XVII COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE

AVALIAES E PERCIAS IBAPE/SC - 2013

NATUREZA DO TRABALHO: AVALIAO

RECURSOS NATURAIS E AMBIENTAIS

AVALIAO DE GLEBAS COM RESTRIES AMBIENTAIS

Simone Feigelson Deutsch
Gilberto Adib Couri

Resumo
Anlise determinao da perda de potencial edilcio de determinadas reas, por serem
considerados pontos de excelncia ambiental, em funo de paisagem, biodiversidade e atrativos
naturais que geram legislaes de tombamento ou de desapropriao das reas, com perda de valor
de mercado das propriedades. Anlise de casos ocorridos
PALAVRAS CHAVE: Paisagem Biodiversidade Preservao Valorao Ambiental

INTRODUO
O objetivo do presente trabalho apresentar casos de reas ambientais ricas
em biodiversidade, com belssima paisagem, com natureza exuberante e que so
definidas pela legislao como reas tombadas ou de desapropriao para
preservao, perdendo totalmente o potencial edilcio anteriormente existente.
Em vrios casos se depara com reas que j possuam projetos aprovados de
loteamento ou de construes e que perdem o direito construtivo, no sendo
permitido mais qualquer tipo de atividade, porm os proprietrios necessitam ser
indenizados por suas perdas. Para tal, h necessidade de estudos detalhados do
meio ambiente e do que ocorre na regio de cada situao. Nos dois exemplos
apresentados houve necessidade de se consultar a NBR 14.653 - Parte 6, relativa a
avaliaes ambientais.
DA NBR 14.653 PARTE 6
As reas que muitas vezes so desapropriadas ou tombadas por terem
riqueza ambiental que as tornam pontos tursticos de excelncia, parques e reas
destinadas a estudos da biodiversidade, no podem ser desprezadas como reas
sem valor, ou com valor mnimo, como ocorre nas avaliaes. O potencial
econmico deve ser considerado para que se garanta uma preservao do
ecossistema e consequentemente das espcies ambientais raras e de grande valia.
A Norma de Avaliao, NBR 14.653 parte 6 disciplina os procedimentos a
serem adotados na avaliao de recursos naturais e ambientais, sendo sua primeira
edio datada de 30 de julho de 2008 e sua ltima atualizao datada de 13 de
maro de 2009.
Na Norma define-se impacto ambiental como qualquer alterao das
propriedades fsicas, qumicas e biolgicas do meio ambiente, causada por qualquer
forma de matria ou energia resultante das atividades humanas que, direta ou
indiretamente, afetam a sade, a segurana e o bem-estar da populao; as
atividades sociais e econmicas; a biota; as condies estticas e sanitrias do meio
ambiente; e a qualidade dos recursos ambientais
Para avaliar a influncia do Passivo Ambiental de um determinado imvel
deve-se verificar se houve uma degradao do ecossistema existente. De acordo
com a NBR 14.653-6, define-se recurso ambiental como:
3.5.recurso ambiental - recurso natural necessrio existncia e preservao
da vida, como a atmosfera, as guas interiores, superficiais e subterrneas, os
esturios, o mar territorial, o solo, o subsolo, a fauna e a flora
A valorao de um recurso ambiental pode se dar em funo do bem estar
que ele proporciona, e nesse item incluem-se os aspectos do ecoturismo, inserindo
as visitaes, tal como ocorre em parques e reas de conservao e tambm pode
ser calculado em funo do seu potencial uso futuro. A grande preocupao em
disseminar uma nova tendncia ecolgica na esfera do turismo vem ao encontro
com o conceito de desenvolvimento sustentvel perpassando pelas questes legais
e normativas. No bojo dessa mudana existe uma transformao por parte das

