CONTESTAÇÃO EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR CUMULADA

COM RESSARCIMENTO
Trata-se de contestação em ação de obrigação cumulada com ressarcimento, decorrente
do término de contrato de locação, pela qual a ré contestou todos os pedidos feitos pela
autora na inicial, requerendo que os mesmos sejam julgados improcedentes, posto a
flagrante ausência de pressupostos fáticos para o embasamento de suas pretensões.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL DA COMARCA DA

CAPITAL – RJ.

(XXX), anteriormente qualificado nos presentes autos, nos autos da AÇÃO DE

OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR CUMULADA COM RESSARCIMENTO proposta
por (XXX), vem, nesta oportunidade, por seus advogados infra assinados, apresentar

CONTESTAÇÃO

pelos fatos e fundamentos a seguir alinhados:

A Autora, valendo-se da fiança oriunda do contrato de locação celebrado com (XXX)

(Locatária) e distorcendo fatos ocorridos ao término do pacto, apresenta a presente actio
para requerer valores em juízo.

Tais valores, conforme demonstrar-se-á ao final da presente, são indevidos e

infundados, vista a notória manipulação dos acontecimentos que geraram a rescisão do
contrato de locação.

1 – DA PROVA DAS ALEGAÇÕES FEITAS PELA AUTORA.

Inicia o Réu suas alegações contestado o pedido de inversão do ônus da prova feito pela
Autora em sua exordial.

Para tal desiderato, utilizou-se a Autora do teor dos artigos 6º e 38 do Código de Defesa
do Consumidor.

Ocorre que, conforme esclarecido pela própria Autora no item 2 de sua exordial, trata a
presente ação do pagamento de encargos oriundos de um contrato de locação,
regulamentado pela lei de locações de imóveis urbanos (lei 8.245/91), e pelo Código
Civil, subsidiariamente.

Não há, portanto, qualquer possibilidade de aplicação do Código de Defesa do

Consumidor e seus termos na presente actio, posto que não há relação de consumo entre
as partes ora litigantes!
Parece-nos que desconhece a Autora os termos dos artigos 2º e 3º da lei 8.078/90
(Código de Defesa do Consumidor), que definem as figuras do “consumidor” e do
“fornecedor”, essenciais para a utilização de tal diploma.

Nestes termos, não há fundamento válido para qualquer pedido de inversão do ônus da
prova nos autos, sendo aplicado exclusivamente nos autos o conteúdo do Código de
Processo Civil no que tange à fase probatória.

Por oportuno, traz à baila o Réu os termos do artigo 333, do Código de Processo Civil:

“Art. 333. O ônus da prova incumbe:

I – Ao autor, quanto a fato constitutivo do seu direito;”

Trata-se da regra de produção de provas estabelecida pelo livro de ritos – norma de

ordem pública – intocável pela vontade das partes.

Assim sendo, verifica-se que cabe à Autora, e somente à ela, o ônus de produzir as
provas que embasam os fatos alegados na exordial.

Neste sentido, ensina o mestre Pontes de Miranda, in Tratado de Direito Privado, Parte
Geral, Tomo III, 1ª edição, ano 2000, Editora Bookseller, pág. 457 e 458:

“ ...Quem tem interesse na afirmação é que tem o ônus da prova; ônus, porque o provar
é no interesse próprio, para que não caia no vácuo a afirmação.”

“...O ônus da prova estabelece contra alguém que, se não der a prova, se terá como
improvado o enunciado de fato.”

(grifo nosso)

Assim sendo, caso não haja a produção adequada de provas pela Autora nos autos,
devem ser desconsiderados todos os termos da presente actio, posto que, conforme o
ancestral dogma jurídico, fato alegado, e não provado, é o mesmo que fato não alegado.

2 – DO ESTADO DO IMÓVEL QUANDO DO INÍCIO E TÉRMINO DA LOCAÇÃO.

Conforme o “Parágrafo Primeiro”, da ”Cláusula Primeira”, do contrato de locação

objeto da presente ação, declarou a Locatária que estava recebendo o imóvel em
“perfeitas condições de habitabilidade, inclusive pintado”.

Trata-se de cláusula contratual de difícil interpretação, posto que os parâmetros

“perfeitas condições de habitabilidade” e “inclusive pintado” são totalmente subjetivos.
Assim sendo, deverá a Autora vir aos autos e comprovar, através dos meios permitidos
pelo Código de Ritos, o real estado do imóvel quando da época da celebração do
contrato de locação.

Tal comprovação faz-se mister, em virtude:

a) do pedido da Autora no que tange ao ressarcimento do valor gasto na suposta pintura

do imóvel, realizada após o rompimento do contrato de locação (item 8 da exordial);

b) dos termos dos artigos 22 e 23, da lei 8.245/91, que determinam:

“Art. 22. O locador é obrigado:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

...
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Art. 23. O locatário é obrigado a:

...
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;”
(grifo nosso)

Assim sendo, em virtude do interesse da Autora e das disposições legais sobre a

matéria, faz-se mister a objetiva verificação do estado do imóvel à época do início do
contrato de locação, posto que, conforme dita o inciso III, do artigo 23, da lei de
locações, a obrigação da Locatária (e do fiador) é a de devolver o imóvel no mesmo
estado em que o recebeu.

