MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

São Paulo – SP / Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por

Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

Trabalho de conclusão de curso - TCC apresentado no Curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria – TURMA 2 Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização Programa FGV Management São Paulo – SP/ Berrini 2011

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MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

e aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do certificado do curso de pós-graduação, nível de especialização, do programa FGV Management

São Paulo, novembro de 2011

Coordenandor Betovem Coura, MSc

Professor Orientador Adelcio Sant`Anna, MSc

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ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

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TERMO DE COMPROMISSO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz abaixo-assinados, do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini, localizada em São Paulo, no período de abril de 2010 a novembro de 2011, declaram que o conteúdo do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, é autêntico, original, e de sua autoria exclusiva.

São Paulo, 10 de novembro de 2011. ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama _____________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz

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DECLARAÇÃO

A Empresa EZTEC Empreendimentos e Participações AS, representada neste documento pelo Sr. Antonio Emilio Clemente Fugazza (Diretor Financeiro e de Relações com Investidores), autoriza a divulgação de informações e dados coletadosem sua organização, na elaboração do trabalho em grupo, intitulado: “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, realizado pelos alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz do Curso “MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA” do Programa FGV Management.

São Paulo, 10 de Novembro de 2011.

____________________________________________ Diretor Financeiro e de Relações com Investidores EZTEC Empreendimentos e Participações SA

Cintia Pereira Barcellos.autorizama divulgação de informações e dados apresentados na elaboração do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO em veículos IMOBILIÁRIA” acadêmicos. Celso Adelino de Mattos. realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini. do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria. com objetivos de publicação e/ou divulgação São Paulo. Patrícia de Mori Lopes Jimenez.vi DECLARAÇÃO Os alunos Augusto Tomio Yokoyama. do Programa FGV Management. Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz. abaixo-assinados. Gerson Carvalho Marin. 10 de novembro de 2011 ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama ______________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz . localizada em São Paulo no período de abril de 2010 a novembro de 2011. Luiz Fernando Moreira Cruz.

monitores e funcionários da Fundação Getúlio Vargas. que muito contribuíram para a realização deste estudo e para o aprimoramento do nosso conhecimento. ao Diretor Financeiro e de R. Sr. Antonio Emílio Clemente Fugazza. .vii Agradecimentos Aos professores.I. da EZTEC.

cujo apoio e paciência permitiram a nossa dedicação e envolvimento no curso e neste trabalho. .viii Dedicatória Aos nossos familiares.

Palavras-Chave: Incorporação Imobiliária. destacar as particularidades contábeis e o impacto do IFRS no setor.ix RESUMO O objetivo do presente trabalho é analisar o mercado de incorporação imobiliária. Especificamente se busca: analisar a estratégia da empresa através das ferramentas de SWOT e Cinco Forças de Porter. discorrer sobre as fontes de financiamento e sobre as formas de investimento no setor. Análise DuPont. . a EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. com ênfase a uma empresa do setor. e identificar como os conceitos de sustentabilidade são aplicados na empresa. analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto imobiliário da empresa. analisar a rentabilidade das principais empresas do setor via modelo de Análise DuPont. Estratégia. analisar o retorno sobre o capital empregado também das principais empresas do setor. Rentabilidade.

x ABSTRACT The purpose of this paper is to examine the real estate development market. major consideration is provided as to the Brazilian real estate development sector and its main players. DuPont Analysis. a company of the civil construction sector. focusing on EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. highlight the accounting peculiarities and the impact of the IFRS on the sector and identify how the sustainability concepts are applied in the company. Keywords: Real Estate Development. Profitability. Finally. In order to achieve these objectives. analyze the economic and financial feasibility of a real estate project of the company. Strategy. The paper aims to analyze the strategy of the company by means of analysis tools such as SWOT and Porter´s Five Forces Analysis. a case study with several methods of data collection has been used amongst which documentary analysis. questionnaire and interview with the manager. study the profitability of the main companies in the sector via DuPont analysis model. reflect on finance sources and the different forms of investment in the sector. analyze the return on capital employed of the main companies in the sector. .

levando até mesmo algumas empresas do setor a não utilizá-lo como fator decisivo a tomada de um projeto. . o governo federal. Associados a este cenário. Nos casos em que. foi a EZ TEC Empreendimentos e Participações S. das cinco forças de Porter. seja na esfera municipal. O primeiro capítulo deste trabalho fará uma revisão da literatura sobre análise estratégica. bem como a verificação dos conceitos analisando-se a estratégia da EZTEC. estadual ou federal. que tem por objetivo analisar o mercado de incorporação imobiliária. a aplicação será com base em exemplos reais. Como os recursos disponíveis para o setor não eram suficientes para a redução do déficit. mas também conhecer todos os stakeholders envolvidos na dinâmica deste setor. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). Muito se houve a respeito da redução do déficit imobiliário. O capítulo dois discorrerá sobre a viabilidade econômico-financeira dos projetos imobiliários. levando as construtoras e incorporadoras a aumentarem em grande escala o volume de desenvolvimento de empreendimentos. Análise Swot. Taxa Interna de Retorno (TIR). Os projetos imobiliários como um todo.A e a metodologia empregada para a realização dos estudos. juntamente com os estados e municípios. baseou-se em entrevistas pessoais e questionários. o que obriga não só o conhecimento técnico. na maioria dos capítulos que incorporam este estudo. calculados a partir da elaboração de um fluxo de caixa hipotético de um empreendimento imobiliário. além de apresentar o referencial teórico. Para tanto. Valor Presente Líquido (VPL). Tais fatos justificam a relevância do presente trabalho. focando o estudo nos principais índices utilizados pelo setor. por este motivo.xi SUMÁRIO EXECUTIVO É fato que o setor imobiliário brasileiro encontra-se aquecido. dissertando sobre os conceitos de Missão e Visão. lançaram vários programas de incentivo ao financiamento do setor. necessitam de grande volume de capital empregado e apresentam baixa liquidez (característica do setor). serão aplicados estudos de caso hipotéticos e reais a fim de verificar cada item da teoria relacionada ao setor. o pay back é lento. o mercado imobiliário sofre interferências constantes da economia global. a empresa do setor previamente selecionada para tanto.

com base nos resultados das principais empresas do setor. galpões industriais. fundos de investimentos. Para tanto. Fundo de Investimento Imobiliário. lajes corporativas. residenciais. ressaltando os conceitos de Responsabilidade Social e Governança Corporativa. O quinto e sexto capítulos analisarão a rentabilidade das incorporadoras de capital aberto. comerciais. em seguida. o comparativo da receita. social e econômica. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). com ênfase ao “patrimônio de afetação – RET”. o ROE (Retorno sobre o Patrimônio). Poupança. nos capítulos posteriores contextualizará o conceito de Sustentabilidade e Desenvolvimento Sustentável no ambiente corporativo. como as formas de apuração e recolhimento de tributos. ações de empresas do setor. as maneiras oferecidas aos investidores de investirem no setor. shoppings. fundos de investimento imobiliário (comerciais.xii Já o terceiro capítulo. etc. Debêntures. seja na forma de unidades residenciais. ou seja. mencionando a aplicabilidade desses itens na EZTEC. Com a revisão da teoria e aplicação dos estudos de caso apresentados nos capítulos a seguir. lucro líquido e margem líquida da EZTEC. e as considerações sobre as formas de financiamento na EZTEC. LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Ações. built-to-suit. ou seja. No capítulo quatro. hoteis). como a aquisição de ativos (para renda ou especulação). serão verificadas as formas de financiamento do setor. será possível também a verificação da pertinência de todos os tópicos e assuntos discutidos no decorrer do curso de MBA em Gestão Financeira concluído. Letra Hipotecária. incorporação imobiliária. discorrerá também sobre o Triple Bottom Line. normas internacionais de contabilidade) no setor. securitização e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Em seguida. estratégia e estrutura de capital.. bem como o retorno do capital empregado pelas principais incorporadoras do setor. . atendendo o objetivo proposto. forma de organização societária. abrangerá as particularidades contábeis e o impacto do IFRS (International Financial Reporting Standards. será aplicado o conceito ROCE (Retorno sobre o Capital Empregado). Por fim. no 24º capítulo apresentará as formas de investimento no setor. no que tange as dimensões ambiental. através de LCI ou CRI e. lojas em Shoppings Centers. o tripé da sustentabilidade. será utilizada para o estudo a análise Dupont.

........................................................Cenário.Contribuição Social e Imposto de Renda ................................ 68 Tabela 6 ....... 96 Tabela 18 ................... 89 Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário ............................Ações ............xiii LISTA DE TABELAS Tabela 1 ..............Lucro Real Anual...................Pelo Lucro Presumido ...........................................................Terrenos a Pagar ........ 90 Tabela 15 ....... 157 Tabela 23...Registro da permuta por unidade pronta no local .......DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa ............. 38 Tabela 2 ...........Fluxo de Caixa Equity (Despesas) ....Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS.............Lucro Real Trimestral .......................DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado........Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 ...............................................................RET) .. 63 Tabela 3 ....................................... 85 Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE ....Contribuição Social e Imposto de Renda ...........................Fluxo de Caixa Equity (Receitas) . 64 Tabela 4 ............................... 182 .................................. 105 Tabela 19 ................Imposto de Renda Lucro Real Trimestral .....Contribuição Social e Imposto de Renda .............Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica .................................................Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | ...................................... 172 Tabela 24 ......... 75 Tabela 9 ....................DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo.............................................. 181 Tabela 28 ....................................................................... 156 Tabela 22 .............DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo ..................................................Letra Hipotecária ......... 76 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra ....................Contribuição Social e Imposto de Renda ........................................................Fluxo do Investimento Equity .................................... 72 Tabela 7 ....................................................Receita de Venda...Modelo de análise SWOT ..............Lucro Real Anual..........Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes .................................................................. 93 Tabela 16 ...................... 95 Tabela 17 .............. 155 Tabela 21 ............................ 154 Tabela 20 ... 179 Tabela 27 .........................................Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) .......... 79 Tabela 11 ................................ 73 Tabela 8 ........................................................ 66 Tabela 5 ...........Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação ........... 177 Tabela 26 ......... 173 Tabela 25 .. 87 Tabela 13 .......

..................... 216 Tabela 36 ................. 215 Tabela 35 ...... 217 Tabela 37 ...............Análise SWOT da empresa EZTEC .................Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida.....................Demonstrativos Financeiros 2010 ....................................NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 ...................................................................................................................................... 249 Tabela 41 ..................................................................................... 217 Tabela 38 ................... 184 Tabela 30 ..Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado ............Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) ...................................................Fluxo do Investimento Alavancado ..... 191 Tabela 33 ....................................Letras de crédito imobiliário ............................ 215 Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011 ...ROCE ...............................................Análise Econômica-Financeira .............Contas a Receber de Clientes Consolidado........................NOPAT e Capital Empregado 2010 ........................................................ 220 Tabela 40 ........... 255 . 186 Tabela 31 .xiv Tabela 29 ................................................... 218 Tabela 39 ..... 187 Tabela 32..............Caixa ................................

......................................................................................................Estratégia e Estrutura de Capital ...................Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 ... 201 Gráfico 15 .............................Margem x Giro = ROCE .................Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões). 91 Gráfico 5 ................... Crédito Imobiliário ............Valor de Mercado ................... 203 Gráfico 17 ............... 85 Gráfico 2 ..................................Taxa de Juros vs..............xv LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 ....... 207 Gráfico 21 .............................................Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) .......Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) ......... 103 Gráfico 9 ............................... 88 Gráfico 4 ............................ 147 Gráfico 10 .....ROE x Margem Líquida (2010/2011) .........................Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões).....................................................Comparativo de Receita..... 148 Gráfico 11 .........................................................Cotação das Ações Ajustadas .............. 86 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões). 204 Gráfico 19 ............................ 100 Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) ...................................ROE e Margem Líquida (2008/2011) .....Acumulado 2008/2011 ...................................................... 97 Gráfico 7 .......IS11 Acumulado 12 meses .......... 93 Gráfico 6 ............. 200 Gráfico 14 ............................. 220 Gráfico 22 ...... 204 Gráfico 18 ................................................................. PIB ..........Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) ................................ 198 Gráfico 12 .................................Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário .......................................................................................FII x Ibovespa x IMOB ..................................................................................................... 206 Gráfico 20 ..................... 200 Gráfico 13 ...................................... Lucro Líquido e Margem Líquida ................................................ 245 ........................................................Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativolastro (em R$ milhões) ................Financiamento Imobiliário vs.................... 202 Gráfico 16 ....

...... 140 Figura 5 .Balanço Patrimonial e demonstração de resultado .... 112 Figura 3 .............................. 127 Figura 4 ...............................Apresentação Corporativa EZTEC 1 ...........................................Apresentação Corporativa EZTEC 2 ........................................ 147 ................................Apresentação corporativa Gafisa ............ 142 Figura 6 ...........xvi LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura 1 – Modelo de securitização......................................................................................... 107 Figura 2 ..................Triple Bottom Line ................................................

xvii LISTA DE SIGLAS CPC CVM IASB IFRIC IFRS IPO POC .International Financial Reporting Standards . .International Financial Reporting Interpretations Committee .International Accounting Standards Board.Initial Public Offering .Comissão de Valores Mobiliários .Comitê de Pronunciamentos Contábeis .Percentage of Completion .

criada em 1973 para estudar. P. Entidade do setor privado. – Percentage of Completion ou.C. Oferta Inicial de Ações. Percentual de Conclusão. IPO – Initial Public Offering ou. em português. independente. preparar e emitir normas de padrões internacionais de contabilidade. em português.O.xviii GLOSSÁRIO IASB – International Accounting Standards Board. .

....1.3.......................................................6 Ameaça de novos entrantes......3...............2....2............................ 29 Visão..........................2 1...............1..................4 Origem do Modelo ...............3...........2.............. 50 2...3........3 2..........................................5 2..........2................................................................................. 40 1............. 54 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) ......................................................................................................2 Componentes críticos do processo visionário........................................... 47 1........................................1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO .......................1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA .......2...................4 2...........................3.2......2................... 41 1...................................2... 52 Taxa Interna de Retorno (TIR) ....................................3........................ 26 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA .2.....1 A necessidade de ter uma visão.........2............................... 54 Particularidades do Setor ................3 1............................... 55 Análise da Região .......................................3 1.......................................................2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos ..... 47 Formulação de estratégias...................... 35 A Matriz SWOT .................................1 1....... 29 1..............3....... 39 Críticas ao modelo ...2 ANÁLISE SWOT.......................... 48 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS .......................1 2.............. 42 Rivalidade entre os atuais competidores ...............................................6..........................................3......................................3 Explorar as mudanças da indústria ........... 44 Produtos substitutos..2 2........ 29 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA ...............................................................................2......................... 31 1.1 Posicionar a companhia .................. 45 Poder de barganha dos compradores ... 53 Período de Retorno do Investimento (Pay back) ..................................................4 1......... 49 2...7 Fluxo de caixa ..2 INDICADORES DE QUALIDADE ............................................................................ 55 .....................................................2 1......................6................................ 32 1.....................................1......... 48 1.................. 46 Poder de barganha dos fornecedores .............................5 1...................................................... 34 1......................1 1.. 33 1.........................................................................................2............................3............xix SUMÁRIO INTRODUÇÃO ....................................................... 49 2.............. 47 1................6.............. 36 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT ....... 51 Valor Presente Líquido (VPL)........................... 29 1..........................1 1............2 Missão ..............2....................6 2................3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER ..................................1...............................................................

......................... 73 3.....................................2 Antecipação de recebíveis .. 58 2................2 Venda a prazo de unidade ..9..........8.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS.................................................. 73 3.......................................................2 Estudo Vocacional.................................................................3 ANÁLISE DE RISCOS ..................................................... 82 3.................................1. 62 3........................7....... 77 3.. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO .................2 Lucro Real Trimestral ...................2..............................9............6......5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO .... PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE .....7..............xx 2............8..................... Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) ........................................9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR.......3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra ...........4.................. 65 3........9......... ................................. 81 3................ 77 3......2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local..............................................1 SPE..........4... 84 ...........8...........................................................9.....7.... 81 3............................... 81 3................................................................. 82 3..4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL...............1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS ....... 77 3.........................1 Principais destaques ..........................1 Provisão para garantia ............................ 58 3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ............................9........... 60 3...............................................8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO ...........................2.........1..............1 Estudo de Mercado .............................. 74 3............. 77 3..2...................... 82 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO .......................................... 60 3.................... 81 3.....................................................3 ASPECTOS FISCAIS.........1....................................7.2.................................................... 72 3........................................ 64 Lucro Real Anual ............................................................................ 73 3......2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo .1 3.. 62 3.................................1 Permuta de bens imóveis ....1 Principais particularidades do setor..............1......................................... 57 2........2......1 Venda a vista de unidade .7......3 Ajuste a valor presente ........... 81 3.1.............7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS ........... 78 3...........................1 Despesas com comissões de vendas... 73 3.............................. 60 3......................9...........6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-LAS........8........................................................................................ 73 3..................9................2 Pelo Critério Societário ........1 Pelo critério fiscal .......................

..............1...............1 BALANÇO PATRIMONIAL ...................1...........................1...........................1................. 86 4.....5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) .......................................1.......... 132 ...... 110 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO .................................. 114 6.....................................1........... 108 5................ 130 7......................... 122 7..........................1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO ...............................1 CONTEXTO HISTÓRICO ......1.................................................................................7............................................................1..........................3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ..............................2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO .......xxi 4....................1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO ..... 118 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ....................................................... 103 4.......1...................1 Poupança ........6 Fundos de Investimento Imobiliário .................................................2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) ................ 89 4......1Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários ........................ 114 6...........4 Ações ..........3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE ..............................1........8 Cédula de Crédito Imobiliário ..... 91 4.................7................ 95 4.................. 114 6... 107 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR ..................1.................................................7 Securitização................................................................ 98 4.......................... 108 5....................................1.1......5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA ...................................... 116 6..................................... 84 4................................................................................................................................... 119 7....... 115 6..............3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT .............4...2Classificação das Operações ..................................1....... 117 Capital Empregado .......1......................5 Debêntures... 119 7..........................1.......................................................................................1..............1...................................2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ....... 100 4.. 105 4.........5......1..............................................1 6.............5................. 108 5........................2 Letra de Crédito Imobiliário ........................................2 Dimensão Social ..... 94 4.1................................................................................4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ........1..4 TRIPLE BOTTOM LINE........................................... 129 Dimensão Ambiental .......................................................... 126 7....... 114 6......... 100 4.....1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço........2 7 Receita Líquida ..........4.... 120 7..1 7................... 84 4....................................3 Letra Hipotecária ..................2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ..........

3.............................. 187 ......................................................................2.......... 167 10.. 172 11.....................2 Investimento em Ativos .............................3.............3.............................................................................1.......................3...........................1.................................................................... 158 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO .. 143 Características do setor .....................................1........ 152 9..................................................................................2 Fraquezas .................... 143 9.............3...2... 177 11..............................................................1.............................................. 137 8........2 10....2............ 163 10..............3...............1 Ameaça de novos entrantes.......3.................................3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER ...........................................1..................................3 Presença de Capital Especulativo ............................ 158 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC ........... 151 9................... 154 APLICAÇÃO PRÁTICA ........................................................................ 144 O “boom dos IPO’s” no setor....... 137 8.................1............2 Rivalidade entre os atuais competidores ...........1 11.... 164 10........ 140 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC .........................................................................................................................................................1........... 139 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO .....................1.............................. 138 Investimento Fundos Imobiliários ......... 149 9. 167 10....................2 9..........xxii 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO .................. 162 10...4 Ameaças ..1.1.. 149 9.........3 Resultados ..............................2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS ............3 Produtos substitutos................1 9.......................................1 Forças............................3 Oportunidades .......1 8...................................1 10.....................................................3 Momento atual do setor ...5 Objetivos Estratégicos da EZTEC ........................................ 158 QUANTO A ANÁLISE SWOT ......................... 159 10..............................................1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO ..........1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO.............2........................................................ 169 11....................1........ 140 9.................................................................. 159 10..4 Poder de barganha dos compradores ..................................................... 167 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS169 ESTUDO DE CASO .........................2 Crédito Imobiliário ............................ 166 10........3..............................1 Bolha ................ 166 10......................................................2.................. 1645 10.............................................1 Cenário ............................................... 166 10...........................2 Fluxo de Caixa ..........................5 Poder de barganha dos fornecedores ...........................................................................

...........................................................1 Resultados 2010 ................................................ 194 14....1 Imposto de renda e contribuição social ................2 MRV .............1...................... 188 ESTUDO DE CASO .............4.. 188 12........ 221 15......................................................... 201 14...................4........ 210 FONTE DE DADOS ..........................1............................................................... 205 14...............2 Imposto com recolhimento diferido... 221 ...............2 ANÁLISE DOS RESULTADOS .......3 15 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC ...1 METODOLOGIA ............................5 Análise do ROCE ..................................4.................................................................................... 194 14............. 197 14.........1 Eztec ..1 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO .................................................................................. 188 12................................... 219 15.......................................... 192 ESTUDO DE CASO: EZTEC ....... 203 14.................................1.....3 Breve histórico das empresas selecionadas ................4.................. 194 14..1.............2.....2 Resultados 2º trimestre 2011 ................ 208 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ...... 189 12... 194 14.............................................1......................................................................2. 214 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ....... 216 15....................................................EZTEC ...... 190 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO ......................................1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio ....................4.............................1 12....................................... 192 13...........................................................4...................2 Análise DuPont .........................3 Cotação das ações ............4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados ............1 15......5. 216 15...........3 15..........3 Análise da Margem ................................................................ 194 14.............4 SELEÇÃO DA AMOSTRA ..........2 15..............................................xxiii 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ..............4 Análise do giro sobre o capital empregado ...................................... 189 12............1 Seleção da Amostra ............... 218 15........4..1.....................................................................2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS .......................1................ 216 15......2 Coleta de Dados .......... 217 15.....2.....3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis ....... 210 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS ..........................................................................................5................................................................... 196 14................... 210 15..............................

................................................................................ 247 FORMA DE APLICAÇÃO .............1.....2 Aquisição de Ativos........................1 Problemas de Pesquisa ........................... 251 17................ 245 17.....7. 300 ................................4 17.................1 Análise dos Dados ........ 254 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .....2..........................................2.....4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa...3 Incorporação Imobiliária ................................................... 235 17...................... 226 16.....................................1............................................................................. 295 APENDICE .............................................. 238 17. 224 16......4 Instrumento de coleta de dados ................................... 224 16............................. 248 17.............. 226 16.......................................................7............................ 224 METODOLOGIA ....1.................................................................... 240 17....2..........................................................................A ......................................................2 Sustentabilidade Corporativa ...... 235 17............................... 270 ANEXOS ...................... 247 TRIBUTAÇÃO .....1.....................................................................1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários.......................................................................................................... 235 METODOLOGIA ...................5 Fundos de Investimentos ..........5 17....................... 252 18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................ 229 16...............................3 Ações de empresas do setor..................................................................................2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.........6 17.................xxiv 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ...........1.......1.4 Fundos de Investimento Imobiliário ....................................1.................1 Seleção de Amostras .................. 248 LIQUIDEZ .................................................1 16....................3 17..................1............. 224 16.....................................................................1 17.. 245 17......................... 226 16................................. 232 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ............ 225 16...................2 Como funciona ......................................................................................2 Objetivos da Pesquisa ............1...............................................7........................................................2............................2 17......1..............3 Método de Pesquisa ................. 227 16.................................................. 247 RESGATE ANTECIPADO .............3 Triple Bottom Line ...................7 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO ........................................... 247 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE ........................ 250 17.........................................................6 LCI – Letras de Credito Imobiliário ........................................ 236 17....................................................................................

É de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. consequentemente. Objetivando a competitividade. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards). contábeis e principalmente tributárias. Um grande passo foi dado nesta direção. ou seja. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). aliado a incentivos governamentais. Para tanto. O segmento é visto por muitos como a “bola da vez”. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. e analisar o mercado de incorporação e construção civil através do Modelo das Cinco Forças de Porter. com coleta de dados via análise documental e entrevista com gestor. responder aos objetivos desta pesquisa de traçar uma análise estratégica da empresa em estudo e desta maneira poderemos ter uma referência para o setor como um todo. a metodologia utilizada é um Estudo de Caso. Outro foco do trabalho é o de apresentar as particularidades contábeis em tais projetos. a Incorporadora e Construtora EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. entidade criada para esta finalidade. assim. Nela iremos ver os fatores positivos e negativos do ambiente interno e externo a organização. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. da oferta de crédito. o objetivo do presente trabalho é realizar uma análise setor imobiliário no Brasil tendo como referencia a visão estratégica de um dos principais players do setor. Será analisada a maneira como é feito o estudo da viabilidade econômicofinanceira. Em decorrência do déficit habitacional. sob a luz da análise SWOT. . Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). Diante desse cenário.26 INTRODUÇÃO A construção civil vem apresentando um crescimento significativo nos últimos seis anos. atingir o melhor resultado. Espera-se. Hoje é difícil não nos depararmos com um empreendimento imobiliário em nossos trajetos do dia-a-dia. O segmento tem suas particularidades societárias. que coloca o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. Considerando ainda que vamos sediar dois grandes eventos esportivos: Copa do Mundo 2014 e Olimpíadas 2016.

a estratégia do governo de priorizar os financiamentos destinados ao setor popular habitacional aliado ao crescimento do PIB e uma taxa de juros mais adequada proporciona uma demanda imobiliária acima da oferta. . Fatores macroeconômicos. crédito abundante. o setor da construção civil retomou a atenção de investidores ao longo dos últimos anos. prometendo alto crescimento e geração de valor aos investidores.27 Com o crescimento mercado imobiliário brasileiro. expandirão para títulos de captação de recursos exclusivos de instituições financeiras. o cenário hoje é outro. onde diversas empresas acabaram sendo incorporadas para sobreviver e o preço das ações do setor atingiu o menor patamar dos últimos anos. O presente trabalho objetiva avaliar o desempenho das principais empresas de capital aberto do setor com foco na rentabilidade após a onda de IPO`s ocorrida entre 2005 e 2007. aplicando ferramentas como Modelo de análise DuPont sobre os demonstrativos financeiros comparando os resultados da empresa EZ TEC com seus pares. alternativas de mercado de capitais e principalmente a Secutirização. Passada a euforia. A relação Crédito imobiliário X PIB ainda é muito tímida no Brasil e tudo leva a crer que teremos um crescimento muito expressivo e a fonte de financiamento que hoje esta baseada em recursos sobre responsabilidade do Governo (FGTS) ou regulados por ele (Poupança). gerando a necessidade da estruturação de outras fontes de financiamento tendo em vista que projeções estimam que os recursos da poupança devam se esgotar já nos próximos anos. Após considerar tais conceitos vemos também algo novo em nossos dias que o conceito de Sustentabilidade que ainda é muito recente para algumas empresas. pois envolve uma mudança na cultura organizacional e quebra de muitos paradigmas. Com tais condições econômicas e de crédito favoráveis. Os gestores das empresas devem mudar sua forma de gerir e pensar para que o negócio permaneça para as futuras gerações. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que 21 empresas do setor imobiliário abrissem o capital entre 2005 e 2007. principalmente no mercado de incorporação imobiliária (Real Estate). por que não. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e.

fundos de investimentos em geral como LCI. os papeis de empresas que colocaram suas ações na bolsa. . vemos que muitos investidores de grande porte têm buscado oportunidades de entrar nesta onda e poder participar desse momento promissor. por exemplo. Nos últimos anos vem aumenta a busca de tipos de investimento diversificados no setor como. CRI. tais formas de investimento tem atraído investidores desde o pequeno até o de grande porte.28 Quando pensamos em todo esse quadro positivo do setor imobiliário que se apresenta em nosso país. entre outros.

das intenções estratégicas e dos valores da instituição. portanto. Kurke e Gregory (1993). como: a descrição do negócio. ser distintiva para diferenciar a organização de seus concorrentes. Brown (1998) concorda que a missão mantém uma organização centrada nos seus principais clientes.29 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA Por Cintia Pereira Barcellos 1. Em adição.1. Matejka. o capítulo que segue é uma breve revisão da literatura sobre o assunto. breve e flexível e deve. Para Hitt. . Foster (1993) cita alguns elementos que devem compor a missão. os valores da empresa.1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Ao realizar a análise estratégica de uma empresa grande parte dos autores inicia seus estudos com uma explanação sobre os conceitos de missão e visão. Desse modo. deve ser simples. e ajuda a avaliar novas oportunidades de negócio para garantir que eles se encaixam no âmbito da organização. comportamentos e estratégias baseadas no objetivo da instituição e que dará origem a um plano estratégico. Bateman e Snell (2007) acrescentam aos fatores acima. Ele ainda defende que a missão servirá como um guia para todas as atividades e estratégias da empresa e para tanto.1 Missão Foster (1993) define missão como uma declaração de existência e de ambição da empresa. defendem que a missão define metas organizacionais. A missão seria. a razão de ser e existir da organização. produtos e serviços. acima de tudo. 1. Hoskisson e Ireland (2007). a missão deve especificar o negócio ou negócios em que a empresa tem intenção de concorrer e quais os clientes deseja atender.

Kurke e Gregory (1993).30 Consensualmente. e representa um importante veiculo para comunicar ideais. Segundo este estudo. os gestores entrevistados estão muito satisfeitos com o uso da missão. Mullane (2002) recorda que existe um debate sobre a importância da missão dentro de uma organização. Bart (apud Mullane. O autor questiona a real utilidade da missão nas operações do dia a dia das empresas. Em consonância. Wright. por outro lado. Em defesa da missão. Mullane (op.cit. Matejka. Apesar disso. que geram efeito direto no desempenho financeiro da empresa. senso de direção e objetivos para todo o público envolvido com a organização. Para Harrison (2005) a missão é capaz de inspirar os funcionários. Ele critica a sua construção com palavras evasivas e excessiva formalidade. Bateman e Snell (2007) defendem que a missão deve ser uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. uma vez que ela tem o poder de unir todos colaboradores a um objetivo comum. 2002) fez um estudo com 88 gestores seniors da América do Norte e concluiu que em apenas 8% dos casos a missão era clara para toda a organização e que 73% dos entrevistados não estavam totalmente satisfeitos com o processo de criação da mesma. ajudando a organização a avançar na mesma direção. Kroll e Parnell (2000) concordam que uma organização com uma missão clara e bem definida tem muito mais chances de ser bem sucedida do que outra que não tenha uma compreensão de sua própria identidade e de sua razão de existir.). . a maioria dos entrevistados não percebeu um impacto visível na performance e competitividade da empresa. acreditam que uma missão claramente comunicada e reforçada por um sistema de recompensas pode afetar positivamente o comportamento dos empregados. Os autores defendem ainda que a eficácia da missão enquanto guia comportamental está diretamente ligada ao grau de envolvimento partilhado pelos funcionários. Comportamentos esses. Goett (apud Mullane. limitando-se a dizer o óbvio e representando muitas vezes um processo de criação oneroso para as empresas. 2002) considera missão inútil e defende que facilmente é esquecida. também cita outro estudo realizado com quinhentos gestores dos Estados Unidos que concluiu que a missão é uma das mais utilizadas ferramenta de estratégia.

1. descentralização. enquanto a marca possui algo na sua essência que a mantém viva por um longo período de tempo. como os valores e os propósitos organizacionais. Englobam as características duradouras da organização. é o que une a empresa ao longo do seu processo de crescimento. será a unificação da organização que a levará ao sucesso competitivo e financeiro. nas mãos de executivos que saibam como utilizá-la. Mullane (2002) conclui que. Porém. pois estes são voláteis e mutáveis. A essência ideológica é definida como aquilo que a empresa é e o porquê da sua existência.2 Visão Conforme Hitt. parecer obsoleta e ou ineficiente. para uma visão ser bem concebida precisa estar sustentada em dois componentes centrais: essência ideológica e vislumbramento do futuro. Ela deve ter o poder de desafiar os colaboradores da empresa evocando emoções e impulsionando-os à ação. ou seja. a missão poderá ser mal utilizada e. Em adição. Nas palavras de Collins e Porras (1996). a visão é um guia que estabelece quais competências essenciais preservar e qual o processo que estimulará a empresa a seguir o melhor caminho rumo ao futuro. Lindstrom (2007) complementa que a visão é uma declaração fiel à marca da empresa e não aos seus produtos. Segundo os autores. 127) a visão é “o direcionamento de longo prazo e intenção estratégica de uma companhia”. Em resumo. Lucas (1998) define visão como uma carta da organização contendo os seus princípios e valores fundamentais. Ireland e Hoskisson (2007). Não obstante. Para Bateman e Snell (2007. poderá unificar a organização e estabelecer conceitos claros de propósito e direção. descobertas tecnológicas ou estilos de gestão.1. que a diferencia e a torna única. p. que transcendem os ciclos de produção e do mercado. diversificação ou expansão global. por isso. um plano orientador das prioridades e metas da organização. tal como qualquer outra ferramenta. . visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser e do que pretende atingir.31 Por fim.

Os autores defendem que uma empresa deve decidir por si própria quais os valores a considerar fundamentais (idealmente um máximo de cinco). O vislumbramento do futuro é definido por Collins e Porras (1996) como aquilo que a organização aspira ser e que exigirá a criação de algo que irá desencadear mudanças e progressos a atingir no tempo. pois estão relacionados com a razão fundamental da sua existência. Funciona também como um mecanismo de controle. portanto. sem se deixar influenciar pelas exigências do ambiente externo.32 Os valores que constituem a essência ideológica são um conjunto de princípios importantes para os colaboradores da organização e não podem ser considerados como um tipo de estratégia. Quanto aos propósitos organizacionais pode-se dizer que estes envolvem a alma da empresa. identificam a essência ideológica como a descoberta dos processos. 1. sofisticada e de longo alcance. Assim. nada mais se faz do que reagir ao exterior e imitar os concorrentes. enquanto que o vislumbramento do futuro será a criação dos mesmos. para conseguir definir o que são hoje e o que querem ser amanhã.1. Ready e Conger (2008) resumem estas opiniões. mantendo a organização consciente da realidade. a dinâmica básica das empresas visionárias consiste em preservar a essência e estimular os processos.1 A necessidade de ter uma visão De acordo com Lucas (1998). . os autores. o autor alerta para a necessidade das organizações se libertarem das expectativas do passado.2. Em resumo. uma visão bem articulada tem o poder de conduzir diretamente às prioridades e metas estabelecidas. pois recorda o fundamental. O autor acrescenta que sem uma visão claramente definida. ao escrever que uma visão terá de ser inspiradora. e direcionada ao que se quer atingir. evitando a fragmentação e a dispersão pelo caminho.

não assentar a sua definição nos resultados. Será por esta razão que Sal Marino (1999) refere que uma visão implica um período de gestação. no sentido da empresa conhecerem melhor internamente antes de decidir para onde quer ir: “Quem somos realmente?”. “Quais são as nossas competências nucleares (e incompetências)?”. verificar a sua consistência com as prioridades a enfatizar. . a visão poderá representar uma ficção e ser reduzida a uma mera frase sem sentido ou utilidade prática. mas antes um reflexo da identidade da organização. Este mesmo autor aconselha a colocação de questões primordiais.33 1. um documento vivo. compreender e questionar. Lucas (1998) defende que. para a visão produzir um efeito real. Neste sentido. quando a visão chegar ao coração da organização.2. escolher o que se deve fazer e pode ser atingido.1. “Quais são os nossos valores fundamentais?”. é preciso ir além dos conselhos de consultores e dos resultados da análise comparativa com outras organizações. Para isso terá de soar verdadeira e representar a partilha das aspirações mais profundas das pessoas. Quando este processo de construção não é bem desenvolvido. dar espaço aos empregados para que possam pronunciar-se. não sucumbir a palavras vazias. “Por que somos?”. tais como: não abusar no detalhe nem torná-la demasiado genérica. o autor chama a atenção para alguns cuidados a ter na construção da visão. para que todos os colaboradores da empresa. que incorpore e integre o melhor da empresa no passado. mas naquilo que os poderá gerar.2 Componentes críticos do processo visionário Lucas (1998) afirma que uma visão deixará de ser uma mera frase quando se tornar uma força motriz que impulsiona as pessoas a mudar e a crescer. de todos os níveis a possam conhecer. ao invés do que se gostaria de atingir. antes de tudo. Defende ainda que esta deve ser. permitirá responder a questões-chave sobre as suas vantagens competitivas e acrescenta que. Só então se iniciará o processo de definição e implementação da nova visão. mas ainda viável no futuro. reconhecer que a visão não é um mero projeto. só então podendo tornar-se uma realidade.

A fase seguinte envolve o alinhamento dos processos à nova visão. Os autores lembram que ainda há algumas décadas atrás. A terceira fase se concentra em construir capacidades e competências críticas novas de modo a reduzir a diferença entre aquilo que a empresa pretende atingir e aquilo que pode fazer. atualmente impõe-se uma revisão contínua das atividades e estratégias de uma organização. de forma a estimular um maior compromisso de todos no processo. mediante criação de planos. Kroll e Parnell (2000) defendem que subsequente à formulação da missão. habilitações e competências das pessoas e os requisitos para criar capacidade competitiva na organização. assim como uma redefinição da visão. são elas que têm o poder de transformar qualquer intenção em realidade. programas e sistemas que permitam uma adequação das práticas e políticas de gestão com a nova visão. bem como suas oportunidades e ameaças. faz-se necessário definir metas e desafios e estabelecer prioridades. 1.2 ANÁLISE SWOT Wright. Ready e Conger (2008) descrevem um modelo para a construção de uma visão eficiente baseado em cinco fases. A segunda fase requer o envolvimento de toda a organização. a última fase refere-se à motivação da organização através do reconhecimento do valor das pessoas. Na primeira. cabe à empresa analisar seus pontos fortes e fracos. Afinal. Para isso. as empresas podiam manter as suas estratégicas por um longo período de tempo. a sua capacidade. ou seja. Os autores acreditam ser fundamental para a formulação de estratégias de sucesso avaliar as oportunidades e ameaças do ambiente externo em conjunto com as forças e fraquezas do ambiente interno e sugerem para essa análise o uso da ferramenta SWOT.34 Em consonância. em uma abordagem feita dos níveis mais altos para a base. é primordial ter um mecanismo de reconhecimento e avaliação de talentos que permita fazer a adequada correspondência entre as capacidades. No entanto. Por fim. condição fundamental para o sucesso organizacional na corrida competitiva. .

Para Hill e Westbrook (1997). Oportunidade (Opportunity) e Ameaça (Threat) e corresponde a uma ferramenta de análise estratégica extremamente útil para compreensão do negócio e auxilio à tomada de decisão. o lançamento de novo produto. Os autores também ensinam que a análise SWOT é uma avaliação subjetiva organizada em um formato lógico baseado em quatro dimensões: duas internas (forças e fraquezas) e duas externas à empresa ou negócio em questão (oportunidades e ameaças). a entrada em novo mercado. 1. dentre os quais Panagiotou (2003).1 Origem do Modelo Apesar de mundialmente conhecida tanto no ambiente de negócios como no meio acadêmico.2. e Roland Christiensen. a origem desta teoria é controversa. dentre outras possibilidades (PIERCY e GILES. SWOT teria sido desenvolvida por acadêmicos da mesma universidade uma década depois. como a aquisição de um novo negócio. creditam SWOT aos professores da Universidade de Harvard George Albert Smith Jr. Pode ser utilizada tanto para análise de uma organização como um todo como para parte dela (unidades de negócio) ou até mesmo para projetos individuais. Alguns autores. Fraqueza (Weakness). Ela pode ser usada para qualquer tipo de tomada de decisão. .35 O modelo de análise estratégica SWOT é um acrônimo para os seguintes termos em inglês: Força (Strength). que teriam criado essa ferramenta no início da década de 1950. 1989). uma vez que seu uso incentiva o pensamento proativo dos gestores em oposição a instintos reativos.

cit. De fato. professor da Universidade de Stanford. apesar da popularidade dessa ferramenta. HUMPHREY.). aos aspectos ruins no presente foram chamados de Culpa (Fault) e no futuro Ameaças (Threats). nos Estados Unidos. para as quais foram perguntadas questões como: o que é bom e o que é ruim no seu negócio hoje e o que poderia ser bom ou ruim no futuro? As respostas daquilo que é bom no presente foram chamadas de Satisfatórias (Satisfactory) e bom no futuro de Oportunidades (Opportunities). 2007. que liderou uma pesquisa entre as décadas de 1960 e 1970. foi publicada no SRI Alumni Association Newsletter uma carta de Albert Humphrey. não existe nenhum documento de referência publicado sobre o assunto. Com o passar do tempo. em Dezembro de 2005. o primeiro passo de uma análise SWOT é definir criteriosamente o sujeito a ser analisado.2 A Matriz SWOT Para Piercy e Giles (1989). credita SWOT a Albert Humphrey. 2005). 1. Em seguida. é dado início ao processo de listar as forças. dando origem assim ao acrônimo em inglês e ferramenta de análise SOFT. confirmando a origem da análise SWOT conforme citado acima por Wang (op. cujo objetivo era descobrir porque o planejamento corporativo não estava dando certo e criar um novo sistema de gerenciamento da mudança. Constituíam sua população de estudo as quinhentas empresas listadas na revista Fortune 500. oportunidades e ameaças do objeto de análise. Mesmo assim. fraquezas.2.36 A maioria dos autores. . as variáveis foram alteradas chegando ao modelo hoje conhecido como SWOT (WANG. no entanto.

acesso a matérias-primas. Kroll e Parnell (2000) ensinam que os mesmos representam os recursos da empresa. etc. . etc. rede de distribuição e tecnologia. dentre outros).37 Segundo Wang (2007). a análise SWOT é uma avaliação dos ambientes interno e externo do seu objeto de estudo.). capacidade. pesquisa e desenvolvimento. organizacionais (cultura da empresa. Os fatores internos são as forças e fraquezas internas à organização. conhecimentos. sistemas de informação e controle. localização geográfica. Wright. E seu principal objetivo é identificar os principais fatores (internos e externos) capazes de fazer a empresa atingir seus objetivos. que podem ser tanto humanos (experiência.) como físicos (instalações e equipamentos.

Na tabela 1. abaixo são listados diversos exemplos das quatro dimensões que formam SWOT. Pessoas. Tabela 1 . compromisso. consciência Inovação Localização geográfica Preço. Ativos Experiência. canais de distribuição Produção. presença e alcance Problemas financeiros Vulnerabilidades Prazos e pressões Fluxo de caixa Continuidade Robustez da cadeia de suprimentos Distrações. conhecimento Reservas financeiras. serviços. retorno esperado Marketing: alcance. liderança Certificações Gestão. integralização horizontal ou vertical Nichos de mercado Geográfico: exportação e importação Novos pontos de venda Grandes contratos Desenvolvimento de negócio e ou produto Pesquisa e desenvolvimento Parcerias. volume. atitude. agências. 2007). comportamento Sucessão Oportunidades Desenvolvimentos de mercado Vulnerabilidades dos concorrentes Tendências Inovação e desenvolvimento de tecnologia Influencia global Novos mercados. efeitos do clima Fraquezas Falta de capacidade Falta de forças competitivas Reputação. sucessão Ameaças Efeitos políticos Legislação ambiental. qualidade Certificações Processos. distribuição. sistemas de TI. ideias Contratos vitais e parcerias Manutenção de capacidades internas Obstáculos enfrentados Fraquezas intransponíveis Perda de pessoal chave Apoio financeiro sustentável Economia (domestica e internacional) Sazonalidade. 2007 . efeitos do clima Fonte: Wang. efeitos no meio ambiente Desenvolvimentos tecnológicos Intenção dos concorrentes Demanda do mercado Novas tecnologias. valor.38 Já os fatores externos correspondem às oportunidades e ameaças que o ambiente externo infringe a companhia (WANG. economias de escala Sazonalidade. efeito nas atividades chave Confiabilidade dos dados do plano.Modelo de análise SWOT Forças Capacidades Vantagens competitivas Recursos. comunicação Cultura. previsibilidade Moral.

