MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO – TCC

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

São Paulo – SP / Berrini 2011

i

MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Por

Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

Trabalho de conclusão de curso - TCC apresentado no Curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria – TURMA 2 Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização Programa FGV Management São Paulo – SP/ Berrini 2011

ii

MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA Coordenador Acadêmico: Betovem Coura, MSc

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

e aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do certificado do curso de pós-graduação, nível de especialização, do programa FGV Management

São Paulo, novembro de 2011

Coordenandor Betovem Coura, MSc

Professor Orientador Adelcio Sant`Anna, MSc

iii

ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Elaborado por: Augusto Tomio Yokoyama Celso Adelino de Mattos Cintia Pereira Barcellos Gerson Carvalho Marin Luiz Fernando Moreira Cruz Patrícia de Mori Lopes Jimenez Renato de Almeida Silva Rogério Abriz

iv

TERMO DE COMPROMISSO

Os alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz abaixo-assinados, do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria, do Programa FGV Management, realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini, localizada em São Paulo, no período de abril de 2010 a novembro de 2011, declaram que o conteúdo do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, é autêntico, original, e de sua autoria exclusiva.

São Paulo, 10 de novembro de 2011. ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama _____________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz

v

DECLARAÇÃO

A Empresa EZTEC Empreendimentos e Participações AS, representada neste documento pelo Sr. Antonio Emilio Clemente Fugazza (Diretor Financeiro e de Relações com Investidores), autoriza a divulgação de informações e dados coletadosem sua organização, na elaboração do trabalho em grupo, intitulado: “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA”, realizado pelos alunos Augusto Tomio Yokoyama, Celso Adelino de Mattos, Cintia Pereira Barcellos, Gerson Carvalho Marin, Luiz Fernando Moreira Cruz, Patrícia de Mori Lopes Jimenez, Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz do Curso “MBA EM GESTÃO FINANCEIRA: CONTROLADORIA E AUDITORIA” do Programa FGV Management.

São Paulo, 10 de Novembro de 2011.

____________________________________________ Diretor Financeiro e de Relações com Investidores EZTEC Empreendimentos e Participações SA

localizada em São Paulo no período de abril de 2010 a novembro de 2011. 10 de novembro de 2011 ______________________________________ Augusto Tomio Yokoyama ______________________________________ Celso Adelino de Mattos ______________________________________ Cintia Pereira Barcellos ______________________________________ Gerson Carvalho Marin ______________________________________ Luiz Fernando Moreira Cruz ______________________________________ Patrícia de Mori Lopes Jimenez ______________________________________ Renato de Almeida Silva ______________________________________ Rogério Abriz .vi DECLARAÇÃO Os alunos Augusto Tomio Yokoyama. Cintia Pereira Barcellos. do Programa FGV Management. abaixo-assinados. Luiz Fernando Moreira Cruz. realizado nas dependências da Instituição da unidade Berrini.autorizama divulgação de informações e dados apresentados na elaboração do trabalho intitulado “ANÁLISE DO MERCADO DE INCORPORAÇÃO em veículos IMOBILIÁRIA” acadêmicos. com objetivos de publicação e/ou divulgação São Paulo. Celso Adelino de Mattos. Patrícia de Mori Lopes Jimenez. Gerson Carvalho Marin. Renato de Almeida Silva e Rogério Abriz. do Curso de MBA em Gestão Financeira: Controladoria e Auditoria.

Sr.vii Agradecimentos Aos professores. monitores e funcionários da Fundação Getúlio Vargas. que muito contribuíram para a realização deste estudo e para o aprimoramento do nosso conhecimento. . Antonio Emílio Clemente Fugazza.I. da EZTEC. ao Diretor Financeiro e de R.

.viii Dedicatória Aos nossos familiares. cujo apoio e paciência permitiram a nossa dedicação e envolvimento no curso e neste trabalho.

analisar o retorno sobre o capital empregado também das principais empresas do setor. . a EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto imobiliário da empresa. e identificar como os conceitos de sustentabilidade são aplicados na empresa. Palavras-Chave: Incorporação Imobiliária. Análise DuPont. Estratégia. destacar as particularidades contábeis e o impacto do IFRS no setor. Rentabilidade. com ênfase a uma empresa do setor. Especificamente se busca: analisar a estratégia da empresa através das ferramentas de SWOT e Cinco Forças de Porter. discorrer sobre as fontes de financiamento e sobre as formas de investimento no setor. analisar a rentabilidade das principais empresas do setor via modelo de Análise DuPont.ix RESUMO O objetivo do presente trabalho é analisar o mercado de incorporação imobiliária.

analyze the economic and financial feasibility of a real estate project of the company. Profitability. . Strategy. In order to achieve these objectives. questionnaire and interview with the manager. analyze the return on capital employed of the main companies in the sector. Finally. major consideration is provided as to the Brazilian real estate development sector and its main players. a company of the civil construction sector. reflect on finance sources and the different forms of investment in the sector. DuPont Analysis. a case study with several methods of data collection has been used amongst which documentary analysis. highlight the accounting peculiarities and the impact of the IFRS on the sector and identify how the sustainability concepts are applied in the company. The paper aims to analyze the strategy of the company by means of analysis tools such as SWOT and Porter´s Five Forces Analysis. Keywords: Real Estate Development. focusing on EZ TEC Empreendimentos e Participações SA.x ABSTRACT The purpose of this paper is to examine the real estate development market. study the profitability of the main companies in the sector via DuPont analysis model.

dissertando sobre os conceitos de Missão e Visão. Os projetos imobiliários como um todo. O capítulo dois discorrerá sobre a viabilidade econômico-financeira dos projetos imobiliários. foi a EZ TEC Empreendimentos e Participações S. o pay back é lento. Análise Swot. estadual ou federal. a aplicação será com base em exemplos reais. baseou-se em entrevistas pessoais e questionários. das cinco forças de Porter. seja na esfera municipal. lançaram vários programas de incentivo ao financiamento do setor. Para tanto. o mercado imobiliário sofre interferências constantes da economia global. focando o estudo nos principais índices utilizados pelo setor. por este motivo. além de apresentar o referencial teórico. Valor Presente Líquido (VPL). calculados a partir da elaboração de um fluxo de caixa hipotético de um empreendimento imobiliário. mas também conhecer todos os stakeholders envolvidos na dinâmica deste setor. O primeiro capítulo deste trabalho fará uma revisão da literatura sobre análise estratégica. o que obriga não só o conhecimento técnico. Tais fatos justificam a relevância do presente trabalho. Como os recursos disponíveis para o setor não eram suficientes para a redução do déficit.xi SUMÁRIO EXECUTIVO É fato que o setor imobiliário brasileiro encontra-se aquecido.A e a metodologia empregada para a realização dos estudos. necessitam de grande volume de capital empregado e apresentam baixa liquidez (característica do setor). que tem por objetivo analisar o mercado de incorporação imobiliária. levando as construtoras e incorporadoras a aumentarem em grande escala o volume de desenvolvimento de empreendimentos. . Associados a este cenário. o governo federal. Taxa Interna de Retorno (TIR). Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL). na maioria dos capítulos que incorporam este estudo. bem como a verificação dos conceitos analisando-se a estratégia da EZTEC. levando até mesmo algumas empresas do setor a não utilizá-lo como fator decisivo a tomada de um projeto. Muito se houve a respeito da redução do déficit imobiliário. Nos casos em que. juntamente com os estados e municípios. serão aplicados estudos de caso hipotéticos e reais a fim de verificar cada item da teoria relacionada ao setor. a empresa do setor previamente selecionada para tanto.

social e econômica. hoteis). ações de empresas do setor. no 24º capítulo apresentará as formas de investimento no setor. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Com a revisão da teoria e aplicação dos estudos de caso apresentados nos capítulos a seguir. lajes corporativas. ressaltando os conceitos de Responsabilidade Social e Governança Corporativa. forma de organização societária.. Ações. o tripé da sustentabilidade. como a aquisição de ativos (para renda ou especulação). bem como o retorno do capital empregado pelas principais incorporadoras do setor. será possível também a verificação da pertinência de todos os tópicos e assuntos discutidos no decorrer do curso de MBA em Gestão Financeira concluído. ou seja. incorporação imobiliária. built-to-suit. Letra Hipotecária. galpões industriais. lucro líquido e margem líquida da EZTEC. será utilizada para o estudo a análise Dupont.xii Já o terceiro capítulo. com base nos resultados das principais empresas do setor. fundos de investimentos. No capítulo quatro. o ROE (Retorno sobre o Patrimônio). ou seja. seja na forma de unidades residenciais. através de LCI ou CRI e. Debêntures. as maneiras oferecidas aos investidores de investirem no setor. mencionando a aplicabilidade desses itens na EZTEC. securitização e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). atendendo o objetivo proposto. Para tanto. Fundo de Investimento Imobiliário. Poupança. etc. fundos de investimento imobiliário (comerciais. Por fim. no que tange as dimensões ambiental. shoppings. LCI (Letra de Crédito Imobiliário). o comparativo da receita. normas internacionais de contabilidade) no setor. lojas em Shoppings Centers. Em seguida. estratégia e estrutura de capital. em seguida. como as formas de apuração e recolhimento de tributos. e as considerações sobre as formas de financiamento na EZTEC. O quinto e sexto capítulos analisarão a rentabilidade das incorporadoras de capital aberto. . nos capítulos posteriores contextualizará o conceito de Sustentabilidade e Desenvolvimento Sustentável no ambiente corporativo. residenciais. será aplicado o conceito ROCE (Retorno sobre o Capital Empregado). comerciais. com ênfase ao “patrimônio de afetação – RET”. serão verificadas as formas de financiamento do setor. abrangerá as particularidades contábeis e o impacto do IFRS (International Financial Reporting Standards. discorrerá também sobre o Triple Bottom Line.

...... 173 Tabela 25 .............RET) ..........Registro da permuta por unidade pronta no local ............................DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .................. 172 Tabela 24 ............... 87 Tabela 13 ............... 63 Tabela 3 ....Receita de Venda............................Fluxo do Investimento Equity ......Contribuição Social e Imposto de Renda ...... 181 Tabela 28 ....................Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica .....Imposto de Renda Lucro Real Trimestral ..................... 154 Tabela 20 ................................Cenário...............................................................................................................................................................................................Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | ......................................Pelo Lucro Presumido ........................... 96 Tabela 18 .........Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação ...xiii LISTA DE TABELAS Tabela 1 .DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa ................ 76 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra . 157 Tabela 23..................Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes .........................................................Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS..............................Contribuição Social e Imposto de Renda .........Lucro Real Anual............................................................... 155 Tabela 21 ................. 93 Tabela 16 ......Fluxo de Caixa Equity (Receitas) ................... 73 Tabela 8 .......................Letra Hipotecária ..................Ações .....Contribuição Social e Imposto de Renda ............. 182 .....................................Contribuição Social e Imposto de Renda .....Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 ... 72 Tabela 7 ........................................... 85 Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE . 90 Tabela 15 ........... 79 Tabela 11 .............Lucro Real Anual................................Fluxo de Caixa Equity (Despesas) ...........................................Lucro Real Trimestral .................................... 75 Tabela 9 ..................................................... 64 Tabela 4 ....................... 68 Tabela 6 ............................................................. 95 Tabela 17 ............... 156 Tabela 22 ............... 105 Tabela 19 .................... 38 Tabela 2 ...............................Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) .....................Modelo de análise SWOT ..... 89 Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário .........................................................................DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo..... 66 Tabela 5 .... 179 Tabela 27 .............Terrenos a Pagar ......... 177 Tabela 26 ..............DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado..........

Caixa ........................................................................................ 215 Tabela 35 ...................................................... 216 Tabela 36 ..................... 217 Tabela 37 ....................... 187 Tabela 32.............................xiv Tabela 29 ................. 218 Tabela 39 ................................................................. 249 Tabela 41 .......................Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida..........NOPAT e Capital Empregado 2010 ................................ 217 Tabela 38 ........................................NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 ..............ROCE . 184 Tabela 30 .....................Fluxo do Investimento Alavancado .... 191 Tabela 33 ..... 215 Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011 ...Letras de crédito imobiliário .................................Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado ..........................................Demonstrativos Financeiros 2010 ......................................... 186 Tabela 31 ........................ 220 Tabela 40 ....................................................................................Análise SWOT da empresa EZTEC .........................Contas a Receber de Clientes Consolidado........Análise Econômica-Financeira ................ 255 .................................Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) .......

............................. 86 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões)... Lucro Líquido e Margem Líquida ................................................... 198 Gráfico 12 ....... 203 Gráfico 17 ................................................. 91 Gráfico 5 .......................Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) . 245 ...........................Valor de Mercado ... 100 Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões) .Cotação das Ações Ajustadas .ROE e Margem Líquida (2008/2011) ............................. PIB ......................................................................Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões)......Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 ...........................................................................................................................Acumulado 2008/2011 .......... 206 Gráfico 20 .................... 85 Gráfico 2 .............................. 103 Gráfico 9 .....xv LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 ............Financiamento Imobiliário vs...Estratégia e Estrutura de Capital ..................Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativolastro (em R$ milhões) ...................... 88 Gráfico 4 .......Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) ...... 220 Gráfico 22 ............Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões)..... 147 Gráfico 10 ...................................................................................... 204 Gráfico 18 .......................................... 202 Gráfico 16 ................................................................................. Crédito Imobiliário . 148 Gráfico 11 .........Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário ................................FII x Ibovespa x IMOB ...................IS11 Acumulado 12 meses ................................................................................ 200 Gráfico 13 ....... 97 Gráfico 7 ..........................Margem x Giro = ROCE ............ 207 Gráfico 21 ...................Comparativo de Receita.............................................................................................. 200 Gráfico 14 ................................................................... 93 Gráfico 6 .... 204 Gráfico 19 ................ROE x Margem Líquida (2010/2011) ..Taxa de Juros vs................................................................................Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) .......... 201 Gráfico 15 .............................

............................................................................................. 147 ........ 112 Figura 3 .......................... 142 Figura 6 ......................................................................................... 140 Figura 5 .Apresentação corporativa Gafisa ........................... 127 Figura 4 ........Apresentação Corporativa EZTEC 2 .....Balanço Patrimonial e demonstração de resultado ......Apresentação Corporativa EZTEC 1 .......................................Triple Bottom Line ................ 107 Figura 2 ...............xvi LISTA DE ILUSTRAÇÕES Figura 1 – Modelo de securitização................................

.xvii LISTA DE SIGLAS CPC CVM IASB IFRIC IFRS IPO POC .International Financial Reporting Standards .Percentage of Completion .International Accounting Standards Board.International Financial Reporting Interpretations Committee .Initial Public Offering .Comissão de Valores Mobiliários .Comitê de Pronunciamentos Contábeis .

Entidade do setor privado. IPO – Initial Public Offering ou. – Percentage of Completion ou.C. . Percentual de Conclusão. em português. Oferta Inicial de Ações. independente. P. preparar e emitir normas de padrões internacionais de contabilidade. em português.O.xviii GLOSSÁRIO IASB – International Accounting Standards Board. criada em 1973 para estudar.

. 29 1.............................1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO ..............3 Explorar as mudanças da indústria ..............................................................4 2...............2...................3......................................6..2 2..........................................................2 1....... 29 Visão..............5 1......................................................................................... 51 Valor Presente Líquido (VPL)..............................................2........... 48 1..1....................1 Posicionar a companhia ...2 1...................................... 47 Formulação de estratégias.. 47 1........ 41 1................2..................3.....3..........................6 2...................4 Origem do Modelo .................................................................2..... 55 ................................................................................................ 48 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS .........1 1................................................... 29 1.........................5 2.... 33 1.....................3.........3............................................ 45 Poder de barganha dos compradores ...2...................................4 1.........................................................................................................3. 36 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT ...................................2 ANÁLISE SWOT..................................... 29 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA ............ 42 Rivalidade entre os atuais competidores ........................... 35 A Matriz SWOT .................3 2........................1......................2........... 49 2........................2.. 47 1...............................2..................1.................................. 54 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) ... 55 Análise da Região ..................................... 49 2..1........................6 Ameaça de novos entrantes..1 A necessidade de ter uma visão....3 1.........................3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER ...............................................3........7 Fluxo de caixa ..............3................... 31 1....... 26 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ...............................2...........1 1............... 32 1....................................................................2......2...................... 34 1...................................1 1.................... 40 1.................................. 39 Críticas ao modelo ............................... 50 2......................6................ 53 Período de Retorno do Investimento (Pay back) .....2 Componentes críticos do processo visionário.................3 1...............................................................................xix SUMÁRIO INTRODUÇÃO ....................2 INDICADORES DE QUALIDADE ... 52 Taxa Interna de Retorno (TIR) ...........2 Missão .1 2.................... 44 Produtos substitutos....2....................................2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos ...........3......... 46 Poder de barganha dos fornecedores ....................1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA ....... 54 Particularidades do Setor ............................................................................6...................................2................................................

.............3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra ............. 81 3................xx 2................................1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS .......... 73 3.......9...... 64 Lucro Real Anual ............................. 72 3.........................................................1..............7................................ 81 3......................... FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO ....2... ....2 Antecipação de recebíveis ................ 81 3.....1 Principais destaques ...2..9........7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS ......9............1 Estudo de Mercado .4............6....1 SPE.........2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS.........................7.......8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO ........................................................................... 77 3..................... 58 2...............5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO ...........7........9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR.....8.....................................................1 Pelo critério fiscal ...............................................8............................................1 3... Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) .........................................2 Pelo Critério Societário ........... 74 3................ 77 3............................................ 60 3.9............ 81 3... 81 3............................................................3 ANÁLISE DE RISCOS ........................ 78 3...................................4.............4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL....................................................1 Permuta de bens imóveis ..................................................... 77 3...2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local.........1 Principais particularidades do setor............................2.... 57 2........................................ 62 3........6 FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ-LAS......................................................2................... 73 3...............1.......................... 73 3..... 58 3 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR .......................................... 82 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO ..........1 Despesas com comissões de vendas........................................... PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE ...............................................3 ASPECTOS FISCAIS.......7.....2...................................2 Venda a prazo de unidade ....................7......................... 84 ....................9.........................1 Provisão para garantia ....1.....1............................9..................................... 82 3......2 Estudo Vocacional....................................................................................2 Lucro Real Trimestral ..............................1.........................................9...8...............................................2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo ........... 62 3.......... 73 3.......3 Ajuste a valor presente ..................... 65 3....... 77 3......8..... 82 3..........................................1 Venda a vista de unidade ......... 60 3.... 60 3.......................... 73 3.......

........................................................................1.1.6 Fundos de Investimento Imobiliário ..... 114 6..................1...... 108 5...............1........1......2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) ............................ 105 4. 91 4..... 114 6..................4 TRIPLE BOTTOM LINE.........4.........................................................1 CONTEXTO HISTÓRICO ....................................2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE ........8 Cédula de Crédito Imobiliário ...... 108 5........3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA ...... 122 7......... 95 4............................................................... 115 6....................................1...................1.......................................................................................... 119 7........... 129 Dimensão Ambiental ........................................2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO ...................7...........4 Ações ......................1.......1..........1 7.1........................................ 117 Capital Empregado ... 120 7.............................1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. 107 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR ...................... 84 4................... 118 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA .................................1.1.. 132 ..........1.. 130 7............................................1...............................5...................................................1.....................1.................1..................................5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) ... 114 6............ 108 5................................................2 Letra de Crédito Imobiliário .................... 98 4...................................................... 110 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO ..........................5 RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA ................. 100 4.......... 89 4... 119 7...........3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT .......................4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE .........1.......1 6.............................1........2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL ................... 86 4.. 94 4.....5.........................................1 Poupança ................ 114 6...........................................3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE ................5 Debêntures............... 103 4.............................1 BALANÇO PATRIMONIAL ........................................ 100 4............................................ 116 6......................................1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO ..............1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO ..............................................................1.....................................2 Dimensão Social ............7........................4...........................................2Classificação das Operações .................. 126 7.........................................1Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários .........................xxi 4......................................................................................................................................2 7 Receita Líquida ..3 Letra Hipotecária ..........1....... 84 4.........7 Securitização.........................

158 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC ....................................... 144 O “boom dos IPO’s” no setor....................................................3 Momento atual do setor ....2 Fluxo de Caixa ..............3 Presença de Capital Especulativo ................................ 152 9.............................2.1..... 137 8......................................................................................................................................5 Poder de barganha dos fornecedores ................................. 167 10............ 158 QUANTO A ANÁLISE SWOT ....................2....1 9....................... 1645 10................1 Ameaça de novos entrantes...1 Forças.................1 10.......1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO ....3.....................................................2 Crédito Imobiliário ............................1......................1..... 164 10..........................................................1..................................1........................... 159 10.......... 151 9............... 167 10...... 139 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO .....2 Rivalidade entre os atuais competidores ......1............................................................................................................1 Bolha ........... 158 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO . 166 10....... 137 8.... 154 APLICAÇÃO PRÁTICA .....................3............ 163 10................................1.............1....................2.............3 Resultados ......... 177 11........................................................4 Ameaças ........................................................................1 11...................... 140 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC . 169 11....... 167 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS169 ESTUDO DE CASO ............3 Produtos substitutos..................................3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER ................................................ 187 ..................................................................................... 149 9.2 Investimento em Ativos ................................................................................. 143 9..............................3............................................................................................................1 Cenário . 172 11..3............................................3..............................................2 10............... 159 10.............1.........................3....................1 8...xxii 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO ................................1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO... 138 Investimento Fundos Imobiliários ..........3......... 140 9........................................................................................3 Oportunidades ..................5 Objetivos Estratégicos da EZTEC ....................................................4 Poder de barganha dos compradores ............................................................3..............................2 Fraquezas ...2.........................................1.................1..............2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS ........... 166 10.... 166 10.....................................................2................................... 149 9............................. 162 10...................... 143 Características do setor ....2 9..........................

.......................................2 Resultados 2º trimestre 2011 ....5......1.................................... 205 14...........1........... 210 FONTE DE DADOS ..... 214 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS .............. 194 14......................................................1 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO ..................................................................................2 ANÁLISE DOS RESULTADOS ............ 210 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS . 216 15.......................................... 188 12............................1.....................................3 15......................3 Breve histórico das empresas selecionadas ............................1 12. 203 14........xxiii 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR ..... 216 15..............................................EZTEC ....................................4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados .4......................................................3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis ..................................................................1 METODOLOGIA ............ 197 14.................................2 15........................................ 221 ...............................1..................... 221 15............4...2 Análise DuPont .1....5 Análise do ROCE ..........................3 15 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC ................... 196 14............. 194 14........ 208 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO .......... 189 12........2...1 Resultados 2010 ......................... 192 13.......................................................2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS . 190 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO .......... 192 ESTUDO DE CASO: EZTEC .............................4 SELEÇÃO DA AMOSTRA .. 216 15. 217 15................................................ 188 12............................1 Eztec ................ 194 14........4................................... 189 12.................................. 194 14.........................4 Análise do giro sobre o capital empregado ............4...............................................1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio ...... 210 15......1 Imposto de renda e contribuição social .........4................. 218 15..................2 MRV ....................... 194 14........1 15................................2 Coleta de Dados .........1.......................3 Cotação das ações ..2 Imposto com recolhimento diferido.......................... 219 15..................3 Análise da Margem ....................................................2.........................................5................................2................4...........4.............................................................................. 201 14................1 Seleção da Amostra .............................. 188 ESTUDO DE CASO .............................................................................1..................................................................

.............................xxiv 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA .........................................5 Fundos de Investimentos ..... 270 ANEXOS ................................. 224 16............1..........................1 Problemas de Pesquisa ...................1 Seleção de Amostras ........... 247 TRIBUTAÇÃO ...............1........2........... 224 16................................................................................1 Análise dos Dados ............... 247 RESGATE ANTECIPADO ....3 Método de Pesquisa .................................... 247 FORMA DE APLICAÇÃO ......... 235 17.......... 227 16................................................................................... 247 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE .........................7...7...........................1 17.............................................................. 254 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .... 226 16......................................2........4 17...................5 17............................................................................. 236 17.....................................1........... 225 16. 245 17.........7........................ 295 APENDICE ...............................................................1.............. 240 17...................................4 Fundos de Investimento Imobiliário ... 251 17............................2 Objetivos da Pesquisa ........6 17...............................1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários....1...... 250 17....2............................4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa.................................1 16.......... 226 16........................ 248 LIQUIDEZ .......................................................................6 LCI – Letras de Credito Imobiliário ...............................................................................................................A ................2 Aquisição de Ativos................7 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO ...........2.................................................... 235 METODOLOGIA .....2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S...........................................................................1... 235 17.............................................................................................................................................3 Ações de empresas do setor..............2 Sustentabilidade Corporativa .......................................2 17...........................................................3 17.............1........2 Como funciona ................. 232 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO .............................. 226 16.........................3 Triple Bottom Line ...................3 Incorporação Imobiliária ................................................................................................................................................. 224 METODOLOGIA ... 252 18 CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS ...........1..................................................................... 245 17....... 238 17............ 300 ..................................... 248 17........................................................................................ 229 16.............................1.......1... 224 16.................................................................4 Instrumento de coleta de dados ....

. ou seja. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. da oferta de crédito. contábeis e principalmente tributárias. Hoje é difícil não nos depararmos com um empreendimento imobiliário em nossos trajetos do dia-a-dia. a Incorporadora e Construtora EZ TEC Empreendimentos e Participações SA. Espera-se. aliado a incentivos governamentais.26 INTRODUÇÃO A construção civil vem apresentando um crescimento significativo nos últimos seis anos. Objetivando a competitividade. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. atingir o melhor resultado. responder aos objetivos desta pesquisa de traçar uma análise estratégica da empresa em estudo e desta maneira poderemos ter uma referência para o setor como um todo. o objetivo do presente trabalho é realizar uma análise setor imobiliário no Brasil tendo como referencia a visão estratégica de um dos principais players do setor. assim. Para tanto. Considerando ainda que vamos sediar dois grandes eventos esportivos: Copa do Mundo 2014 e Olimpíadas 2016. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. entidade criada para esta finalidade. sob a luz da análise SWOT. Nela iremos ver os fatores positivos e negativos do ambiente interno e externo a organização. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). O segmento é visto por muitos como a “bola da vez”. consequentemente. e analisar o mercado de incorporação e construção civil através do Modelo das Cinco Forças de Porter. que coloca o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. a metodologia utilizada é um Estudo de Caso. É de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. O segmento tem suas particularidades societárias. Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). Em decorrência do déficit habitacional. com coleta de dados via análise documental e entrevista com gestor. Diante desse cenário. Outro foco do trabalho é o de apresentar as particularidades contábeis em tais projetos. Um grande passo foi dado nesta direção. Será analisada a maneira como é feito o estudo da viabilidade econômicofinanceira. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards).

expandirão para títulos de captação de recursos exclusivos de instituições financeiras. o setor da construção civil retomou a atenção de investidores ao longo dos últimos anos. o cenário hoje é outro. . Após considerar tais conceitos vemos também algo novo em nossos dias que o conceito de Sustentabilidade que ainda é muito recente para algumas empresas. onde diversas empresas acabaram sendo incorporadas para sobreviver e o preço das ações do setor atingiu o menor patamar dos últimos anos. pois envolve uma mudança na cultura organizacional e quebra de muitos paradigmas. a estratégia do governo de priorizar os financiamentos destinados ao setor popular habitacional aliado ao crescimento do PIB e uma taxa de juros mais adequada proporciona uma demanda imobiliária acima da oferta. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. por que não. alternativas de mercado de capitais e principalmente a Secutirização. prometendo alto crescimento e geração de valor aos investidores. Os gestores das empresas devem mudar sua forma de gerir e pensar para que o negócio permaneça para as futuras gerações. Fatores macroeconômicos. aplicando ferramentas como Modelo de análise DuPont sobre os demonstrativos financeiros comparando os resultados da empresa EZ TEC com seus pares. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que 21 empresas do setor imobiliário abrissem o capital entre 2005 e 2007. principalmente no mercado de incorporação imobiliária (Real Estate). O presente trabalho objetiva avaliar o desempenho das principais empresas de capital aberto do setor com foco na rentabilidade após a onda de IPO`s ocorrida entre 2005 e 2007.27 Com o crescimento mercado imobiliário brasileiro. Com tais condições econômicas e de crédito favoráveis. gerando a necessidade da estruturação de outras fontes de financiamento tendo em vista que projeções estimam que os recursos da poupança devam se esgotar já nos próximos anos. A relação Crédito imobiliário X PIB ainda é muito tímida no Brasil e tudo leva a crer que teremos um crescimento muito expressivo e a fonte de financiamento que hoje esta baseada em recursos sobre responsabilidade do Governo (FGTS) ou regulados por ele (Poupança). crédito abundante. Passada a euforia.

vemos que muitos investidores de grande porte têm buscado oportunidades de entrar nesta onda e poder participar desse momento promissor. fundos de investimentos em geral como LCI. entre outros. . CRI. por exemplo. Nos últimos anos vem aumenta a busca de tipos de investimento diversificados no setor como. tais formas de investimento tem atraído investidores desde o pequeno até o de grande porte.28 Quando pensamos em todo esse quadro positivo do setor imobiliário que se apresenta em nosso país. os papeis de empresas que colocaram suas ações na bolsa.

comportamentos e estratégias baseadas no objetivo da instituição e que dará origem a um plano estratégico. produtos e serviços.1. Hoskisson e Ireland (2007). defendem que a missão define metas organizacionais. portanto. deve ser simples. os valores da empresa. como: a descrição do negócio.29 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 1 ANÁLISE ESTRATÉGICA Por Cintia Pereira Barcellos 1. Bateman e Snell (2007) acrescentam aos fatores acima. . Kurke e Gregory (1993). Em adição. e ajuda a avaliar novas oportunidades de negócio para garantir que eles se encaixam no âmbito da organização. acima de tudo. Ele ainda defende que a missão servirá como um guia para todas as atividades e estratégias da empresa e para tanto. Foster (1993) cita alguns elementos que devem compor a missão. Matejka.1 Missão Foster (1993) define missão como uma declaração de existência e de ambição da empresa. breve e flexível e deve. 1. a missão deve especificar o negócio ou negócios em que a empresa tem intenção de concorrer e quais os clientes deseja atender. A missão seria. Desse modo.1 ANÁLISE DOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Ao realizar a análise estratégica de uma empresa grande parte dos autores inicia seus estudos com uma explanação sobre os conceitos de missão e visão. o capítulo que segue é uma breve revisão da literatura sobre o assunto. das intenções estratégicas e dos valores da instituição. ser distintiva para diferenciar a organização de seus concorrentes. Para Hitt. Brown (1998) concorda que a missão mantém uma organização centrada nos seus principais clientes. a razão de ser e existir da organização.

Goett (apud Mullane. 2002) considera missão inútil e defende que facilmente é esquecida. O autor questiona a real utilidade da missão nas operações do dia a dia das empresas. Kurke e Gregory (1993). a maioria dos entrevistados não percebeu um impacto visível na performance e competitividade da empresa. Bateman e Snell (2007) defendem que a missão deve ser uma expressão clara e concisa do propósito da empresa.cit. Matejka. uma vez que ela tem o poder de unir todos colaboradores a um objetivo comum. Kroll e Parnell (2000) concordam que uma organização com uma missão clara e bem definida tem muito mais chances de ser bem sucedida do que outra que não tenha uma compreensão de sua própria identidade e de sua razão de existir. e representa um importante veiculo para comunicar ideais. acreditam que uma missão claramente comunicada e reforçada por um sistema de recompensas pode afetar positivamente o comportamento dos empregados. senso de direção e objetivos para todo o público envolvido com a organização. também cita outro estudo realizado com quinhentos gestores dos Estados Unidos que concluiu que a missão é uma das mais utilizadas ferramenta de estratégia. 2002) fez um estudo com 88 gestores seniors da América do Norte e concluiu que em apenas 8% dos casos a missão era clara para toda a organização e que 73% dos entrevistados não estavam totalmente satisfeitos com o processo de criação da mesma. Em consonância. Mullane (2002) recorda que existe um debate sobre a importância da missão dentro de uma organização. os gestores entrevistados estão muito satisfeitos com o uso da missão. . Mullane (op. Bart (apud Mullane. Comportamentos esses. Segundo este estudo. ajudando a organização a avançar na mesma direção. Para Harrison (2005) a missão é capaz de inspirar os funcionários. limitando-se a dizer o óbvio e representando muitas vezes um processo de criação oneroso para as empresas. Em defesa da missão. Os autores defendem ainda que a eficácia da missão enquanto guia comportamental está diretamente ligada ao grau de envolvimento partilhado pelos funcionários. que geram efeito direto no desempenho financeiro da empresa.). Apesar disso. por outro lado.30 Consensualmente. Wright. Ele critica a sua construção com palavras evasivas e excessiva formalidade.

ou seja.31 Por fim. Ela deve ter o poder de desafiar os colaboradores da empresa evocando emoções e impulsionando-os à ação. descobertas tecnológicas ou estilos de gestão. que a diferencia e a torna única. enquanto a marca possui algo na sua essência que a mantém viva por um longo período de tempo. descentralização.2 Visão Conforme Hitt. Lucas (1998) define visão como uma carta da organização contendo os seus princípios e valores fundamentais. é o que une a empresa ao longo do seu processo de crescimento. 127) a visão é “o direcionamento de longo prazo e intenção estratégica de uma companhia”. A essência ideológica é definida como aquilo que a empresa é e o porquê da sua existência. Englobam as características duradouras da organização. Para Bateman e Snell (2007. Ireland e Hoskisson (2007). . Porém. p. Nas palavras de Collins e Porras (1996). será a unificação da organização que a levará ao sucesso competitivo e financeiro. por isso. visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser e do que pretende atingir. Lindstrom (2007) complementa que a visão é uma declaração fiel à marca da empresa e não aos seus produtos. como os valores e os propósitos organizacionais. a missão poderá ser mal utilizada e. pois estes são voláteis e mutáveis. parecer obsoleta e ou ineficiente. Em adição. tal como qualquer outra ferramenta. nas mãos de executivos que saibam como utilizá-la. Mullane (2002) conclui que. diversificação ou expansão global. a visão é um guia que estabelece quais competências essenciais preservar e qual o processo que estimulará a empresa a seguir o melhor caminho rumo ao futuro. Em resumo. para uma visão ser bem concebida precisa estar sustentada em dois componentes centrais: essência ideológica e vislumbramento do futuro. Segundo os autores. poderá unificar a organização e estabelecer conceitos claros de propósito e direção. um plano orientador das prioridades e metas da organização. que transcendem os ciclos de produção e do mercado.1. 1. Não obstante.

pois estão relacionados com a razão fundamental da sua existência. Assim. enquanto que o vislumbramento do futuro será a criação dos mesmos. identificam a essência ideológica como a descoberta dos processos.32 Os valores que constituem a essência ideológica são um conjunto de princípios importantes para os colaboradores da organização e não podem ser considerados como um tipo de estratégia. sem se deixar influenciar pelas exigências do ambiente externo.1 A necessidade de ter uma visão De acordo com Lucas (1998). os autores. pois recorda o fundamental.1. o autor alerta para a necessidade das organizações se libertarem das expectativas do passado. Os autores defendem que uma empresa deve decidir por si própria quais os valores a considerar fundamentais (idealmente um máximo de cinco). uma visão bem articulada tem o poder de conduzir diretamente às prioridades e metas estabelecidas. portanto. ao escrever que uma visão terá de ser inspiradora. O vislumbramento do futuro é definido por Collins e Porras (1996) como aquilo que a organização aspira ser e que exigirá a criação de algo que irá desencadear mudanças e progressos a atingir no tempo. . para conseguir definir o que são hoje e o que querem ser amanhã. Funciona também como um mecanismo de controle. Quanto aos propósitos organizacionais pode-se dizer que estes envolvem a alma da empresa. evitando a fragmentação e a dispersão pelo caminho. Em resumo.2. 1. O autor acrescenta que sem uma visão claramente definida. a dinâmica básica das empresas visionárias consiste em preservar a essência e estimular os processos. mantendo a organização consciente da realidade. e direcionada ao que se quer atingir. Ready e Conger (2008) resumem estas opiniões. nada mais se faz do que reagir ao exterior e imitar os concorrentes. sofisticada e de longo alcance.

Será por esta razão que Sal Marino (1999) refere que uma visão implica um período de gestação. não sucumbir a palavras vazias. a visão poderá representar uma ficção e ser reduzida a uma mera frase sem sentido ou utilidade prática. que incorpore e integre o melhor da empresa no passado. Quando este processo de construção não é bem desenvolvido. “Quais são as nossas competências nucleares (e incompetências)?”. escolher o que se deve fazer e pode ser atingido. ao invés do que se gostaria de atingir. quando a visão chegar ao coração da organização. mas antes um reflexo da identidade da organização. só então podendo tornar-se uma realidade. permitirá responder a questões-chave sobre as suas vantagens competitivas e acrescenta que. de todos os níveis a possam conhecer. . Defende ainda que esta deve ser. Só então se iniciará o processo de definição e implementação da nova visão.2 Componentes críticos do processo visionário Lucas (1998) afirma que uma visão deixará de ser uma mera frase quando se tornar uma força motriz que impulsiona as pessoas a mudar e a crescer. o autor chama a atenção para alguns cuidados a ter na construção da visão. tais como: não abusar no detalhe nem torná-la demasiado genérica. “Por que somos?”.1. Lucas (1998) defende que. reconhecer que a visão não é um mero projeto. “Quais são os nossos valores fundamentais?”. Neste sentido. antes de tudo. um documento vivo. é preciso ir além dos conselhos de consultores e dos resultados da análise comparativa com outras organizações.33 1. mas ainda viável no futuro. Para isso terá de soar verdadeira e representar a partilha das aspirações mais profundas das pessoas.2. mas naquilo que os poderá gerar. para que todos os colaboradores da empresa. para a visão produzir um efeito real. dar espaço aos empregados para que possam pronunciar-se. verificar a sua consistência com as prioridades a enfatizar. compreender e questionar. Este mesmo autor aconselha a colocação de questões primordiais. no sentido da empresa conhecerem melhor internamente antes de decidir para onde quer ir: “Quem somos realmente?”. não assentar a sua definição nos resultados.

habilitações e competências das pessoas e os requisitos para criar capacidade competitiva na organização. Na primeira. . ou seja. programas e sistemas que permitam uma adequação das práticas e políticas de gestão com a nova visão. 1. No entanto. cabe à empresa analisar seus pontos fortes e fracos. a última fase refere-se à motivação da organização através do reconhecimento do valor das pessoas.34 Em consonância. a sua capacidade. Os autores lembram que ainda há algumas décadas atrás. A segunda fase requer o envolvimento de toda a organização. Afinal. bem como suas oportunidades e ameaças. é primordial ter um mecanismo de reconhecimento e avaliação de talentos que permita fazer a adequada correspondência entre as capacidades. em uma abordagem feita dos níveis mais altos para a base. as empresas podiam manter as suas estratégicas por um longo período de tempo. Para isso. mediante criação de planos. A fase seguinte envolve o alinhamento dos processos à nova visão. são elas que têm o poder de transformar qualquer intenção em realidade. Por fim.2 ANÁLISE SWOT Wright. faz-se necessário definir metas e desafios e estabelecer prioridades. Kroll e Parnell (2000) defendem que subsequente à formulação da missão. A terceira fase se concentra em construir capacidades e competências críticas novas de modo a reduzir a diferença entre aquilo que a empresa pretende atingir e aquilo que pode fazer. Ready e Conger (2008) descrevem um modelo para a construção de uma visão eficiente baseado em cinco fases. assim como uma redefinição da visão. atualmente impõe-se uma revisão contínua das atividades e estratégias de uma organização. Os autores acreditam ser fundamental para a formulação de estratégias de sucesso avaliar as oportunidades e ameaças do ambiente externo em conjunto com as forças e fraquezas do ambiente interno e sugerem para essa análise o uso da ferramenta SWOT. de forma a estimular um maior compromisso de todos no processo. condição fundamental para o sucesso organizacional na corrida competitiva.

Oportunidade (Opportunity) e Ameaça (Threat) e corresponde a uma ferramenta de análise estratégica extremamente útil para compreensão do negócio e auxilio à tomada de decisão. 1989). . dentre os quais Panagiotou (2003). SWOT teria sido desenvolvida por acadêmicos da mesma universidade uma década depois. dentre outras possibilidades (PIERCY e GILES.35 O modelo de análise estratégica SWOT é um acrônimo para os seguintes termos em inglês: Força (Strength). e Roland Christiensen. a entrada em novo mercado.2. como a aquisição de um novo negócio. uma vez que seu uso incentiva o pensamento proativo dos gestores em oposição a instintos reativos. Alguns autores. Para Hill e Westbrook (1997). Os autores também ensinam que a análise SWOT é uma avaliação subjetiva organizada em um formato lógico baseado em quatro dimensões: duas internas (forças e fraquezas) e duas externas à empresa ou negócio em questão (oportunidades e ameaças). a origem desta teoria é controversa. Pode ser utilizada tanto para análise de uma organização como um todo como para parte dela (unidades de negócio) ou até mesmo para projetos individuais. 1. creditam SWOT aos professores da Universidade de Harvard George Albert Smith Jr. que teriam criado essa ferramenta no início da década de 1950.1 Origem do Modelo Apesar de mundialmente conhecida tanto no ambiente de negócios como no meio acadêmico. o lançamento de novo produto. Ela pode ser usada para qualquer tipo de tomada de decisão. Fraqueza (Weakness).

confirmando a origem da análise SWOT conforme citado acima por Wang (op. apesar da popularidade dessa ferramenta. aos aspectos ruins no presente foram chamados de Culpa (Fault) e no futuro Ameaças (Threats).cit.36 A maioria dos autores. Mesmo assim. De fato. 1. o primeiro passo de uma análise SWOT é definir criteriosamente o sujeito a ser analisado. Com o passar do tempo. Constituíam sua população de estudo as quinhentas empresas listadas na revista Fortune 500. em Dezembro de 2005. 2005). cujo objetivo era descobrir porque o planejamento corporativo não estava dando certo e criar um novo sistema de gerenciamento da mudança. que liderou uma pesquisa entre as décadas de 1960 e 1970.2. oportunidades e ameaças do objeto de análise. no entanto. para as quais foram perguntadas questões como: o que é bom e o que é ruim no seu negócio hoje e o que poderia ser bom ou ruim no futuro? As respostas daquilo que é bom no presente foram chamadas de Satisfatórias (Satisfactory) e bom no futuro de Oportunidades (Opportunities).). dando origem assim ao acrônimo em inglês e ferramenta de análise SOFT. nos Estados Unidos. HUMPHREY. é dado início ao processo de listar as forças.2 A Matriz SWOT Para Piercy e Giles (1989). professor da Universidade de Stanford. 2007. . Em seguida. não existe nenhum documento de referência publicado sobre o assunto. foi publicada no SRI Alumni Association Newsletter uma carta de Albert Humphrey. credita SWOT a Albert Humphrey. fraquezas. as variáveis foram alteradas chegando ao modelo hoje conhecido como SWOT (WANG.

capacidade. acesso a matérias-primas. localização geográfica. E seu principal objetivo é identificar os principais fatores (internos e externos) capazes de fazer a empresa atingir seus objetivos. Os fatores internos são as forças e fraquezas internas à organização. dentre outros).37 Segundo Wang (2007). rede de distribuição e tecnologia. Kroll e Parnell (2000) ensinam que os mesmos representam os recursos da empresa. conhecimentos. a análise SWOT é uma avaliação dos ambientes interno e externo do seu objeto de estudo. pesquisa e desenvolvimento. etc. Wright.). sistemas de informação e controle.) como físicos (instalações e equipamentos. etc. organizacionais (cultura da empresa. que podem ser tanto humanos (experiência. .

comportamento Sucessão Oportunidades Desenvolvimentos de mercado Vulnerabilidades dos concorrentes Tendências Inovação e desenvolvimento de tecnologia Influencia global Novos mercados. agências. Tabela 1 .38 Já os fatores externos correspondem às oportunidades e ameaças que o ambiente externo infringe a companhia (WANG.Modelo de análise SWOT Forças Capacidades Vantagens competitivas Recursos. consciência Inovação Localização geográfica Preço. abaixo são listados diversos exemplos das quatro dimensões que formam SWOT. compromisso. presença e alcance Problemas financeiros Vulnerabilidades Prazos e pressões Fluxo de caixa Continuidade Robustez da cadeia de suprimentos Distrações. 2007 . volume. liderança Certificações Gestão. Na tabela 1. qualidade Certificações Processos. comunicação Cultura. efeitos do clima Fonte: Wang. serviços. 2007). canais de distribuição Produção. distribuição. conhecimento Reservas financeiras. valor. efeitos do clima Fraquezas Falta de capacidade Falta de forças competitivas Reputação. Pessoas. Ativos Experiência. retorno esperado Marketing: alcance. ideias Contratos vitais e parcerias Manutenção de capacidades internas Obstáculos enfrentados Fraquezas intransponíveis Perda de pessoal chave Apoio financeiro sustentável Economia (domestica e internacional) Sazonalidade. efeito nas atividades chave Confiabilidade dos dados do plano. integralização horizontal ou vertical Nichos de mercado Geográfico: exportação e importação Novos pontos de venda Grandes contratos Desenvolvimento de negócio e ou produto Pesquisa e desenvolvimento Parcerias. sistemas de TI. atitude. sucessão Ameaças Efeitos políticos Legislação ambiental. previsibilidade Moral. economias de escala Sazonalidade. efeitos no meio ambiente Desenvolvimentos tecnológicos Intenção dos concorrentes Demanda do mercado Novas tecnologias.

.2. cliente. resultando em quatro estratégias possíveis. Desse modo. O autor defende que a análise de cada vetor interno e externo do negócio deve ser realizada à luz dessas categorias. a matriz SWOT ilustra como as oportunidades e ameaças externas podem ser relacionadas com as forças e fraquezas internas. São elas: produto. podendo estabelecer prioridades de curto e longo prazo. iii) Estratégia de debilidade (WO): Busca eliminar as fraquezas de modo a aproveitar oportunidades do mercado. distribuição e ou logística. Ao utilizar a análise SWOT o gestor deve obter no final uma avaliação prática dos fatores internos e externos ao negócio.39 Humphrey (apud Wang. eliminar ou remediar as fraquezas. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Compreende basicamente ações para minimizar as fraquezas e evitar ameaças. O resultado deve ser um conjunto de ações e estratégias que possam manter e mesmo fortalecer as forças identificadas. ii) Estratégia defensiva (ST): Visa utilizar as forças da organização para se defender de ameaças externas. como uma maneira de tornar o estudo mais completo e abrangente. São elas: i) Estratégia ofensiva (SO): Deve focar em como fazer uso das forças do negócio para aproveitar as oportunidades do ambiente externo.3 Estratégias resultantes da aplicação da análise SWOT Wang (2007) defende que a análise SWOT é muito útil para propor uma série de alternativas para a companhia baseada na combinação dos quatro fatores estratégicos. 1. finanças e administração. 2007) cita seis categorias que podem auxiliar no processo de análise SWOT. processo. criando uma maneira simples de construir um time capaz de alcançar objetivos maiores. 1989). priorizar e otimizar as oportunidades e rebater as ameaças (PIERCY e GILES.

2. iii) Estratégia da colheita (harvest): Quando as fraquezas superam as forças e as oportunidades superam as ameaças. o campo de análise estratégica era ainda muito incipiente. Rowley e Armandi (apud Valkanos. O autor afirma que quando a análise SWOT foi criada. Valentim (2001) tece criticas ao modelo tradicional de SWOT ao afirmar que o produto dessa análise são frequentemente proposições superficiais e pouco prováveis de resolver problemas realmente críticos à organização. no qual concluem que SWOT não foi efetiva como uma ferramenta de análise. quando os mercados eram mais estáveis e previsíveis.40 Além disso. Eles argumentam que o resultado encontrado não vai além da descrição genérica de estratégias. Com o desenvolvimento da teoria estratégica ao longo do tempo outras ferramentas mais sofisticadas surgiram para dar suporte à tomada de decisão. Em consonância. Ele não nega a importância histórica desse modelo ou mesmo sua utilidade como uma primeira análise de determinado problema. 1.4 Críticas ao modelo Hill e Westbrook (1997) promovem um estudo em vinte empresas localizadas no Reino Unido. Por outro lado. Panagiotou (2003) critica o modelo afirmando que é uma análise simplista que possui uma série de limitações técnicas. entre as décadas de 1960 e 1970. ii) Estratégia de manutenção: Quando as forças superam as fraquezas e as ameaças superam as oportunidades. Sherman. fato que justifica a importância que essa ferramenta assumiu para os gestores da época. Anastasiou e Androutsou. 2009) sugerem outras quatro conclusões que derivam da análise SWOT: i) Estratégia de crescimento: Quando as forças superam as fraquezas e as oportunidades superam as ameaças. iv) Estratégia de redução (retrenchment): Quando as fraquezas superam as forças e as ameaças superam as oportunidades. mas apenas chama a atenção para a sua simplicidade excessiva. os autores defendem que talvez parte das deficiências desse modelo se deva a época de sua criação. .

o gestor pode e deve utilizar outras ferramentas de planejamento estratégico para complementar sua análise.3 MODELO DAS 5 FORÇAS DE PORTER Segundo Arons e Waalewijn (1999). Para tanto. rivalidade entre os concorrentes. a essência da formulação de estratégias se concentra em analisar o ambiente externo à empresa. pode-se dizer que SWOT não é uma ferramenta completa em si. o desafio do gestor estratégico é encontrar o melhor posicionamento para sua empresa. é se posicionar perante a indústria de modo a melhor se defender das forças ou a usá-las em seu benefício. . Em resumo. 1989) ensina que o nível de concorrência em uma indústria depende basicamente de cinco forças ou dimensões: ameaça de novos entrantes. Quanto mais fracas forem em seu conjunto. maior o potencial de obtenção de lucros acima da media. existência de produtos substitutos. 1. Piercy e Giles (1989) defendem que a análise SWOT se tornou tão popular devido principalmente a sua técnica simples e acessível e a não exigência de sistema complexo e ao mesmo tempo a sua flexibilidade de incorporálo quando necessário. o estrategista deve investigar a fundo as origens e causas do comportamento de cada força/dimensão. Em outras palavras.41 Por outro lado. mas uma boa alternativa para uma primeira análise dos fatores internos e externos que influenciam uma organização. Independente do poder de interação dessas cinco dimensões. mas os autores defendem que o Modelo das 5 Forças de Porter é um dos mais utilizados e recomendados. Porter (1979. Existem muitos instrumentais teóricos disponíveis para realizar essa análise. poder de barganha dos compradores e poder de barganha dos fornecedores. É o conjunto e interação dessas forças que determinara a intensidade e a capacidade de geração de lucro de uma indústria. A partir de seu uso.

