Carteira Fii

#Pública
Fundos Imobiliários
Carteiras Sugeridas
Março - 2024
Por André Oliveira, CNPI-P

Victor Penna, CNPI-P
#Pública
Panorama do Mercado
Novas regras para emissões adicionam fluxo ao segmento de

FIIs
O IFIX fechou o mês de fevereiro com variação de +0,79%, para 3.360 pts, maior patamar
da série histórica do indicador desde seu início, em dezembro de 2010.
Poderíamos citar alguns fatores que justificam esse desempenho, mas acreditamos que
boa parte do impulso está ligado ao movimento de melhora dos rendimentos dos
fundos de papel após normalização do IPCA e, claro, da expectativa de corte de juros no
curto prazo, impulsionando os fundos de tijolo. Ainda recentemente, o Conselho
Monetário Nacional (CMN) divulgou a resolução CMN 5.118 que, de forma resumida,
vetou a emissão de CRI com lastro em atividades que não estejam ligadas ao setor
Imobiliário, o que deve modificar a dinâmica de oferta e demanda para novas emissões
nos próximos meses.
Em uma análise da curva de juros local, podemos observar que, embora a perspectiva de
cortes de juros se mantenha no curto prazo, os vértices médios e longos abriram em
torno de 2% no mês, para numa média de 10,2% de taxa de juros. Em nossa opinião,
ainda que tenhamos desafios vindos do exterior, e também internos em relação à política
fiscal e ao controle inflacionário, há um certo exagero a respeito desse patamar e, deste
modo, um prêmio implícito na curva.
Por fim, embora o IPCA-15 de janeiro tenha surpreendido negativamente, o mercado

segue confiante no processo desinflacionário em 2024 e 2025, refletindo na trajetória de
juros brasileira, que deve concretizar novo corte de juros na próxima reunião em março. A
projeção do mercado é de que os juros encerrem 2024 a 9% (ante 9,25% no mês
passado), reforçando, assim, um cenário positivo para o mercado de FIIs.
IFIX vs IBOV vs CDI
Base 100 (últimos 12 meses)
IBOV IFIX CDI
140
130
120
110
100
90
80
Fontes: Economatica (em 29/02/2024), BB Investimentos
BB Investimentos
2
#Pública
Panorama do Mercado
Histórias antigas ainda assombram
No mês, o destaque negativo fica com o HCTR11, que enfrenta desafios com a alta
inadimplência do portfólio e segue negociando um nova estrutura de pagamentos
com os devedores para a regularização dos mesmos. Outro fundo que destacamos
negativamente é o AIEC11, que recebeu notificação de rescisão de um dos imóveis
do portfólio (1 de 2) nos últimos meses, junto com o pagamento antecipado,
refletindo em um impacto positivo no rendimento de dezembro, mas deteriorando
os fluxos futuros.
Por outro lado, destacamos o XPPR11, fundo de escritórios da XP, que variou +20%
em fevereiro após a gestão do fundo reforçar a estratégia de venda dos imóveis do
portfólio para reduzir alavancagem e eventual amortização. Nessa mesma linha, o
BTRA11 variou +18% em fevereiro, após o processo de venda de alguns ativos do
portfólio e anúncio de amortização extraordinária.
Destaques do IFIX
XPPR11
BTRA11 20,7%
18,6%
BROF11
9,4%
RBRP11 SPXS11
4,4% 5,2%
IFIX
0,8%
OUJP11
TORD11 -5,1%
HTMX11 -6,3%
AIEC11
-8,5%
-9,5%
HCTR11
-20,0%
BB Investimentos
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#Pública
Carteiras Sugeridas
No último mês, tanto a Carteira FII Renda (+0,32%) quanto a Carteira FII Ganho
(+0,51%) acabaram apresentando desempenhos abaixo do IFIX, que variou +0,79%.
O desempenho da Carteira Renda foi fortemente influenciado pela performance do
RZTR11, que voltou a pagar apenas o rendimento recorrente em fevereiro, levando
a uma variação de -5,06% no mês. Em nossa opinião, esse movimento é exagerado
e abre uma excelente oportunidade de alocação no papel. Do lado positivo, o
TGAR11, que avançou 2,08%, e o VGIP11, com ganhos de 3,60%. Já a Carteira Ganho
foi prejudicada pela desvalorização de 3,39% do RBRL11, enquanto o RZAT11
avançou 3,91%.
Para o mês de março, estamos promovendo ajustes pontuais nas duas carteiras
recomendadas, mas buscando manter as recomendações alinhadas às respectivas
estratégicas.
Na Carteira Renda optamos por substituir o KFOF11 pelo PLCR11, pois embora o
Kinea FoF possua um portfólio de qualidade, já estava devidamente precificado no
P/VP de mercado e apresentava um Dividend Yield em torno de 9%, abaixo da
média do segmento de FoFs. Em seu lugar, optamos pelo PLCR11, que tem
estratégia de alocação em Crédito Privado com excelente relação risco retorno,
bom nível de dividendo e pode aumentar a atratividade em função das normas do
Conselho Monetário Nacional (CMN) a respeito das novas emissões de LCI e CRI.
Na Carteira Ganho, também realizamos uma única mudança: sai o HGBS11 e entra
com HGFF11. O HGBS11 é um dos principais FIIs de Shoppings, com bom portfólio e
DY na casa de 9% a.a.; no entanto, já muito próximo do seu Valor Patrimonial para
seguir na carteira com foco em ganho de capital. Em seu lugar, optamos por mais
uma estratégia de FoF, dessa vez com o CSHG FoF, que traz uma diversificação
importante entre fundos de papel e tijolo, retornou um DY em torno de 9,4% a.a. e
negocia com desconto em torno de 10%.
Para o mês de fevereiro, portanto, as carteiras passam a ter a seguinte configuração,
considerando o peso de 12,5% para cada papel:
Carteira FII Renda Carteira FII Ganho
RZTR11 KISU11 PLCR11 RBRF11 BPFF11 RBRL11
XPSF11 RECR11 VGIP11 RZAT11 BCRI11 MFII11
XPCI11 TGAR11 VISC11 HGFF11
BB Investimentos
4
#Pública
Carteiras Sugeridas
Volatilidade x Retorno das Carteiras
50,0
KFOF11
40,0 BPFF11 RBRF11

HGBS11
XPSF11
VISC11 RZTR11
Cart.…
MFII11 XPCI11
30,0
IBOV
TGAR11 RZ…
VGIP11
RBRL11
Retorno 12M (%)
20,0 IFIX
Cart. Renda
RECR11
KISU11
10,0
0,0
-10,0 BCRI11
-20,0
0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0
Volatilidade 12M (%)
BB Investimentos
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#Pública
Carteira FII Renda

Março - 2024

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Carteira FII Renda
Fundos Recomendados
Carteira Vol. Médio Retorno (%) Dividend Yield (%)
P/VPA Diário 3m
Ativo Segmento Ticker Peso R$ mil Mês 6 meses 12 meses Mês 6 meses 12 meses
Riza Terrax Agro RZTR11 12,5% 0,97 3.551 -5,1% 5,6% 30,7% 0,9% 6,9% 12,1%
Kalima FoF FoF KISU11 12,5% 0,92 1.002 -0,3% 1,7% 17,6% 0,9% 5,4% 10,5%
XP Select FoF XPSF11 12,5% 0,98 594 -0,2% 2,6% 35,9% 0,9% 5,3% 10,7%
Plural Receb Recebíveis PLCR11 12,5% 0,97 326 2,0% 3,9% 20,6% 0,9% 5,8% 12,6%
REC Receb Recebíveis RECR11 12,5% 0,90 2.830 1,4% 0,7% 15,0% 0,9% 5,2% 12,2%
Valora CRI Recebíveis VGIP11 12,5% 0,99 1.829 3,6% 6,9% 25,7% 0,9% 4,8% 11,4%
XP Crédito Recebíveis XPCI11 12,5% 0,96 2.012 0,7% 8,5% 26,6% 1,0% 5,9% 12,3%
TG Ativo Real Residencial TGAR11 12,5% 1,02 7.588 2,1% 9,9% 27,6% 1,1% 6,7% 13,2%
Carteira Renda vs IFIX vs CDI

