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GUIA DO INVESTIDOR
fundo de investimento imobilirio
Caro leitor,
O mercado imobilirio nacional encontra-se em plena transformao. Entre avanos regulamentares, condies macroeconmicas propcias e o aprofundamento do envolvimento do mercado de capitais neste segmento, os
ltimos meses foram marcados por um revigoramento do interesse de uma
ampla camada de participantes dos segmentos imobilirio e financeiro.
Em especial, cresceu muito o interesse sobre Fundos de Investimento
Imobilirio (FII) com a publicao da Instruo n 472 pela Comisso de Valores Mobilirios, que ampliou significativamente as reas do setor imobilirio
nas quais estes fundos podem investir. O novo marco regulamentar, o recrudescimento da demanda e dos investimentos na economia brasileira, com
destaque para o setor imobilirio, e o elevado interesse do capital estrangeiro,
representam um conjunto nico de condies favorveis, as quais propiciaro
um grande impulso no mercado de FII.
neste contexto que a Uqbar entende a importncia de se produzir O
Guia do Investidor: Fundo de Investimento Imobilirio, um esforo editorial,
informativo e educativo sobre FII.
Esta publicao a segunda da srie Guia do Investidor. O primeiro ttulo
da srie, Guia do Investidor: Ttulos de Crdito no Mercado de Finanas Estruturadas Brasileiro, foi lanado no final de 2008 e transformou-se rapidamente
em uma publicao de referncia.
Esperamos que este novo Guia tenha tanto sucesso quanto o primeiro. De
nossa parte, no medimos esforos para tentar colocar ao alcance de todos
um guia completo, atualizado e organizado, alm de ser o primeiro, sobre um
tema ainda em formao.
Boa leitura!
Equipe Uqbar
Outubro 2009
2009 Uqbar - A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. empregou seus melhores esforos na obteno e verificao dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. no se
responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuzos que possam advir de erros, omisses ou opinio expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento so de propriedade da Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. Nenhuma
das informaes desta publicao pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer
formato, por qualquer razo, ou por qualquer pessoa, sem citao da fonte.
GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO
SUMRIO
Introduo
Sumrio de termos e condies
11
Classificao dos fundos
15
Mercado secundrio
25
Tributao
31
Rankings
34
Os dados de grficos e tabelas desta publicao tm como data base 30 de junho de 2009.
Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre fundos de investimento
imobilirio, utilize o Orbis.
Introduo
I. Introduo
Introduo
At 1993, os mercados imobilirio e de capitais funcionavam separadamente1. Antes desta data, a existncia de qualquer vnculo entre estes dois
mercados era puramente ocasional. Naquele ano, porm, uma primeira tentativa de aproximao, atravs da criao de um marco jurdico-regulamentar,
foi estabelecida. Em 25 de junho de 1993, a Lei n 8.668 institua os fundos de
investimento imobilirio (FII), uma comunho de recursos captados por meio
do sistema de distribuio de valores mobilirios, destinados aplicao em
empreendimentos imobilirios. A nova lei tambm determinava que a Comisso de Valores Mobilirios (CVM) deveria autorizar, disciplinar e fiscalizar a
constituio, o funcionamento e a administrao destes fundos. Em janeiro do
ano seguinte, a CVM publica ento a Instruo n 205 (ICVM 205), que passou
a regulamentar os FII.
Inicialmente, porm, as normas e regras estabelecidas no atingiram o
objetivo imaginado. Varios fundos imobilirios criados nesta poca tinham
como principal finalidade o planejamento tributrio, ao invs da captao de
recursos junto a investidores.
Uma segunda tentativa de conexo entre os dois mercados foi estabelecida em 1997 com a aprovao da Lei n 9.514, que criou o Sistema de Financiamento Imobilirio. Dentre os novos conceitos institudos por esta lei esto o
de alienao fiduciria de coisa imvel e o de securitizao de crditos imobilirios, sendo esta ltima realizada atravs de Companhias Securitizadoras de
Crdito Imobilirio e Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI). Desconsiderando o ano de 2005, que contou com uma operao com montante bem acima da mdia praticada pelo mercado, a securitizao imobiliria, medida pelo
volume de emisses de CRI, apresenta crescimento consistente desde 2001.
Esse crescimento, porm, bastante inferior ao potencial estimado por todos
os participantes de mercado, sendo o montante de ttulos emitidos inexpressivo em relao a parmetros de mercado como, por exemplo, o tamanho do
dficit habitacional brasileiro.
No comeo de 1999, o mercado de fundos imobilirios comea a mudar de
forma significativa. Com a promulgao da Lei n 9.779, em janeiro daquele ano,
os rendimentos e ganhos lquidos auferidos por estes fundos em aplicaes financeiras passam a sujeitar-se incidncia do imposto de renda na fonte, inibindo
assim a criao de novos fundos destinados ao planejamento fiscal e tributrio.
1
Em 1964 a Lei n 4.380 criou o Sistema Financeiro da Habitao, que estabeleceu uma conexo entre os mercados
imobilirio e financeiro, mas no inclua o mercado de capitais.
Mais prximo do final daquele ano, dois fundos comeam a escrever um
Introduo
novo captulo na at ento curta histria dos FII. Em novembro de 1999, o FII
Shopping Ptio Higienpolis inicia captao de R$40,0 milhes junto a investidores, preponderantemente pessoas fsicas, para adquirir, na cidade de So
Paulo, uma participao de 25,0% em empreendimento do mesmo nome. Em
janeiro de 2000, o FII Financial Center constitudo e, aps captar R$23,9 milhes, tambm junto a pessoas fsicas, adquire seis andares em imvel de lajes
corporativas destinado locao para empresas comerciais. As emisses bem
sucedidas destes dois fundos abriram o mercado para novas ofertas pblicas
de cotas de fundos que buscavam uma captao de recursos pulverizada junto a uma grande quantidade de investidores.
Em novembro de 2005, o segmento de FII negociados em bolsa ou balco
organizado ganha impulso com a aprovao da Lei n 11.196. A nova lei passa a
isentar de imposto de renda os rendimentos distribudos s pessoas fsicas por
FII que sejam negociados nesses ambientes e cujo nmero de cotistas exceda
50. Como reflexo, de 2005 a 2008 o montante anual captado pelos FII listados
em bolsa ou balco organizado cresceu quase dez vezes.
O recorde de emisses da indstria aconteceu em 2007, quando o total
emitido atingiu R$930,9 milhes; porm, considerando apenas os fundos listados, o ano mais representativo foi o de 2008 quando estes fundos captaram
R$498,5 milhes. A figura 1 apresenta a evoluo histrica das emisses de
cotas de FII a partir de 2003.
Emisses - Montante (em R$ milhes)
Fig. 01
1.000
800
600
400
Fonte: Orbis
200
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
* at jun 2009
Apesar do crescimento dos mercados de FII e CRI durante estes anos, do

comparado ao obtido atravs de um tradicional valor mobilirio entre 2005 e
2007. Inicia-se, neste perodo, a terceira ligao entre os mercados imobilirio
Introduo
ponto de vista de recursos captados via mercado de capitais, nada pode ser
e de capitais. Entretanto, diferentemente do ocorrido nas vezes anteriores, esta

