Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
do Solo Urbano
Perguntas e Respostas
Consultas e Modelos
Florianpolis
2010
Contato
Rua Bocaiva, 1.750, 2 andar - Centro Florianpolis - SC - 88015-904
Tel.: (48) 3229.9216 | Fax: (48) 3229-9218
cme@mp.sc.gov.br | www.mp.sc.gov.br
Impresso
nov. 2010
Grfica Clicheria Cromos
Tiragem
700 exemplares
Projeto grfico e editorao
Coordenadoria de Comunicao Social
(48) 3229.9011 | comso@mp.sc.gov.br
Reviso gramatical
Lucia Anilda Miguel
SUMRIO
I. Introduo................................................................................................................................................ 7
II. A interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos ao Parcelamento de Solo Urbano.............................................................................................................................................................11
1. rgos pblicos que podem ser acionados pelo Ministrio Pblico............................. 14
2. Instrumentos de Atuao Rotina de Procedimentos.................................................... 15
3. Concluses.............................................................................................................................. 17
III. Perguntas e Respostas sobre o parcelamento do solo urbano:................................................... 19
1. O que gleba?......................................................................................................................... 19
2. O que um lote? .................................................................................................................. 19
3. Quais as modalidades de parcelamento do solo?.............................................................. 20
4. O que loteamento?.............................................................................................................. 20
5. O que desmembramento?.................................................................................................. 21
6. O que so o desdobro e o remembramento?..................................................................... 33
7. O que loteamento irregular?.............................................................................................. 33
8. O que loteamento clandestino?......................................................................................... 33
9. Quais so as reas de uso comum que devem obrigatoriamente integrar o parcelamento do solo urbano? .................................................................................................................... 33
10. Qual o percentual da gleba que deve ser destinado para as reas de uso comum pelo
empreendedor?............................................................................................................................ 35
11. Nas reas de uso comum quais os percentuais que devero ser resguardados para as
reas institucional, de arruamento e rea verde? ................................................................. 36
12. possvel ao loteador dar destinao diversa s reas destinadas aos equipamentos
comunitrios e urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo? ..................... 38
13. Quais so os itens que integram a infraestrutura bsica de um lote (equipamentos
urbanos ou de utilidade pblica)? A quem compete a sua execuo?................................ 38
14. Quais os conceitos de Zona Urbana e Zona de Expanso Urbana?........................... 40
15. Quem aprova o projeto de loteamento ou desmembramento? ................................... 41
16. Quais so as hipteses em que o Poder Pblico no pode autorizar a realizao de
loteamentos (Pargrafo nico do art. 3 da Lei n. 6.766/79)? ........................................... 41
17. Qual o percentual do loteamento ou do condomnio residencial dever ser resguardado a ttulo de rea verde? ......................................................................................................... 42
18. possvel o aproveitamento da rea de preservao permanente no cmputo da
rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao parcelamento do
solo? . ........................................................................................................................................... 45
19. possvel o aproveitamento da rea de reserva legal averbada na matrcula do imvel
no cmputo da rea verde do imvel (gleba) a ser loteado ou para outros fins afetos ao
parcelamento do solo?............................................................................................................... 47
20. Consulta n. 34/10 - APP REA VERDE lai exigncias alterao de via
de acesso sem comunicao ao registro in3 da FATMA - Art. 17, 28 e 50 da Lei n.
6.766.....................................................................................................................................204
21. Consulta N. 40/10- loteamento fechado impedimento abertura de vias pblicas
viabilidade de compensao ou recuperao da rea..........................................................212
22. Consulta N. 45/10 - Parcelamento do solo. Imvel gravado com direitos reais de garantia. Hipoteca. Possibilidade de desmembramento. Necessidade de anuncia do credor
hipotecrio.................................................................................................................................216
23. Consulta N. 46/10 - Obrigatoriedade de interveno do Ministrio Pblico nos processos de loteamento e desmembramento Solicitao de esclarecimentos e fundamentao acerca do assunto...........................................................................................................219
24. Consulta N. 57/10 - Desmembramento inferior a 10 lotes - fins industriais
aplicao das exigncias das lei 6766/79 e lei 6063/81, e resoluo conjunta fatma/
ibama 01/95 prevalncia dos arts. 18 e 19, da lei 6766/79 aos arts. 850 e 855,
pargrafo nico do cdigo de normas da corregedoria geral de justia hipteses de
exceo certificao de regularidade sanitria e ambiental do empreendimento pelo
municpio...........................................................................................................................227
25. Consulta N. 60/10 - Loteamentos autorizados anteriormente lei 6.766/79 possibilidade de responsabilizar os atuais proprietrios a implantar os devidos equipamentos
pblicos..................................................................................................................................... 242
V. Modelos .............................................................................................................................................251
1. Portaria ................................................................................................................................252
2. Ofcio diligncias .................................................................................................................255
3.Promoo de Arquivamento de Procedimento Preparatrio/Inqurito Civil ........... 257
4. Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta..................................................259
5. Ao Civil Pblica................................................................................................................265
6. Denncia...............................................................................................................................277
7. Folder Educativo..................................................................................................................280
I - Introduo:
O parcelamento do solo tem sido o tema mais requisitado pelos
membros do Ministrio Pblico, atualmente, em consultas formuladas ao
Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, tendo em vista a notria
expanso urbana dos municpios e os conflitos jurdicos e ambientais que lhe
so correlatos.
Com o advento da lei 10.257/01, oficialmente denominada Estatuto
da Cidade, a disciplina do parcelamento do solo passa a compor o rol de
instrumentos que devem ser utilizados para atender aos seus fins.1 Assim,
sendo instrumento til execuo da poltica urbana, nenhum parcelamento
do solo dever ser realizado de forma a contrariar as diretrizes insertas
nos termos do art. 2, tambm da aludida lei federal. Sua regulao se d
basicamente pela lei n. 6.766 de 19 de dezembro de 1979, compreendendo
normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao
do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo
subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no
empreendimento.
1
Lei n. 10.257/01:
Art. 1. - Na execuo da poltica urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, ser
aplicado o previsto nesta Lei.
(...)
Art. 4. - Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos:
(...)
II planejamento municipal, em especial:
(...)
b)disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo;
(...).
Por Urbanismo, entenda-se o processo de adaptao da cidade s suas funes tendo em vista a melhoria
do meio fsico e das condies necessrias qualidade de vida: qualitativo. Em princpio, os planos
urbansticoscontemplam o espao urbano como um todo, ao passo em que os projetos urbansticos focalizam parte ou partes desse todo, fazendo-lhe um recorte (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade
de vida urbana, Direito Urbanstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao professor Toshio Mukai. Rio de
Janeiro. 2008).
Por Urbanizao, compreenda-se o processo de incremento da populao de uma cidade, devido a taxas
de crescimento provocadas por fluxos migratrio, em geral provenientes do campo: quantitativo. Nesse
contexto, a urbanizao tem a ver com a demografia (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade de
vida urbana, Direito Urbanstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao Professor Toshio Mukai. Rio de
Janeiro. 2008).
Lei n. 10.257/01: Art. 2. - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: I - garantia do direito
a cidades sustentveis, entendido como o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental,
infraestrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e
futuras geraes; (grifou-se).
Art. 182, 1 /CFRB (O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com mais
de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana) c/c Art.
40, Caput/Estatuto da Cidade (O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica
de desenvolvimento e expanso urbana).
Lei n. 10.257/01: Art. 2.o - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
nizao, em atendimento ao interesse social;
(...)
IV planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuio espacial da populao e das atividades
econmicas do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia, de modo a evitar e corrigir as distores
do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
(...)
VI ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilizao inadequada dos imveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificao ou o uso excessivos ou inadequados em relao infra-estrutura urbana;
d) a instalao de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como plos geradores de trfego,
sem a previso da infra-estrutura correspondente;
(...)
f) a deteriorao das reas urbanizadas;
g) a poluio e a degradao ambiental;
(...)
VIII adoo de padres de produo e consumo de bens e servios e de expanso urbana compatveis com
os limites da sustentabilidade ambiental, social e econmica do Municpio e do territrio sob sua rea de
influncia;
(...)
IX justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes do processo de urbanizao;
(...)
XI recuperao dos investimentos do Poder Pblico de que tenha resultado a valorizao de imveis urbanos;
(...)
XII proteo, preservao e recuperao do meio ambiente natural e construdo, do patrimnio cultural,
histrico, artstico, paisagstico e arqueolgico;
(...)
XIII audincia do Poder Pblico municipal e da populao interessada nos processos de implantao de
empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou
construdo, o conforto ou a segurana da populao;
(...)
XV simplificao da legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo e das normas edilcias, com vistas
a permitir a reduo dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
(...).
10
Para um aprofundamento do tema, ver consulta anexa PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO - FUNDAMENTOS LEGAIS - ROTINA DE PROCEDIMENTOS QUE
PODERO SER ADOTADOS PELO PROMOTOR DE JUSTIA.
11
12
Em casos de inexecuo das obras de infra-estrutura, outra soluo possvel ser instar a Prefeitura Municipal
a realizar as obras faltantes, hiptese em que ela poder ser ressarcida dos valores depositados, ou executar
a garantia oferecida pelo parcelador, ou, ainda, dele cobrar os valores excedentes. Com frequncia, tambm,
ser firmado o termo de ajustamento de conduta.
compromisso em tal sentido. O termo de ajustamento de conduta constituirse- em ttulo executivo extrajudicial, o que significa que, em caso de
descumprimento, o Promotor de Justia poder promover sua execuo;
Se no houver soluo ou compromisso de ajustamento de conduta,
durante o inqurito civil, o Promotor de Justia dever ajuizar a ao civil pblica.
A ao civil pblica poder ter como objeto a condenao em dinheiro
ou o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer. A maioria das aes
contm pedidos de condenao a obrigaes de fazer e no fazer.
O pedido mais comum ser o de regularizao do parcelamento,
com a obteno das aprovaes necessrias, registro perante o Cartrio do
Registro de Imveis e execuo das obras de infraestrutura. Paralelamente,
feito o pedido de condenao obrigao de no fazer, consistente em no
parcelar ou no vender sem ter as aprovaes e o registro. Para o caso de
descumprimento da obrigao imposta, pedida a cominao de multa diria.
Em casos nos quais a regularizao se mostre invivel, o pedido tem sido
de desfazimento do parcelamento, com a recomposio da gleba ao estado
anterior, inclusive com a recomposio da vegetao nativa, e indenizao
dos danos aos adquirentes de lotes.
Na hiptese de o parcelamento fsico da gleba no ter sido iniciado e
sobre ela incidir vedao que a torne insuscetvel de ser parcelada, possvel
o pedido de condenao obrigao de no fazer, isto , de no promover o
parcelamento.
Se necessrio, poder ser ajuizada ao cautelar ou o juiz poder
conceder liminar na prpria ao principal. Em geral, os Promotores de
Justia ajuzam a ao civil pblica com pedido liminar. A ao cautelar acaba
sendo utilizada somente em casos de urgncia, quando ainda h necessidade
de maiores esclarecimentos para o correto ajuizamento da ao principal.
So exemplos de pedidos liminares no bojo da ao civil pblica:
a) proibir a prtica de atos de parcelamento material no imvel, tais
como: supresso de vegetao, movimentao de terras, abertura de ruas,
demarcao de quadras e lotes;
b) exigir a recomposio da vegetao mediante apresentao de
projeto de recuperao de rea degradada, elaborado por responsvel tcnico,
com ART, com comprovao do protocolo no rgo ambiental. Tal projeto
dever prever a revegetao de toda rea degradada com quantidade e espcie
de mudas de rvores nativas, em nmero suficiente para a recomposio;
16
3. Concluses:
1) A disciplina do Parcelamento do Solo compe o rol de instrumentos
que devem ser utilizados para atender aos fins pretendidos pela Lei n.
10.257/01, ou Estatuto da Cidade. Assim, na condio de instrumento til,
execuo da poltica urbana, o parcelamento no pode contrariar as diretrizes
insertas nos termos do art. 2 da mesma lei federal, pois que estas devem ser
observadas como ponto de partida para a anlise acerca de sua adequao
legal e viabilidade urbanstica. Sua regulao se d pela Lei n. 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e
penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano,
e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade
adquirente dos lotes previstos no empreendimento.
2) Para anlise e aprovao do loteamento e do desmembramento, a lei
reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos, como
condio para o desenvolvimento vlido e regular de todo o empreendimento,
compreendendo as seguintes e principais fases: - pedido de diretrizes (arts. 6
e 7); - apresentao do projeto (arts. 9 a 11); - aprovao pela Prefeitura
Municipal (arts. 12 a 17); - pr-registro (art. 18); - execuo (art. 18, V); e
registro.
17
18
2) O que um lote?
Entenda-se por lote o terreno servido de infraestrutura bsica, cujas
dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou
lei municipal para a zona em que se situe.
O tamanho legal mnimo do lote dever conter rea de pelo menos de
cento e vinte e cinco metros quadrados e frente de cinco metros, salvo maior
restrio da legislao estadual ou municipal, ou o loteamento se destinar
urbanizao especifica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse
social, previamente aprovados.
19
4) O que loteamento?
O loteamento ocorre pela subdiviso de gleba em lotes destinados
edificao, exigindo prolongamento, modificao ou ampliao das vias
9
Conforme 1. do art. 182/CRFB, c/c pargrafo nico do art. 140/CESC e art. 40, caput/EC.
10 Ap. 78.282-2, da 12 Cm. Cvel do TJSP, de 23-10-1984, em RT 595/94, apud Rizardo, Arnaldo. Processo
de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Leis 6766/79 e 9785/99, 6. ed. ver. e ampl., So Paulo:
ed. RT, 2003., p. 36.
11 Jurisprudncias
APELAO CVEL. SUSCITAO DE DVIDA. REGISTRO DE IMVEIS. ALIENAO DE FRAO
IDEAL. INEXISTNCIA DE CONDOMNIO. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. AVERBAO
INDEVIDA. - vedada a transcrio de venda de frao ideal na matrcula de imvel quando constatado
que o contedo do negcio jurdico no corresponde realidade ftica, encontrando-se o terreno dividido
em lotes delimitados e individualizados, sem que se tenha procedido regularizao do parcelamento do
solo. O Parcelamento do solo urbano deve ocorrer pelo desmembramento ou loteamento, mediante a
prvia aprovao do projeto pela Prefeitura local, sendo vedada a alienao de parcela de terreno sem
o competente registro. - Recurso improvido. [GRIFEI]
(TJMG. Ap. Cv. n. 1.0114.06.072954-7/001, 7 Cmara Cvel. Relatora: Des. Heloisa Combat, Julgado em
07-04-2009)
20
5) O que desmembramento?
Segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n. 6.766/79, a subdiviso
de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema virio existente,
desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos nem prolongamento,
modificao ou ampliao dos j existentes.
Percebe-se, pois, que a caracterizao do parcelamento do solo, na
modalidade desmembramento, pressupe ou deveria pressupor - um estado
de coisas mais avanado que o loteamento, dispensando-se o parcelador
exclusivamente da execuo de obras, infraestruturas e equipamentos j prexistentes aprovao do empreendimento. 13 14
Infere-se, a partir destes conceitos, que o desmembramento uma
forma de parcelamento do solo, em tese, mais simplificada e conveniente
ao empreendedor do que o loteamento, j que o nus referente abertura
de novas vias ou ampliao de vias existentes e instalao da respectiva
infra-estrutura de responsabilidade do requerente, dando margem a burlas
e, no mais das vezes, gerando dficits de reas de uso comum (destinadas
implantao de reas verdes e de uso comunitrio, ex.: parques, praas,
creches, postos de sade, escolas, ..).
Observa-se que o parcelamento do solo no territrio urbano brasileiro
tem ocorrido de forma fragmentada. Normalmente uma grande gleba
desmembrada, resultando em grandes reas remanescentes. Posteriormente,
12 1 do art. 2 da Lei n. 6.766/79
13 Quanto s distines fticas e jurdicas entre loteamento e desmembramento, ver Consulta n. 9/08, do Centro
de Apoio Operacional do Meio Ambiente, documento anexo.
14 Jurisprudncias:
CIVIL. ASSOCIAO. LOTE URBANO REGULAR. FRACIONAMENTO. QUALIFICAO COMO
NOVO LOTEAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. DESMEMBRAMENTO. INSTITUTO DISTINTO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAO DESTACADA. INADIMPLNCIA DOS ASSOCIADOS PROMITENTES COMPRADORES. RESCISO. IMPERATIVIDADE. CONSIGNAO EM
PAGAMENTO. MORA J CARACTERIZADA. ELISO. INVIABILIDADE.
[...]
