Índice

Introdução.....................................................................................................................3

Fundos Imobiliários: o que são e como funcionam.........................................................4

Fundos Imobiliários e imóveis: entenda as diferenças....................................................8

Vantagens e desvantagens dos Fundos Imobiliários.....................................................12

Tipos de Fundos Imobiliários........................................................................................18

Como escolher um Fundo Imobiliário...........................................................................21

Custos de compra e venda de FIIs................................................................................29

Tributações e impostos................................................................................................32

Como investir em FIIS: passo a passo..........................................................................35

Considerações finais....................................................................................................37

2
 Introdução
Olá, investidor.

Neste material, você terá acesso a todas as informações necessárias para começar
a investir em Fundos Imobiliários (FIIs).

Sabemos que, no Brasil, existe uma cultura muito grande de investimento em

imóveis, como casas e apartamentos, de forma direta.

Porém, temos de separar o imóvel que será utilizado para moradia, trabalho ou
lazer daquele que é um investimento.

Para decidir o seu imóvel de moradia, trabalho ou lazer, ninguém conhece melhor
suas preferências do que você mesmo, não é mesmo?

Para a parte de investimentos, estaremos juntos nesta etapa! Por mais redundante
que seja, aquele que será um imóvel que servirá como investimento deve ser
analisado como tal.

Se lhe disséssemos que você pode ser proprietário de um imóvel e receber

mensalmente os aluguéis, sem problemas de inadimplência e com valores altos,
você acreditaria? Ainda mais: e se esse imóvel fosse um hotel ou um shopping? E
se, para finalizar, os rendimentos pudessem ser isentos de Imposto de Renda (IR)?

Pois é, isso tudo é possível. Para driblar os pontos negativos da aplicação direta
em imóveis, os Fundos de Investimento Imobiliário são a melhor opção! Entretanto,
poucos sabem de fato como investir nesta modalidade.

Então, se você tem interesse nesse tipo de investimento e quer começar a investir
nele, é importante conhecer exatamente como funcionam os Fundos Imobiliários.
Por esse motivo, preparamos este manual com tudo que você precisa saber sobre
os FIIs.

Boa leitura!

3
 FUNDOS
IMOBILIÁRIOS:
O QUE SÃO E COMO
FUNCIONAM

4
C
riados com o objetivo de expandir, estimular e fortalecer o mercado
imobiliário, os Fundos Imobiliários surgiram nos Estados Unidos, em 1960,
e o conceito se espalhou pelo mundo. No Brasil, os Fundos de Investimento
Imobiliário foram criados em junho de 1993 pela Lei Federal 8.668/93. Esta lei criou
a base de funcionamento do produto que vigora até hoje.

Os FIIs consistem basicamente em Fundos de Investimentos que aplicam seus

recursos em imóveis. Entre os tipos de imóveis que compõem a carteira de Fundos
Imobiliários estão:

• Lajes corporativas.
• Shoppings.
• Agências bancárias.
• Galpões logísticos.
• Imóveis de varejo.
• Imóveis residenciais.
• Hospitais.
• Títulos de dívida imobiliária.
• entre outros.

Esses fundos são divididos em parte iguais, chamadas de cotas, as quais são
negociadas na Bolsa de Valores e podem ser compradas por qualquer pessoa.
Na prática, ao comprar uma cota de um FII, você será dono de um pedaço de
diversos imóveis.

Quando você se torna o titular dessas cotas,

você não pode exercer qualquer direito real
sobre os imóveis e empreendimentos que
fazem parte do patrimônio do fundo.
Embora esses papéis estejam em
seu nome, você, como investidor,
não responde pessoalmente por
qualquer obrigação relativa aos
imóveis integrantes do fundo, seja
ela legal ou contratual.

Cada fundo aplica os recursos

investidos pelos cotistas conforme
suas necessidades específicas,
como em empreendimentos
imobiliários rurais ou urbanos,

5
 construídos ou em construção,
destinados a fins comerciais ou
residenciais. Além disso, também
é possível a aquisição de títulos
relacionados ao setor, como as Letras
de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os
Certificados de Recebíveis Imobiliários
(CRIs).

