MANOEL TARSÍSIO S.

FILHO
REGINALDO AP. DE SOUZA
WILSON COSMOS NOGUEIRA

AS NORMAS BRASILEIRAS DE DESEMPENHO DE

EDIFICAÇÕES – PROJETO E IMPLANTAÇÃO DE
EMPREENDIMENTOS

LINK: https://youtu.be/nCbKoTAGjaU

Campus Unimart
Campinas 2022
 MANOEL TARSÍSIO S. FILHO
REGINALDO AP. DE SOUZA
WILSON COSMOS NOGUEIRA

AS NORMAS BRASILEIRAS DE DESEMPENHO DE

EDIFICAÇÕES – PROJETO E IMPLANTAÇÃO DE
EMPREENDIMENTOS

Projeto de Pesquisa apresentado ao

Curso de Engenharia Civil à matéria
de Projeto Integrador II e III - As
normas brasileiras de desempenho
de edificações, Projeto e implantação
de empreendimentos, da
Universidade SantoAmaro-UNISA
Orientadora: Prof. Débora de
Camargo Cavalheiro

Campus Unimart
Campinas2022
 MANOEL TARSÍSIO S. FILHO
REGINALDO AP. DE SOUZA
WILSON COSMOS NOGUEIRA

AS NORMAS BRASILEIRAS DE DESEMPENHO DE

EDIFICAÇÕES – PROJETO E IMPLANTAÇÃO DE
EMPREENDIMENTOS

Projeto de Pesquisa apresentado ao Curso de Engenharia Civil à matéria de

Projeto Integrador III - As normas brasileiras de desempenho de edificações,
Projeto e implantação de empreendimentos da Universidade Santo Amaro-
UNISA

Orientadora: Prof. Débora de Camargo Cavalheiro

São Paulo, 31 de março de 2022.

Banca Examinadora

Prof. José Pitágoras Leal

Prof. Debora de Camargo

Cavalheiro

Conceito Final: _
Campus Unimart
Campinas2022
 RESUMO

Não há dúvidas quanto à forte influência que o espaço construído

exerce sobre a qualidade de vida da humanidade, já que a maior parte da
população mundialhabita em cidades, e vive essencialmente em edificações.
O ambiente edificado se configura como suporte físico para a realização
direta ou indireta de todas as atividades produtivas, e por isso representa um
papel social fundamental. Assim sendo, é importante que a edificação
apresente condições adequadas ao uso para o qual se destina, resistindo às
intempéries e ao uso propriamente dito. Apesar disso, paradoxalmente, as
atividades de manutenção ainda são vistas como um problema financeiro de
baixa prioridade, enquanto que deveriam ser consideradas como um
investimento, retardando o envelhecimento e agregando valor ao produto
imobiliário (CREA-PR, 2011). Consta também a complexidade quanto a
implantação de empreendimentos onde demanda muitas frentes de trabalho
desde a parte de projeto, mão de obra e a sua conclusão, pois como,
apresentado dependendo da região as diversas questões ambientais têm que
ser discutidas e seguidas em cima da risca.

Palavras-chave: Manutenção, implantação, empreendimento.

 ABSTRACT

There is no doubt about the strong influence that built space has on humanity's
quality of life, since most of the world's population lives in cities, and lives
essentially in buildings. The built environment is configured as a physical support
for the direct or indirect realization of all productive activities, and therefore
represents a fundamental social role. Therefore, it is important that the building
presents adequate conditions for the use for which it is intended, resisting the
weather and the use itself. Despite this, paradoxically, maintenance activities are
still seen as a low priority financial problem, while they should be considered as
an investment, delaying aging and adding value to the real estate product (CREA-
PR, 2011). There is also the complexity regarding the implementation of projects
where it demands many work fronts from the design part, labor and its conclusion,
because as, depending on the region, the various environmental issues have to
be discussed and followed strictly

Keywords: Maintenance, implementation,.enterprise

 SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ........................................................................................ 8
2. OBJETIVO .............................................................................................. 8
3. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA .............................................................. 9
3.1 MANUTENÇÃO E HISTÓRICO ................................................... 1
3.2 AS NORMAS BRASILEIRAS DE DESEMPENHO EM
EDIFICAÇÕES ............................................................................................... 14
4. PROJETO E IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS.................... 20
4.1 MOBILIZAÇÃO DOS EQUIPAMENTOS ........................................ 28
4.2 AQUISIÇÃO DOS MATERIAIS ...................................................... 28
4.3 SISTEMA DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA ................................. 29
4.4 NORMAS DE REFERÊNCIA .......................................................... 29
4.5 EDIFICAÇÕES E CONSTRUÇÃO CIVIL ....................................... 30
4.6 INOVAÇÕES SUSTENTÁVEIS E MANUTENÇÃO DO PROJETO . 31

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS.................................................................. 35

REFERÊNCIAS .......................................................................................... 37
 7

1. INTRODUÇÃO

O imóvel foi planejado e construído para atender seus usuários por muito
tempo. Para que essa expectativa seja atendida, é necessária a prática contínua
de manutenção preventiva desse ativo. Infelizmente, essa prática ainda não é
comum no Brasil, o que significa que quando se trata de imóveis, poucos
usuários realizam manutenção preventiva assim como para outros bens como
automóveis, equipamentos eletrônicos, etc. (CASTRO, 2007). Do ponto de vista
do proprietário, a manutenção preventiva adequada de seu imóvel traz inúmeros
benefícios. Além de valorizar o imóvel no mercado imobiliário, a manutenção
preventiva aumentará a vida útil da edificação, melhorando o desempenho dos
equipamentos, como por exemplo os elevadores e as demais instalações como
um todo, garantindo segurança, conforto e economia para o proprietário,
locatários e para todos aqueles que frequentam o prédio.
Com o tempo, os inconvenientes associados à falta de manutenção
preventiva e periódica tornam-se mais frequentes e ameaçam a sensação de
segurança dos usuários e, por que não dizer, a relação do homem com o meio
ambiente. A NBR 14037:1997, menciona-se que uma das principais causas de
negligência na manutenção é a designação da própria edificação como objetivo
final do processo construtivo, ou seja, quando a edificação é entregue ao
proprietário. Essa inversão de valores, derivada da lógica da mercadoria,
característica do sistema econômico de mercado moderno, ofusca a real
finalidade para a qual o edifício foi construído, qual seja, a satisfação das
necessidades dos usuários.

2. OBJETIVO

O desenvolvimento deste projeto integrador tem como objetivo realizar

uma análise da Gestão da Manutenção de prédios e do projeto e implementação
de empreendimentos. Assim, pretende-se revisar a bibliografia relativa à
manutenção e desempenho dos edifícios e apresentar uma visão geral acerca
do tema, expondo os principais conceitos, sua importância e histórico. Realizar
um estudo das Normas pertinentes ao tema, apresentando seus pontos
 8

principais e seus efeitos no tema estudado. Demonstrar a necessidade de se

elaborar um sistema de manutenção consistente a fim de alcançar uma gestão
eficiente da manutenção, apresentando assim estratégias e ferramentas para a
elaboração deste. Apresentar os métodos de realização do projeto e implantação
do empreendimento.

3. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

Não há dúvidas sobre o forte impacto que o espaço construído tem na

qualidade de vida da humanidade, uma vez que a maior parte da população
mundial vive em cidades e, principalmente, em edifícios. O ambiente construído
configura-se como suporte físico para a implementação direta ou indireta de
todas as atividades produtivas e, portanto, representa um papel social
fundamental. Assim, é importante que o edifício crie condições adequadas ao
uso a que se destina, seja resistente às intempéries e ao próprio uso, o qual
quando negligenciado é responsável por uma grande variedade de anomalias,
que, por sua vez, causam danos materiais e, por vezes, danos pessoais. Essas
perdas são significativas e afetam não apenas o proprietário, mas a sociedade
como um todo. (IBAPE/SP, 2005). Estudos realizados pelo IBAPE-SP
constataram que mais de 60% dos acidentes ocorridos em edificações com mais
de 10 anos são por falta ou falta de manutenção, falha precoce e degradação
severa. O estudo também concluiu que mais da metade dos acidentes avaliados
envolveram falha parcial ou total de um sistema estrutural, ora por falta de
manutenção, ora por erros de projeto ou execução.
Entretanto, sob essa ótica, segundo estatísticas do Corpo de Bombeiros
(2007), as instalações elétricas são a segunda causa de incêndios no estado de
São Paulo. A falta de manutenção das instalações elétricas nos edifícios leva a
curtos-circuitos, sobrecargas e incêndios. Fazer a manutenção preventiva uma
vez por ano é uma questão de segurança, não só econômica, diz Rubens Leme,
analista de marketing da Eletropaulo. Com o tempo, o inconveniente associado
à falta de atividades de manutenção preventiva e periódica torna-se mais
frequente e ameaça a sensação de segurança dos usuários. A manutenção
predial vai além de manter os edifícios em boas condições. Questões legais,
sociais, econômicas, técnicas e ambientais são apenas algumas das muitas
variáveis que afetam o processo de manutenção. Do ponto de vista econômico,
 9

