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Introdução

A história das cidades é marcada ..Por even.t()sespeciais.oJlc:or.rigu.eiros que

a
azern sobre {nlensàínéiéíi'dos edifícios e dás tradições. Podemos captar esse
r;ovimento de múltiplas formas: através dahistória social, na trilha dos sujeitos
que a constituem; através da história intelectual, captando as idéias e conceitos
que tecem sua cultura através da história de sua arquitetura e urbanismo, em uma
cartografia de sua geografia construída pelo homem.
. Em todos esses percursos - e em muitos outros que não mencionamos
;. aqui mais por economia de palavras do que por questões da ordem das priori-
dades - está presente, invisível e silenciosa uma teia poderosa: J~legalidade
f urbana, ou seja, o cOJ1junto de leis, decretos ...enormas urbanísticas e de constru-
. 3:ã,o~q1ie:t~gtna:ftijLi)[º-ci}içãó'ao- espãç'ü'clii cidade:-"··-'·~-····""-···-',,--,·--
r ~ Mais além do quedcllnii'fotrtras'de'apiõpriação do espaço permitidas ou
I proibidas, mais do que efetivamente regular a produção da cidade, a legislação
:} o' urbana age como marco delimitador de fronteiras de poder. A lei organiza,
; '1 classifica e coleciona os territórios urbanos, conferindo significados e gerando
, nó,ções de civilidade e cidadania diretamente correspondentes ao modo de vida
e a rmcropolítica familiar dos grupos que estiveram mais envolvidos em sua
formulação. Funciona portanto, como referente cultural fortíssimo na cidade,
'... mesmo quando não é capaz de determinar sua forma final.
f . Aí reside, talvez, um dos aspectos mais interessantes da lei: aparentemente
unclO~a, como uma espécie de molde da cidade ideal ou desejável. Entretanto,
e isto e poderosamente verdadeiro para o caso de São Paulo e provavelmente para
~omaJor parte das ~jdades latino-americanas, ela determina ap~na~ a menor parte
~spaço construido, um vez que o produto - cidade - nao e fruto da apli-
caçao inerte do próprio modelo contido na lei, mas da relacão que esta estabelece
~~~c:~ fo:mas concretas de produção imobiliária na cidade, Porém, ao esta-
cía le: formas permitidas e proibidas, acaba por definir terntonos dentro e fora
taadelE ou seja, configura regiões de plena cidadania e regiões de cidadania Iimi-
a. sse fato tem implicações políticas óbvias, pois, além de demarcar as fron-

13
 ,-~~0;1f~i~.~J~jlt~~~:tt~~~~t.~:;;;a:~J~
~;'.#}:i:!oM*f.~~et~~;g;;;"f~~t;Z~~S!j,·

teiras da cjdadania, há um importante mecanismo de mídia cultural envol\'ido

desde que as normas urbanísticas funcionem exatamente como puro modelo'
Com isto queremos dizer que, mesmo quando a lei não opera no sentido de dete;·~
minar a forma da cidade, como é o caso de nossas cidades de maiorias clandes_
tinas, é aí onde ela é mais poderosa no sentido de relacionar diferenças culturais
com sistemas hierárquicos.
Eis o tema deste livro - resgatar a história da legislação urbana na cidade
de São Paulo como forma de penetrar na história da cidade, bem como de elu- 1
cidar seu papel político e cultural ao longo dessa história. Procuraremos demons- Gênesis:
trar, através da operação "desmonte" da legislação urbanística, que sua ineficácia
em regu lar a produção da cidade é a verdadeira fonte de seu sucesso político, nasce uma nova'ordem urbanística
financeiro e cultural, em uma cidade em que riqueza e poder estiveram histo-
ricamente bastante concentrados.
Escolhemos o ano de 1886 para iniciar o relato em função da promulgação
naquele ano de um Código de Posturas Municipais, que, embora não tenha sido
o primeiro, foi pioneiro na compilação de diretrizes propriamente urbanísticas
para a cidade. O livro trata com mais profundidade e detalhe o período
compreendido entre 1886 e 1936, sendo a última data correspondente à promul-
gação da primeira anistia geral à construções irregulares na cidade. Durante esse Era o dia 4 de um abril chuvoso e a cidade amanheceu envolta numa garoa
período, que se inicia nos estertores do Império e termina na primeira fase do persistente e úmida. Theodoro Maria de Salles saiu de sua chácara à beira do
período getulista, é possível apresentar a gênese e a crise da política urbana da caminho de Campinas e dirig~u-se à Chácara do Chá, onde o barão de Itape-
República Velha. É também nesse período que as bases do populismo e clien- tininga o aguardava com sua sege para, juntos, dirigirem-se à Casa do Trem. Era
telismo - tão fundamentais para entender a política urbana brasileira até hoje - um grande dia _ a primeira lJva de imigrantes italianos que iriam trabalhar em
foram lançadas. suas plantações de café tinha acabado de apartar em Santos e passaria por ali,
No período em questão foram formulados alguns princípios presentes até rumo ao interior. Já se viam ao longe o observatório que o dr. João Teodoro
nossos dias na legislação urbanística paulistana: a muralha protetora em tomo dos Xavier, presidente da província, acabara de erigir no Jardim Público e a casinhola
bairros residenciais da elite, a posição eternamente periférica dos bairros popu- rústica que servia de abrigo para as aves aquáticas do lago. Theodoro observava
lares, a concentração dos investimentos e a super-regulação do centro-sudoeste o movimento dos negros nas ruas, os vendedores de frutas com imensos
da cidade, a expansão horizontal de baixa densidade. tabuleiros na cabeça, o cheiro do angu matinal que as escravas de ganho ofe-
Este mergulho na história, com olhos postos na relação cidade-lei, pre- reciam no centro da Praça da Luz e em frente ao gradil e portão do Jardim, junto
tende, mais do que dialogar com a literatura existente sobre o tema, iluminar pos-
ao belo chafariz de oito torneiras recém-inaugurado. Passantes ainda sonolentos,
sibilidades de enfrentamento e superação dos limites perversos a que chegou a
~arregadores de água e vendeiras de peixe vestidas de saias curtas e cobertas com
cidade de São Paulo neste final de milênio. Para aqueles que não aceitam a
aetas azui s, ofereciam, descalças a 12 vinténs a cambada de peixe para os
inexorabilidade das péssimas condições urbanísticas em que se encontra a cidade, tro
rlrPen .. os que, marchando • > '
vagarosamente pelas ruas tortuosas e lamacentas,
cem anos de sua história revelam como tal condição tem uma lógica, constluída
UC1Ai:lVarna capital'.
passo a passo, a que chamamos ao iongo do livro de sua ordem uroanistice. Ao
contrário do senso comum, não se trata de "desordem" ou "falta de plano", mas Th Quando, já chegando a seu destino, passaram pelo Campo da Luz,
sim da formulação de um pacto territorial que preside o desenvolvimento da }odoro indignou-se com o que viu: parte significativa do que fora uma das
cidade há mais de cinqüenta anos, impedindo-a de crescer com graça, justiça e ~l ~nclpal~ areas do rocio, tão utilizada para o pasto dos animais que se dirigiam
beleza Entender como esse pacto foi construído e qual é sua base jurídico-urba- u ndiaí estava sendo rapidamente ocupada pelos andaimes e tapumes de
nística pretende ser uma modesta contribuição em direção de sua transformação.
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\

\

construções 'particulares, numa afoiteza que "mais parecia que estavam a ocultar
algum negócio indevido". Diante da constatação de tal "extensão roubada à
servidão pública", Theodoro expressava sua surpresa, provavelmente sem
perceber que naquele exato momento estava sendo protagonista de uma das
maiores reviravoltas por que São Paulo passaria em sua história urbana, Essa
. transformação teve como elemento de sustentação novas formas de apropriação
do espaço e de construção da cidade,
Os elementos que fazem parte desta história - as fazendas de café do
Oeste paulista, os imigrantes apertando em Santos, a ferrovia, os escravos negros
nos últimos momentos da escravidão, a água que logo mais deixaria de brotar dos
chafarizes públicos, os vendedores que deveriam abandonar as ruas - moviam-
se construindo uma nova geografia, para cuja forma de constituição contribuiu
decisivamente o estabelecimento de uma nova regra do jogo de apropriação do
espaço,
Para entender essa nova regra - que entrou em vigor simbolicamente a
partir de 18 de setembro de 1850, quando foi promulgada a Lei Imperial n. 601,
também conhecida como Lei de Terras -, é preciso investigar as bases jurídicas
luso-brasileiras de acesso e de uso da terra, Este rápido mergulho na história legal
luso-brasileira é necessário para contextualizar não apenas a lei formal que rege
a construção das cidades brasileiras, mas sobretudo todos os diferentes modos de
legalidade encontrados na lei,? particularmente no que se refere à posse da terra,
Não fez Deus o céu em xadrez de estrelas"
··_%~~"""
, 11'dadedo desenho dos fortes, contrastava com a in-egularidade formal
e na raciona
s urbanoS no Novo Mundo
E hora não existisse um corpo 1ega I especi ífICOpara ap I'icaçao
dos centro - na co l'ama,'
, ,mdizer que não havia uma noção de legalidade urbana lusa que, aplicada
Isto ' para con fiigurar
,_ quer 'ficidades da colonizaçao- d as tenas b rasi '1'eiras, contn ibum
as espeCIten_l'tório aluo distinto das cidades do Reino Tal legalidade era expressa
aqUI um c , ,~(,
Ordenações Afonsmas, de 1446, e Manuehnas, de 1521 '
nas Em nenhum desses códigos a questão da ordenação das cidades e critérios
a sua fundação ou ainda para a administração das povoações foram esta-
b:~ecidos de forma precisa, Ao contrário das Ordenanias de Felipe II da Espanha
que, partindo de critérios pa~a a escolha do sítio, determin~vam o traçado e
definiam, em minúcias burocratlcas, as formas de administração do cotidiano da
cidade no Novo Mundo, a legislação portuguesa intervia em questões muito mais
de ordem judiciária e fiscal do que propriamente urbanística ou política.? Sem
dúvida contribuiu para delimitar essa diferença o fato de a construção de cidades
ter sido um elemento fundamental para a dominação espanhola na América e que,
ao contrário, a ocupação urbana portuguesa de terras brasileiras teve um interesse
marginal ou subsidiário em um projeto eminentemente rural, ou nem mesmo
rural, de exploração das riquezas naturais, Além disso, durante o período colonial,
" o caráter centralizador do sistema de capitanias hereditárias não abriu espaço para
um poder político municipal substantivo,
Porém, algumas normas presentes nos códigos lusos são importantes para
a definição posterior de uma ordem urbanística brasileira, Estão basicamente
presentes em três ternáticas: o sistema de representação indireta do povo no
j"
goveI?o municipal, através das câmaras de vereadores, a definição do regime de
propnedade urbana através do sistema sesmarial e uma primeira formulação dos
t. direitos de vizinhança,

A história da lezislacão urbana em São Paulo reafirma a clássica pro-

posição de Sérgio Buarque de Holanda em seu texto "O semeador e o la-
drilhador'" de que a colonização portuguesa, ao contrário da espanhola, não pos- Câmaras municipais - o legislador local
suía um conjunto sistemático de regras escritas para o desenho da cidade Em
Ordenan ras de Descubrimiento Nuevo y Poblacion, de 1563, os espanhóis
delimitavam precisamente as regras de construção das cidades, mesclando a
leitura renascentista das clássicas recomendações vitruvianas aos requisitos de sua A gestão urbana local através da eleicão direta de vereadores foi definida
própria estratégia de dominação dos impérios inca, maia e asteca. Em contraste, pedloCódigo Afonsino, que tomou como m'odelo a forma de administração das
os portugueses permitiram uma ocupação mais livre da terra, desde que os lucroS CI
t ades
I' de S antarém,
.s: "
Avila '
e Salamanca, 2:eneralIzando '
os procedimentos para a
do comércio real e a ocupação da colônia estivessem garantidos, A precisão doS ota Idade
instala e dos mUl1lClpJOSportugueses, Em Sao, Pa_ulo, a amara M"umcipa I se
" ' ' ~ - C'
engenheiros militares portugueses, expressa na escolha das locações, na simetrIa m 1560 e passa Imediatamente a ser o orgao mais Importante do poder

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16
 "

J11unicipalidade começou a coletar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU),

municipal, já qiíe a representação da Coroa, através do donatário da capitania, se
encontrava bastante ausente do cotidiano da cidade. Para a eleição dos vereadores
votavam apenas os "homens bons", o que significava ser do sexo masculino e ler
propriedades (terras e escravos)."
A Constituição imperial de 1824 confirmou um papel mais autônomo para
as câmaras municipais, às quais compete o Governo econômico e municipal das
cidades e vilas.' remetendo à legislação complementar o detalhamento das
funções e competências municipais. No entanto, a legislação complementar rea-
firmou a subordinação das resoluções da Câmara às assembléias provinciais.
Apesar desse papel subordinado, as câmaras municipais constituíram o cenário
político por excelência em que se desenrolaram historicamente as principais ne-
gociações e definições em relação à ordem urbanística.
De acordo com a Constituição de 1824, não poderiam votar nas paróquias
os menores de 25 anos, os filhos que estivessem na companhia dos pais, os
criados de servir (com exceção dos guarda-livros e primeiros caixeiros e os
administradores de fazendas rurais e de fábricas), os religiosos, os que não pos-
suíam renda líquida anual de duzentos mil réis por bens de raiz, indústria,
comércio ou emprego. Além das restrições que definiam quem eram os eleitores,
outras condições se somavam para definir quem era elegível para o cargo de
vereador: ter renda anual líquida superior a duzentos mil réis, não ser liberto nem
criminoso pronunciado em querela ou devassa.
A Lei de 1º de outubro de 1828, que regulamentava as funções, a forma
e o funcionamento das câmaras municipais no Império, reafirmava as prescrições
da Constituição de 1824 acrescentando a necessidade de dois anos de domicílio
dentro do termo para ser elegível como um dos nove (ou sete, para as vilas)
membros da Câmara.'?
Com o advento da República e a Constituição de 1891, os intendentes, que
eram escolhidos pelo governo provincial, passaram a ser eleitos pela Câmara,
entre os próprios vereadores. A Lei Orgânica dos Municípios, aprovada pela
sua receita não lhe dava autonomia financeira, sendo dependente do governo
2
~stadual para grandes investimentosI
Com o advento da República, a cidadania excluía os menores de 21 anos,
os analfabetos, os mendigos, os militares não-oficiais, os religiosos, os incapazes
física ou moralmente e os criminosos condenados. Os estrangeiros eram ex-
cluídos do voto até se tomarem cidadãos, um processo que requeria muitos pro-
cedimentos burocráticos e podia levar vários anos para ser concluído. Esta última
exclusão era importante porque, nesse período, os estrangeiros eram a maioria da
população de São Paulo - 55% dos moradores da cidade em 1893. A exclusão
do voto do estrangeiro (os que não foram automaticamente "nacionalizados" pela
Constituição de 1891) significava. a exclusão da maior parte das classes populares
13
da representação política 10ca1. ;
A exigência de alfabetização - mantida até 1988 - também tinha forte
impacto, ampliando significativamente a esfera de exclusão, na medida em que
a quase-totalidade das classes populares era analfabeta.
Há que se ressaltar também a ausência das mulheres na esfera de parti-
cipação política em nível local. Na virada do século, uma parcela bastante
representativa, incluindo até mesmo as classes proprietárias, era analfabeta; come-
çam a ser eleitoras com a República, porém apenas em 1952 foi eleita, na cidade
de São Paulo, a primeira vereadora mulher, Ana Lamberga Zéglio. Finalmente,
o voto não era secreto e sim aberto, o que facilitava seu controle.
Tabela 1 _ Cidade de São Paulo: população total, analfabetos, mulheres,
estrangeiros e eleitores registrados
1886 1897 1922 1940
579033 1326261
47697 130775
População Total 236198
__ o

83979 241331
Assembléia Legislativa de São Paulo em 1891, autorizou as cidades a coletar Analfabetos
188992 670588
__ o

61196
impostos estabelecendo sua própria receita. I I Em 1898 foi criado o cargo de pre- Mulheres
206657 285469
12290 71468
feito municipal. Estrangeiros 19460
1906 9714
Eleitores Registrados
Durante toda a República Velha (1891-1930), as municipalidades tiveram
considerável autonomia enquanto corpos administrativos. As cidades eram res- Fontes: 1886, número de eleitores e outros dados demográficos: Comissão Centro! de t.S([/ilSIZCO.
ponsáveis por todos os trabalhos nas estradas e pela manutenção e limpeza dos Reltuovio apresentado [/0 Exmo. Sr. Presidente da Pro~·idê/lcia, 1988. p, 170-77: 1897: "Mappa
espaços públicos; pela construção e inspeção da infra-estrutura (água, esgoto e eleuoral". in: Relatório da Secrelaria do Interior, 1987: 1922: Resultado das eleições de 1 de março
iluminação); pela regulamentação do uso e ocupação da terra e pelo trânsito de 1922: Correio Paulistano. 28 mar. 1922. apud José Ênio Casalecchi. O Partido Republicano
(regras conhecidas como posturas y; pelo controle dos mercados e pela inspeção Pautisu. 11889.1926). São Paulo, Brasiliense. 1987. p. 253-70. Outros dados demográficos: censos de
da atividade econômica. No entanto. até a Constituição de 1932, quando a 1893,1920 e 1940.

19
18

Tais Iimi-tações indicam que, embora o município tenha tido ao longo de
sua história relativa autonomia político-administrativa para definir seu próprio
, destino, suas instituições políticas estavam longe de ser representativas. A maior
i parte dos debates e dos projetos examinados pela Câmara Municipal durante a
República Velha raramente envolvia a população, que era extremamente mal
representada no processo eleitoral. Essa situação começou depois da Revolução
de 1930 e explicitou-se com a redemocratização em 1945. Isso foi fundamental
para a construção de novas regras relativas à legalidade urbana e tiveram as
. câmaras municipais como epicentro.
o poder sobre a Terra
o regime jurídico da propriedade de terras teve como fundamento, até
1822, a sesrnaria, forma de propriedade instituída pelo Estado absolutista
português em 1375, por D. Fernando L Cabe aqui ressaltar a especificidade da
experiência portuguesa no que se refere ao regime de propriedade. De acordo
com Ricardo Castilho,!'
"por conta de suas características histórico-geográficas particulares,
Estado absolutista português apresenta uma dupla especificidade em
relação à Inglaterra e à França: não se originou de um feudalismo 'clás-
sico' e não promoveu a absolutização da propriedade - reservou-se o
direito (o poder) sobre as terras, não abrindo mão da soberania do Estado
na concessão do domínio da propriedade fundiária".
A forma encontrada para garantir esse poder foi a sesmaria, uma concessão
de domínio condicionada ao uso produtivo da terra. Em um primeiro momento,
caso a obrigatoriedade do cultivo não fosse cumprida, o domínio seria suspenso
provisoriamente. A partir de 1475, a cassação passou a ser definitiva O regime
sesmarial português estendeu-se ao Brasil: as terras do Novo Mundo eram
consideradas propriedade da Coroa e consignadas à Ordem de Cristo, ordem
militar religiosa que tinha o rei português como grão-mestre e cujo patrimônio se
confundia com o próprio patrimônio da Coroa.
A partir de 1530, a "carta para o capitão-mor dar terras de sesrnaria"
passada por João IU a Martim Afonso de Souza introduz o sistema sesmarial no
Brasil, com alguma especificidade em relação à Metrópole A "carta de doação"
permitia ao capitão-mor conceder terras e criar vilas. Eram confirmadas e através do uso e da ocupação em ambos os sistemas, no de sesmarias e no de
20
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resoulamentadas por forais. A concessão se fazia gratuitamente, sob a exigência
de ocupação com cultivo e desbravamento da terra e a obrigatoriedade de paga-
mento de apenas um dízimo - décima parte da produção -, à Ordem de Cristo.
Os forais previam que o donatário não deveria acumular terras e sim cedê-Ias em
sesmaria de "lego a em quadra", ou seja, com uma légua de frente por uma de
fundo. Normalmente se estabelecia a frente, utilizando-se as margens e um rio ou
a linha costeira, e o fundo era indefinido ou demarcado por acidentes geográficos
identificáveis, como divisores de águas e espigões. Dada a vasta extensão do país
e sua escassa população, a oferta de terra era tão grande que limites precisos não
eram estabelecidos nem eram relevantes. Assim, as demarcações eram bastante
incertas.
Foi no interior dessas maldemarcadas léguas que se constituíram os patri-
mônios religiosos, origem de grande parte dos núcleos urbanos no Brasil. Se-
gundo o historiador Murilo Marx,
"os patrimônios religiososeram porções de terra doadas nominalmente a
uma devoção, a um santo padroeiro. Passavam a constituir patrimônio des-
te órgão, e sua capela, administrada por uma entidade que deveria merecer
a autorização da Igreja e obedecer também às ordenações do Reino." h
~:
A garantia de subsistência posterior do templo se dava muitas vezes atra- ,
i'
vés de cessão de parcelas da gleba do santo, do aforamento ou da simples doação, i
,~ !;."
'; r,
Esse mecanismo configurava uma das formas de organização fundiária dos ".',
.~ s
~
.
o
núcleos urbanos que, na maioria das vezes, se combinava com as "datas", espécie .~r-
de sesmaria urbana. Uma vez constituída a vila, a Câmara detinha o poder de :! r
doar e retirar terras, ou seja, cabia à municipalidade a concessão de "terras e
chãos" a partir do "rocio da vila". i"1'~
No sistema de sesrnaria, assim como no de datas, a condição essencial
necessária para estabelecer o domínio era a ocupação efetiva. Cabia à Câmara
conceder as datas e zelar pelo cumprimento de tal condição sob pena de a terra
voltar ao status de rocio e poder ser concedida a outrem.
O processo de obtenção de sesmarias era bastante moroso e burocrático,
Uma vez que os capitães-mores e, depois, os govemadores-gerais eram de difícil
acesso para grande parte das vilas da Colônia. Essa característica, combinada à
1l11precisão das propriedades, permitia que a posse pura e simples do território
acontecesse nas brechas do sistema sesmarial. Enquanto sob um aspecto essa
Ocupação livre representava uma forma radicalmente diferente de ocupação da
tell'a, em outro, mais importante, esta se baseava na mesma lógica sesmariaJ: seu
fundamento de domínio era sua ocupação efetiva. O domínio se estabelecia
21

datas urbano. A diferença estava na formalização - em um caso a relação de
apropriação era mediada pela Coroa, através da Câmara e, em outro, é legítima
mas não legal. A coexistência de uma legalidade inscrita na lei (lei-dos-livros) e
uma legitimidade inscrita na prática social (lei-em-ação), estabelecida desde o
período colonial, e a natureza complementar da livre ocupação e do sistema ses-
rnarial, constituem aspectos fundamentais da lei de propriedade urbana no Brasil.
Em 1822, com a Independência, foi extinto o regime de sesmarias e
iniciou-se um período de amplo apossamento de terras, vigorando o que alguns
juristas chamam de regime de posse de terras devolutas", transformando em
"costume jurídico" oficial o que era uma forma amplamente praticada. É difícil
avaliar quantitativamente o que representou a posse em relação à propriedade
sesmarial, o aforamento ou a data concedidos pela representação da Coroa no
período colonial, mas não formalmente adquirida pelo ocupante. De 1822 a 1850,
data de promulgação da Lei de Terras, a ocupação pura e simples transformou-
se em regra. O ponto importante não é, entretanto, a relação quantitativa das duas
formas de apropriação. ° que precisa ser reconhecido - porque define os termos
do desenvolvimento urbano no Brasil - é a existência de um padrão dual de
ordens em permanente tensão.
A história dos usos da terra urbana é em parte a história da apropriação do
espaço através tanto da ocupação real quanto da propriedade legal. Duas questões
podem ser apontadas aqui: a raiz da noção de que o direito à terra está
diretamente ligado a sua efetiva utilização, que remonta à própria ordem jurídica
portuguesa, e a convivência entre um sistema oficial de concessão e um registro
de terras virtual e acessível a poucos com a realidade do apossamento informal.
Essa contradição, que, como vimos, não representava um problema ou uma fonte
de conflito até 1850, passou a ser o elemento fundamental de tensão urbana a
partir dessa data até nossos dias.
Propriedade, a posse deslegitimada
Lei 11. 60 1, 18 ser. 1850. Dispõe sobre as terras de volut as do Império e
acerca das que são possuídas por título de sesmaria sem preenchimento das
condições legais, bem como por simples título de posse mansa e pacífica;
e determina que, medidas e demarcadas as primeiras. sejam elas cedidas a
22
título oneroso assim para empresas particulares, como para o estabele-
cimento de colônías de nacionais e de estrangeiros, autorizado o governo
a promover a colonização estrangeira na forma que se declara.
Arti!:':o 1Q Ficam proibidas as aquisições de terras devolutas por outro título
que ~lão seja o de compra. li '
A promulgação da Lei de Terras marca um corte fundamental na forma de
apropriação da terra no Brasil, com grandes conseqüências para o desenvol-
vimento das cidades. A partir de sua promulgação, a única forma legal de posse
da terra passou a ser a compra de\/idamente registrada. Foram duas as implica-
ções imediatas dessa mudança: a absolutização da propriedade, ou seja, o reco-
nhecimento do direito de acesso se desvincula da condição de efetiva ocupação,
e sua monetarização, o que significa que a terra passou a adquirir plenamente o
estatuto de mercadoria.
De acordo com a lei, as sesmarias comprovadas com o título ou a ocupa-
ção e as posses comprovadas com a efetiva utilização teriam um prazo para
serem registradas e legitimadas. Tudo o que não fosse efetivado por meio desse
procedimento e nem constituísse "os campos de uso comum dos moradores de
uma ou mais freguesias, comarcasi ou municípios" não poderia ser mais ocupado,
anão ser através da venda em hasta pública ou da transação monetária entre par-
ticulares. A partir desse momento, os que se apossassem de terras devolutas ou
alheias estariam sujeitos ao despejo sem pagamento das benfeitorias, pena de dois
a seis meses de prisão e multa de cem mil réis.
Não foi por acaso que a mesma lei que instituiu um novo procedimento
para a ocupação da terra regulam~ntou também a importação de colonos europeus
livres para trabalhar no Brasil. Em seu artigo 18, a lei autoriza o Governo a
"mandar vir anualmente, à; custa do Tesouro, certo número de colonos li-
vres para serem empregados, pelo tempo que for marcado, em estabe-
lecimentos agrícolas ou nos trabalhos dirigidos pela Administração Pública,
ou na formação de colônias nos lugares que estas mais convierem."
A conexão entre o novo regime de terras e o projeto de importação de
colonos europeus livres foi elucidada por José de Souza Martins: a terra no Brasil
é livre quando o trabalho é escravo; no momento em que se implanta o trabalho
livre, ela passa a ser cativa." 0, acesso à terra era impossível ao escravo em
função de sua própria condição de cativo, mas, se não era regulada, podia ser
facilmente adquirida pelos trabalhadores assalariados. A ocupação livre, em
outras palavras, havia se torrnado uma ameaça para a disciplina do trabalho e
precisava ser restrita.
23
 ·~?~Ef:~~:f~~~~;Z~i~{~:t;~i{~f&~-m~;;;k~vr

A abolição oficial do tráfico de escravos para o Brasil deu-se em intensa
pressão diplomática britanica e após ameaça de intervenção da armada inglesa,
que ocupou vários portos brasileiros em 1849 e 1850. Naquele momento, o eixo
dinâmico da economia brasileira estava na expansão do plantio e da
comercialização do café, a princípio implantado no vale do Paraíba utilizando
mão-de-obra escrava. A expansão do café em direção ao Oeste paulista
demandava crescentemente braços em um momento em que o escravismo já
estava insustentável tanto por pressões externas quanto pela ação do movimento
abo1icionista nacional." A questão da mão-de-obra tornou-se, então, um dos
grandes pontos de debate nacional, com a participação intensa dos cafeicultores
paulistas na formulação de um novo projeto econômico para a nação, baseado no
trabalho assalariado livre do imigrante europeu."
Ao longo do século XIX, a terra, gradualmente, substitui o escravo na
composição da riqueza. Se, até então, "o principal capital do fazendeiro estava
investido na pessoa do escravo, imobilizado como renda capitalizada"," durante
a transição para o trabalho livre o papel de lastro passou para a terra. A Lei de
Terras foi o resultado desse processo, na medida em que, concedendo um estatuto
jurídico, a terra poderia ser hipotecada, servindo de garantia para a contração de
empréstimos bancários, em um momento em que estes se ampliavam corno
estratégia para a expansão dos cultivos. A partir daí, a propriedade imobiliária
apresentou tendência à valorização, "no sentido que representa parcela cada vez
maior dos ativos, com o declinio dos escravos'í."
Participação de escravos e propriedade fundiária no patrimônio de
proprietários selecionados - São Paulo (1845-1895)
80%
70%1 I. - - propriedade fundiãrial
A conseqüência dessa mudança nas regras do jogo do acesso à terra é fun-
damental para entender o que foi o processo de construção da cidade e da lega-
lidade urbana a partir daí. A separação entre a propriedade e a efetiva ocupação
ocasionou uma transformação radical na forma da cidade, na medida em que apa-
recem a figura do loteamento ou arruamentc, o desenho das ruas e lotes prévios
ao próprio ato de construir. A irregularidade do tecido colonial representou a pos-
se do chão no momento da edificaçã6, sem desenho, previsibilidade e demarcação
prévios do lote e da rua, mais do que a filiação a um padrão estético ligado a uma
tradição pinturesca, As terras eram doadas sem serem precisamente demarcadas,
o que abriu espaço para litígios em torno de linhas demarcatórias da exata loca-
lização das "servidões". Diante da irregularidade das ruas e do alinhamento nas
edificações, a Câmara condicionou em São Paulo, em 1831, a concessão de novos
lotes à elaboração de um plano de anuamento 23
Os limites precisos do terreno passam a ser importantes quando se trata de
a ele atribuir um preço e de registrá-lo enquanto propriedade definitivamente pri-
vada e, portanto, definitivamente subtraída da esfera comunal. Daí advém a preo-
cupação, na primeira sistematização das posturas municipais, que ocorreu em São
Paulo em 1886, com o alinhamento, com a demarcação precisa do limite da ser-
vidão pública.
Os altos e baixos da economia cafeeira influíram decisivamente na defini-
ção de imóveis urbanos como estratégia para a diversificação de investimentos.
Já no início do século XX, em 1902, urna política de contenção da expansão da
lavoura de café, em função dos baix.os preços no mercado internacional, esti-
mulou investimentos em imóveis urbanos - cuja hipoteca, desde 1900, passou
I ;I "\. l também a ser aceita por parte dos bancos como garantia de empréstimos a fazen-

~
--- escravos I I" I "
1 deiros de café."
Uma espécie de crença comum atravessa períodos da história e grupos so-
I I I I ,"
50% " ", , ciais: investir em imóveis neste país é o único investimento verdadeiramente se-

'0%f:2±..
30%

20%
'" _ ,
,-
~L"~
..
guro, que jamais, com crise ou plano econômico, vira pó. Assim, todas as defi-
nições da legislação urbanística que' interferem diretamente no potencial de valo-
rização dos terrenos urbanos acabam por ter uma importância que vai além das
I <; simples limitações de ordem técnica ou estética, interferindo em uma reserva de

-
10% .r.
~
0% valor historicamente estratégica.
45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95

Fonte: MELLO, Zélia Cardoso de. Metamorloses da riqueza - São Paulo 1845- l895. São Paulo,
Hucitec, 1985 PMSP, p. 83.
25
24

Direitos de vizinhos
Os seis livros que compõem a obra de Manoel Álvares Ferreyra, Tractatus
de novorutn operutn aedíficationibus, eorumqlle nuntiationibus, et adversus
construere valentes in alterius ptaejudicium", de 1750, dedicados exclusivamente
ao tema das construções urbanas, constituem o maior estudo interpretativo das
ordenações urbanas da legislação portuguesa durante o período colonial e até a
proclamação da República." Dos conjuntos de questões tratadas por Ferreyra, que
cobrem da definição de cidade e espaço público até detalhes de edificações civis
e religiosas, dois são particularmente relevantes para a construção da legalidade
urbanística no Brasil: a definição de espaço público e a das servidões.
De acordo com Ferreyra, os bens urbanos - bona civitatis- dividem-se
em três categorias: os destinados ao uso público de todos os habitantes (praças,
pontes, vias e ruas, jardins e campos); os conceituados como propriedade pública
(pastagens comuns, chafarizes e edifícios públicos); e aqueles arrendados em
proveito da municipalidade (os mercados). Por um lado, esses sítios são con-
siderados bens públicos de uso comum não por servidões juridicamente estabe-
lecidas, mas por sua própria natureza. Por outro, as ruas são conceituadas como
lugares públicos e devem obedecer às seguintes condições: o solo deve ser
público, servir ao trânsito do povo, estender-se pelas cidades e vilas e dirigir-se
a mares, rios e a outras vias públicas. Podem ser públicas, particulares e vicinais.
É preciso apontar que a conceituação dessas espécies de rua não se
relaciona com o domínio ou a propriedade, mas com a função. A rua pública
serve para o deslocamento no interior da cidade; a particular, para uso em
atividades rurais e a vicinal, apenas a um bairro ou algum lugar determinado.
Incluem-se, por exemplo, na categoria de vias vicinais os becos ou azinhagas. As
vias públicas não podem ser impedidas por particulares: pelo contrário, o
particular deve ceder terrenos de sua propriedade, sem retribuição ou indenização,
para a abertura de novos caminhos e novas ruas. Esta é uma das servidões que
restringem os direitos dos construtores: a servidão de passagem, que impedia
inclusive o plantio de árvores a não ser em jardins e hortos destinados exclu-
si vamente para tal finalidade.
Outro conjunto de servidão também importante para as definições poste-
ri ores da legislação referia-se ao direito à vista, à luz e à elevação em maior
altura em relação aos vizinhos. A servidão de vista visava garantir a aeração aos
cômodos da casa e resguardar o desfrute da vista do céu e da atmosfera e das
paisagens terrestres, marítimas. montanhas e matas. Em que pese a dificuldade de
26
~;;."';.~J/."'\~~.'.~"~ ... "-~
precisar medidas diante de uma multiplicidade de unidades - braça, vara, pés,
quartas, canas. etc. _ algumas distâncias são especificadas C01110 necessárias para
assegurar ar, luz e visão para os edifícios.
A Ordenação Filipina, por exemplo, exigia a distância mínima entre duas
casas de "vara e quarta de medir", ou seja, 1,375 metro, quando as paredes vizi-
nhas tivessem abertura de janelas, formando assim vie1as ou becos. Já a distância
entre paredes cegas deveria ser de dois pés, ou 0,44 metro, medidos não entre as
paredes, mas entre os pontos onde caíssem as águas dos telhados, de modo a defi-
nir um espaço de servidão das águas pluviais. Esse corredor era destinado apenas
à movimentação de ar e, segundo alguns juriconsultos, não era obrigatório. Isso
significa que lateralmente os edifícios poderiam ser colados.
Quanto à distância frontal entre. duas facbadas, deveria ser no mínimo de
dez pés, porém se entre elas houvesse um espaço ou edifício público, a distância
deveria ser de 15 pés, ou 3,3 metros.
A abertura de portas e janelas não poderia obstaculizar o trânsito nos espa-
ços públicos, principalmente quando se tratava de portais, alpendres, varandas e
sacadas. Tampouco poderiam atentar contra a privacidade de igrejas, seminários
e conventos, ou olhar para dependência ou quintal alheio sem consentimento do
vizinho. Finalmente, ninguém poderia fazer parede tão alta diante de alguma
janela vizinha que impedisse sua vista. O resguardo do direito de vista referente
ao mar, praias, montanhas e campos: deveria ser de cem pés ou 22 metros.
Há um detalhe importante quanto às edificações urbanas que muda o
sentido de todas essas prescrições. Em primeiro lugar, a definição de urbano ou
rural não dependia da localização da construção, mas do tipo de edificação:
precária ou rústica, denominada casa, ou permanente e sólida, chamada de
edifício. As casas são rurais, os edifícios, urbanos. E mais: só eram consideradas
aberturas que configuravam direitos a servidões as emolduradas em pedra;
aquelas simplesmente recortadas em alvenaria ou mesmo feitas de madeira não
asseguravam direitos. A perenidade da pedra definia o direito; assim os marcos
de pedra eram utilizados para a demarcação de terrenos, os marcos fontenários
asseguravam o direito público ou privado às fontes de água, e o "padrão", pedra
que se projetava para fora do edifício na largura da faixa de escoamento das
águas pluviais da edificação. De acordo com Andrade,
"lembra-nos toda a iconografia, desenhada ou fotografada, das velhas
cidades brasileiras: velhos casarões de pedra e cal, ou mesmo de grossa
taipa, plantadas solidamente, grandes e pesados telhados derramados por
só1idos beirais, sombreando paredes rematadas, à velha maneira, nos
umbrais dos incontáveis vãos, por grandes pedras acizentadas. A seus
lados, baixos e desconjuntados casebres, portas e janelas fora de esquadro,
27

grandes sesmarias rurais a partir de meados do século XVIII, funcionalmente
abertas nà parede descascada de taipa, mal cobertos pelo telhado
;trel
desarrumado e descambando sempre mais para um lado do que para o
de hortas e pomares --ou como combinação de atividade aglÍcolacomprüdução de
outro.":"
materiais para construção - pedreiras e olarias, por exemplo. (Veja mapas I e 2)
Essa distinção entre a cidade dura, feita de materiais caros e duráveis, à
qual correspondem direitos e privilégios, e a cidade móvel, precária, edificada
com materiais baratos, à qual não corresponde prescrição nem direito algum,
atravessa a história da cidade brasileira, constituindo a base de sua estrutura
estético-política.
A segunda fundação de São Paulo:" do burgo acanhado à
metrópole do café
Naquele 4 de abril em que Theodoro Maria de Salles saíra ao encontro do
primeiro grupo de imigrantes que passaria por São Paulo rumo à sua fazenda no
interior, a cidade estava vivendo uma profunda reorganização de atitudes e
práticas sociais rnarcadas por transformações econômico-territoriais: a passagem
de cidade e entreposto comercial escravagista, com pouco mais de 30 mil habi-
tantes em 1873, para a sede financeira do boom cafeeiro, primeira experiência de
generalização do trabalho assalariado nas fazendas do Brasil. Em 1886, véspera
da abolição oficial da escravidão, a população da cidade era de 47.697 habitantes;
outra fonte dá conta de que em 1890 a população já era de 64.934 e de 120.775
em 1893.28
A explosão derriográfica do período, fruto principalmente da imigração
estrangeira, por si só não explica a transformação da cidade: mais do que crescer
e aumentar a complexidade de sua administração, São Paulo se redefiniu terri-
torialmente. A emergência da segregação como elemento estruturador da cidade
foi uma das principais mudanças que ocorreram no período. A partir daí, a segre-
gação urbana seria determinante para a fixação de valores no mercado imobiliário
e para a expressão política da disputa do espaço pelos grupos sociais.
A São Paulo escravagista era pouco segregada: nas colinas entre os rios
Tamanduateí e Anhangabahú, localizavam-se residências senhoriais ou casas po-
pulares, comércio, armazéns, mercados, oficinas, em um espaço profundamente
marcado pela presença dos escravos. Mais além dessa pequena área de três qui-
lômetros quadrados, situava-se o cinturão de chácaras, resultado da divisão de
28
~.
f;-.
à cidade e servindo como residência associada a um pequeno cultivo -
ado
Ao amanhecer, os escravos se juntavam nos chafarizes, buscando a água
a ser utilizada nas casas. Em plena luz do dia, a rua era invadida pelos ven-
dedores de frutas, legumes, cestas, objetos de folha-de-flandres - negros forros
ou escravos, muitos deles de ganho. As negras, com seus tabuleiros, ocupavam
as ruas de maior movimento e os largos e praças da cidade, à espera dos homens
brancoS e seus encontros de negócio. Nas ruas juntavam-se aos ferreiros, ourives,
barbeiros e amoladores de facas, que ofereciam seus serviços em plena calçada
ou à porta dos armazéns e lojas dos sobrados."
A casa térrea ou sobrado urbano do período colonial era construída
diretamente sobre o alinhamento, em lotes estreitos mas profundos. A casa era
então uma unidade de produção e tonsumo, que abrigava a família, agregados e
escravos. Sua arquitetura estabe1e.çia quatro regiões: entrada -, que às vezes
correspondia a uma loja ou oficina, a1covas ou camarinhas, sala de viver ou
varanda e quintal, onde se localizava a latrina ou casinha. Os sobrados geralmente
tinham uma loja, escritório ou oficina no andar térreo e os quartos da família no
andar de cima.
No seu interior, atrás de rótulas e gelosias, ficavam enclausuradas as
mulheres com suas crianças pequenas e escravos produzindo para a subsistência
da família. A sala de viver ou varanda, situada nos fundos da casa, próxima à
região de serviços, era simultaneamente um lugar de estar e serviços da família,
agregados e escravos. Os homens passavam a maior parte do tempo na rua e
permaneciam na varanda basicamente nos horários das refeições e da sesta. As
alcovas eram os lugares do sono e;.deveriam ser protegidas contra o sol, o vento
e os cheiros que vinham da rua. .
Não havia muita diferença entre a planta e o programa das casas mais ricas
e as mais pobres: a diferença residia basicamente no material de construção -
sobretudo no piso de terra batida das residências mais humildes e no assoalhado
para as casas de maiores posses, no tipo de taipa das paredes e no número e
3D
materiais empregados nas portas e janelas.
Era na rua _ e não dentro da casa - que a família se socializava: os
homens, no dia-a-dia dos largos e praças; as mulheres, nas procissões e festas
públicas. Urna cena de 1874 ilustra o que acabamos de descrever. Conta-nos
Antonio Egídio Martins" que o presidente da província, João Teodor Xavier,
mandou construir um edifício para abrigar a Escola Normal de Instrução Pública
29
 ·~~~iii~~ ~!i~~f~~~~~~~~~lt~!?1J:;:~ff.$1:"g;iít.-=*t:.f!::~~

na esquina da ma das Casinhas (depois Palácio e mais tarde rua do Tesouro) COm
a rua do Rosário (futuramente rua da Imperatriz e hoje Quinze de novembro). e.,craVOS - relação social básica _, lia São Paulo escravagista -, não havia
. qual-
Para tanto, desapropriou cinco casas que ali existiam: quer dimensão em que não estivesse expressa a relação de dominação. A
fronteira, neste caso, era delimitada pela inumanidade do escravo, definido pelo
"casa terrea da Rua da Imperatriz, hoje Quinze de Novembro n. 16,
senhor como uma máquina de produzir de sua propriedade. Por isso o espaço do
pertencente ao súdito alemão Cristiano Clausen, que, neste tempo era
~5Cl'a\'0 era dentro do território do senhor, dominado pela força e violência
estabelecido com loja de calçados na Rua Direita, casa de sobrado COm
físicas, marcado por diferenças culturais e pela cor de sua pele e desumanizado
sacadas de rótula, à Rua do Comércio, hoje Alvares Penteado n. 38,
por um discurso etnocêntrico. .
pertencente ao capitão Joaquim Alves da Silva Lopes e que, no pavimento
Em meados do século XIX, ocorreu uma transformação territorial no
térreo da mesma casa possuia uma oficina de ourives; casa de sobrado com
espaço doméstico e em sua relação com a rua, emergindo antes de tudo nas casas
sacadas de rótula, com faces para a Rua do Comércio e Rua das Casinhas,
mais abastadas. Em primeiro lugar; as casas de porão alto distanciaram a sala dos
pertencente ao menor Luís Garcia onde por muito tempo residiu a família
olhares estranhos, acelerando o desaparecimento das rótulas e gelosias. Nas fa-
de José Felipe Santiago que era estabelecido com loja de calçados no
chadas, as vidraças de vidro imRortado da Inglaterra substituíram as janelas
pavimento térreo; casa de sobrado com sacadas de rótula, na mesma Rua
fechadas com tábuas de madeira e, permitiram a entrada de luz na casa. Ao mes-
das Casinhas n. 13, em cujo pavimento térreo era estabelecida com qui-
mo tempo, e provavelmente por essa razão, apareceram os recuos: inicialmente
tanda D. Maria de Tal, popularmente conhecida por Nhá Maria Café, a
o afastamento lateral separou a cása do lote e edificação vizinhos para, em se-
qual todas as manhãs, para atender a numerosa freguesia, costumava fazer
guida, avançar em direção do isolamento total da casa dentro do lote.
saborosas empadas de farinha de milho com piquira ou Iambari e vendia
No interior da casa apareceram corredores e uma sala de visitas, espaço
cada uma a 20 réis e com uma tigelinha de café a 40 réis, à noite fazia o
apreciado cuscuz de bagre e camarão de água doce, o qual, ainda bem paramentado para receber um público selecionado. Uma profusão de objetos
decorativos surge então na casa rica: vasos de flores, caixas de música, relógios
quente se acabava em poucos minutos; a quinta casa pertencera aos
de mesa ou de parede, espelhos de cristal, bibelôs, jóias e tapetes orientais." Esta
comerciantes Celestino Bourroul e José Alves de Sá Rocha, já falecidos,
sala de visitas decorada configurou um primeiro movimento de redefinição
onde grande número de cavalheiros da antiga aristocracia de São Paulo,
territorial das elites - o que desponta aqui é uma região pública no interior da
lentes da Faculdade de Direito, alto clero, alto funcionalismo público e
casa, que progressivamente vai se opor ao espaço da rua. Se a rua mistura grupos
presidentes da província se reuniam para palestrar. À tarde era costume
sociais, origens e sexos, a sala de visitas seleciona as misturas permitidas. Esse
esses distintos cavalheiros, acompanhados de quase todos os negociantes
movimento coincidiu também com a intensificação do espaço da rua como espaço
da Rua da Imperatriz, hoje 15 de Novembro, irem passear até a ponte do
de circulação por excelência.
mercado, que existia sobre o Rio Tamanduateí. (... ) As lavadeiras, que
Era cada vez mais freqüente, à medida que o século XIX terminava, a
costumavam ir lavar as roupas de seus fregueses no rio Tamanduateí, se
alusão ao congestionamento nas estreitas ruas da capital e, tanto nas atas da
contrariavam bastante com a estada daqueles cavalheiros na referida ponte
Câmara Municipal como na imprensa do período, há várias menções à
do mercado, sendo que algumas, mais práticas no serviço, concluiam antes
necessidade de disciplinar o trânsito, ordenar as ruas, regularizá-Ias e introduzir
das 4 da tarde e iam apressadas para suas casas. Os cavalheiros ali
alguma racionalidade em um desenho considerado caótico.
permaneciam até o anoitecer os quais, na volta do passeio, ficavam
palestrando nas referidas lojas até às 9 da noite, hora em que dobrava o É importante afirmar aqui que o movimento tinha duplo sentido. Por um
legendário sino da Igreja do Colégio, dando o sinal de recolhida." lado, pretendia-se retirar o convívio dos homens de bem da mistura das ruas,
cri ando espaços exclusivos para isso no interior das casas (a sala de visitas e os
Nas ruas, e mesmo dentro das casas, a proximidade de condições sociais
distintas não parecia produzir perigo ou ameaça, pois as distâncias morais escritórios) e fora destas (cafés, salões e clubes privativos). Por outro lado,
supriam as distâncias físicas, o rigor dos sinais de respeito e hierarquia e as iniciou-se também nesse momento um conflito histórico - jamais resolvido -
diferenças no vestir corrigiam a familiaridade da vida coletiva. Os limites entre entre a apropriação da rua como espaço de circulação e todos os demais usos,
os grupos sociais eram clara e rigidamente definidos: na vida dos senhores e automaticamente excluídos. O conflito teve uma primeira manifestação 110
expurgo da atividade de quitanda - prática corrente de venda de produtos em
30
31

banquinhas, esteiras ou tabuleiros nas ruas - pela Câmara Municipal, autoridade
encarregada da gestão da cidade. Retirar quem atrapalhava o trânsito para
finalmente regularizar o tráfego, por meio de reformas e alargamentos iniciados
na virada do século, foi uma das estratégias adotadas para a captura do espaço
da rua - antes destinado a uma rnultiplicidade de usos - ao uso exclusivo dos
meios de circulação.
Novamente Antonio Egydio Martins" descreve uma situação emblemática
do processo que acabamos de descrever.
"Julgando inconveniente e incômodo ao trânsito público o uso estabelecido
pelas quitandeiras e carroças que vendiam quitanda de estacionarem à Rua
do Palácio, hoje do Tesouro, entre a Av. Imperatriz, hoje Quinze de
Novembro, e do Comércio, hoje Álvares Penteado, a Câmara Municipal,
da qual era presidente o Dr. Antonio da Silva Prado," deliberou, por pro-
posta do vereador Dr. Eleutério da Silva Prado, que as mesmas quitan-
deiras de hortaliças fossem vender seus gêneros na Praça do Mercado."
O tema do tráfego/trânsito urbano introduziu também o conceito da velo-
cidade variável na cidade: não bastava apenas passar pelas ruas; era preciso fazê-
10 de forma cada vez mais rápida. A questão apareceria quando os pés ~ ou os
lombos de burro - foram substituídos por seges ou carroças cada vez mais velo-
zes. O ritmo, as formas de olhar e a atenção diferenciam-se totalmente de acordo
com o meio de locomoção. O caminhante estabelece um diálogo com os ele-
mentos presentes na rua, em função do tempo que permite troca, reciprocidade
e outras conversas de gestos ou simplesmente olhares.
A delimitação do espaço da rua e sua ressignificação como espaço de cir-
culação foram o grande terna do primeiro conjunto sistematizado de leis urba-
nísticas da capital- o Código de Posturas de 1875, revisto e ampliado em 1886.
Primeira missão: limpar o espaço público
Artigo 1 - Todas as ruas ou travessas que se abrirem nesta Cidade, e em
outras povoações do município, terão a largura de 13 metros e 22
centirnetros. As praças e largos serão quadrados, tanto quanto o terreno o
permitir."
Além de determinar urna largura mínima, proíbe a construção de quaisquer
saliências que obstruam o tráfego (são proibidos os postlgos, can-
cellas.janelas ou portas de abrir para fora 110 pavimento inferior do
32
,;
.~~~~~~~'~
50brodo;a co/locação de frades de pedra ou de madeira 11Cl [rente 011
esquinas das casas. bem como degráos nas ditas frentes e sobre os
passeios).
A preocupação com a fluidez no trânsito nas ruas e o impedimento de
outrOS usos também se mostrou presente na proibição de colocar quaisquer ob-
jetoS para fora ou pendurados nas portas, emter animais atados às portas, jal1elas
e argolas ou a colocação de madeiras, andannes ou matenaJs de construção na
frente Outra
das casas.
dimensão importante era a demarcação do espaço público em relação
ao espaço privado; este aparece no Código tanto pela obrigatoriedade de obedecer
ao alinhamento definido pelo arruador, funcionário nomeado pela Câmara com
tal finalidade, como pela obrigator.iedade de cercar os terrenos com muros de 2
metros de altura quando estivessem vazios.
