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FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 2010

BRUNO ANTUNES DOS SANTOS DENIS DAVID DOS SANTOS MAURICIO HIROSHI KISHI RAFAEL HENRIQUE DE MEDEIROS

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à ETEC de São José dos Campos como parte das exigências para a obtenção do título de Técnico em Transações Imobiliárias

Orientador: Profª. Ariadne Cardoso Profª. Joseane Aparecida Graciano Profª. Luciana Cotti Costa

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 2010

BRUNO ANTUNES DOS SANTOS DENIS DAVID DOS SANTOS MAURICIO HIROSHI KISHI RAFAEL HENRIQUE DE MEDEIROS

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL

APROVADO em____________ de________________de___________.

com menção____________________

Professor _________________________

Professor _________________________

Coordenadora: Joseane Aparecida Graciano Orientador: Profª. Ariadne Cardoso Profª. Luciana Cotti Costa

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 2010

EPíGRAFE

De tudo, ficaram três coisas: A certeza de que estamos sempre começando... A certeza que precisamos continuar... A certeza de que seremos interrompidos antes de terminar... Portanto, devemos: Fazer da interrupção, um caminho novo... Da queda, um passo de dança... Do medo, uma escada... Do sonho, uma ponte... Da procura, um encontro...

Fernando Sabino

AGRADECIMENTOS

Primeiramente agradecemos a Deus, pois graças a ele chegamos ao final dessa jornada. A todos os nossos professores pela dedicação e paciência, sempre nos orientando da melhor forma possível; e em especial a Profª Ariadne por ter ficado ao nosso lado durante dezoito meses Pelas novas amizades conquistadas ao longo desse período, a todos os nossos colegas de classe mesmo aqueles que desistiram no decorrer do curso, mas principalmente os que permaneceram ate o fim, foi com vocês que compartilhamos nossos momentos de alegria e também os de tristeza. E por fim, aos nossos pais e familiares, por ter nos incentivado e orientado a fazer a coisa certa.

RESUMO
O trabalho tem por finalidade compreender o financiamento imobiliário do Brasil desde sua origem. Tendo em vista que o governo na década de 60 cria o SFH, com o propósito de reduzir ao máximo o déficit habitacional, esse sistema vigora até os dias de hoje sendo o mais vantajoso para o mutuário em virtude de suas taxas de juros serem menores do que os outros sistemas, podendo ser utilizados recursos da poupança e do FGTS. E para quem deseja um financiamento sem limite máximo de credito o governo cria em 1997 o SFI, com esses dois sistemas, todas as classes sociais do pais são beneficiadas, inclusive famílias que ganham de 0 á 10 salários mínimos, conseguem ter sua própria casa, com um subsidio, isso graças ao programa do governo federal Minha Casa Minha Vida lançado recentemente, mas que já beneficiou milhares de famílias. Todo o processo de financiamento é bem burocrático, independente da instituição financeira, todas irão cobrar tarifas, taxas e juros, são esses valores cobrados que vão determinar o valor total do saldo devedor. O governo vem melhorando constantemente esse processo haja vista que os juros estão cada vez mais reduzidos, porem ainda está sendo cobrado com um valor muito alto, o que dificulta mais ainda a redução do déficit habitacional.

Palavras – Chave: sistemas de financiamento, casa própria, tarifas.

LISTA DE ABREVIATURAS

AFTB – Associação Frutos da Terra Brasil BC – Banco Central BNDES – Banco Nacional do desenvolvimento BNH – Banco Nacional da Habitação CADUNICO – Cadastro Único CDB – Certificado de Depósito Bancário CEF – Caixa Econômica Federal CH – Crédito Hipotecário COHAB – Companhia Metropolitana de Habitação COPOM – Comitê de Política Monetária CORECON – Conselho Regional de Economia CRI – Cartório de Registro de Imóveis CUB – Custo Unitário Básico DFI – Danos Físicos do Imóvel DIEESE – Departamento Intersindical de Estatística e Estudo EMGEA – Empresa Gestora de Ativos FAR – Fundo de Arrendamento Residencial FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador FCP – Fundo Casa Popular FCVS – Fundo de Compensação de Variação Salarial FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço FGV – Fundação Getulio Vargas FHA – Federation House Administration FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas IAP – Instituto de Aposentados e Pensões IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística ICV – Índice do Custo de Vida IGP-DI – Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado INCC – Índice Nacional de Custo da Construção INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor

INPS – Instituto Nacional da Previdência Social IPC – Índice de Preços ao Consumidor IPC-A – Índice de Preços ao Consumidor Amplo ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ou Imposto sobre Transmissão “inter-vivos” de Bens Imóveis MIP – Morte e Invalidez Permanente OAB – Ordem dos Advogados do Brasil ONG – Organização Não Governamental PAR – Programa de Arrendamento Residencial PES / CP – Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional PROCON-SP – Proteção de defesa do Consumidor RDB – Recibo de Depósito Bancário RET – Regime Especial de Tributação SAC – Sistema de Amortização Constante SACRE – Sistema de Amortização Crescente SBPE – Sistema Brasileiro Poupança e Empréstimo SELIC – Sistema Especial de Liquidação e de Custodia SERFHAU – Serviço Federal de Habitação e Urbanismo SFA – Sistema Frances de Amortização SFH – Sistema Financeiro da Habitação SFI – Sistema Financeiro Imobiliário SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil SPC – Serviço de Proteção ao Credito TJLP – Taxa de Juros á Longo Prazo TR – Taxa Referencial de juros UF – Unidade Federal

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SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ............................................................................................. 10 2. OBJETIVOS ................................................................................................. 11 2.1- Objetivo Geral ....................................................................................... 11 2.2- Objetivo Específico ............................................................................... 11 3. METODOLOGIA .......................................................................................... 12 3.1-CRONOGRAMA DO DESENVOLVIMENTO DO TCC ........................... 13 3.2-FLUXOGRAMA: ..................................................................................... 14 4. HISTÓRIA DO FINANCIAMENTO ............................................................... 15 4.1. Como surgiu o financiamento imobiliário............................................... 15 4.2. Financiamento Imobiliário no Brasil. ..................................................... 16 5. A ORIGEM DO SFH – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO ............. 20 6. MINHA CASA MINHA VIDA ........................................................................ 23 6.1. Particularidades para famílias com renda até R$ 1.395,00: .................. 23 6.2. Particularidades para famílias com renda até R$4.900,00: ................... 25 6.3. Quem pode contratar? .......................................................................... 27 6.4. Como contratar ..................................................................................... 27 7. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIARIO ......................................... 29 7.1. Como funciona e quais as diferenças para os outros sistemas ............ 30 7.2. Alienação Fiduciária: ............................................................................. 31 7.3. Hipoteca: ............................................................................................... 31 8. TAXA DE JUROS ........................................................................................ 33 8.1. Taxa de juros no Brasil, esta entre as mais altas do mundo ................. 33 8.2. Sistema Alternativo de Crédito .............................................................. 34 8.3. Financiamento a longo prazo ................................................................ 35 8.4. Indices Econômicos........................................... ....................................37 9. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO .................................................................... 46 9.1. O que é sistema de amortização do financiamento? ............................ 47 9.2. Sistemas de amortizações e suas modalidades: .................................. 47 10. PROCESSOS QUE ENVOLVEM O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ..... 50 11. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E A PERCEPÇÃO DO CONSUMIDOR 52

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12. QUAL A MELHOR OPÇÃO,FINANCIAR DIRETO COM A CONSTRUTORA OU COM O BANCO? .......................................................... 53 12.1. Como escolher quem financiará seu imóvel ........................................ 54 13. CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................... 56 14. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................... 58

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1. INTRODUÇÃO
O financiamento imobiliário tem importância econômica e social. Uma vez que todos os sistemas de financiamentos criados até hoje, têm um único propósito que é de proporcionar o acesso á moradia própria para todas as classes sociais deste país.Explicando como, quando e o porquê da historia do financiamento. O trabalho faz uma análise de todos os sistemas financeiros, comparando- os entre si, e todo o processo que os envolvem. Diversas são as formas de prestações, e diversos são os tipos de tarifas cobradas e recursos utilizados. Será abordada, a atuação do governo federal perante sua participação para a diminuição do déficit habitacional do país.

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2. OBJETIVOS

2.1- Objetivo Geral Compreender o financiamento imobiliário, realizado no Brasil.

2.2- Objetivo Específico Comparar os sistemas financeiros entre si, e identificar suas principais características e vantagens.

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3. METODOLOGIA
O trabalho foi desenvolvido através de pesquisas feitas em livros e também através de materiais sobre o assunto colhido em sites na internet. Foram feitas reuniões para alteração de tema e quais os assuntos que seriam abordados, definido o tema principal, foi estabelecido o que cada integrante do grupo iria pesquisar. Nos reunimos periódicamente para consolidar informações, e iniciar a parte documentacional do trabalho, passado esse processo demos inicio a pesquisas, analises técnicas e entrevista com o profissional da área financeira. Também foram feitos levantamento de estatísticas e dados específicos, como valores, planos,taxas e medias nacionais. Com tudo isso partimos para o desenvolvimento da monografia de acordo com as normas da ABNT, nas semanas finais foram realizados os últimos ajustes finalização do trabalho.

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3.1-CRONOGRAMA DO DESENVOLVIMENTO DO TCC
31/08 1ª X X X X X X X X X X X X 07/09 2ª 14/09 3ª 21/09 4ª 28/09 5ª 05/10 6ª 12/10 7ª 19/10 8ª 26/10 9ª 02/11 10ª 09/11 11ª 16/11 12ª

Atividades: Reunião para decisão do tema Levantamento de informação Levantamento de dados específicos Redigir texto Elaboração e montagem do TCC Revisão do texto Entrega ao orientador

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3.2-FLUXOGRAMA:

INÍCIO

Troca de tema, e busca por novos materiais de pesquisa.

Todos Cientes

Levantamento de dados sobre financiamento imobiliario.

Elaboração do TCC.

