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Avaliacoes Imobiliarias Parte 1 PDF
Avaliacoes Imobiliarias Parte 1 PDF
Professores:
Adriano de Paula e Silva
Cristiane Machado Parisi Jonov
AVALIAES IMOBILIRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
Engenharia de avaliaes no Brasil
Cronologia de alguns fatos importantes
! 1918 1919
Primeiros trabalhos de engenharia de avaliaes so publicados em revistas
tcnicas de engenharia
! 1941
Luiz Carlos Berrini publica em so Paulo o primeiro livro sobre o assunto no
Brasil Avaliao de Terrenos
! 1953
Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro
! 1957
Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliaes que recebeu a
nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT
! 1980
O Professor Hlio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia de
avaliaes numa universidade brasileira
AVALIAES IMOBILIRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
1.Introduo
2.Engenharia de Avaliaes
O que significa
uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal determinar
tecnicamente o valor de um bem
Honorrios
So cobrados em funo do nvel de detalhamento exigido pelo contratante,
da quantidade de horas dedicadas ao trabalho e sua complexidade
AVALIAES IMOBILIRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
3.Conceito de valor
Valor de mercado
Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies
de mercado vigentes
Valor em risco
Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar
AVALIAES IMOBILIRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
Valor patrimonial
Valor correspondente totalidade dos bens de pessoa fsica ou jurdica
Valor residual
Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida til
Bens Tangveis
(quando podem ser tocados)
- Imveis em geral;
- Mquinas e equipamentos;
- Obras civis em geral (edificaes, infra-estrutura, etc.)
- Instalaes em geral (eltrica, mecnica, etc.)
AVALIAES IMOBILIRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
Bens Intangveis
(quando no podem ser tocados)
- Frutos e direitos;
- Marcas e patentes;
- Empresas, softwares;
- Empreendimentos shopping centers, cinemas, etc.
fc = L / (1+i)n
onde,
Fc fundo de comrcio da empresa avaliando
L lucro lquido total no ciclo de trs anos, imediatamente anteriores
I taxa trimestral de juros (1,5% a.t.)
n nmero de trimestres no ciclo de 03 anos (12)
- Parte 4: Empreendimentos;
Parte 1 a 4: Em vigor
Parte 5 a 7: Em discusso nas comisses da ABNT
AVALIAES IMOBILIRIAS
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
7.Aspectos Legais
Lei 5194/1966
Regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro
agrnomo, prev como atribuies desses profissionais a realizao de
avaliaes, vistorias, percias e pareceres
I1 I2
I0
I4 I3
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
Mtodo comparativo do custo de reedio de benfeitorias
R$ ?
Avaliando Hipottico
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
Mtodo da renda
VL = VV . i
onde,
VL valor locativo mensal
VV valor de venda do imvel
i taxa mensal de renda
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
Mtodo involutivo
X + D + L = VL
X = VL D L
onde,
X valor da gleba bruta
D despesas de urbanizao e comercializao
L lucro do empreendedor
Vl valor de venda dos lotes
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
Mtodo evolutivo (criado pela NBR 14.653)
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI valor do imvel
VT valor do terreno
CB custo de reedio das benfeitorias
fc vantagem da coisa feita
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
2.Nveis de Rigor (antiga NBR 5676)
Avaliao expedita
Avaliao rigorosa
1 Caracterizao do imvel Completa quanto a todas Completa quanto aos Adoo de situao
avaliando as variveis analisadas fatores utilizados no paradigma
tratamento
3 Quantidade mnima de 12 6 3
dados de mercado,
efetivamente utilizados
Graus de Fundamentao
Graus III II I
Pontos mnimos 15 9 6
Graus de Preciso
0 Introduo
A NBR 14.653 de uso obrigatrio em qualquer manifestao escrita sobre
avaliao de imveis urbanos
1 Objetivo
- Definio da metodologia bsica
- Especificao das avaliaes
- Laudos e Pareceres Tcnicos
2 Referncias normativas
- Leis e Normas de Referncia (exemplo Lei 6766/79)
3 Definies
- Exemplo:
Varivel PROXY:
Varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se
presume guardar com ela relao de pertinncia