4. APELAO CONHECIDA E IMPROVIDA. UNNIME.
o lote pertencente e fracionado pela apelada j est situado em solo urbano devidamente loteado, tanto que
est inserto no permetro da cidade satlite de Recanto das Emas. Como corolrio dessa constatao evidente
que, j integrando loteamento levado a efeito pelo Poder Pblico de conformidade com as exigncias legais,
no pode ser objeto de novo loteamento, podendo, quando muito, ser objeto de desmembramento, instituto,
frise-se, ante a afinidade que os apelantes demonstram por conceitos jurdicos, diverso do loteamento, conquanto ambos integrem o gnero parcelamento, consoante se afere do estampado no artigo 2, 1 e 2, da
Lei n. 6.766/79
(TJDFT. Ap. Cv. n. 20050910121080APC. Acrdo n. 319.024. rgo Julgador: 2 Turma Cvel. Relator:
Des. Tefilo Caetano. Julgado em: 27-08-2008).
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
9) Quais so as reas de uso comum que devem obrigatoriamente integrar o parcelamento do solo urbano?
As reas de uso comum, responsveis por assegurar o pleno
desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana,
levando em considerao o lazer, a infra-estrutura necessria e a integrao
15 Nesse sentido a posio consagrada do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo: Se no a gleba que est
sendo dividida em lotes, mas, simplesmente, um lote (de 500m) que est sendo desdobrado em duas partes,
no se trata de desmembramento, mas de simples desdobre, no sujeito Lei n. 6.766/79. (Ap. 826-0, do
Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 17-2-82)
33
Ainda sobre a funo da rea verde, de acordo com Jos Afonso da Silva:
Da a grande preocupao do Direito Urbanstico com a criao e
preservao das reas verdes urbanas, que se tornaram elementos urbansticos vitais. Assim, elas vo adquirindo regime jurdico especial,
que as distinguem dos demais espaos livres e de outras reas non
aedificandi, at porque se admitem certos tipos de construo nelas,
em proporo reduzidssima, porquanto o que caracteriza as reas verdes
a existncia de vegetao contnua, amplamente livre de edificaes,
16 ALVARENGA, Luiz Carlos. O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. Revista Eletrnica.ISSN 16774280.v6.n1. Ano 2007. disponvel em: <revista.uepb.edu.br/index.php/qualitas/article/view/85/97> Acesso
em: 05/10/09.
17 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em:
<http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso .em: 05/10/09.
34
35
O mesmo critrio de utilizao de rea aproveitvel, com o fito de resguardar as reas de Preservao Permanente, foi utilizado pelo Superior Tribunal de Justia para efeito de clculo em que se define os tamanhos
da propriedade, embora tratando-se de imveis rurais passveis de reforma agrria. Conforme notcia que
divulgou a deciso referente ao Recurso Especial n. 1161624: Ao relatar o processo, o ministro Humberto
Martins entendeu como correta a disposio do TRF1 de interpretar a questo dentro da lgica do Estatuto
da Terra. [...] o TRF1 integrou a norma com as disposies constantes do pargrafo 3 do artigo 50 do Estatuto da Terra, com redao dada pela Lei n. 6.746/1979. Ali, est expressa a disposio de que somente a
rea aproveitvel do imvel faz parte do clculo. [] O voto foi seguido de forma unnime pelos demais
ministros da Segunda Turma, que ressaltaram, na prpria sesso de julgamento, a importncia da deciso
proferida. Para os magistrados, a deciso do STJ pode inibir eventuais abusos no processo de reforma agrria
brasileiro, evitando que o poder pblico intervenha em reas de interesse ecolgico que, a partir de critrios
equivocados, pudessem ser classificadas como grandes propriedades improdutivas.
21 ARFELLI, Amauri Chaves. reas Verdes e de Lazer: consideraes para sua compreenso e definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. in Revista de Direito Ambiental. Coordenao: Antnio Herman
V. Benjamin e dis Milar. n. 33, Ano 9. jan-maro/2004. So Paulo: Revista dos Tribunais. p.46
36
25 Jurisprudncia:
1.
APELAO CVEL - AO DE DESMEMBRAMENTO DE IMVEL URBANO - REA MENOR DO QUE
QUELA EXIGIDA PELA MUNICIPALIDADE PARA A CONSTITUIO DE UM LOTE - IMPOSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO - COMPETNCIA DO MUNICPIO PARA LEGISLAR SOBRE
O PARCELAMENTO DO SOLO OUTORGADA PELA CONSTITUIO - NECESSIDADE DE ORGANIZAO DO MEIO URBANSTICO - EXEGESE DOS ARTS. 30, VIII, DA CONSTITUIO FEDERAL E
3 DA LEI N. 6.766/79 - SENTENA DE IMPROCEDNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO
(...)
Na hiptese, o lote que os autores pretendem parcelar, isto , desmembrar de outro, possui rea de 198m.
Entretanto, como se viu, a rea mnima exigida pelo Municpio de So Joaquim de 360m. Assim, evidente
que o imvel dos autores no se enquadra no limite mnimo para loteamento, motivo pelo qual no pode ser
desmembrado. [GRIFEI]
(TJSC. Ap. Cv. n. 2004.020754-9, de So Joaquim, Terceira Cmara de Direito Civil. Relator: Des. Marcus
Tlio Sartorato. DJ 22-05-2007)
37
38
39
40
41
17) Qual o percentual do loteamento ou do condomnio residencial dever ser resguardado a ttulo de rea verde?
38
42
Ao Civil Pblica. Parcelamento irregular do solo urbano. rea de preservao ambiental. Preocupao da
Prefeitura de Angra dos Reis com possvel desmatamento e utilizao indevida do solo como rea residencial.
Sentena que julgou procedente em parte o pedido, determinando ao ru que se abstenha de parcelar o solo ou
construir no local sob pena de multa diria. Inconformismo atravs do recurso de apelao. Manifesto direito
da Municipalidade em pretender preservar as reas em que vedada por lei a supresso da vegetao, exceto
quando autorizada pelo Poder Pblico e desde que presente o interesse coletivo (Cdigo Florestal, artigos 1
e 3, 1). certo que o direito moradia, hoje erigido categoria de direito social (CRFB/88, artigo 6),
deve ser protegido, mas sem violar os preceitos constitucionais em defesa do meio ambiente (CRFB, artigo
225), da funo social da propriedade (CRFB, artigo 5, XXIII) e da funo scio-ambiental da cidade (CRFB,
artigo 182 e Estatuto da Cidade, artigo 1), devendo ser preservado em primeiro lugar, o interesse coletivo.
Invivel, portanto, aceitar o parcelamento irregular do solo municipal, sob pena de afronta direta ao direito
da coletividade preservao do meio ambiente e da qualidade de vida da populao, interesses de carter
pblico e social que se sobrepem ao interesse privado, da o cabimento da Ao Civil Pblica. Em razo
do exposto, com base no art. 557 do CPC, NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, diante da sua manifesta
improcedncia, mantendo integralmente a douta sentena recorrida.
(TJRJ. Apelao n. 2008.001.13701, Dcima Terceira Cmara Cvel, Relator: Des. Sirley Abreu Biondi, DJ:
24-06-2008)
38 Neste tpico, remetemos o leitor ao teor da Instruo Normativa n. 3 da FATMA, especialmente ao tpico
43
44
Inteligncia do art. 14 da Lei Municipal n. 3.649/79. Inviabilidade de explorao do imvel por particular.
Ao posicionamento da autora, obtempere-se que admissvel, em tese, que a Administrao municipal promova
alterao no loteamento, desde que tal mudana no se d em prejuzo qualidade de vida dos seus moradores. Assim, plenamente justificvel uma alterao singela no plano, em razo da viabilidade tcnica da
passagem de dutos de gua ou de esgoto ou de cabos de energia eltrica, motivos pelos quais se poderia
alterar a localizao de uma praa, ou reduzir a metragem da rea verde prevista no plano de loteamento
registrado. No se admite, porm, que a Prefeitura promova alterao que prejudique ou elimine aquele
espao comunitrio em atendimento a interesses alheios finalidade do art. 4, 1, da Lei n. 6.766/79.
Nesse contexto, tem-se que a Lei Municipal n. 3.645/89, ao exigir, em seu art. 14, que parte da rea do loteamento seja entregue prefeitura, tem por escopo promover a ocupao racional e organizada daquela frao
do espao urbano, da preservao de reas de lazer, do respeito ao meio ambiente e do acesso comunitrio aos
servios essenciais prestados pelo Poder Pblico. Da dispor o mesmo artigo, em seu 2, que o Executivo
Municipal poder dispor, exclusivamente para fins de utilidade pblica, das recebidas nos termos deste artigo.
Conclui-se que os 35% de rea cedidos Prefeitura devem ser utilizados por esta no interesse da organizao daquele loteamento, por exemplo, para a instalao de equipamentos necessrios ao fornecimento
de energia, gua e saneamento bsico, para a construo de praas e parques ou para a preservao
de rea verde. invivel, porm, a transferncia de tal rea para o patrimnio particular, pois em tal
hiptese, tem-se manifesta agresso ao interesse protegido pelo art. 14 da Lei n. 3.649/89. [GRIFEI]
(TJSC. Ap. Cv. n. 2002.011186-0, de Blumenau, Terceira Cmara de Direito Pblico. Relator: Des.
Pedro Manoel Abreu. DJ 08-11-2005.)
E ainda:
AO CAUTELAR EM MATRIA AMBIENTAL - LIMINAR CONCEDIDA - AGRAVO DE INSTRUMENTO - LICENA E AUTORIZAO DE CORTE EXPEDIDOS EM DESACORDO COM O RELATRIO
DE VISTORIA.
O art. 225 da CRFB prev que o Poder Pblico, com o fito de garantir um meio ambiente equilibrado, pode
exigir, na forma da lei, para instalao de obra ou atividade potencialmente ensejadora de significativa leso
ao meio ambiente, estudo prvio de impacto.
No caso em tela, a licena e autorizao de corte obtidos pela agravante se encontram em frontal oposio
ao relatrio de impacto ambiental efetuado in loco, uma vez que naquele documento consta expressamente a
proibitiva de supresso de rvores, florestas ou qualquer forma de vegetao de Mata Atlntica, bem
como de conjunto de plantas em estgio de regenerao mdio ou elevado, vedaes estas, contidas na
Lei n. 4.774/65, Decreto n. 750/93 e Resoluo CONAMA n. 237/97.
(TJSC. Agr. de Ins. n. 2004.002441-0, de So Francisco do Sul, Primeira Cmara de Direito Pblico.
Relator: Des. Volnei Carlin. DJ 27-05-2004)
45
46
44 Segundo o Cdigo Florestal do Estado de Gois (Lei n. 12.596/95), em seu art.21 Quando da eventual transformao de imvel rural em urbano com qualquer finalidade, dever ser exigida a manuteno da reserva
legal averbada margem da respectiva matrcula no cartrio de registro de imveis, conforme obrigao
imposta pelo pargrafo segundo do Cdigo Florestal, acrescido pela lei n. 7.803 de 18 de julho de 1989.
45 Sobretudo analisando o caso concreto luz das diretrizes do art. 2. do Estatuto da Cidade, uma vez que a
mutao dos institutos objetiva justamente evitar distores do crescimento urbano sobre os meios natural
e construdo, ou parcelamento excessivo ou inadequado em relao infraestrutura urbana (disponvel ou
disponibilizvel).
47
48
48 Para uma anlise mais aprofundada do tema, rememos leitura do artigo jurdico A perpetuidade da Reserva
Legal em zona urbana e seu aproveitamento como rea verde, SOUTO, Lus Eduardo, in Revista Jurdica
do Ministrio Pblico Catarinense/ Publicao conjunta da Procuradoria-Geral de Justia de Santa Catarina
e da Associao Catarinense do Ministrio Pblico, n. 15, jul./dez. 2009, p. 65
49
50
51
sua caracterizao, com especial ateno para a existncia prvia das ruas e
vias pblicas de circulao em geral, devidamente criadas por lei municipal,
bem como a reserva, no projeto, quando inexistente, das reas verde e
destinadas ao uso comunitrio. 52 53
24) Quais os documentos, para fins de registro do parcelamento do solo, que devero estar anexados ao requerimento
endereado ao Oficial de Registro de Imveis?
ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula;
histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os
ltimos 20 anos;
certides negativas;
certides:
a) dos cartrios de protestos de ttulos, em nome do
loteador (10 anos);
b) de aes pessoais relativas ao loteador (10 anos);
c) de nus reais relativos ao imvel; e
d) aes penais contra o loteador (10 anos);
cpia de ato de aprovao do loteamento e comprovante do
termo de verificao pela Prefeitura Municipal, da execuo das
vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras
e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da
aprovao de um cronograma; e
declarao do cnjuge do requerente que consente no registro do
loteamento
52 Quanto s distines fticas e jurdicas para aprovao de loteamento e desmembramento, ver anexa a Consulta n. 9/08 do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente.
53 Jurisprudncias:
1.
Administrativo. Desmembramento. Consulta de viabilidade. rea litornea. Parecer desfavorvel da FATMA,
com base na legislao federal, estadual e municipal. Ausncia de ato administrativo concreto. Descabimento
do mandado de segurana.
Isto porque a Lei Estadual n. 6.063/82, preceitua, explicitamente, que para lograr-se a aprovao de
desmembramento, h necessidade de indicao das vias existentes (art. 9, da suso referida Lei), entendidas estas, com certeza, como ruas j implementadas e em utilizao. [GRIFEI]
(TJSC. Apelao Cvel em Mandado de Segurana n. 5.090, da Capital, Segunda Cmara de Direito Comercial.
Relator: Des. Pedro Manoel Abreu, DJ 13-06-1996.[Grifo meu]).
52
53
54
55
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO PBLICA. IMPLANTAO IRREGULAR DE CONDOMNIO. DANOS AMBIENTAIS. LEI N. 6.938/81. RESPONSABILIDADE OBJETIVA
E SOLIDRIA DOS EMPREENDEDORES.
I A Lei n. 6.938/81, em seu art. 14, determina que a responsabilidade por danos causados ao meio ambiente
objetiva, ou seja, independente da existncia de culpa. Uma vez demonstrado o nexo de causalidade entre
a atitude dos rus com a criao do condomnio RK e os danos provocados ao meio ambiente, impe-se a
necessidade de serem obstrudos os atos tendentes a implantao do malsinado condomnio como medida
de precauo at que sobrevenha o exame de mrito. Nestes termos, em caso de descumprimento da ordem
judicial, determinando a suspenso de todas as atividades voltadas implantao do condomnio RK, assim
como a realizao de qualquer negcio jurdico, com terceiros. Envolvendo lotes ou fraes ideais do domnio
sobre o imvel, respondero os empreendedores solidariamente pela multa imposta, eis que a responsabilidade
do dano ambiental se funda no fato de que aquele que lucra com uma atividade deve responder por todos os
riscos oriundos da mesma.
II Recurso Improvido.
(AGI 20000020054970AGI DF 3 Turma Cvel Relator Des. JERONYMO DE SOUZA. DJU 10-042001 pg 25).
59 Nesse sentido, FREITAS, Vladimir Passos de. FREITAS, Gilberto Passos de. Crimes contra a natureza. 8
ed. rev. atual. e ampl. So Paulo: Ed. RT 2006.
56
57
(TJRJ. Apelao Cvel n.. 2009.001.16697, do Rio de Janeiro, Quinta Cmara Cvel Relatora: Des. Teresa de
Andrade Castro Neves, DJ: 26-05-2009)
61 Jurisprudncias:
PENAL E PROCESSUAL PENAL. APELAO CRIMINAL. SENTENA CONDENATRIA. CRIMES
TIPIFICADOS NO ART. 50, INC. I E II, E PARGRAFO NICO, INC. I E II, DA LEI N. 6.766/79 E ART.
40 DA LEI N. 9.605/98. MATERIALIDADE E AUTORIA COMPROVADAS. CONJUNTO PROBATRIO
ROBUSTO PARA SUSTENTAR A CONDENAO. REINCIDNCIA. EXASPERAO DA PENA.
Demonstrada a autoria e a materialidade dos crimes tipificados pelo art. 50, inc. I e II, e pargrafo nico, inc.
I e II, da Lei n. 6.766/79 por meio de robusto conjunto probatrio, deve ser mantida a sentena condenatria.
Confirmando-se a condenao e em havendo sentena condenatria com trnsito em julgado trs anos antes
do cometimento do fato, os efeitos da reincidncia esto configurados, impe-se a exasperao da pena base.
Improvido o recurso do ru. Provido o recurso do Ministrio Pblico.
(TJDF Ap. Crim. n. 20000710070723, de Braslia, 2 Turma Criminal, Desembargador SOUZA E
VILA, Julgado em 2 de junho de 2008)
E ainda:
APELAO CVEL. AO ORDINRIA DE PRESTAO DE OBRIGAO DE FAZER. PARCELAMENTO DE SOLO URBANO. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. NO OCORRNCIA.
LOTEAMENTO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA NO EXECUTADAS PELO EMPREENDEDOR.
