forças e as oportunidades superam as ameaças. entre as décadas de 1960 e 1970.2.4 Críticas ao modelo Hill e Westbrook (1997) promovem um estudo em vinte empresas localizadas no Reino Unido. Panagiotou (2003) critica o modelo afirmando que é uma análise simplista que possui uma série de limitações técnicas. no qual concluem que SWOT não foi efetiva como uma ferramenta de análise. Em consonância. iv) Estratégia de redução (retrenchment): Quando as fraquezas superam as forças e as ameaças superam as oportunidades. Rowley e Armandi (apud Valkanos. o campo de análise estratégica era ainda muito incipiente. Ele não nega a importância histórica desse modelo ou mesmo sua utilidade como uma primeira análise de determinado problema. O autor afirma que quando a análise SWOT foi criada. 1. Anastasiou e Androutsou.40 Além disso. Valentim (2001) tece criticas ao modelo tradicional de SWOT ao afirmar que o produto dessa análise são frequentemente proposições superficiais e pouco prováveis de resolver problemas realmente críticos à organização. quando os mercados eram mais estáveis e previsíveis. fato que justifica a importância que essa ferramenta assumiu para os gestores da época. . Por outro lado. Sherman. os autores defendem que talvez parte das deficiências desse modelo se deva a época de sua criação. ii) Estratégia de manutenção: Quando as forças superam as fraquezas e as ameaças superam as oportunidades.

é se posicionar perante a indústria de modo a melhor se defender das forças ou a usá-las em seu benefício. o desafio do gestor estratégico é encontrar o melhor posicionamento para sua empresa. 1989) ensina que o nível de concorrência em uma indústria depende basicamente de cinco forças ou dimensões: ameaça de novos entrantes.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER Segundo Arons e Waalewijn (1999). rivalidade entre os concorrentes. Quanto mais fracas forem em seu conjunto. É o conjunto e interação dessas forças que determinara a intensidade e a capacidade de geração de lucro de uma indústria. existência de produtos substitutos. Porter (1979. Em resumo. maior o potencial de obtenção de lucros acima da media. o gestor pode e deve utilizar outras ferramentas de planejamento estratégico para complementar sua análise. pode-se dizer que SWOT não é uma ferramenta completa em si. 1. mas os autores defendem que o Modelo das 5 Forças de Porter é um dos mais utilizados e recomendados. Piercy e Giles (1989) defendem que a análise SWOT se tornou tão popular devido principalmente a sua técnica simples e acessível e a não exigência de sistema complexo e ao mesmo tempo a sua flexibilidade de incorporálo quando necessário. Para tanto. mas uma boa alternativa para uma primeira análise dos fatores internos e externos que influenciam uma organização. Independente do poder de interação dessas cinco dimensões. o estrategista deve investigar a fundo as origens e causas do comportamento de cada força/dimensão. Em outras palavras. . Existem muitos instrumentais teóricos disponíveis para realizar essa análise. a essência da formulação de estratégias se concentra em analisar o ambiente externo à empresa. A partir de seu uso. poder de barganha dos compradores e poder de barganha dos fornecedores.41 Por outro lado.

1999). O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. no decorrer do capítulo as cinco forças de Porter serão analisadas com mais detalhes. portanto. Detém a entrada ao forçar o novo entrante a assumir uma escala maior ou a aceitar uma desvantagem de custo. Quanto maiores às barreiras. unicidade essa que subsidia as forças competitivas. São elas: i) Economias de escala: Corresponde à redução no custo unitário de produção à medida que o volume absoluto por período aumenta. Barreiras á entrada correspondem a componentes estruturais de uma indústria capazes de limitar ou mesmo impedir a entrada de um novo competidor (ARONS. os novos entrantes de uma indústria acrescentam à mesma capacidade produtiva. A seriedade da ameaça de um potencial entrante dependerá das barreiras à entrada existentes na indústria e da reação esperada dos concorrentes existentes. WAALEWIJN. . Cria barreiras ao forçar os novos entrantes a investir ainda mais para compensar a fidelidade dos clientes às marcas já presentes no mercado. à entrada e quanto mais os potenciais entrantes esperarem retaliação por parte dos competidores. menor será a ameaça/risco de novos entrantes. ii) Diferenciação de produto: Ocorre quando as empresas já estabelecidas na indústria possuem uma marca forte e clientes leais. aporte de recursos e o desejo de ganhar mercado. 1. Porter (1979.1 Ameaça de novos entrantes De acordo com Porter (1979.3. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias.42 A ou as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. 2004) cita algumas das principais barreiras à entrada. Para tanto. 1989).

por exemplo. . portanto. como propaganda e pesquisa e desenvolvimento. caso eles possam reduzir preço para manter seu posicionamento ou por possuir excesso de capacidade. vi) Políticas governamentais: Ocorre nos casos em que o governo pode controlar o acesso a determinados setores da economia. caso os mesmos tenham muitos recursos para defender-se. São exemplos: patentes. A não existência constitui uma das maiores barreiras à entrada. 1989. 2004). especialmente quando esses investimentos são custos irrecuperáveis (sunk costs). localização favorável. podem representar uma barreira à entrada caso sejam muito altos. uma vez que quanto mais limitado for o acesso aos canais de distribuição. seja em custo ou em desempenho. iv) Desvantagem de custo independente da escala: Quando as empresas atuantes na indústria possuem vantagens de custo impossíveis de serem superadas pela potencial entrante. situação que causaria redução do desempenho financeiro de todos os participantes da indústria (PORTER. vii) Custos de mudança: Referem-se aos custos que os consumidores incorrem ao trocar de fornecedor e. v) Acesso a canais de distribuição: É fundamental para o entrante ter um canal onde distribuir seu produto ou serviço. O novo entrante deve oferecer mais benefícios. etc). ou caso a taxa de crescimento da indústria seja baixa. Podendo inclusive forçar o novo entrante a criar o seu próprio canal. acesso a matéria-prima. acesso limitado a certas matérias-primas e outras regulamentações (como exigência de controle de poluição. independente de seu tamanho ou economia de escala. de segurança. 1979.43 iii) Exigências de capital: Surge quando a entrante é obrigada a investir grandes somas de capital para poder entrar na indústria. para poder superar seus concorrentes. A expectativa do potencial entrante com relação à resposta dos atuais concorrentes também influencia na sua decisão de entrada. via licenças. subsídios governamentais e curva de aprendizagem ou experiência (tendência dos custos unitários diminuírem à medida que a empresa acumula maior experiência na produção). mais difícil será a entrada na indústria. O entrante irá pensar duas vezes antes de entrar caso: haja histórico de retaliação no setor por parte dos atuais concorrentes.

a rivalidade entre os concorrentes de uma indústria normalmente toma a forma de disputa por posição. decisões estratégicas envolvendo grande parte da indústria têm um impacto maior nas condições que determinam as barreiras à entrada.) cita dois fatores adicionais sobre ameaça de novos entrantes. ii) Taxa de crescimento da indústria (quanto mais lenta for. A rivalidade é resultado da pressão sofrida pelos competidores e/ou pela oportunidade de melhorar seu posicionamento.3. 1989. publicidade e propaganda. iv) Ausência de diferenciação ou de custos de mudança (aumentam a pressão sobre os preços e a qualidade dos produtos).2 Rivalidade entre os atuais competidores Segundo Porter (1979. levando a períodos de excesso de capacidade e corte nos preços). normalmente provoca desbalanceamento entre oferta e demanda da indústria. via preço. ou seja. as ações de uma influenciam a rentabilidade da outra. Porter (op. a intensidade da rivalidade esta relacionada à presença de uma série de fatores: i) Número de concorrentes ou equilíbrio dos mesmos em termos de tamanho e poder.cit. . iii) Alto custo fixo ou de armazenamento. 2004). Primeiro. Para o autor. alguns movimentos competitivos podem provocar uma situação pior para toda a indústria. uma vez que criam fortes pressões sobre preços e escalas de produção. Segundo. maior será a disputa entre os concorrentes por espaço no mercado). o grau de ameaça muda de acordo com alterações nas barreiras à entrada.44 Por fim. 1. Devido ao fato das empresas de uma indústria ser mutuamente dependentes. v) Capacidade aumentada em grandes incrementos (quando a economia de escala exige esse tipo de movimento. lançamento de novos produtos e aumento da qualidade dos serviços entregues ao cliente.

3. representam fatores diversos (econômicos. à medida que a indústria chega a sua maturidade. origens. 2004) alerta que os produtos substitutos diminuem os retornos potenciais de uma indústria. viii) Elevadas barreiras à saída. pressões de gestores ou governo. São exemplos de barreiras à saída: ativos fixos sem uso alternativo. como por exemplo. reduzindo também a rentabilidade e alterando o nível de competitividade da indústria. maior será a pressão exercida sobre a rentabilidade da indústria. ao estabelecer um teto para o preço de seus produtos.45 vi) Concorrentes divergentes quanto a estratégias. . inter-relacionamento importante entre unidades de negócio da mesma empresa ou grupo. acordos trabalhistas. Quanto mais atrativa for à relação preço-desempenho do substituto em relação ao original. etc. emocionais ou estratégicos) que mantém as empresas competindo mesmo com baixa ou mesmo nula rentabilidade. Porter (op. cultura e relacionamentos com suas matrizes tendem a competir continuamente ao longo do tempo. geralmente através de uma tecnologia diferente.3 Produtos substitutos Arons e Waalewijn (1999) os definem como produtos ou soluções capazes de desempenhar basicamente as mesmas funções de outro produto. 1989.cit. A menos que a mesma consiga melhorar sua qualidade e adicionar diferenciais irá sofrer com redução de lucro e crescimento. vii) Interesses estratégicos altos (a rivalidade da indústria se torna ainda mais instável quando algumas companhias possuem grandes interesses em jogo).) defende que mudanças em qualquer dos fatores acima citados podem alterar as condições de rivalidade da indústria. as taxas de crescimento decaem. 1. Porter (1979. a entrada de um novo competidor. Além disso.

uma empresa pode melhorar seu posicionamento estratégico ao selecionar um grupo de compradores com poder mínimo de influenciá-la.46 O autor ainda destaca dois tipos de produtos substitutos que merecem maior atenção. A análise dessas tendências é importante para a empresa definir qual será sua estratégia: se tentará suplantar o substituto ou construir seu posicionamento considerando a existência do mesmo.4 Poder de barganha dos compradores Conforme Porter (1979. Quando o comprador possui baixa lucratividade. 1. são aqueles produzidos por empresas com alta lucratividade. o substituto terá maior margem para incorrer em uma disputa de preços. . custos dos fornecedores. etc). quanto mais concentrada é a indústria dos compradores ou quando um comprador adquire grandes volumes em relação às vendas do fornecedor. 1989. E segundo. viii) Caso o comprador tenha total informação sobre o mercado (demanda.3. De acordo com Porter (2004). iii) iv) v) Se os produtos adquiridos são padronizados e não diferenciados. Os principais fatores que determinam o poder de barganha dos compradores são: i) A concentração da indústria. através do seu poder de negociação. Primeiro. ou seja. ii) Quando os produtos que adquire representam uma parcela considerável dos seus custos. são aqueles produtos com capacidade de melhorar sua relação de preço-desempenho. 2004). uma vez que lucros reduzidos incentivam a redução do custo de compras. vi) vii) Mediante a ameaça de integração para trás dos compradores. os compradores. podem forçar as empresas a reduzir seu preço ou melhorar a qualidade de seus produtos ou serviços. preços. Caso o produto da indústria não seja relevante para a qualidade do produto do comprador. A escolha da empresa de para quem vender deve ser vista como uma decisão estratégica crucial para o negócio. maior será seu poder de barganha. Quando não existem muitos custos de mudança. Neste caso.

6.47 1. 2004) ensina que os fornecedores podem exercer seu poder de barganha ao ameaçar aumentar os preços ou reduzir a qualidade de seus produtos.6 Formulação de estratégias Após analisar as forças que afetam a competitividade de uma indústria. Seu produto é essencial para o negócio do comprador. um grupo de fornecedores possui poder de mercado quando: i) São dominados por poucas empresas e são mais concentrados que a indústria para onde vendem. 1989. 1. v) vi) Caso existam custos de mudança para o comprador.3. não sofrendo ameaça de produtos substitutos. Por ameaça de verticalização do fornecedor. . Segundo o autor. Fornecedores poderosos. Quando seu produto é único ou altamente diferenciado. podem reduzir a lucratividade de uma indústria quando a mesma não consegue repassar o aumento de custos para seus preços.5 Poder de barganha dos fornecedores Da mesma forma.1 Posicionar a companhia Estratégia pode ser vista como a construção de defesas contra as forças competitivas ou como a busca por posicionamento na indústria onde elas são mais fracas. portanto.3.3. ii) iii) iv) A indústria consumidora não é um cliente importante para o fornecedor. Porter (1979. Porter (1979) sugere que o estrategista deve analisar as forças e fraquezas da empresa e então formular um plano de ação que contemple: 1. O conhecimento das competências da companhia e das forças competitivas da indústria indica as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitá-los.

48 1. Porter (1979) defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. as mesmas podem adotar estratégias ofensivas que alterem esse equilíbrio a seu favor.2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos Considerando que parte do equilíbrio das forças é resultado de fatores externos e parte das ações da companhia. É uma postura que vai além do simples lidar com as forças competitivas. portanto. O gestor das companhias envolvidas deve.3.6. mas sim alterar as suas causas. Em resumo. . 1. a sua essência. As tendências mais relevantes são aquelas que afetam as forças mais importantes para o setor.3 Explorar as mudanças da indústria A evolução traz com ela mudanças nas fontes de competição de uma indústria. fornecedores e por produtos substitutos.6.3. estar atento para essas mudanças durante o seu processo de formulação estratégica.

49 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS Por Renato de Almeida Silva 2. portanto. que auxiliem na análise e interpretação. Muitas são as oportunidades existentes. para tanto. Independente do aspecto econômico principal. Costa Neto (2003) nos recorda ainda que no geral os projetos de construção civil exigem grande volume de capital investido e mesmo sendo os preços geralmente maiores que os custos. ou seja. evitar que existam saldos negativos no fluxo de caixa no decorrer do desenvolvimento do empreendimento. é comum que qualquer viabilização inicie-se pelo aspecto econômico. analisar um projeto do ponto de vista econômico financeiro. ou seja. Deste modo. Costa Neto (2003) nos faz refletir que toda decisão pela oportunidade correta parte do pressuposto que a busca inicial de todo empreendedor é o lucro e alguma garantia que ele será realmente alcançado. onde o resultado das análises deverá apresentar preço maior que custo e receitas maiores que gastos. é de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. as entradas acontecem muito tempo depois da necessidade de pagamentos de despesas. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. nada mais é que. . qual será o efeito das decisões tomadas.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA O estudo da viabilidade econômico-financeira é o que colocará o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. consequentemente. que é a geração de lucro. O objetivo deste estudo. atingir o melhor resultado. em termos quantitativos. avaliar se o resultado será a obtenção de lucros pelo investidor e. conforme descreve COSTA (2009) é extrair informações das demonstrações financeiras e dos demais relatórios (sejam eles dos últimos anos ou projetadas). levando a necessidade de alavancar recursos antecipadamente para que se possa colocar em prática o projeto.

investir é comprometer “recursos atuais na expectativa de obter maiores recursos futuros”.50 2. o processo que leva o empreendedor a decidir ou não pelo investimento. O setor da construção civil é um mercado com particularidades que tornam muito difícil ao empreendedor tomar a decisão de investir. algumas ferramentas como Análise da Região. . o que. Valor Presente Líquido (VPL).2 INDICADORES DE QUALIDADE Assim como define Zvi. Taxa Interna de Retorno (TIR). Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). é de fundamental importância analisar a qualidade dos investimentos. 10) leva o empresário a muitas vezes tomar a decisão de forma intuitiva. sendo assim. deve estar suportado não só pelas técnicas de análise econômica. mas também pelas particularidades do setor. para tanto. embasando-se em sua experiência e percepção das condições em que se encontra o mercado. segundo Gonzáles (1999 apud COSTA. (2011) que poucos são os textos que tratam as características específicas do setor. Quando falamos em técnicas de análise econômica. No que tange as particularidades do setor. Dada à vasta gama de fatores que interferem nos empreendimentos imobiliários e o extenso período que separam a tomada da decisão e a finalização do empreendimento. auxiliarão na tomada de decisão. 2003 p. Atualmente. Lima Jr. (2000). operar análises da qualidade fará com que o empreendedor tenha informações suficientes para decidir. Recorda-nos Lima Jr. as técnicas mais utilizadas pelas empresas do setor imobiliário são Fluxo de Caixa. (1998) nos recorda que estamos referindo-nos as ferramentas que auxiliarão a analisar a qualidade do investimento. Estudo de Mercado e Estudo Vocacional.

o que.2. . p. 2008.. Assim como em qualquer empresa: “os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado. AL.. Sardinha at. dado o grau de impacto do fluxo de caixa no retorno do resultado esperado. previsão de devedores duvidosos em virtude do perfil dos reais encaixes advindos das receitas de vendas a prazo.” (SARDINHA at. entre outros. tempos de retorno. 2001. a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido. colocando então a qualidade do fluxo provisionado sobremaneira dependente do grau de confiabilidade dos valores estimados. o objetivo da elaboração do Fluxo de Caixa é “prever o saldo de caixa ao término de cada período considerado. mão de obra etc. a elaboração do fluxo de caixa considera exaustivos levantamentos de duas categorias de dados: “Dados básicos – dados financeiros operacionais normais da empresa. dados de investimentos. equipamentos diversos etc. 2008. pois os valores considerados são baseados em peças orçamentárias. 82). como receitas de vendas.. Contudo. AL. determinar a previsão dos recebimentos e desembolsos de cada período. Pata tanto cabe ainda destacar que. 8). 82).” (SARDINHA at. nos imprime considerável grau de imprecisão. Dados complementares – prazos normais de recebimento e desembolso para a empresa.AL. determinar o fluxo de caixa de uma empresa é o ponto de início para que ela possa ser avaliada e também sejam realizadas projeções adequadas. (2008) ressaltam que elaborar um fluxo de caixa para períodos longos (como é o caso dos empreendimentos imobiliários). (2008). como receitas e despesas com aquisição e venda de imóveis.” (NBR 14653-1.1 Fluxo de caixa Como descrevem Abreu Filho at. p. despesas com compras. Além disso. p. recebimento ou pagamento de juros bancários. taxas internas de retorno. imponha a necessidade de revisões periódicas do fluxo provisionado. AL.51 2.

podemos dizer então que o VPL. pode ser representado pela equação abaixo: . p. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. 2. assim todo o projeto estudado que apresentar valor presente líquido positivo será lucrativo.” (ABREU Filho at. e que I0 representa o investimento inicial necessário ou o custo para a aquisição ou implementação do projeto na data zero. incluindo o valor do investimento a realizar. isto porque. comumente conhecida por VPL. Apresentadas as descrições acima. Galesne (1999) descreve o VPL dos projetos de investimento como sendo a diferença entre o resultado de valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa acompanhados do projeto e ao investimento inicial necessário. cabe destacar que os fluxos de caixa são projetados com o intuito de oferecer apoio às tomadas de decisões por determinados projetos além de ser o ponto de partida para o cálculo dos indicadores necessários a análise financeira. Completando. o VPL permite a fácil interpretação dos resultados obtidos.52 Por fim. para que seja mais bem compreendido o discernimento do VPL é necessário lembrarmos que: “VP de um projeto quer dizer o seu valor presente.2 Valor Presente Líquido (VPL) Umas das técnicas mais utilizadas para a análise de um projeto. AL. que é a diferença entre o valor presente do projeto e o custo do projeto na data atual. 82).2. O valor presente líquido (VPL) é o indicador que de acordo com a NBR 14653-4 é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado. segundo Abreu Filho (2008). é a ferramenta denominada Valor Presente Líquido. projetado no horizonte do empreendimento. 2008.

a “taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projeto no horizonte do empreendimento. o resultado será prejuízo. encontraremos a TIR. calculada a equação apresentada. p. Contudo. No caso dos empreendimentos imobiliários. concluímos que.13). 2008. teremos apenas uma raiz positiva: a TIR. Serão obtidas. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. deparando com a taxa de desconto que anula o VPL. p. AL. 2001.3 Taxa Interna de Retorno (TIR) Conforme verificamos na NBR 14653-4. Dado que. norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que balizam os estudos relacionados aos empreendimentos imobiliários brasileiros. . em sendo o resultado obtido negativo.” (ABREU Filho at. incluindo o valor do investimento a realizar. há a verificação de que o projeto é mais custoso que seu valor e se a decisão for por implementá-lo. Abreu Filho (2008) nos remete a ideia de que uma maneira de se obter a TIR é através do gráfico de variação do VPL. p.2. Se não houver mudanças no sinal dos fluxos de caixa após t = 0. sendo assim lucrativo.53 Ainda seguindo a descrição de VPL oferecido por Abreu Filho (2008). pois para “um ativo que apresente n períodos de operação. não existe uma forma simples de se calcular a TIR. 2.” (NBR 14653-4. o projeto “será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. n raízes. a TIR é a taxa que anula o valor presente líquido (VPL). caso o VPL encontrado seja positivo. ao traçar o gráfico. a Taxa Interna de Retorno nada mais é que. teremos uma equação do grau n para resolver.13). 2001. na maioria dos casos.” (NBR 14653-4. a interpretação obtida é que o projeto vale mais do que custa. 86).

” (ABREU Filho. 2. 77). o pay back deve ser o critério que orienta a decisão de realizar ou não o investimento. ou seja. conclui-se que o índice de rentabilidade terá sempre de ser maior ou igual a 1 para que o VPL não seja negativo. para oferecer ao investidor a ideia aproximada do tempo de maturação de seu investimento.4 Período de Retorno do Investimento (Pay back) O período de retorno do investimento. mas sim. segundo a NBR 14653-4 (2001). conforme descreve Abreu Filho (2008). . 93).54 2. o período no qual os resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem ao investimento.” (ABREU Filho. p. consiste em demonstrar a relação entre o valor presente das receitas líquidas de dos investimentos. 2008. de forma alguma.5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) O índice de lucratividade líquida. Abreu Filho (2008) adverte que.2.2. A obtenção dessa medida se dá pela contagem de quantos períodos o projeto necessita para acumular retorno igual ao do investimento realizado. É também. p. de acordo com a NBR 14653-4 (2001). “é a medida relativa de benefício/custo”. verificado através da fórmula: Dessa forma. 2008. ou. critério pay back é a análise do “tempo que um investimento leva para pagar de volta ao seu dono o investimento inicial. “sabendo-se que o VPL não pode ser negativo. Contudo.

Esta análise divide-se em três seguimentos distintos e complementares: àEstudo de localização: Busca-se neste estudo um diagnóstico preliminar e de reconhecimento das principais características da região do empreendimento em tela. verificando o tanto quanto possível. melhor preço na hora da venda. 2. zoneamento. Transporte coletivo. utilizam também outras ferramentas que as auxiliam na tomada de decisão. possibilitando ao investidor ter um retorno mais próximo do esperado. encontra-se a melhor forma de utilização do imóvel. Vetores de crescimento. como legislação do município onde se deseja desenvolver o empreendimento (plano diretor. é importante que seja realizada análise do mercado onde se deseja desenvolver o empreendimento.2. atingindo-se assim. as empresas devem buscar informações nas mais variadas fontes. Estudo da malha urbana.2. conduta e desempenho do mercado. IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). Estes estudos compreenderão os seguintes tópicos: ü ü ü ü ü ü Localização geográfica. De posse dos resultados dos indicadores de qualidade econômica juntamente com a pesquisa setorial.7 Análise da Região Esta análise consiste em investigar toda a região onde o imóvel está situado. Acessibilidade local e regional. etc. além dos indicadores de qualidade econômica. toda a estrutura. Para avaliar as particularidades do setor imobiliário.6 Particularidades do Setor Dadas às muitas particularidades do setor. a maioria das empresas do ramo da construção civil. etc.55 2. Assim como podemos encontrar na NBR 14653-1 (2001).). Barreiras geográficas. pesquisas e estatísticas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). .

à Regulamentação Urbana e Ambiental ü ü ü Verificação da Legislação de Uso e Ocupação de Solo. àPesquisas socioeconômicas: Para uma visão ampla e caracterização das tendências de crescimento do município e região. Pontos fracos e fortes. Estudo das migrações da região. Estudo da população economicamente ativa. Desapropriações e projetos urbanos especiais e implicações com a área em estudo. Tráfego. comerciais e industriais em formação. para tanto.56 ü ü ü ü ü ü ü ü Bairros residenciais. Perfil de ocupação da região. Visibilidade. ü Regulamentações e legislação ambiental municipal. estadual e federal. Índices habitacionais e suas tendências. abaixo discriminados: ü ü ü ü ü ü Tendências de movimentação e crescimento populacional da região. Percentual da população economicamente ativa. devem ser realizados estudos direcionados para os seguintes temas. Infraestrutura de apoio. Polarização. Infraestrutura básica. bem como a obtenção do perfil demográfico e tendências de crescimento da cidade e região. ü ü ü ü Perfil econômico predominante da região. Perspectivas para a região considerando-se o contexto micro e macro econômico. Renda familiar por região. por segmento e idade. Infraestrutura urbana. . Lei de diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano do município. Análise da economia do município e de suas políticas econômicas e de desenvolvimento.

lotes e outros produtos por segmento e padrão.7.1 Estudo de Mercado O Estudo de Mercado tem por objetivo alcançar um profundo conhecimento da situação imobiliária local. ü ü ü Empreendimentos relevantes surgidos recentemente. comercial. industrial e outros. conforme abaixo apresentado: ü Pesquisa de projetos imobiliários relevantes previstos. com o propósito de traçar o perfil atual e expectativas do mercado local. hoteleira. Estoques e sua distribuição. Perfil de ocupação. Educacional. Comercial e Serviços.2. ü Absorção de unidades por empreendimento. Empresarial. Hoteleiro. . lazer. conforme a NBR 14653-4 (2001). Para execução deste estudo. Entretenimento e Lazer. ü Preços de comercialização de unidades habitacionais.57 2. serão os seguintes: ü ü ü ü ü ü ü ü ü Residencial. Industrial. bem como de seus problemas mercadológicos atuais. é realizada pesquisa de informações detalhadas e específicas do setor imobiliário na região em questão. em processo de aprovação ou em execução na área industrial. Logística. Os setores preliminarmente analisados na região. por segmento e padrão (velocidade e tendências). Saúde.

é o sucesso.58 2. na qual o mesmo se insere. por este motivo. Proposta de implantação dos produtos e distribuição destes na área em estudo. ü Estratégia de lançamento. O Estudo de Vocação Imobiliária objetiva detectar os melhores usos para um determinado imóvel baseado em tendências e oportunidades macro e microeconômicas. pois o resultado desta decisão não é algo rotineiro. 2. que objetiva a apresentação de uma proposta para o desenvolvimento e ocupação da área em estudo ao longo do tempo. na descrição de Abreu Filho (2008). as decisões sobre investimentos são comumente chamadas de decisões estratégicas. parte-se para a elaboração de um Master Plan conceitual que compreende: ü ü Definição preliminar dos produtos.2 Estudo Vocacional O estudo vocacional aborda o objeto de estudo de forma detalhada. de preservação e viárias. institucionais. . Esta análise é feita de forma holística e sem pré-conceitos. diz respeito “à probabilidade de se ter um resultado diferente do esperado”. ü Aproveitamento eficaz das áreas verdes. o resultado é obtido apenas no longo prazo.2.3 ANÁLISE DE RISCOS Risco.7. e o que se espera. Permite a concepção de soluções criativas e muitas vezes inusitadas que se traduzem em satisfação e melhor retorno do investimento para o empreendedor. levando em consideração todas as informações apuradas nos estudos mercadológicos e regionais anteriores para a elaboração de um estudo de Vocação e um Master Plan. em nível Conceitual. Após a definição das vocações.

principalmente com o fluxo de caixa.” (LIMA Junior. muitos fatores externos podem interferir do que foi provisionado. já Costa Neto (2003) mencionam problemas relacionados ao clima. Apresentados os fatores acima. na medida em que os indicadores são extraídos de manipulações em modelos. dado que. Tais fatores fazem com que. decidir por determinado projeto se torne assumir o risco de fracasso do empreendimento. onde será verificado o limite de desvio das variáveis não monitoráveis a qualidade do empreendimento. acontecimentos políticos e sociais.43). 1998. chega-se a conclusão de que: “Uma decisão de investimento apoiada e informações sobre indicadores da qualidade não se sustenta em certezas. Lima Junior (1993) sugere a avaliação dos riscos pelos critérios de “medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento”. presentes em cenários arbitrados no planejamento. “medida da capacidade de suporte do empreendimento”. no que concernem as receitas e despesas. no decorrer do projeto. etc. p. em que as expectativas de desempenho do empreendimento são estabelecidas a partir de expectativas de comportamento. Abreu Filho (2008) ressalta as variáveis ligadas a problemas financeiros que invariavelmente podem ocorrer. Portanto.59 A decisão tomada não garante que o resultado obtido será o esperado. que avalia as variações que estão fora dos limites previstos na margem de segurança e. . dentro de processos de simulação. descobertas científicas.

no titulo II da sociedade. Na sociedade limitada. e IBRACON. mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social”. fevereiro/março 2007).1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS O segmento tem suas particularidades societárias. São membros do CPC: a ABRASCA. APIMEC.052. (Revista Apimec. FIPECAFI.60 3 SETOR PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO Por Celso Adelino de Mattos 3. contábeis e principalmente tributárias. 1. entidade criada para esta finalidade (Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade). Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS. Existem três tipos de sociedades comuns no segmento que são: ü A Limitada. Objetivando a competitividade. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas (Lei 6404/76 das Sociedades por Ações) às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). . precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global).Conselho Federal de Contabilidade. 3. “Art. CFC . a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas. BM&F BOVESPA. PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE Os tipos de sociedades estão definidos no Código Civil de 10 de janeiro de 2002. A partir do artigo 981 é possível conhecer as diversas formas de sociedade e suas características. Um grande passo foi dado nesta direção. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis).

Com tudo adequadamente formalizado deve-se registrá-lo no Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Art. No que diz respeito sociedade limitada e a sociedade por ações. 149 da Constituição Federal de 1988) podendo ser no Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e ou Secovi (Sindicato das Empresas de Compra. representação da quantidade de quotas ou de ações.61 ü A Sociedade por ações “Art. objeto social. 1. A etapa seguinte é proceder ao registro nos diversos órgãos fiscais. Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo. qualificação dos sócios/ acionistas. Na sociedade em conta de participação. participando os demais dos resultados correspondentes. como por exemplo. em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade. o sócio participante. estas últimas qualificadas entre ordinárias (com poder de voto) ou preferenciais (preferidas na distribuição de dividendos) e forma de integralização.Art. e. 991. nos termos do contrato social”. Venda. Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo). destacando os principais: (Receita Federal do Brasil). 998 do Código Civil Brasileiro.088. ela também pratica atos de comércio. obtendo o CCM (Cadastro de Contribuinte Mobiliário) Lei 8. Considerando que a empresa deverá adquirir material para a construção. valor capital social. considerando que alem da prestação de serviços. obrigando-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou adquirir”. e registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia). o capital divide-se em ações. . é necessário elaborar o contrato social. exclusivamente perante este. 214 do Decreto 3000 de 1999. Sindicato Patronal (Art. determinação de sua participação e suas funções na sociedade. seu registro deve ser na Junta Comercial. INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social). em São Paulo (JUCESP). (Prefeitura do Município). ü As Sociedades em Conta de Participação “Art. também deve obter inscrição estadual conforme prevê o anexo XI do RICMS São Paulo. endereço sede da empresa. com todas as características do negócio.435 de 15/09/1976. Na sociedade por ações. Parágrafo único. obtendo o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) . a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo. denominação social.

00 (Vinte mil reais) por mês calendário quando este for inferior à dose meses.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL A forma de tributação pelo lucro real está prevista entre os artigos 244 e 515 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda). aplica-se as alíquotas vigentes sendo: a) Imposto de renda 15% direto sobre o lucro. haverá um adicional de 10% sobre o excedente.000. no ano anterior ao da opção não seja superior a R$ 48.000.62 3.637/2002. Se o lucro exceder R$ 240.000. . convertida na Lei nº 9.1998. 3. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO Até 31 de dezembro de 1998 a atividade imobiliária era obrigada a apuração de seus impostos pelo Lucro Real. sobre este. passou também a poder optar pelo Lucro Presumido. ou proporcional ao número de meses do período. A partir de 01 de janeiro de 1999.00 (Duzentos e quarenta mil reais) no ano ou R$ 20.10.1998. Consiste em partir do lucro apurado na contabilidade. desde que sua receita total. através da Medida Provisória nº 1.000. que segue a legislação societária.3 ASPECTOS FISCAIS.724. b) Contribuição social 9% direto sobre o lucro. revestido de todas as normas pertinentes e realizar ajustes (Artigo 247). publicada no Diário Oficial da União em 28. quando inferior a 12 meses (Lei nº 10. Somando-se as denominadas adições (despesas não aceitas pelo fisco) e subtraindo-se as exclusões (receitas não tributadas) para se chegar ao lucro que a autoridade tributária (RFB) denomina lucro real (Artigos 249 e 250). artigo 46).00 (Quarenta milhões de reais).718.11. publicada no Diário Oficial da União em 30.

para fins fiscais.63 A seguir quadro demonstrativo de apuração do lucro real: Tabela 2 .00 (-) IR 15% s/ R$ 80.000.430 de 1996).00) (2. A forma trimestral é geralmente recomenda para empresas que possuam lucro em todos os trimestres.00 80.00) (120. 3º da Lei 9. Assim. construção e venda de imóveis: .000.000.R$ 60. pois sua metodologia de apuração implica em tributação definitiva no trimestre.000.000.00) (-) CSL 9% s/ R$ 80. se a empresa apurar lucro no trimestre deve recolher os impostos apurados e se tiver prejuízo em outro não poderá compensar com o lucro do trimestre anterior.000.00) A forma de recolhimento e apuração do lucro real deve ser definida no início do ano calendário e não pode ser mudada naquele ano (Art.Imposto de Renda Lucro Real Trimestral Resultado contábil (+) Adições: Provisão para devedores duvidosos Resultado positivo de participações societárias (80.000. Contudo.00 (7.00) 250.200.00 (12.000. evidentemente limitado ao saldo do prejuízo.00 (-) Exclusões: Resultado negativo de participações societárias Resultado Fiscal . embora a empresa não tenha encerrado seu exercício social.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.000.000. ela pode compensar este prejuízo até o limite de 30% do lucro apurado no trimestre seguinte.Lucro Real 30.00 .000. A seguir são apresentados alguns exemplos simplificados admitindo uma empresa que atue no segmento de incorporação.

400.440.000.00) (4.200.1 Lucro Real Trimestral Tabela 3 .000.000.00) (21.00) (32.4.000.00 80.000.000.64 3.000.400.00 80.000.000.00 no Trimestre (b) 30% do saldo do resultado do período.Contribuição Social e Imposto de Renda .00) (a) 10% sobre a diferença entre o resultado e R$ 60. limitado ao saldo de prejuízo disponível .00 Contribuição Social 9% Imposto de Renda: Alíquota normal 15% (a) Alíquota adicional Total do Imposto de Renda (7.00 136.00) (12.00) (7.200.00) (19.00) 56.000.00) - (5.400.200.00) (24.840.000.00) (2.000.00 (b) (-) Compensação do prejuízo (24.000.00) (12.000.Lucro Real Trimestral Primeiro Trimestre Segundo Trimestre Terceiro Trimestre Quarto Trimestre No exercício Resultado Fiscal 80.00 (80.00) Total da contribuição social e do Imposto de Renda (21.000.200.400.00 (80.00) (14.440.00) (2.00) 80.040.00) (13.000.00) - (8.00) (55.000.00) (=) Base de cálculo 80.000.00 160.000.000.00) (36.00) (14.00) (8.

b) Por balanços intermediários. .000. a base de cálculo foi de R$ 136. restando ainda R$ 56.4. ajustando tudo no balanço do final do período. os impostos devem ser apurados mensalmente.00. sendo possível adotar dois métodos: a) Pela estimativa de resultado mensal. mas permite administrar melhor os impostos. 3. Nesta.000.000.65 Neste exemplo.2 Lucro Real Anual A forma de apuração e recolhimento pelo lucro real anual demanda um pouco mais de trabalho.00. embora o resultado fiscal no período tenha sido R$ 160.00 para compensar em períodos futuros.

66

Exemplo de recolhimento com base em estimativa: Os impostos são devidos mensalmente na apuração com base no lucro real. Se o contribuinte não apurar seu resultado na forma determinada pela lei, é possível apurá-lo partindo do faturamento, sobre ele, aplica-se um percentual e ao resultado apurado aplica-se a alíquota.
Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (495.000,00) -45.000,00 (540.000,00)

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Real 9% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota

15.000,00

15.000,00

(20.000,00)

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.750,00

-

6.750,00

6.300,00

6.300,00

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.500,00

-

7.500,00

67

Descrição Real 15% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Total dos Impostos Descrição

Janeiro

Fevereiro

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

14.250,00

14.250,00

1.368,00 Acumulado no exercício

1.368,00 Recolhido até o período base Novembro

570,00 A recolher período base Dezembro

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

14.250,00

20.550,00

34.800,00

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00)

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: 9% de alíquota Imposto de Renda: 15% de alíquota Total dos Impostos

145.000,00

-

-

13.050,00

6.750,00

6.300,00

21.750,00

7.500,00

14.250,00

34.800,00

14.250,00

20.550,00

68

Em nosso exemplo, nota-se que a empresa recolheu seus impostos mensalmente, na forma da lei, pela estimativa, em valor menor ao que seria devido se apurasse o lucro real e só ajustou no final do período, pode-se dizer que ela “trabalhou com os recursos que seriam destinados aos impostos”. Exemplo de recolhimento por balanço intermediário:
Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 145.000,00 (45.000,00 (45.000,00 ) ) (135.000,00)

60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (495.000,00 (45.000,00 (540.000,00 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 9% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Sobra R$ 396,00. R$ 1.296,00 (-) R$ 900,00

15.000,00

15.000,00

(20.000,00 )

10.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.480,00

6.570,00

13.050,00

1.296,00

900,00

(396,00)

69

Descrição Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 15% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Falta R$ 60,00. R$ 1.440,00 (-) R$ 1.500,00 Total dos Impostos no mês

Janeiro

Fevereiro

Março

Acumulado

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.260,00

14.490,00

21.750,00

1.440,00

1.500,00

60,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

13.740,00

21.060,00

34.800,00

70

Descrição

Acumulad o no exercício

Recolhid o até o período base Novembr o

A recolher período base Dezembr o

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00 )

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: 9% de alíquota Descrição

145.000,00

-

-

13.050,00 Acumulad o no exercício

6.480,00 Recolhid o até o período base Novembr o

6.570,00 A recolher período base Dezembr o

Total dos Impostos

34.800,00

13.740,00

21.060,00

71

No exemplo a empresa recolheu impostos nos meses de janeiro e fevereiro com base na estimativa, mas em março, ao levantar o balanço, verificou que se aplicassem os impostos sobre seu resultado real não recolheria a contribuição social, pois o saldo acumulado até fevereiro foi maior que o apurado até março, suspendendo, portanto o recolhimento e o imposto deveriam ser complementados em menos do que o valor pela estimativa, reduzindo o recolhimento. Conforme previsto na legislação, ela pode mesclar o recolhimento pela estimativa mensal ou pelo balanço de redução/ suspensão, mas no final do exercício, deverá levantar o balanço definitivo.

