Análise Da Compra Imóveis Na Bolsa

Como comprar imóveis na bolsa Empiricus Research - Página 1 de 13
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Como comprar imóveis na bolsa

Empiricus Research Portugal
Invista em imobiliário junto com os melhores
No início do século XXI virou moda comprar casa em Portugal.
Na verdade, sempre foi um objetivo muito português ter casa própria.
Porém, apenas depois da entrada no euro é que o acesso ao crédito
explodiu.
Os bancos conseguiam-se financiar lá fora a taxas atraentes, o que
naturalmente foi repassado para o comprador português que agora
podia comprar a casa dos seus sonhos com dinheiro emprestado.
Em pouco menos de uma década os preços do parque habitacional
português galoparam – a lei da oferta e da procura a funcionar.
Quem realmente compreendeu as implicações da abertura de crédito a
uma procura reprimida durante muitos anos encheu-se de dinheiro…
Construtoras, bancos e agentes imobiliários foram a face mais visível da
expansão do negócio do cimento (com vários exageros à mistura)…
Eu sou bastante novo (ou gosto de achar que sim), mas já vi dois
grandes momentos de transformação como este.
https://account.empiricus.pt/como-comprar-imoveis-na-bolsa/?x=15 26-04-2017
Primeiro, com a entrada no euro.
E agora, com o boom turístico português.
Talvez, por isso, sempre achei que o investimento imobiliário tinha
elevado potencial, mas as formas de o fazer eram escassas e limitadas.
As razões para isso são várias: exige muito tempo, as barreiras à
entrada são elevadas na maioria dos casos e, por último, não existe um
enfoque na geração de lucro.
Esta última culpo à minha mentalidade: sou na génese um equity guy.
Toda a minha vida trabalhei com ações. Gosto de destrinçar empresas,

a forma como fazem dinheiro, as vantagens competitivas, o
posicionamento, a estrutura de capital… sou fascinado.
Contudo, muitas dessas desculpas não têm sentido quando
analisamos o mercado dos fundos imobiliários que negoceiam em
bolsa, mais conhecidos como REITs (do inglês, Real Estate Investment
Trust).
O REIT não é mais do que uma empresa (ou um trust – uma figura
jurídica que não existe em Portugal) que é constituída com o dinheiro

de vários investidores para comprar, operar e vender imóveis geradores
de renda.
Caso para dizer que face à popularidade do investimento imobiliário
não é de estranhar que Wall Street tenha encontrado uma forma de o
empacotar em títulos financeiros e vendê-lo em mercado aberto.
A sua entrada em bolsa acontece como outra empresa qualquer.
No entanto, em vez de comprar ações de uma única companhia, o
acionista de um REIT está a comprar um conjunto de imóveis.
Espera-se que esse agrupamento de propriedades gere retorno para o
investidor através do arrendamento, leasing ou eventuais mais-valias
obtidas na venda dos edifícios.
Numa segunda fase, esse rendimento é entregue diretamente ao
investidor numa base regular na forma de dividendos.
Essa é uma das particularidades mais interessantes dos REITs. Ao
comprá-lo está essencialmente a comprar um ativo tangível com uma
longa expetativa de vida e com um potencial de geração de renda e
apreciação de capital.
Além disso, para manter este estatuto as sociedades que gerem o REIT
são obrigadas a distribuir 90% do rendimento obtido.
Isto assegura, em situações normais, um fluxo de caixa constante para
o investidor em forma de dividendo.
Ademais, a sociedade gestora deste património deve reinvestir pelo
menos 50% dos ganhos provenientes da venda de ativos que tenha em
carteira, o que garante o crescimento sustentável deste negócio a longo
prazo.
Em comparação com uma ação normal, onde o investidor está a

