Caderno 1 Revisao Da Lei de Parcelamento Uso e Ocupacao Do Solo PDF

1
REVISO DA LEI DE PARCELAMENTO,

USO E OCUPAO DO SOLO (13.885/04)
Entenda as regras de PUOS de So Paulo
Agosto/2014
CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014
Apresentao
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) tem a reviso do marco regulatrio do desenvolvimento urbano como
uma das principais aes sob sua coordenao no mbito do Programa de Metas 2013-2016. Esse marco regulatrio engloba a reviso do Plano Diretor Estratgico (Lei 13.430/02), das normas de Parcelamento Uso e Ocupao do Solo (PUOS), dos Planos Regionais Estratgicos (Lei 13.885/04) e do Cdigo de Obras e Edificaes (Lei 11.228/92).
Esses instrumentos de planejamento no so um assunto meramente tcnico e devem ser encarados como processos de planejamento que requerem ampla participao da sociedade, tanto no processo de formulao, quanto de implementao. E para que
haja apropriao e compreenso do tema pelos cidados fundamental simplificar a compreenso desses instrumentos pela sociedade.
No caso das regras de parcelamento, uso e ocupao do solo, o que esta em jogo so as atividades que podem ser instaladas em
cada lote da cidade e quais as caractersticas que a edificao deve ter para sua melhor insero urbana.
Nesse contexto, a SMDU elaborou o presente caderno, que tem por objetivo descrever os conceitos, parmetros e regras de parcelamento, uso e ocupao do solo que constam da Lei 13.885/04.
Acreditamos que esse material auxilie todos a compreenderem melhor o zoneamento do municpio, contribuindo para os trabalhos
de reviso do marco regulatrio do desenvolvimento urbano.
Ao consultar este caderno importante considerar o novo Plano Diretor Estratgico, Lei 16.050/14, que trouxe algumas alteraes
na Lei 13.885/04. Sugerimos que sejam consultados os prximos materiais no site da SMDU, para conhecimento destas mudanas.
Fernando de Mello Franco
Secretrio Municipal de Desenvolvimento Urbano
Sumrio
Introduo Contextualizao
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
Entenda o Zoneamento de So Paulo
11
Localize seu lote na cidade 14

O que necessrio consultar? 14
Em que zona o lote esta inserido? 16
Como ocupar? 16
Que atividades so permitidas? 19
Entenda os Parmetros de Ocupao do Solo 25
Coeficiente de aproveitamento 28
rea no computvel 32
Taxa de ocupao 34
Taxa de permeabilidade 38
Lote mnimo e rea mnima 39
Gabarito de altura 40
Recuos
42
Exemplo de insero urbana 43
Entenda como a Lei de Zoneamento incide na cidade 45
Zona Exclusivamente Residencial de Densidade Demogrfica Baixa 50

Zona Exclusivamente Residencial de Densidade Demogrfica Mdia 51
Zona Exclusivamente Residencial de Densidade Demogrfica Alta 52
Zona de Centralidade Linear I em ZER 53
Zona de Centralidade Linear II em ZER 54
Zona Mista de Baixa Densidade 55
Zona Mista de Mdia Densidade 56
Zona Mista de Alta Densidade-a 57
Zona Mista de Alta Densidade-b 58
Zona de Centralidade Polar -a 59
3.11 Zona de Centralidade Polar -b 60
3.12 Zona de Centralidade Linear-a 61
3.13 Zona de Centralidade Linear-b 62
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.14
3.15
3.16
3.17
3.18
3.19
3.20
3.21
3.22
3.23
3.24
3.25
3.26
3.27
3.28
3.29
4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10
4.11
4.12
Zona Predominantemente Industrial 63

Zona Exclusivamente Residencial de Proteo Ambiental 66
Zona Mista de Proteo Ambiental 67
Zona Centralidade Polar de Proteo Ambiental 68
Zona de Centralidade Linear de Proteo Ambiental 69
Zona de Lazer e Turismo 70
Zona de Proteo e Desenvolvimento Sustentvel 71
Zona Especial de Preservao 72
Zona Especial de Interesse Social - 1 75
Zona Especial de Interesse Social -4 78
Zona Especial de Proteo Ambiental 79
Zona Especial de Produo Agrcola e de Extrao Mineral 80
Zona Especial de Preservao Cultural 81
Zona Especial de Ocupao Especial 82
Alguns destaques complementares da Lei 13.885/04
Ruas sem sada 86
Vilas 86
Recuo mnimo de frente 88
Recuos laterais e de fundo 89
Incentivos para fruio pblica 90
Incentivos para praa de uso pblico 90
Gabaritos em rea envoltria de ZER e em ZCLz 91
Regularidade da edificao 91
Edificao conforme e no conforme 91
Edificao e usos conformes e no conformes 91
Atendimento de vaga fora do lote 91
Frmula de Adiron 92
Restries contratuais 94
Divergncia de mapas e texto 94
Ficha tcnica 97
Contextualizao
A Prefeitura de So Paulo deu incio em 2013 ao processo de reviso do marco regulatrio do desenvolvimento urbano do municpio, que consiste no conjunto de leis com o objetivo de regular as formas de produo e transformao do espao urbano de forma
a garantir melhor distribuio de empregos e moradias, maiores densidades prximo ao transporte pblico.
plano
diretor
estratgico
Lei de parcelamento,
uso e ocupao
do solo
Planos
Regionais das
subprefeituras
CDIGO
DE OBRAS E
EDIFICAES
A primeira fase deste processo consistiu na reviso do Plano Diretor Estratgico, que define as regras gerais para a organizao da
cidade para os prximos 16 anos, com a aprovao da Lei 16.050/14.
Finda esta etapa, inicia-se a reviso da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo - LPUOS, popularmente conhecida como Lei
de Zoneamento que disciplina e ordena o parcelamento, uso e a ocupao de lotes e glebas.
O presente caderno o primeiro de uma srie que tem como objetivo auxiliar o processo participativo de reviso da Lei de Zoneamento. Este volume procura explicar a atual Lei de Zoneamento com linguagem acessvel para que haja uma melhor compreenso
do contedo pelos cidados. Est dividido em:
1.
Roteiro bsico para entender a Lei de Zoneamento vigente ( Lei 13.885/04)
2.
Entenda os Parmetros de Ocupao do Solo
3.
Entenda como a Lei de Zoneamento incide na cidade
4.
Aspectos Gerais da Lei
10
1
Roteiro bsico para Entender a Lei de
Zoneamento vigente (Lei 13.885/04)
11
12
Roteiro para Entender a Lei Atual do Zoneamento de So Paulo (Lei 13.885/04)

Entender como funciona a Lei de Zoneamento fundamental para sabermos o que e como se pode construir (ocupao) e que atividades (uso) podem ser instaladas em cada lote da cidade.
Para isso, primeiramente, preciso entender a estrutura desta Lei.
Lei 13.885/04, dividida em trs partes:

1 Parte - Complementa o Plano Diretor Estratgico (PDE)
2 Parte - Livros das 31 subprefeituras - Plano Regional de Estratgico - Quadros e Mapas
3 Parte - Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo (LPUOS) - Quadros de Uso em anexo
Dentro das Partes II e III da Lei 13.885/04, encontram-se os parmetros que definem as caractersticas de uso e ocupao do solo.
Procuramos atravs deste roteiro, demonstrar quais so estes parmetros e onde estas informaes podem ser encontradas.
Este Roteiro tem a seguinte estrutura:
1
lOCALIZE SEU
LOTE NA CIDADE
O que necessrio
CONSULTAR?
EM QUE ZONA o lote

esta inserido?
4
COMO OCUPAR?
5
Que atividades
so Permitidas?
13
Localize seu Lote na Cidade

Atravs do guia de ruas e ferramentas como Google Maps ou Google Earth.
Consulte:
Macrozonas
Porque consultar a macrozona?

Conforme a macrozona, podem incidir instrumentos e regras
distintas.
Segundo art. 98 da Lei 13.885/04, o territrio do municpio
est dividido em duas macrozonas com diretrizes especificas
para cada uma.
Google Earth
1
14
PDE lei 13.430/02
2
Diviso administrativa (Subprefeitura)

Por que necessrio saber em que subprefeitura?
Para saber qual mapa do zoneamento deve ser consultado,
uma vez que esto divididos por subprefeitura.
Mapa Zoneamento por Subprefeitura
Dentro da Parte II da Lei 13.885/04, encontram-se os livros dos Planos Regionais Estratgicos (PRE) das 31 subprefeituras. Em cada
um deles foram definidas as zonas com regras de PUOS, resultando nos Mapas 4 e Quadros 4 de cada PRE.
A lei 13.399/02 divide o municpio em 31 subprefeituras.

