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ORGANIZAÇÃOORGANIZAÇÃO DASDAS ÁREASÁREAS URBANASURBANAS oo espaçoespaço urbanourbano nãonão éé
ORGANIZAÇÃOORGANIZAÇÃO DASDAS ÁREASÁREAS URBANASURBANAS
oo espaçoespaço urbanourbano nãonão éé homogéneo,homogéneo, diferenciadiferencia--sese dodo pontoponto dede vistavista
MorfológicoMorfológico
FuncionalFuncional

ouou seja,seja, aa

(…)(…)

MorfologiaMorfologia urbanaurbana

queque traduztraduz

…… aa formaforma comocomo oo solosolo urbanourbano éé ocupado:ocupado: oo traçadotraçado dasdas ruas,ruas, aa disposiçãodisposição dosdos edifícios,edifícios, aa localizaçãolocalização dosdos espaçosespaços verdes…verdes…

queque originaorigina aa

PlantaPlanta dada cidade/urbanacidade/urbana

existindo,existindo, essencialmente,essencialmente, trêstrês (3)(3)

queque éé aa
queque éé aa

…… representaçãorepresentação dede umauma cidadecidade emem grandegrande escalaescala

TiposTipos
TiposTipos
TiposTipos

TiposTipos

TiposTipos
cidadecidade emem grandegrande escalaescala TiposTipos PlantaPlanta radioconcêntrica:radioconcêntrica:
cidadecidade emem grandegrande escalaescala TiposTipos PlantaPlanta radioconcêntrica:radioconcêntrica:
cidadecidade emem grandegrande escalaescala TiposTipos PlantaPlanta radioconcêntrica:radioconcêntrica:

PlantaPlanta radioconcêntrica:radioconcêntrica: ÉvoraÉvora

EstaEsta plantaplanta caracterizacaracteriza--sese porpor ruasruas circularescirculares ee radiaisradiais àà voltavolta dede umum centrocentro,, queque podepode serser umauma rotunda,rotunda, umum castelo,castelo, umauma praça,praça, umauma igreja,igreja, umum mercado.mercado. EsteEste tipotipo dede plantaplanta éé comumcomum emem cidadescidades europeiaseuropeias queque cresceramcresceram durantedurante aa IdadeIdade MédiaMédia

PlantaPlanta irregular:irregular: PortoPorto

EstaEsta plantaplanta caracterizacaracteriza--sese porpor ruasruas estreitasestreitas ee sinuosassinuosas,, queque dificultamdificultam aa circulaçãocirculação automóvel,automóvel, ruasruas semsem saídasaída ee pátiospátios interiores.interiores. ComoComo exemploexemplo representativorepresentativo temostemos asas cidadescidades muçulmanasmuçulmanas ee osos centroscentros históricoshistóricos dasdas cidadescidades europeiaseuropeias

PlantaPlanta regularregular ouou ortogonal:ortogonal: LisboaLisboa

EstaEsta plantaplanta caracterizacaracteriza--sese porpor ruasruas dede traçadotraçado geométrico,geométrico, direitas,direitas, paralelasparalelas ee perpendicularesperpendiculares umasumas àsàs outrasoutras,, facilitandofacilitando aa circulaçãocirculação automóvel.automóvel. EsteEste tipotipo dede plantasplantas apareceaparece nasnas cidadescidades nortenorte-- americanas,americanas, emem cidadescidades recentesrecentes ouou cidadescidades reconstruídas,reconstruídas, comocomo éé oo casocaso dada BaixaBaixa PombalinaPombalina dede LisboaLisboa

(…)(…)

…… políticopolítico--administrativaadministrativa (as(as sedessedes dede poderpoder ee decisãodecisão estatal/empresarial),estatal/empresarial), culturalcultural ee científicacientífica (universidades,(universidades, museus…),museus…), residencial,residencial, religiosa,religiosa, militar,militar, económicaeconómica (instituições(instituições financeiras,financeiras, empresasempresas prestadorasprestadoras dede serviços),serviços), comercial…comercial…

oo espaçoespaço urbanourbano desempenha/oferecedesempenha/oferece umauma grandegrande diverdiversidadesidade dede
oo espaçoespaço urbanourbano desempenha/oferecedesempenha/oferece umauma grandegrande diverdiversidadesidade dede
porpor exemploexemplo
FunçõesFunções
sãosão
queque sese agrupam/organizamagrupam/organizam nono espaçoespaço formandoformando asas chamchamadasadas

