Africa do Sul – Joannesburgo

O núcleo histórico de Joanesburgo, o Inner City tornou-se o centro da atividade

econômica na Área Metropolitana devido aos esforços de regeneração
liderados pelo setor privado nas últimas duas décadas. Quatrocentas mil
pessoas residem na área e cerca de 1.000.000 de pessoas passam pelo centro
da cidade todos os dias. Também abriga muitas pequenas empresas e
varejistas locais, pertencentes principalmente ao segmento de baixa renda.
O centro da cidade, no entanto, experimentou um declínio severo a partir do
início dos anos 1950, quando a Câmara Municipal decidiu se mudar para um
bairro periférico. Na década de 1960, os regulamentos de estacionamento
mudaram para restringir o uso de carros sem qualquer melhoria
correspondente no transporte público, forçando as empresas a se mudarem,
prejudicando a base tributária da cidade e deixando muitos prédios vazios.
Anos depois, após o estabelecimento da democracia, novos moradores de
municípios distantes se mudaram para o centro da cidade. Alguns desses
imigrantes ocuparam prédios abandonados, enquanto o centro da cidade
experimentou um declínio contínuo de espaços públicos, falta de prestação de
serviços, altos índices de criminalidade e um subsequente declínio acentuado
no investimento.

Fonte: Banco mundial

Até a década de 1980, houve poucos esforços para regenerar o centro da

cidade de Joanesburgo. A primeira tentativa de criar um plano de revitalização
foi lançada em 1986 pela Câmara Municipal de Joanesburgo. Enquanto a
iniciativa estagnou por razões políticas, foi publicado um pequeno livreto que
propunha a regeneração do setor privado.
No início de 1991, os ocupantes do setor privado de Inner City planejaram um
workshop multissetorial e multistakeholder sobre questões urbanas, que
resultou na publicação de um documento de visão intitulado “Iniciativa
Estratégica para Joanesburgo Central”. Sugeriu a criação de uma parceria
tripartite entre o setor público, o setor privado e a comunidade, bem como uma
agência de desenvolvimento independente e sem fins lucrativos. A última
instituição foi criada em 1992 e foi chamada de Central Johannesburg
Partnership (CJP).

Até 1995, o Conselho Municipal não nomeado democraticamente impediu o

trabalho do CJP, então a instituição se dedicou a pesquisas sobre regeneração
urbana. Após o estabelecimento de um governo democrático em 1995, o
arranjo tripartido foi alterado; os interesses da comunidade foram
representados pelo recém-criado Johannesburg Inner City Community Forum
(JICCF), o setor público foi representado por meio do conselho da cidade e o
CJP representou os interesses do setor privado por meio de sua administração
privada, sem fins lucrativos, Johannesburg Inner City Business Coalizão
(JICBC).
O principal impacto do CJP foi a introdução em 1993 dos Business
Improvement Districts ou, como são chamados na África do Sul, City
Improvement Districts (CIDs). Cinco desses distritos foram estabelecidos
voluntariamente em 2000. O CJP também teve um grande impacto na
elaboração de uma “visão” para a cidade. No entanto, o Fórum de
Desenvolvimento da Cidade Interior de Joanesburgo (JICDF) assumiu a
iniciativa de visão do CJP em 1996, criando a visão “Joanesburgo: o batimento
cardíaco dourado da África” que pedia uma cidade que seria “habitável, segura,
centrada nas pessoas, acessível , dinâmico, bem gerido”. As estratégias
delineadas na visão foram focadas em melhorias ambientais; desenvolvimento
de infra-estrutura; redução do crime, congestionamento e falta de moradia; e
melhorar os serviços públicos por meio de parcerias público-privadas. A fase de
implementação dessa visão foi retardada por impedimentos políticos e
orçamentários, incluindo a falta de poderes centralizados de tomada de
decisão.
Os governos provinciais e locais iniciaram iniciativas para reviver o centro da
cidade em 1994. Consequentemente, o Comitê Executivo da província de
Gauteng iniciou uma estratégia de renovação urbana para o centro da cidade.
Este plano se concentrou em três pilares, incluindo desenvolvimento
econômico local, desenvolvimento residencial e desenvolvimento social.
O governo provincial convocou uma cúpula em 1995 para levar essa estratégia
adiante. O CJP ajudou a formar uma nova coalizão empresarial para
representar o setor privado, que insistia em medidas de planejamento de longo
prazo. O setor privado comprometeu-se a alocar recursos humanos e
financeiros para a regeneração em troca de uma parceria público-privada na
formulação de políticas.
Em 1996, o Governo Provincial liderou o desenvolvimento de um plano de
quatro pontos para a regeneração das Cidades Interiores de Gauteng, incluindo
Joanesburgo. Com base nesse plano, foi desenvolvido um plano de trabalho
para estabelecer um fundo municipal, criar uma estrutura de parceria, apoiar
instrumentos-chave e facilitar e monitorar projetos.

