Portfólio de FIIs

06/04/2022

Estratégia de Renda Patrimonial – abril/22

Com o objetivo de atender à necessidade de montar um portfólio de fundos imobiliários para
nossos clientes com base no que recomendamos, buscamos entender o prazo, prioridade do Raul Grego Lemos
investimento e tamanho do investidor que estamos lidando. Analista, CNPI

As características para este portfólio foram de carregar uma carteira de FIIs no curto/médio
prazo que priorize a renda através do patrimônio investidor, sendo alternativa para a Contato
fii@elevenfinancial.com
diversificação de portfólio, mesmo com alta da taxa de juros esperada para a Selic ao longo de
2022, pois acreditamos que o mercado de fundos imobiliários deve cumprir um papel
importante na carteira bem diversificada como proteção contra inflação.

Com relação ao tamanho do investidor e diversificação na carteira de cada um, é necessário

entender qual o tamanho do aporte em Fundos Imobiliários a ser feito. Para alocação com
mais de dois ativos, recomendamos a escolha de setores diferentes. Dessa forma,
classificamos com base no valor a ser investido nossa sugestão de alocação:

• Até R$ 5.000 – escolher apenas um Fundo Imobiliário da lista abaixo;

• De R$ 5.000 até R$ 15.000 – escolher dois Fundos Imobiliários da lista e dividir

aproximadamente 50% em cada um;

• De R$ 15.000 até R$ 25.000 – escolher três ou quatro Fundos Imobiliários da lista e

dividir igualmente em cada um;

• De R$ 25.000 até R$ 40.000 – escolher quatro ou cinco Fundos Imobiliários da lista e

dividir igualmente em cada um;

• De R$ 40.000 até R$ 50.000 – escolher cinco Fundos Imobiliários da lista e dividir

igualmente em cada um;

• Acima de R$ 50.000 – diversificar em todos os Fundos Imobiliários da lista e de acordo

com a DISTRIBUIÇÃO DO PORTFÓLIO.

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RENTABILIDADE HISTÓRICA
2022 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
Valorização -2,99% -1,79% 1,99%
Dividend Yield 0,90% 0,91% 0,92%
CARTEIRA -2,09% -0,88% 2,91%
IFIX -0,99% -1,29% 1,42%
∆ -1,10% 0,41% 1,49%
CDI (líquido) 0,62% 0,64% 0,79%
∆ -2,71% -1,52% 2,12%

ANUAL CARTEIRA IFIX ∆ DISTRIBUIÇÃO DO PORTFÓLIO - ABRIL

2018 8,16% 4,76% 3,41%
2019 53,81% 35,98% 17,84%
2020 -6,65% -10,24% 3,59%
2021 -2,26% -2,28% 0,02% PVBI11 KNSC11
2022 -0,13% -0,88% 0,76% 10% 10%
Desde Início 51,61% 23,84% 27,77% GGRC11 BRCO11
10% 10%
PERFORMANCE - MARÇO
VISC11
ATIVO DIVIDEND YIELD CONTRIBUIÇÃO 5%
OUJP11 1,38% 0,75% GTWR11
GTWR11 0,89% 0,48% 15%
OUJP11
LVBI11 0,72% 0,32% 15%
VGIR11 1,19% 0,24%
1,15% 0,30% VGIR11 LVBI11
KNSC11
10% 15%
VISC11 0,68% 0,03%
GGRC11 0,82% 0,34%
BRCO11 0,63% -0,01%
PVBI11 0,61% 0,46%
Total 2,91%

MOVIMENTAÇÕES
No mês de março, a carteira demonstrou forte recuperação, performando em 1,5 p.p. acima do IFIX. As movimentações realizadas se mostraram assertivas estratégicamente, através
da contribuição positiva do segmento de títulos privados em termos de rendimentos e valorização das cotas, assim como os demais ativos da carteira. Para abril a carteira segue
inalterada, visando recorrência e com perspectivas positivas para o incremento de rendimento distribuído, além de mecanismo de ganho de capital decorrente do desconto das cotas
frente o valor patrimonial.