localidades que se apropriam e desenvolvem-se luz da atividade turstica. O

ecoturismo surge com a responsabilidade de valorizar as comunidades locais e seus
valores culturais, histricos e suas especificidades de maneira que se torne possvel
a promoo do iderio do desenvolvimento da atividade turstica respeitando-se as
singularidades podendo assim, gerar a manuteno da atividade sem a destruio
dos recursos naturais e de suas paisagens, culminando em novas formas de
ocupao e emprego aos moradores locais
De acordo com item 8.2.1 da NBR 14.653-6, os recursos ambientais no
possuem valor de mercado, mas possuem valor econmico em funo dos seus
atributos.
8.2.1 Embora os recursos ambientais no tenham usualmente valor de
mercado, o seu valor econmico, como os demais bens, deriva de seus atributos, os
quais podem ou no estar associados a um uso.
De acordo com item 5 da Norma, os recursos podem ser naturais e
ambientais, sendo abiticos ou biticos, tal como a seguir apresentado.
Os recursos naturais e ambientais podem ser classificados como a seguir:
a) recursos abiticos:
atmosfera;
guas interiores, superficiais e subterrneas;
esturios;
mar;
solo e subsolo (recursos minerais).
b) recursos biticos:
fauna;
flora.
A regio a ser valorada dever estar detalhadamente descrita pelo avaliador,
para que possa assim, mensurar o potencial ambiental existente. O fluxo turstico
muito importante, pois mede tal percentual e pode ser utilizado futuramente nos
clculos onde veremos adoo da taxa de visitao em uma determinada rea.
7.4.2 Caracterizao da Regio
Recomenda-se que a regio onde se situa o recurso natural ou ambiental seja
caracterizada com a considerao dos seguintes aspectos:
aspectos gerais: condies econmicas, polticas e sociais;
aspectos ambientais: relevo, clima, hidrografia, flora, fauna e outras
condies ambientais;
localizao: situao geogrfica e indicao de plos de influncia;
infra-estrutura pblica: sistema virio, transportes, saneamento, energia e
outros;
aspectos econmicos: atividades existentes (comrcio, indstria, servios),
vocao econmica e potencial de desenvolvimento.
De posse de um levantamento preciso da regio, dos decretos estabelecidos
para preservao das reas ambientais o avaliador poder definir a metodologia a
ser adotada, ou o percentual a ser adicionada, Essa tarefa tem como finalidade
verificar quanto o recurso ambiental est interferindo naquela regio, em relao ao

bem estar das pessoas, da qualidade de bens servios ambientais e da apropriao

do uso ou no.
Os mtodos de valorao podem ser diretos ou indiretos, tal como a seguir
apresentados.
mtodos diretos: utilizam mercados de bens e servios substitutos e
complementares, ou mercados hipotticos para medir as variaes de bem-estar
diretamente da demanda dos indivduos pela qualidade ambiental;
mtodos indiretos: valoram os benefcios ambientais usando os custos
evitados, relacionados indiretamente com as mudanas na qualidade ambiental, sem
estarem diretamente relacionados com uma alterao de bem-estar, medida pela
disposio a pagar ou a receber dos indivduos.
De acordo com a Norma os recursos ambientais podem ser estabelecidos
pela frmula a seguir, que necessita preliminarmente identificar os conflitos de uso
definindo uma situao paradigma de valorao:
O valor econmico do recurso ambiental pode ser expresso por:
VERA = VU + VE ou VERA = (VUD+VUI+VO) + VE
onde:
VERA igual ao valor econmico do recurso ambiental;
VUD igual ao valor de uso direto;
VUI igual ao valor de uso indireto;
VO igual ao valor de opo;
VE igual ao valor de existncia.
O mtodo do custo de viagem, um mtodo direto, adequado a valorar as
glebas localizadas em reas ambientais em funo de se constiturem de reas
costeiras com vegetao do tipo estepe arbrea possuindo remanescentes
florestais encontrados em reas relativamente inacessveis, onde no h atividade
agropecuria ou plantio, que as tornam de EXCEPCIONAL VALOR AMBIENTAL e
turstico.
O mtodo do custo de viagem identifica o valor do recurso ambiental com o
seu valor recreacional, sendo este em funo da demanda de visitao turstica.
Na norma tem-se para taxa de visitao de reas com apelo turstico e
ambiental:
A taxa de visitao da zona z ao patrimnio p (Vzp) (por exemplo, visitas
para cada mil habitantes) de cada zona ao patrimnio natural pode ser
correlacionada estatisticamente com os dados amostrais do custo mdio de viagem
da zona (CVzp), tarifa de entrada ao patrimnio (TEp) e com as variveis
socioeconmicas zonais na seguinte expresso:

Esta funo f permite determinar o impacto do custo de viagem na taxa de visitao,

atravs de sua derivada parcial em relao a CV, que corresponde curva de
demanda para cada zona.
Assim, a curva de demanda geral pelas atividades recreacionais no patrimnio
natural ser uma estimativa da relao entre o nmero esperado de visitas e a
disposio a pagar para o conjunto de zonas. O benefcio gerado pelo patrimnio
natural aos seus visitantes representado pelo excedente do consumidor, ou seja, a
rea abaixo da curva de demanda geral, lquido do preo cobrado.
Usualmente, o mtodo do custo de viagem aplicado na valorao de parques,
reas de lazer e de proteo ambiental e capta de forma agregada os valores
de uso direto e indireto.
A existncia de propsitos mltiplos da viagem deve ser considerada na aplicao
do mtodo, quando for o caso. (grifos nossos)
Nas avaliaes geradas em reas ambientais, seja por aes de
Desapropriao, seja por tombamentos, deve-se aplicar uma valorao ambiental
com percentual estabelecido em funo da riqueza ambiental de cada regio
estudada, e em funo do foco turstico. Esse percentual tem sido adotado entre 20
a 40% sobre o valor alcanado, pelos diversos mtodos avaliatrios prescritos na
NBR 14.653 parte 2, seja o Comparativo ou o Involutivo.
A vegetao da regio dos Lagos muito rica e de extrema importncia em
funo de possuir muitas espcies raras, ENDMICAS, ou seja, que s existem
nessa regio, ameaados de extino, sendo, portanto, uma rea MUITO RICA EM
BIODIVERSIDADE e com grande valor ambiental.
A valorao ambiental identifica o valor dos recursos ambientais. Na rea da
Regio dos Lagos, a vegetao riqussima, alm das paisagens exuberantes de
praias e encostas, foco de turismo com mbito mundial, sendo uma rea com foco
de pesquisa e evoluo da humanidade.
Alm da biodiversidade e da vegetao riqussima para uso medicinal, a
Regio dos Lagos possui atrativos tursticos, sendo PATRIMNIO NATURAL
extremamente divulgados, tendo um Decreto n 42.929 de 18 de abril de 2011, que
criou o Parque Estadual da Costa do Sol, que apresentaremos a seguir, tal fato gera
um valor de visitao, definido pelo Mtodo do Custo de Viagem, previsto na NBR
14.653-6, j apresentado.
Para o pleno entendimento do percentual a ser adotado na valorao
ambiental, o avaliador dever verificar toda a legislao ambiental existente de
mbito municipal, estadual e federal, anlise do bioma onde se insere o imvel,
apelo turstico e riqueza da biodiversidade.
LEGISLAO AMBIENTAL
A legislao ambiental relativamente nova, e est pautada na Lei n 6.938
de 1981, primeira norma a dar um carter organizacional ao meio ambiente. Esta lei
instituiu a Poltica Nacional do Meio Ambiente, e estabeleceu que o meio ambiente
um patrimnio pblico que deve ser protegido.
O reconhecimento do meio ambiente ecologicamente equilibrado vem sendo
estudado pela elaborao de vrios decretos e legislaes, que vo estabelecendo
reas de Parque, biomas, reas de preservao, reservas, entre outros.
5

dis Milar define o Direito Ambiental como:

O complexo de princpios e normas coercitivas reguladoras das atividades humanas
que, direta ou indiretamente, possam afetar a sanidade do ambiente em sua
dimenso global, visando sua sustentabilidade para as presentes e futuras
geraes.
A lei n 9.985, de 2000, instituiu o Sistema Nacional de Unidades de
Conservao, SNUC. A unicidade de conservao o espao territorial e seus
recursos ambientais, incluindo as guas jurisdicionais, com caractersticas naturais
relevantes, legalmente institudo pelo Poder Pblico, com objetivos de conservao
e limites definidos, sob regime especial de administrao, ao qual se aplicam
garantias adequadas de proteo.
Uma rea de Reserva Legal, conforme definio do Cdigo Florestal, :
rea localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, excetuada a de
preservao permanente, necessria ao uso sustentvel dos recursos naturais,
conservao e reabilitao dos processos ecolgicos, conservao da
biodiversidade e ao abrigo e proteo de fauna e flora nativas.
BIOMAS
O Brasil possui a maior sociobiodiversidade do mundo. As riquezas brasileiras
em termos de fauna e flora so essenciais para a sobrevivncia da humanidade e
para o equilbrio do meio ambiente. Em funo da extenso territorial e da
diversidade de formao ao longo dos vrios perodos geolgicos formaram-se 6
biomas brasileiros: Amaznia, Caatinga, Cerrado, Mata Atlntica, Pantanal, Zona
Costeira e Pampa, cada qual com suas caractersticas e ecossistemas que em muito
variam. O bioma pode ser considerado com uma rea de ambiente uniforme em
funo da zona climtica onde se encontra. O termo bioma oriundo do grego e
significa bio, vida e oma equivale a grupo ou grupo.
Segundo Batalha, pode-se resumir o conceito de bioma
Sendo assim, dos diversos conceitos de bioma apresentados, podemos
ressaltar alguns pontos que so comuns e se sobressaem: 1) o conceito de bioma
fisionmico, isto , leva-se em conta a aparncia geral da vegetao, resultante do
predomnio de certas formas de vida; 2) o conceito de bioma funcional, isto ,
levam-se em conta aspectos como os ritmos de crescimento e reproduo; 3) o
conceito de bioma no florstico, isto , a afinidade taxonmica das espcies que
aparecem em vrias unidades de um mesmo bioma irrelevante; 4) o conceito de
bioma delimitado pela vegetao, mas engloba alm dela, toda a demais biota; e
5) o conceito de bioma aplicvel a Terra como um todo e no a esta ou quela
regio.
As reas protegidas existem para resguardar, alm da biodiversidade, meio
ambiente, espcies de flora e fauna, os modos de vida dos povos e comunidades.