comprar o direito de participar na rentabilidade da empresa, quando
compra um REIT está a comprar uma pequena porção de vários imóveis
e a receber as rendas que estes geram.
Como é óbvio também participa dos altos e baixos da avaliação do
mercado imobiliário.
Aqui é a parte mais “complicada” para aqueles investidores avessos à
volatilidade (leia-se oscilação dos preços)…
Se é um dos taquicardíacos que não consegue lidar com as mexidas da
bolsa, então este instrumento não é para si. Nada contra.
Não há almoços grátis: para ganhar mais tem de se expor ao balanço do
barco.
Na teoria, os valores destes fundos são normalmente estáveis e são
medidos pelo NAV (do inglês, Net Asset Value, significa qualquer coisa
como ativos menos passivos). Uma espécie de valor fundamental.
Contudo, como os REITs negoceiam em bolsa, a cotação da sua
participação flutua ao sabor da oferta e da procura diária.
Suponha que um investidor institucional precisa de vender a sua
posição no mercado – quer usar o capital noutra coisa qualquer –, então

o preço vai naturalmente cair.
Mesmo que o valor dos imóveis seja exatamente o mesmo que no dia
anterior.
Por isso é que as oscilações do REIT no curtíssimo prazo não nos dizem
nada sobre os imóveis que tem em carteira e a sua capacidade de gerar

retorno.
Pode ser dono de uma parte dos melhores imóveis de uma região, mas
se um tubarão do mercado quiser desfazer-se da sua posição, o
detentor do REIT vai sofrer uma desvalorização temporária.
O que logicamente irá chamar a atenção de investidores que andam
sempre à caça de uma pechincha – onde a diferença entre valor e preço
é maior.
Conscientes da oportunidade, estes entrarão a comprar colocando o
preço de volta ao seu preço justo.
Claro que, no entretanto, o investidor mais nervoso apanhou um
calafrio.
Se está fora de questão arriscar um pouco para ganhar mais: então,
desculpe, não precisa ler mais.
Estou consciente do balanço do barco
Nesse caso, os REITs são ótimos veículos para utilizar quando está
confiante na valorização do setor.
Uma das vantagens deste produto é a liquidez imediata.
Uma vez que transaciona nas principais bolsas mundiais, basta ir ao seu
corretor e dar ordem de compra ou de venda para entrar ou sair da sua
posição.
Para ser sincero, nem sei se é uma vantagem…
Alguns investidores meteriam menos os pés pelas mãos se não
conseguissem saber as cotações nem negociar com tanta rapidez.
Além disso, a partir da sua conta online pode investir em imóveis de
todas as zonas do globo – em sintonia com o princípio da diversificação.
Posto isto, agora vem a pergunta mais relevante: então, qual é o
melhor REIT?
Vou dividir a resposta pelos dois polos económicos mais importantes do
mundo por uma questão de facilidade.
Quando o assunto é finanças, a história começa quase sempre nos EUA.
Em 1960, o presidente Eisenhower assinou a legislação que criou uma

nova abordagem para o investimento imobiliário…
Nasciam os Realt Estate Investment Trusts…
Através deste veículo, os benefícios do investimento imobiliário
chegavam a todos os investidores — anteriormente disponível apenas
para os grandes intermediários financeiros e milionários.
Com o tempo, os investidores responderam a esta nova oportunidade e
mais de cinco décadas depois da criação, os REITs cotados em bolsa
cresceram para uma capitalização de mercado superior a 1 bilião de
dólares.
A oferta do outro lado do Atlântico é extensa e altamente eficiente.
É, por isso, muito difícil um gestor ter uma grande vantagem em relação
ao mercado – uma vez que a informação está bastante bem
disseminada por todos os operadores.
Face a uma eficiência maior, acreditamos que a melhor forma de
investir no mercado imobiliário norte-americano é através do Vanguard
U.S. REIT (Ticker: VNQ). Um ETF que acompanha um índice abrangente
de empresas envolvidas na gestão e propriedade de imobiliário nos
Estados Unidos.
Este é o maior ETF imobiliário (engloba mais de 100 REITs) nas terras de
Tio Sam e faz isto tudo com custos “extremamente baixos “. Para ser
mais específico: 0,12% de comissão de gestão por ano.
É, portanto, um índice amplo que captura muito bem as flutuações do
mercado imobiliário norte-americano sem sobrecarregar o cliente com
comissões.
E na Europa?
Uma vez que o regime dos REITs é muito recente na Europa, não é de
estranhar que o mercado funcione com menos eficiência do que o
congénere norte-americano e apresente, mais frequentemente,
ineficiências na diferença entre o valor patrimonial (NAV) e o preço de
mercado.
Para ter uma ideia, os REITs europeus negociam com um desconto de
10% em relação ao NAV (nos EUA essa diferença é muito menor).
Este desconto reflete – em grande parte – a menor procura existente
por este tipo de instrumentos deste lado do Atlântico, uma vez que os
investidores ainda não estão muito familiarizados com este veículo de
investimento.
Mesmo assim, já existem vários disponíveis.
Na próxima tabela apresento-lhe os 9 players com maior relevo no

