1.

PRELIMINARES

1.1 Objetivo
Constitui objetivo do presente trabalho a constatao do estado de
conservao do Apartamento n 82 do Edifcio Vivien Tereza, situado
Rua Domingos de Moraes, n 348, Vila Mariana, So Paulo/SP, em
especial para verificar a existncia de reas afetadas por infiltraes e manchas
de umidade.
No

presente

trabalho

assume-se

que

os

dados

constantes

da

documentao oferecida ao signatrio esto corretos e que as informaes

fornecidas por terceiros o foram de boa f e so confiveis.

1.2 Percia
Para o desenvolvimento dos trabalhos e elaborao do presente laudo,
foram executados os seguintes passos:
- Realizao de vistoria tcnica no local dos fatos no dia 02/09/09.
Estavam presentes o Eng Misael Cardoso Pinto Neto, assistente tcnico do
autor, a Sra. Maria Olmpia Galati Traldi, proprietria do apartamento n 82, o
Sr. Joo Carvalho de Oliveira, zelador do edifcio e o Sr. Sebastio Abreu,
proprietrio do apartamento n 92;
- Anlise dos documentos anexados aos autos;
- Anlise dos documentos e informaes obtidas pela percia.

2. IMVEL

2.1 Localizao
O imvel em questo, denominado Edifcio Vivien Tereza, est localizado
na Rua Domingos de Moraes, n 348, Bairro Vila Mariana, em regio dotada de
completa infra-estrutura urbana.
A regio caracterizada por edificaes residenciais e comerciais de
padro simples a superior, sendo dotada de amplo comrcio.
Como principais vias de acesso regio esto as Avenidas Paulista e 23
de Maio e Rua Vergueiro.

Figura 01: Localizao do imvel

2.2 Caractersticas
O Edifcio Vivien Tereza constitudo de 01 torre com 16 pavimentos
tipo, com 04 apartamentos por andar, totalizando 64 unidades residenciais.
Trata-se de imvel de uso misto, contando com uma galeria comercial dotada
de lojas e sobrelojas, denominada Centro Comercial de Vila Mariana.
Classifica-se o imvel como sendo de padro construtivo mdio, com
idade aparente em torno dos 40 anos.

Foto 01: Vista da fachada do Edifcio Vivien Tereza

De acordo com as constataes efetuadas durante a vistoria, o

apartamento n 82 conta com sala de estar, sala de jantar, 03 dormitrios, 02
banheiros sociais, cozinha, rea de servio e dependncias de empregada,
formadas por dormitrio e banheiro.

3. VISTORIA
Durante a percia realizada no Edifcio Vivien Tereza foram vistoriados os
seguintes locais:
- Apartamento n 82 (imvel do autor): A vistoria teve por objetivo a
constatao do estado de conservao do apartamento, em especial para
verificar a existncia de reas afetadas por infiltraes e manchas de umidade;
- Apartamento n 92 (imvel do ru): A vistoria teve por objetivo a
verificao da existncia de reas afetadas por infiltraes e sinais de umidade,
bem como para identificar possveis reparos executados nas instalaes
hidrulicas;
- Apartamento n 102 (imvel imediatamente acima do imvel do ru): O
local foi vistoriado com o objetivo de se constatar a existncia de sinais de
umidade ou infiltrao.

3.1 Apartamento n 82
O apartamento n 82 teve seus cmodos vistoriados, em especial as
suas reas frias, tendo sido constatada a existncia de diversas reas com
sinais de infiltrao e manchas de umidade, bem como deteriorao de seus
revestimentos superficiais.
Foram constatados danos no banheiro de empregada, nos banheiros
sociais, no corredor de circulao e no dormitrio 1 que faz divisa com o
banheiro social 2.