Fonte: IBGE

BIODIVERSIDADE
A Regio dos Lagos se insere na Plancie Costeira do setor litorneo do
sudeste do Estado do Rio de Janeiro. Trata-se de uma rea muito rica em termos de
biodiversidade, possuindo um solo com idade quaternria.
A flora na regio ainda pouco conhecida. De acordo com estudos realizados
pela FEEMA, a vegetao da regio litornea exibe estreita relao fitolgica com a
regio da Caatinga, com a denominao de estepe arbrea aberta.
A regio de Bzios, Cabo Frio e Saquarema integra um dos 12 Centros de
Diversidade Vegetal, formado por matas de restinga, manguezais, associaes
florsticas de ambientes paludosos e remanescentes de Mata Atlntica, com
florestas do tipo Ombrfila Densa. Vegetao densa com mais de 100 espcies de
rvores diferentes com 15 a 20 m de altura.
A vegetao da regio muito rica e de extrema importncia em funo de
possuir muitas espcies raras, ENDMICAS, ou seja, que s existem nessa regio,
ameaados de extino, sendo, portanto, uma rea MUITO RICA EM
BIODIVERSIDADE. Cerca de 70 espcies de plantas colhidas na regio so
utilizadas para fins medicinais alternativos. Essa rea da etnobotnica pouco
estudada e de grande interesse para a pesquisa.
A regio constitui-se de uma encosta costeira com vegetao do tipo estepe
arbrea em boa parte bem preservada. Os remanescentes florestais existentes so
encontrados em reas relativamente inacessveis, onde no h atividade
agropecuria ou plantio, exatamente como a rea em estudo, o que torna a rea
de EXCEPCIONAL VALOR AMBIENTAL.

Fotos: Vegetao da Regio dos Lagos de excepcional VALOR AMBIENTAL.

Cerca de 70 espcies de plantas colhidas na regio so utilizadas para fins

medicinais alternativos. Essa rea da etnobotnica pouco estudada e de grande
interesse para a pesquisa.
PARQUE ESTADUAL DA COSTA DO SOL

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11

reas de abrangncia do Parque Estadual da Costa do Sol

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PONTO TURSTICO DA REGIO DOS LAGOS - PATRIMNIO NATURAL

A Regio dos Lagos, tambm chamada de Costa do Sol, rene algumas das
cidades mais visitadas do Estado do Rio de Janeiro. Isso se deve diversidade de
opes e estilos que agradam, a todos os tipos de turistas. Possui muitos atrativos
naturais e uma biodiversidade riqussima.
A regio tambm rica em sua histria, em diversos estudos arqueolgicos
foram encontrados restos que comprovam ocupao com data de 4000 AC. AC. Os
primeiros vestgios foram encontrados em Cabo Frio. Os stios arqueolgicos
identificados na regio so os Sambaquis.
Na colonizao brasileira identifica-se que em 1503, a 3 expedio naval
enviada para reconhecimento do litoral, identificou Cabo Frio, e fundaram fortalezas
em Araruama para explorar o pau-brasil.
Composto por uma rea aproximadamente de 9.840,00 hectares, o Parque
Estadual da Costa do Sol est dividido em quatro subreas que englobam os
municpios de Araruama, Armao de Bzios, Arraial do Cabo, Cabo Frio,
Saquarema e So Pedro da Aldeia. Tamanha a sua beleza natural onde podem ser
encontradas reas de lazer, piscinas naturais, represas e cachoeiras, funciona como
um instrumento facilitador de recursos econmicos para a regio, uma vez que
dispe de caractersticas peculiares ao turismo denominado turismo ecolgico. No
entanto, mister assegurar um dos princpios de sua concepo. relevante afianar
s geraes futuras a preservao de espcies da Mata Atlntica bem como aquelas
ligadas aos ecossistemas da regio. Nesse sentido, a aplicabilidade das normas
tcnicas e legais de extrema relevncia para a preservao do patrimnio
ecolgico.
CASO ESPECFICO 1: REA EM SAQUAREMA
DESCRIO DA EDIFICAO
A gleba em questo se localiza na Cidade de Saquarema, Regio dos lagos,
especificamente na rea denominada Itana, tal como demonstra o mapa a seguir.

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Mapa de Localizao
O Municpio de Saquarema localiza-se na Regio dos Lagos, tambm
conhecida como Costa do Sol. O Municpio de Saquarema est posicionado entre a
Cidade do Rio de Janeiro e a Cidade de Bzios, Cabo Frio e Arraial do Cabo,
prximo as Cidades de Araruama e Maric.
O surfe o principal esporte da cidade. Saquarema conta com praias
belssimas: Barrinha, Lagoa Vermelha, Lagoinha, Vila, Itana, Jacon,
Massambaba, Vilatur e Prainha, onde realiza-se a atividade pesqueira, importante
setor da economia local, com opes de bares, quiosques e restaurantes
especializados em frutos do mar.
Na cidade de Saquarema destacamos a Lagoa de mesmo nome, que
apresenta um canal que faz ligao com o oceano e divide a cidade em duas
partes, uma mais antiga ocupada pela Praia da Vila e uma rea mais nova, ocupada
pela Praia de Itana e adjacncias, onde se encontra inserido o loteamento em
anlise.

