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FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO

31 DE OUTUBRO DE 2008

Apresentamos a seguir um resumo dos principais pontos da Instruo da Comisso de Valores Mobilirios
(CVM) n. 472, de 31 de outubro de 2008 (Instruo CVM 472), que trata da constituio, administrao, oferta
pblica de distribuio de cotas, funcionamento e divulgao de informaes dos Fundos
de Investimento Imobilirio (FII). Tal Instruo revogou a Instruo CVM n. 205, de 14 de janeiro de 1994
(Instruo CVM 205), bem como acrescentou o Anexo III-B Instruo CVM n. 400, de 29 de dezembro de
2003 (Instruo CVM 400).
A elaborao da Instruo CVM 472 teve como escopo precpuo a atualizao da disciplina dos FII, de modo
a aproxim-los da regulamentao dos demais fundos regulados pela CVM, em especial da Instruo CVM n.
409, de 18 de agosto de 2004 (Instruo CVM 409).
Destacamos a seguir as principais alteraes trazidas pela Instruo CVM
472:
1. CONSTITUIO E FUNCIONAMENTO DO FII
1.1.Registros de Constituio e Funcionamento do FII
A Instruo CVM 472 reduziu o prazo da autorizao para a constituio de FII, que passou de 15 (quinze)
para 5 (cinco) dias e que ser concedida de forma automtica, mediante protocolo perante a CVM dos
documentos e informaes listados no Artigo 4 da Instruo CVM 4721.
1. Art. 4 O administrador dever solicitar CVM autorizao para constituio do fundo, a qual ser concedida, automaticamente, no prazo de at 5
(cinco) dias teis aps a data de protocolo na CVM dos seguintes documentos e informaes:
I pedido de registro na CVM de oferta pblica de distribuio de cotas, nos termos do 1 do art.10, ou comunicao da dispensa automtica deste
registro;
II ato de constituio e regulamento do fundo, elaborado de acordo com as disposies desta Instruo;
III dados relativos ao registro do regulamento em cartrio de ttulos e documentos;
IV indicao do nome do auditor independente e dos demais prestadores de servio contratados pelo administrador do fundo; e
V indicao do diretor do administrador responsvel pela administrao do fundo.

1 No mesmo sentido, o funcionamento do FII passa a depender de prvio registro na CVM e tambm ser
automaticamente concedido mediante comprovao do cumprimento das condies expressas nos incisos do
Artigo 5 da Instruo CVM 4722.
1.2.Registro de Oferta Pblica de Distribuio de Cotas
A Instruo CVM 472 regulamentou que a oferta pblica de distribuio de cotas de FII dever ser instruda
com os documentos e informaes exigidos nos anexos II e III-B da Instruo CVM 400. Este ltimo anexo
relaciona as informaes adicionais do prospecto relativas a ofertas de cotas de emisso de
FII, conforme disposto no item 3.2 abaixo.
Cabe ressaltar que o registro das ofertas pblicas de distribuio de cotas subsequentes do FII ser
automaticamente concedido no prazo de 5 (cinco) dias teis aps a data de protocolo na CVM dos

documentos e informaes exigidos nos anexos II e III-B da Instruo CVM 400 e no poder ser iniciada
nova distribuio de cotas antes de totalmente subscrita ou cancelada a distribuio anterior.
A Instruo CVM 472 possibilitou tambm a colocao parcial de cotas do FII, desde que previsto no
respectivo regulamento, bem como o cancelamento do saldo que no for distribudo, observadas as
disposies da Instruo CVM 400 sobre distribuio parcial.
2.PATRIMNIO
Uma das alteraes mais relevantes trazida pela Instruo CVM 472 diz respeito ao patrimnio e aos ativos
por meio dos quais o FII poder participar em empreendimentos imobilirios, cujo rol foi ampliado.
Art. 5 O funcionamento do FII depende de prvio registro, que ser automaticamente concedido mediante comprovao, perante a CVM:
I da subscrio da totalidade das cotas objeto do registro de distribuio ou da subscrio parcial de cotas, na hiptese prevista no art. 13, desde que
alcanado o valor mnimo previsto em seu 1;
II da publicao do anncio de encerramento; e
III de sua inscrio no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica - CNPJ.
Pargrafo nico. Caso o documento de que trata o inciso II esteja dispensado, o administrador do FII deve apresentar um resumo dos dados finais de
colocao, elaborado nos termos do Anexo VII da Instruo CVM n 400, de 2003.