Dada a falta de autoridade e recursos de implementação do JICDF, um Comitê

do Inner City foi criado em 1998, que encomendou um relatório sobre o futuro
do Inner City e recomendou o estabelecimento de uma organização com um
mandato semelhante ao das Corporações de Desenvolvimento Urbano (UDC)
em os Estados Unidos. Posteriormente, um Inner City Office (ICO),
posteriormente denominado Agência de Desenvolvimento de Joanesburgo
(JDA), foi estabelecido em 1998 como um braço especializado em
gerenciamento de projetos do Conselho Metropolitano de Joanesburgo. As
responsabilidades deste escritório eram coordenar todas as atividades e
projetos relacionados ao Inner City e implementar a estratégia do Inner City
desenvolvida pelo JICDF.

O primeiro grande plano para o Inner City foi o “Inner City Regeneration
Business Plan”, desenvolvido pela Unidade de Desenvolvimento Econômico da
cidade de Joanesburgo em 2004. O Plano baseava-se em cinco pilares:
Abordar os sumidouros, realizar uma gestão urbana intensiva, manter e
atualizando a infraestrutura, promovendo investimentos em lagoas onduladas e
apoiando setores econômicos. No entanto, devido à falta de financiamento,
muitos elementos do plano não foram realizados.

A fim de injetar nova energia no processo de regeneração, em 2006, o prefeito

executivo anunciou que uma Cúpula de Inner City seria realizada em 2007 para
“mobilizar as partes interessadas em direção a uma agenda reorientada para a
regeneração, chegar a um acordo sobre as questões críticas de interesse e
desenvolver um programa de soluções”. Após meses de intensas consultas às
partes interessadas, foi publicada uma Carta que previa uma Cidade Interior
regenerada. Ele pediu uma revisão de todos os programas anteriores para
identificar as lições aprendidas. A Carta comprometeu a cidade de Joanesburgo
e a JDA a desenvolver um importante centro de atividades e transporte
intermodal. Abordou a questão dos edifícios abandonados no centro da cidade,
comprometendo a JDA a desenvolver um Plano de Ação de Habitação no
centro da cidade. Também sugeriu que a cidade desenvolvesse “Pontos de
parceria” – equipamentos públicos que poderiam ser desenvolvidos e
gerenciados em conjunto como uma Parceria Público-Privada (PPP). O setor
privado recebeu um papel importante no que diz respeito à habitação inclusiva.
Finalmente e mais importante, a Carta recomendou o escopo de um plano de
desenvolvimento espacial para o centro da cidade como um todo. Apesar da
natureza abrangente da Carta, ela recebeu críticas devido à falta de
mecanismos de aplicação e ao fracasso em realizar todos os seus objetivos
declarados.
Em 2013, a cidade de Joanesburgo lançou a versão final do roteiro de
transformação do centro da cidade. O Roteiro visava transformar o centro da
cidade de Joanesburgo com base em cinco pilares abrangentes de objetivos de
curto e longo prazo a serem alcançados por meio de iniciativas e parcerias. O
Inner City Roadmap forneceu a estrutura para a cidade de Joanesburgo lançar
a Estratégia de Crescimento e Desenvolvimento 2040 para o Inner City.
Existe uma multiplicidade de instituições, atores e setores envolvidos nos
esforços de regeneração do Inner City. Depois que a democracia foi
