As áreas urbanas: dinâmicas internas

➔ definição de cidade
- é uma área com densidade populacional elevada;
- caracteriza-se pela continuidade da construção e por uma grande concentração de
edifícios;
- concentração elevada de atividades econômicas;
- concentração do poder político;
- caracterizado pelo modo de vida urbano;

Os termos centro urbano e cidade são frequentemente utilizados como sinônimos, apesar
de existirem cidades que não são centros urbanos e centros urbanos que não são cidades.
Centro urbano é um conceito estatístico e o conceito de cidade é legislativa.
➔ critérios de definição de cidade

1) demográfico: considera a população absoluta e/ou a densidade populacional;

2) funcional: relaciona-se com as funções centrais existentes, com o peso da população

ativa no setor terciário, com os movimentos pendulares e com a área urbana
funcional;
3) jurídico-administrativo: relaciona-se com as decisões legislativas;

4) morfológico (fisionomia do lugar): tipo de edifícios, existência de praças, monumentos

de diferentes épocas;

➔ limitações dos critérios (problemas de aplicabilidade universal)

1) impossibilidade de se estabelecer um valor mínimo universal de habitantes para que
um aglomerado populacional seja considerado cidade;
2) em muitas situações, a população residente de um aglomerado urbano trabalha no
setor secundário ou terciário, mas não exerce a sua atividade na sua área de
residência;
3) muitas cidades portuguesas foram elevadas a esta categoria no passado por
decisão régia, sendo que, hoje em dia, registam declínio em termos demográficos e
funcionais e não seriam classificadas como tal atualmente;

Muitos aglomerados populacionais, com um elevado número de habitantes e forte

densidade populacional, são cidades dormitório em relação a uma cidade central, não
possuindo funções urbanas significativas para além da residencial.

- definição de cidade em Portugal

(em PT, as cidades foram-se estabelecendo historicamente ao longo das vias de
comunicação fluviais e junto dos portos marítimos, dispersando, depois, pelo território, por
motivos demográficos ou militares)

O título de cidade é da responsabilidade político-administrativa da Assembleia da República

e das Assembleias Regionais dos Açores e da Madeira.
A lei que regula a determinação e categoria das povoações em Portugal é a Lei nº 11/1982,
de 2 de junho, e assenta numa conjugação de critérios demográficos com critérios
funcionais.
● Existem 159 cidades no território português.
● Em PC as cidades concentram-se sobretudo no norte e no litoral ocidental, entre
Braga e Setúbal.
● Nas regiões autónomas, localizam-se, maioritariamente, no litoral.

- Principais funções urbanas

● político-administrativa: associada à administração central, incluindo os órgãos do
governo;
● Religiosa: relacionada com a existência de santuários de peregrinação, de igrejas,
seminários e casas de artigos religiosos;
● Cultural: associada à existência de universidades, bibliotecas e monumentos
históricos ou religiosos;
● Turística: relaciona-se com atividades de recreio, de lazer, de descanso e com as
férias em geral;
● Industrial: associada à presença de unidades industriais;
● Defensiva: relacionada com a existência de castelos e de muralhas construídos
para a defesa da cidade;
● Residencial: função que permite a fixação da população e que tende a ocupar
maior espaço no perímetro urbano;
● Terciária: relacionada com o comércio e os serviços;

Classificam-se:
- Funções raras: atividades fornecedoras de serviços de utilização pouco frequente e
que por isso, estão disponíveis nos centros urbanos de nível superior;
- Funções vulgares: atividades fornecedoras de serviços de utilização muito
frequente, por isso estão disponíveis em qualquer lugar central;

Funções que mais espaço ocupam no perímetro urbano:

- função residencial;
- função terciária (comércio e serviços);
- função industrial;

- relação entre as funções urbanas e a variação da renda locativa

O preço do solo urbano (renda locativa) reflete o equilíbrio entre a procura e a oferta num
dado território.

Centro - local da cidade de maior valorização do solo, pois é onde se cruzam os principais
eixos de comunicação, sendo o local que apresenta maior acessibilidade potencial, é onde
a ocupação é mais antiga e os equipamentos e infraestruturas são mais diversificados e
completos. A procura é elevada, mas a oferta é reduzida, uma vez que o espaço central é
insuficiente e a densidade de ocupação é elevada.
Assim, na área central, o preço do solo atinge valores muito altos, dando origem
frequentemente à especulação fundiária, afastando as atividades com menor poder de
compra e atraindo as atividades mais rentáveis.

