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Projeto Cooperativo de Pesquisa e

Desenvolvimento entre FUB/CDT e TERRACAP


Elaborao de Estudo de Viabilidade Tcnica e
Econmica do
Parque Tecnolgico Capital Digital PTCD
Produto 5.9 Anlise de Viabilidade Concluso
Autorizao UnB:

Data:
_____/_____/2012.

Aceite Terracap:

Data:
_____/_____/2012.

Elaborado por:
Universidade de Braslia UnB
Centro de Apoio ao Desenvolvimento Tecnolgico CDT
Laboratrio de Tecnologias da Tomada de Deciso LATITUDE.UnB

Arquivo: PTCD EVTEC - Produto 5_9 Analise de Viabilidade Conclusao V0_2


Confidencial
Este documento foi elaborado pela Universidade de Braslia (UnB) para a TERRACAP
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GOVERNO DO DISTRITO FEDERAL


Agnelo dos Santos Queiroz Filho
Governador

UNIVERSIDADE DE BRASLIA
Jos Geraldo de Sousa Jnior
Reitor

Tadeu Filippelli
Vice-Governador
Antonio Carlos Lins
Presidente da Terracap

Luiz Afonso Bermudez


Diretor do Centro de Apoio ao
Desenvolvimento Tecnolgico CDT

Jos Humberto Matias de Paula


Diretor de Prospeco e Formatao de Novos
Empreendimentos Dipre/Terracap

EQUIPE TCNICA

Rafael Timteo de Sousa Jnior


Coordenador do Laboratrio de Tecnologias
da Tomada de Deciso LATITUDE

EQUIPE TCNICA

Patrcia Mussi Sarkis


Assessora Dipre/Terracap - Coordenadora
Renato Castelo de Carvalho
Assessor Dipre/Terracap
Joo Alberto Legey de Siqueira
Assessor Dipre/Terracap

Alexandre de Souza
Andr Noll Barreto
Andria Campos Santana
Ararigleno Almeida Fernandes
Daniel Correia de Brito
Daniel France Valado
Divanilson Rodrigo Campelo
Edna Dias Canedo
Egmar Rocha
Fbio Lcio Lopes Mendona
Flvio Elias Gomes de Deus
Joo Paulo Carvalho Lustosa da Costa
Jonathans Viana Oliveira
Jorge Jaeger Amarante
Jos Carneiro da Cunha Oliveira Neto
Jos Renato Vieira da Silva
Marcelo Pontual
Mrcio Mariano Lisboa
Osvaldo Joaquim de Souza
Rafael Timteo de Sousa Jnior
Renato Alves Borges
Robson de Oliveira Albuquerque
Saulo Daniel Monteiro Anacleto
Ugo Silva Dias
Valrio Aymor Martins
William Ferreira Giozza

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SUMARIO
1

INTRODUO ........................................................................................................................... 4

SNTESE DO PLANEJAMENTO ESTRATGICO DO PTCD ................................................ 6

2.1

Anlise do ambiente de implantao do PTCD..................................................................... 6

2.2

Anlise da situao do PTCD ................................................................................................ 9

2.3

Construo de cenrios ........................................................................................................ 11

2.4

Escolhas estratgicas para o PTCD ..................................................................................... 11

SNTESE DA PROSPECO DE ALIANAS E PARCERIAS ............................................. 16


3.1

Possveis alianas e parcerias .............................................................................................. 16

3.2

Critrios para avaliao dos benefcios das alianas e parcerias......................................... 18

3.3

Matriz de Benefcios das alianas e parcerias ..................................................................... 18

SNTESE DA ANLISE DA VIABILIDADE .......................................................................... 21


4.1

Viabilidade Tcnica ............................................................................................................. 21

4.2

Viabilidade Econmica........................................................................................................ 23

4.2.1
4.3

Sustentao Jurdica e Operacional da Terracap frente aos rgos de Controle ................ 25

4.3.1

Modelo Proposto para o Edital de seleo da empresa scia da PPP .......................... 25

4.3.2

Atendimento a Leis e Normas ...................................................................................... 27

4.4
5

Abordagem pela Gesto do PTCD com parceiro privado............................................ 23

Porque Participar do Negcio PTCD e no s Vender o Lote ............................................. 28

CONCLUSO ........................................................................................................................... 30