Cabe aqui uma observação digna de nota. Seria errôneo afirmar que na
cidade escravocrata não havia uma separação clara entre o domínio público e o
domínio privado, atribuindo um caráter de ruptura radical às mudanças ocorridas
no findar do século XIX. Na verdade, como já demonstrou Sennett em sua aná-
lise da transfonnação da noção de público e privado com o desenvolvimento do
capitalismo e da modemidade, a ü:ansformação não se dá como se fora o ciclo
vital de urna borboleta _ uma sociedade não termina uma revolução e em se- ,.
guida começa outra. O erro maior consiste em não ver corno um modo de vida
se infiltra no outro." \
Na verdade a oposição casà-rua era fundamental, ao longo dos séculos
XVIII e XIX, na definição dos papéis e hierarquias sociais na cidade. De acordo
37
com Maria Odila Leite da Silva [>ias ,
"a cidade, na época da indepepdência, estava longe de favorecer hábitos de
convívio burguês: fora um ·passeio público mal consolidado, somente as
ocasiões de procissão, te deul11s e festas cívicas animavam a vida social. A
tão propalada clausura das senhoras era um costume imposto pelo espaço
urbano ainda precário, por ruas mal calçadas sobre as quais era difícil
andar, onde homens armados, tropeiros e seus camaradas improvisavam
disparadas a cavalo e tiroteios; rente ao muro das casas, amontoava-se o
lixo; as ruas eram espaço de escra\'os e escravas domésticos levando os
'tigres', buscando água nas fontes, com muito vozerio, às vezes com an-ua-
ças e brigas de faca. Os viajantes interpretavam a ausência de mulheres da
classe dominante como um sintoma de costumes patriarcais, do serralho
oriental."
O recolhimento de ricas berdeiras em conventos como Santa Tereza e Luz
era também um sinal da reclusão·das mulheres. As mulheres brancas empobre-
33
 ··~'-'t.t"~:1--::;i3~~-&.1~~::~~;L~1·~~~~ffMill~r1];~5~
c •••.
!",a;; ..,...~~<s.Ef,\&lt:...~-é.~~~~::;:íi:;;~ES-!";.

trO para o (;mbasan~ento, 0,30 metro para as sacadas do primeiro pavimento,

cidas mal podiam aparecer à luz do dia. Depois da ave-rnaria, saíam às ruas
1 metro para os balcoes do segundo e 1,80 metro do terceIro pav1ll1ento, 0,15 me-
envoltas em panos negros, os rostos escondidos sob capuzes e chapéus desabados,
par;;. buscar água, fazer compras - tarefas que cabiam aos escravos, e não a ' rro para as comijas, etc. O proprietário que abrisse rua torta ou com menor lar-
aura ficaria sujeito ao endireitamento ou alargamento, sem direito a indenização.)~
mulheres brancas. Ainda segundo Maria Odila Dias;"
" Constituía a preocupação evidente. além da questão da desobstrução da lua,
"os governadores e ouvidores recém-vindos de Portugal estranhavam estes
costumes, que mal podiam interpretar. Em 1775, o governador Martim t reforçada com a proibição de rótulas, a configuração da rua como cenário onde
poderia se desenrolar uma nova vida pública. Cenário geometricamente cons-
Lopes reclamava da discrição furtiva com a qual as mulheres paulistas an-
tru , regular e simétrico, que se opõe à irregularidade das alturas, saliências,
davam escondidas, como se fossem criminosas: ... rebuçados em dois cava- ído
reentrâncias e zonas de indefinição 'entre o dentro e o fora da cidade colonial.
dos de baeta negra, assim como se cortavam nas lojas e com chapéus
Tal movimento não contradisse a privatização da vida pública burguesa
desabados nas cabeças; e deste modo C0177 as caras todas tapadas, tomo
que ocorreu com a transformação do espaço doméstico. Ao contrário: a sala de
nas ruas como nas igrejas, se precipitavam muitas em entrar até de dia em
casas de homens ... Preconceituosos contra o meio colonial paulista, estra- visitas e outros interiores burgueses ricamente decorados funcionavam em con-
tinuidade com o interior dos cafés, teatros, lojas e casas de concerto onde era con-
nhavam a moda e os concubinatos mal disfarçados em terra onde o casa-
duzida exclusivamente a vida social. Junius, que voltou para São Paulo em 1882
mento era raro e pouco usado. Enxergavam como devassidão e libertina-
depois de trinta anos de ausência, admirou-se com a vida agitada e vibrante da
gem, costume generalizado, difundido e tolerado, desde que discreto e
cidade. Inversamente ao que observara durante sua primeira visita, o viajante des-
devidamente furtivo."
creveu o movimento intenso das ruas, inclusive de mulheres desacompanhadas
Assim era a rua, o espaço público, o lugar da escravaria, e também da
que eram atraídas pelas lojas da moda, confeitarias, cafés e concertos ao ar
libertinagem e devassidão, imediatamente identificada com quem ali perma-
livre.'? Assim, o contraste entre o domínio público e o privado, já presente na ci-
necesse. O público como um domínio imoral significava coisas diferentes para
dade colonial, foi reforçado com a .demarcação mais precisa dos limites entre a
homens e mulheres. Para as mulheres, era onde se poderia perder a virtude, des-
casa e a rua, enquanto o espaço das ruas se constituía em cenário para uma vida
graçando-se. Para os homens, tinha uma conotação moral diversa. Sair em pú-
pública exclusiva. As mulheres ganl)3ram as ruas agora elegantes, que no entanto
blico era a possibiiidade de livrar-se da repressão e do autoritarismo da respei-
tabilidade encarnados na figura do marido e pai. Para os homens, portanto, a perderam a riqueza da diversidade.
imoralidade da vida pública era uma região de liberdade, e não de desgraça.
Na virada do século, o espaço público foi redefinido. Iluminado pela re-
cém-instalada iluminação urbana a gás, redesenhado pela regularidade das fa-
chadas e transformado em espaço de circulação exclusiva (sem a indesejável ... e intervir no território da classe pobre trabalhadora
presença dos chamados profissionais das ruas), o espaço público foi redirnen-
sionado pela sociedade do café.
Trata-se, porém, de um novo espaço público, limpo, exclusivo e onde
impera a respeitabilidade burguesa. A partir desse momento seria uma das metas As primeiras referências legais ao cortiço apareceram em 1886, embora
essenciais da política urbanística expressa na legislação. sob dois tratamentos distintos - um no Código de posturas do Município, o de
No Código de 1886, a largura mínima das ruas foi aumentada, passando São Paulo de 6 de outubro, e outro no Padrão Municipal de 11 de agosto. No
para 16 metros, e introduziu-se a largura mínima de 25 metros para as avenidas. Código, o artigo 20 proibia a construção na capital, a não ser que ocupasse um
Também foi definida a aitura dos edifícios no alinhamento: primeiro pavimento, terreno com mais do que 15 metros de largura, tivesse uma separação de pelo
5 metros, segundo, 4,88, terceiro, 4,56 - o prédio podia atingir uma altura menos 5 metros entre cada linha de cortiços; no caso de constar de uma só peça
máxima de 17 metros. As portas deviam medir 3,20 metros por 1,30 metro e as deveria ter pelo menos 5 metros quadrados de área, janelas de no mínimo 90
janelas 2,20 metros por 1,1 O metro: o soalho devia ser construído 0,50 metro aci- centímetros, pé-direito de 4 metros, e 20 centímetros de elevação em relação ao
ma do nível do terreno. A dimensão das saliências também foi regulada: 0,15 me- solo. Já no Padrão Municipal os cortiços inauguraram um capítulo à parte inti-
35
34
 tulado "Cortiços, casas de operários e cubículos". O efeito dessas regulações foi
a demarcação de um Zoneamento urbano, conespondente à area central da cidi\de,
onde a construção de coniços era proibida (Mapa 3).
"Em outros pontos, para construção de tal gênero, o proprietário pedirá
niente". à Câmara que poderá dal-a ou negar-a, segundo entender conv-.
licença
Nesses casos, os cortiços deveriam ter uma área mínima de 30 metros
quadrados na frente de cada habitação ajardinada ou calçada; um poço, um
tanque de lavagem e uma latrina para cada seis habitações; entrada comum
fechada com muro ou portão; pé-direito de 4 metros para habitações de um
pavimento, 3,5 metros para o segundo; portas de 2,75 metros por 1,10 metro,
janelas de 1,70 metro por 1 metro; soalhos do primeiro pavimento, pelo menos,
ladrilhados, cômodos assoalhados de madeira; paredes internas rebocadas e
caiadas, três cômodos no mínimo por habitação com 7,50 metros quadrados no
, nos grandes e ricos sobrados, a maior parte dos dormitórios não ter janelas ou
mínimo cadadoum
centímetros e abertos para o exterior e nível do assoalho superior a 0,50
solo.
Todas essas exigências estavam muito acima da realidade dos cortiços _
habitações coletivas de aluguel que proliferaram nas últimas décadas do século
XIX -, fruto do aumento da demanda por moradia e da valorização dos terrenos,
que estimulava a superutilização do lote e das construções através da subdivisão
de cômodos no maior número possível de cubículos. Um relatório de inspeção
sanitária no distrito de Santa Efigênia em 1893, quando a população da cidade já
era de 130775 habitantes, apontou a existência de sessenta cortiços para um total
de 4 692 4Jprédios no distrito, e descreve os vários tipos de habitação coletiva que
encontrou:
"O cortiço ocupa comumente uma área no interior do quarteirão, quase
sempre um quintal de um prédio onde há estabelecida uma venda ou tasca
qualquer. Um portão lateral dá entrada por estreito e comprido corredor
para um páteo de 3 a 4 metros de largo nos casos mais favorecidos. Para
este páteo, ou área livre, se abrem as portas e janelas de pequenas casas
enfileiradas, com o mesmo aspecto, a mesma construção, as mesmas
divisões internas, a mesma capacidade. Raramente cada casinha tem mais
de 3 metros de largura, S a 6 de fundo e altura de 3 a 3,5 metros."
Segundo esse relatório, essa é a definição de cortiço-pátio; existe também
o hotel cortiço (pensão de operários sem família com quartos coletivos), os
porões alugados para habitação, os prédios de sobrado convertidos em cortiços
por meio de di\'isão e subdivisões dos aposentos primitivos e os aposentos de
aluguel no fundo de vendas, depósitos, cocheiras e estábulos. Trata-se basica-
36
ftW#i*'*&S4ZA&w ==
ente de várias versões de habitação coletiva precária. única alternativa de
]ll oradia barata em uma cidade com um mercado imobilário em explosão.
!11 c A primeira preocupação da 'legislação municipal, além de redesenhar as
ruas centrais, foi eliminar estas formas de ocupação da área mais valorizada -
o centro da cidade. Com a proibição da instalação de cortiços, casas de operários
e cubículos, proibiu-se genericamente a presença de pobres no centro da cidade,
que no momento em estudo era o principal objeto de investimentos através dos
chamados 'Planos de Melhoramentos da Capital'. Esse tipo de intervenção no
território "popular" complementava o projeto urbanístico municipal de construção
de uma nova imagem pública para a cidade, aquela de um cenário limpo e
ordenado que correspondia à respeitabilidade burguesa com a qual a elite do café
se identificava. Tal preocupação eraexplícita nas determinações do Código para
a construcão não-coletiva e não destinada aos trabalhadores, apesar de, mesmo
aberturas para o exterior," não foràm estabelecidas exigências de iluminação e
f,
ventilação para esses aposentos. \.
t
I Já para as casas operárias, a [ei entrava em detalhes internos, propondo um
modelo baseado na ideia de cubagens mínimas de ar e iluminação por habitante,
I
,I
através da qual derivava uma série de exigências arquitetõnicas. A idéia de"
;1.
intervir no desenho das casas dos trabalhadores partiu da correlação entre:
condições sanitárias e o alastramento de epidemias pela cidade naquele tempo .. ' +
I
[ Distritos como Santa Efigênia, contíguos ao centro da cidade, e nos quais a
população passava de 14025 moradores em 1890 para 43 715 em 1893, foram
,r,r ''1 •.
I
duramente atingidos pelas epidemias de febre amarela em 1892. O alastramento
das epidemias levantou as questões do superadensamento, da higiene nas
t1i
';~ ..
f residências e das estratégias de combate às pragas.
!, :'i'
r. O tema da higiene dominou grande parte do debate urbanístico
intemacional no final do século XIX. Foi fruto do surgimento da grande cidade,
marcada em seus primórdios por precaríssimas condições de saneamento e
assolada sistematicamente por epidemias."
No caso da história urbana brasileira, as cidades de São Paulo e Rio de
Janeiro foram objeto de estudos semelhantes, que exploraram em particular o
tema do urbanismo sanitarista e seu papel no processo de constituição da relação
de assalariamento.44
Embora considerado no Código Municipal, o tema do saneamento, que
emergia na cidade naquele tempo, foi tratado mais profunda e completamente
pelo governo estadual. Além de formular o Códi 2:0 Sanitário em 1894. o acvemo
do estado formou a Diretoria de Higiene, C01; poderes de polícia sa;itária e
lnspeção, que intervinha diretamente nos projetos de saneamento. Pressionado
37
f
L
 <:.'.f:-~~i.~:q.1~~-S:-"""~"" _. -"'':'-;':;''~~u:-:~:IE_
ª,t;t;=:--::--~·~s~~~~r:~~~~:
pelo alastramento da epidemia de febre amarela em 1892 em Santos e em várias
cidades do interior do Estado, o presidente do estado de São Paulo enviou uma
séria mensagem ao legislativo:
"Epidemias intensas devastaram durante os últimos meses várias loca-
lidades do Estado. ( ...) As epidemias que assolam o principal dos nossos
portos não só perturbam o mecanismo econômico do Estado e ameaçam de
sérias dificuldades a sua comunicação comercial com o exterior, mas expõe
também todo o território paulista à invasão da febre amarela, dizimando a
classe operária e roubando-nos braços úteis que importamos com sa-
crifícios. (. ..) O saneamento da capital, confiado por lei à municipalidade
parece que deve ser deferido ao Estado pela sua importância e pela soma
de recursos que exige do poder que o ti ver de executar" .45
Foi a estrutura do governo estadual e não municipal que se encarregou de i
criar, em 1890, o Serviço Sanitário e de decretar, em 1894, o primeiro Código
Sanitário do estado de São Paulo ." Isso se deu em função do papel que o
governo estadual cumpriria em relação à produção - real e simbólica - de uma
mão-de-obra assalariada. Redefinindo a noção de trabalho e suprindo as novas
frentes, agrícolas e industriais, com braços dóceis e baratos, o governo estadual
iniciou sua atuação com uma política de subsídios para a promoção da imigração
européia para as plantações de café.
A escravidão como relação de trabalho entrou em decadência exatamente
quando a cafeicultura paulista começou a se expandir, consumindo vorazmente
mais e mais terras em direção ao oeste da província. A princípio, a escassez de
africanos decorrente do fim do tráfico era compensada por transferências inter-
regionais de escravos, principalmente de Minas Gerais e do Rio de Janeiro, onde
a cafeicultura local perdia a concorrência com a produtividade dos novos cafezais
paulistas. Porém, a pressão abolicionista interna, as fugas de escravos e o
aumento do preço de importação do escravo de uma província a outra encareciam
o preço da mão-de-obra escrava, impondo uma solução que só poderia basear-se
na utilização do trabalhador livre. Diante de tal imperativo, em vez de mobilizar
os nacionais - considerados no discurso dos cafeicultores paulistas inaptos para
o trabalho disciplinado e coletivo nas fazendas - optaram pela importação de es-
trangeiros.
A crise econômica na qlJ8.1 a Itália mergulhou a partir de 1870 mostrou-se
oportuna para a importação de mão-de-obra abundante e barata, com a vantagem
de que esta apertaria previamente expropriada. Por pressão dos cafeicultores, que
tinham absoluto domínio da máquina política do estado - e do país - o gover-
no passou a ter uma política ativa, subsidiando a importação do imigrante euro-
peu em larga escala. Em 1881, o governo começou a pagar metade dos custos de
38
...".~
~_: ;
transporte, da Europa até as fazendas; em 1884, reembolsou i;lte~ralmente os
fazendeiros pelo pagamento, .que faziam das passagens e, em 188), tres anos ante~4
na abolição, passou a subsidiar dIretamente o custo de transporte dos l1111grantes /
c O papel ativo do governo da província de São Paulo na resolução da ques-
tão da mão-de-obra da cafeicultura gerou um comprometimento do estado com
o suprimento de braços e o processo de formação da mão-de-obra assalariada no
estado:"Na produção paulista avulta e culmina a lavoura do café. Corre ao poder
público o dever inilludível de resolutamente amparal-a fornecendo-lhe o
braço de que ella precisa, promovendo o crédito que a alimenta, alargando-
lhe os mercados de consumo. Esse dever nós o cumpriremos sem des-
fallecimentos.";8
O governo do estado assumiu urna política de imigração com a finalidade
de baratear o custo da produção e: uma política de controle e repressão social
visando disciplinar a massa trabalhadora49 Para isso organizou e redefiniu as
funções de uma política de segurança pública e estabeleceu uma política sani-
tarista. Deu-sea ligação entre a imigração e a questão sanitária devido à preo-
cupação com o risco de as epidemias comprometerem os esforços do governo
I estadual para formar uma oferta permanente de trabalho e limpar a imagem do
I território paulista no exterior. O medo gerado pela ameaça das epidemias,
í
I especialmente a da febre amarela, reduziu drasticamente o número de imigrantes.
r Entre 1890 e 1899, cerca de 120 mil imigrantes chegavam 50ao Brasil a cada ano.
Entre 1900 e 1904, as entradas anuais caíram para 50 mil.
Investimentos em projetos de saneamento eram justificados deste modo -
centrados principalmente no estabelecimento de uma Comissão de Saneamento
das Várzeas, investimentos no aumento de reservatórios e sistemas de
distribuição de água e no decreto de controle sobre a atividade imobiliária.
A legislação sanitária européia inspirou o Código Sanitário Estadual de
1894 e suas versões posteriores. Particularmente a lei francesa da higiene
residencial, decretada em 1850, serviu como modelo para a legislação paulista.'1
Embora as condições residenciais em São Paulo se apresentassem diferentes
daquelas das grandes cidades industriais européias no século XIX, em relação
tanto à extensão do problema q1.18.ntoaos tipos de moradia, as teorias médicas que
inspiraram os instrumentos legais franceses rapidamente influenciaram gerações
de higienistas, principalmente aqueles formados pela Escola de Medicina do Rio
de Janeiro. .
Diante do alastramento das epidemias, a medicina elaborou a teoria do
contágio, desenvolvendo a idéia de que a propagação das doenças se dava em
39
 1t':!"1üttid-J--;#-jf:t;f,tiJr.;;

~
.

mentalidades, bem como aproximando às vezes as mesmas tendências

função da presença de um meio inadequado. Inicialmente se estudou o meio Resultando desta massa heterogenea a criminalidade, a prostituição, a
físico - tipos de solo, topografia, direção dos ventos, presença de praias, rios.
doença, e mantendo baixo o nivel moral e physico desta gente."j3
pântanos -, promovendo uma classificação de locais mais ou menos propícios
"Diminuir o número de moradores nas casas destinadas aos pobres é
para a produção das doenças.
providência útil e hygienica,'e é por isto que certas medidas policiais e
Segundo a teoria dos fluidos, que dominava o pensamento médico
municipais conviriam ser adoptadas. Como é sabido, é nas estalagens e
produzido essencialmente na França desde o século XVIII, o ar e a água eram
cortiços que vivem agglomeradas as centenas de vagabundos, capoeiras,
considerados veículos mórbidos, portadores de emanações fétidas e pútridas,
conhecidas como miasrnas, transmissores de doenças. A inalação dos miasmas etc. que impestam moralmente esta cidade ."5~
Doença, imoraEdade e pobreza se enredaram numa trama maldita de tal
poderia provocar uma ruptura do equilíbrio do organismo, obstruindo as vias de
modo que as condições de moradia precárias eram imediatamente associadas a
circulação do sangue e ocasionando o surgimento das febres. Os pântanos e todos
imoralidade e a doenças, demarcando um território rejeitado na cultura urba-
os lugares que acumulassem detritos, dejetos, insetos e matérias em decom-
nística da cidade. Essa visão pemlaÍ1ece na legislação urbana até hoje.
posição eram considerados fontes produtoras de miasmas. Assim, as teses de
Segundo Corbin, no século XIX cada vez mais a preocupação com os odo-
medicina forneceram um paradigma para orientação e forma de construir mora-
res fétidos da terra, da água estagnada, do lixo cedeu terreno para os odores da
dias, constituindo as primeiras regulamentações presentes nos Códigos de Postu-
miséria, para o fedor do pobre e da habitação infecta. Deslizamento da vigilância
ras. De uma tese apresentada à Faculdade de Medicina do Rio de Janeiro em
olfativa da natureza para o social, do exterior para o interior, que induz uma
1886 foram extraídas diretamente três determinações do Código de São Paulo: em
relação ao alinhamento, à forma das edificações nas esquinas e à altura dos ! estratégia disciplinar na qual desinfecção e submissão são assimilados sim-
bolicamente: o sonho de tomar o pobre inodoro sugere a possiblilidade de cons-
pavimentos.
"As estreitas ruas impedem que a viração lave a cidade, carregando os truir o trabalhador comportado e produtivo."5í
A intervenção na transformação da habitação operária foi essencial para
miasmas C ... ) o corte das casas nas esquinas concorreria para dar expansão \ conseguir extirpar os dois males fUIldamentais da pobreza: a destruição física dos
à corrente orientada pela direção das ruas. Assim pois o choque das
trabalhadores e sua impossibilidade de reprodução na cidade e sua degradação
correntes aéreas produzido pelo seo crusamento não seria tão violento e
moral, tornando-os imprestáveis para o trabalho. Algumas teses sanitaristas
brusco.r ..) para garantir a cubagem do ar necessária à altura dos pavi-
expressam esse projeto de maneira bastante clara.

I
mentos guardará as seguintes dimensões: primeiro pavimento, 5; segundo
"( ...) o melhoramento das casas de operários tem um fim não só material,
4,80, terceiro 4,60."52
mas também político e moral. ( ...) Cumpre não esquecer que quasi sempre
Rapidamente, porém, a observação médica e a teoria do contágio deslo- antes de ser seduzido pela tavema, o operário é afastado de casa pela
caram-se do meio físico para o meio social, e do espaço público para o espaço
privado, responsabilizando pela propagação de epidemias os hábitos e o modo de
vida dos miseráveis urbanos. Vale transcrever trechos de pareceres de eminentes
I
!
escuridão, tristeza e insalubridade dos seus aposentos. O desregramento
terá perdido seus mais podei'osos auxiliares quando taes aposentos forem
claros, sãos, cômodos e asseados. Eis porque uma habitação de espaço
médicos e engenheiros fomecidos ao Conselho Superior de Saúde Pública do Rio
de Janeiro em 1886, que demonstram esta posição:
I! agradável, bem arejada e iluminada, asseiada e dotada de distribuição rela-
tivamente confortável, influe sobre a moralidade e bem estar da família.'?'
"A vida em commum facilitada por esta solidariedade espontanea das clas-
\. "O ar viciado pela respiração pulmonar e cutânea veiculando matérias,
ses pobres que, para se defender na luta pela vida, se congregam e mesmo
muitas vezes em vias de decomposição, alterado ainda por emanações
se amontoam em casas quasi em ruina, em porões, em cortiços, carecidos
provenientes das cozinhas 0\1 de compartimentos de descuidado asseio, no
dos mais elementares requisitos hygienicos é fonte de muitas moléstias, fim de certo tempo,não será só insuficiente, mas também prejudicial e
como é causa de múltiplos delictos .... Em geral, essa população é cons-
tituída por gente de inferior cultura. E entre essses de espírito simples, perigoso." 57
. A teoria dos micróbios, formulada por Pasteur na década de 1870, ques-
tolerantes, desprezam os mais necessários preceitos de decoro e respeito
trena as formulações médicas anteriores ao mostrar que as doenças contagiosas
mutuo, e a intimidade vão ligando numa trama apertada as mais diversas
41

não se. transmitem pela inalação do ar contaminado, mas por germes infecciosos
propagados por méio do contato indireto estabelecido entre as pessoas através de
objetos. Para Pastem, os micróbios não surgiam espontaneamente nas substâncias
em decomposição como acreditava a teoria dos mias mas ; no entanto, lodo o apa-
rato profilático foi montado tendo como justificativa científica as teorias médicas
anteriores.
Como se tratava de penetrar nu território popular com o objetivo de
controlar para poder transformar, o sanitarismo forneceu à política repressiva do
Estado os meios legais e institucionais para cumprir tal missão.
A estratégia teve como pontos de apoio a montagem de um sistema de vi-
gilância permanente, a polícia sanitária e a formulação de um corpo de leis minu-
ciosas, que definiam aquilo que deveria ser monitorado pelos vigilantes.
Entretanto, a permanência e a reprodução do cortiço na história da cidade
revelaram a limitação do modelo proposto. Contrários aos projetos de
saneamento, que eram capazes de diminuir significativamente a mortalidade
c au sada pelas epidemias na cidade, o modelo encontrado na lei nunca foi
inteiramente implementado. Embora a legislação estadual proibisse a construção
de habitações coletivas e permitisse a evacuação e a demolição das casas, "a crise
de alojamento e a repugnância que causa tal violência em circunstâncias tais,
tolhem a ação do serviço sanitário" 58
Apesar disso, o componente ideológico do movimento sanitário - a teia
que ligava a alta densidade à pobreza da imoralidade e a rejeição genérica a essa
forma de moradia expressa na lei e tolerada na prática - foi um dos elementos
constantes mais fortes da ordem urbanística das cidades brasileiras.
Rendimento social versus modelo higiênico
"Agrupam-se os homens em aglomerações para colherem as vantagens da
cooperação, da divisão do trabalho, para produzirem, n'uma palavra, mais
econõmicamenie. c. ..) Essa vida em communidade acarreta, por seu lado,
inconvenientes desconhecidos ao estado de disseminação. Inconvenientes
que apresentam uma gama variadíssima e que se estendem desde o
enfraquecimento directo das condições de resistência do organismo
individual até a ameaça na ordem moral, de dissolução da própriafal71í!ia.
Vão repercutir taes inconvenientes na capacidade de produção da
42
r'.,
sociedade. essa mesma capacidade que ela busca justamente avollumar pela
e
agg\omeracão.Tendem a diminüil-a Pela morte: attribue-s dez a vinte
c;~tos ao ~quivalente de um Brasileiro, valido e trabalhador. Pela enfer-
midade, pela degennerescência, pela prostituição, pela embriaguez, pela
vagabundagem, pelo crime, obrigando o Estado a multiplicar os hospitaes,
asilos, prisões e o policiamento.'
Parte, e não pequena, de semelhantes inconvenientes vae encontrar a sua
origem nas condições de alojamento, as quaes dependem immediatamente
da respectiva distribuição, fabricação e acesso.( ...)
O que elles devem ter em vista pois, esses códigos sanitários e lJ1ullicipaes
é um duplo objetivo:
Primeiro _ positivo, de protecção e amparo - proporcionar à parte da
população que aspira viver n'um ambiente sadio e decente, e educar a sua
prole em condições de dignidade, disposições que facilitem realisar essa
tão legitima ambição; .
Segundo _ negativo, de repressão e policia - impedir que a parte res-
tante, a qual pouco se importa com tudo isso, ou é incapaz de tentar o es-
forço necessário para o alcançar, possa crear situações que venham a cons-
tituir ameaça para os visinhos, para a communidade e para a civilização."59
Trancrevi essa longa citação de Victor da Silva Freire, diretor municipal de
\i obras da cidade de São Paulo por tr~nta e sete anos,60 porque ela revela em seu
nascedouro uma das mais fortes vertentes em matéria de definição de normas
l
l urbanas, plenamente em vigor até noSSOS dias.
Embora a Câmara Municipal não tivesse, naquele tempo, autonomia legis-
\
lativa completa, a cidade possuía suá própria estrutura administrativa, que incluía,
t a partir de 1890, um setor de obraspúb!ícas encarregado da política urbanística
da capital. Por vezes, assim como ocorreu em 1918, quando o Estado decretou
um novo Código Sanitário, baseado nos mesmos princípios dos códigos prece-
dentes, havia uma divergência entre as propostas do Estado e a visão dos en-
genheiros municipais, expressa por Victor da Silva Freire. Mais conectada com
a experiência americana de urbanismo e legislação, a visão dos engenheiros
urbanistas municipais reinterpretava a questão social da habitação dos pobres,
introduzindo o tema da rentabilidade do solo urbano.
Não se tratava de uma ruptura com os fundamentos morais e sociais do
urbanismo higienista: a palavra de ordem era desadensar e iluminar o alojamento
dos pobres, para livrá-los da ameaça moral e da morte.
De acordo com Victor Freire, doencas, crimes e imoralidades tinham um
alto custo para o Estado - de 10 a 20 c~ntos para cada trabalhador morto -,
e demandavam a multiplicação do número de hospitais, asilos, prisões e polícia.
43

i1t'#§,;-i?4~Viit':$~ir.~:;;:;~_~,::=-"-·
o,.
Entretanto, havia um componente novo no discurso que, na relação
estabelecida com os demais, mudaria bastante o sentido da legislação urbana
municipal - o rendimento do solo urbano. Em sua crítica ao Código Sanitário,
Freire afirma:
"Envolve o assumpto um problema de 'rendimento'. É o rendimento social
da organização humana das mais complexas - a cidade - que está em
jogo, E isso, só por si, justifica o procedimento da Câmara Municipal
d'esta capital recorrendo ao Instituto [de Engenharia] para estudar e
debater a questão, não tomou a nossa profissão, porventura, a determinação
do 'rendimento máximo' em todos os campos para objecto final dos seus
esforços de natureza technica 7"
E defendendendo a verticalização e a redução dos pés-direitos, argumenta:
"A vantagem que há em reduzir estes pés-direitos não consiste, pois,
exclusivamente, como é costume calcular, na reducção dos elementos
verticaes: muros, portas, janellas, escada, A diminuição nos elementos
horizontaes acompanha e complementa essa reducção como effeito analogo
ao d' esta última: à medida que cresce a altura entre dois pisos sucessivos,
aumenta a superfície do sólo a capitalisar."?'
A visão é evidentemente introduzi da tendo em vista a produção imobiliária
como negócio, O discurso pragmático do engenheiro foi portador da visão do
empreendedor imobilário. A tese - reiterada ao longo de um século - é de que
os avanços da técnica urbanística permitem garantir as condições higiênicas e
moralmente defensáveis e, simultaneamente, fazer investimentos urbanos
altamente lucrativos, Esses avanços, Freire buscou-os sobretudo na experiência
urbanística norte-americana, particularmente, no Model Housing Law, proposta
redigida por Lawrence Veiller por incumbência da Russell Sage Foundation, em
1914, e também em toda a nova legislação urbanística, que se elaborou na
Alemanha, a partir do zoning de Frankfurt, e se multiplicou nos Estados Unidos."
Essa tendência se contrapõe à tradição da legislação higienista francesa, que
exportou para o mundo o paradigma da cidade medicalizada.
Citando o texto apresentado por Lawrence Veiller na Segunda Conferência
Nacional de Planejamento da Cidade," Victor da Silva Freire defendeu a
adaptação da técnica imobiliária às propostas higienistas. Sua tese básica consistia
na necessidade de pensar a higiene e o rendimento simultaneamente, induzindo
uma política de adensamento sem congestionamento Para isso propôs:
1. a utilização de porões para habitação, diferenciando embasamentos (cômodos
parcialmente enterrados) de porões e sugerindo técnicas de aeração e ilu-
minação desses porões;
44
:~.
,~~~@~;1it~'~*""ª@#'\"%&!i~","$
ti-
~
;. a diminuição radical de pés-direitos e o aumento do número de andares das
construções
"Baixados os pés-direitos, utilisados os subsolos em condições aceitáveis,
não seria a população que se .revoltaria contra uma transformação que
desde logo lhe assegurava allivio imediato no bolso.?"
A justificati va técnica apresentada desmontou a doutrina química da venti-
larão, ou seja, a idéia de que se deve exigir uma cubagem mínima de ar por ha-
bitante. Defendia a necessidade de evitar a superlotação, mas considerava que o
controle do número de pessoas morando juntas deveria ser assunto da autoridade
sanitária, que não poderia ser definido por normas de construção,
Em relação à altura das edificáções e à largura das ruas,Victor da Silva
i
Freire criticava a uniformidade de largura das vias e o tamanho de quadras
!! propostos pelo Código, provando que diferentes usos e diferentes densidades
\'I geram larguras de vias e dimensões de quadras diversas, fruto de estratégias
!. distintas de utilização dos lotes. Porém,
"quando não existe em uma cidade a divisão em bairros com destino certo
e imutável, como se pratica na Allemanha e começa agora a realisar-se na
America do Norte, é necessárió constituir o lote para o que der vier,"65
Assim, com base nos estudos 4e Alexandre de Albuquerque sobre venti-
r. lação, propõe Victor Freire um lote padrão com profundidade variando entre 9 e
16 metros, o que, entre outras vantageus. diminuiria o risco de o proprietário
6
construir casas de fundo para alugad
Embora absolutamente inteirad9 do debate em tomo do ioning que ocorria
\ naquele momento na Europa e Est~dos Unidos, Victor da Silva Freire não
)
"r defendia sua adoção imediata na cidade de São Paulo:
í\ "O Congresso Internacional de Urbanismo (Art de Construire les Villes)
reunido em Gand, em 1913, aprova a resolução convidando os Governos
\, e as Administrações Municipais a tomar as medidas necessárias para o
estabelecimento de posturas de construcção distintas, no momento de
serem adotados os planos d~ extensão das cidades, obedecendo aos
differentes bairros e ruas projectados e de accordo com a natureza dos
edificios a serem erigidos, EstamoS entre as cidades que ainda não conce-
beram o seu plano de expansão - a solução virá aqui a seu tempo; o
nosso meio parece-me crú ainda para este progresso, que constitue a
verdadeira orientação da legislação sanitária."r.i
Considerado um avanço impossível para o "meio" paulista, a lógica do
zoneamento. que só se estabeleceu plenamente em J 972, foi, no entanto,
incorporada conceitualmente e introduzida aos pedaços, A idéia expressa no texto
45

de Vict or Freire,de que a legislação tem um papel positivo - proteger os
investill1entos - e outro negativo - evitar a ameaça representada pelo contato
com usos e grupos sociais indecentes e insalubres - foi introduzida desde cedo
na legislação urbana em São Paulo, constituindo um de seus aspectos
fundamentais. Apesar de não ter sido integralmente implantada através de um
zoneamento para toda a cidade, foi expressa através da produção de cortiços na
zona urbana, e mais tarde, na zona central, e através de regulações específicas
para os loteamentos de alto padrão.
Separar e reinar: nasce o bairro residencial exclusivo
Em 1879, dois alemães, Glette e Nothman compraram a antiga Chácara do
Capão Redondo (desde que se tomou propriedade do visconde de Mauá, Chácara
Mauá) despendendo 100 contos de réis e abriram ali ruas largas e alamedas
arborizadas. Como venderam grandes lotes. apenas para famílias abastadas da
capital, apuraram cerca de 800 contos depois de vendidos.P Nascia assim o bairro
dos Campos Elísios, o Champs Elysées paulistano, que marcou o nascimento do
modelo de bairro aristocrático, exclusivamente residencial e de alta renda. Em
1890, foi a vez de o recém-aberto bairro de Higienópolis concentrar os palacetes
mais elegantes da cidade. Em seguida, a avenida Paulista, construída por Joaquim
Eugênio de Lima e inaugurada em 8 de dezembro de 1891.
Em 1894, Joaquim Eugênio de Lima conseguiu aprovar uma lei exclusiva
para a avenida Paulista, obrigando as futuras construções a obedecer a um recuo
de 10 metros em relação ao alinhamento, bem como de 2 metros de cada lado.
Em 1898 a lei municipal 355 "especifica o modo de edificar nas avenidas Higie-
nópolis e Itatiaia", exigindo recuos mínimos obrigatórios de 6 metros para jardins
e arvoredos e um espaço não menor de 2 metros de cada lado.
A essas leis, que definiam a especificidade do modo de construir nos
bairros de' elite, corresponde' 11Jn8 característica absolutamente marcante na
cOnstrução da legalidade urbana na cidade de São Paulo: a lei como garantia de
proteção do espaço das elites, como aliás bem definiu Victor da Silva Freire, ao
enumerar as missões fundamentais da lesislacão.
A análise do conteúdo das normas ~spe~íficas permite-nos concluir que ali
está contido o chamado modelo higiênico, com todas suas letras físicas e morais:
a casa unifamiliar isolada em grande terreno e separada da rua e dos vizinhos.
46
1J:w.~§Jltl~:~~.~iK;,:;::&_~.;,~
A chave da eficácia em demarcar um território social preciso reside eviden-
temente no preço. Lotes grandes, grandes recuos, nenhuma coabitação é fórmula
para quem pode pagar. A lei. ao definir que num determin ado espaço pode
ocorrer somente um certo padrão, opera o milagre de desenhar uma muralha
invisível e, ao mesmo tempo, criar uma mercadoria exclusiva no mercado de
terras e imóveis. Permite, assim, um alto retorno do investimento, mesmo
considerando, como diria Freire, o baixíssimo rendimento do lote.
Além do mais, desenhou-se aí o fundamento de uma geografia social da
cidade, da qual até hoje não conseguimos escapar. O vetor Sudoeste, desenhado
a partir do percurso Campos Elísios/Higienópclis/Paulista, e que depois se
completaria com os loteamentos da Cia. City no Jardim América, configura uma
centralidade de elite da cidade, o espaço que concentra valores imobiliários altos,
o comércio mais elegante, as casas ricas, o consumo cultural da moda, a maior
quantidade de investimentos públicos. Na Primeira República a imagem dessa
topografia social é feita de colinas secas, arejadas e iluminadas de palacetes que
olham para as baixadas úmidas e pantanosas onde se aglomera a pobreza. E nem
poderia ser diferente, já que foram os olhos higienistas os responsáveis pelo
desenho da geografia urbana que corresponde às hierarquias sociais.
Ao mesmo tempo em que a lei alinhavou os territórios da riqueza, deli-
mitou também aqueles onde deveria se instalar a pobreza. O movimento, desde
seu nascimento é centrífugo, ou seja, delimita as bordas da zona urbana, ou
mesmo a zona rural como local onde esta deveria se alojar. Diga-se de passagem
que a lógica de destinar as lonjuras para os pobres, assim como a de proteger os
bairros exclusivos dos ricos, atravessou, incólume, nosso século.
A constituição de um mercado imobiliário dual, no qual os pobres estavam
alocados na periferia, começou com a proibição de instalar cortiços na zona
central definida pelas posturas de 1886 e reiterada pelo Código Sanitário de 1894,
que proibia terminantemente a construção de cortiços e permitia a construção de
vilas operárias higiênicas fora da aglomeração urbana. A lei 498, de 1900, isentou
de impostos municipai s os proprietários que construíssem vilas operárias de
acordo com o padrão municipal e fora do perímetro urbano, delimitado por esta
]pi (t\,f ~n" 'J, ')
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Em 1908, em uma cidade de 370000 habitantes, o prefeito Rayrnundo
Duprat ampliou os favores para quem construísse
"casas destinadas a serem alugadas ou vendidas em prestações a quem não
seja proprietário de casa e não tenha recursos para alugar uma hygienica
e separada","
47
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~ •• 1
o qUê incluía a CO)lcessão de terrenos municipais "em lugares apropriados"
leia-se fora da área urbana.
Constmiu-se COm essa Sucessão de leis o outro lado da geografia social
proposta, outra linha imaginária que definiu os muros da cidade: para dentro, o
comércio, as fábricas não incômodas e a moradia da elite; para fora, a habitação
popular e tudo que cheira mal, polui e contamina (matadouro, fábricas químicas,
asilos de loucos, hospitais de isolamento etc.).
Tal delimitação já estava presente desde a lei de 1886, que definia o
perímetro urbano (que deve obedecer ao alinhamento) e a zona rural, onde as
constmções podiam se dar de f01111adistinta. O mesmo se aplicava em relação ao
armamento ou loteamento, abertura de ruas por particulares para a venda dos
lotes, que desde 1913 deviam apresentar planta antes de serem abertas. Quando
na Zona urbana, deviam atender às prescrições da lei e, na zona rural, não era
necessário obedecê-Ias. Tampouco podiam contar com os serviços públicos de
calçamento e pavimentação (pagos, até esse momento, integralmente pela
prefeitura). (Mapa 4)'0
Na revisão das posturas municipais, já esboçada em 1917 e finalmente
aprovada em 1920, quando a cidade contava com 587072 habitantes, à
demarcação do perímetro urbano (denOminado segunda zona) e do rural (a quarta
zona) se acrescentou a delimitação de uma zona central (ou primeira zona) e de
uma zona suburbana (a terceira zona). Na verdade, para efeito das determinações
do código, as zonas são distintas em relação ao alinhamento (sem recuos na zona
central, recuo mínimo de 4 metros na urbana e suburbana, 6 metros de recuo nas
avenidas Higienópolis, Angélica e Água Branca; de 10 metros na avenida da
Independência, Paulista e canal do Tamanduateí), às áreas de fundo 00% no
triângulo comercial, 12% no restante da zona central e 15% na zona urbana) e ao
alvará de constmção (obrigatório para todas as zonas, menos a rural quando as
edificações estiverem a 6 metros da via pública) (Mapa 5).
A lei de 1920 incorporou as leis específicas anteriores e introduziu as
propostas dos engenheiros urbanistas municipais, como a diminuição do pé-
direito, o cálculo "científico" da insolação, a especificação de materiais e uma
série de novas questões introduzi das pela verticalização (elevadores, sobrecargas,
concreto armado) que começou a Ocorrer nesse período. Ademais, restringiu a
possibilidade de constmir somente para diplomados em arquitetura ou engenharia,
ou construtor formado por instituto profissional, todos com firma registrada.
48
(.
_
o fio que falta - a legislação de parcelamento e seu duplo,
a oficialização em massa das vias
Em 1923, incluíram-se na fórmula urbanística as regras "modernas" de
abertura de loteamentos, o que significa a associação da atividade de armar com
o uso e a ocupação do lote. Deu-se assim mais um passo - indireto e aos
pedaços - na direção de um zoneamento de usos e densidades."
A lei determinava que quem desejasse abrir ruas deveria apresentar um
plano de loteamento , construído a partir de um pedido de diretrizes viárias
encaminhado à municipalidade. Obtidas as diretrizes, o loteador deveria apresen-
tar um plano, com curvas de nível de metro em metro, definindo o armamento
e os espaços livres, o nivelamento das vias e o sistema de escoamento das águas
pluviais. Exigia a lei a doação de áreas para o poder público: 20% para as vias
e 5, 7 ou 10% - tratando-se de área urbana, suburbana ou rural- para espaços
livres. O lote mínimo deveria ser de 300 metros quadrados, com frente mínima
de 10 metros.
Definia a lei um zonearnento de usos, permitindo que se abrissem vias
locais - entre 8 e 12 metros de largura, onde eram proibidas as atividades de
comércio e indústria - e uma hierarquização do sistema viário até chegar em
artérias de luxo, com mais de 25: metros de largura. Estabelecia também, pela
primeira vez, um nível de ocupação máximo do lote, da ordem de um quarto.
A lei de 1923 foi fruto da negociação realizada durante três anos na
Câmara Municipal, desde que em 1920 o urbanista, então vereador, Luís de
Anhaia Mello apresentou um projeto de lei sobre a matéria. 72
Nesse projeto, Anhaia Mello incluiu um dispositivo - o rateio das
despesas com calçamento entre poder público e loteadores - com o objetivo de
frear o crescimento desmesurado da cidade, inibindo a abertura de ruas." Tal
dispositivo foi incorporado à lei dk 1923, porém, por pressão dos loteadores, uma
brecha na lei permitia que o armamento se multiplicasse sem atender a nenhuma
dessas determinações: a lei permitia que além das vias oficiais, cujos leitos foram
doados ao poder público e recebidos oficialmente, se abrissem ruas particulares,
que permaneciam sob domínio e responsabilidade privados. Essas ruas deveriam
ser mantidas limpas e em condições de tráfego, contudo não necessitavam seguir
qualquer determinação urbanística .
.A existência legal das ruas particulares oficializou uma dualidade que já se
configurava desde 19 J 3, data a partir da qual se proibia a abertura de ruas sem
49
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pedido prévio de autorização do município. Nesse mesmo ano uma lei controlax-, Notas
a abertura de ruas' e em 1914 um ato oficializava as vias já abertas."
Não estaria completo o menu sem um mecanismo que, por um lado, deli-
mitasse uma lei absolutamente detalhada e milimétrica, baseada na homo- 1. As descrições da paisagem paulistana estão baseadas em Antonio Egídio Martins, São
geneidade de um padrão ideal, e, por outro, abrisse um pedaço da cidade (a zona p[(1I10[(litigo, Conselho Estadual de CulturaJSecretaria de Cultura, Esportes e Turismo,
rural ou zona suburbana não-ocupada) e uma categoria (a via particular), onde 1973; e no mapa São Pa ulo _ chcícoras, sítios e!a:;.el1das (/O redor do celltro (desaparecidos
tudo o que não se adequasse à fórmula poderia ocorrer, embora não sob a com o crescer da cidade), São Paulo, Museu Paulista.
responsabilidade do estado.
A dualídade legal/extralegal permitiu a preservação do território da elite da 2 Jornal A Provillcia de São Paulo, 4 de abril de 1875. "Campo da Luz + denúncia"
invasão de usos indesejados e degradantes, visando à manutenção do seu valor
3. SANTOS, Boaventura de Souza. "O Estado, o direito e a questão urbana". ln: FALCÃO,
de mercado, ao mesmo tempo em que acomodou a explosiva demanda por Joaquim de Arruda (org.). COI1f1itode direito de propriedade. Rio de Janeiro, Forense, 1984.
moradia. Durante toda a República Velha esse mecanismo funcionou bem,
aliviando possíveis tensões. No entanto, logo essa dualidade se transformaria em 4. Padre Antônio Vieira. Sermão da Sexagésima, "pronunciado em 1655 na capela real, em
campo de investimento privilegiado da política. Foi o que ocorreu a partir dos Lisboa. Citado in: HOLANDA, Sérgio Buarque de Raízes do Brasil. 5 ed., Rio de Janeiro,
anos 30, quando as massas urbanas entraram pela primeira vez no cenário político José Olympio, 1969. p. 99.
da cidade.
A promulgação em 1929 do Código de Obras Arthur Saboya, uma espécie 5. 1n: HOLANDA, Sérgio Buarque de. Raites do Brasil, capoIV, op. cit.
de sistematização de todos os instrumentos legais precedentes, coroou esse 6. Portugal, de Afonso Henriques até 1221, foi governado por leis esparsas. Sob Afonso Il,
período e essa estratégia. A discussão em tomo de sua aprovação revelou um as Cortes de Coimbra decretaram algumas leis gerais para todo o reino. D. João 1(1385-1433)
novo papel para a dualidade legalidade/extralegalidade além da constituição de iniciou a primeira codificação das muitas leis que regeram, às vezes de modo contraditório,
um mercado habitacional dua1: seu investimento pela política. Esta é a história a vida política e social da nação. Esse trabalho continuou sob o reinado de D. Duarte e D.
que tentaremos contar no capítulo 4. Afonso V (1433-81), tendo sido concluído em 1446. Durante o reinado de D. Manuel foi
levada a cabo uma atualização desse corpo legal, que ficou conhecida como Ordenações
Manuelinas. De acordo com: ANDRADE, Francisco de Paula Dias de, Subsídios para o
estudo da influência da legislação na ordenação e na arquitetura das cidades brasileiras,
Tese apresentada à Escola politécnica da Universidade de São Paulo para o conCursoda
cátedra de Engenharia Urbana, 1966.
7. ME1RELLES, Hely Lopes. Direitonwnicipal brasileiro São Paulo, RevistadosTribunais,

1985. p. 4.
8. De acordo com a Prefeitura do Município de São Paulo. O poder em São Paulo: História
da administração público da cidade.Cortez/Prefeitura de São Paulo, 1992.

9. Carta de lei de 25 de março de 1824. COllstituição política do Império do Brasiil. Senauo

Federal, Subsecretaria das Edições 1écnicas, Brasília, 1986, v. I
10. Lei de 1Q de outubro ele 1828, que criou em cada cidade e vila do Império câmaras
°
municipais. ln: COllstifllições do Brasil, op.cit. terrno ajuridisção territorial domunicípio.
Segundo MuriloMarx, em Cidade IJOBrasil rerrodI' quem ? SãoPaul0,EDUSPlNobeL 1993,
é

51
so
 ~~- .

!,'

p. 93, um arraial poderia ser elevado à categoria de jreguezia ou paróquia através da

19 ° movimento abolicionista será mais atentamente examinado no capítulo 2, no qual
abordaremos a evolução dos territórios negros em São Paulo
oficialização de sua capela ou ermida e sua elevação para igreja matriz. Como o registro
oficial, de casamentos, nascimentos, morte, ele. se dava através da Igreja, tal elevação 20. Este tema _ a transição do trabalho escravo para o trabalho livre - foi largamente
significava a primeira oficialização do núcleo urbano do ponto de vista jurídico e social. O explorado pela historiografia brasileira Sobre o processo emancipatório ver CONRAD,
passo seguinte era o reconhecimento político da aglomeração urbana, quando elevada à Robert. Destructio/1 ofBrazilian Slaver)'. Berkeley, 1972; COSTA,Emilia Viotti. Da semala
categoria de vila, podendo gozar, portanto, de autonomia administrativa e financeira. O à colônia 2 ed., São Paulo, Difel, 1982; BETHELL, Leslie. Til e Abolirion of Brazilian SIClve
próximo passo é a elevação à categoria de cidade, segundo Aroldo de Azevedo em Vilas e Trade. Cambridge and New York, 1970. Sobre o projeto de imigração e suas conseqüências,
cidades do Brasil colonial: ensaio de geografia urbana retrospectiva. São Paulo, Faculdade DEAN, Warren. Rio Claro. A Brazilian PlalltationSystem.Stanford, 1976; EEIGUELMAN ,
de Filosofia, Ciências e Letras da Universidade de São Paulo, 1956, não correspondia Paula. Afonnação do povo no complexo cafeeiro. São Paulo, Pioneira, 1977; KOWARICK,
necessariamente ao critério de conter uma população maior nem mesmo sediar a capital de Lucio. Trabalho e »aâiogem: a origem do trabalho livre no Brasil. São Paulo, 1977.
uma província, mas muitas vezes advinha de critérios de natureza geopolítica. Até o século
I.
XIX muito poucos povoados foram elevados a essa categoria: até 1822 eram 12 as cidades
21 MARTINS, José de Souza. Op. cit., p·,26.
no Brasil; em 1867, 184. Com a República, todas as sedes municipais foram elevadas.
22. MELLO, Zélia Maria Cardoso de. MétamOlfoses da riqtleza - São Paulo 1845-1895.
11. Lei Orgânica do Município de São Paulo, 1891, art. 38. Diferentemente dos impostos
territoriais, os impostos sobre construções eram coletados pelo governo estadual. São Paulo, Hucitec/PMSP, 1985. p. 82 [
23. REALE, Ebe. Brás, Pillheiros, Jardil1.s. São Paulo, PioneiraJEdusp, 1982.
12. Na era Vargas (1930-1945) a cidade, assim como os estados, perdem totalmente sua •. -0·

a
autonomia; as câmaras municipais são fechadas, os governadores estaduais são interventores 24. CASTILHO, Ricardo. Op. cit., p. 103, ~pud Mariado Carmo BicudoBarbos . Tudo como .<

designados pelo Governo da República e os prefeitos são nomeados pelos interventores. dantes no quartel de Abrantes. As práticas da produção do espaço na cidade de São Paulo .;...

Nesse momento, além dos já excluídos pela primeira constituição republicana, acrescenta- ;....
(1890-1930). Tese de Doutoramento, FAlU/USP, São Paulo, 1987.