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
4 Smbolos e Abreviaturas
6 Procedimentos de Excelncia
- Exemplo:
Competio por preos:
Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais
7 Atividades bsicas
- Exemplos:
Vistoria do bem avaliando
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria
8 Metodologia aplicvel
Os mtodos avaliatrios j descritos
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
9 Especificaes das avaliaes
As avaliaes podem ser especificadas quanto fundamentao e preciso
- Modalidades
- Uso restrito
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
5.Seqncia de avaliao
(a) Vistoria
- exemplos:
aspectos fsicos: solo, topografia, etc;
infra-estrutura urbana: sistema virio, energia eltrica, etc;
equipamentos comunitrios transporte coletivo, escolas, etc
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
(b) Pesquisa de elementos
N Vpesq Fo Ft Fz Vhom
(R$/m2) (R$/m2)
1 38,89 X X X =
2 45,00 X X X =
3 46,88 X X X =
4 33,33 X X X =
5 24,44 X X X =
6 25,00 X X X =
7 25,00 X X X =
8 35,00 X X X =
9 25,00 X X X =
AVALIAES IMOBILIRIAS
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
N Vpesq Fo Ft Fz Vhom
(R$/m2) (R$/m2)
1 38,89 X 0,90 X 0,91 X 1,00 = 31,85
- Pesquisa de valores;
- Clculos estatsticos;
- Clculo das benfeitorias;
- Plantas, mapas e croquis;
- Fotografias;
- Anotao de Responsabilidade Tcnica
AVALIAES IMOBILIRIAS
TRATAMENTO ESTATSTICO - DESCRITIVO APLICADO ENGENHARIA DE
AVALIAES
1.Introduo
3.Medidas de Disperso
4.Saneamento amostral
Tabela de Chauvenet
n (d/s)crit n (d/s)crit
5 1,65 16 2,16
6 1,73 18 2,20
7 1,80 20 2,24
8 1,86 22 2,28
9 1,92 24 2,31
10 1,96 26 2,35
12 2,03 30 2,39
14 2,10 40 2,50
AVALIAES IMOBILIRIAS
TRATAMENTO ESTATSTICO - DESCRITIVO APLICADO ENGENHARIA DE
AVALIAES
- Caso contrrio, elimina-se aqueles elementos indesejveis e procede-se
novamente ao clculo da mdia, desvio padro, coeficiente de variao e
novo teste de saneamento
5.Intervalo de confiana
= xa
onde,
- mdia populacional
erro de amostragem
AVALIAES IMOBILIRIAS
TRATAMENTO ESTATSTICO - DESCRITIVO APLICADO ENGENHARIA DE
AVALIAES
- A frmula que expressa o erro da amostra a seguinte:
= zc [ s / (n)0,5 ]
onde,
zc coeficiente de confiana extrado da tabela de reas delimitadas pela
curva normal reduzida (curva de GAUSS)
6.Distribuio t de Student
= tp [ s / (n - 1)0,5 ]
onde,
tp extrado da tabela de Student partindo-se da confiana desejada e graus
de liberdade n 1
Exerccio
Efetuar o tratamento estatstico descritivo nos dados homogeneizados no exerccio
realizado, obtendo:
Amostra n Valores
homogeneizados
(R$/m2)
1 31,85
2 40,95
3 38,91
4 30,00
5 27,13
6 33,25
7 27,23
8 28,67
9 33,25
a) Amplitude
A = 40,95 27,13
A = 13,82
Nmero de elementos
n=9
AVALIAES IMOBILIRIAS
TRATAMENTO ESTATSTICO - DESCRITIVO APLICADO ENGENHARIA DE
AVALIAES
Mdia aritmtica calculada
xa = 32,36
Desvio padro
i xi xi xa (xi xa)2
1 27,13 -5,23 27,35
2 27,23 -5,13 26,32
3 28,67 -3,69 13,62
4 30,00 -2,36 5,57
5 31,85 -0,51 0,26
6 33,25 +0,89 0,79
7 33,25 +0,89 0,79
8 38,91 +6,55 42,90
9 40,95 +8,59 73,79
(xi xa)2 191,39
b) Saneamento amostral
d/s superior:
d/s = l 40,95 32,36 l = 1,76
4,89
d/s inferior:
d/s = l 27,13 32,36 l = 1,07
4,89
= xa com = tp [ s / (n - 1)0,5 ]
limite inferior:
xa - = 32,36 1,40 . 4,89/(9 - 1) 0,5
xa - = 29,94
limite superior:
xa + = 32,36 + 1,40 . 4,89/(9 - 1) 0,5
xa + = 34,78
O intervalo de confiana , portanto,
[ 29,94 ____ 34,78 ]
AVALIAES IMOBILIRIAS
TRATAMENTO ESTATSTICO - DESCRITIVO APLICADO ENGENHARIA DE
AVALIAES
d) Campo de arbtrio da avaliao
1 Caracterizao do imvel Completa quanto a todas Completa quanto aos Adoo de situao
avaliando as variveis analisadas fatores utilizados no paradigma
tratamento
3 Quantidade mnima de 12 6 3
dados de mercado,
efetivamente utilizados
Pontos mnimos 15 9 6
Itens 1 2 3 4 5 6 Somatrio
Pontos Obtidos 2 2 2 2 2 1 10
Pontos mnimos: 9
Embora tenha-se atingido o mnimo de 9 pontos, no foi observada a
obrigatoriedade do item (6) no grau II
Grau de fundamentao alcanado: I
AVALIAES IMOBILIRIAS
TRATAMENTO ESTATSTICO - DESCRITIVO APLICADO ENGENHARIA DE
AVALIAES
g) Grau de preciso
Amplitude do intervalo de confiana obtido 34,78 29,94 = 4,84
(a) Vistoria
PADRO
Pintura Tinta Acrlica Tinta PVA (com Tinta PVA (sem Ausncia
emassamento) emassamento)
S = Ap + Aq . p
onde,
S rea equivalente de construo
Ap rea construda padro (privativa)