200.00 180.800.00 2.00 7.00 4.000.200.00 180.00 60.00 7.00 4.800.944.00 .000.200.00 4.00 60.200.000.200.200.00 7.000.00 60.00 60.00 145.00 21.000.000.00 3.000.00 60.00 14.Pelo Lucro Presumido Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Acumulado Julho Agosto Setembro Acumulado Outubro Novembro Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.00 7.400.00 4.00 2. Exemplo de recolhimento por estimativa: Tabela 6 .944.00 14.00 25.944.000.000.800.00 60.00 4.00 180.00 60.00 1.00 4.160.00 7.00 7.400.800.00 7.00 60.00 7.00 21.200.800.00 Estimativa 8% da Receita de Vendas 4.160.00 4.00 1.800.00 21.600.000.800.800.600.800.00 Alíquota 9% 1. cuja apuração deve ser trimestral.00 1.00 7.000.600.400.566.000.00 2.00 Alíquota 15% 4.00 1.000.200.000.000.600.740.5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO Esta forma de tributação está prevista entre os artigos 516 a 520 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).000.200.Contribuição Social e Imposto de Renda .00 7.000.00 14.00 4.200.200.00 4.800.800.000.00 Estimativa 12% da Receita de Vendas 7.72 3.160.400.00 60.00 60. Consiste em estimar qual seria a base de cálculo dos impostos.00 11.00 2.00 17.

Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) “Caso Encol é marco negativo na história do setor imobiliário Fundada em 1961. Em decorrência do caso Encol e por exigência das instituições financeiras.024 de 2009. o incorporador tem seu patrimônio comprometido para garantir as operações do patrimônio afetado. pois as operações não se misturam com as demais. Ao adotá-lo o incorporador assume de forma irrevogável que este será mantido por toda execução do empreendimento. seus recursos não servem de garantia aos demais empreendimentos do incorporador. mas veio à falência em 1999. que entrou na Justiça para requerer o direito à obra e. assim. o resultado e a tributação são individualizados. Ao constituir uma SPE a empresa tem a possibilidade de se associar aos investidores naquele empreendimento específico e ter a atividade individualizada. a Encol chegou a ser uma das maiores construtoras brasileiras.73 3. após a constatação de diversas irregularidades administrativas e financeiras. caderno de economia 02/05/2011. As operações de um empreendimento afetado não se misturam com os demais empreendimentos do incorporador. visando oferecer mais segurança aos mutuários. A quebra da Encol estimulou a criação de mecanismos de defesa do consumidor mais rígidos e acelerou a criação da Lei de Patrimônio de Afetação”. o que foi considerada a maior tragédia da história do setor imobiliário brasileiro. . mas a sua adoção é mais rígida. Com a finalidade de minimizar riscos. O Patrimônio da Afetação é semelhante à SPE.931/2004 o RET (Regime Especial de Tributação).6. mas o contrário pode acontecer. o governo criou através da Medida Provisória 2221/2001 o Patrimônio da Afetação e com a finalidade de estimular a sua adoção. além de o investidor e mutuário ficarem mais “protegidos”.6 LAS FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ- 3. Jornal o Estado de São Paulo. os proprietários lesados se organizaram em comissões. instituiu através da Lei 10. a construtora deixou mais de 700 edifícios inacabados.1 SPE. assim. Na época. Após a falência da empresa. firmar acordos com construtoras para concluir os empreendimentos. as empresas do setor passaram a adotar a sociedade de propósito específica. que foi alterada pela Lei 12.

se for o caso. Com sua adoção.73%: Sendo 3. Alíquota máxima para o lucro presumido 6. 1 Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às o incorporações imobiliárias. à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido .591.COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público . Art.08% de Contribuição social e {(15%x8%=1.CSLL.PIS/PASEP. o mutuário pode acompanhar a execução da obra e até.entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal.80% “alíquota adicional”)} = 2.024 de 2009. em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.65% de PIS. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação. 31-A a 31-E da Lei no 4. “O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada. conforme nos dispostos arts. .00%. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I .afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária.20% “alíquota normal”) + (8%x10% = 0. indiscutivelmente uma grande segurança para o mutuário. 0. II . (9%x12%) = 1. além de a incidência tributária que comparada ao lucro presumido acabava sendo maior”.74 “Art. à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . conforme regulamentação a ser estabelecida. não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas . Parágrafo único. O problema na sua adoção era a possível “ingerência dos mutuários.” Lei 12. de 16 de dezembro de 1964.00% de COFINS. Art. trocar construtora. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. exceto aquelas calculadas na forma do art.IRPJ. bem como os demais bens e direitos a ela vinculados.

pois através da Lei 12.65% para o PIS.89% de Imposto de Renda e 0.00% para a COFINS e 0. “6% sobre a receita”.56% para o PIS.20% de Imposto de Renda e 1. sendo: 2.024 de 2009 o governo mudou a alíquota para 6%.57% para a COFINS e 0. A seguir um comparativo dos três métodos de tributação: . além de 3. é a alíquota é única. além de 2.15% de Contribuição Social. A questão tributária deixou de ser problema. A outra vantagem. enquanto no Presumido a alíquota máxima na atividade será de 6. sendo: 1.000 mil e ainda se superar este valor a tributação deverá ser pelo Lucro Real.73%. Uma das vantagens tributárias na sua adoção é que não há limite de receita para adotá-la ao passo que a opção pelo Lucro Presumido está limitada a receita de R$ 48.98% de Contribuição Social.75 Quando instituído o RET apresentava 7% de alíquota.

73 Tabela 7 .65%) (43.156.190.0 0 (-) Confins e Pis (3.560.000.000.000.200.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (150.00 (=) Lucro contábil liquido 434.00) (23.200.162.00) (150.13%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (1.120.000.65%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (2.90) (110.000.010.878.562.00) (150.RET) Descrição Lucro Real Descrição Lucro Presumido Descrição Ret (afetação) Receita das Vendas de Unidades 1.00 40.200.400.000.0 0 (-) Confins e Pis (3.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.348.000.000.000.246.00 (12.002.000.50) 464.60 (=) Lucro contábil liquido 415.200.440.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.156.00 (-) Custo dos produtos vendidos (600.00) (33.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.00 40.190.000.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.00) (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida 1.010.00) 470.65%) (43.00 (-) Confins e Pis (3.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.800.814.00) 1.800.00 (15.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.000.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.00) 1.00 40.000.00 (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação .13%) (37.00 .000.00) Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00) (=) Lucro contábil liquido 312.000.65%) (2.760.00 (41.00) 464.000.200.890.

000.00 .000.000.00 40.Lucro contábil igual a lucro real ( não houve ajuste) Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Resultado contábil = Fiscal 464.Confis e Pis no lucro real com base na cumulatividade 3.760.000.00 69.200.50 40.000.000.00 (-) CSL 9% s/ R$ 80.000.00 1.000.Supondo o resultado no trimestre 2.98% Total da CSLL IRPJ: 20.00 Receita das Vendas de Unidades 1.90 1.00 41.00 20.000.0 0 108.00 CSLL: 1.74 Considerações: 1.000.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 0.260.00 1.000.000.00 Base de cálculo 12% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 9% Total da CSLL IRPJ: Receita das Vendas de Unidades Base de cálculo 8% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 1.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 20.120.000.200.00 40.000.00 40.000.348.00 168.401.348.00 12.00 12.120.200.R$ 60.260.00 CSLL: Receita das Vendas de Unidades Receita das Vendas de Unidades (-) IR 15% s/ R$ 80.000.000.000.000.00 20.200.00 15.000.000.601.00 .00 156.010.0 0 96.00 40.00 15.000.

00 23.00% .00 45.814.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 12.00 Alíquota de 15% s/ R$ 156.000.760.00 33.200.110.200.0 0 20.000.00 23.000.0 0 7.348.00 75.00 Total % dos impostos sobre Faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: 1.00 39.000.000.00 40.400.438.200.00 RET .260.00 1.990.000.000.000.260.Afetação 75.00 20.110.753.000.000.000.00 9.00 94.00 6.90 45.69% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.600.000.990.00 110.00 Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.000.260.600.814.600.89% Total do IRPJ 23.0 0 20.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total % dos impostos sobre o faturamento: Lucro real Faturamento: 41.002.00 33.00 40.000.00 Total do IRPJ Somatória das contribuições e impostos Somatória das contribuições e impostos 96.00 1.814.00 Alíquota de 10% s/ R$ 96.75 Adicional de 10% sobre parcela excedente a R$ 60.47% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.40 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 15.000.000.0 0 15.000.753.00 23.40 Lucro Presumido 94.120.00 40.00 197.50 197.000.00 Alíquota 1.

1 Principais particularidades do setor 3. . conforme Resolução CFC 1266 e CPC 17. 3.7. combinado com ICPC 02. b) Na fiscal prevalece o regime de caixa.1 Permuta de bens imóveis É comum existir no segmento a troca (permuta) de unidades imobiliárias. Quando a operação não gera diferença entre os valores não há ganho ou perda.7. nela é possível obter os aspectos fiscais de acordo com o legislador tributário. Quanto à questão tributária. não havendo imposto a pagar. conforme estabelece a Instrução Normativa 84/79 da Secretaria da Receita Federal do Brasil e os (Artigos 410 a 414 do Decreto 3000/1999).73 3. que pode ser denominada – contabilidade societária.7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS O registro das operações seguem as normas do conselho federal de contabilidade. OCPC01 e OCPC04. utilizando critérios de apuração de resultado com base no % realizado da obra. existe uma significativa diferença no critério de apuração da receita: a) Enquanto na societária a apuração é feita com base no regime de competência. esta prática tem uma legislação específica (IN SRF 107/88).1.

00 por unidade e em lugar de pagar em dinheiro. a empresa comprometeu-se a entregar 2 unidades prontas. Outro procedimento foi o de registrar o custo a débito de estoque de terrenos em contrapartida com terrenos a pagar no passivo. cujo terreno tivesse o custo de R$ 1.74 3. comprometer-se em entregar unidades no futuro empreendimento. procedia ao rateio pela quantidade total a construir e baixava no passivo à parte equivalente as 2 unidades oferecidas em permuta. Mas como registrar esta operação? Ao mesmo tempo em que a empresa está comprando o terreno.1. o custo do terreno era apenas rateado para as 18 unidades a comercializar. a empresa em vez de pagar o terreno em dinheiro. diluindo o custo total das unidades para as 18 unidades que seriam comercializadas. um deles era o de não registrar a permuta.2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local É prática comum e às vezes financeiramente melhor. .000.000. e o custo previsto de construção fosse de R$ 500.00. Sabe-se que existiram diversos procedimentos. Na medida em que a empresa incorria no custo das 20 unidades. Exemplificando: Vamos admitir que um empreendimento com 20 unidades a serem construídas.7. está também vendendo um imóvel.000.

000. .000.Terrenos a Pagar Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Terrenos a pagar 1. não havia o registro da venda das unidades.75 Tabela 8 .00 Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400. somente a aquisição.000.000.000. sendo que para cada unidade num total de 20 o valor seria R$ 20.000.00 Amortização do saldo de terrenos a pagar D Terrenos a pagar C Obras em andamento 40.00.00 Valor correspondente à baixa do custo incorrido de duas unidades oferecidas em permuta Neste procedimento.Registro da permuta por unidade pronta no local .

Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Adiantamento de Clientes 1.000.00 % realizado do custo 14% (R$ 1.000.000.00 Adotando este procedimento é possível reconhecer à receita da venda da unidade.000. que tecnicamente pode ser considerada a forma mais adequada.000.00 de obra + R$ 1.000.00 Custo incorrido R$ 400. considerando que além de comprar o terreno.000.000.00 / R$ 10.000.000.00) Baixa de adiantamento de clientes D Adiantamento de Clientes C Receita de venda de imóveis 14% sobre R$ 1.000. Tabela 9 . procedendo à baixa de adiantamento de clientes na medida em que a obra evolui fisicamente.76 O procedimento recomendado atualmente é o de registrar o estoque de terrenos em contrapartida com adiantamento de clientes (OCPC 01 itens 20 a 23).400. .00 de obra Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.000.000.00 do terreno Custo total previsto R$ 10.000.00 140.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400. ela também vendeu unidade.000.

Se adotar. deverá reconhecer o custo incorrido até a data da venda e registrar os custos futuros em resultado. ü Em construção .A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 11 da IN SRF84/1979).8.1. poderá baixar o custo correspondente da unidade na data da venda. 3. .1 Venda a vista de unidade ü Concluída .1 Pelo critério fiscal 3. na medida em que forem incorridos. e consequentemente o resultado pela competência já no fiscal pode reconhecer pelo regime de “caixa”. 3. valores efetivamente recebidos.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 12 da IN SRF84/1979). mas deverá fazer controle da evolução destes custos durante a execução da obra e deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se estes forem inferiores a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).8. juntamente com seu custo de forma proporcional (Item 13 da IN SRF84/1979).1.2 Venda a prazo de unidade ü Concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados.8. Se não adotar.8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO A diferença existente entre o critério societário e o fiscal é que no societário devemos seguir as normas contábeis e reconhecer a receita. mas a empresa poderá adotar ou não o custo orçado (estimativa de custo total da unidade).77 3.

000.000. ü Venda a vista ou a prazo de unidade em construção .000.2 Pelo Critério Societário ü Venda a vista ou a prazo de unidade concluída . Se a empresa não optar pelo custo orçado. poderá contabilizar o custo total na data da venda e reconhecer de forma proporcional à parcela recebida (Item 14. se a unidade está concluída sua venda é reconhecida no ato da operação.00 com recebimento de R$ 300.Se a unidade não estiver concluída. tenha a empresa recebido os valores resultantes da venda ou não.000.00 no ato.00 e R$ 300.78 ü Não concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados. Exemplo: Um empreendimento com 10 unidades e um custo total previsto de R$ 5. Deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se o custo real for inferior a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979). que será em 36 meses da data da venda. .2 da IN SRF84/1979).000. Venda de uma unidade a prazo pelo valor de R$ 1.000. Se a empresa optar pelo custo orçado.00 na entrega das chaves.00. este percentual é apurado levando se em conta o valor total gasto na obra em relação ao total previsto (incluído o valor do terreno).00 sendo que R$ 1.000. 3. Terreno pago no ato e os custos de obra contratados até a data no valor de R$ 250.A receita e os respectivos custos são registrados no resultado pelo regime de competência.00 corresponde ao terreno e o restante a obra.000.1 da IN SRF84/1979). poderá reconhecer o custo na medida em que ele incorrer de forma proporcional a parcela recebida (Item 14. 20 parcelas mensais de R$ 20. a receita deverá ser reconhecida pelo percentual realizado da obra (Item 13 do ICPC02).8. neste caso deverá acompanhar e ajustar o orçamento durante a execução da obra.000.000.

000.000.00 = 25% Total gasto Total previsto % realizado até a data Valor do contrato de Venda R$ 1.000.000.00 Valor recebido no ato R$ 300.000.00 = R$ 1.00 R$ 100.000.000.00 R$ 400.250.000.00 R$ 1.00 mensais Saldo de R$ 300.00 .000.00 para cada unidade Gasto incorrido de obra no valor de R$ 250.000.000.00 para cada unidade Valor do custo de obra previsto R$ 4.000.000.00 a receber na entrega das chaves.00 + R$ 4.000.000. Temos então: R$1. Recebimento do ato D Banco conta movimento (Ativo Circulante) C Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) R$ 300.00 R$ 250.000.79 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra Valor do terreno R$ 1.000.000.000.00.000.000.000.000.R$ 1.000.000.R$ 250.00 sendo R$ 100.000.000.00 = R$ 5.00 / R$ 5.00 a receber 20 x R$ 20.00 + R$ 250.00 / 10 unidades Reclassificação do saldo antecipado de clientes D Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não C circulante) R$ 250.000.000.00 / 10 unidades Obras em andamento .000.00 Reconhecimento da receita no resultado Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não D circulante) C Receita de vendas (Resultado) Sendo 25% s/ R$ 1.000.00 valor do contrato Baixa do custo da venda D Custo das unidades vendidas (Resultado) Estoque de unidades (Ativo C Circulante) Terreno .00 sendo R$ 400.00 R$1.00 R$ 25.000.250.000.000.000.000.

00 que corresponde a 5% do contrato. restando adiantado pelo cliente R$ 50. .80 Note que no exemplo apresentado o valor recebido do cliente em relação ao contrato foi de 30% enquanto o percentual realizado da obra foi de 25%.000.

3.9. . 3.1.2. Estes valores devem ser apurados com base em histórico que a empresa deve manter. bem como deve ser avaliada periodicamente para verificar a sua “recuperabilidade”. tendo seu reconhecimento no resultado de acordo com o percentual de realização das receitas.9.81 3. assim como com o apartamento modelo devem ser registrados no ativo imobilizado.9.1 Despesas com comissões de vendas As despesas com vendas devem ser registradas no ativo em contas antecipadas.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR As determinações do IFRS ficaram a cargo do CPC.1 Provisão para garantia As garantias oferecidas devem ser registradas no custo das unidades vendidas em contrapartida com passivo. da Interpretação ICPC 02 e das orientações OCPC01 e OCPC04.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo As despesas com a preparação do Stand de vendas. 3.1 Principais destaques 3. e podem ser obtidas através da leitura dos pronunciamentos CPC 17. sofrendo depreciação pelo desgaste e pela vida útil.9.

9. será necessário avaliar se ela detém o controle e a responsabilidade pela carteira. caso contrário deverá baixar as contas a receber.2. bem como o custo previsto devem sofrer ajuste a valor presente.9. . 3. sendo possível classificar em despesas operacionais ou financeiras. os custos incorridos contratados.82 3.9. Deverá mencionar em nota explicativa qual foi o procedimento adotado.3 Ajuste a valor presente A característica das operações de venda de unidades é de longo prazo e se nestas. Como o critério de reconhecimento da receita no resultado segue o critério de percentual de evolução da obra. houver juros será necessário trazê-las a valor presente na data do balanço em contrapartida com o resultado do período. é necessário julgamento e sustentação quanto ao registro.2.2 Antecipação de recebíveis Caso a empresa antecipe suas contas a receber.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra O ponto polêmico na adoção do IFRS foi e ainda está sendo o critério de reconhecimento da receita. 3. neste caso deverá manter as contas a receber registrado e contabilizar a antecipação em contrapartida com o passivo.

Não seria o caso de avaliar se este não deveria ser o método mais adequado? De todo modo. recebimento de recursos e consequentemente “liquidez”. A unidade é vendida após a conclusão. ou seja. ainda que o imóvel não esteja concluído. talvez aí pudesse se entender que houve a transferência de riscos e benefícios. o impacto desta medida no lucro poderia ser desastroso. com isto a incorporador deve retornar com a unidade para o estoque ou mesmo o próprio adquirente ceder seus direitos a outra pessoa. principalmente as empresas que possuem poucos empreendimentos. A questão é que naqueles países.83 O proposto pela norma é que só se pode reconhecer a receita quanto se transfere os riscos e benefícios ao adquirente. Mas ainda assim o principal prejudicado seriam os acionistas. a receita e consequentemente o lucro são reconhecidos na entrega das chaves. o impacto poderia não ser dos melhores. as características do negócio são diferentes do nosso. Nós vendemos o imóvel na planta e durante a execução da obra o adquirente pode desistir do contrato. as empresas brasileiras mantém o método de reconhecer a receita proporcional ao custo realizado. Devemos aguardar novas determinações quanto a esta questão. O que se discute é que só neste momento é que ocorreu a transferência dos riscos e benefícios ao adquirente. mas a meu ver ele parece ser o “mais justo”. pois teriam que esperar a entrega para apurar o lucro e distribuir dividendos. Ainda que fosse determinado que o reconhecimento pela entrega fosse apenas para os novos empreendimentos. pois trata o reconhecimento pelo regime de caixa. Muito se critica a sistemática de reconhecimento do lucro pelo critério fiscal. Nosso método de reconhecimento da receita e do lucro está baseado na realização financeira da obra apurando o % realizado sobre o valor total previsto. Pelas características do segmento em países da Europa e mesmo nos Estados Unidos. . Talvez o impacto nas empresas com muitos empreendimentos fosse menor. Se as empresas tiverem que adotar o critério de reconhecer somente na entrega.

Fundos de Investimento e a Securitização através dos CRIs. e a Caixa Econômica Federal administra o processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores. o mercado imobiliário pode se financiar pelo seu capital próprio. o próprio resultado da atividade.1. . e outra alternativa é a emissão de debêntures. onde encontramos a emissão de ações.1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são definidas pelo Governo Federal. com foco no setor popular. abaixo discorro sobre as principais fontes de financiamento disponíveis para o mercado imobiliário.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO Financiamento é a ação ou efeito de financiar. pode se financiar por recursos de terceiros e neste caso encontramos formas que tem grande influencia do governo como os recurso oriundos do FGTS e Poupança e as outras fontes alternativas que o mercado passou a utilizar como as LCIs.84 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Por Gerson Carvalho Marin 4. 4.

870 3.3 -6.136 337.d.519 660.6 21.709 41.7 Variação (%) Fonte: CBIC/Uq| bar Gráfico 1 .6 42.983 6.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões) .766 407.013 217.156 37.8 72.8 4.008 27.5 -4.2 -1.138 195.8 -13.101 274.377 17. 3.4 20.021 253.8 4.8 8.520 16.532 6.9 51.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS Ano Quantidade de Operações Montante (R$ milhões) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 238.6 26.8 74.052 -16.638 14.555 -20.1 Variação (%) Número de Unidades 316.856 424.731 3.819 3.236 11.750 198.516 14.9 26.687 36.4 1.1 -2.6 5.119 20.253 241.107 267.4 2.133 192.389 n.4 12.9 53.242 287.019 218.5 55.5 Variação (%) Valor Médio Financiado (R$) 12.905 331.264 264.095 309.190 246.5 20.853 10.746 -4.879 5.735 15.020 174.5 26.8 -18.1 47.3 10.073 3.85 Tabela 11 .408 16.

desde que a metade. devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários.519 unidades no ano anterior. disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE. Ambas as fontes trouxeram recursos no último ano equivalente a um múltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual correspondiam suas contribuições no ano de 2003. Ao todo. em 2009. de 30. . o fundo financiou 660. o equivalente a um crescimento de 72.1.46 bilhões em 2010. Gráfico 2 .5%. sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado. em 2010. estabelecendo que 65%.005. o montante de recursos repassados do Orçamento Geral da União do Governo Federal sob a forma de empréstimos imobiliários atingiu R$ 48. bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações de faixa livre. de 30. contra R$ 33.86 O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou sua cota de participação de R$ 16. atualmente.01 bilhões.1%. no mínimo.54 bilhões em 2009. para R$ 27.052 unidades em 2010. comparado com 424. um salto de 44. as normas do CMN (Resoluções nº 1.55 bilhões.1.04.07.980.1 Poupança Conforme informações do site do Banco Central.Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões) 4. Por sua vez.1993 e nº 3.2002). no mínimo. em operações de financiamento habitacional.

032 34.870 1.988 194.212 112.756 28.697 52.6 Número de Unidades 61.685 302.793 9. Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalente.6 Financiamento Médio por Unidade (R$) 28.725 2.87 A alocação dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo de depósitos de poupança.286 35.384 Variação (%) -24.217 3.5 13.5 17. depois de um crescimento tépido em 2009.902 36.6 2.5 12.3 74.3 59.0 37.0 64.188 60.487 38.696 1.6 -19.993 Variação (%) 7.768 2.1 -17. tanto em termos de montante como pelo critério de número de unidades financiadas.333 35.735 1.9 27.253 30.314 18.2 -4.8 -18. Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE Ano 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Montante (R$ milhões) 1.017 55.8 1.8 17.0 84.565 52.869 83.871 1.3 41.0 -0.305 61.6 -8.887 35.170 93.384 46.6 13.2 10.673 100.549 36.266 40.474 Variação (%) 42.204 48.853 299.786 60. entre os dois últimos anos.560 38.910 1.463 1.680 416.4 5.7 .6 12.000 4.446 53.8 -7.386 134.0 10. em termos de saldo de depósitos.6 -2.2 26.598 53.2 -1.184 38.1 47.0 53.768 111.6 7.3 96.3 -11.0 12.1 19.9 20.822 55.4 25.780 78.3 35.7 94.084 1.1 -5.3 9.581 47.8 -21.3 64.6 -8. os financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010.2 -0.

em 2010. representando um crescimento anual de 64. em 2009.7% em 2009). manteve um nível similar de taxa de crescimento anual verificada no ano anterior (18. para R$ 55.99 bilhões (416. aumentou o seu grau de utilização destes recursos para direcionamento para o financiamento imobiliário.680 unidades). que alcançou a cifra de R$ 299. além de ter incorporado um volume maior de depósitos oriundos da caderneta de poupança.384 unidades). o nível de depósitos.88 bilhões em 2010. Mas o montante de financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34. Assim. .3% entre 2008 e 2009.2% em 2010 versus 17.02 bilhões (302. o qual se compara a apenas 13.88 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões) O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).6%.

ou por solicitação justificada do credor da letra.1. se for o caso.1. a Caixa Econômica Federal. ü Lastro:Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem imóvel. nos casos de liquidação ou vencimento antecipado do crédito. atualização monetária nela estipulados. por sua vez garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel.2 Letra de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel e. possivelmente.89 Tabela 13 . companhias hipotecárias e demais instituições expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. . ü Garantia:Caução de créditos imobiliários. O crédito imobiliário caucionado pode ser substituído por outro crédito da mesma natureza. ü Emissor:Somente bancos comerciais. sociedades de crédito imobiliário. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. A LCI pode contar também com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. por iniciativa do emissor da LCI. associações de poupança e empréstimo. outras garantias do emissor. juros e.Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica 4. observado que a soma do valor principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor. bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário.

exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. por índice de 36 meses preço . quando ocorrer o resgate antecipado. em prazo inferior ao mínimo. A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro. Porém. deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses.90 ü Forma e Registro:Cartular e escritural. total ou parcial. A atualização de valor é permitida. Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 36 meses TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Anual. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. por índice de 12 meses preço Mensal. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajustes mínimos de um ano. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Atualização mensal é permitida. Na forma escritural. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária).

Em 2009.91 Gráfico 4 . 4. possivelmente.SFH.19 bilhões.3 Letra Hipotecária Vem apresentando papel decrescente no setor devido à natureza não mais favorecida do tipo de garantia comumente associada ao lastro deste título. outras garantias do emissor. A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. em 2010. juros e. ü Emissor:Privativa das instituições que atuam na concessão de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação . se for o caso.1.1. esta cifra alcançou R$ 26.44 bilhões. foram R$ 39. ü Descrição:Título de crédito. quando este registrava apenas R$ 3.06 bilhões. O montante de depósitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde 2006. .Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) O desempenho do mercado das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) continua traduzindo toda a força de expansão do mercado de financiamento imobiliário. garantido por créditos hipotecários e. e agora. atualização monetária nela estipulados.

Poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. quando ocorrer o resgate antecipado. A LH não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos hipotecários que lhe servem de lastro. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. a periodicidade de atualização não pode ser inferior a um ano. em prazo inferior ao mínimo. ou por solicitação do credor da letra. ü ü Garantia:Hipoteca. Nas operações com cláusula de reajuste por índice de preços. total ou parcial. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. sujeito à limitação de que a soma do valor principal das letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários em poder do emissor. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. Forma e Registro:Cartular e escritural. Atualização mensal é permitida. no caso de liquidação ou vencimento antecipado. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante.92 ü Lastro:Um ou mais créditos hipotecários. O crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza. . por iniciativa do emissor. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Porém.

endosso. ü ü Negociação:Diretamente entre as partes interessadas.Letra Hipotecária Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 180 dias TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Índice de Preço 60 meses ü Pagamento:Pagamentos de principal ou juros são feitos periodicamente ou de uma única vez no vencimento. ü Liquidação Financeira CETIP. o titular não poderá exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. Gráfico 5 .93 Tabela 15 . Se a instituição financeira não o honrar. o titular responde por sua veracidade. Transferência: Na forma cartular. mas não pelo pagamento. na forma escritural.Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) . ü Ao transferir a letra para outrem. Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos.

4 Ações A emissão de ações tem a função de financiamento em longo prazo com taxas atrativas. R$ 1. sendo eles pequenas frações de seus valores 5. devido principalmente à baixa atratividade da hipoteca como forma de garantia vis-à-vis a alienação fiduciária. 10.SFH. esta última cada vez mais frequente no mercado.1. à injeção de capital no caixa possibilita a empresa a alavancar os seus negócios e foi o que fizeram a maioria das empresas do setor abriram seu capital entre os anos de 2005 e 2007. ou até 17 anos atrás. as LH são cada vez menos favorecidas por investidores. Sendo um título mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitação . estoque (dezembro) e negociação de LH em 2010. No total foram seis ofertas públicas de ações.14 bilhões.1.57 bilhão. como no caso de negociação.90 bilhão e R$ 157. R$ 1. respectivamente. Os números de depósitos. O número e o montante de ofertas públicas registradas e de emissões de ações de empresas do setor imobiliário em 2010 caíram em relação ao ano anterior e ficaram distantes se comparados ao ano recorde de 2007. representam a continuidade do declínio do uso deste título. O mercado esta aguardando o retorno sobre este capital investido e com isso observamos uma redução significativa desta modalidade. todas estas três variáveis caíram.94 As Letras Hipotecárias (LH) apontam para um futuro de inexistência.9 milhões. . 4. totalizando R$ 3. Em relação a 2009.

5 Debêntures São títulos emitidos pelas sociedades anônimas em decorrência de empréstimos contraídos junto ao público. desta forma.000.000 IPO* Sim Não Data 28/01/201 0 03/02/201 0 817.143.1.520.Ações Quantidade de Preço Ações (R$) 50.500.20 13.000 62.51 Montante (R$) 450.333.53 bilhões.000. tendo crescido acentuadamente desde então.00 Não 24/03/201 0 0 326.134.0%.100 Sim 05/03/201 0 1.304 4.000.00 37. o detentor de uma debênture será credor e não sócio da companhia.200 Não 22/10/201 0 3. . Em 2010 o volume de emissões atingiu R$ 5.000 9.334 5.000 280. O volume total de emissões de debêntures de empresas do setor imobiliário era virtualmente nulo até 2006.000. tendo sido realizadas 23 emissões. treze pertencem ao grupo cuja principal área de atuação é a construção.000 3.1. sem que isto configure aumento de capital.062.890.00 12. intermediação e gestão.579.00 87.055.000.000 54. Do total de dezenove empresas emissoras.95 Empresa Aliansce Centers Inpar BR Properties Gafisa Even Construtora e Incorporadora LPS Brasil Consultoria de Imóveis Total Shopping Tabela 16 .004 Não 16/04/201 0 207.500. sendo que as outras seis tem como foco principal outras atividades imobiliárias como incorporação. Nos últimos dois anos esta cifra mais do que triplicou e no último ano o crescimento foi maior que 50.50 6.700 85.

Imob.000 500.000.000 1.000 1.000.400.000 150.000 300 6.000 1. e Constr.000 550. e Part. Cyrela Commercial Properties Rossi Residencial Rodo bens Negócios Imobiliários OAS Empreendimentos PDG Realty Empreend.000 90.000 400.000.000 1.000.000. Tecnisa Queiroz Galvão Desenv.000 300.000 516. Part.000.000 1.000.000.000 600. Quant.427 11.000.140 51.000.000.427.000 1.000 1.96 Tabela 17 .000 10.000.000.000 50.000 70.000.Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Empresa Brookfield Incorporações Brookfield Incorporações MRV Engenharia e Part.000.000.000 100.000 Espécie Quirografária Quirografária Quirografária Subordinada Quirografária Garantia Real Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Garantia Flutuante Garantia Real Quirografária .000 11. Cyrela Brazil Realty Helbor Empreendimentos Gafisa Gafisa Moura Dubeux Engenharia CR2 Empreend.000. JHSF Participações PDG Realty Empreend.000 280.000 1.000.000.000 1.000 10.000 450.000 300.000 10.000 1.466 8.000.000.000 1. e Part.000.000.000.000.000 60.000 81.000 60.000. Hélio Borenstein Adm.000.000 1. WTORRE Properties Kallas Inc. MRV Engenharia e Part.000.000 1.400.000 300.573 400 60 90 70 50 550 Preço 10.000 1.000 10.640 100 300 50.000 288.000. Mudar SPE Master Emp.000..000 1.000 280 150 450 270 600 300 90 288.660.000. e Com.000.000.000 Montante 284.000 1. Imob.573.000 1. Imob. 28.000.000 1.000 270.000 90.

97 Gráfico 6 . que propõe incentivos tributários e importantes mudanças na Lei das Sociedades Anônimas relativas à emissão de debêntures. Tal tendência na estratégia de captação das empresas do setor refletiu condições de mercado que indicaram um custo comparativo melhor para emissão de dívida versus equity. o setor imobiliário tende a ser um dos principais beneficiários de tais medidas. o mercado de debêntures cresceu em 2010 e emitiu muito mais. analisado abaixo. que se comparam às 19 emissões e R$ 3. totalizando R$ 5. Dentre as iniciativas. o Governo Federal lançou uma série de “medidas de desenvolvimento e modernização financeira” visando estimular o financiamento de longo prazo da economia brasileira. Estes são números recordes.57 bilhões em 2009. . Apesar das mudanças regulatórias se aplicarem de forma mais abrangente para o mercado de debêntures. A medida objetiva tornar processos de emissão mais flexíveis e dinamizar o mercado secundário destes títulos.53 bilhões. No final de 2010. e a um mercado quase nulo há seis anos. Na direção oposta do mercado de emissões de ações de empresas do setor imobiliário.Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário Foram 23 emissões no ano. está à edição da medida provisória n° 517.

ü Distribuição:Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.1. notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII. uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis. (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII.1. ü Subscrição:Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado. Emissor:Fundos de Investimento Imobiliário (FII). no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo. (b) títulos imobiliários de renda fixa. para cada série. Classe:Classe única no caso de fundos para investidores em geral. ü Série:Emissão de cotas pode ser dividida em séries. ü ü Forma e Registro:Escritural e nominativa. (c) ações. atividades permitidas aos FII. com o fim específico de estabelecer.6 Fundos de Investimento Imobiliário ü ü Descrição:Fração ideal de patrimônio do Emissor. . datas diversas de integralização. (e) certificados de potencial adicional de construção. sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. debêntures.98 4. e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento. exclusivamente.

99 ü

Integralização:Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no

compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários. ü Amortizações:Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas

preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas. ü ü (i) (ii) (iii) (iv) ü Resgate Não é permitido Retorno Capital: Investido em cotas de FII é retornado através da distribuição de resultados; da amortização das cotas; da venda das cotas no mercado secundário; da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas. Transferência:As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão

e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação. ü ü Ambiente de Negociação:BM&FBOVESPA (bolsa e balcão) e CetipNet. Liquidação Financeira:BM&FBOVESPA e CETIP.

Conforme expectativa de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um forte crescimento no setor de fundos imobiliários. Qualquer que seja a métrica utilizada, o mercado destes fundos mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou como opção significativa para captação de recursos para o setor imobiliário. A rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no mercado secundário refletiram este contexto. O histórico de montante emitido para FII listados e para a indústria em geral. No ano de 2010 o volume emitido, tanto para os fundos listados quanto para a indústria em geral, mais que triplicou em relação ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10 bilhões e R$ 4,10 bilhões, respectivamente.

100

4.1.1.7

Securitização

Em 2010 o mercado de securitização retomou o crescimento, sendo que o segmento de operações com lastro imobiliário (Securitização Imobiliária) praticamente dobrou o volume de títulos emitidos.

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)

4.1.1.7.1 Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários

ü ü ü

Descrição:Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em

créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. Emissor:Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários. Lastro:Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em

dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer ao limite máximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poderá ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado:

1) Tenha registro de companhia aberta; 2) Seja instituição financeira ou equiparada;

101

3) Seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais demonstrações financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquivamento das demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI:

1)

Seja objeto de oferta pública de distribuição que tenha como público

destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociação dos CRI no mercado secundário; 2) Possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de

Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do que 20 investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição, caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI subscritos para um único investidor. ü Garantia:Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral

sobre o ativo do Emissor, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Poderá contar com instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários. ü Regime Fiduciário:Sistema que permite que os créditos imobiliários de

uma operação de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais estão vinculados e às despesas e obrigações fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam. ü Forma e Registro:Escritural, devendo ser registrado em sistemas

centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

102 ü

Classe:É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possui

preferência para efeitos de amortização e resgate, e CRI de classes subordinadas, que se subordinam aos CRI de classe sênior para efeito de amortização e resgate. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. CRI não podem ser indexados a moedas estrangeiras. ü Pagamento Principal: Normalmente através de amortizações periódicas

mensais, não existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Juros – Normalmente através de parcelas periódicas mensais, não

existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Negociação:Diretamente entre as partes para ofertas públicas com

montante de captação não superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Através de instituição financeira intermediária para montante de captação superior a esse valor. ü ü ü Transferência:Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação

financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Liquidação Financeira:CETIP e BM&FBOVESPA. Ambiente de Negociação:CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

103

Em 2010 o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou taxas altas de crescimento de todas as suas variáveis principais, mostrando o histórico anual de montante consolidado de emissão de CRI, vê-se um crescimento de mais de 100,0% no último ano, tendo o montante em 2010 atingido a cifra de R$ 8,53 bilhões. Em relação à composição dos créditos representados pelos CRI emitidos, a preponderância continua sendo a de créditos corporativos, os quais representaram cerca de 85,0% do lastro consolidado no último ano.