se a perda de direitos de cidadania para aqueles que exercem atividade social ou política ,.
nociva ao interesse nacional, exclusão reiterada no período pós-1964, de ditadura militar. 25. ANDRADE, Francisco de Paula Dia~(de. Op. cit., p. 53-103, apud Candido Mendes de
Em 1947 a Câmara Municipal é reorganizada e passa a ter, inclusive, autonomia legislativa. Almeida. Direito civil eclesiástico brasilfiro, Rio de Janeiro, 1860-73
13. Dados populacionais extraídos de Reconstituição daM el7lória Estatística da Grande São
26. ANDRADE, Francisco de Paula Dia~ de. Op. cit., p. 90.
Paulo-SP. Emplasa/Governo de Estado de São Paulo, 1981. p. 137.
27. A designação do período 1870-1880tcomo o da "segunda fundação de São Paulo" é de
14. CASTILHO, Ricardo. A fragmentação da terra: propriedade fundiária absoluta e Eurípides Simões de Paula, em A segwida fundação de São Paulo.Da peqtlena à grande
espaça-m ercadoria no município de São Paulo. Tese de mestrado apresentada ao Departamento
metrópole e hoje. São Paulo, Revista de História n. 17, USp, 1954.
de Geografia da FFLCH da Universidade de São Paulo, 1993, apud Roberto Smith,
Propriedade da terra e transição: estudo da formação da propriedade privada da terra e 28. A demografia de São Paulo no século XIX é bastante imprecisa, com informações
transição para o capitaslismo 110 Brasil. Tese de doutoramento apresentada à Faculdade de contraditórias conforme os critérios ad()tados pelas distintas fontes. O recenseamento de
Economia e Administração da Universidade de São Paulo, 1989. Daniel Pedro Muller (Ensaio dúm quadroEstatistico da Província de São Paulo. São Paulo,
1923. p.l i9-20) aponta 9 211 habitantes em 1836 e 19347 em 1874 MARCÍLlO, Maria
15. MARX, Murilo. Cidade no Brasil. p. 39. Luiza, em A cidade de São Palllo, povoamento e população 1750-1850. São Paulo,
Pioneira,l974, p. 99, aponta a população dd 1 385 habitantes em 1874. SegundoCAMARGO,
16. CASTILHO, Ricardo. Op. cit., p. 55
José Francisco de, em CrescimellTO do população no estado de São Paulo. São Paulo,
Boletim 153 "Economia e História da Doutrina Econômica", 1952, n. 1, v. \, p. 66-69, a
17. Lei n. 601, 18 set. 1850, do Império do Brasil
população em 1836 era de 21933, a de 1874 de 31385, ede47 697 ade 1886 De acordo
18. MARTINS. José de Souza. O cativeiro da ferra. São Paulo. Editora Ciências Humanas. com SOUZA, Alberto de, ern A poplllaçâo de São Paulo no último decênio _1907-1916,
1979. 53
52

apud Emplasa, 198 L Reconstituíção da memória estatística da Gra lide São Paulo, São
Paulo, J 98 l, em 1890 a população era de 64 934 habitantes e em 1893, 120775.
29. Descrições da vida urbana paulistana podem ser encontradas sobretudo nos relatos de
viajantes à província, especialmente COUTY, Louis. L' esclavage GIl Bresil. Paris, 1881:
DEBRET, J ean-Bapliste. Viagem pitoresco e histórica ao Brasil. 2 v. São Paulo, Martins
Editora, 1949: KIDDER, Daniel Parish. Reminiscências de viagens e permanência 110 Brasil
(Rio de Janeiro e Província de São Paulo) São Paulo, Martins Editora, 1940; KOSERITZ,
Carl Von. Imagens do Brasil. São Paulo, Martins Editora, 1943; KOSTER, Henry. Voyages
dans Ia partie Septentriona!e du Brésil depuis 1809 jusquén 1815, 8 V., Paris, 1818:
RUGENDAS, Johann Moritz. viagem pitoresca através do Brasil. São Paulo, Martins
Editora, 1940: SAINT-HILLAIRE, Auguste de. Segunda viagem a São Paulo e quadro
histórico da província de São Paulo. São Paulo, Martins Editora, 1953; ZALUAR, Augusto
Emílio. Peregrinação pela província de São Paulo (1860-61). Belo Horizonte, Itatiaia,
Edusp,1975.
30. As descrições da arquitetura colonial em São Paulo foram extraídas de KATINSKY,
Julio. Um guia para a história da técnica no Brasil colonial, 2. ed. São Paulo, FAU/USP,
1980; Lemos, Carlos. Notas sobre a arquitetura tradicional de São Paulo. São Paulo, FAUI
USP, 1969 e Cozinhas, etc. - São Paulo, Perspectiva, 1979; REIS FILHO, Nestor Goulart,
Quadro da arquitetura no Brasil. São Paulo, Perspectiva, 1970; SAIA, Luís. Morada
paulista. São Paulo, Perspectiva, 1978.
3l. MARTINS, Antonio Egídio. Op. cit., p. 137.
32. LEMOS, Carlos, 1969. Op. cit., p. 46.
33. MARTINS, Antonio Egídio. Op. cit., p. 209
34. Antonio da Silva Prado era proprietário da Fazenda Santa Veridiana, a maior produtora
de café do estado, e em 1890 converter-se-ia também em industrial, ao abrir a Vidraria Santa
Marina. Advogado, foi presidente da Câmara Municipal a partir de 1877; ministro da
Agricultura, Comércio e Obras e ministro dos Estrangeiros em 1884; senador, comerciante,
banqueiro e superintendente do Serviço de Imigração em 1887. deputado constituinte em
1890 e, de 1899 a 1910, prefeito da capital Sintetizou, em suas posições e biografia, a
burguesia cafeicultora emergente e seu projeto de modernização.
3S. Código de Posturas da Câmara Municipal da Imperial Cidade de São Paulo, 31 maio 1875.
36. SENNETT. Richard Q dec1ínio do homem pública, São Paulo, Cia. das Letras, 1989
p.38.
37. DIAS, Maria Odila Leite da Silva. QUO! idiano e poder e/71 São PCIltlO no século XIX. São
Paulo, Brasi lie nse. 1984. p. 68.
S4
38. DIAS. l\1aria Odila Leite da Silva. Op. cit., P 69.
"g. Código de posturas do Município
de São Paulo, out. 1886, e Padrão Municipal, II ago
ô
1886. Na verdade, o Código de 1875 anunciou que as construções deveriam ser reguladas
por um padrão, definido somente em 1886. A partir dessa definição, emendou-se o código
antigo, gerando o código de 1886.
40 JUNIUS Jr., Antonio de Paulo Ramos. Notas de viagem. São Paulo, Seckler, 1882. p. 56.
41. Relatório da Comissão de Inspeção das Habitações Operárias e Cortiços no distrito de
Santa Efigênia à Câmara Municipal de São Paulo, 1893, p. 47.
42. De acordo com Nestor Goulart dos Reis Filho em Quadro da arquiteturo no Brasil. São
Paulo, Perspectiva, 1970, o desaparecimento das alcovas só ocorreu em pleno século XX.
43. Esse tema foi apaixonadamente explorado pelahistoriografia urbana. Desde os trabalhos
de Stedman-Jones sobre Londres, do coletivo Recherches sobre Paris, referenciados em
Thompson e Foucault, grande número de historiadores tem pesquisado a formação urbana
do operariado e a transformação da cidade.na era industrial. Para esses trabalhos, a questão
é demonstrar como se opõe um projeto de disciplinamento dos expropriados, sujeitando-os
ao ritmo e à forma de vida do trabalho assalariado e fabril, à formação de uma identidade
operária. JONES, Gareth Stedman. ouicast Londo11.A study i11 the relatio/lship between
classes in victorian Society. London, Peguin, 1971; THOMPSON, E.P. The making of
english working class. New York, Vintage Books, 1966; FOUCAULT, Michel. Surveiller
et punir _ naissance de Ia prison. Paris, Gallimard, 1975, e La volonté de savoir. Paris,
Gallimard, 1976; Recherches. Disciplines à Domicile, Paris, Cerfi, 1977, n. 28, Le petit
travauleur il1fatigable. Paris, Cerfi, 1976, n. 25, L'haleil1e des Faubourgs, Paris, CERFI,
1978.
44. Destacamos em particular os trabalhosde RAGO, Margareth. Do cabaré ao lara utopia
da cidade disciplinar. São Paulo, Paz e Terra, 1985; ROLNIK, Raquel. Cada ll/á no seu
lugar' São Paulo, início da industrializ.ação: geografia do poder. Dissertação de mestrado
apresentadaàFAU/USP, São Paulo, 1981; CHALHOUB, Sidney. Trabalho, lare botequim.
O cotidiano dos trabalhadores do Rio de Janeiro da Belle Époque. São Paulo, BrasiJiense,
1986; BARBOSA, Maria do Carmo Bicudo. Tudo como dontes no quartel de'Abrantes.
Práticas de prodllção do espaço na cidade de São Paulo 1890- J 930. São Paulo, 1987. Tese
de doutoramento apresentada à FAUíUSP; KOWARICK, Lúcio. Trabalho e vadiagem. A
origem do trabalho livre 110 Brasil. São Paulo, Brasiliense, 1987.
45. Cerqueira César. Mensagem dirigida ao Congresso Legislativo do estado pelo vice-
presidente do estado em exercício, 7 abro \892, apud BONDUK1. Nabil , "Origens da
habitação social no Brasil". Tese de doutorado apresentada à FAU/USP. São Paulo, \994.
p.32.
55

, ~-;.:i'~Wt?_=,"-k;$?;~~~:-t~~~i~~~~jit~;~~2.g:-~:~
46. '-.!ue.iraver O E.I/(Ido de São Paulo. Barcelona 19 í 8: Societé de Publicité SudAmericaine
Monte Domecq & Cia.
47. No capítulo seguinte serão mais profundamente exploradas as tensões decorrentes da
substituição da mão-de-obra. O tema foi largamente estudado pela historiografia brasileira.
Além da bibliografia citada na nota 20, aponta-se especificamente o papel do governo da
província no processo em HALL, Michael . The origins of mass immigration in Brasil J 871·
1914. PhD thesis, Political Science, Columbia University.1969.
48. Mensagem do presidente da província de São Paulo Washington Luís ao Congresso
Legislativo 1920-1924. Galeria dos presidentes. org. Eugênio Egas, p. 42, v. Ill.
49. BARBOSA, Maria do Carmo Bicudo. Op. cit., p. 22.
50. SANTOS, Luiz A. de Castro. "O pensamento sanitarista na Primeira República: uma
ideologia de construção da nacionalidade". In: Dados - Revista de Ciências Sociais, n. 2,
Rio de Janeiro, 1985. p.194, v. 28.
51. O decreto da lei francesa também serviu como exemplo para a lei inglesa, promulgada
depois de intensa controvérsia em 1848. A respeito da lei inglesa, ver BENEVOLO,
Leonardo. Origenes de Ia urbanística moderna. Buenos Aires, Tekne, 1967. p. 117 ss:
BEGUIN, François. "Les machineries anglaises du confort". In: Recherches. L 'Haleine des
Faubourgs. Op. cit., p.155 ss. A respeito da lei de 1850 na França, ver LAVEDAN, Pierre.
Histoíre de L'Urbanisme a Paris. Paris, Hachette, 1975. p. 422; LACCHÉE, Luigi . "Hygiene
publique, harmonie, pratiche urbanistiche nella Francia. del XIX secolo. Considerazioni
intorno alla legge 13 aprile 1850 sul risanamento dei logements insalubres", In: Storia
urbana, n. 64, 1993. p. 111-50.
52. COSTA, Antonio José Rodrigues. Condições que deve reunir uma habitação privada em
uni país quente. Tese apresentada à Faculdade de Medicina do Rio de Janeiro, maio de 1886.
p. 27, 28 e 49.
53. Parecer do Dr. Francisco Figueira de Mello apresentado pelos membros do Conselho
Superior de Saúde Publica, na sessão de 8 de julho de 1886. Rio de Janeiro, Imprensa
Nacional, 1886.
54. Parecer do Dr. José Maria Teixeira, idem. p. 21.
55. CORBIN, Alain. Le Miasme fI/O Jonquille. Paris, Aubier Montaigne.1982. p. 168.
56. Parecer do engenheiro civil Luiz Raphael Vieira de Souza, idem, p. 34 e 35.
56
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3:.~~1?AA ....
~7. PRATA, F. Horta. "Higiene da Habilzl';ão" Tese de doulOramenlo. Bahia, 1918, apud
~1argareth Rago Op. cii., p. 168.
58 Apud BONDUKI, Nabil. Op. cit., p. 41.
59. FREIRE, Victor da Silva. Códigos sanitários e posturas municipoes sobre habiwções
(altllras e espaços) Um capíwlo de urbanismo e de economia /lac/onal. Boletim do Instituto
deEngenharia,fev.19l8.p.23l.
60. Victor da Silva Freire estudou engenharia na Escola politécnica de Lisboae na École des
ponts et Chaussés de Paris Em 1895 eSlabeleceu-se em São Paulo e em 1899, a convite de
Antonio Prado, assumiu a direção do Setor Municipal de Obras, cargo que manteve até 1926,
de acordo com José Geraldo Simões Jr. em "O setor de obras públicas e as origens do
urbanismo na cidade de São Paulo". Dissertação de mestrado apresentada àEASP/FGY. São
Paulo, 1990. Segundo o autor, até 1899 as propostas urbanísticas, assim corno as obras
públicas, foram elaboradas pelo governo provincial através do Inspetor Geral de Obras
públicas.
61. FREIRE, Victor da Silva. Op. cit., p. 247-48.
62. Franco Mancuso nos relata a 'história dessa mudança na estratégia de controle do
crescimento da cidade, que surgiu na Alemanha no final do século XIX. O zoneamento ~
ou subdivisão da cidade em zonas, estabelecendo para cada uma delas regulações diferenciadas,
que especificavam a densidade e o uso das construções, a nova estratégia de controle do uso
do solo, penetrou nos Estados Unidos principalmente através deBenjamimMarsh,reformador
social e secretário-geral do Committee on Congestion of population of New York. Desde
1909, as City Planning Conferences realizadas nesse país rapidamente ganhavam adeptos aos
novos instrumentos urbanísticos entre os planejadores americanos. Sobre o zoneamento
americano, e particularmente sua conexão com o mercado imobiliário, ver TOLL, Seymor.
Zoned America. New York, Grossman Publishers, 1969.
63. VEILLER, Lawrence "Buildings in Relation to Street and Sile".ln: Proceedil1gs ofthe
Second National COllference O/l Citv Planning . Philadelphia, 1911.
64. FREIRE, Victor da Silva. Op. cit., p. 272
65. Idem, p. 312.
66. Alexandre de Albuquerque, engenheiro e professor, como Victor da Silva Freire, da
Escola Politécnica, foi bastante influenle no meio técnico urbanístico da Primeira República
em São Paulo, publicou um livro em 1916 sobre insolação, com métodos práticos para
57
 ;~~:c~~~-:r,;~id':::-." -;;?~lt:'·~"lê%-:;;."C'!"; .••. !'!'

cnlru lar a posiçãodO'sol em relação à edificaçiio e com critérios para orientarconvenientemenlê

as rua'; e construções. Queira ver OSELLO, Marco Antonio. "Planejam enio urbano em São
Pailo 1899- ]96
p.46.
r. Dissertação de mestrado apresentada à EASP/FGV. São Paulo, 1983.

67. FREIRE, Victor da Silva. Op. cit., p. 312.

68. De acordo com Antonio Egídio Manins. Op. cit., p. 163. Glette também construiu e era 2
proprietário do Grande Hotel. na rua São Bento, único hotel de luxo existente no Brasil
naquele período. Hospedou iJ ustres visitantes como o príncipeHenrique da Prússia, sobrinho Fronteiras:
do imperador, e Sarah Bernhardt, conhecida atriz dramática francesa.
unícidade da lei e multíplicidade
69. Lei n. 1098, de 8 de julho de 1908.
dos territórios
70. Em 1904, com a lei I 194, a municipalidade passou a exigir do proprietário que
contri buísse com metade das despesas para o assentamento de guias; em 1905, o ateITamento,
o nivelamento, os bueiros, pontilhões ou pontes sobre águas correntes deveriam ser
executados por conta do proprietário. A prefeitura, no entanto, revogou essas leis em 1913
e continuou até 1923 arcando com todas as despesas de pavimentação.

71. Lei municipal 2 611123. Uma discussão mais específica de legislação de loteamentos se
encontra em GROSTEIN, Marta Dora. "A cidade clandestina:os ritos e os mitos. O papel da Na legislação urbanística que estava sendo criada na cidade de São Paulo,
Irregularidade na estruturação do espaço urbano de São Paulo. 1900-1987". Tese de os territórios populares ocupavam um espaço ambíguo. Para os pobres, a lei
doutoramento apresentada à FAUIUSP. São Paulo, 1987. propunha o modelo de vilas higiênicas, pequenas casas unifamiliares construídas
em fileiras, sempre na periferia dos núcleos urbanos. Condenava e proibia
72. Luís de Anhaia Mello, engenheiro urbanista formado na Escola Politécnica pela geração explicitamente a existência de habitacões coletivas na cidade, identificando os
de Victor da Silva Freire e Alexandre de Albuquerque, desempenhou um papel importante estreitos espaços e a alta densidade desses territórios com a impossibilidade de
no urbanismo paulista. Além de professor e responsável pela criação, em 1927, do curso de desenvolver uma vida familiar saudável e equilibrada, condição essencial para o
Urbanismo na Escola Politécnica, foi vereador e prefeito de São Paulo.
progresso civilizado da nação. Além da definição do modelo de moradia, a lei
também propunha uma forma específica de utilização dos espaços públicos,
73. De acordo com Luís Anhaia Mello, em Problemas do urbanismo. Mais uma contribuição
paro o ca/çalllenro,apud Grostein. Op cit., p. 146. reservados exclusivamente para a circulação e os promenades, calçadas largas
destinadas especialmente para os passeios a pé.
A ambigüidade consistia na criação, dentro da ordem legal, de uma possi-
74. Trata-se do Ato 671/14, que reconheceu como oficiais todas as ruas abertas constantes
bilidade de escapar da lei, definindo um espaço - a área suburbana e mais tarde
da planta da cidade leventad« pela Diretor'ia de Obras e Viaç2o. Esse procedimento se repetiu
em 1916, com o Ato 972. a área rural - em que isso poderia acontecer, sem ficar, entretanto, sob a res-
ponsabilidade do estado. Embora a possibilidade de não obedecer à lei fosse parte
da própria ordem, a condição de morador de uma habitação coletiva ou de
ocupante de um espaço público de um modo não previsto na lei era rejeitada por
essa mesma ordem. Todas as formas de agenciamento espacial que não corres-
pondiam ao modelo de casa uni familiar, isolada ao máximo no lote, e à limpeza
das ruas eram rejeitadas.
58
59
 ,~,;

l~·
.

de São Paulo e daFactddadede Educação da mesma universidade. Queira ver principalmente ,

Oscar Egídio Araújo, op. cit.. e Departamento de Cultura. "Ensaio de um método de estudo .
da distribuição da nacionalidade dos pais dos alunos dos grupos escolares de São Paulo". ln:
Revista do Arquivo Municipal, n. 25, São Paulo, 1936.

81. Departamento de Cultura. Op. cit., p. 197-237.

82. LOWRIE, Sarnuel Op. cit., p. 57. 3

83. ROLNIK, Raquel. "Territórios negros nas cidades brasileiras (etnicidade ecidade em São
Mercados: I'

Paulo e Rio de Janeiro)".

n. l7, set. 1989, p.35.
In: Revista de Estudos Afro-asiáticos/CadeI'llOs Cândido Mendes, legislação urbana e valorização
84. ARAÚJO, Oscar Egídio Op. cit., p. 228.
imobiliária

Além de estabelecer.fronteiras, demarcando e dissolvendo territórios, as

normas que regulam a construção e o loteamento intervêm diretamente na
estruturacão dos mercados'imobiliãrios. Juntamente com os investimentos. em
infra-estrutura, a legislação configurou eixos de valorização do solo, hierarqui-
zando e indexando mercadbs.
Repetido infinitas vezes ao longo da história da cidade de São Paulo, esse
processo sintetiza o movimento de um mercado cuja rentabilidade e ritmo de
valorização são definidos por uma dupla lógica. Por um lado, são mais
valorizadas as localizações capazes de gerar as maiores densidades e intensidades
de ocupação; por outro, \(alorizam-se os espaços altamente diferenciados ou
exclusivos. Examinemos, pois, em maior detalhe como ocorreu a constituição dos
submercados na virada do' século e o impacto da legislação urbana na criação
desses diferentes mercados.
Ao findar o século XIX, iá se havia estabelecido na cidade um mercado
imobiliário considerável, constit~ído por casas, oficinas e quartos para aluguel e
loteamentos de antigas chácaras. O crescimento demográfico e a diversificação
econômica - que se intensificaram a partir do último quartel do século XIX-,
acirrou a disputa por localizações na cidade, gerando um promissor mercado de
venda de terras e aluguel de edificações. No final do século mencionado, já

IDO
101

-*=&00.444 i;~=_ •••• _

 existia inclusive uma segmentação desse mercado em submercados: as casas de
negócio do Triângulo, os quartos e casas de aluguel residencial em vários bairros
da cidade, os loteamentos elegantes, as glebas para lotear.
A construção de salas e casas para alugar cresceu no começo da década de
1870, ainda que muito antes, junto com os grandes sobrados, já marcassem a
paisagem do Triângulo. Em 1822, o viajante Auguste de Saint-Hillaire ' comen-
tava sobre a existência de casas e salas para alugar: pequenas construções muito
baixas de barro e paredes de sarrafo, com tetos cadentes, chãos de pisos sujos nos
trechos mais pobres das ruas São Francisco, Rosário ou Boa Vista. Muitas
ficavam ao lado dos grandes sobrados; é o caso da esquina da rua do Rosário
com a Travessa do Colégio e da Senador Vergueiro com a rua Direita, no coração
do triângulo central.
Evidentemente a dimensão dese tipo de investimento imobiliário era
bastante restrita, considerando sobretudo o número irrisório de consumidores
potenciais - asssalariados não proprietários - em um contexto onde imperava
o trabalho escravo. Estes, desprovidos de recursos para adquirir um abrigo
próprio, mesmo sem vínculos compulsórios com as casas senhoriais, moravam
muitas vezes "de favor", ou sem pagar nada em casas ou cubículos de proprie-
dade das famílias abastadas. Maria Odila Dias" relata grande número de casos em
que ex-escravos herdaram pequenas casas de morar de seus senhores, ou de
homens e mulheres livres e pobres vinculados às casas senhoriais por redes de
compadrio ou serviço que habitavam não no interior das casas grandes, mas em
casinhas cedidas em suas proximidades.
A propriedade imobiliária até a década de 1870 era muito pouco relevante
do ponto de vista da composição da riqueza. Lembremo-nos que quando o barão
de Iguape faleceu, em 1875, sua neta Ana Brandina da Silva Prado, casada com
Antonio Pereira Pinto Jr. a contragosto da família, foi deserdada e recebeu como
herança a casa do avô, velho sobrado de taipa situado nos Quatro Cantos, isto é,
na rua São Bento, esquina com a rua Direita, um dos vértices do Triângulo. Sua
irmã Anésia, neta predileta, foi contemplada com uma cômoda!'
Um inventário de 1868 também demonstra a insignificância das proprie-
dades imobilárias em relação a outras formas de riqueza: 10 mil metros
quadrados de terreno perto da cidade (atual rua dos Guaianazes) - 100$000 réis;
um sobrado de taipa de pilão na rua Boa Vista, no coração da cidade -
1000$000 réis, Chácara Pacaembu (incluindo os atuais bairros de Perdizes,
Pacaembu e parte da Barra Funda, Lapa e Várzea do Tietê) - 2400$000 réis;
escravos que iam de Maria, 60 anos, 40$000 réis, a Faustino, 35 anos, mulato,
alfaiate, 600$000 réis; piano 100Sl000 réis, bacia de cobre 60$800, etc. Um piano
valia tanto quanto um terreno de 10 mil metros quadrados nos arredores da
102
N-*WMiF"b4##&.fíiAA R *+Ai g A 9 !§~
cidade; um escravo joverji e com ofícios valia quase tanto como um grande
sobrado no centro da cidade.'
Como vimos no capítulo 1, essa situação se alterou no final do século,
resultado sobretudo do de!slocamento do capital imobilizado no escravo para a
terra e da possibilidade aberta pelos estabelecimentos bancários de lastrear
empréstimos para lavoura' e outros negócios através de hipotecas. Era possível
também levantar outras hipóteses de constituição de um mercado imobiliário na
cidade: por um lado, a quebra do banco Mauá, uma das mais sólidas casas
bancárias do Império, teria gerado receio entre capitalistas de guardar dinheiro
em estabelecimentos banCários. Por outro lado, Raffard apontava a espetacular
conversão de imóveis urbanos em investimentos altamente valorizados dos
fazendeiros, antes emptegados na construção de ferrovias, em fase de
consolidação, reduzindo, portanto, dividendos. Os fazendeiros também temiam a
depreciação de suas propriedades agrícolas ou quaisquer outros títulos,5 em
conseqüência da aboliçã~da escravatura e da proclamação da República. De
qualquer forma, o crescimento demográfico, a imigração e a presença na cidade
de contingentes cada vez ~aiores de assalariados, artesãos e comerciantes, aliada
à disponibilidade de capi~ais para investimentos, tornavam o mercado de imóveis
não só possível como althmente rentável. ..
I
Tal mercado se constituiu a partir dos elementos que compunham a
geografia imobiliária do final do Império: os sobrados do Triângulo, entremeados
com pequenas casas, lojas e annazéns; as chácaras nos arredores da cidade, onde
residiam _ permanente bu temporariamente - as famílias abastadas e as áreas
ocupadas por chacareiros, e sitiantes que abasteciam a cidade com sua produção.
Além da mudança de uso e intensidade de ocupação das velhas propriedades,
uma febre de construções novas e loteamentos tomou conta da cidade, confi-
gurando uma curva ascendente de noVOSempreendimentos e valorização da terra
praticamente minterrupta até a eclosão da Primeira Guerra Mundial. Os dados
disponíveis dão um retrato do frenesi imobiliário que tomou impulso na última
década do século XIX e avançou vorazmente durante a primeira década do século
XX. Em 1840, a cidade contava com I 843 prédios; durante os trinta anos se-
guintes, em média 25 novos prédios por ano seriam acrescentados. Entre 1872 e
1886, essa média subiu para 310 prédios por ano: entre 1886 e 1893, a média
saltou para 1 613, mantendo-se relativamente estável em torno dessa marca até
1909 quando começou novamente a elevar-se até atingir 5 591 novas construções
em 19136
Não se tratava, porém, apenas de expansão do quadro construído, mas
sobretudo de transformações nas relações econômicas que se estabeleceram entre
103
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proprietários e ocupantes, com destaque para a emergência da figura do

ernpreeendedor imobiliário, um "capitalista", segundo a terminologia da época.
No final do século, surgiu um novo e especializado mercado imobiliário,
que se organiza a partir da especialização funcional do Trângulo Central em
atividades terciárias: lojas, confeitarias, cafés, teatros, bancos e casas
importadoras, escritórios, ateliês e consultórios, processo que ocorreu
paralelamente à constituição do bairro residencial exclusivo e da zona industrial!
popular.
o Triângulo como espaço comercial elegante
A especialização funcional do Triângulo foi fruto de processos inter-
ligados: a elevação dos preços de terrenos e aluguéis na região; a expulsão da
moradia popular, indústrias e comércio de rua; o deslocamento da moradia das
elites em direção a bairros residenciais exclusivos e a disseminação de um novo
hábito: a vida noturna.
Os velhos sobrados, onde residiam os grandes comerciantes e fazendeiros
de café até 1880-90, ou se transformaram em casas comerciais, ou foram de-
molidos para dar lugar a novas construções. Assim, o barão de Souza Queiroz
saiu da rua São Bento para a rua São Luís; o conselheiro Antonio Prado e seu
cunhado Elias Chaves, que eram vizinhos na rua São Bento mudaram-se para a
Chácara do Carvalho (1891) e o Palácio dos Campos Elísios (1898), enquanto o
velho sobrado do barão de Iguape nos Quatro Cantos foi alugado em 1880 para
uma casa de comércio na parte térrea e os andares de cima para o Grande Hotel
de França.
Os antigos sobrados dos barões e conselheiros do Império passaram a
abrigar empreendimentos comerciais, muitos de propriedade de estrangeiros. O
negócio de hotéis, por exemplo, era uma especialidade deles. Até a abertura do
Grande Hotel, de propriedade do alemão Glctte, os mais imponentes eram o
Itália, o Europa e o Globo. O Hotel da Europa, dirigido pelo francês M. Planel,
tinha uma das melhores cozinhas francesas da cidade. A livraria do francês
Garraux oferecia jornais, revistas e as últimas novidades literárias da França, e
eram franceses também vários barbeiros, alfaiates elegantes e modistas. Henry
Fox , inglês, abriu uma casa comercial onde comercializava livros ingleses e
104
artigos de viagem - "a cavallo, pela estrada de ferro, ou de mar, tudo recebido
diretamente da Europa, porpreços rasoáveis'"
Os alemães fundaram uma tipografia (a Tipografia Alemã, de Schroeder),
uma cervejaria - a Stadt Bem -, de propriedade de Victor Nothmann, que; em .
sociedade com Martinho Bcuchard, era também proprietário da firma V. Noth- ;
mann e Cia., a primeira importadora de tecidos de São Paulo. Muller e Trost •
eram dois outros alemães que possuíam uma casa importadora na rua da Quitanda'
e vendia desde linhas até maquinarias. Henrique Schaumann, fundador da botica
Ao Veado dOuro, na Rua São Bento, era outro alemão que se estabelecia com
negócio no Triângulo." Dessa forma, o Centro Velho se converteu em nova fonte
de renda para seus antigos proprietários - com os aluguéis comerciais e a venda
I
de imóveis - ao mesmo tempo em que se consolidaram as novas fortunas da
cidade: os comerciantes e profissionais estrangeiros que, vendendo um estilo de
vida europeu às elites do café, acabaram por nelas se incorporar.
Entraram na cidade também os novos hábitos decorrentes da Revolução
Industrial, entre eles o da profusa iluminação noturna, que permitiu urna nova
utilização da cidade. Na cidade colonial nada se fazia depois das seis horas da .
tarde - depois das vésperas, isto é, depois que Vésper aparecia no céu -, a não
ser rezar à luz mortiça das lamparinas. Os aparelhos de iluminação artificial, cuja
tecnologia avançava rapidamente, introduziram a noite no calendário das famílias,"
abrindo o espaço público para a circulação sobretudo das mulheres e estabe-:'
lecendo a vida social - nos cafés, confeitarias, salões e teatros - como marca:
de civilidade." Urna nova rhercadoria passa a concorrer então no mercado de'
localizações, valorizando os imóveis e regiões capazes de abrigar estes novos'
usos, notumos. '
A política urbana municipal, tendo à frente o conselheiro Antonio Prado, .
não foi absolutamente indiferente a este processo de especialização funcional e .
valorização imobiliária: ao proibir o estabelecimento de cortiços na chamada área'
central, desde 1886, impossibilitou que o aumento dos valores dos imóveis fosse'
compensado por uma utilização mais intensa de tais imóveis para fins
residenciais. A subdivisão 'dos sobrados, estratégia largamente adotada pelos
pobres para enfrentar altos: preços de locação, era também uma das fórmulas
utilizadas pelos proprietários para verem aumentadas suas rendas de aluguel em
um contexto de preços ascendentes dos imóveis e de aumento dos impostos pre-
diais. Era o caso do conde Prates, proprietário de fortuna constituída no Império,
que possuía uma série de casas na rua Nova de São José (atual Líbero Badaró),
e boa parte desses imóveis eram pensões e casas subdivididas. Esse tipo de
estratégia, que também poderia ser considerada um dos submercados residenciais,
105

~;~l'"~':;'~

era claramente combatida pelos poderes municipal e provincial de São Paulo, seja
através da já mencionada proibição de cortiços no Centro, seja através das
chamadas obras de remodelação. Como vimos nos capítulos precedentes, essas
obras significaram a expulsão de certos grupos sociais e a impossibilidade de
continuidade de certos mercados, através de eliminação pura e simples dos
imóveis que lhes serviam de suporte. Foi o caso, por exemplo, da derrubada de
dois quarteirões de sobrados encortiçados, para dar lugar à construção da praça
da SéY'
As chamadas obras de remodelacão - alargamento de vias, instalacão de
praças, bulevares e equipamentos públicos -, ao ~ter 'como ·efeito o aumento do
preço dos imóveis, contribuíram para acentuar o caráter comercial e de serviços
ao Centro, na medida em que apenas uma utilização de alta rentabilidade poderia
arcar com o pagamento da renda devida a tal localização, valorizada pelo
investimento público. Simultaneamente estes novos usos criavam uma paisagem
inusitada, que correspondia aos novos hábitos que a cidade passara a adotar. O
projeto da Esplanada e do Teatro Municipal, um investimento milionário na
época," foi o ponto alto de uma série de intervenções na área central da cidade
que além de melhorar as condições de tráfego e acesso, produziram um novo
produto cultural, cujo consumo, exclusivo das elites, com elas se identificava no
que diz respeito à paisagem." Assim, o Centro passou a concentrar poder político
e financeiro, transformando-se na própriaJnl(igem da ~ É significativo,
nesse sentido, o centro ter sido denominado, até a década de. 70 do século XX,
pelo povo paulistano de cidade. O centro histórico da cidade, mesmo quando São
Paulo já tinha vários centros, era simbolicamente "a cidade". Ir ao centro era ir
à cidade - "sua mais completa tradução".
Novamente a legislação teve um papel importante na configuração dessa
nova paisagem/mercado: em 19 de outubro de 1904 é publicada urna lei que proí-
bia a circulação, dentro do perímetro central, de carros de tração animal com eixo
móvel - carroças -, com a justificativa de preservar o macadame, revestimento
de superfície mais regular do que os paralelepípedos porém de baixa resistência,
que fora adotado nas ruas de maior tráfego. A proibição, que objetivava preservar
o piso para veículos de transporte mais sofisticados - os tílburis de rodas de
borracha e automóveis -, asseguraria um aspecto mais civilizado para as 11.1a5 da
"cidade". Os carrocões, com rodas de madeira e bandas de rodagem ~ reforcadas
,
com chapa de ferro, instrumentos de trabalho de chacareiros e artesâos.
brasileiros e imigrantes de poucos recursos, ficaram, assim, excluídos da nova
paisagem. I]
A conjugação dos elementos acima descritos acabou por eliminar da área
central a possibilidade de atuação de um mercado residencial. Preços imobiliários
106
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altos significa\'am que os pobres só poderiam viver ali através da intensa
subdivisão de casas e lotes. Isso, no entanto, estava banido por lei. Os ricos já
haviam se mudado para outras regiões. Nascia, desse modo, pela primeira vez na
hIstória de São Paulo, a "cidade": lugar exclusivo de comércio e serviços, caro
e excludente símbolo da modernidade.
... e o panorama dos bairros residenciais exclusivos
O abandono dos velhos sobrados de taipa por chateaux, chalets e cottages
circundados por jardins foi um movimento que aliou urna retelTitorialização das
elites ao emergente negócio de terras - o loteamento. Antes de tudo, tratava-se
de um processo de urbanização das elites; grandes fazendeiros que até o último
quartel do século passado' ainda utilizavam suas casas na capital corno residência
ocasional fixaram em território urbano sua residência principal.
Tal foi o caso de dona Veridiana Prado, filha do barão de Iguape, que,
desde 1848, usava o sobrado de taipa do século XVIII, em sua chácara na rua da
Consolação, para passar temporada em São Paulo, ou para dar à luz seusfilhos;
só para isso deixava a fazenda onde residia com o marido. Em 1878,estabeleceu-
se definitivamente em São Paulo e, em 1884, mandou construir em Santa Cecília
a 'Vila Maria', um palacete com materiais e planta inteiramente importados da
Europa."
Foi essa também a trajetória de dona Angélica, filha do barão de Souza
Queiroz e esposa do filho cio barão de ltu. Ao deixar de viver em sua fazenda em
1874, fixou residência 113. Chácara das Palmeiras, onde mandou edificar, na
esquina da avenida Angélica com a alameda Barros, urna réplica do castelo de
Charlottenburg, conforme planos, materiais e decoração encomendados na
Alemanha." Nos dois casos, introduziram-se dois novos hábitos no morar: o
abandono dos sobrados de taipa centrais por palacetes de inspiração européia e
3. transformação progressiva das antigas chácaras em jardins amenagés. Estrutura
semelhante teve a Chácara do Carvalho, de propriedade de Antonio Prado, e o
Palácio dos Campos Elísios, de Elias Chaves, os quais, juntamente com os pala-
cetes de dona Veridiana e dona Anzélica, viriam a formar o conjunto de
residências mais importantes da cidade~nos ~nos de 1890
O prestígio dessas nobres residências contri bui índubitavelmente para o
Sucesso dos "lote amentos exclusivos". abertos na cidade na década de 1890. Sua
107

localização na cidade - a Chácara do Carvalho e o Palácio de Elias Chaves nos
Campos Elísios, o palacete da Vila Maria na Vila Buarque e o palacete de dona
Angélica em Higienópolis - coincidiam exatamente com a localização dos
primeiros empreendimentos desse tipo.
Desde o final dos anos 1870, sucessivos investimentos foram feitos pela
municipalidade, especialmente sob a gestão do prefeito João Teodoro, para
estimular o loteamento de chácaras a oeste do Centro; o mais importante foi a
construção do viaduto do Chá, que uniria o velho centro ao morro do Chá,
superando, pela primeira vez, o obstáculo representado pelo vale do Anhangabaú.
Constituiu-se asssim a "cidade nova", na zona oeste da cidade, cujas terras,
segundo o próprio prefeito João Teodoro, "estavam em mãos de gente de grande
fortuna" .16
. O episódio da construção do viaduto ilustra bem as relações que se
estabeleceram entre o processo político de decisão a respeito do provimento de
infra-estrutura e o loteamento e a valorização imobiliária de áreas da cidade. O
morro do Chá, domínio do Barão de Itapetininga no inicio do século, já tinha
alguma ocupação na rua da Palha - hoje Sete de Abril - e largo dos Curros _
hoje praça da República. Porém, para ir dessa área ao Triângulo, o acesso era
difícil, com transposições do rio e ladeiras íngremes. Em 1868, o desenhista
francês Jules Martin encontrava-se em São Paulo, a convite de Joaquim Eugênio
de Lima, o mesmo que empreendeu o loteamento da avenida Paulista e que
estava interessado em promover outros investimentos urbanos. Na década de
1880 constituiu-se a Companhia Paulista do Viaduto do Chá, que contava com
o próprio Eugênio de Lima como um dos acionistas, além de Pedra Vicente de
Azevedo, que foi vereador por duas legislaturas e presidente da província de São
Paulo. A Companhia obteve concessão da Câmara Municipal para a construção
do viaduto em 1887. A armação metálica fabricada na Alemanha chegou em
1890, e em 1892 foi inaugurado."
A construção do Viaduto do Chá foi fundamental para a marcha ao su-
doeste que se seguiria. Sua instalação viabilizaria os mais importantes empreen-
dimentos imobiliários do final do século XIX: Higienópolis e Paulista. Neles se
envolveram proprietários de terras, investidores potenciais, engenheiros e polí-
ticos, contando com o fato de que a região da Consolação era um reduto de coro-
néis, figuras de grande prestígio político com o advento da República.
A marcha para o oeste já havia sido iniciada com a ocupação da rua da
Estação (hoje rua Mauá) e outras ruas de Santa Efigênia, como rua Alegre _
atual Brigadeiro Tobias -, e as ruas Tirnbiras, Aurora e Florêncio de Abreu.
O empreendimento de Glette e Nothmann nos Campos Elísios marcou,
entretanto, um novo estilo: avenidas largas e arborizadas, grandes lotes com gran-
108
~.'.
-_._-----_._- -----_.-
des frentes (em torno de 3$ metros) e, proporcionalmente, pequena profundidade
(40 metros em média), em oposição aos terrenos do centro, com pequenas frentes
_ de 5 a 10 metros - e grandes profundidades - 45 a 60 metros.
A configuração do novo loteamento apresentava características que
definiam previamente suas possibilidades de ocupação: o novo modelo de
anuamento com grandes lotes possibilitava a fusão das chácaras residenciais com
os sobrados urbanos. O modelo também desestimulava a construção de casas e
cômodos de aluguel, geralmente uma sucessão de casas situadas em um corredor
estreito que dava acesso àrua.
O sucesso e a lucratividade do empreendimento estimularam a abertura de
noVOS loteamentos nas proximidades. A prefeitura, durante a gestão do
conselheiro Antonio Prado, para incentivar o loteamento isentou os proprietários
do pagamento de impostos durante os primeiros cinco ou seis anos. Em 1899,
isentou-se de impostos a 'baronesa de Limeira, que tinha aberto ruas em sua
Chácara do Riachuelo. Ainda nos anos de 1880 os herdeiros do doutor Rego
Freitas venderam sua chácara à empresa "constituída pelo senador Rodoijo
Nogueira da Rocha Miránda, pelo conselheiro Buarque de Macedo e ·pelo
engenheiro Manuel Buarque de Macedot'" que promoveu o arruamento de Vila
Buarque. Em 1890, Joaquim Eugenio de Lima iniciou o loteamento da Chácar~
Bella Cintra - uma das propriedades que deu origem à avenida Paulista ~ e,
em 190 I, dona Veridiana [e dona Angélica foram isentas de impostos aoarruar
respectivamente a Chácara das Palmeiras e a da Consolação. 19 •. ..
Além da isenção ~e impostos, o empreendimento da avenida Paulista
envolveu outras formas diretas ou indiretas de participação do poder público. A
viabilidade de abastecimento de água encanada, um dos chamarizes importantes
para a ocupação do bairro, fora garantida anos antes quando a Companhia
Cantareira de Esgotos, constituída em 1877 para explorar o serviço na capital,
inaugurou o primeiro reservatório de água da cidade a meia encosta no bairro. À
frente da Companhia estava o coronel Antonio Proost Rodovalho, morador do
bairro e várias vezes vereador. Para garantir a passagem de bondes pela avenida
recém-aberta, Joaquim Eugênio de Lima tornou-se, em 1891, acionista da
Compahia de Carris Urbanos, concessionária desse serviço na capital." (Mapas
12, 15, í6, 17) ,
A legislação tevem um papel decisivo na valorização do loteamento, ao
definir precisamente usos:e formas de ocupação exclusivamente para a avenida.
Por exemplo, a Lei n. 100, de 1894, proibira o trânsito de gado. Nesse mesmo
ano, a Prefeitura estabeleceu. através da Lei n. 11, o recuo mínimo obrigatório
de 10 metros para jardins' e arvoredos. Em 1906, a Lei n. 960 proibiu o ~stabe-
lecimento de fábricas e a(construção de edifícios com finalidade industrial.":
109
 Com a abertura da avenida Paulista, o veto r de expansão, inaugurado C0111
a ocupação da chamada "Cidade Nova", subiria em direção ao espigão do
Caáguassu. A abertura do loteamento de Higienópolis - inicialmente bulevar
Bouchard - estabeleceu um novo padrão de loteamento residencial classe A,
acrescentando aos grandes lotes e às amplas avenidas arborizadas dos Campos
Elísios novos elementos diferenciadore s: o panorama e a salubridade dos lugares
altos. Como no caso da Paulista, a legislação estabelecia a exclusividade para uso
residencial dos serviços de água, esgotos e gás que já estavam instalados quando
o bairro foi vendido.
O anúncio do empreendimento no jornal ressaltava essas qualidades:"
"Bculevard Bouchard
São estes esplêndidos terrenos situados no ponto mais alto e mais saudável
desta cidade, com linha de bonde em toda Avenida Higienópolis, servido
também pelos bondes que percorrem a rua D. Veridiana, bem como já
servidos com água, gás e esgotos. Contém este apraz.ível bairro 14 ruas
todas arborizadas, com um aspecto delicioso. Ali se acham situados os
colégios - ginásios infantis, o Ginásio Americano [Colégio Mackenzie] e
em construção o seminário Sinobal da igreja presbiteriana de São Paulo,
bem como diversos prédios de muito gosto, o que tudo vai cada vez
aumentando o valor aliás reconhecido daqueles terrenos. Pela elevação
desses terrenos em boa altura acima da cidade, vêem-se de todos os pontos
os mais risonhos e encantadores panoramas.
Ficam assim prevenidos os srs. capitalistas de bom gosto para um bom
emprego de capital. Para informações tratar na R. São Bento, 59."
Um lugar com vista
Por volta da metade do século XVIII, a pintura de paisagens tomou-se um
sucesso tão grande na Europa que o cenário do norte europeu rural passou a ser
visto como se estivesse em um quadro. Fosse o interior feudal dos cercamentos
ingleses e aldeias correspondentes ou as planícies da Holanda, a paisagem era
cada vez mais vista por meio de suas formas. A paisagem material era mediada
por um processo de apropriação cultural e a história de sua criação era subsumida
pelo consumo visual.' O sucesso do panorama, forma de apropriação cultural da
natureza como forma representada na cidade moderna, foi um dos trunfos
110
~
mercadológicos de Higienópplis, da Paulista e, posteriormente, das "Garden-City"
paulistanas - os Jardins. f
A legislação restritiva completava o chamariz mercadológico do bairro, ao
perpetuar, através da lei n: 355 de 3 de junho de 1898 a condição de exclu-
si\'idade do uso residencial "de prestígio". Segundo essa lei, as construções de
casas nas avenidas HigienÓpolis e Itatiaia - atual avenida Angélica - eram
obrigadas a respeitar pelo menos 6 metros de recuo entre o alinhamento e a frente
da casa para jardins e arvoredos, assim como um espaço não menor de 2 metros
de cada lado. Objetivava-se, dessa forma, garantir a não-subdivisão dos espaços
e impedir sua utilização para outros fins que não exclusivamente residenciais, ao
mesmo tempo em que se garantia a presença dessa paisagem - jardins e arvo-
redos -, reminiscência serihorial da fazenda no interior do bairro.
Essas características,' mesmo limitando o potencial de edificabilidade dos
terrenos, portanto, suas oportunidades de comercialização futura, introduziam um
elemento que garantia sua valorização: a exclusividade,
Poder estar entre iguais, em um ambiente agradável e repleto de jardins,
converteu-se em um signo ôe adesão a um novo estilo de vida, o mundo ianque
dos norte-americanos e ingleses presbiterianos, cada vez mais próximos do mun-
do dos negócios brasileiro] .
Ingleses eram os capitais envolvidos na construção de ferrovias, associados
a fazendeiros e casas comissárias do café; os.ingleses também participavam de
companhias prestadoras de.serviços públicos, como bondes, gás, telefonia, eletri-
cidade, água e esgotos. :
O negócio dos loteamentos era claramente anglo-saxão. Campos Elísios, o
primeiro marco, foi um empreendimento de dois alemães, destinado à aristocracia
do café. Em Higienópolis.' o segundo marco, os ianques entram em cena como
moradores e empreendedores de grandes equipamentos do bairro, caso do Colégio
Mackenzie e do Hospital Samaritano. Do ponto de vista dos investidores, essas
pessoas eram ligadas ao café, mas também comerciantes e profissionais estran-
geiros enriquecidos, que compunham uma elite emergente.
Segundo os próprios termos do anúncio, o prestígio tinha um valor
reconhecido. O anúncio se dirigia a possíveis compradores e, extensivamente, a
possíveis investidores em 'construção de casas para alugar no bairro. Uma situa-
ção comum, tanto em Campos Elísios como em Higienópolis e Vila Buarque, era
que alguns compradores (eventualmente também moradores do bairro) compra-
vam mais de um terreno eedificavam casas para alugar, as quais, muitas vezes,
acabavam por vender para ramos menos prósperos da família. Nos limites
daqueles bairros exclusivos, ao lado dos palacetes. cottages e chalés, eram edi-
fJcadas algumas casas gerninadas destinadas ao aluguel. Dessa forma, estabele-
111

cia-se uma espécie de submercado dentro do mercado, estratégia de diversificacão
de investimentos de quem desejava aplicar em imóveis, sem entrar no ramo dos
lotearnentos ou empreendimentos completos. A consolidação desse tipo de
empreendimento em Higienópolis foi tão grande que chegou a gerar uma pressão
para que se revogasse, na avenida Angélica, a lei especial de recuos para permiti-
a construção de sobrados e casas geminadas no alinhamento, Tal revogação foi
obtida em 1902, com a lei n. 587, de 6 de junho.
Também do ponto de vista da provisão de infra-estrutura, a situação dos
bairros exclusivos era internamente diferenciada: em alguns trechos a Prefeitura
havia macadamizado ruas, calçado outras com paralelepípedos, e ainda outras
ruas iriam receber em breve os primeiros experimentos de calçamento com capa
asfáltica. No caso da Paulista, a própria avenida teve o leito aplainado através de
aterro, seu piso macadamizado com pedregulho branco em 1903, enquanto a
alameda Santos, sua primeira paralela, permaneceu anos sem calçamento."
Em Higienópolis, a rua Sergipe recebeu calçamento de paralelepípedos em
1906, e certos trechos da rua Piauí ainda estavam sem qualquer calçamento em
191425
Dentro do bairro estabeleceram-se, de acordo com a forma de ocupação, a
disponibilidade de equipamentos públicos e o grau de investimentos feitos pela
Prefeitura, valorizações diferenciadas e, portanto, aberturas para segmentos dife-
renciados do mercado. Na avenida Paulista, entre as ruas Augusta e Pamplona,
situavam-se os grandes palacetes abastados; Haddock Lobo e Bela Cintra tinham
uma ocupação muito mais fracionada em sobrados gerninados, além de algumas
vilas-corredor." O mesmo ocorria em certos trechos de Higienópolis, no caso da
rua Piauí e da avenida Angélica entre Sabará e a Estrada Municipal.
Este mercado de classe média era uma espécie de parasita do outro, na me-
dida em que vivia principalmente de seu prestígio e de sua capacidade de atrair
melhoramentos para a região. Sua existência, por outro lado, configurava um
desenho de bordas pouco definidas e funcionava como zona de transição para
outros mercados.
A política municipal de investimentos urbanos beneficiava claramente os
novos arruamentos situados no vetar oeste/espigão. A infra-estrutura produzida
sob a administração direta do município consistia basicamente em passeios, obras
de drenagem e pontes, calçamento e arborizacão. Água e esgotos. desde que a
Companhia Cantareira fora encarnpada pelo governe estadual, em 1892, ficara
sob sua égide. Sob responsabilidade de empresas privadas estavam as demais
infra-estruturas: energia, iluminação, bondes, telefonia, limpeza pública e gás. Já
foi mencionado que a participação dos "capitalistas" loteadores como acionistas
das empresas concessionárias de serviços possibilitaram uma priorização 110 aten-
112
ell"'~iiP!Ws@~t,~~fft4$Ms,ffuflu.,<!JUS\1~_ Ali a;~&;iE-
t~
t~-.
~-:
dimento a seus ernpreendirrjentos. Por outro lado, a relação com os políticos -:
que podia incluir a participação de vereadores nos negócios de loteamento e ser,
viços de infra-estrutura - contribuiu para que essas prioridades fossem apoiadas
pela Câmara Municipal em ~eu papel fiscalizador dos contratos de concessão dos
serviços. " ,
Os investimentos diretos realizados pela Prefeitura também privilegiavam
os novos bairros residenciais da elite. Analisando a composição dos gastos muni"
cipais, na rubrica investimentos, que durante toda a Primeira República se resu-
miu praticamente em benfeitorias viárias - que consistiam em alargamento e
regularização dos traçados,~alçamento com paralelepípedos ou macadamização,
assentamento de guias e sarjetas, construção de passeios, praças e parques e arbo-
rização de ruas) obtém-se um quadro que demonstra claramente essa priorização.
Até 1902, as despesas com benfeitorias viárias concentraram-se nos
Campos Elísios e na Consolação, além de na área central. Nos três primeiros ,
anos do século XX gastaram-se respectivamente 170, 234 e 690 contos de réis,
além de 100 contos no Brás/Mooca. Para .ter uma idéia do significado dessas
despesas, note-se que o total de gastos com obras correntes nos anos de 1900,
1901 e 1902 foram corresp<:mdentemente de 224, 926 e 1 550 contos de réis, ou
seja, 2700 contos de réisr Essas quatro áreas da cidade beneficiaram-se de
praticamente metade dos ipvestimentos públicos do período. O calçamento, a
construção de passeios e q arborização dos Campos Elísios prosseguiram em
ritmo acelerado entre 1904,e 1906 (512 contos de réis em três anos); em 1904;
o bairro passou a ter o m~cadame de suas ruas revestido de uma camada' de
piche. Nesse período o investimento nas regiões industriais e operárias do Brás;
Mooca e Belém foi de 430':contos de réis em três anos e na região do Lavapés/
Cambuci, de 180 contos 119 mesmo período. A comparação do montante de re-
cursos investidos nos bairros mais populares, com os investimentos nas áreas no;
bres é reveladora: o recalçamento da avenida Paulista (365 contos em 1904-05),
os melhoramentos em várias ruas da Vila Buarque/Higienópolis (346 contos)
somados às benfeitorias em' Campos Elísios totalizaram 1 223 contos de réis, o
dobro dos recursos investidos nas regiões populares." Os números são ainda mais
significativos se considerarmos que do restante do investimento, mais de 80%
correspondiam a gastos J11?-' área central da cidade, com os melhoramentos no
Triângulo; no entanto, àquelas alturas Já se encontravam arruados e em processo
de ocupação vários novos bairros populares como Pari, Quarta e Quinta Paradas,
Liberdade, Bexiga, Bom Retiro, Ipirauga.Vila Prudente, Barra Funda e Hipó-
dromo. (Veja Mapas 15, 1~, 17,18)
O resultado, como não poderia deix.ar de ser, era uma grande rentabilidade
do loteamento exclusivo para ricos. No caso dos Campos Elísios, a compra da
113
--
 f,
[
i
No caso do Brás, a imensa várzea que se formava na confluência do rio
Chácara do Campo Redondo, por 100 contos, rendeu 800 contos com a venda dos Tietê com o Tamanduateí er'a a distância que o separava da cidade. Atravessada