a manutenção de uma edificação inclui recursos da ordem de 1% a 2% do custo

total da edificação, o que é muito importante em termos de PIB, se
considerarmos todos os ativos de construções brasileiras. De referir ainda que
os edifícios são parte integrante dos ativos fixos da maioria das empresas que
necessitam de edifícios para albergar plantas industriais, processos produtivos,
escritórios, bem como lojas de vestuários.
As edificações constituem um dos principais ativos de diversos
empreendimentos imobiliários como hotéis, shopping centers e outros. Assim,
procedimentos de manutenção eficientes têm impacto significativo nos custos de
produção desses empreendimentos (IBAPE /BA, 2007). ABRAMAN (2004), apud
Salermo (2005), consideram a manutenção como um elo de integração entre os
responsáveis pela conformidade e inovação, com foco na melhoria contínua do
sistema e na manutenção de um ritmo adequado de operações. De acordo com
a NBR 5674/99, a manutenção predial é um conjunto de atividades que devem
ser realizadas para manter ou restabelecer a capacidade funcional de uma
edificação e de suas partes constituintes para atender às necessidades e
segurança de seus usuários. A NBR 5.462/1994 interpreta a manutenção como
o conjunto de todas as atividades técnicas e administrativas, inclusive as de
fiscalização, destinadas a manter ou substituir um bem em estado em que possa
desempenhar uma função requerida. E para completar as definições, Gomide et
al. (2006) estabelece que a manutenção predial pode ser amplamente definida
como um conjunto de atividades e recursos que garantem o melhor desempenho
de uma edificação para atender às necessidades dos usuários com
confiabilidade e disponibilidade ao menor custo possível. Neste caso, o trabalho
de manutenção pode ser visto como a restauração dos níveis de desempenho
perdidos para manter as condições de operação, resultando no aumento da vida
útil da edificação, dependendo da estratégia de manutenção aplicada.
Dependendo da estratégia utilizada, as atividades de manutenção podem ser
gerenciadas não apenas como resposta aos problemas observados na
edificação construída, mas também como uma ação programada e preventiva
contra problemas futuros.
De acordo com o CREA-PR (2011), a manutenção predial está
apresentando uma área de pesquisa relativamente nova e ainda está longe de
atingir o patamar da manutenção industrial. Essa diferença pode ser explicada
por motivos óbvios: a indústria está se transformando e, portanto, a manutenção
 10

traz benefícios imediatos, minimizando perdas e maior produtividade, enquanto

a manutenção de edificações, principalmente residenciais, é vista como uma
despesa.

3.1 Manutenção e histórico

O termo manutenção tem sua origem histórica das forças armadas e
significa a manutenção de equipamentos efetivos e de combate em unidades,
para estarem em condições de combate. (FERREIRA, 2010). A manutenção das
edificações, como é entendida atualmente, é um fato recente em relação à época
em que a humanidade construiu suas cidades. Mesmo em países mais antigos,
como a Europa, o conceito de manutenção predial ainda é relevante. Seeley
(1987) aponta que a manutenção predial na Europa começou no final da década
de 1950, embora em escala muito modesta. Em 1965, a importância da pesquisa
sobre este tema foi reconhecida pelo estabelecimento do Buildings Management
Committee pelo Departamento de Edifícios e Serviços Públicos do Governo
Britânico. Desde então, o tema tornou-se amplamente conhecido em todo o
mundo.
Em 1979, dando ainda mais importância à pesquisa em manutenção
predial, foi fundado o grupo de trabalho W70 CIB (International Council for
Research and Innovation in Building). (CASTRO, 2007). Este grupo voltou a
reunir-se em Edimburgo em 1983 para debater o tema "Sistemas de Manutenção
de Edifícios", depois em 1988 sobre o tema "Manutenção de ativos de edifícios
ao longo do seu ciclo de vida ", já em 1992 em Roterdão na Holanda, o tema da
reunião foi "'Inovações em operação, gestão e modernização de edifícios". O
W70 tornou-se uma referência global na pesquisa de manutenção predial. No
Brasil, esse tema começou a ser discutido com a criação da NBR 5674 em 1977.
Lopez (1993) confirma que a norma se limitava a fornecer informações pouco
precisas e incapazes de orientar a implantação de um sistema de manutenção
predial. No entanto, Neto (2012) argumenta que a recente publicação em julho
de 2012 de uma versão atualizada da NBR 5674 proporciona uma melhoria
significativa na abordagem do tema e avanço no aprimoramento e delineamento
da metodologia de implementação, além de examinar aspectos relacionados à
gestão do programa de manutenção. Mesmo com algumas lacunas, a criação da
norma estimulou o desenvolvimento de trabalhos técnicos na área de
manutenção, pois diversos autores publicaram trabalhos técnicos no final da
 11

década de 1980, como CREMONINI (1989), DAL MOLIN (1988), HELENE

(1988), YOSHIMOTO (1988) e LICHTENSTEIN (1986). Em essência, são
estudos da durabilidade de materiais e componentes, bem como manifestações
patológicas com causas correspondentes. (CASTRO, 2007).
Em 1988, foi realizada uma oficina de manutenção predial em Porto
Alegre organizada pela UFRGS1. E em 1989, o IPT (Instituto de Pesquisas
Tecnológicas do Estado de São Paulo) realizou um Simpósio Nacional que
despertou o interesse do público em manutenção predial. A tragédia do
desabamento do edifício Palace II, em 1998, no Rio de Janeiro, despertou a
sociedade e a comunidade técnica para a importância de fiscalizar a edificação
quanto a anomalias e falhas, além de orientar sobre a manutenção adequada da
edificação.
Assim, isso levou à criação, em 2001, da Norma de Inspeção Predial
IBAPE/SP2. O objetivo desta norma é preencher a lacuna deixada pela NBR
5674 no que diz respeito à avaliação técnica da qualidade da manutenção e sua
aplicação direta na gestão de ativos. Este padrão é constantemente atualizado,
sua última versão foi lançada em outubro de 2012. Outro passo importante para
agilizar e melhorar a manutenção predial no Brasil foi a aprovação em 1998 da
NBR 14037, que estabelece diretrizes para a elaboração do Guia do Usuário e
Gestão Predial, atualizado pela última vez em 2011. Aspectos mundiais da
manutenção diferentemente do Brasil, nos países do primeiro mundo, a
manutenção de imóveis em boas condições é uma questão cultural e rotineira, a
contratação de serviços de inspeção predial para elaboração de um plano de
manutenção vem naturalmente, indicando uma consolidação dessa atividade
nesses países. (NEVES; BRANCO, 2009). Além disso, as atividades de
manutenção predial estão efetivamente integradas à cadeia de valor da
engenharia civil. Essa participação é evidenciada pela existência de normas
específicas sobre o assunto, pela presença de diversas instituições que lidam
com esse campo e pela alta participação das atividades de manutenção e
reabilitação na estrutura da produção de engenharia civil desses países. Nos
EUA e no Canadá, uma inspeção de propriedade é considerada um pré- requisito
para qualquer transação imobiliária, e um relatório de inspeção é necessário para
poder assinar contratos. (NEVES; BRANCO, 2009) De acordo com a American
Society of Housing Inspectors, 80% dos imóveis disponíveis para aluguel ou
venda são pré-inspecionados por profissionais qualificados, e nos imóveis
 12