De um modo geral, à medida que nos afastamos do centro, a renda locativa diminui, devido:
● à diminuição da acessibilidade (visto que as comunicações são mais densas na área
central de convergência e vão-se tornando mais radiais nas áreas mais afastadas do
centro);
● ao aumento dos terrenos disponíveis;
● à diminuição da procura;

As diferenças registadas na variação do preço do solo urbano nas três funções urbanas
dominantes devem-se à capacidade financeira de cada uma delas e ao grau de
necessidade de se localizarem no centro.

Assim:
● as atividades terciárias, por registarem um elevado número de utilizadores, que
procuram a máxima acessibilidade, apresentam maior capacidade financeira para se
localizarem no centro e são o tipo de atividades que mais compete por esta localização
central. Estas podem concentrar-se nas áreas exíguas do centro, uma vez que têm a
possibilidade de se sobrepor nos diversos andares dos edifícios;

● a atividade industrial ocupa sobretudo espaços mais vastos, sendo a que menos
compete pela localização nas áreas centrais, embora estas não a excluam completamente;

● a atividade residencial está numa situação intermédia, embora seja necessário ter
em linha de conta as características morfológicas da área e as classes sociais a que se
destinam;

Caracterização das áreas funcionais de uma cidade

- As áreas terciárias
● O CBD (Central Business District)
As cidades têm uma área central onde o comércio e os serviços são as atividades
principais. Nas aglomerações urbanas de maior dimensão e importância, a área central é
designada por CBD - área onde o solo atinge os preços mais elevados, como reflexo da
grande competição pela decisão locativa das atividades

Caracteriza-se:
● pela boa acessibilidade por transportes coletivos;
● pela construção em altura, devido a ser uma área restrita e à forte competição pelo
espaço;
● pela forte terciarização do espaço, marcada pela elevada concentração de
atividades terciárias, das quais se destacam:
○ o comércio especializado (associado a artigos de luxo) ou vulgar (cafés,
pastelarias, restaurantes), destinado a servir a pouca população que aí vive ou a população
que aí se desloca para trabalhar ou visitar;
 ○ a atividade turística (regista uma crescente procura destas áreas centrais);
○ os espaços de cultura e lazer (teatros e museus);
○ as sedes de bancos, de empresas de grande projeção, de companhias
de seguros e bolsa de valores;
○ os órgãos da Administração Pública (ministérios, tribunais superiores,
governos regionais ou municipais);
● pela fraca representatividade da função residencial, dada a migração da população
para as áreas periféricas, sendo possível estabelecer um contraste entre:
○ os pisos superiores dos edifícios mais antigos e degradados, habitados por
uma população envelhecida ou recém imigrada;
○ uma habitação de luxo em áreas renovadas, ocupada de forma permanente
por uma população de elevado estrato socioeconómico, ou ocupada temporariamente por
turistas e visitantes, sobretudo em regime de aluguer de curta duração.
● pela grande concentração de população flutuante, o que determina, durante o dia,
um trânsito intenso e engarrafamentos frequentes, e, durante a noite, um significativo
esvaziamento humano.

Apesar da sua grande variedade, as atividades presentes no CBD não se encontram

misturadas no espaço, sendo possível identificar um zonamento vertical e horizontal.

- zonamento vertical
- A atividade comercial, que exige um maior contacto com o consumidor,
ocupa o rés do chão dos edifícios, para que os clientes possam ver os produtos expostos
nas montras;

- As funções com menor necessidade de contacto com o público de passagem

(armazéns, oficinas e habitação), ocupam os pisos superiores;

- A função industrial é diminuta, encontrando-se no CBD unidades de pequena

dimensão, que fabricam produtos raros e de alto valor (ótica e joalharia), ou que requerem
contacto direto com o cliente, como a alta costura;

- zonamento horizontal
- O CBD apresenta diversas áreas especializadas:
- o centro financeiro, onde se concentram as sedes dos bancos e das
companhias de seguros, a bolsa de valores e as sedes das grandes empresas;
- o centro comercial e de serviços, onde predomina o comércio retalhista
(venda de produtos diretamente ao consumidor), os hotéis e outros alojamentos turísticos e
os restaurantes;
- o centro de diversões e de lazer (teatros, bares, discotecas);
- Nas margens do centro, pode encontrar-se comércio grossista (venda de produtos,
em grandes quantidades, destinados à revenda por parte dos retalhistas);
 - declínio demográfico das áreas centrais
áreas centrais - diminuição da população residente
A população procura noutros bairros, mais periféricos, recentes e funcionais, a qualidade de
vida que o centro já não lhe oferece.