ÁreasÁreas funcionaisfuncionais

cujacuja
cujacuja
sãosão
sãosão

Localização/organizaçãoLocalização/organização

FactoresFactores particularmenteparticularmente aa
FactoresFactores
particularmenteparticularmente aa

éé condicionadacondicionada porpor determinadosdeterminados

RendaRenda locativalocativa

RendaRenda locativalocativa

traduztraduz ooporpor determinadosdeterminados RendaRenda locativalocativa que por sua vez é que por sua vez é influenciada pela

que por sua vez é que por sua vez é influenciada pela influenciada pela
que por sua vez é
que por sua vez é
influenciada pela
influenciada pela

AcessibilidadeAcessibilidade

…… actividadesactividades desenvolvidasdesenvolvidas nosnos centroscentros urbanosurbanos queque desempenhamdesempenham umum papelpapel importanteimportante nana satisfaçãosatisfação dasdas necessidadesnecessidades dada populaçãopopulação

…… espaçosespaços maismais ouou menosmenos homogéneoshomogéneos ee individualizadosindividualizados queque sese diferenciamdiferenciam dede acordoacordo comcom aa actividade/funçãoactividade/função predominantepredominante queque desempenhamdesempenham

asas queque compõemcompõem aa cidadecidade sãosão CBDCBD ÁreasÁreas residenciaisresidenciais ÁreasÁreas
asas queque compõemcompõem aa cidadecidade sãosão
CBDCBD
ÁreasÁreas residenciaisresidenciais
ÁreasÁreas industriaisindustriais

…… custocusto dodo solosolo ((Docs.Docs. 11 ee 55))

…… nasnas áreasáreas melhormelhor servidasservidas pelospelos transportestransportes ee viasvias dede comunicaçãocomunicação oo custocusto dodo solosolo éé maismais altoalto PodePode atrairatrair aa instalaçãoinstalação dede residênciasresidências ee actividadesactividades económicas,económicas, comocomo podepode provocarprovocar aa desvalorizaçãodesvalorização relativarelativa dede umum locallocal emem virtudevirtude dodo congestionamento,congestionamento, levandolevando àà reorganizaçãoreorganização dodo espaçoespaço urbanourbano ((Doc.Doc. 55))

DistânciaDistância aoao centrocentro

dede umum modomodo geralgeral(( Doc.Doc. 55 )) DistânciaDistância aoao centrocentro i.e.i.e. …… oo custocusto dodo solosolo diminuidiminui

i.e.i.e.
i.e.i.e.

…… oo custocusto dodo solosolo diminuidiminui àà medidamedida queque nosnos afastamosafastamos dodo centrocentro dada cidadecidade,, queque éé aa áreaárea maismais centralcentral ee dede maiormaior acessibilidade,acessibilidade, logologo aa maismais caracara ee aa maismais atractivaatractiva parapara asas actividadesactividades teciáriasteciárias

amiúde,amiúde, nono centrocentro dada cidade,cidade, assisteassiste--sese aa processosprocessos dede

EspeculaçãoEspeculação fundiáriafundiária

aa
aa

sobrevalorizaçãosobrevalorização dodo custocusto dodo solosolo,, porpor haverhaver >> procuraprocura queque oferta,oferta, provocando,provocando, também,também, aa especulaçãoespeculação imobiliáriaimobiliária

oo custo/preçocusto/preço dodo solosolo é,é, ainda,ainda, influenciadoinfluenciado porpor ououtrastras razõesrazões comocomo

porpor ououtrastras razõesrazões comocomo AspectosAspectos sociaissociais CondiçõesCondições

AspectosAspectos sociaissociais

razõesrazões comocomo AspectosAspectos sociaissociais CondiçõesCondições ambientaisambientais PlanosPlanos

CondiçõesCondições ambientaisambientais

sociaissociais CondiçõesCondições ambientaisambientais PlanosPlanos dede urbanizaçãourbanização ……

PlanosPlanos dede urbanizaçãourbanização

PlanosPlanos dede urbanizaçãourbanização …… relevo,relevo, poluição,poluição, zonaszonas

…… relevo,relevo, poluição,poluição, zonaszonas verdes,verdes, paisagem,paisagem, etc.etc.