Cada uma com um plano regional especfico, conforme a Lei
13.885/04.
Lei 13.399/02
Parte II da Lei 13.885/04 PRE MAPA 04
15
Legenda Zona De Uso

As Zonas de Uso so encontradas graficamente nos Mapas 04 e a descrio perimetrica nos Quadros 04A a 04E de cada PRE.
Zonas Especiais
Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana
ZEIS-1
Zona Especial de Interesse Social 1
ZER-1
ZEIS-2
ZER-2
ZEIS-3
ZER-3
ZEIS-4
ZEPAM
Zona Especial de Proteo Ambiental
ZEPAG
Zona Especial de Produo Agrcola

e de Extrao Mineral
Zona Especial de Preservao
Cultural
ZEPEC
ZOE
Zona Especial de Ocupao Especial
Sistemas de reas verdes do Municpio

PI
Parque e reas Municipais
Zona de Centralidade Linear I em

ZER (ZCLz-I)
Zona de Centralidade Linear II em
ZER (ZCLz-II)
ZM-1
Zona Mista de Baixa Densidade
ZM-2
Zona Mista de Mdia Densidade
ZM-3a
Zona Mista de Alta Densidade - a
ZM-3b
Zona Mista de Alta Densidade - b
ZCP-a
Zona de Centralidade Polar- a
ZCP-b
Zona de Centralidade Polar- b
EI-06
Cemitrio
Zona de Centralidade Linear- a (ZCL-a)
EI-08
Clube Esportivo Social
Zona de Centralidade Linear-b (ZCL-b)
EI-09
Clube de Campo
Zona de Centralidade Linear-a (ZCL-a) e b (ZCL-b)

ZPI
3
16
Zona Exclusivamente Residencial de

Baixa Densidade
Mdia Densidade
Alta Densidade
Macrozona de Proteo Ambiental

ZER-p

Proteo Ambiental
ZM-p
Zona Mista de Proteo Ambiental
ZCP-p
Zona de Centralidade Polar de Proteo Ambiental
ZLT
ZPDS
ZEP
Zona de Centralidade Linear de Proteo Ambiental (ZCLp)

Zona de Lazer e Turismo
Zona de Proteo e Desenvolvimento
Zona Predominantemente Industrial
Parte II da Lei 13.885/04 PRE Quadros 04
Classificao Viria
Na Lei 13.885/04, a classificao viria determinante para a intalao de atividades no residenciais nas Zonas Mistas.
ZM-1
ZM-2
ZM-3a
ZM-3b
Mapa das vias Estruturais
Mapa das vias Coletoras
Lei 13.430/02 MAPA 02: Rede viria estrutural
Parte I da Lei 13.885/04 MAPA 01: Vias coletoras
De acordo com o Art. 110 do PDE, a rede

viria do Municpio est classificada em:
Estrutural N1
Utilizada como ligao da Capital com os
demais municpios e estados
Estrutural N2
Utilizada como ligao com os municpios
da Regio Metropolitana e com as vias estruturais N1
Estrutural N3
Utilizada como ligaes internas do Municpio
Coletoras
Coletam e distribuem o trfego interno aos
bairros, ligando-o s vias estruturais
Locais
Vias internas aos bairros
17
Largura da Via
O Quadro 04 da Parte III da Lei n 13.885/04, divide a largura de via em 3 intervalos, para cada intervalo incidem parmetros de ocupao, usos permitidos e
algumas restries.
O que largura da via?
A Intervalos da Largura de Via:
A largura da via a medida da distancia existente
At 10m
entre a divisa dos lotes, incluindo rua e caladas,
De 10 12m
conforme desenho abaixo:
Acima de 12m
C Usos permitidos:
Grupos de Atividades
nR1
nR2
nR3
nR4
B Parmetros de ocupao:
Grupos de Uso Residencial
rea construda Mxima
rea construda Computvel Mxima
R2h
R2v
R1

Mxima
13.885, de 25 de agosto de 2004
Gabarito
de
altura

Admite-se uma variao de at 5% na medio da

largura de via. (art.179)
Largura da Via

Parte
da Lei
13.885/04
Quadro
04
III

18
Ocupao
Os parmetros de ocupao esto definidas nos Quadros 04 dos Planos Regionais Estratgicos (PRE) anexos a Parte II, exceto para
Zona Especial de Interesse Social presente no Quadro 02/j da Parte III.
Seus conceitos esto explicados no Capitulo 2 deste Caderno.
A Coeficiente de
C Taxa de
B Taxa de
aproveitamento
D Lote Mnimo e
Permeabilidade
Ocupao
Mnima
15%rea
do terreno permite a
E Gabarito de
F Recuos
Altura Mxima
Neste caso, no h possibilidade

de infiltrao de gua no solo.
infiltrao de gua no solo
25,00m
6,00m
3ODQR5HJLRQDO(VWUDWpJLFRGD6XESUHIHLWXUDGH3LQKHLURV35(3,
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Parte
II da Lei 13.885/04 Quadros 04 dos PRE
D2EVHUYDURSDUiJUDIRSULPHLURGRDUWLJRGHVWH/LYURSDUDTXDQWRDRJDEDULWRQDV=0=0=0=0=0
Parte
III da Lei 13.885/04 - Quadro 02/j
E2EVHUYDURGRDUWLJRGHVWH/LYURTXDQWRDRJDEDULWRQDV=0E=0E=0E=0E=0E(=0E
F2EVHUYDURVHGRDUWLJRGHVWH/LYUR
G2EVHUYDURDUWLJRGHVWH/LYUR
H2EVHUYDURDUWLJRGHVWH/LYURTXDQWRDSHUPHDELOLGDGHHDMDUGLQDPHQWRQDV=0
I2FRHILFLHQWHGHDSURYHLWDPHQWREiVLFRpLJXDODRFRHILFLHQWHGHDSURYHLWDPHQWREiVLFRGD]RQDGHXVROLQGHLUD
J2FRHILFLHQWHGHDSURYHLWDPHQWRPi[LPRpLJXDODRFRHILFLHQWHGHDSURYHLWDPHQWREiVLFRGD]RQDGHXVROLQGHLUD
K2EVHUYDURSDUiJUDIR~QLFRGRDUWLJRGHVWH/LYURTXDQWRDRFRHILFLHQWHPi[LPRGHDSURYHLWDPHQWRQD=0DSDUD+,6H+03
MYHUDUWLJRGDSDUWH,,,GHVWDOHLTXDQWRDRUHFXRPtQLPRGHIUHQWHHP=0=&3=&/=3,H=(,6
CADERNO
REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014
NYHUDUWLJRGDSDUWH,,,GHVWDOHLTXDQWRDRVUHFXRVPtQLPRVODWHUDLVHGHIXQGRVSDUDHGLILFDo}HVFRPDOWXUDVXSHULRUDPHWURV
19
Uso Residencial
A categoria de uso Residencial envolve a moradia de um indivduo ou grupo de indivduos, referindo-se unidade habitacional. Os usos residenciais permitidos
por zona de uso esto determinados no art. 152 da Lei 13.885/04 e no Quadro 01 do Decreto 45.817/05.
Sub Categorias de Uso
R1
Uma unidade habitacional por lote
R2h
Conjunto de duas ou mais unidades
habitacionais
R2v
Conjunto com mais de duas unidades habitacionais, agrupadas verticalmente
Tipologias (Decreto 45.817/05)
Uma unidade habitacional por lote
Casas Geminadas
Casas superpostas
Vilas
Conjuntos residenciais
Edifcio de apartamentos e Conjuntos residenciais em condomnio
5
20
Uso No Residencial
A categoria de Uso No Residencial envolve o desenvolvimento de atividades comerciais, de servios, industriais ou institucionais. Para cada Zona de Uso, os
Quadros 02a a 02i definem as subcategorias de usos permitidos e os parmetros de incomodidade que precisam ser respeitados para a instalao da atividade.
Os usos nR3 devem respeitar as disposies do art.158. Os usos nR4 so voltados as Zonas ambientais, cujos usos permitidos esto listados no Quadro 05.
Parmetros de Incomodidade
emisso
de rudo
emisso
de radiao
vibrao
associada
emisso
de gases
horrio para
carga e descarga
Parmetros
Estabelecidos
pelo executivo
Sub Categorias de Uso

nR1
nR2
Ind-Ib
Ind-Ia
nR3
Ind-2
nR4
Ind-3
Atividades
Atividades que
Atividades
nR1
nR2
nR2
Atividades
Atividades que o
compatveis
no causam
potencialmente
Atividades
Usos industriais
Usos industriais
ambientalmente
desenvolvimento
com a vizinhana
impacto nocivo
geradoras de
compatveis
tolerveis e
tolerveis e
compatveis
possa causar
residencial.
vizinhana
impacto
com a
incmodo
incmodo
com o
prejuzo
residencial
urbanstico ou
vizinhana
desenvolvimento
sade, ao bem
ambiental
residencial.
sustentvel
estar pblico.
Educao Ambiental
Fabricao de telhas
e tijolos
Atividade por Grupo de Atividade (Decreto 45.817/05)

Padaria
Lanchonete
Central de polcia
Escritrios
Supermercado
Faculdade
Agncia bancria
EMEI
Cemitrios
Creche
Igreja
Aeroporto
Asilo
Hospital
Penitenciria
Orfanato
Academia
Heliponto
Confeco de artigos do vesturio

Fabricao de artefatos de papel
Fabricao de gelo
Fabricao de
artefatos txteis
Refino de leos e
vegetais
Fabricao de
vinhos
Fabricao de
cigarros
Desdobramento de
madeira
Pousadas
Clubes
Indstria de papel
Restaurantes
Fabricao de
produtos petroqumicos
Lazer contemplativo
Condies para instalao

rea
horrio de
lotao
vagas para
rea para
ptio para
construida
funciona-
maxima
estaciona-
embarque e
carga e
computvel
mento
mento
desembarque
descarga
mxima
nmero
mximo de
funcionrios
por turno
Definido caso a cado
Poder ser instalado
pelo executivo
caso for
reenquadrado em
Ind-1b ou Ind-2.
21
Uso No Residencial
B Usos permitidos:
A Parmetros de Incomodidade :
Grupos de Atividades
emisso
de rudo
C Grupo de Atividade:
Para saber em qual Grupo de Atividade
o uso pretendido se enquadra
necessrio consultar o Quadro 2 do
Decreto 45.817/05, que est dividido
da seguinte forma:
Subcategoria de Uso: nR2
Grupo de atividades: Servios de Sade
Ambulatrio
Centro de Bioequivalncia
Centro de Diagnsticos, laboratrio de anlises clnicas
Centro de Reabilitao
Clnica dentria e mdica
Clnica veterinria e hospital veterinrio
Eletroterapia
Empresa de assistncia domiciliar de sade ou home care
Hospital, Maternidade
Posto de sade, vacinao e puericultura
Pronto-socorro
Radioterapia
Raio-X
Sanatrio
Caso a atividade desejada no esteja

