CRITRIOS E NORMAS TCNICAS A ADOPTAR NAS AVALIAES DE

IMVEIS NO MBITO DAS ATRIBUIES DA DIRECO-GERAL DO

TESOURO E FINANAS

1. Conceito de valor e metodologia avaliatria de referncia
Na avaliao de imveis correntes, integrados nos sectores de habitao/comrcio/servios,
cuja caracterizao em termos legais, de localizao, estado de conservao, ocupao e uso,
permita a sua incluso num conceito de mercado imobilirio activo, suportado na existncia
de dados de mercado em quantidade, que permitam a constituio de amostras com um
nmero suficiente de dados, quer na vertente da oferta, quer da procura, recomenda-se o
recurso utilizao do conceito de valor de mercado e ao mtodo comparativo de
mercado, termos que se traduzem nas seguintes definies genricas:

1.1 Valor de Mercado
1.1..1- Define-se, genericamente, o valor de mercado como sendo o valor pelo qual um
imvel pode ser transaccionado data da avaliao, aps exposio num mercado livre e
concorrencial, em termos de condies de oferta e procura, durante um perodo temporal
considerado razovel tendo por referncia a transaco de um outro bem de natureza idntica
no mercado em que se insere, e em que todos os actores agem de forma livre e ponderada,
pressupondo-se que tm acesso a toda a informao relevante, quer para a formao de valor
do imvel, quer para a tomada de deciso sobre a sua eventual transaco, e no possuem
qualquer interesse particular que norteie a sua aco.
1.1.2- A estimativa do valor de mercado deve ser enquadrada no objectivo da obteno do
mximo e melhor uso para o imvel, o qual pode ser definido como sendo aquele que
conduz ao seu valor mais elevado, desde que o uso em causa seja legalmente admissvel,
fisicamente possvel e adequado, normalmente requerido pelo mercado e financeiramente
vivel.


1.2 Mtodo Comparativo de Mercado
1.2.1- Este mtodo deve ser usado, preferencialmente, quando se pretende estimar o valor de
mercado de um imvel.


1.2.2- Para a sua materializao imprescindvel a constituio de uma amostra, com dados
de mercado, relativos a imveis com caractersticas, tanto quanto possvel semelhantes, ao
imvel em avaliao.
1.2.3- Na caracterizao da amostra devem ser tidas em conta as variveis independentes que,
em princpio, se prev tenham maior influncia na formao dos valores, bem como a
varivel dependente, escolhidas de acordo com o funcionamento normal do mercado.
1.2.4- A pesquisa de dados de mercado considerada um dos pressupostos fundamentais,
com influncia directa no resultado da avaliao, pelo que deve ser devidamente organizada e
incluir informao detalhada e rigorosa sobre os imveis includos na amostra,
nomeadamente fotografias, nas situaes consideradas mais relevantes e os contactos da
fonte de informao.
1.2.5- Na recolha e tratamento dos dados da amostra, recomenda-se que sejam observados os
seguintes requisitos:
a) Sempre que possvel, efectuar vistoria fsica aos imveis a integrar na amostra. Caso os
dados de referncia sejam obtidos atravs de pesquisa efectuada na Internet ou na
imprensa escrita, e a informao relevante sobre o imvel seja considerada insuficiente,
aconselhvel a confirmao, atravs de contacto directo com a agncia imobiliria ou com
a fonte responsvel pela informao;
b) Anlise criteriosa dos aspectos quantitativos e qualitativos a considerar na caracterizao
do imvel;
c) Cruzamento de fontes de informao para confirmao dos dados de referncia sobre o
imvel;
d) Organizar convenientemente a amostra, de modo a evidenciar os valores (quantitativos)
considerados para cada uma das variveis;

e) O nmero de dados da amostra deve ser, sempre que possvel, superior ao nmero de
parmetros estimados, aconselhando-se a ter pelo menos um nmero n de dados, de
modo a:

n 5 K

Em que:
n - nmero de dados efectivamente utilizados no modelo;
k - nmero de variveis independentes