2 A partir da entrada em vigor da Instruo CVM 472, podero compor o patrimnio do FII:
I quaisquer direitos reais sobre bens imveis;
II desde que a emisso ou negociao tenha sido objeto de registro ou de autorizao pela CVM, aes,
debntures, bnus de subscrio, seus cupons, direitos, recibos de subscrio e certificados de
desdobramentos, certificados de depsito de valores mobilirios, cdulas de debntures,
cotas de fundos de investimento, notas promissrias e quaisquer outros valores mobilirios, desde que se
trate de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII3;
III aes ou cotas de sociedades cujo nico propsito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII;
IV cotas de Fundos de Investimento em Participaes (FIP) que tenham como poltica de investimento,
exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em aes que sejam setoriais e
que invistam exclusivamente em construo civil ou no mercado imobilirio;
V certificados de potencial adicional de construo emitidos com base na Instruo CVM n. 401, de 29 de
dezembro de 2003;
VI cotas de outros FII;
VII certificados de recebveis imobilirios e cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditrios que
tenham como poltica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua
emisso ou negociao tenha sido registrada na CVM;
VIII letras hipotecrias; e
IX letras de crdito imobilirio.
3 As atividades permitidas aos FII so as aplicaes em empreendimentos imobilirios.
Ademais, foi permitida ao administrador do FII a possibilidade de adiantar recursos para projetos de
construo, desde que tais recursos se destinem exclusivamente aquisio do terreno, execuo da obra ou
lanamento comercial do empreendimento e sejam compatveis com o cronograma do FII.

Aos FII que invistam preponderantemente em valores mobilirios sero aplicveis os limites de concentrao
por emissor e por modalidade de ativos previstos na Instruo CVM 409, exceto as aplicaes em ativos
descritos nos itens IV, VI e VII acima, as quais estaro sujeitas somente aos limites de concentrao por
emissor.
Cabe mencionar que a Instruo CVM 472 no deixa claro se os limites de concentrao por emissor e por
modalidade de ativos tambm variam conforme o pblico-alvo do FII, como disposto na Instruo CVM 409.
Uma vez integralizadas as cotas objeto da oferta pblica, a parcela do patrimnio do FII que, em razo do
cronograma previsto no prospecto, no estiver aplicada em empreendimentos imobilirios, dever ser aplicada
em: (a) cotas de fundos de investimento ou ttulos de renda fixa, pblicos ou privados, de liquidez compatvel
com as necessidades do FII; e (b) derivativos, exclusivamente para fins de proteo patrimonial, cuja
exposio seja sempre, no mximo, o valor do patrimnio lquido do FII e desde que previsto na poltica de
investimento do FII.
Alm dos ativos por meio dos quais o FII ter participao em empreendimentos imobilirios, o FII poder,
visando a atender suas necessidades de liquidez, aplicar permanentemente nos ativos da alnea (a)
acima.
Tambm foi permitida a realizao de emprstimo de ttulos e valores mobilirios do FII, desde que tais
operaes sejam cursadas exclusivamente atravs de servio autorizado pelo Banco Central do Brasil
(BACEN) ou pela CVM ou us-lo para prestar garantia de operaes prprias.
3. OUTRAS ALTERAES
Conforme mencionado, a CVM alterou a redao e estrutura da regulamentao sobre FII para moderniz-la e
adequ-la Instruo CVM 409.
4. Dentre as mudanas introduzidas pela Instruo CVM 472 na regulamentao dos FII, explicitaremos
abaixo, de forma sucinta, as mais relevantes.
3.1. Cotas
A Instruo CVM 472 deixou expresso que as cotas do FII devero ser escriturais ou nominativas. Ainda, os
procedimentos para integralizao de cotas tambm foram alterados, de modo que a integralizao das cotas
poder ser vista ou em prazo determinado no compromisso de investimento4.
A integralizao em bens e direitos, que j era prevista na norma anterior, ser feita com base em laudo de
avaliao elaborado somente por empresa especializada, no prazo estabelecido no regulamento ou no
compromisso de investimento, e ser aprovado pela assembleia de cotistas, caso o FII j esteja em
funcionamento.
A elaborao do laudo dos bens e direitos utilizados na integralizao dever observar os requisitos do Anexo
I Instruo CVM 472, que se encontram agrupados em elementos de identificao, elementos de avaliao
e elementos de responsabilidade. Estes requisitos tambm sero aplicados para avaliao de imveis, bens e
direitos de uso a serem adquiridos pelo FII.
Apesar de o laudo de avaliao ser elaborado por uma empresa especializada, atribuiu-se ao administrador
do FII a responsabilidade de atuar com diligncia e cautela para assegurar que as informaes do laudo
sejam verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, respondendo caso incorra em omisso.
3.2. Prospecto