3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT Wang (2007) defende que a análise SWOT é muito útil para propor uma série de alternativas para a companhia baseada na combinação dos quatro fatores estratégicos. a matriz SWOT ilustra como as oportunidades e ameaças externas podem ser relacionadas com as forças e fraquezas internas. finanças e administração. Ao utilizar a análise SWOT o gestor deve obter no final uma avaliação prática dos fatores internos e externos ao negócio. Desse modo.39 Humphrey (apud Wang. distribuição e ou logística. ii) Estratégia defensiva (ST): Visa utilizar as forças da organização para se defender de ameaças externas. processo. priorizar e otimizar as oportunidades e rebater as ameaças (PIERCY e GILES. eliminar ou remediar as fraquezas.2. cliente. como uma maneira de tornar o estudo mais completo e abrangente. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Compreende basicamente ações para minimizar as fraquezas e evitar ameaças. 1. criando uma maneira simples de construir um time capaz de alcançar objetivos maiores. O autor defende que a análise de cada vetor interno e externo do negócio deve ser realizada à luz dessas categorias. O resultado deve ser um conjunto de ações e estratégias que possam manter e mesmo fortalecer as forças identificadas. podendo estabelecer prioridades de curto e longo prazo. São elas: produto. 1989). São elas: i) Estratégia ofensiva (SO): Deve focar em como fazer uso das forças do negócio para aproveitar as oportunidades do ambiente externo. . 2007) cita seis categorias que podem auxiliar no processo de análise SWOT. resultando em quatro estratégias possíveis. iii) Estratégia de debilidade (WO): Busca eliminar as fraquezas de modo a aproveitar oportunidades do mercado.

Em consonância. 2009) sugerem outras quatro conclusões que derivam da análise SWOT: i) Estratégia de crescimento: Quando as forças superam as fraquezas e as oportunidades superam as ameaças. Valentim (2001) tece criticas ao modelo tradicional de SWOT ao afirmar que o produto dessa análise são frequentemente proposições superficiais e pouco prováveis de resolver problemas realmente críticos à organização. 1. . iii) Estratégia da colheita (harvest): Quando as fraquezas superam as forças e as oportunidades superam as ameaças. Ele não nega a importância histórica desse modelo ou mesmo sua utilidade como uma primeira análise de determinado problema. Anastasiou e Androutsou. o campo de análise estratégica era ainda muito incipiente. quando os mercados eram mais estáveis e previsíveis. no qual concluem que SWOT não foi efetiva como uma ferramenta de análise. entre as décadas de 1960 e 1970. os autores defendem que talvez parte das deficiências desse modelo se deva a época de sua criação. O autor afirma que quando a análise SWOT foi criada. iv) Estratégia de redução (retrenchment): Quando as fraquezas superam as forças e as ameaças superam as oportunidades.4 Críticas ao modelo Hill e Westbrook (1997) promovem um estudo em vinte empresas localizadas no Reino Unido. Por outro lado. Com o desenvolvimento da teoria estratégica ao longo do tempo outras ferramentas mais sofisticadas surgiram para dar suporte à tomada de decisão.2. Eles argumentam que o resultado encontrado não vai além da descrição genérica de estratégias. mas apenas chama a atenção para a sua simplicidade excessiva. fato que justifica a importância que essa ferramenta assumiu para os gestores da época. ii) Estratégia de manutenção: Quando as forças superam as fraquezas e as ameaças superam as oportunidades. Panagiotou (2003) critica o modelo afirmando que é uma análise simplista que possui uma série de limitações técnicas. Rowley e Armandi (apud Valkanos.40 Além disso. Sherman.

pode-se dizer que SWOT não é uma ferramenta completa em si. existência de produtos substitutos. Porter (1979. Independente do poder de interação dessas cinco dimensões. poder de barganha dos compradores e poder de barganha dos fornecedores. A partir de seu uso. . mas os autores defendem que o Modelo das 5 Forças de Porter é um dos mais utilizados e recomendados. mas uma boa alternativa para uma primeira análise dos fatores internos e externos que influenciam uma organização. o gestor pode e deve utilizar outras ferramentas de planejamento estratégico para complementar sua análise. Piercy e Giles (1989) defendem que a análise SWOT se tornou tão popular devido principalmente a sua técnica simples e acessível e a não exigência de sistema complexo e ao mesmo tempo a sua flexibilidade de incorporálo quando necessário. é se posicionar perante a indústria de modo a melhor se defender das forças ou a usá-las em seu benefício. o desafio do gestor estratégico é encontrar o melhor posicionamento para sua empresa. Em outras palavras.41 Por outro lado. 1989) ensina que o nível de concorrência em uma indústria depende basicamente de cinco forças ou dimensões: ameaça de novos entrantes. É o conjunto e interação dessas forças que determinara a intensidade e a capacidade de geração de lucro de uma indústria. Para tanto. Em resumo. Quanto mais fracas forem em seu conjunto. 1. Existem muitos instrumentais teóricos disponíveis para realizar essa análise. maior o potencial de obtenção de lucros acima da media.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER Segundo Arons e Waalewijn (1999). a essência da formulação de estratégias se concentra em analisar o ambiente externo à empresa. o estrategista deve investigar a fundo as origens e causas do comportamento de cada força/dimensão. rivalidade entre os concorrentes.

2004) cita algumas das principais barreiras à entrada. Porter (1979. A seriedade da ameaça de um potencial entrante dependerá das barreiras à entrada existentes na indústria e da reação esperada dos concorrentes existentes. São elas: i) Economias de escala: Corresponde à redução no custo unitário de produção à medida que o volume absoluto por período aumenta. 1999). à entrada e quanto mais os potenciais entrantes esperarem retaliação por parte dos competidores.3. menor será a ameaça/risco de novos entrantes. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. .42 A ou as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. unicidade essa que subsidia as forças competitivas. Para tanto. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. aporte de recursos e o desejo de ganhar mercado. 1. Barreiras á entrada correspondem a componentes estruturais de uma indústria capazes de limitar ou mesmo impedir a entrada de um novo competidor (ARONS. Cria barreiras ao forçar os novos entrantes a investir ainda mais para compensar a fidelidade dos clientes às marcas já presentes no mercado. no decorrer do capítulo as cinco forças de Porter serão analisadas com mais detalhes.1 Ameaça de novos entrantes De acordo com Porter (1979. os novos entrantes de uma indústria acrescentam à mesma capacidade produtiva. Quanto maiores às barreiras. Detém a entrada ao forçar o novo entrante a assumir uma escala maior ou a aceitar uma desvantagem de custo. 1989). O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. WAALEWIJN. portanto. ii) Diferenciação de produto: Ocorre quando as empresas já estabelecidas na indústria possuem uma marca forte e clientes leais.

43 iii) Exigências de capital: Surge quando a entrante é obrigada a investir grandes somas de capital para poder entrar na indústria. uma vez que quanto mais limitado for o acesso aos canais de distribuição. Podendo inclusive forçar o novo entrante a criar o seu próprio canal. 2004). como propaganda e pesquisa e desenvolvimento. 1989. acesso a matéria-prima. seja em custo ou em desempenho. 1979. . O novo entrante deve oferecer mais benefícios. mais difícil será a entrada na indústria. iv) Desvantagem de custo independente da escala: Quando as empresas atuantes na indústria possuem vantagens de custo impossíveis de serem superadas pela potencial entrante. especialmente quando esses investimentos são custos irrecuperáveis (sunk costs). localização favorável. São exemplos: patentes. A expectativa do potencial entrante com relação à resposta dos atuais concorrentes também influencia na sua decisão de entrada. de segurança. caso eles possam reduzir preço para manter seu posicionamento ou por possuir excesso de capacidade. A não existência constitui uma das maiores barreiras à entrada. portanto. acesso limitado a certas matérias-primas e outras regulamentações (como exigência de controle de poluição. via licenças. vi) Políticas governamentais: Ocorre nos casos em que o governo pode controlar o acesso a determinados setores da economia. ou caso a taxa de crescimento da indústria seja baixa. vii) Custos de mudança: Referem-se aos custos que os consumidores incorrem ao trocar de fornecedor e. para poder superar seus concorrentes. independente de seu tamanho ou economia de escala. v) Acesso a canais de distribuição: É fundamental para o entrante ter um canal onde distribuir seu produto ou serviço. caso os mesmos tenham muitos recursos para defender-se. podem representar uma barreira à entrada caso sejam muito altos. etc). situação que causaria redução do desempenho financeiro de todos os participantes da indústria (PORTER. subsídios governamentais e curva de aprendizagem ou experiência (tendência dos custos unitários diminuírem à medida que a empresa acumula maior experiência na produção). O entrante irá pensar duas vezes antes de entrar caso: haja histórico de retaliação no setor por parte dos atuais concorrentes. por exemplo.

via preço. Devido ao fato das empresas de uma indústria ser mutuamente dependentes. 1. A rivalidade é resultado da pressão sofrida pelos competidores e/ou pela oportunidade de melhorar seu posicionamento. decisões estratégicas envolvendo grande parte da indústria têm um impacto maior nas condições que determinam as barreiras à entrada.44 Por fim. Segundo. . levando a períodos de excesso de capacidade e corte nos preços). ii) Taxa de crescimento da indústria (quanto mais lenta for. alguns movimentos competitivos podem provocar uma situação pior para toda a indústria. 2004). publicidade e propaganda. as ações de uma influenciam a rentabilidade da outra.cit. 1989. Primeiro. lançamento de novos produtos e aumento da qualidade dos serviços entregues ao cliente. normalmente provoca desbalanceamento entre oferta e demanda da indústria. a intensidade da rivalidade esta relacionada à presença de uma série de fatores: i) Número de concorrentes ou equilíbrio dos mesmos em termos de tamanho e poder. iv) Ausência de diferenciação ou de custos de mudança (aumentam a pressão sobre os preços e a qualidade dos produtos). Para o autor. a rivalidade entre os concorrentes de uma indústria normalmente toma a forma de disputa por posição. v) Capacidade aumentada em grandes incrementos (quando a economia de escala exige esse tipo de movimento. iii) Alto custo fixo ou de armazenamento. o grau de ameaça muda de acordo com alterações nas barreiras à entrada. Porter (op.) cita dois fatores adicionais sobre ameaça de novos entrantes.2 Rivalidade entre os atuais competidores Segundo Porter (1979. maior será a disputa entre os concorrentes por espaço no mercado). uma vez que criam fortes pressões sobre preços e escalas de produção.3. ou seja.

Além disso. viii) Elevadas barreiras à saída.cit. . geralmente através de uma tecnologia diferente. Quanto mais atrativa for à relação preço-desempenho do substituto em relação ao original. origens. 1.45 vi) Concorrentes divergentes quanto a estratégias. maior será a pressão exercida sobre a rentabilidade da indústria. emocionais ou estratégicos) que mantém as empresas competindo mesmo com baixa ou mesmo nula rentabilidade. cultura e relacionamentos com suas matrizes tendem a competir continuamente ao longo do tempo. reduzindo também a rentabilidade e alterando o nível de competitividade da indústria.) defende que mudanças em qualquer dos fatores acima citados podem alterar as condições de rivalidade da indústria. pressões de gestores ou governo. A menos que a mesma consiga melhorar sua qualidade e adicionar diferenciais irá sofrer com redução de lucro e crescimento. ao estabelecer um teto para o preço de seus produtos. como por exemplo. as taxas de crescimento decaem. etc. 1989. São exemplos de barreiras à saída: ativos fixos sem uso alternativo. vii) Interesses estratégicos altos (a rivalidade da indústria se torna ainda mais instável quando algumas companhias possuem grandes interesses em jogo).3 Produtos substitutos Arons e Waalewijn (1999) os definem como produtos ou soluções capazes de desempenhar basicamente as mesmas funções de outro produto. Porter (1979. representam fatores diversos (econômicos.3. inter-relacionamento importante entre unidades de negócio da mesma empresa ou grupo. a entrada de um novo competidor. 2004) alerta que os produtos substitutos diminuem os retornos potenciais de uma indústria. à medida que a indústria chega a sua maturidade. acordos trabalhistas. Porter (op.

uma vez que lucros reduzidos incentivam a redução do custo de compras. são aqueles produzidos por empresas com alta lucratividade. o substituto terá maior margem para incorrer em uma disputa de preços. E segundo. iii) iv) v) Se os produtos adquiridos são padronizados e não diferenciados. etc). De acordo com Porter (2004). 1. Quando o comprador possui baixa lucratividade. A análise dessas tendências é importante para a empresa definir qual será sua estratégia: se tentará suplantar o substituto ou construir seu posicionamento considerando a existência do mesmo. Neste caso. ou seja.4 Poder de barganha dos compradores Conforme Porter (1979. Os principais fatores que determinam o poder de barganha dos compradores são: i) A concentração da indústria. uma empresa pode melhorar seu posicionamento estratégico ao selecionar um grupo de compradores com poder mínimo de influenciá-la. A escolha da empresa de para quem vender deve ser vista como uma decisão estratégica crucial para o negócio. custos dos fornecedores. 2004).46 O autor ainda destaca dois tipos de produtos substitutos que merecem maior atenção. Quando não existem muitos custos de mudança. Primeiro. ii) Quando os produtos que adquire representam uma parcela considerável dos seus custos.3. maior será seu poder de barganha. preços. 1989. viii) Caso o comprador tenha total informação sobre o mercado (demanda. os compradores. podem forçar as empresas a reduzir seu preço ou melhorar a qualidade de seus produtos ou serviços. quanto mais concentrada é a indústria dos compradores ou quando um comprador adquire grandes volumes em relação às vendas do fornecedor. vi) vii) Mediante a ameaça de integração para trás dos compradores. Caso o produto da indústria não seja relevante para a qualidade do produto do comprador. são aqueles produtos com capacidade de melhorar sua relação de preço-desempenho. . através do seu poder de negociação.

1989. Por ameaça de verticalização do fornecedor. 2004) ensina que os fornecedores podem exercer seu poder de barganha ao ameaçar aumentar os preços ou reduzir a qualidade de seus produtos. Porter (1979) sugere que o estrategista deve analisar as forças e fraquezas da empresa e então formular um plano de ação que contemple: 1. v) vi) Caso existam custos de mudança para o comprador.3.5 Poder de barganha dos fornecedores Da mesma forma. . não sofrendo ameaça de produtos substitutos. Segundo o autor.3. podem reduzir a lucratividade de uma indústria quando a mesma não consegue repassar o aumento de custos para seus preços. Seu produto é essencial para o negócio do comprador.47 1. portanto. Porter (1979. Fornecedores poderosos.6 Formulação de estratégias Após analisar as forças que afetam a competitividade de uma indústria.6. um grupo de fornecedores possui poder de mercado quando: i) São dominados por poucas empresas e são mais concentrados que a indústria para onde vendem. Quando seu produto é único ou altamente diferenciado. O conhecimento das competências da companhia e das forças competitivas da indústria indica as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitá-los.1 Posicionar a companhia Estratégia pode ser vista como a construção de defesas contra as forças competitivas ou como a busca por posicionamento na indústria onde elas são mais fracas. 1. ii) iii) iv) A indústria consumidora não é um cliente importante para o fornecedor.3.

O gestor das companhias envolvidas deve. estar atento para essas mudanças durante o seu processo de formulação estratégica. Porter (1979) defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores.6.6. fornecedores e por produtos substitutos.3.48 1. As tendências mais relevantes são aquelas que afetam as forças mais importantes para o setor. a sua essência. mas sim alterar as suas causas.3 Explorar as mudanças da indústria A evolução traz com ela mudanças nas fontes de competição de uma indústria.2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos Considerando que parte do equilíbrio das forças é resultado de fatores externos e parte das ações da companhia. . É uma postura que vai além do simples lidar com as forças competitivas. 1. as mesmas podem adotar estratégias ofensivas que alterem esse equilíbrio a seu favor. portanto. Em resumo.3.

qual será o efeito das decisões tomadas. ou seja. levando a necessidade de alavancar recursos antecipadamente para que se possa colocar em prática o projeto. ou seja. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. é comum que qualquer viabilização inicie-se pelo aspecto econômico. que auxiliem na análise e interpretação. conforme descreve COSTA (2009) é extrair informações das demonstrações financeiras e dos demais relatórios (sejam eles dos últimos anos ou projetadas). as entradas acontecem muito tempo depois da necessidade de pagamentos de despesas. Independente do aspecto econômico principal.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA O estudo da viabilidade econômico-financeira é o que colocará o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. que é a geração de lucro. Deste modo. evitar que existam saldos negativos no fluxo de caixa no decorrer do desenvolvimento do empreendimento. Costa Neto (2003) nos faz refletir que toda decisão pela oportunidade correta parte do pressuposto que a busca inicial de todo empreendedor é o lucro e alguma garantia que ele será realmente alcançado. nada mais é que. para tanto. portanto. em termos quantitativos. Costa Neto (2003) nos recorda ainda que no geral os projetos de construção civil exigem grande volume de capital investido e mesmo sendo os preços geralmente maiores que os custos. é de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. consequentemente.49 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS Por Renato de Almeida Silva 2. atingir o melhor resultado. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. avaliar se o resultado será a obtenção de lucros pelo investidor e. O objetivo deste estudo. onde o resultado das análises deverá apresentar preço maior que custo e receitas maiores que gastos. analisar um projeto do ponto de vista econômico financeiro. Muitas são as oportunidades existentes. .

auxiliarão na tomada de decisão. Quando falamos em técnicas de análise econômica. segundo Gonzáles (1999 apud COSTA. operar análises da qualidade fará com que o empreendedor tenha informações suficientes para decidir. (1998) nos recorda que estamos referindo-nos as ferramentas que auxiliarão a analisar a qualidade do investimento. . (2011) que poucos são os textos que tratam as características específicas do setor. Taxa Interna de Retorno (TIR). Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). o processo que leva o empreendedor a decidir ou não pelo investimento. Dada à vasta gama de fatores que interferem nos empreendimentos imobiliários e o extenso período que separam a tomada da decisão e a finalização do empreendimento. as técnicas mais utilizadas pelas empresas do setor imobiliário são Fluxo de Caixa. Valor Presente Líquido (VPL).2 INDICADORES DE QUALIDADE Assim como define Zvi. Atualmente. algumas ferramentas como Análise da Região. 10) leva o empresário a muitas vezes tomar a decisão de forma intuitiva. o que. No que tange as particularidades do setor. para tanto. O setor da construção civil é um mercado com particularidades que tornam muito difícil ao empreendedor tomar a decisão de investir. 2003 p. mas também pelas particularidades do setor. Estudo de Mercado e Estudo Vocacional. embasando-se em sua experiência e percepção das condições em que se encontra o mercado. sendo assim. Recorda-nos Lima Jr. é de fundamental importância analisar a qualidade dos investimentos.50 2. Lima Jr. deve estar suportado não só pelas técnicas de análise econômica. (2000). investir é comprometer “recursos atuais na expectativa de obter maiores recursos futuros”.

o que. dados de investimentos.2.. AL. 82). colocando então a qualidade do fluxo provisionado sobremaneira dependente do grau de confiabilidade dos valores estimados. como receitas e despesas com aquisição e venda de imóveis. Dados complementares – prazos normais de recebimento e desembolso para a empresa. imponha a necessidade de revisões periódicas do fluxo provisionado..1 Fluxo de caixa Como descrevem Abreu Filho at. 2001. Pata tanto cabe ainda destacar que. (2008) ressaltam que elaborar um fluxo de caixa para períodos longos (como é o caso dos empreendimentos imobiliários). despesas com compras. 82). taxas internas de retorno.” (SARDINHA at. Sardinha at.. AL. entre outros. equipamentos diversos etc. dado o grau de impacto do fluxo de caixa no retorno do resultado esperado. o objetivo da elaboração do Fluxo de Caixa é “prever o saldo de caixa ao término de cada período considerado. Além disso. 2008. a elaboração do fluxo de caixa considera exaustivos levantamentos de duas categorias de dados: “Dados básicos – dados financeiros operacionais normais da empresa. 8). nos imprime considerável grau de imprecisão. . previsão de devedores duvidosos em virtude do perfil dos reais encaixes advindos das receitas de vendas a prazo. mão de obra etc. recebimento ou pagamento de juros bancários.AL. p. AL. p.” (SARDINHA at.51 2.” (NBR 14653-1. como receitas de vendas. (2008). pois os valores considerados são baseados em peças orçamentárias. Assim como em qualquer empresa: “os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado. tempos de retorno. determinar a previsão dos recebimentos e desembolsos de cada período. Contudo. a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido. p. determinar o fluxo de caixa de uma empresa é o ponto de início para que ela possa ser avaliada e também sejam realizadas projeções adequadas. 2008.

e que I0 representa o investimento inicial necessário ou o custo para a aquisição ou implementação do projeto na data zero. Apresentadas as descrições acima. segundo Abreu Filho (2008). projetado no horizonte do empreendimento. assim todo o projeto estudado que apresentar valor presente líquido positivo será lucrativo.2 Valor Presente Líquido (VPL) Umas das técnicas mais utilizadas para a análise de um projeto.2. 2. podemos dizer então que o VPL.” (ABREU Filho at. comumente conhecida por VPL. 82). incluindo o valor do investimento a realizar. isto porque. cabe destacar que os fluxos de caixa são projetados com o intuito de oferecer apoio às tomadas de decisões por determinados projetos além de ser o ponto de partida para o cálculo dos indicadores necessários a análise financeira. é a ferramenta denominada Valor Presente Líquido. que é a diferença entre o valor presente do projeto e o custo do projeto na data atual. pode ser representado pela equação abaixo: . Completando.52 Por fim. AL. O valor presente líquido (VPL) é o indicador que de acordo com a NBR 14653-4 é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado. para que seja mais bem compreendido o discernimento do VPL é necessário lembrarmos que: “VP de um projeto quer dizer o seu valor presente. Galesne (1999) descreve o VPL dos projetos de investimento como sendo a diferença entre o resultado de valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa acompanhados do projeto e ao investimento inicial necessário. 2008. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. p. o VPL permite a fácil interpretação dos resultados obtidos.

2. norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que balizam os estudos relacionados aos empreendimentos imobiliários brasileiros. Se não houver mudanças no sinal dos fluxos de caixa após t = 0. calculada a equação apresentada. teremos apenas uma raiz positiva: a TIR. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. p. 2008. Abreu Filho (2008) nos remete a ideia de que uma maneira de se obter a TIR é através do gráfico de variação do VPL. n raízes. caso o VPL encontrado seja positivo. sendo assim lucrativo. ao traçar o gráfico. na maioria dos casos. Serão obtidas. No caso dos empreendimentos imobiliários. a interpretação obtida é que o projeto vale mais do que custa. a Taxa Interna de Retorno nada mais é que. . em sendo o resultado obtido negativo.53 Ainda seguindo a descrição de VPL oferecido por Abreu Filho (2008). concluímos que. p. a “taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projeto no horizonte do empreendimento. pois para “um ativo que apresente n períodos de operação. 86). AL. a TIR é a taxa que anula o valor presente líquido (VPL). 2001. o projeto “será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. encontraremos a TIR.13).” (NBR 14653-4.3 Taxa Interna de Retorno (TIR) Conforme verificamos na NBR 14653-4. Contudo. incluindo o valor do investimento a realizar. Dado que. deparando com a taxa de desconto que anula o VPL.2.” (NBR 14653-4. há a verificação de que o projeto é mais custoso que seu valor e se a decisão for por implementá-lo. o resultado será prejuízo. 2001.” (ABREU Filho at. p. teremos uma equação do grau n para resolver.13). não existe uma forma simples de se calcular a TIR.

5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) O índice de lucratividade líquida. Abreu Filho (2008) adverte que. É também. 2008. .4 Período de Retorno do Investimento (Pay back) O período de retorno do investimento. conclui-se que o índice de rentabilidade terá sempre de ser maior ou igual a 1 para que o VPL não seja negativo. Contudo.” (ABREU Filho. critério pay back é a análise do “tempo que um investimento leva para pagar de volta ao seu dono o investimento inicial. 2008. ou. o período no qual os resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem ao investimento. verificado através da fórmula: Dessa forma. conforme descreve Abreu Filho (2008).2. mas sim. de forma alguma. “é a medida relativa de benefício/custo”.54 2. p.2. segundo a NBR 14653-4 (2001). 77). ou seja. A obtenção dessa medida se dá pela contagem de quantos períodos o projeto necessita para acumular retorno igual ao do investimento realizado. 2. 93).” (ABREU Filho. consiste em demonstrar a relação entre o valor presente das receitas líquidas de dos investimentos. o pay back deve ser o critério que orienta a decisão de realizar ou não o investimento. “sabendo-se que o VPL não pode ser negativo. de acordo com a NBR 14653-4 (2001). para oferecer ao investidor a ideia aproximada do tempo de maturação de seu investimento. p.

Acessibilidade local e regional. como legislação do município onde se deseja desenvolver o empreendimento (plano diretor. Barreiras geográficas. etc. Vetores de crescimento.). encontra-se a melhor forma de utilização do imóvel. toda a estrutura. De posse dos resultados dos indicadores de qualidade econômica juntamente com a pesquisa setorial.2. 2. as empresas devem buscar informações nas mais variadas fontes. possibilitando ao investidor ter um retorno mais próximo do esperado. melhor preço na hora da venda. zoneamento. Assim como podemos encontrar na NBR 14653-1 (2001). Transporte coletivo. utilizam também outras ferramentas que as auxiliam na tomada de decisão.6 Particularidades do Setor Dadas às muitas particularidades do setor. verificando o tanto quanto possível. conduta e desempenho do mercado. atingindo-se assim. a maioria das empresas do ramo da construção civil. . IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). pesquisas e estatísticas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).2. é importante que seja realizada análise do mercado onde se deseja desenvolver o empreendimento. Para avaliar as particularidades do setor imobiliário.55 2. etc.7 Análise da Região Esta análise consiste em investigar toda a região onde o imóvel está situado. Estes estudos compreenderão os seguintes tópicos: ü ü ü ü ü ü Localização geográfica. Esta análise divide-se em três seguimentos distintos e complementares: àEstudo de localização: Busca-se neste estudo um diagnóstico preliminar e de reconhecimento das principais características da região do empreendimento em tela. além dos indicadores de qualidade econômica. Estudo da malha urbana.

Pontos fracos e fortes. para tanto. Visibilidade. àPesquisas socioeconômicas: Para uma visão ampla e caracterização das tendências de crescimento do município e região. Percentual da população economicamente ativa. Tráfego. Índices habitacionais e suas tendências. comerciais e industriais em formação. Infraestrutura de apoio. Análise da economia do município e de suas políticas econômicas e de desenvolvimento. Lei de diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano do município. Infraestrutura urbana. Estudo das migrações da região. Infraestrutura básica. Polarização. Estudo da população economicamente ativa. ü Regulamentações e legislação ambiental municipal.56 ü ü ü ü ü ü ü ü Bairros residenciais. por segmento e idade. Renda familiar por região. devem ser realizados estudos direcionados para os seguintes temas. Desapropriações e projetos urbanos especiais e implicações com a área em estudo. à Regulamentação Urbana e Ambiental ü ü ü Verificação da Legislação de Uso e Ocupação de Solo. . Perfil de ocupação da região. bem como a obtenção do perfil demográfico e tendências de crescimento da cidade e região. estadual e federal. ü ü ü ü Perfil econômico predominante da região. abaixo discriminados: ü ü ü ü ü ü Tendências de movimentação e crescimento populacional da região. Perspectivas para a região considerando-se o contexto micro e macro econômico.

Entretenimento e Lazer.1 Estudo de Mercado O Estudo de Mercado tem por objetivo alcançar um profundo conhecimento da situação imobiliária local. industrial e outros. Perfil de ocupação. Saúde. é realizada pesquisa de informações detalhadas e específicas do setor imobiliário na região em questão.7. Hoteleiro. ü ü ü Empreendimentos relevantes surgidos recentemente. Estoques e sua distribuição. Educacional.2. . Comercial e Serviços. conforme a NBR 14653-4 (2001). ü Absorção de unidades por empreendimento. Logística. comercial. Para execução deste estudo. em processo de aprovação ou em execução na área industrial. Empresarial.57 2. ü Preços de comercialização de unidades habitacionais. bem como de seus problemas mercadológicos atuais. por segmento e padrão (velocidade e tendências). com o propósito de traçar o perfil atual e expectativas do mercado local. serão os seguintes: ü ü ü ü ü ü ü ü ü Residencial. hoteleira. conforme abaixo apresentado: ü Pesquisa de projetos imobiliários relevantes previstos. Os setores preliminarmente analisados na região. Industrial. lazer. lotes e outros produtos por segmento e padrão.

2. .7. de preservação e viárias. pois o resultado desta decisão não é algo rotineiro. na descrição de Abreu Filho (2008). que objetiva a apresentação de uma proposta para o desenvolvimento e ocupação da área em estudo ao longo do tempo. as decisões sobre investimentos são comumente chamadas de decisões estratégicas. é o sucesso. em nível Conceitual. e o que se espera. 2. o resultado é obtido apenas no longo prazo. levando em consideração todas as informações apuradas nos estudos mercadológicos e regionais anteriores para a elaboração de um estudo de Vocação e um Master Plan. na qual o mesmo se insere. por este motivo. ü Aproveitamento eficaz das áreas verdes. institucionais. Após a definição das vocações. Proposta de implantação dos produtos e distribuição destes na área em estudo.58 2.2 Estudo Vocacional O estudo vocacional aborda o objeto de estudo de forma detalhada. Permite a concepção de soluções criativas e muitas vezes inusitadas que se traduzem em satisfação e melhor retorno do investimento para o empreendedor. O Estudo de Vocação Imobiliária objetiva detectar os melhores usos para um determinado imóvel baseado em tendências e oportunidades macro e microeconômicas. diz respeito “à probabilidade de se ter um resultado diferente do esperado”. parte-se para a elaboração de um Master Plan conceitual que compreende: ü ü Definição preliminar dos produtos. Esta análise é feita de forma holística e sem pré-conceitos. ü Estratégia de lançamento.3 ANÁLISE DE RISCOS Risco.

Apresentados os fatores acima. .” (LIMA Junior. Tais fatores fazem com que. “medida da capacidade de suporte do empreendimento”. no decorrer do projeto. que avalia as variações que estão fora dos limites previstos na margem de segurança e. decidir por determinado projeto se torne assumir o risco de fracasso do empreendimento. onde será verificado o limite de desvio das variáveis não monitoráveis a qualidade do empreendimento. em que as expectativas de desempenho do empreendimento são estabelecidas a partir de expectativas de comportamento. chega-se a conclusão de que: “Uma decisão de investimento apoiada e informações sobre indicadores da qualidade não se sustenta em certezas. Lima Junior (1993) sugere a avaliação dos riscos pelos critérios de “medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento”. acontecimentos políticos e sociais. presentes em cenários arbitrados no planejamento. Portanto. p. 1998. muitos fatores externos podem interferir do que foi provisionado. etc. dentro de processos de simulação. Abreu Filho (2008) ressalta as variáveis ligadas a problemas financeiros que invariavelmente podem ocorrer. já Costa Neto (2003) mencionam problemas relacionados ao clima.59 A decisão tomada não garante que o resultado obtido será o esperado. dado que.43). no que concernem as receitas e despesas. descobertas científicas. na medida em que os indicadores são extraídos de manipulações em modelos. principalmente com o fluxo de caixa.

. Na sociedade limitada. PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE Os tipos de sociedades estão definidos no Código Civil de 10 de janeiro de 2002. a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas. CFC . Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). 3. no titulo II da sociedade. e IBRACON. APIMEC. Existem três tipos de sociedades comuns no segmento que são: ü A Limitada. contábeis e principalmente tributárias.60 3 SETOR PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO Por Celso Adelino de Mattos 3.1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS O segmento tem suas particularidades societárias. fevereiro/março 2007). entidade criada para esta finalidade (Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade).052. São membros do CPC: a ABRASCA. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). “Art. A partir do artigo 981 é possível conhecer as diversas formas de sociedade e suas características. mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social”. BM&F BOVESPA. FIPECAFI. (Revista Apimec. 1.Conselho Federal de Contabilidade.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS. Objetivando a competitividade. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. Um grande passo foi dado nesta direção. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas (Lei 6404/76 das Sociedades por Ações) às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards).

61 ü A Sociedade por ações “Art.088. obtendo o CCM (Cadastro de Contribuinte Mobiliário) Lei 8. o capital divide-se em ações. 149 da Constituição Federal de 1988) podendo ser no Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e ou Secovi (Sindicato das Empresas de Compra. valor capital social. exclusivamente perante este. objeto social. participando os demais dos resultados correspondentes. denominação social. determinação de sua participação e suas funções na sociedade.435 de 15/09/1976. considerando que alem da prestação de serviços. INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social). A etapa seguinte é proceder ao registro nos diversos órgãos fiscais. Venda. Na sociedade em conta de participação. em São Paulo (JUCESP). 998 do Código Civil Brasileiro. seu registro deve ser na Junta Comercial. No que diz respeito sociedade limitada e a sociedade por ações. Parágrafo único. e registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia). Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo. 1. Sindicato Patronal (Art. o sócio participante. . também deve obter inscrição estadual conforme prevê o anexo XI do RICMS São Paulo. a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo. e. com todas as características do negócio. (Prefeitura do Município). como por exemplo. em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade. ü As Sociedades em Conta de Participação “Art. qualificação dos sócios/ acionistas. Na sociedade por ações. representação da quantidade de quotas ou de ações. destacando os principais: (Receita Federal do Brasil). ela também pratica atos de comércio. 991. Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo). é necessário elaborar o contrato social.Art. obrigando-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou adquirir”. endereço sede da empresa. estas últimas qualificadas entre ordinárias (com poder de voto) ou preferenciais (preferidas na distribuição de dividendos) e forma de integralização. 214 do Decreto 3000 de 1999. Com tudo adequadamente formalizado deve-se registrá-lo no Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Art. Considerando que a empresa deverá adquirir material para a construção. obtendo o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) . nos termos do contrato social”.

718. no ano anterior ao da opção não seja superior a R$ 48. através da Medida Provisória nº 1. A partir de 01 de janeiro de 1999.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL A forma de tributação pelo lucro real está prevista entre os artigos 244 e 515 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda). ou proporcional ao número de meses do período.724. convertida na Lei nº 9. publicada no Diário Oficial da União em 30. publicada no Diário Oficial da União em 28. revestido de todas as normas pertinentes e realizar ajustes (Artigo 247).10. artigo 46).637/2002. aplica-se as alíquotas vigentes sendo: a) Imposto de renda 15% direto sobre o lucro. desde que sua receita total.000.00 (Quarenta milhões de reais). que segue a legislação societária.00 (Duzentos e quarenta mil reais) no ano ou R$ 20. quando inferior a 12 meses (Lei nº 10. Somando-se as denominadas adições (despesas não aceitas pelo fisco) e subtraindo-se as exclusões (receitas não tributadas) para se chegar ao lucro que a autoridade tributária (RFB) denomina lucro real (Artigos 249 e 250).000.000. sobre este. Consiste em partir do lucro apurado na contabilidade.62 3.1998.11.000.1998. passou também a poder optar pelo Lucro Presumido. Se o lucro exceder R$ 240. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO Até 31 de dezembro de 1998 a atividade imobiliária era obrigada a apuração de seus impostos pelo Lucro Real.3 ASPECTOS FISCAIS. 3. b) Contribuição social 9% direto sobre o lucro. .00 (Vinte mil reais) por mês calendário quando este for inferior à dose meses. haverá um adicional de 10% sobre o excedente.

000.000. construção e venda de imóveis: .430 de 1996).000. pois sua metodologia de apuração implica em tributação definitiva no trimestre. 3º da Lei 9. para fins fiscais. embora a empresa não tenha encerrado seu exercício social.00) (120. se a empresa apurar lucro no trimestre deve recolher os impostos apurados e se tiver prejuízo em outro não poderá compensar com o lucro do trimestre anterior.00) (2.00 (7. Contudo.000.00) (-) CSL 9% s/ R$ 80.000.000.00) 250.000.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.R$ 60.000.Lucro Real 30.00 80.00 (-) Exclusões: Resultado negativo de participações societárias Resultado Fiscal . A forma trimestral é geralmente recomenda para empresas que possuam lucro em todos os trimestres.00 (-) IR 15% s/ R$ 80.000.63 A seguir quadro demonstrativo de apuração do lucro real: Tabela 2 .Imposto de Renda Lucro Real Trimestral Resultado contábil (+) Adições: Provisão para devedores duvidosos Resultado positivo de participações societárias (80.00 . A seguir são apresentados alguns exemplos simplificados admitindo uma empresa que atue no segmento de incorporação. ela pode compensar este prejuízo até o limite de 30% do lucro apurado no trimestre seguinte.00) A forma de recolhimento e apuração do lucro real deve ser definida no início do ano calendário e não pode ser mudada naquele ano (Art. Assim.200.00 (12.000.000. evidentemente limitado ao saldo do prejuízo.

00 no Trimestre (b) 30% do saldo do resultado do período.400.000.00) (2.00) (32.000.1 Lucro Real Trimestral Tabela 3 .00 80.00) - (5.00) (14.000.200.000.200.000.000.000.440.040.Lucro Real Trimestral Primeiro Trimestre Segundo Trimestre Terceiro Trimestre Quarto Trimestre No exercício Resultado Fiscal 80.00) (=) Base de cálculo 80.00) (24.840.00) (55.00 (b) (-) Compensação do prejuízo (24.00) 56.000.00) (19.000.00) (13.00 160.000. limitado ao saldo de prejuízo disponível .00 136.00) (a) 10% sobre a diferença entre o resultado e R$ 60.00) (2.400.4.00 80.000.00) Total da contribuição social e do Imposto de Renda (21.00) (8.00) (4.000.00) (14.000.000.00) (7.000.440.200.Contribuição Social e Imposto de Renda .00) - (8.00) (36.400.000.00) (21.400.000.200.00) (12.000.000.00) 80.00 (80.64 3.000.00) (12.00 Contribuição Social 9% Imposto de Renda: Alíquota normal 15% (a) Alíquota adicional Total do Imposto de Renda (7.00 (80.

a base de cálculo foi de R$ 136. mas permite administrar melhor os impostos. embora o resultado fiscal no período tenha sido R$ 160. 3.2 Lucro Real Anual A forma de apuração e recolhimento pelo lucro real anual demanda um pouco mais de trabalho.65 Neste exemplo.00. ajustando tudo no balanço do final do período. b) Por balanços intermediários.000.4.000. Nesta.00 para compensar em períodos futuros.000. sendo possível adotar dois métodos: a) Pela estimativa de resultado mensal. . os impostos devem ser apurados mensalmente. restando ainda R$ 56.00.

66

Exemplo de recolhimento com base em estimativa: Os impostos são devidos mensalmente na apuração com base no lucro real. Se o contribuinte não apurar seu resultado na forma determinada pela lei, é possível apurá-lo partindo do faturamento, sobre ele, aplica-se um percentual e ao resultado apurado aplica-se a alíquota.
Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (495.000,00) -45.000,00 (540.000,00)

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Real 9% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota

15.000,00

15.000,00

(20.000,00)

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.750,00

-

6.750,00

6.300,00

6.300,00

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.500,00

-

7.500,00

67

Descrição Real 15% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Total dos Impostos Descrição

Janeiro

Fevereiro

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

14.250,00

14.250,00

1.368,00 Acumulado no exercício

1.368,00 Recolhido até o período base Novembro

570,00 A recolher período base Dezembro

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

14.250,00

20.550,00

34.800,00

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00)

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: 9% de alíquota Imposto de Renda: 15% de alíquota Total dos Impostos

145.000,00

-

-

13.050,00

6.750,00

6.300,00

21.750,00

7.500,00

14.250,00

34.800,00

14.250,00

20.550,00

68

Em nosso exemplo, nota-se que a empresa recolheu seus impostos mensalmente, na forma da lei, pela estimativa, em valor menor ao que seria devido se apurasse o lucro real e só ajustou no final do período, pode-se dizer que ela “trabalhou com os recursos que seriam destinados aos impostos”. Exemplo de recolhimento por balanço intermediário:
Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 145.000,00 (45.000,00 (45.000,00 ) ) (135.000,00)

60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (495.000,00 (45.000,00 (540.000,00 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 9% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Sobra R$ 396,00. R$ 1.296,00 (-) R$ 900,00

15.000,00

15.000,00

(20.000,00 )

10.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.480,00

6.570,00

13.050,00

1.296,00

900,00

(396,00)

69

Descrição Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 15% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Falta R$ 60,00. R$ 1.440,00 (-) R$ 1.500,00 Total dos Impostos no mês

Janeiro

Fevereiro

Março

Acumulado

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.260,00

14.490,00

21.750,00

1.440,00

1.500,00

60,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

13.740,00

21.060,00

34.800,00

70

Descrição

Acumulad o no exercício

Recolhid o até o período base Novembr o

A recolher período base Dezembr o

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00 )

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: 9% de alíquota Descrição

145.000,00

-

-

13.050,00 Acumulad o no exercício

6.480,00 Recolhid o até o período base Novembr o

6.570,00 A recolher período base Dezembr o

Total dos Impostos

34.800,00

13.740,00

21.060,00

71

No exemplo a empresa recolheu impostos nos meses de janeiro e fevereiro com base na estimativa, mas em março, ao levantar o balanço, verificou que se aplicassem os impostos sobre seu resultado real não recolheria a contribuição social, pois o saldo acumulado até fevereiro foi maior que o apurado até março, suspendendo, portanto o recolhimento e o imposto deveriam ser complementados em menos do que o valor pela estimativa, reduzindo o recolhimento. Conforme previsto na legislação, ela pode mesclar o recolhimento pela estimativa mensal ou pelo balanço de redução/ suspensão, mas no final do exercício, deverá levantar o balanço definitivo.

00 60.00 4.00 4.000.400.200.00 2.400.000.600.00 4.000.00 7.944.00 7.800.000.000.00 21.200.000.00 11.800.00 4.800.600.00 7.00 60.00 2.00 60.160.00 60.00 2.200.00 14.00 7.000. Consiste em estimar qual seria a base de cálculo dos impostos.800.400.000.00 180.00 Alíquota 15% 4.00 1.200.200.00 25.200. cuja apuração deve ser trimestral.00 4.400.00 Alíquota 9% 1.00 60.00 7.800.00 7.00 Estimativa 12% da Receita de Vendas 7.800.800.00 60.00 7.200.Contribuição Social e Imposto de Renda .000.00 60.800.000.000.000.000.00 7.72 3.00 21.000.5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO Esta forma de tributação está prevista entre os artigos 516 a 520 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).944.00 60.00 1.000.00 Estimativa 8% da Receita de Vendas 4.000.944.000.200.160.00 4.00 17.00 21.00 14.200.200.00 180.800.00 7.00 1.00 60.00 4.800. Exemplo de recolhimento por estimativa: Tabela 6 .00 145.200.600.00 14.Pelo Lucro Presumido Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Acumulado Julho Agosto Setembro Acumulado Outubro Novembro Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.00 180.00 3.600.00 60.740.160.566.00 .00 1.00 2.00 4.00 7.00 4.000.800.

