Universidade Federal Fluminense Escola de Engenharia Graduação em Engenharia de Produção

UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE
ESCOLA DE ENGENHARIA
GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE PRODUÇÃO
FÁBIO LUÍS PEREIRA GOUVÊA
ANÁLISE E PROPOSTA DE MELHORIA NA GESTÃO DE CONDOMÍNIOS

EDILÍCIOS A PARTIR DOS CONHECIMENTOS DE GESTÃO DE FACILITIES E
ELABORAÇÃO DE UMA FERRAMENTA PARA ANÁLISE ESTATÍSTICA DE
DESPESAS INCORRIDAS: ESTUDO DE CASO EM UM CONDOMÍNIO NA ZONA
SUL DO RIO DE JANEIRO
NITERÓI
2017

Projeto Final apresentado à Escola de

Engenharia da Universidade Federal
Fluminense, como parte dos requisitos
necessários à obtenção do grau de bacharel
em Engenharia de Produção.
Orientador
Prof. Dr. Fernando Toledo Ferraz
NITERÓI
2017

Projeto Final apresentado à Escola de

Engenharia da Universidade Federal
Fluminense, como parte dos requisitos
necessários à obtenção do grau de bacharel
em Engenharia de Produção.
Aprovada em de Janeiro de 2017.
BANCA EXAMINADORA
_____________________________________________
Prof. Dr. Fernando Toledo Ferraz - UFF
_____________________________________________
Prof. Dr. Fernando Oliveira de Araujo - UFF
_____________________________________________
Prof. Dr. Sérgio José Mecena da Silva Filho - UFF
NITERÓI
2017
AGRADECIMENTOS
Caberia agradecer a muitos, devido à quantidade de tempo empreendido e

desafios enfrentados para concluir este projeto. Ainda que o meu esforço esteja em
pauta, sem a contribuição de muitos, esse projeto não aconteceria.
Inicialmente, agradeço imensamente aos meus pais devido ao esforço na luta
que enfrentaram ao se dedicar a me acompanhar e contribuir para a minha formação,
tanto como pessoa, como profissional. O ensinamento dos seus valores, apoio
emocional e financeiro, sempre presentes, me permitiram concluir mais uma fase
importante na vida com êxito. Especificamente com relação ao projeto, sou grato por
todos os momentos de paciência ao participarem de reflexões intrínsecas do trabalho.
Agradeço à Entidade Condominial e principalmente ao síndico, que permitiram
a observação desse estudo na prática. Todas as informações oferecidas e as
entrevistas com o síndico mostram o quanto essa Entidade foi importante par
Agradeço ao meu orientador Dr. Fernando Toledo Ferraz por ter se
disponibilizado a acompanhar um tema ainda não muito presente na Engenharia de
Produção e que não era de sua especialidade.
O mesmo tenho a agradecer ao Dr. Sérgio Mecena que, ao observar o sistema
condominial como uma organização que pode se beneficiar de conhecimentos da
Engenharia de Produção, fez parte da avaliação desse projeto, contribuindo com as
suas considerações.
Ainda com respeito à banca, deixo um agradecimento especial ao Dr. Fernando
Araujo. Suas observações e sugestões colaboraram imensamente para a consistência
desse projeto. Através de um olhar clínico ao pontuar considerações dignas de um
professor nato, tornou-se de extrema importância para a conclusão deste projeto.
E, por último, mas não menos importante, agradeço a uma pessoa que, diante
de experiências anteriores e muita paciência, sempre se fez presente para criticar ou
dar seu parecer em qualquer detalhe do texto ou reflexões envolvidas nesse trabalho.
Para Paula Corrêa, que ofereceu essa ajuda desde o momento que comecei a pensar
sobre o projeto.
O homem de valor é capaz de ser generoso sem ser pródigo, de fazer o povo
trabalhar sem nele suscitar ressentimento, de ter aspirações sem ser ávido, de ser
grandioso sem ser arrogante, de ter autoridade sem ser duro. .
Confúcio
RESUMO
A administração de muitos condomínios ocorre regularmente de forma empírica e com

profissionais que não possuem um conhecimento específico para este cargo. Este
estudo buscou assuntos relacionados à Gestão de Facilities, com o objetivo de melhor
compreender as atividades e os conhecimentos necessários para se realizar as
atividades dessa gestão com êxito e eficiência. O interesse pela vida em condomínio
aumentou nas últimas décadas, sobretudo nas grandes cidades, tanto pela busca por
maior segurança nas residências, como pela redução no custo da moradia e isso
ajudou na alavancagem do mercado condominial e da Gestão de Facilities,
aumentando a demanda e as oportunidades de clientes interessados. Este
crescimento também propiciou a construção de condomínios maiores, com mais
instalações e serviços, tornando a gestão mais complexa, com respeito ao âmbito de
se buscar atender às necessidades dos condôminos e demais envolvidos. O presente
estudo visa a apresentar a importância dos conhecimentos dessa gestão, diante de
pesquisas e constatações de outros autores, também utilizando o conhecimento
adquirido para analisar um condomínio edilício através de um estudo de caso. A
análise desse caso se faz através do conhecimento de Gestão de Facilities, de
análises estatísticas das despesas deste condomínio e de uma pesquisa com o
síndico, com o objetivo de compreender melhor as dificuldades do sistema
administrativo condominial e propor soluções.
Palavras-chave: Gestão de Facilities. Análise Estatística. Condomínios Edilícios.

Despesas.
ABSTRACT
The management of many condominiums usually is made by an empirical way with

professionals without a specific knowledge for this function. This study searched
subjects related to Facilities Management with focusing on better comprehending the
activities and necessary knowledges to execute with success and efficiency the
activities of this management. The interest in living inside condominiums has grown in
the last decades for reasons such as pursuit for more secure residencies, and for the
lower costs. It also helped on the leverage on the condominium market and on the
Facilities Management knowledge, increasing the demand and the opportunities of its
interested customers. This growth also propitiates the construction of bigger condos
with more installations and services, increasing this management complexity, related
to the idea of meeting the residents and stakeholder needs. The present study aims to
show the significance of the knowledge of this management through researches and
conclusions of other authors and also utilize this acquired knowledge to analyze a
residential building through a case study. The analysis of this case uses the Facilities
Management knowledge and a statistical analysis of this condo’s expenditures, and
also an interview with the syndic, aiming the comprehension of the difficulties in this
system and to propose solutions.
Keywords: Facilities Management. Statistical Analysis. Residential Buildings.

Expenditures.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 1 – Metodologia da Pesquisa ......................................................................... 20
Figura 2 – Escopo da Gestão de Facilities ................................................................ 27
Figura 3 – Gerenciamento de Facilidades ................................................................. 28
Figura 4 – As Três Facetas da Gestão de Facilities .................................................. 29
Figura 5 – As Necessidades Básicas dos Usuários das Facilities............................. 30
Figura 6 – Gestão de Facilidades no Novo Século ................................................... 31
Figura 7 – Relação Entre os Atores do Mercado Condominial .................................. 35
Figura 8 – Procedimento da Pesquisa Empírica ....................................................... 44
Figura 9 – Estrutura Funcional do Condomínio ......................................................... 51
Figura 10 – Processo de Análise das Despesas ....................................................... 57

LISTA DE QUADROS
Quadro 1 – As Onze Competências do Gestor de Facilities ..................................... 24
Quadro 2 – Filosofia da Gestão de Facilities ............................................................. 24
Quadro 3 – As Oito Estratégias da Gestão de Facilities ........................................... 25
Quadro 4 – Os Maiores Temas da Gestão de Facilidades ........................................ 26
Quadro 5 – Atividades dos Funcionários (continuação) ............................................ 53
Quadro 5 – Atividades dos Funcionários (continuação) ............................................ 54
Quadro 5 – Atividades dos Funcionários (conclusão) ............................................... 55
Quadro 6 – Manutenção/Conservação/Contratos ..................................................... 59
Quadro 7 – Material ................................................................................................... 60
Quadro 8 – Concessionárias Públicas ...................................................................... 61
Quadro 9 – Pessoal................................................................................................... 61
Quadro 10 – Administrativas ..................................................................................... 62
Quadro 11 – Diversos (continuação) ......................................................................... 62
Quadro 11 – Diversos (conclusão) ............................................................................ 63
Quadro 12 – Obras e Benfeitorias ............................................................................. 63
Quadro 13 – Tabela de Ocorrências e Motivos (continuação) .................................. 68
Quadro 13 – Tabela de Ocorrências e Motivos (continuação) .................................. 69
Quadro 13 – Tabela de Ocorrências e Motivos (conclusão) ..................................... 70

LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Intervalos ................................................................................................. 64
Tabela 2 – Linha de Despesas Exemplo ................................................................... 66
Tabela 3 – Classificação das Ocorrências ................................................................ 71

12
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 14
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ............................................................................ 14
1.2 SITUAÇÃO PROBLEMA ................................................................................... 17
1.3 OBJETIVO......................................................................................................... 18
1.3.1 Objetivo Central ............................................................................................ 18
1.3.2 Objetivos Específicos ................................................................................... 18
1.4 RELEVÂNCIA DO ESTUDO ............................................................................. 19
1.5 LIMITAÇÕES DA PESQUISA ........................................................................... 19
1.6 ESTRUTURA METODOLÓGICA ...................................................................... 20
1.7 ORGANIZAÇÃO DO ESTUDO .......................................................................... 21
2. REVISÃO DE LITERATURA ................................................................................ 22
2.1 GESTÃO DE FACILITIES ................................................................................. 22
2.1.1 Definição do Termo ...................................................................................... 22
2.1.2 Os componentes da Gestão de Facilities ..................................................... 23
2.2 CONDOMÍNIOS ................................................................................................ 31
2.2.1 Gestão de Facilities em Condomínios .......................................................... 32
2.2.2 Administração Condominial .......................................................................... 34
2.2.3 Síndico ......................................................................................................... 35
2.2.4 Conselho Fiscal e subsíndico ....................................................................... 37
2.2.5 Administradora de Condomínios .................................................................. 37
2.2.6 Assembleias Gerais...................................................................................... 38
2.2.7 Convenção, Normas e Regulamentos .......................................................... 39
2.3 ANÁLISE ESTATÍSTICA DAS DESPESAS ....................................................... 39
3. METODOLOGIA ................................................................................................... 42
3.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ............................................................................ 42

13
3.2 PESQUISA TEÓRICA ....................................................................................... 43
3.3 PESQUISA EMPÍRICA ...................................................................................... 43
3.3.1 Investigação Preliminar ................................................................................ 44
3.3.2 Definição do Entrevistado............................................................................. 45
3.3.3 Realização da Entrevista .............................................................................. 45
3.4 LIMITAÇÕES DO MÉTODO.............................................................................. 46
4. ESTUDO DE CASO .............................................................................................. 47
4.1 DISPOSIÇÕES GERAIS DO CONDOMÍNIO .................................................... 47
4.2 ESTRUTURA GESTORA .................................................................................. 49
4.3 ATIVIDADES DOS SERVIÇOS PRESTADOS NO CONDOMÍNIO ................... 52
4.4 PESQUISA E ANÁLISE DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO ......................... 56
4.4.1 Descrição das despesas analisadas ............................................................ 57
4.4.1.1 Manutenção/Conservação/Contratos ...................................................... 58
4.4.1.2 Material.................................................................................................... 60
4.4.1.3 Concessionárias Públicas ....................................................................... 60
4.4.1.4 Pessoal.................................................................................................... 61
4.4.1.5. Administrativas ....................................................................................... 62
4.4.1.6. Diversos ................................................................................................. 62
4.4.1.7 Obras e Benfeitorias ................................................................................ 63
4.4.2 Aplicação da ferramenta elaborada nas despesas do condomínio .............. 63
4.4.2.1 Cálculo dos limites naturais ..................................................................... 65
4.4.3 Motivos para os valores estarem fora do limite natural ................................ 67
4.4.4 Conclusão da análise dos lançamentos das despesas ................................ 71
5. CONCLUSÃO E SUGESTÕES DE ESTUDOS FUTUROS .................................. 73
REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 76
APÊNDICE A ............................................................................................................ 80
APÊNDICE B .......................................................................................................... 114

14
1. INTRODUÇÃO
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Desde as décadas de 80 e 90 surgiram cada vez mais edifícios com grande

variedade de instalações e serviços. Elevadores, instalações elétricas, linhas
telefônicas, redes de computadores, controle de acesso, proteção ambiental, altas
tecnologias e serviços avançados de tecnologia predial, entre outros aspectos podem
ser observados em alguns estabelecimentos desse tipo. No Brasil já é possível se
encontrar muitos edifícios construídos com a variedade das instalações citadas desde
a década de 80. (NEVES, 2002, p18 - 22)
Segundo o SEBRAE (2016), a urbanização no Brasil impulsionou a vida em
condomínios, já que, dessa forma, pode-se otimizar os espaços disponíveis das
cidades. Com isso os condomínios passaram a se tornar cada vez mais complexos,
devido à expansão e à necessidade de mais serviços, buscando minimizar problemas
de ordem legal, contábil e fiscal, demandando um nível de profissionalismo maior para
monitorar esse sistema. Ainda lembrando que paralelamente a essas preocupações,
há o interesse na valorização do patrimônio que, ainda que dependa do meio externo
onde está situado (como bairro, economia da cidade, entre outros aspectos que não
serão abordados neste estudo), também sofre bastante influência da qualidade de
vida nesses estabelecimentos.
Com respeito aos serviços associados a essas instalações, devido à
complexidade dos edifícios, segundo Degani (2010), muitos desses serviços, como
limpeza, segurança, portaria, manutenção, entre outros, passaram a ser terceirizados.
Embora a terceirização contribua para a realização de atividades mais específicas
com profissionais especializados, o monitoramento dos serviços, funcionários e
empresas também deve ser realizado por um profissional com conhecimento
adequado para esse controle.
A maior variedade dos componentes de um edifício elevou o nível de desafio
com respeito à administração e gestão predial. O sistema se tornou mais complexo e
o corpo administrativo passou a ter uma perspectiva voltada a outras atividades, além
15
da manutenção, que até então era o foco da gestão de facilities, envolvendo muitos
serviços. (FERREIRA, 2005)
Nos países desenvolvidos há um entendimento maior da importância desse
conhecimento e da prática de gestão nessa área. A redução de custos em todo o
sistema de Gestão de Facilities e melhoria da qualidade dos ambientes internos e
externos da entidade refletem uma maior satisfação tanto dos ocupantes, como dos
prestadores do serviço de gestão e operacional. (FERREIRA, 2005)
A Gestão de Facilities evidencia a necessidade de um corpo gestor profissional
com atribuições orientadas a organizar e planejar atividades de compras, de
contratações, dos colaboradores, entre outros pontos que estruturam o sistema de
entidades desse tipo (ROPER; PAYANT, 2014).
Em maiores detalhes, tem-se que o gerente de facilities é responsável pela
integração dos indivíduos, do estabelecimento, processos e tecnologia envolvidos no
sistema. Essa atividade se passa com o objetivo de redução de custos e de melhoria
da qualidade do serviço (ANTONIOLI, 2003). Este também monitora serviços de
limpeza, de manutenção, de segurança, normas, entre outros fatores inerentes a essa
integração. (FOGO FILHO, 2015)
Fogo Filho (2015) discute o conceito de integração de três “Ps”: pessoas,
propriedades e processos. Tal conceito representa as atribuições ao gestor de
facilities. Ou seja, pode-se entender que esse profissional deve se qualificar em tais
competências para ter maior preparo e conseguir obter o melhor da sua organização
para os seus integrantes e seus clientes. E ainda, sobre processos, o autor informa
que há uma série de pontos que auxiliam na implantação dos processos de operação
dessa gestão, como documentação, comunicação, serviços de segurança e limpeza,
utilidades (luz, água, esgoto etc.), planos de contingências, manutenção, entre outras.
Segundo Macedo (2005), apenas no ano de 2004, em São Paulo o mercado
dessa atividade começou a surgir num viés acadêmico através da Associação
Brasileira de Profissionais de Facilities. Embora não se fale em graduação, a
associação passou a reunir os profissionais dessa área, permitindo maior
compartilhamento de conhecimentos desta área de atuação.
Mesmo que destacada a importância da qualificação do gestor por Fogo Filho
(2015), o mesmo informa que ainda não há, no Brasil, formação específica em Gestão
de Facilities.
16
Por Degani (2010), o sistema condominial passou a atrair um profissional com

esse perfil. Esse modelo de organização apresentou a necessidade de um profissional
no seu corpo gestor, capaz de acompanhar rotinas operacionais de conservação,
manutenção, limpeza, entre outros serviços.
No caso de condomínios, pelo mesmo autor, pode-se ver que as rotinas
operacionais responsáveis pela conservação e manutenção do estabelecimento
foram, durante muito tempo, realizadas por funcionários como zeladores e síndicos.
Essa prática passou a sofrer mudanças diante do aumento da complexidade dos
edifícios. Através da integração com mais serviços e aumento da responsabilidade,
recorreu-se às terceirizações para serviços como limpeza, portaria, segurança,
manutenção predial, entre outros. Posteriormente, vê-se a necessidade de um
profissional com habilidades que permita o monitoramento eficiente deste novo
sistema.
Fernandes (2013) sinaliza que há outro aspecto relevante à Gestão de Facilities
e condomínios, que é a grande movimentação de recursos. Tamanha movimentação
pode, em alguns casos, ser superior à de pequenas empresas. Além disso, há uma
tendência de construção de condomínios de grande porte que envolvem muitos
serviços.
Há, portanto, uma grande preocupação com respeito à gestão e aos custos
envolvidos nos condomínios. Fogo Filho (2015) destaca que habilidades com as
tecnologias mais recentes, com o objetivo de otimizar as operações envolvidas e
reduzir os custos devem estar presentes nas capacidades do profissional dessa área.
Entretanto, segundo Fernandes (2013), pode-se ver que o mercado de Administração
Condominial não possui técnicas que apresentem os custos da melhor forma para
uma gestão mais eficiente.
Segundo Horngren (1985) custos são mensurados através de unidades
monetárias a serem pagas por bens adquiridos ou serviços utilizados. Através de
registros, as organizações mantêm o controle do que é consumido para se observar
melhor a necessidade de expansão ou eliminação de certas atividades que gerem
custos. Neste trabalho também se usa a terminologia de despesa e gasto para se
referir aos custos analisados. O mesmo autor define despesa como decréscimos
brutos do ativo, pela entrega de bens ou serviços; pode-se caracterizar como fluxo de
recursos, que neste caso se refere à saída de recursos de uma organização.
17
Outro termo presente neste trabalho que se vale destacar é a palavra “edilício”.
De acordo com a LEI N° 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002, no artigo 1.331 do
Código Civil, condomínio edilício se caracteriza por edificações que podem possuir
parques que são propriedade exclusiva dos moradores e partes comuns aos
condôminos. Daqui em diante neste trabalho o termo condomínio estará se referindo
apenas a condomínios edilícios, salvo exceções que serão notificadas quando houver.
Tendo-se em vista que a qualidade dos serviços prestados nesse campo é um
fator importante para os clientes do mercado de condomínios, a busca por melhorias
pode ser uma forma eficiente de se melhorar as atividades de Gestão de Facilities. Ao
se elaborar uma ferramenta para analisar as despesas incorridas do condomínio
estudado, foram levadas em considerações conhecimentos de Controle Estatístico de
Processos e de estatística descritiva.
Segundo Alencar et al (2004), Controle Estatístico de Processos (CEP) se trata
de um composto de ferramentas para se monitorar a qualidade de um processo.
Utilizando dados, busca fornecer uma descrição detalhada de como se comporta o
processo estudado, melhorando o controle sobre este. Este trabalho se inspirou no
CEP para elaborar uma ferramenta com o objetivo de auferir informações diante dos
dados pesquisados, entretanto, observou apenas os lançamentos das despesas e não
os processos envolvidos.
Em paralelo a essa inspiração, a estatística descritiva que, segundo Bragança
(2005), possibilita a geração de relatórios para se analisar números, também se fez
presente ao se buscar melhorias possíveis no sistema estudado.
Stevenson (1981) evidencia a importância da estatística descritiva no que tange
ao objetivo de se expor e compreender acontecimentos de forma mais descomplicada.
Em ocasiões com uma miríade de dados, esse ramo da estatística permite uma
simplificação da informação a ser passada em um estudo.
1.2 SITUAÇÃO PROBLEMA
A Gestão de Facilities é, muitas vezes, realizada de forma empírica nos

condomínios, o que supostamente, diante do apresentado até agora, não é a forma
mais eficiente. O presente estudo visa compreender se é possível que a análise
18
sistêmica de um condomínio e de seus custos, a partir de uma estatística descritiva,

possam trazer melhores práticas para essa gestão.
De acordo com Fernandes (2013) observa-se que o corpo gestor, em muitos
casos, pode não se ater somente ao síndico, subsíndico e conselho fiscal, e sim ter
suas atividades realizadas por empresas especializadas, como por administradoras
de condomínio. A administração de um condomínio pode se tornar uma tarefa
exigente em termos de conhecimento do assunto, devido à complexidade das
atividades envolvidas. É sobre essa complexidade que este trabalho tem o objetivo de
compreender e propor melhorias.
Concomitantemente à análise dos custos, será feita uma entrevista com o
síndico, com o objetivo de compreender o funcionamento do condomínio e refletir
sobre os resultados da análise estatística dos dados. Com isso busca-se responder
ao problema levantado para essa pesquisa.
1.3 OBJETIVO
1.3.1 Objetivo Central
Analisar as despesas de um condomínio edilício na Zona Sul do Rio de Janeiro

através do conhecimento de Gestão de Facilities e da análise estatística das
despesas, utilizando dados primários e secundários através de uma pesquisa
realizada no condomínio em questão.
1.3.2 Objetivos Específicos
Compreender as funções da Gestão de Facilities e sua importância no cenário

econômico, social e técnico das organizações.
Identificar as possíveis contribuições do conhecimento da Gestão de Facilities
na gestão de condomínios edilícios.
19
Realizar uma análise estatística das despesas no período pesquisado – desde

maio de 2006 até dezembro de 2010 e janeiro de 2013 até novembro de 2016 –
através da elaboração de uma ferramenta para tal.
Observar a aplicação da ferramenta elaborada e apontar as suas possíveis
contribuições para a gestão do condomínio estudado.
1.4 RELEVÂNCIA DO ESTUDO
Este estudo representa uma contribuição para a expansão do conhecimento de

Gestão de Facilities que, segundo autores como Souza (2002) e Fogo Filho (2015),
ainda não se encontra muito difundido academicamente. Intenciona-se, através da
literatura pesquisada e do uso de um caso real, servir como exemplo para casos
semelhantes, tanto para realizações de estudos futuros, como para a adoção de
melhores práticas em outros condomínios.
Ainda mais especificamente, o estudo traz reflexões sobre duas atividades
essenciais do Engenheiro de Produção, no que tange à gestão e à análise estatística
dos dados abordados. Tais atividades podem ser observadas em muitos mercados,
tanto na indústria, como em distribuições, vendas, serviços entre outras áreas.
1.5 LIMITAÇÕES DA PESQUISA
Embora o conhecimento de Gestão de Facilities aborde Condomínios Gerais e

conhecimentos técnicos como Engenharia Civil, Serviços e Manutenção, o presente
estudo não abordará conhecimentos como estes de forma aprofundada, pois o
objetivo principal com respeito a Condomínios é de Condomínios Edilícios e, a uma
visão mais holística dessa gestão.
Com respeito ao conhecimento utilizado de Controle Estatístico de Processos
e de estatística descritiva, a pesquisa se limitou a utilizar apenas as médias, desvios-
padrão e limites naturais para se estimar a variabilidade dos lançamentos de despesa
20
estudados. Ou seja, demais técnicas de estimativa e ferramentas não foram

abordadas neste estudo.
1.6 ESTRUTURA METODOLÓGICA
O projeto segue uma metodologia segregada em distintas etapas que, durante

a sua sequência, agrupam duas vertentes: teórica e empírica. Ambas, ao interagirem,
levam à análise das informações, de modo a se concluir a solução do problema
proposto. O diagrama da Figura 1 ilustra através de um diagrama as etapas da
metodologia.
Vertente Empírica Vertente Teórica Vertente Empírica
2. Dados de
Depesas do 1. Revisão da 2. Entrevista
Condomínio Literatura com o síndico
Estudado
3.1. Elaboração
3.2. Gestão de
da Ferramenta
Facilities e
para a Análise dos
Despesas
Dados
4.1. Análise
4.2. Estudo do
dos Dados e
Condomínio e
Aplicação da
Sua Estrutura
Ferramenta
5. Conclusões
do Projeto
Figura 1 – Metodologia da Pesquisa