Todo FII tem um regulamento próprio. Tal

regulamente determina qual é a política de
investimentos do fundo, determinando, portanto, se
ele irá investir apenas em imóveis prontos e destinados ao
aluguel de salas comerciais ou se será genérico e permitirá a compra de imóveis
prontos ou em construção, para aluguel ou venda.

Abaixo, deixamos a vocês um exemplo de regulamento. É possível ver as

especificidades e os setores do tipo de investimento.

Fonte: Regulamento do Fundo CSHG Real Estate - FII

Ao comprar imóveis, o fundo terá como renda a sua locação, venda ou o seu
arrendamento. Se optar por aplicar em títulos e valores imobiliários, a renda virá
dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou pela diferença entre os preços de
compra e venda. Em ambos os casos, os rendimentos ou aluguéis são distribuídos
periodicamente aos cotistas.

Por ser uma espécie de “condomínio fechado”, não é permitido ao

investidor resgatar as cotas antes do fim do prazo de duração. Como a maioria
dos fundos não determina um prazo específico, o investidor que decidir sair do
investimento somente poderá recorrer ao mercado secundário, no qual vende

6
diretamente suas cotas a outro investidor sem precisar sair do ambiente da Bolsa.

Para aplicar em Fundos de Investimento Imobiliário, o procedimento é bem

parecido com a compra de ações, já que esse tipo de fundo tem suas cotas
negociadas na Bolsa de Valores. Isso torna extremamente fácil a compra ou
a venda de imóveis. Além disso, o único custo de transação é o custo da
corretagem que a corretora cobra; algumas corretoras têm até custo zero de
corretagem. Neste caso, você pode comprar esses papeis durante as chamadas
ofertas públicas ou negociando diretamente com outros investidores no mercado
secundário (neste caso, a operação pode ser feita por plataformas de negociação
online - o home broker da sua corretora, o qual pode ser visto na imagem abaixo).

Fonte: Imagem retirada do home broker da XP

7
 FUNDOS
IMOBILIÁRIOS E
IMÓVEIS: ENTENDA
AS DIFERENÇAS

8
M
uito provavelmente você conhece alguém que comprou um imóvel para
viver da renda gerada com o aluguel. Se lhe falássemos que essa é uma
atitude bem mais arriscada do que a de investir em um Fundo Imobiliário,
você acreditaria? A maioria das pessoas provavelmente não, mas essa é uma
realidade.

Os FIIs têm menos riscos e são considerados uma categoria de investimento mais
conservadora em relação à compra de um imóvel físico. Isto porque são geridos
por profissionais, estando menos sujeitos a possíveis imprevistos.

Por exemplo, quando um imóvel fica vazio por muito tempo, os custos de
manutenção são muito altos. Além disso, o próprio dono é o responsável por
resolver qualquer outro problema que possa surgir dentro do seu imóvel alugado,
por exemplo.

Se você não quer ter esse tipo de dor de cabeça, ter uma casa ou apartamento
para alugar a terceiros pode não ser a melhor opção.

Veja abaixo uma comparação entre investir em FIIs e comprar um imóvel:

Administração

Dono de imóvel
Escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobranças etc.

Investidor
Por meio do home broker, é possível negociar
cotas sem se preocupar com burocracias e
com o dia a dia do investimento. Basta ter
conexão com a internet.

Liquidez

Dono de imóvel
São muitas variáveis que tornam
a venda de um imóvel uma tarefa
difícil. Problemas externos, como a
crise econômica, pesam

9
bastante no poder de compra das pessoas.

Investidor
Não existem as complicações do mercado comum, mas, na maior parte dos
casos, a venda é feita de pessoa para pessoa dentro da Bolsa. Por isso, pode ser
que você não consiga vender sua(s) cota(s) no mesmo desejado (porém, muito
provavelmente você não levará tanto tempo para vendê-la(s) quanto no caso de
um imóvel físico).

Custos de venda

Dono de imóvel
A taxa média cobrada por corretores é de 6% do valor do imóvel. Isso sem contar
todo o valor gasto com as documentações.