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1 INTRODUO
A Companhia Imobiliria de Braslia (Terracap), criada pela Lei n. 5.861, de 12 de
dezembro de 1972, uma empresa pblica do Governo do Distrito Federal. Regida pela
lei que a criou, pelo estatuto social da instituio e pela legislao aplicvel s sociedades
por aes, a Terracap tem por objetivo a execuo, mediante remunerao, das
atividades imobilirias de interesse do Distrito Federal, compreendendo a utilizao,
aquisio, administrao, disposio, incorporao, onerao ou alienao de bens.
Pela Lei n 4.586, de 13 de julho de 2011 a Terracap passou a exercer tambm a
funo de Agncia de Desenvolvimento do Distrito Federal, por intermdio da proposio,
da operacionalizao e da implementao de programas e projetos de desenvolvimento
econmico e social de interesse do Distrito Federal, podendo inclusive promover o
estabelecimento de parcerias pblico-privadas, constituio de sociedades de propsito
especfico (SPE) e promoo de operaes urbanas consorciadas para implantao e
desenvolvimento de empreendimentos considerados estratgicos pelo Governo do Distrito
Federal. Nesse contexto, a Terracap constitui-se importante vetor das polticas pblicas
definidas nos programas que esto sendo implantados pelo atual Governo do Distrito
Federal, em especial no que se refere ao Parque Tecnolgico Capital Digital - PTCD.
Tendo conhecimento da cooperao existente entre a FUB e a Secretaria do
Patrimnio da Unio - SPU, do Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto, que
vem ocorrendo desde janeiro/2009, com a coordenao do Laboratrio de Tecnologias da
Tomada de Deciso - LATITUDE, do Departamento de Engenharia Eltrica da UnB, por
intermdio de trs projetos de estruturao de processos, metodologias e ferramentas de
gesto da SPU, a Terracap constatou que a abordagem utilizada no trato do patrimnio da
Unio pode ser estendida e aplicada ao patrimnio distrital, em especial no que se refere
gesto do projeto do PTCD.
Alm disso, as questes da estratgia de implantao do PTCD foram abordadas em
estudos anteriores da UnB feitos sob demanda do GDF (Projeto FAPDF-FUB de 2008),
dando condies a que o tratamento do tema da gesto do PTCD seja realizado com
conhecimento prvio do assunto. Tal experincia embasa a participao do corpo de
profissionais do Laboratrio LATITUDE nesta nova situao, considerando ainda que o
PTCD um parque da rea de tecnologias da informao e das comunicaes e no seu
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estudo de viabilidade ser necessrio trazer respostas a questes como: tipos e portes de
empresas do setor de TIC que possam integrar o parque, tipos de servios e produtos de
maior potencial, capacidade produtiva, necessidades e existncia de competncias
profissionais (engenheiros eletricistas, de redes, da computao, da produo, de
automao e controle, cientistas da computao, da informao, tecnlogos), unidades
acadmicas capazes de pesquisar, inovar e transferir tecnologias para o parque, etc.
Assim, e considerando a vasta experincia do CDT/UnB na elaborao de estudos de
viabilidade tcnica e econmica (EVTEC), a Terracap e o Laboratrio LATITUDE, com
apoio do CDT/UnB, deram incio a conversaes sobre a possibilidade de realizao de
projeto cooperativo de pesquisa e desenvolvimento, no sentido de, no contexto do
aprimoramento da gesto do patrimnio distrital e da promoo de empreendimento
estratgicos para o DF, realizar o EVTEC referente ao PTCD.
Como resultado, foi estabelecido contrato Terracap-FUB, tendo como objeto um
projeto de servios tecnolgicos e informacionais que visa apoiar a implantao do PTCD,
atuando na elaborao dos produtos constituintes do correspondente Estudo de
Viabilidade Tcnica e Econmica.
Entre os produtos entregveis do projeto foi especificado o Produto 5.9 Anlise de
Viabilidade Concluso, que objeto do presente relatrio tcnico.
Este produto destina-se elencar as concluses alcanadas com o estudo,
conformando um posicionamento operacional, ttico e estratgico do suporte da Terracap
implantao do PTCD.

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2 SNTESE DO PLANEJAMENTO ESTRATGICO DO PTCD


O planejamento estratgico do PTCD teve ponto de partida na anlise do ambiente de
implantao do Parque. Visto o PTCD ter potencial para atrair investidores internacionais
e nacionais, tal anlise leva em conta panoramas da poltica e da economia mundiais,
assim como aspectos nacionais e locais ao DF. Por outro lado, sendo um
empreendimento do setor de tecnologias da informao e das comunicaes (TI/TIC), um
panorama do setor tambm se faz necessrio.
Nesse contexto se colocou a anlise da situao do PTCD, com o levantamento e
estudo de suas foras e fraquezas, oportunidades e ameaas. Foram ento construdos
cenrios futuros, o que permitiu a seleo de alternativas estratgicas para o PTCD,
levando definio de seus objetivos, metas e aes.
Uma sntese dos resultados dessa abordagem apresentada a seguir.

2.1 Anlise do ambiente de implantao do PTCD


No que se refere ao Panorama Mundial, ao que tudo indica, os ciclos prosperidaderecesso-recuperao, que caracterizam a economia mundial, devem continuar ocorrendo
no sculo XXI e nos prximos 35 anos, perodo em que se desenvolver o PTCD. Assim,
a gesto do PTCD dever acompanhar a dinmica desses ciclos, atualizando as
percepes sobre a situao e redefinindo em consequncia sua estratgia.
Quanto ao Panorama Brasileiro, verifica-se que h uma percepo dos atores
mundiais de que vale a pena fazer investimentos no Brasil e que mesmo os problemas
existentes so conhecidos e tm um risco avaliado. Assim, desse ponto de vista, parece
um bom momento para lanar o PTCD. Entretanto, os investimentos estrangeiros, assim
como os nacionais, sero realizados de maneira seletiva para empreendimentos que se
apresentem com maiores chances de sucesso. Cabe ao DF mostrar que o PTCD um
desses empreendimentos, pela articulao de aes de implantao do Parque
conjugadas a incentivos para atrair investidores e fomentar a construo de
empreendimentos de CT&I no domnio das TIC.
Nesse sentido, o Panorama do Distrito Federal apresenta pontos positivos e
negativos:

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Expressivo

mercado

para

solues

de Tecnologia

da

Informao

Telecomunicaes no DF: segundo mercado brasileiro de TIC;

rea escolhida de grande qualidade e adequao para implantao do PTCD;

O DF vem se confrontando com dificuldades de infraestrutura, servios de


sade, servios de educao, segurana pblica e da correspondente
infraestrutura;

Desigualdades scio-econmicas entre regies administrativas e entre o DF e


seu entorno;

Dificuldades na situao poltica;

Dificuldades no cumprimento da agenda de cincia e tecnologia.

Por outro lado, o Panorama do Setor de TIC parece bastante favorvel ao PTCD. No
que se refere aos aspectos internacionais, verifica-se que:

Em 2020, o setor de TIC atingir um faturamento de 5 trilhes de US$, partindo


de 1.7 trilhes de US$ ao final de 2011;

Crescimento dos gastos com TIC no mundo: de 7% em 2011, com previso de


manter-se em 6.9% em 2012;

Nos mercados emergentes, em particular nos BRICS, em 2012 os gastos em


TIC crescero 13.8%, o que consiste em 53% do crescimento mundial;

A nica potencial barreira a tal desenvolvimento a situao econmico e


poltica na Europa.

