CURSO AVANÇADO

de FII de CRI
Felipe Ribeiro
Sócio da Quata Imob (QIFF11)
Host de Podcast - Bate Papo com Felipe Ribeiro
Educador - @felipe.fiis
 Módulo 2
Fundos de CRI
Parte 1
Definição, Legislação, Regulação e Auto-Regulação
Bibliografia / Videografia Existente no Brasil
Definição – Lei 8.668
FIIs e FIAGRO
Art. 1º Ficam instituídos Fundos de Investimento Imobiliário, sem personalidade jurídica, caracterizados pela comunhão de recursos captados por
meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, na forma da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, destinados a aplicação em
empreendimentos imobiliários.

Art. 2º O Fundo será constituído sob a forma de condomínio fechado, proibido o resgate de quotas, com prazo de duração determinado ou
indeterminado.

Art. 5º Os Fundos de Investimento Imobiliário serão geridos por instituição administradora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, que
deverá ser, exclusivamente, banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de
crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente equiparadas.

Art. 6º O patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário.

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Definição – Lei 8.668
FIIs e FIAGRO
Art. 1º Ficam instituídos Fundos de Investimento Imobiliário, sem personalidade jurídica, caracterizados pela comunhão de recursos captados por
meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, na forma da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, destinados a aplicação em
empreendimentos imobiliários.

Art. 2º O Fundo será constituído sob a forma de condomínio fechado, proibido o resgate de quotas, com prazo de duração determinado ou
indeterminado.

Art. 5º Os Fundos de Investimento Imobiliário serão geridos por instituição administradora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, que
deverá ser, exclusivamente, banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de
crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente equiparadas.

Art. 6º O patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário.

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Definição – Lei 8.668
FIIs e FIAGRO
Art. 1º Ficam instituídos Fundos de Investimento Imobiliário, sem personalidade jurídica, caracterizados pela comunhão de recursos captados por
meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, na forma da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, destinados a aplicação em
empreendimentos imobiliários.

Art. 2º O Fundo será constituído sob a forma de condomínio fechado, proibido o resgate de quotas, com prazo de duração determinado ou
indeterminado.

Art. 5º Os Fundos de Investimento Imobiliário serão geridos por instituição administradora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários,
que deverá ser, exclusivamente, banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento,
sociedade de crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente
equiparadas.

Art. 6º O patrimônio do Fundo será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora, em caráter fiduciário.

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Definição – Lei 8.668
FIIs e FIAGRO
Art. 10. Cada Fundo de Investimento Imobiliário será estruturado através de regulamento elaborado pela instituição administradora, contendo:

I - qualificação da instituição administradora; / II - política de investimento que estabeleça, com precisão e clareza, as definições quanto aos ativos
que comporão o patrimônio do fundo para atender seus objetivos; / III - taxa de ingresso ou critério para sua fixação; / IV - remuneração da
administradora; / V - divulgação de informações aos quotistas, nos prazos fixados pela Comissão de Valores Mobiliários; VI - despesas e encargos
do Fundo; / VII - competência e quorum de deliberação da Assembléia Geral de Quotistas; / VIII - critérios para subscrição de quotas por um mesmo
investidor; / IX - prazo de duração do fundo e as condições de resgate para efeito de liquidação do mesmo; / X - outras especificações, visando à
fiscalização do mercado e à clareza de informações, na forma de regulamentação baixada pela Comissão de Valores Mobiliários. / XI - critérios
relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.

Parágrafo único. O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime
de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Art. 11. Nas hipóteses de renúncia da instituição administradora, seu descredenciamento pela Comissão de Valores Mobiliários, destituição pela
assembléia de quotistas ou sua sujeição ao regime de liquidação judicial ou extrajudicial, a ata da assembléia de quotistas que eleger nova
instituição administradora para substituí-la, devidamente aprovada e registrada na Comissão de Valores Mobiliários, constitui documento hábil para
averbação, no Registro de Imóveis, da sucessão da propriedade fiduciária dos bens imóveis integrantes do patrimônio do fundo.

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Definição – Lei 8.668
FIIs e FIAGRO
Art. 10. Cada Fundo de Investimento Imobiliário será estruturado através de regulamento elaborado pela instituição administradora, contendo:

I - qualificação da instituição administradora; / II - política de investimento que estabeleça, com precisão e clareza, as definições quanto aos ativos
que comporão o patrimônio do fundo para atender seus objetivos; / III - taxa de ingresso ou critério para sua fixação; / IV - remuneração da
administradora; / V - divulgação de informações aos quotistas, nos prazos fixados pela Comissão de Valores Mobiliários; VI - despesas e encargos
do Fundo; / VII - competência e quorum de deliberação da Assembléia Geral de Quotistas; / VIII - critérios para subscrição de quotas por um mesmo
investidor; / IX - prazo de duração do fundo e as condições de resgate para efeito de liquidação do mesmo; / X - outras especificações, visando à
fiscalização do mercado e à clareza de informações, na forma de regulamentação baixada pela Comissão de Valores Mobiliários. / XI - critérios
relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.