Base 100 (desde o início da carteira - 30/11/2021)
Carteira IFIX CDI
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
BB Investimentos
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#Pública
Carteira FII Renda
Acompanhamento da Carteira
No mês passado, a Carteira Renda apresentou um dividend yield ponderado de cerca
de 0,9%, ou 11,1% em termos anualizados, superando os 10,1% da carteira teórica do
IFIX e em linha com a média observadas nos últimos meses. A queda em relação ao
mês de fevereiro se dá pelo recuo do rendimento do RZTR11, em razão da menor
incidência de receitas não recorrentes oriundas de vendas de fazendas rurais.
Em relação ao retorno, a Carteira FII Renda superou o índice de mercado, fechando o

mês com uma valorização de 0,32%, contra uma alta de 0,79% do IFIX. Nos últimos 12
meses, o retorno da carteira segue marginalmente abaixo do IFIX, acumulando uma
alta de 19,0%, contra 19,64% do índice. Vale destacar que, quando comparado com o
CDI, os ganhos são expressivos, em torno de 149% do CDI em 12 meses.
Indicadores de Retorno
Carteira
Período CDI % CDI IFIX Diferença IFIX
Renda
Mês 0,3% 0,8% 40,3% 0,8% -0,5 p.p.
6 Meses 9,2% 6,9% 133,4% 5,1% 4,1 p.p.
12 Meses 19,0% 12,7% 149,4% 19,6% -0,6 p.p.
2024 3,3% 1,8% 180,2% 1,5% 1,8 p.p.
Dividend Yield Ponderado
Mês set/23 out/23 nov/23 dez/23 jan/24 fev/24
DY mês Carteira 0,9% 1,0% 1,0% 1,0% 0,9% 0,9%
DY mês IFIX 0,8% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,8%
DY Anualizado
11,1% 11,7% 11,8% 11,8% 11,0% 11,0%
Carteira
DY Anualizado IFIX 10,1% 10,2% 10,3% 10,3% 10,5% 10,1%
BB Investimentos
8
#Pública
Riza Terrax
RZTR11
O fundo tem como principal objetivo gerar retorno através do arrendamento e da compra e venda de
propriedades agrícolas em 3 diferentes estratégias: Sale & Leaseback, Buy to Lease e Land Equity. O
RZTR tem foco nas regiões consolidadas de produção de grãos e fibras.
No último mês, a cota do fundo apresentou uma desvalorização de cerca de 5,1%, acumulando assim
um retorno de quase 31% em 12 meses. A relação P/VP do RZTR11 é de 0,97, ou seja, a cota vem
sendo negociada no mercado secundário com deságio de 3% em relação ao seu valor patrimonial.
Em relação aos Dividendos, o último rendimento anunciado foi de R$ 0,85 por cota. Este valor
equivale a um dividend yield de 0,87% por mês, ou 10,44% em termos anualizados, levando-se em
conta o preço da cota no mercado secundário.
O fundo detém investimentos em 15 propriedades rurais que somam uma área de 62,9 mil hectares.
Cerca de 37% está alocado na estratégia Buy to Lease (adquire uma propriedade de determinado
produtor e arrenda a terra para um terceiro). Outros 35% estão alocados na estratégia Sale &
Leaseback (adquire a terra e arrenda de volta para o mesmo vendedor). A estratégia de Land Equity
(fundo adquire participação em uma propriedade buscando retorno com a valorização das terras)
responde por 16% do PL (5% antes) . O yield médio dos contratos de arrendamento é de 12,6% a.a. e
o prazo médio de vencimento destes é de 8 anos. Em janeiro, o fundo finalizou a 4° emissão
buscando novas alocações com yield entre 13% e 15% a.a., visando aumentar o pagamento
recorrente de dividendos do fundo. Considerando que todas operações do fundo foram originadas a
taxas pré-fixadas e levando-se em conta as perspectivas de queda nos juros para os próximos meses,
vemos o RZTR11 como uma excelente opção dentro do segmento Agro.
Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Desempenho da Cota
R$ 1,45 Bi 106,8 mil
Liquidez Média Relação P/VP Período Retorno Div. Yld.
R$ 3,55 Mi 0,97
No mês -5,06% 0,87%
Cota Patrimonial Cota a Mercado
6 meses 5,59% 6,79%
R$ 100,61 R$ 97,44
12 meses 30,72% 13,96%
Segmento Gestor
Agronegócio Riza Asset No ano -8,29% 1,82%
Último Relatório Outros

Gerencial Comunicados
Fonte: Economatica
BB Investimentos
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#Pública
Riza Terrax
Avaliação Geral: Positiva
Pontos Fortes:
• Possibilidade de exposição a um dos segmentos mais pujantes do país, o agronegócio;
• Forte estrutura de proteção contra inadimplência dos arrendatários;
• 100% das operações originadas a taxas pré-fixadas.
Pontos Fracos:
• 30% da receita imobiliária mensal está concentrado em apenas uma propriedade.
0
0
Retorno da Cota (vs. IFIX)

CDI Acumulado Cota c/ Dividendos IFIX
150
140
130
120
110
100
90
Rendimentos
Dividendo (R$) DY Mensal²
1,37% 1,37%
1,40 1,40%
1,10%
1,01% 1,01% 1,03%
1,20 1,20%
0,94% 0,93% 0,90%

1,00
0,86% 0,82% 0,87% 1,00%
0,80 0,80%
0,60 0,60%
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 1,40
R$ 1,40
R$ 1,10
R$ 1,10
0,40 0,40%
0,20 0,20 %
0,00 0,00%
mar-23 abr-23 mai-23 jun-23 jul-23 ago-23 set-23 out-23 nov-23 dez-23 jan-24 fev-24
Fonte: Economatica
BB Investimentos
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#Pública
Kilima FoF
KISU11
O Fundo tem por objeto realizar a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário
(FII), seguindo a carteira teórica do índice de referência SUNO 30, é um índice de retorno total que
busca capturar valorização das cotas e boa distribuição de proventos.
um retorno de quase 18% em 12 meses. A relação P/VP do KISU11 é de 0,92, ou seja, a cota vem
Atualmente, 98% do PL do fundo está alocado em cotas de FIIs. Em relação à alocação da carteira de
FIIs, os fundos de tijolo mantém uma proporção de 67%, contra 33% em fundos de papel. Em nossa
visão, o fundo possui uma carteira bem equilibrada entre fundos de papel e fundos de tijolo como,
por exemplo, BRCO11 e HGRU11 que já estão bem precificados mas possuem solidez e bom patamar
de rendimentos, bem como o TGAR11 e o VISC11, que possuem portfólio sólidos e estão descontados
na relação P/VP. O fundo tem realizado reciclagem de ativos e capturado ganho de capital, no
entanto, ainda de forma tímida, pois entende que os fundos em carteira ainda podem detravar valor
para o fundo. Essa composição, além de proporcionar grande diversificação, preserva certo potencial
de valorização do portfólio e confere à cota um rendimento interessante. Em relação à esse
pontencial de valorização, se considerarmos o Valor Patrimonial (e não o valor de mercado) dos
fundos que integram carteira do KISU, proporcionam um potencial upside de mais de 10%.

Desempenho da Cota
R$ 0,41 Bi 133,3 mil
R$ 1,00 Mi 0,92
No mês -0,30% 0,89%
6 meses 1,70% 5,17%
R$ 9,17 R$ 8,40
12 meses 17,56% 11,13%
Segmento Gestor
Fundo de Fundos Kilima Gestão No ano -1,23% 1,81%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
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#Pública
Kilima FoF
Pontos Fortes:
• Diversificação setorial da carteira de FIIs com predominância de fundos de tijolo (67% do PL);
• Potencial implícito de valorização de mais de 10%;
• Sem alavancagem.
Pontos Fracos:
• Posição pequena em fundos com exposição em FIIs com CRIs inadimplentes (~5% do PL);
• Dependente dos fundos que compõem o índice SUNO 30.
0

120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
0,94% 0,91% 0,93%
0,08
0,90% 0,90% 0,87% 0,87% 0,90% 0,88% 0,89% 1,00%
0,08 0,79% 0,80%

0,80%
0,07
0,07
0,60%
0,06
0,40%
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
0,06
R$ 0,07
R$ 0,07
R$ 0,07
R$ 0,07
R$ 0,07
0,05
0,20 %
0,05
0,04 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
12
#Pública
Plural Recebíveis Imobiliários

PLCR11
O Plural Recebíveis Imobiliários tem como objetivo obter rendimentos por meio do investimento em
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na Política de
Investimentos do Fundo.
No último mês, a cota do fundo apresentou uma valorização de cerca de 2%, acumulando assim um
retorno de quase 21% em 12 meses. A relação P/VP do PLCR11 é de 0,97, ou seja, a cota vem sendo
negociada no mercado secundário com deságio de 3% em relação ao seu valor patrimonial.
Em relação aos Dividendos, o último rendimento anunciado foi de R$ 0,8 por cota. Este valor equivale
a um dividend yield de 0,9% por mês, ou 10,8% em termos anualizados, levando-se em conta o
preço da cota no mercado secundário.
Atualmente, o PLCR está com cerca de 67,7% do portfólio alocado em CRIs indexados ao IPCA com
taxa média de aquisição de IPCA+6,04% (marcação a mercado de IPCA + 8,73%). Os outros 21% estão
indexados ao CDI, com taxa média de aquisição de CDI + 3,2% (CDI+3,3% na marcação à mercado). O
portfólio de CRIs do fundo é composto por 40 papéis e apresenta uma concentração em operações
Built-to-Suit (39%) e do segmento corporativo (35%). O LTV ( Loan-to-Value) médio da Carteira é
relativamente baixo, cerca de 57,4%. Além da posição em CRIs, o fundo ainda conta com uma reserva
de liquidez corrigida pela Selic correspondente a 11% do PL. No geral, trata-se de uma carteira com
baixo risco de crédito o que confere ao PLCR uma excelente relação risco x retorno. Embora o fundo
tenha uma liquidez baixa, a relativa estabilidade na distribuição de rendimentos faz com que a cota
tenha poucas oscilações mesmo em momentos de queda nos indexadores das dívidas.

