Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

ON-GEADE-004
28/8/2002
ANEXO
MANUAL DE AVALIAO - CONCEITOS E METODOLOGIAS DE AVALIAO TCNICA
DE IMVEIS
SUMRIO
1 CONCEITOS.................................................................................................................
14
1.1 Objetivo......................................................................................................................
14
1.2 Significado do valor...................................................................................................
14
1.3 Procedimentos gerais...............................................................................................
14
2 CONCEITUAO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA................................................
14
2.1 Conceituaes............................................................................................................
14
2.2 Simbologia..................................................................................................................
19
3 NVEIS DE RIGOR DA AVALIAO...........................................................................
22
3.1 Avaliao rigorosa....................................................................................................
22
3.2 Avaliao normal.......................................................................................................
24
3.3 Avaliao expedita.....................................................................................................
25
3.4 Informao tcnica de valor.....................................................................................
25
4 AVALIAES COM NVEL DE RIGOR NORMAL......................................................
26
4.1 Introduo..................................................................................................................
26
5 MTODOS DE AVALIAO TCNICA.......................................................................
26
5.1 O mtodo comparativo de dados de mercado...........................................................

5.1.1 Conceituao..........................................................................................................
5.1.2 Procedimentos gerais.............................................................................................
5.1.3 Homogeneizao (avaliao com nvel de rigor normal)........................................
5.1.4 Cuidados especiais................................................................................................
26
26
26
27
27
5.2 O mtodo comparativo do custo de reproduo.....................................................

5.2.1 Conceituao..........................................................................................................
28
28
28
5.3 O mtodo da renda...................................................................................................

5.3.1 Conceituao..........................................................................................................
5.3.3 Valor locativo - Vl...................................................................................................
5.3.4 Receita lquida operacional - Rlo..........................................................................
5.3.5 Receita lquida efetiva - Rle...................................................................................
5.3.6 Receita lquida total - Rlt.......................................................................................
5.3.7 Valor do imvel.......................................................................................................
5.3.8 Casos especficos...................................................................................................
28
28
29
29
29
30
30
31
31
5.4 O mtodo residual....................................................................................................

5.4.1 Conceituao..........................................................................................................
31
32
32
5.5 O mtodo involutivo...................................................................................................
32
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
28/8/2002
5.5.1 Conceituao..........................................................................................................
5.5.2 Estudo para implantao de loteamento.................................................................
5.5.3 Estudo para implantao de projeto com edificaes.............................................
5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)................................................................................
5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd).........................................................................
5.5.6 Retorno Bruto (RB)..................................................................................................
5.5.7 Lucro do incorporador (Li).......................................................................................
32
33
33
33
33
34
34
6 PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS PRELIMINARES..............................................
34
7 AVALIAO DE IMVEIS URBANOS........................................................................
35
7.1 Mtodo comparativo de dados de mercado...............................................................
35
7.2 Atualizao dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff).......................
36
7.3 Homogeneizao dos valores pesquisados..............................................................

7.3.1 Homogeneizao pela forma usual.........................................................................
7.3.2 Homogeneizao nas planilhas da SPU: AVAL_R e AVAL_C..............................
7.3.3 Fatores de homogeneizao...................................................................................
7.3.3.1 Fator de rea - Fa................................................................................................
7.3.3.2 Fator de profundidade Fp..................................................................................
7.3.3.3 Fator de testada Ft.... .......................................................................................
7.3.3.4 Fator de transposio - Ftr...................................................................................
7.3.3.5 Fator de testadas mltiplas - Ftm........................................................................
7.3.3.6 Fator de acidentao topogrfica - Fat................................................................
7.3.3.7 Fator de restrio legal - Frl.................................................................................
7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd......................................................................................
7.3.3.9 Fator de loja - Flj..................................................................................................
7.3.3.10 Fator de projeto Fpj.........................................................................................
7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac................................................................................
7.3.3.12 Fator de depreciao fsica e funcional Fd..................................................
7.3.3.13 Fator de comercializao - Fk...........................................................................
7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff..........................................................................
36
36
37
37
38
39
40
40
40
41
41
41
42
42
42
42
42
42
7.4 Tratamento estatstico dos valores pesquisados......................................................
43
7.5 Mtodo comparativo do custo de reproduo de benfeitorias...................................

7.5.1 Custo de reproduo - Cr........................................................................................
7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reproduo................................................................
7.5.3 Fator de ajuste de condomnio Fc........................................................................
7.5.4 Custo Unitrio Bsico - CUB...................................................................................
7.5.5 Coeficiente do valor pleno.......................................................................................
7.5.6 Depreciao............................................................................................................
7.5.7 Padres de acabamento.........................................................................................
7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf..........................................................
7.5.9 Fator de loja - Flj.....................................................................................................
44
44
45
45
46
47
48
48
49
49
7.6 Resultado da avaliao..............................................................................................
49
8 AVALIAO DE GLEBAS URBANIZVEIS...............................................................
50
8.1 Avaliao pelo mtodo comparativo de dados de mercado.......................................
51
8.2 Avaliao pelo mtodo involutivo...............................................................................

8.2.1 Procedimentos........................................................................................................
52
52
9 AVALIAO DE IMVEIS RURAIS............................................................................
53
9.1 Mtodo de avaliao..................................................................................................
53
9.2 Terra nua...................................................................................................................
53
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
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9.3 Benfeitorias................................................................................................................
9.3.1 Benfeitorias no reprodutivas ou no produtivas....................................................
9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas..................................................................
9.3.2.1 Culturas................................................................................................................
9.3.2.2 Florestas...............................................................................................................
9.3.2.3 Pastos..................................................................................................................
54
54
55
55
55
56
10 FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA NORMAL............................................
57
10.1 Instrues para preenchimento................................................................................

10.1.1 Sntese da avaliao tcnica: .............................................................................
10.1.2 Caracterizao do terreno.....................................................................................
10.1.3 Caracterizao das benfeitorias............................................................................
10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha AVAL-R).......................................................
10.1.5 Pesquisa de valores imobilirios..........................................................................
10.1.6 Homogeneizao de valores pesquisados, memria de clculo, informaes
complementares e concluses, para a planilha AVAL-R...................................
complementares e concluses, para a planilha AVAL-C ..................................
10.1.8 Memria de clculo/estatstica ............................................................................
57
57
57
58
59
59
11 AVALIAO TCNICA EXPEDITA E INFORMAO TCNICA DE VALOR.........
60
11.1 Introduo................................................................................................................
60
11.2 Elementos para a avaliao expedita e informao tcnica....................................
61
12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS..............................................................
61
13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZAVEIS..................................................
62
14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS...........
63
15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS NBR 8799......................................
63
16 METODOLOGIA PARA ILHAS..................................................................................
63
17 VALOR DE BENFEITORIAS......................................................................................
64
18 VALOR TOTAL DO IMVEL......................................................................................
64
19 FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA EXPEDITA FATE............................
65
19.1 MODELOS R E C - INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO.......................
65
20 FOLHA DE INFORMAO TCNICA DE VALORES FITV...................................
68
20.1 MODELOS R E C - INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO.......................
68
21 PLANTA GENRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUO...................................
70
21.1 Escopo.....................................................................................................................
70
21.2 Abordagem metodolgica........................................................................................
70
22 METODOLOGIA DE EXECUO E ATUALIZAO DA PGV.................................
70
22.1 Estudo da localidade...............................................................................................

22.1.1 Anlise geogrfica da localidade.........................................................................
22.1.2 Determinao das fontes de pesquisa................................................................
22.1.3 Indicao dos coeficientes locais de valorizao...............................................
22.1.4 Elaborao de uma tipografia local de terrenos................................................
22.1.5 Localizao dos plos de valorizao.................................................................
70
71
71
71
71
71
22.2 Pesquisa de valores imobilirios.............................................................................

22.2.1 Valores de transaes.........................................................................................
71
72
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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60
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ON-GEADE-004
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22.2.2 Valores de locao..............................................................................................

22.2.3 Valores de censo de opinio...............................................................................
72
72
22.3 Determinao de reas homogneas e de lote-padro de referncia................
72
22.4 Tratamento dos valores pesquisados.....................................................................

22.4.1 Sistemtica global................................................................................................
22.4.2 Organizao preliminar de dados........................................................................
22.4.3 Avaliao das benfeitorias....................................................................................
73
73
74
74
22.5 Determinao dos valores.......................................................................................
74
22.6 Montagem de Planta Genrica de Valores..............................................................
75
22.7 Atualizao do cadastro de logradouros................................................................
75
23 RELATRIO FINAL....................................................................................................
75
ANEXOS AO CAPTULO II..............................................................................................
77
ANEXOS AO CAPTULO III.............................................................................................
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ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
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CAPTULO I
1 CONCEITOS GERAIS
1.1
Objetivo
O presente manual destina-se a descrever procedimentos que conduzam a uma

padronizao das avaliaes de imveis, nos servios afetos Secretaria do Patrimnio da
Unio.
1.2
Significado do valor
O conceito de valor, admitido pelas normas da SPU e em funo da legislao vigente, o

de valor de mercado.
O valor de mercado o VALOR PROBABILSTICO DE MERCADO de um imvel, resultante
da livre ao dos fatores e foras de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo
referncia em contrrio, esse valor para pagamento vista, considerando-se o imvel livre
e desembaraado de quaisquer nus, inclusive locao.
1.3
Procedimentos gerais
Os coeficientes e parmetros aqui citados, embora resultem da experincia brasileira de

engenharia de avaliaes e da prpria experincia acumulada pela SPU, tm carter
metodolgico e visam melhor sistematizar os procedimentos avaliatrios. Caso o
encarregado da avaliao, em determinada circunstncia, tenha razes efetivas para alterar
esses parmetros, poder faz-lo, fundamentando os motivos por escrito, de maneira clara
e comprovvel.
2
CONCEITUAO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA
Para um melhor entendimento e complementao de informaes, recomenda-se a leitura

dos conceitos adotados nas bibliografias especializadas e dos transcritos neste manual.
2.1
Conceituaes
APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - aquele recomendvel para o local,

observada a tendncia do uso circunvizinho, dentre os permitidos pelas posturas municipais.
REA COBERTA PADRO - a rea coberta de acabamento semelhante ao tipo
considerado para avaliao do custo global da construo.
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ON-GEADE-004
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REA COBERTA DE PADRO DIFERENTE - a rea coberta de padro de acabamento

substancialmente inferior ou superior ao tipo considerado para avaliao do custo global da
construo.
REA COBERTA REAL DE CONSTRUO - a medida de superfcie de qualquer
dependncia coberta, nela includas as superfcies das projees de paredes, pilares e
demais elementos construtivos.
REA DE CONSTRUO - a soma das reas cobertas-padro e equivalentes da
construo.
REA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUO - a medida da superfcie de qualquer
dependncia descoberta, que se destina a outros fins, que no apenas o de simples
cobertura (terraos, playgrounds etc.), includas as superfcies das projees de paredes,
pilares e demais elementos construtivos.
REA EDIFICADA - qualquer construo que caracterize um imvel, tais como: casas,
edifcios, galpes, garagens etc.
REA EQUIVALENTE DE CONSTRUO - a rea estimada, fictcia, que, ao Custo
Unitrio Bsico, tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a rea real de
construo correspondente, descoberta ou coberta de padro diferente.
REA HOMOGNEA - a regio cujas caractersticas locais (tais como: paisagismo,
topografia, pedologia e servios urbanos) se assemelham e cuja legislao quanto ao uso e
parcelamento do solo, percentual de construo admissvel, gabarito e reas mnimas dos
lotes a mesma.
REA REAL DE CONSTRUO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIRIA - a soma das
reas cobertas e descobertas reais, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade
considerada.
REA REAL DE CONSTRUO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIRIA - a soma da rea
real de construo privativa da unidade imobiliria e a parcela da rea real de construo de
uso comum correspondente unidade autnoma considerada.
REA REAL DE CONSTRUO DE USO COMUM - a soma das reas coberta e
descoberta reais, contidas nos limites das dependncias de uso comum.
BENEFCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI - de uma construo compreendem o custo
da administrao central, financiamentos, bonificaes da construtora e da incorporadora
etc.
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BENFEITORIA - qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo

homem, de modo que no se possa retir-lo sem destruio, modificao, fratura ou dano, e
que vise a conserv-lo, torn-lo mais til ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros
limtrofes, aterros e gramados.
BENFEITORIA NO REPRODUTIVA - em reas rurais, so os melhoramentos
permanentes que se incorporam ao solo, cuja remoo implica destruio, alterao, fratura
ou dano, compreendendo edificaes, vedos, terreiros, instalaes para abastecimento de
gua, de energia eltrica, de irrigao e outras que, por sua natureza e funo, e por se
acharem aderidas ao cho, no so negociveis e nem rentveis separadamente das terras.
BENFEITORIA REPRODUTIVA - em reas rurais, so as culturas comerciais ou
domsticas implantadas no terreno, cuja remoo implica perda total ou parcial,
compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas e que, embora no
negociveis separadamente do solo, podero ter cotao em separado, para base de
negcios de propriedades rurais.
CADASTRO DE LOGRADOUROS - o sistema organizado de informaes que, mediante
cdigos apropriados, atribui a cada logradouro ou seo um valor genrico do m do terreno,
observados os fatores de desvalorizao ou valorizao que incidem sobre sua localizao
e caractersticas prprias.
COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL - Fd - o
multiplicador que visa a depreciar o imvel novo para atingir condies semelhantes s do
imvel avaliando.
COEFICIENTE DO VALOR PLENO - Kp - o multiplicador que permite passar do valor do
m de construo publicado pelas revistas tcnicas especializadas ao valor de reproduo
da benfeitoria. Nele se incluem as despesas complementares, no contempladas no Custo
Unitrio Bsico (elevadores, fundaes etc.) e os benefcios e despesas indiretas (BDI).
Este coeficiente no incorpora a vantagem da coisa feita, nem o fator de valorizao
comercial, que devem ser usados, quando for o caso, para obter-se o valor de mercado de
benfeitoria.
DEPRECIAO - a perda de parte do valor da benfeitoria causada por obsolescncia
fsica, econmica ou funcional.
DESPESAS COMPLEMENTARES - de uma construo compreendem: custos de projetos
de arquitetura, estrutura e instalaes (eltrica, hidrulica, guas pluviais, esgoto etc.),
licenas, seguros, despachantes, instalaes provisrias, equipamentos mecnicos
(elevadores, compactadores, exaustores etc.), administrao local e outras.
DIVISAS DO TERRENO - so os seus limites que confinem diretamente com os de outras
unidades.
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ON-GEADE-004
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FATORES DE HOMOGENEIZAO - so multiplicadores que visam a transformar os

dados provenientes dos imveis utilizados como amostra, para fins de levantamento de
valores adequados ao imvel avaliando.
FRENTE OU TESTADA EFETIVA distncia real, medida pelo desenvolvimento da frente
ao longo da via ou logradouro pblico, servido, orla martima, lacustre ou fluvial, ou ainda
costes e canais.
FRENTE PROJETADA Projeo da frente sobre a normal a um dos lados, quando
ambas as divisas laterais so oblquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso da frente
curva, ressalvadas condies especiais de melhor aproveitamento, em funo da zona e da
norma. A medida do fundo em lotes de esquina com laterais paralelas. (Bsico de
Avaliaes de Imveis Urbanos CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES, IBAPE, So Paulo,
1997)
FRENTE DE REFERNCIA a frente adotada pelo avaliador como representativa dos
terrenos pesquisados, visando ao processo de homogeneizao em decorrncia do conceito
de que as dimenses da testada influem no valor do terreno. (Bsico de Avaliaes de
Imveis Urbanos CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES, IBAPE, So Paulo, 1997)
GLEBA INDUSTRIAL Gleba urbanizvel que resulta na criao de lotes de destinao
industrial.
GLEBA URBANA - o terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, em
princpio com rea superior a 10.000m, cujo aproveitamento eficiente no depende de
parcelamento, em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como terreno industrial.
GLEBA URBANIZVEL - o terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, cujo
aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanizao, tendo, em princpio, uma
rea superior a 10.000m. Este limite no tamanho da rea deve ser considerado meramente
indicativo, no devendo ser tomado como fator decisrio no enquadramento da gleba como
urbanizvel.
IMVEL RURAL - prdio rstico, de rea contnua, qualquer que seja sua localizao, que
se destine explorao extrativa, agrcola, pecuria, ou agro-industrial, quer atravs de
planos pblicos de valorizao, quer atravs da iniciativa privada.
LOTE-PADRO URBANO - aquele de forma retangular, com uma s frente ou testada,
com as medidas-padro adotadas pela municipalidade em que esteja localizado, ou
estabelecidas pela SPU, quando da elaborao da Planta Genrica de Valores.
LOTE URBANO - o terreno situado em zona urbana ou de expanso urbana, como tal
definida na lei municipal de zoneamento urbano, passvel de ser aceito como unidade
autnoma conforme o disposto na Lei 6.766 de 19.12.79, especialmente nos artigos 2, 4 e
6, e na legislao local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente no dependa de
parcelamento.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
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PROFUNDIDADE EQUIVALENTE Resultado numrico da diviso da rea de um lote