J o Panorama do Setor de TIC Nacional (fonte: BRASSCOM) apresenta os seguintes


indicadores:

O segmento de servios de informao avanou 4,9% em 2011, 3,8% em


2010, acima de 4% em 2009 (acima da alta do PIB do pas e frente de outras
atividades, como construo civil, indstria da transformao e comrcio);

Cerca de 1,2 milho de trabalhadores na rea, com salrio mdio de


R$ 2.950,00;

Dficit de profissionais no mercado estimado em 115 mil pessoas;


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Volume de US$ 96 bilhes faz do Brasil o sexto maior mercado de TI do


mundo;

Em 10 anos, o mercado brasileiro chegar a R$ 220 bilhes, o que pode


corresponder a 6,5% do PIB;

Entre 2003 e 2009, o nmero de empresas de servios de informao saltou de


55 mil para 70 mil;

Necessidade de 750 mil novos profissionais de TIC at 2020 para alcanar a


meta de responder por 6,5% do PIB;

Mercado dominado por multinacionais, mas algumas empresas brasileiras


tambm tm se destacado;

Principais mercados de TI: SP, RJ, DF, PR, MG, BA, PE e RS;

Grave problema de mo de obra qualificada: h demanda de 78 mil


profissionais em 2014, mas apenas 33 mil concluiro cursos na rea;

ndice de desistncia nos cursos superiores de TI: 87% em 2010;

As deficincias fazem o setor brasileiro de TI ser ainda dependente do


mercado interno: as exportaes de US$ 2,65 bilhes em 2011 representam
menos de 3% do mercado mundial.

Nessas condies, ainda que para o perodo inicial de implantao possa haver
impacto da recesso (por exemplo, pode haver averso de investidores europeus a novos
investimentos), parece haver capitais disponveis (originrios da sia, Estados Unidos, ou
de origem transnacional e mesmo de origem brasileira) para parceiros privados
ingressarem no negcio PTCD, em especial considerando a situao e a dinmica do
setor de TIC.
O panorama do setor de TIC, sua evoluo nos ltimos anos, a situao atual e as
perspectivas de progresso em longo prazo, continuam a indicar um cenrio favorvel para
a implantao de um parque tecnolgico focado em TIC como o PTCD. As dificuldades
residem, sobretudo, nas deficincias quanto a profissionais qualificados e na dependncia
quanto a atores no exterior do pas.

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2.2 Anlise da situao do PTCD


Foram identificadas as seguintes foras do PTCD:

A Terracap tem atribuies de administrao imobiliria e de agncia de


desenvolvimento do DF;

Existncia e qualidade da rea destinada ao PTCD;

O PTCD considerado projeto estratgico do GDF;

Existncia no DF de empresas consolidadas de TI;

Existncia no DF de uma reconhecida capacidade de ensino, pesquisa e


extenso;

Existncia de programas de fomento do governo local;

Fundos especficos para a regio e incentivos fiscais para atividades de P&D


na regio Centro-Oeste;

Importante montante de compras e investimentos governamentais no setor de


TIC.

Mas tambm foram identificadas as seguintes fraquezas:

Problemas de dotao e execuo oramentrias no que se refere rea de


cincia, tecnologia e inovao no GDF;

Descontinuidade de direo e falta de autonomia nas aes referentes ao


PTCD. A concretizao do Parque vem se arrastando por muito tempo (> 10
anos);

Inexperincia do GDF e do setor privado com parcerias pblico-privadas no


Brasil;

Dificuldades na compreenso e definio do modelo jurdico e do modelo de


gesto para a instituio gestora do PTCD;

Ausncia de polticas pblicas estruturadas e especficas para implantao de


parques tecnolgicos;

Falta de investimentos e poltica agressiva de incentivos pesquisa,


desenvolvimento e inovao no setor de TIC;
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Indefinio das questes tributrias para o setor de TIC.

J no que se refere ao ambiente externo, identificam-se as seguintes oportunidades


para um projeto como o PTCD:

Tendncia de valorizao de empreendimentos limpos e sustentveis;

Crescimento do setor acima da mdia da economia no Brasil e no mundo;

Manuteno da alta demanda de TIC dos governos federal e distrital;

Interesse crescente de empresas estrangeiras no investimento em pases do


grupo BRICS;

Existncia de capital de investimentos internacionais orientados para o setor de


TIC;

Interesse de empresas transnacionais em se instalarem no Distrito Federal;

Possibilidade de criao de aproximadamente 1.200 empreendimentos e


25.000 empregos de base tecnolgica;

A possvel explorao de tais oportunidades deve ser realizada contrapondo solues


e contramedidas relativas s seguintes ameaas:

Falta de prioridade das sucessivas gestes do GDF para programas de Estado


como o PTCD;

Ausncia de articulao poltica suprapartidria para o projeto;

Atraso nas decises acerca do cronograma de implantao;

Desconhecimento, por parte do scio privado, de projetos de padro


internacional de parques tecnolgicos e da modalidade de parceria pblicoprivada;

Averso ao risco que provoque falta de recursos financeiros para viabilizao


do projeto;

Desconhecimento por parte dos possveis investidores acerca do PTCD e suas


caractersticas positivas;

Dificuldade para reunir pessoal qualificado para apoio ao desenvolvimento do


PTCD;
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Dificuldades de mtodos, processos, organizao e pessoal;

Conflitos de interesse entre os participantes;

Concorrncia de outros parques tecnolgicos.

2.3 Construo de cenrios


Definidos os pontos marcantes do ambiente e as caractersticas do PTCD, foram
projetados os seguintes cenrios futuros:

O cenrio nulo aquele de inao do GDF, o que parece pouco provvel;

cenrio

pessimista

o de insucesso

do

PTCD por problemas

instransponveis no certame e na gesto do parque: considerado pouco


provvel, mas se ocorrer uma situao reversvel, pois a Terracap pode
transformar o projeto em uma ao imobiliria;

O cenrio otimista de sucesso total, sem ocorrncia de problemas,


improvvel vista a complexidade e a durao do projeto;

Assim, o cenrio realista aquele em que a implantao do PTCD


considerada um projeto a ser gerenciado continuamente, com adequao da
sua estratgia, em funo dos resultados obtidos nas diversas aes
referentes ao PTCD (tais aes so discutidas adiante neste documento). Para
tanto, a Terracap dever ter equipe prpria para gerenciar o projeto, em
particular no que se trata dos seguintes itens:
o Gerncia do certame de seleo do parceiro privado at a constituio
da entidade gestora do PTCD
o Processo especfico de gesto de parceria pblico-privada, com
ferramentas de gesto e base de informaes adequadas.