no foi decorrente de uma lei ou regulamento especfico, mas de uma transformao estrutural do mercado de capitais nacional. A partir de 2005, o mercado de aes brasileiro torna-se uma verdadeira fonte de financiamento de
longo prazo para empresas nacionais. Sociedades ligadas aos setores de incorporao, construo, participao ou intermediao imobiliria beneficiam-se
desta tendncia e iniciam um processo de venda de aes, novas e existentes,
para investidores institucionais e pessoas fsicas. Em 2007, um total de 20 empresas do setor levantam mais de R$12,00 bilhes em recursos.
Acompanhando os avanos do mercado de capitais e atendendo diversas
demandas de participantes dos mercados financeiro e imobilirio, a CVM edita, no dia 31 de outubro de 2008, a Instruo n 472 (ICVM 472), revogando a
antiga ICVM 205, depois de quatorze anos sem mudanas significativas nesta
instruo2.
A ICVM 472 abre um novo e promissor captulo na histria dos fundos
imobilirios. Alm de tornar os FII mais prximos dos demais fundos regulados
pela autarquia, ao incorporar muitas disposies contidas em normas que disciplinam outros fundos de investimento, a nova instruo traz uma mudana
histrica: permite que os FII possam investir em valores mobilirios e outros
ativos ligados ao setor imobilirio.
At a edio desta nova instruo, os fundos imobilirios, em especial
aqueles negociados em bolsa de valores e mercados de balco organizado,
concentravam seus investimentos em um pequeno grupo de imveis geradores de renda, tais como shopping centers, escritrios, hospitais e centros de
logstica para armazenagem e distribuio de bens. Com a ampliao significativa das reas do setor imobilirio nos quais os FII podem investir, a autarquia
permite que uma profunda transformao se inicie neste setor. Fundos imobilirios dedicados a investimentos de renda fixa, por exemplo CRI, e renda varivel, como aes de empresas de construo e incorporao, atrairo novos
participantes para este mercado, como instituies especializadas na gesto
de valores imobilirios, at ento ausentes do mercado de FII. Alm disso, a
2
Houve trs mudanas na Instruo CVM 205 desde sua publicao e at sua revogao pela ICVM 472, a saber;
Instruo CVM n 389, de 3 de junho de 2003, que dispe sobre a alterao do mercado em que as cotas sero negociadas; Instruo CVM n 418, de 19 de abril de 2005, que dispe sobre as entidades competentes para administrar FII;
Instruo CVM n 455, de 13 de junho de 2007, que inclui as companhias hipotecrias entre as entidades autorizadas a
administrar FII.
expectativa de um grande volume de operaes e a possibilidade de distribui-
Introduo
o das cotas destes fundos junto a pessoas fsicas, graas aos incentivos fiscais
concedidos a estas (ver captulo Tributao), atrairo um outro segmento, os
bancos comerciais com grandes redes de varejo, fornecendo de forma definitiva e consistente uma grande base de investidores para a indstria de fundos
imobilirios.
Em 30 de junho de 2009, o patrimnio lquido de todos os FII em operao somava R$4,29 bilhes3, deste total R$2,49 bilhes eram de 26 fundos
listados na BM&FBOVESPA.
Patrimnio Lquido - Montante (em R$ milhes)
Fig. 02
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
Indstria FII
FII Listados
05/2009
02/2009
11/2008
08/2008
05/2008
02/2008
11/2007
08/2007
05/2007
02/2007
11/2006
08/2006
05/2006
02/2006
11/2005
08/2005
05/2005
02/2005
11/2004
08/2004
05/2004
02/2004
11/2003
08/2003
05/2003
01/2003
Fonte: Orbis
Recentemente, duas alteraes no marco jurdico-regulamentar vm a corroborar as expectativas de crescimento do setor. Em 27 de agosto de 2009, a
Lei n 12.024 elimina dvidas quanto tributao de determinados ttulos ligados ao setor imobilirio ao isentar do imposto de renda na fonte as aplicaes
dos FII em CRI, letras hipotecrias (LH), letras de crdito imobilirio (LCI) e cotas
de FII, abrindo espao para a criao de fundos dedicados a estes ttulos.
No dia 24 de setembro de 2009, o Conselho Monetrio Nacional aprovou
novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdncia Complementar.
Dentre as novidades destaca-se a que exclui do segmento de imveis os FII,
que foram deslocados para o segmento de investimentos estruturados.
Com isto, o limite individual para o total dos recursos dos fundos de penso
investidos em cotas de FII passa a ser 10,0%. Antes, sob as diretrizes da norma anterior, os investimentos em fundos imobilirios eram equiparados aos de outros
investimentos do setor de imveis, sendo limitados a 8,0% do total do patrimnio deste importante grupo de investidores institucionais. Portanto, no limite, um
fundo de penso pode agora alocar simultaneamente 18,0% de seu patrimnio
no setor imobilirio, sendo 8,0% no segmento de imveis e 10,0% em FII.
3
Foram desprezados os FII com patrimnio lquido negativo.

Cronologia Histrica
1993
25 | Junho Lei n 8.668
Introduo
Instituio dos fundos de investimento imobilirio (FII). Determina que

a Comisso de Valores Mobilirios (CVM) autorize, discipline e fiscalize a
constituio, o funcionamento e a administrao destes fundos.
1994
14 | Janeiro Instruo CVM n 205
Dispe sobre a constituio, o funcionamento e a administrao de FII.

14 janeiro Instruo CVM n 206
Dispe sobre normas contbeis aplicveis s demonstraes financeiras

dos FII.
1997
20 | Novembro Lei n 9.514
Cria o Sistema de Financiamento Imobilirio, institui a alienao fiduciria de coisa imvel, as companhias securitizadoras de crdito imobilirio
e os certificados de recebveis imobilirios (CRI).
1999
19 | Janeiro Lei n 9.779
Institui condies para critrios relativos distribuio de rendimentos

e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos
lquidos auferidos por estes fundos, em aplicaes financeiras de renda
fixa ou de renda varivel, sujeitam-se incidncia do imposto de renda
na fonte.
2001
06 | Abril Resoluo CMN n 2.829
Estabelece cronograma de reduo, atravs de limites mximos decrescentes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras que compem o segmento de imveis das entidades fechadas de previdncia
privada.
2004
21 | Dezembro Lei n 11.033
Isenta do imposto de renda na fonte e na declarao de ajuste anual

das pessoas fsicas, a remunerao produzida por CRI, letras hipotecrias
Introduo
(LH) e letras de crdito imobilirio (LCI).
2005
21 | Novembro - Lei n 11.196
Isenta do imposto de renda na fonte e na declarao de ajuste anual

das pessoas fsicas, os rendimentos distribudos pelos FII: (i) cujas cotas
sejam admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou
no mercado de balco organizado; e (ii) que apresentem, no mnimo, 50
cotistas. Este benefcio no ser concedido a cotistas pessoa fsica que
representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou
cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a
10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
2008
31 | Outubro Instruo CVM n 472
Cria nova regulamentao para FII. Destaque para permisso expressa

de investimentos em valores mobilirios e outros ativos ligados ao setor
imobilirio.
2009
27 | Agosto Lei n 12.024
Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em aplicaes efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.

24 | Setembro Resoluo CMN n 3.792
Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdncia

Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de investimento e criando novos segmentos com seus limites prprios. Destaque
para os FII que na nova classificao no fazem mais parte do segmento
de imveis, tendo sido deslocados para o segmento de investimentos
estruturados.
10
Sumrio
de termos
e condies
A. Fundos de investimento imobilirio

Descrio Comunho de recursos captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinados aplicao em empreendimentos imobilirios.

Forma e Registro Constitudos sob a forma de condomnio fechado, podem ter prazo de durao indeterminado. A constituio e funcionamento dos FII dependem de registro prvio na Comisso de Valores Mobilirios (CVM) que concedido auto-
maticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informaes.

