Carteira FII

#Pública
Fundos Imobiliários
Carteiras Sugeridas
Novembro - 2023
Por Richardi Ferreira, CNPI

Victor Penna, CNPI-P
#Pública
Panorama do Mercado
Após 6 altas mensais consecutivas, IFIX sucumbe ao exterior

negativo.
O principal índice de fundos imobiliários da bolsa (IFIX) iniciou o mês de outubro em
forte queda frente às incertezas vindas do exterior com relação à trajetória dos juros
americanos. Ao longo do mês, a tensão aumentou após o início do conflito no Oriente
Médio, que trouxe volatilidade ao preço do barril de petróleo e, por sua vez,
preocupações quanto à inflação futura, com reflexo nas curvas de juros. Diante desse
cenário, o mercado de fundos imobiliários sucumbiu à pressão e acabou encerrando
outubro com forte de queda de quase 2,0% aos 3.156 pontos. Com isso, o retorno
acumulado do índice recuou para 10,1% em 2023 e 5,5% em 12 meses.
No cenário doméstico, a Câmara dos Deputados aprovou, na última semana, o Projeto de

Lei 4.173/23, que altera as regras de tributação de fundos exclusivos e fundos offshore.
A medida é importante, pois deve garantir uma arrecadação extra para o Governo tentar
zerar o déficit das contas públicas no ano que vem. É importante mencionar que, dentro
do texto deste PL, foi instituído o piso mínimo de 100 cotistas para que FIIs e Fiagros
mantenham a isenção de IR sobre os rendimentos. Atualmente, este piso é de 50 cotistas.
O texto agora deve seguir para análise do Senado.
No geral, embora tenha havido um aumento das incertezas em relação à velocidade que
o Copom irá imprimir no ciclo de cortes da Selic, assim como em relação à taxa de juros
terminal deste ciclo, entendemos que o momento ainda é propício para montagem de
posição nessa classe de ativos, sobretudo para aqueles investidores com viés de longo
prazo.
IFIX vs IBOV vs CDI

Base 100 (últimos 12 meses)
IBOV IFIX CDI
120
115
110
105
100
95
90
85
80
Fontes: Economatica (em 31/10/2023), BB Investimentos
BB Investimentos
2
#Pública
Panorama do Mercado
Renegociação de CRIs do Grupo Gramado Parks impulsiona

alta dos fundos de papel high yield.
O anúncio da renegociação dos CRIs do Grupo Gramado Parks, um dos principais
devedores de fundos de papel high yield, como Hectare CE e Devant, acabou
trazendo forte otimismo para essa classe de fundos. Após meses figurando entre as
maiores quedas, esses fundos apresentaram forte valorização em outubro, liderando
as altas do mês. O fundo HCTR11, por exemplo, registrou uma valorização de quase
24%, seguido pelo fundo do segmento de hotéis HTMX11 (+12,6%), que no mês
passado já havia registrado a maior alta do índice. Completam a lista os fundos de
papel VSLH11 (+7,0%) e DEVA11 (+5,8%), além do fundo multiestratégia JSAF11
(+4,6%).
No lado das quedas, os fundos de lajes corporativas e escritórios apresentaram os

piores retornos do mês. Trata-se de um dos segmentos mais correlacionados
(negativamente) com os juros futuros e, dada a abertura da curva observada nas
últimas semanas, essa classe de fundos acabou sendo a mais prejudicada. Nesse
sentido, os fundos XPPR11 (-11,3%) e AIEC11 (-11,1%) acabaram apresentando os
piores retornos do IFIX em outubro. No caso do AIEC11 (Autonomy Ed. Corporativos),
o anúncio de que seu maior inquilino, A Dow Química, não renovará o contrato de
locação, acabou intensificando a queda do papel. A lista segue com o fundo de papel
CPTS11 (-9,6%) e mais dois fundos do segmento de escritórios; HGRE11 (-9,1%) e
RBRP11 (-9,0%).
Destaques do IFIX
HCTR11
23,7%
HTMX11
12,6%
VSLH11
DEVA11 7,0%
JSAF11 5,8%
4,6%
IFIX
-2,0%
CPTS11 HGRE11 RBRP11

XPPR11 AIEC11 -9,6% -9,1% -9,0%
-11,3% -11,1%
BB Investimentos
3
#Pública
Carteiras Sugeridas
Em relação às nossas carteiras sugeridas, apesar de terem superado o desempenho
do IFIX (-1,97% no mês), ambas seguiram a tendência de queda do índice, fechando
outubro com forte desvalorização. A Carteira FII Renda encerrou o mês com
desvalorização 1,77%, puxada pelo desempenho dos fundos TGAR11 (-4,4%) e
PLCR11 (-4,1%). Já a Carteira FII Ganho de Capital registrou uma desvalorização de
1,47%, influenciada pela queda dos fundos RBRL11 (-6,0%) e RBRF11 (-3,5%).
Para o mês de outubro, estamos mantendo inalterada a recomendação das duas

Carteiras. Vale mencionar que, projetando essa forte volatilidade nos fundos de
escritórios e lajes corporativas, já vínhamos reduzindo a posição da Carteira FII
Ganho de Capital nessa classe de fundos, com as recentes saídas de JSRE11 e AIEC11.
Na Carteira FII Renda, continuamos apostando em um portfólio mais concentrado
em fundos de papel, com perfil de risco moderado e operações mais atreladas à
inflação. Entendemos, portanto, que o portfólio atual das duas carteiras é
adequado para superar esse momento de forte desvalorização dos fundos.
Carteira FII Renda Carteira FII Ganho
KFOF11 XPSF11 RZTR11 PVBI11
HGCR11 PLCR11 RBRF11 BRCO11
RECR11 VGIP11 RBRL11 RZAT11
MFII11 TGAR11 HGBS11 VISC11

BB Investimentos
4
#Pública
Carteiras Sugeridas
Volatilidade x Retorno das Carteiras
30,0
BRCO11
20,0 HGBS11
HGCR11 KFOF11
PLCR11 XPSF11 PVBI11
VISC11 RBRF11
VGIP11 RZTR11
Retorno 12M (%)
10,0 TGAR11
MFII11
Cart. Renda
RECR11
IFIX Cart. Ganho
RBRL11
RZAT1
0,0
IBOV
-10,0
0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0
Volatilidade 12M (%)
Desempenho das Carteiras no Mês
101,00
100,50
100,00
99,50
99,00
98,50 BB Ganho; -1,5%

BB Renda; -1,8%
98,00 IFIX; -2,0%
97,50
97,00
BB Investimentos
5
#Pública
Carteira FII Renda

Novembro - 2023

#Pública
Carteira FII Renda
Fundos Recomendados
C arteira V o l. R eto rno (%) D iv id end Y ield (%)

M éd io
P/ V PA 6 12 6 12
D iário 3m
Ativ o S eg mento T ick er Pes o M ês M ês
R $ mil mes es mes es mes es mes es
Kinea FoF FoF K F OF 11 12,5% 0,98 1.594 -0,9% 29,4% 17,8% 0,8% 5,0% 9,4%
XP Select FoF XPSF 11 12,5% 0,91 584 -3,0% 20,1% 16,3% 0,9% 5,7% 11,4%
CSHG Receb Recebíveis HGCR11 12,5% 1,04 3.767 -1,1% 9,8% 17,5% 1,0% 6,5% 13,3%
Plural Rec Recebíveis PLCR11 12,5% 0,96 509 -4,1% 13,2% 16,1% 1,0% 6,8% 13,7%
REC Receb Recebíveis RE CR11 12,5% 0,89 4.963 -1,9% 8,7% 6,6% 0,9% 6,1% 12,3%
Valora CRI Recebíveis VGI P11 12,5% 0,95 1.872 1,2% 11,8% 10,3% 0,9% 6,4% 11,5%
Mérito Des Residencial M F I I 11 12,5% 0,94 462 -0,1% 10,6% 8,7% 1,2% 7,0% 14,1%
TG Ativo Real Residencial TGA R11 12,5% 1,05 4.207 -4,4% 15,5% 10,5% 1,2% 6,9% 13,8%
Carteira Renda vs IFIX vs CDI