21
1.7 ORGANIZAÇÃO DO ESTUDO
No Capítulo 1 foi desenvolvida a introdução. Com o objetivo contextualizar os

assuntos abordados neste trabalho, foram apresentados importantes conceitos
estudados e as questões que motivaram o levantamento desta pesquisa.
A Revisão de Literatura, no Capítulo 2, foi construída a partir da pesquisa de
outros trabalhos relacionados ao tema. Principalmente três áreas do conhecimento
contribuíram para esse estudo: Gestão de Facilities, Condomínios e Estatística. A
união destes conhecimentos fomentou as discussões e considerações levantadas
neste projeto.
A metodologia utilizada está detalhada no capítulo 3. A realização da pesquisa
teórica (Capítulo 2) e empírica (Capítulo 4) – referente ao estudo de caso – estão
descritas neste capítulo.
No capítulo 4 tem-se o desenvolvimento do Estudo de Caso. São apresentadas
as informações gerais do condomínio estudado, com respeito às suas disposições
gerais (instalações, prédios, salas etc.), todas as atividades dos funcionários e do
corpo gestor, elaboração, aplicação e conclusão do uso da ferramenta elaborada para
a análise estatística das despesas auferidas.
Como desfecho do trabalho, o Capítulo 5 possui as observações e discussões
finais, além da sugestão de estudos futuros, que pode se dar em outros condomínios,
através da elaboração de distintas ferramentas, análises semelhantes, contribuição
de outras áreas do conhecimento, entre outras possibilidades de se compreender
melhor a gestão de condomínios e buscar possíveis melhorias para essa área.
Ao final, no Apêndice A é apresentada, através de tabelas, a ferramenta e suas
sinalizações e no Apêndice B a tabela com o resultado dos cálculos realizados.
22
2. REVISÃO DE LITERATURA
2.1 GESTÃO DE FACILITIES
2.1.1 Definição do Termo
Segundo Fogo Filho (2015), foi em 1960, nos Estratos Unidos da América que
o termo “Facilities Managent” se originou. Surgiu a necessidade de se denominar uma
prática na área dos bancos, envolvendo a terceirização de serviços responsáveis pelo
procedimento envolvendo cartões de crédito e outras transações.
O termo também teve muita influência dos setores que passaram a identificar
grande necessidade de otimizar seus sistemas prediais, buscando redução de custos
e gastos relacionados às instalações em centros comerciais e hotéis. Essa gestão
passou a ser designada além do objetivo comercial, chegando a virar assunto de
pesquisa (TAVARES, 2009).
O British Institute of Facilities Management (BIFM, Instituto Britânico de
Gerenciamento de Facilities, tradução livre), que é uma organização profissional de
Gerenciamento de Facilities, adotou a definição do termo oferecida pela CEN
European Commitee for Standardization (CEN Comitê Europeu para Normas,
tradução livre), uma das associações reconhecidas pela União Européia e
responsável pelo desenvolvimento e definição de normas na Europa:
“Facility Management is the integration of processes within an organization to
maintain and develop the agreed services which support and improve the
effectiveness of its primary activities...encompasses multi-disciplinary
activities within the built environment and the management of their impact
upon people and the workplace...effective facilities management, combining
resources and activities, is vital to the success of any organization” (BIFM,
2016)
Além da BIFM, a International Facility Management Association (IFMA, 2016,
Associação Internacional de Gerenciamento de Facilities, tradução livre), associação
de referência para este tema, também contribui para uma maior compreensão da
função deste profissional. Para o IFMA (2016), esta profissão engloba diversas
matérias para assegurar o devido funcionamento de um ambiente, integrando
pessoas, lugares, processos e tecnologias.
23
Esses quatro integrantes, o monitoramento de suas respectivas atividades e

sua correta interação é essencial para o funcionamento eficaz de uma facility, como
veremos mais adiante neste estudo.
Ferreira (2005) também contribui com uma definição em seu trabalho,
enfatizando a importância da aplicação da gestão estratégica envolvendo pessoas,
espaços, processos e investimentos, realçando as práticas de operação e
manutenção de todos os componentes do sistema do estabelecimento. Yasin (2013)
reforça o envolvimento dessa área com serviços, uma vez que a mesma pode ser
identificada como uma área baseada em serviços.
Por Tavares (2009) também ocorre a integração de pessoas, lugares,
processos e tecnologia, que através de planejamento e organização, os serviços
administrativos prediais – envolvendo imóveis, manutenção, segurança, meio
ambiente, construções etc. – conquistam a qualidade dos serviços e redução de
custos.
2.1.2 Os componentes da Gestão de Facilities
Autores como Fogo Filho (2015) e BIFM (2016) consideram essa profissão
diversificada devido à quantidade de temas que, embora possa variar em alguns
casos, abrangem muitas áreas distintas do conhecimento.
Alexander (1996) em sua obra já considerava que, na visão da organização, o
gerenciamento de facilities representa:
• A criação de um ambiente que retratem os valores corporativos;
• A autoridade para melhorar a qualidade dos serviços envolvidos com o sistema;
• O desenvolvimento das facilities indo de encontro ao objetivo dos negócios;
• O reconhecimento do valor que a facilities adiciona ao negócio.
De uma forma mais ampla e abrangente, o IFMA (2016), através do Global Job
Task Analysis (GJTA, 2009, Análise Global de Tarefas de Trabalho, tradução livre),
listou as onze principais competências que compõem essa profissão (Quadro 1):
24
As Onze Competências do Gestor de Facilities

1. Comunicação
2. Prevenção de Emergências e Continuidade Empresarial
3. Gerenciamento Ambiental e Sustentabilidde
4. Negócios e Finanças
5. Fatores Humanos
6. Estratégia e Liderança
7. Manutenção e Operações
8. Gerenciamento de Projetos
9. Qualidade
10. Gerenciamento de Propriedades e Imóveis
11. Tecnologia
Quadro 1 – As Onze Competências do Gestor de Facilities
Diante das onze competências, pode-se melhor compreender a abrangência

de conhecimentos que esse assunto pode tomar dentro de uma empresa. No site
desta associação há a descrição detalhada de cada componente, acompanhada de
exemplos de atividades desempenhadas por estes profissionais. Este nível de
detalhes não será exposto aqui, pois, além da maioria dos itens acima citados serem
autoexplicativo ou bem conhecidos no meio corporativo, não é objetivo do trabalho
descrevê-los minuciosamente.
Diante da natureza da Gestão de Facilities, Roper e Payant (2014)
desenvolveram uma filosofia recomendada, na qual os responsáveis por essa
atividade, ou seja, o próprio gestor de facilities e/ou demais membros da área, devem
ter em mente. Foram listadas as recomendações que melhor se adequam ao tema
deste trabalho, embora haja mais itens na fonte citada (Quadro 2).
Filosofia da Gestão de Facilities
Ações de um gerente de facilities impactam financeira e organizacionalmente o
negócio;
Segurança sempre em primeiro lugar, seguido de legalidade, custo e serviço ao
consumidor;
Devem dar muita atenção aos gastos e acompanhá-los todos em suas análises;
É necessário que os ativos físicos estejam sob a responsabilidade dos membros da
área de gestão de facilities e que sejam gerenciados diante dos seus ciclos de vida;
A área de facilities deve participar do plano de negócios da empresa para se reduzir
gastos.
Quadro 2 – Filosofia da Gestão de Facilities
Assim, pode-se observar um grande destaque de quatro fatores: segurança,

despesas, acompanhamento da vida útil dos ativos e serviço. Estes são muito
25
importantes para este trabalho e para entender a relevância ao se buscar melhorias

na qualidade das práticas da Gestão de Facilities. O autor ainda cita a importância da
legalidade que é claro que deve ser levada em conta em qualquer situação, seguindo-
se as normas e leis para a organização funcionar corretamente, entretanto, este
estudo não tem o objetivo de entrar nesse assunto.
Quinello e Nicoletti (2006) lembram que essa é uma área geradora de despesas
e isso cria um paradoxo, já que aumento de despesas é exatamente o que as
empresas não estão interessadas. Entretanto, os autores apresentam estudos ao
longo da obra, evidenciando que essa área também agrega valor. Pela ótica de uma
empresa com um setor voltado apenas a essa atividade, há investimentos que geram
um retorno vantajoso para a organização. Como exemplo, temos:
• Investimento de projetos – buscando redução de custos como gerenciamento da
manutenção, reduzindo o número de reparos;
• Investimento em produtividade – aumento da confiabilidade, ampliando o tempo
médio entre falhas;
• Visão econômica – eliminando ou reduzindo medidas não-estratégicas que não
gerem retornos para a empresa.
Trickett (1996) considerou em seu trabalho oito estratégias a serem adotadas
nesta gestão (vide Quadro 3), com o objetivo de melhorar o ambiente de trabalho,
através de mudanças planejadas. Segundo o mesmo autor, a influência que o local
tem sob a execução do trabalho é um fator relevante a se levar em consideração ao
buscar melhorias para a organização.
As Oito Estratégias da Gestão de Facilities
1. Medir as necessidades diante das expectativas das pessoas;
2. Reflexo do estilo de gestão analisando a forma que as pessoas trabalham juntas;
3. Reconhecer as necessidades sociais eliminando barreiras na comunicação;
4. Encorajar a interação entre as pessoas ajudando-as a trabalhar em grupo;
5. Aumentar a eficiência e conforto através da reengenharia das ferramentas utilizadas
nas estações de trabalho;
6. Influenciar a atitude das pessoas pela definição do ambiente de trabalho que as
cercam;
7. Aumentar a diversidade expressando a diferença entre as pessoas, como credos e
opiniões;
8. Contribuir para a autoestima e o bem-estar das pessoas;
Quadro 3 – As Oito Estratégias da Gestão de Facilities
26
Roper e Payant (2014) apresentam os maiores temas da Gestão de Facilities.

Assuntos que estão comumente presentes no cotidiano deste profissional. Pode-se
ver alguns deles no Quadro 4:
Os Maiores Temas da Gestão de Facilities
Custo da posse - estimativa financeira projetada para avaliar os custos diretos e
indiretos relacionados à compra de investimentos importantes;
Custo do cliclo de vida - análises econômicas e comparações com respeito aos
ativos da empresa, levando-se em conta os seus respectivos períodos de ciclo de
vida;
Integração de serviços - a gestão deve permitir uma integração eficiente;
Design de operações, manutenção e sustentabilidade - todos os envolvidos devem se
atentar ao design destas;
Delegação de responsabilidade;
Melhoria de eficiência - uso de feedback s , averiguação constante dos ambientes e
serviços, realização de benchmark ing ;
Relação custo-benefício - indicador fundamental para comparar gastos realizados
pelos concorrentes;
Qualidade de vida - o gestor deve garantir a segurança e a produtividade individual e
do grupo de trabalhadores;
Integração de elementos - associação dos ambientes e instalações, aos processos,
pessoas e tecnologias;
Facilities como ativo - visto como colaborador para a missão da empresa;
Serviço - suporte e monitoramento dos serviços;
Contratante - responsável pela contratação eficiente de serviços e diferentes
funcionários, garantindo a eficiência da facility .
Quadro 4 – Os Maiores Temas da Gestão de Facilidades
O diagrama da Figura 2 ilustra exemplos das práticas com as quais essa gestão
possui relação direta. Assim como citado por outros autores, a tecnologia, suporte de
serviços, segurança e instalações aparecem aqui com exemplos de associações,
como gerenciamento de sistema e manutenção de hardware/software para as
preocupações com respeito à tecnologia, suporte aos funcionários e ao negócio, como
serviços de suporte e propriedades, operações e projetos integrados às instalações.
(WILLIAMS, 1996)
27
Facilities
Tecnologia Serviços
da Instalações
de suporte
Informação
Gerenciamento
Suporte de
do sistema Propriedades
funcionários Segurança
Manutenção
e suporte de Suporte aos
Operações
hardwares negócios
Manutenção
e suporte de Projetos
softwares
Figura 2 – Escopo da Gestão de Facilities
Fonte: Extraído e adaptado de Williams (1996, p. 27)
Diante do que foi discutido até o momento, foi visto que alguns autores
poderiam levar em conta mais componentes além dos expostos no diagrama acima.
Entretanto, esta é uma boa representação para ilustrar como estes setores
(instalações, serviços de suporte e tecnologia) se ligariam a essa gestão. Quinello
(2010) salienta a associação que o termo sempre teve às instalações, através da
busca por equipamentos, máquinas e arranjos físicos que melhorassem a produção e
os produtos gerados. Degani (2010) evidencia que o surgimento e evolução dos
serviços (aumentando em números e complexidade) nessa área de atuação foram
algo relevante. Ferreira (2005) afirma que há muitos serviços acompanhados e até
realizados por essa profissão, acontecendo em paralelo ao gerenciamento predial
(instalações, por exemplo).
Além disso, tem-se nesse trabalho autores como Tavares (2009) e IFMA (2016)
apresentando a importância da tecnologia para o sistema da gestão e como
componente dessa gestão. Williams (1996) lembra que o significado de Gestão de
Facilities pode mudar dependendo de alguns critérios, como onde os processos
ocorrem, ou pode variar se a gerência for realizada pela própria empresa ou por uma
externa, por exemplo.
28
Sob outra perspectiva, tem-se na Figura 3, onde Antoniloli (2003) representou

a busca pela satisfação da organização, diante da associação do gerenciamento dos
sistemas envolvidos e pessoas, espaço e tecnologia.
Processos Tecnologia
Figura 3 – Gerenciamento de Facilidades

Fonte: Extraído e Adaptado de Antonioli (2003)
Antonioli (2003) ainda faz uma ressalva que, além das operações do edifício e
seus sistemas prediais, leva-se em conta todas as instalações e componentes que
fazem parte dos ambientes internos e possíveis obras e novas construções no
ambiente. Desta forma, com o provimento adequado de serviços e insumos, as
necessidades dos usuários do sistema podem ser satisfeitas, com um ambiente mais
propício a se atingir os objetivos da organização. O próprio autor também leva em
conta a influência de variáveis como tamanho e localização do edifício, cultura
organizacional e serviços gerenciados ao observar esse sistema.
Para Williams (1996), a Gestão de Facilities é composta por três facetas (Figura
4): garantias, inteligência e gerenciamento de serviços. Algumas organizações não
apresentam as três facetas, seja pela ausência ou enfraquecimento de alguma delas
em especial devido a certas priorizações ou modelos de gerência. Entretanto, para o
autor, o ideal é haver uma alocação adequada de recursos em cada uma dessas
facetas. A dimensão de Garantias diz respeito às demandas por criação,
administração, monitoramento, mudanças e direção, na de Inteligência há a
preocupação com os consumidores, buscando entender os seus objetivos e
necessidades, uso da tecnologia e entrega dos serviços e, por último, o
Gerenciamento dos Serviços, que é o mais operacional, realiza um monitoramento
periódico das tarefas previamente estabelecidas para os serviços.
29
Figura 4 – As Três Facetas da Gestão de Facilities

Fonte: Extraído e Adaptado de Williams (1996, p. 28)
Ferreira (2005) lembra que a gestão no âmbito estratégico deverá ocorrer

relacionada a pessoas, propriedades e processos. O êxito dessa atividade será
representado pelo cumprimento dos objetivos da organização, caso todas as
necessidades dos seus usuários sejam cumpridas.
O mesmo profissional realiza atividades que abrangem aspectos técnicos,
funcionais, econômicos, ambientais e humanos. E, com a realização dessas
atividades de forma eficiente, pode-se obter redução de custos operacionais, maior
confiabilidade no sistema, maior qualidade do ambiente de trabalho e da
produtividade. (DEGANI, 2010)
Finch (1996) apresentou o diagrama da Figura 5 associando duas obras:
Maslow e a de Herzberg, que não serão abordadas neste estudo. Finch (1996)
relacionou as condições do ambiente organizacional sob a ótica motivacional dos
funcionários. A evolução da expectativa dos usuários, com relação ao ambiente de
trabalho (instalações, prédios, áreas comuns etc.) se inicia frente às condições
ambientais satisfeitas, como luz e refrigeração adequados, por exemplo. Passando-
se para a preocupação com a segurança no estabelecimento, com os objetos
presentes no ambiente, com o espaço e móveis presentes e, por último, diante do
conforto com a decoração do local. Alcançando-se todos os fatores motivacionais, o
trabalhador pode apresentar maior motivação para o seu trabalho.
30
Autorealização Conforto visual

e decoração
Ego-status
Provisão de espaço, Fatores
moveis padronizados e Motivacionais
visual
Propriedades sociais
Provisão de objetos
comuns do espaço
Segurança
Controle de acessos, confiabilidade
operacional, saúde Manutenção
– Fatores
Necessidades básicas Higiênicos
Condições
ambientais
Figura 5 – As Necessidades Básicas dos Usuários das Facilities

Fonte: Extraído e Adaptado de Finch (1996)
Através da compreensão global dos fenômenos envolvidos no sistema

estudado, é possível se dar sequência à melhora desse gerenciamento, aumentando
a produtividade, desempenho e qualidade. Como exemplo, tais metas podem ser
atingidas com uma visão estratégica de longo prazo, ao se considerar o controle do
consumo energético, retorno econômico e a utilização de recursos associados ao ciclo
de vida de toda essa organização. (ANTONIOLI, 2003)
O mesmo autor identifica alguns objetivos que a Gestão de Facilities deve
manter em pauta. Através dos objetivos de sustentabilidade, acessibilidade,
segurança, custo efetivo operacional, produtividade e funcionalidade, a melhoria da
performance poderia ser atingida.
Quinello e Nicoletti (2006) elaboraram o diagrama da Figura 6 para representar
os paradigmas da Gestão de Facilities para o século 21. Temos os seguintes agentes
externos: clientes, comunidade, acionistas, empregados, novas tecnologias,
supridores, meio-ambiente e restrições financeiras. Segundo os autores, a Gestão de
Facilities realiza todas as suas atividades atuais, como desenho de novas estações
de trabalho, limpeza, compras de suprimentos, planejamento de espaço, segurança
patrimonial, manutenção, saúde e segurança, higiene industrial, iluminação,
gerenciamento da qualidade das utilidades, gerenciamento de contratos,
acessibilidade, entre outros. Kennedy (1996) já evidenciava que a Gestão de Facilities
lidava diretamente com o gerenciamento de energia, planejamento do ambiente e das
31
estações de trabalho, iluminação e tecnologia da informação e possuía desafios com

isto.
Já as restrições da Figura 6, com respeito aos agentes externos, ajudam a
moldar esta profissão, tomando os paradigmas como limitantes.
Clientes
Restrições
financeiras Comunidade
Gestão de
Meio-ambiente Acionistas
Facilities
Supridores Empregados
Novas
tecnologias
Figura 6 – Gestão de Facilidades no Novo Século

Extraído e adaptado de Quinello e Nicoletti (2006)
2.2 CONDOMÍNIOS
O assunto principal desse estudo gira em torno de condomínios. É possível

definir este termo como sendo o compartilhamento de algum bem ou espaço por mais
de uma pessoa (VENOSA 2002 apud FERNANDES 2013).
Por Pereira (1997), pode-se entender condomínio como um bem compartilhado
entre duas ou mais pessoas, cabendo-lhes igual direito e dever sobre o bem em sua
integralidade. Esse entendimento oferece uma abrangência à qual este estudo não irá
se ater, já que isso permite a associação a bens distintos de prédios e áreas comuns,
não relacionados necessariamente a Condomínios Edilícios.
O foco da pesquisa utilizada para o presente estudo foi mais dedicado à gestão
e conhecimentos envolvendo condomínios edilícios. A expressão “edilício”, que é um
32
termo útil para se referir a um condomínio onde haja proprietários que possuam parte
exclusiva e comum, dentro do mesmo estabelecimento, surgiu, no Código Civil,
perante à necessidade de se separar este tipo de condomínio do condomínio geral,
que abrange outras modalidades de condomínio (FOGO FILHO 2015).
A carência de espaços em centros urbanos, diante do aumento do preço dos
espaços disponíveis, da população e da expectativa de vida, são fatores que
contribuíram para a escolha da vida em condomínios. A possibilidade de se
compartilhar áreas comuns tornou-se uma opção de habitação apresentando uma
opção de moradia menos custosa e mais compensatória (FERREIRA 2007).
Além do crescimento populacional e da escassez do espaço nas cidades, a
proximidade do trabalho, estudo e lazer, levando à necessidade de menor
deslocamento, também são fatores que contribuíram para a verticalização de
estabelecimentos residenciais. Apesar disso, esse crescimento trouxe muitas
consequências, entre elas a diminuição da segurança, o que também levou ao maior
interesse pela escolha de moradia em condomínios. O maior interesse, aliado à busca
pelo conforto e qualidade de vida, favoreceu o surgimento de serviços cada vez
melhores para manter um bom funcionamento de conjuntos comerciais e residenciais.
Sendo que a procura pelo menor custo possível não deixou de ser um dos objetivos
principais desses serviços. (BEZERRA e TUBINO 2000)
2.2.1 Gestão de Facilities em Condomínios
No caso de condomínios, por Degani (2010) pode-se ver que as rotinas

operacionais responsáveis pela conservação e manutenção do estabelecimento
foram, durante muito tempo, realizadas por funcionários como zeladores e síndicos.
Essa prática passou a sofrer mudanças diante do aumento da complexidade dos
edifícios. Através da integração com mais serviços e aumento da responsabilidade,
recorreu-se às terceirizações para serviços como limpeza, portaria, segurança,
manutenção predial, entre outros. Posteriormente, vê-se a necessidade de um
profissional com habilidades que permita o monitoramento eficiente deste novo
sistema.
33
Segundo o mesmo autor, esse aumento da complexidade do sistema atraiu um

profissional no perfil e com os conhecimentos que está sendo estudado neste
trabalho. Para o caso de condomínio, pode ser chamado de síndico profissional,
facility manager, gestor de facilidades, gerente de condomínio, por exemplo.
Vale salientar que, embora seja intuitivo, o tamanho do condomínio pode não
implicar diretamente nos custos intrínsecos às atividades. Ou seja, condomínios com
maior número de apartamentos não necessariamente têm gastos maiores do que
condomínios menores, mesmo que tenham praticamente a mesma gama de serviços.
Aspectos como serviços envolvidos, número de apartamentos, instalações, entre
outros podem variar muito de um local para outro, dificultando uma associação direta
para se mensurar o nível de dificuldade de se gerenciar um condomínio.
(FERNANDES, 2014)
Como enfatizado por Fogo Filho (2015), devido à multidisciplinaridade e ao
desafio que se tem que enfrentar para atingir os objetivos, a formação acadêmica é
recomendável, podendo servir como um embasamento para alguns dos
conhecimentos necessários para essa gestão. Entretanto, como ainda não há uma
formação de graduação específica para esse tema, O conhecimento de Gestão de
Facilities é essencial para o devido funcionamento de um condomínio, já que como foi
mostrado através de outros autores, a administração de serviços e de sistemas
prediais (sistemas hidráulicos, elétrico, instalações em geral etc.) fazem parte dos
principais componentes desse profissional.
Farber e Segretti (2004) se referem ao uso dos conhecimentos de contabilidade
nos condomínios como uma forma de se obter mais eficiência desse sistema. Embora
não seja uma empresa, ou seja, não visando lucro, esse tipo de organização tem o
objetivo de evitar perdas. Uma administração contábil pode auxiliar na tomada de
decisões e, ao manter as contas em ordem pode-se conservar a confiança na gestão.
É relativamente recente a visão do condomínio como um mercado profissional.
Segundo Tavares (2009), há 20 a 30 anos não se observava essa ótica sobre os
condomínios. A Gestão de Facilities veio contribuir com uma visão comercial e mais
profissional desse setor.
34
2.2.2 Administração Condominial
Conforme Kanashiro (2011), a estrutura organizacional é composta por três

instâncias: síndico, conselho fiscal e assembleia geral. Como será visto mais a frente,
cada um desses componentes pode ser entendido como engrenagens principais dos
condomínios. Entretanto, em condomínios de grande porte, pode-se observar essa
mesma estrutura com a inclusão de outros integrantes, como a administradora
condominial e até um administrador interno.
Essa administração pode acontecer de três formas distintas. A primeira é
autogestão, onde o síndico eleito pelos moradores assume toda a responsabilidade e
administração do condomínio. Na segunda, cogestão, ainda com o síndico como
responsável legal, há uma assessoria administrativa, onde há uma divisão de tarefas
com empresas especializadas nessa gestão. E a última se trata de uma terceirização
total dessa gestão, onde a administradora toma total responsabilidade sobre a gestão
do condomínio, se permitido na convenção deste e pelos seus moradores (FARBER
E SEGRETI, sem data)
Em seu trabalho referente à gestão de edifícios, Tavares (2009) descreve em
maiores detalhes as responsabilidades envolvidas na profissão de gestão do
estabelecimento que está sendo tratado neste estudo. Operações técnicas que com
respeito aos prédios, administração dos serviços e uma série de procedimentos a
serem seguidos para se manter um condomínio em ordem após a sua construção,
compõem as atividades desse profissional. E ainda enfatiza que estas têm o cunho
de obter o menor custo possível para a organização.
Fernandes (2013) sistemicamente mostra quais são os principais participantes
do Mercado Condominial, conforme Figura 7. Vale esclarecer que esse mercado se
refere a tudo que tange as atividades administrativas do condomínio, segundo o autor.
35
Condômino
Prestadores Administradora
Condomínio
de Serviço Condominial
Fornecedor Síndico
Figura 7 – Relação Entre os Atores do Mercado Condominial

