Portfólio de FIIs

04/09/2020

Estratégia de Ganho de Capital – setembro/20

Com o objetivo de atender à necessidade de montar um portfólio de fundos imobiliários para
nossos clientes com base no que recomendamos, buscamos entender o prazo, prioridade do Raul Grego Lemos
investimento e tamanho do investidor que estamos lidando. Analista, CNPI

Alexia Wiezel
As características para este portfólio foram de carregar uma carteira de FIIs no médio/longo Analista
prazo que priorize principalmente a valorização de cotas (não menosprezando o ganho sobre
os dividendos), sendo alternativa para os ativos de renda fixa.
Contato
Com relação ao tamanho do investidor e diversificação na carteira de cada um, é necessário fii@elevenfinancial.com
entender qual o tamanho do aporte em Fundos Imobiliários a ser feito. Para alocação com
mais de dois ativos, recomendamos a escolha de setores diferentes. Dessa forma,
classificamos com base no valor a ser investido nossa sugestão de alocação:

• Até R$ 5.000 – escolher apenas um Fundo Imobiliário da lista abaixo;

• De R$ 5.000 até R$ 15.000 – escolher dois Fundos Imobiliários da lista e dividir

aproximadamente 50% em cada um;

• De R$ 15.000 até R$ 25.000 – escolher três ou quatro Fundos Imobiliários da lista e

dividir igualmente em cada um;

• De R$ 25.000 até R$ 40.000 – escolher quatro ou cinco Fundos Imobiliários da lista e

dividir igualmente em cada um;

• De R$ 40.000 até R$ 50.000 – escolher cinco Fundos Imobiliários da lista e dividir

igualmente em cada um;

• Acima de R$ 50.000 – diversificar em todos os Fundos Imobiliários da lista e de acordo

com a DISTRIBUIÇÃO DO PORTFÓLIO.

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RENTABILIDADE HISTÓRICA
2020 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
CARTEIRA -3,39% -3,47% -18,62% 3,43% 0,96% 11,30% -1,92% 4,81%
IFIX -3,76% -3,69% -15,85% 4,39% 2,08% 5,59% -2,61% 1,79%
∆ 0,37% 0,21% -2,78% -0,96% -1,12% 5,71% 0,68% 3,02%
CDI 0,38% 0,29% 0,34% 0,28% 0,24% 0,21% 0,19% 0,16%
∆ -3,77% -3,77% -18,96% 3,15% 0,72% 11,09% -2,12% 4,65%

ANUAL CARTEIRA IFIX ∆ DISTRIBUIÇÃO DO PORTFÓLIO - SETEMBRO

2018 7,48% 4,76% 2,72%
2019 38,64% 35,98% 2,66% TGAR11
2020 -9,34% -12,99% 3,65% 5%
Desde início 35,09% 23,93% 11,15% BRCR11
XPML11
15%
10%
PERFORMANCE - AGOSTO
ATIVO CONTRIBUIÇÃO IRDM11
10% GGRC11
RBRP11 0,52% 15%
BRCR11 -0,58% FIGS11
IRDM11 0,66% 10%
MALL11 0,77% RBRP11
MALL11
1,42% 15%
ALZR11 10% ALZR11
TGAR11 0,25% 10%
XPML11 0,41%
GGRC11 0,91%
FIGS11 0,45%
Total 4,81%

MOVIMENTAÇÕES
Em nossa visão o mercado de fundos imobiliários permanece bastante atrativo aos preços atuais, dado o movimento recente de fechamento
da taxa de juros longa e fundamentos do mercado imobiliário, que acreditamos retomar o crescimento com a retomada da economia. A
nossa expectativa é que a renda recorrente dos fundos imobiliários retome a partir de 2021, sendo uma boa oportunidade de investimento
no longo prazo dado que mantemos a visão de transformação dos shopping centers em centros de entretenimento, lazer, conveniência e
segurança. A nossa carteira recomendada para o médio e longo prazo permanece inalterada, com as ofertas recentes sendo catalizadores
para a valorização dos ativos dado o benefício da diversificação e liquidez potencial. Apesar do ALZR11 estar próximo ao nosso novo preço
alvo, consideramos uma boa gestão e mantemos o fundo na carteira.

COMPARAÇÃO DE RENTABILIDADE MENSAL (Portfólio vs IFIX)

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

CARTEIRA IFIX

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FUNDOS IMOBILIÁRIOS RECOMENDADOS (4/9/2020)