1 SPE.931/2004 o RET (Regime Especial de Tributação). O Patrimônio da Afetação é semelhante à SPE. que foi alterada pela Lei 12. Em decorrência do caso Encol e por exigência das instituições financeiras. após a constatação de diversas irregularidades administrativas e financeiras. mas veio à falência em 1999. o governo criou através da Medida Provisória 2221/2001 o Patrimônio da Afetação e com a finalidade de estimular a sua adoção. Ao constituir uma SPE a empresa tem a possibilidade de se associar aos investidores naquele empreendimento específico e ter a atividade individualizada. Na época. Jornal o Estado de São Paulo. que entrou na Justiça para requerer o direito à obra e. mas o contrário pode acontecer. além de o investidor e mutuário ficarem mais “protegidos”.024 de 2009. Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) “Caso Encol é marco negativo na história do setor imobiliário Fundada em 1961. firmar acordos com construtoras para concluir os empreendimentos.6. os proprietários lesados se organizaram em comissões. Com a finalidade de minimizar riscos. assim. o resultado e a tributação são individualizados. pois as operações não se misturam com as demais. as empresas do setor passaram a adotar a sociedade de propósito específica. a Encol chegou a ser uma das maiores construtoras brasileiras. assim. o que foi considerada a maior tragédia da história do setor imobiliário brasileiro. mas a sua adoção é mais rígida. . instituiu através da Lei 10. o incorporador tem seu patrimônio comprometido para garantir as operações do patrimônio afetado. A quebra da Encol estimulou a criação de mecanismos de defesa do consumidor mais rígidos e acelerou a criação da Lei de Patrimônio de Afetação”. seus recursos não servem de garantia aos demais empreendimentos do incorporador. caderno de economia 02/05/2011. a construtora deixou mais de 700 edifícios inacabados. Após a falência da empresa.6 LAS FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ- 3.73 3. visando oferecer mais segurança aos mutuários. Ao adotá-lo o incorporador assume de forma irrevogável que este será mantido por toda execução do empreendimento. As operações de um empreendimento afetado não se misturam com os demais empreendimentos do incorporador.

3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação.024 de 2009.entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal. “O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada. se for o caso. 31-A a 31-E da Lei no 4. em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. além de a incidência tributária que comparada ao lucro presumido acabava sendo maior”. Art. conforme regulamentação a ser estabelecida.08% de Contribuição social e {(15%x8%=1.IRPJ. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I . Parágrafo único.20% “alíquota normal”) + (8%x10% = 0.73%: Sendo 3. o mutuário pode acompanhar a execução da obra e até. não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas .591. à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido . 0. Com sua adoção.” Lei 12. O problema na sua adoção era a possível “ingerência dos mutuários. Alíquota máxima para o lucro presumido 6. .00%. (9%x12%) = 1. trocar construtora.80% “alíquota adicional”)} = 2. conforme nos dispostos arts.00% de COFINS.COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público . exceto aquelas calculadas na forma do art.afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . Art.74 “Art. bem como os demais bens e direitos a ela vinculados. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação. de 16 de dezembro de 1964.PIS/PASEP. 1 Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às o incorporações imobiliárias.CSLL. II .65% de PIS. indiscutivelmente uma grande segurança para o mutuário.

73%.000 mil e ainda se superar este valor a tributação deverá ser pelo Lucro Real. além de 2. além de 3.98% de Contribuição Social.20% de Imposto de Renda e 1.56% para o PIS. “6% sobre a receita”.00% para a COFINS e 0. pois através da Lei 12. Uma das vantagens tributárias na sua adoção é que não há limite de receita para adotá-la ao passo que a opção pelo Lucro Presumido está limitada a receita de R$ 48.65% para o PIS. A seguir um comparativo dos três métodos de tributação: . A outra vantagem.75 Quando instituído o RET apresentava 7% de alíquota. A questão tributária deixou de ser problema.15% de Contribuição Social. enquanto no Presumido a alíquota máxima na atividade será de 6.024 de 2009 o governo mudou a alíquota para 6%.57% para a COFINS e 0.89% de Imposto de Renda e 0. é a alíquota é única. sendo: 2. sendo: 1.

010.010.000.190.000.200.00 40.00) (33.13%) (37.000.00 (15.000.65%) (43.348.00) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (150.00) Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.560.65%) (2.00) (150.00 .RET) Descrição Lucro Real Descrição Lucro Presumido Descrição Ret (afetação) Receita das Vendas de Unidades 1.440.814.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.50) 464.190.73 Tabela 7 .000.800.00) (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida 1.Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação .00 (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.000.200.000.00) 464.200.00 40.13%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (1.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.000.000.156.200.000.890.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.246.65%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (2.0 0 (-) Confins e Pis (3.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00) (23.000.00) (150.400.000.00) (=) Lucro contábil liquido 312.00 (-) Confins e Pis (3.00 (41.162.00 40.562.800.00 (12.00 (-) Custo dos produtos vendidos (600.00) 1.760.200.0 0 (-) Confins e Pis (3.156.60 (=) Lucro contábil liquido 415.000.65%) (43.000.120.00 (=) Lucro contábil liquido 434.00) 1.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.000.002.878.000.90) (110.00) 470.

00 Receita das Vendas de Unidades 1.Lucro contábil igual a lucro real ( não houve ajuste) Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Resultado contábil = Fiscal 464.00 1.120.00 CSLL: 1.00 .260.00 40.000.00 20.000.00 40.000.0 0 108.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 0.000.00 41.601.010.00 CSLL: Receita das Vendas de Unidades Receita das Vendas de Unidades (-) IR 15% s/ R$ 80.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.00 20.R$ 60.00 168.200.200.000.348.760.00 12.00 15.00 156.Confis e Pis no lucro real com base na cumulatividade 3.000.000.000.401.00 15.Supondo o resultado no trimestre 2.000.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 20.000.000.000.000.000.200.260.000.50 40.000.00 Base de cálculo 12% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 9% Total da CSLL IRPJ: Receita das Vendas de Unidades Base de cálculo 8% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 1.120.98% Total da CSLL IRPJ: 20.00 12.000.0 0 96.00 (-) CSL 9% s/ R$ 80.00 40.00 .000.000.200.74 Considerações: 1.00 40.000.00 69.348.000.000.90 1.00 1.

200.260.00 Alíquota de 15% s/ R$ 156.00 45.000.753.438.0 0 15.00 94.200.348.260.000.00 9.00% .600.47% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.000.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total % dos impostos sobre o faturamento: Lucro real Faturamento: 41.00 40.50 197.000.000.120.000.00 Total % dos impostos sobre Faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: 1.00 75.00 33.0 0 20.00 Total do IRPJ Somatória das contribuições e impostos Somatória das contribuições e impostos 96.814.200.69% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.00 23.00 23.000.000.814.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 12.40 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 15.600.002.000.00 RET .00 23.000.000.110.00 Alíquota 1.753.000.00 40.00 Alíquota de 10% s/ R$ 96.600.0 0 20.990.00 1.0 0 7.814.400.990.000.00 197.75 Adicional de 10% sobre parcela excedente a R$ 60.00 Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.00 6.00 39.000.89% Total do IRPJ 23.00 1.000.000.110.00 40.40 Lucro Presumido 94.760.260.000.90 45.Afetação 75.00 110.00 20.000.00 33.

1 Principais particularidades do setor 3. .7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS O registro das operações seguem as normas do conselho federal de contabilidade. b) Na fiscal prevalece o regime de caixa. combinado com ICPC 02. OCPC01 e OCPC04.73 3.1.7.1 Permuta de bens imóveis É comum existir no segmento a troca (permuta) de unidades imobiliárias. nela é possível obter os aspectos fiscais de acordo com o legislador tributário.7. esta prática tem uma legislação específica (IN SRF 107/88). que pode ser denominada – contabilidade societária. Quanto à questão tributária. conforme estabelece a Instrução Normativa 84/79 da Secretaria da Receita Federal do Brasil e os (Artigos 410 a 414 do Decreto 3000/1999). conforme Resolução CFC 1266 e CPC 17. existe uma significativa diferença no critério de apuração da receita: a) Enquanto na societária a apuração é feita com base no regime de competência. não havendo imposto a pagar. Quando a operação não gera diferença entre os valores não há ganho ou perda. 3. utilizando critérios de apuração de resultado com base no % realizado da obra.

cujo terreno tivesse o custo de R$ 1. comprometer-se em entregar unidades no futuro empreendimento. Sabe-se que existiram diversos procedimentos. a empresa em vez de pagar o terreno em dinheiro.00.7. Mas como registrar esta operação? Ao mesmo tempo em que a empresa está comprando o terreno.2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local É prática comum e às vezes financeiramente melhor.000. e o custo previsto de construção fosse de R$ 500. um deles era o de não registrar a permuta. .1. está também vendendo um imóvel.000.00 por unidade e em lugar de pagar em dinheiro. Outro procedimento foi o de registrar o custo a débito de estoque de terrenos em contrapartida com terrenos a pagar no passivo. procedia ao rateio pela quantidade total a construir e baixava no passivo à parte equivalente as 2 unidades oferecidas em permuta. a empresa comprometeu-se a entregar 2 unidades prontas. Exemplificando: Vamos admitir que um empreendimento com 20 unidades a serem construídas.74 3. Na medida em que a empresa incorria no custo das 20 unidades.000. diluindo o custo total das unidades para as 18 unidades que seriam comercializadas. o custo do terreno era apenas rateado para as 18 unidades a comercializar.

00 Amortização do saldo de terrenos a pagar D Terrenos a pagar C Obras em andamento 40.Terrenos a Pagar Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Terrenos a pagar 1. sendo que para cada unidade num total de 20 o valor seria R$ 20. somente a aquisição. .75 Tabela 8 .00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.000.000.Registro da permuta por unidade pronta no local .00 Valor correspondente à baixa do custo incorrido de duas unidades oferecidas em permuta Neste procedimento.00 Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.00.000.000.000.000. não havia o registro da venda das unidades.

000.76 O procedimento recomendado atualmente é o de registrar o estoque de terrenos em contrapartida com adiantamento de clientes (OCPC 01 itens 20 a 23).00 do terreno Custo total previsto R$ 10.00) Baixa de adiantamento de clientes D Adiantamento de Clientes C Receita de venda de imóveis 14% sobre R$ 1.000.000.000. Tabela 9 .000.000.00 Custo incorrido R$ 400.Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Adiantamento de Clientes 1.000.000.000.000.400. que tecnicamente pode ser considerada a forma mais adequada.00 de obra Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400. procedendo à baixa de adiantamento de clientes na medida em que a obra evolui fisicamente.00 / R$ 10.000.000. considerando que além de comprar o terreno.00 de obra + R$ 1.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.000.000. .00 Adotando este procedimento é possível reconhecer à receita da venda da unidade.00 % realizado do custo 14% (R$ 1.00 140.000. ela também vendeu unidade.

1 Pelo critério fiscal 3. Se adotar. deverá reconhecer o custo incorrido até a data da venda e registrar os custos futuros em resultado. na medida em que forem incorridos.77 3. ü Em construção .8.8. Se não adotar. mas deverá fazer controle da evolução destes custos durante a execução da obra e deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se estes forem inferiores a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979). poderá baixar o custo correspondente da unidade na data da venda.2 Venda a prazo de unidade ü Concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 12 da IN SRF84/1979).1. . juntamente com seu custo de forma proporcional (Item 13 da IN SRF84/1979).8.1. mas a empresa poderá adotar ou não o custo orçado (estimativa de custo total da unidade). 3. valores efetivamente recebidos. e consequentemente o resultado pela competência já no fiscal pode reconhecer pelo regime de “caixa”.8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO A diferença existente entre o critério societário e o fiscal é que no societário devemos seguir as normas contábeis e reconhecer a receita. 3.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 11 da IN SRF84/1979).1 Venda a vista de unidade ü Concluída .

00 no ato. que será em 36 meses da data da venda.00. tenha a empresa recebido os valores resultantes da venda ou não.A receita e os respectivos custos são registrados no resultado pelo regime de competência. 20 parcelas mensais de R$ 20.00 na entrega das chaves. Se a empresa optar pelo custo orçado. Terreno pago no ato e os custos de obra contratados até a data no valor de R$ 250. poderá reconhecer o custo na medida em que ele incorrer de forma proporcional a parcela recebida (Item 14. 3.1 da IN SRF84/1979).Se a unidade não estiver concluída. Venda de uma unidade a prazo pelo valor de R$ 1. a receita deverá ser reconhecida pelo percentual realizado da obra (Item 13 do ICPC02). ü Venda a vista ou a prazo de unidade em construção .000. neste caso deverá acompanhar e ajustar o orçamento durante a execução da obra.2 da IN SRF84/1979). Se a empresa não optar pelo custo orçado.8. se a unidade está concluída sua venda é reconhecida no ato da operação.000. . Deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se o custo real for inferior a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).000.00 com recebimento de R$ 300.000. Exemplo: Um empreendimento com 10 unidades e um custo total previsto de R$ 5.000.2 Pelo Critério Societário ü Venda a vista ou a prazo de unidade concluída .78 ü Não concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados.00 e R$ 300.000.000.00 corresponde ao terreno e o restante a obra. poderá contabilizar o custo total na data da venda e reconhecer de forma proporcional à parcela recebida (Item 14.00 sendo que R$ 1.000. este percentual é apurado levando se em conta o valor total gasto na obra em relação ao total previsto (incluído o valor do terreno).000.000.

000.000.000.000.000.00 R$ 400. Recebimento do ato D Banco conta movimento (Ativo Circulante) C Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) R$ 300.000.00 para cada unidade Gasto incorrido de obra no valor de R$ 250.00 + R$ 4. Temos então: R$1.00 R$ 25.000.00 R$ 100.00 = R$ 5.000.00 para cada unidade Valor do custo de obra previsto R$ 4.000.000.000.000.000.00.00 a receber na entrega das chaves.000.R$ 1.00 sendo R$ 100.000.000.000.000.00 = R$ 1.R$ 250.00 a receber 20 x R$ 20.000.00 mensais Saldo de R$ 300.000.00 R$ 1.000.00 Reconhecimento da receita no resultado Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não D circulante) C Receita de vendas (Resultado) Sendo 25% s/ R$ 1.00 / 10 unidades Reclassificação do saldo antecipado de clientes D Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não C circulante) R$ 250.00 + R$ 250.00 Valor recebido no ato R$ 300.000.79 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra Valor do terreno R$ 1.000.250.000.000.00 R$ 250.00 / R$ 5.000.000.000.00 R$1.00 / 10 unidades Obras em andamento .250.00 sendo R$ 400.000.000.000.000.000.00 = 25% Total gasto Total previsto % realizado até a data Valor do contrato de Venda R$ 1.00 valor do contrato Baixa do custo da venda D Custo das unidades vendidas (Resultado) Estoque de unidades (Ativo C Circulante) Terreno .00 .000.000.000.

00 que corresponde a 5% do contrato. restando adiantado pelo cliente R$ 50.80 Note que no exemplo apresentado o valor recebido do cliente em relação ao contrato foi de 30% enquanto o percentual realizado da obra foi de 25%.000. .

1 Despesas com comissões de vendas As despesas com vendas devem ser registradas no ativo em contas antecipadas.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo As despesas com a preparação do Stand de vendas. e podem ser obtidas através da leitura dos pronunciamentos CPC 17.9.9. tendo seu reconhecimento no resultado de acordo com o percentual de realização das receitas. bem como deve ser avaliada periodicamente para verificar a sua “recuperabilidade”. 3.1.1 Principais destaques 3. .9. assim como com o apartamento modelo devem ser registrados no ativo imobilizado.81 3. 3. Estes valores devem ser apurados com base em histórico que a empresa deve manter. da Interpretação ICPC 02 e das orientações OCPC01 e OCPC04. sofrendo depreciação pelo desgaste e pela vida útil.2.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR As determinações do IFRS ficaram a cargo do CPC.1 Provisão para garantia As garantias oferecidas devem ser registradas no custo das unidades vendidas em contrapartida com passivo.9. 3.

sendo possível classificar em despesas operacionais ou financeiras.9.9. os custos incorridos contratados. bem como o custo previsto devem sofrer ajuste a valor presente.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra O ponto polêmico na adoção do IFRS foi e ainda está sendo o critério de reconhecimento da receita. houver juros será necessário trazê-las a valor presente na data do balanço em contrapartida com o resultado do período. é necessário julgamento e sustentação quanto ao registro.9. será necessário avaliar se ela detém o controle e a responsabilidade pela carteira.3 Ajuste a valor presente A característica das operações de venda de unidades é de longo prazo e se nestas.2.2 Antecipação de recebíveis Caso a empresa antecipe suas contas a receber.2. Como o critério de reconhecimento da receita no resultado segue o critério de percentual de evolução da obra.82 3. neste caso deverá manter as contas a receber registrado e contabilizar a antecipação em contrapartida com o passivo. caso contrário deverá baixar as contas a receber. . 3. 3. Deverá mencionar em nota explicativa qual foi o procedimento adotado.

ainda que o imóvel não esteja concluído. as características do negócio são diferentes do nosso. Nós vendemos o imóvel na planta e durante a execução da obra o adquirente pode desistir do contrato. o impacto desta medida no lucro poderia ser desastroso. Devemos aguardar novas determinações quanto a esta questão. ou seja. mas a meu ver ele parece ser o “mais justo”. Não seria o caso de avaliar se este não deveria ser o método mais adequado? De todo modo. Nosso método de reconhecimento da receita e do lucro está baseado na realização financeira da obra apurando o % realizado sobre o valor total previsto. Talvez o impacto nas empresas com muitos empreendimentos fosse menor. . as empresas brasileiras mantém o método de reconhecer a receita proporcional ao custo realizado. Ainda que fosse determinado que o reconhecimento pela entrega fosse apenas para os novos empreendimentos. principalmente as empresas que possuem poucos empreendimentos. a receita e consequentemente o lucro são reconhecidos na entrega das chaves. Se as empresas tiverem que adotar o critério de reconhecer somente na entrega. talvez aí pudesse se entender que houve a transferência de riscos e benefícios. A questão é que naqueles países. O que se discute é que só neste momento é que ocorreu a transferência dos riscos e benefícios ao adquirente. A unidade é vendida após a conclusão. Muito se critica a sistemática de reconhecimento do lucro pelo critério fiscal. com isto a incorporador deve retornar com a unidade para o estoque ou mesmo o próprio adquirente ceder seus direitos a outra pessoa. recebimento de recursos e consequentemente “liquidez”. o impacto poderia não ser dos melhores. pois trata o reconhecimento pelo regime de caixa. Mas ainda assim o principal prejudicado seriam os acionistas.83 O proposto pela norma é que só se pode reconhecer a receita quanto se transfere os riscos e benefícios ao adquirente. Pelas características do segmento em países da Europa e mesmo nos Estados Unidos. pois teriam que esperar a entrega para apurar o lucro e distribuir dividendos.

e a Caixa Econômica Federal administra o processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores.1. o próprio resultado da atividade. com foco no setor popular. o mercado imobiliário pode se financiar pelo seu capital próprio. e outra alternativa é a emissão de debêntures. pode se financiar por recursos de terceiros e neste caso encontramos formas que tem grande influencia do governo como os recurso oriundos do FGTS e Poupança e as outras fontes alternativas que o mercado passou a utilizar como as LCIs.1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são definidas pelo Governo Federal. Fundos de Investimento e a Securitização através dos CRIs. .84 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Por Gerson Carvalho Marin 4. onde encontramos a emissão de ações. 4.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO Financiamento é a ação ou efeito de financiar. abaixo discorro sobre as principais fontes de financiamento disponíveis para o mercado imobiliário.

8 -13.4 12.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões) .1 Variação (%) Número de Unidades 316.052 -16.638 14.138 195.1 47.073 3.013 217.746 -4.532 6.8 8.008 27.8 72.4 1.766 407.983 6.735 15.408 16.264 264.020 174.709 41.731 3.156 37.9 26.8 74.377 17.236 11.5 20.3 -6.750 198.6 26.6 5.190 246.856 424.520 16.870 3.242 287.9 51.6 21. 3.85 Tabela 11 .2 -1.6 42.107 267.133 192.8 4.5 55.1 -2.5 26.8 -18.555 -20.879 5.253 241.853 10.5 -4.819 3.019 218.095 309.3 10.7 Variação (%) Fonte: CBIC/Uq| bar Gráfico 1 .905 331.021 253.d.516 14.519 660.389 n.136 337.8 4.101 274.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS Ano Quantidade de Operações Montante (R$ milhões) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 238.4 20.4 2.5 Variação (%) Valor Médio Financiado (R$) 12.9 53.687 36.119 20.

disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE. em 2010. contra R$ 33. Por sua vez.5%. Gráfico 2 . para R$ 27.980.Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões) 4. em 2009.052 unidades em 2010. comparado com 424.01 bilhões. de 30.1.55 bilhões. devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários. desde que a metade. um salto de 44. Ambas as fontes trouxeram recursos no último ano equivalente a um múltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual correspondiam suas contribuições no ano de 2003.1.1%.86 O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou sua cota de participação de R$ 16.005. o fundo financiou 660.1993 e nº 3. o montante de recursos repassados do Orçamento Geral da União do Governo Federal sob a forma de empréstimos imobiliários atingiu R$ 48. em operações de financiamento habitacional. no mínimo.519 unidades no ano anterior.54 bilhões em 2009. de 30.07. as normas do CMN (Resoluções nº 1. bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações de faixa livre.1 Poupança Conforme informações do site do Banco Central. . estabelecendo que 65%.04. sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado. no mínimo. o equivalente a um crescimento de 72.2002). atualmente.46 bilhões em 2010. Ao todo.

780 78.286 35.386 134.2 26. entre os dois últimos anos.853 299.3 74.1 -5.084 1.333 35.3 96.6 13.384 Variação (%) -24.0 12.0 -0.2 -4.598 53.910 1.673 100. em termos de saldo de depósitos.2 -1.887 35.5 17.993 Variação (%) 7.6 7.685 302.756 28.3 64.384 46.017 55.3 59.212 112.2 -0. os financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010.6 -8.549 36.8 1.0 84.6 Número de Unidades 61.565 52.560 38.768 111.3 9.3 41.463 1.474 Variação (%) 42.696 1.822 55.87 A alocação dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo de depósitos de poupança.6 -8.446 53.8 17.8 -7. tanto em termos de montante como pelo critério de número de unidades financiadas.3 35.697 52.902 36.188 60.871 1.9 20.0 64.869 83. Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE Ano 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Montante (R$ milhões) 1.870 1.680 416.217 3.0 10.0 53.000 4.786 60.7 .725 2.305 61.8 -18.6 -19.5 13.2 10.487 38.6 2.5 12.266 40.184 38.170 93.4 25.4 5.032 34.581 47.0 37. depois de um crescimento tépido em 2009.8 -21.793 9.735 1.253 30.6 12. Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalente.988 194.1 47.204 48.768 2.9 27.7 94.6 Financiamento Médio por Unidade (R$) 28.6 -2.1 19.1 -17.3 -11.314 18.

6%. em 2010.2% em 2010 versus 17.99 bilhões (416.7% em 2009).88 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões) O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). o qual se compara a apenas 13.88 bilhões em 2010. Assim.680 unidades).3% entre 2008 e 2009.02 bilhões (302. representando um crescimento anual de 64. Mas o montante de financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34. que alcançou a cifra de R$ 299.384 unidades). o nível de depósitos. aumentou o seu grau de utilização destes recursos para direcionamento para o financiamento imobiliário. manteve um nível similar de taxa de crescimento anual verificada no ano anterior (18. além de ter incorporado um volume maior de depósitos oriundos da caderneta de poupança. . em 2009. para R$ 55.

1. O crédito imobiliário caucionado pode ser substituído por outro crédito da mesma natureza. A LCI pode contar também com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. atualização monetária nela estipulados.2 Letra de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel e. possivelmente. bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário. se for o caso. sociedades de crédito imobiliário. outras garantias do emissor. a Caixa Econômica Federal. nos casos de liquidação ou vencimento antecipado do crédito. companhias hipotecárias e demais instituições expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. observado que a soma do valor principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor. ü Garantia:Caução de créditos imobiliários. ou por solicitação justificada do credor da letra. por iniciativa do emissor da LCI. ü Emissor:Somente bancos comerciais. por sua vez garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel.Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica 4. associações de poupança e empréstimo. juros e.1. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. ü Lastro:Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem imóvel.89 Tabela 13 . .

ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. por índice de 12 meses preço Mensal. A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro.90 ü Forma e Registro:Cartular e escritural. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. A atualização de valor é permitida. Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 36 meses TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Anual. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. Na forma escritural. deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. por índice de 36 meses preço . desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. quando ocorrer o resgate antecipado. Atualização mensal é permitida. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. Porém. em prazo inferior ao mínimo. total ou parcial. desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajustes mínimos de um ano.

1.06 bilhões. ü Emissor:Privativa das instituições que atuam na concessão de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação . foram R$ 39.44 bilhões. O montante de depósitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde 2006. quando este registrava apenas R$ 3. . Em 2009. e agora.SFH. juros e.3 Letra Hipotecária Vem apresentando papel decrescente no setor devido à natureza não mais favorecida do tipo de garantia comumente associada ao lastro deste título. outras garantias do emissor. possivelmente. atualização monetária nela estipulados. garantido por créditos hipotecários e. esta cifra alcançou R$ 26. A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal.91 Gráfico 4 . ü Descrição:Título de crédito. se for o caso. em 2010.19 bilhões. 4.Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) O desempenho do mercado das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) continua traduzindo toda a força de expansão do mercado de financiamento imobiliário.1.

ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. A LH não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos hipotecários que lhe servem de lastro. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. O crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza. a periodicidade de atualização não pode ser inferior a um ano. sujeito à limitação de que a soma do valor principal das letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários em poder do emissor. total ou parcial. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). Porém. Forma e Registro:Cartular e escritural. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. . Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. em prazo inferior ao mínimo. por iniciativa do emissor. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. quando ocorrer o resgate antecipado. ou por solicitação do credor da letra. no caso de liquidação ou vencimento antecipado. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. ü ü Garantia:Hipoteca. é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão. Nas operações com cláusula de reajuste por índice de preços.92 ü Lastro:Um ou mais créditos hipotecários. Atualização mensal é permitida. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante.

93 Tabela 15 . através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. ü ü Negociação:Diretamente entre as partes interessadas. Se a instituição financeira não o honrar.Letra Hipotecária Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 180 dias TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Índice de Preço 60 meses ü Pagamento:Pagamentos de principal ou juros são feitos periodicamente ou de uma única vez no vencimento. Gráfico 5 . o titular responde por sua veracidade. na forma escritural. Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. endosso. ü Liquidação Financeira CETIP. mas não pelo pagamento. ü Ao transferir a letra para outrem. Transferência: Na forma cartular.Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) . o titular não poderá exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra.

à injeção de capital no caixa possibilita a empresa a alavancar os seus negócios e foi o que fizeram a maioria das empresas do setor abriram seu capital entre os anos de 2005 e 2007. devido principalmente à baixa atratividade da hipoteca como forma de garantia vis-à-vis a alienação fiduciária. as LH são cada vez menos favorecidas por investidores. totalizando R$ 3. todas estas três variáveis caíram.94 As Letras Hipotecárias (LH) apontam para um futuro de inexistência. Em relação a 2009. representam a continuidade do declínio do uso deste título. estoque (dezembro) e negociação de LH em 2010. sendo eles pequenas frações de seus valores 5.9 milhões. Sendo um título mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitação . 10.90 bilhão e R$ 157. . No total foram seis ofertas públicas de ações.1. O número e o montante de ofertas públicas registradas e de emissões de ações de empresas do setor imobiliário em 2010 caíram em relação ao ano anterior e ficaram distantes se comparados ao ano recorde de 2007. Os números de depósitos.SFH.57 bilhão. R$ 1.1. ou até 17 anos atrás. R$ 1. respectivamente. como no caso de negociação. O mercado esta aguardando o retorno sobre este capital investido e com isso observamos uma redução significativa desta modalidade.4 Ações A emissão de ações tem a função de financiamento em longo prazo com taxas atrativas. esta última cada vez mais frequente no mercado. 4.14 bilhões.

00 87. Nos últimos dois anos esta cifra mais do que triplicou e no último ano o crescimento foi maior que 50. tendo sido realizadas 23 emissões.1.055. .000.500.304 4. treze pertencem ao grupo cuja principal área de atuação é a construção.50 6. o detentor de uma debênture será credor e não sócio da companhia.520. Em 2010 o volume de emissões atingiu R$ 5.5 Debêntures São títulos emitidos pelas sociedades anônimas em decorrência de empréstimos contraídos junto ao público.134.000.0%.53 bilhões.20 13.95 Empresa Aliansce Centers Inpar BR Properties Gafisa Even Construtora e Incorporadora LPS Brasil Consultoria de Imóveis Total Shopping Tabela 16 . Do total de dezenove empresas emissoras.000 280.1.000.51 Montante (R$) 450.100 Sim 05/03/201 0 1.062.004 Não 16/04/201 0 207.334 5. sem que isto configure aumento de capital.500.000 62.143.Ações Quantidade de Preço Ações (R$) 50.00 12. desta forma.890.579.00 37.200 Não 22/10/201 0 3.00 Não 24/03/201 0 0 326.700 85.000 9.333.000. tendo crescido acentuadamente desde então. O volume total de emissões de debêntures de empresas do setor imobiliário era virtualmente nulo até 2006. intermediação e gestão.000 54.000.000 IPO* Sim Não Data 28/01/201 0 03/02/201 0 817. sendo que as outras seis tem como foco principal outras atividades imobiliárias como incorporação.000 3.

000 10.660.466 8.000..000 1.000 100.000.96 Tabela 17 .000 150.000.000 11. e Part.000.000 1.000 1.000.000.400.000 1.000.000 1.000 81.000 1.000 1.000 1.000 1.000.000.000.000 10.000.000. Cyrela Commercial Properties Rossi Residencial Rodo bens Negócios Imobiliários OAS Empreendimentos PDG Realty Empreend.000 1.000 60.000.000 1.000 1.000 300.000 1.000.000 450. MRV Engenharia e Part.573. Imob.000 Espécie Quirografária Quirografária Quirografária Subordinada Quirografária Garantia Real Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Garantia Flutuante Garantia Real Quirografária .000.000 280 150 450 270 600 300 90 288.000 270.000 50.000 1.140 51.000. WTORRE Properties Kallas Inc.000 400.400.573 400 60 90 70 50 550 Preço 10.000 Montante 284.000 600.000.000 70.000.000 60.000.000.000.000. Imob.000 1. JHSF Participações PDG Realty Empreend. Quant.000.000.000.000.000 516. Hélio Borenstein Adm.000 300.000 10.000 550.000 1. Mudar SPE Master Emp. Tecnisa Queiroz Galvão Desenv.000 300.000 10.427 11.000 1.000 288. e Com.000 500.000 90. e Constr.427.640 100 300 50.000.000.000. Cyrela Brazil Realty Helbor Empreendimentos Gafisa Gafisa Moura Dubeux Engenharia CR2 Empreend.000. Part.000.000.Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Empresa Brookfield Incorporações Brookfield Incorporações MRV Engenharia e Part.000 1.000 300 6. e Part. Imob.000. 28.000 280.000.000 90.

. que se comparam às 19 emissões e R$ 3. o setor imobiliário tende a ser um dos principais beneficiários de tais medidas. Na direção oposta do mercado de emissões de ações de empresas do setor imobiliário.Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário Foram 23 emissões no ano. e a um mercado quase nulo há seis anos. Dentre as iniciativas.53 bilhões. No final de 2010. Estes são números recordes. que propõe incentivos tributários e importantes mudanças na Lei das Sociedades Anônimas relativas à emissão de debêntures. Tal tendência na estratégia de captação das empresas do setor refletiu condições de mercado que indicaram um custo comparativo melhor para emissão de dívida versus equity.57 bilhões em 2009.97 Gráfico 6 . Apesar das mudanças regulatórias se aplicarem de forma mais abrangente para o mercado de debêntures. totalizando R$ 5. o Governo Federal lançou uma série de “medidas de desenvolvimento e modernização financeira” visando estimular o financiamento de longo prazo da economia brasileira. A medida objetiva tornar processos de emissão mais flexíveis e dinamizar o mercado secundário destes títulos. está à edição da medida provisória n° 517. o mercado de debêntures cresceu em 2010 e emitiu muito mais. analisado abaixo.

ü Série:Emissão de cotas pode ser dividida em séries. Classe:Classe única no caso de fundos para investidores em geral. para cada série. no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo. ü ü Forma e Registro:Escritural e nominativa.98 4. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior. sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. (b) títulos imobiliários de renda fixa. .1. ü Distribuição:Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. debêntures. (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII. uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis. ü Subscrição:Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado. exclusivamente. (e) certificados de potencial adicional de construção. desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado. notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII.1. Emissor:Fundos de Investimento Imobiliário (FII). com o fim específico de estabelecer.6 Fundos de Investimento Imobiliário ü ü Descrição:Fração ideal de patrimônio do Emissor. (c) ações. datas diversas de integralização. e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento. atividades permitidas aos FII.

99 ü

Integralização:Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no

compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários. ü Amortizações:Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas

preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas. ü ü (i) (ii) (iii) (iv) ü Resgate Não é permitido Retorno Capital: Investido em cotas de FII é retornado através da distribuição de resultados; da amortização das cotas; da venda das cotas no mercado secundário; da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas. Transferência:As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão

e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação. ü ü Ambiente de Negociação:BM&FBOVESPA (bolsa e balcão) e CetipNet. Liquidação Financeira:BM&FBOVESPA e CETIP.

Conforme expectativa de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um forte crescimento no setor de fundos imobiliários. Qualquer que seja a métrica utilizada, o mercado destes fundos mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou como opção significativa para captação de recursos para o setor imobiliário. A rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no mercado secundário refletiram este contexto. O histórico de montante emitido para FII listados e para a indústria em geral. No ano de 2010 o volume emitido, tanto para os fundos listados quanto para a indústria em geral, mais que triplicou em relação ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10 bilhões e R$ 4,10 bilhões, respectivamente.

100

4.1.1.7

Securitização

Em 2010 o mercado de securitização retomou o crescimento, sendo que o segmento de operações com lastro imobiliário (Securitização Imobiliária) praticamente dobrou o volume de títulos emitidos.

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)

4.1.1.7.1 Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários

ü ü ü

Descrição:Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em

créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. Emissor:Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários. Lastro:Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em

dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer ao limite máximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poderá ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado:

1) Tenha registro de companhia aberta; 2) Seja instituição financeira ou equiparada;

101

3) Seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais demonstrações financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquivamento das demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI:

1)

Seja objeto de oferta pública de distribuição que tenha como público

destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociação dos CRI no mercado secundário; 2) Possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de

Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do que 20 investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição, caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI subscritos para um único investidor. ü Garantia:Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral

sobre o ativo do Emissor, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Poderá contar com instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários. ü Regime Fiduciário:Sistema que permite que os créditos imobiliários de

uma operação de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais estão vinculados e às despesas e obrigações fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam. ü Forma e Registro:Escritural, devendo ser registrado em sistemas

centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

102 ü

Classe:É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possui

preferência para efeitos de amortização e resgate, e CRI de classes subordinadas, que se subordinam aos CRI de classe sênior para efeito de amortização e resgate. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. CRI não podem ser indexados a moedas estrangeiras. ü Pagamento Principal: Normalmente através de amortizações periódicas

mensais, não existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Juros – Normalmente através de parcelas periódicas mensais, não

existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Negociação:Diretamente entre as partes para ofertas públicas com

montante de captação não superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Através de instituição financeira intermediária para montante de captação superior a esse valor. ü ü ü Transferência:Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação

financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Liquidação Financeira:CETIP e BM&FBOVESPA. Ambiente de Negociação:CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

103

Em 2010 o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou taxas altas de crescimento de todas as suas variáveis principais, mostrando o histórico anual de montante consolidado de emissão de CRI, vê-se um crescimento de mais de 100,0% no último ano, tendo o montante em 2010 atingido a cifra de R$ 8,53 bilhões. Em relação à composição dos créditos representados pelos CRI emitidos, a preponderância continua sendo a de créditos corporativos, os quais representaram cerca de 85,0% do lastro consolidado no último ano.

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

4.1.1.7.2 Classificação das Operações

Embora ainda não exista uma padronização com relação a vários dos seus aspectos estruturais, muitas operações de CRI realizadas no mercado brasileiro apresentam algumas características estruturais comuns, o que permite então classificálas de acordo com determinados critérios. Ø Quanto ao Reforço de Crédito

Operações com lastro predominantemente em créditos originados junto a pessoas físicas, que são decorrentes da compra de imóveis residenciais, geralmente contam com determinados tipos de estruturas de reforço de crédito que se repetem.

104

Estas operações podem então ser classificadas como Sênior-subordinada e de Sobre garantias. Os nomes destas classificações destacam o principal reforço de crédito existente na estrutura da operação, porém, são comum outros mecanismos de reforço de crédito também existirem na operação, tanto do tipo estrutural, quanto àqueles proporcionados por terceiros. Em 2010, do total de 37 operações com lastro Residencial, representando um montante de R$ 1,28 bilhão, 10 operações podem ser classificadas como do tipo Sênior-subordinada, totalizando R$ 392,3 milhões; ao passo que 8 operações foram estruturadas utilizando a sobre garantia como o principal reforço de crédito, referentes à R$ 217,0 milhões. As outras dezenove operações não se encaixam nessa classificação. Ø Quanto à Origem do Crédito

Algumas operações com lastro Corporativo que têm como devedor uma única empresa ou grupo econômico também podem ser classificadas. Neste caso, o critério que dá nome às classificações são os tipos de estrutura utilizada para dar origem ao crédito que é posteriormente securitizado, sendo eles o Build-to-suit e o Sale and Lease-back. Estas estruturas são favorecidas quando os tomadores dos recursos buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas ou captar recursos, para fins diversos, através do uso de seus imóveis. Ø Emissores

As composições apontam para um mercado ainda bastante concentrado. Em 2010, ano recorde de emissões, cinco empresas foram responsáveis por mais de 90,0% do total emitido no ano, enquanto que em termos acumulados, três Securitizadoras Imobiliárias respondem por mais de 70,0% de tudo que foi emitido de CRI no país.

364. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.000 68.996.260 15 2 2 792 1. não podendo a soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.775.228.722.000 10.000 7.440 100. quando representar a totalidade do crédito.1.845.000 256.927 42. ou ao longo do tempo.Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadora Data de Data de Montante Número e Tipo Constituiç Primeira Emitido de Ações ão Emissão em 2010(R$ Integralizadas milhões) Áquilla 14/01/2008 11/02/2010 55 100.000 66. Emissor: Credor do crédito imobiliário. quando representar parte dele. número de ações integralizadas e principais acionistas foram obtidos nos arquivos “Formulário de Referência” de 2010 e “ITR” de 30 de setembro de 2010.652 453.1.700 500.283 4. desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas representam.481 65 16.105 Os dados de capital social.725. Cédulas fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez.000 256.544 13. ü ü A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.987 453.727 2.157 45.000 Beta Brazilian Securities BRC CIA Província Cibrasec Gaia Habitasec NSG Capital Pátria PDG RB Capital RB Capital Residencial 15/09/2004 10/04/2000 02/01/2007 18/10/2000 31/07/1997 11/07/2005 19/12/2007 20/08/2008 26/05/1998 10/03/2008 17/11/1999 09/09/1998 06/06/2005 23/04/2001 03/12/2007 31/03/2010 12/01/1999 10/08/2009 08/11/2010 06/05/2010 21/10/2002 14/07/2009 06/07/2006 10/05/2000 30 3.244 5.003 531.8 Cédula de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título representativo de créditos imobiliários.000 7.000 531. ou fracionária.440 100.364.700 500.865 Capital Social (R$) 100.944. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser integral.600 339 45 845 1. Tabela 18 .475. .457 9.547 9. disponíveis no site da CVM.775.708.032.655 100.

a série e a instituição custodiante da CCI. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. endosso. investido na propriedade fiduciária. ü Forma e Registro: Escritural ou cartular. Transferência: Na forma cartular. ü ü ü Pagamento: Pagamentos de principal e juros são feitos em parcelas periódica ou única no vencimento. a emissão da cédula deverá ser averbada em registro de imóveis. Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória.106 ü ü Lastro: Créditos Imobiliários. ficando o cessionário. sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula. Liquidação Financeira:ETIP. devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. A emissão da cédula sob a forma escritural é feita mediante escritura pública ou instrumento particular. Negociação: Diretamente entre as partes interessadas. . na forma escritural. no caso de contrato de alienação fiduciária. está dispensada de averbação no registro de imóveis. quando representado por CCI emitida sob a forma escritural. ü ü Sistema de Registro:CETIP e BM&FBOVESPA. ü A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real. mencionando-se apenas o número. ü A cessão de crédito garantido por direito real.

Estes créditos são securitizados e utilizados para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que são disponibilizados para investidores interessados nestes títulos. que tem como garantia os créditos imobiliários. . Figura 1 – Modelo de securitização Este é o modelo utilizado por países onde o credito imobiliário é mais desenvolvido e deve se desenvolver muito no mercado brasileiro.107 4.2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO A Secutirizadora adquire os créditos imobiliários de construtoras ou incorporadoras. Exemplo operação de CRI “Pulverizado” de uma das principais secutirizadora do mercado a “Brazilian Securities”. que são lastreados em contratos de compra e venda de imóveis residenciais ou comercias de empreendimentos concluídos ou não.

b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA expressa a rentabilidade sobre o ativo. governo. ou grupos de interesse (funcionários. 5. clientes.quantia que uma pessoa pode consumir durante um período de tempo e estar tão bem no final do período como estava no início.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE a) Margem= Lucro/Receita A margem mede a rentabilidade sobre as receitas.. as relações e o bem-estar dos “stakeholders”. encontramos algumas outras definições para o lucro conforme citado por GUERREIRO (1991): “.. Sem o lucro.” (Adam Smith) “. etc) ficam prejudicados..” (Hicks) “. Abaixo. o que não pode ser negado é que ele é um dos fatores principais e essenciais para a sobrevivência e longevidade da companhia. fornecedores.” (Hendriksen) Muito se discute se o lucro é o principal objetivo da empresa..quantia máxima que a firma pode distribuir como dividendos e ainda esperar estar tão bem no final do período como ela estava no começo.108 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR Por Augusto Tomio Yokoyama 5.. proprietários.. .” (Chang) “é imaginado como o fluxo de riqueza ou serviços em excesso àquele necessário para manter o capital constante.1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO Segundo o dicionário da Editora Porto. mede a eficácia do uso dos ativos da empresa para gerar resultado. credores.quantia que pode ser consumida sem prejudicar o capital. o lucro é o rendimento residual obtido por uma operação de compra e venda ou de produção depois de pagos os custos.

174). WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). p. p. p 64). A fórmula básica do EVA. adaptada de BRIGHAM et al (2001.109 c) ROE (Return on equity) = Lucro/Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. d) LPA (lucro por ação) = Lucro/número de ações Segundo Gitman (2008.54) “O lucro por ação geralmente é utilizado para os investidores atuais e potenciais e para a administração”. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. e) EVA® O EVA® segundo Assaf Neto (2003. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda). .

e consiste em analisar a rentabilidade de uma empresa a partir da decomposição da taxa de retorno do ativo (ROA) em Taxas de Margem de Lucro e Giro dos Negócios. dentro da empresa americana DuPont. com seu giro do ativo total. Liquido L .110 5. chegaremos ao Modelo Dupont Ajustado. que mede a rentabilidade das vendas da empresa . a margem de lucro líquido. que indica a eficiência com que ela tem usado seus ativos para gerar vendas”: ROA = Margem de Lucro x Giro do ativo ou ROA = Lucro x Receita = Lucro Receita Ativo Ativo Se ampliarmos a visão. considerando o grau de alavancagem financeira no modelo.3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT Esta metodologia surgiu na década de 20. inicialmente. ROE = Lucro x Receita x Receita Ativo Ativo Patr. aonde podemos analisar a decomposição do ROE ou retorno sobre o patrimônio líquido: ROE = Margem de Lucro x Giro do ativo x Alavancagem Financeira sendo GAF= (Passivo + PL)/PL ou simplesmente GAF= Ativo/PL. p. Segundo Gitman (2008. Liquido = Lucro Patr. 60) o sistema DuPont “reúne.

sobre a formula modificada DuPont Brigham e Houston (1999. a fórmula DuPont mostra como a margem líquida.111 Ao calcularmos o grau de alavancagem financeira (GAF). o giro do ativo e a utilização de capital de terceiros interagem para determinar o retorno sobre o patrimônio líquido”. 97) concluem: “.. é negativa (ou desfavorável) quando se está pagando um custo de capital superior ao retorno gerado pelo próprio negócio”. Assim. Se a companhia utilizar somente capital próprio. . p. a taxa de retorno sobre os ativos (ROA) seria igual à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido (ROE). p. ao contrário. Segundo KASSAI et al (2007. estamos verificando qual a participação de recursos de terceiros no financiamento das atividades da empresa. Diz-se que a alavancagem é positiva (ou favorável). quando a taxa de retorno de investimento é maior que o custo de capital.33): “O efeito de alavancagem pode ser benéfico ou não para uma empresa..