…… asas característicascaracterísticas socioeconómicassocioeconómicas dada populaçãopopulação residenteresidente

…… asas actividadesactividades projectadasprojectadas parapara umauma determinadadeterminada áreaárea condicionamcondicionam oo custocusto dodo solo,solo, sendosendo osos terrenosterrenos maismais caroscaros ocupados,ocupados, geralmente,geralmente, pelaspelas dodo sectorsector terciárioterciário ee osos maismais baratosbaratos pelapela indústriaindústria

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Doc.Doc. 11 –– VariaçãoVariação dada rendarenda locativalocativa comcom aa distânciadistância aoao centrocentro

Doc.Doc. 11 –– VariaçãoVariação dada rendarenda locativalocativa comcom aa distânciadistância aoao centrocentro

AA rendarenda locativalocativa éé aa teoriateoria queque defendedefende queque asas rendasrendas ouou valoresvalores dodo solosolo urbanourbano diminuemdiminuem comcom aa distânciadistância aoao centrocentro,, observandoobservando-- se,se, assim,assim, umum decréscimodecréscimo comcom aa distância.distância. NoNo espaçoespaço urbano,urbano, osos valoresvalores maismais elevadoselevados dodo solosolo registamregistam--sese nono centrocentro,, jájá queque estaesta éé aa áreaárea ondeonde sese verificaverifica umauma maiormaior acessibilidade,acessibilidade, umauma maiormaior escassezescassez dede solosolo ee umauma mamaiorior competiçãocompetição pelapela suasua ocupaçãoocupação ÀÀ medidamedida queque nosnos afastamosafastamos dodo centrocentro emem direcçãodirecção àà periferia,periferia, aumentamaumentam osos terrenoterrenoss disponíveis,disponíveis, aa procuraprocura diminuidiminui ee aa rendarenda locativalocativa bbaixaaixa AssisteAssiste-- se,se, então,então, aa umum decréscimodecréscimo ee dispersãodispersão dasdas actividaactividadesdes terciáriasterciárias ee aoao aparecimentoaparecimento dede outrasoutras funções:funções: residencialresidencial e/oue/ou inindustrial.dustrial. OuOu seja,seja, aa diminuiçãodiminuição dada acessibilidadeacessibilidade éé acompanhadaacompanhada porpor umauma diferenciaçãodiferenciação funcionalfuncional ((Doc.Doc. 66))

…… maismais vulgarmentevulgarmente designadadesignada entreentre nósnós porpor ««BaixaBaixa»» ouou ««CentroCentro»,», nosnos EUAEUA porpor «Downtown»,«Downtown», emem FrançaFrança porpor «Cit黫Cité» ee emem InglaterraInglaterra porpor «City»«City»

CentralCentral BusinessBusiness DistrictDistrict -- CBDCBD

tendotendo

CaracterísticasCaracterísticas

taistais comocomo

CaracterísticasCaracterísticas taistais comocomo éé oo …… termotermo geográficogeográfico queque
éé oo
éé oo

…… termotermo geográficogeográfico queque designadesigna aa áreaárea centralcentral dede umauma aglomeraçãoaglomeração urbanaurbana