Edifícios Comerciais Preço-Alvo TIR Racional de investimento e descrição
R$ 110,00 O portfólio do BC Fund é composto por 11 imóveis de escritórios localizados em São Paulo e
Cotação Rio de Janeiro, concentrados em edifícios comerciais corporativos de alta qualidade (Classe
BRCR11 7,5%
atual: AAA e A). O BC Fund possui participação de controle na maioria dos empreendimentos, o
R$ 90,18 que lhe permite envolvimeno ativo na gestão dos referidos bens.
Fundo imobiliário de properties da RBR Asset, com foco no investimento em
R$ 120,00
empreendimentos do segmento de lajes corporativas e galpões logísticos, além disso o
Cotação
RBRP11 8,0% fundo poderá alocar parte de seus recursos em outros FIIs e oportunidades de
atual:
desenvolvimento imobiliário. O fundo iniciou suas negociações na bolsa em setembro/19 e
R$ 90,80
no final do ano encerrou sua 4ª emissão de cotas, com a arrecadação de R$ 480 milhões.
Logística Preço-Alvo TIR Racional de investimento e descrição
O Alianza Trust possui um portfolio com cinco ativos, atualmente, dos quais quatro são
empreendimentos logísticos e um é um edifício comercial monousuário, com um
R$ 141,00 contrato que se assemelha ao de um empreendimento logístico. O fundo ainda possui
Cotação recursos em caixa que foram captados em sua 2ª emissão, encerrada em maio/19 e
ALZR11 7,2%
atual: deve adquirir pelo menos mais dois ativos para completar a alocação de maneira
R$ 139,09 eficiente. Em nossa visão o fundo deve conseguir manter as aquisições em cap rates
atrativos em torno de 9% a 10%, o que resultará em um divdend yield de ~6%
estabilizado, considerando os preços atuais.
O GGR Covepi Renda FII tem como objetivo a realização de investimentos em imóveis
R$ 166,00 comerciais, predominantemente no segmento industrial e logístico. O Fundo oferece
Cotação segurança e estabilidade na geração de receitas, com portfólio totalmente composto por
GGRC11 7,6%
atual: imóveis logísticos e industriais com contratos atípicos de no mínimo 10 anos de duração,
R$ 144,64 rating mínimo obrigatório de A- para os locatários e garantias adicionais para cada acordo de
locação.
Shopping Centers Preço-Alvo TIR Racional de investimento e descrição
Fundo com foco na geração de renda para os cotistas através da locação de participações em
R$ 127,00 shopping centers. Realizou no final de dezembro de 2017 sua oferta inicial para compra de
Cotação seu primeiro ativo, o Maceió Shopping. Com foco em longo prazo, o fundo já realizou outras
MALL11 9,4%
atual: três emissões, que totalizou um Patrimonio líquido do fundo atual de R$ 800 milhões,
R$ 93,67 distribuidos em participação em 7 shopping centers e uma posição de caixa confortável, para
manutenção e potnecial nova aquisição.
O Fundo é formado por 36,5% do Shopping Bonsucesso e do Parque Shopping Maia.
Localizado no município de Guarulhos, estado de SP, o Shopping Bonsucesso possui área
R$ 90,00 bruta locável de 27.379 m². O Parque Shopping Maia também está localizado no município de
Cotação Guarulhos e tem uma área bruta locável de 33.452 m². Recentemente, o fundo passou pela
FIGS11 9,8%
atual: mudança da equipe de gestão e administração, que agora é de responsabilidade da Hedge
R$ 63,01 Investments, casa com ampla experiência à frente de FIIs, principalmente, no segmento de
shopping centers. Em nossa visão, o aumento de capital recentemente anunciado tem
grande potencial para destravar valor, principalmente, para o médio prazo.
Fundo do segmento de shopping centers que iniciou as negociações em dezembro de 2017,
após sua primeira captação no total de R$254 milhões. Desde então, adquiriu participação no
R$ 119,00
Caxias Shopping, Shopping Cidade São Paulo, Parque Shopping Belém, em shoppings da
Cotação
XPML11 9,0% companhia JHSF e no Santana Parque Shopping. No início de 2019, finalizou sua 3ª emissão
atual:
de cotas, captando cerca de R$ 450 milhões. Acreditamos que o fundo com mais de R$ 1
R$ 108,00
bilhão em ativos ficou robusto e entregará bons retornos no longo prazo com a melhora da
economia.
Ativos Financeiros Cotação TIR Racional de investimento e descrição

O Iridium Recebíveis Imobiliários tem como foco principal o investimento em Certificados

de Recebíveis Imobiliários (CRI) e, complementarmente, alocar seus recursos em FIIs e
IRDM11 R$118,00 9,0% outros ativos de natureza imobiliária. O fundo realizou recentemente uma nova emissão de
cotas e acreditamos que a oportunidade é boa para entrar, visto que as novas cotas são
destinadas apenas a atuais cotistas do FII.

Desenvolvimento Cotação TIR Racional de investimento e descrição

O fundo imobiliário é de desenvolvimento imbiliário com grande parte de seus
empreendimentos localizados em Goiânia, parte no Maranhão e Mato Grosso. Em nossa
visão, o fundo tem uma boa diversificação de ativos, boa liquidez na B3 e tem mostrado
TGAR11 R$131,11 9,5% consistência na entrega de resultado, com bom controle de inadimplência, vendas e gestão
dos projetos. A estratégia de alocação está dividida entre recebíveis imobiliários,
participações societárias com retorno até 20% a.a. + IPCA ou IGPM e participações societárias
com retorno até 25% a.a. + IPCA ou IGPM.

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Este documento foi elaborado e distribuído pela Eleven Financial Research unicamente para uso do destinatário original, e tem como objetivo somente informar
os investidores, não constituindo oferta de compra ou de venda de nenhum título ou valor mobiliário contido neste relatório. As decisões de investimentos e
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Nossos analistas elaboraram o presente relatório de forma independente, e o conteúdo do mesmo não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, no todo ou
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contidas neste relatório de análise. De acordo com a exigência regulatória do artigo 21 previsto na ICVM 598, de 18 de abril de 2018, o analista de valores
mobiliários, responsável principal por este relatório, declara:
(i) que as recomendações contidas neste relatório refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal sobre a companhia analisada e seus valores
mobiliários e foram elaborados de forma independente e autônoma.
(ii) que as informações, opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e estão sujeitas às mudanças, não
implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança.
Para maiores informações, pode-se ler a Instrução CVM 598, de 2018, e também o Código de Conduta da Apimec para o Analista de Valores Mobiliários.
Este relatório é destinado exclusivamente ao assinante da Eleven que o contratou. A sua reprodução ou distribuição não autorizada, sob qualquer forma, no todo
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9.610/98 e de outras aplicáveis.

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