ENGENHEIRO CIVIL MARCELO SUAREZ SALDANHA – Esp.

avaliador independente e perito judicial

Exm(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da MM Vara Cível

Foro Central de Porto Alegre.

Ação: Liquidação de Sentença por Arbitramento

Eng.Civil MARCELO SUAREZ SALDANHA, registrado no CREA sob o nº 53.446-D, designado Perito do
Juízo nos autos do processo nº 001/1.XX.2123201-X, vem, pelo presente, respeitosamente, apresentar e submeter
a apreciação de Vossa Excelência o seu Laudo Pericial, colocando-se ao seu inteiro dispor para quaisquer esclare-
cimentos que se façam necessários.

LAUDO PERICIAL

1. INTRODUÇÃO:

É finalidade da presente perícia, instruir o processo em referência, através do arbitramento dos valores
montantes dos alugueis, consoante a decisão da R. Sentença de fls. 90/95 dos autos, calculados a partir dos efeti-
vos valores locativos mensais de mercado, do imóvel negociado (terreno e duas construções) e das unidades per-
mutadas (quatro apartamentos), situado na rua Barão de Itaqui nº XXX, Cristo Redentor, Porto Alegre-RS.
Este Laudo Pericial atende todos os requisitos e as diretrizes da Norma Brasileira NB 14653/04 – Parte 2 -
Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT.

2. CARACTERIZAÇÃO:

2.1. Da Decisão Proferida:

A R. Sentença de fls. 90/95, resolução contratual c/c perdas e danos, apresenta seguinte decisão proferida:

Ante o exposto, julgo parcialmente procedente a ação proposta... para condenar a Ré ao pagamento e
segundos parâmetros:

A) de indenização por perdas e danos consistentes no valor de locativos mensais pelo valor de mercado,
do imóvel tal qual foi negociado (terreno e duas construções), desde a data da assinatura do contrato
(20/11/95) até a data prevista para execução das obras, 33 meses após a assinatura do contrato
(20/08/98).
B) de multa contratual, consistente no valor de locativos, pelo valor de mercado, das unidades permutadas
(quatro apartamentos) desde a data prevista para o término da obra (20/08/98) até a data da retomada do
imóvel pelos Autores, em 12/03/2002.
C) juros de mora de 6% ao ano.
D) impostos e taxas durante o exercício da posse, desde Janeiro/96 até março/02.
E) liquidação de sentença por arbitramento.

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E-mail: peritomarcelo@terra.com.br
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2.2. Do Imóvel Negociado - Terreno:

O imóvel negociado, objeto da permuta constante no contrato particular de promessa de compra e venda
de terreno com pagamento em área a ser construída no mesmo local, recebe a seguinte descrição:

Duas casas de madeira, à rua Barão de Itaqui nº e o respectivo terreno, que mede 9,88m de frente à dita rua, a
entestar nos fundos, por uma linha oblíqua, com propriedade de Reinaldo Varisco, por 60,00m de extensão da frente
ao fundo, no lado que limita com o prédio 392 da dita rua, do herdeiro Armando Kitzmann, e 55,00m pelo outro lado,
sendo 27,50 com o prédio nº 272 da rua Barão de Itaqui, de Miecslav Szubert, os restanttes 27,50m que se limitam
com a Cia Territorial Suburbana, apresentam a largura de 29,68m, até encontrar a linha divisória com Reinaldo
Varisco. Imóvel este registrado sob o nº 73.487, à fls. 263 do Livro 3-CI do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto
Alegre-RS.

2.3. Das Unidades Permutadas - Apartamentos:

De acordo com a cláusula primeira do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Terreno
com Pagamento em Área a ser construída no Mesmo Local, as unidades permutadas recebidas pelos compromiten-
tes que prometeram vender ao compromissário, o terreno indicado no item objeto, com o preço ser pago em área
construída, de acordo com o projeto a ser aprovado e licenciado pela PMPA, representados por:

QUATRO APARTAMENTOS DE DOIS DORMITÓRIOS, SALA DE ESTAR/JANTAR, CIRCULAÇÃO, BANHEIRO,

COZINHA, ÁREA DE SERVIÇOS E BOX DE ESTACIONAMENTO.

2.4. Do Contexto Urbano:

O imóvel encontra-se situado no bairro Cristo Redentor, localizado entre as ruas Carneiro da Fontoura e
Enéas Bandeira, junto ao pólo de comércio e serviços da Av. Assis Brasil, artéria importante de ligação a outros
bairros, possuindo toda a infra-estrutura urbana e serviços públicos necessários, tais como: pavimentação dos lo-
gradouros e dos passeios, redes de energia elétrica, de telefônica, de esgoto, de abastecimento de água, coleta de
lixo e limpeza urbana, etc.