Porter (1979. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. unicidade essa que subsidia as forças competitivas. 1989). A seriedade da ameaça de um potencial entrante dependerá das barreiras à entrada existentes na indústria e da reação esperada dos concorrentes existentes. Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. portanto. Barreiras á entrada correspondem a componentes estruturais de uma indústria capazes de limitar ou mesmo impedir a entrada de um novo competidor (ARONS. aporte de recursos e o desejo de ganhar mercado. Quanto maiores às barreiras.42 A ou as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são. ii) Diferenciação de produto: Ocorre quando as empresas já estabelecidas na indústria possuem uma marca forte e clientes leais. à entrada e quanto mais os potenciais entrantes esperarem retaliação por parte dos competidores. Cria barreiras ao forçar os novos entrantes a investir ainda mais para compensar a fidelidade dos clientes às marcas já presentes no mercado. 1. menor será a ameaça/risco de novos entrantes. São elas: i) Economias de escala: Corresponde à redução no custo unitário de produção à medida que o volume absoluto por período aumenta. 2004) cita algumas das principais barreiras à entrada. Detém a entrada ao forçar o novo entrante a assumir uma escala maior ou a aceitar uma desvantagem de custo. WAALEWIJN. 1999). .3. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. no decorrer do capítulo as cinco forças de Porter serão analisadas com mais detalhes. os novos entrantes de uma indústria acrescentam à mesma capacidade produtiva. Para tanto.1 Ameaça de novos entrantes De acordo com Porter (1979.

portanto. . caso os mesmos tenham muitos recursos para defender-se. v) Acesso a canais de distribuição: É fundamental para o entrante ter um canal onde distribuir seu produto ou serviço. para poder superar seus concorrentes.43 iii) Exigências de capital: Surge quando a entrante é obrigada a investir grandes somas de capital para poder entrar na indústria. especialmente quando esses investimentos são custos irrecuperáveis (sunk costs). acesso a matéria-prima. vi) Políticas governamentais: Ocorre nos casos em que o governo pode controlar o acesso a determinados setores da economia. São exemplos: patentes. seja em custo ou em desempenho. acesso limitado a certas matérias-primas e outras regulamentações (como exigência de controle de poluição. como propaganda e pesquisa e desenvolvimento. O entrante irá pensar duas vezes antes de entrar caso: haja histórico de retaliação no setor por parte dos atuais concorrentes. podem representar uma barreira à entrada caso sejam muito altos. localização favorável. subsídios governamentais e curva de aprendizagem ou experiência (tendência dos custos unitários diminuírem à medida que a empresa acumula maior experiência na produção). de segurança. O novo entrante deve oferecer mais benefícios. uma vez que quanto mais limitado for o acesso aos canais de distribuição. iv) Desvantagem de custo independente da escala: Quando as empresas atuantes na indústria possuem vantagens de custo impossíveis de serem superadas pela potencial entrante. A expectativa do potencial entrante com relação à resposta dos atuais concorrentes também influencia na sua decisão de entrada. via licenças. situação que causaria redução do desempenho financeiro de todos os participantes da indústria (PORTER. independente de seu tamanho ou economia de escala. 2004). Podendo inclusive forçar o novo entrante a criar o seu próprio canal. 1979. por exemplo. A não existência constitui uma das maiores barreiras à entrada. ou caso a taxa de crescimento da indústria seja baixa. caso eles possam reduzir preço para manter seu posicionamento ou por possuir excesso de capacidade. etc). mais difícil será a entrada na indústria. 1989. vii) Custos de mudança: Referem-se aos custos que os consumidores incorrem ao trocar de fornecedor e.

2004). decisões estratégicas envolvendo grande parte da indústria têm um impacto maior nas condições que determinam as barreiras à entrada.cit. levando a períodos de excesso de capacidade e corte nos preços). . iii) Alto custo fixo ou de armazenamento. Porter (op. v) Capacidade aumentada em grandes incrementos (quando a economia de escala exige esse tipo de movimento. o grau de ameaça muda de acordo com alterações nas barreiras à entrada. 1989. iv) Ausência de diferenciação ou de custos de mudança (aumentam a pressão sobre os preços e a qualidade dos produtos). ii) Taxa de crescimento da indústria (quanto mais lenta for.2 Rivalidade entre os atuais competidores Segundo Porter (1979.) cita dois fatores adicionais sobre ameaça de novos entrantes. 1.3. Para o autor. lançamento de novos produtos e aumento da qualidade dos serviços entregues ao cliente. A rivalidade é resultado da pressão sofrida pelos competidores e/ou pela oportunidade de melhorar seu posicionamento. ou seja.44 Por fim. as ações de uma influenciam a rentabilidade da outra. via preço. publicidade e propaganda. Segundo. normalmente provoca desbalanceamento entre oferta e demanda da indústria. Devido ao fato das empresas de uma indústria ser mutuamente dependentes. a intensidade da rivalidade esta relacionada à presença de uma série de fatores: i) Número de concorrentes ou equilíbrio dos mesmos em termos de tamanho e poder. a rivalidade entre os concorrentes de uma indústria normalmente toma a forma de disputa por posição. maior será a disputa entre os concorrentes por espaço no mercado). Primeiro. alguns movimentos competitivos podem provocar uma situação pior para toda a indústria. uma vez que criam fortes pressões sobre preços e escalas de produção.

1989.3 Produtos substitutos Arons e Waalewijn (1999) os definem como produtos ou soluções capazes de desempenhar basicamente as mesmas funções de outro produto.45 vi) Concorrentes divergentes quanto a estratégias. Porter (1979. à medida que a indústria chega a sua maturidade. A menos que a mesma consiga melhorar sua qualidade e adicionar diferenciais irá sofrer com redução de lucro e crescimento. as taxas de crescimento decaem. 1. pressões de gestores ou governo. 2004) alerta que os produtos substitutos diminuem os retornos potenciais de uma indústria.3. cultura e relacionamentos com suas matrizes tendem a competir continuamente ao longo do tempo. etc.) defende que mudanças em qualquer dos fatores acima citados podem alterar as condições de rivalidade da indústria. São exemplos de barreiras à saída: ativos fixos sem uso alternativo. origens. a entrada de um novo competidor. Quanto mais atrativa for à relação preço-desempenho do substituto em relação ao original. vii) Interesses estratégicos altos (a rivalidade da indústria se torna ainda mais instável quando algumas companhias possuem grandes interesses em jogo). reduzindo também a rentabilidade e alterando o nível de competitividade da indústria. representam fatores diversos (econômicos. como por exemplo. geralmente através de uma tecnologia diferente. maior será a pressão exercida sobre a rentabilidade da indústria. inter-relacionamento importante entre unidades de negócio da mesma empresa ou grupo. emocionais ou estratégicos) que mantém as empresas competindo mesmo com baixa ou mesmo nula rentabilidade. Porter (op. Além disso. ao estabelecer um teto para o preço de seus produtos. acordos trabalhistas. viii) Elevadas barreiras à saída. .cit.

2004). etc). Quando não existem muitos custos de mudança. vi) vii) Mediante a ameaça de integração para trás dos compradores. através do seu poder de negociação. podem forçar as empresas a reduzir seu preço ou melhorar a qualidade de seus produtos ou serviços. De acordo com Porter (2004).3.46 O autor ainda destaca dois tipos de produtos substitutos que merecem maior atenção.4 Poder de barganha dos compradores Conforme Porter (1979. iii) iv) v) Se os produtos adquiridos são padronizados e não diferenciados. quanto mais concentrada é a indústria dos compradores ou quando um comprador adquire grandes volumes em relação às vendas do fornecedor. são aqueles produtos com capacidade de melhorar sua relação de preço-desempenho. 1. Primeiro. Quando o comprador possui baixa lucratividade. ou seja. o substituto terá maior margem para incorrer em uma disputa de preços. uma empresa pode melhorar seu posicionamento estratégico ao selecionar um grupo de compradores com poder mínimo de influenciá-la. Neste caso. Os principais fatores que determinam o poder de barganha dos compradores são: i) A concentração da indústria. preços. viii) Caso o comprador tenha total informação sobre o mercado (demanda. . A escolha da empresa de para quem vender deve ser vista como uma decisão estratégica crucial para o negócio. são aqueles produzidos por empresas com alta lucratividade. os compradores. custos dos fornecedores. ii) Quando os produtos que adquire representam uma parcela considerável dos seus custos. Caso o produto da indústria não seja relevante para a qualidade do produto do comprador. uma vez que lucros reduzidos incentivam a redução do custo de compras. maior será seu poder de barganha. E segundo. A análise dessas tendências é importante para a empresa definir qual será sua estratégia: se tentará suplantar o substituto ou construir seu posicionamento considerando a existência do mesmo. 1989.

Seu produto é essencial para o negócio do comprador. Quando seu produto é único ou altamente diferenciado. . Porter (1979) sugere que o estrategista deve analisar as forças e fraquezas da empresa e então formular um plano de ação que contemple: 1. O conhecimento das competências da companhia e das forças competitivas da indústria indica as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitá-los.3. Fornecedores poderosos. não sofrendo ameaça de produtos substitutos. 1. 2004) ensina que os fornecedores podem exercer seu poder de barganha ao ameaçar aumentar os preços ou reduzir a qualidade de seus produtos.6. 1989. ii) iii) iv) A indústria consumidora não é um cliente importante para o fornecedor. portanto.5 Poder de barganha dos fornecedores Da mesma forma.47 1.3. um grupo de fornecedores possui poder de mercado quando: i) São dominados por poucas empresas e são mais concentrados que a indústria para onde vendem. Por ameaça de verticalização do fornecedor. podem reduzir a lucratividade de uma indústria quando a mesma não consegue repassar o aumento de custos para seus preços. Porter (1979. v) vi) Caso existam custos de mudança para o comprador.1 Posicionar a companhia Estratégia pode ser vista como a construção de defesas contra as forças competitivas ou como a busca por posicionamento na indústria onde elas são mais fracas.6 Formulação de estratégias Após analisar as forças que afetam a competitividade de uma indústria.3. Segundo o autor.

estar atento para essas mudanças durante o seu processo de formulação estratégica.3 Explorar as mudanças da indústria A evolução traz com ela mudanças nas fontes de competição de uma indústria.3.6. a sua essência.2 Influenciar o equilíbrio das forças competitivas através de movimentos estratégicos Considerando que parte do equilíbrio das forças é resultado de fatores externos e parte das ações da companhia. Porter (1979) defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. O gestor das companhias envolvidas deve.48 1. mas sim alterar as suas causas. 1.3. portanto. . fornecedores e por produtos substitutos. É uma postura que vai além do simples lidar com as forças competitivas. Em resumo. as mesmas podem adotar estratégias ofensivas que alterem esse equilíbrio a seu favor. As tendências mais relevantes são aquelas que afetam as forças mais importantes para o setor.6.

em termos quantitativos. as entradas acontecem muito tempo depois da necessidade de pagamentos de despesas. qual será o efeito das decisões tomadas. Independente do aspecto econômico principal. analisar um projeto do ponto de vista econômico financeiro. para tanto.49 2 VIABILIDADE ECONOMICO FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIARIOS Por Renato de Almeida Silva 2. levando-se em conta o saldo do fluxo de caixa em cada momento do desenvolvimento do projeto. Deste modo. é o estudo preliminar que possibilitará a melhor utilização do imóvel e. ou seja. avaliar se o resultado será a obtenção de lucros pelo investidor e. ou seja. é de fundamental importância que a análise da viabilidade financeira do projeto tenha por objetivo obter equilíbrio entre as entradas e saídas. Muitas são as oportunidades existentes. conforme descreve COSTA (2009) é extrair informações das demonstrações financeiras e dos demais relatórios (sejam eles dos últimos anos ou projetadas). Costa Neto (2003) nos faz refletir que toda decisão pela oportunidade correta parte do pressuposto que a busca inicial de todo empreendedor é o lucro e alguma garantia que ele será realmente alcançado. atingir o melhor resultado. que é a geração de lucro. evitar que existam saldos negativos no fluxo de caixa no decorrer do desenvolvimento do empreendimento. Costa Neto (2003) nos recorda ainda que no geral os projetos de construção civil exigem grande volume de capital investido e mesmo sendo os preços geralmente maiores que os custos. portanto. nada mais é que. levando a necessidade de alavancar recursos antecipadamente para que se possa colocar em prática o projeto. onde o resultado das análises deverá apresentar preço maior que custo e receitas maiores que gastos. O objetivo deste estudo. que auxiliem na análise e interpretação. é comum que qualquer viabilização inicie-se pelo aspecto econômico.1 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA O estudo da viabilidade econômico-financeira é o que colocará o projeto a ser desenvolvido em um bom posicionamento de mercado. consequentemente. .

segundo Gonzáles (1999 apud COSTA. sendo assim.50 2. O setor da construção civil é um mercado com particularidades que tornam muito difícil ao empreendedor tomar a decisão de investir. Taxa Interna de Retorno (TIR). embasando-se em sua experiência e percepção das condições em que se encontra o mercado. 2003 p. as técnicas mais utilizadas pelas empresas do setor imobiliário são Fluxo de Caixa. . 10) leva o empresário a muitas vezes tomar a decisão de forma intuitiva. mas também pelas particularidades do setor. auxiliarão na tomada de decisão. algumas ferramentas como Análise da Região. (1998) nos recorda que estamos referindo-nos as ferramentas que auxiliarão a analisar a qualidade do investimento. operar análises da qualidade fará com que o empreendedor tenha informações suficientes para decidir. investir é comprometer “recursos atuais na expectativa de obter maiores recursos futuros”. No que tange as particularidades do setor. Recorda-nos Lima Jr. (2011) que poucos são os textos que tratam as características específicas do setor. Dada à vasta gama de fatores que interferem nos empreendimentos imobiliários e o extenso período que separam a tomada da decisão e a finalização do empreendimento. o processo que leva o empreendedor a decidir ou não pelo investimento. (2000). é de fundamental importância analisar a qualidade dos investimentos. para tanto. Valor Presente Líquido (VPL). o que. Estudo de Mercado e Estudo Vocacional. Lima Jr. Período de Retorno do Investimento (pay back) e Índice de Lucratividade Líquida (ILL).2 INDICADORES DE QUALIDADE Assim como define Zvi. Quando falamos em técnicas de análise econômica. Atualmente. deve estar suportado não só pelas técnicas de análise econômica.

previsão de devedores duvidosos em virtude do perfil dos reais encaixes advindos das receitas de vendas a prazo. como receitas e despesas com aquisição e venda de imóveis. Contudo. a elaboração do fluxo de caixa considera exaustivos levantamentos de duas categorias de dados: “Dados básicos – dados financeiros operacionais normais da empresa.” (SARDINHA at.AL. mão de obra etc. determinar o fluxo de caixa de uma empresa é o ponto de início para que ela possa ser avaliada e também sejam realizadas projeções adequadas. o que. p. p.. AL. .” (SARDINHA at. imponha a necessidade de revisões periódicas do fluxo provisionado. dados de investimentos. entre outros.51 2. 82). 2008. Assim como em qualquer empresa: “os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado. determinar a previsão dos recebimentos e desembolsos de cada período. Dados complementares – prazos normais de recebimento e desembolso para a empresa. como receitas de vendas. AL. taxas internas de retorno. (2008) ressaltam que elaborar um fluxo de caixa para períodos longos (como é o caso dos empreendimentos imobiliários). tempos de retorno. 8). 2001. a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido. despesas com compras. 82). colocando então a qualidade do fluxo provisionado sobremaneira dependente do grau de confiabilidade dos valores estimados. dado o grau de impacto do fluxo de caixa no retorno do resultado esperado. pois os valores considerados são baseados em peças orçamentárias.” (NBR 14653-1.2. 2008. Além disso. AL.. Sardinha at. recebimento ou pagamento de juros bancários. nos imprime considerável grau de imprecisão. (2008). equipamentos diversos etc.1 Fluxo de caixa Como descrevem Abreu Filho at.. o objetivo da elaboração do Fluxo de Caixa é “prever o saldo de caixa ao término de cada período considerado. p. Pata tanto cabe ainda destacar que.

e que I0 representa o investimento inicial necessário ou o custo para a aquisição ou implementação do projeto na data zero.2 Valor Presente Líquido (VPL) Umas das técnicas mais utilizadas para a análise de um projeto. Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. AL. podemos dizer então que o VPL. que é a diferença entre o valor presente do projeto e o custo do projeto na data atual.2. para que seja mais bem compreendido o discernimento do VPL é necessário lembrarmos que: “VP de um projeto quer dizer o seu valor presente. p. cabe destacar que os fluxos de caixa são projetados com o intuito de oferecer apoio às tomadas de decisões por determinados projetos além de ser o ponto de partida para o cálculo dos indicadores necessários a análise financeira. incluindo o valor do investimento a realizar. O valor presente líquido (VPL) é o indicador que de acordo com a NBR 14653-4 é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado. pode ser representado pela equação abaixo: . Apresentadas as descrições acima.” (ABREU Filho at. assim todo o projeto estudado que apresentar valor presente líquido positivo será lucrativo. comumente conhecida por VPL. Completando. segundo Abreu Filho (2008). o VPL permite a fácil interpretação dos resultados obtidos. projetado no horizonte do empreendimento. isto porque.52 Por fim. 2. é a ferramenta denominada Valor Presente Líquido. 2008. 82). Galesne (1999) descreve o VPL dos projetos de investimento como sendo a diferença entre o resultado de valores presentes das entradas e saídas líquidas de caixa acompanhados do projeto e ao investimento inicial necessário.

Contudo. a Taxa Interna de Retorno nada mais é que. pois para “um ativo que apresente n períodos de operação. incluindo o valor do investimento a realizar.2.” (ABREU Filho at. p. calculada a equação apresentada. Serão obtidas. No caso dos empreendimentos imobiliários. em sendo o resultado obtido negativo. n raízes.” (NBR 14653-4. concluímos que. teremos uma equação do grau n para resolver. norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que balizam os estudos relacionados aos empreendimentos imobiliários brasileiros.13). caso o VPL encontrado seja positivo. 2001.53 Ainda seguindo a descrição de VPL oferecido por Abreu Filho (2008). Abreu Filho (2008) nos adverte ainda que. 86). há a verificação de que o projeto é mais custoso que seu valor e se a decisão for por implementá-lo. sendo assim lucrativo. teremos apenas uma raiz positiva: a TIR. Se não houver mudanças no sinal dos fluxos de caixa após t = 0. a TIR é a taxa que anula o valor presente líquido (VPL). Abreu Filho (2008) nos remete a ideia de que uma maneira de se obter a TIR é através do gráfico de variação do VPL. deparando com a taxa de desconto que anula o VPL. o projeto “será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco. ao traçar o gráfico. p. a “taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projeto no horizonte do empreendimento. . AL.” (NBR 14653-4. o resultado será prejuízo. 2008. na maioria dos casos. Dado que. a interpretação obtida é que o projeto vale mais do que custa. 2001.13).3 Taxa Interna de Retorno (TIR) Conforme verificamos na NBR 14653-4. 2. não existe uma forma simples de se calcular a TIR. p. encontraremos a TIR.

critério pay back é a análise do “tempo que um investimento leva para pagar de volta ao seu dono o investimento inicial. verificado através da fórmula: Dessa forma. o período no qual os resultados líquidos acumulados do empreendimento equivalem ao investimento.” (ABREU Filho.54 2. . 2008. o pay back deve ser o critério que orienta a decisão de realizar ou não o investimento. 93). ou seja. consiste em demonstrar a relação entre o valor presente das receitas líquidas de dos investimentos. conclui-se que o índice de rentabilidade terá sempre de ser maior ou igual a 1 para que o VPL não seja negativo. conforme descreve Abreu Filho (2008). Contudo. É também. “é a medida relativa de benefício/custo”. mas sim. ou. para oferecer ao investidor a ideia aproximada do tempo de maturação de seu investimento. segundo a NBR 14653-4 (2001). 2008. p.2.5 Índice de Lucratividade Líquida (ILL) O índice de lucratividade líquida. “sabendo-se que o VPL não pode ser negativo. 77). Abreu Filho (2008) adverte que. de acordo com a NBR 14653-4 (2001).2. p.4 Período de Retorno do Investimento (Pay back) O período de retorno do investimento. A obtenção dessa medida se dá pela contagem de quantos períodos o projeto necessita para acumular retorno igual ao do investimento realizado.” (ABREU Filho. de forma alguma. 2.

7 Análise da Região Esta análise consiste em investigar toda a região onde o imóvel está situado. melhor preço na hora da venda. etc. conduta e desempenho do mercado. verificando o tanto quanto possível. é importante que seja realizada análise do mercado onde se deseja desenvolver o empreendimento. Esta análise divide-se em três seguimentos distintos e complementares: àEstudo de localização: Busca-se neste estudo um diagnóstico preliminar e de reconhecimento das principais características da região do empreendimento em tela.55 2. atingindo-se assim. pesquisas e estatísticas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Acessibilidade local e regional. encontra-se a melhor forma de utilização do imóvel.2. Para avaliar as particularidades do setor imobiliário. zoneamento. Assim como podemos encontrar na NBR 14653-1 (2001). . Estudo da malha urbana. IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada). além dos indicadores de qualidade econômica. De posse dos resultados dos indicadores de qualidade econômica juntamente com a pesquisa setorial. toda a estrutura. Estes estudos compreenderão os seguintes tópicos: ü ü ü ü ü ü Localização geográfica. etc. Barreiras geográficas. Transporte coletivo.). 2.2. como legislação do município onde se deseja desenvolver o empreendimento (plano diretor. possibilitando ao investidor ter um retorno mais próximo do esperado.6 Particularidades do Setor Dadas às muitas particularidades do setor. as empresas devem buscar informações nas mais variadas fontes. a maioria das empresas do ramo da construção civil. utilizam também outras ferramentas que as auxiliam na tomada de decisão. Vetores de crescimento.

devem ser realizados estudos direcionados para os seguintes temas. Renda familiar por região. abaixo discriminados: ü ü ü ü ü ü Tendências de movimentação e crescimento populacional da região. Análise da economia do município e de suas políticas econômicas e de desenvolvimento. estadual e federal. para tanto. Percentual da população economicamente ativa. comerciais e industriais em formação. Índices habitacionais e suas tendências. àPesquisas socioeconômicas: Para uma visão ampla e caracterização das tendências de crescimento do município e região. Estudo da população economicamente ativa. bem como a obtenção do perfil demográfico e tendências de crescimento da cidade e região. Lei de diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano do município. Pontos fracos e fortes. Tráfego.56 ü ü ü ü ü ü ü ü Bairros residenciais. Infraestrutura básica. ü ü ü ü Perfil econômico predominante da região. Infraestrutura de apoio. ü Regulamentações e legislação ambiental municipal. Perspectivas para a região considerando-se o contexto micro e macro econômico. Desapropriações e projetos urbanos especiais e implicações com a área em estudo. Perfil de ocupação da região. Visibilidade. por segmento e idade. Polarização. Infraestrutura urbana. à Regulamentação Urbana e Ambiental ü ü ü Verificação da Legislação de Uso e Ocupação de Solo. Estudo das migrações da região. .

Perfil de ocupação. serão os seguintes: ü ü ü ü ü ü ü ü ü Residencial. ü Preços de comercialização de unidades habitacionais. lotes e outros produtos por segmento e padrão. Logística. Estoques e sua distribuição. . Industrial.7. por segmento e padrão (velocidade e tendências). Educacional. ü Absorção de unidades por empreendimento. hoteleira.57 2.2. Empresarial. bem como de seus problemas mercadológicos atuais. conforme a NBR 14653-4 (2001). Hoteleiro. em processo de aprovação ou em execução na área industrial. comercial. conforme abaixo apresentado: ü Pesquisa de projetos imobiliários relevantes previstos. industrial e outros.1 Estudo de Mercado O Estudo de Mercado tem por objetivo alcançar um profundo conhecimento da situação imobiliária local. com o propósito de traçar o perfil atual e expectativas do mercado local. Entretenimento e Lazer. lazer. Para execução deste estudo. Comercial e Serviços. ü ü ü Empreendimentos relevantes surgidos recentemente. Saúde. é realizada pesquisa de informações detalhadas e específicas do setor imobiliário na região em questão. Os setores preliminarmente analisados na região.

pois o resultado desta decisão não é algo rotineiro. e o que se espera. na descrição de Abreu Filho (2008). 2. as decisões sobre investimentos são comumente chamadas de decisões estratégicas. o resultado é obtido apenas no longo prazo.3 ANÁLISE DE RISCOS Risco. parte-se para a elaboração de um Master Plan conceitual que compreende: ü ü Definição preliminar dos produtos.2 Estudo Vocacional O estudo vocacional aborda o objeto de estudo de forma detalhada. na qual o mesmo se insere. institucionais. Permite a concepção de soluções criativas e muitas vezes inusitadas que se traduzem em satisfação e melhor retorno do investimento para o empreendedor. Proposta de implantação dos produtos e distribuição destes na área em estudo. Após a definição das vocações. Esta análise é feita de forma holística e sem pré-conceitos. ü Estratégia de lançamento. por este motivo. em nível Conceitual. é o sucesso. que objetiva a apresentação de uma proposta para o desenvolvimento e ocupação da área em estudo ao longo do tempo.2. diz respeito “à probabilidade de se ter um resultado diferente do esperado”. levando em consideração todas as informações apuradas nos estudos mercadológicos e regionais anteriores para a elaboração de um estudo de Vocação e um Master Plan.58 2. . O Estudo de Vocação Imobiliária objetiva detectar os melhores usos para um determinado imóvel baseado em tendências e oportunidades macro e microeconômicas. ü Aproveitamento eficaz das áreas verdes. de preservação e viárias.7.

Apresentados os fatores acima. decidir por determinado projeto se torne assumir o risco de fracasso do empreendimento. Abreu Filho (2008) ressalta as variáveis ligadas a problemas financeiros que invariavelmente podem ocorrer. presentes em cenários arbitrados no planejamento. que avalia as variações que estão fora dos limites previstos na margem de segurança e. na medida em que os indicadores são extraídos de manipulações em modelos.59 A decisão tomada não garante que o resultado obtido será o esperado. dentro de processos de simulação. . Tais fatores fazem com que.” (LIMA Junior. no decorrer do projeto. “medida da capacidade de suporte do empreendimento”. acontecimentos políticos e sociais. onde será verificado o limite de desvio das variáveis não monitoráveis a qualidade do empreendimento. descobertas científicas. etc. já Costa Neto (2003) mencionam problemas relacionados ao clima. 1998. chega-se a conclusão de que: “Uma decisão de investimento apoiada e informações sobre indicadores da qualidade não se sustenta em certezas. Lima Junior (1993) sugere a avaliação dos riscos pelos critérios de “medida de sensibilidade na qualidade do empreendimento”. Portanto.43). no que concernem as receitas e despesas. dado que. principalmente com o fluxo de caixa. muitos fatores externos podem interferir do que foi provisionado. p. em que as expectativas de desempenho do empreendimento são estabelecidas a partir de expectativas de comportamento.

Esta missão está sob a responsabilidade do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis). entidade criada para esta finalidade (Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade). BM&F BOVESPA. FIPECAFI. Existem três tipos de sociedades comuns no segmento que são: ü A Limitada. . fevereiro/março 2007). Na sociedade limitada. no titulo II da sociedade. (Revista Apimec. e IBRACON.60 3 SETOR PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO Por Celso Adelino de Mattos 3. contábeis e principalmente tributárias. mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social”. “Art. Recentemente nossa contabilidade vem passando por grandes mudanças. CFC . Objetivando a competitividade. 3. PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA SE CONSTITUIR UMA SOCIEDADE Os tipos de sociedades estão definidos no Código Civil de 10 de janeiro de 2002.1 CONVERGÊNCIA DOS PADRÕES CONTÁBEIS NACIONAIS AOS INTERNACIONAIS O segmento tem suas particularidades societárias. A partir do artigo 981 é possível conhecer as diversas formas de sociedade e suas características. a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas. São membros do CPC: a ABRASCA. precisamos apresentar uma linguagem acessível ao mundo (Mercado Global). Um grande passo foi dado nesta direção. Estamos equiparando nossas Normas Contábeis antigas (Lei 6404/76 das Sociedades por Ações) às Normas do IFRS (International Financial Reporting Standards).052.2 ASPECTOS SOCIETÁRIOS. APIMEC.Conselho Federal de Contabilidade. 1.

Venda. Com tudo adequadamente formalizado deve-se registrá-lo no Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Art. objeto social. 991. e. A etapa seguinte é proceder ao registro nos diversos órgãos fiscais. denominação social. 998 do Código Civil Brasileiro. e registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia). como por exemplo. Considerando que a empresa deverá adquirir material para a construção. com todas as características do negócio. valor capital social. INSS (Instituto Nacional da Seguridade Social). No que diz respeito sociedade limitada e a sociedade por ações. 214 do Decreto 3000 de 1999. é necessário elaborar o contrato social. o sócio participante. destacando os principais: (Receita Federal do Brasil). representação da quantidade de quotas ou de ações. nos termos do contrato social”. Parágrafo único. em São Paulo (JUCESP).088. em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade. seu registro deve ser na Junta Comercial. Na sociedade em conta de participação. considerando que alem da prestação de serviços. o capital divide-se em ações. também deve obter inscrição estadual conforme prevê o anexo XI do RICMS São Paulo. a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo. 149 da Constituição Federal de 1988) podendo ser no Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e ou Secovi (Sindicato das Empresas de Compra.Art. obtendo o CCM (Cadastro de Contribuinte Mobiliário) Lei 8. Na sociedade por ações. estas últimas qualificadas entre ordinárias (com poder de voto) ou preferenciais (preferidas na distribuição de dividendos) e forma de integralização. 1. exclusivamente perante este.61 ü A Sociedade por ações “Art. Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo). . qualificação dos sócios/ acionistas. (Prefeitura do Município). participando os demais dos resultados correspondentes.435 de 15/09/1976. Obriga-se perante terceiro tão somente o sócio ostensivo. obtendo o CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) . ü As Sociedades em Conta de Participação “Art. ela também pratica atos de comércio. endereço sede da empresa. Sindicato Patronal (Art. determinação de sua participação e suas funções na sociedade. obrigando-se cada sócio ou acionista somente pelo preço de emissão das ações que subscrever ou adquirir”.

A partir de 01 de janeiro de 1999. que segue a legislação societária. sobre este.62 3.00 (Duzentos e quarenta mil reais) no ano ou R$ 20.000. aplica-se as alíquotas vigentes sendo: a) Imposto de renda 15% direto sobre o lucro. quando inferior a 12 meses (Lei nº 10. Consiste em partir do lucro apurado na contabilidade.1998.000. desde que sua receita total. revestido de todas as normas pertinentes e realizar ajustes (Artigo 247).718.00 (Quarenta milhões de reais).10. convertida na Lei nº 9. através da Medida Provisória nº 1. publicada no Diário Oficial da União em 28. passou também a poder optar pelo Lucro Presumido.1998. Somando-se as denominadas adições (despesas não aceitas pelo fisco) e subtraindo-se as exclusões (receitas não tributadas) para se chegar ao lucro que a autoridade tributária (RFB) denomina lucro real (Artigos 249 e 250). haverá um adicional de 10% sobre o excedente.4 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL A forma de tributação pelo lucro real está prevista entre os artigos 244 e 515 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda). publicada no Diário Oficial da União em 30. FORMAS DE TRIBUTAÇÃO DO LUCRO Até 31 de dezembro de 1998 a atividade imobiliária era obrigada a apuração de seus impostos pelo Lucro Real.3 ASPECTOS FISCAIS. .724.11. b) Contribuição social 9% direto sobre o lucro.000. 3. ou proporcional ao número de meses do período. artigo 46).000.00 (Vinte mil reais) por mês calendário quando este for inferior à dose meses.637/2002. Se o lucro exceder R$ 240. no ano anterior ao da opção não seja superior a R$ 48.

para fins fiscais.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.00) (2. pois sua metodologia de apuração implica em tributação definitiva no trimestre. se a empresa apurar lucro no trimestre deve recolher os impostos apurados e se tiver prejuízo em outro não poderá compensar com o lucro do trimestre anterior.000. A forma trimestral é geralmente recomenda para empresas que possuam lucro em todos os trimestres. ela pode compensar este prejuízo até o limite de 30% do lucro apurado no trimestre seguinte.00 80.000.000.000.00) 250.00 (-) Exclusões: Resultado negativo de participações societárias Resultado Fiscal .200.430 de 1996). A seguir são apresentados alguns exemplos simplificados admitindo uma empresa que atue no segmento de incorporação. construção e venda de imóveis: . evidentemente limitado ao saldo do prejuízo.00) A forma de recolhimento e apuração do lucro real deve ser definida no início do ano calendário e não pode ser mudada naquele ano (Art.00 . Contudo.Imposto de Renda Lucro Real Trimestral Resultado contábil (+) Adições: Provisão para devedores duvidosos Resultado positivo de participações societárias (80. embora a empresa não tenha encerrado seu exercício social. 3º da Lei 9.63 A seguir quadro demonstrativo de apuração do lucro real: Tabela 2 . Assim.000.000.R$ 60.000.00 (7.000.00) (120.00) (-) CSL 9% s/ R$ 80.00 (12.000.00 (-) IR 15% s/ R$ 80.000.Lucro Real 30.000.

200.00 (80.Lucro Real Trimestral Primeiro Trimestre Segundo Trimestre Terceiro Trimestre Quarto Trimestre No exercício Resultado Fiscal 80.00) (4.000.00 160.040.000.000.000.000. limitado ao saldo de prejuízo disponível .000.200.00) 56.000.000.000.00) (8.000.64 3.400.000.00) (19.000.4.00 (80.00 136.00) (13.00 no Trimestre (b) 30% do saldo do resultado do período.000.00) (14.400.00) (2.440.00) 80.200.00) (a) 10% sobre a diferença entre o resultado e R$ 60.000.00) (=) Base de cálculo 80.200.440.00) (7.00) (21.00 (b) (-) Compensação do prejuízo (24.000.400.00) - (8.00) Total da contribuição social e do Imposto de Renda (21.00 80.00 80.00) (24.000.00) - (5.00 Contribuição Social 9% Imposto de Renda: Alíquota normal 15% (a) Alíquota adicional Total do Imposto de Renda (7.000.00) (55.00) (36.000.Contribuição Social e Imposto de Renda .1 Lucro Real Trimestral Tabela 3 .00) (2.00) (12.840.00) (32.000.00) (14.00) (12.400.000.

sendo possível adotar dois métodos: a) Pela estimativa de resultado mensal. restando ainda R$ 56. mas permite administrar melhor os impostos. embora o resultado fiscal no período tenha sido R$ 160.2 Lucro Real Anual A forma de apuração e recolhimento pelo lucro real anual demanda um pouco mais de trabalho.65 Neste exemplo. ajustando tudo no balanço do final do período. b) Por balanços intermediários. a base de cálculo foi de R$ 136.00.000. os impostos devem ser apurados mensalmente.00.4.00 para compensar em períodos futuros. Nesta. . 3.000.000.

66

Exemplo de recolhimento com base em estimativa: Os impostos são devidos mensalmente na apuração com base no lucro real. Se o contribuinte não apurar seu resultado na forma determinada pela lei, é possível apurá-lo partindo do faturamento, sobre ele, aplica-se um percentual e ao resultado apurado aplica-se a alíquota.
Tabela 4 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (45.000,00) (495.000,00) -45.000,00 (540.000,00)

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Real 9% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota

15.000,00

15.000,00

(20.000,00)

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.750,00

-

6.750,00

6.300,00

6.300,00

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.500,00

-

7.500,00

67

Descrição Real 15% sobre o resultado acumulado, deduzido dos valores recolhidos até novembro Total dos Impostos Descrição

Janeiro

Fevereiro

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

14.250,00

14.250,00

1.368,00 Acumulado no exercício

1.368,00 Recolhido até o período base Novembro

570,00 A recolher período base Dezembro

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

14.250,00

20.550,00

34.800,00

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00)

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuição Social: 9% de alíquota Imposto de Renda: 15% de alíquota Total dos Impostos

145.000,00

-

-

13.050,00

6.750,00

6.300,00

21.750,00

7.500,00

14.250,00

34.800,00

14.250,00

20.550,00

68

Em nosso exemplo, nota-se que a empresa recolheu seus impostos mensalmente, na forma da lei, pela estimativa, em valor menor ao que seria devido se apurasse o lucro real e só ajustou no final do período, pode-se dizer que ela “trabalhou com os recursos que seriam destinados aos impostos”. Exemplo de recolhimento por balanço intermediário:
Tabela 5 - Contribuição Social e Imposto de Renda - Lucro Real Anual
Descrição Receita de Vendas (-) Custo: Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Subtotal Dezembro Acumulado

60.000,00 (45.000,00)

60.000,00 25.000,00 145.000,00 (45.000,00 (45.000,00 ) ) (135.000,00)

60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 60.000,00 625.000,00 60.000,00 685.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (45.000,00 (495.000,00 (45.000,00 (540.000,00 ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: Estimativa 12% da Receita de Vendas x 9% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 9% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Sobra R$ 396,00. R$ 1.296,00 (-) R$ 900,00

15.000,00

15.000,00

(20.000,00 )

10.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

15.000,00

130.000,00

15.000,00

145.000,00

648,00

648,00

270,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

648,00

6.480,00

6.570,00

13.050,00

1.296,00

900,00

(396,00)

69

Descrição Imposto de Renda: Estimativa 8% da Receita de Vendas x 15% de alíquota Acumulado pela estimativa até 02/2011 15% de alíquota para balanço de redução/ suspensão Resultado da contribuiçã o no acumulado. Falta R$ 60,00. R$ 1.440,00 (-) R$ 1.500,00 Total dos Impostos no mês

Janeiro

Fevereiro

Março

Acumulado

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Subtotal

Dezembro

Acumulado

720,00

720,00

300,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

720,00

7.260,00

14.490,00

21.750,00

1.440,00

1.500,00

60,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

1.368,00

13.740,00

21.060,00

34.800,00

70

Descrição

Acumulad o no exercício

Recolhid o até o período base Novembr o

A recolher período base Dezembr o

Receita de Vendas (-) Custo:

685.000,00 (540.000,00 )

-

-

Resultado antes dos impostos Contribuiçã o Social: 9% de alíquota Descrição

145.000,00

-

-

13.050,00 Acumulad o no exercício

6.480,00 Recolhid o até o período base Novembr o

6.570,00 A recolher período base Dezembr o

Total dos Impostos

34.800,00

13.740,00

21.060,00

71

No exemplo a empresa recolheu impostos nos meses de janeiro e fevereiro com base na estimativa, mas em março, ao levantar o balanço, verificou que se aplicassem os impostos sobre seu resultado real não recolheria a contribuição social, pois o saldo acumulado até fevereiro foi maior que o apurado até março, suspendendo, portanto o recolhimento e o imposto deveriam ser complementados em menos do que o valor pela estimativa, reduzindo o recolhimento. Conforme previsto na legislação, ela pode mesclar o recolhimento pela estimativa mensal ou pelo balanço de redução/ suspensão, mas no final do exercício, deverá levantar o balanço definitivo.

00 60.00 1.00 Alíquota 15% 4.200.00 21.00 7.000.00 60.00 60.00 7.800.944.200.Contribuição Social e Imposto de Renda .5 TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO Esta forma de tributação está prevista entre os artigos 516 a 520 do decreto 3000 de 1999 do RIR (Regulamento do Imposto de Renda).00 7.160.00 4.000.00 14.00 4.800.00 21. Exemplo de recolhimento por estimativa: Tabela 6 .200.944.000.00 4.000.200.000.00 180.000. Consiste em estimar qual seria a base de cálculo dos impostos.00 1.000.000.00 60.00 Estimativa 8% da Receita de Vendas 4.160.000.944.400.00 25.00 Estimativa 12% da Receita de Vendas 7.600.000.00 Alíquota 9% 1.00 4.00 17.00 180.400.00 7.00 7.000.800.00 4.000.00 7.566.00 4.00 180.00 2.800.200.600.000.00 14.800.00 60.600.00 2.00 60.800.800.00 1.400.000.00 7.00 7.000.00 3.00 14.740.800.00 4.800.00 60.00 60.200.00 21.00 60.00 4.00 .00 7.160.200.400. cuja apuração deve ser trimestral.00 1.200.00 2.000.00 4.00 11.600.800.800.Pelo Lucro Presumido Descrição Janeiro Fevereiro Março Acumulado Abril Maio Junho Acumulado Julho Agosto Setembro Acumulado Outubro Novembro Dezembro Acumulado Receita de Vendas 60.200.200.200.000.00 145.00 2.00 60.72 3.000.00 7.

instituiu através da Lei 10.73 3. firmar acordos com construtoras para concluir os empreendimentos. após a constatação de diversas irregularidades administrativas e financeiras. mas veio à falência em 1999. visando oferecer mais segurança aos mutuários. Em decorrência do caso Encol e por exigência das instituições financeiras. o que foi considerada a maior tragédia da história do setor imobiliário brasileiro.1 SPE. Na época.6 LAS FRAGILIDADE NO SEGMENTO E PROCEDIMENTOS PARA MINIMIZÁ- 3. O Patrimônio da Afetação é semelhante à SPE. além de o investidor e mutuário ficarem mais “protegidos”. . o incorporador tem seu patrimônio comprometido para garantir as operações do patrimônio afetado. seus recursos não servem de garantia aos demais empreendimentos do incorporador. os proprietários lesados se organizaram em comissões. a Encol chegou a ser uma das maiores construtoras brasileiras. Após a falência da empresa.024 de 2009. o resultado e a tributação são individualizados. mas a sua adoção é mais rígida. que foi alterada pela Lei 12. caderno de economia 02/05/2011. assim. assim. Ao constituir uma SPE a empresa tem a possibilidade de se associar aos investidores naquele empreendimento específico e ter a atividade individualizada. a construtora deixou mais de 700 edifícios inacabados. Jornal o Estado de São Paulo. Patrimônio da Afetação e Regime especial de tributação (RET) “Caso Encol é marco negativo na história do setor imobiliário Fundada em 1961. As operações de um empreendimento afetado não se misturam com os demais empreendimentos do incorporador.6. que entrou na Justiça para requerer o direito à obra e. as empresas do setor passaram a adotar a sociedade de propósito específica. o governo criou através da Medida Provisória 2221/2001 o Patrimônio da Afetação e com a finalidade de estimular a sua adoção. A quebra da Encol estimulou a criação de mecanismos de defesa do consumidor mais rígidos e acelerou a criação da Lei de Patrimônio de Afetação”.931/2004 o RET (Regime Especial de Tributação). mas o contrário pode acontecer. Ao adotá-lo o incorporador assume de forma irrevogável que este será mantido por toda execução do empreendimento. Com a finalidade de minimizar riscos. pois as operações não se misturam com as demais.

CSLL. Art. (9%x12%) = 1. II . 0. conforme regulamentação a ser estabelecida. o mutuário pode acompanhar a execução da obra e até.00% de COFINS. à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social . 1o será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: I .74 “Art. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação. em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. O problema na sua adoção era a possível “ingerência dos mutuários. “O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.08% de Contribuição social e {(15%x8%=1.20% “alíquota normal”) + (8%x10% = 0. Alíquota máxima para o lucro presumido 6.00%. bem como os demais bens e direitos a ela vinculados. conforme nos dispostos arts.PIS/PASEP.COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público . Art. .73%: Sendo 3.IRPJ. à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido .afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. 1 Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às o incorporações imobiliárias. 31-A a 31-E da Lei no 4.65% de PIS. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. Com sua adoção. se for o caso. de 16 de dezembro de 1964.entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal.” Lei 12. indiscutivelmente uma grande segurança para o mutuário. exceto aquelas calculadas na forma do art.024 de 2009.591. não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas . Parágrafo único. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação. além de a incidência tributária que comparada ao lucro presumido acabava sendo maior”. trocar construtora.80% “alíquota adicional”)} = 2.

A questão tributária deixou de ser problema.57% para a COFINS e 0. além de 2. Uma das vantagens tributárias na sua adoção é que não há limite de receita para adotá-la ao passo que a opção pelo Lucro Presumido está limitada a receita de R$ 48. enquanto no Presumido a alíquota máxima na atividade será de 6.00% para a COFINS e 0. sendo: 1.15% de Contribuição Social. A seguir um comparativo dos três métodos de tributação: .98% de Contribuição Social.75 Quando instituído o RET apresentava 7% de alíquota.89% de Imposto de Renda e 0. “6% sobre a receita”. além de 3.20% de Imposto de Renda e 1.000 mil e ainda se superar este valor a tributação deverá ser pelo Lucro Real. é a alíquota é única.024 de 2009 o governo mudou a alíquota para 6%.73%. pois através da Lei 12. sendo: 2.56% para o PIS. A outra vantagem.65% para o PIS.

73 Tabela 7 .000.00 40.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.800.00) 464.13%) (37.562.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.00) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (150.00 (=) Lucro contábil liquido 434.000.120.Comparação entre os cálculos (Real x Presumido x Afetação .00 40.440.800.000.65%) (2.00) 1.200.00) (150.000.156.00 (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.00 40.00) (23.00) Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00) (-) Custo dos produtos vendidos (600.200.000.65%) (43.010.00) (33.000.00 (-) Custo dos produtos vendidos (600.00) (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida (=) Receita Liquida 1.0 0 (-) Confins e Pis (3.200.246.90) (110.00 (12.156.000.560.000.000.0 0 Receita das Vendas de Unidades 1.162.000.190.65%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (2.0 0 (-) Confins e Pis (3.65%) (43.00 (15.00 (-) Confins e Pis (3.00) (-) Cofins e Pis sobre outras receitas (3.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.878.13%) (-) Despesas operacionais (=) Lucro contábil antes dos impostos e contribuições (-) CSLL (-) IRPJ (1.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas 20.00 .000.190.RET) Descrição Lucro Real Descrição Lucro Presumido Descrição Ret (afetação) Receita das Vendas de Unidades 1.000.00) 470.200.00) 1.00) (=) Lucro contábil liquido 312.890.60 (=) Lucro contábil liquido 415.002.000.50) 464.400.814.200.000.000.000.00) (150.348.00 (41.760.010.

000.0 0 108.Confis e Pis no lucro real com base na cumulatividade 3.00 15.000.00 20.260.00 40.000.000.000.00 156.00 40.348.00 Receita das Vendas de Unidades 1.00 Base de cálculo 12% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 9% Total da CSLL IRPJ: Receita das Vendas de Unidades Base de cálculo 8% Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 1.000.200.00 12.00 69.000.000.601.348.200.98% Total da CSLL IRPJ: 20.74 Considerações: 1.00 (-) CSL 9% s/ R$ 80.000.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base 20.000.90 1.760.00 40.000.000.000.00 168.401.00 CSLL: Receita das Vendas de Unidades Receita das Vendas de Unidades (-) IR 15% s/ R$ 80.00 40.Supondo o resultado no trimestre 2.000.00 .260.00 1.00 Receitas financeiras Receitas de atividades descontinuadas Total da base Alíquota 0.200.0 0 96.000.00 41.00 12.R$ 60.00 1.Lucro contábil igual a lucro real ( não houve ajuste) Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Demonstrativo de Cálculo: Resultado contábil = Fiscal 464.000.000.00 CSLL: 1.010.50 40.00 15.000.00 (-) IR adicional de 10% s/ R$ 80.000.000.120.000.200.00 .120.000.00 20.

000.200.50 197.000.90 45.00 1.760.00 45.00 33.00 9.120.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total % dos impostos sobre o faturamento: Lucro real Faturamento: 41.000.00 39.00 33.600.Afetação 75.00 40.814.260.0 0 20.00 94.000.00 75.000.600.000.000.814.00 23.000.000.000.00 Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.89% Total do IRPJ 23.000.00 110.000.00 197.00 23.000.00 RET .400.00 23.00 Alíquota de 10% s/ R$ 96.753.47% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.438.348.0 0 7.0 0 20.000.00 40.00 Total do IRPJ Somatória das contribuições e impostos Somatória das contribuições e impostos 96.110.260.000.110.990.0 0 15.200.002.000.00 Alíquota de 15% s/ R$ 156.814.00 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 12.000.40 CSLL Cofins e Pis IRPJ Total 15.75 Adicional de 10% sobre parcela excedente a R$ 60.00 Alíquota 1.00 Total % dos impostos sobre Faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: Total % dos impostos sobre o faturamento: 1.260.00 40.600.00 20.40 Lucro Presumido 94.00% .990.00 1.200.753.000.69% Da Atividade Receita Financeira Receitas de atividades descontinuadas 1.00 6.

conforme estabelece a Instrução Normativa 84/79 da Secretaria da Receita Federal do Brasil e os (Artigos 410 a 414 do Decreto 3000/1999). Quando a operação não gera diferença entre os valores não há ganho ou perda.1 Permuta de bens imóveis É comum existir no segmento a troca (permuta) de unidades imobiliárias. . não havendo imposto a pagar. conforme Resolução CFC 1266 e CPC 17. OCPC01 e OCPC04. existe uma significativa diferença no critério de apuração da receita: a) Enquanto na societária a apuração é feita com base no regime de competência. b) Na fiscal prevalece o regime de caixa. Quanto à questão tributária. que pode ser denominada – contabilidade societária. nela é possível obter os aspectos fiscais de acordo com o legislador tributário.1 Principais particularidades do setor 3.1. 3. esta prática tem uma legislação específica (IN SRF 107/88).7.73 3. combinado com ICPC 02.7 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E FISCAIS O registro das operações seguem as normas do conselho federal de contabilidade.7. utilizando critérios de apuração de resultado com base no % realizado da obra.

Na medida em que a empresa incorria no custo das 20 unidades. cujo terreno tivesse o custo de R$ 1. Mas como registrar esta operação? Ao mesmo tempo em que a empresa está comprando o terreno. procedia ao rateio pela quantidade total a construir e baixava no passivo à parte equivalente as 2 unidades oferecidas em permuta.000.1. um deles era o de não registrar a permuta. .00.000.7. Outro procedimento foi o de registrar o custo a débito de estoque de terrenos em contrapartida com terrenos a pagar no passivo.2 Aquisição de terreno para incorporação com permuta (Dação em pagamento) de unidades no local É prática comum e às vezes financeiramente melhor.74 3.00 por unidade e em lugar de pagar em dinheiro. Exemplificando: Vamos admitir que um empreendimento com 20 unidades a serem construídas.000. a empresa em vez de pagar o terreno em dinheiro. o custo do terreno era apenas rateado para as 18 unidades a comercializar. e o custo previsto de construção fosse de R$ 500. está também vendendo um imóvel. Sabe-se que existiram diversos procedimentos. a empresa comprometeu-se a entregar 2 unidades prontas. diluindo o custo total das unidades para as 18 unidades que seriam comercializadas. comprometer-se em entregar unidades no futuro empreendimento.

não havia o registro da venda das unidades.00.000.Registro da permuta por unidade pronta no local . .00 Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400.00 Amortização do saldo de terrenos a pagar D Terrenos a pagar C Obras em andamento 40.000.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.000.000. sendo que para cada unidade num total de 20 o valor seria R$ 20.00 Valor correspondente à baixa do custo incorrido de duas unidades oferecidas em permuta Neste procedimento.000. somente a aquisição.75 Tabela 8 .000.Terrenos a Pagar Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Terrenos a pagar 1.

00 de obra Registro do custo incorrido D Obras em andamento C Fornecedores ou banco 400. procedendo à baixa de adiantamento de clientes na medida em que a obra evolui fisicamente.00 de obra + R$ 1.000.000.000.Registro da permuta por unidade pronta no local – Adiantamento de Clientes Registrando o compromisso no passivo D Terreno C Adiantamento de Clientes 1.400. considerando que além de comprar o terreno.00 Adotando este procedimento é possível reconhecer à receita da venda da unidade.00 140.00 % realizado do custo 14% (R$ 1. .000.76 O procedimento recomendado atualmente é o de registrar o estoque de terrenos em contrapartida com adiantamento de clientes (OCPC 01 itens 20 a 23).000.000.000.000.000.00 / R$ 10. Tabela 9 .000.000.00 do terreno Custo total previsto R$ 10. que tecnicamente pode ser considerada a forma mais adequada.000.00 Custo incorrido R$ 400.00 Valor referente à aquisição do terreno com compromisso de entrega de 2 unidades prontas Custo incorrido no período R$ 400.000.00) Baixa de adiantamento de clientes D Adiantamento de Clientes C Receita de venda de imóveis 14% sobre R$ 1.000.000. ela também vendeu unidade.