Tipos de Ativos Podem investir em empreendimentos imobilirios representados por quaisquer direitos reais sobre bens imveis e ttulos de renda fixa e varivel.
Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores

mobilirios devem respeitar certos limites de aplicao por emissor e por modalidade de ativos financeiros. No existem limites para investimentos em cotas
de fundos de investimento em participaes (FIP), cotas de FII e certificados de
recebveis imobilirios (CRI).
(b) de Distribuio: Devero distribuir a seus cotistas, no mnimo, 95,0% dos

lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balano
ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Administrao Compreende o conjunto de servios relacionados ao funcionamento e manuteno do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta ou
indiretamente, os seguintes servios: (i) manuteno de departamento tcnico
habilitado a prestar servios de anlise e acompanhamento de projetos imobilirios; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos ttulos e
valores mobilirios; (iii) escriturao de cotas; (iv) custdia de ativos financeiros;
(v) auditoria independente; e (vi) gesto dos valores mobilirios integrantes da
carteira do fundo.
Administrador Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituies: bancos

comerciais, bancos mltiplos com carteira de investimento ou carteira de crdito imobilirio, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades
distribuidoras de valores mobilirios, sociedades de crdito imobilirio, caixas
econmicas e companhias hipotecrias.
Custdia Custdia dos ativos financeiros dos FII necessria sempre que estes ativos representem mais que 5,0% do patrimnio lquido do fundo.
12
Tipo de Investidor No existe limitao quanto ao tipo de investidor. Porm, permitida a constipodem contar com condies e caractersticas especficas.
B. Cotas de FII

tuio de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que
Descrio Frao ideal do patrimnio do Emissor.

Emissor Fundo de Investimento Imobilirio.
Forma e Registro Escritural e nominativa.
Classe Classe nica no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados
exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou
caractersticas especiais quanto ordem de preferncia no pagamento dos
rendimentos peridicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do saldo de liquidao do fundo.
Srie Emisso de cotas pode ser dividida em sries, com o fim especfico de estabelecer, para cada srie, datas diversas de integralizao sem prejuzo da igualdade dos demais direitos conferidos aos cotistas.
Distribuio Oferta pblica de cotas depende de prvio registro na CVM e deve ser realizada por instituies intermedirias integrantes do sistema de distribuio de valores mobilirios. Uma nova distribuio no pode ser iniciada antes de totalmente subscrita ou cancelada a anterior.
Subscrio Subscrio parcial e cancelamento de saldo no colocado permitido, desde que um montante mnimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e
alcanado.
Integralizao Integralizao pode ser vista ou em prazo determinado no compromisso de

investimento. Pode ser feita em dinheiro, imveis, direitos relativos a imveis e,
no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, ttulos e valores mobilirios.
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Amortizaes Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas pr-estabelecidas no regulamento
Resgate No permitido.
Retorno do Capital Capital investido em cotas de FII retornado atravs (i) da distribuio de resultados;

Investido (ii) da amortizao das cotas; (iii) da venda dos ttulos; ou (iv) da dissoluo do
fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuio proporcional do patrim-
do fundo; ou (ii) em virtude de deciso da assemblia geral de cotistas.
nio aos seus cotistas.

Transferncia As cotas podem ser transferidas mediante termo de cesso e transferncia, assinado pelo cedente e pelo cessionrio, e registrado em cartrio de ttulos e
documentos, ou atravs de bolsa de valores ou entidade de mercado de balco organizado onde o fundo for registrado.
Negociao Em bolsa de valores ou entidade de mercado de balco organizado onde o

fundo for registrado.
Ambiente BM&FBOVESPA (bolsa e balco).

de Negociao
Liquidao Financeira BM&FBOVESPA.
14
Classificao
dos fundos
III. Classificao dos fundos
tante abrangente, os ativos passveis de serem adquiridos por um FII. Levando em considerao a variedade permitida, a prtica do mercado observada
atualmente e a proliferao esperada para estes fundos, a Uqbar classificou
os fundos imobilirios de acordo com trs critrios diferentes: por classe de
O arcabouo regulamentar para fundos imobilirios define, de forma bas-
ativos, por tipo de imveis e por finalidade. O objetivo desta classificao

agrupar os fundos com polticas de investimento semelhantes para facilitar a
anlise comparativa.
A classificao dos FII em funcionamento em 30 de junho de 2009 foi realizada em duas fases. Inicialmente a Uqbar classificou os fundos por classe de
ativo, por tipo de imvel e por finalidade, de acordo com as definies apresentadas abaixo, tendo como base o regulamento de cada fundo. Em uma
segunda fase, todos os administradores de FII foram contatados por telefone
e por e-mail e convidados, de posse dos critrios utilizados pela Uqbar, a concordar, discordar e comentar a classificao sugerida. Posteriormente, dvidas
foram tiradas e esclarecimentos obtidos em conversas telefnicas. O resultado
a classificao apresentada nos grficos e tabelas deste captulo.
A) Por classe de ativos

Classifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em
cada fundo.
n
Imveis Fundos cuja poltica de investimento prioriza direitos reais

sobre bens imveis. Estes incluem projetos em fase de desenvolvimento, incorporao ou construo, ou imveis acabados, sendo ou
no ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial.
Renda Fixa Fundos cuja poltica de investimento prioriza instrumentos de renda fixa, que incluem: (i) ttulos registrados na CVM, tais como
debntures, certificados de desdobramentos, certificados de depsito
de valores mobilirios, cdulas de debntures e notas promissrias; (ii)
certificados de recebveis imobilirios; (iii) letras hipotecrias; e (iv) letras de crdito imobilirio. Em todos os casos, as atividades preponderantes dos emissores tm que ser necessariamente aquelas permitidas
aos FII.
Renda Varivel Fundos cuja poltica de investimento prioriza instrumentos de renda varivel, que incluem: (i) ttulos registrados na CVM,
tais como aes, bnus de subscrio, seus cupons, direitos, recibos
16
de subscrio e cotas de fundos de investimento; (ii) aes ou cotas
de sociedades de propsito especfico; (iii) cotas de fundos de investimento em participaes (FIP); (iv) cotas de fundos de investimento em
aes que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construo civil ou no mercado imobilirio; (v) cotas de outros FII; e (vi) cotas
de fundos de investimento em direitos creditrios (FIDC). Em todos os
casos, as atividades preponderantes dos emissores tm que ser necessariamente aquelas permitidas aos FII.
Multiclasse Fundos de investimento imobilirio cuja poltica de investimento combina duas ou mais das classes de ativos mencionadas
acima.
Composio do Patrimnio Lquido por Classe de Ativo em 30/06/2009 (% Do PL)
Fig. 03
0,01 %
99,99 %
Imvel
Fonte: Orbis
Renda fixa
Nmero de FII por Classe de Ativo em 30/06/2009
Fig. 04
70
Imvel
26
Renda fixa
10
20
30
40
50
60
70
80
Fonte: Orbis
17
Em 30 de junho de 2009, dos 71 FII em funcionamento no pas, apenas

classe Renda Fixa. Naquela data, os FII da classe Imveis representavam 98,6%
e 99,9% respectivamente do nmero e do patrimnio lquido agregado de
todos os fundos em operao no pas.
B) Por tipo de Imveis
um no era da classe Imveis. A exceo era o FII Excelence, que pertence
Classifica os fundos da classe de ativos Imveis por tipo predominante

de empreendimento imobilirio adquirido ou passvel de aquisio pelo FII.
n
Armazenagem Prdios e galpes, ou projetos para a construo

destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial com
o armazenamento e distribuio de bens. Um investimento nesta categoria tipicamente inclui espaos e estruturas para estacionamento,
carregamento e descarregamento de caminhes.
Hospitalar Hospitais e o equipamento mdico necessrio para seu

funcionamento, ou projetos para a construo destes. Dependendo
do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de
valor do investimento. Neste caso, a caracterizao do investimento
como imobilirio poderia ser questionada pela CVM e pelo mercado. A Uqbar entende que o componente imobilirio do investimento
deveria ser o predominante para ser elegvel para uma carteira de FII.
Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaos para estacionamento nos imveis.
Hospedagem Prdios e outras estruturas usadas para a acomodao de pessoas fsicas, locadas de base temporria ou prolongada, frequentemente na forma de hotis, resorts e servios de flat, ou um projeto para a construo destes. Investimentos em hospedagem podem
incluir uma infra-estrutura variada, desde estacionamento, restaurante
e piscina at campo de golfe, quadras de tnis e praia.
Industrial Prdios e outras estruturas usadas para a acomodao de

fbricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades industriais, ou projetos para a construo destes. Investimentos industriais
poderiam incluir espaos e estruturas de apoio atividade industrial
principal, tais como estacionamento e uma rea gerencial.
Residencial Prdios e outras estruturas residenciais, normalmente

casas ou apartamentos, ou projetos para a construo destes.
Escritrios Prdios e outras estruturas usadas para a acomodao

de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que no
seja a industrial, ou projetos de construo destes. Um exemplo um
18
prdio de salas comerciais alugadas por pessoas jurdicas ou profisestacionamento e reas de apoio ao funcionamento e manuteno
do imvel.
n
Escolar Instituies de ensino e o equipamento necessrio para a realizao da atividade de ensino, ou projetos para a construo destes.
Investimentos nesta categoria podem incluir a explorao comercial
sionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaos de
de outros espaos associados a estes imveis como pequenas lojas,

restaurantes e estacionamento.
n
Varejo Esta categoria est dividida em trs sub-categorias, conforme descrito abaixo.
Shopping Centers Complexos imobilirios encobertos para
um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de

departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos
para a construo destes. O nmero de lojas normalmente excede
150 e a variedade grande, frequentemente incluindo restaurantes
e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaos para estacionamento e reas de apoio gerencial e de manuteno.

Galerias Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente
conta com menos de 150 lojas e sem a presena de ncoras, ou projetos para a construo destes. A variedade normalmente no inclui
cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou no ter
espaos para estacionamento e normalmente tem reas de apoio gerencial e de manuteno.

Lojas Individuais Prdios, espaos no andar trreo de edif-
cios e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais,

ou projetos para a construo destas.
n
Diversificado Complexos imobilirios que hospedam duas ou mais

das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a construo destes. Um exemplo seria um imvel com um shopping center
numa rea especfica, e salas comerciais numa outra rea.
Indeterminado Investimentos imobilirios que no se enquadram

em nenhuma das outras categorias.
19
Composio do Patrimnio Lquido da Indstria de FII por Tipo de Imvel em 30/06/2009 (% Do PL)
0,13%
0,89%
0,89%
1,32%
2,09%
Diversificado
41,74%
6,03%
16,01%
41,74 %
Escritrios
30,37 %
Varejo|Shopping Centers
16,01 %
Industrial
6,03 %
Hospitalar
2,09 %
Hospedagem
1,32 %
Varejo|Galerias
0,89 %
Residencial
0,89 %
Varejo|Lojas Individuais
0,53 %
Escolar
0,13 %
30,37%
3
0,53%
Fig. 05
Fonte: Orbis
Composio do Patrimnio Lquido dos FII Listados por Tipo de Imvel em 30/06/2009 (% Do PL)
3,77 %
Fig. 06
0,96 %
0,35 %
2,39 %
19,57 %
50,02 %
22,94 %
Escritrios
50,02 %
Varejo - Shopping Centers
22,94 %
Diversificado
19,57 %
Hospitalar
3,77 %
Hospedagem
2,39 %
Varejo | Lojas Individuais
0,96 %
Residencial
0,35 %
Fonte: Orbis
Nmero de Fundos por Tipo de Imvel em 30/06/2009

Diversificado
Fig. 07
21
Escritrios
13
Residencial
10
Varejo | Shopping Centers
10
7
8
Industrial
Varejo | Lojas Individuais
Hospitalar
Hospedagem
Escolar
1
1
Varejo | Galerias
1
0
2
2
2
2
10
15
20
25
Fonte: Orbis
20
Em 30 de junho de 2009, trs tipos de imveis dominavam o mercado de
FII: Escritrios, Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos com

estes tipos de imveis representavam 88,1% e 92,5% do patrimnio lquido agregado da indstria e dos fundos listados na BM&FBOVESPA, respectivamente.
C) Por finalidade
Classifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existncia do fundo.
n
Renda regular Fundos cuja principal finalidade a gerao de renda regular para seus cotistas. A regularidade alcanada pela composio da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe Imveis, o
pagamento sistemtico de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda
Fixa, o pagamento de juros dos ttulos investidos.
Ganho de Capital Fundos cuja principal finalidade o aumento do

valor patrimonial da cota atravs da valorizao dos bens e direitos
investidos ou de sua negociao no mercado secundrio.
Investimentos gerais Fundos cuja finalidade definida amplamente. Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos
em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e tambm atravs
de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Incluise tambm nesta classe fundos que tem como principal objetivo a
gesto patrimonial de imveis.
Securitizao Fundos cuja principal finalidade viabilizar uma operao de securitizao. O fundo participa destas operaes como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente do pagamento de aluguis ou equivalentes de um imvel
adquirido pelo fundo. Ver box na pgina 23 para maior detalhamento.
Composio do Patrimnio Lquido da Indstria de FII por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL)
0,86 %
Fig. 08
0,10 %
40,60 %
58,44 %
Fonte: Orbis
Renda regular
Investimentos Gerais
Ganho de Capital
Securitizao
21
Composio do Patrimnio Lquido dos FII Listados por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL)
Fig. 09
3
0,40 %
25,64 %
73,96 %
Renda regular
73,96 %
Investimentos gerais
25,64 %
Ganho de capital
0,40 %
Fonte: Orbis
Todas as quatro categorias da classificao dos fundos por finalidade

esto representadas nos fundos em operao em 30 de junho de 2009. No
entanto, Renda Regular e Investimentos Gerais so as mais representativas,
tanto na indstria como um todo quanto no universo de fundos listados
na BM&FBOVESPA, correspondendo aproximadamente a 99,0% de ambos
os totais.
Nmero de Fundos da Classe Imvel por Finalidade em 30/06/2009
Fig. 10
37
Renda regular
20
16
Investimentos Gerais
5
10
Ganho de Capital
1
8
Securitizao
10
15
20
25
30
35
40
Fonte: Orbis
22
Fundos Imobilirios e Securitizao
tam com a participao de um fundo de investimento imobilirio (FII). O fundo participa destas
operaes como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente
do pagamento de aluguis ou equivalentes de um imvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma
descrio resumida destas estruturas.
Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitizao de ativos muitas vezes con-
Build-to-suit
Neste tipo de estrutura, os crditos que lastreiam a emisso dos ttulos so provenientes de um
contrato build-to-suit entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de
um mesmo grupo econmico. Nestas operaes, uma empresa que busca financiamento para
aquisio e construo de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um FII, para:
(i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda s necessidades do inquilino; (iii) desenvolver e construir o prdio; e (iv) alugar o prdio para a prpria empresa, de acordo com termos e
condies previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebveis ao FII, decorrentes
dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os quais so vendidos para uma Companhia Securitizadora de Crditos Imobilirios (Securitizadora Imobiliria),
que financia esta aquisio com a emisso de certificados de recebveis imobilirios (CRI).
A figura 11 exibe uma representao esquemtica deste tipo de estrutura.
Build-to-suit
Fig. 11
Incorporadora
Securitizadora Imobiliria
Vendedor
(FII)
Recebveis de
Aluguel
Contrato Build to suit
Empresa
23
3
reno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o
penhor das cotas do FII. A documentao geralmente restringe mudanas no regulamento do
fundo. O inquilino tambm pode ter uma opo de compra da propriedade a um preo prdeterminado no final do prazo do contrato de aluguel.
Reforos de crdito nestas estruturas podem incluir: (i) alienao fiduciria ou hipoteca do ter-
Sale and lease-back