PREVISO EXPRESSA EM LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL. INEXISTNCIA DE DISPENSA
TCITA OU EXPRESSA EM ALVAR DE LICENA OU TERMO DE ACORDO. COMPLEMENTAO
DE REA A SER DOADA AO MUNICPIO. NECESSIDADE. I - No acarreta cerceamento de defesa a
deciso que indefere determinados quesitos formulados pelas partes e considerados impertinentes pelo juiz,
eis que, sendo ele o destinatrio das provas, dirige e determina a instruo do processo, como dispe o artigo
130 do Cdigo de Processo Civil. II - No imprescindvel a apresentao de alegaes finais quando no
for produzida prova em audincia de instruo e julgamento. III - A exigibilidade de execuo de obras de
infraestrutura em loteamento decorre de imperativo legal, consubstanciado na Lei Federal n. 6.799/79
e na Lei Complementar Municipal n. 4/92, ainda que no tenha sido prevista no alvar de licena e, tampouco,
no termo de acordo para a implantao do loteamento, pois fundada em norma de observncia obrigatria e
insuscetvel de afastamento pelas partes. AGRAVOS RETIDOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. APELO
CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJPR. Acrdo n. 34455, Apelao Cvel n. 0500937-2, de Sarandi, Quarta Cmara Cvel. Relator:
Abraham Lincoln Calixto. DJ: 12-05-2009)
58
59
60
a toda aplicao normativa - no macula a conformidade constitucional da lei, contanto que no constitua a
plena delegao da atividade legislativa, o que no ocorre no caso dos artigos 50 e 51 da Lei n. 6.766/79.
A previso legal de regularizao dos parcelamentos e os procedimentos administrativos reiteradamente
promovidos pelo Poder Pblico tm o escopo exclusivo de equacionar a catica conjuntura de ocupao
prematura e irregular do solo para fins urbanos. A preocupao , pois, eminentemente social. Nada tem de
contraditrio com o conjunto normativo e tampouco serve de justificativa para aqueles que buscam lucrar em
manifesta violao s regras e princpios emergentes da lei. Ao revs, tais condutas, alm de manifestamente
contrrias ordem jurdica formal, revelam intensa reprovabilidade, demonstrando sua fulgente antinormatividade material.
O parcelamento irregular do solo para fins urbanos, como crime formal, consuma-se com o singelo ato de lotear
ou propor a compra com afirmao falsa ou omisso de informao acerca da irregularidade. Consumado o
delito, no h falar-se em abolitio criminis por ausncia de ofensa ao bem jurdico tutelado, que se perpetua
enquanto no houver outra lei que retire do mundo jurdico a norma incriminadora.
Consoante entendimento da Turma, existindo prova de ter o acusado agido consciente e dolosamente na
participao dos crimes definidos no artigo 50, inciso I e III, da Lei n. 6.766/79, impe-se-lhe a condenao
s respectivas penas.
No h erro de tipo quanto irregularidade do empreendimento se o acusado corretor de imveis e foi
autuado anteriormente pelo mesmo crime.
Permanece inabalada a pretenso punitiva do Estado se entre o fato e o recebimento da denncia e se entre
esta e a sentena condenatria no transcorreu o prazo estipulado no artigo 109 do Cdigo Penal.
A no demonstrao dos requisitos do artigo 71 do Cdigo Penal impede o reconhecimento da continuidade
delitiva, que fica igualmente obstada pela reiterao das condutas delituosas como meio de vida, denotando,
na realidade, habitualidade criminosa do acusado que assim procedeu.
A extensa folha penal do ru empreendedor do loteamento, com diversas anotaes de inquritos policiais e
aes penais em andamento revelam seus maus antecedentes que, somadas s outras circunstncias judiciais
desfavorveis, permitem elevar sua pena a patamar razoavelmente superior ao mnimo legal, mas no justifica
ultrapassar a metade da soma do mnimo com o mximo legal, mormente considerando o largo intervalo da
pena abstrata prevista no preceito secundrio da norma penal (1 a 5 anos de recluso).
O erro de proibio consiste na ignorncia do agente de que sua conduta constitui um ato reprovado, supondoo lcito, independentemente de conhecer ou no o teor da norma (artigo 21 do Cdigo Penal e o artigo 3 da
LICC). Portanto, a mera afirmao de desconhecimento da lei no induz ao reconhecimento da exculpante,
mormente se a capacidade intelectiva e as condies culturais do acusado denotam ter potencial conscincia
da ilicitude dos fatos.
A proposta de venda de lotes em parcelamento irregular para fins urbanos sem a devida cincia ao promissriocomprador acerca da ilegalidade do empreendimento constitui o crime previsto no artigo 50, inciso III, e
pargrafo nico, inciso I. Segundo entendimento da Turma, demonstrada a materialidade e autoria do crime
atravs de propostas de venda e demais provas dos autos, impe-se a condenao do acusado que as assinou,
cuja pena, em razo das circunstncias judiciais favorveis, deve ser fixada no mnimo legal (1 ano de recluso
e 10 dias-multa, substituda aquela por uma pena restritiva de direito).
Recursos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Apelo do Ministrio Pblico provido. Apelao do acusado
Ubirajane dos Santos de Andrade parcialmente provida. Apelo do ru Elson de Arajo Amorim improvido.
(TJDF Ap. Crim. n. 2006.06.5.000417-0, de Braslia, 2 Turma Criminal, Desembargador Benito Tiezzi,
Julgado em 18-10-2007)
Conduta tambm est tipificada no rol dos crimes contra as relaes de consumo, nos termos do disposto no
art. 7, inc. VII da Lei 8137/90, com a seguinte disposio: art. 7. Induzir consumidor ou usurio a erro, por
via de indicao ou afirmao falsa ou enganosa sob a natureza, qualidade de bem ou servio, utilizando-se
de qualquer meio, inclusive a veiculao ou divulgao publicitria.
64 Jurisprudncias:
APELAO CRIMINAL. CRIME PREVISTO NO ART. 50, III E PARGRAFO NICO, I E II, DA LEI
N. 6.766/79 (LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO).
AFIRMAO FALSA SOBRE A LEGALIDADE DOS LOTES E CONSEQENTE VENDA DOS IMVEIS. ALEGAO DE REGULARIZAO POSTERIOR DO LOTEAMENTO E PRTICA DA CONDUTA TPICA SOB ESTADO DE NECESSIDADE. ABSOLVIO IMPOSSVEL. MATERIALIDADE
E AUTORIA COMPROVADAS. CRIME FORMAL QUE SE CONSUMA COM A AFIRMAO FALSA.
AUSNCIA DE PROVA ACERCA DA CAUSA DE EXCLUSO DE ANTIJURIDICIDADE. NUS DO
RU, NOS TERMOS DO ART. 156 DO CDIGO DE PROCESSO PENAL. CONDENAO MANTIDA.
APLICAO DA PENA.
CIRCUNSTNCIAS JUDICIAIS. CONDENAO ANTERIOR. EXPIRAO DO PRAZO DEPURADOR
DE QUE TRATA O ART. 64, I, DO CDIGO PENAL. ANTECEDENTE CRIMINAL NO CARACTERIZADO. REITERAO DE PRTICA NEGOCIAL EM PREJUZO DE TERCEIROS QUE, ENTRETANTO,
CARACTERIZA CERTO DESVIO NA CONDUTA SOCIAL. CIRCUNSTNCIAS DESFAVORVEIS
E CONSEQNCIAS GRAVES. PONDERAO, PORM, DE QUE NO SE TRATA DE NMERO
EXPRESSIVO DE VTIMAS. PENA-BASE ELEVADA EXCESSIVAMENTE. MINORAO.
PENA DE MULTA. LEI ESPECIAL QUE FAZ REFERNCIA A VALOR EM SALRIOS MNIMOS. INAPLICABILIDADE DA PREVISO ANTE O DISPOSTO NO ART. 2 DA LEI N. 7.209/84. FIXAO QUE
DEVE OBSERVAR O ART. 49 DO CP NO TOCANTE QUANTIDADE DE DIAS-MULTA E O ART. 60
DO MESMO DIPLOMA QUANTO AO VALOR DE CADA DIA-MULTA. ADEQUAO, OBSERVADA
A PROPORCIONALIDADE EM RELAO PENA PRIVATIVA DE LIBERDADE E SITUAO
ECONMICA DO RU.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE.
(TJSC. Apelao Crim. n 2007.052442-2, de Capinzal. Primeira Cmara Criminal. Relator: Victor
Ferreira. Julgado em 22-07-2008)
E ainda:
APELAO-CRIME. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. EXTINO DA PUNIBILIDADE PELA PRESCRIO. INOCORRNCIA. Fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou
comunicao ao pblico ou a interessados, afirmao falsa sobre a legalidade do loteamento ou desmembramento do solo, para fins urbanos, ocultando fraudulentamente fato a ele relativo. Venda de lotes irregulares.
Condenao mantida. Apelo improvido. Unnime.
(TJRS. Apelao Crime n. 70025582867, Quarta Cmara Criminal. Relator: Aristides Pedroso de
Albuquerque Neto, Julgado em 29-01-2009)
61
62
E, ainda:
Visando orientar os membros do Ministrio Pblico, e vista da relevncia da
matria abordada, relativa disciplina do parcelamento do solo urbano prevista na
Lei Federal n. 6.766/79 e Lei Estadual n. 6.063/82 (com as alteraes da Lei
Estadual n. 10.957/98), entende-se que deve ser recomendado aos Promotores de
Justia o exerccio de rigorosa fiscalizao sobre os pedidos de registro de loteamento ou
desmembramento de imveis que derem entrada no Registro Imobilirio, promovendo
o cancelamento e procedendo s impugnaes, desde logo, sempre que em desacordo
com as condies previstas na legislao de regncia federal, estadual e municipal.
Para tanto, sugere-se que o Promotor de Justia oficie aos cartorrios competentes
solicitando vista de todos os procedimentos que tratam dos projetos de loteamento
ou de desmembramento submetidos a registro, na forma e prazo previstos no art.
18 da Lei n. 6.766/79.
Por todo o exposto a manifestao no sentido de que o Ministrio Pblico deve
continuar intervindo nos pedidos e nas aes relacionadas aos registros de loteamentos
e desmembramentos do solo urbano.(Consulta n. 9/01)
63
32) Qual a forma de interveno do Ministrio Pblico prevista na Lei do Parcelamento do Solo?
Remetemos a resposta ao teor da consulta ao CME intitulada
Parcelamento do Solo Urbano Interveno do MP Fundamentos Legais
Rotina de Procedimentos que podero ser adotados pelo Promotor de
Justia, documento anexo parte integrante do presente guia.
66 Jurisprudncias:
1.
AO CIVIL PBLICA - Ajuizamento pelo MP objetivando a concluso das obras de infraestrutura exigidas
quando da aprovao do loteamento denominado Parque Chapado, observado o regramento constante da Lei
n. 6.766/79 [...]Controle do parcelamento e da ocupao do solo urbano que encargo inafastvel do ente
municipal, na esteira do que dispem a CF (art. 30, VIII) e a CE (arts. 180/183), assentando o art. 40 da Lei
n. 6.766/79 a obrigao da Prefeitura Municipal de regularizar o loteamento ou desmembramento, executado
em desacordo com o plano respectivo, de modo a evitar leso aos padres de desenvolvimento urbanstico e
mesmo aos adquirentes de lotes [...].
(TJSP. Ap. Cv. n. 146.092-4/9-00, de Piracicaba, Dcima Cmara de Direito Privado de Frias. Relator: Paulo
Dimas Mascaretti, DJ 26-03-2004. [Grifo meu].).
2.
AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO REGISTRADO - DESCUMPRIMENTO DE LEGISLAO
FEDERAL E ESTADUAL - LIMINAR MANTIDA.
Evidenciando-se ofensa ao meio ambiente e desatendimento da legislao especfica, justifica-se a concesso
de liminar em ao civil pblica promovida pelo Ministrio Pblico, para suspender atividade de loteamento,
mesmo registrado.
(TJSC. Agr. Ins. n. 1988.058966-4, de Tubaro. Primeira Cmara de Direito Comercial. Relator: Eder Graf.
Julgado em: 30-03-1993)
3.
AO CIVIL PBLICA - MINISTRIO PBLICO - INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGNEOS REGULARIZAO DE LOTEAMENTO - LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA.
O Ministrio Pblico parte legtima para a defesa dos interesses dos compradores de imveis loteados,
em razo de projetos de PARCELAMENTO de SOLO urbano, em face de inadimplncia do parcelador na
execuo de obras de infraestrutura ou na formalizao e regularizao dos loteamentos (REsp n. 137889,
Rel. Min. Francisco Peanha Martins, j. 6-4-00).
64
65
2. Estadual:
Lei n. 6.063/82 (Parcelamento do Solo Urbano)
Lei n. 10.472/97 (Poltica Florestal Estadual)
Lei n. 10.957/98 (Altera a Lei n. 6.063/82)
Decreto 5.835/02 (Regulamenta o pargrafo nico do art. 20 da
Poltica Florestal Estadual)
3. Municipais:
Plano diretor;
Lei municipal de parcelamento do solo;
Lei municipal de meio ambiente;
Lei de uso e ocupao do solo;
Lei do permetro urbano;
Planos setoriais, em especial os de habitao, de transporte e
mobilidade e de saneamento.
Normas edilcias, como cdigo de obras e edificaes.
4. Resolues:
CONAMA n. 10/88 (regulamenta atividades em reas de proteo
ambiental)67
CONAMA n. 303/02 (Dispe sobre parmetros, definies e
limites de reas de Preservao Permanente)68
CONAMA n. 369/06 (Dispe sobre os casos excepcionais, de
utilidade pblica, interesse social ou baixo impacto ambiental,que
possibilitam a interveno ou supresso de vegetao em rea de
Preservao Permanente-APP.) 69
Conjunta IBAMA/FATMA n. 1/95 (Regulamenta o corte, a
supresso e explorao de vegetao secundria no estgio inicial
67 Disponvel em http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=74. Acesso em 27.09.2010
68 Disponvel em http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=299 Acesso em 27.09.2010
69 Disponvel em http://www.mma.gov.br/port/conama/legiabre.cfm?codlegi=489 Acesso em 27.09.2010
66
5. Instrues Normativas:
Instruo INCRA n. 17-B de 22-12-80
Instruo FATMA n. 373
Instruo FATMA n. 2474
6. Provimentos:
Provimento n. 14/93 (Corregedoria de Justia - TJ/SC) disciplina
disposies sobre o registro especial de que trata o art. 18 da Lei n
6.766, de 19 de dezembro de 1979, que versa sobre o parcelamento
do solo urbano.75
Provimento n. 13/94 (Corregedoria de Justia - TJ/SC) - Dispe
sobre os loteamentos clandestinos, com proibio de escriturao
e registro de atos e negcios jurdicos infringentes do ordenamento
70 Disponvel em http://www.mp.sc.gov.br/legisla/est_ato_port_res/resolucao/cme_re001_95.htm Acesso em
27.09.2010
71 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. s d s . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _
view&gid=77&Itemid=46&lang= Acesso em 27.09.2010
72 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. s d s . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _
view&gid=79&Itemid=46&lang= Acesso em 27.09.2010
73 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. f a t m a . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _
view&gid=32&Itemid=83 Acesso em 27.09.2010
74 D i s p o n v e l e m h t t p : / / w w w. f a t m a . s c . g o v. b r / i n d e x . p h p ? o p t i o n = c o m _ d o c m a n & t a s k = c a t _
view&gid=32&Itemid=83 Acesso em 29.09.2010
,
67
76 Disponvel em
http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em 27.09.2010
77
Disponvel em
http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em
27.10.2010
78 Disponvel em
http://tjsc5.tj.sc.gov.br/consultas/jurisprudencia/jsp/provimentoscirculares_avancada.jsp. Acesso em
27.10.2010
68
79 Disponvel em
http://www.mp.sc.gov.br/portal/site/portal/portal_lista.asp?campo=194 Acesso em 27.10.2010
VI - Consultas
1. CONSULTA N. 5/2006 - COMARCA CAPITAL
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO
- FUNDAMENTOS LEGAIS - ROTINA
DE PROCEDIMENTOS QUE PODERO
SER ADOTADOS PELO PROMOTOR DE
JUSTIA.
Pergunta
Em quais hipteses ocorrer a interveno do Ministrio Pblico em
procedimentos afetos aos parcelamentos do solo?
Resposta
O Parcelamento do Solo Urbano regulado pela Lei n. 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e
penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano,
e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido na defesa da coletividade
adquirente dos lotes previstos no empreendimento.
Para anlise e aprovao do loteamento e do desmembramento, a lei
reguladora impe que sejam cumpridos requisitos que esto expressos como
condio para o desenvolvimento vlido e regular de todo o empreendimento,
69
a interveno do parquet:
Compreendeu claramente o legislador que os adquirentes de lotes, comumente pessoas de condio humilde, quase sempre no tm meios
de defender seus direitos e, muitas vezes, ignoram mesmo quais sejam
estes. Justifica-se, pois, a participao do Ministrio Pblico, no s pelo
tratamento legal dado aos adquirentes de lotes, considerados hipossuficientes em relao outra parte, como tambm pelo forte contedo
social da lei, de ordem pblica e de carter cogente. Pode-se mesmo
ver nessa atribuio conferida ao Ministrio Pblico uma espcie de
substituio extraprocessual destinada a garantir a efetiva realizao de
interesse e direito privados de pessoas que se encontram em condies
desfavorveis para exercit-los ou defend-los.80
72
5.1 Liminares
Se necessrio, poder ser ajuizada ao cautelar ou o juiz poder
conceder liminar na prpria ao principal. Em geral, os Promotores de Justia
ajuzam a ao civil pblica com pedido de liminar. A ao cautelar acaba
sendo utilizada somente em casos de urgncia, quando ainda h necessidade
de maiores esclarecimentos para o correto ajuizamento da ao principal.
