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PORTFÓLIO DE FIIS
ESTRATÉGIA DE RENDA PATRIMONIAL

R$ 1 2,90 1 2 /0 9 / 2 0 1 9 C LU B E F I I .CO M . B R
 Portfólio de FIIs

12/09/2019

Estratégia de Renda Patrimonial – setembro/19

Com o objetivo de atender à necessidade de montar um portfólio de fundos imobiliários para
nossos clientes com base no que recomendamos, buscamos entender o prazo, prioridade do Raul Grego Lemos
investimento e tamanho do investidor que estamos lidando. Analista, CNPI

Raul Castelo Branco

As características para este portfólio foram de carregar uma carteira de FIIs no curto/médio Analista
prazo que priorize a renda através do patrimônio investidor, sendo alternativa para os ativos
de renda fixa, já que seguem com tendência de ter rentabilidade menor com a queda constante
da taxa básica de juros (Selic). Contato
fii@elevenfinancial.com
Com relação ao tamanho do investidor e diversificação na carteira de cada um, é necessário
entender qual o tamanho do aporte em Fundos Imobiliários a ser feito. Para alocação com
mais de dois ativos, recomendamos a escolha de setores diferentes. Dessa forma,
classificamos com base no valor a ser investido nossa sugestão de alocação:

• Até R$ 5.000 – escolher apenas um Fundo Imobiliário da lista abaixo;

• De R$ 5.000 até R$ 15.000 – escolher dois Fundos Imobiliários da lista e dividir

aproximadamente 50% em cada um;

• De R$ 15.000 até R$ 25.000 – escolher três ou quatro Fundos Imobiliários da lista e

dividir igualmente em cada um;

• De R$ 25.000 até R$ 40.000 – escolher quatro ou cinco Fundos Imobiliários da lista e

dividir igualmente em cada um;

• De R$ 40.000 até R$ 50.000 – escolher cinco Fundos Imobiliários da lista e dividir

igualmente em cada um;

• Acima de R$ 50.000 – diversificar em todos os Fundos Imobiliários da lista e de acordo

com a DISTRIBUIÇÃO DO PORTFÓLIO.

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RENTABILIDADE HISTÓRICA
2019 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
CARTEIRA 3,63% 2,27% 2,45% 0,90% 1,19% 3,77% 3,23% -0,53%
IFIX 2,47% 1,03% 1,99% 0,91% 1,89% 2,88% 1,28% -0,11%
∆ 1,15% 1,24% 0,47% -0,01% -0,70% 0,89% 1,95% -0,42%
CDI 0,49% 0,54% 0,49% 0,47% 0,57% 0,50% 0,46% 0,57%
∆ 3,14% 1,73% 1,96% 0,43% 0,62% 3,27% 2,77% -1,10%

ANUAL CARTEIRA IFIX ∆ DISTRIBUIÇÃO DO PORTFÓLIO - SETEMBRO

2018 7,85% 5,62% 2,23%
2019 18,12% 12,98% 5,14%
Desde Início 27,40% 19,33% 8,07%

PERFORMANCE - AGOSTO XPLG11 FAED11

CONTRIBUIÇÃO 10% 15%
ATIVO VISC11
JRDM11 -0,02% 10%
BRCR11 -0,24% OUJP11
OUJP11 -1,22% SPTW11 15%
10%
FAED11 0,45%
SPTW11 -0,21% XPML BRCR11
FVBI11 -0,04% 10% 10%
VISC11 0,36% GGRC11 GTWR
10% 10%
GGRC11 -0,31%
XPLG11 0,11%
XPML11 0,47%
GTWR11 0,12%
Total -0,53%

MOVIMENTAÇÕES
Para este mês não haverá nehuma modificação na carteira de Renda Patrimonial. Em nossa visão, o racional de investimento dos FII em
carteira se mantém inauterados e, enxergamos a recente queda em alguns ativos como uma oportunidade para o investidor ampliar sua
posição.