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Foto: Vista da Praia de Itana

A rea em estudo possua um loteamento j aprovado, porm foi emitido um
Decreto que transformou a mesma em uma rea de proteo ambiental, onde nada
mais pode ser construdo ou loteado. Em vistoria no local pode-se observar que os
loteamentos vizinhos rea j se encontravam implantados. O proprietrio da gleba
se viu com perda total de seu patrimnio e necessitou de uma valorao desta rea.

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Foto: Vista da Igreja Nossa Senhora de Nazareth, construo portuguesa do sculo XIX.
DA LEI DE ZONEAMENTO DO MUNICIPIO DE SAQUAREMA
A Lei n 66/78 de 05 de dezembro de 1978 estabeleceu o Zoneamento do
Municpio de Saquarema. De acordo com est legislao o Municpio foi dividido em
trs reas distintas, conforme artigo 2, reas: urbana, rural e especial.
De acordo com o artigo 3, a rea urbana foi subdivida em zonas: residencial;
histrica; eixo de comrcio e servio; recreativa e de expanso urbana.
Conforme artigo 18 da Lei de Zoneamento, o 1 Distrito de Saquarema se
divide em 6 zonas residenciais, que esto discriminadas no artigo 19, sendo a rea
de Itana, onde se localiza a gleba em anlise, considerada Zona Residencial 3,
onde o lote poder ter no mnimo 1.500,00 m, tal como a seguir demonstrado.
Artigo 19 - Nas zonas residenciais as edificaes unifamiliares tm uso
adequado, obedecendo-se aos seguintes parmetros:
III - ZR-3 (Itana):
Lote mnimo: 1.500,00 m (mil e quinhentos metros quadrados);
Taxa de ocupao: 30% (trinta por cento);
Gabarito: 2 (dois) pavimentos;
Testada mnima: 30,00 (trinta metros).
A rea de Itana, zona residencial 3, comea na Avenida Saquarema com a
Rua dos Babaus at a Praia de Massambaba, local considerado como rea de
preservao ambiental, conforme a APA estabelecida pelos Decretos nos 9.529-C e
41.820.

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A descrio da rea de Itana encontra-se descrita no Anexo I do

Regulamento de Zoneamento da Cidade, tal como a seguir transcrito.
ZR-3 - ZONA RESIDENCIAL 3 (ITANA)
Comea na Avenida Saquarema com a Rua dos Babaus, por onde se segue
at encontrar a Estrada Jacarepi, seguindo at a Estrada de Itana (SQ-04), por
onde se segue at a Rua dos Lavradores (limite do Loteamento Vila Mar de
Saquarema), por onde se segue at a Praia de Massambaba, por onde se segue em
direo oeste at a barra da Lagoa de Saquarema, de onde se encontra a lagoinha
at a Avenida Saquarema, por onde se segue at a Rua dos Babaus, ponto inicial.
A rea de Itana se constitui como demonstrado, de uma rea nova de
expanso da cidade. Nela existem implantados e projetados diversos loteamentos,
alguns j construdos e ocupados como o Condomnio Cruzeiro do Sul e alguns
apenas aprovados em planta.
Algumas ruas e avenidas de acesso j se encontram asfaltadas, tal como a
Av. Vila Mar, onde existem vrias edificaes multi e unifamiliares de excelente
padro construtivo. Essa rea inicial de Itauna servida de luz e servios pblicos.
O esgotamento da regio se d por sistema de fossa e sumidouro. Nesta rea inicial
de Itana, que j se encontra urbanizada, existem implantados restaurantes, tal
como o Restaurante garota de Itana.

Foto: Vista do Restaurante garota de Itana localizado prximo a rea em estudo.

DA REA DE PRESERVAO AMBIENTAL - MASSAMBABA
A rea de Proteo Ambiental de Massambaba foi criada pelo Decreto n
9.529-C de 15 de dezembro de 1986.