Correção e últimos ajustes

Entrega do TCC

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4. HISTÓRIA DO FINANCIAMENTO

4.1. Como surgiu o financiamento imobiliário O financiamento imobiliário como é conhecido e usado até os dias de hoje foi criado nos Estados Unidos em 1934, a FEDERAL HOUSING ADMINISTRATION (FHA) a fim de ajuda a tirar o país da depressão econômica, deu inicio a um novo tipo de empréstimo voltado as pessoas que não conseguiam um empréstimo através dos programas já existentes. Que na realidade em meados dos anos trinta o financiamento não era concedido por bancos como é nos dias de hoje. Quem teve a ideia de começar a conceder empréstimos foram as companhias de seguros, mas não com o intuito de fazer dinheiro por meio de tarifas ou juros, e sim, ao conceder empréstimo, essas empresas tinham o objetivo de conseguir se apropriar dos imóveis, se caso os ocupantes não honrassem os pagamentos. Segundo Lee Ann Obringer em matéria ao site UOL: Antes da FHA, as prestações consistiam apenas em pagamentos dos juros, e ao fim do financiamento era realizado um financiamento balão correspondente ao valor total do saldo devedor. Os créditos habitacionais existentes na época eram ruins e limitados, não era de se admirar que a maioria da população vivesse de aluguel, os empréstimos eram limitados apenas em 50% no valor de mercado do imóvel e os pagamentos eram feitos de três a cinco anos, terminando com um pagamento “balão”, um credito de 80%, naquele tempo, significava que a entrada era de 80% (e não o financiamento). A FHA estabeleceu então amortizações para os empréstimos, o que implicava que as pessoas tinham que fazer pagamentos incrementais junto com os juros, de modo a reduzir gradualmente o valor do empréstimo até que ele fosse completamente quitado. Apenas quatro entre dez famílias eram proprietárias, a fim de combater esse numero aterrorizante a FHA criou um programa que diminuía as exigências para a entrada, instituiu programas que ofereciam empréstimo no valor de 80% do imóvel, às vezes até mais, lançou também a qualificação de credito pessoal, baseando-se

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na real capacidade de pagamento do empréstimo. Isso forçou as outras instituições a fazerem o mesmo, criando muito mais oportunidades aos americanos da classe media. A FHA foi mais longe ainda, ao invés dos três a cinco anos de período de empréstimo, ela aumentou o período passando a oferecer o financiamento em quinze anos e, por fim, estendeu o prazo para os atuais trinta anos de financiamento, também se envolveu na qualificação para a construção do imóvel, em vez de financiar qualquer imóvel ela instituiu padrões de qualidade que os imóveis deveriam satisfazer para que houvesse qualificação e sim a obtenção do financiamento. Esse foi um passo inteligente: a FHA implantou um modelo de financiamento nunca visto antes, e fez tanto sucesso que deu inicio a uma nova tendência que os bancos comerciais e instituições financeiras foram obrigados a seguir e dando continuidade até os dias de hoje.

4.2. Financiamento Imobiliário no Brasil. No ano de 1964, o país sofre com o inicio do regime militar, o atual presidente da republica Marechal Humberto Castello Branco, abraçou a questão habitacional como o elemento crucial de seu discurso da “nova ordem”, com o objetivo de demonstrar que era capaz de resolver os problemas sociais. Sancionando a Lei Federal nº 4.380, que instituiu a Correção Monetária nos Contratos Imobiliários de Interesse Social, com o intuito de melhorar a política habitacional, planejamento territorial e o financiamento da casa própria. Assim o Sistema financeiro para a aquisição da casa própria criou também o Banco Nacional da Habitação (BNH), a Sociedade de Credito Imobiliário, as Letras Imobiliárias e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo (Serfhau), também a previdência social transformou o IAP (Instituto de Aposentados e Pensões) no atual Instituto Nacional da Previdência Social (INPS), com as atribuições das carteiras prediais dos IAP transferidas para o BNH. Destes programas, o que mais ganharia destaque ao longo do tempo seria o atual extinto BNH, responsável pelas funções de órgão central do Sistema Financeiro de Habitação e de Saneamento (SFH), promovendo a construção e aquisição de casa própria para a população de baixa renda, que no Brasil era muito

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grande na época, e também com o objetivo de organizar, orientar e fiscalização do SFH. As empresas autorizadas a operar dentro do SFH, sob as normas do BNH, eram as Caixas Economias, sociedades de credito imobiliário, cooperativas habitacionais e associações de poupança e empréstimo e os instintos de previdência. Já o Serfhau, foi o sucessor da FCP (Fundação Casa Popular), mas ocupou uma posição secundária na política habitacional. O SFH, ao longo de seu desenvolvimento, criou a principal fonte de recurso até 1975, o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que era arrecadada obrigatoriamente por parte dos empregadores e empregados na forma de poupança compulsória, criou também a poupança voluntaria, que delas constituídas pelas cadernetas de poupança e letras imobiliárias, o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) gerava credito para financiamento, que é o principal recurso dês de 1975. O BNH foi o que pode se chamar de banco de segunda linha, pois não atendia o publico diretamente. Funcionava como uma agencia reguladora, ou melhor, um Ministério da Habitação, comparando-se com os dias de hoje. Ele gerava crédito e administrava o FGTS (também criado na mesma época). Suas principais funções com relação às soluções antes de 1964 foram as: criação de um banco para ditar a política habitacional e de urbanismo, a existência da correção monetária para os financiamentos concedidos, que era reajustado de acordo com os índices correspondentes as taxas de inflação e por fim a fórmula que articulou o agente financiador com o executor da política habitacional, setores públicos e privados. O agente promotor do BNH para o mercado popular era a Companhia Metropolitana de Habitação (COHAB), que operava através de repasse de recursos para as empreiteiras que executavam a produção das edificações e comercializava as unidades habitacionais para a população de baixa renda. Com incremento do Sistema Financeiro para a aquisição da casa própria, a advento do SBPE, embasando o estímulo à construção civil, suas empresas autorizadas passaram desenfreadamente a financiar os mutuários para a aquisição de imóveis na planta, em construção, pronto e reforma e ampliação, com o apoio também do FGTS. Em 1965 criou-se a lei federal nº 4.864, que dispões sobre o estímulo da construção civil, na vigência desta antiga lei, de 1964 a 1998 o Brasil teve um “boom” na área da construção civil com habitações de baixo, médio e alto padrão,

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tanto em vertical quanto em horizontal e, quanto em loteamentos urbanos (residencial comercial e industrial), milhares e milhares de imóveis foram financiados ao longo dos anos dês de 1964, através das instituições financeiras ligadas inicialmente ao BNH e posteriormente após a extinção do BNH ao Banco Central. Porem o BNH não vivia sempre em bons ventos, a economia do país, na época, não era tão estável quanto os dias de hoje e obviamente eram claro os problemas de inadimplência devido ao alto nível de desemprego e de limitações de credito das unidades financiadas. Com isso as instituições financeiras, construtoras e incorporadoras, iniciaram a retomada dos imóveis dos mutuários, pelos

procedimentos próprios das leis referias acima, e assim foram surgindo às disputas judiciais, visando à revisão de contratos. Lembrando que muitos Bancos de Crédito Imobiliário, Sociedades de Crédito Imobiliário, Associações de Poupança e Empréstimo e outros, desde a promulgação da Lei que criou o BNH até a presente data, sofreram intervenção federal, liquidação extrajudicial ou foram cindidos por outros bancos de maior capacidade financeira. Das unidades financiadas com recurso do SFH até dezembro de 1980, 65% foi destinada a população de media renda, revelando que o credito e subsidio implícito nele, para o setor habitacional, não se dirigiam em maior parte para as camadas menos favorecidas da população, a partir de 1979, há o predomínio dos financiamentos oriundos do SBPE, sendo este sistema nada direcionado para as camadas mais pobres da população de menor renda. Com escassez de recursos, alta inadimplência e problemas estruturais, o BNH e o SFH entraram em colapso, para ilustrar, em 1986 foram financiadas apenas 63.499 (sessenta e três mil quatrocentos e noventa e nove) unidades residenciais pelo SFH, contra 541.129 (quinhentos e quarenta e um mil cento e vinte e nove). Em 1986, o BNH foi de fato extinto e suas atribuições passadas a CEF, que herdou uma inadimplência bilionária das sociedades de credito imobiliário que estava relacionado mais aos planos de desenvolvimento urbano do que diretamente a produção de moradias. Após algumas promulgações em 1997 entro em vigor a Lei Federal nº 9.514 que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFH) e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel. A CEF, atualmente é a instituição financeira que mais financia imóvel e fomento na área social do Brasil e, tem um ativo de aproximadamente 450.000 (quatrocentos e

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cinqüenta

mil)

contratos

oriundo

de

inadimplência,

atingindo

a

cifra

de

aproximadamente R$ 40.000.000.000,00 (quarenta bilhões de reais), sem contar com a inadimplência em outras instituições financeiras ligadas ao SFH do Banco Central do Brasil. O Ministério da Fazenda e do Planejamento, juntamente com o Tesouro Nacional, com base nos Decretos nº 3.848 de 26 de Junho de 2001 e 5.434 de 26 de Abril de 2005, constituíram uma empresa publica denominada “Empresa Gestora de Ativos – EMGEA”, para administrar ativos oriundos da caixa econômica federal CEF, e dos bancos em liquidação extrajudicial, encampados pela CEF, com o intuito de administrar e vender os seus ativos que somente pode ser feito através de editais de venda ou por leiloes públicos. Hoje o déficit habitacional no Brasil, atinge a impressionante cifra de mais de 8.000.000 (oito milhões) de unidades habitacionais, para as classes de baixa e média renda.