No mesmo sentido, responde a Autora por todos os vícios do imóvel, existentes à época
da contratação, tudo conforme inciso IV, do artigo 22, da lei de locações.

Ressalta o Réu, por oportuno, que o estado da pintura do imóvel à época do início do
contrato de locação era deplorável, forçando a Locatária a realizar nova pintura, assim
que começou a habitá-lo.

Verifica-se, pois, que não resta fundamentos para o pedido de item 8 da exordial da
Autora, posto que o estado da pintura do início do contrato de locação era muito pior do
que o estado da pintura quando da devolução do imóvel, conforme comprovam as
fotografias a serem apresentadas em sede de instrução e julgamento.

3 – DA ENTREGA DAS CHAVES.

Em razão dos termos da “Cláusula Décima Quarta” do contrato de locação objeto da

presente lide, informa o Réu que a Autora se recusou a vistoriar o imóvel, bem como
assinar o “Termo de Rescisão” de tal contrato.
Em virtude de tal negativa, não restou à Locatária outra alternativa a não ser notificar
extrajudicialmente a Autora, para livrar-se dos termos do contrato, tudo conforme
cópias a serem apresentadas na audiência de instrução e julgamento.

Tal notificação foi devidamente entregue na residência da Autora, conforme comprova

o respectivo aviso de recebimento positivo, emitido pela Empresa de Correios e
Telégrafos.

Além da oposição supra, recusou-se a Autora em atender a Locatária e seu fiador, não
restando outra opção à primeira a não ser entregar as chaves do imóvel locado ao
porteiro do prédio onde a Autora reside, tudo conforme anuência expressa, explicitada
na notificação extrajudicial supra citada.

4 – DO PAGAMENTO DO MÊS DE JUNHO DE 2002 E FRAÇÃO DO MÊS DE

JULHO DE 2002.

Além das duas oposições supra citadas, recusou-se ainda a Autora a receber os valores
referentes ao aluguel e encargos do mês de junho de 2002 e proporcional do mês de
julho de 2002.

Inobstante tal recusa, tais pagamentos foram devidamente efetuados pela Locatária,
conforme atestam os comprovantes a serem apresentados na oportunidade da audiência
de instrução e julgamento.

Assim sendo, resta demonstrado o descabimento dos pedidos formulados nos itens 6 e 7
da exordial da Autora, posto que o atraso no pagamento do mês de junho de 2002 foi
ocasionado pela recusa da Autora em receber tal quantia e a fração do mês de julho de
2002 foi devidamente quitada pela Locatária, através de cheque emitido pelo Réu.

5 – DA MULTA RESCISÓRIA.

Conforme cláusula “Décima Segunda” do contrato de locação objeto da lide, acordaram

a Autora e a Locatária uma multa de 3 (três) vezes o valor do aluguel para o caso de
rescisão antecipada do pacto.

Ocorre que tal multa, conforme previsão expressa do artigo 4º da lei de locações, deverá
seguir proporção definida pelo Código Civil. In verbis:

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que
for judicialmente estipulada.”

(grifo nosso)

Constata-se, pois, que a multa estipulada deve respeitar a proporção inserida no artigo
924 do Código Civil de 1916, atual artigo 413 do Código Civil de 2002. In verbis:
“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

(grifo nosso)

Nesses ditames, ressalta o Réu que o contrato de locação objeto da presente lide teve
seu início em novembro de 2000 e seu término em julho de 2002, ou seja, vigeu durante
20 (vinte) dos 30 (trinta) meses inicialmente pactuados.

Nota-se, portanto, que as partes cumpriram o equivalente a 2/3 (dois terços) do contrato
celebrado.

Assim sendo, existindo multa para o cumprimento dos 30 meses do contrato (no valor
de 3 vezes o aluguel) e tendo as partes cumprido com 20 meses do mesmo, impõe-se a
redução da multa, com base no artigo 413 do Código Civil.

Não pode a Autora receber o valor integral da multa, relativo a 30 meses de contrato,
quando a Locatária cumpriu com lisura 20 meses do pacto, sob pena de enriquecimento
sem causa da primeira.

Caso seja devida alguma multa à Autora, deve ser respeitada a proporção do tempo
remanescente do contrato – 10 (dez) meses, ou seja, 1/3 (um terço) do contrato.

Com elo a tais fatos, ficando em aberto apenas 1/3 do contrato (como ocorrido no caso
em tela), deve a multa ser reduzida ao mesmo percentual (1/3), ou seja, 01 (um) mês de
aluguel, tudo conforme comando expresso do artigo 4º da lei de locações, c/c artigo 413
do Código Civil.

Urge-se, portanto, a redução da multa requerida pela Autora no item 5 de sua exordial,
de 03 (três) para 01 (um) mês de aluguel, tudo conforme diretrizes expressas da
legislação pátria.

6 - DO PEDIDO.

Em virtude do todo o exposto na presente contestação, requer o Réu sejam julgados

totalmente improcedentes os pedidos confeccionados pela Autora em sua exordial,
posto a flagrante ausência de pressupostos fáticos para o embasamento de suas
pretensões.

N. Termos,

P. Deferimento.

Rio de Janeiro, 29 de julho de 2004.

(XXX)

OAB/RJ (xxx)