Investidor
Em média, é cobrado 0,5% de corretagem (o valor pode variar conforme a
corretora escolhida. Vale lembrar que várias corretoras trabalham com corretagem
zero para esse tipo de negociação).

Impostos

Dono de imóvel
Os aluguéis relativos aos imóveis de
propriedade direta são tributados
pelo Imposto de Renda.

Investidor
Não há incidência de IR sobre
o rendimento distribuído, o
que aumenta seu retorno (à
frente, falaremos mais sobre
tributação e impostos).

10
Como é feita a gestão?

Dono de imóvel
O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para observar o
dia a dia do imóvel e encontrar maneiras de melhorar seus ganhos. Por isso, acaba
tendo mais dor de cabeça.

Investidor
Os fundos contratam profissionais especializados no setor para otimizar a
rentabilidade.

11
 VANTAGENS E
DESVANTAGENS
DOS FUNDOS
IMOBILIÁRIOS

12
 Vantagens do investimento em FIIs

Investimento mínimo baixo

Ao contrário do investimento direto em imóveis, o investimento em Fundos

Imobiliários permite que o investidor aplique em ativos do mercado imobiliário sem
precisar desembolsar o valor total de um imóvel.

Em suma, todo investidor, qualquer que seja seu porte financeiro, pode tornar-se
sócio de grandes empreendimentos imobiliários de alta qualidade por meio da
aquisição das cotas de um fundo: com menos de R$ 100 já é possível comprá-las.
Se você optasse por investir em um imóvel físico, precisaria de muito mais dinheiro.
De R$ 300.000,00 – no mínimo. Isso sem contar os gastos adicionais com corretor
de imóveis, cartório e imposto.

Dividendos mensais

Além disso, os FIIs permitem que você receba uma espécie de aluguel mensal,
que são os dividendos. A fonte do dinheiro que você
irá receber são os aluguéis pagos por inquilinos
desses imóveis. E como os inquilinos são
empresas, os contratos de locação têm
longa duração. Variam de 3 a 10
anos. Bem superiores aos contratos
residenciais. Não que eles nunca
fiquem vagos, mas as chances
de um espaço ficar vazio
são bem menores quando
falamos de uma loja em um
shopping, do andar de uma
laje corporativa ou de um
galpão logístico perto do
aeroporto. Ou seja, é uma
ferramenta incrível para
quem busca obter renda
extra e proteger seu capital.

13
Diversificação

Sim, investir em Fundos Imobiliários possibilita a proteção de capital decorrente

da diversificação. Como você viu, com R$ 100,00 já é possível começar a investir.
Com R$ 1.000,00, você consegue diversificar em mais de um imóvel. Quando
você investe em FIIs, você pode ser dono de uma parte de um luxuoso shopping
localizado no Rio de Janeiro, de modernos galpões logísticos do interior de São
Paulo, dos endereços mais valorizados da Faria Lima e de tantos outros imóveis
espalhados pelo Brasil.

Assim, ao investir em diferentes tipos de móveis, você fica protegido de eventuais

riscos. É aquela história de não colocar todos os ovos no mesmo cesto.

Dividendos isentos de IR

Outra vantagem é que os dividendos que você receberá mensalmente são isentos
de Imposto de Renda. Praticamente todos os outros investimentos têm algum tipo
de tributação. Isso não acontece com os Fundos Imobiliários. Talvez possa parecer
pouca coisa, mas, ao longo dos anos, isso faz uma grande diferença.

Liquidez superior à dos imóveis físicos

Mais uma vantagem dos FIIs é a seguinte: eles

possuem bastante liquidez, ou seja, podem
ser vendidos rapidamente sem perda
significativa de valor.

Para isso, você precisa apenas

vender suas cotas. Essa operação
é muito simples, só precisa de
alguns cliques na página da
corretora. Após sua realização,
o dinheiro cai na sua conta na
mesma semana. Bem diferente
da venda de um imóvel físico, que
não pode ser convertido em caixa
rapidamente sem que haja redução
substancial do preço.