Aq rea construda de padro diferente
p percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de
padro diferente e o custo estimado para a rea padro sendo que:
CF = CDI . BDI
onde,
CF custo unitrio de construo por m2 de rea equivalente
CDI custo direto
BDI benefcios e despesas indiretas
AVALIAES IMOBILIRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
Os valores de CDI e BDI so calculados atravs de:
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
onde,
CUB custo unitrio bsico
OE oramento de elevadores
OI oramento de instalaes especiais
OFe oramento das fundaes efetivamente utilizadas
OFd oramento de fundaes diretas geralmente tomado como
0,03 . S . CUB
S rea equivalente global de construo
A taxa de administrao da construtora para a obra
F custos financeiros durante o perodo de construo
L taxa de lucro da construtora
AVALIAES IMOBILIRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
5.Influncia do Fator de comercializao
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI valor total do imvel
VT valor do terreno
CB custo de reedio das benfeitorias
fc fator de comercializao
AVALIAES IMOBILIRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
7.Clculo do Fator de comercializao
com,
com,
onde,
ca coeficiente de atualizao de uma srie de pagamentos
tr taxa de renda lquida mensal para o imvel
i taxa de juros mensal de mercado
n prazo em meses de execuo da obra para reproduo das benfeitorias
AVALIAES IMOBILIRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
8.Mtodo do Custo de reproduo simplificado
Exerccio 1
Elevadores: R$ 250.000,00
Fundaes: R$ 270.000,00
Instalaes Especiais: R$ 90.000,00
Juros: 18% aa
Prazo de empate de capital: 12 meses
Taxa de administrao: 12%
Taxa de lucro da construtora: 15%
AVALIAES IMOBILIRIAS
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
RESOLUO
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
BDI = (1 + 0,18) . (1 + 0,12) . (1 + 0,15)
BDI = 1,52
VI = (VT + CB) . fc
2.Importncia da depreciao
3.Clculo da depreciao
CASA 60 0,20
APARTAMENTO 50 0,10
SALA 50 0,10
LOJA 60 0,20
GALPO 60 0,20
- Um edifcio que cessa de prestar servio, pode ser adquirido por um demolidor
que queira revender seus materiais reaproveitveis, como portas, janelas,
telhas, aparelhos sanitrios, etc
d = 1 [(1-r) (x/n)]
onde,
d fator de depreciao
x idade aparente (anos)
n vida til (anos)
r valor residual
AVALIAES IMOBILIRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
Exemplo de aplicao
Um certo edifcio, tendo uma vida til provvel de 50 anos, est atualmente
com 20 anos de uso aps sua construo. O valor calculado pelo mtodo do
custo de reproduo de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos
seu valor residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitrio atual do
imvel.
AVALIAES IMOBILIRIAS
DEPRECIAO DE IMVEIS
(b) Mtodo da parbola de KUENTZLE
d = 1 [(1-r) (x/n)2]
Exemplo de aplicao:
Exemplo de aplicao:
Tabela de HEIDECKE
ESTADO DEPRECIAO
a) Novo 0,00
b) Entre novo e regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre regular e reparos simples 8,09
e) Reparos simples 18,10
f) Entre reparos simples e importantes 33,20
g) Reparos importantes 58,60
h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20
i) Sem valor 100,00
da vida til a b c d e f g h
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 56,6 75,7
Exerccio 1
Exerccio 2
2.Conceitos bsicos
X + D + L = VL
X = VL D L
onde,
X valor da gleba bruta
D despesas de urbanizao e comercializao
L lucro do empreendedor
Vl valor de venda dos lotes
AVALIAES IMOBILIRIAS
GLEBAS URBANIZVEIS
6.Mtodos Simplificados
X = {[ S (1 K) . q] / (1 + L)} - D
nessas equaes:
X valor da gleba bruta
S rea total da gleba
K percentual da gleba a ser destinado a reas institucionais, verdes e
circulao
q valor mdio unitrio dos lotes circunvizinhos
L lucro do empreendedor (para os mtodos simplificados, o valor de L deve
entrar na equao pelo decimal correspondente ao percentual de lucro
sobre o valor de vendas dos lotes)
D despesas de urbanizao e comercializao
p custo unitrio mdio das obras de urbanizao
AVALIAES IMOBILIRIAS
GLEBAS URBANIZVEIS
EXERCCIO PROPOSTO
AVALIAO DE GLEBA URBANIZVEL
Servios de urbanizao
(mdulos de 1.000 m2 Mensal Revista Construo):
(3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais, Editora
Del Rey, Belo Horizonte, 2003
(8) Fiker, Jos - Avaliao de imveis urbanos, Editora Pini, So Paulo, 1997