estabelecida, os municípios existentes foram desmantelados e o novo
município metropolitano da cidade de Joanesburgo foi instalado em 2000. Foi
estabelecido como um município de nível único com comitês e um prefeito
executivo. Uma das mudanças institucionais mais efetivas que impactaram o
Inner City foi que a cidade caiu sob a jurisdição de um único conselho
municipal. A nova estrutura municipal foi significativa na medida em que criou
três conjuntos de entidades de prestação de serviços: serviços públicos,
agências e corporações municipais. Uma entidade central de administração
estava encarregada dos três conjuntos de entidades de entrega, além de
supervisionar 11 administrações regionais. Todas essas novas funções
estavam sob a égide do novo sistema de governança política.
Uma entidade chave na regeneração do setor privado é a Agência de
Desenvolvimento de Joanesburgo (JDA), que foi criada em abril de 2001 com o
objetivo de revitalizar a atividade econômica na cidade, apoia a Estratégia de
Crescimento e Desenvolvimento da cidade, Joburg 2030 e Joburg 2040.
Para maximizar a participação de todos os atores relevantes, vários setores e
instituições colaboraram entre si dentro de um quadro institucional
desenvolvido no plano de negócios 2004-2007. O plano divide tarefas entre
cinco instituições para incentivar a cooperação interagências:
• O Conselho Metropolitano: O Conselho inclui membros de várias entidades,
incluindo a cidade de Joanesburgo, a Força-Tarefa Inner City, a Unidade de
Desenvolvimento Econômico, o Gabinete do Administrador Municipal, o
Departamento de Planejamento, o Departamento de Finanças, o Departamento
de Polícia Metropolitana de Joanesburgo, o Departamento de Habitação e
Unidade de Gestão de Contratos.
• O Setor Privado: Inclui a Coalizão Empresarial do Centro de Joanesburgo
(JICBC), a Parceria Central de Joanesburgo (CJP), a Associação de
Proprietários e Agentes Gestores (POMA) e partes interessadas específicas do
projeto.
• Empresas de serviços públicos, agências e corporações municipais: Isso
inclui City Power, Joburg Water, Pikitup, a Johannesburg Development Agency,
a Johannesburg Property Company, a Johannesburg Roads Agency e a Metro
Trading Company.
• O Governo Provincial: Inclui a Blue IQ, uma agência de investimento para
infra-estruturas económicas estratégicas e os departamentos provinciais.
• A Comunidade: Inclui o Fórum Comunitário do Centro de Joanesburgo e a
Associação de Associações de Habitação Social.
O orçamento de capital da JDA é fornecido pelo governo local da cidade de
Joanesburgo, subsídios de outros departamentos governamentais, Tesouro
Nacional, Departamento de Obras Públicas e opções públicas e privadas
definidas em relação a iniciativas de desenvolvimento específicas. A JDA extrai
seu orçamento operacional de uma taxa de 5 por cento em todos os projetos,
inclusive no orçamento de capital da cidade de Joanesburgo, e uma
transferência recebida da cidade para acomodar as operações da JDA não
relacionadas ao desenvolvimento. As iniciativas de regeneração do setor
privado no centro da cidade foram significativamente financiadas por meio do
envolvimento do setor privado.