Parágrafo único. O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime
de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Art. 11. Nas hipóteses de renúncia da instituição administradora, seu descredenciamento pela Comissão de Valores Mobiliários, destituição pela
assembléia de quotistas ou sua sujeição ao regime de liquidação judicial ou extrajudicial, a ata da assembléia de quotistas que eleger nova
instituição administradora para substituí-la, devidamente aprovada e registrada na Comissão de Valores Mobiliários, constitui documento hábil para
averbação, no Registro de Imóveis, da sucessão da propriedade fiduciária dos bens imóveis integrantes do patrimônio do fundo.

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Definição – Lei 8.668
FIIs e FIAGRO
Art. 10. Cada Fundo de Investimento Imobiliário será estruturado através de regulamento elaborado pela instituição administradora, contendo:

I - qualificação da instituição administradora; / II - política de investimento que estabeleça, com precisão e clareza, as definições quanto aos ativos
que comporão o patrimônio do fundo para atender seus objetivos; / III - taxa de ingresso ou critério para sua fixação; / IV - remuneração da
administradora; / V - divulgação de informações aos quotistas, nos prazos fixados pela Comissão de Valores Mobiliários; VI - despesas e encargos
do Fundo; / VII - competência e quorum de deliberação da Assembléia Geral de Quotistas; / VIII - critérios para subscrição de quotas por um mesmo
investidor; / IX - prazo de duração do fundo e as condições de resgate para efeito de liquidação do mesmo; / X - outras especificações, visando à
fiscalização do mercado e à clareza de informações, na forma de regulamentação baixada pela Comissão de Valores Mobiliários. / XI - critérios
relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.

Parágrafo único. O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o
regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Art. 11. Nas hipóteses de renúncia da instituição administradora, seu descredenciamento pela Comissão de Valores Mobiliários, destituição pela
assembléia de quotistas ou sua sujeição ao regime de liquidação judicial ou extrajudicial, a ata da assembléia de quotistas que eleger nova
instituição administradora para substituí-la, devidamente aprovada e registrada na Comissão de Valores Mobiliários, constitui documento hábil para
averbação, no Registro de Imóveis, da sucessão da propriedade fiduciária dos bens imóveis integrantes do patrimônio do fundo.

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Definição – Lei 8.668
FIIs e FIAGRO
Art. 10. Cada Fundo de Investimento Imobiliário será estruturado através de regulamento elaborado pela instituição administradora, contendo:

I - qualificação da instituição administradora; / II - política de investimento que estabeleça, com precisão e clareza, as definições quanto aos ativos
que comporão o patrimônio do fundo para atender seus objetivos; / III - taxa de ingresso ou critério para sua fixação; / IV - remuneração da
administradora; / V - divulgação de informações aos quotistas, nos prazos fixados pela Comissão de Valores Mobiliários; VI - despesas e encargos
do Fundo; / VII - competência e quorum de deliberação da Assembléia Geral de Quotistas; / VIII - critérios para subscrição de quotas por um mesmo
investidor; / IX - prazo de duração do fundo e as condições de resgate para efeito de liquidação do mesmo; / X - outras especificações, visando à
fiscalização do mercado e à clareza de informações, na forma de regulamentação baixada pela Comissão de Valores Mobiliários. / XI - critérios
relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.

Parágrafo único. O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime
de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Art. 11. Nas hipóteses de renúncia da instituição administradora, seu descredenciamento pela Comissão de Valores Mobiliários, destituição
pela assembléia de quotistas ou sua sujeição ao regime de liquidação judicial ou extrajudicial, a ata da assembléia de quotistas que eleger nova
instituição administradora para substituí-la, devidamente aprovada e registrada na Comissão de Valores Mobiliários, constitui documento
hábil para averbação, no Registro de Imóveis, da sucessão da propriedade fiduciária dos bens imóveis integrantes do patrimônio do fundo.

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Legislação,
FIIs
Regulação e Auto Regulação
Dispõe sobre a constituição, a administração, o
funcionamento, a oferta pública de distribuição de
cotas e a divulgação de informações dos Fundos de
Lei Investimento Imobiliário – FII. Revoga as Instruções
ICVM
8.668 CVM nº 205, de 14 de janeiro de 1994, nº 389, de 3
Cria os FII 472 de junho de 2003, nº 418, de 19 de abril de 2005 e nº
455, de 13 de junho de 2007. Acrescenta o Anexo
III-B à Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro
Lei de 2003.