•• elevadoelevado graugrau dede acessibilidadeacessibilidade emem termostermos dede transportestransportes públicos/colectivospúblicos/colectivos •• grandegrande concentraçãoconcentração dede actividadesactividades terciáriasterciárias queque vãovão desdedesde oo comérciocomércio especializadoespecializado atéaté

ee

privadaprivada (sedes(sedes dede bancos,bancos, companhiascompanhias dede seguros,seguros, esescritórioscritórios dede profissõesprofissões liberais…)liberais…) •• intensointenso tráfegotráfego dede transportestransportes •• demograficamente,demograficamente, oo CBDCBD caracterizacaracteriza--sese pelapela enormeenorme concentraçãoconcentração dede populaçãopopulação flutuanteflutuante –– presentepresente apenasapenas durantedurante oo diadia •• grandegrande diversidadediversidade dede serviçosserviços ee funçõesfunções rarasraras –– serviçosserviços ee funçõesfunções queque sósó sese encontramencontram disponíveisdisponíveis emem determinadosdeterminados lugares,lugares, asas únicasúnicas queque têmtêm capacidadecapacidade parapara suportarsuportar osos elevadoselevados custoscustos dodo solosolo ee que,que, porpor isso,isso, atraematraem diariamentediariamente umum grandegrande númeronúmero dede pessoas.pessoas. AlémAlém disso,disso, encontramencontram--sese também,também, nestanesta áreaárea dada cidadecidade todostodos osos bensbens ee serviçosserviços maismais vulgaresvulgares,, comocomo porpor exemplo,exemplo, cafés,cafés, pastelarias,pastelarias, restaurantes…restaurantes… •• concentraçãoconcentração dede equipamentosequipamentos culturais,culturais, religiosos,religiosos, públicos,públicos, turísticos/restaurturísticos/restauração…ação…

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aosaos mama ss aa tostos nn veve ss

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ii idid

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apesarapesar dada concentraçãoconcentração dede umauma grandegrande variedadevariedade dede aactividades,ctividades,
apesarapesar dada concentraçãoconcentração dede umauma grandegrande variedadevariedade dede aactividades,ctividades, existeexiste aa tendênciatendência parapara aa
nono
DiferenciaçãoDiferenciação funcionalfuncional dodo CBDCBD
nono
PlanoPlano verticalvertical
PlanoPlano horizontalhorizontal
PlanoPlano verticalvertical PlanoPlano horizontalhorizontal …… aa forteforte concentraçãoconcentração dede

…… aa forteforte concentraçãoconcentração dede actividadesactividades numanuma áreaárea relativamenterelativamente restritarestrita levaleva aa umauma intensaintensa competiçãocompetição pelopelo espaçoespaço ee aoao elevadoelevado valorvalor dodo solosolo EsteEste factofacto temtem conduzidoconduzido aoao desenvolvimentodesenvolvimento dosdos edifíciosedifícios emem alturaaltura,, sendosendo estaesta umauma dasdas característicascaracterísticas morfológicas.morfológicas. OO Doc.Doc. 22 mostramostra oo zonamentozonamento verticalvertical nana RuaRua AugustaAugusta (em(em Lisboa),Lisboa), ouou seja,seja, aa distribuiçãodistribuição dada funçãofunção terciáriaterciária ee residencialresidencial NoNo résrés--dodo--chãochão ee 1º1º andarandar correspondemcorrespondem aa actividadesactividades queque necessitamnecessitam dede grandegrande contactocontacto comcom oo consumidor.consumidor.

Doc.Doc. 22

…… aa análiseanálise dada organização/tipologiaorganização/tipologia dasdas actividadesactividades nono planoplano horizontalhorizontal revelarevela aa existênciaexistência dede áreasáreas dede forteforte especializaçãoespecialização nono interiorinterior dodo CBDCBD (zonamento(zonamento horizontal)horizontal):: destacamdestacam--sese oo centrocentro financeirofinanceiro ee administrativo,administrativo, aa áreaárea dede comérciocomércio aa retalho,retalho, aa áreaárea dede comérciocomércio grossista,grossista, aa áreaárea dede hotéishotéis ee restauração,restauração, aa áreaárea dede diversão…diversão…

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(…)(…)

Dinamismo/expansãoDinamismo/expansão dodo CBDCBD

(…)(…) Dinamismo/expansãoDinamismo/expansão dodo CBDCBD …… nono fundo,fundo, aa expansãoexpansão dada
(…)(…) Dinamismo/expansãoDinamismo/expansão dodo CBDCBD …… nono fundo,fundo, aa expansãoexpansão dada