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5. A ORIGEM DO SFH – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO
Em 1964, o governo federal criou o Sistema Financeiro de Habitação para facilitar a aquisição da casa própria. Administrado pelo extinto Banco Nacional de Habitação (BNH), o sistema favorece, preferencialmente, famílias de baixa renda. Pelo sistema, os interessados teriam, à disposição, diversos tipos de recursos como a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), os mais tradicionais, e o financiamento bancário. Com o fim do BNH, em 1988, a Caixa Econômica Federal (CEF) assumiu o SFH e aumentou as opções de financiamento, criando o programa de cartas de crédito. Onde a CEF analisa a renda do candidato a compra, e de acordo com a avaliação, fornece uma carta de determinado valor. De posse da carta, o candidato teria um prazo para encontrar um imóvel que estivesse dentro do valor estipulado pelo financiamento. O SFH financia apenas imóveis urbanos com o valor máximo de 500 mil reais. Uma grande tentativa do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi à solução do problema da casa própria, com o objetivo de dar o acesso à moradia aos cidadãos brasileiros, foi emprestando ao mutuário um valor em dinheiro suficiente para que consiga sua própria casa. Esse programa foi destinado à pessoas de baixa renda, mas sem uma política habitacional forte no País, esses recursos foram direcionados para a classe média. O financiamento das moradias populares era justamente a principal função do SFH quando foi criado, em 21 de agosto de 1964. Depois do Banco Nacional de Habitação (BNH) entrar em extinção, em 1988, a ideia é que o SFH fosse criado para operar no caráter do BNH. O financiamento de moldes do SFH diferenciava-se de um financiamento de carro ou de eletrodomésticos, por exemplo, pela sua FINALIDADE SOCIAL. Esta “Finalidade Social” externava a partir de 1984, de três maneiras: 1° A aplicação do PES / CP- Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, onde as prestações mensais do financiamento são reajustadas no mesmo percentual e na mesma periodicidade do reajuste obtido pela categoria profissional do mutuário. Quer dizer: se você é comerciário, por exemplo, e recebeu

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reajuste de 5% no salário no mês de novembro de 2001, a sua prestação só poderia ser reajustada em 5% no mês seguinte (dezembro de 2001). Qualquer reajuste superior a 5% seria ilegal. 2° Alem do PES / CP, ainda haveria a garantia de que o percentual prestação / renda familiar seria respeitado durante todo o contrato, ou seja, se sua renda familiar inicial era de R$ 1.000,00 e a prestação inicial foi de R$ 200,00 o seu percentual prestação / renda corresponde a 20%, que deve ser respeitado durante todo o contrato. 3°Por fim, o mutuário ainda contava com o chamado FCVS – Fundo de Compensação de Variação Salarial, que era uma taxa de 3% paga a vista ou durante o financiamento, destinado a cobrir o saldo devedor porventura existente no final dos 120, 180, 240 ou 300 meses do financiamento. Com estes três fatores, o SFH – Sistema Financeiro da Habitação atendia a finalidade social para o qual foi criado. O mutuário tinha certeza de que pagaria uma prestação entre 10 a 25 anos e isso nunca seria maior que o seu comprometimento prestação / renda inicial, mas também nunca subiria mais do que o salário-base de sua categoria profissional e, ao final do contrato, o saldo devedor seria quitado pelo FCVS sem pagamento de nenhum resíduo. No passar dos anos e sucessivas crises econômicas acontecendo, em que o país passou cada governo foi introduzindo mudanças no SFH, as quais somente vieram a prejudicar os mutuários: a partir de 1987 o FCVS foi restrito a cobrir o saldo residual dos financiamentos de imóveis destinado à população de baixa renda, e em 27 de julho de 1993 deixou de ser aplicado em todos os novos contratos. Depois vimos a proibição da aplicação do PES / CP ou da limitação da comprovação de renda a prestação mensal aos novos contratos firmados a partir de 4 de setembro de 2001, pela medida provisória 2223. Esta medida provisória autorizou ainda o reajuste mensal das prestações por índices de inflação como IPC-A ou IGP-M; Com tudo isto, o saldo devedor que sobra no final do financiamento ficou como responsabilidade do mutuário, que poderá ser financiado por mais metade do prazo contratual inicial e, em caso de ter ainda saldo devedor ao final do prazo, o mutuário é obrigado a liquidá-lo em 48 horas. Já as prestações dos novos contratos irão subir mensalmente, por índices de inflação que o mutuário não verá reposto em seu salário. Portanto, quem assume um contrato de financiamento hoje, tem somente uma certeza: vai pagar caro pelo

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sonho da Casa Própria, se é que conseguirá chegar até o final do contrato. Em média de 3 a 4 vezes um mutuário pega o valor de mercado do imóvel, entre juros e correção monetária, ou seja, compra uma e paga quatro imóveis. Entretanto o financiamento habitacional através do extinto SFH, hoje visa tão somente dar ao agente financeiro a garantia de lucros de 100 a 150% sobre o custo de captação da moeda, com isto usando o dinheiro pertencente de poupadores e aos trabalhadores, em prejuízo dos que necessitam de crédito e de acesso à moradia. Não bastasse o desmonte de SFH, o governo envidou esforços para beneficiar ainda mais os agentes financeiros e aprovou um novo modelo de financiamento habitacional, denominado SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Com isso o SFH ficou como centralizador dos financiamentos feitos com recursos da Poupança, do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e do FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador. Em geral, são feitos programas sociais com recursos do FGTS, destinados a quem tem renda de até 10 salários mínimos. Para quem ganha acima deste montante, são disponibilizados os financiamentos com recursos da Poupança e do FAT, que têm taxas mais altas.

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6. MINHA CASA MINHA VIDA
6.1. Particularidades para famílias com renda até R$ 1.395,00:

O objetivo construir um milhão de habitações, priorizando famílias com renda de até R$1.395,00, mas que também abrange famílias com renda de até R$4.900,00. Isto só será possível com uma ampla parceria entre União, estados, municípios, empreendedores e movimentos sociais. Trata-se de um esforço inédito em nosso país, mas necessário e viável.

Características e Objetivo: Aquisição de empreendimentos na planta, para famílias com renda bruta de até R$1.395,00, pelo FAR– Fundo de Arrendamento Residencial, em parceria com o Poder Público (Estado e Municípios). Abrangência: Capitais estaduais e respectivas regiões metropolitanas, região metropolitana de Campinas/SP e Baixada Santista/SP, Distrito Federal e municípios com população igual ou superior a 50 mil habitantes.

Como Funciona: • União aloca recursos por área do território nacional com base no déficit habitacional no Brasil 2000 – Fundação João Pinheiro/ cidades, contagem populacional 2007 – IBGE. • Estados e municípios realizam, gratuitamente, o cadastramento das famílias, enquadram nos critérios de priorização definidos para o programa e indicam as famílias à CAIXA para validação utilizando as informações do cadastro único, CADÚNICO e outros cadastros. • Construtoras apresentam projetos às superintendências regionais da CAIXA, podendo fazê-los em parceria com estados, municípios. • Após análise simplificada, a CAIXA contrata a operação, acompanha a execução da obra pela construtora, libera recursos conforme cronograma e,

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concluído

o

empreendimento,

contrata

o

parcelamento

com

as

famílias

selecionadas.

Condições para contratação: • Aquisição de empreendimentos na planta com especificações e custos definidos. • Empresa com análise de risco aprovada pela CAIXA, realizada há menos de 12 meses. • Pagamento à vista do terreno ao vendedor. • Liberação de recursos mediante execução das etapas da obra. • Possibilidade de antecipação do recurso equivalente à primeira parcela, mediante apresentação de garantias bancárias ou reais. • Concluído o empreendimento, as unidades habitacionais são alienadas aos beneficiários finais. • Sem seguro de término de obra. • Exigência de contratação do seguro de risco de engenharia. • Desoneração do Regime Especial de Tributação – RET pelo governo federal e dos impostos municipais e estaduais, a critério dos municípios e estados. Especificação do empreendimento: Casas térreas ou prédios de acordo com as características, especificações e custos pré-definidos. Com limites de até 500 unidades por módulo, ou condomínios segmentados em 250 unidades. Não incidem custos de comercialização e incorporação. O número de unidades habitacionais por empreendimento é estabelecido em função da área e do projeto, limitado em 500 unidades por empreendimento. Condições para compra do imóvel pelo Beneficiário:

Condições: • Não ter sido beneficiado anteriormente em programas de habitação social do governo. • Não possuir casa própria ou financiamento em qualquer UF– Unidade da Federação.

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• Estar enquadrado na faixa de renda familiar do programa. • Prestação equivalente a 10% da renda durante 10 anos, com prestação mínima de R$ 50,00, corrigida pela TR. • Sem entrada e sem pagamento durante a obra. • Sem cobrança de seguro por Morte e Invalidez Permanente – MIP e Danos Físicos do Imóvel – DFI. • Registro do imóvel preferencialmente em nome da mulher.

6.2. Particularidades para famílias com renda até R$4.900,00: As famílias com renda de até R$2.790,00 serão beneficiadas com subsídio nos financiamentos com recursos do FGTS. Aquelas com renda acima de R$2.790,00 e até R$4.900,00 contarão com redução dos custos de seguro e acesso ao Fundo Garantidor da Habitação.

Objetivo: Financiamento às empresas da construção civil do mercado imobiliário para a produção de habitação popular visando ao atendimento de famílias com renda de até R$4.900,00, priorizando a faixa acima de R$1.395,00 a R$2.790,00

Abrangência: Território Nacional.

Como Funciona: • União e FGTS alocam recursos. • Construtor - incorporadoras apresentam projetos de empreendimentos às superintendências regionais da CAIXA. • A CAIXA realiza pré-análise e autoriza o lançamento e comercialização. • Após conclusão da análise e comprovação da comercialização mínima exigida, é assinado o Contrato de Financiamento à Produção.

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• Durante a obra a CAIXA financia o mutuário pessoa física e o montante é abatido da dívida da construtora - incorporadora. • Os recursos são liberados conforme cronograma, após vistorias realizadas pela CAIXA. • Concluído o empreendimento, a construtora/incorporadora entrega as unidades aos mutuários. Condições para a compra do imóvel pelo Beneficiário Não ter recebido subsídio direto ou indireto da União. • Não ser detentor de contrato de arrendamento no Programa de Arrendamento Residencial - PAR, no país. • Não ter recebido, em qualquer época, desconto concedido pelo FGTS na concessão de financiamento habitacional. • Não ser titular de direito de aquisição de imóvel residencial urbano ou rural, situado no atual local de domicílio, nem onde pretende fixá-lo. • Amortização SACRE ou SAC. • Juros nominais: – Renda até R$2.325,00 – 5% a.a. + TR. – Renda de R$2.325,01 a R$2.790,00 – 6% a.a. + TR. – Renda de R$2.790,01 a R$4.900,00 – 8,16% a.a + TR. • Prazo para pagamento: até 30 anos. • Financiamento: até 100%, conforme a capacidade de pagamento. • Entrada opcional. • Pagamento mínimo durante a obra. • Fundo Garantidor – cobertura em caso de perda de capacidade de pagamento, proporcional à renda familiar. • Subsídio para famílias com renda de até R$2.790,00. • Valor de avaliação limitado ao teto do FGTS para a região (de R$ 80 mil a R$ 130 mil). – Renda familiar limitada ao teto do FGTS para a região (até R$ 3.900,00 ou até R$ 4.650,00).