Os prospectos do FII, a partir de agora, devero ser elaborados em conformidade com os requisitos
obrigatrios dispostos no novo Anexo III-B da Instruo CVM 400, inserido pela Instruo CVM 472.
4. Documento por meio do qual o investidor se obriga a integralizar as cotas subscritas na medida
em que o administrador do FII fizer chamadas de capital, nos termos do respectivo regulamento do
FII.
5. Este novo Anexo III-B da Instruo CVM 400 trouxe um rol maior e mais detalhado de informaes que
devero constar nos prospectos de FII, as quais foram divididas entre poltica de investimento, descrio dos
imveis, dados operacionais, identificao dos responsveis pela anlise e seleo dos
investimentos em empreendimentos imobilirios, caractersticas adicionais da oferta e outras informaes.
3.3. Regulamento
O Artigo 15 da Instruo CVM 472 dispe sobre as informaes que devero obrigatoriamente constar no
regulamento, dentre as quais foram includas:
(a) os riscos envolvidos nos ativos que compem o patrimnio do FII;
(b) possibilidade de contratao de operaes com derivativos para fins de
proteo patrimonial;
(c) possibilidade de realizao de subscrio parcial e cancelamento de saldo no colocado findo o prazo de
distribuio;
(d) data de encerramento do exerccio social,
(e) percentual mximo de cotas que o incorporador, construtor e scios de um determinado empreendimento
em que o fundo tenha investido podero, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, subscrever
ou adquirir no mercado, indicando inclusive as consequncias tributrias;
(f) prazo mximo para a integralizao ao patrimnio do fundo de bens e direitos oriundos de subscrio de
cotas, se for o caso;
(g) endereos, fsicos e eletrnicos, em que podem ser obtidas as informaes e documentos relativos ao
fundo;
(h) descrio das medidas que podero ser adotadas pelo administrador para evitar alteraes no tratamento
tributrio conferido ao fundo ou aos seus cotistas;
(i) exerccio do direito de voto em participaes societrias do fundo; e (j) regras e prazos para chamadas de
capital, observado o previsto no compromisso de investimento. s alteraes do regulamento do FII aplica-se,
no que couber, o disposto na Instruo CVM 409.
3.4. Assembleia Geral