2 Venda a prazo de unidade ü Concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados. na medida em que forem incorridos. poderá baixar o custo correspondente da unidade na data da venda. . e consequentemente o resultado pela competência já no fiscal pode reconhecer pelo regime de “caixa”.8. mas a empresa poderá adotar ou não o custo orçado (estimativa de custo total da unidade).1. mas deverá fazer controle da evolução destes custos durante a execução da obra e deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se estes forem inferiores a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979). ü Em construção .8.A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 12 da IN SRF84/1979). 3.8. valores efetivamente recebidos.77 3.1 Venda a vista de unidade ü Concluída . 3.1. Se não adotar. Se adotar.8 RECONHECIMENTO DA RECEITA E DO LUCRO A diferença existente entre o critério societário e o fiscal é que no societário devemos seguir as normas contábeis e reconhecer a receita. juntamente com seu custo de forma proporcional (Item 13 da IN SRF84/1979).A receita é contabilizada e submetida à tributação na data da operação (Item 11 da IN SRF84/1979).1 Pelo critério fiscal 3. deverá reconhecer o custo incorrido até a data da venda e registrar os custos futuros em resultado.

00 corresponde ao terreno e o restante a obra. que será em 36 meses da data da venda. neste caso deverá acompanhar e ajustar o orçamento durante a execução da obra.000. ü Venda a vista ou a prazo de unidade em construção .000.78 ü Não concluída – A receita é contabilizada e submetida à tributação na medida em que os recebimentos forem realizados.000. .000.000. este percentual é apurado levando se em conta o valor total gasto na obra em relação ao total previsto (incluído o valor do terreno).000. tenha a empresa recebido os valores resultantes da venda ou não. se a unidade está concluída sua venda é reconhecida no ato da operação.1 da IN SRF84/1979).A receita e os respectivos custos são registrados no resultado pelo regime de competência.00. poderá contabilizar o custo total na data da venda e reconhecer de forma proporcional à parcela recebida (Item 14.2 da IN SRF84/1979).00 na entrega das chaves. Exemplo: Um empreendimento com 10 unidades e um custo total previsto de R$ 5. a receita deverá ser reconhecida pelo percentual realizado da obra (Item 13 do ICPC02).000.Se a unidade não estiver concluída.00 no ato. Terreno pago no ato e os custos de obra contratados até a data no valor de R$ 250. poderá reconhecer o custo na medida em que ele incorrer de forma proporcional a parcela recebida (Item 14. Venda de uma unidade a prazo pelo valor de R$ 1. 3.000. Se a empresa optar pelo custo orçado.000.000. Deverá recolher os impostos com correção monetária e juros se o custo real for inferior a 15% ou mais que o previsto (Item 18 da INSRF84/1979).00 com recebimento de R$ 300.2 Pelo Critério Societário ü Venda a vista ou a prazo de unidade concluída .8.00 e R$ 300. Se a empresa não optar pelo custo orçado. 20 parcelas mensais de R$ 20.00 sendo que R$ 1.

000.00 Reconhecimento da receita no resultado Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não D circulante) C Receita de vendas (Resultado) Sendo 25% s/ R$ 1.000.00 R$ 250.000.000.000.000.000.00 / 10 unidades Reclassificação do saldo antecipado de clientes D Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) Contas a Receber de Clientes (Ativo circulante ou não C circulante) R$ 250.000.000.00 / 10 unidades Obras em andamento .000.000.00 R$ 25.000.00 para cada unidade Gasto incorrido de obra no valor de R$ 250.000.00.00 para cada unidade Valor do custo de obra previsto R$ 4.00 a receber na entrega das chaves.000.000.00 = 25% Total gasto Total previsto % realizado até a data Valor do contrato de Venda R$ 1.00 a receber 20 x R$ 20. Temos então: R$1.000.00 Valor recebido no ato R$ 300.00 mensais Saldo de R$ 300.000.250.000.00 .79 Tabela 10 – Reconhecimento da receita pelo percentual realizado da obra Valor do terreno R$ 1.000.00 sendo R$ 100.000.00 valor do contrato Baixa do custo da venda D Custo das unidades vendidas (Resultado) Estoque de unidades (Ativo C Circulante) Terreno .000.00 R$ 1.00 = R$ 1.00 = R$ 5.000.000.000.000.000.250.00 R$ 100.00 + R$ 250.000.000.000.000.000. Recebimento do ato D Banco conta movimento (Ativo Circulante) C Adiantamento de Clientes (Ativo circulante ou não circulante) R$ 300.000.00 / R$ 5.000.R$ 250.00 + R$ 4.000.00 R$1.R$ 1.00 sendo R$ 400.000.000.00 R$ 400.

80 Note que no exemplo apresentado o valor recebido do cliente em relação ao contrato foi de 30% enquanto o percentual realizado da obra foi de 25%. restando adiantado pelo cliente R$ 50.00 que corresponde a 5% do contrato.000. .

9. 3. da Interpretação ICPC 02 e das orientações OCPC01 e OCPC04. Estes valores devem ser apurados com base em histórico que a empresa deve manter.1 Provisão para garantia As garantias oferecidas devem ser registradas no custo das unidades vendidas em contrapartida com passivo.9 O IMPACTO DO IFRS NO SETOR As determinações do IFRS ficaram a cargo do CPC. 3. 3.9.9.81 3. tendo seu reconhecimento no resultado de acordo com o percentual de realização das receitas. assim como com o apartamento modelo devem ser registrados no ativo imobilizado.1 Despesas com comissões de vendas As despesas com vendas devem ser registradas no ativo em contas antecipadas. .2.1.2 Decoração do Stand de vendas e do apartamento modelo As despesas com a preparação do Stand de vendas.9. sofrendo depreciação pelo desgaste e pela vida útil.1 Principais destaques 3. e podem ser obtidas através da leitura dos pronunciamentos CPC 17. bem como deve ser avaliada periodicamente para verificar a sua “recuperabilidade”.

é necessário julgamento e sustentação quanto ao registro. será necessário avaliar se ela detém o controle e a responsabilidade pela carteira. sendo possível classificar em despesas operacionais ou financeiras. bem como o custo previsto devem sofrer ajuste a valor presente.2 Antecipação de recebíveis Caso a empresa antecipe suas contas a receber. 3. caso contrário deverá baixar as contas a receber. Como o critério de reconhecimento da receita no resultado segue o critério de percentual de evolução da obra.2.9. . 3. houver juros será necessário trazê-las a valor presente na data do balanço em contrapartida com o resultado do período.82 3.9.2.9. Deverá mencionar em nota explicativa qual foi o procedimento adotado. os custos incorridos contratados.3 Reconhecimento da Receita e do Lucro pelo % Realizado ou Pela Entrega da Obra O ponto polêmico na adoção do IFRS foi e ainda está sendo o critério de reconhecimento da receita.3 Ajuste a valor presente A característica das operações de venda de unidades é de longo prazo e se nestas. neste caso deverá manter as contas a receber registrado e contabilizar a antecipação em contrapartida com o passivo.

o impacto poderia não ser dos melhores. Mas ainda assim o principal prejudicado seriam os acionistas. . Talvez o impacto nas empresas com muitos empreendimentos fosse menor. as características do negócio são diferentes do nosso. A unidade é vendida após a conclusão. as empresas brasileiras mantém o método de reconhecer a receita proporcional ao custo realizado. com isto a incorporador deve retornar com a unidade para o estoque ou mesmo o próprio adquirente ceder seus direitos a outra pessoa. mas a meu ver ele parece ser o “mais justo”. Muito se critica a sistemática de reconhecimento do lucro pelo critério fiscal. pois teriam que esperar a entrega para apurar o lucro e distribuir dividendos. ou seja. ainda que o imóvel não esteja concluído. Nós vendemos o imóvel na planta e durante a execução da obra o adquirente pode desistir do contrato. principalmente as empresas que possuem poucos empreendimentos. A questão é que naqueles países.83 O proposto pela norma é que só se pode reconhecer a receita quanto se transfere os riscos e benefícios ao adquirente. talvez aí pudesse se entender que houve a transferência de riscos e benefícios. recebimento de recursos e consequentemente “liquidez”. pois trata o reconhecimento pelo regime de caixa. Pelas características do segmento em países da Europa e mesmo nos Estados Unidos. O que se discute é que só neste momento é que ocorreu a transferência dos riscos e benefícios ao adquirente. Devemos aguardar novas determinações quanto a esta questão. Se as empresas tiverem que adotar o critério de reconhecer somente na entrega. a receita e consequentemente o lucro são reconhecidos na entrega das chaves. Ainda que fosse determinado que o reconhecimento pela entrega fosse apenas para os novos empreendimentos. o impacto desta medida no lucro poderia ser desastroso. Não seria o caso de avaliar se este não deveria ser o método mais adequado? De todo modo. Nosso método de reconhecimento da receita e do lucro está baseado na realização financeira da obra apurando o % realizado sobre o valor total previsto.

Fundos de Investimento e a Securitização através dos CRIs. onde encontramos a emissão de ações. abaixo discorro sobre as principais fontes de financiamento disponíveis para o mercado imobiliário.1 CARACTERISTICAS DAS PRINCIPAIS FONTES DE FINANCIAMENTO Financiamento é a ação ou efeito de financiar. . o próprio resultado da atividade.84 4 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Por Gerson Carvalho Marin 4. pode se financiar por recursos de terceiros e neste caso encontramos formas que tem grande influencia do governo como os recurso oriundos do FGTS e Poupança e as outras fontes alternativas que o mercado passou a utilizar como as LCIs. e outra alternativa é a emissão de debêntures.1 Fundo de Garantia do Tempo de Serviço Alocações de investimentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são definidas pelo Governo Federal. com foco no setor popular. e a Caixa Econômica Federal administra o processo de investimento diretamente com tomadores de recursos financeiros e indiretamente via agentes financiadores. 4. o mercado imobiliário pode se financiar pelo seu capital próprio.1.

4 2.5 55.1 Variação (%) Número de Unidades 316.5 -4.766 407.107 267.264 264.905 331.9 51.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS Ano Quantidade de Operações Montante (R$ milhões) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 238.008 27.136 337.Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do FGTS (em R$ milhões) .6 5.4 12.236 11.408 16.4 20.8 4.019 218.242 287.516 14.021 253.2 -1.520 16.7 Variação (%) Fonte: CBIC/Uq| bar Gráfico 1 .1 -2.133 192.870 3.709 41.052 -16.519 660.8 8.731 3.253 241.9 26.532 6.8 4.073 3.156 37.853 10.750 198.879 5.9 53.819 3.095 309.4 1.6 21.377 17.856 424.5 26.638 14.555 -20.8 -13.020 174.1 47.6 42.3 -6.119 20.d.138 195.746 -4.101 274.013 217.735 15.687 36.5 20.3 10.8 72.8 74.8 -18.5 Variação (%) Valor Médio Financiado (R$) 12.85 Tabela 11 .6 26.983 6.190 246. 3.389 n.

atualmente.2002).1 Poupança Conforme informações do site do Banco Central.55 bilhões.04.005. devem ser aplicados em operações de financiamentos imobiliários. sendo que 80% do montante anterior em operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH e o restante em operações a taxas de mercado. Ambas as fontes trouxeram recursos no último ano equivalente a um múltiplo de sete a dez vezes o valor ao qual correspondiam suas contribuições no ano de 2003. contra R$ 33. Por sua vez.86 O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) elevou sua cota de participação de R$ 16.1993 e nº 3.1. . no mínimo. em 2010. bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatório no BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operações de faixa livre. para R$ 27. comparado com 424.54 bilhões em 2009. as normas do CMN (Resoluções nº 1. um salto de 44. desde que a metade. em operações de financiamento habitacional.1%.1. de 30.01 bilhões.052 unidades em 2010. Ao todo. estabelecendo que 65%. o fundo financiou 660. o montante de recursos repassados do Orçamento Geral da União do Governo Federal sob a forma de empréstimos imobiliários atingiu R$ 48.Saldo de Repasses do Governo (em R$ milhões) 4.07.980. no mínimo. em 2009. de 30.5%.519 unidades no ano anterior. o equivalente a um crescimento de 72.46 bilhões em 2010. disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas instituições integrantes do SBPE. Gráfico 2 .

1 19.902 36.253 30.725 2.768 111.386 134.993 Variação (%) 7.3 41.188 60.6 2.0 -0.446 53. em termos de saldo de depósitos.266 40.697 52.786 60.2 10.0 53.3 9.1 -17.6 12.988 194.2 -4.3 96. os financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE voltaram a apresentar crescimento vigoroso em 2010.685 302.212 112.333 35. entre os dois últimos anos.2 -1.822 55.3 35.5 13.8 1.6 Número de Unidades 61.871 1.4 25.887 35.3 59.565 52.9 20.487 38.017 55.1 47.8 -18.6 Financiamento Médio por Unidade (R$) 28.3 64. tanto em termos de montante como pelo critério de número de unidades financiadas.0 12.084 1.549 36.2 26.6 13.696 1.8 17.793 9.768 2.680 416.735 1.217 3.384 46.756 28.0 37.170 93.384 Variação (%) -24.560 38.0 10.032 34. depois de um crescimento tépido em 2009.6 -8.0 84.474 Variação (%) 42.598 53. Apesar de uma taxa de crescimento anual equivalente.1 -5.463 1.7 94.286 35.314 18.7 .204 48.910 1.853 299.2 -0.305 61.6 -2.4 5. Tabela 12 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE Ano 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Montante (R$ milhões) 1.581 47.8 -21.184 38.780 78.869 83.6 -19.3 -11.3 74.000 4.870 1.673 100.5 17.8 -7.0 64.6 7.6 -8.87 A alocação dos recursos destinados ao financiamento imobiliário é feita por cada participante do SBPE e é decorrente da evolução do seu saldo de depósitos de poupança.9 27.5 12.

3% entre 2008 e 2009.2% em 2010 versus 17. Mas o montante de financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE pulou de R$ 34.7% em 2009). o qual se compara a apenas 13. o nível de depósitos.6%.384 unidades). aumentou o seu grau de utilização destes recursos para direcionamento para o financiamento imobiliário. representando um crescimento anual de 64. em 2010.02 bilhões (302. .88 bilhões em 2010. para R$ 55. que alcançou a cifra de R$ 299.88 Gráfico 3 – Financiamentos Imobiliários Concedidos com Recursos do SBPE (em R$ milhões) O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). manteve um nível similar de taxa de crescimento anual verificada no ano anterior (18.99 bilhões (416. em 2009. Assim. além de ter incorporado um volume maior de depósitos oriundos da caderneta de poupança.680 unidades).

2 Letra de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título de crédito lastreado por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de imóvel e. por iniciativa do emissor da LCI. se for o caso.1.89 Tabela 13 . observado que a soma do valor principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder do emissor. associações de poupança e empréstimo. outras garantias do emissor.1. atualização monetária nela estipulados. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. ü Garantia:Caução de créditos imobiliários. nos casos de liquidação ou vencimento antecipado do crédito. ü Emissor:Somente bancos comerciais. a Caixa Econômica Federal. sociedades de crédito imobiliário. por sua vez garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel. O crédito imobiliário caucionado pode ser substituído por outro crédito da mesma natureza. A LCI pode contar também com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. companhias hipotecárias e demais instituições expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil. ou por solicitação justificada do credor da letra. bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário. juros e. possivelmente.Caderneta de Poupança – Saldo de Depósitos e Remuneração Histórica 4. ü Lastro:Um ou mais créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de bem imóvel. .

é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão.90 ü Forma e Registro:Cartular e escritural. quando ocorrer o resgate antecipado. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). por índice de 36 meses preço . Na forma escritural. total ou parcial. em prazo inferior ao mínimo. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajustes mínimos de um ano. por índice de 12 meses preço Mensal. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro. deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Porém. Atualização mensal é permitida. Tabela 14 – Letra de crédito imobiliário Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 36 meses TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Anual. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. A atualização de valor é permitida.

quando este registrava apenas R$ 3. juros e.1. 4. A Letra Hipotecária (LH) confere aos seus titulares direito de crédito pelo valor nominal. esta cifra alcançou R$ 26.06 bilhões.19 bilhões.Depósitos de LCI na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) O desempenho do mercado das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) continua traduzindo toda a força de expansão do mercado de financiamento imobiliário. e agora.44 bilhões. ü Emissor:Privativa das instituições que atuam na concessão de financiamentos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação . O montante de depósitos destas letras na CETIP vem subindo vigorosamente desde 2006.1. atualização monetária nela estipulados. outras garantias do emissor. foram R$ 39.91 Gráfico 4 .3 Letra Hipotecária Vem apresentando papel decrescente no setor devido à natureza não mais favorecida do tipo de garantia comumente associada ao lastro deste título.SFH. ü Descrição:Título de crédito. se for o caso. garantido por créditos hipotecários e. possivelmente. . Em 2009. em 2010.

total ou parcial. no caso de liquidação ou vencimento antecipado. Na forma escritural deve ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição financeira. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. ü Prazo:Prazo mínimo depende da taxa de juros ou do índice de reajuste do valor nominal (atualização monetária). é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriada desde a emissão.92 ü Lastro:Um ou mais créditos hipotecários. a periodicidade de atualização não pode ser inferior a um ano. A LH não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos hipotecários que lhe servem de lastro. ficando registrada sob a forma escritural na instituição emissora. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada e de conhecimento público. A critério do credor poderá ser dispensada a emissão de certificado. Nas operações com cláusula de reajuste por índice de preços. exceto no caso de quitação ou vencimento antecipado dos créditos imobiliários que lastreiam a letra. ü ü Garantia:Hipoteca. por iniciativa do emissor. O crédito hipotecário dado em garantia poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza. em prazo inferior ao mínimo. Forma e Registro:Cartular e escritural. Porém. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. quando ocorrer o resgate antecipado. desde que os títulos emitidos tenham prazo mínimo de trinta e seis meses. sujeito à limitação de que a soma do valor principal das letras emitidas não excederá o valor total de créditos hipotecários em poder do emissor. Atualização mensal é permitida. . ou por solicitação do credor da letra.

através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. mas não pelo pagamento. Se a instituição financeira não o honrar. ü ü Negociação:Diretamente entre as partes interessadas. ü Ao transferir a letra para outrem. Transferência: Na forma cartular. ü Liquidação Financeira CETIP. Gráfico 5 . o titular responde por sua veracidade.93 Tabela 15 . endosso. na forma escritural. Não há exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos.Negociações de LH na CETIP – Evolução Histórica (em R$ milhões) . o titular não poderá exigir o pagamento daquele que lhe transferiu a letra.Letra Hipotecária Taxa de Juros Prazo Mínimo Taxa Fixa Não existe TR 180 dias TJLP 1 mês TBF 2 meses Atualização Monetária Prazo Mínimo Índice de Preço 60 meses ü Pagamento:Pagamentos de principal ou juros são feitos periodicamente ou de uma única vez no vencimento.

esta última cada vez mais frequente no mercado. Sendo um título mais antigo associado ao Sistema Financeiro da Habitação . R$ 1.94 As Letras Hipotecárias (LH) apontam para um futuro de inexistência. No total foram seis ofertas públicas de ações. respectivamente. O número e o montante de ofertas públicas registradas e de emissões de ações de empresas do setor imobiliário em 2010 caíram em relação ao ano anterior e ficaram distantes se comparados ao ano recorde de 2007. totalizando R$ 3. Em relação a 2009. as LH são cada vez menos favorecidas por investidores. sendo eles pequenas frações de seus valores 5.SFH. . como no caso de negociação.14 bilhões.1. devido principalmente à baixa atratividade da hipoteca como forma de garantia vis-à-vis a alienação fiduciária. representam a continuidade do declínio do uso deste título.57 bilhão. estoque (dezembro) e negociação de LH em 2010. Os números de depósitos. todas estas três variáveis caíram. à injeção de capital no caixa possibilita a empresa a alavancar os seus negócios e foi o que fizeram a maioria das empresas do setor abriram seu capital entre os anos de 2005 e 2007. R$ 1. O mercado esta aguardando o retorno sobre este capital investido e com isso observamos uma redução significativa desta modalidade.1.90 bilhão e R$ 157.4 Ações A emissão de ações tem a função de financiamento em longo prazo com taxas atrativas.9 milhões. 4. ou até 17 anos atrás. 10.

890.000 IPO* Sim Não Data 28/01/201 0 03/02/201 0 817. Nos últimos dois anos esta cifra mais do que triplicou e no último ano o crescimento foi maior que 50.143.00 37.062.5 Debêntures São títulos emitidos pelas sociedades anônimas em decorrência de empréstimos contraídos junto ao público.50 6.500. desta forma. Do total de dezenove empresas emissoras.500.700 85.333.000 54.000 280.304 4. sem que isto configure aumento de capital. tendo sido realizadas 23 emissões. Em 2010 o volume de emissões atingiu R$ 5. .000.334 5.134.00 87.000 9.100 Sim 05/03/201 0 1. o detentor de uma debênture será credor e não sócio da companhia.20 13.00 Não 24/03/201 0 0 326.51 Montante (R$) 450.000.53 bilhões.000. O volume total de emissões de debêntures de empresas do setor imobiliário era virtualmente nulo até 2006.95 Empresa Aliansce Centers Inpar BR Properties Gafisa Even Construtora e Incorporadora LPS Brasil Consultoria de Imóveis Total Shopping Tabela 16 .579.0%.055.520. treze pertencem ao grupo cuja principal área de atuação é a construção.000 3.000.1. intermediação e gestão.200 Não 22/10/201 0 3.004 Não 16/04/201 0 207.00 12. sendo que as outras seis tem como foco principal outras atividades imobiliárias como incorporação.1.Ações Quantidade de Preço Ações (R$) 50. tendo crescido acentuadamente desde então.000 62.000.

000.000 1.000 1. e Part.000 1. Part.000.000 500.000.000 81.000.000.466 8. Mudar SPE Master Emp.000 300.000 70. e Com.660.000 1.000 1.Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Ofertas Primárias de Debêntures Registradas na CVM em 2010 de Empresas do Setor Imobiliário | Empresa Brookfield Incorporações Brookfield Incorporações MRV Engenharia e Part.000 50. 28.000.573.000 1.000 1.000 400.000.000 1.000 10.000. MRV Engenharia e Part.000.000.000.000 1.000.96 Tabela 17 .000.000 150.000.140 51. Hélio Borenstein Adm.000 1. Cyrela Brazil Realty Helbor Empreendimentos Gafisa Gafisa Moura Dubeux Engenharia CR2 Empreend..000.000.000 10.000.573 400 60 90 70 50 550 Preço 10.000 Espécie Quirografária Quirografária Quirografária Subordinada Quirografária Garantia Real Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Quirografária Quirografária Garantia Real Quirografária Quirografária Garantia Flutuante Garantia Real Quirografária .000.000.000 300.000 60.000.400.000 11. e Part.000 1. JHSF Participações PDG Realty Empreend.000.000 1. e Constr.000 288. Quant. Tecnisa Queiroz Galvão Desenv. WTORRE Properties Kallas Inc.000.000 1.000 1.640 100 300 50.000. Imob.000 300.427.000.000.000.000 280 150 450 270 600 300 90 288.000 1. Imob.000 300 6.000.000 600.000 280.000 1.000.000 10. Cyrela Commercial Properties Rossi Residencial Rodo bens Negócios Imobiliários OAS Empreendimentos PDG Realty Empreend.000 10.000.427 11.000 1.000 100.000 270.000 90.000.000 60.000 Montante 284.000 1.000 516.000.000.000.400.000 90.000 450. Imob.000.000 550.

que propõe incentivos tributários e importantes mudanças na Lei das Sociedades Anônimas relativas à emissão de debêntures. o mercado de debêntures cresceu em 2010 e emitiu muito mais. A medida objetiva tornar processos de emissão mais flexíveis e dinamizar o mercado secundário destes títulos.57 bilhões em 2009. Apesar das mudanças regulatórias se aplicarem de forma mais abrangente para o mercado de debêntures. o setor imobiliário tende a ser um dos principais beneficiários de tais medidas. Dentre as iniciativas. totalizando R$ 5. o Governo Federal lançou uma série de “medidas de desenvolvimento e modernização financeira” visando estimular o financiamento de longo prazo da economia brasileira. No final de 2010. analisado abaixo. . Na direção oposta do mercado de emissões de ações de empresas do setor imobiliário. e a um mercado quase nulo há seis anos. Estes são números recordes.Histórico das Ofertas Primárias de Debêntures de Empresas do Setor Imobiliário Foram 23 emissões no ano. que se comparam às 19 emissões e R$ 3.97 Gráfico 6 . está à edição da medida provisória n° 517.53 bilhões. Tal tendência na estratégia de captação das empresas do setor refletiu condições de mercado que indicaram um custo comparativo melhor para emissão de dívida versus equity.

ü Série:Emissão de cotas pode ser dividida em séries. (d) ações de companhias de capital fechado ou sociedades limitadas cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII. (e) certificados de potencial adicional de construção. (b) títulos imobiliários de renda fixa.98 4. atividades permitidas aos FII. ü ü Forma e Registro:Escritural e nominativa.1. para cada série. Classe:Classe única no caso de fundos para investidores em geral. exclusivamente. Os FII são constituídos sob a forma de condomínio fechado e podem ter prazo de duração indeterminado. debêntures. Emissor:Fundos de Investimento Imobiliário (FII). no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidação do fundo. datas diversas de integralização. sem prejuízo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas. Fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos rendimentos periódicos.6 Fundos de Investimento Imobiliário ü ü Descrição:Fração ideal de patrimônio do Emissor. ü Distribuição:Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realizada por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários. ü Subscrição:Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido. uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em (a) direitos reais sobre bens imóveis. notas promissórias e outros valores mobiliários de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII.1. desde que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e alcançado. (c) ações. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior. com o fim específico de estabelecer. . e (f) cotas de outros FII ou de Fundos de Investimento em Participações (FIP) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento.

99 ü

Integralização:Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no

compromisso de investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e, no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títulos e valores mobiliários. ü Amortizações:Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas

preestabelecidas no regulamento do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembleia geral de cotistas. ü ü (i) (ii) (iii) (iv) ü Resgate Não é permitido Retorno Capital: Investido em cotas de FII é retornado através da distribuição de resultados; da amortização das cotas; da venda das cotas no mercado secundário; da dissolução do fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos seus cotistas. Transferência:As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão

e transferência, assinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde as cotas do fundo forem registradas para negociação. ü ü Ambiente de Negociação:BM&FBOVESPA (bolsa e balcão) e CetipNet. Liquidação Financeira:BM&FBOVESPA e CETIP.

Conforme expectativa de mercado, 2010 tornou-se um ano caracterizado por um forte crescimento no setor de fundos imobiliários. Qualquer que seja a métrica utilizada, o mercado destes fundos mostrou taxas de crescimento muito altas e se consolidou como opção significativa para captação de recursos para o setor imobiliário. A rentabilidade e a melhora de liquidez das cotas de FII negociadas no mercado secundário refletiram este contexto. O histórico de montante emitido para FII listados e para a indústria em geral. No ano de 2010 o volume emitido, tanto para os fundos listados quanto para a indústria em geral, mais que triplicou em relação ao ano anterior, atingindo um total de R$ 3,10 bilhões e R$ 4,10 bilhões, respectivamente.

100

4.1.1.7

Securitização

Em 2010 o mercado de securitização retomou o crescimento, sendo que o segmento de operações com lastro imobiliário (Securitização Imobiliária) praticamente dobrou o volume de títulos emitidos.

Gráfico 7 - Histórico do Montante de Emissões de Securitização Imobiliária por Ativo-lastro (em R$ milhões)

4.1.1.7.1 Securitização Certificados de Recebíveis Imobiliários

ü ü ü

Descrição:Título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em

créditos imobiliários, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. Emissor:Somente companhias securitizadoras de créditos imobiliários. Lastro:Créditos imobiliários, que constituem promessa de pagamento em

dinheiro, conforme dispuser o Termo de Securitização. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) deverão obedecer ao limite máximo de 20,0% por devedor ou coobrigado. No entanto, esse percentual poderá ser excedido, quando o devedor ou o coobrigado:

1) Tenha registro de companhia aberta; 2) Seja instituição financeira ou equiparada;

101

3) Seja sociedade empresarial que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do CRI, auditadas por auditor independente registrado na CVM, hipótese em que tais demonstrações financeiras devem ser arquivadas na CVM periodicamente.

Em relação às sociedades empresariais, estas serão dispensadas do arquivamento das demonstrações financeiras na CVM, nas hipóteses em que os CRI:

1)

Seja objeto de oferta pública de distribuição que tenha como público

destinatário exclusivamente sociedades integrantes do mesmo grupo econômico, e seus respectivos administradores e acionistas controladores, sendo vedada, neste caso, a negociação dos CRI no mercado secundário; 2) Possuam valor unitário igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de

Reais), e sejam objeto de oferta pública destinada à subscrição por não mais do que 20 investidores. Nesta hipótese, os CRI subscritos somente poderão ser negociados pelo titular antes de completados 18 (dezoito) meses do encerramento da distribuição, caso a negociação se dê entre os titulares dos CRI, ou caso o titular aliene todos os CRI subscritos para um único investidor. ü Garantia:Poderá ter garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral

sobre o ativo do Emissor, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo. Poderá contar com instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos imobiliários. ü Regime Fiduciário:Sistema que permite que os créditos imobiliários de

uma operação de CRI sejam destinados exclusivamente ao pagamento dos CRI aos quais estão vinculados e às despesas e obrigações fiscais oriundas deste processo, mantendo-se apartados do patrimônio do Emissor até que se complete o resgate de todos os referidos CRI. Tais créditos não são passíveis de constituição de garantias ou de execução por quaisquer dos credores da emitente do CRI, por mais privilegiados que sejam. ü Forma e Registro:Escritural, devendo ser registrado em sistemas

centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados.

102 ü

Classe:É admitida a emissão de CRI de classe sênior, que possui

preferência para efeitos de amortização e resgate, e CRI de classes subordinadas, que se subordinam aos CRI de classe sênior para efeito de amortização e resgate. ü ü Taxa de Juros:Fixa ou flutuante. Atualização Monetária:Índice de preços com série regularmente calculada

e de conhecimento público. A atualização de valor é permitida desde que os títulos tenham prazo e periodicidade de reajuste mínimo de um ano. CRI não podem ser indexados a moedas estrangeiras. ü Pagamento Principal: Normalmente através de amortizações periódicas

mensais, não existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Juros – Normalmente através de parcelas periódicas mensais, não

existindo exigência de intervalo mínimo entre os pagamentos periódicos. Outras periodicidades são permitidas, inclusive pagamento de uma única vez no vencimento. ü Negociação:Diretamente entre as partes para ofertas públicas com

montante de captação não superior a R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Através de instituição financeira intermediária para montante de captação superior a esse valor. ü ü ü Transferência:Por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação

financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Liquidação Financeira:CETIP e BM&FBOVESPA. Ambiente de Negociação:CETIPNet, SomaFix e BovespaFix.

103

Em 2010 o mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou taxas altas de crescimento de todas as suas variáveis principais, mostrando o histórico anual de montante consolidado de emissão de CRI, vê-se um crescimento de mais de 100,0% no último ano, tendo o montante em 2010 atingido a cifra de R$ 8,53 bilhões. Em relação à composição dos créditos representados pelos CRI emitidos, a preponderância continua sendo a de créditos corporativos, os quais representaram cerca de 85,0% do lastro consolidado no último ano.

Gráfico 8 – Histórico do Montante de Emissões de CRI (em R$ milhões)

4.1.1.7.2 Classificação das Operações

Embora ainda não exista uma padronização com relação a vários dos seus aspectos estruturais, muitas operações de CRI realizadas no mercado brasileiro apresentam algumas características estruturais comuns, o que permite então classificálas de acordo com determinados critérios. Ø Quanto ao Reforço de Crédito

Operações com lastro predominantemente em créditos originados junto a pessoas físicas, que são decorrentes da compra de imóveis residenciais, geralmente contam com determinados tipos de estruturas de reforço de crédito que se repetem.

104

Estas operações podem então ser classificadas como Sênior-subordinada e de Sobre garantias. Os nomes destas classificações destacam o principal reforço de crédito existente na estrutura da operação, porém, são comum outros mecanismos de reforço de crédito também existirem na operação, tanto do tipo estrutural, quanto àqueles proporcionados por terceiros. Em 2010, do total de 37 operações com lastro Residencial, representando um montante de R$ 1,28 bilhão, 10 operações podem ser classificadas como do tipo Sênior-subordinada, totalizando R$ 392,3 milhões; ao passo que 8 operações foram estruturadas utilizando a sobre garantia como o principal reforço de crédito, referentes à R$ 217,0 milhões. As outras dezenove operações não se encaixam nessa classificação. Ø Quanto à Origem do Crédito

Algumas operações com lastro Corporativo que têm como devedor uma única empresa ou grupo econômico também podem ser classificadas. Neste caso, o critério que dá nome às classificações são os tipos de estrutura utilizada para dar origem ao crédito que é posteriormente securitizado, sendo eles o Build-to-suit e o Sale and Lease-back. Estas estruturas são favorecidas quando os tomadores dos recursos buscam financiar suas necessidades imobiliárias corporativas ou captar recursos, para fins diversos, através do uso de seus imóveis. Ø Emissores

As composições apontam para um mercado ainda bastante concentrado. Em 2010, ano recorde de emissões, cinco empresas foram responsáveis por mais de 90,0% do total emitido no ano, enquanto que em termos acumulados, três Securitizadoras Imobiliárias respondem por mais de 70,0% de tudo que foi emitido de CRI no país.

ou fracionária.8 Cédula de Crédito Imobiliário ü Descrição:Título representativo de créditos imobiliários.000 68.727 2.Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadoras Imobiliárias que emitiram em 2010 Securitizadora Data de Data de Montante Número e Tipo Constituiç Primeira Emitido de Ações ão Emissão em 2010(R$ Integralizadas milhões) Áquilla 14/01/2008 11/02/2010 55 100. A emissão e a negociação de CCI independem de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa.000 7. quando representar a totalidade do crédito.000 10.775.000 256. Tabela 18 .000 Beta Brazilian Securities BRC CIA Província Cibrasec Gaia Habitasec NSG Capital Pátria PDG RB Capital RB Capital Residencial 15/09/2004 10/04/2000 02/01/2007 18/10/2000 31/07/1997 11/07/2005 19/12/2007 20/08/2008 26/05/1998 10/03/2008 17/11/1999 09/09/1998 06/06/2005 23/04/2001 03/12/2007 31/03/2010 12/01/1999 10/08/2009 08/11/2010 06/05/2010 21/10/2002 14/07/2009 06/07/2006 10/05/2000 30 3.944.996.708.481 65 16.722.003 531. número de ações integralizadas e principais acionistas foram obtidos nos arquivos “Formulário de Referência” de 2010 e “ITR” de 30 de setembro de 2010.228.364.475. não podendo a soma das cédulas fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.700 500.927 42. Cédulas fracionárias poderão ser emitidas de uma só vez.000 256. A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser integral.000 531. desde que o sejam antes do vencimento da obrigação que elas representam. ou ao longo do tempo.652 453.000 7.600 339 45 845 1.700 500.547 9. . ü ü A CCI é um título executivo extrajudicial exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e as condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.544 13.032.987 453.1.725.283 4.000 66.1.364.260 15 2 2 792 1.105 Os dados de capital social. disponíveis no site da CVM.157 45.655 100.440 100.775.845. Emissor: Credor do crédito imobiliário.865 Capital Social (R$) 100.244 5.457 9. quando representar parte dele.440 100.

está dispensada de averbação no registro de imóveis. a emissão da cédula deverá ser averbada em registro de imóveis. sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula. Negociação: Diretamente entre as partes interessadas. quando representado por CCI emitida sob a forma escritural. através dos registros das negociações em sistemas de registro e de liquidação financeira de ativos autorizados pelo Banco Central do Brasil. ü A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário. Transferência: Na forma cartular. . endosso.106 ü ü Lastro: Créditos Imobiliários. A emissão da cédula sob a forma escritural é feita mediante escritura pública ou instrumento particular. ü A cessão de crédito garantido por direito real. a série e a instituição custodiante da CCI. investido na propriedade fiduciária. Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real. mencionando-se apenas o número. na forma escritural. Liquidação Financeira:ETIP. ü ü ü Pagamento: Pagamentos de principal e juros são feitos em parcelas periódica ou única no vencimento. ü Forma e Registro: Escritural ou cartular. Garantia: Poderá contar com garantia real ou fidejussória. ü ü Sistema de Registro:CETIP e BM&FBOVESPA. ficando o cessionário. devendo esse instrumento permanecer custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. no caso de contrato de alienação fiduciária.

107 4. Exemplo operação de CRI “Pulverizado” de uma das principais secutirizadora do mercado a “Brazilian Securities”. Estes créditos são securitizados e utilizados para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários que são disponibilizados para investidores interessados nestes títulos. . que tem como garantia os créditos imobiliários. Figura 1 – Modelo de securitização Este é o modelo utilizado por países onde o credito imobiliário é mais desenvolvido e deve se desenvolver muito no mercado brasileiro. que são lastreados em contratos de compra e venda de imóveis residenciais ou comercias de empreendimentos concluídos ou não.2 DEMONSTRAÇÃO DA OPERAÇÃO DE SECURITIZAÇÃO A Secutirizadora adquire os créditos imobiliários de construtoras ou incorporadoras.

” (Hendriksen) Muito se discute se o lucro é o principal objetivo da empresa.” (Adam Smith) “.” (Hicks) “. Sem o lucro.2 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE a) Margem= Lucro/Receita A margem mede a rentabilidade sobre as receitas. 5. Abaixo. encontramos algumas outras definições para o lucro conforme citado por GUERREIRO (1991): “. governo.quantia que pode ser consumida sem prejudicar o capital. o lucro é o rendimento residual obtido por uma operação de compra e venda ou de produção depois de pagos os custos. mede a eficácia do uso dos ativos da empresa para gerar resultado. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA expressa a rentabilidade sobre o ativo..1 DEFINIÇÕES PARA O LUCRO Segundo o dicionário da Editora Porto.quantia que uma pessoa pode consumir durante um período de tempo e estar tão bem no final do período como estava no início.” (Chang) “é imaginado como o fluxo de riqueza ou serviços em excesso àquele necessário para manter o capital constante. as relações e o bem-estar dos “stakeholders”. ou grupos de interesse (funcionários. .108 5 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR Por Augusto Tomio Yokoyama 5. clientes. fornecedores. credores.quantia máxima que a firma pode distribuir como dividendos e ainda esperar estar tão bem no final do período como ela estava no começo. o que não pode ser negado é que ele é um dos fatores principais e essenciais para a sobrevivência e longevidade da companhia..... etc) ficam prejudicados.. proprietários.

109 c) ROE (Return on equity) = Lucro/Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa. . “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. p 64). WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). p. e) EVA® O EVA® segundo Assaf Neto (2003. adaptada de BRIGHAM et al (2001. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas. é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda). p. d) LPA (lucro por ação) = Lucro/número de ações Segundo Gitman (2008.54) “O lucro por ação geralmente é utilizado para os investidores atuais e potenciais e para a administração”. A fórmula básica do EVA.174).

inicialmente. chegaremos ao Modelo Dupont Ajustado. que indica a eficiência com que ela tem usado seus ativos para gerar vendas”: ROA = Margem de Lucro x Giro do ativo ou ROA = Lucro x Receita = Lucro Receita Ativo Ativo Se ampliarmos a visão. aonde podemos analisar a decomposição do ROE ou retorno sobre o patrimônio líquido: ROE = Margem de Lucro x Giro do ativo x Alavancagem Financeira sendo GAF= (Passivo + PL)/PL ou simplesmente GAF= Ativo/PL. ROE = Lucro x Receita x Receita Ativo Ativo Patr. dentro da empresa americana DuPont. a margem de lucro líquido. p. considerando o grau de alavancagem financeira no modelo. Segundo Gitman (2008.3 MODELO DE ANÁLISE DUPONT Esta metodologia surgiu na década de 20. com seu giro do ativo total. Liquido L .110 5. que mede a rentabilidade das vendas da empresa . e consiste em analisar a rentabilidade de uma empresa a partir da decomposição da taxa de retorno do ativo (ROA) em Taxas de Margem de Lucro e Giro dos Negócios. 60) o sistema DuPont “reúne. Liquido = Lucro Patr.

sobre a formula modificada DuPont Brigham e Houston (1999.. é negativa (ou desfavorável) quando se está pagando um custo de capital superior ao retorno gerado pelo próprio negócio”. Se a companhia utilizar somente capital próprio. 97) concluem: “. p. a fórmula DuPont mostra como a margem líquida. a taxa de retorno sobre os ativos (ROA) seria igual à taxa de retorno sobre o patrimônio líquido (ROE). estamos verificando qual a participação de recursos de terceiros no financiamento das atividades da empresa.. quando a taxa de retorno de investimento é maior que o custo de capital. Diz-se que a alavancagem é positiva (ou favorável). o giro do ativo e a utilização de capital de terceiros interagem para determinar o retorno sobre o patrimônio líquido”. Assim. Segundo KASSAI et al (2007. p.111 Ao calcularmos o grau de alavancagem financeira (GAF). . ao contrário.33): “O efeito de alavancagem pode ser benéfico ou não para uma empresa.

Balanço Patrimonial e demonstração de resultado Fonte: Gitman (1997) .112 Por fim. é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária. conforme abaixo: Figura 2 .

poderão causar forte impacto quando do término da obra (positiva ou negativamente).C.C. O dilema está em quando as incorporadoras devem reconhecer seus resultados: ao longo da construção do empreendimento ou somente no término (entrega das chaves). que se não forem revisados periodicamente. assim as empresas continuam apresentando os balanços pelo método P. estão diretamente relacionados ao custo orçado do empreendimento. CVM e CPC.O. estes são contabilizados proporcionalmente à evolução do empreendimento medida pelo custo da obra realizado (incluindo terreno e projetos) dividido pelo custo total orçado. Recentemente algumas empresas do setor reconheceram estouros em seus orçamentos e tiveram impactos relevantes e negativos em seus demonstrativos. Assim. Este percentual é aplicado sobre o valor da venda.O. IFRIC. sendo o valor resultante contabilizado como contas a receber. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. . e aguardam novos pronunciamentos e esclarecimentos por parte do IASB. Os valores recebidos e superiores às receitas contabilizadas são registrados como adiantamento de clientes.113 Vale ressaltar que as demonstrações das empresas incorporadoras analisadas estão seguindo o método P. Até o momento não existe consenso entre os participantes do mercado e os órgãos reguladores. que adota como critério a transferência contínua de riscos e benefícios ao comprador. ou seja. Esta forma de reconhecimento foi motivo de discussões nos últimos anos com a aderência do Brasil ao IFRS. o reconhecimento das receitas e custos e consequentemente dos resultados.

20).2 DEMONSTRATIVO DE RESULTADOS DO EXERCÍCIO (DRE) Também conhecido como demonstrativo de lucros e perdas.59). é um dos principais relatórios financeiros de uma empresa e procura refletir a posição financeira em determinado momento da vida dessa empresa. p. Segundo Padoveze (2004. em especial o balanço patrimonial e o demonstrativo de resultados do exercício. 6. chamado de lucro líquido do exercício. a lucratividade é o lucro líquido dividido pela receita líquida.3 DEFINIÇÕES DE RENTABILIDADE É comum ouvirmos empresários mencionando sobre a rentabilidade do seu negócio. Apresenta o resumo dos recursos e das obrigações de uma empresa em determinado momento ou exercício. segundo Netto (1999. p. . 6. 6. pensando em lucratividade. p. Quando as despesas excedem as receitas é chamado de prejuízo líquido do exercício. chegando ao percentual de lucro obtido sobre as vendas. utilizaremos os demonstrativos financeiros das empresas de capital aberto que serão analisadas. além da fundamentação teórica mencionada abaixo. Precisamos separar estes conceitos distintos.1 BALANÇO PATRIMONIAL O Balanço Patrimonial.114 6 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Para o estudo proposto. o demonstrativo de resultados do exercício apresenta as receitas e despesas em dado período (Netto. Informa também o quanto as receitas excederam as despesas.1999.36).

os índices de rentabilidade mostram qual a rentabilidade dos capitais investidos.142). p. do patrimônio ou do capital investido. vendas e investimentos. a rentabilidade é o lucro líquido dividido pelo patrimônio (valor encontrado no balanço patrimonial da empresa).1984.115 Já a rentabilidade indica o percentual de remuneração do capital investido na empresa. Ainda segundo Padoveze (2004. elencamos: a) Margem = Lucro / Receita (Vendas) A margem bruta. Na tentativa de identificar o sucesso ou fracasso de seu negócio as empresas analisam a rentabilidade.4 PRINCIPAIS INDICADORES DE RENTABILIDADE Os indicadores de rentabilidade permitem avaliar os lucros de determinada empresa em relação a um dado nível de vendas. Enquanto a lucratividade reflete os ganhos imediatos do negócio. 6. qual o grau de sucesso ou fracasso econômico da empresa. segundo Gitman (1984. portanto. de ativos.142). Mensura a rentabilidade sobre as receitas (vendas).20). p. essa análise é feita com base no resultado econômico. Dentre os principais indicadores. a rentabilidade mostra qual é o retorno sobre o investimento que foi feito na empresa em longo prazo. . p. b) ROA (Return on assets) = Lucro / Ativo O ROA mensura sua eficiência global em gerar lucros a partir dos ativos (Gitman. Portanto. isto é quanto renderam os investimentos e. mensura a percentagem de cada unidade monetária de vendas que sobra após a empresa pagar por seus produtos.

é como se segue: EVA = NOPAT − (WACC * Investimento) Onde: EVA = Valor Econômico Agregado e) NOPAT (Net Operating Profit After Taxes) = Lucro Operacional após o IR (Imposto de Renda) f) WACC (Weighted Average Cost of Capital) = Custo Médio Ponderado de Capital Investimento = Capital total aplicado na empresa (fixo e de giro). .5 RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO (ROCE) Para este estudo específico. nosso enfoque será na rentabilidade operacional.174). segundo Assaf Neto (2003.1984.116 c) ROE (Return on equity) = Lucro / Patrimônio Líquido O ROE expressa à rentabilidade sobre o patrimônio líquido da empresa.142). não levando em consideração a estrutura ou alavancagem financeira das empresas. p. d) EVA O EVA. utilizaremos o indicador ROCE. buscaremos entender e analisar a margem operacional e o giro da receita sobre o capital investido das principais companhias do setor. p 64). A fórmula básica do EVA. adaptada de BRIGHAM et al (2001. é um dos principais indicadores relacionados ao retorno do investimento dos sócio-acionistas (Gitman. Para isso. tão pouco o custo do capital das mesmas. “pode ser entendido como o resultado apurado pela sociedade que excede à remuneração mínima exigida pelos proprietários de capital (credores e acionistas)”. 6. p. Portanto.

p. EBIT ("Earnings Before Interest and Taxes") Em português é conhecido pela sigla LAJIR. independentemente de como elas são financiadas (STEWART.1 Receita Líquida É a Receita Bruta subtraindo as Deduções (deduções das vendas. NOPAT = EBIT – IR ou NOPAT = Receita Líquida (-) Custos e Despesas Operacionais (-) Depreciação e Impostos.5. 94).97). . p. p. ROCE (Return on Capital Employed) = Retorno sobre o capital empregado ROCE = ___NOPAT________ Receita Líquida x Receita Líquida____ Capital Empregado Onde: NOPAT (“Net Operating Profit After Taxes”) Em português é conhecido como lucro operacional líquido após impostos e representa o lucro gerado pelas operações. 2000.117 Segundo Damodaran (2004. 2011. “o retorno sobre o capital pode ser escrito como uma função da margem de lucro operacional sobre vendas e seu índice de giro de capital”. 99). Permite estimar o resultado das operações sem a inclusão das receitas ou despesas financeiras. os abatimentos e os Impostos sobre vendas) (FERRARI. que significa "Lucro Antes de Juros e Imposto de Renda” e reflete o resultado das atividades operacionais da empresa. 6.

51). Os indicadores de rentabilidade que utilizaremos em nosso trabalho e na análise das incorporadoras serão os mencionados acima.5. temos: NOPAT = EBIT Ajustado – IR padrão Onde: EBIT Ajustado = EBIT + Custos Financeiros (diferido no COGS) IR padrão = 3% * Receita Líquida . Para isso. Porém. mas dado à peculiaridade contábil do setor algumas explanações e ajustes conceituais são necessários.00% da Receita Líquida. no intuito de não distorcermos a análise da margem operacional pelas diversas estruturas societárias e fiscais praticadas pelas empresas. como contas a pagar de fornecedores e provisões para salários e imposto de renda. qualquer divergência de estrutura e planejamento fiscal. 2011. excluindo qualquer efeito de estrutura e alavancagem financeira. iremos padronizar a alíquota do Imposto de Renda em 3. devemos excluir todo e qualquer impacto financeiro do resultado analisado.118 6. bem como. Neste tópico específico destacaremos as diversas vantagens e desvantagens fiscais que cada estrutura possui. Para termos uma análise da margem exclusivamente operacional. utilizaremos o EBIT ajustado excluindo o custo financeiro que é diferido dentro do custo operacional no setor imobiliário. de curto e a longos prazos. iremos explorar em outro capítulo as diversas formas fiscais de estruturação dos projetos do setor.2 Capital Empregado O Capital Empregado é calculado a partir do Balanço Patrimonial da empresa e é a soma de todos os financiamentos da empresa. pertencentes a credores (YOUNG. Ou seja. Além disso. p. o capital empregado ou investido é igual à soma do patrimônio líquido que pertence aos acionistas com os empréstimos e financiamentos. no cálculo do NOPAT. apartados dos passivos não onerosos de curto prazo. Portanto. O'BYRN.

p. um estudo dos Limites do Crescimento.1). 2004. Tais questões “levaram a ONU a promover uma Conferência sobre o Meio Ambiente em Estocolmo (1972)” (MARTINS. envolvendo uma crítica à sociedade industrial” (MARTINS. surgiram discussões e preocupações sobre os problemas relativos à degradação do meio ambiente (MARTINS.1 CONTEXTO HISTÓRICO Em meados da década de 60.119 7 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 7. onde este inferia que. . forçando a população pobre a usar outros solos. p. o canadense Maurice Strong publicou o conceito de ecodesenvolvimento. 2004. a Declaração de Cocoyok. Contudo a ONU participou da elaboração do relatório Dag-Hammarskjöld. em 1975. no máximo. das Nações Unidas.1). Neste ano.1). 2004. poluição. informava que “a causa da explosão demográfica era a pobreza. 2004). p. Em 1973. p. p. que também gerava a destruição desenfreada dos recursos naturais” (MARTINS. onde “esta teoria referia-se principalmente às regiões subdesenvolvidas.1). “mantidos os níveis de industrialização.1). p. Estes dois relatórios possuem “a exigência de mudanças nas estruturas de propriedade do campo e a rejeição pelos governos dos países industrializados” (MARTINS. promovendo a devastação ambiental” (MARTINS. em 100 anos”. o limite de desenvolvimento do planeta seria atingido. 2004. por Dennis Meadows e os pesquisadores do "Clube de Roma". 2004.1). produção de alimentos e exploração dos recursos naturais. foi publicado. Para contribuir com este tema. 2004. sendo que este complementa o de Cocoyok “afirmando que as potências coloniais concentraram as melhores terras das colônias nas mãos de uma minoria. Isto provocaria a súbita redução da população e da capacidade industrial mundial (MARTINS.

a Comissão Mundial da ONU sobre o Meio Ambiente e Desenvolvimento (UNCED). BERNARDO. 2005).2 SUSTENTABILIDADE E DESENVOLVIMENTO SUSTENTÁVEL Para Guilherme (2007. BRITO. ocorreu a Conferência Mundial sobre Desenvolvimento Sustentável. gerou entre outros documentos. mas não determina quem financiará sua aplicação em escala internacional (RIBEIRO apud GOMES. Foram as discussões em torno do eco-desenvolvimento que deixaram o caminho aberto para o desenvolvimento sustentável. que apresenta um programa de ação e planejamento do futuro de forma sustentável (GOMES. Em 2002. apresentou o relatório Brundtland (Our Common Future). a Agenda 21. p. Demandava crescimento nos países desenvolvidos e subdesenvolvidos. disponibilidade de recursos. No ano de 1992. BERNARDO. 2004). . Declaração de Princípios sobre o Uso das Florestas. onde este trazia o significado de desenvolvimento sustentável e não mais mostrava as críticas à sociedade industrial. 2005). onde foi elaborado o Plano de Implementação que reconhece a real necessidade da conservação ambiental. Além disso.120 Em 1987. 30) “a história da sustentabilidade se inicia a partir da discussão de padrões econômicos relacionados a crescimento produtivo e populacional. mais conhecida como Rio-92. a Conferência das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento. p. BRITO. quatro acordos foram feitos: “Declaração do Rio. BRITO. escala e limites”. envolvendo continuidade de crescimento para os primeiros e eliminação da pobreza para os últimos (MARTINS. entre eles o princípio do pagamento pela produção de poluição que é o embrião do Protocolo de Kyoto.2). 7. Convenção sobre Diversidade Biológica e a Convenção sobre Mudanças Climáticas” (GOMES. 2005. com 27 princípios voltados para a proteção ambiental e para o desenvolvimento sustentável. BERNARDO.