Extraído e Adaptado de Fernandes (2013)
A Figura 6 ilustra a correlação entre os envolvidos no sistema. Fernandes

(2013) explica que o condômino e o condomínio, através do síndico, causam a
necessidade pela busca de fornecedores para se prestar os serviços essenciais do
condomínio. E, gerenciando e intervindo nesse processo, pode-se ver a atuação da
Administradora Condominial.
2.2.3 Síndico
Trata-se do representante legal do condomínio. Respondendo em juízo ou fora,

o síndico também está envolvido no monitoramento das ocorrências e problemas
diários do condomínio (CHAIGAR, 2008).
Segundo Câmara (2007), diante do artigo 1.347 do Código Civil, o síndico pode
ser pessoa física ou jurídica, pertencente ou não ao condomínio como morador.
Entretanto, a convenção, como será visto mais a frente, pode limitar a eleição deste,
criando certas alterações nessas particularidades.
No estudo de caso deste trabalho serão apresentadas as atribuições do síndico
diante da convenção do condomínio estudado, entretanto, para maior conhecimento,
Câmara (2007) descreve todas as competências de quem se disponibiliza a realizar
essa função diante do artigo 1.348 do Código Civil:
36
• Convocar as assembleias;
• Representar, ativa e passivamente o condomínio;
• Anunciar na assembleia a existência de procedimento judicial ou administrativo,
de interesse do condomínio;
• Cuidar da conservação, guarda das partes comuns e acompanhar os serviços
envolvidos;
• Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
• Cobrar as cotas condominiais e aplicar multas quando necessário;
• Prestar contas à assembleia todo ano e caso solicitado;
• Realizar o seguro da edificação.
Além dos deveres, o síndico tem o direito de:
• Receber remuneração em forma de isenção da cota condominial ou até mesmo
uma renda extra, podendo variar conforme a convenção do prédio;
• Delegar funções administrativas a pessoas físicas ou jurídicas, como no caso de
serviços necessários para o condomínio, por exemplo;
• Representa ativa e passivamente o condomínio em Juízo ou fora dele.
O mesmo autor lembra que devido à liberdade da convenção em expandir o
Código Civil diante de peculiaridades de cada condomínio, essa lista ainda pode ser
estendida.
Após sua eleição através dos votos dos condôminos a preocupação com
respeito à responsabilidade legal, quando não transferido a uma administradora, não
se trata de uma preocupação somente com as atribuições do cargo, mas
principalmente pelos riscos legais além do cenário do condomínio, dado que o síndico
responde civil e criminalmente pelos atos e o alcance da lei não se limita somente às
leis do condomínio, mas a leis que tratam de crimes de ordem tributária e econômica.
(FARBER E SEGRETI, sem data)
Chaigar (2008) lembra que neste cargo há certas coisas que o responsável não
poderá realizar sozinho, como assuntos a ver com alienação, locação, concessão ou
alteração de bens e áreas comuns, entre outros. Temas como esses devem ser
levados para uma assembleia geral, onde ocorrerá deliberação junto aos condôminos
para estes participarem das decisões e reflexões, diante das medidas mais
adequadas e viáveis a serem tomadas.
37
2.2.4 Conselho Fiscal e subsíndico
Com o objetivo de servir como mais um suporte para o síndico, não somente
auxiliando-o, como também o fiscalizando. Passa a atuar como um órgão consultor e
fiscalizador, em geral composto por três membros necessariamente proprietários. Há
edifícios onde são criadas comissões de reformas e outras atividades que, uma vez
aprovadas nas assembleias, servem para contribuir com a gestão do condomínio,
expandindo-se a participação dos condôminos. (HENRIQUE, 2008)
Embora a existência de comissões seja algo muito comum, não será descrito
em maiores detalhes, por fugir um pouco do escopo geral das atividades do corpo
gestor comum dos condomínios (síndico, conselho, e, quando houver, administradora
e administrador)
Carmo et al (2007) lembram que o conselho pode fazer parte da administração
do condomínio se isso estiver descrito na convenção. Através de Azambuja (2015),
pode-se compreender as funções mais comuns deste órgão também contribuindo
para a administração:
• Verificação periódica dos pagamentos e recebimentos acompanhados de seus
respectivos comprovantes, além dos extratos das contas do condomínio;
• Apresentar o parecer sobre as contas apresentadas pelo síndico;
• Assessorar na elaboração dos balancetes;
• Permitir gastos necessários que não tenham sido previstos no orçamento;
• Assessorar com problemas intrínsecos ao condomínio;
• Anunciar aos condôminos quaisquer irregularidades na gestão do síndico.
2.2.5 Administradora de Condomínios
Conforme o SEBRAE (Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas

Empresas, 2016), a administradora de condomínios oferece uma assessoria
necessária num sistema complexo como em grande parte dos condomínios
atualmente. Esta pode abranger sistemas residenciais, comerciais ou industriais. E
isso, podendo variar de acordo com o escopo de atividades de cada empresa de
38
administração de condomínios, ocorre através de serviços como: contabilidade;

assessoria jurídica; auditoria; consultoria administrativa e financeira; consultoria
tributária, fiscal, trabalhista e contábil; trabalhista; e gestão de conflitos.
Para Henrique (2008), muitos condomínios de grande porte podem recorrer a
escritórios de contabilidade ou administradora de condomínios e advogados, o que
hoje em dia é bem comum seja por precaução devido ao não conhecimento técnico e
também ao tamanho dos condomínios. Entretanto, vale lembrar que segundo Cunha
(2016), devido ao crescimento do setor imobiliário, muitas vezes desordenado, é
questionável se as administradoras de condomínio conseguem conservar a qualidade
de seus serviços.
Há mais de dez anos, Souza (2002) mostrava que a área acadêmica não
apresentava muitos trabalhos desenvolvidos nessa área da administração e, conforme
Fogo Filho (2015), ainda não há uma formação específica para essa profissão.
2.2.6 Assembleias Gerais
Segundo Câmara (2007) serve para representar a vontade da maioria sobre a

minoria através de confrontos e discussões das opiniões presentes e deliberar sobre
as medidas a serem tomadas para a comunidade envolvida. As assembleias gerais
podem ser ordinárias (AGO) ou extra-ordinárias (AGE). As AGOs ocorrem uma vez
ao ano principalmente para a aprovação de contas da gestão anterior, exame da
previsão orçamentária e, se o mandato do síndico tiver sido concluído, realizar uma
nova reeleição. Já as AGEs podem ser convocadas sempre que houver a necessidade
de se resolver algum problema ou buscar aprovações que necessitem de quórum de
assembleia.
Henrique (2008) lembra que é essencial que essas reuniões ocorram na forma
que é estipulada na convenção. Isso deve ocorrer desde a convocação até o registro
da ata (documentação do que se passou na assembleia) e envio para os condôminos.
39
2.2.7 Convenção, Normas e Regulamentos
Kollet (2005) define convenção como uma legislação intrínseca ao universo

condominial. Com o âmbito de preservação do patrimônio, da moral, tranquilidade e
segurança, a convenção passa a ser uma peça chave. Deve ser seguida por todos os
moradores, proprietários ou inquilinos, compradores e outros envolvidos,
estabelecendo os seus respectivos direitos e deveres.
Esta regulação surge com a construção do estabelecimento. Assim que o
prédio é aberto para os moradores, estes, acompanhados de um representante da
construtora liberam o regimento interno e a convenção na primeira assembleia do
condomínio. Constituída de normas, descrições das proporções das contribuições
(fração ideal de contribuição de cada unidade, ou seja, o quanto cada unidade paga
de taxa condominial), regras de eleição de síndico, conselho e subsíndico, formas de
convocação das assembleias, prazos, entre outros (CARMO et al, 2007).
Conforme já citado, o Código Civil Brasileiro define a legislação a ser seguida
no condomínio e a convenção está hierarquicamente em seguida. Assim, vê-se que o
conhecimento por parte dos envolvidos, (moradores, sendo locadores ou locatários) é
de suma importância. Sem contar que a convenção não pode sofrer alterações
facilmente. Qualquer modificação necessita de quórum específico (aprovação de 2/3
do total de unidades – um voto por apartamento) numa assembleia devidamente
convocada.
Além disso, outro item a ser respeitado e muito utilizado é o regulamento
interno. Formado por normas regulando a conduta dos condôminos, com o objetivo
de conservar a harmonia na convivência entre as pessoas. (SCHWARTZ, 2009)
2.3 ANÁLISE ESTATÍSTICA DAS DESPESAS
Com respeito à administração de condomínios, existem vários custos

relevantes, como água, energia, manutenção, entre outros. No tocante à energia,
Braga et al (2013) realizaram um estudo importante no que diz respeito à importância
do monitoramento desta despesa em muitos estabelecimentos, especialmente em
40
prédios. Tal monitoramento é essencial para se identificar oportunidades de redução

de custos. O autor conclui que, através das técnicas de Controle Estatístico de
Processos (CEP), é possível se acompanhar e analisar se o consumo de energia está
dentro do controle estabelecido. Deste modo, permite-se obter um entendimento
maior do processo.
Segundo Montgomery (2009), o CEP tem grande utilidade por meio do seu
conjunto de ferramentas para a coleta, avaliação e interpretação de dados. Através
do foco no progresso da qualidade, eliminando as causas especiais de variação,
possibilita a aplicação da ferramenta no estudo da maioria dos processos.
Pode-se entender Controle Estatístico de Processos como um conjunto de
ferramentas de monitoramento da qualidade. Essas ferramentas, através da coleta de
dados, podem fornecer um detalhamento maior do comportamento de um processo
estudado, destacando a sua variabilidade e tornando possível maior controle do
processo com o passar do tempo (ALENCAR, et al, 2004). Também tem o intuito de
trazer melhorias contínuas aos processos estudados (CORTIVO, 2005).
No presente estudo os cálculos utilizados para se elaborar a ferramenta se
embasaram numa ferramenta que Costa etal (2005) chamam de estimadores
resultantes. Com o objetivo de estimar a variabilidade das despesas, fez-se uso das
suas respectivas médias, desvios padrões e limites naturais que, segundo os autores
se trata de valores situados a +- três desvios-padrão da média. Isto pode ser utilizado
para se elaborar gráficos de controle de processos e outras análises. Entretanto neste
estudo, não se estudou os processos de pagamentos, e sim os lançamentos das
despesas. Deste modo, não se entrará em maiores detalhes sobre outras ferramentas
do CEP e demais aplicações.
A análise estatística realizada apresenta uma ótica o ramo da estatística
descritiva. Segundo Bragança (2005), se trata de “um conjunto de técnicas analíticas
utilizado para resumir o conjunto dos dados recolhidos numa dada investigação, que
são organizados, geralmente, através de números, tabelas e gráficos”. Desta forma
possibilita-se a criação de relatórios para se exibir informações sobre os dados
pesquisados. O autor lembra que para tal, se deve evidenciar as respectivas médias,
variâncias, desvios padrão, entre outras informações dos dados. Neste trabalho,
conforme citado, apenas se utilizou médias, desvios padrão e limites naturais de cada
linha de despesa.
41
Segundo Stevenson (1981), o ramo da estatística descritiva “utiliza números

para descrever fatos”. Propiciando uma organização e resumo dos dados, levando a
uma simplificação de informações que podem ser bastante complexas. Assim permite
que o assunto abordado se torne mais compreensível.
42
3. METODOLOGIA
3.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Conforme já abordado, duas vertentes foram utilizadas no presente estudo, a

teórica e a empírica. A vertente teórica, ou pesquisa teórica, consiste na Revisão de
Literatura elaborada no item anterior. A mesma ocorre em grande parte com a
interação de casos reais, realizada em complementaridade à empírica. Entretanto,
muitos trabalhos atêm-se exclusivamente à teoria. Já a vertente empírica se dá
através da coleta de dados e pesquisas realizadas em campo através da elaboração
de um estudo de caso com um condomínio edilício da Zona Sul do Rio de Janeiro.
Foram utilizados dados das despesas deste condomínio. Esses dados se
referem a despesas ordinárias e extraordinárias, como manutenções prediais e de
materiais, custos de funcionários prestadores de serviço, obras, energia, água,
administrativas, impostos, assessorias, compras gerais, entre outros.
Para tornar possível gerar informações a partir de fenômenos presentes no
histórico de despesas estudado, uma ferramenta foi elaborada no programa MS Excel.
No Estudo de Caso explica-se como esta foi realizada e os cálculos utilizados para se
obter as informações necessárias e suas vertentes estatísticas. Além disso o
Apêndice A monstra o resultado da aplicação da ferramenta e o Apêndice B o
resultado de todos os parâmetros calculados.
Esta análise, aliada ao conhecimento de Gestão de Facilities e à análise
estatística são a base desse estudo para se compreender melhor a evolução dos
mesmos ao longo da história do condomínio e se propor possíveis melhorias neste
mercado. Essa abordagem apresenta uma ótima quantitativa, com respeito à
representação estatística da amostra à qual se teve acesso (período de despesas
estudado) e qualitativa no que tange a compreensão dos motivos para as sinalizações,
conforme entrevista realizada com o síndico.
43
3.2 PESQUISA TEÓRICA
Esta etapa concebida anteriormente foi realizada através da coleta de

diferentes estudos, para se fomentar os objetivos desse estudo. Artigos, dissertações
de mestrado, monografias de pós-graduação e livros estruturaram as argumentações
e discussões levantadas, que serviram de base de conhecimento para se refletir sobre
os temas abordados neste trabalho e construir argumentos necessários à sua
realização.
Numa visão resumida, este estudo apresenta conhecimentos da área de
Gestão de Facilities, Condominial e de Controle Estatístico de Processos. À vista
disso, o leitor se deparará com citações de obras de muitas disciplinas, como Direito,
Engenharia Civil, Serviços, entre outras.
3.3 PESQUISA EMPÍRICA
Esta se baseou na coleta de dados de despesas do condomínio estudado e na

realização da entrevista com o síndico. Não houve a elaboração de um questionário,
já que a abordagem foi realizada diretamente com o síndico, diante das necessidades
descritas no Roteiro da Entrevista. Esta foi realizada em duas etapas: no início do
estudo de caso, para estruturar os conhecimentos gerais do condomínio
(funcionamento, atividades, instalações, serviços etc.) e posteriormente à aplicação
da ferramenta para a análise dos gastos. A ilustração da Figura 8 facilita o
entendimento do procedimento seguido nesta etapa.
44
Entrevista com o Síndico Despesas do Condomínio
1ª Etapa
Site com acesso livre a
qualquer condômino
Estruturação dos
conhecimentos gerais
do condomínio
Escolha do relatório
financeiro a ser utilizado
2ª Etapa
Motivos para a
Escolhido:
ocorrência das
Demonstrativo anual
sinalizações
Consolidação dos dados

e elaboração da
ferramenta
Figura 8 – Procedimento da Pesquisa Empírica
Vale esclarecer que se escolheu esse condomínio diante da disponibilidade do

síndico, do acesso às despesas e informações necessárias e principalmente pelo
autor residir no local. Os dados e informações auferidas serviram de informações para
sustentar as conclusões, diante dos problemas e questões levantadas na introdução.
A administradora deste condomínio disponibiliza para os condôminos os
valores de todos os gastos realizados numa série de informativos. Para este trabalho
se utilizou o Demonstrativo Anual, já que este, por ser atualizado mensalmente, possui
uma revisão dos meses anteriores sempre que um mês novo é acrescido. Isso
possibilita um número mais fidedigno. Além disto, o Demonstrativo Anual apresenta
todas as classificações de despesas já incorridas no condomínio, o que não ocorre
com outros informativos.
3.3.1 Investigação Preliminar
A pesquisa foi realizada utilizando fontes de dados primários e secundários. Os

primários são provenientes da pesquisa de campo com síndico. Já os secundários,
por sua vez, oriundos dos relatórios de despesas internas do condomínio em questão,
realizados pela administradora do condomínio.
45
3.3.2 Definição do Entrevistado
Conforme explicado, o único entrevistado foi o síndico, que já exerce esse

cargo desde novembro de 2011 no condomínio estudado. Este representante foi
subsíndico do condomínio onde morou anteriormente por sete anos, e, desde que
passou a morar no atual condomínio (desde 1999), participou do conselho e esteve
presente na maioria das assembleias convocadas.
Por ter conhecimento técnico de obras, relacionados à eletricidade, construção,
hidráulica, entre outros, devido à sua carreira profissional, foi eleito síndico
consecutivamente, por interesse dos condôminos. Tais conhecimentos permitiram
uma certa autonomia empírica na sua gestão, como a contribuição através do
monitoramento das empresas prestadoras de serviços de manutenção, reformas e
assuntos gerais ao que cabe à edificação. Além deste conhecimento, o síndico
ingressou na graduação de Administração em 2013.
Portanto, embora possua bastante experiência na área, não realizou estudos
de especialização específicos voltados à gestão de condomínio ou facilities.
3.3.3 Realização da Entrevista
O síndico foi entrevistado em duas etapas. Na primeira, para se ter acesso à

convenção do condomínio e descrever todas as instalações e estruturas do prédio,
compreensão da formação de todos os cargos envolvidos e das atividades de todos
os funcionários no condomínio. Isso se sucedeu com o autor tendo tido acesso prévio
ao controle utilizado pela administração e síndico, que consiste no planejamento e
monitoramento das atividades, dos funcionários. Demais esclarecimentos e
constatações foram feitas verbalmente e observando o funcionamento do condomínio
Após a aplicação da ferramenta elaborada nos dados dos relatórios de
despesas do condomínio, obteve-se como resultado muitas sinalizações, onde as
despesas se encontravam fora dos seus respectivos limites naturais, como será
46
exposto e explicado mais adiante neste estudo. Com base nisto, realizou-se a
segunda etapa da entrevista com o síndico para dar conhecimento dos motivos de
cada sinalização levantada.
3.4 LIMITAÇÕES DO MÉTODO
A pesquisa não leva em consideração o conhecimento técnico de funcionários

de manutenção, portaria, vigia, limpeza, piscinas e também das questões trabalhistas,
fiscais, jurídicas e contábeis da administradora do condomínio.
Com respeito à entrevista, apenas o síndico foi abordado. Certos empecilhos
dificultaram a expansão da pesquisa a demais membros do corpo gestor e ao
administrador. Deste modo, embora a entrevista não tenha oferecido opiniões e fatos
subjetivos, apenas uma pessoa foi entrevistada.
47
4. ESTUDO DE CASO
4.1 DISPOSIÇÕES GERAIS DO CONDOMÍNIO
O condomínio estudado se trata de um sistema composto por muitas

instalações, que levam à necessidade de serviços, podendo ser agrupados em:
manutenção, limpeza, segurança e administração. A seguir, serão apresentados
maiores detalhes da estrutura física e dos serviços presentes nesse local, que sejam
relevantes para o trabalho.
Esse estudo foi realizado num condomínio edilício situado na Zona Sul do Rio
de Janeiro. Este estabelecimento é de destinação mista, ou seja, residencial e
comercial. É composto por cento e setenta unidades residenciais, dispostas em três
edifícios (blocos) e oito lojas que, embora pertencentes ao condomínio, se encontram
voltadas para a rua, de modo que os clientes destas não possam acessar as áreas
comuns. Cada apartamento e loja tem direito a uma ou duas vagas de garagem,
variando de acordo com o tamanho do apartamento (por ex: coberturas e
apartamentos de três quartos têm direito a duas vagas, já os de dois quartos apenas
uma, salvo poucas exceções).
O primeiro bloco se distingue dos demais com respeito a muitas características,
mas as mais relevantes são: número de elevadores, colunas de corredores, número
de apartamentos e altura da edificação. Este possui setenta apartamentos distribuídos
ao longo de sete andares e em duas colunas, com cinco apartamentos cada. Qualquer
coluna do condomínio possui dois elevadores, logo, isso implica em quatro elevadores
no primeiro bloco.
Já no segundo e terceiro blocos, há cinquenta apartamentos distribuídos em
três colunas, sendo quatro apartamentos na primeira e terceira, e dois na segunda.
Isso leva a seis elevadores em cada, no segundo e terceiro blocos. Obviamente,
seguindo normas de segurança, todos os andares têm acesso a outros andares e a
áreas comuns através de escadas, além dos elevadores.
Para o acesso direto aos prédios, tem-se quatro níveis de pavimento: subsolo
lojista, subsolo, térreo e playground; todos são conectados por rampas de acesso –
para passagem de veículos e pessoas – e, salvo o subsolo lojista, por elevadores e
48
escadas. O primeiro bloco tem acesso ao subsolo e térreo. Já os outros dois têm
acesso ao subsolo, térreo e playground, e do sobsolo pode-se acessar o subsolo
lojista, que fica sob o primeiro bloco. Vale ressaltar que qualquer tipo de veículo
(bicicletas, motos, carros, caminhões etc.) só pode acessar o condomínio através do
subsolo e térreo, salvo exceções, como bicicletas pequenas, patinetes, skates etc.
para o uso recreativo dos condôminos.
Já os pavimentos comuns contêm muitas instalações. Começando pelo subsolo
lojista, encontram-se vagas para veículos, casa de máquinas em geral, uma das salas
de manutenção do condomínio e no mesmo nível, embora abaixo do subsolo, a
cisterna.
No subsolo tem-se mais da metade das vagas do condomínio. Nele são
guardados, além de carros, bicicletas e motos. Tem-se acesso a todas as lixeiras do
prédio – lembrando que cada coluna possui uma lixeira que é conectada entre todos
os andares; e tubulações de exaustores instalados no subsolo, canalizadas ao térreo.
Como citado, em cada coluna há dois elevadores, sendo eles de serviço e outro
social. A entrada social possui uma sala com sofás e mesas de espera; na entrada
principal do condomínio há uma guarita, com espaço suficiente para dois porteiros,
banheiro, equipamentos utilizados para o serviço dos mesmos (como rádios, televisor
com gravações de câmeras estratégicas, cadeiras, aparelhos de liberação de entrada
de veículos – portões direto para as garagens – e pessoas – portões para pedestres)
e ar condicionado; sala com as bombas e encanamentos da piscina; salas para
guardar materiais e equipamentos utilizados rotineiramente para a manutenção do
condomínio. Dispostos ao longo de várias partes desse pavimento há jardins
compostos por árvores, plantas e flores embelezando o ambiente.
Por último, o playground possui instalações de recreação e conforto dos
condôminos. Há o acesso direto através do elevador de serviço, escadas, depósito de
lixeiras e câmeras, como em outros locais do prédio; possui piscina de adulto e de
crianças; bar de consumo de condôminos e de colaboradores; duchas; saunas (vapor
e seca, com sala de descanso), ducha e sanitários; salão de festas (com bar, copa e
sanitários); sala de ginástica; sala do porteiro (com sala, quarto, banheiro e cozinha);
área de recreação coberta e descoberta (quadra de basquete e parquinho para
recreação infantil, por exemplo); salão de jogos; fraldário; sala de administração;
assim como o térreo, possui jardins em várias partes do pavimento.
49
Além dos pavimentos, todos os prédios possuem terraço com casas de