So exemplos de pedidos liminares no bojo da ao civil pblica:
a) proibio da prtica de atos de parcelamento material no imvel,
tais como: supresso de vegetao, movimentao de terras, abertura de ruas,
demarcao de quadras e lotes;
b) consumado o dano, exigir a recomposio da vegetao mediante
apresentao de projeto de recuperao de rea degradada, elaborado por
responsvel tcnico, com ART, com comprovao do protocolo no rgo
ambiental. Tal projeto dever prever a revegetao de toda rea degradada
com quantidade e espcie de mudas de rvores nativas, em nmero suficiente
para a recomposio; tratos culturais; espaamento; procedncia das mudas;
e indicao do local onde sero plantadas;
c) assegurar as condies mnimas necessrias para o crescimento
da vegetao plantada at que a mata atinja o porte mdio e replantio das
mudas que morrerem ou no apresentarem desenvolvimento adequado,
substituindo-as por outras da mesma espcie;
d) proibio de publicidade, vendas e recebimento de prestaes;
e) colocao de placas ou faixas na rea, informando que, por deciso
judicial, o parcelamento no pode ser executado e no podem ser vendidos lotes;
f) exibio de compromissos de compra e venda e apresentao de rol
de adquirentes;
g) bloqueio de matrcula imobiliria;
h) indisponibilidade ou bloqueio de bens, para garantia do cumprimento
da obrigao de fazer e da indenizao pleiteadas; e
i) execuo de obras de infraestrutura.
5.2 Pedidos
A ao civil pblica poder ter como objeto a condenao em dinheiro
ou o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer. A maioria das aes
78
Pergunta:
O artigo 18, V, da Lei n. 6766/79 exige, para aprovao do loteamento,
cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de
verificao pela Prefeitura da execuo das obras exigidas por legislao
municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do
loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de
escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com a
durao mxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento
de garantia para a execuo das obras. Ocorre que as obras referidas no
inciso V do artigo 18 ainda no foram realizadas por completo.
Desse modo, indaga-se:
a) que tipo de rigor deve ser exigido nesse cronograma (no caso, o
requerente se limitou a anotar o tempo em que pretendia terminar as obras,
sem nem mesmo especificar o que seria feito ms a ms)?
80
Resposta:
No tocante ao prazo para execuo do cronograma, compreendese que esses projetos, no nosso entender, devem conter alm dos aspectos
tcnicos, seus custos e cronograma detalhado, de preferncia, com etapas
a serem cumpridas ms a ms, respeitando-se o prazo legal (de 2 anos para
loteamentos aprovados antes e de 4 anos para aqueles aprovados aps a
vigncia da Lei n. 9.785/99, a qual alterou a redao do art. 18, inc. V, da Lei
n. 6.766/79), referente execuo das obras.
Caso no seja cumprido o cronograma no prazo legal estabelecido,
o Municpio assume solidariamente a responsabilidade pela concluso das
obras referentes ao loteamento por si aprovado, conforme assentado na
Jurisprudncia do TJ/SC83, situao esta que dever ensejar a consequente
propositura da ao de regresso contra o parcelador inadimplente.
Por sua vez, quanto ao cronograma das obras exigidas, colhe-se da
doutrina84, primeiramente, que o plano de arruamento ser apresentado
isoladamente ou em conjunto com o plano de loteamento (onde isso seja
admitido), submetendo-se aprovao do Municpio, em tantas vias quanto
forem exigidas (geralmente, quatro vias), devidamente assinado pelo
proprietrio da gleba e por profissional habilitado e, se exigido em lei, sendo
registrado na Municipalidade.
O plano de arruamento, obedecidas as diretrizes fornecidas e demais
normas fixadas pelo rgo de planejamento, ou por outro da Prefeitura
Municipal, dever conter os projetos de urbanizao primria, que, atendidas
as peculiaridades locais, consistem, nas Municipalidades mais exigentes, mais
ou menos, no seguinte:
I projeto geral de arruamento, em escala determinada, incluindo curvas de nvel do terreno de metro em metro, vias de circulao, quadras,
zonas de uso, reas verdes e reas institucionais;
II perfis longitudinais e sees transversais de todas as vias de circulao, em escala horizontais estabelecidas, e com cpias nas formas
que se especificar;
III projeto completo do sistema de escoamento de guas pluviais,
indicando e pormenorizando o dimensionamento e os caimentos de
coletores, bocas-de-lobo e demais equipamentos, nas medidas, nas
normas e nos padres especificados;
IV projeto completo do sistema de coleta, tratamento e despejo de
gua servidas e suas respectivas redes, obedecendo as medidas, os pa83 Apelao Cvel n. 2005.005358-7, Des. Nicanor da Silveira, Deciso de 20-4-2006.
84 SILVA, J. A. Direito urbanstico brasileiro. 4 ed. rev. e atual. So Paulo: Malheiros Editores, 2006. p.476.
81
82
83
84
90 Apelao Cvel no. 2005.007044-2, Des. Luiz Czar Medeiros, Deciso de 30-8-2005
AO CIVIL PBLICA - LOTEAMENTO - MINISTRIO PBLICO - LEGITIMIDADE ATIVA - OBRAS
DE INFRAESTRUTURA - RESPONSABILIDADE - PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO - REVISO
- POSSIBILIDADE - INDISPONIBILIDADE DE BENS - CPC, 461, 5, E LEI N. 7.347/85, ART. 12
1. O fato de particulares se beneficiarem direta ou indiretamente com o resultado da demanda judicial no
desnatura a legitimidade de ndole constitucional do Ministrio Pblico para promover ao civil pblica na
defesa do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos (CF, art. 129, III, e Lei n. 7.347/85, art. 5).
2. possvel ao Poder Judicirio rever atos administrativos que se reputam ilegais ou que afrontam o interesse
pblico. Desse modo, mesmo tivessem sido cumpridas todas as obrigaes assumidas e que propiciaram a
liberao do loteamento pelo Poder Pblico, se constatado que a execuo do empreendimento trouxe danos
ao meio ambiente ou a qualquer outro direito difuso ou coletivo legalmente protegido, impor-se-ia a reviso
do ato administrativo, respondendo todos aqueles que direta ou indiretamente contriburam para o prejuzo
ou para a potencialidade deste.
3. Incumbe ao juiz, de ofcio ou a requerimento das partes, tomar providncias que assegurem o resultado
prtico equivalente ao adimplemento da tutela pretendida (CPC, art. 461, 5, e Lei n. 7.347/85, art. 12).
A indisponibilidade de bens uma dessas providncias e deve se limitar ao quantum necessrio para garantir
a realizao das obras destinadas regularizao do loteamento ou cobertura de eventuais prejuzos.
4. Em sede de agravo de instrumento, s se discute o acerto ou desacerto do ato judicial hostilizado, no sendo
vivel o exame aprofundado de temas relativos ao meritum causae (AI n. 99.017438-7, Des. Eder Graf), sob
pena de supresso de um grau de jurisdio.
Pergunta:
Qual a funo e as caractersticas das reas Verdes Urbanas? Pode
o Municpio proceder alterao jurdica de um bem pblico efetuando a
desafetao das reas verdes?
Resposta
As reas verdes urbanas tornaram-se elementos urbansticos vitais.
Deixaram de ser apenas ornamentao urbana para ser necessidade higinica,
de recreao e at de defesa e recuperao do meio ambiente.
O que caracteriza as reas verdes a existncia de vegetao contnua,
amplamente livre de edificaes, ainda que recortadas de caminhos, vielas,
brinquedos infantis e outros meios de passeio e divertimento leves, quando
tais reas se destinem ao uso pblico1.
O regime jurdico de reas verdes pode incidir sobre espaos pblicos
ou privados. A legislao urbanstica poder impor aos particulares a obrigao
de preservar reas verdes existentes em seus terrenos, ou mesmo impor a
formao, neles, dessas reas, ainda que permaneam com sua destinao ao
uso dos prprios proprietrios. que as reas verdes no tm funo apenas
recreativa, mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade
a que tanto se prestam as pblicas como as privadas (p. 247).
Hely Lopes Meirelles2 identifica os espaos livres e as reas verdes nos
loteamentos como limitaes do traado urbano voltados salubridade da
cidade (p. 102). So bens predispostos ao interesse coletivo e que desfrutam
de especial proteo para que sua finalidade urbanstica no seja desvirtuada
por ao do Estado ou de terceiros.
Nas palavras de Arfelli3, as reas verdes so constitudas de formao
vegetal natural ou artificial pr-existente ao parcelamento da gleba (parques
florestais), ou at mesmo sua formao pode ser imposta pelo Poder Pblico.
Pode ainda recair sobre espaos pblicos ou privados. Ainda que possam
servir ao lazer e recreao, como elementos urbansticos, as reas verdes
tambm no se destinam apenas ornamentao urbana, mas desempenham,
nos dias atuais, importante papel sanitrio e at de defesa e recuperao do
meio ambiente, diante da degradao de agentes poluidores.
O autor acrescenta que as reas verdes caracterizam-se pela
continuidade e predominncia da cobertura vegetal, o que as distingue de
mera arborizao como elemento acessrio, como se observa em avenidas,
85
90
REFERNCIAS
ARFELLI. Amauri Chaves. reas verdes e de lazer: consideraes para sua compreenso e
definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. Revista de Direito Ambiental, v. 9,
n. 33, p. 33-51, jan./mar. 2004.
BRASIL. Lei n. 6.766 de 19 de dezembro de 1979. Dispe sobre obre o parcelamento do solo
urbano e d outras providncias e d outras providncias. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF,
20 dez. 1979.
CALDAS, Roberto Correia da Silva Gomes. O fenmeno da legalizao das favelas e sua transmutao em concesses pblicas. Interesse Pblico, v. 8, n. 37, p. 321-334, maio/jun. 2006.
COSTA, Jos Rubens. A regularizao fundiria das favelas. Revista de Direito Publico, v. 25,
n. 99, p. 210-218 jul./set. 1991.
CUSTODIO, Helita Barreira. Diretrizes de legislao ambiental para a preservao das reas
verdes urbanas. Revista de Direito Civil, Imobilirio, Agrrio e Empresarial, v. 20, n. 77, p. 35-47,
jul./set. 1996.
_______________________. Desafetao e concesso de bens de uso comum do povo
invadidos e transformados em favelas:incompatibilidades jurdico-urbanstica-ambientais.
Revista de direito civil, imobilirio, agrrio e empresarial,v.14,n.53,p.35-72,jul./set.,1990.
GASPARINI, Digenes. Direito Administrativo. 11. ed. So Paulo: Saraiva, 2006. 1022p.
MUKAI, Toshio. Impossibilidade jurdica da desafetao legal de bens de uso comum do povo,
na ausncia de desafetao de fato. Revista de direito pblico,v.18,n.75,p.246-249,jul./
set.,1985.
PINTO, Antonio Carlos Brasil. Da esttica urbana e do direito paisagem. Revista Jurdica: Associao Catarinense do Ministrio Publico, v. 2, n. 3, p. 16-27, abr./jun. 1998.
SILVA, Jos Afonso da. Direito urbanstico brasileiro. 2. ed., rev. e atual. So Paulo:
Malheiros, 1995.
SILVA, Mauricio Fernandes da. A desafetao de reas verdes advindas de aprovao
de loteamentos perante a tutela ambiental. Revista de Direitos Difusos, v. 30, ano 6, p.
177-199.
SIRVINSKAS, Lus Paulo. Arborizao urbana e meio ambiente: aspectos jurdicos.
Revista de Direito Ambiental, v. 4, n. 16, p. 192-201, out./dez. 1999. Interesse Publico,
v. 2, n. 7, p. 150-162, jul./set. 2000.
1 SILVA, Jos Afonso da. Direito urbanstico brasileiro. 2. ed. rev. e atual. So Paulo: Malheiros,
1995. p. 247.
2 Direito de Construir, So Paulo: Malheiros Editores, 6. ed. p. 102.
3 ARFELLI. Amauri Chaves. reas verdes e de lazer: consideraes para sua compreenso e
definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. Revista de Direito Ambiental, v. 9,
n. 33, p. 33-51, jan./mar. 2004.
4 MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 9. ed. 2001. p. 372.
5 CUSTODIO, Helita Barreira. p. 38.
6 in Direito Administrativo, p. 809/812.
7 Jos Rubens Costa. A regularizao fundiria das favelas, p. 211.
8 Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=2014>. Acesso em: 24 out.
2007
9 Revista de Direito Pblico n. 75, p. 249.
10 Revista de Direitos Difusos, p.193.
92
Pergunta:
admissvel o aproveitamento de uma servido de passagem para
caracterizao e aprovao de projeto de desmembramento?
Resposta:
Inicialmente, para melhor deslinde da questo, importante que sejam
revistos alguns institutos afetos ao tema.
Conforme leciona Jos Afonso da Silva, Parcelamento urbanstico do solo
o processo de urbanificao de uma gleba, mediante sua diviso ou rediviso
em parcelas destinadas ao exerccio das funes elementares urbansticas
(p. 329). O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder
ocorrer mediante loteamento ou desmembramento; j o desdobro constitui
a diviso de um lote sem o objetivo de urbanizao, no se sujeitando aos
efeitos da referida Lei, considerando que no detm potencialidade de influir
nos padres urbansticos de uma cidade.
O loteamento, por sua vez, a subdiviso de gleba em lotes destinados
edificao, exigindo prolongamento, modificao ou ampliao das vias
existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos.
J o desmembramento, segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n.
6.766/79, a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com
aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura
de novas vias e logradouros pblicos, nem prolongamento, modificao ou
ampliao dos j existentes. (Retirei o itlico)
Finalmente, o desdobro a diviso de um lote em dois; repartir o
lote ao meio, sem a abertura de novas vias. Basta, portanto, a abertura de
uma rua para que se trate de loteamento (MACHADO, p. 385).
93
94
95
96
Perguntas:
1) Nos procedimentos de desmembramentos de reas urbanas
necessria a delimitao de rea verde no imvel desmembrando? Qual a
previso legal para essa exigncia?
2) Caso seja necessrio qual o percentual que dever ser destinado?
Qual o amparo legal?
3) A rea verde delimitada no desmembramento dever ser objeto de
doao ao municpio? Qual o amparo legal?
4) Como no h necessidade de licena ambiental nos desmembramentos,
de que forma sero identificadas as coberturas arbreas existentes sobre a
rea desmembranda?
5) A Lei da Mata Atlntica restringe o corte e supresso de vegetao
para fins de loteamento ou qualquer edificao, observada a cobertura vegetal
existente sobre a rea. Porm, sua aplicao se restringe ao Bioma Mata
Atlntica. O conceito de Bioma Mata Atlntica vem estabelecido no artigo
2. da Lei n.11.428/2006, o qual menciona quais vegetaes e florestas o
integram. J o conceito de Floresta um ecossistema dotado de elevada
complexidade, em cujo cenrio vicejam numerosos vegetais, todos eles
97
Pergunta:
A Pessoa Jurdica responsvel pelo processo de parcelamento
apresentou certides positivas de dbitos fiscais federais e de protestos de
ttulos. Aparentemente a Lei n. 6.766/79 exige a apresentao de certido
negativa, caso contrrio, invivel o deferimento do pedido. Todavia, outros
atos normativos dificultam a compreenso da extenso dessa exigncia. Citase o art. 1, pargrafo 2, do Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937,
que dispe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em
prestaes, o qual prev que as certides positivas da existncia de nus
reais, de impostos e de qualquer ao real ou pessoal, bem como qualquer
protesto de ttulo de dvida civil ou comercial no impedem o registro.
Indaga-se:
A existncia de certido positiva de dbitos fiscais em nome do loteador
inviabiliza, sob qualquer hiptese, a autorizao de um desmembramento,
considerando o disposto no art. 850 do Cdigo de Normas da Corregedoria
Geral de Justia do Estado de Santa Catarina94 e art. 1, 2 do Decreto n 58/37?
Resposta:
A exigncia constante no art. 18 da Lei n. 6.766/79 no tocante
apresentao de certido negativa de dbitos fiscais decorre precipuamente
da necessidade de demonstrao do estado de solvncia do responsvel
para arcar com as despesas decorrentes dos atos de parcelamento. Tal
demonstrao de solvncia propugna a proteo, aos futuros compradores
104
94 Art. 850. Fica dispensado da observncia do preceito do art. 18 da Lei Federal n 6.766/79, o parcelamento
que preencha cumulativamente as seguintes condies:
I no implique abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos, prolongamento, modificao
ou ampliao de vias existentes ou, de modo geral, transferncia de reas para o domnio pblico;
II no provenha de imvel que, a partir da vigncia da Lei Federal no 6.766/79, j tenha sido objeto de outro
parcelamento; e
III no importe em fragmentao superior a dez lotes.