áreas mais periféricas (cidades próximas, onde a renda locativa é menor) - aumento da
concentração populacional

Os fatores responsáveis pela diminuição generalizada da função residencial no centro são:

● a sobrelotação do espaço;
● o desenvolvimento dos transportes urbanos e suburbanos, que favorecem o
aumento da mobilidade da população e a sua fixação em áreas cada vez mais
afastadas do centro;
● o aumento do congestionamento de trânsito e das dificuldades de estacionamento;
● o aumento da poluição sonora e atmosférica;
● a degradação das habitações antigas, que apresentam condições de habitabilidade
precárias, constituindo um risco para a saúde e para a vida dos seus habitantes;
● a recuperação de muitos alojamentos e a sua reconversão em unidades de
alojamento local, o que leva à diminuição da oferta de alojamentos habitacionais
permanentes e ao agravamento da especulação fundiária;

- Surgimento de novas centralidades terciárias

cidade - organismo dinâmico que sofre mutações no tempo e no espaço.

(A acumulação das áreas centrais originais leva à procura por parte das atividades terciárias
de alternativas noutros locais da cidade, dotadas, inclusive, de melhor acessibilidade)

A migração das atividades terciárias para outras áreas da cidade resulta:

● do elevado congestionamento funcional;
● da elevada especulação fundiária;
● da escassez de espaço para a expansão das atividades;
● da existência de ruas estreitas e a saturação das vias de acesso (elevada
intensidade de tráfego), que implicam perda de acessibilidade relativa;
● da expansão suburbana, que determina que o CBD já não seja muito central nem
muito acessível para a população que habita nas áreas periféricas;
● das dificuldades de estacionamento;

Formam-se novas centralidades no espaço urbano, em resultado do acréscimo da sua

importância terciária. (Boavista e Campo Alegre no Porto, as Avenidas Novas e o Parque
das Nações em Lisboa).

- novas formas comerciais

Desde a década de 1970 que em PT os hipermercados e os centros comerciais têm
aumentado. Este aumento deve-se;
- a oferta de artigos variados numa única estrutura;
- à facilidade de estacionamento;
 - à elevada acessibilidade;
Localização destas novas formas comerciais:
● áreas periféricas das cidades, onde o preço do solo é mais baixo e há maior
disponibilidade de espaço;
● locais de boa acessibilidade, junto de importantes eixos rodoviários e de conexão
com diferentes meios de transporte, o que lhes permite ter um elevado número de
consumidores;

Áreas residenciais
- ocupa mais espaço no tecido urbano;
- estão divididas de acordo com a classe ou o nível de rendimentos da população
residente;
Diferenciação social genérica:

Áreas residenciais da classe alta

- Predomínio de habitações unifamiliares (vivendas) e de condomínios fechados;
- Habitações de grande qualidade e luxo;
- Elevado preço do solo;
- Localizam-se em áreas:
- dotadas de elevada acessibilidade;
- de fraca intensidade de trânsito;
- de ambiente agradável, com jardins e espaços verdes;
- afastadas de unidades industriais;
- com baixos índices de poluição;

Áreas residenciais da classe média

- Ocupam uma parte significativa do espaço suburbano;
- Preço do solo mais reduzido;
- Menor qualidade da construção;
- Ocupadas por famílias mais jovens;
- Constituídas por habitações plurifamiliares (blocos de apartamentos);

Áreas residenciais da classe baixa

- No CBD:
- a função residencial é diminuta;
- localizam-se alojamentos antigos e degradados, nos pisos superiores dos
edificios, onde habita uma população carenciada e de fracos recursos económicos, como os
idosos e os imigrantes;