A competncia privativa da assembleia geral, para deliberar sobre algumas matrias do FII foi ampliada,
abrangendo discusses sobre a transformao dos FII, alterao do mercado em que as cotas so admitidas
negociao, apreciao do laudo de avaliao de bens e direitos utilizados na integralizao
de cotas ou adquiridos pelos FII, eleio e destituio de representante dos cotistas, aumento das despesas,
encargos e prorrogao do prazo de durao dos FII.
6. A forma de convocao e instalao da assembleia geral dos FII ser regida, no que couber, pelas
disposies da Instruo CVM 409.
Ainda, cabe ressaltar que, assim como previsto na Instruo CVM 409, a Instruo CVM 472 dispe que no
podero votar nas assembleias gerais dos FII o administrador e o gestor, os prestadores de servio do FII e
pessoas, fsicas ou jurdicas, ligadas a eles.
Os cotistas tambm podero votar por meio de comunicao escrita ou eletrnica, observado o disposto no
regulamento do FII.
3.5. Representantes dos Cotistas
Como relao aos representantes dos cotistas, a Instruo CVM 472 admitiu que esta funo pode ser
exercida por profissional especialmente contratado para zelar pelos interesses dos cotistas. Essa funo,
conforme j prevista na Instruo CVM 205, tambm pode ser exercida por um dos cotistas.
3.6. Administrao
3.6.1. Disposies Gerais
A Instruo CVM 472 disciplina que, caso o FII invista parcela superior a 5% (cinco por cento) de seu
patrimnio em valores mobilirios, o administrador dever estar previamente autorizado pela CVM prestao
do servio de administrao de carteira, sendo-lhe facultado, alternativamente, contratar terceiro autorizado
pela CVM a exercer tal atividade.
Adicionalmente s obrigaes do administrador previstas na regulamentao anterior dos FII, foram includas
novas obrigaes na Instruo CVM 472, semelhantes s obrigaes dos administradores descritas na
Instruo 409, tais como custear as despesas de propaganda do FII, manter documentao no caso de
instaurao de procedimento administrativo pela CVM, at o trmino do procedimento, manter atualizada na
CVM a lista de prestadores de servios do FII, bem como controlar e supervisionar as atividades inerentes
gesto dos ativos do FII.
7. A Instruo CVM 472 tambm determina que o administrador assuma os custos da contratao de terceiros
para a prestao de servios de anlise e acompanhamento de projetos imobilirios, tesouraria, controle e
processamento de ttulos e valores mobilirios, escriturao de cotas e gesto de carteiras.
O administrador do FII ainda dever diligenciar para que certas clusulas dispostas no pargrafo nico do
Artigo 32 da Instruo CVM 4725 estejam contidas nos contratos de custdia do FII.
Adicionalmente, foi inserida nesta norma a dispensa de contratao do servio de custdia para os ativos
financeiros que representem at 5% (cinco por cento) do patrimnio lquido do FII, desde que tais ativos
estejam admitidos negociao em bolsa de valores ou mercado de balco organizado ou registrados

em sistema de registro ou de liquidao financeira autorizado pelo BACEN ou pela CVM.