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6.3. Quem pode contratar? O programa Minha Casa, Minha Vida pode ser contratado por indivíduos cuja renda familiar seja de até dez salários mínimos. As famílias que recebem de zero a três salários mínimos são as mais beneficiadas: elas recebem subsídio integral dos custos do seguro habitacional, necessário para a contratação de financiamentos, além da isenção dos custos de cartório para registro de imóveis. O valor mínimo da prestação é R$ 50. Porém, o mutuário pode comprometer apenas 10% da renda familiar, em financiamento que se estende por, no máximo, 10 anos. As famílias com renda entre três e seis salários mínimos, por sua vez, podem comprometer até 20% da renda com a prestação - já a isenção dos custos de cartório é de 90%. Essa faixa se beneficia de um fundo garantidor. Se o mutuário ficar desempregado ou perder sua renda de outra forma, parte das prestações pode ser refinanciada. Famílias com renda entre três e cinco salários mínimos podem refinanciar até 36 prestações. Neste caso, o governo paga até R$ 23 mil do valor de entrada do imóvel, de acordo com a faixa de renda e região. Nas cidades com mais de 50 mil habitantes, por exemplo, o subsídio às famílias da maior faixa de renda chega a R$ 2 mil. Quem tem renda familiar entre seis e dez salários mínimos também pode aderir ao Minha Casa, Minha Vida. Porém, a redução dos custos do cartório cai para 80% e o refinanciamento em caso de desemprego é de 24 prestações (5 a 8 salários mínimos) ou 12 prestações (8 a 10 salários mínimos).

6.4. Como contratar O passo a passo para se contratar um financiamento pelo Minha Casa Minha Vida, de acordo com as recomendações da Caixa, é o seguinte:

Deve

ser

feito

simulação

do

financiamento

no

site:

www.caixa.gov.br/habitacao/index.asp. A ferramenta ajuda a conhecer os

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tipos de financiamento que se adéquam às necessidades do candidato à compra do imóvel. Simule o valor máximo de financiamento, prazo e prestação;

Toda documentação para que o crédito seja liberado, o cadastro precisa estar regular. A lista de documentos varia um pouco, conforme o perfil do candidato. Também pelo site da Caixa há um formulário onde é possível preencher informações sobre o seu perfil (estado civil, fonte de renda, se usará ou não o FGTS). Ao confirmar tais dados, é gerada uma lista de documentos necessários para a contratação. Depois imprimir essa lista, para facilitar a sua checagem e a do banco;

Logo apos ir a uma agência da Caixa e entregar a documentação para que seja feita a análise e a aprovação do crédito. Caso o usuário queira usar o FGTS, será necessário checar o saldo, o que pode exigir o Cartão Cidadão ou número do PIS. Neste momento, você deve informar o imóvel escolhido;

Depois da aprovação do crédito, será feita a avaliação técnica jurídica e de engenharia do imóvel escolhido. Neste momento, podem ser solicitados os documentos do imóvel e dos vendedores;

Após a aprovação do processo, a Caixa agendará a assinatura do contrato. Com o contrato assinado, você deve registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis. Depois de registrado, ele deve ser entregue no banco para que o dinheiro seja liberado na conta do vendedor.

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7. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
A instituição do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em 1997, criou as condições necessárias para uma nova e importante fase do financiamento imobiliário no Brasil. Segundo a reportagem da Folha de São Paulo A partir de meados da década de 1980 ficaram claras as dificuldades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nos moldes em que foi desenhado, para atendimento da demanda de crédito habitacional. A análise da experiência de vários países mostra que o crescimento do financiamento habitacional está intimamente ligado à existência de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados, autonomia na contratação das operações e um mercado de crédito imobiliário capaz de captar recursos de longo prazo, principalmente junto a grandes investidores. Desta forma, o SFI foi criado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, segundo modelos delineados a partir dos mais modernos mercados de financiamento imobiliário, inclusive latino-americanos, inspirados no modelo norteamericano, tendo por princípio a integração das operações imobiliárias com o mercado de capitais, viabilizando o mercado secundário de títulos imobiliários. Outras características relevantes do SFI são a instituição de um novo título de crédito, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), afixação de regras para a criação de Companhias, o procedimento para securitização de créditos imobiliários, a instituição do regime fiduciário sobre créditos imobiliários e a introdução, na legislação brasileira, da alienação fiduciária de imóveis, instrumento fundamental para a garantia efetiva das operações de financiamento imobiliário. O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), uma nova espécie de valor mobiliário, de emissão das Companhias, foi criado para a captação de recursos dos investidores institucionais, em prazos compatíveis com as características do financiamento imobiliário, objetivando, assim, condições para um mercado secundário de créditos imobiliários. As Companhias foram criadas nos moldes das empresas similares americanas, tendo por finalidade a aquisição e securitização de créditos imobiliários em geral e a emissão e colocação principalmente de Certificados de Recebíveis Imobiliários no mercado. As Seguradoras adquirem os créditos imobiliários junto às chamadas

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"empresas originárias", ou seja, as instituições financeiras autorizadas a operar no SFI, concedendo empréstimos para a aquisição ou a produção de imóveis. As operações de financiamento imobiliário no SFI são livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no sistema - as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo e as companhias hipotecárias. Outro poderoso estímulo à concessão do crédito imobiliário introduzido pela Lei nº 9.514/97, por garantir celeridade na recuperação do crédito, foi a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel. Pelo contrato de alienação fiduciária, o proprietário de um imóvel efetuará, em garantia do respectivo financiamento para aquisição desse imóvel, a alienação em caráter fiduciário do imóvel à entidade financiadora, transferindo a esta a propriedade fiduciária e a posse indireta. Até a liquidação do financiamento, o devedor será possuidor direto do imóvel. Em tais condições, oferecendo garantias firmes aos investidores e aos financiadores e liberdade de negociação entre as partes interessadas, o SFI representa a efetiva modernização do mercado imobiliário no País.

7.1. Como funciona e quais as diferenças para os outros sistemas O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é uma modalidade de financiamento recentemente criada (1997) que contrasta como alternativa ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e à Carteira Hipotecária, que dá aos agentes financeiros credores uma maior proteção contra a inadimplência. Isso acontece porque nesse sistema é adotada a Alienação Fiduciária, que permite que o agente credor detenha a propriedade do bem imóvel financiado até o momento da quitação total da dívida pelo mutuário. Essa novidade ajudará a alavancar a construção de novas residências, resolvendo parte da maior questão existente hoje no setor: a falta de verba para financiamento, consequência da inadimplência em massa. A principal vantagem do SFI sobre os outros sistemas é a fonte de recursos utilizados para o financiamento. Para reunir os fundos de financiamento, os agentes financeiros emitem títulos com lastro imobiliário. Estes títulos são vendidos para investidores no Brasil ou no exterior. O SFI se distingue dos demais produtos pela fonte dos recursos utilizados para o financiamento. O mutuário pode usar seu FGTS (Fundo de

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Garantia por Tempo de Serviço) nos financiamentos do SFI, tanto como entrada quanto para amortizar ou quitar o saldo devedor. Nesse caso, o contrato seguirá às regras dos SFH (juro máximo de 12% ao ano, valor máximo do imóvel adquirido em R$ 300 mil e limite de financiamento de R$ 150 mil). Se o mutuário resolver não utilizar o FGTS, as partes estão então livres para estipular de juros e valores. Quando na faixa livre de contratação o juro nesta linha se aproxima dos da carteira hipotecária (entre 14% e 16% ao ano), normalmente utilizada para imóveis com valor superior a R$ 500 mil. E a correção monetária é feita pelo índice de correção da caderneta de poupança (atualmente, TR - Taxa Referencial).

7.2. Alienação Fiduciária: Nesta modalidade de garantia o devedor, ao financiar o imóvel objeto da fidúcia, transfere a propriedade dele para o nome do credor - agente financeiro, que passa a figurar no Cartório de Registro de Imóveis como proprietário, permanecendo o comprador apenas com a posse e o uso do imóvel enquanto mantiver sua pontualidade no pagamento das prestações. Este instrumento é similar à alienação fiduciária de automóveis que permite a retomada no veículo por meio de medida liminar concedida pelo Juiz, no caso de não pagamento.

7.3. Hipoteca: No caso da hipoteca, antiga modalidade de garantia, o comprador tornava-se mutuário e lhe era mantida a propriedade do imóvel. O agente financeiro tinha a garantia da hipoteca, que poderia ser executada em caso de impontualidade, entretanto, a execução desta modalidade pela via judicial era demorada e permitia ao mutuário questionar o financiamento em juízo e pedir a revisão do contrato, ficando o credor impedido de penhorar o imóvel.

Ainda, após o leilão, o credor era o responsável pelo processo judicial de retomada e desocupação do imóvel. A demora do processo na Justiça ainda permitia que o devedor, na posse do imóvel deixasse para trás enormes dívidas com IPTU, taxa de condomínio, água e energia elétrica.

32 

Portanto, o aumento da garantia dos financiamentos imobiliários que utilizam a alienação fiduciária estimulou a queda das taxas de juros e o aumento do prazo dos financiamentos em função do risco reduzido, pois, no caso de inadimplência, o imóvel é leiloado e o comprador é "despejado" com agilidade.

Hoje é possível financiar imóveis em até 30 anos com taxas de juros a partir de 8% ao ano mais TR com recursos da Caderneta de Poupança, entretanto o comprador deve ficar atento ao valor da prestação que não deve ultrapassar 25% de sua renda familiar bruta.

8. TAXA DE JUROS
Primeiramente, para melhor compreensão, é necessário entender o real significado da taxa de juros, de acordo com o banco central, é o mecanismo que o governo utiliza para controlar a política econômica do país. Ou seja, quando o governo decide combater a inflação, sobem a taxa de juros, e quando deseja aquecer o mercado, abaixam a taxa. Certamente o governo precisaria de um órgão que tivesse esta autoridade, para poder mudar a taxa de juros do país, que influenciaria direto na economia, daí então dês de 1996 o Comitê da Política Monetária (COPOM) foi criado para definir as diretrizes monetárias e da taxa básica de juros. Mas para isso é necessário uma reunião que ocorre em media, a cada 45 dias, nessas reuniões são decididas as taxas de juros que deveram ser empregadas nos empréstimos entre bancos.