Figura 02: Reproduo parcial da planta do apartamento final 2 (sem escala)

Dormitrio 1

Corredor

Banheiro
Social 2

Banheiro
Empregada

Banheiro
Social 1

rea de
servio

Quarto
empregada

Cozinha

Legenda:
reas do apartamento n 82 onde foram constatados danos

De todos os ambientes vistoriados, o banheiro de empregada o que

apresentava mais danos (Fotos 03 a 07), com sinais evidentes da ao de
infiltraes, notadamente no forro (Foto 06).
Devido o grau avanado da ao da umidade nas reas afetadas, a
camada superficial do revestimento encontrava-se comprometida, bem como
possvel afirmar que h proliferao de microorganismos no local.
No aludido ambiente tambm foi constatada a existncia de uma
tubulao que se encontra parcialmente aparente, sendo que a mesma se
encontrava perfurada, no entanto, no foram identificados vazamentos durante
a vistoria.
No banheiro social 1 (Fotos 08 a 13) foram identificados sinais da ao
de infiltraes, no forro e paredes, com o comprometimento dos seus
respectivos revestimentos.
Parte do revestimento das paredes do ambiente se encontrava
comprometida, com o desplacamento de peas do azulejo, os quais foram
causados pela ao das infiltraes e excesso de umidade no local.
O revestimento do forro tambm apresentava sinais da ao de
infiltraes e excesso de umidade.
Foram identificados sinais de umidade no corredor de circulao (Fotos
14 e 15), localizadas na rea da parede que faz divisa com o banheiro social 1.
Pelo que se verificou, foram identificados sinais de umidade em ambas
as faces desta parede, ou seja, na face da parede voltada para o corredor de
circulao e na outra face que est voltada para o banheiro social 1.

No banheiro social 2 (Fotos 16 a 18) foram identificados sinais da ao

de infiltraes e excesso de umidade no forro, o qual apresentava trechos de
deteriorao de seu respectivo revestimento.
No dormitrio 1 (Fotos 19 e 20) foram constatados sinais de umidade
provenientes de infiltraes, em trechos da parede que faz divisa com o
banheiro social 2, bem como foi constatado o comprometimento de reas do
revestimento da parede.
Durante a vistoria no foi notado nenhum odor de esgoto nos cmodos
acima descritos, no entanto, em virtude das caractersticas das patologias
encontradas, no se pode descartar que os vazamentos so provenientes das
instalaes hidrulicas de esgoto.
Foi relatado pela proprietria do apartamento n 82, Sra. Maria Olmpia,
que os problemas com as infiltraes nos cmodos acima descritos, se
intensificaram h cerca de 02 anos.
Afirmou que logo aps esse perodo foram feitas intervenes nas
instalaes hidrulicas do apartamento e nas prumadas do edifcio, neste ltimo
caso, apenas em trechos da tubulao localizados no interior das paredes do
seu apartamento.
Segundo a proprietria, mesmo aps as intervenes acima descritas, os
sinais e manchas de umidade continuaram a se acentuar.
Vale

ressaltar

que as

intervenes

acima

descritas

no

foram

documentadas pelos proprietrios do apartamento n 82, sendo assim, no h

dados disponveis sobre os locais, datas e extenso dos reparos.

3.2 Apartamento n 92
O apartamento n 92, localizado imediatamente acima do apartamento
n 82, foi vistoriado para constatao do estado de conservao de suas reas
frias, em especial nos mesmos cmodos descritos no item 3.1 deste trabalho.
Para evitar duplicidade de informaes, ser utilizada a mesma
nomenclatura dos ambientes descrita no item anterior, uma vez que os
apartamentos n 82 e n 92 apresentam a mesma distribuio interna.
Durante a vistoria do local no foi constatada a existncia de reas com
sinais evidentes de infiltrao ou manchas de umidade nas reas frias, bem
como no havia odor de esgoto nos aludidos ambientes.
Os revestimentos dos forros e paredes das reas frias no apresentavam
deteriorao pela ao de infiltraes ou umidade, no entanto, havia trechos
onde os revestimentos foram removidos propositalmente, como veremos a
seguir.
Foram constatados sinais de umidade em uma das paredes do corredor
de circulao (Fotos 34 e 35), mais precisamente na divisa com o banheiro
social 1, bem como em uma das paredes do dormitrio 1 (Foto 36),
localizados na divisa com o banheiros social 2.
A parede do corredor de circulao apresentava sinais de umidade, no
entanto, com menor intensidade e danos inferiores ao verificado no
apartamento n 82.
No caso da parede do dormitrio 1, os sinais apresentados eram
superficiais, no havendo o comprometimento do revestimento superficial.