Base 100 (desde o início da carteira - 30/11/2021)
Carteira IFIX CDI
130
25,7%
125
22,4%
21,7%
120
115
110
105
100
BB Investimentos
7
#Pública
Carteira FII Renda
Acompanhamento da Carteira
No mês passado, a Carteira Renda apresentou um dividend yield ponderado de cerca
de 1,0%, ou 11,7% em termos anualizados, que embora tenha superado os 10,2% da
carteira teórica do IFIX, representa uma queda bastante expressiva em relação à média
dos últimos meses. Esse movimento pode ser explicado pela redução do patamar de
distribuição observado nos fundos de papel atrelados ao IPCA (50% da carteira).
Em relação ao retorno, a Carteira FII Renda teve um desempenho bem em linha com
do índice de mercado, fechando o mês com uma desvalorização de 1,8%, contra 2,0%
do IFIX. Nos últimos 12 meses, o retorno da carteira segue em linha com índice de
mercado em 10,2%.
Indicadores de Retorno
Carteira Diferença
Período CDI % CDI IFIX
Renda IFIX
Mês -1,8% 1,0% - -2,0% 0,2 p.p.
6 Meses 11,1% 6,5% 170,0% 10,4% 0,7 p.p.
12 Meses 7,6% 13,4% 56,7% 5,5% 2,1 p.p.
2023 10,2% 11,1% 92,3% 10,1% 0,2 p.p.
Dividend Yield Ponderado
Mês mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23 out/23
DY mês Carteira 1,2% 1,2% 1,0% 1,0% 0,9% 1,0%
DY mês IFIX 1,0% 0,9% 0,9% 0,8% 0,9% 0,9%

DY An ualizado
Carteira
14,2% 14,2% 12,6% 11,7% 11,1% 11,7%
DY An ualizado
IFIX
11,8% 11,3% 11,0% 9,8% 10,3% 10,2%
BB Investimentos
8
#interna
Fundo de Fundos Kinea

KFOF11
O fundo tem como objetivo gerar renda mensal através de alocações em uma carteira diversificada de
fundos imobiliários, bem como gerar ganhos de capital por meio do giro dessa carteira.
No último mês, a cota do fundo apresentou uma desvalorização de cerca de 0,9%, acumulando assim
um retorno de quase 18% em 12 meses. A relação P/VP do KFOF11 é de 0,98x, ou seja, a cota vem
sendo negociada no mercado secundário com deságio de 2% em relação ao seu valor patrimonial.
Em relação aos Dividendos, o último rendimento anunciado foi de R$ 0,8 por cota. Este valor equivale
a um dividend yield de 0,83% por mês, ou 9,96% em termos anualizados, levando-se em conta o
preço da cota no mercado secundário.
A carteira de FIIs do KFOF possui um percentual relevante alocado em fundos de tijolo (cerca de 70%
do PL). Alguns fundos de escritório que integram o portfólio ainda negociam com um deságio
expressivo em relação ao valor patrimonial (quase 30% de desconto na média). Embora a cota do
KFOF esteja sendo negociada a uma relação P/VP de 0,98x, se os fundos da sua carteira fossem
marcados a valor patrimonial, o potencial de valorização implícito da cota seria de quase 10%, o que é
bastante interessante considerando o excelente carrego do papel (DY de 12 meses é de quase 10%).
Com a expectativa de continuidade do ciclo de cortes nos juros e de manutenção da tendência de alta
dos fundos imobiliários, os fundos de fundos (FoFs) tendem a ser um das classes mais beneficiadas,
considerando-se a possibilidade de destravar valor com o giro da carteira de FIIs, especialmente
aqueles com maior percentual alocado em tijolo como é o caso do KFOF.
Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Desempenho da Cota
R$ 448 Milhões 20,0 mil
Liquidez Média Relação P/VP
Período Retorno Div. Yld.
R$ 1,59 Mi 0,98
No mês -0,92% 0,83%
Cota Patrimonial Cota a Mercado
6 meses 29,40% 6,16%
R$ 98,75 R$ 96,59
12 meses 17,81% 10,00%
Segmento Gestor
Fundo de Fundos Kinea Investimentos No ano 34,79% 9,88%
Último Relatório Outros

Gerencial Comunicados
Fonte: Economatica
BB Investimentos
9
#interna
Fundo de Fundos Kinea

Pontos Fortes:
• Portfólio de FIIs composto majoritariamente por fundos já consolidados no mercado;
• Diversificação setorial da carteira de FIIs
• Predominância de fundos de tijolo (cerca de 70% do PL) com maior potencial de upside.
Pontos Fracos:
• Volatilidade da cota no mercado secundário
0
0
Retorno da Cota (vs. IFIX)

CDI Acumulado Cota c/ Dividendos IFIX
140
130
120
110
100
90
80
Rendimentos
Dividendo (R$) DY Mensal²
1,20
1,08% 1,20%
0,93% 0,94% 0,92% 0,92% 0,96%

0,88% 0,88%
0,83%
1,00 1,00%
0,78% 0,82%
0,77%
0,80 0,80%
0,60 0,60%
R$ 0,80
R$ 0,80
R$ 0,72
R$ 0,72
R$ 0,72
R$ 0,72
R$ 0,72
R$ 0,75
R$ 0,75
R$ 0,75
R$ 0,75
R$ 1,00
0,40 0,40%
0,20 0,20 %
0,00 0,00%
nov-22 dez-22 jan-23 fev-23 mar-23 abr-23 mai-23 jun-23 jul-23 ago-23 set-23 out-23
Fonte: Economatica
BB Investimentos
10
#interna
XP Selection
XPSF11
O XP Selection FOF de FII tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente
por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Além de Cotas de FIIs, o
XP Selection pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário.
No último mês, a cota do fundo apresentou uma desvalorização de cerca de 3%, acumulando assim
um retorno de quase 16% em 12 meses. A relação P/VP do XPSF11 é de 0,91x, ou seja, a cota vem
Em relação aos Dividendos, o último rendimento anunciado foi de R$ 0,08 por cota. Este valor
equivale a um dividend yield de 0,94% por mês, ou 11,28% em termos anualizados, levando-se em
conta o preço da cota no mercado secundário.
Atualmente, 83% do PL do fundo está alocado em cotas de FIIs. O fundo possui também uma
alocação tática de 13% em operações de CRI, sendo todas estas atreladas ao CDI (taxa média de CDI +
2,6%). Em relação à alocação da carteira de FIIs, os fundos de tijolo mantém uma proporção de 68%,
contra 32% em fundos de papel. Em nossa visão, o fundo possui uma carteira bem equilibrada entre
fundos de papel e fundos de tijolo. Essa composição, além de preservar certo potencial de
valorização do portfólio, confere à cota um rendimento acima da média dos FoFs que integram a
carteira teórica do IFIX.

Desempenho da Cota
R$ 584 Mil 0,91
No mês -2,97% 0,94%
6 meses 20,06% 6,54%
R$ 8,77 R$ 8,00
12 meses 16,30% 11,79%
Segmento Gestor
Fundo de Fundos XP Vista Asset No ano 16,35% 10,12%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
11
#interna
XP Selection
Pontos Fortes:
• Alocação tática de cerca de 13% em operações de CRI atreladas ao CDI o que vem contribuindo para
a manutenção de um DY acima da média dos demais FoFs;
• Diversificação setorial da carteira de FIIs com predominância de fundos de tijolo (68% do PL).
0
Pontos Fracos:
• Liquidez relativamente baixa considerando a quantidade de cotistas.
0
0

140
130
120
110
100
90
80
Rendimentos
0,12 1,40%
1,04% 1,09% 1,08% 1,09%

1,02% 1,03% 1,02%
1,20%
1,00%
0,10
0,89% 0,91% 0,94%

0,08
0,86% 1,00%
0,80%
0,06
0,60%
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
R$ 0,08
0,04
0,40%
0,02
0,20 %
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
12
#interna
CSHG Recebíveis Imobiliários

HGCR11
O Fundo tem por objeto o investimento em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição,
preponderantemente, de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), desde que atendam aos
critérios definidos na Política de Investimentos do Fundo.
um retorno de quase 17% em 12 meses. A relação P/VP do HGCR11 é de 1,04x, ou seja, a cota vem
sendo negociada no mercado secundário com ágio de 4% em relação ao seu valor patrimonial.
Em relação aos Dividendos, o último rendimento anunciado foi de R$ 1 por cota. Este valor equivale a
um dividend yield de 0,94% por mês, ou 11,28% em termos anualizados, levando-se em conta o
A carteira conta com 45 operações de CRI, sendo que 38,4% destas são indexadas ao CDI, com taxa
média de CDI + 3,5%, e 61,4% indexada a índices de inflação, com taxa média de IPCA + 8,6%. Pouco
mais de metade dessas operações está atrelada em empreendimentos localizados na cidade de São
Paulo e Região Metropolitana. O portfólio de CRIs do fundo possui uma exposição concentrada nos
segmentos de varejo (39%), logística (38%) e residencial (19%). Em geral, trata-se de uma carteira
bastante diversificada, de baixo risco crédito e na qual nenhum dos devedores responde por mais de
10% do PL. Apesar da posição relevante da carteira atrelada ao CDI, o fundo dispõe de mecanismos
para sustentar um patamar de distribuição atrativo mesmo em um cenário de queda da Selic.

