Delegadocivilcapitulo 12

CERSBOOK
CARREIRA
POLICIAL
BOOK
DELEGADO DE POLÍCIA CIVIL
DIREITO CIVIL
CAPÍTULO 12
CAPÍTULOS
Capítulo 1 – LINDB - Lei de Introdução às Normas do Direito


Brasileiro
Capítulo 2 – Pessoa Jurídica e Pessoa física 
Capítulo 3 – Direitos da Personalidade 

Capítulo 4 – Domicílio 
Capítulo 5 – Bens Jurídicos 
Capítulo 6 – Teoria do ato, fato e negócio jurídico 
Capítulo 7 – Defeitos do Negócio Jurídico 
Capítulo 8 – Prescrição e Decadência 
Capítulo 9 – Teoria Geral das Obrigações 

Capítulo 10 – Adimplemento, extinção e inadimplemento das

obrigações
Capítulo 11 – Responsabilidade Civil 
Capítulo 12 (você está aqui) – Posse e Direitos Reais 
Capítulo 13 – Direito de família 

Capítulo 14 – Direito sucessório 
1
SOBRE ESTE CAPÍTULO
Além de abranger um grande número de artigos do Código Civil, também traz a análise
de outras leis (como dispositivos da lei 4.591/1964) e institutos constitucionais, como a

propriedade e a usucapião.
Em concursos para os cargos de Delegado de Polícia Civil, com certeza o examinador
cobrará algo desse capítulo. É muito comum a incidência de questões sobre a posse e a
usucapião.
Caso não se sinta motivado a ler o presente capítulo, lembre-se que ele também tem
grande relevância na vida prática.
Acompanhe o capítulo com o seu Código Civil, pois as bancas costumam cobrar
primordialmente seu texto (principalmente se for um tema novo, como o direito de laje). No
entanto, leia também a jurisprudência dos tribunais superiores, pois ela pode fazer diferença
para sua aprovação, já que a maioria dos candidatos que passam no concurso acertam as
questões referentes à letra da lei.
Também, no que diz respeito ao conceito dos institutos, será abrangida a doutrina, mas
ela não é o foco do capítulo, servindo apenas de base para compreensão e diferenciação dos
temas.
Estude sempre o capítulo na mesma ordem, para não confundir as categorias, as

divisões e peculiaridades, principalmente dos Direitos Reais. Comece sempre pela posse.
2
SUMÁRIO
DIREITO CIVIL ........................................................................................................................................... 7
Capítulo 12 ................................................................................................................................................ 7
12. Direito das Coisas ............................................................................................................................. 7
12.1 Posse........................................................................................................................................................................... 7
12.1.1 Conceito de posse e teorias............................................................................................................................. 8
12.1.2 Detenção ................................................................................................................................................................... 9
12.1.3 Elementos da Posse e Objeto da Posse .................................................................................................. 12
12.1.4 Classificações da Posse.................................................................................................................................... 12
12.1.4.1 Quanto ao Desdobramento ou Quanto ao Exercício ................................................................ 13
12.1.4.2 Quanto aos Vícios Objetivos ................................................................................................................ 14
12.1.4.3 Quanto aos Vícios Subjetivos ou Quanto à Boa-fé .................................................................... 15
12.1.4.4 Quanto ao Tempo ..................................................................................................................................... 17
12.1.4.5 Quanto à Presença de Título ................................................................................................................ 17
12.1.4.6 Quanto aos Efeitos .................................................................................................................................... 18
12.1.5 Legítima Defesa da Posse e Desforço Imediato ................................................................................... 18
12.1.6 Formas de Aquisição da Posse .................................................................................................................... 20
12.1.7 Adquirente ............................................................................................................................................................ 20
12.1.8 Efeitos ...................................................................................................................................................................... 21
12.1.8.1 Invocar Interditos ....................................................................................................................................... 21
12.1.8.2 Percepção dos Frutos............................................................................................................................... 22
12.1.8.3 Em Relação às Benfeitorias.................................................................................................................... 22
12.1.8.4 Quanto à responsabilidade ................................................................................................................... 24
12.1.9 Perda da Posse.................................................................................................................................................... 25
3
12.1.10 Composse ou Compossessão............................................................................................................... 25
12.2 Direitos Reais ....................................................................................................................................................... 26
12.3 Propriedade .......................................................................................................................................................... 27
12.3.1 Conceito ................................................................................................................................................................. 27
12.3.2 Estrutura do direito de propriedade.......................................................................................................... 27
12.3.3 Classificação da Propriedade ........................................................................................................................ 28
12.3.4 Principais Atributos da Propriedade .......................................................................................................... 29
12.3.5 Função social da propriedade ...................................................................................................................... 31
12.3.6 Extensão da propriedade ................................................................................................................................ 33
12.3.7 Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel........................................................................................ 34
12.3.7.1 Acessão .......................................................................................................................................................... 35
12.3.7.1.1 Formação de ilhas ................................................................................................................................. 35
12.3.7.1.2 Aluvião ........................................................................................................................................................ 38
12.3.7.1.3 Avulsão ....................................................................................................................................................... 39
12.3.7.1.4 Álveo abandonado ................................................................................................................................ 40
12.3.7.1.5 Construções e Plantações .................................................................................................................. 41
12.3.7.2 Usucapião ...................................................................................................................................................... 42
12.3.7.2.1 Usucapião extraordinária .................................................................................................................... 44
12.3.7.2.2 Usucapião ordinária .............................................................................................................................. 45
12.3.7.2.3 Usucapião especial urbana (“pro misero”).................................................................................. 46
12.3.7.2.4 Usucapião especial rural (pro labore) ........................................................................................... 47
12.3.7.2.5 Usucapião conjugal ou por abandono do lar ........................................................................... 48
12.3.7.2.6 Usucapião especial urbana coletiva............................................................................................... 48
12.3.7.2.7 Usucapião especial indígena ............................................................................................................ 49
12.3.7.2.8 Desapropriação judicial ou forma especial de usucapião? ................................................. 50

4
12.3.7.3 Registro Imobiliário ................................................................................................................................... 53
12.3.7.4 Sucessão Hereditária ................................................................................................................................ 55
12.3.8 Formas de Aquisição da Propriedade Móvel ......................................................................................... 55
12.3.8.1 Ocupação ...................................................................................................................................................... 55
12.3.8.2 Achado do Tesouro .................................................................................................................................. 56
12.3.8.3 Usucapião ...................................................................................................................................................... 57
12.3.8.3.1 Usucapião ordinária .............................................................................................................................. 57
12.3.8.3.2 Usucapião extraordinária .................................................................................................................... 57
12.3.8.4 Especificação ................................................................................................................................................ 59
12.3.8.5 Confusão, Comistão e Adjunção ......................................................................................................... 59
12.3.8.6 Tradição.......................................................................................................................................................... 60
12.3.8.7 Sucessão ........................................................................................................................................................ 61
12.3.9 Perda da propriedade ...................................................................................................................................... 62
12.3.10 Propriedade Resolúvel ............................................................................................................................. 63
12.4 Direitos de Vizinhança ..................................................................................................................................... 64
12.5 Condomínio ou Compropriedade ............................................................................................................... 70
12.5.1 Espécies de condomínio ................................................................................................................................. 71
12.5.1.1 Convencional ou voluntário .................................................................................................................. 71
12.5.1.2 Necessário ou legal................................................................................................................................... 72
12.5.1.3 Condomínio Edilício .................................................................................................................................. 73
12.5.1.3.1 Introdução................................................................................................................................................. 73
12.5.1.3.2 Natureza jurídica .................................................................................................................................... 73
12.5.1.3.3 Principais regras do condomínio edilício .................................................................................... 74
12.5.1.4 Multipropriedade ou time-sharing..................................................................................................... 78
12.6 Direitos Reais de Gozo ou Fruição ............................................................................................................. 80

5
12.6.1 Enfiteuse ................................................................................................................................................................. 81
12.6.2 Servidão Predial .................................................................................................................................................. 82
12.6.3 Usufruto.................................................................................................................................................................. 84
12.6.4 Uso ........................................................................................................................................................................... 87
12.6.5 Habitação ............................................................................................................................................................... 87
12.6.6 Superfície ............................................................................................................................................................... 88
12.7 Direitos Reais de Garantia sobre Coisa Alheia ...................................................................................... 89
12.7.1 Penhor ..................................................................................................................................................................... 92
12.7.2 Hipoteca ................................................................................................................................................................. 94
12.7.3 Anticrese ................................................................................................................................................................ 96
12.8 Direitos Reais de Aquisição ........................................................................................................................... 97
12.9 Direitos Reais de Interesse Social ............................................................................................................... 98
12.9.1 Concessão de Uso Especial Para Fins de Moradia .............................................................................. 98
12.9.2 Concessão de Direito Real de Uso ............................................................................................................. 98
12.10 Direito Real de Laje ........................................................................................................................................... 99
QUADROS SINÓTICOS ....................................................................................................................... 101
QUESTÕES COMENTADAS ................................................................................................................ 109
GABARITO ............................................................................................................................................ 122
QUESTÃO DESAFIO ............................................................................................................................. 123
GABARITO QUESTÃO DESAFIO ........................................................................................................ 124
LEGISLAÇÃO COMPILADA ................................................................................................................. 126
JURISPRUDÊNCIA................................................................................................................................ 128
MAPAS MENTAIS ................................................................................................................................ 172
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................................................................................... 174
6
DIREITO CIVIL
Capítulo 12
Aluno, estamos quase acabando o estudo do Direito Civil.
No presente capítulo veremos a Posse e os Direitos Reais. Trata-se de tema muito

técnico, então, leia os artigos do Código Civil correspondente.
Estude muito bem o instituto da usucapião, que despenca em provas (tanto a letra de
lei quanto a jurisprudência dos tribunais superiores). Fixe bem as principais diferenças entre
seus tipos e os seus prazos.
Vamos ao que interessa!
12. Direito das Coisas
O direito das coisas traduz um conjunto de normas reguladoras das relações jurídicas
referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem, segundo uma finalidade social.
Ele divide-se no instituito da posse e nos direitos reais, sendo a propriedade o direito real
por excelência.
Não pule a posse, ela ajuda a entender o restante do capítulo e abrange poucos artigos
do Código Civil.
12.1 Posse
O Código Civil trata da posse em seus artigos 1.196 a 1.227.
7
12.1.1 Conceito de posse e teorias
De acordo com o art. 1196, CC, a posse é exercida por todo aquele que tem de fato o
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade (usar, fruir, gozar e
dispor).
O Código Civil traz a posse como uma situação de fato, como um título à parte,
demonstrando explicitamente que esse instituto não faz parte dos direitos reais, o que
também entende a doutrina majoritária (use esse posicionamento em prova). Conforme será
explicado em tópico posterior, o rol dos direitos reais, previsto no art. 1225, do CC, é taxativo.
Há três teorias que buscam justificar a natureza jurídica da posse (as primeiras duas
teorias são as mais cobradas pelos examinadores):
 Teoria Justificadora da Posse ou Teoria Subjetiva de Savigny: para haver posse, é

necessária a apreensão física da coisa E a vontade de ser dono (corpus + animus).
 Primeiro elemento: corpus - é o poder físico ou disponibilidade sobre a coisa.

 Segundo elemento: animus rem sibi habendi (intenção de ter a coisa como
própria). O animus é, então, a vontade de tê-la como sua e poder defendê-la

contra terceiro.
 Diante desse segundo elemento, o locatário, o comodatário, os depositários,

entre outros, não são possuidores, pois não há qualquer intenção de tornarem-
se proprietários.
 O grande mérito de Savigny foi conceber a autonomia da posse, já que antes a
posse era subordinada à propriedade (caráter dependente).
 A teoria subjetiva tem importância no estudo da usucapião.   Para a teoria

subjetiva não há sentido se falar em posse indireta, pois aquele que não tem
intenção de ser dono, não será possuidor, mas apenas detentor.

 Crítica: Savigny introduziu o elemento subjetivo, que nem sempre está presente.
O maior discípulo de Savigny, Ihering, critica esse elemento subjetivo e cria outra
teoria.  
8
 Teoria Simplificada da Posse (de Ihering) ou Teoria Objetiva: a posse se concretiza
com a mera conduta do possuidor, de agir como se dono fosse pouco importando a
sua vontade em relação à propriedade.
 Então, posse = corpus
 É a teoria adotada pelo Código Civil brasileiro (Art. 1.196. “Considera-se
possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos
poderes inerentes à propriedade”).
 Obs.: não obstante o CC/02 adote a Teoria Objetiva, por vezes traz aspectos
subjetivos. Ex.: usucapião (exige-se a posse com animus domini).
 Teoria Sociológica ou da Função Social da Posse: defendida por Saleilles, Perozzi e

Hernandez Gil, tal teoria ultrapassa a anterior. A posse é entendida como corpus +
função social.
 Essa teoria foi adotada implicitamente pelo CC/02, ao valorizar a chamada
“posse-trabalho”. Ex.: art. 1238, parágrafo único, do CC, que reduz o prazo da
usucapião extraordinária de 15 para 10 anos se houver posse-trabalho.  
 Enunciado 492, CJF: “A posse constitui direito autônomo em relação à
propriedade e deve expressar o aproveitamento dos bens para o alcance de
interesses existenciais, econômicos e sociais merecedores de tutela”.  
12.1.2 Detenção
Fâmulo da posse ou detentor ou servidor de posse é aquele que tem a posse não
em nome próprio, mas em nome daquele ao qual ele está subordinado, seguindo ordens e
instruções. É o que detém a coisa em virtude de dependência econômica ou vínculo de

subordinação (art. 1.198, CC)1. Ex.: zelador de um prédio, caseiro (que é o exemplo mais
usado), etc.
A detenção não se confunde com a posse, pois aquela se caracteriza quando alguém,
achando-se em relação de dependência para com o outro, conserva a posse em nome deste
e em cumprimento de ordens e instruções suas.
1
Vide questão 03
9
Porém, conforme o Enunciado 301, CJF, caso rompida a relação de subordinação, a
detenção pode ser convertida em posse. Por exemplo, João decide não mais caseiro do sítio
de Alberto, mas quer continuar morando dentro dele. Alberto, então, aluga a parte do sítio
para João, que se torna locatário. João passará, assim, a ter a posse direta de parte do sítio, e
o proprietário do sítio terá apenas a posse indireta de tal espaço.
Leia o artigo 1.198, CC, para melhor entender o instituto da detenção:
Art. 1.198. “Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência

para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou
instruções suas.
Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo como prescreve este
artigo, em relação ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o
contrário”.
Apesar de não ser possuidor do bem, o detentor pode defender a posse alheia por
meio da autotutela, conforme reconhece o Enunciado 493, da V Jornada de Direito Civil: “O
detentor (art. 1.198 do Código Civil) pode, no interesse do possuidor, exercer a autodefesa do
bem sob seu poder” (Enunciado n. 493).
Veremos que a autotutela é um meio legítimo de defesa do possuidor, exercido
segundo o princípio da proporcionalidade, em duas situações, previstas no §1º, do art. 1.210,

CC – legítima defesa e desforço incontinenti.
No entanto, o detendor não é parte legitima para defender a posse por meio de ações
possessórias típicas previstas no CPC. Também não pode ser sujeito passivo.
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O que acontece se o detentor, mesmo sendo parte ilegítima, for citado pelo autor
de uma ação possessória? Nesse caso, o réu (detentor), em contestação, pode alegar sua
ilegitimidade, indicando o réu correto. O autor terá o prazo de 15 dias para se manifestar,
podendo concordar com a indicação (removendo o réu e colocando o novo legitimado) ou
optar por incluir o novo legitimado como litisconsorte passivo (arts. 338 e 339, CPC)2.
No âmbito do Direito Administrativo, a ocupação irregular de áreas públicas por
particulares também representa ato de mera detenção. Essa posição é adotada pelo STJ que
editou duas súmulas tratando sobre o tema.
 A primeira, súmula 619 do STJ aduz que “a ocupação indevida de bem público
configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou
indenização por acessões e benfeitorias”.
 Por sua vez, a súmula 637 do STJ, afirmar que: “o ente público detém legitimidade e
interesse para intervir, incidentalmente, na ação possessória entre particulares, podendo
deduzir qualquer matéria defensiva, inclusive, se for o caso, o domínio”.
 Em regra, o proprietário não pode alegar seu domínio em ação em que é
discutida a posse do bem. No entanto, o Poder Público, devido à inafastabilidade
do interesse público, pode alegar o seu domínio.
Ademais, conforme o STJ, particulares podem ajuizar ação possessória para resguardar
o livre exercício do uso de via municipal (bem público de uso comum do povo) instituída
como servidão de passagem. Ex: a empresa começou a construir uma indústria e a obra está
2
Art. 338, CPC: “Alegando o réu, na contestação, ser parte ilegítima ou não ser o responsável pelo prejuízo invocado, o juiz
facultará ao autor, em 15 (quinze) dias, a alteração da petição inicial para substituição do réu.
Parágrafo único. Realizada a substituição, o autor reembolsará as despesas e pagará os honorários ao procurador do réu
excluído, que serão fixados entre três e cinco por cento do valor da causa ou, sendo este irrisório, nos termos do art. 85, §8º”.
Art. 339, CPC: “Quando alegar sua ilegitimidade, incumbe ao réu indicar o sujeito passivo da relação jurídica discutida sempre
que tiver conhecimento, sob pena de arcar com as despesas processuais e de indenizar o autor pelos prejuízos decorrentes da
falta de indicação.
§ 1º O autor, ao aceitar a indicação, procederá, no prazo de 15 (quinze) dias, à alteração da petição inicial para a substituição
do réu, observando-se, ainda, o parágrafo único do art. 338.
§ 2º No prazo de 15 (quinze) dias, o autor pode optar por alterar a petição inicial para incluir, como litisconsorte passivo, o
sujeito indicado pelo réu”.
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invadindo a via de acesso (rua) que liga a avenida principal à uma comunidade de moradores
locais. Os moradores possuem legitimidade para ajuizar ação de reintegração de posse contra
a empresa alegando que a rua que está sendo invadida representa uma servidão de
passagem. STJ. 3ª Turma. REsp 1582176-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/9/2016,
Info 590.
12.1.3 Elementos da Posse e Objeto da Posse
Os elementos da posse são:
 Sujeito capaz;
 Objeto lícito e possível;
 Forma livre;
 Relação dominante entre sujeito e coisa.
Devido ao fato de o nosso sistema adotar, em regra, a Teoria Objetiva, pode ser objeto
da posse apenas bens materiais, corpóreos.
 Os bens intangíveis não são passíveis de posse, logo, descabe o manejo de tutela
possessória para a proteção de bens incorpóreos. Ex.: para proteger direitos autorais3.
 Mas o que o titular deve usar para a tutela de bens incorpóreos? Ação de perdas
e danos ou tutela específica.
 Também é inadmissível usucapião de bem incorpóreo, pois a usucapião induz posse,
logo, se ela não existe, não haverá usucapião.  
 Exceção: Súmula 193, STJ: “o direito de uso de linha telefônica pode ser
adquirido por usucapião”. 
12.1.4 Classificações da Posse
A classificação da posse pode ser dividida em várias espécies, vejamos:
3
Súmula 228, STJ: “É inadmissível o interdito proibitório para a proteção do direito autoral”.  
12
12.1.4.1 Quanto ao Desdobramento ou Quanto ao Exercício
 Direta ou imediata: é exercida por quem mantém contato físico com a coisa, existindo
um poder físico imediato. Como exemplos podemos citar o locatário, o depositário, o
comodatário e o usufrutuário.
 Indireta ou mediata: é exercida por quem não está em contato com a coisa. É a
posse exercida através de outra pessoa. Na locação o locatário (inquilino) tem a posse
direta (exerce a posse em nome próprio) e o locador (proprietário) tem a posse indireta
(ele a exerce através do inquilino).
Importante! A posse direta não anula a indireta. Ambas coexistem, de forma que o
titular pode transferir a qualidade de possuidor, por força de contrato, e não perder tal
qualidade. Leia o art. 1.197, CC:4
Art. 1.197, CC. “A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem
aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto”.
O Enunciado 76, da I Jornada de Direito Civil prevê que “o possuidor direto tem direito de
defender a sua posse contra o indireto, e este contra aquele (art. 1.197, parte final, do
Código Civil) ”. Em suma, tanto o possuidor direto quanto o indireto podem invocar a
proteção possessória um contra o outro, e também contra terceiros.
Por último, atente-se aos seguintes institutos:
• Composse: ocorre quando duas pessoas tem a posse sobre coisa indivisível.
4
Vide questão 02
13
Art. 1.199, CC: “Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma
exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros
compossuidores”.
• Posses paralelas ou múltiplas: ocorre a existência de posses de naturezas diversas

(direta e indireta) sobre a mesma coisa, por exemplo a do locador e a do locatário.
12.1.4.2 Quanto aos Vícios Objetivos
Aluno, atente-se a essa classificação, ela cai muito em prova!
 Justa: é aquela adquirida sem vícios da violência, da clandestinidade ou da

precariedade, sendo uma posse “limpa”.
Art. 1.200, CC: “É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária”.
 Injusta: é a adquirida por meio de ato de violência, ato clandestino ou de

precariedade, ou seja, apresenta algum dos vícios, nos seguintes termos:
 Posse violenta: obtida por meio de esbulho, for força física ou violência moral.
É a posse que se adquire pelo uso da força (vis absoluta) ou pela ameaça
(vis compulsiva). A doutrina tem o costume de, a fim de exemplificá-la,
associá-la ao crime de roubo. Exemplo: Pablo expulsa Fred de sua fazenda. A

posse de Pablo começa apenas quando ele expulsa Fred, sendo injusta
decorrente de violência.
 Posse clandestina: obtida às escondidas, de forma oculta, à surdina, na calada

da noite. É assemelhada ao crime de furto. Exemplo: um sujeito entra e se
apossa de uma casa quando seus habitantes estão viajando.
 Posse injusta por precariedade: obtida com abuso de confiança ou de

direito (precário). Tem forma assemelhada ao crime de apropriação indébita,
já que pode ocorre quando o possuidor não devolve a coisa no tempo
aprazado.
14
Basta apenas a existência de um vício para ser considerada a posse injusta, não havendo
exigência de cumulação.
A posse, mesmo que injusta, ainda é posse e pode ser defendida por meio de ações
possessórias em face de terceiros, mas não contra aquele de quem se tirou a coisa.
Segundo entendimento majoritário e clássico, levando em consideração o que consta do art.

1.208, segunda parte, do CC5, as posses injustas por violência ou clandestinidade podem
ser convalidadas, o que não se aplicaria à posse injusta por precariedade6.
12.1.4.3 Quanto aos Vícios Subjetivos ou Quanto à Boa-fé
Aluno, atente-se a essa classificação, ela cai muito em prova! O examinador costuma
misturar as definições de prova de má-fé com prova injusta (classificação vista acima).
 Posse de Boa-fé: o possuidor ignora os vícios que impedem ou os obstáculos que lhe
impedem a aquisição da coisa, ou quando tem um justo título que fundamente a sua
posse.
 De que boa-fé estamos nos referindo, da objetiva ou da subjetiva? Trata-se,
aqui, da boa-fé subjetiva, ou seja, estado anímico de inocência ou
5
Art. 1.208, CC: “Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos
violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade”.
6
A corrente contemporânea prega a análise dessa cessação caso a caso, de acordo com a finalidade social da posse (função
social da posse), prevendo, portanto, que a posse injusta por precariedade também pode ser convalidada. Esse entendimento
foi reconhecido na III Jornada de Direito Civil, com a aprovação do Enunciado n. 237, in verbis: “É cabível a modificação do título
da posse – interversio possessionis – na hipótese em que o até então possuidor direto demonstrar ato exterior inequívoco de
oposição ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus domini”.
15
desconhecimento de vício. Exemplo: sujeito com formal de partilha, de onde
recebe uma fazenda por herança. Só que a escritura da fazenda tinha sido
falsificada pelo de cujus e o herdeiro de nada sabia.
 Dispositivos do CC sobre a posse de boa-fé:
“Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que

impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único. O possuidor com justo título7 tem por si a presunção de boa-fé, salvo
prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que
as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente”.
 Posse de Má-fé: o possuidor sabe do vício que acomete a coisa, mas mesmo assim
pretende exercer o domínio fático sobre esta.
Não há coincidência necessária entre a posse justa 8e a posse de boa-fé.
A primeira vista, toda posse justa deveria ser de boa-fé e toda posse de boa-fé deveria ser
justa. No entanto, é possível tanto a posse injusta de boa-fé quanto posse justa de má-fé.
7
Acerca do justo título, é importante ressaltar dois enunciados do CJF:
En. 302, CJF: “Pode ser considerado justo título para a posse de boa-fé o ato jurídico capaz de transmitir a posse ad
usucapionem, observado o disposto no art. 113 do Código Civil.”
En. 303, CJF: “Considera-se justo título, para a presunção relativa da boa-fé do possuidor, o justo motivo que lhe autoriza a
aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da
função social da posse”.
8
Vide questão 06
16
O exemplo clássico de posse injusta, mas de boa-fé, ocorre no caso de compra de um bem
roubado, sem que se saiba que o bem foi retirado de outrem com violência. Ou, por exemplo,
quando o indivíduo herda um bem roubado, desconhecendo tal crime.
Por outro lado, terá posse justa, mas de má-fé, o locatário que pretende adquirir o bem por
usucapião, na vigência do contrato.
Também terá posse justa e de má-fé aquele que adquire a posse de um terreno por meio
da prática de um vício de consentimento, mas consegue obter a sua propriedade
mediante um título aquisitivo. Veja que, nesse caso, o indivíduo não prevaleceu de
clandestinidade, violência ou precariedade para iniciar a posse, mas sabe que o bem tinha
dono originalmente.
12.1.4.4 Quanto ao Tempo
 Posse nova: posse exercida a menos de um ano e um dia, ou seja, com até um ano.
 Posse velha: posse exercida a mais de um ano e um dia.
A classificação da posse quanto ao tempo é fundamental para a questão processual

relativa às ações possessórias. Analise melhor as ações quando for estudar o material de
processo civil. Elas estão previstas entre os artigos 554 a 568, do CPC.
O possuidor atual não perde a posse depois de um ano e dia. O que acontece após
esse período é a maior dificuldade de sua defesa rápida perante ao antigo possuidor. Veja o
que diz o Enunciado n. 238, da III Jornada de Direito Civil: “se a ameaça, turbação ou esbulho
forem novos, a ação segue rito especial e cabe liminar; se forem velhos, a ação é de força
velha, o rito é ordinário, não cabe liminar, mas cabe tutela antecipada”.
12.1.4.5 Quanto à Presença de Título
 Com título ou ius possidendi: quando há uma causa representativa da transmissão da
posse, fundado em um documento escrito (um contrato), como ocorre na vigência de

um contrato de locação ou de comodato;
17
 Sem título ou ius possessionis: quando não há uma causa representativa, pelo menos
aparente, da transmissão do domínio fático. Exemplo: no caso de alguém achar um

tesouro, sem a intenção de fazê-lo.
12.1.4.6 Quanto aos Efeitos
 Posse ad interdicta (também chamada de posse imprópria): é a regra geral. É a posse

que pode ser defendida pelas ações possessórias diretas ou interditos possessórios. Mas
não conduz à usucapião.
 Posse ad usucapionem (também chamada de posse própria): é a exceção. É a que se

prolonga por determinado lapso de tempo previsto na lei, admitindo-se a aquisição da
propriedade pela usucapião, desde que obedecidos os parâmetros legais. Deve ser
mansa, pacífica, duradoura por lapso temporal previsto em lei, ininterrupta e com
intenção de dono, e em regra, deve ter os requisitos do justo título e da boa-fé.
Resumo:
 Posse própria é a daquele que tem animus domini (intenção de submeter a coisa ao
exercício de um direito real). Exemplo: se “X” compra um imóvel e passa a morar nele,
tem a posse própria.
 Posse imprópria é a daquele que tem posse subordinada a de outra pessoa, que tem
posse própria. Exemplo: locatário (inquilino).
12.1.5 Legítima Defesa da Posse e Desforço Imediato
O art. 1210, § 1º, do CC aduz que “o possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-
se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de
desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse”.
18
A legítima defesa da posse e o desforço imediato constituem formas de autotutela,
autodefesa ou de defesa direta, independentemente de ação judicial, cabíveis ao possuidor

direto ou indireto contra as agressões de terceiro.
Nos casos de ameaça e turbação, em que o atentado à posse não foi definitivo, cabe a
legítima defesa.
Havendo esbulho, a medida cabível é o desforço imediato, visando à retomada do

bem esbulhado.
Para que a defesa ou o desforço imediato sejam considerados lícitos, se faz necessário a
atuação imediata, ou seja, incontinenti do possuidor (ou detentor). O magistrado deve
analisar, em cada caso concreto, se ocorreu esse imediatismo da defesa. Sobre esse requisito,
há o Enunciado 495 na V Jornada de Direito Civil, que propõe uma interpretação restritiva:
“no desforço possessório, a expressão ‘contanto que o faça logo’ deve ser entendida
restritivamente, apenas como a reação imediata ao fato do esbulho ou da turbação, cabendo
ao possuidor recorrer à via jurisdicional nas demais hipóteses”.
Por fim, lembre-se: o possuidor que toma as medidas de autotutela não pode ir além do
indispensável para a recuperação de sua posse. Deve agir nos limites do exercício regular
desse direito. Além disso, pode fazer uso de apoio de empregados ou prepostos para exercer
a autotutela, sendo responsável objetivamente pelos atos dos terceiros.
19
12.1.6 Formas de Aquisição da Posse
O Código Civil segue um sistema de princípios, de cláusulas gerais, de conceitos legais

indeterminados, não trazendo taxativamente as formas de aquisição da posse. O art. 1204 do
CC apenas dispõe que “adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o
exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade”.
São exemplos de formas de aquisição da posse: apreensão da coisa, exercício de direito,
disposição da coisa, tradição e constituto possessório.
As formas de aquisição de posse podem ser classificadas como formas de aquisição

originárias, quando há um contato direto entre a pessoa e a coisa. Um exemplo acontece
no ato de apreensão de bem móvel, quando a coisa não tem dono (res nullius) ou for
abandonada (res derelictae).
Já as formas de aquisição derivadas, acontecem quando há uma intermediação
pessoal. O exemplo mais comum é a tradição, que vem a ser a entrega da coisa.
A aquisição da posse não costuma cair em prova, ao contrário da aquisição da

propriedade, que ainda estudaremos neste capítulo.
12.1.7 Adquirente
O art. 1.205, do CC, preconiza que a posse pode ser adquirida: pela própria pessoa que
a pretende ou por seu representante; ou, por terceiro sem mandato, dependendo de
ratificação.
Em outras palavras, a posse pode ser adquirida pelo próprio sujeito que a apreende,
desde que capaz; por seu representante legal ou convencional (caso do herdeiro e do
mandatário); ou até por terceiro que não tenha mandato, desde que haja confirmação
posterior, com efeitos ex tunc ou retroativos.
20
12.1.8 Efeitos
Vamos tratar agora dos principais efeitos da posse.
12.1.8.1 Invocar Interditos
São as ações possessórias, que devem ser estudadas com mais detalhes em Processo
Civil. São divididas conforme o tipo de intimidação à posse:
 Ameaça: risco de atentado à posse. Caberá interdito proibitório.
 Turbação: atentados fracionados à posse. Caberá manutenção de posse.
 Esbulho: atentado consolidado à posse. Caberá reintegração de posse.
O art. 554, do CPC, prevê a possibilidade de fungibilidade das 3 ações possessórias, vejamos:
“A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do
pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela cujos pressupostos estejam
provados”.
Se a ameaça, a turbação e o esbulho forem novos, ou seja, tiverem menos de um ano
e um dia, caberá a ação de força nova: o respectivo interdito possessório seguirá o rito
especial, cabendo liminar nessa ação.
Já se a ameaça, a turbação e o esbulho forem velhos, com pelo menos um ano e um
dia, caberá ação de força velha, que segue o ora procedimento comum, não cabendo a
respectiva liminar. Todavia, será possível, no último caso, uma tutela de urgência ou de
evidência, nos termos dos arts. 300 a 311, do CPC.
21
12.1.8.2 Percepção dos Frutos
 Possuidor de boa-fé: tem direito aos frutos percebidos, ao uso e gozo da coisa, às
despesas de produção. Não tem direito aos frutos pendentes quando cessa a boa-fé,
depois de deduzidas as despesas da produção e custeio, e devem ser restituídos os

frutos colhidos com antecipação.
 Possuidor de má-fé: responde pelos frutos colhidos e percebidos, bem como pelos
que, por culpa sua, deixou de colher desde o momento em que se constituiu a má-fé.
O possuidor de má-fé só tem direito à restituição pelas despesas de produção e de
custeio.
12.1.8.3 Em Relação às Benfeitorias
As benfeitorias são bens acessórios introduzidos em um bem móvel ou imóvel, visando

a sua conservação ou melhora da sua utilidade. A definição de benfeitoria, por nós já
estudada, está no art. 96, CC9. As benfeitorias podem ser necessárias (as essenciais, pois
visam à conservação da coisa principal), úteis (aumentam ou facilitam o uso da coisa principal)
e voluptuárias (de mero luxo ou deleite, pois tornam mais agradável o uso da coisa
principal).
 Possuidor de boa-fé: tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias, úteis

e voluptuárias. Poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias
necessárias e úteis. No tocante às benfeitorias voluptuárias, o possuidor de boa-fé tem

direito ao seu levantamento, se não forem pagas, desde que isso não gere prejuízo à
coisa (ius tollendi).
 Possuidor de má-fé: serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe

assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.
9
Art. 96. “As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1 o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais
agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2 o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3 o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”.
22
10
Leia os art. 1.219 a 1.222 do CC, que disciplinam o acima mencionado:
Art. 1.219. “O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e
úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o
puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das
benfeitorias necessárias e úteis 11.
Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias;

não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as
voluptuárias.
Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam ao ressarcimento

se ao tempo da evicção ainda existirem.
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé,

tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé
indenizará pelo valor atual”.
10
Vide questão 01
11
Vale observar o que prevê o Enunciado 81, CJF: “o direito de retenção previsto no art. 1.219 do Código Civil, decorrente da
realização de benfeitorias necessárias e úteis, também se aplica às acessões (construções e plantações) nas mesmas
circunstâncias”.
23
Devemos tomar cuidado, pois a Lei de Locações (arts. 35 e 36) difere-se do disposto na
tabela acima acerca da relação entre possuidor de boa-fé e ressarcimento pelas benfeitorias.
Lembremos as regras da Lei 8.245/1991, para contrastar com as previstas acima. E, no caso de
um contrato de locação de imóvel urbano, deve prevalecer a Lei 8.245/1991, por ser mais
específica que o Código Civil (critério da especialidade):
 O locatário, que é considerado um possuidor de boa-fé, sempre tem direito

ressarcimento pelas benfeitorias necessárias que fez no imóvel, sob pena de
enriquecimento sem causa do locador. No entanto, ele só terá direito ao ressarcimento
das benfeitorias úteis quando houver prévio consentimento do locador para sua
realização. Então, se o locador não anuiu à obra, tal benfeitoria útil não será indenizada.
 Por fim, as benfeitorias voluptuárias não geram direito a indenização, mas apenas
direito à retirada da benfeitoria, caso possível. Então, por exemplo, se uma piscina for
construída pelo locatário, o locador não precisará ressarci-lo, mesmo que não seja
possível retirá-la.
12.1.8.4 Quanto à responsabilidade
 Possuidor de boa-fé: não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der
causa. Assim, para o possuidor ser responsabilizado pela perda ou deterioração da coisa
se faz necessário a comprovação da culpa em sentido amplo, ou seja, sua

responsabilidade é subjetiva.
Art. 1.217, CC: “O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração da coisa,
a que não der causa”.
24
 Possuidor de má-fé: responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que
acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do
reivindicante. Nesse caso, a responsabilidade será objetiva, a não ser que haja prova de
que a coisa se perderia mesmo se estivesse com o reivindicante.
Art. 1.218, CC: “O possuidor de má-fé responde pela perda, ou deterioração da coisa,
ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado, estando ela na
posse do reivindicante”.
12.1.9 Perda da Posse
Assim como as formas de aquisição da posse, o legislador não estabeleceu quais são
as formas de perda, utilizando expressões genéricas ao estabelecer no art. 1.223 do CC que

“perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o
bem, ao qual se refere o art. 1.196. ” Em resumo, perde a posse aquele que vê cessar os
elementos da propriedade.
Assim, podemos trazer como exemplos de perda da posse:
 Pelo abandono da coisa;
 Pela tradição, ou seja, entrega da coisa;
 Pela perda ou destruição da coisa;
 Pela posse de outrem;
 Pelos constitutos possessórios.
12.1.10 Composse ou Compossessão
Conforme já visto anteriormente, a composse ocorre quando uma coisa indivisa (mesma
coisa) é partilhada por uma pluralidade de sujeitos, havendo um condomínio de posses em

relação ao bem. Pode ter origem inter vivos ou mortis causa. Como exemplos, temos a
25
herança de uma casa por duas pessoas, onde ambas, antes da partilha, terão a posse
indivisível sobre o imóvel.
Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela
atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores. Com isso, desde
que não haja exclusão do direito alheio, qualquer um dos possuidores poderá fazer uso das
ações possessórias, no caso de atentado praticado por terceiro, inclusive exercer a autotutela.
Podem ser divididas em:
 Pro indiviso ou indivisível: cada possuidor tem uma parcela ideal do bem, não sendo
possível determinar, no plano fático e corpóreo, a parte de cada um. O bem é
indivisível.
 Pro diviso ou divisível: há uma divisão de fato do bem entre os compossuidores,

determinável no plano fático e corpóreo. O bem é divisível.
12.2 Direitos Reais
A presença deste assunto é certa em etapas objetivas de certames para a magistratura e

muito recorrente nos de Defensoria Pública. Deste modo, empenhe atenção redobrada ao
tema, principalmente à usucapião.
Diferentemente dos demais direitos, os direitos reais não se caracterizam pela

necessidade do envolvimento de duas partes, mas sim pela sujeição de um bem a uma
pessoa.
Como principais características dos direitos reais, conforme a doutrina, podemos

elencar:
 Oponibilidade erga omnes, ou seja, contra todos os membros da coletividade.
 Existência de um direito de sequela, que segue a coisa. Os direitos reais vinculam-se a

um bem específico (aderência). Assim, pode o seu titular ir atrás desse bem com quem
quer que ele esteja, salvo os limites impostos pela lei.
26
 Previsão de um direito de preferência a favor do titular de um direito real.
 Viabilidade de incorporação da coisa por meio da posse.
 Regência pelo princípio da publicidade dos atos, o que se dá pela entrega da coisa ou
tradição (no caso de bens móveis) e pelo registro (no caso de bens imóveis).
 Os Direitos Reais só existem se tipificados em lei (são numerus clausus). Podem ser
estabelecidos pelo CC ou por outras leis. Assim, não é dado às partes criarem, por livre
pactuação, novas espécies de direitos reais. Isso porque, em razão das várias garantias
que os cercam, interesses de terceiros poderiam ser prejudicados.
12.3 Propriedade
12.3.1 Conceito
O tema encontra-se previsto nos artigos 1.228 a 1.360 do Código Civil.
A propriedade é o mais importante dos direitos reais. Refere-se ao direito que a pessoa
física ou jurídica tem de usar, fruir ou gozar, dispor de um bem ou reavê-lo de quem
injustamente o possua ou detenha (art. 1.228, CC).
A propriedade deve ser exercida com base na função social e socioambiental a ela
destinada, as quais estudaremos posteriormente.
12.3.2 Estrutura do direito de propriedade
Conforme visto acima, os elementos da propriedade ou as faculdades do proprietário
em relação ao bem são:
 Usar: como o próprio nome diz, é a faculdade de usar a coisa, o titular tem acesso aos
frutos naturais da coisa. Exemplo: morar. O uso pode ser direto ou indireto (nesse
caso, pelo fâmulo da posse, ou detentor).
27
 Fruir ou gozar: trata-se da faculdade de explorar economicamente a coisa, mediante
extração de frutos e produtos, que ultrapassam a percepção de simples frutos naturais.