2.4 Escolhas estratgicas para o PTCD


Definido o cenrio futuro mais provvel e considerados resultados positivos da
concomitante anlise de viabilidade tcnica e econmica (tais resultados so
apresentados adiante no presente documento), foram especificados os parmetros que
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caracterizam os objetivos do PTCD, com os seguintes resultados:

Foco

Atuar no setor de tecnologias da informao e das comunicaes;

Articular a formao, a pesquisa, a inovao, o desenvolvimento de produtos e


servios, a transferncia de tecnologia para o mercado, o empreendedorismo,
a poltica econmica (do DF), o fomento pblico, e outras classes de atividades
correlacionadas.

Segmentao

Inicialmente, sem segmentao de produtos, servios, tipos de clientes,


regies geogrficas, etc.;

O empreendimento PTCD pode explorar todo o mercado potencial do setor de


tecnologias da informao e das comunicaes;

A monitorao do processo de implantao permitir definir possivelmente uma


estratgia de liderana em um segmento (p.ex.: software-governo), associada
a uma estratgia sem diferenciao para os demais segmentos.

Viso

Ser um ambiente de inovao e desenvolvimento no domnio das tecnologias


da informao e das comunicaes que produza solues tecnolgicas
competitivas no mercado globalizado.

Misso

Promover por meio de empreendimentos de tecnologia da informao e das


comunicaes o desenvolvimento, o emprego, a renda e a qualidade de vida
no DF.

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Metas

Concluir o processo de seleo do parceiro privado e constituir a entidade


gestora do PTCD at o final de 2012;

Concluir a definio de polticas de apoio do GDF ao PTCD e aprov-las at o


final de 2012;

Construo do prdio da SECTI/FAPDF 2012-2014;

Gerar, at julho de 2012, campanha de marketing de lanamento do PTCD;

Implantao do PTCD em 4 rodadas de investimento (definidas em funo das


possibilidades de processamento do substrato de lixo presente no terreno do
Lote 1, e com base numa rea edificvel de de 287.669,40 m, sendo 15% para
uso comum):

Etapa

Investimento Terracap
(R$)

Investimento Parceira
(R%)

1.080.000.000,00

243.052.509,84

17%

17%

1. Ano

0,00

407.165.754,71

23%

50%

2. Ano

0,00

273.463.637,99

25%

75%

3. Ano

0,00

291.028.981,11

25%

100%

Inicial

rea
Construda (%)

Construo
Acumulada (%)

Gerao de empregos / empreendimentos, tambm com base em uma rea


total edificvel (produto 5.1) de 287.669,40 m, sendo 15% para uso comum:

Porte das rea por Empresa


2
Empresas
(m )

PME
Mdias
MdioGrandes
Grandes
TOTAL

Quantidade de
Empresas

rea Empresarial Empregos Diretos Empregos


(m2)
por Empresa
Diretos PTCD

45
200

712
340

32.040
68.000

5
20

3.560
6.800

500

141

70.500

50

7.050

2000

37
1230

74.000
244.540

200

7.400
24.810

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Aes

Lista de aes organizada para executar uma estratgia que atinja os objetivos
propostos, com uma viso de longo prazo, mas atravs de aes com prazo
menor e proporcional ao esforo, que possam ser objeto de cronograma em
uma sequncia que respeite as precedncias e pontos de controle;

Aes da Terracap referentes parceria pblico-privada:


o Concluir a licitao para seleo do Scio privado e constituir a entidade
gestora do PTCD;
o Iniciar a implantao do PTCD e proceder ao acompanhamento da
implantao e das atividades do PTCD;

Aes preparatrias e complementares da Terracap:


o Atividades de Manuteno da rea do PTCD;
o Contratao de Distribuio de Energia Eltrica do PTCD CEB;
o Contratao de Implantao do Sistema de Abastecimento de gua e
Esgotamento Sanitrio do PTCD CAESB;
o Contratao de Drenagem e Pavimentao do PTCD NOVACAP;

Aes da Terracap em Parceria com o Setor Privado:


o Acompanhamento da Construo do Datacenter do Banco do Brasil e
CEF;
o Acompanhamento do Projeto para Instalao do Datacenter do BRB no
PTCD;
o Insero do Setor da Construo Civil do DF (SINDUSCON) no Projeto
do PTCD;
o Atrao de Investimentos para o PTCD;

Aes da SECTI:
o Plano Diretor de Desenvolvimento Cientfico, Tecnolgico e Inovao do
DF;
o Atualizar e Reeditar a Agenda de Cincia e Tecnologia no GDF (Decreto
25.752/2005);
o Alinhar os Programas da FAP-DF com a rea temtica do PTCD;
o Edificar a Sede da FAP-DF em rea contigua ao PTCD;
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o Polticas de Estmulo para Viabilizao do PTCD;


o Atrao de Entidades de PDI em TIC para o PTCD;
o Programa de Empreendedorismo para Gerao de Novas Empresas de
Base Tecnolgica-NEBT;
o Programa de Formao de Pessoas para o PTCD;
o Instituir Programas de Formao Profissional dos Gestores do PTCD;
o Instituir Programa de Formao em Idiomas Estrangeiros para
Profissionais do PTCD;

Aes Conjuntas SECTI-SEFAZ-TERRACAP:


o Programa de Polticas de Incentivos Fiscais do GDF voltado para o
PTCD;
o Poltica de Preferncia s Empresas Residentes no PTCD nas Compras
e Contrao de Servios Governamentais (Governo Federal e GDF);

Vista a substancial possibilidade de dificuldades e problemas, necessrio


estabelecer um processo de monitorao e controle que permita acompanhar e
avaliar a execuo da estratgia. Tal processo deve empregar os indicadores
especificados nas metas do PTCD;