9.779 FII
Dispõe sobre a elaboração e divulgação das
Isenção do IR e da outras determinações. ICVM Demonstrações Financeiras dos Fundos de
516 Investimento Imobiliário – FII, regidos pela
Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008.

Códigos Institui
ções
ICVM Dispõe sobre a constituição, a administração, o
Existem códigos (para ATIVIDADES) 555 funcionamento e a divulgação de informações dos
Existem códigos para as instituiçoes
fundos de investimento.

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Legislação,
FIIs
Regulação e Auto Regulação

Lei
ICVM
8.668
472
Legislação
Congresso Lei
9.779 FII
ICVM
516
Regulação
CVM
Códigos Institui
ções
ICVM
Auto Regulação 555

ANBIMA

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Fontes
Videos
Playlist Videos de FIIs de CRIs no Youtube – Link

Podcasts
Valora
Hectare
Habitat
Devant
Vinci
RBR
Fii_Facil
TickerCast
Bate Papo com Felipe Ribeiro

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Fontes
Livros
Guia Suno de FIIs – Prof Baroni e Danilo Bastos
Introdução aos FIIs – Andre Bacci
Perguntas e Respostas sobre FIIs – Danilo Bastos e Rodrigo Fernandes
101 Perguntas e Respostas sobre FIIs – Prof Baroni & Jean Tosseto
FIIs: uma abordagem pratica - Marcelo Buenos dos Santos
Metodo Fayh – Marcelo Fayh
FII para não iniciantes: como definitivamente aprender sobre FIIs – Artur Losnak
FII: aspectos gerais e princípios de analise - Prof. Roni Antonio Mendes

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 Módulo 2
Fundos de CRI
Parte 2
Os 4 mundos do FII de CRI
Dinâmica de um FII de CRI na prática
Possíveis dificuldades de um Gestor
Os 4 mundos dos FII de CRI

Fundos de
Investimento

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Os 4 mundos dos FII de CRI

Fundos de Mercado
Investimento Imobiliário

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Os 4 mundos dos FII de CRI

Fundos de Mercado
Investimento Imobiliário

Mercado de
Crédito

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Os 4 mundos dos FII de CRI

Fundos de Mercado
Investimento Imobiliário

Mercado de
Securitização
Crédito

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Dinâmica de um FII de CRI na prática

Gestora

FII de CRI

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Dinâmica de um FII de CRI na prática

Gestora

FII de CRI

1 – Captação
2 – Alocação
3 – Acompanhamento
4 – Distribuição
5 – Follow-on

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Dinâmica de um FII de CRI na prática

Gestora

FII de CRI

1 – Captação
2 – Alocação
3 – Acompanhamento
4 – Distribuição
5 – Follow-on

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Dinâmica de um FII de CRI na prática

Gestora

FII de CRI

1 – Captação
2 – Alocação
3 – Acompanhamento
4 – Distribuição
5 – Follow-on

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Dinâmica de um FII de CRI na prática

Gestora

FII de CRI

1 – Captação
2 – Alocação
3 – Acompanhamento
4 – Distribuição
5 – Follow-on

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Dinâmica de um FII de CRI na prática

Gestora

FII de CRI

Cetip
1 – Captação
2 – Alocação Lamina ANBIMA
3 – Acompanhamento
Securitizadora
4 – Distribuição
5 – Follow-on Agente Fiduciário

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Dinâmica de um FII de CRI na prática

Gestora

FII de CRI

1 – Captação
2 – Alocação
3 – Acompanhamento
4 – Distribuição
5 – Follow-on

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Possíveis Dificuldades de um Gestor
Captação / Janelas de mercado / Concorrentes
Originação
Falta de informação
Dificuldade no acesso à informação
Padronização da informação
Default
Tempo
Redundância de todos serviços
Falta de preparo das pessoas dos prestadores de serviço

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Riscos por Categoria

Categoria Concentração Segmento Lastro

CCV
Residencial Pulverizado Aptos ou Casas

Lotes Cont. Locação

Corporativo Industrial CCB ou Debnt

Concentrado
Logistico Hibrido
Hibrido
Corporativo Retrofit ou H. Equity
Shopping e lojas
Outros
Hotel

Outros

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Riscos por Categoria

Categoria Concentração Segmento Lastro

CCV
Residencial Pulverizado Aptos ou Casas

Lotes Cont. Locação

Corporativo Industrial CCB ou Debnt

Concentrado
Logistico Hibrido
Hibrido
Corporativo Retrofit ou H. Equity
Shopping e lojas
Outros
Hotel