lotes.:" Em Higienópolis, as terras do barão de Ramalho, que constituíram a pelo caminho para o Rio de Ianeiro - a sede da Corte imperial e desde a
primeira fase do loteamento, empreendido novamente por Nothmann, dessa vez República, capital federal ~ e pelo caminho para a Penha e seu santuário, era
associado a Bouchard, foram adquiridas por 200 contos, ou 550 réis o metro uma região bastante procm'ada para chácaras e já possuía um núcleo urbano
quadrado." Em 1900, os terrenos na avenida Higienópolis já eram vendidos a desde o século XVIII. Era essencialmente um bairro rural, com pequenas manu-
1 l50S000 o rnetro quadrado. faturas de vinho e cerveja,;quando, em 1877, foi atravessado pela Estrada de
Se tomarmos o dado comparativamente, os preços de Higienópolis (que Ferro do Norte, ligação fem:lViária de São Paulo a Rio de Janeiro. Já desde esse
variavam de 900$000 a 1 150$000 o metro quadrado) se equiparavam aos da período teve início um processo de ocupação mais intensa do bairro, com o
avenida Paulista (de 800$000 a 1 500$000 o rnetro quadrado) e Triângulo loteamento das chácaras para a implantação de indústrias e residências.
(1 000$000 em média) e constituíam os mais altos valores da cidade por volta de A passagem da ferrovia e a construção no bairro da Estação do Norte
191030 geraram uma demanda por terrenos destinados a armazéns e fábricas. Assim,
Para ter uma dimensão desse valor, no mesmo ano o valor de um metro desde 1878, ali se instalaram manufaturas de massas, móveis, funilarias,
quadrado nessas localizações correspondia a um ano de salário de uma tecelã ou fundições e a seguir fábricas de tecidos e, em decorrência, o uso residencial "para
um servente de pedreiro, cujo salário era, em média, de 3$000 a jornada.'! operários". Segundo Ebe Reale,
Evidentemente não haveria a menor possibilidade de essas áreas "grande número de imigrantes italianos vieram instalar-se no Brás. Foram
representarem uma alternativa massiva de localização para os trabalhadores atraídos pela facilidade de transportes, pelas oportunidades de trabalho e,
assalariados, nem mesmo os mais qualificados, cujas diárias chegavam, no sobretudo pelo baixo preço dos terrenos, considerados insalubres devido às
máximo, a 12$000. inundações. O Diário Popular anunciava casinhas para alugar na rua do
Entretanto, para esse segmento, majoritário, da cidade, existia também um Gasometro por apenas 7$ ou 8$ (27 abro 1886).32
mercado que, embora atuasse em patamares muito mais baixos, apresentava um Dessa forma, o Brás,tomou-se um dos primeiros subúrbios populares, onde
índice de rentabilidade muitas vezes superior aos mercados de alta renda. se constituiu um forte e emergente mercado de imóveis para armazéns,
manufaturas, casas e côm~dos de alugueL
A ocupação do Bom Retiro, outro dos primeiros subúrbios populares, deu-
se através de um processo semelhante. Até meados do século XIX era um bairro
rural, próximo da cidade, mas dela separado por meio de chácaras. Desde 1860
o espaço não regulado como renda: nasce o subúrbio funcionava ali uma olaria; foi somente nas décadas de 1880 e 1890 que teve
popular início a abertura de loteamentos, a partir da compra e armamento de uma antiga
chácara pelo "capitalista" Manfred Meyer, que desfrutou também, como os
empreendimentos de seus conterrâneos em outros trechos da zona oeste, a isenção

A princípio não havia diferença marcante de estrutura fundiária entre as dos impostos municipais."
A ferrovia foi a primeira a atravessar a cidade e chegou ao bairro em 1867,
terras que compuseram os arredores da cidade na zona oeste e o espigão - que ligando o porto de Santos com o interior do estado de São Paulo. A implantação
deram origem aos bairros residenciais exclusivos - e as demais áreas dos da ferrovia atraiu armazéns de depósitos de mercadorias vindas do portodes-
arrabaldes de São Paulo. tinadas a abastecer o comércio e a indústria paulistanos. Instalaram-se ali fábricas
Bairros como o Bom Retiro, a Lapa e o Brás. que se transformaram em de bebida, de tecidos, mecânicas e funilarias. Em tomo delas gravitavam um sem-
subúrbios populares, eram constituídos por chácaras e, a partir do loteamento de número de artesãos e suas pequenas oficinas entremeadas de grupoS de casas de
uma delas, constituíam-se pequenos núcleos urbanos que se ligavam à cidade
aluguel. (Veja Mapas 1 e 2)
propriamente dita atravessando grandes vazios. (Mapa 2)
115
114

Ao contrário dos lote amentos residenciais exclusivos, que procuravam
predcfinir o tipo de uso ao estabelecer um tamanho de lote e, posteriormente,
garantir uma forma de implantação através de lei, o loteamento no subúrbio
popular era o que Victor da Silva Freire denominava "lote para o que der e
vier".3~
Além do não-estabelecimento prévio de uma forma específica de uso e
ocupação, no subúrbio popular não eram vedados usos que o eram em outras
regiões da cidade, como o Triângulo Central e mais adiante, quando do estabe-
lecimento de quatro zonas na cidade, na zona urbana. A zona suburbana ganhava,
assim, como atributo o oposto da zona residencial exclusiva. A atratividade dos
investimentos estava na possibilidade da mistura, o que, além da acessibilidade
gerada pela ferrovia e, depois, pelas linhas de bondes urbanos que ligavam o
bairro ao centro comercial da capital, abria oportunidades imobiliárias para
pequenos e grandes investidores.
Bouchard e Nothmann, empreendedores de Higienópolis, também estive-
ram envolvidos nesse outro tipo de mercado de terras; foram responsáveis pelo
arruamento de uma parte do próprio Brás, pelo loteamento do Hipódromo, na
Mooca, e o da Várzea dos Salles, na Barra Funda, áreas que tiveram uma ocupa-
ção semelhante à do Brás e à do Bom Retiro na virada do século.
Além de grandes companhias loteadoras, como as já citadas, no mercado
imobiliário dos subúrbios populares atuava outro tipo de investidor, que associava
investimentos na montagem de uma indústria ao desenvolvimento imobiliário da
região onde esta se inseria. Foi esse o caso de Antonio Álvares Penteado, que
construiu, em 1889, na rua Flórida, no Brás, a Fábrica de Tecidos de Aniagem.
Em urna área construída de 12000 metros quadrados empregando, em 1900, 800
operários. No mesmo ano, Penteado construiu uma fábrica de tecidos de lã na
mesma rua, e casas e vilas para serem alugadas para seus operários e empregados
e para estabelecimentos comerciais." O industrial envolveu-se também na
abertura de ruas, ao requerer
"autorização para construir no terreno anexo à Fábrica Santana, de sua
propriedade, e por onde se pretendia prolongar a Rua Barão de Parnafba,
cedendo, em troca, área igual de terreno de sua propriedade para prolongar-
se a Rua Flórida.":"
Caso semelhante foi o dos Irmãos Falchi, que, em 1890, fundaram, na Vila
Prudente, "grandes edifícios para fábricas, casas de vivenda para empregados,
operários e pessoas estranhas a esses estabelecimentos, que aí mantêm comércio".
Para chegar à Vila Prudente. usava-se a Estrada de Ferro Inglesa, sendo neces-
sário descer na Estação Ipiranga. Proprietários de uma fábrica de confeitos na rua
Florêncio de Abreu, montaram naquela "localidade deserta uma olaria e uma vila
116
~,",bG+
I',
f;,.
,
fabril"." Os Falchi também foram responsáveis pelo arruamento de um setor da
Lapa e de um dos trechos do Bom Retiro. d01S bairros populares que tinham
características comuns."
A expansão imobiliária da cidade abria espaço para microexperiências de
utopias, muitas vezes gerandO lucros para seus empreendedores. O caso de Vila ',
Prudente é exemplar, pois o<empreendimento se vendia como modelo de cidade •.
fabril,
"uma vila fabri1 cheia de vida e trabalho, ornada de belos edifícios, com
comércio local relativamente desenvolvido. Escola, templo, fábricas e casas
de residência de elegante arquitetura e vilas de operários, formando um
todo que atesta a força de vontade de seus fundadores, os quais, em horne- .
nagem ao venerando dr. Prudente de Moraes, deram seu nome"."
Nesse sentido, o empreendimento poderia ser comparado ao da avenida
Paulista, seu contemporâneo. Situado em terras altas, prometia também salubri-
dade. Porém, ao contrário do da Paulista, não propunha exclusividade, apostando
na possibilidade da misturá de usos e grupos sociais. Não triunfou como mo-
delo - durante anos permaneceu bastante vazio.
Desde 1901, os Falchi procuraram obter junto à Light & Power, a
companhia privada que detinha a concessão dos bondes, da eletricidade e da
iluminação, um terminal de bonde na Vila Prudente. N a Paulista, graças à
estratégia de Joaquim Eugênio de Lima e ao envolvimento de proprietários da
avenida no Conselho Administrativo da empresa concessionária, por lá já corria
o bonde inicialmente puxado a burro, embora a avenida ainda estivesse vazia. A
linha foi eletrificada tão logo a Light assumiu a operação do sistema. Tal não foi
a sorte de Vila Prudente que, em 1909, endereçava uma carta à Prefeitura
pedindo que encaminhasse à Light sua solicitação de extensão de uma linha do
lpiranga à Vila Prudente, com promessas de muitas vantagens à companhia con-
cessionária. No entanto, Walmsley, o superintendente da Light recusou a pro-
posta. Como os bondes não chegavam, alguns industriais da região optaram pela
construção de vilas operárias nas imediações das fábricas, como foi o caso da
40
Manufactura de Chapéus Ítalo Brasileira em 1911. (Veja o Mapa 12) •
Outras vilas operárias de propriedade das fábricas, como a Vila Maria
Zélia, de propriedade de Jorge. Street, edificada no Be1enzinhn, contavam também
com escolas, creches, biblioteca e igreja destinadas aos operários-moradores.
Porém, esse caso foi excepcional. Via de regra, industriais edificavam vilas com
o objetivo de obter renda do capital empregado na compra dos terrenos e diver-
sificar seus investimentos na cidade. Ou, ainda. como era o caso das vidrarias,
cujos altos-fornos não podiam ser desligados, garantir a presença permanente de
117
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 ~;'{

I.
~
~-.

É interessante notar se entrelaçava a mobilidade social de inquilinos

COl1'lO
certos funcionários. De qualquer forma, investimentos desta natureza implicavam
e proprietários, ao longo de sl~as histórias de vida. Isso fica claro com a descrição
um en volvirnento do patrão para além do mundo do trabalho, além de um maior
da história imobiliária de J atob Penteado, nas três primeiras décadas do século
controle sobre greves e protestos, na medida em que, para os moradores das vilas,
o desemprego poderia também significar o despejo. XX
"Nossa primeira residência no Bele1l2inho foi na R. DI'. Clementino, 36,
O industrial Jafet, no Ipiranga, instalou uma tecelagem e envolveu-se no
casa tão grande que até sublocávamos dois cômodos. Seu aluguel era de
arruamento do bairro. O palacete onde residia com sua família se situava em
30S000. Em 1916, fomos para a Rua Passos, 67, casarão maior ainda, do
partes altas do próprio bairro, reproduzindo, na diminuta escala do Ipiranga, a
português Manuel Duarte Calado, onde o aluguel era de 45$000. Dahí
geografia social da cidade. Em 1903, a Light inaugurou a linha mista - elétrica
passamos para a casa n. 36, da mesma rua, de propriedade do Capitão
e com tração animal - até o Ipiranga. No local, além de um monumento à
Rocha, chefe da remessa do 'Correio Paulistano', com o aluguel de
Independência, existiam apenas poucas habitações, entre as quais, vários palacetes
40$000. Quando me casei, fui para uma sala, em casa do mesmo
pertencentes a industriais e comerciantes de origem libanesa, com atividades na
proprietário, no n. 28, pagando 20$000, com direito a cozinha. Em agosto
região. A presença desses ricos proprietários e a proximidade de algumas indús-
de 1924, mudei para a Rua João Boerner, 204: quarto e cozinha por
trias situadas junto ao Jeito da Ferrovia São Paulo conferiam à região grandes
30$000, passando, em 1927, para uma casa nova, de dois cômodos e
perspectivas de desenvolvimento, fazendo com que a Light ali construísse,
cozinha, muito bonita à Rua Tuiuti, de propriedade de meu amigo Antonio
inclusive, uma subestação distribuidora de energia. Em 1907, a Light construiu
Guarnieri, vendeiro, velho conhecido. (...) Em 1928, mudei-me para a Rua
um ramal com 1 230 metros ligando a linha do Ipiranga com a tecelagem Namy,
Silva Jardim,21, casa de três cômodos e cozinha, esquina da Rua Herval,
Jafet & Cia., que passou a utilizar energia elétrica em suas máquinas."
de um tal Sr. Amaral.idali voltando à Rua Passos, 26, também do Capitão
Embora os dois exemplos citados não configurassem a situação mais
Rocha, com três cômodos e cozinha, por 50$000. Em 1930, passei para o
corriqueira, podemos considerar uma de suas características - o fato de o
61, casa 8, numa casa de dois cômodos e cozinha, numa vila do SI. Miguel
proprietário/empreendedor residir no interior do próprio empreendimento- uma
Lapenna, proprietário residente em São Miguel, pagando 40$000. Quando
espécie de regra geral das relações entre proprietários e inquilinos nos subúrbios
as coisas começaram a melhorar, em 1938, passei a residir no palacete n.
populares. Pequenos comerciantes e artesãos, que se estabeleciam no bairro com
204, da mesma rua, com jardim e quintal por 240$000, do industrial
quitandas, vendas e oficinas acabavam por edificar, também, nos fundos do lote
ou através da compra de novos lotes, casinhas para alugar. Muitos imigrantes, Scuracchio.?"
No relato de Jacob Penteado estão presentes as várias modalidades de
sobretudo portugueses e italianos, utilizaram essa estratégia corno modo de
empreendedores e os segmentos de mercado que atuavam em um subúrbio popu-
aplicar suas poupanças.
lar como o Belenzinho: o industrial italiano que construía palacetes geminados
O mecanismo poderia ser reproduzido ao infinito: além de casas, havia
para aluguel, provavelmente no mesmo bairro ou em bairros próximos de onde
quem alugasse cômodos, com direito à utilização de cozinha e latrina coletivas.
tinha erguido sua fábrica; o vendeiro português, proprietário de sala e cozinha;
As casinhas ou cômodos de alugar situavam-se em lotes compridos e estreitos,
o capitão Rocha, que tinha para alugar desde uma sala de sua casa, compar-
de 9 metros por 60 ou 65 metros, geralmente com uma casa na frente e um
tilhando a cozinha, até uma casa de três cômodos. Também estão presentes a vila
portão lateral dando acesso para várias casas no fundo.
do proprietário, que "mora em São Miguel", na zona Leste, mais adiante na linha
Famílias também sublocavam cômodos no interior de suas casas alugadas
do trem, e a família Penteado, que subloca cômodos de sua casa para comple-
a fim de complementar sua renda, de tal forma que uma rede complexa de
senhorios e inquilinos, compartilhando o mesmo espaço, constituía um mercado mentar a renda.
O mercado imobiliário, nos seus vários segmentos, representava uma das
de alta densidade que foi gerador, ao longo do tempo, de um processo de valo-
principais possibilidades de mobilidade social para imigrantes que chegaram com
rização quiçá mais rápido e intenso do que as áreas de alta renda e uma ampla
pouca ou nenhuma poupança. Raffard relata a estratégia de famílias de operários
gama de alternativas de aluguel, para várias faixas de renda.

119
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-e

e de artesãos imigrantes que, inicialmente, moravam em cortiços e que tratavam
de comprar um terreno a prestação. Depois de pago: o terreno era hipotecado e
com o dinheiro construíam-se pequenas casas. Cada casa, depois de paga,
também era hipotecada para formar o capital inicial de um negócio próprio
Dessa forma, o investimento imobiliário constituía, ao mesmo tempo, uma estra-
tégia de sobrevivência e a possibilidade de ascensão social.
No relato de Jacob Penteado, estão retratadas as duas situações. No
primeiro caso, a família sublocava dois cômodos de uma casa para cobrir a
despesa do aluguel e eventualmente ter alguma sobra, que permitiria a formação
de uma poupança. Em 1916, a renda familiar de uma família operária, se
trabalhassem na indústria paulista o homem, a mulher e também um ou dois
menores, poderia chegar a 216$000. Se fosse apenas um operário a sustentar a
família, sua renda estaria em tomo de 100 a 120$000.43
Nessa mesma data, pagava-se em média 48$000 a 60$000 pelo aluguel de
casa unifamiliar de dois cômodos nos subúrbios populares. Se fosse uma casa de
vila, com quarto e cozinha, o aluguel girava em tomo de 45$000 mensais, e um
cômodo de cortiço, de 25 a 30$000 mensais." Anúncios de jornais em 1913
ofereciam lotes na Freguesia do Ó, sem juros, por mensalidades de 35$000 a
40$000 réis. Em 1916, terras na Villa Progredior - 1 500 metros da estação de
bonde Pinheiros - custavam 150$000. No mesmo ano e pelo mesmo preço era
possível adquirir lotes na Vila Carrão." As alternativas correspondiam às distintas
faixas de disponibilidade financeira e ao estágio do ciclo de vida familiar (Mapa
l3).
Solteiros recém-chegados alugavam cômodos em casas de família,
incluindo muitas vezes a pensão completa. Casais jovens, com filhos pequenos,
sem o trabalho externo feminino, poderiam pagar apenas um cômodo em cortiço
ou sublocar um quarto em alguma casa, pagando em tomo de 30$000 mensais,
quase um terço do seu salário.
Entretanto, à medida que os filhos cresciam, a mulher e os filhos mais
velhos se empregavam, gerando a possibilidade de arcar com o aluguel de uma
casa maior, que poderia ser inclusive rentabi!izada para compor uma poupança
Esse era o estágio descrito por Jacob Penteado em seu relato. Sete anos após sua
mãe ter retomado ao trabalho externo, em uma fábrica, a família conseguiu
construir sua casa. Famílias com histórias semelhantes só podiam ter suas casas
no limite da zona suburbana, ou na zona rural, onde os preços de terrenos eram
compatíveis com a capacidade de poupança da família.
120
-..
:'f-
Ainda em 1916, assim .estava distribuído o valor dos terrenos na capital:
Tabela VII -:Valores médios por metro quadrado
regia o valor
1.0005000
Triângulo
Zona centrai 1655000
Zona urbana 23$000
Zona suburbana 35000
Zona rural $100
Fonte: Relatório Anual do prefeito Fi~miano de Moraes Pinto, 1924, p. 178
o Belenzinho, que fazia parte da zona suburbana, era, em 1916, o limite
de uma região de urbanização contínua, flanco externo de uma fronteira que
havia avançado a partir do Brás, entre o Caminho da Penha e' da Estrada de Ferro.
Para além do Belenzinho, a ocupação era mais esparsa, sobretudo em torno do
Caminho da Penha. Nesse momento se formavam, a leste, os bairros do Tatuapé
e Maranhão e começava a ter uma ocupação proletária o antigo núcleo da Penha'
(Mapa 4). '
Desde 1901, circulavam bondes elétricos pelo antigo caminho da Penha:-
depois avenida Intendência ~, posteriormente, Rangel Pestana/Celso Garcia,
Porém, assim como outros terminais de bonde como Santana, Vila Mariana
(Matadouro) e mais adiante Lapa e Santo Amara, era um núcleo ainda isolado,
ligado às áreas urbanizadas atravessando regiões de baixa concentração popula-
cional. Para a Light & Power.iconcessionária do serviço, a falta de demanda nos
trechos médios dos itinerários: era compensada pela cobrança de tarifas cumula-
tivas. O contrato de concessão' da Light estipulava que as linhas seriam divididas
em três zonas, com seções de) 3 quilômetros de raio, contados a partir do ponto
inicial comum, na esquina das 'ruas Quitanda e Comércio. Em cada seção, a Light
teria o direito de cobrar $200·;réis, no máximo. O pagamento da tarifa de bonde
tornava-se, dessa maneira, pesado para os moradores dos locais próximos aos
pontos finais. Assim, embora com acesso ao transporte, a área não "explodia" do
ponto de vista imobiliário. Entre 1911 e 1918, quando o Belenzinho passou de
2120 a 5 370 prédios, a Penha passava de 353 a 478 (Mapas 12 e 13)46
Sendo um bairro de fronteira e de grande demanda gerada pela expansão
fabril do Brás, um empreendimento nessa zona, além de garantir um alto e ime-
diato retorno do investimento, beneficiar-se-ia da valorização futura do bairro,
quando a fronteira se deslocasse para mais adiante e o bairro contasse com as
infra-estruturas que outros pontos da cidade já possuíam àquela data: calçamento
121
 N

r,.'
t,

l-o
~ ..

d3S vias, arborização das ruas, iluminação pública e eletricidade domiciliar, rede
de 6gua encanada e esgotos, rede de gás. Em 1928, o Belenzinho foi coberto
pelas redes de água e esgoto e algumas de suas vias foram calçadas. O loteamen-
to, que começou como um posto avançado de fronteira, servido apenas por uma
linha férrea e uma linha de bonde, sem praticamente nenhum tipo de serviço,
zanhou uma valorizacão fabulosa após a instalacão da infra-estrutura.
~ É isso que demonstram os dados referentes' à valorização dos terrenos urba-
nos ocorrida no período de 1916 a 1924.
Tabela VIII - Valor médio ve nal do terreno no município de São Paulo
Quadro comparativo entre os anos de 1916 e 1924
I valor
região 1916
I íntr a-estrutura
Triângulo
Zona central
I OOOSOOO
1655000
I ---
Zona urbana 235000
Zona suburbana 35000
Zona rural S100
Fonte: Relatório Anual do prefeito Firmiana de Moraes Pinto 1924. p. 180.
Um terreno na zona suburbana de 1916 poderia ter-se valorizado cinco
vezes em oito anos, se a região, nesse período, fosse dotada de "todos os
melhoramentos". Na zona rural, essa valorização poderia chegar a dez vezes;
arnbas bem superiores ao coeficiente de valorização do Triângulo e da zona
central, que é de três vezes no mesmo período.
Nesses mesmos oito anos, um investidor que tivesse adquirido um terreno
suburbano de 9 metros por 60 metros, a 3$000 réis o metro quadrado e nele
edificasse uma vila de seis casas operárias, a um custo aproximado de 30005000
de réis cada uma, para um capital empregado de 20000$000 réis poderia obter,
no ano de 191ó, uma renda mensal de aluguel de 270$000, ou seja, 1,5o/c ao mês
do capital empatado." O subúrbio popular era, portanto, um dos melhores e mais
lucrativos mercados imobiliários da capital
Contudo, para que esse rendimento pudesse se viabilizar, duas condições
que dependiam do poder concedente do Estado deveriam ser cumpridas: que a
terra pudesse ser ocupada com intensidade e densidade construtivas fora do pa-
drão municipal e que os chamados melhoramentos urbanos chegassem ao bairro.
122
Legislação, valorização
, e mercados
f
As configurações dis vilas e cortiços, formas de ocupação intensas dos
miolos de quadras com espaços individualizados diminutos, contrariava por:
completo os regulamentos municipais de construção, que definiam desde 1886 as
dimensões mínimas dos "cortiços, casas de operários e cubículos". De acordo
com o Código Municipal, exigia-se uma frente mínima de terreno de 15 metros,
e a separação de cada fileira de casas por 5 metros no mínimo. A área mínima
de cada cômodo deveria ser de 7,5 metros quadrados, com uma latrina para cada
duas habitações e uma área livre de 30 metros quadrados à frente de cada
habitação."
1924 sem 1924 com Como vimos no capítulo 2, boa parte dos subúrbios populares foi edificada
I infra-estrutura "fora da lei". O mapearnento dos alvarás, cotejado com o incremento
demo gráfico dos bairros, revela tal discrepância. Na década de 1880, a maior
300$000
3000S000
600S000
concentração de alvarás de edificações se encontrava nos distritos de Santa
305000 1005000
Efigênia _ excluído o Bom Retiro - e Consolação, enquanto o maior
55000 155000 incremento demográfico ocorria no distrito do Brás (10 mil novos habitantes entre
SIOO IS000 1886 e 1890).49 Nos anos de 1890, os pedidos de alinhamento chegaram até o
Belenzinho, Mooca, Bom Retiro e Barra Funda (Mapas 21 e 22).
Em 1895, um relatório oficial publicado pelo Estado fazia menção à
existencia de 121 indústrias na capital. Onze empregavam mais de cem operários:
três fiações, uma fábrica de cerveja, três fábricas de chapéus, uma fábrica de
fósforos, uma fundição e duas oficinas ferroviárias.50 Das onze maiores mencio-
nadas, pelo menos nove situavam-se no Brás, no Belenzinho e na Mooca -
Cervejaria Bavária, Cotonifício Crespi, Fábrica Santana, Funilaria Mecânica a
Vapor, Companhia Mecânica Importadora, entre outras. Entre 1890 e 1893, o
crescimento demográfico no distrito do Brás (que incluía Belenzinho e Mooca)
foi de mais de 15 mil pessoas. No mesmo período, houve 33 pedidos de alinha-
mento na Mooca, 28 no Belenzinho e 30 no Brás. Evidentemente, nesses bairros
foram construídas casas populares que não obedeciam às disposições legais."
Em 1894, o primeiro Código Sanitário Estaduai adotou um posicionamento
ainda mais rígido em relação às habitações coletivas: elas foram proibidas e as
existentes teriam de desaparecer, assim como as casas subdivididas e as vilas
operárias _ que só podem agrupar-se em conjuntos de até seis moradas - deve-
riam ficar fora da aglomeração urbana (Mapa 3)52 No entanto, o relatório de uma
123

..I!J':"1f--!.'.2f.#,~,,, .•.tY;Mm::Bi .. f!l'd!Z4>O!Si§,X5', .. e:c:k. ••••

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~m~,JL~Z:~g~~~~;~~~Th;1J;~
Comissão de Exame eInspeção das Habitações Operárias e Cortiços no Distrito
de Santa Efigênia publicado no mesmo ano, constatou, apenas em uma área de
14 quadras, a existência de 65 cortiços."
No mesmo relatório, formulou-se pela primeira vez, como resposta à gra-
vidade da situação, a proposta de incentivar empresários a construir casas
operárias "higiênicas" em terrenos situados numa raio de 15 quilômetros da
cidade:
"A situação mais conveniente para as vilas operárias deve ser, sem dúvida,
aquela que reúna a facilidade de comunicação à barateza dos terrenos."
Os incentivos eram de vários tipos: o estabelecimento legal de um padrão
distinto - leia-se de uma maior intensidade de ocupação horizontal do lote Ç'um
conforto operário") - e a implantação, por parte do governo, de trens de subúr-
bio ligando os locais aos centros de emprego, além de isenção de todos os impos-
tos municipais e estaduais que incidiam sobre construções.
Ainda em 1893 um projeto foi submetido à Câmara solicitando o afora-
mento de terrenos municipais e a isenção de impostos sobre construção e trans-
porte que levasse ao local por vinte anos; o empreendedor comprometia-se, por
sua vez, a construir habitações higiênicas e equipamentos públicos no local. Ape-
sar do parecer favorável do então presidente da Câmara Guilherme Maxwell
Rudge, o projeto foi rejeitado.v'
Em 1897, projeto semelhante foi apresentado pelo próprio Guilherme
Maxwell Rudge, solicitando a concessão de uma área de 500 mil metros quadra-
dos com isenção de foros por 25 anos, isenção de impostos, direito de desa-
propriação por utilidade pública dos terrenos necessários e extensão da rede de
água e esgotos por conta do município. Como contrapartida, oferecia a construção
de 2 mil casas e um aluguel anual de no máximo 12% do custo real da casa.
Contra a proposição de Maxwell Rudge, articulou-se urna feroz oposição na Câ-
mara, capitaneada por Pedro Vicente de Azevedo, que defendia o estabelecimento
de critérios gerais para a concessão de direitos para a construção de vilas
operárias e que se manifestou contrariamente a concessões individualizadas. De-
pois de grande polêmica a lei foi aprovada, mas um ano depois foi declarada nula
"na parte relativa à concessão de terrenos municipais'íP
Finalmente, em 1900, aprovou-se a Lei 498, que "estabelece prescrições
para a construção de casas de habitação operária". A lei determinava um perí-
metro urbano (excluindo Brás, Belenzinho, Mooca, Pari, Luz, Barra Funda, Agua
Branca, Ipiranga, Vila Prudente) fora do qual seria permitida a construção de
vilas operárias com padrões especiais, que ficariam isentas de impostos
124
~fi14M~_~liJiige!j@@j§§fS'1i!fW&#!#-####*&&h#§§*§.k*-##&tn1R~$Pꧧ.W&&RW
municipais, "assim como ~s empresas que se constituíssem para edificá-las" 56:
(Mapa 3)' .
O debate em torno dessa questão, e sobretudo as várias posições que se
estabeleceram no seio da burguesia paulistana representada na Câmara, foi sig-'
nificativo para a análise dá. relação da legislação urbanística com o mercado;
imobiliário. Em primeiro lugar, havia um pressuposto de que um negócio rentável
de casas operárias requeria urna utilização mais intensa do lote e uma localização
fora da "cidade". Com isso consegue-se proteger o valor dos imóveis contidos na
área central ou urbana - como foi sucessivamente denominada nos projetos de'
lei - e, ao mesmo tempo, karantir uma alta remuneração do investimento. Essa
alta remuneração advinha justamente da possibilidade de ofertar um maior
número de unidades no mesmo terreno, além das isenções de impostos. Sobre
isso todos estavam de acordo. Divergências ocorriam quando se tratava de utilizar
terrenos municipais, oU a ga[antia de concessão e exploração de serviços públicos
para essa finalidade. t,
Na linha divisória demarcada sobre este tema, de um lado estavam os que
precisavam desses favores específicos e, de outro, os que prescindiam de tais con-
I. .
dições para viabilizar seu negócio. Na votação da proposta de Rudge, em 1897,.
alguns vereadores que se posicionaram contra seu projeto já eram proprietários
de grandes áreas de terreno na área "liberada" para a edificação das vilas. Alguns..
além de proprietários, eram ou haviam sido acionistas de companhias concessio-:
nárias de serviços públicos, muitas delas oriundas de concessões do governo.
provincial. :
Vejamos: Elias Faus~o Pacheco Jordão era sócio do prefeito conselheiro
Antonio Prado, na Fábrica d.e Santa Marina Vidraria, localizada na Água Branca.'
A fábrica estava situada emuma grande gleba, onde também foram construídas
casas para moradia dos op~rários.57 O coronel Antonio Proost Rodovalho era
grande proprietário de terra~' na capital, foi um dos principais acionistas da Com- .
panhia Cantareira (responsável pelo abastecimento de água) e da São Paulo Gas
Co., concessionária de iluminação pública. Era proprietário da Companhia Loco-
motora, empresa de aluguel de veículos e concessionária do transporte funerário
da capital. Possuía também uma fábrica de carros tracionados por animais e
terrenos na rua da Mooca." Pedro Vicente de Azevedo, que foi presidente da
província de São Paulo, em:1888-89, foi sócio de Joaquim Eugênio de Lima na
Cia. do Viaduto do Chá; era::também grande herdeiro de datas e aforamentos nos
arredores da capital.
125
j .em, fiffiJiW 4HSMiEf&!$WE!ifi!iSU222 __L ~._---_.
 t·~-

f.:

Tabela: IX - Preços e salários em São Paulo

Qualquer um desses vereadores poderia se beneficiar imediatamente de
uma lei genérica. Conceder terrenos municipais e vantagens na exploração de ser- í preços i salários I
viços públicos significaria abrir o círculo restrito dos acionistas de serviços/pro-
I aluguel indústria ferrovia
prietários de terras para uma concorrência perigosa. Para estes - que, apesar dos
opositores, também já se encontravam nesse mercado -, restava a vala comum
I ano I
alimentaçâc \ \

I 95 94 100 I
da cidade ilegal. 1913 I
1914 100 100 100 100
Ao que tudo indica, sem resolver nem de longe o problema da moradia 107 75 101
1915 117
operária, a lei de 1900 solucionava o problema de um certo grupo de empreende- 1916 119 113 86 101
dores, entre eles industriais interessados em construir casas de aluguel para os 1917 132 119 86 104
1918 148 125 130 122
operários, garantindo para eles, empreendedores, a possibilidade de um investi-
1919 146 138 160 119
mento de alta rentabilidade, em pleno wild ,\'esr. A questão, então, desapareceu
do debate parlamentar por alguns anos. Mesmo quando reapareceu, em 1908, por
meio de uma nova lei que concedia favores, depois de uma conjuntura agitada Fonte: Mário Cardirn. "Ensaio de análise de fatores econômicos e financeiros do estado de São Paulo
e Brasil". Secretaria da Agricultura, Indústria e Comércio do estado de São Paulo, 1936, apud Wilson
por protestos operários quanto ao valor dos aluguéis e por uma proposta de greve
Cano. Op cit., p. 171.
de inquilinos convocada pela imprensa e sindicatos anarquistas, reiterou as pro-
postas anteriores: favores, isenções etc."
Além de permitir possibilidades seguras de retorno para grandes investi- Os preços da comida e do aluguel subiram mais que os salários, gerando
dores, a forma de expansão clandestina era de interesse de massas de imigrantes, uma onda de protestos contra o custo de vida e desestabilizando o mercado de
na medida em que representava um dos meios disponíveis para sua ascensão aluguéis. .
A elevação dos aluguéis desestabilizou o mercado de tal forma que, no iní-
social. A demanda era, desta forma, acomodada, de tal sorte que as únicas pres-
cio dos anos 20, houve aumento das pressões por mudanças em sua estruturação.
sões e reclamações por parte dos operários diziam respeito ao alto custo dos alu-
As pressões resultaram basicamente em uma nova expansão da fronteira,
guéis pagos por opções precárias de moradia.
invadindo a zona rural com arruamentos e ocupações de terras municipais ou
A "questão da moradia", entretanto, aparecia corno questão social em con-
devolutas." (Veja os mapas 13 e 14)
junturas de crise e alta inflacionária, sobretudo quando ocorria uma defasagem
Porém, o limite para tal expansão era dado pela rede de bondes que, desde
entre os níveis salariais e os valores cobrados pelos aluguéis. Isto se deu durante 1914, crescia mais no ritmo dos anos anteriores. Nesse ano a rede atingia 230
a Primeira Guerra Mundial, quando desapareceram do mercado os materiais de quilômetros de trilhos, tendo crescido 40 quilômetros em dois anos. Em 1924, a
construção, que eram importados. Com exceção da areia, do tijolo e da cal, fabri- malha de trilhos tinha uma extensão total de 266 quilômetros - crescera desde
cados aqui, os demais eram europeus: telhas de Marselha, grades e portões, do- 1915 a uma razão de 3,5 quilômetros de novas linhas ao ano (o mais baixo índice
bradiças, trincos, vidros, materiais elétricos e hidráulicos, bacias e torneiras, pisos desde a entrada em operações da Light & Power). Além disso, a demanda por
cerârnicos e ladrilhos hidráulicos, tinta, além de pregos, parafusos, colas e outros energia elétrica por parte da indústria elevou-se muito, e o preço da passagem
mater iais."" A crise de materiais atingia mais agudamente as construções mais estava fixado desde 1900, de tal forma que a Light começou a fazer uma política
abastadas, embora interferisse na produção de vilas e casas populares de aluguel. de economizar energia no transporte e dirigi-Ia à alimentação da indústria. A
O resultado foi uma diminuição radical do ritmo de construções e a conseqüente grande seca de 1924, que determinou um racionamento de energia da ordem de
elevação dos aluguéis das casas já existentes, conforme demonstra a tabela a 409c, recrudesceu ainda mais as medidas de economia adotadas: diminuiu o
seguir. número de viagens e aumentou o espaçamento das paradas.v'
Ao limite de adensamento dado pelo bonde se articulavam duas respostas
do ponto de vista da reestruturação do mercado imobiliário: na região central,

126 127

teve início um processo de verticalização e, nos subúrbios populares, a expansão
da fronteira começou a se libertar do bonde em percursos percorridos pelos
ônibus movidos a diesel. . em 1929, tinha 2) andares e 72,) metros de altur a, na mesma rua.
A cidade vertical e a expansão horizontal ilimitada
Do ponto de vista da legislação urbanística, o tema da verticalização foi
ainda cedo introduzido na cidade, quando se estabeleceu, em 1911, que na zona
central e nas ruas da Conceição, Barão de Itapetininga, São João e Conselheiro
Crispiniano as construções e reconstruções teriam, no mínimo, três andares." Foi
na década de 1920, entretanto, que a legislação realmente incorporou o tema,
introduzindo a questão dos elevadores e do controle das alturas. A Lei 2332 de
1920 estabelecia para os edifícios construídos no alinhamento das vias públicas
as seguintes especificações de altura: no mínimo de 5 metros, no máximo duas
vezes a largura da rua, quando este for menor do que 9 metros (dois ou três
andares), no máximo duas vezes e meia a largura da via, quando este for superior
a 9 metros e inferior a 12 metros (cinco a sete andares), ou três vezes a largura
da rua, quando este for maior do que 12 metros (mais de nove andares). O artigo
seguinte, inspirado no Building Code de New York, abria a possibilidadede"
aumentar a altura dos edifícios, desde que se recuasse da via pública o número
de metros necessários para atingir as larguras de rua tratadas no artigo anterior.v'
Como, de acordo com a definição dada pela mesma lei, na zona central não eram
permitidas edificações recuadas do alinhamento, sinalizava-se claramente para a
verticalização do Centro, ao mesmo tempo em que se enunciavam seus limites e
critérios. Não podemos nos esquecer de que, nesse período, uma parte das ruas
da zona central já havia sofrido alargamentos e remodelações, abrindo maiores
possibilidades de adensamento construtivo.
No entanto, até 1920 os prédios com mais de três ou quatro pavimentos
eram exceções; essa proporção foi crescendo nos anos 20 e, em 1929, os prédios
novos com mais de dois andares já constituíam 459c do total de prédios apro-
vados." Começaram, então, os conflitos em tomo dos limites de altura dos edi-
fícios. O edifíciº-$ampaio-Moreira;_em 1924, foi o primeiro a contrariar as dispo-
sições daleCcom 14 pavimentos ou 50 metros de altura, na rua Líbero Badaró,
de 15 metros de larzura. O então dij-etol: de Obras, Victor da Silva Freire, foi
convencido pelo engenheiro Christiano Stockler dasNe\'es,-aütol~ do projetb,ã
128
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f
al)i'()'vá-lo, abrind~ o precedente ~ara a aprovação do Martinelli, que, inaugurado
.
Quando, em 1929, ? Código Arthur Saboya mtroduz um zoneamento no
qual a construção de e~ifÍ~10s de mais de t~ês aI;dares ser~a compulsória na zon~
central, a vertlcalIzaçao -:-:-para uso de escntorros - Ja estava incorporada a
paisagem dessa região. A lei de 192~ procurava estimulá-Ia nessa z?na, ao
transformar em mínimos o que o padrao de 1920 determinava como maXll110S.
Assim, os edifícios construidos no alinhamento da zona central deviam ter no
mínimo 5 metros de altura, no mínimo duas vezes a largura da rua quando esta
fosse menor que 9 metros, no mínimo duas vezes e meia quando esta tivesse
entre 9 e 12 metros e trêsvezes, quando fosse maior de 12 metros. Fora dessa
zona, a altura dos edifícios) devia ser no máximo de uma vez e meia a largura da
rua; ainda, o dispositivo de; aumentar o número de pavimentos em edifícios situa-
dos em ruas de menos def15 metros de largura foi reiterado, incorporando o
recuo coberto à via pública, já incluído no padrão de 1920, porém com aplicação
restrita para as zonas centrál e urbana. Trocando em miúdos, demarcou-se a pos-
sibilidade de verticalização: estimulada na zona central, possível sob condições
na zona urbana, proibida rias zonas suburbana e rural.
Ao permitir a construção de edifícios mais altos apenas na zona central, a
legislacão reinvestiu na zona central, conferindo-lhe um novo potencial de edifi-
cabilid~de que garantiria a Contínua elevação dos preços de terrenos e imóveis na
região nos anos 20, apesari de consolidada a região. Entre 1916 e 1936, o preço
do metro quadrado de terreno no Triângulo elevou-se de 1 000$000 para
4 500$000 e na zona central de 165$000 para 600$000, patamar superior à zona
urbana, onde a média de incrernento de preços, no mesmo período, foi de 350%66
Ao mesmo tempo, abriu-se um novo segmento do mercado - a construção
de arranha-céus. Além de 4ar um novo perfi] à cidade, refletindo imagens norte-
americanas que também povoavam as dezenas de telas de cinema espalhadas por
São Paulo naquele período; a construção de arranha-céus acelerou uma mudança
no setor da construção civil. Muitas companhias construtoras, que já vinham se
especializando desde o início do século, passaram a agenciar os próprios em-
preendimentos, perdendo o caráter de simples empreiteiras." .
Desde então, a verticalização tem sido uma estratégia para atualizar áreas
altamente valol'izada~ da cidade e a expressão (juntamente com os loteamentos
eXclusivos) de um dos extremos de um mercado dual. O outro extremo, às vezes
mais lucrativo que os próprios empreendimentos ricos, era a expansão não regu-
lada na zona rural. ; .
Uma das evidências' do dinamismo e da lucratividade desse mercado é a
explosão em valores imobiliários que ocorreu na zona rural, que, entre 1916 e
129
==••.•-- •••••.•••••..••••
-----------------

~936. conheceu uma elevação de preços de terreno de S;1O para 7S50, ou seja,
7500%' Ali, o vínculo com a legislação se deu não através da demarcação de um
mercado cativo, mas de seu avesso: um laissei-faire que permitiu uma alta
intensidade de uso dos lotes na medida em que liberava a abertura do arruamento
desde que as ruas fossem privadas, e as construções desde que estivessem
afastadas da via pública. Em outras palavras, pennitiam-se altas densidades desde
que não implicassem a necessidade do investimento público _ na manutenção
das ruas - e que estivessem o mais longe possível daquilo que a própria lei
demarcava como "cidade". (Veja os mapas 5 e 6)
Porém, o Relatório do Prefeito Pires do Rio, de 1925, apontava claramen-
te o calcanhar-de-aquiles (e principal mecanismo de reprodução) desse mercado:
"A constante elevação de preços nas zonas central e urbana deu, como
resultado, o retalhamento das áreas de terrenos baldios, na zona suburbana
e rural; e verificados os vultuosos e formidáveis lucros que o negócio de
tenenos a prestações facultava a seus felizes proprietários, viu o município
a sua superfície retalhada, com a proliferação de ruas que eram entregues
ao público, sem as exigências que a moderna sciencia do urbanismo acon-
selhava. (. ..) Entregues ao poder municipal, os vendedores de lotes,
aquelles que dali estão tirando fabulosos lucros da operação fácil e rendosa,
são os primeiros a vir pedir, e a exigir mesmo do erário público, as obras-
de conservação e melhoria que só a elles deveriam caber.?"
A expansão "selvagem" da fronteira criou a cidade de fato, que, cres-
centemente a partir dos anos 20, pressionou o poder público para ser atendida por
melhorias urbanas. Por essa razão, a infra-estrutura tornou-se crucial para a
valorização imobiliária, não apenas dos mercados ricos, mas também dos po-
pulares.
Infra-estrutura e valorização imobiliária: uma relação
tão delicada (o caso espetacular da City of São Paulo
hnprovements Co.)
Além da possibilidade de grandes lucros nos negócios imobiliários nos
subúrbios, aberta pela demarcação de um espaço não regulado pela legislação, a
rentabilidade de um investimento dependia também do ritmo de chegada dos
130
r::
chamados melhoramentos;urbanos ao bairro. Com? vimos, os bairros residenciais
exclusivos expunham, como chamanz mercadológico, a presença das redes de
infra-estrutura já implantadas, elevando, logo a princípio, o patamar dos preços.
Mas nos bairros populares a infra-estrutura básica - como água encanada e
esgotos, iluminação pública, eletricidade, limpeza, pavimentação e drenagem -
poderiam tardar anos, ou .décadas. . .
Os critérios para a extensão desses serviços nem sempre visavam ao
atendimento dos setores :da cidade onde se instalavam a maior quantidade de
usuários. Cláusulas nos contratos das companhias prestadoras de serviço eram
incluídas para permitir maior flexibilidade no cumprimento de suas obrigações;
priorizavam-se, na verdade, os interesses de seus acionistas. Esses interesses, ein
grande parte dos casos,' estavam plantados nas terras e arruamentos de
propriedade dos que seriam atingidos pelo melhoramento. Outras vezes, eram
simplesmente ditados pela capacidade de pagamento dos usuários.
Assim, por exemplo, a Companhia Cantareira vendia água, em 1885, a
$500 réis cada mil litros nos primeiros 10 mil litros, $400 réis a segunda dezena,
e assim sucessivamente até $150 réis a partir da quinta dezena e seguintes. Em
1887, esse preço dobrou. A política de preços encarecia a água para os pequenos
consumidores, a ponto de tomá-Ia quase proibitiva para alguns. Preocupados com
essa situação, três vereadores, em requerimento conjunto, pediram providências
para o governo contra o abuso da Companhia Cantareira, cujos atos foram
considerados uma" extorsão contra a população". 69 Isso significava que, mesmo
com a possibilidade de conectar-se à rede de água encanada, muitos moradores
não o faziam, preferindo utilizar-se de poços, em função dos altos custos do
serviço. Em 1887, o inspetor de higiene Marcos Arruda escrevia em seu relatório:
"Mesmo na área servida pela Cantareira existem casas onde, receosos de
entupir as latrinas é por isso pagarem 30$000 de multa, os proprietários e
inquilinos ainda se utilizam das antigas cloacas, que são simples poços
abertos na terra e prestando-se a todo tipo de evaporações e filtrações
porque não têm revestimento algum impermeável nas paredes.'?"
Os bairros operários, segundo Bandeira Jr., eram os mais atingidos pela
escassez de esgotos e "falta de água para todos os misteres" 71
Outro exemplo ilustrativo é o da Light, que exigia um consumo mínimo
mensal para efetuar a ligação domiciliar. Apesar de a lei regular a distribuição de
força e luz pela cidade, seu artigo 16 previa a obrigatoriedade do fornecimento
da eletriCidade a "toda pessoa que pedir"?". Segundo o ato n. 878, que foi
expedldo para regulamentar a lei, em seu artigo 12,
". "todo morador da cidade de São Paulo tem direito a obter lizacão de sua
instalação particular à rede geral (...) desde que no ponto da cidade em que
131
 ;! ~

_na-o_edificada Isso indica que parte dessas terras era pura reserva de
pede a ligação haja consumo superior a trezentos e cincoenta watts durante encontrm -
_ 75 Numa carta de Mr.:Walmsley a Alexander Mackenzle,.' de 8 de Junho de
mil horas por ano, por cada dez metros de canalização que for necessário va I ai. . d C· f
1909. o então superintendente a Ia a Irma\'a:,. ' .
estabelecer, seja qual for a repartição do consumo ao longo da canalização, . "Acho que a propriedade de Pinheiros sera valonzada nos próximos anos
e garanta o consumo mínimo mensal de 3$000, se a corrente for distribui da e a Cia. poderia fazer investimentos e alugar para o Clube de Golfe. Tenho
por medidor. "73 certeza de que o retorno do in\'estimento será bom quando necessário.'?'
Essa regulamentação, bem como o segundo parágrafo do mesmo artigo, A po1ítica imobiliária da Companhia muitas vezes detenninava sua política
que proibia ao consumidor que tivesse mais de uma instalação somar os de extensão de linha. Em um pnmelro momento implantavam-se pequenos ~
respectivos consumos para se beneficiar das tarifas mais baixas, permitia à Light trechos, criando uma demanda por imóveis e sua conseqüente valorização. Em •I
negar pedidos de instalação de iluminação em unidades domiciliares com baixo secruida, completava a linha; e os terrenos adquiridos pela Cia. ao longo da linha ~
.~
consumo de eletricidade - em virtude da inexistência de aparelhos domésticos '.~

valorizavam-se inevitavelmente.
elétricos, cada vez mais presentes nas casas mais abastadas, principamente Para que a Light pudesse agir discricionariamente, inclusive não cumprindo 'ij

aquelas situadas nos limites do subúrbio e zona rural. cláusulas do contrato _ corpo a circulação de bonde para operários com a tarifa
~l

As plantas que contêm as redes de infra-estrutura demonstram a existência reduzida de $100 réis e onde se podia viajar descalço (em vigor desde a reforma
de um efeito cumulativo na instalação dos serviços. Muitas ruas tinham todos ou do contrato em 1909 mas só cumprida em 1916\) -, era preciso estabelecer :\:
nenhum dos serviços. Um exemplo do que acabamos de afirmar pode ser extraído relações estreitas com os prefeitos e vereadores. É sintomático que no discurso ',Q
l-I
do contrato estabelecido com a Empresa de Limpeza Pública contido no Relatório de Mr. Walms1ey aos diretores da Cia., em 1908, houvesse um clima geral de ~I
de 1900 apresentado pelo prefeito Antonio Prado. Segundo esse relatório, como euforia com a reeleição do prefeito e dos vereadores: M
c,,!
o número de ruas e sua extensão havia dobrado entre 1892 e 1898, a empresa "Os assuntos da Cia, nas mãos destes cavalheiros podem continuar :ffi:
concessionária desse serviço estava varrendo apenas as ruas macadamizadas, daí recebendo a atenção mais cortês e honorável."77 \t![
a proposta da Prefeitura de estabelecer um critério para o serviço:
"Os contractantes obrigam-se a executar os serviços de limpeza e irrigação
Porém, o exemplo mais espetacular de como uma estratégia de implan-
tação de infra-estrutura se articula a uma rede de relações políticas - com par- il
das ruas da Capital, (...) bocas de lobo e galerias de águas pluviais e bem
assim o de remoção de lixo das casas particulares em todas as ruas servidas
ticipação nas várias companhias envolvidas - e à legislação urbanística, gerando
um empreendimento imobil~ário de alta rentabilidade, é o caso da Cia. City.
l~
.~
por água, gás e esgottos e dentro do perímetro determinado na planta que Por volta de 1911, um especialista belga em manipulação de matérias- ,t
faz parte integrante do presente contracto." (Mapa 3)74 primas tropicais, que desde 9 começo do século estava envolvido no comércio de ~.

Considerando que, além das políticas de extensão de eletricidade, água, ;,

madeiras nobres no Brasil, tislumbrou o imenso potencial imobiliário da cidade
esgotos e limpeza pública, as prioridades em relação à pavimentação e arbo- que, naquele momento, crescia em ritmo vertiginoso. Edouard Fontaine Lavelaye, If
,\
~.
rização tampouco contemplavam as áreas mais densamente povoadas como "capitalista e banqueiro", sG apresentou à Prefeitura em companhia do arquiteto
critério básico, tinha-se uma cidade onde a desigualdade de condições urbanís- Bouvard, ex-diretor de Trdvaux Publiques de Paris, e foi imediatamente con- ~;J
iZ,
ticas funcionava como grande indexador dos preços dos imóveis nos mercados
.~I'i

vidado a opinar e participar.em obras de remodelação e paisagismo da cidade."

segmentados. A oferta de infra-estrutura não tinha uma relação direta com a den- Victor da Silva Freire, o diretor de Obras da capital colocou Lavelaye em ,."
sidade demo gráfica da cidade. Essa característica gerou um padrão de exclusão contato com grandes proprietários de terrenos, entre eles Cincinato Braga, depu- tf..
e também um mecanismo regulador do mercado. tado federal por São Paulo:' e seu sócio Horácio Sabino, que, naquela ocasião, "
~.
Ninguém melhor do que a Light soube captar esse mecanismo em bene- estavam adquirindo extensas quantidades de terrenos para futuros empreendi-
...;.
fício próprio - e de seus acionistas. A empresa podia desapropriar às suas ex- mentos imobiliários. Desse.contato resultou uma minuta de contrato de consti-
.:
pensas áreas de seu interesse, a título de utilidade pública, com a finalidade de tuição de uma sociedade imobiliária, na qual os sócios brasileiros comprometiam-
construir prédios de depósitos de materiais, estacionamentos de carros ou outras se a vender terrenos à Companhia, cabendo ao belga o papel de incorporador
funções. No entanto, na documentação da Light é possível observar que parte de financeiro da sociedade. De' volta à Europa, Lavelaye reuniu uma série de inves-
seu imenso patrimônio imobiliário era taxada por falta de muro ou por se
133
~~~
-p
132