1.2.6- No tratamento dos dados devem ser utilizadas, preferencialmente, metodologias de
natureza tcnico/cientfica, evitando-se, salvo excepes devidamente justificadas, o tratamento
emprico da informao.
1.2.7- Entendem-se por metodologias de natureza tcnico/cientfica aquelas que conduzem a
modelos cujos pressupostos se encontram explicitados e testados, dando-se preferncia anlise
por modelos de Regresso Linear.
1.2.8- Quando no for possvel o tratamento dos dados por modelos cientficos com
pressupostos devidamente explicitados e testados, a avaliao, mesmo assim, deve basear-se
nesses dados, analisados de acordo com o desenvolvimento explcito de raciocnios lgicos e
coerentes, compatveis com o funcionamento do mercado imobilirio, que de algum modo,
permitam justificar as concluses da avaliao.
1.2.9- Sempre que seja vivel, o avaliador deve incluir nas amostras de mercado recolhidas,
dados relativos a transaces de imveis, considerados assemelhveis ao imvel em avaliao,
indicando a data do negcio e as entidades envolvidas no mesmo.

2. Outras Metodologias avaliatrias a considerar
Para alm do Mtodo Comparativo de Mercado, so aceitveis outras metodologias
avaliatrias, de natureza tcnico/cientfica, desde que os seus pressupostos estejam
devidamente explicitados e testados, nomeadamente:

2.1 Mtodo do Valor Residual (ou Mtodo Involutivo)
2.1.1- Neste mtodo, o valor do imvel estimado com base no estudo de viabilidade
econmica, realizado a partir da suposio de um hipottico investimento futuro, que com ele
seja compatvel e que represente o melhor aproveitamento possvel, de acordo com as
condies prprias do mercado, considerando-se, para o efeito, cenrios para a execuo e
comercializao do empreendimento.
2.1.2- A pesquisa de valores realizada com os cuidados e metodologia j expressos no ponto
1.1, com o intuito de determinar o valor de mercado do empreendimento imobilirio
projectado, atravs do Mtodo Comparativo de Mercado; a variao do correspondente valor
no tempo e o perodo de absoro no mercado.
2.1.3- A anlise dos investimentos , preferencialmente, realizada atravs de modelos
dinmicos, dando-se prevalncia anlise por fluxos de caixa descontados, em que so
explicitados todos os parmetros considerados, nomeadamente:



a) Custos;
b) Receitas;
c) Taxas (valorizao imobiliria, evoluo dos custos, juros de capitais investidos, impostos,
taxa de atractividade, etc.);
d) Prazos.
2.1.4- O uso deste mtodo recomendado quando se pretende estimar o Valor de Mercado
de projectos futuros; para terrenos expectantes, ou com esperada mudana de uso, para os
quais provvel estimar a sua capacidade construtiva, face aos instrumentos de gesto
territorial em vigor; ou em edifcios onde se pretendam levar a cabo obras de
reabilitao/ampliao/beneficiao ou de mudana de uso, que pela sua previsvel extenso
temporal, aconselhem sua ponderao, tendo em conta o tempo, previsivelmente longo da
sua realizao.

2.2 Mtodo do Custo de Reposio (ou Mtodo Evolutivo)
2.2.1- Neste mtodo, o valor do imvel estimado com base no somatrio dos valores das
suas partes constituintes, nomeadamente edificaes e terreno.
2.2.2- No caso de imvel com benfeitorias, ao valor do terreno soma-se o custo de
reproduo das benfeitorias devidamente actualizado por factor de depreciao fsica
aplicvel, que tem em considerao quer a idade quer o estado de conservao do imvel.
2.2.3- Na ausncia de elementos de referncia do imvel, suficientes para uma caracterizao
rigorosa do seu estado de depreciao fsico/funcional, considera-se aceitvel o recurso
Tabela de Ross-Heidecke, que permite a estimativa da depreciao fsica do imvel, quantificada
no factor K, que conjuga a idade do imvel, em percentagem da sua vida til provvel, com
o seu estado de conservao.
2.2.4- Em situaes pontuais em que a avaliao do imvel venha a coincidir com a
materializao de um projecto de recuperao, reabilitao ou remodelao do mesmo, a
depreciao fsica pode ainda ser determinada por oramento elaborado em que est
sustentado o investimento necessrio recolocao do imvel na condio de novo.
2.2.5- O valor do imvel determinado atravs da aplicao desta metodologia, ou seja, o
valor do terreno e das construes e benfeitorias existentes, deve considerar todos os custos
directos inerentes ao desenvolvimento do imvel em estudo, nomeadamente custos com
projecto, custos com taxas urbansticas e de promoo, que de forma inequvoca sejam
associados ao custo de reproduo das construes e suas benfeitorias.