Devido similaridade das estruturas, este tipo de operao toma emprestado o nome de uma
estrutura conhecida no mercado como sale and lease-back. Nestas operaes uma empresa
vende um imvel a um veculo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e
mediante pagamento a prazo de preo, o direito de uso da superfcie do imvel para a empresa
vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cesso dos crditos de concesso
do direito real de superfcie para uma Securitizadora Imobiliria que, por sua vez, financia a compra com a emisso de CRI lastreados nestes ativos. A figura 12 exibe a representao esquemtica desta estrutura.
Sale and lease-back
Fig. 12
Securitizadora Imobiliria
Crditos da Concesso do
Direito de Uso de Superfcie
FII
Cesso Definitiva
Crditos da
Concesso do
Direito de Uso
de Superfcie
CRI
R$
Contrato de Direito
de Uso de Superfcie
Empresa
Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfcie
Outros tipos de reforo de crdito que poderiam ser incorporados neste tipo de operaes incluem: (i) alienao fiduciria ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa
vendedora do imvel. Se construo ou incorporao forem necessrias, garantias para estes
riscos, bem como penhor das cotas do fundo, podero fazer parte da operao.
24
Mercado
secundrio
IV. Mercado secundrio
teceu no dia 28/03/1995. Nesta data, quatro cotas do Shopping Guararapes

foram negociadas na ento Bovespa, ao preo de R$262.500,00. Aps esta negociao inicial, novos fundos passaram a ser listados e terem seus ttulos ne-
Mercado secundrio
A primeira negociao de cotas de um FII em uma bolsa de valores acon-
gociados na Bovespa. Em 2003, trs fundos tiveram suas cotas negociadas em

balco organizado, com destaque para o Almirante Barroso que registrou, em
182 leiles, 689 dos 707 negcios do ano. Enquanto isso, no mesmo perodo, o
Europar, FII mais negociado em bolsa naquele ano, registrou, em 20 preges,
30 dos 35 negcios realizados no ano. As outras cinco negociaes envolveram cotas de trs outros FII.
Aos poucos, este cenrio foi evoluindo, principalmente em termos de nmero de fundos negociados. Em 2005, doze fundos negociaram suas cotas:
seis em balco e seis em bolsa. Novamente Almirante Barroso e Europar foram
os mais negociados nos respectivos ambientes de negociao. O Europar registrou, em 63 preges, 103 dos 282 negcios no ano. Enquanto que no balco organizado, trs fundos dominaram as negociaes, o Almirante Barroso,
o Torre Almirante e o BB Progressivo, sendo responsveis por 97,9% do total de
negociaes no ano. Vale destacar que as cotas do Almirante Barroso foram
negociadas em 235 leiles no ano.
Com a aprovao da Lei n 11.196, em novembro de 2005, o mercado secundrio ganhou grande impulso. A nova lei passou a conceder s pessoas
fsicas iseno de imposto de renda sobre os rendimentos distribudos por FII
que atendessem determinadas caractersticas. Em 2006 o volume anual atingiu R$176,1 milhes em 4.240 negcios, um crescimento de 87,8% no montante negociado e 146,4% do nmero de negcios, comparativamente ao
ano anterior. Em 2007 e 2008 o montante negociado retraiu um pouco para o
patamar de R$140,0 milhes, mas o nmero de negcios continuou a crescer
atingindo a faixa de 7.000 por ano. No primeiro semestre de 2009, o mercado
secundrio atingiu um montante negociado de R$137,8 milhes em cima de
4.008 negcios. A figura 13 apresenta os montantes anuais de negociaes
desde 2003.
26
Negociaes de FII na BM&FBOVESPA (em R$ milhes)
Fig. 13
Mercado secundrio
200
180
160
140
120
100
80
Fonte: BM&FBOVESPA
60
40
20
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
* at jun 2009
Devido aos incentivos fiscais, investidores de cotas de FII que negociam

suas cotas na BM&FBOVESPA so preponderantemente pessoas fsicas. Estas
tendem a encarar seus investimentos como uma fonte regular de renda, geralmente no ofertando para venda suas cotas, fazendo com que o mercado
secundrio constantemente apresente um vis comprador (i.e.; nmero de
compradores bem maior que o de vendedores destes ttulos).
De um total de 71 FII em operao no final do primeiro semestre de 2009,
mais de um tero (26) tinham cotas negociadas na BM&FBOVESPA nos dois
ambientes de negociao desta casa: bolsa (14) e balco organizado (12).
A escolha do ambiente de negociao uma deciso inicial do administrador e do distribuidor lder do fundo. As negociaes em mercado de balco
tendem a ser via leilo com horrio programado que acontece uma vez ao
dia, ao passo que as negociaes do mercado de bolsa tendem a ser de forma aberta e contnua durante todo o perodo de negociao, com ofertas de
compra e venda firmes at que haja negcio. As figuras 14 e 15 apresentam o
nmero de negcios e os montantes negociados em cada um dos ambientes
de negociao.
Fig. 14
140
4.000
120
3.500
3.000
100
2.500
80
2.000
60
1.500
40
1.000
20
500
0
0
2003
* at jun 2009
N de Negcios
Montante (em R$ milhes)
Negociaes na BM&FBOVESPA (balco) Montante (em R$ milhes)
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
Fonte: BM&FBOVESPA
27
Fundos Imobilirios Negociados em Balco
TABELA 01
Finalidade
Tipo de Imvel
Cdigo
Premier Realty
Diversificado
PRMR11B
Opportunity
Escritrios
FTCE11B
Edifcio Almirante Barroso
Renda regular
Diversificado
FAMB11B
BB Progressivo
Renda regular
Escritrios
BBFI11B
Edifcio Ourinvest
Renda regular
Escritrios
EDFO11B
Torre Almirante
Renda regular
Escritrios
ALMI11B
Torre Norte
Renda regular
Escritrios
TRNT11B
Hotel Maxinvest
Renda regular
Hospedagem
HTMX11B
Hospital da Criana
Renda regular
Hospitalar
HCRI11B
Hospital Nossa Senhora

de Lourdes
Renda regular
Hospitalar
NSLU11B
Ancar IC
Renda regular
Varejo Shopping
ANCR11B
Shopping West Plaza
Renda regular
Varejo Shopping
WPLZ11B
4
Mercado secundrio
FII
Fig. 15
70
4.000
60
3.500
3.000
50
2.500
40
2.000
30
1.500
20
N de Negcios
Montante (em R$ milhes)
Negociaes na BM&FBOVESPA (bolsa) Montante (em R$ milhes)
1.000
10
500
0
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
* at jun 2009
2009*
Fonte: BM&FBOVESPA
Fundos Imobilirios Negociados em Bolsa
TABELA 02
FII
Finalidade
Tipo de Imvel
Cdigo
Sigma
Ganho de capital
Residencial
FSIG11
Continental Square Faria Lima
Diversificado
FLMA11
Europar
Diversificado
EURO11
Panamby
Diversificado
PABY11
CSHG Real Estate
Renda regular
Escritrios
HGRE11
Financial Center
Renda regular
Escritrios
FFCI11
Memorial Office
Renda regular
Escritrios
FMOF11
Projeto gua Branca
Renda regular
Escritrios
FPAB11
SCP
Renda regular
Varejo Lojas
SCPF11
ABC Plaza Shopping
Renda regular
Varejo Shopping
ABCP11
CSHG Brasil Shopping
Renda regular
Varejo Shopping
HGBS11
JK
Renda regular
Varejo Shopping
FJKI11
Shopping Ptio Higienpolis
Renda regular
Varejo Shopping
SHPH11
Via Parque Shopping
Renda regular
Varejo Shopping
FVPQ11
28
As figuras 16 e 17 abaixo apresentam, respectivamente, o montante e
Mercado secundrio
o nmero de negcios realizados por ms nos doze meses terminados em