é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária. conforme abaixo: Figura 2 .112 Por fim.Balanço Patrimonial e demonstração de resultado Fonte: Gitman (1997) .

O. Os valores recebidos e superiores às receitas contabilizadas são registrados como adiantamento de clientes. Até o momento não existe consenso entre os participantes do mercado e os órgãos reguladores. CVM e CPC. que adota como critério a transferência contínua de riscos e benefícios ao comprador. estes são contabilizados proporcionalmente à evolução do empreendimento medida pelo custo da obra realizado (incluindo terreno e projetos) dividido pelo custo total orçado. sendo o valor resultante contabilizado como contas a receber. poderão causar forte impacto quando do término da obra (positiva ou negativamente). (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. o reconhecimento das receitas e custos e consequentemente dos resultados. e aguardam novos pronunciamentos e esclarecimentos por parte do IASB. Assim. IFRIC. Recentemente algumas empresas do setor reconheceram estouros em seus orçamentos e tiveram impactos relevantes e negativos em seus demonstrativos. .C. Esta forma de reconhecimento foi motivo de discussões nos últimos anos com a aderência do Brasil ao IFRS. estão diretamente relacionados ao custo orçado do empreendimento. ou seja. Este percentual é aplicado sobre o valor da venda.C.113 Vale ressaltar que as demonstrações das empresas incorporadoras analisadas estão seguindo o método P.O. O dilema está em quando as incorporadoras devem reconhecer seus resultados: ao longo da construção do empreendimento ou somente no término (entrega das chaves). que se não forem revisados periodicamente. assim as empresas continuam apresentando os balanços pelo método P.

segundo Netto (1999. 6. Quando as despesas excedem as receitas é chamado de prejuízo líquido do exercício. p.114 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Para o estudo proposto. chegando ao percentual de lucro obtido sobre as vendas.1999.36). 6. 20).3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE É comum ouvirmos empresários mencionando sobre a rentabilidade do seu negócio. Informa também o quanto as receitas excederam as despesas.1 BALANÇO PATRIMONIAL O Balanço Patrimonial. p. Segundo Padoveze (2004. a lucratividade é o lucro líquido dividido pela receita líquida. . além da fundamentação teórica mencionada abaixo.59). o demonstrativo de resultados do exercício apresenta as receitas e despesas em dado período (Netto. 6. em especial o balanço patrimonial e o demonstrativo de resultados do exercício. chamado de lucro líquido do exercício.2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) Também conhecido como demonstrativo de lucros e perdas. pensando em lucratividade. Precisamos separar estes conceitos distintos. utilizaremos os demonstrativos financeiros das empresas de capital aberto que serão analisadas. p. é um dos principais relatórios financeiros de uma empresa e procura refletir a posição financeira em determinado momento da vida dessa empresa. Apresenta o resumo dos recursos e das obrigações de uma empresa em determinado momento ou exercício.

vendas e investimentos. a rentabilidade mostra qual é o retorno sobre o investimento que foi feito na empresa em longo prazo. do patrimônio ou do capital investido.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE Os indicadores de rentabilidade permitem avaliar os lucros de determinada empresa em relação a um dado nível de vendas. p.115 Já a rentabilidade indica o percentual de remuneração do capital investido na empresa. isto é quanto renderam os investimentos e. elencamos: a) Margem = Lucro / Receita (Vendas) A margem bruta. Mensura a rentabilidade sobre as receitas (vendas).142). Dentre os principais indicadores. Enquanto a lucratividade reflete os ganhos imediatos do negócio. p. . essa análise é feita com base no resultado econômico. os índices de rentabilidade mostram qual a rentabilidade dos capitais investidos. segundo Gitman (1984.142).1984. 6. mensura a percentagem de cada unidade monetária de vendas que sobra após a empresa pagar por seus produtos. Ainda segundo Padoveze (2004. Portanto.20). portanto. de ativos. p. a rentabilidade é o lucro líquido dividido pelo patrimônio (valor encontrado no balanço patrimonial da empresa). qual o grau de sucesso ou fracasso econômico da empresa. Na tentativa de identificar o sucesso ou fracasso de seu negócio as empresas analisam a rentabilidade. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA mensura sua eficiência global em gerar lucros a partir dos ativos (Gitman.

1984.5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) Para este estudo específico. p 64). utilizaremos o indicador ROCE.116 c) ROE (Return on equity) = Lucro / Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. não levando em consideração a estrutura ou alavancagem financeira das empresas. Portanto.142).174). Para isso. segundo Assaf Neto (2003. nosso enfoque será na rentabilidade operacional. A fórmula básica do EVA. tão pouco o custo do capital das mesmas. p. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado e) NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda) f) WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). d) EVA O EVA. adaptada de BRIGHAM et al (2001. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas (Gitman. buscaremos entender e analisar a margem operacional e o giro da receita sobre o capital investido das principais companhias do setor. . p. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. 6.

NOPAT = EBIT – IR ou NOPAT = Receita Líquida (-) Custos e Despesas Operacionais (-) Depreciação e Impostos. EBIT ("Earnings Before Interest and Taxes") Em português é conhecido pela sigla LAJIR. 99).5. que significa "Lucro Antes de Juros e Imposto de Renda” e reflete o resultado das atividades operacionais da empresa. p. 2000.97). os abatimentos e os Impostos sobre vendas) (FERRARI. p. Permite estimar o resultado das operações sem a inclusão das receitas ou despesas financeiras.117 Segundo Damodaran (2004. “o retorno sobre o capital pode ser escrito como uma função da margem de lucro operacional sobre vendas e seu índice de giro de capital”. ROCE (Return on Capital Employed) = Retorno sobre o capital empregado ROCE = ___NOPAT________ Receita Líquida x Receita Líquida____ Capital Empregado Onde: NOPAT (“Net Operating Profit After Taxes”) Em português é conhecido como lucro operacional líquido após impostos e representa o lucro gerado pelas operações.1 Receita Líquida É a Receita Bruta subtraindo as Deduções (deduções das vendas. 94). p. 6. . independentemente de como elas são financiadas (STEWART. 2011.

temos: NOPAT = EBIT Ajustado – IR padrão Onde: EBIT Ajustado = EBIT + Custos Financeiros (diferido no COGS) IR padrão = 3% * Receita Líquida .5. o capital empregado ou investido é igual à soma do patrimônio líquido que pertence aos acionistas com os empréstimos e financiamentos. devemos excluir todo e qualquer impacto financeiro do resultado analisado. Para termos uma análise da margem exclusivamente operacional. Para isso. Neste tópico específico destacaremos as diversas vantagens e desvantagens fiscais que cada estrutura possui.118 6. p. pertencentes a credores (YOUNG. como contas a pagar de fornecedores e provisões para salários e imposto de renda. no cálculo do NOPAT. utilizaremos o EBIT ajustado excluindo o custo financeiro que é diferido dentro do custo operacional no setor imobiliário. Porém. 51). excluindo qualquer efeito de estrutura e alavancagem financeira. iremos padronizar a alíquota do Imposto de Renda em 3.2 Capital Empregado O Capital Empregado é calculado a partir do Balanço Patrimonial da empresa e é a soma de todos os financiamentos da empresa. bem como. qualquer divergência de estrutura e planejamento fiscal. 2011. de curto e a longos prazos. Portanto. O'BYRN. Além disso. no intuito de não distorcermos a análise da margem operacional pelas diversas estruturas societárias e fiscais praticadas pelas empresas. iremos explorar em outro capítulo as diversas formas fiscais de estruturação dos projetos do setor. Os indicadores de rentabilidade que utilizaremos em nosso trabalho e na análise das incorporadoras serão os mencionados acima. Ou seja. apartados dos passivos não onerosos de curto prazo.00% da Receita Líquida. mas dado à peculiaridade contábil do setor algumas explanações e ajustes conceituais são necessários.

em 1975. 2004. informava que “a causa da explosão demográfica era a pobreza. promovendo a devastação ambiental” (MARTINS. foi publicado. onde “esta teoria referia-se principalmente às regiões subdesenvolvidas. .1). por Dennis Meadows e os pesquisadores do "Clube de Roma".1). surgiram discussões e preocupações sobre os problemas relativos à degradação do meio ambiente (MARTINS. o canadense Maurice Strong publicou o conceito de ecodesenvolvimento.1). envolvendo uma crítica à sociedade industrial” (MARTINS. 2004). 2004. 2004. 2004. poluição. Em 1973. p. o limite de desenvolvimento do planeta seria atingido. “mantidos os níveis de industrialização. que também gerava a destruição desenfreada dos recursos naturais” (MARTINS. p.1). forçando a população pobre a usar outros solos. Contudo a ONU participou da elaboração do relatório Dag-Hammarskjöld. a Declaração de Cocoyok. um estudo dos Limites do Crescimento. produção de alimentos e exploração dos recursos naturais. p. p. p. sendo que este complementa o de Cocoyok “afirmando que as potências coloniais concentraram as melhores terras das colônias nas mãos de uma minoria. Estes dois relatórios possuem “a exigência de mudanças nas estruturas de propriedade do campo e a rejeição pelos governos dos países industrializados” (MARTINS. 2004. Tais questões “levaram a ONU a promover uma Conferência sobre o Meio Ambiente em Estocolmo (1972)” (MARTINS. onde este inferia que. Neste ano. Para contribuir com este tema.1). 2004. das Nações Unidas. Isto provocaria a súbita redução da população e da capacidade industrial mundial (MARTINS.119 7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 7. p. no máximo. em 100 anos”.1 CONTEXTO HISTÓRICO Em meados da década de 60.1).

a Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento. onde foi elaborado o Plano de Implementação que reconhece a real necessidade da conservação ambiental. BERNARDO. onde este trazia o significado de desenvolvimento sustentável e não mais mostrava as críticas à sociedade industrial. BRITO. com 27 princípios voltados para a proteção ambiental e para o desenvolvimento sustentável. 7. a Comissão Mundial da ONU sobre o Meio Ambiente e Desenvolvimento (UNCED). BRITO. ocorreu a Conferência Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável. gerou entre outros documentos. Convenção sobre Diversidade Biológica e a Convenção sobre Mudanças Climáticas” (GOMES.2). escala e limites”. disponibilidade de recursos. p. p. Em 2002. envolvendo continuidade de crescimento para os primeiros e eliminação da pobreza para os últimos (MARTINS. BERNARDO. entre eles o princípio do pagamento pela produção de poluição que é o embrião do Protocolo de Kyoto. apresentou o relatório Brundtland (Our Common Future).2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL Para Guilherme (2007. Declaração de Princípios sobre o Uso das Florestas. quatro acordos foram feitos: “Declaração do Rio. BRITO.120 Em 1987. a Agenda 21. 2005. Além disso. 2005). BERNARDO. Foram as discussões em torno do eco-desenvolvimento que deixaram o caminho aberto para o desenvolvimento sustentável. . 2004). No ano de 1992. Demandava crescimento nos países desenvolvidos e subdesenvolvidos. 30) “a história da sustentabilidade se inicia a partir da discussão de padrões econômicos relacionados a crescimento produtivo e populacional. 2005). que apresenta um programa de ação e planejamento do futuro de forma sustentável (GOMES. mais conhecida como Rio-92. mas não determina quem financiará sua aplicação em escala internacional (RIBEIRO apud GOMES.

1). preservação dos recursos naturais e do meio ambiente.1). De acordo com Guilherme (2007. diz que o conceito surgiu “como uma resposta à preocupação da humanidade. p. 2005). satisfazendo suas necessidades pessoais e profissionais. participação da população envolvida. o crescimento econômico tem que ser considerado como ecologicamente limitado. protegendo assim as gerações atuais e futuras e respeitando a integridade dos recursos naturais que permitem a nossa sobrevivência na Terra. Ainda segundo o autor. 2008. o ser humano deve estar ao centro deste novo processo de desenvolvimento. Ainda segundo Guilherme (2007).19). 2004.32) “a sustentabilidade é um novo paradigma de desenvolvimento. de um lado. p.” A sustentabilidade teve origem através da constatação de que os recursos naturais que os seres vivos dependiam para viver é finito. diante da crise ambiental e social que se abateu sobre o mundo desde a segunda metade do século passado. O conceito surgiu na década de 1980.121 Gonçalves (2005. p. p. . Os caminhos do desenvolvimento seriam seis: “satisfação das necessidades básicas. por Lester Brown (fundador do Wordwatch Institute) onde definiu “comunidade sustentável como a que é capaz de satisfazer às próprias necessidades sem reduzir as oportunidades das gerações futuras” (TRIGUEIRO. Esta ideia servirá para resolver as questões entre crescimento econômico e redução da miséria. porém não se atentou nas consequências negativas que traria para o meio ambiente. A ciência ao longo dos anos desenvolveu diversas tecnologias para melhor adaptar os seres humanos no ambiente em que vivem. e preservação ambiental de outro (GONÇALVES. Para ele será com a Política que se encontrará a mediação para a transição a este novo paradigma. este “procura conciliar a necessidade de desenvolvimento econômico da sociedade com a promoção do desenvolvimento social e com o respeito ao meio-ambiente. solidariedade com as gerações futuras. segurança social e respeito a outras culturas. elaboração de um sistema social que garanta emprego. programas de educação” (MARTINS. considerando um pré-requisito fundamental para a governabilidade”.

tendo em vista o alcance e a manutenção da qualidade de vida. . participativo que integra a sustentabilidade econômica. p. ambiental e social. p. Esta concepção é para empresas que acreditam que suas atividades afetam o ambiente a qual pertencem tanto o social quanto o ambiental. espacial.122 Para aprimorar os objetivos e redefinir concepções. cultural e econômica a partir do individual para o global”. Silva (2006. sendo que este ao gerar frutos poderá ser utilizado para reduzir os “consumos intermediários. seja nos períodos de escassez” (SILVA. devido sua importância e também para que a deteriorização do meio ambiente fosse interrompida. social e cultural. sejam elas coletivas ou individuais. seja nos momentos de disponibilização de recursos.18) ainda afirma que é “um processo de transformação que ocorre de forma harmoniosa nas dimensões espacial. social.3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA De acordo com Zylbersztajn e Lins (2010) a sustentabilidade corporativa nos instiga a um novo modelo de gestão de negócio. reabilitar o meio natural e operacionalizar uma redistribuição de renda”. p. ambiental. 2007. consolidando no conceito de desenvolvimento sustentável conforme abaixo: “é o processo político. precisou-se incluir o desenvolvimento econômico e social. que leva em consideração para o processo de tomada de decisão as dimensões: econômico-financeira.29). ambiental. LINS. pois fazem parte da cadeia de valor (ZYLBERSZTAJN.132). 2010). vindo de encontro com as definições de sustentabilidade e desenvolvimento sustentável (GUILHERME. 7. 2006. O crescimento durável pode promover um crescimento com um melhor rendimento de recursos.

bem como ao tipo de negócios que uma empresa pretende desenvolver. p. terão dificuldades para se mantiver nos próximos anos.8). os compromissos éticos estão sendo exigidos às organizações por toda sociedade. 2010). Zylbersztajn e Lins (2010. mas também trazendo os resultados para os demais da cadeia produtiva. Esta é uma tendência mundial. 2010. XVI) destacam que “sustentabilidade corporativa não é assistencialismo nem filantropia”. Para Zylbersztajn e Lins (2010) a pressão que atualmente a sociedade e o mercado estão fazendo é tão grande. LINS. ambientais e sociais na condução das empresas.] à forma de se fazer negócios. levando em consideração também o impacto ao meio ambiente (ZYLBERSZTAJN. p. Ela abrange processos produtivos.XV).123 No entanto essa sustentabilidade refere-se: “[. não sendo aceitável apresentá-los como oponentes uns dos outros e sim como fundamentais e inseparáveis no mesmo processo.. mas também a incorporação do social à sustentabilidade ambiental” (KLABIN. Para Lemme (2010) o conceito parte do equilíbrio entre os fatores financeiros. O desempenho das empresas deve ser analisado não somente pelos aspectos econômico-financeiros. 2010. “As empresas têm como missão fundamental fazer com que a sustentabilidade seja fator de referência em um mercado no qual o produto final não representa apenas o lucro financeiro. p. LINS.. . relacionamento com partes interessadas. prestação de contas e compromissos públicos e requer disposição para a quebra de paradigmas” (ZYLBERSZTAJN. onde cada vez mais. que as empresas que não adaptarem este conceito a gestão de negócios e marketing e a ações concretas.

2010. os gestores poderão ajudá-la a conseguir uma posição de liderança em seus ramos de atividades. tornando-a pioneira.” Lembrando que com a inclusão dos grupos antes excluídos. como imagem institucional. “As dificuldades existentes podem ser geradoras de oportunidades. Sua rentabilidade pode ser influenciada pela capacidade de compreender. 2010. com a decisão “entre cumprir apenas as leis ou antecipar-se a elas como posicionamento estratégico. e fortalecendo seus ativos intangíveis.” Essa relação trará uma melhor distribuição dos recursos das companhias e do planeta. Com uma nova mentalidade e fiscalização da sociedade. 2010. capacitação tecnológica e liderança de marcas. Assim. p.p.41). 1 Partes interessadas que devem estar de acordo com as práticas de governança corporativa executadas pela empresa. criando uma excelente oportunidade para os negócios (LEMME. as empresas ganham um vasto publico que terá acesso aos serviços e produtos ofertados. Lemme (2010) afirma que ao compreender a ligação entre a empresa com o ambiente natural e social. as empresas terão que lidar cada vez mais frequente. para que os resultados das empresas possam se sustentar no longo prazo é necessário preservar e desenvolver essas duas formas de capital. alterando suas decisões e valores.p. aproximando a comunidade empresarial dos diversos stakeholders1 envolvidos nas questões socioambientais. . “[. as empresas terão restrições operacionais ou criarão novas oportunidades.39).39). com o objetivo de alcançar os resultados das empresas de longo prazo e a melhora na qualidade de vida das pessoas desta e das futuras gerações(LEMME. até mesmo modelo.124 Em decorrência aos impactos causados pelos Homens ao meio ambiente.. em equilíbrio com os capitais industrial e financeiro”(LEMME. p. o natural e o humano.39). 2010. reagir e se antecipar a essas mudanças em seu ambiente de atuação” (LEMME. a intensificação dos conflitos étnicos e a violência urbana chamam a atenção para a necessidade de refletir sobre o impacto recíproco de longo prazo entre desenvolvimento econômico e social. “No campo social.] a atividade das empresas desenvolve-se em um contexto socioambiental que condiciona a qualidade e a disponibilidade de dois tipos fundamentais de capital..

52) um dos maiores desafios dos gestores em gerir a organização com o conceito de sustentabilidade é “identificar a relação entre sustentabilidade corporativa e desempenho empresarial” e para isto segue quatro formas de estabelecer esta relação: a) Inovação tecnológica ou gerencial: para cada inovação e melhora nos processos. p. p. mediante apólices.52).56). indicadores de desempenho e cadeia de valor” (LEMME. c) Gerenciamento de riscos operacionais: com o valor dos ativos e impactos socioambientais formulam-se as apólices de seguro. redução ou absorção e transferência dele. b) Crescimento de receitas: “decorrente da diferenciação dos produtos e de seu posicionamento nos mercados. 2010. “A dificuldade dos atuais modelos de gestão empresarial em lidar com o esgotamento dos recursos naturais e a degradação social gera um conjunto de oportunidades estratégicas para as empresas” (LEMME. refletindo-se nos fatores críticos de sucesso. algumas vezes em conjunto com a rotulagem ambiental” (LEMME. Segundo Lemme (2010. 2010. obtendo redução tanto dos custos operacionais quando dos impactos ambientais ao longo da cadeia produtiva. que as empresas. pois será nesta análise que será calculado o desconto do prêmio para as empresas que representarem o menor risco de problemas futuros. p.60). máquinas e pessoal. . d) Acessar fontes de financiamento com a respectiva redução do custo de capital: “As mais importantes fontes internacionais e nacionais para financiamentos de longo prazo de projetos e empresas seguem padrões claros de requisitos socioambientais” (LEMME. 2010. aumenta a eficiência na utilização dos insumos. 2010. buscarão a prevenção.53). mas é com a gestão do risco.125 O aspecto socioambiental deve estar interligado “à estratégia da empresa e à dinâmica operacional. p. p.

p. LINS. “na expressão original cunhada por John Elkington. Lemme (2010) diz que ao aplicar a gestão sustentável em um grupo de fornecedores.. p. econômico e social. além da financeira” (ZYLBERSZTAJN. habilidade. Esta requer “conhecimento. situado e inserido na cadeia de valor e planejamento e operação respectivamente (LEMME. além disso. . Estes devem seguir juntos como alicerces para a prosperidade e bemestar para todas as formas de vida da Terra. [. O desempenho corporativo e a sustentabilidade precisam estar ligados ao modelo de negócio. Para Lemme (2010. XVI).4 TRIPLE BOTTOM LINE Em decorrência a necessidade de equilíbrio das 3 dimensões: ambiental. a empresa poderá criar um efeito multiplicador. mas também deve trazer as oportunidades para acompanhar a implantação. surgiu o tripé da sustentabilidade ou triple bottom line (TBL). para quem o modelo de negócios tradicional. paciência e persistência”.61) as empresas precisam identificar problemas e oportunidades com perguntas e respostas que façam sentido no longo prazo.. Ainda segundo Lemme (2010) nenhuma empresa consegue sobreviver sem resultados financeiros. por esta razão não faz sentido confrontá-los com resultados socioambientais.]expande-se para um novo modelo ao contemplar a performance ambiental e social da companhia.126 Estas podem surgir com a criação de tecnologias mais limpas e inovações tecnológicas que gerarão vantagens competitivas sustentáveis. o questionamento não deve só mostrar quanto custará para aplicar o conceito de sustentabilidade para a realidade da empresa. disseminando as práticas adotadas a toda cadeia de suprimentos. 7. 2010. 2010).

4). Ainda para Arrebola (2004. Arrebola (2004. Por fim o conceito de sustentabilidade encontra-se no centro das dimensões.127 Figura 3 .4). inovar e progredir para se tornarem competitivas. (2009) a figura representa também. p. o impacto direto na organização das três dimensões. . Segundo Lima et al. ambiental e social. “pois da mesma maneira que o desenvolvimento econômico não se sustenta sem uma contrapartida ambiental e social. e diante desta visão Epelbaum (2004) acrescenta que com a gestão sustentável a empresa conseguirá atingir bons resultados nas áreas econômica. onde há uma relação “suportável” (bearable) entre o Meio Ambiente (environment) e a Sociedade (social). diz que os três lados devem possuir pesos iguais. e uma relação “viável” (viable) para a Economia e o Meio Ambiente. “equitativa” (equitable) para a Sociedade e a Economia (economic). 2009 A figura 3 mostra a ligação entre as três dimensões. os outros também não se sustentam sem a contrapartida de desenvolvimento econômico da empresa”. este conceito “é utilizado para refletir esses três fatores de uma organização e buscar minimizar possíveis danos resultantes da atuação empresarial”.Triple Bottom Line Fonte: Dreosvg. p. onde terão que se adaptar as novas realidades.

que passaram a criar. o conceito de lucro foi modificado ao longo dos anos “pelos modelos econômicos liberais.12). nem nas relações que deveriam reger o conceito fundamental de lucro”.3. tendo uma melhora em sua imagem perante a sociedade. “do cumprimento integral das obrigações para a sociedade. a aplicação do Triple Bottom Line é feita através. um maior comprometimento dos funcionários. Klabin (2010) acredita que o novo modelo de desenvolvimento sustentável estará pronto quando a referência de lucro estiver interligada aos recursos naturais. “O conceito de TBL ressalta que a sustentação dos resultados das empresas no longo prazo depende da conservação e do desenvolvimento das diversas formas de capital. clientes. (NORMAN. os funcionários. MACDONALD. 2003. artificialmente. p. p. ou seja.128 De acordo com Lima et al. p. moedas virtuais sem lastro econômico”. 2010. é uma ferramenta de alerta precoce que lhe permite reagir mais rapidamente a mudanças no comportamento dos stakeholderse as incorporar na estratégia antecipando-se". tradução nossa). Para Norman e MacDonald (2003.1. elas conseguirão um ambiente de trabalho melhor. contribuindo para seu crescimento e solidez no mercado. não podendo ser definido como lucro um resultado calculado antes da consideração das reduções na base do capital” (LEMME. calculadas. mas acreditam também que este conceito vem mudando com a sustentabilidade. tradução nossa). Com isso. de acordo com seus limites e usando de forma sustentável. relacionamentos mais concretos com seus clientes e fornecedores. e fornecedores que devem ser medidas.39). Para Klabin (2010. auditadas e reportadas. TBL é "uma valiosa ferramenta de gestão. (2009) a tendência para as empresas ao aplicarem o conceito e as práticas do TBL é de ter uma gestão clara e consciente com relação a sua missão. p. . assim como as informações financeiras que já passam por esse processos há mais de um século”. mas ela traz o equilíbrio necessário entre a oferta de bens e serviços com seu uso e disponibilidade. pois “a maior parte dos valores que circulam no mercado não tem lastro nem em produto.

o qual poderão ser auditados e compostos em relatórios. “O conceito econômico na base do lucro em si não é ético porque ignora a importância e a responsabilidade da empresa com relação ao contexto socioeconômico em que ela opera” (KLABIN. muito importante.37) afirma que “a sustentabilidade social refere-se a um processo de desenvolvimento que leve a um crescimento estável com distribuição equitativa de renda. De acordo com Norman e MacDonald (2003. . que possam acompanhar se a inclusão social está sendo feita e de que forma. mas pela colocação dos mesmos a serviço de um novo projeto societário” (GONÇALVES. 2010. Para Klabin (2010. ou seja. p. por fim divulgar as informações para todos os interessados.129 7. deve ser obtido também com o redirecionamento das riquezas globais”. gerando. p. Sachs apud Bellen (2005. ponto este que ainda se desconhece. 2005). incluindo os stakeholders (NORMAN. tradução nossa). a diminuição das atuais diferenças entre os diversos níveis na sociedade e a melhoria das condições de vida das populações”. com isso. MACDONALD.1 Dimensão Social “A dimensão de sustentabilidade social inerente ao conceito. é a recuperação da ética para o modelo econômico. Estes indicadores permitirão: que as empresas com desempenho social bom sejam mais rentáveis ao longo do tempo.9).11) “O desenvolvimento futuro não poderá ser alcançado apenas mediante o aumento das rendas individuais. Segundo Klabin (2010) o nível da sociedade mais pobre poderá empurrar as empresas para um novo modelo de desenvolvimento.4. tradução nossa). 2003. mas implica na ultrapassagem do econômico: não pela rejeição da eficiência econômica e nem pela abdicação do crescimento econômico. existem maneiras de medir a performance social das organizações de forma objetiva com base em indicadores. não diz respeito apenas ao estabelecimento de limites ou restrições à persistência do desenvolvimento. Existem vários níveis de inclusão social neste conceito e um deles. p.

p. a fim de melhorar seu desempenho social (e ambiental)” (NORMAN. 2004). 2004. armazenamento e transporte de resíduos perigosos. perda de biodiversidade” (MARTINS. Os problemas ambientais não serão resolvidos de forma individual.1). tradução nossa). “Entretanto.4. dentre eles: “a destruição da camada de ozônio. e que as empresas devem usar esses resultados. . alterações climáticas. a complexidade dos problemas ambientais exige mais do que medidas pontuais que busquem resolver problemas a partir de seus efeitos.37) afirma que “sustentabilidade ecológica significa ampliar a capacidade do planeta pela utilização do potencial encontrado nos diversos ecossistemas. em consequência ao modo como a sociedade utiliza os recursos naturais. poluição hídrica e atmosférica. ignorando ou desconhecendo suas causas” (MARTINS. acreditam que a performance social (e ambiental) pode ser medida de forma bastante objetiva.130 “Os defensores do TBL. Sachs apud Bellen (2005. p. MACDONALD. ao mesmo tempo em que se mantém a sua deterioração em um nível mínimo”. p.2 Dimensão Ambiental A questão ambiental tornou-se uma preocupação global nas últimas décadas. 2004. desertificação. pressão populacional sobre os recursos naturais.1). para isto será necessário inserir uma abordagem diferente de compreensão com relação à qualidade ambiental onde estará ligada ao processo de desenvolvimento adotado pelas nações (MARTINS. p. 7. sendo que as grandes nações já reconhecem a urgência dos problemas ambientais. A degradação ambiental é o resultado de um processo social. 2003.4.

p.131 Segundo Almeida. resultante de sua estratégia vinculada a responsabilidade da empresa frente às futuras gerações. Kruglianskas e Guimarães (2009) as empresas que já tiveram experiências com a gestão ambiental. GUIMARÃES. KRUGLIANSKAS. demonstram que é possível obter resultados positivos diante as expectativas dos stakeholders e acionistas e também estarão preparadas para a nova realidade e exigências dos mercados. A Leadership in Energy and Environment Design (Leed)..27). “A interlocução e engajamento dos stakeholders. p.. p. . 2009. transparência e integridade são condições fundamentais para a existência da gestão socioambiental” (LIMA et al.5). Os autores acreditam que as empresas devem guiar este assunto de forma proativa e de acordo com os padrões de gerenciamento de impacto do meio ambiente.] para atender a pressão da sociedade ou de ambientalistas”. Para Almeida. GUIMARÃES. Kruglianskas e Guimarães (2009.23) “torna-se fundamental a mudança da cultura organizacional tipicamente reativa. ética. sempre propensa a resolver os problemas que envolvem as questões socioambientais [.26). “define os requisitos e critérios para que empreendimentos comerciais e residenciais sejam classificados como construção sustentável” (ALMEIDA. O segmento da construção civil já possui organização certificadora de empreendimentos sustentáveis. 2009. aqueles tecnologicamente compatíveis com os requisitos da sustentabilidade e das necessidades dos consumidores” ( ALMEIDA. 2009. KRUGLIANSKAS. p. “O alinhamento estratégico da gestão ambiental ao core business permite a definição da matriz dos negócios corporativos e principalmente de portfólio de produtos verdes.

(2009) a empresa que se comprometer com a responsabilidade social se tornará agente de mudanças culturais.5 Eficiência energética: aproveitar a luz do dia reduzindo o consumo da energia elétrica. possuindo um grande diferencial no mercado. (2009). Já para Lima et al. RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA De acordo com Filho (2006. relações éticas e transparentes. 2009): ü ü ü ü 7. Sustentabilidade de espaço: preservando a biodiversidade do local. comunidade e meio ambiente”. A empresa que possuir princípios socialmente responsáveis estará cumprindo além das obrigações legais. Racionalidade no uso da água: utilizar alternativas eficientes para o reuso da água e equipamentos que diminuam o consumo. GUIMARÃES. o empreendimento sustentável está de acordo com os seguintes conceitos (ALMEIDA. p. Sustentabilidade de matérias: utilizando materiais certificados e sem compostos voláteis.132 A base destes critérios e requisitos vai além da preocupação com a produção de resíduos e reciclagem. “a responsabilidade social e ética deve ajudar a empresa a sustentar seus lucros no longo prazo”.5. KRUGLIANSKAS. Segundo Norman e MacDonald (2003. p. o respeito pelas pessoas.24) responsabilidade social corporativa são “as decisões de negócios tomadas com base em valores éticos que incorporam as dimensões legais. melhorando seu relacionamento com seus stakeholders. . afirma Lima et al. tradução nossa). Para Neto e Froés (2001) este conceito surgiu quando os empresários perceberam que os problemas sociais estavam atrapalhando o andamento de seus negócios. A responsabilidade social tornou-se fator de competitividade para as empresas.

Com a responsabilidade social a imagem institucional e a marca são valorizadas.5). treinamentos. ou seja. Lima (2007. sobre o quão bem uma empresa está fazendo a este respeito” (NORMAN. (2009) para as organizações administrarem melhor seus riscos é preciso ter responsabilidade social.133 “Se acreditamos que os negócios éticos. De acordo com Lima et al. Afirma também que a comunicação é importante para identificar problemas e buscar suas soluções. p. “extrapolando as fronteiras empresariais clássicas e fazendo com que os empresários busquem novos paradigmas em termos de gestão empresarial”. investimento social. criando uma maior estabilidade e longevidade da empresa (LIMA et al. acionistas e outras partes interessadas. 1) diz que a este movimento busca novas relações éticas tanto internas quanto externas. como voluntariado. apoio a projetos ambientais e as organizações não governamentais (LIMA. há um maior vinculo com todos os envolvidos. . MACDONALD. práticas e responsabilidade social são importantes funções de governança corporativa e gestão. o valor em longo prazo da implementação da responsabilidade social e ambiental para os acionistas e stakeholders será tanto maior quanto a organização conseguir entregar e obter desempenho superior nestas três dimensões: econômica. então devemos desenvolver ferramentas que tornam mais transparente para os gestores. As dimensões internas são relacionadas às atividades para o cliente interno das organizações. “Dessa forma. p.1. segurança e qualidade de vida. 2007). As externas correspondem às atividades sociais relacionadas à sociedade. 2009. 2003. melhorias no clima. p. 2009). social e ambiental” (LIMA et al. pois um de seus princípios é a transparência e o diálogo. tradução nossa).

e a filantrópica. legal e econômica. de acordo com os códigos informais estabelecidos” (FILHO.50).” Essas dimensões dão uma “boa reputação e trazem vantagens competitivas sustentáveis às empresas no longo prazo”. p. Com isso. Para Filho (2006. A dimensão econômica está ligada a responsabilidade da empresa em se manter/crescer ao longo dos anos. de forma vantajosa. Segundo Filho (2006. pois a conduta ética pressupõe comportamento além do formalismo legal. tendo como resultante o seu status moral e socioeconômico”. a reputação positiva da empresa pode ser fator fundamental para sua sobrevivência.52) afirma que “é possível que as ações que aprimoram a imagem pública de uma corporação mudem.48). p. Filho (2006) diz que responsabilidade social pode ser vista de uma forma ampla. gerações e a consequência são seus produtos.50) como “o produto de um processo competitivo no qual a firma sinaliza suas características distintas para o público(interno e externo à empresa). 2006. A dimensão legal contempla “o enquadramento da conduta da empresa em regras formais estabelecidas” e por fim a ética que “amplia o enfoque. p. a curva de demanda para os produtos dessa corporação”. Reputação corporativa é definida por Filho (2006.33) a responsabilidade ampla é dividida em 2 visões: a moderna. que “defende as ações de responsabilidade social mesmo que não tragam retornos para a empresa”. compreendendo as atividades ligadas ao negócio que vão além das responsabilidades clássicas e de visão estreita que possuem único objetivo de maximizar valor ao acionista.52) com a integração dos mercados. “O capital reputacional é formado por varias dimensões que moldam a sua imagem.134 A responsabilidade social pode ser dividida em quatro dimensões. p. 2006. serviços e a geração de valores. . p. “de que no longo prazo as ações de responsabilidade social trazem benefícios para a empresa”. sendo que três são fundamentais: ética. Filho (2006. p. “O capital reputacional é aquela porção do valor de mercado da empresa que pode ser atribuída à percepção da firma como uma corporação de boa conduta no mercado” (FILHO.

para sustentar o crescimento (FILHO. “governança trata da minimização de assimetrias e conflitos de interesse à delegação de poder”. prestação de contas e ética. p. De acordo com Filho (2006. O conceito. a “empresa com capital pulverizado.83). p. 2006. “As práticas de governança corporativa constituem uma forma de proteção aos acionistas. equidade. p. Para Filho (2006. p. auditoria independente e conselho fiscal. baseia-se em princípios de transparência. “As ações sociais estão inseridas na visão da teoria dos stakeholders. aprimorando a capacidade da empresa em atrair e manter recursos”. que desejam maior transparência entre si e os gestores e equidade entre as partes acionárias minoritárias e majoritárias”. p.83). 80) afirma que “governança corporativa trata dos mecanismos externos e internos para alinhamento de interesses entre gestores e os acionistas. “Minimizando riscos de perdas de reputação”. As empresas criam a governança para lidar com as delegações de poderes. com mecanismos transparentes de governança. 2006). Cada vez mais as empresas ao crescerem precisam revisar suas estruturas de capital.85). de que as empresas possuem responsabilidades sociais para com um amplo conjunto de agentes. entre os quais as comunidades que podem se beneficiar de ações sociais por parte das organizações” (FILHO. Filho (2006. ante os gestores que conduzem a organização” (FILHO. 2006. p. as ações sociais implementadas devem estar ligadas à lógica da agregação de valor à empresa”. p. 2006.50). segundo Filho (2006). “São as práticas e os relacionamentos entre os acionistas/cotistas.76). especialmente aos minoritários. . diretoria. conselho de administração.66) pode criar ou manter o capital reputacional sob os aspectos abaixo: ü ü “Criando vantagens competitivas. segundo Filho (2006.135 A responsabilidade social. com a finalidade de otimizar o desempenho da empresa e facilitar o acesso ao capital” (FILHO.

136 O alinhamento dos interesses das organizações envolvem mecanismos externos e internos. p. 2006. “Os mecanismos de governança corporativa são fundamentais para que esse processo se consolide na prática” (FILHO... A empresa precisa buscar o lucro pelas vias legais e éticas. Já os internos “são representados pelo papel do conselho. o sistema de remuneração e a estrutura de capital da organização” (FILHO.99). 2006. “Os mecanismos externos [.98).] são o próprio sistema legal e regulatório e o mercado de capitais”. p. . Esta busca está ligada a responsabilidade econômica que faz parte da responsabilidade social corporativa.

A decisão sobre a alocação de ativos é a escolha entre classes gerais de ativos. imóveis. O tempo em que você passará estudando esse livro (sem mencionar o seu custo) também é um investimento de tempo e de esforço. e assim por diante. Os investidores tomam dois tipos de decisão ao construir as suas carteiras. Marcus e Bodie (2000. mercadorias. um indivíduo pode comprar ações na esperança de que futuros resultados monetários destas ações justifiquem tanto o tempo em que o dinheiro dele estará empatado. na expectativa de se beneficiar deste sacrifício depois. compartilham um atributo-chave que é central a todos os investimentos: você sacrifica algo de valor agora. pag 28) (*01) um investimento é o compromisso atual de dinheiro ou de outros recursos na expectativa de colher benefícios futuros. quanto o risco do investimento. Ativos de Investimento podem ser caracterizados em classes gerais de ativos. obrigações.137 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 8. como ações. . enquanto que a decisão sobre a seleção de títulos é a escolha de quais títulos específicos possui em cada classe de ativo.1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO Segundo Kane. Embora dois investimentos sejam diversos em muitas maneiras. Por exemplo.

houve um aumento na venda de imóveis residenciais de alto padrão. pois também seriam vistos como uma aplicação segura para parcela dos investidores que desconfiavam do sistema bancário ou temiam a desvalorização da moeda (Pauliquevis.9% ao mês. Vemos desta maneira que uma maneira encontrada pelos investidores de preservar o seu patrimônio é o de investir em ativos.00% ao mês) (Campos 27 de maio de 2002). Em 2002. A desconfiança com relação a ativos financeiros também estimulou o mercado. alterou a regra da contabilização dos ganhos dos fundos de investimentos financeiros. com uma rentabilidade calculada em torno de 0.7 a 0. Os Fundos de Investimento Imobiliário também apresentaram aumento na procura por seus títulos nesse mesmo ano. ano de incertezas econômicas e políticas no Brasil. pag 26)*02 refere que a ideia de que investimento em imóveis é considerado.7 a 1. quando que no longo prazo o patrimônio se mantém seguro.1. em geral. além da maior procura por unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0. tendo em vista que o governo. Ao contrario quando o patrimônio esta em investimentos financeiros o mesmo pode sofrer uma desvalorização muito grande no curto prazo podendo não compensar a espera para recuperação em longo prazo. neste caso mesmo que haja uma desvalorização devido a uma possível instabilidade econômica essa desvalorização se ocorre no curto prazo. como um “porto-seguro” em tempos de crise.138 8. 2002). por exemplo. e loteamentos residenciais e de lazer. gerando incertezas nos investidores (Dias.1 Investimento em Ativos Segundo Botelho (2007. 2002). em 2002. .

pag 24) *01 a riqueza material de uma sociedade é basicamente determinada pela capacidade produtiva de sua economia. Marcus e Bodie (2000. Em oposição a esses ativos reais estão os ativos financeiros. Esses títulos nada mais são do que pedaços de papel (ou entradas em um computador) e não contribuem diretamente para a capacidade produtiva de uma economia. mas podemos comprar ações da General Motors ou da Toyota e. participar na renda derivada da produção de automóveis. Não podemos ser donos de nossa própria fábrica de automóveis. Markus e Bodie.2 Investimento Fundos Imobiliários Segundo Kane. os prédios. Em vez disso.1. como ações e obrigações. as máquinas e o conhecimento que pode ser usado para produzir bens e serviços. desta forma. os bens e os serviços que seus membros conseguem criar. isto é. mas este pode em sua esfera possuir ações de uma respectiva empresa. Usando o exemplo de Kane. ou possuir títulos de um fundo de investimento que financia o setor. esses ativos são o meio pelo qual os indivíduos em economias bem desenvolvidas reivindicam os seus direitos sobre os ativos reais. pode não ser possível para um pequeno investidor construir um edifício.139 8. . Os Ativos financeiros são reivindicações pela renda gerada por ativos reais (ou reivindicações pela renda do governo). Esta capacidade é uma função dos ativos reais da economia: A terra.

Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur. construção e incorporação imobiliária começaram em 1979. Figura 4 . Em 2006 a companhia passou por uma reorganização societária onde se criou a EZTEC Empreendimentos e Participações S. Em 2007 a EZTEC iniciou sua operação na bolsa.A e fez-se a transferência de ativos ligados ao ramo imobiliário. construção e incorporação.140 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC As atividades da EZTEC. sob comando de seus fundadores Srs. a criação de uma estrutura societária que permitisse listar suas ações ordinárias no Novo Mercado e assim promover as suas atividades como engenharia. empresa de engenharia. Esta reorganização teve como objetivo principal.Apresentação Corporativa EZTEC 1 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) . Com isso sua operação vem sendo conduzida por sociedades operacionais e administradas pelos acionistas fundadores. Ernesto Zarzur.

141 Ela é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais de São Paulo e se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. A companhia atua há 32 anos na Região Metropolitana de São Paulo e é dividida em três unidades de negócios: ü ü ü Incorporação: prospectando e desenvolvendo empreendimentos que antecipam as tendências de mercado. com uma margem líquida crescente ao longo dos anos que em 2010 chegou a 38%. gerencia sua carteira de recebíveis com enfoque comercial e estratégico. de forma a garantir a sustentabilidade do negócio. é administrada para ter seus custos controlados e gestão conservadora de caixa e possui o hábito de pagar seus terrenos à vista. . Imobiliária: manutenção das vendas dos empreendimentos. A EZTEC faz financiamento próprio com seus clientes. Engenharia e Construção: garante a qualidade e entrega no prazo. não trabalhando com permuta.

com.142 Figura 5 . maximizando a lucratividade dos seus acionistas e propiciando vantagens sobre os seus concorrentes. no geral. fornecedores. mas também sem correr grandes riscos. se destacando entre seus concorrentes. O objetivo da EZTEC.eztec. não se aventurando em grandes inovações. demonstrando a grande credibilidade que possui junto a seus clientes. logo no primeiro mês de lançamento.br/eztec2009/web/default_pt. segundo o site2.asp?idioma=0&conta=28 . 2 http://ri. donos de terrenos. Sua grande experiência e expertise lhe garantem desenvolvimento de produtos competitivos com excelente qualidade. etc. sempre procurando manter sua lucratividade e conservadorismo nas decisões. ou seja. sempre focando em oportunidades de alto retorno”. As vendas das unidades ocorrem. é de buscar “melhorias no desenvolvimento de suas atividades.Apresentação Corporativa EZTEC 2 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) Com agilidade e competência a EZTEC consegue antecipar as tendências de mercado e atender a demanda de imóveis para os padrões compreendidos entre Médio e Alto Padrão.