…… nono fundo,fundo, aa expansãoexpansão dada funçãofunção terciáriaterciária

oo CBDCBD éé umauma áreaárea muitomuito dinâmica/activa,dinâmica/activa, ondeonde asas difdiferenteserentes funçõesfunções sese vãovão sucedendosucedendo

funçõesfunções sese vãovão sucedendosucedendo numanuma primeiraprimeira fase,fase, assistiuassistiu--sese
funçõesfunções sese vãovão sucedendosucedendo numanuma primeiraprimeira fase,fase, assistiuassistiu--sese

numanuma primeiraprimeira fase,fase, assistiuassistiu--sese

actualmente,actualmente, verificaverifica--sese

…… àà substituiçãosubstituição dasdas funçõesfunções industrialindustrial ee residencialresidencial pelopelo comérciocomércio ee outrasoutras actividadesactividades terciárias,terciárias, parapara alémalém dodo crescimentocrescimento emem altura,altura, oo queque evidenciaevidencia aa expansãoexpansão dodo CBD.CBD. MasMas aa substituiçãosubstituição dede umum tipotipo dede funçõesfunções porpor outrooutro nãonão sãosão suficientes,suficientes, faceface àà procuraprocura queque sese registaregista nestanesta áreaárea dada cidadecidade

aa tendênciatendência parapara aa descentralizaçãodescentralização dasdas funçõesfunções comercialcomercial ee terciáriaterciária parapara outrasoutras áreasáreas dada cidadecidade ((Doc.Doc. 33))

FactoresFactores comocomo
FactoresFactores
comocomo

dinâmicadinâmica parapara aa qualqual contribuemcontribuem

Doc.Doc. 33 –– ÁreasÁreas dede descentralizaçãodescentralização comercialcomercial nana cidadecidade dede LisboaLisboa

comercialcomercial nana cidadecidade dede LisboaLisboa Doc.Doc. 44 –– VariaçãoVariação dada

Doc.Doc. 44 –– VariaçãoVariação dada populaçãopopulação residenteresidente nasnas freguesiasfreguesias dodo concelhoconcelho dodo PortoPorto –– 81/0181/01

dodo concelhoconcelho dodo PortoPorto –– 81/0181/01 •• aa especulaçãoespeculação fundiáriafundiária

•• aa especulaçãoespeculação fundiáriafundiária •• oo congestionamentocongestionamento dodo centrocentro (área(área maismais antiga,antiga, dede ruasruas estreitas…)estreitas…) •• aa diminuiçãodiminuição dada acessibilidadeacessibilidade –– acessoacesso aoao centrocentro maismais difícildifícil ee demoradodemorado

surgemsurgem assimassim assisteassiste--se,se, dede igualigual modo,modo, àà NovasNovas centralidadescentralidades aa
surgemsurgem assimassim
assisteassiste--se,se, dede igualigual modo,modo, àà
NovasNovas centralidadescentralidades
aa
ondeonde existeexiste espaçoespaço disponíveldisponível
ee boaboa acessibilidade,acessibilidade, comcom
novasnovas formasformas dede comérciocomércio,,
porpor exemplo,exemplo, osos centroscentros
comerciaiscomerciais ee hipermercadoshipermercados
……
nn
ouou rosros popo
tt
ntnt
osos
dd
aa cc
idid
dd
e,e,
DeslocalizaçãoDeslocalização dasdas
sedessedes dede empresasempresas
ee dede serviçosserviços dada
administraçãoadministração
PúblicaPública
…… surgindosurgindo novosnovos centroscentros dede
negóciosnegócios,, parquesparques dede
escritóriosescritórios ee tecnológicostecnológicos
peranteperante asas alteraçõesalterações provocadasprovocadas pelapela dinâmicadinâmica funcfuncionalional dodo CBDCBD ee
dodo aparecimentoaparecimento dede novasnovas centralidades,centralidades, osos centroscentros dasdas cidadescidades têmtêm
perdidoperdido dede influênciainfluência ee capacidadecapacidade dede atrairatrair populapopulaçãoção ((Doc.Doc. 44)),, têmtêm
EstagnaçãoEstagnação dodo CBDCBD
devidodevido aa estaesta tendência,tendência, asas
PolíticasPolíticas urbanísticasurbanísticas
têmtêm procuradoprocurado aa
RevitalizaçãoRevitalização dodo CBDCBD
implementandoimplementando medidasmedidas comocomo

