As respostas às suas perguntas mais

frequentes sobre o condomínio

 Índice
Introdução 04

1. O que é preciso para constituir o condomínio? 06

2. O construtor deve estar presente na primeira assembleia? 07

3. O que é uma empresa de condomínios? Que cuidados ter antes de contratar uma? 08

4. Como convocar os condóminos para as reuniões? 09

5. Como convocar os não residentes para as reuniões? 09

6. O que fazer se a administração não marca reuniões? 10

7. Faltei à reunião. Ainda posso votar? 10

8. Não posso estar presente na próxima reunião. Posso fazer-me representar? 11

9. A assembleia não se realizou por falta de quórum. Quando marcar a reunião seguinte? 11

10. O meu prédio não tem regulamento. É obrigatório? 12

11. O telhado tem infiltrações. Quem paga as obras e os danos causados nas fracções? 12

12. Foi aprovada a contratação de um seguro de incêndio para as partes comuns, mas já 13
tenho seguro. Tenho de pagar mais este?

13. O que é o fundo comum de reserva? 13

14. Um dos condóminos vendeu a casa e pediu a devolução das quotas já pagas, 14
relativas aos meses em que já não é proprietário. Deve ser reembolsado?

15. O que fazer quando um condómino não paga as quotas? 14

16. O condomínio pode proibir os condóminos de terem animais? 15

17. O que posso fazer se o meu vizinho faz barulho durante as horas de descanso? 15
 Índice
18. Alguns condóminos querem instalar gás canalizado. Qual a maioria exigida para essa 16
obra ser aprovada?

19. Problemas de saúde obrigam-me a usar cadeira de rodas. Posso exigir a colocação
16
de rampas de acesso no meu prédio?

20. Um dos condóminos propõe a instalação de um dispositivo para afugentar pombos. 17

A obra é demasiado cara. Tem de haver o acordo de todos os condóminos?

21. O condomínio pode impedir qualquer um dos condóminos de fechar a varanda? 18

22. Sou psicóloga e tenho dois apartamentos no mesmo prédio. Um utilizo como 18
habitação e no outro gostava de instalar o meu consultório. É possível?

23. Na última reunião, foi decidido arranjar um dos elevadores. Quem deve participar
19
nesta despesa?

24. A administração do meu prédio quer instalar a antena de uma operadora de telemóvel 20
no telhado. A decisão tem de ser aprovada por todos?

25. E as rendas obtidas estão ou não isentas de IRS? 20

26. O vizinho do último andar usa o terraço para arrumar as bicicletas. Também deixou
mobiliário velho no corredor, que dificulta o acesso ao terraço. O que podemos fazer? 21
Introdução

Organizado num esquema de pergunta/resposta com

recurso a casos concretos, este guia responde de
forma clara às questões mais frequentes levantadas
por quem vive em condomínio. O nosso objectivo é
informar sobre os direitos e deveres dos condóminos,
ajudar a resolver problemas e esclarecer dúvidas
relativas à gestão do condomínio.
1. O que é preciso para
constituir o condomínio?

Os condóminos têm de reunir em assembleia e aprovar a

constituição do condomínio, bem como eleger o administrador
ou administradores. A acta dessa reunião servirá de base
ao registo do condomínio como pessoa equiparada a
pessoa colectiva. O(s) administrador(es) deve(m) preencher
o modelo 2 (Pedido de inscrição/identificação de pessoa
colectiva ou entidade equiparada) e juntar fotocópia da
acta e do título constitutivo de propriedade horizontal.
O pagamento emolumentar é de € 50,00.

A inscrição pode ser feita online:

www.empresaonline.pt 
www.irn.mj.pt 

Ou nos seguintes locais:

RNPC
Praça Silvestre Pinheiro Ferreira, 1-C, Lisboa
Horários de funcionamento:
Atendimento presencial e telefónico (das 9h às 17h)
Telefones: 21 771 43 00
Linha Registos: 707 20 11 22

Conservatórias do Registo Comercial

Consulte aqui os contactos das conservatórias
2. O construtor deve estar
presente na primeira assembleia?