A implementação de intervenções no centro da cidade de Joanesburgo

coincidiu com o processo de planejamento. A primeira fase de atuação dessas
iniciativas durou de 2001 a 2006 e teve como objetivo atrair novos
investimentos para o Centro. A segunda fase de operação, de 2006 a 2011, fez
a conexão lógica com a Copa do Mundo da Federação Internacional de Futebol
(FIFA) de 2010. Atualmente, em sua terceira fase de desenvolvimento, a JDA
está trabalhando para implementar o plano “Joburg 2040” e apoiar o
desenvolvimento dos Corredores da Liberdade, que são artérias de transporte
bem planejadas ligadas a nós com desenvolvimento de uso misto. Várias
iniciativas lideradas pela JDA destinadas a aumentar a participação do setor
privado são descritas abaixo.

Iniciativas Baseadas na Área

Essas iniciativas visavam a reabilitação de bairros estratégicos para a
regeneração de Inner City como um todo. Estas intervenções foram feitas de
forma ad-hoc de acordo com várias visões e estratégias. A JDA seguiu um
modelo de regeneração conduzido por propriedades, investindo fundos
públicos significativos alocados em áreas específicas no centro da cidade.
Essas iniciativas alcançaram um declínio nas taxas de vacância de
propriedades de 40% em 2003 para 17% em 2008 e um salto concomitante nas
transações imobiliárias. Os índices de alavancagem desses investimentos
chegaram a 1:363.

Espaços públicos melhorados

A JDA fez parceria com o setor privado para desenvolver e melhorar os
espaços públicos usando intervenções simples, como vegetação, iluminação e
calçadas. A Carta de Regeneração do Centro da Cidade visava um mínimo de
cinco por cento do espaço dentro da Zona de Desenvolvimento Urbano do
Centro da Cidade a ser desenvolvido como espaço público.

Zonas de Desenvolvimento Urbano

Para promover a participação do setor privado na renovação urbana e acelerar
o ritmo da regeneração, o Ministério das Finanças lançou um programa
nacional de incentivos fiscais em 2003 para permitir que os municípios
designassem Zonas de Desenvolvimento Urbano (UDZ) em torno das Áreas
Prioritárias identificadas nos planos integrados. O incentivo fiscal assume a
forma de uma depreciação acelerada da renda tributável dos contribuintes
elegíveis se essa renda for resultado de construção, ampliação, melhorias ou
adição a um edifício inteiro ou parte de um edifício dentro do CBD que tenha
pelo menos 1.000 metros quadrados. O incentivo também se aplica à compra
de prédios dentro do CBD com algumas restrições.

Distritos de Melhoria da Cidade

Geralmente, um City Improvement District (CID) é uma área geográfica na qual
os proprietários concordam em pagar por serviços complementares e melhorias
do ambiente urbano, incluindo medidas de segurança, melhorias na área
urbana, coleta de lixo e design e manutenção de espaços públicos. Os CIDs
são estabelecidos por um período inicial de três anos, mas podem se estender
indefinidamente, a menos que os membros solicitem alterações. A Central
Johannesburg Partnership (CJP) introduziu pela primeira vez o conceito de City
Improvement Districts (CIDs) em Joanesburgo em 1993 como uma resposta ao
declínio dos serviços públicos.

Medidas de Prevenção ao Crime

Para conter o crime, Joanesburgo desenvolveu uma estratégia de prevenção
ao crime envolvendo várias agências que incluía uma entidade financiada pelo
setor privado chamada Business against Crime South Africa (BACSA), uma
empresa sem fins lucrativos com um Conselho de Administração composto por
líderes empresariais locais. A empresa, que foi criada em 1996, funciona com
doações dedutíveis de impostos de empresas que se beneficiam de um centro
urbano seguro.

Gestão do Comércio Informal

O CJP criou uma joint venture com a Metropolitan Trading Company para
administrar o comércio informal nos Distritos de Melhoria da Cidade. Os CIDs
fornecem serviços “Top Up” que incluem desenvolvimento de parcerias,
marketing, paisagismo/manutenção e segurança. No entanto, os CIDs não
poderiam fornecer esses serviços intensivos de gestão “Top Up” em espaços
públicos sem se sobrepor à gestão do comércio informal; isso levou ao
estabelecimento da joint venture.