A execuo desse processo pode ser feita em cooperao entre o Conselho


Tcnico Cientfico do PTCD (unidade interna gesto do PTCD) e a equipe
especfica de gesto do empreendimento PTCD pela Terracap (verificao
externa, fiscalizao do contrato, controle da parceria pblico-privada);

Equipe da Terracap para o projeto:


o Atribuio de comando sobre tais aes, com as escolha dos modos de
execuo, a escolha de parceiros, as contrataes, etc.;
o As aes definem o referencial necessrio monitorao dos
resultados, para efeito de verificao do cumprimento das metas;
o Toda a cautela na elaborao do estudo e no regramento do certame
com vistas ao atendimento das normas vigentes tanto em mbito federal
quanto local (Resoluo 189 TCDF);

Nesse processo, o status das aes deve ser continuamente verificado, com a
base na especificao de prazos para a realizao das metas, especialmente
as aes cruciais previstas para o perodo 2014-2017.
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3 SNTESE DA PROSPECO DE ALIANAS E PARCERIAS


Foi frisada a importncia e mesmo a necessidade da articulao de uma rede de
alianas para o PTCD, fator considerado imprescindvel para o sucesso do
empreendimento.
Definidos o foco, a viso e a misso do PTCD, foi produzido o levantamento de
entidades para possveis alianas e parcerias, bem como foram definidos critrios de
avaliao do interesse das parcerias, o que conduziu elaborao de uma matriz de
benefcios potenciais de alianas e parcerias, conforme apresentado em sntese a seguir.

3.1 Possveis alianas e parcerias


Parcerias com o Governo Distrital:

FAP-DF Fundao de Apoio Pesquisa do Distrito Federal

SECTI-DF Secretaria de Estado de Cincia, Tecnologia e Inovao

SEFAZ-DF Secretaria de Estado de Fazendo do Distrito Federal

SDE-DF Secretaria de Estado de Desenvolvimento Econmico

NOVACAP Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil

CEB Companhia Energtica de Braslia

CAESB Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal

BRB Banco de Braslia

Parcerias com o Governo Federal:

UNB Universidade de Braslia

MDIC Ministrio do Desenvolvimento, Indstria e Comrcio Exterior

MEC Ministrio da Educao

MCTI Ministrio da Cincia, Tecnologia e Inovao (com FINEP e CNPq)

ApexBrasil Agncia Brasileira de Promoo de Exportaes e Investimentos

SUDECO Superintendncia de Desenvolvimento do Centro-Oeste

Receita Federal
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Empresas Pblicas, Estatais e Empresas Estratgicas:

BNDES Banco Nacional do Desenvolvimento Econmico e Social

PETROBRAS Petrleo Brasileiro S.A.

EMBRAPA Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuria

EMBRAER Empresa Brasileira de Aeronutica S.A.

BB Banco do Brasil S.A.

CEF Caixa Econmica Federal

SERPRO Servio Federal de Processamento de Dados

Parcerias e Alianas Privadas Nacionais:

SEBRAE Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas

Anprotec

Associao

Nacional

de

Entidades

Promotoras

de

Empreendimentos Inovadores

ABDI Agncia Brasileira de Desenvolvimento Industrial

ANPEI Associao Nacional de Pesquisa, Desenvolvimento e Engenharia


das Empresas Inovadoras

SOFTEX Associao para a Promoo da Excelncia do Software Brasileiro

Parcerias e Alianas Privadas Internacionais:

IASP International Association of Science Parks

AURP Association of University Research Parks

Outros parques tecnolgicos estrangeiros

Alianas Locais

Sistema FIBRA/SESI/SENAI/IEL

SINFOR Sindicato das Indstrias da Informao e Comunicao do Distrito


Federal

Universidades Privadas
o Universidade Catlica de Braslia UCB
o Centro Universitrio de Braslia UniCEUB
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o Outros centros de educao superior e faculdades

3.2 Critrios para avaliao dos benefcios das alianas e parcerias


A cooperao do PTCD com diferentes parceiros dos setores pblico e privado, em
nvel local, nacional e internacional torna possvel que os objetivos sejam atingidos de
diferentes modos. Assim, foram propostos os seguintes critrios para avaliao dos
benefcios das parcerias:

Fomento;

Inovao de Produtos;

Reduo de Custos;

Insero em Mercados;

Escala;

Aumento de Competitividade;

Financiamento;

Apoio Logstico.

3.3 Matriz de Benefcios das alianas e parcerias


A dinmica de funcionamento de um parque tecnolgico faz com que as possveis
alianas e parcerias, e respectivos benefcios, sejam muito variadas e difceis de prever.
Assim, a matriz especifica to somente indicadores positivos em funo da natureza
institucional de cada entidade, ainda que a dinmica da gesto de cada uma,
concomitante do PTCD, tenha o potencial efetivo de gerar benefcios em outros
aspectos que no aqueles identificados nessa matriz.

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Entidade
FAP-DF
SECTI-DF
SEFAZ-DF
SDE-DF
Novacap
CEB
CAESB
BRB
UnB
MDIC
MEC
MCTI,
FINEP,
CNPq
ApexBrasil
SUDECO
Receita
Federal
BNDES
Petrobrs
EMBRAPA
EMBRAER

Tipo

a) Fomento

rgo Pblico Local


rgo Pblico Local
rgo Pblico Local
rgo Pblico Local
Empresa de Economia Mista
Empresa de Economia Mista
Empresa de Economia Mista
Empresa de Economia Mista
Universidade Pblica
rgo Pblico Federal
rgo Pblico Federal
rgo Pblico Federal

rgo Pblico Federal


rgo Pblico Federal
rgo Pblico Federal

b) Inovao
de Produtos

c) Reduo
de Custos

d) Insero em
Mercados

e) Escala

f) Aumento de
Competitividade

sim

h) Apoio
Logstico

sim
sim
sim
sim

sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim

sim
sim
sim
sim

g) Financiamento

sim

sim

sim

sim

sim

sim

sim

sim

sim
sim
sim
sim

sim

sim

sim

sim
sim

Empresa Pblica Federal


Empresa de Economia Mista
Empresa Pblica Federal
Empresa Privada

sim
sim
sim

sim

sim

sim

sim

sim

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Entidade
BB
CEF
SERPRO
SEBRAE
Anprotec
ABDI
ANPEI
SOFTEX
IASP
AURP
Embraer
FIBRA,
SESI,
SENAI,
IEL
SINFOR
UCB
UniCEUB