listada no Decreto, procure o Atendimento ao Pblico da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano.
Nota: Os usos nR3 podero ser instalados onde o uso nR permitido,
devendo ser observadas as disposies do art. 158 e contando que
aprovado pela Comisso de Anlise
Integrada de Projetos de Edificaes
e de Parcelamento do Solo (CAIEPS) e
Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica (CTLU).
Nas ZM em via local os usos nR2 podero ser instalados caso atenda as
disposies do art. 149.
22
emisso
de gases
emisso
de radiao
vibrao
associada
horrio
para carga
e descarga
nR1
nR2
nR3
nR4
D Condies para instalao :
rea conshorrio de
lotao
vagas para
QUADRO
n 02/a Anexo
Parte III da Lei n 13.885,
de 25 de agosto
de 2004
truida
compufuncionamento
maxima
estacionamento
tvel
mxima
INSTALAO DE ATIVIDADES NO RESIDENCIAIS POR ZONA DE USO E PARMETROS DE INCOMODIDADE
rea para
embarque e
desembarque
ptio para carga e descarga
nmero mximo de funcionrios por

turno
ZONA: CENTRALIDADE LINEAR ZCLz - I
Folha 1/1
a - PARMETROS DE INCOMODIDADE A SEREM OBSERVADOS:
EMISSO DE RUDO:
HORRIO PARA CARGA E DESCARGA:
VIBRAO ASSOCIADA:
diurno, NCA* 50 decibis e noturno NCA* 45 decibis, considerados como perodos diurno e noturno aqueles compreendidos entre as 7:00 e
19:00 horas e entre 19:00 e 7:00 horas respectivamente.
das 7:00 s 19:00 horas (a)
conforme o que vier a ser estabelecido pela legislao ambiental federal, estadual ou municipal ou por Normas da ABNT, na falta deste a critrio do
rgo ambiental municipal, no devendo os nveis atingidos oferecer riscos sade e bem estar da populao.
(VETADO)
at limites por faixa de frequncia estabelecidos pela Resoluo/Anatel/303/2002, ou outra que vier a suced-la ou substitu-la, bem como o
disposto na legislao municipal, no que se refere instalao de antenas transmissoras de telefonia celular
vedada a emisso de substncias odorferas na atmosfera em quantidades que possam ser perceptveis fora dos limites das reas de suas
EMISSO DE ODOR:
propriedades.
vedada emisso ou utilizao de processos e operaes que gerem gases, vapores e material particulado, exceto fumaa, que possam, mesmo
EMISSO DE GASES, VAPORES E MATERIAL PARTICULADO:
que acidentalmente colocar em risco a sade, a segurana e o bem estar da populao.
EMISSO DE FUMAA: vedada a utilizao de combustveis slidos, lquidos ou gasosos, exceto gs de cozinha.
EMISSO DE RADIAO:
b - CONDIES A SEREM OBSERVADAS NA INSTALAO DO USO:
CATEGORIA DE USO
GRUPO DE ATIVIDADES (d)
Comrcio de Alimentao Sem Consumo no

Local (d)
Comrcio diversificado (e) (d)
REA CONSTRUDA
COMPUTVEL
MXIMA
HORRIO DE
FUNCIONAMENTO
250 m (c ) (e)
horrio comercial
(f) (g)
CONDIES PARA INSTALAO

NMERO MXIMO DE
VAGAS PARA
LOTAO MXIMA
FUNCIONRIOS POR
ESTACIONAMENTO
TURNO
REA PARA
EMBARQUE/
DESEMBARQUE
PTIO PARA CARGA

E DESCARGA
no exigido
no exigido
Servios pessoais (d)

Servios de Educao (d)
NO
Servios Sociais (d)
RESIDENCIAL Servios profissionais (e) (d)
nR1 (b )
Servios de sade
sem restrio
para qualquer
local de reunio,
at 100 pessoas
1 vaga/35 m de
rea construda
ou frao
Servios de Hospedagem ou Moradia (d)

Servios da Administrao e Servio Pblico
(d)
Locais para Exposies (d)
NOTAS:
(*) NCAIII
= Nvel
de Avaliao da NBR
10.015/jun 2000
Parte
da Critrio
Lei 13.885/04
Quadro
02/a 02/i
a) No se aplica a restrio de horrio para carga e descarga ao comrcio de jornais e revist
b) Ver Quadro n 04, anexo Parte III desta lei, quanto s disposies relativas largura mnima da via para instalao dos usos no residenciais R1.
c) Aplica-se aos Condomnios Comerciais e de Servios o limite de rea construda computvel de 500 m2 .
d) Ver listagem de atividades permitidas por grupo no Quadro n 05 anexo Parte III desta lei.
e) No se aplica o limite de rea construda quando a edificao em que se pretende instalar a atividade for considerada em situao regular nos termos dos incisos I e II do 1 do artigo 217 de
Lei.
f) No se aplica a restrio de horrio de funcionamento s panificadoras observado porm o encerramento das atividades s 21:00 hor
g) As Bibliotecas podero funcionar das 6:00 s 23:00 hora
Uso Especfico
Para os seguintes casos devem ser observadas as leis:
Escolas
Lei 15.526/12
Hospitais
Lei 14.242/06
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
ZEIS
Dec. 44.667/04
Dec. 45.127/04
Dec. 47.702/06
Teatros
Lei 11.536/94
Teatros e Cinemas
Lei 11.119/91
Lei de Uso e Ocupao do solo

13.885/04
Hotis
Lei 8.006/74
23
24
2
Entenda os Parmetros de
Ocupao
25
26
Entenda os Parmetros de Ocupao

Os parmetros de ocupao do solo so aqueles que, aplicados em conjunto, definem o que se pode efetivamente ser construdo
em determinado lote. Esto definidos nos Quadros 04 de cada PRE na Parte II da Lei 13.885/04.
A Coeficiente de aproveitamento
B Taxa de Ocupao
C Taxa de Permeabilidade
15% do terreno permite
infiltrao de gua no sol
D Lote Mnimo e rea Mnima
E Gabarito de Altura Mxima
F Recuos
25,00m
6,00m
27
A.Coeficiente de Aproveitamento (CA)

O que ?
a diviso entre a rea construda computvel de uma edificao e a rea total do terreno. Basicamente, o CA determina o potencial
construtivo, ou seja, quantos metros quadrados se pode construir tendo como base a rea do terreno. Os Coeficientes de Aproveitamento so determinados para cada zona de uso.
Para que serve?
Serve para regular as densidades construdas nas zonas da Cidade. Pode interferir no valor da terra (valor econmico do terreno),
pois em geral quanto maior o CA, mais valorizado o terreno.
Situao demonstrativa
rea Construda Total
a soma das reas cobertas de
todos os pavimentos de uma
edificao
rea Construda Computvel
a Soma das reas cobertas de
edificao, que so consideradas
para o clculo do Coeficiente de
Aproveitamento
rea Construda No Computvel
Neste caso o CA da zona 1.

possivel construir 1 vez a rea do terreno.
Neste caso o CA da zona 4.

possivel construir 4 vezes a rea do terreno.
Se o terreno tiver rea de 100,00m* e o CA

for 1, pode-se construir 100,00m de rea
computvel
Se o terreno tiver rea de 100,00m* e o CA

for 4, pode-se construir 400,00m de rea
computvel
a soma das reas cobertas de

edificao no consideradas para o
clculo do coeficiente de
aproveitamento, nos termos
dispostos na LPUOS e COE.
(veja pginas 32 e 33)
* Caso hipottico
28
Como se Define:
Existem 3 tipos de CA: CA mnimo, CA bsico e CA mximo.
Potencial Construtivo (CA Mximo)
rea Construda (CA Mximo)
rea Construda (CA Bsico)
Potencial Construtivo (CA Mximo)
rea Construda (CA Mnimo)
CA Bsico
CA Mximo
CA Mnimo
Determina o potencial construtivo

que se pode atingir gratuitamente
no terreno
Determina o potencial construtivo

mximo que se pode atingir no
terreno. Para utilizar um CA acima
do bsico necessrio o pagamento
de outorga onerosa.
Determina o mnimo que se deve

construir no terreno. Caso esse potencial mnimo no seja atingido, o terreno pode ser considerado subutilizado
por no cumprir sua funo social.
CA Bsico = 1
CA Mximo= 4
CA Mnimo= 0,2
Nota : 1 -Os parmetros de CA definidos nos Quadro 04 so indicativos de limites. O CA de seu projeto no precisa ter exatamente este valor, mas deve estar
na faixa entre o mnimo e o mximo.
2- Segundo o art. 106, na Macrozona de Proteo Ambiental no permitido ultrapassar o CA bsico.
29
Como pode ser aplicado na Cidade:

CA 1
Note que neste exemplo o CA o mesmo para os lotes destacados, porm outros parmetros podem alterar a configurao da edificao.
30
Tambm pode ser aplicado na Cidade:

CA 4
Note que neste exemplo o CA o mesmo para os lotes destacados, porm outros parmetros podem alterar a configurao da edificao.
31
rea No Computvel
a soma das reas construdas de um edifcio que no so consideradas no clculo do Coeficiente de Aproveitamento, atendendo
aos parmetros estabelecidos pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo (Lei 13.885/05) e pelo Cdigo de Obras e Edificaes (Lei 11.228/92).
Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo :
Trreo utilizado como rea comum em edifcios habitacionais
Trreo livre, em pilotis e sem qualquer vedao (paredes, muros e bloqueios), a no ser a dos elevadores,
escadas e controles de acesso, limitadas a 30% do pavimento.
Casa do Zelador (Inferior a 60m )
em edifcios verticais.
Cdigo de Obras e Edificaes:
Jirau (mobilirio instalado a meia altura do pavimento,
sem permanncia humana prolongada) com rea de at
30% da rea do pavimento
Varandas e terraos sem fechamento, com projeo de
at 10% da rea ocupada no lote
Abrigo ou telheiro (sem vedao lateral em pelo menos
50% do permetro )
Garagens: Pavimentos ou reas destinadas circulao
e estacionamento de veculos. Observando disposto da
Lei 14.044/05.
32
Piscinas, espelhos dgua, abrigos para medidores, Brinquedos e Equipamentos Infantis, Caixas dgua enterradas, Poos e Fossas.
rea ocupada pelos Elevadores e outros equipamentos
mecnicos considerada somente 1 vez no clculo das
reas computveis, para demais andares no so computveis.
Abas horizontais ou verticais, brises, pilares, vigas, jardineiras, floreiras, ornamentos e beirais da cobertura
Marquise e Prgula
Guaritas e Mdulos Pr-Fabricados at 9,00m
Beiral da Cobertura
Estufas, Quiosques e Viveiro de
Plantas com rea de at 9,00m
Churrasqueiras e Dutos de Lareira com rea de at
1,50m
Canil (Alojamento para animais)
33
B.Taxa de Ocupao (TO)