Outros

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Riscos por Categoria

Categoria Concentração Segmento Lastro

CCV
Residencial Pulverizado Aptos ou Casas

Lotes Cont. Locação

Corporativo Industrial CCB ou Debnt

Concentrado
Logistico Hibrido
Hibrido
Corporativo Retrofit ou H. Equity
Shopping e lojas
Outros
Hotel

Outros

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Riscos por Categoria

Categoria Concentração Segmento Lastro

CCV
Residencial Pulverizado Aptos ou Casas

Lotes Cont. Locação

Corporativo Industrial CCB ou Debnt

Concentrado
Logistico Hibrido
Hibrido
Corporativo Retrofit ou H. Equity
Shopping e lojas
Outros
Hotel

Outros

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Riscos por Categoria

Categoria Concentração Segmento Lastro

CCV
Residencial Pulverizado Aptos ou Casas

Lotes Cont. Locação

Corporativo Industrial CCB ou Debnt

Concentrado
Logistico Hibrido
Hibrido
Corporativo Retrofit ou H. Equity
Shopping e lojas
Outros
Hotel

Outros

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Riscos por Categoria

Categoria Concentração Segmento Lastro

CCV
Residencial Pulverizado Aptos ou Casas

Lotes Cont. Locação

Corporativo Industrial CCB ou Debnt

Concentrado
Logistico Hibrido
Hibrido
Corporativo Retrofit ou H. Equity
Shopping e lojas
Outros
Hotel

Outros

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Riscos por Categoria

Categoria Concentração Segmento Lastro

CCV
Residencial Pulverizado Aptos ou Casas

Lotes Cont. Locação

Corporativo Industrial CCB ou Debnt

Concentrado
Logistico Hibrido
Hibrido
Corporativo Retrofit ou H. Equity
Shopping e lojas
Outros
Hotel

Outros

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Fontes de Info de Mercado
Primario CRI - https://www2.cetip.com.br/TitulosCRI
Secundario CRI – Link
Lamina ANBIMA – Link

Vortx - https://vortx.com.br/
Pentagono - https://www.pentagonotrustee.com.br/
Oliveira Trust - https://www.oliveiratrust.com.br/app-investidor/

RB Sec - https://www.rbsec.com/
Virgo (ex Isec) - https://www.somosvirgo.com/emissoes-pesquisa-copy

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 Módulo 2
Fundos de CRI
Parte 3
Perguntas-chave para entender um FII de CRI
Diversificação: o ultimo almoço grátis
 Perguntas chave
• A gestora possui alguém com conhecimento em (...)?
• Como funciona o comitê de investimentos? Quais são os participantes?
• Como é o modelo de rating de CRI da Gestora?
• Este modelo de rating “conversa” com a periodicidade das análises que são
necessárias?
• Possui todos fluxos dos CRI?
• Como a gestora evita possíveis conflitos de interesses?
• Com que frequência a gestora recebe informações dos CRI?
• Algum sócio da Gestora tem participação em alguma Securitizadora?
• Algum sócio da Gestora tem participação em algum dos empreendimentos que os
CRI financiam?

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Principais Riscos
Fundos
Desvalorização da Cota perante a inflação
Preço da cota (P/VP)
Isenção do IR sobre os rendimentos
Imobiliário
Desvalorização do imóvel
LTV
Liquidez

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Principais Riscos
Crédito
Caráter
Acompanhamento
Capacidade, Capital, Condições, Colateral
Securitização
Concentração em poucas securitizadoras
Concentração em CRIs
Formalização das Garantias
Estruturação

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Diversificação
• Securitizadora
• Geográfica
• Setorial
• Risco de Crédito
• Tipo de Garantias
• Quantidade de CRIs
• Prazo médio dos CRIs
• Emissao e Vencimento dos CRI
• Indexadores
• Cascatas de Pagamento
• Senioridade

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FIM do MÓDULO 2

Obrigado
CLUBEFII.COM.BR
Bibliografia
Instruções
ICVM 472 - http://conteudo.cvm.gov.br/legislacao/instrucoes/inst472.html
ICVM 414 - http://conteudo.cvm.gov.br/legislacao/instrucoes/inst414.html
ICVM 600 - http://conteudo.cvm.gov.br/legislacao/instrucoes/inst600.html

Audiência Publica
SDM 05/20 (securitizadoras) – Link

ANBIMA
Códigos

Leis
Lei 8.668 - http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8668.htm
Lei 9.779 - http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9779.htm#art1