14
Sem burocracia com administração

Esqueça também as preocupações com a administração de imóveis, como

cobranças e renovações de contratos, manutenção e recolhimento de impostos.
No caso dos fundos, essas tarefas mais burocráticas ficam sob a responsabilidade
do administrador e/ou de uma instituição financeira.

Custos baixos

Se optar por investir em fundos, e não diretamente em imóveis, você não gastará
com documentações que chegam a 5% do valor do imóvel e levam um certo
tempo para ficarem prontas.

Valorização

Além de ganhar com o recebimento de dividendos, você também ganha com a

valorização das cotas. As cotas dos FIIs são negociadas em Bolsa de Valores.
Assim como ocorre em qualquer relação de oferta e demanda, os preços podem
subir com o aumento da procura por seus papéis. O potencial é enorme.

É por isso que cada vez mais pessoas buscam por esse investimento inteligente.
O boletim do mercado imobiliário divulgado pela B3 mostra que o número de
investidores em Fundos Imobiliários (FIIs) na Bolsa de Valores de São Paulo (B3)
chegou à marca de 792.229 em fevereiro de 2020.

Fonte: B3

15


O boletim detalha também o tipo de investidor de FIIs. Para volume negociado,

a grande maioria dos investimentos é realizada por pessoas físicas, com 62,73%
da porcentagem total. Na análise de estoque, a porcentagem de pessoas físicas
é ainda maior (74,39%), seguidas pelos investidores institucionais (18,95%),
não residentes (4,85%) e instituições financeiras (0,55%). Outros representam
1,26%. Isso tudo evidencia o grande aumento de investidores pessoa física nos
investimentos em FIIs, o que demonstra que eles são a forma mais moderna e
inteligente de investir em imóveis.

Fonte: B3 - Participação por tipo de Investidor

Desvantagens do investimento em FIIs

O investidor não exerce controle sobre os imóveis

Como já mencionamos anteriormente, você não pode exercer qualquer direito real
sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo,
embora esses papéis estejam em seu nome. Quem responde pessoalmente por
qualquer obrigação legal é o administrador do fundo.

Volatilidade

Por ser um investimento da renda variável, negociado em Bolsa, os FIIs sofrem

16
oscilações diárias de preço. Esta volatilidade pode ser uma desvantagem caso
você queira vender suas cotas e elas não estejam no valor desejado.

Porém, vale destacar que os imóveis físicos também sofrem oscilações de preço,
porém, você não as vê, porque os imóveis físicos não são cotados no ambiente de
Bolsa.

Risco de mercado

Assim como acontece com os fundos que investem em ações, existe um risco
de mercado. O que isto significa? O investidor estará sujeito a uma série de
imprevistos ou situações adversas, como crises econômicas, que podem afetar o
setor imobiliário como um todo.

A redução da taxa de ocupação dos empreendimentos do fundo (vacância) e os

atrasos na realização de obras (no caso de imóveis em construção) são exemplos
que também podem atrapalhar a distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Risco de liquidez

Um outro aspecto a ser destacado é que, por ser um “condomínio fechado”, o FII
não permite que suas cotas sejam resgatadas pelos investidores. Isso só pode
ser feito em caso de liquidação do fundo ou ao final do vencimento, no caso de
fundos que têm um prazo determinado. Assim, o único jeito de você se desfazer da
aplicação é vender suas cotas para outro investidor. Mas fique atento: nem sempre
você vai encontrar pessoas dispostas a comprar sua participação no fundo, o que
pode retardar o processo de venda.

Risco de crédito

Os investimentos em FIIs também não possuem garantia do FGC (Fundo

Garantidor de Crédito).

17
TIPOS DE FUNDOS
IMOBILIÁRIOS

18
D
e acordo com a Anbima, os FIIs são divididos conforme seus objetivos e suas
gestões. Quanto ao objetivo, os fundos dividem-se em:

• Desenvolvimento para renda: investem em imóveis na fase de projeto

ou construção e têm como finalidade a geração de renda ou
arrendamento.
• Desenvolvimento para venda: investem em imóveis na fase de projeto
ou construção e têm como finalidade a alienação futura a terceiros.
• Renda: investem em imóveis já construídos e têm por finalidade a
geração de renda com locação ou arrendamento.
• Títulos e valores mobiliários: investem acima de dois terços do
patrimônio líquido em títulos e valores mobiliários – como ações, cotas
de sociedades, FIPs e FIDCs.
• Híbridos: investem em diferentes aplicações.