•• aa organizaçãoorganização dodo trânsito,trânsito, aa criaçãocriação dede espaçosespaços dede esestacionamento,tacionamento, oo aumentoaumento dada qualidadequalidade ee eficáciaeficácia dosdos transportestransportes ppúblicosúblicos •• oo encerramentoencerramento aoao trânsitotrânsito dede determinadasdeterminadas ruasruas ouou áráreaseas •• aa implementaçãoimplementação dede programasprogramas ee iniciativasiniciativas queque incentincentivamivam ee dãodão apoioapoio financeirofinanceiro aa projectosprojectos dede reabilitaçãoreabilitação urbanaurbana ee comercialcomercial (por(por exemplo,exemplo, oo URBCOMURBCOM,, nono âmbitoâmbito dodo IIIIII QCA,QCA, éé umum programaprograma dede incentivosincentivos aa ProjectosProjectos dede UrbanismoUrbanismo ComercialComercial))

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Doc.Doc. 11 –– VariaçãoVariação dada rendarenda locativalocativa comcom aa distânciadistância aoao centrocentro

Doc.Doc. 11 –– VariaçãoVariação dada rendarenda locativalocativa comcom aa distânciadistância aoao centrocentro

AA rendarenda locativalocativa éé aa teoriateoria queque defendedefende queque asas rendasrendas ouou valoresvalores dodo solosolo urbanourbano diminuemdiminuem comcom aa distânciadistância aoao centrocentro,, observandoobservando-- se,se, assim,assim, umum decréscimodecréscimo comcom aa distância.distância. NoNo espaçoespaço urbano,urbano, osos valoresvalores maismais elevadoselevados dodo solosolo registamregistam--sese nono centrocentro,, jájá queque estaesta éé aa áreaárea ondeonde sese verificaverifica umauma maiormaior acessibilidade,acessibilidade, umauma maiormaior escassezescassez dede solosolo ee umauma mamaiorior competiçãocompetição pelapela suasua ocupaçãoocupação ÀÀ medidamedida queque nosnos afastamosafastamos dodo centrocentro emem direcçãodirecção àà periferia,periferia, aumentamaumentam osos terrenoterrenoss disponíveis,disponíveis, aa procuraprocura diminuidiminui ee aa rendarenda locativalocativa bbaixaaixa AssisteAssiste-- se,se, então,então, aa umum decréscimodecréscimo ee dispersãodispersão dasdas actividaactividadesdes terciáriasterciárias ee aoao aparecimentoaparecimento dede outrasoutras funções:funções: residencialresidencial e/oue/ou inindustrial.dustrial. OuOu seja,seja, aa diminuiçãodiminuição dada acessibilidadeacessibilidade éé acompanhadaacompanhada porpor umauma diferenciaçãodiferenciação funcionalfuncional ((Doc.Doc. 66))

funcionalfuncional (( Doc.Doc. 66 )) Doc.Doc. 55 –– VariaçãoVariação dodo valorvalor dodo

Doc.Doc. 55 –– VariaçãoVariação dodo valorvalor dodo solosolo (renda(renda locativa)locativa) numnum centrocentro urbanourbano

VerificamVerificam--sese algumasalgumas excepçõesexcepções,, existindoexistindo áreasáreas nana cidadecidade que,que, emboraembora afastadasafastadas dodo centro,centro, registamregistam,, pelapela convergênciaconvergência dede importantesimportantes meiosmeios dede transportetransporte ee viasvias dede comunicaçãocomunicação,, umauma forteforte acessibilidadeacessibilidade,, oo queque sese traduztraduz numanuma subidasubida dosdos valoresvalores dodo solosolo

numanuma subidasubida dosdos valoresvalores dodo solosolo Doc.Doc. 66 –– VariaçãoVariação dada

Doc.Doc. 66 –– VariaçãoVariação dada superfíciesuperfície ocupadaocupada pelaspelas diferentesdiferentes funçõesfunções (%)(%) entreentre oo CBDCBD ee osos subúrbiossubúrbios

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