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

4.1.1.7.2 Classificação das Operações

Embora ainda não exista uma padronização com relação a vários dos seus aspectos estruturais, muitas operações de CRI realizadas no mercado brasileiro apresentam algumas características estruturais comuns, o que permite então classificálas de acordo com determinados critérios. Ø Quanto ao Reforço de Crédito

Operações com lastro predominantemente em créditos originados junto a pessoas físicas, que são decorrentes da compra de imóveis residenciais, geralmente contam com determinados tipos de estruturas de reforço de crédito que se repetem.

104

Estas operações podem então ser classificadas como Sênior-subordinada e de Sobre garantias. Os nomes destas classificações destacam o principal reforço de crédito existente na estrutura da operação, porém, são comum outros mecanismos de reforço de crédito também existirem na operação, tanto do tipo estrutural, quanto àqueles proporcionados por terceiros. Em 2010, do total de 37 operações com lastro Residencial, representando um montante de R$ 1,28 bilhão, 10 operações podem ser classificadas como do tipo Sênior-subordinada, totalizando R$ 392,3 milhões; ao passo que 8 operações foram estruturadas utilizando a sobre garantia como o principal reforço de crédito, referentes à R$ 217,0 milhões. As outras dezenove operações não se encaixam nessa classificação. Ø Quanto à Origem do Crédito

Algumas operações com lastro Corporativo que têm como devedor uma única empresa ou grupo econômico também podem ser classificadas. Neste caso, o critério que dá nome às classificações são os tipos de estrutura utilizada para dar origem ao crédito que é posteriormente securitizado, sendo eles o Build-to-suit e o Sale and Lease-back. Estas estruturas são favorecidas quando os tomadores dos recursos buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas ou captar recursos, para fins diversos, através do uso de seus imóveis. Ø Emissores

As composições apontam para um mercado ainda bastante concentrado. Em 2010, ano recorde de emissões, cinco empresas foram responsáveis por mais de 90,0% do total emitido no ano, enquanto que em termos acumulados, três Securitizadoras Imobiliárias respondem por mais de 70,0% de tudo que foi emitido de CRI no país.

845.725.547 9.8 Cédula de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título representativo de créditos imobiliários.700 500.996.228.987 453. . Cédulas fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez.364. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser integral.600 339 45 845 1.927 42.364.440 100.003 531. desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas representam.000 68. quando representar a totalidade do crédito.000 7.000 531. ou ao longo do tempo.775.475. Emissor: Credor do crédito imobiliário. não podendo a soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.105 Os dados de capital social.244 5.000 Beta Brazilian Securities BRC CIA Província Cibrasec Gaia Habitasec NSG Capital Pátria PDG RB Capital RB Capital Residencial 15/09/2004 10/04/2000 02/01/2007 18/10/2000 31/07/1997 11/07/2005 19/12/2007 20/08/2008 26/05/1998 10/03/2008 17/11/1999 09/09/1998 06/06/2005 23/04/2001 03/12/2007 31/03/2010 12/01/1999 10/08/2009 08/11/2010 06/05/2010 21/10/2002 14/07/2009 06/07/2006 10/05/2000 30 3. quando representar parte dele. disponíveis no site da CVM.283 4.000 66.440 100.Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadora Data de Data de Montante Número e Tipo Constituiç Primeira Emitido de Ações ão Emissão em 2010(R$ Integralizadas milhões) Áquilla 14/01/2008 11/02/2010 55 100.260 15 2 2 792 1.652 453.944.000 10.865 Capital Social (R$) 100.655 100. Tabela 18 . ou fracionária.481 65 16.727 2.000 256.722.000 256. número de ações integralizadas e principais acionistas foram obtidos nos arquivos “Formulário de Referência” de 2010 e “ITR” de 30 de setembro de 2010.775.1. ü ü A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.457 9.700 500.544 13.000 7.032.1.157 45. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.708.

na forma escritural. ü Forma e Registro: Escritural ou cartular. Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória. Transferência: Na forma cartular. ü ü Sistema de Registro:CETIP e BM&FBOVESPA. A emissão da cédula sob a forma escritural é feita mediante escritura pública ou instrumento particular. ü A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário. endosso. quando representado por CCI emitida sob a forma escritural. está dispensada de averbação no registro de imóveis. ü ü ü Pagamento: Pagamentos de principal e juros são feitos em parcelas periódica ou única no vencimento. . ficando o cessionário. Liquidação Financeira:ETIP. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. no caso de contrato de alienação fiduciária.106 ü ü Lastro: Créditos Imobiliários. sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula. mencionando-se apenas o número. Negociação: Diretamente entre as partes interessadas. a emissão da cédula deverá ser averbada em registro de imóveis. devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. a série e a instituição custodiante da CCI. investido na propriedade fiduciária. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real. ü A cessão de crédito garantido por direito real.

107 4.2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO A Secutirizadora adquire os créditos imobiliários de construtoras ou incorporadoras. Exemplo operação de CRI “Pulverizado” de uma das principais secutirizadora do mercado a “Brazilian Securities”. que são lastreados em contratos de compra e venda de imóveis residenciais ou comercias de empreendimentos concluídos ou não. Estes créditos são securitizados e utilizados para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que são disponibilizados para investidores interessados nestes títulos. Figura 1 – Modelo de securitização Este é o modelo utilizado por países onde o credito imobiliário é mais desenvolvido e deve se desenvolver muito no mercado brasileiro. . que tem como garantia os créditos imobiliários.

. clientes.” (Hendriksen) Muito se discute se o lucro é o principal objetivo da empresa. fornecedores.108 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR Por Augusto Tomio Yokoyama 5. Abaixo..quantia que pode ser consumida sem prejudicar o capital.. o que não pode ser negado é que ele é um dos fatores principais e essenciais para a sobrevivência e longevidade da companhia.” (Chang) “é imaginado como o fluxo de riqueza ou serviços em excesso àquele necessário para manter o capital constante. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA expressa a rentabilidade sobre o ativo.” (Hicks) “. credores.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE a) Margem= Lucro/Receita A margem mede a rentabilidade sobre as receitas.1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO Segundo o dicionário da Editora Porto. o lucro é o rendimento residual obtido por uma operação de compra e venda ou de produção depois de pagos os custos.” (Adam Smith) “.. .quantia máxima que a firma pode distribuir como dividendos e ainda esperar estar tão bem no final do período como ela estava no começo.. encontramos algumas outras definições para o lucro conforme citado por GUERREIRO (1991): “. 5. proprietários. mede a eficácia do uso dos ativos da empresa para gerar resultado.. Sem o lucro. as relações e o bem-estar dos “stakeholders”. etc) ficam prejudicados.quantia que uma pessoa pode consumir durante um período de tempo e estar tão bem no final do período como estava no início. ou grupos de interesse (funcionários. governo.

p. p. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda).174). .109 c) ROE (Return on equity) = Lucro/Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). d) LPA (lucro por ação) = Lucro/número de ações Segundo Gitman (2008. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. p 64). é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas.54) “O lucro por ação geralmente é utilizado para os investidores atuais e potenciais e para a administração”. adaptada de BRIGHAM et al (2001. A fórmula básica do EVA. e) EVA® O EVA® segundo Assaf Neto (2003.

3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT Esta metodologia surgiu na década de 20. chegaremos ao Modelo Dupont Ajustado. p. Liquido L . com seu giro do ativo total. considerando o grau de alavancagem financeira no modelo. ROE = Lucro x Receita x Receita Ativo Ativo Patr. e consiste em analisar a rentabilidade de uma empresa a partir da decomposição da taxa de retorno do ativo (ROA) em Taxas de Margem de Lucro e Giro dos Negócios. dentro da empresa americana DuPont. que mede a rentabilidade das vendas da empresa . 60) o sistema DuPont “reúne. a margem de lucro líquido. aonde podemos analisar a decomposição do ROE ou retorno sobre o patrimônio líquido: ROE = Margem de Lucro x Giro do ativo x Alavancagem Financeira sendo GAF= (Passivo + PL)/PL ou simplesmente GAF= Ativo/PL. Segundo Gitman (2008. Liquido = Lucro Patr.110 5. inicialmente. que indica a eficiência com que ela tem usado seus ativos para gerar vendas”: ROA = Margem de Lucro x Giro do ativo ou ROA = Lucro x Receita = Lucro Receita Ativo Ativo Se ampliarmos a visão.

111 Ao calcularmos o grau de alavancagem financeira (GAF). . a fórmula DuPont mostra como a margem líquida. é negativa (ou desfavorável) quando se está pagando um custo de capital superior ao retorno gerado pelo próprio negócio”. p. p.33): “O efeito de alavancagem pode ser benéfico ou não para uma empresa. a taxa de retorno sobre os ativos (ROA) seria igual à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido (ROE). o giro do ativo e a utilização de capital de terceiros interagem para determinar o retorno sobre o patrimônio líquido”. quando a taxa de retorno de investimento é maior que o custo de capital. sobre a formula modificada DuPont Brigham e Houston (1999. ao contrário. Diz-se que a alavancagem é positiva (ou favorável). Assim. Se a companhia utilizar somente capital próprio. 97) concluem: “. estamos verificando qual a participação de recursos de terceiros no financiamento das atividades da empresa. Segundo KASSAI et al (2007...

é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária.112 Por fim.Balanço Patrimonial e demonstração de resultado Fonte: Gitman (1997) . conforme abaixo: Figura 2 .

C.C. ou seja. e aguardam novos pronunciamentos e esclarecimentos por parte do IASB. Recentemente algumas empresas do setor reconheceram estouros em seus orçamentos e tiveram impactos relevantes e negativos em seus demonstrativos. Os valores recebidos e superiores às receitas contabilizadas são registrados como adiantamento de clientes. Assim. estão diretamente relacionados ao custo orçado do empreendimento. sendo o valor resultante contabilizado como contas a receber.O. que adota como critério a transferência contínua de riscos e benefícios ao comprador. CVM e CPC. poderão causar forte impacto quando do término da obra (positiva ou negativamente). Até o momento não existe consenso entre os participantes do mercado e os órgãos reguladores. IFRIC.O.113 Vale ressaltar que as demonstrações das empresas incorporadoras analisadas estão seguindo o método P. assim as empresas continuam apresentando os balanços pelo método P. Este percentual é aplicado sobre o valor da venda. o reconhecimento das receitas e custos e consequentemente dos resultados. Esta forma de reconhecimento foi motivo de discussões nos últimos anos com a aderência do Brasil ao IFRS. O dilema está em quando as incorporadoras devem reconhecer seus resultados: ao longo da construção do empreendimento ou somente no término (entrega das chaves). que se não forem revisados periodicamente. estes são contabilizados proporcionalmente à evolução do empreendimento medida pelo custo da obra realizado (incluindo terreno e projetos) dividido pelo custo total orçado. . (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos.

chamado de lucro líquido do exercício. Apresenta o resumo dos recursos e das obrigações de uma empresa em determinado momento ou exercício. além da fundamentação teórica mencionada abaixo. p.36). o demonstrativo de resultados do exercício apresenta as receitas e despesas em dado período (Netto. Segundo Padoveze (2004. 6. 6.1 BALANÇO PATRIMONIAL O Balanço Patrimonial. pensando em lucratividade. 6. Precisamos separar estes conceitos distintos. Quando as despesas excedem as receitas é chamado de prejuízo líquido do exercício. 20).1999. chegando ao percentual de lucro obtido sobre as vendas. a lucratividade é o lucro líquido dividido pela receita líquida. segundo Netto (1999. Informa também o quanto as receitas excederam as despesas. utilizaremos os demonstrativos financeiros das empresas de capital aberto que serão analisadas. em especial o balanço patrimonial e o demonstrativo de resultados do exercício.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE É comum ouvirmos empresários mencionando sobre a rentabilidade do seu negócio.2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) Também conhecido como demonstrativo de lucros e perdas. . p. p.59). é um dos principais relatórios financeiros de uma empresa e procura refletir a posição financeira em determinado momento da vida dessa empresa.114 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Para o estudo proposto.

os índices de rentabilidade mostram qual a rentabilidade dos capitais investidos.20). do patrimônio ou do capital investido.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE Os indicadores de rentabilidade permitem avaliar os lucros de determinada empresa em relação a um dado nível de vendas. . a rentabilidade é o lucro líquido dividido pelo patrimônio (valor encontrado no balanço patrimonial da empresa). mensura a percentagem de cada unidade monetária de vendas que sobra após a empresa pagar por seus produtos. p. qual o grau de sucesso ou fracasso econômico da empresa. portanto. Ainda segundo Padoveze (2004.142). Mensura a rentabilidade sobre as receitas (vendas).1984. Na tentativa de identificar o sucesso ou fracasso de seu negócio as empresas analisam a rentabilidade. isto é quanto renderam os investimentos e. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA mensura sua eficiência global em gerar lucros a partir dos ativos (Gitman. Portanto. p. 6. a rentabilidade mostra qual é o retorno sobre o investimento que foi feito na empresa em longo prazo. p. elencamos: a) Margem = Lucro / Receita (Vendas) A margem bruta. essa análise é feita com base no resultado econômico.142). segundo Gitman (1984. Dentre os principais indicadores.115 Já a rentabilidade indica o percentual de remuneração do capital investido na empresa. Enquanto a lucratividade reflete os ganhos imediatos do negócio. de ativos. vendas e investimentos.

174).116 c) ROE (Return on equity) = Lucro / Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa.5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) Para este estudo específico. p. adaptada de BRIGHAM et al (2001. 6.142). “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. não levando em consideração a estrutura ou alavancagem financeira das empresas. Portanto. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado e) NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda) f) WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). utilizaremos o indicador ROCE. segundo Assaf Neto (2003. d) EVA O EVA. p 64). nosso enfoque será na rentabilidade operacional. A fórmula básica do EVA. tão pouco o custo do capital das mesmas. . Para isso. buscaremos entender e analisar a margem operacional e o giro da receita sobre o capital investido das principais companhias do setor. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas (Gitman.1984. p.

. ROCE (Return on Capital Employed) = Retorno sobre o capital empregado ROCE = ___NOPAT________ Receita Líquida x Receita Líquida____ Capital Empregado Onde: NOPAT (“Net Operating Profit After Taxes”) Em português é conhecido como lucro operacional líquido após impostos e representa o lucro gerado pelas operações.1 Receita Líquida É a Receita Bruta subtraindo as Deduções (deduções das vendas. Permite estimar o resultado das operações sem a inclusão das receitas ou despesas financeiras. independentemente de como elas são financiadas (STEWART. p. 2000.5. p. p. 6.117 Segundo Damodaran (2004. NOPAT = EBIT – IR ou NOPAT = Receita Líquida (-) Custos e Despesas Operacionais (-) Depreciação e Impostos. 99).97). EBIT ("Earnings Before Interest and Taxes") Em português é conhecido pela sigla LAJIR. que significa "Lucro Antes de Juros e Imposto de Renda” e reflete o resultado das atividades operacionais da empresa. “o retorno sobre o capital pode ser escrito como uma função da margem de lucro operacional sobre vendas e seu índice de giro de capital”. 2011. os abatimentos e os Impostos sobre vendas) (FERRARI. 94).

Além disso.2 Capital Empregado O Capital Empregado é calculado a partir do Balanço Patrimonial da empresa e é a soma de todos os financiamentos da empresa. excluindo qualquer efeito de estrutura e alavancagem financeira. p. Porém. utilizaremos o EBIT ajustado excluindo o custo financeiro que é diferido dentro do custo operacional no setor imobiliário. apartados dos passivos não onerosos de curto prazo. 51). iremos explorar em outro capítulo as diversas formas fiscais de estruturação dos projetos do setor. O'BYRN. mas dado à peculiaridade contábil do setor algumas explanações e ajustes conceituais são necessários. iremos padronizar a alíquota do Imposto de Renda em 3. Para termos uma análise da margem exclusivamente operacional. qualquer divergência de estrutura e planejamento fiscal. Os indicadores de rentabilidade que utilizaremos em nosso trabalho e na análise das incorporadoras serão os mencionados acima. Para isso.118 6. devemos excluir todo e qualquer impacto financeiro do resultado analisado. bem como. temos: NOPAT = EBIT Ajustado – IR padrão Onde: EBIT Ajustado = EBIT + Custos Financeiros (diferido no COGS) IR padrão = 3% * Receita Líquida . de curto e a longos prazos. Portanto. o capital empregado ou investido é igual à soma do patrimônio líquido que pertence aos acionistas com os empréstimos e financiamentos. pertencentes a credores (YOUNG. Ou seja. como contas a pagar de fornecedores e provisões para salários e imposto de renda. Neste tópico específico destacaremos as diversas vantagens e desvantagens fiscais que cada estrutura possui. 2011. no cálculo do NOPAT.00% da Receita Líquida.5. no intuito de não distorcermos a análise da margem operacional pelas diversas estruturas societárias e fiscais praticadas pelas empresas.

1). p. “mantidos os níveis de industrialização. envolvendo uma crítica à sociedade industrial” (MARTINS.1). 2004. 2004. produção de alimentos e exploração dos recursos naturais. p. um estudo dos Limites do Crescimento. p. foi publicado. p.1). informava que “a causa da explosão demográfica era a pobreza. Contudo a ONU participou da elaboração do relatório Dag-Hammarskjöld. o canadense Maurice Strong publicou o conceito de ecodesenvolvimento. em 1975.119 7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 7. 2004.1 CONTEXTO HISTÓRICO Em meados da década de 60. forçando a população pobre a usar outros solos. Tais questões “levaram a ONU a promover uma Conferência sobre o Meio Ambiente em Estocolmo (1972)” (MARTINS. 2004. surgiram discussões e preocupações sobre os problemas relativos à degradação do meio ambiente (MARTINS. sendo que este complementa o de Cocoyok “afirmando que as potências coloniais concentraram as melhores terras das colônias nas mãos de uma minoria. que também gerava a destruição desenfreada dos recursos naturais” (MARTINS. Em 1973. Neste ano. 2004. poluição. p. o limite de desenvolvimento do planeta seria atingido. no máximo.1). p. a Declaração de Cocoyok. 2004). em 100 anos”. das Nações Unidas.1). Estes dois relatórios possuem “a exigência de mudanças nas estruturas de propriedade do campo e a rejeição pelos governos dos países industrializados” (MARTINS. onde “esta teoria referia-se principalmente às regiões subdesenvolvidas. 2004.1). Isto provocaria a súbita redução da população e da capacidade industrial mundial (MARTINS. Para contribuir com este tema. promovendo a devastação ambiental” (MARTINS. onde este inferia que. por Dennis Meadows e os pesquisadores do "Clube de Roma". .

ocorreu a Conferência Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável. apresentou o relatório Brundtland (Our Common Future). BRITO. Convenção sobre Diversidade Biológica e a Convenção sobre Mudanças Climáticas” (GOMES. 2005. BERNARDO. quatro acordos foram feitos: “Declaração do Rio. . p. a Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento. BERNARDO. Em 2002. Demandava crescimento nos países desenvolvidos e subdesenvolvidos. Além disso. 7. 30) “a história da sustentabilidade se inicia a partir da discussão de padrões econômicos relacionados a crescimento produtivo e populacional.2). BERNARDO. a Comissão Mundial da ONU sobre o Meio Ambiente e Desenvolvimento (UNCED). onde este trazia o significado de desenvolvimento sustentável e não mais mostrava as críticas à sociedade industrial. No ano de 1992. 2005).2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL Para Guilherme (2007. mais conhecida como Rio-92.120 Em 1987. que apresenta um programa de ação e planejamento do futuro de forma sustentável (GOMES. escala e limites”. envolvendo continuidade de crescimento para os primeiros e eliminação da pobreza para os últimos (MARTINS. mas não determina quem financiará sua aplicação em escala internacional (RIBEIRO apud GOMES. BRITO. Foram as discussões em torno do eco-desenvolvimento que deixaram o caminho aberto para o desenvolvimento sustentável. onde foi elaborado o Plano de Implementação que reconhece a real necessidade da conservação ambiental. p. BRITO. com 27 princípios voltados para a proteção ambiental e para o desenvolvimento sustentável. 2005). entre eles o princípio do pagamento pela produção de poluição que é o embrião do Protocolo de Kyoto. a Agenda 21. Declaração de Princípios sobre o Uso das Florestas. disponibilidade de recursos. 2004). gerou entre outros documentos.

Ainda segundo Guilherme (2007). o crescimento econômico tem que ser considerado como ecologicamente limitado. solidariedade com as gerações futuras. p. considerando um pré-requisito fundamental para a governabilidade”.32) “a sustentabilidade é um novo paradigma de desenvolvimento. p. satisfazendo suas necessidades pessoais e profissionais.121 Gonçalves (2005. programas de educação” (MARTINS. Os caminhos do desenvolvimento seriam seis: “satisfação das necessidades básicas. 2008. p. Esta ideia servirá para resolver as questões entre crescimento econômico e redução da miséria. segurança social e respeito a outras culturas. A ciência ao longo dos anos desenvolveu diversas tecnologias para melhor adaptar os seres humanos no ambiente em que vivem. 2005). 2004. participação da população envolvida. este “procura conciliar a necessidade de desenvolvimento econômico da sociedade com a promoção do desenvolvimento social e com o respeito ao meio-ambiente. .1). elaboração de um sistema social que garanta emprego. protegendo assim as gerações atuais e futuras e respeitando a integridade dos recursos naturais que permitem a nossa sobrevivência na Terra. Ainda segundo o autor. O conceito surgiu na década de 1980. por Lester Brown (fundador do Wordwatch Institute) onde definiu “comunidade sustentável como a que é capaz de satisfazer às próprias necessidades sem reduzir as oportunidades das gerações futuras” (TRIGUEIRO. diante da crise ambiental e social que se abateu sobre o mundo desde a segunda metade do século passado. Para ele será com a Política que se encontrará a mediação para a transição a este novo paradigma. p. porém não se atentou nas consequências negativas que traria para o meio ambiente. preservação dos recursos naturais e do meio ambiente.1).” A sustentabilidade teve origem através da constatação de que os recursos naturais que os seres vivos dependiam para viver é finito. de um lado.19). o ser humano deve estar ao centro deste novo processo de desenvolvimento. De acordo com Guilherme (2007. diz que o conceito surgiu “como uma resposta à preocupação da humanidade. e preservação ambiental de outro (GONÇALVES.

seja nos períodos de escassez” (SILVA. Silva (2006. ambiental. reabilitar o meio natural e operacionalizar uma redistribuição de renda”.3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA De acordo com Zylbersztajn e Lins (2010) a sustentabilidade corporativa nos instiga a um novo modelo de gestão de negócio. pois fazem parte da cadeia de valor (ZYLBERSZTAJN. . 7. participativo que integra a sustentabilidade econômica. precisou-se incluir o desenvolvimento econômico e social. 2006. vindo de encontro com as definições de sustentabilidade e desenvolvimento sustentável (GUILHERME. consolidando no conceito de desenvolvimento sustentável conforme abaixo: “é o processo político. ambiental e social. espacial. social e cultural. sendo que este ao gerar frutos poderá ser utilizado para reduzir os “consumos intermediários.29). LINS. p. seja nos momentos de disponibilização de recursos.122 Para aprimorar os objetivos e redefinir concepções. O crescimento durável pode promover um crescimento com um melhor rendimento de recursos. sejam elas coletivas ou individuais. devido sua importância e também para que a deteriorização do meio ambiente fosse interrompida. que leva em consideração para o processo de tomada de decisão as dimensões: econômico-financeira. cultural e econômica a partir do individual para o global”. p. p. 2007.132). tendo em vista o alcance e a manutenção da qualidade de vida. ambiental. 2010).18) ainda afirma que é “um processo de transformação que ocorre de forma harmoniosa nas dimensões espacial. social. Esta concepção é para empresas que acreditam que suas atividades afetam o ambiente a qual pertencem tanto o social quanto o ambiental.

Para Lemme (2010) o conceito parte do equilíbrio entre os fatores financeiros.123 No entanto essa sustentabilidade refere-se: “[.8). relacionamento com partes interessadas. “As empresas têm como missão fundamental fazer com que a sustentabilidade seja fator de referência em um mercado no qual o produto final não representa apenas o lucro financeiro.] à forma de se fazer negócios. mas também a incorporação do social à sustentabilidade ambiental” (KLABIN.. Zylbersztajn e Lins (2010. mas também trazendo os resultados para os demais da cadeia produtiva. p. onde cada vez mais.XV). ambientais e sociais na condução das empresas. terão dificuldades para se mantiver nos próximos anos. LINS. bem como ao tipo de negócios que uma empresa pretende desenvolver. prestação de contas e compromissos públicos e requer disposição para a quebra de paradigmas” (ZYLBERSZTAJN. 2010). 2010. que as empresas que não adaptarem este conceito a gestão de negócios e marketing e a ações concretas. 2010. Esta é uma tendência mundial. LINS. p. Para Zylbersztajn e Lins (2010) a pressão que atualmente a sociedade e o mercado estão fazendo é tão grande. p. XVI) destacam que “sustentabilidade corporativa não é assistencialismo nem filantropia”. O desempenho das empresas deve ser analisado não somente pelos aspectos econômico-financeiros. . Ela abrange processos produtivos. levando em consideração também o impacto ao meio ambiente (ZYLBERSZTAJN. não sendo aceitável apresentá-los como oponentes uns dos outros e sim como fundamentais e inseparáveis no mesmo processo.. os compromissos éticos estão sendo exigidos às organizações por toda sociedade.

p. os gestores poderão ajudá-la a conseguir uma posição de liderança em seus ramos de atividades. com a decisão “entre cumprir apenas as leis ou antecipar-se a elas como posicionamento estratégico. “[. Com uma nova mentalidade e fiscalização da sociedade. 2010. aproximando a comunidade empresarial dos diversos stakeholders1 envolvidos nas questões socioambientais. o natural e o humano.39).] a atividade das empresas desenvolve-se em um contexto socioambiental que condiciona a qualidade e a disponibilidade de dois tipos fundamentais de capital. alterando suas decisões e valores. reagir e se antecipar a essas mudanças em seu ambiente de atuação” (LEMME. até mesmo modelo. . Assim.124 Em decorrência aos impactos causados pelos Homens ao meio ambiente. p. 2010. como imagem institucional.. 2010. “No campo social. 1 Partes interessadas que devem estar de acordo com as práticas de governança corporativa executadas pela empresa. as empresas ganham um vasto publico que terá acesso aos serviços e produtos ofertados. as empresas terão restrições operacionais ou criarão novas oportunidades. criando uma excelente oportunidade para os negócios (LEMME. 2010. tornando-a pioneira. as empresas terão que lidar cada vez mais frequente.p. em equilíbrio com os capitais industrial e financeiro”(LEMME. Lemme (2010) afirma que ao compreender a ligação entre a empresa com o ambiente natural e social. com o objetivo de alcançar os resultados das empresas de longo prazo e a melhora na qualidade de vida das pessoas desta e das futuras gerações(LEMME.” Essa relação trará uma melhor distribuição dos recursos das companhias e do planeta.41).p. e fortalecendo seus ativos intangíveis. a intensificação dos conflitos étnicos e a violência urbana chamam a atenção para a necessidade de refletir sobre o impacto recíproco de longo prazo entre desenvolvimento econômico e social.” Lembrando que com a inclusão dos grupos antes excluídos. Sua rentabilidade pode ser influenciada pela capacidade de compreender. para que os resultados das empresas possam se sustentar no longo prazo é necessário preservar e desenvolver essas duas formas de capital.39). capacitação tecnológica e liderança de marcas.. “As dificuldades existentes podem ser geradoras de oportunidades.39).

p.52). . buscarão a prevenção. p. p. refletindo-se nos fatores críticos de sucesso.125 O aspecto socioambiental deve estar interligado “à estratégia da empresa e à dinâmica operacional.53). 2010. aumenta a eficiência na utilização dos insumos. d) Acessar fontes de financiamento com a respectiva redução do custo de capital: “As mais importantes fontes internacionais e nacionais para financiamentos de longo prazo de projetos e empresas seguem padrões claros de requisitos socioambientais” (LEMME. c) Gerenciamento de riscos operacionais: com o valor dos ativos e impactos socioambientais formulam-se as apólices de seguro. p.52) um dos maiores desafios dos gestores em gerir a organização com o conceito de sustentabilidade é “identificar a relação entre sustentabilidade corporativa e desempenho empresarial” e para isto segue quatro formas de estabelecer esta relação: a) Inovação tecnológica ou gerencial: para cada inovação e melhora nos processos. Segundo Lemme (2010. indicadores de desempenho e cadeia de valor” (LEMME. mediante apólices. mas é com a gestão do risco.56). p. que as empresas. obtendo redução tanto dos custos operacionais quando dos impactos ambientais ao longo da cadeia produtiva. 2010. b) Crescimento de receitas: “decorrente da diferenciação dos produtos e de seu posicionamento nos mercados. pois será nesta análise que será calculado o desconto do prêmio para as empresas que representarem o menor risco de problemas futuros. máquinas e pessoal. 2010. redução ou absorção e transferência dele. “A dificuldade dos atuais modelos de gestão empresarial em lidar com o esgotamento dos recursos naturais e a degradação social gera um conjunto de oportunidades estratégicas para as empresas” (LEMME. 2010.60). algumas vezes em conjunto com a rotulagem ambiental” (LEMME.

[. “na expressão original cunhada por John Elkington. além disso. O desempenho corporativo e a sustentabilidade precisam estar ligados ao modelo de negócio. econômico e social. . situado e inserido na cadeia de valor e planejamento e operação respectivamente (LEMME. Ainda segundo Lemme (2010) nenhuma empresa consegue sobreviver sem resultados financeiros. Para Lemme (2010. XVI). mas também deve trazer as oportunidades para acompanhar a implantação.61) as empresas precisam identificar problemas e oportunidades com perguntas e respostas que façam sentido no longo prazo. habilidade. Esta requer “conhecimento. além da financeira” (ZYLBERSZTAJN.4 TRIPLE BOTTOM LINE Em decorrência a necessidade de equilíbrio das 3 dimensões: ambiental.126 Estas podem surgir com a criação de tecnologias mais limpas e inovações tecnológicas que gerarão vantagens competitivas sustentáveis. p. disseminando as práticas adotadas a toda cadeia de suprimentos. o questionamento não deve só mostrar quanto custará para aplicar o conceito de sustentabilidade para a realidade da empresa. 2010. 2010). Estes devem seguir juntos como alicerces para a prosperidade e bemestar para todas as formas de vida da Terra. LINS... Lemme (2010) diz que ao aplicar a gestão sustentável em um grupo de fornecedores. a empresa poderá criar um efeito multiplicador. surgiu o tripé da sustentabilidade ou triple bottom line (TBL). por esta razão não faz sentido confrontá-los com resultados socioambientais. para quem o modelo de negócios tradicional. 7.]expande-se para um novo modelo ao contemplar a performance ambiental e social da companhia. paciência e persistência”. p.

este conceito “é utilizado para refletir esses três fatores de uma organização e buscar minimizar possíveis danos resultantes da atuação empresarial”.Triple Bottom Line Fonte: Dreosvg. (2009) a figura representa também. “pois da mesma maneira que o desenvolvimento econômico não se sustenta sem uma contrapartida ambiental e social. onde há uma relação “suportável” (bearable) entre o Meio Ambiente (environment) e a Sociedade (social). Arrebola (2004. onde terão que se adaptar as novas realidades. Por fim o conceito de sustentabilidade encontra-se no centro das dimensões. diz que os três lados devem possuir pesos iguais.127 Figura 3 . “equitativa” (equitable) para a Sociedade e a Economia (economic). Ainda para Arrebola (2004. 2009 A figura 3 mostra a ligação entre as três dimensões. o impacto direto na organização das três dimensões. Segundo Lima et al. inovar e progredir para se tornarem competitivas. ambiental e social. . os outros também não se sustentam sem a contrapartida de desenvolvimento econômico da empresa”. e diante desta visão Epelbaum (2004) acrescenta que com a gestão sustentável a empresa conseguirá atingir bons resultados nas áreas econômica. p.4). e uma relação “viável” (viable) para a Economia e o Meio Ambiente. p.4).

os funcionários.12). ou seja. artificialmente. 2003. nem nas relações que deveriam reger o conceito fundamental de lucro”. TBL é "uma valiosa ferramenta de gestão. tradução nossa).39). de acordo com seus limites e usando de forma sustentável.1. que passaram a criar. assim como as informações financeiras que já passam por esse processos há mais de um século”.3. p. . não podendo ser definido como lucro um resultado calculado antes da consideração das reduções na base do capital” (LEMME. elas conseguirão um ambiente de trabalho melhor. p. MACDONALD.128 De acordo com Lima et al. “do cumprimento integral das obrigações para a sociedade. “O conceito de TBL ressalta que a sustentação dos resultados das empresas no longo prazo depende da conservação e do desenvolvimento das diversas formas de capital. mas acreditam também que este conceito vem mudando com a sustentabilidade. Klabin (2010) acredita que o novo modelo de desenvolvimento sustentável estará pronto quando a referência de lucro estiver interligada aos recursos naturais. p. um maior comprometimento dos funcionários. Para Klabin (2010. moedas virtuais sem lastro econômico”. 2010. Para Norman e MacDonald (2003. contribuindo para seu crescimento e solidez no mercado. pois “a maior parte dos valores que circulam no mercado não tem lastro nem em produto. o conceito de lucro foi modificado ao longo dos anos “pelos modelos econômicos liberais. (NORMAN. auditadas e reportadas. é uma ferramenta de alerta precoce que lhe permite reagir mais rapidamente a mudanças no comportamento dos stakeholderse as incorporar na estratégia antecipando-se". tendo uma melhora em sua imagem perante a sociedade. tradução nossa). calculadas. clientes. Com isso. relacionamentos mais concretos com seus clientes e fornecedores. a aplicação do Triple Bottom Line é feita através. (2009) a tendência para as empresas ao aplicarem o conceito e as práticas do TBL é de ter uma gestão clara e consciente com relação a sua missão. p. e fornecedores que devem ser medidas. mas ela traz o equilíbrio necessário entre a oferta de bens e serviços com seu uso e disponibilidade.

Sachs apud Bellen (2005. De acordo com Norman e MacDonald (2003. 2003.129 7. ponto este que ainda se desconhece.9). tradução nossa).11) “O desenvolvimento futuro não poderá ser alcançado apenas mediante o aumento das rendas individuais. p. Para Klabin (2010. é a recuperação da ética para o modelo econômico. MACDONALD. Existem vários níveis de inclusão social neste conceito e um deles. mas pela colocação dos mesmos a serviço de um novo projeto societário” (GONÇALVES. não diz respeito apenas ao estabelecimento de limites ou restrições à persistência do desenvolvimento. Estes indicadores permitirão: que as empresas com desempenho social bom sejam mais rentáveis ao longo do tempo. 2005). deve ser obtido também com o redirecionamento das riquezas globais”. existem maneiras de medir a performance social das organizações de forma objetiva com base em indicadores. o qual poderão ser auditados e compostos em relatórios. p. incluindo os stakeholders (NORMAN. gerando.1 Dimensão Social “A dimensão de sustentabilidade social inerente ao conceito. a diminuição das atuais diferenças entre os diversos níveis na sociedade e a melhoria das condições de vida das populações”.4. “O conceito econômico na base do lucro em si não é ético porque ignora a importância e a responsabilidade da empresa com relação ao contexto socioeconômico em que ela opera” (KLABIN. tradução nossa). ou seja. por fim divulgar as informações para todos os interessados. muito importante. 2010. .37) afirma que “a sustentabilidade social refere-se a um processo de desenvolvimento que leve a um crescimento estável com distribuição equitativa de renda. mas implica na ultrapassagem do econômico: não pela rejeição da eficiência econômica e nem pela abdicação do crescimento econômico. que possam acompanhar se a inclusão social está sendo feita e de que forma. com isso. Segundo Klabin (2010) o nível da sociedade mais pobre poderá empurrar as empresas para um novo modelo de desenvolvimento. p.

p. perda de biodiversidade” (MARTINS. e que as empresas devem usar esses resultados. dentre eles: “a destruição da camada de ozônio. 2004. p. poluição hídrica e atmosférica. em consequência ao modo como a sociedade utiliza os recursos naturais. p. p. 2004.2 Dimensão Ambiental A questão ambiental tornou-se uma preocupação global nas últimas décadas.37) afirma que “sustentabilidade ecológica significa ampliar a capacidade do planeta pela utilização do potencial encontrado nos diversos ecossistemas. 2004). A degradação ambiental é o resultado de um processo social. pressão populacional sobre os recursos naturais. armazenamento e transporte de resíduos perigosos. ignorando ou desconhecendo suas causas” (MARTINS.4. a complexidade dos problemas ambientais exige mais do que medidas pontuais que busquem resolver problemas a partir de seus efeitos. MACDONALD. “Entretanto.4. alterações climáticas. Sachs apud Bellen (2005. . desertificação. 7.1). acreditam que a performance social (e ambiental) pode ser medida de forma bastante objetiva. sendo que as grandes nações já reconhecem a urgência dos problemas ambientais. 2003. Os problemas ambientais não serão resolvidos de forma individual. ao mesmo tempo em que se mantém a sua deterioração em um nível mínimo”. a fim de melhorar seu desempenho social (e ambiental)” (NORMAN.1). para isto será necessário inserir uma abordagem diferente de compreensão com relação à qualidade ambiental onde estará ligada ao processo de desenvolvimento adotado pelas nações (MARTINS.130 “Os defensores do TBL. tradução nossa).