~~g:~~~~~~1~~~~~~~~
iidores ingleses. franceses, belgas e lllSSOS,todos com experiência em negócios
coloniais, e constituiu a City of São Paulo Improvernents, com sede em Londres
e escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro. Mediante o contrato estabelecido
com Horácio Sabino, a City comprou 12380098 metros quadrados de terrenos
na cidade, emitindo debêntures no valor de 2 milhões de libras, garantidas pela
hipoteca dos próprios terrenos junto à Imperial and Foreign Corporation, fundada
pela própria City."
Faziam parte do Conselho Diretor da City, quando de sua fundação em
1911, diversos agentes necessários à realização do empreendimento: o presidente,
Lord Balfour, era também presidente da São Paulo Railway; o vice-presidente,
Bouvard, prestava serviços à Prefeitura de São Paulo como consultor; o
presidente da diretoria do escritório de São Paulo era Cincinato Braga, deputado
federal; do corpo de diretores também faziam parte Campos Sales (senador e ex-
presidente da República), Quellenec (conselheiro da Compagnie Universele do
Canal de Suez e diretor da Rio de Janeiro Trarnway, Light & Power, que for-
maria em 1913 junto com a São Paulo Light & Power, a holding The Brazilian
Traction, Light & Power) e vários nomes ligados ao meio financeiro internacional
e a negócios britânicos e franceses no exterior. Note-se ainda que parte dos
diretores da Light faziam parte do comitê administrativo da City e que o próprio
Victor da Silva Freire passou a fazer parte da diretoria em 1939.80
Ampliando suas compras de terrenos por volta de 1912, a Cia. City tomou-
se proprietária de 37% de toda a área urbana da cidade. Em 1913, as atenções da
Cia. voltaram-se para o desenvolvimento de uma gleba próxima à várzea do rio
Pinheiros, não contígua à área urbana - que terminava na alameda Jaú, paralela
à avenida Paulista, tida como inóspita, dada sua extrema umidade; certos trechos
da gleba eram verdadeiros "charcos" ,R] Nessa gleba, a Cia. City desenvolveu o
primeiro projeto de garden-city da América do Sul: o Jardim América, projetado
pelo famoso escritório dos ingleses Barry Parker e Raymond Unwin.
O único acesso para a área era a rua Augusta, não pavimentada. A Cia.
City iniciou gestões junto à Prefeitura - para conseguir a pavimentação - e
junto à Light - para a extensão da linha de bondes pela rua Colômbia até a
avenida Brasil. Nos contatos estabelecidos com a Light, ainda em 1914, exigiu-
se da Cia., além de garantias mínimas de utilização das linhas, a transferência de
terrenos nas áreas abrangidas. Em 1915 o contrato assinado entre a Cia. City e
a Light estabeleceu a implantação de 15 quilômetros de novas linhas de bonde
nos terrenos da City, (incluindo 2 quilômetros para viabilizar o acesso ao Jardim
América pela rua Augusta), estando garantida à Light uma renda anual de 760
contos de réis. A Light aceitou promover o assentamento precoce de uma linha
134
v.-
t-
I
ouco rentável porque, ao :lado da compensação financeira: de terrenos en-
p. ; dos nos Jardins, mtere5sava para a L1gbl, grande propnetana de terrenos na
Cl a \ a - d a ur bani - n,aque Ia diireçao."
- s
drz ;]. do Pinheiros, a extepsao a\1lzaçao
e Com a São Paulo Gas Company, SUbSldJarw da Light, foram fechados
contratoS nos me.smos moldes. Para o suprimento_ de água, esgotos, iluminação r
e eletricidade, a City financiava o custo de mstalaçao e depois era ressarcíõa pelas
concessionárias através da receita proveniente do consumo. Entre 1918 e 1928,
os únicoS bairros noVOSincorporados às redes de água e esgoto foram os Jardins
da Cia.Em City.
1928, teve início a pavimentação do bairro e, em 1934, a City con-
sezuiu o asfaltamento (sem qualquer custo) em troca da cessão de 7 mil metros
qu~adrados de telTenos de sua propriedade, necessários para a abertura da avenida
N ove de Julho, parte do Plano de Avenidas de Prestes Maia, que valorizaria
bastante. o bairro por uma ligação expressa com o Centro da cidade. Em 1934, a
Cia. obteve também a concessão de uma linha de ônibus,
"pelo fato de haver a Gerência de nossa Companhia obtido do Sr. Prefeito i
l
Municipal a necessária concessão para que os ditos ônibus partissem do .!
Patriarca e não de outro ponto secundário. Essa concessão era de difícil :;
obtenção e só por iritennédio da nossa Companhia foi conseguida. (...) O .)
J
melhoramento será rioticiado na publicidade, assim como o asfaltamento."83 ~
!
Graças, portanto, aos laços com a Light e com figuras-chave na política :í
local, a City pôde usufruir do acesso, em condições privilegiadas, a serviços
básicos de infra-estllltura,( contando com serviços priorizados pela Prefeitura e
pela repartição de Águas ~ Esgotos, que era estadual, além de isenções de im-
postos, em detrimento dos cofres públicos e das áreas mais populosas e carentes
da cidade, onde a necessidade de infra-estrutura era urgente."
Finalmente, com um projeto diferenciado - a garâen-ciry, que realizava
o sonho de, indo além do panorama, criar uma natureza de movimentação versátil
e envolvente no interior da cidade, disponibilidade de todos os serviços urbanos
e acesso ao crédito para víabitízar a venda -, restava apenas a necessidade de
uma legislação urbanística especial, que perpetuasse o caráter residencial e as
características básicas de implantação do projeto original.
Os contratos de compra e venda dos lotes no Jardim América continham
diretrizes quanto à localiz~cã~ das edículas, altura e caractensticas dos fechos dos
lotes, o uso exclusivamente residencial, número máximo de três pavimentos com
taxas de ocupação variando de um quinto a um décimo do lote, recuo frontal de
10 metros no mínimo. recuo de fundos de 8 metros e lotes mínimos de 900 me-
tros quadrados com frentes mínimas de 25 metros. Essas características foram
gravadas em decreto municipal baixado em 1929 - estabelecendo o caráter resi-
135
~EQ;!'~:'~"~1;!i~~àwZ1E('