O COPOM opera através do Sistema Especial de Liquidação e Custodia (SELIC). O SELIC é o depositário central da divida publica interna do Brasil e o instrumento primário da política monetária, esse sistema calcula a media dos juros das operações interbancárias dos títulos públicos (que são o de menor risco no mercado brasileiro), e ao ser anualizado ela representa a famosa taxa Selic, que é considerada a taxa básica de juros e serve como base de cálculo para as taxas de juros de todo crédito concedido na economia.

8.1. Taxa de juros no Brasil, esta entre as mais altas do mundo Nunca foi tão fácil para os brasileiros ter acesso ao financiamento para a casa própria; segundo o Banco Central, o mês de setembro de 2010 fechou com um novo recorde de liberação de créditos, por meio das instituições bancárias. Segundo a instituição em setembro, foi liberado R$1,6 trilhões para financiamentos e empréstimos. O volume de credito é 1,8% maior que o montante liberado em agosto, quando foram liberados R$1,58 trilhões, ate então tinha sido considerado como recorde. O aumento na oferta de crédito esta relacionada á redução dos juros que, segundo o Banco Central, saiu do patamar de 39,9% para 39,4% ao ano, a menor taxa desde julho de 1994. Desta forma os juros tiveram uma queda de 2,9% ao mês.

34

De acordo com o delegado do Corecon (Conselho Regional de Economia) de São Jose dos Campos, Jair Capatti Junior, um dos setores que mais sentiu o crescimento na oferta de credito foi o habitacional, que em setembro teve alta de 4,3% na realização de novos contratos, com um montante total de R$ 165 bilhões. Esse valor se deve em razão dos programas do governo federal, como o programa Minha Casa Minha Vida, que facilita a compra da casa própria para famílias com baixa renda. Apesar de estar em queda, os juros cobrados no país, ainda é o maior obstáculo para a redução do déficit habitacional, que hoje esta em torno de 7 milhões de famílias sem domicílios, é o que apontam os especialistas. De acordo com estudos da consultoria AT Kearney, feito com cinco nações, as taxas cobradas por aqui estão entre as mais altas do mundo. A tarifa média cobrada no Brasil de 11,3%a.m só perde para a Rússia, com 14,5%. Por determinação da lei nacional essa taxa de juros não pode ser superior á 12%. A pesquisa faz uma análise da situação de cinco países: Brasil, Estados Unidos, Espanha, Rússia e Chile. Ao comparar os juros médios do crédito imobiliário, o Brasil, com 11,3%, só perde para a Rússia, onde a taxa, atualmente, é de 14,5%. A menor taxa ficou com a Espanha, de 3,4%, enquanto os EUA cobra 4,9% e o Chile, 3,4%. O diretor da AT Kearney Daniel Cunha atribui a disparidade das taxas no país a três razões. A primeira delas é a baixa competitividade entre os bancos, que contribui para a manutenção das altas taxas de juros. Atualmente, a Caixa Econômica Federal (CEF) detêm 75% dos contratos na carteira de crédito imobiliário. A segunda é o fato de que as maiores partes dos empréstimos imobiliários ainda estão atreladas às normas antigas, que não exigiam alienação fiduciária e sim hipoteca, tornando o risco da operação para o agente financeiro maior. Além disso, a burocratização também contribui para o encarecimento das taxas. E, por último, a falta de um mercado secundário, como a securitização, que permite que carteiras de crédito sejam vendidas para investidores no mercado.

8.2. Sistema Alternativo de Crédito Como contra partida a esse sistema, onde os juros são altíssimos, e todo o processo burocrático, que envolve o financiamento no Brasil. Para isso foi criado uma ONG, são os chamados Sistemas Alternativos de Créditos. Onde não são

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cobrados juros, e nem é preciso à comprovação de renda. Tendo como principal objetivo eliminar o déficit habitacional do país, Para participar da associação e ter direito ao crédito, é preciso contribuir durante 30 meses com um milésimo do valor da carta de crédito pretendida. Quer comprar uma casa de R$ 200 mil? Basta contribuir com R$ 200 por mês durante estes dois anos e meio. Após a contemplação pagará apenas o valor dos R$ 200 mil, dividido por 360 parcelas, algo em torno de R$ 556 por mês, sem juros, apenas com correção monetária pelos índices oficiais. Esse programa não exige comprovação de renda, mas o valor máximo de crédito será de até 100 vezes o valor da renda declarada, por exemplo: se o imóvel for de 100 mil a renda familiar tem de ser no mínimo de R$1.000, o próprio bem será a garantia ate o final do financiamento que poderá ser feito em até 30 anos. É o que divulga a AFTB Associação Frutos da Terra Brasil. Segundo o presidente da associação AFTB Carlos Alberto Rotermum: Esse sistema tem facilitado e muito a vida dos brasileiros, que sonham com a casa própria, principalmente aquelas pessoas com o nome restrito, pois não é feito pesquisa em órgãos como o SERASA, SPC, etc. No entanto a quem diga que, toda essa facilidade para obter o crédito, não passa de um golpe da pirâmide, onde os associados têm de conseguir novos associados para poder ser contemplado mais rapidamente. Mas muitos associados garantiram que já foram contemplados, e que essa alternativa é idônea, e por ser nova entre os brasileiros é normal causar um pouco de desconfiança. Porém, qualquer tipo de financiamento para aquisição da casa própria, seja em bancos, construtoras ou associações, é preciso ter muita cautela, e analisar bem as condições financeiras da família para não se endividar pelo resto da vida. É o que recomendam especialistas da área financeira.

8.3. Financiamento á longo prazo Cerca de 7 milhões de famílias hoje não têm a sua própria casa, mas antes de fechar o negócio é preciso avaliar o valor final do imóvel que depende do período de financiamento que pode se feito em até 360 meses, a prestação menor é um

36

incentivo para muitas famílias brasileiras saírem do aluguel. Mas os especialistas alertam que toda essa facilidade eleva o preço em até 35%. Para Marcelo Manhas Presidente da comissão sindicato imobiliário/ OAB, “a pessoa tem que fazer uma análise muito criteriosa de qual é a sua condição financeira, para saber qual é a obrigação que esta assumindo”, feito essa análise ai então, deve tentar reduzir ao máximo o prazo de financiamento. Quanto menor o prazo menos juros ele irá pagar, e, portanto o preço final do financiamento fica menor do que quando se tem um financiamento á longo prazo. O matemático financeiro José Dutra aconselha, “para quem quer encarar uma divida á longo prazo não deve comprometer mais de 25% da renda familiar”, o futuro mutuário deve tomar alguns cuidados na hora de financiar: deve buscar a menor taxa, dar um maior valor de entrada através do FGTS, e deixar a prestação de menor valor possível. Financiar o mínimo possível foi o que fez o funcionário público de São José dos Campos, Sergio Marchetti, para ele “quanto mais cedo, pode liquidar a divida melhor”. Ele fez os cálculos e constatou que o valor total do imóvel adquirido chega a ter um aumento de 35%. A família de Sergio tem uma renda de 3.500, pretende financiar apenas 75 mil do apartamento de 130 mil, com a taxa de juros de 8,64% mais correção monetária. Se optar pelo pagamento em 20 anos, a primeira prestação será de R$ 892,00, o valor total do financiamento seria de 189 mil. Agora se opta se pelo plano de 30 anos, sua primeira prestação seria de R$ 788,00, (13%menor se comparada com a primeira proposta) mas no final do financiamento teria desembolsado 255 mil, ou seja, 35% mais caro.