] para atender a pressão da sociedade ou de ambientalistas”. .. transparência e integridade são condições fundamentais para a existência da gestão socioambiental” (LIMA et al. Para Almeida. 2009. Os autores acreditam que as empresas devem guiar este assunto de forma proativa e de acordo com os padrões de gerenciamento de impacto do meio ambiente. “A interlocução e engajamento dos stakeholders. “define os requisitos e critérios para que empreendimentos comerciais e residenciais sejam classificados como construção sustentável” (ALMEIDA. “O alinhamento estratégico da gestão ambiental ao core business permite a definição da matriz dos negócios corporativos e principalmente de portfólio de produtos verdes. ética. p. KRUGLIANSKAS. sempre propensa a resolver os problemas que envolvem as questões socioambientais [. demonstram que é possível obter resultados positivos diante as expectativas dos stakeholders e acionistas e também estarão preparadas para a nova realidade e exigências dos mercados. A Leadership in Energy and Environment Design (Leed). Kruglianskas e Guimarães (2009.27). 2009. p.. KRUGLIANSKAS. aqueles tecnologicamente compatíveis com os requisitos da sustentabilidade e das necessidades dos consumidores” ( ALMEIDA. resultante de sua estratégia vinculada a responsabilidade da empresa frente às futuras gerações. O segmento da construção civil já possui organização certificadora de empreendimentos sustentáveis.5). GUIMARÃES. p. p.26). Kruglianskas e Guimarães (2009) as empresas que já tiveram experiências com a gestão ambiental.23) “torna-se fundamental a mudança da cultura organizacional tipicamente reativa. GUIMARÃES. 2009.131 Segundo Almeida.

132 A base destes critérios e requisitos vai além da preocupação com a produção de resíduos e reciclagem. A empresa que possuir princípios socialmente responsáveis estará cumprindo além das obrigações legais. possuindo um grande diferencial no mercado. Para Neto e Froés (2001) este conceito surgiu quando os empresários perceberam que os problemas sociais estavam atrapalhando o andamento de seus negócios. (2009). comunidade e meio ambiente”. 2009): ü ü ü ü 7. Sustentabilidade de espaço: preservando a biodiversidade do local.24) responsabilidade social corporativa são “as decisões de negócios tomadas com base em valores éticos que incorporam as dimensões legais. KRUGLIANSKAS. p. Sustentabilidade de matérias: utilizando materiais certificados e sem compostos voláteis.5. relações éticas e transparentes. GUIMARÃES. melhorando seu relacionamento com seus stakeholders. Já para Lima et al.5 Eficiência energética: aproveitar a luz do dia reduzindo o consumo da energia elétrica. p. A responsabilidade social tornou-se fator de competitividade para as empresas. afirma Lima et al. (2009) a empresa que se comprometer com a responsabilidade social se tornará agente de mudanças culturais. . RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA De acordo com Filho (2006. o respeito pelas pessoas. o empreendimento sustentável está de acordo com os seguintes conceitos (ALMEIDA. tradução nossa). Racionalidade no uso da água: utilizar alternativas eficientes para o reuso da água e equipamentos que diminuam o consumo. “a responsabilidade social e ética deve ajudar a empresa a sustentar seus lucros no longo prazo”. Segundo Norman e MacDonald (2003.

p. . Lima (2007. (2009) para as organizações administrarem melhor seus riscos é preciso ter responsabilidade social. 2007). “Dessa forma. práticas e responsabilidade social são importantes funções de governança corporativa e gestão. então devemos desenvolver ferramentas que tornam mais transparente para os gestores. 1) diz que a este movimento busca novas relações éticas tanto internas quanto externas. apoio a projetos ambientais e as organizações não governamentais (LIMA. Com a responsabilidade social a imagem institucional e a marca são valorizadas. As dimensões internas são relacionadas às atividades para o cliente interno das organizações. há um maior vinculo com todos os envolvidos. melhorias no clima. “extrapolando as fronteiras empresariais clássicas e fazendo com que os empresários busquem novos paradigmas em termos de gestão empresarial”. p. pois um de seus princípios é a transparência e o diálogo. o valor em longo prazo da implementação da responsabilidade social e ambiental para os acionistas e stakeholders será tanto maior quanto a organização conseguir entregar e obter desempenho superior nestas três dimensões: econômica. 2009. sobre o quão bem uma empresa está fazendo a este respeito” (NORMAN.133 “Se acreditamos que os negócios éticos. 2009). As externas correspondem às atividades sociais relacionadas à sociedade. como voluntariado. tradução nossa).1. 2003. segurança e qualidade de vida. acionistas e outras partes interessadas. ou seja. De acordo com Lima et al. treinamentos. investimento social. p. social e ambiental” (LIMA et al. criando uma maior estabilidade e longevidade da empresa (LIMA et al.5). Afirma também que a comunicação é importante para identificar problemas e buscar suas soluções. MACDONALD.

que “defende as ações de responsabilidade social mesmo que não tragam retornos para a empresa”. de forma vantajosa. de acordo com os códigos informais estabelecidos” (FILHO. “O capital reputacional é aquela porção do valor de mercado da empresa que pode ser atribuída à percepção da firma como uma corporação de boa conduta no mercado” (FILHO. “de que no longo prazo as ações de responsabilidade social trazem benefícios para a empresa”. A dimensão legal contempla “o enquadramento da conduta da empresa em regras formais estabelecidas” e por fim a ética que “amplia o enfoque.” Essas dimensões dão uma “boa reputação e trazem vantagens competitivas sustentáveis às empresas no longo prazo”. pois a conduta ética pressupõe comportamento além do formalismo legal.50) como “o produto de um processo competitivo no qual a firma sinaliza suas características distintas para o público(interno e externo à empresa). compreendendo as atividades ligadas ao negócio que vão além das responsabilidades clássicas e de visão estreita que possuem único objetivo de maximizar valor ao acionista. e a filantrópica. Filho (2006) diz que responsabilidade social pode ser vista de uma forma ampla. Segundo Filho (2006. A dimensão econômica está ligada a responsabilidade da empresa em se manter/crescer ao longo dos anos. p. Para Filho (2006. Filho (2006. Reputação corporativa é definida por Filho (2006.50). legal e econômica. gerações e a consequência são seus produtos. serviços e a geração de valores. . “O capital reputacional é formado por varias dimensões que moldam a sua imagem. Com isso. p. 2006.52) com a integração dos mercados. p.33) a responsabilidade ampla é dividida em 2 visões: a moderna. 2006. p. a curva de demanda para os produtos dessa corporação”. sendo que três são fundamentais: ética.48). a reputação positiva da empresa pode ser fator fundamental para sua sobrevivência. p. p.52) afirma que “é possível que as ações que aprimoram a imagem pública de uma corporação mudem. tendo como resultante o seu status moral e socioeconômico”.134 A responsabilidade social pode ser dividida em quatro dimensões.

2006. a “empresa com capital pulverizado. prestação de contas e ética. segundo Filho (2006. aprimorando a capacidade da empresa em atrair e manter recursos”.76).135 A responsabilidade social. p. 2006. p. as ações sociais implementadas devem estar ligadas à lógica da agregação de valor à empresa”. ante os gestores que conduzem a organização” (FILHO. O conceito. segundo Filho (2006). p. 2006. para sustentar o crescimento (FILHO.83). “Minimizando riscos de perdas de reputação”. As empresas criam a governança para lidar com as delegações de poderes. 80) afirma que “governança corporativa trata dos mecanismos externos e internos para alinhamento de interesses entre gestores e os acionistas.83). diretoria. 2006). . “São as práticas e os relacionamentos entre os acionistas/cotistas.66) pode criar ou manter o capital reputacional sob os aspectos abaixo: ü ü “Criando vantagens competitivas. entre os quais as comunidades que podem se beneficiar de ações sociais por parte das organizações” (FILHO. “As ações sociais estão inseridas na visão da teoria dos stakeholders. Para Filho (2006. auditoria independente e conselho fiscal. Cada vez mais as empresas ao crescerem precisam revisar suas estruturas de capital. com a finalidade de otimizar o desempenho da empresa e facilitar o acesso ao capital” (FILHO.85). p. conselho de administração. baseia-se em princípios de transparência. que desejam maior transparência entre si e os gestores e equidade entre as partes acionárias minoritárias e majoritárias”.50). de que as empresas possuem responsabilidades sociais para com um amplo conjunto de agentes. p. Filho (2006. equidade. “As práticas de governança corporativa constituem uma forma de proteção aos acionistas. com mecanismos transparentes de governança. p. especialmente aos minoritários. “governança trata da minimização de assimetrias e conflitos de interesse à delegação de poder”. De acordo com Filho (2006. p.

2006. A empresa precisa buscar o lucro pelas vias legais e éticas. .. “Os mecanismos de governança corporativa são fundamentais para que esse processo se consolide na prática” (FILHO. 2006. p.. Já os internos “são representados pelo papel do conselho. Esta busca está ligada a responsabilidade econômica que faz parte da responsabilidade social corporativa.99). o sistema de remuneração e a estrutura de capital da organização” (FILHO.98).] são o próprio sistema legal e regulatório e o mercado de capitais”. p. “Os mecanismos externos [.136 O alinhamento dos interesses das organizações envolvem mecanismos externos e internos.

Os investidores tomam dois tipos de decisão ao construir as suas carteiras. Marcus e Bodie (2000. mercadorias. um indivíduo pode comprar ações na esperança de que futuros resultados monetários destas ações justifiquem tanto o tempo em que o dinheiro dele estará empatado. pag 28) (*01) um investimento é o compromisso atual de dinheiro ou de outros recursos na expectativa de colher benefícios futuros. Por exemplo. imóveis. . O tempo em que você passará estudando esse livro (sem mencionar o seu custo) também é um investimento de tempo e de esforço. na expectativa de se beneficiar deste sacrifício depois. como ações. e assim por diante. obrigações. quanto o risco do investimento. A decisão sobre a alocação de ativos é a escolha entre classes gerais de ativos. compartilham um atributo-chave que é central a todos os investimentos: você sacrifica algo de valor agora. enquanto que a decisão sobre a seleção de títulos é a escolha de quais títulos específicos possui em cada classe de ativo. Embora dois investimentos sejam diversos em muitas maneiras. Ativos de Investimento podem ser caracterizados em classes gerais de ativos.137 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 8.1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO Segundo Kane.

00% ao mês) (Campos 27 de maio de 2002). neste caso mesmo que haja uma desvalorização devido a uma possível instabilidade econômica essa desvalorização se ocorre no curto prazo. quando que no longo prazo o patrimônio se mantém seguro. gerando incertezas nos investidores (Dias. 2002). em geral. Os Fundos de Investimento Imobiliário também apresentaram aumento na procura por seus títulos nesse mesmo ano. pois também seriam vistos como uma aplicação segura para parcela dos investidores que desconfiavam do sistema bancário ou temiam a desvalorização da moeda (Pauliquevis.7 a 1.7 a 0. alterou a regra da contabilização dos ganhos dos fundos de investimentos financeiros.9% ao mês.1. além da maior procura por unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0. Em 2002. . A desconfiança com relação a ativos financeiros também estimulou o mercado. Ao contrario quando o patrimônio esta em investimentos financeiros o mesmo pode sofrer uma desvalorização muito grande no curto prazo podendo não compensar a espera para recuperação em longo prazo. em 2002.1 Investimento em Ativos Segundo Botelho (2007. e loteamentos residenciais e de lazer. por exemplo. com uma rentabilidade calculada em torno de 0. tendo em vista que o governo. houve um aumento na venda de imóveis residenciais de alto padrão. ano de incertezas econômicas e políticas no Brasil. 2002). Vemos desta maneira que uma maneira encontrada pelos investidores de preservar o seu patrimônio é o de investir em ativos. como um “porto-seguro” em tempos de crise.138 8. pag 26)*02 refere que a ideia de que investimento em imóveis é considerado.

como ações e obrigações. . isto é. Markus e Bodie. ou possuir títulos de um fundo de investimento que financia o setor. Esses títulos nada mais são do que pedaços de papel (ou entradas em um computador) e não contribuem diretamente para a capacidade produtiva de uma economia. as máquinas e o conhecimento que pode ser usado para produzir bens e serviços.139 8.1. Esta capacidade é uma função dos ativos reais da economia: A terra.2 Investimento Fundos Imobiliários Segundo Kane. pag 24) *01 a riqueza material de uma sociedade é basicamente determinada pela capacidade produtiva de sua economia. Em oposição a esses ativos reais estão os ativos financeiros. Em vez disso. mas podemos comprar ações da General Motors ou da Toyota e. Marcus e Bodie (2000. desta forma. os bens e os serviços que seus membros conseguem criar. Não podemos ser donos de nossa própria fábrica de automóveis. pode não ser possível para um pequeno investidor construir um edifício. mas este pode em sua esfera possuir ações de uma respectiva empresa. Os Ativos financeiros são reivindicações pela renda gerada por ativos reais (ou reivindicações pela renda do governo). os prédios. Usando o exemplo de Kane. esses ativos são o meio pelo qual os indivíduos em economias bem desenvolvidas reivindicam os seus direitos sobre os ativos reais. participar na renda derivada da produção de automóveis.

Apresentação Corporativa EZTEC 1 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) . Ernesto Zarzur. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. Figura 4 . construção e incorporação. Esta reorganização teve como objetivo principal. sob comando de seus fundadores Srs. Com isso sua operação vem sendo conduzida por sociedades operacionais e administradas pelos acionistas fundadores. empresa de engenharia.A e fez-se a transferência de ativos ligados ao ramo imobiliário.140 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC As atividades da EZTEC. Em 2007 a EZTEC iniciou sua operação na bolsa. construção e incorporação imobiliária começaram em 1979. Em 2006 a companhia passou por uma reorganização societária onde se criou a EZTEC Empreendimentos e Participações S. a criação de uma estrutura societária que permitisse listar suas ações ordinárias no Novo Mercado e assim promover as suas atividades como engenharia.

A EZTEC faz financiamento próprio com seus clientes. Engenharia e Construção: garante a qualidade e entrega no prazo. é administrada para ter seus custos controlados e gestão conservadora de caixa e possui o hábito de pagar seus terrenos à vista. Imobiliária: manutenção das vendas dos empreendimentos. de forma a garantir a sustentabilidade do negócio. A companhia atua há 32 anos na Região Metropolitana de São Paulo e é dividida em três unidades de negócios: ü ü ü Incorporação: prospectando e desenvolvendo empreendimentos que antecipam as tendências de mercado.141 Ela é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais de São Paulo e se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. . gerencia sua carteira de recebíveis com enfoque comercial e estratégico. com uma margem líquida crescente ao longo dos anos que em 2010 chegou a 38%. não trabalhando com permuta.

ou seja. sempre procurando manter sua lucratividade e conservadorismo nas decisões. é de buscar “melhorias no desenvolvimento de suas atividades. As vendas das unidades ocorrem. demonstrando a grande credibilidade que possui junto a seus clientes. no geral. segundo o site2. etc. maximizando a lucratividade dos seus acionistas e propiciando vantagens sobre os seus concorrentes. se destacando entre seus concorrentes.asp?idioma=0&conta=28 . donos de terrenos. sempre focando em oportunidades de alto retorno”. Sua grande experiência e expertise lhe garantem desenvolvimento de produtos competitivos com excelente qualidade. logo no primeiro mês de lançamento.com.eztec. mas também sem correr grandes riscos.br/eztec2009/web/default_pt. fornecedores. 2 http://ri.142 Figura 5 .Apresentação Corporativa EZTEC 2 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) Com agilidade e competência a EZTEC consegue antecipar as tendências de mercado e atender a demanda de imóveis para os padrões compreendidos entre Médio e Alto Padrão. O objetivo da EZTEC. não se aventurando em grandes inovações.

. possui os seguintes pontos chaves em sua estratégia.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO 9. ü ü ü ü Expandir sua atuação no Estado de São Paulo e desenvolver Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado em empreendimentos mistos. que representa significativa fatia do PIB nacional. fortalecendo ainda mais sua marca: ü que atua.143 Sendo assim. 9. o setor da construção civil. voltou a crescer de forma acelerada nos últimos anos. Eventos futuros como a Copa do Mundo e Olimpíadas além da criação do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e Programa Minha Casa Minha Vida pelo governo também contribuem para a expectativa de manutenção de crescimento nos próximos anos. Continuar a reduzir custos. o aumento de renda da população e a queda na taxa de juros associados à disponibilização de crédito e à política de diminuição de déficit habitacional voltaram a atrair fortes investimentos. Aperfeiçoar nossa Política de Financiamento aos Clientes com objetivo de maximizar o nosso volume e velocidade de vendas.1 Momento atual do setor Após muitos anos de estagnação. Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo. inclusive recursos estrangeiros.1. A estabilidade econômica. maximizar eficiência de construção e manter margens elevadas.

O foco deste trabalho é analisar o subsetor de empreendimentos imobiliários. De acordo com Assumpção (1996. b) Não há como reconhecer a demanda já que não se conhece previamente os compradores1. sendo ainda distribuídos em edificações. 21). p. com ou sem tradição no setor. segundo ASSUMPÇÃO (1996. podendo ser imóveis residenciais e/ ou comerciais. esta situação só não ocorre nos empreendimentos a “preço de custo”. que “contratam”a empreendedora para gerir seu empreendimento. do comércio. e edificações para exploração comercial do imóvel. construção pesada e montagem industrial. 52) é dividido em dois segmentos segundo Assumpção (1996. gera descontrole sobre a oferta de produtos. p.144 9. podendo ser Shopping Centers. onde o principal cliente é o setor público seguidos pelas empresas estatais e privadas. 2010. dos serviços e da indústria de equipamentos” (ABRAMAT/ FGV. b) Subsetor de produtos – empreendimentos imobiliários ou de base imobiliária: caracterizado por obras de edificações produzidas para venda no mercado aberto. hoteis e flats. onde o produto é estabelecido para um conjunto de clientes previamente selecionados. 20): a) O mercado é totalmente aberto e o acesso de novos entrantes.2 Características do setor Este setor que é formado pelos “elos da indústria da construção. p. da indústria de materiais. 15): a) Subsetor de serviços ou de obras empreitadas: caracterizado por serviços para construção de obras por empreitada e abrangendo obras de edificações. construção pesada e de montagem industrial. esta não é a tradição neste mercado. p. especificamente a atividade de incorporação imobiliária cujas principais características são. . sendo a velocidade média de vendas já incorrida o único balizamento para o mercado sobre a demanda.1. entretanto.

podendo oferecer também um percentual do resultado financeiro (permuta financeira). Para a definição do produto em determinado terreno. variáveis como descontaminação do solo. o tempo de aprovação de um empreendimento e seus respectivos custos. a qual se sujeita às oscilações no cenário econômico e descolamento entre os custos previstos e realizados por se dar em prazos longos. e até mesmo sem se dispor dos projetos e especificações detalhadas para sua execução. ou seja. Podemos complementar com outra característica: trata-se de um mercado muito pulverizado. estado e municípios). d) Exceção feita aos empreendimentos com financiamento para a produção. dependendo do caso. o incorporador necessita de conhecimentos específicos das legislações de cada município e às vezes da região específica dentro da mesma cidade (é o caso das Operações Urbanas em São Paulo). em uma troca aonde o(s) proprietário(s) oferece(m) o terreno e a incorporadora cede unidades a serem construídas ou já concluídas (permuta física). estudos de impacto ambiental. não existe vínculo entre as receitas de vendas. A permuta é um instrumento muito usado por algumas empresas para aquisição de lotes a fim de não precisar de desembolso em moeda e consiste. como o próprio nome sugere. Assim. Há ainda. que dependem da velocidade de vendas sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar.145 c) Os produtos são comercializados a ‘preço fechado’ antes de se iniciar o ciclo de produção. compensação por impactos no trânsito entre outras. podem variar bastante conforme a localização e tamanho do terreno. sendo que muitos terrenos possuem mais de um dono. o “market share” está distribuído entre inúmeras empresas. . Os terrenos (matéria-prima fundamental) também não estão concentrados já que os fornecedores são milhões de proprietários espalhados pelo país (pessoas físicas. seja de capital aberto ou fechado. jurídicas além da União. o que é denominado ‘venda na planta’. e o programa de produção.

o primeiro tem sido controlado com o aumento da concorrência através da importação. os custos com materiais e principalmente mão de obra têm sofrido altas consideráveis nos últimos anos. esta pode ser terceirizada (é comum estabelecer um custo máximo no contrato) ou realizada pela própria empresa incorporadora desde que esta possua uma equipe própria para este fim. podemos destacar os recursos da poupança e do FGTS tanto para financiamento dos adquirentes quanto para produção das edificações. é preciso de um bom controle de custo e prazos para o alcance do resultado planejado. haja vista o aumento de demanda causado pelos mega eventos da Copa do Mundo e Olimpíadas. Neste caso. sendo este o controle deste custo um dos maiores desafios do segmento. pois apesar dos contratos de venda geralmente preverem ajuste das parcelas por algum índice de correção (sendo INCC e o CUB os mais utilizados).146 No que tange à construção do empreendimento. o segundo é mais difícil de segurar já que ainda não há importação significante de mão de obra. pode haver descolamento entre o índice utilizado e o desvio real no orçamento inicialmente previsto. . Em relação ao sistema de “funding”. Devido ao aquecimento do setor.

sendo um dos grandes catalisador para o aquecimento do setor considerando também a queda nas taxas e o aumento do prazo para o comprador (até 30 anos). 25 Podemos ver no gráfico abaixo que a partir de 2005 o volume de crédito imobiliário disponível iniciou sua trajetória de crescimento exponencial.147 Figura 6 . Gráfico 9 .Apresentação corporativa Gafisa Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. Crédito Imobiliário Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. 26 .Taxa de Juros vs.

garantidos por financiamentos imobiliários). letras hipotecárias. A solução deverá vir através do mercado de capitais com a securitização (este mercado tem crescido fortemente ultimamente no Brasil). além dos “Covered bonds” (instrumentos de dívida. . há necessidade de estruturar novas formas de disponibilização de recurso do setor. o Brasil possui somente 4% do PIB disponível para o crédito imobiliário e a estimativa é que esta relação atinja entre 10% e 11% até 2015. soluções já difundidas em outros países. PIB Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p.Financiamento Imobiliário vs. 26 (Ago/11) Para acompanhar o ritmo previsto. Gráfico 10 . já que a poupança é limitada e pode ter seus recursos esgotados em 2 ou 3 anos de acordo com estimativas da ABECIP.148 A seguir podemos verificar que apesar do crescimento visto acima. que permite a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s).

Durante a crise de 2008 algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas pois seguindo esta estratégia de forte crescimento.3. descolado da realidade. sendo a maior parte dos investimentos provenientes do exterior.149 9. entre os anos de 2005 e 2009. o valor de precificação dos IPO’s estimados pelos estruturadores era baseado em premissas e múltiplos em função da receita e crescimento projetados. 22 empresas do setor de incorporação imobiliária captassem juntas mais de R$ 11 bilhões considerando somente os IPO’s. não tinham mais recursos disponíveis para tocarem seus empreendimentos. a crescente avalanche de notícias na mídia e cada vez mais informações desencontradas. por que não. os investidores querem. crédito abundante.1. Porém. dado o tópico de nosso estudo.1. sem fundamentos. Por falta de histórico e talvez um pouco de comodidade e pressa para conseguir realizar a abertura de capital das empresas. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que.1 Bolha A finalidade principal deste trabalho não é encontrar a verdade sobre as especulações de uma possível “bolha” no setor imobiliário. A definição de bolha na percepção coloquial é de crescimento sem sustentação. buscaremos nos posicionar sobre o tema. ver o retorno. Além disso. com toda razão. iniciou-se uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. 9. se adicionarmos ofertas públicas (primárias) e privadas adicionais. Assim. este número sobe para mais de R$ 20 bilhões até 2011.3 O “boom dos IPO’s” no setor Fatores macroeconômicos. . Atualmente o mercado tem valorizado as empresas que conseguiram aproveitar este período com bons resultados e geração de caixa já que após tanto dinheiro aplicado. os valores de mercado das empresas chegaram até ficar abaixo de seus valores patrimoniais.

Queda nas vendas de imóveis novos e dificuldade das incorporadoras se manter sem geração de caixa e algumas reduzindo as margens. 4. Na frente dos que defendem que existe uma bolha no setor imobiliário. nos três pontos destacados abaixo: 1) 2) Crédito abundante. de diferentes maneiras. os artigos ou estudos publicados se baseiam. quando há descolamento das causas básicas de movimentos de preços na economia. apenas as expectativas da própria variação de preços comanda a evolução desses preços hoje. especialistas. Grande excitação pública sobre os aumentos de preços. 5. causando inveja naqueles que não participaram. de oferta e demanda. Num artigo do New York Times. Ou seja. levando a uma espiral de elevação continua até que algum fator econômico ou não estoure a bolha. . Fortes aumentos de preços de ativos como imobiliários ou acionários. E a mais explorada: 3) Aumento de preços irracionais. Interesse crescente desses ativos entre o público em geral. 3. sustentado e o que caracterizaria uma bolha é um forte descasamento entre oferta e demanda. Shiller acredita que o surgimento de bolhas tem uma conotação psicológica e lista sinais de quando uma bolha estaria se formando: 1.150 A definição clássica mais utilizada é a de Stiglitz (1990): se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço – então uma bolha existe. 2. Um “frenesi” da mídia acompanhando o aumento de preço. Estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro. Estes especialistas acreditam não ser o que acontece no mercado imobiliário brasileiro atual. defendem que o desenvolvimento do setor é gradual. Do outro lado da moeda.

2 Crédito Imobiliário Estudo da MB Associados. Este estudo pretende aprofundar na análise dos dois fatores acima.1. enquanto nos EUA a securitização corresponde a quase totalidade do mecanismo de financiamento. . Além disso. 9. Crédito irresponsável.151 6.). mitigando o risco de concessão de crédito com alto risco ou especulativo. de forma mais direta. Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli). etc. mostra que o grau de alavancagem no financiamento brasileiro ainda é muito baixo. Um declínio na qualidade e quantidade de informações que levariam à decisão de crédito em condições oferecidas muito ruins (sem entrada. O mercado de capitais brasileiro com operações mais sofisticadas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). As taxas de inadimplência são inferiores a 3% nos últimos anos segundo informações da Abecip.3. segundo estudo da MB Associados. ii. o banco contabiliza a carteira de crédito em seu ativo. FIDC (Fundo Imobiliário Direito Creditório). os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel mediante criteriosa análise de crédito do comprador. como regra geral. etc. Sendo a maior parte do financiamento realizada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Quando analisamos o crédito para o setor imobiliário. ainda está engatinhando quando comparado com EUA ou Europa e o mercado secundário ainda é muito incipiente. Teorias de uma nova era que justifiquem os aumentos de preços sem precedentes.. O estoque de CRI.. Forte presença de capital especulativo e investidor desinformado. acredita que a bolha de mercado é feita por: i. o acompanhamento da evolução da inadimplência fica em posse do credor. prazos excessivos. Com isso. 7. ainda existe uma total dependência da poupança ou FGTS. não passa de 12% do estoque total de crédito imobiliário no país. João da Rocha Lima Jr.

principalmente da classe média. o que explicaria este crescente aumento dos preços nos últimos anos? A resposta não é simples e estamos longe de ter um consenso entre os especialistas.3 Presença de Capital Especulativo Os dados do setor ainda são muito desencontrados e pouco confiáveis quando buscamos entender o volume de vendas.Elevado déficit habitacional.3. Lima Jr.. Segundo. que não existe concessão de crédito irresponsável e eliminamos a primeira hipótese. 9. etc. deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário”. vale lembrar que a participação total de crédito imobiliário na economia ainda é muito baixa quando comparado com países da própria América Latina.. mas a análise dos fatores abaixo podem dar subsídios para esta pergunta: .1. .. qual o perfil dos compradores. “os grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez. como bolsa de valores ou commodities. Mas se os investidores especuladores são minoria.Redução do desemprego.Fatores macro econômicos como queda de juros e inflação controlada.Aumento expressivo do poder de renda da população. . podemos afirmar que a participação de investidores na aquisição de imóveis ainda é muito baixa quando comparado ao volume total e não existe forte presença de capital especulativo no setor imobiliário. Porém. quando temos 100% PIB nos EUA e 60% PIB na Espanha. Concluímos assim. aumento de preços. com base na experiência de integrantes do grupo que atuam no próprio setor há anos e no estudo do prof.152 Além deste fator. Os números divergem conforme a fonte. João da Rocha Lima Jr. Maior número de pessoas migrando para as classes A e B. . Portanto. . mas a mais otimista estima cerca de 7% do PIB. analisando as estruturas atuais de financiamentos fica difícil imaginar que qualquer desaceleração nos preços dos imóveis possa trazer grandes prejuízos aos credores.

a composição de todos os fatores acima e o expressivo aumento dos custos de toda a cadeia do setor (terreno.) são. que diferente do segmento residencial.Melhores estruturas jurídicas e garantias aos credores.153 . os pilares que sustentam este forte crescimento nas vendas e consequente aumento dos preços.Esforços e programas governamentais para fomentar o setor. . os preços chegaram nestes patamares. ocorrendo reduções e adequações pontuais de preço. na opinião do grupo. Destacamos. Obviamente podemos identificar regiões específicas onde oferta e demanda convirja. Neste segmento.. porém. mão de obra. no segmento comercial existe um consenso entre especialistas que o valor das salas comerciais (“salinhas”) está acima dos padrões aceitáveis sem qualquer embasamento e alguns já mencionam que algo muito parecido com os flats na década de 90 deve se repetir neste segmento. materiais. Após décadas de retração e baixo crescimento do setor imobiliário. etc.Dados demográficos do país. . mas não acreditamos em queda brusca de preços ou estouro de bolha no setor imobiliário residencial puxado por especuladores.Grande Disponibilidade Crédito e melhores taxas de financiamento. . segundo Lima Jr. devido à desinformação das pessoas que estão investidos nesses imóveis. com população mais madura e redução do número de pessoas por casa. .

DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS Tabela 19 .154 9.

DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo .155 Tabela 20 .

156 Tabela 21 .DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado .

157 Tabela 22 .DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .

Foster (1993) define missão como a razão de ser e existir da organização.1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Após analisar as informações divulgadas pela empresa em seu web site3. Essa missão vai ao encontro do que Bateman e Snell (2007) defendem que uma missão deveria ser. Desse modo.eztec. maximizando a lucratividade dos acionistas. Na mesma linha. Por fim. identificou-se que a mesma não possui definido os conceitos de missão nem tampouco de visão. Com relação à visão estratégica da empresa. ou seja. uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. o que a sugestão é. com base no seu slogan “construindo qualidade de vida”. fato também coberto pela proposta visto que a construção civil representa fundamentalmente o negócio da EZTEC. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”.158 APLICAÇÃO PRÁTICA 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC Por Cintia Pereira Barcellos 10. com a maior rentabilidade do setor. a missão proposta para a empresa é: “construir qualidade de vida”.com. uma vez que a razão de ser da EZTEC é a construção civil.com. Conceito esse aplicado na missão proposta.br e http://ri. enquanto sua ambição seria proporcionar qualidade de vida a seus clientes.br . 3 http://www.eztec. sua declaração de existência e de ambição. grande parte dos autores ainda defende que a missão deve incluir o negócio da companhia. O autor também acredita que a missão deve ser flexível. a sugestão proposta é a seguinte: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo.

notícias e relatórios divulgados na mídia sobre a empresa EZTEC. a visão proposta também incorpora os conceitos de vislumbramento do futuro de Collins e Porras (1996).com. arquitetos e administradores). Ireland e Hoskisson (2007). fez-se um apanhado das possíveis forças da empresa. de intenção estratégica de Bateman e Snell (2007) e de plano orientador das prioridades de Lucas (1998). que concordou com todas. maximizar lucratividade para os acionistas e proporcionar vantagens aos clientes). portanto. proporcionar vantagens e focar em oportunidades de alto retorno) somado a declaração do gestor Emilio Fugazza quando questionado sobre onde ele vê a EZTEC em cinco ou dez anos.2. 4 http://ri.2 QUANTO A ANÁLISE SWOT 10. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado (devido a ampla experiência e competência da sua equipe de engenheiros. de vê-la como empresa líder de mercado e com alta rentabilidade. 10.eztec.br . Em adição. Além disso. Posteriormente essas possibilidades foram apresentadas ao gestor de Finanças e RI da empresa. forças da EZTEC: (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua (faixas de média e alta renda). esse conceito está em consonância com a definição de visão de Hitt. São.159 Essa visão foi construída com base na estratégia da empresa divulgada em seu site de Relacionamento com os Investidores4 (maximizar a lucratividade dos acionistas.1 Forças Através da análise de documentos. que afirmam que a visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser (líder de mercado) e do que pretende atingir (maior rentabilidade do setor.

a EZTEC negocia sempre com pagamento em dinheiro. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista (é prática comum de mercado adquirir terrenos via permuta. quanto perante os fornecedores. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (a empresa mantém um processo flexível e bem estruturado de aprovação de crédito ao consumidor. pela metade do valor pago pelos concorrentes). aliado ao fato da construtora apenas lançar empreendimentos com demanda comprovada). Conforme reportagem publicada na Revista Construção5 em Novembro 2011. medido através da velocidade das vendas.160 (S03) Alta rentabilidade (margem líquida acima de 40%. de modo a agilizar o processo e. minimizando seu risco de crédito concedido).construcaomercado. em media. Além disso. a EZTEC compra terrenos. 5 <http://revista. a companhia monitora continuamente sua carteira de recebíveis. por ter caixa para negociar. enquanto a média dos concorrentes fica entre 10% e 20%.br/negócios-incorporacao-construcao/124/artigo240393-1. no máximo). (S07) Alta velocidade de vendas (reflexo da força e credibilidade da marca. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade (tanto perante o público consumidor. (S08) Sólida situação financeira (por estratégia a EZTEC possui alta capacidade de caixa e baixa alavancagem).asp> . com isso. no entanto. conseguindo assim além de preços melhores a manutenção de sua margem.com. catalisar suas vendas. fidelizados através da pontualidade no pagamento).

O gestor afirma que existem três principais grupos de fornecedores no setor: fornecedor de terreno. O único grupo de fornecedores cuja negociação nacional pode trazer algum tipo de ganho de escala é o fornecedor de materiais. durante a entrevista foram identificadas outras três forças da empresa: (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo. pela importância produtiva do estado. O primeiro é regional e pulverizado. Analisando pela estrutura de custo. a escala não traria nenhum benefício em termos de custo. Em resumo. muitos materiais necessitam de fornecedores locais. de acordo com o entrevistado. com o aumento da oferta de produtos importados. seu poder de barganha também está restrito. no entanto. Além dessas. de mão de obra e de materiais. analisando pela óptica da receita. o que torna a negociação novamente regional.161 (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (empresa se planeja para entregar os empreendimentos três meses antes do cronograma oficial. ser uma empresa regional (é visto como uma força tanto pelo lado do custo quanto da receita. ou seja. O segundo também é regional e exige negociações independentes para cada cidade onde a empresa queira atuar. o estado de São Paulo é o estado com a população com a maior concentração de renda do país. a estratégia regional é considerada uma força porque. o que também justifica o próximo item). a EZTEC não acredita que exista ganho de negociação em ser uma empresa nacional. tendo margem para lidar com possíveis contratempos e atrasos). (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (a empresa mantém sua estratégia restrita aos segmentos onde possui tradição e expertise acumulados em seus 32 anos de existência). a estratégia de negociação deve ser igualmente regional. a maioria dos grandes fornecedores de materiais está localizada na região. . Além disso. Por fim. Por outro lado. logo.

percebeu-se que uma das grandes forças da EZTEC é o fato dela ser uma empresa regional e focada no seu posicionamento geográfico e de públicoalvo. meio e fim dos projetos (por depender. foram citados os seguintes pontos negativos do ambiente interno da EZTEC: (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (apesar de ser uma fraqueza setorial.162 (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio (a EZTEC possui baixíssimo nível de endividamento com terceiros e escolheu como modelo de negócio o financiamento via capital dos sócios. Ou seja.2. pois ela está submetida a apenas um poder público devido a sua estratégia regional. muitas vezes. ela pode manter seus controles de custos e operação mais rígidos. além de manter sua alta margem de rentabilidade. (W02) Estar submetido a um único público consumidor (novamente devido a estratégia regional.2 Fraquezas Durante a entrevista. O entrevistado classifica essa dependência como uma fraqueza. por receio de que essa operação lhe reduza a margem). dado que nesse setor não existe prazo certo para o começo. de forças alheias como o poder público) ele não se permite usar capital de terceiro para se alavancar. no limite. Em resumo. a construtora fica dependente de um único mercado consumidor. Desse modo. fato considerado uma fraqueza pelo gestor entrevistado). . Segundo o gestor. 10. o faturamento da empresa). a alavancagem financeira não é válida para a construção civil devido a uma fraqueza real do setor que é a total ausência de controle sobre o processo de geração de negócio e seu tempo de duração. para a EZTEC é mais crítica. porque enquanto o setor público não aprova um projeto o mesmo não pode ser executado e essa demora pode atrasar o calendário de projetos e.

a escassez de áreas incorporáveis faz com que a EZTEC assuma na sua estrutura de custos o metro quadrado mais caro do país). uma vez que torna o principal insumo do processo produtivo escasso e. corresponde a 40% do mercado . Fugazza acredita que existe a oportunidade da construtora se expandir para mercados semelhantes ao de São Paulo. consequentemente.3 Oportunidades Passando a analisar o ambiente externo à empresa. pela casa própria. caro. onde ela possa melhorar o seu perfil de risco). 10.163 (W03) Estoque de terrenos caro e limitado (a estratégia regional gera outro efeito negativo.2. É um dos indicadores que compõem o déficit habitacional (somado a ausência de habitação e habitação precária) e é o único considerado uma oportunidade pelo gestor). (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor (representa uma oportunidade porque ainda possui muito espaço para crescimento: apenas 26% da área total do estado é urbanizada. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (a combinação de todos esses fatores gera oportunidades reais para as empresas do setor). foram identificados como oportunidades da EZTEC: (O01) Expansão para outros mercados geográficos (apesar de não fazer parte da atual estratégia da empresa. Ou seja. (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. (O04) Preferência sócio cultural do brasileiro. (O02) Coabitação (assim é chamado quando mais de uma família compartilha o mesmo domicílio.

especialmente de taxa de juros (quando o Governo tem uma política instável de economia de longo prazo ele provoca uma manifestação de insegurança no consumidor. mas entram porque veem uma oportunidade de negócio. uma vez ser impossível. esses concorrentes oferecem produtos similares a preços mais baixos. forçando a EZTEC ou a baixar seus preços ou a investir mais em marketing). (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional (é uma ameaça não pela ótica do financiamento da companhia. Segundo o gestor. (T02) Políticas públicas. é a região com maior participação no PIB brasileiro e que concentra a maior demanda por imóveis do país. quando o Governo aumenta a taxa de juros provoca uma reação de redução das vendas. todas essas estatísticas representam oportunidade de ampliar o market share da companhia). passa a comparar seu rendimento com um apartamento versus aplicação em títulos públicos). Em geral.2. que seriam aqueles concorrentes que não atuam no mercado. uma vez que o consumidor. desconhecem todos os riscos presentes no processo produtivo. ele atingir o volume de vendas atual se o cliente final não tiver acesso a fontes de financiamento). conta com uma população de cerca de 20 milhões de habitantes. 10. segundo o entrevistado.4 Ameaças No decorrer da entrevista. portanto. . e. enquanto investidor. Em resumo. Fugazza citou as seguintes ameaças: (T01) Concorrentes (principalmente a concorrência caracterizada por ele como predatória.164 imobiliário do Brasil. mas pelo lado do cliente.