junho de 2009. A primeira mostra um nvel de liquidez ainda relativamente
baixo se comparado com outros mercados, sendo que dois dos meses apresentam montantes negociados atpicos, muito mais altos, devido a um nmero reduzido de negociaes de valor alto envolvendo cotas de dois FII. A
segunda mostra um crescente nmero de negcios sendo realizado desde o
incio deste ano.
Durante o ano de 2009, at o ms de junho, as cotas de maior liquidez no
mercado de bolsa foram as do Continental Square Faria Lima e do Europar, em
termos de nmero de negcios, e do Projeto gua Branca e Memorial Office,
em termos de montante negociado. J no mercado de balco organizado,
as cotas de maior liquidez foram as do BB Progressivo e Torre Almirante, em
termos de nmero de negcios, e do Opportunity e Shopping West Plaza, em
termos de montante negociado.
Negociaes na BM&FBOVESPA - Montante (em R$ milhes)
Fig. 16
100
90
80
70
60
50
Fonte: BM&FBOVESPA
40
30
20
10
0
jul 08
ago 08
set 08
out 08
nov 08
dez 08
jan 09
fev 09
mar 09
abr 09
mai 09
jun 09
Negociaes na BM&FBOVESPA Nmero de Negcios
Fig. 17
1.000
900
800
700
600
500
300
200
100
0
jul 08
ago 08
set 08
out 08
nov 08
dez 08
jan 09
fev 09
mar 09
abr 09
mai 09
jun 09
Fonte: BM&FBOVESPA
400
29
Rentabilidade de Cotas de FII
preo e a taxa interna de retorno.
Retorno sobre o preo
Mercado secundrio
O mercado utiliza duas formas de clculo de rentabilidade de cotas de FII: o retorno sobre o
O retorno sobre o preo (chamado em ingls de dividend yield) a mesma metodologia utilizada
comumente no mercado de renda varivel. definido como o quociente entre as distribuies
de uma cota e o preo de mercado da mesma cota, como representado pela frmula abaixo.
Retorno sobre preo = D / P

onde:
D = distribuies da cota no perodo. Os valores utilizados podem ser histricos ou projetados.

P = preo de mercado da cota no incio (ou no fim) do perodo
O significado do quociente fala por si s. Quanto maior o retorno sobre preo, maior o retorno
indicativo para o investimento, indicando que o preo est comparativamente baixo. Quanto
menor o retorno sobre preo, menor o retorno indicativo, o que significa que o preo est comparativamente alto.
Taxa Interna de Retorno (TIR)

A TIR a taxa que faz com que o somatrio do valor presente dos fluxos de caixa de um investimento seja igual ao investimento inicial, como representado pela frmula abaixo.
f (t)
( 1+TIR)
n
t =1
dt
252
= Investimento inicial
onde: t = perodo (de 1 a n)

dt = dias teis do incio do perodo 1 ao fim do perodo t
f(t) = fluxo de caixa no perodo t
A Uqbar utilizou esta metodologia no ranking de rentabilidade de cotas de FII desta publicao (ver tabela 5). Para tal, o investimento inicial utilizado foi o preo de mercado no incio
do perodo. O fluxo de caixa utilizado corresponde s distribuies da cota durante o perodo
analisado, sendo que o ltimo pagamento deste fluxo inclui o preo de mercado da cota no
ltimo perodo.
30
Tributao
A Fundo de Investimento Imobilirio
de outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos lquidos auferidos
Tributao
Os FII esto sujeitos a um regime de tributao particular. Diferentemente

por FII em aplicaes financeiras de renda fixa ou de renda varivel, sujeitamse incidncia do imposto de renda na fonte. Destes investimentos tributveis, excluem-se, desde agosto de 2009, aplicaes em CRI, LCI, LH e em cotas
de FII.
O imposto pago pelo fundo poder ser compensado com o retido na
fonte pelo prprio FII, por ocasio da distribuio de rendimentos e ganhos
de capital. Esta compensao, no entanto, dever ser efetuada proporcionalmente participao do cotista pessoa jurdica ou pessoa fsica no sujeita
iseno.
A tabela abaixo apresenta um resumo da tributao de FII, e as alquotas
aplicveis.
Tributao de FII e alquotas aplicveis
Imposto
TABELA 03
Alquota
I. Sobre Rendimentos
Aplicaes de Renda Fixa
CRI, LCI, LH
Outros
0,0%
15,0 22,5%
Aplicaes de Renda Varivel

Cotas de FII
0,0%*
Outros
0,005% - 15,0%
Imveis
0,0%
II. Sobre Ganhos de Capital

Aplicaes de Renda Fixa
CRI, LCI, LH
Outros
0,0%
15,0 22,5%
Aplicaes de Renda Varivel

Cotas de FII
Outros
Imveis
0,0%*
0,005% - 15,0%
0,0%
* desde que admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado.
32
B Investidor
da sobre os rendimentos distribudos pelos FII.
Tributao
Desde 2005, investidores pessoas fsicas esto isentos do imposto de renEsta iseno vlida desde que o FII tenha suas cotas admitidas negociao exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balco organizado; e apresentem, no mnimo, 50 cotistas. No entanto, este benefcio
no ser concedido a cotistas pessoa fsica que representem 10,0% ou mais da
totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos
pelo fundo.
A tabela abaixo apresenta um resumo da tributao de investidores pessoas fsicas e pessoas jurdicas em cotas de FII, e as alquotas aplicveis.
Tributao de investidores pessoas fsicas e pessoas

jurdicas em cotas de FII e alquotas aplicveis
Imposto
TABELA 04
Alquota
Pessoa Fsica
Pessoa Jurdica
I. Sobre rendimentos
0,0% ou 20,0%
20,0%
II. Sobre ganho de capital
15,0% ou 20,0%
0,0%, 15,0% ou 20,0%
33
Rankings
VI. Rankings
Rankings
Este captulo apresenta dois conjuntos de rankings.