Desempenho da Cota
R$ 1,57 Bi 103,6 mil
R$ 3,77 Mi 1,04
No mês -1,08% 0,94%
6 meses 9,81% 6,77%
R$ 101,91 R$ 106,09
12 meses 17,50% 13,62%
Segmento Gestor
Crédito Privado Credit Suisse HG No ano 16,29% 11,59%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
13
#interna
CSHG Recebíveis Imobiliários

Pontos Fortes:
• Carteira de CRIs bem diversificada e de baixo risco (perfil high grade);
• Guidance de distribuição atrativo (entre R$ 1,00 e R$ 1,05 por cota);
• Reserva de resultados não distribuídos e inflação acruada em níveis suficientes para sustentar o atual
patamar de distribuição.
Pontos Fracos:
• Percentual relevante da carteira ainda indexado ao CDI.
0
0

120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
1,17% 1,19% 1,17% 1,18% 1,17% 1,18% 1,16% 1,15% 1,30%
1,04% 1,02% 1,03%

0,94%
1,20
1,10%
0,90%
1,00
0,70 %
0,80
0,50%
0,60
0,30 %
R$ 1,00
R$ 1,20
R$ 1,20
R$ 1,20
R$ 1,20
R$ 1,20
R$ 1,20
R$ 1,20
R$ 1,20
R$ 1,10
R$ 1,10
R$ 1,10
0,10%
0,40
-0 ,10 %
0,20
-0 ,30%
0,00 -0 ,50 %
Fonte: Economatica
BB Investimentos
14
#interna
Plural Recebíveis Imobiliários

PLCR11
O Plural Recebíveis Imobiliários tem como objetivo obter rendimentos por meio do investimento em
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), desde que atendam aos critérios definidos na Política de
Investimentos do Fundo.
um retorno de quase 16% em 12 meses. A relação P/VP do PLCR11 é de 0,96x, ou seja, a cota vem
Atualmente, o PLCR está com cerca de 68,8% do portfólio alocado em CRIs indexados ao IPCA com
taxa média de aquisição de IPCA+6,04% (marcação a mercado de IPCA + 8,33%). Os outros 21% estão
indexados ao CDI, com taxa média de aquisição de CDI + 3,3% (CDI+3,3% na marcação à mercado). O
portfólio de CRIs do fundo é composto por 41 papéis e apresenta uma concentração em operações
Built-to-Suit (40%) e do segmento corporativo (34%). O LTV ( Loan-to-Value) médio da Carteira é
relativamente baixo, cerca de 57,4%. Além da posição em CRIs, o fundo ainda conta com uma reserva
de liquidez corrigida pela Selic correspondente a 10% do PL. No geral, trata-se de uma carteira com
baixo risco de crédito o que confere ao PLCR uma excelente relação risco x retorno. Embora o fundo
tenha uma liquidez baixa, a relativa estabilidade na distribuição de rendimentos faz com que a cota
tenha poucas oscilações mesmo em momentos de queda nos indexadores das dívidas.

Desempenho da Cota
R$ 509 Mil 0,96
No mês -4,13% 0,96%
6 meses 13,21% 7,27%
R$ 91,78 R$ 88,25
12 meses 16,07% 13,83%
Segmento Gestor
Crédito Privado Plural Gestão No ano 16,64% 11,90%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
15
#interna
Plural Recebíveis Imobiliários

Pontos Fortes:
• Carteira de CRIs bem diversificada e de baixo risco (perfil high grade);
• Estabilidade na distribuição de dividendos
• Excelente relação risco x retorno
Pontos Fracos:
• Percentual relevante da carteira ainda indexado ao CDI;
• Liquidez relativamente baixa da cota.
0

125
120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
1,50%
1,19% 1,18% 1,19% 1,19% 1,21% 1,18% 1,21% 1,18%

1,20
1,14% 1,10%
0,98% 0,96%
1,00
1,00%
0,80
0,50%
0,60
R$ 0,90
R$ 0,85
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,00
R$ 1,05
R$ 1,05
0,40
0,00%
0,20
0,00 -0 ,50 %
Fonte: Economatica
BB Investimentos
16
#interna
REC Recebíveis Imobiliários

RECR11
O objetivo do REC Recebíveis Imobiliários é o investimento e a gestão ativa de ativos de renda fixa de
natureza imobiliária, com preponderância em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
um retorno de quase 7% em 12 meses. A relação P/VP do RECR11 é de 0,89x, ou seja, a cota vem
O fundo encerrou o último mês com 92% do PL investidos em ativos-alvo, sendo 90 operações de
CRIs (88% do PL) e 3 fundos imobiliários (4% do PL). A maior parte das operações de CRI (cerca de
80%) está indexada à inflação, com uma taxa média de IPCA + 7,94%. Outros 19% da carteira são
indexados ao CDI, com uma taxa média de CDI + 4,22%. Há uma concentração da carteira nos
segmentos de Incorporação (27%) e Loteamento (23%), cuja demanda acaba sendo mais influenciada
à variação nas taxas de juros. Ainda que haja uma preocupação em relação a uma eventual queda dos
rendimentos em função do arrefecimento da inflação no curto prazo, entendemos que o fundo deve
seguir pagando dividendos acima da média do mercado. Com essa perspectiva de recuperação dos
dividendos e, dado seu patamar atual de desconto, entendemos que as cotas do RECR11 tendem a
apresentar uma valorização ao longo dos próximos meses, abrindo assim uma boa oportunidade,
tanto para renda, quanto para ganho de capital.

Desempenho da Cota
R$ 2,52 Bi 184,4 mil
R$ 4,96 Mi 0,89
No mês -1,93% 0,86%
6 meses 8,71% 6,28%
R$ 95,25 R$ 84,83
12 meses 6,65% 11,63%
Segmento Gestor
Crédito Privado REC Gestão/BRL Trust No ano 7,74% 10,57%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
17
#interna
REC Recebíveis Imobiliários

Pontos Fortes:
• Fundo com um PL de mais de R$ 2,5 Bi e uma carteira de CRIs bastante diversificada;
• Ótima relação risco x retorno.
0
Pontos Fracos:
• Perfil de risco moderado da carteira (perfil middle risk);
• Volatilidade dos dividendos em função da inflação mensal.
0

120
115
110
105
100
95
90
85
80
Rendimentos
1,40
1,63%
1,41% 1,60%
1,20
1,22% 1,40%
1,14%
1,05% 1,08%
1,02%
1,00
1,20%
0,80
0,86% 0,81% 0,86% 1,00%
0,67% 0,80%
0,60
0,49%
R$ 0,60
R$ 0,44
R$ 0,99
R$ 0,92
R$ 0,75
R$ 0,91
R$ 0,91
R$ 0,71
0,60%
R$ 1,26
R$ 1,23
R$ 1,01
R$ 0,74
0,40
0,40%
0,20
0,20 %
0,00 0,00%
out-22 nov-22 dez-22 jan-23 fev-23 mar-23 abr-23 mai-23 jun-23 jul-23 ago-23 set-23
Fonte: Economatica
BB Investimentos
18
#interna
Valora CRI Índice de Preço