5 Objetivos Estratégicos da EZTEC Com base nos resultados da análise SWOT da empresa. (OE02) Expandir sua atuação no Estado de São Paulo. em congruência com a força (S06). de modo a manter margens elevadas. ou seja. (OE03) Continuar a reduzir custos e maximizar sua eficiência de construção. de ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo.2. mantendo assim sua força (S03). centros comerciais e shopping centers construídos em conjunto com empreendimentos residenciais). que são: (OE01) Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado onde atua. conforme força (S04)). (OE04) Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo (aquisição de terrenos via pagamento em dinheiro e não permuta. em consonância com suas forças (S01) e (S11). maximizando a lucratividade dos acionistas.165 10. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno. pode-se identificar os seus objetivos estratégicos. . O resumo dos objetivos estratégicos acima descritos encontra-se refletido na visão proposta para a EZTEC. conforme força (S10) e desenvolver empreendimentos mistos (que são prédios de escritório. ampliar sua participação no mercado de médio e alto padrão. (OE05) Aperfeiçoar a política de financiamento aos clientes com objetivo de maximizar o volume e velocidade de vendas. com a maior rentabilidade do setor.

Nas primeiras.3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER 10. por outro lado. um concorrente irá oferecer risco direto se posicionar muito próximo geograficamente e se resolver lançar seu empreendimento ao mesmo tempo. Augusto Emilio Fugazza. não pode existir concorrência. Caso contrário. 10. O que significa que mesmo as grandes incorporadoras fazem pouca diferença no mercado. o entrevistado divide o setor em dois mercados diferentes: em cidades pequenas do interior e em grandes centros.7%. Nesses casos.1 Ameaça de novos entrantes Analisando o segmento de incorporação imobiliária com base na entrevista do diretor Financeiro e de RI da empresa.3. pode se associar com outros e montar uma pequena construtora. Nesses casos. . Sr.2 Rivalidade entre os atuais competidores No que tange a rivalidade entre os atuais competidores. Nos grandes centros.3. O gestor defende que qualquer pessoa. prevalece a vantagem do pioneiro: quem enxerga primeiro fica com o mercado para si. a concorrência não é considerada tão acirrada. percebe-se que o setor é pulverizado e totalmente sem barreiras a entrada. de posse ou não de muitos recursos.166 10. o volume de produção e oferta é tão grande que acaba por fornecer poder de barganha aos consumidores. enquanto que o maior desenvolvedor desse mercado possui cerca de 4. uma vez que não há mercado suficiente para suportar número maior de incorporadores. Fugazza complementa que hoje a EZTEC ao lançar cerca de um bilhão de reais por ano em empreendimentos possui apenas 3% do market share de São Paulo.

teve sua posição alterada nos últimos anos. Isto é.167 10. na decisão de comprar um apartamento da EZTEC ou de qualquer um de seus concorrentes.3. com altas taxas de desemprego. ele ganhou poder de . O volume de produção é muito grande e. o excesso de oferta permite ao consumidor ter. o poder de barganha existe. esse grupo era abundante. nos limites da razoabilidade. algum poder de barganha dentro de suas aquisições. simplesmente porque ele detém em suas mãos o principal insumo produtivo da cadeia. a possibilidade de substituição se encontra no aluguel.3 Produtos substitutos Conforme o diretor entrevistado. por outro lado. O fornecedor de mão de obra.3. mal remunerado e possuía zero poder de barganha. embora exista demanda. uma situação totalmente esporádica e sazonal. de longe. com o passar do tempo e a escassez de mão de obra qualificada. o consumidor do setor de incorporação imobiliária só não tem poder de barganha em momentos muito específicos. Há pouco tempo atrás. No entanto. 10.3.5 Poder de barganha dos fornecedores Com relação ao poder de barganha dos fornecedores. Nessa época.4 Poder de barganha dos compradores De acordo com o gestor. o único substituto para o produto da construtora seria o aluguel de apartamentos. Agora. o entrevistado dividiu os fornecedores do setor de incorporação imobiliária em basicamente três grupos: fornecedor de terreno. de mão de obra e de materiais. os preços explodiram e o poder de negociação dos clientes era absolutamente zero. o maior poder de barganha do setor. O dono do terreno é o dono do jogo. por sua vez. como durante o boom imobiliário ocorrido no Brasil entre 2009 e 2010. O primeiro grupo é aquele que possui. 10.

em uma direção completamente oposta. o aumento das importações nos últimos anos tirou quase que totalmente o poder de barganha dos fornecedores de materiais. atualmente o índice setorial de inflação é puxado para cima pela mão de obra e para baixo pela parte relacionada aos materiais. substitutos claros para a produção nacional. Os produtos importados são.168 negociação. Como reflexo dessas movimentações. Graças a isso hoje o operário da construção civil ganha três vezes mais e pode escolher onde vai trabalhar. Por fim. portanto. .

000 m² Área privativa total: 12.000 m² Número de unidades: 120 Área privativa por unidade: 100 m² Área equivalente: 21. empresa que presta consultoria na área imobiliária para grandes empresas do setor. àCaracterísticas Físicas: Trata-se de um empreendimento lançado em fase única. De posse dessas informações. utilizando para tanto.1 ESTUDO DE CASO Por se tratarem de informações confidenciais relacionadas às estratégias das empresas do setor. quando da realização de estudos de viabilidade econômica para empreendimentos de empresas para as quais oferece seus serviços. elaborou-se o fluxo de caixa e foram calculados os indicadores de qualidade econômica. para a aplicação da teoria acima apresentada serão utilizadas informações hipotéticas obtidas juntamente a Dworking Consultoria Imobiliária.169 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS Por Renato de Almeida Silva 11. de padrão médio alto.000 m² Área construída: 22.000 m² . ü ü ü ü ü ü Área do terreno: 4. o modelo utilizado pela empresa Dworking Consultoria Imobiliária.

na concepção da construtora são insignificantes. 20% em parcelas durante as obras. 40% durante a obra e o saldo de 25% após a entrega.000. àFinanciamento da Obra: a construtora não financia a compra do terreno e nem trabalha com permutas. àProjeto e Aprovação: o valor estimado para o custo do projeto foi de R$ 220. pagas um mês antes do lançamento. já que. a construtora considera que as vendas acontecem 25% no mês de lançamento. sendo pago em 50% no ato da compra e o saldo em cinco parcelas iguais. àAquisição do Terreno: o valor nominal do terreno na aquisição foi de R$ 8. o comprador deve pagar uma entrada que gira em torno de 8% do valor de venda do imóvel. 70%.00 m². contudo. àVelocidade de Vendas: no estudo preliminar. A expectativa de prazo para a aprovação dos projetos é de 5 meses. o saldo na entrega das chaves é financiado diretamente com a construtora. com o financiamento bancário. As vendas a vista não são consideradas no modelo.00. . a proporção gira em torno de 30% das vendas diretamente com a construtora e 70% com financiamento bancário.000. durante o período de obras o pagamento por parte do comprador segue o mesmo fluxo apresentado para pagamento através de financiamento bancário.170 àReceitas de Venda: As vendas acontecem através de financiamento direto com a construtora ou com financiamento bancário.00. realizado um mês antes do lançamento. a construção do edifício é financiada em 80% pelas instituições bancárias a uma taxa de juros entre 10% e 11% ao ano. 5% na entrega das chaves e o saldo.00. àIncorporação: as despesas de incorporação foram de R$ 176. Quando a venda é através de financiamento bancário. Valor de venda de área privativa: R$ 6. Já a venda direta pela construtora.000. a taxa de juros de 12% ao ano acrescido de IGP-M. As despesas de transação consideradas foram de 2.400.000.3%.

89% e. A produção do empreendimento. estimou-se o percentual de 4% do valor de vendas. adotou-se o valor de R$ 27. sendo COFINS.00.5% do VGV (Valor Geral de Venda) como margem de contribuição geral de administração.98%. àImpostos: para o cálculo da tributação.171 àEdificação: para o desenvolvimento dos projetos. IR.57%. àParâmetros de tomada de decisão: Margem Líquida a Valor Presente: > 16% Índice de Lucratividade: > 25% Margem Bruta: > 38% Margem Líquida: > 22% TIR: 17% a 24% . conforme as etapas de lançamento que foram divididos. PIS. bem como montagem do stand de vendas e sua manutenção ao longo do período de vendas esperado. para tanto. 0. àMargem de Contribuição Geral de Administração: considera-se 2. foram estimados entre 18 e 36 meses. incluindo-se 8% de custo de gerenciamento. pagos no mês da receita. àComissão sobre vendas: o valor considerado é de 4.000. 2. àMarketing: o custo de marketing inclui todas as despesas com publicidade necessárias para o lançamento do produto.000. 056%. considera-se o patrimônio de afetação. CSLL. totalizando-se o percentual de 6%.2% sobre o valor das vendas. 1.

800.00 Área/Unid.800.00% 12.00 4.0 85.1 Cenário Tabela 23.00 100.00 10. unid.00 1.00% 12.000.200. Alavancado Num. Fase 1 1 Área/Unid.0 .00 4. 4.00% 15.00% 10.0 10.000.1. Fase ÁREA DO TERRENO BRUTO ÁREA DO TERRENO LÍQUIDO ÁREA A DEMOLIR OU RESTAURAR ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL ÁREA PRIVATIVA TOTAL A. 1 1 1 90.00 100.0 15.Cenário EMPREENDIMENTO Empreendimento: aa Endereço: bb Tipo de uso: cc Proprietário: dd QUADRO DE ÁREAS Equity Num.000.00% 15.00 4. unid.00% 102.00% 10.000.00 10.00 1.172 11.00 120 1 85.200. PRIVATIVA EFETIVA A. PRIVATIVA PERMUTADA ÁREA PRIVATIVA POR UNIDADE Nº DE UNIDADES TOTAL Nº DE UNIDADES EFETIVA Nº DE UNIDADES PERMUTADA m² m² m² m² m² m² m² m² unid.00% 108.000.00 120 90.000.

000 72.173 Tabela 24 .R$ N° Mê s VGV Equity VGV À VISTA VGV À PRAZO R$/m² .435 1 30.000.985.000 12.040 72.235 6.00 30 12 41 50% Fase II Equity VELOCIDADE DE VENDA 2 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s 25% .29 0% 100% 6 56 6.000 4.000 48.000.000 6.00 120 R$/m² .R$ N° Mê s % .000.R$ R$/m² .000 72.00 6 6 11 50% 10.000 48.000 12.000 30.95% 423.R$ N° Mê s % .000 30.00 6.00% 1 420.95% 6.R$ Alavancado 72.985.000 6 102.Receita de Venda RECEITAS Receita de Venda Equity À VISTA À PRAZO ENTRADA PARCELA INÍCIO INTERMEDIÁRIA I PARCELA N° MESES APÓS ENTRADA INTERMEDIÁRIA II PARCELA N° MESES APÓS INT I INTERMEDIÁRIA III PARCELA N° MESES APÓS INT II CHAVES PARCELA INÍCIO FINANCIAMENTO JUROS N° DE MESES PARCELA PORCENTAGEM DE VENDAS À VISTA PORCENTAGEM DE VENDAS À PRAZO INÍCIO TÉRMINO Mê s Mê s R$ N° N° Mê s R$/m² .000 42 420.000 42 420.000 6.478.000.R$ N° Mê s % .235 6.000 600.478.000.000.000 6 102.000.000.00 120 423.000 0.00% 1 420.R$ % .00 30 12 41 25% 1.00 6.29 0% 100% 6 56 600.000 600.R$ Alavancado 600.040 Velocidade de Venda Fas e I Equity VELOCIDADE DE VENDA 1 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s Alavancado 10.000 4.00 8% 4 17% 23 0% 2 0% 2 5% 1 -12 70% 12.00 6 6 11 Alavancado 1.00 8% 4 17% 23 0% 1 0% 1 5% 1 -12 70% 12.000 0.435 1 6 6 30.

000 168.200.100.00% 0.100.87% 80.000 168.m 12.400.000 Incorporador Área Terreno 2.R$ % .m -a .000 0.000 1 2 6 50% 50% 0% 4.000 71.00% 5 8.400.00 15 42 56 25% 2.0% 11.000 4.00 0.00 15 42 56 25% INFORMAÇÕES ECONÔMICAS Conjuntura Econômica Tx.00 4.200.00% 0.400.a . .R$ R$ R$ a .000 2.p.00% 0.00% 5 8.400.00% 2.00% 2.100.0% 11.174 Tabela 23 continua. Fase III Equity VELOCIDADE DE VENDA 3 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da des N° Mes es Mês Mês Alavancado 2.000% 43 43 23.000 840.a % % Mês p.400 1 1 1 2.m N° de Meses R$/m² Mês Mês Mês Alavancado Incorporador Área Terreno 8.00 700.85% 8.000 0.00 2.00 50% 50% 0% Transação Equity VALOR ESTIMADO DA PROPRIEDADE COMISSÃO DESP ADVOCATÍCIAS ITBI CARTÓRIO AVALIAÇÃO PARCELAS INÍCIO TÉRMINO R$/m² % .200.R$ R$ Mês Mês Mês Alavancado 8.87% NÃO 80.00% 0.00% 0.a .R$ R$ a .000% 0.0% 0.000 0.000 840.200.85% Tabela 23 continua.000 1 2 6 8.100.00% 0.400 1 1 1 2.R$ % .a .000% 0. DESCONTO INCORPORADOR Financiamento de Obra Equity HAVERÁ FINANCIAMENTO DA OBRA ? VALOR DO FINANCIAMENTO TAXA DE JUROS SEGURO DANO FÍSICO SEGURO RESPONSABILIDADE CIVIL DATA AMORTIZAÇÃO ? .328.400.000% DESPESAS DE IMPLANTAÇÃO Aquisição da Propriedade Equity QUEM PAGARÁ PELA AQUISIÇÃO ? VALOR /m² SOBRE ? À VISTA VALOR /M² Privativo ENTRADA FINANCIAMENTO PARCELA JUROS QDE DE PARCELAS À PRAZO INÍCIO ENTRADA INÍCIO PARCELAS TÉRMINO ? ? R$/m² R$/m² % .000 71.000 168.R$ % .400.00 700.000 4.95% Alavancado SIM 0.

000 192.0% 4.000 38.811.024.287 1.R$ % .98% 1.R$ R$/mês Mês Mês 40% 1.369.250.956 .000 25.000 38.0% Alavancado 1.R$ % .50% 0% 2.152.13% 0.R$ R$/mês Mês Mês 40% Marketi ng Fase II % .0% 4 2.R$ N° de Meses ? % .000 6 11 40% 1.000 38.400 42 56 Comissões Venda TOTAL POR UNIDADE PARCELAS % .50% 0% 2.000 4.000 36 2.160.89% 2.160.000 24.956 3.000 36 2.250.R$ % .R$ R$ % 3.175 Projeto & Aprovação Equity VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO %-R$ N° de Meses Mês Mês Alavancado 220.0% Equity Marketing Fase I VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO % .000 6 41 27.000 6 41 8% 2.000 38.000 6.00 SIM 2.R$ N° .89% 2.839 1.152.268.R$ R$/mês Mês Mês 20% 576.R$ 4.8% 220.8% Edificação Equity VALOR PARCELAS UTILIZAR CURVA "S" ? GERENCIAMENTO INÍCIO TÉRMINO R$/m² .839 1.287 1.2% 4.152.300 4.569 710.400 12 41 Marketi ng Fase III % .000 5 1 5 0.000 5 1 5 0.000.369.400 42 56 2.811.000 4.268.880.152.880.200 6.R$ Mês Mês Alavancado 27.13% 0.2% 4 3.98% 1.569 710.880.R$ Alavancado 2.000 192.000.000 6 11 40% 1.000 IMPOSTOS & DIVERSOS PIS/COFINS CSLL IR CGA CPMF % .400 12 41 20% 576.00 SIM 8% DESPESAS OPERACIONAIS Estratégia de Marketing Equity TOTAL % VGV .

456 269.000 48.000 48.600.143 570.968.830 188.000 48.000 8.0 1.910 INTERMED 29.021 264.085 296.0 1.771 260.447 391.000 48.143 90.0 1.0 10.0 1.240.000 372.478.000 48.019 360.0 10.545 324.000 48.0 10.891 342.949 231.697 328.391 284.0 10.0 1.000 48.1.0 1.085 302.000 360.000 480.Fluxo de Caixa Equity (Receitas) RECEITA Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 Velocidade Real 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 N° Unidades Vendas à Vista 120 120 À VISTA 5.0 10.694 ENTRADA 120.0 1.019 408.000 48.019 380.697 376.021 216.0 1.000 264.0 10.000 12.0 1.878.000 48.419 3.052 601.460 309.447 343.000 48.235 33.0 1.419 Estoque Acumulado de Venda Vendas 120 120 120 120 120 120 120 120 110 10 100 20 90 30 80 40 70 50 60 60 59 61 58 62 57 63 56 64 55 65 54 66 53 67 52 68 51 69 50 70 49 71 48 72 47 73 46 74 45 75 44 76 43 77 42 78 41 79 40 80 39 81 38 82 37 83 36 84 35 85 N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo Intermediária 10.949 279.624.0 1.0 1.830 560.164 352.000 48.545 276.998 CHAVES 50.0 1.382.364 315.927 634.0 1.0 1.085 254.092 225.000 2.000 48.0 1.000 269.052 121.771 212.000 480.990 199.000 48.2 Fluxo de Caixa Tabela 25 .049 236.000 480.0 1.580 Total de Receitas 120.0 1.0 1.000 48.0 1.347 351.000 48.691 255.0 1.418 242.0 20.391 332.990 247.830 456.338.768 203.000 48.143 419.000 48.164 304.0 1.085 248.691 207.0 1.0 1.235 49.0 1.361.347 195.0 1.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 .418 290.000 240.000 48.000 48.927 154.092 273.000 48.0 1.891 294.000 156.0 1.177 11.0 1.260 268.019 428.000 48.768 251.0 10.460 261.0 10.0 1.978 FINANCTO 72.000 48.760.364 363.830 192.000 48.049 284.0 10.260 316.143 59.000 4.456 221.

760.919 640.000 96.0 2 2.000 72.968.342.694 ENTRADA 48.000 204.971 1.971 847.000 204.478.580 Total de Receitas 453.978 FINANCTO 39.240.000 84.760.000 60.919 487.000 204.000 96.000 50.0 2 2.000 96.123.971 847.971 1.0 2 2.000 60.000 12.000 204.000 96.000 204.647 847.919 592.382.000 Velocidade N° Unidades Vendas à Real Vista 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo 1.207.207.207.919 439.910 INTERMED 405.000 24.000 60.919 102.878.000 96.0 2 - .0 2 2.000 48.000 204.207.971 1.971 1.000 39.000 60.919 490.338.000 60.000 96.0 1 1.000 96.0 2 2.207.919 538.000 204.971 1.000 96.000 60.971 1.000 48.971 847.0 2 2.000 96.000 204.000 60.000 60.000 96.0 2 2.000 60.971 1.000 24.000 204.235 33.000 60.207.000 48.207.971 847.000 204.207.971 1.000 48.971 847.000 60.207.0 2 2.647 1.000 204.000 96.207.000 60.971 847.971 48.000 72.971 847.000 60.178 Tabela 24 continua.971 1.006.0 2 2.207.000 204.000 204.0 2 2.971 847.000 2.971 847.235 49.922.971 1.0 2 2.195.0 1 1.600.000 96.971 847.0 1 2.0 2 2.998 CHAVES 2.919 2.0 Intermediária 1 1.971 847.971 847.207.0 2 2.000 60.000 204.000 204.971 847.0 2 2.361.971 1.000 8.971 1.624.000 60.971 1. RECEITA Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 120 Acumulado de Velocidade Vendas TOTAL 86 1 87 1 88 1 89 1 90 2 92 2 94 2 96 2 98 2 100 2 102 2 104 2 106 2 108 2 110 2 112 2 114 2 116 2 118 2 120 120 120 120 120 120 À VISTA 5.000 4.971 72.000 3.

369.131) (6.200) (25.127.900) (909.949) (1.253.795) (481.792) (72.845) (5.376) (11.902) (9.499) IMPOSTOS CSLL IR (1.544.000) (192.200) (367.376) (29.253.448.483.000) (6.390) (7.200.956) (1.755) (7.021) (11.453) (3.423) (8.236) (481.400) (38.653) (4.200) (25.267) (9.252) (7.880) (1.775) (10.176) (2.200) (367.000) (1.262) (3.048) (15.000) (221.376) (29.472) (1.874) (1.900) (909.310) (100.200) (25.376) (29.809) (9.741) (1.097) (1.501) (6.200) (25.084.200) (10.200) (367.376) (72.400) (38.712) (17.253.400) (38.537) (677.000) (27.579) (1.344.832) (3.000) (1.734) (8.000) (44.000) (126.024.427.896) (1.548) (2.467) (2.596) (5.000) (252.400) (220.044.757) (4.400) (38.069.000) (44.000) (192.792) (72.200) (25.353) (3.200) (25.727) (6.518) (932.376) (29.268) (5.410) (710.070.000) (2.000) (840.400) (38.400) (38.376) (29.200) (25.554) (8.400) (38.716) (5.600) (8.811.139) (8.029) (11.069.384) (11.200) (25.400) (38.902) (2.110) (8.400) (38.194) (6.900) (909.000) (4.400) (38.200) (25.086) (1.300) (138.479) (14.011) (1.000) (192.000) (192.522) (4.376) (29.000) (71.312) (579.998) (5.710) (11.874) (7.000) (884.310) (100.200) (25.689) (3.467) (6.865) (1.178) (5.400) (38.200) (25.878) (8.000) (4.400) (38.322) (8.000) (840.449.561) (7.638) (4.400) (38.198) (1.310) (100.873) (20.507) (2.625) (6.376) (29.787) (2.400) (221.792) (72.419) (10.964) (3.072.880) (1.483) (5.200) (50.376) (29.251) (15.200) (25.710) (3.276) MKT FASE I (192.292) (6.000) (168.922) (10.292) (6.400) (38.070.880) (1.253.446.788) (1.660) (6.253.660) (166.400) (221.153) (10.900) (1.917) (482.400) (38.983) (6.400) (38.792) (72.199) (2.400) (38.087) (7.108) (5.400) (38.017) (7.221) (5.840) (19.496) (4.611) (6.376) (29.000) (44.729) (10.000) (192.400) (367.165) (1.073.880) (1.200) (25.278) (482.400) (44.465) CGA (3.200.200) (25.400) (576.468) (1.375) (5.073.000) (44.976) (7.712) (17.843) (18.849) (6.110) (7.119) (17.063.570) (481.854.200) (25.310) (1.900) (909.000) (1.070.000.712) (8.998) (10.400) (884.200) (367.655) (1.179 Tabela 26 .880) (1.783) (12.668.900) (909.871) (14.908) (10.792) (72.000) (840.000) (884.569) (1.284) (11.366) (546.920) MKT FASE III (2.152.253.371) TOTAL (4.424) (13.685) (2.446.268.200) (25.735) (2.071.452.843) (2.000) (252.900) (909.200) (25.200.001) (1.000) (362.447.451.566) (891.739) (731.160.834) (4.454.400) (38.000) (899.200) (367.102) (3.575) (8.239) (12.587) (5.880) (17.683) (4.400) (38.421) (70.400) (38.200) (367.705) (1.600) (81.880) (1.400) (38.792) (72.947) (612.899) (6.756) (8.000) (2.000) (71.080) (9.712) (29.900) (909.072.900) (25.740) (894.938) MKT FASE II (38.964) COMISSÃO Venda (63.206) .554) (14.771) (13.731) (7.200) (25.152.031) (3.900) (909.400) (38.394) (6.200) (25.200) (367.027) (1.006) (8.839) (483.592) (2.200) (367.000) (840.253.712) (17.253.409) (8.000) (195.578) (1.050) (40.000) (189.680) (9.792) (72.792) (72.729) (213.450) (2.411) (9.914) (4.287) (1.870) (17.400) (221.310) (100.160.989) (655.274) (5.472) (3.792) (72.086) (5.200) (25.880) (1.277) (8.310) (100.200) (25.179) (3.200) (25.400) (38.999) (4.792) (100.459) (1.467) (9.092) (9.564) (3.637) (2.Fluxo de Caixa Equity (Despesas) DESPESAS Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.200) (367.298) PIS/COFINS (3.000) (168.000) (252.900) (909.000) (884.914) (8.310) (100.000) (840.400) (38.774) (11.800) (6.200) (909.233.428) (2.402) (7.392) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO (4.310) (100.115) (7.

809) (38.199) (30.809) (38.477) (191.400) (15.729) (213.831) (11.160.920) (1.186) (6.839) (483.400) (50.253.400) (50.199) (30.809) (35.200) (12.838) (22.099) (1.200.880) (100.298) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS (1.938) (362.243) (470) (907) (235) (454) (1.838) (22.400) (37.400) (1.956) (1.899) (30.809) (38.400) (50.400) (37.152.044.477) (191.276) (899.(1.892) (552.198) (13.873) (20.809) (38.199) (30.199) (30.477) (191.226) (385.000) (2.448) (8.854.477) (191.600) (50.000) (2.522) (4.160.200) (25.199) (30.(1.809) (38.337) (29.809) (38.400) (50.811.502) (751) (710.400) (37.640) .000) .831) (11.838) (22.660) (166.518) (932.000) (27.374) (1.831) (11.310) (38.838) (22.000.838) (22.200.477) (191.831) (11.809) (38.809) (38.831) (11.184) (38.199) (30.199) (30.838) (22.459) (38.838) (22.500) (37.425) (38.200) (25.400) (50.400) (37.015) (21.400) (37.477) (191.199) (30.880) (100.152.400) (16.576) (11.831) (11.831) (11.838) (22.024.400) (14.434) (38.222) (5.208) (1.477) (191.473) (16.800) (44.809) (38.233.200) (25.063.477) (191. DESPESAS Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.400) (20.100) (50.838) (22.566) (29.272) (402.400) (50.300) (32.400) (50.809) (38.400) (37.831) (11.369.270) (3.569) (4.400) (37.400) (50.199) (30.800) (25.477) (191.180) (1.831) (11.310) (38.459.325) (184.199) (30.231.200) (600) (3.000) (168.868) (402.000) (4.084.465) CGA (11.838) (22.427.199) (28.636) (55.400) (37.061) (38.281) (12.200) (31.400) (50.000) (2.499) IMPOSTOS CSLL IR (4.809) (38.421) (70.831) (11.400) (37.721) (22.400) (50.280) (14.400) (37.838) (22.180 Tabela 25 continua.371) TOTAL (1.831) (11.838) (22.392) .300) (32.400) (37.562) (318.964) COMISSÃO Venda (25.127.477) (133.400) (37.000) (1.477) (191.896) (1.579) (4.000) (576.264) (543.477) (191.000) (71.184) (38.456.400) (37.400) (91.287) (1.420.348) (12.281) (10.113) (28.558) (743.157) (191.023) (73.400) (220.604) (11.199) (30.050) (983.668.544.268.050) (40.400) (37.253.782) (9.400) (50.831) (11.

852 22.701 43.493) (1.209) FLUXO I/R 1.842.185 52.852 22.990 1.322) (1.852 22.852 52.626.814.659.317 652.730 35.293.842.751.185 52.842.455) (971.360 9.852 22.922.016.139 52.011.016.493 1.210.852 22.603.165.177.310) 88.514 45.276.791.842.051 616.366.443.394.105 52.756.394.493) (1.185 52.493) (1.852 22.687 45.852 52.185 52.208 12.016.842.842.394.139 22.725.016.842.167 48.394.208 42.384.180 16.472 51.185 52.016.692.842.922.842.375.842.455 (0) (30.741.991 578.455 971.016.185 52.633) (18.842.153 50.493) (990.493) (1.345 4.349) 1.781 664.448.357 (27.493) (1.457.973) 88.325.185 52.742 38.493 1.358.185 52.185 52.842.016.774.185 52.493) (1.243.842.227.687 15.842.016.011.493) (1.852 (52.322 1.852 52.016.370.129 646.472.814.720) (9.852 52.016.493 1.626.492 52.852 22.694) 971.394.842.016.692.954 622.016.659.629.000 639.852 52.258 30.842.842.646 21.667 24.852 22.493 1.852 22.309.842.584 25.493) (1.842.493) (1.394.204 610.360) (22.015 958.852 52.646 51.185 9.016.500 47.833.842.842.614.675 598.842.185 52.842.185 52.852 52.493) (1.185 52.758.493) (1.209 MOVIMENTO (1.842.842.394.394.842.493) (1.807.493) (1.922.222 10.493) (1.852 52.852 22.034 42.842.394.265 10.260.493 990.011.394.362 - .493 1.493 1.016.409) 59.177) (672.394.633) (18.194 14.016.185 52.016.493) (1.098.842.580) 2.824.511.675.211.222 40.357) (2.148 667.852 52.185 52.185 52.842.852 52.842.185 52.852 22.833.002.016.973 (88.409 9.852 22.842.603.016.675.708.852 22.807.603.016.394.852 22.394.394.342.842.185 52.016.357 2.824.564 658.016.493 1.412 604.345 (30.492 22.852 22.842.852 22.825 5.852 22.185) (9.211.852 52.394.211.180 46.394.194 44.842.020 44.825 52.660 19.614.360) PAYBACK (0) 0 88.633 18.852 52.489 3.667) 4.394.973 0 (30.493) (1.692.725.394.772 22.852 22.842.772 52.016.852) (34.730) (35.493) (1.016.720 9.660 49.730) (35.842.933.493 1.715 11.642.852 22.813 1.774.852 22.581.642.016.016.758.002.394.394.002.185 52.493) (1.692.486 49.493) (1.493) (1.409 39.185 52.698) RETORNO (0) (0) (0) (88.070) (3.993 48.394.448.016.719.842.181 Tabela 27 .708.741.493 1.852 52.016.842.016.852 52.394.016.701 13.541 41.493) (990.852 43 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 9.959.016.791.185 52.852 52.852 52.493) (1.527 43.852 52.322) (1.016.493) (1.357 2.842.394.842.185 52.673 47.852 52.188 23.979 50.357) (2.813) (1.087 8.016.209 VPL (700.842.842.813) (1.555 39.842.016.016.852 52.048 40.194.Fluxo do Investimento Equity Fluxo do Investimento Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 22.493 1.007 46.087 38.011.493 1.928 633.345) (4.720) (9.852 22.852 52.016.153 20.715 41.842.971 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENT FLUXO APÓS O ACUMULADO O INVESTIMENTO (29.852 52.842.167 18.913 627.673 17.360.394.016.

0 1.000 48.460 261.927 154.830 188.0 10.0 1.000 48.0 1.0 1.049 284.0 1.830 192.000 48.143 570.0 1.0 1.830 560.456 269.000 48.968.0 1.182 Tabela 28 .545 324.052 601.000 48.0 10.910 INTERMED 3.000 48.694 ENTRADA 12.0 1.019 408.990 199.0 1.0 1.000 48.000 48.000 48.000 48.000 372.000 48.000 48.085 296.771 260.000 48.697 328.0 10.580 Total de Receitas Velocidade Real À VISTA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 120 120 120 120 120 110 100 90 80 70 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 120.0 1.000 48.0 1.391 284.0 1.143 419.0 120 Velocidade de Venda Intermediária I 20.0 10.143 59.143 90.260 268.418 290.235 49.019 428.0 1.000 240.364 363.447 343.000 48.347 195.000 2.419 - - 120.545 276.260 316.878.0 1.000 480.691 207.235 33.000 480.000 48.768 203.771 212.000 8.000 48.0 1.000 4.0 1.760.0 1.000 48.019 380.0 1.691 255.000 29.382.0 10.Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) RECEITA Alavancado Totais VPL Mês 120 120 Acumulado de Vendas 10 20 30 40 50 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 N° Unidades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 10.0 1.391 332.998 CHAVES 50.830 456.447 391.0 1.978 FINANCTO 72.000 269.0 1.000 480.085 248.600.361.240.364 315.456 221.697 376.624.0 1.0 10.418 242.927 634.000 48.0 1.0 10.0 10.0 1.891 294.990 247.347 351.478.164 304.092 225.0 1.164 352.0 1.019 360.419 .0 1.0 10.768 251.049 236.021 216.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Estoque Venda 120 5.085 302.021 264.0 1.085 254.000 48.949 231.000 48.092 273.052 121.000 48.000 48.460 309.949 279.000 360.338.000 264.000 156.891 342.

000 96.971 847.971 1.000 204.195.0 2.000 48.000 204.000 50.207.000 60.000 39.240.971 1.000 60.207.0 1.0 2.0 2.000 2.000 60.000 8.000 4.971 1.0 2.919 592.000 204.000 60.000 204.919 487.000 204.207.971 1.919 102.000 24.000 96.235 49.978 FINANCTO 39.760.382.338.000 24.971 1.000 96.000 60.235 33.0 2.000 96.342.971 1.694 ENTRADA 48.971 48.971 1.0 2.919 439.207.000 60.000 96.910 INTERMED 405.971 847.000 60.000 12.971 1.000 204.0 120 Vel ocidade de Venda Intermedi ária I 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Veloci dade Real 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 À VISTA 5.000 60.000 60.000 60.207.000 96.971 847.207.971 1.0 1.760.000 204.000 204.971 847.000 96. RECEITA Alavancado Totai s VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 120 Acumulado de Vendas 86 87 88 89 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118 120 120 120 Velocidade TOTAL 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 120 N° Uni dades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 1.000 204.000 84.000 60.000 204.919 2.000 204.0 2.971 847.971 847.971 847.971 847.000 60.0 2.361.0 2.647 1.000 204.000 96.878.971 1.647 847.000 60.000 48.919 640.000 96.207.000 204.0 2.000 48.0 1.971 72.000 3.971 1.183 Tabela 27 continua.922.207.000 72.207.971 1.207.000 204.207.0 2.0 2.0 2.998 CHAVES 2.971 847.600.580 Total de Recei tas 453.968.000 96.971 847.971 847.478.000 72.000 96.000 204.624.000 96.000 60.006.971 847.000 60.971 1.000 48.123.0 2.919 490.000 .0 2.207.919 538.971 847.