.19). Esta ideia servirá para resolver as questões entre crescimento econômico e redução da miséria. elaboração de um sistema social que garanta emprego. O conceito surgiu na década de 1980. considerando um pré-requisito fundamental para a governabilidade”. Ainda segundo o autor. A ciência ao longo dos anos desenvolveu diversas tecnologias para melhor adaptar os seres humanos no ambiente em que vivem. satisfazendo suas necessidades pessoais e profissionais. protegendo assim as gerações atuais e futuras e respeitando a integridade dos recursos naturais que permitem a nossa sobrevivência na Terra. participação da população envolvida. p. Os caminhos do desenvolvimento seriam seis: “satisfação das necessidades básicas. Para ele será com a Política que se encontrará a mediação para a transição a este novo paradigma. p. p. e preservação ambiental de outro (GONÇALVES. programas de educação” (MARTINS.1). o crescimento econômico tem que ser considerado como ecologicamente limitado. diante da crise ambiental e social que se abateu sobre o mundo desde a segunda metade do século passado. Ainda segundo Guilherme (2007). p. preservação dos recursos naturais e do meio ambiente. 2004. de um lado. segurança social e respeito a outras culturas.1). este “procura conciliar a necessidade de desenvolvimento econômico da sociedade com a promoção do desenvolvimento social e com o respeito ao meio-ambiente. 2005). De acordo com Guilherme (2007. por Lester Brown (fundador do Wordwatch Institute) onde definiu “comunidade sustentável como a que é capaz de satisfazer às próprias necessidades sem reduzir as oportunidades das gerações futuras” (TRIGUEIRO. diz que o conceito surgiu “como uma resposta à preocupação da humanidade. o ser humano deve estar ao centro deste novo processo de desenvolvimento.121 Gonçalves (2005.32) “a sustentabilidade é um novo paradigma de desenvolvimento. porém não se atentou nas consequências negativas que traria para o meio ambiente. 2008.” A sustentabilidade teve origem através da constatação de que os recursos naturais que os seres vivos dependiam para viver é finito. solidariedade com as gerações futuras.

devido sua importância e também para que a deteriorização do meio ambiente fosse interrompida.18) ainda afirma que é “um processo de transformação que ocorre de forma harmoniosa nas dimensões espacial. participativo que integra a sustentabilidade econômica. tendo em vista o alcance e a manutenção da qualidade de vida. consolidando no conceito de desenvolvimento sustentável conforme abaixo: “é o processo político. cultural e econômica a partir do individual para o global”.122 Para aprimorar os objetivos e redefinir concepções. ambiental. LINS. reabilitar o meio natural e operacionalizar uma redistribuição de renda”. p. ambiental. ambiental e social. pois fazem parte da cadeia de valor (ZYLBERSZTAJN. 2010).3 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA De acordo com Zylbersztajn e Lins (2010) a sustentabilidade corporativa nos instiga a um novo modelo de gestão de negócio. Silva (2006. espacial. p. sejam elas coletivas ou individuais.29). p. sendo que este ao gerar frutos poderá ser utilizado para reduzir os “consumos intermediários. social e cultural. . Esta concepção é para empresas que acreditam que suas atividades afetam o ambiente a qual pertencem tanto o social quanto o ambiental. 2006. O crescimento durável pode promover um crescimento com um melhor rendimento de recursos. social. 2007. vindo de encontro com as definições de sustentabilidade e desenvolvimento sustentável (GUILHERME. precisou-se incluir o desenvolvimento econômico e social. seja nos momentos de disponibilização de recursos. que leva em consideração para o processo de tomada de decisão as dimensões: econômico-financeira. 7. seja nos períodos de escassez” (SILVA.132).

123 No entanto essa sustentabilidade refere-se: “[. terão dificuldades para se mantiver nos próximos anos. não sendo aceitável apresentá-los como oponentes uns dos outros e sim como fundamentais e inseparáveis no mesmo processo. Ela abrange processos produtivos. relacionamento com partes interessadas. os compromissos éticos estão sendo exigidos às organizações por toda sociedade. onde cada vez mais. bem como ao tipo de negócios que uma empresa pretende desenvolver. 2010). que as empresas que não adaptarem este conceito a gestão de negócios e marketing e a ações concretas. “As empresas têm como missão fundamental fazer com que a sustentabilidade seja fator de referência em um mercado no qual o produto final não representa apenas o lucro financeiro. prestação de contas e compromissos públicos e requer disposição para a quebra de paradigmas” (ZYLBERSZTAJN. Para Lemme (2010) o conceito parte do equilíbrio entre os fatores financeiros.8).. LINS. mas também trazendo os resultados para os demais da cadeia produtiva. 2010.XV). . Esta é uma tendência mundial. 2010. XVI) destacam que “sustentabilidade corporativa não é assistencialismo nem filantropia”. LINS. p.] à forma de se fazer negócios.. p. p. levando em consideração também o impacto ao meio ambiente (ZYLBERSZTAJN. ambientais e sociais na condução das empresas. Para Zylbersztajn e Lins (2010) a pressão que atualmente a sociedade e o mercado estão fazendo é tão grande. Zylbersztajn e Lins (2010. O desempenho das empresas deve ser analisado não somente pelos aspectos econômico-financeiros. mas também a incorporação do social à sustentabilidade ambiental” (KLABIN.

o natural e o humano. 1 Partes interessadas que devem estar de acordo com as práticas de governança corporativa executadas pela empresa. os gestores poderão ajudá-la a conseguir uma posição de liderança em seus ramos de atividades. 2010.. “[. p. com o objetivo de alcançar os resultados das empresas de longo prazo e a melhora na qualidade de vida das pessoas desta e das futuras gerações(LEMME. reagir e se antecipar a essas mudanças em seu ambiente de atuação” (LEMME. Com uma nova mentalidade e fiscalização da sociedade. Sua rentabilidade pode ser influenciada pela capacidade de compreender. a intensificação dos conflitos étnicos e a violência urbana chamam a atenção para a necessidade de refletir sobre o impacto recíproco de longo prazo entre desenvolvimento econômico e social. 2010. as empresas ganham um vasto publico que terá acesso aos serviços e produtos ofertados.39). p. como imagem institucional. “As dificuldades existentes podem ser geradoras de oportunidades.p. para que os resultados das empresas possam se sustentar no longo prazo é necessário preservar e desenvolver essas duas formas de capital.” Essa relação trará uma melhor distribuição dos recursos das companhias e do planeta.39). “No campo social.39). capacitação tecnológica e liderança de marcas. Assim. 2010. criando uma excelente oportunidade para os negócios (LEMME. 2010.41).] a atividade das empresas desenvolve-se em um contexto socioambiental que condiciona a qualidade e a disponibilidade de dois tipos fundamentais de capital.. até mesmo modelo.” Lembrando que com a inclusão dos grupos antes excluídos.124 Em decorrência aos impactos causados pelos Homens ao meio ambiente. aproximando a comunidade empresarial dos diversos stakeholders1 envolvidos nas questões socioambientais. . Lemme (2010) afirma que ao compreender a ligação entre a empresa com o ambiente natural e social. as empresas terão que lidar cada vez mais frequente. alterando suas decisões e valores. tornando-a pioneira. com a decisão “entre cumprir apenas as leis ou antecipar-se a elas como posicionamento estratégico. em equilíbrio com os capitais industrial e financeiro”(LEMME.p. as empresas terão restrições operacionais ou criarão novas oportunidades. e fortalecendo seus ativos intangíveis.

60). redução ou absorção e transferência dele. aumenta a eficiência na utilização dos insumos. 2010. d) Acessar fontes de financiamento com a respectiva redução do custo de capital: “As mais importantes fontes internacionais e nacionais para financiamentos de longo prazo de projetos e empresas seguem padrões claros de requisitos socioambientais” (LEMME. b) Crescimento de receitas: “decorrente da diferenciação dos produtos e de seu posicionamento nos mercados. p. 2010.53). . que as empresas.56).52). p. algumas vezes em conjunto com a rotulagem ambiental” (LEMME. p. p. obtendo redução tanto dos custos operacionais quando dos impactos ambientais ao longo da cadeia produtiva.125 O aspecto socioambiental deve estar interligado “à estratégia da empresa e à dinâmica operacional. buscarão a prevenção.52) um dos maiores desafios dos gestores em gerir a organização com o conceito de sustentabilidade é “identificar a relação entre sustentabilidade corporativa e desempenho empresarial” e para isto segue quatro formas de estabelecer esta relação: a) Inovação tecnológica ou gerencial: para cada inovação e melhora nos processos. pois será nesta análise que será calculado o desconto do prêmio para as empresas que representarem o menor risco de problemas futuros. máquinas e pessoal. “A dificuldade dos atuais modelos de gestão empresarial em lidar com o esgotamento dos recursos naturais e a degradação social gera um conjunto de oportunidades estratégicas para as empresas” (LEMME. mediante apólices. indicadores de desempenho e cadeia de valor” (LEMME. p. refletindo-se nos fatores críticos de sucesso. 2010. Segundo Lemme (2010. c) Gerenciamento de riscos operacionais: com o valor dos ativos e impactos socioambientais formulam-se as apólices de seguro. 2010. mas é com a gestão do risco.

o questionamento não deve só mostrar quanto custará para aplicar o conceito de sustentabilidade para a realidade da empresa. Ainda segundo Lemme (2010) nenhuma empresa consegue sobreviver sem resultados financeiros. surgiu o tripé da sustentabilidade ou triple bottom line (TBL). [. p. Esta requer “conhecimento. Estes devem seguir juntos como alicerces para a prosperidade e bemestar para todas as formas de vida da Terra. XVI). “na expressão original cunhada por John Elkington. a empresa poderá criar um efeito multiplicador. habilidade. situado e inserido na cadeia de valor e planejamento e operação respectivamente (LEMME. para quem o modelo de negócios tradicional.61) as empresas precisam identificar problemas e oportunidades com perguntas e respostas que façam sentido no longo prazo. O desempenho corporativo e a sustentabilidade precisam estar ligados ao modelo de negócio.4 TRIPLE BOTTOM LINE Em decorrência a necessidade de equilíbrio das 3 dimensões: ambiental. mas também deve trazer as oportunidades para acompanhar a implantação. . 2010). econômico e social. 2010.126 Estas podem surgir com a criação de tecnologias mais limpas e inovações tecnológicas que gerarão vantagens competitivas sustentáveis. Lemme (2010) diz que ao aplicar a gestão sustentável em um grupo de fornecedores.. LINS. por esta razão não faz sentido confrontá-los com resultados socioambientais. p. 7. paciência e persistência”..]expande-se para um novo modelo ao contemplar a performance ambiental e social da companhia. além da financeira” (ZYLBERSZTAJN. disseminando as práticas adotadas a toda cadeia de suprimentos. além disso. Para Lemme (2010.

Segundo Lima et al. ambiental e social. diz que os três lados devem possuir pesos iguais. “pois da mesma maneira que o desenvolvimento econômico não se sustenta sem uma contrapartida ambiental e social. . os outros também não se sustentam sem a contrapartida de desenvolvimento econômico da empresa”.Triple Bottom Line Fonte: Dreosvg. (2009) a figura representa também. o impacto direto na organização das três dimensões.4). e diante desta visão Epelbaum (2004) acrescenta que com a gestão sustentável a empresa conseguirá atingir bons resultados nas áreas econômica.127 Figura 3 . Por fim o conceito de sustentabilidade encontra-se no centro das dimensões. e uma relação “viável” (viable) para a Economia e o Meio Ambiente. p. este conceito “é utilizado para refletir esses três fatores de uma organização e buscar minimizar possíveis danos resultantes da atuação empresarial”. Arrebola (2004. inovar e progredir para se tornarem competitivas. onde terão que se adaptar as novas realidades. “equitativa” (equitable) para a Sociedade e a Economia (economic). Ainda para Arrebola (2004. onde há uma relação “suportável” (bearable) entre o Meio Ambiente (environment) e a Sociedade (social).4). p. 2009 A figura 3 mostra a ligação entre as três dimensões.

TBL é "uma valiosa ferramenta de gestão. mas ela traz o equilíbrio necessário entre a oferta de bens e serviços com seu uso e disponibilidade. Para Norman e MacDonald (2003. não podendo ser definido como lucro um resultado calculado antes da consideração das reduções na base do capital” (LEMME. o conceito de lucro foi modificado ao longo dos anos “pelos modelos econômicos liberais. moedas virtuais sem lastro econômico”. que passaram a criar. “do cumprimento integral das obrigações para a sociedade. 2003. 2010. p.12). relacionamentos mais concretos com seus clientes e fornecedores. (NORMAN. é uma ferramenta de alerta precoce que lhe permite reagir mais rapidamente a mudanças no comportamento dos stakeholderse as incorporar na estratégia antecipando-se". elas conseguirão um ambiente de trabalho melhor. tradução nossa).39). mas acreditam também que este conceito vem mudando com a sustentabilidade. um maior comprometimento dos funcionários. p. auditadas e reportadas. a aplicação do Triple Bottom Line é feita através. clientes. Klabin (2010) acredita que o novo modelo de desenvolvimento sustentável estará pronto quando a referência de lucro estiver interligada aos recursos naturais. p. (2009) a tendência para as empresas ao aplicarem o conceito e as práticas do TBL é de ter uma gestão clara e consciente com relação a sua missão. contribuindo para seu crescimento e solidez no mercado. de acordo com seus limites e usando de forma sustentável.1.3. . nem nas relações que deveriam reger o conceito fundamental de lucro”. MACDONALD. assim como as informações financeiras que já passam por esse processos há mais de um século”. os funcionários. e fornecedores que devem ser medidas. tendo uma melhora em sua imagem perante a sociedade. pois “a maior parte dos valores que circulam no mercado não tem lastro nem em produto. tradução nossa). Para Klabin (2010. p.128 De acordo com Lima et al. artificialmente. calculadas. ou seja. “O conceito de TBL ressalta que a sustentação dos resultados das empresas no longo prazo depende da conservação e do desenvolvimento das diversas formas de capital. Com isso.

MACDONALD. deve ser obtido também com o redirecionamento das riquezas globais”. “O conceito econômico na base do lucro em si não é ético porque ignora a importância e a responsabilidade da empresa com relação ao contexto socioeconômico em que ela opera” (KLABIN. é a recuperação da ética para o modelo econômico. mas implica na ultrapassagem do econômico: não pela rejeição da eficiência econômica e nem pela abdicação do crescimento econômico. ou seja. Sachs apud Bellen (2005. incluindo os stakeholders (NORMAN. existem maneiras de medir a performance social das organizações de forma objetiva com base em indicadores. tradução nossa). tradução nossa).1 Dimensão Social “A dimensão de sustentabilidade social inerente ao conceito. ponto este que ainda se desconhece.129 7. por fim divulgar as informações para todos os interessados. Estes indicadores permitirão: que as empresas com desempenho social bom sejam mais rentáveis ao longo do tempo. p. gerando. não diz respeito apenas ao estabelecimento de limites ou restrições à persistência do desenvolvimento. que possam acompanhar se a inclusão social está sendo feita e de que forma. p. o qual poderão ser auditados e compostos em relatórios. p. De acordo com Norman e MacDonald (2003. 2010.37) afirma que “a sustentabilidade social refere-se a um processo de desenvolvimento que leve a um crescimento estável com distribuição equitativa de renda.4. Segundo Klabin (2010) o nível da sociedade mais pobre poderá empurrar as empresas para um novo modelo de desenvolvimento. mas pela colocação dos mesmos a serviço de um novo projeto societário” (GONÇALVES.9).11) “O desenvolvimento futuro não poderá ser alcançado apenas mediante o aumento das rendas individuais. com isso. 2003. a diminuição das atuais diferenças entre os diversos níveis na sociedade e a melhoria das condições de vida das populações”. Para Klabin (2010. muito importante. . 2005). Existem vários níveis de inclusão social neste conceito e um deles.

acreditam que a performance social (e ambiental) pode ser medida de forma bastante objetiva. 7. “Entretanto.1). p. p. a complexidade dos problemas ambientais exige mais do que medidas pontuais que busquem resolver problemas a partir de seus efeitos. A degradação ambiental é o resultado de um processo social. perda de biodiversidade” (MARTINS. em consequência ao modo como a sociedade utiliza os recursos naturais. Os problemas ambientais não serão resolvidos de forma individual. Sachs apud Bellen (2005. p. desertificação. 2004. ignorando ou desconhecendo suas causas” (MARTINS. para isto será necessário inserir uma abordagem diferente de compreensão com relação à qualidade ambiental onde estará ligada ao processo de desenvolvimento adotado pelas nações (MARTINS.4. a fim de melhorar seu desempenho social (e ambiental)” (NORMAN. poluição hídrica e atmosférica. pressão populacional sobre os recursos naturais.4. dentre eles: “a destruição da camada de ozônio.2 Dimensão Ambiental A questão ambiental tornou-se uma preocupação global nas últimas décadas. 2003.37) afirma que “sustentabilidade ecológica significa ampliar a capacidade do planeta pela utilização do potencial encontrado nos diversos ecossistemas. p. ao mesmo tempo em que se mantém a sua deterioração em um nível mínimo”. sendo que as grandes nações já reconhecem a urgência dos problemas ambientais. e que as empresas devem usar esses resultados. .1). 2004. alterações climáticas.130 “Os defensores do TBL. tradução nossa). armazenamento e transporte de resíduos perigosos. MACDONALD. 2004).

p. O segmento da construção civil já possui organização certificadora de empreendimentos sustentáveis.23) “torna-se fundamental a mudança da cultura organizacional tipicamente reativa. p. sempre propensa a resolver os problemas que envolvem as questões socioambientais [. “O alinhamento estratégico da gestão ambiental ao core business permite a definição da matriz dos negócios corporativos e principalmente de portfólio de produtos verdes. Para Almeida. “A interlocução e engajamento dos stakeholders. p.5). A Leadership in Energy and Environment Design (Leed). 2009. Kruglianskas e Guimarães (2009..27). . p. 2009. “define os requisitos e critérios para que empreendimentos comerciais e residenciais sejam classificados como construção sustentável” (ALMEIDA. resultante de sua estratégia vinculada a responsabilidade da empresa frente às futuras gerações. GUIMARÃES. Os autores acreditam que as empresas devem guiar este assunto de forma proativa e de acordo com os padrões de gerenciamento de impacto do meio ambiente. GUIMARÃES. ética. KRUGLIANSKAS.131 Segundo Almeida.26). aqueles tecnologicamente compatíveis com os requisitos da sustentabilidade e das necessidades dos consumidores” ( ALMEIDA.] para atender a pressão da sociedade ou de ambientalistas”. transparência e integridade são condições fundamentais para a existência da gestão socioambiental” (LIMA et al. Kruglianskas e Guimarães (2009) as empresas que já tiveram experiências com a gestão ambiental.. KRUGLIANSKAS. demonstram que é possível obter resultados positivos diante as expectativas dos stakeholders e acionistas e também estarão preparadas para a nova realidade e exigências dos mercados. 2009.

Segundo Norman e MacDonald (2003. p. “a responsabilidade social e ética deve ajudar a empresa a sustentar seus lucros no longo prazo”. 2009): ü ü ü ü 7. comunidade e meio ambiente”. relações éticas e transparentes. A empresa que possuir princípios socialmente responsáveis estará cumprindo além das obrigações legais. GUIMARÃES. .24) responsabilidade social corporativa são “as decisões de negócios tomadas com base em valores éticos que incorporam as dimensões legais.132 A base destes critérios e requisitos vai além da preocupação com a produção de resíduos e reciclagem. o respeito pelas pessoas. RESPONSABILIDADE SOCIAL E GOVERNANÇA CORPORATIVA De acordo com Filho (2006. Para Neto e Froés (2001) este conceito surgiu quando os empresários perceberam que os problemas sociais estavam atrapalhando o andamento de seus negócios. possuindo um grande diferencial no mercado. tradução nossa). afirma Lima et al. Sustentabilidade de espaço: preservando a biodiversidade do local. Racionalidade no uso da água: utilizar alternativas eficientes para o reuso da água e equipamentos que diminuam o consumo. Sustentabilidade de matérias: utilizando materiais certificados e sem compostos voláteis. (2009). melhorando seu relacionamento com seus stakeholders. KRUGLIANSKAS.5. Já para Lima et al. o empreendimento sustentável está de acordo com os seguintes conceitos (ALMEIDA.5 Eficiência energética: aproveitar a luz do dia reduzindo o consumo da energia elétrica. p. A responsabilidade social tornou-se fator de competitividade para as empresas. (2009) a empresa que se comprometer com a responsabilidade social se tornará agente de mudanças culturais.

então devemos desenvolver ferramentas que tornam mais transparente para os gestores. As externas correspondem às atividades sociais relacionadas à sociedade. acionistas e outras partes interessadas.1. Lima (2007. . 2003. As dimensões internas são relacionadas às atividades para o cliente interno das organizações. 2007). como voluntariado. De acordo com Lima et al. investimento social. melhorias no clima. “extrapolando as fronteiras empresariais clássicas e fazendo com que os empresários busquem novos paradigmas em termos de gestão empresarial”. Com a responsabilidade social a imagem institucional e a marca são valorizadas. práticas e responsabilidade social são importantes funções de governança corporativa e gestão. MACDONALD. social e ambiental” (LIMA et al. 2009). p. criando uma maior estabilidade e longevidade da empresa (LIMA et al. (2009) para as organizações administrarem melhor seus riscos é preciso ter responsabilidade social. sobre o quão bem uma empresa está fazendo a este respeito” (NORMAN.133 “Se acreditamos que os negócios éticos. p. 2009. 1) diz que a este movimento busca novas relações éticas tanto internas quanto externas. treinamentos. “Dessa forma. p.5). segurança e qualidade de vida. tradução nossa). pois um de seus princípios é a transparência e o diálogo. apoio a projetos ambientais e as organizações não governamentais (LIMA. Afirma também que a comunicação é importante para identificar problemas e buscar suas soluções. há um maior vinculo com todos os envolvidos. o valor em longo prazo da implementação da responsabilidade social e ambiental para os acionistas e stakeholders será tanto maior quanto a organização conseguir entregar e obter desempenho superior nestas três dimensões: econômica. ou seja.

2006. compreendendo as atividades ligadas ao negócio que vão além das responsabilidades clássicas e de visão estreita que possuem único objetivo de maximizar valor ao acionista.” Essas dimensões dão uma “boa reputação e trazem vantagens competitivas sustentáveis às empresas no longo prazo”. Para Filho (2006. Segundo Filho (2006. p.33) a responsabilidade ampla é dividida em 2 visões: a moderna.48).134 A responsabilidade social pode ser dividida em quatro dimensões. A dimensão legal contempla “o enquadramento da conduta da empresa em regras formais estabelecidas” e por fim a ética que “amplia o enfoque. “de que no longo prazo as ações de responsabilidade social trazem benefícios para a empresa”. “O capital reputacional é formado por varias dimensões que moldam a sua imagem. legal e econômica. sendo que três são fundamentais: ética. 2006. p. “O capital reputacional é aquela porção do valor de mercado da empresa que pode ser atribuída à percepção da firma como uma corporação de boa conduta no mercado” (FILHO. a reputação positiva da empresa pode ser fator fundamental para sua sobrevivência. pois a conduta ética pressupõe comportamento além do formalismo legal. Filho (2006) diz que responsabilidade social pode ser vista de uma forma ampla. Com isso. p. e a filantrópica.50) como “o produto de um processo competitivo no qual a firma sinaliza suas características distintas para o público(interno e externo à empresa). de acordo com os códigos informais estabelecidos” (FILHO. A dimensão econômica está ligada a responsabilidade da empresa em se manter/crescer ao longo dos anos.52) afirma que “é possível que as ações que aprimoram a imagem pública de uma corporação mudem. Filho (2006. p. que “defende as ações de responsabilidade social mesmo que não tragam retornos para a empresa”. gerações e a consequência são seus produtos. Reputação corporativa é definida por Filho (2006.50). p. . tendo como resultante o seu status moral e socioeconômico”.52) com a integração dos mercados. serviços e a geração de valores. p. a curva de demanda para os produtos dessa corporação”. de forma vantajosa.

baseia-se em princípios de transparência.83).66) pode criar ou manter o capital reputacional sob os aspectos abaixo: ü ü “Criando vantagens competitivas. a “empresa com capital pulverizado. . Filho (2006. p. 2006. conselho de administração. equidade. Para Filho (2006. especialmente aos minoritários. “As práticas de governança corporativa constituem uma forma de proteção aos acionistas. p.76). para sustentar o crescimento (FILHO. 2006. com mecanismos transparentes de governança. prestação de contas e ética.85). p. que desejam maior transparência entre si e os gestores e equidade entre as partes acionárias minoritárias e majoritárias”. “governança trata da minimização de assimetrias e conflitos de interesse à delegação de poder”. segundo Filho (2006). ante os gestores que conduzem a organização” (FILHO. 80) afirma que “governança corporativa trata dos mecanismos externos e internos para alinhamento de interesses entre gestores e os acionistas.135 A responsabilidade social. Cada vez mais as empresas ao crescerem precisam revisar suas estruturas de capital.83). p. de que as empresas possuem responsabilidades sociais para com um amplo conjunto de agentes. auditoria independente e conselho fiscal. p. As empresas criam a governança para lidar com as delegações de poderes. 2006). p. diretoria. com a finalidade de otimizar o desempenho da empresa e facilitar o acesso ao capital” (FILHO. as ações sociais implementadas devem estar ligadas à lógica da agregação de valor à empresa”. segundo Filho (2006. aprimorando a capacidade da empresa em atrair e manter recursos”. O conceito. De acordo com Filho (2006. “Minimizando riscos de perdas de reputação”. 2006. entre os quais as comunidades que podem se beneficiar de ações sociais por parte das organizações” (FILHO.50). “São as práticas e os relacionamentos entre os acionistas/cotistas. “As ações sociais estão inseridas na visão da teoria dos stakeholders. p.

. o sistema de remuneração e a estrutura de capital da organização” (FILHO.98). Já os internos “são representados pelo papel do conselho. p. “Os mecanismos de governança corporativa são fundamentais para que esse processo se consolide na prática” (FILHO. 2006. A empresa precisa buscar o lucro pelas vias legais e éticas.] são o próprio sistema legal e regulatório e o mercado de capitais”. 2006. Esta busca está ligada a responsabilidade econômica que faz parte da responsabilidade social corporativa..136 O alinhamento dos interesses das organizações envolvem mecanismos externos e internos.99). “Os mecanismos externos [.. p.

e assim por diante. enquanto que a decisão sobre a seleção de títulos é a escolha de quais títulos específicos possui em cada classe de ativo. compartilham um atributo-chave que é central a todos os investimentos: você sacrifica algo de valor agora. Os investidores tomam dois tipos de decisão ao construir as suas carteiras. Ativos de Investimento podem ser caracterizados em classes gerais de ativos. pag 28) (*01) um investimento é o compromisso atual de dinheiro ou de outros recursos na expectativa de colher benefícios futuros. .137 8 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 8. obrigações. mercadorias. imóveis. um indivíduo pode comprar ações na esperança de que futuros resultados monetários destas ações justifiquem tanto o tempo em que o dinheiro dele estará empatado. O tempo em que você passará estudando esse livro (sem mencionar o seu custo) também é um investimento de tempo e de esforço. Marcus e Bodie (2000. na expectativa de se beneficiar deste sacrifício depois. Por exemplo. quanto o risco do investimento. Embora dois investimentos sejam diversos em muitas maneiras.1 DEFINIÇÃO DE INVESTIMENTO Segundo Kane. A decisão sobre a alocação de ativos é a escolha entre classes gerais de ativos. como ações.

por exemplo. ano de incertezas econômicas e políticas no Brasil.7 a 1.138 8. e loteamentos residenciais e de lazer. Vemos desta maneira que uma maneira encontrada pelos investidores de preservar o seu patrimônio é o de investir em ativos. além da maior procura por unidades hoteleiras (com rentabilidade calculada entre 0. houve um aumento na venda de imóveis residenciais de alto padrão. Os Fundos de Investimento Imobiliário também apresentaram aumento na procura por seus títulos nesse mesmo ano. pag 26)*02 refere que a ideia de que investimento em imóveis é considerado.00% ao mês) (Campos 27 de maio de 2002). neste caso mesmo que haja uma desvalorização devido a uma possível instabilidade econômica essa desvalorização se ocorre no curto prazo. Ao contrario quando o patrimônio esta em investimentos financeiros o mesmo pode sofrer uma desvalorização muito grande no curto prazo podendo não compensar a espera para recuperação em longo prazo. pois também seriam vistos como uma aplicação segura para parcela dos investidores que desconfiavam do sistema bancário ou temiam a desvalorização da moeda (Pauliquevis. A desconfiança com relação a ativos financeiros também estimulou o mercado.9% ao mês. 2002). tendo em vista que o governo.1 Investimento em Ativos Segundo Botelho (2007. gerando incertezas nos investidores (Dias. . com uma rentabilidade calculada em torno de 0.7 a 0. 2002). em 2002. quando que no longo prazo o patrimônio se mantém seguro.1. como um “porto-seguro” em tempos de crise. alterou a regra da contabilização dos ganhos dos fundos de investimentos financeiros. em geral. Em 2002.

esses ativos são o meio pelo qual os indivíduos em economias bem desenvolvidas reivindicam os seus direitos sobre os ativos reais. Os Ativos financeiros são reivindicações pela renda gerada por ativos reais (ou reivindicações pela renda do governo). mas este pode em sua esfera possuir ações de uma respectiva empresa. . como ações e obrigações. desta forma. Não podemos ser donos de nossa própria fábrica de automóveis. Markus e Bodie. participar na renda derivada da produção de automóveis. pode não ser possível para um pequeno investidor construir um edifício. Usando o exemplo de Kane. Em vez disso. as máquinas e o conhecimento que pode ser usado para produzir bens e serviços. mas podemos comprar ações da General Motors ou da Toyota e. os prédios.139 8. pag 24) *01 a riqueza material de uma sociedade é basicamente determinada pela capacidade produtiva de sua economia.2 Investimento Fundos Imobiliários Segundo Kane. os bens e os serviços que seus membros conseguem criar. Esses títulos nada mais são do que pedaços de papel (ou entradas em um computador) e não contribuem diretamente para a capacidade produtiva de uma economia. Em oposição a esses ativos reais estão os ativos financeiros. Marcus e Bodie (2000. isto é.1. Esta capacidade é uma função dos ativos reais da economia: A terra. ou possuir títulos de um fundo de investimento que financia o setor.

Com isso sua operação vem sendo conduzida por sociedades operacionais e administradas pelos acionistas fundadores. Esta reorganização teve como objetivo principal. construção e incorporação imobiliária começaram em 1979.Apresentação Corporativa EZTEC 1 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) . Em 2006 a companhia passou por uma reorganização societária onde se criou a EZTEC Empreendimentos e Participações S. sob comando de seus fundadores Srs. Ernesto Zarzur. Em 2007 a EZTEC iniciou sua operação na bolsa.140 EMPRESA OBJETO DO ESTUDO DE CASO 9 HISTÓRICO DA EMPRESA EZTEC As atividades da EZTEC. empresa de engenharia.A e fez-se a transferência de ativos ligados ao ramo imobiliário. a criação de uma estrutura societária que permitisse listar suas ações ordinárias no Novo Mercado e assim promover as suas atividades como engenharia. construção e incorporação. Figura 4 . Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur.

A companhia atua há 32 anos na Região Metropolitana de São Paulo e é dividida em três unidades de negócios: ü ü ü Incorporação: prospectando e desenvolvendo empreendimentos que antecipam as tendências de mercado. Imobiliária: manutenção das vendas dos empreendimentos. . gerencia sua carteira de recebíveis com enfoque comercial e estratégico.141 Ela é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais de São Paulo e se destaca como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. A EZTEC faz financiamento próprio com seus clientes. de forma a garantir a sustentabilidade do negócio. é administrada para ter seus custos controlados e gestão conservadora de caixa e possui o hábito de pagar seus terrenos à vista. Engenharia e Construção: garante a qualidade e entrega no prazo. com uma margem líquida crescente ao longo dos anos que em 2010 chegou a 38%. não trabalhando com permuta.

é de buscar “melhorias no desenvolvimento de suas atividades. ou seja.com. donos de terrenos. demonstrando a grande credibilidade que possui junto a seus clientes. 2 http://ri. As vendas das unidades ocorrem. se destacando entre seus concorrentes. segundo o site2.br/eztec2009/web/default_pt. não se aventurando em grandes inovações.eztec. fornecedores. no geral. etc. logo no primeiro mês de lançamento. mas também sem correr grandes riscos. sempre procurando manter sua lucratividade e conservadorismo nas decisões. O objetivo da EZTEC.Apresentação Corporativa EZTEC 2 Fonte: Apresentação Corporativa EZTEC (out/11) Com agilidade e competência a EZTEC consegue antecipar as tendências de mercado e atender a demanda de imóveis para os padrões compreendidos entre Médio e Alto Padrão.142 Figura 5 . sempre focando em oportunidades de alto retorno”. maximizando a lucratividade dos seus acionistas e propiciando vantagens sobre os seus concorrentes. Sua grande experiência e expertise lhe garantem desenvolvimento de produtos competitivos com excelente qualidade.asp?idioma=0&conta=28 .

Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo. voltou a crescer de forma acelerada nos últimos anos.1 Momento atual do setor Após muitos anos de estagnação. . o setor da construção civil. maximizar eficiência de construção e manter margens elevadas. ü ü ü ü Expandir sua atuação no Estado de São Paulo e desenvolver Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado em empreendimentos mistos. Eventos futuros como a Copa do Mundo e Olimpíadas além da criação do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e Programa Minha Casa Minha Vida pelo governo também contribuem para a expectativa de manutenção de crescimento nos próximos anos. possui os seguintes pontos chaves em sua estratégia.143 Sendo assim. que representa significativa fatia do PIB nacional.1 HISTÓRICO DO SETOR IMOBILIÁRIO 9. o aumento de renda da população e a queda na taxa de juros associados à disponibilização de crédito e à política de diminuição de déficit habitacional voltaram a atrair fortes investimentos. Aperfeiçoar nossa Política de Financiamento aos Clientes com objetivo de maximizar o nosso volume e velocidade de vendas. fortalecendo ainda mais sua marca: ü que atua. 9. Continuar a reduzir custos. A estabilidade econômica. inclusive recursos estrangeiros.1.

p. esta não é a tradição neste mercado. 20): a) O mercado é totalmente aberto e o acesso de novos entrantes. 15): a) Subsetor de serviços ou de obras empreitadas: caracterizado por serviços para construção de obras por empreitada e abrangendo obras de edificações. podendo ser Shopping Centers. 52) é dividido em dois segmentos segundo Assumpção (1996. sendo ainda distribuídos em edificações. p. b) Subsetor de produtos – empreendimentos imobiliários ou de base imobiliária: caracterizado por obras de edificações produzidas para venda no mercado aberto. segundo ASSUMPÇÃO (1996. 2010. p. que “contratam”a empreendedora para gerir seu empreendimento. hoteis e flats. O foco deste trabalho é analisar o subsetor de empreendimentos imobiliários.144 9. especificamente a atividade de incorporação imobiliária cujas principais características são. b) Não há como reconhecer a demanda já que não se conhece previamente os compradores1. e edificações para exploração comercial do imóvel. com ou sem tradição no setor. construção pesada e montagem industrial. entretanto. sendo a velocidade média de vendas já incorrida o único balizamento para o mercado sobre a demanda. do comércio. da indústria de materiais. construção pesada e de montagem industrial.1. . onde o produto é estabelecido para um conjunto de clientes previamente selecionados. dos serviços e da indústria de equipamentos” (ABRAMAT/ FGV. onde o principal cliente é o setor público seguidos pelas empresas estatais e privadas. 21). p.2 Características do setor Este setor que é formado pelos “elos da indústria da construção. podendo ser imóveis residenciais e/ ou comerciais. esta situação só não ocorre nos empreendimentos a “preço de custo”. De acordo com Assumpção (1996. gera descontrole sobre a oferta de produtos.

dependendo do caso. o “market share” está distribuído entre inúmeras empresas. d) Exceção feita aos empreendimentos com financiamento para a produção. e o programa de produção. jurídicas além da União. estado e municípios). . Para a definição do produto em determinado terreno. como o próprio nome sugere. Podemos complementar com outra característica: trata-se de um mercado muito pulverizado. podem variar bastante conforme a localização e tamanho do terreno. e até mesmo sem se dispor dos projetos e especificações detalhadas para sua execução. não existe vínculo entre as receitas de vendas. a qual se sujeita às oscilações no cenário econômico e descolamento entre os custos previstos e realizados por se dar em prazos longos. o que é denominado ‘venda na planta’. Os terrenos (matéria-prima fundamental) também não estão concentrados já que os fornecedores são milhões de proprietários espalhados pelo país (pessoas físicas. compensação por impactos no trânsito entre outras. sendo que muitos terrenos possuem mais de um dono. podendo oferecer também um percentual do resultado financeiro (permuta financeira). ou seja. Há ainda. estudos de impacto ambiental. variáveis como descontaminação do solo. seja de capital aberto ou fechado.145 c) Os produtos são comercializados a ‘preço fechado’ antes de se iniciar o ciclo de produção. o tempo de aprovação de um empreendimento e seus respectivos custos. o incorporador necessita de conhecimentos específicos das legislações de cada município e às vezes da região específica dentro da mesma cidade (é o caso das Operações Urbanas em São Paulo). que dependem da velocidade de vendas sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar. em uma troca aonde o(s) proprietário(s) oferece(m) o terreno e a incorporadora cede unidades a serem construídas ou já concluídas (permuta física). A permuta é um instrumento muito usado por algumas empresas para aquisição de lotes a fim de não precisar de desembolso em moeda e consiste. Assim.

. Neste caso. o primeiro tem sido controlado com o aumento da concorrência através da importação. sendo este o controle deste custo um dos maiores desafios do segmento.146 No que tange à construção do empreendimento. pode haver descolamento entre o índice utilizado e o desvio real no orçamento inicialmente previsto. os custos com materiais e principalmente mão de obra têm sofrido altas consideráveis nos últimos anos. Devido ao aquecimento do setor. esta pode ser terceirizada (é comum estabelecer um custo máximo no contrato) ou realizada pela própria empresa incorporadora desde que esta possua uma equipe própria para este fim. é preciso de um bom controle de custo e prazos para o alcance do resultado planejado. pois apesar dos contratos de venda geralmente preverem ajuste das parcelas por algum índice de correção (sendo INCC e o CUB os mais utilizados). haja vista o aumento de demanda causado pelos mega eventos da Copa do Mundo e Olimpíadas. o segundo é mais difícil de segurar já que ainda não há importação significante de mão de obra. podemos destacar os recursos da poupança e do FGTS tanto para financiamento dos adquirentes quanto para produção das edificações. Em relação ao sistema de “funding”.

Taxa de Juros vs. sendo um dos grandes catalisador para o aquecimento do setor considerando também a queda nas taxas e o aumento do prazo para o comprador (até 30 anos). 26 .Apresentação corporativa Gafisa Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. Gráfico 9 . Crédito Imobiliário Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p.147 Figura 6 . 25 Podemos ver no gráfico abaixo que a partir de 2005 o volume de crédito imobiliário disponível iniciou sua trajetória de crescimento exponencial.

há necessidade de estruturar novas formas de disponibilização de recurso do setor. além dos “Covered bonds” (instrumentos de dívida. garantidos por financiamentos imobiliários). soluções já difundidas em outros países.148 A seguir podemos verificar que apesar do crescimento visto acima. já que a poupança é limitada e pode ter seus recursos esgotados em 2 ou 3 anos de acordo com estimativas da ABECIP. 26 (Ago/11) Para acompanhar o ritmo previsto. PIB Fonte: Apresentação corporativa Gafisa p. Gráfico 10 .Financiamento Imobiliário vs. o Brasil possui somente 4% do PIB disponível para o crédito imobiliário e a estimativa é que esta relação atinja entre 10% e 11% até 2015. que permite a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s). letras hipotecárias. . A solução deverá vir através do mercado de capitais com a securitização (este mercado tem crescido fortemente ultimamente no Brasil).

1. descolado da realidade. os valores de mercado das empresas chegaram até ficar abaixo de seus valores patrimoniais.3 O “boom dos IPO’s” no setor Fatores macroeconômicos. A definição de bolha na percepção coloquial é de crescimento sem sustentação. este número sobe para mais de R$ 20 bilhões até 2011. investidores estrangeiros buscando novas oportunidades e. o valor de precificação dos IPO’s estimados pelos estruturadores era baseado em premissas e múltiplos em função da receita e crescimento projetados.3. crédito abundante. 22 empresas do setor de incorporação imobiliária captassem juntas mais de R$ 11 bilhões considerando somente os IPO’s. entre os anos de 2005 e 2009. buscaremos nos posicionar sobre o tema. Durante a crise de 2008 algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas pois seguindo esta estratégia de forte crescimento. Além disso. com toda razão. Por falta de histórico e talvez um pouco de comodidade e pressa para conseguir realizar a abertura de capital das empresas. . Atualmente o mercado tem valorizado as empresas que conseguiram aproveitar este período com bons resultados e geração de caixa já que após tanto dinheiro aplicado. dado o tópico de nosso estudo. instituições financeiras ávidas por “fee de estruturação” foram essenciais para que. 9.1. a crescente avalanche de notícias na mídia e cada vez mais informações desencontradas. iniciou-se uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional.1 Bolha A finalidade principal deste trabalho não é encontrar a verdade sobre as especulações de uma possível “bolha” no setor imobiliário. sem fundamentos. os investidores querem. se adicionarmos ofertas públicas (primárias) e privadas adicionais. Porém.149 9. Assim. não tinham mais recursos disponíveis para tocarem seus empreendimentos. sendo a maior parte dos investimentos provenientes do exterior. por que não. ver o retorno.

os artigos ou estudos publicados se baseiam.150 A definição clássica mais utilizada é a de Stiglitz (1990): se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justificar tal preço – então uma bolha existe. Queda nas vendas de imóveis novos e dificuldade das incorporadoras se manter sem geração de caixa e algumas reduzindo as margens. Fortes aumentos de preços de ativos como imobiliários ou acionários. Shiller acredita que o surgimento de bolhas tem uma conotação psicológica e lista sinais de quando uma bolha estaria se formando: 1. de diferentes maneiras. Grande excitação pública sobre os aumentos de preços. Na frente dos que defendem que existe uma bolha no setor imobiliário. defendem que o desenvolvimento do setor é gradual. nos três pontos destacados abaixo: 1) 2) Crédito abundante. Um “frenesi” da mídia acompanhando o aumento de preço. 2. E a mais explorada: 3) Aumento de preços irracionais. Num artigo do New York Times. quando há descolamento das causas básicas de movimentos de preços na economia. apenas as expectativas da própria variação de preços comanda a evolução desses preços hoje. levando a uma espiral de elevação continua até que algum fator econômico ou não estoure a bolha. Estórias de pessoas que ganharam muito dinheiro. Estes especialistas acreditam não ser o que acontece no mercado imobiliário brasileiro atual. 5. especialistas. . 4. sustentado e o que caracterizaria uma bolha é um forte descasamento entre oferta e demanda. 3. de oferta e demanda. causando inveja naqueles que não participaram. Ou seja. Interesse crescente desses ativos entre o público em geral. Do outro lado da moeda.

7. Forte presença de capital especulativo e investidor desinformado. enquanto nos EUA a securitização corresponde a quase totalidade do mecanismo de financiamento.. Sendo a maior parte do financiamento realizada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Este estudo pretende aprofundar na análise dos dois fatores acima. Um declínio na qualidade e quantidade de informações que levariam à decisão de crédito em condições oferecidas muito ruins (sem entrada. mitigando o risco de concessão de crédito com alto risco ou especulativo. Com isso. mostra que o grau de alavancagem no financiamento brasileiro ainda é muito baixo. As taxas de inadimplência são inferiores a 3% nos últimos anos segundo informações da Abecip. ii.). ainda está engatinhando quando comparado com EUA ou Europa e o mercado secundário ainda é muito incipiente. etc. ainda existe uma total dependência da poupança ou FGTS. . Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli). de forma mais direta. prazos excessivos.. O estoque de CRI. Crédito irresponsável. Teorias de uma nova era que justifiquem os aumentos de preços sem precedentes. Além disso. acredita que a bolha de mercado é feita por: i. não passa de 12% do estoque total de crédito imobiliário no país. os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel mediante criteriosa análise de crédito do comprador.151 6. 9. o acompanhamento da evolução da inadimplência fica em posse do credor. Quando analisamos o crédito para o setor imobiliário. o banco contabiliza a carteira de crédito em seu ativo. FIDC (Fundo Imobiliário Direito Creditório).2 Crédito Imobiliário Estudo da MB Associados. etc.3.1. como regra geral. O mercado de capitais brasileiro com operações mais sofisticadas de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). João da Rocha Lima Jr. segundo estudo da MB Associados.

. deixando para especuladores mais ingênuos o mercado imobiliário”. qual o perfil dos compradores. Maior número de pessoas migrando para as classes A e B. aumento de preços. o que explicaria este crescente aumento dos preços nos últimos anos? A resposta não é simples e estamos longe de ter um consenso entre os especialistas. vale lembrar que a participação total de crédito imobiliário na economia ainda é muito baixa quando comparado com países da própria América Latina. .Fatores macro econômicos como queda de juros e inflação controlada. como bolsa de valores ou commodities. Mas se os investidores especuladores são minoria. João da Rocha Lima Jr. que não existe concessão de crédito irresponsável e eliminamos a primeira hipótese. podemos afirmar que a participação de investidores na aquisição de imóveis ainda é muito baixa quando comparado ao volume total e não existe forte presença de capital especulativo no setor imobiliário. Concluímos assim.3.1.Redução do desemprego. “os grandes capitais tendem a especular em mercados de maior liquidez. Porém.152 Além deste fator. Lima Jr. mas a análise dos fatores abaixo podem dar subsídios para esta pergunta: . mas a mais otimista estima cerca de 7% do PIB.. quando temos 100% PIB nos EUA e 60% PIB na Espanha. principalmente da classe média. .. etc.Aumento expressivo do poder de renda da população. analisando as estruturas atuais de financiamentos fica difícil imaginar que qualquer desaceleração nos preços dos imóveis possa trazer grandes prejuízos aos credores.Elevado déficit habitacional. . Segundo. 9.3 Presença de Capital Especulativo Os dados do setor ainda são muito desencontrados e pouco confiáveis quando buscamos entender o volume de vendas. Os números divergem conforme a fonte. Portanto. . com base na experiência de integrantes do grupo que atuam no próprio setor há anos e no estudo do prof.

ocorrendo reduções e adequações pontuais de preço. .153 . etc. Após décadas de retração e baixo crescimento do setor imobiliário. mão de obra.. .Dados demográficos do país. a composição de todos os fatores acima e o expressivo aumento dos custos de toda a cadeia do setor (terreno. que diferente do segmento residencial. Destacamos. .Melhores estruturas jurídicas e garantias aos credores. segundo Lima Jr.) são. os pilares que sustentam este forte crescimento nas vendas e consequente aumento dos preços. porém. com população mais madura e redução do número de pessoas por casa. os preços chegaram nestes patamares.Grande Disponibilidade Crédito e melhores taxas de financiamento. Obviamente podemos identificar regiões específicas onde oferta e demanda convirja. na opinião do grupo. no segmento comercial existe um consenso entre especialistas que o valor das salas comerciais (“salinhas”) está acima dos padrões aceitáveis sem qualquer embasamento e alguns já mencionam que algo muito parecido com os flats na década de 90 deve se repetir neste segmento. mas não acreditamos em queda brusca de preços ou estouro de bolha no setor imobiliário residencial puxado por especuladores. Neste segmento. materiais. devido à desinformação das pessoas que estão investidos nesses imóveis. .Esforços e programas governamentais para fomentar o setor.

2 DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS Tabela 19 .154 9.DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Ativo .

DFs Consolidadas / Balanço Patrimonial Passivo .155 Tabela 20 .

DFs Consolidadas / Demonstração do Resultado .156 Tabela 21 .

DFs Consolidadas / Demonstração do Fluxo de Caixa .157 Tabela 22 .

a sugestão proposta é a seguinte: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo.com. maximizando a lucratividade dos acionistas. sua declaração de existência e de ambição. Desse modo. o que a sugestão é.eztec. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Essa missão vai ao encontro do que Bateman e Snell (2007) defendem que uma missão deveria ser.br e http://ri. O autor também acredita que a missão deve ser flexível. identificou-se que a mesma não possui definido os conceitos de missão nem tampouco de visão. 3 http://www. uma expressão clara e concisa do propósito da empresa.158 APLICAÇÃO PRÁTICA 10 ANÁLISE ESTRATÉGICA DA EMPRESA EZTEC Por Cintia Pereira Barcellos 10. Conceito esse aplicado na missão proposta.1 QUANTO AOS CONCEITOS DE MISSÃO E VISÃO Após analisar as informações divulgadas pela empresa em seu web site3. Foster (1993) define missão como a razão de ser e existir da organização. Na mesma linha. Por fim. a missão proposta para a empresa é: “construir qualidade de vida”.eztec. ou seja. uma vez que a razão de ser da EZTEC é a construção civil. Com relação à visão estratégica da empresa. enquanto sua ambição seria proporcionar qualidade de vida a seus clientes. fato também coberto pela proposta visto que a construção civil representa fundamentalmente o negócio da EZTEC.br . com a maior rentabilidade do setor. com base no seu slogan “construindo qualidade de vida”.com. grande parte dos autores ainda defende que a missão deve incluir o negócio da companhia.

eztec. maximizar lucratividade para os acionistas e proporcionar vantagens aos clientes). de vê-la como empresa líder de mercado e com alta rentabilidade. fez-se um apanhado das possíveis forças da empresa. 4 http://ri. forças da EZTEC: (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua (faixas de média e alta renda).1 Forças Através da análise de documentos.2. notícias e relatórios divulgados na mídia sobre a empresa EZTEC. Em adição.br . esse conceito está em consonância com a definição de visão de Hitt. Além disso. Ireland e Hoskisson (2007).159 Essa visão foi construída com base na estratégia da empresa divulgada em seu site de Relacionamento com os Investidores4 (maximizar a lucratividade dos acionistas. a visão proposta também incorpora os conceitos de vislumbramento do futuro de Collins e Porras (1996). que concordou com todas.2 QUANTO A ANÁLISE SWOT 10. proporcionar vantagens e focar em oportunidades de alto retorno) somado a declaração do gestor Emilio Fugazza quando questionado sobre onde ele vê a EZTEC em cinco ou dez anos. 10. de intenção estratégica de Bateman e Snell (2007) e de plano orientador das prioridades de Lucas (1998). que afirmam que a visão é uma imagem duradoura do que a empresa pretende ser (líder de mercado) e do que pretende atingir (maior rentabilidade do setor. Posteriormente essas possibilidades foram apresentadas ao gestor de Finanças e RI da empresa. arquitetos e administradores). portanto.com. São. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado (devido a ampla experiência e competência da sua equipe de engenheiros.