8.4. ÍNDICES ECONÔMICOS
CUB – Custo Unitário Básico

CUB (Sinduscon) 2008 2009 2010

Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Acumulado

0,07 0,21 0,15

0,38 0,42 0,14

0,2 -0,1 0,19

0,41 -0,12 0,17

2,72 1,54 2,43

2,14 1,04 2,05

0,6 0,37 0,53

1,36 -0,11 0,13

0,74 0,16 -0,15

1,69 -0,02 -0,12

0,21 0,11 -

-0,04 0 -

10,96 3,57 5,74

POUPANÇA

POUPANCA 2008

Jan 0,601 5

Fev 0,5244

Mar 0,5411

Abr 0,596

Mai 0,574

Jun 0,6152

Jul 0,6924

Ago 0,6582

Set 0,698

Out 0,7519

Nov 0,6626

Dez 0,716

Acumulado 7,90

2009

0,684 9

0,5453

0,6445

0,5456

0,5451

0,5659

0,6056

0,5198

0,5

0,5

0,5

0,5536

6,93

2010

0,5

0,5

0,5796

0,5

0,5513

0,5592

0,6157

0,5914

0,5706

0,5474

0,5338

-

6,80

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

37

ICV – Índice de Custo de Vida

ICV (Dieese) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Acumulado

1,19 0,83 1,06 2,92 1,46 0,91 0,72 0,95 0,88 0,69 1,72

-0,2 0,23 0,13 1,35 -0,18 0,32 0,12 0,21 -0,03 0,02 0,59

0,77 0,48 0,23 1,06 0,47 0,81 0,52 0,25 0,45 0,4 0,47

0,29 0,39 0,74 1,39 0,06 0,5 -0,06 0,41 0,42 0,31 0,22

-0,2 0,22 0,1 0,24 0,43 0,39 -0,37 0,63 0,87 0,23 0,15

0,15 1,53 0,6 -0,27 1,12 -0,17 -0,21 0,15 0,97 0,05 0,02

2,13 2,12 1,34 0,35 1,21 -0,17 -0,14 -0,3 0,87 0,49 0,14

1,31 0,65 0,4 -0,15 0,69 0 0,32 0,4 0,32 0,3 0,25

0,41 0,6 0,95 1,26 0,29 0,72 0,39 0,3 0,14 0,27 0,53

0 1,2 1,13 0,47 0,53 0,57 0,27 0,33 0,43 0,53 0,93

0,34 0,98 3,2 0,26 0,83 0,38 0,33 0,28 0,53 0,6 -

0,82 -0,16 2,39 0,32 0,54 0,19 0,65 1,09 0,1 0,08 -

7,21 9,43 12,93 9,55 7,70 2,56 0,65 4,79 6,11 4,05 5,85

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

38

IGP-DI – Índice Geral de Preços de Disponibilidade Interna

IGP-DI (FGV) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Acumulado

1,02 0,49 0,19 2,17 0,8 0,33 0,72 0,43 0,99 0,01 1,01

0,19 0,34 0,18 1,59 1,08 0,4 -0,06 0,23 0,38 -0,13 1,09

0,18 0,8 0,11 1,66 0,93 0,99 -0,45 0,22 0,7 -0,84 0,63

0,13 1,13 0,7 0,41 1,15 0,51 0,02 0,14 1,12 0,04 0,72

0,67 0,44 1,11 -0,67 1,46 -0,25 0,38 0,16 1,88 0,18 1,57

0,93 1,46 1,74 -0,7 1,29 -0,45 0,67 0,26 1,89 -0,32 0,34

2,26 1,62 2,05 -0,2 1,14 -0,4 0,17 0,37 1,12 -0,64 0,22

1,82 0,9 2,36 0,62 1,31 -0,79 0,41 1,39 -0,38 0,09 1,1

0,69 0,38 2,64 1,05 0,48 -0,13 0,24 1,17 0,36 0,25 1,1

0,37 1,45 4,21 0,44 0,53 0,63 0,81 0,75 1,09 -0,04 -

0,39 0,76 5,84 0,48 0,82 0,33 0,57 1,05 0,07 0,07 -

0,76 0,18 2,7 0,6 0,52 0,07 0,26 1,47 -0,44 -0,11 -

9,80 10,40 26,41 7,66 12,13 1,23 3,80 7,90 9,10 -1,43 7,95

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

39

IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado

IGP-M (FGV) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Acumulado

1,24 0,62 0,36 2,33 0,88 0,39 0,92 0,5 1,09 -0,44 0,63

0,35 0,23 0,06 2,28 0,69 0,3 0,01 0,27 0,53 0,26 1,18

0,15 0,56 0,09 1,53 1,13 0,85 -0,23 0,34 0,74 -0,74 0,94

0,23 1 0,56 0,92 1,21 0,86 -0,42 0,04 0,69 -0,15 0,77

0,31 0,86 0,83 -0,26 1,31 -0,22 0,38 0,04 1,61 -0,07 1,19

0,85 0,98 1,54 -1 1,38 -0,44 0,75 0,26 1,98 -0,1 0,85

1,57 1,48 1,95 -0,42 1,31 -0,34 0,18 0,28 1,76 -0,43 0,15

2,39 1,38 2,32 0,38 1,22 -0,65 0,37 0,98 -0,32 -0,36 0,77

1,16 0,31 2,4 1,18 0,69 -0,53 0,29 1,29 0,11 0,42 1,15

0,38 1,18 3,87 0,38 0,39 0,6 0,47 1,05 0,98 0,05 1,01

0,29 1,1 5,19 0,49 0,82 0,4 0,75 0,69 0,38 0,1 -

0,63 0,22 3,75 0,61 0,74 -0,01 0,32 1,76 -0,13 -0,26 -

9,80 10,40 25,30 8,69 12,13 1,20 3,85 7,75 9,81 -1,72 8,81

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

40

INCC – Índice Nacional de Custo da Construção
INCC (FGV) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1,07 0,6 0,36 1,51 0,33 0,75 0,34 0,45 0,38 0,33 0,64 0,77 0,34 0,58 1,39 1 0,44 0,19 0,21 0,4 0,27 0,36 0,56 0,27 0,55 1,38 1,16 0,67 0,2 0,27 0,66 -0,25 0,75 0,6 0,36 0,33 0,9 0,59 0,72 0,36 0,45 0,87 -0,04 0,84 1,35 2,11 2,53 2,84 1,83 2,09 1,32 1,15 2,02 1,39 1,81 0,73 1,16 0,57 1,05 0,7 0,76 0,9 0,92 1,92 0,7 1,09 0,3 0,52 0,29 0,99 1,12 0,11 0,47 0,31 1,46 0,26 0,44 0,39 0,62 1 1,44 0,81 0,02 0,24 0,26 1,18 -0,05 0,14 0,26 0,55 0,71 0,22 0,58 0,24 0,11 0,51 0,95 0,15 0,21 0,33 0,93 1,13 0,65 1,19 0,19 0,21 0,51 0,77 0,06 0,41 0,7 2,45 1,04 0,71 0,28 0,23 0,36 0,5 0,29 0,64 0,3 1,7 0,16 0,51 0,37 0,36 0,59 0,17 0,1 7,66 8,85 12,87 14,42 11,04 6,83 5,04 6,16 11,87 3,25 6,94 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

41

INPC – Índice nacional de Preços da Construção

INPC (IBGE) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Acumulado

0,61 0,77 1,07 2,47 0,83 0,57 0,38 0,49 0,69 0,64 0,88

0,05 0,49 0,31 1,46 0,39 0,44 0,23 0,42 0,48 0,31 0,7

0,13 0,48 0,62 1,37 0,57 0,73 0,27 0,44 0,51 0,2 0,71

0,09 0,84 0,68 1,38 0,41 0,91 0,12 0,26 0,64 0,55 0,73

-0,05 0,57 0,09 0,99 0,4 0,7 0,13 0,26 0,96 0,6 0,43

0,3 0,6 0,61 -0,06 0,5 -0,11 -0,07 0,31 0,91 0,42 0,11

1,39 1,11 1,15 0,04 0,73 0,03 0,11 0,32 0,58 0,23 -0,07

1,21 0,79 0,86 0,18 0,5 0 -0,02 0,59 0,21 0,08 -0,07

0,43 0,44 0,83 0,82 0,17 0,15 0,16 0,25 0,15 0,16 0,54

0,16 0,94 1,57 0,39 0,17 0,58 0,43 0,3 0,5 0,24 0,92

0,29 1,29 3,39 0,37 0,44 0,54 0,42 0,43 0,38 0,37 -

0,55 0,74 2,7 0,54 0,86 0,4 0,62 0,97 0,29 0,24 -

5,27 9,44 14,74 10,38 6,13 5,05 2,81 5,16 6,48 4,11 5,39

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

42

IPC – Índice de Preços e Custos

IPC (FIPE) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Acumulado

0,57 0,38 0,57 2,19 0,65 0,56 0,5 0,66 0,52 0,46 1,34

-0,23 0,11 0,26 1,61 0,19 0,36 -0,03 0,33 0,19 0,27 0,74

0,23 0,51 0,07 0,67 0,12 0,79 0,14 0,11 0,31 0,4 0,34

0,09 0,61 0,06 0,57 0,29 0,83 0,01 0,33 0,54 0,31 0,39

0,03 0,17 0,06 0,31 0,57 0,35 -0,22 0,36 1,23 0,33 0,22

0,18 0,85 0,31 -0,16 0,92 -0,2 -0,31 0,55 0,96 0,13 0,04

1,4 1,21 0,67 -0,08 0,59 0,3 0,21 0,27 0,45 0,33 0,17

1,55 1,15 1,01 0,63 0,99 -0,2 0,12 0,07 0,38 0,48 0,17

0,27 0,32 0,76 0,84 0,21 0,44 0,25 0,24 0,38 0,16 0,53

0,01 0,74 1,28 0,63 0,62 0,63 0,39 0,08 0,5 0,25 1,04

-0,05 0,61 2,65 0,27 0,56 0,29 0,42 0,47 0,39 0,29 -

0,26 0,25 1,83 0,42 0,67 0,29 1,04 0,82 0,16 0,18 -

4,38 7,13 9,92 8,17 6,57 4,53 2,54 4,37 6,16 3,65 5,56

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

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IPC-A – Índice de Preços ao Consumidor Amplo