Continuar a reduzir custos. Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo. fortalecendo ainda mais sua marca: ü que atua.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO 9. possui os seguintes pontos chaves em sua estratégia.1 Momento atual do setor Após muitos anos de estagnação. 9.1. o setor da construção civil.143 Sendo assim. A estabilidade econômica. Eventos futuros como a Copa do Mundo e Olimpíadas além da criação do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e Programa Minha Casa Minha Vida pelo governo também contribuem para a expectativa de manutenção de crescimento nos próximos anos. ü ü ü ü Expandir sua atuação no Estado de São Paulo e desenvolver Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado em empreendimentos mistos. inclusive recursos estrangeiros. que representa significativa fatia do PIB nacional. . Aperfeiçoar nossa Política de Financiamento aos Clientes com objetivo de maximizar o nosso volume e velocidade de vendas. o aumento de renda da população e a queda na taxa de juros associados à disponibilização de crédito e à política de diminuição de déficit habitacional voltaram a atrair fortes investimentos. maximizar eficiência de construção e manter margens elevadas. voltou a crescer de forma acelerada nos últimos anos.

O foco deste trabalho é analisar o subsetor de empreendimentos imobiliários. 52) é dividido em dois segmentos segundo Assumpção (1996. p. esta situação só não ocorre nos empreendimentos a “preço de custo”.144 9. De acordo com Assumpção (1996. 2010. p. da indústria de materiais. b) Não há como reconhecer a demanda já que não se conhece previamente os compradores1. sendo a velocidade média de vendas já incorrida o único balizamento para o mercado sobre a demanda. com ou sem tradição no setor. especificamente a atividade de incorporação imobiliária cujas principais características são. p. onde o principal cliente é o setor público seguidos pelas empresas estatais e privadas. esta não é a tradição neste mercado. segundo ASSUMPÇÃO (1996. 15): a) Subsetor de serviços ou de obras empreitadas: caracterizado por serviços para construção de obras por empreitada e abrangendo obras de edificações. que “contratam”a empreendedora para gerir seu empreendimento. podendo ser Shopping Centers. entretanto.2 Características do setor Este setor que é formado pelos “elos da indústria da construção. . construção pesada e de montagem industrial. construção pesada e montagem industrial. gera descontrole sobre a oferta de produtos. b) Subsetor de produtos – empreendimentos imobiliários ou de base imobiliária: caracterizado por obras de edificações produzidas para venda no mercado aberto. onde o produto é estabelecido para um conjunto de clientes previamente selecionados. do comércio. podendo ser imóveis residenciais e/ ou comerciais. dos serviços e da indústria de equipamentos” (ABRAMAT/ FGV. 21). hoteis e flats. p. 20): a) O mercado é totalmente aberto e o acesso de novos entrantes. e edificações para exploração comercial do imóvel.1. sendo ainda distribuídos em edificações.

e o programa de produção. jurídicas além da União. sendo que muitos terrenos possuem mais de um dono. o incorporador necessita de conhecimentos específicos das legislações de cada município e às vezes da região específica dentro da mesma cidade (é o caso das Operações Urbanas em São Paulo). o que é denominado ‘venda na planta’. compensação por impactos no trânsito entre outras. dependendo do caso. e até mesmo sem se dispor dos projetos e especificações detalhadas para sua execução. que dependem da velocidade de vendas sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar. seja de capital aberto ou fechado. a qual se sujeita às oscilações no cenário econômico e descolamento entre os custos previstos e realizados por se dar em prazos longos. Há ainda. podendo oferecer também um percentual do resultado financeiro (permuta financeira). variáveis como descontaminação do solo. Podemos complementar com outra característica: trata-se de um mercado muito pulverizado. como o próprio nome sugere. o tempo de aprovação de um empreendimento e seus respectivos custos. Assim. Os terrenos (matéria-prima fundamental) também não estão concentrados já que os fornecedores são milhões de proprietários espalhados pelo país (pessoas físicas. em uma troca aonde o(s) proprietário(s) oferece(m) o terreno e a incorporadora cede unidades a serem construídas ou já concluídas (permuta física). . d) Exceção feita aos empreendimentos com financiamento para a produção. não existe vínculo entre as receitas de vendas. ou seja. A permuta é um instrumento muito usado por algumas empresas para aquisição de lotes a fim de não precisar de desembolso em moeda e consiste. estado e municípios). Para a definição do produto em determinado terreno. podem variar bastante conforme a localização e tamanho do terreno. estudos de impacto ambiental.145 c) Os produtos são comercializados a ‘preço fechado’ antes de se iniciar o ciclo de produção. o “market share” está distribuído entre inúmeras empresas.

pode haver descolamento entre o índice utilizado e o desvio real no orçamento inicialmente previsto. o segundo é mais difícil de segurar já que ainda não há importação significante de mão de obra.146 No que tange à construção do empreendimento. sendo este o controle deste custo um dos maiores desafios do segmento. o primeiro tem sido controlado com o aumento da concorrência através da importação. pois apesar dos contratos de venda geralmente preverem ajuste das parcelas por algum índice de correção (sendo INCC e o CUB os mais utilizados). Neste caso. Em relação ao sistema de “funding”. Devido ao aquecimento do setor. os custos com materiais e principalmente mão de obra têm sofrido altas consideráveis nos últimos anos. . esta pode ser terceirizada (é comum estabelecer um custo máximo no contrato) ou realizada pela própria empresa incorporadora desde que esta possua uma equipe própria para este fim. haja vista o aumento de demanda causado pelos mega eventos da Copa do Mundo e Olimpíadas. podemos destacar os recursos da poupança e do FGTS tanto para financiamento dos adquirentes quanto para produção das edificações. é preciso de um bom controle de custo e prazos para o alcance do resultado planejado.

Crédito Imobiliário Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p.Apresentação corporativa Gafisa Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. 26 . Gráfico 9 .Taxa de Juros vs. sendo um dos grandes catalisador para o aquecimento do setor considerando também a queda nas taxas e o aumento do prazo para o comprador (até 30 anos). 25 Podemos ver no gráfico abaixo que a partir de 2005 o volume de crédito imobiliário disponível iniciou sua trajetória de crescimento exponencial.147 Figura 6 .

que permite a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s). . 26 (Ago/11) Para acompanhar o ritmo previsto.148 A seguir podemos verificar que apesar do crescimento visto acima. Gráfico 10 . letras hipotecárias. soluções já difundidas em outros países.Financiamento Imobiliário vs. A solução deverá vir através do mercado de capitais com a securitização (este mercado tem crescido fortemente ultimamente no Brasil). além dos “Covered bonds” (instrumentos de dívida. já que a poupança é limitada e pode ter seus recursos esgotados em 2 ou 3 anos de acordo com estimativas da ABECIP. o Brasil possui somente 4% do PIB disponível para o crédito imobiliário e a estimativa é que esta relação atinja entre 10% e 11% até 2015. há necessidade de estruturar novas formas de disponibilização de recurso do setor. PIB Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. garantidos por financiamentos imobiliários).

não tinham mais recursos disponíveis para tocarem seus empreendimentos. entre os anos de 2005 e 2009. com toda razão.1 Bolha A finalidade principal deste trabalho não é encontrar a verdade sobre as especulações de uma possível “bolha” no setor imobiliário. Atualmente o mercado tem valorizado as empresas que conseguiram aproveitar este período com bons resultados e geração de caixa já que após tanto dinheiro aplicado. Porém.3. sendo a maior parte dos investimentos provenientes do exterior.1. este número sobe para mais de R$ 20 bilhões até 2011. por que não.149 9. Além disso. o valor de precificação dos IPO’s estimados pelos estruturadores era baseado em premissas e múltiplos em função da receita e crescimento projetados. Assim.3 O “boom dos IPO’s” no setor Fatores macroeconômicos. 22 empresas do setor de incorporação imobiliária captassem juntas mais de R$ 11 bilhões considerando somente os IPO’s.1. Durante a crise de 2008 algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas pois seguindo esta estratégia de forte crescimento. 9. os valores de mercado das empresas chegaram até ficar abaixo de seus valores patrimoniais. crédito abundante. iniciou-se uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. a crescente avalanche de notícias na mídia e cada vez mais informações desencontradas. descolado da realidade. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. Por falta de histórico e talvez um pouco de comodidade e pressa para conseguir realizar a abertura de capital das empresas. se adicionarmos ofertas públicas (primárias) e privadas adicionais. dado o tópico de nosso estudo. A definição de bolha na percepção coloquial é de crescimento sem sustentação. . sem fundamentos. ver o retorno. os investidores querem. buscaremos nos posicionar sobre o tema.

4. especialistas. E a mais explorada: 3) Aumento de preços irracionais. . Grande excitação pública sobre os aumentos de preços. quando há descolamento das causas básicas de movimentos de preços na economia. Fortes aumentos de preços de ativos como imobiliários ou acionários. nos três pontos destacados abaixo: 1) 2) Crédito abundante. de oferta e demanda. levando a uma espiral de elevação continua até que algum fator econômico ou não estoure a bolha. 3.150 A definição clássica mais utilizada é a de Stiglitz (1990): se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço – então uma bolha existe. Na frente dos que defendem que existe uma bolha no setor imobiliário. apenas as expectativas da própria variação de preços comanda a evolução desses preços hoje. sustentado e o que caracterizaria uma bolha é um forte descasamento entre oferta e demanda. 2. Do outro lado da moeda. Estes especialistas acreditam não ser o que acontece no mercado imobiliário brasileiro atual. Estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro. Interesse crescente desses ativos entre o público em geral. Ou seja. Num artigo do New York Times. Um “frenesi” da mídia acompanhando o aumento de preço. os artigos ou estudos publicados se baseiam. Shiller acredita que o surgimento de bolhas tem uma conotação psicológica e lista sinais de quando uma bolha estaria se formando: 1. Queda nas vendas de imóveis novos e dificuldade das incorporadoras se manter sem geração de caixa e algumas reduzindo as margens. 5. defendem que o desenvolvimento do setor é gradual. de diferentes maneiras. causando inveja naqueles que não participaram.

acredita que a bolha de mercado é feita por: i. ii. Este estudo pretende aprofundar na análise dos dois fatores acima. os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel mediante criteriosa análise de crédito do comprador. Além disso. Um declínio na qualidade e quantidade de informações que levariam à decisão de crédito em condições oferecidas muito ruins (sem entrada. como regra geral. 9. o acompanhamento da evolução da inadimplência fica em posse do credor. enquanto nos EUA a securitização corresponde a quase totalidade do mecanismo de financiamento. Forte presença de capital especulativo e investidor desinformado. Crédito irresponsável. FIDC (Fundo Imobiliário Direito Creditório). o banco contabiliza a carteira de crédito em seu ativo. mostra que o grau de alavancagem no financiamento brasileiro ainda é muito baixo. 7. O estoque de CRI. segundo estudo da MB Associados. . etc. etc. As taxas de inadimplência são inferiores a 3% nos últimos anos segundo informações da Abecip.1. não passa de 12% do estoque total de crédito imobiliário no país. prazos excessivos. de forma mais direta. ainda existe uma total dependência da poupança ou FGTS.. Teorias de uma nova era que justifiquem os aumentos de preços sem precedentes. Quando analisamos o crédito para o setor imobiliário. Sendo a maior parte do financiamento realizada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). João da Rocha Lima Jr.151 6. Com isso. ainda está engatinhando quando comparado com EUA ou Europa e o mercado secundário ainda é muito incipiente.2 Crédito Imobiliário Estudo da MB Associados.. O mercado de capitais brasileiro com operações mais sofisticadas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli).). mitigando o risco de concessão de crédito com alto risco ou especulativo.3.

vale lembrar que a participação total de crédito imobiliário na economia ainda é muito baixa quando comparado com países da própria América Latina. quando temos 100% PIB nos EUA e 60% PIB na Espanha. Concluímos assim..1. João da Rocha Lima Jr. Porém. Lima Jr. mas a mais otimista estima cerca de 7% do PIB. podemos afirmar que a participação de investidores na aquisição de imóveis ainda é muito baixa quando comparado ao volume total e não existe forte presença de capital especulativo no setor imobiliário. Mas se os investidores especuladores são minoria.Fatores macro econômicos como queda de juros e inflação controlada. 9. . qual o perfil dos compradores.. Portanto. aumento de preços. deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário”.3. etc.3 Presença de Capital Especulativo Os dados do setor ainda são muito desencontrados e pouco confiáveis quando buscamos entender o volume de vendas.152 Além deste fator. .Redução do desemprego. que não existe concessão de crédito irresponsável e eliminamos a primeira hipótese. Segundo. mas a análise dos fatores abaixo podem dar subsídios para esta pergunta: . o que explicaria este crescente aumento dos preços nos últimos anos? A resposta não é simples e estamos longe de ter um consenso entre os especialistas. “os grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez. Maior número de pessoas migrando para as classes A e B.Elevado déficit habitacional. analisando as estruturas atuais de financiamentos fica difícil imaginar que qualquer desaceleração nos preços dos imóveis possa trazer grandes prejuízos aos credores.Aumento expressivo do poder de renda da população. com base na experiência de integrantes do grupo que atuam no próprio setor há anos e no estudo do prof. . como bolsa de valores ou commodities. Os números divergem conforme a fonte.. . principalmente da classe média.

. os pilares que sustentam este forte crescimento nas vendas e consequente aumento dos preços.Grande Disponibilidade Crédito e melhores taxas de financiamento. mão de obra. Obviamente podemos identificar regiões específicas onde oferta e demanda convirja. .. os preços chegaram nestes patamares. no segmento comercial existe um consenso entre especialistas que o valor das salas comerciais (“salinhas”) está acima dos padrões aceitáveis sem qualquer embasamento e alguns já mencionam que algo muito parecido com os flats na década de 90 deve se repetir neste segmento. que diferente do segmento residencial. devido à desinformação das pessoas que estão investidos nesses imóveis. porém. materiais. Destacamos. Neste segmento. etc. na opinião do grupo. a composição de todos os fatores acima e o expressivo aumento dos custos de toda a cadeia do setor (terreno. Após décadas de retração e baixo crescimento do setor imobiliário. ocorrendo reduções e adequações pontuais de preço.) são.Melhores estruturas jurídicas e garantias aos credores. segundo Lima Jr.Esforços e programas governamentais para fomentar o setor. com população mais madura e redução do número de pessoas por casa.153 . . mas não acreditamos em queda brusca de preços ou estouro de bolha no setor imobiliário residencial puxado por especuladores.Dados demográficos do país. .

2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS Tabela 19 .154 9.DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .

155 Tabela 20 .DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo .

DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado .156 Tabela 21 .

157 Tabela 22 .DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .

uma vez que a razão de ser da EZTEC é a construção civil. o que a sugestão é.158 APLICAÇÃO PRÁTICA 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC Por Cintia Pereira Barcellos 10. sua declaração de existência e de ambição. ou seja. a missão proposta para a empresa é: “construir qualidade de vida”. Por fim.com. grande parte dos autores ainda defende que a missão deve incluir o negócio da companhia.eztec. Na mesma linha. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. O autor também acredita que a missão deve ser flexível. Desse modo. maximizando a lucratividade dos acionistas. com base no seu slogan “construindo qualidade de vida”. a sugestão proposta é a seguinte: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo. Essa missão vai ao encontro do que Bateman e Snell (2007) defendem que uma missão deveria ser. enquanto sua ambição seria proporcionar qualidade de vida a seus clientes.eztec. identificou-se que a mesma não possui definido os conceitos de missão nem tampouco de visão.br e http://ri.com. Com relação à visão estratégica da empresa. Foster (1993) define missão como a razão de ser e existir da organização.br .1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Após analisar as informações divulgadas pela empresa em seu web site3. fato também coberto pela proposta visto que a construção civil representa fundamentalmente o negócio da EZTEC. 3 http://www. uma expressão clara e concisa do propósito da empresa. com a maior rentabilidade do setor. Conceito esse aplicado na missão proposta.

eztec. São. Posteriormente essas possibilidades foram apresentadas ao gestor de Finanças e RI da empresa. de intenção estratégica de Bateman e Snell (2007) e de plano orientador das prioridades de Lucas (1998). Além disso.159 Essa visão foi construída com base na estratégia da empresa divulgada em seu site de Relacionamento com os Investidores4 (maximizar a lucratividade dos acionistas.2. Ireland e Hoskisson (2007). proporcionar vantagens e focar em oportunidades de alto retorno) somado a declaração do gestor Emilio Fugazza quando questionado sobre onde ele vê a EZTEC em cinco ou dez anos. de vê-la como empresa líder de mercado e com alta rentabilidade. a visão proposta também incorpora os conceitos de vislumbramento do futuro de Collins e Porras (1996). portanto. que concordou com todas. fez-se um apanhado das possíveis forças da empresa. maximizar lucratividade para os acionistas e proporcionar vantagens aos clientes).1 Forças Através da análise de documentos. que afirmam que a visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser (líder de mercado) e do que pretende atingir (maior rentabilidade do setor.com.br .2 QUANTO A ANÁLISE SWOT 10. 4 http://ri. Em adição. arquitetos e administradores). esse conceito está em consonância com a definição de visão de Hitt. forças da EZTEC: (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua (faixas de média e alta renda). notícias e relatórios divulgados na mídia sobre a empresa EZTEC. 10. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado (devido a ampla experiência e competência da sua equipe de engenheiros.

a EZTEC negocia sempre com pagamento em dinheiro. Conforme reportagem publicada na Revista Construção5 em Novembro 2011. no entanto. a companhia monitora continuamente sua carteira de recebíveis.construcaomercado. a EZTEC compra terrenos. em media. Além disso.160 (S03) Alta rentabilidade (margem líquida acima de 40%. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista (é prática comum de mercado adquirir terrenos via permuta. (S07) Alta velocidade de vendas (reflexo da força e credibilidade da marca. aliado ao fato da construtora apenas lançar empreendimentos com demanda comprovada). (S08) Sólida situação financeira (por estratégia a EZTEC possui alta capacidade de caixa e baixa alavancagem). (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (a empresa mantém um processo flexível e bem estruturado de aprovação de crédito ao consumidor. de modo a agilizar o processo e. catalisar suas vendas. conseguindo assim além de preços melhores a manutenção de sua margem.br/negócios-incorporacao-construcao/124/artigo240393-1. no máximo). fidelizados através da pontualidade no pagamento). minimizando seu risco de crédito concedido). pela metade do valor pago pelos concorrentes). 5 <http://revista. com isso. enquanto a média dos concorrentes fica entre 10% e 20%.com. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade (tanto perante o público consumidor. por ter caixa para negociar. medido através da velocidade das vendas.asp> . quanto perante os fornecedores.

O gestor afirma que existem três principais grupos de fornecedores no setor: fornecedor de terreno. de mão de obra e de materiais. a maioria dos grandes fornecedores de materiais está localizada na região. a escala não traria nenhum benefício em termos de custo. o que torna a negociação novamente regional. Além disso. ser uma empresa regional (é visto como uma força tanto pelo lado do custo quanto da receita. o estado de São Paulo é o estado com a população com a maior concentração de renda do país. O único grupo de fornecedores cuja negociação nacional pode trazer algum tipo de ganho de escala é o fornecedor de materiais. logo. durante a entrevista foram identificadas outras três forças da empresa: (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo. muitos materiais necessitam de fornecedores locais. (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (a empresa mantém sua estratégia restrita aos segmentos onde possui tradição e expertise acumulados em seus 32 anos de existência). a EZTEC não acredita que exista ganho de negociação em ser uma empresa nacional. ou seja.161 (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (empresa se planeja para entregar os empreendimentos três meses antes do cronograma oficial. O primeiro é regional e pulverizado. pela importância produtiva do estado. Além dessas. a estratégia de negociação deve ser igualmente regional. . tendo margem para lidar com possíveis contratempos e atrasos). O segundo também é regional e exige negociações independentes para cada cidade onde a empresa queira atuar. Analisando pela estrutura de custo. Por fim. de acordo com o entrevistado. com o aumento da oferta de produtos importados. a estratégia regional é considerada uma força porque. Por outro lado. seu poder de barganha também está restrito. Em resumo. no entanto. analisando pela óptica da receita. o que também justifica o próximo item).

dado que nesse setor não existe prazo certo para o começo. de forças alheias como o poder público) ele não se permite usar capital de terceiro para se alavancar.162 (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio (a EZTEC possui baixíssimo nível de endividamento com terceiros e escolheu como modelo de negócio o financiamento via capital dos sócios. além de manter sua alta margem de rentabilidade. 10. Em resumo.2 Fraquezas Durante a entrevista. foram citados os seguintes pontos negativos do ambiente interno da EZTEC: (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (apesar de ser uma fraqueza setorial.2. Segundo o gestor. para a EZTEC é mais crítica. Desse modo. a alavancagem financeira não é válida para a construção civil devido a uma fraqueza real do setor que é a total ausência de controle sobre o processo de geração de negócio e seu tempo de duração. percebeu-se que uma das grandes forças da EZTEC é o fato dela ser uma empresa regional e focada no seu posicionamento geográfico e de públicoalvo. meio e fim dos projetos (por depender. Ou seja. pois ela está submetida a apenas um poder público devido a sua estratégia regional. o faturamento da empresa). muitas vezes. . (W02) Estar submetido a um único público consumidor (novamente devido a estratégia regional. por receio de que essa operação lhe reduza a margem). no limite. ela pode manter seus controles de custos e operação mais rígidos. a construtora fica dependente de um único mercado consumidor. porque enquanto o setor público não aprova um projeto o mesmo não pode ser executado e essa demora pode atrasar o calendário de projetos e. fato considerado uma fraqueza pelo gestor entrevistado). O entrevistado classifica essa dependência como uma fraqueza.

(O04) Preferência sócio cultural do brasileiro. onde ela possa melhorar o seu perfil de risco). pela casa própria. Fugazza acredita que existe a oportunidade da construtora se expandir para mercados semelhantes ao de São Paulo. (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor (representa uma oportunidade porque ainda possui muito espaço para crescimento: apenas 26% da área total do estado é urbanizada. uma vez que torna o principal insumo do processo produtivo escasso e. Ou seja.163 (W03) Estoque de terrenos caro e limitado (a estratégia regional gera outro efeito negativo. (O02) Coabitação (assim é chamado quando mais de uma família compartilha o mesmo domicílio. a escassez de áreas incorporáveis faz com que a EZTEC assuma na sua estrutura de custos o metro quadrado mais caro do país). corresponde a 40% do mercado . 10. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (a combinação de todos esses fatores gera oportunidades reais para as empresas do setor). foram identificados como oportunidades da EZTEC: (O01) Expansão para outros mercados geográficos (apesar de não fazer parte da atual estratégia da empresa.3 Oportunidades Passando a analisar o ambiente externo à empresa.2. caro. consequentemente. É um dos indicadores que compõem o déficit habitacional (somado a ausência de habitação e habitação precária) e é o único considerado uma oportunidade pelo gestor).

uma vez ser impossível. especialmente de taxa de juros (quando o Governo tem uma política instável de economia de longo prazo ele provoca uma manifestação de insegurança no consumidor. todas essas estatísticas representam oportunidade de ampliar o market share da companhia). mas entram porque veem uma oportunidade de negócio. segundo o entrevistado. quando o Governo aumenta a taxa de juros provoca uma reação de redução das vendas. e.164 imobiliário do Brasil. que seriam aqueles concorrentes que não atuam no mercado.2. (T02) Políticas públicas. mas pelo lado do cliente. Segundo o gestor. uma vez que o consumidor. . esses concorrentes oferecem produtos similares a preços mais baixos.4 Ameaças No decorrer da entrevista. forçando a EZTEC ou a baixar seus preços ou a investir mais em marketing). desconhecem todos os riscos presentes no processo produtivo. Fugazza citou as seguintes ameaças: (T01) Concorrentes (principalmente a concorrência caracterizada por ele como predatória. é a região com maior participação no PIB brasileiro e que concentra a maior demanda por imóveis do país. conta com uma população de cerca de 20 milhões de habitantes. (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional (é uma ameaça não pela ótica do financiamento da companhia. Em resumo. portanto. enquanto investidor. 10. ele atingir o volume de vendas atual se o cliente final não tiver acesso a fontes de financiamento). passa a comparar seu rendimento com um apartamento versus aplicação em títulos públicos). Em geral.

(OE04) Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo (aquisição de terrenos via pagamento em dinheiro e não permuta. pode-se identificar os seus objetivos estratégicos. em congruência com a força (S06).5 Objetivos Estratégicos da EZTEC Com base nos resultados da análise SWOT da empresa. que são: (OE01) Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado onde atua. de ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo. maximizando a lucratividade dos acionistas.2.165 10. mantendo assim sua força (S03). (OE03) Continuar a reduzir custos e maximizar sua eficiência de construção. de modo a manter margens elevadas. ampliar sua participação no mercado de médio e alto padrão. . conforme força (S10) e desenvolver empreendimentos mistos (que são prédios de escritório. com a maior rentabilidade do setor. conforme força (S04)). ou seja. O resumo dos objetivos estratégicos acima descritos encontra-se refletido na visão proposta para a EZTEC. centros comerciais e shopping centers construídos em conjunto com empreendimentos residenciais). proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno. (OE05) Aperfeiçoar a política de financiamento aos clientes com objetivo de maximizar o volume e velocidade de vendas. em consonância com suas forças (S01) e (S11). (OE02) Expandir sua atuação no Estado de São Paulo.

3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER 10. uma vez que não há mercado suficiente para suportar número maior de incorporadores. percebe-se que o setor é pulverizado e totalmente sem barreiras a entrada. um concorrente irá oferecer risco direto se posicionar muito próximo geograficamente e se resolver lançar seu empreendimento ao mesmo tempo. .7%. Sr.166 10. enquanto que o maior desenvolvedor desse mercado possui cerca de 4. não pode existir concorrência. Augusto Emilio Fugazza.1 Ameaça de novos entrantes Analisando o segmento de incorporação imobiliária com base na entrevista do diretor Financeiro e de RI da empresa. prevalece a vantagem do pioneiro: quem enxerga primeiro fica com o mercado para si. o volume de produção e oferta é tão grande que acaba por fornecer poder de barganha aos consumidores. Nas primeiras. Nesses casos. o entrevistado divide o setor em dois mercados diferentes: em cidades pequenas do interior e em grandes centros.3. de posse ou não de muitos recursos. Caso contrário. O que significa que mesmo as grandes incorporadoras fazem pouca diferença no mercado. O gestor defende que qualquer pessoa. Nesses casos. Fugazza complementa que hoje a EZTEC ao lançar cerca de um bilhão de reais por ano em empreendimentos possui apenas 3% do market share de São Paulo. pode se associar com outros e montar uma pequena construtora.3.2 Rivalidade entre os atuais competidores No que tange a rivalidade entre os atuais competidores. Nos grandes centros. por outro lado. a concorrência não é considerada tão acirrada. 10.

esse grupo era abundante. o único substituto para o produto da construtora seria o aluguel de apartamentos. 10. ele ganhou poder de . os preços explodiram e o poder de negociação dos clientes era absolutamente zero. No entanto.4 Poder de barganha dos compradores De acordo com o gestor. nos limites da razoabilidade. teve sua posição alterada nos últimos anos. Agora.3. de longe. Nessa época. simplesmente porque ele detém em suas mãos o principal insumo produtivo da cadeia. O volume de produção é muito grande e.167 10.3 Produtos substitutos Conforme o diretor entrevistado. na decisão de comprar um apartamento da EZTEC ou de qualquer um de seus concorrentes. com altas taxas de desemprego.5 Poder de barganha dos fornecedores Com relação ao poder de barganha dos fornecedores. como durante o boom imobiliário ocorrido no Brasil entre 2009 e 2010. uma situação totalmente esporádica e sazonal.3. O primeiro grupo é aquele que possui. com o passar do tempo e a escassez de mão de obra qualificada. o excesso de oferta permite ao consumidor ter. de mão de obra e de materiais. algum poder de barganha dentro de suas aquisições. por sua vez. O dono do terreno é o dono do jogo. Há pouco tempo atrás. o consumidor do setor de incorporação imobiliária só não tem poder de barganha em momentos muito específicos. o poder de barganha existe. mal remunerado e possuía zero poder de barganha.3. 10. o maior poder de barganha do setor. a possibilidade de substituição se encontra no aluguel. O fornecedor de mão de obra. o entrevistado dividiu os fornecedores do setor de incorporação imobiliária em basicamente três grupos: fornecedor de terreno. embora exista demanda. por outro lado. Isto é.

Graças a isso hoje o operário da construção civil ganha três vezes mais e pode escolher onde vai trabalhar. Os produtos importados são. atualmente o índice setorial de inflação é puxado para cima pela mão de obra e para baixo pela parte relacionada aos materiais. portanto. em uma direção completamente oposta.168 negociação. Por fim. . substitutos claros para a produção nacional. Como reflexo dessas movimentações. o aumento das importações nos últimos anos tirou quase que totalmente o poder de barganha dos fornecedores de materiais.

1 ESTUDO DE CASO Por se tratarem de informações confidenciais relacionadas às estratégias das empresas do setor. de padrão médio alto. empresa que presta consultoria na área imobiliária para grandes empresas do setor. ü ü ü ü ü ü Área do terreno: 4. para a aplicação da teoria acima apresentada serão utilizadas informações hipotéticas obtidas juntamente a Dworking Consultoria Imobiliária. De posse dessas informações. o modelo utilizado pela empresa Dworking Consultoria Imobiliária. àCaracterísticas Físicas: Trata-se de um empreendimento lançado em fase única.000 m² . utilizando para tanto. elaborou-se o fluxo de caixa e foram calculados os indicadores de qualidade econômica. quando da realização de estudos de viabilidade econômica para empreendimentos de empresas para as quais oferece seus serviços.000 m² Área privativa total: 12.169 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS Por Renato de Almeida Silva 11.000 m² Área construída: 22.000 m² Número de unidades: 120 Área privativa por unidade: 100 m² Área equivalente: 21.

realizado um mês antes do lançamento. A expectativa de prazo para a aprovação dos projetos é de 5 meses. a proporção gira em torno de 30% das vendas diretamente com a construtora e 70% com financiamento bancário.00. sendo pago em 50% no ato da compra e o saldo em cinco parcelas iguais. na concepção da construtora são insignificantes. àIncorporação: as despesas de incorporação foram de R$ 176. 5% na entrega das chaves e o saldo. a construtora considera que as vendas acontecem 25% no mês de lançamento. 40% durante a obra e o saldo de 25% após a entrega.000.00. Já a venda direta pela construtora.00 m². As vendas a vista não são consideradas no modelo. 20% em parcelas durante as obras. 70%. a construção do edifício é financiada em 80% pelas instituições bancárias a uma taxa de juros entre 10% e 11% ao ano. o comprador deve pagar uma entrada que gira em torno de 8% do valor de venda do imóvel. Quando a venda é através de financiamento bancário. àFinanciamento da Obra: a construtora não financia a compra do terreno e nem trabalha com permutas. pagas um mês antes do lançamento. contudo. àAquisição do Terreno: o valor nominal do terreno na aquisição foi de R$ 8. As despesas de transação consideradas foram de 2. com o financiamento bancário.00. . àProjeto e Aprovação: o valor estimado para o custo do projeto foi de R$ 220.000.170 àReceitas de Venda: As vendas acontecem através de financiamento direto com a construtora ou com financiamento bancário.000.3%. àVelocidade de Vendas: no estudo preliminar.000.400. durante o período de obras o pagamento por parte do comprador segue o mesmo fluxo apresentado para pagamento através de financiamento bancário. o saldo na entrega das chaves é financiado diretamente com a construtora. já que. a taxa de juros de 12% ao ano acrescido de IGP-M. Valor de venda de área privativa: R$ 6.

57%. considera-se o patrimônio de afetação. para tanto. foram estimados entre 18 e 36 meses. totalizando-se o percentual de 6%.00. IR.89% e.2% sobre o valor das vendas. bem como montagem do stand de vendas e sua manutenção ao longo do período de vendas esperado. àImpostos: para o cálculo da tributação. CSLL.5% do VGV (Valor Geral de Venda) como margem de contribuição geral de administração.98%. pagos no mês da receita. 2. incluindo-se 8% de custo de gerenciamento. PIS. àMarketing: o custo de marketing inclui todas as despesas com publicidade necessárias para o lançamento do produto.000.171 àEdificação: para o desenvolvimento dos projetos. àMargem de Contribuição Geral de Administração: considera-se 2. adotou-se o valor de R$ 27. àComissão sobre vendas: o valor considerado é de 4. àParâmetros de tomada de decisão: Margem Líquida a Valor Presente: > 16% Índice de Lucratividade: > 25% Margem Bruta: > 38% Margem Líquida: > 22% TIR: 17% a 24% .000. 1. A produção do empreendimento. estimou-se o percentual de 4% do valor de vendas. conforme as etapas de lançamento que foram divididos. 0. sendo COFINS. 056%.

PRIVATIVA PERMUTADA ÁREA PRIVATIVA POR UNIDADE Nº DE UNIDADES TOTAL Nº DE UNIDADES EFETIVA Nº DE UNIDADES PERMUTADA m² m² m² m² m² m² m² m² unid.00 120 1 85.00% 15.00% 12.00% 10.00 100.00 100.00% 102.00% 108.800.00 Área/Unid.00 1. Alavancado Num.000.00% 12.0 10.172 11. unid.0 85. 1 1 1 90.1 Cenário Tabela 23.000.000.00 4.0 15. unid.00% 10.00% 15.00 4.00 1. Fase 1 1 Área/Unid.00 10.000. PRIVATIVA EFETIVA A.1.000.0 .200.200.Cenário EMPREENDIMENTO Empreendimento: aa Endereço: bb Tipo de uso: cc Proprietário: dd QUADRO DE ÁREAS Equity Num. Fase ÁREA DO TERRENO BRUTO ÁREA DO TERRENO LÍQUIDO ÁREA A DEMOLIR OU RESTAURAR ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL ÁREA PRIVATIVA TOTAL A.00 4. 4.00 10.00 120 90.800.000.

000 42 420.000 6.000.000.435 1 6 6 30.000 4.000 12.478.173 Tabela 24 .00% 1 420.000 0.000 48.000 30.R$ N° Mê s VGV Equity VGV À VISTA VGV À PRAZO R$/m² .29 0% 100% 6 56 6.040 Velocidade de Venda Fas e I Equity VELOCIDADE DE VENDA 1 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s Alavancado 10.478.00 30 12 41 50% Fase II Equity VELOCIDADE DE VENDA 2 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s 25% .00 120 423.R$ % .000.00 6.000 6.000 72.R$ Alavancado 600.000 48.000 42 420.00 8% 4 17% 23 0% 1 0% 1 5% 1 -12 70% 12.00 8% 4 17% 23 0% 2 0% 2 5% 1 -12 70% 12.000 0.R$ N° Mê s % .95% 423.29 0% 100% 6 56 600.R$ R$/m² .R$ N° Mê s % .000 6 102.00 6 6 11 50% 10.R$ N° Mê s % .95% 6.000.000.00% 1 420.000.000 72.000 4.000 6 102.000 30.000 12.00 120 R$/m² .00 6 6 11 Alavancado 1.000.000 600.000 600.000.985.985.00 30 12 41 25% 1.235 6.R$ Alavancado 72.040 72.235 6.Receita de Venda RECEITAS Receita de Venda Equity À VISTA À PRAZO ENTRADA PARCELA INÍCIO INTERMEDIÁRIA I PARCELA N° MESES APÓS ENTRADA INTERMEDIÁRIA II PARCELA N° MESES APÓS INT I INTERMEDIÁRIA III PARCELA N° MESES APÓS INT II CHAVES PARCELA INÍCIO FINANCIAMENTO JUROS N° DE MESES PARCELA PORCENTAGEM DE VENDAS À VISTA PORCENTAGEM DE VENDAS À PRAZO INÍCIO TÉRMINO Mê s Mê s R$ N° N° Mê s R$/m² .435 1 30.00 6.

000% 0.0% 11.00 4.000 168.000 Incorporador Área Terreno 2.00% 5 8.m N° de Meses R$/m² Mês Mês Mês Alavancado Incorporador Área Terreno 8.m -a .100.000% 0.R$ R$ R$ a .00 15 42 56 25% INFORMAÇÕES ECONÔMICAS Conjuntura Econômica Tx.00 50% 50% 0% Transação Equity VALOR ESTIMADO DA PROPRIEDADE COMISSÃO DESP ADVOCATÍCIAS ITBI CARTÓRIO AVALIAÇÃO PARCELAS INÍCIO TÉRMINO R$/m² % .000 0.00 700.a .000 0.R$ % .000 4.85% Tabela 23 continua.200.000 168.000 71.400.87% NÃO 80.400.00% 2.a .200.400.000 840.R$ R$ a .200.000 1 2 6 8.00 700.000 1 2 6 50% 50% 0% 4.a .100.000% DESPESAS DE IMPLANTAÇÃO Aquisição da Propriedade Equity QUEM PAGARÁ PELA AQUISIÇÃO ? VALOR /m² SOBRE ? À VISTA VALOR /M² Privativo ENTRADA FINANCIAMENTO PARCELA JUROS QDE DE PARCELAS À PRAZO INÍCIO ENTRADA INÍCIO PARCELAS TÉRMINO ? ? R$/m² R$/m² % .000 840.00 0.R$ % .R$ R$ Mês Mês Mês Alavancado 8.000 168.00% 2.000 2.100. Fase III Equity VELOCIDADE DE VENDA 3 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da des N° Mes es Mês Mês Alavancado 2.00 15 42 56 25% 2. .100.95% Alavancado SIM 0.200.000 71.m 12.00% 0.a % % Mês p.400 1 1 1 2.174 Tabela 23 continua.0% 0.000 4. DESCONTO INCORPORADOR Financiamento de Obra Equity HAVERÁ FINANCIAMENTO DA OBRA ? VALOR DO FINANCIAMENTO TAXA DE JUROS SEGURO DANO FÍSICO SEGURO RESPONSABILIDADE CIVIL DATA AMORTIZAÇÃO ? .00 2.00% 0.328.00% 0.400.0% 11.000 0.400.00% 0.400 1 1 1 2.00% 0.00% 0.000% 43 43 23.R$ % .p.400.00% 5 8.85% 8.87% 80.

200 6.0% 4 2.13% 0.250.0% Equity Marketing Fase I VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO % .024.880.175 Projeto & Aprovação Equity VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO %-R$ N° de Meses Mês Mês Alavancado 220.8% Edificação Equity VALOR PARCELAS UTILIZAR CURVA "S" ? GERENCIAMENTO INÍCIO TÉRMINO R$/m² .000.956 3.000 6 41 27.000 38.152.000 38.000 IMPOSTOS & DIVERSOS PIS/COFINS CSLL IR CGA CPMF % .R$ R$ % 3.287 1.13% 0.000 192.R$ Alavancado 2.160.0% Alavancado 1.369.839 1.50% 0% 2.400 12 41 Marketi ng Fase III % .569 710.880.268.000 36 2.000 36 2.R$ % .R$ % .2% 4 3.250.000 4.000 6.811.268.811.000 192.0% 4.152.R$ 4.98% 1.000.880.000 38.R$ % .R$ Mês Mês Alavancado 27.89% 2.R$ R$/mês Mês Mês 40% Marketi ng Fase II % .50% 0% 2.000 38.000 6 11 40% 1.R$ N° .00 SIM 2.R$ N° de Meses ? % .000 5 1 5 0.400 42 56 2.400 42 56 Comissões Venda TOTAL POR UNIDADE PARCELAS % .00 SIM 8% DESPESAS OPERACIONAIS Estratégia de Marketing Equity TOTAL % VGV .89% 2.160.956 .000 4.839 1.287 1.R$ R$/mês Mês Mês 40% 1.000 6 41 8% 2.R$ R$/mês Mês Mês 20% 576.152.000 5 1 5 0.000 6 11 40% 1.98% 1.2% 4.400 12 41 20% 576.569 710.369.000 25.152.300 4.000 24.8% 220.

771 260.000 48.085 296.000 4.085 254.0 1.0 10.000 48.878.021 216.0 1.085 302.0 1.000 48.0 1.000 48.927 634.0 1.000 48.418 290.830 188.000 48.447 391.000 48.000 48.624.000 12.697 328.419 Estoque Acumulado de Venda Vendas 120 120 120 120 120 120 120 120 110 10 100 20 90 30 80 40 70 50 60 60 59 61 58 62 57 63 56 64 55 65 54 66 53 67 52 68 51 69 50 70 49 71 48 72 47 73 46 74 45 75 44 76 43 77 42 78 41 79 40 80 39 81 38 82 37 83 36 84 35 85 N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo Intermediária 10.361.0 1.580 Total de Receitas 120.697 376.164 304.691 255.177 11.019 408.000 372.0 1.456 221.0 1.0 1.600.0 1.978 FINANCTO 72.0 1.000 48.260 316.085 248.691 207.235 33.143 59.000 48.2 Fluxo de Caixa Tabela 25 .000 48.391 332.019 428.0 1.0 1.052 121.447 343.891 294.545 276.910 INTERMED 29.049 284.019 380.000 480.338.990 247.768 251.000 48.235 49.830 192.418 242.949 279.000 360.768 203.968.000 156.000 2.000 48.891 342.0 10.0 10.052 601.0 1.092 273.0 10.0 1.694 ENTRADA 120.000 480.0 1.478.0 1.949 231.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 .000 48.0 1.0 1.000 48.347 195.0 1.0 1.000 48.049 236.760.0 1.998 CHAVES 50.260 268.927 154.347 351.1.0 10.000 48.000 264.000 48.382.000 48.143 90.0 20.Fluxo de Caixa Equity (Receitas) RECEITA Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 Velocidade Real 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 N° Unidades Vendas à Vista 120 120 À VISTA 5.000 48.143 419.000 48.460 261.419 3.456 269.364 315.364 363.0 1.0 1.240.000 48.0 10.0 1.143 570.019 360.000 269.391 284.0 10.021 264.000 480.545 324.0 1.0 1.0 1.830 560.830 456.771 212.0 10.0 1.460 309.0 10.164 352.0 1.000 240.000 48.092 225.990 199.000 8.

0 2 2.580 Total de Receitas 453.971 1.971 847.0 Intermediária 1 1.971 1.000 204.000 24.000 96.971 847.000 96.919 487.000 204.919 2.000 96.971 847.000 60.000 96.694 ENTRADA 48.0 1 1.971 847.971 847.624.971 847.971 48.919 439.000 204.0 2 - .000 48.207.000 204.0 2 2.0 2 2.919 592.000 60.382.971 847.000 204.000 60.240.971 1.0 2 2.000 204.971 1.000 48.000 204.0 1 2.0 2 2.971 847.000 204.000 96.971 1.922.235 33.000 72.000 60.971 1.342.000 60.000 204.000 3.000 2.968.000 96.207.000 4.000 39.000 60.207.0 2 2.647 847.878.0 2 2.338.000 Velocidade N° Unidades Vendas à Real Vista 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo 1.919 490.0 2 2.000 60.647 1.000 60.207.971 1.000 48.760.0 2 2.000 204.000 204.998 CHAVES 2.000 48.000 8.000 96.000 60.971 72.971 847.910 INTERMED 405. RECEITA Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 120 Acumulado de Velocidade Vendas TOTAL 86 1 87 1 88 1 89 1 90 2 92 2 94 2 96 2 98 2 100 2 102 2 104 2 106 2 108 2 110 2 112 2 114 2 116 2 118 2 120 120 120 120 120 120 À VISTA 5.123.000 96.0 2 2.000 50.0 2 2.000 96.207.000 12.000 60.207.971 1.971 1.0 1 1.971 1.207.971 847.971 1.207.235 49.000 204.478.000 204.0 2 2.760.000 72.971 1.971 1.971 847.000 24.207.000 204.000 60.000 60.971 847.000 60.178 Tabela 24 continua.000 96.919 102.600.0 2 2.195.000 96.006.207.361.000 96.919 640.000 84.919 538.000 60.971 847.0 2 2.978 FINANCTO 39.207.000 60.207.000 204.