COMPARAÇÃO DE RENTABILIDADE MENSAL (Portfólio vs IFIX)

30%

20%

10%

0%

-10%
jan-18 fev-18 mar-18 abr-18 mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19 abr-19 mai-19 jun-19 jul-19 ago-19

CARTEIRA IFIX
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FUNDOS IMOBILIÁRIOS RECOMENDADOS (4/9/2019)

DY *
Edifícios Comerciais Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)
Fundo imobiliário com apenas um ativo localizado em Brasilia, Green Towers, locado para o Banco
Sob análise do Brasil, que paga cerca de 99% do aluguel. O imóvel é AAA, com cerca de 86,5 mil m2 de ABL,
Cotação distribuidos em 3 torres de 16 andares, com 1,8 mil m2 cada. O imóvel foi construído pela Tishman
GTWR11 7,5%
atual: Speyer, é considerado o melhor ativo de Brasilia e o atual locatário investiu ~R$ 200 milhões para
R$102,00 que o empreendimento comportar sua estrutura. Acreditamos que as chances são remotas do
locatário deixar o empreendimento no curto e médio prazos.

Fundo de investimento imobiliário do setor de edifícios comerciais, é proprietário de dois imóveis

R$ 101,00 na cidade de São Paulo. Ambos os imóveis são atualmente ocupados pela Atento, empresa do setor
Cotação de prestação de serviços de atendimento às relações entre empresas e seus clientes. O fundo
SPTW11 8,5%
atual: apresenta estabilidade na distribuição de dividendos, estando seus imóveis totalmente ocupados e
R$ 87,07 com contratos de locação com vencimento de 4 e 7 anos e com alta possibilidade de renovação.
Entendemos como seguro o investimento e a relação entre risco e retorno do fundo.

R$ 105,00 O portfólio do BC Fund é composto por 11 imóveis de escritórios localizados em São Paulo e Rio de
Cotação Janeiro, concentrados em edifícios comerciais corporativos de alta qualidade (Classe AAA e A). O BC
BRCR11 5,9%
atual: Fund possui participação de controle na maioria dos empreendimentos, o que lhe permite
R$ 97,80 envolvimeno ativo na gestão dos referidos bens.
DY *
Educacionais Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)
O Fundo detém 100% de 3 imóveis adquiridos e locados para a Anhanguera Educacional por meio de
R$ 275,00 operação de Sale and Leaseback . Os imóveis estão localizados em Taboão da Serra, Leme e
Cotação Valinhos, todos no estado de SP. Em Taboão da Serra e Leme funcionam as atividades da
FAED11 7,8%
atual: Universidade Anhanguera-Uniderp (Educação a Distância) e do Centro Universitário Anhanguera. Já
R$ 248,75 na unidade de Valinhos funciona a Sede Administrativa da Anhanguera e abriga a presidência do
Grupo.
DY *
Logística Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)

O XP Log investe seus recursos em empreendimentos logísticos, construídos e locados na

R$ 126,00
modalidade de contrato típico e atípico para empresas nacionais e multinacionais. O fundo busca
Cotação
XPLG11 6,5% proporcionar aos cotistas retornos por meio da distribuição de rendimentos provenientes dos
atual:
valores de locação, e pela valorização dos imóveis do portfólio. Atualmente o patrimônio do Fundo
R$ 106,30
é composto por 4 galpões, em 3 estados diferentes e locados para 3 inquilinos.

O GGR Covepi Renda FII tem como objetivo a realização de investimentos em imóveis comerciais,
R$ 154,00
predominantemente no segmento industrial e logístico. O Fundo oferece segurança e estabilidade
Cotação
GGRC11 6,3% na geração de receitas, com portfólio totalmente composto por imóveis logísticos e industriais com
atual:
contratos atípicos de no mínimo 10 anos de duração, rating mínimo obrigatório de A- para os
R$ 141,50
locatários e garantias adicionais para cada acordo de locação.