2.3 Mtodo do Rendimento (Capitalizao Directa)
Atravs desta formulao do mtodo do rendimento, que representa uma forma de anlise de
investimento, aplicvel a imveis com capacidade de gerar receitas data de avaliao, o valor
estimado do imvel obtido atravs da capitalizao da sua renda lquida, com valores
trazidos para a actualidade, calculados com base em cenrios viveis.
.
2.4 Mtodo do Rendimento (Discounted Cash Flow)
2.4.1- Esta formulao do mtodo do rendimento, baseada na anlise de investimentos,
aplicvel a imveis com capacidade para gerar receitas de natureza heterognea, diferenciadas
no tempo.
2.4.2- A anlise dos investimentos realizada quer atravs de modelos dinmicos, com
preferncia expressa pela anlise por fluxos de caixa descontados, quer por utilizao de
frmulas de anlise financeira reconhecidamente testadas e devidamente explicitadas.
2.4.3- O mtodo aqui previsto utilizado, genericamente, na avaliao de imveis detidos
como investimento, podendo ser utilizado para estimar o seu valor de mercado ou calcular o
valor em uso.

3. Avaliao de imveis classificados, especiais, e passveis de uso alternativo
3.1- Na avaliao de imveis classificados ou de imveis especiais, nomeadamente Quartis
das Foras de Segurana ou Grandes Equipamentos e Servios Pblicos, tais como Hospitais,
Estabelecimentos Prisionais, e Prdios Rsticos de grande dimenso, integrados no domnio
privado do Estado, para os quais raramente so encontradas referncias de transaco ou
oferta no mercado imobilirio, devem ser adoptadas metodologias avaliatrias de
credibilidade tcnica inquestionvel.
3.2- Na explanao daquelas metodologias, os cenrios potenciais de investimento adoptados
para a valorizao do imvel devem ser criteriosamente estabelecidos, em funo dos
instrumentos de gesto urbanstica que impedem sobre os mesmos, nomeadamente em sede
de Planos Directores Municipais, Planos de Urbanizao e/ou de Planos de Pormenor.
3.3- Enquadrando-se os imveis a avaliar, nos regulamentos urbansticos vigentes, em reas
de Usos Especiais ou de Equipamentos, e sendo possvel perspectivar uma alterao do
seu uso, quer porque a sua situao actual em termos de idade, estado de conservao
dimenso e funcionalidade , deixou de dar resposta s necessidades organizacionais e de
espao das entidades a que esto adstritos, quer ainda por se encontrarem funcionalmente


e/ou tecnologicamente obsoletos, devem os mesmos ser avaliados com base em cenrios
urbansticos e econmicos sustentados, em que os parmetros de avaliao que venham a ser
adoptados, sejam claramente definidos e justificados, em termos de:
a) Valores atribudos aos mesmos;
b) Metodologias avaliatrias utilizadas;
c) Cenrios de uso alternativo contemplados para o imvel;
d) Tempo expectvel para o desenvolvimento econmico do projecto;
e) Custos associados mudana de uso, nomeadamente de natureza ambiental;
f) Destino a dar ao edificado existente;
g) Receitas expectveis geradas pelo cenrio de uso alternativo;
h) Taxas de actualizao, remunerao, depreciao e outros encargos indispensveis
sustentada explorao econmica do imvel.
3.4- Em avaliaes de maior complexidade, em que o perito avaliador, aps a anlise do
pedido de avaliao, venha a reconhecer a necessidade da constituio de uma equipa
multidisciplinar para proceder determinao do valor de mercado do imvel, deve aquele
avisar previamente a Direco-Geral do Tesouro e Finanas (DGTF) e, em relatrio
fundamentado, definir objectivamente quais as reas de saber em que imprescindvel o
recurso a peritos sectoriais.
3.5- Caso as metodologias propostas e a necessidade da contratao de peritos sectoriais
venham a ser aprovadas pela DGTF, o montante global dos honorrios da avaliao fixado
atravs de negociao entre aquela Direco-Geral e a(s) entidade(s) a contratar para a
realizao da avaliao.