Exemplo: alugar.
 Dispor: é a possibilidade de alterar a substância da coisa. A disposição pode ser
material (exemplos: destruição ou abandono do bem) ou jurídica (exemplos: de venda,

doação ou gravar o bem com ônus reais, como no caso da hipoteca); onerosa ou
gratuita.
 Reivindicar: os elementos anteriores (usar, fruir e dispor) eram internos ou econômicos,

isso significa que, por meios deles o proprietário pode obter vantagens pecuniárias
decorrentes de sua titularidade. Já a faculdade de reivindicar o bem representa o

elemento externo ou jurídico da propriedade. Ele representa a pretensão do direito
subjetivo de excluir terceiros de indevida ingerência sobre a coisa. Pode ser exercido
por meio de ação petitória, fundada na propriedade, sendo a mais comum a ação
reivindicatória, principal ação real fundada no domínio. Ex: ajuizar ação judicial contra
quem detiver a posse de forma injusta.
12.3.3 Classificação da Propriedade
 Plena ou Alodial: quando o indivíduo tem todos os elementos da propriedade (uso,

fruição, disposição e reivindicação), sem que terceiros tenham qualquer direito sobre a
coisa.
 Limitada ou Restrita: quando algum ônus recai sobre a propriedade, casos da hipoteca,
servidão ou usufruto; ou quando a propriedade for resolúvel, dependente de condição
ou termo. Quando alguns desses elementos passam a ser de outrem, temos o direito
real sobre coisa alheia, fazendo com que o direito de propriedade seja composto por
duas partes:
 Nua propriedade: corresponde à titularidade do domínio, ao fato de ser

proprietário e de ter o bem em seu nome. O nu proprietário mantém os
atributos de dispor e reaver a coisa.
28
 Domínio útil: corresponde à possibilidade do uso, gozo ou fruição da coisa.
Dependendo do (s) atributo (s) que detém, a pessoa recebe uma denominação
diferente: superficiário, usufrutuário, usuário, habitante, promitente comprador
etc. Por exemplo, o usufrutuário tem os atributos de usar e fruir (gozar) da

coisa.
12.3.4 Principais Atributos da Propriedade
 Direito absoluto: traduz-se no fato de a propriedade ser oponível erga omnes ou no

de o proprietário poder desfrutar da coisa como bem entender. No entanto, tal direito
pode ser relativizado em algumas situações, casos de aplicação da função social e

socioambiental da propriedade.
 Direito exclusivo. Em regra, a propriedade é exclusiva, ou seja, a mesma coisa não
pode pertencer com exclusividade e simultaneidade a duas ou mais pessoas, em

idêntico lapso temporal, salvo os casos de condomínio (caso seja pro indiviso) ou
copropriedade (essa última hipótese que também não retira o seu caráter de
exclusividade).
 Situação peculiar: instituto do condomínio em multipropriedade. A lei nº

13.777/2018 alterou o Código Civil e a Lei de Registros Públicos para dispor
sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro. A multipropriedade
ou time-sharing ocorre quando um bem é dividido entre vários proprietários,
sendo que cada um deles utilizará a coisa, com exclusividade, em sua
totalidade, durante certo (s) período (s) de tempo por ano, em um sistema de
rodízio.
 Direito perpétuo: o direito de propriedade não se extingue pelo lapso temporal (pelo
não uso) e pode ser passado de geração em geração.
 Mitigações à perpetuidade:
29
o A usucapião mitiga a perpetuidade, já que se ocorrer, o bem passa a ter
novo dono.
o O não uso pode acarretar algumas consequências, tais como a

desapropriação pela falta de cumprimento da função social da
propriedade (art. 184, CF e 1.276, CC).
o Quando se tratar de propriedade resolúvel ou revogável, o direito fica

subordinado a um evento.
 Direito elástico: a propriedade pode ser distendida ou contraída, sem perder a sua
essência. Um ou alguns dos poderes inerentes ao direito de propriedade podem ser
cedidos (exemplo: no usufruto, onde se cedem o uso e gozo). Depois os poderes
retornam ao titular, restabelecendo o direito pleno de propriedade.
 No usufruto, por exemplo, a propriedade se mantém intocável, entretanto, o

domínio se fragiliza, eis que o usufrutuário temporariamente recebe as
faculdades de usar e fruir a coisa, subordinando o bem ao seu senhorio. Já o

proprietário se converte em nu-proprietário, pois está despido de parte dos
poderes dominiais.
 Direito complexo: a propriedade é o direito real mais complexo, já que reúne o

conjunto de quatro poderes (usar, gozar, dispor e reivindicar).
Um “bizu” para decorar os principais atributos da propriedade é a palavra CAPEELA:

 C – complexa,
 A – absoluta,
 P – perpétua,
 E – exclusiva (em regra) e
30
 ELA – elástica.
Ademais, não esqueça que o direito à propriedade também é um direito fundamental
de 1ª geração, protegido pelo art. 5º, XXII da Constituição Federal.
12.3.5 Função social da propriedade
A função da propriedade é um conceito jurídico indeterminado. Há autores que
consideram a função social um elemento da propriedade (elemento funcional) que permeia

os demais: elemento externo ou jurídico (reivindicar) e os elementos internos ou econômicos
(usar, gozar e dispor).
Tal instituto foi desenvolvido por Duguit, na clássica obra “As Transformações Gerais do
Direito Privado”. Além de atuar como um título justificativo, é vetor limitativo da
propriedade, exercendo uma finalidade passiva (deveres de abstenção do proprietário) e uma

finalidade ativa (condutas comissivas necessárias do proprietário).
A função social da propriedade visa estabelecer que o direito de propriedade, por todas
as faculdades e possibilidades que emana, corresponda devidamente às perspectivas

econômicas que dele esperam, sem abusos por parte do proprietário. Ademais, serve para
viabilizar a utilidade concreta ao bem, impedindo-se a especulação, o não uso visando o
lucro e a improdutividade.
Comete ato ilícito aquele que não usar a propriedade de acordo com a sua da função
social (art. 187, CC) e também o proprietário que praticar atos que não lhe tragam utilidade
alguma (atos emulativos – art. 1.228, §2º, CC).
Observe a redação dos arts. 5º, XXIII, CF, 187, CC e 1.228, CC (principalmente os §§1º e 2º):
Art. 5º, CF: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza,
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do
31
direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos
seguintes: (…)
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;”
Art. 187, CC: “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou
pelos bons costumes.
Art. 1.228, CC: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas

finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade
com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio
ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das
águas.
§ 2 o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou

utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.” (…)
A função social da propriedade também está disciplinada nos artigos 182 (áreas
urbanas) e 186 (áreas rurais) da Constituição Federal. Veja a tabela comparativa abaixo:
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE URBANA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE RURAL (art.

(art. 182) 186)
A função social é cumprida quando a

propriedade rural atende, simultaneamente,
segundo critérios e graus de exigência
estabelecidos em lei, os seguintes requisitos:
A propriedade urbana cumpre sua função social
I - aproveitamento racional e adequado;
quando atende às exigências fundamentais de
II - utilização adequada dos recursos naturais
ordenação da cidade expressas no plano diretor.
disponíveis e preservação do meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as

relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos
32
proprietários e dos trabalhadores.
É facultado ao Poder Público municipal, exigir, do No entanto,compete à União desapropriar por

proprietário do solo urbano não edificado, interesse social, para fins de reforma agrária, o
subutilizado ou não utilizado, que promova seu imóvel rural que não esteja cumprindo sua
adequado aproveitamento, sob pena, função social, mediante prévia e justa indenização
sucessivamente, de: em títulos da dívida agrária, com cláusula de
I - parcelamento ou edificação compulsórios; preservação do valor real, resgatáveis no prazo de

até vinte anos, a partir do segundo ano de sua
II - imposto sobre a propriedade predial e
emissão.
territorial urbana progressivo no tempo;
São insuscetíveis de desapropriação para fins de
III - desapropriação com pagamento mediante
reforma agrária:
títulos da dívida pública de emissão previamente
aprovada pelo Senado Federal, com prazo de I - a pequena e média propriedade rural, assim
resgate de até dez anos, em parcelas anuais, definida em lei, desde que seu proprietário não
iguais e sucessivas, assegurados o valor real da possua outra;

indenização e os juros legais. II - a propriedade produtiva.
(independentemente do seu tamanho).
Atualmente, diz-se que a função da propriedade não é apenas social, mas sim
socioambiental. Isso se dá devido à previsão do art. 1228, §1º, CC e, principalmente, à
proteção ambiental conferida pela CF (arts. 186 e 225). Exemplo: o novo proprietário do
imóvel é obrigado a fazer recuperação ambiental do terreno, mesmo não sendo o causador
do dano.
12.3.6 Extensão da propriedade
A extensão da propriedade no Brasil é regulada, basicamente, pelos artigos 1.229 e
1.230 do Código Civil. Leia-os abaixo (o art. 1.230, § único, CC cai às vezes em provas):
Art. 1.229, CC: “A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo

correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o
33
proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou
profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las”.
Art. 1.230, CC: “A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos
minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens
referidos por leis especiais.
Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de

emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação
industrial, obedecido o disposto em lei especial”.
12.3.7 Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel
Assim como na aquisição da posse, a aquisição da propriedade acontece de duas

formas, originárias e derivadas.
Nas formas de aquisição originárias, a propriedade é “zerada”, ou seja, os seus

acessórios (tributos, dívidas de condomínio, hipoteca, dívidas propter rem) são extintos. (STF
- RExt 94596-6/RS). Exemplo: se um imóvel gravado por hipoteca for adquirido por usucapião,
a hipoteca estará extinta, uma vez que a aquisição é originária. O mesmo não pode ser dito
quanto à compra e venda, forma de aquisição derivada.
Veja o quadro abaixo, que apresenta as formas de aquisição da propriedade imóvel:
FORMAS DE
AQUISIÇÃO DA
PROPRIEDADE
IMÓVEL
FORMAS FORMAS
ORIGINÁRIAS DERIVADAS
REGISTRO SUCESSÃO
ACESSÃO USUCAPIÃO
IMOBILIÁRIO HEREDITÁRIA
34
12.3.7.1 Acessão
Na acessão opera-se a união física de coisa acessória à coisa principal, aumentando o

volume desta. O proprietário do bem principal, em regra, tem direito a tudo que se incorpora
em sua propriedade de forma natural ou artificial.
Como acessões naturais estão previstas a formação de ilhas, a aluvião, a avulsão e o

abandono do álveo (art. 1.248, I a IV, CC). Como acessões artificiais, decorrentes da
intervenção humana, o atual Código disciplina as plantações e as construções (art. 1.248, V,

CC).
Comparação entre benfeitorias e acessões:
A benfeitoria é sempre artificial (há intervenção humana), já a acessão pode ser tanto artificial
quanto natural.
A benfeitoria não tem como característica o aumento do volume da coisa principal, diferente
da acessão.
A acessão é um modo de aquisição da propriedade e a benfeitoria é sempre um bem
acessório.
12.3.7.1.1 Formação de ilhas
Ilha é uma faixa de terra cercada de água por todos os lados.
Os incisos do art. 1249, do CC, estabelecem as 3 regras para a aquisição de propriedade
das ilhas pelos ribeirinhos fronteiros, vejamos:
35
 O inciso I estabelece que “as (ilhas) que se formarem no meio do rio
consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de

ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o
álveo em duas partes iguais”. A primeira regra prevê, portanto, o caso de uma
ilha formada no meio do rio com duas propriedades ribeirinhas em ambos os
lados, analise a imagem ilustrativa.
12
Como se observa pela ilustração, a ilha formou-se bem no meio do rio, tendo
que ser dividida em duas partes iguais, metade pertencendo a “X” e metade a
“Y”.
 A segunda regra, prevista no inciso II, aduz que “as (ilhas) que se formarem entre
a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos
ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado”. Assim, se a ilha se formar de um lado
do meridiano do rio, pertencerá ao proprietário daquela margem, conforme a
figura:
12
Imagem retirada do livro de Flávio Tartuce: Manual de direito civil: volume único – 8. ed. rev, atual. e ampl. – Rio de Janeiro:
Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018, p. 934.
36
13
Nesse caso, como a ilha se formou mais próxima de uma das margens do rio, a
sua propriedade será adquirida apenas pelo proprietário do terreno ribeirinho
que estiver mais perto da ilha. A primeira ilha será 100% de “X”, e a segunda
será 100% de “Y”.
 Já a terceira regra, encontrada no inciso III, determina que “as (ilhas) que se
formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer
aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram”. Nesse caso, a
ilha é formada diante de um novo curso de água que se abre, vejamos:
Assim, se isso ocorrer, a ilha pertencerá ao proprietário que margeia esse novo
desdobramento, que, no caso, é o proprietário “Y”.
13
37
Somente pertencem aos particulares as ilhas formadas em rios não navegáveis ou
particulares, por pertencerem ao domínio particular, conforme consta do Código de Águas

(Decreto 24.643/1934). As ilhas fluviais e lacustres em zonas de fronteira, ilhas oceânicas ou
costeiras pertencem à União, aos Municípios (art. 20, IV, da CF) ou aos Estados Federados
(art. 26, II e III, da CF).
12.3.7.1.2 Aluvião
A aluvião encontra-se disciplinada pelo art. 1.250, CC:
Art. 1.250, CC: “Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos
e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas,
pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários

diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga
margem”.
Desse modo, aluvião é o acréscimo lento de terra formado pelo depósito de
sedimentos as margens do rio, gerando um acréscimo de propriedade ao ribeirinho14.
Há duas modalidades de aluvião:
 Aluvião própria: acréscimo paulatino de terra que o rio deixa naturalmente nos
terrenos ribeirinhos. Esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais,
seguindo a regra de que o acessório segue o principal. Didaticamente, pode-se dizer
que na aluvião própria “a terra vem”. Vejamos:
14
Vide questão 9.
38
15
 Aluvião imprópria: acréscimo que se forma quando parte do álveo se descobre em

razão do afastamento das águas correntes. Assim, pode-se dizer, nesse caso, que “a
água vai”.
16
12.3.7.1.3 Avulsão
A avulsão encontra-se disciplinada pelo art. 1.251, CC:
Art. 1.251, CC: “Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de
um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se
indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver
reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se

juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida”.
15
16
39
Assim, a avulsão é o desprendimento, por força natural, violenta e abrupta, de uma
porção de terra que se junta ao terreno de outro proprietário, vejamos:
17
Pelo que pode ser observado no exemplo da figura, em razão da força natural do rio, o
proprietário “A” ganhou um pedaço de terra que anteriormente pertencia a “B”. Nesse caso,
“B” poderá pleitear reparação de danos pela parte perdida, no prazo decadencial de um
ano, a contar da sua ocorrência. No entanto, “A” poderá optar entre indenizar “B” (regra) pelo
deslocamento da faixa avulsa ou remover a parte acrescida.
Aluno (a), cuidado! O examinador costuma misturar os conceitos de aluvião com avulsão!
Fixe-os bem.
12.3.7.1.4 Álveo abandonado
Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e
ordinariamente enxuto (art. 9º do Código de Águas). Nesse sentido, álveo abandonado é o rio
ou a corrente de água que seca.
Para sua aquisição, o art. 1252, do CC, prevê que “o álveo abandonado de corrente
pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os
donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios
marginais se estendem até o meio do álveo”. Nesse caso, será traçado um meridiano no rio,
17
40
verificando-se quais as distâncias das margens, para ser dividido entre os proprietários
ribeirinhos, vejamos:
18
Como pode ser observado, a distribuição será igual entre “A” e “B”, eis que a distância
de suas margens ao centro do rio é a mesma.
12.3.7.1.5 Construções e Plantações
Construções e plantações são as formas de acessões artificiais.
As construções e as plantações têm natureza acessória, uma vez que constituem bens
imóveis por acessão física do ser humano, seguindo a sorte do principal. Tanto é assim, que
o art. 1253, do CC, dispõe que “toda construção ou plantação existente em um terreno
presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário”.
Para estudar o tema, faz-se importante a leitura dos artigos 1254 a 1259 do CC, já que
suas regras decorrem diretamente do texto legal. Atente-se principalmente aos arts. 1254,
1258 e 1259 do CC:
Art. 1.254, CC: “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes,
plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-
lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé”.
18
41
Art. 1.258, CC: “Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio
em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a
propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa
parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a
desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o

construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em
proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder
consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave
prejuízo para a construção”.
Art. 1.259, CC: “Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a
vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde
por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o
da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a
demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos
em dobro”.
12.3.7.2 Usucapião
A usucapião é o modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos

reais pela posse prolongada. Aqui estudaremos apenas a usucapião como forma de
aquisição originária da propriedade (não é usual, mas é possível a usucapião de outros

direitos reais). E, no tocante à usucapião como forma de aquisição da propriedade, é possível
que seja de bens imóveis, de bens móveis ou de servidões aparentes.
A usucapião é uma forma de prescrição, mas que não extingue direitos. Pelo contrário,
cria direitos, sendo também chamada de prescrição aquisitiva. Por isso, submete-se a todas
as causas de suspensão e interrupção previstas na parte geral do Código Civil.
Para a decretação da usucapião é necessário o cumprimento dos seguintes requisitos,

cumulativamente:
 Coisa passível de ser usucapida;

 Posse com intenção de dono (animus domini);
42
 Posse mansa e pacífica;
 Posse contínua e duradoura, em regra; e com determinado lapso temporal: essa posse
deve ser sem intervalos, sem interrupção;
 Posse de boa-fé e com justo título, em regra. Na usucapião ordinária a posse de boa-fé
e com justo título é necessária; para outras modalidades de usucapião, tais
características da posse são dispensáveis.
Quais coisas são passíveis de serem usucapíveis? Em geral, são as coisas que estejam no
chamado comércio jurídico. Consideram-se fora do comércio, portanto, não usucapíveis: os

bens naturalmente indisponíveis (insuscetíveis de apropriação humana, como o ar e a água
do mar); os bens legalmente indisponíveis (bens públicos, de uso especial, de absolutamente

incapazes) e os voluntariamente indisponíveis (como os deixados em testamento).
Considerações sobre alguns bens em especial:
 Bens públicos não podem ser usucapidos.

 Terras devolutas. Cuidado, pois o STJ vem entendendo que neste caso, o ônus da
prova de que tais bens são públicos, é do Poder Público.
 Área comum do condomínio: existe forte entendimento (JTJ 157/198) no sentido de que
condômino pode usucapir área comum, desde que esteja exercendo posse exclusiva sobre
ela.
 Bens gravados com cláusula de inalienabilidade: são passíveis de usucapião
extraordinário, isto porque é um modo de aquisição originária que independe de justo
título e boa-fé.
 Bem de família (tanto o voluntário quanto o legal): pode ser usucapido. Isso porque
é um modo de aquisição originário, que não envolve qualquer ato de transmissão
patrimonial. Lembre-se que, no bem de família legal nem ao menos se cogita sua
inalienabilidade, apenas sua impenhorabilidade.
 Vaga de garagem: sendo autônoma em relação ao imóvel, tendo matrícula própria,

pode ser usucapida.
 Súmula 449, STJ: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de
imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”.
43
De acordo com o STJ, é possível o reconhecimento da usucapião quando o prazo exigido
por lei se completa no curso do processo judicial, conforme a previsão do art. 493, do
CPC/2015, ainda que o réu já tenha apresentado contestação. (3ª Turma. REsp 1.361.226-MG,
Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 05/06/2018 (Info 630)
Agora, vejamos as modalidades de usucapião:
12.3.7.2.1 Usucapião extraordinária19
O artigo 1.238, caput, CC disciplina a usucapião extraordinária regular ou comum:
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo
requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro
no Cartório de Registro de Imóveis”.
No parágrafo único do art. 1.238, CC, encontra-se a hipótese de usucapião

extraordinária por posse-trabalho, em razão do cumprimento da função social da
propriedade:
“O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver

estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de
caráter produtivo”.
Logo, os requisitos essenciais da usucapião extraordinária são:
 Posse mansa e pacífica;
19
Vide questão 9.
44
 Posse ininterrupta;
 Animus domini (intenção de ser dono);

 Sem oposição por 15 anos. No caso da usucapião extraordinária por posse-
trabalho 10 anos se o possuidor estabelecer moradia habitual ou houver

realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Não há necessidade de se provar a boa-fé ou o justo título.
12.3.7.2.2 Usucapião ordinária
O caput do art. 1.242, do CC trata sobre a usucapião ordinária regular ou comum:
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente,

com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.
Já o parágrafo único prevê a usucapião ordinária por posse-trabalho:
“Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico”.
Como pode ser observado, o parágrafo único traz um requisito ao lado da posse-trabalho,
qual seja, a existência de um documento hábil que foi registrado e cancelado

posteriormente, caso de um compromisso de compra e venda. Tal requisito gera o que se
convencionou denominar como usucapião tabular20.
Assim, os requisitos essenciais da usucapião ordinária são:
 Posse mansa, pacífica;
20
Vide questão 8.
45
 Ininterrupta;
 Animus domini;
 Boa-fé e justo título;
 10 anos, se posse simples; ou 5 anos se posse qualificada.
12.3.7.2.3 Usucapião especial urbana (“pro misero”)21
Essa modalidade está prevista no art. 183, da CF, no art. 1240, do CC, e no art. 9º, da
Lei 10.257/2001. Vejamos o art. 183, CF:
Art. 183. “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher,

ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”.
Dessa maneira, os requisitos essenciais da usucapião especial urbana são:
 Área urbana não superior a 250 m²;
 Posse mansa e pacífica de cinco anos ininterruptos;
 Sem oposição;
 Animus domini;
 Função social (moradia);
 Não pode ser proprietário de outro imóvel, rural ou urbano;
21
Vide questão 4
46
 Não pode ser deferida mais de uma vez.
12.3.7.2.4 Usucapião especial rural (pro labore)
Sobre a usucapião especial rural dispõem os arts. 191, caput, da CF e 1239, do CC (a
redação de é igual):
“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por
cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a
cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela
sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.
Sinteticamente, são os requisitos da usucapião especial rural:
 Área rural não superior a 50 hectares;
 Posse por 5 anos ininterruptos;
 Sem oposição (posse mansa e pacífica);
 Animus domini;
 Função social (trabalho e moradia);
 Não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
A doutrina vem entendendo, a despeito da polêmica, que se a área for superior ao

limite legal, o pedido deve ser indeferido (Enunciado 313 da IV Jornada de Direito Civil).
Mesmo que o pedido se restrinja ao espaço que se quer usucapir, não seria possível o
deferimento, pois não se quer deixar a outra parte da área sem utilização.
En. 313: “Arts. 1.239 e 1.240: Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites legais,
não é possível a aquisição pela via da usucapião especial (constitucional), ainda que o
pedido restrinja a dimensão do que se quer usucapir”.
47
12.3.7.2.5 Usucapião conjugal ou por abandono do lar
Pode ser considerada uma usucapião especial urbana, regulamentada pelo art. 1240-A,
do CC, que dispõe:
“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta,
com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros
quadrados) cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Esses são os requisitos essenciais da usucapião conjugal:
 Abandono do lar pelo ex-cônjuge/companheiro;
 Imóvel urbano de até 250m²;
 2 anos ininterruptos;
 Sem qualquer oposição;
 Função social (moradia);
 Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
 Não pode ser deferida mais de uma vez;
12.3.7.2.6 Usucapião especial urbana coletiva
O art. 10, do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), dispõe que:
“Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja
área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta
metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente,
desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural”.
Além do que consta no art. 10 do Estatuto da Cidade, são requisitos da usucapião

coletiva:
48
 Não precisa ser população de baixa renda;
 Pode ser alegada em Ação Autônoma ou em Defesa;
 Não tem indenização ao proprietário do terreno;
 Núcleos urbanos informais cuja área total dividida pelo número de possuidores
seja inferior a 250m² por possuidor;
 Prazo de mais de 5 anos;
 Núcleos urbanos informais;
 Não exige boa-fé ou justo título;
 Não há usucapião de bem público;
 Representativo da Função Social da Posse;
12.3.7.2.7 Usucapião especial indígena
Tratada pelo Estatuto do Índio (Lei 6.001/1973), o art. 33 estabelece que:
“O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho
de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.
Ademais, o parágrafo único prevê que a usucapião indígena “não se aplica às terras do
domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem
às terras de propriedade coletiva de grupo tribal”.
Nesses termos, os requisitos da usucapião indígena são:
 Área de, no máximo, 50 hectares;
 Posse mansa e pacífica por dez anos, exercida por indígena;
 Não podem ser terras do domínio da União, nem propriedade de grupo

tribal.
49
12.3.7.2.8 Desapropriação judicial ou forma especial de
usucapião?
O art. 1228 do CC, que trata sobre a propriedade, em seus §§4º e 5º, determina que:
“§ 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir

em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de
considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou
separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico
relevante.
§ 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao

proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em
nome dos possuidores”.
A doutrina diverge se esses dispositivos regulam a desapropriação judicial ou se trata

de uma forma especial de usucapião. No entanto, entende-se, majoritariamente, que não se
trata de usucapião, já que apresenta algumas diferenças, como o pagamento de indenização.