000) (168.507) (2.446.544.048) (15.788) (1.200) (25.518) (932.400) (38.031) (3.000) (1.131) (6.400) (367.400) (576.369.625) (6.253.840) (19.000) (840.070.200) (25.880) (1.000) (71.400) (38.832) (3.274) (5.792) (72.310) (100.400) (38.592) (2.998) (5.865) (1.073.292) (6.252) (7.496) (4.452.914) (4.900) (1.741) (1.194) (6.731) (7.000) (189.710) (11.390) (7.160.200) (25.896) (1.239) (12.400) (221.371) TOTAL (4.110) (7.900) (909.871) (14.400) (38.792) (72.843) (18.735) (2.522) (4.000) (4.705) (1.880) (1.998) (10.874) (1.727) (6.000) (192.809) (9.310) (100.253.253.400) (38.680) (9.712) (17.200) (25.964) COMISSÃO Venda (63.200) (25.200) (25.712) (17.200) (25.267) (9.376) (29.200) (25.000) (27.000) (1.000) (192.400) (38.874) (7.278) (482.253.392) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO (4.200) (367.310) (100.902) (2.097) (1.914) (8.578) (1.200) (367.199) (2.908) (10.376) (29.771) (13.000) (192.446.638) (4.394) (6.596) (5.447.400) (38.472) (1.376) (29.564) (3.400) (38.102) (3.849) (6.811.554) (14.027) (1.000) (2.917) (482.655) (1.000) (192.000) (362.873) (20.938) MKT FASE II (38.427.253.922) (10.472) (3.011) (1.400) (38.139) (8.854.467) (9.459) (1.450) (2.453) (3.Fluxo de Caixa Equity (Despesas) DESPESAS Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.376) (72.465) CGA (3.792) (72.880) (1.783) (12.000) (1.000) (2.200) (25.115) (7.376) (29.834) (4.072.200) (367.600) (8.878) (8.428) (2.200) (909.685) (2.400) (38.400) (38.000) (252.668.152.298) PIS/COFINS (3.400) (38.575) (8.400) (38.017) (7.292) (6.792) (72.712) (8.000) (840.757) (4.200) (50.579) (1.570) (481.000) (884.366) (546.000) (44.268) (5.000) (126.000) (840.000) (252.501) (6.384) (11.400) (38.548) (2.792) (72.200) (25.375) (5.063.902) (9.900) (909.200) (25.310) (1.176) (2.108) (5.400) (884.376) (29.454.353) (3.200) (25.409) (8.499) IMPOSTOS CSLL IR (1.410) (710.310) (100.233.200) (367.400) (38.000) (840.421) (70.300) (138.561) (7.400) (38.956) (1.200) (25.200) (367.947) (612.843) (2.792) (72.729) (213.976) (7.880) (1.900) (909.800) (6.900) (25.795) (481.775) (10.071.467) (6.739) (731.483.900) (909.880) (1.710) (3.198) (1.006) (8.152.092) (9.200) (367.660) (6.740) (894.000) (44.400) (38.000) (44.024.310) (100.153) (10.127.845) (5.792) (72.653) (4.451.402) (7.637) (2.660) (166.419) (10.900) (909.276) MKT FASE I (192.160.200) (25.400) (38.200) (25.000) (6.467) (2.400) (38.312) (579.253.989) (655.236) (481.070.021) (11.110) (8.792) (72.206) .277) (8.900) (909.683) (4.073.200) (25.411) (9.400) (221.000.251) (15.479) (14.200) (25.600) (81.000) (884.087) (7.179) (3.920) MKT FASE III (2.880) (1.200) (367.424) (13.400) (38.400) (38.086) (5.839) (483.900) (909.400) (44.310) (100.734) (8.000) (840.050) (40.376) (29.200) (25.000) (221.200.880) (17.774) (11.000) (71.899) (6.029) (11.200.569) (1.787) (2.200.400) (38.221) (5.000) (44.448.587) (5.200) (367.870) (17.200) (25.200) (10.756) (8.000) (899.253.449.287) (1.044.400) (220.554) (8.483) (5.000) (168.755) (7.537) (677.200) (25.000) (192.084.268.689) (3.165) (1.069.310) (100.712) (17.400) (38.376) (29.070.400) (38.964) (3.792) (72.400) (221.000) (195.069.729) (10.792) (100.400) (38.000) (884.712) (29.178) (5.566) (891.999) (4.200) (25.322) (8.086) (1.880) (1.900) (909.900) (909.376) (11.716) (5.200) (367.949) (1.000) (4.983) (6.001) (1.468) (1.262) (3.423) (8.000) (252.611) (6.179 Tabela 26 .344.253.284) (11.376) (29.119) (17.072.200) (25.376) (29.080) (9.

839) (483.956) (1.721) (22.000) .873) (20.015) (21.000) (2.231.199) (30.226) (385.000) (168.566) (29.184) (38.400) (220.729) (213.000) (576.000) (2.576) (11.400) (37.061) (38.499) IMPOSTOS CSLL IR (4.854.400) (50.000) (4.809) (38.337) (29.000) (2.400) (37.374) (1.400) (50.400) (37.200) (12.400) (37.369.477) (191.280) (14.222) (5.270) (3. DESPESAS Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.199) (30.809) (38.800) (25.640) .200.459) (38.477) (191.400) (37.268.400) (50.473) (16.477) (133.522) (4.477) (191.348) (12.000) (27.044.127.199) (30.477) (191.809) (38.400) (50.831) (11.831) (11.200) (31.899) (30.920) (1.558) (743.838) (22.152.809) (35.180 Tabela 25 continua.100) (50.880) (100.477) (191.400) (37.400) (50.253.400) (37.243) (470) (907) (235) (454) (1.099) (1.604) (11.831) (11.281) (12.400) (37.838) (22.400) (37.636) (55.579) (4.838) (22.809) (38.831) (11.325) (184.400) (14.809) (38.199) (28.400) (37.200) (25.838) (22.838) (22.544.199) (30.400) (15.868) (402.477) (191.562) (318.831) (11.502) (751) (710.477) (191.199) (30.180) (1.184) (38.400) (50.276) (899.809) (38.400) (50.199) (30.400) (37.838) (22.300) (32.782) (9.200.208) (1.831) (11.200) (600) (3.477) (191.809) (38.(1.448) (8.200) (25.200) (25.023) (73.427.152.050) (40.660) (166.287) (1.838) (22.157) (191.024.838) (22.300) (32.420.477) (191.199) (30.400) (16.811.272) (402.809) (38.084.838) (22.831) (11.160.400) (50.477) (191.063.371) TOTAL (1.400) (50.000.465) CGA (11.160.400) (50.500) (37.600) (50.400) (37.233.425) (38.000) (71.569) (4.896) (1.800) (44.838) (22.199) (30.892) (552.400) (20.809) (38.400) (37.264) (543.050) (983.186) (6.459.199) (30.434) (38.198) (13.310) (38.400) (1.199) (30.421) (70.831) (11.831) (11.938) (362.400) (50.298) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS (1.310) (38.668.113) (28.199) (30.400) (91.838) (22.809) (38.392) .831) (11.400) (37.000) (1.(1.809) (38.253.964) COMISSÃO Venda (25.831) (11.880) (100.456.518) (932.831) (11.281) (10.838) (22.477) (191.

322) (1.448.842.852 52.667 24.165.633) (18.675.842.852 52.772 22.345 4.360 9.971 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENT FLUXO APÓS O ACUMULADO O INVESTIMENTO (29.852 22.375.265 10.687 15.791.020 44.016.016.185 52.357 2.360) (22.730) (35.852 22.493) (1.139 22.852 22.493 1.725.842.309.493 1.493) (990.394.824.310) 88.394.493) (1.204 610.852 22.011.493) (1.211.852 52.260.555 39.933.842.349) 1.209 VPL (700.394.208 42.842.692.701 43.443.642.015 958.016.646 21.177.493 1.357 (27.493) (1.016.928 633.493) (1.185 52.772 52.842.493 1.824.626.394.511.002.394.177) (672.016.954 622.211.185 52.913 627.791.087 8.813 1.185 52.842.973) 88.852 22.493 1.973 0 (30.362 - .492 22.016.500 47.742 38.185 52.852 22.758.751.922.701 13.708.842.659.222 10.842.842.000 639.842.842.514 45.016.357) (2.852 52.016.991 578.633) (18.357) (2.842.394.852 52.493 1.048 40.842.842.258 30.852 22.833.185 9.455) (971.322 1.394.016.715 41.208 12.016.842.698) RETORNO (0) (0) (0) (88.774.129 646.730) (35.153 20.209) FLUXO I/R 1.139 52.493) (1.842.457.667) 4.842.852 22.394.660 19.852 52.185 52.394.852 (52.394.194 14.098.842.016.842.852 52.993 48.016.614.394.007 46.185 52.842.210.646 51.852 52.016.842.842.781 664.394.222 40.011.370.409 39.842.472.852 22.842.614.692.366.807.973 (88.692.852) (34.659.852 22.034 42.852 52.581.002.185 52.493 990.070) (3.243.852 22.979 50.153 50.016.185 52.016.852 52.959.842.394.758.167 18.016.016.541 41.227.730 35.016.719.852 52.016.493 1.675.660 49.016.345) (4.185 52.051 616.922.852 52.493) (1.715 11.211.322) (1.493) (1.756.642.185 52.394.708.741.409 9.325.852 52.016.360) PAYBACK (0) 0 88.493 1.194 44.016.492 52.016.852 52.486 49.016.603.448.493) (1.180 46.358.842.842.493) (1.842.412 604.472 51.852 22.833.394.990 1.774.345 (30.852 52.317 652.394.493) (1.493) (990.842.016.209 MOVIMENTO (1.852 22.842.455 971.852 52.741.852 52.357 2.825 52.842.720) (9.687 45.185 52.842.852 22.842.188 23.409) 59.185 52.394.394.167 48.016.852 22.185) (9.842.842.814.813) (1.016.493) (1.185 52.720) (9.493 1.342.185 52.493) (1.360.842.394.673 17.493) (1.493) (1.842.016.394.493 1.002.852 52.493) (1.842.842.603.580) 2.384.584 25.493) (1.016.185 52.185 52.394.852 43 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 9.852 22.493) (1.633 18.842.842.016.842.394.185 52.105 52.016.016.852 52.016.675 598.852 52.842.489 3.603.825 5.807.276.493) (1.842.493) (1.813) (1.692.Fluxo do Investimento Equity Fluxo do Investimento Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 22.194.185 52.694) 971.852 52.629.852 22.293.455 (0) (30.148 667.011.185 52.852 22.493 1.527 43.394.493) (1.016.394.185 52.814.181 Tabela 27 .564 658.087 38.852 22.922.011.725.016.852 22.626.673 47.185 52.493) (1.180 16.016.720 9.852 22.

0 10.240.0 10.000 480.000 48.000 48.990 199.000 48.000 156.260 316.019 380.0 1.000 48.694 ENTRADA 12.000 2.927 634.460 261.000 4.0 10.0 1.000 264.830 188.000 29.0 1.456 269.0 1.0 1.0 1.0 1.382.691 255.891 294.019 408.019 360.0 10.0 1.000 48.000 240.771 212.164 304.768 203.338.092 273.0 1.000 48.085 254.260 268.0 1.0 1.0 1.143 419.760.0 1.000 48.0 1.768 251.021 216.0 1.0 1.478.0 10.878.347 351.085 296.697 328.0 1.049 236.000 48.0 1.990 247.697 376.085 248.949 231.0 1.0 1.830 560.998 CHAVES 50.419 .391 332.052 601.891 342.830 456.0 1.0 1.830 192.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Estoque Venda 120 5.235 49.391 284.0 1.000 48.949 279.0 1.164 352.447 391.000 48.347 195.000 48.235 33.143 59.0 1.0 10.000 372.978 FINANCTO 72.000 48.000 48.600.000 480.910 INTERMED 3.000 48.092 225.143 90.927 154.545 324.019 428.0 1.000 480.580 Total de Receitas Velocidade Real À VISTA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 120 120 120 120 120 110 100 90 80 70 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 120.0 10.418 242.000 48.085 302.968.000 269.049 284.000 48.545 276.0 1.000 48.000 48.000 48.691 207.000 48.419 - - 120.052 121.000 48.000 48.000 8.0 120 Velocidade de Venda Intermediária I 20.456 221.143 570.361.000 48.0 1.418 290.624.364 315.0 1.0 1.Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) RECEITA Alavancado Totais VPL Mês 120 120 Acumulado de Vendas 10 20 30 40 50 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 N° Unidades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 10.364 363.182 Tabela 28 .021 264.0 10.771 260.447 343.000 360.460 309.0 10.

235 33.000 60.971 72.971 847.0 2.195.207.000 60.000 96.000 96.000 96.998 CHAVES 2.240.000 72.000 204.000 8.000 204.000 72.207.000 204.207.971 1.207.0 2.971 847.971 1.000 204.580 Total de Recei tas 453.971 1.919 2.000 96.0 2.0 1.971 1.000 204.971 847.000 48.919 102.919 640.000 60.000 60.000 204.624.0 2.971 1.000 60.971 1.000 204.000 60.000 84.910 INTERMED 405.0 2.0 2.919 487.000 96.000 60.0 2.0 2.971 847.000 96.971 48.000 24.0 2.183 Tabela 27 continua.919 538.207.0 2.919 490.971 1.342.968.000 60.207.000 60.0 2.971 847.207.000 96.647 1.971 1.878.000 48.000 204.207.600.000 .000 4.000 60.971 1.971 1.000 204.0 2.978 FINANCTO 39.919 439.971 847.000 3.0 2.971 847.971 1.000 96.000 2.971 847.000 60.971 1.0 120 Vel ocidade de Venda Intermedi ária I 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Veloci dade Real 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 À VISTA 5.971 847.971 847.760.000 50.000 96.971 847.922.694 ENTRADA 48.000 204.207.000 96.478.0 1.000 204.338.000 204.919 592.0 1.006.207.000 204.0 2.123.000 96.000 60.382.207.207.760.000 12.000 204.0 2.000 24.000 39.000 60.000 60.971 847. RECEITA Alavancado Totai s VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 120 Acumulado de Vendas 86 87 88 89 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118 120 120 120 Velocidade TOTAL 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 120 N° Uni dades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 1.647 847.971 1.000 204.361.000 48.971 847.235 49.000 96.000 60.000 48.

880) (1.000) (1.376) (29.200) (10.375) (159.310) (100.900) (909.611) (526.253.115) (7.874) (7.428) (2.376) (29.845) (5.000) (24.000) (24.000) (24.913) (150.154 1.102) (3.411) (9.792) (72.000) (20.152.763) (192.375) (5.309) (494.792) (72.000) (192.000) (24.792) (72.390) (7.308) (195.000) (192.873) Projeto e Aprovação (27.000) (884.154 786.400) (38.000) (840.252) (7.922) (10.638) (4.376) (11.483) (5.400) (38.417) .409) (8.685) (2.261 317.575) (8.324) (359.630 RECEBIMENTO (26.029) (11.774) (11.261 317.261 317.352) (337.200.000) (78.000) (4.589) (323.261 786.472) (3.400) (38.310) (100.400) (38.352 1.899) (6.000) (24.771) (13.131) (6.154 786.902) (9.253.453) (3.290 317.253.290 191.000) (2.668.625) (6.000 18.284) (11.811.110) (7.352 (1.400) (38.838) (169.423) (8.226) (14.637) (2.262) (3.383) (306.400) (884.938) MKT FASE II (576.176) (2.683) (4.587) (5.000) (24.680) (9.395) (41.268) (5.220) (548.499) IR (1.997) (17.987) (131.441) (198.400) (38.086) (5.400) (221.277) (8.908) (10.479) (14.310) 191.400) (38.554) (382.154 786.376) (29.728) (75.200) (367.444.624) (34.000) (24.653) (344.000) (24.200) (367.768) (20.353) (3.660) (6.310) (100.564) (3.561) (7.000) (362.880.712) (17.792) (72.083.983) (6.783) (12.110) (8.292) (6.083.410) (1.000) (186.900) (909.000) (884.267) (9.200) (367.421) Transação (71.998) (5.000) (192.352 1.310) (26.000) - (168.843) (18.000) (132.021) (11.000) (192.087) (7.000) (899.352 1.313) (537.854.792) (72.548) (2.261 317.261 317.400) (38.400) (38.569) (1.507) (2.000) (24.834) (4.792) (100.000) (24.000) (24.041) (460.933) (577.154 786.044.312.465) CGA (2.000) (24.735) (2.400) (38.800) (6.276) MKT FASE I (1.935) (40.352 1.000) (240.900) (909.539) (23.190) (192.268.400) - (3.920) MKT FASE III (2.195) (103.000) (4.352 1.000) (840.400) (38.467) (6.651.400) (221.871) (14.900) (909.108) (5.421) ITBI (168.017) (7.880) (1.347) COMISSÃO Venda (53.792) (72.792) (72.253.956) (1.073) (330.462) (534.402) (7.400) (38.896) EDIFICAÇÃO (2.900) (1.239) (12.712) (17.400) (38.290 191.109) (374.128) (54.544.000) (24.596) (5.376) (29.376) (29.995) (61.400) (38.775) (10.976) (352.000) (24.369.273) (246.525) (121.960) (571.059) (484.013) (6.352 1.000) (24.000) (120.734) (8.792) (72.787) (2.310) (100.310) (100.554) (14.729) (10.501) (366.329) (96.083.000) (213.689) (3.756) (8.999) (4.384) (11.595) (82.467) (2.298) PIS/COFINS (710.964) (3.200) (367.000) (24.000) (166.000) (44.900) (909.376) (29.839) (932.301) (178.400) - (44.400) (38.065) (515.262) (48.976) (7.712) (29.322) (8.200.880) (1.840) (19.501) (6.194) (6.261 317.671) (3.843) (2.000) (24.400) (38.755) (7.400) (38.729) Cartório (220.653) (4.710) (11.152.153) (10.885) (17.184 Tabela 29 .000) - (38.518) IMPOSTOS CSLL (1.574) (474.862) (68.173) (186.000) (44.902) (2.400) (38.843.450) (140.154 786.400) (38.000.880) (1.Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.178) (5.701) (367.716) (5.400) (38.712) (8.160.914) (8.083.428) PAGAMENTO (1.853) (31.119) (17.000) (24.900) (909.000) - (840.880) (1.040) (389.200) (367.251) (15.139) (8.683) (9.154 786.000) (24.900) (909.253.097) (3.000) (166.000) (240.000) (6.000) (44.376) (72.031) (3.998) (10.233.006) (8.062) (112.310) (100.083.757) (4.018.000) (192.462) (89.000) (180.000) (24.287) (483.454) (12.000) (24.083.063.086) (189.179) (3.000) - (71.199) (2.400) (38.200.400) (38.880) (17.554) (8.200) (367.400) (70.200) (367.900) (909.048) (15.000) (884.611) (6.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.310) (100.000) (24.419) (10.290 191.400) (38.880) (1.809) (9.000) (44.727) (6.253.274) (5.292) (6.000) (1.342) (5.002.080) (9.400) (38.400) (367.261 317.592) (2.376) (29.000) (1.083.154 786.328.878) (8.200) (367.352 1.253.832) (3.870) (17.522) EMPREENDTO SINAL (4.000) - (221.400) (38.224.000) (840.880) (1.376) (29.221) (5.253.261 317.849) (6.710) (60.467) (9.261 317.000) (240.154 786.693) (386.424) (13.394) (6.639) (505.000) (24.154 786.200) (367.400) (221.600) (8.000) (840.083.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.900) (909.712) (17.496) (4.000) - (168.092) (9.081) (28.151.376) (29.200) (909.792) (72.914) (4.160.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.000) (4.731) (7.450) (2.

231.077) (189.838) (11.224.838) (11.199) (30.400) (395.400) (38.868) (20.400) - (38.000) (213.200.000) (4.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.272) (16.400) (38.400) (38.558) (11.000) (362.000 18.186) (12.920) MKT FASE III (2.829) (407.077) (189.077) (189.000) (48.434) (37.761) (23.956) (1.636) (385.077) (131.838) (11.300) - (100.352 347.831) (22.000) (48.185 Tabela 28 continua.253.018.226) (743.077) (189.000) (48.077) (189.199) (30.083.579) (9.838) (11.281) (6.044.000) (42.000) (48.531) (26.473) (16.000) (12.809) (37.746.518) IMPOSTOS CSLL (1.347) COMISSÃO Venda (53.000) (1.809) (37.428) PAGAMENTO (1.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.811.425) (37.287) (483.310) (32.831) (21.199) (30.400) (38.253.838) (11.885) (17.809) (35.000) (4.544.000) - - (38.854.831) (22.838) (11.180) (1.525) (182.843.000) (24.400) (38.604) (22.077) (189.880.023) (73.809) (37.000) (48.057) (189.222) (10.184) - 1.809) (37.184) (32.000) (48.000) (166.152.400) - (14.050) (983.002.838) (11.233.000) (48.400) (38.831) (22.000) (48.199) (28.499) IR (1.831) (22.077) (189.243) (907) (454) (11.838) (11.400) (70.421) Transação (71.160.400) (38.569) (1.352 1.689) (200.015) (470) (235) (8.809) (37.421) ITBI (168.000) (1.000.536) (520.838) (11.113) (55.809) (37.831) (22.831) (22.000) (166.199) (30.400) (38.077) (189.782) (5.000) (48. DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.077) (189.152.809) (37.000) (899.312.080) (14.000) (48.400) (38.077) (189.298) PIS/COFINS (710.873) Projeto e Aprovação (27.000) (24.896) EDIFICAÇÃO (2.400) (38.000) (24.348) (12.200) (600) (24.838) (11.000) (24.576) (22.725) (203.809) (37.587 - (188.061) (91.400) (38.502) (751) (4.199) (30.400) (38.899) (30.199) (30.199) (30.000) (36.000) (20.083.160.200.587 347.328.935) (40.369.000) (2.000) (36.400) (38.831) (22.226) (197.000) (30.199) (30.199) (30.276) MKT FASE I (1.000) (560.099) (1.839) (932.000) (48.310) (100.400) (38.459) (1.630 RECEBIMENTO (26.400) (38.208) (15.838) (11.300) (402.199) (30.729) Cartório (220.522) EMPREENDTO SINAL (4.000) (48.268.880) (1.831) (22.328.668.077) (189.809) (37.880) (402.566) (29.838) (11.448) (4.761) (203.721) (11.047) (572.400) (38.199) (30.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 - - - - - - (1.444.063.809) (37.198) (13.831) (22.831) (22.831) (22.938) MKT FASE II (576.400) (38.537) (28.281) (28.809) (37.040) .465) CGA (2.

338.056 9.693 116.893 1.201 119.893) (1.400 884.319 8.400) (5.814 INVESTIMENTO 13.400) (6.126.248.777.963) (84.893 1.093) (9.230.243.128) (84.420) (38.007 274.401.637.897) (9.463.000 1.977 17.004.401.607.682 62.514) (100.018.605.911) (8.007 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (0) (4.520 617.131 669.018.400) (7.443 22.122.501.960 (4.437 623.637.127 29.436 696.977 17.Fluxo do Investimento Alavancado Fluxo do Investimento Alavancado Totais VPL Mês 19.817 61.872 653.450) (8.609 MOVIMENTO 8.650) (65.018.473 2.008) (8.303.270 7.501.377.842 11.385.100) (10.441) (9.013.971.374.073 158.576.400) (9.893) (1.595.615.456 1.920 9.444.164 135.342.867 (53.060.580 65.223.018.167) (103.212.357 6.990.098 FLUXO APÓS O INVESTIMENTO (29.847 836.797 405.047 29.463 64.481) 143.089 376.018.716.073) (9.899) (10.018.018.368 139.299.539.306) (851.659 611.042.464 721.893) (1.414 316.893) (1.910.253.015 26.898 41.898) (41.653) (9.486.399 824.798) (9.000 884.893 1.219.098.229 24.303 599.558.409 629.164) (135.908 27.018.486) (9.294 129.018.018.433) (19.333) (105.595.893) (1.535.705 (143.031.316 11.392.303) (9.893) (1.240) (63.452) 98.521 14.893) (1.253.992) (9.464) (8.300 9.031.089 376.993 57.122 1.893 1.092 65.127 29.447 470.858) (109.018.229) (843.482.253.960) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.079.174.481 - 0 0 35.018.438 635.804.607.609) (74.387.193.893) (1.368 139.335.862 466.000) (884.154 8.444.089) (233.018.164 135.669 647.893 1.000 884.960) .550 21.801 28.133 659.018.873.018.415 15.576.015 26.243.753 634.275 141.514) (8.893) (1.501 63.545) RETORNO (19.300 4.368) (139.980 890.094 18.319) 35.235) (7.893) (1.383) (2.018.336 23.777.122) (1.064 16.018.616) (64.145) (142.018.893 992.893) (1.651.998 106.031.383.000) (884.340 19.075 105.425.693) (116.187.893 1.308 16.092 29.627.201 119.007.847) (8.596.155.000 884.893) (1.520.742.893) (1.558.018.936 760.765) 4.400 884.013.448 150.018.229 24.142 FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 10.866 780.558) (8.908 27.275) (141.295) (65.980) (56.213) (91.651.102.406.443 22.778.893) (1.469 12.294) (129.860 661.248) (8.825 133.893) (1.655.167 666.449) (8.893 1.400) (8.616.893) (1.089) (233.893) (1.913) (1.018.732) FLUXO I/R 9.219) (9.920) (9.481 (143.127) (58.469) (12.540.128 84.018.122 25.018.707 9.735 12.163 8.226) (9.023.488 142.240.808.000 884.374.000 884.853.311) (9.275 141.550 21.085 122.419.335.893) (1.893) (1.018.656 20.374) (8.893 1.893 1.525 641.403) (58.870 2.679) (867.460) (859.312) (6.614.007 - 0 0 4.913) (1.047 29.401.658 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.669.018.018.596.627.374) (8.473 2.603) (60.680.558) (62.495) (65.000 884.425.942 15.528.539.614.000) (884.102 600.383.015.294 129.060.841.607.136.637.913 1.018.552.312.920) (9.018.329 194.319 8.336 23.898 41.186 Tabela 30 .943) (97.387.018.949 10.073.694 29.201) (119.618) (10.128 84.018.502 340.405 579.763 19.893 1.122 25.013.520.037.482.383 2.599 975.089 233.300) (9.893) (992.936 572.254.469) (12.693 116.875) (8.987 19.651.605) (9.893) (1.628 13.117.596.201 17.331) (8.182) (141.656 20.943.406.893) (992.064 16.870 18.854 606.433) (19.018.444) (8.433 19.906.167) (142.420 19.893) (1.942 15.063 535.248.998 106.018.694 29.519 5.018.018.383) (2.000) (1.998) (106.809) (9.098) (10.870 18.651.596.000 1.193.732 PAYBACK 43 VPL 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.139.801 28.007) (19.707) (10.122) (1.018.018.227) (974.463.481.763 19.864) (8.622.400) (884.893 1.488 142.226) (10.893) (1.

759 35.3 Resultados Tabela 31 .732 49.31% 9.000 (2.707) 9.866.383.000.024.814) 38.000) 66.050) 52.873.000 30.304.Análise Econômica-Financeira Análise Econômica-Financeira INCORPORADOR Equity VGV à Vista Lucro Nominal Recei ta Bruta Tota l Despes a Tota l Retorno Nomi na l I nves ti mento Nomi na l (Exp.1.248.12% 72.304.732 (9.000) (41.691.224.580 (40.m Valor Presente Líquido Recei ta Bruta Tota l a VP Despes a Tota l a VP VPL/VGV à Vi s ta Ma rgem Líqui da a VP Índice de Lucratividade VPL I nves ti mento a VP Margem Bruta Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns Comi ssã o Receta Líqui da Tota l Despes as de Impl a nta çã o Retorno Bruto Margem Líquida Nom inal Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns CSLL IR Comi ssã o Despes as de Impl a nta çã o Despes as Opera ci ona i s Lucro Líqui do TIR Exposição Máxim a Expos i çã o Má xi ma /VGV à Vi sta Da ta Exposi çã o (30.667) 42% 40 43 Payback .000.002.m (10. >22% >38% >16% >25% 72.47% a.842.360.235 (53.285) 25.956) 18.211.a 2.852 (30.600) (1.000 19.580 (40.880.360.600) (705.600) (1.000.000.10% a.722.400) 28.478.211.000 22.253.253.23% 72.235 (50.383.600) (3.956) 21.75% 93.000 (2.691.Má xi ma ) Parâmetros Alavancado 72.000.79% 18.394.448.637.370.02% 72.253.48% 72.803.285) (4.a 2.880.253.600) (705.127.478.019.935) 29.338.000.56% a.000) (38.300 72.019.185 72.703.400) (4.667) 9.600) (2.562.707) 14% 39 43 17% a 24% a.800) (2.000) 66.371) 12.85% 18.209 (25.800) (3.209 49.944.644 28.024.972) 12.187 11.448.489) 43.a.084.400 (41.115 26.000 (2.253.31% a.67% 9.248.67% 36.400 (38.007 (10.000 (2.338.

respectivamente. para reconhecimento dessa receita. a Companhia e cada uma de suas controladas.EZTEC Ao acessar as informações da EZTEC Participações e Empreendimentos S/A. desde que atendam aos requisitos legais. para o imposto de renda e a contribuição social.gov. divulgadas na Bovespa web site6. aplicandose uma taxa de 25% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social. 6 http://www. Em cada ano fiscal. respectivamente. No critério de apuração pelo lucro presumido. os impostos são calculados como percentual do lucro líquido. 12.cvm.1.rad. e acrescido de 100% de outras receitas.1 ESTUDO DE CASO .15. podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do lucro real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação. No critério de apuração pelo lucro real.1 Imposto de renda e contribuição social Correntes Conforme permitido pela legislação fiscal. as receitas relacionadas às vendas de unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no critério descrito na nota explicativa nº 2.br . O imposto de renda e a contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%. totalizando 34%. foi possível constatar a aplicação das práticas contábeis e fiscais mencionadas na extensão do trabalho. o lucro é presumido como 8% e 12% das receitas operacionais. A seguir em destaque aquelas relacionadas forma de tributação bem como a prática societária no reconhecimento da receita.188 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos 12.

sendo os recebimentos superiores a esses créditos a receber registrados no passivo circulante como “Adiantamento de clientes”.189 Para o caso de patrimônio de afetação.1. 12.98%.COFINS diferidos de recolhimento são reconhecidos no curto e longo prazo. respectivamente.Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras.CSLL. Os valores a receber de clientes. levando-se em consideração a análise das operações quanto ao atendimento dos requisitos previstos na referida orientação técnica para o reconhecimento de suas receitas e custos operacionais. utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento. O recolhimento diferido refere-se à diferença entre o reconhecimento pelo critério societário. o Programa de Integração Social .PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido . decorrentes das vendas de unidades em construção. em conformidade com os critérios estabelecidos na orientação técnica OCPC 04 .89% e 0. e o critério fiscal em que a receita é tributada no momento do recebimento. descrito na nota explicativa nº 2. sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total estimado do empreendimento. aprovada pela CVM e pelo CFC. são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização.16.2 Imposto com recolhimento diferido O imposto de renda. é apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida que ocorre sua evolução financeira.1.. o imposto de renda e a contribuição social são calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação aplicando-se as taxas de 1. que engloba as receitas de venda e os custos de terreno.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis O resultado das vendas imobiliárias. . conforme expectativa de recebimento das parcelas prevista nos contratos de compra e venda. 12. construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação imobiliária.

os valores totais das operações de incorporação imobiliária de venda de unidades em construção. benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo “International Financial Reporting Interpretation Committee . Para as unidades concluídas a apropriação das receitas de vendas é de forma integral. Os resultados dessa análise podem fazer com que as entidades de incorporação imobiliária tenham de revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas.2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS Conforme descrito na nota explicativa nº 2. estão demonstrados.. bem como seus custos. Determinados assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de transferência contínua de riscos. deixaram de compor os saldos das contas patrimoniais estão detalhados na nota explicativa nº 13. que incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas patrimoniais e os montantes ainda não registrados. de acordo com os critérios estabelecidos pelos referidos pronunciamentos. a seguir identificados como "não realizado".IFRIC”. 12.16. em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido conforme orientação técnica OCPC 04 aplicável às atividades imobiliárias: . a seguir.190 Os saldos das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis em construção que.

658 31/12/2009 01/01/2009 150.086 401.744 453.479 261.425 301.124 303.% não realizado 850.Contas a Receber de Clientes Consolidado a) Contas a receber de clientes Consolidado .509 Não circulante: Contas a receber .882 533.964 655.% realizado Contas a receber .337 178.030 139.622 352.341 105.191 Tabela 32.% realizado Contas a receber .979 .996 73.015 295.IFRS e BR GAAP 31/12/2010 Ativo circulante: Contas a receber .457 232.746 397.% não realizado 445.

explica o diretor financeiro e de RI (Relações com Investidores). Sempre manteve os pés no chão em suas operações. Marcelo Zarzur. não o volume de produtos”. captando o montante de R$ 542 milhões. . com empreendimentos residenciais e comerciais.1 ESTUDO DE CASO: EZTEC Neste estudo de caso observamos que a fonte de financiamento foi a emissão de ações com o IPO de 2007 e a geração de caixa do próprio resultado da empresa. Flávio e Silvio Zarzur.192 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin 13. dando uma rentabilidade acima da média”. endividamentos e outras medidas que pusessem em risco os pilares de sua estrutura financeira. que a Eztec concentra suas energias. É nesse quesito. a Eztec atua de forma concentrada na Região Metropolitana de São Paulo. resume o diretor de engenharia. A companhia vislumbrou a possibilidade de fazer mais daquilo que já vinha fazendo. “Abrir o capital não foi um processo complicado. Antônio Emílio Fugazza. “Nosso foco é a margem. Fundada em 1979 pelo empresário Ernesto Zarzur e seus filhos. A empresa ingressou na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) em 2007. evitando as já referidas alavancagens excessivas. rentabilidade.

preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do país.4 milhões em recebíveis performados.7 milhões. ele demitiu cerca de 50 funcionários. que.0 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras. encerrando o 3T11 com R$314. É importante destacar que a EZ TEC já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar desta forma de financiamento se for viável estrategicamente. O dilema passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais. .” diz Flavio Queiroz. descontados o endividamento de R$39. “Em vez disso. representam um caixa líquido de R$274.3 milhões (exclusivos de linhas do SFH aplicados a produção). a Companhia novamente gerou caixa no trimestre. Zarzur informou que a ameaça de desaquecimento da economia no auge da crise de 2008 fez com que reavaliasse a estratégia de aplicar os 542 milhões de reais captados no IPO de junho 2007 em sua expansão pelo país seguindo o caminho de muitos de seus concorrentes. além de R$183. analista de imóveis do banco Santander.193 Em reportagem da revista exame de 19/10/2011. remunerados a IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização. “Aqui o lucro vem em primeiro lugar” diz ele. reduziu a remuneração variável dos executivos em 25% e determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões que já atuava.” Conforme relatório divulgado. Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui. “A Eztec percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer os resultados.

a partir de 2004. EZTEC. .3 Breve histórico das empresas selecionadas PDG (PDGR3) – A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo. MRV. ROSSI.1.1 METODOLOGIA 14. GAFISA.1. CYRELA. Empresas dos segmentos de intermediação imobiliária.194 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama 14. com o auxílio do software ECONOMÁTICA® que obtém dados da CVM.2 Coleta de Dados A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas referentes ao período de 2007 ao 2T11 (2º Trimestre de 2011). BROOKFIELD. passou a ser o maior acionista da Companhia. 14.1 Seleção da Amostra Foram selecionadas as 9 maiores empresas em valor de mercado (com base na cotação de suas ações em agosto de 2011) do segmento de incorporação imobiliária (“real estate”): PDG. 14. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG). TECNISA e EVEN.1. operadoras de “shoppings”. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. “properties” (CCP) não foram consideradas por possuírem “core business” diferenciados.

ou simplesmente “GAF”.A. . Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina.Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ). Realizou seu IPO em 2007.Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn. a Companhia concluiu sua oferta pública inicial de ações. constituíram a EZTEC Engenharia. Em 2007.195 CYRELA (CYRE3) . os Srs. construção e incorporação imobiliária sob a marca EZTEC tiveram início em 1979. que assumiu o controle em 2004. Atualmente a companhia não possui nenhum acionista detentor de mais de 5% do capital social total. sociedade por meio da qual iniciou suas atividades no setor de engenharia e construção civil. abriu seu capital na Bolsa em 2005 incorporou as empresas RJZ.foi constituída em 1954. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na Bovespa. Ernesto Zarzur. com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo.As atividades de engenharia. Adquiriu o controle da loteadora ALPHAVILLE em 2006 e incorporou a construtora TENDA em 2010. empresa voltada para o segmento econômico. a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Possui “joint ventures” com a Toctao Engenharia. e que deu origem ao que hoje é a Tecnisa S.Em 24 de agosto de 1977. Goldsztein e Concima além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. que atua há 111 anos no Brasil. Grupo GMS. MRV (MRVE3) . ROSSI (RSID3) . Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste). GAFISA (GFSA3) . Meyer Joseph Nigri constituiu a Tecnisa Engenharia. EZTEC (EZTC3) .Fundada em 1980. BROOKFIELD (BISA3) . e Norcon. quando os acionistas fundadores da Companhia. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur.. em 1997 estabeleceu uma parceria com a GP Investimentos SA. Atua fortemente com foco na construção de unidades para população de baixa-renda. criou em 1992 o “Plano 100” face à escassez do crédito imobiliário na época. TECNISA (TCSA3) . o Sr.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.

Alguns consideram.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados Utilizamos ROE. Margem. que foi o numerador utilizado nos cálculos deste estudo. Neste trabalho. esta diferença de critério não impactará no objetivo final deste trabalho. e em abril de 2007 foi realizada a sua abertura de capital. a média dos 4 trimestres anteriores ao resultado. 14. Giro do Ativo e Alavancagem Financeira neste trabalho. Considerando os valores obtidos nas demonstrações financeiras das empresas. Em 2002. o uso do lucro operacional e outros adotam o lucro líquido. (Lucro/PL) do exercício de 2010.1.A Even é uma empresa resultante da combinação das atividades da ABC Construtora e Incorporadora Ltda. e da Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. adotamos no denominador.196 EVEN (EVEN3) . por exemplo. PL médio dos 4 trimestres anteriores . Podemos observar que na bibliografia pesquisada os autores não mencionam de qual período devemos utilizar os denominadores para cálculo dos indicadores de rentabilidade. As fórmulas de cálculo dos indicadores de rentabilidade podem variar dependendo do autor. teve sua denominação social alterada para Even Incorporadora e Construtora Ltda. por exemplo: Para o cálculo do ROE. a Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. utilizamos a fórmula: ROE 2010 = Lucro líquido em 2010 .

220 0% 5% 2007 2008 2009 2010 11% 16% 21% 21% 18% 20% 1S2011 GAFISA Econômico Médio Médio-Alto Loteamento 2.575 30% 25% 20% 21% 13% 18% 15% 10% 12% 8% 10% 4.626 3.356 3.153 10% 13% 15% 13% 17% 15% 18% 15% 15% 14% + Argentina 4.C. (R$mi) P.856 11.L.068 4.036 30% 20% 4..968 1.C.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS EMPRESA/ Principais Segmentos de atuação Atuação Geográfica Estrutura de Capital (1S11) A.885 30% 21% 20% 2.197 14.C.483 10% 0% 2007 2008 2009 2010 24% 1S2011 24% MRVEconômic o 4. P.512 8..612 6.N.MARGEM LÍQUIDA PDG Econômico Médio Médio-alto 4.864 3. A.N.390 0% 7% 2007 2008 2009 24% 2010 1S2011 CYRELA Econômico Médio Médio-alto Alto Padrão + Argentina/Uruguai 4.C.227 10% 10% 8% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 6% 7% 11% 14% 11% 8% 8% 3... P.284 10% 2.772 . INDICADORES DE RENTABILIDADE ________ ROE .871 30% 20% 5.315 7.

305 730 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 TECNISA Médio Médio-alto 2.198 ROSSI Econômico Médio Médio-Alto 1.126 3.681 4.692 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 BROOKFIELD Econômico Médio Médio-Alto Comerciais 40% 1.910 2.547 EVEN Econômico.270 10% 2.993 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 43% 8% 10% 37% 13% 11% 14% 11% 11% 10% EZTEC Médio Médio-alto Comerciais 826 162 69 50% 40% 30% 25% 19% 10% 13% 38% 31% 32% 24% 26% 1.829 4. Médio Médio-Alto Comercial 1.436 867 1.447 10% 18% 12% 14% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% 1.Estratégia e Estrutura de Capital .574 30% 20% 14% 4.043 30% 21% 15% 10% 10% 0% 4% 2007 2008 2009 2010 1S2011 16% 13% 14% 20% 14% 20% 10% 1.124 1.911 30% 20% 2.884 769 30% 22% 20% 8% 11% 7% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 19% 15% 8% 13% 13% 10% 575 1.163 2.505 Gráfico 11 .

000 4.000 1.000 3.000 422 1.000 4.000 3.000 2.000 2.000 790 338 182 71 LUCRO LÍQUIDO 30% 25% 6.000 2007 2008 2009 GAFISA 2010 1S11 32% 24% 21% 11% 21% 21% 20% 24% 16% 10% 114 11% 110 214 416 16% 634 347 231 342 8% 0% 6% 7% 8% 39 8% 0% - 2007 4.000 2.000 2007 37% 2008 2009 2010 1S11 40% 30% Brookfield 18% 10% 131 119 14% 218 14% 350 13% 163 20% 10% 0% 13% 155 103 11% 202 11% 364 20% 10% 144 10% 0% - 2007 1.500 2007 2008 2009 Tecnisa 2010 1S11 50% 40% 30% 38% 1.000 2.000 1.000 1.000 1.000 3.000 43 - 2008 2009 MRV 2010 1S11 32% 4.000 - Margem Líquida 25% CYRELA 18% 10% 729 278 30% 25% 20% PDG 15% 17% 15% 13% 14% 20% 15% 10% 12% 8% 600 170 15% 10% 5% 0% 1.500 2008 2009 EZTEC 2010 1S11 43% 50% 40% 30% 1.000 3.000 2.000 - 2008 2009 ROSSI 2010 1S11 40% 30% 4.000 5.000 1.000 2.199 RECEITA LÍQUIDA 6.000 3.000 3.000 25% 31% 32% 163 244 157 500 102 46 20% 10% 0% 500 200 10% 33 15% 75 16% 111 14% 14% 128 20% 10% 0% - - 2007 2008 2009 2010 1S11 2007 2008 2009 2010 1S11 .000 5.000 - 470 5% 0% 2007 4.