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O Decreto n 41.820 de 16 de abril de 2009 aprovou o plano de manejo da

rea de proteo ambiental de Massambaba, tal como artigo 1 a seguir
demonstrado.
Art. 1 - Fica institudo o Plano de Manejo da rea de Proteo Ambiental de
Massambaba, localizada nos municpios de Saquarema, Araruama e Arraial do
Cabo, criada pelo Decreto n 9.529-C, de 15 de dezembro de 1986.
No Decreto n 41.820, artigo 2 ficou institudo o zoneamento da APA de
Massambaba:
Art. 2 - Para fins de adoo das medidas necessrias a disciplinar a
ocupao do solo e do exerccio de atividades causadoras de degradao
ambiental, fica a APA de Massambaba dividida nas seguintes zonas:
I - Zonas de Preservao da Vida Silvestre - ZPVS;
II - Zona de Conservao da Vida Silvestre - ZCVS;
III - Zona de Ocupao Controlada - ZOC;
IV - Zona de Influncia Ecolgica - ZIE;
V - Zona de Expanso Urbana e Florestal - ZEUF.
Aps a emisso do referido decreto a gleba em estudo passou a ser inserida
na Zona de Preservao de Vida Silvestre A, tal como demonstra o mapa a seguir.

Mapa de zoneamento da rea de Massambaba.

O loteamento d frente para a Av. Beira Mar, praia de Massambaba, sendo
essa a rea mais valorizada com vista direta e acesso para a praia.

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Foto: rea frontal Praia de Massambaba

Os fundos do loteamento d frente para uma Rodovia, atualmente encontra-se em
terra batida.

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Foto: Vista da Rodovia localizada nos fundos da Gleba

Na lateral direita a urbanizao encontra-se mais desenvolvida, encontrandose implantados alguns condomnios, tal como Cruzeiro do Sul I, II e III. Como este
condomnio j foi implantado h muito tempo no h mais lotes disponveis venda.

Foto: Vista do porto de acesso ao Condomnio Cruzeiro do sul II

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Fotos: Vistas das ruas de acesso ao Condomnio Cruzeiro do Sul I e II.

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Na lateral esquerda foi aprovado o loteamento denominado Vilatur. O acesso a esse

condomnio difcil e se d por estrada em terra batida. J existem no local vrias
residenciais unifamiliares edificadas.

Foto: Vista do Loteamento Vilatur.

DA APA DE MASSAMBABA
Aps os decretos emitidos, o loteamento aprovado passou a estar inserido em rea
de preservao de Vida Silvestre A, tal como a seguir demonstrado:
Art. 3 - Para efeito deste Decreto considera-se:
I - Zona de Preservao da Vida Silvestre (ZPVS) aquela destinada salva
guarda da biota nativa atravs da proteo do habitat de espcies residentes,
migratrias, raras, endmicas, e/ou ameaadas de extino, bem como garantia
da perenidade dos recursos hdricos, das paisagens e das belezas cnicas, da
biodiversidade e dos stios arqueolgicos. Compreende os seguintes espaos do
territrio da APA.
A Zona de Preservao da Vida Silvestre est dividida em:
ZPVS-A1 - situada entre a ZCVS-A2, a ZOC-E1, a ZOC-E2, a ZOCE3, a ZOC-E4 e a
ZOC-F, no municpio de Saquarema;
ZPVS-A2 - abrange os Brejos de Ipitangas, Jacarepi, do Pico e do Carmo, Lagoa
de Jacarepi, Restinga do Carmo e Restinga da Lagoa Vermelha, e parte do Brejo
do Carmo, entre a Praia de Massambaba e o loteamento Vilatur, nos municpios
de Saquarema e Araruama;

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A rea passou a ser considerada rea de Reserva Ambiental e atualmente no

possui qualquer tipo de construo, tal como demonstram a foto area e fotos a
seguir.

Vista area da gleba em anlise.

Foto : Vista da gleba em anlise, rea de preservao ambiental.

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CLCULOS AVALIATRIOS
Para a determinao do Valor da Gleba em anlise, em conformidade com a Norma
NBR 14653-2, foi utilizado o seguinte mtodo avaliatrio:
- MTODO INVOLUTIVO (item 8.2.2 da NBR 14.653-1)
Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante
hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as
condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para
execuo e comercializao do produto.
MTODO INVOLUTIVO PARA GLEBAS URBANIZVEIS.
Define-se como Gleba Urbanizvel, todo o terreno situado em zona urbana ou
de expanso urbana, cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento e
urbanizao, tendo, em princpio, uma rea superior a 10.000, 00 m.
Pelo Mtodo Involutivo para Glebas Urbanizveis, o Valor da Gleba Bruta
obtido a partir da Receita Total de todos os seus Lotes Paradigmas, deduzidas as
Despesas de Urbanizao, de Venda e outros, bem como, o Lucro do
Empreendedor.
A equao geral utilizada na avaliao da rea de Terra foi:

RB = X + DT + L
Onde:
RB
= Receita Bruta (Valor Total de Venda da rea lotevel)
X
= Valor da Gleba Bruta
DT
= Despesas Totais do Empreendimento
L
= Lucro do Empreendedor (20% da Receita Lquida)
vlido observar que as Despesas Totais abrangem todos os gastos com
Urbanizao e Saneamento (inclusive despesas com melhoramentos pblicos,
despesas com vendas, manuteno, administrao, publicidade, encargos sociais e
fiscais, etc.).
Logo, tem-se: DT = DT1 + DT2
Onde :
DT1 = Despesas com manuteno, administrao, publicidade, vendas, encargos
sociais e fiscais, etc. Este item estimado, em aproximadamente, 12% da Receita
Bruta (RB).