Portanto, o instituto é mais conhecido como Desapropriação Judicial Indireta ou
Desapropriação Judicial em Posse-trabalho.
Qual é sua natureza jurídica? É forma originária ou derivada da propriedade? Há

divergências, mas o melhor entendimento é o de que se trata de forma de AQUISIÇÃO
ORIGINÁRIA da propriedade, tornando o imóvel, uma vez registrado em nome dos

possuidores, insuscetível de reivindicação e liberado de quaisquer ônus, cabendo aos eventuais
credores somente a sub-rogação no preço pago ao antigo proprietário.
Atente-se a dois pontos acerca desapropriação judicial indireta que caem em prova:
 Não precisa ser população de baixa renda. Ex.: favela. Basta que um
considerável número de pessoas se instale na área e cumpra os outros requisitos
contidos no art. 1.228, §4º, CC.
 Pode ser alegada em ação autônoma ou em contestação.
50
Por último, leia abaixo os enunciados do CJF sobre o assunto e, em seguida, a tabela
que diferencia os institutos da desapropriação judicial indireta e da usucapião especial urbano

coletiva.
 Enunciado 308, CJF: “A justa indenização devida ao proprietário em caso de

desapropriação judicial (art. 1.228, § 5º) somente deverá ser suportada pela
Administração Pública no contexto das políticas públicas de reforma urbana ou agrária,
em se tratando de possuidores de baixa renda e desde que tenha havido
intervenção daquela nos termos da lei processual. Não sendo os possuidores de baixa
renda, aplica-se a orientação do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil”.
 Resumo:
PODER PÚBLICO PAGA A INDENIZAÇÃO SE:
FINALIDADE DE MORADIA + POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA
Ente público deve ser citado
União: área rural
Município: área urbana
 Enunciado 311, CJF: “Caso não seja pago o preço fixado para a desapropriação judicial,
e ultrapassado o prazo prescricional para se exigir o crédito correspondente, estará
autorizada a expedição de mandado para registro da propriedade em favor dos
possuidores”.
 Enunciado 305, CJF: “Tendo em vista as disposições dos §§ 3º e 4º do art. 1.228 do
Código Civil, o Ministério Público tem o poder-dever de atuar nas hipóteses de
desapropriação, inclusive a indireta, que encerrem relevante interesse público,
determinado pela natureza dos bens jurídicos envolvidos”.
 Enunciado 240, do CJF: “A justa indenização a que alude o § 5º do art. 1.228 não tem
como critério valorativo, necessariamente, a avaliação técnica lastreada no mercado
imobiliário, sendo indevidos os juros compensatórios”.
 Enunciado 241, do CJF: “O registro da sentença em ação reivindicatória, que opera a
transferência da propriedade para o nome dos possuidores, com fundamento no
51
interesse social (art. 1.228, § 5º), é condicionada ao pagamento da respectiva
indenização, cujo prazo será fixado pelo juiz”.
 Enunciado 84, do CJF: “A defesa fundada no direito de aquisição com base no interesse
social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do novo Código Civil) deve ser arguida pelos réus da ação
reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo pagamento da indenização”.
Art. 1.228, §4º e 5º do CC/02 – Art. 10-12 do Estatuto da Cidade (alterado pela Lei
DESAPROPRIAÇÃO JUDICAL INDIRETA 13.465/2017) – USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO
COLETIVO
Não precisa ser população de baixa renda Não precisa ser população de baixa renda (antes da
alteração de 2017 precisava)
Pode ser alegada em Ação Autônoma ou em Pode ser alegada em Ação Autônoma ou em Defesa
Defesa
Não é usucapião, pois tem indenização (há Não tem indenização

divergências)
Quem paga a indenização? Os possuidores. -
Extensa área rural ou urbana Núcleos urbanos informais cuja área total dividida pelo
número de possuidores seja inferior a duzentos e
cinquenta metros quadrados por possuidor.
Prazo de mais de 5 anos Prazo de mais de 5 anos
Considerável número de pessoas Núcleos urbanos informais
Posse de boa-fé Não exige boa-fé
Realização de obras e serviços relevantes -

(moradia ou não)
Pode incidir sobre bens públicos (dominicais), Não há usucapião de bem público
porque aqui não se trata de usucapião (que não
incide sobre bens públicos).
Representativo da Função Social da Posse Representativo da Função Social da Posse
52
12.3.7.3 Registro Imobiliário
Nos termos do art. 108 do CC, os contratos constitutivos ou translativos de direitos

reais sobre imóveis devem ser feitos por escritura pública, se o imóvel tiver valor superior a
trinta salários mínimos. A escritura pública é lavrada no Tabelionato de Notas de qualquer

local do País, não importando a localização do imóvel. Se o imóvel tiver valor igual ou inferior
a trinta salários mínimos, está dispensada a escritura pública, podendo o contrato ser
celebrado por instrumento particular, eis que em regra a forma é livre (art. 107 do CC).
Esse esclarecimento inicial é útil para apontar que a escritura pública não serve para a
aquisição da propriedade imóvel, sendo apenas uma formalidade que está no plano da
validade dos contratos de constituição ou transmissão de bens (art. 104, inc. III, do CC —
menção à forma prescrita e não defesa em lei). O registro imobiliário, que se situa no plano
da eficácia do contrato, é que gera a aquisição da propriedade imóvel, e deve ocorrer no
Cartório de Registro de Imóveis do local de situação da coisa (arts. 1.°, IV, e 167 a 171 da Lei
6.015/1973).
Então, conforme vimos acima, é o registro imobiliário, situado no plano da eficácia do
contrato, que gera a aquisição da propriedade imóvel. Esse entendimento está presente no
art. 1245, do CC.
Art. 1.245, CC: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis”.
Assim, o registro está para os bens imóveis, assim como a tradição está para os bens
móveis.
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como
dono do imóvel (art. 1.245, § 1º, do CC).
53
Enunciado n. 87 do CJF: “Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do
novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418
do CC e § 6.º do art. 26 da Lei 6.766/1979)”. Esse enunciado doutrinário ressalta a importância
prática do compromisso de compra e venda para os fins de aquisição do domínio.
Atributos do registro:
 CONSTITUTIVIDADE: o registro é indispensável para a aquisição da propriedade. Tem

efeitos ex nunc, com exceção da usucapião e do princípio da saisine, quando será ex
tunc.
 PRIORIDADE ou PREFERÊNCIA: dá-se proteção a quem registrou primeiro.
 FORÇA PROBANTE: força probante com presunção iuris tantum da propriedade. O

registro TORRENS, em caráter excepcional, gera PRESUNÇÃO ABSOLUTA de domínio,
assim também o registro da SENTENÇA de USUCAPIÃO.
 CONTINUIDADE: o registro de um título prende-se ao registro anterior em uma

sequência de atos. Esse princípio é derrogado no caso de usucapião, por ser modo
originário de aquisição. Pelo mandato in rem suam, o mandatário substitui o

instrumento da compra e venda e pode transferir o domínio do bem para si.
 PUBLICIDADE: tem por fim tornar conhecidas pela sociedade as mutações no cadastro
imobiliário e proteger os atos praticados com boa-fé.
 LEGALIDADE: o assento somente terá validade se baseado em título revestido das

exigências legais.
 ESPECIALIDADE: o imóvel deve estar precisamente descrito e caracterizado como
corpo certo, individual e autônomo.
54
12.3.7.4 Sucessão Hereditária
Dá-se por ato mortis causa, em que o herdeiro legítimo ou testamentário ocupa o lugar
do de cujus em todos os seus direitos e deveres. Ocorrendo a morte, a herança transmite-
se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários, em razão do princípio da saisine.
Estudaremos melhor o Direito das Sucessões no último capítulo.
12.3.8 Formas de Aquisição da Propriedade Móvel
Assim como as formas de aquisição da propriedade imóvel, as formas de aquisição da

propriedade móvel também se dividem em formas originárias e derivadas.
OCUPAÇÃO
FORMAS ACHADO DO
ORIGINÁRIAS TESOURO
USUCAPIÃO
FORMAS DE AQUISIÇÃO ESPECIFICAÇÃO

DA PROPRIEDADE MÓVEL
CONFUSÃO
COMISTÃO
FORMAS
DERIVADAS
ADJUNÇÃO
TRADIÇÃO
SUCESSÃO
12.3.8.1 Ocupação
Aquele que se declarar proprietário de coisa sem dono, logo lhe adquire a propriedade,
não sendo essa ocupação proibida em lei.
A ocupação pode ocorrer tanto em razão de a coisa nunca ter pertencido a ninguém
(res nullius) quanto no caso de a coisa ter sido abandonada (res derelictae).
55
Atente-se, é possível a ocupação de coisa abandonada, mas nunca de coisa perdida. No
caso da coisa perdida há apenas um afastamento temporário do corpus, mas é mantido o
status de proprietário (não houve a intenção de abandoná-la).
Inclusive, apropriar-se de coisa alheia perdida pode configurar o crime do art. 169, parágrafo
único, inciso II do Código Penal, caso o indivíduo não entregue a coisa em 15 dias:
“Apropriação de coisa achada II - quem acha coisa alheia perdida e dela se apropria, total ou
parcialmente, deixando de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor ou de entregá-la à
autoridade competente, dentro no prazo de quinze dias”.
12.3.8.2 Achado do Tesouro
O Código Civil define o tesouro como o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e
de cujo dono é desconhecido.
Os arts. 1264 a 1266, do CC, estabelecem as regras de quem será/serão o (s)
proprietário (s) do tesouro achado, vejamos:
O art. 1264 prevê a regra de divisão igualitária entre o proprietário do prédio e o que
achar o tesouro de maneira casual (de boa-fé).
O art. 1265 aduz a regra do tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio
nos seguintes casos: se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não
autorizado.
56
Desse modo, se o descobridor que penetrar no prédio alheio, sem autorização, com o
propósito de encontrar o tesouro, não terá direito a nada, pois não se permite a obtenção de
vantagem quando praticado o esbulho, já que no caso estaria agindo de má-fé.
Inclusive, apropriar-se de tesouro do qual não tem direito ou da quota do dono do
prédio pode configurar o crime do art. 169, parágrafo único, inciso I do Código Penal (pena:
detenção, de um mês a um ano, ou multa):
“Apropriação de tesouro
I - quem acha tesouro em prédio alheio e se apropria, no todo ou em parte, da quota a

que tem direito o proprietário do prédio;”.
12.3.8.3 Usucapião
O Código Civil estabeleceu apenas duas formas de usucapião de bens móveis, quais
sejam:
12.3.8.3.1 Usucapião ordinária
A usucapião ordinária de coisas móveis está prevista no art. 1.260, CC:
Art. 1.260. “Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente
durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade”.
Logo, são requisitos da usucapião ordinária de bens móveis:
 Posse mansa, pacífica;

 Animus domini;
 Três anos;
 Justo título e boa-fé;
12.3.8.3.2 Usucapião extraordinária
A usucapião extraordinária de coisas móveis está prevista no art. 1261, CC:
57
Art. 1.261, CC: “Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá
usucapião, independentemente de título ou boa-fé”.
As diferenças entre as duas formas de usucapião de bens móveis (ordinária e

extraordinária) são: o prazo e a necessidade ou não de boa-fé e justo título.
Logo, perceba que o bem objeto de furto pode ser adquirido por usucapião
extraordinária pelo próprio autor do furto, caso ele se mantiver na posse do bem.
Conforme já estudamos, a Súmula 193, STJ determina que: “O direito de uso de linha
telefônica pode ser adquirido por usucapião.
Atente-se também ao seguinte entendimento do STJ, que confirma o que dissemos
acima: é possível a usucapião de bem móvel proveniente de crime após cessada a

clandestinidade ou a violência. A apreensão física da coisa por meio de clandestinidade
(furto) ou violência (roubo) somente induz a posse após cessado o vício (art. 1.208 do CC22). O
exercício ostensivo do bem é suficiente para caracterizar a posse mesmo que o objeto
tenha sido proveniente de crime. Exemplo: um indivíduo adquiriu licitamente caminhão por
meio de financiamento bancário, ao longo de mais de 20 anos, com emissão de registro

perante o órgão público competente. Depois descobriu que o veículo havia sido furtado antes
da aquisição. Pode-se reconhecer que houve a aquisição por usucapião, sendo irrelevante se
analisar se houve a inércia do anterior proprietário (vítima do furto) ou se o usucapiente
conhecia a ação criminosa anterior à sua posse. (3ª Turma. REsp 1.637.370-RJ, Rel. Min. Marco
Aurélio Bellizze, julgado em 10/09/2019, Info 656).
22
Art. 1.208. “Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos
violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade”.
58
12.3.8.4 Especificação
A especificação consiste na transformação da coisa em uma espécie nova, diante do

trabalho do especificador, não sendo mais possível o retorno à forma anterior. Existe uma
modificação do bem, que se torna um novo bem. Como exemplos, podemos citar uma pedra
que se transforma em uma estátua, ou uma tela que se torna um quadro.
As regras de especificação buscam evitar o enriquecimento ilícito:
 Caso não seja possível retornar à situação anterior, a coisa nova será de propriedade
do especificador. Isso ocorre mesmo se a matéria-prima pertencesse a um terceiro.
Por meio dessa regra, o legislador valorizou o trabalho do especificador, em detrimento
do proprietário da matéria-prima.
 Se toda a matéria prima for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do
especificador de boa-fé a espécie nova. Entretanto, o escultor deverá indenizar o dono
da pedra pelo seu valor.
 A terceira regra induz que sendo possível a redução ao estado anterior; ou, quando
impraticável, se a espécie nova se obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria-
prima. Nesse caso, a atuação de má-fé prejudica a aquisição da propriedade. Inclusive,
o especificador não tem direito sequer qualquer indenização pelo trabalho realizado.
 Mesmo havendo má-fé, porém, sempre que o preço da mão de obra exceder
consideravelmente o valor da matéria-prima, será a coisa nova do especificador, que
deve apenas indenizar o dono daquela por seu valor.
12.3.8.5 Confusão, Comistão e Adjunção
Apesar de serem três categorias diferentes, suas regras são as mesmas, por isso a
junção em um só tópico. Primeiro vamos às definições:
 Confusão é a mistura entre coisas líquidas ou gasosas. Exemplos: misturas de água e

vinho; de álcool e gasolina.
59
 Comistão é a mistura de coisas sólidas ou secas. Exemplos: misturas de areia e
cimento ou de cereais de safras diferentes.
 Adjunção é justaposição ou sobreposição de uma coisa sobre outra. Exemplos: tinta
em relação à parede; selo valioso em álbum de colecionador.
As regras fundamentais são as seguintes:
 As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o

consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, se possível separá-las sem
deterioração. Dessa forma, se possível retornar ao estado anterior (status quo ante)
facilmente, as coisas continuarão a pertencer aos seus proprietários.
 No entanto, em todas essas formas de aquisição derivada da propriedade, não é
possível a separação das coisas, ou exige-se um dispêndio excessivo para tanto. Assim,
permanece o estado de indivisão, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional
ao valor da coisa com que entrou para a mistura ou agregado. Nesses casos, se uma
das coisas puder ser considerada como principal, o dono desse principal será o dono
do todo, indenizando os demais pelos valores que corresponderem aos seus quinhões.
 Se a confusão, comissão ou adjunção operou-se de má-fé, à outra parte que estiver
de boa-fé caberá escolher entre:
 adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização
que lhe for devida, ou
 renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizado de forma integral.
 Por último, se da junção de matérias de natureza diversa formar-se uma espécie
nova aplicam-se as normas acerca da especificação.
12.3.8.6 Tradição
Como já exposto, a tradição é a entrega da coisa ao adquirente, com a intenção de lhe

transferir a sua propriedade ou a posse.
A tradição pode ser real (entrega material da coisa ao adquirente), simbólica (não será
necessariamente a entrega da coisa, mas de alguma coisa que a representa, como a entrega
das chaves de um veículo) ou consensual (acordo de vontade dos interessados, por aposição
contratual, sem qualquer alteração no mundo dos fatos).
60
12.3.8.7 Sucessão
Assim como na aquisição da propriedade imóvel, a sucessão também transmite a

propriedade de coisas móveis, seja a sucessão legítima ou testamentária em sentido genérico.
Esse tema será melhor tratado quando abordarmos o Direito das Sucessões.
O Código Civil de 2002 não incluiu a descoberta (antiga invenção) como modo de
aquisição da propriedade, visto que quem acha o bem perdido não adquire a sua
propriedade. A descoberta na parte geral da propriedade. Para fins didáticos, vamos tratar
sobre tal ponto neste momento.
Por meio da descoberta, alguém encontra coisa alheia perdida (art. 1.233, CC). Ela
gera para o descobridor uma obrigação de fazer: entregar a coisa que saiu da esfera de
proteção do titular. Cuida-se de obrigação que se origina de um ato jurídico stricto sensu.
No Código Civil de 1916, a descoberta era denominada invenção. No CC de 2002, não
é mais considerada aquisição da propriedade porque se tutela a propriedade de quem se

desligou da coisa sem intencionalidade, não se confundindo com a ocupação, na qual há a
aquisição das coisas abandonadas.
A descoberta gera apenas um direito de recompensa em favor do descobridor, não

inferior a 5% sobre o valor do bem (essa recompensa é chamada de achádego), além das
despesas com a conservação da coisa, como depositário.
O descobridor é obrigado a restituir o objeto ao legítimo possuidor. Caso não o

encontre, deverá entregá-lo à autoridade competente. Se, decorridos 60 dias da divulgação da
notícia pela imprensa, ou do edital, o proprietário não comparecer, o bem será vendido em
hasta pública. A apreciação do valor a ser pago a título de recompensa será feita pelo
61
magistrado. Após a venda em leilão, e retirado o valor do achádego, o restante do valor é
concedido ao Município em que o bem houver sido descoberto. Tanto o proprietário quanto
o Município podem deliberar por abandonar a coisa para exonerar-se da obrigação de custear
o achádego.
Aos objetos deixados em hotéis, lavanderias, etc., também se aplica esse processo de
arrecadação, sendo considerada abusiva a cláusula que permite, após certo prazo, que o
estabelecimento comercial se apodere do objeto, ou o aliene para se ressarcir por
despesas não pagas.
12.3.9 Perda da propriedade
Em princípio, a propriedade é irrevogável, transmitindo-se aos sucessores por força da

saisine. Todavia, o art. 1.275, CC dispõe sobre formas de se perder a propriedade. Perde-se
voluntariamente por alienação, abandono e renúncia e, involuntariamente, pelo perecimento
e desapropriação.
 Alienação: transmissão do direito de propriedade de um patrimônio a outro, como

ocorre nos contratos de compra e venda, de troca ou permuta e no de doação;
 Renúncia: ato unilateral pelo qual o proprietário declara, de forma expressa, a sua
vontade de abrir mão de seu direito sobre a coisa. Só se aplica a bens imóveis, com
exceção do patrimônio móvel que se encerra no direito hereditário objeto de abdicação

pelo herdeiro.
 Abandono (derrelição): é um ato material, pelo qual o proprietário deixa a coisa com
a intenção de não mais tê-la consigo. É causa gratuita de perda da propriedade.

o Por não ser um ato expresso como a renúncia, a derrelição deve resultar de atos
exteriores que atestem a manifesta intenção de abandonar. O mero desuso não

implica abandono, devendo haver o elemento psicológico.
o Importante: no CC de 2002, surge uma presunção absoluta de abandono do
imóvel quando o proprietário associar ao desuso (cessação dos atos de posse) o
62
inadimplemento dos tributos reais (art. 1.276, §2º), privilegiando-se a função
social da propriedade. Muitos doutrinadores consideram tal previsão

desarrazoada. Há, inclusive proposta de alteração do texto legal, para que o
desuso relacionado com o não pagamento dos tributos seja considerado uma
presunção relativa de abandono da coisa.
o Atente-se ao texto dos Enunciados 242 e 243 do CJF:
En. 242: “Art. 1276: A aplicação do art. 1.276 depende do devido processo legal, em que
seja assegurado ao interessado demonstrar a não-cessação da posse”.
En. 243: “Art. 1276: A presunção de que trata o §2º do art. 1.276 não pode ser
interpretada de modo a contrariar a norma-princípio do art. 150, IV, da CF.” (trata-se da
proibição de tributo com efeito de confisco).
 Perecimento da coisa: dá-se pela perda das qualidades essenciais da coisa, a coisa
estraga, fica sem utilidade;

 Desapropriação: modo originário de aquisição e perda da propriedade, em face da
intervenção estatal na propriedade privada. Há a desapropriação para fins de

necessidade e interesse público (art. 1.228, § 3.º), quanto daquela desapropriação no
interesse privado diante da posse-trabalho (art. 1.228, §§ 4º e 5º).
12.3.10 Propriedade Resolúvel
A propriedade resolúvel é aquela que pode ser extinta pelo advento de condição
(evento fururo e incerto) ou pelo termo (evento futuro e certo). Assim, a duração da
propriedade se subordina a um acontecimento futuro certo ou incerto, que será previsto no
próprio título constitutivo.
Importante verificar que o proprietário resolúvel age como proprietário pleno,

enquanto não se verifica o evento que modificará o status da propriedade.
As espécies de propriedade resolúvel podem ser divididas em:
63
 Condição Resolutiva: a condição subordina o efeito do negócio jurídico a um evento
futuro e incerto. A condição ser resolutiva significa que o seu implemento (realização)
extingue os efeitos do ato (resolver = extinguir).
 Termo Final: o termo é a cláusula que subordina o efeito do negócio jurídico a um
evento futuro e certo. Termo final: há uma data determinada para a cessação dos
efeitos do negócio jurídico.
Exemplos de hipóteses de propriedade resolúvel: fideicomisso (estudaremos melhor no
capítulo do Direito das Sucessões), retrovenda, doação com cláusula de reversão, compra e
venda com reserva de domínio, alienação fiduciária e direitos autorais.
A propriedade resolúvel distingue-se da propriedade ad tempus ou revogável (art.
1.360 do CC23). Nesta inexiste cláusula contratual de limitação temporal quando de sua
constituição, eis que a extinção do direito de propriedade decorre de um evento
superveniente. Nestes casos pode haver a resolução, mas esta não pode prejudicar direitos
adquiridos por terceiros, já que eles não podiam prevê-la. Casos: revogação de doação por
ingratidão do donatário, revogação da doação por descumprimento do encargo e exclusão da

sucessão por indignidade.
Efeito da propriedade resolúvel: aquele em favor do qual se opera a resolução investe-
se no direito de propriedade como se esta nunca houvesse pertencido temporariamente ao

proprietário resolúvel. A resolubilidade é oponível erga omnes.
12.4 Direitos de Vizinhança
Ao lado da função social da propriedade, os direitos de vizinhança constituem claras

limitações ao direito de propriedade, em prol do bem comum, da paz social. Suas regras
impostas são consideradas propter rem e acompanham a coisa onde quer que ela esteja,
independente da vontade do proprietário ou do possuidor.
23
Art. 1.360. “Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior
à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra
aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor”.
64
Trata-se do conjunto de regras que disciplina a convivência harmônica entre vizinhos,
decorrentes diretamente da lei.
Vejamos a explicação dos direitos de vizinhança abaixo:
 Impossibilidade de uso anormal da propriedade
Nos termos do art. 1.277, CC, o direito de propriedade deve ser exercido conforme uma
função social, de maneira a não prejudicar o vizinho:
Art. 1.277. “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar

as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam,
provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.
Como pode ser observado, a primeira norma do direito da vizinhança protege tanto o
proprietário, como o possuidor, buscando a ampla proteção relacionada com a segurança, o
sossego e a saúde dos habitantes do imóvel.
Como exemplos de uso nocivo da propriedade e abuso de direitos, temos:
 Poluição de águas comuns pelo lançamento de resíduos;

 Existência de árvores que ameaçam tombar no prédio contíguo;
 Festa noturnas espalhafatosas em residências.
Podem ser adotadas medidas judiciais preventivas (ação de danos infecto) ou
repressivas. O que é ação de dano infecto? Dano infecto é o dano iminente. Essa ação visa
resguardar o proprietário ou o possuidor de uma probabilidade de dano (art. 1.280, CC).
Busca-se aqui uma tutela específica inibitória, que visa a evitar a ocorrência do dano.
Art. 1.280, CC: “O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio
vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe
preste caução pelo dano iminente”.
65
Enunciado n. 319 do CJF, aprovado na IV Jornada de Direito Civil: “A condução e a solução
das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os
princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da proteção
ao meio ambiente”.
No entanto, o direito de alegar o uso anormal da propriedade não prevalece quando

as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário, ou o
possuidor causador delas, pagará ao vizinho indenização cabível.
Como forma de segurança, o proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono

do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que
lhe preste caução pelo dano iminente.
 Árvores limítrofes
Árvore limítrofe é aquela cujo tronco está na linha divisória de dois prédios,
presumindo-se de forma relativa pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Importante norma é a que estabelece que os frutos caídos de árvore do terreno

vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular (art.
1284, do CC). Mesmo sendo uma exceção à regra de que o assessório segue o principal, tal
regra privilegia a propriedade do solo onde caiu o fruto.
 Passagem forçada (servidão legal)
O dono do prédio que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto, pode,
mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo
rumo será judicialmente fixado, se necessário. Essa passagem é obrigatória diante da função
social da propriedade.
66
Para efetivação da passagem forçada, sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel
mais natural e facilmente se prestar à passagem.
Além disso, em caso de alienação parcial do prédio serviente, de modo que uma das
partes perca o acesso à via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar
a passagem (obrigação propter rem).
Leia o artigo do Código Civil que disciplina a passagem forçada:
Art. 1.285, CC: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto,
pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar
passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar

à passagem.
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso
a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação,

existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste
constrangido, depois, a dar uma outra”.
 Passagem de cabos e tubulações
A passagem de cabos e tubulações é tratada de forma semelhante da passagem

forçada.
Aduz o art. 1286, do CC que “mediante recebimento de indenização que atenda,
também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a

passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de
serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo
for impossível ou excessivamente onerosa”.
 Águas
Determina o art. 1.288, do CC: “O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado
a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que
67
embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser
agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior”.
O art. 1.290 do CC trata das nascentes das águas e do escoamento das águas pluviais,
prevendo que o proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as
necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar, o curso natural das águas
remanescentes pelos prédios inferiores, já que o curso de água do imóvel surge a água tem
importante finalidade social.
 Direito de tapagem e dos limites entre prédios
O direito de tapagem é o direito que o proprietário de um imóvel tem de cercar,

murar, valar e tapar o seu prédio urbano ou rural. Pode haver restrições a esse direito, como
a convenção de condomínio que impõe padronização da fachada do edifício.
A segunda parte do art. 1297, do CC, assegura ao proprietário a possibilidade de ajuizar

ação demarcatória para defender seu direito de delimitar sua propriedade. O parágrafo 1º do
art. 1.297 do CC estabelece a existência de um condomínio necessário entre os proprietários

confinantes, relativo aos intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, sebes, vivas, cercas
de arame ou de madeira, valas ou banquetas. Assim, devem concorrer, em partes iguais, para
as despesas de sua construção e conservação.
Se os limites entre as propriedades se mostrarem confusos, em falta de outro meio,
determinar-se-ão de acordo com a posse justa. Caso a posse justa não seja provada, o
terreno contestado dividir-se-á em partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a
divisão cômoda, adjudicar-se-á a um deles (um comprará do outro), mediante indenização ao

outro.
 Direito de construir
Ao proprietário é garantido direito de construção, no entanto, devem ser
resguardados o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
68
Entre algumas das restrições específicas ao direito de construir, nós temos a proibição
de construção de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio
vizinho. Além dessa, temos a proibição de abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a
menos de metro e meio do terreno vizinho, para respeitar o direito à privacidade (imóveis
urbanos). Nas áreas rurais, a limitação é de três metros.
Leia o que determina o art. 1.301, CC:
Art. 1.301. “É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio
do terreno vizinho.
§ 1 o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não
poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2 o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores
de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros
de altura de cada piso”.
Súmula 120 do STF: “Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de
metro e meio do prédio vizinho, não importando a servidão sobre ele”.
Leia outros dispositivos relevantes do CC:
Art. 1.312. “Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a
demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos”.
Art. 1.313. “O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre
no prédio, mediante prévio aviso, para:
69
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção,
reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1 o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos,

goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2 o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá
ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3 o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado

direito a ressarcimento”.
12.5Condomínio ou Compropriedade
Condomínio é a propriedade em comum por mais de uma pessoa. Um mesmo bem
pode pertencer a várias pessoas, cabendo a cada uma, igual direito sobre o todo.
No Brasil, adotamos a concepção romana24 de condomínio, em que cada um dos

condôminos pode defender a propriedade no todo, mas possui uma fração ideal do bem.
O condomínio viola o princípio da exclusividade, que rege o direito de propriedade (os
direitos reais)? Não, pois no condomínio duas ou mais pessoas exercem o mesmo direito
sobre a mesma coisa. O direito de propriedade continua sendo um só. Inclusive, contra
terceiros, cada condômino atua como se fosse dono do todo.
Na realidade, os sujeitos de um condomínio exercem o direito de propriedade de forma

qualitativamente igual, mas quantitativamente pode ser diferente (pode haver diferentes
frações ideais).
24
A concepção romana de condomínio contrapõe-se à concepção germânica ou medieval. Nessa o condomínio também é
chamado de “mão junta”, e todos os condôminos são proprietários de todo o bem de forma simultânea. Não há a divisão em
partes ideais.
70
Sob o prisma subjetivo (sob o ângulo dos sujeitos) o condomínio é uma comunhão;
objetivamente (sob o ângulo do objeto) é uma indivisão. Se fosse divisível, cada um teria sua
própria propriedade.
Leia com atenção os seguintes dispositivos do CC para entender melhor o instituto:
Art. 1.314. “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela
exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender
a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum,
nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros”.
O condomínio apresenta-se em duas diferentes formas clássicas, havendo também nova
a figura do condomínio em multipropriedade:
 Condomínio comum (tradicional): totalmente disciplinado pelo Código Civil.

 Condomínio edilício (horizontal ou por unidades autônomas): disciplinado pelo
Código Civil e pela Lei 4.591/64.

 Condomínio em multipropriedade: já admitido pelo STJ, passou a ser regulado pelo
Código Civil (arts. 1.358-B a 1.358-U) em 2018.
Essa divisão não é estanque, as regras gerais do condomínio aplicam-se, em regra, a todas.
Indicaremos as principais peculiaridades de cada uma.
12.5.1 Espécies de condomínio
12.5.1.1 Convencional ou voluntário
É o condomínio formado a partir do acordo de vontade entre os condôminos ou
quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem indivisível.
Pode haver a divisão em partes ideais iguais ou diferentes e, cada condômino é

obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão
da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
71
No entanto, vale frisar que, cada condômino tem a propriedade plena e total sobre a
coisa. Tal propriedade é limitada apenas pelos direitos dos demais. Sendo assim, não cabe
reintegração de posse por um dos condôminos contra os demais.
Lemos no parágrafo único do art. 1.314, do CC, que, se não houver consenso dos
demais, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse,
uso ou gozo dela a estranhos.
Veja o que preconiza o art. 1.323 do CC:
Art. 1.323. “Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o

administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-
á, em condições iguais, o condômino ao que não o è”.
Esse administrador age com um mandato legal, representando todos os condôminos

nos seus interesses.
Por último observamos que, se o condomínio resultar da vontade de terceiros, como de
um doador ou de um testador em seu testamento, ao efetuarem uma liberalidade a várias

pessoas, trata-se do chamado condomínio eventual.
12.5.1.2 Necessário ou legal
Ocorre quando imposto pela lei. As situações típicas de condomínio legal ou necessário
envolvem o direito de vizinhança, quando existir as meações de paredes, cercas, muros e
valas (art. 1.327, CC).
O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas
ou valados, terá direito também a adquirir a meação da parede, muro, valado ou cerca do
vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado
(art. 1328, do CC). Em caso de não haver acordo sobre o preço da obra, este será a arbitrado
por peritos.
72
12.5.1.3 Condomínio Edilício
12.5.1.3.1 Introdução
O condomínio edilício é uma simbiose orgânica de propriedade individual e

propriedade coletiva.
Todo condomínio edilício é composto por dois elementos: unidades autônomas e
partes comuns. Faltando qualquer desses elementos, cessa o condomínio edilício. Por
exemplo, se todas as unidades autônomas passam a pertencer ao mesmo titular, ocorre a
extinção do condomínio edilício.
E ainda, o CC exige que todo condômino tenha acesso à via pública. Assim, não se
admite encravamento de uma unidade autônoma, mesmo que não se goste do condômino.
Leia dos arts. 1131 ao art. 1358 do CC e os arts. 1º a 27 da Lei 4.591/64. Estes são os
dispositivos que, juntos, regulam o condomínio edilício. Atenção: a Lei 4.591/1964 é aplicada
apenas naquilo que não houver disposição específica no CC.
12.5.1.3.2 Natureza jurídica
Natureza jurídica significa a posição topológica do instituto.
O condomínio não é pessoa jurídica; trata-se de um ente despersonalizado. Ele não

tem personalidade jurídica, logo ele não tem direitos da personalidade, logo, não pode sofrer
dano moral.
Entretanto, possui capacidade jurídica: ele pode ser titular de obrigações, pode ser
sujeito de direitos, pode ser contribuinte, consumidor, pode ter CNPJ e ajuizar ações para
defender seus interesses.
Em outro plano da natureza jurídica: o condomínio é acessório em relação ao terreno.

É comum, todavia, que as construtoras, antes de construir um prédio deem em garantia o
terreno. Nesse caso, se executada a hipoteca, os condôminos teriam que pagar a hipoteca.
73
Entretanto, a fim de proteger os condôminos, o STJ solidificou, em sua Súmula 308, o
afastamento do condomínio edilício da regra da gravitação (regra que determina que o

acessório segue o principal):
Súmula 308, STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior
ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel.”
Em resumo, a hipoteca, nesse caso, não confere ao banco o direito de executar as

unidades autônomas dos condôminos.
12.5.1.3.3 Principais regras do condomínio edilício
As partes do imóvel que são propriedades exclusivas de cada condômino são as áreas
autônomas, que são os apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para
veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes.
Já as partes que são de propriedade comum dos condôminos são chamadas de áreas
comuns, que podem ser o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição
de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes

comuns, inclusive o acesso ao logradouro público. Essas partes não podem ser alienadas
separadamente, ou divididos, pois pertencem a todos.
Veja o que determina o art. 1.331, CC, principalmente no tocante aos abrigos para
veículos (§1º) e o terraço de cobertura (§5º):
Art. 1.331. “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que
são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios,

salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes
comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados
ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio.
74
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto,
gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive
o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não
podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo
e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio.
§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de

constituição do condomínio”.
É possível que o condomínio ajuize ação de indenização por danos morais?
De acordo com recente entendimento do STJ, que rediscutiu o tema, não é possível o
ajuizamento de tal ação no interesse do condomínio.
Trechos retirados da ementa: “No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ,
prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados, pois não são
titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de não haver, entre os
condôminos, a affectio societatis, tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de
estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito
exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum.
Caracterizado o condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja
ele próprio dotado de honra objetiva, senão admitir que qualquer ofensa ao conceito que
possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a
cada um dos condôminos”.
75
(STJ - Resp: 1736.593 - SP 2017/0235980-8, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de
Julgamento: 11/02/2020, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 13/02/2020).
Fixe bem as porcentagens e quóruns presentes nos dispositivos do Código Civil

colacionados abaixo:
Art. 1.336. “São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações

ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar
de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou
aos bons costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês
e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos

incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não
podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,
independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição
expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os

seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
76
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado
comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro

edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da
unanimidade dos condôminos”.
O artigo 1.345, CC mostra que o pagamento de taxas condominiais e adendos é

obrigação propter rem, que seguem o imóvel. Caso o antigo proprietário ou possuidor não
tenha pago os “condomínios”, deve o novo proprietário ou possuidor arcar com tal débito, já
que se vinculam ao imóvel e não à pessoa:
Art. 1.345. “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação

ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
 Administração do condomínio edilício
 Conforme o art. 1.347, CC, a assembleia de condôminos escolherá um síndico, que

pode não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a
dois anos, o qual poderá renovar-se.
 De acordo com o art. 1.348, §2º, CC, “o síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante
aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
o No entanto, a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido
acima, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio (art. 1.349, CC).
 Conforme o caput do art. 1.352, CC, em regra, as deliberações da assembléia serão

tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes
que representem pelo menos metade das frações ideais. Caso isso não seja possível,
77
haverá segunda convocação da assembleia. Na segunda convocação, a assembleia
poderá decidir apenas pela maioria dos votos dos condôminos presentes.
 Atente-se à exigência dos seguintes quoruns especiais:

o Para a alteração da convenção do condomínio é necessária a aprovação pelo
voto de 2/3 dos condôminos (art. 1.351, 1ª parte,CC).
o Para a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária é necessária
a aprovação pela unanimidade dos condôminos (art. 1.351, 1ª parte,CC).
 Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos

pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do síndico (art. 1.356, CC).
12.5.1.4 Multipropriedade ou time-sharing25
Conforme já mencionamos, não havia, em nosso ordenamento, uma previsão legal
sobre a multipropriedade. Apesar disso, o STJ já reconhecia a sua validade. Agora, contudo,
essa lacuna foi preenchida pelo legislador, nos arts. 1.358-B a 1.358-U do CC. Também
regulam o instituto, mas subsidiariamente, os demais artigos do Código Civil, a Lei 4.591/64 e
o CDC.
Não deixe de ler os artigos 1.358-B a 1.358-U do CC. Por enquanto, não há muitos
entendimentos jurisprudenciais sobre a multipropriedade, assim, se o instituto aparecer em

prova, o examinador cobrará a letra da lei. Abaixo ressaltaremos os principais pontos.
A multipropriedade é também chamada de time-sharing, regime de aproveitamento
por turno ou direito real de habitação periódica. Trata-se do regime de condomínio em que
cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo,
correspondente à faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a

ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
25
Vide questão 7.
78
Esse tipo de condomínio é adotado por indivíduos que querem usufruir de um imóvel
apenas durante parte do ano, normalmente uma casa de veraneio praia, e não precisam
desembolsar o preço total, nem terão que arcar sozinhos com os custos da manutenção.
O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 dias,
seguidos ou intercalados, podendo ser fixo e determinado, flutuante ou misto (art. 1.358-E,
§1º, CC).
Qual é a natureza jurídica da multipropriedade? Trata-se de direito real ou pessoal

(obrigacional)? Existe grande divergência na doutrina acerca do tema.
 1ª corrente: é um direito pessoal.