Desempenho da Cota
R$ 194 Milhões 15,8 mil
R$ 326 Mil 0,97
No mês 1,95% 0,90%
6 meses 3,93% 5,66%
R$ 92,13 R$ 89,34
12 meses 20,62% 13,34%
Segmento Gestor
Crédito Privado Plural Gestão No ano 1,86% 1,81%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
13
#Pública
Plural Recebíveis Imobiliários

Pontos Fortes:
• Carteira de CRIs bem diversificada e de baixo risco (perfil high grade);
• Estabilidade na distribuição de dividendos;
• Excelente relação risco x retorno.
Pontos Fracos:
• Percentual relevante da carteira ainda indexado ao CDI;
• Liquidez relativamente baixa da cota.
0

125
120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
1,50%
1,19% 1,21% 1,18% 1,21% 1,18%

1,10%
1,20
0,98% 0,96% 0,91%

1,00
0,90% 0,90% 0,90% 1,00%
0,80
0,50%
0,60
R$ 0,80
R$ 0,80
R$ 0,80
R$ 0,80
R$ 0,90
R$ 0,85
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,05
R$ 1,05
0,40
0,00%
0,20
0,00 -0 ,50 %
Fonte: Economatica
BB Investimentos
14
#Pública
XP Selection
XPSF11
O XP Selection FOF de FII tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente
por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Além de Cotas de FIIs, o
XP Selection pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário.
um retorno de quase 36% em 12 meses. A relação P/VP do XPSF11 é de 0,98, ou seja, a cota vem
sendo negociada no mercado secundário sem disparidade em relação ao seu valor patrimonial.
Atualmente, 88% do PL do fundo está alocado em cotas de FIIs. O fundo possui também uma
alocação tática de 6% em operações de CRI, sendo todas estas atreladas ao CDI (taxa média de CDI +
2,3%). Em relação à alocação da carteira de FIIs, os fundos de tijolo mantém uma proporção de 65%,
contra 35% em fundos de papel. Em nossa visão, o fundo possui uma carteira bem equilibrada entre
fundos de papel e fundos de tijolo. Essa composição, além de preservar certo potencial de
valorização do portfólio, confere à cota um rendimento acima da média dos FoFs que integram a
carteira teórica do IFIX. Em relação à esse pontencial de valorização, se considerarmos o valor
patrimonial (e não o valor de mercado) dos fundos que integram carteira do XPSF, a relação P/VP
estaria na casa de 0,89x, ou seja, um potencial upside de mais de 10%.

Desempenho da Cota
R$ 594 Mil 0,98
No mês -0,18% 0,89%
6 meses 2,58% 5,16%
R$ 8,64 R$ 8,47
12 meses 35,93% 12,99%
Segmento Gestor
Fundo de Fundos XP Vista Asset No ano 3,64% 1,82%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
15
#Pública
XP Selection
Pontos Fortes:
• Potencial implícito de valorização de mais de 10%.
0
Pontos Fracos:
• Liquidez relativamente baixa considerando a quantidade de cotistas;
• Alocação tática de cerca de 11% em operações de CRI atreladas ao CDI.
0

140
130
120
110
100
90
80
Rendimentos
0,12 1,40%
1,08% 1,09%
1,02%
1,20%
1,00%
0,10
0,91% 0,94% 0,95% 0,91%

0,89% 0,86% 0,88% 0,89% 1,00%
0,08
0,80%
0,06
0,60%
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
0,04
0,40%
0,02
0,20 %
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
16
#Pública
REC Recebíveis Imobiliários

RECR11
O objetivo do REC Recebíveis Imobiliários é o investimento e a gestão ativa de ativos de renda fixa de
natureza imobiliária, com preponderância em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
No último mês, a cota do fundo apresentou uma valorização de cerca de 1,4%, acumulando assim um
retorno de quase 15% em 12 meses. A relação P/VP do RECR11 é de 0,9, ou seja, a cota vem sendo
O fundo encerrou o último mês com 95% do PL investidos em ativos-alvo, sendo 102 operações de
CRIs (89% do PL) e 4 fundos imobiliários (5,5% do PL). A maior parte das operações de CRI (80% do
PL) está indexada à inflação, com uma taxa média de IPCA + 8,3%. Outros 16% da carteira são
indexados ao CDI, com uma taxa média de CDI + 4,06%. Há uma concentração da carteira nos
segmentos de Incorporação (24%) e Loteamento (23%), cuja demanda acaba sendo mais influenciada
à variação nas taxas de juros. Ainda que haja uma preocupação em relação a uma eventual queda dos
rendimentos em função do arrefecimento da inflação no curto prazo, entendemos que o fundo deve
seguir pagando dividendos acima da média do mercado. Com essa perspectiva de dividendos, boa
relação risco x retorno e, dado seu patamar atual de desconto, entendemos que as cotas do RECR11
tendem a apresentar uma valorização ao longo dos próximos meses, abrindo assim uma boa
oportunidade, tanto para renda, quanto para ganho de capital.

Desempenho da Cota
R$ 2,53 Bi 178,2 mil
R$ 2,83 Mi 0,90
No mês 1,37% 0,95%
6 meses 0,66% 4,98%
R$ 95,64 R$ 85,76
12 meses 14,96% 12,43%
Segmento Gestor
Crédito Privado REC Gestão/BRL Trust No ano -0,65% 1,79%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
17
#Pública
REC Recebíveis Imobiliários

Pontos Fortes:
• Fundo com um PL de mais de R$ 2,5 Bi e uma carteira de CRIs bastante diversificada;
• 62% em risco corporativo (menor risco) contra 38% pulverizado (maior risco);
• Bom carrego sustentando bom rendimento e possibilitando ganho de capital com fechamento de
curva.
Pontos Fracos:
• Perfil de risco moderado da carteira (perfil middle risk);
• Volatilidade dos dividendos em função da inflação mensal.
0
125
120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
1,40
1,63%
1,41% 1,60%
1,20
1,22% 1,40%
1,08%
1,02%
1,00
1,20%
0,92% 0,92% 0,95%

0,80
0,81% 0,86% 0,86% 1,00%
0,67% 0,80%
0,60
R$ 0,60
R$ 0,78
R$ 0,78
R$ 0,76
R$ 0,75
R$ 0,81
R$ 0,91
R$ 0,91
R$ 0,71
0,60%
R$ 1,23
R$ 1,01
0,40
R$ 1,26
0,40%
0,20
0,20 %
0,00 0,00%
fev-23 mar-23 abr-23 mai-23 jun-23 jul-23 ago-23 set-23 out-23 nov-23 dez-23 jan-24
Fonte: Economatica
BB Investimentos
18
#Pública
Valora CRI Índice de Preço

VGIP11
O Fundo tem como objetivo o investimento preponderante em Certificados de Recebíveis Imobiliários
(CRI) indexados a indicadores de inflação (IPCA ou IGP-M), conforme critérios de elegibilidade
definidos na política de investimento.
retorno de quase 26% em 12 meses. A relação P/VP do VGIP11 é de 0,99, ou seja, a cota vem sendo
negociada no mercado secundário sem disparidade em relação ao seu valor patrimonial.
O Fundo encerrou o mês de janeiro de 2024 com a totalidade de seu PL alocado em 50 operações de
CRIs, num total investido de R$1,15 bilhão. A carteira de CRIs está quase totalmente indexada a IPCA,
com uma taxa média de aquisição de IPCA + 8,23% (MTM IPCA+8,10%). É importante ressaltar que
quase 70% da carteira conta com proteção contra deflação. Há uma concentração da carteira no
segmento Residencial (40% do PL), cuja demanda acaba sendo mais influenciada à variação nas taxas
de juros. Em meio à crise no segmento de crédito privado, a equipe de Gestão vem reforçando que
todos os CRIs da carteira do Fundo encontram-se adimplentes e que, com base nos trabalhos de
monitoramento e acompanhamento dos ativos, a carteira continua saudável. A queda nos indicadores
de inflação levaram a uma redução do patamar de distribuição do VGIP em meados de 2023. No
entanto, considerando a qualidade da carteira de crédito, entendemos que o fundo segue
apresentando uma boa relação risco x retorno.