VGIP11
O Fundo tem como objetivo o investimento preponderante em Certificados de Recebíveis Imobiliários
(CRI) indexados a indicadores de inflação (IPCA ou IGP-M), conforme critérios de elegibilidade
definidos na política de investimento.
No último mês, a cota do fundo apresentou uma valorização de cerca de 1,2%, acumulando assim um
retorno de quase 10% em 12 meses. A relação P/VP do VGIP11 é de 0,95x, ou seja, a cota vem sendo
negociada no mercado secundário com deságio de 5% em relação ao seu valor patrimonial.
O Fundo encerrou o mês de agosto de 2023 com a totalidade de seu PL alocado em 46 operações de
CRIs, num total investido de R$1,2 bilhão. A carteira de CRIs está quase totalmente indexada a IPCA,
com uma taxa média de aquisição de IPCA + 8,16% (ou IPCA+8,39% na Marcação a Mercado). É
importante ressaltar que quase 70% da carteira conta com proteção contra deflação. Há uma
concentração da carteira no segmento Residencial (42,8% do PL), cuja demanda acaba sendo mais
influenciada à variação nas taxas de juros. Em meio à crise no segmento de crédito privado, a equipe
de Gestão vem reforçando que todos os CRIs da carteira do Fundo encontram-se adimplentes e que,
com base nos trabalhos de monitoramento e acompanhamento dos ativos, a carteira continua
saudável. A queda nos indicadores de inflação vem levando a uma redução do patamar de distribuição
do VGIP. No entanto, considerando a qualidade da carteira de crédito, entendemos que o fundo
segue apresentando uma boa relação risco x retorno.

Desempenho da Cota
R$ 1,09 Bi 89,7 mil
R$ 1,87 Mi 0,95
No mês 1,20% 0,92%
6 meses 11,78% 6,68%
R$ 92,12 R$ 87,67
12 meses 10,28% 11,27%
Segmento Gestor
Crédito Privado Valora Gestão No ano 13,52% 10,67%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
19
#interna
Valora CRI Índice de Preço

Pontos Fortes:
• Carteira de CRIs bem diversificada, de baixo risco e quase que integralmente indexada em IPCA;
• Quase 70% da carteira conta com proteção contra deflação.
0
Pontos Fracos:
• Concentração da carteira em operações do segmento residencial (42,8%);
• Volatilidade dos dividendos em função da inflação mensal.
0

120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
1,40
1,38% 1,44% 1,60%
1,25%
1,20
1,40%
1,11%
1,00
1,04%
0,97%
1,20%
0,95% 0,93% 0,92% 1,00%

0,80
0,70% 0,80%
0,50% 0,52%
0,60
R$ 0,80
R$ 0,80
R$ 0,64
R$ 0,87
R$ 0,85
R$ 1,00
R$ 1,09
R$ 1,20
0,60%
R$ 1,10
R$ 0,82
R$ 0,45
R$ 0,45
0,40
0,40%
0,20
0,20 %
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
20
#interna
Mérito Desenvolvimento Imobil.

MFII11
O Mérito Desenvolvimento Imobiliário tem por objetivo a aquisição de participações em
empreendimentos imobiliários residenciais desenvolvidos em parceria com incorporadoras de
excelência comprovada.
um retorno de quase 9% em 12 meses. A relação P/VP do MFII11 é de 0,94x, ou seja, a cota vem
A carteira do MFII11 possui ativos em oito estados brasileiros nas regiões Sudeste, Nordeste e Sul do
país. Ao todo, são 30 empreendimentos residenciais com foco no mercado de baixa a média renda
sendo 11 já concluídos, 10 em fase de obras e 9 em pré-lançamento. Além dos projetos residenciais, o
fundo também detém uma participação relevante, quase 24% do PL, na SPE Consórcio Cortel SP S.A.
(participação indireta via FII Mérito Cemitérios) que recentemente arrematou o Bloco 2 da concessão
dos serviços cemiteriais que envolvem a gestão, operação, revitalização e prestação de serviços
funerários na cidade de São Paulo pelo prazo de 25 anos. A distribuição do capital entre projetos em
fase de pré-lançamento, em obras e concluídos faz parte da estratégia elaborada de forma a
equilibrar as entradas e saídas de caixa do Fundo ao longo do tempo.

Desempenho da Cota
R$ 462 Mil 0,94
No mês -0,12% 1,15%
6 meses 10,56% 7,32%
R$ 98,98 R$ 93,25
12 meses 8,72% 13,36%
Segmento Gestor
Incorporação Mérito Investimentos No ano 12,26% 11,88%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
21
#interna
Mérito Desenvolvimento Imobil.

Pontos Fortes:
• Estabilidade do patamar de distribuição dos dividendos;
• Foco no público de média e baixa renda, onde se concentra o maior déficit habitacional;
0
Pontos Fracos:
• Investimento relevante em fundo da mesma gestora (Mérito Cemitérios FII);
• Taxas são relativamente elevadas; 2% sobre PL de taxa de administração e 20% sobre o resultado
que exceder o CDI a título de taxa de performance.
0

115
110
105
100
95
90
Rendimentos
1,40
1,21% 1,21% 1,23% 1,18%

1,40%
1,15% 1,13% 1,17% 1,17% 1,16% 1,15%

1,20
1,12% 1,12% 1,20%
1,00
1,00%
0,80
0,80%
0,60
0,60%
R$ 1,08
R$ 1,07
R$ 1,07
R$ 1,07
R$ 1,10
R$ 1,10
R$ 1,10
R$ 1,12
R$ 1,11
R$ 1,11
R$ 1,11
R$ 1,11
0,40
0,40%
0,20
0,20 %
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
22
#interna
TG Ativo Real
TGAR11
O FII TG Ativo Real tem como objetivo proporcionar rendimento aos cotistas mediante distribuição de
lucros e valorização das cotas, advindos da exploração de Ativos Imobiliários de Renda e de
Desenvolvimento.
um retorno de quase 10% em 12 meses. A relação P/VP do TGAR11 é de 1,05x, ou seja, a cota vem
Atualmente, o fundo detém participação em 159 empreendimentos sendo 115 loteamentos, 38

incorporações, 4 multipropriedades, 1 shopping e 1 imóvel para renda. Além dessas participações em
equity, que representam 96,1% do PL, o TGAR também conta com uma carteira de crédito, composta
por 2 operações de CRI, e dois papéis listados em bolsa. Apesar do cenário ainda incerto, a Gestão
reforça que o TGAR, iniciado em 2016, com seu grau de maturidade, apresenta aspectos defensivos,
quais sejam: alocação pulverizada do portfólio (106 municípios), focada em regiões correlacionadas ao
agro que em momentos de crise historicamente mostraram-se mais resilientes. Importante também
ressaltar que, atualmente, o Fundo possui um portfólio de ativos majoritariamente performados, ou
seja, com obras e/ou vendas iniciadas, o que, contando com a evolução contínua das obras, possibilita
o reconhecimento do lucro contábil dos empreendimentos e consequentemente a distribuição
estável e recorrente de resultados.

Desempenho da Cota
R$ 1,58 Bi 118,8 mil
R$ 4,21 Mi 1,05
No mês -4,44% 1,20%
6 meses 15,47% 7,51%
R$ 114,63 R$ 120,34
12 meses 10,47% 13,21%
Segmento Gestor
Híbrido TG Core Asset No ano 11,31% 11,26%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
23
#interna
TG Ativo Real
Pontos Fortes:
• Portfólio de ativos bem diversificado;
• Foco em regiões correlacionadas com agronegócio (segmento resiliente);
0
Pontos Fracos:
• Taxas são relativamente elevadas; 1,5% sobre PL de taxa de administração e 30% sobre o resultado
que exceder o CDI a título de taxa de performance.
0
0

120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
1,80
1,23% 1,18% 1,22% 1,20%

1,40%
1,16% 1,13% 1,14% 1,16%

1,60
1,08% 1,09% 1,12% 1,13% 1,20%
1,40
1,20 1,00%
1,00
0,80%
0,80
0,60%
R$ 1,40
R$ 1,30
R$ 1,30
R$ 1,38
R$ 1,50
R$ 1,42
R$ 1,43
R$ 1,34
R$ 1,36
R$ 1,45
R$ 1,35
R$ 1,31
0,60
0,40%
0,40
0,20 %
0,20
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
24
#Pública
Carteira FII Ganho

Novembro - 2023

#Pública
Carteira FII Ganho
Fundos Recomendados
C arteira V o l. R eto rno (%) D iv id end Y ield (%)