IPC-A (IBGE) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Acumulado

0,62 0,57 0,52 2,25 0,76 0,58 0,59 0,44 0,54 0,48 0,75

0,13 0,46 0,36 1,57 0,61 0,59 0,41 0,44 0,49 0,55 0,78

0,22 0,38 0,6 1,23 0,47 0,61 0,43 0,37 0,48 0,2 0,52

0,42 0,58 0,8 0,97 0,37 0,87 0,21 0,25 0,55 0,48 0,57

0,01 0,41 0,21 0,61 0,51 0,49 0,1 0,28 0,79 0,47 0,43

0,23 0,52 0,42 -0,15 0,71 -0,02 -0,21 0,28 0,74 0,36 0

1,61 1,33 1,19 0,2 0,91 0,25 0,19 0,24 0,53 0,24 0,01

1,31 0,7 0,65 0,34 0,69 0,17 0,05 0,47 0,28 0,15 0,04

0,23 0,28 0,72 0,78 0,33 0,35 0,21 0,18 0,26 0,24 0,45

0,14 0,83 1,31 0,29 0,44 0,75 0,33 0,3 0,45 0,28 0,75

0,32 0,71 3,02 0,34 0,69 0,55 0,31 0,38 0,36 0,41 -

0,59 0,65 2,1 0,52 0,86 0,36 0,48 0,74 0,28 0,37 -

5,97 7,67 12,53 9,30 7,60 5,69 3,14 4,46 5,90 4,31 5,20

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

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TJLP

TJLP (BNDES) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Jan

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Nov

Dez

Acumulado

0,95 0,74 0,8 0,87 0,7974 0,7783 0,7207 0,5262 0,5065 0,5065 0,4868

0,95 0,74 0,8 0,87 0,7974 0,7783 0,7207 0,5262 0,5065 0,5065 0,4868

0,95 0,74 0,8 0,87 0,7974 0,7783 0,7207 0,5262 0,5065 0,5065 0,4868

0,87 0,74 0,76 0,9488 0,7783 0,7783 0,655 0,5262 0,5065 0,5065 0,4868

0,87 0,74 0,76 0,9488 0,7783 0,7783 0,655 0,5262 0,5065 0,5065 0,4868

0,87 0,74 0,76 0,9488 0,7783 0,7783 0,655 0,5262 0,5065 0,5065 0,4868

0,82 0,76 0,8 0,9488 0,7783 0,7783 0,6045 0,5065 0,5065 0,4868 0,4868

0,82 0,76 0,8 0,9488 0,7783 0,7783 0,6045 0,5065 0,5065 0,4868 0,4868

0,82 0,76 0,8 0,9488 0,7783 0,7783 0,6045 0,5065 0,5065 0,4868 0,4868

0,78 0,8 0,8 0,8734 0,7783 0,7783 0,5536 0,5065 0,5065 0,4868 0,4868

0,78 0,8 0,8 0,8734 0,7783 0,7783 0,5536 0,5065 0,5065 0,4868 0,4868

0,78 0,8 0,8 0,8734 0,7783 0,7783 0,5536 0,5065 0,5065 0,4868 -

10,76 9,51 9,90 11,49 9,81 9,75 7,87 6,38 6,25 6,13 6,00

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

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Taxa de Referência A TR foi criada no Plano Collor II para ser o principal índice brasileiro – uma taxa básica referencial dos juros a serem praticados no mês vigente e que não refletissem a inflação do mês anterior. Apesar de definida pelo governo federal como indexadora dos contratos com prazo superior a 90 (noventa) dias; A TR também corrige os saldos mensais da caderneta de poupança. “É admitida a utilização da Taxa Referencial - TR como base de remuneração de contratos somente quando tenham prazo ou período de repactuação igual ou superior a três meses”. art. 11 da Lei nº. 8.177/91, de 01 de março de 1991. O cálculo da TR é constituído pelas trinta (30) maiores instituições financeiras do país, assim consideradas em função do volume de captação de Certificado e Recibo de Depósito Bancário (CDB/RDB), dentre os bancos múltiplos com carteira comercial ou de investimento, bancos comerciais e de investimentos e caixas econômicas.
TR Jan (BACEN) 2000 0,2149 2001 0,1369 2002 0,2591 2003 0,4878 2004 0,128 2005 0,188 2006 0,2326 2007 0,2189 2008 0,101 2009 0,184 2010 0 Jul 0,1547 0,2441 0,2656 0,5465 0,1952 0,2575 0,1751 0,1466 0,1914 0,1051 0,1151 Ago 0,2025 0,3436 0,2481 0,4038 0,2005 0,3466 0,2436 0,1466 0,1574 0,0197 0,0909 Fev 0,2328 0,0368 0,1171 0,4116 0,0458 0,0962 0,0725 0,0721 0,0243 0,0451 0 Set 0,1038 0,1627 0,1955 0,3364 0,1728 0,2637 0,1521 0,0352 0,197 0 0,0702 Mar 0,2242 0,1724 0,1758 0,3782 0,1778 0,2635 0,2073 0,1876 0,0409 0,1438 0,0792 Out 0,1316 0,2913 0,2768 0,3213 0,1108 0,21 0,1875 0,1142 0,2506 0 0,0472 Abr 0,1301 0,1546 0,2357 0,4184 0,0874 0,2003 0,0855 0,1272 0,0955 0,0454 0 Nov 0,1197 0,1928 0,2644 0,1776 0,1146 0,1929 0,1282 0,059 0,1618 0 0,0336 Mai 0,2492 0,1827 0,2102 0,465 0,1546 0,2527 0,1888 0,1689 0,0736 0,0449 0,051 Dez 0,0991 0,1983 0,3609 0,1899 0,24 0,2269 0,1522 0,064 0,2149 0,0533 Jun 0,214 0,1458 0,1582 0,4166 0,1761 0,2993 0,1937 0,0954 0,1146 0,0656 0,0589 Acumulado 2,10 2,29 2,80 4,65 1,82 2,83 2,04 1,45 1,63 0,72 0,60

Fontes: Base de dados portal CRECI-SP 2ª Região

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9. Sistema de Amortização
9.1. O que é sistema de amortização do financiamento?

É uma formula aplicada sobre o valor sobre o qual toma emprestado do banco, para apurar qual o valor a ser pago mensalmente para quitar este empréstimo dentro do prazo contratual. Price, Sac., Sacre, são todas modalidades do sistema de amortização do financiamento. Em todas elas o saldo devedor é corrigido pela TR (Taxa Referencial de juros) e renumeradas com juros que vão de 6 á 18% ao ano, dependendo da origem do recurso e da classe social atendida.

9.2. Sistemas de amortizações e suas modalidades:

Price: Também chamado de sistema francês de amortização (SFA), cuja principal característica é apresentar prestações (ou parcelas) iguais, e usadas normalmente por construtoras, sua prestação contem a taxa de juros no mercado. A tabela Price é caracterizada pela utilização de juros compostos e também pelo valor fixo da parcela. É uma das mais conhecidas e utilizadas, embora seja a mais onerosa para o consumidor; Devido ao valor fixo da parcela, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito baixo no começo do pagamento, já que os juros representam a maior parte do valor pago. Embora o financiamento por esta modalidade seja bem mais caro para o consumidor no fim das contas, muita gente ainda a utiliza, pois suas prestações são fixas e bem menores que as do sistema SAC.

Sac. - Sistema de amortização Constante: Como o próprio nome diz, neste sistema a parte da amortização é constante em todas as parcelas. Isso significa, portanto, que o saldo devedor é reduzido mês a mês de um valor constante.

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Uma consequência de a amortização ser constante é que o valor das parcelas diminui a cada mês. Lembre-se que a parcela é a soma da parte de amortização mais a parte de juros. À medida que o tempo passa e a dívida vai sendo amortizado (quitada) o valor a ser pago referênte a juros sobre o saldo devedor também diminui. Se a parte dos juros diminui e a amortização é constante, então o valor da parcela também vai diminuir. Esse sistema tem a óbvia vantagem de o valor das parcelas irem diminuindo com o tempo. Porém, o valor das parcelas no início é bastante alto. Algumas vezes não é possível contrair um empréstimo usando esse sistema justamente por causa do alto valor inicial das parcelas. Nesses casos, acaba-se optando pelo sistema Price.

Sacre- Sistema de Amortização Crescente: Esse sistema é uma variação da Sac. e baseia-se no principio inverso da PRICE, pois que mensalmente aumenta a parcela da prestação paga destinada á amortização do saldo devedor O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo devedor. Por isso, ele começa com prestações mensais mais altas, se comparado à Tabela Price.

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10. Processos que envolvem o financiamento imobiliário

O processo de se levantar um financiamento imobiliário é demorado simplesmente porque envolve várias pessoas e etapas. Apesar dos processos em cada um dos bancos não ser exatamente igual, pode se disser que de maneira geral estes formulários poderão ser fornecidos pelo seu corretor de Imóveis. Eles incluem os seguintes passos: 1° - Simulação de Capacidade de Financiamento Com alguns dados pessoais básicos como data de nascimento, renda familiar, valor de FGTS (se não tiver este valor eu levanto na CAIXA), consegue-se levantar a capacidade familiar para comprar um imóvel bem como valor das parcelas, do subsídio que será liberado, dos juros etc. Sabendo o valor do imóvel fica mais fácil garimpar e escolher o melhor imóvel dentro de sua capacidade familiar. 2° - Proposta de financiamento Sabendo de sua capacidade de crédito o próximo passo é preencher a proposta de compra, assim como o restante dos formulários da CAIXA preparando assim toda a documentação para que no momento em que você achar o imóvel esteja tudo pronto para dar entrada no banco, então agilizando o processo e evitando que perca o imóvel da qual teve interesse. 3° - Análise do seu crédito Com base nos dados da sua proposta, o banco fará uma análise da sua capacidade de pagamento, isto é, se você realmente tem condições de arcar com os custos deste financiamento. Feito isso, pedirá à documentação que o seu corretor já providenciou anteriormente como holerite, extrato bancário, comprovante de residência, etc. Em alguns casos é também é exigida a declaração de imposto de renda. Nos financiamentos é possível incluir a renda do cônjuge, do noivo ou dos companheiros em união estável poderão compor suas rendas no pedido de

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financiamento. A soma das rendas obtidas será usada para calcular o percentual de comprometimento de renda. Vale lembrar que os bancos permitem a soma das rendas, mas em geral exigem um mínimo individual. O Unibanco, por exemplo, exige que pelo menos um dos proponentes ao financiamento tenha renda superior a R$ 2.400,00. 4° - Avaliação do imóvel Neste momento o seu banco deve enviar um especialista para vistoriar e elaborar um relatório de avaliação do imóvel no qual você está interessado. O valor estimado na avaliação vai servir de parâmetro para determinar o valor do seu financiamento, além de determinar se o imóvel preenche os requisitos do financiamento, como não exceder o valor limite de financiamento, etc. O corretor é muito importante neste momento pois, é ele quem deve acompanhar o Engenheiro na visita do imóvel para dar os parâmetros corretos, valor mercadológico, comparativos de imóveis adjacentes etc. 5° - Documentação do Imóvel e dos Vendedores Concluída a avaliação do imóvel você receberá uma relação dos documentos necessários para o andamento do processo, como certidões do vendedor, do imóvel e do comprador, por exemplo. Esses documentos serão usados pelo seu banco para análise jurídica do vendedor e do imóvel, avaliação do imóvel e requisição do FGTS à CEF, caso você tenha optado por usar os recursos do FGTS na compra do seu imóvel. Se não há utilização de FGTS, seu banco vai precisar de 10 dias úteis para a análise e conferência dos documentos, caso contrário, serão necessários cerca de 15 dias úteis. Além disso, você terá de arcar com as despesas de avaliação do imóvel, e em alguns casos com as despesas jurídicas, seu corretor deverá te informar acerca destes valores. 6° - Análise jurídica Após providenciado toda a documentação necessária, inicia-se á análise jurídica do financiamento. Somente através da análise jurídica que o banco confirma que não há riscos na compra do imóvel. Isso tudo é visando uma compra limpa e segura para o cliente.

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7° - Assinatura e Registro do Contrato Se não encontradas restrições jurídicas na análise dos documentos e na avaliação do imóvel, o banco emitirá um contrato particular de compra e venda com financiamento, que tem força de escritura pública. Depois que o cliente e o vendedor assinarem o contrato, terão de tomar as seguintes providências imediatamente:

Pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), que a alíquota fixada pelos municípios;

Levar o contrato para o Cartório de Registro de Imóveis, para registrar a efetivação da compra.

8° - Liberação de recursos Concluídas as etapas acima você deverá enviar uma via do contrato registrado para que o seu banco libere o financiamento ao vendedor. Em geral, isso é feito através de depósito em conta corrente, ordem de pagamento ou DOC, em até três dias úteis após o recebimento do contrato registrado.