Desempenho da Cota
R$ 1,1 Bi 90,1 mil
R$ 1,83 Mi 0,99
No mês 3,60% 0,88%
6 meses 6,90% 4,92%
R$ 93,68 R$ 92,90
12 meses 25,72% 12,71%
Segmento Gestor
Crédito Privado Valora Gestão No ano 7,21% 1,77%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
19
#Pública
Valora CRI Índice de Preço

Pontos Fortes:
• Carteira de CRIs bem diversificada, de baixo risco e quase que integralmente indexada em IPCA;
• Quase 70% da carteira conta com proteção contra deflação;
• LTV relativamente baixo (~41% menor que 50%).
Pontos Fracos:
• Concentração da carteira em operações do segmento residencial (40%);
• Volatilidade dos dividendos em função da inflação mensal.
0

130
125
120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
1,40
1,38% 1,44% 1,60%
1,25%
1,20
1,40%
1,11%
1,00
1,04%
0,97%
1,20%
0,92% 0,91% 0,86% 0,88%

0,81%
1,00%
0,80
0,70% 0,80%
0,60
R$ 0,80
R$ 0,80
R$ 0,80
R$ 0,70
R$ 0,64
R$ 0,85
R$ 0,76
R$ 1,00
R$ 1,09
0,60%
R$ 0,87
0,40
R$ 1,20
R$ 1,10
0,40%
0,20
0,20 %
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
20
#Pública
XP Crédito
XPCI11
O XP Crédito Imobiliário FII “XPCI” tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação de seus recursos
em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.
retorno de quase 27% em 12 meses. A relação P/VP do XPCI11 é de 0,96, ou seja, a cota vem sendo
O fundo detém mais de R$ 800 milhões de patrimônio líquido. A parcela investida em CRIs representa
92,9% do PL, sendo 69% indexado ao IPCA, remunerados a um yield médio de IPCA + 6,16% a.a.
(IPCA+6,61% MtM). Já o montante investido em CRIs em CDI corresponde a quase 28% do
patrimônio, a um yield médio de CDI + 2,78% a.a. (CDI+2,89% MtM). A carteira de CRIs é bem
diversificada (20% Residencial, 41% Comercial e 38% em Crédito Corporativo). O Fundo segue
estratégia de manter um portfólio composto por ativos de boa qualidade, com foco em originação e
estruturação própria. Por esse motivo, aliado ao fechamento da curva de juros, existe prêmio implícito
nas taxas dos papéis, que permitem que o fundo consiga, de forma recorrente, gerar ganho de capital
com a negociação no mercado secundário. Dessa forma, embora o fundo possua baixo carrego,
acreditamos que a qualidade dos papeis e a gestão ativa sejam os trunfos para a manutenção dos bons
rendimentos.

Desempenho da Cota
R$ 0,81 Bi 79,9 mil
R$ 2,01 Mi 0,96
No mês 0,74% 1,01%
6 meses 8,50% 6,04%
R$ 92,95 R$ 88,89
12 meses 26,62% 13,68%
Segmento Gestor
Crédito Privado XP Vista Asset No ano 4,23% 1,93%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
21
#Pública
XP Crédito
Pontos Fortes:
• Qualidade dos CRIs em carteira;
• Gestão ativa para ganho de capital com a reciclagem dos ativos.
0
Pontos Fracos:
• Carrego baixo, indicando desafios maiores caso não realizem ganho de capital;
• Cerca de 28% indexdos ao CDI.
0

150
140
130
120
110
100
90
Rendimentos
1,20 1,40%
1,15% 1,10% 1,11% 1,15%

1,09% 1,09%
1,03% 1,03% 1,01% 1,01%
1,20%
1,00
0,93% 0,88% 1,00%
0,80
0,80%
0,60
0,60%
R$ 0,80
R$ 0,90
R$ 0,90
R$ 0,90
R$ 0,87
R$ 0,76
R$ 0,93
R$ 0,95
R$ 0,95
R$ 0,95
R$ 1,00
R$ 0,91
0,40
0,40%
0,20
0,20 %
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
22
#Pública
TG Ativo Real
TGAR11
O FII TG Ativo Real tem como objetivo proporcionar rendimento aos cotistas mediante distribuição de
lucros e valorização das cotas, advindos da exploração de Ativos Imobiliários de Renda e de
Desenvolvimento.
retorno de quase 28% em 12 meses. A relação P/VP do TGAR11 é de 1,02, ou seja, a cota vem sendo
negociada no mercado secundário com ágio de 2% em relação ao seu valor patrimonial.
Atualmente, detém participação em 159 empreendimentos sendo 115 loteamentos, 38 incorporações,

4 multipropriedades, 1 shopping e 1 imóvel para renda. Além dessas participações em equity, que
representam 76,04% do PL, o TGAR também conta com uma carteira de crédito composta por 19
operações e dois papéis listados em bolsa. A Gestão reforça que o TGAR, iniciado em 2016, com seu
grau de maturidade, apresenta aspectos defensivos, quais sejam: alocação pulverizada do portfólio
(101 municípios), focada em regiões correlacionadas ao agro que em momentos de crise
historicamente mostraram-se mais resilientes. Importante também ressaltar que, o Fundo possui um
portfólio de ativos majoritariamente performados, ou seja, com obras e/ou vendas iniciadas, o que,
contando com a evolução contínua das obras, possibilita o reconhecimento do lucro contábil e
consequentemente a distribuição estável e recorrente de resultados. Adicionalmente, o fundo teve
seu portfólio reavaliado e um incremento de 11% no seu VP.
Patrimônio Líquido
Desempenho da Cota
R$ 2,34 Bi 149,9 mil
R$ 7,59 Mi 1,02
No mês 2,08% 1,06%
6 meses 9,91% 6,83%
R$ 122,20 R$ 124,98
12 meses 27,60% 14,58%
Segmento Gestor
Híbrido TG Core Asset No ano 4,68% 2,19%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
23
#Pública
TG Ativo Real
Pontos Fortes:
• Portfólio de ativos bem diversificado;
• Foco em regiões correlacionadas com agronegócio (segmento resiliente);
• De acordo com o gestor, expectaticva de dividendos entre R$ 1,30 e R$ 1,50 nos próximos meses.
Pontos Fracos:
• Taxas são relativamente elevadas; 1,5% sobre PL de taxa de administração e 30% sobre o resultado
que exceder o CDI a título de taxa de performance;
• Complexidade de gestão do portfólio do fundo.
0
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
1,80
1,22% 1,20%
1,40%
1,60
1,18% 1,13% 1,14% 1,16% 1,18%

1,12% 1,13% 1,09%
1,40
1,07% 1,06% 1,20%
1,20 1,00%
1,00
0,80%
0,80
0,60%
R$ 1,40
R$ 1,38
R$ 1,43
R$ 1,43
R$ 1,34
R$ 1,42
R$ 1,36
R$ 1,45
R$ 1,32
R$ 1,32
R$ 1,33
R$ 1,35
0,60
0,40%
0,40
0,20 %
0,20
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
24
#Pública
Carteira FII Ganho

Março - 2024

#Pública
Carteira FII Ganho
Fundos Recomendados
Carteira Vol. Médio Retorno (%) Dividend Yield (%)

P/VPA Diário 3m
Ativo Segmento Ticker Peso R$ mm Mês 6 meses 12 meses Mês 6 meses 12 meses
Brasil Plural
Fof
FoF BPFF11 12,5% 0,92 408 -1,0% 3,2% 31,0% 0,9% 5,2% 10,3%
CSHG FoF FoF HGFF11 12,5% 0,92 858 -2,8% 1,1% 36,6% 0,8% 4,8% 9,3%
RBR Alpha FoF RBRF11 12,5% 0,91 3.000 1,1% 2,3% 39,6% 0,7% 4,0% 8,7%
RBR Log Logística RBRL11 12,5% 0,82 916 -3,4% -2,2% 21,3% 0,8% 5,1% 9,6%
Riza Arctium Logística RZAT11 12,5% 0,95 1.188 3,9% 15,7% 29,7% 1,2% 6,2% 13,1%
Banestes Rec. Recebíveis BCRI11 12,5% 0,78 610 0,7% 13,0% -10,4% 1,1% 6,1% 12,2%
Mérito Des. Residencial MFII11 12,5% 0,94 547 0,9% 18,0% 28,3% 1,1% 6,3% 12,5%
Vinci
Shopping
Shoppings VISC11 12,5% 0,94 10.357 0,6% 5,4% 29,2% 0,8% 4,8% 8,9%
Carteira Ganho vs IFIX vs CDI