i~:

dencial e os recuos, e, em relação aos fechos, foram incorporadas no Código de ~

Notas ,.
Obras Arthur Saboya Em 1941, oficializaram-se os regulamentos da Cia. sobre r •
,
construções por decreto-lei municipal." Dessa forma, a City pôde transformar
uma várzea úmida e inóspita adquirida por um baixo preço em um bairro de alto 1. SAINT-HILLAIRE, Augustede. Segundo viagem do Rio de Janeiro a MinC15 Gerais e a
gabarito urbanístico, tirando o máximo proveito do surto de enriquecimento do
São Paulo (1822). Rio de Janeiro, Nacional, 1932 p. 293.
pós-guerra.
Podemos considerar o caso da City a apoteose do modelo de política
2. DIAS, Maria Odila. Op.cit."p 83-105.
imobiliária da Primeira República, na qual os interesses privados fortemente
infiltrados no poder público associavam a participação nas concessionárias de 3. HOMEM, Maria Cecília Nac1Úio. Higienópolis -GrcmdezCl e decadência de um bairro
serviços públicos a lucros fabulosos com a especulação de terrenos. Nesse paulistano. História dos Bairros de São Paulo. São Paulo, PrefeituraMunicipal/~epartamento
modelo, o papel do Estado, embora importante por mediar toda a rede de do Patrimônio Histórico, s.d. p. ~1. Antonio da SIlva Prado (1790-1875), barao de Iguape,
concessões, era menor do ponto de vista do investimento. Entre 1899 e 1915, foi uma das figuras de proa de São Paulo no seu tempo. Próspero comerciante de açúcar e
enquanto a Prefeitura gastou cerca de $132 mil contos de réis (dos quais $28 mil "tropas", recebera do Governo iinperial o direito de cobrançade impostos sobre as tropas de
foram repassados pejo Estado para a realização do Plano de Obras de 1911), a mulas. Foi o primeiro presidente'da sucursal de São Paulo doBanco doBrasil e seu principal
Light, sozinha, investiu 120 mil contos de réis. acionista. Amigo de D. Pedra I; foi nomeado em 1819 capitão da Milícia de São Paulo e
A onipotência da Light na relação com a Prefeitura era parcialmente depois vereador em 1822. Em 1~26 tornou-se vice-presidente da província.
explicada por esse fato. O mesmo 'poder-se-ia dizer em relação à Cia. City, que,
4. MORSE, Richard. Da com~nidade à metrópole. São Paulo, Comissão do Quarto
considerados os recursos que adiantou às concessionárias (em tomo de $4 mil
contos de réis), investiu, sozinha, quase 20 mil contos de réis em seus empreen- Centenário da cidade, 1954. p. ~6.
dimentos nas cidade entre 1912 e 193786 5. RAFFARD, Henrique. Alguhs dias na Pau/icéia. Rio de Janeiro, Revista do Instituto.
Porém, a cidade selvagem na década de 1920 dava sinais de não se
conformar com esta política excludente, que aparecia inclusive em um
Histórico e Geográfico do Brasil, 1892. p. 159-258, v. LV.
t. . \.
reposicionamento ocorrido no interior da própria Prefeitura. Em 1921, o 6. O número deprédios/anofoi c~lcu1adoapartir dedados extraídosdasseguintesfontes:para
engenheiro encarregado da Prefeitura de fiscalizar a ação da Light denunciou o 1840 e 1872:Planta Geral da Cidade de São Paulo com indicações diversas organizada peja
:'
quanto era injusto e inadequado para São Paulo o critério de consumo mínimo Commissão Geográphica e qeoJógica/Eng. João Pedro Cardoso 1914; para 1893,' \:J
,
estabelecido pela Cia. para atender a pedidos de ligação domiciliar; em 1925, o Recenseamento do Município da Capital em 30/0911893;para os demais anos relatórios

I
novo diretor de Obras Luís Pedrosa, que substituiu Victor da Silva Freire, anuais dos prefeitos da capital. t·
reclamou da Câmara novos meios e poderes para fiscalizar a Light e para ter
t
acesso às planilhas de custo e demanda de energia." 7. MORSE, Richard. Op. cit., p: 138.
No final da década, cresceram as pressões para limitar a auto-sufuciência ~

I
.:

e a liberdade da Light - que dominava, simultaneamente, os serviços de bonde, 8. HOMEM, Maria Cecília Nacléno. Op. cit., p.33-83.
gás, iluminação e energia. Aumenta ~ movimentação na Câmara Municipal para
controlar a política da Repartição de Aguas e Esgotos, estadual, que longe estava 9. LEMOS, Carlos. História da'.casa brasileira. São Paulo. Contexto, 1989. p.45.
de atender aos reclamos e demandas da cidade. O clamor era por urna
intervenção mais direta por parte da Prefeitura, orientada por critérios mais justos 10. ROLNIK, Raquel. Op. cit. .
e abrangentes do ponto de vista social. Do ponto de vista da política urbana, essas
11. Para a construção do Teatro' e sua Esp1anada foram despendidosquase 5$000 contos, o
tensões contribuíram para derrubar a República dos Coronéis, como veremos no
q~e,entre 1904 e 1911, correspondia a um ano de receitaintegraldaPrefeitura. Esse cálculo
próximo capítulo. n80 inclui as obras do Anhangabaú, mencionadas no capítulo 1, realizadas posteriormente.
137

136
_~ •• _. ....i
•. ~tU'Witie e·s. ##WfA M. %&& s-
 Essas obras conta-am com projeto de Bouvard e foram financjada~ em sua maior pane peJe,
"1. ZUKIN. Sharon Op. cit., p. 225. VeL também, BENJAMIJvL Walter. "Paris, Capital °Í
v overno da província. Queira ver CALDEIRA, Vasco. A fIlergin elétrica na urb{!lli~.CiÇiio.
São Paulo 1900-1930 Relatório de pesquisa manuscrito. capo V, ]J. 10.
;,;c l'hnl'lCllfll1h CCI/tu!"y", m: DE1"'IETZ, Peter (org.). Reflcctions. Essays, Aphorisms.
AII!obiographico! \Vrirings. New York and London, Harvest/Hls, 1979 p. 149-50.

11. Sobre o conceito de produto cultural, ver SAHLINS, Marshall. ClIlrure and Practico!
24. REALE, Ebe. Brás, PinhciiDs,}ordil/s Três bairros, três mundos. São Paulo, Pioneira de
R eason, Chicago, University of Chicago Press, 1976. p. 166-204. Sobre o conceito de
Iandscape, ver ZUKIN, Sharon . "Postrnodern urban landscapes: mapping cuiture and Estudos /Edusp, 1982 p. 109-10.
power", in: Scou Lash & Jonathan Friedrnan (org.), Modernitv and Identitv. Oxford.
Blackwell Publishers, 1992. p. 223-29. 25 HOMEM, Maria Cecília Naclério. Op. cit.. p. 71.

13. CALDEIRA, Vasco Op. cit., p. 10. 26. REALE, Ebe. Op. cit.

27. Conforme as planilhas anuais da Diretoria de Obras para obras executadas por portarias
14. HOMEM, Maria Cecília Naclério Op. cit.. p.44.
e contratos constantes dos Relatórios dos Prefeitos de 1900 a 1902 e de 1904 a 1907.
15. Idem. Consideraram-se apenas as despesas acima de uma certa monta, já que em cada ano as
despesas se dividem em centenas de rubricas. As totalizações por bairro estão em valores
arredondados. O total anual de investimentos da Prefeitura não inclui as obras de reposição
16. GARCEZ, Benedito Novaes. O Mackenzie. São Paulo, Casa Editora Presbiteriana, 1970.
do calçamento danificado pelas concessionárias na instalação de trilhos, canalizações, etc.,
O mapeamento das chácaras dacidade em 1884 confirma a declaração do então prefeito: além
cujas despesas eram reembolsadas à Prefeitura pelas companhias. Apud CALDEIRA, Vasco.
dos já citados Antonio da Silva Prado, dona Veridiana, dona Angélica, eram proprietários de
Op. cit, p. 6-14.
chácaras o barão de Rarnalho, a baronesa de Limeira, o marechal Arouche Rendon, o
conselheiro Martim Francisco e outros.
28. Segundo MARTINS, Antonio Egídio. Op. cit., p. 14-15.

17. Queira ver JORGE, Clóvis de Athayde. Consolação, uma reportagem histórica. São
29. Segundo HOMEM, Maria Cecília Naclério, op. cit., p. 62, ficou namemóriados paulistas
Paulo, Prefeitura do Município de São PaulolDepartamento do Patrimonio Histórico, s.d.
p. 108-11. o episódio de aquisição das terras do barão de Ramalho: numa manhã, o barão recebeu a visita
de Bouchard, que lhe ofereceu 200 contos, sorna considerada fabulosa na época. O barão
aceitou a oferta, fechando o negócio apenas verbalmente. Pouco depois chegou Nothmann,
18. HOMEM, Maria Cecília Naclério. Op. cit., p. 61.
oferecendo 250 contos. "- Afinal de contas que história é essa, os senhores descobriram
19. Idem. ibidern. rnma de ouro naqueles pastos'?" E, sem esperar resposta, acrescentou: "- Mas não aceito a
oferta. Dei minha palavra e os terrenos estão vendidos".

20. JORGE, Clóvis de Athayde. Op. cit., p. 98. No mesmo livro há uma referência a uma
petição feita por Rodovalho quando vereador em 1870. Em Eva Blay.Eu 11(10 tenho onde
morar. Vilas operárias IIO cidade de São Paulo. São Paulo, Nobe l, 1985. p. 84, há referência,
também, a uma polêmica na Câmara Municipal ;;ohrea questão ela provisãode infra-estrutura
envolvendo, entre outros, os vereadores coronel Antonio Proost Rodovalho e Pedro Vicente
de Azevedo. em 1897.
2] JORGE. Clóvis ele Athayde Op. cit., p. 105.
30. Os preços dos terrenos foram extraídos das sezuintes fontes: Higienópolis, informação
fornecida pelo escritório Germaine Lucie Bouchard a HOMEM, Maria Cecília Naclério, op.
cit.. p.77; avenida Paulista, pesquisa de preços a partir de anúncios publicados no jornal O
Estado de S. Paulo em ] 90S: citado por SOlTZ.t\: Maria Cláudia Pereira de; op. cit. p; 54. Para
o Triângulo, foi utilizada a pesquisa "Comportamento diferencial dos preços de terrenos no
mumcípio de São Paulo", São Paulo Cogep/Prefeilura Municipal de São Paulo, 1975,
reahzada '1 pa I·t·II. d eco 1eta d e d a d os em anuncies
,. i . diáianos.
dee jornais
c

22. Idem. p. 64. 31. O salário das lccelfts em 19 i 6 é mencionado por FA USTO. Boris, em Trabolho urbano
e cOllflilO social São Paulo/Rio de Janeiro, Difel. 1977. p. 114.
138
139

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~&~.:k~'*;~~~~~~~mi~~:;~

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32. REALE, Eb.c Op, cit.. p. 24.
46. De::acordo com Emplasa. Recollsliruição dCllllemório estcuissico da Grande São Paulo

33 DERTOl\1J:O, Hilário. O bairro do Bom Retiro. São Paulo, Prefeitura Municipal! p.201. ' .,1
Departamento de Cultura, 1971. p. 12. 47. O lote de 9 metros por 60 metros foi adotado como referência para o cálculo, por ser, como •
j
mencionamos. uma forma comum na região; o custo de construção das casas operárias foi'
34. FREIRE, Victor da Silva. Op. cit., p. 312. calculado a partir de dois indicadores, a aplicação da tabela de custos da construção no ano J
de 1914, publicada no Boletim do Departamento Estadual do Trabalho, e anúncios de :1
35. BANDEIRAJr., Antonio Francisco.
do Diário Oficial, 1901. p. 3-4.
A indústria 110 estado de São Paulo. São Paulo, Typ. companhias construtoras em O Estado de S. Paulo, no período de 1913 a 1917. I
I
48. Padrão municipal, 11 de agosto de 1886, seção VI.
36. TORRES, Maria Celestina Teixeira Mendes. Brás. São Paulo, Prefeitura do Município .:\
de São Paulo/ Departamento de Cultura, 1985.2 ed. p. 115. 49. Sobre os dados demográficos, ver Recenseamento do Município da Capital. Op ci t., nota
I
6 deste capítulo.
37. Conforme BANDEIRA Jr., Antonio Francisco. Op cit., p. 188.
50. DEAN, Warren Op, cit, p. 19.
38. DELL'ERBA, Miguel. "Os que fizeram a Lapa". Folha da Lapa. Janeiro de 1967 p. 2. t.
51. BANDEIRA Ir. Op. cit. Número de alinhamentos extraído da pesquisa de alvarás. Até
39. BANDEIRA Jr., Antonio Francisco, idem, ibidem. 1895 foi consultada a totalidade dos requerimentos referentes à construção de obras
particulares.
40. Carta de Mr. Walmsley para Alexander Mackenzie, datada de 5 de outubro de 1909, in:
São Paulo Light. Álbum de Correspondências. Citada por PASCHKES, Maria Luiza N. de 52. Decreto n. 233, de 2 de março de 1894.
Almeida. "Bondes terrenos e especulação". Departamento do Patrimônio Histórico da ':,~;
Eletropaul0. 53. Relatório da Comissão de Exame e Inspeção das Habitações Operárias e Cortiços no
.i!:
Distrito de Santa Efigênia. Anexo ao Relatório do prefeito. São Paulo, 1894. p. 48. .
f.
41. CALDEIRA, Vasco. Op. cit., p.21-22.
54. Atas da Câmara. Sessão de P de maio de 1894 citada por BLAY, Eva. Op. cit., p. 81.

42. PENTEADO, Jacob. Memórias de um posta lista. São Paulo, Martins, 1963. p.52-53.
~
55. Lei n. 315, de 14 de agosto de 1987 e Atas da Câmara, sessões de 7 de julho e 11 de agosto'
"
~~
de 1897, apud BLAY, Eva. Op, cit., p. 81-85. •
43. O cálculo da renda familiar foi efetuado a partir das seguintes fontes de dados: aos salários
médios na indústria de transformação em 1919, mencionados por CANO, Wilson, em Raizes 56. Lei 498, de 14 de dezembro de 1900. .,
.'l1
da concentração industrial de São Paulo. São Paulo, Difel, 1975. p. 128, foi aplicado o índice
~~
de aumento das médias salariais dos salários de operários industriais citado pelo mesmo 57. BANDEIRA Jr. Op. cit., p. 150-51.
autor, idem, p. 171. ~f

58. JORGE, Clóvis de Athaydé. Op. cit., p. 168-69 e BLAY, Eva. Op. cit., p. 50.
44. Conforme boletim do Departamento Estadual do Trabalho 1916/terceiro trimestre,
p. 373-80, para os valores de aluguel de casa; A Lanterna 22 jun. 1914, p. 2, para o valor de 59. Lei 1 098, de 8 de julho d~ 1908. A grande diferença entre essa lei e a de 1900 é que a
aluguel de vilas; e ibid, 29 ago.1914, p. 3, para o aluguel de cortiço. de 1908 incluiu uma "representação ao Congresso Legislativo do Estado" a isenção de
lmpOstos estaduais por quinze anos (de transmissãodepropriedade intervivos, de transmissão
45. O EstadodeS Paulo, 06 mar. 1913; 21 jun 1916; J7 jul. 196. de. pro pneca
.. .1 de causa mortis, de transporte de materiais de construçao,- sobre pre'd' 1OS,
esgotos, sobre capital das sociedades anônimas ou empresas industriais envolvidas e outros);

140 141
 _ ~~H~ai@#PMSâ~5~--"

,.' .: do /Jrdl'iiO AntoniO dC! Si/H! Prado apresentadO à Câ/JlOra Municipal. São
e urna representaçâo ao Congressso Federal solicitando autorização às Caixas Econômicas
7:1.. Re[U,Oll(l ..,- '
I,)a':a empregarem parte se seu fundo de reserva em empréstimos hipotecários às "sociedades
de construção de casas hygiênicas e baratas", paulo, 1901 p -'
75 PASCBKES, "m" Lu'''' A, "B ocd:;, "no.' o; , "P'" Iacâo", in: Cedemos História
60, LEMOS, Carlos. Op. cit., p. 62, '01·('1 11 1, Eletropaulo, 1986. p. 4).
C E /leI,,·' .
6 Sã Pelldo LiaM. AlbwJ1 de Correspondências de Alexallder Mockenzie. n. 2. Acervo
61. Desde 1901, havia denúncias na Câmara Municipal de que "dia a dia os terrenos
~1~tr~;~lUIO,citadO por PASCHKES, l\1aria Luiza A. Op. cit., p. 45.
municipais vão sendo invadidos por intrusos". A denúncia da Comissão de Justiça da Câmara
fazia parte de seu parecer favorável à concessão de terrenos municipais para construção de
vilas operárias, elaborado por Arthur Descarnps de Montrnorecy naquele ano. Conforme 77. lde\11, p. 45.
Atas da Câmara, apud BLAY, Eva, Op. cit., p. 87. 78. SOUZA, Maria Claudia Pereira de. "O capital imobiliário e a produção doespaço urbano.
O caso da Companhia Cit)'''. Dissertação apresentada ao curso de pós-graduação da FGYf
62. CALDEIRA, Vasco. Op. cit., p. 24-25.
EAESP. São Paulo, 1988. p 35-36
63. BRUNO, Ernani Silva. Op. cit., p. 956. 79. SEVCENKO, Nicolau Op. cit., p. 126 e SOUZA Maria Claudia Pereira de. Op. cit.,

64. A relação do Padrão Municipal de 1920 com o Building Code de New York foi
estabelecida por Nadia Somekh, em "A cidade vertical e o urbanismo modernizador . São
Paulo 1920-1939". Tese de doutoramento apresentada à FAU/USP, 1994. p. 128-29.
65. SOMEKH, Nadia. Op. cit., p. 140-41. ';.
,t~
66. MORSE, Richard. Op cit., p. 293. Amédiade valores do metro quadrado na zona urbana
no período elevou-se de 26$000 para 91$000 o metro quadrado.
-;:
7. SOMEKH, Nadia. Op. cit., p. 153. Um exemplo é o Escritório Técnico Ramosde Azevedo,
uma das mais prestigiosas construtoras de São Paulo desde a década de 1910, responsável
pela construção do Teatro Municipal e uma infinidade de edifícios públicos, que, nos anos
30, administrava uma vasta carteira imobiliária de seus próprios empreendimentos.
p. 37 -39
80. SOUZA, Maria Claudia Pereira de Op. cit., p. 60-62.
81. Idem, p. 67.
82. Reciprocamente, a Cia. City apoiaria os projetos de canalização do rio Pinheiros
propostos pela Light em 1927, em que a loteadora também possuía extensas propriedades.
Em 1937, a Light propôs a cessão de uma área de quase 900 mil metros quadrados ou o
pagamento de 3 200 contos de réis em troca da realização das obras de canalização e
saneamento no trecho do rio Pinheiros que atravessava as propriedades da City. Conforme
,
~ Roney Bacelli. "A presença da Companhia City em São Paulo e a implantação do primeiro
bal:ro~jardim". Dissertação de mestrado apresentada à Faculdade de Filosofia, Letras e
Ciências Humanas/Departamento de História. São Paulo, 1982. p. 36.

83. Atadareunião n. 157, de24 de agosto de 1934.Arquivo daCia. City. Citado por SOUZA,
68. Relatório do prefeito Pires do Rio, Luís Machado Pedroza, diretor de Obras e Viação.
1925. p. 157. Mana Claudia Pereira de. Op. cit., p. 86-87.

69. JORGE, Clóvis de Athayde. Op. cit., p. 99. 84. SEVCENKO, Nicolau. Op. cit., p. 126.
~5. Contrato de venda de lotes no Jardim América. SOUZA, Maria Claudia Pereira de. Op.
70. S.Á, A. Nogueira de. "Notas à margem de um Relatório".
XXIX, p. 78.
Revista do Arquivo Municipal.
~I~.;
~~~xo I e Decreto Municipal 3 227, de 1929; Decreto-Lei Municipal 99, de 13 de junho

71. BANDEIRA Jr. Op, cit.. p. 14.

86. SOUZA, Maria Claudia Pereira de Op. cit., p. 88-89
72. Lei municipal J1. 407 de 21 de julho de J 899, artigo J 6 e cláusula X do contracto de 28 'ô7,Leopold
clé ric. ~ o F erre
",. na Nunes "Estudo sobre as leis. reg!ll1entando
. .
o fomeClme,nto d e energia.
de setembro de J 899. de \ ~c2aaO\hz~bllan\es do município", in: ~el(l1óriOdoprefeito de 1921 e Relatonodoprefelto
p. _94-95, apud CALDEIRA, V asco Op. cit., p. 42.
73. A to n. 878. de 20 de março de 1916, artigo 1s 143

142
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5 ,
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Conclusão:
continuidade e mudança (1886/1990)

Ao findar o século XX, ~ãO Paulo, metrópole de 10 milhões de habitantes; .

tem sua organização espacial' regulada por uma ordem jurídico-urbanística
fortemente enraizada nos princípios formulados no início do século.
,,~-~., Este livro sintetizou o ,caleidoscópio que é a organização espacial dá
. kidade, em uma única imagem: a contraposição entre um espaço contido no
..•~;interior da minuciosa moldura da legislação urbanística e outro, três vezes maior,
\etemamente o
situado numa zona intermediária entre legal e o ilegal.
.,:r- Essa contraposição não: é absoluta; a ordem jurídica formal ou estatal
'~unca está totalmente ausente, mesmo no mais ilícito dos espaços. No mínimo,
.. :.~~;
apresenta-se como referente e 6 freqüentemente mobilizada nas negociações que
'se estabelecem entre moradóres/ocupantes desses espaços e as autoridades
.estatais, que são geralmente as' encarregadas da aplicação das normas. Da mesma
.forma, no interior dos espaços construídos de acordo com as regulamentações
urbanísticas, existe uma infinidade de trangressões, fruto muitas vezes da própria
atratividade e valorização das regiões ultra-regulamentadas da cidade.
A contraposição de tais espaços pode ter inúmeros significados. Do ponto
'd~ vista de geografia da cidade, configuram paisagens que apresentam graus
distintos de prestígio e, conseqüentemente, de valor no mercado de localizações.
Assim, grosso modo, poder-se-ia identificar todo o vetor sudoeste da cidade,
tracado a partir de seu Velho Centro, como zona concentradora das paisagens
for~ais, ricas e valorizadas; e as periferias (norte, leste, sudeste e sul) como

181

regiões pobres e desvalori zadas, marcadas pela condição de irregularidade, ou
extralegalidade.
Mais uma vez aqui é necessário um matiz: a condição de irregularidade
não se refere a uma configuração espacial, mas a múltiplas. Desse modo, não se 1\t,~
pode falar de irregularidade como se fosse um atributo intrínseco de um espaço rr
urbano, como é sua topografia ou a composição de seu solo. Não somente porque h
existem, na própria ordem jurídico-urbanística, muitos tipos de irregularidade,
mas também porque as normas jurídicas podem ter, na prática, diferentes
significados para os atores sociais, dependendo das condições políticas e culturais
prevalecentes. I Assim, embora tanto as favelas como as casas populares
autoconstruídas na periferia se encontrem no mesmo vasto campo da
irregularidade, construir sem licença é hoje considerado muito menos ilícito do
que morar em favelas. A favela, além de ter seu espaço organizado de forma
particular e não enquadrada nas previsões da lei, é uma forma de apropriação do
território baseada unicamente no critério da utilização, e não em qualquer
aquisição registrada, base fundamental da noção de propriedade, tal como foi
definida através da Lei de Terras de 1861 e consagrada no Código de Direito
Civil de 1902. Poderia, por isso, e tal ocorreu inúmeras vezes ao longo da história
da cidade, ser considerada passível de desocupação e até da privação de liberdade
dos ocupantes como punição. No entanto, a efetiva ocupação por quem não tem
outra alternativa de moradia (e sua contraparte - o abandono da propriedade por
seus donos legais) tem sido um argumento recorrente na comunidade jurídica e
fora dela, para que mesmo tal transgressão não seja punida com a pena prevista
para o caso.
A partir principalmente de 1980, governos municipais e estaduais acabaram
por estender às favelas mais organizadas redes de serviço e infra-estrutura,
adotando uma política tarifária diferenciada em relação ao pagamento desses
serviços. Finalmente, os proprietários dos barracos de favelas constituem um
mercado de compra, venda e aluguel monetarizado e inserido na hierarquia dos
preços praticados no mercado imobiliário da cidade.
Permanece, entretanto, um forte sentimento de repulsa a este desvio do
direito vigente, de tal forma que a categoria "favelado" é imediatamente
associada à categoria "marginal", mesmo que todos seus moradores não sejam
criminosos. Espaço criminalizado de saída não é eliminado, apenas rejeitado.'
Se do ponto de vista dos governos municipais, estaduais e das concessio-
nárias de serviços públicos, a atitude pode ser de tolerância e até, eventualmente,
de investimentos materiais, a ordem jurídico-urbanística se encarrega de expli-
citar a rejeição, demarcando um território desviante.
182
~~~-:~~:;
,.
r.:
r nal
Essa de,ua<cação se dáfatravés de uma "tegona - subnon - presente
na linguagem do planejamqnto urbano e da não-inserção desses espaços na
!
H
legIslação de uso e ocupaçãclPo solo em vlgOr No caso da cldade de São Paulo,
!.
!'; o; assentamentos populares ldesse tipo não são classlllcados na Ler de Zonea-
ll'en ,conjunto de normas ern vigor desde 1912 que regulam o uso e a ocupação
do solo
tO para todo o território;paulistano,' Nos mapas que delimitam os perímetroS
das zonas, o que é considerado subnormal não aparece, definindo algumas vezes
i daros e interrupções do desenho da cidade, Em outras, são pintados com a
mesma COI da zona onde se inserem, sem "existir" dentro dela'
Na linguagem adnhmstrativa e política, esses assentamentoS são
dassificados como favelas! cortiços, 10teamentoSdandestinos ou irregulares e
casas sem alvarã, Aparectin nos circuitos de decisão dos governOS (princi-
palmente na esfera municipal, mas também estadual) por meio de autuações do
aparato fiscaliz ou de pemanda; por serviços, regularização e consolrdaçãc
ador moradlrres desses locais ou dos politicos ~ue os representam
vindas dos próprios
Estas autuações e demand>ls são negociadas no interior do cireuito dos govemOS,
envolvendo muitas vetss, .lém do executivo e legislativo, o aparato judiciário e
scala
Através desse mecanismo,
policial. : as formas de inserção irregular são si",ulta-
neam estigmatizadas! e legitimadas numa escala micro; na mactoe ,
porém,
entea legalidade do direito de propriedade é reforçada, O efeito urtranistico
desse dispositivo juridicofpolitico é impressionante; são milhares de hettmes de
terrenos e de ~uilômetr?S de vias públicas ~ue não se sabe, a prinsijiin, se
constituem ou não parte; integrante da cidade, se devem ou não ser objeto de
investimentos públicOS, se podem ou não ser integrados às redes de serviços,
A conseqüência
informação, saúde. i~evltável
:. da posição «tealegal é a idéia de que os assen-
tamentos irregulares são provisórios e ~ue um dia irão desaparecerde onde estão
A posição de provisoriedade funciona coma justiflcativa para o não_investimento
público, o que acaba reforçando a precariedade urbanística e, sobretudo, acen-
s eir
tuando as diferenças em relação ao setor da cidade onde houve investimento,
Ao longo do tempo e diante dos vários agenciamentos eSJY.>Ciai e man "
de inserção na cidade, as formas de moradia e bairros defInidas pela ordem
jurídica corno irregulares teceram formas de legitimação, resultado das nego'
nações entre os atores éirvolvidos no processo de con~rução das "regras do jogo"
locais,' Esta espécie de acordo coletivo estabelecido entre as partes foi sendo
adotada tanto peloS moradordocupantes como pelos funcionárIos e politicos
encarregados da aplicação da norma aos assentamentoS irregulares, passaram a
funcionar como «direiro" local, Inscrito nas relações econômIcas, sociais'
183
-ag&ill!Ztia#;W,wBM4i~
 poliü"s efeti,amente pcaticadas pelos atores que fabricam esse tenitó,;o. Dessa
fo'ma estabeJececam_se pactos tmitoúais pacalelos à pcópúa ordem ju,idico.
. nonnaüva oficial, sem, no entanto, para. de dialogar Com ela.
. Em nenhum momento ao longo de Um século de legislação ucbanística.
esses pactos deixaram de ser paralelos. Em 'inude disso, uma espécie de d1ceit~
não-oficial foi criada para amparar a infração à lei."
Imaginou-se, no inicio do século, que Um dia os cortiços iciam desaparece,
e dar luga. à vila ope,ária'. Naquela époc~ Um tecço das habitações da cidade eca
°
composta de cortiços. De aco,do COmas nonuas u,banisticas, coniço t,ansito,
de uma posição de pmibiçáo expcessa à simples exclusão de Um certo poeímot"
da cidade, onde SUap,esença desValo,izaria a região. Dumote décadas foi, na
P,'tica, tolerado e se transfomou em g,ande alternativa de investimento para um
capital rentista e Possibilidade seguro - emboca não sem sa"ificios _ de
ascensão sociaL Apesar de SUpecado, a pactic dos anos 30, pelo modelo da
autoconstrução da peciferia, e mais recentemente pelo enOrme c"scimento das
favelas em São Paulo, ° coctiço jamais desapareceu. Pelo Contrário: não h,
distrito no municfpio de São PaUlo onde não exista um cortiço, tanto nas áreas
de implantação mais antiga da cidade, as antigas casas unifamiliares se
SUbdiVidem, como nas perif"ias mais distantes, onde aluga. cômodos e
de autocOnstruÇão.
compartilhac quintais
8 é um dos componentes fundamentais do p,6prio processo
Mesmo assim, o cortiço jamais foi reconhecido sequer Como questão ur-
bana. Durante CUrtíssimoperíOdo, as autoridades médicas usaram como e""tégia
principal de Combate às epidemias na cidade a "desinfecÇão" dos cortiços, o que
Poderia implicar inclusive sua demolição. Já na segunda década do século, ° exclusivamente residenciais.jos quintais, banheiros e áreas de lavar, particularesr"
cortiço desapareceu po, completo do campo de intecvenção urbanística, embora
nos últimos cem anos não tenha parado de se rep,oduzi" reinventa" relocaliza"
Dos casarões recém-abandonados no Velho Centro subdivididos por sublocado_
res, os cortiços foram ocupando os casa,ôes dos Campos EJisios, da Lib"dade,
do Cambuci, do Brás. E as sucessivas pecif"ias o reproduzicam. Brasileiros, ita-
lianos e portugueses ennquecemm levantando mílhaces deles nas fronteiras suo
cessivas. Até a virada do século ocuparam Barra Funda, B,ás, Belenzinho, Bom
Ret1co, Bexiga
ca e Lapa; em 1916 já ocupavam Água Branca, Ipiranga, Vila Pru-
dente, Moo , Pari, Tatuapé e Pinhe1cos. Com um padrão compacto e pendu;ados
às linhas de bonde, geracam densidades que alcançaram a ordem de 11,76 habi-
tantes por domicflio' E depois, qUando já começavam a chegac mineiros e nor-
destinos e São Paulo começava a se disp"sa, em linhas de ônibus nas periferias,
assUmícam novas formas. Vila Maria, Vila Guilheeme, Vila Matilde, Vila Carrão,
Vila Aricanduva, Água Rasa, Vil, Bertioga, Vila Alpina, BeJiópoJis, Sacomã,
184
'>"",,-;11'';:,
~
"
F -que Edu Chaves, Jardim Brasil, Vila Nova Mazzei, Mandaqui, Vila Gustavo,
c~sa Verde, Limão, Vila Madalena, Vila Olímpia, Mirandópolis, Bosque da Saú-
de e Vila Guarani: todos bairrqs arruados nos anos 20 e que paulatinamente fo-
ram ocupados pela autoconstnição domingueira, sempre associada à construção
de cômodos de aluguel no mesmo lote, A história dos bairros populares é a his-
tória dos quintais coletivos, dos cômodos mínimos alugados para famílias intei-
ras, da situação eternamente cambiante, da progressão lenta dos pequenos inves-
timentos familiares. Essa lógica comercial, espacial e financeira, eternamente
ausente das normas urbanísticas, nada tem que ver com os investimentos rnassi-
vos e em bloco que criaram a-cidade formal.
Um retrato produzido por um sociólogo norte-americano, Donald Pierson,
através de uma amostra, na tentativa de descrever o que eram considerados níveis
superiores e inferiores de moradia na cidade de São Paulo nos anos 40, aponta
claramente esse contraste.'? Na amostra escolhida, de um lado estavam cem casas
situadas no Bexiga, Mooca e Canindé; do outro, cem casas do Jardim América,
Pacaembu e Higienópolis. A amostra escolhida não incluía casas construídas nas
novas periferias da cidade. Na descrição estatística de Pierson, estão presentes as
características espaciais dos ~erritórios populares, reiteradas através do século:
presença de várias famílias namesma edificação; quintais coletivos; uso mistodo
"prédio; porões habitados; áreas de lavar roupa e cômodos multifuncionaisnas ,'o
casas; familiares de diferentes-sexos e idades compartilhando o mesmo cômodo. "
Já nos bairros nobres, as edi'ficações abrigavam uma só família; as casas eriüri-.~
e havia um mínimo de dez cômodos por família, Do ponto de vista da provisão
de serviços, nos níveis inferiores havia disponibilidade de água encanada e rede
de esgoto, porém não aquecida e sempre de acesso coletivo; o combustível utili-
zado era predominantemente a lenha e a carvão (enquanto nos níveis superiores
a água era aquecida e de acesso individual, e o combustível era o gás encanado).
Do ponto de vista da arborização, as casas superiores tinham cada qual o seu
jardim particular e as ruas eram totalmente arborizadas; nos níveis inferiores não
havia qualquer jardim ou arborização.
De uma perspectiva urbanística, os espaços descritos diferem quanto à
densidade, ao uso exclusivoresidencial unifamiliar versus a mistura de usos e uso
coletivo de prédios, quintaise cômodos e à qualidade dos serviços fornecidos. Do
ponto de vista da legislação em vigor nos anos 40, quando foi feita a pesquisa,
todas as casas de nível superior atendiam às exigências da legislação, enquanto
todas aquelas enquadradas como inferiores não poderiam ser aprovadas de acordo
Com os parâmetros legais vigentes.
185
~~?;;:.::re;~~~-·#.;.a~;§;4~'·
Ao c.ontrário das regras do jogo que regeram a formação dos subúrbios
populares e, depois, das periferias e favelas, a estruturação do espaço das elites
foi, durante todo o século, inscrita de forma cada vez mais minuciosa na
legislação urbanística. Isso faz com que praticamente toda a legislação urbanística
formulada ao longo de um século referencie e tenha aplicabilidade quase
exclusiva a um pedaço extremamente minoritário - que corresponde hoje a
aproximadamente 30%, porém muito poderoso da cidade.!' I:
O rico vetor sudoeste é a área mais regulada da cidade do ponto de vista
f
I investimentos públicos da cid~de, Na rubrica investimentos no orçamento muni-
da legislação urbana. Na lei de zoneamento em vigor, a porção sudoeste do mapa ~ cipal de São Paulo de 1993 ei 1994, sob a gestão do prefeito Paulo Maluf, 8 %
é dividida em dezenas de microzonas, concentrando, numa pequena área da
cidade, a maior parte de suas categorias e subcategorias. No restante de seu
t de revalorizaçõe no interior de áreas já bastante valorizadas - caso do túnel do
I'
território, espalham-se pequenas manchas de zonas industriais (Z6 e Z7 no I Ibirapuera, o prolongamento da avenida Faria Lima e sua ligação com a frente de
zoneamento) e de áreas de potencial de edificabilidade mais alto e concentrado,
que permitem mais facilmente a construção de torres de apartamentos e
escritórios e usos mais diversificados (a Z3 no zoneamento), em um mar de Z2 i.~
que, de acordo com a atual lei de zoneamento, inclui tudo "que foi deixado para f·
trás" - e corresponde a 70% da cidade." \.
As diferenças hoje também constituem-se na qualidade e acesso a serviços
públicos, diretamente decorrentes da discrepância entre o ritmo e o volume dos r
.~
investimentos públicos. Estes, grosso modo, privilegiaram o vetar sudoeste, con-
t·
centrando ali obras viárias e intervenções urbanísticas, que, articuladas a grandes
investimentos privados, foram capazes de sustentar a posição valorizada por mais I .
de cem anos e de gerar continuamente ressignificações e novos pólos de atra-
i;
t
tividade no interior do próprio vetar. (Veja mapas 24 e 25)
Assim, atravessou-se o grande vale do Anhangabaú com um portentoso
t
f
viaduto de ferro trazido da Alemanha por empresários interessados em investi- t As leis que asseguravhrn o uso residencial unifamiliar em grandes lotes
~.
mentos urbanos, liderados par Joaquim Eugênio de Lima, ao mesmo tempo em
que se redefinia o Velho Centro corno espaço comercial e de serviços por exce-
lência. Eugênio de Lima, responsável também pela ocupação da Paulista, traçou,
no alto do espigão que separa o vale do Pinheiros do Tietê, a direção em tomo
da qual se estruturaria toda a zona nobre da cidade, até hoje. Do Paraíso à
Consolação em 1900, esparramou-se o prestígio da nobre avenida em direção ao
rio Pinheiros, ultrapassado nos anos 20, com o armamento da Cidade Jardim.
No final do século XIX, o Centro estava sendo abandonado pelas elites, e
foi reinvestido pela função comercial; na segunda década do século, Joteamentos
residenciais exclusivos foram abertos, estabelecendo frentes de expansão para os
bairros burgueses - os Jardins da City Improvements Co. Quando, nos anos 30,
a capacidade de rendimento do primeiro cinturão oeste (Centro Novo/Higie-
nópolis) chegava no limite, foi reinvestida pelo uso vertical dos apartamentos. E
186
t'
r .
a abertura da avenida Nove ~d Julho, parte do Phno de Aveoidas de Prestes
Maia, cuja implantação inicio*'se nos anos 30, começou a sentar as bases para
a migração das atividades terclárias do Centro, na direção sudoeste, Com isso, a
avenida Paulista, símbolo da fiqueza gerada na Primeira República, com seus
palácios de novos e velhos ric4i, seria ÍIDplod~dapara abrig" as torres de bancos,
grandes corporaçoes e antenas, de comumcaçao a partu dos anos 60, sem nunca
;bal seu prestígio Assim, a yalorização sobe as colinas e desce as baixadas em
ondasar de ressignificação, inv~riavelmente acompanhadas pela priorização dos
5
foram aplicados nesse vetor, Goncentrados sobretudo em obras viárias geradoras
S
expansão dos edifícios de esciritórios, na marginal do rio Pinheiros." I~'-
O contraste entre o ultrá_regulamentado e investido sudoeste e o "resto"·da
cidade ficou plenamente consagrado na Lei de Zoneamento. Além de consagrar
como lei as fonoas de ocupa~ão que garantem a valorização deste trecbo da
cidade, a legislação urbana n~ste século reproduziu a gestalt discriminatórja da
cidade. \,
t~
" ,
~I
:'
Linhas de poder
circundados por jardins, garantindo as características dos bairros de Campos
Elisios, Higienópolis e Pauli,ta, atravessaram o século e tiveram seu priocípio
ento
consagrado através da definição das Z-l na Lei de Zoneam , O cooceito de
bairro exclusivo foi sucessivamente incorporado à norma urbanística Na revisão
do Código de Obras Arthur Saboya a ocupação do solo de ruas nOS bairros de
Perdizes, Alto da Lapa, Jardim América, Pacaembu, avenida Paulista, Higie-
nópolis, alameda Barão de Limeira, avenida pompéia, j"dim Paulista e Paraíso
deveria obedecer a recuoS e usos especiais. O zoneamento tornOUpermanente
uma situação de fato: a ocupação desses bairros por certo padrão de moradia e,
conseqüentemente,
Ao contrário por certo grupo
da cidade social.
irregular, a característica mais marcante da relação
entre o território e a lei, neste caso, é a de perpetuar o tipo de contrato comercial
187