(S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (a empresa mantém um processo flexível e bem estruturado de aprovação de crédito ao consumidor. a EZTEC negocia sempre com pagamento em dinheiro. minimizando seu risco de crédito concedido).160 (S03) Alta rentabilidade (margem líquida acima de 40%.construcaomercado. medido através da velocidade das vendas. em media.com.asp> . Além disso. Conforme reportagem publicada na Revista Construção5 em Novembro 2011. (S08) Sólida situação financeira (por estratégia a EZTEC possui alta capacidade de caixa e baixa alavancagem). por ter caixa para negociar. catalisar suas vendas. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista (é prática comum de mercado adquirir terrenos via permuta. conseguindo assim além de preços melhores a manutenção de sua margem. enquanto a média dos concorrentes fica entre 10% e 20%. (S07) Alta velocidade de vendas (reflexo da força e credibilidade da marca. quanto perante os fornecedores. a EZTEC compra terrenos. pela metade do valor pago pelos concorrentes). 5 <http://revista. no máximo). (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade (tanto perante o público consumidor. de modo a agilizar o processo e. aliado ao fato da construtora apenas lançar empreendimentos com demanda comprovada). com isso. fidelizados através da pontualidade no pagamento). a companhia monitora continuamente sua carteira de recebíveis.br/negócios-incorporacao-construcao/124/artigo240393-1. no entanto.

O gestor afirma que existem três principais grupos de fornecedores no setor: fornecedor de terreno. a maioria dos grandes fornecedores de materiais está localizada na região. o que também justifica o próximo item). com o aumento da oferta de produtos importados. durante a entrevista foram identificadas outras três forças da empresa: (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo. a estratégia regional é considerada uma força porque. logo. Por fim. O primeiro é regional e pulverizado.161 (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (empresa se planeja para entregar os empreendimentos três meses antes do cronograma oficial. Por outro lado. a estratégia de negociação deve ser igualmente regional. Além disso. de acordo com o entrevistado. (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (a empresa mantém sua estratégia restrita aos segmentos onde possui tradição e expertise acumulados em seus 32 anos de existência). analisando pela óptica da receita. a escala não traria nenhum benefício em termos de custo. seu poder de barganha também está restrito. a EZTEC não acredita que exista ganho de negociação em ser uma empresa nacional. Analisando pela estrutura de custo. ou seja. no entanto. . Além dessas. o estado de São Paulo é o estado com a população com a maior concentração de renda do país. O segundo também é regional e exige negociações independentes para cada cidade onde a empresa queira atuar. Em resumo. muitos materiais necessitam de fornecedores locais. tendo margem para lidar com possíveis contratempos e atrasos). o que torna a negociação novamente regional. ser uma empresa regional (é visto como uma força tanto pelo lado do custo quanto da receita. de mão de obra e de materiais. O único grupo de fornecedores cuja negociação nacional pode trazer algum tipo de ganho de escala é o fornecedor de materiais. pela importância produtiva do estado.

pois ela está submetida a apenas um poder público devido a sua estratégia regional. de forças alheias como o poder público) ele não se permite usar capital de terceiro para se alavancar. a alavancagem financeira não é válida para a construção civil devido a uma fraqueza real do setor que é a total ausência de controle sobre o processo de geração de negócio e seu tempo de duração. Segundo o gestor. porque enquanto o setor público não aprova um projeto o mesmo não pode ser executado e essa demora pode atrasar o calendário de projetos e. (W02) Estar submetido a um único público consumidor (novamente devido a estratégia regional. ela pode manter seus controles de custos e operação mais rígidos. por receio de que essa operação lhe reduza a margem). Ou seja. . fato considerado uma fraqueza pelo gestor entrevistado). meio e fim dos projetos (por depender. além de manter sua alta margem de rentabilidade. 10. o faturamento da empresa). muitas vezes. O entrevistado classifica essa dependência como uma fraqueza. a construtora fica dependente de um único mercado consumidor.2. Desse modo. dado que nesse setor não existe prazo certo para o começo.162 (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio (a EZTEC possui baixíssimo nível de endividamento com terceiros e escolheu como modelo de negócio o financiamento via capital dos sócios. no limite. foram citados os seguintes pontos negativos do ambiente interno da EZTEC: (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (apesar de ser uma fraqueza setorial. percebeu-se que uma das grandes forças da EZTEC é o fato dela ser uma empresa regional e focada no seu posicionamento geográfico e de públicoalvo. Em resumo.2 Fraquezas Durante a entrevista. para a EZTEC é mais crítica.

uma vez que torna o principal insumo do processo produtivo escasso e. Ou seja. foram identificados como oportunidades da EZTEC: (O01) Expansão para outros mercados geográficos (apesar de não fazer parte da atual estratégia da empresa. Fugazza acredita que existe a oportunidade da construtora se expandir para mercados semelhantes ao de São Paulo.2. caro. (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população. corresponde a 40% do mercado . pela casa própria. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (a combinação de todos esses fatores gera oportunidades reais para as empresas do setor).3 Oportunidades Passando a analisar o ambiente externo à empresa. a escassez de áreas incorporáveis faz com que a EZTEC assuma na sua estrutura de custos o metro quadrado mais caro do país). (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor (representa uma oportunidade porque ainda possui muito espaço para crescimento: apenas 26% da área total do estado é urbanizada. onde ela possa melhorar o seu perfil de risco).163 (W03) Estoque de terrenos caro e limitado (a estratégia regional gera outro efeito negativo. 10. É um dos indicadores que compõem o déficit habitacional (somado a ausência de habitação e habitação precária) e é o único considerado uma oportunidade pelo gestor). (O04) Preferência sócio cultural do brasileiro. consequentemente. (O02) Coabitação (assim é chamado quando mais de uma família compartilha o mesmo domicílio.

enquanto investidor. uma vez que o consumidor. e.2. forçando a EZTEC ou a baixar seus preços ou a investir mais em marketing). (T02) Políticas públicas. portanto. especialmente de taxa de juros (quando o Governo tem uma política instável de economia de longo prazo ele provoca uma manifestação de insegurança no consumidor. Fugazza citou as seguintes ameaças: (T01) Concorrentes (principalmente a concorrência caracterizada por ele como predatória. Em resumo. que seriam aqueles concorrentes que não atuam no mercado. quando o Governo aumenta a taxa de juros provoca uma reação de redução das vendas. Em geral.164 imobiliário do Brasil. 10.4 Ameaças No decorrer da entrevista. conta com uma população de cerca de 20 milhões de habitantes. Segundo o gestor. todas essas estatísticas representam oportunidade de ampliar o market share da companhia). . mas entram porque veem uma oportunidade de negócio. segundo o entrevistado. esses concorrentes oferecem produtos similares a preços mais baixos. desconhecem todos os riscos presentes no processo produtivo. passa a comparar seu rendimento com um apartamento versus aplicação em títulos públicos). mas pelo lado do cliente. ele atingir o volume de vendas atual se o cliente final não tiver acesso a fontes de financiamento). é a região com maior participação no PIB brasileiro e que concentra a maior demanda por imóveis do país. uma vez ser impossível. (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional (é uma ameaça não pela ótica do financiamento da companhia.

de modo a manter margens elevadas. (OE04) Focar na aquisição de terrenos para lançamento de novos empreendimentos no curto e médio prazo (aquisição de terrenos via pagamento em dinheiro e não permuta. (OE03) Continuar a reduzir custos e maximizar sua eficiência de construção. centros comerciais e shopping centers construídos em conjunto com empreendimentos residenciais). (OE02) Expandir sua atuação no Estado de São Paulo. (OE05) Aperfeiçoar a política de financiamento aos clientes com objetivo de maximizar o volume e velocidade de vendas. que são: (OE01) Consolidar o potencial de crescimento nas faixas de preço do mercado onde atua. com a maior rentabilidade do setor.165 10. conforme força (S10) e desenvolver empreendimentos mistos (que são prédios de escritório. pode-se identificar os seus objetivos estratégicos. proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno. . ampliar sua participação no mercado de médio e alto padrão. em congruência com a força (S06). O resumo dos objetivos estratégicos acima descritos encontra-se refletido na visão proposta para a EZTEC.2. ou seja. mantendo assim sua força (S03). de ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região metropolitana de São Paulo.5 Objetivos Estratégicos da EZTEC Com base nos resultados da análise SWOT da empresa. maximizando a lucratividade dos acionistas. em consonância com suas forças (S01) e (S11). conforme força (S04)).

3.166 10. O gestor defende que qualquer pessoa.1 Ameaça de novos entrantes Analisando o segmento de incorporação imobiliária com base na entrevista do diretor Financeiro e de RI da empresa. Fugazza complementa que hoje a EZTEC ao lançar cerca de um bilhão de reais por ano em empreendimentos possui apenas 3% do market share de São Paulo.7%. Nos grandes centros. Nas primeiras. percebe-se que o setor é pulverizado e totalmente sem barreiras a entrada. não pode existir concorrência. o volume de produção e oferta é tão grande que acaba por fornecer poder de barganha aos consumidores. o entrevistado divide o setor em dois mercados diferentes: em cidades pequenas do interior e em grandes centros. uma vez que não há mercado suficiente para suportar número maior de incorporadores. por outro lado. um concorrente irá oferecer risco direto se posicionar muito próximo geograficamente e se resolver lançar seu empreendimento ao mesmo tempo. Augusto Emilio Fugazza. Nesses casos. .3 QUANTO AO MODELO DAS CINCO FORÇAS DE PORTER 10. Nesses casos. Caso contrário. pode se associar com outros e montar uma pequena construtora.2 Rivalidade entre os atuais competidores No que tange a rivalidade entre os atuais competidores. prevalece a vantagem do pioneiro: quem enxerga primeiro fica com o mercado para si. O que significa que mesmo as grandes incorporadoras fazem pouca diferença no mercado. 10. de posse ou não de muitos recursos. Sr.3. a concorrência não é considerada tão acirrada. enquanto que o maior desenvolvedor desse mercado possui cerca de 4.

como durante o boom imobiliário ocorrido no Brasil entre 2009 e 2010.3. o entrevistado dividiu os fornecedores do setor de incorporação imobiliária em basicamente três grupos: fornecedor de terreno. mal remunerado e possuía zero poder de barganha. uma situação totalmente esporádica e sazonal.3 Produtos substitutos Conforme o diretor entrevistado. o excesso de oferta permite ao consumidor ter. de longe. Isto é. 10. O volume de produção é muito grande e. ele ganhou poder de . teve sua posição alterada nos últimos anos. embora exista demanda. esse grupo era abundante. algum poder de barganha dentro de suas aquisições. Agora.5 Poder de barganha dos fornecedores Com relação ao poder de barganha dos fornecedores. Nessa época. a possibilidade de substituição se encontra no aluguel. o poder de barganha existe. por sua vez.4 Poder de barganha dos compradores De acordo com o gestor. O dono do terreno é o dono do jogo.3.3. o consumidor do setor de incorporação imobiliária só não tem poder de barganha em momentos muito específicos. simplesmente porque ele detém em suas mãos o principal insumo produtivo da cadeia. por outro lado. O fornecedor de mão de obra.167 10. de mão de obra e de materiais. 10. o maior poder de barganha do setor. com o passar do tempo e a escassez de mão de obra qualificada. os preços explodiram e o poder de negociação dos clientes era absolutamente zero. com altas taxas de desemprego. na decisão de comprar um apartamento da EZTEC ou de qualquer um de seus concorrentes. Há pouco tempo atrás. nos limites da razoabilidade. No entanto. o único substituto para o produto da construtora seria o aluguel de apartamentos. O primeiro grupo é aquele que possui.

Graças a isso hoje o operário da construção civil ganha três vezes mais e pode escolher onde vai trabalhar. portanto. .168 negociação. atualmente o índice setorial de inflação é puxado para cima pela mão de obra e para baixo pela parte relacionada aos materiais. em uma direção completamente oposta. substitutos claros para a produção nacional. Por fim. Os produtos importados são. o aumento das importações nos últimos anos tirou quase que totalmente o poder de barganha dos fornecedores de materiais. Como reflexo dessas movimentações.

ü ü ü ü ü ü Área do terreno: 4. elaborou-se o fluxo de caixa e foram calculados os indicadores de qualidade econômica.1 ESTUDO DE CASO Por se tratarem de informações confidenciais relacionadas às estratégias das empresas do setor.000 m² Área privativa total: 12. quando da realização de estudos de viabilidade econômica para empreendimentos de empresas para as quais oferece seus serviços.000 m² . àCaracterísticas Físicas: Trata-se de um empreendimento lançado em fase única. utilizando para tanto.000 m² Número de unidades: 120 Área privativa por unidade: 100 m² Área equivalente: 21. empresa que presta consultoria na área imobiliária para grandes empresas do setor.169 11 VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA DE PROJETOS IMOBILIÁRIOS Por Renato de Almeida Silva 11. de padrão médio alto.000 m² Área construída: 22. De posse dessas informações. para a aplicação da teoria acima apresentada serão utilizadas informações hipotéticas obtidas juntamente a Dworking Consultoria Imobiliária. o modelo utilizado pela empresa Dworking Consultoria Imobiliária.

já que. Valor de venda de área privativa: R$ 6. na concepção da construtora são insignificantes. 20% em parcelas durante as obras. 40% durante a obra e o saldo de 25% após a entrega. com o financiamento bancário. àVelocidade de Vendas: no estudo preliminar. o comprador deve pagar uma entrada que gira em torno de 8% do valor de venda do imóvel. a construção do edifício é financiada em 80% pelas instituições bancárias a uma taxa de juros entre 10% e 11% ao ano. àAquisição do Terreno: o valor nominal do terreno na aquisição foi de R$ 8.00. As despesas de transação consideradas foram de 2.400. àFinanciamento da Obra: a construtora não financia a compra do terreno e nem trabalha com permutas. Quando a venda é através de financiamento bancário. A expectativa de prazo para a aprovação dos projetos é de 5 meses. o saldo na entrega das chaves é financiado diretamente com a construtora.00 m².000.00. a construtora considera que as vendas acontecem 25% no mês de lançamento. àProjeto e Aprovação: o valor estimado para o custo do projeto foi de R$ 220. . As vendas a vista não são consideradas no modelo.000. 5% na entrega das chaves e o saldo. a taxa de juros de 12% ao ano acrescido de IGP-M. pagas um mês antes do lançamento.3%.000. realizado um mês antes do lançamento.170 àReceitas de Venda: As vendas acontecem através de financiamento direto com a construtora ou com financiamento bancário.000. a proporção gira em torno de 30% das vendas diretamente com a construtora e 70% com financiamento bancário. durante o período de obras o pagamento por parte do comprador segue o mesmo fluxo apresentado para pagamento através de financiamento bancário. 70%. Já a venda direta pela construtora. àIncorporação: as despesas de incorporação foram de R$ 176. contudo.00. sendo pago em 50% no ato da compra e o saldo em cinco parcelas iguais.

A produção do empreendimento.00. totalizando-se o percentual de 6%. IR. adotou-se o valor de R$ 27. 0. foram estimados entre 18 e 36 meses.5% do VGV (Valor Geral de Venda) como margem de contribuição geral de administração. conforme as etapas de lançamento que foram divididos. pagos no mês da receita.000.2% sobre o valor das vendas. 056%.98%. àParâmetros de tomada de decisão: Margem Líquida a Valor Presente: > 16% Índice de Lucratividade: > 25% Margem Bruta: > 38% Margem Líquida: > 22% TIR: 17% a 24% .171 àEdificação: para o desenvolvimento dos projetos. incluindo-se 8% de custo de gerenciamento.57%. àImpostos: para o cálculo da tributação. àComissão sobre vendas: o valor considerado é de 4. CSLL. àMarketing: o custo de marketing inclui todas as despesas com publicidade necessárias para o lançamento do produto. bem como montagem do stand de vendas e sua manutenção ao longo do período de vendas esperado. 2. PIS. considera-se o patrimônio de afetação.89% e. àMargem de Contribuição Geral de Administração: considera-se 2. estimou-se o percentual de 4% do valor de vendas. sendo COFINS.000. para tanto. 1.

000. PRIVATIVA EFETIVA A.00 Área/Unid. 4.200.00 100.00% 12.00 4.800. unid.0 85.00 4. Fase ÁREA DO TERRENO BRUTO ÁREA DO TERRENO LÍQUIDO ÁREA A DEMOLIR OU RESTAURAR ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL ÁREA PRIVATIVA TOTAL A.1.Cenário EMPREENDIMENTO Empreendimento: aa Endereço: bb Tipo de uso: cc Proprietário: dd QUADRO DE ÁREAS Equity Num.172 11.1 Cenário Tabela 23.0 10.00 4.00 1.00% 15. unid.000. Fase 1 1 Área/Unid.000.00 100.000.00 10.00% 15.00 120 1 85.000.00% 10.00 1.0 15. PRIVATIVA PERMUTADA ÁREA PRIVATIVA POR UNIDADE Nº DE UNIDADES TOTAL Nº DE UNIDADES EFETIVA Nº DE UNIDADES PERMUTADA m² m² m² m² m² m² m² m² unid.00% 10.200.00% 12.00 120 90.0 . Alavancado Num.000.00 10.800.00% 108. 1 1 1 90.00% 102.

000 48.000 72.000 12.000 600.173 Tabela 24 .95% 6.000.29 0% 100% 6 56 600.435 1 30.00 8% 4 17% 23 0% 1 0% 1 5% 1 -12 70% 12.000.478.000 6 102.00 30 12 41 25% 1.000 30.000.R$ Alavancado 600.R$ % .00% 1 420.R$ Alavancado 72.R$ N° Mê s % .00% 1 420.985.000 6.00 6.00 120 R$/m² .000 72.000 42 420.00 6 6 11 Alavancado 1.Receita de Venda RECEITAS Receita de Venda Equity À VISTA À PRAZO ENTRADA PARCELA INÍCIO INTERMEDIÁRIA I PARCELA N° MESES APÓS ENTRADA INTERMEDIÁRIA II PARCELA N° MESES APÓS INT I INTERMEDIÁRIA III PARCELA N° MESES APÓS INT II CHAVES PARCELA INÍCIO FINANCIAMENTO JUROS N° DE MESES PARCELA PORCENTAGEM DE VENDAS À VISTA PORCENTAGEM DE VENDAS À PRAZO INÍCIO TÉRMINO Mê s Mê s R$ N° N° Mê s R$/m² .000 4.R$ N° Mê s VGV Equity VGV À VISTA VGV À PRAZO R$/m² .040 Velocidade de Venda Fas e I Equity VELOCIDADE DE VENDA 1 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s Alavancado 10.478.000 42 420.000 12.000 30.235 6.00 6 6 11 50% 10.435 1 6 6 30.000 48.R$ N° Mê s % .000.000 0.000 6.00 6.29 0% 100% 6 56 6.000.000 6 102.00 30 12 41 50% Fase II Equity VELOCIDADE DE VENDA 2 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da de s N° Me s e s Mê s Mê s 25% .95% 423.000 0.000.000 600.00 8% 4 17% 23 0% 2 0% 2 5% 1 -12 70% 12.235 6.R$ N° Mê s % .000 4.R$ R$/m² .00 120 423.000.000.985.040 72.

00 15 42 56 25% 2.R$ R$ Mês Mês Mês Alavancado 8.00% 2.000 1 2 6 50% 50% 0% 4.400.m N° de Meses R$/m² Mês Mês Mês Alavancado Incorporador Área Terreno 8.100.000 4.400.328.00 50% 50% 0% Transação Equity VALOR ESTIMADO DA PROPRIEDADE COMISSÃO DESP ADVOCATÍCIAS ITBI CARTÓRIO AVALIAÇÃO PARCELAS INÍCIO TÉRMINO R$/m² % .00 700.00 0.00% 0.400 1 1 1 2.200.000 0.000% 0.000 0.00% 0.400.174 Tabela 23 continua.00% 5 8.000 Incorporador Área Terreno 2.00% 0.R$ % . Fase III Equity VELOCIDADE DE VENDA 3 PERÍODO INÍCIO TÉRMINO Uni da des N° Mes es Mês Mês Alavancado 2.200. . DESCONTO INCORPORADOR Financiamento de Obra Equity HAVERÁ FINANCIAMENTO DA OBRA ? VALOR DO FINANCIAMENTO TAXA DE JUROS SEGURO DANO FÍSICO SEGURO RESPONSABILIDADE CIVIL DATA AMORTIZAÇÃO ? .000 840.000 168.00% 0.85% 8.100.000 71.000% 0.p.400.m -a .a .400.000 1 2 6 8.87% NÃO 80.000% DESPESAS DE IMPLANTAÇÃO Aquisição da Propriedade Equity QUEM PAGARÁ PELA AQUISIÇÃO ? VALOR /m² SOBRE ? À VISTA VALOR /M² Privativo ENTRADA FINANCIAMENTO PARCELA JUROS QDE DE PARCELAS À PRAZO INÍCIO ENTRADA INÍCIO PARCELAS TÉRMINO ? ? R$/m² R$/m² % .00% 5 8.0% 0.000 71.400.000 840.000 2.0% 11.100.R$ R$ R$ a .00 4.R$ % .000 168.95% Alavancado SIM 0.200.200.m 12.000 168.a .85% Tabela 23 continua.00 2.R$ R$ a .00% 0.000% 43 43 23.00% 0.000 4.00 700.a .000 0.a % % Mês p.400 1 1 1 2.0% 11.00 15 42 56 25% INFORMAÇÕES ECONÔMICAS Conjuntura Econômica Tx.100.00% 2.R$ % .87% 80.

R$ N° de Meses ? % .2% 4 3.400 12 41 Marketi ng Fase III % .000 38.00 SIM 2.000 4.00 SIM 8% DESPESAS OPERACIONAIS Estratégia de Marketing Equity TOTAL % VGV .024.000 24.000 6.175 Projeto & Aprovação Equity VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO %-R$ N° de Meses Mês Mês Alavancado 220.811.000 6 11 40% 1.400 42 56 Comissões Venda TOTAL POR UNIDADE PARCELAS % .400 12 41 20% 576.000 IMPOSTOS & DIVERSOS PIS/COFINS CSLL IR CGA CPMF % .0% 4 2.000 4.569 710.268.000 6 41 8% 2.956 .369.369.0% Equity Marketing Fase I VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO VALOR PARCELAS INÍCIO TÉRMINO % .287 1.000 6 41 27.000.152.250.8% Edificação Equity VALOR PARCELAS UTILIZAR CURVA "S" ? GERENCIAMENTO INÍCIO TÉRMINO R$/m² .98% 1.200 6.R$ % .880.160.000 192.89% 2.000 38.287 1.50% 0% 2.152.13% 0.152.R$ % .000 38.839 1.569 710.250.000 25.880.R$ 4.50% 0% 2.R$ R$ % 3.R$ N° .98% 1.000 5 1 5 0.000 192.268.000 5 1 5 0.R$ Alavancado 2.300 4.400 42 56 2.000 38.839 1.R$ R$/mês Mês Mês 40% Marketi ng Fase II % .R$ R$/mês Mês Mês 20% 576.R$ % .000 6 11 40% 1.8% 220.R$ Mês Mês Alavancado 27.2% 4.811.000.R$ R$/mês Mês Mês 40% 1.89% 2.000 36 2.152.0% Alavancado 1.13% 0.0% 4.160.956 3.880.000 36 2.

000 48.771 212.0 10.691 207.000 48.143 419.164 304.000 48.978 FINANCTO 72.697 328.0 10.143 59.000 12.998 CHAVES 50.419 Estoque Acumulado de Venda Vendas 120 120 120 120 120 120 120 120 110 10 100 20 90 30 80 40 70 50 60 60 59 61 58 62 57 63 56 64 55 65 54 66 53 67 52 68 51 69 50 70 49 71 48 72 47 73 46 74 45 75 44 76 43 77 42 78 41 79 40 80 39 81 38 82 37 83 36 84 35 85 N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo Intermediária 10.0 1.364 363.0 10.000 156.019 380.000 48.019 408.0 10.0 1.0 1.830 456.000 48.990 199.0 10.0 1.456 221.049 284.000 480.000 48.545 276.419 3.771 260.382.000 480.000 48.949 279.0 10.000 2.0 1.0 20.085 254.052 121.0 1.240.447 391.949 231.830 188.019 428.361.000 48.019 360.000 48.0 1.0 10.456 269.0 1.624.0 1.0 1.760.000 8.0 1.143 570.177 11.0 1.000 48.0 1.0 1.391 284.0 1.143 90.000 264.260 268.000 240.085 248.478.0 1.000 48.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 .000 360.347 195.164 352.990 247.600.260 316.364 315.694 ENTRADA 120.000 48.235 49.049 236.000 48.338.460 309.000 48.0 10.000 372.830 192.878.000 48.092 225.768 203.Fluxo de Caixa Equity (Receitas) RECEITA Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 Velocidade Real 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 N° Unidades Vendas à Vista 120 120 À VISTA 5.927 154.927 634.235 33.000 48.910 INTERMED 29.0 1.000 48.021 264.0 1.891 294.347 351.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.000 4.000 48.768 251.021 216.085 296.1.697 376.0 1.000 269.691 255.0 1.418 290.0 10.2 Fluxo de Caixa Tabela 25 .052 601.968.0 1.830 560.000 48.391 332.000 480.000 48.000 48.000 48.418 242.0 1.460 261.891 342.085 302.545 324.0 1.092 273.0 1.580 Total de Receitas 120.000 48.0 1.447 343.

971 1.000 204.971 847.000 204.000 204.000 60.000 60.000 96.000 3.342.910 INTERMED 405.000 204.178 Tabela 24 continua.000 2.600.000 60.207.000 204.971 1.000 60.919 592.000 48.000 96.0 2 2.919 490.919 538.207.0 Intermediária 1 1.0 1 2.000 96.000 204.647 1.207.207.000 48.919 487.000 96.971 847.000 96.971 847.207.694 ENTRADA 48.000 60.000 96.971 1.000 60.971 1.000 24.0 2 2.760.624.240.000 96.000 39.000 60.000 48.207.971 1.000 12.207.000 60.000 204.919 640.207.968.235 33.000 4.971 1.919 439.971 72.000 96.000 204.006.207.382.0 2 2.000 60.000 60.971 1.000 60.000 Velocidade N° Unidades Vendas à Real Vista 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 - N° Unidades Velocidade de Vendas à Venda Prazo 1. RECEITA Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 120 Acumulado de Velocidade Vendas TOTAL 86 1 87 1 88 1 89 1 90 2 92 2 94 2 96 2 98 2 100 2 102 2 104 2 106 2 108 2 110 2 112 2 114 2 116 2 118 2 120 120 120 120 120 120 À VISTA 5.207.971 1.0 2 - .971 847.971 847.971 1.0 2 2.235 49.000 204.971 847.971 847.0 2 2.971 1.000 96.000 204.000 60.580 Total de Receitas 453.000 204.195.338.0 2 2.0 2 2.0 2 2.971 1.971 847.207.000 72.207.000 24.000 204.647 847.0 2 2.971 1.361.000 60.123.000 204.000 48.0 2 2.0 2 2.978 FINANCTO 39.0 2 2.922.971 847.971 847.000 204.000 96.971 48.000 60.0 1 1.000 96.971 847.478.0 1 1.919 102.000 8.000 72.0 2 2.000 204.971 847.760.878.971 1.0 2 2.971 847.000 96.998 CHAVES 2.000 60.919 2.000 84.000 50.

795) (481.880) (1.596) (5.592) (2.097) (1.092) (9.200) (367.200) (25.561) (7.983) (6.102) (3.900) (909.344.566) (891.200) (10.501) (6.871) (14.200) (25.400) (38.236) (481.001) (1.233.153) (10.119) (17.587) (5.376) (29.000) (252.755) (7.000) (362.783) (12.253.453) (3.312) (579.131) (6.194) (6.899) (6.376) (29.800) (6.371) TOTAL (4.450) (2.200) (367.792) (72.428) (2.200) (25.198) (1.938) MKT FASE II (38.300) (138.423) (8.087) (7.400) (38.206) .176) (2.310) (100.199) (2.727) (6.369.920) MKT FASE III (2.Fluxo de Caixa Equity (Despesas) DESPESAS Equity Totais VPL Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.200) (50.400) (38.000) (252.400) (38.310) (100.115) (7.000) (2.086) (1.625) (6.200) (25.253.376) (11.900) (909.792) (72.200) (25.322) (8.200.880) (1.000) (840.200) (25.400) (44.902) (2.655) (1.465) CGA (3.376) (29.200) (367.253.880) (1.427.400) (38.564) (3.392) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO (4.483) (5.080) (9.870) (17.792) (72.000) (899.000) (1.073.000) (884.063.792) (72.084.400) (38.000) (71.900) (909.578) (1.843) (2.277) (8.900) (909.139) (8.310) (100.000) (252.788) (1.000) (44.179) (3.849) (6.729) (213.021) (11.200.200) (25.160.000) (44.000) (884.070.011) (1.865) (1.537) (677.900) (1.050) (40.376) (29.000) (71.854.221) (5.027) (1.353) (3.467) (9.660) (166.070.739) (731.998) (5.400) (38.483.400) (38.917) (482.731) (7.000) (195.400) (221.771) (13.409) (8.072.278) (482.914) (8.756) (8.400) (221.712) (8.253.712) (17.845) (5.400) (38.000) (126.200) (25.400) (38.000) (840.575) (8.000) (44.716) (5.000.680) (9.000) (4.000) (884.044.579) (1.376) (29.284) (11.400) (38.400) (38.400) (38.310) (100.384) (11.000) (4.832) (3.110) (7.685) (2.390) (7.400) (38.394) (6.031) (3.712) (29.452.000) (192.787) (2.668.086) (5.496) (4.200.775) (10.400) (38.200) (909.400) (38.262) (3.809) (9.200) (25.200) (25.400) (38.400) (884.110) (8.400) (367.454.200) (367.896) (1.000) (168.267) (9.000) (1.544.479) (14.689) (3.292) (6.874) (1.735) (2.914) (4.792) (100.000) (192.006) (8.268.451.548) (2.956) (1.200) (367.400) (221.268) (5.276) MKT FASE I (192.600) (81.298) PIS/COFINS (3.000) (44.376) (29.740) (894.792) (72.200) (367.200) (25.880) (1.239) (12.127.200) (25.400) (38.976) (7.000) (27.000) (840.421) (70.000) (189.179 Tabela 26 .253.811.900) (909.878) (8.253.000) (192.424) (13.069.200) (367.792) (72.900) (909.292) (6.447.569) (1.741) (1.178) (5.964) COMISSÃO Venda (63.253.637) (2.499) IMPOSTOS CSLL IR (1.880) (1.069.710) (3.774) (11.522) (4.949) (1.376) (29.400) (576.152.467) (2.999) (4.274) (5.073.310) (100.287) (1.253.402) (7.840) (19.908) (10.902) (9.000) (221.834) (4.071.165) (1.000) (1.152.843) (18.922) (10.017) (7.900) (909.000) (192.400) (38.366) (546.376) (29.900) (909.880) (1.000) (2.200) (25.200) (25.446.400) (38.446.839) (483.554) (8.000) (6.200) (25.900) (909.611) (6.792) (72.376) (72.200) (25.072.472) (1.448.900) (25.310) (1.400) (38.310) (100.400) (220.880) (17.874) (7.468) (1.570) (481.683) (4.729) (10.375) (5.880) (1.554) (14.518) (932.029) (11.411) (9.400) (38.712) (17.757) (4.310) (100.400) (38.705) (1.400) (38.251) (15.964) (3.000) (840.108) (5.400) (38.947) (612.792) (72.449.600) (8.873) (20.712) (17.160.048) (15.200) (367.000) (840.000) (192.200) (25.989) (655.070.419) (10.200) (25.507) (2.200) (367.792) (72.734) (8.200) (25.410) (710.459) (1.000) (168.024.200) (25.252) (7.998) (10.638) (4.200) (25.376) (29.467) (6.660) (6.653) (4.200) (25.472) (3.710) (11.

152.392) .809) (38.831) (11.310) (38.421) (70.721) (22.518) (932.465) CGA (11.838) (22.400) (37.604) (11.400) (16.400) (1.400) (50.809) (38.854.448) (8.838) (22.400) (37.198) (13.160.200) (31.400) (37.084.000) (71.400) (37.264) (543.896) (1.400) (50.180 Tabela 25 continua.809) (38.243) (470) (907) (235) (454) (1.152.113) (28.477) (191.400) (50.400) (37.253.199) (30.200) (12.400) (50.499) IMPOSTOS CSLL IR (4.880) (100.477) (191.200) (25.809) (38.477) (191.180) (1.000) (576.044.809) (38.199) (30.477) (191.000) .831) (11.640) .199) (28.831) (11.400) (50.809) (38.809) (38.268.374) (1.809) (35.184) (38.838) (22.831) (11.000) (2.477) (191.100) (50.280) (14.477) (191.838) (22.477) (191.473) (16.400) (37.400) (220.050) (983.831) (11.838) (22.199) (30.831) (11.920) (1.459) (38.000) (27.099) (1.400) (50.576) (11.000) (4.199) (30.477) (191.400) (37.061) (38.831) (11.838) (22.281) (12.838) (22.500) (37.300) (32.579) (4.400) (50.569) (4.199) (30.831) (11.400) (20.023) (73.873) (20.348) (12.800) (25.831) (11.838) (22.400) (37.838) (22.199) (30.400) (50.(1.200.459.434) (38.427.400) (50.477) (191.226) (385.831) (11.184) (38. DESPESAS Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.477) (133.892) (552.831) (11.127.157) (191.868) (402.400) (37.272) (402.199) (30.000) (2.477) (191.522) (4.050) (40.200) (600) (3.956) (1.233.800) (44.325) (184.899) (30.600) (50.502) (751) (710.000) (2.839) (483.782) (9.400) (37.964) COMISSÃO Venda (25.253.636) (55.544.369.880) (100.809) (38.809) (38.000.400) (91.298) GERENCTO FINANCIAMENTO EMPREENDTO EMPREENDTO DESPESAS DE TRANSAÇÃO Projeto e EDIFICAÇÃO MKT FASE I MKT FASE II MKT FASE III SINAL PARCELAS ITBI Cartório Aprovação EDIFICAÇÃO RECEBIMENTO PAGAMENTO PIS/COFINS (1.199) (30.015) (21.199) (30.199) (30.838) (22.562) (318.200) (25.400) (50.222) (5.660) (166.811.200) (25.337) (29.371) TOTAL (1.281) (10.400) (37.000) (168.938) (362.831) (11.024.809) (38.668.809) (38.558) (743.400) (37.729) (213.838) (22.400) (37.400) (14.276) (899.400) (15.300) (32.270) (3.160.186) (6.199) (30.208) (1.400) (37.063.456.(1.400) (50.310) (38.425) (38.420.477) (191.838) (22.200.287) (1.000) (1.231.566) (29.

016.394.360 9.614.807.564 658.852) (34.842.443.181 Tabela 27 .842.667 24.185 52.185 52.842.659.394.493) (1.813) (1.493) (1.842.002.852 22.842.842.394.493) (1.842.105 52.409 39.185 52.357) (2.016.185 52.842.922.626.667) 4.842.993 48.527 43.852 52.824.842.185 52.051 616.725.842.842.493 1.493) (1.842.185 52.842.358.211.842.394.016.493) (1.185 9.394.016.719.642.514 45.016.185 52.646 21.852 22.360) (22.852 22.493 1.842.016.016.842.185 52.472 51.694) 971.016.852 52.394.486 49.842.394.394.394.394.708.842.394.852 52.016.852 22.500 47.493 1.016.493) (1.852 22.360.922.741.730) (35.807.394.194.409) 59.016.002.384.185 52.687 45.842.842.276.129 646.204 610.933.011.852 52.646 51.016.852 22.852 52.493) (1.015 958.842.492 52.016.011.990 1.842.007 46.973) 88.973 (88.813) (1.842.675.322 1.720) (9.317 652.016.493 1.633) (18.087 8.698) RETORNO (0) (0) (0) (88.177.842.660 19.493) (990.852 52.258 30.580) 2.852 52.493 1.842.185 52.016.852 22.048 40.852 52.852 22.584 25.011.493) (1.016.455) (971.973 0 (30.180 46.791.493) (1.852 52.185 52.457.016.603.098.Fluxo do Investimento Equity Fluxo do Investimento Equity Totais VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 22.370.720 9.493 1.357 2.842.852 22.852 52.394.366.852 22.842.087 38.511.493) (1.194 14.016.979 50.673 17.842.852 22.016.177) (672.852 22.448.675 598.167 18.185 52.675.188 23.493) (1.852 52.208 42.016.185 52.629.357 (27.852 52.034 42.455 971.260.222 40.194 44.971 FLUXO DE CAIXA INVESTIMENT FLUXO APÓS O ACUMULADO O INVESTIMENTO (29.011.493) (1.825 5.016.394.016.493) (1.394.493) (1.852 22.345 (30.211.842.772 52.000 639.603.842.472.325.659.959.185 52.833.394.852 43 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 9.581.165.954 622.016.642.708.842.185 52.357 2.493) (1.394.016.185 52.852 52.660 49.342.016.409 9.842.070) (3.493 990.493 1.016.852 52.852 (52.825 52.493 1.180 16.756.852 22.842.016.016.603.715 11.730) (35.209 VPL (700.394.153 20.852 22.412 604.016.833.243.310) 88.852 52.852 22.852 52.692.852 22.730 35.720) (9.842.139 52.493) (1.913 627.842.360) PAYBACK (0) 0 88.349) 1.991 578.209) FLUXO I/R 1.185 52.211.493) (1.842.210.227.394.322) (1.751.016.394.185 52.715 41.852 22.626.673 47.781 664.493) (990.633 18.842.493) (1.814.852 52.209 MOVIMENTO (1.842.852 52.185 52.614.185 52.492 22.362 - .345 4.016.448.774.758.309.852 52.541 41.208 12.701 43.842.774.394.265 10.394.139 22.758.852 22.687 15.493) (1.493) (1.842.455 (0) (30.928 633.016.016.633) (18.153 50.322) (1.842.555 39.852 52.852 22.692.002.222 10.814.493 1.772 22.791.692.725.852 52.375.842.701 13.741.394.357) (2.185) (9.394.345) (4.167 48.148 667.842.016.020 44.922.742 38.493) (1.852 22.185 52.824.016.813 1.016.493 1.489 3.842.493 1.493) (1.185 52.692.293.

000 2.000 48.000 269.000 48.978 FINANCTO 72.000 48.092 225.697 376.0 1.052 601.545 276.0 1.0 1.968.0 1.771 260.0 10.052 121.0 1.830 188.000 372.021 216.891 294.456 269.697 328.000 48.000 8.878.021 264.143 90.0 1.000 48.260 268.419 - - 120.771 212.235 49.000 48.580 Total de Receitas Velocidade Real À VISTA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 120 120 120 120 120 120 120 110 100 90 80 70 60 59 58 57 56 55 54 53 52 51 50 49 48 47 46 45 44 43 42 41 40 39 38 37 36 35 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 120.019 360.000 48.0 1.768 203.0 1.0 1.0 10.000 48.143 419.085 254.768 251.000 48.0 1.182 Tabela 28 .0 1.364 315.418 290.0 1.830 560.000 48.0 1.000 48.000 156.019 428.164 304.0 1.019 408.347 195.000 264.691 255.0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Estoque Venda 120 5.000 480.0 1.998 CHAVES 50.0 1.949 279.000 48.000 48.0 1.456 221.910 INTERMED 3.361.927 154.0 1.000 48.0 1.347 351.0 1.092 273.085 296.891 342.260 316.600.927 634.049 284.0 1.085 248.760.0 1.000 48.000 48.0 1.000 240.478.990 247.419 .0 10.000 48.990 199.019 380.0 10.460 261.382.545 324.0 10.0 10.338.447 391.240.0 1.364 363.000 48.000 48.0 1.049 236.000 360.000 48.000 480.0 1.085 302.418 242.0 1.0 1.391 284.143 59.694 ENTRADA 12.0 10.830 192.830 456.235 33.000 480.0 1.391 332.624.000 4.Fluxo de Caixa Alavancado (Receitas) RECEITA Alavancado Totais VPL Mês 120 120 Acumulado de Vendas 10 20 30 40 50 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 Velocidade TOTAL 10 10 10 10 10 10 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120 N° Unidades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 10.000 48.691 207.000 29.447 343.0 10.460 309.000 48.0 1.143 570.000 48.164 352.949 231.0 120 Velocidade de Venda Intermediária I 20.0 10.

971 1.235 33.000 60.971 847.000 204.971 48.000 60.978 FINANCTO 39.000 60.000 72.000 96.919 538.000 204.000 60.0 2.0 2.000 39.919 102.000 50.000 24.000 204.624.878.000 96.000 60.000 96.0 1.000 204.000 3.647 1.919 2.971 847.971 1.000 60.971 847.478.971 1.207.0 2.207.971 1.580 Total de Recei tas 453.000 96.000 204.207.000 24.0 2.000 72.000 96.919 487.338.910 INTERMED 405.000 204.0 2.971 847.000 12.000 96.000 8.000 60.000 84.971 847.971 1.123.207.0 2.0 120 Vel ocidade de Venda Intermedi ária I 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 Estoque Venda 34 33 32 31 30 28 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 Veloci dade Real 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 À VISTA 5.000 60.000 204.000 204.971 847. RECEITA Alavancado Totai s VPL Mês 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 120 120 Acumulado de Vendas 86 87 88 89 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112 114 116 118 120 120 120 Velocidade TOTAL 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 120 N° Uni dades Vendas à Vista 120 N° Uni dades Vendas à Prazo 1.207.971 1.0 2.919 439.922.971 847.000 2.000 4.000 48.0 1.342.000 204.0 2.919 592.0 2.000 48.195.000 60.971 1.919 490.647 847.760.000 60.000 96.0 2.971 847.971 72.000 204.207.0 2.971 847.000 96.207.971 1.760.971 1.0 2.971 847.006.971 1.207.0 1.971 847.919 640.000 60.000 96.694 ENTRADA 48.000 .000 204.207.000 204.968.235 49.000 96.0 2.998 CHAVES 2.000 96.382.207.000 48.0 2.361.000 60.000 96.971 847.000 60.000 204.000 204.971 1.207.000 60.971 1.183 Tabela 27 continua.207.600.971 847.240.000 48.000 60.000 204.971 1.0 2.

792) (100.400) (38.083.200) (367.329) (96.792) (72.783) (12.298) PIS/COFINS (710.267) (9.081) (28.276) MKT FASE I (1.421) Transação (71.400) (38.400) (221.000) (24.775) (10.870) (17.173) (186.000) (24.914) (4.376) (29.092) (9.411) (9.871) (14.261 317.729) (10.102) (3.261 317.000) (24.000) (1.352 1.342) (5.200) (367.310) (100.000) (24.000) (240.310) (100.768) (20.220) (548.310) (100.083.467) (9.400) (38.792) (72.176) (2.400) (38.462) (534.712) (17.000) (192.671) (3.063.400) (38.308) (195.194) (6.274) (5.000) (120.261 786.160.261 317.787) (2.352 1.983) (6.000) (192.199) (2.899) (6.400) (38.653) (4.178) (5.400) (221.383) (306.376) (29.151.569) (1.755) (7.840) (19.409) (8.507) (2.000) (24.000) (24.322) (8.000) (884.376) (72.131) (6.376) (29.400) - (3.313) (537.518) IMPOSTOS CSLL (1.253.390) (7.268.843) (2.849) (6.301) (178.693) (386.000) (240.811.880) (1.763) (192.561) (7.683) (4.152.000) (24.727) (6.292) (6.083.253.792) (72.261 317.685) (2.630 RECEBIMENTO (26.854.800) (6.639) (505.310) (100.651.900) (909.154 786.880) (1.712) (17.400) (38.441) (198.376) (29.896) EDIFICAÇÃO (2.716) (5.086) (189.347) COMISSÃO Venda (53.000) (166.902) (9.472) (3.734) (8.913) (150.097) (3.000) (180.376) (29.548) (2.000) (192.400) (221.880.352) (337.261 317.712) (8.261 317.809) (9.467) (6.184 Tabela 29 .048) (15.564) (3.935) (40.309) (494.400) - (44.624) (34.083.792) (72.544.900) (1.450) (2.637) (2.587) (5.000) - (168.728) (75.083.400) (38.059) (484.400) (38.251) (15.239) (12.902) (2.735) (2.261 317.110) (8.400) (38.253.310) (100.554) (8.324) (359.017) (7.013) (6.900) (909.400) (38.683) (9.221) (5.226) (14.000) (44.000) (24.845) (5.031) (3.710) (11.499) IR (1.154 786.729) Cartório (220.376) (29.483) (5.900) (909.998) (10.900) (909.073) (330.002.900) (909.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.400) (38.310) (100.065) (515.200) (367.109) (374.000) (240.253.596) (5.154 786.000) - (168.938) MKT FASE II (576.000) - (38.000) (4.000) (44.668.000) (362.154 786.792) (72.000) (840.284) (11.880) (1.880) (17.600) (8.040) (389.522) EMPREENDTO SINAL (4.900) (909.701) (367.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 (4.312.000) (192.160.310) (100.277) (8.018.880) (1.575) (8.712) (29.653) (344.589) (323.000) (2.400) (38.152.253.000) - (71.595) (82.000) (884.792) (72.660) (6.200) (367.110) (7.154 786.154 1.689) (3.000) (24.000) (840.920) MKT FASE III (2.956) (1.000) - (221.224.154 786.400) (38.402) (7.998) (5.465) CGA (2.376) (11.900) (909.352 1.000) (840.400) (367.000) (24.400) (884.128) (54.462) (89.625) (6.000) (24.310) 191.900) (909.592) (2.083.000) (166.400) (38.479) (14.960) (571.252) (7.139) (8.154 786.731) (7.261 317.200.525) (121.710) (60.997) (17.554) (14.400) (38.467) (2.000) (192.638) (4.611) (6.400) (38.792) (72.000) (24.119) (17.792) (72.000) - (840.062) (112.000) (1.273) (246.154 786.400) (38.261 317.400) (70.044.611) (526.417) .352 1.352 (1.394) (6.000) (24.376) (29.454) (12.000) (4.400) (38.000) (24.395) (41.400) (38.428) (2.190) (192.400) (38.400) (38.290 191.115) (7.771) (13.000) (24.880) (1.423) (8.262) (48.862) (68.987) (131.086) (5.838) (169.000) (44.554) (382.400) (38.253.774) (11.233.839) (932.922) (10.000) (24.253.029) (11.880) (1.000) (884.376) (29.832) (3.000.Fluxo de Caia Alavancado (Despesas) DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.200.712) (17.000) (24.410) (1.853) (31.000) (24.290 317.000) (78.000) (132.908) (10.000) (213.873) Projeto e Aprovação (27.843.400) (38.083.419) (10.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.496) (4.914) (8.000) (24.000) (899.424) (13.200) (367.195) (103.290 191.933) (577.428) PAGAMENTO (1.453) (3.369.087) (7.792) (72.021) (11.444.756) (8.995) (61.000) (840.200) (10.976) (7.352 1.353) (3.200) (367.421) ITBI (168.000) (6.000) (24.153) (10.843) (18.999) (4.574) (474.200) (367.834) (4.200) (367.874) (7.287) (483.310) (26.000) (44.400) (38.108) (5.352 1.000) (24.000) (186.885) (17.328.878) (8.006) (8.292) (6.000 18.501) (6.384) (11.000) (1.501) (366.253.964) (3.262) (3.900) (909.154 786.680) (9.000) (24.200.880) (1.200) (909.000) (20.268) (5.450) (140.375) (5.539) (23.200) (367.041) (460.757) (4.000) (4.375) (159.083.976) (352.352 1.376) (29.290 191.000) (24.179) (3.080) (9.

077) (189.000) (48.400) (38.400) (38.400) (38.880.077) (189.400) (38.050) (983.899) (30.077) (189.896) EDIFICAÇÃO (2.000) (30.231.838) (11.660) EMPREENDTO PARCELAS (168.668.199) (30.831) (22.400) (38.400) - (14.400) (38.400) (38.000) (24.831) (22.077) (189.000) (24.400) (38.400) (38.838) (11.809) (37.000) (166.226) (743.809) (37.310) (32.199) (30.198) (13.243) (907) (454) (11.721) (11.347) COMISSÃO Venda (53.002.272) (16.000) (24.444.868) (20.400) (70.843.000) (48.880) (402.000) (48.199) (28.080) (14.268.809) (35.083.233.199) (30.809) (37.000) (48.152.434) (37.400) (38.809) (37.000) (48.400) (38.328.809) (37.040) .809) (37.044.473) (16.180) (1.199) (30.287) (483.077) (189.831) (21.465) CGA (2.000.300) (402.838) (11.057) (189.063.253.831) (22.392) GERENCTO EDIFICAÇÃO 23.531) (26.077) (189.281) (28.428) PAGAMENTO (1.636) (385.831) (22.831) (22.499) IR (1.000) (36.729) Cartório (220.199) (30.083.077) (131.838) (11.099) (1.400) (38.000) (48.047) (572.809) (37.077) (189.544.587 - (188.522) EMPREENDTO SINAL (4.000) (213.829) (407.077) (189.369.972) TOTAL DESPESAS DE TRANSAÇÃO FINANCIAMENTO 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 - - - - - - (1.400) (395.300) - (100.000) (42.935) (40.689) (200.920) MKT FASE III (2.761) (23.400) - (38.253.838) (11.298) PIS/COFINS (710.077) (189.199) (30.200.725) (203.831) (22.348) (12.400) (38.000) (48.000 18.312.956) (1.281) (6.310) (100.000) (2.000) (48.831) (22.809) (37.831) (22.880) (1.525) (182.061) (91.000) (4.459) (1.558) (11.184) - 1.761) (203.838) (11.838) (11.809) (37.838) (11.569) (1.938) MKT FASE II (576.838) (11.838) (11.746.630 RECEBIMENTO (26.448) (4.200) (600) (24.199) (30.885) (17.873) Projeto e Aprovação (27.782) (5.113) (55.839) (932.831) (22.000) (4.276) MKT FASE I (1.811.185 Tabela 28 continua. DESPESAS Alavancado Totais VPL Mês (4.000) (48.000) (20.077) (189.199) (30.018.537) (28.160.000) (1.425) (37.199) (30.000) (36.809) (37.222) (10.576) (22.184) (32.000) (24.831) (22.000) (166.421) Transação (71.838) (11.015) (470) (235) (8.226) (197.000) (560.199) (30.587 347.160.000) (48.400) (38.809) (37.838) (11.000) (362.000) (48.518) IMPOSTOS CSLL (1.352 1.400) (38.400) (38.352 347.831) (22.421) ITBI (168.579) (9.400) (38.854.077) (189.152.000) (1.023) (73.186) (12.199) (30.000) (899.502) (751) (4.328.000) (12.224.000) (48.208) (15.536) (520.200.604) (22.566) (29.000) - - (38.