pela sua frente projetada, nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal nos de frente
mltipla.(Bsico de Avaliaes de Imveis Urbanos CURSO DE ENGENHARIA DE
AVALIAES, IBAPE, So Paulo, 1997)
PLANTA GENRICA DE VALORES - a representao grfica de uma localidade na
escala conveniente, onde esto indicados os cdigos de logradouros correspondentes aos
valores de m de terreno em moeda vigente, determinados em uma mesma data e segundo
um padro de comparao.
SEO OU TRECHO DE LOGRADOURO - constituda por um trecho de logradouro com
igual valor genrico para o m dos terrenos nele situados. O ponto inicial da seo deve ser
o incio do logradouro ou o trmino de um trecho anterior, e o seu ponto final o incio do
trecho subseqente. A seo pode corresponder apenas ao lado direito ou esquerdo de um
determinado logradouro no trecho considerado.
SERVIDO Encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito coletivo ou
de outrem. Pode ser classificada em:
Servido acessria: aquela necessria para que a principal possa surtir efeito.
Servido administrativa: aquela em que o titular o poder pblico.
Servido aparente: aquela que se manifesta concretamente por interveno fsica.
Servido mltipla: aquela que, embora instituda sobre a mesma parte de um imvel,
destina-se a usos de naturezas diversas.
Servido no aparente: aquela que no se manifesta por interveno fsica.
Servido perptua ou permanente: aquela instituda por prazo indeterminado.
Servido predial: restrio imposta a um prdio para uso e utilidade de outro prdio,
pertencente a proprietrio diverso.
Servido temporria: aquela instituda por prazo determinado.
Servido voluntria: aquela que decorre de ato espontneo de vontade. (Atuao
Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996).
TABELA DE VALORES - o relatrio de sada do sistema eletrnico de cadastro onde
esto listados os cdigos, a descrio dos trechos de logradouros e os correspondentes
valores do m de terreno.
TERRENO INDUSTRIAL - aquele utilizado ou prprio para finalidade produtiva "lato
sensu" de carter industrial, tais como fbricas, instalaes industriais, depsitos, armazns,
"shoppings", supermercados, instalaes de apoio pesca, clubes de servios nuticos etc.
TTULO DE PROPRIEDADE DE IMVEL - o instrumento ou escritura pelo qual se
transfere o domnio do imvel, mediante seu registro no Cartrio de Registro Geral de
Imveis competente. O ttulo de propriedade denominado comumente escritura ou ttulo de
domnio de imvel.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
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VALOR GENRICO DO M DE TERRENO - o valor mais provvel de mercado, resultante

de pesquisa do mercado imobilirio local, do m de terreno para os lotes situados em um
trecho ou todo um logradouro.
VALOR MAIS PROVVEL DE MERCADO DE UM IMVEL - o resultante da livre ao
dos fatores e foras de mercado, pela lei da oferta e da procura. Salvo referncia em
contrrio, esse valor para pagamento vista, considerando-se o imvel livre e
desembaraado de quaisquer nus, inclusive locao.
VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA - a diferena entre o valor de mercado e o
custo de reproduo depreciado do imvel.
UNIDADE IMOBILIRIA AUTNOMA - o terreno ou sua frao ideal, com ou sem
benfeitorias, objeto de Matrcula individual no Cartrio de Registro Geral de Imveis.
ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGNEAS Aquelas que apresentam caractersticas
semelhantes quanto dimenso dos lotes e construes, infra-estrutura urbana e entorno,
tipo de uso e ocupao de solo estabelecidos, vocao e capacidade de aproveitamento.
(Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996).
2.2
Simbologia
A simbologia adotada aquela da ABNT, complementada com as convenes literais que

seguem.
2.2.1
Medidas
Att
- rea total do terreno
Atu
- rea do terreno da Unio
- frente ou testada real
Tef
- frente ou testada efetiva (projeo da frente sobre a normal a um dos lados)
Tr
- frente ou testada de referncia
Tmn - frente ou testada mnima recomendada para a zona, segundo sua categoria
Peq
- profundidade equivalente
Pmx - profundidade mxima recomendada para a zona, segundo sua categoria

Pmn - profundidade mnima recomendada para a zona, segundo sua categoria
N
- profundidade-padro (ou do lote-padro)
Ab
- rea de construo das benfeitorias
Abp
- rea de construo privativa da unidade imobiliria
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
19
ON-GEADE-004
2.2.2
2.2.3
28/8/2002
Idade
Iap
- idade aparente (ou estimada) do imvel
Ir
- idade remanescente
Ip
- vida til provvel (Iap + Ir)
Valores e custos
Vtt
- valor do terreno total
Vtu
- valor do domnio pleno do terreno da Unio
Vdu
- valor do domnio til do terreno da Unio
Vg
- valor genrico unitrio (por m) do terreno para o trecho de logradouro ou de

rea rural
Vo
- valor genrico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e

profundidade padro no trecho do logradouro
Vb
- valor das benfeitorias
Vbp
- valor da benfeitoria proporcional relao entre a rea do terreno da Unio

e do terreno total
Vti
- valor total do imvel
Vip
- valor proporcional do imvel para fins de laudmio
Vir
- valor de referncia do imvel para clculo do laudmio
Vr
- valor residual
Vl
- valor locativo
Vui
- valor unitrio inicial (por m ou por ha)
Vuh
- valor unitrio homogeneizado
Vd
- valor declarado
Vad
- valor adotado
Pa
- percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizveis
Pgv
- produto geral de vendas
Mgd
- montante global das despesas
Dp
- despesas em percentagem do Pgv
Li
- lucro do incorporador
Lp
- lucro percentual em relao ao Pgv
Rlo
- receita lquida operacional
Rlef
- receita lquida efetiva
Rlt
- receita lquida total
Cr
- custo de reproduo
Cub
- Custo Unitrio Bsico de construo por m
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
20
ON-GEADE-004
2.2.4
2.2.5
2.2.6
Yi
- ndice de valor do trecho de logradouro do imvel pesquisado
Ylp
- ndice de valor do trecho de logradouro do lote padro
28/8/2002
Coeficientes e taxas
r
- coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att)
- taxa de juros (por perodo ou mensal)
- taxa de inflao (por perodo ou mensal)
Kp
- coeficiente do valor pleno
Kcf
- coeficiente de vantagem da coisa feita
Kr
- coeficiente do valor residual
Kv
- coeficiente de vacncia
fi
- frao ideal em condomnios horizontais ou verticais
Estatstica
n
- nmero de elementos da amostra
xi
- elemento da amostra
- mdia aritmtica
- desvio-padro da amostra
- desvio-padro da populao
- abscissa da distribuio de Student
Ls
- limite superior de aceitao
Li
- limite inferior de aceitao
Fatores de homogeneizao e correo

Fat
- fator de acidentao topogrfica
Fp
- fator de profundidade
Ft
- fator de frente ou de testada
Ftm - fator de frentes ou de testadas mltiplas

Ftr
- fator de transposio de local
Frl
- fator de restrio legal
Fpd - fator de pedologia

Fd
- fator de depreciao fsica e funcional ou de idade
Flj
- fator de loja ou de valorizao comercial
Fpj
- fator de projeto
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
21
ON-GEADE-004
28/8/2002
Fac - fator de acabamento
Fa
- fator de atualizao monetria
Ff
- fator de fonte
Fh
- fator de homogeneizao ou corretivo total
Fc
- fator de condomnio
Ftc
- fator devido ao tipo de construo
Fx
- fator genrico a ser usado conforme a necessidade
Fk
- fator de comercializao
NVEIS DE RIGOR DA AVALIAO
Os nveis de rigor da avaliao, segundo as prescries da NBR 5676/89, da Associao

Brasileira de Normas Tcnicas-ABNT, esto condicionados quantidade e confiabilidade,
bem como ao tratamento dos dados pesquisados.
A NBR 5676/89 refere-se a imveis urbanos; a NBR 8799, a imveis rurais e a NBR 8951, a
glebas urbanizveis, todas com idntica classificao:
a)
expedito;
b)
normal e
c)
rigoroso.
As prescries relativas aos vrios nveis de rigor da NBR 5676/89 so transcritas a seguir:
3.1
Avaliao rigorosa
"Avaliao rigorosa define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia

adequada, com grande iseno de subjetividade, e que atende a todos os requisitos abaixo:
a)
cada um dos elementos que contribuem para formar a convico de valor tem de
estar expressamente caracterizado e o seu conjunto deve formar uma amostra
to aleatria quanto possvel, usando-se toda a evidncia disponvel.
b)
a qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto:

- idoneidade e completa identificao das fontes de informao;
- sua atualidade, observando o estabelecido na letras "c" e "f";
- ao detalhamento da descrio de suas caractersticas;
- sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, e/ou sua consistncia
com o modelo utilizado nos termos da letra "c", no que diz respeito a:
- localizao no contexto urbano;
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
22
ON-GEADE-004
28/8/2002
- destinao;
- ao grau de aproveitamento;
- s caractersticas fsicas;
- comprovao de todos os elementos de referncia que concorrerem
elaborao do trabalho avaliatrio.
c)
o tratamento para alcanar a convico do valor deve ser baseado em processos

de inferncia estatstica que permitam calcular estimativas no tendenciosas de
valor, estabelecendo intervalos de confiana para elas, alm de submet-las a
testes de hipteses, cujos resultados satisfaam s exigncias do nvel de rigor.
d)
o nmero (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento

inferencial definido pela soma do nmero (K) de variveis (explicada e
explicativas), utilizada no modelo de regresso, mais um mnimo de 5 graus de
liberdade, isto :
N
K+5
e)
a transformao do preo com pagamento a prazo de um dado elemento para o

preo vista deve ser feita com adoo de uma taxa de desconto efetiva, lquida
e praticada pelo mercado financeiro, data correspondente a este elemento.
f)
a atualizao de preos referentes a elementos pretritos deve considerar a

desvalorizao real dos imveis inferidas e justificadas pela equao por
regresso.
g)
todas as caractersticas do imvel avaliando devem estar necessariamente

contidas no intervalo amostral correspondente. Se, alm da fronteira,
obrigatoriamente se impe a discusso da inelasticidade da funo estimativa
naquele ponto a caracterstica assinttica explicitada, admitindo-se uma
diferena de valor do bem avaliando de, no mximo, dez por cento do valor
inferido na fronteira amostral da mesma caracterstica.
h)
o valor final da avaliao, a ser indicado pelo engenheiro de avaliaes em

funo do tratamento estatstico adotado, tem de estar contido em um intervalo
de confiana fechado e mximo de oitenta por cento. O trabalho pode ser
enquadrado neste nvel se, testadas as hipteses nulas de no haver regresso
da equao e dos respectivos coeficientes, elas forem rejeitadas ao nvel de
significncia mxima de 5% (cinco por cento).
i)
nos trabalhos compostos por avaliaes parciais, este nvel de rigor estar
atendido se, em pelo menos 85% (oitenta e cinco por cento) do montante da
avaliao, ele for alcanado.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
23
ON-GEADE-004
j)
a avaliao considerada rigorosa especial sempre que o tratamento inferencial

adotado encontrar um modelo estatstico o mais abrangente possvel,
incorporando o maior nmero de caractersticas que estejam contribuindo para a
formao do valor e atendendo, necessariamente, s condies abaixo
relacionadas:
-
identificada a funo estimativa da formao de valor, esta tem de ser no

tendenciosa e eficiente no conceito formal da estimao estatstica; para
tanto, devem ser rejeitadas as hipteses nulas da equao de regresso,
ao nvel de significncia mximo de um por cento, e dos respectivos
regressores, ao nvel de significncia mximo de 10% (dez por cento)
unicaudal ou 5% (cinco por cento) em cada ramo do teste bicaudal, bem
como verificadas as condies bsicas referentes aos resduos no
explicados: normalidade, homocedasticidade e no auto-regresso, alm
de independncia entre as variveis;
as caractersticas do bem avaliando devem estar contidas no intervalo dos

atributos de mesma natureza dos elementos de referncia, sendo
rejeitadas as extrapolaes;
o campo de arbtrio do engenheiro de avaliaes correspondente ao

intervalo de confiana mximo de oitenta por cento e de menor amplitude,
estabelecido para cada um dos regressores de "per si" para um
subconjunto deles, caso haja evidncia de multicolinearidade entre as
variveis relevantes levadas ao modelo e, para os resduos, sejam
satisfeitas as condies bsicas de normalidade, homocedasticidade e no
auto-regresso;
o nmero (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no

tratamento inferencial definido em funo do nmero (K) de variveis
(explicada e explicativas), atendendo s seguintes condies:
N
3.2
28/8/2002
2K + 5 ,
3K" (NBR 5676/89)
Avaliao normal
"A avaliao normal define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia

adequada e que atende a todos os requisitos abaixo:
a)
a coleta de dados deve trazer todas as informaes disponveis que permitam ao

engenheiro de avaliaes formar sua convico de valor;
b)
a qualidade da amostra deve estar assegurada quanto:

-
idoneidade das fontes de informao;
sua atualidade, observado o prescrito no item "e";
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
24
ON-GEADE-004
3.3
28/8/2002
sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito

sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas
fsicas;
ao nmero de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a cinco;
c)
o tratamento dispensado aos elementos, para serem levados formao

valor, deve ser feito atravs de estatstica descritiva, homogeneizando-se
elementos observados, quando no perfeitamente comparveis. O uso
mtodos estatsticos para eliminar dados supostamente discrepantes
admissvel neste nvel;
do
os
de
d)
a transformao do preo com pagamento a prazo de um elemento para o preo

vista feita com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e
praticada pelo mercado financeiro, data correspondente a este elemento;
e)
nos casos de exame de elementos no contemporneos, pretritos, a

equivalncia do preo no tempo ser obtida, no mnimo, atravs de ndices
econmicos oficiais, limitados a prazo compatvel com a conjuntura em vigor
poca da avaliao. Sempre que o mercado no acompanhar a evoluo dos
ndices econmicos, s ser permitida a utilizao de elementos atualizados
mediante consulta fonte;
f)
so admitidas as homogeneizaes feitas atravs de fatores ou ponderaes

empricas, porm consagradas, que consideram as diferenas entre os
elementos ou seus atributos;
g)
as caractersticas do bem avaliando devem preferencialmente estar contidas no

intervalo ou espao amostral dos atributos de mesma natureza levantados entre
os bens observados. Sempre que isso no ocorrer, deve o engenheiro de
avaliaes enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal
circunstncia." (NBR 5676/89)
Avaliao expedita
"Aquelas que se louvam em informaes e/ou na escolha arbitrria do avaliador, sem se

pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovao expressa dos elementos
e mtodos que levaram convico do valor." (NBR 5676/89)
Conforme o item 6.2.6, da NBR 8951/85, classificam-se tambm como expeditas as
avaliaes em massa. Apesar de essa Norma referir-se avaliao de glebas urbanizveis,
usa-se o mesmo conceito no mbito da SPU, em relao avaliao em massa de imveis
urbanos, cuja metodologia consta do CAPTULO III deste Manual.
3.4
Informao tcnica de valor
Na impossibilidade devidamente justificada de se fazer a vistoria no imvel avaliando, ser

elaborada a Informao tcnica de valor. Conforme mencionado na Orientao Normativa
de avaliaes, a dispensa da vistoria dever ser previamente autorizada pelo Gerente
Regional e, no seu impedimento legal, pelo seu substituto.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
25
ON-GEADE-004
28/8/2002
CAPTULO II
4
AVALIAES COM NVEL DE RIGOR NORMAL
4.1
Introduo
Este captulo contm recomendaes metodolgicas para a realizao de avaliaes com

maior nvel de rigor, destinadas a subsidiar as operaes com imveis de propriedade ou de
interesse da Unio.
As informaes necessrias determinao de valores dos imveis podem ser obtidas
pelos mtodos direto (comparativo e de custo) e/ou indireto (renda, residual e involutivo) de
avaliao tcnica de imveis.
Sempre que possvel devem ser utilizados os formulrios constantes deste manual.
Outrossim, so admitidas alteraes, acrscimo e excluses nas planilhas disponveis, em
funo de circunstncias especiais de cada avaliao e do mtodo efetivamente
empregado.
A seleo dos mtodos a serem adotados no aleatria. Deve estar em consonncia com
cada caso particular e sua adoo precisa ser justificada. Preferencialmente, devem ser
utilizados os mtodos diretos.
O imvel avaliando, o seu entorno e as fontes de pesquisa devem estar perfeitamente
identificados no laudo, conforme dispe a NBR 5676.
5
MTODOS DE AVALIAO TCNICA
5.1
O mtodo comparativo de dados de mercado
5.1.1
Conceituao
aquele em que o valor do imvel, ou de suas partes constitutivas, obtido por meio da
comparao de dados de mercado relativos a outros imveis de caractersticas similares.
5.1.2
A boa aplicao do mtodo comparativo exige uma seqncia de procedimentos, tais como:
a)
vistoria e caracterizao do imvel avaliando;
b)
definio de uma rea homognea para a pesquisa de valores de imveis que

serviro como referncia de mercado;
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
26
ON-GEADE-004
5.1.3
28/8/2002
c)
pesquisa de uma amostra de valores;
d)
tratamento preliminar dos valores pesquisados visando a obter a equivalncia

financeira (valores vista); a equivalncia no tempo (referidos data da
avaliao); e a correo devida natureza da fonte de informaes;
e)
homogeneizao ou inferncia dos valores pesquisados;
f)
tratamento estatstico dos dados homogeneizados ou inferidos, para

aceitao da amostra com determinado grau de confiana;
g)
estimativa da mdia dos valores observados e da faixa de fixao aceitvel

para o valor final estimado, dentro de um intervalo de confiana pr-definido;
h)
determinao judiciosa do valor final a ser atribudo ao imvel avaliando.
Homogeneizao (avaliao com nvel de rigor normal)
A forma mais comum de homogeneizao dos valores pesquisados aquela feita por meio
do Fator agregado simples (Fas), resultante do produto de vrios fatores.
Os fatores de homogeneizao utilizados devem retratar as variveis que efetivamente
influenciam na formao do valor do bem avaliando.
Os clculos efetuados pelas planilhas/formulrios disponibilizados pela SPU para a
homogeneizao dos valores pesquisados, por serem divergentes da forma usual, sero
detalhados adiante.
5.1.4
Cuidados especiais
Desde o incio do processo de avaliao fundamental a escolha de uma amostra de

elementos relativamente homognea a fim de evitar a rejeio de elementos amostrais no
teste estatstico posterior e a necessidade de sua reposio, em razo do nvel de rigor
adotado.
O mtodo comparativo aplicado utilizando-se informaes de mesma natureza do imvel
avaliando. Assim, aconselha-se que em cada caso sejam colhidas informaes pertinentes
ao segmento de mercado no qual o bem avaliando est inserido.
A no observncia deste cuidado pode levar comparao de imveis heterogneos ou
necessidade de apelo ao mtodo residual ou de custo, para transformar os imveis da
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
27
ON-GEADE-004
28/8/2002
amostra em elementos comparveis, o que, alm de mais trabalhoso e demorado, introduz

novos fatores de percepo subjetiva, baixando a qualidade da avaliao comparativa.
5.2
5.2.1
O mtodo comparativo do custo de reproduo

Conceituao
aquele em que o valor das benfeitorias resulta de oramento sumrio ou detalhado ou da

composio do custo de outras benfeitorias iguais ou semelhantes quelas que so objeto
da avaliao.
5.2.2
Utiliza-se a informao proveniente de revistas tcnicas e de sindicatos de empresas de

construo, embora o avaliador possa dispor de seus prprios oramentos-padro e critrios
de oramentao. Estes rgos acompanham e publicam dados sobre a evoluo dos
custos unitrios dos diferentes projetos-padro indicados na NBR 12.721, alm de outros
projetos mais modernos, adaptados legislao de proteo contra incndios ou projetos de
edifcios comerciais.
So adotados os seguintes procedimentos, a partir da informao do custo unitrio de um
projeto similar ao do imvel avaliando:
a)
correo do custo unitrio para o custo pleno do imvel;
b)
depreciao do valor pleno do imvel em funo de sua vida econmica til

e do seu estado de conservao;
c)
aplicao do coeficiente de loja ou de reas comerciais, onde couber;
d)
aplicao do coeficiente de coisa feita, quando for o caso;
e)
soma do valor da benfeitoria ao valor do terreno;
f)
aplicao do Fator de comercializao (Fk).
No mtodo do custo, o valor do terreno conhecido mediante a atualizao do custo de

aquisio do terreno em que foi construda a benfeitoria ou estimado por meio do mtodo
comparativo.
5.3
5.3.1
O mtodo da renda
Conceituao
aquele em que o valor do imvel - ou de suas partes constitutivas - obtido pela

capitalizao da sua renda lquida, real ou prevista.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
28
ON-GEADE-004
5.3.2
28/8/2002
Procedimentos Gerais
Este mtodo de avaliao aplicvel aos imveis suscetveis de produzir renda, por meio
de aluguis ou arrendamentos, da produo ou de atividade de negcio.
No caso de imveis prediais urbanos, a renda est geralmente associada possibilidade de
obteno de aluguis e como tal ser aqui tratada.
Em sntese, para se obter o valor de um bem imvel, segundo o mtodo da renda, preciso
definir ou estimar:
a)
o valor locativo;
b)
a vida economicamente til restante ou remanescente;
c)
a receita bruta esperada durante o prazo de sua vida econmica til;
d)
a proviso para vacncia e outras perdas;
e)
as despesas operacionais;
f)
o valor de salvado;
g)
a taxa de capitalizao a adotar.
Com estes elementos, estima-se a capitalizao da renda lquida ou dos benefcios futuros
durante a vida remanescente e acrescenta-se o valor de salvado atual.
5.3.3
Valor locativo - Vl
O valor locativo deve ser o de mercado. Para isso, o avaliador deve pesquisar valores de
contratos e/ou ofertas recentes de imveis semelhantes, a fim de utilizar o mtodo
comparativo para homogeneizao ou inferncia dos valores encontrados.
Os fatores ou variveis a serem adotados devem ser aqueles que melhor reflitam a situao
do mercado local.
5.3.4
Receita lquida operacional - Rlo
A receita bruta resulta da estimativa do valor atual de todas as locaes a serem obtidas ao
longo da vida economicamente til do imvel.
Em contrapartida, durante a vida til do imvel ocorrero despesas operacionais, de
manuteno, de impostos, inclusive as de condomnio, caso estas no sejam transferveis
ao locatrio.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
29
ON-GEADE-004
28/8/2002
Na prtica estima-se uma despesa mdia mensal, que deduzida do valor locativo para se
apurar uma receita operacional lquida.
Assim, tem-se o seguinte esquema de apurao:
(+) VALOR LOCATIVO

(-) DESPESA MDIA MENSAL
- Despesas fixas
. Imposto predial
. Seguro
. Reserva para manuteno e substituio de componentes
- Outras Despesas
. Administrao
. Anncios
. Depreciao
. Impostos diversos
______________________________________________________________________
RECEITA LQUIDA OPERACIONAL (Rlo)
(=)
________________________________________________________________________
5.3.5
Receita lquida efetiva - Rle
Sobre o valor apurado no item anterior h que se aplicar um prudente redutor

correspondente ao chamado coeficiente de vacncia (Kv) para dar conta dos perodos em
que o imvel permanecer desalugado, durante a sua vida til. Adotando-se, por exemplo,
Kv = 10% teremos uma receita lquida efetiva assim formada.
Rle = Rlo (1-Kv) = Rlo (1-0,10) = 0,90 Rlo
5.3.6
Receita lquida total - Rlt
Considerando o caso de uma locao com perodo de reviso de aluguel (anual, semestral,
quadrimestral etc.), a estimativa do valor atual da receita lquida pode ser obtida com a
aplicao da seguinte frmula prtica:
(1 + i ) n 1
Rle
1
p
(1 + f ) + (1 + f )
Rlt =
n
2
i(1 + i )
onde:
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
30
ON-GEADE-004
28/8/2002
Rle - valor lquido do pagamento no primeiro ms do contrato (ou incio de um perodo de

reajuste);
f
- taxa mensal de inflao esperada em longo prazo;
- nmero de meses do perodo para reajuste;
- taxa mensal de juros adequada do mercado financeiro correspondente remunerao

do capital;
- nmero de aluguis mensais obtidos durante a vida til do imvel.
O valor de i deve ser determinado com o mximo cuidado, pois dele depende a fixao do
valor venal do imvel.
Uma alternativa ainda mais simples (embora majorante) considerar a renda como uma
perpetuidade, onde a renda lquida total obtida pela diviso da Rle pela taxa "i" de juros do
mercado. Assim,
Rlt =
5.3.7
Rle
i
Valor do imvel
O valor do imvel resulta da agregao da receita lquida total com o valor de salvado e com
o valor do terreno (ou da frao de terreno, quando for o caso).
O valor de salvado corresponde, por sua vez, a um percentual do valor pleno de reproduo
da benfeitoria. Entretanto, adotando-se a renda perptua, no h porque se considerar o
valor de salvado e do terreno.
5.3.8
Casos especficos
Se verificado que o mtodo da renda melhor representa o valor de mercado de reas

situadas na regio Pantaneira, na Amaznia Legal, nas Vrzeas no Par, nas orlas martima
e fluvial, em espelho dgua, em espao areo, em gruta (casos de determinao de valor
de retribuio pela permisso de uso ou cesso onerosas que venham a ser concedidas),
essa Metodologia pode ser utilizada, observadas as peculiaridades de cada caso.
Quando admitida avaliao com nvel de rigor expedito ou a informao tcnica de valor, o
mtodo pode ser executado de forma simplificada.
5.4
O Mtodo residual
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
31
ON-GEADE-004
5.4.1
28/8/2002
Conceituao
o mtodo em que, do valor total do imvel, subtrai-se o valor das benfeitorias para se
obter o valor do terreno (e vice-versa), considerando-se, conforme o caso, o Fator de
comercializao (Fk).
5.4.2
Para a estimativa do Valor do terreno (Vtt) pelo mtodo residual (o caso mais comum),
pode-se:
a) estimar o Valor das benfeitorias (Vb) pelo mtodo do custo (no valor das
benfeitorias considera-se incorporada uma parcela relativa coisa feita);
b) deduzir o valor das benfeitorias do Valor total (conhecido) do imvel (Vti).
Na hiptese contrria, sabido o valor do terreno pelo mtodo comparativo, subtrai-se esta
parcela do valor total do imvel para se estimar o valor das benfeitorias como resduo.
5.5
5.5.1
O Mtodo involutivo
Conceituao
aquele mtodo cujo valor de um terreno definido pelo estudo de viabilidade tcnicoeconmica, alicerado no seu melhor aproveitamento, mediante hipottico empreendimento
imobilirio compatvel com as caractersticas do mesmo e as condies do mercado.
(Atuao Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996)
uma tcnica utilizvel toda vez que no existam dados amostrais comparveis e que o
terreno no esteja sendo usado de forma eficiente, como por exemplo:
-
lotes urbanos vazios, quando no entorno no h terrenos nas mesmas

condies;
lotes urbanos com apenas uma casa construda, em logradouro j ocupado

por edifcios de vrios andares;
glebas situadas em zona urbana ou de expanso urbana ainda no loteadas

ou subaproveitadas.
Na adoo do mtodo involutivo, previamente finalizao do trabalho avaliatrio, o

avaliador deve analisar a adequao das benfeitorias existentes no imvel no tocante ao
uso predominante e o potencial estabelecido para o local. No havendo interesse comercial
nas benfeitorias na localidade onde se encontram (independente da idade e do estado de
conservao), no h porque consider-las na avaliao.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
32
ON-GEADE-004
28/8/2002
A avaliao por este processo considera a receita provvel da comercializao das

unidades hipotticas com base em preos obtidos em pesquisas; considera todas as
despesas inerentes transformao do terreno no empreendimento projetado; prev a
margem de lucro lquido ao empreendedor e despesas de comercializao das unidades,
mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. (Atuao
Profissional AVALIAES E PERCIAS, IBAPE, 1996)
5.5.2
Estudo para implantao de loteamento
Um estudo de viabilidade de implantao de um loteamento pode ser efetuado, desde que o

parcelamento represente o melhor aproveitamento para o terreno, em funo da vocao da
rea em que se encontre e das posturas municipais que regulam o assunto.
5.5.3
Estudo para implantao de projeto com edificaes
Quando o empreendimento mais indicado for uma construo, pode ser aplicado o mtodo
do custo, conforme as explicaes contidas neste manual. Nesse caso, deve-se ter o
cuidado de no considerar os coeficientes da coisa feita e de depreciao em funo de
idade e estado de conservao.
O avaliador deve ter o cuidado de verificar se a vocao da rea avalianda est voltada para
empreendimentos que contemplem atividades especficas, tais como hotelaria, postos,
marinas etc., situao em que mais indicado o uso de metodologias especiais.
5.5.4
Produto geral de vendas (Pgv)
O Produto geral de vendas deve ser obtido por meio do mtodo comparativo de dados de
mercado, onde cada unidade ter o seu valor, de acordo com a capacidade de absoro do
mercado.
5.5.5
Despesas diretas e indiretas (Mgd)
Alm do custo direto de implantao do empreendimento, outras despesas, designadas

como indiretas, devem ser estimadas pelo avaliador, de forma a obter-se o Montante geral
de despesas (Mgd):
-
legais e de incorporao;
custo de financiamento;
publicidade e comercializao (inclusive corretagem);
seguro;
eventuais;
etc.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
33
ON-GEADE-004
5.5.6
28/8/2002
Retorno Bruto (RB)
O retorno bruto estimado pela diferena entre o Pgv (Receita programvel) e as despesas
do empreendimento, conforme a seguinte expresso:
RB = Pgv - Mgd
Definido o valor do RB, temos condies de estabelecer uma porcentagem adequada para
remunerar o incorporador (conceito de lucro bruto) e, afinal, estabelecer o valor do terreno
pelo resduo.
5.5.7
Lucro do incorporador (Li)
O lucro do incorporador varia de acordo com o risco do empreendimento, que determinado

mediante os dados de mercado e de estudo de viabilidade.
Assim, o valor do terreno ser determinado pela seguinte expresso:
Vt = (1 - Li) x RB onde Li o lucro percentual sobre o retorno bruto.
Obs: o valor do terreno igual receita lquida.
Quando o empreendimento se estender por um perodo considervel, torna-se necessrio
estabelecer um cronograma de receitas e despesas. Seu clculo deve ser feito utilizando-se
a tcnica de fluxo de caixa, atribuindo-se uma taxa de retorno mnima para o investimento,
em funo da qual sero calculados os valores atuais das receitas lquidas parciais que,
somadas, fornecero o valor do terreno.
6
PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS PRELIMINARES
O avaliador deve, antes de iniciar o trabalho de campo, observar os seguintes

procedimentos:
a)
b)
reunir e estudar a documentao do imvel, em especial:

-
Ttulo de transferncia;
Certido do Registro de Imveis;
ficha cadastral;
plantas.
analisar os documentos obtidos, ir a campo, vistoriar o imvel avaliando e fazer

as medies que julgar necessrias. Se verificar alguma divergncia, o avaliador
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
34
ON-GEADE-004
28/8/2002
deve comunicar, preliminarmente, ao setor competente para as providncias

cabveis;
c)
selecionar o(s) mtodo (s) avaliatrio(s) que usar e preparar um plano de ao

compatvel com o(s) mesmo(s), aps formada a idia a respeito do imvel
avaliando;
d)
identificar e delimitar, se possvel, a rea homognea do imvel avaliando, na

qual ser feita, preferencialmente, a pesquisa de valores, sempre com o auxlio
de profissionais que conheam o mercado;
e)
procurar obter uma planta da rea homognea, onde ir colher informaes, de

preferncia uma planta genrica de valores, caso disponvel, para orientao
das transposies;
f)
colher o mximo de informaes pertinentes aos imveis que formaro rol

amostral.
AVALIAO DE IMVEIS URBANOS
A avaliao de imveis urbanos pode ser feita por quaisquer dos mtodos apresentados
neste manual, segundo a NBR 5676/89. Preferencialmente, deve-se optar pelos mtodos
diretos.
7.1
Mtodo comparativo de dados de mercado
Depois de realizada a pesquisa de valores imobilirios, deve-se procurar obter uma amostra
composta por valores de compra e venda ou locao de imveis semelhantes ao avaliando.
conveniente coletar o maior nmero possvel de elementos.
Apesar de ser dado tratamento especfico aos dados coletados, visando sua
homogeneizao, convm que a amostra seja formada por imveis que se aproximem o
mximo possvel do imvel avaliando, de preferncia situados na mesma rea homognea
da planta genrica de valores, quando essa existir.
No caso da ausncia de dados sobre transaes imobilirias envolvendo terrenos no
edificados, usam-se as informaes referentes a imveis edificados, obtendo-se o valor do
terreno pelo mtodo residual.
Os valores dos imveis colhidos devem ser, em princpio, oriundos de transaes de compra
e venda ou locaes efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores data da pesquisa, cujas
condies dos negcios realizados estejam bem caracterizadas. Observar que os valores
declarados em documentos, como a escritura de compra e venda nem sempre traduzem a
realidade.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
7.2
28/8/2002
Atualizao dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)
A atualizao visa a homogeneizar informaes pesquisadas sobre transaes ocorridas

nos ltimos 6 (seis) meses.
Quando a informao disponvel tratar de venda a prazo, o valor da transao ser
transformado no equivalente para venda vista, por meio do clculo do valor atual para a
mesma data do pagamento da entrada, de todas as demais parcelas que correspondam
parte financiada. Nesse caso, utilizam-se as frmulas usuais de matemtica e a taxa de
juros do mercado local, ou a especificada no contrato.
Nesta etapa, o valor pesquisado corrigido em funo da natureza ou qualidade da fonte. O
clculo empregado (por meio do fator de fonte ou de oferta - Ff), conforme ser explanado
adiante, visa justamente a corrigir o valor atribudo ao imvel pela prtica comercial.
7.3
7.3.1
Homogeneizao dos valores pesquisados

Homogeneizao pela forma usual
Uma vez obtido o valor global vista para cada um dos imveis pesquisados e aplicado o
Fator de fonte ou de oferta (Ff), feita a diviso do valor pela respectiva rea
(R$valor/rea), para se obter a primeira indicao do Valor unitrio por m corrigido (Vu/ m).
O processo de homogeneizao mais usual, verificado nas bibliografias especializadas,
realizado da seguinte forma:
a) so determinados pelo avaliador os fatores de influncia no valor do imvel,
aps pesquisa em campo, por estimativa e/ou, em alguns casos, por meio de
frmulas consagradas;
b) os fatores so multiplicados entre si, obtendo-se o Fator agregado simples do
imvel avaliando (Fasav) e dos elementos amostrais (Fas1, Fas2 etc.);
c) divide-se o Fator agregado simples do imvel avaliando pelo Fator agregado dos
imveis pesquisados (Fas av/Fas1, Fasav/Fas2, Fasav/Fas3 etc.) para se obter o
Fator agregado relativo (Far1, Far2 etc.);
d) este ltimo (Far) multiplicado pelo valor unitrio de cada elemento de pesquisa,
para o posterior tratamento estatstico (OBS: Por ora, no sero mencionadas as
etapas posteriores).
De forma resumida, se um elemento de pesquisa apresenta caractersticas mais favorveis
que as do avaliando e tambm um Valor unitrio (Vu/m) elevado, conclui-se que, para
transportar o Valor unitrio (Vu/m2) situao do avaliando, o Fator agregado simples
precisa estar num intervalo de 0 a 1 (0< Fh< 1)
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
36
ON-GEADE-004
7.3.2
28/8/2002
Homogeneizao nas planilhas da SPU: AVAL-R e AVAL-C
O clculo das planilhas de avaliao adotadas pela SPU (AVAL-R e AVAL-C) para obter a
homogeneizao dos dados pesquisados inverso ao mtodo de homogeneizao usual.
O valor mdio unitrio e o campo de arbtrio so calculados da seguinte forma:
a) na folha de homogeneizao, surgem os Valores unitrios por m2 (Vu/m) que
so multiplicados em seguida pelo Fator de fonte ou de oferta (Ff), resultando
nos Valores corrigidos (Vu/m x Ff = R$ CORRIG.);
b) calculam-se os fatores de homogeneizao (Fp, Ft, Ftr etc.) em funo de um
paradigma, que pode ser o prprio avaliando (o clculo nas planilhas no
automtico);
c) o produto dos fatores de homogeneizao resulta no Fator agregado simples
(Fas) para cada elemento de pesquisa (Fas1, Fas2, Fasn...), inclusive para o
avaliando (Fasaval);
d) ento, mediante a diviso do Fas de cada elemento da pesquisa pelo Fas do
imvel avaliando (Fas1/ Fasaval, Fas2/ Fasaval ...), obtm-se o Fator agregado
relativo (Far) para cada dado amostral (Far1, Far2, Farn ...);
e) os Valores corrigidos de cada elemento ($ CORRIG) so divididos por seus
respectivos Far ($ CORRIG 1/Far1, R$ CORRIG 2/Far2 ...) e, a partir da, obtm-se
os Valores homogeneizados dos imveis pesquisados (Vuh1, Vuh2, Vuhn ...);
f) obtido os valores homogeneizados, so calculados valor mdio e o campo de
arbtrio (limites mximo e mnimo por m), que sero efetivamente utilizados no
clculo do valor do imvel avaliando. Alm dessas informaes, a planilha
permite verificar se a amostra possui uma distribuio normal, se h elementos
extremos em relao mdia, bem como outros itens exigidos pela norma, para
avaliaes com nvel de rigor normal.
Resumindo, caso o elemento de pesquisa apresente caractersticas mais favorveis que as
do avaliando e Valor unitrio (Vu/m2) elevado, quando o imvel avaliando for o paradigma
(Fas = 1), conclui-se que, para transportar os valores situao do avaliando, o Fator
agregado simples precisa ser maior que 1 (Fh >1).
7.3.3
Fatores de homogeneizao
Os fatores de homogeneizao utilizados devem ser explicados por expresses

matemticas condizentes com as reais variaes do mercado imobilirio em anlise.
Cada atributo considerado, seja dos elementos amostrais ou do avaliando, deve possuir um
coeficiente, proveniente da anlise dos dados coletados, correspondente a sua variao
especfica. Para tanto, a critrio do avaliador, podem ser utilizados estudos consagrados
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
37
ON-GEADE-004
28/8/2002
pela engenharia de avaliaes, dados dos poderes pblicos e/ou de empresas privadas,
desde que esses retratem a tendncia de variao do atributo analisado.
Como exemplo, podemos sugerir os seguintes fatores:
a)
No caso de terrenos:
Fp
- Fator de profundidade
Ft
- Fator de frente ou testada
Ftr
- Fator de transposio de local
Ftm - Fator de testadas mltiplas

Fat
- Fator de acidentao topogrfica
Frl
- Fator de restrio legal
Fpd - Fator de pedologia

Fa
- Fator de rea
b) No caso de apartamentos, lojas, salas comerciais, vagas de garagem, casas

etc:
Ftr
- Fator de transposio de local
Fpj
- Fator de projeto
Fac - Fator de acabamento

Flj
- Fator de loja
Fd
- Fator de depreciao fsica e funcional
Fa
- Fator de rea
Os fatores aqui sugeridos no so obrigatrios e podem ser alterados ou introduzidos outros

no citados. A escolha e adoo de
fatores de homogeneizao de inteira
responsabilidade do avaliador.
7.3.3.1 Fator de rea - Fa
o fator que visa corrigir o valor unitrio quando h diferena entre as reas do imvel
avaliando e pesquisado.
Esse fator de ajuste, adotado quando h influncia das reas em anlise na formao do
valor, deve ser usado com extrema cautela, tendo em vista que sua frmula em matrias
especializadas (tais como a apostila do Curso de Engenharia Legal e de Avaliaes,
ICAPE/SC, 1994), est direcionada homogeneizao usual e no homogeneizao pelo
processo inverso, conforme o clculo das planilhas disponibilizadas pela SPU.
Caso o avaliador resolva adotar o Fator de rea, deve estar seguro que o mesmo traduz
adequadamente determinada situao em estudo. A aplicao da frmula nas planilhas
AVAL-R, AVAL-C e similares a seguinte:
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
Aaval
Apesq
1/8
Fa =
1/ 4
Fa =
Aaval
Apesq
se
> 30%
se
30%
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Onde a diferena percentual entre as duas reas, calculada assim:
Aaval
Apesq
Aaval
100
Se o avaliador no utilizar as planilhas AVAL-R e AVAL-C, ou outras similares (como a

AVAL-2.xls), deve atentar para a ordem do numerador e do denominador, ou seja, o valor do
numerador a rea do pesquisado e o valor do denominador a rea do avaliando.
7.3.3.2 Fator de profundidade - Fp
Diz a NBR 5676: A influncia de Profundidade (P) levada em conta no Valor (Vt) atravs
derelao entre Profundidade equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a zona,
segundo o modelo:
Vt = At . Vu . Cp
Onde: Cp = (Pe/Pm) p para m = mi,ma
a) O expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0), enquanto a Profundidade equivalente
ou efetiva (Pe) se mantiver entre a mnima (Pmi) e a mxima (Pma), correspondendo ao
aproveitamento eficiente para o bairro ou local de sua situao.
(Pmi Pe Pma);
b) O expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 (0 < p 1), quando a Profundidade
equivalente for inferior mnima recomendvel (Pe < Pmi);
c) O expoente (p) deve estar entre os limites 1 e 0 (-1 p < 0), quando a
Profundidade equivalente for superior mxima recomendvel (Pe > Pma).
Para terrenos de duas ou mais testadas, considera-se, para fins da obteno da Pe, a frente
efetiva como sendo a testada principal (mais valorizada).
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
39
ON-GEADE-004
7.3.3.3
28/8/2002
Fator de testada - Ft
A influncia da frente ser levada em conta no valor (Vt) atravs da relao entre a
projetada (Fp) e a de referncia (Fr), segundo o modelo
Vt = At . Vu . Cf
em que:
Cf = (Fp/Fr)f
Onde:
0f1
7.3.3.4 Fator de transposio - Ftr
As informaes para estimativa de valor devem, de preferncia, ser obtidas no prprio
trecho de logradouro ou em logradouros prximos. Deve ser evitado o uso de informaes
fora da rea homognea em que se situa o trecho em questo.
Nas localidades em que so utilizadas Plantas de Valores, ou para as quais haja
informao confivel da valorizao relativa dos logradouros elaborada pela prefeitura,
recomenda-se analisar a relao entre o indicador de valor do trecho de logradouro do
imvel avaliando e o do imvel pesquisado, ou a relao entre o indicador do trecho
pesquisado e o do paradigma:
Ftr =
Y pesq.
Yaval.
7.3.3.5 Fator de testadas mltiplas - Ftm

tambm conhecido como coeficiente de valorizao de esquina.
Diz a NBR 5676, Os lotes de frentes mltiplas e/ou esquina devem ser avaliados
observando-se as vantagens ou desvantagens decorrentes das suas caractersticas
especiais.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
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Somente devem ser consideradas como testadas adicionais, sempre a critrio do

engenheiro avaliador, aquelas testadas que efetivamente interferirem no valor do terreno,
em funo de seu aproveitamento real ou potencial.
7.3.3.6 Fator de acidentao topogrfica - Fat
Pode ser aplicvel, conforme o caso, a terrenos que apresentem caractersticas de
topografia acidentada que dificultem seu aproveitamento eficiente, assim entendidas as
acentuadas elevaes e depresses, aclives e declives que exijam movimentao de terra e
outros acidentes.
Classifica-se a inclinao do terreno como em aclive ou declive, em relao ao principal
logradouro onde est localizado.
Outros aspectos topogrficos podem ainda surgir, tais como o fato de o terreno estar situado
acima ou abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc.
Todos os casos devem ser apreciados, e com base nas informaes coletadas, o avaliador
deve analisar as vantagens ou desvantagens decorrentes da topografia.
7.3.3.7
Fator de restrio legal - Frl
aplicvel aos terrenos sobre os quais incidem restries legais ao seu pleno
aproveitamento, bem como s benfeitorias, no caso de tombamento. Podemos citar os
seguintes tipos de restrio:
7.3.3.8
Faixas "non aedificandi" de qualquer natureza;
Projetos de alinhamento com recuo;
Imveis tombados;
Zona de vida silvestre;
Unidade de conservao da natureza;
Reserva florestal;
Manguezais;
Outras zonas com restrio ecolgica;
Outras restries.
Fator de pedologia - Fpd
Pode ser aplicvel quando tratar-se de solos pouco prprios para construo, desde que
verificada a real interferncia das condies do solo no valor do imvel.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
41
ON-GEADE-004
7.3.3.9
28/8/2002
Fator de loja - Flj
o coeficiente que visa distinguir a valorizao denominada luvas, inerente ao ponto

comercial loja, dos demais imveis. mais utilizado quando o valor do imvel obtido pelo
mtodo do custo de reproduo e pode ser apurado na razo entre a valorizao da loja e o
imvel comparado.
No mtodo comparativo de dados de mercado, sua adoo no usual porque utiliza-se,
preferencialmente, a comparao entre elementos amostrais assemelhados.
7.3.3.10 Fator de Projeto - Fpj

o fator que permite ao avaliador comparar a qualidade e a funcionalidade do projeto do
imvel pesquisado, em relao ao imvel avaliando ou o imvel paradigma.
7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac
o fator que permite ao avaliador comparar os diferentes padres de acabamento do imvel
pesquisado, em relao ao imvel avaliando ou o imvel paradigma. No mtodo
comparativo do custo de reproduo, o acabamento considerado na seleo do Custo
Unitrio Bsico (CUB).
7.3.3.12 Fator de depreciao fsica e funcional - Fd
Tem por objetivo desvalorizar o imvel em funo de sua idade e estado de conservao.
Sugere-se a utilizao do critrio de Ross-Heidecke (tabela encontrada na planilha AVAL-R)
ou o coeficiente de obsolescncia de Neri. Existem outros mtodos de depreciao
consagrados na engenharia de avaliaes, que tambm podem ser teis ao avaliador.
7.3.3.13 Fator de comercializao Fk
O fator de comercializao a razo entre o valor de mercado e o custo de reedio de um
imvel assemelhado. Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que 1, dependendo da
situao do mercado, poca da avaliao. O custo de reedio o resultado da soma do
Valor do terreno e do custo de reproduo depreciado das benfeitorias (Vt + Vb).
Fk =
7.3.3.14
Valor de Mercado
Vt + Vb
Fator de fonte ou de oferta - Ff
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
42
ON-GEADE-004
28/8/2002
O fator de fonte aquele que indica a variao que pode ocorrer entre o valor ofertado em
publicaes peridicas, em imobilirias etc. e o valor de uma transao efetiva. Sugere-se
que os valores, conforme sua fonte, situem-se dentro de uma faixa de mais ou menos vinte
por cento do valor da unidade.
7.4
Tratamento estatstico dos valores pesquisados
A anlise estatstica dos valores Vuh, obtidos pela homogeneizao, exigncia da Norma
5.676/89 da ABNT. A prtica vem demonstrando que amostras corretamente
homogeneizadas ajustam-se distribuio normal, que a adotada para a referida anlise.
Portanto, o primeiro teste a fazer o de verificao da normalidade da amostra. Para tal,
recomenda-se o critrio de verificao de assimetria e curtose (achatamento), calculandose:
(x Xi )
a3 =
n s3
(x xi )
a4 =
s =
( x xi)
n s4
3 , onde:
(desvio padro da amostra)
n 1
= mdia aritmtica da amostra
xi
= elementos da amostra
= nmero de elementos da amostra
Numa distribuio normal a3 = 0 e a4 = 0. No teste de verificao, aplica-se um critrio de