máquinas – controle maquinário dos elevadores – e caixas d’água, escadas,
elevadores, acessos aos compartimentos de lixeira e, como cada apartamento possui
pelo menos um banheiro sem janela, a tubulação de exaustão termina no terraço dos
respectivos prédios. E em cada andar há sensores de presença para ligar a luz
automaticamente, câmeras de vigilância e lixeira.
Lembrando que, telhados, calhas, fachadas, caixas e equipamentos de
incêndio, medidores água, redes gerais de distribuição (água, luz, gás, força e
telefones), entre outras instalações e utilidades não citadas anteriormente fazem parte
da propriedade comum de cada condômino. E, tudo que não pertencer à área comum,
corresponde apenas ao proprietário (interior do apartamento/loja, por exemplo).
4.2 ESTRUTURA GESTORA
Essa estrutura é formada pelo síndico, subsíndico, conselho consultivo,

administrador e administradora. Com exceção aos dois últimos, todos os
colaboradores da gestão são escolhidos através de uma eleição anual na Assembleia
Geral Ordinária (AGO).
O síndico possui diversas responsabilidades perante o condomínio.
Resumindo-se, tem-se que as principais atividades são:
• Representar legalmente o condomínio;
• Contratar, demitir e aplicar penas disciplinares aos funcionários;
• Seguir e cobrar de quem não siga os dispositivos da convenção e assembleias;
• Supervisionar a administração geral do condomínio;
• Organizar o quadro de pessoal;
• Promover AGO, prestar contas ao condomínio e apresentar demonstrativos
mensais das despesas realizadas no período;
• Promover cobrança de cotas condominiais, multas e juros de mora (sobre o atraso
do pagamento);
• Realizar concorrência para serviços referentes às partes comuns;
• Efetuar seguro das partes comuns;
O conselho consultivo deve se ater a:
50
• Assessorar o síndico;
• Autorizar despesas não especificamente previstas na AGO;
• Fiscalizar a execução de quaisquer obras realizadas nas áreas comuns;
• Denunciar erros, irregularidades e fraudes que ocorram no condomínio;
Na convenção não há a descrição das atividades do subsíndico. Apenas se tem
estabelecido que este deve substituir o síndico em casos extremos, como afastamento
por mais de trinta dias, renúncia ou morte. E, caso a necessidade ocorra, o subsíndico
deverá se ater às mesmas atribuições do síndico e convocar uma assembleia em até
trinta dias para uma nova eleição.
Outro participante importantíssimo para a gestão desse sistema é o
administrador do condomínio. Ele, diante das decisões tomadas nas assembleias,
pelos condôminos, síndico e conselho, tem um escopo previamente definido para
atender a certas demandas de manutenção, contratação, controles, entre outros
monitoramentos. Não há participação por parte do administrador nas tomadas de
decisão e deliberações estratégicas e táticas, embora o mesmo tenha que participar
das assembleias (AGE e AGO) e possa fazer sugestões diante das deliberações dos
condôminos, síndico e conselho.
Como citado, há muitos serviços e instalações envolvidos e estes requerem um
certo acompanhamento para funcionarem da forma adequada e manter o condomínio
dentro das normas de segurança. O síndico e o conselho mantêm um
acompanhamento adequado, diante de suas limitações técnicas e de conhecimento,
mas com o auxílio do administrador do condomínio, com outros funcionários e, com a
assessoria da administradora do condomínio.
Embora a administradora seja externa, ou seja, não possua funcionários dentro
do condomínio e não tenha participação deliberativa nas decisões tomadas pelo
condomínio, ela oferece à organização assessoria contábil, jurídica, fiscal e
trabalhista.
Além dos componentes citados acima, o condomínio possui outros funcionários
que contribuem para o funcionamento de todos os serviços. A Figura 9 apresenta um
diagrama elaborado pelo autor mediante entrevista realizada com o síndico do
condomínio. Nela há a descrição das unidades funcionais de todo o sistema da
organização e suas respectivas relações – de comunicação e de hierarquia – de
serviços do condomínio. Essa estrutura foi mantida nos últimos três anos, entretanto,
51
as estruturas anteriores não serão descritas nesse trabalho devido a constantes

alterações e as anteriores não foram completamente monitoradas e elaboradas pelo
atual síndico.
LEGENDA
Conselheiros Síndico Morador
Unidades Funcionais
Administrativa
Manutenção
Administradora Administrador Assistente
Limpeza
Externa do Condomínio Administrativo
Técnica
Portaria
Relações
Encarregado Encarregado Encarregado
Limpeza Geral Manutenção Deliberativa
Executiva
Fiscal
Auxiliar de Porteiro Auxiliar de Consultiva
Serviços Líder Manutenção Técnica
Gerais Coordenadora
Guardião
da Piscina
Porteiros Vigias
Figura 9 – Estrutura Funcional do Condomínio
Cabe destacar que na Figura 9 há um agrupamento com respeito às

funcionalidades de cada unidade. Em especial a área administrativa possui muitos
participantes. Como já citado, o síndico, conselheiros, administrador do condomínio e
administradora são os principais colaboradores do condomínio e compõem essa área.
Estes são responsáveis pelo planejamento estratégico, tático e operacional desta
gestão.
Como visto na Revisão de Literatura, este tipo de gestão pode ser classificado
como cogestão (Farber e Segreti, sem data), já que o síndico é responsável
legalmente pelo condomínio, participa da sua gestão e possui a assessoria de uma
administradora. Apenas há uma distinção com respeito à classificação do autor, já
que, devido ao grande porte do estabelecimento, há a necessidade de um
administrador (ainda que não pertencente à administradora, neste caso) para auxiliar
o corpo gestor.
52
Contudo, nessa mesma área pode-se ver mais dois cargos participantes:
assistente administrativo e o encarregado geral. O primeiro serve para auxiliar o
administrador do condomínio com tarefas mais simples, como comunicar-se com os
fornecedores e atualização de controles internos, por exemplo. Já o encarregado geral
ajuda o administrador a estar a par de todas as ocorrências no condomínio (como
irregularidades e notificações de moradores, por exemplo) e manter o funcionamento
correto da portaria (incluindo porteiro líder, porteiros e vigias).
Já os outros serviços do condomínio, como: limpeza, portaria, manutenção e
guardião da piscina se encarregam de realizar a parte estritamente operacional de
seus respectivos serviços.
Destes prestadores de serviço, há uma divisão na qual alguns são funcionários
diretos do condomínio e outros são terceirizados, funcionários diretos de uma
empresa denominada de Terceirizada de Segurança, para o caso dos porteiros e
vigias, Terceirizada da Piscina para o guardião e Terceirizada de Limpeza para os
funcionários de serviços gerais.
Lembrando que alguns dos cargos citados não são necessariamente existentes
em outros condomínios, já que foram elaborados pelo corpo gestor com o intuito de
atender a todas as necessidades intrínsecas deste condomínio.
4.3 ATIVIDADES DOS SERVIÇOS PRESTADOS NO CONDOMÍNIO
Como medida de monitoramento e planejamento, o corpo gestor do condomínio

pré-estabelece um escopo de atividades para cada funcionário do condomínio ou
terceirizado. Este escopo pode sofrer alterações. No caso de uma constatação por
parte do funcionário, ou por parte dos gestores, da necessidade de alguma alteração,
esta passa por uma etapa deliberativa, onde deve ocorrer um consenso para se
estipular a modificação adequada, podendo ser levada até às assembleias em casos
extremos.
Em suma, tem-se na Quadro 5 a relação de todos os funcionários e as suas
respectivas atividades. Deste modo repara-se que o monitoramento dessas atividades
pode demandar bastante tempo por parte da gestão do condomínio. Muitos desses
itens podem não ser percebidos pelos condôminos, já que alguns correspondem a
53
rotinas operacionais (como manutenção, controle de entrada de veículos, controle de

pagamentos realizados na administração, entre outros) e em geral passam
desapercebidos.
Entretanto, há muitos que podem facilmente chamar atenção, como limpeza de
áreas comuns, recebimento de mercadorias e reparos urgentes, por exemplo. Ou seja,
a gestão adequada desses serviços, certificando-se de que suas respectivas tarefas
sejam realizadas corretamente é de grande importância para a eficiência desse
sistema.
Quadro Resumo das Atividades dos Funcionários
Horário/Escala
Cargo Atividades
de Revezamento
Segurança - Portaria e vigias
– Conferir lista de placas, moradores e convidados, controlar entrada e saída
de veículos;
– Controlar entrada e saída de pessoas e veículos, anotar placas novas e
informar adm;
Plantão Diurno - 3 porteiros / – Reportar sempre ao Encarregado, Administração ou ao Síndico qualquer
Escala 12x36 vigias alteração/anormalidade;
– Fazer ronda em todas as dependências do condomínio, com atenção às
regularidades;
– Receber encomendas devidamente conferidas e protocolar. Recusar se
inconsistentes.
– Conferir lista de placas, moradores e convidados, ao controlar a entrada e
saída de veículos;
2 porteiros / – Controlar entrada e saída de pessoas e veículos, anotar placas novas e
vigias informar adm;
– Reportar sempre ao Encarregado ou Administração qualquer
alteração/anormalidade;
Plantão Noturno
– Atuar com os demais na segurança dos acessos, desligamentos de luzes,
sauna etc.;
Um porteiro – Atendimento a moradores, entrega de encomendas protocoladas e livro de
líder passagem;
– Acessar a Administração em caso de emergências com moradores,
elevadores, manutenções etc.
Quadro 5 – Atividades dos Funcionários (continuação)

54
Administração
– Fazer o controle dos pagamentos e recebimentos efetuados pela
administradora;
– Controlar contratos de manutenções e prestações de serviços, conferindo
reajustes;
– Controlar atividades terceirizadas (Jardins, Piscina, Porteiros, Asseio e
manutenções);
– Controlar atividades dos funcionários e as tarefas a serem realizadas pela
manutenção.
– Conferir protocolos da guarita e da BAP, monitorando envio de contas e
Administrador faturas;
Dias úteis - das
do – Conferir livros de passagem da portaria e dos encarregados, com devidas
7h às 13h
Condomínio observações;
– Elaborar, manter e conferir planilhas de controle administrativos internos;
– Assistir ao advogado em audiências do Condomínio;
– Verificar o andamento dos processos de cobrança a inadimplentes e outros;
– Fazer pesquisas rotineiras para compra de materiais de limpeza, manutenção
etc.;
– Atender aos moradores na administração e suas solicitações;
– Replicar e enviar os balancetes mensais aos moradores por e-mail;
– Participar de Assembleias Ordinárias e Extraordinárias;
– Conferir previsão orçamentária da administradora ou elaborar para AGO.
– Conferir presença de todos os funcionários diretos, assessorando a
administração;
– Secretariar a administração, atender e efetuar ligações de moradores,
Assistente
7h às 16h prestadores de serviço
Administrativo
– Auxiliar o Administrador, Síndico e membros da gestão nos intercâmbios
úteis;
– Manter arquivos e cadastros atualizados, interagindo com os encarregados.
– Controlar terceirizados e funcionários, orientando-os e reportando ao
Administrador;
– Anotar no livro de passagem do encarregado a presença de funcionários e
ocorrências;
– Monitorar o livro de passagem da portaria, de ocorrências e protocolos;
– Ligar e desligar luzes, controlar o consumo de água, abrir e fechar áreas
comuns;
– Entregar a e receber as chaves do Salão de Festas e fazer conferência dos
elementos;
Dois – Averiguar normalidades em todo Condomínio e checar as chaves nos
Plantão Diurno -
Engarregados claviculários;
Escala 12x36
Gerais – Atender aos moradores, reportando ao Administrador ou encaminhando o
necessário;
– Registrar ou resolver os conflitos entre moradores, na ausência do
Administrador e Síndico;
– Atender as empresas de manutenção, na ausência do Encarregado de
manutenção;
– Atualizar planilhas de placas, nomes de moradores, atestados, leitura
hidrômetro etc.;
– Conferir encomendas e seus respectivos protocolos, receber e distribuir
correspondências datadas.
Quadro 5 – Atividades dos Funcionários (continuação)

55
Manutenção
– Fazer os reparos de urgência do Condomínio;
Um – Acompanhar as manutenções realizadas no Condomínio;
Dias Úteis das
Encarregado – Acompanhar as obras das áreas comuns do Condomínio;
08h às 17h,
de – Realizar vistoria nos apartamentos, quando solicitado pela Administração;
escala 5x2
Manutenção – Executar serviços de restauração nas instalações e áreas comuns do
(08 às 17h − Condomínio;
sextas à 16h) – Manter organizadas as áreas de guarda de material e ferramentas;
– Conferir e passar para a Administração ausência de materiais ou ferramentas.
– Executar tarefas de manutenção coordenadas pela Administração ou
Um Auxiliar de Encarregados;
Escala 12x36 Manutenção – Auxiliar o Encarregado de manutenção do Condomínio, nas tarefas
07 às 19h demandadas;
– Manter organizadas as áreas de guarda de material e ferramentas.
Auxiliar de Serviços Gerais - Limpeza e Asseio

– Coordenar os Auxiliares de Serviços Gerais e todas as tarefas de limpeza;
– Conferir uso de materiais de limpeza e devido abastecimento das áreas
comuns;
Encarregado
– Controlar as faltas e requisições mensais de material de limpeza para
pelo Asseio
administração;
Dias Úteis em
– Forrar os elevadores em caso de mudanças, obras e entregas;
Horário
– Representar a terceirizada na conferência de folhas de ponto dos locados.
Comercial
– Interagir com o SS (insalubridade) em eventual falta ou urgência no manuseio
Um Auxiliar de de lixo;
Serviços – Asseio dos elevadores, portarias, estacionamentos, lixeirinhas PA e SS etc.;
Gerais – Lavagens e demais tarefas de limpeza conforme coordenação do
encarregado.
– Recolhimento dos andares e manejo das 8 lixeiras gerais, dispondo à
2 Auxiliares de COMLURB;
Serviços – Asseio das 60 lixeiras de pavimentos, 44 corredores e lavagem diária das 8
Gerais no SS;
– Asseio geral complementar conforme instruções do encarregado de limpeza;
– Asseio de todas as dependências do PUC, brinquedos, mobílias, ginástica
Escala de 1 Auxiliar de
etc.;
revezamento Serviços
– Manejo das lixeirinhas do PUC, limpeza pós festas e suprimentos às
12x36 Gerais
dependências.
– Executar tarefas de manutenção coordenadas pela Administração ou
Um Auxiliar de Encarregados;
Manutenção – Auxiliar o Encarregado de manutenção do Condomínio, nas tarefas
07 às 19h demandadas;
– Manter organizadas as áreas de guarda de material e ferramentas.
Piscina (empresa terceirizada)

1à2 – Atuar como guardião, tratar e limpar a piscina permanentemente;
Escala 6x1 guardiões / – Ligar e desligar as saunas e conferir na lista de atestados a regularidade dos
tratadores moradores.
Jardins - Terceirizada Flor de Lotus
– Plantar, podar, adubar e tratar plantas e árvores (baixas - em altura contrato à
Temos em parte);
Jardineiro
escala 5x2 – Irrigar regularmente, promover aragem e renovações necessárias nos solos
etc.
Quadro 5 – Atividades dos Funcionários (conclusão)

56
4.4 PESQUISA E ANÁLISE DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
Essa parte da pesquisa se trata de uma análise das despesas de todos os anos
em que a administradora prestou o serviço de assessoria contábil (APÊNDICE A).
Nesta pesquisa temos dados desde 2006 até 2016, exceto pelos anos 2011 e 2012
que, por anuência e deliberação em assembleia, decidiu-se interromper o serviço da
administradora.
Isto levou a uma tentativa de se realizar o acompanhamento contábil, jurídico,
fiscal e trabalhista por parte do administrador do condomínio, com certo auxílio de
alguns condôminos que se propuseram a este desafio. Entretanto, tal medida não
gerou os resultados esperados, tornando necessário o retorno dos serviços da
administradora.
Para essa pesquisa foi utilizado um balancete que a administradora denomina
de Demonstrativo Anual. Este oferece as receitas e as despesas realizadas no ano,
atualizadas mês a mês e classificadas nas categorias que serão apresentadas nos
itens a seguir. Como o objetivo é analisar as despesas, as receitas não serão expostas
nesse estudo.
Vale salientar que nessa lista de despesas aparecerão itens com os nomes de
Estorno e Reembolso como despesa. Esses lançamentos aparecem como negativos
na somatória final do Demonstrativo mesmo se tratando de receitas para o
condomínio. Entretanto, essa verba é recalculada na linha de receita e de
transferências bancárias, que não serão apresentadas neste estudo (por decisão do
condomínio) realizadas pela administradora, então não afeta o saldo final da verba do
condomínio. Embora o objetivo da aplicação da ferramenta seja identificar valores que
saíram do limite natural e a soma final com respeito à receita não seja de interesse
para esse estudo, esses nomes poderiam confundir o leitor se não houvesse essa
explicação.
Na Figura 10 é possível compreender como se realizou a pesquisa. Dividindo-
se o processo todo em três etapas, primeiro se buscou o acesso às despesas através
do site da administradora. Há uma grande variedade de demonstrativos oferecidos,
entretanto, alguns apresentam menos despesas com relação ao Demonstrativo Anual
ou oferecem indicadores do desempenho financeiro do condomínio que não
contribuiriam para este estudo. Logo, como já dito, escolheu-se o Demonstrativo Anual
57
que informa, através da lista de cento e sete linhas de despesas os acontecimentos

no período citado (maio de 2006 até dezembro de 2010 e desde janeiro de 2013 até
novembro de 2016). Já na segunda parte construiu-se uma ferramenta utilizando-se
o programa MS Excel para se poder consolidar e analisar os dados através dos
cálculos realizados. Esta etapa foi mais prolongada por causa do grande número de
dados e das constantes verificações para que os cálculos estivessem corretos. Por
último, frente ao resultado da aplicação da ferramenta, o síndico foi entrevistado para
se agrupar o motivo de cada valor ter saído de seu respectivo limite natural.
Pesquisa com a Administradora Construção da Ferramenta Entrevista com o Síndico
Site com acesso livre a Consolidação do Sinalização das

qualquer condômino período pesquisado na despesas fora dos
ferramenta MS Excel limites naturais
Escolha do relatório
financeiro a ser utilizado Classificação das Pesquisa com o síndico
despesas da maior para
a menor
Escolhido: Consolidação das
Demonstrativo anual sinalizações e suas
Cálculo da frequência justificativas
acumulada
Cálculo das médias e

desvios padrões de
cada despesa
Cálculo dos limites

naturais
Figura 10 – Processo de Análise das Despesas
4.4.1 Descrição das despesas analisadas
Serão listados todos os gastos que ocorreram ao longo do período estudado.

O Demonstrativo da administradora segrega essas despesas em sete categorias:
Manutenção/Conservação/Contratos, Material, Concessionárias Públicas, Pessoal,
Administrativas, Diversos e Obras e Benfeitorias.
Os próximos itens apresentarão detalhadamente, dentro de cada uma das
categorias, do que se trata cada despesa. Alguns casos, por se tratar de um grande
número de ocorrências – já que se está explorando quase nove anos de despesas –,
58
possivelmente terão uma descrição mais generalizada ou resumida, contudo poderão

mesmo assim tornar compreensível o motivo da despesa.
Embora o Apêndice A esteja com todas as despesas listadas seguindo da maior
linha de despesa até a menor, o Demonstrativo Anual utilizado nessa pesquisa não
teve nenhuma alteração com respeito às classificações em suas respectivas
categorias, contudo, vale ressaltar que há algumas exceções nas quais certas
despesas não estão classificadas na categoria mais adequada. O administrador do
condomínio faz um acompanhamento mensal de todas as despesas, realizando
alguns ajustes pertinentes com respeito a essas exceções.
A exceção mais relevante está na categoria de Manutenção/ Conservação/
Contratos, onde há a despesa de nome “Terceirização de Serviços”. Esta é referente
ao contrato de terceirização do serviço de segurança do condomínio (envolvendo
porteiros e vigias). Ainda que se trate de um contrato, seria mais coerente classifica-
lo na categoria de pessoal, já que os colaboradores terceirizados são geridos pelo
administrador e síndico e todas as despesas relacionadas aos funcionários estão
nessa categoria.
4.4.1.1 Manutenção/Conservação/Contratos
O nome desta categoria de despesas já descreve quais são os gastos

correspondentes. Tudo que não envolva compra de materiais e se enquadre em
manutenção e conservação de instalações e pagamentos dos contratos dos serviços
contratados está alocado nas classificações abaixo. É nesta categoria que se encontra
a maior linha de despesa do condomínio, que é a Terceirização de Serviços.
Todas as despesas enquadradas nessa categoria e suas respectivas
descrições (gastos correspondentes à mesma) estão descritas no Quadro 6 abaixo.
59
Manutenção/Conservação/Contratos
Despesa Descrição da Categoria
Bombas Motores de exaustão, bombas de água e contratos de manutenção
Contrato de manutenção e conservação de todos os elevadores e
Elevadores
eventuais peças repostas
Desentupimento Limpeza de caixas de gordura e espuma
Sistema de Exaustão Trocas e reparos específicos do sistema de exaustão
Interfone Compra de infertones
Desinsetização e desratização de todas as áreas comuns e limpeza de
Desintetização e Desratização
caixa d'água
Eventuais peças necessárias para o funcionamento da piscina e
Piscina contrato com empresa de Manutenção e Conservação de piscinas,
desde abril de 2014
Pavagem de Reservatório Compra de materiais para impermeabilização das caixas d'água
Jardins/Plantas Contrato com empresa de jardins; compra de mudas e terra;
Manutenção Hidráulica Compra de materiais ou reparos das bombas
Rádios Transmissores Compra e reparo de walk-talks
Ar Condicionado Compra de ar condicionado
Relógio de Ponto Compra de relógio de ponto para controle interno de funcionários
Combustíveis e Lubrificantes Compra de lubrificante para equipamentos de manutenção
Recolhimento de Lixo/Entulho Contratação de caçambas para despejo de lixo e entulho
Pagamento do plano de internet até 2013 e transferido para a linha de
Provedor de Internet
despesa de TV por assinatura
Contrato empresa de manutenção da antena coletiva, interfones,
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela
sistema de câmeras, cancela e portões de entrada
Contrato com empresa de manutenção até 2014; de 2014 até
Contrato de Manutenção
atualmente houve alocação de serviços para casos específicos
Manutenção de Computadores Compra de equipamentos e manutenção técnica eventual
Sauna Compra de materiais para a manutenção da sauna
Manutenção e Conservação de
Compra e reposição de equipamentos de escritório
Equipamentos
Ete – Serviço Desentupidora Serviço de desentupimento
Manut. Mater. c/incendio Compra de mangueiras e recargas de extintores
Contrato da empresa de terceirização de porteiros, auxiliares de
Tercerização de Serviços
serviços gerais (limpeza) e manutenção
Serviço de manutenção da cancela, antes do contrato com a nova
Antena Coletiva
empresa de manutenção de Portao/Antena/circ TV/Cancela
Caixa de Gordura Limpeza de caixas de gordura
Portão de Garagem Manutenção do portão de entrada até 2013
Molas de Blindex Compra da mola de blindex e instalação da mesma para a sauna
Gerador Despesa eventual
Compra de TAGs - contrato com empresa de equipamentos de
Controle de Acesso
controle de entrada e saída de veículos
Sinaleira Equipamento de alerta no portão
Sinalizacao Visual Equipamento de alerta no portão
Luz de Emergência Luzes de emergência para as escadas
Quadro 6 – Manutenção/Conservação/Contratos
60
4.4.1.2 Material
Aqui a designação dos gastos é com respeito aos utensílios necessários para
o correto funcionamento dos serviços e das instalações pertencentes ao sistema do
condomínio. Compras de materiais novos para novas atividades ou simples reposição
de materiais e equipamentos fora de uso ou defeituosos. Mais detalhes estão na
Quadro 7.
Material
Compra de ferramentas, reposições de caixa pequeno (despesas
Pagamentos Diversos diversas de pequeno custo - medicamentos básicos, compra de café,
itens básicos para os funcionários e escritório de administração)
Material Elétrico Fios, lâmpadas, fusíveis, fita isolante etc.
Material Hidráulico Conexões, tubos, registros etc.
Desinfetantes, vassouras, sacos de lixos, entre outros equipamentos
Material de Limpeza
para limpeza
Material Escritório Papéis, canetas, lápis, clips etc.
Material de Construção Areia, cimento, tijolo etc.
Material de Pintura Tintas, massas, rolo, pincéis etc.
Manutenção Elétrica Serviços específicos de manutenção elétrica
Sensores Sensores de presença dos corredores
Material de Reposição Materiais para manutenção e reposição de equipamentos
Tintas e Vernizes Compra de materiais para pinturas eventuais do prédio
Material Esportivo Compra e reposição dos itens de recreação do playground
Quadro 7 – Material
4.4.1.3 Concessionárias Públicas
Já nesta tem-se os gastos com as utilidades do estabelecimento: luz e força,

gás, agua e esgoto e telefones. Os gastos de Luz e força são referentes ao consumo
de energia pelas áreas comuns, ou seja, tudo que demande o gasto de energia, mas
que não ocorra dentro dos apartamentos. O mesmo se passa com as linhas de gás e
telefones que, em sua maioria, são utilizados pelos funcionários, já que o gás é em
sua maioria consumido na supervisão e no salão de festas (consumido pelos
moradores, mas nos casos de festas e eventos) e o gasto com telefones acontece
principalmente na administração e entre os funcionários.
Já o gasto de água e esgoto é distribuído por todos: condôminos e condomínio.
Não há medição de consumo de água para cada apartamento, portanto o condomínio
61
paga o consumo no total das áreas comuns, somado ao consumo de cada uma das
unidades. Ou seja, o consumo exacerbado por parte dos moradores implica na taxa
condominial. Mais detalhes estão na Quadro 8:
Concessionárias Públicas
Iluminação, elevadores, bombas e motores, câmeras, entre outros
Luz e Força
componentes das áreas comuns
Gás Consumo da supervisão e salão de festas
Água e Esgoto Consumo de todo o prédio - incluindo áreas comuns, unidades e lojas
Telefones Telefone fixo e rádio nextel da administração
Quadro 8 – Concessionárias Públicas
4.4.1.4 Pessoal
Conforme citado, o condomínio possui funcionários terceirizados e diretos.