COMPARAÇÃO DE RENTABILIDADE MENSAL (Portfólio vs IFIX)

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%
mai-18

mai-19

mai-20

mai-21
jun-18

jun-19

jun-20

jun-21
jul-18

jul-19

jul-20

jul-21
out-18

out-19

out-20

out-21
mar-18

ago-18

mar-19

ago-19

mar-20

ago-20

mar-21

ago-21

mar-22
dez-17

dez-18

dez-19
jan-20

dez-20

dez-21
jan-22
jan-18

jan-19

jan-21
fev-18

fev-19

fev-20

fev-21

fev-22
nov-18

nov-19

nov-20

nov-21
abr-18

abr-19

abr-20

abr-21
set-18

set-19

set-20

set-21

CARTEIRA IFIX

Valor de
Dividend Yield Retorno Total Volume Quantidade Patrimonio Dividendo Dividend
Preço Upside / Mercado
Ticker Recomendação Preço (R$) P/VPA (últimos 12 (últimos 12 Médio do de Cotas Líquido (R$ por ação Yield (último
Alvo (R$) Downside (R$
meses) meses) último mês (em mil) milhões) (R$) mês)
milhões)
OUJP11 COMPRA - 90,8 - 0,9 12,1% -2% 723 3252 298 328 1,28 1,41%
BRCO11 COMPRA 118,0 99,4 18,7% 0,8 7,1% -4% 3138 14779 1463 1756 0,63 0,64%
PVBI11 COMPRA 120,0 92,9 29,2% 0,9 7,1% - - 10039 944 996 0,56 0,60%
GTWR11 COMPRA 127,0 81,5 55,8% 0,8 10,3% -17% 1192 12000 969 1182 0,74 0,92%
LVBI11 COMPRA 123,0 99,3 23,8% 0,9 7,8% -2% 2442 11775 1184 1352 0,72 0,72%
VGIR11 COMPRA - 101,0 - 1,0 8,7% 17% 1082 4506 455 436 0,00 0,00%
KNSC11 COMPRA - 94,5 - 1,1 14,3% - - 7937 765 703 1,12 1,16%
VISC11 COMPRA 128,0 102,0 25,6% 0,9 6,7% -2% 2529 17696 1767 2055 0,68 0,68%
GGRC11 COMPRA 174,0 107,7 61,5% 0,8 8,8% -6% 1706 7758 834 1025 0,00 0,00%
Fonte: Economática. Elaborado por Eleven Financial.

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FUNDOS IMOBILIÁRIOS RECOMENDADOS (6/4/2022)

DY *
Edifícios Comerciais Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)
Fundo imobiliário com apenas um ativo localizado em Brasilia, Green Towers, locado para o Banco do
R$ 127,00 Brasil, que paga cerca de 99% do aluguel. O imóvel é AAA, com cerca de 86,5 mil m2 de ABL, distribuidos
Cotação em 3 torres de 16 andares, com 1,8 mil m2 cada. O imóvel foi construído pela Tishman Speyer, é
GTWR11 8,9%
atual: considerado o melhor ativo de Brasilia e o atual locatário investiu ~R$ 200 milhões para que o
R$ 81,51 empreendimento comportar sua estrutura. Acreditamos que as chances são remotas do locatário deixar
o empreendimento no curto e médio prazos.

Fundo Imobiliário que realizou sua 1ª emissão em julho/20 contemplando a aquisição de dois edifícios
R$ 121,00 comerciais Triple A, com 100% de taxa de ocupação, localizado em duas regiões com grande demanda
Cotação potencial. Recentemente, o fundo informou a aquisição do ativo Union Faria Lima que se encontra em
PVBI11 5,6%
atual: desenvolvimento com entrega prevista para outubro/23. Acreditamos que a qualidade e localização dos
R$ 92,86 edifícios são diferenciais para a estratégia do PVBI11, além de demonstrar alto potencial de ganho de
capital.