tolerncia. Calcula-se:
sa3 =
6( n 2)
(n + 1)(n + 3)
24 n(n 2)(n 3)
(n + 1) 2 (n + 3)(n + 5)
sa4 =
Se |a3| < 1,5 . sa3 e
a4 +
normalidade.
Se |a3| > 2 x . sa3 ou a 4 +
6
> 1,5 . sa4
n +1
6
> 2 . sa4
n +1
aceita-se a hiptese da
rejeita-se a hiptese.
Caso seja verificada uma distribuio no normal, preciso que a homogeneizao seja
reexaminada. H situaes em que se torna necessria a substituio ou eliminao de
elementos suspeitos, a fim de que seja obtido um resultado satisfatrio.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
43
ON-GEADE-004
28/8/2002
Verificada a normalidade da distribuio, pode-se aplicar um critrio de rejeio de valores

que se mostrem muito desviados da mdia. O critrio mais recomendvel, especialmente
para pequenas amostras (n < 30) o de Chauvenet. Para os elementos extremos, ou seja,
os de maiores desvios absolutos da mdia, calcula-se:
| xi x |
que deve ser menor ou igual ao desvio crtico, e pode ser verificado na tabela constante das
planilhas AVAL-R e AVAL-C, em funo do nmero de elementos da amostra:
scrt = s
n
n 1
Ultrapassado o limite, pode-se rejeitar o valor obtido e repetir o teste para os

remanescentes, calculando-se nova mdia e desvio-padro.
Deve-se observar, entretanto, que nenhum critrio estatstico obriga a rejeitar-se um
elemento - ele apenas indica a possibilidade de tratar-se de um dado esprio, dada sua
pequena probabilidade. Assim, a rejeio deve ser acompanhada de uma anlise do
avaliador sobre a convenincia de manter-se ou no o valor na amostra - afinal, valores
pequenos ou grandes, desde que reais, tambm fazem parte do mercado.
Saneada a amostra, desde que o nmero mnimo de elementos seja 5 (cinco), estabelecese o campo de arbtrio para o valor final, definido na supracitada norma como compreendido
no intervalo de confiana mximo de 80% (oitenta por cento). conveniente para isso
adotar-se a distribuio "t" de Student, usando-se a expresso:
Lc = x
7.5
t. s
n 1
onde:
- abcissa da distribuio de Student para

com (n -1) graus de liberdade
percentil 0,90,
Mtodo comparativo do custo de reproduo de benfeitorias
Para a estimativa do custo de reproduo da benfeitoria ou edificao e sua depreciao,

sero usadas as frmulas e informaes constantes deste item. Sero consideradas como
benfeitorias, no presente item, apenas as construes residenciais, comerciais e industriais.
7.5.1
Custo de reproduo - Cr
a estimativa de dispndio necessrio para se criar benfeitoria idntica, no depreciada.

ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
44
ON-GEADE-004
28/8/2002
O Custo de reproduo (Cr) ser igual ao produto da rea de construo (Ab) pelo Custo
Unitrio Bsico (CUB), multiplicado pelo coeficiente do valor pleno (Kp), a ttulo de despesas
complementares, benefcios e despesas indiretas.
Assim,
7.5.2
Cr
= Kp . Ab. Cub
onde:
Cr
= Custo de reproduo da construo avalianda
Ab
= rea da construo avalianda em m
CUB
= Custo Unitrio Bsico por m
Kp
= Coeficiente de valor pleno
Valor da benfeitoria (Vb) por reproduo
Para se obter uma estimativa do custo para reproduo de uma benfeitoria j existente,
considera-se o Custo de reproduo (Cr), depreciado em funo da Idade do imvel (I) e do
seu estado de conservao, multiplicado pelo coeficiente de vantagem da coisa feita (Kcf),
quando for o caso.
A rea de construo ser calculada, quando no diretamente disponvel, pelo critrio de
rea equivalente, usando-se o estabelecido pela NBR 12.721. Como exemplo, podemos
sugerir as seguintes relaes de equivalncia com a rea coberta-padro:
PAVIMENTO TIPO
= 1,00
Pavimento de uso comum e acesso
= 0,50
Varanda
= 0,50
Depsito
= 0,50
Garagem
= 0,50
Subsolo comum
= 0,50
Subsolo especial
= 0,75
reas descobertas
= 0,25
Playground (descoberto)
= 0,25
A soma das reas cobertas-padro e das reas equivalentes fornece ento a rea de
construo.
7.5.3
Fator de ajuste de condomnio - Fc
Num condomnio, quando no se dispuser do quadro de reas estabelecido na NBR

12.721/92 que define a rea equivalente, considerar-se- um Fator de ajuste de condomnio
(Fc) em geral entre 1 e 1,4. Assim:
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
45
ON-GEADE-004
Ab = Fc . Abp
28/8/2002
onde:
Fc = Fator de ajuste de condomnio;

Abp = rea de benfeitoria privativa
7.5.4
Custo Unitrio Bsico CUB
o custo de material e de mo de obra por metro quadrado de construo idntica

avalianda. Poder ser obtido a partir das sries mensais de custos e ndices do SINAPI
(Sistema Nacional de Pesquisa de Custo e ndices da Construo Civil), dos Sindicatos da
Indstria da Construo Civil ou de revistas tcnicas especializadas, ou composio de
oramento. Mencionar-se-, sempre, a data do custo unitrio bsico utilizado e a sua origem
ou fonte.
Cabe lembrar que o CUB fornecido por publicaes no contempla todos os elementos de
custo como, por exemplo, fundaes, elevadores, instalaes especiais, etc., que devero
ser considerados no Kp (coeficiente do valor pleno).
No caso de se usar os ndices do SINAPI, que no incluem elevadores, fundaes e
instalaes especiais, custo financeiro e administrativo, lucro do construtor e do
incorporador, o oramento por m2 ser dado pela seguinte expresso:
Of = [Cub +
Oel + (Ofe Ofd ) + Oi

Ab
] x (1+Qf)(1+Qad)(1+Ql)
onde,
CUB
= Custo Unitrio Bsico publicado pelo SINAPI
Oel
= oramento para elevadores
Ofe
= oramento das fundaes efetivamente usadas
Ofd
= oramento das fundaes diretas (cerca de 3% do Cub)
Oi
= oramento de instalaes especiais
Ab
= rea construda, calculada segundo os critrios da NBR - 12.721
Qf
= taxa de custo financeiro para o perodo de obras
Qad
= taxa de administrao da empresa
Ql
= taxa de lucro da empresa
Of
= oramento final.
Exemplo: seja um projeto habitacional de 8 (oito) pavimentos (H8), apartamentos de 3 (trs)

quartos (3Q), primeiro piso apoiado no terreno (T), padro normal (N), em determinada
cidade, cujo custo indicado na Tabela publicada fosse $ 720/m.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
46
ON-GEADE-004
28/8/2002
Suponhamos que a rea total seja de 5000m, servida por um conjunto de elevadores cujo
oramento seja de $ 300.000; as fundaes estejam oradas em $ 400.000; as instalaes
especiais em $ 100.000. A obra deve durar 18 (dezoito) meses, com o capital empatado, em
mdia 10 (dez) meses, a juros de dez por cento ao ano.
Qf = 10 [
0,10
] = 8,33%
12
Se a empresa tiver um custo de administrao de 10% (dez por cento) e desejar um lucro de
15% (quinze por cento) e considerando o oramento de fundaes diretas como 3% (trs
por cento) do custo publicado:
Ofd = 0,03 x 720 x 5000 = 108000
O oramento final por m ser:
Of = 720 +
300.000 + (400.000 108.000) + 100 .000

5.000
x (1.0833) (1,10) (1,15)
Of = 1.176,33
7.5.5
Coeficiente do valor pleno (Kp)
Para o clculo do coeficiente de valor pleno, de um modo geral, poder ser adotado o
seguinte esquema de composio de custos, a ser atualizado pelo avaliador, conforme a
situao do mercado imobilirio local.
Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados so meramente ilustrativos, devendo o
avaliador identific-los e quantific-los com a situao real analisada:
CUSTO UNITRIO BSICO (CUB)

Elevadores
$/m
=
12%CUB
25%CUB
S=
1,37%CUB
Despesas Legais
3%S
Despesas de Seguro
1%S
Despesas Financeiras
16%
Administrao e Lucro
1 Subtotal
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
2 Subtotal
Z=
1,20S
ou Z =
1,644CUB
5%Z
9%Z
Cut =
1,14Z
ou Cut =
1,874CUB
1,874
Despesas Eventuais
Despesas de Comercializao
CUSTO UNITRIO
TOTAL
COEFICIENTE DE VALOR PLENO
7.5.6
28/8/2002
Depreciao
O valor da benfeitoria por reproduo ser igual ao Custo de reproduo (Cr) depreciado em
funo da idade do imvel e do estado de conservao, podendo ser adotado o critrio de
ROSS-HEIDECKE ou de G.B. DEI VEGNI-NERI, entre outros consagrados pela engenharia
de avaliaes.
O critrio de G.B. DEI VEGNI-NERI dado pela expresso:
Fd = 1 - (1 - Kr)
Iim
Ip
onde:
Fd
= Fator de depreciao fsica e funcional
Kr
= coeficiente de valor residual tabelado (ver Tabela 3)
Iim
= idade fsica e funcional do imvel
Ip
= vida til provvel do imvel.
Para o critrio de ROSS-HEIDECKE, utiliza-se a Tabela contida na planilha/formulrio

AVAL-R, para obter o fator "k" e aplicar a expresso
Fd =
7.5.7
100 k
100
Padres de acabamento
Sero os adotados pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (NBR 12.721): alto,
normal e baixo. Admite-se ainda o uso do padro popular (Sinduscon e SINAPI).
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
48
ON-GEADE-004
7.5.8
28/8/2002
Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf
Poder ser acrescido ao valor da benfeitoria por reproduo, quando for o caso, o
coeficiente (vantagem) da coisa feita. Como exemplo, podemos sugerir os coeficientes
conforme a tabela abaixo:
TABELA 1
COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA
7.5.9
TIPO DE
CONSTRUO
NOVA
AT 10
ANOS
DE 10 A 20
ANOS
MAIS DE 20
ANOS
Grande estrutura
1,25
1,25 a 1,21
1,21 a 1,13
1,13 a 1,03
Pequena estrutura e
residencial de luxo
1,15
1,15 a 1,125
1,125 a 1,078
1,078 a 1,025
Industrial e residencial
mdio.
1,1
1,10 a 1,084
1,084 a 1,052
1,052 a 1,02
Residencial modesto
ou popular
1,05
1,05 a 1,042
1,042 a 1,026
1,026 a 1,015
Fator de loja - Flj
Quando se tratar de avaliao de loja, ao valor da benfeitoria poder ser acrescido o Fator
de loja (Flj), quando verificada real valorizao comercial em vista dessa condio.
A expresso sinttica do Valor da benfeitoria ser dada por:
Vb = Ab . CUB. Kp. Fd . Flj . Kcf
Observe-se que o Flj e Kcf podem assumir o valor 1 (um) na expresso, dependendo do
tipo de imvel avaliando.
7.6
Resultado da avaliao
O Valor do imvel (Vi) ser definido pela seguinte expresso:

Vi = (Vt + Vb) . Fk , sendo:
Vt
- Valor do terreno
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
49
ON-GEADE-004
28/8/2002
Vb
- Valor da benfeitoria por reproduo, considerada a depreciao
Fk
- Fator de comercializao.
Vt + Vb custo de reedio do imvel

Como exemplo podemos citar, entre outros, as seguintes condies que interferem na
determinao do fator de comercializao:
-
localizao do imvel;
arquitetura compatvel com o padro local do imvel;
funcionalidade;
equilbrio econmico do empreendimento;
condies de obsolescncia;
caractersticas geo-econmicas da regio; e
retrao ou euforia do mercado local.
Para facilitar a apresentao do laudo, da seqncia de clculos e do resultado final

indicado, so apresentados, em anexo, formulrios sintticos automatizados, adequados
avaliao. Os dados necessrios para a avaliao devem ser extrados do memorial
descritivo do imvel.
Os resultados sero expressos obrigatoriamente em moeda corrente e, se necessrio,
mediante indicador monetrio ou moeda constante.
8
AVALIAO DE GLEBAS URBANIZVEIS
Preferencialmente deve ser utilizado o mtodo comparativo de dados. Na ausncia de

dados amostrais semelhantes, o avaliador pode optar pelo mtodo involutivo.
Seja qual for o mtodo empregado, imprescindvel seguir-se os seguintes passos,
recomendados pela NBR 8951/85:
a)
vistoria e caracterizao da gleba, quando devem ser considerados os

aspectos gerais da regio onde se localiza e da gleba propriamente dita,
principalmente:
-
aspectos geogrficos;
infra-estrutura urbana (sistema virio, rede de gua e esgoto, energia

eltrica etc.);
equipamentos comunitrios (transporte coletivo, escolas, comrcio

etc.);
utilizao atual e potencial (posturas municipais, tendncias de uso);
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
50
ON-GEADE-004
8.1
28/8/2002
b)
pesquisa de mercado, para a obteno dos dados a serem usados na

avaliao;
c)
escolha do mtodo avaliatrio, em funo do resultado da pesquisa, de forma

a obter-se a maior confiabilidade possvel do resultado da avaliao;
d)
clculos e tratamento dos dados, conforme a tcnica recomendada para o

mtodo selecionado;
e)
consideraes finais e concluses: devem ser citados todos os aspectos

considerados relevantes para a fixao final do valor.
Avaliao pelo mtodo comparativo de dados de mercado
Sua aplicabilidade depende da existncia de glebas semelhantes quanto s caractersticas

fsicas, localizao e utilizao, com ofertas ou concretizao de negcios de venda.
Em essncia, seguem-se os mesmos procedimentos de coleta e tratamento da amostra
estatstica j explanados anteriormente, entretanto especial ateno deve ser dada
utilizao dos fatores de homogeneizao, cabendo os seguintes comentrios:
a)
para o Fator de transposio de local devem ser considerados os seguintes

aspectos, entre outros:
-
localizao privilegiada ou prejudicada;
possibilidade de abastecimento de gua e energia eltrica e de

esgotamento sanitrio;
capacidade de absoro do empreendimento pelo mercado (as glebas

mais rapidamente absorvidas so mais valorizadas);
nvel de urbanizao nas reas vizinhas a cada gleba;
facilidade de acesso;
distncia aos plos de valorizao.
b)
O Fator de acidentao topogrfica (Fat) dever refletir o grau de dificuldade

da execuo das obras de infra-estrutura do loteamento, bem como o ndice
de aproveitamento das terras loteveis, que poder ficar abaixo dos 65%
previstos em lei, ou acima no caso excepcional de loteamentos destinados ao
uso industrial, cujos lotes sejam maiores que 15.000m2, sendo condicionantes
principais a topografia e a constituio do solo;
c)
no caso de glebas, a influncia da testada e da profundidade so bem menos

detectadas, portanto o avaliador deve ponderar sobre a real necessidade de
adot-los em sua avaliao.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
51
ON-GEADE-004
8.2
8.2.1
28/8/2002
Avaliao pelo mtodo involutivo