Tipo

a) Fomento

Empresa de Economia Mista


Empresa de Economia Mista
Empresa Pblica
Organizao Privada
Organizao Privada
Organizao Privada
Organizao Privada
Associao
Organizao Privada
Organizao Privada
Empresa Privada
Organizao Privada

b) Inovao
de Produtos
sim
sim
sim

c) Reduo
de Custos
sim
sim
sim

sim

Organizao Privada
Universidade Privada
Universidade Privada

sim
sim

sim

d) Insero em
Mercados
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim
sim

sim

e) Escala
sim
sim
sim

f) Aumento de
Competitividade
sim
sim
sim

sim
sim

sim
sim
sim
sim
sim

sim

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h) Apoio
Logstico

sim
sim
sim

sim
sim

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g) Financiamento

sim

4 SNTESE DA ANLISE DA VIABILIDADE


4.1 Viabilidade Tcnica
A anlise da viabilidade tcnica teve base na projeo de infraestrutura e dos servios
da entidade gestora do PTCD. Concomitantemente, o estudo de viabilidade econmica do
PTCD apresentado com base no retorno referente a fornecimento dessa infraestrutura e
dos servios compartilhados, e considerando os custos para implantar tal infraestrutura e
mant-la em operao.
Especificamente, a Empresa Gestora ficar responsvel por explorar os seguintes
produtos e servios, considerando a natureza do parque, cuja vocao a explorao de
servios e produtos de tecnologias da informao e das comunicaes:

gua e esgoto;

Energia eltrica;

Segurana e manuteno predial;

Aluguel de salas e laboratrios;

Servios de gerncia de redes e sistemas (datacenter, storage, etc) e


comunicao de voz e de dados:
o Rede de comunicao de dados;
o Internet ultra banda larga;
o Internet sem fio banda larga;
o Telefonia corporativa;
o Videoconferncia;
o CFTV (Circuito Fechado de Televiso);
o Hospedagem de sites e contedos;
o Correio eletrnico;
o Gerncia e suporte de rede.

A estimativa de custos e retorno referente a tais itens foi elaborada e tomada como
base da anlise referente viabilidade econmica descrita adiante no presente
documento.
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Entretanto, razovel prever que a entidade gestora do Parque tambm possa ter
retorno de outras atividades que estejam sob sua administrao direta ou em associao
ou subcontratao com terceiros. Incluem-se nessa hiptese:

Servios de convivncia: alimentao, ginstica, servios bancrios, lojas


diversas, centro de convenes, hotelaria;

Incentivo inovao tecnolgica: participao em joint ventures, formao de


fundo de investimento do PTCD, alocao de capital de risco, etc.;

Promoo de interaes cooperativas entre as instituies instaladas no PTCD:


participao em pesquisa e desenvolvimento, patenteamento e gesto de
direitos autorais, incubao, criao de startups, etc.

A estimativa de custos e retorno referente a tais itens mais susceptvel a incertezas


para ser realizada no presente, mas a gestora do PTCD pode organizar uma unidade
especfica para explorar tais possibilidades, independente da avaliao da viabilidade
tcnica, visto que tais servios so administrativos e negociais.
De todo modo, o PTCD um importante empreendimento imobilirio com restries
ambientais, de urbanismo e de arquitetura que emprega. Na sua realizao, empregamse, sobretudo, tcnicas de arquitetura e de engenharias civil e eltrica. J os servios de
comunicao, processamento e armazenamento, empregam tcnicas da computao, da
engenharia de redes e de telecomunicaes.
A avaliao de viabilidade tcnica do PTCD, parte do princpio de que tais tecnologias
so relativamente usuais e as solues adotadas so consolidadas, chegando s
seguintes concluses:

No h a necessidade de nenhuma construo que tenha uma grande


complexidade ou a utilizao de novos materiais de difcil acesso no mercado
brasileiro;

Os servios de tecnologia da informao e comunicaes utilizam a arquitetura


TCP/IP, desenvolvida e consolidada na Internet e servios computacionais com
fornecedores variados e reconhecidos no mercado;

As caractersticas de inovao propostas para o projeto daro visibilidade ao


PTCD tanto no Brasil como no mundo.

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Portanto, por requisitar apenas tecnologias relativamente usuais, bem como servios
de projeto, desenvolvimento, construo, instalao, homologao, etc., para os quais
existem empresas fornecedoras e profissionais capacitados, no mercado local, e como os
custos esto dentro dos parmetros praticados localmente e nacionalmente, conclui-se
ento que, do ponto de vista tcnico, o PTCD vivel. Por outro lado, a soluo tcnica
aqui proposta est em concordncia com o estudo de viabilidade econmico-financeira
apresentado em sntese a seguir, mostrando a viabilidade dos investimentos tecnolgicos.

4.2 Viabilidade Econmica


A viabilidade econmica do projeto avaliada em termos de Valor Presente Lquido
positivo. Ainda abordagem focal foi a gesto do PTCD com parceiro privado, mas esta
tambm foi comprada simples venda do terreno em ao exclusivamente imobiliria.
Visto o interesse e viabilidade da parceria, props-se o respectivo edital de seleo da
parceira privada e a argumentao estratgica para as escolhas da Terracap.