M éd io
P/ V PA
D iário 3m 6 12 6 12
Ativ o S eg mento T ick er Pes o M ês M ês
R $ mm mes es mes es mes es mes es
Riza Terrax Agro RZTR11 12,5% 1,01 2.278 2,6% 27,5% 11,4% 1,1% 5,2% 11,0%
VBI Prime Escritórios PVBI 11 12,5% 1,02 3.679 -2,8% 11,8% 16,5% 0,7% 3,8% 7,2%
RBR Alpha FOF RBRF 11 12,5% 0,87 3.436 -3,5% 19,3% 12,9% 0,7% 4,7% 9,6%
Bresco Log Logística BRCO11 12,5% 1,01 2.922 -1,2% 25,1% 21,6% 0,7% 4,5% 7,7%
RBR Log Logística RBRL11 12,5% 0,81 1.212 -6,0% 21,1% 3,1% 0,8% 4,7% 9,1%
Riza Arctium Logística RZA T11 12,5% 0,89 726 -0,1% 8,9% 1,6% 0,9% 6,4% 12,5%
Hedge Brasil Shoppings HGBS11 12,5% 1,02 5.365 -0,6% 21,2% 20,0% 0,9% 4,3% 8,0%
Vinci Shopping Shoppings VI SC11 12,5% 1,01 6.525 -0,6% 13,6% 13,3% 0,8% 4,4% 8,5%
Carteira Ganho vs IFIX vs CDI

Base 100 (desde o início da carteira - 30/11/2021)
Carteira IFIX CDI

145
140 40,5%
135
130
125 25,7%
22,4%
120
115
110
105
100
BB Investimentos
26
#Pública
Carteira FII Ganho
Acompanhamento da Carteira
No mês passado, a Carteira FII Ganho de Capital apresentou um dividend yield
ponderado de cerca de 0,9%, ou 10,3% em termos anualizados, ligeiramente superior
aos 10,2% da carteira teórica do IFIX. A elevação do DY da carteira no mês foi
fortemente influenciada pela elevação do patamar de distribuição do fundo Riza
Terrax (RZTR11), cujo yield em outubro atingiu 1,4%.
Em relação ao retorno, a Carteira FII Ganho apresentou uma desvalorização de 1,5%,

bastante em linha com o retorno do IFIX. Aqui vale destacar que, desde seu início, em
novembro de 2021, a carteira já acumula uma valorização de 40,5%, contra 22,4% do
IFIX no mesmo período.
Indicadores de Retorno
Pe r í odo Car t e i r a CDI % CDI IFIX Di f I F I X
Mês -1,47% 1,00% - -1,97% 0,50 p.p.
6 M e se s 18,58% 6,55% 283,75% 10,41% 8,17 p.p.
12 M e se s 5,55% 13,41% 41,37% 5,49% 0,06 p.p.
20 23 13,49% 11,08% 121,79% 10,06% 3,43 p.p.
Dividend Yield Ponderado
Mês mai/ 23 jun / 23 jul/ 23 ago/ 23 set/ 23 out/ 23
DY mê s Car t e i r a 0,9% 0,8% 0,8% 0,8% 0,7% 0,9%
DY mê s I F I X 1,0% 1,0% 0,9% 0,8% 0,9% 0,9%

DY A nual i zado
Car t e i r a 11,1% 9,7% 9,2% 9,2% 9,0% 10,3%
DY A nual i zado
IFIX 11,8% 11,8% 11,0% 9,8% 10,3% 10,2%
BB Investimentos
27
#interna
Riza Terrax
RZTR11
O fundo tem como principal objetivo gerar retorno através do arrendamento e da compra e venda de
propriedades agrícolas em 3 diferentes estratégias: Sale & Leaseback, Buy to Lease e Land Equity. O
RZTR tem foco nas regiões consolidadas de produção de grãos e fibras.
No último mês, a cota do fundo apresentou uma valorização de cerca de 2,6%, acumulando assim um
retorno de quase 11% em 12 meses. A relação P/VP do RZTR11 é de 1,01x, ou seja, a cota vem sendo
negociada no mercado secundário sem disparidade em relação ao seu valor patrimonial.
Atualmente, o fundo detém investimentos em 14 propriedades rurais que somam uma área de 48,5
mil hectares. Cerca de 47% está alocado na estratégia Buy to Lease ( fundo adquire uma propriedade
de determinado produtor e arrenda a terra para um terceiro). Outros 44% estão alocados na
estratégia Sale & Leaseback (fundo adquire a terra e arrenda de volta para o mesmo vendedor). A
estratégia de Land Equity (fundo adquire participação em uma propriedade buscando retorno com a
valorização das terras) responde por apenas 5% do PL, mas a gestão já sinalizou que deve concentrar
esforços para aumentar esse percentual dado o maior potencial de retorno dessa estratégia. O yield
médio dos contratos de arrendamento é de 12,6% a.a. e o prazo médio de vencimento destes é de 8
anos. Considerando que todas operações do fundo foram originadas a taxas pré-fixadas e levando-se
em conta as perspectivas de queda nos juros para os próximos meses, vemos o RZTR11 como uma
excelente opção dentro do segmento Agro.

Desempenho da Cota
R$ 1,12 Bi 92,1 mil
R$ 2,28 Mi 1,01
No mês 2,65% 1,37%
6 meses 27,47% 6,35%
R$ 101,09 R$ 102,38
12 meses 11,43% 10,85%
Segmento Gestor
Agronegócio Riza Asset No ano 12,68% 8,84%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
28
#interna
Riza Terrax
Pontos Fortes:
• Possibilidade de exposição a um dos segmentos mais pujantes do país, o agronegócio;
• Forte estrutura de proteção contra inadimplência dos arrendatários;
• 100% das operações originadas a taxas pré-fixadas.
Pontos Fracos:
• 1/4 da receita imobiliária mensal está concentrado em apenas uma propriedade.
0
0

115
110
105
100
95
90
85
80
Rendimentos
1,37%
1,23%
1,40 1,40%
1,10%
1,01% 1,01% 1,01%
1,20 1,20%
0,94% 0,94% 0,93% 0,90%

1,00
0,87% 0,86% 1,00%
0,80 0,80%
0,60 0,60%
R$ 0,86
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 1,40
R$ 1,25
R$ 1,10
0,40 0,40%
0,20 0,20 %
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
29
#interna
VBI Prime Properties

PVBI11
O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no
mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em imóveis do segmento
corporativo ou comercial.
um retorno de quase 16% em 12 meses. A relação P/VP do PVBI11 é de 1,02x, ou seja, a cota vem
Atualmente, 91,4% do PL está alocado em 4 edifícios, todos localizados em SP-Capital, sendo 3 na

região da Faria Lima e 1 nos Jardins, ou seja, bairros nobres onde a taxa de vacância é bem inferior à
média da cidade. O fundo vem seguindo uma estratégia que visa consolidar a sua participação em
empreendimentos estratégicos, alinhados com as premissas de localização prime, bons inquilinos e
especificações técnicas. Essa estratégia tende a contribuir para a redução da dependência de receitas
no edifício Park Tower que, atualmente, responde por 48% da receita mensal e encontra-se
integralmente locado para a Prevent Senior (monoinquilino). O PVBI11 possui um dos melhores
portfólios de imóveis dentro do segmento de lajes corporativas. Essas movimentações, além de
elevar o patamar de dividendos, trazem também uma maior diversificação das fontes de receita do
fundo.