O primeiro classifica as cotas de FII por negociaes e rentabilidade. Os
rankings de negociaes so apresentados por nmero de negcios e por
montante negociado. O ranking de rentabilidade classifica as cotas pelas suas
taxas internas de retorno. Participam destes rankings somente cotas que so
negociadas em bolsa de valores ou balco organizado.
O segundo conjunto de rankings classifica os prestadores de servio para
a indstria de FII. Administradores e auditores so classificados por nmero de
operaes e pelo patrimnio lquido (PL) agregado dos fundos para os quais
prestam servio. Os estruturadores so classificados por nmero de operaes
e montante emitido de cotas.
Mais informaes sobre os critrios utilizados, incluindo definies dos
prestadores de servio, encontram-se junto com cada tabela de ranking.
Rankings de cotas
Negociaes
Ranking Negociaes Montante de Negcios entre 01/07/2008 e 30/06/2009
01/07/2008 30/06/2009
TABELA 05
01/07/2007 30/06/2008
Administrador
Montante
(em R$)
Posio
Participao
(%)
Opportunity
69.632.048
30,5
Projeto gua Branca
48.691.395
21,3
Posio
Participao
(%)
Mudana na
participao (%)
30,5
7,3
14,0
Hotel Maxinvest
18.853.061
8,3
11,7
-3,4
BB Progressivo
16.255.344
7,1
21,5
-14,4
Shopping West Plaza
15.738.811
6,9
6,9
11.279.403
4,9
10,5
-5,6
Torre Almirante
8.814.904
3,9
8,4
-4,5
Nossa Senhora de Lourdes
8.642.856
3,8
14,2
-10,4
Europar
7.290.207
3,2
16,4
-13,2
Memorial Office
4.451.056
10
2,0
2,0
-4,4
Dez maiores
209.649.085
91,9
124.137.295
96,2
Total
228.236.399
100,0
129.028.736
100,0
35
Ranking Negociaes Nmero Negociado entre 01/07/2008 e 30/06/2009
Ttulo
Nmero
de Negcios
01/07/2007 30/06/2008
Posio
Participao (%)
Posio
Participao (%)
Mudana na
participao (%)
16,0
27,8
-11,8
Europar
1.189
Continental Square Faria Lima
1.145
15,4
7,4
8,0
979
13,2
15,3
-2,1
BB Progressivo
Torre Almirante
616
8,3
10,5
-2,2
606
8,2
8,0
0,2
403
5,4
8,3
-2,9
Projeto gua Branca
397
5,3
4,1
1,2
Shopping Ptio Higienpolis
362
4,9
4,0
0,9
Financial Center
310
4,2
5,8
-1,6
243
10
3,3
11
1,6
1,7
Dez maiores
Hotel Maxinvest
6.250
84,2
6.418
93,4
-9,2
Total
7.421
100,0
6.871
100,0
6
Rankings
01/07/2008 30/06/2009
TABELA 06
Critrio: Ordena as cotas de FII listadas por montante negociado e por nmero de negcios realizados durante o perodo em questo.
Rentabilidade
Ranking Rentabilidade Rentabilidade Efetiva entre 01/07/2008 e 30/06/2009
Ttulo
TABELA 07
01/07/2008 30/06/2009
Rentabilidade (% a.a.)
Posio
Mercado
BB Progressivo
48,71
Balco
44,43
Balco
Financial Center
44,20
Bolsa
30,08
Balco
Torre Almirante
28,13
Balco
Torre Norte
25,66
Balco
Via Parque Shopping
24,12
Bolsa
JK
19,87
Bolsa
ABC Plaza Shopping
19,32
Bolsa
Europar
19,28
10
Bolsa
Critrio: Ordena as cotas de FII listadas por taxa interna de retorno (TIR) durante o perodo em questo. O
clculo da TIR baseado nos valores de mercado das cotas (inicial e final) no perodo 01/07/2008 - 30/06/2009 e as
distribuies de rendimento efetivamente realizadas neste perodo. A Uqbar solicitou de cada administrador de FII a
confirmao dos dados e da taxa calculada para seus respectivos fundos. A falta de manifestao de administradores, at a data limite comunicada para esta publicao, foi interpretada como concordncia destes com os nmeros
apresentados pela Uqbar. Ver box Rentabilidade de Cotas de FII no Captulo IV para maiores informaes sobre a
metodologia de clculo da taxa interna de retorno.
36
Rankings de Prestadores de Servio
Rankings
Administradores
Definio: Instituio autorizada pela CVM para o exerccio profissional
de administrao de fundos de investimento. A administrao de um fundo
compreende o conjunto de servios relacionado direta ou indiretamente ao
funcionamento e manuteno deste. Especificamente, o administrador de
FII deve prover o fundo com os seguintes servios:
n
manuteno de departamento tcnico habilitado a prestar servios
de anlise e acompanhamento de projetos imobilirios;

n
atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos ttulos
e valores mobilirios;
n
escriturao de cotas;
custdia de ativos financeiros;
auditoria independente; e
gesto dos valores mobilirios integrantes da carteira do fundo.
Observadas limitaes legais e regulamentares, o administrador tem

poderes para praticar todos os atos necessrios ao funcionamento do fundo, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente habilitados e
autorizados para prestar servios especficos. O administrador tambm responsvel pela constituio do fundo e pela prestao de informaes CVM.
Os administradores de FII devem tambm observar disposies determinadas
em instrues especficas da CVM.
Ranking Administradores PL Consolidado em 30/06/2009
TABELA 08
30/06/2009
Administrador
Montante (R$)
Banco Ourinvest
30/06/2008
Posio
Participao
(%)
Posio
Participao
(%)
Mudana na
participao (%)
2.351.398.375
52,3
42,2
10,1
Rio Bravo Investimentos
745.260.522
16,6
23,1
-6,5
Banco Brascan
283.615.415
6,3
8,2
-1,9
Banco Opportunity
222.626.761
4,9
3,4
1,5
BR - Capital
143.126.488
3,2
10
2,4
0,8
Credit Suisse Hedging Griffo
142.112.849
3,2
2,8
0,4
Coin
130.574.570
2,9
3,7
-0,8
Momento
129.834.681
2,9
3,3
-0,4
Coinvalores
127.488.201
2,8
3,1
-0,3
Caixa Econmica Federal
122.255.165
10
2,7
3,5
-0,8
2,0
Dez maiores
4.398.293.027
97,8
3.455.236.335
95,7
Total
4.499.283.956
100,0
3.609.535.594
100,0
37
Ranking Administradores Nmero de FII Consolidado em 30/06/2009
Administrador
30/06/2008
Numero de
Operaes
Posio
Participao
(%)
Posio
Participao
(%)
Mudana na
participao (%)
Rio Bravo Investimentos
28
39,4
42,5
-3,1
Banco Ourinvest
19
26,8
24,7
2,1
BR - Capital
4,2
2,7
1,5
Banco BBM
4,2
4,1
0,1
Banco CR2
4,2
5,5
-1,3
Credit Suisse Hedging Griffo
2,8
2,7
0,1
Coin
2,8
2,7
0,1
Banco Schahin
2,8
2,7
0,1
Banco Brascan
1,4
1,4
0,0
Banco Opportunity
10
1,4
11
1,4
0,0
-0,3
Dez maiores
64
90,1
66
90,4
Total
71
100,0
73
100,0
6
Rankings
30/06/2009
TABELA 09
Critrio: Ordena os administradores de FII com base no nmero de fundos e no montante agregado de PL dos
fundos em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os fundos em operao nestas datas. O fundo
cujo valor do PL no tenha sido divulgado para o dia em questo no considerado para os rankings. Fundos com
PL negativo no foram considerados para o ranking de PL consolidado.
Auditores Independentes
Definio: Perito-contador que presta servios de auditoria independente. A sua atuao est sujeita ao registro na CVM, que mantm cadastro dos
responsveis tcnicos autorizados a emitir e assinar parecer de auditoria, em
nome de cada fundo, no mbito do mercado de valores mobilirios. Responsvel pela validao dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que
as operaes efetuadas esto em consonncia com a poltica de investimento
e os limites de composio e diversificao, bem como que as negociaes
foram realizadas a valores de mercado.
38
TABELA 10
Ranking Auditores PL Consolidado em 30/06/2009

Auditor
PricewaterhouseCoopers
30/06/2008
Montante (R$)
Posio
Participao
(%)
Posio
Participao
(%)
Mudana na
participao
(%)
2.899.381.803
64,4
56,7
7,7
BDO Trevisan
576.537.818
12,8
18,2
-5,4
Terco Grant Thornton
455.658.262
10,1
11,9
-1,8
Performance
222.626.761
4,9
3,4
1,5
HLB Audilink
129.834.681
2,9
3,3
-0,4
Moore Stephens Lima Lucchesi
127.488.201
2,8
3,1
-0,3
KPMG
29.939.280
0,7
1,6
-0,9
Ernst & Young
24.163.959
0,5
0,7
-0,2
Horwath Tufani, Reis & Soares
23.914.028
0,5
0,7
-0,2
7.731.736
10
0,2
10
0,3
-0,1
Dez maiores
Mller Auditores Independentes
4.497.276.529
100,0
3.604.600.609
99,9
0,1
Total
4.499.283.956
100,0
3.609.535.594
100,0
Ranking Auditores Nmero de FII Consolidado em 30/06/2009