mercado europeu:
Fonte: Bloomberg (valores de 19/04/17)
Devo alertá-lo para um fator importante: a “precificação” de um REIT
varia muito de um país para o outro.
Em certos países, os REITs negoceiam com grandes descontos face ao

NAV (valor patrimonial), enquanto que noutros transacionam com
prémios substanciais.
Na tabela o desconto anda à volta dos 6%, apenas porque focámos a
análise nos “maiores”. Se tivesse incluído nesta análise REITs com uma
capitalização inferior a mil milhões de euros, este desconto médio
tenderia para os 10% que referi acima.
Deixe-me ser claro neste ponto: alguns destes fundos merecem
negociar com um desconto! Alguns são mal geridos ou estão demasiado
alavancados. Dessa forma, o mercado antecipa que as avaliações
dentro do REIT estão sobrevalorizadas.
No entanto, não é incomum encontrar REITs europeus de alta qualidade
que sofrem de um grande desconto simplesmente porque o investidor
europeu ainda não está familiarizado com o seu funcionamento.
Estes devem ser encarados como grandes oportunidades de ter acesso
a uma gestão de luxo (leia-se, investir com os melhores), ao mesmo
tempo que compra um ativo abaixo do seu valor justo …
Como pode observar pela tabela, a Unibail-Rodamco e a Klepierre, os
maiores REITs europeus, têm em conjunto mais de 30 mil milhões de
euros sob gestão.
Porém, como são os maiores, mais líquidos e conhecidos negoceiam
acima do valor patrimonial.
Por outro lado, os mais pequenos, que operam sensivelmente nos
mesmos mercados, como têm menos exposição mediática negoceiam
com um desconto relevante.
É aqui que encontramos mais valor.
Repare como o Wereldhave e o Eurocommercial Properties (negociados
em Amesterdão) apresentam um desconto de quase 10% face ao NAV.
Ao mesmo tempo que pagam um dividendo de mais de 6% ao ano.
Todavia, numa análise mais profunda reparámos que o primeiro tem
um track record medíocre nos últimos anos.
Ao invés, o Eurocommercial tem tido uma performance muito resiliente
e o dividendo tem crescido todos os anos desde a sua criação. Vale a