estabelecido entre as panes quando do empreendimento. Essa é a condição para
que os altos investimentos feitos nesses locais possam proporciona, rendimentos
num horizonte longínquo, sem que o empreendimento corra Um risco a que Seus
incoq>oradores não desejam se submeter. O exemplo mais emblemático desse
mOdelo foram os empreendimentos da City Improvementes Co., quando Um
grande investimento privado fez uso de uma articulação profissionalmente
montada Com os cabeças das concessionárias de serviços e os governos em seus
vários níveis. Através da legislação urbana, garantiu.se que esse conjunto
impressionante de investimentos pudesse ser usufruído por uma parcela pequena,
porém poderosa, dos habitantes da cidade.
1Hoje, as ZOnasresidenciais exelusivas de baixa densidade têm sua tradução
na Z· , zona exclusivamente residencial, de baixa densidade. Nelas, definem.se
de saída Cararteristicas que s6 uma ocupação de alta renda tem caparidade de
pagar - uso residencial exdusivamente unifamiliar, frente minima de 10 metros,
recuo de &ente mfuimo de 5 metros e fundos e 3 metros lateral, taxa de ocupação
máxima de 0,5 e coeficiente máximo igual a 1M Nesse caso, o pequeno rendi.
mento decorrente da baixa densidade é lacgamente <ompensado pela valorização
devida ao prestígio e exelusi vidade. Ao longo do tempo foram.se aperfeiçoando
os mecanismos
nas de sua proteção de fonua que se criou uma infinidade de zonas
e subzo apenas para proteger as vizinhanças de usos e ocupações não.
condizentes rom ela, os quais ameaçariam sua paisagem e as prinCipais carac-
terísticas urbanístio.s de seu ronforto. Assim, foram criadas a z. I 7 e Z. 18 e os
corredores em Zl (Z8CR· 1), evitando que as frieções decorrentes do contato com
outras formas de OOupação do espaço, pOrtanto, com outras territorialidades,
fossem fortes o bastante para Contaminá·la e, como um vírus mortal, liquidar com
ela.
en volve isso, zonas.'>
Para essas criou·se Orna espécie de ointurão de Proteção, muralha legal que
Na prática, a Z·1 é pennanenternente invadida por outros usos _ sobre-
tudo por escritórios de prestação dos mais variados tipos de serviços, fenômeno
qUe revela a intenSificação da terceirização da cidade, a conversão do território
da cidade em espaço de serviços e comércio. É também um sinal da dispersão
desse tipo de atividades pelo território, tendênoia recente, ao contrário da
concentração de atividades especializadas em ZOnasfuncionais, que foi o modelo
claramente dominante até os anos 70.
Embora os conflitos em torno da 2-1 continuem sendo negociados e
Cartografados em mais e mais leis e decretos _ e hoje, cada vez mais também
através do instrumento do tombamento, enquadrando principalmente os lotea-
188
I~
-. ..
I 189
~.
:'j'"
r
t
I.
mentoS da City Improvemenjs como patrimônio histórico -, a promoção imobi-
liária já encontrou seu sucesspr como espaço exclusivo e protegido: o condomínio
fechado. Trata-se de pura e ~implesmente materializar as muralhas, presentes na
lei e no imaginário urbano, transformando-as em muros concretos e circuitos ele-
trônicos de controle e segurança, que eliminam a presença de qualquer "estranho"
no bairro. Isso significa levar, ao limite o modelo segregacionista proposto através
. do projeto pioneiro de Campos Elísios.
No projeto dos condomínios, o perigo decorrente da existência do "outro"
é evitado com a supressão ido contato com qualquer espaço exterior e com a
construção de um novo tipb de território exterior: íntimo, protegido e seguro
como o "lar". Protegidos pelos muros e pelo aparato tecnológico de segurança e
controle, os habitantes podem usufruir uma espécie de imitação cenográfica de
cidade, com ruas e praças qomo se fossem uma cidade, mas .
"despindo o urbanismo problemático de seus espinhos, da presença dospo-
bres, do crime, da sujeira, do trabalho" .16 ..
,
E mais: o condomínio imprescinde de negociações cotidianas com. terri- , ,
tórios vizinhos e autoridades.locais para se manter. Tem sua própria polícia, suas ..
próprias brigadas de limpeza, seu serviço de manutenção. Tem tudo isso princj~> "
.~
palmente porque pode pagar para ter tudo isso, sem precisar de lobbies ou g\l,eirí!.S. " tA
. de influência na determinação das prioridadesorçamentárias. Retirando-se.do-'
espaço público, pode retirar-se também da vida democrática da cidade. A denô~.>
minação norte-americana de edge cities, identificando os condomínios situados
na periferia da cidade, COlho Alphaville e Tamboré, tem neste caso um duplo
sentido - é edge por se encontrar nos limites territoriais de um município, e é
edge por estar no limite d~ pertencimento a um território específico, prestes a
romper com ele. r
Dessa forma, completa-se o movimento iniciado com a construção dos
palacetes em bairros exclusivos, baseado, como vimos, no estabelecimento de
uma legislação "protetoraj', que limitava as possibilidades de uso e ocupação,
funcionando como barreira, associada a uma estratégia de investimentos massivos
em projetos de infra-estrutura e desenvolvimento urbano, que equipam e valo-
rizam a zona com financiamentos dos cofres públicos e dos capitais privados.
. O debate em tomo ~a Z-l não se circunscreve, porém, à questão da exclu-
SIVidade e segregação. Uma outra dimensão, que confere a essas zonas um papel
q~ase de "resistência urbanística, é herdeira dos conflitos que ocorreram na
CIdade e em sua legislação em tomo do tema da verticalização,ou construção em
altura.

Arranha -céu e inferno
o tema das densidades, que no início do século XX era circunscrito à
questão da superlotação das moradias nos subúrbios populares, ganhou nova
dimensão com a verticalização. A possibilidade de reproduzir o solo, anunciada
como uma espécie de visão prernonitória por Victor da Silva Freire nos anos
iniciais do século, aparecia como a oportunidade de manter uma alta densidade
- portanto, um alto rendimento econômico do solo - sem gerar superlotação.
Contrapunha-se dessa forma ao cortiço e anunciava um futuro com grandes lu-
cros e poucos perigos de degeneração moral.
Os inicialmente bem-vindos edifícios altos acabaram por se tomar a marca
da modemidade da cidade. São Paulo dos arranha-céus é a imagem de prospe-
ridade e pujança da cidade e, simultaneamente, seu inferno.
Desde os anos 30, limitar a altura dos edifícios para que não roubassem o
ar, a luz, o sol e, a partir do grande boom imobiliário do pós-guerra, controlar a
densidade das áreas verticalizadas gerou uma polêmica que dividiu urbanistas,
construtores e políticos.
Inicialmente, nos anos 20, quando a construção de edifícios altos era im-
portante do ponto de vista simbólico, mas ainda pouco significativa do ponto de
vista quantitativo - até 1929 existiam pouco mais de cinqüenta edifícios com
mais de quatro andares -, a legislação urbanística estabeleceu alturas máximas,
que, na verdade, eram muito maiores que aquelas praticadas naquele momento."
A partir de 1937, com a promulgação da Lei 3571, estabeleceu-se a ne-
cessidade da construção verticalizada recuar das vias públicas quando implantada
em ruas residenciais. Alturas (definidas em relação à largura das vias) ou número
máximo de andares para determinadas ruas, e recuos em algumas ruas residen-
ciais continuaram sendo os limites impostos pela lei à construção de edifícios até
1954, quando a Comissão do Plano Diretor da Cidade, sob a batuta de Anhaia
Mello, apresentou um projeto de lei à Câmara Municipal levantando pela primeira
vez a proposta do coeficiente de aproveitamento edo controle da densidade das
edificações. A partir daí foi introduzido no marco da legislação urbanística o
tema da edificabilidade dos terrenos, que rapidamente tomou conta do debate em
torno da legislação de uso e ocupação do solo da cidade. A idéia de controle da
verticalização vinha então sendo articulada também à idéia de plano e de
zoneamento extensivo para toda a cidade. O Plano, possibilidade de equacio-
namento, de condução de um processo de expansão a partir de uma formulação
racional a respeito do espaço, emergiu como tal exatamente no momento em que
190
o Estado se propôs a inte<vir ciuito mais inteosamente nas relações oconômicas
sociai.sDesde
e políti.cas que teciam (~;país.
a promolgação ~o Código de Obras Arthur Saboya, em 1929,
lnsntuiu-se uma Comissão deiEstudos do Zoneamento, que se encarregaria de
apresentar um plano de con jmito para a cidade. O PlanO de Avenidas de Prestes
Mai , executado lentamente ao longo dos anos 30 e acelerado durante o Estado
J'íOYOa também apresentava unia visão de conjunto da cidade - era um plano e
não um somatório de intervenções. Em grandes linhas, o plano partia da crítica
à centralidade absol , ou, corno rliria, Prestes Maia: "espalhar
ota o ls o movimento,
multiplicar os centroS é o mOI.d'ord,·e do urbanismo modem . Para tanto de-
fine-se um modelo composto, por um sistema de vias perimetrais concêntricas,
associadas a um conjunto dé artérias radiais. O modelo pode se expandir ao
°
infinito, como as ondas que'se formam na água sob impacto de uma pedra
atirada, que se expandem em' todas as direci5es até se dissolverem"
Associou-se ° model~ das aveni~ a um tratamento paisagistioo das
artérias e a um zoneamento ~ujas características deveriam ser,s de acordo com
Prestes Maia: "moderação, 'respeito pelas tendências naturro (salvo quando
.,~ p
opostas a principio essenciais de urbanismo), colabo",ão lDcom o plano geral,
s
acordo com a estrUtura social existente"." Não bavia, portan , intenção nenhuma
de mudar as posições relat"las que foram sendo defuridas pela constituição'dos
distintos segmentoS do merc~do imobiliário. Sua proposta seria a de restringira
altura dos edificios de forina mais rigida na área ceno:al do ~ue na orla do'
perímetro de irradiação, proibir as indústrias nos bairros centrais (deslocando-as
para a margem direita do trio Tietê e esquerda do rio pinheiros, indústrias
poluentes no Tietê inferior), instituir corredores e zonas comerciais etrals
ao longo das
radiais, o uso residencial veriticalizado ao longo das radiais e diam próximas,'
habitações individuais nos. Vãos dos setores, residências "de segunda undsclasse"
próximas aos rlistritos industriais, separadas das fábricas por p laygm .' l
Dirigindo-se aos prdprietários de imóveis na capital, sua concepção de
legislação
"Emurbanística
São Paulo,eracotuo
assimaliás
justificada:
em muitas outras cidades, o cidadão, que
empata boa porção de sua fortuna na constrUção de um lar ou mesmo de
um prédio para renda, nunca está seguro no dia seguinte. Quando menos
espera, um arranha-c,u erigido ao lado de seu palacete virá esmagá-Io.Uma
fabrica, com seu ruído e chaminés, afugentará os inquilinos dos seus apar-
tamentos. Um armazém, um açougue, uma garagem OU um cortiço depre-
ciarão seuS prédios. S6 o zoneamento poderá remediar isto, introduzindo
ordem nas construç!Scs, especialiução nOSbairros e organizaçãO em tOM
a cidade."22 . 191
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Ao cóntrário das intervenções viárias propostas no Plano de A venidas, qUe
começaram a ser implantadas ainda na administracão Pires do RIO e qUe "Os capitais migraram para a capital e ficaram ociosos nos cofres dos
continuaram durante o mandato de Fábio Prado '(1934-38), a normativa bancos, ou foram arrastados na febre imobiliária. O arranha-céu é o
urbanística proposta por Prestes Maia não foi implantada, nem mesmo durante o símbolo desta era, da imobilização de capitais em fuga.'?" Enquanto em
longo período em que foi prefeito da cidade de São Paulo." 1939 as novas construções respondiam por apenas 20% do investimento
Em 1931, no Curto período em que Anhaia MelIo foi prefeito da cidade, a nacional privado, em 1947 esse valor era estimado em 47%. Tal inves-
Comissão de Estudos do Zoneamento, anunciada desde 1929, foi constituída, timento concentrava-se no Rio de Janeiro e em São Paulo, que absorviam
porém, uma proposta global de zoneamento só seria apresentada à cidade nos 60% do investimento national, embora sua participação na população total
anos 50. Assim, os limites da expansão vertical continuavam a ser regulados fosse de apenas 20%.26.:
apenas pelas disposições relativas a alturas restritas a certas ruas _ e, desde Além das condições financeiras que geraram um grande investimento,
1931, por uma Divisão de Censura Estética, instituída pelo Ato 58, que julgaria concentrado sobretudo na expansão vertical residencial e comercial do vetor
aquahdade das fachadas dos edifícios. sudoeste, na cidade dos anos liO teve início uma longa era onde o urbanismo foi
m marcado por grandes projetosviários - as avenidas - e por uma verticalização
. Foi com o boo imobiliário dos anos 40, contudo, que a apaixonada polê-
nuca em torno dos limites do crescimento vertical emergiu, colocando. em muito mais densa, com a c?DStrução de edifícios mais altos e apartamentos
campos MeIlo.
Anhaia opostos dois grandes nomes do urbanismo paulistano: Prestes Mala e menores. i
Francisco Prestes Maia' foi o prefeito dessa era. Implantou seu projeto de
cidade durante o longo período em que a Câmara Municipal esteve fechada e São
Paulo, crescendo 5% ao ano;' atravessava uma das piores crises de habitação de
sua história. '
A cidade pode ter um limite? . Segundo o próprio Prestes Maia, "períodos políticos como aquele (a
'ditadura Vargas, sic) merecem mais esforços executivos do que legislativosv.s":
Assim, o zoneamento limitou-se a reduzir algumas alturas no Velho Centro,".'
.definir alturas mínimas na avenida Ipiranga, regulamentar alturas, recuos e usos;
ao longo da avenida Nove 4e Julho e decretar o zoneamento do Jardim América.'
o período compreendido entre 1937 e 1945 fez parte de uma f~se .de e Pacaembu, incorporandotà legislação municipal as restrições contratuaisdaÍ
transformações urbanas de caráter estrutural. Até a década de 40, o circuito City.28; :0,.... "
imObiliário tinha-se tornado uma das principais esferas de investimento de
Durante o largo período em que Prestes Maia exerceu seu mandato na '.
capüais gerados em operações industriais, mercantis e agrícolas." Na allsênC!.~~: .,':
Prefeitura, uma nova visão de plano se forjava no meio técnico envolvido com.
um mercado de capitais - só viabilizado em 1965 _, a propriedade Im?bl~Iall<1
os temas de urbanismo. Liderada por Anhaia Mello, que saiu da Escola Poli- .
urbana era a aplicação financeira que apresentava maior rentabilidade e hqUld.ez.
técnica para criar e dirigir a Faculdade de Arquitetura e Urbanismo em 1948, esta.
A conjuntura da guerra, ao gerar grandes Superávits na balança comercial, devido
nova visão se alicerçava nós seguintes conceitos fundamentais: a idéia de plano
à quebra de importações, inflacionou a base monetária, elevando a oferta d~
como processo de formação de uma opinião pública sobre a cidade, o com- .
crédito. Aliado à especulação generalizada que afetou todos os mercados. e a
prehensive planning (ou a .idéia de que o plano abarque a totalidade dos aspectos.
expansão de fundos previdenciários, companhias de capitalização,. caixas
que compõem uma cidade inclusive aqueles que extrapolam seu âmbito terri-'
econômicas e companhias de seguro (que modificaram por completo os circuitos
torial), a idéia do plano corno limite para o crescimento vertical e expansão hori-
~lDance1Tos, amplIando sem precedentes a disponibilidade de crédito), o mves
zontal e a idéia de comunidade (que se traduz do ponto de vista urbanístico por
tunento nacional privado concentrou_se na atividade imobiliária, gerando ,um
unidade de vizinhança) como célula básica da cidade.
boom de construções. Agamenon Magalhães, ministro do Trabalho de Getú!lo
As posições de Anhaia Mello, ao atribuir um caráter científico ao urba-
definia o fenômeno em importantes
Vargas e Um dos mais 1939: ideóloo-os
b
da lezislacão
b,
trabalhista, aSSIm
nismo, identificavam-se Com a cientificização da política, um dos componentes
192 presentes no ideário da Revolução de 1930. Porém, admirador inconteste da ex-

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r: i o
,,,, rala de 100 quilômetrOs i'm tornO de São P,ul , para tratar de problemas
c"n _ demog , viaçã», energia, água, esgotos, poluição dos rios, distrI-
periência democrática do urbanismo norte-americano, acreditava que "preparar o rafia
ambiente; é conquistar a opinião pública, o soberano poder do mundo. A opinião uns
buiçãOdas indústrias e ativiefudesagrícolas.
No nivel especifJCam~nte municipal, propunha que o Departamento de
pública, disse Lincoln, é tudo; sem ela nada pode ter êxito, com ela nada pode
falhar.':" Drbanismo se aparelhasse ipara fazer planejamento e não simplesmente
Por isso, organizaria a Sociedade dos Amigos da Cidade, imaginando operations de vol,-Ie; estabelecer uma flscalização eficiente, capaz de impedir a
transformar empresários e profissionais em interlocutores em um processo de "criação de urna cidade clandestina ao lado da legal"; apressar o levantamento
definição de um plano global para a cidade. aéreo da "desordem urbanística"; estabelecer como norma que nada fosse feito
Essa e outras idéias de Anhaia Mello tiveram mais ressonância a partir da sem antes se proceder a pesquisas e inquéritoS; fixar limites ntda área edincad"
redernocratização, que começou a ocorrer em 1945, com a retomada das eleições dentrO dos diversos padrôes; impedindo os rlboon developme ento e estabelecendo
para a Câmara Municipal. Se suas visões do urbanismo como ciência e da política urn limite definido (urbo jence), flxando um tipo de loteam JUral (sied-
n
corno serva da ciência identificavam-se com o ideário de 30, sua concepção do lung ); fixação de altura' 'máximas definitivas de 30 metroS para prédios
urbanismo corno "cooperação, tarefa da comunidade inteira" desabrocha sob os comerciais
en e para as residências coletivas um fIoor spac« iruJex máximo de 3 e
um mínimo de 40 metrOS cr!adradOs de cbão por habitação; adotar o princípio ando
da
ares da democratização. Suas idéias conseguiram angariar vasto apoio entre os
arquitetos - que desde 1943, se separam do Instituto de Engenharia, fundando unidade de vizinhança (preçintual planning) para os loteamentos. rearticulom
ria
o Instituto dos Arquitetos do Brasil - IAB -, e desembocaram na decisão do a vida comunitária;. cobra( de contribuiçãO de melbo me o .une ";
para todo
arquiteto Cristiano Stockler das Neves, prefeito em 1947, de convocar e organizar increme ; adotar de pequenos núcleos rurais, nos moldes dafer ,adieuse!' -;O,,
Ont"Esquema Anhaia" lançou as bases na Brasil para toda a experiência de • l~

uma Comissão do Plano Diretor, independente e paralelamente à própria estrutura

da Prefeitura.
Embora com uma Câmara eleita, o prefeito da cidade continuava a ser
indicado pelo interventor federal, até 1953, com a eleição de Jânio Quadros como
primeiro prefeito eleito diretamente pelo povo. Entre 1945 e 1953 São Paulo teve
sete prefeitos, e o recorde de permanência no cargo foi de dois anos. Assim, ape-
sar de já prevista e constituída desde 1947, a Comissão do Plano Diretor só
começou a funcionar seis anos mais tarde, a partir de uma demanda formulada
ao prefeito pela Câmara Municipal.
A Comissão apresentou sua primeira proposta de plano em 1954. Tratava-
se do estudo de Anhaia Mello "Elementos básicos para o planejamento regional
de São Paulo", conhecido como "Esquema Anhaia". Continha, pela primeira vez,
a idéia do cotnprehensive planning e a defesa da tese de conter a expansão urba-
na, tanto vertical como horizontal.
O estudo partiu da idéia de que urna autoridade nacional se encarregaria de
formular um plano nacional de urbanismo, capaz de articular todos os planos
setoriais e construir urna agenda a partir de pesquisas e inquéritos nacionais." No
nível estadual, propunha a elaboração de um plano que fixasse a distribuição das
populações, os usos da terra, as vias de comunicação, o plano de energia, a
obrigatoriedade de os municípios com mais de 30 mil habitantes elaborar planos
diretores, a constituição de um conselho estadual de urbanismo para a coorde-
nação dos planos e elaboração de normas. Além de planos nos níveis federal e
estadual, propunha um plano intermunicipal, articulando municípios situados em
planejamento urbano, que ocorreu nas décadas seguintes, constituindo, em
.~i
conjunto com o pragmatisn\o das grandes obras de Prestes Maio, a duabdÍule em
ca
torno da qual tem gravitado a politica urbanisti até nossos dias- " "
Prever e controlar
Em primeiro lugar, ao lançar a proposta do Planejamento Regional, Anhaia
Mello aderiu a um movimento que se disseminava na Europa e nos Estados
Unidos, uma espécie de áença nas possibilid,des do planejamento de rop"'" os
conflitos e reter o controle sobre o processo de produçáo das cidadeS. Esse
planejamento ideal. que se esgotOU nos anoS 30 - embora fosse anteriormente
encontrado nos escritoS de Ebenezer How"d do fin,1 do século XIX -. "re-
ditava que OS planejadore municipais iriam desenhar coerentemente o cresci-
s s
mentO de vastas regiõeS, CONdenando esforçoS fisico , econõnúcos e sociais-"
Essa forma de pensar a gestão da cidade contém uma no,ão de efió",óa
derivada da experiência da era industrial. N' era da máquina, as partes são
determin,da pelo todo, e a imagem preconcebida do todo esvazia de conteúdo
195
s

194
_ua:caMt"ms:mWI!i:!it:asm-.mw~

.ME"~a4#',*ª*941""'** u;a:ww:: --
v •

~~
deStina, impedindo sua repro1uçãO, Como justific"'~ A?haio Meno em
, nfer a SOCledad dos AmIgos da Odade em 1952, 'se" preCiSOsubsutuU
g
a produção âe cada parte. O resultado de planejar a partir dessa noção é que o e
ambiente futuro se toma uma função da visão dos planejadores sobre ele no '~~ qualquer ,d
énoia forrn~ a vo ionté ',accelaarian ~ela vo lan" de f:,Ioa e, a
presente, assim como a máquina é o produto do seu desenhista, e não de seu " ,n/alidade paleotecmca pela n~otecnrca, A excelencio das CIdadesnao se mede
[flelonúm ? de habitantes mas pelo standard de vida da totalidade desses
fabricante."
tabita er
, E precisa limitar o crescimento da cidade em extensão e em altura,
A transformação da indústria paulistana no pós-guerra foi a experiência
que impulsionou a idéia de planejamento de Anhaia Mello e seus discípulos e ntes
reduzindo drasticamente os gabaritos que os códigos permitem..,""
seguidores. Em São Paulo, onde estava situado mais de um terço de todos os
estabelecimentos industriais do país, ocorre, a partir de 1945, um novo surto de
r-,
,....
intenso crescimento demográfico - com taxas anuais que chegaram a 5 % nos
anos 40 e 5,5% nos anos 50 - e uma mudança na estrutura produtiva e na estra-
tégia territorial da indústria. Os ramos que produziam bens de consumo cederam Limitar a expansão vertical
lugar aos bens de produção, e os setores mais dinâmicos, como a indústria
automobilística, mudaram-se para o ABC, Guarulhos e Osasco, regiões que
começam a se industrializar nesse período. Essa localização era diretamente Uma das estratégias de c",ntrole expressa no "Esquema Anbaia" respondia
decorrente da abertura de novas rodovias como a via Anchieta, nova ligação com ao lema "São Paulo precisa parar" que, juntamente com "São paulo não m pode ~',~ ~
}'. -,
o porto de Santos, e. a via Dutra, nova ligação com o Rio de Janeiro e o vale do "parar", lema ademarista dos anos 50, representa posições que se almoara 00
Paraíba - ambas inauguradas no final dos anos 40.34 longo das gestões de prefeitos,'diretoreS do Departamento de Urbanismo e aulores
A nova fase da industrialização e a conurbação com municípios vizinhos 'dos vários planos formulados'na cidade, Em seu estudo apresentado em 1953,
emprestavam sentido à idéia de um controle sobre um processo espontâneo e Ànhaia Mello propunha Iiroili'r a altma máxima dos edifícios comeTcirosa ~O
voraz, que ultrapassava os limites do território, a partir de uma matriz de eficiên- metros e, contrapondo-se às posições de Prestes Maia,
cia derivada da linha de montagem. Para lograr disciplinar a metrópole, era pre- "nada de avenidas par. manha-céus de 100 metroS de altura econdo-
ciso substituir o processo histórico pelo produto do planejamento, criando uma rrrlnios absurdos, anti-sociais e autil'aroiliares!'"' ',
ordem transcendente imune à variedade e ao conflito inevitável." Mas a maior novidade;consistia no estabelecimento do conceito de fIOa>
A estratégia proposta por Anhaia Mello para construir essa ordem era 'pace indo (coeficiente de ~proveitarnento) e da área mínima de terreno por
estabelecer uma hierarquia descendente de escalas, normas e princípios que umdade, introduzindo simultaneamente o tema da densidade construtiva e da
deveriam corresponder a um modelo fixo de organização territorial, no qual todas
densidade demo gráfica nas ~abitações verticais.
as atividades e pessoas deveriam se encaixar. Ao apresentar sua tesé, Anhaia Mello tinha a exata percepção da relação
Evidentemente, tal escala jamais foi construída; no entanto, essa idéia entre o potencial de aprovei~àmento do solo e a valorização dos terrenos. a1
esteve constantemente presente na cultura dos meios técnicos ligados ao plane- "Por que admitir alto;a superior a 30 metrOSem qual~uer zona urban
jamento urbano e é ritualisticamente repetida cada vez que se reiteram a perple- Dirão, mas o terreno ~ale .., vale justaIllente por causa das alturas pcrmi,
xidade e a impotência diante de nossas cidades que, muito raramente, obedecem
a planos. A "cidade clandestina que cresce ao lado da legal e é maior do que ela" tiàas ..."38 a densid'de
Ao limitar f permitida na cidade, pretendia intervir em sua
era a representação eloqüente da "desordem urbanística" que Anhaia Mello queria lógica de produção, diminu;pdo a preponderância do cálculo comercial em bene-
evitar (Mapa 26).
N o "Esquema Anhaia", o controle da desordem na cidade de São Paulo fício da"ahumanização
cidade não édo espaço
terra construíào:
de ninguém para exercício de competições comer-
repousaria em três linhas de força: estabelecer um limite claro e preciso além do ciais, mas sim ambiénte criador de beleza e remunerador de esforços de
qual não poderia haver expansão urbana (a urbanfence, como é denominada no
estudo); fixar uma altura máxima para os edifícios comerciais, um coeficiente e todos que nela habitam."39
197
densidade máximos para o uso residencial e mapear e fiscalizar a cidade clan-

196 .. ~

00 ConjUnto de P'Oposições COntidas no "Esquema AnlJaia", a COlQiss' .t
do Plano Di"tor selecionou exatamente essa para apresenta, Um p,ojeto de let~
Câmara Municipal, em 1954, O pmje,o, que acabou sendo apmvado em 1957 ,:
°
gestão de Adhemar de Banos COmo pcefeit e José Caclos de Figueicedo l'e~. c
na Sec'etacia de Ob,as, tcansfo,mando,se na Lei 5261, fixando os segUinte:
índices. coeficiente de aproveitamento máximo de 6 para prédios cOme,ciais e 4
pa,a residências e hotéis, densidade ,esidencialliquida de seiscentas pessoas po,
hectare, mínimo de 35 metl'OS quadcados de terreno por habitBÇão,
A PWposição, segundo expcessão da p,ópria impecnsa do penodo, eca ulUa
vecdadeica "bomba atômica" e provocou grande "leuma entre técnicos e cOns,
',uro,es, DesdeContrários
radicalmente logo, Pecstes Maia e o Instituto de Engenhacia se manifestacam
à medida.
"É Um absu,do de b,adar aos céus! A lei, COmo se sabe, não foi discutida
em publico e nem sequer intcamuros, pois que t,.nsitou pcaticam'Ote â
revelia da pecfeituca, que não a estudou nem a propôs, do pecfeito que não
a entendeu e assinou Com total inconsciência; e da Câma,~ que, depois de
havec engaVetado por muitos meses, ap,ovou'a às pcossas, justamente para
evitar diSCUSSÕes,(...) PCOpcietários são mais de 500 mil pessoas só na
Capital, ou 2 milhões de atingidos diretos, se acrescentannos os familiacos
e dependentes, É uma massa t"menda, a qUem cabe acceseentar constru,
to,05, terrenistas e o próprio povo inquilino ou lotista qUe verá aos poucos
que sob a apacência de beneficios a lei acarretacá incômodos e PcejUízos"
não lhes dacá lrulis habitações, não cesolvecá o problema do tráfego, não
lhos facilitacá o trrUlSPOrte (an'es pelo contrário pois as distâncias serão
maio,es), O P,6prio governo municipal, que jUlga que a lei terá a virtude
mãgica de lhes eliminar diVersos pcoblemas, que o dispensará das grandes
obras públicas (",) se defmntacá logo Com a realidade. A paciência
populac, qUe Pode Se, iludida Um momento pelas pmmessas do u,banismc
"honzinho", cOm casas no meio das flocos e call1einnhos nas ruas, logo se
aperceberá de qUe seus pmblemas não se,ão reSolvidos, ',"
Além de manifestar_se Contrário a qualqUer medida que Se opusesse às
tendências de meccado, Prestes Maía Considerava a viSão de Anhaia Mello _
derrotista e malthusiana.
que, segundo ele, pcetendia
41 fIXar ou Congelac a cidade _, Uma solução simplista.
Outro Conjunto de cntieas à Lei 261 veio do interio, do Departamento de
Urbanismo da Prefeitu ra. A apcovação da lei atropelou a propOsta de Plano
Di,,,o, que estava sendo elabocada por aquele departamento, criando uma Situa,
tamento avaliaram
ção tOtalmente que
desfavo,ável à SUa apcesentação, Assim, engenheiros do depar-
198
f
w,
t"
,1/
f '
"a Lei 5 261, desacornpanhada de uma regulamentação que estabeleça usos
e volumes das edificações em várias zonas urbanas pode tornar-se
extremamente nociva, porque ela estimula uma descentralização que vai se
operar nas piores condições possíveis, sem planejamento, sem proteger as
zonas residenciais, sem definir núcleos comerciais" .42
f
Segundo os mesmos técnicos, não seria mais possível um recuo,
"como desesperadamente pretendem os que tiveram grandes negócios
afetados pela lei. Eis pari que a prefeitura meteu-se em autêntica camisa de
onze varas. Não pode manter a lei porque é falha (...) e também não pode
revogá-Ia diante do pânico criado" .43
Luis Carlos Berrini Jr.,!~m dos engenheiros do Departamento de Enge-
nharia endossou as críticas à l~i atacando a questão da densidade. Citando Robert
Meses e uma infinidade de experiências internacionais captadas no Congresso de
Urbanismo de Edimburgo emi1954, argumentava ser impossível fixar uma den-
sidade única para a cidade, que a medida de densidade só devia ser aplicada a
grandes áreas e não a lotes e que, em São Paulo, o bairro mais denso, - a Bela
,Vista, não atingia 50% da densidade de 600 habitantes por hectare prevista nalei.
Enquanto os arquitetos - representados pelo IAB - defendiam a 'lei,
"envolvendo-se em apaixonados debates em seminários nas entidades profissio- ,
nais, eventualmente com repercussão na imprensa, empreendedores imobiliários
já iam tratando de contornar' a medida, aprovando prédios como consultórios e .•
escritórios e logo transformando-os em apartamentos, aproveitando-se, assira, do,
coeficiente máximo de densidade. Ao mesmo tempo pressionavam a Câmara e"
Prefeitura para que revogassem ou suavizassem a lei."
Tais pedidos foram atendidos: em 1961, um dia antes de terminar seu
mandato na Prefeitura, Adhemar de Barros, sob a justificativa de que era preciso
i estimular o turismo na capital, baixou um decreto permitindo o coeficiente 6 para
fr
hotéis e hospedarias. No mesmo decreto mudava a fórmula para o cálculo da
r
t densidade residencial líquida e estabelecia critérios para a aprovação de
t edificações mistas, expedientes que ampliavam a margem de manobra dos incor-
I
poradores. Em 1964, um projeto de lei apresentado à Câmara por iniciativa do
vereador Sender Fichman propôs a instituição de um coeficiente máximo de 6
para qualquer construção e eliminava a densidade máxima e a quota máxima de
terreno por unidade. No substitutivo ao projeto elaborado pelo Poder Executivo,
sob a gestão de Prestes Maia, acrescenta-se um parágrafo conferindo o índice 8
para hotéis e hospitais, o que é apoiado pelo Instituto de Engenharia. O Departa-
mento de Urbanismo da Prefeitura - por considerar vago -, o lAB - por
199

entende, que deve havec um só coefidente - as univeDiidades _ poc consid",
que faltava um zoneamento - e a Sociedade dos Anúgo da Cidade _ po, nã~
s iJ'o residencial verticalizado
aceitar o indice 8 - se manifesta,aJU contrátios ao projeto de lei. COlocou_,,:
projeto em votação na Cãma,a, tendo sido rejeitado; mas em 1965, ainda Soba
gestão de hestes Maia, apresentou-se Um novo p;ojeto, estabelecendo índ,,,
único 6, que foi novamente ,ejeitado pela Câmara. Finalmente em 1966, P"'ia
Lima o enviou novamente à Câmara, que o aprovou po, decu",o de P"zo, e a
capital passou a tec 6 cama coeficiente de aproveitamento, com a única excecão
dos edifícios de garagem, cujo Índice poderia chegar a 15. ,
45
A eliminação do critério da densidade máxima de 600 habitantes po, hec.
tare e a cota de terreno e a institucionalização de um coeficiente único igual a 6
pareciam te, definido Um nova regra do jogo do mercado, de longa du,ação. ESSa
regea seria modificada somente em 1971, durante a gestão de José CarIos Piguei.
redo Ferraz, quando o Plano Direto, de Desenvolvimento Integrado (PDDI).
novamente sob a jUstificativa de que São Paulo precisava parar, definiu Como
limite máximo para aproveitamento de terrenos o coeficiente 4.
Depois de 1964, durante o período da ditadura militar, o Estado nacional
requereu a produção de planos integrados e condicionou a oferta de financia.
mento federal para projetos de desenvolvimento u,bano à apreSentação pela
mUnicipalidi<dede um plano integeado. Os anos 60 foram um períOdo de enorme
urbanização no Brasil, ainda que as municipalidades não tivessem autonomia
financeira para SUportar esse Crescimento.
Neste Contexto, o Plano Urbanístico Básico (PUB) foi eJabo"do para São
Paulo em 1968 e o Plano Diretor de Desenvolvimento Integeado, em 1971. Traba-
lhos técnicos de alta intensidade retórica, mas relegados a um tipo de alta,
destinado aos planos integrados, enquanto a cidade corria solta e selvagem ao
tom das lutas, preSSões e alianças terrÍtoríais.
Embora as P'Opostas gerais contidas no PDm aprovado pu, lei nunca
tivessem sido implementadi<s, o coeficiente máximo de 4 por ele definido está em
vigor até hoje. E a primeira Lei de Uso e Ocupação do Solo, ou lei de zonea-
mento da cidi<de, foi decorrência direta do modelo propOsto no plano.
A Lei de Uso c Ocupação do Solo, de 1972, reduziu ainda mais o coefi-
ciente 4, ao permiti, que apenas 1% da área da cidi<de-limitada basicamente
ao Centro e à aveniM Paulista, Z5 - pudesse atingi,- esse Potencial. Outros 10%
poderiam chegar a 2 ou 3, e a grande maioria da cidade, incluída na 22, poderia
construi,- apenas Uma vez a área do terreno. Nessa ocasião não houve geandes ce-
Jeumas, e as pressões dos incorporadores rapidamente lograram apwva, a
Lei 8 OOJn3 (Lei Adiron), que penuitia a elevação de todos os coeficientes para
200
'--
f,.
'1
-+- inclusive na Z2 -, diminuindo a taxa de
~Cllpação e inscrevendo a construção em um círculo de 16 metros de diâmetro,
0111 arandes recuos. .',
c b É fundamental examinar ~ distribuição desses coeficientes na cidade.
Noventa por cento da área incluída nas zonas mais permissivas do ponto de vista
do potencial de edificabilidade, assim como as mais restritivas - as exclusivas
Zl - concentram-se no vetor sudoeste. Nessas zonas, a lei de zoneamento
proposta c?rrespondeu quase literalmente a~ ti~o e forma ~e ocupação que estava
sendo praticada. Portanto, ao declarar-que so ali - onde ja estavam concentrados
os terrenos mais valorizados - poder-se-iam praticar os coeficientes mais altos
e os usos mais diversificados, alei se transformou em indexador, reiterando o
status quo de distribuição de riqueza imobiliária da cidade.
Finalmente, ao permitir que a Z2 pudesse ter um coeficiente maior sob
condições que apenas operações; de remembramento ou proprietários de grandes
lotes poderiam cumprir (construção inscrita em um círculo de 16 metros de
diâmetro, taxa de ocupação de 2~%, entre outras) promoveu circunstâncias espe-
ciais para os incorporadores, limitando, nesse mercado, as oportunidades imo-
biliárias e os agenciamentos espaciais produzidos por pequenos e médios cons-
trutores. i
Essas são algumas das rizões por que a diferenciação de coeficientes em
é hoje amplamente defendida pelos tradicionais .interlocutores da legislação
Arquitetos e urbanistas progressistas, herdeiros da Sociedade Amigos.
da Cidade, moradores da Zl defendem-na porque acreditam, como Anhaia Mello
acreditava nos anos 40, que esse instrumento representa uma "arma contra 'a
especulação imobiliária;' e a garantia de uma certa qualidade de vida. Enge-
,~;.
nheiros, construtores e incorporadores, representados por suas entidades de classe,
sobretudo aqueles que têm u~a posição de liderança no mercado, defendem a
legalidade urbana porque o zoneamento fixa uma situação em que não apenas
seus investimentos estão protegidos, como também beneficiam-se de uma renda
diferencial oriunda exatamente da concentração do potencial de edificabilidade no
seu território.',
Evidentemente, a discussão da edificabilidade circunscreve um conflito que
se dá majoritariamente no interior do sudoeste da cidade. O mapeamento do
processo histórico de verticalização nos dá a medida dessa concentração, o que,
de certa forma, explica quais os atores ou interlocutores envolvidos nesse debate.
Se os planos abstratos e totais apaixonam urbanistas, deles empresários do ramo
imobiliário querem saber onde serão os próximos investimentos públicos e quais
os potenciais de edificabilidade que serão definidos. Para os políticos, entretanto,
não é apenas essa a equação'.
201