Base 100 (desde o início da carteira - 30/11/2021)
Carteira IFIX CDI
155
145
135
125
115
105
95
BB Investimentos
26
#Pública
Carteira FII Ganho
Acompanhamento da Carteira
No mês passado, a Carteira FII Ganho de Capital apresentou um dividend yield
ponderado de cerca de 0,9%, ou 10,8% em termos anualizados, ligeiramente acima
dos 10,1% da carteira teórica do IFIX. A alta do DY da carteira no mês foi influenciada
pela melhor distribuição não recorrente do fundo MFII11 (Mérito Desenvolvimento),
que anunciou elevação dos dividendos para os próximos três meses com início do
pagamento no mês de fevereiro.
Em relação ao retorno, a Carteira FII Ganho apresentou uma valorização de 0,51%, no

entanto, abaixo do IFIX. Aqui vale destacar que, desde seu início, em novembro de
2021, a carteira já acumula uma valorização de 50,45%, contra 30,31% do IFIX no
mesmo período.
Indicadores de Retorno
Carteira
Período CDI % CDI IFIX Diferença IFIX
Renda
Mês 0,51% 0,80% 63,33% 0,79% -0,29 p.p.
6 Meses 7,14% 6,88% 103,86% 5,09% 2,05 p.p.
12 Meses 29,58% 12,73% 232,29% 19,64% 9,93 p.p.
2024 1,59% 1,82% 87,51% 1,47% 0,13 p.p.
Dividend Yield Ponderado
Mês set/23 out/23 nov/23 dez/23 jan/24 fev/24
DY mês Carteira 0,7% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9%
DY mês IFIX 0,8% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,8%
DY Anualizado
Carteira
9,0% 10,3% 11,0% 10,7% 10,3% 10,8%
DY Anualizado IFIX 10,1% 10,2% 10,3% 10,3% 10,5% 10,1%
BB Investimentos
27
#Pública
RBR Alpha Multiestratégia RE

RBRF11
O RBRF11 busca a diversificação dos investimentos em 4 principais estratégias: Alpha - FIIs de Tijolo
com potencial de valorização; Beta - posições táticas em FIIs com dividendos estabilizados; CRI –
Operações de Crédito Privado; e Liquidez - Recursos aguardando alocação.
retorno de quase 40% em 12 meses. A relação P/VP do RBRF11 é de 0,91, ou seja, a cota vem sendo
Por ter uma carteira mais concentrada em FIIs de Tijolo (72,9% do PL), o RBRF acabou sendo
positivamente impactado pelo fechamento da curva de juros futuros nesses últimos meses. Apesar
disso, o fundo ainda negocia com um desconto em relação ao valor patrimonial. Considerando-se os
valores de fechamento de jan/23, caso a cota do RBR Alpha e dos fundos de seu portfólio voltassem
ao seu valor patrimonial, refletiria em ganhos de valorização de quase 20%, sem considerar os
dividendos. Ao longo dos últimos meses, o RBRF tem aumentado sua alocação na estratégia Alpha
(foco em FIIs de Tijolo, abaixo do custo de reposição e foco na valorização de ativos) buscando se
ajustar ao cenário que vem se desenhando à frente. Embora essa estratégia, de certa forma, sacrifique
a distribuição de dividendos no curto prazo, ele tende a potencializar os resultados no longo prazo.
Em jan/24, o RBRF aprovou desdobramento de 1:10, positivo para liquidez, em nossa opinião.

Desempenho da Cota
R$ 1,23 Bi 113,3 mil
R$ 3,00 Mi 0,91
No mês 1,06% 0,68%
6 meses 2,27% 3,97%
R$ 8,97 R$ 8,15
12 meses 39,65% 11,05%
Segmento Gestor
Fundo de Fundos RBR Asset No ano 1,31% 1,35%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
28
#Pública
RBR Alpha Multiestratégia RE

Pontos Fortes:
• Potencial implícito de valorização em torno de 20%;
• Diversificação setorial da carteira de FIIs com predominância de fundos de tijolo (73% do PL).
0
Pontos Fracos:
• Dividend Yield inferior à média do mercado e dos demais FoFs;
• Parcela relevante do PL alocada em fundos da mesma gestora.
0

140
130
120
110
100
90
Rendimentos
0,07
0,98% 1,00%
0,93%
0,87%
1,00%
0,07
0,79% 0,75%
0,68% 0,71% 0,72%
0,68%
0,06
0,66% 0,67%
0,80%
0,06
0,60%
0,05
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
R$ 0,06
0,05
0,40%
0,04
0,20 %
0,04
0,03 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
29
#Pública
Brasil Plural FoF

BPFF11
O Brasil Plural Absoluto FoF tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente
por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Além de Cotas de FIIs, o
BP FoF pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário.
No último mês, a cota do fundo apresentou uma desvalorização de cerca de 1%, acumulando assim
um retorno de quase 31% em 12 meses. A relação P/VP do BPFF11 é de 0,92, ou seja, a cota vem
Atualmente, 94,4% do PL do fundo está alocado em cotas de FIIs, sendo 47% destes em fundos de
papel e 53% em fundos de tijolo, que contemplam 406 imóveis distribuídos pelos segmentos
logísticos (45%), lajes corporativas (16%), shoppings (17%) e renda urbana (22%). Do portfólio de
tijolo, destacamos que boa parte dos ativos indiretamente investidos estão localizados em regiões
próximas de centros urbanos importantes, como São Paulo, Minas e Rio de Janeiro. Por outro lado,
quase 30% dos fundos de papel possuem exposição ao CDI e 70% em IPCA. Em nossa visão, o fundo
possui uma carteira bem equilibrada entre fundos de papel e fundos de tijolo que, além de conferir à
cota um rendimento interessante, mantém certo potencial de valorização do portfólio. Em relação à
esse pontencial de valorização, se considerarmos o desconto do valor patrimonial dos fundos que
compõem a carteira, o BPFF11 tem potencial interessante no médio prazo para além do desconto de
tela de quase 7% em relação a seu valor patrimonial.

Desempenho da Cota
R$ 0,35 Bi 18,9 mil
R$ 0,41 Mi 0,92
No mês -1,04% 0,86%
6 meses 3,25% 5,05%
R$ 78,23 R$ 72,13
12 meses 31,01% 12,11%
Segmento Gestor
Fundo de Fundos Plural Gestão No ano 2,92% 1,75%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
30
#Pública
Brasil Plural FoF

Pontos Fortes:
• Diversificação de fundos;
• Bom percentual em fundos de tijolo;
• Fundo pouco alavancado.
Pontos Fracos:
• 29% dos fundos de recebíveis da carteira com posição em CDI;
• Concentração de ativos logisticos, shoppings e lajes em SP e RJ;
• Liquidez reduzida em relação a outros FoFs do IFIX.

140
130
120
110
100
90
80
Rendimentos
0,90 1,30%
0,80
1,04% 1,01%
0,94%
1,10%
0,89% 0,88% 0,90% 0,89% 0,88% 0,86%

0,70
0,85% 0,84% 0,84%

0,90%
0,60
0,70 %
0,50
0,40
0,50%
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
0,30
0,30 %
0,20
0,10%
0,10
0,00 -0 ,10 %
Fonte: Economatica
BB Investimentos
31
#Pública
RBR Log
RBRL11
O fundo tem por objetivo a valorização e rentabilidade de suas cotas por meio de investimentos na
aquisição ou no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários logísticos ou industriais, inclusive
operações de Built-to-Suit e Sale & Leaseback.
um retorno de quase 21% em 12 meses. A relação P/VP do RBRL11 é de 0,82, ou seja, a cota vem
equivale a um dividend yield de 0,75% por mês, ou 9% em termos anualizados, levando-se em conta
o preço da cota no mercado secundário.
Dentro de sua principal estratégia (Core: investimento em “tijolo”), o fundo detém participação em 5
ativos que totalizam uma ABL de cerca de 234 mil m² localizados em São Paulo e Minas Gerais, sendo
todos os contratos típicos e reajustados pelos índices de IPCA (86%) e IGPM (14%). A taxa de vacância
física é de 7%. Apesar da qualidade e da localização dos ativos, a cota do fundo sofreu uma forte
desvalorização no início deste ano em função da rescisão antecipada da Americanas, Spani e Bravo
junto ao galpão Hortolândia II, que segue com vacância de 38%, e da sequência negativa do IGPM. Ao
longo dos últimos 6 meses, no entanto, a cota vem se recuperando e, embora já tenha se valorizado
mais de 33% em 12 meses, ainda existe um gap expressivo em relação ao seu valor patrimonial.
Considerando, a qualidade e localização dos imóveis, ainda vemos no RBR Log um potencial
interessante de valorização no longo prazo.