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DT2 = Despesas globais com urbanizao.

De acordo com a Revista Construo, com preos vlidos para abril/2011, obtmse a tabela abaixo:

Avaliao de Glebas: Custo de Urbanizao (R$ / 1.000,00 m de rea til)

Discriminao
Servios de topografia
Terraplanagem leve
Rede de gua potvel
Rede de Esgotos
Drenagem de guas pluviais - galerias
Pavimentao
Guias e sarjetas
Rede de iluminao pblica
TOTAL

R$ / 1.000 m2
R$ 1.307,74
R$ 875,84
R$ 4.256,66
R$ 9.277,01
R$ 4.060,34
R$ 11.515,57
R$ 3.657,64
R$ 1.590,70
R$ 36.541,50/1.000m2

De acordo com pesquisa realizada junto Legislao vigente, identificou-se a

utilizao de Lote de 5 Categoria com rea de 360,00 m e 12,00 m de testada.
Para a determinao da Receita Lquida, tem-se:

RL = RB - DT
Onde:
RL = Receita Lquida
RB = Receita Bruta
DT = Despesa Total

LOTEAMENTO ITAUNA PALM BEACH

Em estudos junto a Municipalidade, verificou-se que na planta de loteamento
Itana Palm Beach estavam implantados 977 lotes. Os lotes comearam a ser
numerados prximo a rodovia, e as ltimas quadras se localizavam em frente a
praia.
Foram delimitadas 31 quadras, com rea dos lotes variando de 579,33 m a
1.041,60 m. Considerando que na planta constava uma rea total dos lotes de
620.315,23 m que dividida pela quantidade de lotes, ou seja 977, gerava uma rea
mdia de 635,00 m, que foi adotada nos clculos avaliatrios.
Na pesquisa de mercado no local verificou-se que os lotes localizados em
frente praia, assim como os lotes com frente para Rodovia possuam um valor

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unitrio maior que os lotes de centro de loteamento, dessa forma foram realizados 3
estudos de valores unitrios, por meio de tratamento estatstico, para obteno do
Valor Geral de Venda do loteamento.
CONSIDERAES TCNICAS
Aps a obteno do valor geral de venda, o mesmo foi lanado nos clculos
involutivos j apresentados e assim obteve-se o valor do lote, e consequentemente o
valor da gleba.
Ao valor da gleba foi adicionado um percentual de 20% referente a
importncia ambiental e turstica do local perdidas em funo da
CASO ESPECFICO 2: REA EM BZIOS
A rea relativa a esse segundo caso est localizada em Bzios especificamente na
rea denominada Costo do Estevo, situado na Ponta do Boi Barro da Praia
Brava, tal como demonstra o mapa a seguir.

Mapa de Localizao

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O Municpio de Armao de Bzios, mais conhecido como Bzios, localiza-se

na Regio dos Lagos, posicionado entre a Cidade do Rio de Janeiro e as Cidades
de Cabo Frio e Arraial do Cabo, prximo s Cidades de Araruama e Maric.
A regio constitui-se de uma Pennsula com 8 Km de extenso possuindo 23
praias, sendo algumas de gua gelada, com influncia da corrente martima do Polo
Sul, e outras de gua morna, com influncia das correntes martimas do Equador.
Entre as 23 praias destacam-se: Gerib, Joo Fernandes, Ferradura, Armao,
Manguinhos, Tartaruga, Ossos, Tucuns, Brava e Olho-de-Boi, sendo estas ltimas
onde se encontra inserida a gleba em anlise. Na Praia Olho-de-Boi se d a prtica
de naturismo, existindo uma trilha de acesso mesma, sendo essa prtica realizada
dentro da propriedade em questo.
A rea em anlise, conhecida como Costo do Estevo, possui endereo
denominado: Praia Brava s/n, ocupa uma rea que se inicia no final da Praia Brava,
contornando todo o costo, incluindo a Praia do Olho de Boi e a Ponta do Olho de
Boi, at cerca da metade da Ponta Grossa.
O acesso rea restrito, apenas pela Praia Brava, sendo necessrio
caminhar entre as pedras para alcanar a gleba, ou por meio de barco. Essa rea
teve sua paisagem tombada impedindo qualquer tipo de construo e
empreendimento, porm o clculo da gleba necessitou ser verificado. Para tal foi
realizado um grande estudo das peculiaridades do local, estudo ambiental da
vegetao, verificao da legislao anterior, e anlise do apelo turstico
reconhecido na Cidade.