660) EMPREENDTO PARCELAS (168.728) (75.262) (3.040) (389.312.712) (17.000) (24.595) (82.253.178) (5.638) (4.000) (24.423) (8.200) (367.000) (24.400) - (44.000) (24.109) (374.507) (2.261 317.792) (72.160.792) (72.253.000) - (840.712) (29.792) (72.839) (932.880) (17.501) (6.200) (367.221) (5.154 786.880) (1.411) (9.809) (9.200) (367.000 18.000) (24.554) (382.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.154 1.000) (180.400) (70.322) (8.501) (366.768) (20.853) (31.154 786.029) (11.000) (24.154 786.400) (38.983) (6.539) (23.000) (44.792) (72.729) (10.154 786.375) (159.441) (198.561) (7.000) - (168.472) (3.131) (6.000) (24.400) (38.710) (60.896) EDIFICAÇÃO (2.031) (3.062) (112.267) (9.400) (38.880) (1.400) (38.902) (9.301) (178.277) (8.450) (140.000) (240.900) (909.000) (1.000) (192.683) (4.253.453) (3.483) (5.083.544.000) (362.224.097) (3.092) (9.611) (526.410) (1.253.000) (884.261 317.081) (28.735) (2.200.400) (38.310) (100.712) (17.102) (3.173) (186.716) (5.000) (840.880) (1.342) (5.908) (10.000) (192.310) 191.083.400) (38.000) (24.083.152.000) (78.880.885) (17.018.499) IR (1.000) (840.253.400) (884.087) (7.000) (24.261 317.376) (29.880) (1.000) (24.900) (909.000) (240.444.400) (38.465) CGA (2.999) (4.017) (7.757) (4.845) (5.400) (38.624) (34.000) (840.402) (7.200) (367.000.421) ITBI (168.689) (3.660) (6.261 317.310) (100.261 317.811.900) (1.083.195) (103.000) (884.554) (8.000) (24.000) - (38.384) (11.154 786.200) (367.200) (367.587) (5.880) (1.976) (352.920) MKT FASE III (2.496) (4.000) (120.063.274) (5.086) (189.200) (367.710) (11.000) (24.900) (909.200) (367.253.376) (29.630 RECEBIMENTO (26.000) (20.253.400) (38.756) (8.611) (6.000) (1.712) (17.194) (6.734) (8.154 786.080) (9.668.261 786.653) (344.834) (4.290 191.000) (192.400) - (3.467) (9.792) (72.200.261 317.569) (1.693) (386.284) (11.276) MKT FASE I (1.290 191.262) (48.041) (460.976) (7.376) (29.292) (6.253.849) (6.462) (89.522) EMPREENDTO SINAL (4.400) (38.843) (2.352 1.200.651.000) (4.840) (19.000) (240.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.352 1.960) (571.400) (38.000) (44.394) (6.000) (4.400) (38.874) (7.843) (18.190) (192.108) (5.310) (100.375) (5.110) (8.154 786.548) (2.900) (909.400) (367.775) (10.712) (8.290 191.308) (195.154 786.000) (24.261 317.073) (330.352 1.000) (213.352 1.287) (483.419) (10.376) (29.878) (8.115) (7.727) (6.899) (6.592) (2.998) (10.376) (29.310) (100.998) (5.352 (1.421) Transação (71.233.220) (548.000) (6.729) Cartório (220.400) (221.000) (1.400) (38.200) (367.000) (24.Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.021) (11.000) (44.792) (100.900) (909.154 786.755) (7.000) - (71.400) (38.900) (909.000) (24.400) (38.783) (12.310) (100.914) (8.000) (840.352 1.000) (2.462) (534.184 Tabela 29 .151.000) (24.671) (3.083.000) (166.428) PAGAMENTO (1.900) (909.933) (577.964) (3.774) (11.000) - (221.428) (2.637) (2.871) (14.792) (72.000) (24.467) (2.310) (100.179) (3.843.013) (6.292) (6.000) (884.417) .000) (44.000) (4.176) (2.376) (29.329) (96.239) (12.400) (38.000) (166.309) (494.792) (72.000) (24.006) (8.771) (13.554) (14.352) (337.395) (41.347) COMISSÃO Venda (53.000) (132.854.376) (72.575) (8.731) (7.467) (6.525) (121.383) (306.880) (1.226) (14.128) (54.273) (246.424) (13.083.596) (5.110) (7.152.160.400) (221.400) (38.086) (5.000) (24.048) (15.200) (10.400) (38.400) (38.995) (61.390) (7.400) (38.059) (484.400) (38.153) (10.997) (17.800) (6.685) (2.956) (1.409) (8.139) (8.200) (909.625) (6.450) (2.000) (24.000) - (168.900) (909.902) (2.832) (3.376) (29.653) (4.065) (515.935) (40.000) (24.000) (192.701) (367.987) (131.261 317.400) (38.400) (221.252) (7.870) (17.369.000) (24.328.083.310) (26.862) (68.268) (5.290 317.763) (192.400) (38.268.680) (9.792) (72.376) (29.479) (14.261 317.400) (38.313) (537.574) (474.044.119) (17.873) Projeto e Aprovação (27.000) (24.251) (15.353) (3.298) PIS/COFINS (710.914) (4.792) (72.400) (38.083.518) IMPOSTOS CSLL (1.639) (505.589) (323.376) (29.913) (150.324) (359.880) (1.787) (2.000) (186.199) (2.838) (169.900) (909.352 1.564) (3.683) (9.352 1.000) (899.310) (100.000) (192.376) (11.002.922) (10.454) (12.938) MKT FASE II (576.600) (8.

809) (35.287) (483.184) (32.880) (1.199) (30.199) (30.000) (166.400) (38.809) (37.000 18.050) (983.569) (1.838) (11.226) (197.831) (22.000) (48.281) (28.352 347.448) (4.200.400) (38.838) (11.400) (395.829) (407.226) (743.831) (22.809) (37.000) (4.272) (16.077) (189.000) (48.224.077) (189.400) - (38.880) (402.199) (30.421) Transação (71.047) (572.587 347.831) (22.880.077) (189.000) (20.000) (48.831) (21.400) (38.854.400) (38.348) (12.300) (402.000) (48.152.400) (70.312.689) (200.057) (189.077) (131.222) (10.782) (5.566) (29.843.000) (24.400) (38.425) (37.000) (213.721) (11.725) (203.400) (38.000) (48.000) (48.077) (189.199) (30.000) (36.761) (23.838) (11.400) - (14.935) (40.002.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.300) - (100.525) (182.531) (26.899) (30.077) (189.023) (73.000) (12.160.000) (560.199) (30.630 RECEBIMENTO (26.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.668.199) (30.310) (32.938) MKT FASE II (576.400) (38.268.000) (1.000) (48.328.831) (22.198) (13.000) (166.604) (22.000) (48.000.809) (37.253.518) IMPOSTOS CSLL (1.761) (203.000) (24.746.000) (36.000) (362.063.522) EMPREENDTO SINAL (4.579) (9.956) (1.199) (28.000) (899.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 - - - - - - (1.400) (38.208) (15.400) (38.587 - (188.831) (22.838) (11.838) (11.400) (38.040) .180) (1.636) (385.809) (37.809) (37.199) (30.809) (37.838) (11.000) (24.080) (14.576) (22.152.885) (17.838) (11.838) (11.831) (22.184) - 1.400) (38.113) (55.199) (30.310) (100.544.400) (38.729) Cartório (220.000) (48.061) (91.434) (37.831) (22.809) (37.077) (189.099) (1.000) (1.536) (520.328.015) (470) (235) (8.558) (11.199) (30.838) (11.018.000) (48.868) (20.281) (6.199) (30.352 1.400) (38.809) (37.811.000) (42.000) (48.185 Tabela 28 continua.809) (37.839) (932.077) (189.499) IR (1.044.838) (11.000) (30.369.838) (11.459) (1.831) (22.243) (907) (454) (11.276) MKT FASE I (1.000) (4.873) Projeto e Aprovação (27.200.253.347) COMISSÃO Venda (53.831) (22.809) (37.920) MKT FASE III (2.200) (600) (24.077) (189.160.000) - - (38.400) (38.077) (189.083.831) (22.428) PAGAMENTO (1.233.473) (16. DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.896) EDIFICAÇÃO (2.298) PIS/COFINS (710.077) (189.077) (189.465) CGA (2.838) (11.000) (24.809) (37.502) (751) (4.400) (38.000) (48.186) (12.083.444.400) (38.831) (22.400) (38.231.199) (30.000) (2.537) (28.421) ITBI (168.

893) (1.545) RETORNO (19.Fluxo do Investimento Alavancado Fluxo do Investimento Alavancado Totais VPL Mês 19.680.254.659 611.627.893 1.400) (6.128) (84.186 Tabela 30 .609 MOVIMENTO 8.486.018.018.311) (9.893 1.449) (8.438 635.866 780.763 19.637.753 634.998) (106.329 194.127) (58.893) (1.463.000) (1.126.520 617.018.075 105.501.942 15.253.018.456 1.862 466.778.539.514) (100.331) (8.374) (8.253.018.295) (65.960) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.814 INVESTIMENTO 13.164) (135.936 760.656 20.385.400 884.229 24.401.018.248.893) (1.374.854 606.893) (1.801 28.897) (9.018.860 661.400) (5.248.520.694 29.853.300 9.089 233.847 836.622.031.893 1.893) (1.650) (65.943) (97.018.742.898 41.540.521 14.798) (9.419.122 1.368 139.018.167) (103.558.018.047 29.605.872 653.473 2.008) (8.501 63.018.409 629.893 992.804.167) (142.893) (1.248) (8.275 141.501.960 (4.117.913) (1.342.031.906.015.893) (1.797 405.576.693 116.637.580 65.122) (1.473 2.841.037.400) (7.145) (142.018.908 27.182) (141.000) (884.089 376.374) (8.018.128 84.669.089 376.383) (2.015 26.240) (63.893) (1.383 2.377.552.809) (9.942 15.596.558) (62.858) (109.007.167 666.614.405 579.336 23.893 1.275) (141.893) (1.502 340.949 10.514) (8.127 29.908 27.092 29.085 122.495) (65.392.013.893 1.651.482.898) (41.400) (9.306) (851.469 12.013.018.299.977 17.910.893 1.122.801 28.018.893) (1.136.303) (9.374.193.018.226) (9.920 9.464 721.618) (10.463 64.018.911) (8.469) (12.133 659.893) (1.406.847) (8.520.312) (6.128 84.047 29.980) (56.993 57.893) (1.018.294) (129.716.875) (8.481 - 0 0 35.230.707) (10.873.437 623.336 23.603) (60.018.300 4.414 316.368 139.460) (859.963) (84.441) (9.193.732) FLUXO I/R 9.481.122 25.031.893) (1.098 FLUXO APÓS O INVESTIMENTO (29.089) (233.616.705 (143.000 1.693) (116.898 41.576.294 129.127 29.316 11.550 21.482.998 106.007) (19.018.651.383) (2.213) (91.000) (884.056 9.319) 35.488 142.936 572.018.007 - 0 0 4.399 824.998 106.400 884.893) (992.616) (64.679) (867.977 17.383.018.154 8.064 16.596.519 5.018.558) (8.651.338.464) (8.401.864) (8.842 11.357 6.340 19.658 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.452) 98.615.893 1.893) (1.990.229 24.893) (1.448 150.018.893 1.092 65.400) (8.707 9.018.007 274.443 22.943.765) 4.694 29.656 20.596.000) (884.893) (1.000 884.015 26.139.079.651.235) (7.444.335.558.777.164 135.122) (1.550 21.763 19.401.433) (19.655.253.319 8.444) (8.142 FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 10.219) (9.303 599.201 119.270 7.481 (143.018.312.131 669.980 890.155.004.607.481) 143.000 884.333) (105.987 19.420 19.447 470.400) (884.682 62.535.913) (1.893 1.000 884.018.415 15.825 133.893) (1.018.275 141.000 884.735 12.018.444.093) (9.219.000 1.098) (10.425.436 696.073 158.870 2.870 18.243.303.443 22.599 975.488 142.201) (119.227) (974.627.240.463.486) (9.433 19.614.229) (843.300) (9.201 119.899) (10.098.893) (992.893) (1.817 61.539.100) (10.294 129.007 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (0) (4.064 16.023.893 1.628 13.609) (74.063 535.212.960) .319 8.425.163 8.528.732 PAYBACK 43 VPL 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.018.000 884.013.870 18.403) (58.669 647.164 135.693 116.893 1.368) (139.406.777.992) (9.335.893) (1.018.808.893) (1.920) (9.174.433) (19.102.607.971.653) (9.383.596.637.420) (38.060.893) (1.525 641.122 25.607.018.102 600.893) (1.226) (10.094 18.469) (12.018.018.605) (9.595.187.595.073) (9.387.018.867 (53.308 16.387.000 884.913 1.920) (9.223.450) (8.243.073.060.042.089) (233.201 17.018.

000.722.000.691.67% 36.800) (3.a 2.79% 18.187 11.580 (40.732 (9.360.880.383.000) 66.842.000) (38.803.211.814) 38.000.127.024.944. >22% >38% >16% >25% 72.489) 43.880.000.Má xi ma ) Parâmetros Alavancado 72.235 (53.370.600) (3.304.400) 28.3 Resultados Tabela 31 .667) 9.448.600) (705.478.956) 21.703.383.580 (40.400 (38.600) (1.300 72.400) (4.972) 12.000 19.000) (41.115 26.000 22.185 72.644 28.1.12% 72.47% a.019.600) (705.253.31% a.23% 72.000.253.852 (30.002.a 2.000 (2.m (10.707) 14% 39 43 17% a 24% a.000 30.935) 29.85% 18.667) 42% 40 43 Payback .732 49.084.304.707) 9.75% 93.56% a.400 (41.691.007 (10.000) 66.211.48% 72.338.10% a.253.253.873.800) (2.209 49.371) 12.448.637.209 (25.224.67% 9.600) (2.050) 52.866.285) 25.a.360.248.394.759 35.600) (1.000 (2.31% 9.562.285) (4.019.024.253.000 (2.02% 72.956) 18.Análise Econômica-Financeira Análise Econômica-Financeira INCORPORADOR Equity VGV à Vista Lucro Nominal Recei ta Bruta Tota l Despes a Tota l Retorno Nomi na l I nves ti mento Nomi na l (Exp.000.000 (2.235 (50.338.m Valor Presente Líquido Recei ta Bruta Tota l a VP Despes a Tota l a VP VPL/VGV à Vi s ta Ma rgem Líqui da a VP Índice de Lucratividade VPL I nves ti mento a VP Margem Bruta Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns Comi ssã o Receta Líqui da Tota l Despes as de Impl a nta çã o Retorno Bruto Margem Líquida Nom inal Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns CSLL IR Comi ssã o Despes as de Impl a nta çã o Despes as Opera ci ona i s Lucro Líqui do TIR Exposição Máxim a Expos i çã o Má xi ma /VGV à Vi sta Da ta Exposi çã o (30.478.248.

1 ESTUDO DE CASO . 12. podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do lucro real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação.rad. totalizando 34%. divulgadas na Bovespa web site6.188 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos 12. 6 http://www. o lucro é presumido como 8% e 12% das receitas operacionais. Em cada ano fiscal. O imposto de renda e a contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%. as receitas relacionadas às vendas de unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no critério descrito na nota explicativa nº 2.15. aplicandose uma taxa de 25% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social.EZTEC Ao acessar as informações da EZTEC Participações e Empreendimentos S/A. respectivamente.1. No critério de apuração pelo lucro presumido. respectivamente. foi possível constatar a aplicação das práticas contábeis e fiscais mencionadas na extensão do trabalho. para o imposto de renda e a contribuição social. No critério de apuração pelo lucro real.1 Imposto de renda e contribuição social Correntes Conforme permitido pela legislação fiscal. os impostos são calculados como percentual do lucro líquido. A seguir em destaque aquelas relacionadas forma de tributação bem como a prática societária no reconhecimento da receita. e acrescido de 100% de outras receitas. a Companhia e cada uma de suas controladas.gov. desde que atendam aos requisitos legais.br .cvm. para reconhecimento dessa receita.

utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento. a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido . O recolhimento diferido refere-se à diferença entre o reconhecimento pelo critério societário..1. .PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . o Programa de Integração Social .Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras. levando-se em consideração a análise das operações quanto ao atendimento dos requisitos previstos na referida orientação técnica para o reconhecimento de suas receitas e custos operacionais. conforme expectativa de recebimento das parcelas prevista nos contratos de compra e venda.89% e 0. e o critério fiscal em que a receita é tributada no momento do recebimento. é apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida que ocorre sua evolução financeira. são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização. descrito na nota explicativa nº 2. o imposto de renda e a contribuição social são calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação aplicando-se as taxas de 1. decorrentes das vendas de unidades em construção.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis O resultado das vendas imobiliárias. 12.1.CSLL. sendo os recebimentos superiores a esses créditos a receber registrados no passivo circulante como “Adiantamento de clientes”. que engloba as receitas de venda e os custos de terreno. construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação imobiliária.2 Imposto com recolhimento diferido O imposto de renda.16. em conformidade com os critérios estabelecidos na orientação técnica OCPC 04 .COFINS diferidos de recolhimento são reconhecidos no curto e longo prazo. aprovada pela CVM e pelo CFC. Os valores a receber de clientes. respectivamente. 12. sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total estimado do empreendimento.189 Para o caso de patrimônio de afetação.98%.

Para as unidades concluídas a apropriação das receitas de vendas é de forma integral. a seguir. que incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas patrimoniais e os montantes ainda não registrados. bem como seus custos.190 Os saldos das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis em construção que. 12. a seguir identificados como "não realizado". os valores totais das operações de incorporação imobiliária de venda de unidades em construção. deixaram de compor os saldos das contas patrimoniais estão detalhados na nota explicativa nº 13. em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido conforme orientação técnica OCPC 04 aplicável às atividades imobiliárias: .16. benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo “International Financial Reporting Interpretation Committee . Os resultados dessa análise podem fazer com que as entidades de incorporação imobiliária tenham de revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas. estão demonstrados. Determinados assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de transferência contínua de riscos..2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS Conforme descrito na nota explicativa nº 2.IFRIC”. de acordo com os critérios estabelecidos pelos referidos pronunciamentos.

479 261.979 .882 533.658 31/12/2009 01/01/2009 150.086 401.191 Tabela 32.% não realizado 445.622 352.015 295.% realizado Contas a receber .% realizado Contas a receber .030 139.425 301.IFRS e BR GAAP 31/12/2010 Ativo circulante: Contas a receber .457 232.124 303.% não realizado 850.746 397.744 453.996 73.Contas a Receber de Clientes Consolidado a) Contas a receber de clientes Consolidado .964 655.509 Não circulante: Contas a receber .341 105.337 178.

. “Abrir o capital não foi um processo complicado. que a Eztec concentra suas energias.192 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin 13. Fundada em 1979 pelo empresário Ernesto Zarzur e seus filhos. rentabilidade. dando uma rentabilidade acima da média”. Sempre manteve os pés no chão em suas operações. “Nosso foco é a margem. evitando as já referidas alavancagens excessivas. endividamentos e outras medidas que pusessem em risco os pilares de sua estrutura financeira. É nesse quesito. explica o diretor financeiro e de RI (Relações com Investidores). Flávio e Silvio Zarzur. com empreendimentos residenciais e comerciais. não o volume de produtos”. resume o diretor de engenharia. Antônio Emílio Fugazza. A companhia vislumbrou a possibilidade de fazer mais daquilo que já vinha fazendo.1 ESTUDO DE CASO: EZTEC Neste estudo de caso observamos que a fonte de financiamento foi a emissão de ações com o IPO de 2007 e a geração de caixa do próprio resultado da empresa. A empresa ingressou na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) em 2007. a Eztec atua de forma concentrada na Região Metropolitana de São Paulo. captando o montante de R$ 542 milhões. Marcelo Zarzur.

encerrando o 3T11 com R$314. . a Companhia novamente gerou caixa no trimestre.4 milhões em recebíveis performados. reduziu a remuneração variável dos executivos em 25% e determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões que já atuava. É importante destacar que a EZ TEC já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar desta forma de financiamento se for viável estrategicamente. descontados o endividamento de R$39.0 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras.” Conforme relatório divulgado. O dilema passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais. representam um caixa líquido de R$274.193 Em reportagem da revista exame de 19/10/2011.3 milhões (exclusivos de linhas do SFH aplicados a produção). além de R$183. remunerados a IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização. “A Eztec percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer os resultados. preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do país. “Aqui o lucro vem em primeiro lugar” diz ele.” diz Flavio Queiroz. Zarzur informou que a ameaça de desaquecimento da economia no auge da crise de 2008 fez com que reavaliasse a estratégia de aplicar os 542 milhões de reais captados no IPO de junho 2007 em sua expansão pelo país seguindo o caminho de muitos de seus concorrentes. analista de imóveis do banco Santander. “Em vez disso.7 milhões. ele demitiu cerca de 50 funcionários. que. Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui.

3 Breve histórico das empresas selecionadas PDG (PDGR3) – A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo. 14.194 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama 14. BROOKFIELD. passou a ser o maior acionista da Companhia. ROSSI.1 METODOLOGIA 14.2 Coleta de Dados A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas referentes ao período de 2007 ao 2T11 (2º Trimestre de 2011). a partir de 2004. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. GAFISA. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG). 14. . MRV. operadoras de “shoppings”.1 Seleção da Amostra Foram selecionadas as 9 maiores empresas em valor de mercado (com base na cotação de suas ações em agosto de 2011) do segmento de incorporação imobiliária (“real estate”): PDG. TECNISA e EVEN.1.1. com o auxílio do software ECONOMÁTICA® que obtém dados da CVM.1. “properties” (CCP) não foram consideradas por possuírem “core business” diferenciados. Empresas dos segmentos de intermediação imobiliária. CYRELA. EZTEC.

Realizou seu IPO em 2007. o Sr. com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. ROSSI (RSID3) . BROOKFIELD (BISA3) . Em 2007. a Companhia concluiu sua oferta pública inicial de ações.A. e Norcon. empresa voltada para o segmento econômico. Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste). Ernesto Zarzur. Atualmente a companhia não possui nenhum acionista detentor de mais de 5% do capital social total. constituíram a EZTEC Engenharia.Fundada em 1980. Grupo GMS.Em 24 de agosto de 1977. EZTEC (EZTC3) . sociedade por meio da qual iniciou suas atividades no setor de engenharia e construção civil. criou em 1992 o “Plano 100” face à escassez do crédito imobiliário na época. quando os acionistas fundadores da Companhia. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. ou simplesmente “GAF”. que assumiu o controle em 2004. Adquiriu o controle da loteadora ALPHAVILLE em 2006 e incorporou a construtora TENDA em 2010. TECNISA (TCSA3) . Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. Meyer Joseph Nigri constituiu a Tecnisa Engenharia. que atua há 111 anos no Brasil. Possui “joint ventures” com a Toctao Engenharia..As atividades de engenharia. Goldsztein e Concima além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. abriu seu capital na Bolsa em 2005 incorporou as empresas RJZ.195 CYRELA (CYRE3) .foi constituída em 1954. . GAFISA (GFSA3) . construção e incorporação imobiliária sob a marca EZTEC tiveram início em 1979. MRV (MRVE3) .Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ).O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. e que deu origem ao que hoje é a Tecnisa S.Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn. os Srs. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na Bovespa. a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda. em 1997 estabeleceu uma parceria com a GP Investimentos SA. Atua fortemente com foco na construção de unidades para população de baixa-renda.

Neste trabalho. Considerando os valores obtidos nas demonstrações financeiras das empresas. adotamos no denominador. o uso do lucro operacional e outros adotam o lucro líquido. a Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados Utilizamos ROE. por exemplo: Para o cálculo do ROE. Em 2002. Podemos observar que na bibliografia pesquisada os autores não mencionam de qual período devemos utilizar os denominadores para cálculo dos indicadores de rentabilidade.1. As fórmulas de cálculo dos indicadores de rentabilidade podem variar dependendo do autor. e da Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. PL médio dos 4 trimestres anteriores . esta diferença de critério não impactará no objetivo final deste trabalho.A Even é uma empresa resultante da combinação das atividades da ABC Construtora e Incorporadora Ltda. que foi o numerador utilizado nos cálculos deste estudo. e em abril de 2007 foi realizada a sua abertura de capital. Alguns consideram. (Lucro/PL) do exercício de 2010. teve sua denominação social alterada para Even Incorporadora e Construtora Ltda. 14. Giro do Ativo e Alavancagem Financeira neste trabalho. por exemplo.196 EVEN (EVEN3) . utilizamos a fórmula: ROE 2010 = Lucro líquido em 2010 . Margem. a média dos 4 trimestres anteriores ao resultado.

C.772 .871 30% 20% 5.390 0% 7% 2007 2008 2009 24% 2010 1S2011 CYRELA Econômico Médio Médio-alto Alto Padrão + Argentina/Uruguai 4.227 10% 10% 8% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 6% 7% 11% 14% 11% 8% 8% 3.626 3. P.N.L.C. A.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS EMPRESA/ Principais Segmentos de atuação Atuação Geográfica Estrutura de Capital (1S11) A.C. INDICADORES DE RENTABILIDADE ________ ROE .356 3.N.220 0% 5% 2007 2008 2009 2010 11% 16% 21% 21% 18% 20% 1S2011 GAFISA Econômico Médio Médio-Alto Loteamento 2.612 6.C.864 3.036 30% 20% 4.512 8..315 7..968 1.575 30% 25% 20% 21% 13% 18% 15% 10% 12% 8% 10% 4.153 10% 13% 15% 13% 17% 15% 18% 15% 15% 14% + Argentina 4. P..885 30% 21% 20% 2.068 4.483 10% 0% 2007 2008 2009 2010 24% 1S2011 24% MRVEconômic o 4.197 14.MARGEM LÍQUIDA PDG Econômico Médio Médio-alto 4.856 11. (R$mi) P..284 10% 2.

574 30% 20% 14% 4.305 730 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 TECNISA Médio Médio-alto 2.126 3.163 2. Médio Médio-Alto Comercial 1.910 2.436 867 1.198 ROSSI Econômico Médio Médio-Alto 1.681 4.692 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 BROOKFIELD Econômico Médio Médio-Alto Comerciais 40% 1.505 Gráfico 11 .993 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 43% 8% 10% 37% 13% 11% 14% 11% 11% 10% EZTEC Médio Médio-alto Comerciais 826 162 69 50% 40% 30% 25% 19% 10% 13% 38% 31% 32% 24% 26% 1.829 4.Estratégia e Estrutura de Capital .447 10% 18% 12% 14% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% 1.270 10% 2.124 1.884 769 30% 22% 20% 8% 11% 7% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 19% 15% 8% 13% 13% 10% 575 1.547 EVEN Econômico.043 30% 21% 15% 10% 10% 0% 4% 2007 2008 2009 2010 1S2011 16% 13% 14% 20% 14% 20% 10% 1.911 30% 20% 2.

000 2.000 1.500 2008 2009 EZTEC 2010 1S11 43% 50% 40% 30% 1.500 2007 2008 2009 Tecnisa 2010 1S11 50% 40% 30% 38% 1.000 2.000 3.000 3.000 2.000 43 - 2008 2009 MRV 2010 1S11 32% 4.000 5.000 2007 2008 2009 GAFISA 2010 1S11 32% 24% 21% 11% 21% 21% 20% 24% 16% 10% 114 11% 110 214 416 16% 634 347 231 342 8% 0% 6% 7% 8% 39 8% 0% - 2007 4.000 1.000 1.000 25% 31% 32% 163 244 157 500 102 46 20% 10% 0% 500 200 10% 33 15% 75 16% 111 14% 14% 128 20% 10% 0% - - 2007 2008 2009 2010 1S11 2007 2008 2009 2010 1S11 .000 - 470 5% 0% 2007 4.000 2.000 2007 37% 2008 2009 2010 1S11 40% 30% Brookfield 18% 10% 131 119 14% 218 14% 350 13% 163 20% 10% 0% 13% 155 103 11% 202 11% 364 20% 10% 144 10% 0% - 2007 1.000 - Margem Líquida 25% CYRELA 18% 10% 729 278 30% 25% 20% PDG 15% 17% 15% 13% 14% 20% 15% 10% 12% 8% 600 170 15% 10% 5% 0% 1.000 790 338 182 71 LUCRO LÍQUIDO 30% 25% 6.199 RECEITA LÍQUIDA 6.000 1.000 3.000 4.000 3.000 3.000 1.000 2.000 - 2008 2009 ROSSI 2010 1S11 40% 30% 4.000 4.000 422 1.000 2.000 5.000 3.

000 18.500 1.Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 .Comparativo de Receita. 6.000 4.000 1.4% GAFISA. Acima da média Margem=Lucro/REceita Receita Líquida acum. 10. Lucro Líquido e Margem Líquida No gráfico logo abaixo acumulamos os lucros e receitas desde 2008 e chegamos à margem líquida média do período (12. 11. que esta última teve uma receita quase 6 vezes maior no período e a pior margem.3% EVEN. desde 2008 2.000 8. Líq. Receitas e Lucros acumulados de 2008 à jun/2011 (R$ mil) 1. 11.5%).9% Tecnisa. ela acumulou o terceiro maior lucro e muito próximo dos lucros de empresas muito maiores como Rossi.000 6. Brookfield e Gafisa.5% CYRELA. 19.000 10.6% Brookfield. Abaixo da média Mg.000 12.800 1. 10.=tamanho da bolha Mg.600 1. 32. Podemos observar que a EZTEC destacase pela margem muito superior à média e mesmo com a menor receita da amostra.000 20.000 EZTEC.8% LEGENDA: Empresa.000 500 - EVEN 40% 30% 252 7% 30 59 124 114 7% 11% 13% 13% 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S11 Gráfico 12 .200 2.6% ROSSI.400 1. desde 2008 Gráfico 13 . 14. 13. Mg.000 PDG.000 800 600 400 200 0 0 2.000 16.5% Lucro Líquido Acum.200 1.0% MRV.000 14.

13.5% Brookfield. 9. 14. 8.8% GAFISA.000 Gráfico 14 .201 1. Mg.000 7. Líq.3% EZTEC.000 Receita Líquida 12 meses 9.000 8. Abaixo da média Mg.000 2. 13. registrou o 4º melhor lucro. 14. Foi apresentado também uma esimativa do custo médio ponderado de capital (CMPC ou WACC) das empresas do setor.000 6.8% ROSSI.000 4.1% LEGENDA: Empresa.=tamanho da bolha Mg. acumulados desde 2008 e no segundo acumulados os últimos 12 meses.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio Nos 2 próximos gráficos estão apresentados os indicadores de ROE e Margem líquida e as suas respectivas médias.Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) Analisando somente os últimos 12 meses (de julho de 2010 a junho de 2011) a margem da EZTEC é ainda maior (fruto do aumento dos preços na região metropolitana de São Paulo) e com uma receita ainda baixa perante aos seus pares. superando a Gafisa que obteve uma receita 5.000 5. No primeiro.2. A intenção é demonstrar de uma maneira simplista e análoga ao EVA®.1% CYRELA. 20.000 10. . 7. 42. quais as empresas estão gerando (ROE>WACC) ou destruindo valor (ROE<WACC).000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Receitas e Lucros últimos 12 meses (R$ mil)-jul/10 a jun/11 Lucro Líquido 12 meses PDG. 12.0% MRV.7% Tecnisa.000 3.3 vezes maior. Acima da média Margem=Lucro/REceita 0 0 1.9% EVEN.

ficando na zona de criação de valor.Média ROE médio ROE 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 15 .Líq.202 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% ROE e Margem Líquida. acumulados de 2008 a jun/2011 Margem Líquida estimativa do WACC do setor EZTEC Movimento Acum.ROE e Margem Líquida (2008/2011) Podemos observar no gráfico acima que as empresas EZTEC e MRV destacamse como detentoras das maiores margens e ROE’s. É interessante reparar no gráfico abaixo que as 5 empresas com menor rentabilidade sobre o patrimônio têm estratégias semelhantes no que tange à diversificaçao geográfica. estando elas estre as 6 maiores empresas do setor (em receita e valor de mercado). enquanto as empresas Gafisa e Brookfiel e Rossi estão com seus indicadores abaixo da média e na zona de destruição de valor ao acionista. . Even e PDG entraram na região de geração de valor. As setas tracejadas indicam o movimento para posição nos úlitmos 12 meses. desde2008 para os últimos 12 meses PDG Tecnisa ROSSI CYRELA Brookfield EVEN GAFISA MRV Mg. percebemos que a maioria das empresas melhorou seus ROE’s com exceção da Gafisa e Cyrela. situação do próximo gráfico. Comparando o gráfico acima (acumulado desde 2008) com o próximo (acumulado 12 meses). atrás de EZTEC e MRV. As empresas Tecnisa.

maior a alavancagem da empresa): .2. além disso. a análise DuPont nos permite decompor a análise do ROE através da maregm.2 Análise DuPont Conforme exposto anteriormente. no rótulo de dados constam o ROE e a alavancagem financeira. Nos 2 próximos gráficos podemos verificar no eixo “x” a margem.ROE x Margem Líquida (2010/2011) 14. giro e alavancagem.Média ROSSI GAFISA Brookfield CYRELA Diversificação Geográfica moderada (até 5 estados) ROE 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 16 . no eixo “y” o giro sobre o ativo.203 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ROE x Margem Líquida .julho de 2010 a junho de 2011 Margem Líquida ROE médio estimativa do WACC do setor EZTEC Foco e experiência em São Paulo Alta diversificação geográfica e de segmentos MRV PDG EVEN Tecnisa Foco e experiência no padrão Econômico Mg.Líq. sendo que este último é base para o tamanho da bolha no gráfico (quanto maior a área.

15.2% 50% CYRE.8% Giro médio MRV. 22.255%.8% Giro do Ativo 50% Giro médio Brook.262%.228%.8% Empresa.211%. 8.204 65% EVEN.8% 1S11-ACUMULADO 12 MESES Giro rápido com margem abaixo da média TCSA. 18. 13.0% 60% Giro rápido com margem acima da média 55% Movimento Acum.8% PDG.ROE Brook.227%.282%.299%.249%. 24. 27. Alavancagem (Ativo/PL).273%.2008 a jun/2011 1S11- 60% Giro rápido com margem abaixo da média Giro rápido com margem acima da média 55% Giro do Ativo ROSSI. Alavancagem (Ativo/PL).0% 40% Margem média Tamanho da bolha: ROE Giro lento com margem abaixo da média 35% 0% 5% 10% Giro lento com margem acima da média 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Margem Líquida Gráfico 17 . 8. 14.ROE 40% GFSA.0% EZTC.274%.116%.228%.9% PDG.225%. 14.0% Margem média Tamanho da bolha: ROE 35% 0% Giro lento com margem abaixo da média 5% 10% Giro lento com margem acima da média 20% 25% 30% 35% 40% 45% 15% Margem Líquida Gráfico 18 .5% 45% GFSA.7% 45% CYRE. 18. 14.5% Empresa. 12. 11.IS11 Acumulado 12 meses .9% TCSA.177%.8% ACUM. 14.123%. desde2008 para os últimos 12 meses MRV.0% ROSSI. 11.220%. 18.226%.Acumulado 2008/2011 65% EVEN.256%.8% EZTC. 9.

14. Brookfield e Cyrela. . As empresas mais alavancadas. Os valores já estão ajustados aos desdobramentos e grupamentos realizados. tomando dívida somente de financiamento à produção. Na região ideal. esta última teve quedas no giro e na margem se comparado com a acumulado. Brookfield e Gafisa. foram plotadas as cotações das ações das empresas ao final de cada exercício e também em 31 de outubro de 2011. são a Cyrela.2. como podemos observar no gráfico acima.3 Cotação das ações Abaixo. a MRV e Tecnisa (com ganhos de giro) e a EVEN (mantendo-se como o maior giro e com evolução de margem). Tecnisa. todas com um grau de alavancagem (Ativo/PL) acima de 250%. encontram-se a EZTEC (com grande ganho de margem e de giro). prejudicando seu ROE. É possível constatar que a EZTEC tem a menor alavancagem entre as empresas devido à política de uso de capital próprio.205 Podemos notar que na pior região (giro lento e margem abaixo da média) estão as empresas Gafisa.

04 14.00 6.01 12.12 15.85 11. .54 dez-10 10.68 16.63 14.10 14.90 dez-08 dez-08 2. empresa com foco no médio e médio alto padrão e assim.57 15.30 7.56 8.206 30 Cotação das ações ajustadas .85 15.Cotação das Ações Ajustadas Fonte: Economática® É possível verificar que as ações da EZTEC foram as que mais valorizaram no período. Além da EZTEC.R$ 25 PDG Cyrela MRV 15 Gafisa Rossi 10 Brookfield EZ TEC 5 Tecnisa EVEN dez-07 PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN dez-07 6.27 5.20 12.40 8. destacando-se a partir do ano de 2010.40 2.25 3.39 out/11 20 - Gráfico 19 . As demais viram a desvalorização dos seus papeis.50 14. As empresas MRV e Tecnisa tiveram variações nas suas ações próximas de zero.85 6.20 3.37 2. quando o mercado passou a perceber que o modelo de crescimento e expansão geográfica adotada por algumas empresas não estavam trazendo resultados esperados.25 24.03 11.16 21.08 8.75 10.29 16.35 3.60 dez-10 out-11 7.61 12.50 10. especialmente a Gafisa e a EVEN ambas com 62% de queda.90 dez-09 dez-09 8.37 10.30 11.79 8. assumiu tornou-se a maior incorporadora do país.68 24.79 9.78 8.10 6. a única que obteve variação positiva das suas ações desde dezembro de 2007 foi a PDG (até então com foco no segmento econômico) que adquiriu a AGRE em 2010.60 22.60 15.78 2.

117 2.610 2.282 2.000.822 3.006 dez-10 out-11 8.Valor de Mercado Fonte: Economática® set/08=Brookfield adquire Company set/08=Gafisa adquire Tenda mai/10=PDG adquire AGRE set/09= Klabin.607 5.710 4.934 3. Abyara e Agra= AGRE .675 6.297 3.553 2.217 2.628 3.643 8.010 1.331 1.000 12.146 4.321 1.080 3.000 Tecnisa EVEN dez-07 dez-08 dez-07 3.243 7.218 1.999 6.000 Gafisa Rossi 4.348 6.531 5.000 Aquis.000 10.788 4.000 Brookfield EZ TEC 2.561 out/11 - PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN Gráfico 20 .207 Abaixo podemos acompanhar as variações nos valores de mercado das companhias: Valor de Mercado .000 6.239 9.756 2.188 3.764 10.526 dez-10 11.383 1.070 1.R$ x 1.376 dez-08 1.363 721 620 338 494 518 dez-09 dez-09 6.035 1.052 3.642 2.511 1.273 1. AGRE PDG Cyrela MRV 8.

quando captou R$ 542 milhões em uma época propícia em que diversas incorporadoras também realizaram seus IPO’s. assim. Nesta época. obteve destaque com indicadores de rentabilidade substancialmente acima da média entre as 9 empresas da amostra. fruto da sua estratégia cujo objetivo principal é a rentabilidade.208 14. que durante a crise de 2008 liquidaram suas posições derrubando as cotações destas empresas. . suas ações foram preteridas pelo mercado. Algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas. constatamos que empresa EZTEC. Em 2009 foi lançado o programa “Minha Casa Minha Vida” e o mercado e diversas empresas (muitas sem experiência neste nicho) direcionaram os holofotes para o segmento de baixa-renda e mais uma vez a administração da EZTEC decidiu não desviar o foco. Com uma política sempre conservadora e com controle e gestão de base familiar. atualmente o valor obtido em ofertas públicas primárias já passa dos R$ 20 bilhões sendo a maior parte proveniente de investidores estrangeiros. a EZTEC decidiu abrir mão da briga pela liderança. Só entre os anos de 2005 e 2007 foram captados mais de R$ 11 bilhões por 21 empresas. objeto deste estudo de caso. pois não tinham mais recursos para tocarem seus empreendimentos. Com o vasto dinheiro captado nos IPO’s. Ela abriu seu capital em junho de 2007.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC Após a análise dos indicadores de rentabilidade. o mercado precificava as ações com base nestes fatores que para os analistas eram premissas de receitas e lucros futuros. mantendo seus esforços em projetos na região metropolitana de São Paulo. as incorporadoras iniciaram uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional.

os projetos desenvolvidos muitas vezes não tem uma boa qualidade econômica. . com taxas em torno de 11% ao ano enquanto o crescimento é sustentado pelo capital próprio. mão de obra e materiais de construção. Somado a tudo isso. além das taxas serem maiores (debêntures e capital de giro). ela utiliza financiamento apenas para produção. pelos resultados acumulados e geração de caixa da operação. a estratégia de desenvolver parcerias regionais ao longo do país sem controle adequado. Podemos concluir que a economia de escala esperada pelas companhias através do forte crescimento e da expansão geográfica não foi alcançada. sendo este último um importante gargalo do setor. Assim. sendo uma das causas do desempenho abaixo do esperado. os investidores começaram a questionar as empresas sobre o retorno do capital investido e a EZTEC passou a destacar-se perante o mercado com a sua estratégia. estes altos endividamentos muitas vezes consomem boa parte dos resultados dos empreendimentos. é possível obter ganho. velocidade baixa de vendas. não existindo grandes fornecedores que possam atender diversas regiões ao mesmo tempo.209 A partir de 2010. Assim. algumas empresas divulgaram em seus demonstrativos. seja por estouro nos custos. elevando fortemente o preço da sua ação descolando dos seus pares. não é o caso de concreto por exemplo. fortes desvios nos custos de construção e atrasos na entrega de empreendimentos que prejudicaram seus resultados e suas marcas. Os principais custos deste setor estão baseados no tripé: terreno. sendo que atualmente ela possui um caixa maior que a dívida e após o seu IPO não necessitou de novas captações. O primeiro trata-se de uma matéria prima em que o poder de barganha do incorporador é baixo já que os terrenos são insumos regionais e com vendedores pulverizados. Outro ponto importante que diferencia a EZTEC é sua baixa alavancagem. o problema é que. A mão de obra também é regional. atrasos na entrega ou pela demora das aprovações por parte dos órgãos públicos. ou seja. não podendo ser adquirido por atacado. tem o fato da distância dificultar e encarecer o controle dos projetos. porém para produtos específicos em que o transporte seja possível e valha a pena economicamente. Já com relação aos materiais. seus resultados e geração de caixa. As demais empresas endividaram-se para financiar o crescimento.