Procedimentos
a)
faz-se um projeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento

da gleba, a fim de estabelecer o nmero mximo de unidades (lotes, salas,
apartamentos, etc.) que a mesma possa conter;
b)
estabelece-se, pelo mtodo comparativo de dados de mercado, o valor mdio

do m da unidade em questo;
c)
faz-se um estudo da capacidade de absoro pelo mercado do empreendimento,

estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previso de vendas, o
que pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma regio;
d)
estima-se, para cada perodo considerado no cronograma do empreendimento, o

Produto geral de vendas (Pgv), multiplicando-se o valor genrico pela rea de
cada unidade e pelo nmero total de cada uma delas;
e)
estimam-se os custos diretos do empreendimento, que tambm devem ser

orados dentro do cronograma do empreendimento; em geral, estes custos
cobrem os seguintes itens, cuja existncia deve ser considerada em cada projeto
em particular, conforme a vocao da regio em que se est trabalhando:
Exemplo de despesas para loteamentos: levantamento topogrfico; projeto do loteamento;

licenas municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de gua, esgoto, pavimentao
etc.); superviso e despesas gerais; e outros.
f)
estimam-se, por consulta a pessoal especializado, os custos indiretos, prevendose no cronograma do projeto, entre outros:
- despesas legais e contbeis (imposto territorial, contabilidade, servios
jurdicos, escrituras e registros etc.)
- despesas de comercializao (vendas, publicidade, superviso etc.)
- despesas de seguros
- despesas financeiras (inclusive taxas de exame e juros de emprstimos);
g)
do total de despesas, toma-se uma percentagem razovel, por exemplo, 5%,

(cinco por cento), a ttulo de "eventuais" e obtm-se o Montante global de
despesas (Mgd), por perodo do cronograma, somando-se todas as despesas;
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
52
ON-GEADE-004
28/8/2002
h)
estabelece-se um valor para o Lucro do incorporador (Li), tambm por consulta a

pessoal especializada; normalmente este lucro calculado como uma
percentagem sobre o produto geral de vendas, podendo-se entretanto optar por
outro critrio que seja mais usual para o caso considerado;
i)
calcula-se ento a receita lquida do empreendimento, por perodo do

cronograma (Rl), fazendo-se:
Rl = Pgv - Mgd - Li
j)
estabelece-se uma taxa mnima de retorno (i) para o investimento, funo da

realidade do mercado de capitais e calcula-se o valor atual, referente poca da
avaliao, de cada receita lquida por perodo; considera-se, para isto, que esta
ocorre ao fim de cada perodo, e utiliza-se a expresso da matemtica financeira
vn (ver formulrio anexo); obtm-se ento os valores atuais Rl1, Rl2, Rl3, .....
Rln;
l)
finalmente, somando-se os valores Rln, obtm-se o valor da gleba, ou seja, o

Valor total do terreno (Vtt).
Vtt = Rl1 + Rl2 + Rl3 + .... Rl n;
AVALIAO DE IMVEIS RURAIS
A avaliao de imveis rurais, em princpio, pressupe sempre a determinao do valor do

imvel como um todo, estando a includas as benfeitorias reprodutivas, no reprodutivas
(construes), semoventes, mquinas e implementos agrcolas, como definidas na NBR
8799/85.
9.1
Mtodo de avaliao
Os mtodos a usar so os adotados por essa mesma Norma, a saber, os diretos

(comparativo e de custo) e os indiretos (de renda e residual), com peculiaridades de
aplicao a cada componente do valor, ou seja, terra nua, construes, instalaes, culturas
etc.
9.2
Terra nua
No caso dos imveis rurais, o valor da terra nua est diretamente relacionado:
a)
com a sua capacidade de uso, isto , quanto maior o grau de aproveitamento e

quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor desse;
b)
com a situao ou localizao;
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
53
ON-GEADE-004
c)
28/8/2002
com a dimenso.
Um s terreno rural pode conter solos de diversos tipos, devendo o mesmo, para fins de
avaliao, ser subdividido em parcelas conforme a tabela de classificao que o avaliador
entenda ser a mais adequada. Quando utilizados os mtodos diretos, o valor da terra dado
ou por comparao do valor global ou pelo somatrio das parcelas de seus componentes
(conforme a classificao de solo/acessos/fertilidade etc.).
A localizao de um imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e
proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. A dimenso das
propriedades tambm tem influncia determinante no valor, devendo se constatar na regio
como se comporta o mercado imobilirio em relao a esse fator.
Alm desses 3 (trs) fatores, existiro outros que, dependendo da regio, devem ser
considerados na determinao do valor do imvel, tais como declividade do terreno,
potencial de irrigao, pluviosidade, percentagem de rea coberta de mata nativa etc.
9.3
9.3.1
Benfeitorias
Benfeitorias no reprodutivas ou no produtivas
So as edificaes em geral (casas, galpes, currais etc.) e os melhoramentos fundirios

(trabalhos de conservao de solo, sistemas de irrigao e drenagem etc.).
A Norma cita:
9.2.2.1 As avaliaes das construes (edificaes e instalaes) so feitas atravs de
oramentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitrios oriundos de
tabelas, desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas.
9.2.2.2 A depreciao das construes e das instalaes deve levar em conta os aspectos
fsicos e funcionais, com a considerao da vida til, aparente e provvel, bem como do
estado de conservao.
Ou seja:
Vb = Custo unitrio x rea x depreciao
Na depreciao das benfeitorias no produtivas, considera-se mais o estado de
conservao que a idade. Outrossim, o avaliador deve considerar, principalmente, a
utilidade das benfeitorias e sua adequao ao potencial de produo do imvel.
Para o caso de mquinas e implementos agrcolas:
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
54
ON-GEADE-004
28/8/2002
9.2.3
Equipamentos A avaliao deve ser feita pelo mtodo direto, com citao
obrigatria das fontes de consulta. A depreciao deve levar em conta, alm dos aspectos
mencionados em 9.2.2.2, o eventual obsoletismo, a manuteno e as condies de
funcionamento.
Na impossibilidade de comparao, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determinase a vida til provvel e calcula-se o valor do bem depreciado.
9.3.2
Benfeitorias reprodutivas ou produtivas
Inovaes capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos:
culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc.
9.3.2.1 Culturas
As culturas permanentes, existentes no meio rural, podem ser domsticas ou comerciais.
Para a avaliao de culturas domsticas o critrio empregado dever ser o de reposio,
isto , avaliao pelo custo de formao. O custo de formao compreende o custo da muda
e das despesas necessrias ao plantio e manuteno, at a idade em que se iniciaria
nova produo, caso o pomar j estivesse em produo; Caso contrrio, at a idade em que
a avaliao est sendo feita.
No caso das culturas comerciais, alm do valor da reposio, considera-se o valor
econmico do p, segundo a produtividade da prpria propriedade ou em estudos
publicados.
9.3.2.2 Florestas
Para a avaliao de florestas, de forma resumida, de acordo com o trabalho do Eng. Adilson
Jos Magossi, pelo mtodo do valor econmico, a frmula avaliatria bsica bastante
simples e pode ser representada pela expresso:
V = RL x A x r
Onde :
V=
Valor econmico procurado
RL =
Renda lquida esperada
A=
fator de atualizao das receitas para obteno do valor presente das receitas
futuras,
R=
coeficiente de risco
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
55
ON-GEADE-004
28/8/2002
Entretanto, h elementos que o avaliador deve observar, primeiramente, a fim de melhor

organizar os dados, tais como a idade de corte e dimetro das espcies existentes,
restries (legais ou ambientais) quanto extrao, madeiras de primeira e segunda
categoria, aspectos dificultadores da extrao como declividade, proximidade de centros
consumidores etc.
9.3.2.3 Pastos
A pastagem uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuria de
corte e leite. Na avaliao, devem ser observados os aspectos relativos topografia do
terreno, conservao de solo, a natureza do desmatamento e preparo do solo, os anos de
uso do solo com cultivos anteriores, as espcies de cultivares, o estado de conservao da
pastagem e sua capacidade de suporte, em cabeas/ha/ano.
Outros itens importantes so as operaes destinadas formao de pastagem, a forma de
aquisio das sementes e semeadura e o preparo do solo.
No h parmetros para medir o preo de venda de pastagens, uma vez que no praxe
oferecer venda o feno. mais comum o aluguel dessa cultura.
(Fonte: Avaliao de Propriedades Rurais CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES , Eng.
Marcelo Rossi de Camargo Lima, IBAPE/So Paulo, 1997)
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
56
ON-GEADE-004
10
FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA NORMAL
10.1
Instrues para preenchimento
28/8/2002
As instrues abaixo so para o uso das planilhas eletrnicas disponibilizadas pela SPU,
teis na preparao dos laudos de avaliao com nvel de rigor normal:
AVAL-R: Planilha desenvolvida em Microsoft Excel, e que se destina avaliao de
terrenos nus pelo mtodo comparativo de dados de mercado e/ou para determinao do
custo de reproduo de benfeitorias. O valor final do imvel resultante da aplicao do
Fator de comercializao (Fk) sobre o somatrio das duas parcelas, ou seja, terreno mais
benfeitoria (Vt + Vb).
AVAL-C: Destina-se a avaliao de apartamentos, salas, lojas, galpes, casas etc., com a
utilizao do mtodo comparativo de dados de mercado.
10.1.1
Sntese da avaliao tcnica:
Na pasta denominada Sntese da avaliao tcnica, o avaliador dever informar:

- o n do laudo de forma seqencial;
- a finalidade;
- o n do processo, quando houver;
- o n do RIP, quando houver;
- dados sobre o imvel (endereo, rea, ttulo de propriedade etc.)
- nome dos avaliadores, CREA, ART (quando houver) e matrcula;
- assinatura do responsvel tcnico e a do seu superior.
10.1.2
Caracterizao do terreno
DIMENSES - Quando alguma das dimenses assinaladas for formada por mais de um
segmento de reta ou de curva, indicar neste item as dimenses resultantes do somatrio
das medidas dos referidos segmentos. Numerar os lados no croqui, e transcrev-los aqui
com as respectivas medidas.
CONFRONTAES - No caso acima indicado, mencionar os vrios segmentos que formam
as confrontaes. Caso necessrio, utilize o espao no item 3 - Outras Informaes, ou o
verso do formulrio para melhor caracterizao do terreno.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
28/8/2002
SITUAO, TOPOGRAFIA E SUPERFCIE Devem ser indicadas a situao em que se

encontra o terreno avaliando; a topografia cuja inclinao, em princpio, ser positiva,
indicando-se no formulrio com o sinal (+), se o terreno for em aclive em relao ao
logradouro principal e (-) em caso contrrio; e superfcie, conforme as opes apresentadas
no formulrio.
INVESTIDURA - a incorporao, a uma propriedade, de uma rea de terreno do
patrimnio municipal adjacente mesma propriedade, que no possa ter utilizao
autnoma, com a finalidade de permitir a execuo de um projeto de alinhamento ou de
modificao de alinhamento aprovado pela municipalidade.
PLANO DIRETOR - Informar quais incidncias que estimulam ou restringem uma
edificao.
10.1.3
Caracterizao das benfeitorias
EDIFICAO PRINCIPAL
PADRO - Usar a conceituao da NBR 12.721.
ESTADO DE CONSERVAO - As classes aqui mencionadas so aquelas indicadas no
mtodo de depreciao Ross-Heidecke, porm podem ser interpretadas sem recursos
quele mtodo.
VALOR DE SALVADO - o valor apurado com a venda do material resultante de uma
demolio, descontado o custo da demolio. Tem o sentido de valor residual.
IDADE APARENTE - Aquela que percebida pelo avaliador como a de existncia da
benfeitoria. Naturalmente, havendo uma indicao precisa da data de construo, indicar a
idade real, fazendo meno ao fato.
IDADE REMANESCENTE ESTIMADA - Corresponde ao nmero de anos que o avaliador
supe que a benfeitoria poder ainda ter de vida til. Observa-se que, com sucessivos
reparos, um imvel poder ter dilatada a sua vida til.
EDIFICAES SECUNDRIAS - Informar o tipo de cada edificao secundria existente
(piscina, garagem, casa de caseiro, oficina, depsitos, quadras de esporte etc.), tendo em
vista possveis custos diferenciados de construo.
Havendo mais de uma edificao que, pelo seu porte ou outra caracterstica, merea ser
classificada como "principal", podero ser usados outros formulrios para a descrio
pormenorizada das mesmas.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
58
ON-GEADE-004
10.1.4
28/8/2002
Cr e Kp (Somente para a planilha AVAL-R)
Pasta onde feita a composio do coeficiente do valor pleno Kp e onde ser

determinado o custo de reproduo das edificaes existentes.
10.1.5
Pesquisa de valores imobilirios
O avaliador sempre deve informar a fonte das informaes existentes no seu trabalho
(nome, telefone e ou endereo da pessoa contatada).
Do laudo, devem constar tambm os dados pertinentes ao imvel pesquisado, tais como:
localizao, dimenses, situao, topografia, superfcie e quaisquer outros elementos que o
avaliador achar conveniente acrescentar como relevante na formao do valor.
CONDIES DE VENDA - Quando o preo no for dado vista, indicar as condies de
venda (entrada, prestaes, prazo).
PREO VISTA GLOBAL - Indicar o valor do preo vista do imvel, tendo em conta as
condies de venda, aplicando-se para isto as transformaes indicadas na matemtica
financeira, quando for o caso. Indicar tambm o preo vista por metro quadrado. Informar,
quando usada, a taxa de capitalizao adotada para o clculo do preo vista. O preo aqui
informado deve estar referido data indicada da pesquisa. O uso de moeda estvel poder,
eventualmente, evitar a necessidade da correo monetria.
complementares e concluses, para a planilha AVAL-R:
O avaliador usar estes formulrios, em quantas vias forem necessrias, para desenvolver
seu laudo de avaliao.
Os fatores de homogeneizao sero preenchidos pelo prprio avaliador, devendo o mesmo
justific-los na folha de informaes complementares. A folha da Homogeneizao dos
valores pesquisados apresentar em separado o valor do terreno e o valor do custo de
reproduo das benfeitorias. O valor total do imvel, portanto, resultante do somatrio das
duas parcelas mencionadas corrigidas pelo fator de comercializao (Fk) a ser determinado
pelo avaliador.
As informaes consideradas relevantes, que possibilitem a concluso a respeito do valor
atribudo ao imvel, devero ser transcritas na folha de Informaes complementares
(como por exemplo, explicao para os coeficientes e variaes dos fatores de
homogeneizao utilizados).
Relembrando, o Fator de comercializao (Fk) representa a razo do valor de mercado do
imvel e o custo de reedio (Vt + Vb) de imvel assemelhado. Quando a avaliao referirse somente a terreno nu, o Fk ser igual a unidade.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
59
ON-GEADE-004
28/8/2002

complementares e concluses, para a planilha AVAL-C:
O avaliador usar estes formulrios, em quantas vias forem necessrias, para desenvolver
seu laudo de avaliao.
Os fatores de homogeneizao sero preenchidos pelo prprio avaliador, devendo o mesmo
justific-los na folha de informaes complementares. A folha da Homogeneizao dos
valores pesquisados apresentar o valor final do imvel como um todo.
Quaisquer outras informaes que o avaliador julgue pertinente fazer (tais como
equivalncia de reas, esclarecimentos sobre acabamentos especiais, situaes de
restrio legal de qualquer forma, explicao para os coeficientes e variaes dos fatores de
homogeneizao utilizados etc.) para concluir a respeito do valor atribudo ao imvel,
devero ser transcritas na folha de Informaes complementares.
10.1.8 Memria de clculo/estatstica
A pasta com a apresentao da memria de clculo, embora seja preenchida
automaticamente, tambm deve ser juntada ao laudo.
CAPTULO III
11
AVALIAO TCNICA EXPEDITA E INFORMAO TCNICA DE VALOR
11.1
Introduo
Neste capitulo so definidas as prescries a serem seguidas, no mbito da SPU, para a

realizao de avaliaes expeditas e informaes tcnicas de valor.
Norteiam estes procedimentos os seguintes princpios:
a)
permitir a avaliao de grande quantidade de imveis;
b)
reduzir a quantidade dos dados que conduzem ao valor avaliado;
c)
obter um valor do imvel condizente com as finalidades da avaliao e

coerente com a realidade do mercado imobilirio.
A avaliao expedita e a informao tcnica de valor devem determinar o valor mais

provvel de mercado do imvel.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
60
ON-GEADE-004
11.2
28/8/2002
Elementos para a avaliao expedita e informao tcnica
Sero utilizadas as medidas do terreno constantes de planta planimtrica.