4. Avaliao de imveis do domnio privado do Estado e dos institutos pblicos, objecto
da constituio de Direito de Superfcie.
Na avaliao de imveis do domnio privado do Estado e dos institutos pblicos, objecto da
constituio de direito de superfcie, nos termos do disposto nos artigos ns 67 a 72 do
Decreto-Lei n. 280/2007, de 7 de Agosto, o perito avaliador deve ter em considerao, para
alm dos aspectos particulares que venham a ser enquadrados no pedido de avaliao:
a) O prazo do direito de superfcie;
b) As condies de pagamento;
c) As pr-existncias no imvel, que venham a ser objecto da constituio do direito de
superfcie;


d) O destino e valorao das pr-existncias, bem como de equipamentos e outras
edificaes construdas no imvel a expensas do superficirio, no fim do prazo do direito
de superfcie.

5. Avaliao de imveis objecto de expropriao ou servido por utilidade pblica
Na avaliao de imveis do domnio privado do Estado e dos institutos pblicos, objecto de
expropriao ou servido por causa de utilidade pblica, nos termos do Cdigo das
Expropriaes, aprovado pela Lei n. 168/99, de 18 de Setembro, com a redaco que lhe foi
conferida pelas Leis ns 13/2002, de 19 de Fevereiro, 4 -A/2003, de 19 de Fevereiro, 67 -
A/2007, de 31 de Dezembro, e 56/2008, de 4 de Setembro, o perito avaliador deve ter em
especial considerao, nas metodologias avaliatrias que venha a utilizar para a estimativa do
valor contemporneo de uma justa indemnizao a pagar pela entidade expropriante, as
disposies constantes dos artigos 2, 3, 8, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 32 do
referido Cdigo, justificadamente aplicveis ao imvel objecto de expropriao ou servido.


6. Relatrio de avaliao
6.1- O relatrio de avaliao considera-se a pea central da avaliao do imvel, devendo ser
elaborado de forma clara e objectiva e fundamentar as opes do perito avaliador, em todos
os passos da avaliao.
6.2- O relatrio de avaliao deve conter toda a informao relevante, nomeadamente:
a) Definies e conceitos;
b) Pressupostos e condies da avaliao;
c) Metodologias adoptadas para chegar ao valor de mercado do imvel, reportado data
de avaliao;
d) Conceito de valor;
e) Caracterizao registo-cadastral do imvel, atravs da caderneta predial, Registo Predial
e Planta Cadastral, que se pressupem serem anexos ao pedido de avaliao, devendo
as suas cpias, constar objectivamente do relatrio;
f) Aspectos jurdicos e legislao vigente a considerar na avaliao;
g) Tipo de ocupao;
h) Caractersticas construtivas;
i) Equipamentos que integram o imvel e sua incluso, ou no, na avaliao;
j) Estado de conservao;


l) reas e sua tipologia bruta, til, privativa, locvel, ou outra, devidamente
caracterizada;
m) Localizao;
n) Tipo de ocupao;
o) Envolvente edificada e acessibilidades;
p) Caractersticas do mercado imobilirio, na zona envolvente do imvel;
q) Enquadramento nos instrumentos de gesto territorial em vigor para o local de
implantao;
r) Eventuais usos alternativos potenciais para o imvel.
6.3- Qualquer outro aspecto considerado relevante pelo perito avaliador, nomeadamente de
incidncia ambiental, observado durante a imprescindvel vistoria ao imvel, mesmo que no
referenciado no pedido de avaliao, deve ser objecto de anlise no relatrio, especialmente
se tiver influncia na formao do valor do imvel.
6.4- Para facilitar a consulta do relatrio, recomenda-se a introduo de um ndice,
preferencialmente no incio do mesmo.
6.5- No final do relatrio deve constar a data da sua elaborao, bem como a identificao do
avaliador, atravs de assinatura legvel.
6.6- Se aps a elaborao do relatrio e a sua entrega DGTF, o perito avaliador vier a
constatar a existncia de imprecises ou incorreces na informao impressa, que
eventualmente possam ter influncia quer nas concluses, quer no valor de mercado
determinado para o imvel, deve o perito avaliador, com a brevidade possvel, introduzir as
alteraes que considere apropriadas e transmiti-las quela Direco-Geral.