DY *
Logística Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)
O GGR Covepi Renda FII tem como objetivo a realização de investimentos em imóveis comerciais,
R$ 174,00
predominantemente no segmento industrial e logístico. O fundo oferece segurança e estabilidade na
Cotação
GGRC11 7,9% geração de receitas, com portfólio totalmente composto por imóveis logísticos e industriais com
atual:
contratos atípicos de no mínimo 10 anos de duração, rating mínimo obrigatório de A- para os locatários e
R$ 107,71
garantias adicionais para cada acordo de locação.

Constituído em julho/14, o fundo conta com um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1,6 bilhão,
distribuídos em 11 ativos logísticos, localizados nos estados de SP, BA, MG,RS, PR e RJ, somando
R$ 127,00
aproximadamente 446 mil m² de ABL. Atualmente, este portfólio apresenta cerca de 100% de taxa de
Cotação
BRCO11 7,2% ocupação e conta com 14 locatários diferentes, entre eles, empresas de alto reconhecimento, como
atual:
Magazine Luiza, GPA, B2W, DHL, Natura, dentre outras. Os contratos mantidos apresentam um bom
R$ 99,42
balanceamento entre típicos e atípicos, proporcionando uma boa segurança aos recebíveis do fundo,
além de um potencial upside para leasing spreads em revisionais futuras.

O VBI Logístico FII tem como objetivo a realização de investimentos em ativos do segmento industrial e
R$ 123,00
logístico. O portfólio é composto por contratos típicos e atípicos em galpões de alta qualidade e bons
Cotação
LVBI11 10,7% inquilinos. Atualmente o fundo possui uma alavancagem que representa cerca de 10% do patrimônio
atual:
líquido e deve atingir 16%, o que não consideramos exagerada dada a localização dos ativos, taxa de
R$ 99,34
ocupação e inquilinos, gerando um impacto positivo na distribuição de dividendos no curto prazo.

DY *
Shopping Centers Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)

O Fundo imobiliário de Shopping Centers da Vinci Partners iniciou negociação na B3 ao final de 2017,
R$ 128,00
através de sua 3ª captação de recursos. Anteriormente, já detinha um portfólio de shoppings maduros em
Cotação
VISC11 6,5% sua carteira de ativos e busca crescimento por meio de aquisições de novas participações que gerem
atual:
valor patrimonial para o Fundo. A carteira de ativos do fundo é bem diversificada, distribuída em
R$ 101,95
participação em quinze ativos, dispostos em todo o território nacional.

DY *
Ativos Financeiros Cotação Racional de investimento e descrição
(12M)

O Ourinvest JPP FII tem por objetivo adquirir até 100% do seu Patrimônio Líquido em CRI de classe única
ou seniores e até 15% do seu Patrimônio Líquido em CRI de classe subordinada Dentre os CRIs em
OUJP11 R$ 90,82 15,0%
portfólio, há uma predominância de títulos do segmento comercial. Em nossas análises, esperamos que o
fundo apresente distribuição em torno de 15% ao ano para os próximos 2 anos.

O Fundo Valora RE III tem o objetivo de investir o patrimônio líquido em títulos de crédito imobiliário
classificado como risco middle range, que tem apresentado retornos consistentes através de uma gestão
VGIR11 R$ 101,00 10,0% experiente e com um mix de ativos indexados ao CDI, além de baixa exposição ao IPCA. Atualmente o
patrimonio líquido do fundo soma ~R$ 440 milhões e uma boa liquidez diária, estando negociado
próximo ao seu valor patrimonial por cota.

Fundo de recebíveis imobiliários da Kinea que fez sua primeira emissão no segundo semestre de 2020 e
até o momento realizou três emissões. A estratégia do fundo passa pela prospecção e identificação de
KNSC11 R$ 94,48 9,5% oportunidades, com avaliação e aprovação da operação em comitê de crédito da gestora que possui um
longo histórico na gestão de CRI. Acreditamos que o dividend yield do fundo deve ser em torno de 12,5%
ao longo dos próximos anos, o que gera uma boa rentabilidade relativa.

* Dividend Yield projetado para os próximos 12 meses, de acordo com as nossas estimativas de distribuição

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