(“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos.O. Além destas.1 SELEÇÃO DA AMOSTRA Foram selecionadas as 6 empresas mais líquidas (com base no volume de negociações médio na Bovespa em 2011) do segmento de incorporação imobiliária: PDG. As demonstrações das empresas incorporadoras analisadas ainda estão seguindo o método P. MRV.210 15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz 15. foco de nosso trabalho. A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas pelas companhias mencionadas acima referentes ao período de 2010 e 2º Trimestre de 2011. selecionamos a empresa EZTEC. 15. Todas as demonstrações financeiras foram colhidas nos próprios sites das incorporadoras.2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS Abaixo daremos um breve histórico e os principais números das empresas que serão analisadas neste estudo. .C. Todas as informações foram obtidas na área de relação com investidores do site das próprias incorporadoras. CYRELA. ROSSI e BROOKFIELD. GAFISA.

Médio. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.5 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico. passou a ser o maior acionista da Companhia.Equity Research – 3 de Outubro. Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país . o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG).211 EZTEC Histórico .A EZTEC Engenharia foi fundada pelos acionistas controladores Ernesto Zarzur. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 887mm Vendas 2010 – R$ 748mm Segmento Foco – Residencial: Médio. Mkt Cap – R$ 6. Mkt Cap – R$ 1. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur em 1979 e realizou seu IPO em 2007. Médio Alto e Alto / Comercial Presença Regional – Estado de São Paulo PDG Histórico – Hoje é a maior empresa incorporadora do país.8Bilhões (Economática. A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo e a partir de 2004.6 Bilhões (Bradesco Investment Bank .0 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. 03 de Outubro.

além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. hoje é a segunda maior do setor em volume de lançamentos. Mkt Cap – R$ 4. mas com as aquisições da concorrente PDG.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 3.Equity Research – 3 de Outubro. A MRV está entre as maiores incorporadoras e construtoras brasileira no segmento de empreendimentos residenciais econômicos. Médio.212 CYRELA Histórico – A Cyrela já foi líder de mercado. Mkt Cap – R$ 4.4 Bilhões (Bradesco Investment Bank .7 Bilhões (Bradesco Investment Bank . Médio Alto e Alto / Comercial (marca Cyrela) Presença Regional – Todas as regiões do país MRV Histórico .8 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico Presença Regional – Todas as regiões do país . Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. Goldsztein e Concima. com atuação em 101 cidades e 18 estados.Equity Research – 3 de Outubro.2 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Living). Incorporou as empresas RJZ.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4. Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn e foi pioneira do setor na abertura de capital na Bolsa em 2005. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.

213

GAFISA Histórico - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.. A GP Investimentos assumiu o controle em 2004 e com a entrada do investidor Sam Zell em 2005, através da Equity International possibilitou a abertura do capital em 2006. É a companhia que possui o capital mais pulverizado do setor, com nenhum acionista detendo mais de 5% do capital social total. Incorporou a loteadora Alphaville Urbanismo em 2008 e a construtora TENDA em 2010, empresa voltada para o segmento econômico. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4,5 bilhões Vendas 2010 – R$ 4,0 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Tenda), Médio, Médio Alto e Alto / Loteamento (marca Alphaville) Presença Regional – Todas as regiões do país ROSSI Histórico - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na BOVESPA. Possui algumas parceiras com incorporadoras regionais. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,4 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,1 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país

214

BROOKFIELD Histórico - Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ), Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Mkt Cap – R$ 2,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,0 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,6 bilhões Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto. Pequena participação no econômico e comercial Presença Regional – São Paulo, Rio de Janeiro e Centro-Oeste. Total de 8 regiões metropolitanas.

15.3 FONTE DE DADOS

Nas tabelas 31 e 32 abaixo consolidamos as informações excluídas do balanço patrimonial e demonstrativo do resultado das empresas que servirão de base para nossos cálculos e análises. Todas as fontes e sites para obtenção das informações dos demonstrativos financeiros para o ano de 2010 e 2º trimestre de 2011 estão detalhados na referência bibliográfica.

215

###### Premissas

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield
Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros 3,00% 3.433 1.155 2.278 4.682 4.539 4.890 (3.353) 782 (61) 3,00% 5.666 1.721 3.945 5.888 5.191 5.262 (3.685) 949 (361) 3,00% 1.939 1.167 772 3.053 2.886 3.021 (2.044) 670 (112) 3,00% 1.997 814 1.183 2.702 2.616 3.284 (2.336) 637 (131)

Rossi 3,00% 2.111 970 1.141 2.522 2.469

Gafisa 3,00% 3.670 1.201 2.469 3.784 3.183

Eztec 3,00% 57 192 (135) 1.117 1.058 636 (339) 227 (7)

Balanço Patrimonial

2.496 3.710 (1.708) (2.635) 386 562 (158) (139)

DRE

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011
######

Cyrela
Premissas

PDG 3,0% 6.426 1.474 4.952 6.473 6.078 1.741 (1.266) 292 (132)

MRV 3,0% 2.135 985 1.150 3.425 3.144 988 (670) 220 (30)

2Q11 Brookfield 3,0% 2.957 930 2.027 2.993 2.771 881 (630) 144 (37)

Rossi 3,0% 3.033 1.358 1.675 2.692 2.572 752 (521) 87 (48)

Gafisa 3,0% 3.973 1.163 2.810 3.850 3.809 1.041 (822) 65 (58)

Eztec 3,0% 50 307 (257) 1.324 1.272 177 (92) 65 (1)

Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros

3,0% 4.186 1.568 2.618 4.845 4.728 1.383 (1.000) 134 (43)

DRE

Balanço Patrimonial

216

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

15.4.1 Resultados 2010

Utilizando os conceitos mencionados no item 2.3. (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações das tabelas acima, calculamos:

(1) (2) (3) (4) Dez/10) (5)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio

(média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 33.
Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield 843 1.310 783 768 696 1.152 692 670
6.960 6.370 9.832 7.935 3.824 3.373 3.884 3.716

####

(1) EBIT Ajustado (2) NOPAT

Rossi 544 469 3.663 3.247

Gafisa 701 589 6.253 5.026

Eztec 234 215 982 973

(3) Capital empregado (Final Período) (4) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011

Utilizando os conceitos mencionados abaixo (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações Tabela 32 acima, calculamos:

(1) (2)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

217

(3) (4) Jun/11) (5)

NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio +

Minoritários (média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 34.
Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 2Q11 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi 177 424 251 181 135 136 371 221 155 112 7.463 7.020 11.426 9.579 4.574 3.962 5.020 4.158 4.368 3.781

####

(5) EBIT Ajustado (6) NOPAT

Gafisa 123 92 6.660 6.204

Eztec 66 61 1.067 1.018

(7) Capital empregado (Final Período) (8) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.3 Análise da Margem

Após calculo do NOPAT demonstrado acima, calculamos a margem para os dois períodos analisados:

Margem = NOPAT / Receita Líquida

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 35 abaixo.
Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida

Cyrela 14,2% NOPAT / Receita Líquida Cyrela 9,8%

PDG 21,9% PDG 21,3%

FY10 MRV Brookfield 22,9% 20,4% 2Q11 MRV Brookfield 22,4% 17,6%

Rossi 18,8% Rossi 14,9%

Gafisa 15,9% Gafisa 8,8%

Eztec 33,8% Eztec 34,3%

A Eztec é a empresa que apresentou a maior margem operacional nos períodos analisados, em torno de 34% e muito acima que seus principais concorrentes.

218

A MRV e a PDG apresentaram margem operacional média de 22,7% e 21,6%, respectivamente, e são as empresas com maior margem dentre as mais líquidas (maior volume negociado na Bovespa em 2011). Já as empresas Cyrela e Gafisa foram as que apresentaram as piores margens operacionais nos dois períodos analisados.

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado

Após cálculo do Capital Empregado como demonstrado acima, calculamos o giro para os dois períodos analisados:

Giro = Receita Líquida / Capital Empregado

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 36 abaixo.
Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa 0,77x 0,66x 0,90x 0,88x 0,77x 0,74x Receita Líquida / Capital Empregado Direto Cyrela 0,20x PDG 0,18x 2Q11 MRV Brookfield 0,25x 0,21x

Eztec 0,65x

Rossi 0,20x

Gafisa 0,17x

Eztec 0,17x

A Eztec é a empresa que apresentou o menor giro sobre o capital empregado, 0,65 x no ano de 2010 e 0,17x no 2º trimestre de 2011. Este resultado já era esperado dado à concentração da empresa em empreendimentos de médio/alto-padrão cujo ciclo de obra é mais longo e pelo menor volume de projetos em andamento.

ROCE período. do exercício de 2010.5 Análise do ROCE Após cálculo da margem e giro como demonstrado nos itens 26.90x no ano de 2010 e 0.219 A MRV á a empresa que apresentou o melhor giro sobre o capital empregado.3. com 0. 2010 Capital empregado (média últ. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011P = NOPAT 2T 2011 Receita Líquida 2T2011 x Receita Líquida 2T 2011 Capital empregado (média últ. Ser a única empresa de nossa análise que atua exclusivamente no setor econômico onde o ciclo de obras pode ser metade do ciclo convencional e atuar no modelo de repasse com a CEF ao longo de obras (Crédito Associativo). Para o cálculo do ROCE. 15.25x no 2º trimestre de 2011. e 26. utilizamos a fórmula: ROCE 2010 = NOPAT acumulado 2010 x Receita Líquida Acum 2010 Receita Líquida Acum.4. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011 capitalizado (anualizado).4. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011 Anualizado = ((1 + ROCE 2T2011P) ^ (4)) -1 . 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011. são as principais razões deste melhor giro do capital. acima. realizamos o cálculo do ROCE dos dois períodos.

10.5% BISA.1% Eztec 22.5% EZTC.5% 14.0% 12. ROCE Aumentar Margem e Giro 50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Aumentar Giro 35% Margem (NOPAT / Receita Líquida) Gráfico 21 .1% Giro médio CYRE.1% Eztec 6. 22.6% 24.5% 6.7% Rossi 14.220 Assim. onde a margem está no eixo horizontal (x). Tabela 39 . 2010 100% 95% 90% Aumentar Margem Manter Margem e Giro MRV.9% ROSSI.7% 15. o giro no eixo vertical (y) e o ROCE é representado pelo tamanho da “bola”.9% 10. alcançamos os resultados da Tabela 39 abaixo. 11.4% 14.0% PDG 14.0% Giro (Receita Líquida / Capital Empregado) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% Margem média PDG.0% 2Q11 Brookfield 3.ROCE Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 10. 18.9% 16.5% MRV 5.7% Empresa.9% 8.1% 22.4% MRV 20.Margem x Giro = ROCE Tamanho das bolas = % ROCE .7% Gafisa 1.0% 18. 14.4% Rossi 3.9% Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 1.5% 20.4% Gafisa 11.7% 11.5% PDG 3.3% FY10 Brookfield 18. 14.4% GFSA. 20.2% Demonstramos graficamente a composição do resultado de 2010 de todas as empresas analisada.0% 26.

no boom das aberturas de capital. passaram de 5 obras para 50.221 Na tabela 39 e gráfico 21 acima. principalmente.5. buscamos identificar estratégias e algumas práticas que podem justificar este melhor retorno sobre o capital empregado: 15. muito superior aos seus pares. Porém. Desde a abertura do capital suas margens não foram impactadas e manteve um volume conservador de lançamentos. Eztec e MRV são as duas empresas que se destacam. ü ü ü Com este baixo volume de projetos em andamento. Aprofundando nosso estudo. . de uma só vez. apresentando um retorno sobre o capital empregado (ROCE) maior que 20% nos períodos analisados. para 10 obras em 2008 e 15 em 2009. Hoje são apenas 22 empreendimentos administrados ao mesmo tempo pela companhia. Antecipação das demandas de mercado e identificação das tendências para lançamento do correto produto nas diversas regiões 15. pelo melhor giro sobre o capital empregado no setor.1 Eztec ü Prioriza sempre a margem líquida dos produtos em vez da quantidade de lançamentos (volume de novos produtos colocados no mercado). possui uma gestão altamente eficiente e próxima ao negócio.4. A atuação regional e concentrada na Região Metropolitana de São Paulo facilita o ponto acima. em 2006. onde o ciclo de construção é mais curto e faz com que o capital investido retorne mais rápido. além de ser a região de maior poder aquisitivo do país.5. Saiu de um volume de 5 obras simultâneas. mais importante gerando valores aos acionistas.4. Outras empresas. com destaque para controle dos custos. a Eztec se destaca pela maior margem e a MRV.2 MRV ü Atuação exclusiva e grande experiência no segmento econômico. buscando lançar apenas produtos de liquidez e qualidade.

. tendo pouca necessidade de uso de capital próprio. Inicio do modelo de construção com formas de alumínio – padronização e possível redução do ciclo. Maiores números das unidades por empreendimentos. Controle de custos no próprio canteiro de obras.222 ü A grande velocidade no repasse dos clientes à CEF e utilização do Crédito Associativo (transferência do cliente no início das obras ao banco) na grande maioria de seus projetos. Alta concentração de obras na mesma região.500 corretores próprios e alto volume de vendas pela internet. Desvio de prazo de entrega. ü ü Lançamentos líquidos e com alta velocidade vendas. Aprendizado e difícil execução no segmento econômico. o fluxo de caixa fica positivo durante o período de construção e aumenta capacidade de reinvestimento. ü ü ü ü ü ü Estratégia operacional diferenciada e rígido orçamento de custo de obras Mecanização das obras. são fatores que também corroboram para este bom resultado. Possui e mantém parcerias com subempreiteiros evitando rompimento de contratos e/ou sobre preço. mas não podemos avaliar que estes ganhos já foram capturados. Nas regiões em que atua mantém um relacionamento de longo prazo com a cadeia de suprimentos. principalmente no ciclo de obras e repasse dos clientes. Em outras palavras. Canteiros cada vez maiores para obter otimização de processos e custos indiretos diluídos. destacamos: ü ü ü Desvio de custos. Dentro os principais fatores que podem justificar esta baixa performance na margem e no giro sobre o capital empregado destas empresas. utilizando o mesmo gestor para conduzirem alguns projetos e diluição dos gastos fixos. temos Gafisa e Cyrela com os menores ROCE´s do setor nos períodos analisados e destruindo valor dos acionistas. Eficiência do Canal de Vendas com 2. com impacto na receita (POC) e giro. No outro extremo.

encontrando grandes dificuldades com a cadeia de suprimentos em diversas regiões do país por falta de parcerias ou planejamento. .223 ü Pioneiras na abertura de capital com rápida expansão geográfica e presença nacional.

p.. . o problema de pesquisa analisado foi: ü Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC? 16. BARROS. Definir o problema de pesquisa significa entender e explicitar quais os problemas ou oportunidades [. BARROS. A definição da problemática indica o propósito da pesquisa”.1 METODOLOGIA 16.] que geram a necessidade de informação para tomada de decisão.1. Sendo assim. 2002 p. de uma situação em que haja indagações e de dúvidas a serem respondidas.12) Segundo Koche (2006. O objetivo geral desta pesquisa é avaliar a importância da Sustentabilidade para a continuidade nos negócios para as próximas gerações. (SAMARA. 2002. de construção teórica. p. “a delimitação do problema é resultado de um trabalho mental. com o objetivo de estruturar as peças soltas do quebra cabeças. através de uma pesquisa exploratória aplicada em um estudo de caso. A indagação básica que o pesquisador deve fazer para a elaboração correta do objetivo de pesquisa é: que informações são necessárias para resolver o problema de pesquisa” (SAMARA.224 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 16. É um problema interdependente e que exige total coerência entre o problema definido e os objetivos do projeto de pesquisa. procurando entender a malha de relações de interdependência que há entre os fatos”. pois todo projeto de pesquisa deve partir de uma real necessidade de informação.107).2 Objetivos da Pesquisa “Os objetivos de pesquisa são determinados de maneira a trazer as informações que solucionam o problema de pesquisa..13).1.1 Problemas de Pesquisa “A definição do problema de pesquisa e o primeiro e mais importante passo do projeto de pesquisa.

além de possibilitar a ampliação dos conhecimentos sobre o problema em estudo”.A.13). e sua análise [.] permite identificar pontos comuns e distintivos presentes na amostra escolhida” (SAMARA. 2002 p. Segundo Mattar (1996.1. “como o estudo de caso é um método de pesquisa exploratória. portanto são todas as informações que levarão a cumprir o objetivo primário” (SAMARA. p. BARROS. “As pesquisas qualitativas são realizadas a partir de entrevistas individuais ou discussões em grupo..225 “Os objetivos específicos são decorrentes das hipóteses. convém novamente lembrar que seu objetivo é o de gerar hipóteses e não verificá-las. Conhecer como é a Governança Corporativa na empresa participante do estudo de caso. Conhecer como é vista a questão dos empreendimentos verdes para os negócios da empresa.3 Método de Pesquisa O método de pesquisa a ser utilizado neste trabalho é a pesquisa exploratória. A pesquisa é qualitativa.. diretor financeiro e de relações com investidores. BARROS. ü ü ü ü Conhecer como a sustentabilidade corporativa é aplicada na empresa participante do estudo de caso. onde tem por objetivo formular o problema de pesquisa. 16.13). Antonio Emilio Clemente Fugazza. 2002 p.22). . na sede da empresa EZ TEC Empreendimentos e Participações S. feita a partir da entrevista com o Sr. Conhecer como as dimensões sustentáveis são vistas pela empresa.

1. 16.2. . Entrevistou-se. contemplou a entrevista com o Diretor Financeiro e de relações com investidores. onde o entrevistado cria alternativas de respostas com suas próprias palavras. por sua vez.2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.1 Análise dos Dados Os dados desse estudo de caso foram obtidos através de um roteiro de entrevistas.A 16. A segunda. A primeira contemplou o levantamento de informações relevantes ao tema proposto por meio de pesquisa bibliográfica e acessos ao site da EZTEC.4 Instrumento de coleta de dados Os dados para este Estudo de Caso foram coletados através de questionário não estruturado. Antonio Emilio Clemente Fugazza. o Sr.226 16. Foi aplicado diretamente ao Diretor Financeiro e de relações com investidores. definido no Apêndice A. A condução deste estudo de caso foi realizada em duas etapas. diretor financeiro e de relações com investidores. com a finalidade de obtenção de respostas amplas para o problema estudado.

ou seja.2. seja na integração com o cliente a gente vai procurar respeitar todas as normas e toda a legislação vigente. a gente procura tratar com o máximo de respeito possível”. A sustentabilidade para a EZTEC está incorporada em suas atitudes e nos seus objetivos. construir apartamentos. que todos recebam treinamento e proteção individual adequados e que eles entendam que a companhia é parte do processo de crescimento pessoal deles”. a empresa. ou com os trabalhadores que estão envolvidos na obra. para Fugazza. “quando a gente fala em sustentabilidade é entender que a empresa está presente hoje e daqui a trinta anos nessa sociedade. Ainda para Fugazza. a gente procura agir de forma que todos os trabalhadores sejam registrados. ou seja. como presente. que é conseguir gerar recursos para se manter ativa no cenário econômico para os próximos anos” (FUGAZZA. num ambiente econômico naquela sociedade para os próximos anos. a EZTEC possui um fundamento de não arriscar suas operações numa aventura coorporativa. EZTEC: “Ao vender e entregar apartamentos a gente procura respeitar ao máximo todas essas relações em sociedade. a sociedade com remuneração adequada e práticas honestas de relações de trabalho e talvez o principal fator. para EZTEC a gestão sustentável é: “é aquilo que consigo enxergar.2 Sustentabilidade Corporativa Identificou-se que a EZTEC possui gestão sustentável e se preocupa em manter seus negócios para os próximos anos e futuras gerações. ou seja. . lançando e vendendo atuando de uma forma ética e objetiva com os clientes. A. então sendo a nossa missão trabalhar dentro desta sociedade.227 16. A entrega do empreendimento ao cliente sempre no prazo estipulado. porque esta compartilhando seu crescimento junto com a sociedade através de vários atributos. EZTEC) Segundo Fugazza. A. A. EZTEC. como o respeito: ao meio ambiente. com a qualidade esperada e cobrando o valor adequado.

A. A EZTEC claramente é uma empresa que acabou se destacando por causa do nosso foco regional nós nos impusemos uma tarefa mais simples do que as outras empresas que buscaram o foco nacional. A. quanto pelo lado do cliente que paga bem por aquilo que vai comprar e isso também nos melhora em termos de perfomance” (FUGAZZA. “Nós percebemos isso hoje claramente. De acordo com Fugazza. EZTEC). é tudo que gera valor”. porque é um desejo do comprador. nós criamos uma imagem que se eu te disser comparado a 2007 a marca EZTEC talvez representasse zero. A.EZTEC). comprar um apartamento da EZTEC fundamentado no fato que ele vê de quem comprou recebendo alguma coisa e ficando até surpreso positivamente com aquilo que esta recebendo e com a maneira que a gente age”(FUGAZZA. onde o “ponto é trabalhar em uma companhia que tenho respeito” e orgulho em dizer que trabalho nela. traz uma imagem de uma companhia em que as pessoas querem estar presentes. . O fato é que procurando trabalhar entregando as obras no prazo. EZTEC. percebemos quantas empresas conseguiram entregar de fato tudo que prometeram. EZTEC). A. A. EZTEC. diz Fugazza. “Então isso gera valor tanto pelo lado das pessoas que trabalham que acabam curtindo trabalhar em uma companhia em que se acredita no que faz. é enorme. hoje em 2011 a marca vale muito. ou seja. hoje passado 4 ou 5 anos de todo esse volume que veio ao mercado.228 A Sustentabilidade “é o que gera valor. isto traz em primeiro lugar mais vendas. quando abrimos o capital em 2007 e muitas empresas também abriram capital. “a preços bons porque não adianta ter mais vendas com margens ruins”. então a nossa preocupação com o cliente. com qualidade etc. “Isso reflete até no site Reclame Aqui que nós temos as melhores notas do setor se comparado com as outras empresas e fazemos sempre um estudo mensal” (FUGAZZA. e estavam crescendo e a maior parte delas prometia uma serie de crescimento com um determinado padrão de qualidade.

3 Triple Bottom Line Percebe-se que o processo de produção a EZTEC está completamente interligado com o tripé da sustentabilidade. revitaliza-se praças próximas ao imóvel. mas também de seus programas internos. que estão em conformidade com a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) 307. preserva-se árvores do terreno que estão registradas em cartório. na concepção e desenvolvimento dos projetos. ü Projeto Morar Bem: “a manutenção das áreas verdes está diretamente relacionada com o bem-estar dos trabalhadores. dos futuros moradores e de toda a comunidade onde o empreendimento está inserido”. De acordo com seu site.2. replanta-se duas árvores para cada uma que fora derrubada. Ainda segundo o site. além de favorecer a organização e a limpeza da obra e controlar o desperdício”. a Companhia toma cuidados como: anteriormente ao inicio das obras. a EZTEC conta com as seguintes ações ambientais: ü Programa de Gestão de Resíduos: “O programa visa minimizar o impacto dos resíduos gerados pelas atividades da EZTEC no meio-ambiente. ü Dessa forma. onde o descarte dos resíduos é feito através de uma análise critica de acordo com uma série de atividades. . a sustentabilidade faz parte de sua estratégia não só para gerir os negócios ao longo dos anos. faz-se a manutenção/ criação de bosques nas áreas disponíveis. que tem por objetivo “diminuir o impacto de suas atividades no meio ambiente e promover a preservação das áreas verdes”. um engenheiro verifica o terreno com relação às áreas de preservação ambiental e possíveis danos.229 16. ü A gestão de resíduos é introduzida desde o planejamento até a conclusão da obra. planta-se mudas nas calçadas em torno do empreendimento.

procuramos ter um respeito social por aquele ambiente de tal forma a minimizar o impacto que iremos causar. Além disso. EZTEC). mesmo sendo básico de legislação. limpando as ruas. A. reaproveitar água para irrigar jardins”. Esse programa reúne a sociedade como um todo em torno do reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira. etc. seja se precisamos fazer adequações viárias. Procuramos passar a informação para aqueles vizinhos da construção do que efetivamente vai acontecer lá e nos colocarmos a disposição deles para resolver qualquer problema que exista”. EZTEC afirma que: “tudo que da para fazer. “Sua atuação engloba três frentes distintas. Fugazza. se vamos causar tumulto na rua. Com relação aos empreendimentos verdes. seja do lado do projeto. . é intenção clara da EZTEC em fazer. que consiga com praticas de mercado ir atrás e incluir no projeto e fazer com que isso aconteça. então a EZTEC optou por fazer cem por cento ao em vez de parte dele. EZTEC afirma que: “quando olhamos para o meio. canalizando os problemas que temos ali e vamos retirar a água.230 ü Programa Florestas do Futuro: “A EZTEC é a primeira empresa do setor de incorporação e construção a tornar-se parceira do Programa Florestas do Futuro da Fundação SOS Mata Atlântica”. lama. por exemplo. porque geraremos lixo. então vamos nos colocar a disposição do poder público para fazê-las. procuramos minimizar esse impacto urbano. a EZTEC está dando passos e “cada vez mais que estas tecnologias se tornarem mais acessíveis em termos de custo de implantação e manutenção estaremos lá tirando proveito disso. A. A. para aquele local que estamos inserindo. a manutenção da biodiversidade e a preservação dos recursos hídricos da Companhia. fazendo isso acontecer nas obras” (FUGAZZA. Fugazza. Este assunto é um pouco jovem para ela. confusão. mas podemos melhorar um pouquinho. é uma necessidade hoje nos projetos novos que a gente faça coisas como: parte dos empreendimentos verticais tem que ser alimentado por água quente de energia solar. todas de vital importância para a preservação e recuperação do meio ambiente: o sequestro de carbono (CO2). visa apoiar ações sócio ambientais e a capacitação técnica por meio de atividades sustentáveis que auxiliem na conservação da Mata Atlântica”. temos que fazer reservatórios para água de chuva.

. Verificou.231 “Hoje estamos fazendo o prédio corporativo de primeira linha que a nossa intenção é de chegar mais perto da perfeição daquilo que existe disponível no Brasil em tecnologia” (FUGAZZA. A. ü Programa de Bolsas de Estudo: a EZTEC com o objetivo de ajudar na educação de seus colaboradores fornece uma bolsa-auxílio equivalente a 50% do valor dos cursos de ensino médio. Nas bibliotecas estão disponíveis livros. a empresa conta atualmente com as seguintes ações sociais: ü Projeto Leitura na Obra: “O projeto oferece a todos os seus colaboradores uma biblioteca no canteiro de obras. EZTEC).se que com relação à Sustentabilidade social. As obras seguem as mais rigorosas normas de segurança e higiene para garantir um bom ambiente de trabalho e os operários são filiados ao SINTRACON (Sindicato dos Trabalhadores das Indústrias da Construção Civil de São Paulo)”. incentivando a leitura e a atualização diária”. jornais e revistas. A EZTEC também se preocupa com o desenvolvimento social das comunidades onde atua e com isso. segundo o site: “a EZTEC privilegia a qualidade de vida dos seus colaboradores por meio da implantação de diversos projetos e programas sociais em diferentes áreas. graduação e pós-graduação.

“em 2000.2. . Em geral. Notou-se que de acordo com o site da EZTEC. sugestões e reclamações são respondidas em um período de até 48 horas por profissionais das áreas de marketing. desde a construção do empreendimento até as vendas das unidades. de implantar cultura que você adquire ao longo dos anos e a partir de um momento que se passa pelo problema. sob pena de multa. conhecidos como Níveis 1 e 2 de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa e Novo Mercado”. Uma carta é enviada aos moradores mais próximos.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa Para Fugazza. relacionamento e engenharia”. informando o cronograma e os horários das obras e um canal de comunicação é aberto por meio do email engenheiro@EZTEC. a Companhia preza pela limpeza das calçadas que circundam as obras e pela rigorosa fiscalização dos fornecedores e prestadores de serviços que se comprometem a respeitar as mesmas leis. que você vê quão madura a empresa está em itens de Governança Corporativa”.br.232 Projeto Convivência Amiga: “O projeto tem o objetivo de estabelecer uma boa convivência com todos os vizinhos de seus empreendimentos. tais regras ampliam os direitos dos acionistas e melhoram a qualidade da informação fornecida aos acionistas”. EZTEC “a Governança Corporativa trata-se de pessoas. 16.com. Antes de qualquer atividade no terreno. Seu objetivo foi de “criar um mercado secundário para valores mobiliários emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores práticas de governança corporativa”. O código da EZTEC no Novo Mercado da BM&FBovespa é EZTC3. a Bovespa introduziu três segmentos especiais para listagem. Todas as dúvidas. é feita uma prospecção nas casas e prédios vizinhos para a prevenção de possíveis transtornos. A. Além de cumprir todas as leis municipais. Ainda segundo o site: “Os segmentos de listagem são destinados à negociação de ações emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a cumprir práticas de boa governança corporativa e maiores exigências de divulgação de informações em relação àquelas já impostas pela legislação brasileira.

“Seguir políticas mais rígidas de divulgação com relação às negociações Emissão somente de ações ordinárias. os administradores. sendo que. para divulgar informações quanto à sua respectiva situação econômico-financeira. o acionista controlador. comprometem-se a resolver toda e qualquer disputa ou controvérsia relacionada ao regulamento de listagem por meio de arbitragem”. Cumprir divulgação trimestral de informações com padrões mínimos. exigem o atendimento dos seguintes requisitos. entre outros: ü ü ü circulação. 20% deles deverão ser independentes”. “Realizar. ü ü ü ü “Submeter quaisquer acordos de acionistas e programas de opções de compra de ações existentes à Bovespa. . as quais a EZTEC se enquadra. “Limitar o mandato de todos os membros do conselho de administração da Companhia a. se instalado. e os membros do Conselho Fiscal da Companhia.233 As regras do Novo Mercado. 2 anos. “Adotar exclusivamente as normas do regulamento de arbitragem da Bovespa. pelo menos uma vez ao ano. pelas quais a Bovespa. ü ü ü Favorecer a dispersão acionária. estejam em realizadas pelos acionistas controladores da Companhia. conselheiros e diretores envolvendo valores mobiliários de sua emissão”. nos procedimentos de oferta. 5 membros. no mínimo. “Limitar a composição do Conselho de Administração a. no máximo. projetos e perspectivas”. reunião pública com analistas e quaisquer outros interessados. a companhia. Concessão a todos os acionistas do direito de venda conjunta (“tag along”) Assegurar que 25% do capital total das ações da EZTEC. no mínimo. podendo ser reeleitos”.

afirma Fugazza. Com orgulho te digo que estamos melhor do que muita companhia aberta de controle pulverizado. A. “Tudo aquilo que nós consideramos justo a gente esta conseguindo praticar dentro das regras que estão estabelecidas. . todos que estão envolvidos tem que sentir que estão participando de um jogo justo” (FUGAZZA. Verificou-se que a evolução. EZTEC). A. A. desde quando abriram o capital em 2007. foi constante. Verificou-se que a Responsabilidade Social da EZTEC criou cada vez mais valor a marca. ou seja.234 Verificou-se que para a EZTEC: “Governança corporativa significa que no meu dia a dia de negocio eu tenho que ser o mais justo possível nas relações de trabalho de tal forma a manter uma imagem de alto nível para todos os stakeholders. que se eu comparar com empresas que tem controle pulverizado eu acho que estamos tranquilamente melhor” (FUGAZZA. é uma evolução. se destacando como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. Identificou-se que a EZTEC avançou muito com relação à Governança desde o aspecto da comunicação ao mercado até o aspecto de relações de controladores e administradores para com a própria empresa. que em tese deveria estar muito melhor do que a gente. Diria que tem muito a implementar. EZTEC. EZTEC).

Residenciais. salas. . b) ü ü c) ü ü Incorporação Imobiliária Residencial. As pessoas que possuem o desejo de investir neste setor tão promissor hoje possuem mais opções que no passado que vai do pequeno ao grande investidor. Esses fatores que hoje convivemos traz um reflexo do que é visto em outros países em que a economia já estava estabilizada há muitos anos. enquanto que outros viram uma grande oportunidade a ser mais bem explorada.1. Muitas pessoas viram que o tão esperado sonho da casa própria se realizaria em suas vidas.1 Seleção de Amostras Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos. lajes corporativas. Comercial (salas ou lajes corporativas). lojas em shopping. Fundos Imobiliários Comerciais.1 METODOLOGIA 17. galpões industriais. pode-se ver um crescimento muito significativo no mercado imobiliário.235 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 17. Veremos algumas possibilidades de investimento direto no setor conforme descrito abaixo: a) ü Aquisição de Ativos (para renda e/ou especulação) Apartamentos. Buit-to-Suit .

Esta modalidade possui um risco mais elevado para uma entrada de investidor. porém não são os únicos e com certeza poderemos ver outros meios em nosso país no futuro. em pré-lançamento. 17.1. pois conta com a valorização do imóvel e sua revenda para obter lucro. CRI. decoração. porém que não iremos tratar. Outros meios de se investir indiretamente no setor também incluem o empreendedorismo que neste caso incluem as empresas prestadoras de serviço no ramo de manutenção e reformas de imóveis. para posterior revenda. e hoje as construtoras estão lançando novos empreendimentos com o valor do m2 com preços direcionados diretamente para o consumidor final dificultando assim a revenda antes do final da construção. Hoteis. . e) Ações de Empresas do Setor Esses podem ser alguns dos principais meios de se investir diretamente no setor. Fundos de Investimentos LCI. urbanismo entre outras.236 ü ü d) ü ü Shoppings.2 Aquisição de Ativos O que a maioria dos investidores conhece é o investimento em imóveis com aquisição na planta.

Essas formas de investimento onde o ativo será negociado próximo da entrega deve-se considerar todas as variáveis. ele deverá ter ciência e estar preparado para um possível financiamento e que provavelmente irá diminuir a sua margem devido aos custos de aquisição do mesmo. Para essa modalidade de investimento vale algumas dicas que podem ajudar ao escolher o empreendimento com mais chances de valorização. Outro fator a ser relevante é o que está ao redor do empreendimento. por exemplo. o que poderá mudar ao redor durante sua obra qual o potencial de crescimento. o investidor desta modalidade corre o risco de concorrer com a própria construtora caso ela não venda todas suas unidades. caso o investidor não consiga vender antes da entrega das chaves. Verificar o cenário em que o mesmo encontra-se lançado. Todas estas variáveis podem ser observadas. Isso ocorre. e sim na sua entrada no momento certo da cadeia de valor.237 Com a acomodação dos preços. existem outros possíveis terrenos ou imóveis que poderão dar espaço para um novo empreendimento. por em exemplo um empreendimento em que haverá a oferta de varias unidades provavelmente ao final da obra a construtora ainda terá unidades a serem comercializadas. . qual é a procura de imóveis nesta região. melhor será sua rentabilidade. Quanto antes. a ideia é a de buscar empreendimentos com menos unidades sendo comercializadas. pois ela sempre terá melhores condições de negociação com o comprador final que o investidor. ou seja. O que se deve ter em mente é que um investimento para dar certo não deve ser baseado em expectativas de variações de preço. Um tipo de imóvel que é muito valorizado devido a sua escassez nas grandes capitais e que devido a expansão econômica até mesmo algumas regiões que no passado eram economicamente fracas hoje se veem na mesma situação são os imóveis comerciais. Nestes casos fica mais fácil para o investidor verificar a viabilidade do investimento ao fazer um estudo das ofertas na região em que o empreendimento será lançado.