O que ?
a diviso entre a rea de projeo da edificao e a rea do terreno. A Lei 13.885/04 define TO mxima, ou seja, a rea maxima que
a projeo de edificao pode ter, sendo que o restante do terreno no pode ter projeo de edificao. Assim, varandas, telhados,
coberturas de garagem, entre outros, influem na taxa de ocupao do lote.
Para que serve?
Serve para regular o equilbrio entre espaos construdos e espaos vazios de cada lote, visando uma ocupao que permita a ventilao e insolao urbana e da construo no conjunto de lotes e edificaes que compem a quadra.
25% do terreno esta ocupado pelo

edifcio
50% do terreno esta ocupado pelo

edifcio
TO = 0,25
TO = 0,50
rea do terreno = 100,00m*

Projeo da edificao = 25,00m
rea do terreno = 100,00m*

*Caso hipottico
Nota: Nas ZM, a TO pode chegar a 0,7, se o gabarito no exceder 12m de gabarito de altura mxima (art. 192).
34
Como se define?
Neste exemplo 50% do terreno est ocupado pelo edifcio como mostra a projeo
TO = 0,50
rea do terreno = 100,00m
35

TO 25%
Note que neste exemplo a TO a mesma para os lotes destacados, porm outros parmetros podem alterar a configurao da ocupao.
36
Tambm pode ser aplicado na Cidade :

TO 50%
Note que neste exemplo a TO a mesma para os lotes destacados, porm outros parmetros podem alterar a configurao da ocupao
37
C.Taxa de Permeabilidade (TP)

O que ?
o percentual mnimo exigido para a rea permevel do lote (que permite a infiltrao de gua no solo, livre de qualquer edificao
ou pavimentao no drenante), obtido pela diviso da rea permevel e a rea total do terreno.
A Lei 13.885/04 estabelece a TP minima, ou seja, o minimo que o lote tem que ter de rea permevel.
Para que serve?
Serve para garantir que os lotes contribuam para a qualidade ambiental da cidade, possibilitando a presena de vegetao de porte
em reas privadas e atenuando os impactos no sistema de drenagem das guas pluviais.
30% do terreno permite a

Taxa de Permeabilidade = 0,3
15% do terreno permite a

Taxa de Permeabilidade = 0,15
Neste caso, no h possibilidade

de infiltrao de gua no solo,
pois o subsolo esta edificado.
Taxa de Permeabilidade = 0
Nota: A rea permevel no reduz a TP relao TP X TO.

38
D.Frente e rea Mnima de Lote

O que ?
So as dimenses mnimas que o lote precisa ter para que seja aprovado. Estas dimenses variam de acordo com o zoneamento.
A Lei 13.885/04 estabelece valores mnimos, ou seja, frente mnima e rea do lote mnima.
Para que serve?
No caso de desmembramento de lote (diviso de lote), o lote mnimo e a frente mnima so parmetros importantes para garantir padres de urbanizao. Se no for possvel atender s medidas mnimas de frente e rea, no possvel realizar o desdobro ou desmembramento.
Frente mnima: 5,00m

rea de Lote Mnimo: 125,00m
Frente mnima: 10,00m

rea de Lote Mnimo:250,00m
Frente mnima: 15,00m

rea de Lote Mnimo: 500,00m
39
E.Gabarito de Altura Mximo

O que ?
a altura da edificao, calculada pela distncia entre o piso trreo e o ponto mais alto da cobertura. A lei 13.885/04 estabeleceu
gabarito mximo, ou seja, a altura mxima que a edificao pode ter.
Para que serve?
Serve para regular a altura das edificaes em funo das caractersticas da zona e reflete conjuntamente com outros parmetros,
na percepo da paisagem urbana construda, com implicaes econmicas, estticas, ambientais e sociais.
Gabarito de 6,00m
Gabarito de 25,00m
25,00m
6,00m
25,00m
6,00m
Nota: Alguns elementos construtivos no so considerados para o clculo do gabarito, como por exemplo: caixas dgua e tico.
40

Gabarito de Altura Mximo de 25,00m
41
F. Recuo
O que ?
O Recuo a distncia entre a edificao e os limites de frente, laterais e de fundo do terreno.
A Lei 13.885/04 estabalece recuos mnimos, ou seja, a distncia mnima que deve esxistir entre as edificaes e os limites do lote.
Para que serve?
Os trs tipos diferentes de recuo serviram ao longo dos anos para diferentes funes. Atualmente servem para a aerao e insolao
das edificaes e para regular o equilbrio entre espaos construdos e espaos vazios de cada lote, refletindo, conjuntamente com
CA, TO e Gabarito, no equilbrio do conjunto de lotes e edificaes que compem a quadra (quarteiro).
Todos os Recuos
Sem Recuo
Recuo
de fundo
Recuo
lateral
Recuo
lateral
42
Recuo
frontal
Exemplo de Situao Urbana

CA 0,5
TO 25%
TP 30%
CA 2,5
TO 25%
TP 15%
CA 4
TO 50%
TP 15%
CA 1
TO 100%
TP 0%
CA 2
TO 25%
TP 15%
CA 2
TO 70%
TP 15%
CA 0,5
TO 25%
TP 30%
Frente mnima
10,00m
43
44
3
Entenda como a Lei de
Zoneamento incide na cidade
45
46
Entenda como a Lei de Zoneamento reflete na cidade

Os parmetros de uso e ocupao do solo influenciam na forma da cidade. Este infogrfico tem como objetivo demonstrar como,
esses parmetros incidem no territrio. Para tanto, foram criadas fichas para cada zona de uso.
1. Legenda da zona de uso
1
3
4
ZM-1
2. nome da zona de uso

3. Resumo da Zona de uso
Pores do territrio da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana destinadas implantao de usos residenciais e no residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificao, com densidades
demogrficas e construtivas baixas e, portanto, parmetros de ocupao mais restritos. Nas zonas mistas, os usos permitidos esto relacionados classificao viria. Ou seja, em ZM via local, so
permitidos poucos usos nR, enquanto que em ZM via estrutural, h uma maior possibilidade de usos. Nesta zona, no se aplica outorga onerosa do direito de construir, pois o CA bsico igual ao CA
mximo.
Municpio de So Paulo
Mapa Zoneamento - Parte II Lei 13.885/04
Foto area
Vista da area
4. mapa do municpio com localizao dos

permetros das zonas
5. exemplo de como a zona de uso encon-
trada no mapa 04 dos Planos Regionais

estratgicos
6. foto area google earth

7. alguns exemplos de atividades permi-
tidas no local de incidncia da zona de

uso
8. vista na altura do observador (google

street view) para exemplificao da
zona de uso
Usos - Decreto 45.817/05

Residencial (R)
No Residencial (nR)
Subcategoria de Uso e Tipologias
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
habitacional por lote
R2h
nR1: via local
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial vila
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
R2v
9. vista area para exemplificao da

zona de uso
Vista do pedestre - Google Street View
Edifcio de
apartamentos
Conj. residenciais em
condomnio
nR2 - nR3: Coletora,

Estrutural N1, N2 e N3
Supermercado
EMEI
Igreja
Hospital
Academia
Ind 1a - Ind 1b
10
Ocupao - Parte II da Lei 13.885/04
10.
sintese dos parametros com variao

por plano regional estratgico
Caractersticas de dimensionamento e ocupao dos lotes

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0,2
TO mx. (%)
TP min. (%)
0,5 a 0,7
Lote min. (m)
0,15 a 0,25
Frente min. (m)

125
Gabarito mx. (m)

5
Recuo
Frente (m)
Recuos de fundo e laterais

Altura da edif. at 6m Altura da edif. maior 6m
9 a 25 ou sem limite
5 ou art.185
1,5 a 5,
47
48
Zonas que incidem na Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana:

ZER-1

Baixa Densidade
ZM-3b
ZER-2

Mdia Densidade
Alta Densidade
ZCP-a
ZCP-b
ZER-3
Zona de Centralidade Linear I em

ZER (ZCLz-I)
Zona de Centralidade Linear II em
ZER (ZCLz-II)
ZM-1

Zona de Centralidade Linear-a (ZCL-a)
ZM-2
ZM-3a
ZPI
e b (ZCL-b)

PDE lei 13.430/02
49
ZER-1
Zona Exclusivamente Residencial de Baixa Densidade
Pores do territrio da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana destinadas exclusivamente ao uso residencial de baixa densidade demogrfica nas quais os parmetros restritivos de
ocupao (CA e gabaritos baixos, por exemplo) em associao com o lote mnimo grande para os padres de uso residencial unifamiliar refletem em uma ocupao pouco densa, formada por casas
trreas ou sobrados geralmente de alto padro. Nesta zona, no se aplica outorga onerosa do direito de construir.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Uma unidade
Proibida a
instalao de
Atividades no
Residenciais
R2h