7. Termos e conceitos correntes em avaliao imobiliria
7.1- O uso e significado dos termos e conceitos de natureza tcnico-cientfica utilizados na
avaliao imobiliria pelo perito avaliador devem ser explicitados de forma clara e objectiva
no texto do relatrio de avaliao.
7.2- Caso surjam dvidas fundadas sobre a sua correcta utilizao ou formulao, a DGTF
reserva-se ao direito de solicitar esclarecimentos adicionais ao perito avaliador.
7.3- Relativamente aos ndices e conceitos de natureza urbanstica a aplicar ao imvel a
avaliar, deve o perito avaliador, preferencialmente, socorrer-se das definies e
enquadramento constantes dos Regulamentos dos instrumentos de gesto urbanstica que
impedem sobre o mesmo, tais como Planos Directores Municipais, Planos de Urbanizao e
Planos de Pormenor.



8. Peritos Avaliadores Imobilirios
Podem ser designados como peritos avaliadores imobilirios, no mbito da avaliao de
imveis e no estabelecimento do valor a homologar, que serve de referncia s operaes
imobilirias realizadas ao abrigo do Decreto-Lei n. 280/2007, de 7 de Agosto, as pessoas
singulares ou as pessoas colectivas que preencham os requisitos que se enumeram nos
nmeros seguintes:

8.1 Peritos avaliadores pessoas singulares

Os peritos avaliadores pessoas singulares devem preencher os seguintes requisitos:

a) Possuir licenciatura, ps-graduao ou mestrado, adequados avaliao de
patrimnios imobilirios;
b) Exercer a actividade profissional de avaliador de imveis h, pelo menos, trs anos;
c) Deter experincia e conhecimento do tipo e categoria do imvel a avaliar.


8.2 Peritos avaliadores pessoas colectivas

Se for designada uma pessoa colectiva, esta deve demonstrar que as avaliaes so
efectuadas por pessoas singulares que cumpram os requisitos estabelecidos no n. 8.1.


8.3 Escolha de peritos avaliadores em avaliaes de maior complexidade

8.3.1- Em avaliaes de maior complexidade, a DGTF opta, preferencialmente, pela
adjudicao da avaliao a peritos avaliadores, que se enquadrem nos critrios definidos
no presente n. 8 e, concomitantemente, estejam inscritos como peritos avaliadores na
lista da Comisso do Mercado de Valores Mobilirios, com seguro de responsabilidade
civil vlido, que cubra a sua actividade enquanto perito imobilirio.
8.3.2- Ainda no mbito de avaliaes de maior complexidade, e quando se trate de
imveis classificados ou de outros que no se integrem no mercado imobilirio, a DGTF
designa peritos avaliadores, conforme o estatudo no n. 4 do artigo 110. do Decreto-Lei
n. 280/2007, de 7 de Agosto.
8.3.3- Estes peritos devem efectuar a sua avaliao de acordo com os presentes Critrios e
Normas Tcnicas e, complementarmente, no texto do consequente relatrio de avaliao,
fundamentar, atravs da completa exposio dos pressupostos da avaliao, o valor
proposto para o imvel a avaliar.




8.4 Elementos comprovativos

Para efeitos de prova do cumprimento dos requisitos definidos em 8.1., as empresas de
avaliao de imveis devem enviar DGTF os elementos a seguir indicados,
conjuntamente com a primeira avaliao efectuada por um perito avaliador, nos termos
dos presentes Critrios e Normas Tcnicas:
a) Currculo detalhado, assinado pelo perito avaliador, do qual conste a experincia
profissional no domnio da avaliao imobiliria;
b) Lista com indicao das entidades para as quais o perito em causa tenha realizado
avaliaes imobilirias;
c) Outros documentos julgados convenientes.


9. Incumprimento dos requisitos

A DGTF recusa as avaliaes de imveis, apresentadas pelas pessoas singulares ou por
pessoas colectivas, que no preencham os requisitos estabelecidos dos presentes Critrios
e Normas Tcnicas.