Desde o fim do Est'do Novo, ou mais P'rticul,nnente desde 1945, qO'ndo
a Cãm,fa Muolcipal eolta a funciona;, o Voto da peciferia começou a ser
fundamental para o resultado das eleições. Por isso, embora multo pouco inves.
mentepelo
tido grande pela
investido capital e por obras públicas, o temtório da periferia foi alta.
política.
Propositadamente deixamos para o final a questão do tratamento jurídico.
urbanístico das ilegalidades urbanas maciçamente representadas pela perifeua mi.
grame, que lentamente foi se consolidando e reproduzindo pela contínua expan.
são dos limites da cidade sobre terras cada vez mais distantes.
A este respeito, desde o "Esquema Anhaia", os Planejadores têm lidado
Com as periferias migrantes baseados na natureza sUpostamente provisória dos
mecanismos qne as produzem. Dado que tudo iria mudar se o plano fOsse apro.
priadamente aplicado, a proposta da maior parte dos planos e da legislação
urbana eficiente
peção era estabelecer
para a Umlimite da lei.a expansão horizontal e um apa;ato de ins.
aplicação para
Controlar a fronteira: a questão da Zona rural
A idéia de fixar um limite para a expansão urbana já haVia alimentado as
tentativas de Anhaia Mello, durante sua gestão como prefeito, qoando propôs,
inutilmente, estabelecer punições para as ruas abertas sem licença. Foi obrigado
a recua;, permitindo Possibilidades e brechas para a consolidação desses espaços
irregulares. Uma parte dessas mas - e até hoje, Uma parcela dos loteamentos
clandestinos - se situava na zona rural.
A história do município é marcada pela demanoação sucessiva de fronteiras
entre o que era considerado urbano e o que era considerado rural, quase sempre
desenhadas a posteriori, quando a ocupaçáo urbana na "ma rural já era Um faro.
Como vimos ao longo da história da norma urbanística da cidade, a OCupação
não·regulada da ZOnarural apareceu formulada _ inclusive COmopolítica _
Como altemativa de moradia para a população pobre. Assim, a urban feno, foi
SUcessivamente redesenhada, sob o peso dos efeitos perversos da própria
legislação qoe, ao ele"r relativame"e o pceço da terra na zona urbana, "em.
PUrrava" os anTIamentos populares para as áreas rurais (1v[apa26)
A invasão da zona rural foi historicamente associada a Um modelo de
c;d,de que destioa Suaspe;iferias aos Pobres. Se tal modelo já se configurava em
202
!-."
f·
K;
I:
h'
r
1930, quando 180 quilômetros ~uadrados já estavam loteados (embora apenas
,0% ocupados), a radicalidade assumida foi muito maior a partir do pós-guerra,
quan~o se acelerou o ritmo de crescimemo da cidade e a expansão horizontal foi
]11aisintensa. :.
O impulso de autoconstrução na periferia no pós-guerra ganhou mais vigor
com o estabelecimento, pelo governo federal, em 1942, de uma nova Lei do
Inquilinato, que instituiu um congelamento e um sistema de controle do aluguel,
anteriormente deixado a cargo de negociações livres entre senhorios e inquilinos.
Embora a autoconstrução na periferia já existisse, no começo dos anos 40 a
grande maioria das classes trabalhadora e média ainda vivia em casas alugadas."
A lei foi intensamente apoiada, tendo sido vista, na época, corno uma medida de
alto impacto político, na defesa da "economia popular". Mas o congelamento dos
aluguéis decretado em 1942 e repetidamente renovado nos anos seguintes criou
um clima desfavorável para o investimento em casas para alugar e a acelerou os
despejos na cidade, o que teve.corno efeito o aparecimento das primeiras favelas
em São Paulo e a maior ocupação da periferia. Desde então, o modelo de auto-
construcão periférica reinou soberano na cidade."
Hoje são 700 quilômetros quadrados urbanizados, dos quais 100 se encon-
tram em zonas legalmente consideradas como rurais." O desenho da distribuição
da população por faixas de rbnda em 1977 confirma este padrão: as periferias
Norte, Leste e Sul são majoritariamente constituídas por urna população de bruxa
renda.49· .'.
Uma parte das moradias classificadas nessa condição foi produzida por
programas públicos de habitação, particularmente intensos durante os anos de
vigência do Banco Nacional de Habitação." A Cohab, companhia municipal
destinada ao financiamento e produção de moradias para a população de até cinco
salários mínimos, produziu, entre 1965 e 1989, 100 mil unidades habitacionais.
t A maioria dessas moradias são conjuntos construídos na zona rural e afastados
! de qualquer rede de infra-estrutura."
A Lei de Zoneamento em vigor consagra este modelo, ao constituir uma
Zona - Z8 10011- na primeira franja da zona rural, destinada à produção de
moradia popular apenas pelas empresas estatais, como a Cohab. A Lei 9412 de
1981, que criou essa zona, possibilitaria, segundo seus autores, a compra pelas
empresas estatais de terrenos a baixo preço, já que se tratava de terrenos situados
em zona rural, desvalorizados pela impossibilidade de ocupação legal para usos
Urbanos. E a compra de terrenos baratos, segundo a lógica que imperou em toda
a produção de habitação popular durante a existência do BT\1H, era a condição
203

para te, !Cesso aos financiamentos pam a P'Odução de habitaÇão popul". Po"
considemndo as dificuldades decoD"entes da localização desses gmndes COnj'nt~'
de ínfm-estrutu;a e equipamentos, os se;viços de terraplenagem e ,ecupe;ação
ecosão causada pela p;ópda tmaplenagem, é compacável ao custo de ,"';
r
na 28-100/1, o custo unitário dessas momdias, computados a extensão das 'ed OS
habitação de classe média nO.me;cado p,ivado". Isso sem Conta, o CUsto social
e pessoal de mora- em g,andes guetos habitacionais, sem variedade social o,
funcional, numa paisagem monoc6,dica no limite da zona ru,al, sem peItenee,
ve,dadei,amente à cidade. Ao desej" bloquea, a especulação imobiliária at,,,,s
de uma urban fence eonstituiída po, grandes conjuntos habitacionais p,omovid"
pelo Estado, a lei ,eitewu a velha fónnula de criar Possibilidades legais pa;a a
moradia popular apenas onde não existe cidade,
Gigante periferia
Apesar dos planos, leis e regulamentos que ao longo do século reíeita;am
e p'oibimm as favelas e os bairros periféricos precários, eles não desaparece"un.
Costuma-se, nos meios urbanísticos, atdbui; o fato à falta de planejamento
asSociada à falta de fiscalização. Pmcu;ando ;aízes lnais pmfundas, o <Ugumento
atribui a expansão desta cidade selvagem à falta de ética que impele govemantes'
a negoci" di,etamente Com os inte,esses (sem segui; planos) e Construtores,
morado,es e fiscais a criar uma relação de comp" e venda de di;eitos e sanções.
Ent;etanto, como vimos no capítulo 4, a parti; dos anos 30 se estabeleceu
um pacto territorial, no qual a ilegalidade era tolemda para POde, se, poste-
dormente negociada pelo Estado. Uma das condições para que esse pacto pudesse
Ocorre, em o Estado assumu- o papel de pmvedo, e os habitantes do território
ilegal, de devedo,es de um favo, do Estado, já que do ponto de vista estritamente
legal ali cabedam punições, e não 'esponsabilidades e di;eitos. O pacto com a
pe;ifena consolidou_se no contexto da ,edemoc;atização, no qual melho,;as
u'banas se t;ansfonna"un em Votos e lidemnças de bairro em cabos eleitornis.
Sob o ponto de vista político, o tema da casa p'ópda aparece foItemente
ideologizado pelo discueso do Estado Novo, ac;eSCentando Um at'ibuto _ a
pwp,iedade - ao modelo da casa unifamiliac, em v;gO' desde o início do século.
Assim expcessava esta idéia o ministw do T;abalho Waldemac Falcão, em 1938,
204
!<:"' , .
bta5"1A&iZlP~ ".- .
. --..
cn.r.:n~bM'L4.QaJJMb.im"'&s::a:;tzaCUilJGai~
~cl;Ii:f.1.~
(
"Dando a esses humildes ;trabalhadores seu lar próprio, outorgava-Ihes o
governo do Estado Novd a base física de sua liberdade econômica, o
recanto amorável de sua \i:lda de família e o símbolo de sua felicidade sin-
gela de trabalhadores e d* chefes de cada uma daquelas mansões domés-
ticas honradas e dignificadas pelo trabalho honesto de todos os dias':"
A casa própria era a màterialização da possibilidade de estabilidade e
ascensão social que aparecia corno recompensa pelos anos de sacrifícios. Desta
fo011a o trabalho e a política d~ amparo ao trabalhador seriam valorizados, e o
perigo de convulsão social, afastado. Mas a casa própria tinha também um
profundo sentido micropolítico, ao garantir um ambiente livre das patologias
. sociais associadas com as moradias coletivas, o "lar" sadio, célula básica a partir
da qual se construiriam a sociedade e a nação."
"Casas domingueiras, que tremem com a ventania" implicam para os
moradores ficar horas de pé nas filas de ônibus, com barro nos pés, água de poço,
sem luz elétrica nem iluminação das vias. Longe da superlotação dos cortiços e
de qualquer vestígio de cidade. Entre 1940 e 1950, cerca de 100 mil famílias,
; mais de meio milhão de pessoas, passaram a morar em casas próprias nas peri-
",;ferias sem melhorias urbanas! ironicamente chamadas de "vilas" e "jardins".
.....
, __.."
Não tardou muito, porém, l
para que esses habitantes começassem a
,;;,'demandar do Estado os melhoramentos inexistentes. Bastou renascer a vida polí-"
"lica paulistana, para emergir Jma nova voz, que vinha destes novos territórios, Os ' ~ t
.' comunistas, no breve períodqde legalidade do Partido, entre 1945 e 1947, foram ,
. os primeiros a perceber a periferia como um espaço propício para o surgimento' ,,:;
de um movimento de luta pdi- melhorias urbanas e novas formas de organização ; t.-.
popular. Durante o período 4e legalidade, o Partido Comunista Brasileiro (PCB)
Constituiu a maior bancada [na Câmara de Vereadores e organizou dezenas de
Comitês Democráticos e Progressistas (CDPs), cuja função era ser o órgão de
massa do partido. Assim, pnomoveram um trabalho de organização das vilas em
J
tomo de problemas comuns, que eram muitos."
Inaugurou-se nesse momento uma tradição de reivindicação e estratégia de
pressão ao Estado - seu principal interlocutor - que redefiniu a geografia polí- .
tica da cidade. ;
Com a ilegalidade do PCB, os CDPs foram fechados e os vereadores
comunistas cassados, Entretanto, boa parte dessas lideranças foi incorporada nas
Sociedades Amigos de Bairro, forma de organização que se transformou na
principal representação da' periferia na relação com a Câmara e a Prefeitura."
Até 1953, os vereadores - principalmente Jânio Quadros, suplente que
205

havia a"uinido em 1948, COro a ,eabertu,. da Câmam após a cassação dos
vereado,,, do PCB - já ressoavam a voz da periferia, denunc"ndo as condiçÕes
precárias e encaminhando reivindicações. Porem, a instituoionalização dessa
relação só se daria a partir do mandato de Jânio Quadros, primeiro prefeito eleitu
pela cidade após a democratização.
São Paulo, em seu qUarto centenário de existência, era então uma
mea6pole industrial de 2,5 milhões de habitantes, e seu imenso território ilegal
foi, pela primeira vez, priorizado pela Prefeitura." Uma das medidas adminis_
trativas iniciais de Jânio foi conseguir a aprovação na Câmara de um projeto de
lei sobre "oficialização dos Iog,.douros", que declarava oficiais todos os lotea-
mentos aprovados, todos os regisaados de acordo com a anistia de 1936 e todos
cootidos na planta da cidade anexa à lei. Dessa forma, foi concedida uma anistia
em massa, tomando todo e qualquer espaço contido naquela planta passíVel de
investimento póblico. A medida legal foi Um passo fundamental para pôr em
marcha um Plano de Emergência, que consistia na colocação de guias, sacjetas,
pavimentação
50 (Mapa 27).58e instalação de luz elétrica nas vias Principais da periferia dos anos
O plano econÔmico de Jânio Quádros colidia com a posição do Departa-
mento de Urbanismo, que defendia a legalização caso a caso dos armamentos, no
lentissimo ritmo em que se proce"avam no interior da máquina da Prefeitma."
Em virtude disso, o Departamento de Urbanismo se dissociou do movimento
encabe<;ado pelo prefeito, qUe, por sua vez, estabeleceu negociação direta com as
lideranças locais, a elas se dirigindo em suas ações. Combatidas pelos urbanistas,
SUas medidas eram amplamente apoiadas pelos empresários ligados ao Setor de
construção civil e loteamentos.
O sucesso eleitoral da ação de Jânío Quadros foi imediato. Em 1955,
venceu a eleição para o governo do estado, enfrentando Adhemar de Barros, e
elegeu seu sucessor no município Em sua gestão como governador, promove
uma ampliação dos serviços de água, aumentando em cinco vezes a adoção, e em
quase 50% a rede, a fim de atender a muitos bairros da periferia'o Enquanto go-
vernador, SUainfluência contribuiu para a promulgação da lei de conservação, que
permitiu a edificaçóes
talação dos serviços. irregulares serem legalizadas, fator fundamental para a ins-
Com essa política, Jânio Quadios consolidou um primeiro anel de Iotea-
me",os, oCUpados enae os anos 30 e 50, enraizando ali Sua Poderosa base poli-
rica Consolidou também uma relação entre o político e a produção da periferia,
qUe tem na P'ópri. coodição iniciat de ilegalidade do assentamento a possi-
206
~J;
~~
li;
~.,.
~,
f-
I
biJidade de rransformar investimentos públicos em poderosas moedas de barganha
em contabilidades eleitorais. r:
Esse pacto territorial esljoçado desde os anos 30, mas definido mais clara-
mente no contexto da rederndcratização e do populismo, nunca mais foi des-
montado. Nem mesmo durante os anos de ditadura, o esquema foi interrompido:
novas regularizações em massa foram decretadas em 1962 e em 1968; as
Sociedades Amigos de Bairroi(SABs) continuaram a ser recebidas nos gabinetes
de prefeitos, vereadores e secretários. Durante o período de 1969 a 1988, em que
não houve eleições para prefeito, a Câmara dos Vereadores transformou-se no
grande canal para as demandas dos bairros por serviços, tecendo redes políticas
que iam de bairros a secretários, assessores e funcionários municipais. E assim,
camadas da periferia foram ~endo seletivamente incorporadas à cidade e novas
fronteiras se constituíram. i
Até meados da década! de 1970, este modelo político-territorial funcionou,
acomodando, embora de forma precária e exc1udente, a demanda por moradia por
parte dos trabalhadores. No entanto, no final dos anos 70, o "milagre brasileiro"
entrou em crise, ao mesmo,' tempo em que se intensificou a luta pela redemo- .-
cratização do país. O crescimento econômico que se manteve ao longo da década
de 1970 começou a estagnar, assim como despontaram os primeiros sinais do
aumento da taxa de desemprego e índices de inflação. A partir da crise econô-.
mica internacional e da POlítica recessiva adotada pelo governo, os salários,
perderam cada vez mais seu poder de compra.·:··· .
O impacto da crise sobre a cidade se manifestou no esgotamento do padrão··
'.:~
periférico de crescimento. Tal esgotamento se explica, por um lado, pela relativa
redução da oferta de lotes populares decorrente da diminuição de loteamentos
clandestinos. Isso se deu em função da adoção de legislação federal mais
restritiva e da própria falta de elasticidade das ofertas, na medida em que aumen-
.~. tava a distância entre a periferia e as zonas concentradoras de emprego." Por
~
i outro lado, a crise também foi causada pela diminuição do poder de compra dos
salários em conjunturas altamente inflacionárias, o que reduziu a capacidade de
comprometimento do trabalhador com a poupança inicial e as prestações do lote.
Ao mesmo tempo; os canais de interlocução política construídos sob a
égide do populismo - e que sobreviveram aos anos de ditadura, as SABs e redes
de intermediação política que as ligavam aos políticos e à burocracia estatal,
começaram a não mais controlar os milhares de micromovimentos reivindica-
tórios que se formavam na periferia. Uma oposição política renascia, depois de
anos de repressão, e se expressava nas oposições sindicais que, pela primeira vez
desde a construção do modelo getulista de sindicalismo atrelado ao Estado,
207
., :u;;:;;a;;w;aWWli'eataifti

defendiam autonomia e independêneia. Expressava_se também a vitória P'lrla.
mentar da oposição politica - o MDB - nas eâmaras legislativas e nos exeeu_
tivos para os quais haveria eleições. E nos bairros de periferia, ereseiam Os
movimentos, as Comunidades de base
pendentes e construídas de baixo para de trabalhadores Como organizações inde_
cima.
Grupos e associações discutiam as difieuldades e as condições degradada;
da vida eotidiana. No pcoeesso, criaram Uma consciêneia da exelusão qUe servia
para ligar as demandas dos vastos númecos de pessoas vivendo nos bairros da
periferia. Naquele tempo, prineipalmente através das comunidades eelesiais de
base, dos elubes de mães, de juventude e Outrasorganizações, criou-se um eampo
popular de resistêneia e organização. Esse processo despertou Um espírito de
insubordinação direta Contra as regras autoritárias e inspirou ações de desobe_
protesto.
diêneia cívíl
62
- greves, demonstrações, oeupação de terras e Outros tipos de
A linguagem desses movimentos e do Partido dos Trabalhadores (PTJ.
eonstituido pOr novos atores, é a da eidadania plena. Participação popular, auto-
gestão, radiealhação democrática são as expressões que indicam a Vontade de
ruptoca subordinada
posição de Uma relação politica na qual o povo apareee COmo objeto, nUma
ou devedora.
A crise do milagre e da ditadura militar representou também a crise fisca]
do Estado. As obras públicas, que durante décadas SUstentaram Partidos políticos
e enriqueeeram empreHeiras, eomeçaram a se inviabilizar em funç'" da eSCassez
de reeursos decorrente da estagnação ,manceira e da impossibilidade de Contrair
empréstimos, dado o altíssimo nível de endividamento interno e externo.
Isso significou uma ampliação da demanda por serviços públicos e
SUbsidiados, em função do aumento da pobreza, ao mesmo tempo em que
diminuia a capacidade do Estado de atender a essa demanda. Esse é o cenário
com que a cidade entra Político-territorial.
nos anos 80, a chamada "década perdida", mOmento
difícil de reestruturação
Ê possível um novo pacto territorial?
. (.
Neste final de século, São Paulo parece não caber mais na imagem que tem
..
de si mesma. Nem gigante industrial nem eidade que mais cresoe no mundo _
a cidade vem perdendo empregoS industriais e se tereiarizando, ou sej" t"ns-
208
L ~
..
_.,
~-,
i'
Ç.
~:.
(:
I: .
.. formando-se em um centro comercíal e de serviços altamente diversificado e
sofisticado. ;
Pela primeira vez em sua :história, o Censo de 91 indicou que a cidade per-
deu população - ainda que suà região metropolitana tenha crescido. E embora
a grande inércia de seu modelo'concenrrador continue claramente demarcando o
vetor sudoeste como grande concentrador de oportunidades de emprego e con- ,
sumo, novas formas de organização espacial, como os shopping centers e centros
empresariais, contestam a lógipa de uma estrutura territorial pré-eletrônica
Rapidamente a cidade se.conecta às velozes redes de informação e comu-
nicação instantânea. E ao mesmo tempo, a cada chuvoso mês de janeiro, en-
chentes cada vez maiores derrubam barracos, arrastam carros e casas e fazem
todo o sistema de transporte e!ptrar em colapso. Nunca houve tantos paulistanos
morando em favelas - hoje isão mais de 1 milhão - e as filas dos ônibus, o
barro nos pés e a falta de escolas e hospitais na periferia continuam.
Com a redemocratização, a cidade experimentou a volta de Jânio Quadros,
ex-prefeito, governador e presidente e a de Paulo Maluf, ex-prefeito e gover-
. nador, à Prefeitura (respectivamente nos períodos 1986 a 1989 e 1992 a 1996) e
. ti. gestão de Luiza Erundina, do PT. Embora com estilos diferentes, do ponto de
;~
vista da política urbanística, !às administrações de Jânio Quadros e Paulo Maluf
foram semelhantes. Grandes. obras no vetor sudoeste, cortes nos gastos sociais, c
cooptação de lideranças de bairro e pulverização de microinvestimentos na peri- ,
feria, mediados por vereadores e outros políticos. -: ...i··
Luiza Erundina, nordestina e ligada aos movimentos sociais e comunidades; }:;
de base, propôs uma ruptura nessa política, tanto do ponto de vista da definição, ·1':-
das prioridades de investimentos quanto das próprias formas e métodos de gover- .
nar. Priorizou as áreas sociais - sobretudo habitação, saúde, educação e trans- ;
porte público em detrimento das grandes obras. E abriu espaços de interlocução
política e negociação nos ptocessos de tomada de decisão, organizando conselhos'
e fóruns nos quais entidades e indivíduos envolvidos com um setor ou um terri-
tório partilhavam com o governo as decisões a respeito de sua ação. :
Em um setor - não.pnoritário - do governo de Erundina, o planejamento
urbano, experimentou-se Jambém uma ruptura. Encarregados de elaborar, por
obrigação constitucional, um novo plano diretor para a cidade, os planejadores
,
~
urbanos imaginaram ser possível construir, através de um amplo processo de
discussão política na cidade, envolvendo os atores que produzem e disputam o
espaço urbano, uma nova regra do jogo. Uma regra que partisse da cidade real,
e não de um modelo abstrato e ideal. Que incorporasse a heterogeneidade, a
209
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<ransfo,mação e o conflito como valo,es positivos. Que libeHasse a cidade de

uma legislação que assegum "s",vas de mercado. desenhando muralhas invi.
siveis. e que assumisse as lógicas e ritmos de pmdução dos assentamentos popu. Notas
lares como parte integ,ante da cidade. Que ampliasse o acesso às OPOrtunidades ,,
de emp,ego. consumo e investimentos imobiliários ao maio, numero possivel de
pessoas, desconCentrando a cidade e seus mercados. I . .
I. CUEV A, Antonio Azuela de Ia. La 'ciudad, Ia propriedad privada y el Derecho. México,
Esses novos conceitos ,ompiam COm a lógica dos pob,es-para-fora e ricos. EI Colégio de México, 1989, p. 84.
no-sudoeste e Coma criação dos bainos-donnitórios e bairros-emp,egos _ gran.
'1 COELHO, Fábio Ulhoa. Direito e poder. São Paulo, Saraiva, 1992. p. 112. SegundoNabil
des "sponsáveis pelos desastces ambientais da cidade e buscavam eonstmi, Uma
B'onduki, op. cit., p. 155, embora até muito recentemente os favelados tenham sido
cidade menos seg,egada. O govemo propunha ;egulações que instituissem par. esti!wlatizados como marginais, vadios e desocupados, desde o surgimento das primeiras
ce,ias em" capitais priVados e capitais publicos para logra; transfonnações u,ba. fav;las de São Paulo, que datam de 1946, esse tipo de moradia era ocupado basicamente por
nisticas que ga"ntissem a ;eeupemção e a melhoria da qualidade dos espaços prí- trabalhadores assalariados e, na maioria, provenientes da própria capital, havendo forte
blicos e ampliassem a responsabilidade dos cidadãos pa;a com a gestão da relação entre o problema dos despejos decorrentes da promulgação da Lei do Inquilinato em
cidade. Buscava ;egulações que cOnseguissem atualiza, as normas U,banisticas 1942 e a busca dessa alternativa de' moradia.
adaptando-as aos novos tempos. pe'mitindo que a cidade ent,asse no te;çei,o
milênio com suas fronteiras verdadeiramente abertas. 3. A lei 7 805, de 1972, é a lei de zoneamento dacidade. Nela estão estabelecidas as categorias
de uso e dimensões das edificações permitidas para as distintas zonas criadas pela lei. A lei
Esses principios e os instrumentos necessários para sua implementação é acompanhada por urna demarcação de perímetros, definindo, para cada trecho da cidade
rege a lançados.
fomm cidade só O quanto serão
dirá. inco']>omdos na o'dem jUridico-uebanistica que
.í:
a história . a zona em que se insere. Está em vigor até os dias de hoje, emendada por centenas de novas
leis e decretos. Inicialmente foram criadas oito zonas distintas - numeradas de ZI a Z8;
porém, esse número cresceu e hoje existem dezenove, ao lado de um grande número-de .
subdivisões das chamadas·"zonas especiais" - as Z8, que, na formulação inicial, não tiveram
seu uso e regulamentação definidos, permanecendo numa espécie de "congelamento" .
explicitado por parâmetros tão restritivos, que inviabilizariam sua transformação em outros
usos e formas de ocupação. Alémda criação de novas zonas, as emendas, ao longo dos' mais
de vinte anos que se passaram desde a promulgação da lei, também se referem à classificação
de novos usos e detalhamentos dos critérios de ocupação das edificações. '
l
4. Um caso típico são os imímeros loteamentos abertos irregularmente na zona rural, que no
mapa do zoneamento aparecem pintados de verde, e não arruados, corno se a área tivesse
ainda uma cobertura vegetal.
~,
5. PANIZZI, Wrana. "Entre cid~de e estado, a propriedade e seus direitos". In: Espaço e
Debates, n. 26, São Paulo, 1989. p. 89.

6. Para uma discussão mais ampla do tema, ver FALCÃO, Joaquim de Arruda (org.). Conflito ; .
de direito de propriedade. Rio de Janeiro, Forense, 1984; SANTOS, Boaventura de Sousa.
Estado Derecho )' Luchas Sociales. Bogotá, Instituto Latino americano de Servicios Legales
Alternativos, 1991, especialmente "EI Estado, EI Derecho y Ias Luchas Sociales en Ias
Luchas Urbanas de Recife"; e I'ANIZZi, Wrana. Op. cit.

210 7. A estimativa é do Jornal Fanfulla, apud Paulo Sérgio Pinheiro e Michael Hall. A classe
operária 110 Brasil. Documentos, São Paulo, Brasiliense, 1981. p. 42, v. n.

211
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io;1,,'i" ,.o~"n<ooto. cnando q~atw tip" de COITcOO'"-' Z8CR,1 a Z8CR,4 Ao lei;
8. Lúcio Kowarjck & Clara Ant. "Cem anos de promiscuidade". In: KOWARICK, Lúcio 9 0491 e 9 ,OOI8} cn" am m''', du", catego"" ~- Z8CRS e Z8CR,6 - , O,," haram
(org.). As lutas sociais e a cidade. Op. cit., p. 66. ","M' 80 as """ten ;bca; da; outr~' Z8CR. A le1 9 '11181, cnou duas 00<>' mao; (Z17 ,
ZJ8). t"n;fonnaodo treoho; de outras moo; que tinham imotma com Zl 'q,e p,"oitirou
9. Estado de São Paulo. Principais dados demo gráficos segundo os recenseamento, gerais 0,0;0 "'ilioabilidade .0,";010; dc!'a c~ mo" do haO"ção. onde p""ip,lmeotc o ,ab"ir °
In: Sinopse estatística do município de São Paulo. 1951. p. 43. . (,lt máxim, da; "', ficaço", p'!ia nao pcovoe", combra e deva"") e a m dade de mo; "0;,
ute
10. Donald Pierson veio a São Paulo a convite da Escola de Sociologia e Política. Seu estudo são controlados. ::
realizado por alunos e professores da Escola, foi apresentado pela primeira vez na reuniã~ 16 SORKIN. Mich "Iotrodo~i 00' Vaúation; 00 a Theme Park''. 10, SORKIN.Mieh"l
ae1
anual do Instituto da Organização Racional do Trabalho (Idort) e publicado em Economia. (0<,.). Va,iatio 00 a Th,m' Pdrk. No w Y ork, Hill and Wang, 1992. p. XV. Twdução da
Ano Il, n. 29, outubro de 1941, p. 7-13. A conclusão mais completa do trabalho foi publicada OS

pela Revista do Arquivo Municipal, sob o título "Habitações em São Paulo. Estudo autora. :'
Comparativo", p. 199-238. 17. SOMEKH, Nadia. Op. cit., p.186.

11. O cálculo de 30% foi efetuado pela Secretaria Municipal do Planejamento de São Paulo 18. MAlA, FranciscO Prestes. P:iano de Avenidas para a cidade de São Paulo. São Paulo,
Melhoramentos. 1930, apud Sarnuel Kruchin."São Paulo 30-60: quatro movimentos". In:
em 1990, excluindo do total das edificações aquelas oficialmente contabilizadas como
imóveis irregulares (345 611, que correspondem a 51 079 903 metros quadrados, Espaço de Debates, n. 27, ano F~"São Paulo, 1989. p. 29.
aproximadamente 20% do total de área construída do município, excluídas as favelas)
aquelas contidas em loteamentos clandestinos (constavam em 1990 dos cadastros da 19. KRUCHIN, Samuel, ibid. ~
Prefeitura 2500 processos de loteamentos irregulares em andamento, ocupando 13 088 ha, 20. MAlA, Francisco Prestes. tntrodução ao Estudo de um Plano de Avenidas. São Paulo,
ou seja, 16% da área do município), os domicílios em favela (recenseados em 1987 em 150
mil) e uma estimativa do número de domicílios em cortiço (70 mil, baseada nos dados do MelhoramentoS, 1930. p. 295. tc
Recenseamento Geral de 1980/domicílios de um só cômodo - e do Cadastro Predial 21. OSELLO, MarcO Antõniol.op. cit., p. 142.
Territorial Municipal). Conforme ROLNIK, Raquel etalii. São Paulo crise e mudança. São
Paulo, Brasiliense, 1990. p. 90-105.
22.MAlA, Ban"'co Pte"e, ~,ia. O "o,"""olO "baoo. Sãop",10, So"""de Amigo,d,

12. Do ponto de vista das regras de uso e ocupação do solo, a Z2 é definida como uma zona Cidade, 1936. 2. r- f·(
23. Prestes Maia foi prefeito ~hdicado pelointerventor federal de São Paulo, Adhêm.arde
de baixa densidade, na qual se perrnitea construção de uma vez a área do lote. Nessa zona,
predominantemente residencial, é admitida a presença de espaços não-residenciais, porém
Barro" duran" °E,tado N"" - entro 1938 e 1945 - e eleito 1"" uma ooligaç'O dóUnião
-~~~

.r:
Democrática Nacional (UD~\!), com o Partido Democrata Cristão (PDC) derrotando o
de pequenas dimensões e atratividade e acesso independente da porção residencial. Não é
candidato de Adhemar, perm;anecendo no cargo entre 1961 a T965. Confonne O Podere/i!
permitido o uso misto no mesmo lote.
São Paulo. Op. cit., p. 61 e &1.
13. Esse cálculo foi feito com base no orçamento da Secretaria Municipal de Vias Públicas,
24. MELLO, Marcus André~. C. de. "O estado, o boom do século e a crise de habitação:
responsável pelas obras viárias, executado durante o ano de 1993 e o primeiro semestre de
Rio de Janeiro e Recife (1937-1946)" .ln: GOMES, AnaFernandeseMarco AurélioF. (DIg.).
1994. As informações e os valores das respectivas obras encontram-se no mapa 26 e foram
Cidade e história: moderni4ação das cidades brasileiras nos séculos XIX. e XX. Salvador,
calculadas pelo gabinete do vereador Odilon Guedes, na Câmara Municipal de São Paulo.
UFBAIFaculdade de Arquitetura/Anpur, 1992. p.l47.
14. Taxa de ocupação é a projeção da edificação sobre o terreno, e coeficiente de 25. MAGALHÃES, Agarnenon. Folha da Manhã, 6fev.1939,apudMarcus AndréB.C.de
aproveitamento é a relação entre a área construída total e a área do terreno.
Melo, ibid.
15. Os corredores de uso especial são eixos de uso de comércio e serviços que atravessam 26. M.EUREN, P. Vau der. "O efeito da inflação sobre os investimentos no Brasil" .ln: Revista
a Zl, apresentando uma série de limitações destinadas a não adensá-la demasiadamente, a do Conselho Nacional de Economia, n. 32, maio/jun. 1955, p. 39-49, v. 4, apud MELO,
manter o caráter horizontal e não permitir que esses usos se esparramem, penetrando no
bairro. Os corredores foram criados pela Lei 8 001/73, primeira a modificar a 7 805/72, que Marcus André B. C. de, ibid., p. 149.
213

212
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4 I. MAlA. p",," .'N otas sob" o Esq OOIDaAoh';'" 10. Cmoi"'o iooru
Oümtado,a do Phno
D;,,\Or do M uo;dp;o Elemenlo! B" '00; para o Phoej ,m""" Reg de São Paulo São
27. Francisco Prestes Maia analisa a Lei 5 261. Entrevista concedida ao jornal A Gazeta, 25
j ul. 1957. paulo, 1954. p. 12-14. \i :
28. OSELLO, Marco Antonio. Op. cit., p. 146. 42. Folha da Manhã, 28 jul. 1957.

29. MELLO, Luís de Anhaia. "A verdadeira finalidade do urbanismo". São Paulo, Boletim
43.1bid.
do Instituto de Engenharia n. 51, ago. 1929, p. 16. 44 SOUZA, M";' Adéli' Ap",,,,,;da de. "A idontidade da metrópole. a ,ertiCftli"ção em
5'0 p,ulo" Teso de livre do"oc;a ap1<;oo"da ao D'p"'l,m,"1O de Googta[" da FFLCHi
30. MELLO, Luís de Anhaia. O Plano regional de São Paulo. São Paulo, FAU/USP, 1954;
e "Grande celeuma está despertando no seio do urbanismo municipal o projeto de autoria do DSP. São Paulo, p. 238-39.
Prof. Anhaia Mello". In: Folha da Tarde, 12 jun. 1954.
45. Idem, p. 240-46. e
31. Idem. 46. De acordo com o CeoSO de i940, apen,; 25% dO' morad;" d"idad de São paulo eram
oo
ocup,d,; pm seus propr\otâ<'os; 65% eram ocupad" por ;oqu;li ; e \0% p" outros tipo;
32. SENNETT, Richard. The Uses of Disorder. New York/ London, N. W. Norton, 1992.
p.92. de situação não conhecida. ! u
47. Na verdade, o moddo de autown;ttução o, periferia gerou,"" noVOm""do d"lug d
33. Ibid. re;ideoda\, ext,,-ofióal COIDO'o; roa; e casas que ocup'. De acordo com o CeoSO de 1980,
34. SINGER, Paul. Desenvolvimento econômico e evolução urbana. São Paulo, Nacional, 51 % das moradias de São PaulO são próprias e 43%, alugadas.
1968. p. 59 e ss. 48. ANCONA, Ana Lóda. "A lógica do Caos AmbieoJal". 10<São Poal0, c'", , ""imo,a.
._~
35. SENNETI, Richard. Op. cit., p. 96. Op. cit., p.76. .
ero
49. ROLNIK , Raquel et alii. C>P'cit., p. 49-68. O ,;tudo ",,,,id Uno
de "ba;xa reod,"fanu1i,.;
36. MELLO, Luís de Anhaia. "O urbanismo ... esse desconhecido". Conferência proferida na
noite de 8 de novembro de 1951, na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade
cuja renda ,=;li" "lá ;itu,d, na faixa de ° O
a S "li,';O; miri;m ; O ;""'0mm em 19~6
- "t·
de São Paulo. São Paulo, edição da Sociedade Amigos da Cidade, n. 11, 1952. Para Anhaia 00 Bto;U e" de R$ 112,00. " '
Mello o desenvolvimento da máquina e da civilização poderia ser dividido em tres fases: 50. O B anco Neoiooel de H,biJacão _ BNH - foi c,;,do em 1964 com o objetivo de "fazer
pleotécnica, paleotécnica e neotécnica. A fase pleotécnica a que se refere o texto corresponde de cada br,;;leito o ptopóewi~ de sua casa". Em 1967, a;;umiu a gestão do Fundo de
aos séculos XVIII e XIX, da energia a vapor, da concentração do maior como expressão do o
Garantia por Tempo de Setviço, oFGTS, fuodo comum "ciona! ",n~i1uiído pelo ""tribu;ção
melhor, da megalópole, das lutas de classe. Já a fase neotécnica corresponde à segunda compu1;6á' de p,trões e empreg,do;, r,;poo;,vel pele di;l,;buiç'o do; 1""me "'; de
Revolução Industrial, fase de cooperação. integração, ciencia, à reversão do ciclo seguros do; tt"",lh,do ; desde o e>labelecimeoto da COD'ohdac,o da; Lei; Ttabalhi;m;.
metropolitano. Inspirando-se em Patrick Geddes eLewisMumford, AnhaiaMello desenvolveu \ Com essa im,"" te
massa de tOe""O' , o B NH [m,nciou companb;~; de 'abilaç'O
bil re,;o,,;;,
a noção de que só o plano regional seria capaz de salvar a cidade do caos. Conforme Luís de i
1 em pwg"ma; destinado; às f,;," popu1Mes c tembém a ;ncomor,,'o imo ;'"' p';vad'.
Anhaia Mello, na conferência: "O plano regional de São Paulo. Uma contribuição da
universidade para o estudo de um código de ocupação lícita do solo". São Paulo, FA U/USP,
1954.
i !

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~
Depois de uma grande crise fi.nanceira e de !!.estão.
, o B~Tfl foi fechado em 1986.

l 51. ANCONA, Ana Lucia. Op. cit., p. 78.

;
37. Folha da Tarde, 12 jun. 1954. l

52. Ibid. o
38. MELLO, Luís de Anhaia. "Urbanismo ... esse desconhecido". Op. cit. 53. Di;o",;o do sr . W ,Idem" F"c'o na ioaugu"ç'O do Vila Op,,'ri W ,ldenurr Falcão 10
BMTIC. novo 1938, apud BONDUKl. Nabil. Op. cit., p. 77.
39. MELLO, Luís de Anhaia. Folha de Tarde, loco cit,
215
40. Prestes Maia, sobre a Lei 5 261, em A Gazeta, 18 j ul. 57.

214
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54. Idem, p. 78-8.'3.

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55. BONDUKl, Nabil, Op. cit., p. 279.
r,
L
56. GOHN, Maria da Glória. Reivindicações populares urbanas. São Paulo, Autores
Associados/Cortez, 1982.

57. De acordo com os dados contidos no Censo de 1950, se somarmos as populações das Bibliografia
chamadas vilas dos bairros de periferia da cidade de São Paulo, tem-se uma cifra que supera
1 milhão de habitantes. Consideramos para este cálculo a população dos seguintes bairros:
Nossa Senhora do Ó, Butantã, Osasco, Limão, Pirituba, Tucuruvi, Vila Maria, Vila Matilde,
Vila Madalena e parte da população da Penha, Vila Prudente, Tatuapé, Saúde, Indianópolis
e Santo Amaro. Foi acrescida também a população dos bairros de Itaquera, Guaianazes, !!

Jaraguá, Parelheiros, Perus e São Miguel, que não faziam parte do município, Este número
não considera a população favelada e cortiçada residente nos bairros mais consolidados.
ALBUQUERQUE, Alexandre. "Congresso de habitação". In: Revista Engenharia
58. GROSTEIN, Marta Dora, Op. cit., p. 349. Tanto o projeto de lei quanto o Plano eram
iniciativas que já vinham sendo negociadas desde o mandato de Armando Arruda Pereira Municipal, v. 1, n. 1, \931, pp. 9-13.
ALMEIDA, Candido Mendes de. Direito civil escolástico brasileiro. Rio de
(1951-53), último dos interventores indicados por Adhemar de Barros,jádeolhonas eleições
municipais anunciadas desde 1952. Janeiro, 1860. :
ALMEIDA, Maria Hermíniki Tavares de. "Estado e classes trabalhadoras no
59. O processo de aprovação, assim como o de regularização, eram complexos, constando Brasil (1930-1945)". São Paulo, 1978. Tese de doutorado apresentada à
de dezesseis etapas ou instâncias de aprovação Conforme GROSTEIN, Marta Dora. Op. cit., FFLCH/USP. ~.
p.312-15. AMARAL, Raul J oviano. Os pretos do Rosário de São Paulo. Subsídios h(stó- .

60. O abastecimento de água e a coleta e tratamento de esgotos desde °período da República ricos. São Paulo, Alarco, 1954.
AMARAL, Antonio Barrete. História dos bairros de São Paulo - o bairrO
.
dei;
Velha são responsabilidades do Estado, e não do município. Pinheiros. São Pauló: Prefeitura Municipal/Secretaria de Educação e .
61. Em 1976, foi promulgada, pelo Congresso Federal, a Lei 6766, ou Lei Lehmann, que Cultura/Departamentd de Cultura, 1969.
criminaliza a abertura de loteamentos clandestinos. Embora não existam registros de prisão AMERICANO, Jorge. São Paulo nesse tempo. 1915-1935. São Paulo: Melho-
de algum loteador que tenha aberto loteamento sem pedir licença para a Prefeitura, a ramentos, 1954. ;
promulgação da lei inibiu a ação dos loteadores. ANDRADE, Francisco de p~ula Dias de. "Subsídios para o estudo da influência
da legislação na ordenação e na arquitetura das cidades brasileiras". São
62. Muitos estudos analisaram esse período. O tema específico das organizações comunitárias Paulo, 1966. Tese de, doutorado apresentada à Escola politécnica (POLI)
da periferia foi explorado por KRISCHKE, Paulo (org.). Terra de habitação x terra de da Universidade de São Paulo (USP).
espoliação. São Paulo, Cortez, 1984; SADER, Éder. Quando novos personagens entram em ANDRADE Filho, Rogério César. "O zoneamento de São Paulo". In: Revista
cena. Experiências e lutas dos trabalhadores da Grande São Paulo. Paz e Terra,1988; lngenharia Municipbl. v. 1, n. 1, 1955, pp. 9-13. -
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231

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ern Che
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Cosmo Andric MaJandrin
Franco MatuJovic Pcwlo,1916 237

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um método de estudo da distribuição da nacionalidade dos pais dos alunos Geral da Secretaria Municipal de administração: Livros de Alvarás Ex-
dos grupos
n.25 197-237 de São Paulo" in Revista do Arquivo Municipal,
escolares
1936, pp. pedidos. Dados demográficos: Recenseamento Geral do Brasil 1920 e 1934
<
Mapa 11- ibid. Data: Oscar Egídio Araújo. "Enquistamentos Étnicos" in Revista
;'/ Mapa 24 - Nadia Sornekh. "~ ~idade Vertical e o Urbanismo modernizador. S, ã?
• Paulo 1920-1939". Sao Paulo 1994. Tese de Doutorado apresentada a
do Arquivo Municipal, n. 65, Departamento Municipal de Cultura, 1940, -f·
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estudo da distribuição da nacionalidade dos pais dos alunos dos grupos es-
Mapa 25 - Nadia Somekh op. cit, construído a partir de Secretaria Municipal de
colares
pp. de São Paulo" in Revista do Arquivo Municipal,
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12- São elevadores :
Mapa 13- Idem.Paulo. 1905 - Centro da Memória da Eletricidade no Brasil: loc cit
Mapa 26- Raquel Rolnik et álii (ed) São Paulo Crise e Mudança. São Paulo,
Mapa 14- Ibid.
Brasiliense 1990, pp. 81-3
Mapa 15- Bas" ib id 1905. Rede de água e""nad" Re pan'ção de Águas e Es- Mapa 27- Lélia Python Passos. "O problema do loteamento clandestino. São
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Capital J900
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Cidade deLuiz
COSTA, Sôo Frutuoso F. (engenheiros responsáveis).
Paulo. J900 Planta Gera! da

238

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Mapa 18
Mapa 19 Cidade de São Paulo - 1928: Rede de água encanada
Cidade de São Paulo - 1928: Rede de esgoto
Mapa 20
Cidade de São Paulo - 1934: Zonas "protegidas" pela
legislacão urbanística
Mapa 21
Cidad; de São Paulo - 1886-1905: Áreas com grande
concentração de alvarás de construção e crescimento demográfico
dos distritos
Mapa 22
Cidade de São Paulo - 1906-1920: Áreas com grande
concentração de alvarás de construção e crescimento demográfico
dos distritos
Mapa 23
Cidade de São Paulo - 1921-1934: Áreas com grande
concentração de alvarás de construção e crescimento demográfico
dos distritos
Mapas
Mapa 24
Cidade de São Paulo - Localização do crescimento vertical até
1939 (amostra de 5%)
Mapa 25
Cidade de São Paulo - Localização do crescimento vertical até
1940-1956 (amostra de 5%)
Mapa 26
:Mapa 27 Cidade de São Paulo - Área urbanizada em 1930, 1965 e 1988
Cidade de São Paulo - Loteamentos clandestinos (anistias em
1955, 1962 e 1968)

242

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