Desempenho da Cota
R$ 1,31 Bi 125,2 mil
R$ 3,68 Mi 1,02
No mês -2,85% 0,68%
6 meses 11,79% 4,10%
R$ 100,97 R$ 103,36
12 meses 16,48% 7,77%
Segmento Gestor
Escritório Comercial VBI Real Estate No ano 17,82% 6,78%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
30
#interna
VBI Prime Properties

Pontos Fortes:
• Qualidade e localização dos imóveis;
• Taxa de vacância relativamente baixa;
• Alocação tática em cotas do FII HGPO11 que, eventualmente, podem gerar uma ganho adicional.
Pontos Fracos:
• Alavancagem decorrente da aquisição do Ativo Union Faria Lima com pagamento previsto para o
4T23 (equivalente a cerca de 7% do ativo);
• 1/3 da receita imobiliária concentrada no ed. Park Tower que, por sua vez, está 100% locado para a
Prevent Senior.
0

125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
Rendimentos
0,80
0,72% 0,71% 0,70%

0,80%
0,68% 0,65% 0,66% 0,68%

0,70
0,63% 0,61% 0,64% 0,62% 0,64% 0,70 %
0,60 0,60%
0,50 0,50%
0,40 0,40%
0,30 0,30 %
R$ 0,70
R$ 0,70
R$ 0,67
R$ 0,72
R$ 0,57
R$ 0,57
R$ 0,61
R$ 0,61
R$ 0,61
R$ 0,61
R$ 0,61
R$ 0,61
0,20 0,20 %
0,10 0,10%
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
31
#interna
RBR Alpha Multiestratégia RE

RBRF11
O RBRF11 busca a diversificação dos investimentos em 4 principais estratégias: Alpha - FIIs de Tijolo
com potencial de valorização; Beta - posições táticas em FIIs com dividendos estabilizados; CRI –
Operações de Crédito Privado; e Liquidez - Recursos aguardando alocação.
um retorno de quase 13% em 12 meses. A relação P/VP do RBRF11 é de 0,87x, ou seja, a cota vem
Por ter uma carteira mais concentrada em FIIs de Tijolo (72,3% do PL), o RBRF acabou sendo
positivamente impactado pelo fechamento da curva de juros futuros nesses últimos meses. Apesar
disso, o fundo ainda negocia com um desconto em relação ao valor patrimonial. Considerando-se os
valores de fechamento de out/23, para que a cota de mercado do RBR Alpha retorne ao seu valor
patrimonial, seria necessária uma valorização de cerca de 14%. Em um segundo passo, caso os fundos
listados que integram seu portfólio também retornassem ao valor patrimonial, o ganho seria de mais
9%. Trata-se, portanto, de um potencial de valorização de mais de 23% no total, sem considerar os
dividendos. Ao longo dos últimos meses, o RBRF tem aumentado sua alocação na estratégia Alpha
buscando se ajustar ao cenário que vem se desenhando à frente. Embora essa estratégia, de certa
forma, sacrifique a distribuição de dividendos no curto prazo, ele tende a potencializar os resultados
no longo prazo.

Desempenho da Cota
R$ 1,2 Bi 108,9 mil
R$ 3,44 Mi 0,87
No mês -3,49% 0,68%
6 meses 19,27% 5,36%
R$ 88,01 R$ 76,97
12 meses 12,91% 9,80%
Segmento Gestor
Fundo de Fundos RBR Asset No ano 21,69% 8,92%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
32
#interna
RBR Alpha Multiestratégia RE

Pontos Fortes:
• Potencial implícito de valorização de mais 23%;
• Diversificação setorial da carteira de FIIs com predominância de fundos de tijolo (72,3% do PL).
0
Pontos Fracos:
• Dividend Yield inferior à média do mercado e dos demais FoFs
• Parcela relevante do PL alocada em fundos da mesma gestora
0

130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
Rendimentos
0,90
0,98% 1,00%
0,92% 0,95% 0,93%
0,91%
0,87%
1,00%
0,83%
0,80
0,70
0,79% 0,75%
0,60
0,66% 0,68% 0,80%
0,50
0,60%
0,40
R$ 0,63
R$ 0,63
R$ 0,63
R$ 0,63
R$ 0,63
R$ 0,63
R$ 0,63
R$ 0,63
R$ 0,63
R$ 0,63
R$ 0,55
0,40%
R$ 0,55
0,30
0,20
0,20 %
0,10
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
33
#interna
Bresco Logística
BRCO11
O Bresco Logística tem como objetivo a obtenção de renda, mediante locação ou arrendamento, com
a exploração comercial de empreendimentos imobiliários nos segmentos logístico e industrial.
um retorno de quase 22% em 12 meses. A relação P/VP do BRCO11 é de 1,01x, ou seja, a cota vem
sendo negociada no mercado secundário sem disparidade em relação ao seu valor patrimonial.
O fundo possui, atualmente, 10 propriedades com 392 mil m² de ABL e potencial para expansão em
7%. Seu portfólio encontra-se com uma receita anual estabilizada de mais de R$ 132 milhões, sendo
26% provenientes de propriedades localizadas dentro da cidade de São Paulo e com 0% de vacância
nos empreendimentos. Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente (WAULT) de 5,1
anos e 34% são atípicos. Além do padrão elevado de especificações técnicas dos galpões, cerca de
dois terços das propriedades estão localizadas próximas aos grandes centros de consumo, com
potencial para atender a última etapa da entrega de mercadorias ao consumidor final (propriedades
last mile). Em nossa visão, o fundo detém um dos melhores portfólios de galpões e está muito bem
posicionado para atender às novas demandas do segmento logístico.

Desempenho da Cota
R$ 1,79 Bi 117,7 mil
R$ 2,92 Mi 1,01
No mês -1,22% 0,74%
6 meses 25,15% 5,41%
R$ 121,08 R$ 122,10
12 meses 21,56% 8,58%
Segmento Gestor
Logística Bresco Gestão No ano 33,76% 8,20%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
34
#interna
Bresco Logística
Pontos Fortes:
• Qualidade e localização dos galpões;
• Diversificação da carteira de inquilinos;
• 67% das imóveis com perfil last mile.
Pontos Fracos:
• Alta exposição ao Varejo (43% da receita de locação);
• Dividendo inflado por resultado não recorrente.
0

130
125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
Rendimentos
1,22%
1,40
1,20%
1,20
1,00%
0,70% 0,75% 0,72% 0,70% 0,74%

0,69% 0,69%
1,00
0,67% 0,64% 0,66% 0,67% 0,80%
0,80
0,60%
0,60
R$ 0,90
R$ 0,70
R$ 0,78
R$ 0,87
R$ 0,87
R$ 0,87
R$ 0,87
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,62
R$ 0,65
R$ 1,24
0,40%
0,40
0,20 %
0,20
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
35
#interna
RBR Log
RBRL11
O fundo tem por objetivo a valorização e rentabilidade de suas cotas por meio de investimentos na
aquisição ou no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários logísticos ou industriais, inclusive
operações de Built-to-Suit e Sale & Leaseback.
No último mês, a cota do fundo apresentou uma desvalorização de cerca de 6%, acumulando assim
um retorno de quase 3% em 12 meses. A relação P/VP do RBRL11 é de 0,81x, ou seja, a cota vem
Dentro de sua principal estratégia (core: investimento em “tijolo”), o fundo detém participação em 5
ativos que totalizam uma ABL de cerca de 234 mil m². A taxa de vacância física é de 7%. Apesar da
qualidade e da localização dos ativos, a cota do fundo sofreu uma forte desvalorização no início deste
ano em função da rescisão antecipada da Americanas junto ao galpão Hortolândia II. Ao longo dos
últimos 6 meses, no entanto, a cota vem se recuperando e, embora já tenha se valorizado quase 24%
no período, ainda existe um gap expressivo em relação ao seu valor patrimonial. Considerando, a
qualidade e localização dos imóveis, ainda vemos no RBR Log um potencial interessante de
valorização no longo prazo.