Outra modalidade deste ramo é a conhecida como Buit-to-Suit. onde o aluguel irá pagar parte ou a totalidade do financiamento restante e que após a quitação do mesmo o investidor passa a possuir mais um ativo que pode então utilizar para manter a receita no aluguel ou utiliza-lo para a aquisição de outros imóveis. quanto mais caro for o imóvel essa taxa vai se reduzindo. 17.1. Para ter uma visão se este tipo de investimento é viável deve-se fazer também uma pesquisa de como é a taxa de vacância e qual o potencial de busca de imóveis na região. nesta modalidade o melhor investimento são em imóveis mais baratos direcionados a classe C. tais garantias são muito importantes nesta modalidade devido ao fato de que o imóvel ser preparado especificamente para esse locatário e que poderá não atender outro sem uma reestruturação.238 Outra forma de investimento nesta modalidade é a do aluguel do imóvel durante o financiamento do mesmo. Embora tenha um risco considerável essas modalidades de investimento ainda são as mais conhecidas no setor e muitas pessoas tiveram excelentes ganhos nestes últimos anos. Neste contrato será estipulado um período que poderá calcular a taxa de retorno do mesmo e a viabilidade trazendo segurança para o investidor. onde o empreendimento é feito sob medida para o cliente que ira alugar o imóvel e que neste caso devido as especificações necessárias para o projeto faz-se um contrato com maiores garantias para o investidor.3 Incorporação Imobiliária Para aqueles que gostariam de investir neste mercado tão promissor. . Nesta modalidade os investidores fazem seus investimentos através de cotas do patrimônio a ser adquirido. seja ele em fundos de renda fixa ou fundos variáveis. e estes fatores ainda mantém esse tipo de investimento muito atrativo.6% do valor do imóvel. onde o aluguel fica em torno de 0. Os imóveis tiveram uma valorização bem acima do que qualquer aplicação. mas não possui um capital que o permitiria fazer sozinho ou naqueles casos em que gostaria de dividir os riscos potenciais uma boa opção é utilizar o método de Incorporação Imobiliária.

Outra vantagem desse tipo de investimento é o fato de que o valor colocado no investimento não será utilizado todo de uma única vez e que o mesmo pode ficar aplicado trazendo uma receita financeira para o grupo durante a construção. O exemplo apresentado trata-se de imóveis residenciais. por exemplo. em um empreendimento em que o valor a ser investido é de R$ 600. A primeira delas é o quanto que o investidor arrisca de seu capital podendo começar com um empreendimento relativamente pequeno para um grupo formado. Após a conclusão do empreendimento o grupo pode partir para um próximo empreendimento mantendo os mesmos patamares ou partir para um de maior porte dependendo de quanto queira investir. dando um lucro do capital investido de 50% no ato da venda.000. porém de grande porte para uma única pessoa que em muitos casos possui um capital relativamente pequeno.00 dando um total de 20 cotas e estipulando que quem quiser entrar no grupo deverá comprar um numero mínimo de cotas.000.239 Por exemplo.000. A forma de administrar esse investimento seria dividir o capital necessário em cotas.00 para a construção de 2 casas onde as mesmas serão comercializadas ao valor de 450. Esse tipo de investimento possui varias vantagens. .00 cada unidade. em cotas de R$ 30. porém o mesmo pode ser aplicado em imóveis comerciais.

nestas modalidades. No entanto.. a rentabilidade tem se mostrado bastante atrativa.240 Existem muitas construtoras que fazem parcerias com incorporações. à semelhança dos fundos de ações. são regulados. Aliás. 17.668/93. distribuições de resultado. uma vez que ele entrou em um momento inicial da cadeia de valor do negócio. derivativos. aumentos de capital. A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário. desta maneira o investidor não precisa ser um engenheiro ou um especialista do setor para começar esse tipo de investimento. conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8. renda fixa. mas atualmente vem surgindo empresas que viabilizam a entrada de investidores iniciantes como uma ótima opção para quem quer investir de verdade. etc. Esses fundos. assembleias. estas modalidades ainda são pouco difundidas no mercado imobiliário e até então mais restritas a grandes investidores.1. com seus acionistas. . além de proteger o investidor de uma eventual correção ou estagnação do valor dos imóveis. Segundo Rafael e Tales (*03) em uma publicação da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011. Embora o investimento em imóvel passe mais segurança do que investimentos em papeis para novatos.4 Fundos de Investimento Imobiliário Outra forma de investimento do setor imobiliário que tem começado a aparecer nas mídias e serem oferecidas pelos bancos são os Fundos Investimentos Imobiliários também conhecidos como Fundos Imobiliários. etc. por se tratar de captação de recursos do público para investimento. fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários. entendemos que é importante estudar e se qualificar antes de se aventurar no mundo dos investimentos. um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto.

indicados para compor sua carteira de ativos. seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis. que vigora desde 03/12/2008. Shopping Centers e pontos comerciais em geral. São comuns as locações de escritórios. Segundo a CVM (*04) objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação. solidariamente. parte de imóveis. Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos. adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente. Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário? Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário. direitos a eles relativos. etc. O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária. em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que. conforme o número de quotas que detiver. em todo o tipo de negócios de base imobiliária. arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo.241 Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos. desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição. a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter. O quotista passa. por sua vez. ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472. então. podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. . estes fundos podem investir.

ü Possibilidade de fracionar o investimento. ü ü ü Em suma. Simplificação. pelo volume de recursos envolvidos. especialmente os de menor capacidade financeira. Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários. recolhimento do ITBI. entre outras. Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário. investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões. Diversificação. uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação. não estariam ao alcance de investidores individuais. ü ü ü Ademais. a quantidade de alternativas de investimento disponíveis. os custos da administração dos investimentos do Fundo são diluídos entre todos os quotistas. pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário.242 Esse tipo de fundo possui algumas vantagens: ü ü Acesso ao Mercado imobiliário. pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador. Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor. escrituras. é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores. os quais. assim. aumentando. na proporção de suas participações. o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis. . ü ü Ganhos de Escala. ü É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações.

Para os casos de fundos destinados a construir imóveis. as integralizações podem ser parceladas em séries. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados. . também. . não precisará. É um fundo fechado. como no investimento direto em imóveis. da venda das quotas ou.O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa. É. O modelo de FII adotado no Brasil possui além das características mencionadas acima outros pontos de relevância: . Devido ao fato de que o fundo não admite resgate de suas quotas. quando for o caso. tendo em vista sua necessidade de liquidez. não permite resgate das quotas. tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio. os titulares poder ter desafios quando forem realizar a vende de suas cotas no mercado secundário. obrigatoriamente. efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas.Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários. que podem ser utilizados para integralização. liquidar todo o seu investimento.Não tem personalidade jurídica própria. .243 ü Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados. na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas. . os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição. podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo. Os fundos podem. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa. ou seja. Pelo fato de ser uma modalidade de investimento recente em nosso país esse tipo de fundo possui baixa liquidez em comparação com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro. administrado por instituição financeira. além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472.

apurados segundo o regime de caixa. isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada. podemos ver a rentabilidade dessa modalidade em comparação com o IBOVESPA E IMOB. estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas. noventa e cinco por cento dos lucros auferidos. construtor ou sócio. à alíquota de 20%. (*05).244 De acordo com a Lei 8668/93. sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte. alterada pela lei 9779/99 as regras para tributação e distribuição de ganhos são: ü Fundo deverá distribuir a seus quotistas. quando distribuídos a qualquer beneficiário.Consultoria de Investimentos Ltda. ü Os rendimentos e ganhos do capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário. não contará com o regime diferenciado. mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. De acordo com Fundo Imobiliário . com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. no mínimo. . ü Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador. (vinte por cento) ü Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também se sujeitam à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento). quotista que possua.

já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo. . a cautela deve estar presente ao se fazer esse tipo de investimento devido a sua baixa liquidez em uma possível queda das respectivas cotas adquiridas. o segundo tem começado a ser trabalhado pelos principais bancos recentemente. 17. ambos são fundos de renda fixa lastreado em credito imobiliário.5 Fundos de Investimentos Dentro dessa modalidade podemos encontrar dois tipos principais o LCI e o CRI. contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário. Este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário.1.6 LCI – Letras de Credito Imobiliário Devido ao atual cenário da economia brasileira muitos investidores buscam alternativas mais atrativas de renda fixa. porém vale lembrar que o risco esta presente.245 Gráfico 22 . novos produtos financeiros têm sido oferecidos.1. Neste contexto. ampliando o leque de alternativas para o investidor e.FII x Ibovespa x IMOB Os Fundos de Investimento Imobiliário possuem um histórico positivo. 17. simultaneamente.

246 Um desses produtos oferecidos atualmente é o LCI – Letras de Credito Imobiliários. o que poderia acontecer. No caso da Caixa Econômica Federal. com a vantagem de poderem ser lastreados por créditos imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um imóvel. Ou seja. registrada na Cetip. . a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs. múltiplos. cuja contratação deve ser. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários. estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses. por exemplo. no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia. Segundo o Infomoney (*06) Os bancos comerciais. Usando a Caixa Econômica Federal (*07) como referencia. atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil. são direcionados para financiamentos habitacionais. São títulos semelhantes às Letras Hipotecárias. mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu. O prazo de vencimento destes papeis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento.Prazo máximo* – 564 dias * O prazo máximo varia conforme a disponibilidade da margem para captação em LCI. Os recursos aplicados desta forma. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza. nela encontramos as seguintes características: Prazo mínimo – 60 dias . obrigatoriamente. São títulos de crédito lastreados por crédito imobiliário garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel.

2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO O valor aplicado deve obrigatoriamente corresponder a múltiplos do preço unitário de emissão.247 17. . que é de R$ 1.000.Saldo Mínimo . 17.Resgate Mínimo – R$ 5.00 .00. a qualquer tempo e a critério do cliente.5 TRIBUTAÇÃO Isenta de IRRF. é permitido resgate antecipado da LCI CAIXA. divulgada no início de cada mês.R$ 5.000. .000.Aplicação Complementar Mínima – R$ 50. desde que decorrido o prazo mínimo definido pelo BACEN – no caso da remuneração pelo CDI é de 60 dias.3 FORMA DE APLICAÇÃO Aplicação em dinheiro.4 RESGATE ANTECIPADO Desde que contratada com esta característica.000.Aplicação Mínima – R$ 50.00 Os valores Máximos são definidos de acordo com a margem de captação disponível.00 . 17.00 . portanto todas as aplicações em LCI CAIXA são feitas em múltiplos deste valor.000. para clientes Pessoa Física. com débito na Conta Corrente. 17.

de valor total ou parcial de sua aplicação. juntamente com os documentos que comprovem as representações. o Termo de Cessão de Direitos com as firmas do cedente e do cessionário reconhecidas e com o devido registro no Cartório de Títulos e Documentos.7 LIQUIDEZ É permitida a transferência de titularidade/cessão de direitos. Até 180 dias 22.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE É permitida a transferência de titularidade da LCI CAIXA. O resgate antecipado caracteriza-se pela possibilidade de resgate através da solicitação do cliente. pelo valor total.50% Acima de 720 dias 15. 17. O titular da LCI deverá apresentar. na Agência onde possui conta corrente.00% IOF: Incide sobre o rendimento da aplicação.tabela regressiva de 1 a 30 dias. o cessionário pode ter conta corrente em outra agência que não a do cedente. até o dia útil imediatamente anterior à data de vencimento. onde está vinculada a aplicação. após ter completado o prazo mínimo deste tipo de papel (60 dias) observado o princípio de data a data. é aplicada a curva de alíquotas conforme tabela abaixo: Curva de Alíquotas de IRRF. quando o resgate/vencimento ocorrer em prazo inferior a 30 dias . desde que apresentado o Termo de Cessão de Direitos com o devido registro em cartório de títulos e documentos. Na transferência de titularidade.00% De 361 dias a 720 dias 17. 17. É permitida a alteração da agência e/ou conta corrente de vinculação.50% De 181 dias a 360 dias 20.248 Para Pessoa Jurídica. O vencimento dá-se ao término do prazo contratado (quando não for dia útil o crédito é no 1º dia útil subsequente). .

249

Essa aplicação é destinada para investidores que tenham no mínimo R$ 50.000,00 disponíveis, lembrando que esse é o valor mínimo da Caixa, em outras instituições bancarias esse valor pode variar. Ou seja, um investidor cujas reservas sejam, inferiores a esse montante não poderá dispor dessa modalidade em seu portfólio de investimentos. Um grande diferencial das LCIs segundo Valores Reias (*08) é que o

rendimento é isento do imposto de renda, e elas acabam ganhando um CDI líquido, diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI, ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil) corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6 meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra esses números com mais precisão:
Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa

Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens, destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim, devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que consiga uma taxa acima de 100% do CDI).

250

É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e o valor do investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar, dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos.

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito de renda fixa privada, com pagamento mensal de remuneração ao investidor, de emissão exclusiva de Companhia Securitizadora e lastreado em contratos de financiamento habitacional concedidos pela CAIXA e cedidos à Brazilian Securities Companhia de Securitização. A emissão ao investidor foi de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1 mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da distribuição, é de R$ 10 mil. A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018. Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1 milhão. Segundo a Caixa Econômica Federal (*07) segue as principais características deste produto: O vencimento previsto para o CRI é 10/11/2018. No entanto, este

vencimento poderá ser antecipado em decorrência de quitações e amortizações extraordinárias realizadas pelos mutuários dos contratos de financiamentos

habitacionais que servem de lastro para o CRI.

251

-

O CRI oferece pagamento mensal de juros e amortização do principal ao

investidor, ambos creditados em contas correntes todo dia 10 ou dia útil imediatamente posterior, caso dia 10 seja dia não útil. Os juros e a amortização creditados ao investidor correspondem à posição

de CRI mantida em sua conta de custódia CBLC no fechamento do dia 10 do mês anterior.

-

Imediatamente após o crédito de juros e amortização referentes ao mês

anterior, constitui-se novo saldo em CRI para o investidor, o qual servirá de base de cálculo para o próximo crédito de juros e amortização a ocorrer no dia 10 do mês seguinte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas físicas são isentos de

imposto de renda retido na fonte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas jurídicas estão sujeitos à

incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa. No caso de ganho de capital na venda de CRI no mercado secundário,

qualquer investidor (pessoa física e jurídica) estará sujeito à incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa.

Não há incidência de IOF nas transações com CRI no mercado secundário.

17.7.2 Como funciona

-

Aquisição do Produto no Mercado Primário: exclusivamente na CAIXA, no

período de 09/03/2011 a 29/04/2011 (Investidores de Varejo) e no dia 03/05/2011 (Investidores Institucionais). Aquisição do Produto no Mercado Secundário: através de instituições

distribuidoras de títulos e valores mobiliários, a qualquer tempo durante a vida do CRI. Por meio da CAIXA não é possível adquirir CRI no mercado secundário. investidor. Remuneração: crédito mensal de juros e amortização do principal ao

252

Assim como as LCI, o CRI é lastreado em contratos de financiamentos imobiliários, aparentemente a sua rentabilidade é bem atrativa, porém vale lembrar assim como os LCIs que a qualidade do lastro é extremamente importante.

17.7.3 Ações de empresas do setor

Para o investidor que não possui o capital para a aquisição de um imóvel ou não tenha o conhecimento ou habilidade de acompanhar uma construção e também não esteja interessado em investir em fundos que financiam o setor, existe a opção de investir em ações de empresas de construção civil. Uma opção extremamente rentável desde 2009 e com grandes expectativas para o futuro devido ao cenário atual do Brasil. Nesta modalidade o investidor não terá de se preocupar se o inquilino esta pagando ou não o aluguel se o mesmo não está depredando o seu patrimônio, também não precisará dispor um valor tão elevado quanto o do imóvel mesmo que popular que não custaria menos que algumas dezenas de milhares de reais o investimento inicial para quem quer investir em papeis é muito mais acessível dependendo da empresa pode ser menos de que 5.000,00. Outra vantagem é a do Leão, que no caso do aluguel recebido é tributado como um salário que pode chegar a 27,5% da receita e que no papel é menor. Um ponto muito importante do mercado de ações é a alta liquidez, onde o dono do papel pode desfazer-se dele no mercado a preço do dia diferente de um imóvel que esta lhe dando receita através de aluguel e que caso precise do valor precisará esperar dependo da situação alguns meses ou até mesmo ser obrigado a baixar o valor do imóvel para acelerar o processo. No caso da compra na planta a situação é parecida a liquidez se dá geralmente pouco antes da entrega das chaves e às vezes posteriormente. No ramo da incorporação a liquidez se dá no ato da venda do imóvel, nos casos dos fundos você tem a carência mínima estipulada pelo fundo.

253

Porém o que pode ser uma vantagem no que se refere a Liquidez das ações também é uma preocupação devido a sua volatilidade, pois os preços podem despencar de um dia para o outro como por exemplo em 2008 em que o mercado de ações caiu drasticamente. Neste caso o investidor precisa ter muito paciência. Como definir qual a melhor empresa a se investir? Neste caso o investidor deve fazer uma pesquisa no nível de risco que lhe é aceitável e qual empresa lhe traz maior segurança ou rentabilidade prevista a curto ou longo prazo, cada construtora possui uma estratégia do mercado de atuação que afeta essas variáveis. Em nosso estudo de caso comparamos os índices de rentabilidade de varias empresas do setor que pode ser analisado com maior detalhe as rentabilidades do que podemos encontrar no mercado atualmente.

254

18

CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISES ESTRATÉGICAS Por Cintia Pereira Barcellos Por fim, após revisão da literatura e aplicação do estudo de caso à empresa EZTEC, pode-se, enfim, voltar aos objetivos específicos deste estudo e tecer considerações sobre os mesmos. No que diz respeito ao primeiro, de apontar e/ou definir a missão e visão da empresa, observou-se a não existência desses conceitos na empresa, sendo, portanto, sugerido o que segue:

i) ii)

Missão: “construir qualidade de vida.” Visão: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região

metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Com relação ao segundo objetivo proposto por este estudo, pode-se concluir que as principais forças, fraquezas, oportunidades e ameaças identificadas para a empresa EZTEC estão resumidas na Tabela 41.

. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (S07) Alta velocidade de vendas (S08) Sólida situação financeira (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio Oportunidades (O01) Expansão para outros mercados geográficos (O02) Coabitação (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor Fraquezas (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (W02) Estar submetido a um único público consumidor (W03) Estoque de terrenos caro e limitado Ameaças (T01) Concorrentes (T02) Políticas públicas.Análise SWOT da empresa EZTEC Forças (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado. 2011. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (O04) Preferência sociocultural do brasileiro pela casa própria. especialmente de taxa de juros (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional Fonte: Pesquisa direta. (S03) Alta rentabilidade.255 Tabela 41 .

S06 e S09 com as oportunidades O02. Enquanto o poder dos fornecedores varia de acordo com o produto fornecido: se terreno. S05. é o fornecedor com maior poder de negociação. ii) Estratégia defensiva (ST): Utilizar as forças de S01 a S09 para defender- se da ameaça T01. a rivalidade do setor varia de acordo com o mercado onde as empresas atuam. bem como a união das forças S01. pode-se afirmar que esse mercado é totalmente livre de barreiras a entrada de concorrentes. dependendo se são cidades pequenas ou grandes centros urbanos. o estudo demonstrou que os consumidores. seguem algumas considerações e sugestões para a empresa: i) Estratégias ofensivas (SO): A combinação da força S12 com a oportunidade O05. iii) Estratégia de debilidade (WO): Todas as fraquezas podem ser eliminadas se a empresa alterar sua estratégia regional de modo a aproveitar a oportunidade O01. . possuem grande poder de negociação. por consequência. após analisar o setor de incorporação imobiliária sob a luz do Modelo das Cinco Forças de Porter. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Estratégias que minimizem as fraquezas W02 e W03. S02. se mão de obra. terão efeito também para evitar a ameaça T01. ou seja. com base no tabela acima e seguindo o modelo de estratégias proposto por Wang (2007). sendo constantemente afetado por ameaça de novos entrantes. No que tange ao poder de barganha. Além disso. o único produto identificado como substituto à compra de um apartamento. O03 e O04. é o aluguel de um.256 Desse modo. Por fim. e se é fornecedor de material. Por último. seu poder está crescendo ao longo do tempo com a redução do desemprego e profissionalização do setor. sua barganha é decrescente devido aos produtos importados. salvo exceções.

uma vez que guiam a companhia para a construção de uma estratégia eficaz e indicam as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitálos. portanto.257 Segundo Porter (1979. 2004) as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. . fornecedores e por produtos substitutos. Sendo assim. O autor defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. são de fundamental importância para a empresa. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. 1989. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. conclui-se que o conhecimento das competências das companhias e das forças competitivas das indústrias.

o projeto gerará valor superior ao custo de oportunidade do investidor. . mostrando que. Avaliando-se o VPL. foram considerados parâmetros usuais do setor imobiliários.00 investido. que estavam entre 17% a 24% ao ano. O estudo foi desenvolvido tomando-se como moeda de referência o Real (R$). com o intuito de caracterizar o poder de compra da massa de recursos que o empreendimento exige para ser implantado e consequentemente o nível de exposição do investidor. dado que. o que permitiu a avaliação da tomada de decisão do empreendedor conforme segue. verifica-se que ao final do estudo. o valor encontrado foi positivo. observou-se que também houve superação das expectativas do investidor. tanto quando a análise é baseada em Equity (18. Para tanto.67%) ou Alavancada (18. pelo cálculo do índice de lucratividade líquida. Com o intuito de não prejudicar o cálculo do pay back. da taxa de rentabilidade e dos valores de retorno.75%). observa-se que os valores encontrados superam as expectativas do investidor. Quando verificamos a TIR. conclui-se que. que esperar 25%. trazendo o lucro a valor presente. logo. A análise dos resultados consistiu na geração dos indicadores da qualidade do investimento no empreendimento considerado e seu ciclo de implantação e operacional. para tanto. espera-se resultado superior a R$ 0. o estudo foi realizado acima do índice geral de preços. Por fim. pois se trata de um ciclo longo. pode-se considerar o projeto analisado aprovado.25 a valor presente. para cada R$ 1. ele atende todas as premissas do estudo de viabilidade econômico-financeira. satisfazendo a expectativa de retorno do investidor que era acima de 16%.258 CONCLUSÃO SOBRE: VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA DE PROJETOS Por Renato de Almeida Silva A Análise da Qualidade Econômica do empreendimento hipotético foi baseada na intenção de verificação da qualidade econômica do empreendimento imobiliário a ser realizado no imóvel.

259 CONCLUSÃO SOBRE: PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos Durante a execução do trabalho pode se verificar a adoção das mencionadas práticas societárias e fiscais na empresa. mostrando confiança no que faz e transmitindo segurança respeito ao cliente. A convergência busca uniformizar os critérios de escrituração e devolve à contabilidade sua verdadeira função. A real necessidade de convergência aos padrões internacionais. . estaremos no mesmo padrão. Contadores e auditores tinham bastante trabalho para apresentar as informações aos investidores estrangeiros. se deve ao fato de nossa contabilidade ser até então regida por leis defasadas e muitas vezes ser influenciada pela legislação tributária. não somente no segmento. permitindo que nossas informações contábeis possam ser lidas e compreendidas exatamente como estão preparadas sem necessidade de ajustes e adaptações. Destaque especial é merecido na questão do Patrimônio de Afetação que enquanto algumas empresas estão começando adotar. mas de maneira abrangente a todos os setores de atividade. Era necessário partir de nossos registros contábeis e adaptá-los às normas daqueles países. a EZtec já faz de forma ampla. Do mesmo modo nós também poderemos compreender as demonstrações elaboradas por países estrangeiros afinal. fazendo com que por “comodismo” a contabilidade deixasse de cumprir seu principal papel que é informar.

neste ano. diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. "É um produto novo. que atualmente estão concentradas nos recursos do FGTS e da Poupança. diz. principalmente através do Certificado de recebíveis imobiliários – CRI. no qual acredito que as taxas podem ser até menores do que as oriundas hoje da Poupança e FGTS. Analisando anuários do setor e matérias publicadas pela imprensa especializada observei que o setor concentrou a abertura de capital das principais empresas do setor entre 2006 e 2007 com o reforço no caixa estas investiram pesado na sua expansão e crescimento. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento". no valor de R$ 240 milhões. apesar do custo mais caro". . não suportada pelos recursos da poupança e FGTS. mas a sinalização é que estes recursos se findem entre 2012 e 2014. a nossa proporção de credito imobiliário X PIB é muito tímida e o governo para estimular o financiamento do setor “obriga” as instituições financeira a destinar 65% dos recursos da poupança credito imobiliário. como exemplo da reportagem do Jornal Valor Econômico em 02-05-2011 sobre os CRIs. seja atendida através securitização. Minha Vida. A grande maioria destas empresas esta alavancada e preocupada quanto as fontes de financiamento para o setor. que precisa ser testado.260 CONCLUSÃO SOBRE: FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin A tendência é que a demanda de credito pra o segmento imobiliário. por isso elas já estão buscando alternativas como emissões de debêntures e busca fundos de investimento. substituto para a poupança. Acredito que os executivos do mercado estão preparados para esta transição. a empresa fez. sua primeira emissão. Ficou claro que o mercado imobiliário brasileiro ainda esta amadurecendo. que possuem taxas baixas. que é a tendências do mercado que deverá se regular pela oferta e demanda. afirma Leonardo Correa. Mas já observamos o crescimento da securitização. em um futuro próximo. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa.

Estrategicamente as empresas precisam acompanhar de perto as alternativas de captação e devem estar preparadas para se adequar rapidamente as mudanças de mercado. já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar deste meio de financiamento se for viável estrategicamente. no qual a maioria das empresas trabalha alavancada e a oscilação nas taxas pode comprometer significativamente o seu resultado. pois sem isso podem por em risco a continuidade das mesmas. embora atualmente se financie com capital próprio. EZTEC. .261 As fontes de captação são de extrema importância para o segmento imobiliário. No estudo de caso.

concluindo-se que o capital de giro deve se concentrar na formação de um land bank . Assim. menores riscos de competitividade e. basta desenvolver parcerias locais. fazendo um silêncio obsequioso para a evidência de que o capital mobilizado nesses financiamentos está girando a taxas muito aquém da taxa de retorno que faz a meta de Ebitda” Depois veio a fase do programa “Minha Casa. ou via emissão de instrumentos de dívida. Quanto mais espalhada pelo Brasil estiver a base de negócios da empresa. que fizeram as diretrizes de ação das empresas. realizadas através de múltiplos segundo ROCHA LIMA Jr (2008) “no final do ciclo dos IPOs. via mais capital. para fazer isso de forma sábia. o que alavanca a relação VGV – virtual internado para o capital de investimento disponibilizado. Minha Vida” e o mercado enxergava grande demanda e diversas empresas sem experiência decidiram apostar. podemos verificar que o mercado e os analistas do setor de “real estate” evoluíram após alguns anos de experiência com base em um histórico de comparativos que não se possuía na época das aberturas de capital. o mercado precificava empresas com maior potencial de receita através do “landbank” (banco de terrenos) e do crescimento prometido. A equação de fundos para desenvolver os empreendimentos é uma questão que o tempo resolve.262 CONCLUSÃO SOBRE: COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORAS DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO’s NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama Observando o comportamento das ações em conjunto com os resultados dos indicadores expostos neste trabalho. financiando os pequenos parceiros. se sintetizam em: i. ii. o valor das ações estava muito acima do razoável. sendo que empresas competentes adquirem terrenos sob permuta. iii. quando havia um exagero na precificação dos papeis. como observou ROCHA LIMA Jr (2009): “Os princípios da gestão moderna e agressiva. que se encontraria numa valuation mais cuidadosa e sem viés”. . o que faz uma empresa grande e poderosa é VGV – virtual internado (área de terrenos estocados x coeficiente de aproveitamento permitido x preço/m² verificado no mercado ou arbitrado). porque crédito imobiliário sempre estará disponível e o mercado de capitais pode trazer os recursos complementares.

causando desestimulação dos investidores. apesar do lucro contábil nos balanços (devido às particularidades de reconhecimento de resultado do setor como foi publicado no jornal Valor Econômico em maio de 2011). conservadora e centralizadora. Com uma administração familiar. ü POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS Como já ocorreu no passado. Analisando o setor como um todo. o que gera destruição de valor para companhia. seja em busca de crescimento. Verificamos também que a economia de escala e alta alavancagem têm limitações fortes neste setor. caso a incapacidade de algumas companhias em gerar resultado se generalize. muitas vezes baseado em metas mais quantitativas do que qualitativas. é possível que haja mais movimentos de fusões e aquisições. atualmente os investidores tem diferenciado as empresas baseados na rentabilidade e geração de caixa sendo que a maioria ainda não conseguiu “devolver” os investimentos e continuam a queimar o caixa.263 Após este ciclo de apuração de resultados. Além disso. que é dificultado pelo crescimento descontrolado. ou por dificuldades de empresas que necessitariam uma nova administração em função de resultados ruins constantes. o desafio da EZTEC passa a ser crescer e expandir mantendo sua ótima rentabilidade. pode haver uma dificuldade em relação à captação de recursos via mercado de capitais. com necessidade de capital intenso. caracterizado por não ter barreiras. é possível concluir que o resultado de diversas empresas que seguiram as diretrizes “impostas” pelos analistas de mercado tem ficado abaixo do esperado e com rentabilidade do patrimônio inferior aos seus custos de capital. Este é o principal motivo pela qual a EZTEC foi a única empresa das 9 analisadas. ser muito pulverizado. de ciclo longo e gargalo de aprovações em órgãos públicos. Fica claro que os seus resultados dependem muito da escolha de bons projetos. cujas ações tiveram alta este ano além de ter o melhor desempenho acumulado desde dezembro de 2007. .

.264 Por fim. podem piorar ainda mais seus demonstrativos. os balanços e as rentabilidades das incorporadoras sofrerão fortes impactos já que atualmente o reconhecimento proporcional à evolução física “camufla” a taxa de retorno financeira. caso haja decisão pelos órgãos reguladores de reconhecimento contábil dos resultados somente na entrega do empreendimento ao cliente. Em outras palavras. algumas empresas com rentabilidades insatisfatórias. “antecipando” o lucro que na maioria dos casos só vem ao término da obra.

através da análise da rentabilidade das empresas mais líquidas do setor imobiliário. existe uma maior vulnerabilidade no processo de contabilização se todas as práticas de governança corporativa e regras contábeis não forem bem exercidas. dificuldade com a cadeia de suprimentos. concluímos neste estudo. que continuam agregando valor aos acionistas e stakeholders através de estratégias diferenciadas e. Além disso. que faz com que a avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos ao contrário de outros setores em que predomina o método do fluxo de caixa. a análise do setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados e entre as principais dificuldades.265 CONCLUSÃO SOBRE: ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Como mencionado pelo Jornal Valor Econômico em 31/08/2011. Apesar de toda peculiaridade contábil. . identificamos empresas que destruíram valor (ROCE < Taxa livre de risco) devido a problemas com estouro de custos. está o complexo método contábil do segmento. que o desempenho de muitas companhias ficou aquém do prometido aos investidores e credores nos últimos períodos. como Eztec e MRV. falta de planejamento para bom atendimento em nível nacional e busca de desenvolvimento de novos nichos no setor. principalmente. Identificamos também empresas. Em alguns casos. nicho de atuação bem definidos.

as companhias precisam se preparar para enfrentar um cenário de escassez desses recursos direcionados. O ciclo operacional do setor apresenta forte desembolso no início e ao longo da construção. ü Baixa geração de caixa das companhias do setor e possível falta de liquidez. . a geração de caixa tende a aparecer mais rápido. mas a entrada de caixa mais expressiva acontece apenas na entrega das unidades. Se ocorrer uma desaceleração.266 Olhando para o futuro do setor imobiliário. podemos ter um alto volume de devoluções de unidades no momento da entrega de chaves ou repasse aos bancos. devemos continuar observando outros movimentos de consolidação e identificamos alguns riscos que podem impactar margem e giro destas companhias: ü Novos estouros de custos de obras em andamento que podem não ter sido reconhecidos ainda. Portanto. impactando diretamente a margem e giro das companhias. ü Para as empresas que não foram tão rigorosas na concessão de crédito no momento das vendas. onde o preço possui um limitador (financiamento CEF e subsídio MCMV) e o ciclo é curto. A geração de caixa depende do ritmo de crescimento dos lançamentos para os próximos exercícios. Atenção especial na baixa renda. pois pouco se pode fazer ao longo do projeto para recuperar desvios. o controle de custos precisa ser muito rígido. ü Apesar de não existir correlação comprovada. Como o crescimento do mercado imobiliário vem superando a expansão da caderneta. uma alta dos juros pode espantar alguns investidores e o crescimento do setor. Como exemplo. a Cyrela identificou apenas no ano passado 30 obras com estouro. o reconhecimento dos desvios acontece na entrega do empreendimento. Na grande maioria dos casos. muitos investidores enxergam forte correlação entre o incremento dos juros e a atividade operacional das companhias. ü Dependência do setor residencial de financiamento vindo dos recursos oriundos da poupança e do FGTS.

ambientais e sociais. apesar de não serem acionistas. “Governar organizações implica cultivar a transparência. são afetados pelas ações e estratégias das organizações”. referente à Sustentabilidade Corporativa aplicada na empresa EZTEC. A EZTEC adota a sustentabilidade como diretriz estratégica. Outro ponto identificado é que a EZTEC possui grande sensibilidade com relação às questões ambientais e sociais. os dados aqui apresentados são específicos dela. facilitando a divulgação e atraindo mais clientes. sendo que num mesmo cenário de anos atrás. portanto. visão e valores incorporam as questões econômicas. (FILHO. Ficou evidente que os gestores sabem o quão fundamental ela é e como agregou valor a marca. assim como disseminam e comunicam a todas as partes interessadas. possuindo a maior lucratividade do setor. O estudo de caso aqui apresentado delimitou-se a analisar o que a teoria apresenta. a marca não valia quase nada e hoje é referência no mercado de incorporação imobiliária. p. . a missão. preocupando-se com o meio em que se encontra e suas relações de trabalho e de convivência com seus “vizinhos” de obras e a sociedade. 2006. aqueles que.172). Após as pesquisas efetuadas e o estudo da teoria que remete a Sustentabilidade Corporativa.267 CONCLUSÃO SOBRE: SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez No início desta pesquisa tinha-se como principal objetivo responder o seguinte problema de pesquisa: “Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC?”. informar os múltiplos principais e crescentemente respeitar os direitos dos stakeholders. conseguiu-se avaliar como os assuntos abordados nos capítulos auxiliam e beneficiam a referida empresa e seus gestores. Na EZTEC encontrou-se um cenário onde realmente a sustentabilidade faz parte do dia a dia dos negócios e conceitos da empresa. Para tanto.

Com pouco dinheiro. Quem tem pouco dinheiro deveria contar com a praticidade dos Fundos de Investimento. as dezenas de fundos imobiliários disponíveis no Brasil. cujas cotas costumam ser negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo. O mercado financeiro descobriu esses investidores e agora buscam dividir seus lucros com os mesmo. mas que também querem um pedaço da fatia do bolo. . e deve ser aproveitada até que o pequeno investidor acumule recursos suficientes para acessar produtos diversificados. Segundo Cerbasi (2008) (*09). você poderá ter a segurança e a rentabilidade do mercado imobiliário. ou seriam os riscos? Temos hoje no mercado alguns produtos que buscam atender aqueles investidores que não possuem um capital tão vasto para investir. e ainda contar com a vantagem de não pagar imposto de renda sobre seu lucro. a vantagem dos produtos populares é real.268 CONCLUSÃO SOBRE: FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz Ao analisar o mercado imobiliário brasileiro podemos ver um crescente número de investidores entrando neste setor que antes ficava restrito ao grande investidor. Você acredita que o mercado imobiliário tende a se valorizar muito? Não tem dinheiro para comprar uma unidade imobiliária só sua? Pesquise. hoje podemos ver um investidor que já possui um imóvel próprio e que busca o segundo com o objetivo de assegurar uma segunda fonte de renda ou até mesmo aquele pensa na revenda e ganho de capital neste momento o que é chamado de especulação. Ao pensar em investir no mercado imobiliário o investidor brasileiro pode considerar as opções que cabem no seu bolso e poder ir diversificando na medida em que seu capital cresce e buscando novos horizontes. então. quanto melhor o investidor conhecer das peculiaridades do setor mais vantagem de análise ele terá minimizando assim os riscos existentes.

podemos encontrar vários meios que possibilitam uma boa diversificação que podem trazer ótimos rendimentos. porém a sustentabilidade do setor deve ser analisada.269 Todo investimento possui um risco a ser considerado. O Brasil possui regras que possibilitam trazer no momento tranquilidade. cotas de incorporação ou fundos de investimento. O mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos teve uma rentabilidade superior a maioria dos investimentos. Ao analisar as possibilidades de se investir no mercado imobiliário. ações. porém em uma possível crise econômica um setor que pode ser afetado seriamente é o imobiliário. ativos de alto padrão tende a desvalorizar muito rápido nestes momentos e também possuem baixa liquidez para quem precisar se desfazer desses ativos. Por exemplo. como por exemplo a Copa do Mundo e as Olimpíadas que ocorreram nos próximos anos e que devido ao alto investimento do governo e de empresas privadas para receber tais eventos possibilitam margens excelentes de crescimento. em algumas regiões ainda existem margens muito boas de rentabilidade devido aos fatores externos que contribuem para a economia brasileira. sejam em ativos. . O que podemos ver é que temos produtos para todos os bolsos e níveis de conhecimento do setor.

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295 ANEXOS .

296 .

297 .

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299 .

SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA APÊNDICE A – Roteiro de Entrevista (Perguntas) 1) 2) anos? 3) A EZTEC possui gestão sustentável? A EZTEC acredita que a gestão sustentável gera valor ao longo dos Como é analisada e incorporada a dimensão social. o que falta para iniciar?Por quê? 6) 7) Como é avaliada a questão destes empreendimentos? Como é a Governança corporativa na EZTEC? Quais são seus princípios? .300 APENDICE Patrícia De Mori Lopes Jimenez . como é feita? 4) Como é avaliado o desempenho da EZTEC?É avaliado apenas no aspecto econômico-financeiro? Se não. leva em consideração o meio ambiente?Por quê? 5) A EZTEC possui empreendimentos verdes? O que pensa a respeito? Caso não possua. ambiental e econômica? Há uma gestão ambiental em seus empreendimentos? Se sim.

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