Embora a maior parcela do salário esteja na categoria de Manutenção/ Conservação/
Contratos, linha de Terceirização de Serviços, já que a maior parte dos funcionários
são terceirizados, o pagamento dos funcionários diretos aparece na categoria de
Pessoal, já que aqui há a separação dos salários, vale transporte e alimentação,
encargos sociais, impostos, entre outras despesas. Funcionários como o
administrador, assistente administrativo, encarregados gerais, entre outros, recebem
seus benefícios através dessa linha de despesa. Mais detalhes estão na Quadro 9:
Pessoal
Cobrança de tarifa da administradora pela gestão de vale transporte -
Gestão de Vale Transporte
iniciado em 2015
Salários Pagamentos aos funcionários diretos
Exames Médicos Exames adminissionais e para férias dos funcionários diretos
Encargos Sociais INSS, FGTS e demais impostos
Refeições/Lanches/Tickets Ticket refeição
Uniformes Equipamentos de proteção indivudual e roupas para os funcionários
Imposto Sindical Constribuição ao sindicato trabalhista
Imposto de Renda Descontos de imposto de renda
Indenização Trabalhista Demissão onerosa
Vale Transporte Passagens para os funcionários diretos
Férias Remuneração das férias dos funcionários diretos
Vale Alimentação Vale alimentação
Plano de Saúde Assistência médica dos funcionários diretos
Ficha Cadastral de Funcionários Tarifa cobrada pela administradora para a admissão de funcionários novos
Auxílio Funeral Seguro para óbito dos funcionários diretos
Seguro de Vida dos Funcionários Seguro de vida
Lavagem de Uniformes Ajustes e lavagens exporádicas dos uniformes dos funcionários diretos
Segurança Lançamentos da terceirizada anterior do condomínio (até 2013)
Quadro 9 – Pessoal
62
4.4.1.5. Administrativas
Quaisquer despesas que sejam relacionadas às rotinas administrativas básicas

e a impostos relativos à administradora surgirão aqui. Mais detalhes estão na Quadro
10:
Administrativas
Despesa Descrição
Reembolso Contratual de ISS Reembolso do imposto sobre o serviço da administradora
Pró-labore Isenção da taxa condominial do síndico
Despesas de Passagens Passagens avulças que não estejam incluídas no Vale Transporte
Despesas com Correios Envio de atas e boletos condominiais
Certificação Operação Certificação digital para o condomínio
Serviços de Computação Manutenção, reposição de peças de computador e limpeza
Taxa de Administração Cobrança de serviço da administradora
Tarifas Operacionais Empresa de manutenção de bombas
Xerox Gastos de cópias de documentos
13o Taxa Administração Remuneração do 13o para a administradora
I.R.R.F. Lançamento de cobrança do imposto de renda
Quadro 10 – Administrativas
4.4.1.6. Diversos
Aqui é possível encontrar uma variedade de despesas tão ampla que se torna
difícil descrever com exatidão o motivo de sua existência. Seguros, honorários
advocatícios, cópias e remédios servem de exemplo para o tipo de despesa presentes
nessa categoria. Mais detalhes estão na Quadro 11.
Diversos
Despesa Descrição
Despesas Judiciais Custos processuais com o advogado relacionado a inadimplências e ações
Aquisição de peças, materiais e contratações emergenciais para o
Eventuais
condomínio
Seguros Seguro geral, apólice da edificação
Veículos Indenização por estragos em veículos de condôminos
Impermeabilização Materiais para a impermeabilização e reparos de caixas d'água e terraço
Ressarcimentos Diversos Devolução a condôminos por pagamentos a maior
Serviços Prestados Serviços de terceiros não-funcionários - prestação de serviços exporádicos
Devuluções de pagamentos indevidos - entre o condomínio e a
Estorno
administradora
Quadro 11 – Diversos (continuação)

63
Pagamento do advogado contratado e pagamentos jurídicos à

Honorários Advocatícios
administradora
Pagamento do acesso aos canais por assinatura nas televisões de áreas
TV por Assinatura
comuns
Caixa Pequeno Dinheiro disponível na administração para pequenos gastos
Reprodução-xerox Gastos de cópias de documentos
Despesas Mini-Market Despesa eventual
Academia (Sala de Ginástica) Manutenção da sala de ginástica
Assembléia Assistência da administradora e demais gastos para as assembléias
Chaves/Fechaduras/Cadeados Gastos com cópias de chaves em chaveiros
Reméidos Compra de remédios para primeiros-socorros
Eventos Sociais Gastos com festas e eventos realizados no e para o condomínio
Aluguel de Equipamentos Gastos aluguel de andaimes e controle de acesso de portaria
Transporte Coletivo Pagamento para caçambas de entúlho
Despesas Natalinas Compra de materiais para a festa natalina e contratação de brinquedos
Emissão de laudos por engenheiros e técnicos - auto-vistoria, projetos de
Lauto Técnico
arquitetos e ambientais
Vidros Reposição de vidraças
Carro Pipa Contratação de caminhões pipa
Lançamento de um mês do auxiliar administrativo antes do lançamento ser
Assessoria Gerencial/Predial
corrigido para a categoria de salários
Quadro 11 – Diversos (conclusão)
4.4.1.7 Obras e Benfeitorias
Como o próprio nome já revela, itens relativos às obras e modificações físicas

realizadas serão encontrados aqui. Mais detalhes estão na Quadro 12.
Obras e Benfeitorias
Despesa Descrição
Obras de Conservação Reparos eventuais na edificação
Móveis e Equipamentos Compras eventuais de objetos e máquinas para o condomínio
Benfeitorias Reformas e serviços de melhorias
Gradeamento do Prédio Serviços de reparos nas grades
Quadro 12 – Obras e Benfeitorias
4.4.2 Aplicação da ferramenta elaborada nas despesas do condomínio
A ideia desta aplicação surgiu diante da oportunidade de se estudar o

condomínio como um caso, buscando compreender melhor as suas atividades,
concomitantemente associando-as à literatura existente e, principalmente do acesso
às despesas realizadas pelo condomínio junto à especialidade do orientador deste
trabalho.
64
Por se tratar de uma grande quantidade de dados (Vide APÊNDICE A), onde
estão sendo expostas cento e sete linhas de despesas em cento e três meses, é
possível se obter muitas informações. Dentre as possibilidades, buscou-se uma
ferramenta para identificar desvios do padrão de despesas, já que muitas das
atividades da Gestão de Facilities se preocupa com a redução de custos. Uma
ferramenta que, além disso, possa contribuir para a qualidade num sistema
condominial, aumentando o rigor no controle das contas, como visto na Revisão de
Literatura.
Nos itens a seguir, compreende-se como foram realizados os cálculos e o que
levou a algumas despesas apresentarem sinalizações em vermelho (vide APÊNDICE
A).
Como será visto no Apêndice A, as despesas também foram classificadas
conforme a sua periodicidade. Isso foi feito para poder se acompanhar melhor a linha
de despesa com o síndico para facilitar o reconhecimento da despesa ao se descrever
os motivos das sinalizações. Na Tabela 1 temos a descrição dos intervalos nos quais
a linha de despesa foi classificada. Cada numeração representa a quantidade de
ocorrências de despesas ao longo de todo o histórico anualmente. Ou seja, a despesa
mensal ocorre entre nove vezes por ano e doze, ao longo do histórico.
Embora tenha sido útil em muitos casos, há alguns em que a classificação não
condiz exatamente com o que aconteceu. Há linhas de despesas onde houve muitos
lançamentos em poucos anos e nenhum em outros, ou seja, isso levou a uma
classificação diante da quantidade de ocorrências em todo o período, classificando as
vezes uma despesa como anual, sendo que ocorreu por nove vezes em dois anos,
dentro dos 9 anos estudados. Entretanto, o modelo está apresentando uma
periodicidade estatística que pode auxiliar o leitor a identificar o tipo de despesa.
Tabela 1 – Intervalos
Min Sinal Máx Sinal
Mensal 9 > 12 <=
Bimestral 5 > 9 <=
Trimestral 3,5 > 5 <=
Quadrimestral 2,5 > 3,5 <=
Semestral 1,5 > 2,5 <=
Anual 0,75 > 1,5 <=
Bianual 0,42 > 0,75 <=
Trianual 0,29 > 0,42 <=
Quadrienal 0 > 0,29 <=
65
4.4.2.1 Cálculo dos limites naturais
Os cálculos realizados para essa ferramenta são relativamente simples, já que

se trata de média, desvio padrão e limite natural de cada linha de despesa. No Anexo
B pode-se observar uma tabela com o resultado desses cálculos para cada linha de
despesa.
Abaixo estão listados as contas e um exemplo para ilustração:
• Cálculo da média:
∑n ∑ despesas na linha de despesa

Média = 1 (1)
n
Sendo n o número de meses que houve lançamento da despesa na linha.
Entende-se da equação (1) que em cada mês que houve o lançamento de uma
despesa, foi somado durante toda a respectiva linha de despesa e esta somatória foi
dividida pela quantidade de vezes que houve lançamentos nessa linha. Lembrando
que cada linha de despesa têm uma média diferente, ainda que todas tenham sido
calculadas com a mesma fórmula.
Vale lembrar que o Demonstrativo Anual apresenta apenas os lançamentos das
despesas, ou seja, isso representa que o motivo que levou ao consumo da verba do
condomínio pode ter acontecido em um mês que não foi o do lançamento. Isto não
está sendo levado em consideração, já que estamos utilizando apenas os
lançamentos.
Como exemplo, podemos utilizar uma linha de despesas de ocorrência anual
para não se estender muito a conta. A linha de 13º Taxa Administração ocorre
exatamente uma vez por ano em cada mês de dezembro (vide ANEXO B). A Tabela
2 está resumindo as despesas de cada ano e logo abaixo está a aplicação da fórmula
como exemplo.
66
Tabela 2 – Linha de Despesas Exemplo

13o Taxa Administração
dez/06 2.784,25
dez/07 2.838,82
dez/08 2.982,61
dez/09 2.861,88
dez/10 2.947,61
dez/13 2.659,47
dez/14 2.660,60
dez/15 2.515,36
Total 22.250,60
2.784,25+2.838,82+2.982,61+2861,88+2.947,61+2.659,47+2.660,60+2.515,36
Média = =2.781,32 (2)
8
• Cálculo do desvio padrão:
n 2
√∑1 (despesa no mês - média da linha de despesa)
Desvio-Padrão = (3)
n-1
Sendo n o número de meses que houve lançamento da despesa na linha.
Embora tenhamos muitos anos de despesa, elas retratam um período de vida
do condomínio, ou seja, se trata de uma amostra. Logo, o mais adequado seria estimar
a variabilidade das despesas de cada linha com a fórmula (3), considerando-se todos
os dados obtidos como uma amostra.
Podemos utilizar o exemplo anterior e calcular o desvio padrão da linha de 13º
Taxa Administração. Assim, aplicando-se os valores da Tabela 2 na fórmula, temos:
(2.784-2.781)2 +(2.838-2.781)2 +(2.982-2.781)2 +…+(2.515-2.781)2

Desvio-Padrão = √ =159,52 (4)
8-1
• Cálculo dos limites naturais:

Por Costa etal (2005), “os limites naturais do processo são definidos como os
valores de X situados a +- três desvios-padrão da média”, sendo X a variável
correspondente a cada uma das despesas.
Como explicado pelo autor, temos um limite superior e um inferior (LNS e LNI,
respectivamente). As despesas que não estejam fora deste intervalo não foram
sinalizadas pela ferramenta.
Deste modo, os limites naturais foram calculados através das fórmulas (5) e (6):
Limite Natural Superior= Média+ 3xDesvio-Padrão (5)
Limite Natural Inferior= Média-3xDesvio-Padrão (6)
Portanto, no nosso exemplo, teríamos:
67
Limite Natural Superior = 2.781,32+3x159,52 =3.259,89 (7)

Limite Natural Inferior = 2.781,32+3x159,52 =2.302,76 (8)
4.4.3 Motivos para os valores estarem fora do limite natural
No Apêndice A é possível observar como ocorreram as sinalizações na

planilha. Todas as células com preenchimento vermelho demonstram que naquele
mês a despesa saiu do limite natural diante do histórico (de todo o período estudado).
A média de gastos, os desvios padrões e os limites naturais de cada uma das
despesas está no Anexo B. Deste modo o leitor poderá compreender o quanto a
despesa passou do limite máximo ou mínimo da linha, visto que a ferramenta só indica
se o limite foi ou não ultrapassado.
Devido ao grande número de ocorrências (setenta e três, no total), também se
considerou melhor descrever os motivos em forma de tabela, devido à maior facilidade
para a leitura, ao invés da descrição item a item.
Portanto, no Quadro 13 podemos ver item a categoria e linha de despesa em
destaque, o mês que ocorreu e a justificativa dada para tal. Essa explicação foi
consolidada através de uma reunião com o síndico, na qual foram expostas as
sinalizações que a ferramenta apresentou e este nos apresentou o que levou às
ocorrências.
68
Tabela de Ocorrências e Motivos

Linha de
Categoria Data Classificação Motivo de Ocorrência
Despesa
jul/07 Desconto Desconto retroativo eventual
Pagamento do mês anterior não ocorreu, portanto houve
mai/15 Atraso/Duplicidade
Manutenção / duplicidade
Terceirização de Ocorreu apenas o pagamento da empresa de serviços para a
Conservação /
Serviços ago/16 Atraso/Duplicidade piscina, mas não à terceirizadora dos outros serviços.
Contratos
Pagamento este ocorrendo dumplamente em Setembro
Pagamento duplicado, já que em Agosto não ocorreu o
set/16 Atraso/Duplicidade
pagamento do serviço da terceirizada
Demissão sem justa causa com aviso prévio indenizado do
jun/16 Demissão
assistente administrativo
Pessoal Salários
nov/16 Demissão
administrador
set/13 Atraso/Duplicidade Atraso de pagamento pelo serviço no mes de junho
Manutenção /
jul/15 Atraso/Duplicidade Atraso de pagamento pelo serviço no mes de junho
Conservação / Elevadores
Contratos Valor do mês de Maio sofreu aumento não justificado para o
jun/16 Eventual síndico, por parte do prestador de serviços. Deste modo, o
pagamento só ocorreu neste mês
Pessoal Encargos Sociais jan/13 Demissão
administrador
Ganho de processo condominial em leilão diante de dívida de
Diversos Estornos mar/13 Eventual
inadimplência
Manutenção / mar/15 Eventual Poda de árvore em falecimento
Conservação / Jardins/Plantas jan/16 Atraso/Duplicidade Atraso do pagamento de Dez/15
Contratos
abr/16 Eventual Contratação eventual de corte e compras de árvores
Pessoal Vale Alimentação jun/16 Contratação Entrada de novos funcionários
Ressarcimento em forma de descontos por multas e juros
out/15 Ressarcimento
Taxa causados pela administradora
Administrativas
Administração Ressarcimento em forma de descontos por multas e juros
nov/15 Ressarcimento
causados pela administradora
Compra do novo gradeamento para o condomínio (grade na
Obras e Móveis e ago/06 Eventual
entrada de veículos e pedestres)
Benfeitorias Equipamentos Compra do novo gradeamento para o condomínio (grade na
set/06 Eventual
entrada de veículos e pedestres)
Materiais e
fev/15 Compra de materiais para obra e equipamentos
Equipamentos
Diversos Caixa Pequeno
Materiais e
mar/15 Compra de materiais para obra e equipamentos
Equipamentos
Quadro 13 – Tabela de Ocorrências e Motivos (continuação)

69
Custas processuais eventuais envolvendo o advogado do

jul/14 Eventual
condomínio
mar/15 Eventual
condomínio
Honorários Custas processuais eventuais envolvendo o advogado do
Diversos mar/16 Eventual
Advocatícios condomínio
jun/16 Eventual
condomínio
set/16 Eventual
condomínio
Lançamento errado de cota-extra que deveria ter sido lançado
Lançamento
Manutenção / jan/15 na linha de Obras e Conservação devido a reformas
Contrato Errado
específicas
Conservação /
Manutenção Lançamento errado de cota-extra que deveria ter sido lançado
Contratos Lançamento
mai/15 na linha de Obras e Conservação devido a reformas
Errado
específicas
Pagamento do mês anterior não ocorreu, portanto houve
Pessoal Plano de Saúde mai/16 Atraso/Duplicidade
duplicidade
Duplicidade do pro-labore devido ao não abatimento da cota
mar/10 Atraso/Duplicidade
condominial do síndico no mês de Janeiro
ago/10 Atraso/Duplicidade
condominial do síndico no mês de Agosto
Administrativas Pró-labore
fev/13 Atraso/Duplicidade
condominial do síndico no mês de Janeiro
mai/13 Atraso/Duplicidade
condominial do síndico no mês de Março
Serviços Reposição de equipamento danificado de elevador não coberto
Diversos set/13 Eventual
Prestados por indenização
Material de fev/16 Obras Pagamento de cota extra para reforma de pintura
Material
Pintura mar/16 Obras Pagamento de cota extra para reforma de pintura
Materiais e
Material Material Elétrico jul/15 Compra de lâmpadas para as áreas comuns
Equipamentos
Material de Reparo de grades, compra de areais e cimentos, madeiras,
Material mar/15 Eventual
Construção entre outros materiais para obra eventual
Lançamento Lançamento errado, deveria aparecer na linha de despesas de
Diversos Eventuais jul/13
Errado Bombas. Reforma da tubulação da casa das bombas
Manutenção /
Provedor de Net coletiva. A partir deste mês buscou-se reduzir o pacote de
Conservação / mai/16 Eventual
Internet serviços.
Contratos
Material
Material jul/13 Obras Reforma da tubulação da casa das bombas
Hidráulico
Manutenção /
Reparo eventual em tubulações de recalque, respectivo às
Conservação / Bombas fev/14 Eventual
bombas
Contratos
Manutenção / dez/13 Eventual Serviço eventual, como limpeza de caixa d'água
Dessintetização e
Conservação /
Desratização jan/14 Eventual Serviço eventual, como limpeza de caixa d'água
Contratos
Lançamento Lançamento errado. Despesa pertence à linha de Plano de
jun/15
Pessoal Exames Médicos Errado Saúde
out/15 Contratação Exames admissionais para o assistente administrativo
Despesas
Diversos set/08 Eventual Pagamento respectivo a ações envolvendo o condomínio
Judiciais
Concessionárias Lançamento Lançamento errado, com despesas não identificadas acima
Telefones mai/15
Públicas Errado das corretas à linha, como telefones e internet
jan/14 Eventual Reposição de equipamento para a sala de ginástica
Academia (Sala Pagamento em duplicidade devido ao atraso do pagamento de
Diversos
de Ginástica) mai/14 Atraso/Duplicidade manutenção em Abril e compra de materiais para a sala de
ginástica
Manutenção / nov/06 Obras Obras com relação às grades para o portão garagem
Portão de
Conservação / dez/06 Obras Obras com relação às grades para o portão garagem
Garagem
Contratos jan/07 Obras Obras com relação às grades para o portão garagem
Imposto de
Pessoal jan/13 Demissão Imposto de renda pago sobre a recisão do administrador
Renda
Lançamento errado, deveria aparecer na linha de Eventuais ou
Material de Lançamento
Material jun/13 Bombas. Compra de tubulações para a reforma da tubulação
Reposição Errado
da casa das bombas.
Material de Materiais e Material comprado direto pelo condomínio e não pela
Material abr/16
Limpeza Equipamentos terceirizadora de limpeza
Quadro 13 – Tabela de Ocorrências e Motivos (continuação)