3.6.2. Normas de Conduta do Administrador e Conflitos de Interesse
A CVM tambm buscou reforar no Artigo 33 da Instruo CVM 4726 as responsabilidades do administrador
em relao s normas de conduta, devendo o administrador exercer suas atividades com boa f,
transparncia, diligncia e lealdade em relao ao FII e aos cotistas.
Nesse sentido, os atos que caracterizam conflitos de interesse dependem de aprovao prvia, especfica e
informada pela assembleia de cotistas do FII.
Art. 32. O administrador do fundo deve: (...)
Pargrafo nico. Os contratos de custdia devem conter clusula que:
I estipule que somente as ordens emitidas pelo administrador, pelo gestor ou por seus representantes legais ou mandatrios, devidamente
autorizados, podem ser acatadas pela instituio custodiante;
II vede ao custodiante a execuo de ordens que no estejam diretamente vinculadas s operaes do fundo; e III estipule com clareza o preo dos
servios.
6 Art. 33. O administrador deve exercer suas atividades com boa f, transparncia, diligncia e lealdade em relao ao fundo e aos cotistas.
1 So exemplos de violao do dever de lealdade do administrador, as seguintes hipteses:
I - usar, em benefcio prprio ou de outrem, com ou sem prejuzo para o fundo, as oportunidades de negcio do fundo;
II omitir-se no exerccio ou proteo de direitos do fundo ou, visando obteno de vantagens, para si ou para outrem, deixou de aproveitar
oportunidades de negcio de interesse do fundo;
III adquirir bem ou direito que sabe necessrio ao fundo, ou que este tencione adquirir; e
IV tratar de forma no equitativa os cotistas do fundo, a no ser quando os direitos atribudos a diferentes classes de cotas justificassem tratamento
desigual.
2 O administrador e o gestor devem transferir ao fundo qualquer benefcio ou vantagem que possam alcanar em decorrncia de sua condio.

3.6.3. Vedaes ao Administrador


As vedaes impostas ao administrador seguem os mesmo parmetros da regulamentao anterior, salvo
pelos seguintes itens que foram acrescentados pela Instruo CVM 472: (a) realizar operaes com ativos
financeiros ou modalidades operacionais no previstas na Instruo CVM 472; e (b) realizar operaes com
derivativos, exceto quando tais operaes forem realizadas exclusivamente para fins de proteo patrimonial
e desde que a exposio seja sempre, no mximo, o valor do patrimnio lquido do FII.
Adicionalmente, a Instruo CVM 472 esclareceu que a vedao de constituir nus reais sobre os imveis
integrantes do patrimnio do FII, disposta no Artigo 7, inciso VI da Lei 8.668/93, no impede a aquisio de
imveis que possuam nus reais constitudos anteriormente ao seu ingresso no patrimnio do FII.
Durante a vigncia da norma anterior, a CVM j havia manifestado esse entendimento, no julgamento do
Processo CVM n 2001/11828, que agora foi consignado no texto da Instruo CVM 472.
3.6.4. Remunerao do Administrador
A remunerao dever constar expressamente no regulamento do FII e poder incluir uma parcela varivel
calculada em funo do desempenho do FII ou de indicador relevante para o mercado imobilirio.
3.7. Divulgao de Informaes
3.7.1. Informaes Peridicas

Os prazos para o administrador prestar informaes peridicas aos cotistas e CVM foram ligeiramente
alterados pela Instruo CVM 472, de forma que atualmente existem informaes que devero ser prestadas
mensalmente, trimestralmente, semestralmente e anualmente.
Com relao apurao do valor da cota, foi mantida a periodicidade mensal.
9. A publicao das informaes peridicas dever ocorrer na pgina da internet do administrador do FII, em
cuja sede tambm devero estar disponveis tais informaes.
3.7.2. Informaes Eventuais
Dentre as informaes eventuais que devero ser prestadas pelo administrador aos cotistas, esto previstos
os documentos relativos a assembleias gerais e, nos prazos estabelecidos na Instruo CVM 400, o
prospecto, material publicitrio e anncios de incio e de encerramento. A necessidade de divulgao de fato
relevante foi mantida, conforme j previsto na Instruo CVM 205.
3.8. Demonstraes Financeiras e Exerccio Social
Em relao s demonstraes financeiras, estas devero ser levantadas anualmente, ao invs de
semestralmente como previsto na norma anterior, ao fim do exerccio social, o qual dever ter data de
encerramento em 30 de junho ou 31 de dezembro de cada ano.
3.9.Encargos do FII
A Instruo CVM 472 alterou o rol de despesas que podem constituir encargo do FII, incluindo na lista, por
exemplo, as taxas de ingresso e de sada dos fundos de que o FII seja cotista.
3.10. Transformao, Incorporao, Fuso e Ciso
A redao da Instruo CVM 472 criou tambm um captulo exclusivo sobre transformao, incorporao,
fuso e ciso de FII, trazendo disposies especficas referentes a tais operaes, que se assemelham s
regras da Instruo CVM 409.
3.11. Liquidao
No tocante liquidao do FII, a Instruo CVM 472 adotou algumas disposies j previstas na Instruo
CVM 409.
10. Aps a partilha do ativo, o cancelamento do registro do FII dever ser promovido pelo administrador, com
o encaminhamento CVM, no prazo de 15 (quinze) dias da documentao expressa no Artigo 51 da Instruo
CVM 4727.
3.12. FII para Investidores Qualificados