3. ARBITRAMENTO:

Para efeito do arbitramento foi adotado o procedimento avaliatório, para a determinação do valor de merca-
do do imóvel, o Método Comparativo de Dados de Mercado, definido pela norma brasileira NB 14653/04 – Parte 2 -
Avaliação de Imóveis Urbanos.

3.1. Método Comparativo de Dados de Mercado:

É aquele que define o valor através da comparação de dados de mercado assemelhados quanto às carac-
terísticas intrínsecas e extrínsecas do contexto urbano da região mercadológica.
As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços,
são ponderadas por metodologia científica, por estatística inferencial na busca de encontrar um modelo estatístico
válido, do qual se determina o valor do imóvel com base nas evidencias oferecidas pelo mercado, em atendimento
ao grau II de fundamentação e precisão definidos pela NB 14653/04 – Parte 2 - Avaliação de Imóveis Urbanos,
norma da ABNT.

3.2. Espectros Amostrais:

Para obtenção dos espectros amostrais do mercado de locações, buscamos dois conjuntos de dados ho-
mogêneos, de casas e de apartamentos, com características similares aos imóveis avaliandos, para certificação de
que todos os elementos estejam sujeitos a mesma valorização imobiliária.

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Os conjuntos amostrais do mercado de locações pesquisados, são formados por elementos relativos a
oferta e/ou alugueis efetivadas, na data da assinatura do contrato (20/11/95) e na data prevista para o término da
obra (20/08/98).

3.3. Tratamento Estatístico:

O tratamento estatístico adotado, por minimizar o emprego do subjetivismo na homogeneização dos dados,
é a Análise de Regressão, a qual permite ao avaliador aferir o valor de uma variável, no caso o valor locativo dos
imóveis, a partir dos valores conhecidos de outras variáveis, tais como: o número de dormitórios, o tipo de padrão
construtivo, as influências de projeto e localização dentro do contexto urbano, etc.

3.3.1. Do Imóvel Negociado:

Assim sendo, correlacionou-se, segundo os elementos pesquisados e apresentados na memória de cálculo

em anexo, as colunas Aluguel (R$), como variável explicada; e, Dormitórios (1, 2 e 3) e Construção (1) alvenaria e
(2) madeira/mista, como variáveis explicativas, obtendo o modelo matemático que segue:

Modelo de Regressão:

Aluguel = R$ 251,03 + R$ 121,92*(Dorm.) – R$ 109,10 (Constr.)

Paramêtros Estatísticos:
Coeficiente de Correlação R = 0,9071
Abcissa Calculada de Snedecor Fcal = 20,89
Abcissa Tabelada de Snedecor Ftab = 4,26
Regressor Dormitório T(Dorm.) = 5,32
Regressor Construção T(Constr.) = 4,18
Distribuição t de Student tc(10%) = 1,36

Interpretação: Como Fcal > Ftab; e T (Dorm.) e T(Constr.) > tc, rejeita-se a hipótese nula de regressão, ou
seja, aceita-se com 95,0% de confiabilidade mínima ao nível de significância máximo de 5,0%; e determina que os
regressores são importantes na formação do modelo.

Interpolação: A interpolação das variáveis explicativas, número de dormitórios (Dorm. = 3) e tipo de cons-
trução (Constr. = 2) no modelo estatístico obtido, temos:

Aluguel = R$ 251,03 + R$ 121,92*(3) – R$ 109,10 (2) = R$ 398,59

Campo de Arbítrio: O campo de arbítrio de uma distribuição normal de 80% para 11 graus de liberdade,
com o tcrítico da distribuição de Student tabelado de 1,36, é o seguinte:
Limite Inferior: R$ 358,59
Limite Superior: R$ 438,45

Valor Adotado: Adota-se o valor médio de R$ 400,00, como sendo o valor mais representativo dos preços
praticados no mercado de locações para imóveis similares ao imóvel negociado.

