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Elaboracao de Laudo Técnico de Vistoria Predial PDF
Elaboracao de Laudo Técnico de Vistoria Predial PDF
3a Edição
Rio de Janeiro
2017
Patrocínio Filiado à
PRESIDENTE
Olímpio Alves dos Santos
DIRETORIA
Adalberto Garcia Junior, Agamenon Rodrigues E. Oliveira, Carlos Alberto da Cruz,
Clayton Guimarães do Vabo, Clovis Francisco Nascimento Fiho, Eduardo Ramos Duarte,
Fernando de Carvalho Turino, Flávio Ribeiro Ramos, Gunter de Moura Angelkorte,
Hermínio de Aguiar Caldeira, Jorge Antônio da Silva, Jorge Mendes Vieira de Carvalho,
Jorge Saraiva da Rocha, Júlio Cezar Arruda de Carvalho, Luiz Antônio Cosenza,
Marco Antônio Barbosa, Maria Virginia Martins Brandão, Miguel Santos Leite Sampaio,
Nei Rodrigues Beserra, Paulo Cesar Nayfeld Granja, Roberto Ricardo de Araújo Góes,
Vera Bacelar Cantanhede de Sá, Victor Marchesini Ferreira.
CONSELHO FISCAL
Titulares: José Stelberto Porto Soares, Paulo Cesar Quintanilha,
Sonia da Costa Rodrigues.
Suplentes: Antonio Carlos Alvares Grillo, Euler João Geraldo da Silva,
Rogério Antonio da Silva Matos.
Sumário
5 Nova legislação sobre Laudo Técnico de Vistoria Predial – LTVP
(autovistoria) exige atenção e rigor
7 Introdução
9 Perguntas e respostas
Anexo 2 - Legislação
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A Diretoria
Introdução
É
verdade que em janeiro de 2012 o país acompanhou perplexo os desabamentos de
três prédios no Centro do Rio de Janeiro e, em seguida, de outro em São Bernardo
do Campo, São Paulo, contabilizando inclusive a perda de vidas humanas. Em um
movimento imediato órgãos públicos e sociedade se mobilizaram para mudar o cenário que
continua a provocar tragédias. O noticiário nacional está repleto de graves ocorrências en-
volvendo desabamentos de telhados e coberturas, quedas de marquises e incêndios, alguns
com vítimas fatais.
São comuns os casos em edificações com mais de 20 anos, quando se constata
a total falta de manutenção preventiva e corretiva, reformas que, por definição, deveriam
melhor resguardar o desempenho nos sistemas construtivos. É de amplo domínio técnico a
exigência de manutenção com o objetivo de garantir níveis aceitáveis de segurança predial.
Especialistas das diversas áreas da engenharia e de outros segmentos iniciaram
um debate nacional sobre legislação, fiscalização e as responsabilidades pertinentes à segu-
rança de edificações. Já no ano seguinte, em 2013, o país apresentava avanços significativos
com uma nova legislação, nas esferas estadual, municipal e federal. (ver Anexo 2 - Legisla-
ção, pág. 36).
Em síntese, as novas leis tornavam obrigatórias as inspeções prediais feitas por
profissionais habilitados a cada período de cinco anos. Nos primeiros cinco anos a edifica-
ção está automaticamente dispensada do procedimento, tendo em vista ser esse o tempo de
responsabilidade e garantia do incorporador/construtor sobre a obra entregue.
O crescente número de questionamentos, as incertezas referentes à respon-
sabilidade civil dos engenheiros em possíveis acidentes em edificações vistoriadas geraram
grande volume de dúvidas e solicitações para mudanças imediatas na legislação. Participan-
do ativamente desde o início dos debates, o Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio
de Janeiro (Senge-RJ), entendendo a necessidade de orientar os profissionais na realização
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Perguntas e respostas
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O valor a ser cobrado pelos serviços de inspeção predial deve estar relacionado
principalmente com o tempo despendido para a realização dos trabalhos de todos os Enge-
nheiros envolvidos e, também, observar se haverá necessidade de utilização de algum tipo de
material ou equipamento, com o objetivo de se alcançar melhores resultados.
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ENGENHARIA CIVIL
A) Elementos Estruturais:
2 - Pilares: especialmente suas bases, ligações com outros elementos estruturais, in-
terfaces com elementos de vedação: aparência, deformações e aberturas (rachaduras,
fissuras, trincas, gretas, furos e shaft’s).
9 - Ventilação de garagem.
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B) Instalações:
C) Vedações:
D) Esquadrias:
1- Janelas: fácil abertura, boa fixação, elementos soltos, vedação, parapeitos sol-
tos, venezianas quebradas, vidros quebrados e quaisquer materiais que possam
ocasionar risco de queda.
2 - Portas: fácil abertura; no caso das portas de PI e quadro de marcadores de
luz (PC), verificar se não existe facilidade de acesso a pessoas estranhas.
3 - Aberturas de ar condicionado: verificar as fixações dos aparelhos, acesso a
drenos e vedação, principalmente nas instalações de máquinas para split na
fachada.
4 - Portões automáticos: manutenção e funcionamento.
5 - Portinholas: travas.
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São diversos elementos que devem ser vistoriados, para que a ação de todo o conjunto
seja eficaz na prevenção e no combate ao incêndio. É muito comum encontrar situ-
ações onde existem falhas e anomalias nesses sistemas devido à falta de manutenção
preventiva.
Os principais elementos que formam esse sistema que devem ser inspecionados são:
EXTINTORES
Obrigatório em todos os edifícios, são equipamentos de acionamento manual, portátil
ou sobre rodas, utilizado para combate ao princípio de incêndio. São classificados
segundo a classe de incêndio que se visa a combater, determinado pelas características
do agente extintor de incêndio armazenado em seu interior, conforme definido nas
normas técnicas brasileiras.
Os extintores não devem ser instalados em escadas, não podem ser obstruídos e
devem ser devidamente sinalizados.
HIDRANTES E MANGOTINHOS
Dispositivos para combate ao fogo utilizando água do sistema de tubulações e
reservatórios específicos. É preciso observar:
Verificar as fichas de inspeção e manutenção.
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O hidrante de passeio deve estar acondicionado em caixa com tampa articulada e ser
sinalizado com a palavra “Incêndio”;
ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
O sistema de iluminação de emergência deve manter as passagens horizontais e
verticais com iluminação suficiente para evitar acidentes e garantir um abandono
seguro do local. No projeto devem constar os pontos onde serão instaladas as lu-
minárias.
A iluminação pode ser provida através de:
Grupo motogerador, Sistema Centralizado com Baterias e Conjunto de Blocos
Autônomos.
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Se o sistema de iluminação for através de grupo motogerador, este deve ser instalado
em local de acesso restrito e ventilado e deve-se garantir que a tomada de ar seja reali-
zada sem o risco de se captar a fumaça do incêndio.
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Os elevadores não devem ser utilizados a fim de evacuação da edificação e devem ser
sinalizados com proibição de uso em caso de emergência;
DETECÇÃO E SINALIZAÇÃO
Os sistemas de detecções não são obrigatórios em prédios residenciais. São com-
postos de centrais de alarmes, detectores de calor, fumaça, chamas, sirenes, alarmes
luminosos etc.
Os alarmes não devem ser testados de forma aleatória sem um plano de testes com
aviso a população do edifício. Para evitar pânico, esta deve ser avisada sobre a data e
horário dos testes.
PRUMADAS E SHAFTS
Verificar as condições de vedação para bloqueio de fumaça e chamas por selos corta
fogo nos shafts, prumadas de cabos, etc;
Outras observações:
PLANO DE EMERGÊNCIA
O plano de emergência tem por objetivo proteger a vida e o patrimônio e reduzir as consequ-
ências sociais do sinistro e outros danos. Deve ser elaborado em função dos riscos existentes
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da instalação e cria instruções para utilização dos recursos de resposta as emergências. O pla-
no deve ser elaborado por profissional habilitado que através de análise de riscos identificará
os riscos representando-os na planta de risco de incêndio e proporá medidas para controla-los
ou elimina-los quando possivel.
CHUVEIROS AUTOMÁTICOS
Não são obrigatórios em todos os edifícios, é preciso consultar a regulamentação e
exigências para determinar sua obrigatoriedade.
ENGENHARIA ELÉTRICA
PRÉDIOS COMERCIAIS
Os prédios comerciais por vezes possuem entradas de energia, no
Rio de Janeiro e São Paulo, em baixa e média tensão. Sendo assim, conside-
rações particulares devem ser evidenciadas na lista de itens a serem minima-
mente vistoriados.
ENTRADA DE ENERGIA
A inspeção do sistema de recebimento da energia da distribuidora deve ser verifica-
da com atenção, mesmo sabendo das exigências rigorosas que são feitas nas fases de
projeto e aprovação. São essenciais cobranças de relatórios das proteções e ensaios
dos equipamentos gerais em caso de média tensão e a verificação do projeto atuali-
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INSTALAÇÕES E CIRCUITOS
A vistoria das instalações particulares ou áreas não coletivas é de gran-
de importância no processo de avaliação. Sendo assim, quando se fala em
acessar as unidades individuais por amostragem ou por totalidade, cada
Engenheiro vai avaliar esse nível de informação para dar o suporte técni-
co ao seu laudo final. Podemos dizer que devem ser vistos o estado geral
da unidade, o sistema de proteção, o uso de dispositivos contra surto e a
qualidade das proteções de circuitos e equipamentos. O uso de aparelhos
elétricos e tomadas, acompanhado pelo relato dos ocupantes, são de grande
importância para o Engenheiro.
CONDIÇÕES DE CONTORNO
Os prédios comerciais por vezes possuem lojas, estacionamentos, iluminações
decorativas e outros pontos de acessos e contato que são contemplados pelas
normas elétricas de acesso público. As grades metálicas, holofotes, chafarizes,
bancos metálicos, entre outros, devem estar munidos de proteção contra cho-
que e equipotencializadas (aterradas) de modo adequado.
A casa de bombas, casa de máquinas dos elevadores, sistemas de incêndio e
sistema de ar condicionado central, mesmo que não abertos ao acesso público,
devem ter proteções.
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PRÉDIOS RESIDENCIAIS
Prédios residenciais, hoje, são construídos como grandes complexos de recur-
sos de lazer ou serviços. Por isso, estes devem ser especialmente descritos e detalhados.
ENTRADA DE ENERGIA
Os prédios residenciais exigem uma vistoria criteriosa no sistema de recebi-
mento da energia da distribuidora. Os relatórios das proteções e ensaios dos equipamentos
gerais merecem destaque. Há necessidade da verificação do projeto para confirmação dos
componentes utilizados, o estado ou seu relatório de ensaios dos equipamentos de baixa
tensão e grande amperagem de operação; as condições dos condutores e seu encaminha-
mento quanto ao comprometimento do isolamento ou confinamento; a avaliação dos fusí-
veis de proteção dos circuitos; o estado das chaves seccionadoras e os ensaios elétricos.
INSTALAÇÕES E CIRCUITOS
Cabe ao engenheiro, na análise desse nível de vistoria da unidade particular,
para dar suporte ao laudo final, avaliar o estado geral da unidade, seu sistema de proteção,
uso de dispositivos contra surto e qualidade das proteções de circuitos e equipamentos.
A verificação das tomadas e o relato dos ocupantes são dados relevantes para a análise do
Engenheiro.
CONDIÇÕES DE CONTORNO
Os prédios residências incluem propostas decorativas. Nos seus estacionamen-
tos encontramos iluminações em grades metálicas, porteiros eletrônicos e holofotes que
devem estar munidos de proteção contra choque e equipotencializadas (aterradas) de modo
adequado.
PRÉDIOS MISTOS
Os prédios mistos podem sempre adotar o padrão dos prédios comerciais uma
vez que sua carga e demanda são semelhantes.
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NOTAS
1 - O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) deve ser objeto
também de atenção, pois o laudo anual ou periódico é obrigatório e realizado por em-
presa registrada e especializada.
ENGENHARIA MECÂNICA
ELEVADORES
Casa de Máquinas: máquina de tração: cabos de tração e polias; conjunto de
freio; cabos de força (elétrico). Limitador de velocidade: identificação; contato elétrico;
cabo do limitador. Quadro de comando: identificação; contactores; relés; placas eletrôni-
cas; proteção do quadro; fusíveis e aterramento. Instalação da casa de máquina: chave de
força; extintores; luz de emergência e intercomunicador.
1 - Torre/Caixa e Poço: limites finais de curso; cabo de compensação; tensor do
limitador; para-choques; iluminação da torre e botão de emergência.
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GÁS
INSTALAÇÕES DE GÁS
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3 - Ramificações internas
• passagem do ramal por dutos diversos tais como, os dutos de ar condicionado, lixo,
águas pluviais ou esgoto, além de compartimentos com aparelhagem elétrica, dormitó-
rios, cisternas, poços de elevadores, em vazios e ambientes não ventilados permanente-
mente, sendo todas estas ocorrências inaceitáveis.
• onde for possível, verificar o estado geral da canalização e suas conexões, não se
admitindo principalmente nos trechos eventualmente aparentes, amassamentos, oxi-
dações inclusive em suportes, além da pintura em amarelo.
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• as distâncias das centrais à ralos, canaletas, poços, materiais inflamáveis e seus depó-
sitos, fontes de ignição e estacionamentos.
• se há vasilhames, mesmo que vazios ou sem utilização com suas válvulas abertos,
devendo ser recomendado seu fechamento.
• a instalação de extintores de incêndio de acordo com tabelas normativas.
RAMIFICAÇÕES INTERNAS
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Laudo é o documento que deverá seguir diretrizes técnicas para ser elaborado,
a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar as conclusões e sugestões.
Os itens mínimos que devem constar no laudo são:
1. Identificação do solicitante; 2. Classificação do objeto da inspeção; 3. Loca-
lização; 4. Datas das vistorias e equipe; 5. Descrição técnica do objeto: Tipologia e Padrão
Construtivo, Utilização e Ocupação, Idade da Edificação; 6. Nível utilizado de inspeção
(nível 1, 2 ou 3); 7. Documentação analisada; 8. Critério e Metodologia da Inspeção; 9.
Informações sobre: Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vis-
toriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e falhas. Classificação e
análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (crítico, regular ou mínimo). 10. Lista
de prioridade; 11. Classificação da qualidade de manutenção; 12. Lista de recomendações
técnicas; 13. Lista de recomendações gerais e sustentabilidade; 14. Relatório Fotográfico;
15. Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial; 16. Data do Laudo; 17. Assinatura
do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do no do CREA-RJ; 18. Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA.
Deve ser observado, ainda, que o profissional que assina o laudo junto à Prefei-
tura, será o responsável pela condução dos serviços de LTVP e deverá emitir a ART principal.
Os demais participantes deverão emitir ART vinculada.
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Ressalte-se que, após a entrega do LTVP, as obras exigidas deverão ser execu-
tadas dentro do prazo estabelecido. Posteriormente, haverá necessidade de se elaborar um
LTVP complementar. Este novo laudo deverá, preferencialmente, ser executado pela equipe
multidisciplinar que trabalhou no primeiro.
Na maioria dos prédios a execução da inspeção requererá a participação de
profissionais de diversas especialidades formando uma equipe multidisciplinar. A equipe
de Engenheiros selecionada deverá, preferencialmente, ser apresentada aos condôminos em
Assembleia Geral Extraordinária (AGE). Este procedimento é importante para mostrar ao
condomínio e aos condôminos as responsabilidades da equipe multidisciplinar e mostrará,
ainda, que estão realmente interessados nas conclusões.
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Referências
Normativas Aplicadas
Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico
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Tabela
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Anexo 1
PRINCIPAIS AÇÕES E RESPONSABILIDADES.
Agente Descrição Responsabilidades
a) Contratar vistoria técnica
b) Enviar comunicado à Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU)
c) Executar as Obras de reparo quando necessário
Condomínio, proprietário
Responsável
ou o ocupante do imóvel, d) Contratar nova vistoria para elaborar novo laudo
pelo Imóvel e) Dar conhecimento do teor do laudo aos condôminos e arquivá-lo
a qualquer título.
por 20 anos
f ) Renovar o comunicado à SMU no prazo máximo de 5 anos do
último comunicado
Profissional legalmente a) Fazer vistoria e elaborar laudo
Profissional habilitado, com registro no b) Recolher a ART ou RRT
Responsável Conselho de Fiscalização c) Elaborar projeto e acompanhar a obra
Profissional competente. d) Possibilidade de comunicar o resultado do laudo
a) Gerenciar o cadastro eletrônico
b) Notificar e multar os responsáveis que não comunicarem a vistoria
Secretaria de Urbanismo ou não executarem as obras no prazo
Prefeitura
(SMU) c) Fazer vistoria e multar os responsáveis pelos imóveis que não
conservarem a edificação
d) Elaborar campanhas educativas
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Anexo 2 – Legislação
Lei Estadual no 6.400, de 05 de Março de 2013.
Faço saber que a Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro decreta e eu sanciono
a seguinte Lei:
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IV – Emitido o laudo, o responsável pelo prédio deverá convocar assembleia geral para dar
ciência do seu conteúdo.
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Art. 2o Até quinze dias antes do término de seu mandato ou anualmente, se a duração
do mandato for superior a um ano, o síndico deverá convocar assembleia geral para
comunicar o laudo.
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Art. 4o O síndico empossado para novo exercício ficará obrigado à execução das providên-
cias indicadas no art. 3o, exceto as inadiáveis, que caberão ao síndico em gestão.
III – ajuizar procedimentos criminais contra os infratores, nos casos previstos no art. 1º, § 5º.
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O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, faço saber que a Câmara Municipal decreta
e eu sanciono a seguinte Lei Complementar:
§ 2o Entende-se por responsável pelo imóvel para os efeitos desta Lei Complementar o
condomínio, o proprietário ou o ocupante do imóvel, a qualquer título, conforme for o caso.
§ 3o Excluem-se da obrigação prevista no caput:
I - as edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares;
II - nos primeiros cinco anos após a concessão do “habite-se”, todas as demais edificações.
Art. 2o A vistoria técnica deverá ser efetuada por profissional legalmente habilitado, com
registro no Conselho de Fiscalização Profissional competente, que elaborará laudo técnico
referente às condições mencionadas no art. 1o desta Lei Complementar.
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§ 3o Na hipótese do § 1o, caberá ao responsável pelo imóvel a adoção das medidas corretivas
necessárias, no prazo estipulado no laudo técnico, findo o qual deverá ser providenciada a
elaboração de novo laudo técnico, que ateste estar o imóvel em condições adequadas, o que
deverá ser comunicado ao Município, antes de encerrado o prazo previsto no art. 1o, mediante o
preenchimento de formulário on line, indicando o nome do profissional responsável, seu registro
profissional e o número do registro ou da Anotação de Responsabilidade Técnica a ele relativa.
Art. 4o Os responsáveis pelos imóveis que não cumprirem as obrigações instituídas por
esta Lei Complementar deverão ser notificados para que no prazo de trinta dias realizem a
vistoria técnica exigida e cumpram as demais obrigações estipuladas no art. 3o.
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II – pela não realização do laudo técnico que ateste estar o imóvel em condições adequadas,
após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições do imóvel; ou
§ 3o A soma dos valores das multas não poderá ultrapassar o valor venal do imóvel, estipulado
para efeito de cálculo do IPTU.
http://mail.camara.rj.gov.br/APL/Legislativos/contlei.nsf/1dd40aed4fced2c5032564ff0062e425/885a88
24a49a614503257b3a00733e1f ?OpenDocument
Acesso em 31 de agosto de 2013
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Decreto no 37.426
de 11 de Julho de 2013
Regulamenta a aplicação da Lei Complementar no
126/13 e da Lei no 6.400/13, que instituem, por au-
tovistoria, a obrigatoriedade de realização de visto-
rias técnicas nas edificações existentes no município
do Rio de Janeiro.
§ 1o Para fins de aplicação deste Decreto, entende-se como responsável pelo imóvel o
Condomínio, representado pelo síndico ou administrador, o proprietário ou ocupante do
imóvel a qualquer título.
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Art. 11 Integra o presente Decreto, na forma do Anexo Único, a definição dos principais
responsáveis pelas ações que objetivam promover a conscientização da importância de a
sociedade garantir a segurança das edificações, bem como contribuir para o cumprimento
das medidas previstas na Lei Complementar no 126/2013 e seu Decreto regulamentador.
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