O construtor deve estar presente na reunião para entregar

toda a documentação respeitante ao prédio, nomeadamente:

• Título constitutivo da propriedade horizontal

• Plantas de pormenor do edifício (telas finais)
• Projecto do imóvel ou loteamento
• Licença/autorização de utilização
• Comprovativo dos serviços municipalizados em como
foram efectuados os testes de pressão à canalização
• Comprovativo de inspecção emitido pela empresa de
manutenção dos ascensores
• Projectos de electricidade, de abastecimento de águas,
de esgotos, de águas pluviais, de rede de gás e de
instalações telefónicas.

Deve entregar ainda cópias dos contratos com os vários

prestadores de serviços existentes (vigilância, conservação e
inspecção de ascensores, comunicações), bem como deixar a
identificação e os contactos dos representantes dos aparelhos
existentes no prédio (extractores de fumos, elevadores,
sistemas de videoporteiros, bombas de água). Estes serão
úteis em caso de avaria ou defeito dos equipamentos.
3. O que é uma empresa de condomínios?
Que cuidados ter antes de contratar uma?

2. O construtor deve estar pre

É uma empresa que exerce as funções do administrador,
mediante remuneração. A actividade destas empresas não
é regulada e não existe uma entidade supervisora à qual
seja possível recorrer em caso de conflito.

As mediadoras imobiliárias também podem administrar

condomínios. Nesta situação, e em caso de conflito, é
possível apresentar queixa junto do Instituto da Construção
e do Imobiliário.

O exercício da administração por uma destas empresas

depende de decisão da assembleia de condóminos. Cabe
também à assembleia a escolha da empresa.

É aconselhável pedir referências a condomínios da vizinhança.

Ainda assim, deve ser confirmada a existência da empresa no
sítio do Instituto dos Registos e do Notariado. Pode ainda ser
pedida na conservatória do registo comercial uma fotocópia
não certificada, com informação da empresa.

Os serviços a contratar devem ser definidos tendo em conta as

necessidades do condomínio. Os poderes da empresa devem
ser decididos em assembleia e constarem do contrato.
4. Como convocar os condóminos
para as reuniões?

Todos os condóminos têm de ser convocados para as

assembleias. A convocatória deve ser feita por carta
registada com aviso de recepção, enviada 10 dias antes da
data da reunião. A convocatória também pode ser entregue
pessoalmente, desde que o administrador fique com um
recibo de recepção assinado pelo condómino. Apesar de
mais prático, não basta afixar a convocatória em locais de
passagem ou colocá-la nas caixas de correio.

5. Como convocar os não

residentes para as reuniões?

Os condóminos que não residem no prédio devem

comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio
(ou o do seu representante). Se esta comunicação não foi
feita, o administrador deve enviar a convocatória para a
morada do imóvel e para a morada que consta do registo
predial, se esta for diferente.
6. O que fazer se a administração
não marca reuniões?

Cabe ao administrador convocar as assembleias de

condóminos. Por lei, a assembleia reúne na primeira quin-
zena de Janeiro, mediante convocação do administrador,
para discussão e aprovação das contas respeitantes ao
último ano e aprovação do orçamento das despesas a
efectuar durante o ano. Se o administrador não cumpre
a sua função, podem ser os condóminos a convocar a
reunião, desde que as suas fracções representem pelo
menos 25% do valor do prédio. Para terem acesso aos
documentos da administração anterior, convém incluir na
convocatória um ponto para apresentar actas e os relatóri-
os e contas dos anos em falta. É possível eleger novo ad-
ministrador e exonerar o anterior. Se a reunião não tiver
quórum ou o administrador não entregar os papéis em fal-
ta, a solução é recorrer aos julgados de paz ou tribunais.