3.3.2. Das Unidades Permutadas:

Analogamente, correlacionou-se, também, segundo os elementos pesquisados apartamentos de dois dor-

mitórios, conforme memória de cálculo em anexo, as colunas Aluguel (R$), como variável explicada; e, Box de Esta-
cionamento (1 com box e 0 sem box) e Nota (conceito de padrão e localização, variando de 5 a 10), como variáveis
explicativas, conforme modelo que segue:

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Modelo de Regressão:
Aluguel = - R$405,51 + R$ 43,57*(Box) + R$ 118,67*(Nota)
Paramêtros Estatísticos:
Coeficiente de Correlação R = 0,9743
Abcissa Calculada de Snedecor Fcal = 74,82
Abcissa Tabelada de Snedecor Ftab = 4,10
Regressor Box Estacionamento T(Box) = 1,90
Regressor Nota Padrão e Local T(Nota) = 9,37
Distribuição t de Student tc(10%) = 1,37

Interpretação: Como Fcal > Ftab; e T (Box) e T(Nota) > tc, rejeita-se a hipótese nula de regressão, ou seja,
aceita-se com 95,0% de confiabilidade mínima ao nível de significância máximo de 5,0%; e determina que os re-
gressores são importantes na formação do modelo.

Interpolação: A interpolação das variáveis explicativas, box de estacionamento (com Box = 1) e nota de
padrão e localização (com Nota = 9) no modelo estatístico obtido, temos:

Aluguel = - R$405,51 + R$ 43,57*(1) + R$ 118,67*(9) = R$ 706,12

Campo de Arbítrio: O campo de arbítrio de uma distribuição normal de 80% para 10 graus de liberdade,
com o tcrítico da distribuição de Student tabelado de 1,37, é o seguinte:
Limite Inferior: R$ 635,51/m2
Limite Superior: R$ 776,73/m2

Valor Adotado: Adota-se o valor médio de R$ 700,00, como sendo o valor mais representativo dos preços
praticados no mercado de locações para imóveis similares ao imóvel negociado.

3.4. Atualização dos Valores Locativos:

3.4.1. Do Imóvel Negociado:

O valor locativo de mercado arbitrado para o imóvel negociado (terreno e duas construções) sofreu reajus-
tes oficiais, pelos índices de reajustamento de contratos de locação INPC-IBGE (fonte: SECOVI-RS), nos períodos
anuais, sempre na data base do mês de novembro, nos anos de 1996, 1997, 1998, 1999 e 2000, conforme segue:

Mês de Índice Valor Observação

Referência Reajuste Locativo
Novembro/95 133,33 Vlr. In. 400,00
Novembro/96 11,84% 447,36
Novembro/97 4,29% 466,55
Agosto/98 (20dd) 311,03 Vlr. Final
Nota: Índice de Reajuste Anual

3.4.1.1. Arbitramento do Valor Montante (item A):

O cálculo do arbitramento do valor montante dos alugueis, consoante a decisão da R. Sentença, calculados
a partir dos efetivos valores locativos mensais de mercado do imóvel negociado, devidos desde a data da assinatura
do contrato (20/11/95) até a data prevista para execução das obras, 33 meses após (20/08/98), acrescidos de juros
legais de 6% a.ano, a título de indenização por perdas e danos, atualizados monetáriamente pelo IGPM-Foro, apu-
rados de acordo com a Planilha de Atualização dos Valores dos Alugueis em anexo, apresenta o valor total atuali-
zado de R$ 52.207,77.

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3.4.2. Das Unidades Permutadas:

Analagomente, os valores locativos de mercado arbitrado para as unidades permutadas (quatro apartamen-
tos), também sofreram reajustes oficiais, pelos índices de reajustamento de contratos de locação INPC-IBGE (fonte:
SECOVI-RS), nos períodos anuais, sempre na data base do mês de agosto, nos anos de 1999, 2000 e 2001, con-
forme segue:

Mês de Índice Valor Observação

Referência Reajuste Locativo
Agosto/98 933,33 4x 700,00/Unid
Agosto/99 4,16% 2.916,48 4x 729,12/Unid
Agosto/00 6,26% 3.099,05 4x 774,76/Unid
Agosto/01 7,78% 3.340,16 4x 835,04/Unid
Março/02 (12dd) 1.336,06
Nota: Índice de Reajuste Anual

3.4.2.1. Arbitramento do Valor Montante (item B):

Também de acordo com a decisão da R. Sentença, o cálculo do arbitramento dovalor montante dos alu-
gueis, a partir dos efetivos valores locativos mensais de mercado das unidades permutadas, devidos desde a data
prevista para o término da obra (20/08/98) até a data da retomada do imóvel pelos Autores (12/03/2002), acrescidos
de juros legais de 6% a.ano, a título de multa contratual, atualizados monetáriamente pelo IGPM-Foro, apurados de
acordo com a Planilha de Atualização dos Valores dos Alugueis em anexo, apresenta o valor total atualizado de R$
310.274,54.