Desempenho da Cota
R$ 0,92 Mi 0,82
No mês -3,39% 0,75%
6 meses -2,16% 4,75%
R$ 101,69 R$ 83,44
12 meses 21,25% 10,58%
Segmento Gestor
Logística RBR Asset No ano -3,05% 1,57%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
32
#Pública
RBR Log
Pontos Fortes:
• Qualidade e localização do portfólio;
• Relação P/VP inferior à média dos demais FIIs logísticos (potencial de valorização).
0
Pontos Fracos:
• Concentração de 36,5% da ABL total em um único inquilino, Mercado Livre;
• RBRP11 (fundo da mesma gestora) detém quase 30% das cotas emitidas do RBRL11.
0

135
130
125
120
115
110
105
100
95
Rendimentos
1,00
1,20%
0,90
0,83% 0,81% 0,80% 0,80% 0,78% 0,84% 0,82% 0,82%

0,77% 0,75%
1,00%
0,80
0,72% 0,67% 0,80%
0,70
0,60%
0,60
0,40%
0,50
0,20 %
0,40
R$ 0,60
R$ 0,58
R$ 0,58
R$ 0,67
R$ 0,67
R$ 0,65
R$ 0,65
R$ 0,72
R$ 0,72
R$ 0,72
R$ 0,72
R$ 0,72
0,00%
0,30
-0 ,20%
0,20
-0 ,40%
0,10
0,00 -0 ,60%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
33
#Pública
Riza Arctium
RZAT11
O fundo tem como objetivo a aquisição de imóveis de empresas que buscam, através da
desmobilização, otimizar sua estrutura de capital. Embora tenha um mandato híbrido, o foco do RZAT
está em ativos industriais, logísticos e comerciais de setores resilientes.
retorno de quase 30% em 12 meses. A relação P/VP do RZAT11 é de 0,95, ou seja, a cota vem sendo
O portfólio do fundo fechou 2023 é composto por nove ativos, sendo oito locatários distintos, a uma
taxa contratual média superior a IPCA + 9,2% a.a. Destes nove, oito incorporam a tese foco do fundo
de “Sale & Leaseback” e somente o ativo de Corumbataí/SP opera a de “Built to Suit” em que os
valores referentes à compra do imóvel continuam a ser liberados conforme etapas pré- definidas da
obra. No Riza Arctium, o investimento imobiliário busca assimetrias na relação tríplice de risco-
retorno-liquidez, onde é feita uma análise da qualidade creditícia do inquilino e a potencial
valorização do imóvel, em operações de Sales&Lease Back, Built-to-Suit, Buy to Lease ou, ainda,
Desmobilização Pura. Com essa nova abordagem, o RZAT se apresenta como um FII diferenciado em
atuação e propósito quando comparado a outros fundos do segmento. Nos últimos meses, reportou
venda de um dos ativos do portfólio, realizou ajuste de aluguel com um de seus inquilinos e segue
para reta final de obras em Corumbataí-SP, o que deve destravar valor para os cotistas.

Desempenho da Cota
R$ 1,19 Mi 0,95
No mês 3,91% 1,19%
6 meses 15,67% 6,70%
R$ 101,31 R$ 96,39
12 meses 29,69% 14,82%
Segmento Gestor
Híbrido Riza Asset No ano 6,62% 2,40%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
34
#Pública
Riza Arctium
Pontos Fortes:
• 100% dos contratos de locação são atípicos;
• Dividend yield bem superior à média dos FIIs do segmento;
• Forte estrutura de proteção contra inadimplência dos inquilinos.
Pontos Fracos:
• Volatilidade do dividendo mensal que flutua conforme a inflação.
0
0

135
130
125
120
115
110
105
100
95
Rendimentos
1,40
1,57% 1,52%
1,38% 1,38%
1,28%
1,20
1,15% 1,19% 1,19% 1,40%
0,95% 0,88%
1,00
0,83% 0,82%
0,90%
0,80
0,40%
0,60
R$ 0,90
R$ 0,79
R$ 0,73
R$ 0,75
R$ 1,02
R$ 1,20
R$ 1,32
R$ 1,35
R$ 1,10
R$ 1,18
R$ 1,12
R$ 1,20
0,40
-0 ,10 %
0,20
0,00 -0 ,60%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
35
#Pública
Banestes Recebíveis Imobiliários

BCRI11
O Fundo tem como objetivo o investimento preponderante em Certificados de Recebíveis Imobiliários
(CRI) indexados a indicadores de inflação (IPCA ou IGP-M), conforme critérios de elegibilidade
definidos na política de investimento.
retorno de quase 10% em 12 meses. A relação P/VP do BCRI11 é de 0,78, ou seja, a cota vem sendo
O Fundo encerrou o último mês com a totalidade de seu PL alocado em 55 operações de CRIs, num
total investido de R$ 546 milhões. A maior parte da carteira de CRIs (cerca de 81%) está indexada a
inflação, com uma taxa média de aquisição de IPCA + 7,56%. Há uma concentração da carteira no
segmento Corporativo (58% do PL) e pequena exposição em títulos pulverizados (10%),
considerados de maior risco. Embora algumas operações da carteira (cerca de 13%) estejam em
inadimplência ou com waiver concedido, de maneira geral, os demais papéis apresentam uma boa
relação risco x retorno. Em meio à crise no segmento de crédito privado que assolou o mercado no
início de 2023, o BCRI acabou sendo bastante impactado com a cota negociando com desconto de
30% em relação ao seu Valor Patrimonial, o que em nossa visão, é exagerado. Com a estabilização dos
dividendos, o fundo vem conseguindo pagar yields superiores 1% a.m. o que abre uma excelente
oportunidade, tanto para renda quanto para ganho de capital.

Desempenho da Cota
R$ 610 Mil 0,78
No mês 0,66% 0,96%
6 meses 13,01% 6,45%
R$ 96,24 R$ 75,15
12 meses -10,40% 9,65%
Segmento Gestor
Crédito Privado Banestes DTVM No ano 2,78% 2,12%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
36
#Pública
Banestes Recebíveis Imobiliários

Pontos Fortes:
• Carteira de CRIs bem diversificada;
• Desconto expressivo em relação ao valor patrimonial.
0
Pontos Fracos:
• Cerca de 13% da carteira de CRIs com problemas de inadimplência;
• Posição tática de 4% do PL em fundos high yield (HCTR, DEVA e VSLH).
0

130
120
110
100
90
80
70
Rendimentos
1,40
1,60%
1,20
1,40%
1,11% 1,13% 1,09% 1,08%

1,00
1,03% 1,00% 1,00% 1,06% 1,05% 1,20%
0,92% 0,90% 0,96%

1,00%
0,80
0,80%
0,60
R$ 0,80
R$ 0,70
R$ 0,78
R$ 0,69
R$ 0,79
R$ 0,73
R$ 0,72
R$ 0,75
R$ 0,75
0,60%
R$ 0,80
R$ 0,86
R$ 0,70
0,40
0,40%
0,20
0,20 %
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
37
#Pública
Mérito Desenvolvimento Imobil.

MFII11
O Mérito Desenvolvimento Imobiliário tem por objetivo a aquisição de participações em
empreendimentos imobiliários residenciais desenvolvidos em parceria com incorporadoras de
excelência comprovada e desenvolvimento de projetos de urbanização.
retorno de quase 28% em 12 meses. A relação P/VP do MFII11 é de 0,94, ou seja, a cota vem sendo
A carteira do MFII11 possui ativos em oito estados brasileiros nas regiões Sudeste, Nordeste e Sul do
país. Ao todo, são 31 empreendimentos residenciais com foco no mercado de baixa a média renda
sendo 11 já concluídos, 11 em fase de obras e 8 em pré-lançamento. Além dos projetos residenciais, o
fundo também detém uma participação relevante, quase 22% do PL, na SPE Consórcio Cortel SP S.A.
(participação indireta via FII Mérito Cemitérios) que recentemente arrematou o Bloco 2 da concessão
dos serviços cemiteriais que envolvem a gestão, operação, revitalização e prestação de serviços
funerários na cidade de São Paulo pelo prazo de 25 anos. A distribuição do capital entre projetos em
fase de pré-lançamento, em obras e concluídos faz parte da estratégia elaborada de forma a
equilibrar as entradas e saídas de caixa do Fundo ao longo do tempo e, em nossa opiniáo, com de
custos mais estáveis, maior acessibildiade da população e melhora no programa Minha Casa Minha
Vida, elevam a atratividade do MFII tanto para renda quanto para ganho de capital.