70
Seguro de Vida - jun/16 Contratação Contratação de novos funcionários somados a reajustes

Pessoal jul/16 Contratação Contratação de novos funcionários somados a reajustes
Funcionários
ago/16 Contratação Contratação de novos funcionários somados a reajustes
Ressarcimentos
Diversos jan/06 Eventual Pagamentos de inadimplência
Diversos
Manutenção /
Rádios
Conservação / out/06 Eventual Compra de radios transmissores para os funcionários
Transmissores
Contratos
Envios de cartas registradas das atas e convocações para as
abr/16 Assembleia
Despesa com assembléias
Administrativas
Correio Envios de cartas registradas das atas e convocações para as
jul/16 Assembleia
assembléias
Manutenção /
Recolhimento de Lançamento Lançamento errado pela administradora no Demonstrativo
Conservação / abr/16
Lixo/Entulho Errado Anual. Despesa de Caixa de Gordura
Contratos
Concessionárias
Gás jun/15 Eventual Ocorrência de muitos eventos no salão de festas
Públicas
Material de
Material mar/16 Eventual Compra eventual de material para a administração
Escritório
dez/10 Periódico Pagamento respectivo ao décimo terceiro à administradora
Reembolso
Administrativas dez/13 Periódico Pagamento respectivo ao décimo terceiro à administradora
Contratual de ISS
dez/14 Periódico Pagamento respectivo ao décimo terceiro à administradora
jun/16 Contratação Contratação de novos funcionários somados a reajustes
Pessoal Auxílio Funeral jul/16 Contratação Contratação de novos funcionários somados a reajustes
ago/16 Contratação Contratação de novos funcionários somados a reajustes
Cópias de documentos para convocação para assembléias e
Administrativas Xerox mai/09 Assembleia
prestação de contas
Quadro 13 – Tabela de Ocorrências e Motivos (conclusão)
Após esse detalhamento, os motivos foram agrupados em onze classificações

distintas (vide Tabela 3), elaboradas com o auxílio do síndico, diante dos motivos de
cada ocorrência. Deste modo, pode-se observar mais claramente a relevância de
certos fenômenos que causaram as sinalizações.
Nos quatro primeiros itens já temos aproximadamente 70% das ocorrências
(Eventual, Atraso/Duplicidade, Contratação e Lançamento Errado). As classificações
Eventual e Contratação podem ser observadas sob uma ótima na qual permitiria a sua
exclusão desta análise.
Embora os motivos alocados em Eventual tenham composto uma grande
porcentagem, vale lembrar que se tratam de gastos, em sua maioria, difíceis de se
antever, tornando improvável uma melhoria para preveni-los. Já as Contratações são
reflexo de alterações do número de funcionários necessários para manter o
funcionamento correto do condomínio, o que ocorre a partir de deliberações do corpo
gestor. Ainda com respeito a este último, pode haver a necessidade de uma nova
contratação consequente de uma demissão (lembrando que demissões possuem uma
classificação). Esta última pode se tratar de um evento possível de se planejar – no
caso de reestruturação ou constatação de baixo desempenho, por exemplo – ou não,
71
devido a algum episódio que force uma demissão. Ou seja, também pode-se
considerar uma situação não tão simples de se propor uma melhoria para se prevenir
tal ocorrência.
Já o Atraso/Duplicidade e Lançamento Errado, representando 26% das
ocorrências, indicam que há algum impasse ao longo dos processos de pagamentos
de certas contas e que a administradora está realizando lançamentos em categorias
que não correspondem aos gastos incorridos. Embora este número pareça
representar pouco, pode-se observar que as outras classificações não representam
oportunidades de melhoria tão clarividentes.
Ou seja, aplicando-se a ferramenta, o responsável pelo monitoramento das
despesas possivelmente identificará alguns problemas que poderiam estar passando
desapercebidamente durante os pagamentos e lançamentos.
Tabela 3 – Classificação das Ocorrências
Classificação das Ocorrências
N° de
Classificação Porcentagem
Ocorrências
Eventual 23 32%
Atraso/Duplicidade 12 16%
Contratação 8 11%
Lançamento Errado 7 10%
Obras 6 8%
Demissão 4 5%
Materiais e Equipamentos 4 5%
Assembleia 3 4%
Periódico 3 4%
Ressarcimento 2 3%
Desconto 1 1%
4.4.4 Conclusão da análise dos lançamentos das despesas
Como se pôde ver no item anterior, a aplicação da ferramenta apresentou

resultados satisfatórios, já que permitiu encontrar muitas despesas não
especificamente previstas no orçamento. Além disso, nota-se que há também falhas
nos lançamentos por parte da administradora, que é algo a se levar em conta ao
manter o controle das despesas, uma vez que esta que realiza os Demonstrativos
Anuais que são disponibilizados para todo o corpo gestor e condôminos.
72
Conforme estudado, há muitas preocupações envolvidas num sistema

condominial e uma muito importante é o acompanhamento das despesas. Alinhado à
verba disponível diante do estabelecido para o orçamento anual, pode se tornar um
grande problema, se não devidamente monitorado.
Este trabalho não tem o objetivo de entrar no âmbito dos riscos de se
ultrapassar a previsão orçamentária, ou seja, ser necessário gastar mais verba do
condomínio do que planejado. Entretanto, é algo a se levar em consideração ao
pensar onde mais a aplicação de uma ferramenta semelhante à elaborada nas
despesas pode contribuir para a qualidade da gestão de um condomínio.
Assim como visto nos itens anteriores, se trata de uma aplicação que não
envolve cálculos complexos. Além disso, também pode ser facilmente praticável, se
trabalhado através de uma ferramenta bastante usual, como o MS Excel.
Deste modo, pode servir como uma ferramenta prática na análise das despesas
mês a mês, frente ao histórico arquivado na planilha, servindo como base de cálculo
das médias e dispersões.
73
5. CONCLUSÃO E SUGESTÕES DE ESTUDOS FUTUROS
Neste trabalho autores como Alexander (1996), Antonioli (2003), Quinello e

Nicoletti (2006) e Tavares (2009) contribuíram para o conhecimento de Gestão de
Facilities trazendo a noção da quantidade de conhecimentos envolvidos nas
atividades realizadas nesse serviço. Fogo Filho (2015) fala na multidisciplinaridade
que dão origem aos conhecimentos desse gestor. Degani (2010) apresenta a
necessidade de um profissional com tais conhecimentos para a gestão de um
condomínio. Tavares (2009) ao se referir à Gestão Técnica dos serviços, conclui que
o gestor deve possuir habilidade para integrar diversos processos envolvidos no seu
encargo.
Através de outros autores também foi possível ver que a Gestão de Facilities é
uma área bastante complexa e que demanda grandes conhecimentos ainda não
consolidados em uma formação acadêmica no nosso país. Além de ser aplicável a
instalações industriais e comerciais, onde o mercado pode impulsionar mais
investimento devido a interesses lucrativos, também se aplica perfeitamente a
condomínios residenciais.
Essa aplicação não só é devida, como é necessária, uma vez que as pessoas
envolvidas (síndico e conselho, por exemplo) não possuem, em sua maioria,
especialidade ou conhecimento profundo da multidisciplinaridade que esta vertente
do conhecimento abrange. Expandir a magnitude dessa ciência é uma oportunidade
de melhoria para muitos, seja na área comercial/industrial ou na residencial.
O fato de ser uma área que, embora gere gastos para operar como muitas
outras, possa favorecer a organização agregando a qualidade dos seus serviços e
operações, indica a importância de se compreender mais esse assunto. O
monitoramento sistêmico de pessoas, serviços, instalações, despesas, manutenção,
entre outras dimensões que a área abrange, demonstra que essa importância se
expande muito, permitindo a integração com outras vertentes do conhecimento.
Portanto, a pesquisa com o intuito de se compreender melhor a Gestão de
Facilities e a reflexão sobre melhores práticas que contribuam com a qualidade dessa
profissão, pode ser contributivo para muitas empresas e organizações.
74
A aplicação da ferramenta desenvolvida nesse projeto permitiu uma

representação de como os conhecimentos de Engenharia de Produção podem ser
úteis para a Gestão de Facilities.
Por se tratar de uma conclusão de curso de Engenharia de Produção, trouxe-
se uma ferramenta inspirada com conhecimentos da área de Qualidade, uma das
principais áreas de conhecimento deste curso. O propósito deste estudo não se trata
de apresentar todos os conhecimentos do curso, entretanto trazer alguma (s) vertente
(s) de conhecimento que possa contribuir com o meio acadêmico e com o mercado.
Conforme discutido ao longo do trabalho, as técnicas de Controle de Estatístico
de Processos motivaram a criação da ferramenta utilizada no estudo. Como a
aplicação desta gerou resultado diante das sinalizações, pôde-se verificar na prática,
através da entrevista com o síndico, alguns pontos de melhoria no processo de
monitoramento e lançamento de despesas.
Como visto no item anterior, duplicidade de pagamentos devido a atrasos, e
lançamentos errados são exemplos levantados pelas sinalizações, que demonstram
a possibilidade de aumentar a qualidade do processo de gestão deste condomínio.
A ferramenta elaborada pode contribuir criando destaque para algumas falhas
no sistema, servindo como indicador para a tomada de decisão, no caso de alguma
alteração a ser realizada para a estratégia adotada. Problemas de atraso de
pagamentos podem ocorrer por falhas no processo de pagamento, causando maiores
delongas, ou seja, algo que pode ser revisto. Os lançamentos errados indicam que a
administradora não está alocando corretamente as despesas nas suas respectivas
linhas. Talvez seja necessário solicitar que a administradora verifique os lançamentos
com o corpo gestor do condomínio antes de concluir o Demonstrativo Anual e
disponibiliza-los para os condôminos, por exemplo.
Portanto, é possível concluir que a Gestão de Facilities tem sua importância e
possui um vasto caminho a ser explorado. A sua conexão com o sistema condominial
é um exemplo de vertente a ser melhor explorado e mais praticado. E o mesmo
acontece com ferramentas externas a esses assuntos. Conforme apresentado através
da análise estatística dos lançamentos, pode ser possível ocorrer um melhor
reaproveitamento da gestão e suas atividades através de monitoramentos
semelhantes a esse.
75
Frente ao apresentado, sugere-se futuras aplicações do conhecimento da