4.2.1 Abordagem pela Gesto do PTCD com parceiro privado


Todas as hipteses adotadas foram derivadas dos outros relatrios previamente
desenvolvidos na cooperao Terracap-UnB:

Custo de capital nominal: 18,5% ao ano;

Inflao: 4,5% ao ano;

Custo do capital de terceiros (BNDES): 6,5% ao ano;

Investimento da parceira: R$ 1.214.710.883,65;

Valor do terreno integralizado pela Terracap: R$ 1.080.000.000,00;

Rodadas de investimento: quatro rodadas de investimento, correspondentes ao


remanejamento ambiental da rea:
o Investimento inicial: pela Terracap R$ 1.080.000.000,00 e pela parceira
R$ 243.052.509,84, ocupao de 17% da rea total do Lote 1
(acumulado 17%);
o Investimento do primeiro ano: pela Terracap: R$ 0,00 e pela parceira R$
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407.165.754,71, ocupao de mais 23% da rea total do Lote 1


(acumulado 50%);
o Investimento do segundo ano: pela Terracap R$ 0,00 e pela parceira R$
273.463.637,99, ocupao de mais 25% da rea total do Lote 1
(acumulado 75%);
o Investimento do terceiro ano: pela Terracap: R$ 0,00 e pela parceira: R$
291.028.981,11, ocupao de mais 25% da rea total do Lote 1
(acumulado 100%);

Assim, no incio do primeiro ano, 17% da rea comercialmente explorvel foi


assumida como pronta para locao; no incio do segundo ano de projeto,
50%; no incio do terceiro ano, 75%; e, no incio do quarto ano, 100%. Os
fluxos de caixa seguem essa lgica;

Para o aluguel, assume-se um crescimento real de 1,5% no valor cobrado dos


locatrios;

Servios de manuteno, segurana, locao de vagas e gesto das vagas,


tero um crescimento real de 1% ao ano;

Para o fornecimento de energia eltrica, supe-se apenas reposio


inflacionria;

Em termos de custos, os gastos com pessoal e equipamentos de manuteno


e segurana seguem o mesmo crescimento real de 1% ao ano das receitas;

Pessoal administrativo e outros custos tm previso de aumento real de 0,5%


ao ano.

Com base em tais parmetros, as estimativas realizadas, e o correspondente fluxo de


caixa, demonstram a viabilidade financeira do PTCD, pressupondo a explorao do
negcio com parceiro privado.
Especificamente, em termos de Valor Presente Lquido positivo, so os seguintes os
resultados das estimativas:

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Cenrios Cenrio 1:
Participao da
Terracap nos
lucros conforme
Parmetros
proporo do
Caractersticos
capital social
VPL
R$ (608.086.326,38)
PayBack
15 anos
TIR Real
6,25%
TIR Nominal
10,75%
Necessidade de
27,1%
financiamento do
BNDES
Custo de Capital
10,75%
Alavancado Real
VPL alavancado
R$ 652.437,95

Cenrio 2: Reduo
em 50% da
participao da
Terracap nos lucros

Cenrio 3:
Participao nula
da Terracap nos
lucros

R$ (114.935.641,45)
12 anos
8,71%
13,21%
7%

R$ 378.215.043,49
9 anos
13,38%
17,88%
0%

13,20%

14,00%

R$ 1.858.555,11

R$ 378.215.043,49

Adicionalmente, o estudo comparado com a ao exclusivamente imobiliria de venda


do terreno mostra que, mesmo no pior dos cenrios, com a Terracap abdicando de todo
da sua participao nos lucros durante 35 anos e com o uso de um custo de capital j
adotado pela empresa em seus projetos, a participao na sociedade economicamente
prefervel simples venda do Lote 1.
Segue-se ento, a propsito da viabilidade econmica, a argumentao estratgica
para as escolhas da Terracap:

Rentabilidade atrativa para a parceira;

Manuteno do controle do projeto pela Terracap;

Mudana da lgica de desenvolvimento da regio;

Alternativa financeira para a Terracap no futuro;

Garantia de destinao da rea para parque tecnolgico;

Melhor opo que a simples venda da rea.

4.3 Sustentao Jurdica e Operacional da Terracap frente aos rgos de


Controle
4.3.1 Modelo Proposto para o Edital de seleo da empresa scia da PPP
Considerados os estudos de diversas formas de parceria (outros Parques, PPP do
datacenter do Banco do Brasil, PPP dos aeroportos, etc.), foi proposto um modelo
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equivalente ao denominado Design Build Finance and Operate (DBFO), pois seus moldes
permitem a diviso de riscos e vantagens entre os parceiros. As caractersticas principais
do DBFO so:

Processo licitatrio claro e definido, com diversos facilitadores legais;

Realizao de um contrato com um empreiteiro do setor privado que ir


projetar, construir, operar e financiar uma instalao por um prazo definido,
sendo tal instalao aps revertida para o setor pblico;

O estabelecimento propriedade do setor privado durante o prazo do contrato


e ele recupera os seus custos por meio de explorao de servios, colaborao
societria, subveno e/ou contraprestao;

O fator principal a utilizao de financiamento privado e a transferncia dos


riscos operacionais, de projeto e construo.

Vale notar que formas de parceria diferentes da DBFO envolvem diferentes


combinaes de responsabilidades principais que no se adequam ao PTCD. Este
modelo tambm permite a resoluo de vrios problemas:

No h inverso de fases com relao s determinaes de princpio de


licitaes, havendo primeiramente uma licitao na modalidade Concorrncia;

No caso, a autorizao legislativa para a instituio de empresa pblica e de


sociedade de economia mista difere daquela que necessria participao
por estas em empresas privadas;

No h privatizao de empresa pblica pr-existente, mas sim a constituio


de empresa privada desde o nascedouro;

As opes de cesso ou transferncia do imvel para a SPE a ser criada so


abrangentes e correlatas, podendo ser feitas como integralizao de capital
social, bem como por outros meios, todos j previstos em lei;

Em termos de viabilidade de encontrar um parceiro, em qualquer caso ser


resguardado o interesse e o patrimnio pblicos, em eventual insucesso na
busca da parceria;

Este modelo, alm de estar previsto em legislao especfica e j ter relevante


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doutrina acerca de sua utilizao, ainda contribui no desenvolvimento da regio


em diversos aspectos j apontados no estudo de viabilidade.