Provisão Habitacional
Após a queda do regime do apartheid, uma série de decisões políticas levou à
falta de manutenção residencial no centro da cidade, e os bancos redlinearam
o distrito para empréstimos hipotecários. Diante disso, incorporadores
empreendedores começaram a se mudar para o centro da cidade com a
intenção de aproveitar a nova demanda por acomodações para aluguel. Ao
mesmo tempo, o Trust for the Urban Housing Foundation (TUHF), que concede
empréstimos para comprar ou melhorar imóveis residenciais, foi criado em
2003 para financiar a reforma do centro da cidade. Desde a sua criação até
2011, o TUHF alocou mais de R 1,2 milhão em empréstimos para 17.000
unidades de apartamentos. Uma vez que os bancos comerciais relutam em
investir no centro da cidade, o TUHF conta com o financiamento da South
African National Housing Finance Corporation. O TUHF também está envolvido
em empreendimentos de uso misto no centro da cidade.

Programa Melhores Edifícios

O Programa de Melhores Edifícios (BBP) foi aprovado pelo comitê do prefeito e
pela Unidade de Desenvolvimento Econômico em 2003 para substituir um
programa anterior que teve sucesso apenas limitado. O principal objetivo do
novo programa era facilitar a expropriação e venda de edifícios abandonados
no Inner City a entidades do setor privado, que tivessem capacidade e capital
para reabilitá-los e gerenciá-los.

O núcleo do processo de visão para o Inner City começou em 1996 e durou até
o presente com uma série de processos de visão, planejamento e
implementação em camadas. O resultado mais importante desses processos
foi o desenvolvimento de uma variedade de estruturas que ativaram as partes
interessadas responsáveis, incluindo:

a)Fórum de Desenvolvimento do Centro Urbano;

b) O Inner City Office, que mais tarde se tornaria a Agência de
Desenvolvimento de Joanesburgo;
c) A Diretoria e o escritório da Região 8, incluindo a Força-Tarefa Inner City;
Essas estruturas desenvolveram várias ferramentas para levar a visão adiante,
incluindo:
a) A estrutura espacial do centro da cidade e a estrutura econômica do centro
da cidade;
b) A estratégia inicial do centro da cidade;
c) A Estratégia 2003/2007 do Centro da Cidade (5 Pilares)

O impacto mais óbvio dos esforços de regeneração em Joanesburgo pode ser

observado na força do mercado imobiliário. Como resultado dos esforços da
JDA na regeneração do centro da cidade, o setor privado investiu cerca de R
4,5 bilhões na modernização de propriedades. Quando combinado com o
desenvolvimento de novas propriedades, o setor privado investiu um total de
R11 bilhões em propriedades do centro da cidade desde 2000.

No geral, o estabelecimento de CIDs tem sido um grande sucesso na

transformação do centro da cidade. Com financiamento privado, têm
contribuído para a gestão e serviços urbanos. O crime em áreas administradas
por CIDs diminuiu em até 85%. No entanto, alguns argumentam que todo o
centro da cidade deveria ser coberto por um grande CID, a fim de diminuir a
concorrência entre os bairros adjacentes e buscar um esforço mais coordenado
para revitalizar o centro da cidade. Da mesma forma, as Zonas de
Desenvolvimento Urbano têm obtido muito sucesso na absorção de fundos do
setor privado.

Uma das principais críticas ao processo de regeneração no centro da cidade de

Joanesburgo tem sido a falta de provisão para residentes deslocados. Em
2003, 39% dos residentes de Inner City estavam desempregados e pelo menos
10% dependiam exclusivamente do setor informal para sobreviver. Os esforços
iniciais de regeneração no início dos anos 1990 não incluíram medidas de
justiça social para lidar com a pobreza extrema no centro da cidade. O
reassentamento de residentes urbanos pobres na periferia tem sido uma fonte
de muitos confrontos violentos entre a cidade e seus moradores.