Quanto à gestão, os fundos dividem-se em:

• Gestão ativa: em termos básicos, são os fundos que buscam superar

um índice de referência (benchmark). Esses tipos de fundos oferecem
um maior potencial de ganho, porém, os riscos são mais elevados,
assim como as taxas cobradas de performance e administração.
• Gestão Passiva: são fundos que buscam replicar o desempenho do
índice de referência.

Quanto aos segmentos, os FIIs podem ser divididos em Fundos de Tijolo e Fundos
de Papel.

Fundos de Tijolo

Os Fundos de Tijolo investem em ativos físicos, ou seja, investem diretamente

em imóveis, tanto em imóveis em construção como em imóveis já construídos.
A maioria dos Fundos Imobiliários se enquadra nesta categoria e, em geral,
proporcionam uma boa renda passiva aos cotistas.

São Fundos de Tijolo:

• Shoppings Centers.
• Lajes Corporativas.
• Galpões Logísticos.

19


• Galpões Industriais.
• Universidades.
• Supermercados.
• Agências bancárias.
• Entre outros.

Fundos de Papel

Os Fundos de Papel investem em ativos financeiros lastreados no setor imobiliário.

São Fundos de Papel:

• Fundos de Recebíveis: investem em títulos financeiros do setor

imobiliário, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados
de Recebíveis Imobiliários (CRI).
• Fundos de Fundos: são aqueles que, como o próprio nome diz,
investem em outros fundos.
• Fundos Híbridos ou Mistos: investem em imóveis, em outros fundos e
em títulos do mercado imobiliário.

20
COMO ESCOLHER
UM FUNDO
IMOBILIÁRIO

21
N
este capítulo, com o objetivo de facilitar seu entendimento, usaremos como
exemplo dados do Fundo HGLG11. Isto não constitui uma recomendação.

Taxa de vacância

A taxa de vacância refere-se basicamente ao quanto do potencial total de aluguel

dos imóveis de um determinado fundo não está sendo utilizado. É um dos dados
mais importantes para avaliar um FII, pois uma taxa de vacância baixa significa mais
inquilinos pagando aluguel.

Por exemplo, se o fundo tem 10.000 m² de Área Bruta Locável (ABL) e tem uma
sala de 1000 m² sem inquilino (área vacante), isto significa que ele tem uma taxa de
vacância de 10%.

Área Bruta Locável HGLG11

Como se pode ver abaixo, o cálculo da taxa de vacância é deveras simples:

ÁREA VACANTE = TAXA DE VACÂNCIA

ÁREA BRUTA LOCÁVEL

Histórico de vacância do HGLG11 entre abril/19 e abril/20

22
Liquidez

A liquidez faz referência à facilidade e à velocidade com que um investidor

consegue vender as cotas de um fundo. Por meio do número de cotas negociadas,
é possível saber se o fundo tem alta, média ou baixa liquidez. Quanto mais
investidores estiverem negociando as cotas do fundo, mais fácil será para você
vender suas cotas.

Dividend Yield (DY)

Também é importante observar o histórico de quanto o fundo vem distribuindo

mensalmente. O Dividend Yield mede a performance do fundo de acordo com os
proventos pagos aos cotistas. É basicamente a relação percentual entre o valor
investido e o valor recebido em forma de rendimentos. Considere para este cálculo
o valor atual da cota, nunca o valor da cota no lançamento.

Para calcular o Dividend Yield deve-se dividir o valor dos dividendos pagos por
cota no período pelo valor individual das suas cotas e multiplicar o resultado dessa
divisão por 100, obtendo assim, um percentual.

DIVIDENDOS PAGOS POR COTA x 100 = DIVIDEND YIELD (%)

VALOR INDIVIDUAL DA COTA ...................................................