Durante a vistoria nos ambientes, foram identificados locais em que

foram feitas trocas de materiais hidrulicos, bem como trechos em que os
revestimentos foram removidos no entorno das tubulaes.
Parte do revestimento em cermica do piso do banheiro de empregada
foi removido (Fotos 22 e 23), no entanto, onde foi possvel visualizar, no havia
indcios de umidade no local.
No banheiro social 1 (Fotos 24 a 30) foi identificada a troca de parte
dos azulejos das paredes, reparos na tubulao de alimentao do vaso
sanitrio e ausncia de trechos do revestimento da parede na regio das
tubulaes do lavatrio, localizadas no interior do gabinete em madeira.
Nas reas e tubulaes acima citadas, ou seja, onde foi possvel
constatar visualmente, no havia indcios de umidade.
O banheiro social 2 (Fotos 31 a 33) apresentava uma abertura na
parede de divisa com o banheiro social 1 e o banheiro de empregada, onde
foi removido parte do revestimento superficial.
Na aludida abertura, bem como na janela de inspeo do motor da
banheira de hidromassagem, no havia indcios de umidade.
As intervenes executadas nas instalaes hidrulicas do apartamento
n 92 no foram documentadas pelo ru, sendo assim, no h dados
disponveis sobre os locais, datas e extenso das intervenes.
Foi relatado pelo ru, Sr. Sebastio Abreu, que as intervenes
executadas no apartamento n 92 foram iniciadas h 02 anos, com o objetivo
de sanar os problemas existentes no apartamento n 82, tendo sido realizadas
pelo encanador indicado pelo condomnio.

Afirmou tambm que comum ocorrer o retorno de gua servida atravs

do ralo localizado na rea de servio.

3.3 Apartamento n 102

O apartamento n 102, localizado imediatamente acima do apartamento
n 92, foi vistoriado para se constatar a existncia de sinais de umidade ou
infiltrao.
Durante a vistoria no local no foi constatada a existncia de reas com
sinais de infiltrao ou manchas de umidade, bem como no havia odor de
esgoto nos ambientes (Fotos 37 a 44).
Os revestimentos dos tetos e paredes dos ambientes no apresentavam
sinais de deteriorao pela ao de infiltraes e vazamentos.
Foram constatados sinais caractersticos de condensao no forro dos
banheiros sociais (Fotos 40 e 43), na regio localizada acima dos chuveiros
eltricos, os quais esto associados m ventilao no ambiente, no sendo
causados por infiltraes advindas de pavimentos superiores.

3.4 Condomnio
Durante a vistoria foi verificado um trecho da fachada externa do
condomnio, localizada entre o 08 pavimento e o 09 pavimento, na regio da
parede que faz divisa com a rea de servio, banheiro de empregada,
banheiro social 2 e dormitrio 1 (Fotos 45 e 46).

Pelo que foi possvel constatar visualmente, partir do 10 pavimento, o

revestimento da fachada no se encontrava deteriorado, no havendo indcios
da ao de infiltraes.
De acordo com informaes do zelador, Sr. Joo Carvalho de Oliveira,
no h registros no condomnio de problemas semelhantes aos que foram
verificados no apartamento n 82.
Indagado sobre as manutenes nas prumadas do edifcio, o zelador
afirmou que as mesmas so feitas por etapas, geralmente de acordo com as
reformas em andamento no interior dos apartamentos, no havendo uma
periodicidade determinada.
Sobre o controle dos servios que j foram executados, o mesmo
afirmou que o condomnio dispe de uma relao das colunas j reformadas ou
substitudas, no entanto, tal informao no foi disponibilizada para o
signatrio.

4. FOTOS

Foto 02: rea de servio (Ap 82)

Foto 03: Banheiro de empregada (Ap 82)

Foto 04: Manchas de umidade no forro e

Foto 05: Umidade e pintura danificada no

paredes do banheiro de empregada (Ap 82)

forro do banheiro de empregada (Ap 82)

Foto 06: Umidade e pintura danificada no

Foto 07: Parede do banheiro de empregada

forro do banheiro de empregada (Ap 82)

com umidade e desplacamento (Ap 82)

Foto 08: Banheiro social 1 (Ap 82)

Foto 09: Parede do banheiro social 1 com

desplacamento do revestimento (Ap 82)

Foto 10: Paredes do banheiro social 1 com

Foto 11: Paredes do banheiro social 1 com

umidade e desplacamento (Ap 82)

umidade e desplacamento (Ap 82)