- Nas áreas afastadas do CBD:

- localizam-se os bairros de habitação social, construídos pelas autarquias,
para pessoas com menos recursos, com o objetivo de realojar os que habitam em bairros
degradados ou que foram desalojados por catástrofes naturais;
- são constituídos por blocos de apartamentos, monótonos e idênticos, de
pequena dimensão, que se degradam rapidamente devido à fraca qualidade de construção;
 - o valor do solo é mais baixo;

Áreas industriais
- marcada por movimentos de desconcentração por causa do abandono das áreas
centrais para as indústrias.
Fatores da localização das unidades industriais:
- desenvolvimento dos transportes;
- abundante e diversificada mão de obra;
- aumento do número de consumidores;
- maior diversificação de serviços de apoio;

Fatores da desconcentração da indústria e a sua migração para as áreas periféricas:

● elevados custos do solo urbano, forte congestionamento do trânsito e proibição de
circulação de veículos pesados nas áreas centrais;
● grande necessidade de espaço (nas indústrias modernas, a alteração do processo
produtivo, ao nível da introdução das linhas de montagem, a necessidade de parques de
estacionamento, de escritórios e serviços sociais exige o desenvolvimento horizontal dos
edifícios);
● maior facilidade de deslocação das matérias-primas, dos produtos finais e da mão
de obra, mais numerosa nas áreas periféricas;
● alterações no processo produtivo, com a segmentação da produção (a parte de
direção e gestão pode manter-se nas áreas centrais, ao passo que a parte produtiva migra
para a periferia);
● criação de parques industriais nas áreas periféricas;

As áreas centrais não excluem totalmente a indústria, mas devido ao elevado preço do solo
urbano que se regista no centro e à forte disputa pela ocupação do espaço, apenas certas
indústrias se podem localizar aí.

Nas áreas centrais, a reduzida função industrial caracteriza-se pela existência de indústrias:
● de bens de consumo pequena dimensão;
● ligadas aos estabelecimentos comerciais existentes;
● que produzem produtos de alto valor;
● que exigem contacto direto com o consumidor para escolha de materiais, cores e
modelos;

Quais as alterações recentes na organização interna das cidades?

- A nobilitação urbana
Recentemente o mercado de habitação tem sido marcado pelo surgimento de novos
produtos imobiliários e de novos formatos de alojamento, com consequências na
organização espacial urbana. Estas transformações têm configurado uma tendência de
recentralização, que coexiste com a desconcentração de muitas funções urbanas.
 fator estratégico para a gentrificação/nobilitação (1) - criação de condições favoráveis à
atração de capitais privados para a regeneração das áreas centrais;

(1) - fator para a fixação das novas classes médias nos centros, incrementando a
especulação fundiária e contribuindo para um desalojamento e expulsão dos grupos
socioeconómicos mais desfavorecidos, que deixam de poder pagar o aumento dos custos
da habitação que acompanham o processo de regeneração;

- aumento da população flutuante

Em alguns bairros populares e históricos das áreas centrais das cidades mais importantes,
assiste-se à gentrificação turística. Esta assenta no aumento do número de hóteis e de
alojamentos turísticos de aluguer de curta duração, que começam a substituir as funções
tradicionais da habitação para o uso permanente, arrendamento a longo prazo e o comércio
local tradicional de proximidade.

cidades portuguesas - aumento do número de turistas, aumento do fluxo de estudantes

universitários de outros países, que contribuem para o crescimento da população flutuante
sobretudo nas áreas centrais;

O aumento da população flutuante tem conduzido à gentrificação funcional das áreas

centrais com:
- a multiplicação de novas unidades de alojamento, comércio, restauração e lojas
híbridas;

Como consequência a um agravamento do desalojamento da população original e à

impossibilidade de a população de menores recursos aceder à habitação nestas áreas.

Determinadas autarquias (como as de Lisboa e Porto) definiram áreas de contenção do

alojamento local que pretendem:
- impedir a instalação de novos estabelecimentos turísticos nos bairros onde a sua
presença já tem um peso excessivo em relação ao total de alojamentos residenciais
disponíveis;

objetivo fundamental - garantir o arrendamento normal acessível, para que estes bairros
não percam a sua função residencial;