Por exemplo, se o valor do último dividendo pago pelo fundo HGLG11 foi de R$
0,78 por cota e o valor individual/unitário da cota está em R$ 174,47 (fechamento
de 15 de maio de 2020), o Dividend Yield será de 0,45%.

0,78 x 100 → DIVIDEND YIELD = 0,45%

174,47..............................................

Histórico de dividendos do HGLG11

23
É também possível a realização do cálculo considerando vários meses por meio da
mesma lógica: basta somar o valor dos dividendos pagos durante todo o período
que se quer considerar e dividir o resultado pelo valor atual da cota. Assim, você
encontrará o Dividend Yield do fundo em relação ao valor da cota atual.

Valor Patrimonial (P/VPA)

Onde:

P = Preço da cotação atual na Bolsa.

VPA = Valor Patrimonial por Ação.

Este também é um indicador usado para avaliar empresas negociadas na Bolsa.

Em suma, o P/VPA indica o quão mais caras ou mais baratas as cotas estão sendo
negociadas em relação ao valor avaliado do patrimônio físico de um determinado
fundo. Isso porque existe o Valor do Patrimônio precificado pelo mercado, que
consiste no valor das cotas multiplicado pelo número de cotas que foram emitidas,
e o Valor do Patrimônio avaliado, que é a soma do valor de todos os imóveis físicos
que compõem um fundo.

Para o cálculo do VPA, temos:

VPA = VALOR DO PATRIMÔNIO AVALIADO

Nº DE COTAS EMITIDAS

E, por fim, com o P e o VPA, calculamos o Valor Patrimonial:

VALOR PATRIMONIAL = P / VPA

Exemplo: supondo que as cotas de um fundo estejam sendo negociadas a R$

100,00, que o Valor Patrimonial (soma do valor de todos os imóveis do fundo)
esteja avaliado em R$ 30.000.000,00 e a quantidade de cotas emitidas pelo fundo
até a presente data seja de 250.000 cotas. Neste caso, o VPA será:

VPA = R$ 30.000.000 → VPA = R$ 120,00 por cotas

250.000 cotas..........................................

Isto significa que o valor da cota está barato, pois, se cada cota deveria custar R$
120,00 e está sendo negociada em Bolsa a R$ 100,00, se comprar no valor em

24
que elas estão sendo negociadas, você as comprará com desconto.

Agora, calculemos o P/VPA do exemplo acima:

P/VPA = R$ 100,00 → P/VPA = 0,83

R$ 120,00.................

P/VPA menor que 1 significa que a cota está subvalorizada em relação à sua
avaliação.

P/VPA maior que 1 significa que a cota está supervalorizada em relação à sua
avaliação.

Ou seja, neste caso, como o P/VPA está em 0,83, a cota está subvalorizada em
relação à sua avaliação.

Localização

Imóveis bem localizados tendem a ter taxas de vacância baixas, por conta da
maior procura, e o m² mais valorizado. Além disso, possuem, consequentemente,
aluguéis mais caros e melhores inquilinos (bons pagadores). Verifique sempre a
localização dos imóveis que compõem a carteira do FII em que você pretenda
investir.

Fonte: CSHG. Localização dos imóveis que compõem o fundo HGLG11

25
 Fonte: CSHG. Localização e locatários de alguns dos imóveis que compõem o fundo HGLG11

Diversificação

Quanto mais imóveis um fundo tem, mais diversificado ele é. Assim, o risco de
inadimplência também é reduzido.

Para diminuir os riscos, as possibilidades de segmentos são várias: Shoppings,

Lajes Corporativas de andares inteiros ou conjuntos comerciais, Industriais,
Galpões de Logística, Hotéis, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras
de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LH), Cotas de FIIs, SPEs e ações
de empresas do setor imobiliário. O investidor tem também a oportunidade de
acessar empreendimentos em diversas localidades, o que ajuda a diminuir fatores
regionais.

No relatório gerencial de um determinado FII, pode-se observar quais imóveis o

compõem e em quais títulos ele investe.