7. Faltei à reunião.
Ainda posso votar?

As decisões têm de ser comunicadas aos condóminos

ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com
aviso de recepção. Quem não esteve presente, tem 90
dias, a contar dessa comunicação, para apresentar o seu
voto. Se não responder no prazo, a administração presume
que concorda.
8. Não posso estar presente na próxima
reunião. Posso fazer-me representar?

Sim, pode nomear um procurador que o represente. Deve

dirigir-se a um notário para redigir a procuração. Esta pode
especificar o sentido do voto para cada assunto.

Também é possível uma procuração nas situações em

que o condómino está ausente de forma permanente
ou prolongada (residência no estrangeiro ou doença
prolongada).

9. A assembleia não se realizou por falta de

quórum. Quando marcar a reunião seguinte?

Se, na convocatória para uma assembleia, não estiver

já estabelecida uma nova data para uma segunda
assembleia, em caso de falta de quórum, a reunião fica
automaticamente marcada para daí a uma semana, no
mesmo local e à mesma hora.

A solução mais fácil é, na convocatória para a assembleia,

estabelecer logo uma nova data para uma segunda reunião,
caso a primeira não se realize.

Atenção que a segunda reunião não deve ser marcada para

o mesmo dia.
10. O meu prédio não tem regulamento.
É obrigatório?

Quando existem mais de quatro condóminos num prédio,

é obrigatório um Regulamento de Condomínio para
estabelecer regras de uso e de conservação das partes
comuns.

Se este não constar do título constitutivo, a sua

elaboração compete à assembleia do condomínio ou, em
alternativa, ao administrador. Para ser aprovado, terá que
ser marcada uma assembleia, sendo necessário uma
maioria qualificada de dois terços. O regulamento entra
em vigor 30 dias após a sua aprovação em assembleia.

11. O telhado tem infiltrações.

Quem paga as obras e os danos
causados nas fracções?

O telhado é parte comum e propriedade de todos. Assim,

cabe ao condomínio pagar a reparação e os danos
nas fracções. Mesmo que a área comum seja de uso
exclusivo de um dos condóminos, como um terraço,
a responsabilidade continua a ser de todos, excepto
se houve negligência de quem a utiliza (exemplo: o
condómino não limpa os ralos para escoamento das
águas).

Nestes casos, é possível accionar o seguro do prédio.

12. Foi aprovada a contratação de um seguro
de incêndio para as partes comuns, mas já
tenho seguro. Tenho de pagar mais este?

O seguro de incêndio é obrigatório para as fracções e para

as partes comuns. Por lei, os condóminos têm de fazer
prova anual de que têm seguro válido. Assim, se o seu
seguro abrange as partes comuns, não é obrigado a pagar
o seguro colectivo, desde que prove que tem seguro.

13. O que é o fundo comum de reserva?

O fundo comum de reserva é uma contribuição obrigatória

destinada a obras de conservação e corresponde, no
mínimo, a 10% da quota de cada condómino. Assim, se
a quota é de, por exemplo, €30, o condómino tem de
entregar mais €3 para o fundo comum de reserva.

No caso de ser proprietário apenas de uma garagem

sem qualquer acesso ao interior do prédio, não tem
de participar nas despesas correntes, o que significa
que muito provavelmente não paga quota mensal.
De qualquer forma, tem de pagar fundo comum de
reserva, sendo comum calcular quanto pagaria de quota
mensal e fixar a contribuição em 10% desse valor.
14. Um dos condóminos vendeu a casa e pediu
a devolução das quotas já pagas, relativas aos
meses em que já não é proprietário.
Deve ser reembolsado?

Se a assembleia deliberou o pagamento trimestral das

quotas, por exemplo, e fixou que o pagamento deve ser
feito no primeiro dia do trimestre, então o momento do
vencimento da obrigação é esse, ainda que as quotas
sejam reconhecidamente para fazer face às despesas
correntes mensais. Isto significa que se o condómino vende
o imóvel ao 2.º mês do trimestre, a administração não está
obrigada a devolver parte da quota trimestral. No entanto,
é possível a assembleia estabelecer regra diferente.