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11. Financiamento imobiliário e a percepção do consumidor
Segundo uma pesquisa realizada através do site do PROCON-SP aponta que o brasileiro não sabe como as prestações do financiamento da casa própria são calculadas. De acordo com levantamento, 78,35% dos consumidores declararam não compreender o mecanismo de cálculo. No entanto, 66,67% responderam que encontrou informações completas quanto às taxas, tarifas e demais encargos de financiamento imobiliário junto às instituições e construtoras que oferecem crédito. Na opinião de 52,38% dos consumidores, financiar a compra de um imóvel está mais fácil atualmente. Destes, 40,50% apontam como principal motivo a maior facilidade de obter crédito através dos bancos e construtoras e outros 26,45% elegeram a possibilidade de pagar parcelas menores. No entanto, quando indagados se acham que o alongamento no prazo de financiamento imobiliário traz alguma desvantagem ao consumidor, 51,52% responderam que sim. Nota-se que, de uma maneira geral, o consumidor tem procurado informações sobre financiamento imobiliário, mas infelizmente existe uma grande parcela de empresas que não oferecem informações completas. Um fato preocupante é que o desconhecimento sobre a existência de outras modalidades de crédito ou sobre as ferramentas que lhe permitiriam fazer comparações entre essas modalidades impede que o consumidor exerça a plena liberdade de escolha. Para a maior parte dos consumidores da amostra, atualmente existem mais facilidades para se financiar a compra de um imóvel, principalmente para os considerados baixa renda onde há o reconhecimento de que o crédito está mais abundante, com tarifas e juros mais reduzidos, e que o alongamento dos prazos permite que a parcela seja mais acessível, no entanto, há também a percepção de que esse alongamento traz alguma desvantagem. Quanto maior o prazo de financiamento, maior o preço final do imóvel (desembolso total). Mesmo com esse cenário otimista, a compra de um imóvel é um investimento de grande porte, que compromete o orçamento familiar por um longo tempo e que precisa, portanto, estar respaldada em muita informação.

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12. CONSTRUTORA X BANCO

12.1. Qual a melhor opção, financiar direto com a construtora ou com o banco?

O sonho da casa própria faz parte da vida da maior parte dos brasileiros, mas conseguir comprar um imóvel à vista é praticamente impossível. Então, um dos caminhos mais utilizados para a realização desse sonho é o financiamento. Mas quando se fala em crédito imobiliário, muitas dúvidas surgem, entre elas qual a melhor opção. Financiar direto com a construtora ou com o banco?

De acordo com a superintendente executiva para pessoa jurídica do Santander, Alda Lúcia Amaral Ayres Rosselli, disse: Até meados dos anos 90 o crédito imobiliário bancário era praticamente inexistente no Brasil, o que acabava forçando as construtoras a oferecerem o crédito próprio. Hoje, a realidade é outra. “Com a ampliação do crédito bancário, simplificação dos processos para aprovação do financiamento e prazos mais longos oferecidos pelos bancos, as pessoas passaram a financiar seus imóveis com as instituições bancárias que oferecem prazo mais longo e taxas menores de juros. As construtoras passaram, inclusive, a fazer o repasse da carteira de clientes”,

Quando uma obra já é financiada por um banco, obtiver o financiamento bancário para a aquisição do imóvel torna-se ainda mais fácil, pois, de acordo com a superintendente do Santander, para ter o crédito aprovado a pessoa somente precisa apresentar os documentos pessoais, a comprovação da renda e caso pretenda usar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o extrato do FGTS e a declaração do imposto de renda. “Neste caso, a aprovação é muito rápida, pois como o banco já acompanhou toda a obra, não é necessário avaliar o imóvel e o vendedor, procedimentos realizados quando o cliente solicita crédito para adquirir um imóvel que não teve a construção financiada por um banco, basta analisar a situação do solicitante do crédito”, explica Alda.

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12.2. Como escolher quem financiará seu imóvel

Na hora de escolher se fará o financiamento direto com a construtora ou com o banco o futuro mutuário deve levar em consideração o prazo para quitação, e tarifas cobradas; Hoje em dia, as grandes construtoras também fazem papel de banco e permitem o financiamento com um prazo equivalente ao prazo dos bancos (10, 20 e até 30 anos.). A burocracia é geralmente bem menor do que a dos bancos, mas o que pesa realmente são as taxas de Juros: INCC¹ durante a construção e IGPM² + 1% após a entrega do imóvel Algumas construtoras que possuem capital de giro para tal financiamento, preferem que o cliente financie a compra do que pague a vista, pois ela estará ganhando muito mais com os juros cobrados. Já outras, acabam “sendo obrigadas” a dar esta opção de financiamento próprio, por culpa do mercado, dos concorrentes, etc. Mas não têm capital de giro e acabam sendo prejudicadas com isso. Esse tipo de financiamento é indicado para pessoas que não tiverem a documentação necessária que os bancos exigem para aprovar seu financiamento, Geralmente mesmo se você tiver crédito e toda a documentação, se já tiver algum financiamento em seu nome, o crédito pode não passar.

Com as agencias bancárias, o processo é mais burocrático, com exigência de vários documentos, porem o prazo concedido é mais longo; Normalmente, os bancos trabalham com juros mais TR, a mesma taxa utilizada para a correção da caderneta de poupança; O financiamento bancário só será liderado, após a entrega do imóvel, regularizado junto á prefeitura municipal (HABITE-SE);

Segundo o corretor de imóveis Marco Duarte é aconselhável o financiamento bancário para os seguintes casos: -Se o mutuário não tem capital para antecipar pagamentos, mas tem crédito para aprovação do financiamento, deverá comprar o imóvel na planta, financiar com a construtora até a entrega do imóvel e passar para o financiamento bancário assim que possível. Assim, o mutuário terá pagado em média 20%, 30% do imóvel durante a construção, de maneira parcelada e com uma pequena

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taxa de juros, e não precisará pagar um “bolão” para poder ter o crédito aprovado, pois os bancos financiam, na maioria das vezes, no máximo 80% do valor do imóvel (a avaliação do valor do imóvel é feita por peritos do banco) - Como investimento. Tanto para comprar um imóvel na planta, como um usado e alugar. Por exemplo: Sua parcela de financiamento é de R$ 1.000,00 e você está alugando o imóvel por R$ 800,00. Você paga R$ 200,00 e no fim, o imóvel é seu. Querendo vender, você terá condições de embolsar um bom dinheiro, pagando 20% do valor total do financiamento (cada caso é um caso). Lembrando que imóvel é um investimento de médiolongo prazo. Se quiser ganhar dinheiro rápido com imóvel, esqueça! Lembrando que esta modalidade também pode se aplicar se tiver optado pelo consórcio.

____________________________ ¹-INCC Índice Nacional de Custos da Construção, calculado entre o primeiro e o ultimo dia do mês civil. E em outubro de 2010 fechou em 0,15%. ²-IGPM Índice Geral de Preços do Mercado, medido FGV tem o peso de 30% sobre o INCC, tem por referencia o dia vinte e um do mês anterior ao dia vinte do mês de referencia. Fechou em outubro de 2010 em 1,01%.

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13. Considerações Finais

Como foi exposto durante o trabalho, o sistema de financiamento no Brasil, surgiu com uma finalidade social para diminuir o déficit habitacional, com o objetivo de dar acesso à moradia aos brasileiros de todas as camadas sociais. Para isso foi criado em 1964 o sistema financeiro de habitação - SFH, com o objetivo de beneficiar principalmente famílias de baixa renda. O SFH em seu surgimento era administrado pelo Banco Nacional de Habitação, com a extinção do BNH, ficou por conta da CEF administrá-lo. O Sistema Financeiro de Habitação é o mais utilizado pelos brasileiros ate os dias de hoje, tendo em vista que nesse processo os juros são menores. Com o otimismo de criar um milhão de moradias, para beneficiar somente famílias de baixa renda o governo cria em 2009, o Programa minha casa minha vida, atendendo a dois tipos de famílias; as que ganham de 0 a 3 salários mínimos, essas famílias recebem o imóvel através de uma parceria com a prefeitura municipal e construtora; e famílias que declaram ganhar entre 3 a 10 salários mínimos conseguem sua moradia através de parcerias entre construtoras e a CEF. Ambas recebem o subsidio dado pelo governo que varia de acordo com a cidade. Lembrando também que para beneficiar outras classes sociais, em 1997 criouse o SFI (Sistema de Financiamento imobiliário), atendendo todos aqueles que não se enquadram nos critérios do SFH, com o valor de credito ilimitado, porem paga-se mais juros com esse tipo de financiamento. De fato, fica claro que o maior obstáculo para extinguir de vez o déficit habitacional, é sem duvida a taxa de juros, com uma media de 11,3% é uma das mais altas do mundo e graças à baixa competitividade entre os bancos, isso acaba contribuindo para o aumento das taxas de juros, atualmente, a Caixa Econômica Federal detêm 75% dos contratos na carteira de crédito imobiliário, e principalmente a burocratização, fator esse que contribui para o encarecimento das taxas. Mesmo com toda a facilidade do financiamento criada pelo governo, onde os juros estão caindo, subsídios, prazos para quitação prolongados, gerando assim um constante crescimento de financiamentos feito no país. O número de pessoas sem sua casa própria ainda é grande, são cerca de 7 milhões de famílias, aproximadamente 9% de toda a população ainda não tem sua moradia. Fica claro

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que não se obtêm sucesso na redução do déficit habitacional sem a ajuda do governo. E que o Brasil está, sem duvidas, em crescimento, e que resolver o problema da moradia é apenas o primeiro passo para o seu desenvolvimento.

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14. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
LIVROS:  ANTONELI, Tiago Johnson Centeno, Financiamento Habitacional – dicas e sugestões, Editora Juara.  CHAP CHAP, Romeu, O mercado imobiliario em face das novas regras para a casa propria, Tecnol. Credito, 2001  CRESTANO, João, Perspectivas do setor de habitação, Coleção CIEE 113, São Paulo,2010  GIUBRAN, Zarur, A nova estrutura do Sistema Financeiro Imobiliario-SFI, Editora BCB, 1998.  OLIVEIRA, Celso Marcelo, Manual do credito imobiliario, Editora LZN. PUBLICAÇÕES:  Cartilha da Habitação, Minha Casa Minha Vida, 1º edição ,2009.  Cartilha do Mutuario, 4º edição,2001.  Folha de São Paulo, Financiamento/Planos, Classificados 2010.  O Vale, Queda nos Juros incentiva consumo, 27 de outubro 2010. SITES  http://empresasefinancas.hsw.uol.com.br/financiamentos-imobiliarios.htm - acesso em 10 de outubro, 2010.  http://www.aftb-oscip.org - acesso em 14 de outubro 2010.  http://www.cidades.gov.br/financiamentohabitacional - acesso em 04 de outubro, 2010.  http://www.crecisp.gov.br/index.asp - acesso em 04 de Novembro, 2010.  http://www.portalbrasil.net/inpc.htm - acesso em 04 de outubro,2010.  http://www.procon.sp.gov.br/texto.asp?id=917 – acesso em 30 de outubro,2010.

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