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
0 a 0,05
0,5
0,25 a 0,3
250 a 500
10
9 a 10
50
Recuo
Frente (m)
5

no exigido
2m ou art.186
ZER-2
Zona Exclusivamente Residencial de Mdia Densidade
Pores do territrio da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana, destinadas exclusivamente ao uso residencial de mdia densidade demogrfica, com parmetros de ocupao parecidos
com os da ZER- 1. Quanto aos usos, na ZER-2, permitida a instalao de casas geminadas, superpostas e conjuntos residenciais horizontais, o que resulta em ocupao um pouco mais densa. Nesta
zona, no se aplica outorga onerosa do direito de construir.
Foto area
Vista da area
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Uma unidade
Proibida a
instalao de
Atividades no
Residenciais
R2h
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,5
0,5
0,3
250
10
9 a 10
no exigido
2m ou atg. 186
51
ZER-3
Zona Exclusivamente Residencial de Alta Densidade
Pores do territrio da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana destinadas exclusivamente ao uso residencial de alta densidade demogrfica, com parmetros de ocupao parecidos com
os da ZER- 1 e ZER-2 sendo possvel, no entanto, a verticalizao, contanto que respeitado o gabarito mximo de 15m (at 5 andares). Em geral, essas zonas foram delimitadas como corredores (faixa
de 40,00m de largura a partir do alinhamento do lote), nelas no se aplica outorga onerosa do direito de construir.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Uma unidade
Proibida a
instalao de
Atividades no
Residenciais
R2h
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,5
0,5
0,3
250
10
15
no exigido
52
2m ou atg. 186
Zona de Centralidade Linear I em ZER (ZCLz-I)

Lotes com frente para trechos de via da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana, internos ou lindeiros s zonas exclusivamente residenciais - ZER 1, 2 e 3, e inseridos na faixa de 40,00m
de largura a partir do alinhamento do lote, destinados localizao de algumas atividades no residenciais no incmodas de baixa densidade. Os parmetros de ocupao nas ZCLz-I so parecidos
com os da ZER. Quanto ao uso, nas faixas onde este zoneamento recai permitida a instalao de algumas atividades no residenciais, listadas no Quadro 05b.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Farmcia
Cabelereiro
Creche
Agncia bancria
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

igual da zona de uso

lindeira/1,0
0,5
0,3
250
10
9 a 10
no exigido

lindeira/1,0

lindeira/1,0
art. 186
53
Zona de Centralidade Linear II em ZER (ZCLz-II)

Lotes com frente para trechos de via da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana, internos ou lindeiros s zonas exclusivamente residenciais - ZER 1, 2 e 3, e inseridos na faixa de 40,00m
de largura a partir do alinhamento do lote, destinados localizao de algumas atividades no residenciais no incmodas de baixa densidade. Os parmetros de ocupao nas ZCLz-I so parecidos
com os da ZER. Quanto ao uso, nas faixas onde este zoneamento recai permitida a instalao de algumas atividades no residenciais, listadas no Quadro 05c.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Uma unidade
Parmetros de
incomodidade
R2h
nR1
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Escritrios
administrativos
Asilo
Centro de diagnstico
Consultrio mdico
sem internao
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0,05
54

lindeira/1,0

lindeira/1,0
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,5
0,3
250
10
9 a 12,0
no exigido
art. 186
ZM-1
demogrficas e construtivas baixas e, portanto, parmetros de ocupao mais restritos. Nas zonas mistas, os usos permitidos esto relacionados classificao viria. Ou seja, em ZM via local, so
permitidos poucos usos nR, enquanto que em ZM via estrutural, h uma maior possibilidade de usos. Nesta zona, no se aplica outorga onerosa do direito de construir, pois o CA bsico igual ao CA
mximo.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1: via local
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio
Supermercado
EMEI
Igreja
Hospital
Academia
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,2
0,5 a 0,7
0,15 a 0,25
125
9 a 25 ou sem limite
5 ou art.185
1,5 a 5, no exigido ou art.186
art. 186
55
ZM-2
demogrficas e construtivas mdias, alcanadas pela possibilidade de utilizao da outorga onerosa do direito de construir. Nas zonas mistas, os usos permitidos esto relacionados classificao
viria. Ou seja, em ZM via local, so permitidos poucos usos nR, enquanto que em ZM via estrutural, h uma maior possibilidade de usos.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Uma unidade
Parmetros de
incomodidade
R2h
nR1: via local
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio
Supermercado
EMEI
Igreja
Hospital
Academia
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,1 a 0,2
0,5 a 0,7
0,15 a 0,25
125
15 a 25
0,5 ou art. 185
no exigido ou art.186 art. 186
56
1,5 a 2
ZM-3a
demogrficas e construtivas altas, alcanadas pela possibilidade de utilizao da outorga onerosa do direito de construir com CA mximo maior que os da ZM-2. Nas zonas mistas, os usos permitidos
esto relacionados classificao viria. Ou seja, em ZM via local, so permitidos poucos usos nR, enquanto que em ZM via estrutural, h uma maior possibilidade de usos.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1: via local
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio

Supermercado
EMEI
Igreja
Hospital
Academia
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0,2
1
2 a 2,5
TO mx. (%)
0,5 ou art. 192
TP min. (%)
0,15
Lote min. (m)

125
Frente min. (m)

5
Gabarito mx. (m)

25 ou sem limite
Recuo
Frente (m)
0,5 ou art. 185

57
ZM-3b
demogrficas e construtivas altas, alcanadas por CA bsico e mximo maiores que os das demais zonas mistas e pela possibilidade de utilizao da outorga onerosa do direito de construir com CA
mximo maior que os da ZM-2. Nas zonas mistas, os usos permitidos esto relacionados classificao viria. Ou seja, em ZM via local, so permitidos poucos usos nR, enquanto que em ZM via estrutural, h uma maior possibilidade de usos.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Uma unidade
Parmetros de
incomodidade
R2h
nR1: via local
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio
Supermercado
EMEI
Igreja
Hospital
Academia
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
0,2
0,5 ou art. 192
0,15
125
58
2 a 4
Frente min. (m)

5
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

sem limite
0,5 ou art. 185
no exigido ou art.186
art. 186
ZCP-a
Pores do territrio da zona mista da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana destinadas localizao de atividades tpicas de reas centrais ou de subcentros regionais, caracterizadas
pela coexistncia de usos residenciais e no residenciais, porm com predominncia de usos no residenciais. Quanto aos parmetros construtivos, a ZCP-a se assemelha s ZM-2 e ZM-3a. Porm,
em relao aos usos, a instalao das atividades nesta zona no dependem da classificao viria.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1 - nR2 - nR3
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
Asilo
EMEI
Igreja
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio
Ind 1a - Ind 1b
Fabricao de produtos txteis

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,5 ou art. 192
0,15
125
25 ou sem limite
0,5 ou art. 185
1 a 2,5
0,5 a 0,7
59
ZCP-b
Pores do territrio da zona mista da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana destinadas localizao de atividades tpicas de reas centrais ou de subcentros regionais, caracterizadas
pela coexistncia de usos residenciais e no residenciais, porm com predominncia de usos no residenciais. Quanto aos parmetros construtivos, a ZCP-b se assemelha ZM-b. Porm, em relao
aos usos, a instalao das atividades nesta zona no dependem da classificao viria.

Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1 - nR2 - nR3
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
Asilo
EMEI
Igreja
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0,2
2
2 a 4
60
TO mx. (%)
0,5 a 0,7

TP min. (%)
0,15
Lote min. (m)

125
Frente min. (m)

5
Gabarito mx. (m)

sem limite
Recuo
Frente (m)
0,5 ou art. 185


Lotes com frente para trechos de vias da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana, excludas as ZER, em faixas de 40m medidos a partir do alinhamento da via, destinados localizao de
atividades tpicas de reas centrais ou de subcentros regionais, caracterizados pela coexistncia entre os usos residenciais e no residenciais, porm com predominncia de usos no residenciais. Os
parmetros de parcelamento, uso e ocupao na ZCL-a so parecidos com os da ZCP-a, com a diferena que esta zona est delimitada por uma via.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1 - nR2 - nR3
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
Asilo
EMEI
Igreja
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,2
0,4 a 0,7
0,15
125
15 ou sem limite
0,5 ou art. 185
1 a 2,5
61

Lotes com frente para trechos de vias da Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana, excludas as ZER, em faixas de 50m medidos a partir do alinhamento da via, destinados localizao de
atividades tpicas de reas centrais ou de subcentros regionais, caracterizados pela coexistncia entre os usos residenciais e no residenciais, porm com predominncia de usos no residenciais. Os
parmetros de parcelamento, uso e ocupao na ZCL-b so parecidos com os da ZCP-b, com a diferena que esta zona est delimitada por uma via.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1 - nR2 - nR3
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
Asilo
EMEI
Igreja
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0,2
2
2,5 a 4
62
TO mx. (%)
0,5 a 0,7
TP min. (%)
0,15
Lote min. (m)

125
Frente min. (m)

5
Gabarito mx. (m)

sem limite
Recuo
Frente (m)
0,5 ou art. 185

ZPI
Pores do territrio destinados implantao de usos diversificados, com preferncia aos usos industriais e atividades no residenciais incmodos. Nesta zona, os parmetros de ocupao, como
TO mximo alto e lote mnimo exigido de 500m, resultam na configurao de galpes.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1 - nR2 - nR3
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Restaurante
Igreja
Vidraaria
Escritrios
Ind 1a - Ind 1b - Ind 2

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0,1
1
1 a 1,5
TO mx. (%)
0,7
TP min. (%)
0,15 a 0,25
Lote min. (m)

500
Frente min. (m)

5 a 15
Gabarito mx. (m)

15 ou sem limite
Recuo
Frente (m)
5

63
64
Zonas que incidem na Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana:

ZER-p

Proteo Ambiental
ZM-p
ZCP-p
ZLT
ZPDS
ZEP

Zona de Proteo e Desenvolvimento

PDE lei 13.430/02
65
ZER-p
Zona Exclusivamente Residencial de Proteo
Pores do territrio da Macrozona de Proteo Ambiental destinadas exclusivamente ao uso residencial, de densidades demogrfica e construtiva baixas. Nas ZER-p, os parmetros de uso e ocupao so mais restritivos que os da ZER-1, visando adensamento construtivo e populacional condizente com as caractersticas de proteo ambiental da Macrozona em que est localizada.
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Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Uma unidade
Proibida a
instalao de
Atividades no
Residenciais
R2h