Na ausncia de vistoria, para a elaborao da informao tcnica de valor, quando
necessrio, deve ser apresentado um jogo de fotografias em cores que possibilite a
caracterizao do imvel, interna e externamente, no que diz respeito aos acabamentos e
estado de conservao. Todas as fotografias devero estar identificadas, datadas e
assinadas no verso pelo interessado.
O valor unitrio por metro quadrado do terreno, quando no elaborado pelo mtodo
comparativo, ser obtido da Planta Genrica de Valores, organizada de acordo com o
CAPTULO IV.
12
METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS
O valor do terreno estabelecido em funo:

a)
da rea obtida da planta;
b)
do valor do metro quadrado obtido do Banco de dados ou da Planta Genrica

de Valores para respectiva seo de logradouro;
c)
das caractersticas particulares do imvel.
Quando o lote possuir mais de uma testada, ser adotado o valor do metro quadrado do
logradouro, servido ou outro acesso correspondente frente ou testada principal, que ser
determinada pelo avaliador.
Na determinao da testada principal, o avaliador levar em conta os seguintes
condicionantes:
-
a valorizao ou desvalorizao em vista do n de testadas;
as facilidades e dificuldades para o aproveitamento efetivo ou potencial de

cada testada como acesso ao terreno;
em caso de duas ou mais testadas possurem o mesmo grau de

aproveitamento, ser principal aquela que voltar-se para o logradouro, servido
ou outro acesso mais valorizado;
para terrenos de grandes dimenses e formato irregular tais como glebas

urbanas, glebas urbanizveis e terrenos industriais, considerar o logradouro
que efetivamente mais contribuir para a valorizao do imvel,
independentemente do tamanho da respectiva testada.
Para melhor caracterizar o imvel, so usados fatores multiplicativos de valorizao e

desvalorizao, em funo de situaes peculiares, desde que estas j no estejam
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
61
ON-GEADE-004
28/8/2002
consideradas na estimativa do valor genrico do local. Esses fatores, aqui chamados

corretivos, so os mesmos usados na homogeneizao. O produto dos fatores corretivos
efetivamente necessrios a correta avaliao do lote denominado Fator de
homogeneizao Fh.
13
METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZVEIS
Na avaliao expedita ou informao tcnica de valor de glebas urbanizveis, adota-se uma

simplificao do mtodo involutivo, quando no utilizado o formulrio FATE-C.
Considera-se inicialmente que apenas 65% (sessenta e cinco por cento) da rea total ser
dividida em lote vendveis, com a devida observncia do pargrafo 1 do Art. 4 da Lei
6766/79. Essa percentagem de aproveitamento da gleba poder ser diminuda, se isto
corresponder realidade conhecida, devendo o fato ficar devidamente documentado.
Pgv =
Pa x Att x Vg x Fh, onde:
Pa =
Percentagem de aproveitamento de gleba
Att =
rea total da gleba
Vg =
Valor genrico do m para o logradouro que mais contribuir para a

valorizao da gleba
Fh =
Fatores de homogeneizao, considerado para um lote-padro da Planta

Genrica de Valores e situado no centro da gleba.
Atribui-se uma estimativa para o Montante global de despesas (Mgd) necessrio

implantao do empreendimento como uma percentagem do Produto geral de vendas (Pgv),
situada entre 20 e 50%. Na fixao do percentual, o avaliador dever considerar:
-
valor da terra nua em relao aos empreendimentos na regio considerada;

quanto maior este valor, menor deve ser a percentagem atribuda;
necessidade de terraplanagem para o loteamento; quanto maior esta, maior

dever ser a percentagem atribuda;
outros fatores devidamente documentados, que influenciem as despesas em

causa.
Chamando este valor percentual, expresso em frao decimal, de dp, teremos:

Mgd = dp x Pgv.
Considera-se ento o Lucro do incorporador (Li) um percentual do produto geral de vendas.
Observe-se que a tendncia o lucro ser percentualmente menor para empreendimentos de
alta liquidez. A prtica comercial da regio que determinar a fixao do percentual (Lp).
Tem-se ento:
Li = Lp x Pgv
ANEXO ON-GEADE-004
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62
ON-GEADE-004
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Finalmente, calcula-se o valor da gleba (Vtt)

Vtt = Pgv-Mgd-Li ou
Vtt = Pgv dp.Pgv Lp.Pgv e portanto:
Vtt = Pgv(1 dp Lp)
14
METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS
Esses terrenos, por sua utilizao, no podem ser avaliados utilizando-se o valor genrico
da rea urbana, sem adequar-se o resultado realidade do mercado. Isto poder ser feito
mediante o uso de um fator corretivo conveniente a ttulo de Fator de comercializao (Fk),
cuja adoo dever ser justificada, em princpio, por uma pesquisa de mercado. Portanto,
em essncia, sua avaliao expedita ou informao tcnica no difere se feita para os lotes
urbanos, aplicando-se os fatores de homogeneizao adequados, entre os quais no se
incluem os de profundidade, de frente e de testadas mltiplas.
15
METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS - NBR 8799
Inicialmente, h que se distinguir a base de clculo a que se quer chegar, ou seja, a que
receita se destina a avaliao, j que o objetivo de cada uma conduz a procedimentos
diversos:
a)
avaliao da terra nua: toma-se em considerao atributos que influenciam na

formao do valor da terra (por exemplo: capacidade de uso/fertilidade, acessos,
dimenso, proximidade dos centros de consumo etc.);
b)
benfeitorias no reprodutivas ou no produtivas: as edificaes em geral (casas,

galpes, currais etc.) e os melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao
de solo, sistemas de irrigao e drenagem etc.).
c)
benfeitorias reprodutivas ou produtivas: inovaes capazes de proporcionar

rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos,
pastos cultivados ou melhorados etc.
(Fonte: Avaliao de Propriedades Rurais CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES , Eng.

Marcelo Rossi de Camargo Lima, IBAPE/So Paulo, 1997)
16
METODOLOGIA PARA ILHAS
Tratando-se de avaliao de terrenos que se situem em ilhas, o procedimento ser idntico

ao adotado para os imveis continentais, conforme sua natureza.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
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No caso de pequenas ilhas, a serem avaliadas como um todo, no se aplicam os

procedimentos de avaliao em massa (Planta Genrica de Valores), devendo-se optar por
uma avaliao individualizada, adequada em cada caso particular.
17
VALOR DE BENFEITORIAS
A metodologia aqui prevista aplica-se apenas a construes, quando for utilizado o modelo
da FATE R ou FITV R. Outras benfeitorias devero ser avaliadas segundo mtodos
prprios, condizentes com sua natureza.
O valor da construo ser igual ao custo de reproduo depreciado em funo de sua
idade e valorizado pela vantagem da coisa feita.
O custo da reproduo ser calculado conforme o j descrito neste manual.
A idade aparente da construo, para efeito do clculo de depreciao, ser no mximo de
50 (cinqenta) anos para a construo de alvenaria, 30 (trinta) anos para construo de
madeira e 20 (vinte) anos para a construo de barro (taipa) ou similar.
O fator de depreciao por idade, a ser multiplicado pelo custo de reproduo dado pela
expresso:
Fd=
1 - (Ftc x Iap), onde:
Iap
- Idade aparente da edificao em anos;
Ftc
- Fator devido ao tipo de construo, que assume os seguintes

valores:
Ftc =
0,016 - construo em alvenaria, com ou sem estrutura
Ftc =
0,027 - construo em madeira
Ftc =
0,040 - construo em barro, taipa, pau-a-pique, adobe etc.
A vantagem da coisa feita, estimada pelo coeficiente Kcf, poder ser obtida na tabela
sugerida neste manual.
Quando a construo avaliada for unidade em condomnio da qual no se conhea a rea
de construo total, considerar-se- um acrscimo de at 40% (quarenta por cento) sobre a
sua rea real de construo privativa, para fins de clculo do valor.
18
VALOR TOTAL DO IMVEL
O valor do bem avaliado (Vti) ser determinado pelo produto da soma dos valores do terreno
e das benfeitorias neles existentes pelo Fator de comercializao (Fk). Conforme j
ANEXO ON-GEADE-004
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ON-GEADE-004
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mencionado, o Fator de comercializao (Fk) definido como a razo entre o valor do

mercado do imvel e o custo de reedio (Vt + Vb) de um imvel assemelhado.
Vti = (Vt + Vb) x Fk
Cabe salientar que o fator em referncia no se aplica na avaliao pelo mtodo
comparativo.
19
FORMULRIO DE AVALIAO TCNICA EXPEDITA FATE (COM VISTORIA)
19.1
MODELOS R (CUSTO DE REPRODUO) e C (COMPARATIVO DE DADOS)INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO
Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento no seja evidente:

CARACTERSTICAS DO TERRENO
Forma Informar a forma geomtrica ou indicar irregular.
Topografia Informar de modo objetivo a real situao do terreno (plano, em aclive, em
declive, ondulado, acidentado) e sua posio em relao ao logradouro (acima, no nvel ou
abaixo).
Situao Informar a situao do terreno em relao quadra.
Superfcie Informar as caractersticas da superfcie do terreno (seco, alagadio, rochoso,
brejado etc.).
CARACTERSTICAS DA EDIFICAO
Tipo Informar o tipo de edificao objeto da avaliao (apartamento, casa, loja, galpo,
prdio etc.).
Uso Informar o uso a que se destina a unidade (residencial, comercial, industrial etc.).
Posio Informar a posio da edificao em relao s divisas do terreno (recuada,
centro de terreno, colada nas divisas) e em relao a outras edificaes (isolada ou
geminada). No caso de apartamentos, salas e lojas, indicar o posicionamento na edificao
(frente, lateral, fundos, de galeria, subsolo, sobreloja etc.).
MEMORIAL DE CLCULO
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
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Fator de homogeneizao - o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar

o terreno na Planta Genrica de Valores. Preencher todos os campos, sendo cada fator
igual a 1 (um) quando no houver a correo correspondente.
Valor do m do Terreno
Cdigo o do logradouro correspondente testada principal (mais valorizada), retirado
da Tabela da Planta Genrica de Valores, urbana ou rural conforme o caso.
Vg - o valor genrico correspondente ao cdigo do logradouro selecionado. Se no existir
Planta Genrica de Valores, o valor do m do terreno avaliado por metodologia adequada.
Neste caso, anexar FATE documentos indicando os elementos de convico que
conduziram adoo do valor avaliado.
Data - a data atual da avaliao.
Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural - assinalar o que for o caso,
considerando os fatores corretivos adequados.
Avaliao de Gleba Urbanizvel - os valores de pa, dp e lp devem ser adequadamente
escolhidos pelo avaliador.
AVALIAO DE BENFEITORIA
rea da benfeitoria - a rea de construo total da unidade imobiliria.
Idade da benfeitoria - a idade aparente ou estimada.
Padro de acabamento - indica o padro selecionado (alto, mdio, baixo ou popular).
Valor do m de construo - a fonte dever ser adotada de publicaes especializadas; a
data dever ser compatvel com a usada para o valor do m do terreno, cabendo aqui as
mesmas consideraes que se fez para aquele.
Custo de reproduo - o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) estimado.
Fator da coisa feita pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual.
Fator de condomnio - s utilizar quando no se conhecer efetivamente a rea real da
construo total da unidade imobiliria.
ANEXO ON-GEADE-004
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ON-GEADE-004
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Fator de loja ou de valorizao comercial - s utilizar quando a construo for de uso no

residencial.
Fator de comercializao ver definio contida neste manual.
Valor adotado ser o maior entre o valor do imvel e o declarado.
Dados do avaliador - preencher o nome com letra de imprensa.
Anexo Dever ser anexada, ao modelo da FATE C, a pesquisa que serviu de base para
definio de valor.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
20
20.1
28/8/2002
FOLHA DE INFORMAO TCNICA DE VALORES FITV (SEM VISTORIA)

MODELOS R (CUSTO DE REPRODUO) e C (COMPARATIVO DE DADOS)INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO
Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento no seja evidente:

MEMORIAL DE CLCULO
Fator de homogeneizao - o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar
o terreno na Planta Genrica de Valores; preencher todos os campos, sendo cada fator igual
a 1(um) quando no houver a correo correspondente.
Valor do m do terreno
Cdigo - o do logradouro correspondente testada principal (mais valorizada), retirado
da Tabela da Planta Genrica de Valores, urbana ou rural conforme o caso.
Vg - o Valor genrico correspondente ao cdigo do logradouro selecionado; se no existir
Planta Genrica de Valores, o valor do m do terreno avaliado por metodologia adequada,
neste caso, anexar FITV documentos indicando os elementos de convico que
conduziram adoo do valor avaliado.
Data - a data atual da avaliao.
Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural - assinalar o que for o caso,
considerando os fatores corretivos adequados.
Avaliao de Gleba Urbanizvel - os valores de pa, dp e lp devem ser adequadamente
escolhidos pelo avaliador.
AVALIAO DE BENFEITORIA
rea da Benfeitoria - a rea de construo total da unidade imobiliria.
Idade da Benfeitoria - a idade aparente ou estimada.
Padro de Acabamento - indica o padro selecionado (alto, mdio, baixo ou popular).
Valor do m de construo - a fonte dever ser adotada de publicaes especializadas; a
data dever ser compatvel com a usada para o valor do m do terreno, cabendo aqui as
mesmas consideraes que se fez para aquele.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
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Custo de reproduo - o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) estimado.

Fator da coisa feita pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual.
Fator de condomnio - s utilizar quando no se conhecer efetivamente a rea real da
construo total da unidade imobiliria.
Fator de valorizao comercial ou de loja - s utilizar quando a construo for de uso no
residencial.
Fator de comercializao ver definio contida neste manual.
Valor adotado ser o maior entre o valor do imvel e o declarado.
Dados do avaliador - preencher o nome com letra de imprensa.
Anexo Dever ser anexada, ao modelo da FITV C, a pesquisa que serviu de base para
definio de valor.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
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CAPTULO IV
21
PLANTA GENRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUO
21.1
Escopo
A presente metodologia para a elaborao de Planta Genrica de Valores PGV, tem por
objetivo orientar e sistematizar o processo de aperfeioamento na coleta e tratamento de
informaes sobre os terrenos dominiais e outros que interessam Secretaria do Patrimnio
da Unio na Administrao dos bens pblicos.
A metodologia apresentada diz respeito a Planta Genrica de Valores para as zonas
urbanas e de expanso urbana. Para as reas rurais, dever ser elaborada PGV com
abordagem prpria.
21.2
Abordagem metodolgica
Tratando-se de um procedimento para avaliaes de um grande nmero, a PGV resulta de

uma abordagem expedita na tcnica de avaliao. Para isto resolveu-se incorporar, no seu
contedo, procedimentos recomendados pelas normas de avaliao da SPU, uma vez que
os valores da PGV serviro como dados bsicos para a aplicao dessas normas.
Contudo, tendo em vista a aplicao mais ampla que as normas da SPU tm tido em Juzo e
fora dele, e a inexistncia de trabalhos desta natureza para a quase totalidade das cidades
brasileiras, procurou-se tambm, no desenvolvimento metodolgico apresentado, considerar
a experincia cristalizada nas normas brasileiras de avaliao tcnica.
Na abordagem metodolgica utilizada, por meio de etapas sucessivas, a localidade
estudada tendo em vista o conhecimento mais perfeito do mercado imobilirio local. So
delimitadas reas homogneas, para as quais se admite a coleta de valores e a sua
comparabilidade.
So admitidos todos os mtodos diretos (comparativo e de custo) e indiretos (renda e
residual) de avaliao tcnica de imveis para a obteno das informaes individualizadas,
que sofrero um tratamento de homogeneizao e padronizao, aqui previsto, para delas
derivarem os valores do m de terreno.
22
METODOLOGIA DE EXECUO E ATUALIZAO DA PGV
22.1
Estudo da localidade
O estudo da localidade de suma importncia para o engenheiro avaliador, responsvel

pela elaborao da Planta Genrica de Valores, possibilitando um conhecimento das
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
caractersticas fisiogrficas, scio econmicas e culturais
determinantes da procura e oferta de imveis na rea urbana.
de
28/8/2002
localidade,
fatores
Esta atividade compreende cinco procedimentos bsicos, que so:

22.1.1 Anlise geogrfica da localidade
Consiste em se levantar e documentar, atravs de fotografias e relatrio analtico
conclusivo, as caractersticas fisiogrficas e os aspectos scio-econmicos da localidade
onde se vai trabalhar.
22.1.2 Determinao das fontes de pesquisa
Compreende a identificao e indicao, na regio, das possveis fontes de pesquisa de
valores a serem utilizados, tais como imobilirias, anncios e ofertas, proprietrios locais,
construtoras, registro de imveis, etc.
22.1.3 Indicao dos coeficientes locais de valorizao
Compreende o levantamento dos fatores fsicos locais predominantes de valorizao e
desvalorizao de terrenos como topografia, pedologia e dimenses do terreno, servios e
equipamentos urbanos etc., mediante observao junto ao mercado local.
22.1.4 Elaborao de uma tipologia local de terrenos
Este procedimento preliminar permite uma elaborao de uma tipologia local de terrenos por
meio da vistoria do local, de abordagem dos tipos de terrenos mais comuns, considerando
suas caractersticas, o que servir para a determinao do lote-padro de referncia. Nesta
determinao dever ser levado em conta o Plano Diretor da Prefeitura local.
22.1.5 Localizao dos plos de valorizao
Consiste na demarcao, na planta da localidade, dos plos principais de valorizao tais
como acidentes geogrficos, centros comerciais, tursticos e industrias, logradouros
importantes ou obras de arte.
22.2
Pesquisa de valores imobilirios
Aps o conhecimento da localidade para a qual se elabora a Planta Genrica de Valores,

procede-se propriamente pesquisa dos valores imobilirios desta rea, necessrios a
determinao do valor genrico do m de terreno para o trecho de logradouro.
ANEXO ON-GEADE-004
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ON-GEADE-004
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22.2.1 Valores de transaes

Os valores a serem levantados devem ser preferencialmente aqueles oriundos de
transaes de compra e venda efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores data de pesquisa
e aqueles cujas condies dos negcios realizados estejam bem caracterizadas. A anlise
dos documentos de transferncia deve ser cuidadosa, pois nem sempre refletem fielmente a
realidade da transao.
Deve-se dar tambm preferncia aos valores pesquisados relativos a terrenos nus, pois no
caso de terrenos edificados, ser necessrio utilizar mtodos de avaliao como o residual
para se chegar ao valor mais provvel do m de terreno.
22.2.2 Valores de locao
Quando o mercado imobilirio de compra e venda local no for ativo ou quando o nmero de
valores pesquisados no for significativo, isto , menor que 5% (cinco por cento) do
universo, pode-se optar por incluir valores de locao. Neste caso, o mtodo de avaliao
empregado para obteno do valor do terreno o mtodo da renda.
22.2.3 Valores de censo de opinio
No se obtendo dados em qualidade e quantidade suficientes de transaes de compra e
venda ou de locao, pode-se recorrer aos valores de avaliao informados pelos
proprietrios ou locatrios que so chamados de valores de censo de opinio.
22.3
Determinao de reas homogneas e de lote-padro de referncia
Com base no estudo da localidade e da pesquisa de valores, procede-se diviso da rea

total, objeto do trabalho, em reas homogneas quanto s suas caractersticas fsicas locais
e de acordo com o comportamento do mercado imobilirio. preciso delimitar na planta, por
meio de linhas coloridas diferenciadas, cada rea homognea. Em cada rea homognea
deve-se identificar o lote-padro, isto , aquele que predominante e descrev-lo
(dimenses, formas, topografias, posio na quadra, pedologia etc.).
Devero ser listados os valores pesquisados por rea homognea, constituindo-se uma
amostragem estatstica para cada rea.
Dever tambm ser tracejada uma linha na planta, dirigida de cada rea homognea ao plo
de valorizao mais prximo da localidade, com finalidade de se visualizar, espacialmente, o
comportamento dos valores de m de terreno, podendo haver mais de um plo por rea.
Cada rea homognea ento dividida em logradouros ou sees de logradouros que, por
suas caractersticas de uniformidade, devero receber individualmente um valor genrico
para o lote-padro, como se estivesse situado na posio central.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
72
ON-GEADE-004
22.4
28/8/2002
Tratamento dos valores pesquisados
22.4.1 Sistemtica global

Para a elaborao de uma PGV pressupe-se que seja obtida uma grande massa de dados,
dispersos segundo os logradouros que compem a rea em estudo. Tais informaes
precisam ser organizadas e tratadas de forma adequada, a fim de que se possa inferir, para
cada trecho de logradouro, qual o valor do m do lote-padro, considerado esse no meio da
quadra.
As informaes coletadas devero evitar se vincular a terrenos sobre os quais incidam
restries legais ao seu pleno aproveitamento, como faixas non dificandi, projetos de
alinhamento com recuo a reserva florestal.
Ao se referirem os valores da PGV ao m do lote-padro local em cada seo de logradouro,
h de se observar que os valores correspondem a:
a)
preos do terreno nu, embora beneficiado com as facilidades existentes no

logradouro (calamento, esgoto, gua, luz, gs etc.);
b)
preos para pagamento vista;
c)
formato retangular, caractersticas fsicas e dimenses de testada e

profundidade do lote-padro adotado;
d)
localizao do lote-padro em meio de quadra.
Como as informaes colhidas para se avaliar o valor genrico do logradouro, embora

dentro da rea homognea, no costumam apresentar, simultaneamente, todas essas
caractersticas, o seu aproveitamento exigir um adequado tratamento para torn-las
comparveis, segundo o modelo que melhor retratar as condies do mercado local.
O tratamento dos dados poder ser feito utilizando-se a inferncia estatstica ou a estatstica
descritiva.
Etapas na utilizao da estatstica descritiva:
a)
Primeira etapa: atualizao de valores e Fator de fonte
A atualizao e o Fator de fonte devem ser aplicados conforme o mencionado neste manual.
b)
Segunda etapa: homogeneizao
Os dados sero homogeneizados para se tornarem comparveis, sendo aplicado um teste

para expurgar as informaes extremadas.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
73
ON-GEADE-004
c)
28/8/2002
Terceira etapa: clculo do Valor Genrico
O valor representativo do m referido ao lote-padro ser obtido pela mdia aritmtica das
informaes consideradas aceitas.
Os resultados sero expressos em valores monetrios correntes.
22.4.2 Organizao preliminar dos dados
Definidas as reas homogneas e respectivos logradouros ou sees de logradouros para
os quais se admite como vlido o tratamento conjunto de dados, cada uma das observaes
deve ser captada e organizada em formulrio apropriado. Como o que se deseja a
informao sobre a terra nua, caso o valor apurado do imvel se refira a terreno edificado,
necessrio depurar a informao e estimar to somente o valor do terreno.
Admite-se que o valor do imvel, para fins da PGV, seja formado pela agregao do valor do
terreno com o da edificao ou benfeitoria, acrescido, quando for o caso, de uma parcela a
ttulo da coisa feita (Kcf). Isto posto, obtm-se o valor do terreno nu pelo mtodo residual,
estimando-se o valor da benfeitoria ou edificao pelo mtodo do custo de reproduo
depreciado, com o adicional Kcf.
O valor, tanto do imvel global como das benfeitorias ser sempre o valor atual vista,
conforme consta no item 20.4.1., alnea a Primeira Etapa.
Uma vez obtido o valor dos terrenos pesquisados, far-se- a diviso do seu valor pela
respectiva rea, a fim de se obter a primeira indicao do valor (Vui) por m em moeda.
Esse valor dever ser corrigido por meio da aplicao dos fatores de homogeneizao para
se obter a segunda indicao do valor (Vuh) por m homogeneizado, que ser usado, de
fato, para o clculo do valor genrico.
22.4.3 Avaliao das benfeitorias
O mtodo essencialmente o mesmo preconizado neste manual, com algumas
simplificaes.
22.5
Determinao dos valores
Obtido o conjunto de valores aceitos, o valor do m para o lote-padro de cada rea

homognea resultar do calculo da mdia aritmtica destes valores pesquisados.
Finalmente, calculado o valor genrico de cada logradouro ou seo, por meio do uso do
fator de transposio, adequando o valor unitrio acima citado para cada trecho.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
74
ON-GEADE-004
22.6
28/8/2002
Montagem da Planta Genrica de Valores
Os valores obtidos segundo a metodologia dos itens anteriores sero dispostos em planta e
sob a forma de tabela em computador, para exame dos avaliadores e verificao de sua
coerncia. A critrio dos avaliadores responsveis e devidamente justificadas, podero ser
introduzidas correes na planta assim obtida, para o que podero ser buscados subsdios
junto aos representantes da Municipalidade, de associaes de moradores e de
organizaes civis de profissionais especializados.
As colaboraes e anlises crticas sero avaliadas e podero resultar em alteraes nos
valores anteriormente determinados, desde que feitas dentro dos intervalos de confiana
estatisticamente estabelecidos.
22.7
Atualizao do cadastro de logradouros
O cadastro de logradouros, que inclui o valor genrico de m atribudo a cada um, integra o
Banco de Dados Imobilirios de terrenos, previsto na Orientao Normativa. Ele deve ser
atualizado periodicamente, ou sempre que ocorrerem mudanas significativas de valores. A
atualizao pode ser de dois tipos :
a)
tcnica, que consiste numa reavaliao, quando so refeitos total ou

parcialmente os procedimentos para avaliao dos valores;
b)
monetria, feita pela converso do valor em UFIR ou outro indicador que o

venha substituir, quando no for possvel adotar a medida expressa na alnea
anterior.
As avaliaes em que foram utilizados valores unitrios de terrenos que no constem ou

difiram daqueles includos nas listagens de valores unitrios adotados pela SPU, serviro de
base para atualizao do referido Banco de Dados Imobilirios de terrenos.
Especial cuidado dever ser observado quando houver modificao na homogeneidade de
certas reas, quando poder se tornar necessria uma reordenao da Planta Genrica de
Valores, no todo ou em parte.
Em princpio, a atualizao tcnica levar a correo do valor do m para cada rea
homognea em particular, podendo-se admitir uma correo mdia para toda a planta, se
isto no implicar srias distores em relao ao mercado imobilirio.
23
RELATRIO FINAL
O relatrio final do estudo da Planta Genrica de Valores para uma determinada localidade
dever conter, de acordo com a orientao prevista nesta metodologia:
a) estudo da localidade;
b) identificao dos plos das reas homogneas;
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
28/8/2002
c) critrio de delimitao das reas homogneas;

d) critrios de definio dos lotes-padro;
e) cadastro de logradouros (descrio sucinta);
f)
Planta Genrica de Valores;

-
sob forma grfica;
sob forma de Tabela de Valores (listagem).
g) avaliao analtica dos resultados alcanados.

Anexos:
-
fontes de pesquisa;
informaes bsicas coletadas (formulrios);
documentao levantada sobre a localidade.
O relatrio deve ser feito na elaborao como nas atualizaes da planta, com as
adaptaes que se impuserem.
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
76
ON-GEADE-004
28/8/2002
ANEXOS AO CAPTULO II
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
28/8/2002
TAB. 01 - TRATAMENTO ESTATSTICO DA AMOSTRA

N DE ELEMENTOS
ACEITOS NA
AMOSTRA
STUDENT GRAU DE
CONFIANA DE
80 % (1)
CRITRIO DE EXCLUSO
DE CHAUVENET
(d/) Crtico
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1,89
1,64
1,53
1,48
1,44
1,42
1,40
1,38
1,37
1,36
1,36
1,35
1,34
1,34
1,34
1,33
1,33
1,33
1,65
1,73
1,80
1,86
1,92
1,96
1,98
2,03
2,05
2,10
2,12
2,16
2,18
2,20
2,23
2,24
(1) A tabela j considera os valores de t para (n - 1). Entra-se diretamente com o nmero
de elementos aceitos na amostra.
CRITRIO DE CHAUVENET
| xi x | d crtico: aceita-se o valor de x
STUDENT LIMITE DE CONFIANA
Xmx =
x+
Xmn =
t .s
n 1
t.s
n 1
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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ON-GEADE-004
28/8/2002
TAB. 02 FORMULRIO DE MATEMTICA FINANCEIRA
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
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28/8/2002
TAB. 03 VIDA PROVVEL E COEFICIENTE RESIDUAL
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
80
ON-GEADE-004
28/8/2002
ANEXOS AO CAPTULO III
ANEXO ON-GEADE-004
PGINA
81

Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

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ON-GEADE-004

1.2 Significado do valor...................................................................................................

1.3 Procedimentos gerais...............................................................................................

2 CONCEITUAO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA................................................

3 NVEIS DE RIGOR DA AVALIAO...........................................................................

3.1 Avaliao rigorosa....................................................................................................

3.2 Avaliao normal.......................................................................................................

3.3 Avaliao expedita.....................................................................................................

3.4 Informao tcnica de valor.....................................................................................

4 AVALIAES COM NVEL DE RIGOR NORMAL......................................................

5 MTODOS DE AVALIAO TCNICA.......................................................................

5.1 O mtodo comparativo de dados de mercado...........................................................

5.2 O mtodo comparativo do custo de reproduo.....................................................

5.3 O mtodo da renda...................................................................................................

5.4 O mtodo residual....................................................................................................

5.5 O mtodo involutivo...................................................................................................

6 PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS PRELIMINARES..............................................

7 AVALIAO DE IMVEIS URBANOS........................................................................

7.1 Mtodo comparativo de dados de mercado...............................................................

7.2 Atualizao dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff).......................

7.3 Homogeneizao dos valores pesquisados..............................................................

7.4 Tratamento estatstico dos valores pesquisados......................................................

7.5 Mtodo comparativo do custo de reproduo de benfeitorias...................................

7.6 Resultado da avaliao..............................................................................................

8 AVALIAO DE GLEBAS URBANIZVEIS...............................................................

8.1 Avaliao pelo mtodo comparativo de dados de mercado.......................................

8.2 Avaliao pelo mtodo involutivo...............................................................................

9 AVALIAO DE IMVEIS RURAIS............................................................................

9.1 Mtodo de avaliao..................................................................................................

9.2 Terra nua...................................................................................................................

10 FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA NORMAL............................................

10.1 Instrues para preenchimento................................................................................

11 AVALIAO TCNICA EXPEDITA E INFORMAO TCNICA DE VALOR.........

11.2 Elementos para a avaliao expedita e informao tcnica....................................

12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS..............................................................

13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZAVEIS..................................................

14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS...........

15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS NBR 8799......................................

16 METODOLOGIA PARA ILHAS..................................................................................

18 VALOR TOTAL DO IMVEL......................................................................................

19 FORMULRIOS DE AVALIAO TCNICA EXPEDITA FATE............................

19.1 MODELOS R E C - INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO.......................

20 FOLHA DE INFORMAO TCNICA DE VALORES FITV...................................

20.1 MODELOS R E C - INSTRUES PARA O PREENCHIMENTO.......................

21 PLANTA GENRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUO...................................

21.2 Abordagem metodolgica........................................................................................

22 METODOLOGIA DE EXECUO E ATUALIZAO DA PGV.................................

22.1 Estudo da localidade...............................................................................................

22.2 Pesquisa de valores imobilirios.............................................................................

22.2.2 Valores de locao..............................................................................................

22.3 Determinao de reas homogneas e de lote-padro de referncia................

22.4 Tratamento dos valores pesquisados.....................................................................

22.5 Determinao dos valores.......................................................................................

22.6 Montagem de Planta Genrica de Valores..............................................................

22.7 Atualizao do cadastro de logradouros................................................................

ANEXOS AO CAPTULO II..............................................................................................

ANEXOS AO CAPTULO III.............................................................................................

O presente manual destina-se a descrever procedimentos que conduzam a uma

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