Universidade de Mogi Das Cruzes: Guilherme Herminio de Azevedo Naitoh Agler Seimaru Willerson Da Silva Pereira

UNIVERSIDADE DE MOGI DAS CRUZES
GUILHERME HERMINIO DE AZEVEDO

NAITOH AGLER SEIMARU
WILLERSON DA SILVA PEREIRA
O IMPACTO DA NORMA BRASILEIRA 16.280 (REFORMA EM EDIFICAÇÕES –

SISTEMA DE GESTÃO DE REFORMAS) NAS OBRAS DE REFORMA EM
CONDOMÍNIOS.
Mogi das Cruzes, SP
2019
UNIVERSIDADE DE MOGI DAS CRUZES

CONDOMÍNIOS.
Trabalho de conclusão de curso apresen-

tado ao curso de Engenharia Civil da Uni-
versidade de Mogi das Cruzes como parte
dos requisitos para obtenção do grau de
Bacharel em Engenharia Civil.
Prof. Orientador: Me. Joni Matos

Incheglu
Mogi das Cruzes, SP
2019

CONDOMÍNIOS.
Trabalho de conclusão de curso apresen-

tado ao curso de Engenharia Civil da Uni-
versidade de Mogi das Cruzes como parte
dos requisitos para obtenção do grau de
Bacharel em Engenharia Civil.
Aprovado em .............................................
BANCA EXAMINADORA
Componente da Banca – Professor Orientador Me. Joni Matos Incheglu
Componente da Banca – Professor Examinador Me. Fernando Claret Oliveira

Dedicamos este trabalho primeiramente à Deus que sempre di-
recionou nossas vidas e fez coisas incríveis por nós e a nossos
familiares e amigos pelo apoio incondicional em todos os mo-
mentos, sendo não somente compreensivos com os momentos
de ausências, mas também sendo os maiores incentivadores
dos nossos estudos, nos apoiando de diversas maneiras nessa
etapa tão importante de nossas vidas.
Agradecemos à Deus, que nos permite a vida e a busca pelo saber. Aos nossos
familiares pelo apoio incondicional em todos os momentos e principalmente nos de
maiores dificuldades. Ao Mestre Joni Matos Incheglu por todas as suas orientações e
conhecimentos compartilhados durante o período de realização deste trabalho. A Ins-
tituição de Ensino por possibilitar a execução deste trabalho. Por fim, agradecemos
todos amigos, colegas, síndicos e condôminos que, de alguma forma, contribuíram
para a realização deste trabalho.
“Sabe o que é mais caro na Engenharia? O desconhecimento. “
(Luiz Aníbal de Oliveira Santos)

RESUMO
No campo da Engenharia Civil o engenheiro é incumbido de várias atribuições

em sua área de atuação, no entanto entre as várias atividades que este exerce quase
todas estão sujeitas à uma norma ou fazem parte de um padrão de execução a fim de
garantir a segurança em primeiro lugar precedida do seu custo-benefício sobre a
tarefa. Em decorrência de vários acidentes devido à falta de normatização das
reformas em condomínios, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)
publicou uma Norma Brasileira Regulamentadora (NBR) que visa garantir segurança
e qualidade no sistema de gestão de reformas em condomínios, além de discernir as
responsabilidades de seus envolvidos, esta conhecida como NBR 16.280 –
“Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos”. Publicada
18.03.2014 e acrescida de uma emenda em 19.08.2015. Sendo que esta emenda, em
conjunto com a ABNT NBR 16.280/2014, equivale à ABNT NBR 16.280/2015. Este
trabalho tem como objetivo não apenas analisar o grau de aplicação e
conhecimento dos responsáveis de condomínios de apartamentos de regiões e
padrões econômicos distintos da cidade de Mogi das Cruzes/SP sobre suas
responsabilidades, a contratação de profissionais envolvidos nas reformas em
edificações residenciais e a NBR 16.280/2015, mas também verificar o alcance da
norma através de um levantamento de dados realizado nas redes sociais, utilizando a
ferramenta de formulário online com residentes de condomínios de casas e
apartamentos de regiões e padrões econômicos distintos da cidade de Mogi das
Cruzes e demais cidades da região do Alto Tietê. A partir da análise dos dados foi
possível concluir se todos os envolvidos neste levantamento, seja responsável ou
condômino, entendem a importância da exigência da NBR 16.280/2015.
Palavras-chave: Arquitetura. Engenharia. Manutenção. NBR 16.280. Síndicos

ABSTRACT
In the field of Civil Engineering, the engineer is responsible of several tasks in

his area of operation, however, among the various activities that he practices almost
all of them are subject to a regulation or belong to a standard of execution in order to
guarantee safety in the first place preceded by its cost-benefit on it. In result of several
accidents due to the lack of standardization of condominium reforms, the Brazilian As-
sociation of Technical Standards (ABNT) has published a Brazilian Regulatory Stand-
ard (NBR) that strives to guarantee safety and quality in the management system of
condominium reforms, besides discerning the responsibilities of its stakeholders, as
known as NBR 16.280 - "Building Reform - Reform Management System - Require-
ments". Published 18.03.2014 and amended by 19.08.2015. This amendment, to-
gether with ABNT NBR 16,280/2014, is equivalent to ABNT NBR 16,280/2015. This
study aims not only to analyze the level of implementation and knowledge of the con-
dominium owners of apartments in different regions and economic patterns of the city
of Mogi das Cruzes / SP on their responsibilities, the hiring of professionals involved
in the reform of residential buildings and the NBR 16,280/2015, but also to verify the
range of the regulation through a survey of data made in social medias, using the online
form tool with residents of condominiums of houses and apartments of distinct regions
and economic standards from the city of Mogi das Cruzes and other cities of the Alto
Tietê region. From the analysis of the data, it was possible to conclude that all those
involved in this survey, whether responsible or joint, understands the importance of
NBR 16,280/2015.
Keywords: Architecture. Engineering. Landlord. Maintenance. NBR 16.280.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Organograma do CREA - SP .................................................................. 25
Figura 2 – Objetivos da Normalização. .................................................................... 29
Figura 3 – Processo para elaboração de uma Norma Técnica. ............................... 31
Figura 4 – Croqui esquemático do 9º andar do edifício Liberdade. .......................... 35
Figura 5 – Representação do esmagamento dos andares. ..................................... 36
Figura 6 – Representação do deslocamento lateral do edifício Liberdade. .............. 37
Figura 7 – Representação da ampliação dos andares. ............................................ 37
Figura 8 – Influência das cargas na estrutura do edifício. ........................................ 38
Figura 9 – Comportamento da inclinação do edifício após construção do metrô. .... 39
Figura 10 – Fotografia da fachada cega do edifício com a abertura de janelas. ........ 40
Figura 11 – Modelo de fluxo de gestão de reformas em uma edificação. .................. 43
Figura 12 – Grupos de entrevistados na pesquisa. .................................................... 55
Figura 13 – Distribuição por grupos de áreas das unidades residenciais dos

condomínios entrevistados. .................................................................... 58
Figura 14 – Distribuição de classificação da edificação quanto ao valor médio de

mercado das UR dos empreendimentos................................................. 61
Figura 15 – Ambientes das áreas comuns disponíveis nos condomínios

entrevistados. ......................................................................................... 62
Figura 16 – Conhecimento das responsabilidades sobre as reformas ....................... 63
Figura 17 – Existência de Plano de Manutenção para o condomínio......................... 64
Figura 18 – Seguimento do manual da construtora, pelo condomínio. ...................... 65
Figura 19 – Percentual de condomínios que tiveram a visita de órgãos .......................

fiscalizadores da construção civil. ........................................................... 66
Figura 20 – Órgãos fiscalizadores da construção civil que visitaram o condomínio. .. 66
Figura 21 – Percentual de condomínios que possuem consultoria técnica de

profissional da área. ............................................................................... 67
Figura 22 – Percentual dos que disseram ter realizado alguma reforma em sua
unidade residencial ................................................................................. 69
Figura 23 – Percentual de contratação de um profissional da área para aqueles

que ainda não fizeram nenhuma reforma em sua residência.................. 70

que fizeram algum tipo de reforma em sua residência............................ 71
Figura 25 – Conhecimento dos entrevistados sobre Normas Técnicas ..................... 73
Figura 26 – Conhecimento dos entrevistados sobre a NBR 16.280/2015 .................. 74
Figura 27 – Conhecimento dos condôminos sobre a NBR 16.280/2015 .................... 75
Figura 28 – Conhecimento dos entrevistados sobre ART ou RRT............................. 76
Figura 29 – Representantes que fazem o comparativo entre executado e o

descrito na ART ou RRT......................................................................... 77
Figura 30 – Conhecimento do Plano de Reforma pelos entrevistados....................... 79
Figura 31 – Percentual de plano de reforma apresentado pelos profissionais da

área antes da execução dos trabalhos ................................................... 80
Figura 32 – Percentual de representantes que informam os procedimentos da

Norma para aprovação das obras no condomínio .................................. 81
Figura 33 – Percentual dos condôminos que informaram receber os procedimentos

necessários para que suas reformas sejam aprovadas pelo
condomínio ............................................................................................. 82
Figura 34 – Percentual de condomínios com arquivo dos registros das atividades

executadas de manutenção ou reformas ................................................ 84
Figura 35 – Responsáveis pelo controle das documentações das atividades de

reforma ................................................................................................... 85
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Modelo orientativo para realização de obras de reforma em

edificações.............................................................................................. 44
Tabela 2 – Quantidade de condomínios por bairro .................................................. 57
Tabela 3 – Distribuição da idade dos condomínios. ................................................. 57
Tabela 4 – Quantidade de unidades residenciais nos condomínios......................... 58
Tabela 5 – Grupo de quantidades de UR por condomínio nos bairros..................... 59
Tabela 6 – Grupo de áreas de cada UR por bairro. ................................................. 59
Tabela 7 – Classificação dos condomínios quanto o valor médio de mercado

das UR dos empreendimentos. ............................................................ 60
Tabela 8 – Responsabilidade mencionada pelos entrevistados frente à uma

reforma ou manutenção ....................................................................... 63
Tabela 9 – Percentual das regiões onde foi respondido o formulário. ...................... 68
Tabela 10 – Tipo de condomínio em que o condômino reside. .................................. 69
Tabela 11 – Percentual dos condôminos que afirmaram ter feito alguma reforma, se-
parados por tipo de condomínio ........................................................... 70
Tabela 12 – Sistemas reformados nas UR’s dos condomínios entrevistados ............ 72
Tabela 13 – Período inicial de aplicação da NBR 16.280:2015 no condomínio ......... 74
Tabela 14 – Meios de comunicação que levou a NBR 16.280:2015 à

conhecimento dos condôminos ............................................................ 76
Tabela 15 – Percentual dos profissionais que forneceram a ART ou RRT

referente aos trabalhos executados. ..................................................... 78
Tabela 16 – Percentual comparativo das respostas dos condôminos que fizeram

alguma reforma e que receberam os procedimentos de reforma.......... 82
Tabela 17 – Profissionais da área que apresentaram ou não um laudo técnico

de entrega dos trabalhos ...................................................................... 83
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABCP Associação Brasileira de Cimento Portland
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
ABRAFAC Associação Brasileira de Facilities
AMN Associação Mercosul de Normalização
ART Anotação de Responsabilidade Técnica
CAT Certidão de Acervo Técnico
CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia
CONMETRO Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Quali-

dade Industrial
COPANT Comisión Panamericana de Normas Técnicas
CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
INT Instituto Nacional de Tecnologia
ISO International Organization for Standardization
NBR Norma Brasileira
NR Norma Regulamentadora
RRT Registro de Responsabilidade Técnica
UR Unidade Residencial
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO .......................................................................................... 15
2 OBJETIVOS ............................................................................................. 17
2.1 OBJETIVO GERAL................................................................................... 17
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................... 17

3 METODOLOGIA ...................................................................................... 18
4 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ............................................................... 19
4.1 A ENGENHARIA CIVIL NO BRASIL E NO MUNDO ................................ 19
4.1.1 Atribuições de um engenheiro civil ........................................................... 20
4.2 ART – Anotação de Responsabilidade Técnica. ...................................... 21
4.2.1 Responsável pelo registro. ....................................................................... 21
4.2.2 As funções ................................................................................................ 21
4.2.2.1 Defesa da sociedade ................................................................................ 21
4.2.2.2 Valorização do Profissional ...................................................................... 22
4.2.2.3 Comprovação da Capacidade Técnica Profissional em licitações ........... 22
4.2.3 A tipificação. ............................................................................................. 23
4.3 CONSELHOS DE ENGENHARIA ............................................................ 23
4.3.1 CONFEA .................................................................................................. 23
4.3.2 CREA ........................................................................................................ 24
4.3.3 A importância do sistema CONFEA/CREA .............................................. 25
4.4 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS .......................... 26
4.4.1 Origem ...................................................................................................... 26
4.4.2 Normalização............................................................................................ 28
4.4.2.1 Conceito ................................................................................................... 28
4.4.2.2 Objetivo .................................................................................................... 29
4.4.2.3 Importância/Benefícios ............................................................................. 30
4.4.3 Elaboração das Normas ........................................................................... 30

4.4.4 Normas/Leis ............................................................................................. 32
4.4.5 Normas Regulamentadoras ...................................................................... 33
4.5 A NBR 16.280/2015 NO CENÁRIO ATUAL ............................................. 33
4.6 A ORIGEM DA NORMA: O ACIDENTE DO EDIFÍCIO LIBERDADE ....... 34
4.6.1 O Laudo do acidente ................................................................................ 36
4.6.2 O excesso de carga na ampliação dos andares ....................................... 38
4.6.3 A construção do metrô e a inclinação do edifício ..................................... 39
4.6.4 Outras alterações ao longo do tempo....................................................... 40
4.6.5 A conclusão do acidente e o impacto na Construção Civil ....................... 41
4.7 O ACIDENTE NO CONDOMÍNIO NA BAHIA. .......................................... 41
4.8 A ESTRUTURA DA NORMA ABNT 16.280 .............................................. 42
4.8.1 As obrigações das partes envolvidas na Norma ...................................... 47
4.8.1.1 Profissional habilitado............................................................................... 47
4.8.1.1.1 O plano de reforma.................................................................................... 48
4.8.1.2 Proprietário ............................................................................................... 50
4.8.1.3 Síndico – Responsável Legal ................................................................... 51
4.8.1.3.1 Responsabilidades antes de início da reforma ......................................... 51
4.8.1.3.2 Responsabilidades durante a reforma ...................................................... 52
4.8.1.3.3 Responsabilidades após as obras de reforma ......................................... 52
4.8.1.3.4 Responsabilidades Civil e Criminal .......................................................... 53
4.9 A APLICAÇÃO DA NORMA NA PRÁTICA. .............................................. 54

5 ESTUDO DE CASO ................................................................................. 55
5.1 Dados gerais dos condomínios ................................................................ 55
5.2 Dados gerais dos condôminos. ................................................................ 68

6 RESULTADOS E DISCUSSÕES ............................................................. 72
7 CONCLUSÃO .......................................................................................... 86
REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 89
APÊNDICES ............................................................................................................. 92
ANEXOS ............................................................................................................... 103

15
1 INTRODUÇÃO
É importante destacar que, com a mudança da sociedade e do conhecimento

surgem também as necessidades de profissionais da área tecnológica possuírem ha-
bilitações específicas. É imprescindível a responsabilidade e experiência em um pro-
fissional, principalmente quando se trata de desenvolver projetos e prestar serviços
que possam colocar em risco a integridade física de pessoas e de estruturas.
Como medida de segurança aos acidentes que ocorreram no Brasil em decor-

rência de intervenções sem acompanhamento técnico especializado, especificamente
na cidade do Rio de Janeiro, a resposta do meio da Construção Civil para estes casos
foi, a elaboração de uma norma que estabelecesse que toda reforma de imóvel que
altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno, deverá ser sub-
metida à uma análise de caso. Constatando a necessidade da intervenção, esta de-
verá cumprir os requisitos propostos pela Norma Brasileira – NBR 16.280 – Reforma
em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.
A Norma Brasileira 16.280, em resumo, pode ser descrita como a estrutura do

que vem a ser uma reforma de um condomínio, seja ela feita em área útil ou privativa.
Ao passo que, a Norma exige que toda solicitação de reforma seja analisada e verifi-
cada se atende as referências normativas, as leis e o regimento interno do condomí-
nio. A solicitação ao ser aprovada, permite o início da obra.
A principal inovação apresentada pela norma diz respeito à necessidade de

gestão da documentação por parte do condomínio, das quais se baseiam nas análises
de autorização de realização das obras. Possibilitando à gestão, criar uma rastreabi-
lidade das intervenções, seus respectivos responsáveis e o histórico do edifício.
Segundo Oliveira (2016), “a norma propriamente dita, reuniu uma série de re-
gras que já existiam, seja por legislação ou por outras normas, criando, na verdade,
um compilado de informações”.
16
‘A perda de desempenho da edificação com modificações nos siste-

mas prediais e na estrutura é uma das preocupações contidas na
Norma, assim como as interferências no entorno. Ela esquematiza as
etapas da obra e lista os requisitos para antes, durante e depois de
uma reforma, afastando definitivamente o chamado ‘Zé da Colher’, o
faz-tudo, o amadorismo e privilegiando a boa técnica. O regramento
fecha um circuito completado pelas Normas de Manutenção (NBR
5.674), Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 14.037) e
Norma de Desempenho (NBR 15.575)’. (NETO, 2014, apud ABRA-
FAC)
Atualmente muitos condomínios exigem apenas a assinatura de um engenheiro

ou arquiteto sobre a responsabilidade pela obra sem a devida elaboração do laudo
técnico de reforma. Uma vez que, somente a assinatura não garante que a obra não
deverá gerar riscos à integridade física da edificação e de seus residentes. Inclusive,
este é um risco que deve ser extinto, para tanto, o laudo prévio deve ser explicativo e
claro, tornando-o uma ferramenta para garantir o entendimento da reforma pelo con-
domínio, que poderá inclusive fiscalizar eventuais desvios do escopo inicial.
Diante disto, utilizando-se a metodologia de revisão bibliográfica e estudo de

caso, foi feita a coleta de dados e observação dos fatos em condomínios na região.
Com o intuito de coletar dados para embasar empiricamente nosso tema, verificou-se
a aplicação da Norma e o cumprimento dos requisitos propostos por esta em condo-
mínios verticais e horizontais, ou condomínio edilícios. Como ferramenta de pesquisa
de campo empregou-se a aplicação de questionário para os síndicos e responsáveis
legais, e para os condôminos empregou-se o questionário online, a fim de fornecer
uma amostragem melhor da população geral. Os resultados serão apresentados em
forma de análises qualitativas e quantitativas.
17
2 OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GERAL
 Realizar um estudo em condomínios residenciais edilícios com responsáveis e

condôminos na questão do conhecimento, importância e cumprimento dos re-
quisitos propostos pela NBR 16.280/2015.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Apurar o nível de abrangência e conhecimento da norma NBR 16.280/2015
dentre os condôminos, representantes e administradoras dos condomínios re-
sidenciais edilícios;
 Verificar se todos os indivíduos envolvidos, tem ciência da importância de apli-
cação da Norma, não visando esta como um dever e sim como uma boa prática
por parte destes.
18
3 METODOLOGIA
A fim de atingir os objetivos propostos, realizou-se uma revisão bibliográfica

para entendimento dos conceitos sobre o tema em estudo e um estudo de caso
sobre a região abordada, utilizando-se ferramentas de pesquisa de campo, tais
como: aplicação de questionários e entrevistas com condôminos e responsáveis por
condomínios. Os resultados serão apresentados em forma de análises qualitativas e
quantitativas.
19
4 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
4.1 A ENGENHARIA CIVIL NO BRASIL E NO MUNDO
Antes do patamar, importância e desenvolvimento que se tem nos dias atuais,

foi preciso que a Engenharia caminhasse por um extenso trajeto de seis mil anos,
desde que o homem abandonou as cavernas e decidiu pensar em uma moradia mais
segura e confortável para ele e sua família. Marcas registradas no passado, tais como
os templos, os palácios e os canais, passaram a fazer parte da paisagem cerca de
dois mil anos depois do surgimento das primeiras habitações familiares.
Para tanto, a Engenharia Civil na pré-história inicialmente era ligada à necessi-

dade de abrigo e proteção contra animais ferozes e fenômenos da natureza. Mas,
conforme os grupos evoluíam e expandiam seus conhecimentos, a Engenharia Civil
passou a ter importância na segurança contra inimigos humanos. Nessa época, ini-
ciou-se o surgimento das primeiras cidades: cercadas por muralhas altas, como pro-
teção contra o poderio bélico de ameaças externas.
Então na Idade Média, quando o Império Bizantino lidava com ataques frequen-
tes de outros povos, que a Engenharia ganhou um novo e determinante impulso. Entre
os séculos VI e XVIII, os conhecimentos da área foram consagrados, principalmente
para fins militares, como a construção de fortalezas e muralhas ao redor das cidades.
A atividade religiosa, principalmente na Idade Média, período em que a Igreja foi uma
força paralela ao Império, impulsionou a construção de catedrais cada vez mais sun-
tuosa. (RIELI, 2018).
A denominação “Engenharia Civil” foi a princípio empregada por aversão à de-

nominação “Engenharia Militar”. Denominava assim, toda a engenharia não militar. O
termo passou a ser empregado num campo mais restrito, referindo-se apenas ao ramo
da construção, com os outros ramos da engenharia ganhando designações diferentes.
Contudo, em alguns países como a Dinamarca, Bélgica, Suécia e a Noruega, os en-
genheiros não militares são ainda genericamente denominados como “engenheiros
civis”, independentemente da sua especialidade ser a construção ou outra.
20
Segundo Britos (2018), o termo “Engenharia Civil” surge no Brasil ainda no pe-
ríodo colonial, sendo que, após a chegada da família Real, em 1808, surge a primeira
escola de engenharia brasileira: Real Academia Militar, do Rio de Janeiro.
Com algumas alterações ao longo dos anos, essa escola se dividiu em duas:
O Instituto Militar de Engenharia, que tinha ideais puramente militares; e a Escola Po-
litécnica da Universidade Federal do Rio de Janeiro, voltada para a pesquisa e as
engenharias. (BRITOS, 2018).
4.1.1 Atribuições de um engenheiro civil
O engenheiro civil possui diversas atribuições dentro de um empreendimento

ou projeto. A ele é atribuído a possibilidade de projetar, gerenciar e acompanhar todas
as etapas de uma obra, seja ela de construção ou reforma.
Sua ação também inclui a análise das características do solo, o estudo da in-
solação e da ventilação do local e quais os tipos de fundação devem ser empregados.
Baseado em dados obtidos, o engenheiro pode desenvolver um projeto, especificando
redes elétrica, hidráulica e de saneamento da edificação, definindo o material a ser
empregado.
No canteiro de obras, ele tem a responsabilidade de coordenar equipes de tra-

balho, supervisionar custos, prazos, padrões de segurança e de qualidade. Cabendo
à ele garantir a duração e a segurança da edificação através do estudo dos efeitos
dos ventos e das mudanças de temperatura na resistência dos materiais usados na
construção.
O engenheiro também pode dedicar-se à administração de recursos prediais,

gerenciando a infraestrutura e a ocupação de um edifício.
21
4.2 ART – Anotação de Responsabilidade Técnica
Segundo Brasil (1977), foi sancionada em 7 de dezembro de 1977 a Lei n°

6.496, que institui a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, na prestação de
serviços de Engenharia e Agronomia, estabelecendo que todos os contratos referen-
tes à execução de serviços ou obras destes, deverão ser objeto de anotação no Con-
selho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA.
Conforme o Conselho Federal de Engenharia e Agronomia - CONFEA (2009),

a Resolução nº 1.025, de 2009 estabelece que fique sujeito à Anotação de Respon-
sabilidade Técnica no CREA em cuja circunscrição for exercida, as respectivas ativi-
dades:
Todo contrato sugestivo à execução de obras ou prestação de serviços relati-

vos às profissões vinculadas à Engenharia e Agronomia e;
Todo vínculo de profissional com pessoa jurídica para o desempenho de cargo

ou função que abranja atividades para as quais sejam necessários habilitação legal e
conhecimentos técnicos nas profissões mencionadas anteriormente.
4.2.1 Responsável pelo registro
Segundo o CREA-DF (2018), “devem registrar a ART todos os profissionais

legalmente habilitados que exercem suas profissões em organizações que executam
obras ou serviços de Engenharia”.
4.2.2 As funções
4.2.2.1 Defesa da sociedade
A ART é uma ferramenta imprescindível para comprovar a responsabilidade

técnica pelas obras ou serviços executados por profissionais ou empresas. Esta ga-
rante à sociedade que as atividades técnicas serão executadas por um profissional
22
habilitado, caracterizando uma clara função de defesa da sociedade, tornando possí-

vel também a segurança técnica e jurídica para quem contrata e para quem é
contratado.
4.2.2.2 Valorização do Profissional
Segundo o CREA - DF (2018), “a ART valoriza o exercício das profissões, atri-

bui legitimidade ao profissional ou empresa contratado e garante a autoria, a respon-
sabilidade e a participação técnica em cada obra ou serviço a ser realizado”.
O registro da ART permite ao profissional constituir acervo técnico, que tem um

valor inestimável no mercado de trabalho, bem como o resguarda em ocasionais pro-
cessos judiciais.
A partir do registro da ART é possível ao profissional obter a Certidão de Acervo

Técnico - CAT, que certifica, para as implicações legais, que consta dos registros do
CREA. A anotação das atividades técnicas realizadas ao longo de sua vida profissio-
nal. (CREA – DF, 2018).
4.2.2.3 Comprovação da Capacidade Técnica Profissional em licitações
A capacidade técnica de uma empresa pode variar conforme a alteração dos

acervos técnicos dos profissionais integrantes de seu quadro técnico. (CONFEA,
2009).
Deste modo, para atender a Lei nº 8.666 de 1993, que regulamenta as licitações
e contratos da Administração Pública e institui normas para esta, o atestado registrado
no CREA constituirá prova da capacidade técnico-profissional da empresa somente
se o responsável técnico apontado na Certidão de Acervo Técnico estiver vinculado a
ela como integrante de seu quadro técnico.
23
4.2.3 A tipificação
A tipificação da ART pode ser classificada da seguinte forma:
“ART de obra ou serviço, relativa à execução de obras ou prestação de serviços

inerentes às profissões abrangidas pelo Sistema CONFEA/CREA.” (CONFEA, 2009)
ou;
“ART de obra ou serviço de rotina, denominada ART múltipla, que especifica
vários contratos referentes à execução de obras ou à prestação de serviços em de-
terminado período” (CONFEA, 2009) ou;
“ART de cargo ou função, relativa ao vínculo com pessoa jurídica para desem-
penho de cargo ou função técnica”. (CONFEA, 2009)
4.3 CONSELHOS DE ENGENHARIA

4.3.1 CONFEA
O CONFEA nasceu oficialmente em 11 de dezembro de 1933, através do De-

creto nº 23.569, proclamado pelo então presidente da República, Getúlio Vargas e
considerado marco na história da regulamentação profissional e técnica no Brasil.
(CONFEA, 2016).
Na situação atual, o CONFEA, regido pela Lei nº 5.194 de 1966, representa

além dos engenheiros e agrônomos, agrícolas e suas especializações, num total de
centenas de títulos profissionais. (CONFEA, 2016)
O CONFEA cuida dos interesses sociais e humanos de toda a sociedade e,

baseado nisso, rege e fiscaliza o exercício profissional dos que operam nas áreas que
representa, tendo ainda como referência o respeito ao cidadão e à natureza. (CON-
FEA, 2016)
Atualmente cerca de um milhão de profissionais estão registrados no sistema

CONFEA/CREA. Estes respondem por uma parte considerável do PIB brasileiro, e
24
movimentam um mercado de trabalho cada vez mais acirrado e exigente nas especi-
alizações e conhecimentos da tecnologia, alimentada intensamente pelas descober-
tas técnicas e científicas do homem. (CONFEA, 2016)
Segundo o CONFEA (2016), o Conselho Federal é a instância máxima à qual

um profissional pode recorrer no que se refere ao regulamento do exercício
profissional.
4.3.2 CREA
O CREA é considerado o maior Conselho de Fiscalização de Exercício Profis-

sional da América Latina e possivelmente um dos maiores de todo o mundo. Ele é
responsável pela fiscalização de atividades profissionais nas áreas da Engenharia,
Agronomia, Geologia, Geografia e Meteorologia, além das atividades dos Tecnólogos.
(CREA-SP, 2018).
O CREA fiscaliza, coordena, guia e aperfeiçoa o exercício e as atividades pro-

fissionais da Engenharia Civil, Ambiental, Sanitarista, Infraestrutura Aeronáutica, Hí-
drica, Elétrica, de Computação, dentre outras tantas Engenharias existentes no mer-
cado (CREA-SP, 2018).
Importante destacar que, o CREA é formado por três estruturas. A primeira de-
nominada como básica, é responsável pelas ideias de condições para o desempenho
integrado e sistemático das finalidades do Conselho Regional, sendo composta por
órgãos de caráter decisório ou executivo, abrangendo: Plenário, Câmaras Especiali-
zadas, Presidência, Diretoria e Inspetorias. A estrutura de suporte que responde pelo
sustento aos órgãos da Estrutura anterior nos limites de sua competência específica,
sendo esta composta por órgãos de caráter imutável, especial ou temporário compre-
endendo: Comissões Permanentes, Comissões Especiais, Grupos de Trabalho e Ór-
gãos Consultivos. A última estrutura, a auxiliar esta responsável por serviços adminis-
trativos, financeiros, jurídicos e técnicos e tem por escopo prover o suporte ao funcio-
namento das estruturas anteriores, com o objetivo de manter a fiscalização do exercí-
cio profissional e a gestão do Conselho Regional.
25
Esta estrutura é coordenada, dirigida e supervisionada pelas Secretarias e pelo

Gabinete da Presidência, e seus serviços são executados pelas Superintendências,
responsáveis pela gestão das respectivas áreas de atuação.
Abaixo, a figura 1 mostra o esquema de organograma do CREA de São Paulo,

atualizado em junho de 2018.
Figura 1 – Organograma do CREA - SP
Fonte: CREA - SP (2018)
4.3.3 A importância do sistema CONFEA/CREA
O Conselho atua tanto para garantir o mercado de trabalho para

aquele que é legalmente habilitado, como ao assegurar ao cidadão
que os serviços, por ele contratados, possuam um responsável téc-
nico. É neste espaço que atua a fiscalização da Instituição, exigindo
dos profissionais a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), do-
cumento que forma o acervo de cada profissional e garante à socie-
dade a certeza de que aquele, que executa o serviço, está legalizado.
(CREA-RS, 2018)
26
4.4 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS
A Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT é uma entidade privada

sem fins lucrativos, fundada em 1940, legalmente reconhecida pelo governo federal,
sociedade brasileira e instituições internacionais. Essa é responsável pelo desenvol-
vimento das Normas Brasileiras - NBR
Para o progresso de suas responsabilidades, a ABNT conta com o Comitê Bra-

sileiro, Organismos de Normalização Setorial e Comissões de Estudos Especiais, com
o objetivo de fornecer informações técnicas de metodologias práticas para a socie-
dade brasileira, a fim de possibilitar o desenvolvimento de produtos e serviços para o
mercado de uma maneira positiva e também contribuir nas áreas da tecnologia, de-
fesa do meio ambiente e consumidor.
Segundo ABNT (2014), a Associação também teve importante contribuição

como membro para a fundação de duas instituições, a Comisión Panamericana de
Normas Técnicas - COPANT e a Associação Mercosul de Normalização - AMN.
Devido a sua presença em entidades internacionais, a ABNT possui reconhe-

cimento internacional de seu sistema de qualidade e garantia de resultados em seus
serviços, ela também opera na análise de conformidades e oferece ferramentas para
reconhecimento de produtos, técnicas e rotulagem ambiental (ABNT, 2014).
4.4.1 Origem
No Brasil, durante o século XX já fazia-se uso do cimento Portland como mate-

rial de edificações em grande parte do país, porém devido a divisão de seu território
em várias regiões e sua diversidade de ecossistemas, não havia ao certo um padrão
técnico nacional do seu uso nos laboratórios de ensaio. Para cada região havia um
método distinto.
27
Após um estudo comparativo entre os métodos e referências de cada região, a

Associação Brasileira de Cimento Portland - ABCP descobriu que existiam discrepân-
cias de resultados entre os laboratórios mais importantes de locais distintos. Com isso,
surgiu-se a necessidade da criação de normas técnicas para a ciência do concreto.
Cientes do obstáculo encontrado pela ABCP, os vários laboratórios e entidades

do país deram o passo inicial de se reunirem em conjunto para o início da fundação
de um órgão nacional responsável pela normatização.
Agendada em setembro de 1937, a primeira Reunião de Laboratório de Ensaios

de Materiais realizada no Instituto Nacional de Tecnologia - INT, convocada pelos en-
genheiros Paulo Sá e Ary Torres, foi o evento precursor para se discutir a compreen-
são e contribuição dos laboratórios dos estados brasileiros. Pelo fato de ser o primeiro
encontro havia grande expectativa em relação ao número de pessoas presentes, po-
rém foram poucos os que representavam os laboratórios dos estados, entretanto
houve presença de pessoas renomadas na área técnica. Assim seguiu a primeira reu-
nião com muitas discussões, porém sem um consenso.
Somente na segunda Reunião de Laboratórios de Ensaios de Materiais, em

abril de 1939, foi determinado o acordo para a criação de um órgão de normalização.
No entanto sua aprovação final foi somente em 28 de setembro de 1940, na terceira
Reunião de Laboratórios Nacionais de Ensaios de Materiais, sobre a presidência do
diretor do INT Ernesto Lopes da Fonseca Costa, sob o texto da ata, que nasceu a
Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT
Alguns anos após a sua fundação a entidade contribuiu energicamente para o

surgimento de várias instituições entre elas a mais conhecidas, a International Orga-
nization for Standardization – ISO, em 1947. A ABNT estava determinada em propor-
cionar o progresso da normatização técnicas e ofícios do mesmo ramo, a fim de pro-
mover o desenvolvimento comercial, industrial, científico e tecnológico.
No entanto, nos anais da ABNT, assim como em toda instituição que possui
bons tempos, temos alguns momentos negativos também, isto ocorreu de 1970 até o
começo dos anos 90, quando a Associação recebeu uma contribuição dos seus asso-
28
ciados para permanecer firme diante da situação econômica do país. Em 1999, nova-
mente em uma marcante crise financeira, que perdurou até o ano de 2003, quando
houve a mudança no posicionamento administrativo. 78 anos depois, a entidade apre-
senta uma situação financeira estável, e uma atual diretoria segura, que permanece
disposta a encarar novos obstáculos (ABNT, 2014).
4.4.2 Normalização
4.4.2.1 Conceito
Segundo a ABNT (2014), a normatização é resultado de um processo de ela-

boração e cumprimento de diretrizes para a solução ou medidas provisórias de um
determinado problema, com a colaboração dos interessados. Para isso, se faz o uso
de tecnologias como meio de auxílio propondo que projeto, processo, produto, sis-
tema, pessoa, bem ou serviço, consigam atender as condições de segurança e das
necessidades as quais foram destinadas.
As normas são documentos definidos por acordos e licenciados por uma insti-
tuição certificada, para fornecer diretrizes, soluções ou medidas provisórias de uma
determinada atividade com o intuito de proporcionar a eficiência destes para uma de-
terminada condição.
Os produtos ou serviços que não possuem uma base normativa ou uma refe-
rência técnica, são propensos a apresentarem falhas ou imperfeições, em alguns ca-
sos são quase visíveis os defeitos de um produto devido à ausência de um padrão
normativo ou de informação técnica do autor. O não cumprimento de uma norma pode
acarretar em consequências, desde as mais leves até as mais graves, podendo até
envolver risco de vida. No entanto, é a partir das normas que o mercado tende a de-
senvolver mais tecnologias com o intuito de trazer mais benefícios à sociedade
(ABNT, 2014).
29
4.4.2.2 Objetivo
A normalização tem como intuito proporcionar soluções e enfatizar se há ou

não a obrigação de seguir regulamentação específica em relação aos materiais utili-
zados, para os envolvidos ou interessados, de um assunto constante no mercado,
fazendo com que esta fonte técnica se torne uma forma de padronização dos ativos
no mercado.
Conforme a ABNT (2014), usualmente as normas são consideradas como uma

referência base para os demais ramos de atividades no mercado por apresentarem
fidelidade, certificação, e informações técnicas para o consumidor e produtor.
Figura 2 – Objetivos da Normalização.
Fonte: ABNT ISO/IEC Guia 2 (2006)

30
4.4.2.3 Importância/Benefícios
As normas possuem grande importância para os produtos e serviços que estão

sujeitos a elas, pois são elas que garantem o maior número de qualidade em uma
mercadoria como: segurança, eficiência, qualidade e custo benefício para os consu-
midores ou usuários. É a partir das normas que o mercado tende a desenvolver mais
tecnologias com o intuito de melhorar tanto ergonomicamente, como economicamente
as características dos produtos e serviços.
Existem inúmeros benefícios que as Normas nos propõem, alguns são imper-
ceptíveis, no entanto, existem vários exemplos de nosso cotidiano, como reparos e
manutenções ocasionados pela ausência de padronização, que antes eram uma
grande dificuldade para os fabricantes e usuários de produtos.
As normas estabelecem um acordo internacional em relação a terminologia, o

que torna a transferência de tecnologia fácil e segura. Elas são uma fase importante
no desenvolvimento de novas tecnologias e na propagação da inovação.
A carência de normalização pode afetar até na própria qualidade de vida de

pessoas com deficiência, por exemplo, quando são impossibilitadas no acesso a pro-
dutos de consumo, transportes e edifícios públicos, se as dimensões das cadeiras de
rodas e as entradas não forem padronizadas, para isto símbolos normalizados forne-
cem advertências de risco e informações além das fronteiras linguísticas.
A padronização das condições de desempenho ou de segurança dos equipa-

mentos garante que as necessidades dos usuários sejam atendidas, simultaneamente
permite que fabricantes tenham a liberdade de projetar suas próprias soluções sobre
como atender as condições fornecidas do cliente. (ABNT, 2014)
4.4.3 Elaboração das Normas

Usualmente na sociedade a origem de serviços, regras e produtos são providos
de uma demanda em crescimento, o que proporciona a empresas e organismos arti-
cularem com a elaboração destes produtos para atender as demandas da sociedade.
Com as Normas técnicas da ABNT, também se segue o mesmo raciocínio, sendo que
31
sua demanda vem da sociedade, entidades, empresas e órgãos regulamentadores

que se encontram envolvidos com o assunto para a origem de uma determinada
Norma Técnica.
A demanda então pode ser avaliada pela ABNT e, caso seja exequível, a ques-
tão é encaminhada ao seu Grupo Técnico responsável para admissão em seu sistema
de normas. No entanto, se não houver a existência de um Conselho Técnico pertinente
a questão, a ABNT sugere a origem de um novo Conselho Técnico que pode ser clas-
sificado como Comitê Brasileiro (ABNT/CB), um Organismo de Normalização Setorial
(ABNT/ONS) ou uma Comissão de Estudo Especial (ABNT/CEE).
A questão então é tratada vastamente pelos Comitês de Estudos, permitindo a

participação de qualquer indivíduo que tiver interesse, sendo ou não associados da
ABNT, dando origem à um Projeto de Norma.
Figura 3 – Processo para elaboração de uma Norma Técnica.
Fonte: ABNT ISO/IEC/AMN/COPANT (2014)
Após a origem do projeto de Norma, este então é publicado e indicado com a

sigla ABNT NBR com o seu respectivo número. Uma vez publicado, o projeto de
Norma é sujeito à uma Consulta Nacional, a fim de dar oportunidade a todas as enti-
dades simpatizadas para analisá-lo e assim enviar suas opiniões. Esta Consulta Na-
cional é feita pela internet, através de um endereço eletrônico fornecido pelo site da
32
ABNT Os projetos de Norma sob a Consulta Nacional também são publicados no Di-
ário Oficial da União sendo que todo este processo é realizado antes da Consulta
Nacional.
Enquanto estiver aberto para Consulta Nacional, qualquer usuário ou órgão

pode enviar seus comentários e opiniões a respeito do Projeto de Norma. Todos os
comentários serão ponderados e respondidos pelo Comitê de Estudo responsável,
que realiza uma reunião para análise das considerações recebidas, onde todos os
envolvidos que se manifestaram durante o processo de Consulta Nacional são convi-
dados a participar desta reunião, a fim de determinarem, por unanimidade, se este
projeto de Norma deve ser aprovado como Documento Técnico ABNT
Para a sua conclusão, as recomendações aceitas são estabelecidas no Projeto

de Norma, que é reconhecido e publicado pela ABNT como Documento Técnico ABNT
As Normas Brasileiras em vigor estão disponíveis para consulta no site da ABNT Ca-
tálogo.
4.4.4 Normas/Leis
A ABNT é um órgão privado que não possui nenhuma relação com o governo,
no entanto por sua vez estabelecem normas que possuem reconhecimento nacional
e internacional, essas normas são de uso livre para a sociedade a fim de que elas
sejam revisadas e atualizadas conforme sua necessidade. Na maioria dos casos por
ser uma entidade reconhecida pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização
e Qualidade Industrial – CONMETRO, suas normas são adotadas para uso na área
técnica. (BATAGIN, 2014)
Nos dias atuais, ainda existem algumas dúvidas a respeito do uso obrigatório
das normas na área técnica, segundo Brasil (1993), na Lei Nº 8078/90 (Código de
Defesa do Consumidor), no inciso VIII, do art. 39 diz que é vedado ao fornecedor de
produtos e serviços colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em
desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se nor-
mas específicas não existirem, pela ABNT, ou outra Entidade credenciada pelo CON-
METRO.
33
De acordo com a lei citada acima, em caso da não utilização das normas téc-
nicas da ABNT é necessário adotar as normas de outra Organização ou entidade legal
credenciada pelo CONMETRO. Na maioria dos casos as empresas e indústrias aca-
bam optando pela ABNT devido ao seu acervo de confiabilidade, dificilmente são os
casos de empresas que não adotam as normas da ABNT
4.4.5 Normas Regulamentadoras
As Normas Regulamentadoras - NR, foram desenvolvidas como regras a fim

de preservar o bem-estar e a integridade do trabalhador, traçar procedimentos estra-
tégicos na prevenção de acidentes das construções civis através de medidas de pre-
caução individual ou coletivo, desenvolver técnicas de boa prática para segurança no
trabalho dentro das empresas e proibir a realização de atividades em condições pre-
cárias ou que possa colocar a saúde do trabalhador em risco. O não cumprimento
pode acarretar nos prejuízos dos mais variados desde o comprometimento do empre-
gado, até risco de morte e multa que depende da NR que foi descumprida.
4.5 A NBR 16.280/2015 NO CENÁRIO ATUAL
No cenário atual em que vivemos, dois fatores são importantes para o foco
deste trabalho, o primeiro diz respeito a um ápice onde é possível notar um aumento
no número de condomínios verticais e horizontais, ou seja, as pessoas passaram a
compartilhar mais o mesmo espaço. Outro fator é o envelhecimento das edificações,
sendo que esse, a cada dia mais determina que haja um regramento que assegure a
qualidade e segurança das reformas realizadas.
De acordo com a Norma 16.280/2015 (ABNT, 2014), o tema “reforma de edifi-

cações” adquire destaque na sociedade atual, conforme ocorre o desenvolvimento
das cidades e urbanização de novas regiões, somando isto ao significativo aumento
da prática de reformas, o que torna indispensável um plano de gestão para reformas.
34
As reformas, segundo Carlino (2012) podem ser entendidas por qualquer ma-
nutenção que visa a melhoria, adequação ou prolongamento da vida útil das edifica-
ções, bem como acatar a uma nova realidade ou necessidades originárias do propri-
etário.
Do mesmo modo, a edificação é o produto constituído de um conjunto de sis-

temas, elementos e componentes estabelecidos e integrados em conformidade com
os princípios e técnicas da Engenharia e da Arquitetura (ABNT, 2014) e que tem por
objetivo obter a maior longevidade possível, o que demanda cuidados no uso, princi-
palmente na operação e manutenção da edificação.
O cuidado em garantir que qualquer modificação, executada nas áreas de uso

privado ou comum seja avisada ao síndico, fez com que a Norma fosse empregada
no país e consequentemente, as obras passassem a ter aprovação do síndico e, em
determinados casos, por um engenheiro ou arquiteto. Segundo o artigo 1.341, § 1º do
Código Civil Brasileiro - Lei Nº 10.406/02, é assegurado que o síndico tenha ciência
de todas as reformas dentro do prédio. Isto se faz necessário pois, alterações na es-
trutura podem originar danos graves à edificação, afetando a segurança e a integri-
dade dos moradores. É importante ressaltar que, ao fazer parte de um condomínio, a
comunidade pode ser afetada por qualquer alteração que seja feita proveniente de
uma obra, mesmo sendo em um espaço privado.
Segundo Messeguer (1991 apud SANTOS 2003), “estatísticas internacionais

indicam que 8 a 10% das falhas nas construções tem origem na etapa de utilização.”
Segundo Souza (1997, p. 203 apud SANTOS 2003), “muitos desses problemas
ocorrem devido à reforma inadequada, utilização incorreta ou falta de conhecimento
sobre as partes do imóvel”.
4.6 A ORIGEM DA NORMA: O ACIDENTE DO EDIFÍCIO LIBERDADE
Em 25 de janeiro de 2012, na cidade do Rio de Janeiro, três prédios localizados

no Centro Histórico da cidade, atrás do Teatro Municipal, vieram abaixo. O primeiro a
desabar foi o Edifício Liberdade, que possuía 20 andares. Logo em seguida os outros
35
dois prédios próximos também tombaram. 17 pessoas morreram e 5 nunca foram en-
contradas. Inicialmente o inquérito da Polícia Civil apontou que, reformas irregulares
de remoção de paredes do terceiro e do nono andar teria causado o colapso estrutural,
resultando no desabamento do edifício Liberdade. (SOARES, 2018).
Figura 4 – Croqui esquemático do 9º andar do edifício Liberdade.
Fonte: Jornal O Globo (2012)
Após o desastre, o síndico do edifício foi incriminado pela tragédia, pois o

mesmo liberou a realização da obra de reforma, sabendo que não contava com a
avaliação de um engenheiro. Com a morte do síndico do edifício, um ano após o aci-
dente, o Ministério Público decidiu apresentar denúncia contra os responsáveis da
empresa locatária dos andares onde ocorreram as reformas, com isso a defesa da
empresa apresentou um laudo cujo mesmo indicava que as paredes retiradas perten-
centes ao terceiro e nono andar do prédio não tinham funções estruturais e que outros
fatores poderiam ter contribuído para o desabamento, entre eles as obras do Metrô,
em 1970.
36
4.6.1 O Laudo do acidente
Segundo Câmara (2012), a forma como o edifício desabou leva a conclusão de

que o acidente iniciou devido a uma ruptura de pilar no segmento que compreende o
15º ao 20º andar, pode se afirmar isto por conta de duas características: a queda ter
sido apenas sobre os dois prédios próximos ao edifício Liberdade e não ter atingido o
Teatro Municipal e pela característica da região, que possui grande concentração de
cargas, resultando em ampliações no coroamento e inclinação do prédio.
Figura 5 – Representação do esmagamento dos andares.
Fonte: Câmara (2012)
Câmara (2012), através de um método ilustrativo, nos mostra a trajetória da

queda do Edifício Liberdade com o empilhamento das lajes (esmagamento vertical
das lajes) e uma tendência de deslocamento lateral.
37
Figura 6 – Representação do deslocamento lateral do edifício Liberdade.
Com isso, as causas que levaram o Edifício Liberdade à tombar são apontadas
como o não provisionamento, tanto das vibrações por conta da passagem do Metrô
quanto do acréscimo de carga por conta da ampliação nos andares superiores.
Figura 7 – Representação da ampliação dos andares.

38
4.6.2 O excesso de carga na ampliação dos andares
No momento que é desenvolvido o cálculo estrutural de uma edificação, neste

caso, de um edifício, obrigatoriamente devem ser previstas cargas referentes ao peso
próprio, cargas nos andares, cargas ocasionadas por vibrações de máquinas e ocasi-
onadas pelos ventos, terremotos e etc. Contudo,
[...] Na ocasião da elaboração do projeto estrutural, não devem ter si-

dos previstos os acréscimos que foram realizados nos andares supe-
riores, cerca de 15 anos após a conclusão do prédio. As vibrações
causadas pela passagem do Metrô também não devem ter sido pre-
vistas [...] a princípio, não temos como comprovar, pois não temos a
planta de estrutura do prédio. (CÂMARA, 2012, p.3)
O edifício suportando ou não essa carga adicional, com certeza essa carga
expressiva originou esforços estruturais suplementares nos pilares da frente do prédio
e nos pilares intermediários, pois foram vários andares de acréscimo, onde acontecem
esforços como o peso próprio da estrutura, cargas de ocupação nos andares e cargas
referentes a ventos (essa última sendo diretamente proporcional à altura da constru-
ção).
Figura 8 – Influência das cargas na estrutura do edifício.

39
“Da forma como a edificação ruiu, houve uma ruptura de pilar na fronte direita
superior, que fez com que a ruptura de apenas um pilar levasse os demais, situados
em torno dele, a se romperem também [...]” (CÂMARA, 2012, p. 14).
4.6.3 A construção do metrô e a inclinação do edifício
Outra causa apontada é a construção do Metrô na década de 70. Segundo

Câmara (2012, p.5) [...] “o prédio sofreu uma inclinação grande, chegando a ‘descolar’
do prédio vizinho, Edifício Capital” [...] “Essa inclinação se deu para a direita do prédio
(olhando-se o prédio de frente), direção para a qual ele desabou”.
Figura 9 – Comportamento da inclinação do edifício após construção do metrô.

40
Observando a figura 9 é possível identificar que a sobrecarga ocorria na parte

direita frontal do edifício, cuja origem se deu pela inclinação à direita do edifício, bem
como da sobrecarga devido à construção na parte frontal superior do mesmo.
4.6.4 Outras alterações ao longo do tempo
Outros fatores ocasionaram o acidente, tais como a construção do edifício ser

feita sobre uma área de aterro, resultando em um recalque da fundação e consequen-
temente gerando grandes esforços não previstos na estrutura, mas também é impor-
tante destacar que reformas ocorreram durante toda a vida útil do edifício. Essas re-
formas inicialmente tinham apenas o cunho de alteração de layout, onde paredes de
alvenaria eram removidas ou trocadas de posição, todavia estas reformas passaram
a ser feitas com mais frequência e seu cunho já não era mais apenas de alterações
de layout. Um exemplo dessas alterações foi a abertura de diversas janelas na fa-
chada cega do prédio, ao seu lado direito.
Figura 10 – Fotografia da fachada cega do edifício com a abertura de janelas.

41
Segundo Câmara (2012, p.13), “Como o prédio já estava muito enfraquecido, a

retirada de paredes ou aberturas de janelas podem ter sido fatores de redução da
resistência do prédio [...]”. Isto somado aos demais fatores e causas aqui atribuídos
geraram o desabamento do edifício.
4.6.5 A conclusão do acidente e o impacto na Construção Civil
No ano de 2017, os responsáveis pela empresa locatária dos andares onde

ocorreram as reformas foram absolvidos do caso. A justiça entendeu que outros fato-
res que não a modificação do nono e terceiro andar contribuíram para o acidente, tais
como a ampliação dos últimos quatro andares e a obra do Metrô na década de 70, por
exemplo.
Impactados pelo acidente, o meio técnico da Construção Civil, com o objetivo

de regulamentar reformas de qualquer tipo que sejam executadas em edificações,
visando que esta prática se torne normatizada e controlada no futuro, decidiu criar a
Norma de Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos
NBR 16.280, que entra em vigor em 18 de abril de 2014 e é atualizada no ano se-
guinte. Segundo Campos (2014, apud MARQUES, 2014), ‘a publicação da norma re-
presenta uma resposta do meio técnico à justa demanda da sociedade, no sentido de
se pôr um fim a ocorrências como aquela ocorrida no Rio’ [...].
4.7 O ACIDENTE NO CONDOMÍNIO NA BAHIA
Na manhã de 18 de março de 2019, três operários contratados pelo condomínio

de edifício de alto padrão Mansão Carlos Costa Pinto, localizado no bairro Vitória em
Salvador/BA executavam serviços de revestimento da fachada quando durante a mon-
tagem do elevador monta carga, acabaram despencando de uma altura aproximada
de vinte metros, o que culminou no óbito imediato de dois dos três operários, sendo
um deles de apenas 17 anos.
42
Ao tomar conhecimento do caso, imediatamente a prefeitura local enviou o se-

cretário responsável pelo desenvolvimento e urbanismo, o qual fazendo as devidas
verificações no banco de dados e demais arquivos da prefeitura identificou que não
havia nenhuma licença, informação, ou qualquer tipo de dado referente aquela obra
externa, determinante para o acidente, e nem para uma segunda obra que ocorria
paralelamente à esta em outra unidade do mesmo condomínio.
Por ser constatado que as obras estavam sendo executadas de forma irregular,
o secretário afirmou que o síndico poderá ser responsabilizado judicialmente pelos
danos. (DOMINGOS, 2019)
Em tempo: Devido à esse acidente ocorrer durante a elaboração e desenvolvi-

mento deste Trabalho de Conclusão de Curso, ainda não se tem o desfecho deste
caso, mas sabe-se que o terceiro operário após a queda sobreviveu e está hospitali-
zado. Uma semana após o acidente, o Ministério Público do Trabalho enviou dois
peritos ao local e ainda irá solicitar os laudos periciais da Superintendência Regional
do Trabalho e da Polícia Técnica. Ainda segundo Domingos (2019), “o Ministério Pú-
blico do Trabalho instaurou um inquérito para apurar as responsabilidades do acidente
e as condições de segurança em que os operários estavam. Para o órgão, adolescen-
tes não podem atuar em obras”.
4.8 A ESTRUTURA DA NORMA ABNT 16.280
Com a Norma em vigor, todas as reformas que modifiquem ou comprometam

a segurança da edificação ou do que há ao seu redor após o prazo decadencial (ven-
cimento da garantia), demandará laudo técnico detalhando as atividades a serem exe-
cutadas, assinado por engenheiro ou arquiteto. E o síndico ou a administradora, ba-
seados no parecer do profissional especializado, poderão autorizar, autorizar com ob-
servações, ou proibir a reforma, caso percebam que ela irá causar risco à edificação
(CAU, 2014).
43
A Norma reuniu uma série de regras que já existiam, seja por legisla-
ção ou por outras normas, criando, na verdade, um compilado de in-
formações. A única novidade é que a norma introduziu a necessidade
de gestão dos documentos por parte do condomínio, os quais emba-
sam as análises de autorização de execução das obras. (OLIVEIRA,
2016)
Do mesmo modo, o modelo de fluxo apresentado na figura 11 orienta o respon-

sável técnico sobre o planejamento necessário em caso de intervenção em uma edi-
ficação para fins de reformas.
Figura 11 – Modelo de fluxo de gestão de reformas em uma edificação.
Fonte: NBR 16.280/2015 (ABNT, 2015)

44
As reformas que devem ser executadas por empresas ou profissionais especi-

alizados ou capacitados, segundo ABNT (2014, p. 2), é “toda alteração nas condições
da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar
ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não sejam ma-
nutenção”.
As empresas capacitadas, segundo a ABNT (2014, p. 2), “é toda organização

ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profis-
sional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado, con-
forme ABNT NBR 5.674/2012 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o sis-
tema de gestão de manutenção”.
Conforme afirma a ABNT (2014, p. 2), a “empresa especializada é toda organi-

zação ou profissional liberal que exerça função na qual são exigidas qualificação e
competência técnica específicas, conforme ABNT NBR 5.674/2012”.
A tabela 1 apresenta as obras de reformas que necessitam de contratação de

profissional, segundo ABNT (2014). É importante lembrar que, algumas reformas tais
como pintura, desde que não seja caracterizado o trabalho em altura, pequenos repa-
ros elétricos ou hidráulicos sem utilização de ferramentas com alto impacto, a coloca-
ção de redes de proteção, rebaixamento de teto com gesso ou substituição do forro
de gesso com características semelhantes ao anterior não necessitam de contratação
de profissional habilitado.

edificações.
(Continua)
Sistema Atividade Responsável
Qualquer reforma para instalação de equipamentos

Empresa
industrializados, com características diferentes das
Equipamentos especializada
previstas originalmente em projeto.
Industrializados
Empresa
Reforma para continuidade de uso do equipamento.
capacitada
45

edificações.
(Continuação)
Qualquer reforma para alteração do sistema ou

adequação para instalação de equipamentos com Empresa
especializada demanda diferente do originalmente especializada
Hidrossanitário projetado
Reforma de dispositivos com manutenção das Empresa

características originais capacitada

Empresa
Prevenção e adequação para instalação de equipamentos com
especializada
combate a demanda diferente do originalmente projetado
incêndio Reforma de dispositivos com manutenção das Empresa
Empresa
adequação para instalação de equipamentos com
Instalações especializada
demanda diferente do originalmente projetado
Elétricas
Empresa
especializada
Instalações de gás demanda diferente do originalmente projetado
Empresa
Dados e especializada
demanda diferente do originalmente projetado
comunicação
Empresa
especializada
Automação demanda diferente do originalmente projetado
46

edificações.
(Continuação)

Empresa
Ar-condicionado, adequação para instalação de equipamentos com
especializada
exaustão, demanda diferente do originalmente projetado
ventilação
A instalação de qualquer componente à edificação, não

previsto no projeto original ou em desacordo com o
Novos componentes manual de uso, operação e manutenção do edifício ou Empresa
à edificação memorial descritivo. especializada
Qualquer obra que implique alteração de áreas da
edificação ou da unidade autônoma
Troca de revestimentos desde que não sejam utilizados

Empresa
marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada
capacitada
do revestimento anterior
Revestimentos
Troca de revestimentos com uso de marteletes ou
Empresa
ferramentas de alto impacto, para retirada do
especializada
revestimento anterior
Qualquer reforma para substituição ou que interfira na Empresa

Impermeabilização
integridade ou na proteção mecânica especializada
Qualquer reforma que interfira na integridade, alteração

Empresa
Vedação de disposição original, retirada ou inserção de novos
especializada
elementos
Qualquer reforma, para alteração do sistema ou

adequação para instalação de esquadrias ou fachada- Empresa
Esquadrias e cortina e seus componentes com especificação diferente especializada
fachada-cortina a originalmente projetada.
Reforma ou substituição de componentes com Empresa

manutenção das características originais capacitada
47

edificações.
(Conclusão)
Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como:

- furos e aberturas;
- alteração de seção de elementos estruturais;
- alteração do carregamento previsto no projeto que im-
plique aumento ou redução de carga;
Empresa
Estrutura - reforços estruturais;
especializada
- recuperação estrutural;
- restauro estrutural;
- alteração de área construída;
- alteração da função ou uso da edificação ou de partes;
- remoção ou acréscimo de paredes.
Fonte: ABNT – NBR 16.280/2015 (2015)
4.8.1 As obrigações das partes envolvidas na Norma
Mostrado os serviços de reforma ou de adequação técnica que demandam ou

não de um profissional, a ABNT (2014), cita as obrigações de cada parte envolvida
nos serviços, devendo esta obrigação ser seguida a fim de garantir maior segurança
e profissionalismo.
4.8.1.1 Profissional habilitado
O profissional ao executar a reforma, além de ter responsabilidade civil sobre

os serviços que executa, responsabilidade pela elaboração de projetos e pela direção
da execução das obras, também deve se atentar para as seguintes obrigações:
Em caso de que a reforma altere ou comprometa sistemas comuns e/ou segu-

rança da edificação, ou o seu redor, estas reformas deverão ser apresentadas à Cons-
trutora ou Incorporadora para análise, se estiver dentro do prazo de garantia. Caso
48
contrário, o profissional habilitado, designado pelo proprietário para efetuar esta aná-
lise, deverá elaborar um laudo técnico acompanhado de recolhimento e apresentação
de ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT (ABNT, 2015).
Prever meios para que o usuário da edificação esteja protegido de eventuais

danos ou prejuízos que sejam provenientes da execução dos serviços de reforma
(ABNT, 2014).
Todos os processos a serem executados deverão estar transcritos de forma

clara e objetiva e atendendo devidamente os regulamentos que são exigidos para a
realização/execução das obras (ABNT, 2015).
Se for aplicável, os serviços de reforma deverão estar devidamente registrados

e aprovados nos órgãos competentes exigidos para o projeto e sua execução (ABNT,
2015).
O profissional deverá garantir que a reforma não irá danificar a continuidade

dos diferentes tipos de manutenção das edificações, após a obra (ABNT, 2014).
4.8.1.1.1 O plano de reforma
A Norma solicita ao profissional que, antes do início da obra de reforma ou de

adequação técnica nas áreas privativas da edificação que venham a afetar a sua es-
trutura, vedação ou quaisquer outros sistemas ou em áreas comuns do condomínio,
seja elaborado o plano de reforma e encaminhado para ciência do responsável legal
da edificação, através de comunicado formal. O plano elaborado deverá apresentar a
descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação
(ABNT, 2014). As condições à serem atendidas pelo plano são as seguintes:
As Normas técnicas e as legislações vigentes relacionadas a realização da obra

deverão ser atendidas (ABNT, 2014).
Segundo a ABNT (2014, p. 4), “quando a obra interferir nos aspectos de segu-
rança e uso da edificação, ações técnicas, legais e emergenciais, cabíveis devem ser
tomadas.”
49
Devem ser previstos meios que garantam durante a execução da obra a segu-
rança da edificação e de seus usuários, bem como manter em pleno funcionamento
todos os sistemas de segurança. Em caso de não ser possível, deverão ser previstos
sistemas alternativos. Os meios previstos deverão garantir a segurança da edificação
e de seus usuários também após a conclusão da obra (ABNT, 2015).
Em nenhum momento deverá ocorrer a obstrução parcial ou temporária das

saídas de emergência. Em casos onde houver a necessidade, as rotas de fuga e saí-
das de emergência deverão ser previstas antes do início da reforma e estarem de
acordo com a NBR 9.077/2011 – Saídas de emergência em edifícios (ABNT, 2015).
Todos os funcionários e insumos que realizarão as obras nos horários de tra-

balho admitidos deverão estar devidamente autorizados à circular nas dependências
da edificação (ABNT, 2014).
Sempre que aplicável, deverão ser apresentados projetos, memoriais descriti-

vos, desenhos e referências técnicas (ABNT, 2014).
Os serviços a serem realizados deverão apresentar escopo.
Para garantir o cumprimento dos requisitos legais e as especificações a serem

elencadas no plano deverá haver controles de validação das condições de terminali-
dade e recebimento das etapas da obra (ABNT, 2014).
Segundo a ABNT (2015), “Se for constatada a alteração do escopo da reforma,

a obra deverá ser imediatamente suspensa e proibido o acesso de materiais e funci-
onários”. A obra só poderá ser retomada após a documentação ser analisada e apro-
vada pelo profissional habilitado e comunicada formalmente ao proprietário, possuidor
ou responsável legal.
As atividades que por ventura propiciem a geração de ruídos deverão ser devi-
damente identificadas indicando os níveis de pressão sonora máxima durante a exe-
cução da reforma (ABNT, 2014).
No caso de utilização de materiais tóxicos, inflamáveis ou combustíveis, estes

deverão ser devidamente identificados (ABNT, 2014).
50
Deverá ser informada a localização e implicações no entorno da reforma

(ABNT, 2014).
A reforma deverá contar com um cronograma (ABNT, 2014).
As empresas, profissionais e funcionários que estejam envolvidos na execução

dos trabalhos deverão estar devidamente identificados no plano (ABNT, 2014).
Segundo a ABNT (2014, p. 3), “a responsabilidade técnica pelo projeto, pela

execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de
forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente”;
Todos os resíduos gerados na obra deverão ser devidamente descartados con-

forme planejamento elaborado, estando de acordo com a legislação vigente (ABNT,
2014);
Deverá ser estabelecido o local para armazenamento tanto dos insumos em-
pregados quanto dos resíduos que forem gerados na obra (ABNT, 2014);
Quando houver aplicação, as reformas executadas deverão implicar tanto so-

bre a NBR 14.037/2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos con-
teúdos, quanto na gestão da manutenção, conforme NBR 5.674/2012 – Manutenção
de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. (ABNT, 2014).
4.8.1.2 Proprietário
O proprietário deverá contratar um profissional para executar a reforma. Este

profissional contratado (arquiteto ou engenheiro) deverá estar devidamente habilitado
para executar tal função, ou seja, ter uma atribuição legal para executar tais serviços.
Segundo Brasil (1966), na Lei Nº 5.194/66 é regulamentado o exercício dos profissio-
nais habilitados à prestação de serviços técnicos em edificações. Desta forma, há ga-
rantias para o proprietário de que os serviços serão prestados dentro do padrão téc-
nico esperado.
51
O plano de reforma elaborado pelo profissional deverá ser entregue pelo pro-
prietário ao responsável legal pela edificação.
Para o planejamento da reforma deverão ser previstos pelo proprietário ou in-

teressado recursos técnicos, materiais, financeiros e humanos. Estes recursos deve-
rão ser capazes de atender às intervenções nos diferentes sistemas da edificação
bem como, fornecer informações e condições para antecipar ou mitigar os riscos.
4.8.1.3 Síndico – Responsável Legal
A norma entende como síndico, todo aquele que é responsável legal pela edi-
ficação. Este responsável legal é o administrador eleito pela Assembleia Geral dos
Condôminos e deve manter a ordem e a segurança zelando pela manutenção e inte-
gridade das edificações que compõem o condomínio, incluindo obras nas áreas priva-
tivas. Importante ressaltar que, segundo a ABNT (2015), “será de responsabilidade
do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade a realização da re-
forma, e não do síndico, quando a obra for em espaço privativo”.
As obrigações do responsável legal, para melhor entendimento, serão divididas

em períodos denominados como antes, durante e após os serviços de reforma.
4.8.1.3.1 Responsabilidades antes de início da reforma
O responsável deverá disponibilizar o teor de convenção e regimento interno,

em caso de condomínio (ABNT, 2015).
Solicitar a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação

obedecendo as normas vigentes (ABNT, 2014).
Segundo a ABNT (2015, p. 2), “receber as documentações ou propostas de

reforma com a constituição de profissional habilitado”.
52
Ainda segundo a ABNT (2015, p. 4), “autorizar a entrada de insumos e pessoas

contratadas para realização dos serviços de reforma na edificação somente após o
atendimento a todos os requisitos do plano de reforma”.
Deverá estar sempre gerando a conversação e disseminação entre os demais

usuários sobre as obras de reforma aprovadas na edificação (ABNT, 2014).
4.8.1.3.2 Responsabilidades durante a reforma
Durante a execução da reforma o responsável legal pode a qualquer momento

requerer informações para o profissional habilitado, responsável pela execução da
obra, sobre a execução dos serviços com relação ao atendimento do plano de reforma
(ABNT, 2015).
Ao identificar qualquer risco iminente para a edificação e seu entorno ou seus

usuários, o responsável legal poderá tomar ações necessárias a fim de sanar este
problema. (ABNT, 2015).
4.8.1.3.3 Responsabilidades após as obras de reforma
Segundo ABNT (2015 p. 3), “receber o termo de encerramento das obras con-
forme plano aprovado elaborado pelo executante e seu profissional habilitado, e o
manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14.037/2014.
Cancelar todas as autorizações para entrada e circulação de insumos ou pres-

tadores de serviço da obra (ABNT, 2014).
Arquivar toda a documentação proveniente da reforma, incluindo o termo de

encerramento das obras emitido pelo executante (ABNT, 2014).
53
4.8.1.3.4 Responsabilidades Civil e Criminal
Conjuntamente, as responsabilidades do síndico descritas na Norma Brasileira

visam apenas as reformas e manutenções, não obstante é necessário reforçar que há
outras responsabilidades para o síndico, previstas no Código Civil Brasileiro em seu
art. 1.348 que em face de eventuais fatos ilícitos ou acidentes que venham a acontecer
no âmbito do condomínio sob pena de que ele, pessoa física, responda perante o
Poder Judiciário.
Dentre todas as responsabilidades civis constante no art. 1.348, o foco deste

trabalho está no inciso V, que diz respeito as responsabilidades em manutenções que
visem a conservação e a guarda das partes comuns e o cuidado para com os serviços
prestados. Isso significa que, se por ventura o síndico não efetuar ou não efetuar de
maneira correta a manutenção preventiva de uma escada, por exemplo, e por conta
disto ocorrer um acidente que cause lesões corporais em uma pessoa, este poderá
responder civilmente pelo sinistro, podendo ser obrigado a reparar o dano, mediante
indenização (patrimonial e/ou extra patrimonial).
Da mesma forma, é importante mencionar que a manutenção ou a obra reali-

zada por empresa terceirizada, que cause um sinistro no condomínio será de respon-
sabilidade civil compartilhada entre a empresa, o próprio condomínio e o síndico, haja
vista que a culpa para o último, se deve pela ausência de fiscalização ou pela equivo-
cada escolha da empresa prestadora de serviços.
Em suma, é importante que o síndico tenha o cuidado de se inteirar de suas

atribuições legais.
54
4.9 A APLICAÇÃO DA NORMA NA PRÁTICA
A despeito da Norma mencionar ser obrigação do condômino informar ao sín-

dico sobre toda e qualquer reforma, deste modo verificaremos se na prática isso
ocorre de fato, pois acredita-se que em muitos condomínios os proprietários entendem
que, por se tratar de uma unidade privativa, estão isentos de efetuar as alterações que
julgarem apropriadas no espaço, sem o conhecimento de que mesmo pequenas alte-
rações podem causar impacto na estrutura.
55
5 ESTUDO DE CASO
A fim de cumprir com os objetivos propostos, foi aplicado um questionário à

nove representantes de vinte e sete condomínios edilícios da cidade de Mogi das Cru-
zes, sendo alguns destes responsáveis por mais de um condomínio, bem como um
questionário online à noventa e um condôminos de diversas regiões, sendo esta mai-
oria pertencente à Região Metropolitana de São Paulo. Insta salientar que, o número
de empreendimentos pesquisados e condôminos participantes corre tanto do que foi
possível atingir no intervalo do período de aplicação destes questionários, que ocor-
reram entre os meses de fevereiro a abril de 2019, quanto pela disponibilidade, para
o caso dos representantes dos condomínios e do alcance nas redes sociais, para o
caso do questionário online.
5.1 Dados gerais dos condomínios
Inicialmente trataremos apenas dos condomínios representados pelos que par-

ticiparam pessoalmente deste estudo de caso, sejam estes síndicos(as) em exercício
ou administradores(as), ambos na qualidade de representantes. A figura 12 exibe o
gráfico que mostra o percentual dos entrevistados na pesquisa, separados por grupo.
Figura 12 – Grupos de entrevistados na pesquisa.
Administrador(a)
22%
Síndicos(as) em
exercício
78%
56
Dos vinte e sete condomínios apresentados neste estudo de caso, dezenove

se tratavam de condomínios exclusivamente de apartamentos e oito condomínios se
tratavam exclusivamente de casas.
Tendo em vista que, a realização do questionário na ausência dos autores

deste, poderia causar dúvidas nos entrevistados, optou-se pela coleta de todos os
dados das entrevistas de forma presencial. O modelo de questionário aplicado encon-
tra-se disponível no Anexo A deste trabalho.
De acordo com dados oficiais obtidos junto à Secretaria Municipal de Planeja-

mento e Urbanismo, disponível no Anexo B deste trabalho, entre os anos de 2000 e
2018, foram aprovados pela prefeitura de Mogi das Cruzes novecentos e cinco con-
domínios de apartamentos ou casas. Tem-se dentro da amostra da pesquisa vinte e
dois condomínios no período de 2000 a 2018, num total de vinte e sete pesquisados,
o que corresponde à 2,43% do total informado pela Secretaria de Planejamento e
Urbanismo. Assim sendo, entende-se que este estudo não é questionável, dado que
ele foi desenvolvido envolvendo-se empreendimentos de diversas construtoras, em
diferentes localizações, com diferentes tipologias e padrão de preço de mercado.
Na Tabela 2 é possível visualizar a distribuição da quantidade de condomínios

entrevistados, separados pelos bairros de Mogi das Cruzes. Observa-se tanto a pre-
sença de bairros que possuem um alto valor de custo por metro quadrado, como são
os casos do Alto do Ipiranga, Centro e Mogilar, quanto por bairros que possuem um
menor custo por metro quadrado, casos dos bairros Jardim Esperança e Parque Mo-
rumbi.
57
Tabela 2 – Quantidade de condomínios por bairro.
Bairro Quantidade (cond.) Percentual
Alto do Ipiranga 5 18,52%

Centro 3 11,11%
Mogilar 3 11,11%
Parque Santana 3 11,11%
Jardim Universo 2 7,41%
Mogi Moderno 2 7,41%
Vila Oliveira 2 7,41%
Biritiba Ússu 1 3,70%
Jardim Esperança 1 3,70%
Jardim Rubi 1 3,70%
Parque Morumbi 1 3,70%
Vila Lavínia 1 3,70%
Vila Moraes 1 3,70%
Vila Partênio 1 3,70%
Na Tabela 3 é exibida a quantidade de condomínios entrevistados em relação

à sua faixa de idade. Neste caso, os entrevistados foram orientados a registrar a data
da entrega da primeira etapa para os casos em que o condomínio tenha sido entregue
em mais de uma etapa.
Tabela 3 – Distribuição da idade dos condomínios.
Idade dos condomínios Quantidade (cond.) Percentual
Até 5 anos 5 18,52%

Entre 6 e 10 anos 8 29,63%
Entre 11 e 15 anos 4 14,81%
Entre 16 e 20 anos 6 22,22%
Entre 21 e 25 anos 3 11,11%
Mais de 25 anos 1 3,70%
Na tabela 4 é apresentada a quantidade de UR- Unidades Residenciais por

condomínios entrevistados, não havendo distinção entre condomínios de apartamen-
tos ou de casas.
58
Tabela 4 – Quantidade de unidades residenciais nos condomínios.
Quantidade de UR's por condomínio Quantidade (cond.) Percentual
Até 15 7 25,93%
Entre 16 e 50 8 29,63%
Entre 51 e 100 6 22,22%
Entre 101 e 150 1 3,70%
Entre 151 e 200 4 14,81%
Mais de 200 1 3,70%
A figura 13 exibe, através de um gráfico a distribuição de áreas das unidades

residenciais dos condomínios entrevistados. Cabe salientar que, a totalidade dos con-
domínios apresentada no gráfico é maior que a totalidade de condomínios entrevista-
dos pois há condomínios que possuem unidades residenciais com duas ou mais
opções de área.
Figura 13 – Distribuição por grupos de áreas das unidades residenciais dos

condomínios entrevistados.
12
Entre 71 e 100 m²
Número de Condomínios
10
Entre 51 e 70 m² Entre 101 e 150
m²
8
6
Entre 151 e 200
Até 50 m² m²
4
Mais de 200 m²
As Tabelas 5 e 6 apontam respectivamente a classificação de grupos de quan-

tidade de UR por condomínio e de grupos de área privativa das UR, por bairro da
cidade de Mogi das Cruzes.
59
Tabela 5 – Grupo de quantidades de UR por condomínio nos bairros.
Entre 16 Entre 51 Entre 101 Entre 151 Mais de

Bairro Até 15
e 50 e 100 e 150 e 200 200
Alto do Ipiranga 1 2 1 0 1 0
Centro 0 0 3 0 0 0
Mogilar 1 0 0 0 2 0
Parque Santana 1 0 0 1 1 0
Mogi Moderno 0 1 1 0 0 0
Vila Oliveira 2 0 0 0 0 0
Biritiba Ússu 0 1 0 0 0 0
Jardim Esperança 0 0 1 0 0 0
Jardim Rubi 0 0 0 0 0 1
Jardim Universo 1 1 0 0 0 0
Parque Morumbi 0 1 0 0 0 0
Vila Lavínia 1 0 0 0 0 0
Vila Moraes 0 1 0 0 0 0
Vila Partênio 0 1 0 0 0 0
Tabela 6 – Grupo de áreas de cada UR por bairro.
Entre 51 Entre 71 Entre 101 Entre 151 Mais de

Bairro Até 50 m²
e 70 m² e 100 m² e 150 m² e 200 m² 200 m²
Alto do Ipiranga 2 1 2 3 1 0
Centro 0 2 3 0 0 0
Mogilar 1 1 1 1 0 0
Parque Santana 1 2 1 1 0 0
Mogi Moderno 0 0 1 1 0 1
Vila Oliveira 0 0 1 1 0 0
Biritiba Ússu 0 0 0 0 1 0
Jardim Esperança 0 1 0 0 0 0
Jardim Rubi 0 0 0 0 0 1
Jardim Universo 0 1 1 0 0 0
Parque Morumbi 0 0 1 0 0 0
Vila Lavínia 0 0 1 0 0 0
Vila Moraes 0 0 0 0 0 1
Vila Partênio 0 0 0 0 1 0
60
A partir da análise das tabelas é possível verificar que os condomínios com

maior quantidade de unidades residenciais e com menor área privativa tendem a estar
localizados em bairros de maior valor de mercado, casos do Alto do Ipiranga e Mogilar.
Neste trabalho, a classificação proposta para o enquadramento econômico em

classe de cada condomínio, quanto ao valor de mercado para venda de uma de suas
unidades residências é apresentada na Tabela 7. Para este enquadramento consi-
dera-se que o valor de uma unidade residencial pode ter variação até mesmo dentro
do mesmo condomínio de acordo com variáveis diversas como por exemplo nos con-
domínios verticais, a altura do pavimento ou sua posição em planta. No questionário
foi solicitado que o entrevistado informasse um limite superior de valor de mercado,
ou seja, o quanto custaria a unidade mais cara daquele condomínio, bem como um
limite inferior, ou seja, qual seria o menor valor de venda de uma unidade no mesmo
condomínio. Assim, através do cálculo da média aritmética entre os dois valores en-
quadrou-se os condomínios nas seguintes classes.
Tabela 7 – Classificação dos condomínios quanto o valor médio de mercado

das UR dos empreendimentos.
Valor médio de Mercado

Classe Econômica
Limite Inferior Limite Superior
A R$ 750.000,00 -
B R$ 230.000,00 R$ 750.000,00
C - R$ 230.000,00
Determinou-se como enquadramento econômico para os condomínios de

classe “C”, aqueles que possuem valor de mercado de suas unidades, de acordo com
a resposta por parte do entrevistado, inferior a R$ 230.000,00. Para os condomínios
enquadrados economicamente como classe “B” considerou-se valor igual ou superior
a R$ 230.000,00 e inferior a R$ 750.000,00. E por fim, determinou-se como classe “A”
aquelas unidades residenciais em que o valor médio de mercado seja superior à R$
750.000,00.
61
A Figura 14 exibe o gráfico com a distribuição das classes de edificação con-

forme a Tabela 7.
Figura 14 – Distribuição de classificação da edificação quanto ao valor médio

de mercado das UR dos empreendimentos.
Classe C Classe A
15% 11%
Classe B
74%
Utilizando como base o critério adotado na Tabela 7, três condomínios se en-

quadram economicamente como Classe “A”, vinte como Classe “B” e quatro como
Classe “C”. Importante lembrar que, a quantidade total de condomínios participantes
não deve pressupor a mesma quantidade de entrevistados, haja vista que há admi-
nistradores(as) que são responsáveis por mais de um condomínio, sendo possível que
este administre condomínios em classes econômicas distintas.
Durante a entrevista, foi solicitado aos representantes dos condomínios que

indicassem os ambientes disponíveis em suas áreas comuns. Na Figura 15 observa-
se um gráfico com o resultado que apresenta o percentual de condomínios em relação
as suas respectivas áreas comuns.
62
Figura 15 – Ambientes das áreas comuns disponíveis nos condomínios

entrevistados.
Sala de computadores
Cinema
Sauna
Sala de estudos/reunião
Brinquedoteca
Academia
Parque infantil
Salão de jogos
Piscina
Salão de festas infantil
Salão de festas adulto
Quadra de esportes
Churrasqueira
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Feito isto, os representantes dos condomínios foram solicitados à responderem

oralmente ao questionário disponível no Apêndice A. Insta salientar que, a fim de as-
segurar que não haja nenhum tipo de perda na qualidade das respostas orais e para
maior segurança de ambas as partes, todas as entrevistas foram gravadas em mídia
de áudio e protegidas por um termo de consentimento disponível no Apêndice D. Cabe
ressaltar que, as perguntas variam para cada entrevistado, sendo que esta variação
das perguntas seguintes é determinada pelas respostas apontadas pelos mesmos, na
pesquisa. Este fluxograma contendo a orientação para cada pergunta está disponível
no Apêndice B.
A Figura 16 apresenta um gráfico com o percentual das respostas dos entre-

vistados em relação ao conhecimento das suas responsabilidades especificamente
sobre as reformas nos condomínios.
63
Figura 16 – Conhecimento das responsabilidades sobre as reformas.
Não, desconhece.
22%
Sim, satisfatoriamente.
45%
Sim, superficialmente.
33%
De todos os nove entrevistados, quatro (44,44%) responderam que conhecem

satisfatoriamente suas responsabilidades, enquanto que apenas três (33,33%) men-
cionaram conhecer superficialmente suas responsabilidades frente à uma reforma.
A fim de se obter um resultado mais satisfatório, foi perguntado a estes que

responderam positivamente conhecerem suas responsabilidades frente à uma re-
forma, quais seriam estas responsabilidades. A tabela 8 descreve estes resultados.
Tabela 8 – Responsabilidade mencionada pelos entrevistados frente à uma

reforma ou manutenção.
Respostas Quantidade Percentual
Comparar o executado com o descrito na ART/RRT 3 33,33%

Fiscalizar a obra 3 33,33%
Responsabilidade Civil e Criminal 2 22,22%
Controle da entrada de materiais 1 11,11%
Reforma na parte estrutural 1 11,11%
Relatório fotográfico da obra 1 11,11%
Observa-se que, entre os representantes entrevistados, a maioria sabe sobre

a sua responsabilidade em fiscalizar a obra, bem como comparar o que está sendo
executado com o que é descrito em uma ART ou RRT, seguido pelo conhecimento de
sua responsabilidade Civil e Criminal perante à uma reforma. Interessante destacar
que, a resposta sobre “Reforma na parte estrutural” diz respeito ao representante que
64
mencionou apenas ter responsabilidade frente às obras em partes estruturais, mas

não sobre as demais. Importante lembrar que, os entrevistados poderiam mencionar
mais de uma resposta.
A figura 17 apresenta um gráfico com o percentual das respostas dos entrevis-

tados que afirmaram possuir um Plano de Manutenção para o condomínio. Por se
tratar de condomínio, considerou-se a quantidade de condomínios e não a de repre-
sentantes, para este gráfico.
Figura 17 – Existência de Plano de Manutenção para o condomínio.
Não
7%
Sim
93%
Percebe-se que, dois (7,41%) dos vinte e sete condomínios não possuem um
plano de manutenção. Para estes que responderam negativamente, foi questionado
de qual forma são planejadas as manutenções preventivas. Brevemente os entrevis-
tados responderam que são feitas conforme demanda ou através de vistoria realizada.
Importante também discorrer sobre os que responderam positivamente. Des-

tes, alguns entrevistados mencionaram seguir desde planos de manutenção semanais
até semestrais exigidos pela administradora e outros que deixavam a elaboração do
plano sobre responsabilidade do zelador.
A figura 18 mostra as respostas dos entrevistados quando perguntados se se-

guem as manutenções sugeridas no manual deixado pela construtora.
65
Figura 18 – Seguimento do manual da construtora, pelo condomínio.
Não
15%
Sim
85%
Observa-se que, quatro (14,81%) condomínios não seguem o manual deixado

pela construtora. Destes, a maioria justificou não utilizar o manual devido a não exis-
tência da construtora, o que claramente não é uma justificativa plausível, afinal apesar
da construtora não existir, entende-se que todas as exigências deixadas no manual
foram elaboradas com bases em Normas Técnicas e estas permanecem em vigor.
Isto demonstra uma tendência dos responsáveis por estes condomínios não terem
conhecimento técnico no que diz respeito às Normas Técnicas que devem ser segui-
das.
A figura 19 apresenta um gráfico indicando o percentual de condomínios que

receberam visitas de algum tipo de órgão fiscalizador da construção civil, desde sua
entrega até a data da entrevista. Insta salientar que, para os representantes que dis-
seram não serem moradores do condomínio que administram desde a sua entrega ou
aqueles que disseram não o administrar, também desde a sua entrega, foram orien-
tados a responder pelo maior período, seja este o de administração ou o de moradia.
66
Figura 19 – Percentual de condomínios que tiveram a visita de órgãos

fiscalizadores da construção civil.
Não
7%
Sim
93%
Nota-se que, apesar de apenas dois (7,41%) dos entrevistados afirmarem não
ter recebido visitas de algum órgão fiscalizador da construção civil é importante
verificar também os que responderam positivamente, a fim de conhecer quais órgãos
da construção civil visitaram os condomínios. Para isso, a figura 20 traz um gráfico
contendo os órgãos fiscalizadores que visitaram pelo menos uma vez o condomínio.
Figura 20 – Órgãos fiscalizadores da construção civil que visitaram o

condomínio.
20 Corpo de
18 Bombeiros
Número de Condomínios
16
14
12
10
8
Defesa Civil
6
4
Secretaria da Vigiliância
2 Prefeitura Creci-SP Sanitária
0
Nota-se que, dentre as respostas, a grande maioria menciona o Corpo de Bom-

beiros muito por conta do Auto de Vistoria, em seguida a Defesa Civil é mencionada
devido à algum incidente ou acidente que tenha motivado esta visita ao local. Destaca-
67
se dentre as respostas a visita do CRECI-SP que é o Conselho Regional de Fiscali-

zação do Corretor de Imóveis do Estado de São Paulo. De acordo com o entrevistado,
o Conselho esteve no condomínio logo após a entrega do mesmo, a fim de verificar
se os corretores que atuavam no local estavam devidamente registrados. Curioso per-
ceber que nenhum dos entrevistados citou o CREA-SP, mesmo quando os autores
perguntavam sobre este, a resposta era unânime e de forma negativa. É preocupante
pois, com os resultados apresentados até este momento já é possível verificar que há
uma necessidade de se fiscalizar, seja para instruir de forma correta os responsáveis
ou apenas para acompanhar in loco o que está sendo feito.
A figura 21 apresenta um gráfico que demonstra o percentual de condomínios

que possuem uma consultoria técnica de algum profissional da área para os casos
que sejam necessários seu acompanhamento em alguma obra dentro do condomínio
ou para análise de documentação técnica e demais serviços da Construção Civil.
Figura 21 – Percentual de condomínios que possuem consultoria técnica de

profissional da área.
Não
19%
Sim
81%
De acordo com o gráfico acima, vinte e dois (81,48%) condomínios contam com
a consultoria técnica de algum profissional da área para prestação de serviços. É in-
teressante analisar mais detalhadamente os que responderam positivamente, pois há
representante que solicita a consultoria apenas em casos de serviços mais técnicos
ou complexos, ou seja, apenas para grandes obras onde percebe-se que a obra po-
derá afetar estruturalmente o prédio, dispensando a consultoria para os casos de ser-
viços mais simples. Há também o caso interessante de um representante que afirmou
possuir dentro do próprio empreendimento uma comissão de engenheiros condômi-
nos que fazem uma parceria a fim de colaborar no condomínio.
68
5.2 Dados gerais dos condôminos.
A partir deste ponto analisaremos os dados obtidos através do questionário on-

line, disponível como Apêndice C deste trabalho. Cabe ressaltar que, as perguntas
variam para cada condômino, sendo que esta variação das perguntas seguintes é
determinada pelas respostas apontadas pelos mesmos, na pesquisa.
Inicialmente, a tabela 9 nos apresenta o percentual dos condôminos, dividindo-

os por região, conforme os dados a seguir.
Tabela 9 – Percentual das regiões onde foi respondido o formulário.
Respostas Quantidade (cond.) Percentual
Alto Tietê 69 75,82%

Outras Regiões 22 24,18%
Apesar de inicialmente parecer que as regiões estão divididas em macro regi-

ões (Alto Tietê e outras regiões), optou-se por ser desta forma, pois os municípios que
compõem o grupo denominado “outras regiões” abrangem cidades de regiões distin-
tas do Brasil, como por exemplo Curitiba e Recife, e também diferentes regiões dentro
do estado de São Paulo, como é caso de condôminos da região de Campinas ou de
Lins, sendo assim, observando por este ponto de vista a forma de distribuição esco-
lhida deixa de ser macro para se tornar micro regiões. Insta salientar que, o foco deste
trabalho é também analisar, com maior precisão, os dados da região dos autores.
Posto isto, verifica-se que a tabela 9, apresenta sessenta e nove (75,82%), condômi-
nos da região do Alto Tietê. Para esta região, os municípios participantes fo-
ram: Arujá, Biritiba- Mirim, Ferraz de Vasconcelos, Guararema, Itaquaquece-
tuba, Mogi das Cruzes, Poá, Salesópolis, Santa Isabel e Suzano, todos pertencentes
ao estado de São Paulo.
A tabela 10 apresenta a separação dos condômino, por tipo de condomínio.

69
Tabela 10 – Tipo de condomínio em que o condômino reside.
Edifício 67 73,63%
Casa 24 26,37%
Verifica-se que, sessenta e sete (73,63%) dos condôminos residem em condo-

mínios de edifício e apenas vinte e quatro (26,37%) residem em condomínios de ca-
sas.
A fim de aprimorar a pesquisa, verificou-se quantos destes condôminos já rea-

lizaram algum tipo de reforma em seu imóvel, independentemente do tipo de condo-
mínio. Sendo assim, a figura 22 nos mostra através de gráfico o resultado obtido.
Figura 22 – Percentual dos que disseram ter realizado alguma reforma em sua
unidade residencial.
Não
47%
Sim
53%
A figura 22 aponta que, quarenta e oito (52,75%) dos entrevistados, já realizou

alguma reforma, enquanto que quarenta e três (47,25%) ainda não realizou nenhum
tipo de reforma em sua unidade residencial. Utilizando os dados obtidos na tabela 10
e na figura 22, procurou-se fazer uma correlação entre os tipos de condomínios e os
que afirmaram terem feito algum tipo de reforma, para tanto, a tabela 11 nos apresenta
esta correlação.
70
Tabela 11 – Percentual dos condôminos que afirmaram ter feito alguma

reforma, separados por tipo de condomínio.
Quantidade de Quantidade que afirmou ter

Tipo de Condomínio Percentual
residentes feito alguma reforma
Edifício 67 32 47,76%
Casa 24 16 66,67%
Conforme a tabela 11 mostra, percebe-se que há uma tendência em ter mais

reformas em condomínios do tipo casa.
Importante destacar que, a partir deste momento trataremos como “profissio-

nais da área”, aqueles que a NBR 16.280/2015 considera como apto à contratação
para execução de um serviço de reforma ou manutenção,
Para os condôminos que ainda não fizeram nenhum tipo de reforma em sua
unidade residencial, foi perguntando se estes contratariam um profissional da área
para fazer o acompanhamento de sua obra. A figura 23 apresenta o percentual de
respostas.

que ainda não fizeram nenhuma reforma em sua residência.
Não
7%
Sim
93%
Nota-se que quarenta (93,02%) condôminos afirmaram que contratariam um

profissional da área para a sua obra, seja por questão de segurança, ou por este ter
mais conhecimento da área. Importante também destacar que, os três (6,98%) con-
71
dôminos justificaram não contratar um profissional devido às suas condições financei-

ras ou por pressupor um acréscimo que julgam desnecessário ou por já pertencerem
ao grupo de profissionais da área e por isso não veem a necessidade.
Posto isto, a próxima pergunta se restringe apenas aos que afirmaram ter feito
alguma reforma em sua unidade residencial. A figura 24 aponta através de gráfico, o
resultado do percentual de contratação de um profissional da área para acompanha-
mento do escopo de reforma.

que fizeram algum tipo de reforma em sua residência.
Não
48%
Sim
52%
A figura 24 aponta que vinte e cinco (52,08%) dos condôminos, disseram ter
contratado um profissional da área para acompanhamento da reforma. Percebe-se
que, vinte e três (47,92%) dos que disseram que não contrataram um profissional para
a reforma de sua residência, também alegaram que está recusa se deu por conta das
suas condições financeiras, onde estes julgaram que a contratação poderia acrescer
os custos de sua reforma ou por estes já pertencerem ao grupo de profissionais da
área e por isso não veem a necessidade.
72
6 RESULTADOS E DISCUSSÕES
Após a conclusão do levantamento referente aos dados gerais dos vinte e sete
condomínios representados na entrevista pelo nove síndicos(as) em exercício ou ad-
ministradores(as) e das respostas dos noventa e um participantes na qualidade de
condôminos, faz-se necessário conhecer o comportamento destes perante a normati-
zação brasileira, em específico à NBR 16.280/2015, objetivo deste trabalho.
Inicialmente, apenas para os representantes, foi perguntado em quais sistemas

dentro do condomínio há maiores incidências em caso de reformas. A Tabela 12 apre-
senta os resultados quanto a incidência de reformas nos sistemas, definidos a partir
do anexo A da NBR 16.280/2015. Nele é definido as atividades envolvidas e qual o
tipo de responsável técnico exigido para as reformas.
Tabela 12 – Sistemas reformados nas UR dos condomínios entrevistados.
Sistema Reformado Quantidade (cond.) Percentual

Instalações elétricas 16 59,26%
Impermeabilização 13 48,15%
Hidrossanitário 12 44,44%
Prevenção e combate à incêndio 10 37,04%
Ar-condicionado, ventilação e exaustão 9 33,33%
Revestimento 9 33,33%
Equipamentos industrializados 6 22,22%
Esquadrias e fachada-cortina 6 22,22%
Instalações de gás 6 22,22%
Dados e comunicação 4 14,81%
Automação 3 11,11%
Estrutura 3 11,11%
Novos componentes à edificação 0 0,00%
Vedação 0 0,00%
Nota-se que, o sistema mais submetido a reformas pelos moradores é a troca

ou manutenção das instalações elétricas na unidade, seguido por serviços de imper-
meabilização.
73
Importante também destacar que, quase todos os representantes não soube-

ram como identificar quais as nomenclaturas técnicas para as possíveis intervenções
de reformas e, portanto, não sabiam responder com exatidão se vieram a ocorrer.
Casos das reformas de “equipamentos industrializados”, “dados e comunicação” e de
“novos componentes à edificação” das unidades residenciais, assim classificadas na
NBR 16.280/2015. De certa forma, isto acabou por comprometer a confiabilidade das
respostas da tabela 12.
As perguntas a seguir também variam para cada entrevistado, sendo sua vari-
ação determinada pelas respostas dos mesmos, e para efeito de comparação de re-
sultados, algumas das perguntas a seguir foram feitas tanto para os representantes
quanto para os condôminos.
Primeiramente os representantes responderam quanto ao seu conhecimento a

respeito de Normas Técnicas que devem ser aplicadas no condomínio em caso de
reformas ou manutenções, a figura 25 demonstra o percentual de conhecimento de
cada representante.
Figura 25 – Conhecimento dos entrevistados sobre Normas Técnicas.
Não, desconheço.
22%
Sim, totalmente
0%
Sim,
superficialmente
78%
Observa-se que, dois (22,22%) dos representantes não conhecem nenhum tipo
de Norma Técnica, ou seja, pressupõem-se que não saibam da existência da NBR
16.280/2015 em específico. Outro destaque a ser feito é com relação a opção destes
responderem que conhecem “totalmente” sobre Normas Técnicas, ou pelo menos,
que tem segurança em afirmar quais são necessárias obedecer em uma reforma, e
74
nenhum dos representantes sentiu-se seguro em responder desta forma, alegando

não terem conhecimento suficiente para tal.
A partir deste ponto, as perguntas serão direcionadas apenas àqueles que res-
ponderam ter conhecimento, pelo menos superficialmente, sobre alguma Norma Téc-
nica. A figura 26 demonstra o percentual de conhecimento sobre a NBR 16.280/2015.
Figura 26 – Conhecimento dos entrevistados sobre a NBR 16.280/2015.
Não, desconheço.
14%
Sim, superficialmente
86%
Nota-se que, destes que responderam, seis (85,71%) afirmaram conhecer a

NBR 16.280/2015 e apenas um entrevistado citou não ter conhecimento desta Norma,
no entanto, citou a NBR 15.575/2013 - Desempenho de edificações habitacionais
como Norma.
Para estes que responderam conhecer sobre a NBR 16.280/2015 foi pergun-
tado por quanto tempo à aplicam em seu condomínio, e a tabela 13 mostra através de
gráfico, as respostas obtidas.
Tabela 13 – Período inicial de aplicação da NBR 16.280/2015 no condomínio.
Anos Quantidade Percentual
1 3 50,00%
2 1 16,67%
3 1 16,67%
4 1 16,67%
5 0 0,00%
75
Nota-se que, metade dos que responderam conhecer sobre a NBR

16.280/2015 aplicam ela em seus respectivos condomínios à pelo menos um ano.
Curioso constatar que, apesar da norma possuir cinco anos, nenhum condomínio en-
trevistado fazia sua aplicação em seu primeiro ano de publicação, porém imagina-se
que já seguiam algum tipo de cartilha de segurança, haja vista que, segundo Oliveira
(2016), responsável pela elaboração do texto base, “a norma propriamente dita, reuniu
uma série de regras que já existiam, seja por legislação ou por outras normas, criando,
na verdade, um compilado de informações”. Sendo assim, mesmo que o condomínio
de fato afirme seguir a NBR 16.280/2015 no máximo há quatro anos, entende-se que
este já obedecia à regras que futuramente integraram a Norma.
Analisando os condôminos, a figura 27 demonstra o percentual dos que tem

conhecimento sobre a NBR 16.280/2015.
Figura 27 – Conhecimento dos condôminos sobre a NBR 16.280/2015.
Sim
32%
Não
68%
Nota-se que, apenas vinte e nove (31,87%), dos noventa e um condôminos,

afirmaram conhecer a NBR 16.280/2015.
Para os que responderam ter conhecimento sobre a NBR 16.280/2015, pergun-

tou-se, por qual meio de comunicação a conheceram. Para tanto, a tabela 14 apre-
senta os resultados.
76
Tabela 14 – Meios de comunicação que levou a NBR 16.280/2015 à

conhecimento dos condôminos.
Instituição de ensino 10 34,48%

Profissional da área 10 34,48%
Internet 9 31,03%
Percebe-se que, há uma tendência para afirmar que o condômino tem conhe-
cimento sobre a NBR 16.280/2015 desde que este faça parte de alguma instituição de
ensino (escolas técnicas, faculdades e universidades) ou que este seja um profissional
da área. Curioso destacar também que, o único meio de comunicação, de fato, citado
pelos condôminos, é a internet, quando neste caso esperava-se a menção de outros
meios, tais como: televisão, rádio, jornal impresso, etc.
A Figura 28 apresenta um gráfico com o percentual de conhecimento dos en-

trevistados sobre ART ou RRT
Figura 28 – Conhecimento dos entrevistados sobre ART ou RRT
Não, desconheço
11%
Sim, satisfatoriamente
33%
Sim, superficialmente
56%
Dos entrevistados, um (11,11%) afirmou não conhecer uma ART ou RRT, en-
quanto que três (33,33%) afirmaram conhecer satisfatoriamente e cinco (55,56%) dis-
seram conhecer superficialmente.
77
Para os representantes que afirmaram conhecer uma ART ou RRT, seja super-
ficialmente ou satisfatoriamente, foi perguntado se fazem o comparativo entre o que
está descrito na ART ou RRT com o que está sendo executado.
A figura 29 mostra o gráfico com os resultados.
Figura 29 – Representantes que fazem o comparativo entre executado

e o descrito na ART ou RRT
Não
13%
Sim
87%
Percebe-se que entre os que conhecem uma ART ou uma RRT fazer a compa-
ração entre o executado e o descrito é quase uma condição sine qua non, seja por
exigência da administração do condomínio ou por fazer parte do manual de procedi-
mentos do condomínio. Ainda tratando destes que fazem o comparativo, alguns com-
plementaram suas respostas informando deixar sob a tutela do zelador esta atividade,
enquanto outros informaram não ter um controle de que todas as ART’s ou RRT’s são
analisadas.
Para os condôminos, analisou-se apenas os vinte e cinco que responderam ter

contratado um profissional da área para execução dos serviços de reforma em sua
unidade residencial, a tabela 15 nos mostra o percentual de profissionais que forne-
ceram ao condômino uma ART ou RRT, referente aos trabalhos executados.
78
Tabela 15 – Percentual dos profissionais que forneceram a ART ou RRT

referente aos trabalhos executados.
Sim 18 72,00%
Não 7 28,00%
Nota-se que, dezoito (72,00%) dos condôminos, afirmaram que o profissional

da área forneceu a ART ou RRT, referente aos trabalhos executados.
Analisando os dados gráficos das figuras 28 e 29 e os contidos na tabela 15 é

possível concluir que, se 72,00% dos profissionais entregam a ART ou RRT ao con-
dômino, e dos síndicos entrevistados, 88,89% no mínimo conhecem uma ART ou RRT
sendo que destes, 87,50% fazem o comparativo, então há de se considerar que é
necessário que haja uma fiscalização maior com os profissionais que executam os
trabalhos sem a devida elaboração de uma ART ou RRT, pois a Norma é clara quando
exige responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das
obras, e se por ventura estes números não sofrerem alteração seguramente a tendên-
cia é de que sempre que um profissional emitir uma ART ou RRT haverá um síndico
ou administrador que tem conhecimento e saberá fazer o comparativo entre o execu-
tado e o descrito.
A figura 30 apresenta um gráfico contendo as respostas dos entrevistados

quanto ao seu conhecimento da exigência de um plano de reformas da unidade resi-
dencial.
79
Figura 30 – Conhecimento do Plano de Reforma pelos entrevistados.
Não
43% Sim
57%
Nota-se que, a situação do conhecimento da exigência de um plano de refor-

mas é um pouco mais crítica do que a de conhecimento da ART ou RRT, pois dos
nove entrevistados, apenas quatro (57,14%) tem conhecimento da exigência de um
plano de reformas.
Importante ressaltar que, pelo menos dois entrevistados que responderam po-
sitivamente, mencionaram dar margem à uma flexibilidade maior no momento da ela-
boração e aprovação do plano de reformas, pois imaginam haver muita burocracia
neste trâmite, dando-se à entender que estes, em tese, apesar de conhecerem a
Norma e saberem sobre o plano de reformas, deixam de lado esta exigência.
Para o caso dos condôminos, considera-se apenas os que já realizaram alguma

reforma em sua unidade residencial e que tenham contratado um profissional respon-
sável, sendo assim a figura 31 apresenta o percentual destes que responderam se o
profissional da área apresentou antes da execução dos trabalhos, um plano de re-
forma.
80
Figura 31 – Percentual de plano de reforma apresentado pelos profissionais

da área antes da execução dos trabalhos.
Não
28%
Sim
72%
A figura 31 aponta que, dezoito (72,00%) dos vinte e cinto condôminos aptos,
disseram que o profissional da área apresentou um plano de reforma.
Analisando os dados gráficos das figuras 30 e 31, correspondentes ao plano

de reformas, é possível verificar que, apesar de um pouco mais da metade dos repre-
sentantes terem conhecimento sobre o plano, ainda assim pressupõe-se que estes
estejam dando a devida orientação à seus condôminos, haja vista o percentual alto
de condôminos que afirmaram que o profissional contratado para execução das obras
elaborou este plano de reformas.
A fim de obter uma resposta mais precisa das informações que são passadas
dos representantes para os condôminos, a figura 32 apresenta um gráfico onde mos-
tra o percentual de representantes que garantiram informar seus condôminos sobre
os procedimentos que devem ser seguidos para que suas reformas sejam aprovadas,
de acordo com a NBR 16.280/2015.
81
Figura 32 – Percentual de representantes que informam os procedimentos da

Norma para aprovação das obras no condomínio.
Não informam
43%
Informam
57%
Percebe-se que, grande parte dos entrevistados informa seus condôminos

sobre os procedimentos exigidos na Norma para aprovação de suas obras, sendo que,
alguns mencionaram divulgar estas informações através das assembleias, outros
citaram que, por regra nos condomínios em que administram, o procedimento é infor-
mado através de um check-list o qual deve ser entregue para a administradora do
condomínio que é a responsável por fazer o controle de documentação e posterior-
mente aprova ou não a obra de reforma.
Para efeito de comparação, a figura 33 demonstra o percentual dos condômi-

nos que afirmaram ser informados, pelo seu síndico sobre os procedimentos neces-
sários para que suas reformas sejam aprovadas pelo condomínio.
82
Figura 33 – Percentual dos condôminos que informaram receber os

procedimentos necessários para que suas reformas sejam
aprovadas pelo condomínio.
Não
42%
Sim
58%
A figura 33 demonstra que cinquenta e três (58,24%) dos noventa e um condô-

minos disseram que recebem, do síndico responsável pelo condomínio, os procedi-
mentos para que suas obras sejam aprovadas.
Analisando o gráfico da figura 32 nota-se que a maioria dos entrevistados diz

informar seus condôminos, bem como, a figura 33 nos apresenta que a maioria dos
condôminos confirma que recebe as informações de seus síndicos, o que nos faz
pensar que os síndicos estão fazendo a sua parte, neste sentido. No entanto, é im-
portante observar o porquê dos outros trinta e oito (41,76%) condôminos afirmam não
receber os procedimentos necessários.
A tabela 16 mostra um comparativo entre os que precisaram fazer algum tipo

de reforma com os que disseram não terem sido informados pelo síndico sobre os
procedimentos necessários para aprovação de sua obra, pelo condomínio.
Tabela 16 – Percentual comparativo das respostas dos condôminos que

fizeram alguma reforma e que receberam os procedimentos de
reforma.
Já fez algum Recebeu os

Respostas
tipo de reforma? procedimentos de reforma?
Sim 52,75 % 58,24%
Não 47,25% 41,76%
83
Nota-se com a tabela acima, há uma tendência em confirmar que os síndicos

estão, de fato, transmitindo as informações para seus condôminos, mesmo que estes
não necessitem daquela informação no momento, haja vista que o número dos con-
dôminos que afirmaram ter recebido os procedimentos é maior que o número dos que
já executaram algum tipo de reforma.
Por outro lado, percebe-se que, talvez haja um interesse maior do condômino
em buscar à fundo estas informações apenas quando é de seu interesse, compare-
cendo em assembleias, por exemplo, onde foi informado que os procedimentos de
reformas são passados, ou até mesmo não se atentando ao quadro de avisos que o
condomínio possui. Conclui-se isso através dos quarenta e três que afirmaram nunca
ter feito nenhuma reforma, e mesmo assim, trinta e oito nunca receberam os procedi-
mentos de reforma do condomínio e talvez nunca tenha se preocupado com isto, no
entanto, não devemos isentar o síndico de sua responsabilidade, pelo contrário, este
deve buscar outros meios de comunicação para informar o máximo de condôminos.
Posto isto, perguntou-se então aos condôminos, se após a execução dos tra-
balhos, o profissional da área apresentou um laudo técnico de entrega dos trabalhos.
Para tanto, a tabela 17 apresenta o percentual dos profissionais que apresentaram ou
não o laudo técnico de entrega dos trabalhos.
Tabela 17 – Profissionais da área que apresentaram ou não um laudo técnico

de entrega dos trabalhos.
Sim 18 72,00%
Não 7 28,00%
A tabela 17 mostra que, dezoito (72,00%) dos vinte e cinco condôminos aptos,
disseram que o profissional da área apresentou um laudo técnico após a realização
dos trabalhos. Nota-se que sete (28,00%) destes profissionais, não apresentaram o
laudo técnico quando finalizaram os trabalhos, não é possível afirmar com exatidão
por qual motivo a entrega não ocorreu, pois pressupõem-se que os profissionais con-
tratados podem ter encontrado alguma dificuldade no momento da elaboração do
84
mesmo, ou possivelmente não incluíram este custo no momento do fechamento da

obra com o condômino.
Por fim, a figura 34 nos mostra o resultado do questionamento feito aos repre-
sentantes quando perguntado se os condomínios possuem o arquivo dos registros
das atividades de manutenção ou reforma executadas no condomínio.
Figura 34 – Percentual de condomínios com arquivo dos registros das ativida-

des executadas de manutenção ou reformas.
Não Possuem
7%
Possuem
93%
Fica claro que há uma tendência em afirmar que, é uma regra indispensável
para os condomínios arquivarem os registros de suas atividades, o que vai de acordo
com a Norma que pede que toda a documentação das obras deva ser arquivada como
parte integrante do manual de uso, operação e manutenção da edificação. No entanto,
por não haver um padrão determinado, cada condomínio adota o seu padrão. Para
exemplificação, alguns representantes afirmaram que, em seus condomínios os ar-
quivos pertencentes às reformas nas unidades residenciais ficam no condomínio já o
que se refere à manutenção das áreas comuns permanece na administradora. Outro
exemplo é o de condomínio que arquiva apenas a ART ou RRT Os exemplos mais
corretos e que neste caso são maioria, são o de condomínios que sempre que se
inicia uma obra, é apresentada a ART e o Plano de Reforma para o síndico. Ao receber
estas documentações do profissional técnico, o responsável encaminha para a admi-
nistradora uma cópia e a original permanece arquivada no condomínio, separadas por
apartamento.
85
Importante destacar também que, apenas dois (7,41%) condomínios afirmaram

não possuir o arquivo das devidas documentações. Neste dado considerou o condo-
mínio que afirmou não possuir o registro das documentações das reformas dos apar-
tamentos, apenas das áreas comuns. E outro que afirmou não ter, mas que está em
implantação.
Procurou-se saber dos entrevistados se estes eram também os responsáveis

pelo controle das documentações, e a figura 35 mostra o gráfico especificando as
respostas destes, separando quem são os responsáveis pelo controle das documen-
tações das atividades de reforma.
Figura 35 – Responsáveis pelo controle das documentações das atividades

de reforma.
Zelador
22%
Aux. Administrativo
11%
Próprio representante
67%
Nota-se que, apesar de todos cumprirem com a Norma ao fazerem o controle

destas atividades, quase que um terço dos entrevistados designa para um funcionário
o que deveria ser a sua função de guarda dos controles e documentações, que é clara
na NBR 16.280/2015 quando exige que a documentação fique sob a guarda do res-
ponsável legal.
86
7 CONCLUSÃO
O presente trabalho permitiu verificar, a partir de uma amostra de representan-

tes de condomínios de apartamentos de regiões e padrões econômicos distintos e
outra de residentes de condomínios de casas e apartamentos também de regiões e
padrões econômicos distintos, como tem sido o cumprimento da norma técnica ABNT
NBR 16.280/2015 na cidade de Mogi das Cruzes/SP e demais cidades da região do
Alto Tietê.
Verificou-se que, grande parte dos síndicos entrevistados apesar de conhece-

rem bem as suas responsabilidades, ainda assim são inseguros ao detalharem suas
responsabilidades com relação às obras dentro do condomínio, sendo que a maioria
conhece superficialmente Normas Técnicas. Mesmo que estes não sejam profissio-
nais da área, saber o que é uma Norma Técnica e aplicá-la conforme a necessidade
é um dos deveres de um síndico, afinal como demonstrado neste trabalho, ela pode
não ser lei, mas tem poderes equivalentes.
A aplicação propriamente dita da NBR 16.280/2015 tem sido feita pela maioria
dos síndicos há pelo menos um ano, contado da data deste trabalho. Apesar de pare-
cer preocupante que metade dos condomínios esteja aplicando a Norma há pouco
tempo, percebe-se que grande parte possui regras próprias que advém da Norma, um
exemplo é que, aproximadamente 89% dos síndicos entrevistados conhecem uma
ART ou RRT e por conta disto, grande parte faz a análise comparativa entre o descrito
e o executado. Curioso notar que, os síndicos conhecem mais sobre uma ART ou
RRT, do que sobre uma Norma Técnica, muito por conta dos profissionais da área,
em sua maioria, sempre estar emitindo uma Anotação de Responsabilidade Técnica
quando é necessário e apresentando-a ao síndico. Ainda sobre os síndicos, outro
ponto que deve ser observado é que o número destes que sabem o que é um Plano
de Reforma é bem menor se comparado aos que conhecem uma ART ou RRT Enten-
demos que, os números refletem a necessidade de ser ter uma divulgação, fiscaliza-
ção e instrução mais próxima entre todos os interessados e envolvidos.
87
Em atenção aos condomínios, apesar destes apresentarem uma grande inci-

dência nas obras de reformas do tipo instalações elétricas ou impermeabilização es-
tes, em sua maioria, estão seguros por possuírem um plano de manutenção e segui-
rem o manual deixado pela Construtora. No entanto, é importante o destaque a se
fazer para os arquivos de registros das obras executadas pois apesar de, 93% dos
condomínios possuírem arquivo com os registros, apenas 67% tem o síndico como
responsável pela gerência e controle dos registros, indo na contramão da Norma que
é clara na exigência da guarda da documentação pelo responsável legal.
No que diz respeito aos condôminos, apenas um breve relato: mais da metade
dos que já fizeram algum tipo de reforma em sua unidade residencial recebeu ART ou
RRT, Plano de Reformas e Laudo Técnico do profissional da área, o que demonstra
claramente que boa parte dos profissionais tem cumprido com seus deveres frente às
exigências da NBR 16.280/2015.
Um aspecto à ser destacado é o de que, apesar de 85% dos síndicos afirmarem

conhecer a NBR 16.280/2015, apenas 32% dos condôminos dizem ter conhecimento
sobre a Norma. Em geral, através de comentários técnicos que eram direcionados
para os síndicos durante a realização das entrevistas, foi observado que houve grande
interesse em conhecer mais sobre a Norma. No nosso ponto de vista, isto reflete uma
ausência de disponibilidade de orientações técnicas aos síndicos. Sendo assim, há
de se considerar que deve haver não só uma fiscalização, mas uma divulgação maior
e melhor desta, a fim de que o nível de abrangência e conhecimento entre os condô-
minos e síndicos possa ser maior.
A base para a afirmação de que há uma ausência na disponibilidade de orien-

tações técnicas advém da negativa de que, nenhum dos entrevistados citou o CREA-
SP, como um órgão fiscalizador da Construção Civil que tenha visitado o condomínio
nos últimos anos. É preocupante pois, com os resultados apresentados, verifica-se
uma necessidade de se fiscalizar, seja para instruir de forma correta os responsáveis
ou apenas para acompanhar in loco o que está sendo feito.
88
Importante destacar também a situação dos profissionais frente a este mer-

cado, afinal 81% dos condomínios possuem um consultor técnico, profissional da
área, para execução, acompanhamento e fiscalização das obras de reformas nos con-
domínios. 52% dos condôminos que já fizeram algum tipo de reforma em sua unidade
residencial contrataram um profissional, e 93% dos que ainda não fizeram nenhum
tipo de reforma tendem a contratar um profissional visando a segurança. Isto mostra
claramente que há campo para atuação nesta área, basta que haja uma divulgação
maior da necessidade de aplicação da NBR 16.280/2015, visando esta não como um
dever e sim como uma boa prática.
Sendo assim, finalizamos este trabalho que contou com uma aceitável variação
de padrão, localização e tipologia, podendo então considerar que ele muito provavel-
mente demonstra a realidade de Mogi das Cruzes. Assim, a situação apresentada nos
mostra que há uma certa deficiência na divulgação e considerações por parte das
entidades de classes da construção civil, no que diz respeito aos requisitos necessá-
rios para a ocorrência de reformas em condomínios.
Como recomendações para pesquisas futuras, convém não somente aprofun-

dar o assunto no tocante às manutenções prediais e medidas preventivas, mas tam-
bém observar se os profissionais da área permanecem com dificuldades na elabora-
ção do Plano de Reforma, caso positivo, demonstrar quais são estas e se os síndicos
identificam facilmente as nomenclaturas técnicas para as possíveis intervenções de
reformas contidas na NBR 16.280/2015.
89
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dade a partir do próximo dia 18 de abril. Disponível em: <https://www.abra-
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Responsabilidade Técnica" na prestação de serviços de engenharia, de arquitetura e
agronomia; autoriza a criação, pelo Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia - CONFEA, de uma Mútua de Assistência Profissional; e dá outras provi-
dências. Brasília, DF, dezembro de 1977. Disponível em: <http://www.pla-
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92
APÊNDICE A – Questionário utilizado na entrevista com representantes

dos condomínios
93
1. QUESTÕES SOBRE AS REFORMAS
1.1. Sobre reformas e manutenções tanto nos apartamentos quanto nas áreas
comuns, o síndico/administrador conhece TODAS as suas responsabilida-
des? E quais seriam?
1.2. Tem controle das atividades de reforma ou manutenções que estão ou fo-
ram executadas nos apartamentos?
1.3. O condomínio possui um Plano de Manutenção?
1.4. Segue as manutenções sugeridas no Manual deixado pela Construtora?
1.4.1. NÃO → Como são planejadas as manutenções preventivas?
1.5. Você tem conhecimento do que é uma ART ou RRT?
1.5.1. SIM → Você compara as atividades executadas de reforma ou manuten-

ção com o que está descrito na ART ou RRT?
1.6. O condomínio recebe ou já recebeu visitas de órgãos fiscalizadores da

construção civil? Se sim, quais?
1.7. O síndico conta com a consultoria técnica de algum engenheiro ou arqui-

teto?
94
2. QUESTÕES SOBRE A NBR 16.280/2015
2.1. O síndico/administrador possui conhecimento de Normas Brasileiras - NBR

que devem ser aplicadas no condomínio em caso de reformas ou manuten-
ções? Quais?
2.1.1. SIM → O síndico/administrador possui conhecimento da NBR 16.280/2015

como um todo?
2.1.1.1. SIM → Desde quando o condomínio aplica a norma em suas atividades

de reforma ou manutenção?
2.1.2. Tem conhecimento que toda atividade de reforma dentro dos apartamen-
tos/casas do condomínio deve prever um Plano de Reforma e este plano
deve ser aprovado pelo síndico? Em caso de áreas comuns este deve ser
aprovado pela Assembleia do condomínio?
2.1.3. Em caso de desconhecimento da área (da construção civil), o síndico en-

caminha o plano de reforma para um profissional (de sua confiança) habili-
tado da área, para aprovação da reforma?
2.1.4. Sabe distinguir quais os serviços necessitam ou não da aplicação da NBR

16.280/2015?
2.1.5. O síndico informa aos moradores sobre quais os procedimentos devem ser
seguidos para que suas reformas sejam aprovadas, de acordo com a NBR
16.280/2015?
2.1.6. Existe um registro das atividades de manutenção ou reforma, com suas

respectivas documentações? De qual maneira isto é registrado e arqui-
vado?
2.1.7. NÃO→ o síndico/administrador já ouviu falar da NBR 16.280/2015 que trata

sobre a administração de processos de reforma e manutenções nas áreas
do condomínio?
2.1.8. Quais os procedimentos que o síndico adota, em caso de reformas dentro

de apartamentos ou de áreas públicas do condomínio?
2.1.9. Existe um registro das atividades de manutenção ou reforma, com suas

respectivas documentações? De qual maneira isto é registrado e arqui-
vado?
95
APÊNDICE B – Fluxograma do questionário.

96
97
98
APÊNDICE C – Questionário online utilizado na entrevista com condô-

minos
99
QUESTIONÁRIO ONLINE
1) De qual cidade você está respondendo este questionário?
2) Qual o tipo de condomínio você mora?

( ) Edifício ( ) Casa
3) O síndico do seu condomínio informa sobre quais os procedimentos devem ser

seguidos para que suas reformas sejam aprovadas pelo condomínio?
( ) Sim ( ) Não
4) Você conhece a Norma Brasileira 16.280/2015 (Norma de reformas) que deve

ser aplicada em sua casa/apartamento em caso de reformas ou manutenções?
( ) Sim ( ) Não
Pergunta disponível apenas para quem afirmou conhecer a NBR 16.280/2015.

4.1) Através de qual meio você conheceu a Norma Brasileira 16.280/2015 (Norma
de reformas)?
5) Você já precisou realizar alguma reforma em sua/seu casa/apartamento?

( ) Sim ( ) Não
Perguntas disponíveis apenas para quem afirmou ter feito reforma.

5.1) Para esta reforma você contratou um profissional da área para acompanha-
mento (engenheiro ou arquiteto)? Por que?
5.2) Se você contratou um profissional, este profissional antes da execução dos tra-
balhos, elaborou um plano de reforma?
( ) Sim ( ) Não ( ) O Profissional não informou ( ) Não contratei
5.3) Após a execução dos trabalhos, este profissional elaborou um laudo dos traba-
lhos?
100
5.4) Antes da execução dos trabalhos, este profissional elaborou ART (Anotação de
Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
referente aos trabalhos executados?
Perguntas disponíveis apenas para quem não fez nenhuma reforma.
6) Caso necessite executar uma reforma, você contrataria um profissional da

área para acompanhamento (engenheiro ou arquiteto)? Por que?
101
APÊNDICE D – Termo de consentimento livre e esclarecido utilizado

102
TERMO DE CONSENTIMENTO LIVRE E ESCLARECIDO
Concordo em participar, como voluntário, do estudo que tem como pesquisa-

dores responsáveis os alunos de graduação Guilherme Herminio de Azevedo, Naitoh
Agler Seimaru e Willerson da Silva Pereira, do curso de Engenharia Civil da Universi-
dade de Mogi das Cruzes/SP.
Tenho ciência de que o estudo, tem em vista realizar entrevistas com síndicos
e administradores de condomínios, visando por parte dos referidos alunos a realização
de um trabalho de conclusão de curso, intitulado “O Impacto da Norma Brasileira
16.280 (Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas) nas obras
de reformas em condomínios”.
Minha participação consistirá em conceder uma entrevista que será gravada e
transcrita. Entendo que este estudo possui finalidade de pesquisa acadêmica, que os
dados obtidos não serão divulgados, a não ser com prévia autorização, e que nesse
caso será preservado o anonimato dos participantes, assegurando assim minha pri-
vacidade. Fica por minha opção, a solicitação ou não, de uma cópia da transcrição da
entrevista para meu conhecimento, que será fornecida pelos alunos. Além disso, sei
que posso abandonar minha participação na pesquisa quando quiser e que não rece-
berei nenhum pagamento por esta participação.
______________________________
Assinatura do Responsável
Mogi das Cruzes, ___ de _________ 2019.

103
ANEXO A – Questionário utilizado para levantamento dos dados gerais

dos condomínios
104
1.1 Nome do condomínio:
_________________________________________________________________________
1.2 Endereço do condomínio:
_________________________________________________________________________
1.3 Nome do entrevistado:
_________________________________________________________________________
1.4 Contato:
_________________________________________________________________________
1.5 Qual a idade do condomínio (se disponível, citar data de entrega por parte da constru-
tora):
_________________________________________________________________________
1.6 Qual o tipo de condomínio
( ) Unidades residenciais de casas ( ) Unidades residenciais de apartamentos
1.7 Quantas unidades autônomas existem no condomínio?
_________________________________________________________________________
1.8 Qual a área de cada unidade autônoma?
_________________________________________________________________________
1.9 Qual a estimativa de preço do imóvel mais barato do condomínio?
_________________________________________________________________________
1.10 Qual a estimativa de preço do imóvel mais caro do condomínio?
_________________________________________________________________________
1.11 Número de unidades residenciais por pavimento:
_________________________________________________________________________
105
1.12 Marque as áreas comuns disponíveis no condomínio
( ) Piscina ( ) Salão de Festas adulto
( ) Salão de Festas infantil ( ) Brinquedoteca
( ) Academia ( ) Car-wash
( ) Churrasqueira ( ) Sauna
( ) Quadra de esportes ( ) Cinema
( ) Salão de jogos ( ) Sala de computadores
( ) Sala de estudos/Reunião ( ) Outro:
( ) Parque Infantil
1.13 Cada unidade residencial possui quantas vagas de garagens?
_________________________________________________________________________
1.14 Qual nível de acabamento
( ) Fachadas com revestimento cerâmico ( ) Garagens cobertas
( ) Garagens descobertas
ATENDIMENTO À NBR 16.280:2015
Em quais sistemas há maior incidência de reformas no condomínio nos últimos quatro anos?
Quantifique cada.
( ) Equipamentos industrializados ( ) Ar-condicionado, ventilação e exaustão
( ) Hidrossanitário ( ) Novos componentes à edificação
( ) Prevenção e combate à incêndio ( ) Revestimento
( ) Instalações elétricas ( ) Impermeabilização
( ) Instalações de gás ( ) Vedação
( ) Dados e comunicação ( ) Esquadrias e fachada-cortina
( ) Automação ( ) Estrutura
106
ANEXO B – Relação de projetos aprovados em condomínios na cidade

de Mogi das Cruzes/SP no período de 2000 à 2018.
107

Universidade de Mogi Das Cruzes: Guilherme Herminio de Azevedo Naitoh Agler Seimaru Willerson Da Silva Pereira

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Universidade de Mogi Das Cruzes: Guilherme Herminio de Azevedo Naitoh Agler Seimaru Willerson Da Silva Pereira

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UNIVERSIDADE DE MOGI DAS CRUZES

GUILHERME HERMINIO DE AZEVEDO

O IMPACTO DA NORMA BRASILEIRA 16.280 (REFORMA EM EDIFICAÇÕES –

Mogi das Cruzes, SP

O IMPACTO DA NORMA BRASILEIRA 16.280 (REFORMA EM EDIFICAÇÕES –

Trabalho de conclusão de curso apresen-

Prof. Orientador: Me. Joni Matos

Mogi das Cruzes, SP

O IMPACTO DA NORMA BRASILEIRA 16.280 (REFORMA EM EDIFICAÇÕES –

Trabalho de conclusão de curso apresen-

Componente da Banca – Professor Orientador Me. Joni Matos Incheglu

Componente da Banca – Professor Examinador Me. Fernando Claret Oliveira

(Luiz Aníbal de Oliveira Santos)

No campo da Engenharia Civil o engenheiro é incumbido de várias atribuições

Palavras-chave: Arquitetura. Engenharia. Manutenção. NBR 16.280. Síndicos

In the field of Civil Engineering, the engineer is responsible of several tasks in

Figura 1 – Organograma do CREA - SP .................................................................. 25

Figura 2 – Objetivos da Normalização. .................................................................... 29

Figura 3 – Processo para elaboração de uma Norma Técnica. ............................... 31

Figura 4 – Croqui esquemático do 9º andar do edifício Liberdade. .......................... 35

Figura 5 – Representação do esmagamento dos andares. ..................................... 36

Figura 6 – Representação do deslocamento lateral do edifício Liberdade. .............. 37

Figura 7 – Representação da ampliação dos andares. ............................................ 37

Figura 8 – Influência das cargas na estrutura do edifício. ........................................ 38

Figura 9 – Comportamento da inclinação do edifício após construção do metrô. .... 39

Figura 10 – Fotografia da fachada cega do edifício com a abertura de janelas. ........ 40

Figura 11 – Modelo de fluxo de gestão de reformas em uma edificação. .................. 43

Figura 12 – Grupos de entrevistados na pesquisa. .................................................... 55

Figura 13 – Distribuição por grupos de áreas das unidades residenciais dos

Figura 14 – Distribuição de classificação da edificação quanto ao valor médio de

Figura 15 – Ambientes das áreas comuns disponíveis nos condomínios

Figura 16 – Conhecimento das responsabilidades sobre as reformas ....................... 63

Figura 17 – Existência de Plano de Manutenção para o condomínio......................... 64

Figura 18 – Seguimento do manual da construtora, pelo condomínio. ...................... 65

Figura 19 – Percentual de condomínios que tiveram a visita de órgãos .......................

Figura 20 – Órgãos fiscalizadores da construção civil que visitaram o condomínio. .. 66

Figura 21 – Percentual de condomínios que possuem consultoria técnica de

Figura 23 – Percentual de contratação de um profissional da área para aqueles

Figura 24 – Percentual de contratação de um profissional da área para aqueles

Figura 25 – Conhecimento dos entrevistados sobre Normas Técnicas ..................... 73

Figura 26 – Conhecimento dos entrevistados sobre a NBR 16.280/2015 .................. 74

Figura 27 – Conhecimento dos condôminos sobre a NBR 16.280/2015 .................... 75

Figura 28 – Conhecimento dos entrevistados sobre ART ou RRT............................. 76

Figura 29 – Representantes que fazem o comparativo entre executado e o

Figura 30 – Conhecimento do Plano de Reforma pelos entrevistados....................... 79

Figura 31 – Percentual de plano de reforma apresentado pelos profissionais da

Figura 32 – Percentual de representantes que informam os procedimentos da

Figura 33 – Percentual dos condôminos que informaram receber os procedimentos

Figura 34 – Percentual de condomínios com arquivo dos registros das atividades

Figura 35 – Responsáveis pelo controle das documentações das atividades de

Tabela 1 – Modelo orientativo para realização de obras de reforma em

Tabela 2 – Quantidade de condomínios por bairro .................................................. 57

Tabela 3 – Distribuição da idade dos condomínios. ................................................. 57

Tabela 4 – Quantidade de unidades residenciais nos condomínios......................... 58

Tabela 5 – Grupo de quantidades de UR por condomínio nos bairros..................... 59

Tabela 6 – Grupo de áreas de cada UR por bairro. ................................................. 59

Tabela 7 – Classificação dos condomínios quanto o valor médio de mercado

Tabela 8 – Responsabilidade mencionada pelos entrevistados frente à uma

Tabela 9 – Percentual das regiões onde foi respondido o formulário. ...................... 68

Tabela 10 – Tipo de condomínio em que o condômino reside. .................................. 69

Tabela 12 – Sistemas reformados nas UR’s dos condomínios entrevistados ............ 72

Tabela 13 – Período inicial de aplicação da NBR 16.280:2015 no condomínio ......... 74

Tabela 14 – Meios de comunicação que levou a NBR 16.280:2015 à