6% Brookfield. 6. ela acumulou o terceiro maior lucro e muito próximo dos lucros de empresas muito maiores como Rossi.200 2. 10. 11. 13.000 500 - EVEN 40% 30% 252 7% 30 59 124 114 7% 11% 13% 13% 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S11 Gráfico 12 .000 8.000 12.500 1. desde 2008 2.5% Lucro Líquido Acum.200 1. 11.600 1. Mg.=tamanho da bolha Mg. Receitas e Lucros acumulados de 2008 à jun/2011 (R$ mil) 1.000 800 600 400 200 0 0 2. que esta última teve uma receita quase 6 vezes maior no período e a pior margem.5%). 32. Podemos observar que a EZTEC destacase pela margem muito superior à média e mesmo com a menor receita da amostra.000 10. 14.9% Tecnisa.000 16.4% GAFISA. Líq. 19. Lucro Líquido e Margem Líquida No gráfico logo abaixo acumulamos os lucros e receitas desde 2008 e chegamos à margem líquida média do período (12.000 20.000 4.Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 .000 6.400 1.3% EVEN. desde 2008 Gráfico 13 . Brookfield e Gafisa. Acima da média Margem=Lucro/REceita Receita Líquida acum.000 18.0% MRV.800 1.Comparativo de Receita. 10.6% ROSSI. Abaixo da média Mg.000 14.5% CYRELA.000 EZTEC.000 PDG.000 1.8% LEGENDA: Empresa.

acumulados desde 2008 e no segundo acumulados os últimos 12 meses.8% ROSSI.Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) Analisando somente os últimos 12 meses (de julho de 2010 a junho de 2011) a margem da EZTEC é ainda maior (fruto do aumento dos preços na região metropolitana de São Paulo) e com uma receita ainda baixa perante aos seus pares. 7. quais as empresas estão gerando (ROE>WACC) ou destruindo valor (ROE<WACC).000 4.000 Gráfico 14 . Mg.000 7.201 1. 9.=tamanho da bolha Mg.000 6.5% Brookfield.000 3. Abaixo da média Mg.000 8. 8.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Receitas e Lucros últimos 12 meses (R$ mil)-jul/10 a jun/11 Lucro Líquido 12 meses PDG. registrou o 4º melhor lucro. 12.000 10. Líq.000 2. 14. 42.8% GAFISA.3% EZTEC.9% EVEN. .7% Tecnisa. Acima da média Margem=Lucro/REceita 0 0 1.2.1% LEGENDA: Empresa. 13.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio Nos 2 próximos gráficos estão apresentados os indicadores de ROE e Margem líquida e as suas respectivas médias.000 Receita Líquida 12 meses 9. Foi apresentado também uma esimativa do custo médio ponderado de capital (CMPC ou WACC) das empresas do setor. superando a Gafisa que obteve uma receita 5. 20.1% CYRELA.0% MRV. No primeiro.3 vezes maior. 14.000 5. 13. A intenção é demonstrar de uma maneira simplista e análoga ao EVA®.

ROE e Margem Líquida (2008/2011) Podemos observar no gráfico acima que as empresas EZTEC e MRV destacamse como detentoras das maiores margens e ROE’s. É interessante reparar no gráfico abaixo que as 5 empresas com menor rentabilidade sobre o patrimônio têm estratégias semelhantes no que tange à diversificaçao geográfica. estando elas estre as 6 maiores empresas do setor (em receita e valor de mercado).202 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% ROE e Margem Líquida. As empresas Tecnisa. atrás de EZTEC e MRV. . Comparando o gráfico acima (acumulado desde 2008) com o próximo (acumulado 12 meses). As setas tracejadas indicam o movimento para posição nos úlitmos 12 meses. Even e PDG entraram na região de geração de valor. situação do próximo gráfico. percebemos que a maioria das empresas melhorou seus ROE’s com exceção da Gafisa e Cyrela.Média ROE médio ROE 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 15 .Líq. enquanto as empresas Gafisa e Brookfiel e Rossi estão com seus indicadores abaixo da média e na zona de destruição de valor ao acionista. desde2008 para os últimos 12 meses PDG Tecnisa ROSSI CYRELA Brookfield EVEN GAFISA MRV Mg. ficando na zona de criação de valor. acumulados de 2008 a jun/2011 Margem Líquida estimativa do WACC do setor EZTEC Movimento Acum.

além disso.2.Média ROSSI GAFISA Brookfield CYRELA Diversificação Geográfica moderada (até 5 estados) ROE 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 16 .Líq. Nos 2 próximos gráficos podemos verificar no eixo “x” a margem. no rótulo de dados constam o ROE e a alavancagem financeira.ROE x Margem Líquida (2010/2011) 14. maior a alavancagem da empresa): . sendo que este último é base para o tamanho da bolha no gráfico (quanto maior a área.2 Análise DuPont Conforme exposto anteriormente. no eixo “y” o giro sobre o ativo. a análise DuPont nos permite decompor a análise do ROE através da maregm.203 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ROE x Margem Líquida .julho de 2010 a junho de 2011 Margem Líquida ROE médio estimativa do WACC do setor EZTEC Foco e experiência em São Paulo Alta diversificação geográfica e de segmentos MRV PDG EVEN Tecnisa Foco e experiência no padrão Econômico Mg. giro e alavancagem.

8% Giro médio MRV. 24. Alavancagem (Ativo/PL).256%.ROE 40% GFSA.299%.5% Empresa. 18. 18.227%.8% PDG. 13. 14.7% 45% CYRE. 14. 22. 9.8% Giro do Ativo 50% Giro médio Brook.177%.8% ACUM.0% Margem média Tamanho da bolha: ROE 35% 0% Giro lento com margem abaixo da média 5% 10% Giro lento com margem acima da média 20% 25% 30% 35% 40% 45% 15% Margem Líquida Gráfico 18 .249%.116%.225%.5% 45% GFSA.8% EZTC. 8.211%. 12. 11.228%.0% 40% Margem média Tamanho da bolha: ROE Giro lento com margem abaixo da média 35% 0% 5% 10% Giro lento com margem acima da média 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Margem Líquida Gráfico 17 .0% ROSSI.0% 60% Giro rápido com margem acima da média 55% Movimento Acum.0% EZTC.Acumulado 2008/2011 65% EVEN.ROE Brook.2008 a jun/2011 1S11- 60% Giro rápido com margem abaixo da média Giro rápido com margem acima da média 55% Giro do Ativo ROSSI.9% PDG.228%.226%.2% 50% CYRE.8% Empresa. desde2008 para os últimos 12 meses MRV.204 65% EVEN.262%.9% TCSA. 11.273%.IS11 Acumulado 12 meses . 14.282%. 14.220%. 15.255%.8% 1S11-ACUMULADO 12 MESES Giro rápido com margem abaixo da média TCSA.274%. Alavancagem (Ativo/PL). 27.123%. 8. 18.

As empresas mais alavancadas. É possível constatar que a EZTEC tem a menor alavancagem entre as empresas devido à política de uso de capital próprio. encontram-se a EZTEC (com grande ganho de margem e de giro). Brookfield e Gafisa. foram plotadas as cotações das ações das empresas ao final de cada exercício e também em 31 de outubro de 2011. esta última teve quedas no giro e na margem se comparado com a acumulado.3 Cotação das ações Abaixo. Brookfield e Cyrela.205 Podemos notar que na pior região (giro lento e margem abaixo da média) estão as empresas Gafisa.2. 14. Tecnisa. são a Cyrela. todas com um grau de alavancagem (Ativo/PL) acima de 250%. tomando dívida somente de financiamento à produção. . Os valores já estão ajustados aos desdobramentos e grupamentos realizados. a MRV e Tecnisa (com ganhos de giro) e a EVEN (mantendo-se como o maior giro e com evolução de margem). prejudicando seu ROE. Na região ideal. como podemos observar no gráfico acima.

especialmente a Gafisa e a EVEN ambas com 62% de queda. destacando-se a partir do ano de 2010.60 15.37 10.54 dez-10 10.25 3.35 3.00 6.57 15.50 14.68 16.60 22.16 21.12 15.29 16.85 6.25 24.04 14.206 30 Cotação das ações ajustadas .R$ 25 PDG Cyrela MRV 15 Gafisa Rossi 10 Brookfield EZ TEC 5 Tecnisa EVEN dez-07 PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN dez-07 6.08 8.30 11.75 10. Além da EZTEC.40 8.37 2. As demais viram a desvalorização dos seus papeis.01 12.03 11.56 8.85 15.90 dez-09 dez-09 8. assumiu tornou-se a maior incorporadora do país.40 2.27 5.79 9.20 12. As empresas MRV e Tecnisa tiveram variações nas suas ações próximas de zero.78 2. a única que obteve variação positiva das suas ações desde dezembro de 2007 foi a PDG (até então com foco no segmento econômico) que adquiriu a AGRE em 2010.68 24.61 12.63 14.60 dez-10 out-11 7.10 6.90 dez-08 dez-08 2.85 11. .30 7.Cotação das Ações Ajustadas Fonte: Economática® É possível verificar que as ações da EZTEC foram as que mais valorizaram no período.50 10.10 14.78 8. empresa com foco no médio e médio alto padrão e assim.79 8.20 3. quando o mercado passou a perceber que o modelo de crescimento e expansão geográfica adotada por algumas empresas não estavam trazendo resultados esperados.39 out/11 20 - Gráfico 19 .

561 out/11 - PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN Gráfico 20 .788 4.764 10.000 Aquis.610 2.239 9.117 2.000 6.217 2.080 3.526 dez-10 11.999 6.628 3.297 3.553 2.R$ x 1.363 721 620 338 494 518 dez-09 dez-09 6.000 Brookfield EZ TEC 2.000 12.218 1.282 2.376 dez-08 1.675 6.070 1. Abyara e Agra= AGRE .010 1.052 3.643 8.243 7.207 Abaixo podemos acompanhar as variações nos valores de mercado das companhias: Valor de Mercado .331 1.000.035 1.642 2.531 5.934 3.188 3.273 1.756 2.822 3.000 Gafisa Rossi 4.146 4. AGRE PDG Cyrela MRV 8.Valor de Mercado Fonte: Economática® set/08=Brookfield adquire Company set/08=Gafisa adquire Tenda mai/10=PDG adquire AGRE set/09= Klabin.000 10.383 1.000 Tecnisa EVEN dez-07 dez-08 dez-07 3.321 1.006 dez-10 out-11 8.607 5.710 4.348 6.511 1.

obteve destaque com indicadores de rentabilidade substancialmente acima da média entre as 9 empresas da amostra. a EZTEC decidiu abrir mão da briga pela liderança. atualmente o valor obtido em ofertas públicas primárias já passa dos R$ 20 bilhões sendo a maior parte proveniente de investidores estrangeiros. mantendo seus esforços em projetos na região metropolitana de São Paulo. assim. pois não tinham mais recursos para tocarem seus empreendimentos. Em 2009 foi lançado o programa “Minha Casa Minha Vida” e o mercado e diversas empresas (muitas sem experiência neste nicho) direcionaram os holofotes para o segmento de baixa-renda e mais uma vez a administração da EZTEC decidiu não desviar o foco.208 14. o mercado precificava as ações com base nestes fatores que para os analistas eram premissas de receitas e lucros futuros. fruto da sua estratégia cujo objetivo principal é a rentabilidade. objeto deste estudo de caso. Só entre os anos de 2005 e 2007 foram captados mais de R$ 11 bilhões por 21 empresas.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC Após a análise dos indicadores de rentabilidade. Ela abriu seu capital em junho de 2007. constatamos que empresa EZTEC. as incorporadoras iniciaram uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. Algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas. Com o vasto dinheiro captado nos IPO’s. . suas ações foram preteridas pelo mercado. Com uma política sempre conservadora e com controle e gestão de base familiar. quando captou R$ 542 milhões em uma época propícia em que diversas incorporadoras também realizaram seus IPO’s. Nesta época. que durante a crise de 2008 liquidaram suas posições derrubando as cotações destas empresas.

Somado a tudo isso. Assim. Outro ponto importante que diferencia a EZTEC é sua baixa alavancagem. pelos resultados acumulados e geração de caixa da operação. sendo uma das causas do desempenho abaixo do esperado. atrasos na entrega ou pela demora das aprovações por parte dos órgãos públicos. além das taxas serem maiores (debêntures e capital de giro). Podemos concluir que a economia de escala esperada pelas companhias através do forte crescimento e da expansão geográfica não foi alcançada. estes altos endividamentos muitas vezes consomem boa parte dos resultados dos empreendimentos. Já com relação aos materiais. mão de obra e materiais de construção. algumas empresas divulgaram em seus demonstrativos. ou seja. elevando fortemente o preço da sua ação descolando dos seus pares. ela utiliza financiamento apenas para produção. porém para produtos específicos em que o transporte seja possível e valha a pena economicamente. não existindo grandes fornecedores que possam atender diversas regiões ao mesmo tempo. sendo este último um importante gargalo do setor. os projetos desenvolvidos muitas vezes não tem uma boa qualidade econômica. Assim. é possível obter ganho.209 A partir de 2010. com taxas em torno de 11% ao ano enquanto o crescimento é sustentado pelo capital próprio. Os principais custos deste setor estão baseados no tripé: terreno. não podendo ser adquirido por atacado. sendo que atualmente ela possui um caixa maior que a dívida e após o seu IPO não necessitou de novas captações. As demais empresas endividaram-se para financiar o crescimento. não é o caso de concreto por exemplo. tem o fato da distância dificultar e encarecer o controle dos projetos. . a estratégia de desenvolver parcerias regionais ao longo do país sem controle adequado. o problema é que. fortes desvios nos custos de construção e atrasos na entrega de empreendimentos que prejudicaram seus resultados e suas marcas. O primeiro trata-se de uma matéria prima em que o poder de barganha do incorporador é baixo já que os terrenos são insumos regionais e com vendedores pulverizados. seja por estouro nos custos. velocidade baixa de vendas. seus resultados e geração de caixa. A mão de obra também é regional. os investidores começaram a questionar as empresas sobre o retorno do capital investido e a EZTEC passou a destacar-se perante o mercado com a sua estratégia.

2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS Abaixo daremos um breve histórico e os principais números das empresas que serão analisadas neste estudo. foco de nosso trabalho.1 SELEÇÃO DA AMOSTRA Foram selecionadas as 6 empresas mais líquidas (com base no volume de negociações médio na Bovespa em 2011) do segmento de incorporação imobiliária: PDG. CYRELA.C. selecionamos a empresa EZTEC. Além destas. GAFISA. . Todas as informações foram obtidas na área de relação com investidores do site das próprias incorporadoras.210 15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz 15. Todas as demonstrações financeiras foram colhidas nos próprios sites das incorporadoras. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos.O. 15. As demonstrações das empresas incorporadoras analisadas ainda estão seguindo o método P. A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas pelas companhias mencionadas acima referentes ao período de 2010 e 2º Trimestre de 2011. MRV. ROSSI e BROOKFIELD.

passou a ser o maior acionista da Companhia. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG). 2011) Lançamentos 2010 – R$ 887mm Vendas 2010 – R$ 748mm Segmento Foco – Residencial: Médio.0 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. Mkt Cap – R$ 1. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.Equity Research – 3 de Outubro. Médio Alto e Alto / Comercial Presença Regional – Estado de São Paulo PDG Histórico – Hoje é a maior empresa incorporadora do país.8Bilhões (Economática. A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo e a partir de 2004.211 EZTEC Histórico . Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur em 1979 e realizou seu IPO em 2007. 03 de Outubro.5 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico. Mkt Cap – R$ 6. Médio.A EZTEC Engenharia foi fundada pelos acionistas controladores Ernesto Zarzur. Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país .6 Bilhões (Bradesco Investment Bank .

4 Bilhões (Bradesco Investment Bank . hoje é a segunda maior do setor em volume de lançamentos. Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn e foi pioneira do setor na abertura de capital na Bolsa em 2005. com atuação em 101 cidades e 18 estados.2 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Living).Equity Research – 3 de Outubro.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 3.8 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico Presença Regional – Todas as regiões do país . Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. A MRV está entre as maiores incorporadoras e construtoras brasileira no segmento de empreendimentos residenciais econômicos. Mkt Cap – R$ 4. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4. Goldsztein e Concima. além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. mas com as aquisições da concorrente PDG. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 6.7 Bilhões (Bradesco Investment Bank .O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007.212 CYRELA Histórico – A Cyrela já foi líder de mercado. Mkt Cap – R$ 4. Incorporou as empresas RJZ. Médio. Médio Alto e Alto / Comercial (marca Cyrela) Presença Regional – Todas as regiões do país MRV Histórico .Equity Research – 3 de Outubro.

213

GAFISA Histórico - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.. A GP Investimentos assumiu o controle em 2004 e com a entrada do investidor Sam Zell em 2005, através da Equity International possibilitou a abertura do capital em 2006. É a companhia que possui o capital mais pulverizado do setor, com nenhum acionista detendo mais de 5% do capital social total. Incorporou a loteadora Alphaville Urbanismo em 2008 e a construtora TENDA em 2010, empresa voltada para o segmento econômico. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4,5 bilhões Vendas 2010 – R$ 4,0 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Tenda), Médio, Médio Alto e Alto / Loteamento (marca Alphaville) Presença Regional – Todas as regiões do país ROSSI Histórico - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na BOVESPA. Possui algumas parceiras com incorporadoras regionais. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,4 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,1 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país

214

BROOKFIELD Histórico - Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ), Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Mkt Cap – R$ 2,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,0 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,6 bilhões Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto. Pequena participação no econômico e comercial Presença Regional – São Paulo, Rio de Janeiro e Centro-Oeste. Total de 8 regiões metropolitanas.

15.3 FONTE DE DADOS

Nas tabelas 31 e 32 abaixo consolidamos as informações excluídas do balanço patrimonial e demonstrativo do resultado das empresas que servirão de base para nossos cálculos e análises. Todas as fontes e sites para obtenção das informações dos demonstrativos financeiros para o ano de 2010 e 2º trimestre de 2011 estão detalhados na referência bibliográfica.

215

###### Premissas

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield
Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros 3,00% 3.433 1.155 2.278 4.682 4.539 4.890 (3.353) 782 (61) 3,00% 5.666 1.721 3.945 5.888 5.191 5.262 (3.685) 949 (361) 3,00% 1.939 1.167 772 3.053 2.886 3.021 (2.044) 670 (112) 3,00% 1.997 814 1.183 2.702 2.616 3.284 (2.336) 637 (131)

Rossi 3,00% 2.111 970 1.141 2.522 2.469

Gafisa 3,00% 3.670 1.201 2.469 3.784 3.183

Eztec 3,00% 57 192 (135) 1.117 1.058 636 (339) 227 (7)

Balanço Patrimonial

2.496 3.710 (1.708) (2.635) 386 562 (158) (139)

DRE

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011
######

Cyrela
Premissas

PDG 3,0% 6.426 1.474 4.952 6.473 6.078 1.741 (1.266) 292 (132)

MRV 3,0% 2.135 985 1.150 3.425 3.144 988 (670) 220 (30)

2Q11 Brookfield 3,0% 2.957 930 2.027 2.993 2.771 881 (630) 144 (37)

Rossi 3,0% 3.033 1.358 1.675 2.692 2.572 752 (521) 87 (48)

Gafisa 3,0% 3.973 1.163 2.810 3.850 3.809 1.041 (822) 65 (58)

Eztec 3,0% 50 307 (257) 1.324 1.272 177 (92) 65 (1)

Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros

3,0% 4.186 1.568 2.618 4.845 4.728 1.383 (1.000) 134 (43)

DRE

Balanço Patrimonial

216

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

15.4.1 Resultados 2010

Utilizando os conceitos mencionados no item 2.3. (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações das tabelas acima, calculamos:

(1) (2) (3) (4) Dez/10) (5)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio

(média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 33.
Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield 843 1.310 783 768 696 1.152 692 670
6.960 6.370 9.832 7.935 3.824 3.373 3.884 3.716

####

(1) EBIT Ajustado (2) NOPAT

Rossi 544 469 3.663 3.247

Gafisa 701 589 6.253 5.026

Eztec 234 215 982 973

(3) Capital empregado (Final Período) (4) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011

Utilizando os conceitos mencionados abaixo (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações Tabela 32 acima, calculamos:

(1) (2)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

217

(3) (4) Jun/11) (5)

NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio +

Minoritários (média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 34.
Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 2Q11 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi 177 424 251 181 135 136 371 221 155 112 7.463 7.020 11.426 9.579 4.574 3.962 5.020 4.158 4.368 3.781

####

(5) EBIT Ajustado (6) NOPAT

Gafisa 123 92 6.660 6.204

Eztec 66 61 1.067 1.018

(7) Capital empregado (Final Período) (8) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.3 Análise da Margem

Após calculo do NOPAT demonstrado acima, calculamos a margem para os dois períodos analisados:

Margem = NOPAT / Receita Líquida

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 35 abaixo.
Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida

Cyrela 14,2% NOPAT / Receita Líquida Cyrela 9,8%

PDG 21,9% PDG 21,3%

FY10 MRV Brookfield 22,9% 20,4% 2Q11 MRV Brookfield 22,4% 17,6%

Rossi 18,8% Rossi 14,9%

Gafisa 15,9% Gafisa 8,8%

Eztec 33,8% Eztec 34,3%

A Eztec é a empresa que apresentou a maior margem operacional nos períodos analisados, em torno de 34% e muito acima que seus principais concorrentes.

218

A MRV e a PDG apresentaram margem operacional média de 22,7% e 21,6%, respectivamente, e são as empresas com maior margem dentre as mais líquidas (maior volume negociado na Bovespa em 2011). Já as empresas Cyrela e Gafisa foram as que apresentaram as piores margens operacionais nos dois períodos analisados.

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado

Após cálculo do Capital Empregado como demonstrado acima, calculamos o giro para os dois períodos analisados:

Giro = Receita Líquida / Capital Empregado

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 36 abaixo.
Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa 0,77x 0,66x 0,90x 0,88x 0,77x 0,74x Receita Líquida / Capital Empregado Direto Cyrela 0,20x PDG 0,18x 2Q11 MRV Brookfield 0,25x 0,21x

Eztec 0,65x

Rossi 0,20x

Gafisa 0,17x

Eztec 0,17x

A Eztec é a empresa que apresentou o menor giro sobre o capital empregado, 0,65 x no ano de 2010 e 0,17x no 2º trimestre de 2011. Este resultado já era esperado dado à concentração da empresa em empreendimentos de médio/alto-padrão cujo ciclo de obra é mais longo e pelo menor volume de projetos em andamento.

2010 Capital empregado (média últ. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011 Anualizado = ((1 + ROCE 2T2011P) ^ (4)) -1 . utilizamos a fórmula: ROCE 2010 = NOPAT acumulado 2010 x Receita Líquida Acum 2010 Receita Líquida Acum. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011.25x no 2º trimestre de 2011. Ser a única empresa de nossa análise que atua exclusivamente no setor econômico onde o ciclo de obras pode ser metade do ciclo convencional e atuar no modelo de repasse com a CEF ao longo de obras (Crédito Associativo). são as principais razões deste melhor giro do capital. ROCE período. acima. realizamos o cálculo do ROCE dos dois períodos. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011P = NOPAT 2T 2011 Receita Líquida 2T2011 x Receita Líquida 2T 2011 Capital empregado (média últ.4. com 0. 15. do exercício de 2010. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011 capitalizado (anualizado).5 Análise do ROCE Após cálculo da margem e giro como demonstrado nos itens 26.219 A MRV á a empresa que apresentou o melhor giro sobre o capital empregado. e 26.4. Para o cálculo do ROCE.90x no ano de 2010 e 0.3.

5% EZTC.9% 10.0% 18. 20.4% GFSA.0% 2Q11 Brookfield 3.4% Rossi 3.9% Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 1. Tabela 39 .5% MRV 5.5% PDG 3.7% 15.4% 14. 2010 100% 95% 90% Aumentar Margem Manter Margem e Giro MRV.5% BISA.3% FY10 Brookfield 18. 18. ROCE Aumentar Margem e Giro 50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Aumentar Giro 35% Margem (NOPAT / Receita Líquida) Gráfico 21 .1% Eztec 6.6% 24. 22.0% 12.9% 16.220 Assim.0% PDG 14.4% MRV 20.4% Gafisa 11.7% Rossi 14. 14. onde a margem está no eixo horizontal (x).7% Gafisa 1.5% 6.0% Giro (Receita Líquida / Capital Empregado) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% Margem média PDG.1% Eztec 22.2% Demonstramos graficamente a composição do resultado de 2010 de todas as empresas analisada. alcançamos os resultados da Tabela 39 abaixo.Margem x Giro = ROCE Tamanho das bolas = % ROCE . 10.7% Empresa.7% 11.0% 26.5% 14.9% ROSSI.ROCE Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 10.9% 8. 14.5% 20.1% Giro médio CYRE.1% 22. 11. o giro no eixo vertical (y) e o ROCE é representado pelo tamanho da “bola”.

além de ser a região de maior poder aquisitivo do país.1 Eztec ü Prioriza sempre a margem líquida dos produtos em vez da quantidade de lançamentos (volume de novos produtos colocados no mercado). buscando lançar apenas produtos de liquidez e qualidade. .4. de uma só vez. Desde a abertura do capital suas margens não foram impactadas e manteve um volume conservador de lançamentos. Antecipação das demandas de mercado e identificação das tendências para lançamento do correto produto nas diversas regiões 15.5. mais importante gerando valores aos acionistas. principalmente. Eztec e MRV são as duas empresas que se destacam. Porém. onde o ciclo de construção é mais curto e faz com que o capital investido retorne mais rápido. para 10 obras em 2008 e 15 em 2009. Outras empresas. possui uma gestão altamente eficiente e próxima ao negócio. muito superior aos seus pares. apresentando um retorno sobre o capital empregado (ROCE) maior que 20% nos períodos analisados.221 Na tabela 39 e gráfico 21 acima.4. com destaque para controle dos custos.2 MRV ü Atuação exclusiva e grande experiência no segmento econômico. pelo melhor giro sobre o capital empregado no setor. no boom das aberturas de capital.5. buscamos identificar estratégias e algumas práticas que podem justificar este melhor retorno sobre o capital empregado: 15. a Eztec se destaca pela maior margem e a MRV. A atuação regional e concentrada na Região Metropolitana de São Paulo facilita o ponto acima. Hoje são apenas 22 empreendimentos administrados ao mesmo tempo pela companhia. ü ü ü Com este baixo volume de projetos em andamento. Aprofundando nosso estudo. em 2006. Saiu de um volume de 5 obras simultâneas. passaram de 5 obras para 50.

Aprendizado e difícil execução no segmento econômico. com impacto na receita (POC) e giro. Possui e mantém parcerias com subempreiteiros evitando rompimento de contratos e/ou sobre preço. tendo pouca necessidade de uso de capital próprio. Eficiência do Canal de Vendas com 2. No outro extremo. Desvio de prazo de entrega. Alta concentração de obras na mesma região. mas não podemos avaliar que estes ganhos já foram capturados. ü ü Lançamentos líquidos e com alta velocidade vendas. . Dentro os principais fatores que podem justificar esta baixa performance na margem e no giro sobre o capital empregado destas empresas. principalmente no ciclo de obras e repasse dos clientes. Controle de custos no próprio canteiro de obras.500 corretores próprios e alto volume de vendas pela internet. Canteiros cada vez maiores para obter otimização de processos e custos indiretos diluídos. temos Gafisa e Cyrela com os menores ROCE´s do setor nos períodos analisados e destruindo valor dos acionistas. o fluxo de caixa fica positivo durante o período de construção e aumenta capacidade de reinvestimento. Nas regiões em que atua mantém um relacionamento de longo prazo com a cadeia de suprimentos. ü ü ü ü ü ü Estratégia operacional diferenciada e rígido orçamento de custo de obras Mecanização das obras. utilizando o mesmo gestor para conduzirem alguns projetos e diluição dos gastos fixos. Inicio do modelo de construção com formas de alumínio – padronização e possível redução do ciclo.222 ü A grande velocidade no repasse dos clientes à CEF e utilização do Crédito Associativo (transferência do cliente no início das obras ao banco) na grande maioria de seus projetos. Em outras palavras. destacamos: ü ü ü Desvio de custos. Maiores números das unidades por empreendimentos. são fatores que também corroboram para este bom resultado.

223 ü Pioneiras na abertura de capital com rápida expansão geográfica e presença nacional. . encontrando grandes dificuldades com a cadeia de suprimentos em diversas regiões do país por falta de parcerias ou planejamento.

12) Segundo Koche (2006. Sendo assim.1.224 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 16. BARROS. 2002 p. com o objetivo de estruturar as peças soltas do quebra cabeças. através de uma pesquisa exploratória aplicada em um estudo de caso. .107). BARROS.1.13).1 Problemas de Pesquisa “A definição do problema de pesquisa e o primeiro e mais importante passo do projeto de pesquisa. É um problema interdependente e que exige total coerência entre o problema definido e os objetivos do projeto de pesquisa.] que geram a necessidade de informação para tomada de decisão. pois todo projeto de pesquisa deve partir de uma real necessidade de informação..2 Objetivos da Pesquisa “Os objetivos de pesquisa são determinados de maneira a trazer as informações que solucionam o problema de pesquisa. p. A definição da problemática indica o propósito da pesquisa”. (SAMARA.1 METODOLOGIA 16. p. O objetivo geral desta pesquisa é avaliar a importância da Sustentabilidade para a continuidade nos negócios para as próximas gerações. de construção teórica. 2002. Definir o problema de pesquisa significa entender e explicitar quais os problemas ou oportunidades [. o problema de pesquisa analisado foi: ü Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC? 16. “a delimitação do problema é resultado de um trabalho mental. procurando entender a malha de relações de interdependência que há entre os fatos”. A indagação básica que o pesquisador deve fazer para a elaboração correta do objetivo de pesquisa é: que informações são necessárias para resolver o problema de pesquisa” (SAMARA. de uma situação em que haja indagações e de dúvidas a serem respondidas..

diretor financeiro e de relações com investidores. Conhecer como é a Governança Corporativa na empresa participante do estudo de caso. na sede da empresa EZ TEC Empreendimentos e Participações S. feita a partir da entrevista com o Sr. 2002 p.13). p. onde tem por objetivo formular o problema de pesquisa.13). Conhecer como é vista a questão dos empreendimentos verdes para os negócios da empresa. Antonio Emilio Clemente Fugazza. Conhecer como as dimensões sustentáveis são vistas pela empresa.22). 16.3 Método de Pesquisa O método de pesquisa a ser utilizado neste trabalho é a pesquisa exploratória. A pesquisa é qualitativa. além de possibilitar a ampliação dos conhecimentos sobre o problema em estudo”. “As pesquisas qualitativas são realizadas a partir de entrevistas individuais ou discussões em grupo. 2002 p. BARROS.A. .1. convém novamente lembrar que seu objetivo é o de gerar hipóteses e não verificá-las.225 “Os objetivos específicos são decorrentes das hipóteses. “como o estudo de caso é um método de pesquisa exploratória. ü ü ü ü Conhecer como a sustentabilidade corporativa é aplicada na empresa participante do estudo de caso.. BARROS. e sua análise [. portanto são todas as informações que levarão a cumprir o objetivo primário” (SAMARA.] permite identificar pontos comuns e distintivos presentes na amostra escolhida” (SAMARA. Segundo Mattar (1996..

com a finalidade de obtenção de respostas amplas para o problema estudado. A primeira contemplou o levantamento de informações relevantes ao tema proposto por meio de pesquisa bibliográfica e acessos ao site da EZTEC. Entrevistou-se.2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S. Antonio Emilio Clemente Fugazza.4 Instrumento de coleta de dados Os dados para este Estudo de Caso foram coletados através de questionário não estruturado.2. A segunda. A condução deste estudo de caso foi realizada em duas etapas. definido no Apêndice A. contemplou a entrevista com o Diretor Financeiro e de relações com investidores. Foi aplicado diretamente ao Diretor Financeiro e de relações com investidores. diretor financeiro e de relações com investidores.A 16.1 Análise dos Dados Os dados desse estudo de caso foram obtidos através de um roteiro de entrevistas. onde o entrevistado cria alternativas de respostas com suas próprias palavras.226 16. 16. o Sr. . por sua vez.1.

construir apartamentos. A entrega do empreendimento ao cliente sempre no prazo estipulado. a empresa. EZTEC: “Ao vender e entregar apartamentos a gente procura respeitar ao máximo todas essas relações em sociedade. a gente procura agir de forma que todos os trabalhadores sejam registrados. que todos recebam treinamento e proteção individual adequados e que eles entendam que a companhia é parte do processo de crescimento pessoal deles”.2. lançando e vendendo atuando de uma forma ética e objetiva com os clientes. A. EZTEC. então sendo a nossa missão trabalhar dentro desta sociedade. como presente. “quando a gente fala em sustentabilidade é entender que a empresa está presente hoje e daqui a trinta anos nessa sociedade.2 Sustentabilidade Corporativa Identificou-se que a EZTEC possui gestão sustentável e se preocupa em manter seus negócios para os próximos anos e futuras gerações. para EZTEC a gestão sustentável é: “é aquilo que consigo enxergar. porque esta compartilhando seu crescimento junto com a sociedade através de vários atributos. a EZTEC possui um fundamento de não arriscar suas operações numa aventura coorporativa. A sustentabilidade para a EZTEC está incorporada em suas atitudes e nos seus objetivos. A. num ambiente econômico naquela sociedade para os próximos anos. ou com os trabalhadores que estão envolvidos na obra. A. . para Fugazza. seja na integração com o cliente a gente vai procurar respeitar todas as normas e toda a legislação vigente. Ainda para Fugazza. ou seja. a sociedade com remuneração adequada e práticas honestas de relações de trabalho e talvez o principal fator. a gente procura tratar com o máximo de respeito possível”. que é conseguir gerar recursos para se manter ativa no cenário econômico para os próximos anos” (FUGAZZA. ou seja. EZTEC) Segundo Fugazza.227 16. como o respeito: ao meio ambiente. com a qualidade esperada e cobrando o valor adequado. ou seja.

hoje passado 4 ou 5 anos de todo esse volume que veio ao mercado. EZTEC. . De acordo com Fugazza. “a preços bons porque não adianta ter mais vendas com margens ruins”. A. “Então isso gera valor tanto pelo lado das pessoas que trabalham que acabam curtindo trabalhar em uma companhia em que se acredita no que faz. ou seja. com qualidade etc. é enorme. comprar um apartamento da EZTEC fundamentado no fato que ele vê de quem comprou recebendo alguma coisa e ficando até surpreso positivamente com aquilo que esta recebendo e com a maneira que a gente age”(FUGAZZA. percebemos quantas empresas conseguiram entregar de fato tudo que prometeram.EZTEC). EZTEC).228 A Sustentabilidade “é o que gera valor. diz Fugazza. EZTEC). e estavam crescendo e a maior parte delas prometia uma serie de crescimento com um determinado padrão de qualidade. “Isso reflete até no site Reclame Aqui que nós temos as melhores notas do setor se comparado com as outras empresas e fazemos sempre um estudo mensal” (FUGAZZA. A. então a nossa preocupação com o cliente. A. A. onde o “ponto é trabalhar em uma companhia que tenho respeito” e orgulho em dizer que trabalho nela. nós criamos uma imagem que se eu te disser comparado a 2007 a marca EZTEC talvez representasse zero. “Nós percebemos isso hoje claramente. A. traz uma imagem de uma companhia em que as pessoas querem estar presentes. quando abrimos o capital em 2007 e muitas empresas também abriram capital. O fato é que procurando trabalhar entregando as obras no prazo. quanto pelo lado do cliente que paga bem por aquilo que vai comprar e isso também nos melhora em termos de perfomance” (FUGAZZA. hoje em 2011 a marca vale muito. porque é um desejo do comprador. é tudo que gera valor”. A EZTEC claramente é uma empresa que acabou se destacando por causa do nosso foco regional nós nos impusemos uma tarefa mais simples do que as outras empresas que buscaram o foco nacional. EZTEC. isto traz em primeiro lugar mais vendas.

replanta-se duas árvores para cada uma que fora derrubada. preserva-se árvores do terreno que estão registradas em cartório.3 Triple Bottom Line Percebe-se que o processo de produção a EZTEC está completamente interligado com o tripé da sustentabilidade. ü Dessa forma. que estão em conformidade com a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) 307.2. mas também de seus programas internos. a sustentabilidade faz parte de sua estratégia não só para gerir os negócios ao longo dos anos. na concepção e desenvolvimento dos projetos. que tem por objetivo “diminuir o impacto de suas atividades no meio ambiente e promover a preservação das áreas verdes”. . revitaliza-se praças próximas ao imóvel. além de favorecer a organização e a limpeza da obra e controlar o desperdício”. um engenheiro verifica o terreno com relação às áreas de preservação ambiental e possíveis danos. ü A gestão de resíduos é introduzida desde o planejamento até a conclusão da obra. a EZTEC conta com as seguintes ações ambientais: ü Programa de Gestão de Resíduos: “O programa visa minimizar o impacto dos resíduos gerados pelas atividades da EZTEC no meio-ambiente. ü Projeto Morar Bem: “a manutenção das áreas verdes está diretamente relacionada com o bem-estar dos trabalhadores. onde o descarte dos resíduos é feito através de uma análise critica de acordo com uma série de atividades. Ainda segundo o site. De acordo com seu site. planta-se mudas nas calçadas em torno do empreendimento. faz-se a manutenção/ criação de bosques nas áreas disponíveis.229 16. a Companhia toma cuidados como: anteriormente ao inicio das obras. dos futuros moradores e de toda a comunidade onde o empreendimento está inserido”.

seja se precisamos fazer adequações viárias. Fugazza. A. Esse programa reúne a sociedade como um todo em torno do reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira. Com relação aos empreendimentos verdes. então vamos nos colocar a disposição do poder público para fazê-las. A. a EZTEC está dando passos e “cada vez mais que estas tecnologias se tornarem mais acessíveis em termos de custo de implantação e manutenção estaremos lá tirando proveito disso. por exemplo. seja do lado do projeto. etc. é uma necessidade hoje nos projetos novos que a gente faça coisas como: parte dos empreendimentos verticais tem que ser alimentado por água quente de energia solar. procuramos ter um respeito social por aquele ambiente de tal forma a minimizar o impacto que iremos causar. a manutenção da biodiversidade e a preservação dos recursos hídricos da Companhia. EZTEC afirma que: “quando olhamos para o meio. canalizando os problemas que temos ali e vamos retirar a água. Este assunto é um pouco jovem para ela. para aquele local que estamos inserindo. mas podemos melhorar um pouquinho. limpando as ruas. “Sua atuação engloba três frentes distintas. reaproveitar água para irrigar jardins”. Procuramos passar a informação para aqueles vizinhos da construção do que efetivamente vai acontecer lá e nos colocarmos a disposição deles para resolver qualquer problema que exista”. Fugazza. temos que fazer reservatórios para água de chuva. EZTEC afirma que: “tudo que da para fazer. que consiga com praticas de mercado ir atrás e incluir no projeto e fazer com que isso aconteça. fazendo isso acontecer nas obras” (FUGAZZA. Além disso. todas de vital importância para a preservação e recuperação do meio ambiente: o sequestro de carbono (CO2). confusão. A. é intenção clara da EZTEC em fazer. EZTEC). procuramos minimizar esse impacto urbano. se vamos causar tumulto na rua. visa apoiar ações sócio ambientais e a capacitação técnica por meio de atividades sustentáveis que auxiliem na conservação da Mata Atlântica”. lama.230 ü Programa Florestas do Futuro: “A EZTEC é a primeira empresa do setor de incorporação e construção a tornar-se parceira do Programa Florestas do Futuro da Fundação SOS Mata Atlântica”. mesmo sendo básico de legislação. . porque geraremos lixo. então a EZTEC optou por fazer cem por cento ao em vez de parte dele.

A. A EZTEC também se preocupa com o desenvolvimento social das comunidades onde atua e com isso. ü Programa de Bolsas de Estudo: a EZTEC com o objetivo de ajudar na educação de seus colaboradores fornece uma bolsa-auxílio equivalente a 50% do valor dos cursos de ensino médio. . Nas bibliotecas estão disponíveis livros.231 “Hoje estamos fazendo o prédio corporativo de primeira linha que a nossa intenção é de chegar mais perto da perfeição daquilo que existe disponível no Brasil em tecnologia” (FUGAZZA. a empresa conta atualmente com as seguintes ações sociais: ü Projeto Leitura na Obra: “O projeto oferece a todos os seus colaboradores uma biblioteca no canteiro de obras. EZTEC). incentivando a leitura e a atualização diária”.se que com relação à Sustentabilidade social. As obras seguem as mais rigorosas normas de segurança e higiene para garantir um bom ambiente de trabalho e os operários são filiados ao SINTRACON (Sindicato dos Trabalhadores das Indústrias da Construção Civil de São Paulo)”. Verificou. graduação e pós-graduação. segundo o site: “a EZTEC privilegia a qualidade de vida dos seus colaboradores por meio da implantação de diversos projetos e programas sociais em diferentes áreas. jornais e revistas.

tais regras ampliam os direitos dos acionistas e melhoram a qualidade da informação fornecida aos acionistas”. desde a construção do empreendimento até as vendas das unidades. a Companhia preza pela limpeza das calçadas que circundam as obras e pela rigorosa fiscalização dos fornecedores e prestadores de serviços que se comprometem a respeitar as mesmas leis.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa Para Fugazza. é feita uma prospecção nas casas e prédios vizinhos para a prevenção de possíveis transtornos. “em 2000. O código da EZTEC no Novo Mercado da BM&FBovespa é EZTC3. conhecidos como Níveis 1 e 2 de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa e Novo Mercado”. de implantar cultura que você adquire ao longo dos anos e a partir de um momento que se passa pelo problema. que você vê quão madura a empresa está em itens de Governança Corporativa”. . EZTEC “a Governança Corporativa trata-se de pessoas. Notou-se que de acordo com o site da EZTEC. Ainda segundo o site: “Os segmentos de listagem são destinados à negociação de ações emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a cumprir práticas de boa governança corporativa e maiores exigências de divulgação de informações em relação àquelas já impostas pela legislação brasileira. sob pena de multa.232 Projeto Convivência Amiga: “O projeto tem o objetivo de estabelecer uma boa convivência com todos os vizinhos de seus empreendimentos. A. Além de cumprir todas as leis municipais. Todas as dúvidas. sugestões e reclamações são respondidas em um período de até 48 horas por profissionais das áreas de marketing. informando o cronograma e os horários das obras e um canal de comunicação é aberto por meio do email engenheiro@EZTEC.2. Antes de qualquer atividade no terreno. Seu objetivo foi de “criar um mercado secundário para valores mobiliários emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores práticas de governança corporativa”. a Bovespa introduziu três segmentos especiais para listagem. relacionamento e engenharia”. Em geral. Uma carta é enviada aos moradores mais próximos.com.br. 16.

20% deles deverão ser independentes”. no mínimo. se instalado. comprometem-se a resolver toda e qualquer disputa ou controvérsia relacionada ao regulamento de listagem por meio de arbitragem”. ü ü ü ü “Submeter quaisquer acordos de acionistas e programas de opções de compra de ações existentes à Bovespa. conselheiros e diretores envolvendo valores mobiliários de sua emissão”. 2 anos. Concessão a todos os acionistas do direito de venda conjunta (“tag along”) Assegurar que 25% do capital total das ações da EZTEC. reunião pública com analistas e quaisquer outros interessados. . e os membros do Conselho Fiscal da Companhia. “Limitar a composição do Conselho de Administração a. entre outros: ü ü ü circulação. 5 membros. pelo menos uma vez ao ano. no mínimo. as quais a EZTEC se enquadra. “Seguir políticas mais rígidas de divulgação com relação às negociações Emissão somente de ações ordinárias. nos procedimentos de oferta. a companhia. para divulgar informações quanto à sua respectiva situação econômico-financeira. sendo que. pelas quais a Bovespa. o acionista controlador. “Limitar o mandato de todos os membros do conselho de administração da Companhia a. “Realizar. projetos e perspectivas”.233 As regras do Novo Mercado. podendo ser reeleitos”. no máximo. estejam em realizadas pelos acionistas controladores da Companhia. “Adotar exclusivamente as normas do regulamento de arbitragem da Bovespa. Cumprir divulgação trimestral de informações com padrões mínimos. exigem o atendimento dos seguintes requisitos. os administradores. ü ü ü Favorecer a dispersão acionária.