105
Pergunta:
1. Diante da situao consolidada (existncia de loteamento e
administrao de natureza condominial em rea de acesso a praia), admissvel
a regularizao de loteamento fechado ou imperativa a abertura das vias de
circulao?
2. Se admissvel, qual a forma de regularizao: permisso ou
concesso de uso?
3.Seria possvel a celebrao de TAC com a prefeitura e associao
de moradores possibilitando o fechamento das vias com guaritas, desde que
previsto o respeito liberdade de locomoo - visto que o acesso praia da
Lagoa dos Esteves d-se pelas vias do loteamento -, e impondo-se associao
a obrigao de manuteno das vias, praas etc?
Resposta:
O tema loteamento fechado tem gerado ampla divergncia doutrinria,
seja pela inexistncia de lei especfica que o regulamente96, seja pela
similaridade entre loteamento especial (fechado) e condomnio horizontal,
criando dificuldade na definio dos conceitos e na determinao da natureza
jurdica das figuras.
A criao desta nova modalidade de parcelamento do solo, apesar de
no possuir previso normativa especfica, tornou-se fator relevante nos
96 O loteamento fechado no se confunde com o condomnio fechado, modalidade prevista na Lei especial
4591/64.
106
107
108
109
COOPERATIVA
HABITACIONAL SEM APROVAO
E REGISTRO COMERCIALIZAO
CRIME CONSUMADO ART. 50 E
SEGUINTES DA LEI N. 6.766 CRIME
FORMAL E PERMANENTE CO-AUTORIA
DOS CORRETORES TUTELA DA LEI N.
8.078/90.
Pergunta
1. Os loteamentos irregulares oriundos de cooperativas habitacionais
(finalidade social) podem enquadrar-se nas hipteses delitivas previstas na Lei
do Parcelamento do Solo Urbano?
Resposta:
Questes relevantes a serem analisadas
Pressupostos para o parcelamento do solo, limite das peculiaridades
dos parcelamentos populares;
Tipificao das condutas;
Desconsiderao da personalidade
individualizada dos crimes (diretores);
110
jurdica
para
imputao
111
ao bel prazer dos mesmos, ou seja, sem nenhum controle ou acesso por partes daqueles que so denominados
scios.
113 Destaca-se o crime previsto no art. 288 do CP.
114 PINTO, Yves Atahualpa. Constituies fraudulentas de associaes habitacionais para promoo de loteamentos
ilegais: Temas de Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa oficial do Estado: Ministrio Pblico de So Paulo,
1999. p. 159-160.
115 Art. 3 Celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir
com bens ou servios para o exerccio de uma atividade econmica, de proveito comum, sem objetivo de
lucro.
Art. 4 As cooperativas so sociedades de pessoas, com forma e natureza jurdica prprias, de natureza civil,
no sujeitas a falncia, constitudas para prestar servios aos associados
112
113
114
115
116
crime pode ter na prpria mdia, assim, pode deixar de obter o lucro que
visava com o cometimento do crime e ainda sofrer algum prejuzo.133
Dessa feita, torna-se essencial a tipificao e o reconhecimento dos
crimes praticados pela pessoa jurdica, com base na insuficincia ou no
efetividade da regulao e da sano cvel-administrativa, objetivando-se uma
coero particularmente preventiva e reparadora para a efetiva paz social,
conferida pelos efeitos do Direito Penal.
Percebe-se, portanto, nessa moderna corrente doutrinria, uma nova
viso de aplicao do direito penal, voltada para proteo dos bens jurdicos
plurindividuais, entre os quais o meio ambiente desponta como o de maior
relevncia na atualidade.
Buscando maior proteo ao bem jurdico meio ambiente e, possivelmente,
encerrar a discusso acerca da falta de regulamentao do art. 225, 3, da
Constituio, o legislador infraconstitucional instituiu a Lei n. 9.605/98 - Lei
dos Crimes Ambientais. Assim, o art. 3 da referida Lei dispe que:
As pessoas jurdicas sero responsabilizadas administrativa, civil e penalmente conforme o disposto nesta Lei, nos casos em que a infrao
seja cometida por deciso de seu representante legal ou contratual,
ou de seu rgo colegiado, no interesse ou benefcio da sua entidade.
117
118
119
120
121
122
147 DELMANTO, Roberto; DELMANTO, Roberto Jnior e DELMANTO, Fbio Machado de Almeida. Lei
Penais Comentadas. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. [...] a afirmao falsa ou enganosa pode ser praticada
por qualquer meio, inclusive mediante a veiculao ou divulgao publicitria. p. 352.
ao consumidor.
Trata-se de espcie de fraude incriminada pela conduta de induo a
erro relativo qualidade do bem, tendo em vista s irregularidades penais e
administrativas que restringem o direito de uso e gozo da parcela irregular.
Crime este que se consuma pela simples divulgao, afirmao enganosa ou
falsa148 sobre o bem em comercializao, mas cuja configurao est vinculada
potencialidade lesiva perigo concreto -, que, no tipo, constitui-se pela
capacidade de induzir (dar falsa aparncia realidade) os consumidores a erro.
Ainda, essencial que se destaquem as circunstncias agravantes de
cominao da pena previsto no art. 12 da Lei n. 8.137/90, em especial, o inciso I,
por se tratar de efeito reflexo natural ao tipo de conduta incriminada em anlise.
Assim:
Art. 12. So circunstncias que podem agravar de 1/3 (um tero) at a
metade as penas previstas nos arts. 1, 2 e 4 a 7:
I - ocasionar grave dano coletividade;
II - ser o crime cometido por servidor pblico no exerccio de suas funes;
III - ser o crime praticado em relao prestao de servios ou ao
comrcio de bens essenciais vida ou sade (Grifou-se).
123
ASSENTAMENTOS
CONSOLIDADOS
E
REDUO
DE
CRITRIOS
URBANSTICOS
Compensao AMBIENTAL
Pergunta:
124
126
149 SILVA, Jos Afonso da. Direito Urbanstico Brasileiro. 2ed. Rev. E atual. So Paulo: Malheiros. 1995. p.320
127
locais, sistema de abastecimento de gua e soluo para o esgoto, drenagem de guas pluviais, coleta regular de resduos slidos, iluminao
pblica, adequao dos sistemas de circulao de veculos e pedestres,
tratamento adequado das reas verdes pblicas, instalao de equipamentos sociais.
Art. 17 O Plano Urbanstico Especfico para Produo de Lotes ou
Habitaes Populares no poder permitir o parcelamento do solo nas
reas que apresentem risco sade ou a vida, em especial:
I - em terrenos alagadios ou sujeitos a inundaes;
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo
sade pblica, salvo se previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento) salvo nos terrenos que seja assegurado a conteno das encostas
atestando a viabilidade da urbanizao;
IV - nas reas contaminadas no subsolo ou lenol fretico por infiltraes qumicas que causem dano sade.
3. A regularizao fundiria
Conforme a Lei n. 11.977/2009, em seu art. 46: A regularizao
fundiria consiste no conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais
e sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e titulao
de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social moradia, o pleno
desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e o direito ao
meio ambiente ecologicamente equilibrado.
De acordo com Betnia de Moraes Alfonsin, regularizao fundiria
um processo conduzido em parceria pelo Poder Pblico e populao
beneficiria, envolvendo as dimenses jurdica, fsica e social de uma
interveno que prioritariamente objetiva legalizar a permanncia de
moradores de reas urbanas ocupadas irregularmente para fins de
moradia e acessoriamente promove melhorias no ambiente urbano e
na qualidade de vida do assentamento bem como incentiva o plano
exerccio da cidadania pela comunidade-sujeito do projeto.152
128
130
131
132
nstico-ambiental.
134
157 BOHRER, Clarissa Cortes Fernandes e CABISTANI, Luiz Homero. Delimitao do Conceito de Moradia: O
atendimento aos desgnios do Mnimo Existencial e a questo dos custos de produo habitacional em Porto
Alegre. Disponvel em: < www.anpm.com.br/fotos/artigos/artigo_dra_Clarissa.doc> Acesso em: 7/10/2009.
reassentamento:158
Art. 151 - Nas ZEIS-1 e nas ZEIS-3 os lotes devero atender s
condies bsicas de habitabilidade, acesso e segurana, resguardando a rea mnima de 40 m (quarenta metro quadrados) e rea
mxima de 250 m (duzentos e cinqenta metros quadrados), exceto:
I - aqueles destinados implantao de atividades institucionais
promovidas pelo Poder Pblico ou de uso coletivo, classificados nos Grupos I, II e III do Anexo X da Lei n. 7.166/96; e
II - aqueles destinados a reassentamentos de famlias moradoras da
ZEIS em questo, definidos quando da aprovao do parcelamento
do solo da ZEIS.
135
136
137
caractersticas:
I - ndices urbansticos do lote com:
a) coeficiente de aproveitamento mximo de 2 (dois);
b) lote mnimo de 125,00m cento e vinte e cinco metros quadrados);
c) taxa de ocupao mxima de 70% (setenta por cento);
II - ndice do sistema virio com gabarito mnimo de 8,00m (oito
metros);
III - previso de fontes de recursos.
1 A infraestrutura urbana exigida nos incisos I e II deste artigo
refere-se aos projetos bsicos e as intervenes urbansticas necessrias
recuperao fsica da rea, quando necessrio, incluindo sistema de
abastecimento de gua e soluo para o esgoto sanitrio, drenagem de
guas pluviais, coleta regular de resduos slidos, iluminao pblica,
sistemas de circulao de veculos e pedestres, tratamento adequado
das reas pblicas, instalao de equipamentos sociais
139
Perguntas:
1) Possibilidade de se considerar a rea de reserva legal no percentual
de 35% descrito no art.8, inciso I, da Lei Estadual n. 6.063/82;
2)Possibilidade do municpio editar uma lei municipal aplicando o
disposto no 1 do art. 8 da Lei Estadual n. 6.063/82 (art.8, I e II, da Lei
Municipal n. 50/2009), reduzindo a rea de uso comum na hiptese de lotes,
para destinao de uso industrial cuja metragem seja inferior a 15.000m.
3)Observaes sobre o caso concreto
Respostas
1) Possibilidade de se considerar a rea de reserva legal no
percentual de 35% descrito no art. 8, inciso I, da Lei Estadual n.
6.063/82
O art. 8, I, da Lei n. 6.063/82, que trata do parcelamento do solo
urbano em Santa Catarina, previu a exigncia do percentual mnimo de 35%
da gleba a ser destinada s reas de uso comum:
Art.8 - Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero
atender aos seguintes requisitos:
I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no
141
142
Ainda sobre a funo da rea verde, de acordo com Jos Afonso da Silva:
Da a grande preocupao do Direito Urbanstico com a criao e
preservao das reas verdes urbanas, que se tornaram elementos urbansticos vitais. Assim, elas vo adquirindo regime jurdico especial,
que as distinguem dos demais espaos livres e de outras reas non
164 BRASIL. Constituio (1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia, DF, Senado,
1998.
165 ALVARENGA, Luiz Carlos. O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. Revista Eletrnica.ISSN 16774280.v6.n1. Ano 2007. disponvel em: <revista.uepb.edu.br/index.php/qualitas/article/view/85/97> Acesso
em: 05/10/09.
166 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em:
<http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso em: 05/10/09.
143
144
168 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em:
145
Paulo:
172 MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 9 ed. Rev., atual. Ampl., Malheiros Editores
Ltda., 2001. p.384
146
147
Pergunta:
Quais so as implicaes jurdicas em razo da realizao de
parcelamento do solo constitudo por lote com metragem inferior ao mnimo
exigido aprovado pelo Poder Pblico municipal?
Resposta:
A primeira vista, a metragem inferior mnima exigida por lei de
um nico lote poderia suscitar dvidas acerca da legitimidade de atuao do
Ministrio Pblico.
No entanto, por se tratar a questo urbanstica de tema afeto
ordem pblica, a violao da norma de regulamentao urbanstica, ainda que
pontual, como no caso em anlise, poder gerar implicaes tanto nas esferas
administrativa, quanto cvel e criminal.
Em causa est o direito sustentabilidade das cidades, o bem estar
social e defesa das condies adequadas de vida coletiva, caracterizando-se,
desta forma, como bem de direito meta-individual, cujo descumprimento das
normas cogentes de regulamentao atingem indiscriminadamente todos.
Deste modo, pelo ilcito, poder incorrer o infrator, pelo dano
impingido ao meio ambiente urbano, na tripla responsabilidade prevista no
art. 225, 3 da CRFB/88 (administrativa, cvel e criminal).
1. Responsabilidade Administrativa
A atuao do Poder Pblico municipal reveste-se de carter de poder
de polcia administrativa, visando a garantia da ordem pblica e da supremacia
do interesse pblico sobre o privado.
Constitui-se como modo de limitao dos direitos e interesses
(IN3 FATMA)
148
149
da Lei 6.766/79:
Art. 50 - Constitui crime contra a Administrao Pblica:
I - dar incio, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorizao do rgo pblico
competente, ou em desacordo com as disposies desta Lei ou das
normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municpios;
Pergunta:
Acerca do licenciamento para loteamento de futuro distrito industrial,
qual a documentao necessria alm da constante no art.18 da Lei do
Parcelamento do Solo?
Resposta:
Distrito Industrial
A Secretaria do Meio Ambiente no Estado de So Paulo criou um
Manual acerca dos procedimentos que devem preceder implantao de
Distrito Industrial. Nele estabelecido o conceito desse instituto:
150
151
152
153
154
155
os demais mdio
- Distrito Industrial
Pot. Poluidor/Degradador : Ar: G gua: G Solo: G Geral: G
Porte AU <= 50 : pequeno (EIA)
AU >= 100 : grande (EIA)
os demais: mdio (EIA)
157
I n t e l i g n c i a d o s a r t s. 2 e s e g u i n t e s d a Po r t a r i a I BA M A n . 4 4 - N, d e 0 6 d e a b r i l d e 1 9 9 3 .
- Inexistncia de ATPF que, a contrario sensu, alm de dificultar a fiscalizao e o controle do transporte, pode acarretar
danos irreversveis ao meio ambiente, ao inviabilizar a verificao da origem da madeira. Precedentes jurisprudenciais.
- Improvimento do agravo de instrumento.
(Agravo de Instrumento 2005.04.01.050813-0/SC, Terceira Turma,
Tribunal Regional Federal da Quarta Regio, Relator: Carlos Eduardo
Thompson Flores Lenz, DJ:20/02/2006.)
159
Pergunta:
Recentemente o Municpio de Palmitos aprovou um novo Plano
Diretor. Entre alguns problemas que verifiquei na novel legislao, consta
que os limites mnimos a serem observados na ocupao de terrenos na rea
urbana, ao longo dos rios ou curso hdrico, dever respeitar uma faixa entre
5 e 10 metros. Qual a estratgia sugerida pelo Centro para atacar estes novos
Planos Diretores?
Resposta:
O caso descrito fere o ordenamento jurdico, eis que o plano diretor foi
criado desatendendo, em tese, aos princpios constitucionais de preservao
ao meio ambiente e em inobservncia outras leis de abrangncia nacional
que versam sobre os limites da ocupao do solo, tais como Cdigo Florestal
e Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
Ao legislar de forma menos restritiva e proceder diminuio da faixa
de rea de preservao, compromete o direito sadia qualidade de vida da
coletividade, pelo que o referido Diploma Legal apresenta dispositivos formal
e materialmente inconstitucionais, pois ofendem:
a) as regras de competncia legislativa dispostas no art. 24, VI e 2,
c/c art. 30, inc. II, ambos do CRFB/88,
161
162
Mu-
163
Pargrafo nico. No caso de reas urbanas, assim entendidas as compreendidas nos permetros urbanos definidos por lei municipal, e nas
regies metropolitanas e aglomeraes urbanas, em todo o territrio
abrangido, obervar-se- o disposto nos respectivos planos diretores
e leis de uso do solo, respeitados os princpios e limites a que se
refere este artigo.
164
188 BRASIL. Constituio (1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia, DF, Senado, 1998.
Disponvel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%C3%A7ao.htm. Acesso em:
8/04/2010.
165
166
Perguntas:
1- Qual a base legal para o desdobro?
2- Haveria necessidade de, pelo menos, existir lei municipal para que se
aplique o instituto do desdobro?
Respostas:
No h previso normativa do instituto de desdobro na Lei Federal
6.766/79, visto que no se caracteriza, efetivamente, como instrumento de
desenvolvimento urbano, mas simples diviso de lotes que j sofreram o
processo de parcelamento urbano, ou na modalidade de loteamento ou de
desmembramento.
192 Endereo eletrnico: http://intranet.mp.sc.gov.br/intranet/conteudo/Consulta10.10-anexoADIN_2009.066078-6.pdf
167
168
Perguntas:
1- vivel a concesso de loteamento fechado, quando essa modalidade
de parcelamento de solo no vislumbrada no Plano Diretor ou legislao
Municipal ?