26
 Fonte: CSHG. Imóveis que compõem o fundo HGLG11

Performance e Rentabilidade

Por serem investimentos de renda variável, os Fundos Imobiliários possuem riscos

maiores do que os investimentos de renda fixa. Lembremos que, quanto maior a
exposição ao risco, mais se espera retornos igualmente mais elevados. Portanto,
é importante avaliar se o fundo em que você pretende investir tem performado
melhor ou pior do que investimentos mais seguros da renda fixa.

Em muitos relatórios divulgados pelos gestores dos FIIs, essa análise de

rentabilidade e performance do fundo já é feita. Um exemplo disso é o gráfico
abaixo, o qual foi divulgado no relatório do Fundo HGLG11. Ele compara a
rentabilidade do Fundo em relação ao CDI - que é o benchmark, ou a “referência”,
das aplicações de renda fixa – e em relação ao IFIX – Índice que acompanha o
desempenho do mercado de Fundos Imobiliários.

27
 Fonte: Quantum Axis.

Lembremos a regra sagrada do mundo dos investimentos: “Rentabilidade passada

não é garantia de retornos futuros.” Contudo, ela deve, sim, ser levada em conta.

Para consultas, no site da B3 há uma página que reúne informações de todos os

Fundos Imobiliários listados na Bolsa de Valores brasileira. Vale a pena também
visitar o site dos administradores dos fundos em que você investe e ler o relatório
gerencial dos fundos.

Conheça o Gestor do Fundo

O Gestor é o responsável pelos investimentos de um fundo, pelos ativos que irão

compor a sua carteira e é quem emite as ordens de compra e venda em nome do
fundo. Portanto, é muito importante que o investidor conheça quem está alocando
seus recursos. É de extrema importância, ademais, conhecer a capacidade técnica
do Gestor, sua filosofia de investimentos, seu histórico e o tipo e tamanho dos
riscos que o fundo apresenta – para assim poder compará-los aos riscos que você
está disposto a tomar.

28
 CUSTOS DE
COMPRA E VENDA
DE FIIs

29
Custo de corretagem e custo de emolumentos

Em termos de custos de compra e venda das cotas, existe o custo de corretagem,

cobrado pela corretora de valores, e o custo dos emolumentos, cobrado pela Bolsa
de Valores (B3).

O custo de corretagem varia em cada corretora, mas, em geral, é cobrado um

percentual baixo, como 0,5% do valor negociado. Já existem inclusive corretoras
com taxa zero para esse tipo de operação, como mencionado anteriormente. Já a
B3 cobra emolumentos, um percentual bem baixo do valor negociado (0,0033%).

Taxa de administração

A taxa de administração remunera a equipe por trás da gestão e da estrutura de

distribuição de um determinado fundo. O percentual cobrado varia conforme o
fundo e o gestor.

Taxa de performance

Outro custo é a taxa de performance. Ela é cobrada quando o desempenho

do fundo supera o benchmark (o Índice de Fundos Imobiliários, Ifix, geralmente
serve como parâmetro). Ela funciona como uma espécie de remuneração extra à
equipe de gestão. Na imagem acima, vê-se o a taxa de performance e a taxa de
administração do Fundo XP Log Fundo de Investimento Imobiliário.

30
Taxa de colocação

Por último, existe a taxa de colocação, que é uma comissão paga referente à
comercialização das cotas dos fundos.

De toda forma, os custos do investimento em Fundos Imobiliários são bastante

baixos se comparados aos custos da negociação de um imóvel.

31
TRIBUTAÇÕES E
IMPOSTOS

32
O
s rendimentos recebidos por investidores pessoa física são isentos de
Imposto de Renda, o que pode ser muito vantajoso à primeira vista. Mas
você deve sempre ficar atento, pois, para que o benefício fiscal tenha
validade, as seguintes condições precisam ser atendidas:

• o beneficiado precisa ter menos do que 10% das cotas do fundo;

• o Fundo de Investimento Imobiliário precisa ter no mínimo 50 cotistas;
• as cotas do fundo devem ser negociadas exclusivamente na Bolsa ou
em mercado de balcão organizado.

Aqui, vale fazer mais uma observação importante: a isenção do

pagamento de imposto vale apenas para os rendimentos. Se houver
lucro nas operações de compra ou venda de cotas, será preciso
pagar 20% de IR sobre o ganho.