Gestão de Facilities e de análises estatísticas semelhantes à realizada neste estudo
para outros condomínios.
Isto pode ocorrer através da colaboração de outras áreas do conhecimento,
como Ciências Sociais, Engenharia Civil, Manutenção, Administração, Direito, entre
outras, contribuindo com diferentes pontos de vista sobre o assunto abordado; através
da elaboração de outras ferramentas para análise de dados; expansão da amostra do
histórico de despesas realizadas (no condomínio estudado ou em outro condomínio
que permita tal estudo), já que neste trabalho se utilizou menos de nove anos; análises
profunda de outros fatores intrínsecos das atividades condominiais, como processos
de segurança, limpeza, manutenção, seleção de fornecedores etc.; pode-se realizar
pesquisas com condôminos e com todo o corpo buscando-se encontrar possíveis
melhorias na qualidade do serviço de gestão do condomínio. Ou seja, há muitas
possibilidades de se expandir o conhecimento auferido neste estudo e aplica-lo a
casos distintos, seja em outros estabelecimentos como condomínios ou empresas e
demais organizações associáveis.
76
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80
APÊNDICE A
2006
Frequência
Linha de Despesa Periodicidade Total Linha m ai/06 jun/06 jul/06 ago/06 set/06 out/06 nov/06 dez/06
Acum ulada
Tercerização de Serviços Mensal 8.126.991,64 40% 76.898,08 70.504,19 79.209,50 57.427,04 57.665,04 57.646,99 67.689,09 67.479,90
Água e Esgoto Mensal 2.694.998,62 53% 15.852,09 13.149,52 14.076,46 13.150,46 35.352,76 23.070,16 16.752,14 16.964,94
Luz e Força Mensal 2.382.098,79 64% 28.527,19 29.554,57 31.940,00 27.550,33 27.310,63 32.212,52 29.656,51 29.179,71
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 10.378,12 6.141,34 6.189,40 7.763,29 6.995,98 6.842,55 10.830,63 10.210,42
Elevadores Mensal 989.837,09 74% 7.625,76 7.618,14 7.634,17 7.619,70 7.615,89 7.599,93 7.574,93 7.665,33
Encargos Sociais Mensal 717.579,95 78% 4.406,85 4.134,16 3.896,31 5.095,19 4.804,45 4.504,72 4.222,59 7.765,35
Estorno Trimestral 434.610,59 80% 5.001,62 5.164,64 16.661,32 5.283,47 11.259,54
Jardins/Plantas Mensal 329.182,52 81% 5.187,13 2.670,82 2.931,52 2.590,21 2.199,81 4.385,15
Vale Alimentação Mensal 315.581,94 83% 2.023,04 1.999,83 1.971,64 2.021,43 1.966,92 2.172,81 2.192,27 1.923,78
Taxa de Administração Mensal 281.050,61 84% 2.722,32 2.719,60 2.725,33 2.720,16 2.718,80 2.713,10 2.792,89 2.784,25
Segurança Semestral 181.510,09 85% 19.256,24 10.556,01 10.533,89
Piscina Trimestral 241.250,64 86% 197,76
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 2.249,23 2.383,99 10.125,24 10.701,89 1.038,81 1.035,37
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 532,43 445,24 342,96 241,21 566,41
Honorários Advocatícios Mensal 183.822,04 89% 1.839,41 1.837,57 1.841,44 1.837,94 1.837,03 1.833,18 1.827,15 1.821,50
TV por Assinatura Mensal 150.017,57 89% 4.179,32 3.593,18 3.601,85 3.468,02 3.216,08 3.121,90 3.090,25 3.316,95
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 1.684,90 218,12 603,99 4.206,50 2.112,58 2.426,21 1.628,90 3.187,63
Plano de Saúde Mensal 169.257,30 91% 790,82 798,90 791,69 789,79 788,14 785,55 783,12
Obras de Conservação Semestral 99.169,44 91% 683,03 801,46
Pró-labore Mensal 98.744,88 92% 1.576,35 868,40 870,23 868,58 868,14 866,32 906,70 903,90
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 283,70
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 581,25 685,41 584,66 593,66 369,24 592,12 1.037,82 342,44
Tarifas Operacionais Mensal 79.083,27 94% 1.308,54 1.200,30 1.456,32 1.578,94 1.236,19 1.586,80 1.158,52 1.206,58
Seguros Trimestral 83.788,62 94% 1.620,14 1.609,86
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 567,81 616,61 312,45 1.179,65 310,61
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95%
Férias Semestral 71.701,97 95% 819,56 2.126,89
Indenização Trabalhista Anual 75.522,36 95%
Vale Transporte Trimestral 59.552,80 96%
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 669,64 629,00 1.016,84 704,12 2.389,00 803,67
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 643,79 534,02 639,50
Provedor de Internet Bimestral 43.223,50 96% 2.696,57 2.401,70 2.406,76 2.503,28 2.299,96 1.823,49 1.817,86
Material Hidráulico Quadrimestral 37.950,46 97% 405,12 232,81
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 1.640,95
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 597,81 321,57 237,53 236,80
Manut. Mater. c/incendio Quadrimestral 35.763,34 97% 2.016,68
Exames Médicos Mensal 10.606,88 97% 38,63 38,67 38,60 327,91 57,75 57,56 38,25
Carro Pipa Bianual 30.904,31 97%
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97% 288,87
Telefones Mensal 25.520,30 98% 744,96 698,18 620,42 764,33 436,28 659,73 295,12
Academia (Sala de Ginástica) Trimestral 26.709,12 98% 582,51
Portão de Garagem Bimestral 25.676,25 98% 218,34 218,58 218,06 217,60 1.866,80 1.861,03
Aluguel de Equipamentos Quadrimestral 24.594,09 98%
13o Taxa Administração Anual 22.250,60 98% 2.784,25
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98% 244,64 244,40 244,91 244,45 164,99 164,44 369,76
Material de Reposição Quadrimestral 19.412,78 98% 513,29 1.095,14
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98%
Gradeamento do Prédio Bianual 16.748,75 98%
Seguro de Vida dos Funcionários Mensal 17.622,86 99% 75,56 75,52 75,68 75,54 74,00 73,84 73,60 73,37
Controle de Acesso Anual 15.325,22 99%
Ressarcimentos Diversos Semestral 14.127,53 99% 7.536,05 201,65
Rádios Transmissores Quadrimestral 13.987,15 99% 1.930,33
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99% 296,33 20,58 791,08 394,79 394,59 393,77 392,47 505,38
Sistema de Exaustão Anual 5.551,61 99%
Despesas com Correios Mensal 12.965,69 99% 378,92 165,11 274,13 211,63 114,94 107,62 270,04
Benfeitorias Trianual 11.916,96 99%
Recolhimento de Lixo/Entulho Quadrimestral 11.384,73 99% 190,19
Manutenção de Computadores Semestral 11.381,04 99%
Material Esportivo Bianual 10.823,48 99% 6.984,19
Pagamentos Diversos Quadrimestral 10.784,46 99% 790,19 126,20
Vidros Anual 10.420,36 99% 244,91
Gás Mensal 8.858,37 99% 32,52 49,21 32,56 34,87 42,03 39,54 66,96 66,76
81
2006
Frequência
Linha de Despesa Periodicidade Total Linha m ai/06 jun/06 jul/06 ago/06 set/06 out/06 nov/06 dez/06
Acum ulada
Material Escritório Trimestral 10.116,70 99% 335,14 147,04 331,97 404,25
Lauto Técnico Trianual 9.559,97 99%
Manutenção Hidráulica Anual 9.539,96 99%
Antena Coletiva Anual 8.185,25 99% 478,25 499,82 478,77
Uniformes Semestral 8.053,54 99%
Sinalizacao Visual Anual 7.298,37 100% 619,90 618,71 456,79
Reembolso Contratual de ISS Bimestral 7.448,05 100%
Desentupimento Anual 8.391,20 100%
Assembléia Anual 7.982,82 100%
Reprodução-xerox Quadrimestral 5.570,56 100% 463,53
Refeições/Lanches/Tickets Semestral 5.527,28 100% 182,15
Sensores Anual 4.544,88 100%
Pavagem de Reservatório Bianual 4.485,28 100%
Eventos Sociais Bianual 4.172,65 100% 920,72
Sinaleira Anual 3.649,49 100%
Assessoria Gerencial/Predial Quadrienal 3.498,79 100%
Tintas e Vernizes Quadrienal 3.253,91 100%
Luz de Emergência Bianual 3.245,98 100%
Gestão de Vale Transporte Quadrimestral 3.691,03 100%
Ar Condicionado Bianual 2.549,00 100%
Auxílio Funeral Mensal 2.579,69 100% 7,73 7,72 7,73 7,72 7,57 7,55 7,53 7,50
Imposto Sindical Anual 2.343,53 100%
Manutenção Elétrica Bianual 2.273,50 100%
Molas de Blindex Trianual 2.126,56 100%
Sauna Bianual 2.108,83 100%
Despesas Natalinas Bianual 2.020,90 100%
Despesas de Passagens Semestral 1.961,40 100%
Relógio de Ponto Quadrienal 1.938,43 100%
Ete – Serviço Desentupidora Quadrienal 1.326,78 100%
Impermeabilização Bianual 1.259,22 100%
Ficha Cadastral de Funcionários Anual 1.190,25 100%
Veículos Quadrienal 1.087,17 100%
Chaves/Fechaduras/Cadeados Anual 1.002,12 100% 478,25
Interfone Bianual 989,87 100%
Reméidos Anual 837,07 100%
Certificação Operação Trianual 800,67 100%
Xerox Bimestral 727,56 100% 7,82 11,48 7,83 9,65 8,73 11,92 14,62 10,02
Caixa de Gordura Quadrienal 689,43 100%
Manutenção e Conservação de Equipamentos Quadrienal 688,70 100%
Lavagem de Uniformes Quadrienal 600,59 100%
Transporte Coletivo Trianual 383,46 100%
Despesas Mini-Market Quadrienal 237,18 100%
I.R.R.F. Quadrienal 116,34 100%
Gerador Quadrienal 48,63 100%
Combustíveis e Lubrificantes Quadrienal 36,48 100%
82
2007
Frequência
Linha de Despesa Periodicidade Total Linha jan/07 fev/07 m ar/07 abr/07 m ai/07 jun/07
Acum ulada
Tercerização de Serviços Mensal 8.126.991,64 40% 70.037,61 68.491,55 68.111,05 67.779,84 71.934,60 60.483,29
Água e Esgoto Mensal 2.694.998,62 53% 20.203,93 20.770,12 21.030,85 28.679,37 20.448,07 16.995,52
Luz e Força Mensal 2.382.098,79 64% 25.255,55 25.552,02 28.982,39 26.616,04 28.537,08 28.390,67
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 5.760,51 5.831,06 6.466,00 6.704,09 6.687,37 6.668,70
Elevadores Mensal 989.837,09 74% 7.515,45 7.085,46 7.449,75 7.422,28 7.719,10 7.697,55
Encargos Sociais Mensal 717.579,95 78% 4.977,95 5.105,08 5.007,60 4.098,22 4.359,45 4.076,58
Estorno Trimestral 434.610,59 80% 6.828,41 1.462,68
Vale Alimentação Mensal 315.581,94 83% 2.148,66 2.060,41 2.129,87 2.095,95 2.090,73 2.084,89
Taxa de Administração Mensal 281.050,61 84% 2.770,95 2.758,81 2.746,73 2.736,60 2.729,78 2.722,16
Segurança Semestral 181.510,09 85% 10.702,05
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 250,08 68,03
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 425,19 389,94 733,65
Honorários Advocatícios Mensal 183.822,04 89% 1.804,86 1.796,95 1.790,33 1.785,86 1.780,88
TV por Assinatura Mensal 150.017,57 89% 3.846,80 3.549,38 3.212,05 3.601,17 3.155,56 3.028,20
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 2.084,72 1.580,15 1.932,62 1.951,46 492,01 3.607,50
Plano de Saúde Mensal 169.257,30 91% 779,38 775,96 772,56 769,72 794,87 792,65
Obras de Conservação Semestral 99.169,44 91%
Pró-labore Mensal 98.744,88 92% 856,69 852,94 849,20 846,07 843,96 841,61
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93%
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 491,27 726,46 1.045,83 2.253,13 549,15 1.056,95
Tarifas Operacionais Mensal 79.083,27 94% 1.104,76 1.227,05 1.178,26 1.297,13 1.213,96 2.116,86
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 1.605,23 613,65 826,60 787,74 1.228,67
Férias Semestral 71.701,97 95% 4.152,54
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 990,07
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 678,63
Provedor de Internet Bimestral 43.223,50 96% 1.546,32 1.539,54 1.356,70 1.127,91 1.037,59 1.284,01
Material Hidráulico Quadrimestral 37.950,46 97% 515,01
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 128,14 127,58 1.272,92
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 235,66 660,77 658,92
Manut. Mater. c/incendio Quadrimestral 35.763,34 97% 1.657,84 1.653,71 1.649,09
Exames Médicos Mensal 10.606,88 97% 38,07 37,90 37,74 37,60 37,50 37,40
Telefones Mensal 25.520,30 98% 463,64 431,65 352,11 345,69 393,12 309,80
Academia (Sala de Ginástica) Trimestral 26.709,12 98%
Portão de Garagem Bimestral 25.676,25 98% 1.893,83 214,24 213,30 220,32 671,59 669,72
13o Taxa Administração Anual 22.250,60 98%
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98% 308,18 140,16 139,65 139,30 138,91
Material de Reposição Quadrimestral 19.412,78 98%
Seguro de Vida dos Funcionários Mensal 17.622,86 99% 73,02 72,70 72,38 72,11 78,11 77,90
Ressarcimentos Diversos Semestral 14.127,53 99%
Rádios Transmissores Quadrimestral 13.987,15 99%
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99% 389,39 387,68 777,36 544,80 383,60 402,48
Despesas com Correios Mensal 12.965,69 99% 103,33 150,89 102,43 107,42 234,84 216,91
Recolhimento de Lixo/Entulho Quadrimestral 11.384,73 99%
Manutenção de Computadores Semestral 11.381,04 99% 587,69
Material Esportivo Bianual 10.823,48 99%
Pagamentos Diversos Quadrimestral 10.784,46 99% 572,37
Vidros Anual 10.420,36 99% 107,82
Gás Mensal 8.858,37 99% 68,80 64,76 94,91 62,05 83,31 62,79
83
2007
Frequência
Acum ulada
Material Escritório Trimestral 10.116,70 99% 376,11 473,06
Antena Coletiva Anual 8.185,25 99% 357,17 356,18
Uniformes Semestral 8.053,54 99% 434,47
Sinalizacao Visual Anual 7.298,37 100% 913,07
Reprodução-xerox Quadrimestral 5.570,56 100%
Refeições/Lanches/Tickets Semestral 5.527,28 100%
Eventos Sociais Bianual 4.172,65 100%
Sinaleira Anual 3.649,49 100% 588,68
Auxílio Funeral Mensal 2.579,69 100% 7,47 7,44 7,40 7,38 7,36 7,34
Imposto Sindical Anual 2.343,53 100% 261,92
Chaves/Fechaduras/Cadeados Anual 1.002,12 100%
Xerox Bimestral 727,56 100% 12,69 8,57 10,28 9,31 12,07 20,84
84
2007
Frequência
Linha de Despesa Periodicidade Total Linha jul/07 ago/07 set/07 out/07 nov/07 dez/07
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 10.734,66 7.333,15 7.534,27 7.562,71 11.632,08 11.005,60
Estorno Trimestral 434.610,59 80% 2.260,12 8.229,26 16.132,10
Segurança Semestral 181.510,09 85%
Piscina Trimestral 241.250,64 86%
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 771,55 1.736,03 688,24 1.231,87 1.840,60
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 491,26 370,85 497,57 504,45
Honorários Advocatícios Mensal 183.822,04 89% 1.775,90 1.771,65 1.763,36 1.760,19 1.754,93 1.748,29
Plano de Saúde Mensal 169.257,30 91% 790,44 1.173,58 1.130,78 1.127,40 1.123,13
Obras de Conservação Semestral 99.169,44 91% 691,24
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 791,10 1.896,90
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 919,92 623,62 675,37 1.017,92 586,04 1.319,96
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 489,33 493,74 425,97 554,35 739,44
Férias Semestral 71.701,97 95% 4.379,08 1.987,38
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 214,90 634,81 399,21
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 1.154,34
Provedor de Internet Bimestral 43.223,50 96% 944,78 671,46 571,33 607,27 605,45 603,16
Manut. Mater. c/incendio Quadrimestral 35.763,34 97% 1.644,49 1.014,04 1.009,31
Portão de Garagem Bimestral 25.676,25 98% 218,54 297,74 217,00 216,61 215,96 215,14
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98% 138,52 138,19 221,78 220,28
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99% 476,83 380,55 19,71 39,31 19,58
Vidros Anual 10.420,36 99%
Gás Mensal 8.858,37 99% 80,20 112,78 112,57 156,78 64,20 69,69
85
2007
Frequência
Acum ulada
Material Escritório Trimestral 10.116,70 99% 425,90 391,29 238,64
Antena Coletiva Anual 8.185,25 99% 355,18
Sinalizacao Visual Anual 7.298,37 100%
Xerox Bimestral 727,56 100% 10,62 9,21 29,80 8,70 10,04 9,09
86
2008
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 7.949,78 7.409,00 6.939,90 7.189,22 11.400,27 7.093,85
Segurança Semestral 181.510,09 85% - 1.326,89
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 310,70 858,85 170,37
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 1.975,27 1.579,30 2.040,53 1.981,31 1.944,97 2.039,37
Plano de Saúde Mensal 169.257,30 91% 1.114,88 1.108,90 1.103,49 1.098,22 1.092,21 1.083,65
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 155,14 815,91
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 975,32 352,13 491,26 624,12
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 405,64 778,81 441,91 910,77
Férias Semestral 71.701,97 95%
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97%
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 642,11
Manut. Mater. c/incendio Quadrimestral 35.763,34 97%
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97% 1.403,05 315,23
Telefones Mensal 25.520,30 98%
Portão de Garagem Bimestral 25.676,25 98% 213,56 1.039,23 262,91 228,65 828,40 225,61
Aluguel de Equipamentos Quadrimestral 24.594,09 98% 282,07 175,12 168,68
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98% 190,42 188,92
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 296,34 185,55
Manutenção de Computadores Semestral 11.381,04 99% 416,51 337,36
Gás Mensal 8.858,37 99% 58,31 65,64 73,00 72,65 66,93 72,60
87
2008
Frequência
Acum ulada
Material Escritório Trimestral 10.116,70 99% 217,62
Antena Coletiva Anual 8.185,25 99% 345,22
Desentupimento Anual 8.391,20 100% 1.230,84
Pavagem de Reservatório Bianual 4.485,28 100% 1.394,12
Luz de Emergência Bianual 3.245,98 100% 1.083,43
Xerox Bimestral 727,56 100% 9,48 13,46 11,17 8,00 17,24 24,56
88
2008
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 6.847,48 7.004,62 9.163,42 7.518,15 11.883,65 11.317,95
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 1.565,71 2.093,67 3.922,98 3.232,57 3.218,09
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 469,68 661,25 611,03 682,02
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 280,72 1.493,00
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 717,49 313,13 1.009,86 1.477,73 1.042,21
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 152,57 1.494,53 762,06 824,78 226,45
Eventuais Trimestral 48.634,66 96%
Material Hidráulico Quadrimestral 37.950,46 97%
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 383,09 382,02
Manut. Mater. c/incendio Quadrimestral 35.763,34 97% 1.175,13 1.172,08
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97% 14.293,00
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98% 187,54 186,55 186,03 525,16 242,44 241,57
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 182,23
Ressarcimentos Diversos Semestral 14.127,53 99% 631,16
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99% 37,31 37,21 18,55 18,47
Recolhimento de Lixo/Entulho Quadrimestral 11.384,73 99% 217,68 213,63
Manutenção de Computadores Semestral 11.381,04 99% 1.328,76 246,50
Vidros Anual 10.420,36 99% 1.886,01 1.881,12
Gás Mensal 8.858,37 99% 94,74 73,55 81,47 135,02 75,81 62,35
89
2008
Frequência
Acum ulada
Antena Coletiva Anual 8.185,25 99%
Xerox Bimestral 727,56 100% 13,93 12,99 11,23 12,49 12,01 10,25
90
2009
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 7.546,59 7.483,16 7.450,08 7.427,37 12.395,12 7.357,31
Estorno Trimestral 434.610,59 80% 893,79 26.736,33
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 791,52 1.551,99
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 585,32 564,21 507,60 309,54 561,76
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 1.928,78 1.927,72 1.922,04 1.528,09 1.842,99 3.085,07
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 473,59 334,33 669,19 1.011,71 978,21
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 1.754,25 488,29 618,46 927,13 149,34
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95% 136,94
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 573,91 416,20 321,97 902,64 131,48
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 749,12 1.890,49
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 334,33 925,20
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97%
Portão de Garagem Bimestral 25.676,25 98% 219,18 275,74 137,59 136,29
Manutenção de Computadores Semestral 11.381,04 99% 409,68 407,72
Gás Mensal 8.858,37 99% 110,55 85,72 93,99 80,27 79,89 101,48
91
2009
Frequência
Acum ulada
Antena Coletiva Anual 8.185,25 99% 323,75 198,83
Sinalizacao Visual Anual 7.298,37 100% 1.081,56 539,69
Sensores Anual 4.544,88 100% 917,68 555,91 553,25 550,66
Sinaleira Anual 3.649,49 100% 314,63
Sauna Bianual 2.108,83 100% 161,06
Xerox Bimestral 727,56 100% 10,23 11,02 14,76 12,21 40,63 8,34
92
2009
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 7.330,92 5.515,21 8.568,63 8.119,01 11.971,02 10.536,34
Estorno Trimestral 434.610,59 80%
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 303,82 1.039,22
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 1.917,26 1.850,51 865,78 317,54 1.811,25 3.506,79
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 1.095,23 1.412,09 620,69 268,32 728,30 755,28
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 584,84 1.327,55 261,97 916,63 772,47
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 214,89 184,89 164,72 136,54 88,66
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 1.026,52 1.198,71
Manut. Mater. c/incendio Quadrimestral 35.763,34 97% 1.306,10 922,49
Portão de Garagem Bimestral 25.676,25 98% 319,54 247,05 246,68 245,41 244,40
Ressarcimentos Diversos Semestral 14.127,53 99% 798,86 125,08
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99% 32,43 16,18 16,15 16,12 32,14 64,02
Sistema de Exaustão Anual 5.551,61 99% 794,70
Recolhimento de Lixo/Entulho Quadrimestral 11.384,73 99% 206,90 204,98
Manutenção de Computadores Semestral 11.381,04 99% 2.045,07 412,80
Pagamentos Diversos Quadrimestral 10.784,46 99%
Gás Mensal 8.858,37 99% 85,67 102,81 90,46 140,34 127,52 71,26
93
2009
Frequência
Acum ulada
Material Escritório Trimestral 10.116,70 99%
Sensores Anual 4.544,88 100% 548,69 930,31
Despesas Natalinas Bianual 2.020,90 100% 968,09
Xerox Bimestral 727,56 100% 24,92 9,12 13,24 8,26 9,88 8,20
94
2010
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 7.809,79 8.083,06 7.392,08 7.651,86 17.220,20 8.764,82
Estorno Trimestral 434.610,59 80% 20.725,15
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 1.030,56 386,70 162,46 104,67 2.294,20
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 556,34 482,89 1.035,87 683,36
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 2.425,59 1.794,01 309,44 888,70 1.801,95 914,36
Plano de Saúde Mensal 169.257,30 91% 1.232,56 1.223,38 1.213,92 1.207,64 1.200,79
Obras de Conservação Semestral 99.169,44 91% 1.392,50
Pró-labore Mensal 98.744,88 92% 850,48 1.759,25 871,20 902,97 878,24
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 919,98 405,31 695,72 603,01
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 972,99 812,94
Provedor de Internet Bimestral 43.223,50 96% 345,62 680,78 677,25 336,71 251,45
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 928,33 923,53 565,13 1.620,33
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 298,49 202,71 201,14 200,10 671,68
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97% 79,06 1.346,20
Academia (Sala de Ginástica) Trimestral 26.709,12 98% 583,87 575,09
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 185,38 205,33 234,39
Gradeamento do Prédio Bianual 16.748,75 98% 5.012,99 3.719,09 3.703,17
Gás Mensal 8.858,37 99% 113,88 70,45 76,29 64,12 106,05 112,56
95
2010
Frequência
Acum ulada
Assembléia Anual 7.982,82 100% 780,55
Imposto Sindical Anual 2.343,53 100% 296,26 352,77 298,02
Sauna Bianual 2.108,83 100% 834,22 827,76 250,08
Xerox Bimestral 727,56 100% 8,17 8,11 10,46 8,00 9,18 10,06
96
2010
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 8.732,53 8.731,65 9.020,53 8.978,53 11.936,92 17.302,50
Piscina Trimestral 241.250,64 86% 553,19 721,99 716,05
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 172,19 8.552,60 6.528,21
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 511,35 451,32 1.072,82 552,20
TV por Assinatura Mensal 150.017,57 89% 1.828,12 2.217,41 4.396,66 2.157,21 1.915,85
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 1.523,94 304,76 2.119,29 1.789,30 1.956,54 1.963,42
Obras de Conservação Semestral 99.169,44 91% 731,43 364,08
Pró-labore Mensal 98.744,88 92% 851,88 1.880,57 936,07 985,06 976,96
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 1.203,91 462,93 164,50 1.475,41 186,63 1.001,58
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 581,38 845,50 1.139,34 1.600,56 880,90
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 371,65 168,57
Eventuais Trimestral 48.634,66 96%
Material Hidráulico Quadrimestral 37.950,46 97% 754,90 868,21 523,03
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 562,71 1.476,93 435,63
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97% 341,50 62,05 1.230,80
Academia (Sala de Ginástica) Trimestral 26.709,12 98% 575,09 575,03 574,80 693,53
Aluguel de Equipamentos Quadrimestral 24.594,09 98% 324,57 230,76
Controle de Acesso Anual 15.325,22 99% 3.752,14
Pagamentos Diversos Quadrimestral 10.784,46 99% 207,26 1.651,64
Gás Mensal 8.858,37 99% 77,19 120,01 89,70 71,28 76,82 100,01
97
2010
Frequência
Acum ulada
Reembolso Contratual de ISS Bimestral 7.448,05 100% 138,28 138,23 137,61 148,61 294,74
Reprodução-xerox Quadrimestral 5.570,56 100% 137,99 263,99 163,75
Pavagem de Reservatório Bianual 4.485,28 100% 1.698,31
Xerox Bimestral 727,56 100% 9,14 9,14 10,05 11,83 9,03 9,40
98
2013
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 4.188,82 4.154,34 3.960,39 4.089,06 4.057,82 7.736,99
Vale Alimentação Mensal 315.581,94 83% 997,01 917,98 1.004,10 1.366,11 714,78 1.122,15
Segurança Semestral 181.510,09 85% 15.087,93 14.963,73 14.844,97 14.728,61 14.616,07 17.473,69
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 2.725,99 154,47 2.499,26 1.708,58 1.081,82
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 1.193,87 2.185,40 2.024,51 1.410,96 1.101,77
TV por Assinatura Mensal 150.017,57 89% 292,36 193,31 266,39 281,34
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 1.268,25 2.884,93 1.158,40 1.313,36
Obras de Conservação Semestral 99.169,44 91% 1.057,04 2.085,26
Pró-labore Mensal 98.744,88 92% 2.078,78 1.134,25 2.132,00 1.059,81
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 2.966,66 2.942,24 2.918,89 2.896,01 3.233,12 4.276,35
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 489,74 321,08 535,62
Tarifas Operacionais Mensal 79.083,27 94% 16,32
Seguros Trimestral 83.788,62 94% 3.082,77
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95% 891,50 1.021,61 825,36 1.209,19 986,85
Indenização Trabalhista Anual 75.522,36 95% 24.604,81 4.982,39
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 2.121,12 293,42 14,30
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 29,92 111,00 1.926,47 4.889,53 657,19
Provedor de Internet Bimestral 43.223,50 96%
Material Hidráulico Quadrimestral 37.950,46 97% 2.004,40
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 1.751,81 1.176,90 359,24
Exames Médicos Mensal 10.606,88 97% 20,45 142,00 20,13 19,97 19,88
Carro Pipa Bianual 30.904,31 97% 11.327,62
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97% 2.155,21 2.234,90 592,83
Aluguel de Equipamentos Quadrimestral 24.594,09 98% 1.468,50 1.687,42 1.444,85 1.433,52 1.422,57 1.415,92
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98% 1.303,68 178,26 176,84 175,45 174,11 173,30
Material de Reposição Quadrimestral 19.412,78 98% 684,85 958,34 5.251,69
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 257,21 382,89 210,40 170,92 170,12
Gradeamento do Prédio Bianual 16.748,75 98% 2.267,49
Seguro de Vida dos Funcionários Mensal 17.622,86 99% 431,69 50,98 50,58 50,19 49,96
Controle de Acesso Anual 15.325,22 99% 1.320,16 1.309,30 1.298,91 1.288,72 1.278,88 1.272,89
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99% 449,51 159,47
Recolhimento de Lixo/Entulho Quadrimestral 11.384,73 99% 415,33 408,64 405,44 402,34 357,55
Pagamentos Diversos Quadrimestral 10.784,46 99% 112,61 357,07 2.513,72
Vidros Anual 10.420,36 99% 713,49 841,29 2.349,40
Gás Mensal 8.858,37 99% 83,96 92,81 102,61 79,18 101,09 93,15
99
2013
Frequência
Acum ulada
Sinalizacao Visual Anual 7.298,37 100% 2.585,22 278,18
Reembolso Contratual de ISS Bimestral 7.448,05 100% 140,92 139,76 138,65 137,56 136,51 135,87
Reprodução-xerox Quadrimestral 5.570,56 100% 147,15 41,19 217,02 24,14 218,82
Sinaleira Anual 3.649,49 100% 882,58 414,13 459,82 454,09
Auxílio Funeral Mensal 2.579,69 100% 8,83 8,76 8,69 8,62 8,58
Despesas de Passagens Semestral 1.961,40 100% 9,49
Interfone Bianual 989,87 100% 308,94
Xerox Bimestral 727,56 100%
I.R.R.F. Quadrienal 116,34 100% 116,34
Gerador Quadrienal 48,63 100% 48,63
100
2013
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 9.208,63 8.758,20 7.332,17 8.057,24 10.523,84 10.032,07
Encargos Sociais Mensal 717.579,95 78% 5.689,08 6.438,18 5.511,76 287,16 14.738,21 7.857,60
Estorno Trimestral 434.610,59 80% 1.744,75 104,47
Segurança Semestral 181.510,09 85% 17.447,52 17.419,65 5.206,63
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 541,24 1.427,99 3.976,31 447,92
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 2.229,27 4.221,00 7.439,64
TV por Assinatura Mensal 150.017,57 89% 673,02 436,16 399,19 416,55 414,77 524,60
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 2.284,92 1.140,64 1.130,44 1.328,21 1.119,78
Plano de Saúde Mensal 169.257,30 91% 1.109,23 2.271,95 1.582,47 1.663,86
Pró-labore Mensal 98.744,88 92% 1.058,22 1.056,53 1.052,63 1.075,01 1.070,40 1.064,87
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 2.856,15 46.784,87 29.823,98 2.814,00 2.799,44
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 471,27 376,41 8.206,94 640,93
Tarifas Operacionais Mensal 79.083,27 94% 15,71 15,68 51,57 357,22 97,51 97,00
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 2.103,05 596,63 1.259,73
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95% 1.102,47 812,70 1.772,83 2.370,78 1.195,36
Indenização Trabalhista Anual 75.522,36 95% 12.013,94
Vale Transporte Trimestral 59.552,80 96% 164,68 508,69 980,23 658,19 588,16
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 1.655,85 1.076,11 3.428,60 83,98
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 7.478,16 6.406,32 2.192,36 1.209,90
Material Hidráulico Quadrimestral 37.950,46 97% 14.514,22 39,78 3.242,11 1.553,20
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 1.261,46 621,74 1.329,74
Manut. Mater. c/incendio Quadrimestral 35.763,34 97% 2.638,80 91,31
Carro Pipa Bianual 30.904,31 97% 6.558,66 3.409,29 9.608,74
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97% 580,60 95,13
Academia (Sala de Ginástica) Trimestral 26.709,12 98% 614,07 613,09 731,58 607,61 966,61 601,88
Portão de Garagem Bimestral 25.676,25 98% 286,04 285,59 497,19
Aluguel de Equipamentos Quadrimestral 24.594,09 98% 2.591,96 2.656,53 1.786,89 1.385,72
Material de Reposição Quadrimestral 19.412,78 98% 2.157,79 3.351,22 1.786,68 800,00 718,50 430,60
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 374,01 163,40 325,59 371,35 282,53 320,82
Gradeamento do Prédio Bianual 16.748,75 98% 2.046,02
Controle de Acesso Anual 15.325,22 99% 1.270,99 1.268,96 1.264,28
Rádios Transmissores Quadrimestral 13.987,15 99% 410,11 411,06 376,66 370,22 368,63 366,73
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99%
Despesas com Correios Mensal 12.965,69 99% 258,20 51,90 59,77 42,07
Benfeitorias Trianual 11.916,96 99% 10.933,61
Recolhimento de Lixo/Entulho Quadrimestral 11.384,73 99% 399,86 355,13 391,92
Manutenção de Computadores Semestral 11.381,04 99% 1.017,40
Pagamentos Diversos Quadrimestral 10.784,46 99% 1.701,51 14,13
Vidros Anual 10.420,36 99% 2.396,31
Gás Mensal 8.858,37 99% 85,51 77,82 151,49 121,37 98,98 98,47
101
2013
Frequência
Acum ulada
Lauto Técnico Trianual 9.559,97 99% 4.790,24 4.769,73
Manutenção Hidráulica Anual 9.539,96 99% 721,18 720,03 717,37 713,59 93,75
Antena Coletiva Anual 8.185,25 99% 3.725,73
Uniformes Semestral 8.053,54 99% 269,48 98,48
Sinalizacao Visual Anual 7.298,37 100% 205,27
Reprodução-xerox Quadrimestral 5.570,56 100% 343,74 218,13 80,26 31,37 9,57
Refeições/Lanches/Tickets Semestral 5.527,28 100% 495,98 149,45
Sensores Anual 4.544,88 100% 143,51
Eventos Sociais Bianual 4.172,65 100% 785,44 516,23
Sinaleira Anual 3.649,49 100% 535,55
Assessoria Gerencial/Predial Quadrienal 3.498,79 100% 3.498,79
Luz de Emergência Bianual 3.245,98 100% 2.106,41 56,14
Molas de Blindex Trianual 2.126,56 100% 1.328,11 798,45
Ficha Cadastral de Funcionários Anual 1.190,25 100% 78,54 87,61 87,23
Reméidos Anual 837,07 100% 103,18
Certificação Operação Trianual 800,67 100% 342,19
Xerox Bimestral 727,56 100% 0,86
Caixa de Gordura Quadrienal 689,43 100% 689,43
102
2014
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 9.338,56 9.167,05 9.972,57 9.606,80 9.886,75 9.946,22
Jardins/Plantas Mensal 329.182,52 81% 3.525,07 7.594,41 3.482,42 3.460,28 3.896,04
Piscina Trimestral 241.250,64 86% 8.860,84 8.804,49 4.904,11
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 7.253,55 1.923,07 4.328,25 9.434,48
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 6.001,93 8.501,71 4.718,30 4.079,66 3.757,33 8.537,68
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 1.103,04 108,87
Obras de Conservação Semestral 99.169,44 91% 387,80 3.269,41
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 2.785,51 2.770,00
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93%
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95% 1.100,28 1.094,15 1.089,25 1.086,97 617,96 2.250,44
Vale Transporte Trimestral 59.552,80 96% 1.056,13 773,38 1.036,86 1.080,91 1.081,42 1.086,53
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96%
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 626,74 3.779,65 95,71
Material Hidráulico Quadrimestral 37.950,46 97% 33,10 8.047,29
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 6.757,42 1.779,05 1.767,73
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 1.323,12 689,40 806,62 798,28
Academia (Sala de Ginástica) Trimestral 26.709,12 98% 1.396,24 595,55 592,88 1.689,81 594,01
Portão de Garagem Bimestral 25.676,25 98%
Aluguel de Equipamentos Quadrimestral 24.594,09 98% 1.378,83 1.371,15 1.365,01 385,25 381,43
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98%
Material de Reposição Quadrimestral 19.412,78 98% 697,49 157,75
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 353,06 317,44 158,08 156,74 163,67
Ressarcimentos Diversos Semestral 14.127,53 99% 1.339,81
Rádios Transmissores Quadrimestral 13.987,15 99% 435,52 426,94 430,76 432,01 433,96 414,53
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99% 998,25 1,79
Sistema de Exaustão Anual 5.551,61 99% 779,02 795,56
Despesas com Correios Mensal 12.965,69 99% 79,67 86,73 88,81 161,46 40,73
Benfeitorias Trianual 11.916,96 99% 983,35
Gás Mensal 8.858,37 99% 112,55 111,40 123,91 109,55 94,88 150,72
103
2014
Frequência
Acum ulada
Ficha Cadastral de Funcionários Anual 1.190,25 100% 85,87
Xerox Bimestral 727,56 100% 5,43 0,83
104
2014
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 11.490,09 8.641,71 6.656,40 5.669,13 9.044,27 8.106,28
Piscina Trimestral 241.250,64 86% 6.285,18 8.059,62 5.051,14 5.227,25 5.355,80 9.700,23
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 1.635,56 1.084,27
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 2.712,46 9.322,33 7.975,27 2.658,29 9.932,39 11.645,40
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 90,65 90,27
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 458,66
Seguros Trimestral 83.788,62 94% 372,47 367,73 2.500,29 2.485,63 2.470,80
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 357,85 697,52 742,21
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95% 3.029,95 1.680,62 588,58 1.221,36 3.011,47 3.351,62
Vale Transporte Trimestral 59.552,80 96% 1.093,02 1.123,57 41,44 176,12
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 868,56
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 68,06 1.425,37
Provedor de Internet Bimestral 43.223,50 96% 309,09 307,24
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 794,92 557,04 554,77 551,62 548,39 545,12
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98%
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 327,09 162,84 162,18 698,32
Rádios Transmissores Quadrimestral 13.987,15 99% 1.190,45 407,96 424,89 55,03 229,48 310,84
Sistema de Exaustão Anual 5.551,61 99% 1.088,93
Manutenção de Computadores Semestral 11.381,04 99% 2.280,25
Material Esportivo Bianual 10.823,48 99% 2.497,13 1.342,15
Pagamentos Diversos Quadrimestral 10.784,46 99% 77,89 40,03 13,26
Gás Mensal 8.858,37 99% 108,43 163,48 107,27 113,68 168,28 187,79
105
2014
Frequência
Acum ulada
Antena Coletiva Anual 8.185,25 99% 1.066,34
Eventos Sociais Bianual 4.172,65 100% 291,79
Gestão de Vale Transporte Quadrimestral 3.691,03 100% 15,76
Despesas de Passagens Semestral 1.961,40 100% 54,21 26,84 53,37 31,83
Xerox Bimestral 727,56 100% 17,48
106
2015
Frequência
Acum ulada
Tercerização de Serviços Mensal 8.126.991,64 40% 93.775,35 90.398,77 94.631,19 184.497,89 107.147,55
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 7.195,25 9.346,17 8.743,76 9.586,74 11.164,65 14.649,91
Piscina Trimestral 241.250,64 86% 8.962,94 9.105,06 9.529,15 18.566,90
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 911,99 186,76 4.477,11
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 12.394,68 15.526,19 17.295,93 8.163,32 9.075,63
TV por Assinatura Mensal 150.017,57 89% 91,98 91,20 391,09 389,26 395,63
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 13.159,26 1.178,15 595,29 592,50 13.427,22
Obras de Conservação Semestral 99.169,44 91% 13.047,06 12.969,24 12.908,57 12.790,64
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 976,42 4.178,62 874,33 347,72 15.098,51
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 1.561,27 2.636,92
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95% 3.766,18 2.199,58 1.826,56 220,81 2.793,47
Indenização Trabalhista Anual 75.522,36 95% 444,68
Vale Transporte Trimestral 59.552,80 96% 1.333,69 1.180,24 1.004,34 1.091,55 1.542,10 1.886,87
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 2.250,62 5.454,18 456,67 2.285,16 426,64
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 32,62 124,07
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 540,85 536,23 533,04 530,54 527,64
Exames Médicos Mensal 10.606,88 97% 39,21 77,76 77,30 76,94 76,51 1.697,89
Telefones Mensal 25.520,30 98% 96,18 103,10 328,54 115,38 1.011,61 688,19
Aluguel de Equipamentos Quadrimestral 24.594,09 98% 690,69
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98% 226,29
Material de Reposição Quadrimestral 19.412,78 98% 35,95 166,28
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 560,58 329,57 215,31 214,14
Ressarcimentos Diversos Semestral 14.127,53 99% 413,77 40,14
Rádios Transmissores Quadrimestral 13.987,15 99% 307,26 304,64 1.174,81
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99% 1.017,20
Pagamentos Diversos Quadrimestral 10.784,46 99% 2.090,14 212,84
Gás Mensal 8.858,37 99% 132,04 146,15 106,65 119,88 132,90 202,05
107
2015
Frequência
Acum ulada
Material Escritório Trimestral 10.116,70 99% 263,23
Assembléia Anual 7.982,82 100% 1.011,63
Refeições/Lanches/Tickets Semestral 5.527,28 100% 561,52 407,64
Gestão de Vale Transporte Quadrimestral 3.691,03 100% 83,84 101,46 89,97 94,17 119,63
Manutenção Elétrica Bianual 2.273,50 100% 197,39
Ficha Cadastral de Funcionários Anual 1.190,25 100% 177,44 87,30 86,98
Transporte Coletivo Trianual 383,46 100% 294,18
108
2015
Frequência
Acum ulada
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 9.550,99 12.023,00 13.200,37 12.231,85 20.853,70 19.964,76
Estorno Trimestral 434.610,59 80% 27.466,31 24,50 130,32 12,41
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 3.802,85 832,58 1.018,48 433,36 927,37 3.396,38
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 38,13 12,58 662,95 1.107,86
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90% 853,47
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 12.381,45 4.342,61 571,83 612,57 3.268,63
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 300,95 1.084,06 353,07 763,26 746,83 531,22
Seguros Trimestral 83.788,62 94% 3.252,03 3.233,59 3.216,22
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 20.938,55 3.585,15 1.474,74 5,71 166,41 42,51
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95% 1.825,59 1.798,26 1.424,99 4.296,82 1.411,97 2.472,72
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 1.528,72 541,95 2.830,31
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 1.546,89 72,52 56,47 1.078,47
Material Hidráulico Quadrimestral 37.950,46 97% 206,77 1.011,36 1.078,49
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 912,16 958,11
Manut. Mater. c/incendio Quadrimestral 35.763,34 97% 1.640,97 1.637,03 2.823,12 3.065,90
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97% 956,52 538,67 777,49
Aluguel de Equipamentos Quadrimestral 24.594,09 98% 343,52 203,12
Material de Reposição Quadrimestral 19.412,78 98% 178,12 353,47 75,63
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 417,14 62,17 568,49 687,00 453,41 625,14
Rádios Transmissores Quadrimestral 13.987,15 99% 469,10 375,37
Recolhimento de Lixo/Entulho Quadrimestral 11.384,73 99% 344,45 344,35 365,60 363,64
Gás Mensal 8.858,37 99% 125,28 105,57 120,79 122,32 128,54 100,11
109
2015
Frequência
Acum ulada
Material Escritório Trimestral 10.116,70 99% 76,90 194,88 113,73 81,94 307,22
Manutenção Hidráulica Anual 9.539,96 99% 3.523,50
Uniformes Semestral 8.053,54 99% 79,07 1.368,01
Reprodução-xerox Quadrimestral 5.570,56 100% 269,03 205,64
Refeições/Lanches/Tickets Semestral 5.527,28 100% 193,37 199,29 181,41 399,85
Eventos Sociais Bianual 4.172,65 100% 1.658,47
Tintas e Vernizes Quadrienal 3.253,91 100% 3.253,91
Gestão de Vale Transporte Quadrimestral 3.691,03 100% 150,12 136,02 135,69 139,92 131,41 136,80
Ar Condicionado Bianual 2.549,00 100% 2.082,31
Manutenção Elétrica Bianual 2.273,50 100% 692,14
Sauna Bianual 2.108,83 100% 35,71
Ete – Serviço Desentupidora Quadrienal 1.326,78 100% 1.326,78
Impermeabilização Bianual 1.259,22 100% 266,25
Ficha Cadastral de Funcionários Anual 1.190,25 100% 86,75
Reméidos Anual 837,07 100% 127,59 42,38 24,74
Manutenção e Conservação de Equipamentos Quadrienal 688,70 100% 688,70
Lavagem de Uniformes Quadrienal 600,59 100% 600,59
Transporte Coletivo Trianual 383,46 100% 89,28
110
2016
Frequência
Acum ulada
Água e Esgoto Mensal 2.694.998,62 53%
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 10.059,94 13.320,69 19.533,52 19.806,67 20.772,77 22.548,77
Elevadores Mensal 989.837,09 74% 10.964,31 10.904,33 10.829,61 10.730,89 24.981,89
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 570,30 567,18 2.895,01 921,86 755,78
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90%
Obras de Conservação Semestral 99.169,44 91% 37,15 1.748,79 25.086,77 4.184,38
Material de Pintura Bimestral 87.730,90 93% 310,12 12.780,02 12.425,12 7.340,34 1.073,86
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 242,53 617,23 28,10 132,55 1.091,25
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95% 1.985,49 1.112,12 2.478,99 2.529,35 1.352,89 1.346,70
Indenização Trabalhista Anual 75.522,36 95% 1.569,84
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 709,96 573,50 1.715,23 479,45 38,29 1.029,14
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 290,43 62,03 1.415,70 1.191,87 422,78
Material Hidráulico Quadrimestral 37.950,46 97% 109,14 31,51 85,66 195,23 763,61
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 27,78
Desintetização e Desratização Bimestral 35.562,12 97% 1.093,39 543,70 539,98 535,05 531,49 529,06
Exames Médicos Mensal 10.606,88 97% 129,59 199,31 240,96
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 229,86 709,93 227,04 3.895,68 310,82
Ressarcimentos Diversos Semestral 14.127,53 99% 1.854,71
Rádios Transmissores Quadrimestral 13.987,15 99% 348,67 344,16 342,32 343,02
Serviços de Computação Bimestral 13.274,44 99% 1.079,95
Recolhimento de Lixo/Entulho Quadrimestral 11.384,73 99% 360,32 358,35 1.824,05 724,76
Gás Mensal 8.858,37 99%
111
2016
Frequência
Acum ulada
Material Escritório Trimestral 10.116,70 99% 797,68 949,37 79,04 403,45
Uniformes Semestral 8.053,54 99% 221,16 371,77 1.576,57 302,55
Desentupimento Anual 8.391,20 100% 745,49
Assembléia Anual 7.982,82 100% 1.070,11 1.058,12
Refeições/Lanches/Tickets Semestral 5.527,28 100% 850,72 789,89 300,97 200,01
Sensores Anual 4.544,88 100% 344,87
Pavagem de Reservatório Bianual 4.485,28 100% 368,11 1.024,73
Gestão de Vale Transporte Quadrimestral 3.691,03 100% 73,72 132,12 154,46 257,14 239,06 252,93
Ar Condicionado Bianual 2.549,00 100% 168,05
Manutenção Elétrica Bianual 2.273,50 100% 1.383,97
Despesas de Passagens Semestral 1.961,40 100% 269,26 126,28 364,81 60,40 589,18
Relógio de Ponto Quadrienal 1.938,43 100% 1.938,43
Impermeabilização Bianual 1.259,22 100% 807,62 185,35
Ficha Cadastral de Funcionários Anual 1.190,25 100% 330,76 81,76
Veículos Quadrienal 1.087,17 100% 1.087,17
Chaves/Fechaduras/Cadeados Anual 1.002,12 100% 26,09 108,22
Reméidos Anual 837,07 100% 229,11 127,36 182,71
Certificação Operação Trianual 800,67 100% 458,48
Xerox Bimestral 727,56 100% 1,46 0,72 11,54
Despesas Mini-Market Quadrienal 237,18 100% 237,18
Combustíveis e Lubrificantes Quadrienal 36,48 100% 36,48
112
2016
Frequência
Linha de Despesa Periodicidade Total Linha jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16
Acum ulada
Tercerização de Serviços Mensal 8.126.991,64 40% 65.967,72 5.559,41 146.782,94 69.610,82 63.721,84
Água e Esgoto Mensal 2.694.998,62 53%
Luz e Força Mensal 2.382.098,79 64% 18.826,31 19.603,83 19.089,92 19.786,86 17.017,62
Salários Mensal 1.037.887,31 69% 22.006,95 19.031,32 17.629,87 19.891,60 30.834,17
Elevadores Mensal 989.837,09 74% 11.859,08 11.735,02 11.705,76 11.639,41 11.590,73
Encargos Sociais Mensal 717.579,95 78% 13.134,45 12.828,77 12.198,29 10.942,54 11.348,72
Vale Alimentação Mensal 315.581,94 83% 7.916,39 7.491,15 7.251,32 7.270,20 7.777,25
Taxa de Administração Mensal 281.050,61 84% 2.653,92 2.653,66 2.647,04 2.632,04 2.621,03
Piscina Trimestral 241.250,64 86% 5.386,29 5.385,75 6.285,53 5.569,92 6.809,72
Móveis e Equipamentos Bimestral 134.723,39 87% 391,60
Caixa Pequeno Bimestral 190.577,17 88% 892,06 1.063,12 1.644,74 884,09
TV por Assinatura Mensal 150.017,57 89% 422,18 422,14 429,94 427,63 416,95
Contrato de Manutenção Bimestral 145.363,20 90%
Pró-labore Mensal 98.744,88 92% 1.132,98 1.132,87 1.130,04 1.123,64 1.118,94
Serviços Prestados Trimestral 160.818,90 93% 1.125,76 804,29
Tarifas Operacionais Mensal 79.083,27 94% 131,74 144,90 118,26 117,59 238,09
Material Elétrico Bimestral 74.742,47 94% 1.707,68
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela Bimestral 74.649,85 95% 1.441,93 1.429,81 1.832,38 1.330,27 1.324,71
Vale Transporte Trimestral 59.552,80 96% 2.802,91 2.754,73 2.830,04 2.840,60 2.617,72
Material de Construção Bimestral 49.929,03 96% 2.012,18
Eventuais Trimestral 48.634,66 96% 3.391,17 58,17
Bombas Quadrimestral 35.225,44 97% 75,02
Manut. Mater. c/incendio Quadrimestral 35.763,34 97% 3.159,19
Exames Médicos Mensal 10.606,88 97% 239,98 219,43 218,19 217,28
Despesas Judiciais Quadrimestral 32.307,28 97% 41,32 1.532,83
Academia (Sala de Ginástica) Trimestral 26.709,12 98% 549,71 549,65 548,28 545,17 542,89
Imposto de Renda Bimestral 22.767,77 98% 607,88 641,74 351,81 447,61 449,64
Material de Limpeza Bimestral 20.527,73 98% 221,56 308,48 1.439,67 219,73 1.430,65
Seguro de Vida dos Funcionários Mensal 17.622,86 99% 651,60 651,54 595,75 592,37 589,90
Rádios Transmissores Quadrimestral 13.987,15 99% 283,36 268,34
Pagamentos Diversos Quadrimestral 10.784,46 99% 56,59 0,32
Gás Mensal 8.858,37 99%
113
2016
Frequência
Linha de Despesa Periodicidade Total Linha jul/16 ago/16 set/16 out/16 nov/16
Acum ulada
Uniformes Semestral 8.053,54 99% 2.587,34 452,65
Reembolso Contratual de ISS Bimestral 7.448,05 100% 132,70 132,68 132,35 131,60 131,05
Assembléia Anual 7.982,82 100% 1.053,90 1.040,84
Gestão de Vale Transporte Quadrimestral 3.691,03 100% 239,42 252,24 247,31 253,26 254,58
Ar Condicionado Bianual 2.549,00 100% 298,63
Auxílio Funeral Mensal 2.579,69 100% 104,91 104,90 95,92 95,38 94,98
Xerox Bimestral 727,56 100% 10,78 1,44 1,43 2,13
114
APÊNDICE B
Parâmetros Utilizados Parâmetros Utilizados
Lim ite Lim ite Lim ite Lim ite
Desvio Desvio
Parte 01 Média
Padrão
Natural Natural Parte 01 Média
Padrão
Natural Natural
Mínim o Máxim o Mínim o Máxim o
Tercerização de Serviços 79.834,35 20.393,87 141.015,95 18.652,76 Despesas com Correios 133,86 103,29 443,73 - 176,01
Água e Esgoto 29.293,46 10.066,57 59.493,17 - 906,25 Benfeitorias 5.958,48 7.035,90 27.066,18 - 15.149,21
Luz e Força 23.187,07 3.813,19 34.626,63 11.747,51 Recolhim ento de Lixo/Entulho 406,60 308,03 1.330,68 - 517,48
Salários 9.873,07 4.214,90 22.517,78 - 2.771,64 Manutenção de Com putadores 711,32 641,09 2.634,58 - 1.211,95
Elevadores 9.685,61 3.371,13 19.798,99 - 427,77 Material Esportivo 3.607,83 2.980,50 12.549,32 - 5.333,67
Encargos Sociais 6.923,84 5.966,70 24.823,92 - 10.976,25 Pagam entos Diversos 468,89 753,09 2.728,16 - 1.790,38
Estorno 12.072,52 25.481,71 88.517,63 - 64.372,60 Vidros 1.302,54 931,44 4.096,88 - 1.491,79
Jardins/Plantas 3.317,06 1.488,12 7.781,42 - 1.147,31 Gás 96,29 32,89 194,95 - 2,38
Vale Alim entação 3.017,69 1.703,68 8.128,74 - 2.093,35 Material Escritório 337,22 199,49 935,70 - 261,25
Taxa de Adm inistração 2.729,70 179,65 3.268,65 2.190,75 Lauto Técnico 4.779,98 14,50 4.823,49 4.736,48
Segurança 12.965,01 5.540,08 29.585,24 - 3.655,23 Manutenção Hidráulica 1.192,50 1.074,24 4.415,20 - 2.030,21
Piscina 6.169,50 4.137,54 18.582,13 - 6.243,13 Antena Coletiva 744,11 1.013,87 3.785,72 - 2.297,49
Móveis e Equipam entos 2.138,47 2.493,98 9.620,40 - 5.343,46 Uniform es 619,50 757,71 2.892,64 - 1.653,64
Caixa Pequeno 2.709,90 3.941,98 14.535,83 - 9.116,03 Sinalizacao Visual 810,93 720,66 2.972,92 - 1.351,06
Honorários Advocatícios 1.814,80 584,00 3.566,80 62,80 Reem bolso Contratual de ISS 143,47 38,89 260,13 26,81
TV por Assinatura 1.526,54 1.230,52 5.218,08 - 2.165,01 Desentupim ento 1.198,74 226,73 1.878,92 518,57
Contrato de Manutenção 1.938,18 2.065,03 8.133,27 - 4.256,92 Assem bléia 991,71 99,76 1.291,01 692,42
Plano de Saúde 1.820,90 1.343,44 5.851,23 - 2.209,43 Reprodução-xerox 222,82 169,65 731,78 - 286,14
Obras de Conservação 4.958,47 6.727,55 25.141,11 - 15.224,17 Refeições/Lanches/Tickets 325,13 227,92 1.008,89 - 358,62
Pró-labore 996,18 249,22 1.743,85 248,52 Sensores 568,11 263,10 1.357,42 - 221,20
Serviços Prestados 4.848,93 9.428,08 33.133,16 - 23.435,31 Pavagem de Reservatório 1.121,32 572,71 2.839,45 - 596,82
Material de Pintura 1.271,46 2.333,64 8.272,39 - 5.729,47 Eventos Sociais 834,53 520,72 2.396,69 - 727,63
Tarifas Operacionais 812,84 616,12 2.661,20 - 1.035,52 Sinaleira 521,36 181,55 1.066,00 - 23,29
Seguros 2.356,46 760,90 4.639,15 73,77 Assessoria Gerencial/Predial 3.498,79 - 3.498,79 3.498,79
Material Elétrico 1.099,15 2.515,41 8.645,40 - 6.447,09 Tintas e Vernizes 3.253,91 - 3.253,91 3.253,91
Portão/Antena/Circuito TV/Cancela 1.666,48 904,91 4.381,20 - 1.048,24 Luz de Em ergência 1.081,99 1.025,14 4.157,41 - 1.993,42
Férias 3.983,44 2.410,90 11.216,16 - 3.249,27 Gestão de Vale Transporte 156,20 71,49 370,66 - 58,26
Indenização Trabalhista 8.359,18 7.888,67 32.025,20 - 15.306,84 Ar Condicionado 849,67 1.069,50 4.058,17 - 2.358,83
Vale Transporte 1.538,79 943,40 4.368,98 - 1.291,40 Auxílio Funeral 24,60 25,20 100,20 - 51,00
Material de Construção 891,59 989,17 3.859,10 - 2.075,92 Im posto Sindical 334,79 208,84 961,32 - 291,73
Eventuais 1.314,45 1.756,58 6.584,20 - 3.955,30 Manutenção Elétrica 757,83 596,01 2.545,87 - 1.030,21
Provedor de Internet 720,39 657,95 2.694,23 - 1.253,45 Molas de Blindex 1.063,28 374,53 2.186,87 - 60,31
Material Hidráulico 1.355,37 3.020,62 10.417,24 - 7.706,49 Sauna 421,77 381,26 1.565,54 - 722,01
Bom bas 1.258,05 1.320,23 5.218,74 - 2.702,63 Despesas Natalinas 673,63 356,83 1.744,12 - 396,86
Desintetização e Desratização 564,81 248,96 1.311,70 - 182,08 Despesas de Passagens 163,45 177,74 696,68 - 369,78
Manut. Mater. c/incendio 1.552,58 682,70 3.600,69 - 495,53 Relógio de Ponto 1.938,43 - 1.938,43 1.938,43
Exam es Médicos 108,23 203,71 719,36 - 502,91 Ete – Serviço Desentupidora 1.326,78 - 1.326,78 1.326,78
Carro Pipa 7.726,08 3.488,70 18.192,17 - 2.740,01 Im perm eabilização 419,74 338,34 1.434,75 - 595,27
Despesas Judiciais 1.099,09 2.651,74 9.054,30 - 6.856,12 Ficha Cadastral de Funcionários 119,02 79,89 358,70 - 120,65
Telefones 323,04 206,61 942,87 - 296,79 Veículos 1.087,17 - 1.087,17 1.087,17
Academ ia (Sala de Ginástica) 654,16 235,94 1.361,97 - 53,66 Chaves/Fechaduras/Cadeados 143,16 177,16 674,63 - 388,31
Portão de Garagem 427,94 387,26 1.589,73 - 733,85 Interfone 329,96 85,41 586,18 73,73
Aluguel de Equipam entos 1.069,31 757,90 3.342,99 - 1.204,38 Rem éidos 119,58 72,26 336,37 - 97,21
13o Taxa Adm inistração 2.781,32 159,52 3.259,89 2.302,76 Certificação Operação 400,33 82,23 647,01 153,65
Im posto de Renda 305,73 201,19 909,29 - 297,83 Xerox 10,99 6,32 29,97 - 7,98
Material de Reposição 1.078,49 1.342,02 5.104,55 - 2.947,58 Caixa de Gordura 689,43 - 689,43 689,43
Manutenção e Conservação de
Material de Lim peza
397,86 562,88 2.086,50 - 1.290,79 Equipam entos 688,70 - 688,70 688,70
Gradeam ento do Prédio 3.349,75 1.214,36 6.992,83 - 293,33 Lavagem de Uniform es 600,59 - 600,59 600,59
Seguro de Vida dos Funcionários 168,64 157,09 639,91 - 302,62 Transporte Coletivo 191,73 144,89 626,41 - 242,95
Controle de Acesso 1.532,52 780,11 3.872,86 - 807,82 Despesas Mini-Market 237,18 - 237,18 237,18
Ressarcim entos Diversos 1.177,29 2.075,01 7.402,32 - 5.047,73 I.R.R.F. 116,34 - 116,34 116,34
Rádios Transm issores 473,06 359,91 1.552,80 - 606,68 Gerador 48,63 - 48,63 48,63
Serviços de Com putação 241,35 286,94 1.102,18 - 619,47 Com bustíveis e Lubrificantes 36,48 - 36,48 36,48
Sistem a de Exaustão 666,36 334,37 1.669,47 - 336,74