15. O que fazer quando um

condómino não paga as quotas?

Os condóminos participam nas despesas comuns,

devendo pagar as quotas, de acordo com a sua permilagem
ou percentagem, nos prazos fixados pela assembleia
ou em regulamento. Se as quotas não forem pagas
atempadamente, poderão ser cobrados juros de mora à
taxa de 4%, além de outras penalidades.

A assembleia pode encontrar soluções para situações

extraordinárias de incumprimento, resultantes, por
exemplo, de desemprego ou doença prolongada. Em
caso de incumprimento, o condomínio, representado
pelo administrador, pode propor acção no julgado de
paz ou mesmo recorrer aos tribunais.
16.O condomínio pode proibir os
condóminos de terem animais?

Desde que haja condições de salubridade e tranquilidade

para a vizinhança, cada condómino pode ter até 3 cães
ou 4 gatos, não podendo, no total, possuir mais de 4
animais de estimação.

Os regulamentos de condomínio podem, contudo, ser

mais restritivos, mas não podem proibir a existência de
animais. Em caso de desentendimento, a solução pode ter
de passar por um julgado de paz ou um tribunal.

17. O que posso fazer se o meu vizinho

faz barulho durante as horas de descanso?

Cada condómino não pode perturbar a tranquilidade

e bem-estar dos restantes condóminos. A lei prevê que
entre as 23 horas e as 7 horas deve evitar-se barulho.
A maior parte das situações são consequência de falta
de educação e de bom senso. No entanto, muitas são
resolvidas com uma chamada de atenção em assembleia.
Em último caso, deve ser equacionado o recurso aos
julgados de paz ou aos tribunais.

Se o barulho resultar de obras, saiba que estas são

consideradas actividades temporárias ruidosas e só
podem ocorrer em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas.
Em qualquer situação de incumprimento, deve ser
chamada a autoridade policial.
18. Alguns condóminos querem instalar
gás canalizado. Qual a maioria exigida
para essa obra ser aprovada?

Regra geral, as inovações dependem da aprovação da maioria

dos condóminos e essa maioria deve representar dois terços do
valor total do prédio. No entanto, a lei estipula que, havendo pelo
menos oito fracções autónomas, a colocação de ascensores e
a instalação de gás canalizado dependem da aprovação por
condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.

19. Um dos condóminos propõe a instalação de um

dispositivo para afugentar pombos. A obra é demasiado
cara. Tem de haver o acordo de todos os condóminos?

Esta obra tem de ser aprovada por maioria de dois terços do

valor do prédio e não pode prejudicar a utilização das
partes comuns ou das fracções. Sendo aprovada, é paga
por todos os condóminos, em função da permilagem, quer
tenham votado a favor ou contra. 

Se alguém não concordar, pode recorrer a tribunal. Se

a recusa for considerada fundada, a obra pode ser feita,
mas é paga apenas por quem não se opôs. A lei aceita
como motivos válidos de recusa as obras de natureza
recreativa ou supérflua ou quando o custo da intervenção
é desproporcional ao valor do prédio.
20. Problemas de saúde obrigam-me a usar
cadeira de rodas. Posso exigir a colocação de
rampas de acesso no meu prédio?

A lei estabelece que, no caso de um dos membros

de respectivo agregado familiar ser uma pessoa
com mobilidade condicionada, qualquer condómino
pode, mediante prévia comunicação nesse sentido ao
administrador (com 15 dias de antecedência), colocar
rampas de acesso e plataformas elevatórias.

Os encargos de conservação e fruição são suportados

apenas pelos condóminos que tiverem procedido à referida
colocação.

Estas inovações podem ser levantadas pelos condóminos

que as tenham efectuado desde que o possam fazer sem
detrimento do edifício. Na impossibilidade de levantar
essas inovações, o condómino terá direito a receber o
respectivo valor. Nesse sentido, o condómino que tiver
efectuado tal inovação deverá guardar os comprovativos
das respectivas despesas.