Foto 12: Forro do banheiro social 1 com

Foto 13: Umidade e pintura danificada no

umidade e pintura danificada (Ap 82)

forro do banheiro social 1 (Ap 82)

Foto 14: Parede do corredor de circulao

Foto 15: Parede do corredor de circulao

com manchas de umidade (Ap 82)

com manchas de umidade (Ap 82)

Foto 16: Banheiro social 2 (Ap 82)

Foto 17: Manchas de umidade no forro do

banheiro social 2 (Ap 82)

Foto 18: Manchas de umidade no forro do

Foto 19: Parede do dormitrio 1 com

banheiro social 2 (Ap 82)

manchas de umidade (Ap 82)

Foto 20: Parede do dormitrio 1 com

Foto 21: rea de servio (Ap 92)

manchas de umidade (Ap 82)

Foto 22: Banheiro empregada (Ap 92) Nota-

Foto 23: Piso do banheiro de empregada

se ausncia de trecho da cermica do piso

em boas condies (Ap 92)

Foto 24: Banheiro social 1 (Ap 92)

Foto 25: Reparos na tubulao do vaso

sanitrio do banheiro social 1 (Ap 92)

Foto 26: Peas de azulejo substitudas na

Foto 27: Peas de azulejo substitudas na

parede do banheiro social 1 (Ap 92)

parede do banheiro social 1 (Ap 92)

Foto 28: Gabinete em madeira localizado no

Foto 29: Tubulao aparente no interior do

banheiro social 1 (Ap 92)

gabinete do banheiro social 1 (Ap 92)

Foto 30: Tubulao aparente no interior do

Foto 31: Banheiro social 2 (Ap 92)

gabinete do banheiro social 1 (Ap 92)

Foto 32: Ausncia de revestimento na

Foto 33: Vista do motor da banheira de

parede do banheiro social 2 (Ap 92)

hidromassagem do banheiro social 2 (Ap 92)

Foto 34: Parede do corredor de circulao

Foto 35: Detalhe dos sinais de umidade na

com sinais de umidade (Ap 92)

parede do corredor de circulao (Ap 92)

Foto 36: Parede do dormitrio 1 com

Foto 37: Banheiro de empregada (Ap 102)

manchas superficiais (Ap 92)

Foto 38: Forro do banheiro de empregada

Foto 39: Banheiro social 1 (Ap 102)

em boas condies (Ap 102)

Foto 40: Forro do banheiro social 1 com

Foto 41: Parede do corredor de circulao

manchas de condensao (Ap 102)

em boas condies (Ap 102)

Foto 42: Banheiro social 2 (Ap 102)

Foto 43: Forro do banheiro social 1 com

manchas de condensao (Ap 102)

09 andar

08 andar
Foto 44: Forro do banheiro social 2 em boas

Foto 45: Fachada do edifcio, entre o 08 e

condies (Ap 102)

09 pavimentos, em boas condies.

Banheiro de
empregada

Foto 46: Detalhe da fachada, entre o 08 e

Foto 47: Portaria do Edifcio Vivien Tereza

09 pavimentos, em boas condies.

Foto 48: Galeria comercial localizada no

Foto 49: Fachada do Edifcio Vivien Tereza,

pavimento trreo do condomnio

de quem da Rua Domingos de Moraes olha

5. CONCLUSES

Diante do exposto nos itens anteriores, e aps analisarmos os

documentos, plantas e informaes, relacionamos abaixo as seguintes
concluses:

- Foram constatados danos em diversos ambientes do apartamento

n 82 (imvel do autor), os quais foram causados por infiltraes e grau de
umidade

elevado,

provocando

deteriorao

dos

seus

respectivos

revestimentos;
- De acordo com as caractersticas e extenso dos danos encontrados no
apartamento n 82, entendemos que h proliferao de microorganismos nos
ambientes afetados, denotando a presena de esgoto nas infiltraes;
- Em vistoria realizada nos apartamentos n 92 e n 102, no foram
verificadas as mesmas patologias encontradas no apartamento n 82, portanto,
entendemos que as infiltraes que causaram os danos no imvel do autor
esto concentradas na laje do 09 andar;
- Foram encontrados indcios de intervenes executadas nas instalaes
hidrulicas do apartamento n 92, no entanto, como no foi apresentada
documentao referente aos servios, bem como pelo fato das tubulaes
serem embutidas nas paredes, no foi possvel determinar a sua extenso;