300 9.732 PAYBACK 43 VPL 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (4.164) (135.552.860 661.312.018.893 992.219.018.098.473 2.622.223.558) (8.627.628 13.145) (142.943) (97.669 647.801 28.998 106.637.651.893 1.201 119.798) (9.486) (9.893 1.893) (1.013.637.368 139.607.299.018.595.550 21.452) 98.893 1.893) (1.018.742.400) (884.607.605) (9.400 884.018.136.400) (8.545) RETORNO (19.270 7.893) (1.013.100) (10.018.707) (10.383) (2.303.893) (992.669.319) 35.018.853.031.000) (884.893) (1.018.018.653) (9.018.383.089 376.000 884.898 41.753 634.486.804.018.473 2.960) .444.990.383.893 1.415 15.406.013.936 572.000) (884.213) (91.481 - 0 0 35.460) (859.126.226) (9.154 8.340 19.893) (1.248.893) (1.075 105.387.018.155.576.469) (12.893) (1.098) (10.765) 4.167 666.056 9.000 1.520.131 669.433) (19.102.963) (84.425.400) (9.864) (8.651.679) (867.847 836.694 29.000 884.018.294 129.801 28.098 FLUXO APÓS O INVESTIMENTO (29.528.319 8.018.463.707 9.403) (58.235) (7.294) (129.520 617.705 (143.539.254.092 29.694 29.539.374.102 600.229 24.229) (843.230.128) (84.942 15.580 65.558.047 29.716.400 884.433 19.514) (8.240) (63.312) (6.449) (8.614.094 18.374.893 1.374) (8.906.018.893) (1.201) (119.482.368 139.908 27.127) (58.295) (65.401.139.448 150.987 19.319 8.735 12.000) (1.311) (9.226) (10.018.079.018.018.893 1.193.920) (9.243.073 158.893) (1.558.015.898 41.680.447 470.651.797 405.616.008) (8.018.316 11.400) (5.763 19.248) (8.943.193.018.064 16.122 25.000 884.893) (1.817 61.842 11.336 23.488 142.433) (19.015 26.128 84.385.993 57.637.000 884.627.893 1.893) (1.383) (2.908 27.463.018.377.992) (9.253.897) (9.406.335.018.018.018.501.031.303 599.018.007) (19.444) (8.893) (1.658 (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.117.401.456 1.960) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) (0) 143.253.614.655.650) (65.243.893) (1.018.122 25.420 19.018.018.599 975.893) (1.089 233.450) (8.122) (1.920 9.814 INVESTIMENTO 13.425.219) (9.127 29.201 119.122 1.031.550 21.971.018.777.212.240.893) (1.482.374) (8.229 24.331) (8.089 376.893) (992.093) (9.609 MOVIMENTO 8.275 141.018.401.443 22.870 18.910.481) 143.913) (1.047 29.357 6.463 64.605.182) (141.127 29.464) (8.520.501 63.122) (1.913) (1.018.980) (56.893) (1.436 696.073) (9.607.187.089) (233.913 1.469 12.073.438 635.854 606.023.960 (4.335.893 1.893) (1.186 Tabela 30 .085 122.253.128 84.275 141.164 135.167) (103.980 890.732) FLUXO I/R 9.777.000 884.164 135.893) (1.329 194.558) (62.441) (9.400) (7.060.596.174.400) (6.387.469) (12.122.825 133.007 274.248.142 FLUXO DE CAIXA ACUMULADO 10.300) (9.693 116.525 641.275) (141.616) (64.368) (139.303) (9.399 824.294 129.576.133 659.092 65.596.018.018.595.778.064 16.163 8.808.893) (1.893 1.899) (10.481.870 18.089) (233.342.000) (884.872 653.603) (60.870 2.936 760.942 15.841.308 16.920) (9.535.338.875) (8.414 316.651.618) (10.495) (65.893 1.763 19.682 62.847) (8.437 623.809) (9.383 2.998) (106.977 17.893) (1.693) (116.659 611.405 579.596.007 - 0 0 4.949 10.444.488 142.867 (53.015 26.862 466.893) (1.201 17.037.167) (142.540.018.656 20.893 1.420) (38.609) (74.481 (143.521 14.018.893) (1.333) (105.873.693 116.977 17.392.514) (100.306) (851.443 22.615.866 780.227) (974.519 5.898) (41.063 535.300 4.336 23.042.018.858) (109.596.911) (8.501.007.656 20.004.Fluxo do Investimento Alavancado Fluxo do Investimento Alavancado Totais VPL Mês 19.000 884.007 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 (0) (4.419.464 721.000 1.998 106.502 340.409 629.060.

667) 9.637.000) 66.000) (41.600) (705.024.300 72.866.31% 9.394.000 (2.10% a.3 Resultados Tabela 31 .248.024.000 19.707) 9.732 49.580 (40.019.187 11.000 (2.m Valor Presente Líquido Recei ta Bruta Tota l a VP Despes a Tota l a VP VPL/VGV à Vi s ta Ma rgem Líqui da a VP Índice de Lucratividade VPL I nves ti mento a VP Margem Bruta Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns Comi ssã o Receta Líqui da Tota l Despes as de Impl a nta çã o Retorno Bruto Margem Líquida Nom inal Recei ta Bruta Tota l (VGV à Vi sta ) Pi s/Cofi ns CSLL IR Comi ssã o Despes as de Impl a nta çã o Despes as Opera ci ona i s Lucro Líqui do TIR Exposição Máxim a Expos i çã o Má xi ma /VGV à Vi sta Da ta Exposi çã o (30.644 28.800) (3.02% 72.002.562.383.944.360.85% 18.400) 28.600) (2.400 (41.000 22.722.703.600) (1.814) 38.732 (9.478.23% 72.67% 36.Má xi ma ) Parâmetros Alavancado 72.12% 72.880.707) 14% 39 43 17% a 24% a.383.852 (30.31% a.478.304.253.1.019.304.209 (25.48% 72.248.253.691.253.000) (38.000.235 (50.600) (3.360.400) (4.253.185 72.209 49.489) 43.000.285) 25.115 26.127.56% a.000.000) 66.000 (2.235 (53.050) 52.m (10.285) (4.007 (10.338.935) 29.691.400 (38.211.084.371) 12.000.67% 9.79% 18.600) (1.224. >22% >38% >16% >25% 72.a 2.338.600) (705.667) 42% 40 43 Payback .956) 18.873.803.75% 93.800) (2.Análise Econômica-Financeira Análise Econômica-Financeira INCORPORADOR Equity VGV à Vista Lucro Nominal Recei ta Bruta Tota l Despes a Tota l Retorno Nomi na l I nves ti mento Nomi na l (Exp.000 30.000.211.880.370.448.253.a 2.47% a.842.759 35.972) 12.448.000.580 (40.a.956) 21.000 (2.

respectivamente.188 12 PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos 12.1.rad. para reconhecimento dessa receita.br . os impostos são calculados como percentual do lucro líquido. O imposto de renda e a contribuição social são calculados aplicando-se taxas de 25% e 9%. divulgadas na Bovespa web site6. a Companhia e cada uma de suas controladas.1 ESTUDO DE CASO . A seguir em destaque aquelas relacionadas forma de tributação bem como a prática societária no reconhecimento da receita.cvm. Em cada ano fiscal. as receitas relacionadas às vendas de unidades imobiliárias são tributadas com base no regime de caixa e não com base no critério descrito na nota explicativa nº 2.15. 6 http://www. No critério de apuração pelo lucro real. totalizando 34%. o lucro é presumido como 8% e 12% das receitas operacionais.EZTEC Ao acessar as informações da EZTEC Participações e Empreendimentos S/A. desde que atendam aos requisitos legais.1 Imposto de renda e contribuição social Correntes Conforme permitido pela legislação fiscal. respectivamente. e acrescido de 100% de outras receitas. para o imposto de renda e a contribuição social. podem optar por apurar o lucro tributável utilizando o critério do lucro real ou do lucro presumido e/ou patrimônio de afetação. foi possível constatar a aplicação das práticas contábeis e fiscais mencionadas na extensão do trabalho. No critério de apuração pelo lucro presumido. aplicandose uma taxa de 25% para o imposto de renda e de 9% para a contribuição social. 12.gov.

levando-se em consideração a análise das operações quanto ao atendimento dos requisitos previstos na referida orientação técnica para o reconhecimento de suas receitas e custos operacionais. utilizando o método do percentual de conclusão de cada empreendimento. 12. 12.PIS e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social .16. é apropriado ao resultado ao longo do processo de construção à medida que ocorre sua evolução financeira. o Programa de Integração Social . conforme expectativa de recebimento das parcelas prevista nos contratos de compra e venda.1. e o critério fiscal em que a receita é tributada no momento do recebimento. respectivamente. descrito na nota explicativa nº 2. a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido . o imposto de renda e a contribuição social são calculados sobre as receitas decorrentes da atividade de incorporação aplicando-se as taxas de 1. O recolhimento diferido refere-se à diferença entre o reconhecimento pelo critério societário.1. sendo os recebimentos superiores a esses créditos a receber registrados no passivo circulante como “Adiantamento de clientes”.2 Imposto com recolhimento diferido O imposto de renda..98%. sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total estimado do empreendimento.189 Para o caso de patrimônio de afetação. que engloba as receitas de venda e os custos de terreno.COFINS diferidos de recolhimento são reconhecidos no curto e longo prazo. construção e outros gastos inerentes à respectiva incorporação imobiliária. decorrentes das vendas de unidades em construção. em conformidade com os critérios estabelecidos na orientação técnica OCPC 04 .CSLL. aprovada pela CVM e pelo CFC.Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras. Os valores a receber de clientes.89% e 0.3 Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis O resultado das vendas imobiliárias. . são apresentados em virtude do mesmo percentual de realização.

12. de acordo com os critérios estabelecidos pelos referidos pronunciamentos. bem como seus custos. benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo “International Financial Reporting Interpretation Committee . os valores totais das operações de incorporação imobiliária de venda de unidades em construção.2 OPERAÇÕES DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E VENDA DE IMÓVEIS Conforme descrito na nota explicativa nº 2.. a seguir. estão demonstrados. Para as unidades concluídas a apropriação das receitas de vendas é de forma integral. a seguir identificados como "não realizado". deixaram de compor os saldos das contas patrimoniais estão detalhados na nota explicativa nº 13. que incluem os montantes já realizados e apresentados nas contas patrimoniais e os montantes ainda não registrados.IFRIC”. Determinados assuntos relacionados ao significado e à aplicação do conceito de transferência contínua de riscos.16. Os resultados dessa análise podem fazer com que as entidades de incorporação imobiliária tenham de revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas.190 Os saldos das operações de incorporação imobiliária e venda de imóveis em construção que. em virtude do critério de reconhecimento da receita estabelecido conforme orientação técnica OCPC 04 aplicável às atividades imobiliárias: .

996 73.744 453.979 .% não realizado 850.746 397.457 232.030 139.658 31/12/2009 01/01/2009 150.015 295.479 261.882 533.% realizado Contas a receber .124 303.509 Não circulante: Contas a receber .337 178.191 Tabela 32.425 301.341 105.964 655.622 352.Contas a Receber de Clientes Consolidado a) Contas a receber de clientes Consolidado .% não realizado 445.086 401.% realizado Contas a receber .IFRS e BR GAAP 31/12/2010 Ativo circulante: Contas a receber .

com empreendimentos residenciais e comerciais. . evitando as já referidas alavancagens excessivas. Marcelo Zarzur. que a Eztec concentra suas energias.192 13 FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin 13. endividamentos e outras medidas que pusessem em risco os pilares de sua estrutura financeira. A companhia vislumbrou a possibilidade de fazer mais daquilo que já vinha fazendo. rentabilidade. A empresa ingressou na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) em 2007. explica o diretor financeiro e de RI (Relações com Investidores). Flávio e Silvio Zarzur.1 ESTUDO DE CASO: EZTEC Neste estudo de caso observamos que a fonte de financiamento foi a emissão de ações com o IPO de 2007 e a geração de caixa do próprio resultado da empresa. “Nosso foco é a margem. Sempre manteve os pés no chão em suas operações. Fundada em 1979 pelo empresário Ernesto Zarzur e seus filhos. Antônio Emílio Fugazza. resume o diretor de engenharia. É nesse quesito. dando uma rentabilidade acima da média”. captando o montante de R$ 542 milhões. “Abrir o capital não foi um processo complicado. a Eztec atua de forma concentrada na Região Metropolitana de São Paulo. não o volume de produtos”.

193 Em reportagem da revista exame de 19/10/2011. É importante destacar que a EZ TEC já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar desta forma de financiamento se for viável estrategicamente. a Companhia novamente gerou caixa no trimestre.7 milhões. “A Eztec percebeu que a expansão para mercados desconhecidos poderia comprometer os resultados. “Aqui o lucro vem em primeiro lugar” diz ele. O dilema passou a ser crescer mais rápido ou ganhar mais.” diz Flavio Queiroz. reduziu a remuneração variável dos executivos em 25% e determinou que a empresa só fizesse negócios nas regiões que já atuava. .” Conforme relatório divulgado. “Em vez disso. ele demitiu cerca de 50 funcionários. que. descontados o endividamento de R$39.0 milhões de disponibilidade de caixa e aplicações financeiras.3 milhões (exclusivos de linhas do SFH aplicados a produção). representam um caixa líquido de R$274.4 milhões em recebíveis performados. remunerados a IGPM+12% ao ano e passíveis de securitização. além de R$183. Zarzur informou que a ameaça de desaquecimento da economia no auge da crise de 2008 fez com que reavaliasse a estratégia de aplicar os 542 milhões de reais captados no IPO de junho 2007 em sua expansão pelo país seguindo o caminho de muitos de seus concorrentes. encerrando o 3T11 com R$314. Antes de ter certeza de qual seria o impacto da crise por aqui. analista de imóveis do banco Santander. preferiu dar um passo atrás e não entrar na corrida para ver quem seria a maior do país.

passou a ser o maior acionista da Companhia.2 Coleta de Dados A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas referentes ao período de 2007 ao 2T11 (2º Trimestre de 2011). TECNISA e EVEN. 14.1 Seleção da Amostra Foram selecionadas as 9 maiores empresas em valor de mercado (com base na cotação de suas ações em agosto de 2011) do segmento de incorporação imobiliária (“real estate”): PDG. “properties” (CCP) não foram consideradas por possuírem “core business” diferenciados.1.194 14 COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORA DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO`S NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama 14. Empresas dos segmentos de intermediação imobiliária. com o auxílio do software ECONOMÁTICA® que obtém dados da CVM. a partir de 2004.1. MRV. o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG). GAFISA. BROOKFIELD. 14. CYRELA.1.3 Breve histórico das empresas selecionadas PDG (PDGR3) – A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. .1 METODOLOGIA 14. operadoras de “shoppings”. ROSSI. EZTEC.

Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste). o Sr. ou simplesmente “GAF”. construção e incorporação imobiliária sob a marca EZTEC tiveram início em 1979. empresa voltada para o segmento econômico. criou em 1992 o “Plano 100” face à escassez do crédito imobiliário na época. Atua fortemente com foco na construção de unidades para população de baixa-renda. Atualmente a companhia não possui nenhum acionista detentor de mais de 5% do capital social total.Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina. Ernesto Zarzur. abriu seu capital na Bolsa em 2005 incorporou as empresas RJZ. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na Bovespa. e que deu origem ao que hoje é a Tecnisa S. Meyer Joseph Nigri constituiu a Tecnisa Engenharia. BROOKFIELD (BISA3) . TECNISA (TCSA3) . Em 2007. que atua há 111 anos no Brasil. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur.195 CYRELA (CYRE3) . Grupo GMS. MRV (MRVE3) . a Companhia concluiu sua oferta pública inicial de ações. ROSSI (RSID3) . Realizou seu IPO em 2007. e Norcon. Possui “joint ventures” com a Toctao Engenharia.foi constituída em 1954.Fundada em 1980. .Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ). Goldsztein e Concima além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. quando os acionistas fundadores da Companhia. que assumiu o controle em 2004. sociedade por meio da qual iniciou suas atividades no setor de engenharia e construção civil. EZTEC (EZTC3) . a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Adquiriu o controle da loteadora ALPHAVILLE em 2006 e incorporou a construtora TENDA em 2010. constituíram a EZTEC Engenharia.Em 24 de agosto de 1977. GAFISA (GFSA3) . com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. em 1997 estabeleceu uma parceria com a GP Investimentos SA. os Srs.O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007.As atividades de engenharia.. no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.A.

1. esta diferença de critério não impactará no objetivo final deste trabalho. por exemplo: Para o cálculo do ROE. por exemplo. a média dos 4 trimestres anteriores ao resultado.4 Escolha e considerações sobre os indicadores utilizados Utilizamos ROE. As fórmulas de cálculo dos indicadores de rentabilidade podem variar dependendo do autor. o uso do lucro operacional e outros adotam o lucro líquido. Giro do Ativo e Alavancagem Financeira neste trabalho. e em abril de 2007 foi realizada a sua abertura de capital. teve sua denominação social alterada para Even Incorporadora e Construtora Ltda. a Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. Alguns consideram. adotamos no denominador. Neste trabalho. 14. e da Terepins e Kalili Engenharia e Construções Ltda. Considerando os valores obtidos nas demonstrações financeiras das empresas. utilizamos a fórmula: ROE 2010 = Lucro líquido em 2010 . Podemos observar que na bibliografia pesquisada os autores não mencionam de qual período devemos utilizar os denominadores para cálculo dos indicadores de rentabilidade.A Even é uma empresa resultante da combinação das atividades da ABC Construtora e Incorporadora Ltda. Margem.196 EVEN (EVEN3) . que foi o numerador utilizado nos cálculos deste estudo. Em 2002. (Lucro/PL) do exercício de 2010. PL médio dos 4 trimestres anteriores .

C.390 0% 7% 2007 2008 2009 24% 2010 1S2011 CYRELA Econômico Médio Médio-alto Alto Padrão + Argentina/Uruguai 4. A.C.220 0% 5% 2007 2008 2009 2010 11% 16% 21% 21% 18% 20% 1S2011 GAFISA Econômico Médio Médio-Alto Loteamento 2..356 3.227 10% 10% 8% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 6% 7% 11% 14% 11% 8% 8% 3.284 10% 2.C..885 30% 21% 20% 2.MARGEM LÍQUIDA PDG Econômico Médio Médio-alto 4. P..626 3. P.512 8.L.871 30% 20% 5.315 7.036 30% 20% 4. INDICADORES DE RENTABILIDADE ________ ROE .C.612 6.864 3.068 4.968 1.197 14. (R$mi) P.772 .N.483 10% 0% 2007 2008 2009 2010 24% 1S2011 24% MRVEconômic o 4.575 30% 25% 20% 21% 13% 18% 15% 10% 12% 8% 10% 4.856 11.153 10% 13% 15% 13% 17% 15% 18% 15% 15% 14% + Argentina 4..N.2 ANÁLISE DOS RESULTADOS EMPRESA/ Principais Segmentos de atuação Atuação Geográfica Estrutura de Capital (1S11) A.

043 30% 21% 15% 10% 10% 0% 4% 2007 2008 2009 2010 1S2011 16% 13% 14% 20% 14% 20% 10% 1.910 2. Médio Médio-Alto Comercial 1.270 10% 2.447 10% 18% 12% 14% 10% 10% 12% 15% 14% 14% 13% 1.681 4.692 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 BROOKFIELD Econômico Médio Médio-Alto Comerciais 40% 1.547 EVEN Econômico.884 769 30% 22% 20% 8% 11% 7% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 7% 19% 15% 8% 13% 13% 10% 575 1.198 ROSSI Econômico Médio Médio-Alto 1.574 30% 20% 14% 4.505 Gráfico 11 .124 1.Estratégia e Estrutura de Capital .829 4.993 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 43% 8% 10% 37% 13% 11% 14% 11% 11% 10% EZTEC Médio Médio-alto Comerciais 826 162 69 50% 40% 30% 25% 19% 10% 13% 38% 31% 32% 24% 26% 1.436 867 1.305 730 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S2011 TECNISA Médio Médio-alto 2.126 3.163 2.911 30% 20% 2.

000 25% 31% 32% 163 244 157 500 102 46 20% 10% 0% 500 200 10% 33 15% 75 16% 111 14% 14% 128 20% 10% 0% - - 2007 2008 2009 2010 1S11 2007 2008 2009 2010 1S11 .000 3.000 3.000 4.000 790 338 182 71 LUCRO LÍQUIDO 30% 25% 6.000 2007 2008 2009 GAFISA 2010 1S11 32% 24% 21% 11% 21% 21% 20% 24% 16% 10% 114 11% 110 214 416 16% 634 347 231 342 8% 0% 6% 7% 8% 39 8% 0% - 2007 4.500 2008 2009 EZTEC 2010 1S11 43% 50% 40% 30% 1.000 - 470 5% 0% 2007 4.000 1.000 43 - 2008 2009 MRV 2010 1S11 32% 4.000 1.000 3.199 RECEITA LÍQUIDA 6.000 3.500 2007 2008 2009 Tecnisa 2010 1S11 50% 40% 30% 38% 1.000 2.000 3.000 1.000 422 1.000 2007 37% 2008 2009 2010 1S11 40% 30% Brookfield 18% 10% 131 119 14% 218 14% 350 13% 163 20% 10% 0% 13% 155 103 11% 202 11% 364 20% 10% 144 10% 0% - 2007 1.000 3.000 4.000 2.000 2.000 2.000 5.000 1.000 - 2008 2009 ROSSI 2010 1S11 40% 30% 4.000 1.000 2.000 5.000 - Margem Líquida 25% CYRELA 18% 10% 729 278 30% 25% 20% PDG 15% 17% 15% 13% 14% 20% 15% 10% 12% 8% 600 170 15% 10% 5% 0% 1.000 2.

000 PDG. 14. 10.000 4. 6. desde 2008 Gráfico 13 . Líq.600 1. 19.=tamanho da bolha Mg.000 12.000 1.000 20. Lucro Líquido e Margem Líquida No gráfico logo abaixo acumulamos os lucros e receitas desde 2008 e chegamos à margem líquida média do período (12. 13. Receitas e Lucros acumulados de 2008 à jun/2011 (R$ mil) 1.Receitas e Lucros acumulados de 2008 a 2011 .6% ROSSI.4% GAFISA.6% Brookfield.000 800 600 400 200 0 0 2.5% CYRELA.200 1. 11.000 14.200 2.9% Tecnisa.000 EZTEC. Mg.5%).Comparativo de Receita.5% Lucro Líquido Acum. Brookfield e Gafisa.000 500 - EVEN 40% 30% 252 7% 30 59 124 114 7% 11% 13% 13% 20% 10% 0% 2007 2008 2009 2010 1S11 Gráfico 12 .000 6. 11.3% EVEN.000 8.400 1. Podemos observar que a EZTEC destacase pela margem muito superior à média e mesmo com a menor receita da amostra.0% MRV.800 1.8% LEGENDA: Empresa. que esta última teve uma receita quase 6 vezes maior no período e a pior margem. Abaixo da média Mg.000 10. Acima da média Margem=Lucro/REceita Receita Líquida acum. 32.000 16.500 1. 10.000 18. desde 2008 2. ela acumulou o terceiro maior lucro e muito próximo dos lucros de empresas muito maiores como Rossi.

14.1 ROE – Retorno sobre o Patrimônio Nos 2 próximos gráficos estão apresentados os indicadores de ROE e Margem líquida e as suas respectivas médias.9% EVEN. Foi apresentado também uma esimativa do custo médio ponderado de capital (CMPC ou WACC) das empresas do setor. 42.000 5.000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 Receitas e Lucros últimos 12 meses (R$ mil)-jul/10 a jun/11 Lucro Líquido 12 meses PDG. Mg.1% CYRELA. registrou o 4º melhor lucro.8% ROSSI. acumulados desde 2008 e no segundo acumulados os últimos 12 meses.201 1. Acima da média Margem=Lucro/REceita 0 0 1.=tamanho da bolha Mg. 14.0% MRV. superando a Gafisa que obteve uma receita 5. 20.8% GAFISA. 7.1% LEGENDA: Empresa.000 6. Líq. quais as empresas estão gerando (ROE>WACC) ou destruindo valor (ROE<WACC).000 Gráfico 14 . 8.Receitas e Lucros dos últimos 12 meses (2010/2011) Analisando somente os últimos 12 meses (de julho de 2010 a junho de 2011) a margem da EZTEC é ainda maior (fruto do aumento dos preços na região metropolitana de São Paulo) e com uma receita ainda baixa perante aos seus pares.5% Brookfield.7% Tecnisa.000 Receita Líquida 12 meses 9.3% EZTEC.000 2. 12. No primeiro.000 4.000 3. 13.000 8. 9. .3 vezes maior.000 10. A intenção é demonstrar de uma maneira simplista e análoga ao EVA®.000 7. Abaixo da média Mg.2. 13.

estando elas estre as 6 maiores empresas do setor (em receita e valor de mercado). situação do próximo gráfico. Even e PDG entraram na região de geração de valor.ROE e Margem Líquida (2008/2011) Podemos observar no gráfico acima que as empresas EZTEC e MRV destacamse como detentoras das maiores margens e ROE’s. desde2008 para os últimos 12 meses PDG Tecnisa ROSSI CYRELA Brookfield EVEN GAFISA MRV Mg.202 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% ROE e Margem Líquida. É interessante reparar no gráfico abaixo que as 5 empresas com menor rentabilidade sobre o patrimônio têm estratégias semelhantes no que tange à diversificaçao geográfica. Comparando o gráfico acima (acumulado desde 2008) com o próximo (acumulado 12 meses). atrás de EZTEC e MRV. ficando na zona de criação de valor.Média ROE médio ROE 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 15 . enquanto as empresas Gafisa e Brookfiel e Rossi estão com seus indicadores abaixo da média e na zona de destruição de valor ao acionista. .Líq. acumulados de 2008 a jun/2011 Margem Líquida estimativa do WACC do setor EZTEC Movimento Acum. As empresas Tecnisa. percebemos que a maioria das empresas melhorou seus ROE’s com exceção da Gafisa e Cyrela. As setas tracejadas indicam o movimento para posição nos úlitmos 12 meses.

2.Líq.2 Análise DuPont Conforme exposto anteriormente. sendo que este último é base para o tamanho da bolha no gráfico (quanto maior a área.203 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% ROE x Margem Líquida . no rótulo de dados constam o ROE e a alavancagem financeira.julho de 2010 a junho de 2011 Margem Líquida ROE médio estimativa do WACC do setor EZTEC Foco e experiência em São Paulo Alta diversificação geográfica e de segmentos MRV PDG EVEN Tecnisa Foco e experiência no padrão Econômico Mg. Nos 2 próximos gráficos podemos verificar no eixo “x” a margem. a análise DuPont nos permite decompor a análise do ROE através da maregm. maior a alavancagem da empresa): . no eixo “y” o giro sobre o ativo. giro e alavancagem.ROE x Margem Líquida (2010/2011) 14. além disso.Média ROSSI GAFISA Brookfield CYRELA Diversificação Geográfica moderada (até 5 estados) ROE 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Gráfico 16 .

8% Giro médio MRV.282%.5% 45% GFSA.ROE 40% GFSA.0% Margem média Tamanho da bolha: ROE 35% 0% Giro lento com margem abaixo da média 5% 10% Giro lento com margem acima da média 20% 25% 30% 35% 40% 45% 15% Margem Líquida Gráfico 18 .273%.IS11 Acumulado 12 meses .2008 a jun/2011 1S11- 60% Giro rápido com margem abaixo da média Giro rápido com margem acima da média 55% Giro do Ativo ROSSI.274%. 8.8% Giro do Ativo 50% Giro médio Brook. 11.228%.299%.211%.0% EZTC. 14. desde2008 para os últimos 12 meses MRV. 22.249%. 15.8% PDG. 27.204 65% EVEN.0% ROSSI.0% 40% Margem média Tamanho da bolha: ROE Giro lento com margem abaixo da média 35% 0% 5% 10% Giro lento com margem acima da média 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Margem Líquida Gráfico 17 . 14. 9.8% 1S11-ACUMULADO 12 MESES Giro rápido com margem abaixo da média TCSA.Acumulado 2008/2011 65% EVEN.262%.226%.ROE Brook.9% PDG. 8.8% ACUM.227%.2% 50% CYRE.116%. 13. 18.8% Empresa. 14.177%.0% 60% Giro rápido com margem acima da média 55% Movimento Acum.256%.228%. 11. 24.8% EZTC. 18.123%. 12. Alavancagem (Ativo/PL).220%. 18.9% TCSA. 14. Alavancagem (Ativo/PL).225%.7% 45% CYRE.5% Empresa.255%.

Brookfield e Gafisa.2. esta última teve quedas no giro e na margem se comparado com a acumulado.3 Cotação das ações Abaixo. Tecnisa. como podemos observar no gráfico acima. As empresas mais alavancadas. foram plotadas as cotações das ações das empresas ao final de cada exercício e também em 31 de outubro de 2011. Brookfield e Cyrela. 14. . encontram-se a EZTEC (com grande ganho de margem e de giro). são a Cyrela. a MRV e Tecnisa (com ganhos de giro) e a EVEN (mantendo-se como o maior giro e com evolução de margem). prejudicando seu ROE. Na região ideal.205 Podemos notar que na pior região (giro lento e margem abaixo da média) estão as empresas Gafisa. todas com um grau de alavancagem (Ativo/PL) acima de 250%. Os valores já estão ajustados aos desdobramentos e grupamentos realizados. tomando dívida somente de financiamento à produção. É possível constatar que a EZTEC tem a menor alavancagem entre as empresas devido à política de uso de capital próprio.

20 12.25 3.75 10.50 14. As empresas MRV e Tecnisa tiveram variações nas suas ações próximas de zero.90 dez-09 dez-09 8.04 14.79 9.40 2.57 15. a única que obteve variação positiva das suas ações desde dezembro de 2007 foi a PDG (até então com foco no segmento econômico) que adquiriu a AGRE em 2010.37 10. assumiu tornou-se a maior incorporadora do país.03 11.206 30 Cotação das ações ajustadas .30 7.56 8.01 12.68 16. especialmente a Gafisa e a EVEN ambas com 62% de queda.85 15.85 11.54 dez-10 10.63 14.90 dez-08 dez-08 2.00 6.29 16. empresa com foco no médio e médio alto padrão e assim.61 12.68 24.10 6. As demais viram a desvalorização dos seus papeis.50 10.10 14.16 21.30 11.78 8.85 6.25 24.40 8.27 5. quando o mercado passou a perceber que o modelo de crescimento e expansão geográfica adotada por algumas empresas não estavam trazendo resultados esperados. .60 15.37 2.60 22.79 8.78 2. destacando-se a partir do ano de 2010.35 3.08 8.Cotação das Ações Ajustadas Fonte: Economática® É possível verificar que as ações da EZTEC foram as que mais valorizaram no período.12 15. Além da EZTEC.R$ 25 PDG Cyrela MRV 15 Gafisa Rossi 10 Brookfield EZ TEC 5 Tecnisa EVEN dez-07 PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN dez-07 6.20 3.39 out/11 20 - Gráfico 19 .60 dez-10 out-11 7.

756 2.710 4.217 2.R$ x 1.788 4.531 5.553 2.035 1.321 1.363 721 620 338 494 518 dez-09 dez-09 6.822 3.348 6.282 2.561 out/11 - PDG Cyrela MRV Gafisa Rossi Brookfield EZ TEC Tecnisa EVEN Gráfico 20 .000 6.526 dez-10 11.331 1.Valor de Mercado Fonte: Economática® set/08=Brookfield adquire Company set/08=Gafisa adquire Tenda mai/10=PDG adquire AGRE set/09= Klabin. Abyara e Agra= AGRE .188 3.934 3.999 6.000 10.607 5.511 1.383 1.000. AGRE PDG Cyrela MRV 8.642 2.628 3.000 Tecnisa EVEN dez-07 dez-08 dez-07 3.376 dez-08 1.218 1.000 12.764 10.610 2.207 Abaixo podemos acompanhar as variações nos valores de mercado das companhias: Valor de Mercado .117 2.243 7.239 9.070 1.643 8.000 Aquis.000 Brookfield EZ TEC 2.675 6.052 3.006 dez-10 out-11 8.297 3.010 1.080 3.146 4.000 Gafisa Rossi 4.273 1.

o mercado precificava as ações com base nestes fatores que para os analistas eram premissas de receitas e lucros futuros. atualmente o valor obtido em ofertas públicas primárias já passa dos R$ 20 bilhões sendo a maior parte proveniente de investidores estrangeiros. a EZTEC decidiu abrir mão da briga pela liderança. assim.3 ANÁLISE E CONSIDERAÇÕES SOBRE A EMPRESA EZTEC Após a análise dos indicadores de rentabilidade. Ela abriu seu capital em junho de 2007. as incorporadoras iniciaram uma corrida pelo crescimento e liderança no setor através de compras de terreno e expansão nacional. Com o vasto dinheiro captado nos IPO’s. Algumas destas empresas tiveram que ser absorvidas. fruto da sua estratégia cujo objetivo principal é a rentabilidade. que durante a crise de 2008 liquidaram suas posições derrubando as cotações destas empresas. Em 2009 foi lançado o programa “Minha Casa Minha Vida” e o mercado e diversas empresas (muitas sem experiência neste nicho) direcionaram os holofotes para o segmento de baixa-renda e mais uma vez a administração da EZTEC decidiu não desviar o foco. Com uma política sempre conservadora e com controle e gestão de base familiar.208 14. Só entre os anos de 2005 e 2007 foram captados mais de R$ 11 bilhões por 21 empresas. mantendo seus esforços em projetos na região metropolitana de São Paulo. suas ações foram preteridas pelo mercado. pois não tinham mais recursos para tocarem seus empreendimentos. quando captou R$ 542 milhões em uma época propícia em que diversas incorporadoras também realizaram seus IPO’s. objeto deste estudo de caso. Nesta época. obteve destaque com indicadores de rentabilidade substancialmente acima da média entre as 9 empresas da amostra. constatamos que empresa EZTEC. .

sendo este último um importante gargalo do setor. Os principais custos deste setor estão baseados no tripé: terreno.209 A partir de 2010. sendo que atualmente ela possui um caixa maior que a dívida e após o seu IPO não necessitou de novas captações. porém para produtos específicos em que o transporte seja possível e valha a pena economicamente. elevando fortemente o preço da sua ação descolando dos seus pares. seja por estouro nos custos. velocidade baixa de vendas. Assim. A mão de obra também é regional. As demais empresas endividaram-se para financiar o crescimento. os projetos desenvolvidos muitas vezes não tem uma boa qualidade econômica. Podemos concluir que a economia de escala esperada pelas companhias através do forte crescimento e da expansão geográfica não foi alcançada. pelos resultados acumulados e geração de caixa da operação. seus resultados e geração de caixa. tem o fato da distância dificultar e encarecer o controle dos projetos. com taxas em torno de 11% ao ano enquanto o crescimento é sustentado pelo capital próprio. Outro ponto importante que diferencia a EZTEC é sua baixa alavancagem. Somado a tudo isso. fortes desvios nos custos de construção e atrasos na entrega de empreendimentos que prejudicaram seus resultados e suas marcas. ou seja. os investidores começaram a questionar as empresas sobre o retorno do capital investido e a EZTEC passou a destacar-se perante o mercado com a sua estratégia. não existindo grandes fornecedores que possam atender diversas regiões ao mesmo tempo. além das taxas serem maiores (debêntures e capital de giro). atrasos na entrega ou pela demora das aprovações por parte dos órgãos públicos. ela utiliza financiamento apenas para produção. a estratégia de desenvolver parcerias regionais ao longo do país sem controle adequado. sendo uma das causas do desempenho abaixo do esperado. O primeiro trata-se de uma matéria prima em que o poder de barganha do incorporador é baixo já que os terrenos são insumos regionais e com vendedores pulverizados. não podendo ser adquirido por atacado. Assim. é possível obter ganho. mão de obra e materiais de construção. Já com relação aos materiais. o problema é que. algumas empresas divulgaram em seus demonstrativos. não é o caso de concreto por exemplo. . estes altos endividamentos muitas vezes consomem boa parte dos resultados dos empreendimentos.

C. Além destas. 15. A análise foi feita com base nas demonstrações financeiras publicadas pelas companhias mencionadas acima referentes ao período de 2010 e 2º Trimestre de 2011. As demonstrações das empresas incorporadoras analisadas ainda estão seguindo o método P.O. CYRELA.210 15 ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz 15. GAFISA.2 BREVE HISTÓRICO DAS EMPRESAS SELECIONADAS Abaixo daremos um breve histórico e os principais números das empresas que serão analisadas neste estudo. . Todas as demonstrações financeiras foram colhidas nos próprios sites das incorporadoras. foco de nosso trabalho.1 SELEÇÃO DA AMOSTRA Foram selecionadas as 6 empresas mais líquidas (com base no volume de negociações médio na Bovespa em 2011) do segmento de incorporação imobiliária: PDG. (“percentage of completion”) para reconhecimento de receita e custos. MRV. Todas as informações foram obtidas na área de relação com investidores do site das próprias incorporadoras. ROSSI e BROOKFIELD. selecionamos a empresa EZTEC.

Mkt Cap – R$ 6. Mkt Cap – R$ 1. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7.Equity Research – 3 de Outubro.A EZTEC Engenharia foi fundada pelos acionistas controladores Ernesto Zarzur.0 bilhões Vendas 2010 – R$ 6. Em 2007 abriu seu capital e possui o controle das empresas “CHL” no Rio de janeiro e Goldfarb e Agre em São Paulo. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 887mm Vendas 2010 – R$ 748mm Segmento Foco – Residencial: Médio. A companhia foi constituída em 1998 na cidade de São Paulo e a partir de 2004. Flávio Ernesto Zarzur e Silvio Ernesto Zarzur em 1979 e realizou seu IPO em 2007. Médio Alto e Alto / Comercial Presença Regional – Estado de São Paulo PDG Histórico – Hoje é a maior empresa incorporadora do país. Médio.211 EZTEC Histórico .5 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico. Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país .6 Bilhões (Bradesco Investment Bank . o Fundo de Investimento em Participações Pactual Desenvolvimento e Gestão I (PDG). 03 de Outubro.8Bilhões (Economática. passou a ser o maior acionista da Companhia.

Foi constituída em 1962 pelo atual acionista Elie Horn e foi pioneira do setor na abertura de capital na Bolsa em 2005.212 CYRELA Histórico – A Cyrela já foi líder de mercado. Médio. com atuação em 101 cidades e 18 estados.8 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico Presença Regional – Todas as regiões do país .Equity Research – 3 de Outubro.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 6.7 Bilhões (Bradesco Investment Bank .O Grupo MRV foi fundado em 1979 na cidade de Belo Horizonte-MG e abriu o seu capital em 2007. Médio Alto e Alto / Comercial (marca Cyrela) Presença Regional – Todas as regiões do país MRV Histórico . Incorporou as empresas RJZ. Possui diversas parcerias ao redor do país e na Argentina.6 bilhões Vendas 2010 – R$ 3.4 Bilhões (Bradesco Investment Bank . Mkt Cap – R$ 4. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 7. mas com as aquisições da concorrente PDG. Mkt Cap – R$ 4. hoje é a segunda maior do setor em volume de lançamentos.Equity Research – 3 de Outubro.2 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Living). além de ter criado a marca Living para o segmento econômico. A MRV está entre as maiores incorporadoras e construtoras brasileira no segmento de empreendimentos residenciais econômicos. 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4. Goldsztein e Concima.

213

GAFISA Histórico - foi constituída em 1954, no Rio de Janeiro como Gomes de Almeida Fernandes Ltda.. A GP Investimentos assumiu o controle em 2004 e com a entrada do investidor Sam Zell em 2005, através da Equity International possibilitou a abertura do capital em 2006. É a companhia que possui o capital mais pulverizado do setor, com nenhum acionista detendo mais de 5% do capital social total. Incorporou a loteadora Alphaville Urbanismo em 2008 e a construtora TENDA em 2010, empresa voltada para o segmento econômico. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 4,5 bilhões Vendas 2010 – R$ 4,0 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico (Marca Tenda), Médio, Médio Alto e Alto / Loteamento (marca Alphaville) Presença Regional – Todas as regiões do país ROSSI Histórico - Fundada em 1980, com foco em incorporação de imóveis residenciais de médio/alto padrão na região metropolitana de São Paulo. Em 1997 realizou oferta pública inicial de ações (IPO) na BOVESPA. Possui algumas parceiras com incorporadoras regionais. Mkt Cap – R$ 2,2 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,4 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,1 bilhões Segmento Foco – Residencial: Econômico, Médio, Médio Alto e Alto Presença Regional – Todas as regiões do país

214

BROOKFIELD Histórico - Resultante da combinação das empresas Brascan (RJ), Company (SP) e MB Engenharia (Centro-Oeste), a companhia é parte do grupo de empresas da Brookfield. Mkt Cap – R$ 2,4 Bilhões (Bradesco Investment Bank - Equity Research – 3 de Outubro, 2011) Lançamentos 2010 – R$ 3,0 bilhões Vendas 2010 – R$ 3,6 bilhões Segmento Foco – Residencial: Médio, Médio Alto e Alto. Pequena participação no econômico e comercial Presença Regional – São Paulo, Rio de Janeiro e Centro-Oeste. Total de 8 regiões metropolitanas.

15.3 FONTE DE DADOS

Nas tabelas 31 e 32 abaixo consolidamos as informações excluídas do balanço patrimonial e demonstrativo do resultado das empresas que servirão de base para nossos cálculos e análises. Todas as fontes e sites para obtenção das informações dos demonstrativos financeiros para o ano de 2010 e 2º trimestre de 2011 estão detalhados na referência bibliográfica.

215

###### Premissas

Tabela 33 - Demonstrativos Financeiros 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield
Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros 3,00% 3.433 1.155 2.278 4.682 4.539 4.890 (3.353) 782 (61) 3,00% 5.666 1.721 3.945 5.888 5.191 5.262 (3.685) 949 (361) 3,00% 1.939 1.167 772 3.053 2.886 3.021 (2.044) 670 (112) 3,00% 1.997 814 1.183 2.702 2.616 3.284 (2.336) 637 (131)

Rossi 3,00% 2.111 970 1.141 2.522 2.469

Gafisa 3,00% 3.670 1.201 2.469 3.784 3.183

Eztec 3,00% 57 192 (135) 1.117 1.058 636 (339) 227 (7)

Balanço Patrimonial

2.496 3.710 (1.708) (2.635) 386 562 (158) (139)

DRE

Tabela 34 -Demonstrativos Financeiros 2º Trimestre 2011
######

Cyrela
Premissas

PDG 3,0% 6.426 1.474 4.952 6.473 6.078 1.741 (1.266) 292 (132)

MRV 3,0% 2.135 985 1.150 3.425 3.144 988 (670) 220 (30)

2Q11 Brookfield 3,0% 2.957 930 2.027 2.993 2.771 881 (630) 144 (37)

Rossi 3,0% 3.033 1.358 1.675 2.692 2.572 752 (521) 87 (48)

Gafisa 3,0% 3.973 1.163 2.810 3.850 3.809 1.041 (822) 65 (58)

Eztec 3,0% 50 307 (257) 1.324 1.272 177 (92) 65 (1)

Alíquota IR Total Dívida Caixa Dívida Líquida Patrimônio (Final do período) Patrimônio (Média dos Trimestres) Receita Líquida COGS EBIT Custos Financeiros

3,0% 4.186 1.568 2.618 4.845 4.728 1.383 (1.000) 134 (43)

DRE

Balanço Patrimonial

216

15.4 APLICAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

15.4.1 Resultados 2010

Utilizando os conceitos mencionados no item 2.3. (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações das tabelas acima, calculamos:

(1) (2) (3) (4) Dez/10) (5)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio

(média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 33.
Tabela 35 - NOPAT e Capital Empregado 2010 FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield 843 1.310 783 768 696 1.152 692 670
6.960 6.370 9.832 7.935 3.824 3.373 3.884 3.716

####

(1) EBIT Ajustado (2) NOPAT

Rossi 544 469 3.663 3.247

Gafisa 701 589 6.253 5.026

Eztec 234 215 982 973

(3) Capital empregado (Final Período) (4) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.2 Resultados 2º trimestre 2011

Utilizando os conceitos mencionados abaixo (fórmulas demonstradas abaixo) e as informações Tabela 32 acima, calculamos:

(1) (2)

EBIT Ajustado = EBIT – Custos Financeiros COGS IR Ajustado = Receita Líquida * Alíquota Média Setor

217

(3) (4) Jun/11) (5)

NOPAT = EBIT Ajustado – IR Ajustado Capital Empregado Final Período = Dívida Líquida + Patrimônio (posição

Capital Empregado Média Trimestres = Dívida Líquida + Patrimônio +

Minoritários (média últimos 4 trimestres)

Assim, chegamos aos resultados apresentados na Tabela 34.
Tabela 36 - NOPAT e Capital Empregado 2º trimestre 2011 2Q11 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi 177 424 251 181 135 136 371 221 155 112 7.463 7.020 11.426 9.579 4.574 3.962 5.020 4.158 4.368 3.781

####

(5) EBIT Ajustado (6) NOPAT

Gafisa 123 92 6.660 6.204

Eztec 66 61 1.067 1.018

(7) Capital empregado (Final Período) (8) Capital empregado (Média Trimestres)

15.4.3 Análise da Margem

Após calculo do NOPAT demonstrado acima, calculamos a margem para os dois períodos analisados:

Margem = NOPAT / Receita Líquida

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 35 abaixo.
Tabela 37 - Margem Operacional = NOPAT / Receita Líquida

Cyrela 14,2% NOPAT / Receita Líquida Cyrela 9,8%

PDG 21,9% PDG 21,3%

FY10 MRV Brookfield 22,9% 20,4% 2Q11 MRV Brookfield 22,4% 17,6%

Rossi 18,8% Rossi 14,9%

Gafisa 15,9% Gafisa 8,8%

Eztec 33,8% Eztec 34,3%

A Eztec é a empresa que apresentou a maior margem operacional nos períodos analisados, em torno de 34% e muito acima que seus principais concorrentes.

218

A MRV e a PDG apresentaram margem operacional média de 22,7% e 21,6%, respectivamente, e são as empresas com maior margem dentre as mais líquidas (maior volume negociado na Bovespa em 2011). Já as empresas Cyrela e Gafisa foram as que apresentaram as piores margens operacionais nos dois períodos analisados.

15.4.4 Análise do giro sobre o capital empregado

Após cálculo do Capital Empregado como demonstrado acima, calculamos o giro para os dois períodos analisados:

Giro = Receita Líquida / Capital Empregado

Assim, alcançamos os resultados da Tabela 36 abaixo.
Tabela 38 - Giro sobre o capital empregado = Receita Líquida / Capital empregado FY10 Cyrela PDG MRV Brookfield Rossi Gafisa 0,77x 0,66x 0,90x 0,88x 0,77x 0,74x Receita Líquida / Capital Empregado Direto Cyrela 0,20x PDG 0,18x 2Q11 MRV Brookfield 0,25x 0,21x

Eztec 0,65x

Rossi 0,20x

Gafisa 0,17x

Eztec 0,17x

A Eztec é a empresa que apresentou o menor giro sobre o capital empregado, 0,65 x no ano de 2010 e 0,17x no 2º trimestre de 2011. Este resultado já era esperado dado à concentração da empresa em empreendimentos de médio/alto-padrão cujo ciclo de obra é mais longo e pelo menor volume de projetos em andamento.

ROCE período. utilizamos a fórmula: ROCE 2010 = NOPAT acumulado 2010 x Receita Líquida Acum 2010 Receita Líquida Acum.4. e 26.4. com 0. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011 Anualizado = ((1 + ROCE 2T2011P) ^ (4)) -1 . realizamos o cálculo do ROCE dos dois períodos. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011. 4 trimestres) Para o cálculo do ROCE do 2º trimestre de 2011 capitalizado (anualizado).219 A MRV á a empresa que apresentou o melhor giro sobre o capital empregado. do exercício de 2010. utilizamos a fórmula: ROCE 2T2011P = NOPAT 2T 2011 Receita Líquida 2T2011 x Receita Líquida 2T 2011 Capital empregado (média últ. Para o cálculo do ROCE.25x no 2º trimestre de 2011.90x no ano de 2010 e 0.3. 15. são as principais razões deste melhor giro do capital.5 Análise do ROCE Após cálculo da margem e giro como demonstrado nos itens 26. 2010 Capital empregado (média últ. acima. Ser a única empresa de nossa análise que atua exclusivamente no setor econômico onde o ciclo de obras pode ser metade do ciclo convencional e atuar no modelo de repasse com a CEF ao longo de obras (Crédito Associativo).

onde a margem está no eixo horizontal (x). 22.7% Empresa.0% Giro (Receita Líquida / Capital Empregado) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% Margem média PDG.4% MRV 20.5% PDG 3.1% Eztec 6. Tabela 39 .0% 12.0% 18.5% BISA. 2010 100% 95% 90% Aumentar Margem Manter Margem e Giro MRV. 14.9% ROSSI. ROCE Aumentar Margem e Giro 50% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Aumentar Giro 35% Margem (NOPAT / Receita Líquida) Gráfico 21 .Margem x Giro = ROCE Tamanho das bolas = % ROCE .0% PDG 14.220 Assim.ROCE Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 10.7% Gafisa 1.5% 14. alcançamos os resultados da Tabela 39 abaixo. 10.0% 2Q11 Brookfield 3.4% 14.2% Demonstramos graficamente a composição do resultado de 2010 de todas as empresas analisada.4% Rossi 3.3% FY10 Brookfield 18.9% Cyrela ROCE periodo ROCE Anualizado 1. 11.1% Eztec 22. 20. 18.4% GFSA.9% 10.7% 11.1% Giro médio CYRE. 14.9% 16.5% MRV 5.4% Gafisa 11.6% 24.7% 15. o giro no eixo vertical (y) e o ROCE é representado pelo tamanho da “bola”.5% EZTC.9% 8.5% 20.1% 22.5% 6.0% 26.7% Rossi 14.

buscamos identificar estratégias e algumas práticas que podem justificar este melhor retorno sobre o capital empregado: 15. principalmente. buscando lançar apenas produtos de liquidez e qualidade. muito superior aos seus pares. com destaque para controle dos custos. de uma só vez.2 MRV ü Atuação exclusiva e grande experiência no segmento econômico. em 2006. apresentando um retorno sobre o capital empregado (ROCE) maior que 20% nos períodos analisados.5. passaram de 5 obras para 50. Eztec e MRV são as duas empresas que se destacam. Antecipação das demandas de mercado e identificação das tendências para lançamento do correto produto nas diversas regiões 15. além de ser a região de maior poder aquisitivo do país. no boom das aberturas de capital. Desde a abertura do capital suas margens não foram impactadas e manteve um volume conservador de lançamentos.4. a Eztec se destaca pela maior margem e a MRV.5. Porém. para 10 obras em 2008 e 15 em 2009. Aprofundando nosso estudo. mais importante gerando valores aos acionistas. A atuação regional e concentrada na Região Metropolitana de São Paulo facilita o ponto acima. Saiu de um volume de 5 obras simultâneas. possui uma gestão altamente eficiente e próxima ao negócio. onde o ciclo de construção é mais curto e faz com que o capital investido retorne mais rápido. Outras empresas.1 Eztec ü Prioriza sempre a margem líquida dos produtos em vez da quantidade de lançamentos (volume de novos produtos colocados no mercado).221 Na tabela 39 e gráfico 21 acima. ü ü ü Com este baixo volume de projetos em andamento. Hoje são apenas 22 empreendimentos administrados ao mesmo tempo pela companhia. pelo melhor giro sobre o capital empregado no setor.4. .