30/06/2009
Auditor
6
Rankings
30/06/2009
TABELA 11
30/06/2008
Numero de
Operaes
Posio
Participao
(%)
Posio
Participao
(%)
Mudana na
participao (%)
PricewaterhouseCoopers
23
32,4
30,1
2,3
BDO Trevisan
22
31,0
32,9
-1,9
Terco Grant Thornton
10
14,1
13,7
0,4
Ernst & Young
5,6
5,5
0,1
KPMG
4,2
2,7
1,5
Deloitte Touche Tohmatsu
4,2
5,5
-1,3
Performance
1,4
1,4
0,0
HLB Audilink
1,4
1,4
0,0
Moore Stephens Lima Lucchesi
1,4
10
1,4
0,0
Horwath Tufani, Reis & Soares
10
1,4
11
1,4
0,0
-0,1
Dez maiores
69
97,2
71
97,3
Total
71
100,0
73
100,0
Critrio: Ordena os auditores independentes de FII com base no nmero de fundos e no montante agregado
de PL destes em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os fundos em operao nestas datas. O
fundo cujo valor do PL no tenha sido divulgado para o dia em questo no considerado para os rankings. Fundos
com PL negativo no foram considerados para o ranking de PL consolidado.
39
Estruturadores
Rankings
Definio: Pessoa jurdica especializada pela montagem do fundo. O

trabalho de estruturao consiste da definio de todos os parmetros quantitativos e qualitativos do fundo.
Ranking Estruturadores Montante Emitido entre 01/07/2008 e 30/06/2009

01/07/2008 30/06/2009
TABELA 12
01/07/2007 30/06/2008
Estruturador
Montante
(em R$)
Posio
Participao
(%)
Posio
Participao
(%)
Mudana na
participao
(%)
Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria
454.125.830
54,9
79,7
-24,8
Banco Opportunity
243.400.800
29,4
3,4
26,0
Rio Bravo Investimentos DTVM
59.021.000
7,1
6,3
0,8
Credit Suisse Hedging Griffo CV
40.000.000
4,8
4,2
0,6
Coinvalores CCVM
30.000.000
3,6
6,3
-2,7
100,0
946.044.132
100,0
Total
826.547.630
Ranking Estruturadores Nmero de FII entre 01/07/2008 e 30/06/2009

01/07/2008 30/06/2009
Estruturador
TABELA 13
01/07/2007 30/06/2008
Numero de
Operaes
Posio
Participao
(%)
Posio
Participao
(%)
Brazilian Mortgages Companhia Hipotecria
54,5
50,0
4,5
Rio Bravo Investimentos DTVM
18,2
25,0
-6,8
Banco Opportunity
9,1
6,3
2,8
Credit Suisse Hedging Griffo CV
9,1
6,3
2,8
2,8
Coinvalores CCVM
Total
11
9,1
6,3
100,0
16
100,0
Mudana na
participao
(%)
Critrio: Ordena os estruturadores de FII com base no montante total emitido, em R$, e no nmero de operaes realizadas durante o perodo em questo. Os rankings consideram apenas os FII que efetivamente entraram
em operao, atravs de suas primeiras emisses de cotas, no perodo. Quando duas ou mais instituies estruturaram conjuntamente um mesmo FII o crdito atribudo integralmente a todas as instituies. Estes rankings no
consideram as emisses de cotas de fundos que entraram em operao em perodos anteriores.
40
A Uqbar a primeira empresa de conhecimento

especializada em finanas avanadas no Brasil.
Sua misso gerar e transmitir conhecimento para
o mercado financeiro nacional atravs dos trs pilares
em que est fundamentada: educao, informao e tecnologia.
A Uqbar publica diariamente informaes sobre fundos
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de inteligncia para o mercado brasileiro.
www.uqbar.com.br
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Criada em 1999, a Brazilian Mortgages foi a primeira companhia hipotecria independente no Brasil. Com seu pioneirismo, inovou o mercado financeiro brasileiro ao criar o primeiro
Fundo de Investimento Imobilirio voltado para o varejo: o
Shopping Ptio Higienpolis,. lder em seu segmento com
56% de market share e R$ 4,2 bilhes em estruturao de ativos em Fundos imobilirios.
www.bfre.com.br/brazilianmortgages
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de instrumentos do Mercado de Capitais, em especial Fundos
Imobilirios (FII). Neste setor a empresa pioneira, tendo estruturado o primeiro FII do pas (MEMORIAL OFFICE) e o primeiro com cotas negociadas na BOVESPA (EUROPAR).
www.fundoimobiliario.com.br
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FIDCs. Atualmente administra mais de R$ 400 MM em ativos e
continua investindo em tecnologia para assegurar eficincia,
permitindo a verificao de complexas condies de cesso
dos crditos e o acompanhamento da performance dos recebveis com total transparncia s partes envolvidas.
www.petracorretora.com.br
A Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (BM&FBOVESPA) foi

criada em 2008 com a fuso da BM&F e da Bovespa. Integradas, as companhias formam uma das maiores bolsas do mundo em valor de mercado. A BM&FBOVESPA posiciona o Brasil
como centro financeiro internacional de negociao de aes,
commodities e outros instrumentos financeiros.
www.bmfbovespa.com.br

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GUIA DO INVESTIDOR

fundo de investimento imobilirio

Sumrio de termos e condies

Classificao dos fundos

GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

Mais prximo do final daquele ano, dois fundos comeam a escrever um

Emisses - Montante (em R$ milhes)

GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

Apesar do crescimento dos mercados de FII e CRI durante estes anos, do

e de capitais. Entretanto, diferentemente do ocorrido nas vezes anteriores, esta

expectativa de um grande volume de operaes e a possibilidade de distribui-

Foram desprezados os FII com patrimnio lquido negativo.

25 | Junho Lei n 8.668

Instituio dos fundos de investimento imobilirio (FII). Determina que

14 | Janeiro Instruo CVM n 205

Dispe sobre a constituio, o funcionamento e a administrao de FII.

14 janeiro Instruo CVM n 206

Dispe sobre normas contbeis aplicveis s demonstraes financeiras

20 | Novembro Lei n 9.514

19 | Janeiro Lei n 9.779

Institui condies para critrios relativos distribuio de rendimentos

06 | Abril Resoluo CMN n 2.829

GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

21 | Dezembro Lei n 11.033

Isenta do imposto de renda na fonte e na declarao de ajuste anual

(LH) e letras de crdito imobilirio (LCI).

21 | Novembro - Lei n 11.196

Isenta do imposto de renda na fonte e na declarao de ajuste anual

31 | Outubro Instruo CVM n 472

Cria nova regulamentao para FII. Destaque para permisso expressa

27 | Agosto Lei n 12.024

24 | Setembro Resoluo CMN n 3.792

Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdncia

GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

A. Fundos de investimento imobilirio

Sumrio de termos e condies

maticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informaes.

Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores

(b) de Distribuio: Devero distribuir a seus cotistas, no mnimo, 95,0% dos

Administrador Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituies: bancos

Sumrio de termos e condies

tuio de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que

Descrio Frao ideal do patrimnio do Emissor.

Integralizao Integralizao pode ser vista ou em prazo determinado no compromisso de

GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

Amortizaes Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas pr-estabelecidas no regulamento

Sumrio de termos e condies

do fundo; ou (ii) em virtude de deciso da assemblia geral de cotistas.

nio aos seus cotistas.

Negociao Em bolsa de valores ou entidade de mercado de balco organizado onde o

Ambiente BM&FBOVESPA (bolsa e balco).

Liquidao Financeira BM&FBOVESPA.

GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

III. Classificao dos fundos

Classificao dos fundos

O arcabouo regulamentar para fundos imobilirios define, de forma bas-

ativos, por tipo de imveis e por finalidade. O objetivo desta classificao

A) Por classe de ativos

Imveis Fundos cuja poltica de investimento prioriza direitos reais

de subscrio e cotas de fundos de investimento; (ii) aes ou cotas