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

no exigido
0,1 a 0,5
0,5
250 a 5000
20 a 50
10
10
66
0,1 a 0,3
0,1 a 0,5
10
ZM-p
Pores do territrio da Macrozona de Proteo Ambiental destinadas implantao de usos urbanos, de baixa densidade construtiva, com gabarito de altura mxima de at 15 (quinze) metros para
as edificaes. As ZM-p possuem parmetros mais restritivos que as ZM-1, visando adensamento construtivo e populacional condizente com as caractersticas de proteo ambiental da Macrozona em que est localizada. Nas zonas mistas, os usos permitidos esto relacionados classificao viria. Ou seja, em ZM via local, so permitidos usos nR compatveis com a vizinhana residencial,
enquanto que em ZM via estrutural, h uma maior possibilidade de usos.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1: via local
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio

Supermercado
EMEI
Igreja
Hospital
Academia
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
no exigido
0,8 a 1
0,8 a 1
TO mx. (%)
0,4 a 0,5
TP min. (%)
0,3 a 0,5
Lote min. (m)

250
Frente min. (m)

10
Gabarito mx. (m)

9 a 15
Recuo
Frente (m)
5

67
ZCP-p
Pores do territrio da Macrozona de Proteo Ambiental destinada localizao de atividades tpicas de centros regionais, caracterizada pela coexistncia entre os usos no residenciais e a habitao, porm com predominncia de usos no residenciais compatveis e tolerveis. A ZCP-p possui parmetros de ocupao um pouco mais restritivos que as ZCP-a e b, visando ocupao e adensamento condizentes com as caractersticas de proteo ambiental da Macrozona em que est localizada.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1 - nR2 - nR3
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
Asilo
EMEI
Igreja
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0,0 a 0,5
1,00 a 2,00
1,00 a 2,00
68
TO mx. (%)
0,5
TP min. (%)
0,15 a 0,3
Lote min. (m)

250
Frente min. (m)

10
Gabarito mx. (m)

9 a 15
Recuo
Frente (m)
5


Lotes com frente para trechos de via internos ou lindeiros Macrozona de Proteo Ambiental numa faixa de 40m (quarenta metros) de largura medidos a partir do alinhamento da via, destinados
localizao de atividades tpicas de centros regionais, caracterizados pela coexistncia entre os usos residenciais e no residenciais, porm com predominncia de usos no residenciais compatveis
e tolerveis. Nas ZCL-p, os parmetros de ocupao so similares aos da ZCP-p, com a diferena de que esta zona delimitada por um trecho de via e de no ser possvel a aplicao de outorga onerosa do direito de construir nesta zona.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
Parmetros de
incomodidade
Uma unidade
R2h
nR1 - nR2 - nR3
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Padaria
Escritrios
Agncia bancria
Asilo
EMEI
Igreja
R2v
Edifcio de
apartamentos
condomnio
Ind 1a - Ind 1b

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0,0 a 0,5
1
1
TO mx. (%)
0,4 A 0,5
TP min. (%)
0,15 a 0,3
Lote min. (m)

250
Frente min. (m)

10
Gabarito mx. (m)

10 a 15
Recuo
Frente (m)
5

69
ZLT
Pores do territrio da Macrozona de Proteo Ambiental destinadas aos usos de lazer, turismo e atividades correlatas, vinculados preservao da natureza, de densidades demogrfica e construtiva baixas. Nesta zona, os parmetros de ocupao restritivos resultam em baixo adensamento. Quanto aos usos, s so permitidas atividades compatveis com a proteo ambiental.
Foto area
Usos - Parte III Quadro 05 e art. 159
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
nR4
Uma unidade
R2h
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal
Educao Ambiental
Agroindstria
Agropecuria
Clubes
Ecoturismo
Cooperativas de
produtores
Clinicas de
recuperao
Restaurantes
Hotis

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
no exigido
0,2 a 0,5
0,2 a 0,5
70
TO mx. (%)
0,2 a 0,5
TP min. (%)
0,2 a 0,5
Lote min. (m)

1.000,00 a 5.000,00
Frente min. (m)

20 a 50
Gabarito mx. (m)

9 a 15
Recuo
Frente (m)
10

10
10
ZPDS
Zona de Proteo e Desenvolvimento Sustentvel
Pores do territrio da Macrozona de Proteo Ambiental destinadas conservao da natureza e implantao de atividades econmicas compatveis com a proteo dos ecossistemas locais, de
densidades demogrfica e construtiva baixas. Os parmetros de ocupao nas ZPDS so bastante restritivos, para que as construes estejam de acordo com as diretrizes de proteo ambiental. Por
este motivo alm de stios e chcaras s so permitidas atividades no residenciais ambientalmente compatveis com o desenvolvimento sustentvel (nR4).
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
nR4
Uma unidade
Stios
Chcaras
Educao Ambiental
Agroindstria
Agropecuria
Clubes
Ecoturismo
Cooperativas de
produtores
Clinicas de
recuperao
Restaurantes
Hotis
R2h
Casas geminadas
Casas superpostas
Conj. residencial
horizontal

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
no exigido
0,1
0,1
TO mx. (%)
0,3
TP min. (%)
0,5
Lote min. (m)

7500 a 10000
Frente min. (m)

50
Gabarito mx. (m)

9
Recuo
Frente (m)
15

15
15
71
ZEP
Pores do territrio da Macrozona de Proteo Ambiental destinadas reservas florestais, parques estaduais, parques naturais municipais, reservas biolgicas e outras Unidades de Conservao que
tenham por objetivo bsico a preservao da natureza e atividades temporrias voltadas pesquisa, ao ecoturismo e educao ambiental, de densidades demogrfica e construtiva baixas. Nestas
zonas, para atender s legislaes ambientais e aos planos de manejo especfico de cada parque, os parmetros de ocupao so definidos caso a caso. Quanto aos usos, permitem-se somente habitao em stios e chcaras e alguns usos no residenciais compatveis com as caractersticas ambientais da macrozona.
Foto area
Vista da area
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
nR4
Stios
Chcaras
Educao Ambiental
Agroindstria
Agropecuria
Clubes
Ecoturismo
Cooperativas de
produtores
Clinicas de
recuperao
Restaurantes
Hotis

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
Caso a Caso
72
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

Caso a Caso
Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana e de Proteo Ambiental
Zonas Especiais
ZEIS-1
ZEIS-2
ZEIS-3
ZEIS-4
ZEPAM
ZEPAG
Zona Especial de Produo Agrcola

e de Extrao Mineral
Cultural
ZEPEC
ZOE
Sistemas de reas verdes do Municpio
PI
Parque e reas Municipais
EI-06
Cemitrio
EI-08
Clube Esportivo Social
EI-09
Clube de Campo

Macrozona de proteo ambiental
PDE lei 13.430/02
73
74
ZEIS-1
reas ocupadas por populao de baixa renda, abrangendo favelas, loteamentos precrios e empreendimentos habitacionais de interesse social ou do mercado popular em que haja interesse pblico
em promover a recuperao urbanstica, regularizao fundiria, a produo e manuteno de HIS, incluindo equipamentos sociais e culturais, espaos pblicos, servio e comrcio de carter local.
Os parmetros das ZEIS-1 permitem uma ocupao densa e buscam a recuperao urbanstica voltada, principalmente, construo de HIS e de HMP. Nestas reas, devem ser observadas as disposies dos artigos 136 a 144, do Decreto 44.667/04 e alteraes posteriores.
Foto area
Usos - Parte III Quadro 2i
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
50%
30%
20% (Opcional R ou nR)
HIS
HIS ou
HMP
nR1 - nR2 - nR3

Padaria
Escritrios
Agencia bancria
Creche
Asilo
Orfanato
Ocupao - Parte III Quadro 02/j

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,2
0,5 a 0,7
0,15
125
sem limite ou art. 193
5 e art.185
no exigido ou art.186
1,0 a 2,5
art. 186
75
ZEIS-2
reas com predominncia de glebas ou terrenos no edificados ou subutilizados, adequados urbanizao, onde haja interesse pblico na promoo de HIS ou HMP, incluindo equipamentos sociais
e culturais, espaos pblicos, servios e comrcio de carter local. Nas ZEIS-2, os parmetros de ocupao so parecidos com os das ZEIS- 1, buscando, no entanto, a urbanizao de terrenos vazios,
com foco em sua utilizao para reduzir o dficit habitacional do Municpio. Nestas reas, devem ser observadas as disposies dos artigos 136 a 144, do Decreto 44.667/04 e alteraes posteriores.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
40%
40%
HIS
HIS ou
HMP
nR1 - nR2 - nR3

Padaria
Escritrios
Agencia bancria
Creche
Asilo
Orfanato

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,2
0,5 a 0,7
0,15
125
5 e art.185
76
1,0 a 2,5
ZEIS-3
reas com predominncia de terrenos ou edificaes subutilizados situados em reas dotadas de infra-estrutura, servios urbanos e oferta de emprego, ou que estejam recebendo investimento desta
natureza, onde haja interesse pblico em promover ou ampliar o uso por HIS e HMP e melhorar as condies habitacionais da populao moradora. Nas ZEIS-3, os parmetros de ocupao visam
densidades construtivas e demogrficas altas, para incentivar a recuperao ou urbanizao de terrenos e edificaes subutilizados onde tem oferta de infraestrutura e emprego, com foco em sua
utilizao para diminuir o dficit habitacional do Municpio. Nestas reas, devem ser observadas as disposies dos artigos 136 a 144, do Decreto 44.667/04 e alteraes posteriores.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
Subcategoria
de Uso2ieParte
Tipologias
Ocupao
- Quadro
III
40%
40%
HIS
HIS ou
HMP
nR1 - nR2 - nR3
Usos - Quadro 2j Parte II
Padaria
Escritrios
Agencia bancria
Creche
Asilo
Orfanato

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Recuo
Frente (m)

0,3
0,7
0,15
125
5 e art.185
1,0 a 4,0
77
ZEIS-4
Glebas ou terrenos no edificados e adequados urbanizao, localizados na Macrorea de Conservao e Recuperao, em reas de proteo aos mananciais ou proteo ambiental, destinados a
projetos de HIS promovidos pelo Poder Pblico, com controle ambiental, para o atendimento habitacional de famlias removidas de reas de risco e de preservao permanente ou ao desadensamento de assentamentos populares definidos como ZEIS-1. Nas ZEIS- 4, os parmetros de ocupao so mais baixos que nas demais ZEIS visando adensamento populacional e construtivo compatveis
com sua localizao em reas de proteo ambiental. Nestas reas, devem ser observadas as disposies dos artigos 136 a 144, do Decreto 44.667/04 e alteraes posteriores.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
70%
HIS
nR1 - nR2 - nR3