DY *
Shopping Centers Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)
O fundo atualmente tem mais de R$ 976 milhões de patrimônio líquido, conta com mais de 64 mil
R$ 120,00 cotistas e está em sua 4ª emissão de cotascom o intuito de comprar participação em 2 shopping
Cotação centers para complementar o seu portfólio. Atualmente, possui participação nos shoppings
XPML11 8,0%
atual: administrados pela JHSF Malls (Shopping Cidade Jardim, Catarina Fashion Outlet, Shopping Bela
R$ 107,00 Vista e Shopping Ponta Negra), Caxias Shopping, Shopping Cidade São Paulo, Santana Parque
Shopping e Parque Shopping Belém.

O Fundo imobiliário de Shopping Centers da Vinci Partners iniciou negociação na B3 ao final de

2017, através de sua 3ª captação de recursos. Anteriormente, já detinha um portfólio de shoppings
R$ 123,00
maduros em sua carteira de ativos e busca crescimento por meio de aquisições de novas
Cotação
VISC11 6,5% participações que gerem valor patrimonial para o Fundo. Recentemente realizou a 4ª captação, que
atual:
superou nossas expectativas, mas ainda não foi 100% alocada. Em nossas estimativas de preço justo,
R$ 112,70
contabilizamos um cap rate justo para as próximas aquisições que devem ser divulgadas em breve
e vão agregar valor aos cotistas.

DY *
Ativos Financeiros Cotação Racional de investimento e descrição
(12M)

O Ourinvest JPP FII tem por objetivo adquirir até 100% do seu Patrimônio Líquido em CRI de classe
única ou seniores e até 15% do seu Patrimônio Líquido em CRI de classe subordinada Dentre os 24
OUJP11 R$ 117,96 9,0%
CRIs em portfólio, há uma predominância de títulos do segmento comercial. Em nossas análises,
esperamos que o fundo apresente distribuição em torno de 10% ao ano nos próximos 2 anos.

* Di vi dend Yi el d projeta do pa ra os próxi mos 12 mes es , de a cordo com a s nos s a s es ti ma ti va s de di s tri bui çã o

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Dividend Yield Retorno Total Volume Quantidade Valor de Patrimonio Dividendo Dividend
Preço Alvo Upside /
Ticker Recomendação Preço (R$) P/VPA (últimos 12 (últimos 12 Médio do de Cotas Mercado (R$ Líquido (R$ por ação Yield (último
(R$) Downside
meses) meses) último mês (em mil) milhões) milhões) (R$) mês)
BRCR11 COMPRA 105,0 94,4 11,2% 0,8 16,8% 23% 3452 19225 1815 2135 0,4 0,42%
GTWR11 COMPRA 126,0 102,0 23,5% 1,0 - - 3271 12000 1224 1233 0,7 0,65%
SPTW11 COMPRA 101,0 85,3 18,4% 1,1 8,4% 27% 462 1798 153 135 0,6 0,72%
FAED11 COMPRA 275,0 249,0 10,4% 1,3 7,3% 38% 178 642 160 121 1,5 0,61%
GGRC11 COMPRA 154,0 139,7 10,3% 1,2 7,3% 28% 3308 6503 908 766 0,7 0,52%
XPML11 COMPRA 120,0 111,4 7,7% 1,1 6,3% 38% 7062 9485 1057 981 0,6 0,51%
VISC11 COMPRA 123,0 114,0 7,9% 1,1 6,2% 25% 3233 8161 930 819 0,6 0,57%
OUJP11 COMPRA - 106,9 - 1,0 9,8% 24% 847 1342 143 141 0,5 0,51%
XPLG11 COMPRA 126,0 107,7 126,0 1,1 7,1% 30% 2453 6742 726 664 0,6 0,57%
Fonte: Economática. Elaborado por Eleven Financial.

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