residenciais disponíveis para venda e aluguel, esse certificadocostuma ser

afixado atrás da porta, que em ambos o caso permite ao utilizador ou futuro
ocupante avaliar as condições físicas e o estado de conservação destes
edifícios. (NEVES; BRANCO, 2009).
Além disso, nesses países a profissão de inspetor de obras é
regulamentada e há extensa literatura sobre o assunto, cujo trabalho e
procedimentos são regulamentados por normas, o que leva ao reconhecimento
da importância e necessidade de sua atuação e conquista. Como as décadas de
1960 e 1970 viram um aumento significativo da engenharia civil no Brasil devido
ao milagre econômico brasileiro, existem muitas construções em nossas cidades
com mais de 40 anos, e para manter o nível, o desempenho dessas construções
é mínimo, evitando assim o desgaste prematuro. No entanto, no Brasil, trabalhos
e pesquisas sobre manutenção predial ainda são escassos e o conceito ainda
não foi amplamente adotado fora da academia. Isso cria um ambiente em que
os gestores de edifícios residenciais não percebem a real importância da
manutenção predial, considerando-a um custo desnecessário, ignorando os
altos custos socioeconômicos e ambientais que a falta de manutenção acarreta.
Diversas publicações importantes no Brasil questionam nossa cultura de
manutenção predial, argumentando que ainda estamos muito distantes da
realidade dos países de primeiro mundo e que quase não há manutenção
preventiva de edifícios residenciais. Comparando o Brasil e os países mais
desenvolvidos, é alarmante que ainda falte mais capacitação na construção civil
e mais investimentos. Não há investimento suficiente em áreas como engenharia
de confiabilidade, métodos preditivos e, em geral, manutenção. A principal
justificativa para a falta de crescimento e desenvolvimento nesta área ainda é a
acomodação e a afirmação de que este mercado não suporta o custo de serviços
técnicos adicionais ou empresas mais estruturadas.
Estruturar atividades de manutenção requer escopo, desenvolvimento de
políticas e procedimentos e organização de informações com base neles. O
desenvolvimento das atividades de operação e manutenção dependerá de
análises históricas e tendências, bem como treinamento das equipes.
Considerando este primeiro passo, ainda será necessário investir no controle e
gestão de todo este processo com uma equipe experiente e bem treinada e
investimento na informatização da gestão. A ideia de performance faz parte da
sociedade desde a antiguidade. O primeiro registro é da época em que o rei
 13

Hamurabi governou na Babilônia, entre 1955 e 1913 o projeto final, ou seja, o

desempenho mínimo do edifício. No obelisco do Louvre, você pode ver parte da
inscrição do Código de Hamurabi: Art. 229. Se um arquiteto constrói para alguém
e não constrói com firmeza, mas a casa que construiu cai e mata o proprietário,
então o arquiteto deve ser condenado à morte? Em 1970, o CIB começou a
estudar o desempenho dos edifícios, para o qual foi criada a Comissão de
Trabalho W060. Este foi um marco importante para um estudo mais estruturado
e abrangente sobre o tema desempenho.
Em 1982, o coordenador desta comissão foi responsável por introduzir
uma definição simples de desempenho, mas o conceito está enraizado em toda
a academia e é considerado por muitos como o melhor. Com base nessa
definição, percebe- se que o processo adotado para a construção de um
empreendimento não está contemplado nos padrões de eficiência, pois a
produtividade é o comportamento da edificação durante sua operação, ou seja,
o resultado final do processo. Portanto, independentemente do material utilizado
ou da técnica estrutural adotada, o projeto deve atender aos critérios de
desempenho da norma. O desempenho pode variar de um usuário para outro
por ser um critério um tanto subjetivo, Borges (2008) afirma que o desempenho
dependerá da percepção individual do usuário, ou seja, o desempenho irá variar
de acordo com os requisitos do usuário, eles são subjetivos, aumentam, mudam
ao longo do tempo e por região, e ainda se baseiam nas expectativas do usuário
em relação ao produto. No entanto, o usuário não é a única variável nas
características de um edifício, também dependerá das condições ambientais em
que o edifício será construído, como temperatura, umidade, insolação,
influências externas devido à presença, etc. O objetivo da avaliação de
desempenho do edifício é testar como um produto, em condições de exposição
e uso, se comporta diante das necessidades de seus usuários. Todas as
pessoas associadas ao edifício são consideradas utentes; As condições de
exposição são todas as ações aplicadas a um edifício ou componente durante
sua vida útil? (Cremonini, 1988).
3.2 As normas brasileiras de desempenho em edificações
A NBR 15575/2013 conseguiu transformar o conceito de desempenho de
algo subjetivo em algo tangível, definindo critérios qualitativos para ele e criando
métodos de avaliação que sempre medem claramente seu desempenho.
Segundo a ABNT, um importante marco mundial para a aplicação do conceito
 14

de desempenho foi o desenvolvimento, em 1984, da norma ISO 6241, que

definiu uma lista básica de requisitos funcionais para usuários de imóveis.
Embora a ISO 6241 tenha sido publicada há 24 anos, ela ainda atua como
referência e serviu de base para o desenvolvimento da NBR 15575:2013.
Normas relativas ao tema “No que diz respeito à padronização sobre o assunto”,
em linhas gerais, existem as normas NBR 14037 (Diretrizes para elaboração de
manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para
elaboração e apresentação dos conteúdos), NBR 5674 (Manutenção de
edificações. Requisitos para o sistema de gestão de manutenção), a Norma
Nacional de Fiscalização Predial e, por fim, a NBR 15575 (Edifícios Residenciais
- Especificações de Desempenho). De acordo com a CBIC (2013), a
disponibilização de diretrizes de gestão e manutenção predial pretende enfatizar
que a longevidade de uma edificação não está relacionada apenas a fatores de
projeto e desempenho, mas também ao uso e manutenção adequados,
principalmente a manutenção preventiva.

Fonte: NBR 15575 (ABNT 2013)

Na imagem acima se verifica a importância da manutenção para aumentar

a vida útil do projeto. Portanto, é importante fazer um esforço conjunto para
mudar a cultura de falta de cuidados rotineiros e atenção à construção. Os
manuais de uso, operação e manutenção são importantes, pois é neles que se
 15

explicitam as condições de uso do imóvel. Assim, a construtora pode garantir

que não será responsável por defeitos ou defeitos resultantes de uso indevido
ou manutenção inadequada e planejada. Além disso, a presença de guias evita
a degradação precoce da edificação, preservando a vida útil do projeto.
Faremos uma breve análise apenas dos principais pontos da
NBR14037:2011, informando e orientando os usuários quanto às suas
obrigações em realizar trabalhos de manutenção, bem como prevenir falhas ou
acidentes por falta de informação, além de ajudar a edificação a atingir sua vida
útil. A linguagem utilizada no manual deve ser simples e compreensível,
utilizando recursos como ilustrações, diagramas, fotografias e tabelas. As
informações devem ser apresentadas de forma didática e o nível de
detalhamento deve ser adequado à complexidade do sistema e/ou edificação.
O manual deve ser produzido em meio físico durável e acessível aos
leitores. O uso de mídia eletrônica é permitido para que seu conteúdo seja
facilmente reproduzido em mídia impressa convencional. Para a composição
mínima do manual, é proposta uma tabela com a estrutura do conteúdo dos
capítulos, contendo algumas das principais divisões que devem ser
apresentadas no manual, a tabela pode ser complementada e adaptada de
acordo com a necessidade e complexidade de cada construção. Uma lista dos
componentes e equipamentos utilizados, bem como sua descrição, bem como
uma lista geral de fornecedores e informações de contato de cada um deles
devem fazer parte do conteúdo do manual.
O manual também deve conter uma lista dos responsáveis pela
elaboração do projeto e seus contatos, bem como as concessionárias (utilidade)
com os dados de contato. O manual deve conter informações sobre períodos de
garantia, vida útil e, se houver, contratos de garantia pré-existentes. É necessário
explicar aos usuários as condições de perda da garantia. O manual também deve
conter um procedimento que a construtora e/ou incorporadora adotará para
atendimento ao cliente, para orientar e esclarecer dúvidas sobre atendimento,
garantias e assistência técnica. As instruções devem fornecer informações sobre
o funcionamento e uso da edificação, contendo uma descrição clara do
procedimento para solicitação de conexão de utilidades, instruções sobre onde
e como os usuários devem instalar os equipamentos previstos nos projetos e
recomendações para áreas comuns do edifício, que determinam as dimensões
e cargas máximas de móveis e equipamentos no interior do edifício construído.
 16

O manual deve ser elaborado pela empresa ou responsável técnico. A

entrega do manual deve ser feita pelo incorporador ou construtora, nos prédios
de apartamentos e devem ser entregues no ato da entrega das chaves. Uma
cópia do manual com informações sobre cada área de uso pessoal, bem como
contendo as informações necessárias sobre sistemas, elementos e montagens,
instalações e equipamentos de uso geral, deve ser entregue aos primeiros
proprietários. Quanto ao representante legal do condomínio, será entregue uma
cópia do manual de áreas comuns e seus equipamentos, incluindo um conjunto
completo de projetos atualizados e especificações técnicas. Caso o proprietário
não seja o verdadeiro ocupante do edifício, deverá entregar uma cópia do
manual ao usuário para que este siga as instruções e prescrições contidas no
manual.
O manual deve recomendar um modelo de programa de manutenção
preventiva que possa ser adotado pela instalação. O programa de manutenção
recomendado deve conter informações sobre procedimentos, rotas e frequência
das ações, bem como descrever as condições de manutenibilidade previstas
pelo projeto. O manual deve enfatizar a importância da manutenção realizada
por pessoal qualificado e/ou empresa especializada. Normas, materiais,
componentes e sistemas de manutenção estão em constante evolução, por isso
é imprescindível a atualização dos Manuais de Uso, Operação e Manutenção
sempre que houver alterações na instalação e/ou edificação. O manual deve
incluir uma advertência clara e sublinhada ao proprietário ou condomínio de sua
responsabilidade em garantir que o manual esteja atualizado, e toda e qualquer
alteração da edificação em relação às originalmente construídas deve ser
documentada em uma nova versão do manual atualizado e documentado no
manual original. Notadamente, mesmo as edificações mais antigas anteriores à
NBR 5674 de 2012 devem se adaptar ou criar seus próprios programas de
manutenção para manter as características originais da edificação, apesar da
necessidade de reforma ou modernização ao longo do tempo, atendendo às
necessidades dos usuários quanto às inovações e exigências tecnológicas do
mercado imobiliário a produtos relevantes disponíveis e utilizados regularmente.
Na introdução, a norma enfatiza a importância da manutenção, afirmando que é
ambiental e economicamente impensável que uma edificação seja retirada de
serviço quando atinge um baixo nível de desempenho por falta de manutenção
predial. Dentro de seu escopo, afirma-se que a norma é responsável por definir
 17

os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de uma edificação.

Determina-se também que a gestão do sistema de manutenção deve preservar
as características originais da edificação, além de evitar perda de desempenho
por degradação de seus sistemas, elementos ou componentes. Na seção
requisitos de manutenção, apresenta quais características das edificações
devem ser levadas em consideração na gestão do sistema de manutenção, além
de estabelecer diretrizes que devem nortear a manutenção das edificações, a
saber: manter o desempenho esperado, minimizando assim o capital de
depreciação; estabelecer um fluxo adequado de informação e comunicação;
estabelecer responsabilidade e autonomia na tomada de decisões das pessoas
envolvidas.
A norma discute a necessidade de uma organização de gestão do sistema
de manutenção e fornece uma infraestrutura física, técnica, financeira e humana
que seja capaz de realizar diversos tipos de manutenção, como manutenção
programada, corretiva e preventiva. Também destaca o fato de que a gestão da
manutenção deve facilitar a execução coordenada de vários tipos de
manutenção predial. O corpo da Norma recomenda avaliar periodicamente o
desempenho da gestão do sistema de manutenção para contemplar os seguintes
parâmetros: atendimento ao desempenho de acordo com a NBR 15575; tempo
acordado entre a observação do não cumprimento e a intervenção de
emergência; a frequência das inspeções do prédio para operação e manutenção,
estabelecidas nas instruções para operação, operação e manutenção do prédio;
atos de fiscalização. Esses parâmetros podem variar dependendo da
complexidade do edifício. A norma também inclui uma parte de Inspeção Predial
que não foi abordada na versão anterior. De acordo com a norma, os seguintes
itens devem fazer parte do conteúdo principal do relatório de inspeção: descrição
da degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e
equipamento da edificação; recomendações de ações para minimizar reparos;
previsão de eventos; e, por fim, é necessário, se possível, avaliar a perda de seu
desempenho.
As formas esperadas de manifestação da degradação natural dos
sistemas, especificadas no manual e que acarretem risco à saúde e segurança
dos usuários; solicitações e reclamações de usuários ou proprietários. A seção
4.3 da norma trata do programa de manutenção, que, segundo ela consiste em
definir as principais atividades de manutenção, sua frequência, os responsáveis
 18

por sua implementação, documentos de referência, referências normativas e

recursos necessários, todos relacionados individualmente aos sistemas e,
quando aplicável, a elementos, componentes e equipamentos. Quando o
gerente de manutenção elabora um orçamento com uma empresa terceirizada
para realizar a manutenção, ele deve atentar para o fato de que o orçamento, de
acordo com a norma, deve conter diversos requisitos, o gestor deve atentar-se
a: qualificação da empresa, experiência profissional na área, referências de
outros clientes, proposta técnica apresentada, qualificação jurídica, regularidade
financeira e capacidade financeira da empresa, além do prazo e cronograma
físico-financeiro.
O gerente de manutenção deve exigir que o prestador de serviços forneça
os meios para garantir as condições necessárias para a execução segura dos
serviços de manutenção antes do início dos serviços de manutenção; meios que
protegem os usuários das edificações de possíveis danos ou perdas decorrentes
da execução dos serviços de manutenção; fronteiras, informações e sinais de
alerta para os usuários sobre possíveis riscos. A norma também estabelece que
todos os sistemas de segurança do edifício devem permanecer operacionais
durante as reformas ou sistemas alternativos devem ser fornecidos quando
necessário. A obstrução, mesmo temporária ou parcial, das saídas de
emergência não é permitida e, se necessário, é importante criar vias ou medidas
compatíveis a serem implementadas antes da obstrução. Se os serviços
resultarem em alteração das características técnicas da edificação, o
memorando descritivo, especificações, projetos relacionados e o manual de
operação, operação e manutenção da edificação devem ser adequados. Já há
algum tempo a discussão sobre qualidade e desempenho no Brasil quando a
norma foi lançada em 2008, segundo Téchne8, construtores, projetistas e
fabricantes de materiais geraram muita reação.
A norma tinha muitos requisitos inéditos na época e, se tivesse entrado
em vigor, teria resultado em um aumento significativo nos custos de construção.
Juntos, os principais atores da construção civil conseguiram estender os prazos.
Para a CBIC (2013), a norma precisou passar por algumas mudanças nesse
período, dando passos significativos tanto na qualificação e aprimoramento de
seu conteúdo, quanto na captação e coordenação da resolução de agentes
interessados, e na adequação à realidade do país. Após essas mudanças, a
norma tornou-se mais tangível para o mercado de engenharia civil, o que
 19

permitiu sua aplicação em empreendimentos habitacionais, entrando em vigor

em julho de 2013. Teve início em 1980. Em 1992, foi criada uma norma britânica
(BS 7543), que trata da durabilidade das edificações e dos elementos
constituintes, bem como dos conceitos de desempenho.
Essa norma britânica, segundo Battagin, define os critérios de
durabilidade e vida útil da NBR 15.575. Especialistas afirmam que embora a NBR
15575 seja pautada por normas internacionais de desempenho, a norma
brasileira deu um passo à frente ao ser a primeira a impor limites mínimos à vida
útil de uma edificação, enquanto as normas internacionais focam no
desempenho acústico e térmico, juntamente com a VU. De acordo com a CBIC
(2013), o mercado, o meio técnico e as associações profissionais esperam que
a aplicação desta norma leve a uma melhoria na qualidade da construção, o que
será um novo marco que atualmente determina o limite mínimo esperado. O
setor habitacional brasileiro, buscando desenvolver-se em condições de
qualidade média e superior, em sintonia com o passar do tempo e a
autorregulação do mercado, que terá como diferencial a evolução da melhoria
da qualidade, o expurgo de fornecedores inescrupulosos, a redução de
ilegalidade, além de beneficiar toda a população.

4. PROJETO E IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

Para esta etapa do trabalho, analisamos as características do

empreendimento do Complexo Ecoturístico Reserva Garaú e classificamos o
projeto e implementação do referido empreendimento. A fase de estudos e
projetos básicos inclui os levantamentos e estudos básicos, tais como:
topográfico, geotécnico, arqueológico e hidrogeológico, análise sobre a
viabilidade econômica do empreendimento, o projeto básico de arquitetura e
urbanismo, projetos estruturantes como esgotamento sanitário, abastecimento
de água, pavimentação e drenagem das águas pluviais e os estudos ambientais.
Cada um desses itens estará descrito nos tópicos subsequentes.
O estudo geotécnico focou na determinação dos tipos de solo e suas
respectivas profundidades, simbologia da amostra, posição do nível da água,
índices de resistência à penetração (NSPT), tamanho do furo em relação ao RN
assumido, e outras informações relevantes. No início da perfuração SPT, o
processo de perfuração é realizado com um trado de 4 polegadas e
 20

revestimento. A argamassa estabilizadora (bentonita) é utilizada em caso de furo

instável. A cada metro de profundidade, a perfuração é interrompida e é realizado
um teste de penetração (PPT). O teste fornece indicadores de resistência à
penetração do solo, que é obtido pela contagem do número de golpes
necessários para que um amostrador padrão (ext 2" 13/8") penetre 45 cm no solo
devido aos golpes de um martelo de 65 kg lançado de uma altura de 75 cm. Os
45 cm a penetração são divididos em três seções de 15 cm, cada uma delas
registrando o número de golpes de condução do amostrador, seção 15 cm, ou
seja, os últimos 30 cm de condução. Seu resultado é apresentado em forma de
gráfico em profundidade. Amostras de solo são retiradas desde o início do furo
e removidas dentro do amostrador.
Eles devem ser representativos dos materiais que passam por eles e
devem estar livres de contaminantes. São embalados em caixas para transporte
e armazenamento no laboratório. A área considerada está localizada na
microrregião do Litoral Paraibano, geologicamente localizada na bacia
sedimentar Pernambuco- Paraíba. Sua estrutura é uma homocíclica com
mergulho suave para leste, com largura média de 25 km e profundidade de até
400 metros. Em alguns lugares esta bacia é composta por sedimentos de origem
continental e marinha, tendo recebido o nome de grupo Paraíba; cobrindo essa
formação, encontramos o grupo Barreiras, que vem à tona em quase todas as
regiões litorâneas do estado.
 21

Complexo Ecoturístico Reserva Garaú – Conde / PB

Fonte: Memorial Descritivo do Projeto Arquitetônico

De maior interesse hidrogeológico é o grupo Paraíba, principalmente a Formação

Itamaracá/Beberibe, que repousa sobre um embasamento cristalino com
espessura média de 200 metros. Conglomerados de arenitos soltos predominam
na base desta suíte, enquanto arenitos finos de cor cinza-limão predominam na
parte superior. Este aquífero é alimentado principalmente sobre uma vasta área
do seu afloramento, e indiretamente através da infiltração vertical do freático. A
permeabilidade média encontrada é de 2x10-5 m /s. e rendimento 2x10-3 m²/seg.
A Formação Gramame, também pertencente ao grupo Paraíba, possui
espessura média de 50 metros e é composta principalmente por calcário, arenito
calcário, calcário intercalado com lentes argilosas. Tem pouco efeito hidrológico
no abastecimento de comunidades devido à presença de água com alta dureza
e às vezes com odores indesejáveis. A Formação Barreiras não possui boas
características hidrogeológicas para atender aos requisitos exigidos. O aquífero
Beberibe é o de maior importância hidrogeológica na bacia litorânea de PE/PB,
sendo pouco explorado na RESERVA ECOTURÍSTICA DE GARAU em
comparação com megacidades como Recife e João Pessoa. A situação atual do
desenvolvimento do turismo na área geográfica em que o projeto está inserido
reflete grandes oportunidades. Para esta área destacam-se as seguintes
características: Trata-se de uma área do nordeste do Brasil que tem todo o
 22

potencial de crescimento em termos de número de turistas, principalmente

estrangeiros. Esta é uma área na qual o PRODETUR/NE tem investido. Trata-
se de uma zona com potencial turístico efetivo, por ser um local de excepcional
beleza, com acessos adequados em termos de conforto e tempo de deslocação,
com espaço potencialmente útil para construção de instalações e equipamentos.
Pretende-se oferecer ao mercado internacional um produto turístico imobiliário
da mais alta qualidade com expectativas de rentabilidade muito elevadas para o
investidor.

Complexo Ecoturístico Reserva Garaú – Conde / PB

Fonte: Memorial Descritivo do Projeto Arquitetônico

Os estudos ambientais relacionados ao empreendimento dizem respeito

a dois pontos: 1) estudos ambientais de zoneamento para estabelecer as formas
de uso e ocupação do solo. Este estudo resultou em mapas de uso do solo e
população e um mapa de zoneamento geoecológico; e 2) Estudo de Impacto
Ambiental - EIA e Declaração de Impacto Ambiental - RIMA, elaborados de
acordo com a legislação ambiental vigente, bem como de acordo com as
diretrizes da SUDEMA. Foi elaborado previamente um diagnóstico ecológico da
área para dar suporte técnico ao seu uso e ocupação pelo projeto, onde foram
identificadas áreas de conservação permanente e áreas de maior
vulnerabilidade ambiental. Essa etapa foi tomada antes da decisão de
desenvolver projetos. Os estudos ambientais são elaborados para garantir que
impactos ambientais significativos sejam avaliados e levados em consideração
 23

no planejamento de ações ou empreendimentos. Assim, permitem que as ações

sejam adaptadas às características do ambiente, evitando ou reduzindo
consequências negativas e, ao mesmo tempo, potencializando resultados
positivos.
Os objetivos dos estudos de impacto ambiental são: Antecipar, prevenir,
minimizar ou reverter fatores adversos significativos de natureza biofísica, social
e outras relevantes; Garantir a segurança, saúde, produtividade e vigor dos
sistemas naturais e processos ecológicos, bem como proteger os aspectos
estéticos e culturais do meio ambiente; Garantir a maior variedade possível de
usos e benefícios de ambientes não degradados, sem riscos e outras
consequências indesejáveis; Garantir a qualidade dos recursos renováveis
incentivando a reciclagem de recursos não renováveis; e, Promover o
desenvolvimento sustentável e otimizar o uso e gestão dos recursos naturais.
O seguinte pode ser distinguido como os principais princípios para estudar
o impacto no meio ambiente: Objetividade: informa os tomadores de decisão
sobre mudanças esperadas que podem ser favoráveis ou desfavoráveis para o
ecossistema ou sociedade humana em questão, que levarão à proteção do meio
ambiente e ao bem-estar da comunidade; Rigidez: seleção das melhores
práticas científicas, utilização de metodologias e métodos adequados aos
objetivos da pesquisa; Viabilidade: leva a informações que podem resolver
problemas e podem ser implementadas pelo iniciador e persegue metas com
base nas informações disponíveis, tempo, recursos e metodologias; Eficiência:
requer custo mínimo e tempo de espera mais curto sem perder de vista metas e
requisitos aceitáveis; Foco no meio ambiente: coloca o meio ambiente como
ponto fundamental de análise por seu papel vital no desenvolvimento da vida;
Adaptabilidade: adapta-se à realidade sem comprometer a integridade do
processo, sendo interativo e levando em consideração as lições aprendidas
durante o ciclo de vida da proposta do projeto; Participação: oferece
oportunidades apropriadas para informar e envolver os tomadores de decisão,
bem como as pessoas interessadas e afetadas; Interdisciplinaridade: são
utilizadas disciplinas biofísicas e socioeconômicas, incluindo o uso de
conhecimentos tradicionais; Credibilidade: conduzida com profissionalismo,
rigor, imparcialidade, objetividade, imparcialidade e independência; Integração:
aspectos sociais, econômicos e ambientais estão interligados; Transparência:
Clareza e facilidade de entendimento são necessárias, além de acesso aberto
 24

às informações e fatores relevantes para a tomada de decisões.

Um aspecto muito importante é que antes de determinar o tipo de estudo
ambiental a ser realizado, é necessário verificar se o projeto em questão pode
ter um impacto correspondente no meio ambiente, para que a necessidade de
um estudo de maior ou menor complexidade possa ser devidamente avaliada.
Dessa forma, estudos insuficientes ou até mais complexos do que os
necessários para a intervenção proposta podem ser evitados. Para a elaboração
do projeto de pavimentação foram realizadas as seguintes etapas principais:
Análise de todo o sistema viário a ser pavimentado utilizando o plano urbanístico;
Estudo topográfico das marcações rodoviárias; verificar o dimensionamento da
drenagem e o cumprimento do relevo natural para a colocação dos taludes;
Projeto de pavimentação de todo o sistema viário, que faz parte do
empreendimento, utilizando lajes ou blocos de concreto. Estudo do escoamento
superficial; O método executivo do projeto de pavimentação consiste em:
Compactação e reforço da sub-base, se necessário; Base de brita graduada de
grão fechado com espessura inferior a 15,0 cm; Tapete de areia com espessura
de 5 a 10 cm; Colocação de paralelepípedos ou peças em fiadas perpendiculares
ao eixo do caminho, com a maior dimensão no sentido da fiada este acabamento
deve estar de acordo com as tolerâncias estabelecidas no projeto; as juntas
devem ser alternadas em relação a duas fiadas adjacentes, de modo que cada
junta não se situe mais do que no terço médio do paralelepípedo ou da parte
adjacente; Cálculo da quantidade. Estudo completo do projeto do sistema viário
e de drenagem.
A água destinada a atender a população deste Complexo será
proveniente de 8 poços artesianos e fluirá diretamente para o reservatório acima
do solo, e de lá será distribuída por gravidade até os pontos de consumo.
Ressalta-se que cada empreendimento, hotel ou residência, terá seu próprio
poço construído dentro de seus limites físicos. As fontes de água superficiais
existentes na região são escassas e inadequadas para o consumo humano, e
requerem grandes investimentos para cobrir os custos fixos e variáveis
(operação e manutenção do sistema). Assim, a solução para atender às
necessidades do sistema projetado é a mesma que vem sendo utilizada há
décadas desde a cidade do Conde até as praias localizadas ao sul do município:
a utilização de uma fonte subterrânea da formação hidrogeológica de Beberibe,
que tem bom potencial para obtenção de água de qualidade e em quantidade
 25

capaz de satisfazer as necessidades de cada subsistema do empreendimento.

Todos os memoriais descritivos e justificativos relativos à extração de água do
subsolo estão apresentados no Volume III - Suplemento do estudo "Identificação
das Fontes", elaborado em consulta com o geólogo Ricardo Santiago Brandão
(CREA 160.305.689-0). A cidade de Condé é atualmente servida por uma bateria
de seis poços tubulares, correspondendo a uma produção total de 120 m3/h. Os
oito poços previstos para o projeto Tambaba estão espalhados pelo terreno
conforme planta. Fluxos de produção esperados para cada poço com base em
um período de trabalho diário de 16 horas. O tanque de distribuição no sistema
de abastecimento de água é projetado para regular as diferenças entre os fluxos
de abastecimento e distribuição e manter uma pressão mínima na rede de
distribuição.
A reserva diária para cada projeto será armazenada em dois tanques
projetados, sendo um semi-subterrâneo, que receberá água diretamente de um
poço artesiano, e outro do tipo acima do solo, alimentado por uma estação de
bombeamento de um tanque inferior. Este tanque será construído em projetos
de concreto armado no nível mais alto de cada projeto. A tubulação de drenagem
que conecta os dois tanques foi calculada pela fórmula econômica de Bress,
considerando um período de bombeamento diário de 24 horas. O objetivo de
qualquer tratamento de água bruta é torná-la potável, o que significa obter água
que atenda ao padrão de consumo. Quanto à água de fontes profundas, ela não
está contaminada e geralmente já atende aos requisitos mínimos de
potabilidade. Nesses casos, o tratamento preventivo é aplicado com o uso de
cloro como bactericida e forte agente oxidante. A cloração da água da torneira é
o processo mais importante e eficiente para a produção de água de boa
qualidade. Este projeto propôs a opção de utilizar cloro puro, fornecido em
cilindros de aço, na forma líquida sob pressão. Para isso, foi projetado um edifício
sob o tanque elevado para armazenar cilindros de cloro e instalações auxiliares
típicas. Este compartimento também servirá para acomodar o painel de controle
elétrico da unidade motobomba.
A rede de distribuição de água é constituída por um conjunto de condutas
assentes principalmente ao longo de estradas, junto a edifícios, edifícios
residenciais, hotéis, etc., com a função de fornecer água a edifícios e pontos de
consumo. Estas condutas são caracterizadas por numerosos condutores
(distribuição em movimento) e uma disposição em rede, daí o seu nome. A rede
 26

de distribuição projetada funcionará inteiramente sob a influência da gravidade,

partindo do ponto de abastecimento (reservatório alto isolado) dentro das Glebas
ou Condomínios e se estendendo por todos os setores do condomínio, com
pressão variando de um mínimo de 10 MPa a um máximo de 20 mca, através de
redes assentes nas principais vias de acesso, caminhos de terra.
A extensão das redes dependerá do desenho urbano final de cada
empreendimento presente no Complexo. Fase de implantação No recrutamento
de pessoal para um posto de trabalho, será dada prioridade a uma mão-de- obra
destinada ao sector da engenharia civil dentro da esfera de influência funcional
da empresa, sempre que se enquadre nos requisitos do posto de trabalho. Essa
ação será realizada pela construtora contratante, porém, o empreendedor
obrigará as empresas contratantes a cumprir todas as leis trabalhistas,
garantindo aos empregados todos os benefícios e direitos previstos em lei. O
recrutamento de pessoal será feito de forma modular, tendo em conta o
calendário de implementação do projeto e de acordo com a ordem de
implementação dos equipamentos. Durante a montagem do canteiro de obras,
serão observadas as normas vigentes, inclusive a norma normativa nº 18
"Condições de trabalho e meio ambiente na construção civil", desenvolvida
especificamente para a engenharia civil.
Os trabalhadores devem dispor de equipamentos de proteção individual
de acordo com as funções desempenhadas. Os trabalhadores também devem
ser instruídos sobre o comportamento correto na área de influência do
empreendimento, isto é, quando estão em horário de trabalho ou quando entram
e saem do local de trabalho. Todas as condições de segurança exigidas por lei
serão observadas em todas as etapas da obra. A empresa gestora de projetos
manterá um cargo de direção no canteiro de obras, mas não um cargo executivo,
onde seus funcionários nessa posição garantirão que a segurança dos
trabalhadores e o ambiente de trabalho sejam observados durante a fase de
execução do projeto. As principais normas de proteção trabalhista que vigoram
nessa fase do empreendimento são: a Lei nº 6.514, de 22 de dezembro de 1977
e os regulamentos aprovados pelo Decreto nº 3.214. Constituem, portanto, uma
referência legal. Os Regulamentos são, na verdade, o detalhamento concreto
das leis, até os detalhes de conceituar os termos utilizados, definir as dimensões
do espaço e garantir que a legislação seja efetivamente compreendida e seguida
por todos. Este regulamento estabelece princípios administrativos, de
 27

planeamento e organização que visam a implementação de medidas de controle

e sistemas preventivos de segurança nos processos, nas condições e ambiente
de trabalho na indústria da construção. O COMPLEXO ECOTURÍSTICO
RESERVA A GARAÚ terá um canteiro de obras que atenderá a todos os
equipamentos que serão instalados em seu perímetro. O canteiro de obras
incluirá instalações sanitárias, vestiários, uma cantina destinada ao número
médio de trabalhadores que chegarão ao local durante o período de construção
do empreendimento, uma cantina, armazéns para armazenamento de materiais,
escritórios, etc. As paredes serão pintadas e os quartos serão adequadamente
ventilados, pois serão construídos de acordo com as normas sanitárias padrão.
O território do canteiro de obras será cercado, convenientemente iluminado e
sinalizado.

4.1 Mobilização dos equipamentos

A mobilização consiste na colocação, montagem e instalação no local da

obra de todos os equipamentos, materiais e produtos necessários à execução
dos serviços, de acordo com o cronograma pré-estabelecido. Todos os materiais
a serem utilizados na obra serão estocados dentro da área do empreendimento,
ressaltando-se que não serão depositados, sequer temporariamente, materiais
de construção civil nas vias de acesso, ou nas áreas livres no entorno do
empreendimento. Todos os equipamentos a serem mobilizados para a área
ficarão estacionados dentro da área do empreendimento, de forma a evitar
transtornos nas áreas de entorno do canteiro de obras.

4.2 Aquisição dos materiais

Isso inclui materiais de construção em geral e todos os outros

equipamentos necessários para o pleno funcionamento do empreendimento. É
óbvio que a venda destes diversos equipamentos irá ocorrer ao longo de todo o
processo de construção, pelo que haverá vários carregamentos durante o
período de instalação dos diversos equipamentos que compõem o
empreendimento. Ressalta-se que os materiais arenosos, terrosos e rochosos
serão adquiridos legalmente de mineradoras para que não haja exploração de
jazidas emprestadas. Materiais de areia da área só podem ser usados para
 28

compensação topográfica como resultado de cortes e soterramentos em um

empreendimento. É desejável a aquisição de produtos para uso em engenharia
e trabalhos auxiliares na zona de influência funcional do empreendimento, o que
provocará um aumento nas vendas de produtos básicos e industriais,
impactando positivamente na economia, inclusive para o setor público, que se
beneficiará de um aumento da circulação de moeda no mercado.

4.3 Sistema de abastecimento de água

O abastecimento de água será feito a partir de uma fonte subterrânea

através de poços artesianos. Considerando que a fonte subterrânea será
explorada quando o sistema for instalado, o empreendedor deverá ter uma
concessão hídrica emitida pela Agência Executiva de Gestão das Águas do
Estado da Paraíba - AESA. O sistema incluirá tanques e rede de distribuição e
deverá operar de acordo com as normas da ABNT. As especificações e serviços
da CAGEPA - Companhia de Água e Esgotos da Paraíba e o estudo
hidrogeológico apresentado para a área também devem ser utilizados como
referência principal.

4.4 Normas de Referência:

NBR 12215 - Projeto de adutora de água para abastecimento público.

NBR 12213 - Projeto de captação de água de superfície para abastecimento
público.
NBR 12216 - Projeto de estação de tratamento de água para abastecimento
público.
NBR 12212 - Projeto de poço para captação de água subterrânea.
NBR 12218 - Projeto de rede de distribuição de água para abastecimento
público.
NBR 12217 - Projeto de reservatório de distribuição de
água para abastecimento público.
NBR 12214 - Projeto de sistema de bombeamento de água para abastecimento
público.
NBR 11185 - Projeto de tubulações de ferro fundido dúctil centrifugado, para
 29

condução de água sob pressão.

NBR 12266 - Projeto e execução de valas para assentamento de tubulação de
água, esgoto ou drenagem urbana.
NBR 10818 - Qualidade de água de piscina.
O local do projeto deve possuir sistema de esgotamento sanitário de acordo com
as normas da ABNT, resoluções do CONAMA, recomendações da SUDEMA e
Especificações e Serviços da CAGEPA. Deve-se tomar cuidado especial para
garantir que as águas residuais não sejam lançadas em sistemas de drenagem
existentes e/ou áreas adjacentes ou mesmo em esgotos a céu aberto. A
implantação do sistema deve estar de acordo com o projeto proposto para o
empreendimento. O fornecimento de energia elétrica para o empreendimento
será realizado através da concessionária estadual ENERGISA. O sistema de
eletrificação será implementado de acordo com um projeto específico baseado
nas necessidades energéticas do empreendimento. O projeto deve primeiro ser
submetido à ENERGISA e cumprir todas as normas de segurança da empresa.
O sistema de iluminação pública seguirá o sistema viário.
O sistema de comunicação proposto para o projeto, com todos os seus
detalhes, tais como: banda larga, permissões de interatividade entre
telecomunicações e tecnologia da informação (banco de dados, Internet), será
viabilizado pela concessionária local OI, que oferecerá telefonia convencional e
canais de transmissão de dados, acesso em banda larga e outros serviços. A
instalação do sistema será realizada de acordo com as normas técnicas
brasileiras.

4.5 Edificações e construção civil

As obras civis deverão obedecer ao que ficar especificado em caderno de

encargos que deverá ser elaborado especialmente para este empreendimento
em comum desenvolvimento pelas construtoras contratadas, pelo grupo
empreendedor e por consultores especializados. Todas as edificações
atenderão as normas de uso e ocupação do solo do município do Conde. Normas
de Referência: As normas da ABNT são utilizadas como balizadoras das
atuações técnicas que se pretendem realizar na área descrita. As principais são:
NBR 09050 - Acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a
edificações, espaço, mobiliário e equipamentos urbanos.
 30

NBR 9077 - Saídas de emergência em edifícios.

NBR 11742 - Porta corta-fogo para saída de emergência. NBR 11861 -
Mangueira de incêndio.
NBR 13434 - Sinalização de segurança contra incêndios. Projeto e execução.
NBR 13435 - Sinalização de segurança contra incêndio e pânico.
NBR 13523 - Central predial de gás.
NBR 13717 - Sistema de hidrantes e mangotinhos para combate a incêndio NBR
13932 - Instalações internas de gás liquefeito de petróleo.
NBR 14024 - Centrais prediais e industriais de gás liquefeito de petróleo.
O projeto paisagístico da área do projeto será baseado na preservação da
paisagem natural, enquadrando-a no contexto urbano do projeto. Nesse sentido,
a vegetação das áreas protegidas será preservada de acordo com a legislação
ambiental, assim como a arborização será preservada ao máximo, ressaltando
que o desenho urbano foi concebido levando em consideração as variações
topográficas da área da topografia local. O projeto adotará uma paisagem
costeira típica com a introdução de espécies regionais bem adaptadas. Sempre
que possível, os exemplares existentes na área serão preservados. A limpeza
geral ou desmobilização de obras inclui a desmontagem de máquinas e
desmontagem do canteiro de obras, bem como a remoção de rejeitos formados
que ainda restam. Os trabalhos de limpeza geral, abrangendo a área dos
equipamentos instalados e a sua envolvente imediata, devem estar totalmente
concluídos antes de se avançar para a próxima fase do projeto, que é o início da
sua operação.

4.6 Inovações sustentáveis e manutenção do projeto

Olhando para o projeto resultante, é possível identificar algumas

inovações relacionadas à sustentabilidade da edificação. Vemos que o projeto
oferece uma qualidade que garante o alcance, manutenção e disseminação de
níveis de excelência nos processos das empresas. A gestão da qualidade, em
especial a busca da melhoria contínua, é um pré-requisito para a
sustentabilidade, pois promove a melhoria contínua dos processos de negócios
associados ao consumo de recursos naturais, produtividade, desperdício,
durabilidade, entre outros. Ainda assim, vemos novas tecnologias sendo usadas.
É apropriado usar novas tecnologias sempre que possível. Se não for possível,
 31

procure soluções criativas que se encaixem no contexto. É importante que as

empresas tenham um relacionamento próximo com agentes que promovam a
inovação na cadeia produtiva, tanto na introdução de novos materiais e
equipamentos quanto na capacitação da mão de obra.
A base da sustentabilidade na construção é harmonizar os ganhos
ambientais e sociais com os ganhos econômicos, daí a necessidade e
importância das inovações.
Também foi confirmado que o projeto está realizando pesquisas
bioclimáticas, como a ventilação permanente aplicada em uma área urbana, que
é essencial para manter a qualidade do ar. Já no projeto de arquitetura urbana,
em locais quentes, é possível garantir a passagem do ar por limites descontínuos
ou implantações descontínuas que não bloqueiem a passagem de ar de lagos
ou rios (trajetos de caminhos que permitem o fluxo de ar). Resfriamento
evaporativo: Consiste em retirar o calor do ambiente por meio da evaporação da
água, aumentando assim a umidade relativa do ar e diminuindo sua temperatura.
É possível criar um microclima mais temperado em áreas urbanas, espaços
públicos ou praças aplicando espelhos d'água ou lagos a favor do vento.
O uso de vegetação próximo ao prédio ajuda a manter a temperatura mais
amena à medida que as plantas evaporam. • Iluminação natural: estratégias que
promovam a iluminação natural nas edificações são recomendadas para todos
os tipos de microclimas, pois a iluminação promove conforto, saúde e é eficaz
na busca da eficiência energética nas edificações. • Sombreamento: É um
processo que visa evitar o superaquecimento de superfícies expostas à luz solar
direta. Colocar plantas ao redor dos edifícios reduz o albedo (reflexo da radiação
para dentro da casa) e também evita que o solo acumule calor durante o dia e o
irradie de volta à noite. Praças e ruas arborizadas são outra forma de controlar o
excesso de luz solar, reduzindo o calor dentro dos edifícios e da área urbana
como um todo.
Avaliações críticas do monitoramento ambiental, das condições físicas do
ambiente e dos marcos legais adotados pelo empreendedor constituem ações
que devem ser consideradas como parte de uma atitude sustentável para a
cidade. Esta observação está ligada a uma tomada de decisão que avalia
criticamente os efeitos a médio e longo prazo sobre o meio ambiente, as
mudanças observadas de acordo com o impacto do desenvolvimento urbano,
para comunicar o meio ambiente e as condições externas, especialmente com
 32

uma atitude ambientalmente consciente. O meio ambiente faz parte da ação

sustentável. Adensamento, verticalização, impermeabilização, alteração da
paisagem natural por desmatamento, desvio de cursos d'água, ocupação
excessiva e intensa de grandes centros urbanos, alteração de lençóis freáticos,
poluição e barreiras arquitetónicas do local, mudanças climáticas, atuação dos
ventos predominantes, geração de solo artificial abundante, mudanças
vegetativas no comportamento da espécie, etc. são fatores ligados à forma como
gerimos o espaço construído nas nossas cidades.
Também é importante enfatizar a gestão de água e resíduos no projeto. É
importante controlar o regime de precipitação e a periodicidade da região ao
iniciar o desenho de um negócio. Deve-se considerar se a área possui as
seguintes características: • falta de água ou inundação; • problemas de erosão
das chuvas; • falta de saneamento ou abastecimento na área. Esses dados
ajudarão a alinhar as estratégias de implantação e operação do projeto e
definirão a agenda do projeto, resultando na seleção das estratégias a serem
utilizadas, contribuindo assim para a sustentabilidade do projeto em linha com a
redução de custos ao longo de sua vida útil. Citamos a Base de Dados Brasileira
de Clima (EMBRAPA) como fonte de referência para a coleta de informações.
Citamos o Relatório do Grupo de Trabalho de Cheias do Rio Doce (COMITÊ DE
IMPRENSA HIDROGRÁFICA RIO DOCE, 2008) como fonte de informação para
minimizar os efeitos das chuvas fortes.
O uso racional consiste no desenvolvimento de sistemas hidráulicos com
consumo de água eficiente ao longo da vida útil do empreendimento, ou seja: •
redução da quantidade de água extraída das fontes de abastecimento; • redução
do consumo e desperdício de água; • aumento da eficiência no uso da água; •
aumento da reciclagem e reutilização da água. A adoção desse princípio
proporciona uma série de benefícios, desde a redução de impactos
socioambientais e redução de custos durante o uso e operação, até a expansão
do empreendimento para fins comerciais.
Além disso, o clima é o estado médio das condições atmosféricas em uma
determinada região durante um longo período de tempo. Os fatores que
influenciam as mudanças climáticas são: proximidade da água, altitude, barreiras
montanhosas e correntes oceânicas. Em relação ao clima, é preciso aproveitar
e analisar a radiação solar, temperatura, vento e umidade. Esses aspectos
devem ser analisados sob uma perspectiva macro e microclimática (LAMBERTS,
 33

DUTRA E PEREIRA, 1997). Conceitos, sistemas e ferramentas que permitem

aos arquitetos escolher alternativas adequadas às condições climáticas e
oferecer eficiência energética e conforto na operação. As principais variáveis
são: Forma, Função, Tipos de Revestimento e Sistemas de Condicionamento.
Não só a otimização do consumo, mas também a avaliação dos recursos
renováveis deve ser buscada. Recomenda-se que o desenho do projeto preveja
o alcance de um nível de eficiência energética compatível com os níveis A ou B
do Procel Edifica (NASCIMENTO; NICOLOSI, 2008b). Para referência,
recomendamos Eficiência Energética em Arquitetura (LAMBERTS, et al., 1997),
consultas no site do Procel Edifica (PROCEL) e busca de software no site do
LABEEE (LABEEE).
Em termos de sustentabilidade, materiais e resíduos devem ser
considerados em conjunto, pois a correta seleção e utilização dos materiais
reduz a geração de resíduos e seus efeitos. Existem vários benefícios em
especificar com precisão o sistema de construção. Estas incluem a redução de
desperdícios e custos de aquisição de novos materiais devido a patologias no
negócio durante o período de garantia, reduzindo os custos de gestão de
resíduos resultantes da redução de reclamações de clientes. Isso aumenta a
satisfação do cliente e pode melhorar a imagem da empresa. Há também
benefícios indiretos tanto para o empreendedor quanto para os clientes, por
exemplo, devido ao aumento da resiliência do negócio e à manutenção de seu
desempenho. Há até ganhos para a sociedade, com redução da poluição do
transporte, dinamização da economia local, aumento da vida útil dos aterros
sanitários, entre outros.
Na manutenção predial, existem muitas opções de estratégias disponíveis
no mercado e muitas decisões alternativas a serem consideradas. Encontrar
uma estratégia de manutenção adequada é a tarefa mais difícil para o
gerenciamento de manutenção ao determinar a abordagem mais adequada para
reduzir as despesas financeiras e os custos gerais do ciclo de vida (HORNER,
1997). Nesse contexto, é de grande importância considerar as questões de
manutenção durante a fase de projeto da edificação, pois muitas falhas ocorrem
durante as fases de projeto e construção e causam altos custos de manutenção
posteriormente. Por isso, em todas as etapas, o conhecimento deve ser utilizado
para integração e retroalimentação simultânea dos projetos, o envolvimento de
representantes experientes da região é fundamental para contribuir ainda mais
 34

com a manutenção do prédio. Isso garante o desempenho futuro do edifício. Um

resultado alcançado com o auxílio de ferramentas do tipo DFX é a melhoria do
projeto e a simplificação do produto, e a redução de custos, dificuldade de
operação e uso e impacto. Como os benefícios do uso das ferramentas
discutidas nas técnicas de ES e DFX, como o Projeto de Manutenção, podem
aumentar a manutenibilidade (facilitar o projeto de manutenção), eles contribuem
para: preservar as propriedades físicas e os serviços de uma edificação; alcançar
custos de manutenção mais baixos no futuro; maior produtividade; menor
desperdício de material; satisfação do usuário pela melhoria das condições da
edificação; menor rotatividade dos agentes de manutenção e operação; melhor
relacionamento com o cliente e, consequentemente, uma melhor imagem pública
(ARIS, 2006).
 35

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Tendo analisado a questão da manutenção predial sob os vários pontos

de vista apresentados, bem como o projeto de implantação do edifício, é
oportuno concluir que a prevenção é a solução mais eficaz contra os fatores de
desgaste que afetam o edifício, além de ser a mais económica. Além de garantir
outros benefícios para a edificação e seus usuários, como segurança,
valorização do imóvel, cumprimento do prazo de garantia, etc. deve fazer parte
de uma gestão de edifícios eficaz. Nesse sentido, o funcionamento das
instalações e o funcionamento impecável dos equipamentos devem fazer parte
das obrigações da administração do condomínio. É fundamental definir um
sistema de manutenção que abranja o planejamento, projetos e cronogramas de
todos os serviços de manutenção de curto, médio e longo prazo, e forneça uma
previsão do orçamento para os serviços de manutenção necessários. As
construtoras desempenham um papel importante no processo de manutenção
predial, pois para alcançar a maior eficiência possível dessa atividade, os
conceitos de manutenção predial devem nascer durante o desenvolvimento do
projeto, e não apenas após o seu comissionamento, e esses conceitos devem
também seguir os princípios que visam uma maior manutenção. Além disso, as
construtoras também são responsáveis pela questão educacional, ou seja,
devem conscientizar e dar ao usuário as ferramentas necessárias através da
entrega do manual do usuário para que ele possa praticar a manutenção de
forma correta e eficaz.
O edifício deve apresentar sempre um nível de desempenho adequado
para o qual é essencial uma gestão eficaz e eficiente. No entanto, isso exige total
disponibilidade de tempo, além de conhecimento técnico e administrativo, que o
síndico normalmente não possui. Portanto, uma solução possível e eficaz é
transferir essas tarefas para empresas de terceirização que são especialistas
nesse campo. A terceirização já se tornou uma realidade em todos os tipos de
atividade econômica e é amplamente utilizada no dia a dia dos grandes
condomínios. No entanto, esta prática precisa ser promovida com grande
entusiasmo para que se torne uma atitude natural por parte dos proprietários.
Para alcançar maior eficiência na manutenção predial, é necessária uma
 36

abordagem baseada em procedimentos organizados no sistema de manutenção

de acordo com a lógica da qualidade e controle de custos. Portanto, é muito
importante ter um plano de manutenção para cada sistema ou equipamento da
edificação. Este plano servirá de guia para as atividades de manutenção e o
modo de operação de acordo com a estratégia de ação definida pelo gestor.
Portanto, com a introdução dos conceitos de desempenho do sistema nos
últimos anos e sua definição clara de garantia e vida útil, é necessário mudar o
modelo mental da importância da manutenção para alcançar a vida útil e manter
o desempenho inicial esperado, edifícios, sistemas ou subsistemas.
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