Padaria
Escritrios
Agencia bancria
Creche
Asilo
Orfanato

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0,1
1
1
78
TO mx. (%)
0,5
TP min. (%)
0,3
Lote min. (m)

125
Frente min. (m)

5
Gabarito mx. (m)

9
Recuo
Frente (m)
5 e art.185

ZEPAM
Pores do territrio destinadas a proteger as ocorrncias ambientais isoladas, tais como remanescentes de vegetao significativa, paisagens naturais notveis, reas de reflorestamento e reas de
alto risco. Nas ZEPAM, os parmetros de ocupao so bastante restritivos, visando proteo do meio ambiente. Por isso so permitidos somente alguns usos, compatveis com as caractersticas
destas reas.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
nR4
Uma unidade
Educao Ambiental
Agroindstria
Agropecuria
Clubes
Ecoturismo
Cooperativas de
produtores
Clinicas de
recuperao
Restaurantes
Hotis

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0
0,1
0,1
TO mx. (%)
0,1
TP min. (%)
0,9
Lote min. (m)

2500 - caso a caso
Frente min. (m)

caso caso
Gabarito mx. (m)

9
Recuo
Frente (m)
caso a caso

caso a caso
caso a caso
79
ZEPAG
Zona Especial de Produo Agrcola e de Extrao Mineral
Pores do territrio municipal, onde h interesse pblico em manter e promover atividades agrcolas e de extrao mineral, delimitadas no Plano Diretor Estratgico, na Lei de Parcelamento, Uso e
Ocupao do Solo, ou em lei especfica. Nestas zonas, os parmetros de ocupao so bastante restritivos. Quanto aos usos, so permitidas atividades de extrao, agricultura e alguns tipos de indstrias.
Foto area
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
R1
nR1
Uma unidade
Educao Ambiental
Pesquisa Cientifica
sobre biodiversidade
Agroindstria
Agropecuria
Ind 2
Fabricao de
pr moldados
Fabricao de
argamassa
Fabricao concreto
pr-moldado

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
0
0,2
0,2
80
TO mx. (%)
0,2 a 0,3
TP min. (%)
0,7 a 0,9
Lote min. (m)

caso a caso
Frente min. (m)

Gabarito mx. (m)
caso caso ou no exigido 9
Recuo
Frente (m)
caso a caso

caso a caso
caso a caso
ZEPEC
Zona Especial de Preservao Cultural
So reas do territrio destinadas a preservao, recuperao e manuteno do patrimnio histrico, artstico, arqueolgico, podendo se configurar como stios, edifcios ou conjuntos urbanos. Nas
ZEPEC, os parmetros de uso e ocupao so os da zona de uso em que o imvel est localizado com as disposies de tombamento estabelecidas em cada caso e dependendo da aprovao dos
rgos de preservao.
Foto area
Usos - Parte III art. 116
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
Uso permitido na Zona em que se encontra desde
que compatveis com as normas da Resoluo de
Tombamento.
Categorias da ZEPEC:
I. Bens Imveis Representativos (BIR) - imveis
ou conjuntos de imveis de carter histrico ou de
excepcional valor artstico, cultural ou paisagstico,
inclusive os que tenham valor referencial para a
comunidade;
II. reas de Urbanizao Especial (AUE) - Conjuntos
urbanos com caractersticas homogneas de traado
virio, vegetao e ndices urbansticos, que constituem formas de urbanizao de determinada poca,
que devem ser preservados por suas qualidades
ambientais;
III. reas de Proteo Paisagstica (APP) - stios e
logradouros com caractersticas ambientais, naturais
ou antrpicas, tais como: parques, jardins, praas, monumentos, viadutos, pontes, passarelas e formaes
naturais significativas, entre outras.Pargrafo nico. As
intervenes nos imveis enquadrados como ZEPEC
devero ser regulamentadas por ato do Executivo,
respeitadas as orientaes dos rgos oficiais de
preservao.

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Zona de uso de onde estiver instalada - anlise de caso a caso
Recuo
Frente (m)

81
ZOE
Pores do territrio do Municpio destinadas a abrigar atividades que, por suas caractersticas nicas, necessitem de tratamento especial. Por se tratarem de reas ocupadas por grandes equipamentos com caractersticas muito diversas do restante do municpio e entre si, as caractersticas de ocupao nas ZOE so definidas caso a caso.
Foto area
Usos - Parte III art.108
Vista da rea
Residencial (R)
No Residencial (nR)
I. Aeroporto de Congonhas;
II. Campo de Marte;
III. Campi da Universidade de So Paulo - USP;
IV. Parque Anhembi;
V. Autdromo de Interlagos;
VI. Sambdromo;
VII. Parque da Juventude e Complexo do
Carandiru;
VIII. Hipdromo Paulistano;
IX. Usina de Piratininga;
X. FEBEM na Vila Maria.

CA mnimo
CA bsico
CA maximo
TO mx. (%)
TP min. (%)
Lote min. (m)
Frente min. (m)
Gabarito mx. (m)
Zona de uso de onde estiver instalada - anlise de caso a caso
82
Recuo
Frente (m)

4
Alguns destaques complementares
da Lei 13.885/04
83
84
Alguns destaques complementares da Lei 13.885/04

H ainda uma srie de dispositivos presentes na Parte III da Lei 13.885/04 que complementam os regramentos expostos nos captulos anteriores. Procuramos destacar neste Captulo os principais deles.
Arts. 180 a 182 Ruas sem sada
Arts. 182 e 183 Vilas
Art. 185 Recuo mnimo de frente
Art. 186 - Recuos laterais e de fundo
Art. 195 Incentivos para fruio pblica
Art. 196 Incentivos para praa de uso pblico
Art. 197 Gabaritos em rea envoltria de ZER e em ZCLz
Art. 208 a 212 Regularidade da edificao
Arts. 213 e 215 Edificao conforme e no conforme
Art. 214 Edificao e usos conformes e no conformes
Art. 217 - Atendimento de vaga fora do lote
Arts. 240 e 241 Frmula de Adiron
Art. 247 Restries contratuais
Art. 255 Divergncia de mapas e texto
85
Arts. 180 a 182 Ruas sem sada

Deve-se respeitar gabarito mximo de 15m ou o gabarito da zona de uso, caso for mais restritivo, na faixa envoltria de 20m s
ruas sem sada com largura inferior a 10m.
Nas ruas sem sada, s permitida a instalao dos usos residenciais R1, R2h e R2v e das categorias de uso no residenciais listadas
no Quadro 07, contanto que atendidas as disposies do Art. 180.
Os lotes com frente para ruas sem sada com largura inferior a 12m no podem ser remembrados a lotes com frente para outras
vias de circulao.
Arts. 182 e 183 Vilas
Deve-se respeitar gabarito mximo de 15m ou o gabarito da zona de uso, caso for mais restritivo, na faixa envoltria de 20m ao
redor das vilas.
Nas edificaes existentes em vilas, s permitida a instalao de uso residencial. Pode-se instalar os usos permitidos para ruas
sem sada estabelecidos pelo Quadro 07 anexo Parte III da Lei.
Os lotes pertencentes s vilas s podem ser remembrados entre si ou com centros se houver autorizao de todos os proprietrios
dos lotes da vila.
86
Restrio de gabarito em vilas e ruas sem sada
Faixa
envoltria de 20,00m
Gabarito de altura mximo de 15,00m
20
,00
15,00m
20
,00
87
Art. 185 Recuo mnimo de frente

Nas zonas ZM-2, ZM-3, ZMp, ZCP, ZCL, ZCPp, ZCLp, ZPI e ZEIS, no exigido o recuo mnimo de frente quando no mnimo 50%
da face da quadra em que se situa o imvel esteja ocupada por edificaes no alinhamento do logradouro.
88
Art. 186 - Recuos laterais e de fundo

Os recuos laterais e de fundo em edificaes, instalaes ou equipamentos at 6m de altura em relao ao perfil natural do terreno
no so necessrios.
A partir de 6 m (seis metros) de altura em relao ao perfil natural do terreno devem ser observados os recuos laterais e de fundos,
que podem ser escalonados e dimensionados de acordo com a frmula a seguir, respeitado o mnimo de 3m (trs metros):
R = (H - 6) 10
onde:
R = recuos laterais e de fundos;
H = altura da edificao em metros contados a partir do perfil natural do terreno.
Edificao at 6,00m de altura
No necessrio recuos laterais e de
fundo
Edificao at 36,00m de altura

Os recuos laterais e de fundo so de no
minimo 3,00m
Edificao acima de 36,00m de altura

Os recuos laterais e de fundo so dados a
partir do clculo da frmula de escalonamento
R
H
R
H=36,00m
H=6,00m
0
3,0
3,0
0
0
3,0
3,0
0
89
Art. 195 Incentivos para fruio pblica

Para lotes com duas ou mais frentes onde o trreo for destinado atividades no residenciais de acesso pblico e circulao de
pedestres entre vias sero concedidos incentivos como acrscimo na rea computvel.
Acrscimo na rea
computvel de 50%
Praa de uso pblico
Atividades no residencial (nR)
Art. 196 Incentivos para praa de uso pblico

H incentivo de concesso de rea no computvel para lotes com duas ou mais frentes e rea superior a 2500m, quando pelo
menos 50% da rea do lote for destinada praa de uso pblico
90
Art. 197 Gabaritos em rea envoltria de ZER e em ZCLz