pena lembrar que ele vai pingar na sua conta uma vez por ano.
Fonte: Eurocommercial Properties
A empresa foca o seu investimento em projetos de longo prazo e gere
propriedades de retalho de luxo em França, no norte de Itália e na
Suécia.
Fundada em 1991, a EP é uma empresa cotada com uma ampla base de
acionistas. E como é uma instituição de investimento fiscal sediada na
Holanda, a firma paga zero de IRC.
Por essa razão, é dos REITs analisados o que mais gostamos e
recomendamos para quem quer ganhar exposição ao setor imobiliário
(além do seu desfasamento em relação ao justo valor e a sua dividend
yield).
Solução alternativa:
De forma a diversificar pode, ao invés de comprar um REIT diretamente,
comprar o iShares Europe Developed Real Estate ETF (Ticker: IFEU), o
ETF que reproduz o comportamento de um índice de imobiliário nos
mercados desenvolvidos da Europa.
No entanto, o registo de negociação não é brilhante, já que o
instrumento é atormentado por muito baixo volume de negociação
diária e um spread largo entre o preço de compra e de venda.
Mesmo assim, continua a ser uma das poucas opções para quem quer
ganhar exposição ao imobiliário europeu de forma diversificada e com
baixos custos de manutenção.
Reforçar o argumento
Um dos grandes benefícios de investir em imobiliário são os ganhos de
diversificação. Tradicionalmente, o mercado de propriedades tem uma
baixa relação com outras classes de ativos.
Ou seja, quando o mercado de ações está em baixo, o imobiliário pode
estar em alta e vice-versa.
Em Portugal esse caso é dramático, com o principal índice acionista
português PSI20 em mínimos de 1990, enquanto o índice de preço de
casas está muito perto dos máximos de 2008.
Nos EUA, por exemplo, em 14 dos 15 crashs que aconteceram na bolsa
nos últimos 60 anos os preços das casas subiram.
Apenas uma vez, na grande recessão, o preço das casas despencou.
Isso não quer dizer que numa próxima crise, o imobiliário não possa
desvalorizar. Mas os comportamentos são objetivamente diferentes.
Além disso, a capacidade de hedging de inflação do imobiliário decorre
da elação positiva entre o crescimento do PIB e a procura por imóveis.
À medida que as economias se expandem, a procura por casas

aumenta e as rendas tornam-se mais elevadas, o que por sua vez, se
traduz em valores de capital mais elevados.
Portanto, o imobiliário tende a manter o poder de compra do seu
dinheiro, repassando um pouco da pressão inflacionária para os
inquilinos através do aumento da renda, e sob a forma de apreciação
do próprio imóvel.
O presente relatório é propriedade da Empiricus Research Portugal, Lda.
(Empiricus). Elaborado por analistas independentes da Empiricus, este relatório é
de uso exclusivo do seu destinatário, não podendo ser reproduzido ou distribuído,
no todo ou em parte, a qualquer terceiro sem autorização prévia e expressa da
Empiricus.
O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas fiáveis
na data de publicação. Todas as opiniões, projeções e estimativas incluídas neste
documento, cuja autoria pertence à Empiricus, formam a sua apreciação final no
momento da sua realização e estão sujeitas a alterações sem aviso prévio, sendo
que os pressupostos em que a análise em causa se baseou podem ou não vir a
revelarse corretos, não existindo qualquer garantia de que os resultados
projetados sejam ou venham a ser atingíveis. A Empiricus declina desde já,
qualquer responsabilidade pelas decisões ou resultados destas, tomadas com base
na referida informação. A Empiricus não é responsável pela informação financeira
divulgada, designadamente, cotações, índices, notícias, estudos ou outra
informação financeira obtida através de terceiras entidades ou pela má percepção,
interpretação ou utilização dessa informação.
Este relatório não representa uma oferta de venda nem qualquer solicitação de
compra de instrumentos financeiros ou de qualquer serviço de intermediação
financeira. As análises, informações e estratégias de investimento têm como único
propósito fomentar o debate entre os analistas da Empiricus e os destinatários. Os
destinatários devem, portanto, desenvolver as suas próprias análises e estratégias.
Informações adicionais sobre quaisquer sociedades, valores mobiliários ou outros
instrumentos financeiros aqui abordados podem ser obtidas mediante solicitação.
A Empiricus Research Portugal, Lda. encontrase registada na CMVM para o
exercício da atividade de análise financeira como pessoa coletiva não
intermediária financeira. O analista Renato Luís Valadares Breia encontrase
registado na CMVM como analista da Empiricus e é o responsável pela preparação
do relatório, nos termos e para os efeitos do n.º 1 do artigo 12.º do Código dos
Valores Mobiliários.
(*) A reprodução indevida, não autorizada, deste relatório ou de qualquer

parte dele sujeitará o infrator a multa de até 3 mil vezes o valor do relatório,
à apreensão das cópias ilegais, à responsabilidade reparatória civil e
persecução criminal, nos termos dos artigos 102 e seguintes da Lei 9.610/98

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Invista em imobiliário junto com os melhores

No início do século XXI virou moda comprar casa em Portugal.