 Justificativas: os direitos reais são dispostos em número limitado (numerus clausus),
previstos, taxativamente, no art. 1.225 do CC. O integrante da multipropriedade não
pode ser considerado proprietário pois a multipropriedade possui diversas diferenças
em relação à propriedade, como os fatos de poder usar o bem apenas um período
do ano; de não poder efetuar, livremente, modificações no imóvel; e de não ser
possível modificar a finalidade do bem.
 2ª corrente: é um direito real – entendimento do STJ26 e majoritário da doutrina. Há
autores que a consideram um direito real de habitação periódica.
 Segundo o STJ, o time-sharing, também chamada de multipropriedade imobiliária,
possui forte liame com o instituto da propriedade e harmoniza-se com os atributos dos
direitos reais.
 Ao contrário do que afirma a primeira corrente, atualmente já se afirma que é possível
que sejam admitidos como direitos reais não apenas aqueles que estão enumerados na
lei, mas também outros que possam ser criados a partir da liberdade negocial.  
26
STJ. 3ª Turma. REsp 1.546.165-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. para acórdão Min. João Otávio de Noronha, julgado
em 26/4/2016 (Info 589).
79
Como se opera a transferência da multipropriedade? A transferência do direito de
multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros não dependerão da anuência

ou cientificação dos demais multiproprietários. Isso é importante: não é necessária
comunicação ou concordância dos demais para a transferência.
Ademais, em regra, não há direito de preferência dos outros multiproprietários na

alienação de fração de tempo. No entanto, é possível que o instrumento de instituição ou a
convenção do condomínio estipule o direito de preferência em favor dos demais

multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.
Quando o indivíduo for adquirir uma fração de tempo, ele deverá exigir do alienante
uma declaração de que não há débitos. Caso não obtenha essa declaração, o adquirente será
considerado solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações do
multiproprietário (§ 5º do art. 1.358-J).
O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade terá

necessariamente um administrador profissional.
A Lei 6.015/1973 (Registros Públicos) também foi alterada pela Lei 13.777/2018, para
disciplinar como ocorre o registro da multipropriedade. Conforme o art. 176, §10, Lei
6.015/1973, “quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula
do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo”.
12.6 Direitos Reais de Gozo ou Fruição
O titular tem autorização de usar e fruir a coisa em determinadas situações.
80
12.6.1 Enfiteuse
Trata-se a enfiteuse de um direito real sobre a coisa alheia (o mais amplo de todos),
pelo qual ocorre a transmissão, para um terceiro não proprietário (chamado ENFITEUTA ou
FOREIRO), de todos os poderes inerentes ao domínio, restando ao dono (chamado

SENHORIO) o título (ser proprietário) e o direito de receber pagamentos em dinheiro em duas
situações:
 Anualmente, um valor denominado FORO, PENSÃO ou CÂNON (natureza de

obrigação propter rem);
 A cada transmissão onerosa da enfiteuse realizada pelo foreiro, cujo pagamento recebe
o nome de LAUDÊMIO (o que não é mais possível atualmente).
O laudêmio corresponde a 2,5% do valor da alienação (ou da dação em pagamento).
Em se tratando de negócio gratuito, não há que se falar em laudêmio.
O atual Código Civil proíbe a constituição de novas enfiteuses, bem como a cobrança
de laudêmios nas transmissões do bem aforado. As atuais enfiteuses ficam mantidas,
subordinando-se às disposições do antigo Código (arts. 678 e seguintes) e leis especiais, até
sua paulatina extinção (art. 2.038, CC).
As enfiteuses podem ser constituídas por meio de negócio jurídico entre as partes
(inter vivos ou causa mortis) ou por meio de usucapião (é possível usucapir enfiteuse).
Conforme estudamos, a terra pública não admite prescrição aquisitiva. O que se admite,
no caso, é a usucapião de enfiteuse de terra pública e, aliás, admite-se a usucapião de
direito real na coisa alheia de qualquer coisa pública. Isso porque, nesse caso, o usucapiente
não está a propriedade e sim a enfiteuse. O particular vai ser o enfiteuta, e o Poder Público
continuará sendo o proprietário.
81
12.6.2 Servidão Predial
Servidão predial é o direito real na coisa alheia através do qual um imóvel (edificação)
sofre uma restrição para gerar um benefício/utilidade/vantagem a outro prédio.
Em toda a servidão predial haverá dois prédios envolvidos: o DOMINANTE (recebe a

vantagem) e o DOMINADO ou SERVIENTE (gera a vantagem). Então, na servidão predial o
proprietário de um prédio deve suportar o exercício de alguns direitos em favor do
proprietário de outro prédio. Como a servidão predial recai somente sobre bens imóveis,
necessita de registro:
Art. 1.378, CC: “A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o
prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração
expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de
Registro de Imóveis”.
A servidão pode ser constituída por meio de contrato, testamento, usucapião ou

sentença judicial.
A servidão é inalienável, pois é de um prédio em favor de outro prédio. O titular do
prédio não pode dispor da servidão, pois ela não o pertence, mas pertence ao prédio.
Exemplo: não pode dar servidão em garantia; hipoteca etc.
Em relação às classificações, a servidão pode ser:
 Quanto à natureza: rústica (em áreas rurais) ou urbana (em áreas urbanas);
 Quanto às condutas das partes: positiva (exercida por ato positivo ou comissivo) ou
negativa (decorre de ato omissivo ou abstenção);
 Quanto ao modo de exercício: contínua (independe do ato humano) ou descontínua

(depende da atuação humana);
 Quanto à exteriorização: aparente (evidenciada no plano real e concreto) ou não

aparente (não havendo sinal exterior).
82
Súmula 415 do STF: “Servidão de trânsito, não titulada, mas tornada permanente pela
natureza das obras, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória”. Essa
Súmula está de acordo com o que determina o caput do art. 1.379, CC:
“Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art.
1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a
sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos”.
Quanto ao exercício das servidões, dispõe o art. 1380, do CC, que o dono de uma
servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso. Pertencendo a mais
de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
O art. 1.384 do CC aduz que a servidão pode ser removida, de um local para outro,
pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio
dominante. Também pode ser removida pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável
incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente. No entanto, tal mudança somente
é permitida se mantida a função social do direito real de fruição.
83
Não confunda servidão com passagem forçada, que é instituto de direito de vizinhança
(limitação ao direito de propriedade decorrente de lei), onde uma das propriedades está
encravada.
PASSAGEM FORÇADA SERVIDÃO
Direito de vizinhança Direito real de gozo ou fruição
Obrigatória Facultativa
Pagamento de indenização somente se as partes

Pagamento de indenização obrigatório
acordarem
Imóvel sem saída (não há outras opções) Há outras opções
Ação de passagem forçada Ação confessória
Por último, cabe ressaltar que se o prédio dominante retira mais utilidades do que o
contrato de servidão lhe permite, ele pratica um ato ilícito subjetivo. Exemplo: servidão de
retirada de água que permite ao prédio dominante retirar 10 mil litros por dia. Se o sujeito
retira 100 mil litros ele comete um ato ilícito subjetivo (pois houve violação da norma-
contrato), devendo ser provada sua culpa para a responsabilização. No entanto, se o sujeito
retira 10 mil litros (dentro dos limites pactuados), quando necessita de apenas mil, pratica ato
ilícito objetivo (abuso de direito), sujeito à responsabilidade objetiva.
12.6.3 Usufruto
É o direito real que uma pessoa tem de usar (ex: morar) e fruir (ex.: alugar) a coisa
alheia, temporariamente, sem alterar-lhe a substância.
As partes são denominadas de usufrutuário (aquele que tem direito de usar ou fruir a
coisa) e nu proprietário (dono da coisa, possuindo o direito de reivindicar e dispor).
Nos termos do art. 1390, do CC, o usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis
ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte,
84
os frutos e utilidades. Se for bem imóvel, será mediante registro no Cartório de Registro de
Imóveis.
O usufruto pode recair, inclusive, sobre títulos de crédito, veja o que dispõe o art.
1.395, CC:
Art. 1.395. “Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a
perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.
Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância

em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de
atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos”.
O usufruto pode ser constituído por meio da lei, convenção das partes (por meio de
testamento ou contrato), pode ser misto (é o que decorre da usucapião) ou judicial.
Já em relação à classificação, o usufruto pode ser:
 Quanto ao objeto: próprio (recai sobre bens infungíveis e inconsumíveis) ou impróprio

(recai sobre bens fungíveis e consumíveis);
 Quanto à extensão: total ou pleno (abrange todos os acessórios da coisa), ou parcial
ou restrito (não abrange todos os acessórios);
 Quanto à duração: temporário (com prazo de duração certo) ou vitalício (estipulado em

favor de pessoa natural, sem previsão de prazo ou termo final, extinguindo-se apenas
com a morte do usufrutuário).
Se a usufrutuária for a pessoa jurídica, seu termo máximo de duração será de 30 anos.
85
Usufruto simultâneo vs. usufruto sucessivo:
 Usufruto simultâneo: é aquele criado em favor de duas ou mais pessoas, ao mesmo

tempo. É um usufruto permitido. Forma-se uma espécie de ‘consórcio entre os
usufrutuários’. Sendo vitalício, extingue-se pelo óbito do último cousufrutuário.
 Usufruto sucessivo: é aquele que estabelece uma ordem cronológica e sucessiva do
exercício do usufruto. Exemplo: estabeleço usufruto do meu imóvel em favor de meus
pais até eles morrerem; depois passa para meu irmão; depois que ele morrer para o
meu neto etc. O CC PROÍBE o usufruto sucessivo, pois tal cláusula viola a proibição de
transmissão do usufruto. Tal cláusula é nula de pleno direito.
Em outras palavras podemos dizer que o direito brasileiro não admite o usufruto de
segundo grau. Veja o que dispõe o art. 1.411, CC:
Art. 1.411. “Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a

parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o
quinhão desses couber ao sobrevivente”.
O art. 1410 prevê as formas de extinção do usufruto, vejamos:
Art. 1.410. “O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de

Imóveis:
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II - pelo termo de sua duração;
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se
ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
IV - pela cessação do motivo de que se origina;
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e
1.409;
VI - pela consolidação;
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não
lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de
86
crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art.
1.395;
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e
1.399).”
Em todas as situações há necessidade de cancelamento do registro no Cartório de
Registro Imobiliário (CRI), quando se tratar de bem imóvel, já que inscrição também consta
registrado no Cartório.
Extinto o usufruto sem a restituição do bem, poderá o nu-proprietário promover a ação
de reintegração de posse, porquanto a não devolução do bem caracteriza esbulho.
12.6.4 Uso
O direito real de uso pode ser constituído de forma gratuita ou onerosa, havendo a
cessão apenas do atributo de utilizar a coisa, seja ela móvel ou imóvel.
As partes são denominadas de proprietário e usuário.
O usuário utilizará a coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as
necessidades suas e de sua família. Assim, a fruição somente é possível para atender às
necessidades básicas da família.
12.6.5 Habitação
O direito real de habitação constitui o mais restrito dos direitos reais de fruição, eis que
apenas é cedida uma parte do atributo de usar, qual seja: o direito de habitar o imóvel.
As partes são denominadas de proprietário e habitante.
Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste
direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família. Se
descumprir essa norma, o imóvel poderá ser retomado por desvio de função.
87
Observamos que tanto o uso quanto a habitação são chamados, por muitos autores, de
‘usufruto em miniatura’. No entanto, conforme visto, são mais restritos e jamais podem ser
constituídos em favor de pessoa jurídica.
12.6.6 Superfície
A superfície foi incorporada no direito brasileiro pelo CC/2002, para substituir a

enfiteuse.
Nele o proprietário concede, por tempo determinado, gratuita ou onerosamente, a

outrem o direito de construir ou plantar em seu terreno. Tal garantia deve ser mediante
escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
As partes são denominadas de fundieiro (aquele que cede o uso do imóvel) e

superficiário (aquele que recebe o imóvel).
Não se autoriza obra no subsolo, exceto se for inerente ao objeto da concessão.
O superficiário deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, respondendo pelos encargos
e tributos que incidem sobre o bem.
Pode haver transferência da superfície a terceiros, bem como sua transmissão aos
herdeiros do superficiário, com falecimento deste. Não se permitindo, porém, a estipulação de
pagamento de qualquer quantia pela transferência.
De acordo com o art. 1.373, do CC, em caso de alienação do imóvel ou do direito de

superfície, é devido direito de preferência, em igualdade de condições, para ambas as partes
(direito de preferência recíproco). Por exemplo, se o proprietário alienou sem ter notificado o
superficiário no prazo mínimo de 30 dias, terá este 180 dias para exercer o seu direito de
adjudicar o bem.
A superfície pode extinguir-se antes do termo final se o superficiário der ao terreno

destinação diversa daquela para a qual lhe foi concedida.
88
Com a extinção da superfície, o proprietário passa a ter a propriedade plena sobre o
terreno, a construção, ou a plantação, as acessões e as benfeitorias, independentemente de

indenização, se as partes não estipularem o contrário (art. 1.375, CC).
12.7 Direitos Reais de Garantia sobre Coisa Alheia
As garantias reais podem ser de dois tipos:
a) Direitos reais de garantia sobre coisa alheia: hipoteca, penhor e anticrese.
b) Direitos reais de garantia sobre coisa própria: a propriedade fiduciária (alienação
fiduciária) – por nós estudada no capítulo Contratos em Espécie II.
No presente tópico estudaremos, portanto, apenas os direitos reais de garantia sobre

coisa alheia.
Eles têm por finalidade garantir ao credor recebimento de seu crédito, por vincular
determinado bem pertencente ao devedor. Se a dívida for assegurada por uma garantia real e
o devedor não a pagar, o bem dado em garantia poderá ser penhorado e vendido
judicialmente.
Os direitos reais de garantia apresentam as seguintes características fundamentais:
 Acessoriedade: os direitos reais de garantia seguem a sorte do principal (a obrigação

garantida). Em decorrência do princípio da gravitação jurídica (acessoriedade), se a
obrigação for nula, nula também será a garantia.

o Por exemplo, de acordo com entendimento do STJ27, a prescrição da pretensão
de cobrança da dívida extingue o direito real de hipoteca estipulado para

garanti-la. A hipoteca, no sistema brasileiro, é uma garantia acessória, seguindo,
portanto, a sorte (o destino) da obrigação principal. Assim, prescrita a pretensão

derivada da obrigação principal, não persiste a garantia hipotecária (art. 1.499,
I, do CC).
27
STJ. 3ª Turma. REsp 1.408.861-RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 20/10/2015 (Info 572).
89
 Preferência: o credor hipotecário e o pignoratício têm preferência no pagamento a
outros credores quirografários (sem preferência). Obs.: a preferência estabelecida pelos

direitos reais de garantia não é absoluta, pois outros credores podem ter privilégios a
frente (como os credores trabalhistas).
 Indivisibilidade: o pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa

exoneração correspondente da garantia. Então, o pagamento de parte da dívida não
afeta em nada a garantia real dada, ainda que compreenda vários bens (dados em
garantia). Exceção: o contrato pode conter cláusula em sentido contrário, prevendo a
divisibilidade do direito.
 Sequela: o direito real de garantia acompanha o bem em caso de alienação gratuita ou
onerosa, e também na hipótese de transmissão sucessória acompanham a coisa onde

quer que ela esteja. No entanto, se o bem for objeto de usucapião, a hipoteca
existente sobre o imóvel deixará de existir, pois surge um novo direito de propriedade
(a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade).
 Excussão: o credor hipotecário, pignoratício ou fiduciário tem o direito de promover a
execução do bem dado em garantia na hipótese de inadimplemento. O bem dado

em garantia deve ser primeiro penhorado e, depois, expropriado/excutido (hipoteca ou
penhor). Na propriedade fiduciária (alienação fiduciária) não há penhora, pois como o

bem pertence ao credor fiduciário ele pode levá-lo a leilão extrajudicial (imóveis) ou à
simples venda amigável (bens móveis).
 Direito de retenção: o credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem
enquanto a dívida não for paga. Este direito será extinto se decorridos 15 anos da sua
constituição (perempção da anticrese)
 Proibição do pacto comissório: o pacto comissório traduz-se na cláusula que autoriza

o credor fiduciário, hipotecário, pignoratício ou anticrético a ficar com o bem objeto da
90
garantia em caso de inadimplemento. Essa cláusula é totalmente proibida no Brasil, sem
exceção. A pena é de nulidade28.

o Atente-se: a proibição do pacto comissório não abrange a dação em
pagamento. Desta forma, se durante a execução do contrato for verificado o

inadimplemento, o devedor poderá, com o consentimento do credor, dar o bem
em pagamento da dívida. Isso é diferente do pacto comissório, pois nele, ao

fazer o contrato, já se estabelece que, se o devedor não pagar a dívida, o credor
ficará com o bem. No caso da dação em pagamento, apenas depois, na fase de

execução, a obrigação é adimplida de outra forma.
Além dessas características, o art. 1424, do CC, consagra requisitos específicos para o
negócio jurídico constitutivo de penhor, anticrese ou hipoteca. Tais elementos devem estar
presentes, sob pena de ineficácia do negócio:
 O valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;
 O prazo fixado para pagamento;
 A taxa dos juros, se houver;
 O bem dado em garantia com as suas especificações.
O art. 1425, do CC, traz as hipóteses em que a dívida garantida torna-se vencida:
 Se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia,

e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
 Se o devedor cair em insolvência ou falir;
 Se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar
estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada

importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;
28
Vimos que na alienação fiduciária/propriedade fiduciária, o credor fiduciário é obrigado a promover a venda do bem (o bem já
está com ele, só que ele vai vender para ficar com o valor correspondente a ele. O credor fiduciário é obrigado a vender o bem –
não pode simplesmente ficar com o bem – quitando a dívida do devedor e restituindo o resto a ele).
91
 Se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;
 Se ocorrer a desapropriação do bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará

a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.
Não se pode esquecer que os direitos reais de garantia não se confundem com as
garantias pessoais ou fidejussórias, eis que no primeiro caso um bem garante a dívida por
vínculo real e efeitos erga omnes (art. 1.419 do CC); enquanto que, no último, a dívida é
garantida por uma pessoa, presentes efeitos inter partes (exemplo: fiança).
12.7.1 Penhor
É o direito real de garantia sobre coisa alheia constituído, em regra, por meio da
transferência ao credor da posse de um bem móvel ou mobilizável, suscetível de alienação.
As partes são denominadas de credor pignoratício (empresta o dinheiro e recebe a

coisa) e devedor pignoratício (entrega o bem).
O penhor possui as seguintes modalidades:
 Legal: é aquele constituído independentemente de manifestação de vontade do
devedor. Deriva de um ato de força do credor com fundamento na lei (arts. 1.467 a
1.472, CC). Exemplo: o penhor dos donos de hotéis sobre os bens móveis dos
hóspedes. Isso também acontece com os restaurantes, em que a pessoa não paga a
conta e o dono do restaurante pode ficar com os bens móveis do devedor (celular,
relógio, etc).
 Convencional comum: forma ordinária de penhor, que tem por objeto bens móveis
ocorrendo a transmissão da posse do devedor ao credor.
 Rural: constitui-se mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório

de Registro de Imóveis de situação da coisa (art. 1.438 do CC). Duas são as
modalidades básicas de penhor rural: o penhor agrícola e o penhor pecuário.
92
 Industrial e Mercantil: têm por objeto máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos,
instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na

indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura,
animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos

industrializados.
 Penhor de Direitos e Títulos de Crédito: podem ser objeto de penhor direitos,
suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis.
 Penhor de Veículos: podem ser objeto de penhor os veículos empregados em qualquer

espécie de transporte ou condução.
Súmula 638 do STJ: “É abusiva a cláusula contratual que restringe a responsabilidade de

instituição financeira pelos danos decorrentes de roubo, furto ou extravio de bem entregue
em garantia no âmbito de contrato de penhor civil”.
Já as hipóteses de extinção são:
 Extinguindo-se a obrigação principal, o que gera a extinção da obrigação acessória;
 Perecendo a coisa objeto do penhor;
 Renunciando o credor;
 Confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa;
93
 Dando-se a adjudicação judicial, a remição (resgate pelo pagamento) ou a venda da
coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.
12.7.2 Hipoteca
É direito real de garantia que grava coisa imóvel pertencente ao devedor sem
transmissão de posse ao credor.
Por se tratar de um bem imóvel, faz-se necessário o registro no Cartório de Registro de
Imóveis do local do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um bem.

Atenção! Diversamente do que ocorre no penhor, o registro do contrato é indispensável
para que exista o direito real de garantia de hipoteca. Sem registro, o credor não tem
direito de preferência (preferir aos outros credores quirografários) nem sequela (buscar o bem
com quem quer que esteja).
As partes da hipoteca são o credor hipotecário (o que empresta o dinheiro) e o
devedor hipotecante (o que dá o bem em garantia):
De acordo com o art. 1473, do CC, podem ser objeto de hipoteca:
 Os bens imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles, caso dos frutos,
das benfeitorias e das pertenças que estão incorporados ao principal;
 O domínio direto;
 O domínio útil, como ocorre em relação ao direito do usufrutuário;
 As estradas de ferro;
 As jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica e os

monumentos arqueológicos, independentemente do solo onde se acham;
 Os navios, que constituem bens móveis especiais ou sui generis, eis que podem ser
hipotecados;
 As aeronaves, do mesmo modo dos navios;
94
 O direito de uso especial para fins de moradia;
 O direito real de uso;
 A propriedade superficiária.
De acordo com o STJ, a hipoteca de navio registrada no país de nacionalidade da embarcação
tem eficácia extraterritorial, alcançando o âmbito interno nacional. Exemplo: navio de

nacionalidade liberiana foi hipotecado na Libéria; essa hipoteca produz efeitos aqui no
Brasil, inclusive nas execuções propostas contra a empresa proprietária do navio e que gerem
a penhora dessa embarcação. STJ. 4ª Turma. REsp 1.705.222-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão,
julgado em 16/11/2017 (Info 618).
Quanto à classificação das hipotecas, a doutrina dividiu-as em:
Hipoteca convencional: criada pela autonomia privada, ou por convenção das partes;
Hipoteca legal: decorre da norma jurídica, nas hipóteses do art. 1.489 do CC;
Hipoteca cedular: podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da hipoteca,

autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos
em lei especial.
Hipoteca judicial: a decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação
consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer

ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária
(art. 495 do CPC).
O art. 1499, do CC aduz sobre as hipóteses de extinção da hipoteca, vejamos:
95
 Pela extinção da obrigação principal, pois se repise que a hipoteca não pode existir
sozinha, diante do seu caráter acessório;
 Pelo perecimento da coisa, o que gera a perda de sua finalidade;
 Pela resolução da propriedade do bem hipotecado;
 Pela renúncia do credor;
 Pela remição ou resgate;
 Pela arrematação ou adjudicação do bem hipotecado;
12.7.3 Anticrese
É o direito pelo qual o credor retém o imóvel do devedor e recebe seus frutos para
pagamento da dívida. Em outras palavras, é o direito real de garantia sobre coisa alheia pelo
qual o devedor ou terceiro garantidor cede os frutos produzidos por um bem imóvel como
forma de pagamento da dívida. O credor pode explorar economicamente o bem até o
pagamento da dívida. Ex.: alugar o imóvel e reter os aluguéis.
O direito de anticrese é constituído a partir do registro do contrato no Cartório de

Registro de Imóveis.
As partes são denominadas de credor anticrético (aquele que recebe a posse do

imóvel com os seus frutos) e devedor anticrético (aquele que recebe o dinheiro e entrega a
posse do bem).
O art. 1.507, CC afirma que o credor anticrético pode administrar o imóvel dado em
anticrese e fruir seus frutos e utilidades. Para tanto, deverá o credor administrador
apresentar balanço anual, exato e fiel, de sua administração. Se o devedor anticrético não
concordar com o que se contém no balanço, por ser inexato, ou ruinosa a administração,
poderá impugná-lo, e, se o quiser, requerer a transformação em arrendamento, fixando o juiz
o valor mensal do aluguel, o qual poderá ser corrigido anualmente.
96
Ademais, o credor anticrético responde pelas deteriorações que, por culpa sua, o
imóvel vier a sofrer, e pelos frutos e rendimentos que, por sua negligência, deixar de
perceber.
Por último, é importante destacar que o bem dado em anticrese pode ser objeto de
hipoteca, assim como o bem hipotecado também pode ser objeto de anticrese. Não há
ordem: pode constituir primeiro a anticrese e depois a hipoteca e vice-versa.
12.8 Direitos Reais de Aquisição
Ocorre com o compromisso ou promessa irretratável de venda de imóvel. Esse

compromisso é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a vender a outro bem imóvel,
outorgando-lhe a escritura após o cumprimento das obrigações. Esses compromissos são

geralmente utilizados nas vendas financiadas a longo prazo.
Aduz o art. 1.417 do CC que, mediante promessa de compra e venda, em que não se
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no

Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição
do imóvel. Esse direito real possibilita a reivindicação da coisa em face de qualquer terceiro
que eventualmente a adquiriu indevidamente.
As partes são denominadas de promitente-comprador e promitente-vendedor.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou
de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de

compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer
ao juiz a adjudicação do imóvel.
As formas de extinção do compromisso de compra e venda de imóvel podem ser:
 Execução voluntária do contrato;
 Execução compulsória (adjudicação no registro imobiliário);
 Distrato (mútuo consentimento);
97
 Resolução judicial.
12.9 Direitos Reais de Interesse Social
Voltada para a regularização fundiária de interesse social direcionada à população
de baixa renda, tais direitos reais referem-se a áreas públicas, geralmente invadidas e
urbanizadas por favelas. Existiu a vontade de regularização jurídica das áreas favelizadas para
que a situação de antidireito passe a ser tratada pelo Direito.
12.9.1 Concessão de Uso Especial Para Fins de Moradia
Estabelece o art. 1º da Medida Provisória 2.220/2001: “Art. 1º Aquele que, até 22 de
dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até
duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área com
características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o
direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse,
desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano
ou rural.”
12.9.2 Concessão de Direito Real de Uso
O art. 7º do Decreto-Lei 271/1967 dispõe que “É instituída a concessão de uso de

terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado,
como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social,
urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das
várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras
modalidades de interesse social em áreas urbanas”.
98
Os dois institutos anteriormente estudados ainda não têm a efetiva concreção prática.
12.10 Direito Real de Laje
A laje é um direito real (art. 1.225, XIII, CC). Consiste no espaço aéreo ou o subsolo de
terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária
autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário

da construção-base.
Em outras palavras, o Código Civil passa a permitir algo que já existia na prática:
alguém tem um imóvel (uma casa, p. ex.) e cede a outra pessoa a parte de cima deste imóvel
(a "laje") para que lá ela construa outra edificação autônoma em relação à construção
existente na parte de baixo.
A laje é autônoma (característica que cai muito em prova) em relação à construção-

base. Isso significa que a cessão da laje autoriza a abertura de matrícula própria, podendo os
titulares ou cessionários da laje dela usar, gozar e dispor29.
 Partes:
 Lajeiro: o cedente ou proprietário da construção-base.
 Lajeário: o titular do direito real de laje ou cessionário
Não há existência de um condomínio entre as partes envolvidas (entre o proprietário

da construção-base e lajeário). No entanto, aplicam-se, no que couber, as normas que regem
os condomínios edilícios. As despesas necessárias à conservação e fruição das partes, que

sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas
entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser

estipulada em contrato.
29
Vide questão 10.
99
Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de
preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da

laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de
trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
Extingue-se a laje quando houver a ruína da construção-base. Exceções: quando

instituída sobre o subsolo, e, mesmo com a ruína, o subsolo continuar intacto; construção-
base for reconstruída no prazo decadencial de cinco anos30.
Não deixe de ler a integralidade dos arts. 1.510-A CC a 1.510-E, principalmente o art.
1.510-A!
30
Vide questão 10.
100
QUADROS SINÓTICOS
POSSE
A posse é exercida por todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de um dos
poderes inerentes à propriedade (usar, fruir, gozar e dispor).
CONCEITO Não é um direito real.
Para haver posse, é necessária a apreensão física da coisa e a

TEORIA vontade de ser dono (corpus + animus domini). Diante desse
SUBJETIVA DE segundo elemento, o locatário, o comodatário, o depositário, entre
SAVIGNY outros, não são possuidores, pois não há qualquer intenção de
tornarem-se proprietários.
TEORIAS
TEORIA A posse concretiza-se com a mera conduta do possuidor, de agir
OBJETIVA DE como se dono fosse, pouco importando a sua vontade em relação à
IHERING propriedade (corpus). Teoria adotada pelo Código Civil.
TEORIA A posse é entendida como corpus + função social.
SOCIOLÓGICA
Detentor ou fâmulo da posse ou servidor de posse = aquele que tem a posse não em
nome próprio, mas em nome daquele ao qual ele está subordinado. Ex.: caseiro.
DETENÇÃO
O detendor não é parte legitima para defender a posse por meio de ações possessórias
típicas, mas pode defender a posse alheia por meio da autotutela.
 Sujeito capaz;
ELEMENTOS DA  Objeto lícito e possível;
POSSE  Forma livre;
ELEMENTOS E
 Relação dominante entre sujeito e coisa.
OBJETO
OBJETO Os bens intangíveis não são passíveis de posse, logo, descabe o
manejo de tutela possessória para a proteção de bens incorpóreos. Ex.:
não cabe ação possessória para proteger direitos autorais.
QUANTO AO DESDOBRAMENTO
DIRETA Exercida por quem detém materialmente a coisa (mantem contato
físico). Exemplos: o locatário, o depositário, o usufrutuário, etc.
É a posse exercida através de outra pessoa, existindo exercício de
PRINCIPAIS
INDIRETA direito decorrente da propriedade. Exemplo: locador, comodante.
CLASSIFICAÇÕES
A posse direta não anula a indireta.
QUANTO AOS VÍCIOS OBJETIVOS
Adquirida sem vícios da violência, da clandestinidade ou da
JUSTA
101
precariedade, sendo uma “posse limpa” (art. 1.200, CC)
INJUSTA – basta Obtida por meio de esbulho, for força física ou

a existência de POSSE VIOLENTA violência moral.
um vício para POSSE Obtida às escondidas, de forma oculta, à surdina,
ser injusta. CLANDESTINA na calada da noite. Exemplo: um sujeito entra e
se apossa de uma casa quando seus habitantes
estão viajando.
POSSE PRECÁRIA Obtida com abuso de confiança. Tem forma
assemelhada ao crime de apropriação indébita.
QUANTO AOS VÍCIOS SUBJETIVOS OU QUANTO À BOA-FÉ

Possuidor ignora os vícios que impedem a aquisição da coisa, ou
BOA-FÉ quando tem um justo título que fundamente a sua posse. Trata-se de
boa-fé subjetiva (estado anímico de desconhecimento de vício).
MÁ-FÉ O possuidor sabe do vício que acomete a coisa.
QUANTO AO TEMPO
NOVA Exercida a menos de um ano e um dia.
VELHA Exercida a mais de um ano e um dia.
LEGÍTIMA DEFESA DA POSSE E DESFORÇO IMEDIATO
Constituem formas de autotutela, independentemente de ação judicial, cabíveis ao
possuidor direto ou indireto contra as agressões de terceiro.
-Nos casos de ameaça e turbação, em que o atentado à posse não foi definitivo, cabe a
legítima defesa.
-Havendo esbulho, a medida cabível é o desforço imediato, visando à retomada do bem
esbulhado.
As ações possessórias são divididas para cada tipo de intimidação:
Se ameaça, cabe interdito proibitório. Se turbação cabe ação de
INVOCAR
manutenção de posse. Se esbulho: cabe ação de reintegração de
INTERDITOS
posse. Há fungibilidade entre as ações possessórias.
EFEITOS PERCEPÇÃO POSSUIDOR DE - Tem direito aos frutos percebidos.

DOS FRUTOS, BOA-FÉ - Tem direito a indenização pelas benfeitorias
necessárias, úteis e voluptuárias.
BENFEITO-RIAS
- Tem direito de retenção pelas necessárias e úteis.
E - Pode levantar as voluptuárias (se possível).