Desempenho da Cota
R$ 1,21 Mi 0,81
No mês -5,97% 0,78%
6 meses 21,09% 5,44%
R$ 105,33 R$ 85,71
12 meses 3,07% 8,53%
Segmento Gestor
Logística RBR Asset No ano 10,41% 7,73%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
36
#interna
RBR Log
Pontos Fortes:
• Qualidade e localização do portfólio;
• Relação P/VP inferior à média dos demais FIIs logísticos (potencial de valorização).
0
Pontos Fracos:
• Concentração de 36,5% da ABL em um único inquilino, Mercado Livre;
• RBRP11 (fundo da mesma gestora) detém quase 30% das cotas emitidas do RBRL11.
0

120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
70
Rendimentos
1,00
1,20%
0,90
0,90%
0,78% 0,77% 0,77% 0,83% 0,81% 0,80% 0,80% 0,78%
1,00%
0,80
0,71% 0,72% 0,67% 0,80%
0,70
0,60%
0,60
0,40%
0,50
0,20 %
0,40
R$ 0,60
R$ 0,58
R$ 0,58
R$ 0,67
R$ 0,67
R$ 0,72
R$ 0,72
R$ 0,65
R$ 0,65
R$ 0,65
R$ 0,65
R$ 0,65
0,00%
0,30
-0 ,20%
0,20
-0 ,40%
0,10
0,00 -0 ,60%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
37
#interna
Riza Arctium
RZAT11
O fundo tem como objetivo a aquisição de imóveis de empresas que buscam, através da
desmobilização, otimizar sua estrutura de capital. Embora tenha um mandato híbrido, o foco do RZAT
está em ativos industriais, logísticos e comerciais de setores resilientes.
um retorno de quase 2% em 12 meses. A relação P/VP do RZAT11 é de 0,89x, ou seja, a cota vem
O portfólio do fundo fechou o primeiro semestre de 2023 composto por dez ativos, sendo oito
locatários distintos, a uma taxa contratual média superior a IPCA + 9,2% a.a. Destes dez, nove
incorporam a tese foco do fundo de “Sale & Leaseback” e somente o ativo de Corumbataí/SP opera a
de “Built to Suit” em que os valores referentes à compra do imóvel continuam a ser liberados
conforme etapas pré- definidas da obra. No Riza Arctium, o investimento imobiliário busca assimetrias
na relação tríplice de risco-retorno-liquidez, onde é feita uma análise da qualidade creditícia do
inquilino e a potencial valorização do imóvel, em operações de Sales&Lease Back, Built-to-Suit, Buy to
Lease ou, ainda, Desmobilização Pura. Com essa nova abordagem, o RZAT se apresenta como um
fundo Imobiliário diferenciado em atuação e propósito quando comparado a outros fundos do
segmento.

Desempenho da Cota
R$ 0,73 Mi 0,89
No mês -0,06% 0,88%
6 meses 8,87% 6,55%
R$ 99,97 R$ 89,00
12 meses 1,56% 11,19%
Segmento Gestor
Híbrido Riza Asset No ano 12,35% 10,86%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
38
#interna
Riza Arctium
Pontos Fortes:
• 100% dos contratos de locação são atípicos;
• Dividend yield bem superior à média dos FIIs do segmento;
• Forte estrutura de proteção contra inadimplência dos inquilinos.
Pontos Fracos:
• Volatilidade do dividendo mensal que flutua conforme a inflação.
0
0

120
115
110
105
100
95
90
85
80
Rendimentos
1,40
1,57% 1,52%
1,38%
1,28%
1,20
1,14% 1,40%
0,95% 0,88%
1,00
0,77% 0,85% 0,83% 0,82%

0,90%
0,45%
0,80
0,40%
0,60
R$ 0,90
R$ 0,76
R$ 0,39
R$ 0,79
R$ 0,73
R$ 0,77
R$ 0,75
R$ 1,20
R$ 1,32
R$ 1,35
R$ 1,18
R$ 0,96
0,40
-0 ,10 %
0,20
0,00 -0 ,60%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
39
#interna
Hedge Brasil Shopping

HGBS11
O HGBS11 tem como objetivo auferir rendimentos pela exploração comercial de participações em
shoppings localizados em regiões com área de influência de, no mínimo, 500 mil habitantes e
administrados por empresas especializadas, atuando de forma ativa na gestão da carteira.
um retorno de quase 20% em 12 meses. A relação P/VP do HGBS11 é de 1,02x, ou seja, a cota vem
O Fundo encerrou o último mês com investimentos em 17 shopping centers, distribuídos em 12

cidades e 5 estados, sendo 12 detidos de forma direta, 4 detidos através de cotas de outros FIIs
(HPDP11, FVPQ11, FLRP11 e ABCP11), 1 detido parte de forma direta e parte em cotas de WPLZ11.
Cerca de 91% da carteira de ativos do Fundo está alocada em Ativos Imobiliários e 9% em cotas de
FIIs, CRIs e outros ativos de renda fixa. Ao longo dos últimos meses, o fundo vendeu participação em
alguns ativos e já acumula um lucro não recorrente de R$ 7,29 p/ cota que deve compor a base de
distribuição, pelo menos até dez/24. Em contrapartida, o HGBS está comprando participação em
outros 3 ativos com recursos captados na 9ª emissão (R$ 607 milhões). Embora o HGBS esteja
negociando sem desconto em relação ao valor patrimonial, entendemos que o valor de avaliação dos
seus ativos está, de alguma forma, defasado e enxergamos aqui um potencial interessante de
valorização.

Desempenho da Cota
R$ 2,25 Bi 91,7 mil
R$ 5,36 Mi 1,02
No mês -0,59% 0,87%
6 meses 21,19% 5,05%
R$ 224,65 R$ 228,62
12 meses 20,02% 8,75%
Segmento Gestor
Shopping Center Hedge Investments No ano 29,78% 8,21%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
40
#interna
Hedge Brasil Shopping

Pontos Fortes:
• Portfólio bem diversificado (participação em 17 shoppings);
• Maior parte dos empreendimentos já consolidados;
• Baixa alavancagem;
Pontos Fracos:
• Exposição a grandes varejistas.
0
0

125
120
115
110
105
100
95
90
85
80
Rendimentos
0,86% 0,87% 0,87%
2,00 0,90%
0,74% 0,76% 0,77% 0,77% 0,74%

0,73%
0,70%
1,80
0,69%
0,80%
1,60
0,67%
0,70 %
1,40
0,60%
1,20
0,50%
1,00
0,40%
0,80
R$ 2,00
R$ 2,00
R$ 2,00
R$ 1,40
R$ 1,40
R$ 1,40
R$ 1,40
R$ 1,40
R$ 1,45
R$ 1,45
R$ 1,45
R$ 1,55
0,30 %
0,60
0,20 %
0,40
0,10%
0,20
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
41
#interna
Vinci Shopping Centers

VISC11
O Fundo possui estratégia de investimento flexível no segmento de shopping centers adquirindo,
preferencialmente, imóveis de grande porte estrategicamente localizados. Para construção de seu
portfólio, também são levados em conta o nível de maturidade e dominância dos ativos.
um retorno de quase 13% em 12 meses. A relação P/VP do VISC11 é de 1,01x, ou seja, a cota vem
O portfólio do Fundo é composto por participação em 20 shoppings em 12 diferentes estados,

administrados por 9 administradoras distintas, totalizando mais de 220 mil m² de ABL própria. O PL
do VISC é de cerca de R$ 2,1 bilhões e, além das participações em Shoppings, o fundo também dispõe
de aplicações financeiras com liquidez imediata que totalizam quase R$ 224 milhões. Por outro lado, o
fundo possui obrigações, referentes a aquisições prévias, no total de R$ 772,6 milhões. Se
deduzirmos deste valor, as aplicações financeiras, chega-se a uma alavancagem da ordem de 20,5%
sobre os ativos que, apesar de elevado, é perfeitamente administrável dado o cronograma de
amortização das dívidas, a gestão ativa do portfólio e a possibilidade de emissão de novas
cotas.Embora a relação P/VP do fundo indique não haver potencial de valorização, entendemos que
seu valor patrimonial está defasado e, a exemplo do que temos visto em outros fundos de tijolo,
deve ser corrigido ao longo dos próximos meses.

Desempenho da Cota
R$ 2,15 Bi 264,0 mil
R$ 6,53 Mi 1,01
No mês -0,58% 0,85%
6 meses 13,63% 4,84%
R$ 115,84 R$ 117,15
12 meses 13,34% 8,82%
Segmento Gestor
Shopping Center Vinci Real Estate No ano 19,07% 8,04%

Fonte: Economatica
BB Investimentos
42
#interna
Vinci Shopping Centers

Pontos Fortes:
• Diversificação da Carteira (por ativo, por região e por administradora);
• Reserva de resultados de R$ 0,61 p/ cota a ser distribuída ao longo do semestre;
• Gestão ativa do portfólio.
Pontos Fracos:
• Alavancagem relativamente alta (20,5% s/ ativos);
• Exposição em grandes varejistas;
• Predomínio de participações minoritárias (64% do NOI).