2- vivel a exigncia de confeco de estudo prvio de impacto
ambiental para a concesso de loteamento fechado (empreendimento
imobilirio de grande porte, localizado s margens de lagoa e com rea de
169
170
171
172
173
174
No caso concreto, por se tratar de loteamento localizado em municpio
integrante do Litoral Centro-Sul da Zona Costeira Catarinense207, est sujeito
ao Estudo Ambiental Simplificado, que deve abordar as inter-relaes entre
os componentes biticos, abiticos e antrpicos do sistema afetado pelo
empreendimento, obra ou atividade.208
O Estudo Ambiental Simplificado dever conferir o projeto em
relao observncia dos limites estabelecidos pelo Cdigo Florestal relativos
rea de Preservao Permanente e outras normas ambientais aplicveis.
Cumpre salientar que tanto o trapiche quanto a estao de tratamento
de esgoto esto previstas no anexo da resoluo CONSEMA n.03/08 como
potencialmente poluidoras e dependentes de EAS ou de Relatrio Ambiental
Prvio:
33.13.11 - Plataformas de pesca, atracadouros e trapiches
Pot. Poluidor/Degradador: Ar: P gua : M Solo : M Geral: M
Porte: 50 <= AE <= 250 : pequeno (RAP)
207 Informao obtida da Tabela dos setores do GERCO, que classifica Imbituba no setor 4. Disponvel em:
<http://www.sds.sc.gov.br/index.php?option=com_docman&task=doc_download&gid=28&Itemid=46&lang=
> Acesso em: 28/05/2010
208 TRENNEPOHL, Curt. Licenciamento ambiental / Curt Trennepohl, Terence trennepohl. - 2 ed. - Niteri:
Impetus, 2008. p.40
175
176
210 FIORILLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de Direito Ambiental Brasileiro. 7ed. Rev., atual., e ampl. So
Paulo: Editora Saraiva, 2006 p.282
[...]
177
Extrai-se dos itens 6.2 alnea f e 6.3 alnea e, que deve-se auferir
da CASAN manifestao de anuncia do projeto e do compromisso de
manuteno ou o
contrato de responsabilizao dos proprietrios
dos lotes relativa ao custeio e manuteno da estao de tratamento. A IN3
tambm explica no item 5 - Instrues Especficas que:
A implantao de sistema de coleta e tratamento de esgoto do loteamento ou condomnio horizontal unifamiliar deve ser avaliada pela FATMA
juntamente com os estudos necessrios para fins de obteno da Licena
Ambiental Prvia do empreendimento, sendo que documentao exigida
na presente Instruo Normativa deve ser acrescida da documentao
listada na Instruo Normativa n. 05 que trata de Sistema de coleta
e tratamento de esgotos sanitrios. Caso a implantao do sistema
de tratamento de esgoto venha ocorrer aps a implantao do
empreendimento, seu licenciamento depende da apresentao
do Relatrio Ambiental Prvio ou Estudo Ambiental Simplificado especficos e demais documentos requeridos na Instruo
Normativa n. 05.
Perguntas:
1. O parcelamento de solo rural poder ocorrer, de acordo com
o art. 65 do Estatuto da Terra, quando respeitado o mdulo rural, que
no Estado de Santa Catarina a rea no inferior a 02 hectares. No
entanto, a Lei 5.868/72 permite o parcelamento de rea inferior ao
mdulo rural. Como tem sido solucionada esta divergncia?
2. Alm disso, quando se trata de pedido de anexao/fuso, o
mdulo rural ainda assim precisa ser respeitado?
Resposta pergunta 1:
O mdulo rural (MR) estabelecido pelas dimenses da propriedade
familiar e representa uma rea mnima de terra calculada para cada imvel
rural, nos termos do art. 4, inciso II da Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra)212.
Tal unidade de medida fixada tomando-se por referncia os critrios
determinados pelo art. 11 do Dec. 55.891/65:
Art. 11. O mdulo rural, definido no inciso III do artigo 4 do Estatuto da Terra,
tem como finalidade primordial estabelecer uma unidade de medida que exprima
a interdependncia entre a dimenso, a situao geogrfica dos imveis rurais e a
forma e condies do seu aproveitamento econmico.
179
diante prova de que o requerente no possui recursos para adquirir o respectivo lote.
181
Concluso:.
Portanto, por fora do disposto na Lei 5.868/72, que instituiu a Frao
Mnima do Parcelamento FMP, correspondente esta ao mdulo rural, foi
conferido ao INCRA a possibilidade de definio das dimenses das reas
mnimas de parcelamento rural, com base nas caractersticas geogrficas e
produtivas peculiares de cada regio.
No caso especfico de Santa Catarina, foram estabelecidos ndices
bsicos, determinando-se os mdulos rurais e fiscais e frao mnima para
parcelamento de imveis rurais para cada municpio catarinense.
Ainda, em resposta ao questionamento sobre a definio de parcela
mnima de fracionamento, extrai-se do site do Instituto Nacional de
Colonizao e Reforma Agrria214:
a menor rea em que um imvel rural, num dado municpio, pode ser
desmembrado. Corresponde ao mdulo de explorao hortigranjeira
da Zona Tpica de Mdulo (ZTM) a que o municpio pertencer. Ao ser
parcelado o imvel rural, para fins de transmisso a qualquer ttulo, a
rea remanescente no poder ser inferior a FMP.
182
legislao complementar. []
217 Conforme consta na tabela de ndice Bsico do Incra em SC.
218 Pg. 1041
183
Perguntas:
1) H imprescindibilidade (ou no) de anuncia prvia da Secretaria
do Desenvolvimento Sustentvel SDS, em projetos de parcelamento do
solo (loteamento) com rea superior a 1.000.000 m (um milho de metros
quadrados);
2) Deve haver a desconsiderao de rea de Preservao Permanente
APP, na contagem da gleba, para fins de destinao do percentual de 35%
da rea ao sistema de circulao, implantao de equipamentos urbanos e
comunitrios e espaos livres de uso pblico; e,
3) Deve-se cogitas a invalidade de licena ambiental de instalao, em
razo de d ivergncia na quantidade de lotes apontados no projeto em relao
aos constantes na licena (nesta, o nmero foi reduzido).
Resposta pergunta 1:
DA ANUNCIA
PLANEJAMENTO
DA
SECRETARIA
DE
ESTADO
DO
184
185
[...]
XVI - promover o uso racional e a ocupao ordenada do solo
catarinense, com ateno especial quelas reas indispensveis
manuteno do meio ambiente ecologicamente equilibrado;
XVII - desenvolver aes que promovam a adequao dos instrumentos jurdicos e urbansticos ao que prescreve o Estatuto
da Cidade;
XVIII - apoiar a elaborao de planos diretores de desenvolvimento municipal;
XIX - dar anuncia ao parcelamento do solo urbano;
XX - coordenar a gesto do Programa de Desenvolvimento Regional
e Municipal - PRODEM e do Programa Operacional do Fundo de
Desenvolvimento Municipal - PROFDM; e
XXI - apoiar e orientar as Secretarias de Estado de Desenvolvimento
Regional na execuo e implementao dos programas, projetos e aes
descentralizadas e desconcentradas, articuladamente com os respectivos
rgos centrais sistmicos.
Ainda sobre a funo da rea verde, de acordo com Jos Afonso da Silva:
Da a grande preocupao do Direito Urbanstico com a criao e
preservao das reas verdes urbanas, que se tornaram elementos urbansticos vitais. Assim, elas vo adquirindo regime jurdico especial,
que as distinguem dos demais espaos livres e de outras reas non
aedificandi, at porque se admitem certos tipos de construo nelas,
em proporo reduzidssima, porquanto o que caracteriza as reas verdes
a existncia de vegetao contnua, amplamente livre de edificaes,
ainda que recortada de caminhos, vielas, brinquedos infantis e outros
meios de passeios e divertimentos leves, quando tais reas se destinem
ao uso pblico.
O regime jurdico de reas verdes pode incidir sobre espaos pblicos
ou privados. Realmente, a legislao urbanstica poder impor aos
particulares a obrigao de preservar reas verdes existentes em seus
terrenos, ou mesmo impor a formao, neles, dessas reas, ainda que
permaneam com sua destinao ao uso dos prprios proprietrios.
que, como visto, as reas verdes no tm funo apenas recreativa,
mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade a
que tanto se prestam as pblicas como as privadas.221
219 ALVARENGA, Luiz Carlos. O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. Revista Eletrnica.ISSN 16774280.v6.n1. Ano 2007. disponvel em: <revista.uepb.edu.br/index.php/qualitas/article/view/85/97> Acesso
em: 05/10/09.
220 MONTILHA, Gabriel. A Obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em:
<http://www.iap.pr.gov.br/meioambiente/arquivos/File/iap/reserva_legal_urbana.pdf> Acesso .em: 05/10/09.
221 SILVA, Jos Afonso. Direito Urbanstico Brasileiro. 2 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES
LTDA, 1995. (p.247)
188
189
190
191
192
226 ANTUNES, Paulo de Bessa. 12ed. - Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2009. p.326
193
10.257/2001)227
194
195
Pergunta:
Instaurou-se na PJ de Videira uma representao, noticiando o cometimento
do crime previsto no art. 50, pargrafo nico, inciso I, da lei n. 6766/79.
Segundo consta na representao, o loteamento irregular foi feito em
1996, sem aprovao do Municpio.
Acontece que o imvel em questo foi repassado a alguns compradores
que no sabiam da irregularidade. A ltima compra e venda de 01 de abril de
2009, quando ento a compradora trouxe os fatos ao MP.
Nestes casos, considerando o teor do informativo de recurso n.
38, no qual consta a interposio de recurso especial pelo MPSC contra o
entendimento do TJSC, no sentido de ser crime instantneo com efeitos
permanentes, gostaria de saber o posicionamento do centro de apoio a
respeito da prescrio.
Resposta:
O delito do art. 50, par. nico, inc.I da lei 6.766/79, uma das hipteses
que qualifica o crime previsto no caput do artigo, caracteriza-se pelo ato da venda
de lote, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a
inteno de venda de lote em loteamento executado sem registro no cartrio
196
extrajudicial competente.
Colhe-se do posicionamento do Tribunal de Justia Catarinense a
compreenso que se trata, com efeito, de modalidade de crime instantneo de
efeitos permanentes:
APELAO CRIMINAL. CRIME CONTRA A ADMINISTRAO
PBLICA. DESMEMBRAMENTO E VENDA DE LOTE URBANO EFETUADA REVELIA DA AUTORIZAO DO RGO
COMPETENTE. RECURSO MINISTERIAL PRETENDENDO
A CONDENAO DOS ACUSADOS. TIPO DESCRITO NO
ART. 50, INCISO I, E SEU PARGRAFO NICO, INCISO I, DA
LEI N. 6.766/79, PLENAMENTE CONFIGURADO. DELITO
INSTANTNEO DE EFEITOS PERMANENTES. MOMENTO
CONSUMATIVO QUE OCORRE DESDE O PRIMEIRO ATO DE
PARCELAMENTO DO IMVEL. AUTORIA E MATERIALIDADE DEMONSTRADAS. CONDENAO APENAS DO RU VARO QUE SE IMPE, HAJA VISTA QUE A CO-DENUNCIADA
FOI BENEFICIADA COM A SUSPENSO CONDICIONAL DO
PROCESSO E RESTOU ABSOLVIDA UNICAMENTE PORQUE
O MAGISTRADO ESTENDEU A ELA OS EFEITOS DA ABSOLVIO DO CO-ACUSADO, COM FULCRO NO ART. 580
DO CDIGO DE PROCESSO PENAL. RESTABELECIMENTO
DO SURSIS PROCESSUAL R QUE SE FAZ NECESSRIO.
IMPRESCINDIBILIDADE, AINDA, DE IMPOSIO DO SOBRESTAMENTO DOS EFEITOS DA PRESENTE DECISO
COLEGIADA, A FIM DE QUE POSSA SER OPORTUNIZADA,
PELO MINISTRIO PBLICO, AO RU ORA CONDENADO,
A SUSPENSO CONDICIONAL DO PROCESSO, NOS TERMOS DO ART. 89 DA LEI N. 9.099/95, EIS QUE PRESENTES,
EM TESE, SEUS REQUISITOS. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSC. Apelao Crim n. 2008.016279-9, de Balnerio
Cambori. Segunda Cmara Criminal. Relator: Des. Tlio Pinheiro.
Julgado em 30-09-2008)
197
198
200
Pergunta:
Por ser de atribuio desta Promotoria de Justia a matria
atinente ao parcelamento de solo e, em anlise a um pedido de registro de
desmembramento que aqui aportou, surgiu a dvida da possibilidade de
formular o requerimento por meio de procurao, em que os proprietrios
outorgaram poderes a um terceiro.
Resposta:
Extrai-se do caso descrito no site da Assessoria a Cartrios de Registros
Pblicos a possibilidade de pedir registro de desmembramento por meio
de procurao, analogamente a caso que versa sobre pedido de registro de
loteamento:230
Tera-feira, 8 de junho de 2010
Procurao Ad-Judicia Et Extra
Consulta:
Num pedido de registro de loteamento o loteador est sendo representado por advogado constitudo atravs de procurao Ad-Judicia
Et Extra, com a firma devidamente reconhecida.
Pode ser aceita essa procurao ou deve ser exigida procurao pblica?
Resposta: Com o registro do loteamento, ocorrer modificao de
direitos reais sobre o imvel, alm de modificao do prprio imvel,
que no mais ser uma gleba nica, mas estar se transformando em
lotes, ruas, avenidas, reas verdes, praas, equipamentos urbanos e
comunitrios, ocorrendo inclusive, a transferncia para o Municpio
dessas reas pblicas (bens de uso comum do povo).
Desta forma, deve sim a serventia exigir a apresentao de procurao
pblica, a uma porque no Estado de So Paulo vedado o uso de
instrumentos particulares de mandato ou substabelecimentos, para
201
a lavratura de atos que exijam a escritura pblica (artigo 108 CC) por
fora do provimento CGJ 02/91 (Ver item 12,1 do Capitulo XIV das
NSCGJSP), e no caso concreto, estar ocorrendo modificao e transferncia (artigo 108 citado), podendo inclusive ocorrer hipoteca para a
garantia das obras de infra-estrutura.
A duas porque para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar qualquer
ato que exorbitem da administrao ordinria, depende de procurao
de poderes especiais e expressos, nos termos do artigo n. 661 do CC.
So passveis de nulidade os negcios jurdicos realizados com procurao cujos poderes no atendam as especificaes referidas, e no caso
concreto, com o registro do loteamento se estar transferindo reas
para o Municpio (alienando - artigo 22 da Lei n. 6.766/79) e muito
provavelmente poder ocorrer hipoteca.
A procurao formalizada por instrumento pblico (com poderes especiais e expressos) no s trar garantia para o mandante, como para o
mandatrio, alm de maior garantia e segurana para o Municpio, a serventia e os futuros compradores, ou promitentes compradores de lotes.
o parecer sub censura.
So Paulo Sp., 28 de Maro de 2.007.
202
203
Pergunta
Em projeto de loteamento alterado aps a concesso de LAI, h
alguma manifestao a ser feita quanto a falta de comunicao da existncia
de nascente (em local de rea verde) no pedido da LAI?
Nesse caso, cabe a instaurao de IP em razo da violao ao art. 17
e 50, ambos da lei dos loteamentos, uma vez que houve alterao na via de
acesso sem comunicao no procedimento de registro?
Pode ocorrer a venda de lotes antes do registro do loteamento?
possvel fazer exigncias antes mesmo da LAO?
Resposta
DA REA VERDE E DA APP
A Instruo Normativa n. 3 da FATMA234, que trata do parcelamento
do solo urbano, dispe no item 5 os critrios afetos delimitao da rea
verde do loteamento.
Inicialmente, quanto a existncia de nascente no local destinado pelo
empreendedor rea verde, sempre bom lembrar que no se pode confundir
estas com as reas de preservao permanente (ex.: faixas ao longo de cursos
dgua235 ou nascentes) s quais no podero, de regra, sofrer sobreposio
dos espaos livres de uso pblico, por conta de sua natureza non aedificandi.
234 Disponvel em: http://www.fatma.sc.gov.br/index.php?option=com_docman&task=cat_
view&gid=32&Itemid=83. Acesso em: 30/07/2010.