Mapa da gleba em anlise

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Foto: Vista Panormica da Gleba e da Praia Rasa

Foto: Vista geral da Ponta Olho de Boi e da Praia Rasa, trecho pertencente gleba
A gleba possui grande rea plana por trs do morro, e a estepe arbrea na
vertente virada para o mar. Na vertente est localizada a pequena praia Olho de
Boi, que s pode ser acessada por meio de barcos ou pela trilha aberta que sai da
Praia Brava. H alguns anos essa praia vem sendo utilizada como praia de
nudismo, sendo UM GRANDE ATRATIVO DE BZIOS, DIVULGADO EM TODOS
OS MAPAS TURSTICOS DA CIDADE, e sendo uma propriedade particular.

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Foto: Praia Olho de Boi, acesso apenas pela trilha.

DA LEI DE ZONEAMENTO DO MUNICIPIO DE BZIOS
Os estudos ambientais realizados na regio definiram vrias reas ambientais
de acordo com as caractersticas fisiogrficas, e a gleba em anlise est inserida na
REA F - PONTA DA PENNSULA

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Taxa de ocupao: 5 % originalmente sendo reduzida para 3% em funo da

lei do Tombamento da regio.

USOS ANTERIORMENTE PERMITIDOS

Residencial Tipos A (unifalimiar) e B (multifamiliar) Servios tipo A (que inclui
hospedagens at 35 UH) e tipo C ( que inclui hospedagens com mais de 25 UH)
CLCULOS AVALIATRIOS
Para a determinao do Valor da Gleba em anlise, em conformidade com a
Norma Brasileira, que disciplina a avaliao de imveis, NBR 14653-2, ser utilizado
o seguinte mtodo avaliatrio:
- MTODO INVOLUTIVO (item 8.2.2 da NBR 14.653-1)
Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica, mediante
hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e com as
condies do mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para
execuo e comercializao do produto.
O ideal para o local seria, portanto, a construo de um hotel tipo pousada
ocupando 3% da rea total do terreno, a ser implantado na rea plana existente,
distante da orla e distante da rea de aclive acidentado.
Sendo a rea do terreno 341.151,07 m, a rea do hotel teria 10.234,53 m,
com uma ocupao (conforme legislao) de 30% na rea superior, ou seja, mais
3.070,36 m, totalizando uma rea edificada de 13.304,89 m.

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Considerando um percentual de 30% relativo a reas comuns, teremos para

rea das Unidades de Hospedagem (UH) = 13.304,89 m - 30% (3.991,47 m) =
9.300,00 m.
Utilizando uma rea mdia na regio de 30,00 m para as UH, tem-se a
possibilidade de uma pousada com 310 quartos.
CONSIDERAES TCNICAS
Foi realizada uma vasta pesquisa de mercado das pousadas em oferta,
verificando a rea construda e nmero de unidades de hospedagem. Foi realizado
um estudo dos valores unitrios da pousada, por meio de tratamento estatstico,
para obteno do Valor Geral de Venda do empreendimento.
Aps a obteno do valor geral de venda do empreendimento, foram
descontados os valores de custo para execuo do mesmo, obtendo-se ao final o
valor da rea.
Ao valor obtido foi adicionado um percentual de 30% referente importncia
ambiental e turstica do local.
CONCLUSES E RECOMENDAES
Atualmente, em funo da legislao ambiental vigente, muitas reas passam
a ser consideradas como reas de proteo e preservao ambiental, parques e
unidades de conservao. A legislao visa a preservao da biodiversidade, na
maior parte das vezes com belssima paisagem, com natureza exuberante e que
possuem grande apelo turstico e pesquisa ambiental.
Essas reas, muitas vezes, j possuam projetos em andamento, como foi o
caso da gleba em Saquarema, ou expectativas dos proprietrios, como o caso de
Bzios, onde pretendia-se construir uma pousada, e h necessidade de valorao
da perda efetiva do uso do patrimnio.
Novos empreendimentos so projetados e apresentam como justificativa
social a promoo de um turismo local sustentvel. A introduo de modelos
tursticos, tais como os polos tursticos, vm ao encontro de uma nova postura da
atividade turstica, ou seja, um turismo que propicia o desenvolvimento local sem
desconsiderar o impacto resultante da prtica na regio. Impactos fsicos, sociais,
culturais que sero observados no meio ambiente, no espao costeiro,
possibilitando um redesenho na paisagem natural bem como a implantao de
aes mitigadoras de forma a minimizar aqueles impactos advindos da esfera
turstica. Essas aes devem ser pensadas e planejadas de forma a coibir a
expanso desenfreada de projetos/resorts hoteleiros na regio.
Esse artigo visa contribuir para solues de valorao dessa rea ambiental em
casos similares.

BIBLIOGRAFIA
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