3.5. Atualização da Dívida Ativa IPTU (item D):

O cálculo de atualização da dívida ativa do IPTU, correspondente ao balancete da dívida da inscrição nº

2140178, emitido pela DA-SMF-PMPA, do imóvel em questão, consoante a decisão da R. Sentença, referente aos
efetivos valores devidos de impostos (predial) e taxas (lixo) durante o exercício da posse, desde Janeiro/96 até
março/02, temos:

Ano Principal Onus Total

1996 R$ 286,20 R$ 544,42 R$ 830,62
1997 R$ 311,40 R$ 526,44 R$ 837,84
1998 R$ 316,80 R$ 456,32 R$ 773,12
1999 R$ 317,10 R$ 373,62 R$ 690,72
2000 R$ 343,80 R$ 345,16 R$ 688,96
2001 R$ 378,00 R$ 321,29 R$ 699,29
2002 R$ 417,30 R$ 283,15 R$ 700,45
Total Geral da Dívida R$ 5.221,00
Descontos (9,6 meses/ano 2002) - R$ 560,35
Total de Impostos e Taxas R$ 4.660,65

4. QUESITOS:
4.1. Quesitos Formulados Pelos Autores – Fls. 167:
01. Qual o valor atribuído à indenização por perdas e danos consistentes no valor de locativos mensais pelo
valor de mercado, imóvel tal qual foi negociado (terreno e duas construções), desde a data da assinatura do contra-
to até a data para a execução da obra (33 meses após a assinatura do contrato)?

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Resposta: O valor atribuído à indenização por perdas e danos consistentes nos valores locativos mensais de mer-
cado do imóvel negociado, devidos desde a data da assinatura do contrato (20/11/95) até a data prevista para exe-
cução das obras, 33 meses após (20/08/98), atualizados monetariamente pelo IGPM-Foro, importa no valor total
atualizado de R$ 35.004,01.

02. Qual a multa contratual consistente no valor de locativos, pelo valor de mercado, das unidades permutadas
(quatro apartamentos), desde a data prevista para o término da obra até a data da retomada do imóvel pelos auto-
res, em 12.03.2002?

Resposta: O valor montante da multa contratual, consistente nos efetivos valores locativos mensais de mercado das
unidades permutadas, devidos desde a data prevista para o término da obra (20/08/98) até a data da retomada do
imóvel pelos Autores (12/03/2002), atualizados monetariamente pelo IGPM-Foro, importa no valor total atualizado
de R$ 237.539,49.

03. Qual o valor dos juros de mora a razão de6% ao ano?

Resposta: O valor montante dos juros de mora de 6% ao ano correspondente aos itens A e B, importa no valor total
atualizado de R$ 89.939,25.

04. Os impostos e as taxas durante o exercício da posse foram assumidos em audiência de conciliação. Que
valores alcançam?

Resposta: O valor montante dos impostos e as taxas durante o exercício da posse do imóvel sito a rua Barão do
Itaqui nº 382 pelo Réu, referente a parcela da dívida constante da inscrição nº 214078, correspondente ao lança-
mento do balancete emitido pela DA-SMF-PMPA, importa no valor atualizado de R$ 4.660,65.

05. Somados os valores atribuídos e fixados os honorários de advogado em 10% sobre o valor dado à causa,
qual o valor dos mesmos ?

Resposta: O valor fixado e atribuído aos honorários de advogado em 10% sobre o valor montante da indenização,
corresponde à quantia atualizada de R$ 36.714,34.

4.2. Indagação Apresentada Pelo Réu – Fls. 162:

Do dispositivo do decisum de fls. 90/95, apure o Sr. Perito o ônus decorrente a condenação imposta, apresentando
o quantum debeatur devido aos Exeqüentes?

Resposta: O valor montante da indenização por perdas e danos, consoante a decisão da R. Sentença de fls. 90/95
(itens A, B, C, D e E) importa, na quantia total atualizada até a data-base da perícia (Junho/2005), em R$
367.143,40.

6. ENCERRAMENTO:

O presente Laudo Pericial é composto por folhas impressas de um só lado, mais os anexos, todas rubrica-
das pelo Perito do Juízo, que subscreve esta última.
Anexos: Memórias de Cálculo e Balancete da Dívida Ativa do IPTU.

Porto Alegre,

Engº MARCELO SUAREZ SALDANHA -Esp

Perito do Juízo

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