235 ARFELLI, Amauri Chaves. reas Verdes e de Lazer: consideraes para sua compreenso e definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. in Revista de Direito Ambiental. Coordenao: Antnio Herman
V. Benjamin e dis Milar. n. 33, Ano 9. jan-maro/2004. So Paulo: Revista dos Tribunais. p.46
204
205
o s d a a l t u r a m n i m a d a e l e va o e m r e l a o a b a s e ;
VI - nas linhas de cumeada, em rea delimitada a partir da curva de nvel
correspondente a dois teros da altura, em relao base, do pico mais
baixo da cumeada, fixando-se a curva de nvel para cada segmento da
linha de cumeada equivalente a mil metros;
[]
I X
n a s
r e s t i n g a s :
a) em faixa mnima de trezentos metros, medidos a partir da linha de
preamar mxima;
II - aprovao pelo rgo ambiental competente de um projeto tcnico que priorize a restaurao e/ou manuteno das caractersticas do
ecossistema local, e que contemple medidas necessrias para:
a) recuperao das reas degradadas da APP inseridas na rea verde
de domnio
pblico;
b) recomposio da vegetao com espcies nativas;
c) mnima impermeabilizao da superfcie;
d) conteno de encostas e controle da eroso;
e) adequado escoamento das guas pluviais;
f ) proteo de rea da recarga de aqferos; e
g) proteo das margens dos corpos de gua.
III - percentuais de impermeabilizao e alterao para ajardinamento
limitados a respectivamente 5% e 15% da rea total da APP inserida
na rea verde de domnio pblico.
1 Considera-se rea verde de domnio pblico, para efeito desta Resoluo, o espao de domnio pblico que desempenhe funo ecolgica,
paisagstica e recreativa, propiciando a melhoria da qualidade esttica,
funcional e ambiental da cidade, sendo dotado de vegetao e espaos
livres de impermeabilizao.
2 O projeto tcnico que dever ser objeto de aprovao pela autoridade ambiental competente, poder incluir a implantao de equipamentos
pblicos, tais como:
a) trilhas ecotursticas;
b) ciclovias;
c) pequenos parques de lazer, excludos parques temticos ou similares;
d) acesso e travessia aos corpos de gua;
e) mirantes;
206
207
208
FAMOS)
209
DA VENDA DE LOTES
Sobre a existncia de lotes vendidos anteriormente ao registro, percebese a ilegalidade desse ato, em conformidade no apenas com o disposto
no art. 50, par. nico, inc. I, bem como com o teor do art. 37 da Lei do
Parcelamento do Solo Art. 37 - vedado vender ou prometer vender parcela
de loteamento ou desmembramento no registrado.
DAS FASES DE LICENCIAMENTO
A possibilidade de exigir condicionantes d-se justamente na fase
inicial de licenciamento. Nesse sentido, o item 2.3 da Instruo Normativa
n.3 da FATMA, versa sobre os Instrumentos Legais do Processo de Controle
Ambiental e esclarece as fases de licenciamento.
A Licena Prvia concedida na fase preliminar do planejamento
do empreendimento ou atividade aprovando sua localizao e concepo,
atestando a viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos
bsicos e condicionantes a serem atendidos nas prximas fases de sua
implementao.
A Licena de Instalao autoriza a instalao do empreendimento ou
atividade de acordo com as especificaes constantes dos planos, programas
e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental, e demais
condicionantes, da qual constituem motivo determinante.
A Licena de Operao concedida somente aps a implementao de
todas as condicionantes estabelecidas na LAI.
Portanto, as exigncias devem ser feitas antes da emisso da Licena
Ambiental de Operao.
241 GALHARDO, Joo Baptista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos Porto Alegre: IRIB: S.A.
Fabris, 2004. p.20-21
210
Nesse sentido, extrai-se que a LAI pode ser retificada, mediante vistoria
do rgo ambiental competente para aprovao das alteraes e firmamento
de novas condicionantes, especialmente se esta alterao afeta as reas de uso
comum, neste caso no tocante ao novo acesso.
DA AUTORIZAO DA SUPRESSO DE VEGETAO
Alm do licenciamento, outro procedimento exigido a autorizao de
corte, que deve ser anterior Licena Ambiental Prvia, conforme o disposto
na Instruo supracitada:
Quando houver necessidade de supresso de vegetao, o empreendedor
deve requerer a Autorizao de Corte (AuC) de Vegetao na fase de
Licena Ambiental Prvia, apresentando o inventrio florestal, o levantamento fitossociolgico e ainda o inventrio faunstico, os quais so
avaliados pela FATMA juntamente com os demais estudos necessrios
para fins de obteno da Licena Ambiental Prvia. A Autorizao de
Corte de Vegetao somente ser expedida juntamente com a Licena
Ambiental de Instalao nos termos da Resoluo CONSEMA n.
01/06, art. 7. Ver Instruo Normativa n. 24, que trata da supresso
de vegetao em rea urbana.
211
IMPEDIMENTO
ABERTURA
DE
VIAS PBLICAS VIABILIDADE DE
COMPENSAO OU RECUPERAO DA
REA
Pergunta
No ano de 2006 foi noticiada ao Ministrio Pblico a construo
irregular de um loteamento fechado nesta Comarca, conforme cpias
digitalizadas que seguem anexas.
Atualmente, os muros do referido loteamento j foram erguidos, os lotes
delimitados e sua fachada construda (h uma grande faixa publicitria no local
dando conta do loteamento fechado). Visitei o local e pude constatar que existem
2 (duas) ou 3 (trs) casas construdas. Os demais lotes permanecem vagos.
No meu entender, o fechamento de referido empreendimento ser
extremamente prejudicial para a cidade, tendo em vista que inviabilizar a
abertura de rua paralela Beira Mar, prejudicando todo o trfego da cidade.
Gostaria de saber, contudo, se existe alguma alternativa (compensao)
para que o loteamento pudesse permanecer como est.
Resposta
Como intrito, em vista da similaridade dos fatos narrados na presente
solicitao e situao que j foi objeto de pesquisa elaborada por este Centro
de Apoio, trazemos colao trecho da referida pesquisa243, por entendermos
pertinente, conforme segue:
A questo do loteamento gera ampla divergncia doutrinria. Inicialmente, pela
inexistncia de uma lei especfica que a regule, segundo, pela similaridade entre loteamento
especial (fechado) e condomnio horizontal, criando dificuldade na definio dos conceitos e na
determinao da natureza jurdica das figuras.
243 Consulta n. 17/2009
212
244 FILHO, Elvino Silva. Condomnio horizontal Edificado. Apud jos Carlos de Freitas. Revista de Direito
Pblico 79/199, 1986. p. 156.
245 BRAGA, Rodrigo Bernardes. Parcelamento do Solo urbano. Lumen Iuris: Rio de Janeiro, 2004. p 22.
246 MUKAI, Toshio. Direito Urbano e Ambiental. 3 ed. Frum: Belo Horizonte, 2006. p.171.
213
Anlise do caso
O caso em estudo relativo implantao de loteamento fechado
que, s.m.j., restringe a possibilidade de acesso a bem de uso comum do
povo (acesso beira mar), com o impedimento de abertura de novas vias
no entorno do empreendimento, violando os princpios da utilidade pblica
e do interesse social pela no integrao das vias de circulao municipal,
e, corroborado tal fato por intermdio de anlise tcnica, podero ainda os
agentes pblicos municipais, que autorizaram o empreendimento, incorrer
em ato de improbidade administrativa.
H, ainda, o questionamento acerca da possibilidade de alguma
compensao no caso da permanncia do empreendimento na forma como
foi consolidado.
Inicialmente, cabe destacar, que o empreendimento restringe, por via
direta, o uso de bens de domnio pblico de uso comum do povo ao impedir o
acesso s ruas e logradouros, na situao especfica, inviabilizando a abertura
de rua paralela Beira Mar, o que poder acarretar um prejuzo ao trfego da
cidade.
prudente tambm questionar, se, alm do impedimento s ruas e
logradouros, o referido empreendimento ir causar problemas no acesso
praia, fato que agravaria ainda mais a infra-estrutura do local, comprometendo
o futuro de Itapo como opo turstica.
A eventual concesso ou permisso para que o loteamento continue
fechado, mesmo com alguma forma de compensao, no poderia ser admitida,
visto que infringiria, direta e indiretamente, os princpios do interesse social e
utilidade pblica, inerentes natureza dos bens em anlise (bens de domnio
pblico de uso comum do povo), requisitos essenciais do ato administrativo
de concesso-permisso.
O fechamento do loteamento mediante a construo de muros ou
por qualquer outra forma que impea o acesso tais bens pblicos constitui
violao permanente dos princpios constitucionais da livre locomoo
direto de ir e vir - e da isonomia.
Nesse sentido, Jos Carlos de Freitas, citando Roberto Barroso, discorre
que o loteamento , de ordinrio, matriz de um novo bairro residencial da cidade, um
patrimnio da coletividade:
A nova realidade urbanstica resultante da implantao do loteamento, como
bvio, afeta Cidade como um todo, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua
malha viria e toda a gama de servios pblicos de infra-estrutura da cidade.
214
Por sinal que, a transcender desses direitos subjetivos dos proprietrios de unidades
imobilirias dos loteamentos, deve-se reconhecer; mesmo, a existncia de um direito
comunitrio, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanstica do todo
que a Cidade. O loteamento, sob essa viso, no patrimnio de um conjunto de pessoas,
mas, sim, ncleo urbano de interesse comum de todos (RT 750/151)
O acordo do Tribunal de justia do Estado de So Paulo, na semelhana
dos fatos, d consistncia aos argumentos aqui apresentados:
AO CIVIL PUBLICA - Fechamento De Via Pblica - Associao De
Moradores - Bem Pblico - Impossibilidade de Decreto municipal estabelecer responsabilidade contrariando Lei superior - Violao ao direito
de ir e vir, assegurado pelo art. 5o, inciso XV, da Constituio Federal
Sentena Mantida - Recursos improvidos. (Apelao 994051039362
(4108025300), de Mairinque, Terceira Cmara de Direito Pblico.
Relator: Antnio Carlos Malheiros. DJ: 08/06/2010.)
Pergunta
Gostaria de auxlio na resoluo da seguinte questo: Possibilidade de
parcelamento de solo em que o imvel est gravado com usufruto vitalcio ou
outro direito real, como a hipoteca. Em que pese no vislumbrar impedimento,
j que o gravame poderia ser transferido aos lotes desmembrados, fiquei na
dvida sobre a possibilidade de se proceder esse desmembramento. Havendo
possibilidade imagino que haja necessidade de anuncia do usufruturio,
ou do credor hipotecrio. Enfim, estou pesquisando h dois dias sobre o
assunto, mas mantenho certa dvida acerca do tema, notadamente por haver
necessidade de apresentao de certido de nus reais sobre o imvel.
Resposta
O parcelamento do solo visa disciplinar a ocupao das reas urbanas, a
fim de dar cumprimento s funes sociais da cidade, ordenando de maneira
adequada os espaos de ocupao humana, de lazer e de reas institucionais,
para, destarte, obter a qualidade de vida sadia preceituada no caput do art. 225
da Constituio da Repblica Federativa do Brasil.
Assim, o parcelamento do solo, conforme dispe o art. 2 da Lei
6.766/1979, poder ser feito mediante as modalidades de loteamento
ou desmembramento, respeitando-se as normas estaduais e municipais
pertinentes ao ordenamento urbano.
Considera-se lotamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a
edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos
ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existente (1 do art.
2, da Lei 6.766/79).
Diferentemente, o desmembramento quando h subdiviso de gleba
em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio
216
247 MACHADO, Paulo Afonso Leme. Direito ambiental brasileiro.- 12 ed. rev. atual. ampl. So Paulo: Malheiros,
2009, p. 418.
248 FIOROLLO, Celso Antonio Pacheco. Curso de direito ambiental brasileiro. - 8 ed. rev. atual. ampl. - So
Paulo: Saraiva, 2007, p. 321.
217
218
Pergunta
Venho atravs deste encaminhar o ofcio n 1197/2010, oriundo do
1 Cartrio de Registro de Imveis de Cricima, o qual solicita informaes
a respeito da obrigatoriedade da interveno do Ministrio Pblico nos
processos de loteamento e desmembramento. Desta forma, solicitamos
esclarecimentos e fundamentao acerca do assunto.
219
Resposta
Acerca da interveno do Ministrio Pblico nos procedimentos
afetos ao parcelamento do solo loteamentos e desmembramentos
compreendemos ser esta obrigatria, seno vejamos.
Com a introduo da Lei n. 7.347, de 24 de julho de 1985, e da
Constituio Federal de 1988 no ordenamento jurdico, o Ministrio Pblico
passou a ter atuao mais destacada nos pedidos e aes envolvendo o
parcelamento do solo, abarcando, de incio, aspectos penais e registrais,
ampliando-se essa interveno, por meio do inqurito civil e da ao civil
pblica, sempre em defesa do meio ambiente, fosse o meio ambiente natural,
fosse o meio ambiente artificial, e a defesa do consumidor. certo que, em
uma primeira fase, houve forte resistncia, do Poder Judicirio, a reconhecer
a legitimidade do Ministrio Pblico para tutelar o parcelamento do solo, ora
sob o argumento de que se tratava de interesse do Municpio, ao qual competia
ajuizar as demandas visando ao adequado ordenamento do solo urbano, ora
sob o argumento de que se tratavam de interesses individuais homogneos
disponveis dos adquirentes de lote, aos quais assistiria a legitimidade para
litigar em prol de seus prprios interesses.
Hoje, considera-se matria pacfica a atuao do Ministrio Pblico
em questes relativas ao parcelamento do solo urbano, em todas as fases de
seu processo, para exercer a vigilncia que o Municpio e os demais rgos
pblicos no fazem, de tal modo que, em Santa Catarina, grande parte das
Promotorias Especializadas na Defesa do Meio Ambiente atua inclusive nos
procedimentos de registro de parcelamento do solo, atribuindo-se ao rgo
de Execuo as funes de defesa de interesses difusos ou coletivos nas
relaes jurdicas relativas a desmembramento, loteamento e uso do solo para
fins urbanos.
A jurisprudncia ptria j firmou posio a respeito:
ILEGITIMIDADE DE PARTE MINISTRIO PBLICO
INOCORRNCIA Impugnao ao registro de loteamento Lei n.
6.766/79 que no define o rol de interessados Hiptese, ademais,
de atuao na defesa do interesse pblico Recurso no provido.250
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL AO CIVIL PBLICA PATRIMNIO PBLICO INTERESSE COLETIVO
LOTEAMENTO REGULARIZAO INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGNEOS LEGITIMIDADE DO MINISTRIO
PBLICO LEI N. 6.766/79, ARTS. 38 E 40 LEI N. 7.347/85,
250 SO PAULO. Tribunal de Justia. Apel. Cvel n. 213.023-2, de Marlia. Rel. Des. Ricardo Brancato. Julgado
em 5-5-1994.
220
221
222
223
Ou ainda:
No exerccio de sua funo fiscalizatria dever o rgo oficiante
[Ministrio Pblico], nesse caso, examinar com profundidade toda a
documentao apresentada e opinar sobre a viabilidade do registro,
bem como sobre a necessidade ou no da remessa do interessado s
vias ordinrias.254
Ante o exposto, conclui-se ser importante e indispensvel a interveno
do Ministrio Pblico nos procedimentos extrajudiciais de parcelamento
de solo urbano, em razo do interesse pblico, exercendo, deste modo,
ampla e irrestrita defesa dos direitos e interesses indisponveis.
o parecer.
Florianpolis, 27 de julho de 2009.
224
226
Pergunta
A empresa TMC Comrcio de Veculos Ltda. ingressou com pedido,
perante o Registro de Imveis, de desmembramento de um terreno em dois
lotes, o primeiro com 12.198,94m, e o segundo com 8.801,86m. Cumpre
ressaltar que o primeiro lote ser adquirido pelo Municpio de Curitibanos,
conforme autorizao legislativa [Leis n. 4477/2010 e 4519/2010], cuja
destinao ser para instalaes de novas indstrias, bem como que situa-se
em Zona Industrial Predominante.
No procedimento de parcelamento do solo, manifestou-se o Ministrio
Pblico no sentido de que no fosse procedido o registro imobilirio, sob
os seguintes argumentos: a) no h comprovao de atendimento ao artigo
11 da Res. Conjunta FATMA-IBAMA n. 01/95, que prev a existncia de
rea verde de 8m por habitante, no permetro urbano; b) no foi efetuada a
publicao a que se refere o art. 19 da Lei n. 6.766/79; c) no foi observado
o disposto no art. 8, inc. I, combinado com o art. 9, da Lei Estadual n.
6.063/82;d) no h declarao do Municpio de Curitibanos de que no
desmembramento esto preservadas as reas de preservao permanente,
nos termos do pargrafo nico, do art. 22, em combinao com os arts.
2, caput e pargrafo nico, e 3, da Lei n. 4.771/65; e) que s pode haver
parcelamento do solo quando existente o esgotamento sanitrio, devendo
o desmembrado trazer aos autos declarao do Municpio de que a rede
de esgoto j existe no local, comprometendo-se a efetuar a ligao dos
lotes at a referida rede; f) ausncia de declarao do Municpio de que o
desmembramento est de acordo com o Cdigo Sanitrio Estadual (Lei n.