125
120
115
110
105
100
95
90
Rendimentos
0,85%
0,81% 0,78% 0,80% 0,78%
0,90%
0,77% 0,77% 0,76%

1,00
0,72% 0,69% 0,71% 0,71% 0,80%
0,70 %
0,80
0,60%
0,50%
0,60
0,40%
R$ 0,80
R$ 0,82
R$ 0,82
R$ 0,82
R$ 0,82
R$ 0,76
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,85
R$ 0,92
R$ 0,92
0,40
R$ 1,00
0,30 %
0,20 %
0,20
0,10%
0,00 0,00%
Fonte: Economatica
BB Investimentos
43
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sejam incertas ou equivocadas, no momento de sua publicação, o BB-BI não garante que tais
dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a veracidade dessas
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se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários
(“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio, em função de
mudanças que possam afetar as projeções da empresa, não implicando necessariamente na
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mudança. Quaisquer divergências de dados neste relatório podem ser resultado de diferentes
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Este material tem por finalidade apenas informar e servir como instrumento que auxilie a
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Nos termos do art. 22 da Resolução CVM 20/2021, o BB-Banco de Investimento S.A declara
que:
1 - A instituição pode ser remunerada por serviços prestados ou possuir relações comerciais
com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório ou com pessoa natural ou jurídica, fundo ou
universalidade de direitos, que atue representando o mesmo interesse dessa(s) empresa(s); o
Conglomerado Banco do Brasil S.A (“Grupo”) pode ser remunerado por serviços prestados ou
possuir relações comerciais com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório, ou com pessoa
natural ou jurídica, fundo ou universalidade de direitos, que atue representando o mesmo
interesse dessa(s) empresa(s).
2 - A instituição pode possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1%

do capital social da(s) empresa(s) analisada(s), e poderá adquirir, alienar ou intermediar
valores mobiliários da(s) empresa(s) no mercado; o Conglomerado Banco do Brasil S.A pode
possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% do capital social da(s)
empresa(s) analisada(s), e poderá adquirir, alienar e intermediar valores mobiliários da(s)
empresa(s) no mercado.
3 – O Banco do Brasil S.A. detém indiretamente 5% ou mais, por meio de suas subsidiárias, de
participação acionária no capital da Cielo S.A, companhia brasileira listada na bolsa de valores e
que pode deter, direta ou indiretamente, participações societárias em outras companhias
listadas cobertas pelo BB–Banco de Investimento S.A.
BB Investimentos
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Disclaimer
Informações Relevantes: analistas de valores mobiliários.
Declarações dos Analistas
O(s) analista(s) envolvido(s) na elaboração deste relatório declara(m) que:
1 - As recomendações contidas neste relatório refletem exclusivamente suas opiniões pessoais

sobre a companhia e seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e
autônoma, inclusive em relação ao BB-Banco de Investimento S.A e demais empresas do Grupo.
2 – Sua remuneração é integralmente vinculada às políticas salariais do Banco do Brasil S.A. e não
recebem remuneração adicional por serviços prestados para a(s) companhia(s) emissora(s)
objeto do relatório de análise ou pessoas a ela(s) ligadas.
O(s) analista(s) declara(m), ainda, em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores
mobiliários analisada(s) neste relatório:
Itens
Analistas
1 2 3 4 5 6
Richardi Ferreira X X X - - -
Victor Penna X X X - - -
3 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, detêm, direta ou indiretamente, em nome

próprio ou de terceiros, ações e/ou outros valores mobiliários de emissão da(s) companhia(s)
emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.
4 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, possuem, direta ou indiretamente,

qualquer interesse financeiro em relação à(s) companhia(s) emissora(s) dos valores mobiliários
analisada(s) neste relatório.
5 – O(s) analista(s) tem vínculo com pessoa natural que trabalha para a(s) companhia(s)
emissora(s) dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.
6 – O(s) analista(s), seus cônjuges ou companheiros, estão, direta ou indiretamente envolvidos

na aquisição, alienação ou intermediação de valores mobiliários da(s) companhia(s) emissora(s)
dos valores mobiliários analisada(s) neste relatório.
RATING
“RATING” é uma opinião sobre os fundamentos econômico-financeiros e diversos riscos a que
uma empresa, instituição financeira ou captação de recursos de terceiros, possa estar sujeita
dentro de um contexto específico, que pode ser modificada conforme estes riscos se alterem.
“O investidor não deve considerar em hipótese alguma o “RATING” como recomendação de
Investimento.
BB Investimentos
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Disclaimer
Mercado de Capitais I Equipe Research
Diretor BB-BI
Geraldo Morete
morete@bb.com.br
Gerentes da Equipe de
Renda Variável BB Securities - London
Pesquisa
Agronegócios, Alimentos e Sid. e Min, Papel e Managing Director – Tiago

Victor Penna
Bebidas Celulose Alexandre Cruz
victor.penna@bb.com.br Mary Silva Mary Silva Henrique Catarino
Wesley Bernabé, CFA mary.silva@bb.com.br mary.silva@bb.com.br Bruno Fantasia
wesley.bernabe@bb.com.br Melina Constantino Transporte e Logística Gianpaolo Rivas
mconstantino@bb.com.br Luan Calimério, CFA Niklas Stenberg
Bancos e Serviços
luan.calimerio@bb.com.br
Financeiros
Rafael Reis Utilities
Banco do Brasil Securities

rafael.reis@bb.com.br Rafael Dias
LLC - New York
Managing Director –
Educação e Saúde rafaeldias@bb.com.br
Andre Haui
Melina Constantino Varejo Marco Aurélio de Sá
mconstantino@bb.com.br Georgia Jorge Leonardo Jafet
Imobiliário georgiadaj@bb.com.br
André Oliveira
andre.oliveira@bb.com.br Fundos Imobiliários
Óleo e Gás Richardi Ferreira
Daniel Cobucci richardi@bb.com.br
cobucci@bb.com.br
BB Investimentos
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Por Richardi Ferreira, CNPI

Após 6 altas mensais consecutivas, IFIX sucumbe ao exterior

No cenário doméstico, a Câmara dos Deputados aprovou, na última semana, o Projeto de

IFIX vs IBOV vs CDI

Fontes: Economatica (em 31/10/2023), BB Investimentos

Renegociação de CRIs do Grupo Gramado Parks impulsiona

No lado das quedas, os fundos de lajes corporativas e escritórios apresentaram os

CPTS11 HGRE11 RBRP11

Fontes: Economatica (em 31/10/2023), BB Investimentos

Para o mês de outubro, estamos mantendo inalterada a recomendação das duas

Carteira FII Renda Carteira FII Ganho

KFOF11 XPSF11 RZTR11 PVBI11

HGCR11 PLCR11 RBRF11 BRCO11

RECR11 VGIP11 RBRL11 RZAT11

MFII11 TGAR11 HGBS11 VISC11

Volatilidade x Retorno das Carteiras

Desempenho das Carteiras no Mês

98,50 BB Ganho; -1,5%

Fontes: Economatica (em 31/10/2023), BB Investimentos

Carteira FII Renda

Por Richardi Ferreira, CNPI

Carteira FII Renda

C arteira V o l. R eto rno (%) D iv id end Y ield (%)

Carteira Renda vs IFIX vs CDI

Carteira IFIX CDI

Fontes: Economatica (em 31/10/2023), BB Investimentos

Carteira FII Renda

Dividend Yield Ponderado

Mês mai/23 jun/23 jul/23 ago/23 set/23 out/23

DY mês Carteira 1,2% 1,2% 1,0% 1,0% 0,9% 1,0%

DY mês IFIX 1,0% 0,9% 0,9% 0,8% 0,9% 0,9%

Fontes: Economatica (em 31/10/2023), BB Investimentos

Fundo de Fundos Kinea

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

Fundo de Fundos Kinea

Retorno da Cota (vs. IFIX)

0,93% 0,94% 0,92% 0,92% 0,96%

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

Retorno da Cota (vs. IFIX)

1,04% 1,09% 1,08% 1,09%

0,89% 0,91% 0,94%

CSHG Recebíveis Imobiliários

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

CSHG Recebíveis Imobiliários

Retorno da Cota (vs. IFIX)

1,04% 1,02% 1,03%

Plural Recebíveis Imobiliários

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

Plural Recebíveis Imobiliários

Retorno da Cota (vs. IFIX)

1,19% 1,18% 1,19% 1,19% 1,21% 1,18% 1,21% 1,18%

REC Recebíveis Imobiliários

Patrimônio Líquido Nº de Cotistas

Último Relatório Outros

REC Recebíveis Imobiliários

Retorno da Cota (vs. IFIX)

Valora CRI Índice de Preço