Dentro os principais fatores que podem justificar esta baixa performance na margem e no giro sobre o capital empregado destas empresas. Em outras palavras. Aprendizado e difícil execução no segmento econômico. Possui e mantém parcerias com subempreiteiros evitando rompimento de contratos e/ou sobre preço. Eficiência do Canal de Vendas com 2. principalmente no ciclo de obras e repasse dos clientes.500 corretores próprios e alto volume de vendas pela internet. Maiores números das unidades por empreendimentos. Controle de custos no próprio canteiro de obras. No outro extremo. Inicio do modelo de construção com formas de alumínio – padronização e possível redução do ciclo. Alta concentração de obras na mesma região. o fluxo de caixa fica positivo durante o período de construção e aumenta capacidade de reinvestimento. com impacto na receita (POC) e giro. tendo pouca necessidade de uso de capital próprio. mas não podemos avaliar que estes ganhos já foram capturados. destacamos: ü ü ü Desvio de custos.222 ü A grande velocidade no repasse dos clientes à CEF e utilização do Crédito Associativo (transferência do cliente no início das obras ao banco) na grande maioria de seus projetos. utilizando o mesmo gestor para conduzirem alguns projetos e diluição dos gastos fixos. Nas regiões em que atua mantém um relacionamento de longo prazo com a cadeia de suprimentos. ü ü Lançamentos líquidos e com alta velocidade vendas. ü ü ü ü ü ü Estratégia operacional diferenciada e rígido orçamento de custo de obras Mecanização das obras. Desvio de prazo de entrega. . temos Gafisa e Cyrela com os menores ROCE´s do setor nos períodos analisados e destruindo valor dos acionistas. são fatores que também corroboram para este bom resultado. Canteiros cada vez maiores para obter otimização de processos e custos indiretos diluídos.

.223 ü Pioneiras na abertura de capital com rápida expansão geográfica e presença nacional. encontrando grandes dificuldades com a cadeia de suprimentos em diversas regiões do país por falta de parcerias ou planejamento.

12) Segundo Koche (2006. A indagação básica que o pesquisador deve fazer para a elaboração correta do objetivo de pesquisa é: que informações são necessárias para resolver o problema de pesquisa” (SAMARA.224 16 SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez 16.13). o problema de pesquisa analisado foi: ü Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC? 16. procurando entender a malha de relações de interdependência que há entre os fatos”.1 Problemas de Pesquisa “A definição do problema de pesquisa e o primeiro e mais importante passo do projeto de pesquisa.1.] que geram a necessidade de informação para tomada de decisão.. p. p.107). de uma situação em que haja indagações e de dúvidas a serem respondidas. A definição da problemática indica o propósito da pesquisa”. Definir o problema de pesquisa significa entender e explicitar quais os problemas ou oportunidades [. “a delimitação do problema é resultado de um trabalho mental.1 METODOLOGIA 16. É um problema interdependente e que exige total coerência entre o problema definido e os objetivos do projeto de pesquisa. . (SAMARA. O objetivo geral desta pesquisa é avaliar a importância da Sustentabilidade para a continuidade nos negócios para as próximas gerações. pois todo projeto de pesquisa deve partir de uma real necessidade de informação.. com o objetivo de estruturar as peças soltas do quebra cabeças. através de uma pesquisa exploratória aplicada em um estudo de caso. 2002 p.1.2 Objetivos da Pesquisa “Os objetivos de pesquisa são determinados de maneira a trazer as informações que solucionam o problema de pesquisa. Sendo assim. BARROS. BARROS. de construção teórica. 2002.

“As pesquisas qualitativas são realizadas a partir de entrevistas individuais ou discussões em grupo. Segundo Mattar (1996.3 Método de Pesquisa O método de pesquisa a ser utilizado neste trabalho é a pesquisa exploratória. onde tem por objetivo formular o problema de pesquisa. Conhecer como é vista a questão dos empreendimentos verdes para os negócios da empresa. na sede da empresa EZ TEC Empreendimentos e Participações S.. BARROS. ü ü ü ü Conhecer como a sustentabilidade corporativa é aplicada na empresa participante do estudo de caso. e sua análise [. Antonio Emilio Clemente Fugazza. Conhecer como as dimensões sustentáveis são vistas pela empresa.13). feita a partir da entrevista com o Sr. diretor financeiro e de relações com investidores.1. 16. . “como o estudo de caso é um método de pesquisa exploratória. Conhecer como é a Governança Corporativa na empresa participante do estudo de caso. 2002 p.] permite identificar pontos comuns e distintivos presentes na amostra escolhida” (SAMARA.225 “Os objetivos específicos são decorrentes das hipóteses.. BARROS.A. além de possibilitar a ampliação dos conhecimentos sobre o problema em estudo”. A pesquisa é qualitativa. portanto são todas as informações que levarão a cumprir o objetivo primário” (SAMARA. p. 2002 p.13).22). convém novamente lembrar que seu objetivo é o de gerar hipóteses e não verificá-las.

diretor financeiro e de relações com investidores.2 O ESTUDO DE CASO DA EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S. contemplou a entrevista com o Diretor Financeiro e de relações com investidores. Entrevistou-se.1.A 16. Antonio Emilio Clemente Fugazza.1 Análise dos Dados Os dados desse estudo de caso foram obtidos através de um roteiro de entrevistas. o Sr. A primeira contemplou o levantamento de informações relevantes ao tema proposto por meio de pesquisa bibliográfica e acessos ao site da EZTEC. onde o entrevistado cria alternativas de respostas com suas próprias palavras. Foi aplicado diretamente ao Diretor Financeiro e de relações com investidores. .4 Instrumento de coleta de dados Os dados para este Estudo de Caso foram coletados através de questionário não estruturado. definido no Apêndice A. A segunda. por sua vez.226 16. A condução deste estudo de caso foi realizada em duas etapas.2. com a finalidade de obtenção de respostas amplas para o problema estudado. 16.

com a qualidade esperada e cobrando o valor adequado. EZTEC.2. a sociedade com remuneração adequada e práticas honestas de relações de trabalho e talvez o principal fator. lançando e vendendo atuando de uma forma ética e objetiva com os clientes. . seja na integração com o cliente a gente vai procurar respeitar todas as normas e toda a legislação vigente. A. A entrega do empreendimento ao cliente sempre no prazo estipulado. ou seja. ou seja. ou seja. a gente procura tratar com o máximo de respeito possível”. ou com os trabalhadores que estão envolvidos na obra. EZTEC: “Ao vender e entregar apartamentos a gente procura respeitar ao máximo todas essas relações em sociedade.227 16. como o respeito: ao meio ambiente. que é conseguir gerar recursos para se manter ativa no cenário econômico para os próximos anos” (FUGAZZA. porque esta compartilhando seu crescimento junto com a sociedade através de vários atributos.2 Sustentabilidade Corporativa Identificou-se que a EZTEC possui gestão sustentável e se preocupa em manter seus negócios para os próximos anos e futuras gerações. a EZTEC possui um fundamento de não arriscar suas operações numa aventura coorporativa. que todos recebam treinamento e proteção individual adequados e que eles entendam que a companhia é parte do processo de crescimento pessoal deles”. a gente procura agir de forma que todos os trabalhadores sejam registrados. EZTEC) Segundo Fugazza. num ambiente econômico naquela sociedade para os próximos anos. A. A. A sustentabilidade para a EZTEC está incorporada em suas atitudes e nos seus objetivos. “quando a gente fala em sustentabilidade é entender que a empresa está presente hoje e daqui a trinta anos nessa sociedade. para EZTEC a gestão sustentável é: “é aquilo que consigo enxergar. a empresa. como presente. Ainda para Fugazza. para Fugazza. então sendo a nossa missão trabalhar dentro desta sociedade. construir apartamentos.

A. isto traz em primeiro lugar mais vendas. EZTEC). quando abrimos o capital em 2007 e muitas empresas também abriram capital. A. “Nós percebemos isso hoje claramente. nós criamos uma imagem que se eu te disser comparado a 2007 a marca EZTEC talvez representasse zero. diz Fugazza. De acordo com Fugazza. quanto pelo lado do cliente que paga bem por aquilo que vai comprar e isso também nos melhora em termos de perfomance” (FUGAZZA. com qualidade etc. então a nossa preocupação com o cliente.EZTEC). A. onde o “ponto é trabalhar em uma companhia que tenho respeito” e orgulho em dizer que trabalho nela. “Isso reflete até no site Reclame Aqui que nós temos as melhores notas do setor se comparado com as outras empresas e fazemos sempre um estudo mensal” (FUGAZZA. traz uma imagem de uma companhia em que as pessoas querem estar presentes. A EZTEC claramente é uma empresa que acabou se destacando por causa do nosso foco regional nós nos impusemos uma tarefa mais simples do que as outras empresas que buscaram o foco nacional. hoje em 2011 a marca vale muito. comprar um apartamento da EZTEC fundamentado no fato que ele vê de quem comprou recebendo alguma coisa e ficando até surpreso positivamente com aquilo que esta recebendo e com a maneira que a gente age”(FUGAZZA. EZTEC. e estavam crescendo e a maior parte delas prometia uma serie de crescimento com um determinado padrão de qualidade. porque é um desejo do comprador.228 A Sustentabilidade “é o que gera valor. A. “Então isso gera valor tanto pelo lado das pessoas que trabalham que acabam curtindo trabalhar em uma companhia em que se acredita no que faz. ou seja. A. hoje passado 4 ou 5 anos de todo esse volume que veio ao mercado. EZTEC. percebemos quantas empresas conseguiram entregar de fato tudo que prometeram. “a preços bons porque não adianta ter mais vendas com margens ruins”. . O fato é que procurando trabalhar entregando as obras no prazo. EZTEC). é tudo que gera valor”. é enorme.

dos futuros moradores e de toda a comunidade onde o empreendimento está inserido”. planta-se mudas nas calçadas em torno do empreendimento. ü A gestão de resíduos é introduzida desde o planejamento até a conclusão da obra.2. ü Dessa forma. revitaliza-se praças próximas ao imóvel. ü Projeto Morar Bem: “a manutenção das áreas verdes está diretamente relacionada com o bem-estar dos trabalhadores. a sustentabilidade faz parte de sua estratégia não só para gerir os negócios ao longo dos anos. preserva-se árvores do terreno que estão registradas em cartório. . mas também de seus programas internos. faz-se a manutenção/ criação de bosques nas áreas disponíveis. a Companhia toma cuidados como: anteriormente ao inicio das obras. De acordo com seu site. que estão em conformidade com a Resolução do Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA) 307. onde o descarte dos resíduos é feito através de uma análise critica de acordo com uma série de atividades. além de favorecer a organização e a limpeza da obra e controlar o desperdício”. replanta-se duas árvores para cada uma que fora derrubada.3 Triple Bottom Line Percebe-se que o processo de produção a EZTEC está completamente interligado com o tripé da sustentabilidade. a EZTEC conta com as seguintes ações ambientais: ü Programa de Gestão de Resíduos: “O programa visa minimizar o impacto dos resíduos gerados pelas atividades da EZTEC no meio-ambiente.229 16. um engenheiro verifica o terreno com relação às áreas de preservação ambiental e possíveis danos. que tem por objetivo “diminuir o impacto de suas atividades no meio ambiente e promover a preservação das áreas verdes”. Ainda segundo o site. na concepção e desenvolvimento dos projetos.

a manutenção da biodiversidade e a preservação dos recursos hídricos da Companhia. é intenção clara da EZTEC em fazer. Fugazza. limpando as ruas. por exemplo. porque geraremos lixo. todas de vital importância para a preservação e recuperação do meio ambiente: o sequestro de carbono (CO2). procuramos minimizar esse impacto urbano. para aquele local que estamos inserindo. Este assunto é um pouco jovem para ela. A. canalizando os problemas que temos ali e vamos retirar a água. Procuramos passar a informação para aqueles vizinhos da construção do que efetivamente vai acontecer lá e nos colocarmos a disposição deles para resolver qualquer problema que exista”. Fugazza.230 ü Programa Florestas do Futuro: “A EZTEC é a primeira empresa do setor de incorporação e construção a tornar-se parceira do Programa Florestas do Futuro da Fundação SOS Mata Atlântica”. então a EZTEC optou por fazer cem por cento ao em vez de parte dele. procuramos ter um respeito social por aquele ambiente de tal forma a minimizar o impacto que iremos causar. então vamos nos colocar a disposição do poder público para fazê-las. é uma necessidade hoje nos projetos novos que a gente faça coisas como: parte dos empreendimentos verticais tem que ser alimentado por água quente de energia solar. temos que fazer reservatórios para água de chuva. se vamos causar tumulto na rua. a EZTEC está dando passos e “cada vez mais que estas tecnologias se tornarem mais acessíveis em termos de custo de implantação e manutenção estaremos lá tirando proveito disso. EZTEC afirma que: “tudo que da para fazer. seja do lado do projeto. . etc. seja se precisamos fazer adequações viárias. Além disso. visa apoiar ações sócio ambientais e a capacitação técnica por meio de atividades sustentáveis que auxiliem na conservação da Mata Atlântica”. EZTEC). A. A. EZTEC afirma que: “quando olhamos para o meio. “Sua atuação engloba três frentes distintas. que consiga com praticas de mercado ir atrás e incluir no projeto e fazer com que isso aconteça. fazendo isso acontecer nas obras” (FUGAZZA. mesmo sendo básico de legislação. mas podemos melhorar um pouquinho. reaproveitar água para irrigar jardins”. lama. confusão. Com relação aos empreendimentos verdes. Esse programa reúne a sociedade como um todo em torno do reflorestamento de espécies nativas da flora brasileira.

A EZTEC também se preocupa com o desenvolvimento social das comunidades onde atua e com isso. As obras seguem as mais rigorosas normas de segurança e higiene para garantir um bom ambiente de trabalho e os operários são filiados ao SINTRACON (Sindicato dos Trabalhadores das Indústrias da Construção Civil de São Paulo)”. A. Nas bibliotecas estão disponíveis livros.se que com relação à Sustentabilidade social. incentivando a leitura e a atualização diária”. . a empresa conta atualmente com as seguintes ações sociais: ü Projeto Leitura na Obra: “O projeto oferece a todos os seus colaboradores uma biblioteca no canteiro de obras. graduação e pós-graduação. segundo o site: “a EZTEC privilegia a qualidade de vida dos seus colaboradores por meio da implantação de diversos projetos e programas sociais em diferentes áreas.231 “Hoje estamos fazendo o prédio corporativo de primeira linha que a nossa intenção é de chegar mais perto da perfeição daquilo que existe disponível no Brasil em tecnologia” (FUGAZZA. ü Programa de Bolsas de Estudo: a EZTEC com o objetivo de ajudar na educação de seus colaboradores fornece uma bolsa-auxílio equivalente a 50% do valor dos cursos de ensino médio. EZTEC). jornais e revistas. Verificou.

Antes de qualquer atividade no terreno. 16.4 Responsabilidade Social e Governança Corporativa Para Fugazza. de implantar cultura que você adquire ao longo dos anos e a partir de um momento que se passa pelo problema. EZTEC “a Governança Corporativa trata-se de pessoas. Seu objetivo foi de “criar um mercado secundário para valores mobiliários emitidos por companhias abertas brasileiras que sigam melhores práticas de governança corporativa”. relacionamento e engenharia”. A. Além de cumprir todas as leis municipais. conhecidos como Níveis 1 e 2 de Práticas Diferenciadas de Governança Corporativa e Novo Mercado”. que você vê quão madura a empresa está em itens de Governança Corporativa”.com. “em 2000. desde a construção do empreendimento até as vendas das unidades. Todas as dúvidas.2. a Bovespa introduziu três segmentos especiais para listagem. . Ainda segundo o site: “Os segmentos de listagem são destinados à negociação de ações emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a cumprir práticas de boa governança corporativa e maiores exigências de divulgação de informações em relação àquelas já impostas pela legislação brasileira. sob pena de multa. a Companhia preza pela limpeza das calçadas que circundam as obras e pela rigorosa fiscalização dos fornecedores e prestadores de serviços que se comprometem a respeitar as mesmas leis. informando o cronograma e os horários das obras e um canal de comunicação é aberto por meio do email engenheiro@EZTEC.br. Notou-se que de acordo com o site da EZTEC. tais regras ampliam os direitos dos acionistas e melhoram a qualidade da informação fornecida aos acionistas”. O código da EZTEC no Novo Mercado da BM&FBovespa é EZTC3.232 Projeto Convivência Amiga: “O projeto tem o objetivo de estabelecer uma boa convivência com todos os vizinhos de seus empreendimentos. sugestões e reclamações são respondidas em um período de até 48 horas por profissionais das áreas de marketing. Uma carta é enviada aos moradores mais próximos. é feita uma prospecção nas casas e prédios vizinhos para a prevenção de possíveis transtornos. Em geral.

no mínimo. para divulgar informações quanto à sua respectiva situação econômico-financeira. “Seguir políticas mais rígidas de divulgação com relação às negociações Emissão somente de ações ordinárias. ü ü ü Favorecer a dispersão acionária. “Limitar a composição do Conselho de Administração a. comprometem-se a resolver toda e qualquer disputa ou controvérsia relacionada ao regulamento de listagem por meio de arbitragem”. e os membros do Conselho Fiscal da Companhia. as quais a EZTEC se enquadra. projetos e perspectivas”. a companhia. estejam em realizadas pelos acionistas controladores da Companhia. pelo menos uma vez ao ano. 20% deles deverão ser independentes”. exigem o atendimento dos seguintes requisitos. Cumprir divulgação trimestral de informações com padrões mínimos. reunião pública com analistas e quaisquer outros interessados. 2 anos. no mínimo. no máximo.233 As regras do Novo Mercado. podendo ser reeleitos”. “Realizar. “Adotar exclusivamente as normas do regulamento de arbitragem da Bovespa. . o acionista controlador. 5 membros. sendo que. se instalado. Concessão a todos os acionistas do direito de venda conjunta (“tag along”) Assegurar que 25% do capital total das ações da EZTEC. os administradores. pelas quais a Bovespa. nos procedimentos de oferta. conselheiros e diretores envolvendo valores mobiliários de sua emissão”. entre outros: ü ü ü circulação. “Limitar o mandato de todos os membros do conselho de administração da Companhia a. ü ü ü ü “Submeter quaisquer acordos de acionistas e programas de opções de compra de ações existentes à Bovespa.

Com orgulho te digo que estamos melhor do que muita companhia aberta de controle pulverizado. é uma evolução. EZTEC. afirma Fugazza. todos que estão envolvidos tem que sentir que estão participando de um jogo justo” (FUGAZZA. A. se destacando como uma das empresas com maior lucratividade do setor da construção e incorporação no Brasil. “Tudo aquilo que nós consideramos justo a gente esta conseguindo praticar dentro das regras que estão estabelecidas. foi constante.234 Verificou-se que para a EZTEC: “Governança corporativa significa que no meu dia a dia de negocio eu tenho que ser o mais justo possível nas relações de trabalho de tal forma a manter uma imagem de alto nível para todos os stakeholders. Diria que tem muito a implementar. . Verificou-se que a Responsabilidade Social da EZTEC criou cada vez mais valor a marca. que se eu comparar com empresas que tem controle pulverizado eu acho que estamos tranquilamente melhor” (FUGAZZA. A. que em tese deveria estar muito melhor do que a gente. desde quando abriram o capital em 2007. EZTEC). Identificou-se que a EZTEC avançou muito com relação à Governança desde o aspecto da comunicação ao mercado até o aspecto de relações de controladores e administradores para com a própria empresa. EZTEC). A. ou seja. Verificou-se que a evolução.

galpões industriais. Muitas pessoas viram que o tão esperado sonho da casa própria se realizaria em suas vidas. b) ü ü c) ü ü Incorporação Imobiliária Residencial.235 17 FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz 17. Residenciais. Fundos Imobiliários Comerciais. . lojas em shopping. pode-se ver um crescimento muito significativo no mercado imobiliário.1 Seleção de Amostras Com o aquecimento da economia brasileira nos últimos anos.1. Veremos algumas possibilidades de investimento direto no setor conforme descrito abaixo: a) ü Aquisição de Ativos (para renda e/ou especulação) Apartamentos. enquanto que outros viram uma grande oportunidade a ser mais bem explorada. lajes corporativas. As pessoas que possuem o desejo de investir neste setor tão promissor hoje possuem mais opções que no passado que vai do pequeno ao grande investidor. salas. Buit-to-Suit .1 METODOLOGIA 17. Esses fatores que hoje convivemos traz um reflexo do que é visto em outros países em que a economia já estava estabilizada há muitos anos. Comercial (salas ou lajes corporativas).

Esta modalidade possui um risco mais elevado para uma entrada de investidor. e) Ações de Empresas do Setor Esses podem ser alguns dos principais meios de se investir diretamente no setor. pois conta com a valorização do imóvel e sua revenda para obter lucro.1. Hoteis.236 ü ü d) ü ü Shoppings. 17. . e hoje as construtoras estão lançando novos empreendimentos com o valor do m2 com preços direcionados diretamente para o consumidor final dificultando assim a revenda antes do final da construção. porém não são os únicos e com certeza poderemos ver outros meios em nosso país no futuro. CRI. urbanismo entre outras. porém que não iremos tratar. Fundos de Investimentos LCI. decoração. para posterior revenda. Outros meios de se investir indiretamente no setor também incluem o empreendedorismo que neste caso incluem as empresas prestadoras de serviço no ramo de manutenção e reformas de imóveis. em pré-lançamento.2 Aquisição de Ativos O que a maioria dos investidores conhece é o investimento em imóveis com aquisição na planta.

o que poderá mudar ao redor durante sua obra qual o potencial de crescimento. qual é a procura de imóveis nesta região. Isso ocorre. Para essa modalidade de investimento vale algumas dicas que podem ajudar ao escolher o empreendimento com mais chances de valorização. ou seja. e sim na sua entrada no momento certo da cadeia de valor. a ideia é a de buscar empreendimentos com menos unidades sendo comercializadas. Todas estas variáveis podem ser observadas. Nestes casos fica mais fácil para o investidor verificar a viabilidade do investimento ao fazer um estudo das ofertas na região em que o empreendimento será lançado. . ele deverá ter ciência e estar preparado para um possível financiamento e que provavelmente irá diminuir a sua margem devido aos custos de aquisição do mesmo. Um tipo de imóvel que é muito valorizado devido a sua escassez nas grandes capitais e que devido a expansão econômica até mesmo algumas regiões que no passado eram economicamente fracas hoje se veem na mesma situação são os imóveis comerciais. Essas formas de investimento onde o ativo será negociado próximo da entrega deve-se considerar todas as variáveis. o investidor desta modalidade corre o risco de concorrer com a própria construtora caso ela não venda todas suas unidades. Verificar o cenário em que o mesmo encontra-se lançado. por em exemplo um empreendimento em que haverá a oferta de varias unidades provavelmente ao final da obra a construtora ainda terá unidades a serem comercializadas. Quanto antes. O que se deve ter em mente é que um investimento para dar certo não deve ser baseado em expectativas de variações de preço.237 Com a acomodação dos preços. caso o investidor não consiga vender antes da entrega das chaves. existem outros possíveis terrenos ou imóveis que poderão dar espaço para um novo empreendimento. por exemplo. Outro fator a ser relevante é o que está ao redor do empreendimento. melhor será sua rentabilidade. pois ela sempre terá melhores condições de negociação com o comprador final que o investidor.

Embora tenha um risco considerável essas modalidades de investimento ainda são as mais conhecidas no setor e muitas pessoas tiveram excelentes ganhos nestes últimos anos. e estes fatores ainda mantém esse tipo de investimento muito atrativo.238 Outra forma de investimento nesta modalidade é a do aluguel do imóvel durante o financiamento do mesmo. Para ter uma visão se este tipo de investimento é viável deve-se fazer também uma pesquisa de como é a taxa de vacância e qual o potencial de busca de imóveis na região. onde o aluguel fica em torno de 0. Neste contrato será estipulado um período que poderá calcular a taxa de retorno do mesmo e a viabilidade trazendo segurança para o investidor. 17. tais garantias são muito importantes nesta modalidade devido ao fato de que o imóvel ser preparado especificamente para esse locatário e que poderá não atender outro sem uma reestruturação. onde o aluguel irá pagar parte ou a totalidade do financiamento restante e que após a quitação do mesmo o investidor passa a possuir mais um ativo que pode então utilizar para manter a receita no aluguel ou utiliza-lo para a aquisição de outros imóveis. quanto mais caro for o imóvel essa taxa vai se reduzindo.1. Nesta modalidade os investidores fazem seus investimentos através de cotas do patrimônio a ser adquirido. nesta modalidade o melhor investimento são em imóveis mais baratos direcionados a classe C. Outra modalidade deste ramo é a conhecida como Buit-to-Suit. mas não possui um capital que o permitiria fazer sozinho ou naqueles casos em que gostaria de dividir os riscos potenciais uma boa opção é utilizar o método de Incorporação Imobiliária.3 Incorporação Imobiliária Para aqueles que gostariam de investir neste mercado tão promissor.6% do valor do imóvel. onde o empreendimento é feito sob medida para o cliente que ira alugar o imóvel e que neste caso devido as especificações necessárias para o projeto faz-se um contrato com maiores garantias para o investidor. . seja ele em fundos de renda fixa ou fundos variáveis. Os imóveis tiveram uma valorização bem acima do que qualquer aplicação.

000. Esse tipo de investimento possui varias vantagens.00 cada unidade. O exemplo apresentado trata-se de imóveis residenciais.00 dando um total de 20 cotas e estipulando que quem quiser entrar no grupo deverá comprar um numero mínimo de cotas. . Outra vantagem desse tipo de investimento é o fato de que o valor colocado no investimento não será utilizado todo de uma única vez e que o mesmo pode ficar aplicado trazendo uma receita financeira para o grupo durante a construção.000. Após a conclusão do empreendimento o grupo pode partir para um próximo empreendimento mantendo os mesmos patamares ou partir para um de maior porte dependendo de quanto queira investir. porém o mesmo pode ser aplicado em imóveis comerciais.000. dando um lucro do capital investido de 50% no ato da venda. A primeira delas é o quanto que o investidor arrisca de seu capital podendo começar com um empreendimento relativamente pequeno para um grupo formado. em um empreendimento em que o valor a ser investido é de R$ 600. porém de grande porte para uma única pessoa que em muitos casos possui um capital relativamente pequeno.00 para a construção de 2 casas onde as mesmas serão comercializadas ao valor de 450. por exemplo.239 Por exemplo. em cotas de R$ 30. A forma de administrar esse investimento seria dividir o capital necessário em cotas.

distribuições de resultado. 17. etc.. por se tratar de captação de recursos do público para investimento.4 Fundos de Investimento Imobiliário Outra forma de investimento do setor imobiliário que tem começado a aparecer nas mídias e serem oferecidas pelos bancos são os Fundos Investimentos Imobiliários também conhecidos como Fundos Imobiliários. Segundo Rafael e Tales (*03) em uma publicação da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011. além de proteger o investidor de uma eventual correção ou estagnação do valor dos imóveis. No entanto. conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8. nestas modalidades.668/93. aumentos de capital. A quota de um fundo imobiliário é valor mobiliário. fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários. assembleias. Embora o investimento em imóvel passe mais segurança do que investimentos em papeis para novatos. Esses fundos. são regulados. Aliás. derivativos.240 Existem muitas construtoras que fazem parcerias com incorporações. com seus acionistas. renda fixa. uma vez que ele entrou em um momento inicial da cadeia de valor do negócio. mas atualmente vem surgindo empresas que viabilizam a entrada de investidores iniciantes como uma ótima opção para quem quer investir de verdade. etc. a rentabilidade tem se mostrado bastante atrativa. à semelhança dos fundos de ações. desta maneira o investidor não precisa ser um engenheiro ou um especialista do setor para começar esse tipo de investimento. um fundo imobiliário é bastante semelhante a uma empresa de capital aberto. entendemos que é importante estudar e se qualificar antes de se aventurar no mundo dos investimentos. estas modalidades ainda são pouco difundidas no mercado imobiliário e até então mais restritas a grandes investidores. .1.

O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária. adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente. O quotista passa. . etc. em vários títulos e valores mobiliários que tenham como foco e/ou lastro principal o mercado imobiliário. seja no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos. parte de imóveis. direitos a eles relativos. estes fundos podem investir. ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado.241 Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos. a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o Fundo vier a obter. São comuns as locações de escritórios. em todo o tipo de negócios de base imobiliária. Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472. então. conforme o número de quotas que detiver. Segundo a CVM (*04) objetivo do Fundo é auferir ganhos mediante locação. indicados para compor sua carteira de ativos. solidariamente. Caso o objeto do Fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos. arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo Fundo. por sua vez. o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição. Quem pode investir em Fundo de Investimento Imobiliário? Qualquer pessoa pode investir em um Fundo de Investimento Imobiliário. O investidor adquire quotas do Fundo de Investimento Imobiliário que. Shopping Centers e pontos comerciais em geral. podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. que vigora desde 03/12/2008. desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis.

não estariam ao alcance de investidores individuais. entre outras. ü É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do Fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações. Simplificação. escrituras. aumentando. ü ü Ganhos de Escala. o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis. é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores. uma vez que a soma de recursos proporciona ao Fundo maior poder de negociação. pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador. Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários. ü Possibilidade de fracionar o investimento. Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário. os quais. assim. . pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário. pelo volume de recursos envolvidos. ü ü ü Em suma. Diversificação. a quantidade de alternativas de investimento disponíveis. recolhimento do ITBI.242 Esse tipo de fundo possui algumas vantagens: ü ü Acesso ao Mercado imobiliário. na proporção de suas participações. os custos da administração dos investimentos do Fundo são diluídos entre todos os quotistas. investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões. Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor. ü ü ü Ademais. especialmente os de menor capacidade financeira.

É. É um fundo fechado. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa. também.Não tem personalidade jurídica própria. Devido ao fato de que o fundo não admite resgate de suas quotas. . não precisará. Pelo fato de ser uma modalidade de investimento recente em nosso país esse tipo de fundo possui baixa liquidez em comparação com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro. O modelo de FII adotado no Brasil possui além das características mencionadas acima outros pontos de relevância: . efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas. liquidar todo o seu investimento. obrigatoriamente.243 ü Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados. tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio. . administrado por instituição financeira.Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários. além dos outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472. não permite resgate das quotas. A instituição financeira que o administra "empresta" sua personalidade jurídica ao fundo. quando for o caso. tendo em vista sua necessidade de liquidez. como no investimento direto em imóveis.O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa. Os fundos podem. da venda das quotas ou.Para os casos de fundos destinados a construir imóveis. . na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas. . que podem ser utilizados para integralização. os titulares poder ter desafios quando forem realizar a vende de suas cotas no mercado secundário. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados. podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade. os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição. as integralizações podem ser parceladas em séries. ou seja.

no mínimo. estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas. isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada. alterada pela lei 9779/99 as regras para tributação e distribuição de ganhos são: ü Fundo deverá distribuir a seus quotistas. (*05).Consultoria de Investimentos Ltda. à alíquota de 20%. quotista que possua. (vinte por cento) ü Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também se sujeitam à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento). sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte. quando distribuídos a qualquer beneficiário. construtor ou sócio. com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. podemos ver a rentabilidade dessa modalidade em comparação com o IBOVESPA E IMOB.244 De acordo com a Lei 8668/93. apurados segundo o regime de caixa. . mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo. noventa e cinco por cento dos lucros auferidos. ü Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador. De acordo com Fundo Imobiliário . não contará com o regime diferenciado. ü Os rendimentos e ganhos do capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário.

ambos são fundos de renda fixa lastreado em credito imobiliário.1. simultaneamente. porém vale lembrar que o risco esta presente.FII x Ibovespa x IMOB Os Fundos de Investimento Imobiliário possuem um histórico positivo. 17.245 Gráfico 22 . já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo.6 LCI – Letras de Credito Imobiliário Devido ao atual cenário da economia brasileira muitos investidores buscam alternativas mais atrativas de renda fixa. contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário.5 Fundos de Investimentos Dentro dessa modalidade podemos encontrar dois tipos principais o LCI e o CRI. ampliando o leque de alternativas para o investidor e.1. novos produtos financeiros têm sido oferecidos. Neste contexto. . o segundo tem começado a ser trabalhado pelos principais bancos recentemente. Este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário. 17. a cautela deve estar presente ao se fazer esse tipo de investimento devido a sua baixa liquidez em uma possível queda das respectivas cotas adquiridas.

Segundo o Infomoney (*06) Os bancos comerciais. cuja contratação deve ser. nela encontramos as seguintes características: Prazo mínimo – 60 dias .246 Um desses produtos oferecidos atualmente é o LCI – Letras de Credito Imobiliários.Prazo máximo* – 564 dias * O prazo máximo varia conforme a disponibilidade da margem para captação em LCI. com a vantagem de poderem ser lastreados por créditos imobiliários ligados ao instituto jurídico tanto da hipoteca quanto da alienação fiduciária de um imóvel. . registrada na Cetip. são direcionados para financiamentos habitacionais. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza. por exemplo. As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários. Usando a Caixa Econômica Federal (*07) como referencia. estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. o que poderia acontecer. São títulos de crédito lastreados por crédito imobiliário garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. múltiplos. Ou seja. o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses. São títulos semelhantes às Letras Hipotecárias. No caso da Caixa Econômica Federal. mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu. no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia. atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil. O prazo de vencimento destes papeis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. Os recursos aplicados desta forma. obrigatoriamente. a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs.

Resgate Mínimo – R$ 5. divulgada no início de cada mês. que é de R$ 1.5 TRIBUTAÇÃO Isenta de IRRF. com débito na Conta Corrente.00 . é permitido resgate antecipado da LCI CAIXA.3 FORMA DE APLICAÇÃO Aplicação em dinheiro.2 VALORES PARA APLICAÇÃO E MOVIMENTAÇÃO O valor aplicado deve obrigatoriamente corresponder a múltiplos do preço unitário de emissão.Saldo Mínimo .R$ 5. desde que decorrido o prazo mínimo definido pelo BACEN – no caso da remuneração pelo CDI é de 60 dias. portanto todas as aplicações em LCI CAIXA são feitas em múltiplos deste valor. 17. .Aplicação Complementar Mínima – R$ 50.Aplicação Mínima – R$ 50.000.4 RESGATE ANTECIPADO Desde que contratada com esta característica.000. .000.000. 17. para clientes Pessoa Física.00 . 17.000.247 17.00.00 .00 Os valores Máximos são definidos de acordo com a margem de captação disponível. a qualquer tempo e a critério do cliente.

na Agência onde possui conta corrente. Até 180 dias 22. É permitida a alteração da agência e/ou conta corrente de vinculação. o Termo de Cessão de Direitos com as firmas do cedente e do cessionário reconhecidas e com o devido registro no Cartório de Títulos e Documentos.tabela regressiva de 1 a 30 dias. O vencimento dá-se ao término do prazo contratado (quando não for dia útil o crédito é no 1º dia útil subsequente).248 Para Pessoa Jurídica. O titular da LCI deverá apresentar. O resgate antecipado caracteriza-se pela possibilidade de resgate através da solicitação do cliente. 17. 17.00% De 361 dias a 720 dias 17. quando o resgate/vencimento ocorrer em prazo inferior a 30 dias . onde está vinculada a aplicação. é aplicada a curva de alíquotas conforme tabela abaixo: Curva de Alíquotas de IRRF.50% Acima de 720 dias 15. de valor total ou parcial de sua aplicação. até o dia útil imediatamente anterior à data de vencimento. após ter completado o prazo mínimo deste tipo de papel (60 dias) observado o princípio de data a data. Na transferência de titularidade. pelo valor total.6 TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE É permitida a transferência de titularidade da LCI CAIXA.7 LIQUIDEZ É permitida a transferência de titularidade/cessão de direitos.00% IOF: Incide sobre o rendimento da aplicação. o cessionário pode ter conta corrente em outra agência que não a do cedente. desde que apresentado o Termo de Cessão de Direitos com o devido registro em cartório de títulos e documentos.50% De 181 dias a 360 dias 20. . juntamente com os documentos que comprovem as representações.

249

Essa aplicação é destinada para investidores que tenham no mínimo R$ 50.000,00 disponíveis, lembrando que esse é o valor mínimo da Caixa, em outras instituições bancarias esse valor pode variar. Ou seja, um investidor cujas reservas sejam, inferiores a esse montante não poderá dispor dessa modalidade em seu portfólio de investimentos. Um grande diferencial das LCIs segundo Valores Reias (*08) é que o

rendimento é isento do imposto de renda, e elas acabam ganhando um CDI líquido, diferentemente do que ocorre com os CDBs, em que, do rendimento bruto do CDI, ainda deve ser descontada a alíquota do IR, de acordo com a tabela regressiva (que começa em 22,5% sobre os rendimentos). Dessa forma, uma LCI que pague 83,50% do CDI líquido (valor que a Caixa paga, para aplicação entre R$ 50 e R$ 100 mil) corresponderia a um CDB DI de 107,74%, considerando o prazo de aplicação de até 6 meses. Isto é, para que um CDB DI compensasse o investimento numa LCI, seria necessário que esse mesmo CDB pagasse 107,74% do CDI. A tabela abaixo mostra esses números com mais precisão:
Tabela 40 - Letras de crédito imobiliário - Caixa

Tal como qualquer outro investimento no mercado financeiro, as letras de crédito imobiliário – LCIs – apresentam vantagens e desvantagens. Como vantagens, destaco a isenção de imposto de renda, o baixo risco, a proteção de até R$ 70 mil do FGC, e a remuneração atrelada a um índice (CDI ou índice de preços). Como desvantagens, destaco a restrição de liquidez (exceto para as LCIs da CEF, as quais, mesmo assim, devem observar uma carência mínima de 2 meses), a necessidade de ser correntista de banco, salvo uma ou outra exceção, o alto valor mínimo inicial e o fato de que, com esse investimento, você nunca estará conseguindo ganhar do CDI (a menos que consiga uma taxa acima de 100% do CDI).

250

É importante também atentar para a qualidade do lastro, bem como na idoneidade e credibilidade da instituição financeira que está negociando o produto, para não ter a surpresa desagradável de aplicar um valor significativo, e o valor do investimento não retornar à sua conta (o popular “levar calote”, caso a aplicação seja superior ao teto do FGC). Lembre-se, igualmente, sempre de avaliar a relação risco/retorno de seus investimentos, só aceitando assumir riscos que possam se pagar, dado o seu grau pessoal de tolerância a riscos.

17.7.1 CRI – Certificados Recebíveis Imobiliários

O CRI é um título de crédito de renda fixa privada, com pagamento mensal de remuneração ao investidor, de emissão exclusiva de Companhia Securitizadora e lastreado em contratos de financiamento habitacional concedidos pela CAIXA e cedidos à Brazilian Securities Companhia de Securitização. A emissão ao investidor foi de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1 mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da distribuição, é de R$ 10 mil. A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018. Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1 milhão. Segundo a Caixa Econômica Federal (*07) segue as principais características deste produto: O vencimento previsto para o CRI é 10/11/2018. No entanto, este

vencimento poderá ser antecipado em decorrência de quitações e amortizações extraordinárias realizadas pelos mutuários dos contratos de financiamentos

habitacionais que servem de lastro para o CRI.

251

-

O CRI oferece pagamento mensal de juros e amortização do principal ao

investidor, ambos creditados em contas correntes todo dia 10 ou dia útil imediatamente posterior, caso dia 10 seja dia não útil. Os juros e a amortização creditados ao investidor correspondem à posição

de CRI mantida em sua conta de custódia CBLC no fechamento do dia 10 do mês anterior.

-

Imediatamente após o crédito de juros e amortização referentes ao mês

anterior, constitui-se novo saldo em CRI para o investidor, o qual servirá de base de cálculo para o próximo crédito de juros e amortização a ocorrer no dia 10 do mês seguinte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas físicas são isentos de

imposto de renda retido na fonte. Os rendimentos auferidos em CRI por pessoas jurídicas estão sujeitos à

incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa. No caso de ganho de capital na venda de CRI no mercado secundário,

qualquer investidor (pessoa física e jurídica) estará sujeito à incidência de imposto de renda retido na fonte conforme tabela regressiva de renda fixa.

Não há incidência de IOF nas transações com CRI no mercado secundário.

17.7.2 Como funciona

-

Aquisição do Produto no Mercado Primário: exclusivamente na CAIXA, no

período de 09/03/2011 a 29/04/2011 (Investidores de Varejo) e no dia 03/05/2011 (Investidores Institucionais). Aquisição do Produto no Mercado Secundário: através de instituições

distribuidoras de títulos e valores mobiliários, a qualquer tempo durante a vida do CRI. Por meio da CAIXA não é possível adquirir CRI no mercado secundário. investidor. Remuneração: crédito mensal de juros e amortização do principal ao

252

Assim como as LCI, o CRI é lastreado em contratos de financiamentos imobiliários, aparentemente a sua rentabilidade é bem atrativa, porém vale lembrar assim como os LCIs que a qualidade do lastro é extremamente importante.

17.7.3 Ações de empresas do setor

Para o investidor que não possui o capital para a aquisição de um imóvel ou não tenha o conhecimento ou habilidade de acompanhar uma construção e também não esteja interessado em investir em fundos que financiam o setor, existe a opção de investir em ações de empresas de construção civil. Uma opção extremamente rentável desde 2009 e com grandes expectativas para o futuro devido ao cenário atual do Brasil. Nesta modalidade o investidor não terá de se preocupar se o inquilino esta pagando ou não o aluguel se o mesmo não está depredando o seu patrimônio, também não precisará dispor um valor tão elevado quanto o do imóvel mesmo que popular que não custaria menos que algumas dezenas de milhares de reais o investimento inicial para quem quer investir em papeis é muito mais acessível dependendo da empresa pode ser menos de que 5.000,00. Outra vantagem é a do Leão, que no caso do aluguel recebido é tributado como um salário que pode chegar a 27,5% da receita e que no papel é menor. Um ponto muito importante do mercado de ações é a alta liquidez, onde o dono do papel pode desfazer-se dele no mercado a preço do dia diferente de um imóvel que esta lhe dando receita através de aluguel e que caso precise do valor precisará esperar dependo da situação alguns meses ou até mesmo ser obrigado a baixar o valor do imóvel para acelerar o processo. No caso da compra na planta a situação é parecida a liquidez se dá geralmente pouco antes da entrega das chaves e às vezes posteriormente. No ramo da incorporação a liquidez se dá no ato da venda do imóvel, nos casos dos fundos você tem a carência mínima estipulada pelo fundo.

253

Porém o que pode ser uma vantagem no que se refere a Liquidez das ações também é uma preocupação devido a sua volatilidade, pois os preços podem despencar de um dia para o outro como por exemplo em 2008 em que o mercado de ações caiu drasticamente. Neste caso o investidor precisa ter muito paciência. Como definir qual a melhor empresa a se investir? Neste caso o investidor deve fazer uma pesquisa no nível de risco que lhe é aceitável e qual empresa lhe traz maior segurança ou rentabilidade prevista a curto ou longo prazo, cada construtora possui uma estratégia do mercado de atuação que afeta essas variáveis. Em nosso estudo de caso comparamos os índices de rentabilidade de varias empresas do setor que pode ser analisado com maior detalhe as rentabilidades do que podemos encontrar no mercado atualmente.

254

18

CONCLUSÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

CONCLUSÃO SOBRE:

ANÁLISES ESTRATÉGICAS Por Cintia Pereira Barcellos Por fim, após revisão da literatura e aplicação do estudo de caso à empresa EZTEC, pode-se, enfim, voltar aos objetivos específicos deste estudo e tecer considerações sobre os mesmos. No que diz respeito ao primeiro, de apontar e/ou definir a missão e visão da empresa, observou-se a não existência desses conceitos na empresa, sendo, portanto, sugerido o que segue:

i) ii)

Missão: “construir qualidade de vida.” Visão: “Ser a incorporadora e construtora líder de mercado na região

metropolitana de São Paulo, com a maior rentabilidade do setor, maximizando a lucratividade dos acionistas, proporcionando vantagens aos clientes sobre os concorrentes e focando em oportunidades de alto retorno”. Com relação ao segundo objetivo proposto por este estudo, pode-se concluir que as principais forças, fraquezas, oportunidades e ameaças identificadas para a empresa EZTEC estão resumidas na Tabela 41.

255 Tabela 41 . (O05) O próprio Estado de São Paulo enquanto mercado consumidor Fraquezas (W01) Processo produtivo dependente de um único setor público (W02) Estar submetido a um único público consumidor (W03) Estoque de terrenos caro e limitado Ameaças (T01) Concorrentes (T02) Políticas públicas. . (S05) Reconhecimento da marca e credibilidade. (S02) Capacidade de antecipar tendências de mercado. (S06) Administração de carteira de recebíveis e concessão de crédito com enfoque comercial e estratégico (S07) Alta velocidade de vendas (S08) Sólida situação financeira (S09) Pontualidade na entrega dos empreendimentos (S10) Posicionamento geográfico restrito ao estado de São Paulo (S11) Posicionamento no segmento de alto padrão (S12) Financiamento do negócio eminentemente com capital próprio Oportunidades (O01) Expansão para outros mercados geográficos (O02) Coabitação (O03) Mudança nos indicadores demográficos do Brasil: envelhecimento da população.Análise SWOT da empresa EZTEC Forças (S01) Experiência comprovada nas faixas de preço do mercado em que atua. crescimento da classe média e redução do número de habitantes por domicílio (O04) Preferência sociocultural do brasileiro pela casa própria. especialmente de taxa de juros (T03) Escassez de fonte de recursos via caderneta de poupança – Sistema Financeiro Habitacional Fonte: Pesquisa direta. 2011. (S04) Processo diferenciado de aquisição de terrenos com o envolvimento de equipe experiente e pagamento a vista. (S03) Alta rentabilidade.

. seu poder está crescendo ao longo do tempo com a redução do desemprego e profissionalização do setor. sendo constantemente afetado por ameaça de novos entrantes. o único produto identificado como substituto à compra de um apartamento. Por fim. S02. possuem grande poder de negociação. a rivalidade do setor varia de acordo com o mercado onde as empresas atuam. por consequência. ii) Estratégia defensiva (ST): Utilizar as forças de S01 a S09 para defender- se da ameaça T01. salvo exceções. Além disso. iv) Estratégia de vulnerabilidade (WT): Estratégias que minimizem as fraquezas W02 e W03. O03 e O04. seguem algumas considerações e sugestões para a empresa: i) Estratégias ofensivas (SO): A combinação da força S12 com a oportunidade O05. terão efeito também para evitar a ameaça T01.256 Desse modo. com base no tabela acima e seguindo o modelo de estratégias proposto por Wang (2007). é o aluguel de um. se mão de obra. e se é fornecedor de material. Enquanto o poder dos fornecedores varia de acordo com o produto fornecido: se terreno. sua barganha é decrescente devido aos produtos importados. bem como a união das forças S01. S06 e S09 com as oportunidades O02. Por último. ou seja. S05. No que tange ao poder de barganha. dependendo se são cidades pequenas ou grandes centros urbanos. após analisar o setor de incorporação imobiliária sob a luz do Modelo das Cinco Forças de Porter. pode-se afirmar que esse mercado é totalmente livre de barreiras a entrada de concorrentes. é o fornecedor com maior poder de negociação. o estudo demonstrou que os consumidores. iii) Estratégia de debilidade (WO): Todas as fraquezas podem ser eliminadas se a empresa alterar sua estratégia regional de modo a aproveitar a oportunidade O01.

são de fundamental importância para a empresa. . Cada indústria é única e diferente nas suas características e interações. O autor defende que a chave para o crescimento e sobrevivência de uma empresa é escolher o posicionamento menos vulnerável ao ataque de concorrentes e a erosão causada pelo poder de barganha de compradores. fornecedores e por produtos substitutos. O estrategista deve identificar o que torna a indústria onde está inserido ser o que é. uma vez que guiam a companhia para a construção de uma estratégia eficaz e indicam as áreas onde a empresa deve desafiar seus concorrentes e onde deve evitálos. 1989. as dimensões mais importantes para formulação de estratégias. Sendo assim. conclui-se que o conhecimento das competências das companhias e das forças competitivas das indústrias. portanto. 2004) as forças competitivas mais relevantes determinam a capacidade de geração de lucro de uma indústria e são.257 Segundo Porter (1979.

o projeto gerará valor superior ao custo de oportunidade do investidor. pois se trata de um ciclo longo. da taxa de rentabilidade e dos valores de retorno. pelo cálculo do índice de lucratividade líquida. Para tanto. O estudo foi desenvolvido tomando-se como moeda de referência o Real (R$). com o intuito de caracterizar o poder de compra da massa de recursos que o empreendimento exige para ser implantado e consequentemente o nível de exposição do investidor. que esperar 25%.00 investido. que estavam entre 17% a 24% ao ano. Com o intuito de não prejudicar o cálculo do pay back. espera-se resultado superior a R$ 0.67%) ou Alavancada (18. A análise dos resultados consistiu na geração dos indicadores da qualidade do investimento no empreendimento considerado e seu ciclo de implantação e operacional. logo. o que permitiu a avaliação da tomada de decisão do empreendedor conforme segue. trazendo o lucro a valor presente. Por fim. Quando verificamos a TIR. o valor encontrado foi positivo. pode-se considerar o projeto analisado aprovado.258 CONCLUSÃO SOBRE: VIABILIDADE ECONÔMICO FINANCEIRA DE PROJETOS Por Renato de Almeida Silva A Análise da Qualidade Econômica do empreendimento hipotético foi baseada na intenção de verificação da qualidade econômica do empreendimento imobiliário a ser realizado no imóvel. para cada R$ 1. ele atende todas as premissas do estudo de viabilidade econômico-financeira. observa-se que os valores encontrados superam as expectativas do investidor. verifica-se que ao final do estudo. Avaliando-se o VPL. mostrando que. satisfazendo a expectativa de retorno do investidor que era acima de 16%. tanto quando a análise é baseada em Equity (18. observou-se que também houve superação das expectativas do investidor. dado que. para tanto. o estudo foi realizado acima do índice geral de preços.25 a valor presente.75%). foram considerados parâmetros usuais do setor imobiliários. conclui-se que. .

mas de maneira abrangente a todos os setores de atividade.259 CONCLUSÃO SOBRE: PARTICULARIDADES CONTÁBEIS E O IMPACTO DO IRFS NO SETOR Por Celso Adelino de Mattos Durante a execução do trabalho pode se verificar a adoção das mencionadas práticas societárias e fiscais na empresa. estaremos no mesmo padrão. permitindo que nossas informações contábeis possam ser lidas e compreendidas exatamente como estão preparadas sem necessidade de ajustes e adaptações. Destaque especial é merecido na questão do Patrimônio de Afetação que enquanto algumas empresas estão começando adotar. a EZtec já faz de forma ampla. . A real necessidade de convergência aos padrões internacionais. Era necessário partir de nossos registros contábeis e adaptá-los às normas daqueles países. Contadores e auditores tinham bastante trabalho para apresentar as informações aos investidores estrangeiros. mostrando confiança no que faz e transmitindo segurança respeito ao cliente. não somente no segmento. se deve ao fato de nossa contabilidade ser até então regida por leis defasadas e muitas vezes ser influenciada pela legislação tributária. fazendo com que por “comodismo” a contabilidade deixasse de cumprir seu principal papel que é informar. A convergência busca uniformizar os critérios de escrituração e devolve à contabilidade sua verdadeira função. Do mesmo modo nós também poderemos compreender as demonstrações elaboradas por países estrangeiros afinal.