14.250) e com a Lei n. 6.063/82; g) que o municpio deve declarar se o
227
Respostas
01. Se o disposto no art. 11 da Resoluo Conjunta n. 01/95 FATMA/
IBAMA, que prev a existncia de rea verde de 8m por habitante, tem
aplicabilidade no caso concreto, tendo em vista se tratar de desmembramento
de lotes, para fins industriais;
Sim. A lei do parcelamento do solo urbano, nos termos do seu art. 1,
aplica-se a todos os parcelamentos do solo urbano, inclusive os industriais.
Conforme a lio de Digenes Gasparini256, ao analisar a abrangncia do
conceito, destaca que
fins urbanos so os que do ao parcelamento caractersticas de bairros,
vilas ou cidades. Implicam a implantao de lotes destinados edificao (residencial, comercial ou industrial), dotados de equipamentos
urbanos (rede de gua, de esgoto, e iluminao pblica, de telefonia,
etc.) e comunitrios (reas de recreio, educao e cultura etc.).
Deste modo, para todos os parcelamentos que no forem rurais, aplicamse as disposies da lei do parcelamento do solo e as obrigaes correlatas.
De outra parte, em relao s reas de uso comum, a lei federal no abriu
excees para a sua dispensa em razo da pouca quantidade de lotes, ou pela
espcie de parcelamento, no podendo a lei estadual ou municipal, ou ainda
qualquer ato regulamentar faz-lo, de forma menos restritiva. Deste modo,
remanesce a obrigao quanto exigncia do resguardo de reas verdes. Caso
a gleba no possua vegetao remanescente, dever ser aplicado, para tal fim,
o percentual de 8m2 por habitante ou 40m2 por lote (5 habitantes por lote), nos
termos do art. 11 da Resoluo Conjunta FATMA/IBAMA 01/95.
Em se tratando de desmembramentos, deveria ser dispensado, no
projeto do empreendimento, o resguardo de novas reas comuns, pelo simples
fato de que esta modalidade de parcelamento pressupe, em tese, a prvia
existncia destas reas para a realizao do desmembramento. Do contrrio,
no seria caso de desmembramento, e sim de loteamento.257 Entretanto, se
no existe, prefervel que esteja previsto no projeto.
Nesse sentido, colhe-se trecho de consulta anteriormente realizada por
este Centro de Apoio:
Ausente a exigncia da rea pblica correspondente parcela re256 GASPARINI, Digenes. O Municpio e o Parcelamento de Solo Urbano. 2 ed. SP: Saraiva, 1988,p.
257 Nesse sentido, ver o teor da consulta CME 09/08, parecer anexo.
230
231
seus habitantes.
02. Se o artigo 855, pargrafo nico, do Cdigo de Normas da CGJ,
deve prevalecer sobre o art. 19 da Lei n. 6.766/79, levando-se em conta o
caso concreto [parcelamento em dois lotes];
Comparando as disposies suscitadas, colhe-se do teor do art. 855,
pargrafo nico do Cdigo de Normas:
Art. 855. Nos editais de publicao do loteamento ou desmembramento (art. 19
da Lei Federal n. 6.766/79), alm dos requisitos explicitados, o registrador identificar o documento de anuncia da FATMA, que ficar arquivado no cartrio.
233
234
235
237
238
239
forma genrica e atenta apenas ao nmero de fraes, a egrgia CorregedoriaGeral de Justia legislou sobre matria de competncia privativa da Unio,
conforme determina o art. 22, XXV, da Constituio Federal, em relao aos
registros pblicos, e concorrente entre Unio Estados e Municpios, no tocante
ao parcelamento do solo, conforme art. 24, I, tambm da carta constitucional,
razo pela qual compreende-se como ilegal e tambm inconstitucional o
referido dispositivo, por contrariar as regras de competncia determinadas no
texto constitucional.
Com relao no aplicao do registro especial do art. 18 da Lei
n. 6.766/79 para o caso em anlise - parcelamento de solo mediante o
desmembramento de apenas dois lotes e para fins industriais como dito,
verifica-se uma dissintonia e aparente ilegalidade entre o disposto no art. 850
do Cdigo de Normas da Corregedoria-Geral de Justia (no diferente o teor
da Resoluo 14/93 da CGJ) - com o teor da Lei Federal, uma vez que esta
no d margem a tais excees.
Note-se que as exigncias previstas no art. 18, voltam-se prioritariamente
garantir a solvncia do empreendedor para completa execuo do
empreendimento, em prol da sustentabilidade urbana e segurana aos
adquirentes de lotes na respectiva relao de consumo, tendo em vista que
o empreendimento poder ter a execuo das obras prorrogada por at 4
anos aps o registro do empreendimento (art. 18, inc. V da Lei 6.766/79).
Deste modo, a dispensa de tais exigncias na forma genrica como previsto
no art. 850 do Cdigo de Normas, revela o risco de estmulo a execuo
de empreendimentos fraudulentos mediante a elaborao intencional de
projetos com nmero inferior a dez fracionamentos da gleba, justamente
objetivando o aproveitamento da regra de exceo e a dispensa das exigncias
da Lei Federal (regra geral).
Importa reconhecer, por outro lado, que a dispensa do registro especial
prevista no art. 18 da Lei do Parcelamento em situaes especficas prtica
usual em outras Corregedorias, como a do Paran e a de So Paulo, conforme
regulamentos prprios.264
Porm, percebe-se tenha havido uma maior preocupao das respectivas
Corregedorias no sentido de melhor especificar as hipteses de exceo e
dispensa, como para as divises decorrentes de partilhas judiciais, cartas de
arrematao, adjudicao, alienaes ou promessas de alienaes e partes
264 os dispositivos que tratam do assunto encontram-se transcritos na de Joo Batista Galhardo, O registro do
parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: IRIB: S.A Fabris, 2004, p. 29
240
241
Pergunta
H loteamento no Municpio de Bal. Piarras, o qual data de 1966,
aprovado naquela poca pela prefeitura. Ocorre que, atualmente, apenas 40%
do loteamento est implantado fisicamente, ou seja, 60% no possui qualquer
estrutura (equipamentos pblicos).
No se desconhece que antes da Lei 6.766/79, a questo de parcelamento
de solo era praticamente no regulamentada, viabilizando aos proprietrios
das glebas a diviso em lotes, visando satisfazer apenas o interesse imobilirio
e o lucro, descuidando-se de outros interesses, mxime o ambiental, a funo
social da propriedade etc.
Considerando esta questo temporal, com a supervenincia da Lei
do Parcelamento do solo Urbano, bem como diante da sua no completa
implantao, entendemos que deve haver a estrita observncia aos preceitos da
lei mencionada e a conseqente obrigatoriedade da adequao do loteamento
por parte dos atuais proprietrios e responsveis.
242
243
244
245
TO IRREGULAR. MUNICPIO. PODER-DEVER DE REGULARIZAO. 1. O art. 40 da Lei 6.766/79 deve ser aplicado e interpretado
luz da Constituio Federal e da Carta Estadual. 2. A Municipalidade
tem o dever e no a faculdade de regularizar o uso, no parcelamento e
na ocupao do solo, para assegurar o respeito aos padres urbansticos
e o bem-estar da populao. 3. As administraes municipais possuem
mecanismos de autotutela, podendo obstar a implantao imoderada
de loteamentos clandestinos e irregulares, sem necessitarem recorrer a
ordens judiciais para coibir os abusos decorrentes da especulao imobiliria por todo o Pas, encerrando uma verdadeira contraditio in terminis
a Municipalidade opor-se a regularizar situaes de fato j consolidadas.
4. A ressalva do 5 do art. 40 da Lei 6.766/99, introduzida pela Lei n.
9.785/99, possibilitou a regularizao de loteamento pelo Municpio
sem ateno aos parmetros urbansticos para a zona, originariamente
estabelecidos. Consoante a doutrina do tema, h que se distinguir
as exigncias para a implantao de loteamento das exigncias
para sua regularizao. Na implantao de loteamento nada pode
deixar de ser exigido e executado pelo loteador, seja ele a Administrao Pblica ou o particular. Na regularizao de loteamento
j implantado, a lei municipal pode dispensar algumas exigncias
quando a regularizao for feita pelo municpio. A ressalva somente veio convalidar esse procedimento, dado que j ratificado pelo
Poder Pblico. Assim, com dita ressalva, restou possvel a regularizao
de loteamento sem ateno aos parmetros urbansticos para a zona.
Observe-se que o legislador, no caso de regularizao de loteamento pelo
municpio, podia determinar a observncia dos padres urbansticos
e de ocupao do solo, mas no o fez. Se assim foi, h de entender-se
que no desejou de outro modo merc de o interesse pblico restar
satisfeito com uma regularizao mais simples. Dita exceo no se aplica
ao regularizador particular. Esse, para regularizar o loteamento, h de
atender a legislao vigente. 5. O Municpio tem o poder-dever de agir
para que o loteamento urbano irregular passe a atender o regulamento
especfico para a sua constituio. 6. Se ao Municpio imposta, ex
lege, a obrigao de fazer, procede a pretenso deduzida na ao civil
pblica, cujo escopo exatamente a imputao do facere, s expensas
do violador da norma urbanstico-ambiental.
5. Recurso especial provido. (STJ, REsp 448216/SP, Rel. Min. Luiz Fux,
1 Turma, j. em 14/03/2003)
246
Ou ainda
ADMINISTRATIVO. AO CIVIL PBLICA. LOTEAMENTO
IRREGULAR. DANO AMBIENTAL. RESPONSABILIDADE
DO MUNICPIO. ART. 40 DA LEI N.6.766/79. PODER-DEVER.
PRECEDENTES.
1. O art. 40 da Lei 6.766/79, ao estabelecer que o municpio poder
regularizar loteamento ou desmembramento no autorizado ou executado sem observncia das determinaes do ato administrativo de
licena, fixa, na verdade, um poder-dever, ou seja, um atuar vinculado
da municipalidade. Precedentes.
2. Consoante dispe o art. 30, VIII, da Constituio da Repblica, compete ao municpio promover, no que couber, adequado ordenamento
territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento
e da ocupao do solo urbano.
3. Para evitar leso aos padres de desenvolvimento urbano, o Municpio
no pode eximir-se do dever de regularizar loteamentos irregulares,
se os loteadores e responsveis, devidamente notificados, deixam de
proceder com as obras e melhoramentos indicados pelo ente pblico.
4. O fato de o municpio ter multado os loteadores e embargado as
obras realizadas no loteamento em nada muda o panorama, devendo
proceder, ele prprio e s expensas do loteador, nos termos da responsabilidade que lhe atribuda pelo art. 40 da Lei 6.766/79, regularizao
do loteamento executado sem observncia das determinaes do ato
administrativo de licena.
5. No caso, se o municpio de So Paulo, mesmo aps a aplicao da
multa e o embargo da obra, no avocou para si a responsabilidade pela
regularizao do loteamento s expensas do loteador, e dessa omisso
resultou um dano ambiental, deve ser responsabilizado, conjuntamente com o loteador, pelos prejuzos dai advindos, podendo acion-lo
regressivamente.
6. Recurso especial provido. (REsp 1113789 / SP, Segunda Turma,
Superior Tribunal de Justia, Relator: Min. Castro Meira, Julgado em
247
16/06/2009)
248
Concluses
1. A Lei n. 6.766/79, como norma urbanstica e de ordem pblica,
possui carter cogente aplicando-se imediatamente a todos os parcelamentos
de solo urbano ainda pendentes de concluso quando da vigncia da Lei,
incluindo-se os irregulares e clandestinos, bem como a todos os loteamentos
futuros, respeitando, deste modo, o ato jurdico perfeito, a coisa julgada e o
direito adquirido em relao aos parcelamentos j encerrados por ocasio
da sua vigncia;
2. No se confundem as obrigaes decorrentes da funo social da
cidade (ex.: implantao das obras de infraestrutura urbana, implantao
de reas verdes e de uso comunitrio) com as decorrentes da funo scioambiental da propriedade (averbao da reserva legal, no ocupao dos
espaos protegidos,...)
3. H que se distinguir as exigncias para a implantao do parcelamento
do solo daquelas necessrias a sua regularizao, uma vez consolidada a
ocupao. Na implantao de loteamento, nada pode deixar de ser exigido
e executado pelo loteador, seja ele a Administrao Pblica ou o particular.
Na regularizao de loteamento j implantado, a lei municipal pode dispensar
algumas exigncias quando a regularizao for feita pelo municpio.
4. Compreende-se que a responsabilidade pela regularizao ou
desfazimento dos loteamentos irregulares ou clandestinos dever ser
249
250
V MODELOS
251
________________
Promotor(a) de Justia
Comarca de __________
254
Municpio,
Data
256
258
264
(Minuta ACP)
267
270
271
272
276
279
7. Folder Educativo
280
281
Coordenadoria de Recursos
Tycho Brahe Fernandes - Coordenador
Ouvidor
Guido Feuser
Centro de Estudos e Aperfeioamento Funcional
Gustavo Viviani de Souza - Diretor
Centro de Apoio Operacional da Cidadania e Fundaes
Luiz Fernando Ges Ulyssa - Coordenador-Geral
Centro de Apoio Operacional do Controle de Constitucionalidade
Raulino Jac Brning - Coordenador-Geral
Mauro Canto da Silva - Coordenador
Centro de Apoio Operacional do Consumidor
Rodrigo Cunha Amorim - Coordenador-Geral
Centro de Apoio Operacional Criminal
Csar Augusto Grubba - Coordenador-Geral
Onofre Jos Carvalho Agostini - Coordenador
Centro de Apoio Operacional da Infncia e Juventude
Priscilla Linhares Albino - Coordenador-Geral
283
Assessoria Militar
Ten. Cel. Rogrio Martins
Coordenadoria-Geral dos rgos e Servios Auxiliares de Apoio Tcnico e Administrativo
Nelson Alex Lorenz
Coordenadoria de Auditoria e Controle
Jair Alcides dos Santos
Coordenadoria de Comunicao Social
Silvia Pinter Pereira
Coordenadoria de Finanas e Contabilidade
Mrcio Abelardo Rosa
284
Gerncia de Contabilidade
Nelcy Volpato
Gerncia de Finanas
Ivania Maria de Lima
Gerncia de Almoxarifado
Lus Antnio Buss
Gerncia de Compras
Samuel Wesley Elias
Gerncia de Patrimnio
ngelo Vitor Oliveira
Gerncia de Transportes e Servios Gerais
Nair Terezinha da Silva
Gerncia de Biblioteca
Terezinha Weber
Gerncia de Desenvolvimento
Giorgio Santos Costa Merize
Gerncia de Suporte
Rodrigo de Souza Zeferino
285
Sandro de Araujo
Milani Maurilio Bento
Jonnathan Augustus Kuhnen
Gustavo Viviani de Souza
Mrcio Conti Junior
Aurlio Giacomelli da Silva
Marcelo Mengarda
Maria Amlia Borges Moreira Abbad
Gilberto Polli
Joo Carlos Teixeira Joaquim
Pedro Roberto Decomain
Eraldo Antunes
Karla Brdio Meirelles Menegotto
Viviane Damiani Valcanaia
Ricardo Figueiredo Coelho Leal
Vnia Lcia Sangalli
Jos Orlando Lara Dias
Joo Carlos Linhares Silveira
Simone Cristina Schultz
Cristian Richard Stahelin Oliveira
Jos de Jesus Wagner
Douglas Alan Silva
Laudares Capella Filho
Jean Michel Forest
Odair Tramontin
Sandra Goulart Giesta da Silva
Ricardo Viviani de Souza
Heloisa Melo Enns
Jos Renato Crte
Deize Mari Oechsler
Osvaldo Juvencio Cioffi Junior
Amlia Regina da Silva
Alexandre Carrinho Muniz
Rodrigo Silveira de Souza
Rodrigo Kurth Quadro
Gustavo Wiggers
Leonardo Todeschini
Alvaro Pereira Oliveira Melo
Luiz Fernando Ges Ulyssa
Rafael Alberto da Silva Moser
Alan Boettger
Fbio Fernandes de Oliveira Lyrio
Marco Antonio Schtz de Medeiros
Alicio Henrique Hirt
Max Zuffo
Susana Perin Carnaba
Jussara Maria Viana
Andra Machado Speck
Daniel Westphal Taylor
Murilo Adaghinari
Cristiano Jos Gomes
Caio Csar Lopes Peiter
Mauro Canto da Silva
Marcus Vincius Ribeiro de Camillo
287
Adalberto Exterktter
Giovanni Andrei Franzoni Gil
Wagner Pires Kuroda
Renee Cardoso Braga
Marcio Andr Zattar Cota
Clber Augusto Hanisch
Roberta Mesquita e Oliveira Tauscheck
Andrea Gevaerd
Rafael Meira Luz
Ana Cristina Boni
Jorge Eduardo Hoffmann
Jadson Javel Teixeira
Cssio Antonio Ribas Gomes
Priscilla Linhares Albino
Marcelo de Tarso Zanellato
Fabrcio Franke da Silva
Caroline Moreira Suzin
Luciana Uller
Cristine Angulski da Luz
Eduardo Chinato Ribeiro
Andr Teixeira Milioli
Marcionei Mendes
Fernanda Crevanzi Vailati
Victor Emendrfer Filho
Joo Alexandre Massulini Acosta
289