A definio de investidores qualificados adotada aquela prevista na Instruo CVM 409. Adicionalmente,
sero consideradas investidor qualificado as Sociedades de Propsito Especfico (SPE), cujos scios sejam
investidores qualificados.
Os FII para investidores qualificados, desde que previstos nos regulamentos, podem admitir a utilizao de
ttulos e valores mobilirios na integralizao das cotas, dispensar a elaborao do prospecto, dispensar a
publicao de anncio de incio e encerramento de distribuio, dispensar a elaborao de laudo de avaliao
para integralizao de cotas em bens e direitos e prever a existncia de cotas com direitos e caractersticas
especiais quanto ordem de preferncia no pagamento de rendimentos peridicos, no reembolso de seu valor
ou no pagamento do saldo de liquidao do FII.
3.13. Disposies Finais
Em referncia ao descumprimento dos prazos previstos na Instruo CVM 472 pelo administrador, o valor da
multa diria aplicada foi atualizado para R$ 200,00 (duzentos reais).
Ainda, ficou estabelecido que os fundos de investimentos regulados pela Instruo CVM 409, os Fundos
Mtuos de Investimento em Empresas Emergentes, os Fundos de Investimento em Participaes e os Fundos
de Investimento em Direitos Creditrios podero ser transformados em FII, mediante deliberao em
assembleia geral, aprovada pelos cotistas e representando, no mnimo, metade das cotas emitidas.
7 Art. 51. Aps a partilha do ativo, o administrador dever promover o cancelamento do registro do fundo, mediante o encaminhamento CVM, no
prazo de 15 (quinze) dias, da seguinte documentao:
I o termo de encerramento firmado pelo administrador em caso de pagamento integral aos cotistas, ou a ata da assemblia geral que tenha
deliberado a liquidao do fundo, quando for o caso;
II a demonstrao de movimentao de patrimnio do fundo a que se refere o caput, acompanhada do parecer do auditor independente; e
III o comprovante da entrada do pedido de baixa de registro no CNPJ.

11. Por fim, ressaltamos que foi admitido na Instruo CVM 472 o correio eletrnico como forma de
correspondncia vlida para o administrador se comunicar com os cotistas ou com a CVM.
3.14. Adaptao dos FII s Novas Regras
A Instruo CVM 472 foi publicada em 03 de novembro de 2008, no Dirio Oficial da Unio, e entrar em vigor
em 30 (trinta) dias a partir desta data, ou seja, em 03 de dezembro de 2008.
Para os FII em funcionamento na data do incio da vigncia da Instruo CVM 472, os administradores tero 6
(seis) meses, a contar da data da publicao, para adaptar esses FII s atuais disposies.
Estes so os principais pontos trazidos pela Instruo CVM 472, aqui descritos de forma resumida e apenas
em carter informativo que, no entanto,no esgotam todas as disposies que entraram em vigor.
Nossa equipe encontra-se inteira disposio para quaisquer esclarecimentos.
Este informativo foi elaborado exclusivamente para nossos clientes e apresenta informaes
resumidas, no representando uma opinio legal.
Dvidas e esclarecimentos especficos sobre tais informaes devero ser dirigidos diretamente ao
nosso escritrio.