O gabarito mximo em lotes situados nas faces de quadra envoltrias das ZER-1 e ZER-2 esto limitados 15m.
Nas ZCLz-I e ZCLz-II, as edificaes podero ter, no mximo, 2 pavimentos e gabarito de at 10m.
Art. 208 a 212 Regularidade da edificao
As edificaes so consideradas regulares quando possurem Habite-se, Auto de Vistoria, Alvar de Conservao, Alvar de Concluso, Certificado de Concluso, Auto de Regularizao, ou documento equivalente.
Os usos nR so considerados irregulares quando no possuem licena emitida pela Prefeitura ou quando os documentos da edificao ou do uso perderem sua eficcia.
Os usos residenciais R so considerados irregulares quando ocuparem edificao irregular.
Arts. 213 e 215 Edificao conforme e no conforme
A edificao conforme aquela que atende s caractersticas de aproveitamento, dimensionamento e ocupao do lote, estabelecidas nos Quadros 04 de cada PRE. Se pelo menos um dos parmetros estabelecidos nos Quadros 04 de cada PRE no for atendido, a edificao considerada no conforme.
Na edificao regular, porm no conforme, sero admitidas reformas com aumento de rea, desde que o coeficiente de aproveitamento mximo no tenha sido ultrapassado e a desconformidade da edificao no seja agravada.
Art. 214 Edificao e usos conformes e no conformes
O uso conforme aquele permitido para o local e que atende a todos os parmetros de incomodidade e condies de instalao
exigidos para o zoneamento do imvel. Se o uso no for permitido para o local ou se pelo menos um dos parmetros de incomodidade ou condies de instalao no for atendido, o uso considerado no conforme.
Art. 217 - Atendimento de vaga fora do lote
Quando nas edificaes em situao regular, nos projetos de reforma com ou sem mudana de uso ou pedidos de licena de
instalao e funcionamento, no for possvel atender o nmero de vagas exigidas para estacionamento, esta exigncia poder ser
atendida com a vinculao de vagas em outro imvel, distncia mxima de 200 (duzentos) metros.
O espao destinado ao estacionamento localizado em outro imvel poder estar situado a mais de 200 (duzentos) metros, quando
o estabelecimento instalado na edificao firmar convnio com estacionamento e servio de manobristas.
91
Arts. 240 e 241 Frmula de Adiron

Mantm disposio do Art. 166 do PDE, conhecido como frmula de Adiron, que d incentivo de acrscimo no coeficiente de
aproveitamento mediante a reduo da taxa de ocupao, para usos residncias R2v em determinadas zonas de uso.
A aplicao dessa formula beneficia o coeficiente bsico no acrscimo de at 1,0 (um), sem o pagamento de contrapartida, desde
que a Taxa de Ocupao seja reduzida, conforme a seguinte equao :
CAu = TO/TOu x CAb
Onde:
CAu = Coeficiente de Aproveitamento a ser utilizado
TOu = Taxa de Ocupao a ser utilizada
TO = Taxa de Ocupao Mxima admitida
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Bsico
CA bsico 1
CA mximo 2
TO 50%
Dados:
Coeficiente de aproveitamento bsico 1
Coeficiente de aproveitamento mximo 2
Taxa de ocupao 50%
Taxa de Ocupao a ser utilizada 25%
CAb 1
CAu 2
TOu 25%
CA mximo
CA mnimo
92
Edificios destacados com aplicao da frmula de adiron
CA mximo
CA mnimo
93
Art. 247 Restries contratuais

Devero ser atendidas as restries convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura nas zonas de uso ZER, ZM-1, ZM-2,
ZERp, ZLT, ZCLz-I, ZCLz-II, ZTLz I e ZTLz II, relativas a tamanho dos lotes, recuos, TO, CA, gabarito e nmero de pavimentos da edificao, se mais restritivos que os da Lei 13.885/04.
H possibilidade de alterao dessas convenes conforme condies do Art. 247.
Art. 255 Divergncia de mapas e texto
Em caso de divergncia entre os mapas e texto de lei, prevalece o estabelecido no texto.
94
95
96
Ficha Tcnica
Prefeito do Municpio de So Paulo
Fernando Haddad
Secretrio Municipal de
Desenvolvimento Urbano
Fernando de Mello Franco
Secretria Adjunta
Tereza Beatriz Ribeiro Herling
Chefe de Gabinete
Weber Sutti
Diretor do Departamento do Uso do
Solo (DEUSO)
Daniel Todtmann Montandon
Equipe tcnica DEUSO
Ana Maria Moyses Chaim
Andrea Oliveira Villela
Carlos Eduardo Silverio Barbosa
Carlos Malzyner
Clementina Delfina Antonia de Ambrosis
David Vital Brasil Ventura
Dirce Harumi Matuzaki
Domingos Theodoro de Azevedo Netto
Gustavo Anello Campos
He Nem Kim Seo
Irene Shizueiyda
Joyce Reis Ferreira da Silva
Lara Cavalcanti Ribeiro de Figueiredo
Lisandro Frigerio
Luiz Augusto Lima de Oliveira
Marcelo Cardoso Contijo
Marcio Correa Soares
Marco Antonio Baldoni
Maria Cristina de Sousa Botoletto
Marina Ataguile Malagolini
Paulo Rapoport
Paulo Sergio Riso Alcantara
Penha Elizabeth Arantes Ceribelli Pacca
Rita Cassia Gomes
Rosana Yamaguti
Sandra Regina da Silva Ribeiro Barbosa
Sandra Regina Paulino Okumura
Tania Cinquini
Tssia Botti Bozza
Valeria Romo Barros
Vincius Luz de Lima
Apoio Administrativo DEUSO

Aparecida Candido
Eliane Ferrara
Filomena Galvani Amoroso Lopes Gloder
Gabriela Maria de Mello C. Tenorio
Mari Rosa Angela Luz Guimaraes
Maria Aparecida Nogueira Paulino
Teresinha de Donato Machado
Estagirios DEUSO
Alexandre Tadeu de Moraes Resende
Aline Cantos Cintra
Bruna Geneze Liberato da Costa
Camila Sayuri Yamasaki
Carolina Rodrigues
Cristiane Pereira de Souza
Gabriela Nascimentos
Guilherme Watanabe Vasconcelos
Isa Pato Vila de Andrade
Ivan Augusto Alves Pereira
Jssica Souza Fernandes
Kamila Oliveira da Silva
Karina de Moura Moreira
Larissa Gomes de Lima
Leonardo Hagano
Letcia Figueiredo Collado
Luis Henrique Santos de Souza
Marcela Girotto Lino
Mnica Vieira Couto
Pamella Chrystina Ferreira Miguel
Pedro Petry Franceschini Freire
Tamara Fagundes da Rocha Tinoco
Edio e reviso dos textos

Domingos Theodoro Azevedo Netto
He Nem Kim Seo
Lisandro Frigerio
Rosana Yamaguti
Tania Cinquini
Elaborao das Imagens e Infogrficos
Fernando Tlio Salva Rocha Franco
Giselle Kristina Barbosa de Mendona
Erica Artuso
Mrcia Petrone
Rosana Yamaguti
Tania Cinquini
Estagirios
Camila Sayuri Yamasaki
Cristiane Pereira de Souza
Kamila Oliveira da Silva
Leonardo Hagano
Leticia Figueiredo Collado
Luis Henrique Santos de Souza
Mnica Vieira Couto
Pedro Petry Franceschini Freire
Rafael Mielnik
Thais Viyuela de Araujo
Diagramao
Ricardo Nucci Vieira
Tania Cinquini
Edio Elaborao dos textos

Clementina Delfina Antonia de Ambrosis
Domingos Theodoro Azevedo Netto
He Nem Kim Seo
Lara Cavalcanti Ribeiro de Figueiredo
Lisandro Frigerio
Marina Ataguile Malagolini
Patrcia Sepe
Penha Elizabeth Arantes Ceribelli Pacca
Rosana Yamaguti
Tania Cinquini
97
98

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1

REVISO DA LEI DE PARCELAMENTO,

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

Entenda o Zoneamento de So Paulo

Localize seu lote na cidade 14

Zona Exclusivamente Residencial de Densidade Demogrfica Baixa 50

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

Zona Predominantemente Industrial 63

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

Roteiro bsico para entender a Lei de Zoneamento vigente ( Lei 13.885/04)

Entenda os Parmetros de Ocupao do Solo

Entenda como a Lei de Zoneamento incide na cidade

Aspectos Gerais da Lei

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

Roteiro para Entender a Lei Atual do Zoneamento de So Paulo (Lei 13.885/04)

Lei 13.885/04, dividida em trs partes:

EM QUE ZONA o lote

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

Localize seu Lote na Cidade

Porque consultar a macrozona?

PDE lei 13.430/02

Diviso administrativa (Subprefeitura)

Mapa Zoneamento por Subprefeitura

A lei 13.399/02 divide o municpio em 31 subprefeituras.

CADERNO REVISO LPUOS 13.885/04 SMDU/ DEUSO| 11.08.2014

Parte II da Lei 13.885/04 PRE MAPA 04

Legenda Zona De Uso

Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana

Zona Especial de Interesse Social 1

Zona Especial de Interesse Social 2

Zona Especial de Interesse Social 3

Zona Especial de Interesse Social 4

Zona Especial de Proteo Ambiental

Zona Especial de Produo Agrcola

Zona Especial de Ocupao Especial

Sistemas de reas verdes do Municpio

Parque e reas Municipais

Zona de Centralidade Linear I em

Zona Mista de Baixa Densidade

Zona Mista de Mdia Densidade

Zona Mista de Alta Densidade - a

Zona Mista de Alta Densidade - b

Zona de Centralidade Polar- a

Zona de Centralidade Polar- b

Zona de Centralidade Linear- a (ZCL-a)

Clube Esportivo Social

Zona de Centralidade Linear-b (ZCL-b)

Zona de Centralidade Linear-a (ZCL-a) e b (ZCL-b)

Zona Exclusivamente Residencial de

Macrozona de Proteo Ambiental

Zona Exclusivamente Residencial de

Zona Mista de Proteo Ambiental

Zona de Centralidade Polar de Proteo Ambiental

Zona de Centralidade Linear de Proteo Ambiental (ZCLp)

Zona Predominantemente Industrial

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