- Responsabilidade só em caso de culpa ou dolo.
102
- Não tem direito aos frutos. Só tem direito a
RESPONSA- POSSUIDOR DE restituição pelas despesas de produção e de custeio.
BILIDADE MÁ-FÉ - Tem direito a indenização apenas pelas
benfeitorias necessárias.
- Não tem direito de retenção.
- Não pode levantar as voluptuárias.
- Responde pela deterioração da coisa, ainda que
acidental, salvo se provar que de igual modo teria
ocorrido, estando ela na posse do reivindicante.
Quando a mesma coisa é partilhada por uma pluralidade de sujeitos. Origem: inter
COMPOSSE
vivos ou mortis causa. Podem ser pro indiviso ou pro diviso (quando o é bem divisível).
DIREITOS REAIS
CONCEITO
É o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, fruir ou gozar, dispor de um bem ou
reavê-lo de quem injustamente o possua ou detenha (art. 1.228, CC).
ELEMENTOS
USAR O titular tem acesso aos frutos naturais da coisa. Ex: morar.
FRUIR OU Faculdade de explorar economicamente a coisa, mediante extração de
GOZAR frutos e produtos, que ultrapassam a percepção de frutos naturais. Ex:
alugar.
DISPOR Possibilidade de alterar a substância da coisa.
REIVINDI- Elemento externo. Pode excluir terceiros de indevida ingerência sobre a

CAR coisa, por meio de ação petitória (ex.: ação reivindicatória).
PROPRIEDADE
PRINCIPAIS ATRIBUTOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE
DIREITO O proprietário pode desfrutar da coisa como bem entender. Atributo que
ABSOLUTO pode ser relativizado (ex.: pela função socioambiental da propriedade).
DIREITO A mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneidade a
EXCLUSIVO duas ou mais pessoas, em idêntico lapso temporal.
DIREITO A propriedade, em regra, permanece independentemente do seu
PERPÉTUO exercício. Não se extingue pelo lapso temporal, passa para os herdeiros.
DIREITO A propriedade pode ser distendida ou contraída, sem perder a sua
ELÁSTICO essência. Exemplo: no usufruto, onde se cedem o uso e gozo.
DIREITO É o direito real mais complexo, por reunir os quatro poderes (usar, gozar,
COMPLEXO dispor e reivindicar).
103
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
ACESSÃO (NATURAIS OU ARTIFICIAIS)
Adquire a propriedade de tudo aquilo foi incorporado de forma natural ou artificial.
FORMAÇÃO DE Ilha é uma faixa de terra cercada de água por todos os lados.
ILHAS
ALUVIÃO Acréscimo de terra paulatino nas margens do rio.
AVULSÃO Desprendimento, por força natural, violenta e abrupta, de uma porção

de terra que se junta ao terreno de outro proprietário.
ÁLVEO Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo
ABANDONADO natural e ordinariamente enxuto. Nesse sentido, álveo abandonado é o
rio ou a corrente de água que seca.
CONSTRUÇÕES São as formas de acessões artificiais.
E PLANTAÇÕES
USUCAPIÃO
Forma de aquisição originária da propriedade. É necessário o cumprimento dos requisitos:
 Posse com intenção de dono (animus domini);
 Posse mansa e pacífica;
 Posse contínua e duradoura, em regra, e com determinado lapso temporal.
 Posse de boa-fé e com justo título na usucapião ordinária.
REGISTRO IMOBILIÁRIO
O registro imobiliário, que se situa no plano da eficácia do contrato, é que gera a
aquisição da propriedade imóvel. Bens imóveis: pelo registro. Bens móveis: pela tradição.
SUCESSÃO HEREDITÁRIA
Ocorrendo a morte, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e
testamentários, em razão do princípio da saisine.
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
OCUPAÇÃO A ocupação pode ocorrer em razão da coisa nunca ter pertencido a
ninguém, que no caso seria res nullius, como pode acontecer no caso da
coisa ser abandonado, que seria res derelictae.
ACHADO DO Tesouro é o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono é
TESOURO desconhecido.
USUCAPIÃO São requisitos da usucapião ordinária de bens móveis:

USUCAPIÃO  Posse mansa, pacífica;
ORDINÁRIA  Animus domini;
(ART. 1260, CC)  Três anos;
104
 Justo título e boa-fé;
USUCAPIÃO Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco

EXTRAOR- anos, produzirá usucapião, independentemente de
DINÁRIA título ou boa-fé (art. 1.261, CC).
ESPECIFI- É a transformação da coisa em uma nova, diante do trabalho do
CAÇÃO especificador. Geralmente, a coisa nova será de propriedade do
especificador e não do dono da matéria-prima.
CONFUSÃO, CONFUSÃO É a mistura entre coisas líquidas ou gasosas.
COMISTÃO E COMISTÃO É a mistura de coisas sólidas ou secas.
ADJUNÇÃO ADJUNÇÃO É a justaposição de uma coisa sobre outra. Ex: tinta em
relação à parede.
TRADIÇÃO A tradição é a entrega da coisa ao adquirente, com a intenção de lhe

transferir a sua propriedade ou a posse. Sucessão também é modo de
aquisição de propriedade, tanto a legítima, quanto a testamentária.
*DESCO- Não é forma de aquisição da propriedade no CC/2002. Ocorre quando
BERTA alguém encontra coisa alheia perdida. O descobridor é obrigado a
restituir o objeto ao legítimo possuidor. Caso não o encontre, deverá
entregá-lo à autoridade competente.
PERDA DA PROPRIEDADE
ALIENAÇÃO Transmissão da propriedade de um patrimônio a outro, como ocorre
nos contratos de compra e venda, de troca ou permuta e no de doação.
RENÚNCIA Ato unilateral em que o proprietário declara, de forma expressa, sua
vontade de abrir mão de seu direito sobre a coisa (só bem imóveis, em
regra).
ABANDONO Deixar a coisa com a intenção de não mais tê-la consigo.
Se o proprietário deixar de pagar tributos reais (art. 1.276, §2º): há
presunção absoluta de abandono.
PERECIMENTO Dá-se pela perda das qualidades essenciais da coisa.
DESAPRO- Modo originário de aquisição e perda da propriedade, em face da
PRIAÇÃO intervenção estatal na propriedade privada.
CONDOMÍNIO OU COMPROPRIEDADE
Um bem pertence a várias pessoas, cabendo a cada uma, igual direito sobre o todo, mas
cada uma tem uma fração ideal do bem.
CONVEN- Formado pelo acordo de vontades. Cada condômino tem a propriedade
CIONAL OU plena sobre a coisa, apenas sendo limitado pelos direitos dos demais.
105
VOLUNTÁRIO Não cabe reintegração de posse por um dos condôminos contra os
demais.
NECESSÁRIO Envolvem o direito de vizinhança, quando existir as meações de paredes,

OU LEGAL cercas, muros e valas.
Há unidades autônomas e partes comuns. É um ente despersonalizado,
EDILÍCIO mas possui capacidade jurídica.
A hipoteca não confere ao banco o direito de executar as unidades
autônomas dos condôminos.
MULTIPRO- É o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um
PRIEDADE mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a
faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a
ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
PROPRIEDADE RESOLÚVEL
É aquela que pode ser extinta pelo advento de condição ou pelo termo.
CONDIÇÃO Condição: subordina o efeito do negócio jurídico a um evento futuro e

RESOLUTIVA incerto. Resolutiva: a sua realização extingue os efeitos do ato.
TERMO FINAL Termo: subordina o efeito do negócio jurídico a um evento futuro e
certo. Final: data determinada para a cessação dos efeitos.
O titular tem autorização de usar e fruir a coisa em determinadas situações.
ENFITEUSE Atribuição a uma pessoa do domínio útil do imóvel, ficando esta obrigada
ao pagamento de foro e demais ônus. O atual CC proíbe a constituição
de novas enfiteuses. As que já existem ficam mantidas.
Um imóvel sofre uma restrição para gerar uma utilidade/vantagem a
SERVIDÃO outro prédio. Recai somente sobre bens imóveis. Necessita de registro. A
PREDIAL servidão pode ser constituída por meio de contrato, testamento, usucapião
ou sentença judicial. Haverá dois prédios envolvidos: o DOMINANTE
(recebe a vantagem) e o DOMINADO ou SERVIENTE (gera a vantagem).
DIREITOS REAIS
É o direito real que uma pessoa tem de usar (ex: morar) e fruir (ex.: alugar)
DE GOZO E
USUFRUTO a coisa alheia, temporariamente, sem alterar-lhe a substância. As partes são
FRUIÇÃO
denominadas de usufrutuário e nu-proprietário (dono da coisa, tem os
direitos de reivindicar e dispor). Precisa de registro no CRI.
O usufruto pode recair, inclusive, sobre títulos de crédito.
USO Pode ser constituído de forma gratuita ou onerosa, havendo a cessão
apenas do atributo de utilizar a coisa, seja ela móvel ou imóvel.
HABITAÇÃO É cedida apenas uma parte do atributo de usar, qual seja o direito de
habitar o imóvel. O titular deste direito não pode alugar, nem emprestar,
mas simplesmente ocupar com sua família.
SUPERFÍ-CIE O proprietário concede, por tempo determinado, gratuita ou
106
onerosamente, a outrem o direito de construir ou plantar em seu terreno.
Depende de escritura pública e registro no CRI. Partes: fundieiro (aquele
que cede o uso do imóvel) e superficiário (aquele que recebe o imóvel).
Finalidade: garantir ao credor recebimento de seu crédito. Se o devedor não pagar a
dívida, o bem dado em garantia poderá ser penhorado e vendido judicialmente.
CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTAIS
PREFERÊNCIA O credor hipotecário e o pignoratício têm preferência no pagamento em
relação a outros credores.
INDIVISIBILI- O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa
DADE exoneração correspondente da garantia.
SEQUELA O direito real de garantia acompanha o bem em caso de alienação gratuita

ou onerosa. Exceto no caso de usucapião (modo originário de aquisição).
EXCUSSÃO O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa
hipotecada ou empenhada. É proibido o pacto comissório.
ESPÉCIES
PENHOR É transferência da posse de coisa móvel ou mobilizável realizada

pelo devedor ao credor, para garantir o pagamento de um débito.
Partes: credor pignoratício (empresta o dinheiro e recebe a coisa) e
devedor pignoratício (entrega o bem).
DIREITOS REAIS HIPOTECA
DE GARANTIA Grava coisa imóvel pertencente ao devedor sem transmissão de posse ao credor. É
necessário o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
De acordo com o art. 1473, do CC, podem ser objeto de hipoteca:
 Os bens imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente
com eles, caso dos frutos, das benfeitorias e das pertenças;
 O domínio direto;
OBJETO DA  O domínio útil, como ocorre em relação ao direito do
HIPOTECA usufrutuário;
 As estradas de ferro;
 As jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de
energia hidráulica e os monumentos arqueológicos;
 Os navios, que constituem bens móveis especiais ou sui generis,
 As aeronaves;
 O direito de uso especial para fins de moradia;
 O direito real de uso;
 A propriedade superficiária.
ANTICRESE O credor retém o imóvel do devedor e recebe seus frutos até o
pagamento da dívida.
107
-Contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em
projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma.
DIREITO REAL
-Partes - lajeiro: o cedente ou proprietário da construção-base e lajeário: o titular do
DE LAJE
direito real de laje ou cessionário.
- Não há existência de um condomínio entre as partes envolvidas.
108
QUESTÕES COMENTADAS
Futuro delegado, devido à escassez de questões atualizadas que versam sobre este
tema na carreira de Delegado Civil, achamos pertinente acrescentar neste PDF
questões de outras carreiras jurídicas. Afinal, as bancas examinadoras costumam

seguir o mesmo padrão em como abordam o conteúdo, independentemente do
concurso de nível superior. Vamos juntos!
Questão 1
(FUMARC – 2018 – PC/MG – DELEGADO DE POLÍCIA):A respeito da posse, é CORRETO
afirmar:
A) A posse de boa-fé só perde esse caráter quando do trânsito em julgado da sentença
proferida em ação possessória.
B) É assegurado ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias
e úteis. Quanto às voluptuárias, estas, se não forem pagas, poderão ser levantadas, desde que
não prejudiquem a coisa.
C) Obsta à manutenção ou à reintegração da posse a alegação de propriedade, ou de outro
direito sobre a coisa.
D) Sendo possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos
poderes inerentes à propriedade, não é possível adquirir posse mediante representação.
Comentário:
A) INCORRETO. De acordo com o art. 1.202 do CC “A posse de boa-fé só perde este

caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o
possuidor não ignora que possui indevidamente". Isso acontece mediante citação ou
109
outro meio de interpelação judicial do possuidor que resulte, posteriormente, na
validação da pretensão daquele que pleiteia a restituição do bem;
B) CORRETO. Trata-se da redação do art. 1.219 do CC, que assegura ao possuidor de
boa-fé o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias;
C) INCORRETO. Dispõe o art. 1.210, § 2º do CC que “Não obsta à manutenção ou
reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa".

Tal dispositivo privilegia a função social nas ações possessórias, em detrimento da
própria propriedade. A possibilidade de se discutir o domínio em ações possessórias foi

abolida do nosso ordenamento;
D) INCORRETO. O conceito de possuidor está correto e em consonância com o que
dispõe o art. 1.196 do CC, mas é possível adquirir a posse mediante representação, com
previsão expressa no art. 1.205, inciso I do CC, com mandato ou sem mandato.
Desse modo, está correta a alternativa B.
Questão 2
(VUNESP – 2018 – PC/BA – DELEGADO DE POLÍCIA):Com relação à posse, assinale a
alternativa correta.
A) A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de
direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor
direto defender a sua posse contra o possuidor indireto.
B) Tendo em vista que a posse somente é defendida por ser um indício de propriedade, obsta
à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre
a coisa.
C) Não autorizam a aquisição da posse justa os atos violentos, senão depois de cessar a
violência; entretanto, se a coisa obtida por violência for transferida, o adquirente terá posse
justa e de boa-fé, mesmo ciente da violência anteriormente praticada.
110
D) É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição
da coisa. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, mesmo após a
ciência inequívoca que possui indevidamente.
E) O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força,
a qualquer tempo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à
manutenção, ou restituição da posse.
Comentário:
A assertiva trata da redação do art. 1.197 do CC. É o caso da relação jurídica estabelecida
entre locador e locatário, em que temos a denominada posse paralela, ou seja, a posse direta
do locatário e a posse indireta do locador, onde uma não anula a outra, convivendo as duas
de forma harmônica. Naturalmente, a posse do locatário será temporária, enquanto durar o
contrato de locação. O legislador dispõe que o possuidor direto poderá defender a sua posse
contra o possuidor indireto. Ressalte-se que a recíproca também é verdadeira, ou seja, poderá
locador defender a sua posse contra o locatário. Desse modo, está correta a alternativa A.
Questão 3
(FAPEMS – 2017 – PC/MS – DELEGADO DE POLÍCIA):Sobre a posse e a propriedade, sua
classificação, formas de aquisição, efeitos e perda, assinale a alternativa a correta.
A) De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a ocupação indevida de

bem público não gera posse, mas mera detenção. Essa mesma jurisprudência estabelece que o
Estado está obrigado a indenizar eventuais acessões e suportar o direito de retenção pelas
benfeitorias eventualmente realizadas.
B) O fâmulo da posse não pode fazer uso dos interditos possessórios, mas nada impede que
ele utilize o desforço imediato para proteger o bem daquele que recebe ordens.
C) O proprietário pode ser privado da coisa, no caso de requisição por perigo público
iminente. Tal privação enseja indenização ulterior, independentemente da existência de dano.
111
D) A usucapião especial urbana (pro misero) estará caracterizada somente se a área urbana
construída corresponder a do terreno, ou seja, a duzentos e cinquenta metros quadrados.
E) De acordo com os civilistas, o direito de propriedade deve ser exercido em consonância
com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados a flora, a
fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem
como evitada a poluição do ar e das águas. A posse, de sua feita, é um poder de fato sobre a
coisa cuja configuração não exige o elemento "função social".
Comentário:
A assertiva está em consonância com o Art. 1.198 do CC.: “Considera-se detentor aquele que,
achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e
em cumprimento de ordens ou instruções suas.” Embora não seja o possuidor direto ou
indireto da coisa, o fâmulo é o gestor, servo da posse, que detém a coisa, mas em nome de
outrem, conservando-a para o verdadeiro proprietário. Nesse sentido, pode-se dizer que o
fâmulo é um detentor, podendo exercer a autodefesa do bem sob seu poder, a fim de
conservar e proteger em nome daquele que recebe ordens. locatário. Desse modo, está correta
a alternativa B.
Questão 4
(IBADE – 2017 – PC/AC – DELEGADO DE POLÍCIA):Sobreo instituto da usucapião especial
urbana, é correto afirmar que:
A) pode ser reconhecida extrajudicialmente, sendo a aquisição do respectivo imóvel registrada
pelo oficial do registro de imóveis competente.
B) trata-se de modo de aquisição secundária da propriedade de bem imóvel.
C) necessita do consentimento do cônjuge para ser requerida, mesmo nos casos de separação
de fato.
112
D) o prazo de cinco anos de posse ininterrupta pode começar a ser contado em período
anterior à entrada em vigor da Constituição Federal de 1988.
E) exige justo titulo para ser reconhecida.
Comentário:
O art. 1.071 do novo CPC alterou a Lei de Registros Públicos para constar o artigo 216-A que
prevê a usucapião extrajudicial. Passa a vigorar acrescida da seguinte redação: “Sem prejuízo
da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que

será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que
estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por

advogado (...).” Desse modo, está correta a alternativa A. Contudo, considerando que o
edital do concurso de Delegado de Polícia do Estado do Acre não previa a cobrança de
Direito Processual civil, essa questão deveria ter sido anulada.
Questão 5
(CESPE/CEBRASPE – 2017 – PC/GO – DELEGADO DE POLÍCIA):Em cada uma das opções
seguintes, é apresentada uma situação hipotética, seguida de uma assertiva a ser julgada, a
respeito de posse, propriedade e direitos reais sobre coisa alheia. Assinale a opção que
apresenta assertiva correta conforme a legislação e a doutrina pertinentes.
A) Durante o prazo de vigência de contrato de locação de imóvel urbano, o locatário viajou e,

ao retornar, percebeu que o imóvel havia sido invadido pelo próprio proprietário. Nesse caso,
o locatário não pode defender sua posse, uma vez que o possuidor direto não tem proteção
possessória em face do indireto.
B) Determinado indivíduo realizou, de boa-fé, construção em terreno que pertencia a seu
vizinho. O valor da construção excede consideravelmente o valor do terreno. Nessa situação,

não havendo acordo, o indivíduo que realizou a construção adquirirá a propriedade do solo
mediante pagamento da indenização fixada pelo juiz.
113
C) Caio realizou a doação de um bem para Fernando. No contrato celebrado entre ambos,
consta cláusula que determina que o bem doado volte para o patrimônio do doador se ele
sobreviver ao donatário. Nessa situação, a cláusula é nula, pois o direito brasileiro não admite
a denominada propriedade resolúvel.
D) Roberto possui direito real de superfície de bem imóvel e deseja hipotecar esse direito pelo
prazo de vigência do direito real. Nesse caso, a estipulação de direito real de garantia é ilegal
porque a hipoteca somente pode ser constituída pelo proprietário do bem.
E) Determinado empregador cedeu bem imóvel de sua propriedade a seu empregado, em

razão de relação de confiança decorrente de contrato de trabalho. Nesse caso, ainda que
desfeito o vínculo trabalhista, é juridicamente impossível a conversão da detenção do
empregado em posse.
Comentário:
A assertiva está em consonância com o Art. 1.255 do CC, que prevê: “Aquele que semeia,
planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e

construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. Parágrafo único. Se a
construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-

fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização
fixada judicialmente, se não houver acordo.” Desse modo, está correta a alternativa B.
Questão 6
(FUNCAB – 2016 – PC/PA – DELEGADO DE POLÍCIA):Sobre a posse, é correto afirmar que:
A) Considera-se de boa-fé a posse que não for violenta, clandestina ou precária.
B) O locatário exerce detenção, não posse, do bem alugado.
C) A posse direta anula a indireta de quem foi havida.
D) A reintegração de posse não pode ser concedida contra o titular do domínio.
114
E) Aposse injusta pode ser de boa-fé.Errado
Comentário:
Não há coincidência necessária entre a posse justa e a posse de boa-fé. À primeira vista, toda
posse justa deveria ser de boa-fé e toda posse de boa-fé deveria ser justa. Mas a transmissão
dos vícios de aquisição permite que um possuidor de boa-fé tenha posse injusta, se a adquiriu
de quem a obteve pela violência, pela clandestinidade ou pela precariedade, ignorante da
ocorrência. Também é possível que alguém possua de má-fé, embora não tenha posse
violenta, clandestina ou precária. Desse modo, está correta a alternativa E.
Questão 7
(CESPE - DPE-DF - Defensor Público - 2019) A respeito de condomínio em multipropriedade,

julgue o item subsequente.
A multipropriedade somente poderá ser instituída por ato entre vivos registrado em cartório
de registro de imóveis, com a necessária indicação da duração dos períodos de cada fração de
tempo.
( ) Certo
( ) Errado
Comentário:
Gabarito: ERRADO.
Conforme o art. 1.358-F do CC, a multipropriedade pode ser instituída por ato entre
vivos ou por testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo
constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. Assim,
pode ser instituída tanto por ato entre vivos (contrato), quanto por ato mortis causa.
115
Questão 8
(CESPE - TJ-PA - Juiz de Direito Substituto - 2019) Paulo mora e detém a posse mansa e
pacífica de imóvel, com animus domini, justo título e boa-fé, há cinco anos e seis meses. O
imóvel havia sido adquirido, de forma onerosa, com base em registro constante em cartório,
mas esse registro foi posteriormente cancelado. Nessa situação hipotética, Paulo cumpre os
requisitos necessários para a usucapião
A) tabular.
B) especial urbana.
C) extraordinária.
D) especialíssima.
E) especial rural.
Comentário:
A assertiva A é o gabarito da questão, de acordo com o que estabelece o artigo 1.242,

parágrafo único, CC:
Art. 1.242. “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e

incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou

realizado investimentos de interesse social e econômico”.
Para Mário Luiz Delgado e Jones Figueirêdo Alves (in Código Civil anotado, São Paulo,
Método, 2005, p. 619): “O parágrafo único procura sanar as dificuldades decorrentes da

anulação de um registro, após razoável tempo de posse, protegendo o possuidor que
manteve no imóvel a sua moradia ou realizou ali investimento de interesse social e
econômico, atribuindo utilidade ao bem. Benedito Silvério Ribeiro cita o exemplo 'lote
116
adquirido em que o registro matriz venha a ser anulado ou cancelado por irregularidade ou
inobservância de requisitos na constituição do loteamento, o que também pode ocorrer nos

casos em que sejam cancelados os registros das unidades autônomas decorrentes de anulação
ou cancelamento do registro de incorporação do condomínio. A ação divisória desconstituída

por vício ou outro motivo ocasiona o cancelamento do registro dos quinhões, o que pode ser
sanado pela nova permissibilidade legal'.
Protege-se, assim, o proprietário aparente, ou seja, aquele que já possuía uma inscrição
dominial que fora cancelada por vício de qualquer natureza. Essa modalidade de aquisição é
também chamada usucapião documental ou tabular. De qualquer forma, lembra Silvio Venosa,
'a hipótese é de usucapião ordinário e, mesmo sob as condições expostas, não se dispensará
o justo título e a boa-fé. Destarte, essa usucapião não pode beneficiar aquele que obteve o
título com vício e o registrou, para poder ocupar o imóvel. Nessa premissa, ao ocupante
restará aguardar o prazo do usucapião extraordinário'"
Questão 9
(Banca Própria - MPE-SP - Promotor de Justiça Substituto - 2019) Em relação à aquisição

da propriedade imóvel, assinale a alternativa correta.
A) Adquire-se propriedade por avulsão em decorrência de acréscimos formados, sucessiva e

imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou
pelo desvio das águas desta.
B) Adquire a propriedade de área de terra em zona rural não superior a 50 hectares aquele
que a possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, tornando-a produtiva por
seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, desde que não seja proprietário de
imóvel rural ou urbano.
C) Aquele que, por dez anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel
urbano adquire-lhe a propriedade, desde que tenha boa-fé, mesmo sem justo título.
D) O aumento que o rio acresce às terras de modo vagaroso recebe o nome de aluvião, e
estes acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, mediante indenização.
117
E) Adquire-se a propriedade por abandono de álveo quando houver acréscimo de terras às
margens de um rio, provocado pelo desvio de águas por força natural violenta, desde que
sejam indenizados os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso.
Comentário:
A questão buscava o conhecimento da letra fria da lei:
Alternativa A - INCORRETA: trata de ALUVIÃO. O art. 1.250, CC prevê que: “Os
acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao

longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos
terrenos marginais, sem indenização.
Alternativa B - CORRETA: é o que dispõe o artigo 1239 do CC.
Alternativa C - INCORRETA. Segundo o artigo 1238 do CC o prazo é de 15 anos para

adquirir a propriedade pela usucapião extraordinária. O prazo será de 10 anos, nos termos do
parágrafo único do citado artigo, caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua
moradia habitual OU nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Alternativa D - INCORRETA, pois não se trata de aluvião, mas sim de álveo

abandonado e, ademais, não há direito a indenização. Conforme o art. 1.252, CC: “o álveo
abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que
tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso,
entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo”.
Alternativa E - INCORRETA, pois não se trata de álveo abandonado, e sim de avulsão.

Nem sempre há indenização, conforme veremos no artigo 1.251 do CC: “Quando, por força
natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono
deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem
indenização, se, em 01 ano, ninguém houver reclamado”.
118
Questão 10
(VUNESP - PGE-SP - Procurador do Estado - 2018) Sobre o direito real de laje, é correto
afirmar:
A) pressupõe a coexistência de unidades imobiliárias, autônomas ou não, de titularidades

distintas e situadas na mesma área, de modo a permitir que o proprietário ceda a superfície
de sua construção a outrem para que ali construa unidade distinta daquela originalmente
construída sobre o solo.
B) a ruína da construção-base não implica extinção do direito real de laje se houver sua
reconstrução no prazo de 10 anos.
C) as unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas por seu
titular sem necessidade de prévia anuência do proprietário da construção-base.
D) confere ao seu titular o direito de sobrelevações sucessivas, mediante autorização expressa
ou tácita do proprietário da construção-base, desde que observadas as posturas edilícias e

urbanísticas vigentes.
E) contempla espaço aéreo e subsolo, tomados em projeção vertical, atribuindo ao seu titular
fração ideal de terreno que comporte construção.
Comentário:
Gabarito: C
Alternativa A - INCORRETA. Conforme o art. 1.510, §1º, CC, o erro está em “autônomas ou
não”. A laje sempre é unidade autônoma em relação a outras lajes e à construção-base. E ela
não contempla as demais áreas.
Art. 1.510-A, § 1º : “O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos
públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma,
119
não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da
construção-base”.
Alternativa B - INCORRETA, pois a ruína da construção base implica extinção do direito real
de laje. Ademais, o prazo não é de 10 anos, e sim de 5 anos:
Art. 1.510-E, CC: “A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos”.
Alternativa C - correta. Primeiro, leia os arts. 1.510-A, §3º e 1.510-D, CC:
Art. 1.510-A, § 3º: “Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula
própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
Art. 1.510-D: “Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de
preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da
laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de
trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso”.
Explicação: Lendo os dois artigos, não podemos fazer confusão entre a possibilidade de
vender a laje (dispor), sem pedir "permissão" (anuência) do dono da construção base com o
seu direito de preferência em comprar a laje. Como a laje tem matrícula propria poderá ser
vendida quando seu dono quiser, mas ele é obrigado a cientificar os titulares da construção-
base e de outras lajes, caso queiram comprar o imóvel.
Alternativa D - INCORRETA. Em desacordo com o seguinte dispositivo:
Art. 1.510-A, §6º, CC: “O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a
instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos
titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas

vigentes.
120
Alternativa E – INCORRETA (o dispositivo cobrado cai muito em prova!). O direito real de laje
não confere, ao seu titular, fração ideal do terreno da construção-base:
Art. 1.510-A, §4º, CC: “A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de
fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já
edificadas”.
121
GABARITO
Questão 1 - B
Questão 2 – A
Questão 3 - B
Questão 4 - A
Questão 5 - B
Questão 6 - E
Questão 7 - ERRADO
Questão 8 - A
Questão 9 - B
Questão 10 - C
122
QUESTÃO DESAFIO
Há mais de 5 anos, Antônio e sua família invadiram um imóvel localizado na
área central do município de São Paulo, que estava abandonado. O imóvel
possui uma aérea de 150m² e a família não possui qualquer outro imóvel.
Com o passar do tempo, Antônio montou uma barbearia no cômodo da

frente da casa, para melhorar a renda da família. A área ocupada pela
barbearia é de 50m² e o restante (100m²) continua sendo o lar da família.
Desse modo, pergunta-se: É possível pleitear a usucapião do imóvel? Se sim,

qual a modalidade? E será da totalidade do imóvel, inclusive da barbearia?
Fundamente.
Responda em até 5 linhas
123
GABARITO QUESTÃO DESAFIO
Sim, é possível a alegar a Usucapião Especial Urbana, tendo em vista que foram
cumpridos todos os requisitos. Em relação à área do imóvel, de acordo com STJ, a

destinação de parte do imóvel para fins comerciais não impede o reconhecimento da
usucapião especial urbana sobre a totalidade da área.
Você deve ter abordado os seguintes tópicos:
 Usucapião Especial Urbana.
A usucapião especial urbana ou constitucional ou “pro misero” está previsto no art. 183 da
Constituição Federal, pelo qual: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário
de outro imóvel urbano ou rural”. Ademais, essa redação também está reproduzida no art.
1.240 do CC e no art. 9.º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).
Desse modo, são requisitos para a usucapião especial urbana: 1 – imóvel na área urbana de
no máximo 250m²; 2 – posse mansa e pacífica por 5 anos; 3 - utilizado para a moradia da
pessoa ou de sua família; 4 – não ser proprietária de outro imóvel. Ademais, importante
observar que para esse tipo de usucapião não são necessários o justo título e a boa-fé.
Além disso, o doutrinador Carlos Roberto Gonçalves dispõe que: “Tal espécie não se aplica à
posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do
possuidor ou de sua família.” (Gonçalves, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5:
direito das coisas – 14. ed. – São Paulo: Saraiva Educação, 2019, p. 242).
 Parte comercial não impede a usucapião.
De acordo com STJ, no informativo 671: “O uso misto da área a ser adquirida por meio de
usucapião especial urbana não impede seu reconhecimento judicial, se a porção utilizada
comercialmente é destinada à obtenção do sustento do usucapiente e de sua família. É
124
necessário que a área pleiteada seja utilizada para a moradia do requerente ou de sua família,
mas a lei não proíbe que o autor a utilize também para seu sustento.
Assim, o fato de o autor da ação de usucapião utilizar uma parte do imóvel para uma
atividade comercial que serve ao sustento da família domiciliada no imóvel não inviabiliza a
prescrição aquisitiva buscada.” (STJ. 3ª Turma. REsp 1.777.404-TO, Rel. Min. Nancy Andrighi,
julgado em 05/05/2020).
Ora, conforme pode ser observado, em nenhuma das legislações (arts. 183 da CF; art. 1.240 do
CC; e no art. 9.º da Lei 10.257/2001) exigem o uso exclusivo residencial. O que as legislações
falam é em “utilizando-a para sua moradia ou de sua família”, mas não se proíbe que essa
área seja produtiva, especialmente quando é utilizada para o sustento do próprio requerente.
Portanto, a destinação de parte do imóvel para fins comerciais não impede o reconhecimento
da usucapião especial urbana sobre a totalidade da área.
125
LEGISLAÇÃO COMPILADA
POSSE
 Código Civil: arts. 1.196 a 1.224.

o Importante: 1.198, 1.201, 1.206, 1.207, 1.208, 1.212, 1.214 e 1.220.
o Muito importante: 1.197, 1.205, 1.210, 1.219.
 Código de Processo Civil: arts. 338, 339, 554 a 568.
o Importante: 554, 555, 558.
o Muito importante: 557 e 565.
DIREITOS REAIS
 CC: arts. 1225 a 1510-A.
 Lei 4.591/64: arts. 1º a 27 (condomínio edilício)

o Importantes: 1.228, 1.229, 1.230, 1.231, 1.233, 1.234, 1.25531, 1.261, 1.267, 1.276,
1.314, 1.319, 1.320, 1.331, 1.347, 1.348, 1.359, 1.360. 1.365, 1.369, 1.371, 1.372,
1.375, 1.378, 1.379, 1.393, 1.414, 1.424, 1.428, 1.448, 1.452, 1474.
o Muito importantes: 1.238, 1.242, 1.361, 1.411.
 Súmula 237-STF
O usucapião pode ser arguido em defesa.
 Súmula 263-STF
O possuidor deve ser citado, pessoalmente, para a ação de usucapião.
 Súmula 340-STF
Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos
por usucapião.
 Súmula 391-STF
O confinante certo deve ser citado pessoalmente para a ação de usucapião.
31
Vide questão 05
126
 Súmula 415-STF
Servidão de trânsito, não titulada, mas tornada permanente pela natureza das obras, considera-se aparente,
conferindo direito à proteção possessória.
 Súmula 11-STJ
A presença da União ou de qualquer de seus entes, na ação de usucapião especial, não afasta a competência do
foro da situação do imóvel.
Súmula 193-STJ
O direito de uso de linha telefônica pode ser adquirido por usucapião.
 Súmula 260-STJ
A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os
condôminos.
 Súmula 308-STJ
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
 Súmula 619-STJ
A ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou
indenização por acessões e benfeitorias.
 Súmula 637-STJ
O ente público detém legitimidade e interesse para intervir, incidentalmente, na ação possessória entre
particulares, podendo deduzir qualquer matéria defensiva, inclusive, se for o caso, o domínio.
 Súmula 638-STJ
É abusiva a cláusula contratual que restringe a responsabilidade de instituição financeira pelos danos decorrentes
de roubo, furto ou extravio de bem entregue em garantia no âmbito de contrato de penhor civil.
127
JURISPRUDÊNCIA
Posse
 STJ, REsp 1582176/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2016,
DJe 30/09/2016
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO DAS COISAS. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO POSSESSÓRIA. ESBULHO.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REGULARIDADE
DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
INADMISSIBILIDADE. POSSIBILIDADE DO PEDIDO E LEGITIMIDADE AD CAUSAM. CONDIÇÕES DA AÇÃO. TEORIA
DA ASSERÇÃO. POSSE DE BEM PÚBLICO DE USO COMUM. DESPROVIMENTO. 1. Ação ajuizada em 20/10/2010.
Recurso especial interposto em 09/05/2011. Conclusão ao gabinete em 25/08/2016. 2. Trata-se de afirmar se i)
teria ocorrido negativa de prestação jurisdicional; ii) a representação processual das recorridas estaria regular e se
competiria ao recorrente a prova da irregularidade; iii) particulares podem requerer a proteção possessória de
bens públicos de uso comum; e iv) estariam presentes os requisitos necessários ao deferimento da liminar de
reintegração de posse. 3. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 4. O
reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. As condições da ação devem ser averiguadas
segundo a teoria da asserção, sendo definidas da narrativa formulada inicial e não da análise do mérito da
demanda. 6. O Código Civil de 2002 adotou o conceito de posse de Ihering, segundo o qual a posse e a
detenção distinguem-se em razão da proteção jurídica conferida à primeira e expressamente excluída para a
segunda. 7. Diferentemente do que ocorre com a situação de fato existente sobre bens públicos dominicais
- sobre os quais o exercício de determinados poderes ocorre a pretexto de mera detenção -, é possível a
posse de particulares sobre bens públicos de uso comum, a qual, inclusive, é exercida coletivamente, como
composse. 8. Estando presentes a possibilidade de configuração de posse sobre bens públicos de uso
comum e a possibilidade de as autoras serem titulares desse direito, deve ser reconhecido o preenchimento
das condições da ação. 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, desprovido.
Comentário:
O STJ possui inúmeros julgados afirmando que a ocupação irregular de bem público
dominical não caracteriza posse, mas mera detenção, hipótese que afasta o reconhecimento
de direitos em favor do particular com base em alegada boa-fé.
128
Assim, por exemplo, se o particular invade um bem público que não é utilizado para
nada (ex: um terreno baldio), a jurisprudência entende que ele não é considerado possuidor,
mas mero detentor. Logo, não poderá invocar proteção possessória contra o Poder Público.
Esse entendimento, porém, não se aplica para o caso de um particular que está
defendendo seu direito de usar um bem público de uso comum do povo. O que se entende
do julgado é que particulares podem ajuizar ação possessória para resguardar o livre exercício
do uso de via municipal (bem público de uso comum do povo) instituída como servidão de
passagem.
 STJ, REsp 1442440/AC, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 07/12/2017,
DJe 15/02/2018
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CASO CONCRETO.