Na verdade, sempre foi um objetivo muito português ter casa própria.

Porém, apenas depois da entrada no euro é que o acesso ao crédito

Os bancos conseguiam-se financiar lá fora a taxas atraentes, o que

naturalmente foi repassado para o comprador português que agora

podia comprar a casa dos seus sonhos com dinheiro emprestado.

Em pouco menos de uma década os preços do parque habitacional

português galoparam – a lei da oferta e da procura a funcionar.

Quem realmente compreendeu as implicações da abertura de crédito a

uma procura reprimida durante muitos anos encheu-se de dinheiro…

Construtoras, bancos e agentes imobiliários foram a face mais visível da

expansão do negócio do cimento (com vários exageros à mistura)…

grandes momentos de transformação como este.

Primeiro, com a entrada no euro.

E agora, com o boom turístico português.

Talvez, por isso, sempre achei que o investimento imobiliário tinha

elevado potencial, mas as formas de o fazer eram escassas e limitadas.

As razões para isso são várias: exige muito tempo, as barreiras à

enfoque na geração de lucro.

Esta última culpo à minha mentalidade: sou na génese um equity guy.

Toda a minha vida trabalhei com ações. Gosto de destrinçar empresas,

posicionamento, a estrutura de capital… sou fascinado.

Contudo, muitas dessas desculpas não têm sentido quando

analisamos o mercado dos fundos imobiliários que negoceiam em

jurídica que não existe em Portugal) que é constituída com o dinheiro

Caso para dizer que face à popularidade do investimento imobiliário

não é de estranhar que Wall Street tenha encontrado uma forma de o

empacotar em títulos financeiros e vendê-lo em mercado aberto.

A sua entrada em bolsa acontece como outra empresa qualquer.

No entanto, em vez de comprar ações de uma única companhia, o

acionista de um REIT está a comprar um conjunto de imóveis.

Espera-se que esse agrupamento de propriedades gere retorno para o

investidor através do arrendamento, leasing ou eventuais mais-valias

obtidas na venda dos edifícios.

Numa segunda fase, esse rendimento é entregue diretamente ao

investidor numa base regular na forma de dividendos.

Essa é uma das particularidades mais interessantes dos REITs. Ao

comprá-lo está essencialmente a comprar um ativo tangível com uma

longa expetativa de vida e com um potencial de geração de renda e

são obrigadas a distribuir 90% do rendimento obtido.

Isto assegura, em situações normais, um fluxo de caixa constante para

o investidor em forma de dividendo.

Ademais, a sociedade gestora deste património deve reinvestir pelo

menos 50% dos ganhos provenientes da venda de ativos que tenha em

carteira, o que garante o crescimento sustentável deste negócio a longo

Em comparação com uma ação normal, onde o investidor está a

compra um REIT está a comprar uma pequena porção de vários imóveis

e a receber as rendas que estes geram.

Como é óbvio também participa dos altos e baixos da avaliação do

Aqui é a parte mais “complicada” para aqueles investidores avessos à

volatilidade (leia-se oscilação dos preços)…

Se é um dos taquicardíacos que não consegue lidar com as mexidas da

bolsa, então este instrumento não é para si. Nada contra.

Não há almoços grátis: para ganhar mais tem de se expor ao balanço do

Na teoria, os valores destes fundos são normalmente estáveis e são

como ativos menos passivos). Uma espécie de valor fundamental.

Contudo, como os REITs negoceiam em bolsa, a cotação da sua

participação flutua ao sabor da oferta e da procura diária.

Suponha que um investidor institucional precisa de vender a sua