Desempenho da Cota
R$ 547 Mil 0,94
No mês 0,85% 1,15%
6 meses 18,01% 6,90%
R$ 112,00 R$ 105,09
12 meses 28,26% 13,97%
Segmento Gestor
Incorporação Mérito Investimentos No ano 13,96% 2,44%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
38
#Pública
Mérito Desenvolvimento Imobil.

Pontos Fortes:
• Estabilidade do patamar de distribuição dos dividendos;
• Foco no público de média e baixa renda, onde se concentra o maior déficit habitacional.
0
Pontos Fracos:
• Investimento relevante em fundo da mesma gestora (Mérito Cemitérios FII);
• Taxas são relativamente elevadas; 2% sobre PL de taxa de administração e 20% sobre o resultado
que exceder o CDI a título de taxa de performance;
• Oferta abaixo do Valor Patrimonial.
135
130
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110
105
100
95
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Rendimentos
1,40
1,21% 1,23% 1,18% 1,18%

1,40%
1,17% 1,16% 1,15% 1,16% 1,14% 1,15%

1,20
1,12% 1,12% 1,20%
1,00
1,00%
0,80
0,80%
0,60
0,60%
R$ 1,08
R$ 1,08
R$ 1,08
R$ 1,07
R$ 1,07
R$ 1,07
R$ 1,20
R$ 1,10
R$ 1,21
R$ 1,11
R$ 1,11
R$ 1,11
0,40
0,40%
0,20
0,20 %
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
39
#Pública
Vinci Shopping Centers

VISC11
O Fundo possui estratégia de investimento flexível no segmento de shopping centers adquirindo,
preferencialmente, imóveis de grande porte estrategicamente localizados. Para construção de seu
portfólio, também são levados em conta o nível de maturidade e dominância dos ativos.
retorno de quase 29% em 12 meses. A relação P/VP do VISC11 é de 0,94, ou seja, a cota vem sendo
Em relação aos Dividendos, o último rendimento anunciado foi de R$ 1 por cota. Este valor equivale a
um dividend yield de 0,83% por mês, ou 9,96% em termos anualizados, levando-se em conta o
O portfólio do Fundo é composto por em 23 shoppings em 14 diferentes estados, administrados por

9 administradoras distintas, totalizando mais de 250 mil m² de ABL própria. Após a 10a emissão de
cotas, o PL do VISC é de cerca de R$ 2,8 bilhões e, além das participações em Shoppings, o fundo
também dispõe de boa posição de caixa e obrigaçoes com aquisiçao de ativos sob controle. O VISC
apresenta vacância reduzida, inadimplência controlada, evoluçao no nível de vendas e NOI na
comparação anual. Além disso, segue realizando a reciclagem do seu portfólio, com vendas de ativos
a prazo e negociando aquisiçao de outros 7 shoppings com caprate médio em torno de 9,4% -
considerado positivo por nosso time - que deve proporcionar rendimentos mensais entre R$ 1,00 e
R$ 1,10 no 1S24. Por fim, para corroborar com nossa visão otimista para o fundo, em dezembro, o
Vinci Shopping centers teve seus ativos reavaliados com incremeto do patrimônio líquido na casa de
16% e, portanto, evidencia uma avenida para valorizaçao da cota nos próximos meses.

Desempenho da Cota
R$ 3,71 Bi 295,0 mil
R$ 10,36 Mi 0,94
No mês 0,62% 0,83%
6 meses 5,41% 4,84%
R$ 128,70 R$ 120,94
12 meses 29,16% 10,47%
Segmento Gestor
Shopping Center Vinci Real Estate No ano -0,72% 1,63%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
40
#Pública
Vinci Shopping Centers

Pontos Fortes:
• Diversificação da Carteira (por ativo, por região e por administradora);
• Reserva de resultados de R$ 1,87 p/ cota a ser distribuída ao longo do semestre;
• Gestão ativa do portfólio, inadimplência líquida negativa em dez/23 e ocupação no melhor patamar
desde dez/22.
Pontos Fracos:
• Alavancagem moderadamente alta (12% s/ ativos);
• Exposição em grandes varejistas.
0
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Rendimentos
0,85% 0,84% 0,83% 0,83%
0,80% 0,81%
0,78%
0,90%
0,77% 0,76%
0,71% 0,71%
1,00
0,69%
0,80%
0,70 %
0,80
0,60%
0,50%
0,60
0,40%
R$ 0,82
R$ 0,82
R$ 0,82
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,92
R$ 0,92
0,40
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
0,30 %
0,20 %
0,20
0,10%
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
41
#Pública
CSHG Imobiliário FOF

HGFF11
O fundo CSGH FoF tem por objeto realizar investimentos imobiliários, principalmente, por aquisição
de cotas de outros FIIs, buscando o aumento do valor patrimonial das cotas do Fundo, advindo dos
rendimentos dos Ativos que compõem o patrimônio do Fundo ou da negociação de Ativos.
um retorno de quase 37% em 12 meses. A relação P/VP do HGFF11 é de 0,92, ou seja, a cota vem
a um dividend yield de 0,8% por mês, ou 9,6% em termos anualizados, levando-se em conta o preço
da cota no mercado secundário.
Atualmente, 95,4% do PL do fundo está alocado em ativos alvo, sendo 21% na estratégia de Crédito
Privado através de FIIs ou Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e 79% em FIIs de tijolo.
Recentemente o fundo tem realizado movimentações na carteira com objetivo de apurar ganho de
capital, como no segmento de FoFs e Híbridos, e se posicionar em segmentos em linha com cenário
macroeconômico que se desenha à frente, como o de Shoppings, onde o fundo possui exposição em
torno de 17% enquanto o IFIX possui apenas 11%. Essa gestão ativa em conjunto com a normalização
da inflação no fim de 2023, proporcionou um incremento nas receitas recorrentes e não recorrentes
do fundo no início de 2024. Dessa forma, preserva bom nível de rendimento e um potencial
relevante de valorização da cota. Em relação à esse pontencial de valorização, se considerarmos o
valor patrimonial (e não o valor de mercado) dos fundos que integram carteira do HGFF11, a relação
P/VP estaria na casa de 0,86x, ou seja, um potencial upside de mais de 17%.

Desempenho da Cota
R$ 858 Mil 0,92
No mês -2,82% 0,80%
6 meses 1,09% 4,63%
R$ 94,60 R$ 87,50
12 meses 36,59% 11,46%
Segmento Gestor
Fundo de Fundos Credit Suisse HG No ano 1,07% 1,60%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
42
#Pública
CSHG Imobiliário FOF

Pontos Fortes:
• Potencial implícito de valorização de mais de 17%.
0
Pontos Fracos:
• DY abaixo da média dos FoFs do IFIX;
• Exposição em torno de 16% em fundos da CSHG (HGRU, HGCR, HGRE, HGBS, HGLG).
0

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Rendimentos
0,90 0,92% 0,89% 1,00%
0,83% 0,81% 0,84% 0,80% 0,80%