IMPOSSIBILIDADE. INVASÃO DO IMÓVEL POR MILHARES DE FAMÍLIAS DE BAIXA RENDA. OMISSÃO DO ESTADO
EM FORNECER FORÇA POLICIAL PARA O CUMPRIMENTO DO MANDADO JUDICIAL. APOSSAMENTO
ADMINISTRATIVO E OCUPAÇÃO CONSOLIDADA. AÇÃO REINTEGRATÓRIA. CONVERSÃO EM INDENIZATÓRIA.
POSTERIOR EXAME COMO DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL. SUPREMACIA DO INTERESSE PÚBLICO E SOCIAL SOBRE
O PARTICULAR. INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ESTADO E DO MUNICÍPIO. JULGAMENTO EXTRA PETITA
E REFORMATIO IN PEJUS. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE AD CAUSAM. JUSTO PREÇO. PARÂMETROS PARA A
AVALIAÇÃO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CÁLCULO DO VALOR. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 1. O Plenário do STJ
decidiu que "aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de
março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as
interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça" (Enunciado Administrativo n.
2). 2. Hipótese em que a parte autora, a despeito de ter conseguido ordem judicial de reintegração de posse
desde 1991, encontra-se privada de suas terras até hoje, ou seja, há mais de 2 (duas) décadas, sem que tenha
sido adotada qualquer medida concreta para obstar a constante invasão do seu imóvel, seja por ausência de
força policial para o cumprimento do mandado reintegratório, seja em decorrência dos inúmeros incidentes
processuais ocorridos nos autos ou em face da constante ocupação coletiva ocorrida na área, por milhares de
famílias de baixa renda. 3. Constatada, no caso concreto, a impossibilidade de devolução da posse à proprietária,
o Juiz de primeiro grau converteu, de ofício, a ação reintegratória em indenizatória (desapropriação indireta),
determinando a emenda da inicial, a fim de promover a citação do Estado e do Município para apresentar
contestação e, em consequência, incluí-los no polo passivo da demanda. 4. O Superior Tribunal de Justiça já se
manifestou no sentido da possibilidade de conversão da ação possessória em indenizatória, em respeito aos
princípios da celeridade e economia processuais, a fim de assegurar ao particular a obtenção de resultado
prático correspondente à restituição do bem, quando situação fática consolidada no curso da ação exigir a
devida proteção jurisdicional, com fulcro nos arts. 461, § 1º, do CPC/1973. 5. A conversão operada na
espécie não configura julgamento ultra petita ou extra petita, ainda que não haja pedido explícito nesse
sentido, diante da impossibilidade de devolução da posse à autora, sendo descabido o ajuizamento de outra
129
ação quando uma parte do imóvel já foi afetada ao domínio público, mediante apossamento administrativo,
sendo a outra restante ocupada de forma precária por inúmeras famílias de baixa renda com a intervenção
do Município e do Estado, que implantaram toda a infraestrutura básica no local, tornando-se a área bairros
urbanos. 6. Não há se falar em violação ao princípio da congruência, devendo ser aplicada à espécie a teoria
da substanciação, segundo a qual apenas os fatos vinculam o julgador, que poderá atribuir-lhes a
qualificação jurídica que entender adequada ao acolhimento ou à rejeição do pedido, como fulcro nos
brocardos iura novit curia e mihi factum dabo tibi ius e no art. 462 do CPC/1973. 7. Caso em que, ao tempo
do julgamento do primeiro grau, a lide foi analisada à luz do disposto no art. 1.228, §§ 4º e 5º, do CC/2002, que
trata da desapropriação judicial, chamada também por alguns doutrinadores de desapropriação por posse-
trabalho ou de desapropriação judicial indireta, cujo instituto autoriza o magistrado, sem intervenção prévia de
outros Poderes, a declarar a perda do imóvel reivindicado pelo particular em favor de considerável número de
pessoas que, na posse ininterrupta de extensa área, por mais de cinco anos, houverem realizado obras e serviços
de interesse social e econômico relevante. 8. Os conceitos abertos existentes no art. 1.228 do CC/2002 propiciam
ao magistrado uma margem considerável de discricionariedade ao analisar os requisitos para a aplicação do
referido instituto, de modo que a inversão do julgado, no ponto, demandaria o reexame do conjunto fático-
probatório, providência vedada no âmbito do recurso especial, em face do óbice da Súmula 7 do STJ. 9. Não se
olvida a existência de julgados desta Corte de Justiça no sentido de que "inexiste desapossamento por parte do
ente público ao realizar obras de infraestrutura em imóvel cuja invasão já se consolidara, pois a simples invasão
de propriedade urbana por terceiros, mesmo sem ser repelida pelo Poder Público, não constitui desapropriação
indireta" (AgRg no REsp 1.367.002/MG, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em
20/06/2013, DJe 28/06/2013). 10. Situação em que tal orientação não se aplica ao caso estudado, pois, diante dos
fatos delineados no acórdão recorrido, não há dúvida de que os danos causados à proprietária do imóvel
decorreram de atos omissivos e comissivos da administração pública, tendo em conta que deixou de fornecer a
força policial necessária para o cumprimento do mandado reintegratório, ainda na fase inicial da invasão,
permanecendo omissa quanto ao surgimento de novas habitações irregulares, além de ter realizado obras de
infraestrutura no local, com o objetivo de garantir a função social da propriedade, circunstâncias que
ocasionaram o desenvolvimento urbano da área e a desapropriação direta de parte do bem.. 11.O Município de
Rio Branco, juntamente com o Estado do Acre, constituem sujeitos passivos legítimos da indenização prevista no
art. 1.228, § 5º, do CC/2002, visto que os possuidores, por serem hipossuficientes, não podem arcar com o
ressarcimento dos prejuízos sofridos pelo proprietário do imóvel (ex vi do Enunciado 308 Conselho da Justiça
Federal). 12. Diante da procedência parcial da ação indenizatória contra a Fazenda Pública municipal, tem-se
aplicável, além do recurso voluntário, o reexame necessário, razão pela qual não se vislumbra a alegada ofensa
aos arts. 475 e 515 do CPC/1973, em face da reinclusão do Estado do Acre no polo passivo da demanda, por
constituir a legitimidade ad causam matéria de ordem pública, passível de reconhecimento de ofício, diante do
efeito translativo. 13. A solução da controvérsia exige que sejam levados em consideração os princípios da
proporcionalidade, da razoabilidade e da segurança jurídica, em face das situações jurídicas já consolidadas no
tempo, de modo a não piorar uma situação em relação à qual se busca a pacificação social, visto que "é fato
público e notório que a área sob julgamento, atualmente, corresponde a pelo menos quatro bairros dessa cidade
(Rio Branco), onde vivem milhares de famílias, as quais concedem função social às terras em litígio, exercendo
seu direito fundamental social à moradia". 14. Os critérios para a apuração do valor da justa indenização serão
analisados na fase de liquidação de sentença, não tendo sido examinados pelo juízo da primeira instância, de
130
modo que não podem ser apreciados pelo Tribunal de origem, tampouco por esta Corte Superior, sob pena de
supressão de instância. 15. Recursos especiais parcialmente conhecidos e, nessa extensão, desprovidos.
Comentário:
A ação possessória pode ser convertida em indenizatória (desapropriação indireta),

ainda que ausente pedido explícito nesse sentido, para assegurar tutela alternativa equivalente,
quando a invasão coletiva consolidada inviabilizar o cumprimento do mandado reintegratório

pelo Município.
 STJ, EREsp 1134446/MT, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, CORTE ESPECIAL, julgado em
21/03/2018, DJe 04/04/2018
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DEMANDA POSSESSÓRIA

ENTRE PARTICULARES. POSSIBILIDADE DE DEFESA DA POSSE DE BEM PÚBLICO POR MEIO DE OPOSIÇÃO. 1.
Hipótese em que, pendente demanda possessória em que particulares disputam a posse de imóvel, a União
apresenta oposição pleiteando a posse do bem em seu favor, aos fundamentos de que a área pertence à União e
de que a ocupação de terras públicas não constitui posse. 2. Quadro fático similar àqueles apreciados pelos
paradigmas, em que a Terracap postulava em sede de oposição a posse de bens disputados em demanda
possessória pendente entre particulares, alegando incidentalmente o domínio como meio de demonstração da
posse. 3. Os elementos fático-jurídico nos casos cotejados são similares porque tanto no caso examinado pelo
paradigma quanto naquele examinado pelo acórdão embargado de divergência o ente público manifesta
oposição em demanda possessória pendente entre particulares, sustentando ter ele (o ente público) direito à
posse e alegando domínio apenas incidentalmente, como forma de demonstração da posse. 4. Divergência
configurada, uma vez que no acórdão embargado a oposição não foi admitida, ao passo que nos
paradigmas se admitiu tal forma de intervenção de terceiro. Embargos de divergência admitidos. 5. O art.
923 do CPC/73 (atual art. 557 do CPC/2015), ao proibir, na pendência de demanda possessória, a
propositura de ação de reconhecimento do domínio, apenas pode ser compreendido como uma forma de se
manter restrito o objeto da demanda possessória ao exame da posse, não permitindo que se amplie o
objeto da possessória para o fim de se obter sentença declaratória a respeito de quem seja o titular do
domínio. 6. A vedação constante do art. 923 do CPC/73 (atual art. 557 do CPC/2015), contudo, não alcança
a hipótese em que o proprietário alega a titularidade do domínio apenas como fundamento para pleitear a
tutela possessória. Conclusão em sentido contrário importaria chancelar eventual fraude processual e negar
tutela jurisdicional a direito fundamental. 7. Titularizar o domínio, de qualquer sorte, não induz
necessariamente êxito na demanda possessória. Art. 1.210, parágrafo 2º, do CC/2002. A tutela possessória
deverá ser deferida a quem ostente melhor posse, que poderá ser não o proprietário, mas o cessionário,
arrendatário, locatário, depositário, etc. 8. A alegação de domínio, embora não garanta por si só a obtenção
de tutela possessória, pode ser formulada incidentalmente com o fim de se obter tutela possessória. 9.
Embargos de divergência providos, para o fim de admitir a oposição apresentada pela União e determinar o
retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que aprecie o mérito da oposição.
131
Comentário:
Em ação possessória entre particulares é cabível o oferecimento de oposição pelo ente
público, alegando-se incidentalmente o domínio de bem imóvel como meio de demonstração

da posse.
 STJ, REsp 1836846/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/09/2020,
DJe 28/09/2020
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/15. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO
C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. NÃO OCORRÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM AÇÃO
POSSESSÓRIA. NECESSIDADE DE FORMULAÇÃO DE PEDIDO AINDA QUE APÓS A CONTESTAÇÃO. PROVA DA
EXISTÊNCIA E DISCRIMINAÇÃO DAS BENFEITORIAS. NECESSIDADE. 1. Ação de resolução de contrato c/c
reintegração de posse com pedido de antecipação de tutela c/c indenização por danos materiais, ajuizada em
09/08/2016. Autos conclusos para esta Relatora em 12/09/2019. Julgamento sob a égide do CPC/15. 2. Ausentes
os vícios do art. 1.022 do CPC/15, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas
as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação
jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15. 4. Nas ações possessórias e considerando
a natureza dúplice dessas, não é possível afastar a ocorrência de julgamento extra petita (fora do pedido)
da indenização por benfeitorias, em benefício do réu revel, ante a não apresentação de contestação ou da
ausência de formulação de pedido indenizatório em momento posterior. 5. O deferimento do pleito de
indenização por benfeitorias pressupõe a necessidade de comprovação da existência delas e da
discriminação de forma correta. A fase de liquidação de sentença não é momento processual adequado para
o reconhecimento da existência de benfeitorias a serem indenizadas, tendo o objetivo - apenas - de
especificar o quantum debeatur (apuração do valor da indenização). 6. Recurso especial conhecido e
parcialmente provido.
Comentário:
O STJ entendeu que o juiz estava equivocado no caso do julgado, uma vez que não é
possível o reconhecimento, de ofício, do direito à indenização por benfeitorias úteis ou
necessárias em sede de ação possessória.
Propriedade
132
 STJ, REsp 1458741/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
14/04/2015, DJe 17/04/2015
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. TERCEIRO ADQUIRENTE. BOA-FÉ. EFICÁCIA SUBJETIVA
DA COISA JULGADA. BEM OU DIREITO LITIGIOSO. MARCO INICIAL. LITISPENDÊNCIA. PROPOSITURA DA AÇÃO.
CITAÇÃO VÁLIDA. 1. Na origem, cuida-se de embargos de terceiro opostos por adquirente de bem imóvel
que busca a proteção possessória tendo em vista ordem de reintegração emanada do cumprimento de
sentença oriunda de ação da qual não fez parte. 2. Segundo a regra geral disposta no artigo 472 do Código
de Processo Civil, a coisa julgada só opera efeito entre as partes integrantes da lide. 3. O artigo 42, § 3º, do
Código de Processo Civil, por exceção, dispõe que, em se tratando de aquisição de coisa ou direito litigioso,
a sentença proferida entre as partes originárias estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. 4.
Segundo a doutrina especializada, o bem ou direito se torna litigioso com a litispendência, ou seja, com a
lide pendente. 5. A lide é considerada pendente, para o autor, com a propositura da ação e, para o réu, com
a citação válida. 6. Para o adquirente, o momento em que o bem ou direito é considerado litigioso varia de
acordo com a posição ocupada pela parte na relação jurídica processual que sucederia. 7. Se o bem é
adquirido por terceiro de boa-fé antes de configurada a litigiosidade, não há falar em extensão dos efeitos
da coisa julgada ao adquirente. 8. Recurso especial conhecido e não provido.
Comentário:
Caso terceiro de boa-fé tenha adquirido imóvel, objeto de litígio, os efeitos da sentença de
reintegração de posse não surtirão efeitos contra esse terceiro de boa-fé. Isso significa que, a
decisão reintegratória de posse não alcançará aquele que comprou o imóvel antes do início
do litígio.
 STJ, REsp 1616038/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016,
DJe 07/10/2016
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. DIREITO ÀS ÁGUAS. ART. 1.293 DO CC/02. DIREITO DE
VIZINHANÇA. PROPRIEDADE. FUNÇÃO SOCIAL. RESTRIÇÕES INTERNAS. PASSAGEM DE ÁGUAS.
OBRIGATORIEDADE. REQUISITOS. ÁGUA. BEM DE DOMÍNIO PÚBLICO. USO MÚLTIPLO. ART. 1º, I E IV, DA LEI
9.433/05. PRÉVIA INDENIZAÇÃO. DESPROVIMENTO. 1. Ação ajuizada em 12/11/2009. Recurso especial interposto
em 10/02/2015. Conclusão ao gabinete em 25/08/2016. 2. Trata-se de afirmar se i) ocorreu negativa de prestação
jurisdicional; e ii) o proprietário de um imóvel tem o direito de transportar a água proveniente de outro imóvel
através do prédio vizinho, e qual a natureza desse eventual direito. 3. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC,
rejeitam-se os embargos de declaração. 4. O direito de propriedade, de acordo com o constitucionalismo
133
moderno, deve atender a sua função social, não consistindo mais, como anteriormente, em um direito absoluto e
ilimitado, já que a relação de domínio, agora, possui uma configuração complexa - em tensão com outros
direitos igualmente consagrados no ordenamento jurídico. 5. Os direitos de vizinhança são manifestação da
função social da propriedade, caracterizando limitações legais ao próprio exercício desse direito, com viés
notadamente recíproco e comunitário. O que caracteriza um determinado direito como de vizinhança é a
sua imprescindibilidade ao exercício do direito de propriedade em sua função social. 6. O direito à água é
um direito de vizinhança, um direito ao aproveitamento de uma riqueza natural pelos proprietários de
imóveis que sejam ou não abastecidos pelo citado recurso hídrico, haja vista que, de acordo com a previsão
do art. 1º, I e IV, da Lei 9.433/97, a água é um bem de domínio público, e sua gestão deve sempre
proporcionar o uso múltiplo das águas. 7. Se não existem outros meios de passagem de água, o vizinho
tem o direito de construir aqueduto no terreno alheio independentemente do consentimento de seu
vizinho; trata-se de imposição legal que atende ao interesse social e na qual só se especifica uma
indenização para evitar que seja sacrificada a propriedade individual. 8. Recurso especial desprovido.
Comentário:
O proprietário de imóvel tem direito de construir aqueduto no terreno do seu vizinho,

independentemente do consentimento deste, para receber águas provenientes de outro
imóvel, desde que não existam outros meios de passagem de águas para a sua propriedade e
haja o pagamento de prévia indenização ao vizinho prejudicado. Trata-se de direito de

vizinhança assegurado pelo art. 1.293 do Código Civil.).
 STJ, REsp 1582177/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2016,
DJe 09/11/2016
EMENTA: CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. VEÍCULO. VIOLAÇÃO AO ART. 535, I E II DO CPC/73. NÃO
OCORRÊNCIA. FALTA DE TRANSFERÊNCIA NO ÓRGÃO ADMINISTRATIVO CORRESPONDENTE. LIMITAÇÃO DO
EXERCÍCIO DE PROPRIEDADE PLENA. SUCESSÃO DE PROPRIETÁRIOS. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA. 1. Ação de
usucapião extraordinária ajuizada em 20.10.2011. Recurso especial atribuído ao gabinete em 25.08.2016. 2. Cinge-
se a controvérsia a definir se a recorrente possui interesse de agir para propor ação de usucapião extraordinária,
com a finalidade de reconhecimento do domínio de veículo e regularização do registro de propriedade junto ao
órgão de trânsito correspondente. 3. Inviável o reconhecimento de violação ao art. 535 do CPC quando não
verificada no acórdão recorrido omissão, contradição ou obscuridade apontadas pela recorrente. 4. A ação de
usucapião extraordinária, fundamentada no art. 1.261 do Código Civil, pressupõe posse da coisa móvel por
cinco anos independentemente de justo título ou boa fé, e tem por objeto a declaração de aquisição de
propriedade. 5. Apesar da regra geral de que o domínio de bens móveis se transfere pela tradição, em se
tratando de veículo, a falta de transferência da propriedade no órgão de trânsito correspondente limita o
exercício da propriedade plena, uma vez que torna impossível ao proprietário que não consta do registro tomar
134
qualquer ato inerente ao seu direito de propriedade, como o de alienar ou de gravar o bem. 6. Possui interesse
de agir para propor ação de usucapião extraordinária aquele que tem a propriedade de veículo registrado
em nome de terceiros nos Departamentos Estaduais de Trânsito competentes. 7. Recurso especial conhecido
e provido.
Comentário:
O indivíduo que tem a propriedade de um veículo que, no entanto, está registrado em

nome de um terceiro no DETRAN, possui interesse de agir para propor ação de usucapião
extraordinária (art. 1.261 do CC) já que, com a sentença favorável, poderá regularizar o bem
no órgão de trânsito.
Condomínio Comum
 STJ, REsp 1207129/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
16/06/2015, DJe 26/06/2015
EMENTA: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS
CONDÔMINOS NA VENDA DE COISA INDIVISÍVEL. IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO, MAS PASSÍVEL DE
DIVISÃO. MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO EXARADO PELA SEGUNDA SEÇÃO TOMADO À LUZ DO ART. 1.139
DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. 1. O condômino que desejar alhear a fração ideal de bem em estado de
indivisão, seja ele divisível ou indivisível, deverá dar preferência ao comunheiro da sua aquisição.
Interpretação do art. 504 do CC/2002 em consonância com o precedente da Segunda Seção do STJ (REsp n.
489.860/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi), exarado ainda sob a égide do CC/1916. . 2. De fato, a comparação do
art. 504 do CC/2002 com o antigo art. 1.139 do CC/1916 permite esclarecer que a única alteração substancial foi
a relativa ao prazo decadencial, que - de seis meses - passou a ser de cento e oitenta dias e, como sabido, a
contagem em meses e em dias ocorre de forma diversa; sendo que o STJ, como Corte responsável pela
uniformização da interpretação da lei federal, uma vez definida tese sobre determinada matéria, deve prestigiá-la,
mantendo sua coesão. 3. Ademais, ao conceder o direito de preferência aos demais condôminos, pretendeu
o legislador conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de
coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os
titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo. 4. Deve-se levar
em conta, ainda, o sistema jurídico como um todo, notadamente o parágrafo único do art. 1.314 do
CC/2002, que veda ao condômino, sem prévia aquiescência dos outros, dar posse, uso ou gozo da
propriedade a estranhos (que são um minus em relação à transferência de propriedade), somado ao art. 504
do mesmo diploma, que proíbe que o condômino em coisa indivisível venda a sua parte a estranhos, se
outro consorte a quiser, tanto por tanto. 5. Não se pode olvidar que, muitas vezes, na prática, mostra-se
extremamente difícil a prova da indivisibilidade. Precedente: REsp 9.934/SP, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo
Teixeira, Quarta Turma. 6. Na hipótese, como o próprio acórdão reconhece que o imóvel sub judice se encontra
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em estado de indivisão, apesar de ser ele divisível, há de se reconhecer o direito de preferência do condômino
que pretenda adquirir o quinhão do comunheiro, uma vez preenchidos os demais requisitos legais. 7. Recurso
especial provido.
Comentário:
O presente julgado consolidou o direito de preferência na aquisição de fração ideal de

outro condômino. Isto é, caso um condômino deseje alienar a sua fração ideal de bem imóvel,
deverá dar preferência para que outro condômino a adquira.
Cabe ressaltar que o STJ já decidiu que este direito de preferência somente pode ser
utilizado caso a venda da fração ideal do bem seja feita a terceiro estranho ao condomínio.
Caso haja um condomínio de 4 pessoas, cada uma com 25% da propriedade, e um dos
condôminos venda sua parte a outro, sem notificar os demais, esta venda é válida.
 STJ, REsp 1628478/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
03/11/2020, DJe 17/11/2020
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. VENDA DE QUINHÃO DE COISA COMUM INDIVISA. DIREITO DE
PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA AO DIREITO DE
PREEMPÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUE SE
DEU APENAS COM O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. DISSONÂNCIA ENTRE O PREÇO
DO NEGÓCIO E AQUELE ESTAMPADO NO TÍTULO TRANSLATIVO REGISTRADO EM CARTÓRIO. PRÁTICA DE
PREÇO SIMULADO. ABUSO DO DIREITO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA. PREVALÊNCIA DO DOCUMENTO
LAVRADO PELO TABELIÃO E LEVADO A REGISTRO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O
propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se
dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte ideal de coisa
comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim. 2. Verifica-se que o
Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não
havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3. Nos termos do art. 504 do CC/2002, é garantido ao
condômino o direito de preferência na aquisição de fração ideal de coisa comum indivisa, em iguais
condições ofertadas ao terceiro estranho à relação condominial, desde que o exerça no prazo de 180 (cento
e oitenta) dias a contar da ciência. Tal conhecimento deve ser possibilitado pelo coproprietário alienante,
em decorrência de imposição legal, através de prévia notificação, judicial, extrajudicial ou outro meio que
confira aos demais comunheiros ciência inequívoca da venda e dos termos do negócio, consoante o
previsto nos arts. 107 do CC/2002 e 27, in fine, da Lei n. 8.245/1991, este último aplicado por analogia. 4.
Aperfeiçoada a venda (no caso imobiliária) ao terceiro, com a lavratura de escritura pública e o respectivo
registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem a devida observância ao direito de preempção, surge para
os coproprietários preteridos o direito de ajuizamento de ação anulatória ou de direito de preferência c/c
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adjudicação compulsória, desde que o faça dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias,
contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das
condições do negócio estampadas no título. 5. Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da
escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na
escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem
como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato
substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não foi, não
podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do direito infringente da
boa-fé objetiva. 6. Recurso especial conhecido e desprovido.
Comentário:
Este julgado de 2020 completou o julgado acima, uma vez que estabeleceu o prazo e
desde quando deve ser contado para que os condomínios preteridos possam exigir seu direito
de preferência. O prazo é de 180 (cento e oitenta) dias a partir do registro da escritura, uma
vez que a publicidade implica a presunção da ciência acerca da venda.
 STJ, REsp 1483930/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
23/11/2016, DJe 01/02/2017
EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS

CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS,
CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002,
AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS
CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO. 1. A tese a
ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do
Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical
ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante
em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. 2. No caso
concreto, recurso especial provido.
Comentário:
O presente julgado consolidou que no CC/02 é quinquenal o prazo prescricional para
que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança

da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou
particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
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 STJ, REsp 1704498/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018,
DJe 24/04/2018
EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE DA
ARRENDATÁRIA DE IMÓVEL DE FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA JUNTAMENTE COM O
PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROTER REM. 1. Ação ajuizada em 12/03/2014. Recurso especial
concluso ao gabinete em 15/05/2017. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é determinar se a primeira
recorrida -arrendatária de imóvel - pode figurar no polo passivo de ação de cobrança de débitos condominiais. 3.
Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que
entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de
forma diversa daquela pretendida pela parte. 4. As despesas condominiais, compreendidas como obrigações
propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade
imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo, a fruição,
desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. 5. Na hipótese sob
julgamento, a primeira recorrida, não obstante não seja a proprietária do ponto comercial, é arrendatária do
mesmo, exercendo a posse direta sobre o imóvel. Inclusive, é quem usufrui dos serviços prestados pelo
Condomínio, não sendo razoável que não possa ser demandada para o pagamento de despesas
condominiais inadimplidas. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.
Comentário:
A ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta contra o arrendatário
do imóvel.
 STJ, REsp 1473484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
21/06/2018, DJe 23/08/2018
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS A

TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS, NA MEDIDA DE SUA COTA-PARTE.
FATO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORABILIDADE DO BEM DE
FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. LEI N. 8.009/1990, ART. 3º, IV. 1. Constitui obrigação de todo condômino concorrer para
as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do
condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. 2. As despesas condominiais,
inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo
seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da
unidade imobiliária, ou seja, titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que
tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do
imóvel. 3. Portanto, uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio
para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de
sua fração ideal. 4. O bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de
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condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da
ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º, IV). 6. Recurso especial não provido.
Comentário:
É possível a penhora de bem de família de condômino, na proporção de sua fração

ideal, se inexistente patrimônio próprio do condomínio para responder por dívida oriunda de
danos a terceiros.
 STJ, REsp 1699022/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
28/05/2019, DJe 01/07/2019
EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE
ÁREA COMUM, DESTINADA AO LAZER, POR CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES.
IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 1. No condomínio
edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao
domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício destes mesmos direitos, em razão das
necessidades impostas pela convivência em coletividade 2. O Código Civil, ao estabelecer um regramento mínimo
sobre o condomínio edilício (arts. 1.332 e 1.334), determinou que a convenção deverá definir, entre outras
cláusulas, "as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores" (art. 1.334, IV, do CC), tendo como
contraponto, para tal mister, os deveres destes. 3. Segundo a norma, é direito do condômino "usar das partes
comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores" (CC, art.
1.335, II). Portanto, além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de
usar e gozar das partes comuns, já que a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração
ideal de todas as partes de uso comum. 4. É ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de
áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização
como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. Em verdade, o próprio
Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer
forma de constrangimento à dignidade do condômino e dos demais moradores. 5. O legislador, quando quis
restringir ou condicionar o direito do condômino, em razão da ausência de pagamento, o fez expressamente (CC,
art. 1.335). Ademais, por questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos devem ser
interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa. 6. O Código Civil estabeleceu meios legais
específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade
do condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou,
não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art.
1.336); b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser
restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar
multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a
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gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à
impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV). 7. Recurso especial provido.
Comentário:
O condomínio, independentemente de previsão em regimento interno, não pode

proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda
que destinadas apenas a lazer. Assim, é ilícita a disposição condominial que proíbe a utilização
de áreas comuns do edifício por condômino inadimplente e seus familiares como medida
coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.
 STJ, REsp 1816039/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
04/02/2020, DJe 06/02/2020
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO.
OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto
contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e
3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para
unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da
taxa condominial devida. 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer
benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa
condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas,
bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A
redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais,
com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002 6.
Recurso especial provido.
Comentário:
Esse julgado determinou que é nula cláusula que estabeleça benefício de caráter
subjetivo a favor de construtora ou incorporadora, com a finalidade de a isentar ou reduzir o

pagamento de taxas condominiais. O STJ entendeu que tal atitude implica a oneração dos
demais condôminos, o que viola a proporcionalidade prevista do CC, em seu artigo 1334, I.
DJe 13/02/2020
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EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANO
MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO.
PRETENSÃO EXERCIDA PARA DEFENDER INTERESSE PRÓPRIO. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO. ENTE
DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO:
CPC/15. 1. Ação de indenização por danos materiais e compensação de dano moral ajuizada em 07/12/2011, da
qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 09/09/2016 e atribuído ao gabinete em 09/10/2017.
2. O propósito recursal é decidir sobre a negativa de prestação jurisdicional; a legitimidade ativa do condomínio
para pleitear, em favor próprio, a compensação de dano moral; a caracterização do dano moral do condomínio; o
valor da condenação a título compensatório do dano moral. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões
de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional,
não há falar em violação dos arts. 489, II, e 1.022 do CPC/15. 4. O condomínio tem legitimidade ativa para
pleitear, em favor próprio, indenização por dano moral, não podendo fazê-lo em nome dos condôminos. 5.
No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, prevalece a corrente de que os condomínios são
entes despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de
não haver, entre os condôminos, a affectio societatis, tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de
estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito exercido sobre a
coisa e que é necessário à administração da propriedade comum. 6. Caracterizado o condomínio como uma
massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva, senão admitir
que qualquer ofensa ao conceito que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa
individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem goza de reputação são os condôminos e
não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a este endereçado. 7. Diferentemente do que ocorre com as
pessoas jurídicas, qualquer repercussão econômica negativa será suportada, ao fim e ao cabo, pelos
próprios condôminos, a quem incumbe contribuir para todas as despesas condominiais, e/ou pelos
respectivos proprietários, no caso de eventual desvalorização dos imóveis no mercado imobiliário. 8.
Hipótese em que se afasta o dano moral do condomínio, ressaltando que, a par da possibilidade de cada
interessado ajuizar ação para a reparação dos danos que eventualmente tenha suportado, o ordenamento
jurídico autoriza o condomínio a impor sanções administrativas para o condômino nocivo e/ou antissocial,
defendendo a doutrina, inclusive, a possibilidade de interdição temporária ou até definitiva do uso da
unidade imobiliária. 9. Recurso especial conhecido e provido.
Comentário:
O STJ caracterizou o condomínio como uma massa patrimonial, não havendo como
reconhecer que seja dotado de honra objetiva e não podendo sofrer dano moral.
Qualquer ofensa ao conceito (reputação) que possui perante a comunidade representa,

em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem
goza de reputação são os condôminos e não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a este
endereçado.
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Ademais, entendeu o STJ que o condomínio tem legitimidade ativa para pleitear, em
favor próprio, indenização por dano moral, não podendo fazê-lo em nome dos condôminos.
Cuidado para não confundir! O condomínio tem a legitimidade ativa para propor uma ação
pleiteando eventual danos extrapatrimoniais, contudo, o STJ entendeu que o mérito de tal
ação será improcedente, pois o condomínio não possui honra objetiva, conforme já explicado
acima.
DJe 26/02/2020
EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE
COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. 1. Embargos de terceiro opostos em
28/04/2014. Recurso especial interposto em 17/05/2016 e concluso ao gabinete em 24/07/2017. Julgamento:
CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos
condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de
sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que tramitou apenas em face de seu ex-companheiro. 3.
A ausência de decisão do Tribunal de origem acerca da questão suscitada pela recorrente - in casu, a preclusão -
impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema, pois não satisfeito o requisito do
prequestionamento. Aplicação da Súmula 211/STJ. 4. Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal
de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é
obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se
individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade
do sujeito. 5. Em havendo mais de um proprietário do imóvel, como ordinariamente ocorre entre cônjuges
ou companheiros, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais é solidária, o que, todavia,
não implica a existência de litisconsórcio necessário entre os co-proprietários, podendo o condomínio
demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto, conforme melhor lhe aprouver.
Precedente. 6. Hipótese dos autos em que, à época da fase de conhecimento, o imóvel encontrava-se registrado
em nome dos dois companheiros, mostrando-se válido e eficaz, portanto, o acordo firmado pelo ex-companheiro
da recorrente com o condomínio. 7. Descumprido o acordo e retomada a ação, e em não sendo efetuado o
pagamento do débito, é viável a penhora do imóvel gerador das despesas, ainda que, nesse novo momento
processual, esteja ele registrado apenas em nome da recorrente, que não participou da fase de conhecimento. 8.
Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual "o adquirente de
unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Por
outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é
viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida
entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário. 9. Ademais, a solução da controvérsia
perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no
142
sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a
realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido
impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de
sentença. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de
honorários advocatícios.
Comentário:
Vamos entender o julgado juntos! Algumas coisas são importantes de serem lembradas
aqui: (i) as obrigações das despesas condominiais são propter rem, ou seja, trata-se das
obrigações que acompanham a coisa em todas as mudanças subjetivas (de donos); (ii) as
despesas condominiais são solidárias, podendo, assim, o credor cobrá-las somente de um dos
proprietários presentes na matrícula do imóvel; (iii) sendo uma responsabilidade solidária, não
há litisconsórcio necessário passivo.
Assim, analisando o caso concreto, como no momento da propositura da ação ambos
os proprietários estavam registrados como donos do imóvel, correta a propositura somente

contra um deles. Ademais, uma vez que a companheira da ex-união estável, a qual não foi
citada na ação de conhecimento, é a atual única dona do imóvel, ela pode ser incluída no
polo passivo do cumprimento de sentença. Não se pode esquecer que, em última análise, o
próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida.
Condomínio Edilício
DJe 25/06/2013
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PRAZO PRESCRICIONAL
APLICÁVEL. INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I, DO CC/02. 1. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em
vinte anos, nos termos do seu art. 177, por se tratar de ação pessoal sem prazo prescricional específico previsto.
2. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, houve a ampliação das hipóteses de prazos específicos para
prescrição, reduzindo por consequência a incidência do prazo prescricional ordinário, que foi também reduzido
para 10 anos. 3. A pretensão de cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas desde sua definição em
assembleia geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se com perfeição à
previsão do art. 206, § 5º, I, do CC/02, razão pela qual aplica-se o prazo prescricional quinquenal. 4. Recurso
especial provido.
143
Comentário:
Foi definido nesse julgado que, nos termos do artigo 206, §5º, I do CC/02, o prazo
prescricional da pretensão de cobrança de cotas condominiais é de 5 (cinco) anos.
 STJ, REsp 1185061/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
16/09/2014, DJe 30/09/2014
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. DÉBITO DECORRENTE DO RATEIO DE

DESPESAS PROCESSUAIS DE DEMANDA AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PRÓPRIO CONDÔMINO.
DEVER DE PAGAR. 1. O condômino demandado pelo condomínio deve participar do rateio das despesas do
litígio contra si proposto, por se tratar de interesse comum da coletividade condominial e que se sobrepõe
ao individual. 2. Recurso especial conhecido e provido.
Comentário:
O condômino que tenha sido demandado pelo condomínio em ação de cobrança deve
participar do rateio das despesas advindas do litígio contra si proposto.
 STJ, REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
08/04/2015, DJe 20/04/2015
EMENTA: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO
A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C
do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o
imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto
sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No
caso concreto, recurso especial não provido.
Comentário:
144
Em sede de recurso repetitivo, o STJ definiu as seguintes teses:
(i) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é
o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
(ii) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade

pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
(iii) Se ficar comprovado: (a) que o promissário comprador se imitira na posse; e (b) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador.
 STJ, REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro
MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015
EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE

MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE
A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As
taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas
não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.
Comentário:
Julgado em repercussão geral que, posteriormente, teve tese também do STF (2020), e
também em repercussão geral:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e

conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da
Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se
torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos de acesso controlado, que:
145
i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a
administradoras de imóveis; ou
ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado
no competente Registro de Imóveis.
STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão
Geral – Tema 492)
 STJ, REsp 1247020/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
15/10/2015, DJe 11/11/2015
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E

EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS.
1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E
CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM.
RECURSO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a
sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por
cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. 2. O condômino que deixar de adimplir
reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção
em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e
a sua reiteração. 3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino
seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples
inadimplemento involuntário de alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém
natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório,
uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. 5. Recurso
especial não provido.
Comentário:
O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de

cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de
3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua
reiteração.
146
 STJ, REsp 1783076/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
14/05/2019, DJe 24/05/2019
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ANIMAIS. CONVENÇÃO. REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO.

FLEXIBILIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a
convenção condominial pode impedir a criação de animais de qualquer espécie em unidades autônomas do
condomínio. 3. Se a convenção não regular a matéria, o condômino pode criar animais em sua unidade
autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei nº 4.591/1964. 4.
Se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores, a
norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade. 5. Se a convenção proíbe a criação e a
guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados
animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos
frequentadores ocasionais do condomínio. 6. Na hipótese, a restrição imposta ao condômino não se mostra
legítima, visto que condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal
(gato) provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores. 7. Recurso
especial provido.
Comentário:
É ilegítima a restrição genérica contida em convenção condominial que proíbe a criação

e guarda de animais de quaisquer espécies em unidades autônomas.
Usucapião
 STJ, REsp 620.610/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2013, DJe
19/02/2014
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA JUDICIAL DE GLEBA DE TERRAS. POSTERIOR PROCEDÊNCIA DE AÇÃO
DE USUCAPIÃO DE PARTE DAS TERRAS HIPOTECADAS. PARTICIPAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO NA AÇÃO DE
USUCAPIÃO COMO ASSISTENTE DO RÉU. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PREVALÊNCIA DA
USUCAPIÃO. EFEITOS EX TUNC DA SENTENÇA DECLARATÓRIA. CANCELAMENTO PARCIAL DA HIPOTECA
JUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO. 1 - Assegurada ao primitivo credor hipotecário participação na posterior
ação de usucapião, não se pode ter como ilegal a decisão que reconhece ser a usucapião modo originário
de aquisição da propriedade e, portanto, prevalente sobre os direitos reais de garantia que anteriormente
gravavam a coisa. Precedentes. 2 - Recurso especial desprovido.
Comentário:
147
A decisão que reconhece a aquisição da propriedade de bem imóvel por usucapião
prevalece sobre a hipoteca judicial que anteriormente tenha gravado o referido bem.
 STJ, AgRg no REsp 1010665/MS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA,
julgado em 16/10/2014, DJe 21/10/2014
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO, APENAS,
NA ALÍNEA "C" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. USUCAPIÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTERRUPÇÃO DO
RESPECTIVO PRAZO NÃO VERIFICADA. AÇÃO POSSESSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE. JURISPRUDÊNCIA.
ENUNCIADO N. 83 DA SÚMULA DO STJ. 1. Impõe-se o não conhecimento do presente recurso especial,
assentado apenas no art. 105, III, "c", da CF/1988, porquanto a jurisprudência atual desta Corte,
diversamente da tese invocada pelos agravantes, converge no sentido de que a citação efetuada em ação
possessória julgada improcedente não interrompe o prazo para a prescrição aquisitiva (usucapião).
Incidência do enunciado n. 83 do STJ. 2. Agravo regimental desprovido.
Comentário:
A jurisprudência entende que não é qualquer ação de resistência do proprietário que se

mostra apta a configurar a interrupção da prescrição aquisitiva. Exclui-se, por exemplo, a ação
possessória julgada improcedente ou extinta sem resolução do mérito.
 STJ, REsp 1106809/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 27/04/2015
EMENTA: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE COMPRA E VENDA E

MATRÍCULA DE TERRENOS (LOTES 9 E 10) LOCALIZADOS EM CAPÃO DA CANOA/RS - FALSIDADE DE
ASSINATURA NOS TÍTULOS TRANSMISSIVOS DE PROPRIEDADE CONSTANTE DOS REGISTROS IMOBILIÁRIOS
REALIZADOS QUANDO EM VIGOR O DIPLOMA CIVILISTA DE 1916 - ARGUIÇÃO, COMO MATÉRIA DE DEFESA, DO
IMPLEMENTO DOS REQUISITOS DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA NO TOCANTE AO LOTE 10 - TRIBUNAL A QUO QUE
MODIFICOU A SENTENÇA A FIM DE JULGAR IMPROCEDENTE A DEMANDA ANULATÓRIA ANTE A DECLARAÇÃO
DE QUE OS IMÓVEIS FORAM ABSORVIDOS PELA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA - PRONUNCIAMENTO EXARADO DE
OFÍCIO RELATIVAMENTE AO LOTE 9 - RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO PELO AUTOR. Hipótese: Controvérsia que
se subsume à possibilidade de se declarar, de ofício, a prescrição aquisitiva da propriedade, no bojo de ação
anulatória movida por proprietário que teve sua assinatura forjada por falsários os quais, fazendo uso de títulos
que ensejaram as escrituras públicas nº 13540 e 13608, transferiram direito alheio como sendo próprio (venda a
non domino). 1. As informações constantes de registro público possuem presunção relativa, nos termos do caput
do art. 214 da Lei de Registros Públicos - "as nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas,
invalidam-no, independentemente de ação direta" - porém, consoante o § 5º do referido dispositivo "a nulidade
não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel". A
declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade e de outros direitos reais, contra o
148
anterior proprietário, consubstanciando o exercício da posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido
por lei. A presunção de legitimidade do registro, associada à boa-fé do adquirente, culmina por excepcionar a
intransigência da regra geral de que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, tampouco
convalesce pelo decurso do tempo. Na hipótese, é irrefutável a boa-fé dos adquirentes dos lotes 9 e 10, pois,
além dessa ser presumida por expressa disposição legal (art. 490, parágrafo único, do Código Civil de 1916),
verifica-se que foram enganados por falsários mediante a utilização de título aparentemente justo capaz de iludir
qualquer pessoa naquela situação. 2. No ordenamento jurídico brasileiro, existem duas formas de prescrição: a
extintiva e a aquisitiva. 2.1 A prescrição extintiva, prescrição propriamente dita, conduz à perda do direito de ação
por seu titular negligente, ao fim de certo lapso de tempo. A prescrição aquisitiva, por sua vez, faz com que
um determinado direito seja adquirido pela inércia e pelo lapso temporal, sendo também chamada de
usucapião. Ambas têm em comum os elementos tempo e inércia do titular, mas enquanto na primeira eles
dão lugar à extinção do direito, na segunda produzem a sua aquisição. A legislação que instituiu o § 5º do
artigo 219 do Código de Processo Civil não estabeleceu qualquer distinção em relação à espécie de
prescrição. Contudo, tal diferenciação é imprescindível sob pena de ocasionar insegurança jurídica, além de
violação aos princípios do contraditório e ampla defesa, pois, no processo de usucapião, o direito de defesa
assegurado ao confinante é impostergável, eis que lhe propicia oportunidade de questionar os limites
oferecidos ao imóvel usucapiendo. O dispositivo constante do art. 219, § 5º está intimamente ligado às causas
extintivas, conforme expressamente dispõe o art. 220 do CPC: "o disposto no artigo anterior aplica-se a todos os
prazos extintivos previstos na lei", sendo que a simples leitura dos arts. 219 e 220 do CPC demonstra a
impropriedade de se pretender projetar os ditames do § 5º do art. 219 para as hipóteses de usucapião.
Usucapião e prescrição constituem institutos díspares, sendo inadequada a aplicação da disciplina de um deles
frente ao outro, vez que a expressão prescrição aquisitiva tem vínculos mais íntimos a fundamentos
fáticos/históricos do que a contornos meramente temporais. 2.2 Na prescrição aquisitiva, ou usucapião, é
indispensável que o postulante alegue seu direito, quer por via de ação própria, quer por exceção de
domínio, nos termos da súmula 237/STF, "o usucapião pode ser arguido em defesa", não sendo dado ao
magistrado declará-lo de ofício mediante a invocação do art. 219, § 5º, do CPC. O momento para a arguição
da prescrição aquisitiva, sob pena de preclusão, é na contestação, uma vez que ante o princípio da
igualdade das partes no processo, consoante o art. 128 do CPC, deve o juiz decidir a lide nos limites em
que foi proposta, sendo-lhe defeso conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige a
iniciativa da parte. 2.3 No caso, apenas no tocante ao lote 10 houve pedido para a declaração do direito à
usucapião, o que denota a impossibilidade da declaração de ofício, pelo Tribunal de origem, a respeito da
prescrição aquisitiva do lote 9. No que concerne ao lote 10, em razão de existir a alegação, na contestação, do
direito à usucapião, imprescindível a esta Corte Superior promover a verificação dos requisitos legais utilizados
pelo Tribunal de origem para a constatação da prescrição aquisitiva, especificamente o prazo legal (art. 551 do
CC/1916) a ser aplicado na hipótese, uma vez que a presente ação foi proposta em 31/10/1995, o prazo legal
utilizado pela Corte a quo foi o de 10 anos e a data considerada como termo inicial da posse dos réus
13/12/1983. Tribunal a quo que não observa ter o legislador civilista de 1916, no artigo 551, previsto prazos de
prescrição aquisitiva distintos para as hipóteses de estarem as partes ausentes (15 anos) ou presentes (10 anos).
Necessidade de retorno dos autos ao Tribunal de origem para a verificação da adequada ocorrência de
prescrição aquisitiva relativa ao lote 10. 3. Recurso especial parcialmente provido para declarar incabível a
aplicação da prescrição aquisitiva de ofício, com a consequente procedência da ação anulatória no tocante ao
149
lote 9, e, relativamente ao lote 10, determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que analise
detidamente a efetiva ocorrência da prescrição aquisitiva alegada como matéria de defesa.
Comentário:
O STJ decidiu que o artigo do CPC (na época do CPC/73) quanto a possibilidade da
decretação da prescrição de ofício pelo juiz, somente se aplica à prescrição extintiva e, não, à
aquisitiva.
Assim, para que o juiz possa declarar que o usucapião ocorreu, a parte deve pedir.
Mesmo que o julgado seja referente ao CPC antigo, quanto a isso nada mudou no CPC/15,
continuando sendo vedado ao juiz declarar a prescrição aquisitiva de ofício.
 STF, RE 422349, Relator(a): Min. DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 29/04/2015, ACÓRDÃO
ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-153 DIVULG 04-08-2015 PUBLIC 05-08-2015
EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO. REPERCUSSÃO GERAL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. INTERESSADOS

QUE PREENCHEM TODOS OS REQUISITOS EXIGIDOS PELO ART. 183 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PEDIDO
INDEFERIDO COM FUNDAMENTO EM EXIGÊNCIA SUPOSTAMENTE IMPOSTA PELO PLANO DIRETOR DO
MUNICÍPIO EM QUE LOCALIZADO O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA TEM RAIZ
CONSTITUCIONAL E SEU IMPLEMENTO NÃO PODE SER OBSTADO COM FUNDAMENTO EM NORMA
HIERARQUICAMENTE INFERIOR OU EM INTERPRETAÇÃO QUE AFASTE A EFICÁCIA DO DIREITO
CONSTITUCIONALMENTE ASSEGURADO. RECURSO PROVIDO. 1. Módulo mínimo do lote urbano municipal fixado
como área de 360 m2. Pretensão da parte autora de usucapir porção de 225 m2, destacada de um todo maior,
dividida em composse. 2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de norma municipal. 3. Tese
aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à
usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos
urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote). 4. Recurso extraordinário provido.
Comentário:
Em sede de repercussão geral, o STF decidiu que, uma vez preenchidos os requisitos
previstos no artigo 183 da Constituição Federal, o fato do imóvel, objeto de pedido de

reconhecimento de prescrição aquisitiva, ser menor que o tamanho de módulo urbano
regulado pela legislação local não é impeditivo para o reconhecimento da usucapião.
21/02/2017, DJe 24/02/2017
150
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. ART. 12 DA
LEI Nº 10.257/2001. BENEFÍCIO DA JUSTIÇA E DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE
HIPOSSUFICIÊNCIA. 1. O art. 12, §2º, da Lei nº 10.257/2001 - que assegura aos autores da ação de usucapião
especial urbana os benefícios da justiça e da assistência judiciária, incluindo-se aí as despesas perante o cartório
de registro imobiliário - deve ser interpretado em conjunto e harmonia com as disposições da Lei nº 1.060/1950
e, a partir de 18 de março de 2016, do Código de Processo Civil de 2015. 2. A Lei nº 10.257/2001 concede ao
autor da ação de usucapião especial urbana espécie de presunção relativa de hipossuficiência que, por isso,
é ilidida a partir da comprovação inequívoca de que o autor não pode ser considerado "necessitado" nos
termos do § 2º da Lei nº 1.060/1950. 3. No caso, o próprio autor reconheceu, em sua petição inicial, não
preencher os requisitos da Lei nº 1.060/1950 para fins de obtenção dos benefícios da justiça gratuita, o que
afasta qualquer possibilidade de concessão destes, sendo irrelevante para tanto que tenham sido requeridos com
esteio no § 2º do art. 12 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001). 4. Recurso especial não provido.
Comentário:
O Estatuto da Cidade, ao tratar sobre a ação de usucapião especial urbana, prevê que
"o autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o
cartório de registro de imóveis." Isso significa que o autor da ação de usucapião especial
urbana gozará sempre da gratuidade da justiça? Há uma presunção absoluta de que este
autor não tem recursos suficientes para pagar as custas? NÃO. O art. 12, § 2º da Lei nº
10.257/2001 (Estatuto da Cidade) estabelece uma presunção relativa de que o autor da ação
de usucapião especial urbana é hipossuficiente. Isso significa que essa presunção pode ser
ilidida (refutada) a partir da comprovação inequívoca de que o autor não é considerado
"necessitado".
DJe 16/10/2017
EMENTA: FALIMENTAR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. VIOLAÇÃO DE

DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. EFEITOS DA DECRETAÇÃO DA FALÊNCIA. PATRIMÔNIO
AFETADO COMO UM TODO. USUCAPIÃO. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. MASSA FALIDA OBJETIVA.
ART. 47 DO DL 7661/45. OBRIGAÇÕES DE RESPONSABILIDADE DO FALIDO. 1. Ação ajuizada em 21/03/01.
Recurso especial interposto em 09/12/14 e atribuído ao gabinete em 25/08/16. Julgamento: CPC/73. 2. O
propósito recursal é decidir se houve usucapião de imóvel que compõe a massa falida, à luz do DL 7.661/45. 3. A
interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de dispositivo constitucional ou de
qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, "a" da
CF/88. 4. A sentença declaratória da falência produz efeitos imediatos, tão logo prolatada pelo juízo concursal. 5.
O bem imóvel, ocupado por quem tem expectativa de adquiri-lo por meio da usucapião, passa a compor
151
um só patrimônio afetado na decretação da falência, correspondente à massa falida objetiva. Assim, o curso
da prescrição aquisitiva da propriedade de bem que compõe a massa falida é interrompido com a
decretação da falência, pois o possuidor (seja ele o falido ou terceiros) perde a posse pela incursão do
Estado na sua esfera jurídica. 6. A suspensão do curso da prescrição a que alude o art. 47, do DL 7.661/45
cinge-se às obrigações de responsabilidade do falido para com seus credores, e não interfere na prescrição
aquisitiva da propriedade por usucapião, a qual é interrompida na hora em que decretada a falência devido à
formação da massa falida objetiva. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
Comentário:
Com a decretação da falência, há a constrição geral do patrimônio do falido por meio
de um ato de “penhoramento abstrato”. Isso quer dizer que, com a decretação da falência, é
como se todos os bens do falido ficassem automaticamente vinculados ao pagamento das
dívidas.
Essa constrição sobre os bens do falido ocorre independentemente de qualquer ato

formal de penhora ou sequestro. Desse modo, a pessoa que estava na posse do bem do
falido aguardando o prazo da usucapião perde a posse pela incursão do Estado na sua esfera
jurídica.
 STJ, REsp 1432579/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
24/10/2017, DJe 23/11/2017
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. CUMULAÇÃO DE PRETENSÕES: USUCAPIÃO E DELIMITATÓRIA.

CITAÇÃO DO CÔNJUGE DO CONFINANTE. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE RELATIVA DO FEITO. NECESSIDADE DE
DEMONSTRAÇÃO DO PREJUÍZO. INEFICÁCIA DA SENTENÇA, COM RELAÇÃO AO CONFINANTE, NO QUE
CONCERNE À DEMARCAÇÃO DA ÁREA USUCAPIENDA. 1. Estabelece o Código de Processo Civil de 1973, no
tocante ao procedimento da usucapião, que o autor deve requerer "a citação daquele em cujo nome estiver
registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos
eventuais interessados" (art. 942). 2. Os confrontantes têm grande relevância no processo de usucapião
porque, a depender da situação, terão que defender os limites de sua propriedade e, ao mesmo tempo,
poderão fornecer subsídios fáticos ao magistrado. 3. Com relação ao proprietário e seu cônjuge, constantes
no registro de imóveis, é indispensável, na ação de usucapião, a citação deles (e demais compossuídores e
condôminos) como litisconsortes necessários, sob pena de a sentença ser absolutamente ineficaz, inutiliter
data, tratando-se de nulidade insanável. 4. No tocante ao confrontante, apesar de amplamente
recomendável, a falta de citação não acarretará, por si, causa de irremediável nulidade da sentença que
declara a usucapião, notadamente pela finalidade de seu chamamento - delimitar a área usucapienda,
evitando, assim, eventual invasão indevida dos terrenos vizinhos - e pelo fato de seu liame no processo ser
bem diverso daquele relacionado ao dos titulares do domínio, formando pluralidade subjetiva da ação
152
especial, denominada de litisconsórcio sui generis. 5. Em verdade, na espécie, tem-se uma cumulação de ações:
a usucapião em face do proprietário e a delimitação contra os vizinhos, e, por conseguinte, a falta de citação de
algum confinante acabará afetando a pretensão delimitatória, sem contaminar, no entanto, a de usucapião, cuja
sentença subsistirá, malgrado o defeito atinente à primeira. 6. A sentença que declarar a propriedade do imóvel
usucapiendo não trará prejuízo ao confinante (e ao seu cônjuge) não citado, não havendo efetivo reflexo sobre a
área de seus terrenos, haja vista que a ausência de participação no feito acarretará, com relação a eles, a
ineficácia da sentença no que concerne à demarcação da área usucapienda. 7. Apesar da relevância da
participação dos confinantes (e respectivos cônjuges) na ação de usucapião, inclusive com ampla recomendação
de o juízo determinar eventual emenda à inicial para a efetiva interveniência - com citação pessoal - destes no
feito, não se pode olvidar que a sua ausência, por si só, apenas incorrerá em nulidade relativa, caso se constate o
efetivo prejuízo. 8. Na hipótese, apesar da citação dos titulares do domínio e dos confinantes, com a declaração
da usucapião pelo magistrado de piso, entendeu o Tribunal a quo por anular, indevidamdente, o feito ab initio,
em razão da falta de citação do cônjuge de um dos confrontantes. 9. Recurso especial provido.
Comentário:
Ao propor uma ação de usucapião, o autor deverá requerer a citação dos confinantes,
ou seja, dos vizinhos que fazem fronteira com o imóvel que ele almeja. E o que acontece caso
não haja a citação dos confinantes? Haverá nulidade absoluta do processo? Não. Apesar de
amplamente recomendável, a falta de citação dos confinantes não acarretará, por si, ou seja,
obrigatoriamente, a nulidade da sentença que declara a usucapião. Não há que se falar em

nulidade absoluta, no caso. A ausência de citação dos confinantes e respectivos cônjuges na
ação de usucapião é considerada hipótese de nulidade relativa, somente gerando a nulidade

do processo caso se constate o efetivo prejuízo.
 STJ, REsp 1361226/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
05/06/2018, DJe 09/08/2018
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRESCRIÇÃO
AQUISITIVA. PRAZO. IMPLEMENTAÇÃO. CURSO DA DEMANDA. POSSIBILIDADE. FATO SUPERVENIENTE. ART. 462
DO CPC/1973. CONTESTAÇÃO. INTERRUPÇÃO DA POSSE. INEXISTÊNCIA. ASSISTENTE SIMPLES. ART. 50 DO
CPC/1973. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de
1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se é possível o
reconhecimento da usucapião de bem imóvel na hipótese em que o requisito temporal (prazo para usucapir)
previsto em lei é implementado no curso da demanda. 3. A decisão deve refletir o estado de fato e de direito no
momento de julgar a demanda, desde que guarde pertinência com a causa de pedir e com o pedido.
Precedentes. 4. O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, em
conformidade com o disposto no art. 462 do CPC/1973 (correspondente ao art. 493 do CPC/2015). 5. A
contestação não tem a capacidade de exprimir a resistência do demandado à posse exercida pelo autor, mas
153
apenas a sua discordância com a aquisição do imóvel pela usucapião. 6. A interrupção do prazo da prescrição
aquisitiva somente poderia ocorrer na hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo conseguisse reaver
a posse para si. Precedentes. 7. Na hipótese, havendo o transcurso do lapso vintenário na data da prolação
da sentença e sendo reconhecido pelo tribunal de origem que estão presentes todos os demais requisitos
da usucapião, deve ser julgado procedente o pedido autoral. 8. O assistente simples recebe o processo no
estado em que se encontra, não podendo requerer a produção de provas e a reabertura da fase instrutória nesta
via recursal (art. 50 do CPC/1973). Precedente. 9. Recurso especial provido.
Comentário:
É possível o reconhecimento da usucapião quando o prazo exigido por lei se complete
no curso do processo judicial, conforme a previsão do art. 493, do CPC/2015, ainda que o réu
tenha apresentado contestação. Em março de 2017, João ajuizou ação pedindo o
reconhecimento de usucapião especial urbana, nos termos do art. 1.240 do CC (que exige
posse ininterrupta e sem oposição por 5 anos). Em abril de 2017, o proprietário apresentou
contestação pedindo a improcedência da demanda. As testemunhas e as provas documentais
atestaram que João reside no imóvel desde setembro de 2012, ou seja, quando o autor deu
entrada na ação, ainda não havia mais de 5 anos de posse. Em novembro de 2017, os autos
foram conclusos ao juiz para sentença. O magistrado deverá julgar o pedido procedente
considerando que o prazo exigido por lei para a usucapião se completou no curso do
processo. STJ. 3ª Turma. REsp 1.361.226-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em
05/06/2018
 STJ, REsp 1641038/CE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/11/2018,
DJe 12/11/2018
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. ESTRANGEIROS. PESSOA JURÍDICA BRASILEIRA. CONTROLE

ESTRANGEIRO. EQUIPARAÇÃO. REQUISITOS ESPECIAIS. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. 1. Ação ajuizada
em 01/10/2004. Recurso especial interposto em 26/08/2013 e atribuído a este Gabinete em 25/08/2016. 2. O
propósito recurso consiste em determinar se, à luz dos arts. 1º, § 1º, 8º da Lei 5.709/71, é juridicamente
possível a usucapião por pessoa jurídica brasileira, cujo capital social seja majoritariamente controlado por
estrangeiros. 3. A legislação impõe uma série de condições para a aquisição de terras rurais por estrangeiros,
pessoas naturais ou jurídicas, pois nesta questão está envolvida a defesa do território e da soberania nacional,
elementos imprescindíveis à existência do Estado brasileiro. 4. Por força do art. 1º, § 1º, c/c art. 8º da Lei
5.709/71, a pessoa jurídica brasileira também incidirá nas mesmas restrições impostas à estrangeira, caso
participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social
e residam ou tenham sede no exterior. 5. As mesmas limitações existentes na aquisição de terras rurais existentes
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para as pessoas estrangeiras - sejam naturais, jurídicas ou equiparadas - devem ser observadas na usucapião
desses imóveis. 6. Recurso especial provido para afastar a impossibilidade jurídica do pedido.
Comentário:
É juridicamente possível a usucapião de imóveis rurais por pessoa jurídica brasileira com
capital majoritariamente controlado por estrangeiros, desde que observadas as mesmas

condicionantes para a aquisição originária de terras rurais por pessoas estrangeiras - sejam
naturais, jurídicas ou equiparadas. A Lei nº 5.709/71 impõe uma série de condições para que
estrangeiros adquiram terras rurais no Brasil. Uma pessoa jurídica nacional que tenha seu
capital social controlado por estrangeiros também está sujeita às mesmas restrições, por força
do art. 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/71. Isso não significa que ela não possa adquirir imóveis rurais
no Brasil. Podem sim, inclusive mediante usucapião. No entanto, precisam cumprir as regras
da Lei nº 5.709/71. STJ. 3ª Turma. REsp 1.641.038-CE, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em
06/11/2018
 STJ, REsp 1726292/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
12/02/2019, DJe 15/02/2019
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INTERVENÇÃO DE TERCEIROS. OPOSIÇÃO. NÃO

CABIMENTO. NATUREZA JURÍDICA. AÇÃO DE CONHECIMENTO. INTERESSE PROCESSUAL. AUSÊNCIA.
CONTESTAÇÃO. VIA ADEQUADA. NULIDADE. CITAÇÃO. VÍCIO. REEXAME DE PROVAS.
INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. As questões controvertidas no
presente recurso podem ser assim resumidas: (i) se é cabível a intervenção de terceiros na modalidade de
oposição na ação de usucapião e (ii) se há vício de nulidade do processo por falta de citação da recorrente para
ação de usucapião na condição de confinante e proprietária do bem usucapiendo. 3. A oposição é instituto de
intervenção de terceiros que tem natureza jurídica de ação judicial de conhecimento, de modo que o opoente
deve preencher as condições da ação e os pressupostos processuais para o seu processamento. 4. Não cabe
intervenção de terceiros na modalidade de oposição na ação de usucapião. 5. O opoente carece de interesse
processual para o oferecimento de oposição na ação de usucapião porque, estando tal ação incluída nos
chamados juízos universais (em que são convocados a integrar o polo passivo por meio de edital toda a
universalidade de eventuais interessados), sua pretensão poderia ser deduzida por meio de contestação. 6. A
previsão da convocação, por meio edital, de toda universalidade de sujeitos indeterminados para que integrem o
polo passivo da demanda se assim desejarem elimina a figura do terceiro no procedimento da ação de
usucapião. 7. Tendo a Corte de origem concluído, à luz da prova dos autos, que (i) nenhum dos imóveis objeto
da lide se encontra registrado no nome da recorrente e (ii) não há nos autos nenhum lastro probatório que
155
demonstre a posição de confinante da recorrente, inviável a inversão do julgado, por força da Súmula nº 7/STJ. 8.
Recurso especial conhecido em parte e não provido.
Comentário:
Não cabe intervenção de terceiros na modalidade de oposição na ação de usucapião.
 STJ, REsp 1637370/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
10/09/2019, DJe 13/09/2019
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA DE BEM MÓVEL. PRESSUPOSTOS DE
DIREITO MATERIAL. BOA-FÉ IRRELEVANTE. VEÍCULO FURTADO. OBJETO HÁBIL. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE.
POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Recurso no qual se discute a possibilidade de aquisição da
propriedade de bem móvel furtado por terceiro que o adquiriu de boa-fé e exerceu a posse ininterrupta e
incontestadamente por mais de 20 (vinte) anos. 2. A usucapião é instituto destinado a dar segurança e
estabilidade à propriedade, bem como consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio, de modo que,
entre os requisitos materiais, não há nenhuma menção à conduta ou inércia do proprietário. Doutrina. 3. Nos
termos do art. 1.261 do CC/2002, aquele que exercer a posse de bem móvel, interrupta e
incontestadamente, por 5 (cinco) anos, adquire a propriedade originária do bem, fazendo sanar todo e
qualquer vício anterior. 4. A apreensão física da coisa por meio de clandestinidade (furto) ou violência
(roubo) somente induz a posse após cessado o vício (art. 1.208 do CC/2002), de maneira que o exercício
ostensivo do bem é suficiente para caracterizar a posse mesmo que o objeto tenha sido proveniente de
crime. 5. As peculiaridades do caso concreto, em que houve exercício da posse ostensiva de bem adquirido por
meio de financiamento bancário com emissão de registro perante o órgão público competente, ao longo de mais
de 20 (vinte) anos, são suficientes para assegurar a aquisição do direito originário de propriedade, sendo
irrelevante se perquirir se houve a inércia do anterior proprietário ou se o usucapiente conhecia a ação criminosa
anterior à sua posse. 6. Recurso especial desprovido.
Comentário:
Bem furtado pode ser objeto de usucapião, desde que tenha cessado a clandestinidade
ou a violência. Nos termos do art. 1.261 do cc/2002, aquele que exercer a posse de bem
móvel, interrupta e incontestadamente, por 5 anos, adquire a propriedade originária do bem,

fazendo sanar todo e qualquer vício anterior. A apreensão física da coisa por meio de
clandestinidade (furto) ou violência (roubo) somente induz a posse após cessado o vício (art.
1.208 do cc/2002), de maneira que o exercício ostensivo do bem é suficiente para caracterizar
a posse mesmo que o objeto tenha sido proveniente de crime.
156
 STJ, REsp 1528626/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 16/03/2020
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO DE BEM MÓVEL. AUTOMÓVEL OBJETO DE
CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL FIRMADO POR TERCEIRO. DÍVIDA PRESCRITA (CC/2002, ART. 206, §
5º, I). USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO: POSSE MANSA, PACÍFICA E COM ANIMUS DOMINI POR MAIS DE CINCO
ANOS. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA (CC/2002, ART. 1.261). RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A existência de contrato de
arrendamento mercantil do bem móvel impede a aquisição de sua propriedade pela usucapião, em vista da
precariedade da posse exercida pelo devedor arrendatário. Contudo, verificada a prescrição da dívida, inexiste
óbice legal para prescrição aquisitiva. 2. A pretensão de cobrança de dívida líquida constante de instrumento
público ou particular, conforme o art. 206, § 5º, I, do Código Civil, prescreve em cinco anos. 3. No caso, apesar
do contrato de arrendamento que tornava possível o manejo da ação para a cobrança das prestações em
atraso e ensejava, concomitantemente, a reintegração de posse, permaneceu inerte o credor arrendante.
Após o transcurso do prazo de cinco anos, no qual se verificou a prescrição do direito do credor arrendante,
a autora da ação de usucapião permaneceu com a posse do veículo, que adquirira do devedor arrendatário,
por mais de cinco anos, fato que ensejou a ocorrência da prescrição aquisitiva. 4. Nos termos do art. 1.261 do
Código Civil: "Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião independentemente
de título ou boa-fé." 5. A usucapião, nesses casos, independe de justo título ou de boa-fé. Logo, os vícios que
inicialmente maculavam a posse, após o decurso de cinco anos, qualificados pela inação do titular do direito de
propriedade, aqui a entidade arrendante e recorrente, desapareceram. A lei torna irrelevantes aqueles vícios
inicialmente ocorrentes e passa a proteger a posse e legitimar a propositura da ação de usucapião do bem
móvel. 6. Recurso especial não provido.
Comentário:
A existência de contrato de arrendamento mercantil do bem móvel impede a aquisição

de sua propriedade pela usucapião, contudo, verificada a prescrição da dívida, inexiste óbice
legal para prescrição aquisitiva.
 STJ, REsp 1824133/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
11/02/2020, DJe 14/02/2020
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. AÇÃO DE USUCAPIÃO. INTERESSE
PROCESSUAL. EXIGÊNCIA DE PRÉVIO PEDIDO NA VIA EXTRAJUDICIAL. DESCABIMENTO. EXEGESE DO ART. 216-A
DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. RESSALVA EXPRESSA DA VIA JURISDICIONAL. 1. Controvérsia acerca da
exigência de prévio pedido de usucapião na via extrajudicial para se evidenciar interesse processual no
ajuizamento de ação com o mesmo objeto. 2. Nos termos do art. 216-A da Lei 6.015/1973: "Sem prejuízo da via
jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado
diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo
[...]". 3. Existência de interesse jurídico no ajuizamento direto de ação de usucapião, independentemente de
prévio pedido na via extrajudicial. 4. Exegese do art. 216-A da Lei 6.015/1973, em âmbito doutrinário. 5.
157
Determinação de retorno dos autos ao juízo de origem para que prossiga a ação de usucapião. 6. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO.
Comentário:
Julgado recente e importante! O STJ decidiu que a tentativa de usucapião extrajudicial

não é condição indispensável para o ajuizamento da ação de usucapião, mesmo que os
requisitos para aquela estejam preenchidos.
 STJ, REsp 1777404/TO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/05/2020,
DJe 11/05/2020
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. REQUISITOS PREENCHIDOS. UTILIZAÇÃO
MISTA, RESIDENCIAL E COMERCIAL. OBJEÇÃO NÃO EXISTENTE NA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA. ANÁLISE
PROBATÓRIA. DESNECESSIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Ação ajuizada em 20/01/2003, recurso especial
interposto em 28/06/2018, atribuído a este gabinete em 27/11/2018. 2. O propósito recursal consiste em
determinar se, a área de imóvel objeto de usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.240 do CC/2002 e art.
183 da CF/1988, deve ser usada somente para fins residenciais ou, ao contrário, se é possível usucapir imóvel
que, apenas em parte, é destinado para fins comerciais. 3. A usucapião especial urbana apresenta como
requisitos a posse ininterrupta e pacífica, exercida como dono, o decurso do prazo de cinco anos, a dimensão da
área (250 m² para a modalidade individual e área superior a esta, na forma coletiva), a moradia e o fato de não
ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 4. O art. 1.240 do CC/2002 não direciona para a necessidade
de destinação exclusiva residencial do bem a ser usucapido. Assim, o exercício simultâneo de pequena
atividade comercial pela família domiciliada no imóvel objeto do pleito não inviabiliza a prescrição
aquisitiva buscada. 5. Recurso especial provido.
Comentário:
O STJ decidiu que uma vez preenchidos os requisitos para a usucapião especial urbana,
ela pode ocorrer. São eles: (i) posse ininterrupta e pacífica como dono; (ii) durante 5 anos; (iii)
até 250m2 (individual), maior se coletiva; (iv) função de moradia; (v) não ter outro imóvel
urbano ou rural.
O fato do imóvel ter utilização mista, isto é, residencial e comercial, não impede o
reconhecimento da totalidade da área como aquisição originária, se a porção utilizada
comercialmente é destinada à obtenção do sustento do usucapiente e de sua família.
158
 STJ, REsp 1693732/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/05/2020,
DJe 11/05/2020
EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. PRESCRIÇÃO EXTINTIVA. ESCOAMENTO DO
PRAZO PARA DEDUÇÃO DE PRETENSÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. FORMA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE.
DISTINÇÕES. CAUSA IMPEDITIVA DE FLUÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. APLICABILIDADE ÀS PRESCRIÇÕES EXTINTIVAS E
AQUISITIVAS. CONSTÂNCIA DA SOCIEDADE CONJUGAL E FLUÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL. CAUSA
IMPEDITIVA DA PRESCRIÇÃO QUE CESSA COM A SEPARAÇÃO JUDICIAL, COM O DIVÓRCIO E TAMBÉM COM A
SEPARAÇÃO DE FATO POR LONGO PERÍODO. TRATAMENTO ISONÔMICO PARA SITUAÇÕES DEMASIADAMENTE
SEMELHANTES. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA CONFIGURADA. APURAÇÃO DOS DEMAIS REQUISITOS
CONFIGURADORES DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. NECESSIDADE DE REJULGAMENTO DA APELAÇÃO. 1-
Ação distribuída em 31/07/2014. Recurso especial interposto em 31/03/2017 e atribuído à Relatora em
15/09/2017. 2- O propósito recursal consiste em definir se a separação de fato do casal é suficiente para cessar a
causa impeditiva da fluência do prazo prescricional prevista no art. 197, I, do CC/2002, e, assim, para deflagrar o
cômputo do prazo para a prescrição aquisitiva do imóvel previsto no art. 1.240 do CC/2002. 3- Duas espécies
distintas de prescrição são reguladas pelo CC/2002: a extintiva, relacionada ao escoamento do lapso temporal
para que se deduza judicialmente pretensão decorrente de violação de direito (arts. 189 a 206) e a aquisitiva,
relacionada a forma de aquisição da propriedade pela usucapião (arts. 1.238 a 1.244). Precedente. 4- A causa
impeditiva de fluência do prazo prescricional prevista no art. 197, I, do CC/2002, conquanto topologicamente
inserida no capítulo da prescrição extintiva, também se aplica às prescrições aquisitivas, na forma do art. 1.244 do
CC/2002. 5- A constância da sociedade conjugal, exigida para a incidência da causa impeditiva da prescrição
extintiva ou aquisitiva (art. 197, I, do CC/2002), cessará não apenas nas hipóteses de divórcio ou de
separação judicial, mas também na hipótese de separação de fato por longo período, tendo em vista que
igualmente não subsistem, nessa hipótese, as razões de ordem moral que justificam a existência da referida
norma. Precedente. 6- Sendo incontroverso o transcurso do lapso temporal quinquenal entre a separação
de fato e o ajuizamento da ação de usucapião, mas não tendo havido a apuração, pelas instâncias
ordinárias, acerca da presença dos demais pressupostos configuradores da usucapião, impõe-se a devolução
do processo para rejulgamento da apelação, afastada a discussão acerca da prescrição aquisitiva. 7- Recurso
especial conhecido e provido, para determinar que seja rejulgada a apelação e examinada a eventual presença
dos demais requisitos da usucapião especial urbana.
Comentário:
Nos termos do artigo 197, I do CC, a prescrição não corre entre cônjuges na constância
do casamento, ou seja, até a separação judicial ou o divórcio. Assim, um cônjuge não pode
adquirir por usucapião um bem imóvel de outro durante o casamento. Ocorre que, para o STJ,
a separação de fato por um longo período de um casal é suficiente para cessar a causa
impeditiva da fluência do prazo prescricional prevista no art. 197, I, do CC. Logo, estando o
159
casal separado de fato, é possível iniciar a contagem do prazo para a prescrição aquisitiva do
imóvel (usucapião).
USUFRUTO
 STJ, REsp 950.663/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
10/04/2012, DJe 23/04/2012
EMENTA: PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO. LEI 8.009/90. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA. DEVEDOR
NÃO RESIDENTE EM VIRTUDE DE USUFRUTO VITALÍCIO DO IMÓVEL EM BENEFÍCIO DE SUA GENITORA. DIREITO
À MORADIA COMO DIREITO FUNDAMENTAL. DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. ESTATUTO DO IDOSO.
IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL. 1. A Lei 8.009/1990 institui a impenhorabilidade do bem de família como
um dos instrumentos de tutela do direito constitucional fundamental à moradia e, portanto, indispensável à
composição de um mínimo existencial para vida digna, sendo certo que o princípio da dignidade da pessoa
humana constitui-se em um dos baluartes da República Federativa do Brasil (art. 1º da CF/1988), razão pela
qual deve nortear a exegese das normas jurídicas, mormente aquelas relacionadas a direito fundamental. 2.
A Carta Política, no capítulo VII, intitulado "Da Família, da Criança, do Adolescente, do Jovem e do Idoso",
preconizou especial proteção ao idoso, incumbindo desse mister a sociedade, o Estado e a própria família, o que
foi regulamentado pela Lei 10.741/2003 (Estatuto do Idoso), que consagra ao idoso a condição de sujeito de
todos os direitos fundamentais, conferindo-lhe expectativa de moradia digna no seio da família natural, e
situando o idoso, por conseguinte, como parte integrante dessa família. 3. O caso sob análise encarta a
peculiaridade de a genitora do proprietário residir no imóvel, na condição de usufrutuária vitalícia, e aquele,
por tal razão, habita com sua família imóvel alugado. Forçoso concluir, então, que a Constituição Federal alçou
o direito à moradia à condição de desdobramento da própria dignidade humana, razão pela qual, quer por
considerar que a genitora do recorrido é membro dessa entidade familiar, quer por vislumbrar que o amparo à
mãe idosa é razão mais do que suficiente para justificar o fato de que o nu-proprietário habita imóvel alugado
com sua família direta, ressoa estreme de dúvidas que o seu único bem imóvel faz jus à proteção conferida pela
Lei 8.009/1990. 4. Ademais, no caso ora sob análise, o Tribunal de origem, com ampla cognição fático-probatória,
entendeu pela impenhorabilidade do bem litigioso, consignando a inexistência de propriedade sobre outros
imóveis. Infirmar tal decisão implicaria o revolvimento de fatos e provas, o que é defeso a esta Corte ante o teor
da Súmula 7 do STJ. 5. Recurso especial não provido.
 STJ; AgRg-REsp 1.052.223; Proc. 2008/0092004-0; MG; Sexta Turma; Rel. Min. Rogério
Schietti Cruz; DJE 11/12/2014
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. AUSÊNCIA
DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTO SUFICIENTE. SÚMULA Nº 283 DO STF. 1. Hipótese em que a constrição
judicial recaiu sobre a nua propriedade de bem imóvel do executado, sobre o qual fora constituída cláusula
de usufruto vitalício em favor de sua genitora. 2. Em situação semelhante, esta corte superior estendeu a
160
proteção legal conferida pela Lei n. 8.009/90 ao único imóvel no qual residia a genitora do proprietário, na
condição de usufrutuária vitalícia (resp 950.663/sc). 3. Impossibilidade de se constatar que se trata, no caso, do
único imóvel de propriedade do executado, sem o reexame do contexto fático-probatório dos autos. Incidência
da Súmula nº 7 do STJ. 4. Em observância ao princípio da dialeticidade recursal, é dever do recorrente impugnar
todos os fundamentos do acórdão recorrido, suficientes para mantê-lo, sob pena de incidir o óbice da Súmula nº
283 do STF. 5. Agravo regimental não provido.
 STJ; AREsp 1.102.632; Proc. 2017/0122151-8; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino; DJE 04/09/2017
EMENTA: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. Embargos de terceiro. Penhora. Nua-propriedade. Possibilidade.

Imóvel que não foi considerado como bem de família. Revisão deste entendimento. Impossibilidade. Aplicação
da Súmula nº 7/STJ. Dissídio não demonstrado. Ausência de similitude fática. Agravo em Recurso Especial
desprovido.
Direito de Vizinhança
18/10/2016, DJe 24/10/2016
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITOS DE VIZINHANÇA. DIREITO DE CONSTRUIR. DIREITO DE PROPRIEDADE.

EXERCÍCIO. AÇÃO DEMOLITÓRIA. JANELAS. CONSTRUÇÃO A MENOS DE UM METRO E MEIO DO TERRENO
VIZINHO. REQUISITO OBJETIVO. ART. 1.301, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. DESCUMPRIMENTO. PROCEDÊNCIA
PARCIAL DOS PEDIDOS. 1. O exercício dos direitos decorrentes da violação das regras e proibições insertas no
capítulo relativo ao direito de construir tem origem no direito de propriedade. 2. A proibição inserta no art.
1.301, caput, do Código Civil - de não construir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho -
possui caráter objetivo, traduzindo verdadeira presunção de devassamento, que não se limita à visão,
englobando outras espécies de invasão (auditiva, olfativa e principalmente física). 3. A aferição do
descumprimento do disposto na referida regra legal independe da aferição de aspectos subjetivos relativos
à eventual atenuação do devassamento visual, se direto ou oblíquo, se efetivo ou potencial. 4. Recurso
especial conhecido em parte e, na parte conhecida, provido.
Comentário:
A proibição prevista no art. 1.301, caput, do Código Civil – de não construir janelas a
menos de 1,5m do terreno vizinho – possui caráter objetivo e traduz verdadeira presunção de
devassamento ("invasão"). Logo, esta vedação não tem por objetivo limitar apenas a visão do
imóvel sobre seu vizinho. Ela também protege o vizinho de outras espécies de invasão, como
161
a auditiva, olfativa e, principalmente, física (ex: busca impedir que objetos caiam ou sejam
arremessados de uma propriedade a outra). Desse modo, a proibição é objetiva, bastando,

para a sua configuração, a presença do elemento objetivo estabelecido pela lei (construção da
janela a menos de 1,5m do terreno vizinho), não importando a aferição de aspectos subjetivos
relativos à eventual atenuação do devassamento visual.
Direito real de habitação
 STJ, REsp 1582178/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
11/09/2018, DJe 14/09/2018
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DIREITO DAS SUCESSÕES. DIREITO REAL DE
HABITAÇÃO. ART. 1.831 DO CÓDIGO CIVIL. UNIÃO ESTÁVEL RECONHECIDA. COMPANHEIRO SOBREVIVENTE.
PATRIMÔNIO. INEXISTÊNCIA DE OUTROS BENS. IRRELEVÂNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão
publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-
se a controvérsia a definir se o reconhecimento do direito real de habitação, a que se refere o artigo 1.831 do
Código Civil, pressupõe a inexistência de outros bens no patrimônio do cônjuge/companheiro sobrevivente. 3. Os
dispositivos legais relacionados com a matéria não impõem como requisito para o reconhecimento do
direito real de habitação a inexistência de outros bens, seja de que natureza for, no patrimônio próprio do
cônjuge/companheiro sobrevivente. 4. O objetivo da lei é permitir que o cônjuge/companheiro sobrevivente
permaneça no mesmo imóvel familiar que residia ao tempo da abertura da sucessão como forma, não
apenas de concretizar o direito constitucional à moradia, mas também por razões de ordem humanitária e
social, já que não se pode negar a existência de vínculo afetivo e psicológico estabelecido pelos
cônjuges/companheiros com o imóvel em que, no transcurso de sua convivência, constituíram não somente
residência, mas um lar. 5. Recurso especial não provido.
Comentário:
O reconhecimento do direito real de habitação, a que se refere o art. 1.831 do Código

Civil, não pressupõe a inexistência de outros bens no patrimônio do cônjuge/companheiro
sobrevivente. Em outras palavras, mesmo que o cônjuge ou companheiro sobrevivente possua
outros bens, ele terá direito real de habitação. Isso se justifica porque o objetivo da lei é
permitir que o cônjuge/companheiro sobrevivente permaneça no mesmo imóvel familiar que
residia ao tempo da morte como forma, não apenas de concretizar o direito constitucional à
moradia, mas também por razões de ordem humanitária e social, já que não se pode negar a
162
existência de vínculo afetivo e psicológico estabelecido pelos cônjuges/companheiros com o
imóvel em que, no transcurso de sua convivência, constituíram não somente residência, mas
um lar.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
 STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE

COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do
CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão. 2. Recurso especial provido.
Comentário:
Esse julgado é relevante, pois julgado em sede de Recurso Repetitivo (tema 1002).
Veja o que foi determinado: “nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por

iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
Por sua vez, nos contratos celebrados a partir da Lei nº 13.786/2018 (28/12/2018), os
juros de mora incidem a partir da citação válida, nos termos dos arts. 397 e 405 do Código
Civil.
 STJ, REsp 1478814/DF, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado
em 06/12/2016, DJe 15/12/2016
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/1973). INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO

FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. UNIDADE HABITACIONAL JÁ QUITADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. MATÉRIA
AFETADA AO RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. TEMA 573. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA E À
FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE O ADQUIRENTE. 1. Controvérsia acerca da
163
eficácia de uma alienação fiduciária em garantia instituída pela construtora após o pagamento integral pelo
adquirente da unidade habitacional. 2. Existência de afetação ao rito dos recursos especiais repetitivos da
controvérsia acerca do "alcance da hipoteca constituída pela construtora em benefício do agente financeiro,
como garantia do financiamento do empreendimento, precisamente se o gravame prevalece em relação aos
adquirentes das unidades habitacionais" (Tema 573, DJe 04/09/2012). 3. Inviabilidade de se analisar a
aplicação da Súmula 308/STJ aos casos de alienação fiduciária, enquanto pendente de julgamento o recurso
especial repetitivo. 4. Particularidade do caso concreto, em que o gravame foi instituído após a quitação do
imóvel e sem a ciência do adquirente. 5. Violação ao princípio da função social do contrato, aplicando-se a
eficácia transubjetiva desse princípio. Doutrina sobre o tema. 6. Contrariedade ao princípio da boa-fé
objetiva, especificamente quanto aos deveres de lealdade e cooperação, tendo em vista a recusa do banco
em substituir a garantia, após tomar ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada. 7.
Ineficácia do gravame em relação ao adquirente, autor da demanda. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
Comentário:
A recusa do banco em substituir a garantia dada pela incorporadora em contrato de
financiamento imobiliário, mesmo após a ciência de que a unidade habitacional se encontrava

quitada, viola os deveres contratuais da informação e cooperação, tornando ineficaz o
gravame perante o adquirente.
Outros temas
 STJ, REsp 1256825/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em
05/03/2015, DJe 16/03/2015
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TIRANTES. LOCALIZAÇÃO
NO SUBSOLO. IMPOSSIBILIDADE DE REMOÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO OU DEMONSTRAÇÃO DE UTILIDADE.
1. O art. 1.229 do Código Civil, ao regular o direito de propriedade, ampara-se especificamente no critério
de utilidade da coisa por seu titular. 2. A titularidade do proprietário sobre o imóvel não é plena, estando
satisfeita e completa apenas em relação ao espaço físico sobre o qual emprega efetivo exercício sobre a
coisa. 3. Não tem o proprietário do imóvel o legítimo interesse em impedir a utilização do subsolo onde
estão localizados os tirantes que se pretende remover, pois sobre referido espaço não exerce ou demonstra
quaisquer utilidades. 4. Recurso especial provido para se restabelecer a sentença de primeiro grau.
Comentário:
No caso em que o subsolo de imóvel tenha sido invadido por tirantes (pinos de
concreto) provenientes de obra de sustentação do imóvel vizinho, o proprietário do imóvel
invadido não terá legítimo interesse para requerer, com base no art. 1.229 do CC, a remoção
164
dos tirantes nem indenização por perdas e danos, desde que fique constatado que a invasão
não acarretou prejuízos comprovados a ele, tampouco impossibilitou o perfeito uso, gozo e
fruição do seu imóvel.
 STJ, REsp 1408861/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/10/2015, DJe 06/11/2015
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. EXTINÇÃO DA HIPOTECA. PRESCRIÇÃO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL.
INTERPRETAÇÃO DO ART. 1499, I, DO CC/2002. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE CANCELAMENTO. 1 - Pedido de
cancelamento da hipoteca em face da declaração judicial de extinção da obrigação principal pelo
implemento da prescrição. 2 - Prescrita a pretensão derivada da obrigação principal, não persiste a garantia
hipotecária, em face da sua natureza acessória. 3 - Inteligência do art. 1499, inciso I, do CC/2002. 4 - Doutrina
e jurisprudência acerca do tema. 5 - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
Comentário:
A prescrição da pretensão de cobrança da dívida extingue o direito real de hipoteca
estipulado para garanti-la. A hipoteca, no sistema brasileiro, é uma garantia acessória,

seguindo, portanto, a sorte (o destino) da obrigação principal. Assim, prescrita a pretensão
derivada da obrigação principal, não persiste a garantia hipotecária (art. 1.499 do CC).
 STJ, REsp 1501549/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/05/2018,
DJe 11/05/2018
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM IMÓVEL, EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E
ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS ENTRE EX-CÔNJUGES. DO PEDIDO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM OBJETO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIABILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. DIREITO REAL DO PROMITENTE
COMPRADOR. DIREITO À AQUISIÇÃO SUBORDINADO AO ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO, INOCORRENTE NA
HIPÓTESE. ALIENAÇÃO CONDICIONADA A CONCORDÂNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. INEXISTÊNCIA.
ARBITRAMENTO DE ALUGUEL AO EX-CÔNJUGE POR USO DE IMÓVEL QUE SERVE TAMBÉM A PROLE.
POSSIBILIDADE, EM TESE. ARBITRAMENTO CONDICIONADO À PARTILHA OU IDENTIFICAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL
DE CADA CÔNJUGE. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DOS CÔNJUGES EM AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA PELA
PROMITENTE VENDEDORA. REFLEXOS NA PARTILHA ANTERIORMENTE REALIZADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.
AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. 1- Ação distribuída em 24/09/2010. Recurso especial interposto em
01/10/2014 e atribuído à Relatora em 25/08/2016. 2- O propósito recursal consiste em definir se é juridicamente
possível a alienação judicial de bem imóvel sobre o qual apenas houve compromisso de compra e venda e se é
admissível o arbitramento de alugueis em favor de ex-cônjuge, em decorrência da ocupação exclusiva de imóvel
comum, seja em razão da necessidade de preservação do direito à moradia da prole menor, seja em virtude de
as partes serem somente promitentes compradoras do bem. 3- É juridicamente possível o pedido de alienação
165
judicial de bem imóvel objeto de compromisso de compra e venda, especialmente diante da possibilidade,
em tese, de aquiescência da promitente vendedora quanto aos termos da pretendida alienação. 4- O direito
real de propriedade não se confunde com o direito real do promitente comprador, que se consubstancia em
um direito à aquisição do imóvel condicionado ao cumprimento da obrigação de pagar a quantia
contratualmente estabelecida. 5- Na hipótese, ausentes quaisquer elementos que demonstrem a aquiescência
da promitente vendedora para com a pretendida alienação e tendo em vista a possibilidade, em tese, da
retomada da coisa após o trânsito em julgado da ação em que se reconheceu a culpa dos promitentes
compradores, é inviável a alienação judicial do bem em nome de terceiro. 6- O simples fato de a prole residir
com um dos ex-cônjuges não é suficiente, por si só, para impedir o arbitramento de aluguel devido ao outro que
se vê privado da fruição do bem comum. 7- É admissível o arbitramento de alugueis após a partilha de bens do
casal ou, antes dessa, se houver meio de identificação da fração ideal a que fazem jus cada um dos cônjuges.
Precedentes. 8- Na hipótese, ausente direito real de propriedade das partes sobre o bem imóvel e tendo sido a
partilha do direito decorrente do compromisso de compra e venda diretamente impactada pela condenação
solidária dos promitentes compradores em ação de cobrança ajuizada pela promitente vendedora, não há que se
falar em arbitramento de alugueis. 9- Não se conhece do recurso especial interposto ao fundamento de dissídio
jurisprudencial se ausente o cotejo analítico dos julgados supostamente divergentes. 10- Recurso especial
conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido.
Comentário:
É juridicamente possível o pedido de alienação judicial de bem imóvel objeto de

compromisso de compra e venda.
 STJ, REsp 1400607/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
17/05/2018, DJe 26/06/2018
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E HIPOTECA. INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE DA

INTERVENÇÃO JUDICIAL E ADEQUAÇÃO DA MEDIDA REQUERIDA. COMPRA E VENDA COM MÚTUO E PACTO
ADJETO DE HIPOTECA. PAGAMENTO DO PREÇO DA COMPRA. EXTINÇÃO DA COMPRA E VENDA. MUTUANTE.
AJUIZAMENTO DE EXECUÇÃO PARA A OBSERVÂNCIA DE PADRÕES CONSTRUTIVOS. POSSIBILIDADE. 1. O
interesse de agir deve ser verificado em tese e de acordo com as alegações do autor no pedido, sendo
necessário verificar apenas a necessidade da intervenção judicial e a adequação da medida jurisdicional requerida,
de acordo com os fatos narrados na inicial. (REsp 1.349.453/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 10/12/2014, DJe 2/2/2015) 2. A hipoteca é direito real de garantia por meio do qual o
devedor permanece com o domínio e posse, mas, em caso de inadimplência ou perecimento da coisa, o
credor tem a faculdade de promover a venda judicial do bem, recebendo o produto até o valor total do
crédito, com preferência. 3. Foram firmados dois pactos: um de mútuo, entre a instituição financeira
integrante do SFH e aquele que adquire o imóvel; e outro de compra e venda, entre o proprietário inicial do
imóvel e o comprador. Uma vez pago o preço da compra com o produto do mútuo e investido o
comprador no domínio do imóvel adquirido, extingue-se a relação contratual atinente à compra e venda,
166
restando apenas a mantida entre o mutuante e o mutuário. 4. Como o contrato de compra e venda e mútuo
com pacto adjeto de hipoteca prevê a observância a padrões construtivos desrespeitados pelo mutuário, e a
função da hipoteca é assegurar e garantir ao credor o pagamento da dívida, vinculando o bem dado em
garantia à sua satisfação, ressai nítido o interesse do credor hipotecário em não ver, ao arrepio do
pactuado, depreciado o bem que consubstancia a garantia real de seu crédito. 5. Recurso especial provido.
Comentário:
O credor hipotecário tem interesse de agir para propor ação em face do mutuário
visando ao cumprimento de cláusula contratual que determina a observância dos padrões

construtivos do loteamento. Ex: João celebrou contrato de compra e venda de um imóvel
(terreno) em um loteamento. O contrato de compra e venda foi celebrado entre João e a

sociedade empresária Constrói Ltda. Ocorre que neste contrato de compra e venda havia
ainda um pacto adjeto (contrato acessório) de mútuo feneratício com garantia hipotecária, que
foi firmado entre João e a sociedade empresária Habitac Crédito Imobiliário S.A. Por força
deste pacto adjeto, João recebeu da Habitac um empréstimo (mútuo) para adquirir o imóvel e,
como garantia de que iria pagar a dívida, deu o bem em hipoteca. A ideia deste loteamento
era a de que todas as casas ali construídas fossem parecidas e mantivessem uma qualidade
mínima. Assim, no contrato havia cláusulas dizendo os padrões que deveriam ser respeitados
no momento da construção (ex: construção toda em alvenaria, fachada com mármore ou
granito etc). João construiu a sua casa no loteamento, mas não respeitou os padrões previstos
no contrato. O estilo da fachada não estava igual ao que determinava o projeto e os materiais
empregados eram de menor qualidade que o exigido. Diante disso, a empresa Habitac Crédito
Imobiliário S.A. ajuizou ação de obrigação de fazer contra João pedindo que ele fosse
condenado a reformar a casa a fim de deixá-la dentro dos padrões previstos no contrato. O
STJ afirmou que a credora hipotecária tem interesse de agir para propor esta ação. Isso
porque ela tem interesse jurídico na valorização do bem dado em garantia. Se o devedor não
pagar a dívida, o bem dado em hipoteca será alienado. Logo, o credor hipotecário tem
interesse em que o imóvel seja construído de acordo com os padrões estabelecidos para o
loteamento a fim de que ele se mantenha valioso e, em caso de inadimplemento, possa ser
vendido por um bom preço, pagando a dívida.
167
DJe 06/12/2018
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. ADJUDICAÇÃO
DIRETA AO CREDOR HIPOTECÁRIO PELO VALOR DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL, INDEPENTEMENTE DA
REALIZAÇÃO DE HASTA PÚBLICA. POSSIBILIDADE. 1. Ação de execução hipotecária, na qual o credor hipotecário
requer a adjudicação do imóvel penhorado pelo valor constante do laudo de avaliação, independentemente da
realização de hasta pública. 2. Ação ajuizada em 12/02/2008. Recurso especial concluso ao gabinete em
26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se pode ocorrer a adjudicação direta do imóvel
ao credor hipotecário que oferece o preço da avaliação judicial do bem, independentemente da realização de
hasta pública. 4. O art. 10 da Lei 5.741/71 preceitua, de forma expressa, que o Código de Processo Civil será
aplicado, subsidiariamente, à ação executiva de que trata referida lei. 5. De fato, em um primeiro momento, o
confronto entre os arts. 6º e 7º da Lei 5.741/71 e o art. 685-A do CPC/73 (introduzido pela Lei 11.382/06)
sugere um possível conflito entre as suas redações, de forma a induzir o julgador à aplicação imediata do
que previsto na lei especial. 6. Ressoa nítido que a lei especial prevê a realização de hasta pública (art. 6º),
admitindo a adjudicação direta ao credor hipotecário apenas na hipótese de não haver qualquer licitante na
praça (art. 7º), situação que, quando verificada, e após a adjudicação do bem, exonerará o devedor da
obrigação de pagar o restante da dívida. De outra banda, o CPC/73 (art. 685-A) prevê a possibilidade de a
adjudicação ao credor dar-se pela simples oferta de preço não inferior ao da avaliação, independentemente
da prévia realização de hasta pública. 7. Entretanto, pode-se constatar que a suposta incompatibilidade entre os
dispositivos legais é meramente aparente, não se circunscrevendo à mera aplicação do princípio da especialidade
das normas. Isso porque dois escopos da legislação específica devem ser sempre considerados na sua
interpretação: o fim social com que foram criadas todas as regras que tratam do Sistema Financeiro da Habitação
e a rápida recuperação do crédito para a reintrodução do capital investido no fluxo do sistema para novos
financiamentos, o que não deixa de traduzir, em certa medida, esse fim social. 8. Analisando-se a específica
situação versada nos presentes autos, não há como se vedar o pleito do recorrente de adjudicação direta do
imóvel pelo valor da avaliação judicial do bem, quando o mesmo expressamente curva-se à previsão da
legislação especial de exoneração dos devedores ao pagamento do valor remanescente da dívida. A
realização de hasta pública, na espécie, apenas comprometeria a celeridade da própria execução, ou seja,
tardando a própria satisfação da dívida. 9. Recurso especial conhecido e provido.
Comentário:
Em ação de execução hipotecária, o credor hipotecário pode requerer a adjudicação do

imóvel penhorado pelo valor constante do laudo de avaliação, independentemente da
realização de hasta pública.
 STJ, REsp 1576651/SE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
09/06/2020, DJe 25/06/2020
168
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI 10.188/2001. NATUREZA
JURÍDICA. 1. O arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de
compra e venda (Lei 10.188/2001, arts. 9º e 10), não se aplicando aos arrendatários as disposições do art.
1.333 do Código Civil. Condômino é o proprietário da unidade e, a despeito do elastério do art. 1.334, § 2º,
do Código Civil - para considerar como tal também o compromissário comprador e o cessionário - o
conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica. 2.
Nos termos da Convenção e do Regimento Interno do Condomínio, com os quais os arrendatários concordaram,
enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) detiver a propriedade de, no mínimo, dois terços das
unidades autônomas, o Síndico, obrigatoriamente pessoa jurídica, será indicado e contratado pela Caixa
Econômica Federal, representante daquele Fundo. 3. Recurso especial a que se nega provimento.
Comentário:
O Programa de Arrendamento Residencial, instituído pela Lei nº 10.188/2001, define o

arrendatário como mero possuidor direto do imóvel, cuja propriedade é da arrendadora até o
cumprimento integral do contrato e exercício da opção pela compra do imóvel.
O arrendamento residencial instituído pela Lei nº 10.188/2001 não tem natureza jurídica
de compra e venda nem de promessa de compra e venda.
A Lei fala apenas em “posse”, tanto que, em caso de inadimplemento, o instrumento
processual cabível é a ação de reintegração de posse.
 STJ, REsp 1797027/PB, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/09/2020,
DJe 18/09/2020
EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE NULIDADE DE GARANTIA HIPOTECÁRIA. NECESSIDADE DE

AUTORIZAÇÃO CONJUGAL. CASAMENTO REALIZADO SOB O REGIME DA SEPARAÇÃO ABSOLUTA E
CONVENCIONAL DE BENS NA VIGÊNCIA DO CC/1916. IMOVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA NA VIGÊNCIA
DO CC/2002. REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.039 DO CC/2002. ÂMBITO DE INCIDÊNCIA LIMITADO AOS
ASPECTOS PATRIMONIAIS DAS RELAÇÕES FAMILIARES, COMO A PARTILHA DE BENS E A ALTERAÇÃO POSTERIOR
DO REGIME DE BENS. DEFINIÇÃO DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL QUANTO À AUTORIZAÇÃO CONJUGAL FORA DO
ESCOPO DA REGRA. AUTORIZAÇÃO CONJUGAL QUE É CONDIÇÃO DE EFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO
HIPOTECÁRIO. CASAMENTO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DO CC/1916 E GARANTIA HIPOTECÁRIA DADA NA
VIGÊNCIA DO MESMO CÓDIGO. APLICAÇÃO DA REGRA DO ART. 235, I, DO CC/1916, EXIGINDO-SE A
AUTORIZAÇÃO CONJUGAL INDEPENDENTEMENTE DO REGIME DE BENS. CASAMENTO CELEBRADO NA VIGÊNCIA
DO CC/1916, MAS GARANTIA HIPOTECÁRIA DADA NA VIGÊNCIA DO CC/2002. APLICAÇÃO DA REGRA DO ART.
1.647, I, DO CC/2002, QUE DISPENSA A AUTORIZAÇÃO CONJUGAL QUANDO O REGIME DE BENS DO
CASAMENTO FOR O DE SEPARAÇÃO ABSOLUTA, AINDA QUE SE TRATE DE MATRIMÔNIO OCORRIDO NA
VIGÊNCIA DA LEGISLAÇÃO REVOGADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1- Ação ajuizada em
169
31/08/2011. Recurso especial interposto em 27/09/2018 e atribuído à Relatora em 22/02/2019. 2- O propósito
recursal consiste em definir se a hipoteca firmada na vigência do CC/2002, exclusivamente por cônjuge casado
sob o regime da separação total de bens na vigência do CC/1916, é nula pela ausência da respectiva obtenção
da autorização conjugal. 3- Conceitualmente, o art. 2.039 do CC/2002, ao estabelecer uma regra de transição
quanto ao regime de bens, teve por finalidade específica disciplinar as relações familiares entre os cônjuges na
perspectiva patrimonial, ditando o modo pelo qual se dará, por exemplo, a partilha de seus bens por ocasião da
dissolução do vínculo conjugal, bem como a possibilidade de alteração motivada e judicial do regime de bens
posteriormente consagrada pela jurisprudência desta Corte. 4- Dessa forma, a referida regra de direito transitório
não deve influenciar, na perspectiva da definição da legislação aplicável, as hipóteses em que deveria ser dada a
autorização conjugal, pois esse instituto, a despeito de se relacionar com o regime de bens, é, na realidade, uma
condição de eficácia do negócio jurídico cuja validade se examina. 5- Assim, em se tratando de casamento
celebrado na vigência do CC/1916 sob o regime da separação convencional de bens, somente aos negócios
jurídicos celebrados na vigência da legislação revogada é que se poderá aplicar a regra do art. 235, I, do
CC/1916, que previa a necessidade de autorização conjugal como condição de eficácia da hipoteca,
independentemente do regime de bens. 6- Contudo, aos negócios jurídicos celebrados após a entrada em
vigor do CC/2002, deverá ser aplicada a regra do art. 1.647, I, do CC/2002, que prevê a dispensa de
autorização conjugal como condição de eficácia da hipoteca quando o regime de bens for o da separação
absoluta, ainda que se trate de casamento celebrado na vigência da legislação civil revogada. 7- O
provimento do recurso especial por um dos fundamentos torna despiciendo o exame dos demais suscitados pela
parte (na hipótese, divergência jurisprudencial). Precedentes. 8- Recurso especial conhecido e provido, a fim de
julgar improcedente o pedido de nulidade de garantia hipotecária, invertendo-se a sucumbência.
Comentário:
Em negócios celebrados após a entrada em vigor do CC/2002, deverá ser aplicada a
regra do seu art. 1.647, I, que prevê a dispensa da autorização conjugal como condição de
eficácia da hipoteca no regime da separação absoluta de bens, mesmo que o casamento
tenha acontecido ainda sob o CC/1916.
O art. 2.039 do CC/2002, ao estabelecer uma regra de transição quanto ao regime de

bens, teve por finalidade específica disciplinar as relações familiares entre os cônjuges na
perspectiva patrimonial, ditando o modo pelo qual se dará, por exemplo, a partilha de seus
bens por ocasião da dissolução do vínculo conjugal, bem como a possibilidade de alteração
motivada e judicial do regime de bens.
A referida regra de direito transitório não deve influenciar as hipóteses em que deveria
ser dada a autorização conjugal. Deste modo, é válida hipoteca firmada na vigência do
170
CC/2002 exclusivamente por cônjuge casado sob o regime da separação total de bens na
vigência do CC/1916.
171
MAPAS MENTAIS
172
173
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
FARIAS, Cristiano Chaves de. Manual de Direito Civil - Volume Único - 2. ed. atual. e ampl. - Salvador:
JusPodivm, 2018.
TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único - Volume Único - 8. ed. rev, atual. e ampl. - Rio de
Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018.
174

Delegadocivilcapitulo 12

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DELEGADO DE POLÍCIA CIVIL

Capítulo 1 – LINDB - Lei de Introdução às Normas do Direito

Capítulo 3 – Direitos da Personalidade 

Capítulo 7 – Defeitos do Negócio Jurídico 

Capítulo 8 – Prescrição e Decadência 

Capítulo 9 – Teoria Geral das Obrigações 

Capítulo 11 – Responsabilidade Civil 

Capítulo 12 (você está aqui) – Posse e Direitos Reais 

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de outras leis (como dispositivos da lei 4.591/1964) e institutos constitucionais, como a

Em concursos para os cargos de Delegado de Polícia Civil, com certeza o examinador

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Estude sempre o capítulo na mesma ordem, para não confundir as categorias, as

DIREITO CIVIL ........................................................................................................................................... 7

12. Direito das Coisas ............................................................................................................................. 7

12.1.1 Conceito de posse e teorias............................................................................................................................. 8

12.1.2 Detenção ................................................................................................................................................................... 9

12.1.3 Elementos da Posse e Objeto da Posse .................................................................................................. 12

12.1.4 Classificações da Posse.................................................................................................................................... 12

12.1.4.1 Quanto ao Desdobramento ou Quanto ao Exercício ................................................................ 13

12.1.4.2 Quanto aos Vícios Objetivos ................................................................................................................ 14

12.1.4.3 Quanto aos Vícios Subjetivos ou Quanto à Boa-fé .................................................................... 15

12.1.4.4 Quanto ao Tempo ..................................................................................................................................... 17

12.1.4.5 Quanto à Presença de Título ................................................................................................................ 17

12.1.4.6 Quanto aos Efeitos .................................................................................................................................... 18

12.1.5 Legítima Defesa da Posse e Desforço Imediato ................................................................................... 18

12.1.6 Formas de Aquisição da Posse .................................................................................................................... 20

12.1.7 Adquirente ............................................................................................................................................................ 20

12.1.8 Efeitos ...................................................................................................................................................................... 21

12.1.8.1 Invocar Interditos ....................................................................................................................................... 21

12.1.8.2 Percepção dos Frutos............................................................................................................................... 22

12.1.8.3 Em Relação às Benfeitorias.................................................................................................................... 22

12.1.8.4 Quanto à responsabilidade ................................................................................................................... 24

12.1.9 Perda da Posse.................................................................................................................................................... 25

12.2 Direitos Reais ....................................................................................................................................................... 26

12.3 Propriedade .......................................................................................................................................................... 27

12.3.1 Conceito ................................................................................................................................................................. 27

12.3.2 Estrutura do direito de propriedade.......................................................................................................... 27

12.3.3 Classificação da Propriedade ........................................................................................................................ 28

12.3.4 Principais Atributos da Propriedade .......................................................................................................... 29

12.3.5 Função social da propriedade ...................................................................................................................... 31

12.3.6 Extensão da propriedade ................................................................................................................................ 33

12.3.7 Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel........................................................................................ 34

12.3.7.1 Acessão .......................................................................................................................................................... 35

12.3.7.1.1 Formação de ilhas ................................................................................................................................. 35

12.3.7.1.2 Aluvião ........................................................................................................................................................ 38

12.3.7.1.3 Avulsão ....................................................................................................................................................... 39

12.3.7.1.4 Álveo abandonado ................................................................................................................................ 40

12.3.7.1.5 Construções e Plantações .................................................................................................................. 41

12.3.7.2 Usucapião ...................................................................................................................................................... 42

12.3.7.2.1 Usucapião extraordinária .................................................................................................................... 44

12.3.7.2.2 Usucapião ordinária .............................................................................................................................. 45

12.3.7.2.3 Usucapião especial urbana (“pro misero”).................................................................................. 46

12.3.7.2.4 Usucapião especial rural (pro labore) ........................................................................................... 47

12.3.7.2.5 Usucapião conjugal ou por abandono do lar ........................................................................... 48

12.3.7.2.6 Usucapião especial urbana coletiva............................................................................................... 48

12.3.7.2.7 Usucapião especial indígena ............................................................................................................ 49

12.3.7.2.8 Desapropriação judicial ou forma especial de usucapião? ................................................. 50

12.3.7.4 Sucessão Hereditária ................................................................................................................................ 55

12.3.8 Formas de Aquisição da Propriedade Móvel ......................................................................................... 55

 A teoria subjetiva tem importância no estudo da usucapião.   Para a teoria