é uma evolução. Diria que tem muito a implementar. A. que em tese deveria estar muito melhor do que a gente. ou seja. Identificou-se que a EZTEC avançou muito com relação à Governança desde o aspecto da comunicação ao mercado até o aspecto de relações de controladores e administradores para com a própria empresa. afirma Fugazza. Verificou-se que a Responsabilidade Social da EZTEC criou cada vez mais valor a marca.234 Verificou-se que para a EZTEC: “Governança corporativa significa que no meu dia a dia de negocio eu tenho que ser o mais justo possível nas relações de trabalho de tal forma a manter uma imagem de alto nível para todos os stakeholders. que se eu comparar com empresas que tem controle pulverizado eu acho que estamos tranquilamente melhor” (FUGAZZA. A. A. se destacando como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. EZTEC). foi constante. EZTEC). desde quando abriram o capital em 2007. Verificou-se que a evolução. “Tudo aquilo que nós consideramos justo a gente esta conseguindo praticar dentro das regras que estão estabelecidas. EZTEC. Com orgulho te digo que estamos melhor do que muita companhia aberta de controle pulverizado. . todos que estão envolvidos tem que sentir que estão participando de um jogo justo” (FUGAZZA.

pode-se ver um crescimento muito significativo no mercado imobiliário. lojas em shopping. b) ü ü c) ü ü Incorporação Imobiliária Residencial. salas. As pessoas que possuem o desejo de investir neste setor tão promissor hoje possuem mais opções que no passado que vai do pequeno ao grande investidor. galpões industriais. . Veremos algumas possibilidades de investimento direto no setor conforme descrito abaixo: a) ü Aquisição de Ativos (para renda e/ou especulação) Apartamentos. Esses fatores que hoje convivemos traz um reflexo do que é visto em outros países em que a economia já estava estabilizada há muitos anos. lajes corporativas.1 Seleção de Amostras Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos. Buit-to-Suit .1 METODOLOGIA 17. enquanto que outros viram uma grande oportunidade a ser mais bem explorada. Muitas pessoas viram que o tão esperado sonho da casa própria se realizaria em suas vidas. Residenciais. Fundos Imobiliários Comerciais.1. Comercial (salas ou lajes corporativas).235 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 17.

17. Outros meios de se investir indiretamente no setor também incluem o empreendedorismo que neste caso incluem as empresas prestadoras de serviço no ramo de manutenção e reformas de imóveis. CRI. Fundos de Investimentos LCI. pois conta com a valorização do imóvel e sua revenda para obter lucro. urbanismo entre outras. porém que não iremos tratar. porém não são os únicos e com certeza poderemos ver outros meios em nosso país no futuro.2 Aquisição de Ativos O que a maioria dos investidores conhece é o investimento em imóveis com aquisição na planta. para posterior revenda. e) Ações de Empresas do Setor Esses podem ser alguns dos principais meios de se investir diretamente no setor. e hoje as construtoras estão lançando novos empreendimentos com o valor do m2 com preços direcionados diretamente para o consumidor final dificultando assim a revenda antes do final da construção. decoração. em pré-lançamento. .236 ü ü d) ü ü Shoppings. Esta modalidade possui um risco mais elevado para uma entrada de investidor. Hoteis.1.

a ideia é a de buscar empreendimentos com menos unidades sendo comercializadas. Para essa modalidade de investimento vale algumas dicas que podem ajudar ao escolher o empreendimento com mais chances de valorização. ele deverá ter ciência e estar preparado para um possível financiamento e que provavelmente irá diminuir a sua margem devido aos custos de aquisição do mesmo. ou seja. caso o investidor não consiga vender antes da entrega das chaves. qual é a procura de imóveis nesta região. melhor será sua rentabilidade. . Todas estas variáveis podem ser observadas. Verificar o cenário em que o mesmo encontra-se lançado.237 Com a acomodação dos preços. Outro fator a ser relevante é o que está ao redor do empreendimento. Isso ocorre. o investidor desta modalidade corre o risco de concorrer com a própria construtora caso ela não venda todas suas unidades. Quanto antes. Nestes casos fica mais fácil para o investidor verificar a viabilidade do investimento ao fazer um estudo das ofertas na região em que o empreendimento será lançado. pois ela sempre terá melhores condições de negociação com o comprador final que o investidor. Um tipo de imóvel que é muito valorizado devido a sua escassez nas grandes capitais e que devido a expansão econômica até mesmo algumas regiões que no passado eram economicamente fracas hoje se veem na mesma situação são os imóveis comerciais. e sim na sua entrada no momento certo da cadeia de valor. por em exemplo um empreendimento em que haverá a oferta de varias unidades provavelmente ao final da obra a construtora ainda terá unidades a serem comercializadas. por exemplo. existem outros possíveis terrenos ou imóveis que poderão dar espaço para um novo empreendimento. o que poderá mudar ao redor durante sua obra qual o potencial de crescimento. O que se deve ter em mente é que um investimento para dar certo não deve ser baseado em expectativas de variações de preço. Essas formas de investimento onde o ativo será negociado próximo da entrega deve-se considerar todas as variáveis.

e estes fatores ainda mantém esse tipo de investimento muito atrativo. .6% do valor do imóvel. Para ter uma visão se este tipo de investimento é viável deve-se fazer também uma pesquisa de como é a taxa de vacância e qual o potencial de busca de imóveis na região.3 Incorporação Imobiliária Para aqueles que gostariam de investir neste mercado tão promissor. Nesta modalidade os investidores fazem seus investimentos através de cotas do patrimônio a ser adquirido. quanto mais caro for o imóvel essa taxa vai se reduzindo. seja ele em fundos de renda fixa ou fundos variáveis.1. onde o aluguel fica em torno de 0. nesta modalidade o melhor investimento são em imóveis mais baratos direcionados a classe C. Outra modalidade deste ramo é a conhecida como Buit-to-Suit. Embora tenha um risco considerável essas modalidades de investimento ainda são as mais conhecidas no setor e muitas pessoas tiveram excelentes ganhos nestes últimos anos. tais garantias são muito importantes nesta modalidade devido ao fato de que o imóvel ser preparado especificamente para esse locatário e que poderá não atender outro sem uma reestruturação. Os imóveis tiveram uma valorização bem acima do que qualquer aplicação. onde o aluguel irá pagar parte ou a totalidade do financiamento restante e que após a quitação do mesmo o investidor passa a possuir mais um ativo que pode então utilizar para manter a receita no aluguel ou utiliza-lo para a aquisição de outros imóveis. mas não possui um capital que o permitiria fazer sozinho ou naqueles casos em que gostaria de dividir os riscos potenciais uma boa opção é utilizar o método de Incorporação Imobiliária. 17. Neste contrato será estipulado um período que poderá calcular a taxa de retorno do mesmo e a viabilidade trazendo segurança para o investidor. onde o empreendimento é feito sob medida para o cliente que ira alugar o imóvel e que neste caso devido as especificações necessárias para o projeto faz-se um contrato com maiores garantias para o investidor.238 Outra forma de investimento nesta modalidade é a do aluguel do imóvel durante o financiamento do mesmo.

por exemplo. . A primeira delas é o quanto que o investidor arrisca de seu capital podendo começar com um empreendimento relativamente pequeno para um grupo formado. O exemplo apresentado trata-se de imóveis residenciais.00 dando um total de 20 cotas e estipulando que quem quiser entrar no grupo deverá comprar um numero mínimo de cotas. A forma de administrar esse investimento seria dividir o capital necessário em cotas. Após a conclusão do empreendimento o grupo pode partir para um próximo empreendimento mantendo os mesmos patamares ou partir para um de maior porte dependendo de quanto queira investir.000.00 para a construção de 2 casas onde as mesmas serão comercializadas ao valor de 450. dando um lucro do capital investido de 50% no ato da venda.000. em cotas de R$ 30. porém o mesmo pode ser aplicado em imóveis comerciais.000. porém de grande porte para uma única pessoa que em muitos casos possui um capital relativamente pequeno. Outra vantagem desse tipo de investimento é o fato de que o valor colocado no investimento não será utilizado todo de uma única vez e que o mesmo pode ficar aplicado trazendo uma receita financeira para o grupo durante a construção. Esse tipo de investimento possui varias vantagens.00 cada unidade.239 Por exemplo. em um empreendimento em que o valor a ser investido é de R$ 600.

Aliás. nestas modalidades. distribuições de resultado. No entanto. à semelhança dos fundos de ações. a rentabilidade tem se mostrado bastante atrativa. um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto. etc. são regulados.668/93. aumentos de capital. por se tratar de captação de recursos do público para investimento. fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários. renda fixa. com seus acionistas. etc. desta maneira o investidor não precisa ser um engenheiro ou um especialista do setor para começar esse tipo de investimento. derivativos. Esses fundos.. 17. Embora o investimento em imóvel passe mais segurança do que investimentos em papeis para novatos. conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8. assembleias. . mas atualmente vem surgindo empresas que viabilizam a entrada de investidores iniciantes como uma ótima opção para quem quer investir de verdade.4 Fundos de Investimento Imobiliário Outra forma de investimento do setor imobiliário que tem começado a aparecer nas mídias e serem oferecidas pelos bancos são os Fundos Investimentos Imobiliários também conhecidos como Fundos Imobiliários. entendemos que é importante estudar e se qualificar antes de se aventurar no mundo dos investimentos. Segundo Rafael e Tales (*03) em uma publicação da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011.240 Existem muitas construtoras que fazem parcerias com incorporações. uma vez que ele entrou em um momento inicial da cadeia de valor do negócio.1. A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário. além de proteger o investidor de uma eventual correção ou estagnação do valor dos imóveis. estas modalidades ainda são pouco difundidas no mercado imobiliário e até então mais restritas a grandes investidores.

. em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. direitos a eles relativos. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472. conforme o número de quotas que detiver. por sua vez. o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição. indicados para compor sua carteira de ativos. São comuns as locações de escritórios.241 Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos. O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que. Shopping Centers e pontos comerciais em geral. ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado. desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. etc. adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis. Segundo a CVM (*04) objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação. O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária. podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. então. parte de imóveis. que vigora desde 03/12/2008. Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos. estes fundos podem investir. seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. O quotista passa. solidariamente. arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter. Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário? Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário. em todo o tipo de negócios de base imobiliária.

ü Possibilidade de fracionar o investimento. investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões. o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis. pelo volume de recursos envolvidos. os custos da administração dos investimentos do Fundo são diluídos entre todos os quotistas. uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação. Simplificação. é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores. ü ü ü Ademais.242 Esse tipo de fundo possui algumas vantagens: ü ü Acesso ao Mercado imobiliário. pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador. a quantidade de alternativas de investimento disponíveis. os quais. na proporção de suas participações. não estariam ao alcance de investidores individuais. pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário. entre outras. Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários. Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário. Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor. ü É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações. Diversificação. assim. ü ü ü Em suma. recolhimento do ITBI. . escrituras. especialmente os de menor capacidade financeira. ü ü Ganhos de Escala. aumentando.

Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários. O modelo de FII adotado no Brasil possui além das características mencionadas acima outros pontos de relevância: .Para os casos de fundos destinados a construir imóveis. administrado por instituição financeira. Devido ao fato de que o fundo não admite resgate de suas quotas. não precisará. podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade. além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472. não permite resgate das quotas. que podem ser utilizados para integralização. obrigatoriamente. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa. . ou seja. tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo. .Não tem personalidade jurídica própria. É um fundo fechado. os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição. efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas. Pelo fato de ser uma modalidade de investimento recente em nosso país esse tipo de fundo possui baixa liquidez em comparação com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro. tendo em vista sua necessidade de liquidez. da venda das quotas ou. É. na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas. liquidar todo o seu investimento. . as integralizações podem ser parceladas em séries.O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa. como no investimento direto em imóveis.243 ü Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados. os titulares poder ter desafios quando forem realizar a vende de suas cotas no mercado secundário. quando for o caso. também. Os fundos podem. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados. .

. De acordo com Fundo Imobiliário . estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas. podemos ver a rentabilidade dessa modalidade em comparação com o IBOVESPA E IMOB. ü Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador. noventa e cinco por cento dos lucros auferidos.244 De acordo com a Lei 8668/93. construtor ou sócio. quotista que possua. (vinte por cento) ü Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também se sujeitam à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento).Consultoria de Investimentos Ltda. com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. quando distribuídos a qualquer beneficiário. sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte. mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. ü Os rendimentos e ganhos do capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário. no mínimo. apurados segundo o regime de caixa. à alíquota de 20%. alterada pela lei 9779/99 as regras para tributação e distribuição de ganhos são: ü Fundo deverá distribuir a seus quotistas. isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada. não contará com o regime diferenciado. (*05).

Este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário. já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo. o segundo tem começado a ser trabalhado pelos principais bancos recentemente. simultaneamente. . contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário.1. ampliando o leque de alternativas para o investidor e.1. ambos são fundos de renda fixa lastreado em credito imobiliário.245 Gráfico 22 .6 LCI – Letras de Credito Imobiliário Devido ao atual cenário da economia brasileira muitos investidores buscam alternativas mais atrativas de renda fixa.FII x Ibovespa x IMOB Os Fundos de Investimento Imobiliário possuem um histórico positivo. 17. novos produtos financeiros têm sido oferecidos. Neste contexto. 17. a cautela deve estar presente ao se fazer esse tipo de investimento devido a sua baixa liquidez em uma possível queda das respectivas cotas adquiridas. porém vale lembrar que o risco esta presente.5 Fundos de Investimentos Dentro dessa modalidade podemos encontrar dois tipos principais o LCI e o CRI.

246 Um desses produtos oferecidos atualmente é o LCI – Letras de Credito Imobiliários. por exemplo. o que poderia acontecer. mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu. Ou seja. Segundo o Infomoney (*06) Os bancos comerciais. são direcionados para financiamentos habitacionais. o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses. a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs. no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia. . As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários. Os recursos aplicados desta forma. atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil. No caso da Caixa Econômica Federal. múltiplos. Usando a Caixa Econômica Federal (*07) como referencia. obrigatoriamente. estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. São títulos semelhantes às Letras Hipotecárias.Prazo máximo* – 564 dias * O prazo máximo varia conforme a disponibilidade da margem para captação em LCI. com a vantagem de poderem ser lastreados por créditos imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um imóvel. nela encontramos as seguintes características: Prazo mínimo – 60 dias . cuja contratação deve ser. São títulos de crédito lastreados por crédito imobiliário garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. registrada na Cetip. O prazo de vencimento destes papeis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza.

247 17.000. para clientes Pessoa Física. desde que decorrido o prazo mínimo definido pelo BACEN – no caso da remuneração pelo CDI é de 60 dias.2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO O valor aplicado deve obrigatoriamente corresponder a múltiplos do preço unitário de emissão. é permitido resgate antecipado da LCI CAIXA.3 FORMA DE APLICAÇÃO Aplicação em dinheiro.4 RESGATE ANTECIPADO Desde que contratada com esta característica. com débito na Conta Corrente. . portanto todas as aplicações em LCI CAIXA são feitas em múltiplos deste valor.Aplicação Mínima – R$ 50.00 Os valores Máximos são definidos de acordo com a margem de captação disponível.R$ 5.Saldo Mínimo . 17.000.000.00. . que é de R$ 1.000.Aplicação Complementar Mínima – R$ 50. 17.00 .5 TRIBUTAÇÃO Isenta de IRRF.00 .000.00 . 17.Resgate Mínimo – R$ 5. a qualquer tempo e a critério do cliente. divulgada no início de cada mês.

de valor total ou parcial de sua aplicação. o cessionário pode ter conta corrente em outra agência que não a do cedente.00% IOF: Incide sobre o rendimento da aplicação. O vencimento dá-se ao término do prazo contratado (quando não for dia útil o crédito é no 1º dia útil subsequente).50% Acima de 720 dias 15. desde que apresentado o Termo de Cessão de Direitos com o devido registro em cartório de títulos e documentos. até o dia útil imediatamente anterior à data de vencimento. é aplicada a curva de alíquotas conforme tabela abaixo: Curva de Alíquotas de IRRF. O resgate antecipado caracteriza-se pela possibilidade de resgate através da solicitação do cliente.00% De 361 dias a 720 dias 17. 17.50% De 181 dias a 360 dias 20. 17. É permitida a alteração da agência e/ou conta corrente de vinculação. O titular da LCI deverá apresentar. . Na transferência de titularidade. após ter completado o prazo mínimo deste tipo de papel (60 dias) observado o princípio de data a data. onde está vinculada a aplicação. o Termo de Cessão de Direitos com as firmas do cedente e do cessionário reconhecidas e com o devido registro no Cartório de Títulos e Documentos. juntamente com os documentos que comprovem as representações. pelo valor total.tabela regressiva de 1 a 30 dias.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE É permitida a transferência de titularidade da LCI CAIXA. quando o resgate/vencimento ocorrer em prazo inferior a 30 dias . na Agência onde possui conta corrente.248 Para Pessoa Jurídica.7 LIQUIDEZ É permitida a transferência de titularidade/cessão de direitos. Até 180 dias 22.

249

Essa aplicação é destinada para investidores que tenham no mínimo R$ 50.000,00 disponíveis, lembrando que esse é o valor mínimo da Caixa, em outras instituições bancarias esse valor pode variar. Ou seja, um investidor cujas reservas sejam, inferiores a esse montante não poderá dispor dessa modalidade em seu portfólio de investimentos. Um grande diferencial das LCIs segundo Valores Reias (*08) é que o

rendimento é isento do imposto de renda, e elas acabam ganhando um CDI líquido, diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI, ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil) corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6 meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra esses números com mais precisão:
Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa

Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens, destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim, devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que consiga uma taxa acima de 100% do CDI).

250

É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e o valor do investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar, dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos.

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito de renda fixa privada, com pagamento mensal de remuneração ao investidor, de emissão exclusiva de Companhia Securitizadora e lastreado em contratos de financiamento habitacional concedidos pela CAIXA e cedidos à Brazilian Securities Companhia de Securitização. A emissão ao investidor foi de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1 mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da distribuição, é de R$ 10 mil. A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018. Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1 milhão. Segundo a Caixa Econômica Federal (*07) segue as principais características deste produto: O vencimento previsto para o CRI é 10/11/2018. No entanto, este

vencimento poderá ser antecipado em decorrência de quitações e amortizações extraordinárias realizadas pelos mutuários dos contratos de financiamentos

habitacionais que servem de lastro para o CRI.

251

-

O CRI oferece pagamento mensal de juros e amortização do principal ao

investidor, ambos creditados em contas correntes todo dia 10 ou dia útil imediatamente posterior, caso dia 10 seja dia não útil. Os juros e a amortização creditados ao investidor correspondem à posição

de CRI mantida em sua conta de custódia CBLC no fechamento do dia 10 do mês anterior.

-

Imediatamente após o crédito de juros e amortização referentes ao mês

anterior, constitui-se novo saldo em CRI para o investidor, o qual servirá de base de cálculo para o próximo crédito de juros e amortização a ocorrer no dia 10 do mês seguinte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas físicas são isentos de

imposto de renda retido na fonte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas jurídicas estão sujeitos à

incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa. No caso de ganho de capital na venda de CRI no mercado secundário,

qualquer investidor (pessoa física e jurídica) estará sujeito à incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa.

Não há incidência de IOF nas transações com CRI no mercado secundário.

17.7.2 Como funciona

-

Aquisição do Produto no Mercado Primário: exclusivamente na CAIXA, no

período de 09/03/2011 a 29/04/2011 (Investidores de Varejo) e no dia 03/05/2011 (Investidores Institucionais). Aquisição do Produto no Mercado Secundário: através de instituições

distribuidoras de títulos e valores mobiliários, a qualquer tempo durante a vida do CRI. Por meio da CAIXA não é possível adquirir CRI no mercado secundário. investidor. Remuneração: crédito mensal de juros e amortização do principal ao

252

Assim como as LCI, o CRI é lastreado em contratos de financiamentos imobiliários, aparentemente a sua rentabilidade é bem atrativa, porém vale lembrar assim como os LCIs que a qualidade do lastro é extremamente importante.

17.7.3 Ações de empresas do setor

Para o investidor que não possui o capital para a aquisição de um imóvel ou não tenha o conhecimento ou habilidade de acompanhar uma construção e também não esteja interessado em investir em fundos que financiam o setor, existe a opção de investir em ações de empresas de construção civil. Uma opção extremamente rentável desde 2009 e com grandes expectativas para o futuro devido ao cenário atual do Brasil. Nesta modalidade o investidor não terá de se preocupar se o inquilino esta pagando ou não o aluguel se o mesmo não está depredando o seu patrimônio, também não precisará dispor um valor tão elevado quanto o do imóvel mesmo que popular que não custaria menos que algumas dezenas de milhares de reais o investimento inicial para quem quer investir em papeis é muito mais acessível dependendo da empresa pode ser menos de que 5.000,00. Outra vantagem é a do Leão, que no caso do aluguel recebido é tributado como um salário que pode chegar a 27,5% da receita e que no papel é menor. Um ponto muito importante do mercado de ações é a alta liquidez, onde o dono do papel pode desfazer-se dele no mercado a preço do dia diferente de um imóvel que esta lhe dando receita através de aluguel e que caso precise do valor precisará esperar dependo da situação alguns meses ou até mesmo ser obrigado a baixar o valor do imóvel para acelerar o processo. No caso da compra na planta a situação é parecida a liquidez se dá geralmente pouco antes da entrega das chaves e às vezes posteriormente. No ramo da incorporação a liquidez se dá no ato da venda do imóvel, nos casos dos fundos você tem a carência mínima estipulada pelo fundo.

253

Porém o que pode ser uma vantagem no que se refere a Liquidez das ações também é uma preocupação devido a sua volatilidade, pois os preços podem despencar de um dia para o outro como por exemplo em 2008 em que o mercado de ações caiu drasticamente. Neste caso o investidor precisa ter muito paciência. Como definir qual a melhor empresa a se investir? Neste caso o investidor deve fazer uma pesquisa no nível de risco que lhe é aceitável e qual empresa lhe traz maior segurança ou rentabilidade prevista a curto ou longo prazo, cada construtora possui uma estratégia do mercado de atuação que afeta essas variáveis. Em nosso estudo de caso comparamos os índices de rentabilidade de varias empresas do setor que pode ser analisado com maior detalhe as rentabilidades do que podemos encontrar no mercado atualmente.

254

18

CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISES ESTRATÉGICAS Por Cintia Pereira Barcellos Por fim, após revisão da literatura e aplicação do estudo de caso à empresa EZTEC, pode-se, enfim, voltar aos objetivos específicos deste estudo e tecer considerações sobre os mesmos. No que diz respeito ao primeiro, de apontar e/ou definir a missão e visão da empresa, observou-se a não existência desses conceitos na empresa, sendo, portanto, sugerido o que segue:

i) ii)

Missão: “construir qualidade de vida.” Visão: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região

metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Com relação ao segundo objetivo proposto por este estudo, pode-se concluir que as principais forças, fraquezas, oportunidades e ameaças identificadas para a empresa EZTEC estão resumidas na Tabela 41.

(S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado. especialmente de taxa de juros (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional Fonte: Pesquisa direta. . (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (S07) Alta velocidade de vendas (S08) Sólida situação financeira (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio Oportunidades (O01) Expansão para outros mercados geográficos (O02) Coabitação (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor Fraquezas (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (W02) Estar submetido a um único público consumidor (W03) Estoque de terrenos caro e limitado Ameaças (T01) Concorrentes (T02) Políticas públicas. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (O04) Preferência sociocultural do brasileiro pela casa própria. (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade.255 Tabela 41 . (S03) Alta rentabilidade. 2011.Análise SWOT da empresa EZTEC Forças (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua.

por consequência. No que tange ao poder de barganha. ou seja. salvo exceções. a rivalidade do setor varia de acordo com o mercado onde as empresas atuam. possuem grande poder de negociação. e se é fornecedor de material. sendo constantemente afetado por ameaça de novos entrantes. Por último. é o fornecedor com maior poder de negociação. S06 e S09 com as oportunidades O02. dependendo se são cidades pequenas ou grandes centros urbanos. seu poder está crescendo ao longo do tempo com a redução do desemprego e profissionalização do setor. o estudo demonstrou que os consumidores. sua barganha é decrescente devido aos produtos importados. terão efeito também para evitar a ameaça T01. se mão de obra. O03 e O04. bem como a união das forças S01. Enquanto o poder dos fornecedores varia de acordo com o produto fornecido: se terreno.256 Desse modo. é o aluguel de um. seguem algumas considerações e sugestões para a empresa: i) Estratégias ofensivas (SO): A combinação da força S12 com a oportunidade O05. ii) Estratégia defensiva (ST): Utilizar as forças de S01 a S09 para defender- se da ameaça T01. Por fim. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Estratégias que minimizem as fraquezas W02 e W03. o único produto identificado como substituto à compra de um apartamento. após analisar o setor de incorporação imobiliária sob a luz do Modelo das Cinco Forças de Porter. Além disso. iii) Estratégia de debilidade (WO): Todas as fraquezas podem ser eliminadas se a empresa alterar sua estratégia regional de modo a aproveitar a oportunidade O01. pode-se afirmar que esse mercado é totalmente livre de barreiras a entrada de concorrentes. com base no tabela acima e seguindo o modelo de estratégias proposto por Wang (2007). . S05. S02.

fornecedores e por produtos substitutos. uma vez que guiam a companhia para a construção de uma estratégia eficaz e indicam as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitálos. 1989. conclui-se que o conhecimento das competências das companhias e das forças competitivas das indústrias. . O autor defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. são de fundamental importância para a empresa. portanto. 2004) as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são.257 Segundo Porter (1979. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. Sendo assim. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias.

da taxa de rentabilidade e dos valores de retorno. o que permitiu a avaliação da tomada de decisão do empreendedor conforme segue. Quando verificamos a TIR. O estudo foi desenvolvido tomando-se como moeda de referência o Real (R$). conclui-se que. ele atende todas as premissas do estudo de viabilidade econômico-financeira. A análise dos resultados consistiu na geração dos indicadores da qualidade do investimento no empreendimento considerado e seu ciclo de implantação e operacional. espera-se resultado superior a R$ 0. verifica-se que ao final do estudo. Por fim. observa-se que os valores encontrados superam as expectativas do investidor.00 investido. Com o intuito de não prejudicar o cálculo do pay back.25 a valor presente. dado que. foram considerados parâmetros usuais do setor imobiliários. tanto quando a análise é baseada em Equity (18. o estudo foi realizado acima do índice geral de preços. Avaliando-se o VPL. para cada R$ 1. logo. o projeto gerará valor superior ao custo de oportunidade do investidor.258 CONCLUSÃO SOBRE: VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA DE PROJETOS Por Renato de Almeida Silva A Análise da Qualidade Econômica do empreendimento hipotético foi baseada na intenção de verificação da qualidade econômica do empreendimento imobiliário a ser realizado no imóvel. o valor encontrado foi positivo. com o intuito de caracterizar o poder de compra da massa de recursos que o empreendimento exige para ser implantado e consequentemente o nível de exposição do investidor. que estavam entre 17% a 24% ao ano. . para tanto. pois se trata de um ciclo longo. pelo cálculo do índice de lucratividade líquida.75%). mostrando que.67%) ou Alavancada (18. pode-se considerar o projeto analisado aprovado. observou-se que também houve superação das expectativas do investidor. satisfazendo a expectativa de retorno do investidor que era acima de 16%. Para tanto. trazendo o lucro a valor presente. que esperar 25%.

permitindo que nossas informações contábeis possam ser lidas e compreendidas exatamente como estão preparadas sem necessidade de ajustes e adaptações. Contadores e auditores tinham bastante trabalho para apresentar as informações aos investidores estrangeiros. mostrando confiança no que faz e transmitindo segurança respeito ao cliente. não somente no segmento. . se deve ao fato de nossa contabilidade ser até então regida por leis defasadas e muitas vezes ser influenciada pela legislação tributária.259 CONCLUSÃO SOBRE: PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos Durante a execução do trabalho pode se verificar a adoção das mencionadas práticas societárias e fiscais na empresa. mas de maneira abrangente a todos os setores de atividade. Do mesmo modo nós também poderemos compreender as demonstrações elaboradas por países estrangeiros afinal. Destaque especial é merecido na questão do Patrimônio de Afetação que enquanto algumas empresas estão começando adotar. estaremos no mesmo padrão. A real necessidade de convergência aos padrões internacionais. a EZtec já faz de forma ampla. fazendo com que por “comodismo” a contabilidade deixasse de cumprir seu principal papel que é informar. Era necessário partir de nossos registros contábeis e adaptá-los às normas daqueles países. A convergência busca uniformizar os critérios de escrituração e devolve à contabilidade sua verdadeira função.

diz. . Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa. Ficou claro que o mercado imobiliário brasileiro ainda esta amadurecendo. que precisa ser testado. A grande maioria destas empresas esta alavancada e preocupada quanto as fontes de financiamento para o setor. que atualmente estão concentradas nos recursos do FGTS e da Poupança. Mas já observamos o crescimento da securitização. principalmente através do Certificado de recebíveis imobiliários – CRI. sua primeira emissão. no qual acredito que as taxas podem ser até menores do que as oriundas hoje da Poupança e FGTS. seja atendida através securitização. Minha Vida. Acredito que os executivos do mercado estão preparados para esta transição. como exemplo da reportagem do Jornal Valor Econômico em 02-05-2011 sobre os CRIs. "É um produto novo. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento". que é a tendências do mercado que deverá se regular pela oferta e demanda. apesar do custo mais caro". a empresa fez. afirma Leonardo Correa. por isso elas já estão buscando alternativas como emissões de debêntures e busca fundos de investimento. a nossa proporção de credito imobiliário X PIB é muito tímida e o governo para estimular o financiamento do setor “obriga” as instituições financeira a destinar 65% dos recursos da poupança credito imobiliário. Analisando anuários do setor e matérias publicadas pela imprensa especializada observei que o setor concentrou a abertura de capital das principais empresas do setor entre 2006 e 2007 com o reforço no caixa estas investiram pesado na sua expansão e crescimento. que possuem taxas baixas. não suportada pelos recursos da poupança e FGTS. substituto para a poupança. em um futuro próximo. diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. mas a sinalização é que estes recursos se findem entre 2012 e 2014. neste ano. no valor de R$ 240 milhões.260 CONCLUSÃO SOBRE: FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin A tendência é que a demanda de credito pra o segmento imobiliário.

Estrategicamente as empresas precisam acompanhar de perto as alternativas de captação e devem estar preparadas para se adequar rapidamente as mudanças de mercado. pois sem isso podem por em risco a continuidade das mesmas. No estudo de caso. no qual a maioria das empresas trabalha alavancada e a oscilação nas taxas pode comprometer significativamente o seu resultado. .261 As fontes de captação são de extrema importância para o segmento imobiliário. EZTEC. embora atualmente se financie com capital próprio. já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar deste meio de financiamento se for viável estrategicamente.

A equação de fundos para desenvolver os empreendimentos é uma questão que o tempo resolve. como observou ROCHA LIMA Jr (2009): “Os princípios da gestão moderna e agressiva. financiando os pequenos parceiros. Minha Vida” e o mercado enxergava grande demanda e diversas empresas sem experiência decidiram apostar. podemos verificar que o mercado e os analistas do setor de “real estate” evoluíram após alguns anos de experiência com base em um histórico de comparativos que não se possuía na época das aberturas de capital. que fizeram as diretrizes de ação das empresas. que se encontraria numa valuation mais cuidadosa e sem viés”. o mercado precificava empresas com maior potencial de receita através do “landbank” (banco de terrenos) e do crescimento prometido. ou via emissão de instrumentos de dívida. sendo que empresas competentes adquirem terrenos sob permuta. basta desenvolver parcerias locais. ii. para fazer isso de forma sábia. via mais capital. fazendo um silêncio obsequioso para a evidência de que o capital mobilizado nesses financiamentos está girando a taxas muito aquém da taxa de retorno que faz a meta de Ebitda” Depois veio a fase do programa “Minha Casa. o que alavanca a relação VGV – virtual internado para o capital de investimento disponibilizado. menores riscos de competitividade e. concluindo-se que o capital de giro deve se concentrar na formação de um land bank . Quanto mais espalhada pelo Brasil estiver a base de negócios da empresa.262 CONCLUSÃO SOBRE: COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORAS DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO’s NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama Observando o comportamento das ações em conjunto com os resultados dos indicadores expostos neste trabalho. quando havia um exagero na precificação dos papeis. o valor das ações estava muito acima do razoável. Assim. se sintetizam em: i. o que faz uma empresa grande e poderosa é VGV – virtual internado (área de terrenos estocados x coeficiente de aproveitamento permitido x preço/m² verificado no mercado ou arbitrado). realizadas através de múltiplos segundo ROCHA LIMA Jr (2008) “no final do ciclo dos IPOs. . iii. porque crédito imobiliário sempre estará disponível e o mercado de capitais pode trazer os recursos complementares.

causando desestimulação dos investidores. Fica claro que os seus resultados dependem muito da escolha de bons projetos. é possível que haja mais movimentos de fusões e aquisições. atualmente os investidores tem diferenciado as empresas baseados na rentabilidade e geração de caixa sendo que a maioria ainda não conseguiu “devolver” os investimentos e continuam a queimar o caixa. apesar do lucro contábil nos balanços (devido às particularidades de reconhecimento de resultado do setor como foi publicado no jornal Valor Econômico em maio de 2011). . o que gera destruição de valor para companhia. conservadora e centralizadora. muitas vezes baseado em metas mais quantitativas do que qualitativas. ü POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS Como já ocorreu no passado. seja em busca de crescimento. Com uma administração familiar. ser muito pulverizado. ou por dificuldades de empresas que necessitariam uma nova administração em função de resultados ruins constantes. caso a incapacidade de algumas companhias em gerar resultado se generalize. com necessidade de capital intenso. Além disso. de ciclo longo e gargalo de aprovações em órgãos públicos. Verificamos também que a economia de escala e alta alavancagem têm limitações fortes neste setor. caracterizado por não ter barreiras. que é dificultado pelo crescimento descontrolado. cujas ações tiveram alta este ano além de ter o melhor desempenho acumulado desde dezembro de 2007. é possível concluir que o resultado de diversas empresas que seguiram as diretrizes “impostas” pelos analistas de mercado tem ficado abaixo do esperado e com rentabilidade do patrimônio inferior aos seus custos de capital. pode haver uma dificuldade em relação à captação de recursos via mercado de capitais. o desafio da EZTEC passa a ser crescer e expandir mantendo sua ótima rentabilidade.263 Após este ciclo de apuração de resultados. Analisando o setor como um todo. Este é o principal motivo pela qual a EZTEC foi a única empresa das 9 analisadas.

algumas empresas com rentabilidades insatisfatórias. os balanços e as rentabilidades das incorporadoras sofrerão fortes impactos já que atualmente o reconhecimento proporcional à evolução física “camufla” a taxa de retorno financeira. Em outras palavras.264 Por fim. caso haja decisão pelos órgãos reguladores de reconhecimento contábil dos resultados somente na entrega do empreendimento ao cliente. “antecipando” o lucro que na maioria dos casos só vem ao término da obra. . podem piorar ainda mais seus demonstrativos.

Identificamos também empresas. Em alguns casos. Além disso. está o complexo método contábil do segmento. identificamos empresas que destruíram valor (ROCE < Taxa livre de risco) devido a problemas com estouro de custos. dificuldade com a cadeia de suprimentos. Apesar de toda peculiaridade contábil. existe uma maior vulnerabilidade no processo de contabilização se todas as práticas de governança corporativa e regras contábeis não forem bem exercidas. . através da análise da rentabilidade das empresas mais líquidas do setor imobiliário. principalmente.265 CONCLUSÃO SOBRE: ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Como mencionado pelo Jornal Valor Econômico em 31/08/2011. concluímos neste estudo. que continuam agregando valor aos acionistas e stakeholders através de estratégias diferenciadas e. que faz com que a avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos ao contrário de outros setores em que predomina o método do fluxo de caixa. a análise do setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados e entre as principais dificuldades. nicho de atuação bem definidos. falta de planejamento para bom atendimento em nível nacional e busca de desenvolvimento de novos nichos no setor. como Eztec e MRV. que o desempenho de muitas companhias ficou aquém do prometido aos investidores e credores nos últimos períodos.

A geração de caixa depende do ritmo de crescimento dos lançamentos para os próximos exercícios. Como exemplo. a Cyrela identificou apenas no ano passado 30 obras com estouro. devemos continuar observando outros movimentos de consolidação e identificamos alguns riscos que podem impactar margem e giro destas companhias: ü Novos estouros de custos de obras em andamento que podem não ter sido reconhecidos ainda. ü Apesar de não existir correlação comprovada. uma alta dos juros pode espantar alguns investidores e o crescimento do setor. o controle de custos precisa ser muito rígido. onde o preço possui um limitador (financiamento CEF e subsídio MCMV) e o ciclo é curto. impactando diretamente a margem e giro das companhias. mas a entrada de caixa mais expressiva acontece apenas na entrega das unidades. as companhias precisam se preparar para enfrentar um cenário de escassez desses recursos direcionados. Na grande maioria dos casos. O ciclo operacional do setor apresenta forte desembolso no início e ao longo da construção.266 Olhando para o futuro do setor imobiliário. ü Para as empresas que não foram tão rigorosas na concessão de crédito no momento das vendas. podemos ter um alto volume de devoluções de unidades no momento da entrega de chaves ou repasse aos bancos. Como o crescimento do mercado imobiliário vem superando a expansão da caderneta. a geração de caixa tende a aparecer mais rápido. ü Baixa geração de caixa das companhias do setor e possível falta de liquidez. muitos investidores enxergam forte correlação entre o incremento dos juros e a atividade operacional das companhias. Se ocorrer uma desaceleração. pois pouco se pode fazer ao longo do projeto para recuperar desvios. Atenção especial na baixa renda. . o reconhecimento dos desvios acontece na entrega do empreendimento. ü Dependência do setor residencial de financiamento vindo dos recursos oriundos da poupança e do FGTS. Portanto.

267 CONCLUSÃO SOBRE: SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez No início desta pesquisa tinha-se como principal objetivo responder o seguinte problema de pesquisa: “Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC?”. a marca não valia quase nada e hoje é referência no mercado de incorporação imobiliária. (FILHO. apesar de não serem acionistas. Outro ponto identificado é que a EZTEC possui grande sensibilidade com relação às questões ambientais e sociais. informar os múltiplos principais e crescentemente respeitar os direitos dos stakeholders. são afetados pelas ações e estratégias das organizações”. O estudo de caso aqui apresentado delimitou-se a analisar o que a teoria apresenta. sendo que num mesmo cenário de anos atrás. facilitando a divulgação e atraindo mais clientes. visão e valores incorporam as questões econômicas. A EZTEC adota a sustentabilidade como diretriz estratégica. preocupando-se com o meio em que se encontra e suas relações de trabalho e de convivência com seus “vizinhos” de obras e a sociedade.172). “Governar organizações implica cultivar a transparência. ambientais e sociais. os dados aqui apresentados são específicos dela. . p. Após as pesquisas efetuadas e o estudo da teoria que remete a Sustentabilidade Corporativa. possuindo a maior lucratividade do setor. 2006. portanto. Na EZTEC encontrou-se um cenário onde realmente a sustentabilidade faz parte do dia a dia dos negócios e conceitos da empresa. aqueles que. a missão. assim como disseminam e comunicam a todas as partes interessadas. conseguiu-se avaliar como os assuntos abordados nos capítulos auxiliam e beneficiam a referida empresa e seus gestores. referente à Sustentabilidade Corporativa aplicada na empresa EZTEC. Para tanto. Ficou evidente que os gestores sabem o quão fundamental ela é e como agregou valor a marca.

. Você acredita que o mercado imobiliário tende a se valorizar muito? Não tem dinheiro para comprar uma unidade imobiliária só sua? Pesquise. ou seriam os riscos? Temos hoje no mercado alguns produtos que buscam atender aqueles investidores que não possuem um capital tão vasto para investir. mas que também querem um pedaço da fatia do bolo. e ainda contar com a vantagem de não pagar imposto de renda sobre seu lucro. hoje podemos ver um investidor que já possui um imóvel próprio e que busca o segundo com o objetivo de assegurar uma segunda fonte de renda ou até mesmo aquele pensa na revenda e ganho de capital neste momento o que é chamado de especulação. cujas cotas costumam ser negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo. as dezenas de fundos imobiliários disponíveis no Brasil. e deve ser aproveitada até que o pequeno investidor acumule recursos suficientes para acessar produtos diversificados. quanto melhor o investidor conhecer das peculiaridades do setor mais vantagem de análise ele terá minimizando assim os riscos existentes. a vantagem dos produtos populares é real. Segundo Cerbasi (2008) (*09). O mercado financeiro descobriu esses investidores e agora buscam dividir seus lucros com os mesmo. Ao pensar em investir no mercado imobiliário o investidor brasileiro pode considerar as opções que cabem no seu bolso e poder ir diversificando na medida em que seu capital cresce e buscando novos horizontes. então. você poderá ter a segurança e a rentabilidade do mercado imobiliário.268 CONCLUSÃO SOBRE: FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz Ao analisar o mercado imobiliário brasileiro podemos ver um crescente número de investidores entrando neste setor que antes ficava restrito ao grande investidor. Com pouco dinheiro. Quem tem pouco dinheiro deveria contar com a praticidade dos Fundos de Investimento.

porém a sustentabilidade do setor deve ser analisada. ativos de alto padrão tende a desvalorizar muito rápido nestes momentos e também possuem baixa liquidez para quem precisar se desfazer desses ativos. porém em uma possível crise econômica um setor que pode ser afetado seriamente é o imobiliário. como por exemplo a Copa do Mundo e as Olimpíadas que ocorreram nos próximos anos e que devido ao alto investimento do governo e de empresas privadas para receber tais eventos possibilitam margens excelentes de crescimento. . Por exemplo.269 Todo investimento possui um risco a ser considerado. O que podemos ver é que temos produtos para todos os bolsos e níveis de conhecimento do setor. podemos encontrar vários meios que possibilitam uma boa diversificação que podem trazer ótimos rendimentos. ações. sejam em ativos. cotas de incorporação ou fundos de investimento. O Brasil possui regras que possibilitam trazer no momento tranquilidade. em algumas regiões ainda existem margens muito boas de rentabilidade devido aos fatores externos que contribuem para a economia brasileira. Ao analisar as possibilidades de se investir no mercado imobiliário. O mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos teve uma rentabilidade superior a maioria dos investimentos.

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ambiental e econômica? Há uma gestão ambiental em seus empreendimentos? Se sim. o que falta para iniciar?Por quê? 6) 7) Como é avaliada a questão destes empreendimentos? Como é a Governança corporativa na EZTEC? Quais são seus princípios? . leva em consideração o meio ambiente?Por quê? 5) A EZTEC possui empreendimentos verdes? O que pensa a respeito? Caso não possua.300 APENDICE Patrícia De Mori Lopes Jimenez .SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA APÊNDICE A – Roteiro de Entrevista (Perguntas) 1) 2) anos? 3) A EZTEC possui gestão sustentável? A EZTEC acredita que a gestão sustentável gera valor ao longo dos Como é analisada e incorporada a dimensão social. como é feita? 4) Como é avaliado o desempenho da EZTEC?É avaliado apenas no aspecto econômico-financeiro? Se não.

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