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UNIVERSIDADE FEDERAL FLUMINENSE

FÁBIO LUÍS PEREIRA GOUVÊA

ANÁLISE E PROPOSTA DE MELHORIA NA GESTÃO DE CONDOMÍNIOS

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Palavras-chave: Gestão de Facilities. Análise Estatística. Condomínios Edilícios.

The management of many condominiums usually is made by an empirical way with

Keywords: Facilities Management. Statistical Analysis. Residential Buildings.

Figura 1 – Metodologia da Pesquisa ......................................................................... 20

Figura 2 – Escopo da Gestão de Facilities ................................................................ 27

Figura 3 – Gerenciamento de Facilidades ................................................................. 28

Figura 4 – As Três Facetas da Gestão de Facilities .................................................. 29

Figura 5 – As Necessidades Básicas dos Usuários das Facilities............................. 30

Figura 6 – Gestão de Facilidades no Novo Século ................................................... 31

Figura 7 – Relação Entre os Atores do Mercado Condominial .................................. 35

Figura 8 – Procedimento da Pesquisa Empírica ....................................................... 44

Figura 9 – Estrutura Funcional do Condomínio ......................................................... 51

Figura 10 – Processo de Análise das Despesas ....................................................... 57

Quadro 1 – As Onze Competências do Gestor de Facilities ..................................... 24

Quadro 2 – Filosofia da Gestão de Facilities ............................................................. 24

Quadro 3 – As Oito Estratégias da Gestão de Facilities ........................................... 25

Quadro 4 – Os Maiores Temas da Gestão de Facilidades ........................................ 26

Quadro 5 – Atividades dos Funcionários (continuação) ............................................ 53

Quadro 5 – Atividades dos Funcionários (continuação) ............................................ 54

Quadro 5 – Atividades dos Funcionários (conclusão) ............................................... 55

Quadro 6 – Manutenção/Conservação/Contratos ..................................................... 59

Quadro 7 – Material ................................................................................................... 60

Quadro 8 – Concessionárias Públicas ...................................................................... 61

Quadro 10 – Administrativas ..................................................................................... 62

Quadro 11 – Diversos (continuação) ......................................................................... 62

Quadro 11 – Diversos (conclusão) ............................................................................ 63

Quadro 12 – Obras e Benfeitorias ............................................................................. 63

Quadro 13 – Tabela de Ocorrências e Motivos (continuação) .................................. 68

Quadro 13 – Tabela de Ocorrências e Motivos (continuação) .................................. 69

Quadro 13 – Tabela de Ocorrências e Motivos (conclusão) ..................................... 70

Tabela 1 – Intervalos ................................................................................................. 64

Tabela 2 – Linha de Despesas Exemplo ................................................................... 66

Tabela 3 – Classificação das Ocorrências ................................................................ 71

1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ............................................................................ 14

1.2 SITUAÇÃO PROBLEMA ................................................................................... 17

1.3.1 Objetivo Central ............................................................................................ 18

1.3.2 Objetivos Específicos ................................................................................... 18

1.4 RELEVÂNCIA DO ESTUDO ............................................................................. 19

1.5 LIMITAÇÕES DA PESQUISA ........................................................................... 19

1.6 ESTRUTURA METODOLÓGICA ...................................................................... 20

1.7 ORGANIZAÇÃO DO ESTUDO .......................................................................... 21

2. REVISÃO DE LITERATURA ................................................................................ 22

2.1 GESTÃO DE FACILITIES ................................................................................. 22

2.1.1 Definição do Termo ...................................................................................... 22

2.1.2 Os componentes da Gestão de Facilities ..................................................... 23

2.2 CONDOMÍNIOS ................................................................................................ 31

2.2.1 Gestão de Facilities em Condomínios .......................................................... 32

2.2.2 Administração Condominial .......................................................................... 34

2.2.3 Síndico ......................................................................................................... 35

2.2.4 Conselho Fiscal e subsíndico ....................................................................... 37

2.2.5 Administradora de Condomínios .................................................................. 37

2.2.6 Assembleias Gerais...................................................................................... 38