Qualquer condómino pode a todo o tempo participar

nas vantagens da colocação de plataformas elevatórias,
mediante o pagamento da parte que lhe compete nas
despesas de execução e manutenção da obra.
21. O condomínio pode impedir qualquer um
dos condóminos de fechar a varanda?

Todas as obras que possam mudar a linha arquitectónica

e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser
realizadas com o acordo de dois terços dos condóminos.

São imperativamente proibidas as obras que coloquem

em risco a integridade do edifício.

22. Sou psicóloga e tenho dois apartamentos no

mesmo prédio. Um utilizo como habitação e no
outro gostava de instalar o meu consultório.
É possível?

Depende do título constitutivo. Regra geral, o documento

indica a utilização de cada fracção. Se o imóvel foi
destinado à habitação, o seu proprietário não pode
utilizá-lo como consultório. Para fazê-lo, tem de obter a
aprovação de todos. Se nenhum se mostrar contra, pode
alterar o conteúdo do título constitutivo, atribuindo uma
nova utilização ao imóvel.

Em alguns casos, pode ainda ser necessária uma

nova licença de utilização da câmara municipal, o
que eventualmente pode não ser possível, pelo que é
conveniente um contacto prévio com a câmara municipal.
23. Na última reunião, foi decidido arranjar
um dos elevadores. Quem deve participar
nesta despesa?

Em princípio, a repartição das despesas com obras

de conservação, como é o caso, deve seguir a mesma
regra do pagamento de serviços comuns (por exemplo,
electricidade ou limpeza): os condóminos pagam em função
da permilagem. Para mudar esta regra e utilizar outra regra
de repartição das despesas, é necessária a maioria de
dois terços, sem oposição. Na acta, o condomínio tem de
justificar os critérios para a nova distribuição. Se a decisão
implicar a alteração do regulamento e este está fixado no
título constitutivo, é mais difícil mudar: a lei exige que todos
os moradores estejam de acordo.

Nas despesas com elevadores, todos os condóminos

pagam desde que deles possam beneficiar. Ou seja, o
condómino do rés-do-chão também paga, mesmo que
garanta não usar o elevador desde que tenha acesso a
uma arrecadação ou garagem servidas pelo elevador.
Se não existe susceptibilidade de utilização, não tem de
participar nas despesas.
24. A administração do meu prédio quer instalar a
antena de uma operadora de telemóvel no
telhado. A decisão tem de ser aprovada por todos?

O telhado do prédio é uma parte comum. A decisão de

instalar a antena tem de ser aceite pela maioria dos
condóminos. O mesmo se aplica ao arrendamento de
outros espaços comuns, como a “casa da porteira”.

25. E as rendas obtidas estão ou

não isentas de IRS?

Os rendimentos têm de ser declarados no IRS pelos

condóminos, ainda que o valor não seja distribuído por
estes. Os condóminos são considerados titulares de
rendimentos prediais (categoria F). Por isso, têm de
inscrevê-los na declaração anual de rendimentos, na
proporção do valor das suas fracções. Em contrapartida,
podem deduzir a sua parte nas despesas de manutenção
e conservação do local arrendado, como obras, limpeza,
pinturas, prémios de seguros, etc.

Compete ao administrador entregar a cada condómino um

documento que indique a sua quota-parte da renda e do
imposto retido na fonte, bem como as despesas a deduzir
no IRS.
26. O vizinho do último andar usa o terraço para
arrumar as bicicletas. Também deixou mobiliário
velho no corredor, que dificulta o acesso ao
terraço. O que podemos fazer?

Nestes casos, a administração deve chamar a atenção

do condómino e explicar que espaços como a entrada,
escadas, corredores, telhado ou terraço não devem
servir de arrecadação para os condóminos. No caso
de o condómino persistir com tal atitude abusiva, a
administração deve adverti-lo que recorrerá às vias
judiciais. A advertência deve ser feita por escrito e, na
primeira oportunidade, constar de acta da assembleia.
copyrights© Leads-r-us.pt, Todos os direitos reservados.