No caso do investidor pessoa jurídica, a tributação de 20% é

obrigatória – tanto sobre os rendimentos quanto sobre o lucro da
venda de cotas.

E, diferentemente do que acontece com ações, em que há isenção do IR se houver

vendas de até R$ 20 mil em um único mês, todas as operações que resultem em
lucros são tributadas no caso dos Fundos Imobiliários.

Atenção: o IR dos FIIs não é retido na fonte, como acontece com a maioria dos
títulos de renda fixa. Por este motivo, se você tiver de pagar algum imposto, terá de
pagar por meio de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).
Sendo o recolhimento do imposto obrigação do investidor.

Modelo de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais)

33
O prazo para o pagamento do DARF é até o último dia útil do mês seguinte ao da
negociação que resultou em lucro. Exemplificando, se você efetuar a venda de
cotas com lucro no mês de abril, você deverá pagar o IR devido até o último dia útil
de maio.

34
COMO INVESTIR
EM FIIs: PASSO
A PASSO

35
P
ara investir em Fundos Imobiliários é muito simples. Basta seguir os seguintes
passos que pontuamos abaixo:

• Passo 1
Abra sua conta em uma corretora – caso você ainda não tenha uma.
Existem diversas corretoras excelentes e muito seguras. O processo é
totalmente online e gratuito.

• Passo 2
Efetue uma transferência de valores da conta do seu banco para a sua
conta da corretora.

• Passo 3
Escolha em qual fundo deseja investir.

• Passo 4
Por meio do home broker da sua corretora, digite o código do ativo em
que deseja investir. Códigos de FIIs são compostos por 4 letras e pela
terminação 11, que representa cotas de fundos. Assim, o formato é este:
XXXX11, como exemplo, temos HGLG11.

• Passo 5
Escolha a quantidade de cotas que deseja comprar e envie uma ordem
de compra.

Pronto! Agora você se tornou sócio dos empreendimentos do fundo em que

decidiu investir. Lembre-se, todavia, de que o processo não para por aí. Fazer
aportes mensais, reinvestir os dividendos recebidos e acompanhar o fundo fazem
parte do seu papel como investidor.

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CONSIDERAÇÕES
FINAIS

37
O
que achou da possibilidade de se tornar dono de imóvel sem precisar
desembolsar fortunas? Como você pode ter percebido, investir em Fundos
Imobiliários não é um bicho de sete cabeças e é recomendado para quem
deseja diversificar a carteira.

No lugar de gastar muito e ter as dores de cabeça que todo dono de imóvel tem,
investir em FIIs dá a você a possibilidade de participar de um grande investimento
com um investimento inicial baixo. Isso sem contar o potencial de valorização dos
FIIs e a gestão feita por profissionais qualificados.

Queremos também deixar claro aqui que Fundos Imobiliários não são indicados
para compor sua reserva de emergência. A reserva de emergência deve ficar em
ativos de baixo risco. Tenha sempre em mente que investimentos em Fundos
Imobiliários devem ser orientados para o longo prazo.

A melhor recomendação que podemos dar a vocês, investidores, é sempre

conhecer quem é o gestor que está alocando seus recursos. Avalie bem a sua
capacidade técnica e o seu histórico. Rentabilidade passada não é garantia de
retornos futuros; contudo, deve, sim, ser levada em conta.

Em suma, a chave para uma boa escolha deve passar pelos seguintes pontos:
confiança no gestor, entendimento dos ativos que compõem seu portfólio, sua
filosofia de investimentos e o tipo e tamanho do risco que o fundo oferece em
comparação ao que você esteja disposto a tomar.

Com uma boa análise e segurança na hora de investir, você pode ter lucros
significativos.

Para isso, conte conosco e com as nossas ideias de investimento!

Um abraço,
Equipe Levante.

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Conforme o artigo 16, parágrafo único da ICVM 598/2018, o analista Felipe Bevilacqua declara-se
inteiramente responsável pelas informações e afirmações contidas neste relatório de análise.

Os valores mobiliários não contam com garantia do Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

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