0,80
0,77% 0,80% 0,77%

0,75% 0,73% 0,80%
0,70
0,60
0,60%
0,50
0,40
0,40%
R$ 0,70
R$ 0,70
R$ 0,70
R$ 0,70
R$ 0,70
R$ 0,70
R$ 0,70
R$ 0,65
R$ 0,65
R$ 0,65
R$ 0,65
R$ 0,65
0,30
0,20
0,20 %
0,10
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
43
#Pública
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Este é um relatório público e foi produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (“BB-BI”). As informações
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BI não garante que tais dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a
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referem-se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários
(“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio, em função de mudanças que
possam afetar as projeções da empresa, não implicando necessariamente na obrigação de qualquer
comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança. Os analistas podem
interagir com outras áreas do Conglomerado do Banco do Brasil S.A. (“Grupo”) com a finalidade de
somente colherem informações abrangentes de mercado que contribuam para que a área de análise de
valores mobiliários, a quem compete exclusivamente a atribuição de seleção dos valores mobiliários para
análise, eleja o rol seu de ativos de cobertura. Quaisquer divergências de dados neste relatório podem ser
resultado de diferentes formas de apresentação, cálculo e/ou ajustes, como também podem trazer
divergência ou contrariedade às opiniões expressas por outras áreas do Grupo.
Este material tem por finalidade apenas informar e servir como instrumento que auxilie a tomada de
decisão de investimento. Não é, e não deve ser interpretado como material promocional, recomendação,
oferta ou solicitação de oferta para comprar ou vender quaisquer títulos e valores mobiliários ou outros
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documentos descritivos dos ativos antes de investir, com especial atenção ao detalhamento do risco do
investimento. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior
ao capital investido. Os investidores não devem considerar este relatório como único critério de decisão de
alocação, não devendo ser compreendido como o único parâmetro para o exercício do seu julgamento,
uma vez que as estratégias e instrumentos abordados podem não ser adequados e elegíveis para
determinadas categorias de investidores. Antecedendo a qualquer deliberação, os investidores devem
avaliar minuciosamente a aderência dos valores mobiliários aos seus objetivos de investimento e níveis de
tolerância de risco ("Suitability"). A rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. O BB-BI
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base nas informações divulgadas nesse material. É vedada a reprodução, distribuição ou publicação deste
material, integral ou parcialmente, para qualquer finalidade.
Nos termos do artigo 22 da Resolução CVM nº 20, de 25 de fevereiro de 2021, o BB-BI declara a todos que
utilizam seus relatórios de análise, que identifica as seguintes situações com potencial de afetar a
imparcialidade dos relatórios ou de configurar conflito de interesses:
1 - A instituição pode ser remunerada por serviços prestados ou possuir relações comerciais com a(s)
empresa(s) analisada(s) neste relatório ou com pessoa natural ou jurídica, fundo ou universalidade de
direitos, que atue representando o mesmo interesse dessa(s) empresa(s); o Grupo pode ser remunerado
por serviços prestados ou possuir relações comerciais com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório, ou
com pessoa natural ou jurídica, fundo ou universalidade de direitos, que atue representando o mesmo
interesse dessa(s) empresa(s).
2 - A instituição pode possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% do capital
social da(s) empresa(s) analisada(s), e poderá adquirir, alienar ou intermediar valores mobiliários da(s)
empresa(s) no mercado; o Grupo pode possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a
1% do capital social da(s) empresa(s) analisada(s), e poderá adquirir, alienar e intermediar valores
mobiliários da(s) empresa(s) no mercado.
3 – O Banco do Brasil S.A. detém indiretamente 5% ou mais, por meio de suas subsidiárias, de participação
acionária no capital da Cielo S.A., companhia brasileira listada na bolsa de valores e que pode deter, direta
ou indiretamente, participações societárias em outras companhias cobertas pelo BB–BI.
BB Investimentos
#Pública
Disclaimer
Informações Relevantes: analistas de valores mobiliários.
Declarações dos Analistas

O(s) analista(s) envolvido(s) na elaboração deste relatório declara(m) que:
a) As recomendações contidas neste relatório refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre a companhia e
seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma, inclusive em relação ao BB-
Banco de Investimento S.A e demais empresas do Grupo.
b) Sua remuneração é integralmente vinculada às políticas salariais do Banco do Brasil S.A. e não recebem
remuneração adicional por serviços prestados para a(s) companhia(s) emissora(s) objeto do relatório de análise ou
pessoas a ela(s) ligadas.
O(s) analista(s) declara(m), ainda, em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste
relatório:
Itens
Analistas
1 2 3 4
Carlos André Oliveira X - - -
Daniel Cobucci - - - -
Felipe Mesquita X - - -
Fernando Cunha X - - -
Georgia Jorge X - - -
Luan Calimério X - - -
Mary Silva X - - -
Melina Constantino X - - -
Rafael Dias X - - -
Rafael Reis - - - -
Victor Penna X - - -
Viviane Silva - - - -
Wesley Bernabé X - - -
William Bertan X - - -
1 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, detêm, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros,
ações e/ou outros valores mobiliários de emissão da(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s)
neste relatório.
2 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, possuem, direta ou indiretamente, qualquer interesse financeiro
em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.
3 – O(s) analista(s) tem vínculo com pessoa natural que trabalha para a(s) companhia(s) emissora(s) dos valores
mobiliários analisada(s) neste relatório.
4 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, estão, direta ou indiretamente envolvidos na aquisição, alienação
ou intermediação de valores mobiliários da(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste
relatório.
RATING: “RATING” é uma opinião sobre os fundamentos econômico-financeiros e diversos riscos a que uma empresa,
instituição financeira ou captação de recursos de terceiros, possa estar sujeita dentro de um contexto específico, que
pode ser modificada conforme estes riscos se alterem. “O investidor não deve considerar em hipótese alguma o
“RATING” como recomendação de Investimento.
BB Investimentos
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Diretor Presidente BB-BI Diretor Executivo BB-BI
Geraldo Morete Júnior Kleuvânio Dias
morete@bb.com.br kleuvanio@bb.com.br
Gerentes da Equipe de
Renda Variável Renda Fixa
Pesquisa
Agronegócios, Alimentos e Sid. e Min, Papel e

Victor Penna Viviane Silva
Bebidas Celulose
victor.penna@bb.com.br Mary Silva Mary Silva viviane.silva@bb.com.br
Wesley Bernabé, CFA mary.silva@bb.com.br mary.silva@bb.com.br Melina Constantino
wesley.bernabe@bb.com.br Bancos Transporte e Logística mconstantino@bb.com.br
Rafael Reis Luan Calimério, CFA Fernando Cunha
rafael.reis@bb.com.br luan.calimerio@bb.com.br fernandocunha@bb.com.br
Imobiliário Utilities
Felipe Mesquita Rafael Dias
felipemesquista@bb.com.br rafaeldias@bb.com.br
Óleo e Gás Varejo e Shoppings
Daniel Cobucci Georgia Jorge
cobucci@bb.com.br georgiadaj@bb.com.br
Serviços Financ. e Saúde
William Bertan Fundos Imobiliários
williambertan@bb.com.br André Oliveira
andre.oliveira@bb.com.br
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Por André Oliveira, CNPI-P

Novas regras para emissões adicionam fluxo ao segmento de

Por fim, embora o IPCA-15 de janeiro tenha surpreendido negativamente, o mercado

IBOV IFIX CDI

Fontes: Economatica (em 29/02/2024), BB Investimentos

Histórias antigas ainda assombram

Fontes: Economatica (em 29/02/2024), BB Investimentos

Carteira FII Renda Carteira FII Ganho

RZTR11 KISU11 PLCR11 RBRF11 BPFF11 RBRL11

XPSF11 RECR11 VGIP11 RZAT11 BCRI11 MFII11

XPCI11 TGAR11 VISC11 HGFF11

Fontes: Economatica (em 29/02/2024), BB Investimentos

Volatilidade x Retorno das Carteiras

40,0 BPFF11 RBRF11

Fontes: Economatica (em 29/02/2024), BB Investimentos

Carteira FII Renda

Por André Oliveira, CNPI-P

Carteira FII Renda

Carteira Renda vs IFIX vs CDI

Carteira IFIX CDI

Fontes: Economatica (em 29/02/2024), BB Investimentos

Carteira FII Renda

Em relação ao retorno, a Carteira FII Renda superou o índice de mercado, fechando o

Mês 0,3% 0,8% 40,3% 0,8% -0,5 p.p.

6 Meses 9,2% 6,9% 133,4% 5,1% 4,1 p.p.

12 Meses 19,0% 12,7% 149,4% 19,6% -0,6 p.p.

2024 3,3% 1,8% 180,2% 1,5% 1,8 p.p.

Dividend Yield Ponderado

Mês set/23 out/23 nov/23 dez/23 jan/24 fev/24

DY mês Carteira 0,9% 1,0% 1,0% 1,0% 0,9% 0,9%

DY mês IFIX 0,8% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,8%

DY Anualizado IFIX 10,1% 10,2% 10,3% 10,3% 10,5% 10,1%

Fontes: Economatica (em 29/02/2024), BB Investimentos

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

Retorno da Cota (vs. IFIX)

0,94% 0,93% 0,90%

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

Retorno da Cota (vs. IFIX)

0,90% 0,90% 0,87% 0,87% 0,90% 0,88% 0,89% 1,00%

0,08 0,79% 0,80%

Plural Recebíveis Imobiliários

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

Plural Recebíveis Imobiliários

Retorno da Cota (vs. IFIX)

1,19% 1,21% 1,18% 1,21% 1,18%

0,98% 0,96% 0,91%

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

Retorno da Cota (vs. IFIX)

0,91% 0,94% 0,95% 0,91%

REC Recebíveis Imobiliários

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

REC Recebíveis Imobiliários

0,92% 0,92% 0,95%

Valora CRI Índice de Preço

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

Valora CRI Índice de Preço

Retorno da Cota (vs. IFIX)