4.3.2 Atendimento a Leis e Normas


Toda a cautela na elaborao do estudo e no regramento do certame est sendo
adotada com vistas ao atendimento das normas vigentes tanto em mbito federal quanto
local, especificamente a Resoluo TCDF n 189:

Legislao Federal:

o Lei n 11.079/2004 (Lei das PPPs);


o Lei n 8.987/95 (Lei das Concesses);
o Lei n 9.074/95 (Regulamenta Outorgas de Concesses);
o Lei n 8.666/93 (Lei de Licitaes);
o Lei n 6.404/76 (Lei das SA);
o Lei Complementar n 101/2000 (Lei de Responsabilidade Fiscal);
o Decreto n 5.385/2005 (Regulamenta o Comit Gestor previsto na Lei
das PPP);
o Decreto n 5.977/2006 (Regulamenta a aplicao da Lei de Concesses
Lei das PPP).

Legislao Local:

o Lei n 3.792/2006 (Institui o Programa de PPPs no DF);


o Lei n 4.167/2008 (Altera a Lei n 3.792/2006);
o Decreto n 27.965/2007 (Aprova o Regimento Interno do Conselho
Gestor de PPPs no DF);
o Decreto n 28.813/2008 (Afirma a Inaplicabilidade do Decreto n
17.733/96 s PPPs);
o Resoluo n 189/2008 (Dispe sobre o Controle e Fiscalizao de
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Procedimentos de Licitao, Contratao e Execuo Contratual das


PPPs pelo TCDF);
o Decreto n 33.157/2011 (Dispe sobre a Coordenao Poltica de PPPs
no DF).

4.4 Porque Participar do Negcio PTCD e no s Vender o Lote


Alm da relativa frieza da avaliao de viabilidade tcnica e econmica, foram
coligidos tambm durante os trabalhos os seguintes argumentos estratgicos, ou que se
queira polticos, acerca da participao da Terracap no negcio PTCD:

Apenas vender o lote em uma operao puramente imobiliria implica em um


risco tangvel de no mais vir a existir um PTCD: na operao puramente
imobiliria, no possvel requisitar a existncia de uma entidade gestora de
atividades de parque tecnolgico, mas apenas de destinar o terreno para
comrcio ou indstria;

Em consequncia, o no-parque ser uma entidade acfala ou sem


coordenao, ou ainda sem objetivos efetivamente monitorveis e controlveis
pelo GDF;

Esse cenrio j aconteceu antes no DF: Setor Industrial Bernardo Sayo,


descaracterizado no que se refere aos empreendimentos tecnolgicos e com
demais imveis entregues para outros tipos de atividades diversas;

A Terracap estaria perdendo uma importante oportunidade de exercer sua


atribuio de agncia de desenvolvimento do DF. Conforme transcrito na
introduo a todos os documentos da cooperao Terracap-UnB:
o Pela Lei n 4.586, de 13 de julho de 2011 a Terracap passou a exercer
tambm a funo de Agncia de Desenvolvimento do Distrito Federal,
por intermdio da proposio, da operacionalizao e da implementao
de programas e projetos de desenvolvimento econmico e social de
interesse

do

estabelecimento

Distrito
de

Federal,
parcerias

podendo

inclusive

pblico-privadas,

promover

constituio

o
de

sociedades de propsito especfico (SPE);


o Nesse contexto, a Terracap constitui-se importante vetor das polticas
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pblicas definidas nos programas que esto sendo implantados pelo


atual Governo do Distrito Federal, em especial no que se refere ao
Parque Tecnolgico Capital Digital PTCD;

Mesmo no pior dos cenrios do estudo de viabilidade econmica, com a


Terracap abdicando de todo da sua participao nos lucros durante 35 anos e
com o uso de um custo de capital j adotado pela empresa em seus projetos, a
participao na sociedade economicamente prefervel simples venda do
Lote 1 destinado ao PTCD. Este Parque constitui uma alternativa financeira
para a Terracap no futuro, vis--vis das aes de carter puramente imobilirio.

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Arquivo: PTCD EVTEC - Produto 5_9 Analise de Viabilidade Conclusao V0_2
Confidencial
Este documento foi elaborado pela Universidade de Braslia (UnB) para a TERRACAP
vedada a cpia e a distribuio deste documento ou de suas partes sem o consentimento, por escrito, da TERRACAP.

Projeto: 2011 TERRACAP EVTEC


PTCD

Emisso:
30/03/2012

5 CONCLUSO
Atravs de um trabalho coordenado e interdependente entre as equipes da
TERRACAP e da Universidade de Braslia, as atividades de elaborao do Produto 5.9
foram planejadas, discutidas, executadas e documentadas.
A concluso do Produto importante, pois representa a prpria concluso do projeto
visto que se encontram sintetizadas as linhas mestras da implantao do PTCD. Alm
disso, foram evidenciadas as seguintes concluses:

O Projeto tem viabilidade tcnica e econmica;

A abordagem adotada visa cumprir normas do TCDF e aumentar a


transparncia do planejamento e das aes de implantao do PTCD;

O PTCD constitui uma alternativa financeira para a Terracap no futuro;

O projeto constitui garantia de destinao da rea para parque tecnolgico.

De fato, sendo a administradora inalienvel do terreno, destinatria e detentora das


licenas necessrias ao projeto, e tendo o papel de Agncia de Desenvolvimento do DF, a
participao da Terracap imprescindvel ao sucesso do Parque Tecnolgico Capital
Digital.
As atividades envolvidas nesta etapa observaram formalmente a execuo dos
passos da metodologia elencada para gesto do projeto, PMP/PMI.
A equipe da UnB considera que teve acesso a todas as informaes necessrias
boa conduo dos trabalhos e que a disponibilizao dessas informaes pela equipe da
TERRACAP, assim como as atividades conjuntas de anlise e discusso, levaram a etapa
do projeto a bom termo.

Braslia, 30 de Maro de 2012.

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Arquivo: PTCD EVTEC - Produto 5_9 Analise de Viabilidade Conclusao V0_2
Confidencial
Este documento foi elaborado pela Universidade de Braslia (UnB) para a TERRACAP
vedada a cpia e a distribuio deste documento ou de suas partes sem o consentimento, por escrito, da TERRACAP.

Projeto: 2011 TERRACAP EVTEC


PTCD

Emisso:
30/03/2012