- De acordo com informaes obtidas com o ru durante os trabalhos, h

registro de ocorrncias de retorno de gua servida pelo ralo da rea de servio
do seu apartamento, o que denota a existncia de problemas nas tubulaes de
esgoto do imvel;
-

No

foi

possvel

determinar

se

as

colunas

(prumadas)

dos

apartamentos de final 2 sofreram manuteno nos ltimos 02 anos, perodo em

que os problemas no imvel do autor se agravaram, pois o condomnio no
segue

um

cronograma

especfico

de

reparos

tampouco

forneceu

documentao sobre os servios executados no perodo;

- Pela extenso dos danos encontrados no imvel do autor, os quais
foram verificados em diversos ambientes, estando mais concentrados no
banheiro de empregada, entendemos que as infiltraes causadoras de tais
danos tm origem nas tubulaes da laje do 09 andar;
- Para uma identificao precisa do local de origem do vazamento, uma
vez que as concluses acima esto baseadas em inspees visuais,
recomendamos a realizao de inspeo nas tubulaes da laje do apartamento
n 92, executadas atravs de aberturas no revestimento do piso.
Em funo de tudo que foi descrito, entendemos que os danos materiais
verificados no apartamento n 82 foram causados por vazamentos originados
nas instalaes hidrulicas do apartamento n 92.

6. QUESITOS

Quesitos do ru (fls. 61)

1) Quais as providncias que o Senhor Perito pode localizar no imvel do ru,
como sendo sinais, evidncias, provas, de que o ru, trocou ralos, pisos,
vlvulas, canos, lavatrios, torneiras, conexes, mangueiras, aplicaes
recentes de impermeabilizantes, e, outras obras visveis, ou constatadas de
ao do ru, comprovando ter ele tomado providncias dirigidas soluo da
lide?
R.: Favor reportar-se ao item 3.2 do Laudo. De acordo com as constataes
efetuadas durante a vistoria do apartamento n 92, foi possvel identificar
algumas intervenes nas reas frias, como sinais de manuteno na tubulao
de alimentao do vaso sanitrio do banheiro social 1, remoo de
revestimento do piso do banheiro de empregada, substituio de trechos do
revestimento das paredes do banheiro social 1, remoo de trecho do
revestimento da parede do banheiro social 2 e remoo do revestimento com
troca da tubulao do lavatrio do banheiro social 1. Por se tratarem de
constataes meramente visuais, a correta identificao dos materiais
efetivamente substitudos somente seria possvel com a completa remoo dos
revestimentos. Vale ressaltar que nenhuma documentao acerca das
intervenes foi fornecida, como notas fiscais de material e recibos de mo
obra, as quais poderiam fornecer dados mais precisos sobre os locais e a
extenso dos servios executados.

2) Que, o Senhor Perito faa perguntas aos Senhores: Sndico e Zelador

averiguando se eles podem precisar quais conhecimentos possuem sobre as
danificaes havidas no apartamento do autor, e, quais as providncias que
podem testemunhar essas pessoas, sobre os fatos apontados pelo ru, de que
tomou todas as providncias que poderiam estar ao seu alcance para evitar
e/ou minimizar os danos sofridos pelo autor?
R.: As informaes fornecidas pelo Sr. Joo Carvalho de Oliveira, zelador do
edifcio, dizem respeito s reas comuns do condomnio, ou seja, sobre as
manutenes realizadas nas prumadas do edifcio. Sobre as unidades
residenciais, o zelador citou que no havia no edifcio problema semelhante ao
que ocorre no apartamento n 82. Favor reportar-se ao item 3.4 do Laudo.
3) Quais as origens dos danos sofridos pelo autor? Se, os vazamentos so
provenientes da unidade do ru, ou, de encanamentos pertencentes ao prprio
condomnio, portanto, excluindo o ru, como responsvel?
R.: Favor reportar-se ao item 5 do Laudo. De acordo com as constataes
visuais realizadas durante a vistoria, ao que tudo indica, so os vazamentos
provenientes das tubulaes de hidrulica da unidade do ru os causadores dos
danos no imvel do autor.