. a empresa fez. A grande maioria destas empresas esta alavancada e preocupada quanto as fontes de financiamento para o setor. neste ano. não suportada pelos recursos da poupança e FGTS.260 CONCLUSÃO SOBRE: FONTES DE FINANCIAMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO Por Gerson Carvalho Marin A tendência é que a demanda de credito pra o segmento imobiliário. "É um produto novo. a nossa proporção de credito imobiliário X PIB é muito tímida e o governo para estimular o financiamento do setor “obriga” as instituições financeira a destinar 65% dos recursos da poupança credito imobiliário. diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. Analisando anuários do setor e matérias publicadas pela imprensa especializada observei que o setor concentrou a abertura de capital das principais empresas do setor entre 2006 e 2007 com o reforço no caixa estas investiram pesado na sua expansão e crescimento. no qual acredito que as taxas podem ser até menores do que as oriundas hoje da Poupança e FGTS. em um futuro próximo. sua primeira emissão. que precisa ser testado. Ficou claro que o mercado imobiliário brasileiro ainda esta amadurecendo. como exemplo da reportagem do Jornal Valor Econômico em 02-05-2011 sobre os CRIs. por isso elas já estão buscando alternativas como emissões de debêntures e busca fundos de investimento. diz. Mas já observamos o crescimento da securitização. que atualmente estão concentradas nos recursos do FGTS e da Poupança. que é a tendências do mercado que deverá se regular pela oferta e demanda. mas a sinalização é que estes recursos se findem entre 2012 e 2014. principalmente através do Certificado de recebíveis imobiliários – CRI. que possuem taxas baixas. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa. no valor de R$ 240 milhões. Acredito que os executivos do mercado estão preparados para esta transição. afirma Leonardo Correa. substituto para a poupança. apesar do custo mais caro". Minha Vida. seja atendida através securitização. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento".

261 As fontes de captação são de extrema importância para o segmento imobiliário. No estudo de caso. . embora atualmente se financie com capital próprio. no qual a maioria das empresas trabalha alavancada e a oscilação nas taxas pode comprometer significativamente o seu resultado. já explicita em seu relatório que os seus recebíveis são passiveis de securitização demonstrando que esta preparada para utilizar deste meio de financiamento se for viável estrategicamente. Estrategicamente as empresas precisam acompanhar de perto as alternativas de captação e devem estar preparadas para se adequar rapidamente as mudanças de mercado. EZTEC. pois sem isso podem por em risco a continuidade das mesmas.

ou via emissão de instrumentos de dívida. o que alavanca a relação VGV – virtual internado para o capital de investimento disponibilizado. ii. quando havia um exagero na precificação dos papeis.262 CONCLUSÃO SOBRE: COMPARATIVO DA RENTABILIDADE DE INCORPORADORAS DE CAPITAL ABERTO APÓS IPO’s NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Augusto Tomio Yokoyama Observando o comportamento das ações em conjunto com os resultados dos indicadores expostos neste trabalho. Assim. menores riscos de competitividade e. para fazer isso de forma sábia. o que faz uma empresa grande e poderosa é VGV – virtual internado (área de terrenos estocados x coeficiente de aproveitamento permitido x preço/m² verificado no mercado ou arbitrado). A equação de fundos para desenvolver os empreendimentos é uma questão que o tempo resolve. como observou ROCHA LIMA Jr (2009): “Os princípios da gestão moderna e agressiva. iii. fazendo um silêncio obsequioso para a evidência de que o capital mobilizado nesses financiamentos está girando a taxas muito aquém da taxa de retorno que faz a meta de Ebitda” Depois veio a fase do programa “Minha Casa. financiando os pequenos parceiros. basta desenvolver parcerias locais. podemos verificar que o mercado e os analistas do setor de “real estate” evoluíram após alguns anos de experiência com base em um histórico de comparativos que não se possuía na época das aberturas de capital. porque crédito imobiliário sempre estará disponível e o mercado de capitais pode trazer os recursos complementares. realizadas através de múltiplos segundo ROCHA LIMA Jr (2008) “no final do ciclo dos IPOs. se sintetizam em: i. sendo que empresas competentes adquirem terrenos sob permuta. Minha Vida” e o mercado enxergava grande demanda e diversas empresas sem experiência decidiram apostar. . Quanto mais espalhada pelo Brasil estiver a base de negócios da empresa. o valor das ações estava muito acima do razoável. que se encontraria numa valuation mais cuidadosa e sem viés”. concluindo-se que o capital de giro deve se concentrar na formação de um land bank . o mercado precificava empresas com maior potencial de receita através do “landbank” (banco de terrenos) e do crescimento prometido. que fizeram as diretrizes de ação das empresas. via mais capital.

ou por dificuldades de empresas que necessitariam uma nova administração em função de resultados ruins constantes. Analisando o setor como um todo. ü POSSÍVEIS DESDOBRAMENTOS Como já ocorreu no passado. o que gera destruição de valor para companhia.263 Após este ciclo de apuração de resultados. conservadora e centralizadora. de ciclo longo e gargalo de aprovações em órgãos públicos. . pode haver uma dificuldade em relação à captação de recursos via mercado de capitais. com necessidade de capital intenso. cujas ações tiveram alta este ano além de ter o melhor desempenho acumulado desde dezembro de 2007. apesar do lucro contábil nos balanços (devido às particularidades de reconhecimento de resultado do setor como foi publicado no jornal Valor Econômico em maio de 2011). ser muito pulverizado. causando desestimulação dos investidores. caso a incapacidade de algumas companhias em gerar resultado se generalize. Com uma administração familiar. caracterizado por não ter barreiras. seja em busca de crescimento. Fica claro que os seus resultados dependem muito da escolha de bons projetos. atualmente os investidores tem diferenciado as empresas baseados na rentabilidade e geração de caixa sendo que a maioria ainda não conseguiu “devolver” os investimentos e continuam a queimar o caixa. que é dificultado pelo crescimento descontrolado. é possível concluir que o resultado de diversas empresas que seguiram as diretrizes “impostas” pelos analistas de mercado tem ficado abaixo do esperado e com rentabilidade do patrimônio inferior aos seus custos de capital. Além disso. Verificamos também que a economia de escala e alta alavancagem têm limitações fortes neste setor. Este é o principal motivo pela qual a EZTEC foi a única empresa das 9 analisadas. o desafio da EZTEC passa a ser crescer e expandir mantendo sua ótima rentabilidade. muitas vezes baseado em metas mais quantitativas do que qualitativas. é possível que haja mais movimentos de fusões e aquisições.

. “antecipando” o lucro que na maioria dos casos só vem ao término da obra. os balanços e as rentabilidades das incorporadoras sofrerão fortes impactos já que atualmente o reconhecimento proporcional à evolução física “camufla” a taxa de retorno financeira. algumas empresas com rentabilidades insatisfatórias. Em outras palavras. caso haja decisão pelos órgãos reguladores de reconhecimento contábil dos resultados somente na entrega do empreendimento ao cliente. podem piorar ainda mais seus demonstrativos.264 Por fim.

que o desempenho de muitas companhias ficou aquém do prometido aos investidores e credores nos últimos períodos. Além disso. como Eztec e MRV. identificamos empresas que destruíram valor (ROCE < Taxa livre de risco) devido a problemas com estouro de custos. Em alguns casos.265 CONCLUSÃO SOBRE: ANÁLISE DO RETORNO SOBRE O CAPITAL EMPREGADO DAS PRINCIPAIS INCORPORADORAS DO SETOR IMOBILIÁRIO Por Luiz Fernando Moreira Cruz Como mencionado pelo Jornal Valor Econômico em 31/08/2011. está o complexo método contábil do segmento. . principalmente. através da análise da rentabilidade das empresas mais líquidas do setor imobiliário. falta de planejamento para bom atendimento em nível nacional e busca de desenvolvimento de novos nichos no setor. que continuam agregando valor aos acionistas e stakeholders através de estratégias diferenciadas e. que faz com que a avaliação das empresas seja mais baseada em múltiplos ao contrário de outros setores em que predomina o método do fluxo de caixa. existe uma maior vulnerabilidade no processo de contabilização se todas as práticas de governança corporativa e regras contábeis não forem bem exercidas. a análise do setor imobiliário no Brasil necessita de alguns cuidados e entre as principais dificuldades. nicho de atuação bem definidos. concluímos neste estudo. dificuldade com a cadeia de suprimentos. Apesar de toda peculiaridade contábil. Identificamos também empresas.

a geração de caixa tende a aparecer mais rápido. a Cyrela identificou apenas no ano passado 30 obras com estouro. impactando diretamente a margem e giro das companhias. devemos continuar observando outros movimentos de consolidação e identificamos alguns riscos que podem impactar margem e giro destas companhias: ü Novos estouros de custos de obras em andamento que podem não ter sido reconhecidos ainda. . Portanto. ü Para as empresas que não foram tão rigorosas na concessão de crédito no momento das vendas. as companhias precisam se preparar para enfrentar um cenário de escassez desses recursos direcionados. Como o crescimento do mercado imobiliário vem superando a expansão da caderneta. Na grande maioria dos casos. uma alta dos juros pode espantar alguns investidores e o crescimento do setor.266 Olhando para o futuro do setor imobiliário. pois pouco se pode fazer ao longo do projeto para recuperar desvios. Como exemplo. muitos investidores enxergam forte correlação entre o incremento dos juros e a atividade operacional das companhias. ü Dependência do setor residencial de financiamento vindo dos recursos oriundos da poupança e do FGTS. o reconhecimento dos desvios acontece na entrega do empreendimento. podemos ter um alto volume de devoluções de unidades no momento da entrega de chaves ou repasse aos bancos. o controle de custos precisa ser muito rígido. Se ocorrer uma desaceleração. O ciclo operacional do setor apresenta forte desembolso no início e ao longo da construção. mas a entrada de caixa mais expressiva acontece apenas na entrega das unidades. Atenção especial na baixa renda. onde o preço possui um limitador (financiamento CEF e subsídio MCMV) e o ciclo é curto. A geração de caixa depende do ritmo de crescimento dos lançamentos para os próximos exercícios. ü Baixa geração de caixa das companhias do setor e possível falta de liquidez. ü Apesar de não existir correlação comprovada.

ambientais e sociais. portanto.172). a marca não valia quase nada e hoje é referência no mercado de incorporação imobiliária. O estudo de caso aqui apresentado delimitou-se a analisar o que a teoria apresenta. (FILHO. Outro ponto identificado é que a EZTEC possui grande sensibilidade com relação às questões ambientais e sociais. sendo que num mesmo cenário de anos atrás. informar os múltiplos principais e crescentemente respeitar os direitos dos stakeholders. p. assim como disseminam e comunicam a todas as partes interessadas. facilitando a divulgação e atraindo mais clientes. Ficou evidente que os gestores sabem o quão fundamental ela é e como agregou valor a marca. preocupando-se com o meio em que se encontra e suas relações de trabalho e de convivência com seus “vizinhos” de obras e a sociedade. os dados aqui apresentados são específicos dela. . apesar de não serem acionistas. Na EZTEC encontrou-se um cenário onde realmente a sustentabilidade faz parte do dia a dia dos negócios e conceitos da empresa.267 CONCLUSÃO SOBRE: SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez No início desta pesquisa tinha-se como principal objetivo responder o seguinte problema de pesquisa: “Como a sustentabilidade afeta na continuação dos negócios da EZTEC?”. Para tanto. 2006. a missão. A EZTEC adota a sustentabilidade como diretriz estratégica. visão e valores incorporam as questões econômicas. conseguiu-se avaliar como os assuntos abordados nos capítulos auxiliam e beneficiam a referida empresa e seus gestores. aqueles que. são afetados pelas ações e estratégias das organizações”. referente à Sustentabilidade Corporativa aplicada na empresa EZTEC. possuindo a maior lucratividade do setor. “Governar organizações implica cultivar a transparência. Após as pesquisas efetuadas e o estudo da teoria que remete a Sustentabilidade Corporativa.

ou seriam os riscos? Temos hoje no mercado alguns produtos que buscam atender aqueles investidores que não possuem um capital tão vasto para investir. e ainda contar com a vantagem de não pagar imposto de renda sobre seu lucro. Ao pensar em investir no mercado imobiliário o investidor brasileiro pode considerar as opções que cabem no seu bolso e poder ir diversificando na medida em que seu capital cresce e buscando novos horizontes. e deve ser aproveitada até que o pequeno investidor acumule recursos suficientes para acessar produtos diversificados. quanto melhor o investidor conhecer das peculiaridades do setor mais vantagem de análise ele terá minimizando assim os riscos existentes. Com pouco dinheiro. cujas cotas costumam ser negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo. a vantagem dos produtos populares é real. as dezenas de fundos imobiliários disponíveis no Brasil. Segundo Cerbasi (2008) (*09). então. O mercado financeiro descobriu esses investidores e agora buscam dividir seus lucros com os mesmo. você poderá ter a segurança e a rentabilidade do mercado imobiliário. Você acredita que o mercado imobiliário tende a se valorizar muito? Não tem dinheiro para comprar uma unidade imobiliária só sua? Pesquise. . Quem tem pouco dinheiro deveria contar com a praticidade dos Fundos de Investimento. mas que também querem um pedaço da fatia do bolo.268 CONCLUSÃO SOBRE: FORMAS DE INVESTIMENTO NO SETOR IMOBILIÁRIO Por Rogério Abriz Ao analisar o mercado imobiliário brasileiro podemos ver um crescente número de investidores entrando neste setor que antes ficava restrito ao grande investidor. hoje podemos ver um investidor que já possui um imóvel próprio e que busca o segundo com o objetivo de assegurar uma segunda fonte de renda ou até mesmo aquele pensa na revenda e ganho de capital neste momento o que é chamado de especulação.

. Ao analisar as possibilidades de se investir no mercado imobiliário. podemos encontrar vários meios que possibilitam uma boa diversificação que podem trazer ótimos rendimentos. porém em uma possível crise econômica um setor que pode ser afetado seriamente é o imobiliário. em algumas regiões ainda existem margens muito boas de rentabilidade devido aos fatores externos que contribuem para a economia brasileira. cotas de incorporação ou fundos de investimento. ações. O Brasil possui regras que possibilitam trazer no momento tranquilidade.269 Todo investimento possui um risco a ser considerado. O mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos teve uma rentabilidade superior a maioria dos investimentos. O que podemos ver é que temos produtos para todos os bolsos e níveis de conhecimento do setor. porém a sustentabilidade do setor deve ser analisada. ativos de alto padrão tende a desvalorizar muito rápido nestes momentos e também possuem baixa liquidez para quem precisar se desfazer desses ativos. sejam em ativos. Por exemplo. como por exemplo a Copa do Mundo e as Olimpíadas que ocorreram nos próximos anos e que devido ao alto investimento do governo e de empresas privadas para receber tais eventos possibilitam margens excelentes de crescimento.

br/eztec2009/web/arquivos/EZTC3_CorporatePresentation_2011100 3_PORT. José Francisco Pontes. 2010. dez 2005. . Universidade de São Paulo. jul.pdf>Acesso em 29/10/2011. Gerenciamento de empreendimentos na construção civil: Modelo para planejamento estratégico da produção de edifícios. Estudo sobre a existência ou não de “bolha” no mercado imobiliário brasileiro – MB Associados – Abecip.pdf> Acesso em 29/10/2011.270 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). Perfil da cadeia produtiva da construção e da indústria de materiais2010. 206p.abramat. NBR 14724: Informação e documentação – Trabalhos acadêmicos – Apresentação Rio de Janeiro. __________. Apresentação corporativa Gafisa Pág.eztec. Disponível em:http://www.br/files/Perfil%20da%20Cadeia%20Produtiva%202010%20b aixa. NBR 10520: Apresentação de citações em documentos – Regras Gerais – Rio de Janeiro. Disponível em: http://ri.com. São Paulo. Tese (Doutorado) – Escola Politécnica.org. 1996. Apresentação Corporativa EZTEC (out/11). 2001. ASSUMPÇÃO. Websites ABRAMAT/ FGV. 25 e 26 (Ago/11).

How a bubble stayed under the radar.http://www.politicaeconomia. R. SHILLER..com/2011/09/o-preco-dosimoveis-no-brasil-existe.Definição Bolha Stiglitz . (2008).br/index.html Acesso em: 10/11/2011.com. Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli) – http://patioengenharia. .271 Artigo João da Rocha Lima Jr. 2 de março. In: New York Times.php?option=com_content&view=article&id=114:esp ecialista-alerta-para-formacao-de-bolha-no-mercado-imobiliario residencial&catid=82:engenharia-e-curiosidades&Itemid=473 – Acesso em:10/11/2011.

Eva Maria. Robert K. Rio de Janeiro.. BERVIAN. 2005.V. Peter. 27. 1993. HITT.. Michael E. 5. São Paulo: McGraw Hill. Antônio Carlos. Amado Luiz. Ed. 2007. Marina de Andrade. Scott A. Estratégia Competitiva.A. 3. Administração: liderança e colaboração no mundo competitivo. WRIGHT. Vantagem Competitiva. PORTER. . GIL. CERVO. 2001. Campus: 1989. 4. Porto Alegre: Bookman. Porto Alegre: Bookman. Administração Estratégica.). Estudo de caso: planejamento e métodos. 101 Great Mission Statements: how the world´s leading companies run their businesses. T. São Paulo: Atlas. HOSKISSON. M. MARCONI. LAKATOS.. São Paulo: Atlas. Ed. 2005. 1994. Métodos e Técnicas de Pesquisa Social. HARRISON. 1983. Mark J. London: Kogan Page. IRELAND. 7 Ed. Metodologia Científica: para uso dos estudantes universitários. R. Ed. Ed. Fundamentos de Metodologia Científica. Administração Estratégica. 2.D. São Paulo: Atlas. São Paulo: Pioneira Thomson Learning. SNELL. PORTER. PARNELL. Thomas S. Administração Estratégica de Recursos e Relacionamentos. Rio de Janeiro. YIN. Jeffrey S. São Paulo: MCCRAW-HILL do Brasil. John. KROLL. 2003. R. FOSTER. Michael E. Ed.E. 2000.R.. Pedro Alcino.272 Referências bibliográficas Por Cintia Pereira Barcellos BATEMAN. Elsevier: 2004. (2Ed.

ru/doc/SWOTproduct-recall.pdf>. H. vol. James R. Sal. Iss. Vision statements must be more than just words. 09/02/2007.eur.com/login. pg. Feb 1998. 1999. 1. A Knowledge Base Representing Porter’s Five Forces Model.com/pqdweb?did=39902537&sid=3&Fmt=3&clientId=16291&RQT=3 09&VName=PQD.2011.com/pqdweb?did=1225013481&sid=1&Fmt=3&clientId=16291&RQT =309&VName=PQD .74 problema 5. Martin. 18. Where there is no visionary. Acesso em: 03. and PORRAS. 2005 Alumni SRI Newsletter Dec-05 Disponível <http://alumni.com/pqdweb?did=10179250&sid=6&Fmt=3&clientId=16291&RQT= 309&VName=PQD>Acesso em: 21/03/2011. ABI/INFORM Global.aspx?direct=true&db=bth&AN=9609167704&site=éos t-live&scope=site Acesso em: 21. MARINO. Acesso em: 12. T.S. Cleveland.nl/res/pub/753/eur-few-cs-99-02. “SWOT Analysis: It’s Time for a Product Recall. 30. 22. Mark Graham. 4 pgs. Anatomy of a Vision Statément. pg. Cincinnati: Sep/Oct 1998.sri. .com/pqdweb?did=25875456&sid=1&Fmt=4&clientId=16291&RQT=3 09&VName=PQD. Disponível em: <http://www. Media.pdf> Acesso em: 09/02/2011. Building Your Company’s Vision. Industry Week. 20.Improving your organization's visionThe Journal for Quality and Participation. em: LINDSTROM. & R.” Long Range Planning. 1 pgs. Disponível em: http://search.273 Web sites ARONS. 5. pg 19. 1999. COLLINS. 2.repiev. Mar 15.03. Disponível em: http://proquest.umi. Erasmus University Rotterdam. Acesso em: 12. 6. Harvard Business Review. companies falter.com/newsletters/Dec-05. Vol.. 21. Vol. 248.umi.ebscohost. HILL. HUMPHREY. No.2011. Hong Kong. Acesso em: 22/01/2011.pdf> Acesso em: 22/01/2011. BROWN. pg 65-77.2011.2011. P. Disponível em: <http://proquest. Westbrook (1997). Disponível em: http://proquest. pg. Disponível em: http://proquest.03. Iss. Disponível em: <http://repub.umi. Jerry I. Set/Out 96.03.umi. WAALEWIJN. Management Review. 46-52. 87. James C. LUCAS.

Iss. ABI/INFORM Global. Lance B. Issue 5/6. Douglas A. 2. Disponível em: <http://proquest. 4 pgs . Journal of Marketing Theory and Practice. KURKE. SWOT analysis from a resource-based view. G. London: 1993. 5/6. 2007.olemiss. N. Michael E. Harvard business Review. 87. . Winter 2008. ABI/INFORM Global.org/files/JMIP/JMIPv1i3Dishman.pdf> Acesso em: 22/01/2011. Journal of Marketing Intelligence & Planning. Jay A.edu/dhawley/mba622/Bringing%20SWOT%20into%20focus.com/pqdweb?did=33859326&sid=6&Fmt=4&clientId=16291&RQT= 309&VName=PQD> Acesso em 12. 2002. GREGORY. and Giles.pdf> Acesso em: 22/01/2011 WANG. Vol 7.umi.2011. (2001). 22.isss.p df> Acesso em: 22/01/2011. 40. March/April 1979.com/pqdweb?did=259945431&sid=1&Fmt=4&clientId=16291&RQT= 309&VName=PQD. Business Strategy Review.2011. Disponível em: <http://academics. Ken. Disponível em: <http://www. pg. PORTER. W.bus. PIERCY. Taipei.K. pg.edu/~ikhurana/Porter's%205%20Forces. The mission statément is a stratégic tool: When used properly. Enabling Bold Visions. Process View of SWOT Analysis.03.eckerd.scip. NationalTaipeiUniversity.274 MATEJKA. 4. Acesso em: 12.php/proceedings51st/article/viewFile/470/242> Acesso em: 17/05/2011. VALENTIN. John V. pp8-10.2011. P 5-7. (2003) Bringing SWOT into Focus.Mission impossible? Designing a great mission statément to ignite your plans Management Decision. 9(2): 54-68.umi. Taiwan. Disponível em: <http://journals.03. 448. PANAGIOTOU. Disponível em: <http://faculty. Disponível em: http://proquest. Vol 14. K. Management Decision. Barb. Vol. 34. Disponível em: <http://www2. How competitive forces shape strategy. pg.pdf> Acesso em: 20/01/2011. E. Graduate Institute of Business Administration. (1989) Making SWOT Analysis Work. 31. Management Review.fiu.umi. Issue 2. MULLANE. Acesso em: 12.edu/instructor/trasorrj/Marketing%20369/Articles/Swot%20Ana lysis%20from%20a%20Resource%20Based%20View.com/pqdweb?did=25875456&sid=1&Fmt=4&clientId=16291&RQT=3 09&VName=PQD.03. READY. & CONGER.org/index. Disponível em: http://proquest.

Disponível em: <http://www. The Importance of SWOT Analysis for Educational Units..275 VALKANOS.decowe.org/static/uploaded/htmlarea/files/Adamos_Anastasiou. 2009. ANDROUTSOU.. D. Grecia. . A. University of Macedonia. E.pdf > Acesso em: 17/05/2011. ANASTASIOU.

BALARINE. In: COSTA Neto. Roberto. São Paulo: EPUSP. Luiz Guilherme Tinoco Aboim. 1993. José Anísio Leal. Contribuições Metodológicas ao Estudo da Viabilidade Econômico-Financeira das Incorporações Imobiliárias. COSTA Neto. BRIM Júnior. 2008. José Viana. 1. Oscar Fernando Osório. trad. Jaime E. 3 Ed. Cap 1. Porto Alegre: Bookman. São Paulo: Atlas. José Viana.. 23 p. Marcus. Paulo Henrique Melo de. 1999. at al. TAYLOR. Decisões de Investimento da Empresa. AMORIM. Universidade Federal da Bahia.276 Referências bibliográficas Por Renato de Almeida Silva ABREU Filho. Avaliação de Bens: NBR 14653. Salvador. 2000. Cap. 10 Ed. BRIM Júnior. Rio de Janeiro: Editora FGV. KANE. Paulo Henrique Melo de. Zvi. 2003. 2 Ed. Alex. Fundamentos de Investimentos. COSTA. BODIE. LIMA Jr. GALESNE. 2009. Rio de Janeiro. LAMB. Alan J. Análise de Investimentos: Princípios e Técnicas para Empreendimentos do Setor da Construção Civil – Texto Técnico – Escola Politécnica da USP – Departamento de Engenharia Civil. Finanças Corporativas. Rio de Janeiro: Editora FGV. 2003. 2003. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. 2001. Robert Brian. . p. at al. João da Rocha. Alain. “Estudo de um modelo para Análise Prévia de Viabilidade EconômicoFinanceira de Empreendimentos Imobiliários em Salvador – Ba”. 11-28. José Anísio Leal. Monografia (Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras) – Escola Politécnica. AMORIM. FENSTERSEIFER.Salvador: UFBA.. Estudo de um modelo para Análise Prévia de Viabilidade EconômicoFinanceira de Empreendimentos Imobiliários em Salvador – BA. José Carlos Franco de. Análise econômico-financeira de empresas.

Decidir sobre Investimentos no setor da construção civil.277 LIMA Jr. 2008. Eliane.. 1998. Rio de Janeiro: Editora FGV. at al.. João da Rocha. ALENCAR. LIMA Jr. 2011. Claudio Tavares de. MONETTI. José Carlos. Departamento de Engenharia de Construção Civil. Rio de Janeiro: Elsevier. João da Rocha. SARDINHA. 2 Ed. . Real Estate – Fundamentos para análise de investimentos. Orçamento e Controle. São Paulo: Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP.

br/ccivil_03/decreto/D3000. Revista Valor 100 – Agosto 2011 – Ano 11 – Número 11 .cosif. ERIC.planalto. em:http://www.278 Referências bibliográficas Por Celso Adelino de Mattos Análises sobre a adoção do IFRS no Brasil – Ernest Young Terco / FIPECAFI – CPC 17.cosif.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.com.22.Páginas 20.49 e 50. 48. Carlos Alberto Cordeiro empresa referência para estudo de caso no dia 20/10/2011 à partir das 18:00 horas.gov. Acesso em 28/08/2011.br/pdf/CPC_17.br/mostra. das páginas 57 até 65. Disponível http://www. Acesso em 28/08/2011.21.gov. em: CPC 17. Acesso em 28/08/2011. Martins – Guia de IFRS para não contadores .asp?arquivo=insrf084-1979. Entrevista ao gerente de contabilidade da EZTEC.cpc. Instrução Normativa 23/1983 da Secretaria da Receita Federal do Brasil.pdf.br/mostra. Acesso em 28/08/2011.com. Acesso em 28/08/2011. Web sites Código Civil de 10 de janeiro de 2002. AVERSACI.planalto.pdf.htm. Disponível em:http://www. Disponível em:http://www.htm.Edição 2011 .cpc. Decreto 3000 de 1999 – RIR.asp?arquivo=insrf023-1983. Disponível http://www. Disponível 28/08/2011.Revista Capital Aberto – 02/0211. em: ICPC 02. .org. Acesso em Instrução Normativa 84/1979 da Secretaria da Receita Federal do Brasil http://www.org. Sr.br/pdf/ICPC%2002.

Acesso em 28/08/2011.pdf. Acesso em 28/08/2011. Disponível em: http://www.br/legislacao/insrf1071988. OCPC01.sp. Disponível em:http://www.65064.gov. Acesso em 28/08/2011. Lei 12.gov.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato20042006/2004/Lei/L10.br/legislacao/contabil/lei6404_1976.gov. Medida Provisória nº 1.br/cidade/secretarias/financas/servicos/ccm/index. Acesso 17/08/2011.gov.br/noticias/economia.gov.com. Acesso em 28/08/2011.htm.br/ccivil_03/MPV/Antigas/1724. Disponível em:http://www.com. Disponível em:http://www.portaltributario. caderno de economia 02/05/2011.430 de 1996.lei-protege-comprador-daquebra-de-construtora. Acesso em 28/08/2011. em:http://www. Disponível em:http://www.htm.637/2002. em: em Lei 8.279 Instrução Normativa 107/1988 da Secretaria da Receita Federal do Brasil.htm.prefeitura.com. Acesso em 28/08/2011. Acesso em 28/08/2011.org.931/2004.planalto.0.normaslegais.php?p=2 368.planalto.718 /1998. Disponível em:http://economia.htm. Lei 6404/76 das Sociedades por Ações.planalto. Disponível 28/08/2011. Disponível em: http://www. Disponível em:http://www.gov.planalto.planalto.br/ccivil_03/_Ato20072010/2009/Lei/L12024. Lei 10.estadao. Jornal o Estado de São Paulo.br/pdf/OCPC_01_R1.024 de 2009. Lei nº 9. Lei 9. Acesso em . Disponível http://www.br/ccivil_03/leis/L9718.cpc. Acesso em 28/08/2011.435 de 15/09/1976.931.htm.724/98.br/ccivil_03/Leis/2002/L10637. Disponível em:http://www.htm.htm. Lei nº 10.htm. Acesso em 28/08/2011.br/ccivil_03/Leis/L9430.htm.

cpc.org.htm. Acesso em Resolução 1055/2005 do Conselho Federal de Contabilidade.br/NXT/gateway.org. Disponível em:http://www.br/portal_novo/legislacao_contabil/resolucoes/Res1266. Resolução CFC 1266. fevereiro/março 2007. Acesso em 28/08/2011. Revista Apimec.crcsp.280 OCPC04. Acesso em 28/08/2011.htm Acesso em 28/08/2011.fazenda.org.br/pdf/OCPC_04.pdf. Acesso em 28/08/2011.br/noticias12.htm?f=templates&fn=default.org. Disponível em: RICMS São Paulo – Anexo XI Disponível em: http://info. Disponível em: http://www.br/portal_novo/legislacao_contabil/resolucoes/Res1055.sp. . em:http://www.br/mercado/artigos_mercado/180208_capital_aberto.htm&vid=sefaz_tributaria:vtribut. Revista Capital Aberto – Ano 5 nº 52 “Tolerância Zero”.dll/legislacao_tributaria/Regulamento_icms/l6 an11.acionista. Disponível 28/08/2011. Acesso em 28/08/2011.htm.htm. http://www.cpc.gov. Disponível em: http://crcsp.com.

Acesso em 29/10/2011.br Acesso em 29/10/2011. www.Acesso em 29/10/2011.br . www. www.com.br .com.rbcapital.bancofator.gov. .braziliansecurities. www.br/Site . www.Acesso em 29/10/2011.br .pentagonotrustee.caixa.pmka.com.com.Acesso em 29/10/2011.br .gaiasec. www.br .281 Referências bibliográficas Por Gerson Carvalho Marin Anuário Securitização e Financiamento Imobiliário 2011 – Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda.br . Site Jornal Valor Econômico Revista Exame: Edição 1002 – Ano 45 – N 20 – 19/10/2011 Págs.br – Acesso em 29/10/2011.com.com.eztec.com.Acesso em 29/10/2011.gov.bcb.br .Acesso em 29/10/2011.com.cibrasec. 90 -94. www.Acesso em 29/10/2011. www. Web Sites www.Acesso em 29/10/2011. www.

planalto.htm acesso em 29/10/11.668/1993 disponível em www.leidireto. acesso em Nº 11.gov.br/ccivil_03/mpv/2158-35.gov./Lei/L11196..158-35/2001disponível acesso em 29/10/11.br/lei-11076.htm Nº 517/2010disponível em www. em www.gov.htm acesso em 29/10/11.planalto. Nº 9.gov.htm acesso em 29/10/11.planalto.br/ccivil_03/leis/L9514.br/ccivil_03/leis/L9514.br/lei-11481.024/2009 disponível em www. .htmacesso em 29/10/11.htm em 29/10/11. Nº 11...html 29/10/11.gov./Lei/L11033.076/2004 disponível em www.196/2005 disponível em www.br/ccivil_03/_Ato20042006/./lei/l10.514/1997 disponível em www.931.br/ccivil_03/leis/L8668.planalto. Medida Provisória N° 2.779/1999 disponível em www.931/2004 disponível em 2006/.jusbrasil. Nº 12.. www.br/ccivil_03/_Ato20042006/.fazenda.planalto.leidireto..com.gov.com. acesso Nº 10.br/legislacao/MPs/2010/mp517.br/legislacao/819049/lei-12024-09 acesso em 29/10/11. Nº 9.htmlacesso em 29/10/11.receita.282 Leis Federais Nº 8. Nº 11.htmacesso em 29/10/11.br/ccivil_03/_ato2004- Nº 11.planalto..481/2007 disponível em www.com.033/2004 disponível emwww.gov.htm acesso em 29/10/11.planalto.gov.

asp?File.gov.gov.cvm.br/asp/cvmwww/atos/exiato.792/2009 disponível em http://www.bcb. Nº 2.br/port/infos/inst472press.932/2010 disponível em http://www.bcb.br/pre/normativos/busca/normativo. Comissão de Valores Mobiliários Instruções Nº 206/1994 disponível em www.asp?tipo=Res&ano=2000&nume ro=2686 Acesso em 29/10/11.htm acesso em 29/10/11.asp?tipo=Res&ano=1998&nume ro=2517 Acesso em 29/10/11.br/pre/normativos/busca/normativo.asp?File. Nº 472/2008 disponível em www.517/1998 disponível em http://www. Nº 3.asp 29/10/11..asp acesso em 29/10/11.asp?tipo=Res&ano=2009&nume ro=3792 Acesso em 29/10/11. Conselho Monetário Nacional Resoluções acesso em em Nº 2. .gov.gov. Nº 3.bcb.asp?tipo=Res&ano=2010&nume ro=3932 Acesso em 29/10/11.mte.283 Resolução – Ministério do Trabalho e Emprego Nº 649/10disponível http://carep.gov..bcb.br/asp/cvmwww/atos/exiato.cvm.gov..gov.br/pre/normativos/busca/normativo.gov.cvm.br/pre/normativos/busca/normativo.br/codefat/leg_assunto_acompanhamento.686/2000 disponível em http://www. Nº 414/2004 disponível em www..htm acesso em 29/10/11.

São Paulo: Atlas. Finanças Corporativas e Valor. 2011.asp?resolucao=1366X768 Acesso em 20 ago. Alexandre.net/indices_selic.br/default.htm>Acesso em 20 set. Princípios de Administração Financeira. São Paulo. Silvia Pereira de Castro.284 Referências bibliográficas Por Augusto Tomio Yokoyama ASSAF NETO.pdf>Acesso em 20 set. CASANOVA. Florianópolis. Disponível em: <http://www. Disponível em: <http://portalbrasil. Terminal de Consulta. Ariovaldo dos. . 3.org.Metodologia da Pesquisa e Elaboração de Dissertação 3. D’AMBRÓSIO. 18 mai 2011 p. GITMAN Lawrance J. São Paulo: Pearson Addison Wesley.D4. Edna Lúcia da e MENEZES. 2011. NETO. SILVA.gov. ECONOMÁTICA®. ABECIP. Web sites Portal Brasil – Taxa SELIC.Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança Financiamentos imobiliários.Ed. 2004 KASSAI. Retorno de Investimentos. São Paulo: Atlas. 2011. Valor Econômico.Ed. 10 Ed. Estera Muszkat . Investidores estão de olho no caixa das construtoras. 2007.br/pre/evento/arquivos/2010_3_21/2010_3_18_Painel_V_Osvald o_Iorio. 2001. José Roberto. Terminal de Consultas Economática: base de dados de companhias abertas.abecip. Alexandre Assaf. BANCO CENTRAL DO BRASIL -CréditoImobiliário e Política Habitacional. Alessandra e TORRES. 2003. SANTOS. Disponível em:http://www.bcb. Fernando.

Acesso em 01 nov. ROCHA LIMA JR. disponível em: http://www. João.br/pre/credito_imobiliario/pdf/6-evento%20bacen%20-%2009-112007%20Paulo%20Simao.realestate. Disponível em: <http://www.Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística -Taxa de desemprego.realestate. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL . 2011 CBIC.Desafios do Crédito Imobiliário no Brasil.Brasil Sustentável Potencialidades do Mercado. 2011.asp>Acesso em 20 ago. 2011.pdf>Acesso em 20 ago.pdf>Acesso efetuado em 20 set. Cartas do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica (nº 18/09). ROCHA LIMA JR. Cronica Contemporânea do Mercado de Real Estate. Disponível em: <http://www1.2011.ey. Disponível em:<http://www.ibge. IBGE .Financiamento Imobiliário com Recursos do FGTS e da Poupança SBPE.Programa Minha Casa Minha Vida.com.br. .gov.br/files/textos/boletim_ano5n03.com/Publication/vwLUAssets/Brasil_Sustentavel_-_Habitacional__Atualizado/$FILE/PDF_habitacional_port. João.br> BR.cbicdados. Disponível em: <http://www. Cartas do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica (nº 10/08).caixa.Câmara Brasileira da Indústria da Construção .285 BANCO CENTRAL DO BRASIL .br/popup/home/popup_home_9. 2011. Acesso em 20 Ago. disponível em: <http://www.br/home/estatistica/indicadores/trabalhoerendimento/pme_nova/defaul ttab_hist. O Real Estate residencial no Brasil: Como pensam as empresas de capital aberto.pdf>. 2011. 2011.gov.bcb.shtm>Acesso em 20 ago. Disponível em: <http://www. Ernst & Young Terco .gov. 2011. Acesso em 01 nov.

Alexandre.Eduardo Jose Netto . ASWATH DAMODARAN . GAPENSKI. M. Finanças corporativa e valor – 2003.C. Bookman Companhia Editora . L. 2001. São Paulo: Atlas.286 Referências bibliográficas Por Luiz Fernando Moreira Cruz Olho no Caixa . BENNETT STEWART.Finanças Corporativas – 2ª edição – 2004. F.EHRHARDT. Lawrence Jeffrey Gitman – Princípios Administração Financeira – 2ª edição – 1984 ASSAF NETO. STEPHEN F. E. São Paulo.1999 Análise das Demonstrações Financeiras . Editora Campus Market Cap – Bradesco Investment Bank -Equity Research.C... DAVID YOUNG. S. Contabilidade Geral – 2011. O'BYRN – Eva e Gestão Baseada em Valor – 2001. G. LUIZ FERRARI. Em busca do Valor: O Guia de Eva para Estrategistas – 2000.. Administração Financeira: Teoria e Prática. BRIGHAM.Clóvis Luís Padoveze – 2004.

com.br/ri>Acesso em: 08/11/2011.cyrela. Demonstrativos Financeiros Brookfield – Ano 2010 .pdf slide 10 Acesso em: 06/11/2011.com.com/brookfield/web/arquivos/itr_junho_2011final.com/brookfield/web/arquivos/DFP_2010_Portugues.Disponível em: http://ri.pdf 08/11/2011.brookfield.Disponível em: http://ri. Principais números da Brookfield – Disponível em: http://ri.com/brookfield/web/arquivos/Brookfield_Apresentacao_4T10_PT.pdf Acesso em: 08/11/2011 Cyrela Breve Histórico Cyrela .br/port/download/Cyrela_Apresentacao_4T10.Disponível http://ri. em: Demonstrativos Financeiros Cyrela – Ano 2010 em:http://ri.br/port/download/Cyrela_ITR_2T11.brazilrealty.pdf Acesso em: 08/11/2011.brookfield.p df .Disponível em: <http://www.brazilrealty.br.pdf Acesso em: 08/11/2011.br.com.Disponível em: http://ri.com.Acesso em: 08/11/2011.brazilrealty.brookfield.br.com/ .br. – Disponível Acesso em: Demonstrativos Financeiros Cyrela – 2º trimestre 2011 .287 Web Sites Brookfield Breve Histórico Brookfield . . em: Demonstrativos Financeiros Brookfield – 2º trimestre 2011 .brookfield. Principais números da Cyrela – Disponível http://ri.br/port/download/Cyrela_DFP_2010.Acesso em: 09/11/2011.

br/pdg2010/web/arquivos/PDG_Apr_Resultados_4T10_20110321_port . Principais números da PDG – Disponível em: http://ri.com.Disponível em: http://www. http://www.com.com. PDG Breve Histórico PDG .eztec.Acesso em: 09/11/2011.br/ri - Demonstrativos Financeiros Gafisa – Ano 2010 Disponível em: http://www. Principais números da Eztec – Disponível em: http://ri.pdf Acesso em: 08/11/2011.Acesso em: 08/11/2011.Acesso em: 08/11/2011.com.br/ri .eztec. Demonstrativos Financeiros Eztec – Ano 2010 .Disponível em: http://www.Disponível em: http://www.Central de Resultados – ITR 2Q2011 – Acesso em: 08/11/2011.eztec.br/eztec2009/web/arquivos/EZTC3_Apres4T10_PORT. Demonstrativos Financeiros Eztec – 2º trimestre 2011 .Disponível em: http://ri.com. Gafisa Breve Histórico Gafisa .pdf .288 Eztec EZTEC.eztec.gafisa.pdf Acesso em: 08/11/2011.br/eztec2009/web/arquivos/EZTEC_DFP_2010_PORT.br/ri .com.pdg.Disponível em: http://www.pdf .gafisa.pdg.com.gafisa. Principais números da Gafisa – Disponível em: teleconferência 4T2010 . Breve Histórico .com.Central de Resultados – DFP Gafisa 2010 – Acesso em: 08/11/2011.com.Disponível em: http://ri.br/ri>Acesso em: 08/11/2011.br/ri> .Acesso em: 09/11/2011.com.br/ri . Demonstrativos Financeiros Gafisa – 2º trimestre 2011 . .gafisa.br/eztec2009/web/arquivos/EZTC3_ITR_2T11_PORT.Acesso em: 08/11/2011.

Disponível Acesso em: em: Rossi Breve Histórico Rossi .pdf .com. em: - Demonstrativos Financeiros PDG – 2º trimestre 2011 http://ri.br/rossi2011/web/arquivos/DFP_2010.com.rossiresidencial.com.pdf 08/11/2011.com.11_R.br/pdg2010/web/arquivos/PDG_Realty_DFs_Completas_port.Acesso em: 08/11/2011. Acesso em: 09/11/2011.rossiresidencial.pdg.Disponível http://ri. Principais números da Rossi – Disponível em: http://ri.pdf.rossiresidencial.br/rossi2011/web/arquivos/Rossi_Apresentacao_4T_FINAL _PORT.com.rossiresidencial.pdg.br/rossi2011/web/arquivos/ITR_2T11.br/pdg2010/web/arquivos/ITR_30.289 Demonstrativos Financeiros PDG – Ano 2010 Disponível http://ri.br/ri> . Demonstrativos Financeiros Rossi – 2º trimestre 2011 . Demonstrativos Financeiros Rossi – Ano 2010 Disponível em: http://ri.pdf .pdf Acesso em: 08/11/2011.Disponível em: http://www. em: em: .Acesso em: 08/11/2011.com.Acesso 08/11/2011.06.

GUILHERME. 2010. LEMME. redes de negócios e meio ambiente: fundamentos e aplicações. A influência da gestão ambiental na competitividade e no sucesso empresarial. Fundamentos de Metodologia Científica: teoria da ciência e iniciação à pesquisa. José C. São Paulo. 190f. Francisco Alberto Severo de. Celso Funcia. Estratégia empresarial e sustentabilidade: uma visão prospectiva sobre o econegócio. Francisco Alberto Severo et al. Sustentabilidade sob a ótica global e local. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Produção) . p. . 2004. In: ZYLBERSZTAJN. LINS. Israel. KOCHE. 23. São Paulo: Pioneira Thomson Learning. In: ZYLBERSZTAJN. p. governança e reputação. O valor gerado pela sustentabilidade corporativa. 1-14. In: ALMEIDA.Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. Sustentabilidade e geração de valor: a transição para o século XXI. LINS. David. GUIMARÃES. 2007. David. Cláudio Pinheiro Machado. p. 1. 2006. Vozes. KLABIN. KRUGLIANSKAS. 2010. instituições. Desenvolvimento sustentável: um conceito vital e contraditório. MICHEL. Clarissa. Clarissa. EPELBAUM. 23-34.290 Referências bibliográficas Por Patrícia de Mori Lopes Jimenez ALMEIDA. Rio de Janeiro: Elsevier. Rio de Janeiro: Elsevier. 2009. Ed. Antonio Teodoro Ribeiro. 1. Sustentabilidade e geração de valor: a transição para o século XXI. Isak. Márcia Lúcia. 3. Cap.37-63. Anápolis: Universidade de Goiás. Cap. Fapesp. 2006. FILHO. Cap. Responsabilidade social e governança: o debate e as implicações: responsabilidade social. São Paulo: Annablume. Petrópolis. Governança estratégica.

ZYLBERSZTAJN. 2010. São Paulo.br/semead/7semead/paginas/artigos%20recebidos/Socioa mbiental/SA27_Resp_Social_Corporativa_Competivividade. SAMARA. Gestão da Responsabilidade Social Corporativa: O Caso Brasileiro. Sustentabilidade e geração de valor: a transição para o século XXI. Desenvolvimento sustentável. FROES. LINS.>. Disponível em: <http://www. . SACHS. Acesso: 02. Estudo de Caso Gestão Socioambiental. Rio de Janeiro: Elsevier. Campinas: Armazém do Ipê(Autores Associados LTDA).ead.Edição compacta. BARROS. José Carlos de. Clarissa.Mestrando em Administração_ Universidade Estadual do PR .fea. César. bioindustrialização descentralizada e novas configurações rural-urbanas. Fauze Najib. Rio de Janeiro: Editora FGV. Francisco Paulo de Melo. 2011. 2005. 5. Hans Michael Van. 2002. Pesquisa de Marketing – Conceitos e Metodologia. 1996. André. Meio ambiente no século 21: 21 especialistas falam da questão ambiental nas suas áreas de conhecimento. I.Ed. TRIGUEIRO.VII SEMEAD . out. Marcelo Correia.A.usp. A Prática do setor supermercadista. David. Responsabilidade Social Corporativa: Competitividade e desenvolvimento social. Pesquisa de Marketing. Prentice Hall. São Paulo: Atlas S. Indicadores de sustentabilidade: uma análise comparativa.291 MATTAR. In: BELLEN. NETO.PDF. Web Sites ARREBOLA. Rio de Janeiro: Qualitymark. 2001.2008. Beatriz Santos.

espacoacademico.abepro. GONÇALVES. Instrumentos de reporte de sustentabilidade (triple bottom Line). 2005. 2011. Foz do Iguaçu. a 11 out.unsw. Disponível em: <http://www.org. de 2007. XXVII. André.com.br/biblioteca/ENEGEP2005_Enegep1005_0803. Daniel Bertoli. Disponível em: <http://water. 2011. BERNARDO. em: <http://www. Acesso: 01. Acesso em: 04.pdf>. n. Princípios de sustentabilidade: uma abordagem histórica. Ago. Acesso: Disponível 01. Acesso em: 24 set. Fortaleza: Banco do Nordeste do Brasil.abepro.292 CASTELO-BRANCO. Triple Bottom Line Reporting. DREOSVG. a 01 de nov. Brasil. 2011. O Meio Ambiente para as Pequenas Empresas de Construção Civil e suas Práticas de Gestão Ambiental. Patrícia Pereira Vasques. out. Alcindo Martins.pdf>. 2011. de 2005.uol. Gilson.edu.com.br/051/51goncalves. GOMES. Porto Alegre.br/meioambiente/index. In: ENCONTRO NACIONAL DE ENGENHARIA DE PRODUÇÃO.vilabol. RS. BRITO. 29 out.org. out. Desenvolvimento sustentável: o desafio da presente geração.au/site/research/sustainability-assessment/triple-bottom-linereporting/>.Disponível: http://projbe. 2011. Revista Espaço Acadêmico.html. 09 out. LIMA. . out.br/biblioteca/ENEGEP2007_TR640477_9592. 2007. 2010. out. 51. Disponível em: <http://www. Acesso: 15.htm>. Johann.

In: CONGRESSO NACIONAL DE EXCELÊNCIA EM GESTÃO. 2011. Jus Navigandi. Princípios de sustentabilidade: uma abordagem histórica.). Getting to the Bottom of “Triple Bottom Line”. MACDONALD. 2003.pdf>. Acesso: SILVA.businessethics. Wayne. Disponível em: <http://www. Disponível em: <http://www. Fábio Moutinho.293 LIMA.excelenciaemgestao. a 04 jul. Acesso em: 24 set. Patrícia Pereira Vasques. Christian Luiz da (org. Disponível em: <http://jus. Brasil.abepro. out. LIMA. Gilson Brito Alves.ca/3bl/triple-bottom-line.com.pdf>. 2011.br/biblioteca/ENEGEP2005_Enegep1005_0803. Acesso: 15. 02 jul. BRITO. 2009.sustentabilidade. de 2009. 2006. de 2005. WAGNER COSTA. Porto Alegre. RIBEIRO. Niterói: Universidade Federal Fluminense. n.org/Portals/2/documents/cneg5/anais/T8_0164_0 780. André. Aline Pereira de.php?id=portug:redesustent:conceitos:co nceitos#sustentabilidade>.org. O conceito de desenvolvimento sustentável e seu contexto histórico: algumas considerações. ano 9. V. ROCHA. a 01 de nov. Fernanda Tavares.org. Vozes. Canadá: Business Ethics Quarterly. Teresina. 24 jul. MARTINS. 2011. Chris.pdf>. Petrópolis. NORMAN. 382.br/revista/texto/5490>. Desenvolvimento sustentável – Um modelo analítico. 29 out. 2011. out. RS. TREINTA. 2011. 2004. Acesso em: 14. In: GOMES. . 01. BERNARDO. Acesso em: 24 set. O Brasil e a Rio + 10. 2002. Tais. Disponível em: <http://www. Implementação do conceito de Triple Bottom Line em empresa de pequeno porte. Disponível em: <http://www. Gilson.br/antigo/doku. out. integrado e adaptativo.

CEF.asp realizado no dia 18/11/2011.com.caixa. Alex.A Rafael e Tales em uma publicação da Folha de São Paulo do dia 29 de setembro 2011.infomoney. VALORES REAIS. KANE. . Urbano em Fragmentos. CERBASI. Marcus. BODIE. Disponível em: http://www. Disponível http://www.valoresreais. Web Sites CVM.br/port/protinv/caderno6. - em: Acesso FUNDO IMOBILIÁRIO. Disponível em: http://www. Zvi.com/2011/03/13/o-que-e-lciletra-de-credito-imobiliario/ .com. Investimentos Inteligentes.gov. Gustavo. Adriano.gov.br/voce/investimentos/letras_credito_imobiliario.asp CVM 01/09/2011 . Thomas Nelson Brasil Ano 2008.Acesso realizado no dia 15/11/2011.Acesso realizado no dia 15/11/2011.br/FII-IBOVIMOB. Rio de Janeiro. Disponível em: http://www.Acesso realizado no dia 15/11/2011. Disponível em: http://www. INFOMONEY. Annablume Editora2007.br/fundos-rendafixa/noticia/635110 .Acesso 28/10/2011.cvm.2000. São Paulo.htm . Fundamentos de Investimentos. São Paulo ARTMED EDITORA S.fundoimobiliario.294 Referências bibliográficas Por Rogério Abriz BOTELHO.

295 ANEXOS .

296 .

297 .

298 .

299 .

leva em consideração o meio ambiente?Por quê? 5) A EZTEC possui empreendimentos verdes? O que pensa a respeito? Caso não possua. ambiental e econômica? Há uma gestão ambiental em seus empreendimentos? Se sim.SUSTENTABILIDADE CORPORATIVA APÊNDICE A – Roteiro de Entrevista (Perguntas) 1) 2) anos? 3) A EZTEC possui gestão sustentável? A EZTEC acredita que a gestão sustentável gera valor ao longo dos Como é analisada e incorporada a dimensão social.300 APENDICE Patrícia De Mori Lopes Jimenez . o que falta para iniciar?Por quê? 6) 7) Como é avaliada a questão destes empreendimentos? Como é a Governança corporativa na EZTEC? Quais são seus princípios? . como é feita? 4) Como é avaliado o desempenho da EZTEC?É avaliado apenas no aspecto econômico-financeiro? Se não.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful