REPÚLICA DE ANGOLA

MINISTÉRIO DA EDUCAÇÃO
INSTITUTO POLITÉCNICO PASCOAL LUVUALU “8025”

Coordenação do Curso de Construção Civil

PROJECTO TECNOLÓGICO

PROVA DE APTIDÃO PROFISSIONAL (PAP)

MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE EDIFÍCIOS

URBANOS
(Prédio da Juventude)

13ª Classe
Grupo: Nº 5 - C13BT
Kilamba kiaxi 2023/2024
 INSTITUTO POLITÉCNICO PASCOAL LUVUALU “8025”
Coordenação do curso de Construção Civil

PROJECTO TECNOLÓGICO
13ª Classe

PROVA DE APTIDÃO PROFISSIONAL (PAP)

MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE EDIFÍCIOS

URBANOS
(Prédio da Juventude)

Trabalho de conclusão do curso aprovado

pela Coordenação de Construção CÍVIL do
Instituto Politécnico Pascual Luvualu como
requisito Parcial para a obtenção do título de
TÉCNICO MÉDIO DE CONSTRUÇÃO
CÍVIL.

Autores:

Maravilha Nelito Neto nº 28

Maria Tando Mango nº 29
Mauro Gomes Isidro nº 30
Miguel Pinto nº 31
Paula Itar Pedro nº 32
Pedro Cassule Eduardo nº 33
O Orientador

_______________________
Eng.º. Alexandre Bengui

II
MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE EDIFÍCIOS
URBANOS
(Prédio da Juventude)

Trabalho de conclusão do curso aprovado pela

Coordenação de Construção CÍVIL do
Instituto Politécnico Pascoal Luvualu como
requisito parcial para a obtenção do título de
TÉCNICO MÉDIO DE CONSTRUÇÃO
CÍVIL.

Aprovado aos______ de___________________2023/2024

BANCA EXAMINADORA.

O (A) Presidente: ___________________________ Assinatura____________________

1º Vogal: _________________________________ Assinatura____________________
2º Vogal: __________________________________ Assinatura___________________
3º Vogal: __________________________________ Assinatura___________________
Secretário (a): ______________________________ Assinatura____________________

III
 DEDICATÓRIA
Dedicamos o presente trabalho aos nossos familiares pelo apoio financeiro,
emocional e moral. Aos professores que fizeram do nosso processo de aprendizado por
nos instruírem e por nos terem fornecido bases sólidas que permitiram chegássemos
permitiram-nos chegar até aqui.

IV
 AGRADECIMENTO
Inicialmente prestamos os nossos agradecimentos ao todo poderoso «DEUS»,
pelo fôlego de vida e sabedoria, aos nossos pais por apostarem e confiarem em nós, pelo
carácter adquirido segundo os seus ensinamentos, aos professores pela dedicação e zelo
ao transmitir-nos o conhecimento, a todos os funcionários da instituição que arduamente
trabalharam para maximizar a qualidade do nosso aprendizado, aos nossos amigos e
colegas pelo apoio incondicional.

V
 EPÍGRAFE

“A inteligência é o único meio que possuímos para

dominar os nossos instintos.”

«Sigmund Freud»

VI
 RESUMO
O presente trabalho aborda o tema manutenção e conservação de edifícios
urbanos, fundamentando uma proposta de abordagem metodológica a aplicar nas
intervenções em edifícios marcados pelo seu valor patrimonial, em particular a nível
técnico, obrigando os promotores a implementação de estratégias de intervenção cujo
objectivo principal é preservar e salvaguardar o edifício original para as gerações
seguintes.
Sendo um tema de aprendizagem exigente, este trabalho tem como objectivo a
definição de um conjunto de princípios de carácter teórico e técnico, que visam
compreender a tipificação construtiva nos edifícios antigos, análise de anomalias e
ensaios de caracterização dos materiais, ultimando o estudo realizado numa metodologia
de intervenção que leva em consideração todos os aspectos relevantes dentro do assunto.
A manutenção e conservação de edifícios urbanos é um tema crucial para garantir
a durabilidade, segurança e valorização de estruturas em ambientes urbanos. Isso envolve
ações preventivas e correctivas para preservar a integridade dos edifícios ao longo do
tempo, incluindo a reparação de danos estruturais, sistemas elétricos e hidráulicos, além
da renovação estética e funcional. A gestão adequada desses processos contribui para a
sustentabilidade urbana, a qualidade de vida dos habitantes e a preservação do patrimônio
arquitectônico. Seu objectivo é assegurar a integridade estrutural, funcional, estética e
segurança de edifícios localizados em ambientes urbanos, visando a preservação a longo
prazo do patrimônio arquitectônico e o bem-estar dos habitantes. Isso envolve a
implementação de prácticas preventivas e corretivas para garantir que os edifícios
permaneçam em boas condições, cumprindo os requisitos de segurança, sustentabilidade
e estética, contribuindo assim para a qualidade de vida nas cidades e a valorização
do espaço urbano.

VII
 ABSTRACT
This work addresses the issue of maintenance and conservation of urban
buildings, supporting a proposal for a methodological approach to be applied in
interventions in buildings marked by their heritage value, particularly at a technical level,
obliging promoters to implement intervention strategies whose main objective is preserve
and safeguard the original building for subsequent generations.
Being a demanding learning topic, this work aims to define a set of theoretical and
technical principles, which aim to understand constructive typification in old buildings,
analysis of anomalies and material characterization tests, optimizing the study carried out
in an intervention methodology that takes into account all relevant aspects within of the
subject.
The maintenance and conservation of urban buildings is a crucial issue to ensure
the durability, safety and appreciation of structures in urban environments. This involves
preventative and corrective actions to preserve the integrity of buildings over time,
including repairing structural damage, electrical and plumbing systems, as well as
aesthetic and functional renovation. Proper management of these processes contributes to
urban sustainability, the quality of life of inhabitants and the preservation of architectural
heritage. Its objective is to ensure the structural, functional, aesthetic and safety integrity
of buildings located in urban environments, aiming for long-term preservation
architectural heritage and the well-being of the inhabitants. This involves implementing
preventive and corrective practices to ensure that buildings remain in good condition,
meeting safety, sustainability and aesthetic requirements, thus contributing to the quality
of life in cities and the enhancement of urban space.

VIII
 LISTA DE FIGURAS
2.1. Exemplo de manutenção elétrica…………………………………………..………7
2.2. Exemplo de manutenção no telhado…………………………………………….…..9
.2.3. Exemplo de manutenção de climatização……………………………………..…..11
2.4. Exemplo de manutenção no piso…………………………………………….……12
2.5. Exemplo de manutenção no piso…………………………………………...……..20
3.1. Croqui de localização do Prédio da Juventude……………………………………22
3.2. Fachada Frontal……………………………………………………………..……23
3.3. Manchas na laje devido a infiltração ……………………………………….…….23
3.3. Corrosão das armaduras na laje do 3º piso………………………………………..24
3.4. Mancha de umidade em um dos apartamentos do 5º piso………………………...24
3.5. Deterioração do revestimento nas alvenarias……………………………….…….25
3.6. Fiação de cabos elétricos externamente devido a avarias na rede elétrica……….26
3.7. Mau posicionamento das tubulações da rede………………………………..……26
3.8. Mau estado de conservação da cobertura……………………………………..…..27
3.10. Fachada frontal do Prédio da Juventude…………………………………….…..28

IX
 LISTA DE TABELA
3.3.1. Tabela Plano de Manutenção Edifício ............................………………
31
3.3.2. Tabela Plano de Implementação do Edifício ....................................
…...32

X
 METODOLOGIA
A Metodologia para abordar o tema da Manutenção e Conservação dos Edifícios
Urbanos envolve uma série de etapas, onde foi feito um levantamento detalhado das
condições actuais do edifício (Alvenarias, rede elétrica, rede de esgoto, rede de
abastecimento de água potável). Em seguida também identificamos as principais
necessidades de manutenção desses elementos, levando em consideração critérios como
segurança, acessibilidade e estética.
Estabelecemos um plano de ação, definindo os prazos para a realização das
intervenções necessárias.

XI
 Índice
DEDICATÓRIA...........................................................................................................IV
AGRADECIMENTO.....................................................................................................V
EPÍGRAFE...................................................................................................................VI
RESUMO....................................................................................................................VII
ABSTRACT...............................................................................................................VIII
LISTA DE FIGURAS...................................................................................................IX
LISTA DE TABELA....................................................................................................X
METODOLOGIA.........................................................................................................XI
1.INTRODUÇÃO...........................................................................................................1
3.3.3. Formulação do Problema...................................................................................2
3.3.4. Justificativa........................................................................................................2
3.3.5. Objetivos............................................................................................................3
1.1.1 Objetivo Geral...................................................................................................3
1.1.2 1.3.2 Objetivos Específicos...............................................................................3
2 Revisão Bibliográfica..............................................................................................4
3.3.6. Definições de Manutenção e Conservação de Edifícios Urbanos.....................4
3.3.7. Fatores que influenciam a Manutenção e Conservação em Edifícios...............5
3.3.8. Tipos de Manutenção........................................................................................5
2.1.1 Manutenção Corretiva.......................................................................................5
2.1.2 Manutenção Preventiva.....................................................................................5
2.1.3 Manutenção Preditiva........................................................................................6
2.1.4 Manutenção Predial Preventiva.........................................................................7
2.1.5 Outros Tipos De Manutenção............................................................................8
3.3.9. Objetivos Da Manutenção.................................................................................8
3.3.10. Como Ocorre O Processo De Manutenção....................................................8
3.3.11. Importância da Manutenção Preventiva para o Desempenho dos Edifícios..9
2.1.6 Redução de Custos e Despesas Extras...............................................................9
2.1.7 Valorização do Imóvel......................................................................................9
2.1.8 Redução do Consumo de Recursos Naturais.....................................................9
2.1.9 Melhoria do Espaço Urbano..............................................................................9
2.1.10 Segurança e Bem-Estar dos Ocupantes.........................................................9
2.1.11 Benefícios Econômicos, Sociais E Ambientais Da Conservação Adequada
10
3.3.12. Impacto da falta de manutenção na segurança, valorização e durabilidade
dos edifícios..................................................................................................................10
3.3.13. Uso da tecnologia a favor da manutenção predial.......................................11
XII
 2.1.12 Realidade Aumentada (RA).........................................................................11
2.1.13 Software de Gestão......................................................................................11
2.1.14 Drones..........................................................................................................11
2.1.15 Câmera Térmica...........................................................................................11
2.1.16 Medidores de Umidade................................................................................11
3.3.14. Os principais serviços envolvidos na manutenção predial..........................12
2.1.17 Manutenção Corretiva..................................................................................12
2.1.18 Manutenção Preventiva................................................................................12
2.1.19 Inspeção e Reparos de Rotina......................................................................12
2.1.20 Limpeza.......................................................................................................12
2.1.21 Paisagismo...................................................................................................12
3.3.15. Gestão de Ativos..........................................................................................13
3.3.16. Sustentabilidade na Manutenção.................................................................13
2.1.22 Benefícios da Sustentabilidade na Manutenção:..........................................14
3.3.17. Conformidade Legal....................................................................................15
2.1.23 Componentes da Conformidade Legal:.......................................................15
3.3.18. Envolvimento Comunitário..........................................................................17
2.1.24 Objetivos do Envolvimento Comunitário:...................................................17
2.1.25 Estratégias de Envolvimento Comunitário:.................................................18
2.1.26 Benefícios do Envolvimento Comunitário:.................................................18
3.3.19. Planejamento estratégico.............................................................................19
3 Matérias e Métodos................................................................................................22
3.3.20. ESTUDO DE CASO....................................................................................22
3.1.1 Localização Geográfica da área de estudo......................................................22
3.1.2 Métodos de Levantamentos de Dados.............................................................22
3.1.3 Caracterização Actual......................................................................................22
3.1.4 Patologias, Causas e Consequenciais..............................................................23
3.1.4.1 Patologias Estruturais...........................................................................24
3.1.4.2 Problemas de Infiltração.......................................................................24
3.1.4.3 Patologia em Revestimento..................................................................25
3.1.4.4 Patologias em Instalações Elétricas e Hidráulicas................................25
3.1.4.5 Patologias em Cobertura.......................................................................26
3.1.4.6 Problema de Isolamento Térmico.........................................................27
3.1.4.7 Patologias em Fachadas........................................................................27
3.1.5 Descrição dos procedimentos de manutenção.................................................28
3.1.5.1 Procedimentos de manutenção estrutural.............................................28
3.1.5.2 Procedimentos de Manutenção de Infiltrações.....................................28
XIII
 3.1.5.3 Procedimentos de Manutenção em Revestimentos..............................29
3.1.5.4 Procedimentos de Manutenção de Instalações Elétricas e Hidráulicas 29
3.1.5.5 Procedimento de Manutenção em Cobertura........................................29
3.1.5.6 Procedimento de Manutenção de Isolamento Térmico e Acústico......30
3.1.5.7 Procedimento de Manutenção em Fachadas.........................................30
3.1.5.8 Procedimento de Manutenção em Sistema de Ventilação e
Climatização..........................................................................................................30

4 Conclusão...............................................................................................................33
Recomendação..............................................................................................................34
5 Referências.............................................................................................................35
Anexo............................................................................................................................36

XIV
1 INTRODUÇÃO
Uma construção predial é planejada planeada e construída para atender seus usuários
por muito tempo. Para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a práctica
constante da manutenção preventiva deste bem. Com o passar do tempo, os inconvenientes
resultantes da inexistência de atividades actividades de manutenção preventiva e periódica
tornam-se mais frequentes e aumentam o sentimento de insatisfação e insegurança dos
usuários.
O presente trabalho tem por finalidade orientar os envolvidos seus integrantes na
manutenção dos edifícios no sentido de adotarem adoptarem acções e procedimentos
rotineiros que resultem na manutenção de suas edificações e equipamentos com bom aspeto
aspecto visual e em perfeitas condições de uso, funcionando perfeitamente e de tal forma
que seus usuários possam trabalhar em locais agradáveis e confortáveis.

Sendo um tema de aprendizagem exigente, este trabalho é um conjunto de princípios

de caráter carácter teórico e técnico, que visam compreender a tipificação construtiva nos
edifícios antigos, a análise de anomalias e ensaios de caracterização dos materiais,
ultimando o estudo realizado numa metodologia de intervenção que leva em consideração
todos os aspetos relevantes dentro do assunto.

Nesta pesquisa, exploraremos a importância da manutenção preventiva e corretiva, a

conservação do patrimônio arquitetónico arquitectônico, a adaptação de edifícios às
demandas contemporâneas, bem como os desafios enfrentados no cenário urbano em
constante evolução. Além disso, analisaremos como a negligência na manutenção de
edifícios pode resultar em problemas estruturais, de segurança e na degradação do
ambiente urbano.
Em última análise, este trabalho científico visa contribuir para o conhecimento
contínuo nesse campo, destacando a importância da manutenção e conservação de edifícios
urbanos como um pilar fundamental para o desenvolvimento urbano sustentável, a
qualidade de vida das populações e a preservação do patrimônio arquitectônico e
cultural das cidades.

1
 3.3.3. Formulação do Problema

A manutenção e construção de Edifícios Urbanos são actividades importantes para

estabilidade e segurança do edifício que se não adoptados tais prácticas, podem trazer
consigo danos matérias, financeiro e físicos.
A ausência de manutenção causa surgimento de patologias, ou seja, degradação e
instabilidade, para prevenir e resolver esses problemas, é importante tomar medidas
adequadas como, intervenções ou seja, inspecções regulares de modo a solucionar cada
problema, isto é, elaboração de um plano de manutenção, troca ou reparação dos
equipamentos e serviços disponíveis.
3.3.4. Justificativa

A escolha por este tema deste tema se justifica pelas deficiências no planeamento e
execução de manutenção das construções, na identificação e diagnóstico e solução de
problemas patológicos. Sendo assim, a relevância da realização deste trabalho se deve à
necessidade de se fazer um levantamento das patologias detectadas, a qual a partir desta se
poderá realizar um estudo para determinar as causas desses problemas e propor alternativas
de intervenção.

O presente trabalho vem com o intuito de criar um plano cronológico de manutenção

do edifício em questão a fim de manter a:

1. Preservação do Patrimônio Habitacional: muitos edifícios urbanos têm valor histórico e

arquitectônico, contribuindo para a identidade cultural de uma cidade. A manutenção
adequada é essencial para preservar esse patrimônio.

2. Segurança Pública: Edifícios mal mantidos podem representar riscos para a segurança
pública, incluindo colapsos estruturais, incêndios e outros perigos.

3. Sustentabilidade Urbana: A manutenção eficaz ajuda a prolongar a vida útil dos

edifícios, reduzindo a necessidade de demolição e reconstrução, o que é benéfico para o
meio ambiente e a eficiência dos recursos.

4. Qualidade de Vida: Edifícios urbanos bem conservados contribuem para uma melhor
qualidade de vida dos habitantes, oferecendo ambientes seguros e saudáveis para se
viver e trabalhar.

5. Redução de Custos a Longo Prazo: A manutenção preventiva é geralmente mais

econômica do que grandes reparos ou reconstruções, economizando recursos financeiros a
longo prazo.
Portanto, a importância da manutenção e conservação de edifícios urbanos é inegável, pois
afecta os aspectos sociais, econômicos, ambientais, culturais e ergonômicos
das áreas urbanas.

2
 3.3.5. Objetivos

1.1.1 Objetivo Geral

Realizar a manutenção do edifício Prédio da Juventude (Prédio Sujo do Marçal) com
intuito de preservar a sua integridade estrutural e assegurar a qualidade de vida dos seus
ocupantes.

1.1.2 1.3.2 Objetivos Específicos

 Estimar os custos associados a manutenção e conservação dos edifícios urbanos;
 Eliminar defeitos;
 Manter o padrão e a disponibilidade dos equipamentos;
 Melhorar a qualidade de vida dos ocupantes dos edifícios por meio de manutenção
adequada;
 Promover a conscientização sobre a importância da prevenção do património
arquitetónico e cultural;

3
2 Revisão Bibliográfica
3.3.6. Definições de Manutenção e Conservação de Edifícios Urbanos

Manutenção é a acção de manter, sustentar, consertar ou conservar alguma coisa ou

algo, embora despercebida, sempre existiu, mesmo nas épocas mais remotas. A
manutenção também se refere às actividades realizadas para garantir o bom funcionamento
e a segurança dos edifícios, enquanto a conservação está relacionada à preservação do
patrimônio histórico. Começou a ser conhecida com o nome de manutenção por volta do
século XVI na Europa central, juntamente com o surgimento do relógio mecânico, quando
surgiram os primeiros técnicos em montagem e assistência. Tomou corpo ao longo da
Revolução Industrial e firmou-se, como necessidade absoluta, na Segunda Guerra Mundial.
No princípio da reconstrução pós-guerra, Inglaterra, Alemanha, Itália e principalmente o
Japão alicerçaram seu desempenho industrial nas bases da engenharia de manutenção.
Os conceitos de manutenção e conservação são essenciais para a preservação e
durabilidade dos edifícios urbanos.
O tema "Manutenção e Conservação de Edifícios Urbanos" aborda as práticas e
estratégias destinadas a preservar, cuidar e garantir a durabilidade, funcionalidade e
segurança de edifícios localizados em áreas urbanas e não só. Consiste em um conjunto de
actividades sistemáticas que visam minimizar o desgaste natural, prevenir danos, e
assegurar a eficiência operacional das estruturas ao longo do tempo.
Tendo dito isso existem principais elementos que compõem o tema e dentre ele
destacamos os seguintes:
 Manutenção Preventiva
 Importância da manutenção preventiva para o desempenho dos edifícios
 Uso da tecnologia a favor da manutenção predial
 Os principais serviços envolvidos na manutenção predial
 Gestão de Activos
 Sustentabilidade na Manutenção
 Conformidade Legal
 Envolvimento Comunitário
 Planejamento Estratégico
 Factores que influenciam a Manutenção e Conservação em Edifícios
 Tipos de Manutenção

4
 3.3.7. Fatores que influenciam a Manutenção e Conservação em Edifícios

Os factores que influenciam a manutenção e conservação em edifícios urbanos são

diversos e essenciais para garantir a durabilidade, segurança e valorização das
estruturas. Alguns desses factores incluem:
- Estado de Conservação e Manutenção: A conservação e manutenção são factores
preponderantes na avaliação de um bem, sendo essenciais para preservar a integridade e
funcionalidade dos edifícios
- Histórico e Evolução: O histórico da evolução dos conceitos de manutenção, desde
a formalização no século XIX até os dias atuais, influências nas práticas adotadas na
conservação dos edifícios
- Importância da Manutenção Preventiva: A manutenção preventiva é
fundamental para garantir a segurança e prolongar a vida útil dos equipamentos e estruturas,
evitando falhas e custos.
- Tipos de Intervenção na Manutenção Predial: diferentes tipos de intervenções,
como manutenção de rotina, preventiva, corretiva e obras de reabilitação, são essenciais para
garantir a conservação adequada dos edifícios
- Custos de Manutenção Preventiva: embora os custos de manutenção preventiva
possam ser mais elevados do que outros tipos de manutenção, sua importância reside na
prevenção de falhas graves que podem impactar qualidades na operação e segurança dos
edifícios
Esses factores destacam a importância da conservação adequada dos edifícios
urbanos, ressaltando a necessidade de prácticas de manutenção para garantir sua
durabilidade, segurança e valorização ao longo do tempo.
3.3.8. Tipos de Manutenção

Dentre os diversos tipos de manutenção podem ser assim classificados, como:

- Manutenção Correctiva
- Manutenção Preventiva
- Manutenção Predictiva.

2.1.1 Manutenção Corretiva

A manutenção correctiva tem como propósito recuperar, restaurar, corrigir a
capacidade produtiva de um equipamento ou instalação que tenha interrompido ou reduzido
sua capacidade de practicar as funções para as quais foi planeado. A manutenção correctiva
pode ser entendida como todo trabalho de manutenção realizada após a falha do
equipamento, visando restabelecê-lo à sua função requerida, eliminando o estado de falha. É
aplicada como complemento à manutenção preventiva, pois qualquer que seja a natureza ou
nível de prevenção executado existirá um grupo de falhas residuais que necessariamente irão
exigir uma ação correctiva (MARTINS e LAUGENI, 2015; NUNES, 2001).

5
 2.1.2 Manutenção Preventiva
A manutenção preventiva visa eliminar ou reduzir as probabilidades de falhas por
manutenção (limpeza, lubrificação, troca de peças) segundo uma programação pre-
estabelecida. Normalmente essa programação se dá pelos manuais de instalação e operação
que acompanham os equipamentos fornecendo as instruções para a prevenção (SLACK et.
al., 2009).
A manutenção preventiva exige muita disciplina. Suas consequências em falhas de
serviço são as consideradas mais sérias. Grandes empresas geralmente são quem dispõem de
equipas próprias ou terceirizadas para os serviços de manutenção preventiva. As vantagens
da manutenção preventiva são várias, entre elas o aumento da vida útil dos equipamentos, a
redução de custos, a programação para horários 6 convenientes e a melhoria da qualidade
dos produtos (MARTINS e LAUGENI, 2015).
A manutenção preventiva é uma estratégia crucial para garantir o bom funcionamento
de edifícios urbanos ao longo do tempo. Sobre procedimentos de execução temos os
seguintes exemplos práticos:
1) Agenda Programada
- Estabeleça um calendário de manutenção preventiva com base nas especificidades
do edifício, considerando factores como idade, tipo de construção e uso.
2) Registro Detalhado
- Mantenha um registro preciso de todas as actividades de manutenção preventiva,
incluindo datas, intervenções realizadas e condições encontradas.
3) Priorização de Componentes Críticos
- Identifique os componentes mais críticos que demandam atenção regular, como
sistemas elétricos, hidráulicos, elevadores, entre outros.
4) Trabalho Multidisciplinar
- Envolva profissionais de diversas áreas, como engenheiros elétricos, mecânicos e
técnicos especializados, para abordar todas as necessidades do edifício.
Exemplos Prácticos
Exemplo 1 - Sistema Elétrico
- Verificação regular de conexões, inspeção de painéis elétricos, teste de disjuntores
e medição de correntes para prevenir falhas elétricas.
Exemplo 2 - Sistemas Hidráulicos
- Inspecção de tubulações, testes de pressão, substituição de válvulas desgastadas e
detecção precoce de vazamentos.
Exemplo 3 - Equipamentos de Emergência
- Teste periódico de geradores, verificação de sistemas de iluminação de emergência
e inspecção de saídas de evacuação.

6
 A manutenção preventiva é um investimento que visa evitar problemas antes que se
tornem grandes, reduzindo custos de reparo e aumentando a confiabilidade operacional do
edifício urbano.
2.1.3 Manutenção Predictiva
A manutenção predictiva caracteriza-se pela medição e análise de variáveis da
máquina que possam prognosticar uma eventual falha. Desse modo, a equipe de manutenção
pode se planear para a intervenção e aquisição de peças (custo da manutenção), reduzindo
gastos com estoque e evitando paradas desnecessárias da linha de produção (custo da
indisponibilidade).
Por ser uma manutenção de acompanhamento, a predictiva exige uma mão de obra
mais qualificada para o trabalho e alguns aparelhos ou instrumentos de medição. O aparente
alto custo é plenamente recompensado por seus resultados, situando-se mais próximo do
ponto ótimo da relação custo-benefício em equipamentos, da qual a parada traz grandes
prejuízos ao processo e em que o custo do estoque de equipamento/peça também é alto
(MARCORIN e LIMA, 2003).
2.1.4 Manutenção Predial Preventiva
Segundo Castro, a preocupação pela manutenção predial no Brasil começou a ganhar
notoriedade a partir de 1980 enquanto que nos Estados Unidos e na Europa já existia esta
preocupação desde a década de 1960.
Segundo Castro, a preocupação pela manutenção predial nos Estados Unidos e na
Europa já existia desde a década de 1960. No Brasil começou a ganhar notoriedade a partir
de 1980. Aqui em Angola, esta área não se tem data precisa mas é mais recente do que as
datas anteriores das geografias supracitadas.
A manutenção predial muda o paradigma de que o processo de construção é limitado
à entrega da edificação para o uso. Desta forma, sua definição se contrapõe à ideia de se
considerar as construções como produtos descartáveis, passíveis de simples substituição por
novas construções, ideia essa avaliada como inviável sob o ponto de vista econômico e
inaceitável sob o ponto de vista ambiental.
Os custos anuais em manutenções variam entre 1% e 2% do custo inicial, segundo
estudos realizados em diversos e em tipos diferentes de edificações, o que pode parecer
pouco, mas acumulado ao longo da vida útil das edificações (cerca de 50 anos) pode chegar
a ser até superior ao valor da construção (ABNT 5674-2012).
As construções prediais estão em grande número em basicamente todas as partes do
país. Devido ao grande número de edifícios é necessária a manutenção deles para que dure o
tempo correcto. Instalações prediais elétricas, hidráulicas, sanitárias e de incêndio devem ser
inspecionadas periodicamente para darem segurança aos moradores. Hoje a manutenção
predial preventiva é realidade, principalmente nas instalações elétricas.
A falta de manutenção nas instalações mais antigas ocasiona sobrecargas, curto
circuitos e até perda do patrimônio. Mas, em se tratando de edifícios residenciais, de nada
adianta cada apartamento verificar seu quadro de luz, de força e demais instalações, se as
instalações do prédio não estiverem em ordem (ROCHA, 2007).

7
Fig. 2.1 Exemplo de manutenção elétrica

2.1.5 Outros Tipos de Manutenção

Os tipos de manutenção em edifícios urbanos incluem:

Manutenção de Rotina: Actividades básicas realizadas periodicamente para manter
o edifício em bom estado, como limpeza, pintura e manutenção de instalações básicas.
Manutenção de Emergência: A manutenção de emergência é realizada para corrigir
problemas urgentes e imediatos que podem causar danos ou riscos à segurança.
Manutenção de Estrutura: A manutenção de estrutura inclui actividades como a
inspecção e reparação de elementos estruturais, como paredes, tectos e fundações.
Manutenção de Sistemas: A manutenção de sistemas inclui actividades como a
inspecção e manutenção de sistemas de ar condicionado, iluminação, segurança e outros.
Manutenção de Equipamentos: A manutenção de equipamentos inclui actividades
como a inspecção e manutenção de equipamentos de comunicação, segurança e outros.
Manutenção de Áreas Comuns: A manutenção de áreas comuns inclui actividades
como a limpeza, manutenção de jardins e espaços públicos.
Manutenção de Sistemas de Segurança: A manutenção de sistemas de segurança
inclui actividades como a inspecção e manutenção de sistemas de detecção e alarme de
incêndio, câmeras de vigilância e outros.
Estes tipos de manutenção são fundamentais para a conservação adequada dos
edifícios urbanos, garantindo a segurança, durabilidade e valorização dos mesmos.

8
 3.3.9. Objectivos da Manutenção

A manutenção nas edificações tem como intenção restaurar e/ou substituir partes
danificadas da obra, deixando-a em condições favorável de desempenho, além de
proporcionar que a mesma volte a cumprir com suas funções iniciais (CRUZ et al., 2017).
Apesar de não haver uma legislação especifica para a obrigatoriedade da manutenção
nas edificações, as normas brasileiras regulamentam as ações de manutenção, além de
ressaltarem a importância da mesma. Assim, ressalta-se que a manutenção deve está prevista
desde a fase do projeto, atendendo ao período de vida útil pré-estabelecido para a edificação,
bem como aos elementos construtivos nela utilizados e por este motivo é importante que as
edificações possuam um plano de manutenção para deixá-la sempre em boas condições de
uso (SALDANHA, 2017). ( TEM QUE PARAFRASEAR PARA O CONTEXTO DE
ANGOLA)
Apesar de não haver uma legislação especifica para a obrigatoriedade da manutenção
nas edificações, as normas técnicas regulamentam as ações de manutenção, além de
ressaltarem a importância da mesma. Assim, ressalta-se que a manutenção deve estar
prevista desde a fase do projecto, atendendo ao período de vida útil pré-estabelecido para a
edificação, bem como aos elementos construtivos nela utilizados e por este motivo é
importante que as edificações possuam um plano de manutenção para deixá-la sempre em
boas condições de uso (SALDANHA, 2017).
Os benefícios ocasionados aos clientes e ao construtor pela execução da manutenção
nas edificações são vários, dentre eles está a valorização do imóvel no mercado imobiliário,
a garantia de segurança, conforto e optimização do tempo de trabalho (VILLANUEVA,
2015).

3.3.10. Como Ocorre o Processo de Manutenção

A NBR 5674:2012 estabelece alguns requisitos para a realização dos serviços de

manutenção, sendo que o primeiro é consideração dos aspectos construtivos (tipologia e o
uso da edificação, tamanho e complexidade, localização e implicações do entorno). Segue-
se, então, diretrizes que irão assegurar a preservação do desempenho, minimizando a
depreciação patrimonial, estabelecendo e compartilhando informações importantes, além
de determinar as responsabilidades de cada um dos envolvidos no processo de manutenção
(PINTO, 2018).

3.3.11. Importância da Manutenção Preventiva para o Desempenho dos

Edifícios

A manutenção preventiva desempenha um papel fundamental na preservação e no bom

funcionamento dos edifícios urbanos. Essa práctica contribui significativamente para o
desempenho das edificações, proporcionando uma série de benefícios, tais como:

9
 2.1.6 Redução de Custos e Despesas Extras
A manutenção preventiva ajuda a evitar incidentes e falhas que possam resultar em
custos adicionais, como reparos emergenciais e substituições de equipamentos danificados.
2.1.7 Valorização do Imóvel
Ao manter a edificação em boas condições, a valorização do imóvel é promovida,
reflectindo positivamente no seu preço de mercado e atratividade para potenciais
compradores ou inquilinos.
2.1.8 Redução do Consumo de Recursos Naturais
A manutenção preventiva contribui para a eficiência energética e hídrica dos
edifícios, reduzindo o consumo de recursos naturais como água e energia.
2.1.9 Melhoria do Espaço Urbano
Edifícios bem conservados e em bom estado conservadores de conservação
contribuem para a melhoria estética e funcional do ambiente urbano, promovendo uma
melhor qualidade de vida para os residentes e usuários
2.1.10 Segurança e Bem-Estar dos Ocupantes
A realização regular da manutenção preventiva garante a segurança e o conforto dos
ocupantes do edifício, prevenindo acidentes e garantindo um ambiente saudável.
Portanto, a implementação de um plano de manutenção preventiva eficaz é essencial
para garantir o desempenho adequado dos edifícios urbanos, proporcionando benefícios
tangíveis tanto para os proprietários quanto para os usuários dessas construções.

Fig. 2.2 Exemplo de manutenção no telhado

2.1.11 Benefícios Econômicos, Sociais e Ambientais da Conservação Adequada

10
 Os benefícios econômicos, sociais e ambientais da conservação adequada de edifícios
urbanos são significativos e podem ser resumidos nos seguintes aspectos:

- Benefícios Econômicos:
 Valorização imobiliária: Propriedades localizadas próximas a áreas arborizadas
tendem a ter um valor imobiliário mais alto, devido ao apelo estético e aos
benefícios ambientais oferecidos.
 Redução de custos com energia: A arborização urbana contribui para a redução
dos custos com energia relacionados ao resfriamento dos ambientes nas cidades.
 Aumento na arrecadação do imposto predial e territorial urbano (IPTU) dos
imóveis beneficiados.
- Benefícios Sociais:
 Melhoria da qualidade de vida dos habitantes: A arborização urbana traz uma
série de benefícios ambientais, sociais e econômicos, melhorando a qualidade de
vida dos moradores.
 Criação de ambientes mais saudáveis e resistentes para se viver: A presença de
árvores nas áreas urbanas vai além da estética, trazendo uma série de benefícios
ambientais, sociais e econômicos.
- Benefícios Ambientais:
 Redução da poluição: A arborização urbana contribui para a redução da poluição
sonora e visual, auxiliando na conservação do ambiente ecologicamente
equilibrado.
 Melhoria da qualidade do ar: A presença de árvores em áreas urbanas pode
melhorar a qualidade do ar, absorvendo impurezas e oxigênio.
 Estabilidade climática: A arborização urbana pode proporcionar às cidades
consideráveis benefícios relacionados à estabilidade climática.
 Os municípios devem considerar a importância de investir em áreas verdes e
arborizadas para melhorar a qualidade de vida de seus habitantes, criar ambientes
mais saudáveis e projectados para se viver, e promover a conservação do
patrimônio e histórico.

3.3.12. Impacto da Falta de Manutenção na Segurança, Valorização e

Durabilidade dos Edifícios

A falta de manutenção em edifícios urbanos pode ter impactos significativos na

segurança, valorização e durabilidade dessas estruturas. A manutenção periódica é essencial
para minimizar a manipulação dos edifícios e evitar obras de reabilitação profundas,
contribuindo assim para a preservação do patrimônio histórico e histórico.
Além disso, a falta de manutenção pode levar ao envelhecimento precoce dos
edifícios, comprometendo não apenas a sua vida útil projectada, mas também questões de
segurança, estéticas, ambientais e socioculturais. A manutenção adequada é crucial para
11
garantir o bom funcionamento das estruturas e evitar problemas futuros que possam afectar a
segurança e a valorização dos edifícios urbanos.

3.3.13. Uso da tecnologia a favor da manutenção predial

A tecnologia pode ser utilizada a favor da manutenção predial de diversas maneiras,

optimizando processos, economizando tempo e dinheiro, e contribuindo para uma
abordagem mais eficiente na manutenção de edifícios urbanos. Algumas maneiras em que a
tecnologia pode ser utilizada a favor da manutenção predial incluem:
2.1.12 Realidade Aumentada (RA)
- O sistema de realidade virtual pode ser utilizado para inspecções e reparos, permitindo
uma visualização mais precisa e detalhada dos problemas e a realização de reparos mais
precisos.
2.1.13 Software de Gestão
- A utilização de softwares de gestão de manutenções permite a organização e a gestão
mais eficiente dos serviços de manutenção, facilitando a planeamento e a execução das
actividades.
2.1.14 Drones
- A utilização de drones pode ser útil para inspecções de edifícios altos e difíceis de a
cessar, permitindo uma análise mais precisa e detalhada dos problemas e a realização de
reparos mais precisos.
2.1.15 Câmera Térmica
- A câmera térmica pode ser utilizada para detectar problemas de calor e humidade em
edifícios, permitindo a identificação e a correcção de problemas antes de se tornarem mais
graves.
2.1.16 Medidores de Humidade
- Os medidores de umidade podem ser utilizados para monitorar a humidade do ar em
edifícios, permitindo a identificação e a correção de problemas de humidade antes de se
tornarem mais graves.
A utilização dessas tecnologias pode contribuir para uma manutenção predial mais
eficiente e econômica, proporcionando benefícios tanto para os proprietários quanto para os
usuários dessas construções.

12
Fig. 2.3 Exemplo de manutenção de climatização

3.3.14. Os Principais Serviços Envolvidos na Manutenção Predial

Os principais serviços envolvidos na manutenção predial incluem uma variedade de

actividades essenciais para garantir a integridade e o bom funcionamento dos edifícios
urbanos. Alguns dos serviços fundamentais são:
2.1.17 Manutenção Correctiva
- Consiste em reparos emergenciais ou correctivos, como consertos em vazamentos
nas instalações de água e impermeabilização do piso após a detecção de infiltrações.
2.1.18 Manutenção Preventiva
- Envolve a realização de inspecções regulares e a execução de medidas preventivas
para evitar falhas e garantir o bom funcionamento das instalações, equipamentos e sistemas
do edifício.
2.1.19 Inspecção e Reparos de Rotina
- Incluem actividades como verificação da situação das instalações elétricas,
cabeamento, plugues, interruptores, dispositivos de segurança, entre outros elementos
essenciais para o funcionamento seguro do edifício.
2.1.20 Limpeza
- A limpeza é fundamental para manter a edificação em boas condições,
proporcionando um ambiente saudável e confortável para os ocupantes.
2.1.21 Paisagismo
- O paisagismo envolve a manutenção e o cuidado do espaço externo do edifício,
como jardins, áreas verdes e espaços públicos.
Esses serviços são cruciais para manter a infraestrutura dos edifícios urbanos em boas
condições, prolongando sua vida útil e garantindo a segurança e o conforto dos ocupantes.

13
Fig. 2.4 Exemplo de manutenção no piso

3.3.15. Gestão de Activos

A Gestão de Ativos é uma abordagem estratégica para administrar os recursos físicos,

tecnológicos e humanos de uma organização ou, no contexto de edifícios urbanos, de um
empreendimento imobiliário. No caso específico de edifícios, a Gestão de Activos visa
optimizar o desempenho, minimizar os custos operacionais e garantir a sustentabilidade a
longo prazo.
Especificamente a Gestão De Activos visa:
Maximizar a Eficiência Operacional:
- Garantir que os recursos sejam utilizados da forma mais eficiente possível para atender
às necessidades operacionais do edifício.
Minimizar Custos e Riscos:
- Identificar e implementar estratégias para reduzir os custos operacionais e mitigar os
riscos associados à operação do edifício.
Prolongar a Vida Útil dos Activos:
- Desenvolver planos de manutenção e investimentos que visem prolongar a vida útil dos
activos do edifício.
Garantir Conformidade com Normas e Regulamentos:
- Assegurar que o edifício esteja em conformidade com todas as normas e regulamentos
relevantes, garantindo a segurança e legalidade.
Promover a Sustentabilidade:
- Introduzir prácticas e tecnologias sustentáveis para reduzir o impacto ambiental do
edifício e melhorar sua eficiência energética.
Otimizar o Valor Patrimonial:
- Tomar decisões que maximizem o valor do patrimônio do edifício ao longo do tempo,
considerando factores como valor de mercado e condições de mercado.
A Gestão de Activos em edifícios urbanos é essencial para garantir a eficiência, a
durabilidade e a sustentabilidade ao longo do tempo, proporcionando benefícios tanto para
proprietários quanto para ocupantes.

3.3.16. Sustentabilidade na Manutenção

A integração da sustentabilidade na manutenção de edifícios urbanos é uma

abordagem essencial para promover prácticas ambientalmente conscientes, reduzir o
impacto ambiental e criar ambientes mais eficientes e saudáveis.

14
 Aspectos importantes sobre a sustentabilidade na manutenção:

1. Eficiência Energética:
- Implementação de medidas para reduzir o consumo de energia, como a adopção de
iluminação LED, instalação de isolamento térmico e actualização de sistemas de
climatização.
2. Uso de Energias Renováveis:
- Incorporação de fontes de energia renovável, como painéis solares e sistemas de
geração eólica, para reduzir a dependência de combustíveis fósseis.
3. Gestão da Água:
- Adopção de prácticas e tecnologias que promovam a eficiência no uso da água, como a
instalação de dispositivos economizadores, detecção de vazamentos e sistemas de reuso.
4. Materiais Sustentáveis:
- Escolha de materiais de construção sustentáveis e de baixo impacto ambiental,
favorecendo a reciclagem, a reutilização e a eco-eficiência.
5. Manutenção Verde:
- Utilização de prácticas de manutenção que minimizem o uso de produtos químicos
prejudiciais à saúde e ao meio ambiente, priorizando métodos ecológicos.
6. Gestão de Resíduos:
- Implementação de sistemas eficientes de colecta selectiva e reciclagem de resíduos
gerados durante obras de manutenção.
7. Paisagismo Sustentável:
- Adopção de prácticas de paisagismo que promovam a biodiversidade, utilizem plantas
nativas e minimizem o consumo de água.
2.1.22 Benefícios da Sustentabilidade na Manutenção:
Redução de Custos Operacionais:
- A eficiência energética e o uso sustentável de recursos podem resultar em redução dos
custos operacionais a longo prazo.
Atendimento a Requisitos Legais e Certificações Ambientais:
- Conformidade com regulamentações ambientais locais e busca por certificações que
reconheçam práticas sustentáveis.
Valorização do Imóvel:
- Edifícios sustentáveis geralmente têm maior valor de mercado, atraindo investidores e
proporcionando vantagens competitivas.
Melhoria da Qualidade do Ambiente Interno:

15
 - Prácticas de manutenção sustentável contribuem para ambientes internos mais
saudáveis, beneficiando a saúde e o bem-estar dos ocupantes.

Responsabilidade Social e Imagem Corporativa:

- Adopção de prácticas sustentáveis fortalece a imagem da organização como socialmente
responsável, aumentando a satisfação dos stakeholders ???????.
Contribuição para a Preservação Ambiental:
- Redução do impacto ambiental global, promovendo a conservação de recursos naturais
e minimizando a pegada ecológica.
Exemplos Prácticos de Sustentabilidade na Manutenção:
Revestimentos e Pinturas Ecológicas:
- Uso de revestimentos e tintas que possuam baixas emissões de compostos orgânicos
voláteis (COVs).
Manutenção de Telhados Verdes:
- Implementação e manutenção de telhados verdes para proporcionar benefícios
térmicos, melhorar a qualidade do ar e absorver água da chuva.
Sistemas de Irrigação Inteligente:
- Adopção de sistemas de irrigação que se ajustam automaticamente às condições
climáticas, otimizando o uso da água.
Auditorias Energéticas Regulares:
- Realização de auditorias energéticas periódicas para identificar oportunidades de
melhoria na eficiência energética.
Uso de Materiais Reciclados:
- Preferência por materiais reciclados ou recicláveis em projectos de manutenção e
construção.
Sistemas de Iluminação Sensorizados:
- Instalação de sistemas de iluminação que se ajustam automaticamente à presença de
pessoas, reduzindo o desperdício de energia.
Integrar a sustentabilidade na manutenção de edifícios urbanos não apenas contribui
para a preservação ambiental, mas também oferece benefícios econômicos, sociais e de
saúde. Essa abordagem alinha-se a uma visão de longo prazo.
3.3.17. Conformidade Legal

A conformidade legal na manutenção de edifícios urbanos refere-se à adesão estricta

às normas, regulamentações e leis pertinentes ao sector da construção civil e à operação de
edificações. Garantir a conformidade legal é vital para assegurar a segurança dos
ocupantes, preservar a integridade das estruturas e cumprir com as exigências das
autoridades competentes.

16
 Aspectos importantes relacionados à conformidade legal na manutenção:
2.1.23 Componentes da Conformidade Legal:
1. Normas de Construção e Segurança:
- Cumprimento das normas específicas de construção, segurança estrutural e de incêndio
estabelecidas pelos órgãos reguladores locais.
2. Acessibilidade e Mobilidade:
- Atendimento às normas de acessibilidade para garantir que o edifício seja acessível a
pessoas com deficiência, seguindo regulamentações como a Lei de Acessibilidade.
3. Certificações e Licenças:
- Manutenção de certificações e licenças necessárias para operar, construir e realizar
actividades específicas, conforme exigido pelas autoridades locais.
4. Segurança Ocupacional:
- Adesão à normas de segurança ocupacional para garantir um ambiente de trabalho
seguro para os profissionais envolvidos na manutenção.
5. Meio Ambiente e Sustentabilidade:
- Conformidade com regulamentações ambientais e prácticas sustentáveis para minimizar
o impacto ambiental e promover a eficiência energética.
6. Controle de Qualidade:
- Cumprimento de padrões de qualidade em processos de construção, manutenção e
reparo, conforme estabelecido pelas normas da indústria.
7. Regulamentação de Resíduos:
- Adopção de prácticas adequadas para gerenciamento, colecta e disposição de resíduos
gerados durante actividades de manutenção.
Importância da Conformidade Legal na Manutenção:
1. Segurança dos Ocupantes:
- Garantir que as prácticas de manutenção estejam alinhadas às normas de segurança é
fundamental para proteger a vida e a saúde dos ocupantes.
2. Prevenção de Multas e Penalidades:
- Manter a conformidade legal evita multas e penalidades associadas ao não cumprimento
das normas e regulamentações.
3. Preservação da Integridade Estrutural:
- Seguir as normas de construção e manutenção ajuda a preservar a integridade estrutural
do edifício ao longo do tempo.
4. Boa Reputação e Imagem:
- Operar em conformidade contribui para a reputação positiva do edifício e da
organização responsável, fortalecendo a confiança dos stakeholders.

17
5. Minimização de Riscos Jurídicos:
- Adoptar prácticas legais na manutenção reduz a exposição a litígios e disputas legais
decorrentes de problemas de conformidade.
6. Respeito ao Meio Ambiente:
- Cumprir as regulamentações ambientais demonstra compromisso com a
sustentabilidade e responsabilidade ambiental.
7. Facilitação de Transações Imobiliárias:
- Edifícios em conformidade são mais atractivos para transações imobiliárias, facilitando
processos de venda, locação ou financiamento.
Processos de Garantia de Conformidade Legal:
1. Auditorias Regulares:
- Realização de auditorias internas ou externas para avaliar e garantir a conformidade
legal em todas as áreas relevantes.
2. Actualização Periódica:
- Manter-se informado sobre as mudanças nas leis e regulamentações para garantir a
actualização constante das prácticas de manutenção.
3. Treinamento da Equipa:
- Capacitar a equipe de manutenção e gestão para entender e implementar os requisitos
legais aplicáveis.
4. Documentação Adequada:
- Manter registros e documentação completa relacionada à manutenção, permitindo a
comprovação da conformidade quando necessário.
5. Colaboração com Profissionais Jurídicos:
- Buscar a orientação de profissionais jurídicos especializados em normas e
regulamentações da construção civil.
A conformidade legal na manutenção é essencial para criar ambientes seguros e
sustentável.
3.3.18. Envolvimento Comunitário
O envolvimento comunitário na manutenção de edifícios urbanos é um componente
fundamental para estabelecer uma relação positiva entre os responsáveis pelo edifício e a
comunidade local. Essa interacção visa compreender as necessidades dos moradores,
promover a transparência nas ações de manutenção e criar um ambiente em que todos
possam contribuir para a preservação e melhoria do local.
Aspectos importantes do envolvimento comunitário:
2.1.24 Objectivos do Envolvimento Comunitário:
1. Compreensão das Necessidades Locais:

18
 - Estabelecer canais de comunicação para entender as preocupações, necessidades e
expectativas dos moradores em relação à manutenção do edifício.
2. Transparência nas Ações de Manutenção:
- Fornecer informações claras e transparentes sobre as actividades de manutenção
planeadas, evitando surpresas e descontentamento na comunidade.
3. Participação Activa dos Moradores:
- Encorajar a participação activa dos moradores em iniciativas de manutenção, seja
fornecendo feedback, colaborando em projectos específicos ou participando de reuniões
comunitárias.
4. Educação e Conscientização:
- Promover a conscientização sobre a importância da manutenção preventiva e boas
prácticas de uso dos espaços comuns.
5. Estabelecimento de Parcerias Locais:
- Colaborar com organizações locais, grupos comunitários e autoridades para fortalecer as
iniciativas de manutenção e promover o desenvolvimento sustentável.
2.1.25 Estratégias de Envolvimento Comunitário:
1. Reuniões e Consultas Públicas:
- Realizar reuniões regulares e consultas públicas para discutir planos de manutenção,
ouvir preocupações da comunidade e fornecer oportunidades para sugestões.
2. Canais de Comunicação Abertos:
- Estabelecer canais de comunicação abertos, como boletins informativos, redes sociais
ou aplicativos dedicados, para manter os moradores atualizados sobre actividades de
manutenção.
3. Grupos de Trabalho Comunitários:
- Formar grupos de trabalho compostos por moradores interessados em contribuir
activamente para a manutenção e melhorias no edifício.
4. Programas de Educação e Treinamento:
- Oferecer programas educacionais e de treinamento para os moradores, abordando
prácticas sustentáveis, segurança e conservação de recursos.
5. Eventos Comunitários:
- Organizar eventos sociais e culturais que promovam a interação entre moradores e
proporcionem um ambiente propício para discutir questões relacionadas à manutenção.
2.1.26 Benefícios do Envolvimento Comunitário:
1. Melhoria do Ambiente Social:
- Contribui para a construção de comunidades mais coesas e amigáveis, promovendo um
ambiente social positivo.
2. Soluções Colaborativas:

19
 - Facilita a identificação de soluções colaborativas para desafios comuns relacionados à
manutenção e à convivência.
3. Prevenção de Conflitos:
- Reduz o potencial de conflitos ao envolver os moradores no processo de tomada de
decisões relacionadas à manutenção.
4. Valorização da Comunidade:
- Edifícios bem mantidos e comunidades envolvidas tendem a ser mais valorizados,
beneficiando todos os moradores.
5. Sustentabilidade a Longo Prazo:
- Estabelece uma cultura de responsabilidade compartilhada, promovendo prácticas de
manutenção sustentáveis a longo prazo.
6. Construção de Confiança:
- Desenvolve a confiança entre a gestão do edifício e os moradores, criando uma parceria
construtiva para a manutenção eficaz.
O envolvimento comunitário na manutenção de edifícios urbanos não apenas melhora
a eficácia das prácticas de manutenção, mas também fortalece os laços sociais e a
qualidade de vida na comunidade local.

3.3.19. Planejamento Estratégico

O panejamento estratégico na manutenção de edifícios urbanos é uma abordagem que

visa antecipar e abordar proactivamente as necessidades de manutenção, garantindo a
eficiência operacional, a durabilidade das instalações e a satisfação dos usuários.
Aspectos importantes relacionados ao planejamento estratégico na manutenção:
a) Objectivos do Planejamento Estratégico:
 Antecipação de Necessidades:
- Identificar antecipadamente as necessidades de manutenção, abordando problemas antes
que se tornem críticos.
 Optimização de Recursos:
- Alocar recursos de maneira eficiente, optimizando custos e garantindo que as actividades
de manutenção estejam alinhadas aos objectivos estratégicos.
 Maximização da Vida Útil dos Activos:
- Desenvolver estratégias que visem prolongar a vida útil dos activos, reduzindo custos a
longo prazo e mantendo a funcionalidade.
 Gestão de Riscos:
- Identificar e mitigar riscos potenciais associados à manutenção, minimizando a
possibilidade de falhas inesperadas.

20
  Alinhamento com Metas Organizacionais:
- Integrar o planejamento de manutenção com as metas e objectivos globais da organização
ou comunidade a que o edifício pertence.
b) Componentes do Planeamento Estratégico:
 Análise de Condições Actuais:
- Avaliação detalhada das condições actuais dos activos, levando em consideração aspectos
físicos, tecnológicos, regulatórios e de desempenho.
 Estabelecimento de Prioridades:
- Identificação e classificação das actividades de manutenção com base na criticidade,
urgência e impacto nas operações.
 Desenvolvimento de Planos de Manutenção:
- Criação de planos detalhados que abordem a manutenção preventiva, predictiva e
correctiva para cada componente do edifício.
 Alocação de Recursos:
- Determinação eficiente dos recursos necessários, incluindo mão de obra, materiais e
equipamentos, para a execução dos planos de manutenção.
c) Implementação de Tecnologias:
- Integração de tecnologias como sistemas de monitoramento remoto, sensores e software
de gestão para optimizar processos e colectar dados em tempo real.
d) Etapas do Planeamento Estratégico na Manutenção:

 Definição de Objectivos e Metas: Estabelecimento claro de metas específicas e

mensuráveis para a manutenção, alinhadas com os objectivos gerais da
organização.
 Análise SWOT: Identificação de Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças
para orientar a tomada de decisões estratégicas.
 Identificação de Ativos Críticos: Reconhecimento dos activos mais críticos
para o funcionamento do edifício, priorizando a manutenção em áreas
essenciais.
 Elaboração de Orçamento: Desenvolvimento de orçamento detalhado que
suporte a implementação eficaz dos planos de manutenção.
 Desenvolvimento de Indicadores de Desempenho: Criação de indicadores
chave de desempenho (KPIs) para monitorar e avaliar continuamente o sucesso
das estratégias de manutenção.
 Feedback e Melhoria Contínua: Estabelecimento de um processo de feedback
contínuo para avaliar a eficácia do planejamento estratégico e realizar ajustes
conforme necessário.

21
Fig. 2.5 Exemplo de manutenção no piso

e) Benefícios do Planeamento Estratégico na Manutenção:

 Redução de Custos Operacionais:

- A antecipação de problemas e a gestão eficiente de recursos contribuem para a redução
dos custos operacionais.
 Maior Eficiência Operacional:
- A abordagem proactiva permite manter a eficiência operacional, minimizando o tempo
de inactividade e aumentando a productividade.
 Sustentabilidade a Longo Prazo:
- Prolongamento da vida útil dos ativos e redução do impacto ambiental, promovendo
prácticas de manutenção sustentáveis.
 Satisfação dos Ocupantes:
- A manutenção proactiva cria ambientes mais seguros, confortáveis e agradáveis,
contribuindo para a satisfação dos ocupantes.
 Gerenciamento Eficiente de Riscos:
- A identificação precoce de riscos permite a implementação de medidas preventivas,
minimizando a probabilidade de falhas críticas.
 Aumento do Valor Patrimonial:
- Edifícios bem mantidos têm maior valor de mercado, beneficiando proprietários e
investidores.

22
 O planejamento estratégico na manutenção é uma abordagem essencial para garantir a
sustentabilidade, eficiência e longevidade de edifícios urbanos, contribuindo para o seu
sucesso a longo prazo.
Depois dessa explicação detalhada sobre os elementos que ajudam a fazer a manutenção
e a conservação de edifícios urbanos a pergunta que surge é “Quais são os problemas que
podemos encontrar ou que pode surgir em um determinado edifício?”
As patologias em edifícios urbanos referem-se a problemas ou defeitos que afectam a
estrutura, os sistemas e os componentes do edifício. Identificar e corrigir essas patologias é
crucial para garantir a segurança, a durabilidade e o bom funcionamento das construções.

23
3 Matérias e Métodos
3.3.20. ESTUDO DE CASO
Como objecto de estudo, escolheu-se o Edifício Prédio da Juventude. Foi feito um
estudo nas instalações do edifício com o intuito de caracterizar as patologias nele existente
que levaram o edifício até ao estado actual de deterioração.
3.1.1 Localização Geográfica da área de estudo
A área de estudo localiza-se em Luanda, Município de Luanda, no Distrito Urbano do
São Paulo.
-

Croqui de localização do Prédio da Juventude

3.1.2 Métodos de Levantamentos de Dados

Para o levantamento de dados utilizou-se diversos métodos para a recolha de
informações como: camara fotográfica, Questionários, entrevistas aos moradores com o fim
de obter informações detalhadas sobre o edifício, Observações directas com o objectivo de
recolher informações do estado físico actual do edifício.
3.1.3 Caracterização Actual
Construído no meado do séc. xx, o edifício Prédio da Juventude desempenhou um
papel crucial na história do local, testemunhando transformações urbanas ao longo das
décadas. Apesar da sua rica história, o edifício em causa enfrenta desafios significativos,
incluindo deterioração estrutural e sistemas antiquados que exigem intervenções para
garantir sua preservação a longo prazo.
É um edifício coletivo de planta rectangular, agrupado dois a dois, com dez andares.
Cada um dos pisos destina-se à habitação. Por cada entrada e piso habitacional distribui-se
dos apartamentos com tipologia T2. O acesso às habitações é realizado através das partes
comuns interiores (numa sequência de patamares e escadarias). Cada apartamento é

24
composto por uma sala uma cozinha, dois quartos, uma instalação sanitária (sendo apenas
uma completa) e um hall de entrada. Planta piso tipo (sem escala).

Fig. 3.2 Fachada Frontal

3.1.4 Patologias, Causas e Consequenciais

Segundo as análises feitas pelo grupo, constatou-se que as patologias encontradas no
edifício tiveram como principal causa o tempo de vida do da estrutura que é um dos
principais motivos que levam a necessidade de trabalho de manutenção. Com o passar do
tempo, os materiais de construção civil sofrem deterioração devido a vários factores, como:
exposição as interpéries, variações de temperatura e umidade.
Desgaste natural de materiais: é um processo inevitável que ocorreu ao longo do tempo
devido a exposição a diversos factores ambientais e ao uso constante.
Falta de Manutenção Preventiva ao Longo do Tempo
A falta de ações planejadas e sistemáticas realizadas com o objectivo de evitar
ocorrência de falhas e garantir o bom funcionamento de equipamentos, sistemas e
estruturas.

25
 Fig. 3.3 Manchas na laje devido a infiltração

3.1.4.1 Patologias Estruturais

As patologias estruturais no edifício tiveram diversas origens, causas e consequências
que afectaram a segurança, durabilidade e funcionamento das estruturas, que se originou
devido os agentes climáticos, uso inadequado, assentamento diferencial ou falha no
projecto estrutural, infiltração de água, falha na drenagem, corrosão nas armaduras de betão
armado e consequentemente o edifício passou a apresentar fissuras, rachaduras,
deformação excessiva e perda na capacidade de suporte.

Fig. 3.4 Corrosão das armaduras na laje do 3º piso

3.1.4.2 Problemas de Infiltração

Os problemas de infiltração no edifício tiveram origem nas falhas de
impermeabilização da estrutura, no vazamento em instalações hidráulicas, fissuras em
elementos estruturais. É como consequência das infiltrações a deterioração do
revestimento, corrosão de armaduras metálicas, surgimento de mofo e de fungos,
comprometimento da qualidade do ar interno, danos estruturais e prejuízos de materiais.

26
 Fig. 3.5. Mancha de umidade em um dos apartamentos do 5º piso

3.1.4.3 Patologia em Revestimento

As patologias em revestimento estão relacionadas a factores como deficiência na
execução da aplicação, preparo da superfície inadequado, uso de materiais de baixa
qualidade, variação climática, falhas na aderência de revestimento como azulejos, pinturas
e placas cerâmicas e tem causado danos como desprendimento do revestimento, perda de
funcionalidade, comprometimento da durabilidade das superfícies.

Fig. 3.6. Deterioração do revestimento nas alvenarias

3.1.4.4 Patologias em Instalações Elétricas e Hidráulicas

A origem das patologias em instalações elétricas está relacionada a factores como:
má qualidade dos materiais utilizados, projecto inadequado, instalação incorreta,
sobrecargas. E isso se deve a falha de isolamento, aquecimento excessivo de condutores,
falta de proteção contra surtos e descargas e consequentemente gerou a criação de redes de

27
fiação alternativa, falta no funcionamento de equipamentos, choques elétricos, danos
irreparáveis aos aparelhos eletrónicos. A patologias em instalações hidráulicas se devem ao
vazamento, corrosão de tubulações, obstrução da rede, pressão insuficiente da água,
instalações defeituosas e isso se deve a substituição contínua das tubulações, desgaste
natural dos tubos e conexões e tem consequências como desperdício de água, danos
estruturais, proliferação de mofos e bactérias devido a umidade excessiva.

Fig. 3.7. Fiação de cabos elétricos externamente devido a avarias na rede elétrica

Fig. 3.8. Mau posicionamento das tubulações da rede

28
3.1.4.5 Patologias em Cobertura
A cobertura aplicada no edifício é do tipo laje e constatou-se que as suas patologias
se devem a falta de impermeabilização adequada, infiltração de água que comprometeu a
integridade do betão e tem se formado manchas e bolor em volta dos seus ambientes.

Fig. 3.9. Mau estado de conservação da cobertura

3.1.4.6 Problema de Isolamento Térmico

O problema no isolamento térmico e acústico se deve na má escolha dos materiais, a
falha na execução, falta de manutenção e o tempo de vida dos materiais. Gerando um
desconforto térmico no interior dos ambientes do edifício, aumentando o número de
aparelhos para climatização. Já o problema acústico tem causado incómodos como a fácil
propagação de ruídos provenientes do exterior como do interior do edifício.
3.1.4.7 Patologias em Fachadas
As patologias em fachadas estão relacionadas a factores como a ação do tempo e
interpéries, má execução de detalhes construtivos, falta de manutenção preventiva. As suas
causas incluem infiltrações devido a falta de impermeabilização adequada, exposição
prolongadas a agentes atmosféricos e como consequências gerou notáveis danos estéticos,
aparecimento de fissuras e rachaduras, perda dos desempenhos acústicos e térmicos, além
de potencializar riscos saúde dos moradores devido a proliferação de fungos e agentes
bacterianos originários das infiltrações.

29
 Fig. 3.10 Fachada frontal do Prédio da Juventude

3.1.5 Descrição dos procedimentos de manutenção

A manutenção regular é fundamentalmente para garantir a segurança e durabilidade do
edifício. A falta de manutenção adequada ao longo dos anos agravar esses problemas,
tornando necessário intervenção para reparar danos e garantir a segurança e a estabilidade
do edifício, por isso é fundamental intervir em manutenção para evitar problemas mais
sérios.
3.1.5.1 Procedimentos de manutenção estrutural
Identificar as patologias Estruturais, foi importante realizar os reparos adequados
com a origem do problema. Para fazer o reparo estrutural utilizou-se a técnica de reforço
estrutural é um processo que envolve a adição de matérias ou elementos para aumentar a
capacidade de carga ou a resistência de uma estrutura existente, uma vez identificada as
zonas afectadas foram removidas as partes que se encontravam em degradação e seguiu-se
para a limpeza da zona e aplicou-se a resina epóxi para garantir a estabilidade e segurança
do edifício.
3.1.5.2 Procedimentos de Manutenção de Infiltrações
Realizou-se uma inspecção minuciosa onde se identificou as origens das infiltrações,
uma vez identificado foi fundamental corrigir os vazamentos e substituir as tubulações,
conexões e pontos vulneráveis das instalações hidráulicas para evitar a entrada de agua
indesejada, para uma boa impermeabilização das áreas sujeitas a infiltrações como
30
 banheiro, cozinhas e lajes, utilizou-se a argamassa polimérica sendo ela um material
composto por cimento, aditivos poliméricos e agregados minerais, ela é especialmente
formada para proporcionar propriedades impermeabilizantes, aderência e flexibilidade ao
ser aplicada corretamente forma uma camada protetora que impede a passagem de água
garantindo assim a durabilidade e integridade das estrutura. Garantiu se um sistema de
drenagem adequado para direcionar a água das chuvas para evitar acúmulo próximo às
estruturas e assim prevenir infiltrações.
3.1.5.3 Procedimentos de Manutenção em Revestimentos
Para garantir que a superfície a ser revestida está devidamente preparada faz-se a
remoção dos revestimentos danificados, garantir que superfície está devidamente
impermeabilizada para evitar infiltrações e Fissuras. Utilizou-se a argamassa com um traço
1:3 para o revestimento externo e interno, que vai proporcionar uma base sólida para
acabamentos como pintura, azulejos, ou texturas, e aplicou-se o estuque para revestimentos
interior e exterior em paredes e tetos, e tinta latex, para além de cobrir as superfícies as
tintas podem actuar como revestimento protector e fácil limpeza.
3.1.5.4 Procedimentos de Manutenção de Instalações Elétricas e Hidráulicas
Fez-se a substituição da fiação danificada e de outros elementos como tomada
interruptores lâmpadas além de dispositivos contra surtos para evitar danos aos
equipamentos e a própria instalação em caso de descarga atmosférica ou picos de tensão.
Garantiu se o direccionamento correto dos circuitos eléctricos de acordo com a demanda de
energia dos aparelhos e equipamentos a serem alimentados evitando sobrecargas que
podem resultar em danos ao edifício.
Fez-se a detenção e substituição das tubulações e conexões danificadas, manutenção
em pontos de alimentação. Utilizou-se material resistente e adequado para instalação
hidráulica como PPR Implementação de um plano de manutenção preventiva para garantir
a limpeza e desobstrução das tubagens verificação de pressão de água inspeção de válvulas
e registros.
3.1.5.5 Procedimento de Manutenção em Cobertura
Após realizar uma insoeção visual directa na cobertura, garantiu-se a necessidade de
impermiabilizarmos adequadamente utilizando materiais como a argamassa polimérica e
técnicas apropriadas para proteger a estrutrutura contra a penetração de água e umidade e
reestabelecer a capacidade de suporte e integridade da cobertura.

31
3.1.5.6 Procedimento de Manutenção de Isolamento Térmico e Acústico
Optou-se por utilizar materiais isolantes térmicos e acústicos de qualidade que
atendam as necessidades específicad de cada ambiente levando em consideração factores
como resistencia térmica, capacidade de absorçãosonora e durabilidade, garantiu-se a
correcta vedação em portas, janelas, paredes e coberturas, dutos de ar condicionados e
demais aberturas, utilizou-se a a lã mineral para controlar a reverleração térmica e sonora e
melhorar o conforto dos ocupantes.

3.1.5.7 Procedimento de Manutenção em Fachadas

Garantiu-se uma impermiabilização das fachadas para proteger a estrutura de
infiltrações de água, evitando assi o surgimento de umidade e consequentemente
desenvolvimento de patologias. Utilizou-se materiais e sistemas construtivos adequados as
condições climáticas locais, levando em consideração a durabilidade e a resistencia a
interpéries. Essas soluções visam presevar a integridade das fachadas, garantindo a
segurança e estética do edifício.

32
3.1.5.8 Procedimento de Manutenção em Sistema de Ventilação e Climatização
Estabeleceu-se um programa de manutenção preventiva que inclui a limpeza e
substituição de filtros, verificação do estado dos dutos, inspeção e ajuste de componentes
mecanicos, como ventilação e compressores, além de testes de eficiencia dos equipamentos.
Essas mudanças visam garantir o bom funcionamento dos sistemas de ventilação e
climatização, proporcionando conforto térmico, qualidade do ar interno e eficiencia
energética no edifício.

33
 3.3.1. Tabela Plano de Manutenção do Edifício
Plano de Manutenção do Edifício
Elementos do Edifício Manutenção Matérias
 Pilares
Elementos Estruturais  Vigas Resina epóxi

 Lage
 Tubagens Tubo de PVC
Rede de Esgoto  Caixa de visita
 Drenagem de água
pluvial
 Tubagens e Acessórios Tubo de PPR
Rede de Abastecimento  Loiça Sanitária
de Água Potável
 Pontos de Alimentação
 Lâmpada
Rede Elétrica  Condutores
 Tomadas
 Interruptores
 Reboco (Exterior e
Interior)

Acabamento  Betume Branco

 Pintura (Exterior e Tinta Latex de cor
Interior)
 Piso Cerâmica

34
 3.3.2. Tabela Plano de Implementação do Edifício
Plano de Implementação do Edifício
Elementos do Edifício Implementação Material
Rede de Abastecimento de  Elotrobomba
Água Potável
Rede Elétrica  Dispositivo de Proteção
 Quadro Elétrico
Acabamento  Isolamento Térmico  Lã
mineral
 Isolamento Acústico
 Lã
mineral
Sistema de Ventilação e  Programa de manutenção
Climatização preventiva, limpeza regular dos
dutos e substituição de filtros
Sistema de Segurança  Sistema de Incêndio
 Sistema de Saída de
Emergência
Área de Serviço  Estacionamento

35
4 Conclusão
A presente pesquisa teve como objectivo encontrar uma solução satisfatória parra a
melhoria do edifício Prédio da Juventude, levando a consideração seu actal cenário de
deterioração estrutural, falta de manutenção preventiva e sua importancia como sendo um
edifício residencial.
Concluiu-se que a melhor solução é a manutenção e a conservação do edifício, sendo
que desempenha um papel fundamental na preservação do patrimonio construido e
segurança dos ocupantes. A implementação de práticas eficientes de manutenção preventiva
não apenas prolonga a vida útil das estruturas, mas também contribui para a redução de
custos a longo prazo e para a sustentabilidade do ambiente urbano. É essencial que
propritários, gestores e moradores estejam cientes da importancia da manutenção regular e
da adoção de medidas preventivas para garantir a integridade e funcionalidade do edifício,
além disso, o envolvimento em tecnologias inovadoras e práticas sustentáveis pode
promover edifícios mais seguros, eficientes e ambientalmente responsáveis, portanto, a
conscientização, a educação à manutenção adequada são fundamentais para assegurar o bem-
estar das comunidadesurbanas e a preservação do seu legado arquitectónico.

36
 Recomendação
Para garantir a durabilidade e segurança do eedifício é necessário que se realiza uma
manutenção regular e cuidadosa, por isso, recomendamos aos proprietários síndico e
ocupantes para realizarem inspeções regulares em toda estrutura do edifício, incluindo
paredes, cobertura, sistema elétricos e hidraúlicos para identificar precocemente qualquer
sina de desgaste ou necessidade de reparos.
Que se estabeleça um plano de manutenção preventiva que inclua a limpeza regular
de calhas, Rufus, e sistemas de drenagem, além de verificação de vazamentos, infiltração e
corrosão em componentes metálicos. Essas ações são essenciais para minimizar o risco de
paradas não programadas, reduzir custos de reparos emergências e garantir um
funcionamento seguro e eficiente do edifício.

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5 Referências
(s.d.). Obtido de https://repositorio-aberto.up.pt/bitstream/10216/58591/1/000137039.pdf
(s.d.). Obtido de Saiba quais os principais serviços que deverão estar inclusos no plano de
manutenção predial do seu condomínio ou empreendimento.:
https://selfengenharia.com.br/blog/principais-servicos-de-manutencao-predial/
Entenda o que é manutenção preventiva e quando deve ser realizada. (22 de julho de 2021).
Obtido de https://www.abecom.com.br/o-que-e-manutencao-preventiva/
Filipe. (07 de Dezembro de 2023). trilogo. Obtido de
https://trilogo.com.br/blog/dicas/tecnologia-na-gestao-de-manutencao-predial-por-
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como e porquê: https://blog.infraspeak.com/pt-pt/manutencao-predial/
LIMA, F. (7 de Abril de 2019). Manutenção Predial. Obtido de
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Optimus. (s.d.). Obtido de https://optimus.construmarket.com.br/blog/o-que-e-manutencao-
predial-e-quais-os-principais-servicos-entenda

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Anexo

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